Oostelijke Kanaaloever

3.2 Waarom een beheersverordening voor Oostelijke Kanaaloever

Gebiedstype

Het verordeningsgebied Oostelijke Kanaaloever is een in hoofdzaak haven- en industriegebied (Kanaal van Gent naar Terneuzen, havenbekkens, grootschalige bedrijfspercelen).

Naast het industriële karakter bevinden zich aan de oostzijde ook reguliere bedrijven. Hier ligt verder een gebied met woningen, volkstuinen en sportvoorzieningen: Driewegen.

Aan de zuidoostzijde van het plangebied staat een McDonalds en zijn enkele kantoorgebouwen gerealiseerd.

Het verordeningsgebied wordt doorsneden door het wegtracé van de Sluiskiltunnel. Ten zuiden van het tracé ligt agrarisch gebied, dat ook tot het verordeningsgebied behoort.

Inzet beheersverordening

De geldende bestemmingsplannen voor Oostelijke Kanaaloever zijn toe aan actualisatie. Een beheersverordening is een beheersregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied met een lage dynamiek waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de planperiode van de verordening (tien jaar).

Lage dynamiek

Het gebied Oostelijke Kanaaloever kan worden getypeerd als een gebied waar zich nauwelijks ontwikkelingen zullen voordoen.

• Binnen de havenfunctie van het gebied is weinig dynamiek te verwachten.
  • 1. De diverse havenbekkens zijn alle reeds langer geleden uitgegraven en gerealiseerd en functioneren de komende planperiode. Nieuwe Havens zijn niet voorzien.
  • 2. De gronden aan de havens zijn alle ontsloten en bouwrijp gemaakt en in belangrijke mate reeds ontwikkeld en uitgegeven. Eventueel beschikbare kavels in het gebied hebben alle reeds een bedrijfsmatige haven of kade gebonden functie, waarop conform de geldende juridisch-planologische regimes bouwmogelijkheden rusten. De dynamiek die te verwachten is, is gebonden aan extensieve bedrijfsmatige exploitatie.
• Binnen het woongebied Driewegen is voorts weinig dynamiek te verwachten.
  • 1. Het betreft een uitontwikkelde bebouwingsconcentratie. Nieuwe woningbouw en uitbreiding van het aantal woningen is niet te verwachten of door geldende regelingen onmogelijk (geluidszone / gezoneerd industrieterrein).
  • 2. Het volkstuinencomplex is laag dynamisch. Het is volledig in gebruik en er worden de komende jaren geen structurele veranderingen voorzien.
• Binnen het bedrijfsterrein is een groot deel van de kavels uitgegeven. De komende jaren worden eventueel nog beschikbare kavels uitgegeven.

• Uiteraard is wel sprake van mogelijk kleinschalige ontwikkelingen, zoals:
  • 1. wijzigingen in gebruik van vrijgekomen bedrijfspercelen/gebouwen (voor zover passend binnen het planologisch kader);
  • 2. verandering van (het uiterlijk) van hoofdgebouwen door bijvoorbeeld aanbouwen;
  • 3. beperkte nieuwbouw of aanpassingen van accommodaties;
  • 4. algehele nieuwbouw op bestaande percelen; dit past binnen het reguliere kader van een dergelijk gebied.

Kennedylaan

Momenteel wordt onderzocht of aan de Kennedylaan de ontwikkeling van een perifere detailhandelslocatie tot de mogelijkheden behoort. Op dit moment is de planvorming echter nog niet zo ver gevorderd dat dit voor 1 juli 2013 resulteert in een nieuw vastgesteld juridisch-planologisch regime voor deze plek. Vandaar dat de bestaande - huidige - situatie in deze beheersverordening wordt vastgelegd. Kennedylaan is daarmee een locatie waarvoor te zijner tijd via een separaat juridisch - planologisch spoor een passende regeling wordt opgesteld.