3.3.1 Algemeen
Uitgangspunten
De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
- behoud van het bestaand gebruik;
- aansluiten op de geldende regelingen (zie paragraaf 1.3) voor gronden binnen het verordeningsgebied Oostelijke Kanaaloever;
- goed beheren van de bestaande situatie.
Behoud van het bestaand gebruik
Ter plaatse zijn voornamelijk Bedrijventerrein, Bedrijventerrein - Haven en Water en daarnaast beperkt overige functies aanwezig (zoals Wonen en Recreatie). Deze functies worden als feitelijk bestaand gebruik aangemerkt en als zodanig op de verbeelding, bijlage 2 bij de toelichting en in de gebiedsregels (zie Hoofdstuk 2 Gebiedsregels in de regels) bevestigd.
Regeling sluit aan op regelingen in geldende bestemmingsplannen
Met de beheersverordening worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen voor het verordeningsgebied gecontinueerd.
Goed beheren van de bestaande situatie
Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden.
Deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen.
- Het bestaande gebruik is in hoofdzaak Bedrijventerrein, Bedrijventerrein - Haven en Water en daarnaast beperkt overige functies, zoals Wonen (bebouwingsconcentratie Driewegen met volkstuincomplex en sportvoorzieningen) en enkele kantoren en een horecavoorzieningen en agrarische gronden. Daar tussen bevindt zich de openbare ruimte (verkeer, groen en water). Deze functies zijn als zodanig op de verbeelding vastgelegd.
- Het bouwen (bestaande bouwwerken) omvat bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet-benutte vergunning).
Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:
- overzicht gebruik verordeningsgebied (zie bijlage 1 en bijlage 2);
- archief omgevings- en bouwvergunningen;
- luchtfoto (zie bijlage 3).
Overzicht gebruik verordeningsgebied
In bijlage 1 en 2 zijn overzichten opgenomen waarin het gebruik van het verordeningsgebied is weergegeven. Het gaat om een lijst van bedrijven en functies. Deze informatie is ontleend aan de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de vergunningenadministratie en een veldinventarisatie. Aan de hand van dit overzicht kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie is.
Archief vergunningen
Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw- en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.
Luchtfoto
Een recente luchtfoto (september 2012) van het verordeningsgebied is als bijlage 3 toegevoegd, zodat inzicht bestaat in de feitelijke gebouwde situatie.
Toekomstvisie Oostelijke Kanaaloever
Voorliggende beheersverordening richt zich alleen op het beheren en continueren van de bestaande, huidige situatie. Flexibiliteit is binnen een beheersverordening slechts in zeer beperkte mate aanwezig of mogelijk in de vorm van afwijkingsbevoegdheden of verandering van functie passend binnen de gebiedsregels.
Wezenlijke ruimtelijke veranderingen, bijvoorbeeld via wijzigingsprocedures of uit te werken bestemmingen, behoren niet tot de ruimtelijke mogelijkheden binnen een beheersverordening. De gemeente wenst - ook binnen de Oostelijke Kanaaloever - een duurzaam en flexibel vestigingsklimaat aan te kunnen bieden voor (toekomstige) bedrijvigheid.
Parallel aan deze beheersverordening wordt daarom gewerkt aan het opstellen van een bestemmingsplan voor de Oostelijke Kanaaloever waarmee uitdrukkelijk ook ruimte kan worden gegeven aan de toekomstige gebruiksmogelijkheden van het gebied.
3.3.2 Opzet van de juridische regeling
Onderdelen en opzet van de beheersverordening
De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:
-
1. de verbeelding;
-
2. de regels (vier hoofdstukken).
Verbeelding
Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn op basis van de bestaande situatie besluitvlakken en besluitsubvlakken getekend waarmee is aangegeven welke functie ter plaatse geldt.
De functies op de verbeelding corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk 2 (Gebiedsregels).
De regels
De regels bestaan uit vier hoofdstukken.
- In Hoofdstuk 2 Gebiedsregels zijn de gebiedsregels ofwel de gebruiks- en bouwregels opgenomen. In deze bepalingen is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Deze bouwregels zijn niet van toepassing op de categorie zogeheten 'vergunningvrije bouwwerken'. Van een aantal bouwregels kan worden afgeweken. Deze afwijkingsbepalingen zijn eveneens opgenomen in de gebiedsregels.
-
Hoofdstuk 3 Algemene regels omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn: de anti-dubbeltelregel en algemene gebruiksregels.
- De overgangs- en slotbepalingen zijn ondergebracht in hoofdstuk 4.
Gebiedsregels (hoofdstuk 2)
- Voor de verschillende bestaande functies zijn afzonderlijke gebiedsregels opgenomen:
- Het bestaande gebruik mag worden voortgezet.
- In aanvulling op de bepaling inzake bestaand gebruik zijn voor de afzonderlijke gebruiksvormen bepalingen opgenomen waarmee de planologische ruimte uit de geldende bestemmingsregelingen, zo veel mogelijk is gecontinueerd. In deze beheersverordening wordt uitgegaan van bestaand gebruik in 'ruime zin'. Dit betekent dat beperkte flexibiliteit op basis van geldend planologisch regime binnen enkele functies denkbaar is. Hiervoor hoeft (vaak) geen specifieke afwijkingsprocedure te worden gevolgd.
- Binnen de functie Agrarisch zijn beperkt agrarische bouwvlakken aanwezig. Deze zijn aangegeven met een besluitsubvlak 'agrarisch-bouwvlak' en besluitsubvlak 'windturbine'.
Er is aangesloten op een beperkt agrarisch artikel, zoals dat voor het bestemmingsplan Buitengebied in voorbereiding is.
- Binnen de functie
Bedrijventerrein - A
en
Bedrijventerrein - B
en
Bedrijventerrein -
Haven
zijn besluitsubvlakken opgenomen waarmee de milieuzonering is vastgelegd. Aangesloten is op het bestaande gebruik, met een afstemming op de huidige bestaande omgeving. In combinatie met de Staat van Bedrijfsactiviteiten
'bedrijventerrein' en de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'gezoneerd industrieterrein' kunnen bestaande en toekomstige bedrijven zich vestigen, voorzover passend binnen de gebiedsregels. Binnen deze bedrijvenfuncties zijn verschillende besluitsubvlakken opgenomen waarmee de maximale milieucategorieën van bedrijven zijn geregeld, de begrenzing van de risicovolle inrichtingen en - alleen rondom LPG-installaties - de risicocontouren. De risicocontouren van deze (zgn. 'categorale') inrichtingen liggen namelijk vast, dit in tegenstelling tot de risicocontouren van andere (niet-categorale) risicovolle inrichtingen.
- De functies Detailhandel, Horeca, Kantoor en Maatschappelijk. Aangesloten is op het bestaande gebruik.
-
Recreatie - Volkstuinen is opgenomen voor het volkstuinencomplex bij de bebouwingsconcentratie Driewegen. De bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn gecontinueerd.
- Ten aanzien van
Groen, Water, Verkeer en Verkeer- Railverkeer
zijn de bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden gecontinueerd. Wel is aansluiting gezocht bij regelingen elders in de gemeente.
- Met
Water - Haven
is het bedrijfsmatige gebruik van de havenbekkens bevestigd.
- De functie Wonen bevestigd de woonbebouwing in de bebouwingsconcentratie Driewegen. Aangesloten is bij het reguliere artikel Wonen in de gemeente.
- Met de functie Sluiswerken is het sluizencomplex bevestigd. Met de 'dubbelfunctie'
Waterstaat - Waterkering
en de
Vrijwaringszone - Dijk
' is invulling gegeven aan de belangen van de regionale waterkering.
- De vrijstellingsbepalingen uit de geldende bestemmingsplannen zijn omgezet naar afwijkingsregels. Het betreft hier afwijkingen die zonder uitvoerig onderzoek kunnen worden toegepast. Toepassing van een afwijkingsbevoegdheid vindt plaats na beoordeling van het opgenomen afwegings- en toetsingskader. Hiermee worden de bestaande planologische mogelijkheden gecontinueerd.
- Wijzigingsbevoegdheden mogen in beheersverordeningen niet worden opgenomen en zijn dan ook niet opgenomen.
- De aanwezige gebruiksvormen zijn, voor zover niet passend binnen de regeling in de tabel in bijlage 2.3, vermeld.
Algemene regels (hoofdstuk 3)
In de algemene gebruiksregels zijn regels opgenomen die vergelijkbaar zijn met bepalingen uit een bestemmingsplan. Het betreft de anti-dubbeltelregel en algemene bouwregels en afwijkingsregels. Ook is het gezoneerde industrieterrein en de geluidszone opgenomen onder algemene aanduidingsregels. Ten aanzien van de regionale waterkering zijn regels opgenomen voor de vrijwaringszone van de dijken.
Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)
De overgangsregels regelen situaties die niet passen binnen de regeling uit hoofdstuk 2, maar wel kunnen blijven bestaan. De slotregel bevat de naam van de beheersverordening: Oostelijke Kanaaloever.