TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22D K.R. Poststraat 12 A en B

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voornemen bestaat om op het perceel van het voormalige kantoorgebouw van KPN aan de K.R.Poststraat 12 A en B te Heerenveen appartementengebouwen met in totaal 58 woningen te realiseren. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing grotendeels gesloopt. Ter plaatse van de Kleine Kerkstraat blijft een deel gehandhaafd voor KPN activiteiten. Het betreft koopappartementen die worden gerealiseerd ten behoeve van de doelgroep starters en senioren.

De gemeente wil door een wijziging van het omgevingsplan de beoogde ontwikkeling mogelijk maken. Een onderdeel van de wijziging is een goede motivering waaruit moet blijken dat de activiteiten in overeenstemming zijn met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat de activiteiten ook uitvoerbaar zijn. Hiervoor is deze motivering opgesteld.

Figuur 1: Impressie appartementengebouw vanaf K.R. Poststraat (bron: Adema architecten, Nieuwbouw en revitalisatie KPN locatie Heerenveen d.d. 17 juni 2025)

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de K.R. Poststraat in het centrum van Heerenveen. De K.R. Poststraat is een doorgaande weg die in oostelijke richting doorloopt tot de A32 en in westelijke richting overgaan in de Trambaan, welke doorloopt tot het bus-en treinstation van Heerenveen. De K.R.Poststraat - Trambaan is een van de gebiedsontsluitingwegen in Heerenveen. De ligging van het plangebied is weergegeven in bijgaande figuur.

Figuur 2: ligging plangebied K.R. Poststraat 12 A en B Heerenveen (bron: Adema architecten, Nieuwbouw en revitalisatie KPN locatie Heerenveen d.d. 17-06 2025)

1.3 Planologische regeling

Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke regels die nu zijn opgenomen in bestemmingsplannen, beheersverordeningen, inpassingsplannen, exploitatieplannen, voorbereidingsbesluiten, hogere waarde besluiten, vastgestelde veiligheidscontouren, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen. Tevens bestaat het tijdelijk deel van het omgevingsplan uit een aantal regels die voorheen geregeld waren op rijksniveau. Deze regels zijn voor een deel afkomstig uit het Activiteitenbesluit milieubeheer en de Wabo.

Het plangebied is planologisch geregeld in de beheersverordening Heerenveen Centrum (vastgesteld 21-03 2016). Deze beheersverordening maakt deel uit van het (tijdelijke) Omgevingsplan van de gemeente Heerenveen. Op de locatie is het besluitvak 'Gemengd' van toepassing. Ook is het besluitvak Waarde-Archeologie 2' van toepassing, alsmede het besluitvak 'bouwvlak klasse F'. Ten behoeve van de KPN zendmast is het besluitvak 'zend-/ontvangsinstallatie' aangebracht.

De gronden en bouwwerken ter plaatse van het besluitvlak 'Gemengd' zijn bedoeld voor dienstverlenende bedrijven en instellingen. Binnen het bouwvlak klasse F is een maximale goothoogte van 6 meter toegestaan. De minimale dakhelling bedraagt 30 ° , de maximale dakhelling bedraagt 60 °. Er is geen maximale bouwhoogte aangegeven.

Voor bouwwerken met een oppervlakte van 50 m² of meer, die worden gebouwd in of op gronden ter plaatse van het besluitvlak 'Waarde-archeologie 2', moet voordat een omgevingsvergunning wordt verleend, een archeologisch onderzoek plaatsvinden.

De bouw van 58 appartementen is niet mogelijk op basis van (het tijdelijke deel van) het Omgevingsplan. Een uitsnede van de beheersverordening ter plaatse van het plangebied is weergegeven in bijgaande figuur.

Figuur 3: fragment beheersverordening Heerenveen Centrum (bron: Regels op de kaart)

1.4 Omgevingswet

De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving, zoals bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Deze wet is op 1 januari 2024 ingegaan en werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur:

Omgevingsbesluit

Dit besluit bevat regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en uitvoering. Het regelt ook het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO).

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal)

Het Bal stelt algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. Het bepaalt of een melding of omgevingsvergunning nodig is en bevat rijksregels voor diverse activiteiten. Deze regels richten zich direct op burgers en bedrijven. Gemeenten mogen onder voorwaarden aanvullende regels in het omgevingsplan opnemen of afwijken van het Bal. Deze afwijkingen mogen het beschermingsniveau van het Bal niet verlagen. Dit is alleen toegestaan als het Bal dit uitdrukkelijk toestaat via maatwerkregels of -voorschriften.

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Het Bkl bevat regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en monitoring. Deze regels gelden voor gemeenten, provincies en waterschappen bij het opstellen van omgevingsplannen en verordeningen. Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat instructieregels die een omgevingsplan minimaal moet bevatten voor een evenwichtige toedeling van functies.

Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)

Het Bbl regelt veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken. Het bevat ook regels voor de staat en het gebruik van bouwwerken en voor bouw- en sloopwerkzaamheden. Deze regels richten zich op burgers en bedrijven. Het Bbl behandelt de technische aspecten van bouwwerken, terwijl het ruimtelijke deel van bouwen in het omgevingsplan staat.

Voor de ontwikkelingen in het plangebied moet beoordeeld worden welke omgevingswaarden, instructie- en beoordelingsregels relevant zijn en vertaald worden naar de planregels. De wijziging van het omgevingsplan voor deze locatie bevat regels om aan de instructieregels te voldoen. In hoofdstuk 5 van deze motivering worden de verschillende thema's verder uitgewerkt en wordt beoordeeld met welke instructieregels rekening dient te worden gehouden.

1.5 TAM-omgevingsplan

De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling. Er wordt een wijziging van het omgevingsplan opgesteld, waarbij gebruik wordt gemaakt van de techniek TAM-IMRO. Dit houdt in dat de techniek voor planvorming zoals gebruikt onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de voormalige Wro en IMRO 2012 standaard. Om het omgevingsplan volgens TAM-IMRO op te stellen, moet het ontwerp-omgevingsplan uiterlijk op 1 januari 2026 door de gemeente ter inzage worden gelegd. Na deze datum vervalt (vooralsnog) de mogelijkheid om een TAM-IMRO omgevingsplan in procedure te brengen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Aan de K.R. Poststraat nr. 12 A en B bevindt zich een combipand van de KPN. Het gebouw heeft nu nog een kantoorfunctie en een technische functie. KPN behoudt een deel van het pand (technische functie) omdat het van hier uit Heerenveen en omgeving voorziet van telecommunicatie diensten zoals mobiel, tv en internet. Binnen het plangebied is ook een zendmast aanwezig met antennes en schotels (van KPN en Odido) ten behoeve van mobiele telefonie en straalverbindingen. De zendmast blijft gehandhaafd. Het projectgebied bevat 3 percelen. Daarvan zijn 2 percelen die in de huidige situatie in gebruik zijn door de KPN: perceel 11700 en perceel 11701. Het perceel 11414 wordt gebruikt en is in eigendom van de eigenaar van de mast.

Een restant van perceel 11701 blijft bestaan welke door KPN in gebruik / eigendom zal worden genomen. De KPN blijft dus nog voor een deel binnen de projectlocatie zitten in de beoogde situatie. De perceelsgrootte van KPN neemt af van 2.126 m² naar 433 m². In bijgaande figuur is een luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 4: Luchtfoto huidige situatie (bron: Adema architecten, Nieuwbouw en revitalisatie KPN locatie Heerenveen d.d. 17-06 2025)

Figuur 5: bestaande situatie KPN percelen en zendmast

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen bestaat om op het perceel van het voormalige kantoorgebouw van KPN aan de K.R.Poststraat nr. 12 A en B te Heerenveen appartementengebouwen met in totaal 58 woningen te realiseren. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing grotendeels gesloopt. Het betreft koopappartementen die worden gerealiseerd ten behoeve van de doelgroep starters en senioren. De afnemende vraag naar kantoorruimte en de grote behoefte aan woningen maken dit een logische ontwikkeling.

Met de ontwikkelaar is een overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd wat het aandeel aan betaalbare woningen zal zijn in dit project. Van de 58 koopappartementen worden er 37 verkocht in het goedkope segment, 16 in het betaalbare segment en 5 in de vrije sector.

De segmenten goedkoop en betaalbaar worden bepaald aan de hand van de landelijke betaalbaarheidsgrens die in 2025 is bepaald op € 405.000,-. Goedkoop betekent ten hoogste 70% van de betaalbaarheidsgrens, dus € 283.500,- en betaalbaar zit ten hoogste op de betaalbaarheidsgrens. De betaalbaarheidsgrens in het jaar dat de bouw van start gaat is uiteindelijk bepalend voor de definitieve verkoopprijzen.

Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan bestaat uit drie appartementengebouwen, gegroepeerd rond het bestaande pand wat door de KPN in gebruik blijft. Het betreft:

• één gebouw van 4 bouwlagen hoog (24 appartementen)
• één gebouw van 4 bouwlagen hoog (13 appartementen)
• één gebouw van 4 tot 5 bouwlagen hoog (21 appartementen).

De grootte van de appartementen varieert van circa 50 m2 tot circa 80 m2 gebruiksoppervlakte. De buitenruimte wordt groen ingericht. De benodigde parkeerplaatsen worden door de gemeente gereserveerd binnen de nabijgelegen parkeergarage die in het centrum van Heerenveen wordt gerealiseerd. Verder wordt er een gemeenschappelijke inpandige fietsenberging gerealiseerd met ruimte voor 152 fietsen.

Het stedenbouwkundig plan 'Nieuwbouw en revitalisatie KPN locatie Heerenveen' (d.d. 17 juni 2025) is opgenomen als bijlage 1.

Figuur 6: Ontwerp situatie (bron: Adema architecten, Nieuwbouw en revitalisatie KPN locatie Heerenveen d.d. 17-06 2025)

Figuur 7: Zicht vanaf de Kleine Kerkstraat (bron: Adema architecten, Nieuwbouw en revitalisatie KPN locatie Heerenveen d.d. 17-06 2025)

Figuur 8: Voorlopig ontwerp buitenruimte (bron: Buro Poelmans Reesink d.d. 16 september 2025)

Ontwerp buitenruimte

Ten behoeve van de inrichting van de buitenruimte is een nadere uitwerking gemaakt (Voorlopig ontwerp, Buro Reesink d.d. 16 september 2025). Dit voorlopig ontwerp is opgenomen als bijlage 2. Het voorlopig ontwerp geeft een mogelijke uitwerking van 'de schil', 'de rand' en 'de kern'. Ook is de verhouding groen/grijs weergegeven. Het ontwerp voegt 144 m² groen toe binnen het plangebied en verhoogt het groene oppervlak in de buitenruimte van 20% naar 41%.

Hoofdstuk 3 Participatie en vooroverleg

3.1 Participatie omgeving

Participatie is een belangrijk element binnen de omgevingswet. Op donderdag 11 juli 2024 is een inloopbijeenkomst over de toekomst van het woningbouwplan aan de K.R. Poststraat gehouden. Het doel van de bijeenkomst was het presenteren van en het ophalen van reacties op het schetsontwerp voor de mogelijke transformatie van het huidige KPN-kantoor naar een appartementengebouw met circa 56 appartementen variërend in grootte. Tijdens de avond waren er ongeveer 50 bezoekers aanwezig. Iedere bezoeker kreeg een reactieformulier waarop men zich kon aanmelden voor de nieuwsbrief, interesse kon tonen in een woning, vragen kon stellen en opmerkingen over het plan kon maken. Uit de reactieformulieren (16 in totaal) en de gesprekken tijdens de bijeenkomst zijn de volgende conclusies te trekken:

• De meeste bezoekers waren positief over het schetsontwerp en de uitstraling van de gebouwen.
• Er was een duidelijke zorg over de verkeersveiligheid en de verkeers- en parkeerdrukte.
• Een aantal bezoekers gaven aan meer groen in de omgeving te willen zien in plaats van bebouwing.

Tijdens en na de bijeenkomst zijn er reacties en vragen ontvangen over de herontwikkeling van de KPN-locatie. De antwoorden op de reacties en vragen zijn in samenspraak met de gemeente en de ontwikkelaar opgesteld.

Het verslag van de eerste inloopbijenkomst en de beantwoording van de reacties en vragen naar aanleiding van deze inloopbijeenkomst zijn opgenomen als bijlage 3.

3.2 Bestuurlijk vooroverleg

Onder de Omgevingswet is informeel vooroverleg over plannen mogelijk. Het vooroverleg voor wijzigingen van het omgevingsplan is in de Omgevingswet juridisch niet geregeld. Het vooroverleg is vormvrij. Door bij ruimtelijke ontwikkelingen in een vroeg stadium met elkaar op te trekken, kunnen knelpunten in een vroeg stadium worden gesignaleerd.

De gemeente Heerenveen zal haar vaste overlegpartners in het kader van het vooroverleg op de hoogte brengen van de beoogde ontwikkeling. De gemeente zal de overlegpartners verzoeken aan te geven of er specifieke aandachtspunten aan de orde zijn waarmee rekening dient te worden gehouden bij de planontwikkeling.

Brandweer Fryslân heeft op 21 februari 2025 een preadvies uitgebracht. Dit preadvies bevat een aantal aandachtspunten en aanbevelingenb m.b.t. de brandveiligheid. Deze opmerkingen zullen worden verwerkt in de nadere uitwerking van het plan. Het preadvies is opgenomen als bijlage 19.

3.3 Zienswijzen

Het ontwerp van het `TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22D K.R. Poststraat 12 A en B' heeft op grond van artikel 16.30 van de Omgevingswet met ingang van 7 november 2025 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens de inzagetermijn zijn er 5 zienswijzen ingediend.

Naar aanleiding van de zienswijzen is de motivering op een aantal punten aangescherpt en is in de regels een aantal ambtshalve aanpassingen doorgevoerd.

De binnengekomen zienswijzen zijn in de Reactienota zienswijzen (bijlage 4 ) samengevat en beantwoord. De ambtshalve wijzigingen zijn opgenomen in bijlage 5.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI gaat uit van de volgende vier prioritaire opgaven:

• Duurzaam economisch groeipotentieel voor Nederland;
• Ruimte voor de klimaatverandering en energietransitie;
• Sterke, leefbare en klimaatbestendige steden en regio's met voldoende ruimte om te wonen, werken en bewegen;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In de visie worden de nationale belangen genoemd die gewaarborgd moeten worden in het beleid voor de fysieke leefomgeving. De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI. De ontwikkeling draagt bij aan de opgave om steden en regio's sterker en leefbaarder te maken.

4.2 Provincaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030-2050 is uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

• 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
• 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Als uitgangspunt geldt dat veranderingen niet tegen moeten worden gehouden, maar dat ambities worden gerealiseerd door gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

De beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij de omgevingskwaliteit als basis voor het ontwerp wordt toegepast. Hierbij wordt de situering en maatvoering van de nieuwbouw afgestemd op de al aanwezige bebouwing in de directe omgeving.

Verder wordt in de omgevingsvisie ingezet op natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is mogelijk als in het ontwerp rekening wordt gehouden met maatregelen die een positief ecologisch effect sorteren.

Bij de uitwerking van de bouwplannen wordt ingezet op natuurinclusief bouwen. Dit krijgt vorm door de groene inrichting van de buitenruimte.

Conclusie: De mogelijkheden die in deze wijziging van het omgevingsplan worden geboden passen binnen het beleid van de provinciale omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Provincie Fryslân

Op 8 februari 2024 is de Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. Voor de woningbouwplannen aan de K.R. Poststraat zijn geen specifieke regels opgenomen. Voor het overige zijn de volgende regelingen uit de verordening van toepassing.

Artikel 2.1 Omgevingskwaliteiten als basis

In een omgevingsplan wordt aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de archeologische waarden en de archeologische verwachtingswaarden, waarbij gebruik wordt gemaakt van de Friese archeologische monumentenkaart extra of van een met de provincie afgestemde gemeentelijke verdiepingsslag. Zie verder par 5.13.

Artikel 2.5 Gezond en veilig

1 Een omgevingsplan, dat voorziet in nieuwe functies of uitbreiding van bestaande functies, bevat een onderbouwing van de wijze waarop effecten op de gezondheid en veiligheid zijn meegewogen in het plan. Zie verder par 5.16

2. Een omgevingsplan bevat, zo nodig, een onderbouwing van de wijze waarop het plan rekening houdt met het risico op wateroverlast of op overstroming vanuit de Friese boezem, ook gezien vanuit de mogelijkheid van falen van regionale waterkeringen. Zie verder par 5.15.

3. Een omgevingsplan stelt regels met het oog op het borgen van water-robuust bouwen indien door de lage ligging van gronden een risico bestaat op overstroming of wateroverlast. Zie verder par 5.15 

Artikel 2.7 Programmering woningbouw

In dit artikel is aangegeven dat een ruimtelijk plan nieuwe woningen kan bevatten, wanneer deze passen binnen de regionale woningbouwafspraken.

Er heeft een kwantitatieve afweging plaatsgevonden. In paragraaf 5.2 wordt hierop ingegaan. Hieruit blijkt dat de beoogde nieuwbouw aansluit bij de behoefte en is opgenomen in de regionale woningbouwafspraken.In 2023 zijn 6 regionale woondeals ondertekend in de provincie Friesland, waaronder de regio Zuidoost-Fryslân. De gemeenten in de regio Zuidoost Fryslân zetten zich gezamenlijk in voor de realisatie van 4.680 woningen. Het aandeel van de gemeente Heerenveen hierin is een opgave van 1.720 woningen. Het planvoornemen voor de K.R, Poststraat past binnen deze afspraken.

4.3 Waterschapsbeleid

Wetterskip Fryslân is verantwoordelijk voor de veiligheid (sterke dijken), het bewaken van de waterkwaliteit, een goed waterpeil, voldoende water en het zuiveren van afvalwater. Hierbij wordt rekening gehouden met klimaatverandering.

In 2023 heeft het Wetterskip de toekomstvisie vastgesteld. De visie geeft inhoud voor het Fries Programma Landelijk Gebied en de Provinciale Omgevingsvisie. Voor het ontwikkelen van beleid en plannen over water, bodem en ruimte is de visie de basis. Wetterskip Fryslân gebruikt de visie ook om bestaande plannen, zoals het Waterbeheerprogramma 2022-2027, te herzien. Dit Waterbeheerprogramma 2022-2027 is nu nog het geldende plan en geeft inzicht in de maatregelen en ruimtelijke keuzes om onder meer klimaatverandering op te kunnen vangen.

Dit programma is in samenwerking met de Provincie Fryslân opgesteld. De provincie is verantwoordelijk voor het Regionaal Waterprogramma 2022/2027 dat het kader is voor het waterbeheerprogramma.

Het Regionaal Waterprogramma 2022/2027 is op 30 november 2022 vastgesteld door Provinciale Staten. In dit programma legt de provincie het beleid voor waterbeheer vast voor de planperiode. In de omgevingsverordening Fryslân zijn regels opgenomen die gaan over veiligheid en water.

Het hoofddoel is dat de provincie Fryslân in 2050 zoveel mogelijk waterrobuust en klimaatbestendig is ingericht. In het Waterprogramma zijn de doelen in programmalijnen opgenomen voor klimaatadaptatie, waterveiligheid, voldoende water en waterkwaliteit. De uitwerking vindt plaats door de waterschappen.

De waterschapsverordening Wetterskip Fryslân bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die het Wetterskip stelt binnen haar beheersgebied.

Wetterskip Fryslân heeft ervoor gekozen om met de inwerkingtreding van de Omgevingswet beleidsluw over te gaan. Dit houdt in dat de waterschapsverordening qua vorm en opzet volledig voldoet aan de uitgangspunten van de Omgevingswet. In de Omgevingsverordening van de provincie zijn in hoofdstuk 3 de instructieregels met betrekking tot water opgenomen. In paragraaf 5.15 wordt ingegaan op het wateraspect met betrekking tot de beoogde ontwikkeling.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Heerenveen 1.0

De Omgevingsvisie Heerenveen 1.0 geeft richting aan de toekomst van de gemeente Heeenveen. De Omgevingsvisie bevat het integrale beleid op hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving. In de visie staan de ambities, kernopgaven en de uitgangspunten van het beleid voor de fysieke leefomgeving.

De Omgevingsvisie is op 8 juli 2021 vastgesteld door de gemeenteraad en is bindend voor de gemeente bij de uitwerking van nieuw beleid voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie is een dynamisch document. Ontwikkelingen gaan steeds sneller. Dit vraagt om een flexibele aanpak met de mogelijkheid visies en plannen aan te passen aan voortschrijdend inzicht. Na vaststelling wordt de visie regelmatig geëvalueerd en aangepast. De stip aan de horizon blijft daarbij hetzelfde, maar de route om er te komen wordt daarbij aangepast aan ontwikkelingen en nieuwe inzichten.

Kern van de visie

“In 2040 is Heerenveen een gezonde, ondernemende en duurzame gemeente waar het prettig wonen, werken en recreëren is. We hebben ons onderscheidende profiel als (top)sportgemeente verder versterkt en verbreed. We koesteren de landschappelijke kwaliteit en diversiteit, de uitstekende bereikbaarheid en de (regionale) voorzieningen als reden om hier te wonen en te werken. En we zijn in 2040 een flink eind op weg om de gemeente samen met inwoners en bedrijven klimaatbestendig en klimaatneutraal te maken.”

De keuzes die de gemeente de komende jaren maakt en de samenwerkingen die de gemeente aan gaan, zijn ondersteunend aan deze ambities.

Over 'bouwen aan toekomstige woningen' zegt de visie het volgende:

Diverse plekken vragen om inbreiding en transformatie. Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied draagt bij aan een zuiniger en intensiever gebruik van de ruimte. Dit is ook positief voor het draagvlak van bestaande voorzieningen zoals scholen en wijkgebouwen. In de gemeente zijn verschillende plekken binnen bestaand bebouwd gebied die kansen bieden voor nieuwbouw of vragen om transformatie. Het kan bijvoorbeeld gaan om (verouderde) bedrijfslocaties in woongebieden, leegstaande (kantoor)gebouwen,voormalige schoollocaties of inbreidingslocaties. Deze plekken worden aangegrepen om plekken ruimtelijk te verbeteren, de woningvoorraad meer divers te maken en doelgroepen te mengen (inkomens, leeftijden, huishoudenssamenstelling). Uiteraard wordt daarbij rekening gehouden met de trends op het gebied van vergrijzing en ontgroening.

Uitgangspunten inbreidingslocaties

In het Addendum op de Woonvisie (2020) is een voorkeursvolgorde vastgelegd. Op basis van deze voorkeursvolgorde wordt het woningbouwcontingent verdeeld over Centrumplannen, bestaande woningbouwlocaties en transformatie van bestaande (leegstaande bebouwing). Nieuwe inbreidingsplannen zijn alleen mogelijk als er voldoende woningbouwcontingent beschikbaar is.

Aanvullend op het Addendum zijn de volgende aspecten meegewogen bij individuele bouwplannen (in willekeurige volgorde):

• Er worden geen waardevolle groene ruimtes volgebouwd. Verdere afbakening van deze (hoofd)groenstructuur vindt plaats in het Programma Groenstructuur. Tot die tijd wordt rekening gehouden met de groenstructuren die zijn opgenomen op themakaart ‘Gezonde, leefbare en klimaatbestendige wijken en dorpen’.
• De gemeente zet bij inbreiding in op plannen die leiden tot een versterking van de omgevingskwaliteit Het plan leidt tot een stedenbouwkundige verbetering, het oplossen van een milieutechnisch knelpunt of een vervanging van leegstaande / verouderde (bedrijfs)bebouwing;
• Het plan draagt bij aan het bestaande woningaanbod in het dorp (of de wijk).

De mogelijkheden die in deze wijziging van het omgevingsplan worden geboden passen binnen het gemeentelijk beleid, zoals vastgelegd in de omgevingsvisie. Een groot deel van het plan voorziet in betaalbare koop.

4.4.2 Beleid wonen

Woonvisie Heerenveen 2023-2028

De Woonvisie Heerenveen 2023-2028 is op 19 oktober 2023 vastgesteld. Gezien de huidige woonsituatie en -behoeften van (toekomstige) inwoners van de gemeente Heerenveen zijn er diverse ambities geformuleerd, zoals de bouw van tenminste 2.000 nieuwe woningen tot 2030. De vijf prioriteiten die centraal staan in de woonvisie zijn:

1. Heerenveen groeit: groeien met minimaal 2.000 woningen tot 2030.

2. Een gevarieerde bevolking vraagt om het toevoegen van betaalbare woningen.

3. Waarde hechten aan vitale kernen en gemengde wijken.

4. Een inclusieve gemeente vraagt om een gevarieerd woonzorglandschap.

5. Een duurzaam thuis staat in een klimaatadaptieve woonomgeving.

De gemeente zet in op het toevoegen van minimaal 2.000 woningen tot 2030. Dit is geen strakke bovengrens. Voldoende woonruimte is van belang voor de werkgevers en werknemers in Heerenveen. Ook wil de gemeente bijdragen aan het oplossen van de woningcrisis door meer ambitie te tonen. Daarnaast speelt ook mee dat er meer plancapaciteit nodig is voor haalbaarheid van doelen (130%) vanwege planuitval en vertragingen. In 2023 was er sprake van een plancapaciteit van 2.414 woningen, waarvan 561 aan harde plancapaciteit. De grootste woonvraag tot 2030 én bovenlokale woonvraag landt in Heerenveen en Akkrum-Nes; met het grootste deel in de hoofdkern Heerenveen. Het richtinggevende programma in Heerenveen is 1.400 woningen.

Een van de ambities uit de woonvisie is het toevoegen van betaalbare woningen. De gemeente richt zich daarom op:

• Het directe aanbod te vergroten voor starters en jonge gezinnen. De gemeente wil toevoegen wat er nog onvoldoende beschikbaar is: betaalbare koop en sociale huur. Dat kan door nieuwbouw, benutten van de bestaande voorraad én doorstroming.
• De gemeente moet condities creëren waaronder ook corporaties sociale huurwoningen kunnen toevoegen. In de gemeente is de sociale huurvoorraad nu ongeveer 29%. De inzet is om de komende jaren minimaal 30% van het woningbouwprogramma in de sociale huur toe te voegen (dus: 600 van de 2.000 woningen) waarbij het aandeel sociale huur minimaal op peil blijft en idealiter toegroeit naar 30%. Dit vraagt, waar mogelijk, aanpassingen binnen de woningbouwprogrammering.
• Wanneer de sociale huurvoorraad op peil is, is het een optie om in wijken waar meer dan 40% sociale huur is sociale huurwoningen te verkopen, zodat er meer goedkope/betaalbare koop beschikbaar komt.

In de sociale huursector is er vooral toevoeging gewenst van woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Dit geldt zowel voor jongeren als voor ouderen. Hier ligt een opgave in het toevoegen van kleinere grondgebonden woningen en van appartementen met lift. Realisatie van rijwoningen is vooral ter vernieuwing/modernisering van het bestaande aanbod. De gemeente wil de woningvraag realiseren door in te zetten op zowel inbreiding als uitbreiding. Op enkele strategische plekken (bijvoorbeeld omgeving stadion en station) wordt ingezet op hoge dichtheden. Ook wordt ingezet op benutting van de bestaande voorraad en transformatie (maatschappelijk vastgoed).

Conclusie

Er is sprake van zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan woningen in Heerenveen. De ontwikkeling sluit hier bij aan.

4.4.3 Welstandsnota 2016

Het welstandsbeleid is een onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente. Ondermeer structuurvisies, bestemmingsplannen en inrichtingsplannen voor het openbaar gebied maken hier deel van uit. Welstand is niet alles bepalend, maar doet mee in het geheel. Het belang van een goede ruimtelijke structuur staat voorop. De vormgeving van bouwplannen draagt hier aan bij.

Uitgangspunt is ‘loslaten waar het kan, sturen waar nodig’. Nadruk ligt op gesprek vooraf (o.a. betekenisvolle projecten), waarbij de nota de leidraad vormt. De nota vormt nadrukkelijk geen dichtgetimmerd kader. Enerzijds, met name ontwikkelingen van beperkte omvang die binnen de bestaande structuur passen, is sprake van een globaal kader, waarbinnen de beoordeling plaatsvindt. Anderzijds gaat het meer om ‘vastleggen’ van belangrijke kernwaarden.

Het plangebied maakt onderdeel uit van deelgebied 'centrum'. De opbouw van het centrum bestaat uit verschillende ruimtelijke structuren en elementen van verschillende schaal. Enerzijds zijn er de historische lange lijnen van bijvoorbeeld De Dracht en de Lindegracht. Hier overheerst de kleine schaal van afzonderlijke panden met een beperkte korrelmaat in één tot twee lagen met kap. De bebouwing heeft voornamelijk centrumfuncties, het wonen is hier inmiddels ondergeschikt. Anderzijds zijn er de nieuwere elementen zoals de meer grootschalige bouwblokken uit het einde van de twintigste eeuw langs o.a. de Sieversstraat, aan het Burg. Kuperusplein. Tot slot een aantal cultuurhistorisch waardevolle solitaire bouwvolumes zoals de R.K. Kerk, Oenemastate en Crackstate (gemeentehuis).

Het centrum van Heerenveen is het meest publieke en representatieve gebied van de gemeente. Het beleid is gericht op behoud en versterken van de bestaande ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarde binnen de verschillende karakteristieken die in het centrum te vinden zijn. Van belang is het versterken van de representativiteit van het centrum.

Het plan is reeds getoetst en biedt vooruitzicht op een positief advies, zie paragraaf 5.3 en bijlage 8.

Hoofdstuk 5 Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

De beoogde ontwikkeling is van invloed op de fysieke leefomgeving. De aard, omvang en locatie van de ontwikkeling zijn de reden dat het omgevingsplan moet worden gewijzigd. Dit betekent dat de omgevingsaspecten en andere thema's onderzocht moeten worden om te beoordelen of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) als de gewenste ontwikkeling is uitgevoerd.

De beoogde ontwikkeling wordt in dit hoofdstuk getoetst aan onder meer de instructieregels uit het Bkl (Besluit kwaliteit leefomgeving). In het Bkl is namelijk aangegeven dat daar waar een nieuwe activiteit milieuruimte inneemt, aandacht nodig is voor de gevolgen van deze activiteit op de omgeving maar ook voor de gevolgen die de omgeving heeft op deze nieuwe activiteit.

5.1 Mer-beoordeling

Toetsingskader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit is aangegeven welke projecten in het kader van een wijziging van het omgevingsplan project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer(beoordelings)-plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

Bij het bevoegd gezag, (het college van B&W) moet een mededeling (de aanmeldnotitie) worden gedaan waarin een beschrijving van het plan, de locatie en de mogelijke milieueffecten zijn opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling, namelijk het mogelijk maken van 58 woningen, wordt gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject. Categorie J11 uit Bijlage V van het Ob is van toepassing. Er is geen sprake van een directe mer-plicht (kolom 2 van het Ob). De mer-beoordelingsplicht uit kolom 3 is wel van toepassing. Om deze reden moet worden beoordeeld of de ontwikkeling aanzienlijke milieueffecten kan hebben.

Conclusie

De mer-beoordelingsnotitie is toegevoegd als bijlage 6. Uit de informatie uit deze notitie blijkt dat het plangebied niet is gelegen in een kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het 'stedelijk ontwikkelingsproject' niet tot aanzienlijke milieueffecten. Dit betekent dat er geen aanleiding is voor het doorlopen van een volledige mer-procedure.

5.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsingskader

De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of de behoefte aanwezig is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. In het Bkl staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.

Toetsing

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied waarbij op het perceel van het voormalige kantoorgebouw van KPN aan de K.R.Poststraat 12 A en B te Heerenveen appartementengebouwen met 58 woningen mogelijk worden gemaakt. De ontwikkeling maakt meer dan 11 woningen mogelijk (58 woningen), er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling waarvan de behoefte in beeld moet worden gebracht. De locatie ligt binnen stedelijk gebied, een locatieafweging is dus niet nodig.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een ladderonderbouwing opgesteld. Deze is als bijlage 7 opgenomen. In de ladderonderbouwing wordt het volgende geconcludeerd:

• Kwantitatieve behoefte: Er is een kwantitatieve behoefte aan de toevoeging van harde plancapaciteit om te kunnen voldoen aan de woning-behoefte. Voorgenomen ontwikkeling kan daarin met 58 woningen aan bijdragen.
• Kwalitatieve behoefte: De beoogde ontwikkeling sluit aan op de gemaakte afspraken in de regio en de ambities uit de gemeentelijke woonvisie. Van de 58 woningen bestaat een groot deel uit het betaalbare segment. Daarmee wordt voldaan aan de behoefte aan meer betaalbare woningen in Heerenveen. De beoogde appartementen op deze centrumlocatie sluiten ook aan op de toevoeging van meer woningen, die zowel geschikt zijn voor ouderen als jongeren. Bovendien sluit de ontwikkeling ook aan bij de wens van inbreiding en gebruik van bestaand vastgoed.

Conclusie

Er is sprake van zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan woningen in Heerenveen. De ontwikkeling sluit hier bij aan. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

5.3 Omgevingskwaliteit

Toetsingskader

Bij nieuwbouw of verbouw beoordeelt de gemeente met een welstandstoets of het bouwwerk past in de omgeving. De regels voor een welstandstoets zijn opgenomen in de bruidsschat. Daarmee maken deze regels deel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Met de welstandstoets beoordeelt de gemeente of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

Toetsing

De gemeente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota, die deel uitmaakt van de bruidsschat. De (welstands)regels voor het uiterlijk van bouwerken hierbij zijn afgestemd op de bestaande situatie en zijn toereikend voor de beoogde situatie in het plangebied. Het plan is in het kader van het vooroverleg enkele malen voorgelegd aan het Team Omgevingskwaliteit van de gemeente Heerenveen. Het plan biedt vooruitzicht op positief advies. Het advies van het team Omgevingskwaliteit (d.d. 17 juni 2025) is opgenomen als bijlage 8.

Conclusie

Het plan biedt vooruitzicht op een positief advies. Omgevingskwaliteit vormt derhalve geen belemmering.

5.4 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot mobiliteit en parkeren. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aangetoond moeten worden wat het effect is op de bereikbaarheid, verkeersafwikkeling en parkeerdruk.

Toetsing

Ten behoeve van de afkoop in het mobiliteitsfonds is door de gemeente een parkeerberekening gemaakt. Daarbij is uitgegaan van:

• 37 koop appartementen laagsegment: norm 1,1. Op maatgevend moment (avond door de week) is de parkeerbehoefte: 35,5 plekken.
• 21 koop appartementen middensegment: norm 1,3. Op maatgevend moment is de parkeerbehoefte 23,9.
• 206 m² bvo aan kantoorruimte (zonder baliefunctie): norm 1,4 per 100 m² bvo. Op maatgevend moment is de parkeerbehoefte 0,1.

De berekening is opgenomen als bijlage 9.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een memo 'Verkeersparagraaf K.R. Poststraat 12 A en B' opgesteld. De memo is opgenomen als bijlage 10. In de memo wordt het volgende geconcludeerd:

De beoogde ontwikkeling leidt tot een verkeerstoename van 210 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Op basis van de inrichting van de ontsluitende wegen is deze verkeerstoename dermate laag dat het effect op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet verwaarloosbaar is.

Op het gebied van parkeren heeft de beoogde ontwikkeling een maatgevende autoparkeerbehoefte van 60 parkeerplaatsen en een fietsparkeerbehoefte van 145 stallingsplaatsen.

Ten aanzien van het opvangen van de autoparkeerbehoefte is binnen het plangebied, mede gelet op de beperkte ruimtelijke mogelijkheden, geen reële invulling mogelijk voor parkeeroplossingen op maaiveld of in een ondergrondse parkeervoorziening.

Het realiseren van parkeren op eigen terrein is bovendien financieel niet haalbaar binnen het beoogde betaalbare woningsegment welke een groot deel van de totale ontwikkeling omvat. De aanleg van een parkeerkelder brengt aanzienlijke investeringskosten met zich mee, die niet in verhouding staan tot de schaal van de ontwikkeling en de beleidsdoelstelling om betaalbare woningen te realiseren. De ontwikkeling is daarnaast te kleinschalig om een zelfstandige en efficiënte parkeerbak te kunnen dragen.

Vanuit stedenbouwkundig perspectief is het inpassen van een eigen toegang tot een parkeervoorziening niet wenselijk en niet verenigbaar met de huidige stedenbouwkundige opzet en ruimtelijke randvoorwaarden van het gebied.

Tenslotte gelden er zwaarwegende technische randvoorwaarden in verband met de nabijgelegen en te behouden KPN-locatie. De trilling gevoeligheid van deze infrastructuur beperkt de mogelijkheden voor graaf- en bouwactiviteiten aanzienlijk, waardoor de realisatie van parkeren op eigen terrein niet verantwoord kan worden geacht.

Er kan dus worden geconcludeerd dat het realiseren van parkeren op eigen terrein in dit geval niet uitvoerbaar is.

Om toch te voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor onderhavig initiatief wordt in het kader van deze ontwikkeling een bijdrage geleverd aan het gemeentelijke mobiliteitsfonds, waarvoor de gemeente de benodigde parkeergelegenheid ten behoeve van de beoogde ontwikkeling regelt volgens het bestaande parkeervergunningenbeleid waarbij zowel straatparkeren als parkeren in een nabij gelegen parkeergarage mogelijk is. Uit onderzoek van Bono Traffics (februari 2026) blijkt dat er in de parkeergarage aan de Geerts Willigenstraat in principe voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn om de parkeerbehoefte op te vangen (zie bijlage 11).

De parkeerberekening en de daaruit voortvloeiende afkoopsom voor het mobiliteitsfonds zal verwerkt worden in een overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente.

Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling wordt rekening gehouden met de realisatie van voldoende stallingsplaatsen binnen de projectlocatie voor het opvangen van de volledige fietsparkeerbehoefte op eigen terrein.

Er wordt een gemeenschappelijke inpandige fietsenberging gerealiseerd met ruimte voor 152 fietsen. Hiermee wordt voldaan aan de fietsparkeerbehoefte van de beoogde woningbouw conform de Amsterdamse Bouwbrief voor gemeenschappelijke fietsbergingen bij woongebouwen (zie ook bijlage 10).

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.5 Natuur

5.5.1 Toetsingskader

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

Gebiedsbescherming

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Visserij, Natuur en Voedselzekerheid wijst de Natura 2000-gebieden aan. Tevens legt hij op grond van art. 2.44 Ow de instandhoudingsdoelstellingen vast.

Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Ook dan kan een activiteit effect op het Natura 2000-gebied hebben. Dit wordt de 'externe werking van een Natura 2000-gebied' genoemd. Ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten dus worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Als het effect significant kan zijn, moet de initiatiefnemer meestal een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit hebben.

Soortenbescherming  

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot soortenbescherming. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling dient met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gemotiveerd te worden dat deze activiteiten (Flora- en fauna activiteit respectievelijke Natura 2000 activiteit) niet op voorhand de uitvoering van het plan onmogelijk maken.

Daarom zijn de effecten van de ontwikkeling op flora en fauna onderzocht. Het toelaten van een nieuwe ontwikkeling kan immers hinder en schade opleveren voor bepaalde soorten.

5.5.2 Toetsing

Gebiedsbescherming

Het projectgebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. De locatie ligt op circa 9 kilometer van het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied “Rottige Meenthe & Brandemeer”. Andere Natura 2000-gebieden met stikstofgevoelige habitats liggen op (nog) grotere afstand.

Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Gezien de ligging van het plangebied en het karakter van het project kunnen directe effecten zoals areaalverlies en versnippering worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de

waterhuishouding worden uitgesloten.

Stikstofdepositie

De ontwikkeling in het plangebied zou wel kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in de Natura 2000-gebieden in de omgeving. De ontwikkeling betreft nieuwbouw van 58 appartementen. De appartementen zullen geen gasaansluiting krijgen. Door verkeersbewegingen en de inzet van materieel is het mogelijk dat de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden toeneemt. Om de stikstofdepositie inzichtelijk te maken is een stikstofonderzoek uitgevoerd welke is opgenomen in bijlage 12. Uit de berekeningen met AERIUS Calculator voor de realisatie- en gebruiksfase blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekeningen zijn significante negatieve effecten (in de vorm van vermesting en verzuring) op Natura 2000-gebied in zowel de realisatiefase als de gebruiksfase uitgesloten. Voor de uitvoering van dit plan geldt geen vergunningplicht voor een Natura 2000-activiteit op basis van de Omgevingswet.

Soortenbescherming

Ten behoeve van dit plan is een ecologische quickscan uitgevoerd. De quickscan (d.d. februari 2025) is opgenomen als bijlage 13. De quickscan resulteert in de volgende conclusies en aanbevelingen:

Algemene broedvogels

Binnen en vlak buiten het plangebied kunnen vogelsoorten tot broeden komen waarvan de nesten geen jaarronde bescherming genieten, maar wel beschermd zijn tijdens het broedproces. Een deel van deze soorten betreffen soorten die in de provincie zijn aangewezen als zogenaamde 'categorie 5' soorten, waaronder de spreeuw. Geadviseerd wordt om de voorgenomen werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Als de werkzaamheden, of een deel daarvan niet buiten de broedperiode kunnen worden uitgevoerd, adviseren we de werkzaamheden onder begeleiding van een ter zake kundige ecoloog uit te voeren. Dergelijke ecologische begeleiding zal in deze casus bestaan uit een broedvogelcheck vlak voorafgaand aan het broedseizoen. Indien geen broedgevallen worden aangetroffen kunnen de werkzaamheden tijdens de broedperiode doorgang vinden. Indien dit wel het geval is, is maatwerk benodigd en kan het benodigd zijn de uitvoering van (een deel van) de werkzaamheden uit te stellen tot na dit broedgeval is uitgebroed, afhankelijk van de situatie.

Jaarrond beschermde nesten (huismus en gierzwaluw)

De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van huismussen en gierzwaluwen in het deels te slopen kantoorpand kan niet op voorhand worden uitgesloten. Met het oog op het planvoornemen wordt geadviseerd voorafgaand aan de werkzaamheden gericht onderzoek uit te voeren om de aanwezigheid van dergelijke nesten vast te stellen, dan wel uit te sluiten. Indien jaarrond beschermde nesten worden vastgesteld dient voor de desbetreffende soort(en) een omgevingsvergunning te worden aangevraagd bij het bevoegd gezag in deze, de provincie Fryslân. Een dergelijke vergunning wordt in de regel afgegeven onder de voorwaarde dat er mitigerende en compenserende maatregelen worden uitgevoerd.

Vleermuizen (verblijfplaatsen)

De aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen in het deels te slopen kantoorpand kan niet op voorhand worden uitgesloten. Met het oog op het planvoornemen wordt geadviseerd voorafgaand hieraan eventuele verblijfplaatsen van vleermuizen binnen het plangebied vast te stellen, dan wel uit te sluiten. Indien verblijfplaatsen van vleermuizen worden vastgesteld dient hiervoor een omgevingsvergunning te worden aangevraagd bij het bevoegd gezag, de provincie Fryslân. Deze vergunning wordt in de regel afgegeven onder de voorwaarde dat er mitigerende en compenserende maatregelen worden uitgevoerd.

Specifieke zorgplicht

Er kunnen soorten voorkomen in het plangebied waarvoor een vrijstelling geldt voor ruimtelijke ingrepen. Voor deze en andere soorten geldt een specifieke zorgplicht (art. 11.27 Bal). Deze specifieke zorgplicht schrijft voor dat men bijvoorbeeld verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

Conclusie

Op basis van de bevindingen uit de quickscan is aldus nader onderzoek nodig naar huismus & gierzwaluw en naar verblijfplaatsen van vleermuizen. Mogelijk is een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit noodzakelijk waaraan voorschriften aan zijn verbonden (mitigerende maatregelen). Er is geen aanleiding om op voorhand aan te nemen dat een voor deze activiteit benodigde vergunning niet verleend kan worden en uitvoering van het plan derhalve op voorhand onmogelijk is.

5.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Onder de Omgevingswet is het niet meer in alle gevallen nodig om te toetsen aan luchtkwaliteit. Wel moet bij het toelaten van specifiek aangewezen activiteiten (te weten de aanleg of wijziging van een wegtunnelbuis en de aanleg van een autoweg of autosnelweg) de bijdrage aan de concentratie van stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) altijd worden beoordeeld. In het geval wanneer een ontwikkeling in of nabij een aandachtsgebied voor stikstofdioxide en fijnstof plaatsvindt kan in de volgende gevallen onderzoek naar de luchtkwaliteit nodig zijn:

• de aanleg of wijziging van wegen, vaarwegen en spoorwegen;
• activiteiten die een toename van de verkeersintensiteit veroorzaken op wegen, vaarwegen en spoorwegen;
• milieubelastende activiteiten waarover in het Besluit activiteiten leefomgeving regels zijn gesteld met het oog op het beperken van verontreiniging van de lucht.

Onderzoek is in deze gevallen in beginsel niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Toetsing

Het initiatief betreft de realisatie van 58 appartementen. De beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op de aanleg of wijziging van een autoweg, autosnelweg of tunnel voor het wegverkeer. Daarnaast is de gemeente Heerenveen niet aangewezen als aandachtsgebied voor stikstofdioxide en fijnstof. Met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit is de beoogde ontwikkeling in overeenstemming met de instructieregels van het Bkl.

Naast een beoordeling van de bijdrage aan de luchtkwaliteit door de activiteit zelf is het ook nodig om te beoordelen of de nieuwe functie aan de betreffende locatie kan worden toegewezen gelet op de achtergrondconcentratie van luchtverontreinigende stoffen. Dit kan worden beoordeeld met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). Uit de kaart blijkt dat in 2023 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof in het plangebied ruimschoots onder de omgevingswaarden (genoemd in Artikel 2.4 en Artikel 2.5 van het Bkl) lag. De luchtkwaliteit ter plaatse is aanvaardbaar.

Conclusie

De kwaliteit van de buitenlucht is aanvaardbaar en de voorgenomen ontwikkeling draagt in niet betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

5.7 Geluid door wegen, spoorwegen en industrielawaai

Toetsingskader

Met betrekking tot geluid zijn in het Bkl instructieregels opgenomen voor het beheersen van de geluidemissie door wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Bovendien zijn instructieregels opgenomen die specifiek zijn bedoeld voor de evenwichtige toedeling van functies aan locaties bij de aanleg of wijziging van het gebruik van gemeentewegen, waterschapswegen of lokale spoorwegen (zonder geluidproductieplafonds) en het toelaten van nieuwe geluidgevoelige gebouwen binnen een geluidaandachtsgebied, waarbij rekening wordt gehouden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Voor gezoneerde industrieterreinen blijft de systematiek van de Wet geluidhinder van kracht tot het moment waarop geluidproductieplafonds als omgevingswaarden zijn vastgesteld en is het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein de op grond van de Wet geluidhinder vastgestelde zone.

Toetsing

De ontwikkeling betreft het toelaten van nieuwe geluidgevoelig gebouwen met woonfuncties binnen het geluidaandachtsgebied van de geluidbronsoorten gemeentewegen en rijkswegen. Daarom is akoestisch onderzoek nodig. Aangetoond moet worden dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en dat het geluid aanvaardbaar is.

Het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai is uitgevoerd in mei 2025 en is opgenomen als bijlage 14. Uit het onderzoek blijkt dat:

• De standaardwaarde voor de geluidbronsoort rijkswegen wordt overschreden maar de grenswaarde niet;
• De standaardwaarde voor de geluidbronsoort gemeentewegen wordt overschreden maar de grenswaarde niet;
• Het nemen van maatregelen om de overschrijding van de standaardwaarde te beperken of te voorkomen zijn voor de geluidbronsoort rijkswegen niet mogelijk.
• Het toepassen van SMA NL8 G+ op de gemeentelijke weg K.R. Poststraat levert een maximale geluidreductie op van 2,3 dB. Dit is niet voldoende om de overschrijdingen weg te nemen;
• Het reduceren van de snelheid op de K.R. Postraat naar 30 km/uur van SMA NL8 G+ op de gemeentelijke weg K.R.Poststraat zorgt ervoor dat de geluidbelasting op de nieuw te realiseren geluidgevoelige gebouwen ten hoogste Lden = 58 dB zal bedragen. De standaardwaarde wordt daarmee nog steeds overschreden;
• Er is geen sprake van indirecte akoestische effecten door veranderend verkeer;
• Het gecumuleerde geluid wordt beoordeeld als redelijk tot tamelijk slecht
• Het gezamenlijk geluid is bepaald. Deze dient te worden vastgelegd in de regels van het omgevingsplan en is uitgangspunt voor het bepalen van de gevelgeluidwering. Voor de flexibiliteit in de detaillering van het ontwerp wordt ter overweging meegegeven om één generieke waarde voor het gezamenlijk geluid vast te leggen.

Conclusie

Er kan worden voldaan aan de instructieregels van het Bkl en daarmee wordt het geluid van wegen als aanvaardbaar beoordeeld. Wel is het nodig om in de wijziging van het omgevingsplan regels op te nemen voor geluid. De geluidwering dient te worden bepaald op basis van het gezamenlijk geluid. Ter overweging wordt meegegeven om één generieke waarde (Lden = 64 dB) voor het gezamenlijk geluid vast te leggen. Deze regels voor geluid zijn opgenomen in artikel 16.3 van de regels.

5.8 Geluid door activiteiten

Toetsingskader

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door activiteiten op geluidgevoelige gebouwen en wordt erin voorzien dat het geluid door een activiteit aanvaardbaar is. De instructieregels in het Bkl (en de bruidsschat) bevatten waarden en eisen voor het beoordelen van geluid. In praktijk gaat het hier om milieubelastende activiteiten. Daarbij kan zowel het geluid van een (nieuwe) milieubelastende activiteit op de omgeving van belang zijn, als het geluid van (bestaande) milieubelastende activiteiten op een (nieuw) geluidgevoelig gebouw.

Toetsing

Een deel van het plangebied blijft in gebruik door KPN (telecommunicatie diensten). Alle activiteiten vinden inpandig plaats. Daarnaast zal sprake zijn van een beperkt aantal vervoersbewegingen, hoofdzakelijk tijdens de dag periode voor storingen en onderhoud. Er is daarom geen aanleiding om te veronderstellen dat deze activiteiten leiden tot een overschrijding van de geldende geluidnormen ter plaatse van de toekomstige woningen.

De afstand die in principe moet worden aangehouden van de parkeergarage aan het Geert Willigenplein tot een gemengd woongebied is 10 meter. De werkelijke afstand tussen de beoogde woningen en de uitgang van de parkeergarage is circa 11 meter. De woningen liggen dus net buiten de richtafstand. Het parkeren vindt ondergronds plaats. Er zijn geen ventilatiesystemen boven de grond die eventuele hinder zouden kunnen veroorzaken. Een akoestisch onderzoek 'activiteiten' (om te onderzoeken in hoeverre de parkeergarage door de beoogde woningen kan worden belemmerd) is niet nodig.

Gezien de aard en omvang van de activiteiten is er geen aanleiding voor het uitvoeren van akoestisch onderzoek met betrekking tot geluid door activiteiten. In de omgeving van het plangebied is verder geen sprake van activiteiten die van invloed (kunnen) zijn op de geluidbelasting ter plaatse van de toekomstige woningen.

Conclusie

Vanuit het aspect 'geluid door activiteiten' is er geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.9 Geur

Toetsingskader

De gemeente moet in het omgevingsplan op grond van het Bkl rekening houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. In de Omgevingswet staat dat de overheid bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet houden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Hierbij moet de gemeente rekening houden met de lokale specifieke omstandigheden en de gevolgen van de activiteiten voor de gezondheid van haar burgers. Dit is bijvoorbeeld ook cumulatie van geur van bedrijven. Rekening houden met geur werkt dit twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Toetsing

In het plangebied worden geurgevoelige gebouwen zoals woningen mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied bevinden zich echter geen geurveroorzakekende bedrijven.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.10 Omgevingsveiligheid

Toetsingskader

Omgevingsveiligheid omvat de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor externe veiligheidsrisico's zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan.

Verder dient op grond van artikel 5.2 van het Bkl voor de risico's van branden, rampen en crises als bedoeld in artikel 10, onder a en b, van de Wet veiligheidsregio's, rekening te worden gehouden met het belang van:

• 1. het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan;
• 2. de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen; en
• 3. de geneeskundige hulpverlening, bedoeld in artikel 1 van die wet.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling worden kwetsbare gebouwen en locaties mogelijk gemaakt. Om zicht te krijgen op de omgevingsveiligheid is de Atlas voor de leefomgeving geraadpleegd, zie bijgaande figuur. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er geen activiteiten met externe veiligheidsrisico's in de omgeving van het plangebied zijn.

Figuur 9: fragment Atlas voor de leefomgeving, 'Veilige omgeving'

Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.11 Trillingen

Toetsingskader

Op grond van het Bkl moet bij het wijzigen van een omgevingsplan rekening worden gehouden met trillingen door activiteiten in trillingsgevoelige ruimten van trillingsgevoelige gebouwen; het plan moet erin voorzien dat deze trillingen aanvaardbaar zijn. Het toepassingsbereik van deze instructieregel omvat alle activiteiten die met het omgevingsplan zijn toegestaan, met uitzondering van de activiteit wonen. In artikel 5.86 van het Bkl is aangegeven dat hieraan wordt voldaan als aan het omgevingsplan standaardwaarden voor continue trillingen en herhaald voorkomende trillingen worden verbonden.

In het Bkl zijn de instructieregels met betrekking tot trillingen opgenomen. Daarbij gaat het onder andere om het toelaten van een trillinggevoelig gebouw waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz worden veroorzaak door een activiteit. Deze instructieregels gelden niet voor trillingen door doorgaand verkeer op wegen, vaarwegen en spoorwegen. Gemeenten kunnen in die gevallen zelf bepalen of en zo ja, welke regels zij voor trillingen van activiteiten in het omgevingsplan opnemen in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de beoordeling van trillingen kan bijvoorbeeld de SBR-richtlijn en de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen worden gebruikt, waarbij een nadere beoordeling noodzakelijk wordt geacht binnen een afstand van 250 meter. De instructieregels van het Bkl zijn overigens wel van toepassing als in het omgevingsplan een trillingaandachtsgebied langs het spoor is vastgelegd.

Toetsing

In het plangebied worden trillinggevoelige gebouwen zoals woningen mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied zijn echter geen activiteiten die trillingen veroorzaken. Het spoor ligt op ruim 500 meter van het plangebied, waardoor een nadere beoordeling niet noodzakelijk is. Ook is er geen trillingsaandachtsgebied langs het spoor vastgelegd in het omgevingsplan die zou kunnen leiden tot een nadere toetsing.

Conclusie

Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied.

5.12 Schaduwhinder en windhinder

Toetsingskader

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient te worden aangetoond dat geen sprake is van onaanvaardbare gevolgen voor het windklimaat in de directe omgeving van het plangebied en de bezonningssituatie ter plaatse van eventueel aanwezige bestaande woningen. De rijksoverheid heeft voor dit aspect van de fysieke leefomgeving geen instructieregels opgesteld. Daarom heeft de gemeente de vrijheid om deze zelf in te vullen.

Gemeente Heerenveen heeft in haar omgevingsplan of andere beleidsstukken geen omgevingswaarden of normen opgenomen voor wat betreft voor wat betreft bezonning en nadelige schaduwwerking op omliggende woningen. In het geval een gemeente niet over dergelijk beleid beschikt, dan kunnen de algemeen gehanteerde TNO-richtlijnen worden toegepast voor het beoordelen van de effecten van beschaduwing. TNO kent een lichte en een strenge norm:

• de lichte TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam;
• de strenge TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Deze normen zijn alleen van toepassing op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen nooit direct zonlicht.

Toetsing

Dit milieuaspect speelt vooral bij hoogbouw. In de voorgenomen ontwikkelingen worden appartementengebouwen van 4 bouwlagen en van 5 bouwlagen gebouwd.

• 1. Windhinder

De nieuwbouw is centraal gelegen in de stedelijke structuur van Heerenveen. Het wordt hierdoor aan alle zijden afgeschermd. Wind die aan komt stromen wordt hierdoor in de eerste 10 tot 15 m afgeremd. De nieuwbouw is 'slechts' 4 tot 5 bouwlagen hoog. Hierdoor vangt het gebouw vrijwel geen wind uit de sneller stromende laag wind die op grotere hoogte aanwezig is. De lokale windstatistiek geeft aan dat de maatgevende wind vanuit het zuidwesten komt. Hierdoor zal eventuele versnelling van wind vooral merkbaar zijn aan de noord- en noordoostzijde van de nieuwbouw. Aan de deze zijde is de K.R. Poststraat aanwezig. Deze straat heeft een verkeersfunctie, waardoor hier hogere windsnelheden geaccepteerd kunnen worden. Het risico hierop is echter klein. Aanvullend is aan de zuidzijde de parkachtige omgeving rondom de Kleine Kerkstraat aanwezig. Hier kunnen strengere eisen aan gesteld worden voor langdurig verblijf. Hier zijn op basis van de geometrie van de nieuwbouw en de windroos geen hogere snelheden te verwachten.

Voor beschut gelegen gebouwen tot 15 m is geen windonderzoek nodig (norm NEN8100:2006). Onderdeel van de beschutting betreft de hoogte die de nieuwbouw boven de omgeving uitsteekt. In dit geval is dat verschil zeer beperkt, waardoor geen onderzoek noodzakelijk is.

• 2. Schaduwhinder

Ten behoeve van de ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd. Deze studie (d.d. 18 juli 2024) is opgenomen als bijlage 15. Op basis van de zonnestudie kan worden geconcludeerd dat er geen significante verschillen zitten tussen de bestaande en nieuwe situatie. Er kan voldaan worden aan de TNO-richtlijnen.

Conclusie

Er is geen sprake van belemmeringen wat betreft schaduw- en windhinder.

5.13 Cultureel erfgoed

5.13.1 Toetsingskader

Het Bkl stelt met het oog op het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed eisen aan nieuwe ontwikkelingen. Het Bkl stelt eisen aan de inhoud van een omgevingsplan in het belang van behoud van cultureel erfgoed met inbegrip van archeologische monumenten. Zo kunnen monumenten worden aangewezen en gebieden worden aangewezen waar niet mag worden gegraven voordat archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

5.13.2 Toetsing

De locatie is gelegen in het centrumgebied van Heerenveen en in de huidige situatie al grotendeels bebouwd. Binnen het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig.

Op de locatie is het besluitvak Waarde-Archeologie 2' van toepassing, Voor bouwwerken met een oppervlakte van 50 m² of meer, die worden gebouwd in of op gronden ter plaatse van het besluitvlak 'Waarde-archeologie 2', moet voordat een omgevingsvergunning wordt verleend, een archeologisch onderzoek plaatsvinden.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling heeft daarom een "Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek (IVO-O)" plaatsgevonden. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 16. De conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt:

Het plangebied lag tijdens de steentijd in een dekzandlandschap en was gedurende deze periode geschikt voor bewoning. Aan het einde van de steentijd ontstond er door vernatting een veenmoeras, waardoor het tot de ontginning in 1551 niet langer bewoonbaar was. Op basis van deze gegevens is de verwachting voor resten uit de steentijd middelhoog. Eveneens is de verwachting voor resten uit de middeleeuwen-nieuwe tijd middelhoog. Om het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel te toetsen zijn in het plangebied zeven gutsboringen gezet.

Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat in het plangebied oorspronkelijk podzolbodems zijn ontstaan die zijn overgroeid met veen. Deze bodemopbouw is in het plangebied nog slechts langs de uiterste westrand aangetroffen. Op de overige boorpunten is het veen verloren gegaan en is de bodem tot in de C-horizont verstoord. Ook op de boorpunten met een nog intacte dekzandbodem, zijn geen resten van podzolvorming aangetroffen. Dit betekent dat de bodem hier waarschijnlijk altijd tamelijk nat is geweest en daarmee ongeschikt als vestigingslocatie in de steentijd. Dit wordt min of meer bevestigd door de volledige afwezigheid van archeologische indicatoren in de top van het dekzand. Binnen het plangebied loopt de hoogteligging van de (intacte) top van het dekzand af van 1,65 meter -NAP in het noordwesten tot 2,27 meter -NAP in het zuidwesten. Boven het veen en in de overige boringen boven het dekzand, is slechts vergraven en/of opgebracht zand aangetroffen. De hierin sporadisch aangetroffen sloopresten zijn zeer waarschijnlijk aangevoerd met het ophogingszand.

 

Gezien de van oorsprong slecht ontwaterde dekzandbodem, het op het overgrote deel van het plangebied volledig verloren gaan van de oorspronkelijke bodemopbouw en het volledig ontbreken van relevante archeologische indicatoren, wordt geen nader archeologisch onderzoek geadviseerd.

Conclusie

Het aspect cultureel erfgoed zorgt niet voor belemmeringen voor de ontwikkeling in het plangebied.

5.14 Bodem

Toetsingskader

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het omgevingsplan. Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan een gebouw of gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt, voor zover aannemelijk is dat personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Een woning kan dus worden aangemerkt als een bodemgoevoelig gebouw. Onder een bodemgevoelige locatie wordt verstaan de locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit.

Toetsing

Met de ontwikkeling wordt de uitbreiding van een bodemgevoelig gebouw mogelijk gemaakt op een bodemgevoelige locatie. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zijn drie onderzoeken uitgevoerd. De bodemonderzoeken zijn opgenomen als bijlage 17. De conclusies worden hieronder kort weergegeven.

Het verkennend bodemonderzoek KPN locaties' (juni 2009) heeft tot doel het vaststellen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit (grond en grondwater) ter plaatse van de onderzoekslocatie. Het onderzoek is niet bedoeld om de exacte aard en omvang van eventuele verontreinigingen aan te geven. De conclusie van dit onderzoek is als volgt: "De aangetroffen verontreinigingen zijn niet te relateren aan bedrijfsactiviteiten op de onderzoekslocatie, maar mogelijk aan historische activiteiten in de omgeving. Geen van de geanalyseerde parameters overschrijdt de tussenwaarde, de waarde waarboven nader onderzoek noodzakelijk is. Nader onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. De milieuhygiënische bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie vormt geen belemmering voor het huidige gebruik van de locatie.

In december 2023 is een Verkennend (asbest)bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten is gebleken dat de locatie niet geheel vrij is van verontreinigingen. Ter plaatse van meetpunt D10 is een verontreiniging met lood en PAK

aangetroffen waarbij de Interventiewaarde wordt overschreden. Verder is ter plaatse van meetpunt B01 en D04 een matige verontreiniging met lood aangetroffen welke de tussenwaarde overschrijdt. De matige verontreinigingen zijn mogelijk te relateren aan de demping van de voormalige sloot. Voor de overige locaties zijn in de grond geen tot slechts licht verhoogde gehalten vastgesteld waarbij geen aanleiding bestaat voor nader onderzoek. In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties aangetoond en voor asbest geldt dat deze visueel en analytisch niet is aangetoond op de locatie.

De aangetroffen verontreinigingen zijn nog niet volledig in kaart gebracht om te kunnen beoordelen of er mogelijk een geval van ernstige bodemverontreiniging (> 25 m³ grond > Interventiewaarde) op de locatie aanwezig is. Aanbevolen wordt om nader onderzoek te verrichten naar de omvang van de aangetroffen verontreinigingen bij de boringen B01, D04 en D10.

In febrauri 2024 is een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Aanleiding voor het uitvoeren van het nader bodemonderzoek is de voorgenomen eigendomsoverdracht van de locatie en waarbij men voornemens is de bebouwing aan te passen op de locatie. Uit een recent uitgevoerd bodemonderzoek is gebleken dat er op diverse locaties op het terrein bodemverontreiniging met PAK en/of lood aanwezig is, waarvan de omvang niet geheel in kaart is gebracht. Het doel van het nader bodemonderzoek is het vaststellen van de omvang van de aangetroffen verontreiniging met PAK en/of lood in grond. Vervolgens kan worden vastgesteld of al dan niet sprake is van een bodemverontreiniging waarbij het volumecriterium van 25 m³ wordt overschreden zoals opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Indien er sprake is van een geval van bodemverontreiniging waar de interventiewaarde wordt overschreden dient te worden achterhaald of er sprake is van een nieuw of historische geval van bodemverontreiniging. Bij een toevalsvondst (historische verontreiniging ontstaan voor 1987) dient, conform Afdeling 19.2a Omgevingswet, een risicoanalyse te worden uitgevoerd met behulp van het rekenmodel Sanscrit. Hiermee wordt aangetoond of er bij de verontreinigde bodem sprake is van onaanvaardbare risico’s voor de gezondheid en of deze al dan niet met spoed gesaneerd dient te worden.

De conclusie van het nader bodemonderzoek is als volgt:

"Op de locatie is sprake van bodemverontreiniging bij de boringen D10 en 102 (toevalsvondst) waarbij voor circa 65 m³ grond de interventiewaarde wordt overschreden, hierbij is geen sprake van risico’s voor mens, ecologie en/of verspreiding. De verontreinigde bodem hoeft niet met spoed gesaneerd te worden. Ter plaatse van het nader onderzoek bij de boringen B01 en D04 (boringen 107 t/m 116) zijn alleen licht tot matig verhoogde gehalten aan lood aangetroffen en zijn geen sterke verontreinigingen aanwezig. Indien ter plaatse van de sterk verontreinigde bodem (boringen D10 en 102) werkzaamheden (t.b.v. herinrichting) worden uitgevoerd, dient rekening gehouden te worden met een nader op te starten saneringsprocedure. Hiertoe dient een MKB-plan opgesteld te worden, die goedgekeurd dient te worden door het bevoegd gezag (gemeente Heerenveen). Indien ter plaatse van het overige (verharde) terrein werkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd en grond afgevoerd dient te worden moet rekening worden gehouden met de afzet van de grond daar deze indicatief voldoet aan klasse Industrie.

Verder geldt dat volgens artikel 3.48f van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) het graven in bodem met een kwaliteit boven de interventiewaarde met een bodemvolume meer dan 25 m³ wordt gezien als een ‘milieubelastende activiteit’. Voorafgaande de activiteit te verrichten dient deze ten minste vier weken voor het begin ervan te worden gemeld via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO)."

Conclusie

De bodem zal gesaneerd worden. Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.15 Water

5.15.1 Toetsingskader

Bij de wijziging van een omgevingsplan moet het bevoegd gezag rekening houden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Daarbij worden, voor een duiding van die gevolgen, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Eerder werd hieronder ook wel de ‘watertoets’ verstaan (nu het 'wateradvies'). Dit houdt in dat een verantwoording dient te worden afgelegd van het onderzoek naar en het integrale beleid betreffende de afstemming van het ruimtelijk beleid met het waterbeleid. Alle relevante facetten van het waterbeheer in relatie met de ruimtelijke ordening dienen in beeld te worden gebracht, zoals de waterkwantiteit (vernatting of verdroging) en de waterkwaliteit, alsmede functies die aan in het plangebied voorkomend water worden toegekend. De aandacht dient zich zowel tot het grondwater als het oppervlaktewater te richten.

Bij beschouwing van de consequenties van het plan voor de waterhuishouding zijn de volgende items van belang:

• beïnvloedt het plan een kering of dijk;
• worden er sloten gedempt of sloten verlegd;
• is de toename van verhard oppervlakte (daken en openbare weg) en;
• beïnvloedt het plan het onderhoud van watergangen.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Hierna wordt een overzicht gegeven van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

• Europees: Kaderrichtlijn Water (KRW)
• Nationaal: Nationaal Water Programma (NWP) 2022 – 2027
• Provinciaal: Regionaal Water Programma 2022 - 2027.

Waterschapsbeleid

Ten behoeve van elk ruimtelijk plan wordt 'het wateradvies' uitgevoerd. Het wateradvies zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 geeft Wetterskip Fryslân aan hoe zij het watersysteem inricht om te zorgen voor schoon en voldoende water en veiligheid achter de dijken. Het waterbeheerprogramma is een doorvertaling van de provinciale omgevingsvisie en het bijbehorend regionaal waterprogramma (RWP).

Het waterbeheerprogramma bestaat enerzijds uit het regulier beheer op basis van de drie kernthema's 'waterveiligheid', 'voldoende water' en 'schoon water' en anderzijds uit de uitdagingen met de daar bijbehorende opgaven zoals de verandering van het klimaat, de verstoring van de ecologie en de veranderende relatie tussen overheid en samenleving.

5.15.2 Toetsing

Ten behoeve van de planontwikkeling is de digitale watertoets uitgevoerd, die is opgenomen als bijlage 18 bij deze motivering. Uit de watertoets blijkt dat de korte procedure moet worden gevolgd.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering.

Watercompensatie

Het Wetterskip geeft met betrekking tot de toename van verharding aan dat door ruimtelijke ontwikkelingen de hoeveelheid verhard oppervlak kan toenemen met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het omgevingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Bij het graven van extra oppervlaktewater hanteert het Wetterskip de volgende compensatienorm:

• Boezem 5%, dit heeft alleen betrekking op de Friese boezem;
• Polder 10%,
• Vrij afstromend, alternatieve maatregelen.

Het Wetterskip geeft aan dat het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk is. Afhankelijk van de maatregel kunnen andere normen gelden dan hier vermeld. Indien er niet wordt gecompenseerd door extra oppervlaktewater te graven waarbij bovenstaande percentages worden gehanteerd of indien er geen overeenstemming plaatsvindt in de watertoetsprocedure over alternatieve maatregelen dan dient een watervergunning bij het waterschap te worden gevraagd.

Het voornemen is om op het plangebied 58 woningen te realiseren. In het 'Voorlopig onwerp' (d.d. 18 juni 2025, zie bijlage 2) is een verhouding 'groen-grijs' opgenomen. Daaruit blijkt dat het ontwerp 144 m² groen toevoegt en dat het groene oppervlak in de buitenruimte wordt verhoogd van 20% naar 41%. Het verhard oppervlak (=oppervlakte gebouwen + oppervlakte 'grijs') neem met 144 m2 (=2297-2153 m2) af. Watercompensatie is niet aan de orde.

Figuur 10: Verhouding groen/grijs (Bron: voorlopig ontwerp herbestemming KPN locatie, Buro Poelmans Reesink d.d. 16 september 2025 )

Bodem en grondwater

De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied bevindt zich niet in de beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• 1. hemelwater vasthouden voor benutting
• 2. (in-) filtratie van afstromend hemelwater
• 3. afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater
• 4. afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI

In dit plan wordt voor wat betreft het afvalwater aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering.

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Er is verder geen sprake van een toename van het verhard oppervlak. Het verhard oppervlak neem door de voorgenomen ontwikkeling met 144 m2 af. Watercompensatie is daarom niet aan de orde.

5.16 Duurzaamheid

Toetsingskader

De Omgevingswet biedt geen specifiek toetsingskader voor duurzaamheid. Wel is duurzaamheid een belangrijk thema waarmee gemeenten bij het opstellen van hun omgevingsplan rekening moeten houden.

Toetsing

Bij de realisatie van nieuwe woningen in het plangebied geldt het uitgangspunt dat de woningen geen gasaansluiting zullen krijgen.

Conclusie

Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.17 Gezondheid

Toetsingskaders

Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. De wet benadrukt dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, in ieder geval rekening wordt gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Toetsing

Een deel van de hiervoor beschreven omgevingsaspecten heeft een gezondheidscomponent, waarbij het in de meeste gevallen gaat om gezondheidsbescherming. Meetbaar is onder andere de bodemkwaliteit, geluidhinder, geurhinder, trillingshinder en luchtkwaliteit. In voorgaande paragrafen zijn deze aspecten beoordeeld. Voor deze aspecten zijn in het Bkl instructieregels opgenomen waar aan wordt voldaan. Relevante nadelige gezondheidseffecten kunnen voor deze aspecten worden uitgesloten.

Verder is met het oog op de gezondheidssituatie van belang dat binnen het plangebied een zendmast aanwezig is met antennes en schotels (van KPN) ten behoeve van mobiele telefonie. De zendmast blijft gehandhaafd. Er zijn geen specifieke metingen beschikbaar die inzicht geven in de stralingsniveaus ter hoogte van de zendmast aan de KR Poststraat. Uit metingen van het Agentschap Telecom blijkt dat in algemene zin de gemeten stralingswaarden van antennes voor mobiele communicatie, zoals 5G, in Nederland allemaal onder de blootstellingslimiet zijn gelegen (vaak meer dan een factor 10 daaronder). Er is daarom geen aanleiding om te veronderstellen dat ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een overschrijding van de geldende limieten. Nadelige gezondheidseffecten kunnen om die reden worden uitgesloten.

Conclusie

Er worden geen nadelige gezondheidseffecten verwacht.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

In de motivering bij dit wijzigingsbesluit is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het juridische deel van dit TAM-omgevingsplan: de regels en locaties. In deze juridische planbeschrijving wordt ingegaan op de opzet van dit juridische deel.

6.1 Opzet van de regels

Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen

In het eerste hoofdstuk van de regels van het TAM-omgevingsplan worden een aantal algemene dingen geregeld. Zo worden in artikel 1 begripsbepalingen opgenomen. Voor dit TAM-omgevingsplan zijn naast de specifieke begrippen die zijn opgenomen in artikel 1, ook de begrippen die horen bij het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving van toepassing verklaard. De specifieke begrippen uit het TAM-omgevingsplan, krijgen voorrang op de begrippen die horen bij de amvb's als sprake is van een andere definitie.

Artikel 2 regelt specifiek het toepassingsbereik van het TAM-omgevingsplan. Zo wordt geregeld dat het vigerende bestemmingsplan niet langer van toepassing is na inwerkingtreding van het TAM-omgevingsplan. De overige onderdelen van het tijdelijke deel van het omgevingsplan blijven wel in stand. Ook wordt de verhouding met de bruidsschat (afdeling 22.2 en 22.3) geduid. Tot slot wordt geregeld dat de locaties die zijn gemaakt voor het TAM-omgevingsplan ook juridisch deel uitmaken van het omgevingsplan van de gemeente Heerenveen.

In artikel 3 , meet- en rekenbepalingen, wordt een aanvulling gedaan op de meetbepalingen uit de bruidsschat en geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze hoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Artikel 4 regelt de vereisten aan tekeningen die bij de aanvraag van en omgevingsvergunning moeten worden verstrekt.

Hoofdstuk 3: Algemene regels over het gebruik van gronden en bouwwerken

In artikel 6 wordt geregeld dat het verboden om gronden of bouwwerken te gebruiken voor ander gebruik dan het in hoofdstuk 3 en in hoofdstuk 4 per locatie toegelaten gebruik.

Vervolgens wordt in artikel 7 omschreven wat in ieder geval onder 'ander gebruik' wordt verstaan. In artikel 8 is geregeld onder welke voorwaarden een beroep- of bedrijf aan huis mogelijk is.

Hoofdstuk 4: Specifieke regels voor het gebruik van gronden en bouwwerken

Groen

De gronden en bouwwerken ter plaatse van de locatie 'groen' zijn bedoeld voor het beheer, de instandhouding en het onderhoud van groenvoorzieningen. Ook speel- en spelvoorzieningen alsmede wegen en paden zijn toegestaan. De binnen deze gronden aanwezige zendmast is specifiek aangeduid (functieaanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie').

Nutsvoorziening

Het gebruik van het KPN gebouw is geregeld in artikel 10: nutsvoorziening.

Wonen

De apartementengebouwen zijn geregeld in artikel 11: wonen. Het artikel laat het gebruik 'wonen toe ter plaatse van de locatie 'wonen'. Ook tuinen, tereinen en erven zijn hier toegestaan. Ook het maximum aantal woningen is hier geregeld: het aantal woningen mag niet meer dan 58 bedragen.

 

Hoofdstuk 5: Algemene regels voor het bouwen van bouwwerken

Dit hoofdstuk is van toepassing op het verrichten van de omgevingsplanactiviteit 'bouwen' en omvat regels betreffende:

• Maatwerkvoorschriften
• Excessen
• Afwijkende beoordelingsregels aanvraag binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken algemeen
• Aanvullende aanvraagvereisten binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken.

Hoofdstuk 6 Regels voor het bouwen van specifieke bouwwerken

In artikel 17 staan de regels voor de bouw van bouwwerken ter plaatse van de functie 'wonen'. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• een hoofdgebouw wordt uitsluitend gebouwd ter plaatse van de locatie 'bouwvlak';
• ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' is de maximale bouwhoogte van een hoofdgebouw de daar bepaalde waarde;
• ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' geldt voor hoofdgebouwen dat de gevel in die lijn dient te staan.

In artikel 18 staan de regels voor het bouwen van bouwwerken anders dan ter plaatse van de functie wonen . Voor dit TAM-plan zijn dat de locaties 'Groen' en 'Nutsvoorziening'. Daarin is ook het gezamenlijk geluid op de geluidsgevoelige gebouwen geregeld. Dit vloeit voort uit 5.78ad van het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 4.103, lid 1 onder a van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

In artikel 19 staan regels voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde.Hiervoor geldt een maximale bouwhoogte van 5 m. Voor de zendmast bedraagt de maximale bouwhoogte 50 meter. De toegangspoorten hebben een maximale bouwhoogte van 3,5 meter.

In artikel 20 zijn aanvullende beoordelingsregels opgenomen. Er mag tot 10 % worden afgeweken van de bouwregels. Dit geldt niet voor de afwijking van de dakhelling. Daar mag tot maximaal 5 graden van worden afgeweken.

Hoofdstuk 7 Financiele haalbaarheid

7.1 Uitvoerbaarheid en kostenverhaal

In dit hoofdstuk wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch uitvoerbaar is. Dit houdt in dat:

• 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en
• 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

Financiële uitvoerbaarheid

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de bouw van 58 appartementen. Ontwikkelaar (Stravos B.V.) is eigenaar van de grond. De eigen kosten van de ontwikkelaar verband houdende met de ontwikkeling en realisatie van de bouw- en inrichtingsplannen komen geheel voor rekening van de ontwikkelaar. De kosten voor de wijziging van het omgevingsplan worden gedragen door de ontwikkelaar. Eventuele planschade komt voor rekening van de ontwikkelaar. Er zijn geen aanwijzingen dat het voorliggende project economisch niet uitvoerbaar is.

Kostenverhaal

Wie een woning, bedrijfspand of ander gebouw bouwt of verbouwt, moet hiervoor in veel gevallen een bijdrage betalen aan het bevoegd gezag. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Dit wordt kostenverhaal genoemd.

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling ziet toe op de ontwikkeling van 58 woningen. De beoogde ontwikkeling is een kostenverhaalplichtige activiteit. Het is verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval het kostenverhaal is verzekerd.

De kosten die de gemeente heeft wordt privaatrechtelijk geregeld tussen gemeente en initiatiefnemer via een overeenkomst. Hierdoor is het kostenverhaal gegarandeerd.

Nadeelcompensatie

Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Eventuele nadeelcompensatie komt voor rekening van de ontwikkelaar. Dit wordt eveneens vastgelegd in de overeenkomst tussen gemeente en ontwikkeaar.

Hoofdstuk 8 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of bij deze wijziging van het omgevingsplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen, moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.

Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op deze wijziging van het omgevingsplan nader onderzocht in deze motivering.

Afweging

De voorgestane ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met dit omgevingsplan betreft de bouw van drie appartementengebouwen met in totaal 58 woningen op het perceel van het voormalige kantoorgebouw van KPN aan de K.R.Poststraat 12 A en B te Heerenveen. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing grotendeels gesloopt. Het betreft koopappartementen die worden gerealiseerd ten behoeve van de doelgroep starters en senioren.

Deze wijziging van het omgevingsplan is in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten / instructieregels op provinciaal en gemeentelijk niveau en veroorzaakt geen conflicten met de instructieregels vanuit het Bkl.

In hoofdstuk 5 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de geldende (milieu) wet- en regelgeving voor de fysieke leefomgeving. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het plan niet leidt tot belangrijke milieugevolgen. In de beoordeling is gebleken dat voor de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.