TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Buitenzorg IV Tholen

Motivering

Hoofdstuk 1 Aanleiding en doel

1.1 Aanleiding

BPD Gebiedsontwikkeling B.V. (hierna: initiatiefnemer) heeft in overleg met de gemeente in 2023 een structuurvisie opgesteld voor woningbouw in het gebied Buitenzorg IV, gelegen ten zuiden van de Postweg in Tholen. Deze visie is vervolgens in 2024 voor een deel van het totale gebied Buitenzorg IV uitgewerkt in een voorbeeld verkaveling (versie 30-08-2024), waarin ruimte wordt geboden aan 295 woningen in een gedifferentieerd programma. Met deze proefverkaveling heeft de gemeente ingestemd. Vervolgens is de proefverkaveling in 2025 verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan naar aanleiding van de waterbergingsopgave.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen', onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan gemeente Tholen is het plangebied momenteel grotendeels bestemd als 'Agrarisch' en deels als 'Bedrijf' (perceel Postweg 9). De realisatie van woningen is op basis van deze bestemmingen niet mogelijk. Om het planvoornemen planologisch mogelijk te maken, is voorliggende wijziging van het omgevingsplan opgesteld. In dit TAM-omgevingsplan is de motivering opgenomen waarin wordt beoordeeld, dat er met het planvoornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2 Ligging projectgebied

De locatie Buitenzorg IV bevindt zich in de zuidwestelijke hoek van de kern Tholen. Het grenst met de zuidzijde aan het buitengebied. Aan de zuidzijde wordt de begrenzing gevormd door een breed afwateringskanaal met aan de overzijde nieuw aangelegde bossen. Aan de west- en noordzijde wordt de locatie begrensd door de Postweg, één van de invalswegen van Tholen. Aan de overzijde van de Postweg is het nieuwe gemeentekantoor met bijbehorend nat natuurgebied, gelegen. Aan de zuidwestzijde ligt een woonwagencentrum. Aan de oostzijde grenst de locatie aan woonwijk Buitenzorg II.

De totale planlocatie Buitenzorg IV is circa 12,3 ha groot, hiervan is ongeveer 9,13 ha in eigendom van de projectontwikkelaar. Het overige deel, circa 3,15 ha is in eigendom van andere grondeigenaren. Die gronden zijn wel onderdeel van de structuurvisie, maar niet onderdeel van de woningbouw die voorliggende wijziging omgevingsplan mogelijk maakt. Die gronden behouden de bestemming bedrijventerrein.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Procedure

Het TAM-IMRO omgevingsplan dient via de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (artikel 16.30 Omgevingswet juncto Afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht) in procedure gebracht te worden. Deze wettelijke termijn is 26 weken, waarin het plan voor 6 weken als ontwerp ter inzage zal gaan.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 de huidige en toekomstige situatie beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het proces van het vooroverleg uiteengezet. Hoofdstuk 4 toetst het planvoornemen aan het relevante beleid op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 5 worden de aspecten van de fysieke leefomgeving getoetst waarin ook naar de mogelijke gevolgen naar aanleiding van het planvoornemen worden beschreven. Hoofdstuk 6 bevat het juridisch kader van het TAM-IMRO omgevingsplan. Hoofdstuk 7 beschrijft de financiële haalbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op een algemene conclusie van het planvoornemen in relatie tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project en zijn omgeving

2.1 Huidige situatie (geldende regelgeving)

2.1.1 Ruimtelijke en functionele situatie

Het plangebied maakt deel uit van de volgende bestemmingsplannen:

• Buitengebied Tholen, vastgesteld 19-12-2023. Het perceel waarop de transformatie van toepassing is heeft de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Bedrijf'. Verder geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Een deel van het plangebied is aangeduid als 'overige zone - afwegingszone - woon- en verblijfsgebied'.
• Kommen Gemeente Tholen, vastgesteld 14-03-2025. Dit bestemmingsplan geldt ter plaatse van de bedrijfspercelen 3a, 3c en 3d, die onderdeel zijn van voorliggende wijziging omgevingsplan.
• Parapluherziening Parkeren Tholen, vastgesteld 11-10-2018. In dit plan zijn parkeerregels opgenomen, waarmee is geborgd dat bij bouwplannen voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd.
• Parapluherziening Woonvormen, vastgesteld 08-12-2022. In dit plan is een juridische regeling opgenomen voor kamerverhuur en de huisvesting van arbeidsmigranten.

Figuur 2.1 Uitsnede omgevingsplan (bestemmingsplan) 'Buitengebied Tholen' met het plangebied (rode contour)

Figuur 2.2 Uitsnede omgevingsplan (bestemmingsplan) 'Kommen Gemeente Tholen ' met het plangebied (rode contour)

2.1.2 (bouw- en gebruiks)mogelijkheden omgevingsplan

De gronden binnen het plangebied zijn grotendeels aangewezen als 'Agrarisch'. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van volwaardige en reële grondgebonden agrarische bedrijven, waarbij aquacultuur en niet-grondgebonden agrarische activiteiten als neventak zijn toegestaan. Daarnaast is aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen mogelijk en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groenelementen, (natuurvriendelijke) oevers, water, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

In de huidige situatie zijn de gronden feitelijk in gebruik voor fruitteelt (peren), bloementeelt (pioenroos) en akkerbouw (vollegronds groententeelt, i.c. spruitkool). De agrarische gronden zijn onbebouwd, met uitzondering van de bebouwing op het perceel Postweg 7, zie figuur 2.3.

Figuur 2.3: (links) bebouwing Postweg 9, (rechts) Postweg 7.

Langs de westelijke grens van het plangebied is het perceel Postweg 9 bestemd als bedrijf met de aanduiding 'opslag'. Op deze gronden is 'op- en overslag behorende tot categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten' toegestaan. Op de gronden is de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' opgenomen. Een bedrijfswoning is hier derhalve niet toegestaan. Wel zijn bedrijfsgebouwen toegestaan met een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan de bestaande oppervlakte.

Het perceel wordt gebruikt voor opslag van goederen van een groot- en detailhandel in bomen en planten, alsmede in- en export van bomen.

De bedrijfspercelen Postweg 3a, 3c en 3d zijn bestemd als Bedrijventerrein. Hier mogen bedrijven in maximaal milieucategorie 3.1 worden gevestigd. Op een deel van het perceel is daarnaast een goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks) met een bedrijfsoppervlak > 1.000 m² toegestaan. Dit is een bedrijf met milieucategorie 3.2. In de feitelijke situatie zijn hier een groothandelsbedrijf (Postweg 3a), een kringloopwinkel (inmiddels terokken) (Postweg 3c) en een distributiecentrum (meubelen) (Postweg 3d) aanwezig.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Ontwikkeling

In het kader van de planvorming is het Tholen Buitenzorg, structuurvisie en voorbeelduitwerking stedenbouwkundig plan opgesteld (ir. Mark van Rijnberk, Stedenbouw en openbare ruimte, 30 augustus 2024). Dit plan omvat een structuurvisie en een voorbeelduitwerking. De voorbeelduitwerking is verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan (versie 16-07-2025). De structuurvisie en de voorbeelduitwerking zijn bijgevoegd als bijlage 1; het stedenbouwkundig plan als bijlage 2.

Structuurvisie

De structuurvisie ziet op de gehele locatie Buitenzorg IV. Hierin worden de ordeningsprincipes van de verschillende onderdelen waaruit de hoofdstructuur bestaat beschreven.

Het eigendom van de planlocatie is verdeeld tussen initiatiefnemer en twee andere, lokale grondeigenaren, die beiden zelf hun deel van de planlocatie tot ontwikkeling willen brengen. Voor de structuurvisie betekent het verdeelde eigendom, dat het een plan moet zijn, dat samenhang biedt voor de gehele locatie, maar ook ruimte laat voor nadere invulling door de andere grondeigenaren. De hoofdstructuur op gronden die niet in bezit zijn van initiatiefnemer is daarom indicatief aangegeven en dient in het plan van de andere grondeigenaren definitief te worden vastgelegd. Wel moeten een aantal onderdelen gerealiseerd worden voor een samenhangende structuur. Dit zijn:

• buurtverzamelstraat in de vorm van een grote ring met continu profiel
• continuïteit in de loop van de singel
• afstemming binnen gedeeld bouwblok (in de voorbeelduitwerking aangeduid als blok M2A en M2B)
• fietsdoorsteek (en optionele calamiteitenroute) naar Meanderlaan

Figuur 2.4: Structuurvisie

Principe auto-ontsluiting

De wijk wordt voor autoverkeer ontsloten vanaf de bestaande rotonde op de kruising Postweg-Luchtenburgseweg. Vanaf de wijkentree wordt de rondlopende buurtverzamelstraat bereikt (de ‘grote ring’). De straat komt langs alle woonvelden. Vanwege de hogere verkeersintensiteit heeft deze straat een rijbaanbreedte van 5,50 meter. Vanaf de grote ring zijn de woonstraten tussen de bouwblokken te bereiken. De woonstraten hebben altijd een rondrijmogelijkheid (‘kleine lus’) door het bouwblok en zijn nooit doodlopend.

Vanwege de lagere verkeersintensiteit is de rijbaanbreedte 5 meter. De buurtverzamelstraat en de woonstraten zijn rondrijmogelijkheden voor o.a. afvalinzamelvoertuigen en hulpdiensten en hebben binnenbochtstralen van 6 meter.

Voor calamiteitenverkeer dient er minimaal een tweede entree naar de wijk te zijn. Deze kan gerealiseerd worden bij de fietsdoorsteek naar de Oudelandsedijk of naar de Meanderlaan in Buitenzorg II.

Figuur 2.5: Principe auto ontsluiting

Principe parkeren

De straatprofielen (buurtverzamelstraat en woonstraten) hebben aan één zijde langsparkeren. Het langsparkeren vindt plaats in parkeervakken en bevindt zich altijd aan de zijde van de woningen. De andere zijde van de straat is vrij van parkeren en loopt meestal langs een groenberm of -zone. Hierdoor zijn de rijbanen niet opgesloten tussen geparkeerde auto’s.

Uitzondering zijn de doorsteken van de woonstraten door de bouwblokken. Hier is geen groen op structuurniveau en vindt het parkeren meer geconcentreerd plaats in de vorm van haaksparkeren.

Omdat éénzijdig langsparkeren bij lange na niet voldoende ruimte biedt voor de parkeeropgave, dient het resterende deel van de parkeerplaatsen binnen de bouwblokken te worden opgelost.

De omvang en de inpassing van deze parkeerkoffers hangt samen met de verkaveling binnen de bouwblokken. Wanneer deze niet zijn gekoppeld aan een rondrijmogelijkheid, zijn ze doodlopend en alleen bedoeld voor parkeren voor personenvoertuigen. De binnenbochtstalen kunnen dan beperkt blijven tot 3 meter.

Figuur 2.6: Principe parkeren

Principe langzaam verkeer

Waar mogelijk wordt de wijk voor langzaam verkeer verbonden met zijn omgeving. Er zijn op logische plekken fietsdoorsteken naar het fietspad langs de Postweg, naar de Oudelandsedijk en naar de Meanderlaan.

De woningen zijn altijd bereikbaar via voetgangersroutes. Dit zijn deels verhoogde trottoirs langs de rijbanen en deels voetpaden die door een groenstrook van de rijbaan zijn gescheiden. De trottoirs en voetpaden die voor de ontsluiting van woningen worden gebruikt hebben een breedte van 2 meter en dienen verlicht te zijn. Deze paden zullen ook veelal dienen als tracés voor kavels en leidingen.

Naast woning ontsluitende voetpaden zijn er ook recreatieve voetpaden. Deze lopen langs de noordoever van de centrale singel (de zonkant) en langs de zuidrand van het plan (de kanaaloever). De veelal noord-zuid lopende voetpaden in de woonstraten takken hier op aan. De recreatieve paden zijn verbonden met de paden in de groene buffer met Buitenzorg II.

De recreatieve paden zijn 1,50 meter breed en kunnen optioneel in halfverharding worden uitgevoerd. Deze paden hoeven niet verlicht te zijn

Figuur 2.7: Principe langzaam verkeer

Principe waterstructuur

Het plangebied bevindt zich tussen stedelijk gebied met een vast peil van -1.80 N.A.P. en buitengebied met zomerpeil van -2.10 N.A.P. en winterpeil -2.35 N.A.P.

Het waterpeil voor de wijk moet in de nadere uitwerking in combinatie met de grondbalans worden vastgesteld. Logisch is wel om via de nieuwe wijk doorstroming te realiseren van het hogere stedelijke peil naar het afwateringskanaal. Hiervoor wordt de bestaande smalle bermsloot langs de Postweg opgewaardeerd tot een volwaardige watergang. Het stedelijke water wordt gekoppeld via een nieuwe duiker onder de Postweg. Centraal in plangebied wordt een meanderende singel gemaakt. Deze komt uit in de centrale vijver in de groenzone langs Buitenzorg II. De waterpartijen in deze groenzone zijn via lange duikers met het afwateringskanaal verbonden.

Naast het open water is in de groenzones ruimte voor het maken van wateropvang in de vorm van wadi’s of groene greppels. Om te voorkomen dat deze te vol worden, dienen deze te worden uitgevoerd met een overstort.

Figuur 2.8: Prinicpe waterstructuur

Principe groenzones

Het plan krijgt een groene buitenrand die al grotendeels aanwezig is. De bestaande groene buffer met de woonwijk Buitenzorg II wordt verbonden met de nieuwe wijk. Aan de west- en noordzijde worden de aanwezige groene bermen uitgebreid binnen de geluidszone van de Postweg. De zuidrand krijgt een openbare groene oever langs het kanaal, in het verlengde van de bestaande groenzone in Buitenzorg II.

Centraal in het plangebied komt de meanderende singel die de groene randen met elkaar verbindt. De zuidoever volgt de waterloop en krijgt een continue bomenrij. Bij de noodoever (zonzijde) volgt de begrenzing van de bouwblokken niet het profiel van de singel waardoor verblijfsplekken aan het water ontstaan.

Haaks op de oost-west verbindingen staan de groenstroken in de woonstraten. Hierdoor ontstaat een fijn vertakt groen netwerk waardoor veel woningen met de (hoofd)groenstructuur zijn verbonden.

De buurtverzamelstraat (‘grote ring’) wordt begeleid door een continue groenberm met een bomenrij.

Figuur 2.9: Principe groenzones

Principe boomstructuur

De bestaande boombeplanting langs de randen van het plan blijft gehandhaafd en wordt waar nodig versterkt.

De buurtverzamelstraat (‘grote ring’) wordt begeleid door een continue groenberm met bomenrij. Waar deze langs de centrale singel loopt is ruimte voor grotere bomen in het talud van de singel. Aan de westzijde staan de straatbomen aan de bovenzijde van het talud van de rand sloot. Om de watergangen voor onderhoud bereikbaar te houden, staan bomen aan één zijde van het water altijd minimaal 12 meter uit elkaar.

De noordoever van de centrale singel krijgt geen continue bomenrij maar een meer losse pleksgewijze boombeplanting. In het plan is geen boombeplanting langs het kanaal opgenomen omdat dit elders langs de oever ook niet het geval is, en dus waarschijnlijk niet mogelijk is.

De groenzones in de woonstraten krijgen een landschappelijke inrichting met meanderende wadi’s en een losse structuur van boombeplanting van 2e en 3e grootte

Figuur 2.10: Prinicpe boomstructuur

Principe woningtypologie

De woonvelden worden gefaseerd in deelplannen nader uitgewerkt. De verkaveling van de woonvelden maakt geen onderdeel uit van een structuurvisie. Wel zijn vanuit de hoofdstructuur een aantal randvoorwaarden te benoemen voor de uitwerking van de woonvelden.

De woningen staan met de voorzijde aan de buitenranden en met de achtertuinen aan de binnenzijde van de woonvelden. Woningen die aan een autostraat zijn gelegen krijgen een voortuin van 3 tot 4 meter. Woningen aan een autovrij woonpad (door groen(berm) gescheiden van de straat) een privéstoep van minimaal 1,50 meter diep.

Waar bouwblokken met de zonzijde aan groen liggen, zijn behalve voortuinen ook mee ontworpen privé buitenruimtes als terrassen, veranda’s of balkons mogelijk. In verband met privacy liggen de privébuitenruimtes bij voorkeur iets hoger dan het openbaar gebied en liggen voetpaden op enige afstand. Ook hebben ze mee ontworpen robuuste erfgrenzen. Deze situatie leent zich voor bijzondere woningtypes als levensloopwoningen met terras, verandawoningen e.d.

De woonvelden bestaan grotendeels uit rijwoningen die afhankelijk van de vraag uit de woningmarkt in smallere of bredere beukmaten worden uitgevoerd. In de voorbeelduitwerking is uitgegaan van smalle beukmaten om te testen of het plan werkt bij een hoog aantal woningen.

De singel wordt aan de zuidzijde begeleidt door bebouwing. Dit kan worden versterkt door een samenhangende architectuur van singelwoningen die vanwege de ligging aan het brede singelprofiel rijziger en statiger kan zijn dan in de woonstraten.

Het meest zuidoostelijke woonveld grenst aan de groenzone van Buitenzorg II. Hier komt evenals in Buitenzorg II, een meer los programma met vrijstaande-, 2^1 kap- en 3^1 kap woningen.

In de structuurvisie zijn drie locaties opgenomen waar gestapelde bouw tot maximaal 4 bouwlagen mogelijk is. Dit betreft:

• wijkentree (accentuering hoofdentree wijk)
• singel (gelegen aan autovrije groene oever)
• zuidwesthoek (zicht op landschap)

In de uitwerking van de verkaveling wordt een definitieve keuze gemaakt voor de locatie van dit appartementencomplex. Ook is het voorstelbaar dat, indien er een marktvraag is, op meerdere van de bovengenoemde locaties appartementen worden ontwikkeld

Figuur 2.11: Prinicpe woningtypologie

Voorbeelduitwerking verkaveling

In overleg met de gemeente heeft de initiatiefnemer diverse voorbeeldverkavelingen uitgewerkt. Deze voorbeeldverkavelingen hebben uitsluitend betrekking op de gronden van initiatiefnemer. Uiteindelijk heeft de gemeente ingestemd met de voorbeeldverkaveling van 30 augustus 2024.

Figuur 2.12 Verkaveling voorbeelduitwerking 30-08-24, ligging appartementen met rode contour.

In totaal zullen 295 nieuwe woningen worden gerealiseerd, verdeeld over 8 bouwvelden. De woningtypologie zal op basis van de voorbeeldverkaveling bestaan uit 32 sociale appartementen, 8 huurwoningen sociale huur, 24 rug-aan-rug woningen, 21 levensloopbestendige woningen, 197 rijwoningen, 9 drie-onder-1 kapwoningen, 2 twee-onder-1 kapwoningen en 2 vrijstaande woningen.

De appartementen zijn geprojecteerd aan de westkant ten noorden van de oostwest lopende singel. In figuur 2.11 is de situering van de appartementen met een rode contour weergegeven. De situering van de appartementen op die plek wordt geborgd in regels van de wijziging omgevingsplan.

Ieder bouwveld zal 'groen' worden omlijst waarin ruimte is opgenomen voor waterberging door middel van wadi's. Aan de zuidkant van het plangebied, richting de brede afwateringskanaal, wordt meer ruimte gegeven aan groen en ontspanning. Het noordelijk en zuidelijk deel van het plangebied worden van elkaar gescheiden met een watergang met daarlangs een prominente boomstructuur. De hoofdstructuren voor groen, water en verkeer worden ook geborgd in de regels van voorliggende wijziging van omgevingsplan.

Stedenbouwkundig plan (03-12-2025)

De voorbeelduitwerking is verder uitgewerkt, met name vanwege de eisen voor wat betreft de waterbergingsopgave. Dit stedenbouwkundig plan is hieronder weergegeven.

Figuur 2.13: Stedenbouwkundig plan (03-12-25)

De planopzet is ongewijzigd gebleven. Het noordelijk deel, gelegen ten noorden van de oostwest lopende nieuwe watergang is ongewijzigd ten opzichte van de voorbeelduitwerking. In het zuidelijk deel is ruimte gecreëeerd om te voldoen aan de waterbergingsopgave. Hiervoor is de waterpartij in de zuidwesthoek uitgebreid en zijn waar mogelijk watergangen verbreed. De zuidwesthoek is meer landschappelijk gemaakt, zodat de overgang tussen bebouwde kom en het buitengebied meer geleidelijk verloopt. Het grootste deel van wateropgave is nu opgelost in het wijkwatersysteem.

2.2.2 Strijdigheden omgevingsplan

Het plangebied heeft nu in de bestemmingsplannen 'Buitengebied Tholen' en Kommen Gemeente Tholen de bestemmingen 'Agrarisch', 'Bedrijf', Bedrijventerrein' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Daarnaast ligt over een deel van het plangebied de gebiedsaanduiding 'overige zone - afwegingszone woon- en verblijfsgebied'. Binnen de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Bedrijf' is het niet mogelijk om woningbouw te realiseren. Op gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein' is geen woningbouw voorzien. De bestaande bedrijfsactiviteiten kunnen met de inwaartse zonering die in voorliggende wijziging omgevingsplan hier is toegepast onverkort worden voorgezet.

Met de gebiedsaanduiding 'overige zone - afwegingszone woon- en verblijfsgebied' is voorzien, dat dit gebied wordt herontwikkeld naar woningbouw middels een bestemmingsplan(herziening) of een omgevingsvergunning. Door middel van voorliggende wijziging TAM-omgevingsplan wordt hier invulling aan gegeven.

Hoofdstuk 3 Vooroverleg intern en extern

3.1 Intaketafel

Het voorliggend plan is niet op de intaketafel behandeld. Het planvoornemen is gewenst vanuit de gemeente en is niet passend in het omgevingsplan. Ook kan het planvoornemen niet met een OPA en/of BOPA gefaciliteerd worden, waardoor een planwijziging noodzakelijk is.

 

3.2 Participatie

Artikel 10.2, lid 2 van het Omgevingsbesluit bepaalt dat bij de voorbereiding van een omgevingsplan het college van Burgemeester en wethouders overleg voert met belanghebbenden. In het kader van het vooroverleg wordt kennisgeving gedaan met verschillende belangehebbende organisaties en overheden inzake de terinzagelegging van het concept omgevingsplan.

Bij de totstandkoming van dit plan hebben de gemeente en initiatiefnemer contact gehad met de grondeigenaren en de omwonenden. Het concept stedenbouwkundig plan is daarop aangepast en doorontwikkeld tot een definitief plan (zoals beschreven in paragraaf 2.2.1). Dat plan is vervolgens vertaald naar dit TAM-omgevingsplan. Er heeft derhalve een intensieve vorm van participatie plaatsgevonden voorafgaand aan de formele procedure van dit plan.

Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpwijzigingsbesluit van het omgevingsplan is er een inloopavond georganiseerd. Het verslag daarvan is als bijlage 23 bijgevoegd.

3.3 Vooroverleg ketenpartners/Omgevingstafel

Het voorontwerp Omgevingsplan is verzonden aan de ketenpartners. Op 20 januari 2025 heeft vervolgens een Omgevingstafel plaatsgevonden, waarbij de gemeente, RUD Zeeland, Veiligheidsregio Zeeland, GGD, Stedin en het Waterschap Scheldestromen aanwezig waren. Van de omgevingstafel zijn notulen opgesteld. Er zijn (aanvullende) adviezen van de provincie, veiligheidsregio en waterschap ontvangen. Met het waterschap heeft 4 maart 2025 een overleg plaatsgevonden.

De ontvangen reacties zijn beantwoord in een Nota van Beantwoording, die als bijlage 22 is bijgevoegd. De notulen, (aanvullende) adviezen en het verslag van het overleg met het waterschap zijn hieraan toegevoegd.

3.4 Zienswijzen

Het ontwerp TAM-Omgevingsplan heeft van 5 september 2025 tot en met 17 oktober 2025 gedurende zes weken ter inzage gelegen, waarbij eenieder in de gelegenheid was om een zienswijze in te dienen. Er zijn drie unieke zienswijzen ingediend door in totaal 66 reclamanten. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in een Nota van Beantwoording zienswijzen die als bijlage 24 is bijgevoegd.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Algemeen

4.2 Rijksbeleid

4.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Onder de Wro is deze ingevoerd als een structuurvisie die de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012 vervangt. Onder de Omgevingswet is de NOVI een instrument, zoals deze bedoeld was onder de nieuwe wet. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving, waarbij wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven- als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio’s;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Aan de hand van de NOVI wil het rijk samen met de regio’s samenwerkingsafspraken maken en deze opnemen in Gebiedsagenda’s.

Relevantie initiatief

Binnen de prioriteit sterke en gezonde steden en regio’s beschrijft de NOVI de grote actuele woningbehoefte. Overheden dienen er gezamenlijk voor te zorgen dat er woningen zijn voor alle doelgroepen. In de NOVI staat beschreven: De groei van het aantal huishoudens ontstaat in de komende periode al voor het overgrote deel door een toename van het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 70+ en in de periode tot 2050 bestaat de toename (bijna) volledig uit 70+-huishoudens. Bouwen met oog voor de toekomst vraagt om een leeftijdsbewuste woningbouw en stedenbouw die meer zijn toegesneden op de woonwensen van ouderen. Het gaat zowel om kwaliteiten van de woning (eventueel kleiner, drempelloos, voorzieningen voor zorg en zorg op afstand), als om de locatie van de woningen (nabij winkels, OV, ontmoetingsplekken) en om het creëren van een omgeving met voldoende sociale samenhang (met nabijheid van andere ouderen, maar ook gezinnen en kinderen).

De beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte voor de huisvesting van meerdere doelgroepen. De projectlocatie is binnen het stedelijk gebied van gemeente Tholen gelegen.

4.2.2 Instructieregels Rijk via Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Het omgevingsplan bevat op basis van artikel 4.2 van de Omgevingswet voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In afdeling 5.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de instructieregels opgenomen voor het stellen van regels in het omgevingsplan. Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor het Bkl instructieregels bevat:

• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2);
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3);
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (paragraaf 5.1.6);
• het behouden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kan het college van Burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

In deze motivering moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden.

4.2.3 Toetsing van het de ontwikkeling aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid

De beoogde ontwikkeling van 295 woningen is in lijn met de ambities en maatregelen zoals gesteld in de NOVI. Er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de beoogde woningbouw.

In hoofdstuk 5 wordt aangegeven hoe het plan rekening houdt met de hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat.

4.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand en is als dusdanig vastgelegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als sprake is van een nieuw stedelijke ontwikkeling.

Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het plan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet.

Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In voorgenomen ontwikkeling is sprake van de toevoeging van 295 woningen. Hiermee is sprake van een nieuw stedelijke ontwikkeling en is een formele toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking verplicht.

Het heeft de voorkeur om ontwikkelingen zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren. Als een projectgebied zich (deels) buiten de contouren van bestaand stedelijk gebied bevindt, dient rekening gehouden te worden met de mogelijkheden om de voorgenomen ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Aangezien er sprake is van buitenstedelijk gebied moet deze afweging worden gemaakt.

4.2.5 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

Marktgebied

Het onderzoeksgebied richt zich op verhuisstromen in en rondom de gemeente Veldhoven, waarbij 41% van de verhuizingen binnen de gemeente Tholen plaatsvindt, iets hoger dan het landelijke gemiddelde. Tholen heeft een hoger aantal gevestigde personen dan vertrokken personen, wat de noodzaak benadrukt om zowel de lokale als de bovenlokale woningmarkt te bekijken.

Tabel 4.1: Verhuizingen in aantal en percentage naar type verhuizing, gemiddeld 2021 - 2023 (Bron: CBS, 2024)

In tabel 4.2 zijn de verhuisbewegingen van de top 10 van herkomstgemeenten en bestemmingsgemeenten weergeven in 2022.

Tabel 4.2: Verhuisbeweging van en naar gemeente Tholen in 2023 (Bron CBS, 2023)

Hoewel Tholen geografisch in Zeeland ligt past de gemeente wat betreft woningbehoefte beter bij de regio West-Brabant West, waar onder andere Bergen op Zoom, Steenbergen en Roosendaal bij horen. Met name Bergen op Zoom is in dit kader een belangrijke gemeente. In dit onderzoek wordt dan ook uitgegaan van een marktgebied bestaande uit Tholen en de regio West-Brabant West.

De regio West-Brabant West (bestaande uit de gemeenten Halderberge, Roosendaal, Woensdrecht, Steenbergen, Bergen op Zoom, Moerdijk en Rucphen en het waterschap Brabantse Delta) is onderdeel van het NOVEX-gebied Stedelijk Brabant. De betrokken partijen hebben besloten samen op te trekken in het versterken van het woningaanbod, mede in relatie tot het arbeidsmarktbeleid. De inwoneraantallen in de regio stijgen waardoor de steden interessanter worden als vestigingsplaats, waardoor de regio ook aantrekkelijker wordt voor arbeidskrachten van buiten (een sterke wens van de werkgevers in de regio). De overige gemeenten met hun kernen leveren daarbij een aanvullend woonklimaat, zodat het voorzieningenniveau en de leefbaarheid in deze kernen een duurzaam/ toekomstbestendig karakter krijgen.

Het toonaangevende bureau ABF Research gebruikt in hun prognoses een eigen gebiedsaanduiding. Zij beschouwen de regio West-Brabant West tezamen met Tholen als de 'ABF-regio Roosendaal'.

Kwantitatieve behoefte

Volgens de prognoses van Primos zal het aantal inwoners in het onderzoeksgebied tegen 2035 met 6.260 toenemen. Het aantal huishoudens zal naar verwachting nog sterker stijgen, met een toename van 7.080 huishoudens, wat wijst op een groeiende vraag naar woningen. Dit komt door huishoudensverdunning, waarbij het aantal huishoudens relatief sneller toeneemt dan het aantal inwoners.

Voor de gemeente Tholen wordt verwacht dat het inwonertal tegen 2035 zal stijgen tot 27.780 en het aantal huishoudens tot 11.880. Hoewel de groei van huishoudens in Tholen niet relatief sneller is dan de groei van het aantal inwoners, is er toch sprake van huishoudensverdunning.

Tabl 4.3: Bevolkings- en huishoudensgroei 2023-2030 (bron: Primos, 2024)

Kwantitatieve vraag: 12.670 woningen in het onderzoeksgebied

Op basis van 'Woondeal West-Brabant West: Afspraken woningbouw 2022-2030' is de kwantitatieve vraag in de regio West-Brabant West netto 8.630 woningen tussen 2022 en 2030. Deze vraag is exclusief een eventuele achterstand. Op basis van dezelfde Primos prognose wordt een tekort vastgesteld van 5.590 woningen in het gebied in 2024, waarmee de totale behoefte kan worden vastgesteld op 12.670 woningen tot 2035.

De gemeente Tholen is in de Zeeuwse Woondeal tevens een woonregio. In de Woondeal wordt voor Tholen tot 2030 uitgegaan van een huishoudensgroei 1.640 woningen tot 2030. Dit is in lijn met de 'Provinciale Bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland 2022', welke uitgaat van een groei van 1.651 huishoudens in de periode tussen 2022 en 2030. Uitgaande van de periode van 2027 tot 2030 blijft er een behoefte over van 795 woningen. De locatie Buitenzorg is in deze prognose opgenomen als sleutelproject met 350 woningen. Dit is in lijn met de Primos prognose voor de komende jaren, maar deze prognose kijkt niet verder dan 2030. Op basis van de verwachting van de Primos prognose tot 2035 is het aannemelijk dat de behoefte in deze tijd nog beperkt verder stijgt. Om deze reden wordt uitgegaan van de getallen uit de Primos prognose.

Aanbod: Harde planvoorraad van 4.930 woningen in het onderzoeksgebied

De actuele planvoorraad voor de woningdealregio is gebaseerd op het overzicht van de 'Woondeal West-Brabant West: Afspraken woningbouw 2022-2030'. Voor de ladder is alleen de harde planvoorraad relevant. Dit zijn plannen die al planologisch zijn vastgesteld. Binnen het onderzoeksgebied bedraagt de totale planvoorraad 14.382 woningen, waarvan 4.930 woningen in harde plannen en 9.452 in zachte plannen.

Tabel 4.4: Planvoorraad onderzoeksgebied 2022-2030 (bron: Woondeal West-Brabant West: Afspraken woningbouw 2022-2030).

Confrontatie: Resterende behoefte van 7.740 woningen in marktgebied

Als de kwantitatieve behoefte wordt afgezet tegen de harde planvoorraad blijft voor het marktgebied een resterende behoefte over van 7.740 woningen. Voor de Gemeente Tholen is de resterende behoefte 218 woningen. Dit is lager dan het aantal woningen in de voorgenomen ontwikkeling, maar in de praktijk ligt de resterende behoefte waarschijnlijk hoger doordat een achterstand in de huidige vraag en een vervangingsbehoefte niet zijn meegenomen. Geconcludeerd mag worden dat hiermee voldoende is aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling, zeker binnen het marktgebied maar ook binnen de gemeentegrenzen, voorziet in een kwantitatieve behoefte.

Tabel 4.5: Resterende behoefte

Aanvullend hierop wordt in het 'Dashboard ladderruimte Zeeuwse woningmarktregio's' uitgegaan van de volledige behoefte van 1.651 woningen, met een resterende behoefte aan 800 woningen. Het is echter onduidelijk op basis van welke informatie deze monitor is bijgewerkt of op welke datum.

Kwalitatieve behoefte

Behoefte: gelijkvloerse woningen en koopwoningen

De kwalitatieve behoefte is in 2019 onderzocht en beschreven in het rapport “Woningbouwbehoefte 2019 West-Brabant, Tholen en de Bevelanden”. Dit onderzoek betreft zowel het gehele marktgebied als de gemeente Tholen.

Het onderzoek laat zien dat er sprake is van een relatief sterke vergrijzing op de woningmarkt. Dit is een landelijk fenomeen dat in de regio West-Brabant bovengemiddeld speelt. Hiermee is sprake van een groeiende behoefte aan gelijkvloerse woningen. Over het algemeen woont deze groep in koopwoningen wat naar verwachting weinig tot niet zal veranderen. De behoefte aan sociale huur woningen neemt volgens dit onderzoek in het gebied slechts licht toe. Over het geheel wordt er een daling in de behoefte aan huurwoningen verwacht.

In het rapport 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland' uit 2019 komt de Stec-groep tot vrijwel dezelfde discussie. In onderstaand figuur wordt goed weergegeven dat er sprake is van een sterke vergrijzing in de gemeente Tholen. Ook hier wordt geconcludeerd dat er naast betaalbare woningen ook een sterke behoefte is aan gelijkvloerse en levensloopbestendige woningen.

Tabel 4.6: Huishoudensontwikkeling Tholen. Bron: Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (Stec, 2019)

Provinciale afspraken: 30% sociale huur, 2/3 betaalbaar

In de Woondeal West-Brabant West zijn tevens beleidsafspraken gemaakt over de verdeelsleutel per project. Voor projecten vanaf 20 woningen wordt gestreefd naar 30% sociale huur, en 2/3 betaalbare woningen. In overleg kan per plan afgeweken worden van deze verdeelsleutel zodat toegewerkt kan worden naar een percentage van 30%.

Stedenbouwkundig plan: ruimte voor betaalbare woningen en levensloopbestendige woningen

De exacte invulling van het stedenbouwkundig naar segment is nog niet duidelijk. Wel is duidelijk dat er 40 sociale huurwoningen in het plan zijn voorzien. Op basis van het plan mag verder verwacht worden dat een groot gedeelte van de woningen binnen het betaalbare segment zal vallen. Ook lijkt een aanzienlijk deel uit (gelijkvloerse) appartementen en levensloopbestendige woningen te bestaan.

Conclusie: Stedenbouwkundig plan voorziet in een bestaande behoefte

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een groot deel betaalbare woningen en een aanzienlijk deel levensloopbestendige woningen en (gelijkvloerse) appartementen. Hiermee wordt aangesloten bij de behoefte binnen het marktgebied. Naar verwachting is het aandeel sociale huurwoningen lager dan wenselijk wordt geacht, hierover zijn op projectniveau afspraken gemaakt met de gemeente.

Omdat er sprake is van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de locatiekeuze voldoende onderbouwd kan worden, voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Buitenstedelijk gebied

Omdat het gebied in de huidige situatie grotendeels bestemd is als ‘Agrarisch’ dient een afweging gemaakt te worden of er geen betere alternatieven zijn in binnenstedelijk gebied. In dat kader kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Het is niet realistisch dat de voorgenomen ontwikkeling en/of de totale behoefte voor zowel de gemeente Tholen als het gehele marktgebied binnenstedelijk gerealiseerd kan worden. Uit jurisprudentie blijkt dat dit een geldige reden is om buitenstedelijk te ontwikkelen. Hiervoor hoeven tevens niet eerst alle binnenstedelijke locaties ontwikkeld te zijn.
• Het gebied is reeds aangewezen als ‘afwegingszone – woon- en verblijfsgebied’. Deze zone voorziet in een wijziging in relatie tot de uitbreiding van woongebieden of verblijfsrecreatieve terreinen.
• De locatie is aangewezen als gemeentelijk sleutelproject in de Zeeuwse Woondeal, waarbij rekening is gehouden met een totaal van 350 woningen.

Conclusie

BPD Ontwikkeling B.V. is voornemens om woningbouw (maximaal 295 woningen) te realiseren in het plangebied Buitenzorg Tholen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet zowel in een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte. Hiermee is er geen sprake van te verwachten nadelige economische effecten of onaanvaardbare leegstand.

De locatie bevindt zich buitenstedelijk volgens de definitie van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het gebied ligt echter direct aangrenzend aan bestaande bebouwing, is aangewezen als afwegingsgebied voor woningbouw en is opgenomen in de Zeeuwse woondeal als sleutelproject. Daarnaast is het niet realistisch dat de totale woningbouwopgave binnenstedelijk kan worden gerealiseerd. Hiermee kan de locatiekeuze ruim voldoende worden onderbouwd.

Omdat er sprake is van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de locatiekeuze voldoende onderbouwd kan worden, doorstaat de voorgenomen ontwikkeling een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3 Provinciaal beleid

4.3.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Zeeland bevat het provinciaal beleid voor ruimte, wonen, milieu, natuur, economie, mobiliteit, cultuur en water.

Ten aanzien van woningbouw vindt de provincie het van belang dat de woonwensen van de Zeeuwse burger centraal staat. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren. Er wordt op regionaal niveau gekozen voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. De regionale woningmarktafspraken worden gemaakt tussen de vijf Zeeuwse woningmarktregio's en in afstemming met woningcorporaties, burgers, ontwikkelaars en werkgevers. De regionale afstemming wordt toegelicht in paragraaf 4.4.

Naast de woningbouwopgave zijn tevens de volgende planologische thema's van belang:

• gebieden voor beschermen en versterken bestaande waarden en kwaliteit;
• waardevolle leefomgeving: Archeologie;
• toekomstbestendige en bereikbare woon- en verblijfsomgeving: stedenbeleid.

Gebieden voor beschermen en versterken bestaande waarden en kwaliteit

De provincie beschermt bestaande natuuurgebieden en de agrarische gebieden van ecologische betekenis planologisch via de omgevingsverordening. De gemeenten beschermen de bestaande natuurgebieden en de agrarische gebieden van ecologische betekenis via een passende bestemming. Als aantasting van natuurwaarden per saldo onvermijdelijk is (groot openbaar belang, geen alternatief) worden negatieve effecten zoveel mogelijk beperkt (mitigatie) en verlies gecompenseerd.

Het plangebied is niet aangewezen als een natuurgebied of een agrarische gebied met ecologisch potentieel. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt dan ook geen aantasting plaats van de waarden.

Waardevolle leefomgeving: Archeologie

De provincie hecht veel waarde aan de bescherming van de archeologische en aardkundige bodemwaarde. Het behoud en de bescherming van de archeologische waarden zijn essentieel voor het behoud van het culturele erfgoed en de identiteit van de provincie. Voor de bescherming van de archeologische waarden richt de provincie zich op het behoud van terreinen van bekende archeologische waarde en hanteert de provincie een Provinciale Onderzoeksagenda Archeologie Zeeland (POAZ). Het plangebied heeft een archeologisch verwachtingswaarde hoog/middelhoog. Het aspect archeologie wordt in paragraaf 5.10.2 nader toegelicht.

Toekomstbestendige en bereikbare woon- en verblijfsomgeving: stedenbeleid

In Zeeland komen in de stedelijke gebieden specifieke ruimtelijke, economische en maatschappelijke opgaven samen. Steden met goede voorzieningen en vitale binnensteden zijn belangrijk voor een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat. Ook in Zeeland is een concentratie van voorzieningen in het stedelijk gebied zichtbaar en is er in de woningmarkt meer vraag naar stedelijk wonen. Voor Tholen leidt dit tot verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, het accommoderen van de vraag naar stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed. Tevens blijft het nodig om woningbouw te faciliteren. Het plangebied Buitenzorg IV is in het omgevingsplan momenteel aangeduid als 'Landelijk Gebied'.

Conclusie

Ambitie is om de woningbouwlocatie Buitenzorg IV duurzaam, groen en veilig te realiseren die aansluit op het naastgelegen woonwijk Buitenzorg II. Voor wat betreft woningbouw is de realisatie van Buitenzorg IV regionaal afgestemd. Wat betreft de provinciale, planologische thema's is er geen strijdigheid met provinciaal beleid.

4.3.2 Omgevingsverordening

Hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening Zeeland bevat provinciale instructieregels voor gemeenten waarmee bij het wijzigen van een omgevingsplan rekening moet worden gehouden.

Paragraaf 5.1.3 bevat bepalingen ten aanzien van wonen in het landelijk gebied:

• artikel 5.8 Wonen-benutten bestaande bebouwing: rood voor rood.
• artikel 5.9 Wonen-ruimte voor ruimte
• artikel 5.10 Wonen-nieuwe bebouwing: rood voor groen
• artikel 5.14 Woningbouwlocaties buiten stedelijk gebied

ArtIkel 5.8 tot en met 5.10 zijn niet van toepassing. Met betrekking tot artikel 5.14 geldt het volgende. Een omgevingsplan staat volgens artikel 5.14 woningbouw buiten stedelijk gebied alleen toe als in de motivering bij het omgevingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat:

• a. de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden
• b. voor zover de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd, de woningen aansluitend aan het stedelijk gebied worden gerealiseerd;
• c. de woningen landschappelijk goed worden ingepast.

Het plangebied ligt buiten stedelijk gebied.

Ad a: De locatie Buitenzorg IV is onderdeel van de Zeeuwse woondeal 2023, waarin afspraken zijn gemaakt voor de realisatie van de regionale woningbouwopgave. De locatie is opgenomen als gemeentelijk sleutelproject met 350 woningen. De Zeeuwse woondeal 2023 kent zowel binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties. De totale woningbouwopgave kan immers niet geheel binnen stedelijk gebied worden gerealiseerd. Het plan ligt aansluitend aan het bestaande stedelijk gebied.

Ad b: Het plangebied sluit aan de noord-, oost- en westzijde aan op stedelijk gebied.

Ac c: Aan de zuidzijde grenst het plan aan het landschap. Het plan krijgt een groene buitenrand die al grotendeels aanwezig is. De zuidrand krijgt een openbare groene (natuurvriendelijke) oever langs het kanaal, in het verlengde van de bestaande groenzone van de bestaande woonbuurt Buitenzorg II. De zuidelijke groene rand wordt bestemd als Groen, zodat hier geen woningbouw kan plaatsvinden. Het plan krijgt daarmee een logische overgang naar het landschap en sluit tevens aan op de landschappelijke inpassing van Buitenzorg II, waardoor vanuit het landschap een eenduidig beeld ontstaat. Daarnaast geldt dat in het stedenbouwkundig plan op de volgende wijze rekening is gehouden met het Zeeuwse landschap.

Het landschap in Zeeland wordt getekend door de eeuwenlange strijd tussen de zee en de in het gebied woonachtige mensen. Naast restanten van overstromingen zijn er talloze gebieden die door indijking of opslibbing tot stand zijn gekomen. Dit heeft geleid tot een karakteristiek landschap met kronkelige dijken die natuurlijke landschapselementen zoals kreken en welen, volgen. Ingepolderde gebieden zijn planmatig, door mensen ingericht. Om de rechtlijnige polderpatronen zo goed mogelijk aan te sluiten bij de natuurlijke, kronkelige elementen, zijn er vaak vervorming in het patroon te vinden zoals knikken of verschuivingen. Het landschap wordt dus gekenmerkt door zowel kronkelige natuurlijke lijnen, kunstmatige rechte lijnen als knikken en verschuivingen in het rechtlijnige patroon. In het stedenbouwkundig plan voor Buitenzorg IV komen deze vormen terug. In het hart ligt een meanderende singel. Hier sluiten aan weerszijde rechtlijnige straten op aan, maar de straatwanden hebben flauwe knikken waardoor de profielen zich vernauwen en verbreden. Dit leidt tot een afwisselend ruimtebeeld in de openbare ruimtes rond de woonvelden.

Bij de keuze van beplantingen wordt rekening gehouden met gebiedseigen kenmerken zoals aanwezige grondsoort(en), wind en zeeinvloed. Hierdoor zullen traditioneel in het gebied voorkomende soorten worden toegepast. Deze soorten hebben de meeste kans om goed aan te slaan en zullen het gebiedseigen ecosysteem versterken. Kenmerkend en streekeigen is de Zeeuwse haag. In het plan zullen lage Zeeuwse hagen worden toegepast als erfscheiding bij voortuinen en in de openbare ruimte, bijvoorbeeld rond speelplekken. Daarnaast zijn de soorten waaruit een Zeeuwse haag bestaat zoals meidoorn ook toepasbaar als losse struik(groep), struwelen en bomen in de groenzones.

Paragraaf 5.1.9 bevat bepalingen over bestaande natuur

Een omgevingsplan dat van toepassing is op bestaande natuur, bedoeld in bijlage XII onder 1 van de Omgevingsverordening, stelt regels die strekken tot bescherming, instandhouding, verbetering en ontwikkeling van de kwaliteit, de wezenlijke kenmerken en waarden en samenhang van het natuurnetwerk Nederland en verzekert dat de kwaliteit en oppervlakte daarvan niet achteruitgaan en dat de samenhang tussen de gebieden van het natuurnetwerk Nederland wordt behouden. Het plangebied niet binnen een gebied dat is aangeduid als bestaande natuur. Wel is een deel van de gronden aangeduid als afwegingszone natuurgebieden, zodat die een afweging is vereist waarbij de natuurwaarden van het NNN moeten worden betrokken (artikel 5.35). Uit de natuurtoets blijkt dat de natuurwaarde van de NNN niet worden aangetast (zie ook paragraaf 5.4).

Conclusie

Het planvoornemen maakt onderdeel uit van een regionaal woningbouwprogramma en sluit bij aan een bebouwd gebied. De naastgelegen bestaande natuurzone (NNN) wordt niet negatief aangetast. Hiermee is het planvoornemen in lijn met de provinciale Omgevingsverordening.

4.4 Regionaal beleid

4.4.1 Visie op Wonen en Leven in West-Brabant, Tholen en de Bevelanden 2030

In deze visie wordt de gezamenlijke analyse van de regio West-Brabant, Tholen en de Bevelanden als woon- en leefregio verwoordt en wordt een realistische aanpak van de problemen die op deze terreinen spelen aangepakt. Het aantal huishoudens zal nog enkele jaren toenemen. Daarna volgt rond 2030 stagnatie en afname van het aantal huishoudens. De regio vergrijst en mensen wonen langer zelfstandig, eventueel met ondersteuning. Daardoor stijgt de vraag naar aanpasbare en gelijkvloerse woningen. Tegelijk zorgt pensionering voor een daling van het besteedbaar inkomen. Een groot deel van deze mensen woont nu in een koopwoning. Zij zullen bij pensionering niet direct gaan verhuizen naar een huurwoning. De woningmarkt kenmerkt zich door een afnemende behoefte aan sociale huurwoningen en een stabilisatie van ‘goedkope scheefheid’. Vooral kleine één- en tweepersoonshuishoudens huren. De realisatie van woningbouw in Buitenzorg IV draagt bij aan de lokale woningbouwopgave. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.2.2 Onderbouwing ladder. De realisatie vindt gefaseerd plaats, zodat Buitenzorg IV voor langere tijd kan worden aangewend om invulling te geven aan een specifieke woningvraag. Het tempo van de realisatie wordt afgestemd op de vraag. Het planvoornemen draagt derhalve bij aan het regionaal beleid.

4.5 Gemeentelijk beleid

In de gemeentelijke structuurvisie verwoordt de gemeente de gewenste ontwikkelingskoers. Om de kwaliteiten 'rust en ruimte' te behouden, moet de 'stedelijke' en recreatieve dynamiek worden gestuurd. Het accent ligt daarbij op het in stand houden, faciliteren, stimuleren en sturen van de eigen dynamiek. De kern Tholen vormt als hoofdkern van het eiland het scharnierpunt tussen de gemeente en de regio. Om draagkracht afvloeiing voor bepaalde bovenlokale voorzieningen (zwembad, voortgezet onderwijs, et cetera) naar de regio te voorkomen, is het gewenst om deze te concentreren. Tholen-stad is hierbij de aangewezen kern. Met betrekking tot het thema 'Wonen' wordt gesteld dat behoefte is aan meer woningkwaliteit. Hierbij is het van belang om de markt leidend te laten zijn, zodat zowel voldaan kan worden aan de vraag van de eigen inwoners als aan de woonwensen van nieuwkomers.

De realisatie van Buitenzorg IV wordt ontwikkeld, al naar gelang de behoefte. Naast de bekende woningtypen (vrijstaand, geschakeld, rij) is er ruimte voor flexibele woonvormen, mantelzorgwoningen. De woningen worden toekomstbestendig en levensloopgeschikt gebouwd. Op deze manier wordt gebouwd voor de toekomst en is er aandacht voor verschillende inkomensgroepen en doelgroepen. Het planvoornemen zorgt dat een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande woningvoorraad plaatsvindt.

In het planvoornemen is er ruimte voor een breed aanbod aan diverse woningen. De invulling van woningclusters vindt gefaseerd plaats en zorgt voor verschillende soorten woningtypen, woonstijlen en prijsklassen. Dit aspect versterkt het gegeven dat Tholen een aantrekkelijke woongemeente blijft voor een brede groep mensen. Er is ruimte voor een breed aanbod, en bepaalde woningtypen worden op voorhand dan ook niet uitgesloten. Daarnaast zorgen de bestaande en nieuwe landschappelijke structuren in de nieuwe wijk dat de woonkwaliteit en leefbaarheid versterkt worden.

4.5.1 Toekomstvisie 'Bestemming Tholen' en actualisering 'Tholen 2025'

In de visie verwoordt de gemeente de gewenste ontwikkelingskoers. Om de kwaliteiten 'rust en ruimte' te behouden, moet de 'stedelijke' en recreatieve dynamiek worden gestuurd. Het accent ligt daarbij op het in stand houden, faciliteren, stimuleren en sturen van de eigen dynamiek. De kern Tholen vormt als hoofdkern van het eiland het scharnierpunt tussen de gemeente en de regio. Om draagkrachtafvloeiing voor bepaalde bovenlokale voorzieningen (zwembad, voortgezet onderwijs, et cetera) naar de regio te voorkomen, is het gewenst om deze te concentreren. Tholen-stad is hierbij de aangewezen kern.

Met betrekking tot het thema 'Wonen' wordt gesteld dat behoefte is aan meer woningkwaliteit. Hierbij is het van belang om de markt leidend te laten zijn, zodat zowel voldaan kan worden aan de vraag van de eigen inwoners als aan de woonwensen van nieuwkomers.

Het woningbouwprogramma is op de huidige markt afgestemd en bestaat uit de bekende woningtypen (vrijstaand, geschakeld, rij) en sociale appartementen. Daarnaast wordt ruimte geboden aan rug-aan-rug woningen, levensloopwoningen en verandawoningen. Het plan biedt voldoende ruimte voor waterberging en groen, waarmee er sprake is van een toekomstbestendig plan met aandacht voor verschillende inkomensgroepen en doelgroepen. Het planvoornemen zorgt ervoor dat er een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande woningvoorraad plaatsvindt.

4.5.2 Woonvisie 2021-2026

De Woonvisie vormt de basis vormt voor de woningbouw. De hoofddoelstelling betreft het behouden en versterken van Tholen als aantrekkelijke woongemeente voor de huidige inwoners als voor mensen van buiten de gemeente door het faciliteren en stimuleren van inzet voor woonkwaliteit en leefbaarheid in zowel de kernen als het buitengebied.

De 3 belangrijkste beleidsvoornemens en actiepunten van de gemeente zijn als volgt:

• 1. Waarborgen kwaliteit woningen en woonomgeving
• 2. Aantrekkelijke en gevarieerde nieuwbouw
• 3. Goed wonen voor alle doelgroepen

Deze 3 speerpunten zijn leidend voor de gebiedsontwikkeling van Tholen en vormen dus ook een belangrijk aspect van de ontwikkeling van Buitenzorg IV. Concreet wordt hier rekening gehouden met de vraag naar specifieke woningen vanuit de markt, en een duurzame mix hiervan:

Bij het bouwen van nieuwe woningen wordt gebouwd naar behoefte. Het is van belang dat het ruimtelijke, rustige en kleinschalige karakter van Tholen behouden blijft. Tevens wordt gestreefd naar gedifferentieerde, evenwichtige wijken met een mix van woonstijlen waarin verschillende groepen kunnen wonen. De gemeente streeft bij nieuwe woningbouwplannen dan ook naar een mix van woningen in zowel de koop, sociale huur- en vrijesectorhuur waarbij extra wordt ingezet op het bouwen voor doorstroming. Uitgangspunt bij nieuwbouw is levensloopbestendigheid.

In het planvoornemen is ruimte voor een breed aanbod aan diverse woningen. De invulling van woningclusters vindt gefaseerd plaats en zorgt voor verschillende soorten woningtypen, woonstijlen en prijsklassen. Dit aspect versterkt het gegeven dat Tholen een aantrekkelijke woongemeente blijft voor een brede groep mensen. Er is ruimte voor een breed aanbod, en bepaalde woningtypen worden op voorhand dan ook niet uitgesloten. Daarnaast zorgen de bestaande en nieuwe landschappelijke structuren in de nieuwe wijk dat de woonkwaliteit en leefbaarheid versterkt worden.

4.5.3 Parapluherziening Woonvormen

De beleidsnota 'Beleid huisvesting internationale werknemers' biedt de kaders voor het faciliteren van huisvesting van internationale werknemers. In de bestemmingsplannen van de gemeente Tholen waren te weinig mogelijkheden om te kunnen sturen op deze huisvesting. Om in de toekomst op een goede wijze te kunnen sturen op de wenselijke vormen van huisvesting heeft de gemeente deze parapluherziening Woonvormen opgesteld.

Waar relevant, zijn bepalingen uit de Parapluherziening Woonvormen in dit bestemmingsplan opgenomen

4.5.4 Parapluherziening Parkeren Tholen

Om een gemeentedekkende regeling te hebben voor parkeren en laden en lossen is de Parapluherziening Parkeren Tholen opgesteld. Dit plan wijzigt alle ruimtelijke plannen in de gemeente op dit onderdeel, met uitzondering van de plannen waar een specifieke regeling is opgenomen voor parkeren.

Waar relevant, zijn bepalingen uit de Parapluherziening Parkeren in dit TAM-omgevingsplan opgenomen, waarbij is uitgegaan van de parkeernormen uit het Mobiliteitsplan Tholen 2022-2030.

4.5.5 Welstandsnota

In de Welstandsnota gemeente Tholen zijn algemene welstandscriteria en gebiedsgericht welstandsbeleid voor het bouwen vastgelegd. Voor de realisatie van Buitenzorg IV aangesloten bij het Beeldkwaliteitsplan deel A bebouwing van Buitenzorg IV, dat wordt toegepast bij de beoordeling van aanvragen voor een omgevingsvergunning. Dit plan is als bijlage 3 opgenomen, zodat bij toetsing kan worden geverifieerd of aan de regels wordt voldaan.

4.5.6 Groenplan 2019-2023

De Groenvisie en het Groenstructuurplan streven naar het realiseren en versterken van een zo robuust mogelijke groenstructuren, zoals grote groengebieden, boomstructuren en/of groene uitloopgebieden, het combineren van groen met spelen, recreatie en educatie, sterke identiteit en herkenbaarheid en zelfbeheer en adoptiegroen faciliteren en stimuleren. Tevens wordt ernaar gestreefd om een lange levensduur van groen te bereiken. Voor de ontwikkeling van Buitenzorg IV wordt rekening gehouden met de volgende uitgangspunten:

• Groene buitenrand; Het plan voorziet in een groene buitenrand die al grotendeels aanwezig is.
• Verbinding met de bestaande wijken: De bestaande groene buffer met de woonwijk Buitenzorg II verbonden met de nieuwe wijk.
• Uitbreiding groene bermen: Aan de west- en noordzijde worden de aanwezige groene bermen uitgebreid binnen de geluidzone van de Postweg.
• Openbaar groene oever: De zuidrand krijgt een openbare groene oever langs het kanaal, in het verlengde van de bestaande groenzone Buitenzorg II.
• Centrale singel: Centraal in het plangebied komt een meanderende singel die de groene randen met elkaar verbindt.
• Bomenrij langs de zuidoever: De zuidoever volgt de waterloop en krijgt een continue bomenrij.
• Verblijfsplekken aan het water: Bij de noordoever ontstaan verblijfsplekken aan het water doordat de begrenzing van de bouwblokken niet het profiel van de singel volgt.
• Groenberm langs buurtverzamelstraat: De buurtverzamelstraat ('grote ring') wordt begeleidt door een continue groenberm met een bomenrij.

Gewenste groenstructuur

Het groenbeleid heeft als doel om de waarden van groen te behouden en te vergoten. In het stedenbouwkundig plan voor Buitenzorg IV wordt de reeds aanwezige groene buitenrand grotendeels bewaard en versterkt. De groene buffer die grenst aan Buitenzorg II wordt hierbij verbonden aan Buitenzorg IV. Verder worden er centrale ontmoetingsplekken gecreëerd, waarbij ook speelplekken worden ingericht. Hierdoor ontstaat een prettig woon- en verblijfklimaat, die samen met de nieuwe groensingel door de woonwijk, ook klimaatbestendig zijn. Natuur en ecologische waarden worden daarbij gerespecteerd.

Figuur 4.1: Principes groenzones

4.5.7 Duurzaamheid en klimaat

De gemeente heeft (nog) geen specifiek beleid op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie. Wel heeft Tholen de ambitie om het gebruik van fossiele brandstoffen een halt toe roepen en om te schakelen naar het gebruik van schone warmtebronnen. Daarvoor moet de gemeente deze schone warmtebronnen eerst ontwikkelen. Maar welke bronnen de inwoners kunnen gebruiken en hoe ze daarmee uiteindelijk de woningen verwarmen, warm kunnen blijven douchen en kunnen koken moet nog worden uitgezocht. Met een Transitievisie Warmte onderzoekt de gemeente op hoofdlijnen welke mogelijkheden er zijn. Deze Transitievisie Warmte is nog niet vastgesteld. In het planvoornemen wordt op voorhand al rekening gehouden met het tot stand brengen van een duurzame en klimaatadaptieve woonwijk. Dit wordt in paragraaf 5.2 verder toegelicht.

4.5.8 Waterhuishouding

De afweging van de diverse waterbelangen is geborgd in diverse plannen, wetten en beleidsdocumenten. De belangrijkste plannen en wetten op Europees- Rijks- en Provinciaal niveau zijn:

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)
• Nationaal:
• Nationaal Waterprogramma (NWP)
• Waterbeleid voor de 21e eeuw (WB21)Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)Waterwet.
• Provinciaal:
• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Gelet op de aard van het TAM-omgevingsplan wordt niet uitputtend ingegaan op deze beleidsdocumenten. Omdat het plan is afgestemd met de provincie kan worden verondersteld dat er geen Europese, nationale of provinciale belangen in het geding zijn, met uitzondering van het KWR oppervlaktewater dat ten zuiden van het plangebied is gelegen, waarvoor geldt dat in de toekomstige situatie de waterkwaliteit ervan niet mag verslechteren. Hoe dat wordt voorkomen wordt in paragraaf 5.12 beschreven.

Waterschap

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit Tam-omgevingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Eventuele opmerkingen van de waterbeheerder worden meegenomen in de totstandkoming van de definitieve versie. Er is zoals in paragraaf 3.3 beschreven vooroverleg geweest met het waterschap. Dit is nader beschreven in bijlage 22.

Waterschapsbeleid

Waterschap Scheldestromen is verantwoordelijk voor het beheer van het binnendijkse oppervlaktewater in Zeeland. Doel van het waterbeheer is het bereiken en in stand houden van een goede toestand van dit oppervlaktewater, zowel wat de waterkwaliteit betreft als de waterkwantiteit. Voor dit TAM-omgevingsplan is het plan van het voormalige waterschap Zeeuwse Eilanden van toepassing. Het gaat hierbij om 'integraal waterbeheer': waterzuiveringsbeheer en watersysteembeheer.

Het waterschap streeft met het beleid, beheer en onderhoud naar een optimale status en aanwezigheid van oppervlaktewater en grondwater, dat van geschikte kwaliteit is voor mens en omgeving. Dit wordt bereikt met veilige en duurzame systemen voor wateraanvoer, -afvoer en -berging. Het waterschap draagt zorg voor een veilig en goed bewoonbaar gebied met gezonde en duurzame watersystemen. Recreatief medegebruik en 'beleving' van het water hebben daarbij ook de aandacht.

Gemeente

In deel 1 en 2 van het Water- en Rioleringsprogramma 2023 - 2027 heeft de gemeente Tholen in samenwerking met Waterschap Scheldestromen in beeld gebracht welke keuzes zijn gemaakt op het gebied van water en wat er wordt gedaan om ook in de toekomst te kunnen rekenen op een duurzaam, veilig en gezond watersysteem. De gemeente streeft de volgende doelen na voor de riolering in het stedelijk gebied:

• Zorgen voor de inzameling en transport van stedelijk afvalwater;
• Zorgen voor de inzameling van regenwater (voor zover niet door particulier);
• Zorgen voor de verwerking van ingezameld regenwater;
• Voorkomen dat bij extreme neerslag het regenwater afkomstig van openbaar gebied leidt tot schade aan/in woningen of gebouwen. Hierbij wordt getoetst aan een kortdurende bui (bui Tholen) met een herhalingstijd van 100 jaar. In verband met de klimaatverandering zal de intensiteit van een bui met een herhalingstijd van eens in de 100 jaar toenemen. Door hier rekening mee te houden in berekeningen, houden we de klimaatverandering bij;
• Een doelmatig en duurzaam beheer van het rioleringssysteem op basis van levenscycluskosten, waarbij een goede afweging wordt gemaakt tussen investerings- en exploitatiekosten; en
• Het verhogen van de circulariteit binnen de rioleringszorg met als doel de vermindering van de CO2-uitstoot en hergebruik van materialen.

De gemeente streeft voor het grondwater de volgende doelen na:

• Zorgen dat (voor zover mogelijk) het grondwater de bestemming van een gebied niet structureel belemmert; en
• Een doelmatig beheer van het grondwatersysteem op basis van levenscycluskosten, waarbij een goede afweging wordt gemaakt tussen investering- en exploitatiekosten.

De gemeente streeft voor het oppervlaktewater de volgende doelen na:

• De aanvoer van zoetwater naar Tholen en Sint Philipsland blijft behouden voor de landbouw en diverse functies in het stedelijk gebied;
• Voor het einde van de planperiode heeft er een optimalisatieslag ten aanzien van het beheer en onderhoud van de waterlopen in het bebouwde gebied van de gemeente Tholen plaatsgevonden die is vastgelegd in een door het waterschap en de gemeente gezamenlijk gedragen onderhoudsprogramma;
• Voor iedere waterloop in het bebouwde gebied van de gemeente Tholen is een specifiek streefbeeld beschikbaar ten aanzien van de inrichting en onderhoud van de waterloop afhankelijk van zijn functie;
• Het Water- en Rioleringsprogramma Tholen geeft expliciet weer hoe haar relatie is met de aanpalende beleidsvelden, waaronder in ieder geval de rioleringszorg, de gemeentelijke grondwaterzorgplicht, recreatie (waaronder sportvisserij), gemeentelijke havens en bluswatervoorzieningen; en
• Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de bovenstaande doelen zodanig ingevuld dat de resultaten daarvan in de Omgevingsvisie en het Omgevingsplan kunnen worden opgenomen.

In paragraaf 5.12 is een weging van het waterbelang opgenomen.

Hoofdstuk 5 Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

5.1 M.e.r.-beoordeling

Milieueffectrapportage (m.e.r.) is geregeld in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In afdeling 11.2 zijn de regels uiteengezet voor de aanwijzing van mer-(beoordelings)plichtige projecten weergegeven. Deze afdeling bevat hiertoe bijlagen, waarbij vooral de kolommen 3 en 4 van belang zijn. Voor beide onderdelen wordt per activiteit de drempelwaarden beschreven.

Voor deze ruimtelijke motivering is gekeken naar activiteiten die een m.e.r.-beoordelingsplicht kennen.

Hierbij is één activiteit gevonden die mogelijk m.e.r.-beoordelingsplichtig is, te weten:

• J11: de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen.

Het beoogde bouwplan behelst de realisatie van maximaal 295 woningen en betreft een stedelijk ontwikkelingsproject.

Dit betekent dat het bevoegd gezag met een mer-beoordeling dient na te gaan of de beoogde activiteit daadwerkelijk geen aanzienlijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Als blijkt dat er mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zijn, is een milieueffectrapport noodzakelijk. Bij de mer-beoordeling dient rekening gehouden te worden met de criteria zoals die zijn opgenomen in bijlage III van de EU-richtlijn milieubeoordeling projecten:

• Kenmerken project/ activiteit: de omvang van het project betreft het realiseren va neen woningbouwproject, bestaande uit 295 wooneenheden.
• Plaats van het project/ activiteit: het plangebied ligt aangrenzend aan het bestaand stedelijk gebied van Tholen. Voor de beoogde ontwikkeling zijn meerdere omgevingsaspecten nader beoordeeld en/of onderzocht.
• Samenhang met andere activiteiten: er is geen samenhang met andere plannen/ ontwikkelingen buiten het plangebied.
• Kenmerken van de (mogelijk belangrijke) nadelige milieugevolgen.

De toetsing aan de selectiecriteria uit de bijlage III EU-richtlijnen 85/337/EEG, is gedaan in de bijgevoegde aanmeldnotitie (bijlage 21 en maakt duidelijk dat geen sprake is van aanzienlijke nadelige gevolgen op het milieu die het opstellen van een MER noodzakelijk maken.

In het kader van de omstandigheid dat er uit het stikstofonderzoek 5.4.3 volgt dat er mitigerende maatregelen nodig zijn (intern salderen) in verband met gevolgen voor Natura 2000-gebieden wordt het volgende opgemerkt. Als er mitigerende maatregelen nodig zijn om significante negatieve effecten voor Natura 200-gebieden uit te sluiten, betekent dit dat een passende beoordeling moet worden opgesteld en het omgevingsplan plan-MER-plichtig wordt. Bij een omgevingsplan, dat betrekking heeft op een klein gebied kan onder voorwaarden volstaan worden met een plan-mer-beoordeling, in plaats van een volledige plan-MER. Uit jurisprudentie (uitspraak ABRvS d.d. 21-12-2022, kenmerk ECLI:NL:RVS:2022:3910) volgt dat een plangebied van 1% van het totale grondgebied van de gemeente als 'klein gebied' kwalificeert. Dit betekent dat in voorliggend geval volstaan kan worden met een plan-mer-beoordeling, aangezien het project een klein gebied betreft en er geen aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Het grondgebied van gemeente Tholen bedraagt 254,4 km2 (25.440 ha). Het plangebied is 12,3 ha. Dit is ruim minder dan 1%. Er is derhalve geen sprake van een MER-plicht.

Met de vaststelling van de wijziging van voorliggend omgevingsplan heeft de gemeenteraad tevens het besluit genomen, dat een m.e.r.-beoordeling volstaat en er geen sprake is van een MER-plicht.

5.2 Duurzaamheid

Klimaat

Ook Tholen heeft te maken met de effecten van klimaatverandering, het duurzaamheidsvraagstuk en de energietransitie. De ambitie is er om oplossingen te bieden voor huidige en toekomstige klimatologische problemen en een bijdrage te leveren aan een gezond en duurzaam Tholen. Buitenzorg IV biedt een kans om nieuwe oplossingen uit te proberen en vorm te geven aan de toekomst. Het stedenbouwkundig ontwerp wordt gezien als een verkenning naar de doelen, ambities en mogelijke maatregelen.

Als onderdeel van deze ruimtelijke motivering is een klimaatscan uitgevoerd, waarin aandacht is besteed aan wateroverlast, hittestress, droogte en overstromingsrisico. Het onderzoek is als bijlage 8 bijgevoegd. De resultaten zijn hieronder samengevat.

Het plan is getoetst aan de eisen vanuit de Maatlat, groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving, de Klimaatadaptatiestrategie Zeeland 2021-2026, de notitie De leefbare wijk van de toekomst en het Water-en rioleringsprogramma 2023-2027 voor wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen. Uit de analyse over de huidige situatie kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Wateroverlast: bij een T100 bui wordt geen extreme wateroverlast verwacht. Wel kan op enkele locaties in het plangebied water op het maaiveld blijven staan met een diepte tot circa 20 cm;
• Hitte: in de huidige situatie bestaat het plangebied vooral uit onverhard oppervlak, waardoor het stedelijk hitte-eiland effect in het plangebied beperkt is;
• Droogte: het gebied kent geen grote kans op droogtestress;
• Overstromingen: bij een dijkdoorbraak overstroomt het plangebied, echter is de kans daarop klein.

Uit de klimaattoets van de voorgenomen ontwikkeling kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Het aantal verharde vierkante meters neemt toe;
• Wateroverlast: Het ontwerp kan het hemelwater dat in het gebied valt bergen en verwerken bij een neerslaggebeurtenis van 75 mm in een uur. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de berging in de taluds van het oppervlaktewater en 10 cm waterberging tussen de banden van de rijbaan. Hiermee wordt wel
  de stap vasthouden overgeslagen uit de voorkeurstrits van hemelwaterverwerken.
• Hitte: na toetsing van de 3-30-300 regel kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet op alle vlakken voldoet aan de gestelde uitgangspunten en eisen. Met name de boomkroonbedekking in buurt 3 is onvoldoende en dient er aandacht te zijn voor de loopafstand tot groenzones voor de noordelijk gelegen woningen.
• Droogte: het plangebied is niet gevoelig voor droogte, en het infiltreren van hemelwater heeft een verder positief effect op de droogtestress mits de bodemopbouw dit toelaat.
• Overstromingen: bij het bezwijken van een primaire waterkering met een overschrijdingskans van 1x per 1.000 jaar moet rekening worden gehouden met een overstromingsdiepte van 1,5 á 2 meter.

Aanbevelingen

Voor het verder klimaatadaptief inrichten van het plangebied wordt geadviseerd om:

• een adequaat hoogteontwerp te maken voor het plangebied om het hemelwater over het maaiveld te leiden;
• de potentie verkennen van het aanleggen van waterdoorlatende parkeervakken en waterspeeltuinen in de openbare ruimte, en groene daken op particulier terrein om meer hemelwater te bergen in het plangebied;
• aandacht te hebben voor het aanplanten van extra bomen en meer groenzones (groter dan 200 m2) om meer koele verblijfsplekken in het plangebied te creëren;
• in overleg met de gemeente het tekort aan boomkroonbedekking van buurt 3 te compenseren met het overschot aan boomkroonbedekking van de overige buurten;
• rekening houdend met de beperkt beschikbare ruimte in het plangebied wordt aanbevolen de potentie te verkennen van het realiseren van infiltratiekratten en regentonnen om meer hemelwater vast te houden en zo droogtestress te bestrijden. Dit is echter in strijd met gemeentelijk beleid; gemeente streeft naar een robuust watersysteem. Ook dient aandacht besteed te worden aan de toepassing van onverharde voetpaden met houtvezels of waterdoorlatende parkeervakken;
• schade te voorkomen bij een overstroming door drempels van woningen te verhogen, elektriciteitshuisjes verhoogd aan te leggen en binnenshuis elektrische aansluitingen tenminste 30 cm boven vloerpeil aan te leggen. Daarnaast dient nagedacht te worden over schuillocaties en evacuatieroute tijdens zeer extreme overstromingen.

De resultaten van de klimaatscan zijn als volgt verwerkt in het stedenbouwkundig plan.

Het watersysteem voldoet aan de waterbergingseis van het waterschap Scheldestromen.

In het stedenbouwkundig wordt de bestaande kleine bermsloot langs de Postweg opgewaardeerd tot een volwaardige watergang en centraal door het plan wordt een nieuwe singel aangelegd. De straatprofielen naast deze watergangen liggen ‘op één oor’ (d.w.z. dat de straat een helling heeft zodat het regenwater goed afgevoerd kan worden) en wateren via een bermpassage direct af op het oppervlaktewater. Overige straten wateren via straatkolken af op een hemelwaterriool dat zijn water afvoert naar de watergangen in de wijk. De woonstraten langs groenstroken liggen bij voorkeur ook op één oor, waarbij de waterafvoerende kolken in de groenstroken zijn gelegen. De dakvlakken van de woningen wateren ook af op de watergangen in de wijk. In onderzoek is nog of dit via het hemelwaterriool of als zichtbare, oppervlakkige afstroming plaatsvindt. Zie ook paragraaf 5.12 en bijlage 12.

Bij de inrichting van het openbaar gebied wordt rekening gehouden met waterinfiltratie.

In de openbare ruimte in het plangebied wordt zo min mogelijk verhard gebied gemaakt. Rijbanen en paden zijn niet breder dan (verkeers)technisch noodzakelijk. Bij parkeervakken en parkeerkoffers binnen de woonvelden worden grasbetonstenen toegepast waardoorheen regenwater kan infiltreren. Langs de straten worden alleen de parkeervakken in grasbetonstenen uitgevoerd, bij de interne parkeerkoffers in de woonvelden worden ook de rijbanen (deels) in grasbetonstenen uitgevoerd in de vorm van een zogenaamd ‘sporenprofiel’. In het civieltechnisch ontwerp wordt hiervoor een bestratingspatroon uitgewerkt waarbij rekening wordt gehouden met een duidelijke parkeervakaanduiding, toegankelijke uitstapstroken en belasting door verkeersbewegingen.

Langs watergangen en bij voorkeur ook langs groenstroken worden profielen op één oor gelegd. Het hemelwater stroomt dan oppervlakkig af naar de taluds van de watergangen of straatkolken in de groenstrook. Een deel van het hemelwater zal, zeker bij minder intensieve regen, in de bodem infiltreren voordat het bij de kolken komt.

Vermindering van hittestress door schaduwrijke plekken

Het stedenbouwkundig plan voorziet in een fijnmazig netwerk van groenzones die het woongebied dooraderen. Deze groenstructuur biedt ruimte voor een flink aantal bomen. In de stedenbouwkundige proefverkaveling zijn circa 380 nieuwe bomen opgenomen in het plangebied. Deze bomen zijn in alle straten en groenzones aanwezig. Bij de situering van bomen in de proefverkaveling is al zoveel mogelijk rekening gehouden met technische- en beheerseisen. Nadere invulling van het groen en de aantallen/soorten zal door een landschapsarchitect vorm worden gegeven.

Parkeerkoffer in grasbetonstenen trottoirkolk in groenberm.

In het stedenbouwkundig plan zijn twee ontmoetings- en speelplekken. Op deze plekken is ruimte voor groot uit te groeien boomgroepen. De interne groenstructuur in de wijk is verbonden met de bestaande bomenrijke groenzone langs de aangrenzende buurt en door het maken van een verbinding wordt het plan direct gekoppeld met het dorpsbos aan de overzijde van het kanaal.

Vermindering van hittestress parkeerkoffers

In het plan is de keuze gemaakt om de straten rond de bouwblokken zoveel mogelijk te koppelen aan groen en zoveel mogelijk vrij te houden van parkeren. De consequentie is dat het noodzakelijke parkeren zoveel mogelijk wordt geconcentreerd in parkeerkoffers binnen de bouwblokken. Deze plekken zijn gevoelig voor hittestress. Hier wordt in de uitwerking rekening mee gehouden door:

• waar mogelijk overruimte te benutten voor bomen;
• toepassen grasbetonstenen voor parkeervakken én rijbaan;
• sedumdaken op bergingen;
• aanplant groen bij erfscheidingen.

Circulaire economie

In de actualisatie van de duurzaamheidsdoelen zal grondstoffentransitie een grotere rol gaan spelen. Grondstoffen worden schaarser, kostbaarder en daardoor strategisch belangrijk. Een grondstoftransitie is, analoog aan de keuze voor een energietransitie, noodzakelijk en daardoor zal er steeds vaker worden gestreefd naar het kortsluiten van de kringlopen van reststromen. Preventie, hergebruik en recycling zijn manieren om grondstoffen efficiënter en duurzamer te benutten, terwijl verbranding en vergisting bijdragen om een deel van de energie terug te winnen.

Energie

De locatie Buitenzorg zal vanaf de komende jaren stapsgewijs worden gerealiseerd. Ondertussen gaan de innovaties op het gebied van energie ook door (NOM, BENG / WENG). Dergelijke innovaties zullen in de loop van de tijd in de wijk worden geïntroduceerd. Woningen worden uitgevoerd conform de dan geldende wet en regelgeving.

In de Woonvisie is opgenomen dat De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) als indicator voor duurzaamheid wordt gehandhaafd, waarbij voor nieuwbouwwoningen wordt gestreefd naar een GPR van 7,0. Als hieraan niet kan worden voldaan, wordt in overleg met initiatiefnemers bekeken wat wel mogelijk is.

5.3 Mobiliteit en parkeren

5.3.1 Mobiliteit

Ontsluiting

In het kader van de wijziging van het omgevingsplan is onderzoek gedaan naar de wijze waarop het plan wordt ontsloten. Dit onderzoek is als bijlage 19 bijgevoegd. Beoordeeld is of het plan kan worden ontsloten via de rotonde Postweg - Luchtenburgseweg, waarbij rekening is gehouden met een calamiteitenontsluiting die aantakt op de Oudelandsedijk.

In het onderzoek zijn twee varianten onderzocht:

• Variant 1: De ontwikkeling van 400 woningen binnen het plangebied. Een deel hiervan wordt ontwikkeld door initiatiefnemer, een ander deel door een naastgelegen initiatiefnemer.
• Variant 2: De ontwikkeling van 380 woningen + 2.000 m2 bruto vloeroppervlak supermarkt binnen het plangebied.

Voorliggend plan voorziet in de bouw van maximaal 295 woningen. Het onderzoek is daarmee een worstcase onderzoek.

Uit het onderzoek volgt dat op basis van omliggende dorpen, steden en verkeersknooppunten wordt verwacht dat een belangrijk deel van het autoverkeer (70%) zich zal verplaatsen richting Bergen op Zoom via de N286. Verwacht wordt dat dit verkeer zal kiezen voor de route via de Postweg - Ten Ankerweg - Grindweg. Hierbij zal gebruik worden gemaakt van de oostelijke tak van de rotonde. De overige 30% wordt verwacht georiënteerd te zijn op het oosten, met dorpen als Poortvliet en Sint-Maartensdijk als mogelijke bestemmingen. In het rapport is beoordeeld of er sprake is van een goede verkeersafwikkeling. Hieruit volgt dat het op basis van de verkeersafwikkeling goed mogelijk is de wijk te ontsluiten met een enkele aansluiting op de rotonde Postweg - Luchtenburgseweg. In het kader van externe veiligheid is een tweede aansluiting van de wijk nodig. Een tweede aansluiting van de wijk biedt de mogelijkheid om calamiteitenverkeer snel toegang te geven vanaf de westkant van de wijk.

Verkeersgeneratie

In bijlage 20 is de verkeersgeneratie van de 295 nieuwe woningen en de wijze van de afwikkeling van het verkeer bepaald. Hierbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie per woning van 7 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm). Uit het onderzoek blijkt dat in 2035, rekening houdend met een autonome groei van het autoverkeer van 1,5% per jaar, de verkeersintensiteit op de Postweg circa 5.350 mvt/etm bedraagt, waarvan circa 2.170 in westelijke richting en circa 3.180 in oostelijke richting rijdt.

Interne verkeersafwikkeling

Zoals in paragraaf 2.2.1 beschreven wordt vanaf de wijkentree via de bestaande rotonde Postweg-Luchtenburgseweg de rondlopende buurtverzamelstraat bereikt (de ‘grote ring’). De straat komt langs alle woonvelden. Vanaf de grote ring zijn de woonstraten tussen de bouwblokken te bereiken. De woonstraten hebben altijd een rondrijmogelijkheid (‘kleine lus’) door het bouwblok en zijn nooit doodlopend

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect verkeer.

5.3.2 Parkeren

In de planregels is een regeling opgenomen waarmee is geborgd dat bij bouwplannen voldoende parkeergelegenheid wordt aangelegd en in stand wordt gehouden. Om te bepalen of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt gebruikt gemaakt van de parkeernormen zoals opgenomen in het 'Mobiliteitsplan Tholen 2022-2030', dat vanaf 27 juli 2023 geldt of een recentere versie als die ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen is gewijzigd.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect parkeren.

5.4 Ecologie

5.4.1 Natuurtoets

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met beschermde planten- en diersoorten en met beschermde gebieden. Er dient onderzocht te worden of het voornemen effect heeft op beschermde soorten, beschermde gebieden of houtopstanden (Omgevingswet (Ow), Natuurnetwerk Nederland (NNN) en overig (provinciaal) beleid). Ontwikkelingen mogen niet zonder meer plaatsvinden indien deze negatieve gevolgen hebben op beschermde natuurwaarden (soorten, gebieden en/of houtopstanden). Er is daarom inzicht gewenst in de aanwezige beschermde natuurwaarden en de mogelijke effecten die op deze beschermde natuurwaarden kunnen optreden door de ontwikkeling. Dit is onderzoekt in de bijgevoegde natuurtoets, zie bijlage 14. De resultaten van de natuurtoets zijn hieronder samengevat

Soortenbescherming

Binnen het plangebied is geschikt biotoop aangetroffen voor beschermde soorten (Ow) waarvoor geen algemene vrijstelling geldt. Het gaat om soorten uit de volgende soortgroepen: algemene broedvogels, vogels met jaarrond beschermde nesten, vleermuizen, de bunzing, wezel, haas, rugstreeppad en de teunisbloempijlstaart. In tabel 5.1 zijn de conclusies ten aanzien van deze beschermde soorten opgenomen. Voor de overige soort(groep)en is beoordeeld dat vervolgstappen niet aan de orde zijn. Voor deze soorten en vrijgestelde soorten geldt wel de zorgplicht.

Tabel 5.1 Overzicht conclusies en vervolgstappen soortbescherming.

In tabel 5.1 is aangegeven dat er nader onderzoek nodig is naar mogelijk jaarrond beschermde boomnesten, vleermuisverblijfplaatsen, de steenmarter, bunzing, wezel, haas, rugstreeppad en de teunisbloempijlstaart. De beschrijving van dit nader onderzoek wordt in tabel 5.2 uiteengezet.

Tabel 5.2. Beschrijving nader onderzoek.

In tabel 5..3 is aangegeven dat een overtreding van de Ow voor een aantal soorten op voorhand kan worden voorkomen door het treffen van maatregelen. Deze maatregelen zijn in tabel 5.3 uiteengezet. Door het nemen van deze maatregelen worden negatieve effecten voorkomen en zijn geen vervolgstappen noodzakelijk.

Tabel 5.3: Beschrijving maatregelen om overtreding van de Ow te voorkomen.

Uit het onderzoek blijkt dat er in het plangebied soort(groep)en aanwezig (kunnen) zijn waarmee rekening dient te worden gehouden in het kader van de zorgplicht voor soorten. Maatregelen waaraan gedacht kan worden bij de invulling van de zorgplicht bij voorliggend planvoornemen zijn weergegeven in tabel 5.4.

Tabel 5.4: Voorbeelden van zorgplicht gerelateerde maatregelen voor soorten.

Onder de Ow dient nadere aandacht te worden besteed aan soorten van de Rode Lijsten. Onder de Ow kunnen provincies beleidskaders opstellen over hoe en met welke soorten (van de Rode Lijsten) rekening dient te worden gehouden in het kader van de Zorgplicht. Vooralsnog zijn deze aanvullende beleidskaders nog niet opgesteld. In de natuurtoetsing is daarom gekozen voor het opnemen van waarnemingen van de Rode Lijst soorten in de NDFF in het plangebied. Door middel van de maatregelen beschreven in tabel 5.4 kunnen op negatieve effecten worden gemitigeerd op (een deel van) de opgenomen Rode Lijst soorten. Zie ook paragraaf 5.4.2 voor kansen voor natuurwaarden. Ook hier kunnen (Rode Lijst) soorten van profiteren.

Nader onderzoek natuur

Het nader uit te voeren natuuronderzoek zoals beschreven in tabel 5.2 is uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 15. De resultaten zijn hieronder samengevat.

Tijdens de inventarisatie zijn kerkuil, buizerd, bunzing en haas en een aantal soorten vleermuizen aangetroffen (zie tabel 5.5).

Tabel 5.5: Aangetroffen beschermde soorten met vastgestelde gebruiksfuncties binnen het plangebied.

Vogels:

• In het plangebied is kerkuil aangetroffen. Negatieve effecten voor deze soort zijn niet uitgesloten. In het plangebied zijn verder geen andere broedvogels met jaarrond beschermde nesten aangetroffen. Er is een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit nodig voor de kerkuil.
• In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart t/m half juli.

Grondgebonden zoogdieren:

• In het plangebied is bunzing vastgesteld. Er wordt uitgegaan van verblijf en het plangebied is leefgebied. Door de plannen kunnen verblijfplaatsen worden vernield en is mogelijk aantasting van leefgebied mogelijk. Er is een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit noodzakelijk voor de aangetroffen bunzing. In een op te stellen activiteitenplan dienen adequate maatregelen te worden beschreven om negatieve effecten te voorkomen of te compenseren.
• In het plangebied is haas vastgesteld, het betreft vier exemplaren. Er wordt uitgegaan van verblijf en het plangebied is leefgebied. Door de plannen kunnen verblijfplaatsen worden vernield en is mogelijk aantasting van leefgebied mogelijk. Er is een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit noodzakelijk voor de aangetroffen hazen. In een op te stellen activiteitenplan dienen adequate maatregelen te worden beschreven om negatieve effecten te voorkomen of te compenseren.

Amfibieën:

• In het plangebied zijn geen beschermde, niet vrijgestelde, amfibieën vastgelegd. Er zijn geen negatieve effecten van de ingreep op beschermde, niet vrijgestelde, amfibieën mogelijk.

Vleermuizen:

• In het plangebied zijn alleen langsvliegende, in vlucht baltsende en foeragerende vleermuizen waargenomen. Er is geen sprake van essentieel foerageergebied.
• Verblijfplaatsen van vleermuizen konden niet worden vastgesteld in het plangebied. De in vlucht baltsende vleermuizen vertoonden geen gebouw gebonden activiteit en konden niet aan aanwezige bebouwing worden gekoppeld.

Voor overige aanwezige soorten geldt onverminderd de zorgplicht (zie hoofdstuk 9 van bijlage 15).

Voor de kerkuil, de bunzing en haas wordt een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Zoommeer en ligt op circa 1,3 kilometer afstand ten zuidoosten van het plangebied (zie figuur 5.1). Dit gebied is aangewezen op basis van de Vogelrichtlijn. Binnen een straal van 15 km liggen nog drie andere Natura 2000-gebieden. Het betreft Oosterschelde, Markiezaat en de Brabantse Wal (zie figuur 5.1).

Figuur 5.1. Ligging Natura 2000-gebieden in de omgeving van het plangebied. Bron: AERIUS-calculator, versie 2025.

Bij voorliggend planvoornemen is er zowel sprake van een realisatiefase als gebruiksfase. Er kan daardoor sprake zijn van zowel tijdelijke als permanente effecten. De Natura 2000-gebieden liggen buiten het invloedsgebied van de storingsfactoren, zoals verdroging of geluid- en lichtverstoring, met uitzondering van verzuring en vermesting. Gezien de afstand tot stikstofgevoelige habitattypen in de Natura 2000-gebieden en de voorgenomen werkzaamheden zijn effecten als gevolg van vermesting en verzuring door stikstofdepositie tijdens de realisatiefase en de gebruiksfase niet op voorhand uit te sluiten. De enige manier om inzicht te krijgen in de aard en omvang van het effect van stikstofdepositie als gevolg van de werkzaamheden, is het uitvoeren van een stikstofberekening met behulp van AERIUS Calculator. Deze berekeningen zijn uitgevoerd, zie paragraaf 5.4.3. Indien uit de AERIUS-berekening volgt dat er als gevolg van het voornemen een verhoogde stikstofdepositie plaats vindt op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden, dient dit ecologisch te worden beschouwd door middel van een ecologische Voortoets Stikstof of dient indien er sprake is van intern salderen de uitvoerbaarheid te worden aangetoond via een Passende Beoordeling (zie paragraaf 5.4.3).

Natuurnetwerk Nederland

In het plangebied is geen NNN-gebied aanwezig. Aan de zuidzijde ligt op een afstand van 32 meter NNN-gebied. Het natuurdoeltype van de NNN betreft haagbeuken- en essenbos en functioneert momenteel als stadspark (dorpsbos) voor de stad Tholen. Het NNN ligt op ruim voldoende afstand van mogelijke externe verstoringseffecten zoals lichtvervuiling en geluid. Vanwege de ligging van de watergang tussen het plangebied en het NNN is er ook geen sprake van mogelijke aantasting van de bodem, omdat de watergang als een barrière functioneert. Hierdoor is ook geen sprake van aantasting van bijvoorbeeld de wortels van bomen, of verandering van de grondwaterstand en dergelijke effecten. De aanwezige soorten in dit gebied zijn door het gebruik als dorpspark reeds verstoord door menselijke activiteiten. Effecten op het NNN vanwege het plan zijn hierdoor uitgesloten.

Figuur 5.2. Ligging van het plangebied ten opzichte van het NNN. Bron: Provincie Zeeland, 2024.

Beschermde houtopstanden bebouwingscontour houtkap

Er is bij voorliggend planvoornemen geen sprake van aantasting van houtopstanden. Er zijn voor wat die houtopstanden betreft geen vervolgstappen aan de orde. Wel dient mogelijk rekening gehouden te worden met het aanvragen van een kapvergunning bij de gemeente Tholen.

5.4.2 Kansen voor natuurwaarden in het plangebied

In de natuurtoets zijn de volgende kansen voor natuurwaarden benoemd.

Het meenemen van biodiversiteit, door het behouden van aanwezige natuurwaarden en deze te vergroten, verbeteren of verbinden, kan van grote meerwaarde zijn binnen een project. Het kan zorgen voor een gezonde en aantrekkelijke woonomgeving en levert integrale kansen ten aanzien van duurzaamheids- en klimaatadaptatie doelen, zoals waterretentie, hittestress beperking, luchtzuivering, etc. Daarnaast kan het bijdragen aan acceptatie van het plan door de omgeving/omwonenden.

Binnen het plan hebben we diverse mogelijkheden gezien voor het toevoegen van natuurwaarden en daarmee biodiversiteit. Hierbij kan gedacht worden het versterken van de aanwezige groenstructuur door aanplant van inheemse bomen en struiken of de ontwikkeling van kruidenrijke- en bloemrijke vegetaties, de aanleg van natuurvriendelijke oevers, het plaatsen van verblijfplaatsen / nestplaatsen voor soorten zoals vleermuizen, gierzwaluwen, bunzingen en wezels. Ook kan aanvullend (voortplantings)biotoop voor soorten zoals de rugstreeppad worden aangelegd.

In het stedenbouwkundig plan zijn de volgende concrete maatregelen verwerkt met betrekking tot natuurinclusief bouwen en inrichten:

• Ontwikkeling van groen-blauwe structuren die natuur en water verbinden.
• Gebruik van inheemse en gebiedseigen beplanting ter versterking van de lokale biodiversiteit.
• Inpassing van nestvoorzieningen voor vogels, vleermuizen en insecten in gebouwen.
• Ontwerp van buitenruimte met aandacht voor biodiversiteit, zoals bloemrijke bermen, wadi’s en natuurlijke oevers.
• Klimaatadaptieve inrichting gericht op het voorkomen van wateroverlast, hittestress en droogte (zie paragraaf 5.2).

Inheemse en gebiedseigen beplanting

• Gelaagd groen met bomen, struweel, struiken en kruidenrijk gras.
• Keuze voor beplantingen baseren op aanwezige grondsoort(en) en gebiedskenmerken zoals wind en zeeinvloed. Bij voorkeur zoveel mogelijk inlandse soorten toepassen omdat deze het beste aanslaan en het gebiedseigen ecosysteem versterken.
• Kruidenrijke grasmengsels hebben een toegevoegde waarde voor insecten. In maaibeheer dient hiermee rekening te worden gehouden door sinusmaaien toe te passen waarbij in fases wordt gemaaid.
• Toepassen streekeigen Zeeuwse haag bestaande uitgemengde aanplant van meidoorn, sleedoorn en veldesdoorn. De soorten in Zeeuwse hagen bloeien in verschillende periodes en geven bessen. Hierdoor zijn ze interessant voor zowel insecten als vogels.

Oevers

• Natuurvriendelijke oever met een breedte van ongeveer 4 meter langs het afwateringskanaal is reeds aangelegd door Waterschap.
• Noordoever singel en oever te verbreden watergang zijde Postweg: oevervegetatie (vegetatiemat of zaaimengsel voor oevers).

Verlichting

• Geen verlichting langs recreatieve voetpaden (noordoever singel en oeverzone afwateringskanaal). Hierdoor is er in het donker geen lichthinder en minder recreatief gebruik als er geen daglicht is.

Ecologische structuur

In het plan is de kans om het natte natuurgebied achter het gemeentekantoor te verbinden met het afwateringskanaal en het dorpsbos. Hiervoor wordt een ecologische zone ingericht langs de Oudelandsedijk, waarbij het bestaande slootjewordt opgewaardeerd en de bestaande beplanting van bomen en struweel zoveel mogelijk wordt gehandhaafd en waar mogelijk wordt versterkt.

Daarnaast kent de wijkopzet een groen netwerk waarbij vanuit de grotere groenzones uitlopers zijn naar de verschillende woonstraten. De grotere groenzones zijn de oeverzone van het afwateringskanaal en de centraal gelegen singel. Vanuit hier lopen groenstroken met natuurlijke inrichting verder tussen de woonvelden.

5.4.3 Stikstofdepositie

Conform de uitgevoerde natuurtoets is een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd.

Uit de berekening van de realisatiefase en de gebruiksfase vergeleken met de referentiesituatie (intern salderen) blijkt, dat het voornemen niet leidt tot een toename van stikstofdepositie ter plaatse van enig Natura 2000-gebied.

Uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 14 januari 2026 (ECLI:NL:RVS:2026:193) volgt dat intern salderen niet meer mag worden betrokken in de zogenoemde voortoets, dus bij de vraag of significante gevolgen van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling op voorhand kunnen worden uitgesloten. Kunnen zulke gevolgen niet uitgesloten worden, dan moet een passende beoordeling worden gemaakt voor de wijziging van het omgevingsbestemmingsplan. Binnen een passende beoordeling kunnen mitigerende maatregelen zoals intern salderen meegenomen worden.

Voor intern salderen wordt de situatie voorafgaand aan de beoogde situatie de referentiesituatie genoemd. Voor een plan geldt in de meeste gevallen dat de referentiesituatie de feitelijke huidige planologisch legale situatie voorafgaand aan het planbesluit is. In de passende beoordeling mogen positieve effecten ten gevolge van het staken van de referentiesituatie meegenomen worden.

Bij het beschouwen van mitigerende maatregelen zoals intern salderen binnen de passende beoordeling dient aangetoond te worden dat deze maatregelen additioneel zijn. Dit houdt in dat de toegepaste maatregelen extra moeten zijn ten opzichte van de maatregelen die benodigd zijn om de doelstellingen van de getroffen Natura 2000-gebied te behalen. Dit laatste wordt een toets aan het additionaliteitsvereiste genoemd.

Voor plannen waarbij de gemeente het bevoegd gezag is, kan deze toets enkel op basis van openbare gegevens uitgevoerd worden. In dit geval wordt volstaan met een zogeheten ‘vergewisplicht’. De gemeente moet dan motiveren dat uit openbare gegevens geen aanwijzingen volgen dat het saldo ingezet gaat worden voor het behalen van de doelstellingen.

Wanneer uit deze passende beoordeling alsnog de zekerheid wordt verkregen dat de activiteit de natuurlijke kenmerken niet aantast, staat ook dan het aspect gebiedsbescherming besluitvorming (voor wat betreft stikstofdepositie) niet in de weg

In het kader van de wijziging van het omgevingsplanis een passende beoordeling opgesteld, die is bijgevoegd in bijlage 16. De AERIUS-berekeningen zijn tevens los bijgevoegd als bijlage 17 (realisatiefase) en bijlage 18 (gebruiksfase).

Uit de passende beoordeling blijkt het volgende.

Storingsfactoren

Storingsfactoren kunnen een direct effect hebben op gebieden met belangrijke natuurwaarden en/of op soorten of leefgebieden van die soorten. Daarnaast kunnen indirect effecten ontstaan waardoor de leefomstandigheden veranderen of verslechteren. De ontwikkeling ligt op ten minste 1,6 kilometer van de omliggende Natura 2000-gebieden (zie figuur 1-2). De effecten van storingsfactoren, zoals bijvoorbeeld verstoring door geluid, treden lokaal op of hebben een
invloedsgebied variërend van enkele 10-tallen tot 100-en meters tot maximaal 1,5 km van het plangebied. Effecten van stikstofdepositie kunnen tot een nog grotere afstand optreden.

Als gevolg van de relatief grote afstand en het tussenliggende gebied kunnen de effecten van storingsfactoren (zoals versnippering, verstoring door geluid, verstoring door licht en verstoring door trillingen) op voorhand worden uitgesloten. In de passende beoordeling is daarom enkel gekeken naar de effecten als gevolg van vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen en/of leefgebieden.

Met behulp van het rekenprogramma AERIUS Calculator 2025 zijn de effecten met betrekking tot stikstofdepositie als gevolg van de voorliggende ontwikkeling in beeld gebracht. Er is een verschilberekening uitgevoerd, waarbij de emissies van de gebruiksfase is vergeleken met de referentiesituatie. Daarnaast is een berekening uitgevoerd voor de realisatiefase. Voor de voorgenomen ontwikkeling toont AERIUS Calculator zowel voor de realisatiefase als voor de gebruiksfase vergeleken met de referentiesituatie nergens een verschil groter dan 0,00 mol/ha/jaar (zie bijlage 17 en 18).

Additionaliteit

Uit jurisprudentie blijkt dat de additionaliteit voor gemeenten zich beperkt tot een vergewisplicht. Dit houdt in dat de gemeente zich moet vergewissen dat uit openbare gegevens geen aanwijzingen volgen dat het saldo ingezet gaat worden voor het behalen van de doelstellingen. Voor het voorliggende plan zijn er in de beoogde situatie effecten op drie Natura 2000-gebieden gelegen in de provincie Zeeland en de provincie Noord-Brabant:

• Brabantse Wal.
• Krammer-Volkerak.
• Oosterschelde.

De provincie Zeeland geeft in haar beleid aan dat stikstofproblemen vooral voorkomen in de Natura 2000-gebieden Kop van Schouwen en Manteling van Walcheren. Binnen een zone (3km) van deze meest kwetsbare natuurgebieden worden maatregelen voor agrarische gronden voorgesteld. Het voorliggende saldo ligt buiten deze zone en is daarmee niet in haar beleid opgenomen.

De provincie Noord-Brabant kent in haar beleid meerdere maatregelen. Binnen de sector landbouw spits het beleid zich toe op veehouderijen. Daar waar wel gesproken wordt over landbouwgronden beperkt de provincie zich tot landbouwgronden die in haar eigen bezit zijn. Daar is hier geen sprake van. Daarnaast wordt er onderzoek opgestart om regels voor het uitrijden van mest op te kunnen gaan stellen. Dit is echter nog niet concreet en gaat ook niet over de bemesting van gronden buiten de provinciegrenzen van Noord-Brabant.

Op basis van bovenstaande argumentatie kan ervan uitgegaan worden dat er geen beleid is omtrent het in te zetten agrarische saldo.

Cumulatie

De verplichting om in een passende beoordeling ook de effecten van andere plannen en projecten in beschouwing te nemen, vindt zijn oorsprong in de Habitatrichtlijn. Art 6 lid 3 van de Habitatrichtlijn stelt dat bij een beoordeling rekening moet worden gehouden met cumulatie van effecten van andere plannen en projecten. De cumulatietoets is vooral van belang voor plannen of projecten die een mogelijk negatief (maar niet significant) gevolg hebben, om te bezien of zo’n plan of project in cumulatie alsnog tot een significant effect zou kunnen leiden. Dit is een uitwerking van het voorzorgsbeginsel.

Zoals uit de berekeningsresultaten van de stikstofdepositie blijkt, leidt de beoogde ontwikkeling (met mitigatie) zelf niet tot een negatief gevolg. De ontwikkeling zal dus zelf ook niet in cumulatie met andere plannen of projecten tot een significant effect kunnen leiden. Daarom hoeft verder niet op cumulatie te worden ingegaan.

Samengevat geldt dat in de passende beoordeling aandacht is besteed aan de voorwaarden die gelden bij een dergelijk onderzoek. Er is aangetoond dat er naast stikstofdepositie geen overige verstoringsfactoren spelen. Het gebruikte saldo is additioneel en er is geen noodzaak tot het beschouwen van cumulatie.

Op basis van bovenstaande rekenresultaat worden significante negatieve effecten ten aanzien van stikstof op Natura 2000-gebieden uitgesloten. Het aspect stikstofdepositie staat nadere besluitvorming niet in de weg.

5.5 Luchtkwaliteit

De Europese richtlijnen voor luchtkwaliteit zijn geïmplementeerd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het doel van deze wetgeving is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende omgevingswaarden het meest relevant:

• 1. PM10 (fijnstof)
  • a. de jaargemiddelde concentratie van 40 µg PM10/m³ mag niet worden overschreden;
  • b. de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 µg PM10/m³ mag niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;
• 2. NO2 (stikstofdioxide)
  • a. de jaargemiddelde concentratie van 40 µg NO2/m³ mag niet worden overschreden;
  • b. de uurgemiddelde concentratie van 200 µg NO2/m³ mag niet vaker dan 18 keer per jaar worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

In de artikelen 5.53 en 5.54 van het Besluit kwaliteit leefomgeving is bepaald wanneer activiteiten 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In deze situaties is toetsing aan de omgevingswaarden niet noodzakelijk. Als standaardgeval 'NIBM' is in het Bkl benoemd een woningbouwplan met ten hoogste 1.500 woningen met één ontsluitingsweg. Daar valt voorliggend plan met maximaal 295 woningen onder. Het plan draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Verdere toetsing voor het plan is niet noodzakelijk.

Met behulp van de Atlas Leefomgeving is beoordeeld of er ter hoogte van het plan sprake is van een (dreigende) overschrijding van luchtverontreinigende stoffen. In de onderstaande tabel is voor het jaar 2022 voor de relevante stoffen de huidige concentraties en de grenswaarden weergegeven.

Tabel 5.5: Luchtkwaliteit 2022 en grenswaarden

Uit de resultaten blijkt dat er geen sprake is van een (dreigende) normoverschrijding. Voor de concentraties verontreinigende stoffen ter plekke van de te realiseren woningen wordt ruim voldaan aan de grenswaarden uit het Bkl en ook aan de toekomstige normen die door de Europese Raad en het Europese Parlement op 20 februari 2024 akkoord zijn bevonden. Deze richtlijn moet nog formeel worden aangenomen, voordat hij van kracht is. Lidstaten hebben dan twee jaar om de richtlijn in nationale wetgeving om te zetten.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect luchtkwaliteit.

5.6 Niet gesprongen explosieven

Bij een wijziging van het omgevingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven (CE) uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). In het kader van de aanleg van de woonbuurt zal de bodem namelijk worden geroerd.

In opdracht van de gemeente Tholen heeft onderzoeksbureau Saricon een gemeentebreed bureauonderzoek uitgevoerd naar niet gesprongen explosieven in de gemeente Tholen (Vooronderzoek Conventionele Explosieven Gemeente Tholen, 11 maart 2021). Uit dit onderzoek blijkt dat het plangebied geen aandachtsgebied of verdacht gebied is, zie figuuur 5.3 waarbij het plangebied met een gele contour is weergegeven.

Figuur 5.3: Overzichtsfiguur verdachte gebieden en aandachtsgebieden.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect niet gesprongen explosieven.

5.7 Geluid

Ingevolge de Omgevingswet dient voor het opstellen van een omgevingsplan rekening te worden gehouden met onder andere het geluid door wegen op (bestaande en/of beoogde) geluidgevoelige gebouwen, waarbij wordt beoordeeld in hoeverre het geluideffect aanvaardbaar is en daarmee, vanuit optiek van geluid, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). In het kader van voorliggend plan is akoestisch onderzoek uitgevoerd, dat als bijlage 4 is bijgevoegd. Dit onderzoek is gebaseerd op de resultaten van het verkeersonderzoek, dat als bijlage 20 is bijgevoegd.

Doel van het akoestisch onderzoek is het in beeld brengen van de geluidbelasting vanwege omliggende wegen en om aan de hand van de uitkomsten te bepalen of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in de zin van de Omgevingswet.

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting vanwege gemeentelijke wegen hoogstens 59 dB Lden bedraagt. Dit is hoger dan de standaardwaarde van 53 dB maar niet hoger dan de grenswaarde van 70 dB voor gemeentelijke wegen ingevolge het Bkl. Op basis van artikel 5.78u Bkl kan een omgevingsplan erin voorzien dat het geluid op gebouwen hoger is dan de standaardwaarde. Hier zijn voorwaarden aan verbonden, namelijk dat geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarde te voldoen, dat de overschrijding zoveel mogelijk wordt beperkt door het treffen van maatregelen en dat het geluid niet hoger zal zijn dan de grenswaarde, in dit geval 70 dB Lden voor gemeentelijke wegen.

Uit de maatregelenbeschouwing in het onderzoek blijkt, dat tegen zowel bron- als overdrachtsmaatregelen bezwaren bestaan. In verband met kruisingen en rotondes, kan geluidreducerend wegdek slechts in beperkte mate worden toepast. Een schermmaatregel is doorgaans ongewenst in stedelijk gebied en zou worden onderbroken bij de ontsluitingen van het plangebied en nabije kruisingen/rotondes.

Bij ontvangermaatregelen kan worden gedacht aan vliesgevels, maar dergelijke maatregelen zijn kostbaar. De appartementen worden van meerdere zijden belast, waardoor vliesgevels op meerdere zijden zou moeten worden toegepast. Dit stuit waarschijnlijk op bezwaren van esthetische aard, andere architectonische bezwaren en mogelijk bezwaren in relatie tot de brandveiligheid.

Het binnenmilieu wordt beschermd door de eisen opgelegd vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De geluidwering van de gevel dient zodanig te zijn dat het resulterende (gezamenlijk) geluidniveau in de woning niet meer bedraagt dan 33 dB.

Gelet op de voorgenomen samenstelling van de uitwendige scheidingsconstructie van de nieuw te realiseren bebouwing, dient te worden beoordeeld of met de beoogde (bouw)materialen kan worden voldaan aan de aanvullende eis betreffende de geluidwering van de gevels van de woningen.

Ingevolge artikel 5.78ab wordt bij toepassing van artikel 5.78u (geluidbelasting hoger dan de standaardwaarde) het belang van het beschermen van de gezondheid door een geluidluwe gevel betrokken. De definitie van een geluidluwe gevel is doorgaans opgenomen in het gemeentelijk geluidbeleid. Gemeente Tholen heeft echter geen geluidbeleid vastgesteld. In het tijdelijke omgevingsplan is eveneens niets opgenomen.

Om toch een indicatie/doorkijk te kunnen geven van de aanwezigheid van geluidluwe gevels, is de volgende definitie gehanteerd: een gevel is geluidluw indien er aan de standaardwaarde wordt voldaan (in dit geval is er sprake van een enkele gemeentelijke weg, dus 53 dB). Dit is een vertaling van een gangbare definitie onder de Wet geluidhinder (voldoen aan de voorkeurswaarde van 48 dB).

Uit een indicatieve berekening blijkt, dat bijna alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel, met uitzondering van één woning. Wanneer het plan verder is uitgekristalliseerd, dient nadere aandacht te worden besteed aan de aanwezigheid van geluidluwe gevels.

Tenslotte is het effect van de toename in verkeer op bestaande woningen in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat de toename hoogstens 2,3 dB bedraagt. Dit is hoger dan de norm van 1,5 dB. Dit is bij zes woningen aan de orde. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het omgevingsplan waarin wordt gezekerd, dat er onderzoek wordt uitgevoerd naar de benodigde gevelwering voordat het plan gerealiseerd wordt. Indien hieruit blijkt dat gevelmaatregelen nodig zijn, dan dienen deze te worden aangeboden/uitgevoerd.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect geluid.

5.8 Bedrijven en milieuzonering

Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de beoogde woningbouwontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige functies, zoals wonen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In het kader van voorliggend plan is een onderzoek ‘Milieuzonering’ uitgevoerd, dat als bijlage 9 is bijgevoegd. De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) is hierbij als onderlegger gebruikt.

Gebiedstype

De publicatie maakt voor de beoordeling onderscheid in twee gebiedstypen, een 'rustige wooomgeving' en een 'gemengd gebied'.

Een rustige woonwijk is een woonwijk, die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied.

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Het omgevingstype wordt bepaald door het (soort) gebied waarin de locatie zich bevindt en niet door de locatie zelf. Voor het plangebied is uitgegaan van ‘gemengd gebied’ vanwege de menging van functies in het plangebied en de omgeving. In de omgeving komen naast woningen bedrijfspercelen en maatschappelijke voorzieningen voor, zie figuur 5.4. Daarnaast grent het plangebied direct aan hoofdinfrastructuur, i.c. de Postweg.

Figuur 5.4: Bestemmingen rondom plangebied

Hieronder zijn de bestemmingen uit figuur 5.4 toegelicht:

• Bedrijf tot en met categorie 2: Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven van maximaal milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied.
• Bedrijf tot en met categorie 3.1: Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven van maximaal milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied.
• Specifieke vorm van bedrijf – 3: Deze gronden zijn specifiek bestemd voor Distributiecentra, pak- en koelhuizen met milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied.
• Specifieke vorm van bedrijf - 4: Deze gronden zijn specifiek bestemd voor een goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks) met een bedrijfsoppervlak > 1.000 m² met milieucategorie 3.2 en een richtafstand van 50 meter in gemengd gebied.
• Agrarisch: Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van volwaardige en reële grondgebonden agrarische bedrijven. Er is geen bouwvlak gelegen op deze gronden. Dat betekent dat er geen agrarische bebouwing mogelijk is. Daarnaast moet rekening gehouden worden met spuitzones van de agrarische percelen aangezien het telen van gewassen, inclusief telen van gewassen in de open lucht zijn toegestaan. De spuitzone is 50 meter vanaf de grens van het perceel..
• Maatschappelijk: Deze gronden zijn bestemd voor bibliotheken, openbare dienstverlening, gezondheidszorg, kinderopvang, onderwijs, peuterspeelzalen, sociale en welzijnsvoorzieningen, verenigingsleven en voorzieningen ten behoeve van levensbeschouwelijke en religieuze doeleinden en met voorgaande functies vergelijkbare voorzieningen. Uitgaande van de maximale planologische mogelijkheden die deze bestemming biedt, dient rekening te worden gehouden met bijvoorbeeld een brandweerkazerne (milieucategorie 3.1, richtafstand van 30 meter in gemengd gebied).

Bij een maximale planologische invulling van de relevante percelen gelden de hieronder aangegeven richtafstanden.

Figuur 5.5: Richtafstanden maximale planologische ruimte

In figuur 5.5 is te zien dat er een overlap is tussen het plangebied en een drietal richtafstanden en een spuitzone. De richtafstanden zijn afkomstig van de maatschappelijke bestemming, de bedrijfsbestemmingen met aanduiding “bedrijf tot en met categorie 3.1” en met aanduiding “specifieke vorm van bedrijf - 4”. De spuitzone volgt uit de agrarische bestemming ten oosten van het plangebied.

In het onderzoek Milieuzonering is beoordeeld wat de richtafstanden zijn als gekeken wordt naar de feitelijke situatie. Daarnaast is inzicht gegeven in de situatie als uitgegaan wordt van inwaarts zoneren, waarbij de bestemming bedrijventerrein wordt afgstemd op de geprojecteerde wonngen.

Feitelijk gebruik

Het maximaal planologisch toegestane gebruik van deze gronden conform de geldende bestemmingen heeft nadelig effect op het gebruik van de gronden voor wonen (milieuhinder). Zoals in figuur 5.6 aangetoond heeft het plangebied een overlap met drie richtafstanden en een spuitzone. In deze paragraaf wordt beoordeeld wat de milieuhinder is als de gronden worden terug bestemd naar het feitelijk gebruik. Het feitelijk bestaande gebruik van de relevante percelen is weergegeven in figuur 5.6.

Figuur 5.6: Feitelijk gebruik

• Postweg 3a: Op dit deel van het terrein staat het bedrijf Vedeco B.V. Dit is een groothandelsbedrijf in overige consumentenartikelen (non-food) n.e.g. met milieucategorie 2 en richtafstand 10 meter in gemengd gebied.
• Postweg 3c: Het terrein ligt midden op het bedrijventerrein. Aan dit adres is Overthollig B.V. gevestigd. Dit betreft een kringloopwinkel in tweedehands goederen (geen kleding) met milieucategorie 1 en richtafstand 0 meter in gemengd gebied.
• Postweg 3d: Het pand lijkt leeg te staan. Het wordt te huur aangeboden als opslaggebouw. Deze activiteit heeft milieucategorie 2 en richtafstand 10 meter in gemengd gebied.
• Parkeerplaats: Een deel van het terrein wordt gebruikt als parkeerterrein met milieucategorie 2 en richtafstand 10 meter in gemengd gebied.
• Weide: Het westelijke deel van het bedrijventerrein is in gebruik als weide voor paarden, hobbymatig gebruik. Deze activiteit heeft geen milieucategorie of richtafstand.
• Agrarisch: Dit terrein is in gebruik als bos. Deze activiteit heeft geen milieucategorie of richtafstand. Bij het feitelijk gebruik als bos worden geen gewasbeschermingsmiddelen gebruikt en is er geen spuitzone
• Maatschappelijk: Op dit terrein Postweg 4 is Kinderopvang De Postboot gevestigd. Een kinderopvang valt in milieucategorie 2 en 10 meter afstand in gemengd gebied. Het is ook gezien de nabijgelegen woonbestemming niet aannemelijk, zoals bij de maximale planologische invulling op deze locatie een brandweerkazerne wordt / kan worden gevestigd.

Op basis van bovenstaande inventarisatie van het feitelijke gebruik en omgevingstype is een nieuwe richtafstandenkaart opgesteld, zie figuur 5.7. Er is uitgegaan van het feitelijke gebruik op een perceel.

Figuur 5.7: Richtafstanden feitelijk gebruik

In figuur 5.7 is te zien dat er een overlap is tussen het plangebied en een drietal richtafstanden. Echter, deze overlap is minimaal en ruimtelijk in te regelen in het stedenbouwkundig plan. Gedacht kan worden om niet-gevoelige functies zoals groen en parkeerplaatsen hier te voorzien. In figuur 5.8 staat het ontwerp stedenbouwkundig plan geprojecteerd met de richtafstanden van het feitelijke gebruik. Daarin is duidelijk te zien dat de overlap tussen de richtafstanden geen gevoelige functies raakt. De overlap vanwege de richtafstanden van de Postweg 3a en de parkeerplaats betreft gronden die worden gebruik als groen, weg en parkeergelegenheden. Dat zijn niet-gevoelige functies. De overlap in het oosten vanaf de Postweg 3d overlapt eveneens geen gevoelige functies. De overlap bestaat met een weg, groen en water.

Figuur 5.8. Richtafstanden feitelijk gebruik in stedenbouwkundig plan

Inwaarts zoneren

In figuur 5.9 zijn de volgende richtafstanden vanaf de geprojecteerde woningen in beeld gebracht:

• richtafstand 10 meter, die overeenkomt met categorie 2-bedrijven
• richtafstand 30 meter, die overeenkomt met categorie 3.1-bedrijven
• richtafstand 50 meter, die overeenkomt met categorie 3.2-bedrijven

In figuur 5.9 is op grond van die richtafstanden aangeven welke milieucategorieën op basis van inwaartse zonering mogelijk zijn:

• milieucategorie 1 (richtafstand nul meter binnen gele contour)
• milieucategorie 2, binnen rode contour
• milieucategorie 3.1, binnen blauwe contour
• milieucategorie 3.2 op gronden met ruitjespatroon.

Figuur 5.9: Inwaarts zoneren

Conclusie

Naar aanleiding van de voorgenomen ontwikkeling om op het plangebied woningbouw te realiseren, is in beeld gebracht met welke richtafstanden rekening gehouden dient te worden en op welke wijze.

Bij inwaartse zoneren behouden de gronden met de bestemming Bedrijventerrein en kunnen op het grootste deel van die gronden nog steeds categorie 3.1-bedrijven worden gevestigd. Op een deel van de gronden zijn bedrijven in een lagere milieucategorie mogelijk. Met deze wijze van bestemmen zijn alle bestaande bedrijfsactiviteiten nog steeds mogelijk en kunnen er indien gewenst op het grootste deel van het terrein nog steeds bedrijven in een zwaardere milieucategorie worden gevestigd. Dat aan de richtafstanden wordt voldaan is geregeld door bouwvlakken op te nemen en in de regels te bepalen dat woningen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Bij deze inwaartse zonering is ook rekening gehouden met de mogelijkheden van vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken. Hiervoor zijn de richtafstanden vergroot met 4 meter.

Voor het agrarisch perceel geldt dat in de planregels is geregeld, dat op dat perceel het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen niet is toegestaan.

Omdat met deze wijze van bestemmen aan de richtafstanden wordt voldaan en er geen sprake meer is van een spuitzone zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect milieuzonering en spuitzones. Er is bij de woningen sprake van een goed woon- en leefklimaat en de feitelijk aanwezige bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

5.9 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid gaat over de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen bij een milieubelastende activiteit (mba). Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), een uitvoeringsbesluit van de Omgevingswet, geeft de hoofdlijnen voor de beoordeling voor de omgang met omgevingsveiligheid.

In het kader van de beoordeling van het aspect omgevingsveiligheid is een onderzoek uitgevoerd, dat als bijlage 13 is bijgevoegd. Hieruit volgt dat in de omgevings van het plangebied de volgende risicobronnen aanwezig zijn:

• Schelde-Rijnkanaal;
• LPG-tankstation Postweg 8;
• SABIC Innovative Plastics.

Schelde-Rijnkanaal

Ten oosten van het plangebied bevindt zich het Schelde-Rijnkanaal op circa 1.200 meter. Deze vaarroute is opgenomen in de Regeling basisnet. Hierin is de Nieuwe Maas opgenomen als onderdeel van de corridor Westerschelde – Rijn.

• Plaatsgebonden risico: Het risicoplafond van het vervoer van gevaarlijke stoffen over Basisnetroutes is vastgelegd in de Regeling Basisnet. Hierin staat vermeld dat er voor het Schelde-Rijnkanaal een maximale PR 10-6 -contour van 0 meter geldt. Er wordt daarmee voldaan aan de grens- en standaardwaarden ten aanzien van het plaatsgebonden risico.
• Aandachtsgebieden: Het brand-, explosie- en gifwolkaandachtsgebied van het Schelde-Rijnkanaal (respectievelijk 30, 200 en 300 meter) reiken niet tot het plangebied. Een nadere beschouwing is derhalve niet nodig.

LPG-tankstation Postweg 8

Het LPG-tankstation aan de Postweg 8 bevindt zich 1.300 meter ten noordwesten van het plangebied. Voor de milieubelastende activiteit ‘het tanken en opslaan van LPG’ gelden vanuit omgevingsveiligheid regels vanuit het Besluit activiteiten leefomgeving.

• Plaatsgebonden risico: Voor het LPG-tankstation gelden PR 10-6 -contouren voor het vulpunt, de tank en de tankzuil van respectievelijk 35, 25 en 15 meter. Deze PR 10-6 -contouren reiken niet tot het plangebied. Er wordt daarmee voldaan aan de grens- en standaardwaarden ten aanzien van het plaatsgebonden risico.
• Aandachtsgebieden: Het brand- en explosieaandachtsgebied van het LPG-tankstation (respectievelijk 60 en 160 meter) reiken niet tot het plangebied. Een nadere beschouwing is derhalve niet nodig.

SABIC Innovative Plastics

SABIC Innovative Plastics (verder: SABIC) bevindt zich op 3.100 meter ten oosten van het plangebied.

• Plaatsgebonden risico: De PR 10-6 -contour van SABIC reikt aan de westzijde (zijde van het plangebied) niet buiten de perceelsgrens. Er wordt daarmee voldaan aan de grens- en standaardwaarden ten aanzien van het plaatsgebonden risico.
• Aandachtsgebieden: Voor SABIC zijn nog geen aandachtsgebieden bepaald. In het Bkl is echter vastgelegd dat de maximale omvang van een gifwolkaandachtsgebied 1.500 meter bedraagt. Gelet op de afstand tussen SABIC en het plangebied (3.100 meter) zal een dergelijk aandachtsgebied niet tot het plangebied reiken. Een nadere beschouwing is derhalve niet nodig.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect omgevingsveiligheid.

5.10 Cultureel erfgoed en archeologie

5.10.1 Cultureel erfgoed

Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Dit volgt uit artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze instructie geldt nadrukkelijk ook voor bekende en aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Aantoonbaar betekent dat de verwachting gebaseerd is op relevante bodemkundige, archeologische of historische informatie. Voor het te behouden cultureel erfgoed moet de gemeente een toereikend beschermingsregime instellen.

Bij cultureel erfgoed kan het gaan om:

• monumenten zoals (bouw)werken
• tuinen en parken
• stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen
• bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten

De gemeente moet in hun omgevingsplan ook rekening houden met het belang van de uitzonderlijke universele waarde van werelderfgoed (artikel 5.131 Bkl). Dit geldt ook als het werelderfgoed buiten de gemeentegrens ligt.

In het plangebied bevinden zich geen rijksmonumenten, provinciale monumenten of gemeentelijke monumenten. Het plangebied ligt buiten het beschermd stadsgezicht Tholen. De molen De Hoop ligt op circa 550 meter ten oosten van het plangebied. Het plangebied ligt daarmee buiten de molenbiotoop. Uit de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zeeland blijkt dat in het plangebied en de directe omgeving daarvan geen cultuurhistorische waarden van betekenis aanwezig zijn met uitzondering van de Oudelandsedijk die is aangeduid als 'dijken, dammen en wallen van Zeeland en daar waar hij aansluit op de Postweg als 'afgegraven dijk'. Het plan heeft geen invloed op de structuur van de Oudlandsedijk. Het plangebied ligt niet in of nabij werelderfgoed.

Voor wat betreft archeologische waarden wordt verwezen naar paragraaf 5.10.2.

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect cultuurhistorie.

5.10.2 Archeologie

Archeologisch bureauonderzoek

In het kader van de wijziging van het omgevingsplan is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 10. De resultaten zijn hieronder samengevat.

Uit het bureauonderzoek volgt overal in het plangebied archeologische resten kunnen worden aangetroffen. Door het gebruik als agrarisch gebied en de geologische en historische context bestaat een hoge archeologische verwachting voor het gehele plangebied.

Deze archeologische resten kunnen variëren afhankelijk van hun datering en gebruik. Voor perioden van het paleolithicum tot en met het neolithicum kunnen deze resten bestaan uit vuursteenconcentraties en haardkuilen, die wijzen op tijdelijke kampementen. Voor de middeleeuwen zijn grotere nederzettingsresten, zoals huizen, schuren, spiekers, agrarische structuren (zoals greppels) en mogelijk menselijke begravingen te verwachten. Kenmerkende vondsten zijn bijvoorbeeld werktuigen, haardplaatsen, nederzettingssporen en indicaties van landinrichting.

Er zijn aanwijzingen dat de bodem reeds verstoord is door agrarische activiteiten, zoals ploegwerk, en door boomgaten. Deze verstoringen kunnen variëren van kleine bodemafwijkingen tot de verspreiding van materialen of de verstoring van oorspronkelijke archeologische lagen.

Vanwege de hoge verwachting is aantasting van de potentieel aanwezige waarden mogelijk. Daarom is archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk. In het (selectie)advies adviseert Antea Group om binnen het plangebied een inventariserend veldonderzoek door middel van boringen, verkennende fase uit te voeren. De methode – een verkennend booronderzoek bestaande uit 8 per ha met om de 4 boringen één tot 4 meter - is er niet primair op gericht om archeologische resten aan te treffen (hiervoor is de gehanteerde boordichtheid en –intensiteit te gering), maar is wel uitermate geschikt om:

• 1. de aard van bodemopbouw en
• 2. de mate van intactheid van de oorspronkelijke bodemopbouw inclusief de archeologische sporendragende niveaus te bepalen.

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 9,3 hectare. Volgens de methode zou dit neerkomen op 54 boringen. Indien uit het archeologisch booronderzoek blijkt dat de niveaus niet intact zijn dan kan vrijgave voor het plangebied volgen. Mocht blijken dat dit niet met zekerheid kan worden vastgesteld, dan kan een vervolgonderzoek noodzakelijk zijn op die locaties waar deze niveaus bereikt worden. In overleg met de opdrachtgever kan dan worden gekeken naar de meest praktische vorm van vervolgonderzoek, zijn proefsleuven of een archeologische begeleiding van de uit te voeren graafwerkzaamheden.

Inventariserend veldonderzoek

Het aanbevolen vervolgonderzoek is uitgevoerd in de vorm van een inventariserend veldonderzoek. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 11 en hieronder samengevat.

(Selectie)advies

Op basis van de resultaten van het booronderzoek kan het plangebied worden onderverdeeld in twee zones.

Op basis van de resultaten van het booronderzoek kan het plangebied worden onderverdeeld in twee zones. In het noordelijke en centrale deel zijn afzettingen aangetroffen die behoren tot meerdere fasen van kreekontwikkeling. De bodemopbouw in dit gebied vertoont duidelijke sporen van erosieve processen. Tijdens het inventariserend veldonderzoek zijn in deze zones geen aanwijzingen gevonden voor behouden waardige archeologische resten. Op grond hiervan wordt voor dit deelgebied geen vervolgonderzoek geadviseerd (zie figuur 5.10, groene zone)

In het zuidoostelijke en westelijke deel van het plangebied bevinden zich zones met deels veraard veen en mogelijk één of twee locaties waar veenwinning heeft plaatsgevonden. Op basis van de richtlijnen voor archeologisch onderzoek van de provincie Zeeland wordt geadviseerd om binnen dit gebied (zie figuur 5.10, rode zone) vervolgonderzoek uit te voeren middels proefsleuven. Er waren verder geen indicaties voor een verwachting uit de late middeleeuwen of de nieuwe tijd. Er is geen begraven A-horizont, laklaag of andere relevante bodemkenmerken aangetroffen. Ook aan het maaiveld waren geen indicatoren uit deze perioden aanwezig en er was geen concentratie van vondsten. Op basis hiervan is er geen verwachting gesteld voor de rest van het plangebied.

Het doel van het proefsleuvenonderzoek is het vaststellen van de aanwezigheid, aard en staat van mogelijke archeologische resten, met name voor robuustere vindplaatsen uit het midden- en laat-neolithicum tot en met de nieuwe tijd. Het onderzoek dient te worden uitgevoerd conform de KNA-specificaties en een vooraf opgesteld Programma van Eisen, dat door de gemeente moet worden goedgekeurd. Indien de vindplaats nog niet gewaardeerd is, dient eerst een inventariserend onderzoek (IVO-O of IVO-P) te worden uitgevoerd volgens protocol 4003, alvorens over te gaan tot eventuele opgraving of aanvullende maatregelen.

Figuur 5.10: Advieskaart

Dit is een advies. Het nemen van een selectiebesluit is voorbehouden aan het bevoegd gezag, in dezen de gemeente Tholen. Ook voor vrijgegeven (delen van) plangebieden bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch sporen en vondsten worden aangetroffen. Het betreft dan vaak kleine sporen of resten die niet door middel van een booronderzoek kunnen worden opgespoord. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Minister (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed: telefoon 033-4217456). Een vondstmelding bij de gemeentelijk of provinciaal archeoloog kan ook.

In de regels zijn regels opgenomen waarmee het behoud en de bescherming van archeologische waarden van de gronden is geregeld. Hiermee is het belang van mogelijke aanwezige archeologische waarden binnen het plangebied beschermd.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect archeologie.

5.11 Bodemkwaliteit

Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel.

Bodemonderzoek 1

In het kader van de wijziging van het omgevingsplan is eerst een historisch vooronderzoek bodem uitgevoerd, dat als bijlage 6 is bijgevoegd.

Figuur 5.10: Onderzoekgebied

Het onderzoekgebied zoals in figuur 5.10 is weergegeven is kleiner dan het plangebied van voorliggende wijzging Omgevingsplan. Onderzocht zijn alleen de gronden waar dit plan woningbouw mogelijk maakt. Op de gronden die als bedrijventerrein en agrarisch zijn aangewezen zijn de bestemmingen uit de geldende bestemmingsplannen overgenomen, waarbinnen dat gebruik al was toegestaan.

Uit het onderzoek volgt allereerst dat de onderzoekslocatie na ontwikkelingen in het plangebied onvoldoende is onderzocht. Het meest recente onderzoek, afkomstig uit 2014, is niet representatief voor de huidige status van de bodemkwaliteit.

De verzamelde informatie geeft aanwijzingen voor de aanwezigheid van (voormalige) bodembedreigende activiteiten op het onderzoeksterrein. Er wordt verwacht dat de activiteiten op de omliggende percelen de bodemkwaliteit in het plangebied niet negatief hebben beïnvloed. Derhalve is het niet nodig om enige bodemverontreinigingen buiten het plangebied af te perken richting het plangebied.

Grond

Uit de onderzoeken die in het plangebied hebben plaatsgevonden blijkt dat aan de zuidwestelijke zijde de bovengrond licht verontreinigd is met de bestrijdingsmiddelen DDT/DDE/DDD. Op het perceel aan de Postweg 9, nabij de voormalige zoutopslag, blijkt de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd te zijn met zink, PAK, EOX en minerale olie. Voor zover bekend worden geen interventiewaarden overschreven. Echter komt het meest recente onderzoek uit 2014 en kan het onderzoek niet als representatief voor de huidige status van de bodemkwaliteit van het plangebied worden beschouwd.

Asbest

Op basis van het vooronderzoek wordt de locatie als asbestverdacht aangemerkt omdat vanuit digitale terreininspectie en historische gegevens aanwijzingen zijn voor het gebruik van asbest bij dakbedekking zonder regengoten. Bij de sloop van het pand aan de Postweg 7 en 9 moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van asbest. Daarnaast zijn sloten in het plangebied gedempt met onbekend materiaal, waar mogelijk asbesthoudend materiaal kan zijn gebruikt.

Verder zijn geen bodembelastende activiteiten bekend waarbij asbest op of in de bodem terecht is gekomen.

PFAS (Poly- en Perfluoralkylstoffen)

Er is aanleiding voor het uitvoeren van onderzoek naar PFAS in de grond omdat bij de herinrichting van het plangebied sprake zal zijn van grondverzet en mogelijk afvoer van grond naar elders. Daarnaast is volgens historische bronnen het zuidwestelijke deel van het plangebied ooit in gebruik geweest als brandweerkazerne. Van deze activiteit is bekend dat deze verdacht is op PFAS (m.n. PFOA) wegens het gebruik van PFOA-houdend blusschuim. Vanwege het veelvuldig gebruik van PFOA-houdend blusschuim kan daarom niet uitgesloten worden dat ter plaatse van een voormalige brandweerkazerne tijdens trainingen en brandweeroefeningen PFAS-houdend blusschuim gebruikt is. Ook ter plaatse van een opslag van de blusmiddelen en een wasplaats waar brandweerwagens gewassen worden kan niet uitgesloten worden dat de bodem belast is met PFAS.

Grondwater

In meerdere onderzoeken uitgevoerd op en rondom de onderzoekslocatie zijn verhoogde concentraties arseen in het grondwater aangetroffen. Hier is geen nadrukkelijke bron voor aan te wijzen. Bekend is dat de concentratie arseen in Zeeuws grondwater aanzienlijk verhoogd is ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Onbekend is of dit een menselijke oorzaak is.

Ter plaatse van de voormalige zoutloodsen aan de Postweg 9 is het grondwater licht verontreinigd met cyanide. Ook is hier een concentratie chloride aangetoond die de door het RIVM opgestelde ecotoxicologische grenswaarde overschrijdt.

Aan de zuidwestelijke zijde van het plangebied blijkt het grondwater licht verontreinigd te zijn met barium en xylenen. De verhoogde bariumconcentratie kent vermoedelijk een natuurlijke oorzaak.

Aanbevelingen

Grond

Gezien het feit dat er geen recent onderzoek is uitgevoerd naar de bodemkwaliteit van het plangebied, wordt aangeraden een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 uit te voeren. Hierbij wordt aangeraden ter plaatse van (voormalige) boomgaarden de toplaag (traject 0,00 - 0,30 m -mv.) op bestrijdingsmiddelen als DDT/DDE/DDD te onderzoeken. Met oog op toekomstig grondverzet is het eveneens aan te raden PFAS mee te nemen in het onderzoek.

Ter plaatse van de (vermoedelijke) dempingen in het plangebied, en het asbestverdachte dak zonder regengoot aan de Postweg 7, wordt aangeraden een verkennend asbestonderzoek conform de NEN 5707 uit te voeren. Ook is het verstandig te achterhalen waar de HBO-tank van de Postweg 5 exact ligt om te voorkomen dat hier tijdens toekomstige werkzaamheden onverhoopt op wordt gestuit.

Ten slotte wordt geadviseerd om loodgehalten te toetsen of deze gezondheidsrisico's voor spelende kinderen in onverharde bodem vormen (RIVM rapport 'Ex ante evaluatie lokaal beleid aanpak diffuus bodemlood, nr. 2017-0174').

Grondwater

Bij meerdere onderzoeken in en rondom het plangebied zijn (sterk) verhoogde concentraties arseen in het grondwater aangetoond. In het achtergronddocument “Omgaan met hoge arseenconcentraties in grondwater” van het Zeeuws Platform Bodembeheer uit januari 2010 wordt beschreven dat wanneer bestemmingswijziging plaatsvindt, dat voor de nieuwe situatie moet worden getoetst of er risico’s zijn voor mens of milieu. De bestemming van het plangebied zal worden gewijzigd van landbouw naar woongebied. Aangeraden wordt om arseen mee te nemen in het analysepakket voor grondwater (NEN 5740 inclusief arseen) om inzicht te krijgen of hier milieuhygiënische risico’s aan verbonden zijn. Ter plaatse van de voormalige zoutloodsen aan de Postweg 9 wordt aangeraden een actualiserend bodemonderzoek uit te voeren naar de verontreinigingen met cyanide en chloride. Van chloride is een concentratie aangetoond die de door het RIVM opgestelde ecotoxicologische grenswaarde overschrijdt, en daarmee ook het uitgangspunt voor afperking van een chlorideverontreiniging.

Milieubelastende activiteiten

Activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving worden milieubelastende activiteiten genoemd. Voor deze activiteiten zijn de gemeenten in de meeste gevallen bevoegd gezag. In het Besluit activiteiten leefomgeving (BAL) zijn de algemene regels beschreven voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. Bovenop deze regels kunnen ook regels van toepassing zijn vanuit het lokale bevoegd gezag en die staan dan beschreven in het Omgevingsplan of de Omgevingsverordening.

Graven, saneren en toepassen van grond/bagger/bouwstoffen worden onder de Omgevingswet beschouwd als milieubelastende activiteiten. Naast de algemene zorgplicht zijn in een aantal gevallen aanvullende regels van toepassing. Regelgeving met betrekking tot saneren (BUS) is in grote lijnen ondergebracht in het BAL. In het BAL is opgenomen wat de regels zijn omtrent de informatieplicht, melding en evaluatie en eventuele aanvullende eisen. Daarbovenop kan een bevoegd gezag met maatwerkvoorschriften locatie-specifieke aanvullende regels aangeven. Deze lokale regels worden beschreven in het Omgevingsplan.

Bodemonderzoek 2

Naar aanleiding van het historisch bodemonderzoek is een verkennend bodem- en verhardingsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 7. De resultaten zijn hieronder samengevat.

Conclusies bodem

Ter plaatse van Postweg 7 en het agrarisch gebied blijkt dat de bodem over het algemeen heterogeen (licht tot sterk) verontreinigd is met bestrijdingsmiddelen. De bodem is niet verontreinigd met PFAS. Nabij Postweg 7 is direct ten westen van de schuur een dusdanig gehalte aan asbest gemeten dat het uitvoeren van nader asbest onderzoek noodzakelijk wordt geacht.

Conclusies grondwater

In het grondwater zijn geen gehalten gemeten die de signaleringsparameters van het standaard pakket inclusief arseen overschrijden.

In het grondwater van Postweg 9 zijn echter wel significante gehalten gemeten van chloride, die de grenswaarde ruimschoots overschrijden. Er is geen verontreiniging met cyanide gemeten.

Conclusies asfalt

In de boringen is geen fluorescentie waargenomen. Het asfalt kan als niet-teerhoudend worden beschouwd en schoon worden afgevoerd ten behoeve van hergebruik.

Advies

Ten aanzien van de asbest en PAK verontreiniging in de grond en de chloride verontreiniging in het grondwater wordt geadviseerd om een nader onderzoek naar de mate en omvang van de verontreinigingen uit te voeren. Ten aanzien van de heterogene verontreiniging met bestrijdingsmiddelen wordt geadviseerd om, in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling naar wonen, met het bevoegd gezag in overleg te gaan hoe om te gaan met de verontreiniging en eventuele sanering. Vanwege het heterogene karakter wordt aanvullend onderzoek niet zinvol geacht.

Conclusie

In het tijdelijk deel van het omgevingsplan gemeente Tholen zijn in de bruidsschat regels opgenomen die gelden bij een aanvraag omgevingsvergunning. Zo kent de bruidsschat een verplichting voor de initiatiefnemer om voorafgaand aan de aanvraag een bodemonderzoek uit te voeren. Het bodemonderzoek is onderdeel van de indieningsvereisten voor een omgevingsvergunning voor de bouw van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. Als uit vooronderzoek (NEN 5725:2023) blijkt dat de bodem verdacht is van bodemverontreiniging, moet er automatisch verkennend bodemonderzoek (NEN 5740:2023 en eventueel asbestonderzoek NEN 5707/NEN5897) worden uitgevoerd. Daarnaast is er een beoordelingsregel opgenomen aan de hand waarvan wordt bepaald of de bodemkwaliteit voldoende is of dat de waarde 'toelaatbare kwaliteit' overschreden wordt. Tevens bepaalt de bruidsschat dat bij onvoldoende kwaliteit een sanering van de bodem nodig is of andere beschermende maatregelen nodig zijn.

Hiermee is geborgd dat de bodemkwaliteit bij de bouw is geborgd. Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect bodemkwaliteit.

5.12 Water en riolering

5.12.1 Weging waterbelang

Het proces van de weging van het waterbelang is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit, verdroging en alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerders (in dit geval het waterschap Scheldestromen en de gemeente Tholen) in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Voorafgaande aan de weging van het waterbelang heeft Antea Group afstemming gehad met gemeente Tholen en het waterschap Scheldestromen over de uitgangspunten en randvoorwaarden. De weging is beschreven in het onderzoek dat als bijlage 12 is bijgevoegd. Als basis is hiervoor het stedenbouwkundig ontwerp (ir. Mark van Rijnberk, 03-12-25) gebruikt. In het onderzoek wordt het volgende gesteld.

Waterpeil

Het plangebied en de daarbinnen vallende watergangen behoren tot het peilgebied GJP324. Dit peilgebied heeft een zomerpeil van NAP -2,1 m en een winterpeil van NAP -2,35 m. Doordat er binnen het peilgebied in de toekomstige situatie stedelijk gebied komt is het wenselijk om een vast peil aan te gaan houden.

Omwille van het profiel van de watergang langs de Postweg, waarbij de wens is om wel voldoende nat profiel over te houden is gekozen om een hoger waterpeil in het plangebied aan te houden. Gekozen is om een waterpeil van NAP -1,80 m aan te houden in plaats van een waterpeil van NAP -1,2 m.

Maatgevende opgave

Volgens de gemeente Tholen mag hemelwater worden geloosd op een schoonwaterriool of in de bodem. Lozingen op het vuilwaterriool zijn alleen toegestaan wanneer wordt aangetoond dat infiltreren in de bodem, schoonwaterriool en/of oppervlaktewater redelijkerwijs niet mogelijk is. Het vuil- en hemelwater dient gescheiden en bovengronds (verhang 1:200) te worden afgevoerd. De waterbergingsopgave vanuit het waterschap Scheldstromen is maatgevend. Het waterschap heeft een waterbergingseis van een schijf van 75 mm over het verhard oppervlak bij compensatie in oppervlaktewater (en 147 mm over het verhard oppervlak bij compensatie in infiltrerende of waterbergende maatregelen). Daarnaast wordt in het planvoornemen één watergang gedempt. Bij dempingen is een volledige compensatie van kracht. De wateropgaven volgens de beleidsregels van het waterschap zijn als volgt:

• 96 m2 oppervlaktewater gedempt = 96 m2 nieuw oppervlaktewater; en

• 49.882 m2 * 0,075 m = circa 3.723 m3 waterberging.

Nieuw oppervlaktewater

Binnen het ontwerp is ruimte voor nieuw oppervlaktewater en waterberging opgenomen, zie figuur 5.11.. Hieruit blijkt dat rekenend met een peilstijging van 60 het plan een bergingstekort heeft van circa 1.500 m². Dit tekort kan worden ingevuld door het realiseren van water aan de westzijde van de Postweg rond het woonwagenkamp. Wanneer echter een grotere peilstijging wordt geacepteerd kan de gehel waterberging binnen de eigen projectgrenzen worden ingevuld. Voorwaarde is wel dat de te realiseren kunstwerken die voor de peilstijging moeten zorgen het water niet te snel afvoeren .

Figuur 5.11: Opgenomen ruimte in het huidig ontwerp voor nieuw oppervlaktewater en waterberging (bron: ir. Mark van Rijnberk stedenbouwkundig ontwerp 03-07-2025).

In figuur 5.11 is enkel het nieuwe oppervlaktewater binnen de plangrenzen blauw gearceerd weergegeven. Dit is ook de hoeveelheid water die voor de compensatie voor het verhard oppervlak binnen de grenzen wordt gerealiseerd. De watergang in het oosten van het plangebied die over de eigendomsgrenzen loopt wordt wel aangelegd, alleen wordt het oppervlak dat binnen het gebied van een andere eigenaar ligt te zijner tijd aangewend als compensatie voor het verhard oppervlak binnen dat gebied.

Het volledig terrein heeft een oppervlakte van ca. 123.000 m2, het plangebied waar het stedenbouwkundig plan voor is opgesteld heeft een totaal oppervlak van circa 93.000 m2. De verdeling van het oppervlak voor de toekomstige situatie is in tabl 5.1 aangegeven op basis van de verdeling zoals opgenomen in figuur 5.11.

Tabel 5.1: Oppervlakteverdeling plangebied

Watersysteem

In het planvoornemen wordt het watersysteem gewijzigd. Er zijn meerdere ingrepen in het watersysteem opgenomen in het ontwerp. Er wordt een watergang gedempt, meerdere watergangen gegraven, een brug aangelegd en de watergangen worden op verschillende plaatsen overkluisd. De verwachting is dat de watergangen in de toekomstige situatie secundaire watergangen worden. Om de watergangen binnen het plangebied voldoende doorstroming te geven wordt geadviseerd om de hemelwaterafvoeren uit het nog te ontwerpen HWA stelsel zoveel als mogelijk op de uiteinden van de watergangen te laten uitstromen.

Peil regulerend kunstwerk

Om de peilstijging in het plangebied mogelijk te maken dient het watersysteem een peilregulerend kunstwerk te krijgen voordat het water uit het plangebied kan afvoeren naar het zuidelijk gelegen kanaal.

Overkluizen van watergangen

In het planvoornemen worden de nieuw aan te leggen oppervlaktewateren meerdere keren overkluisd door een dam met duiker of een brug. De dammen met duikers en bruggen dienen te worden aangelegd zoals opgenomen in de regels van het waterschap Scheldstromen in de Waterschapsverordening.

Onderhoud watergangen

Voor het onderhoud aan de watergangen zijn obstakelvrije stroken langs de verschillende watergangen opgenomen. In onderstaande figuur zijn deze weergegeven.

Figuur 5.12: Onderhoud stroken langs watergangen.

Grondwaterstand

Om het risico op grondwateroverlast te beperken dient de ontwateringsdiepte voldoende te zijn. De ontwateringsdiepte is de afstand tussen de gemiddeld hoogste grondwaterstand en het straatpeil, het maaiveld en/of vloerpeil.

De maaiveldhoogte ter plaatse van het plangebied bevindt zich tussen ca. NAP -1,0 en +0,1 m. De GHG is afgeleid op ca. NAP -1,3 m. De ontwateringsdiepte bij handhaving van de bestaande maaiveldhoogte is daarmee ca. 0,3 tot 1,4 m. De benodigde ontwateringsdiepte bij rijbanen is volgens de richtlijn van het waterschap Scheldstromen en de gemeente Tholen, 0,7 m. Daarnaast dient de bebouwing op een hoogte van 0,3 m boven de weg aangelegd te worden. Hierdoor wordt gezorgd voor een ontwateringsdiepte van 1,0 m ter plaatse van de bebouwing.

Om de richtlijnen voor ontwateringsdiepten te halen dienen de laagten in het maaiveld te worden opgehoogd. Het maaiveld ter plaatse van de rijbanen dient gelijk of hoger te zijn dan NAP -0,6 m. Ter plaatse van de bebouwing dient het maaiveld een hoogte van NAP -0,3 m te hebben.

Om een beter beeld te krijgen bij de lokale grondwaterstanden en daarbij de mate van benodigde ophoging voor het voldoen aan de richtlijnen voor ontwateringsdiepten zijn peilbuizen geplaatst om de grondwaterstanden te monitoren. De metingen worden gebruikt bij de nadere uitwerking van (de maaiveldhoogte) van het stedenbouwkundig ontwerp.

Zoet-zout grensvlak

In het plangebied is sprake van enige kwel van 0,1 tot 0,5 mm/dag. Om inzichten te krijgen in de kwaliteit van de kwel is de FRESHEM 2.0-model van de provincie Zeeland geraadpleegd. Met dit model is een profiel met het grensvlak gemaak. Op basis van dit profiel zit er in het grondwater op een diepte van ca. NAP -2,0 tot NAP -3,0 m al een chloridegehalte van 1.500 mg/l.

Om te voorkomen dat het oppervlaktewater een te hoog chloridegehalte krijgt wordt daarom aanbevolen om het nieuw oppervlaktewater niet dieper dan noodzakelijk aan te leggen.

Vuilwater

Het vuilwater en hemelwater dienen apart te worden afgevoerd conform het beleid van de gemeente. Het vuilwater dient te worden afgevoerd in een vuilwaterriool. Langs de voorgenomen gebouwen is in de huidige situatie geen rioolstelsel gelegen. Hierdoor is het nodig om een stelsel aan te leggen en deze op de bestaande vuilwaterriolering aan te sluiten. De locatie van de aansluiting dient met de gemeente te worden afgestemd.

Voor het aansluiten van de toekomstige ontwikkeling op het bestaand openbaar rioolstelsel moet een rioleringsplan/technisch ontwerp worden opgesteld. Bij de realisatie van het technisch ontwerp dient te worden aangetoond dat het toekomstige vuilwateraanbod geen negatieve effecten veroorzaakt in het bestaande systeem of dat het rioolsysteem hier voldoende op is aangepast

Waterkwaliteit

De locatie van de voorgenomen ontwikkeling is huidig in gebruik als agrarisch perceel. Bij het verrichten van agrarische activiteiten wordt het land bemest met nutriënten door bemesting. Deze nutriënten spoelen via de bodem uit in naastgelegen oppervlaktewateren. In de toekomstige situatie wordt het land niet meer bemest. Dit heeft vervolgens een positief effect op de waterkwaliteit.

In de toekomstige situatie mag de waterkwaliteit niet verslechteren in zowel de secundaire watergangen als het KRW-oppervlaktewaterlichaam de Eendracht ten zuiden van het plangebied. Er mogen door de ontwikkeling geen negatieve gevolgen zijn voor de waterkwaliteit van het omliggende grond- en/of oppervlaktewatersysteem. Derhalve dient gewerkt te worden met niet-uitlogende materialen. Ook moet afstromend hemelwater gescheiden verwerkt worden om vervuiling te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is dat hemelwater dat op het dak valt schoner is dan hemelwater, dat valt op een intensief gebruikte parkeerplaats of weg. Hiervoor dient het afvloeiend hemelwater van de parkeerterreinen eerst door een voorzuivering te worden geleid voordat dit in de waterbergings- voorzieningen terecht komt. Voor parkeerterreinen in woonwijken geldt dat deze een lage wisselfrequentie kennen en een laag risico op verontreinigingen. Derhalve hoeft het afstromende hemelwater van deze parkeerplaatsen niet vooraf gezuiverd.

Om hemelwater dat van de daken en overige verharde oppervlakken afstroomt te mogen infiltreren/bergen, dient onder meer aan de volgende voorwaarden te worden voldaan:

• Vereist is de toepassing van niet-uitloogbare bouwmaterialen als kunststoffen en geen zink, lood, koper of asfalt. Staal, aluminium en zink voorzien van een duurzame coating kan wel worden toegepast. Hierbij ontstaan geen verhoogde concentraties verontreinigende stoffen.
• Hemelwater van (afgekoppelde) verhardingen mag niet verontreinigd zijn met chemische bestrijdingsmiddelen, olie, agressieve reinigingsmiddelen of andere verontreinigende stoffen. Bij de communicatie met de toekomstige gebruikers van het plangebied moet duidelijk worden gewezen op de risico’s van het toepassen van chemicaliën en dergelijke, en de gevolgen voor de waterkwaliteit van het niet naleven van deze regels.

Om de waterkwaliteit verder te bevorderen is het mogelijk om een deel van de voorgenomen oppervlaktewateren te voorzien van natuurvriendelijke oevers. De aanleg van natuurvriendelijke oevers heeft een positief effect op de chemisch-fysische en ecologische waterkwaliteit.

De nieuwe watergangen zullen minder diep worden dan het zuidelijk gelegen kanaal dat als KRW waterlichaam is aangewezen. Het chloridegehalte in het kanaal zal daarom naar verwachting hoger zijn dan dat van het nieuw aan te leggen oppervlaktewater. De nieuwe watergangen zullen daarom naar verwachting geen negatief effect hebben op de waterkwaliteit van het KRW waterlichaam van het kanaal.

Waterveiligheid

Het plangebied bevindt zich niet nabij een primaire of regionale waterkering. Hierdoor valt het plangebied ook niet binnen de beschermings- of kernzone van een waterkering. De ontwikkeling heeft hierdoor geen effecten op de waterveiligheid in de omgeving. Het plangebied overstroomt pas bij een overstroming die eens in de 1.000 jaar voorkomt. Bij een dergelijke overstroming, overstroomt de hele regio met een waterdiepte van circa 2 meter. Hierom is het belangrijk dat de woningen niet hulpbehoevend worden gebouwd. De bewoners dienen zelfredzaam te zijn in geval van overstroming. In het plangebied zijn geen aanpassingen voorzien die rekening houden met overstromingsdiepe bij het bezwijken van een primaire waterkering.

5.12.2 Conclusie / weging van het waterbelang

Binnen het plangebied worden nieuwe watergangen aangelegd. Deze watergangen vormen een apart peilvak met een vast waterpeil van NAP -1,8 m. In het plangebied wordt circa 4.000 m2 water gerealiseerd. Afhankelijk van de peilstijging waarmee gerekend wordt kan hiermee voldoende waterberging worden gerealiseerd om tot een situatie van T=100 wateroverlast te voorkomen. Wanneer gerekend wordt met een peilstijging van 60 cm is in het laatste ontwerp een tekort aan waterberging opgenomen. In dat geval wordt het tekort opgelost door het graven van extra water rond het woonwagenkamp aan de westzijde van de Postweg. Het kunstwerk dat voor de peilwijziging moet zorgen dient nog nader ontworpen te worden. Doordat het plangebied een eigen peilvak vormt is de benodigde waterberging inpasbaar binnen de projectgrenzen.

Om een beter beeld te krijgen bij de lokale grondwaterstanden en daarbij de mate van benodigde ophoging voor het voldoen aan de richtlijnen voor ontwateringsdiepten zijn peilbuizen geplaatst om de grondwaterstanden te monitoren. De metingen worden gebruikt bij de nadere uitwerking van (de maaiveldhoogte) van het stedenbouwkundig ontwerp.

Het watersysteem wordt gewijzigd door het dempen, aanleggen en overkluizen van watergangen. Deze aanpassingen dienen te worden verricht en ingericht zoals aangegeven in de Waterschapsverordening van het waterschap Scheldstromen.

De gemeente Tholen heeft aangegeven dat de richtlijn voor het afvoeren van hemelwater is om dit oppervlakkig te laten afstromen. Het daarbij minimaal benodigde verhang in het verhard oppervlak is 1:200. Om te garanderen dat er geen laagtes ontstaan in het plangebied zal de minimale afstand tussen het verhard oppervlak en het oppervlaktewater of een vasthoudmaatregel maximaal 90 meter zijn.

Daarnaast is er in het plangebied nog geen vuilwaterriolering aanwezig. Hierdoor zal een stelsel worden aangelegd die wordt aangesloten op de bestaande riolering. Voor het aansluiten van de toekomstige ontwikkeling op het bestaand openbaar rioolstelsel wordt een rioleringsplan/technisch ontwerp opgesteld. Bij de realisatie van het technisch ontwerp zal worden aangetoond dat het toekomstige vuilwateraanbod geen negatieve effecten veroorzaakt in het bestaande systeem of dat het rioolsysteem hier voldoende op is aangepast.

Het plangebied is daarnaast gelegen langs een KRW-oppervlaktewaterlichaam van het waterschap Scheldestromen genaamd de Eendracht. Er mogen door de ontwikkeling geen negatieve gevolgen zijn voor de waterkwaliteit van het omliggende grond- en/of oppervlaktewatersysteem. Derhalve dient gewerkt te worden met niet-uitlogende materialen. Ook moet afstromend hemelwater gescheiden verwerkt worden om vervuiling te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is dat hemelwater dat op het dak valt schoner is dan hemelwater dat valt op een intensief gebruikte parkeerplaats of weg. Hiervoor dient het afvloeiend hemelwater van de parkeerterreinen eerst door een voorzuivering te worden geleid voordat dit in de waterbergingsvoorzieningen terecht komt. Voor parkeerterreinen in woonwijken geldt dat deze een lage wisselfrequentie kennen en een laag risico op verontreinigingen. Derhalve hoeft het afstromende hemelwater van deze parkeerplaatsen niet vooraf gezuiverd. Om de waterkwaliteit te bevorderen wordt een deel van de voorgenomen oppervlaktewateren voorzien van natuurvriendelijke oevers. De aanleg van natuurvriendelijke oevers heeft een positief effect op de chemisch-fysische en ecologische waterkwaliteit.

Op basis van bovenstaande punten kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling wat betreft de waterhuishouding inpasbaar is op de gewenste locatie. Er zijn daarom vanuit de waterhuishouding gezien geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

5.13 Trillingen

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect trillingen instructieregels in het Bkl opgenomen. Geacht wordt in een omgevingsplan rekening te houden met trillingen door activiteiten in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen. Een omgevingsplan voorziet erin dat trillingen door een activiteit in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen aanvaardbaar zijn. Aan die aanvaardbaarheid wordt voldaan door in het omgevingsplan toepassing te geven aan de in de in artikel 5.87 Bkl opgenomen standaardwaarden voor continue trillingen in trillinggevoelige ruimten en de in artikel 5.87a Bkl opgenomen standaardwaarden voor herhaald voorkomende trillingen in trillinggevoelige ruimten. Onder bepaalde omstandigheden en voorwaarden kan het omgevingsplan een hogere grenswaarde bevatten, mits de grenswaarden niet worden overschreden. Lagere waarden zijn ook mogelijk. Bij zwaarwegende economische of andere maatschappelijke belangen kan ook meer trilling worden toegestaan dan de grenswaarden

Met voorliggend project is sprake van de realisatie van nieuwe trillinggevoelige gebouwen in de vorm van woningen. In de wijde omgeving van het plangebied is geen spoorlijn aanwezig en valt daarmee ruim buiten de 100 meter waarbinnen trillingshinder door spoor getoetst dient te worden. De nieuwbouwlocatie zal geen trillingshinder ondervinden van een spoorlijn. Daarnaast bevinden zich in de directe omgeving van de ontwikkelingslocatie geen milieubelastende activiteiten met een trillingsemissie.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect trillingen.

5.14 Geur

Voor het aspect geur zijn instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.6 van het Bkl. In artikel 5.92 van het Bkl is bepaald dat in een omgevingsplan rekening dient te worden gehouden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. In dat artikel is ook bepaald dat een omgevingsplan erin moet voorzien dat de geur door een activiteit op geurgevoelige gebouwen aanvaardbaar is. Hierop zijn in het Bkl instructieregels opgenomen, onder andere voor geur door het exploiteren van zuiveringtechnische werken (rwzi), het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf (zoals veehouderijen) en geur door andere agrarische activiteiten.

In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen die in ieder geval beschermd moeten worden is artikel 5.91 Bkl bepalend. Hieronder vallen gebouwen met een woonfunctie, gebouwen voor onderwijs, gezondheidszorg en kinderopvang. Specifieke beoordelingsregels voor geur voor de milieubelastende activiteit staan in artikel 8.20 Bkl.

In paragraaf 22.3.6 van het Omgevingsplan gemeente Tholen (bruidsschat) is het onderdeel geur verder geregeld. Geur op geurgevoelige gebouwen is in ieder geval aanvaardbaar als aan de standaardwaarden/-afstanden uit het Bkl wordt voldaan. Onder bepaalde omstandigheden kan een hogere of lagere grenswaarde aanvaardbaar zijn. Bij zwaarwegende economische of andere maatschappelijke belangen kan een hogere waarde worden toegestaan dan de grenswaarden.

Binnen het plangebied wordt een nieuwe woonwijk mogelijk gemaakt, met in totaal 295 woningen. Woningen zijn geurgevoelige gebouwen in de zin van artikel 5.91 Bkl.

Geur door veehouderijen

In het Bkl wordt onderscheid gemaakt in geur van landbouwhuisdieren met een geuremissiefactor (zoals geiten, varkens en kippen) en landbouwhuisdieren zonder geuremissiefactor (zoals melkrundvee).

Landbouwhuisdieren zonder geuremissiefactor

Voor landbouwhuisdieren zonder geuremissiefactor geldt een minimale afstand van de dierenverblijven (emissiepunt) tot de gevel van geurgevoelige gebouwen (artikel 5.112, lid 1 Bkl). Voor de woningen in het plangebied dient deze afstand ten minste 100 meter te bedragen. Binnen een straal van 100 meter van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig met landbouwhuisdieren zonder geuremissiefactor. Derhalve wordt aan deze vaste afstand voldaan.

Landbouwhuisdieren met een geuremissiefactor

Ten zuidoosten van het plangebied ligt aan de Mosselhoekseweg 2 een intensieve veehouderij. Het plangebied ligt op circa 660 meter afstand. In het bestemmingsplan Buitengebied Tholen is op basis van geuronderzoek beperkte uitbreidingsruimte gegeven aan intensieve veehouderijen waarbij rekening is gehouden met het voorkomen van geurhinder op bestaande omliggende woningen. Doordat de afstand tussen deze bestaande woningen in alle gevallen kleiner is dan de afstand tot het plangebied kan worden aangenomen dat er geen sprake is van geurhinder van omliggende intensieve veehouderijen.

Geurhinder milieubelastende activiteiten

Dit aspect is beoordeeld in paragraaf 5.8. Met de daar genoemde maatregelen (inwaartse zonering) is er geen sprake van geurhinder van omiggende bedrijven.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen vanuit het aspect geur.

Hoofdstuk 6 Juridisch kader TAM-omgevingsplan

6.1 Toelichting op de regels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het gemeentebrede omgevingsplan. Tot het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren de bestemmingsplannen 'Buitengebied Tholen', Parapluherziening Parkeren Tholen' en 'Parapluherziening Woonvormen'. Woningbouw is in strijd met deze plannen. Derhalve is een wijziging van het omgevingsplan nodig. Het instrument dat wordt toegepast om deze aanpassing te bewerkstelligen is een TAM-omgevingsplan. Dit plan lijkt op het oog een omgevingsplan dat los staat van de rest van het gemeentebrede omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan.

Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan, wordt het als een separaat hoofdstuk toegevoegd aan het gemeentebrede omgevingsplan. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met de bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van onderhavig TAM-omgevingsplan een preambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22e van het omgevingsplan.

6.1.1 Algemeen

In de Algemene bepalingen staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de regels goed te kunnen hanteren. De begripsbepalingen (art. 1 en art. 2) bevatten uitleg van de in het plan gebruikte begrippen die niet tot de algemeen bekend veronderstelde begrippen gerekend worden.

Door het toepassingsbereik (art. 3) wordt bepaald op welke locatie het omgevingsplan van toepassing is en koppelt de plankaart aan het TAM-omgevingsplan. Ook wordt bepaald dat andere "oude" bestemmingsplannen niet van toepassing zijn op de locatie. Aanvullend wordt ook geregeld dat de regels uit de bruidsschat niet van toepassing zijn als zij in strijd zijn met de regels uit dit hoofdstuk. Hiervan zijn uitgezonderd de regels over vergunningvrij bouwen uit de bruidsschat. De wijze van meten (art. 4) bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van hoogtes, oppervlaktes etc.

Door art 5 worden de aanvraagvereisten uit de bruidsschat ook van toepassing verklaard op een omgevingsvergunning op grond van dit hoofdstuk. Bij het opnemen van een vergunningplicht in het omgevingsplan worden tevens beoordelingsregels en aanvraagvereisten opgenomen.

6.1.2 Functies en activiteiten

De functies en activiteiten beginnen telkens met een toepassingsbereik en functieomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende functie is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (beoordelingsregels). Alle regels die op een bepaalde functie van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de regels met betrekking tot deze functie zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. Dit TAM-omgevingsplan kent de volgende functies:

• Artikel 7 Agrarisch
• Artikel 8 Bedrijventerrein
• Artikel 9 Groen
• Artikel 10 Tuin
• Artikel 11 Verkeer
• Artikel 12 Water
• Artikel 13 Woongebied

• Artikel 14 Waarde - Archeologie 2

Hoofdstuk 7 Financiële uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Wie een woning of ander gebouw bouwt of verbouwt, moet hiervoor een bijdrage betalen aan het bevoegd gezag. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. De gemeente is verplicht om die kosten te verhalen.

7.2 Kostenverhaal

Afdeling 13.6 van de Omgevingswet gaat in op het kostenverhaal bij activiteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen. Daarin is bepaald dat het niet is toegestaan om aangewezen bouw- of gebruiksactiviteiten te verrichten zonder het kostenverhaal geregeld te hebben. Het kostenverhaal kan daarbij zowel via privaatrechtelijke weg met een overeenkomst als via publiekrechtelijke weg met regels in het omgevingsplan worden vastgelegd.

Het voorliggende plan wordt volledig gerealiseerd op particulier initiatief. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de initiatiefnemer als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling van kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal voor dit plan verzekerd.

Hoofdstuk 8 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Op basis van de voorgaande hoofdstukken wordt gesteld dat het planvoornemen voorziet in de bouw van woningen op een geschikte locatie die ook passend is binnen de gestelde beleidskaders en de rijks- en provinciale instructies.

Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Bijlagen bij motivatie

Bijlage 1 Structuurvisie en voorbeelduitwerking

Bijlage 2 Stedenbouwkundig plan (3-12-25)

Bijlage 3 Beeldkwaliteitplan

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek

Bijlage 5 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bijlage 6 Bodem 1

Bijlage 7 Bodem 2

Bijlage 8 Klimaat

Bijlage 9 Milieuzonering

Bijlage 10 Bureauonderzoek archeologie

Bijlage 11 Veldonderzoek archeologie

Bijlage 12 Water

Bijlage 13 Omgevingsveiligheid

Bijlage 14 Natuur

Bijlage 15 Nader natuuronderzoek

Bijlage 16 Stikstof (Passende Beoordeling)

Bijlage 17 AERIUS Realisatiefase

Bijlage 18 AERIUS Gebruiksfase

Bijlage 19 Verkeer 1

Bijlage 20 Verkeer 2

Bijlage 21 Mer-beoordeling

Bijlage 22 Nota van Beantwoording

Bijlage 23 Verslag inloopavond 16-9-2025

Bijlage 24 Nota van beantwoording zienswijzen