Wernink

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ontwikkelaar en bouwbedrijf ABB Ontwikkeling B.V. is voornemens om het terrein van de voormalige betoncentrale Wernink de komende jaren (gefaseerd) te herontwikkelen tot een gemengd stedelijk woonmilieu met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen. Er wordt voorzien in een nieuwe ontsluiting voor auto- en fietsverkeer door middel van een spoortunnel richting de Hoge Mors (aansluitend aan de Amethistkade) en een nieuwe verbindingsweg richting de Doctor Lelylaan. Onderstaande impressie geeft een beeld van het beoogde plan.

Figuur 1: Vogelvlucht impressie van de herontwikkeling van het Werninkterrein Leiden

Het huidige bestemmingsplan "Transvaal" kent voor de onderhavige locatie nog een bedrijfsbestemming met aanduiding ‘betonwarenfabriek’. Binnen deze bedrijfsbestemming zijn herontwikkeling van het Werninkterrein en de nieuwe ontsluitingen niet mogelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een gewijzigde juridisch-planologische regeling die de ambities van het Werninkterrein mogelijk maakt.

1.2 Begrenzing plangebied

De plangrens wordt gevormd door de bestaande contouren van het gezoneerde bedrijventerrein, behorende bij de voormalige betoncentrale, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan “Transvaal”. Met het sluiten en vervolgens wegbestemmen van de betoncentrale in voorliggend bestemmingsplan vervalt de reden voor het gezoneerde industrieterrein. Op grond van art. 40 Wgh ligt een grote lawaaimaker op een gezoneerd industrieterrein. Wanneer daarvan niet langer sprake is, is het niet meer noodzakelijk om te werken met een geluidzone rondom een gezoneerd industrieterrein. In dit plan wordt het terrein dan ook gedezoneerd. Niet alleen de betoncentrale is wegbestemd, maar ook de geluidzone verdwijnt. Dit is bepalend voor de plangrens.

De geluidzone is groter dan het Werninkterrein en het gebied waar de herontwikkeling betrekking op heeft. Het gebied van het Werninkterrein wordt begrensd door de spoorlijn Leiden - Den Haag, het water van de Oude Rijn en het bedrijventerrein aan de Amphoraweg. Het gebied bestaat voor het grootste deel uit het voormalige bedrijfsterrein Wernink, voor een klein deel uit de groene kop van het gebied nabij de spoorbrug (zuidzijde) en tenslotte een smalle strook langs het spoor die op dit moment de toegangsweg vormt voor onderhoud aan de spoorbrug. In westelijke richting maakt de beoogde spoortunnel richting de Hoge Mors onderdeel uit van het plangebied. In noordelijke richting is tot slot de beoogde verbindingsweg richting de Doctor Lelylaan en de nieuwe fiets-en voetgangersbrug, over de Doctor Lelylaan, onderdeel van het plangebied. Mogelijk kan de nieuwe fiets-en voetgangersbrug iets langer worden, maar dit past in bouwmogelijkheden al in het huidige bestemmingsplan Transvaal.

figuur 2: Begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Transvaal, Morskwartier, Zuidwest

Het plangebied ligt grotendeels binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Transvaal’. De daarvoor geldende bedrijfsbestemming maakt een groot deel van het gewenste woon- en voorzieningenprogramma niet mogelijk. Dit geldt eveneens voor de gewenste bouwmogelijkheden en de nieuwe ontsluiting, deels vallend binnen het bestemmingsplan “Morskwartier”. Met voorliggend bestemmingsplan worden deze ontwikkelingen wel mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn het Werninkterrein en directe omgeving op dit moment een gezoneerd industrieterrein vanwege de voormalige betoncentrale. Strak rondom het bedrijventerrein ligt een geluidzone. Deze geluidzone wordt wegbestemd en ligt niet alleen binnen het bestemmingsplan Transvaal maar ook deels nog binnen het plangebied van het bestemmingsplan Morskwartier en bestemmingsplan Zuidwest.

Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

In november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen komen te vervallen. Dit houdt in dat de dynamische parkeerregeling en de maximale toegestane bouwhoogtebepaling uit de Bouwverordening overgeheveld dienen te worden naar bestemmingsplannen. Hiertoe hadden gemeenten de gelegenheid tot uiterlijk 1 juli 2018. Een deel van de bestemmingsplannen van de gemeente Leiden voorzag al in deze stedenbouwkundige bepalingen, maar een deel ook niet. Om de stedenbouwkundige bepalingen inzake de parkeerregeling en de bouwhoogte over te hevelen naar alle bestemmingsplannen in de gemeente Leiden, is het paraplubestemmingsplan 'Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' op 31 mei 2018 vastgesteld (besluitnummer: RV 18.0023).

Parapluherziening Fietsparkeren

De gemeente Leiden wil het fietsgebruik in de stad stimuleren en de binnenstad autoluw en deels autovrij maken. Met de fiets blijft de stad leefbaar en bereikbaar. Het realiseren van meer en kwalitatief betere parkeergelegenheid voor de fiets draagt bij aan het bevorderen van het fietsgebruik. Om deze ontwikkeling te stimuleren zijn zowel het parkeerbeleid als de parkeernormen voor fietsen aangepast. De regels voor de parkeernormen, en ook de parkeernormen zelf, staan in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. Om een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘fietsparkeren’ in de gemeente Leiden vast te leggen is het paraplubestemmingsplan 'Parapluherziening Fietsparkeren' op 18 februari 2021 vastgesteld (besluitnummer: RV 21.0002). Dit bestemmingsplan voorziet in het juridisch planologisch regelen van de dynamische verwijzing van de parkeernormen in Leiden. Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kunnen bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken. Met deze parapluherziening wordt voor alle digitale bestemmingsplannen een koppeling met de fietsparkeernormen gelegd.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

Langs de Rijndijken ontwikkelde zich al vanaf de middeleeuwen bebouwing. Deze bebouwing bestond uit boerderijen en pre-industriële bebouwing zoals kalk- en steenovens, welke vanwege de heersende windrichting verder buiten de wallen van Leiden gelegen waren. Het Werninkterrein is onderdeel van dit gebied en kent een lange geschiedenis. Het terrein strekte zich vroeger noordelijker uit, tot en met de plek waar sinds 1983 de Churchillbrug staat. Op deze brede strook langs het Galgewater was meer dan anderhalve eeuw een bedrijf met een variant van de naam Wernink gevestigd. In 1844 nam de van oorsprong Alphense onderneming van Petrus Adrianus Wernink een kalkbranderij over op wat toen nog grondgebied van Oegstgeest was. Op dat gebied stonden al drie kalkovens, een “leshuis” voor het blussen van gebrande kalk en woningen aan de Hoge Morsweg.

In het begin van de 20e eeuw werd het bedrijf een N.V. Ook werd in 1908 het terrein van de Eerste Leidsche Betonfabriek bij het bedrijfsgebied getrokken. Er ontstonden afzonderlijke werkmaatschappijen, zoals in 1906 Wernink’s Betonfabriek (wat in 1924 Wernink’s Beton Maatschappij werd) en Wernink’s Betonpaal N.V. in 1933.

2.1.3 Ontwikkelingen in de nabije omgeving

Het Werninkterrein ligt in de wijk het Morskwartier. De ontwikkelingen in de wijk dragen bij aan de duurzame verstedelijkingsopgave van Leiden. De grootste ontwikkelingen (Westerpoort, Verbeekstraat en Vondelkwartier) bevinden zich aan de andere zijde van de wijk langs de Plesmanlaan. Hier zullen woningen, werkplekken en voorzieningen worden gerealiseerd en wordt ook de openbare ruimte aangepakt met aandacht voor het versterken van bestaande ruimtelijke structuren, klimaatadaptatie en biodiverse vergroening. In een groot deel van de Hoge Mors wordt de komende jaren de riolering vervangen. Er wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd en er wordt ondergrondse ruimte gereserveerd voor het uitbreiden van het bestaande warmtenet. De straten worden van gevel tot gevel opnieuw ingericht met aandacht voor klimaatadaptatie en biodiversiteit. Het voormalige zorgcentrum Robijnhof wordt vervangen voor appartementen, eengezinswoningen en zorgwoningen. Tussen de nieuwbouw en de singel aan de Smaragdlaan wordt een nieuwe wandelroute aangelegd. Hierdoor wordt het netwerk aan wandelroutes langs water en groen uitgebreid. Aan de Turkooislaan zullen woningen worden toegevoegd en wordt de openbare ruimte zo ingericht dat er een nieuw park ontstaat. Recentelijk is ook het winkelcentrum Diamantplein vernieuwd. Rondom het winkelcentrum zijn verschillende initiatieven voor het toevoegen van woningen in combinatie met kleinschalige voorzieningen.

2.2 Beschrijving van het plangebied

Het Werninkterrein wordt sinds de sluiting van de betonfabriek voor met name opslag gebruikt. Aan de kade ligt tijdelijk een aantal duwbakken. Een deel van het terrein wordt gebruikt voor oefeningen van de brandweer. Op het terrein bevinden zich nog een leegstaand poortgebouw, welke is uitgebrand, en een bedrijfswoning, die bewoond wordt. Ook is de loswal nog aanwezig op de kade. Het terrein is vrijwel geheel verhard met betonplaten. Op de groene kop aan de zuidzijde bevinden zich bomen en beplanting en een deel van een oude poldersloot. Op de strook langs het spoor bevindt zich een onverharde toegangsweg die gebruikt wordt voor onderhoud aan de spoorbrug.

2.3 Planomschrijving

2.3.1 Proces

2.3.1.1 Het planinitiatief

Leiden heeft een forse verstedelijksopgave en de ambitie om een groot aantal woningen toe te voegen aan de stad. De unieke ligging van het Werninkterrein in de bocht van de Oude Rijn met de Korte Vliet maakt dit gebied interessant voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling met woningbouw. Het was dan ook de wens van de gemeente Leiden om het Werninkterrein te herontwikkelen tot een stedelijk woonmilieu.

Ontwikkelaar en bouwbedrijf ABB Ontwikkeling B.V. heeft het terrein een aantal jaren geleden in erfpacht verkregen. Vanwege de geïsoleerde ligging van de locatie, op een landtong ingeklemd tussen het spoor en de Rijn, is de opgave om dit gebied goed bereikbaar te maken en te verbinden met de stad relatief complex en zijn kostbare infrastructurele ingrepen noodzakelijk. Dit is ook de reden geweest dat herontwikkeling een aantal jaar op zich heeft laten wachten. De kosten die gemaakt moesten worden in het kader van de bereikbaarheid waren te fors in verhouding tot de baten van de herontwikkeling.

Het project kreeg meer financiële mogelijkheden met de toekenning van de Woningbouwimpulssubsidie van het ministerie van BZK in september 2020. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente in overleg met diverse belanghebbenden en belangstellenden een gebiedsvisie opgesteld voor het Werninkterrein inclusief een uitgebreide studie naar de verkeersontsluiting. Over zowel de gebiedsvisie (Bijlage 2) als de verkeersstudie (Bijlage 33) is een participatietraject gevoerd. In juli 2021 is hierover een Kaderbesluit (Bijlage 1) genomen door de gemeenteraad van Leiden.

2.3.1.2 Gebiedsvisie Werninkterrein en stedenbouwkundig plan

De gebiedsvisie Werninkterrein, als bijlage bij het Kaderbesluit, betreft het ambitiedocument en toetsingskader voor de plannen in het kader van de herontwikkeling van het Werninkterrein.

De gebiedsvisie is opgebouwd uit vijf kernwaarden voor de ontwikkeling. Aan het begin van het participatieproces is de open vraag gesteld wat mensen belangrijk vinden bij de ontwikkeling van het Werninkterrein. Een unieke, duurzame, levendige en leefbare stadsbuurt voor iedereen is daaruit gedestilleerd als de algemene deler. De opgaven en ambities om te komen tot deze unieke, duurzame, levendige en leefbare stadsbuurt voor iedereen zijn vertaald in de volgende vijf kernwaarden:

1. Industrieel karakter aan de Oude Rijn;

2. Buurt voor iedereen;

3. Levendige stadsbuurt;

4. Duurzaam en gezond;

5. Verbonden en autoluw.

Het ruimtelijk concept voor het Werninkterrein is “Stadsbuurt als tribune aan de Rijn”. In dit concept wordt het unieke karakter van de landtong op de plek van de Rijnbocht optimaal benut. De tribuneopzet zorgt voor een helder stedelijke silhouet. Laag aan de Rijnzijde en hoog aan de spoorzijde. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat het water vanuit zo veel mogelijk plekken beleefd kan worden, in de openbare ruimte, de gebouwen én de binnentuinen. Bovendien biedt deze opzet ook voordelen voor de geluidsbelasting van het spoor, waarin de hoogbouw aan de westzijde als geluidsbuffer fungeert voor de daarachter gelegen woningen. Verder wordt, waar mogelijk, voortgebouwd op het bestaande industriële karakter van het gebied. Dit kan door eventueel hergebruik van bestaande gebouwen maar ook door een verwijzing naar het verleden in de vormgeving van de nieuwe gebouwen.

figuur 3: stedenbouwkundig raamwerk

Op basis de vastgestelde gebiedsvisie Werninkterrein heeft de ontwikkelaar in samenspraak met de gemeente een Stedenbouwkundig Schetsontwerp gemaakt. Een korte indicatie van het schetsontwerp is opgenomen als Bijlage 3. Het stedenbouwkundig plan heeft als basis gediend voor het opstellen van het bestemmingsplan. Bij de uitwerking hiernaartoe is er op een aantal stedenbouwkundige onderdelen afgeweken van de gebiedsvisie. De motivatie hiervoor is onderstaand te vinden.

 

Gebiedsvisie	Bestemmingsplan	Toelichting / motivatie
5 hoogteaccenten (max 40-50m). Maximale hoogte hoogstens bij twee accenten. overige delen 17-26m	7 gebouwen van boven de 26 meter. Waarvan 1 hoogteaccent gemaximeerd op 50m, 3 hoogteaccenten van 40-45 m, 2 hoogteaccenten onder de 35m en 1 onder de 30 meter. overige delen tussen de 2m-26m.	In het stedenbouwkundig plan zijn de bouwhoogtes verder uitgewerkt. Gekozen is om in blok A2 een extra hoogteaccent toe te staan van ca 32 meter in afwijking op de 26 meter uit de gebiedsvisie. Rest van de accenten langs de spoorlaan passen in de gebiedsvisie en zoeken niet de bovengrens op. Aan het plein wordt een beperkte afwijking toegestaan met een accent van ca. 28,5 meter. Deze uitwerking biedt mogelijkheden voor een betere verdeling van het bouwvolume over het gebied. Hiermee is op andere delen van de Spoorlaan juist lagere bebouwing mogelijk dan eerder werd voorzien (max 23 in plaats van 26 meter volgens de gebiedsvisie). Ook op andere delen binnen het plangebied wordt de maximum hoogte uit de gebiedsvsie niet opgezocht.
Hoogteaccenten een diameter van maximaal 33m	In het bestemmingsplan wordt hier op marginale maten van afgeweken	Bedoeld om de woonoppervlaktes te kunnen faciliteren. Dit is bekend geworden bij de uitwerking richting stedenbouwkundig plan. Effect van de grotere diameter op de omgeving blijft beperkt. Het is zeer marginaal.
Steigers	Steigers zijn 5 meter breder ter hoogte van de watersport (roeivereniging) en lopen iets door.	Van belang in verband met het functioneren van de roeivereniging (draaien van de boten).
Zoekgebied hotel rondom centraal plein	Zoekgebied voor hotel verplaatst naar zone tegen het bedrijventerrein Amphoraweg aan.	Hotel wordt geplaatst op een plek waar wonen niet mogelijk is vanwege milieuhinder. Hierdoor kunnen er juist meer woningen op een aantrekkelijke plek aan het plein worden gemaakt.

2.3.2 Programma

De gemeente en ABB Ontwikkeling B.V. kiezen met de herontwikkeling van het Werninkterrein expliciet voor een goed bereikbaar, gemengd stedelijke woonmilieu waar wonen, werken en voorzieningen samenkomen.

• Primair moet het plan een substantiële bijdrage leveren aan de Leidse woningbouwopgave. Het initiatief bestaat uit maximaal 643 woningen. Dit woonprogramma bestaat voor 50% uit betaalbare woningen en voor 50% uit vrije sector woningen, zoals ook afgesproken is in het kader van de Woningbouwimpuls en het Woon-werkakkoord tussen de gemeente Leiden en de provincie Zuid-Holland. Nadere voorwaarden voor het woonprogramma zijn:
  • 1. Minstens 30% sociale huurwoningen: Door minstens 30% sociale huur te bouwen draagt het plan bij aan de stadsbrede behoefte aan sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen worden verspreid door het gebied gebouwd. Van het totaal aantal sociale huurwoningen zal ca. 10% bedoeld zijn voor bijzondere doelgroepen.
  • 2. 20% middeldure huur of koop: Naast de 30% sociaal valt minstens 20% van de woningen binnen het betaalbare segment. Minstens de helft van dit betaalbare segment is betaalbare koop 1 zoals afgesproken volgens het aangenomen amendement bij vaststelling van het Kaderbesluit. De andere helft kan huur of koop zijn.
• Daarnaast voorziet het plan in 8500 m2 bvo aan secundaire (buurtgebonden) voorzieningen, waaronder horeca (incl. een hotelvorm), creatieve bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen. Ook is er ruimte voor een gemakswinkel in het plangebied (kleinschalige detailhandel voor kleine en snelle aankopen met een beperkt assortiment van dagelijkse of direct te gebruiken artikelen). Uitgangspunt voor de komst van onder andere een gemakswinkel is dat er geen of nauwelijks negatieve economische effecten optreden voor het bestaande aanbod aan het Diamantplein. Hiervoor is onderzoek verricht in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor dit onderzoek wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2. van de toelichting.
• De secundaire buurtgebonden voorzieningen zijn primair voorzien in en nabij het centrumgebied (plein aan het water) met actieve plinten, maar ook elders is het wenselijk om de plinten gemengd te maken met naast woningen ruimte voor voorzieningen.
• De ontsluiting van het plangebied wordt verbeterd. Er is een pad met fiets-en voetgangersbrug en ontsluitingsweg voorzien parallel aan het spoor en een nieuwe spooronderdoorgang richting De Mors (Amethistkade) die in het verlengde ligt van het plein.
• Tot slot voorziet het plan in aantrekkelijke groen- en verblijfsruimte met een centraal plein met levendige plinten en mogelijkheden voor (watergebonden) sport en spel in de buitenruimte en op het water.
• Een voorziening voor de buurtlogistiek waar consumenten voor hen bestemde pakketten in ontvangst kunnen nemen dan wel pakketten voor verzending kunnen afgeven; consumenten aan hen verhuurde (deel)mobiliteit kunnen ophalen en terugbrengen; (deel)fietsen worden onderhouden en gerepareerd en recycling voorzieningen wordt mogelijk in de toekomst ontwikkeld aan de rand van het Wernink terrein ter hoogte van het parkeerhuis. Dit is nu niet meegenomen in het bestemmingsplan en zal via een aparte ruimtelijke procedure (omgevingsvergunning) worden aangevraagd.

In de volgende tabel is het globale programma weergegeven uitgaande van het maximale aantal woningen:

Type woning	Hoeveelheid	Aandeel programma
Sociale huur, incl. speciale doelgroepen	circa 193	30%
Middensegment betaalbare koop- of huurwoningen	circa 129	20% (waarvan minimaal 10% koop)
vrije sector appartementen	circa 257	40%
Grondgebonden koop	circa 64	10%
Totaal	maximaal 643	100%

Type functie	Totaal m2 BVO
Creatieve bedrijven: flexibel werkconcept	800
Creatieve bedrijven: maakindustrie/ makersplaatsen	800
Maatschappelijk	800
(Watergebonden) sportverenigingen	1.500
sportscholen	500
Kleinschalige detailhandel (gemakswinkel)	100
Horeca I, I*, III, III*, III**	500
Horeca VI (maximaal 80 kamers)	3.500
Totaal	8500

2.3.3 Verkeer en parkeren

De transformatie van het Werninkterrein vraagt om veranderingen in de verkeersstructuur. De bestaande ontsluiting via de Amphoraweg is niet geschikt voor het te verwachten aantal verkeersbewegingen en het type verkeersdeelnemers dat er met de ontwikkeling bij komt. Het is op dit moment een weg die alleen bedoeld is voor de ontsluiting van de aangelegen bedrijvigheid, zonder voorzieningen voor de fietser of voetganger. Ook manoeuvreren hier grote voertuigen en staan deze op de rijbaan stil.

Er is ten behoeve van het opstellen van de Gebiedsvisie voor het Werninkterrein een verkeersonderzoek verricht door Megaborn (Bijlage 33) om te bekijken wat geschikte manieren zijn om het Werninkterrein goed te ontsluiten. In het verkeersonderzoek zijn ook alle voorziene ontwikkelingen buiten het studiegebied meegenomen. Dit betreft ruimtelijke ontwikkelingen evenals de maatregelen die volgen uit het vigerende verkeersbeleid (Mobiliteitsnota Leiden 2020-2030). Onderdeel van dit verkeersbeleid is de Agenda Autoluwe Binnenstad, waarin een aantal potentiële wegafsluitingen is genoemd om zo een deel van het centrum autoluw te maken. De realisatie van die afsluitingen is echter nog onzeker. Er vindt nog een traject plaats om de haalbaarheid en gevolgen in beeld te brengen. Een van de voorziene gevolgen is een toename van het verkeer op de Dr Lelylaan. Voor de ontsluiting van het Werninkterrein is daarom gekeken naar zowel de situatie met als zonder de betreffende afsluitingen.

De onderzochte hoofdvarianten voor de ontsluitingsstructuur zijn in hoofdlijnen:

• Ontsluiten via de Amphoraweg in combinatie met een tunnel onder het spoor naar de Hoge Mors. Hierbij is ook nog een aantal subvarianten beschouwd wat betreft de wegenstructuur op het bedrijventerrein,
• Ontsluiten via een beweegbare brug naar de Haagweg. Hierbij zijn verschillende locaties op de Haagweg denkbaar waar de brug kan aanlanden: westelijk ter hoogte van de Groote Vink, of meer oostelijk, ter hoogte van het huidige tankstation.

Uit het onderzoek blijkt dat beide hoofdvarianten voor de ontsluiting inpasbaar en verkeerskundig mogelijk zijn. In het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het Werninkterrein is gekozen voor de optie waarbij het gebied ontsloten wordt via een nieuwe tunnel onder het spoor naar de Hoge Mors en via een nieuwe verbinding langs het spoor die via de Amphoraweg aansluit op het (te reconstrueren) kruispunt Dr Lelylaan – Amphoraweg (variant 1.1C in het verkeersrapport van Megaborn). Omdat het niet mogelijk is binnen de beschikbare ruimte op de Dr Lelylaan een kruispunt te maken met voldoende capaciteit waarbij ook de voetgangers en de fietsers kunnen oversteken, is een onderdeel van deze oplossing de realisatie van een viaduct voor de fietser en voetganger over de Dr Lelylaan, die enerzijds aansluit op de Morsweg en anderzijds op de nieuwe weg langs het spoor.

figuur 4: Variant 1.1: Verkeersontsluiting via tunnel en Amphoraweg zonder knip (vormgevingsvariant C)

Een belangrijke reden deze ontsluitingsvorm te kiezen is dat de tunnel de nieuwe stadsbuurt het beste verbindt met de bestaande naastgelegen wijk, de Hoge Mors, en deze verbinding zo de hoogste meerwaarde heeft voor de omgeving. Zo ontsluit de tunnel niet alleen het Werninkterrein, maar worden bestaande voorzieningen in De Mors, waaronder het winkelcentrum Diamantplein, voor bewoners van de nieuwe stadsbuurt toegankelijk en goed bereikbaar op de fiets en wordt de nieuwe openbare Rijnkade voor bestaande bewoners van de Mors bereikbaar en goed toegankelijk. Ook is dit de beste ontsluiting qua openbaar vervoer want het betreft de kortste looproute tot de dichtstbijzijnde bushalte.

Sinds het vaststellen van de Gebiedsvisie is verder gewerkt aan de planvorming van het gebied, inclusief de ontsluiting. Daarbij is het mogelijk gebleken de ontsluiting via de nieuwe weg langs het spoor en de verbinding met de Amphoraweg zodanig vorm te geven, dat het mogelijk is verkeer hier in twee richtingen te laten rijden. In deze variant is het niet meer noodzakelijk een circuit te maken waarbij voor één van de twee richtingen de Amphoraweg nog helemaal moest worden gebruikt, waar nog wel vanuit werd gegaan bij de Gebiedsvisie. In de beoogde situatie die nu voorligt, gebruikt al het verkeer van en naar het Werninkterrein alleen het eerste deel van de Amphoraweg, bij het kruispunt met de Dr. Lelylaan, en gaat het vervolgens direct naar de nieuwe weg, zodat op het grootste deel van de Amphoraweg er geen aanpassingen nodig zijn aan de inrichting, aangezien het gebruik van de weg daar niet verandert ten opzichte van de bestaande situatie. Zie onderstaand figuur 5.

figuur 5: ontsluitingsvorm Werninkterrein (dikgedrukte lijnen verkeersstromen gemotoriseerd verkeer, dunne rode lijnen langzaam verkeer)

De hierboven beschreven ontsluitingsvariant leidt wel een deel van het verkeer van en naar de nieuwe stadsbuurt op het Werninkterrein via de Hoge Mors. De tunnel onder het spoor, de nieuwe weg tussen het plangebied en de Amphoraweg en de reconstructie van het kruispunt Dr. Lelylaan - Amphoraweg zijn de direct voor de ontwikkeling van het Werninkterrein vereiste aanpassingen aan de infrastructuur om een goede (veilige en adequate) ontsluiting van het gebied te realiseren. In het verkeersonderzoek is daarnaast gekeken of en in hoeverre deze toekomstige verkeersstromen passen bij de beschikbare bestaande infrastructuur in de bredere omgeving (Hoge Mors).

Voor wat betreft de verkeersgeneratie als gevolg van de gebiedstransformatie op het Werninkterrein zijn niet alleen de verkeersstromen binnen en direct van en naar het plangebied relevant. De extra verkeersbewegingen die het plan genereert verspreiden zich ook verder van het plangebied, over het bestaande wegennet. Om de effecten hiervan in de bredere omgeving te kunnen afwegen heeft de gemeente Leiden aan Megaborn gevraagd om te onderzoeken wat de bijdrage van de transformatie van het Werninkterrein is aan de verkeersdruk en -problematiek op een aantal bestaande kruispunten en wegvakken. De uitkomsten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapportage (Bijlage 35).

De conclusie is dat de ontwikkeling van het Werninkterrein ten opzichte van de autonome situatie geen significante effecten heeft op de volgende kruispunten en wegvakken:

• Kruispunten route Churchillaan - Dr. Lelylaan;
• Rotonde Haagse Schouwweg - Ommedijkseweg.

De toename van de verkeersintensiteit vanwege de transformatie van het Werninkterrein gaat hier op in het heersende verkeersbeeld. De rotonde Haagse Schouwweg - Ommedijkseweg kan het verkeer naar verwachting ook in de plansituatie nog verwerken.

Anders ligt dit op de route Smaragdlaan - Hoge Morsweg. Hier is de toename van het verkeer vanwege de transformatie van het Werninkterrein wel van betekenis. De toename vergroot de op zichzelf toch al aanwezige noodzaak om op het noordelijke deel van de Hoge Morsweg en de Smaragdweg fietsstroken aan te brengen op de bestaande rijbaan, dit om de aanwezigheid van fietsers op de rijbaan te benadrukken waardoor de verkeersveiligheid wordt verbeterd. De gemeente zal op korte termijn tot het aanbrengen van deze fietsstroken overgaan. Bij toekomstige grotere infrastructurele aanpassingen zullen deze wegen vervolgens voor de permanente plansituatie duurzamer en structureler worden aangepast.

Voor de volledige onderbouwing en de onderzoeken wordt verwezen naar paragraaf 4.9 van de toelichting van het bestemmingsplan.

Parkeren

Een van de uitgangspunten in de Gebiedsvisie is dat het nieuwe Werninkterrein zoveel mogelijk autoluw wordt ingericht. Dit uitgangspunt bleek ook breed gedragen in de participatie. Het wordt een autoluwe wijk waarbij auto's aan de rand parkeren (parkeerhuis) en toegang tot parkeergarages hebben waardoor het binnengebied zoveel mogelijk autovrij is.

Fietsverbinding

Een veilige inrichting voor voetgangers en fietsers van en naar de nieuwe wijk is niet mogelijk met de huidige inrichting en het huidige gebruik van de Amphoraweg en bovenal is binnen de beperkte beschikbare fysieke ruimte het niet mogelijk bij het regelen van het kruispunt Amphoraweg – Dr Lelylaan ook op het kruispunt de oversteken voor de fietser en de voetganger op te nemen. Daarom wordt er een nieuwe fietsroute langs het spoor aangelegd en een fiets-en voetgangersbrug over de Dr. Lelylaan, waarmee in een directe en veilige verbinding richting Leiden Centraal en de binnenstad wordt voorzien.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

3.1.1.1 Beleidskader

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de procedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie;

2. Duurzaam economisch groeipotentieel;

3. Sterke en gezonde steden en regio's;

4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Drie afwegingsprincipes

Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

1. Combineren boven enkelvoudig;

2. Kenmerken & identiteit;

3. Afwentelen voorkomen.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

De Nationale Omgevingsvisie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. Het bestemmingsplan voorziet in de nationale belangen die op het plan van toepassing zijn ten aanzien van onder andere: leefomgevingskwaliteit, woningvoorraad die aansluit bij de behoeften, klimaatbestendigheid en mobiliteit.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van dit bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het plangebied ligt binnen de zone ‘Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde’. Het gaat hier om de Romeinse Limes. Het plan vormt echter geen belemmering voor dit nationale belang. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. Deze is geactualiseerd op 15 maart 2022. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:

1. Naar een klimaatbestendige delta;

2. Naar een nieuwe economie: the next level;

3. Naar een levendige meerkernige metropool;

4. Energievernieuwing;

5. Best bereikbare provincie;

6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.
• De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling:

1.   Inpassing: Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten.

2. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

3. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling kan worden getypeerd als een transformatie zoals beschreven in de Omgevingsvisie Zuid-Holland, gezien de verregaande aanpassing aan de bestaande structuur. De ontwikkeling betreft een woningbouwontwikkeling met daarbij ruimte voor gemengde voorzieningen op een voormalig industrieel terrein. Het project draagt actief bij aan de richtinggevende ambities van de Omgevingsvisie, met name aan de ambities betreffende het bewegen naar een levendige meerkernige metropool en het realiseren van een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Uit de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie blijkt dat het te ontwikkeling gebied valt in de relevante zones 'Gebied met (zeer) hoge archeologische waarde en Romeinse Limes' en 'Werelderfgoed'. De provincie wil in deze zones haar unieke erfgoed behouden voor toekomstige generaties, door het erfgoed te beschermen, te bewaren en beleefbaar te maken. Dat geldt in het bijzonder voor behouden en beleefbaar maken (presenteren en toegankelijk maken) van werelderfgoed. Te weten het molengebied van Kinderdijk, de Romeinse Limes en de Nieuwe Hollandse Waterlinie (Diefdijk). Daarbij gaat het vooral om de ensemblewaarde van dit erfgoed. Doordat de onderliggende transformatie een voormalig industriegebied reconstrueert tot onder andere woningen helpt deze ontwikkeling in het behalen van deze doelen, door het gebied beleefbaarder te maken.

Ook valt het plangebied in de relevante zone 'Bestaand stads en dorpsgebied'. In dit gebied wil de provincie werken aan natuurinclusieve nieuwbouw, renovatie en het klimaatbestendig maken van woningen, de basiskwaliteit aan groen van woon- en werkgebieden en de toegankelijkheid van groen. De onderliggende ontwikkeling draagt bij aan deze doelen door het realiseren van klimaatbestendige nieuwbouw met een basiskwaliteit groen in het onderhavige woon- en werkgebied. In de nieuwe situatie zal het gebied daardoor geschikt zijn voor een recreatieve (buurt)functie.

Bij de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied wordt gelet op bovenstaande aan de van toepassing zijnde relevante richtpunten voldaan. Hierdoor ontstaat geen strijdigheid met het provinciaal beleid en past het plan binnen de provinciale Omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie (geconsolideerde versie 15 maart 2022) is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Ruimtelijke kwaliteit [Artikel 6.9]

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. In artikel 6.9 van de verordening is hierover het volgende bepaald:

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

a. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);

b. Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:

1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en

2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid van artikel 6.9 (aanvullende ruimtelijke maatregelen);

c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren),wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:

1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en

2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Er is sprake van een transformatie van het gebied. In de huidige situatie is het plangebied op het gebruik voor opslag van goederen en incidentele brandweeroefeningen, niet in gebruik. Het terrein is niet in gebruik voor woon- of maatschappelijke functies. Met de herontwikkeling wordt het Werninkterrein een gemengd stedelijk woonmilieu. Hierbij wordt het industriële karakter zoveel mogelijk behouden. Relikwieën uit het verleden en de Rijn hebben erkenning gekregen in de Gebiedsvisie en het Stedenbouwkundig Ontwerp (SO). Het ontwerp en ruimtelijk concept bieden daarnaast integratie met de ontsluiting van het gebied, groenstructuur en openbare ruimte. Door voor een goede ontsluiting van het gebied te zorgen en wandel- en fietsverbindingen aan te leggen, wordt de buurt in verbinding gebracht met de omliggende wijken en de rest van de stad. Er is gekozen voor een groene (klimaatadaptieve en biodiverse) inrichting van de buitenruimte en ontwikkeling van riviernatuur, waardoor een deel van de huidige verharding verdwijnt.

Daarnaast stelt artikel 6.9 dat een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een beeldkwaliteitsparagraaf bevat waarin het effect van de ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft. Hierbij wordt uitgegaan van de kwaliteitskaart van de provincie. Deze is uitwerkt in de volgende paragraaf.

Stedelijke ontwikkelingen [Artikel 6.10]

Artikel 6.10 van de omgevingsverordening stelt dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt in dient te gaan op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is derhalve getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie volgende paragraaf).

Bedrijven [Artikel 6.12]

In artikel 6.12 is bepaald dat bij een bestemmingsplan dat transformatie van een bestaand (watergebonden) bedrijventerrein mogelijk maakt, gemotiveerd moet worden hoe binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden. De gemeente Leiden heeft op 14 maart 2022 een bestuursovereenkomst met de gemeente Katwijk gesloten om de compensatie van 3,5 hectaren bedrijventerrein in de milieucategorie 3.1 te bewerkstelligen. De basis hiervoor is het Woon-werkakkoord. In paragraaf 3.3.7 is het woon-werkakkoord en de benodigde compensatie verder uitgewerkt.

Vrijwaringszone provinciale vaarwegen [Artikel 6.19]

Aan de zuidwest oever van het Werninkterrein is door de provincie een vrijwaringszone voor provinciale vaarwegen aangewezen. Op grond van artikel 6.19 dient bij een Provinciale vaarweg rekening te worden gehouden met belemmeringen voor de scheepvaart. De provinciale vrijwaringszone van de Rijn vereist een obstakelvrije inrichting niet hoger dan 2 meter. Deze zone is geborgd in de regels en opgenomen op de verbeelding.

Bescherming recreatietoervaartnet [Artikel 6.20]

Op grond van artikel 6.20 zijn ruimtelijke ingrepen op en langs deze vaarwegen toegestaan voor zover deze geen afbreuk doen aan de huidige recreatieve bevaarbaarheid of de ontwikkeling is gericht op verbetering en versterking van de bevaarbaarheid of de recreatieve waarden van de vaarweg. Het plan voorziet in een waterzone (steiger) van 10 meter en deels 15 meter dat geactiveerd wordt met een waterprogramma, waaronder roeivereniging en scouting.

Het plan is besproken met de provincie d.d. 24 juni 2020 en 20 september 2022. Momenteel wordt dit water veel gebruikt door recreatievaart, waaronder roeiers. Aan een ontwikkeling ter versterking van de recreatieve waarden van de vaarweg wordt voldaan door de aanleg van de steiger. Dit betekent ook dat het Galgewater voldoende breed moet blijven voor twee roei boten om elkaar te passeren. Hiervoor gebruikt de Provincie de richtlijnen vaarwegen voor klasse M-D. In dat geval moet er een bevaarbare breedte van 22 meter blijven op het Galgewater vanuit de provincie Zuid Holland, zie ook onderstaande tabel. De huidige plannen van de gemeente voldoen daarmee aan de voorwaarden gesteld door de Provincie.

figuur 6: afbeelding richtlijnen vaarwegen voor klasse M-D

Bescherming molenbiotoop [Artikel 6.25]

Ten noordoosten van het plangebied is een molen gevestigd. De gebiedsbegrenzing van de molenbiotoop valt deels over het noordelijk plangebied. De molenbiotoop heeft een omvang van 400 meter, gerekend vanaf het middelpunt van de molen. Om de vrije windvang van molens te garanderen is in artikel 6.25 de zogenaamde 1:30 regel opgenomen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. De 1:30 regel houdt in dat per 30 meter de toegestane bouwhoogte met 1 meter toeneemt. Een deel van het plangebied valt binnen de gebiedsbegrenzing van de molenbiotoop. Er wordt een nieuwe ontsluitingsroute en een fiets-en voetgangersbrug met een maximale hoogte van 7 meter boven peil mogelijk gemaakt binnen de molenbiotoop. Vanuit de molen is op een afstand van 200 meter maximaal 10 meter hoge bebouwing mogelijk. Deze hebben geen beperkende werking op het zicht en de windvang van de molen. Aan deze regeling wordt dus in het plan voldaan. Dit aspect is nader uitgewerkt in paragraaf 4.2 Cultuurhistorie.

Bescherming landgoed- en kasteelbiotoop [Artikel 6.26]

Aan de zuidwestoever van het plangebied grenst een door de provincie aangewezen landgoedbiotoop. Onder een kasteel- en landgoedbiotoop wordt een beschermingszone verstaan, die als contour om respectievelijk een kasteel/kasteellocatie of historische buitenplaats heen getrokken kan worden en waarvoor bij planvorming dezelfde uitgangspunten gelden. Onderhavige ontwikkeling valt net binnen de randen van het landgoedbiotoop maar tast het open veld rondom het beschermd complex niet aan en zichtlijnen worden behouden. Daarmee voldoet het plan aan de verordening voor het aspect bescherming van landgoedbiotopen.

Archeologie en Romeinse Limes [Artikel 6.27]

De Romeinse Limes, de noordgrens van het voormalige Romeinse Rijk, houdt zich verborgen in het landschap. In Nederland vormt de Rijn de noordgrens. In Zuid-Holland wordt de Romeinse Limes gevormd door een zone langs de Oude Rijn, van de grens van Zuid-Holland met Utrecht tot aan de kust bij Katwijk en door een zone langs het Rijn-Schiekanaal, vanaf Leiden naar Voorburg. Deze hele zone is rijk aan archeologische vindplaatsen en is beschreven in de Cultuurhistorische structuur (CHS). Artikel 6.27 lid 4 stelt hierover dat een bestemmingsplan voor gronden binnen de Romeinse Limes met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde bestemmingen en daarbij behorende regels bevat die de verwachte archeologische waarden beschermen. Uit verscheidene archeologische onderzoeken is gebleken dat de verwachting ten aanzien van archeologische waarden beperkt is (zie paragraaf 4.1). Desalniettemin is conform het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Archeologie – Waarde 5’ en ‘Archeologie – Waarde 8’ opgenomen. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar par. 4.1 van dit bestemmingsplan.

3.2.2.3 Beeldkwaliteitsparagraaf

De kwaliteitskaart uit de Visie ruimte en mobiliteit bevat de belangrijkste kenmerken (richtpunten) van een gebied. Karakteristiek voor Zuid-Holland zijn de delta-, veen-, rivieren- en kustlandschappen. Deze moeten herkenbaar blijven. Een richtpunt beschrijft hoe de provincie de kwaliteit van een gebied bij nieuwe ontwikkelingen wil behouden of versterken. Bij aanpassingen in het landschap, zoals bij woningbouw of aanleg van wegen, moet de initiatiefnemer hiermee rekening houden. Een plan dat de kwaliteiten van een gebied versterkt is in ieders belang. Bij kwaliteit gaat het om meer dan alleen 'mooi'. Er moet evenwicht zijn in de functionaliteit, duurzaamheid en de beleving van een gebied.

De kwaliteitskaart bestaat uit vier hoofdlagen met daaronder gespecificeerde lagen. In het vervolg van deze paragraaf is nagegaan welke lagen van toepassing zijn op de ontwikkeling van het plangebied en welke richtpunten daarbij van belang zijn. Per laag is beoordeeld op welke wijze rekening is gehouden met de verschillende richtpunten uit de kwaliteitskaart.

I. Laag van de ondergrond

Deze laag gaat over de grondslag van de provincie en natuurlijke (landschapsvormende) processen. De laag bestaat uit de bodem, de geomorfologische kenmerken en het water. Binnen Zuid-Holland is daarbij grofweg een driedeling te maken tussen het complex van de kust (strand, duinen, strandwallen en strandvlakten), de natte veengronden en plassen ten oosten hiervan en de kleicomplexen en wateren van de delta. Ieder complex stelt zijn eigen eisen aan ontwikkelingen. Dit vraagt om een logische relatie tussen de ondergrond en het menselijk handelen.

In onderstaand figuur is te zien dat er twee lagen van toepassing zijn op het plangebied. Deze en de bijbehorende richtpunten betreffen de volgende:

(1) Rivierdeltacomplex – jonge zeeklei

• Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijk processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.

(2) Bijzonder relief – oude stroomgordels en geulafzettingen

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Figuur 7: Laag van de ondergrond met 'jonge zeeklei' (groen) en 'oude stroomgordels en geulafzettingen' (bruin) (bron: Kwaliteitskaart, Provincie Zuid-Holland)

Beoordeling van de relevante richtpunten

De onderhavige ontwikkeling heeft geen invloed op de dynamische natuurlijk processen of zoetzoutovergangen. Daarnaast betreft het een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en doet daarmee geen afbreuk aan patronen of reliëf in het landschap. Archeologie betreft echter wel een aspect dat van belang is voor het plangebied. In paragraaf 4.1 zijn de archeologische onderzoeken nader uitgewerkt. Er is een dubbelbestemming archeologie opgenomen. De dubbelbestemming gaat gepaard met een vergunningsprocedure waarin het archeologisch belang kan worden beoordeeld en afgewogen.

II. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

De laag van de cultuurlandschappen is de laag van het zichtbare landschap en het (grondgebonden) nut. Het agrarisch landschap is beeldbepalend in het buitengebied van Zuid-Holland. Dicht bij de stad vinden we een veelheid aan verschillende cultuurlandschappen. Naast deze cultuurlandschappen worden delen van de provincie gekenmerkt door natuurlandschappen. Deze gebieden kennen geen agrarisch gebruik en hebben een (relatief) natuurlijk karakter. Deze diversiteit aan landschapstypen wordt als een belangrijke kracht van Zuid-Holland beschouwd.

Beoordeling

De Laag van de cultuur- en natuurlandschappen is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling. De landschappen zijn gelegen buiten de stedelijke gebieden.

III. Laag van de stedelijke occupatie

Deze laag bestaat uit het bebouwde gebied (steden en dorpen) en de doorlopende netwerken van wegen, vaarwegen, spoor en groen. Zuid-Holland is een dynamisch gebied met een veelheid aan steden en dorpen. Steden en dorpen kennen elk hun eigen karakteristiek, ontstaan door ligging in het landschap of bijvoorbeeld verschil in economisch accent. Rotterdam als hardwerkende stad aan de haven, Den Haag als vredesstad aan zee of Delft dat techniek verenigt met cultuurhistorie.

Het voortbouwen op de eigen identiteit van steden en dorpen (en het landschap) zorgt voor herkenbare en onderscheidende woon- en werkmilieus. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor het behouden of versterken van de identiteit en gebruikswaarde van stads- en dorpsgebied.

In onderstaand figuur is te zien dat er twee er twee lagen van toepassing zijn op het plangebied. Deze en de bijbehorende richtpunten betreffen de volgende:

(1) Steden en dorpen

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

(2) Stedelijke waterstructuur indicatief

• Ontwikkelingen dragen bij aan het behouden en versterken van de stedelijke groen en waterstructuur. Daarbij gaat het om de recreatieve kwaliteit, de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de verbinding tussen stad en land.

(3) Spoorlijn

• Ontwikkelingen in stad en land houden rekening met het zicht vanuit de trein op de omgeving.
• Ontwikkelingen in stationsgebieden dragen bij aan de versterking van de (hoog)stedelijke kwaliteit ter plaatse.
• Nieuwe infrastructuur wordt aangelegd als een logische verbinding van A naar B die ook na langere tijd nog begrijpbaar is.
• Bij nieuwe provinciale wegen beweegt de weg waar mogelijk mee met de hoofdrichting van het landschap.
• Nieuwe of aan te passen infrastructuur wordt altijd beschouwd als een integrale gebiedsopgave inclusief inpassingsvraagstukken. Hieronder wordt naast ligging in het landschap ook verstaan; zorgvuldig omgaan met doorlopende landschappelijke structuren, logische oplossingen voor doorgaande ecologische en recreatieve verbindingen en behoud van gebruiks- en belevingswaarde van het omliggend gebied en logische verbinding met aansluitende infrastructuur.
• Een visuele relatie tussen weg en omgeving is gewenst. Waar wegen landschappelijke hoofdstructuren kruisen, dient de landschappelijke lijn als afzonderlijke structuur zichtbaar en herkenbaar te blijven. Deze ‘contactpunten’ (bijvoorbeeld tunnels, viaducten, aquaducten) worden met zorg ontworpen en komen terug in de beeldkwaliteitsparagraaf.
• Buiten het stedelijk gebied worden rijks- en provinciale -wegen niet als verstedelijkingsas benut. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen die een relatie met de weg hebben concentreren zich bij de op –en afritten van de weg.
• Daar waar een weg tegelijkertijd de rand van bebouwing vormt, is extra aandacht vereist voor de kwaliteit van de stads- of dorpsrand, waaronder doorgaande verbindingen tussen stad en ommeland.

Figuur 8: Laag van de stedelijke occupatie met stad (roze), waterstructuur (blauw) en spoorlijn (stippellijn) (bron:Kwaliteitskaart, Provincie Zuid-Holland)

Beoordeling van de relevante richtpunten

Met de eerste kernwaarde uit de Gebiedsvisie ‘industrieel karakter aan de Oude Rijn’ wordt gestreefd naar het behouden van de historie en erfgoed op het Werninkterrein. Met het hergebruiken van elementen (zoals de silo’s en spanten) en (delen van) gebouwen kan het collectieve geheugen van het Werninkterrein worden veiliggesteld voor de toekomst. De nieuwe ontsluitingen in de vorm van een tunnel onder het spoor door en een fietsbrug aan de noordoostzijde van het terrein leggen de verbinding met de omliggende buurten en de rest van de stad. Daardoor wordt het Werninkterrein een levendige stadsbuurt met ruimte voor recreatie (aan het water).

Wat betreft de aanwezige groen- en waterstructuur kan worden gesteld dat de herontwikkeling een positieve bijdrage levert. In de huidige vorm is het terrein vrijwel volledig verhard op de groenstrook aan de zuidwestoever na. In het Stedenbouwkundig ontwerp is ruimte ingetekend voor een uitbreiding van deze groenstrook. Binnen de gebouwen zijn collectieve groene binnenhoven voorzien en de openbare ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht. Daarbij is ook aandacht voor klimaatadaptatie. De bebouwing in het gebied wordt trapsgewijs vanaf de Rijn opgebouwd, waardoor er ruimte is voor recreatie en openbare ruimte langs het water. Ook hier krijgt de natuur ruimte en wordt spontane ontwikkeling van riviernatuur toegelaten.

De spoorweg vormt de grens van het plangebied. In de beschrijving van de kwaliteitskaart wordt gesteld dat spoorlijnen vaak barrières vormen in verband met de geringe oversteekbaarheid en dat stedelijke ontwikkelingen zich vaak van het spoor afkeren en weinig aantrekken van de treinreiziger. Ten eerste, wordt er een nieuwe spoorwegonderdoorgang gerealiseerd. Deze tunnel maakt onderdeel uit van de hoofdontsluiting van het gebied. Ten tweede worden de gebouwen trapsgewijs vanaf de Rijn opgebouwd. Dit betekent dat de hoogte van de gebouwen aan de spoorzijde hoger is dan aan de waterkant. Verschillende doorzichten zorgen voor verbindingen tussen spoor en Rijn. Deze maken het gebied interessant.

IV. Laag van de beleving

De vierde laag bestaat uit de beleving van Zuid-Holland. Deze laag gaat over zorgvuldig omgaan met wat van waarde is in combinatie met het vergroten van de recreatieve gebruikswaarde van de provincie. Het betreft bijzondere plekken van cultuurhistorische waarde, maar gaat ook over het zorgdragen voor een recreatief toegankelijke provincie met een heldere groenstructuur als basis.

In figuur 8 is te zien dat er vier lagen van toepassing zijn op het plangebied. Deze en de bijbehorende richtpunten betreffen de volgende:

(1) Fiets- en wandelroute indicatief

• Voorkomen van (nieuwe) obstakels en omwegen in het recreatief netwerk.
• Recreatieve voorzieningen worden zoveel mogelijk gekoppeld aan recreatieknooppunten in het recreatieve netwerk. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van het cultuurhistorisch erfgoed of andere recreatief interessante locaties.

(2) Historische vaarweg

• Om oevers en water openbaar toegankelijk en beleefbaar te houden is er geen ruimte voor verdere verdichting en privatisering van de oevers, direct grenzend aan het water.
• Ontwikkelingen aan kanalen en vaarten buiten het stedelijk gebied dragen bij aan de versterking van het karakter van de kanalen en vaarten.

(3) Landgoedbiotoop

• Ontwikkelingen zijn gericht op verbetering en versterking van de kenmerken en waarden van het landgoed/kasteel en het behouden of versterken van de relatie van het landgoed met zijn omgeving.

(4) Romeinse Limes

• Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud en de herkenbaarheid van de Limes en de elementen die daar deel van uitmaken.

Figuur 9: Laag van de beleving met fiets- en wandelroute (roze), historische vaarweg (blauw), landgoedbiotoop (groen) en Limes (streep) (bron: Kwaliteitskaart Provincie Zuid-Holland)

Beoordeling van de relevante richtpunten

Rondom het Werninkterrein liggen enkele fiets- en wandelroutes, een historische vaarweg en landgoedbiotoop. De nieuwe verbinding onder het spoor door sluit aan op de fiets- en wandelroute zoals aangegeven op de kwaliteitskaart. Het autoluwe gebied met recreatiemogelijkheden is een positieve toevoeging aan het netwerk. De historische vaarweg aan de zuidkant van het terrein wordt niet beperkt en is te aanschouwen vanaf de groene oever aan de zuidwestkant van het terrein. De landgoedbiotoop reikt tot aan de zuidkant van het terrein en is derhalve niet van invloed op de ontwikkeling. Tot slot loopt de voormalige Romeinse Limes over het plangebied. Ondergronds wordt deze behouden door het stellen van archeologische onderzoek vereisten in de planregels en de dubbelbestemming op delen in het plangebied, zie paragraaf 4.1. van de toelichting.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De onderliggende ontwikkeling kwalificeert als een stedelijke ontwikkeling, gezien deze ontwikkeling meer dan 12 woningen mogelijk maakt in het bestaand stedelijk gebied en een aanvullend secundair programma. Daarmee is deze ontwikkeling ladderplichtig. Bijgevoegd bij deze toelichting, in Bijlage 4 is de ladderonderbouwing voor deze ontwikkeling. Uit deze ladder wordt geconcludeerd dat aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, en dat het aspect 'ladder voor duurzame verstedelijking' geen belemmering biedt voor de beoogde ontwikkeling. Samengevat wordt gesteld:

• In Leiden is het aandeel verhuizingen binnen Leiden relatief laag vergeleken met het landelijk gemiddelde. Er zijn relatief veel verhuisbewegingen vanuit en naar omliggende gemeenten. Het onderzoeksgebied is daarom afgebakend op basis van de woningmarktregio Holland Rijnland, waarin regionale afspraken op het gebied van wonen worden gemaakt.
• Tot 2032 is er vraag naar 27.450 woningen in het onderzoeksgebied. In Leiden is er vraag naar 7.156 woningen tot 2030. In het onderzoeksgebied zijn er voor 9.339 woningen aan toekomstige harde bouwplannen. In Leiden zijn er harde plannen voor 4.700 woningen.
• Als de vraag afgezet wordt tegen de harde plancapaciteit dan blijkt er in het onderzoeksgebied nog een behoefte aan 18.111 woningen tot 2032. In Leiden blijkt er nog een behoefte aan 2.456 woningen te zijn. Er is dus een kwantitatieve behoefte naar woningen in het onderzoeksgebied en gemeente Leiden.
• Er is in het onderzoeksgebied tot 2030 vooral behoefte aan koop ééngezinswoningen en huurappartementen. Daarnaast is er vooral behoefte aan extra woningen in de middeldure en sociale segmenten. De ontwikkeling voorziet in de kwalitatieve behoefte naar sociale huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen.
• Er zijn naast woningen ook voorzieningen voorzien op het Werninkterrein. Deze versterken de sociale cohesie in de wijk en zorgen voor een unieke, duurzame, levendige en leefbare stadsbuurt voor iedereen. Allen betreffen secundaire (buurtgebonden) voorzieningen, welke in eerste instantie hoofdzakelijk voor de toekomstige inwoners worden gerealiseerd.
• De ontwikkeling van 643 woningen heeft een ruimtebehoefte van 2.400 m2 voor maatschappelijke voorzieningen (inclusief primair onderwijs). De ontwikkeling voorziet in 800 m2 aan maatschappelijk.
• In de wijk Morsdistrict hebben de toekomstige inwoners in 2032 een resterende ruimtebehoefte naar sportschoolvoorzieningen van ca. 1.000 m2. De ontwikkeling voorziet in 500 m2.
• Er wordt 500 m2 voor horecagelegenheden in categorie I, I*, III, III*, III** voorzien. Uit een indicatieve berekening blijkt dat er behoefte is aan 335 m2 voor horeca. Dit is minder dan de beoogde 500 m2, maar betreft een minimale behoefte. Vanwege de ligging aan het water, de unieke locatie in Leiden en de industriële uitstraling van het terrein is de verwachting dat het gebied kansrijker is voor horeca, zeker wanneer de bestaande karakteristieke gebouwen daarvoor gebuikt worden. Door de industriële uitstraling is het gebied bovendien geschikt voor extensieve horecaconcepten, al dan niet in de opstartfase van de herontwikkeling (branding), zoals een stadstrand, pingpong of jeu de boules concept. Tot slot is er sprake van een meerjarige gebiedsontwikkeling. Een maximum programma van 500 m2 voor de komende 10 jaar is daarmee realistisch en leidt naar verwachting niet tot een overmaat aan programma.
• Op het Werninkterrein komt ruimte voor watergebonden sport, ontspanning en recreatie. De wens is om een van de Leidse roeiverenigingen en twee waterscoutingverenigingen een plek te bieden in het gebied. Dit is een interne gemeentelijke verhuizing van bestaande clubs. De ontwikkeling voorziet in de ruimtebehoefte van deze clubs.
• De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.
• Het bestemmingsplan biedt ruimte voor 3.500 m2 bvo in horeca categorie VI (maximaal 80 kamers). Zowel qua segment, concept, grootte als ligging voorziet dit programma aan de behoefte en de marktomstandigheden zoals opgenomen in de horecavisie 2020-2026.
• Gezien de behoefte in het onderzoeksgebied en de kwalitatieve kwaliteiten van het terrein is er geen aanleiding om onaanvaardbare ruimtelijk economische effecten (leegstand) te verwachten in aangrenzende wijken als gevolg van de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de Omgevingsverordening Zuid-Holland geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling voorziet in een woningbouwontwikkeling met een divers programma in Leiden. Hiermee levert de ontwikkeling een bijdrage aan de kernbeslissingen van uit de Regionale Structuurvisie door onder andere mensen te binden aan de regio door een goed woonklimaat te realiseren. Ook draagt de ontwikkeling bij aan het versterken van de centrumfunctie van Leiden en aan de concentratie van stedelijke ontwikkeling.

De Regionale Structuurvisie Holland Rijnland staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3 Regionaal en gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.3.1.1 Beleidskader

Op 9 november 2021 heeft de gemeenteraad de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 21.0078). De Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1-versie is een verdere uitwerking ten opzichte van de 1.0-versie uit 2019. In deze Omgevingsvisie Leiden 2040 worden de ambities en doelstellingen voor de lange termijn (2040) vastgelegd. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

In de Omgevingsvisie zijn de stadskeuzes voor de hele stad beschreven. Deze vormen samen de bouwstenen van de visie op Leiden 2040. De uitwerking is opgedeeld in vier thema's:

1. Groen-blauw raamwerk

2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat

3. Duurzame mobiliteit

4. Bodem als fundament

Op basis van de Leidse waarden, trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen

geformuleerd:

• Leiden, stad van historie en cultuur;
• Leiden, groene en gezonde stad;
• Leiden, stad voor iedereen;
• Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk;
• Leiden, verbonden stad;
• Leiden, waterstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Het planinitiatief draagt bij aan een aantal belangrijke doelstellingen uit de Omgevingsvisie Leiden 2040, met name het realiseren van geschikte woningen in een aantrekkelijke, duurzame en leefbare omgeving. Het plan sluit daarom direct aan bij de verhaallijnen 'groene en gezonde stad' en 'stad voor iedereen' in de Omgevingsvisie. Bovendien is het Werninkterrein aangewezen als één van de potentiegebieden waar de woningbouwopgave van Leiden tot 2030 gerealiseerd moet worden.

3.3.2 Ontwikkelperspectief De Mors

3.3.2.1 Beleidskader

Het ontwikkelperspectief De Mors schetst het toekomstbeeld van De Mors in 2040. Om tot het gewenste toekomstbeeld voor De Mors te komen en kansen te benutten om met ontwikkelingen meerdere doelen te bereiken, zijn er vier bouwstenen opgesteld. Deze bouwstenen vormen samen het fundament van De Mors in 2040. Bij elke bouwsteen horen doelen. Door aan die doelen te werken worden de bouwstenen gerealiseerd:

1. Karakteristiek en eigentijds

Doelen

• a. Versterken van karakteristieke buurten;
• b. Zichtbaar maken van historische structuren;
• c. Realiseren van meer geschikte en betaalbare woningen;
• d. Creëren van nieuwe buurten.

2. Ontmoeten en ondernemen

Doelen

• e. Spreiden en verbinden van voorzieningen;
• f. Creëren van sterke clusters met sociale en maatschappelijke voorzieningen;
• g. Ruimte bieden aan sport voor wijk en stad;
• h. Bouwen aan een aantrekkelijk woon-werkklimaat.

3. Gezond en duurzaam

Doelen

• i. Ruimte bieden aan bewegen, spelen verblijven en ontmoeten;
• j. Investeren klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulair materiaalgebruik;
• k. Toepassen van duurzame energie en warmte;
• l. Gezonde en veilige leefomgeving.

4. Ontsloten en verbonden

Doelen

• m. Prioriteit geven aan langzaam verkeer en openbaar vervoer;
• n. De Dr. Lelylaan en Haagse Schouwweg verbinden de wijk;
• o. Vergroten van de verblijfskwaliteit van straten;
• p. Versterken van de relatie tussen gebouwde omgeving en openbare ruimte;
• q. Stimuleren van duurzame mobiliteitsconcepten bij gebiedsontwikkeling.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

De onderhavige herontwikkeling van het Werninkterrein te Leiden zorgt voor een goede stedenbouwkundige en landschappelijke invulling van het Werninkterrein, waarbij tevens een substantiële bijdrage wordt geleverd aan de Leidse woningbouwopgave. Het initiatief op Werninkterrein bestaat uit een groot aantal woningen met ondersteunende commerciële en maatschappelijke functies. Daarmee draagt de ontwikkeling direct bij aan de bouwstenen en verscheidene doelen beschreven in het Ontwikkelperspectief de Mors. Zo draagt de ontwikkeling bijvoorbeeld mee aan het creëren van een nieuwe buurt, aan het bouwen van geschikte en betaalbare woningen en aan het verbeteren van de verbinding en de ontsluiting van de Mors.

De ontwikkeling draagt bij aan het Ontwikkelperspectief de Mors. Daarmee staat het Ontwikkelperspectief de Mors uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.3 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.3.1 Beleidskader

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' welke op 13 september 2012 door de raad is vastgesteld, zijn het versterken van de 'internationale kennis' en de 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling draagt, vanwege de realisatie van een aantrekkelijk en gemengd stedelijk woonmilieu, bij aan het binden van onder meer kenniswerkers aan onze stad. Hierdoor kan de ambitie 'internationale kennis' uit de ontwikkelingsvisie verder versterkt worden.

3.3.4 Economisch beleid

3.3.4.1 Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030

3.3.4.1.1 Beleidskader

Bedrijven in de regio groeien, innoveren en hebben ruimte nodig, hiervoor is ruimte nodig. Om in deze context een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven te houden met voldoende en toekomstbestendige bedrijventerreinen, is de ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 2020 - 2030 opgesteld. De strategie is een coproductie van gemeenten en vertegenwoordigers van het bedrijfsleven in de regio 071.

De bedrijventerreinenstrategie is een uitwerking van de ambities van de regionale omgevingsvisie ‘Hart van Holland’. Uitgangspunt van deze visie is dat ambities moeten bijdragen aan een sterke economische positie van de regio. Bovendien moeten ontwikkelingen duurzaam en robuust zijn. In 2018 is door gemeenten en vertegenwoordigers van het bedrijfsleven in de regio 071 een convenant ‘ruimte voor bedrijven 2018-2022’ afgesloten. Hierin is het belang van bedrijventerreinen onderschreven. Afgesproken is dat bij transformatie van bedrijventerreinen ingezet wordt op het compenseren van hectares binnen de regio. Dit is in lijn met de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. In het convenant is verder afgesproken dat wordt ingezet op een kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod. Vraag en aanbod van typen bedrijventerreinen dienen op elkaar aan te sluiten. Dit zijn randvoorwaarden voor de bedrijventerreinenstrategie.

Bedrijven willen innoveren en uitbreiden. Er is behoefte aan extra hectares bedrijventerreinen in de regio. Gemeenten willen een aantal terreinen transformeren om functies als wonen en werken te combineren. Hierdoor ontstaat vervangingsbehoefte. Uitgangspunt is het voorzien in een kwantitatieve en kwalitatieve match van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in de regio. Met deze ruimtelijke strategie bieden gemeenten duidelijkheid aan bedrijven over het toekomstperspectief van hun bestaande locatie.

3.3.4.1.2 Onderzoeksresultaten

De locatie van het Wernink terrein heeft in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming en een maatwerkbestemming 'betoncentrale' en zal met dit bestemmingsplan komen te vervallen. De gemeente heeft hierover afspraken gemaakt met de provincie Zuid-Holland en een Woon-werkakkoord voor het Werninkterrein gesloten.

3.3.4.2 Woon-werkakkoord Werninkterrein Leiden

3.3.4.2.1 Beleidskader

De gemeente Leiden wil het Werninkterrein transformeren naar een woonwijk met ruimte voor werkgelegenheid. Met het Woon-werkakkoord wil de provincie Zuid-Holland bevorderen dat de woningbouw op het Werninkterrein spoedig kan starten. In het akkoord zijn onder andere afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma, de ontwikkeling van bedrijvigheid in de nieuwe woonwijk en de wijze van compenseren van de hectaren bedrijventerrein.

Het woon-werkakkoord heeft als doel afspraken vast te leggen tussen partijen om de gewenste woningvoorraadtoename te realiseren en tegelijkertijd voldoende en kwalitatief goede ruimte voor bedrijventerreinen te bieden. Hieronder volgen de relevante artikel 3, 4 en 5 uit het akkoord.

Artikel 3 Woningbouwprogramma

De gemeente realiseert het beoogde woningbouwprogramma en dit bevat 600 -700 woningen waarvan 50% betaalbare woningen moeten zijn. De gemeente heeft deze onderverdeeld in:

• a. minimaal 30 % sociale huurwoningen, conform de woonvisie ‘Goed wonen in Leiden 2020' en het provinciaal Omgevingsbeleid;
• b. minimaal 20 % huurwoningen middensegment of betaalbare koop;

Artikel 4 Werklocaties

In de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 2020-2030 regio 071 (vastgesteld in Leiden op 8 oktober 2020) omvat het gebied tussen Rijn en Rail 7 hectare. Het Werninkterrein is 3,5 ha groot en wordt naar een gemengd stedelijk milieu getransformeerd. Het terrein heeft momenteel een bestemming ‘Bedrijven’ waarin bedrijven zijn toegestaan tot en met milieucategorie 3.1, met een functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – betonwarenfabriek. Op het deel Amphoraweg blijft de bestaande bedrijvigheid behouden. Dit blijft een matig gedifferentieerd bedrijventerrein.

Aangezien de gemeente een gemengd stedelijk woonmilieu nastreeft, worden er behalve woningen op het Werninkterrein ook andere functies geprogrammeerd zoals sport, horeca, maatschappelijk en bedrijvigheid. Dit laatste betreft 800 m2 flexibel werkconcept en 800 m2 maakindustrie/ makersplaatsen.

Artikel 5 Compensatie Bedrijventerreinen

Tussen de gemeente Leiden en de gemeente Katwijk zal separaat een bestuursovereenkomst worden gesloten voor het planologisch compenseren van bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 voor 3,5 hectare conform de uitgangspunten in de Ruimtelijke Strategie bedrijventerreinen 2020-2030 regio 071. De gemeente hoeft het aspect ‘watergebonden’ van het te transformeren Werninkterrein niet te compenseren overeenkomstig artikel 6.12 lid 4 Omgevingsverordening totdat de geactualiseerde provinciale behoefteramingen zijn opgenomen in het Omgevingsbeleid.

Indien uit de geactualiseerde provinciale behoefteramingen naar vraag en aanbod van bedrijventerreinen blijkt dat er regionaal een tekort aan watergebonden bedrijventerreinen in de Leidse regio is, dient de gemeente het aspect ‘watergebonden’ alsnog op passende wijze te compenseren door middel van beter benutten en slim ruimtegebruik binnen de regio Holland-Rijnland. De gemeente neemt hierbij de regie, brengt betrokken partijen bijeen en maakt op basis van een inventarisatie inzichtelijk hoe en wanneer de watergebonden compensatieplicht kan worden gerealiseerd.

3.3.4.2.2 Onderzoeksresultaten

Met betrekking tot het woningbouwprogramma worden de 30% sociale huurwoningen geborgd via het bestemmingsplan gekoppeld aan de Doelgroepenverordening Leiden. De overige betaalbare woningen zullen worden geborgd via de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar.

De werklocaties zijn aangeduid op de verbeelding als 'creatieve bedrijven / makersplaatsen' en toegestaan in de regels van het bestemmingsplan. De bedoeling is dat het centrum van 1.600 m2 bedrijvigheid (waarvan 800 m2 bvo voor flexibele werkplekken én 800 m2 voor creatieve bedrijven/makersplaatsen) een mix is van bedrijven die zich bezig houden met het bedenken en/of ontwikkelen en/of produceren van (innovatieve) ideeën, produkten en diensten. Het flexconcept is gericht op de mogelijkheid voor start-ups of scale ups, om zowel voor eenmansbedrijven als bedrijven met meerdere werknemers ruimte/ werkplek(ken) te kunnen huren die qua prijs en grootte past bij het stadium van ontwikkeling van het bedrijf. Daarbij is het de bedoeling dat het centrum meerdere verschillende ondernemers werkruimte biedt en de daarbij passende dienstverlening. Dat kan een bureauruimte of een werkruimte zijn. (voorbeelden van dergelijke makerscentra hierbij zijn Area071, Leiderdorp en Stichting Werk en Ondernemen, Leiden). Het centrum richt zich op synergie en delen van faciliteiten, uitwisselen van kennis en vaardigheden en stimuleert ontmoeting.

Omdat het Werninkterrein een andere bestemming krijgt, moeten de verloren gegane hectaren bedrijventerrein planologisch gecompenseerd te worden. Wat betreft compensatie dienen 3,5 hectaren bedrijventerrein in de milieucategorie 3.1 planologisch gecompenseerd te worden. De gemeente Leiden heeft hiervoor een bestuursovereenkomst met de gemeente Katwijk gesloten d.d. 14 maart 2022.

Het Woon-werkakkoord Werninkterrein Leiden maakt de weg vrij voor de beoogde ontwikkeling.

3.3.4.3 Horecavisie

3.3.4.3.1 Beleidskader

De Leidse Horecavisie stelt dat het steeds vaker wenselijk is om buiten de binnenstad horeca toe te voegen. De horecafunctie is dan echter anders dan die van de horeca in een historische binnenstad die samen met andere functies de aantrekkingskracht van het gebied bepaalt voor bezoekers. De horeca in de andere gebieden dan het centrum ondersteunt namelijk de hoofdfunctie(s) van het gebied waarbinnen deze is gevestigd. Dit geldt vooral voor de potentiegebieden zoals die zijn benoemd in de Omgevingsvisie waar het nadrukkelijke doel is om gemengde woon- werkgebieden te creëren met een eigen buurtgericht voorzieningenprogramma. Het is niet wenselijk om vanuit deze horecavisie voor al deze locaties te bepalen wat de toekomstige uitbreidingspotentie is. Wel stelt de visie een aantal kaders:

• 1. De horeca moet ter plaatse in een behoefte voorzien (hier gaat de ladderonderbouwing nader op in, zie bijlage 5 en par. 3.2.2). Het is dus niet de bedoeling dat de horeca op zich een trekpleister wordt voor bezoekers van buiten het betreffende gebied. Het horecaaanbod moet qua grootte en aantal vestigingen zijn afgestemd op het aantal mensen dat zich in het betreffende gebied ophoudt, ten behoeve van bijvoorbeeld de kantorenfunctie en/of woonfunctie. Maar ook het type horeca dient aan te sluiten bij de behoefte van de directe omgeving;
• 2. De toevoeging moet passen binnen overige beleidsvorming c.q. regelgeving die geldt voor de verschillende gebieden;
• 3. De horeca moet voldoen aan de toets van een goede ruimtelijke ordening.
• 4. De gebieden waar horeca uitbreiding anders dan in het gedefinieerde horecagebied in de binnenstad kan plaatsvinden zijn:

• Bedrijventerreinen
• Wijkwinkelcentra
• Ontwikkellocaties, zoals Wernink
• Kantorenlocaties
• Recreatiegebieden

3.3.4.3.2 Onderzoeksresultaten

Wernink betreft een ontwikkellocatie waar horeca uitbreiding kan plaatsvinden. Het plan voorziet in verschillende vormen van horeca in categorie 1, 1*, 3, 3*, 3** en een hotelvorm (categorie 6).In de ladderonderbouwing wordt geconcludeerd dat er ruimte is voor bovenstaande vormen van horeca (zie Bijlage 4 en paragraaf 3.2.2. van de toelichting van het bestemmingsplan).

Op basis van de inwonersgroei van Wernink is er behoefte aan 2 – 4 horecagelegenheden, met een gezamenlijk oppervlak van ca. 335 m2. Dit is minder dan de beoogde 500 m2, maar betreft een minimale behoefte. Vanwege de ligging aan het water, de unieke locatie in Leiden en de industriële uitstraling van het terrein is de verwachting dat het gebied kansrijker is voor horeca, zeker wanneer de bestaande karakteristieke gebouwen daarvoor gebuikt worden. Door de industriële uitstraling is het gebied bovendien geschikt voor extensieve horecaconcepten, al dan niet in de opstartfase van de herontwikkeling (branding), zoals een stadstrand, pingpong of jeu de boules concept. Tot slot is er sprake van een meerjarige gebiedsontwikkeling. Een maximum programma van 500 m2 voor de komende 10 jaar is daarmee realistisch en leidt naar verwachting niet tot een overmaat aan programma.

De horeca categorie VI betreft een middelgroot hotelvorm van maximaal 80 kamers. De grootte van het beoogde hotel sluit aan bij de markt. Het rapport van BSP geeft aan dat er vrijwel geen middelgroot hotel is in Leiden (een hotel met 50 – 100 kamers).

In de horecavisie is er voor middelgrote hotels een reservering gemaakt voor maximaal 200 kamers. Een toevoeging voor reservering van hotelcapaciteit in midelgrote hotels in het stadsdeel Zuid is gewenst voor 150 kamers. De ontwikkeling valt geografisch binnen het westelijk deel van de stad. Derhalve kunnen nog 50 kamers landen op het Wernink terrein.Conceptueel wenst het hotel aan te sluiten bij haar omgeving en specifieke kenmerken van het gebied te benutten: de ligging aan het water (denk aan een nautisch thema mogelijk in relatie tot de aanwezige roeiverenigingen) en/ of gecombineerd met de historische context van de plek. Dat kan enerzijds een link zijn met de geschiedenis van het Werninkterrein als betonfabriek, maar ook de Limes als noordelijke begrenzing van het vroegere Romeinse Rijk biedt aanknopingspunten om een interessant concept te ontwikkelen. Vanwege de bijzondere ligging en concept heeft deze hotelontwikkeling een toegevoegde waarde voor het verblijfsgebied zoals genoemd in de horecavisie waardoor er bereidheid is om ten aanzien van deze ontwikkeling medewerking te verlenen voor maximaal 80 kamers.

Geconcludeerd wordt dat het beoogde horecaprogramma pasend is binnen de kaders en ambities van de horecavisie en met de ladderonderbouwing is aangetoond dat er ruimte is voor deze vormen van horeca.

3.3.5 Woonbeleid

3.3.5.1 Woonvisie Leiden 2020-2030

3.3.5.1.1 Beleidskader

In de Woonvisie Leiden 2020-2030 'Goed wonen in Leiden' zet de gemeente Leiden de volgende trends uiteen:

• Vanaf 2009 is er een jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort.
• Binnen de groei van de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte.
• Het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen.
• De woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door ‘spoedzoekers’.
• Er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu.
• We staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiliteit. Er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

De belangrijkste doelstellingen, die in de Woonvisie verder zijn uitgewerkt op basis van de bovengenoemde trends, betreffen de volgende:

• 1. bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• 2. de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• 3. extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• 4. de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• 5. de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

3.3.5.1.2 Onderzoeksresultaten

Primair moet het plan een substantiële bijdrage leveren aan de Leidse woningbouwopgave. Het initiatief bestaat uit maximaal 643 woningen. Dit woonprogramma bestaat voor 50% uit betaalbare woningen en voor 50% uit vrije sector woningen, zoals ook afgesproken is in het kader van de Woningbouwimpuls en het Woon-werkakkoord tussen de gemeente Leiden en de provincie Zuid-Holland. Nadere voorwaarden voor het woonprogramma zijn:

• Minstens 30% sociale huurwoningen: Door minstens 30% sociale huur te bouwen draagt het plan bij aan de stadsbrede behoefte aan sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen worden verspreid door het gebied gebouwd. Van het totaal aantal sociale huurwoningen zal ca. 10% bedoeld zijn voor bijzondere doelgroepen.
• 20% middeldure huur of koop2 : Naast de 30% sociaal valt minstens 20% van de woningen binnen het betaalbare segment. Minsten de helft van dit betaalbare segment is betaalbare koop. De andere helft kan huur of koop zijn.

Conclusie

Het planinitiatief levert een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van de Woonvisie Leiden 2020-2030. Het planinitiatief bevat een duurzaam woonprogramma in het stedelijk woonmilieu. Daarnaast levert de ontwikkeling een kwalitatieve impuls aan de woonomgeving.

De Woonvisie Leiden 2020-2030 staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.5.2 Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2030

3.3.5.2.1 Beleidskader

Deze Uitvoeringsagenda hoort bij de Woonvisie Leiden 2020-2030. In deze agenda zijn de acties vermeld die in de periode 2020 t/m 2023 worden ondernemen om de gestelde ambities uit de Woonvisie te realiseren.

De stappen zoals uiteengezet in de uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 zijn:

• 1. Bouwen naar behoefte, met de juiste woningen op de juiste plek;
• 2. Vergroten van het aantal wooneenheden voor studenten;
• 3. Extra aandacht geven aan bijzondere doelgroepen;
• 4. Duurzamer maken van de woningvoorraad en de woonomgeving;
• 5. Kwaliteit van de woonomgeving vergroten.

3.3.5.2.2 Onderzoeksresultaten

Het planinitiatief levert een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023. Het planinitiatief bevat een duurzaam woonprogramma in het stedelijk woonmilieu. Daarnaast levert de ontwikkeling een kwalitatieve impuls aan de woonomgeving.

Conclusie

De Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.6 Duurzaamheidsbeleid

3.3.6.1 Beleidskader

Duurzaamheid staat in Leiden hoog in het vaandel. Om slagvaardig met de omvangrijke opgave van duurzame verstedelijking aan de slag te gaan zijn vier belangrijke opgaven benoemd (Aanpak Duurzaamheidsopgaven 2019 (Z/1348277): klimaatadaptatie en biodiverse vergroening, de energietransitie, circulaire economie en duurzame mobiliteit. Voor elk van deze opgaven is een strategie met bijbehorend uitvoeringsprogramma opgesteld. Deze uitvoeringsprogramma richten zich op de ambities, doelen, benodigde inspanningen en beoogde resultaten op de kortere termijn. De strategie is gericht op de langere termijn.

3.3.6.2 Onderzoeksresultaten

Klimaatadaptatie en biodivers vergroenen

Klimaatadaptatie heeft een belangrijke relatie met de vergroening van de leefomgeving. Als gevolg van klimaatveranderingen speelt de problematiek van wateroverlast, hittestress, droogte en overstromingen steeds vaker op. Voor de gemeente Leiden zijn vooral de eerste drie thema's van toepassing. De transformatie van het Werninkterrein biedt kansen om dit versteende industriegebied te veranderen in een aantrekkelijke en groene en toekomstbestendige woonwijk. Zo wordt in het gebouwontwerp ingezet op multifunctioneel gebruik van gevels en daken voor natuur, opvang van regenwater, energieopwekking, collectieve daktuinen en buitenruimte. In de openbare ruimte en op en aan de bebouwing is aandacht voor klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Hemelwater

Het klimaat verandert, waardoor we steeds vaker te maken krijgen met extremen in het weer, zoals heftige regenbuien, perioden van droogte en langdurige hitte. De gemeente wil dit probleem zover mogelijk terugdringen door middel van diverse maatregelen op en aan de gebouwen en in de openbare ruimte. Voor hemelwater wordt uitgegaan van het principe om zoveel mogelijk water te infiltreren, vast te houden en te benutten in het gebied. Zo wordt het riool zo min mogelijk belast en kunnen piekbuien gemakkelijker worden opgevangen. Het vasthouden van hemelwater biedt ook kansen om droge perioden goed op te kunnen vangen. Overtollig water wordt gescheiden afgevoerd. De vereiste hemelwaterberging op een kavel is minimaal 60 mm per uur en de perceeleigenaar is primair verantwoordelijk voor de verwerking van hemelwater op eigen terrein (zie hemelwaterverordening).

Met de ontwikkeling van het Werninkterrein neemt de hoeveelheid verharding af. Hierdoor ontstaat de ruimte om de openbare ruimte te vergroenen. De combinatie van minder verharding, meer groen, waterbergingsmogelijkheden op de gebouwen en in de openbare ruimte zijn de sleutel tot het voorkomen van wateroverlast en droogte. De ambitie is om zo min mogelijk verharding toe te passen en waar mogelijk ook gebruik te maken van waterdoorlatende verharding.

figuur 10 ideeënschets waterberging gebied

figuur 11 ideeënschets waterberging blok

Hittestress

Naast wateroverlast moet ook hittestress zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan bijvoorbeeld door te zorgen voor schaduw, door te ventileren en via verkoeling op momenten waarop hittestress kan worden verwacht. Zo wordt in de inrichting van de verblijfsplekken in het gebied rekening gehouden met zowel zonnige als schaduwrijke plekken. Hierbij kan gedacht worden aan het strategisch plaatsen van bomen.

Biodiversiteit

De groene buitenruimte draagt bij aan klimaatadaptatie, de biodiversiteit en een positieve beleving van de nieuwe stadsbuurt. Bestaand groen wordt zoveel mogelijk behouden. Van de openbare ruimte wordt ten minste 30% groen ingericht. Om biodiversiteit te stimuleren wordt daar waar mogelijk het puntensysteem natuurinclusief bouwen gehanteerd. Dit systeem biedt handvatten voor een natuurinclusief ontwerp van zowel de gebouwen als de openbare ruimte. Het Werninkterrein wordt voornamelijk beplant met inheemse soorten uit de oorspronkelijke landschappen rondom Leiden maar ook wilde/natuurlijke vegetaties die bij voorkeur ook bijdragen aan de biodiversiteit. De bebouwing wordt zo gebouwd dat deze bijdraagt aan de biodiversiteit en natuurwaarden, waarbij de bebouwing voor fauna, zoals vogels, vleermuizen en insecten, toegankelijk moet zijn. Het type voorziening wordt afgestemd op de hoogte en oriëntatie van de gevel.

figuur 12 Indicatie verhouding groen/ verharding

figuur 13 groenkarakter sluit aan op industriële karakter van de buurt.

figuur 14 principes natuur inclusief bouwen

Energie

De ontwikkeling van een nieuwe stedelijke woonbuurt op het Werninkterrein vraagt om een integrale visie en aanpak op het gebied van energie. De BENG-eisen, Bijna Energie Neutraal Gebouw, uit het Bouwbesluit zijn verplicht. De ambitie is om energie neutrale of zelfs energieleverende woningen te realiseren. De schaalgrootte van het project biedt tevens kansen om een stap verder te gaan en te onderzoeken of de buurt energieneutraal of zelfs energieleverend kan worden. Bij de uitwerking van de bouwplannen zal het exacte energiesysteem nader worden uitgewerkt en wordt onderzocht of een grotere duurzaamheidsambitie, bijvoorbeeld in de vorm van nul-op-de-meter woningen haalbaar is. Daarbij worden verschillende bronnen onderzocht, waaronder aquathermie, bodemwarmte en aansluiten op het warmtenet. Tevens wordt toepassing van een collectief systeem onderzocht, omdat energie op deze wijze zo rendabel mogelijk wordt ingezet.

Circulaire economie

De Gemeente Leiden hanteert stevige circulaire ambities. Er wordt gewerkt aan (1) het voorkomen van overbodig (en nieuw) materiaalgebruik, (2) het verduurzamen van het materiaalgebruik, en (3) het voorbereiden van de gebieden in Leiden op circulair gebruik. Op het Werninkterrein liggen kansen om aan deze ambities te werken. Zo worden de betonnen Werninkplaten hergebruikt. Daarnaast wordt onderzocht of biobased en circulair gebouwd kan worden. De huidige bestratings- en bouwmaterialen worden voor zo ver mogelijk direct hergebruikt op locatie en anders circulair afgevoerd ten behoeve van hoogwaardig hergebruik elders. Er wordt aangestuurd op schoon en emissieloos bouwen. Voor de gebruiksfase worden deelconcepten uitgewerkt en wordt afvalscheiding aangemoedigd.

figuur 15 hergebruik bestaande materialen en objecten

Duurzame Mobiliteit

Het terrein en de ontsluiting ervan vraagt en biedt kansen voor een nieuwe visie op mobiliteit. De buurt wordt autoluw ingericht. Er wordt geparkeerd in parkeergarages in de bouwblokken en parkeerhuis. De entrees van deze garages bevinden zich aan de rand van de woonbuurt. De fietser en voetganger krijgen voorrang. Fietsenstallingen worden eenvoudig bereikbaar en worden vormgegeven conform de geldende eisen. Vanaf het Werninkterrein is het ca. 20 minuten lopen en 10 minuten fietsen naar Leiden Centraal. Ook is station De Vink goed bereikbaar en is er een bushalte aan de andere zijde van de nieuw aan te leggen tunnel. De ambitie is om in te zetten op deelmobiliteit om zo het aantal verkeersbewegingen te verminderen. In de uitwerking van de bouwplannen wordt verkend hoe deelmobiliteit precies een plek kan krijgen in het gebied. In de garages worden voorzieningen aangelegd om elektrisch laden mogelijk te maken. Ambitie is om dit naar de wens van de koper(s) in te richten.

Voor de bouwfase en bevoorrading van de bedrijven wordt onderzocht naar mogelijkheden om dit zonder uitstoot te doen. Verder liggen er kansen voor watertransport in de vorm van bijvoorbeeld een watertaxi, maar ook afhalen van huisvuil en/ of pakketdiensten die van het water gebruik maken.

3.3.7 Gezonde leefomgeving

3.3.7.1 De Leidse Beweegsleutels

3.3.7.1.1 beleidskader

Een van de ambities van het gemeentelijk sport, speel en gezondheidsbeleid is dat de openbare ruimte beweegvriendelijk is ingericht.

Voor een beweegvriendelijke openbare ruimte zijn de Leidse Beweegsleutels opgesteld en vastgesteld door het College op 16 maart 2021. De beweegsleutels zijn bouwstenen voor een beweegvriendelijke openbare ruimte en zijn gebaseerd op reeds bestaand gemeentelijk beleid. Hierbij gaat het niet alleen om sporten en spelen, maar ook wandelen fietsen en veiligheid en klimaatadaptatie.

De beweegsleutels dragen bij aan de ambitie om van een Leiden een gezondere stad te maken.

De Leidse Beweegsleutels zijn als volgt:

1. De openbare ruimte is voor alle Leidenaren toegankelijk en bereikbaar;

2. De openbare ruimte is veilig, schoon en goed onderhouden;

3. Ruim baan voor lopen en fietsen;

4. Aantrekkelijke routes en verbindingen;

5. Bewegen door groen;

6. Water is beweegruimte;

7. Bewegen in de buurt;

8. Variatie in speel- en beweegmogelijkheden;

9. Speel- en beweegplekken zijn multifunctioneel;

10. Slim bouwen is meer bewegen.

Om voldoende speel- en beweegmogelijkheden te waarborgen in de openbare ruimte hanteren we in Leiden de Leidse speelrichtlijnen. Deze omvatten richtlijnen voor de hoeveelheid speel- en beweegruimte in een buurt en een richtlijn voor de hoeveelheid speelplekken.

Minimaal 10% van het totale oppervlak in een buurt is potentiele speel- en beweegruimte. Dit betreft ingerichte speel- en sportplekken, maar ook pleintjes, veldjes en brede stoepen.
Voor het aantal speelplekken in een buurt hanteren we de volgende richtlijn:

0-5 jaar 1 plek per 50 kinderen

6-11 jaar 1 plek per 100 kinderen

12-18 jaar 1 plek per 150 kinderen

In Leiden stimuleren we avontuurlijk spelen in een zo groen mogelijke omgeving. Speelplekken worden ingericht voor een brede doelgroep. Bijzondere aandacht gaat uit naar inclusief spelen. Alle kinderen in Leiden moeten samen kunnen spelen dichtbij huis.

3.3.7.1.2 Onderzoeksresultaten

In het onderhavige plan worden langzaamverkeer paden in het groen aangelegd, waar gewandeld, gefietst, gesport en gespeeld kan worden. Ook maakt de beoogde ontwikkeling wandelen en recreëren aan en op het water mogelijk. Verder maakt het plan een plein mogelijk waar zowel kinderen als volwassenen kunnen spelen en recreëren. Zodoende worden in de ontwikkeling speel- en beweegmogelijkheden gecreëerd.

De ambitie is dat alle bewoners van het Werninkterrein gezond en actief kunnen leven. De (semi)openbare ruimte is zo ingericht dat deze uitnodigt tot ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten. Uitgangspunt is dat de hele (semi)openbare ruimte potentiële speel- en beweegruimte is voor jong en oud. Om hier zoveel mogelijk ruimte voor vrij te spelen wordt de openbare ruimte zo autoluw mogelijk ingericht.

Bij de ontwikkeling van het Werninkterrein wordt rekening gehouden met de 10 beweegsleutels voor een beweegvriendelijke omgeving, de speelplekkenrichtlijn en de speelruimterichtlijn. De speelruimterichtlijn gaat ervan uit dat 10% van het totale oppervlak van een buurt ingericht moet zijn als potentiële speelruimte. Het plan biedt binnen de ruim 16.000 m2 aan verharde en groene openbare ruimte ruim voldoende mogelijkheden om dit te realiseren binnen de verkeer, groen- en verblijfsbestemming en is ook mogelijk binnen de woon en gemengde bestemming (binnenterreinen).Voornoemde wordt meegenomen in de uitwerking van de inrichting van de (openbare) ruimte.

Het Beleidskader De Leidse Beweegsleutels staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.7.2 Sport en gezondheid 2019-2023

3.3.7.2.1 Beleidskader

Het beleidskader Sport en Gezondheid 2019 – 2023 is de opvolger van de voorgaande beleidskaders: ‘Verleiden tot bewegen’ en ‘Ruimte maken voor gezondheid’, die beide per 2019 eindigden. Een beleidskader voor sport is noodzakelijk om mee te kunnen gaan met de trends en ontwikkelingen, zoals de groei van de ongeorganiseerde sporter, de veranderende behoefte van inwoners in relatie tot het verenigingsleven, de opkomst van nieuwe sporten en beweegvormen, sporttechnische ontwikkelingen in sportvoorzieningen en het beter benutten van de kansen die sport als middel biedt.

Om deze doelen te bereiken worden in het beleidskader twee ambities en hun uitwerkingen gesteld. De ambitie ‘de openbare ruimte is beweegvriendelijk’ wil de gemeente bereiken door de volgende beleidsmaatregelen te nemen:

• We onderzoeken de mogelijkheden om het gedrag met betrekking tot bewegen in de openbare ruimte effectief te beïnvloeden.
• We vergroten de mogelijkheden voor sporten en bewegen in de openbare ruimte. We richten ons hierbij op integratie van sportfaciliteiten in het groen, op en in het water en het identificeren van aantrekkelijk en populaire routes in de stad.
• We geven ruimte aan de fiets en de voetganger. We bevorderen bewegen via netwerken van wandel- en fietsroutes en een openbare ruimte die ontspannen en ontmoeten faciliteert, groene verbindingen.

De ambitie ‘Leiden heeft aantrekkelijke, duurzame en multifunctionele sportvoorzieningen’ wil de gemeente bereiken door:

• te zorgen voor voldoende en eigentijdse sportvoorzieningen
  • 1. ruimte te creëren voor sportverenigingen die groeien (hockey en rugby)
  • 2. ruimte te creëren voor nieuwe sporten
  • 3. periodiek capaciteitsonderzoek uit te (laten) voeren. Hieruit blijkt in hoeverre vraag en aanbod op elkaar aansluiten.
• te zorgen voor kwalitatief goede sportvoorzieningen
  • 1. onze sportvoorzieningen op orde te houden
  • 2. te investeren in nieuwe (binnen)accommodaties
  • 3. sportparken openbaar(der) en toegankelijker te maken, ook voor andere beweegaanbieders, individuele sporters en anders-georganiseerde sporters (te transformeren naar wijksportparken).
• het gebruik van sportaccommodaties te optimaliseren door
  • 1. het opstellen van toewijzingsrichtlijnen
  • 2. de tarievenstructuur te herzien
  • 3. het MJOP te verduurzamen.
  • 4. veldverlichting versneld om te zetten in LED.
  • 5. in te zetten op gastheerschap.
  • 6. een gebruiksplan Sportaccommodaties op te stellen.

3.3.7.2.2 Onderzoeksresultaten

In het onderhavige bestemmingsplan worden (water)sportvoorzieningen mogelijk gemaakt, waardoor er meer ruimte wordt gecreëerd voor zowel sport als sportverenigingen. Ook biedt het plan ruimte aan de fiets en de voetganger, waardoor het plan bewegen via wandel- en fietsroutes bevorderd.

Het Beleidskader Sport en Gezondheid 2019-2023 staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.7.3 GGD

De GGD Hollands Midden is om advies gevraagd op het bestemmingsplan. Samengevat zijn de aanbevelingen als volgt:

Om gezondheid in een bestemmingsplan te beoordelen, gebruikt de GGD Hollands Midden het document “Kernwaarden voor een gezonde leefomgeving”; opgesteld door GGD-en en het RIVM. Daarin worden 3 principes uitgewerkt:

• Gezonde woonomgeving;
• Gezonde gebouwen;
• Gezonde mobiliteit.

Door de leefomgeving gezonder in te richten kan veel gezondheidswinst worden geboekt. Een gezonde inrichting van de leefomgeving beschermd tegen negatieve omgevingsinvloeden en bevordert de gezondheid. De bewoners ervaren de leefomgeving als prettig, gezonde keuzes zijn gemakkelijk en logisch, en de negatieve invloed op gezondheid is zo klein mogelijk.

Belangrijke principes voor een gezonde leefomgeving die in voorliggend bestemmingsplan geborgd worden zijn:

• Uitnodigen tot bewegen (wandelen, fietsen, spelen en sporten), elkaar ontmoeten en ontspannen. Hierin voorziet het plan in voldoende mate binnen de aanwezige groen- en verblijfsbestemming.
• Een goede milieukwaliteit: het is voor het Werninkterrein van belang dat geluidwerende maatregelen worden genomen aan de spoorzijde en voor geluidgevoelig functies aan de zijde van het bedrijventerrein. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin en verplicht deze geluidwerende maatregelen mede op basis van verricht akoestisch onderzoek (zie hoofdstuk 4).
• Klimaatbestendigheid, zoals meer groen voor tegengaan hitte- en wateroverlast (zie par. 2.3.4);
• Een goede toegang tot voorzieningen.

GGD Hollands Midden vraagt, in aanvulling op de bovenstaande, specifiek nog aandacht voor elektromagnetische velden (EMV), maatschappelijke voorzieningen en kwetsbare groepen.

Ten aanzien van elektromagnetische velden is onderzoek verricht. Zie hiervoor paragraaf 4.5 van de toelichting. Dit is niet aan de orde. Ten aanzien van maatschappelijke voorzieningen en kwetsbare groepen voorziet het plan daarnaast in verschillende onderdelen. Er is 800 m2 aan maatschappelijke voorzieningen opgenomen in het bestemmingsplan en tevens is er een aandeel (30%) sociale huurwoningen opgenomen in het woonprogramma. Van die 30% zal circa 10% bedoeld zijn voor bijzondere doelgroepen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

In 1992 werd in Valletta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend. In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden. De nieuwe wet heeft zijn beslag gekregen via een wijziging van de Monumentenwet 1988, aanpassingen in de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en enkele andere wetten. De Monumentenwet 1988 is inmiddels opgegaan in de Erfgoedwet (9 december 2015). Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De regels voor bescherming van archeologische waarden zijn vastgelegd in artikel 6.27 'Archeologie en Romeinse Limes'. In de regels is onder andere opgenomen hoe gronden met archeologische waarden dienen te worden bestemd en wanneer werkzaamheden in de bodem niet kunnen worden uitgevoerd alvorens door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020
Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is erop gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist. De negen waarderingsgebieden zijn:

• Waarde - Archeologie 1: Archeologisch rijksmonument;
• Waarde - Archeologie 2: Gebied van archeologische waarde binnen de singels;
• Waarde - Archeologie 3: Gebied van archeologische waarde buiten de singels;
• Waarde - Archeologie 4: Gebieden met hoge archeologische waarde binnen de singels;
• Waarde - Archeologie 5: Gebieden met hoge archeologische waarde buiten de singels;
• Waarde - Archeologie 6: Gebieden met een middelhoge verwachting;
• Waarde - Archeologie 7: Gebieden met een lage verwachting;
• Waarde - Archeologie 8: Limeszone zoals aangeduid in de provinciale Verordening ruimte;
• Waarde - Archeologie 9: Gebieden van zeer hoge archeologische waarde zoals aangeduid in de provinciale Verordening ruimte.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

In de afgelopen jaren is in het plangebied meermalen milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat het historische grondgebruik ertoe heeft geleid dat de bodem op meerdere plaatsen tot grote diepte geroerd is. De locatie ligt in de (opgevulde) bedding van de Rijn die in het verleden veel breder was dan nu. Deze locatie was in het verleden ongeschikt voor bewoning. Hierdoor zijn er naar verwachting in grote delen van het plangebied geen archeologische resten aanwezig. Voor de onverstoorde zones is de dubbelbestemming Waarde Archeologie 5 en 8 opgenomen en bevat het bestemmingsplan voorschriften en maatregelen ter bescherming van archeologische waarden.

4.1.2.1 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken, tel. nr. 071-5165355. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.2 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient op grond van de erfgoedwet wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

Conclusie

Archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde planontwikkeling op het Werninkterrein. Nader onderzoek is vooralsnog niet noodzakelijk. Voor het noordelijk deel van het plangebied, waar de nieuwe ontsluitingen zijn voorzien, zijn de archeologische bescherming Waarde – Archeologie 8 en voor een klein deel Waarde – Archeologie 5 opgenomen. De beperking van deze dubbelbestemmingen houdt in dat bij bodemingrepen groter dan 100m2 dan wel 250 m2 en dieper dan 50 cm er archeologisch onderzoek moet worden gedaan om hetgeen verstoord wordt veilig te stellen.

Voor watergebonden activiteiten in de limeszone geldt ook Waarde – Archeologie 8. Het plan voorziet in het vervangen van ca. 193 meter kade (damwand) en het realiseren van een steiger waarbij 130 palen met een onderlinge afstand van 3,5 meter worden aangebracht in de Rijnbedding. Genoemde paalafstand wordt als archeologievriendelijk  beschouwd en vereist geen archeologisch onderzoek. Ook voor het vervangen van de kadewand wordt momenteel geen archeologisch onderzoek noodzakelijk geacht omdat deze werkzaamheden plaatsvinden ter vervangen van de bestaande kade in reeds verstoorde grond. 

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied. De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich in het kader van cultuurhistorie op de bescherming van onder andere molenbiotopen. De provincie wil het unieke erfgoed behouden voor toekomstige generaties en doet dit door de kroonjuwelen cultureel erfgoed ruimtelijk te beschermen. Deze waardevolle historische landschappen en ensembles bepalen de identiteit van de bebouwde en groene ruimte, en vertellen de geschiedenis. In de provinciale kroonjuwelen zijn de cultuurhistorische waarden de drager bij ruimtelijke ontwikkelingen.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Op 18 februari 2021 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014 (RV 20.0147) vastgesteld en daarmee de nota gecontinueerd. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

Uit cultuurhistorisch onderzoek (Bijlage 5) blijkt dat het gebied een voor Leiden belangrijke geschiedenis kent. Het Werninkterrein is onderdeel van de zone rond de Rijn waar vanaf de middeleeuwen productie van bouwmaterialen plaatsvond: bakstenen, dakpannen en het branden van schelpkalk. De betonfabriek van Wernink was daarvan een directe voortzetting. Daarnaast heeft dit bedrijf een belangrijke rol gespeeld in de technische ontwikkeling van beton als bouwmateriaal. Dat zorgt ervoor dat de huidige restanten van deze industrie weliswaar als individuele objecten een beperkte cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen, maar dat zij het verhaal vertellen van een voor Leiden belangrijke bedrijfstak die onmisbaar was voor het bouwen van de historische stad. Waardevolle onderdelen zijn: de loswal, de silo's, de overige bedrijfsbebouwing en delen van de verharding. Het beleefbaar houden van deze geschiedenis is daarom van belang.

Op 15 september 2010 heeft de Monumentenselectie Leiden negatief geadviseerd over aanwijzing van aanwezige panden op het Werninkterrein. Er is weldegelijk sprake van waardering in cultuurhistorisch, architectonische en stedenbouwkundige zin, maar dit leidt dit niet tot een formele monumentale status. Deze bevindingen zijn opgenomen in de Cultuurhistorische notitie Amphoraweg en de afwijzingsmemo, beide opgenomen respectievelijk in Bijlage 6 en Bijlage 7 bij deze toelichting. De commissie pleit wel voor het hergebruik van de silo's, de Rijndijk en de Werninkplaten.

4.2.2.2 Landgoederenbiotoop

Aan de zuidwestoever van het plangebied grenst een door de provincie aangewezen landgoedbiotoop 'Landgoed Ter Wadding'. Onderhavige ontwikkeling valt net binnen de randen van het landgoedbiotoop maar tast het open veld rondom het beschermd complex niet aan en zichtlijnen worden behouden. Daarmee voldoet het plan aan de verordening voor het aspect bescherming van landgoedbiotopen.

4.2.2.3 Molenbiotoop

Het plangebied ligt met het noordelijk plandeel deels binnen de molenbiotoop van houtzaagmolen “De Heesterboom”. Er wordt echter voldaan aan de voorwaarden die gelden vanuit de verordening die de provincie Zuid-Holland stelt in art. 6.25. Er wordt een nieuwe ontsluitingsroute en een fiets-en voetgangersbrug met een maximale hoogte van 7 meter boven peil mogelijk gemaakt binnen de molenbiotoop. Vanuit de molen is op een afstand van 200 meter maximaal 10 meter hoge bebouwing mogelijk. Hier wordt aan voldaan. De hogere bebouwing die wel mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan, gelegen op het Werninkterrein, valt buiten de molenbiotoop. Deze zone is donkerblauw gearceerd in onderstaande afbeelding.

figuur 16: Molenbiotoop De Heesterboom

Conclusie

Cultuurhistorische waarden vormen geen belemmering voor de beoogde planontwikkeling. In de gebiedsvisie is voor het plangebied een analyse opgenomen van de historie van het gebied als vertrekpunt van de herontwikkeling. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan zal zoveel mogelijk op verschillende wijzen de cultuurhistorische waardering in het plangebied worden gerespecteerd en de historie herkenbaar worden gehouden door o.a. behoud en hergebruik van bestaande karakteristieke gebouwen (silo's, loods) en hergebruik van de Werninkplaten. Tevens wordt met de ontwikkelaar bekeken hoe we de historische kalkovens kunnen visualiseren (zonder ruimtelijke impact) in het gebied. Hiermee versterken deze waarden de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling en/of vormen onderdeel van de nieuwe identiteit van het gebied.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming (Wnb)

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. Voorheen was de soortenbescherming in Nederland geregeld in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet 1998. Sinds 1 januari 2017 zijn de Natuurbeschermingswet, Flora- en faunawet en de Boswet opgegaan in één nieuwe wet: de Wet natuurbescherming (Wnb).

De Wnb heeft tot doel in het wild voorkomende planten- en diersoorten in stand te houden en te beschermen en bevat regels voor de bescherming van in het wild levende dier- en plantensoorten en Natura 2000-gebieden (belangrijke natuurgebieden). Naast een algemeen geldende zorgplicht voor alle voorkomende soorten gelden verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe; alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden. Met een door het bevoegd gezag te verlenen ontheffing kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen.

In het kader van de gebiedsbescherming, is ook 'externe werking' een relevante opgave. Niet alleen directe ingrepen in Natura 2000-gebieden kunnen schadelijk zijn voor de instandhoudings-doelstellingen, ook kan sprake zijn van negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen als gevolg van geluid, licht, abiotiek (verdroging, verontreiniging) en andere verstorende factoren. Een heel actueel onderwerp is de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Conform de Wet natuurbescherming (Wnb) dient bij nieuwe activiteiten getoetst te worden of binnen nabijgelegen Natura 2000-gebieden significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie kunnen optreden. De nieuwe Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn), die op 1 juli 2021 in werking is getreden, vereist het doen van onderzoek naar eventuele stikstofdepositie voor de definitieve fase van het planvoornemen. Mogelijke stikstofdepositie in de tijdelijke of aanlegfase is onder deze wet vergunningsvrij geworden. Daarmee vervalt ook de onderzoeksplicht voor die fase. Uit een (AERIUS-)berekening moet blijken of de waarde van 0,00 mol NOx/ha/jaar wordt overschreden, en indien dat het geval is, of sprake is van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in nabijgelegen Natura 2000-gebieden.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van natuurgebieden en verbindingszones in Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur) waarin planten en dieren duurzaam kunnen verblijven en/of zich kunnen verplaatsen. Het NNN heeft overlap met de Natura 2000-gebieden maar biedt ook bescherming aan landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Ingrepen die binnen en buiten het NNN plaatsvinden moeten worden getoetst op (negatieve) effecten. Daarbij geldt het 'nee, tenzij'-principe: ingrepen die de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNN aantasten zijn niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang, er geen reële alternatieven zijn, de negatieve effecten waar mogelijk worden beperkt en/of gecompenseerd en de kwaliteit van de ecologische hoofdstructuur of ecologische verbindingszone per saldo verbetert.

4.3.1.2 Gemeentelijk beleid

Ecologisch beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

Ecologisch advies stadsecoloog (2020)

Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecfieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.

Gedragscode soortbescherming gemeenten

De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.

Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid

De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)

De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:

• 1. Beschermen en zo mogelijk verbeteren van de Groene Hoofdstructuur in de stad;
• 2. Verbinden van groengebieden in de stad met elkaar en met de groengebieden buiten de stad met als resultaat een recreatief netwerk;
• 3. Bij het groenbeheer betrekken van externe partners (bijv. burgers, woningcorporaties)

Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur.

In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd. Het uitwerkingsplan hiervan is in 2018 vastgesteld .

4.3.2 Onderzoeksresultaten

4.3.2.1 Soortenbescherming

Voor het Werninkterrein, de ontsluiting en de fiets-en voetgangersbrug zijn er ecologische quickscans uitgevoerd door Eco-Niche. Daarna is er een aanvullend onderzoek en vervolgonderzoek gedaan naar de aan- of afwezigheid van eerder gestelde soorten.

De quickscan voor het werninkterrein (Bijlage 8) heeft aangetoond dat de volgende beschermde soorten/groepen verwacht worden of niet zijn uit te sluiten in het plangebied: vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten (boomvalk, buizerd, sperwer), algemene broedvogelsoorten, vleermuizen, grondgebonden zoogdieren (soort, soorten die onder een vrijstellingsregeling vallen) en amfibieën (soorten die onder een vrijstellingsregeling vallen). Voor vogels en vleermuizen geldt dat verstoring van broed- of verblijfplaatsen niet toegestaan is en daarom vervolgstappen moeten worden genomen en vervolgonderzoek nodig is. Voor alle soorten geldt een zorgplicht.

In de aanvullende quickscan is de nieuw te realiseren ontsluiting van het Werninkterrein onderzocht (Bijlage 9). Hieruit is gebleken dat er ook algemene broedvogelsoorten in het gebied zijn gevestigd die in broedperiodes beschermd zijn met de Wet natuurbescherming. En in de aanvullende quick scan voor de fiets-en voetgangersbrug (Bijlage 10) is geconcludeerd dat het niet is uit te sluiten dat er beschermde broedvogels (Ransuil) zich in het gebied bevinden.

Naar aanleiding van de ecologische quickscans van het Werninkterrein, is vervolgonderzoek naar vleermuizen uitgevoerd op het Werninkterrein (Bijlage 11) en naar uilen (Ransuil) (Bijlage 12) ter plaatse van de aanlanding van de fiets-en voetgangersbrug bij de Morsweg. De doelen van dit vervolgonderzoek zijn het vaststellen van de aan- of afwezigheid van eerder genoemde soorten, het vaststellen van de functionaliteit van de planlocatie voor de aangetroffen soorten, en het bepalen van vervolgstappen. Geconcludeerd wordt dat ten aanzien van vleermuizen er vervolgstappen nodig zijn om overtreding van verboden in de Wet natuurbescherming te voorkomen, namelijk:

• Bij de Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland dient een ontheffingsaanvraag ingediend te worden voor vleermuizen (art. 3.5);
• Het opstellen van een ecologisch werkprotocol met daarin mitigerende en compenserende maatregelen om negatieve effecten op de beschermde soorten tijdens de uitvoering te voorkomen.

Beide vervolgstappen zijn inmiddels in werking gezet en liggen ter beoordeling bij de Omgevingsdienst Haaglanden.

Ten aanzien van uilen nabij de Morsweg is aanvullend onderzoek verricht. Geconcludeerd wordt dat op de locatie bij de aanlanding van de fiets-en voetgangersbrug (Morsweg) geen ransuilen of andere vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten aanwezig en deze worden uitgesloten op de planlocatie. Vervolgstappen zijn dan ook niet nodig om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen, maar de Zorgplicht blijft wel altijd van toepassing.

4.3.2.2 Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op ruim 5,5 km afstand van het stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide, op ruim 7 km van Coepelduynen, op ruim 10 km van Kennemerland-Zuid, op circa 15 km van Westduinpark & Wapendal, op circa 20 km van Solleveld & Kapittelduinen en op circa 20 km van het Natura 2000-gebied Nieuwkoopse Plassen & De Haeck (Figuur 2.2). Het Natura 2000-gebied De Wilck dat op 6 km van het plangebied ligt is niet gevoelig voor stikstofdepositie.

Het plangebied bevindt zich niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Met AERIUS Calculator, versie 2021, is de projectbijdrage aan de stikstofdepositie berekend voor de nieuwbouwontwikkeling. Hierin is de realisatiefase nog niet meegenomen. Dit zal worden berekend voor vaststelling van het bestemmingsplan met de ter zijner tijd beschikbare AERIUS Calculator, versie 2022. Gedurende de gebruiksfase van het project vindt stikstofdepositie van maximaal 0,02 mol N/ha/jaar plaats op de daarvoor gevoelige habitattypen in de Natura 2000-gebieden Meijendel & Berkheide, Kennemerland-Zuid, Coepelduynen, Westduinpark & Wapendal, Solleveld & Kapittelduinen en Nieuwkoopse Plassen & De Haeck (Bijlage 13)

Naar aanleiding van de berekende stikstofdepositie is een ecologische beoordeling uitgevoerd (Bijlage 14). Uit deze beoordeling blijkt dat significante negatieve effecten als gevolg van dit project op de beschermde habitattypen en leefgebieden zijn uit te sluiten en er geen maatregelen nodig zijn om effecten te voorkomen dan wel te beperken.

4.3.2.3 Boom effect analyse

Naast de ecologische onderzoeken zijn Boom Effect Analyses (BEA) uitgevoerd om de gevolgen van de voorgenomen werkzaamheden op de aanwezige bomen te onderzoeken op het Wernink terrein, langs de Dokter Lelylaan, ter hoogte van de spoortunnel nabij de Amethistkade, voor de fietsverbinding over de Dokter Lelylaan langs de Morsweg en het deel nabij de Churchillbrug (Bijlage 15 en Bijlage 16).

Voor BEA zijn 162 bomen visueel gekeurd door middel van een boomveiligheidscontrole (BVC) en is een beoordeling gemaakt van de mogelijke effecten van de voorgenomen werkzaamheden op deze bomen. Tevens is een beoordeling gemaakt van de toekomstverwachting van de bomen in de huidige situatie.

Binnen de onderzoeksgebieden komen geen herdenkingsbomen, monumentale en/of waardevolle bomen voor. Ten noordwesten van de spoorlijn ligt een beschermde boomstructuur ook de Amethistkade maakt onderdeel uit van een beschermde boomstructuur. De noordzijde van het projectgebied (morsweg) ter hoogte van de Doctor Lelylaan maakt onderdeel uit van een Boomstructuur in de molenbiotoop.

Uit de inventarisatie is gebleken dat er voor de realisatie van onderhavig plan hoogstwaarschijnlijk circa 53 bomen verwijderd of verplaatst dienen te worden. Van de overige bomen is dit afhankelijk van de uitwerking van het ontwerp richting omgevingsvergunning. In de uitwerking wordt gestreefd naar compensatie van de bomen op eigen terrein dan wel in de omgeving in combinatie met de duurzame invulling zoals vermeld in paragraaf 3.3.6.2 (duurzaamheidsbeleid).

Voor alle te vellen en te verplanten bomen in het plangebied dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Indien het noodzakelijk is om bomen te kappen bij een (her)ontwikkelingsproject, moeten deze volgens de gemeentelijke bomenverordening (boomregels 2021) 1 op 1 worden gecompenseerd op hetzelfde perceel of in de nabije omgeving. Alleen als fysieke compensatie niet mogelijk is, is financiële compensatie door middel een bijdrage aan het Bomenfonds nog mogelijk.

De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Conclusie

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het voornemen heeft daardoor geen negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Met in acht name van de aanbevelingen uit de onderzoeken en in afwachting van de ontheffingsaanvraag vormt ecologie met betrekking tot de soortenbescherming geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling. De ontheffingsaanvraag is ingediend en ligt ter beoordeling bij de Omgevingsdienst Haaglanden.

Met betrekking tot het stikstofonderzoek kan worden geconcludeerd dat significante negatieve effecten als gevolg van dit project op de beschermde habitattypen en leefgebieden op voorhand zijn uit te sluiten en er geen maatregelen nodig zijn om effecten te voorkomen dan wel te beperken.

4.4 Explosieven

4.4.1 Beleidskader

De opslag van munitie en/of explosieven valt niet onder het toepassingsgebied van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op de opslag van munitie en/of explosieven is de 'Circulaire Opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik' van toepassing. In tegenstelling tot het Bevi is geen sprake van risicobenadering maar van een effectbenadering bij de opslag van munitie en/of explosieven. Per categorie explosieven zijn aan te houden afstanden onderscheiden. Kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen binnen deze afstanden niet aanwezig zijn.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Voor het plangebied is door Saricon onderzoek verricht naar NGE in geheel Leiden en vervolgens een PRA opgesteld specifiek voor het plangebied. Uit het PRA blijkt dat het plangebied op basis van een vooronderzoek gedeeltelijk verdacht verklaard is op uiteenlopende soorten. Dit geldt specifiek voor het zuidelijk deel van het plangebied. Hiervoor geldt een aantal aanbevelingen alvorens werkzaamheden verricht kunnen worden.

Buiten het RA-gebied (verdacht gebied incl. invloedsgebied trillingen van 10,00 meter) kunnen de werkzaamheden op een reguliere wijze plaatsvinden. Dit is onder meer ter plaatse van de beoogde tunnelverbinding, nieuwe ontsluiting en het noordelijk deel van het Werninkterrein.

Beide onderzoeksrapporten zijn opgenomen in als Bijlage 17 en Bijlage 18 bij dit bestemmingsplan.

Figuur 17: NGE Werninkterrein

Conclusie

Met in acht name van de aanbevelingen en adviezen uit het PRA vormen NGE geen belemmering voor de beoogde planontwikkeling. De aanbevelingen en adviezen worden integraal onderdeel van de totale saneringsopgave (saneringsplan) voor het Werninkterrein, zie paragraaf 4.7.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Buisleidingen met een externe veiligheidszone en bovengrondse hoogspanningslijnen zijn planologisch relevant vanuit de Wet Bevi dan wel geldt er een advies vanuit het Rijk. Vanaf een bepaalde diameter en/of druk geldt er een verplichting om de buisleidingen met een externe veiligheidszone op te nemen in het bestemmingsplan. Het beleid voor bovengrondse hoogspanningslijnen is gebaseerd op het voorzorgprincipe in verband met het belang van de volksgezondheid (straling). Naast planologisch relevante leidingen kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die planologisch niet relevant zijn, maar waar met de beheerder van de kabels en leidingen afstemming dient plaats te vinden over het beschermen dan wel verleggen van in en nabij een ontwikkellocatie gelegen kabels en leidingen. Bijvoorbeeld omdat ze van groot maatschappelijk belang zijn en er grote problemen ontstaan als de leiding niet meer werkt, zoals buisleidingen met een (boven)regionale transportfunctie, buisleidingen die op een andere manier risico's met zich meebrengen voor mens of de leefomgeving wanneer deze buisleidingen beschadigd raken en ondergrondse hoogspanningslijnen

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Er is onderzoek verricht naar aanwezige kabels en leidingen in het plangebied, incl. eventuele teslastraling (Bijlage 19). In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er geen gevolgen zijn te verwachten voor het plan ten aanzien van de woon- en leefkwaliteit en gezondheid, incl. straling, van zowel de ondergrondse kabels en leidingen als wel de bovenleidingen van het spoor die gelegen zijn in en nabij het plangebied. Er bevinden zich elektriciteitskabels, waterleidingen, lage druk gasleidingen, datakabels en enkele laag- en middenspanningskabels. Deze kabels leggen geen beperking of nadere onderzoeksverplichting op aan het bestemmingsplan.

Dicht bij het Werninkterrein (overzijde van het spoor) loopt een 150 Kv hoogspanningskabel. De 150 Kv hoogspanningskabel ligt buiten het plangebied waar de woningbouw en het secundaire programma is voorzien (afstand van ca 70 m tot de beoogde woningen). Wel doorkruist deze kabel, ter hoogte van de uitmonding van de tunnel aan de westzijde, het plangebied. Om de bescherming te borgen is hiervoor, conform het vigerende bestemmingsplan, een dubbelbestemming opgenomen op de verbeelding. Bij de civieltechnische werkzaamheden rondom de aanleg van de tunnel blijft deze kabel op dezelfde locatie intact.

Met betrekking tot de spoorbovenleidingen valt de sterkte van het statische veld wat uit spoorbovenleidingen komt ver onder de normwaarde voor langdurige blootstelling en hebben daarmee de nabije bovenleidingen geen invloed op de woon en leefkwaliteit op het Werninkterrein.

Ter hoogte van de fiets-en voetgangersbrug en de ontsluiting richting de Dr Lelylaan / Amphoraweg zijn ook de kabels en leidingen inzichtelijk gemaakt. Er liggen diverse niet-planologisch relevante leidingen. Er ligt een Hoge druk gasleiding van Liander 8 bar. Gelet op de lage kPa is deze niet opgenomen op de verbeelding. Bij de uitwerking van de fiets-en voetgangersbrug zal nader onderzocht worden of de Hoge druk gasleiding al dan niet verlegd moet worden om de steunpunt van de fiets-en voetgangersbrug aan te leggen. Vooralsnog lijkt dit niet aan de orde.

Tot slot ligt er nog een ondergrondse hoogspanningsleiding van Liandon (50 Kv). Dit betreft een middenspanningskabel. Voor (ondergrondse) kabels en andere bronnen van langdurige blootstelling geldt dat het voorzorgsprincipe enkel van toepassing is bij een spanning van meer dan 50 kV. De kabelverbinding in het plangebied betreft geen hoogspanningsverbinding boven 50 kV. Toetsing aan het beleid voor hoogspanningsleidingen is derhalve niet aan de orde.

4.6 Milieu

4.6.1 Bedrijven en milieuzonering

4.6.1.1 Beleidskader

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Om hier in de ruimtelijke ordening rekening mee te houden wordt gewerkt volgens het principe van milieuzonering. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde wijze (door afstand of bouwkundige maatregelen) gesitueerd worden ten opzichte van bestaande bedrijven. Enerzijds dient milieuzonering om hinder als gevolg van bedrijven te voorkomen en anderzijds dient het om bedrijven hun activiteiten te kunnen laten uitvoeren binnen de gangbare (hinder)normen. Om dit zorgvuldig af te wegen en te verantwoorden is de VNG-Handreiking “Bedrijven en milieuzonering” gehanteerd. Hiervoor geldt onderstaande afstandstabel:

4.6.1.2 Onderzoeksresultaten

Omgeving: bedrijventerrein Amphoraweg

Het bedrijventerrein Wernink en Amphoraweg is op dit moment een gezoneerd industrieterrein vanwege de voormalige betoncentrale (de grote lawaaimaker). Met het wegbestemmen van de betoncentrale vervalt ook de geluidzone. Bestaande bedrijven mogen echter niet in hun planologische geluidruimte worden beperkt. Op basis van het vigerende bestemmingsplan Transvaal kunnen op het bedrijventerrein bedrijven met maximaal milieucategorie 3.1 gevestigd worden. Daarnaast zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd ontheffing te verlenen voor bedrijven binnen categorie 3.2, mits dat bedrijf naar aard en invloed op de omgeving met een bedrijf binnen categorie 1, 2 of 3.1 gelijk gesteld kan worden. Uitgaande van een gemengd gebied bedraagt de maatgevende planologische richtafstand hiermee 30 m., maar de bedrijven aan de Amphoraweg 13-15-17 zijn categorie 3.2. bedrijven. Hier geldt een planologische richtafstand van 50 m.

Het projecteren van woningen in het plangebied op een kortere afstand dan 30 meter tot de bedrijven op het bedrijventerrein is niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening, zonder nadere maatregelen. Daarnaast dient er rekening mee te worden gehouden dat overige bestaande planologisch vergunde bedrijven niet in hun milieuruimte worden beperkt.

Gezien deze situatie is onderzoek verricht naar bedrijven en milieuzonering (Bijlage 25). Uit het onderzoek blijkt dat voor het overgrote deel van de bedrijven aan de Amphoraweg wordt voldaan aan de richtafstanden en geconcludeerd kan worden dat deze bedrijven geen belemmering zullen vormen voor een goed woon- en leefklimaat. Echter zijn er twee locaties die om nader onderzoek vragen. Het betreffen bedrijven aan de Amphoraweg 13-15-17 en Amphoraweg 16-18. Deze liggen immers direct tegen het plangebied aan (noordzijde) en zijn daarmee potentieel van invloed op gevoelige bestemmingen

• Bedrijfsverzamelgebouw 1: Bedrijven aan de Amphoraweg 13-15-17;
• Bedrijfsverzamelgebouw 2: Bedrijven aan de Amphoraweg 16-18.

Figuur 18 Plangebied ten opzichte van de relevante bedrijven aan de Amphoraweg

Figuur 19 Afstand bedrijven ten opzichte van geprojecteerde woningen

• Wat betreft de Amphoraweg 16-18 bedraagt de afstand tot de dichtstbijzijnde nieuwe woningen op het Werninkterrein minimaal ca. 38 m (zie figuur 19). gemeten tot de perceelsgrens van Amphoraweg 18. De bedrijven Amphoraweg 16 liggen verder weg. Hiermee wordt voldaan aan de planologische richtafstand van 30 m. van een 3.1 bedrijf of cat. 3.2 bedrijf dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk is met een cat. 1, 2 of 3.1 bedrijf. Ook wordt ruim voldaan aan de feitelijk aanwezige situatie en richtafstand van 10 m. behorende bij een categorie 2 bedrijf. Tot slot is een fysieke buffer aanwezig door de beoogde horeca en de roeivereniging. Deze hebben een bouwhoogte van 26 m. en hebben daarmee aan afschermende werking. Hiermee is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat voor toekomstige bewoners en worden de bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.
• Wat betreft de Amphoraweg 13-15-17 bedraagt de afstand tot dichtstbijzijnde nieuwe woningen op het Werninkterrein minimaal ca. 47 m., gemeten tot de perceelsgrens (zie figuur 19). Hiermee wordt niet voldaan aan de planologische richtafstand (50 m.) van een cat. 3.2 bedrijf. De situatie kan echter als acceptabel worden beoordeeld:
  • 1. Aangezien de minimale afstand gemeten tot de zuidgevel van het bedrijfspand 51 m. bedraagt (zie figuur 20). De tussenliggende 4 m. is in gebruik als toegangsweg en het is onwaarschijnlijk dat hier (in de toekomst) bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Gemeten tot het bedrijfspand en tevens bouwvlak wordt hiermee wel aan de richtafstand van 50 m. voldaan.
  • 2. Er is nader onderzoek gedaan op basis van de maximale geluidruimte uit het Activiteitenbesluit (de bedrijfsactiviteiten vallen onder het Activiteitenbesluit, maar er is geen melding gedaan). Uit de rekenresultaten (zie geluid, paragraaf 4.6.4 van deze toelichting) blijkt dat op de gevels van de beoogde woningen de grenswaarde niet wordt overschreden. Oorzaak is de bufferende/ luwende werking van het toekomstige parkeerhuis en horeca en roeivereniging.
  • 3. Hiermee is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat voor toekomstige bewoners en worden de bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Onderstaande afbeelding laat de meetresultaten zien

Figuur 20 Geluidimmissies afkomstig van Amphoraweg 13-15-17 op de niet-geluidgevoelige functies parkeerhuis en hotel/roeivereniging en de luwende werking op de achterliggende woonbebouwing

Behalve geluid zijn ook de aspecten geur en veiligheid maatgevend voor de locatie Amphoraweg 13-15. Vanuit de feitelijke situatie zijn deze aspecten niet aan de orde. De betreffende watersportwinkel is niet aangemerkt als externe veiligheidsinrichting of voorzien van een bedrijfscontour of vergunning voor geurhinder. Hiermee is er op dit moment geen sprake van eventuele invloed op het woon- en leefklimaat van het Werninkterrein.

Geconcludeerd kan worden dat deze bedrijven geen belemmering zullen vormen voor een goed woon- en leefklimaat.

Programma plangebied

Het beoogde programma bestaat uit maximaal 643 woningen en ca. 8.500 m2 bvo aan secundaire (buurtgebonden) voorzieningen, waaronder horeca (incl. hotelvorm), dienstverlening, ambachtelijke bedrijvigheid, kleinschalige detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Het programma is hoofdzakelijk gemengd in de plinten bij het plein aan het water, maar ook elders in het gebied is er sprake van een gemengd milieu met wonen en bijvoorbeeld maatschappelijke voorzieningen. Er is sprake van functiemenging zoals beschreven in bijlage 4 van de VNG uitgave bedrijven en milieuzonering. Bij functiemengingsgebieden wordt geen milieuzonering middels richtafstanden gehanteerd maar wordt onderscheid gemaakt tussen categorie A, B en C bedrijven. Dit zijn bedrijfsactiviteiten met een zodanig beperkte milieubelasting dat die op zeer korte afstand van gevoelige functies kunnen plaatsvinden. De functies die naast wonen worden toegestaan in de regels van het bestemmingsplan passen binnen dit beoogde woonmilieu. De dichtst bijgelegen bestaande woningen (woonschepen aan de overzijde (Haagweg)) op circa 45 m van het plangebied zullen daardoor geen noemenswaardige hinder als gevolg van het plan ondervinden.

4.6.2 Bodem

4.6.2.1 Beleidskader

Volgens artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd. Om dit inzichtelijk te krijgen is voor het plangebied bodemonderzoek verricht.

4.6.2.2 Onderzoeksresultaten

Op basis van de beschikbare gegevens uit een analyse van de Omgevingsdienst blijkt dat de locatie nog niet geschikt is voor de voorgenomen ontwikkelingen. De bodem dient geschikt te worden gemaakt voor de voorgenomen functies. Dit blijkt eveneens uit onderzoek dat verricht is in 2014 (Bijlage 20) en waarin verschillende verontreinigingen zijn geconstateerd. De locaties van de bekende verontreinigingen zijn opgenomen op een kaart. De locaties van de bekende verontreinigingen zijn opgenomen op een kaart (Bijlage 21).

Aanpak

Om de bodem geschikt te maken is het nodig om een, op het ontwikkelplan gericht, saneringsplan op te stellen en ter goedkeuring aan het bevoegd gezag (Omgevingsdienst West-Holland) aan te bieden. Deze aanpak bestaat uit drie fases. Het plan van aanpak is opgenomen in Bijlage 22 bij deze toelichting, waarin ook de resultaten van fase 1 zijn opgenomen. De drie fases zijn:

1) Uitvoeren verificatie onderzoek van de kwaliteit van het grondwater;

2) Uitvoeren van vervolgonderzoek grond en grondwater;

3) Opstellen saneringsplan waarbij de beoogde herontwikkeling leidend zal zijn.

Fase 1

Er is in maart 2022 verificatie onderzoek uitgevoerd van de kwaliteit van het grondwater op de locatie. Hierbij is uitgegaan van de bekende onderzoeksresultaten en is gebruik gemaakt van op de locatie aanwezige peilbuizen. Er zijn bij het verificatie onderzoek in totaal 24 peilbuizen herbemonsterd. Uit de resultaten is gebleken dat op twee locaties een sterke grondwater met olie aanwezig is. Ter plaatse is in twee peilbuizen ook een drijflaag aangetroffen. Daarnaast is op twee locaties een sterke grondwaterverontreiniging met PAK aangetroffen. In vergelijking met de eerder uitgevoerde onderzoeken lijkt de olieverontreiniging wat kleiner van omvang en is niet meer één aaneengesloten vlek.

Fase 2

Op basis van de resultaten van het verificatie onderzoek en de resultaten van de eerder uitgevoerde bodemonderzoeken is een onderzoeksopzet gemaakt voor het uitvoeren van fase 2: grond- en grondwateronderzoek. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 23. Doel van dit onderzoek is voldoende inzicht te hebben in de aard en omvang van de aanwezige grondwaterverontreinigingen en voldoende inzicht te hebben in de kwaliteit van de grond zodat een saneringsplan voor de locatie kan worden opgesteld.

Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat de grond en het grondwater aan de noordoostzijde van het perceel en ter plaatse van de huidige bebouwing sterk verontreiniging is met PAK en/of minerale olie. Aangezien het bodemvolume van meer dan 25 m3 grond en 100 m3 grondwater wordt overschreden is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Op het resterende deel van het perceel is de grond en het grondwater niet of licht verontreinigd met de onderzochte stoffen. Het slib uit de aanwezige watergang is niet toepasbaar en dient te worden afgevoerd naar een erkende verwerker.

Fase 3

Op basis van de resultaten van de eerder uitgevoerde onderzoeken, het verificatie grondwateronderzoek en het fase 2 onderzoek zal voor de locatie een saneringsplan worden opgesteld. Hierbij zal de beoogde herontwikkeling leidend zijn.

Het saneringsplan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het bevoegd gezag (in dit geval de Omgevingsdienst West Holland). Na goedkeuring van het saneringsplan (vastgelegd in een beschikking) zal de sanering worden uitgevoerd. Hierbij zal tevens rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van NGE (zie par. 4.4).

Voor het uitvoeren van de sanering is in februari 2022 een quick scan subsidiemogelijkheden uitgevoerd. Uit overleg met Bodembeheer Nederland is gebleken dat de locatie is aangemeld voor de bedrijvenregeling en dat subsidie mogelijk is tot 25% van de saneringskosten.

Conclusie

Op dit moment is de bodem niet geschikt voor het beoogde gebruik. Het saneringsplan moet voldoende handvatten bieden om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken en aan te tonen dat de bodem geschikt is voor het toekomstig gebruik.

Gezien de beschreven werkwijze en werkzaamheden, het vooroverleg met de Omgevingsdienst, de grote van de ontwikkeling (600 of meer woningen, hoofdzakelijk niet-grondgebonden), de huidige bekende gegevens over de kwaliteit van de bodem (enkele sterke verontreinigingen al dan niet spoedeisend) en de mogelijkheid tot het verkrijgen van subsidie (bedrijvenregeling) kan op voorhand geconcludeerd worden dat de kwaliteit van de bodem geen financiële belemmering vormt voor de bestemmingswijziging.

4.6.3 Externe veiligheid

4.6.3.1 Beleidskader

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Voor risicovolle inrichtingen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) het wettelijke kader, voor buisleidingen is dit het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het huidige beleid voor transportmodaliteiten is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

4.6.3.2 Onderzoekresultaten

In het kader van dit bestemmingsplan is het aspect externe veiligheid nader onderzocht. Dit rapport is opgenomen als Bijlage 24 bij de toelichting. In de omgeving van het plangebied bevindt zich een risicobron: de N206, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. In het rapport zijn de uitkomsten van de berekening (die is uitgevoerd aan de hand van vuistregels uit de Handleiding risicoberekeningen transport (HART)) van de risico's van de N206 opgenomen en een verantwoording van het groepsrisico.

• De weg heeft geen 10-6 per jaar plaatsgebonden risicocontour. Er wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde ten aanzien van het plaatsgebonden risico;
• De weg heeft geen plasbrandaandachtsgebied;
• Het invloedsgebied van de weg reikt tot het plangebied, daarom is verantwoording van het groepsrisico conform het Besluit externe veiligheid transportroutes verplicht.
• Het groepsrisico van de weg ligt onder 0,1 keer de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico van de weg neemt in beperkte mate toe ten gevolge van de voorgenomen ontwikkeling;
• uit de risicokaart blijkt dat in de huidige situatie op de locatie Amphoraweg 22 een propaantank van 990 liter aanwezig is. Deze ligt in het plangebied en wordt verwijderd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling van het plan.

De propaantank zal bij de herontwikkeling van de locatie verwijderd worden. Tevens zijn in de verantwoording een aantal maatregelen genoemd die de zelfredzaamheid van personen en de bestrijdbaarheid bevorderen. De genoemde maatregelen zijn passend voor de rampscenario’s waarmee rekening moet worden gehouden bij een calamiteit op de N206. De ontwikkelaar zal deze maatregelen (dit betreft instructies voor toekomstige bewoners, het centraal kunnen afsluiten van de (eventueel aanwezige) mechanische ventilatie en het juist situeren van interne vluchtwegen) meenemen in de uitwerking.

Ten aanzien van de bestrijdbaarheid heeft de gemeente Leiden de Veiligheidsregio Hollands-Midden om advies gevraagd.

De veiligheidsregio adviseert het volgende:

• 1. Door de verdichting en hoogte van de bouwwerken is de bereikbaarheid voor hulpdiensten op sommige plaatsen in het zuidelijke gedeelte van het plangebied minimaal, bij het ontwerpen van de bouwwerken wordt geadviseerd:
  • a. rekenschap te houden met het aantal benodigde opstelplaatsen voor hulpdiensten in relatie met de valschaduw van geveldelen, en het aantal benodigde brandweeringangen per bouwwerk;
  • b. ontwerp de liften zodanig dat hierin ook brancards vervoerd kunnen worden. Stel indien noodzakelijk of wenselijk hiervoor regels in het bestemmingsplan;
  • c. door de aanpassing en het realiseren van een spoorviaduct en het aanbrengen van eventuele geluidswerende voorzieningen zal ook de bereikbaarheid van het spoor voor de hulpdiensten gewaarborgd moeten blijven. Indien hier voorzieningen voor nodig zijn is het verzoek de uitwerking hiervan af te stemmen met de Veiligheidsregio en ProRail.
• 2. Met het eventueel plaatsen van zonnepanelen, het toepassen van vergroening dak/gevel, toegepaste brandbare-isolatie en een eos, zal een extra kans op brand, brandoverslag of giftige emissies kunnen worden geïntroduceerd op een hoogte of in een of nabij een bouwwerk die voor de overheidsbrandweer, slecht of niet bereikbaar is. Dit heeft tot gevolg dat een ontwikkelde brand of incident daardoor nauwelijks of niet bestrijdbaar is voor de brandweer. Het treffen van veiligheidsmaatregelen/-voorzieningen kan de kans op brand en bijbehorende effecten verkleinen.
• 3. De offensieve en defensieve bluswatervoorziening (voor de bestrijding van branden) is nog niet geprojecteerd in het plangebied. Er dient een voorstel met de projecteringstekeningen van de brandkranen en eventuele andere bluswaterwinmogelijkheden te komen, inclusief de gereserveerde opstelplaatsen voor de brandweervoertuigen. Verwezen wordt naar de 'Handreiking Bluswatervoorziening en bereikbaarheid Veiligheidsregio Hollands Midden' vastgesteld door het Algemeen bestuur d.d. 24 november 2022.

Om de maatregel voor het centraal kunnen afsluiten van de mechanische ventilatie te borgen is een nadere eisen regeling opgenomen in het bestemmingsplan. De overige adviezen worden in het stedenbouwkundig plan en/of bij omgevingsvergunning uitgewerkt.

4.6.4 Geluid

4.6.4.1 Beleidskader

Wet geluidhinder

In de Wet geluidhinder zijn (voorkeurs)waarden en de ten hoogst toelaatbare waarden op geluidgevoelige bestemmingen vanwege industrie-, wegverkeer- en spoorweglawaai vastgelegd. Afhankelijk van de bronsoort is de geluidbelasting weergegeven in etmaalwaarde (dB(A)) of Lden (dB). De door het bevoegd gezag vast te stellen ten hoogst toelaatbare waarde, de gronden waarop ontheffing van de (voorkeurs)waarde kan worden verleend en de hierbij te volgen procedure zijn opgenomen in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder.

Geluid en het effect hiervan zijn ruimtelijk bepaald; het geluidniveau neemt af bij toenemende afstand tussen de bron en de ontvanger. De wetgever heeft om die reden gekozen voor het definiëren van ruimtelijke aandachtsgebieden, de zogeheten geluidzones. Er zijn zones gedefinieerd door drie geluidbronnen; industrieterreinen met grote lawaaimakers, wegverkeer en railverkeer. De hoogst toelaatbare waarden gelden voor geluidgevoelige bestemmingen die gelegen zijn binnen zones van industrieterreinen, wegen en spoorwegen.

Trillingshinder

Voor trillingen en eventuele hinder geldt geen wetgeving. Wel is in mei 2019 door het ministerie van I&W de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen gepubliceerd. Deze handreiking bevat handvaten voor de beoordeling van mogelijke trillingseffecten op plannen in de omgeving van het spoor. In de basis hanteert de Handreiking de toetsingscriteria die voorheen ook werden toepast, te weten de beoordelingscriteria zoals opgenomen in de publicatie van de Stichting Bouw Research: Trillingsrichtlijn SBR. Voor de beoordeling van de geprognoticeerde trillingsniveaus (zie par. 4.14.2) zijn derhalve de toetsingscriteria uit de SBR Trillingsrichtlijn gehanteerd. Er is hiertoe gebruik gemaakt van de in 2002 door de Stichting Bouwresearch (SBR) gepubliceerde richtlijn deel B. Dit deel gaat over het meten en beoordelen van trillingen met het oog op mogelijke Hinder voor Personen.

Onder hinder voor mensen in gebouwen wordt in deze richtlijn verstaan:

• Waarneming van trillingen waardoor verstoring kan optreden van activiteiten of processen die rust en/of concentratie behoeven;
• Waarneming van trillingen met een zodanige sterkte dat bepaalde activiteiten fysiek worden belemmerd of verstoord.

4.6.4.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied ligt in de geluidzone van het spoor Leiden-Den Haag, omliggende wegen, waaronder Haagweg en Dr. Lelylaan/ Churchilllaan (N206) en grenst aan bedrijventerrein Amphoraweg. Naar alle drie deze aspecten is onderzoek gedaan (Bijlage 25). Het doel van het akoestische onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting op de nieuw te bouwen woningen als gevolg van de omliggende wegen, niet gezoneerde bedrijven en de spoorweg. De berekeningsresultaten van wegverkeerslawaai en spoorweglawaai zijn getoetst aan de volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geldende grenswaarden. Het industrielawaai is beoordeeld op basis van de richtafstanden van de VNG ten aanzien van bedrijven en milieuzonering.

Hieronder volgt een samenvatting van de rekenresultaten per geluidsbron.

Wegverkeerslawaai

De geluidbelasting ten gevolge van de Haagweg bedraagt ten hoogste 53 dB (inclusief aftrek ex art. 110g Wgh). Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. De hoogst toelaatbare geluidbelasting van 63 dB wordt niet overschreden. Ten gevolge van de overige gezoneerde wegen wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden.

De geluidbelasting vanwege de nieuwe ontsluitingsweg (30 km/uur weg) bedraagt ten hoogste 59 dB in beide varianten. Voor 30 km/uur wegen geldt geen formeel toetsingskader ingevolge de Wet geluidhinder. Daarmee is het vaststellen van hogere waarden niet van toepassing op 30 km/uur wegen. Hoewel de Wet geluidhinder niet van toepassing is op dergelijke wegen, dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening te worden onderzocht of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hoewel de grenswaarden uit de Wet geluidhinder niet formeel gelden, hebben we de kaders uit de Wet wel gehanteerd als maat om de resultaten te kunnen duiden. Uit de resultaten blijkt dat de vastgestelde geluidbelasting ten gevolge van de niet-gezoneerde nieuwe ontsluitingsweg niet voldoet aan de voorkeursgrenswaarde die uit de Wet geluidhinder volgt. Voor overige 30 km/uur wegen wordt wel voldaan.

Spoorweglawaai

Uit de resultaten blijkt dat zonder akoestische maatregelen een groot deel van de woningen niet gerealiseerd kan worden. De gehele eerstelijnsbebouwing ondervindt een geluidbelasting hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 68 dB Lden. De eerstelijnsbebouwing zorgt wel voor afscherming van het achterliggende gebied, maar niet zodanig dat daar wel alle geplande woningen kunnen worden gerealiseerd zonder verdergaande maatregelen. Zonder akoestische maatregelen, blijft er sprake van een overschrijding van zowel de maximaal te verlenen hogere waarde conform het hogere waarden beleid als de maximale ontheffingswaarde van 68 dB. Dove gevels zijn daarom noodzakelijk.

Industrielawaai

Ten aanzien van industrielawaai is getoetst aan de richtafstanden in het kader van bedrijven en milieuzonering. Indien daar niet aan voldaan kan worden is een aanvullende geluidsberekening gedaan op basis van het Activiteitenbesluit.

• Wat betreft de Amphoraweg 16-18 bedraagt de afstand tot de dichtstbijzijnde nieuwe woningen op het Werninkterrein minimaal ca. 38 m. gemeten tot de perceelsgrens van Amphoraweg 18. De bedrijven Amphoraweg 16 liggen verder weg. Hiermee wordt voldaan aan de planologische richtafstand van 30 m.
• Wat betreft de Amphoraweg 13-15-17 bedraagt de afstand tot dichtstbijzijnde nieuwe woningen op het Werninkterrein minimaal ca. 47 m., gemeten tot de perceelsgrens. Hiermee wordt niet voldaan aan de planologische richtafstand (50 m.) van een cat. 3.2 bedrijf. Voor de bedrijven aan de Amphoraweg 13-15-17 is daarom aanvullend onderzocht wat dit voor gevolgen heeft voor het woon- en leefklimaat en of zij op basis van de maximale geluidruimte uit het Activiteitenbesluit in bedrijfsvoering belemmerd worden bij realisatie van de voorgenomen ontwikkelingen op het Werninkterrein. Uit de rekenresultaten blijkt dat op de gevels van de beoogde woningen de grenswaarde niet wordt overschreden. Hiermee is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat voor toekomstige bewoners en worden de bestaande bedrijven aan de Amphoraweg niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Maatregelen

De spoorlijn langs het plangebied zorgt voor een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde op de eerstelijnsbebouwing en een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde op (een deel van) de achterliggende bebouwing. Hiertoe is de toepassing van verschillende maatregelen onderzocht. Zodoende zijn er meerdere maatregelvarianten beschouwd. Op dit moment is het niet duidelijk of alle maatregelen kunnen worden toegepast, daarvoor is er te veel onzekerheid. Er ligt een optie om het geluidsproductieplafond langs het spoor te verlagen, omdat hier naar verwachting voldoende geluidruimte aanwezig is. Er is een verzoek ingediend tot verlaging van gpp's bij het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, maar de besluitvorming hierover duurt nog geruime tijd en kan dus in deze ontwikkeling vooralsnog niet worden meegenomen.

Er is wel een grote mate van zekerheid dat de volgende maatregelen zullen worden gerealiseerd, daar deze ook, waar mogelijk, in het bestemmingsplan verankerd zijn. Deze maatregelen betreffen:

• 1. Een 3 meter hoog scherm langs het spoor. Deze variant betreft de toepassing van een grotendeels absorberend geluidscherm (reflectiefactor = 0,2) van 3 meter hoog langs het spoor met een totale lengte van 415 meter.
• 2. Toevoeging van een whistop (WT), een diffractor, bovenop het 3 meter hoge scherm.
• 3. In het geluidregister is stalenbrug over de Oude Rijn opgenomen met een zogenaamde 'brugtoeslag'van +10 dB(A). Uit metingen die gerapporteerd zijn in het rapport "Leiden - Brug over de Rijn (De Vink), Meting brugtoeslag", versie 1.0 d.d. 24 mei 2016 van Movares adviseurs & engineers blijkt echter dat de toeslag in de praktijk +6 dB(A) is. Deze reductie is behaald door eerder getroffen maatregelen, zoals sandwichdempers. Het is wettelijk mogelijk binnen randvoorwaarden om te rekenen met de werkelijke brugtoeslag.

Na toepassing van de hierboven genoemde 3 maatregelen blijft er een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde als gevolg van spoorweglawaai en wegverkeerslawaai. Hiervoor heeft het College van burgemeester en wethouders van Leiden ontwerp hogere waarden (Bijlage 26) vastgesteld en worden er langs de eerstlijnsbebouwing langs het spoor en de bouw van de eerste woningen in het plan (fase 1) dove gevels uitgevoerd. Voor fase 1 is ten behoeve van het hogere waarde besluit niet gerekend met de eerste twee maatregelen. Aanleiding is dat het geluidscherm en whistop naar verwachting nog niet gerealiseerd zijn bij oplevering van de eerste woningen in 2025. Maatregelen aan de woningen (bijvoorbeeld dove gevels) zullen hier (in eerste instantie) een goed woon- en leefklimaat garanderen.

Conclusie

Met in achtneming van de maatregelen en het besluit hogere waarden in combinatie met dove gevels aan de eerstelijns bebouwing en fase 1 kan geconcludeerd worden dat geluid geen belemmering vormt voor het plan.

Er is een verzoek ingediend tot verlaging van gpp's bij het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Mocht dit tot een besluitvorming leiden dan kunnen deze worden meegenomen in het bestemmingsplan.

4.6.5 Trillingen

Trillingshinder

Ten aanzien van mogelijke trillinghinder is onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 27 bij deze toelichting. Doel van het onderzoek is vaststellen in hoeverre een verhoogde kans op trillinghinder in de beoogde woningen, vanwege de vervoersbewegingen over het nabijgelegen spoor, in voldoende mate is uit te sluiten.

Uit het uitgevoerde indicatieve onderzoek volgt de voorlopige conclusie dat voor een deel van het plangebied niet zondermeer wordt voldaan aan de streef- en grenswaarden die volgen uit de SBR richtlijn deel B. Een verhoogde kans op trillinghinder is daarom niet op voorhand uit te sluiten.

Om de mogelijke belemmering van trillinghinder uit te sluiten is op basis van de onderzoeksbevindingen een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het bestemmingsplan.  

4.6.6 Luchtkwaliteit

4.6.6.1 Beleidskader

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwplannen of de aanleg van infrastructuur. Plannen die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Ook plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Bij besluitvorming is het daarmee van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. Voor bijvoorbeeld kantoor- en woningbouwlocaties zijn NIBM-grenzen hiervoor vastgesteld, voor andere projecten is het mogelijk kwalitatief of kwantitatief aannemelijk te maken dat de 3% grens niet overschreden wordt.

4.6.6.2 Onderzoeksresultaten

Er is onderzoek verricht naar zowel de luchtkwaliteit ter plaatse (in en om het plangebied) als naar de effecten van het plan op de luchtkwaliteit. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 28 bij deze toelichting.

Luchtkwaliteit in en om het plangebied

Het onderzoek naar de luchtkwaliteit in en om het plangebied is gedaan voor de periode 2020 en 2030 voor wat betreft de relevante wegen in de nabijheid van het plangebied. Kaarten en data van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) tonen aan dat voor de maatgevende rekenpunten de maatgevende stoffen onder de grenswaarde zijn (2020) en naar verwachting blijven in 2030. Deze bevinding komt overeen met de toets van de Omgevingsdienst West-Holland. Zij concludeerden in juni 2020 dat de concentraties stikstofdioxide en fijnstof op de planlocatie ruim onder de wettelijke grenswaarde liggen en volgens de prognose in de komende jaren een dalende trend vertonen.

Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in en rondom het plangebied. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Effecten van het plan op de luchtkwaliteit

Met behulp van de NIBM tool kan worden bepaald of het beoogde woningbouwproject niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. De bijdrage van de bedrijvigheid aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen is verwaarloosbaar.

Uit de berekening in het onderzoek blijkt dat het extra verkeer door het plan mogelijk in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Voor de effecten van het plan op de luchtkwaliteit moet vervolgonderzoek gedaan worden. Op basis van de verkeersgeneratie die als uitgangspunt geldt voor de nieuwe ontsluiting van het gebied, leidt het beoogde programma tot ca. 3.530 motorvoertuigen/ weekdaggemiddelde.

Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat de huidige concentraties rondom het plangebied ruim onder de grenswaarden voor de luchtverontreinigende stoffen liggen welke zijn opgenomen in deze tool. Voor NO2 betreft de hoogste waarde 25,2 µg/m3 (grenswaarde 40 µg/m3). Voor PM10 betreft dit 18,2 µg/m3 (grenswaarde 40 µg/m3) en voor PM2,5 betreft dit 9,4 µg/m3 (grenswaarde 25 µg/m3).

Met de maximale bijdrage van het plangebied komen de achtergrondconcentraties uit op 27,4 µg/m3 voor NO2, 18,7 µg/m3 voor PM10 en 10,0 µg/m3 voor PM2.5. Dit betekent dat wordt voldaan aan de grenswaarden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat wordt voldaan aan de wettelijke normen ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor vaststelling van het bestemmingsplan.

4.7 Milieueffectrapportage

4.7.1 Beleidskader

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in het plan- en besluitvorming in te brengen. Deze procedure is altijd gekoppeld aan een plan of besluit. Zo kan een m.e.r. gekoppeld zijn aan een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van een m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten).

De voorgenomen herontwikkeling van het Werninkterrein valt onder de categorie D 11.2: “de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen”. De gevallen en drempelwaarden behorend bij deze categorie zijn opgenomen in de onderstaande tabel.

figuur 21 tabel gevallen en drempelwaarden D 11.2.

Aangezien het plan onder een van de genoemde drempelwaarden in de kolom “gevallen” valt, is het niet nodig om voor deze ontwikkeling een m.e.r.-beoordeling te doen. In plaats hiervan volstaat het om voor dit project een vormvrije m.e.r.-beoordeling op te stellen.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling moet het bevoegd gezag in staat stellen te besluiten of er sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen die het doorlopen van m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus geen beoordeling van de milieueffecten die in het kader van een bestemmingsplan noodzakelijk is, maar (uitsluitend) een beoordeling van de vraag of een m.e.r. noodzakelijk is. Daarvoor wordt in beeld gebracht of 'belangrijke nadelige milieugevolgen' kunnen worden uitgesloten. Als wordt geconcludeerd dat geen m.e.r. noodzakelijk is, dan blijft vanzelfsprekend de normale verplichting tot het beschouwen van milieueffecten ten behoeve van het ruimtelijk plan aanwezig.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling zoals opgenomen in Bijlage 29 blijkt dat, mits de genoemde voorwaarden uit de gedane onderzoeken in acht worden genomen, er geen belangrijke nadelige milieueffecten voor het milieu als gevolg van de planvorming worden verwacht. Daarmee is het niet noodzakelijk om een volledige m.e.r. procedure te doorlopen.

Een berekening van de stikstofdepositie van de bouwfase, die sinds de “Porthos-uitspraak” van de Raad van State van 2 november 2022 verplicht is gesteld bij planvorming, is nog niet uitgevoerd. Deze berekening zal voor de vaststelling van het plan uitgevoerd zijn.

4.8 Hoogbouwtoets

4.8.1 Beleidskader

In het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw bij de Omgevingsvisie Leiden 2040, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2021, wordt beschreven hoe de stad wil omgaan met de bouwhoogte in verschillende delen van de stad. Er is een grote vraag naar wonen, werken en recreëren. Daarbij wordt gekozen voor verdichting. De druk op de beschikbare ruimte is groot. Het is daarom logisch dat de oplossing ook in de hoogte wordt gezocht. De hoogbouwnota schetst de regels en kwaliteitscriteria voor hoogbouw.

In Leiden wordt de volgende definitie voor hoogbouw gehanteerd: In laagbouwgebieden spreekt men van hoogbouw bij een gebouw van meer dan 20 meter. In gemengde gebieden spreekt men van hoogbouw bij een gebouw van meer dan 25 meter. In de hoogbouwclusters en langs de hoofdwegen spreekt men van hoogbouw bij een gebouw van meer dan 30 meter. De kwaliteitsregels voor hoogbouw hebben betrekking op deze hoogtes. Of een gebouw daadwerkelijk beoordeeld moet worden op alle aspecten moet bij aanvang van het proces bekeken worden.

In de hoogbouwnota worden acht hoofdregels voor hoogbouw onderscheden:

• Het stadssilhouet wordt zorgvuldig vormgegeven
• Rond hoogbouw heerst een acceptabel woonklimaat
• Hoogbouw garandeert een voldoende bezonning
• Hoogbouw draagt bij aan een goede invulling van publieke buitenruimte
• Hoogbouw draagt bij aan een aangenaam en levendig straatbeeld
• Sociale controle: gebouwen moeten zo ontworpen worden dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten.
• In het participatieproces wordt betrouwbare informatie verstrekt
• Hoogbouw wordt zorgvuldig ingepast in historisch en beschermd stadsgezicht

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Uitgangspunt voor de bouwhoogte op het Werninkterrein is de 'Tribune aan de Rijn', zie par. 2.3.2. De tribuneopzet zorgt voor een helder stedelijke silhouet. Laag aan de Rijnzijde en hoog aan de spoorzijde. Hierbij ontstaat vanaf zoveel mogelijk plaatsen in het gebied een relatie met de Rijn.

De locatie heeft te maken met een hoge geluidbelasting vanaf het spoor. De slimme opzet van de volumes zorgt voor een afscherming van het achterliggende gebied. Zodoende wordt een prettig geluidsklimaat gerealiseerd.

Zichtlijnen

Voor de ontwikkeling van plannen in de bestaande stad is het van belang dat deze ontwikkeling aansluit bij de omgeving. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen de directe omgeving, de aansluitende straten, gebouwen en buurten en het grotere geheel van de wijk, stadsdeel en stad. De beoordeling voor de inpassing in de directe en grotere omgeving wordt getoetst in een aanzichtstudie. Daarin wordt de belevingskwaliteit van het gebouw vanaf maaiveld en op grotere afstand beoordeeld.

De zichtpunten van waaruit deze belevingskwaliteit moet worden beoordeeld, zijn door de gemeente vooraf bepaald. De resultaten zijn opgenomen in als Bijlage 30 bijgevoegd bij dit bestemmingsplan.

De zichtlijnenstudie toont aan dat de ontwikkeling van het Werninkterrein vanuit de belangrijkste zichtlijnen vanuit beschermd stadsgezicht, zoals benoemd in de Omgevingsvisie, niet zichtbaar zal zijn. Ditzelfde geldt voor een aantal andere zichtlijnen vanuit beschermd stadsgezicht die op verzoek van de gemeente zijn onderzocht.

De zichtlijnenstudie vanuit de directere omgeving toont aan dat er door de opzet van de bebouwing met afwisselende bouwhoogtes geen gesloten wand ontstaat. Dit is passend bij de ambities zoals beschreven in de Gebiedsvisie.

Bezonning

Er is een bezonningsonderzoek uitgevoerd voor de ontwikkeling op het Werninkterrein te Leiden (Bijlage 31). Doel van het onderzoek is het vaststellen van de mogelijke invloed van de nieuwbouw op de bezonning van de omliggende bestaande woonbebouwing.

De gemeente Leiden hanteert de normstelling van de gemeente Den Haag, zoals vastgelegd in het document RIS 170509 (haagse bezonningsnormen).

Het onderzoek is gebaseerd op door Peutz ontwikkelde programmatuur binnen het softwarepakket Radiance. Hiermee is de potentiële bezonningsduur, de afname van de bezonning alsmede de schaduwwerking op grafische wijze inzichtelijk gemaakt op de data 21 juni, 21 augustus en 21 oktober, hetgeen tevens representatief is voor de maanden april en februari. De onderzoeksresultaten geven met een interval van 2 maanden een beeld van de bezonningssituatie gedurende een groot deel van het jaar.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de bezonning van een aantal gevels van woningen aan de Aquamarijnstraat op de maatgevende toetsingsdatum 21 oktober minder dan 2 uren zon krijgen. Hier is sprake van doorzonwoningen waardoor de bezonningsduur van meerdere gevels bij elkaar mag worden opgeteld. Zodoende voldoet de bezonning van deze woningen. Bij andere omliggende woningen voldoet de bezonning ook aan de criteria of is er geen wijziging.

Windhinder

In opdracht van ABB Ontwikkeling B.V. namens Rijnkade B.V. is met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) een indicatief onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande bebouwing (Bijlage 32). Het doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing.

Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving. Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden.

In en rondom het plan is sprake van een goed, en lokaal matig windklimaat voor de activiteit doorlopen. Met name aan de zuidwesthoek van het terrein bij de toren, en in de doorgangen richting het spoor is sprake van een matig windklimaat. Op basis van de berekeningen is er in de noordwestelijke doorgang lokaal beperkt risico op windgevaar te verwachten.

Aan de meeste gevels van het plan is sprake van een goed windklimaat voor slenteren, uitgezonderd de gevels aan de doorgangen naar het spoor, en aan de gevels gemarkeerd met A in het onderzoek. Deze gevels zijn op voorhand minder geschikt voor windgevoelige functies, zoals gebouwentrees. Mochten hier toch entrees gepland zijn wordt geadviseerd lokale windafschermende maatregelen te treffen, bijvoorbeeld door de entrees in een nis te leggen.

Op de verhoogde binnenterreinen is overwegend sprake van een goed windklimaat. Op het westelijke deel is de beoordeling afhankelijk van de functie van het terrein. Hier is sprake van een goed windklimaat voor doorlopen, of een goed tot matig windklimaat voor de activiteit slenteren.

Bij verdere uitwerking van het bouwplan kan het te verwachten windklimaat worden verbeterd. De gebouwvorm kan worden aangepast: met name het creëren en vergroten van setbacks bij de torens, en het verkleinen van de bouwmassa van de torens kan het windklimaat aanzienlijk verbeteren. Daarnaast kan bij het plaatsen van windgevoelige functies, zoals gebouwentrees en verblijfsgebieden rekening worden gehouden met het te verwachten windklimaat. Bij voorkeur worden deze windgevoelige functies geplaatst in een gebied met een beoordeling goed voor de activiteit slenteren, overeenkomend met een hinderkans minder dan 5%. Mochten gebouwentrees vooralsnog in een gebied met hogere hinderkansen geplaatst worden, zal gekeken worden om de entrees in een nis te plaatsen. Een andere mogelijkheid is het plaatsen van luifels en arcades om lokaal het windklimaat te verbeteren. Ook kunnen maatregelen worden getroffen in de terreininrichting. Looproutes rond de geplande bebouwing kunnen in gebieden met een gunstiger windklimaat geplaatst worden. Waar lokaal een verbetering van het windklimaat gewenst is kan dit worden gerealiseerd door het plaatsen van struiken en lage meerstammige, bladhoudende begroeiing. Ook kan het plaatsen van bomen op het terrein het te verwachten windklimaat verbeteren.

De effectiviteit van de hiervoor genoemde maatregelen zullen verder worden onderzocht bij uitwerking van de bouwplanontwikkeling richting omgevingsvergunning en de inrichting van de openbare ruimte. Ten aanzien van het aspect windgevaar, alhoewel als beperkt windgevaarlijk beoordeeld, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels om dit te voorkomen.

4.9 Verkeer en vervoer

4.9.1 Beleidskader

4.9.1.1 Mobiliteitsnota Leiden 2020-2030

De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat de gemeente Leiden aan de vooravond staat van belangrijke transities voor energie, klimaat en mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.

Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kan worden geconcludeerd dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat het autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik wordt de stad leefbaar en bereikbaar gehouden en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit wordt 'modal shift' genoemd. Hierdoor wordt gezorgd dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.

Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

• 1. Leiden als fietsstad;
• 2. lopen krijgt meer ruimte;
• 3. stimuleren Openbaar Vervoer;
• 4. versterken van de hoofdontsluitingsstructuur;
• 5. autoluwe binnenstad met meer autovrije straten;
• 6. een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem;
• 7. de juiste parkeerder op de juiste plek;
• 8. ondersteunen deelconcepten;
• 9. gebruik maken van nieuwe technologie.

Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.

4.9.1.2 Parkeervisie Leiden Auto- en Fietsparkeren 2020-2030

Op 16 juli 2020 heeft de raad de Parkeervisie vastgesteld. In de parkeervisie wordt het toekomstbeeld geschetst van parkeren in Leiden, samengevat in visiepunten voor de auto en de fiets. De Parkeervisie geeft een beeld van de parkeersituatie voor de auto en de fiets in Leiden in 2030 en hoe stapsgewijs naar die nieuwe situatie toegewerkt wordt.

De Parkeervisie bevat de ambities en uitgangspunten voor het beleid van de komende jaren, waarbij er in het bijzonder aandacht is voor het inpassen van de verstedelijkings- en woningbouwopgave en het wijzigen van de modal shift (het bevorderen van schone vervoersvormen, zoals lopen, de fiets en het openbaar vervoer, en het terugdringen van het autogebruik en autobezit).

De Parkeervisie is opgebouwd langs drie redeneerlijnen:

• 1. De juiste parkeerder op de juiste plek. Leiden wil duidelijkheid verschaffen over wie waar tegen welke kosten een plek kan vinden. Zodat de automobilist of fietsparkeerder weet waar hij/zij aan toe is, niet nodeloos hoeft te zoeken, en desgewenst de afweging kan maken om voor een andere vervoerswijze te kiezen als dat makkelijker, goedkoper of betrouwbaarder blijkt te zijn.
• 2. Openbare ruimte is, in een sterk groeiende stad, te kostbaar om nog verder te verstenen voor parkeerplaatsen. Liever kiest Leiden voor groen, water, spelen, zonnen, wandelen, dan nog meer parkeerplaatsen toe voegen. Leiden kiest daarom voor het beter reguleren van het parkeren in de openbare ruimte.
• 3. De fiets krijgt een prominente rol als duurzame en schone vervoersvorm. Dat wordt gefaciliteerd met hogere kwaliteit van fietsparkeervoorzieningen én het uitbreiden van de fietsparkeervoorzieningen. Ook komt er meer aandacht voor fietsparkeernormen en kwaliteitsambities/kwaliteitseisen bij nieuwe ontwikkelingen. Leiden introduceert een fietsparkeernorm zodat in de toekomst fietsers de garantie hebben op goede en voldoende stallingsruimte. Op deze manier stimuleert Leiden het gebruik van de fiets en verrommelt de stad niet.

4.9.1.3 Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020

In het bestemmingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling onevenredige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren zijn, heeft het college van B&W op 17 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. De beleidsregels hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen voor zowel de auto als de fiets, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

4.9.1.4 Beleidsprogramma Fiets 2020-2030: Leiden Fietsstad

In de Mobiliteitsnota Leiden 2020-2030 is vastgesteld dat een transitie naar schone en duurzame mobiliteit nodig is om de bereikbaarheid te vergroten, de verstedelijkingsopgave te faciliteren en de klimaatdoelen te realiseren. De fiets speelt hierin een belangrijke rol. In de Mobiliteitsnota zijn de volgende 9 uitgangspunten vastgesteld voor de fietser en het fietsen. Het Beleidsprogramma Fiets 2020-2030 vormt het raamwerk waarbinnen deze uitgangspunten verder worden uitgewerkt:

• 1. In 2030 is het fietsgebruik met 40% toegenomen;
• 2. Fietsen in Leiden is veilig;
• 3. Kinderen kunnen zelfstandig deelnemen aan het verkeer;
• 4. Iedereen heeft de mogelijkheid om te fietsen;
• 5. We spelen in op het gedrag van de fietser;
• 6. Fietsroutes zijn direct, samenhangend, comfortabel en aantrekkelijk;
• 7. Fietsenstallingen zijn er voldoende en van hoge kwaliteit;
• 8. De Fiets staat op 1 in het beleid en bij projecten en gebiedsontwikkelingen in Leiden;
• 9. De gemeente investeert in het fietsen en in de fietser.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Verkeersgeneratie en -ontsluiting

Bij de gebiedsvisie is door Megaborn verkeersonderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het te ontwikkelen terrein te ontsluiten (Bijlage 33). Het onderzoek maakt, binnen de bovengenoemde beleidsambities, inzichtelijk wat de verkeerseffecten zijn van de ontwikkeling op het Werninkterrein om zo te bepalen of de voorgestelde ontsluitingsopties haalbaar zijn vanuit verkeerskundig oogpunt en wat hierbij relevante voor- en nadelen zijn. Het rapport is bij het kaderbesluit voor de herontwikkeling van het Werninkterrein, met de vaststelling van de Gebiedsvisie gebruikt als basis voor de keuze voor de manier van ontsluiten. Gekozen is (zie ook zie paragraaf 2.3.3) een nieuwe tunnel te realiseren onder het spoor om zo een verbinding te creëren met de wijk Hoge Mors, een nieuwe weg langs het spoor te maken met een verbinding naar de Amphoraweg nabij het kruispunt met de Dr Lelylaan, het reconstrueren van het kruispunt Dr Lelylaan Amphoraweg tot een met verkeerslichten geregeld kruispunt en het realiseren van een viaduct voor de fietser en voetganger over de Dr Lelylaan (zie onderstaand figuur 22).

Figuur 22: Schematische weergave van de gekozen ontsluitingsvorm: variant 1.1.c.

Verkeersgeneratie

De hoeveelheid autoverkeer die de ontwikkeling van het Werninkterrein genereert, is belangrijk voor de dimensionering van de benodigde infrastructuur en voor verschillende milieuonderzoeken. Het inschatten van de verkeersgeneratie is daarom een noodzakelijke eerste stap in het verkeersonderzoek geweest. Voor de verkeersgeneratie zijn kencijfers gebruikt uit de CROW-publicatie die gaat over parkeren en ritgeneratie (publicatie 381). De basis voor het inschatten van de verkeersgeneratie van het Werninkterrein is het te ontwikkelen programma. Andere benodigde gegevens voor selectie van de kencijfers zijn de ligging van het gebied en de stedelijkheidsgraad. De ligging van het gebied is 'rest bebouwde kom' en de stedelijkheidsgraad is 'zeer hoog'.

Sinds het vaststellen van het kaderbesluit voor de ontwikkeling van het Werninkterrein, inclusief de gebiedsvisie, is het stedenbouwkundig plan voor het gebied verder ontwikkeld. Daarbij zijn er nog aanpassingen geweest in programma voor het gebied, waaronder ook het aantal te realiseren parkeerplaatsen.

Aanvullend op het onderzoek in het kader van de Gebiedsvisie heeft Megaborn verder onderzoek gedaan (Bijlage 34). In het onderzoek is onder meer de invoering van parkeerregulering opgenomen en is het programma doorgerekend op basis van het regionale verkeersmodel.

Het programma in combinatie met het instellen van parkeerregulering in het overgangsgebied, levert een lagere verkeersgeneratie van het Werninkterrein op ten opzichte van de eerdere berekeningen in de verkeersstudie uit april 2021 door Megaborn. Het programma genereert in totaal circa 3.530 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal.

De lagere verkeersgeneratie zorgt ervoor dat het verkeer in de omgeving van het Werninkterrein minder toeneemt ten opzichte van het eerdere plan en berekening uit de gebiedsvisie. De beoogde ontsluiting heeft dan ook met dit plan voldoende capaciteit om het verkeer goed en verkeersveilig te verwerken.

Voor een verkeersveilige ontsluiting bij ingebruikname van de woningen en voorzieningen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Met de voorwaardelijke verplichting wordt bewerkstelligd dat de woningen en voorzieningen in het plangebied pas in gebruik mogen worden genomen wanneer beide ontsluitingen zijn gerealiseerd.

Bij een gefaseerde ontwikkeling zal er aanvankelijk mogelijk nog geen noodzaak bestaan voor twee ontsluitingen. Er is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in de planregels opgenomen waarmee kan worden afgeweken van het gebruiksverbod, mits met een verkeerskundig onderzoek is aangetoond dat de ingebruikname niet leidt tot onaanvaardbare effecten voor de verkeersveiligheid, de verkeersafwikkeling en de bereikbaarheid.

Verkeersafwikkeling

Bovenstaande ontsluitingsvorm leidt een deel van het verkeer van en naar het Werninkterrein via de Hoge Mors. Er is in het verkeersonderzoek gekeken naar de mate waarin dit past bij beschikbare infrastructuur. De genoemde onderdelen (tunnel onder het spoor, nieuwe weg tussen het gebied en de Amphoraweg, reconstructie kruispunt Dr Lelylaan - Amphoraweg inclusief een viaduct voor fietsers en voetgangers) zijn de direct voor het Werninkterrein vereiste aanpassingen aan de infrastructuur om het gebied goed te ontsluiten.

Het nieuwe verkeer dat het Werninkterrein genereert verspreidt zich ook verder van het gebied, over het bestaande wegennet. In het eerdere rapport van Megaborn en in het 'Verkeersonderzoek Mors' van de gemeente Leiden d.d .16 maart 2020 is aangegeven dat er ook elders in het verkeersnetwerk (verder van het Werninkterrein) aandachtspunten zijn met betrekking tot de verkeersafwikkeling of de verkeersveiligheid. Het gaat om de volgende kruispunten en wegvakken:

• Kruispunt Dr. Lelylaan – Barnsteenstraat;

• Kruispunt Dr. Lelylaan – Vierlinghlaan;

• Kruispunt Churchilllaan – Haagweg;

• Rotonde Haagse Schouwweg – Ommedijkseweg;

• Rotonde Haagse Schouwweg – Hoge Morsweg;

• Wegvakken Hoge Morsweg en Smaragdlaan.

De gemeente Leiden heeft Megaborn gevraagd om te onderzoeken wat de bijdrage van het Werninkterrein is op de verkeersproblematiek op bovengenoemde kruispunten en wegvakken en verzocht om aan te geven of de toename van verkeer op bovengenoemde kruispunten en wegvakken zorgt voor een significante verslechtering van de verkeersafwikkeling of dat de impact dermate klein is dat het extra verkeer opgaat in het heersende verkeersbeeld (Bijlage 35)

De conclusie is dat de ontwikkeling van het Werninkterrein ten opzichte van de autonome situatie niet significant bijdraagt aan de knelpunten op de kruispunten op route Churchilllaan – Dr. Lelylaan. Datzelfde geldt voor de rotonde Haagse Schouwweg – Ommedijkseweg. De verwachting is dat de toename van verkeer door het Werninkterrein hier opgaat in het heersende verkeersbeeld.

De rotonde Haagse Schouwweg – Hoge Morsweg kan het verkeer naar verwachting nog verwerken in de plansituatie met ontwikkeling Werninkterrein.

Op de route Smaragdlaan/Hoge Morsweg levert de toename van het verkeer door de ontwikkeling van het Werninkterrein wel een duidelijke bijdrage. De toename van verkeer vergroot de noodzaak voor fietsvoorzieningen op het noordelijke deel van de Hoge Morsweg en de Smaragdlaan. Hiervoor zal de gemeente voor de korte termijn fietsstroken aanbrengen op de huidige rijbaan van het noordelijke deel van de Smaragdlaan en Hoge Morsweg om de aanwezigheid van fietsers op de rijbaan te benadrukken waardoor de verkeersveiligheid wordt verbeterd. Bij grotere infrastructurele aanpassingen zullen deze wegen voor de permanente situatie worden aangepakt.

4.9.2.2 Parkeren

Autoparkeren

Voor het bepalen van de toekomstige benodigde parkeerplaatsen zijn de parkeernormen uit de “Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020” gehanteerd. De ontwikkeling van de locatie Werninkterrein valt binnen het leefmilieu 'overgangsgebied' volgens de parkeervisie Leiden. De ligging van dit gebied valt eveneens volgens de Beleidsregels binnen het 'overgangsgebied'.

Op basis van het programma zijn er in totaal 625 parkeerplaatsen voor auto's noodzakelijk. Zie hiervoor de parkeerbalans (Bijlage 36).

Voor de woningen kan op basis van artikel 11, lid 1 sub c van de Beleidsregels parkeernormen 2020 worden afgeweken van het bewonersdeel van de autoparkeereis van de woningen, omdat:

• de locatie gelegen is binnen een betaald parkeren zone, als bedoeld in de Parkeerverordening, op een loopafstand van minimaal 500 meter tot de dichtstbijzijnde gelegen openbare parkeergelegenheid buiten een betaald parkeren zone, en
• ten minste het bezoekersaandeel van de autoparkeereis op eigen terrein gerealiseerd wordt, en
• toekomstige bewoners niet in aanmerking kunnen komen voor een bewoners- en/ of bezoekersparkeervergunning;

Daarnaast wordt rekening gehouden met de mogelijkheden van dubbelgebruik (gebruik van bezoekers aan woningen, bezoekers aan niet-woningen en personeel). In de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 heeft de gemeente hiervoor aanwezigheidspercentages opgenomen. Het maatgevende dagdeel is een 'zaterdagavond'. Ook zullen de 12 parkeerplaatsen op eigen terrein in de huidige situatie worden gecompenseerd in de nieuwe situatie.

Bij toepassing van deze norm (inclusief de compensatie van de 12 parkeerplaatsen) en indien alleen beleidsmatig het minimum op te lossen aantal parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd (bezoekers aan alle woonfuncties en niet-woonfuncties plus personeel, met volledig dubbelgebruik), zijn daarmee niet 625 parkeerplaatsen, maar slechts 215 parkeerplaatsen nodig op eigen terrein.

Er zijn dan geen parkeerplaatsen voor bewoners beschikbaar. Gelet op de decentrale ligging van Wernink is door de ontwikkelaar wel rekening gehouden met bewonersparkeren in het plan door middel van 321 toegewezen parkeerplaatsen.

Er worden in totaal 536 parkeerplaatsen aangelegd.

Een van de uitgangspunten in de Gebiedsvisie is dat het nieuwe Werninkterrein zoveel mogelijk autoluw wordt ingericht. Het wordt een autoluwe wijk waarbij auto's aan de rand parkeren (parkeerhuis) en toegang tot parkeergarages hebben, waardoor het binnengebied zoveel mogelijk autovrij is. Bewonersparkeren zal zoveel mogelijk worden voorzien bij de woningen. Aanvankelijk was bedacht om grotendeels van de bezoekersparkeerplaatsen langs de spoorlaan te realiseren. Er is echter langs de spoorlaan onvoldoende ruimte om een goede ontsluiting én parkeren te realiseren. Medewerking van derden om gronden te gebruiken voor parkeren is niet verleend. In de uitwerking richting stedenbouwkundig plan is er daarom voor gekozen om het bezoekersparkeren dan met name te centreren in een parkeerhuis. Om in een 'geluidsbuffer' te voorzien richting de bestaande bedrijven en verkeersbewegingen zoveel mogelijk te reguleren, is het parkeerhuis aan de noordoost rand van het terrein ontwikkeld. Hierdoor kan echter voor het bezoekersparkeren niet altijd voldaan worden aan de loopafstanden uit de beleidsregels parkeernormen Leiden 2020.Gelet op de afgelegen ligging van het Werninkterrein, omsloten door water, de spoordijk en een industrieterrein, is maatwerk geboden en zal worden afgeweken van de loopafstanden. In de regels van het bestemmingsplan is hierop voorgesorteerd.

Onderstaand een indicatie van de verdeling van het parkeren in het plangebied.

figuur 23 indicatie parkeerverdeling in het plangebied

Fietsparkeren

In de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 zijn eveneens fietsparkeernormen opgenomen. Gelet op het programma is er behoefte aan 2172 fietsparkeerplaatsen, rekening houdend met dubbelgebruik per blok van fietsparkeerplaatsen door bezoekers aan woningen, bezoekers aan commerciële ruimtes en personeel van die commerciële ruimtes in dat blok. Voor de functies horeca en roeivereniging wordt geen dubbelgebruik toegepast. Onderstaand een indicatie van de verdeling in het plangebied:

De volledige toets aan zowel het auto als fietsparkeren vindt plaats bij de beoordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning. In het bestemmingsplan is in de regels een voorwaardelijke verplichting met een dynamische verwijzing naar de beleidsregels parkeernormen Leiden met een afwijking voor wat betreft een toetsing aan de loopafstanden voorzien.

4.10 Water

4.10.1 Beleidskader

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 6

Voor de planperiode 2022-2028 zal het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. Met het programma WBP6 maakt Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities.

Goed waterbeheer is van levensbelang om in Rijnland te kunnen wonen, werken en genieten. De klimaatverandering stelt ons voor grote uitdagingen. Van stijgende zeespiegel en overstromingsgevaar tot watertekort en van afnemende biodiversiteit en bodemdaling tot de bouw van meer dan 100.000 woningen in onze regio. Ook de omslag naar een circulaire economie, een te hoge stikstofuitstoot en de snelle digitale ontwikkelingen raken ons. Goed waterbeheer speelt bij al deze uitdagingen een belangrijke rol. Door water meer sturend te maken in de ruimtelijke inrichting.

Uit oogpunt van waterkwaliteit en biodiversiteit wil Rijnland het natuurvriendelijk aanleggen van oevers bevorderen. Deze dragen bij aan de ontwikkeling en het in stand houden van biodiversiteit en waterkwaliteit en vergroot de waarde van de leefomgeving.

Klimaatadaptatie

De klimaatkaarten van het Hoogheemraadschap zijn te vinden via op hun website. Door klimaat adaptief te bouwen kunnen problemen, zoals wateroverlast bij extreme buiten, worden voorkomen. Enkele adapterende maatregelen tegen de negatieve effecten van klimaatverandering zijn bijvoorbeeld: regenwaterinfiltratie, een groen dak, minder terrasverharding, waterdoorlatende verharding, meer beplanting en het plaatsen van een regenton.

Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

Gemeentelijk beleid

Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

4.10.2 Onderzoeksresultaten

De wateropgave in het plangebied bestaat uit drie elementen: regenwater, grondwater en rivierwater.

• Omgang met regenwater bestaat onder andere uit vertragen, bergen en benutten voor verkoeling en voor de beplanting;
• De hemelwaterverordening van de gemeente vereist 60 mm voorwaardelijke verplichting voor hemelwaterberging;
• Opvang van regenwater kan onder andere plaats vinden op de daktuinen en binnentuinen. Het pakket substraat heeft daarvoor voldoende dikte/ capaciteit nodig.
• Wateropvang en verplaatsing kan zichtbaar gemaakt worden in de openbare ruimte.

Daarnaast moet voldaan worden aan de Keur, wanneer onbebouwde gronden worden verhard. Het plangebied kan aan deze norm voldoen. Het Werninkterrein is immers vrijwel volledig verhard en in de plannen komt er meer onverhard gebied en groen terug. Er is geen oppervlaktewater voorzien in de stedenbouwkundige plannen.

figuur 24 verhardingsbalans

De aanleg van de verkeerstunnel heeft gevolgen voor het grondwatersysteem:

• Ten behoeve van de benodigde grondwateronttrekking tijdens bouwwerkzaamheden wordt door het geadviseerd om een bemalingsadvies op te laten stellen.
• Als de tunnel diep in het watervoerend pakket komt te liggen kan mogelijk grondwateropstuwing ontstaan, dat is echter niet de verwachting omdat de tunnel een reeds verhoogd spoorlichaam doorkruist.

In de toekomstige situatie wordt het vuil en hemelwater gescheiden afgevoerd via een nog aan te leggen gescheiden rioolstelsel. Voor het aansluiten van het nieuwe rioolstelsel op het huidige rioolstelsel zal afstemming met de gemeente moeten plaatsvinden om de capaciteit te kunnen waarborgen.

Het hemelwater dat infiltreert in de grond en afwatert naar de Oude Rijn mag niet vervuild raken terwijl het binnen het plangebied oppervlakkig afstroomt. Vervuilingen binnen het plangebied mogen niet uitlogen naar het grond- en oppervlaktewater als gevolg van infiltratie of afstroming.

In de toekomstige situatie wordt de huidige waterveiligheid niet aangetast omdat er niet op/bij/naast keringen of in beschermingszones wordt ontwikkelt.

Watertoets

De watertoets is afgestemd met het Hoogheemraadschap op 10 februari 2022:

• Toename verharding is niet aan de orde omdat het huidige terrein volledig verhard is. De hoeveelheid verharding als gevolg van deze ontwikkeling neemt af ten opzichte van de huidige situatie.
• Het toekomstige terrein kan afwateren naar de aangrenzende primaire watergang, de Oude Rijn. Dit zal niet tot ingrijpende afvoer en/of waterstandsverhogingen leiden. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor het watersysteem.
• Er wordt geadviseerd om rekening te houden met grondwateronttrekkingen door een bemalingsadvies op te laten stellen. Conform uitvoeringsregel 24 van het Hoogheemraadschap Rijnland geldt hier, afhankelijk van hoeveelheid en duur van onttrekking, een meld- of vergunningsplicht.
• Opstuwing van grondwater door de aan te leggen tunnel wordt niet verwacht, aangezien deze onder het verhoogde spoorlichaam door gaat; waarbij wordt aangenomen dat de tunnel niet ver beneden het omliggende maaiveld komt te liggen.
• Voor het afvoeren van vuilwater in de toekomstige situatie zal een rioolplan opgesteld worden waarin voldoende afvoercapaciteit wordt aangetoond.
• Voor graven/dempen kan vergunningplicht en meldingsgplicht gelden. Voor dempen geldt een watercompensatieplicht.
• Grondwateronttrekkingen tijdens bouw zijn vergunning plichting. Met name omdat naast en onder de spoorlijn water onttrokken wordt bij eventuele aanleg van een verkeerstunnel.
• Gezien de omvang van de hoofdwatergang (de Oude Rijn) zal het afvoeren van regenwater op de hoofdwatergang geen ingrijpende peil- of afvoerverhoging veroorzaken en daarmee geen probleem zijn, te meer omdat het huidige terrein waarschijnlijk ook al afwatert op de Oude Rijn.
• Aandachtspunten bij constructies op/in de primaire watergang, de Oude Rijn.
  • 1. Eventuele steigers en/of woonarken mogen de doorstroming niet verhinderen.
  • 2. De gemeente Leiden is vaarwegbeheerder en dient,naast het Hoogheemraadschap, op de hoogte te worden gebracht van constructies op/in de Oude Rijn.
• Met aanvullend advies (24 november 2022): Het plaatsen van een steiger valt onder de zorgplicht Dit houdt in dat de aanvrager direct aan de slag mag gaan, mits hij/zij zorgvuldig werkt en schade aan het watersysteem voorkomt. Ter uitwerking van de zorgplicht is een erkende maatregel opgesteld. Dit geldt ook voor de uitvoeringsregel voor steigers. Als de aanvrager de steigers volgens de erkende maatregel realiseert, zit hij sowieso goed. De voorgestelde breedte voldoet niet aan de erkende maatregel. Maar het volgen van deze erkende maatregel is ook geen verplichting. Rijnland heeft geen zwaarwegende redenen om het niet toe te staan. De voorgestelde breedte heeft een zeer beperkt effect op de afvoercapaciteit van de watergang, omdat deze ter plaatste vrij breed is. Voor het onderhoud van de hoofdwatergang (dit doet Rijnland) is het wat minder wenselijk. Dit zal de gemeente t.z.t. afstemmen met het Hoogheemraadschap.

Voor de fiets-en voetgangersbrug en de verkeersontsluiting heeft er nog een aanvullende afstemming d.d. 24 november 2022 met het Hoogheemraadschap plaatsgevonden.

De planontwikkeling vormt voor deze onderdelen geen bezwaren bij het Hoogheemraadschap. De ontwikkeling van de fiets-en voetgangersbrug bevindt zich in een overige watergang. Deze brug valt mogelijk onder de zorgplicht bij geen onderligende constructies. Zorgplicht houdt in dat de aanvrager direct aan de slag mag gaan, mits daarbij zorgvuldig wordt gewerkt en schade aan het watersysteem voorkomt. Bij toepassing van constructies is er een vergunningsplicht.

Provinciaal heeft er overleg plaatsgevonden met betrekking tot de vrijwaringszone vaarweg en recreatietoervaarnet in de oude rijn / galgewater. In paragraaf 3.2.2.2. van de toelichting van het bestemmingsplan wordt hier uitgebreid op ingegaan en is akkoord bevonden.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de beoogde gebiedsontwikkeling, waarvoor het voorliggende bestemmingsplan de planologisch-juridische basis vormt. De in het plangebied aanwezige watergerelateerde leidingen zijn afdoende in kaart gebracht en worden in het voorliggende plan voorzien van de noodzakelijke planologisch-juridische bescherming.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan Wernink zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 112 Bestemmingsregels:

• gemengd
• groen
• verkeer
• verkeer - Railverkeer
• Verkeer - verblijfsgebied
• water
• wonen
• leiding - hoogspanning
• waarde - archeologie 5
• waarde - archeologie 8

Hoofdstuk 3

Artikel 13 t/m 18 Algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingssregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 19 en 20 Overgangs- en slotregels:

• Overgangsrecht
• Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is bedoeld voor uiteenlopende functies zoals een horeca categorie VI, watergebonden verenigings-en sport en maatschapelijk (met uitzondering van geluidsgevoelige gebouwen). Het is mogelijk gemaakt om een parkeergarage te realiseren. De invulling van de functies is gemaximeerd in aantal, percentage en/of omvang.

Binnen het bouwvlak mag er volledig worden bebouwd tot de maximale bouwhoogtes. Het is onder voorwaarden mogelijk gemaakt om van de maximale bouwhoogtes af te wijken voor een goede architectonische afronding van de bovenste bouwlaag van een gebouw.

Verder gelden er specifieke bepalingen voor bijvoorbeeld dakterrassen, erf en terreinafscheidingen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. En er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in verband met de doorgangen in het gebied.

Groen

De bestemming 'Groen' is opgenomen voor groenvoorzieningen. Binnen deze bestemming zijn onder meer toegestaan: groenvoorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, calamiteitenontsluiting voor hulpdiensten, ontsluiting ten behoeve van onderhoud, geluidwerende voorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair; inritten en uitritten, voorzieningen voor laden en lossen en kunstobjecten.

Bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn onder voorwaarden toegestaan, zoals balkons en uitkragende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming, een brug voor langzaam verkeer, erf en terreinafscheidingen en geluidwerende voorzieningen

Verkeer

De bestemming 'Verkeer' omvat voornamelijk wegen voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer, De brug voor langzaam verkeer is binnen deze bestemming mogelijk gemaakt. Daarnaast vallen binnen deze bestemming onder meer ook groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, (ondergrondse) inzamelpunten voor afval, nutsvoorzieningen, speel- en sportvoorzieningen, straatmeubilair en geluidwerende voorzieningen, kunstwerken en kunstobjecten. Ook balkons en overstekende bouwdelen bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming zijn mogelijk onder de daarbij aangegeven voorwaarden.

Verkeer - Railverkeer

Onder 'Verkeer -Railverkeer' vallen de spoorwegen met bijbehorende bermen, taluds en spoorwegovergangen. Ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' is verkeer in de vorm van (on)gelijkvloerse kruisingen toegelaten. Ook is met een aanduiding de tunnel en de brug voor langzaam verkeer toegestaan. Daarnaast vallen binnen deze bestemming onder meer ook (ontsluitings)wegen, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeer- en nutsvoorzieningen.

Verkeer - verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is met name bedoeld voor langzaam verkeer en verblijf en voorzieningen als groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, calamiteitenontsluiting voor hulpdiensten, speel en sportvoorzieningen. Bouwwerken als balkons en uitkragende bouwdelen, erf en terreinafscheidingen zijn onder voorwaarden toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'fabriekshal kunstobject' is een kunstobject van de fabriekhal toegestaan.

Water

De bestemming 'Water' omvat water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder voorzieningen voor waterberging, -aanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten, voorzieningen voor verkeer en verblijf, bruggen, duikers en gelijksoortige voorzieningen. De steigers hebben een aanduiding gekregen waar ook ligplaatsen aan de steigers voor roeiverenigingen en/of waterscouting is toegestaan.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor wonen in woningen en aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten. Tevens zijn er functies toegestaan: horeca, creatieve bedrijven / makersplaaten, maatschappelijk, sportscholen en kleinschalige detailhandelvoorzieningen met daarbij behorende / ondergeschikte voorzieningen. De invulling van de functies is gemaximeerd in aantal, percentage en/of omvang.

Binnen het bouwvlak mag er volledig worden bebouwd tot de maximale bouwhoogtes. De 'hoogteaccenten' hebben vanaf een bouwhoogte van 26 meter een beperking in omvang. Het is tevens onder voorwaarden mogelijk gemaakt om van de maximale bouwhoogtes af te wijken voor een goede architectonische afronding van de bovenste bouwlaag van een gebouw. Binnen het bouwvlak is een inpandige parkeervoorziening mogelijk. Verder gelden er specifieke bepalingen voor bijvoorbeeld dakterrassen, erf en terreinafscheidingen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van geluid en de doorgangen in het gebied.

Leiding - hoogspanning

Aan de overzijde van het spoor loopt een 150 kv hoogspanningskabel. Deze is beschermd in dit bestemmingsplan middels de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning'.

Waarde - archeologie 5

Door middel van deze dubbelbestemmingen worden de archeologische waarden beschermd. In de dubbelbestemming is aangegeven welke werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden en voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Het college van burgemeester en wethouders heeft de wijzigingsbevoegdheid de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, of toe te kennen aan gronden binnen het plangebied, zoals verwoord in de regels.

Waarde - archeologie 8

Door middel van deze dubbelbestemmingen worden de archeologische waarden beschermd. In de dubbelbestemming is aangegeven welke werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden en voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Het college van burgemeester en wethouders heeft de wijzigingsbevoegdheid de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, of toe te kennen aan gronden binnen het plangebied, zoals verwoord in de regels.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 13)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 14)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene gebruiksregels (artikel 15)

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot strijdig gebruik.

Algemene aanduidingsregels (artikel 16)

In de aanduidingsregels zijn een aantal regelingen opgenomen die opgenomen zijn op de verbeelding.

De gebiedsaanduiding met betrekking tot de 'herbegrenzing geluidzone – industrie verwijderen' betreft de geluidzones van de voormalige betoncentrale op locatie die met deze gebiedsontwikkeling komen te vervallen.

De gebiedsaanduiding vrijwaringszone – vaarweg beschermt de kenmerken en waarden van het vaarwegbelang. Voor het toelaten van nieuwe functies of bebouwing of de uitbreiding van bestaande functies of bebouwing dient het vaarwegbelang niet te worden geschaad en de vaarwegbeheerder akkoord te gaan met het bouwplan.

In de gebiedsaanduiding met betrekking tot de vrijwaringszone van de molenbiotoop wordt bepaald dat een bouwwerk moet voldoen aan de molenbiotoopregeling van de provincie Zuid-Holland. In het bestemmingsplan is voor het betreffende gebied een vrijwaringszone opgenomen. De hoogte van de fiets-en voetgangersbrug is binnen de regeling van de molenbiotoop toegestaan.

Een klein deel van het plangebied valt binnen de vrijwaringszone van de landgoedbiotoop. In het bestemmingsplan zijn hier tevens regels voor opgenomen en wordt de gebiedsaanduiding aangeven op de verbeelding.

Algemene afwijkingsregels (artikel 17)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Overige regels (artikel 18)

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de waterberging, trillingen, windhinder, verkeersontsluting en het parkeren. Voorts is er een regeling opgenomen dat betrekking heeft op verwijzingen naar andere wetgeving

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 19)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 20)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Overeenkomstig artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dienen gemeentelijke kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van bepaalde bouwplannen te worden verhaald. Wettelijk gezien dient hiervoor een exploitatieplan opgesteld te worden. De Wro biedt de mogelijkheid hiervan af te zien als het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In dit geval wordt het kostenverhaal anderszins verzekerd doordat de gemeente blooteigenaar is van de gronden en deze in erfpacht zijn uitgegeven. Met de ontwikkelaar wordt vóór vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst strekkende tot kostenverhaal gesloten. Zodoende is het kostenverhaal privaatrechtelijk verzekerd en hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Voor de ontsluitingen en geluidsreducerende maatregelen voor het Wernink terrein is privaatrechtelijke medewerking gewenst van de volgende partijen:

• Prorail: Voor de onderdoorgang (tunnel) is tussen Prorail, de ontwikkelaar en de gemeente een Tunnelalliantie aanpak opgezet. Ten aanzien van de geluidsreducerende maatregelen langs de spoorlaan en de aanleg van een fiets-en voetgangersbrug inclusief de aanloop hiertoe op Prorail gronden heeft Prorail een positieve grondhouding.
• Bedrijf Burgy en bedrijf Wittebrug: voor de aansluiting/doorsteek vanaf de spoorlaan naar Amphoraweg om te kunnen aantakken op de Dr Lelylaan is de gemeente in gesprek met deze partijen.

In het bestemmingsplan is op de medewerkingen voorgesorteerd door het opnemen van de gewijzigde bestemmingen ten behoeve van de verkeersontsluiting van Wernink op de verbeelding en daarbij behorende regels. Er bestaat op voorhand geen aanleiding dat deze partijen geen privaatrechtelijke medewerking zullen verlenen.

De locatie van het Wernink terrein heeft in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming en een maatwerkbestemming 'betoncentrale' en zal met dit bestemmingsplan komen te vervallen. De gemeente heeft hierover afspraken gemaakt met de provincie Zuid-Holland en een Woon-werkakkoord voor het Werninkterrein gesloten.

Wat betreft compensatie dienen 3,5 hectaren bedrijventerrein in de milieucategorie 3.1 planologisch gecompenseerd te worden. Ten aanzien van de compensatie van de 3,5 hectaren bedrijventerrein in de milieucategorie 3.1. heeft de gemeente Leiden een bestuursovereenkomst met de gemeente Katwijk gesloten d.d. 14 maart 2022.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2 Participatieproces

Gebiedsvisie en Verkeersonderzoek

Voor de herontwikkeling van het Werninkterrein is een Kaderbesluit in juli 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Voorafgaand aan dit Kaderbesluit hebben er meerdere participatiemomenten plaatsgevonden gericht op ondernemers van het bedrijventerrein Amphoraweg, mensen die wonen of werken in de buurt van het Werninkterrein, interesse hebben om in het gebied te komen wonen of hun winkel/bedrijf/verenigingte vestigen, of interesse hebben in het gebied. Dit traject is vastgelegd in het Verslag Participatietraject Gebiedsvisie Werninkterrein dat als Bijlage 37 is toegevoegd.

Omwonenden en omliggende bedrijven werden met brieven op de hoogte gebracht van het project. Hierin werd het project geïntroduceerd en werden mensen uitgenodigd om te mee te denken en te doen. Het project werd ook onder de aandacht gebracht via social media, Stadsnieuws (de digitale nieuwsbrief van de gemeente), de Stadskrant, bestaande bewonersbrieven en websites van partijen rond het gebied. Er is actief gebruik gemaakt van het online participatieplatform van gemeente Leiden: doemee.leiden.nl. Via het platform konden mensen meedoen en informatie lezen over het project.

In de eerste stap konden mensen meedoen door:

• online een enquête in te vullen en hun ideeën voor het gebied in het platform op de kaart te zetten.
• Daarnaast was het mogelijk om te reageren op ideeën van anderen;
• te reageren via social media op de aankondiging van het project;
• in te bellen via het telefonisch spreekuur;
• er zijn verschillende partijen, zoals wijkverenigingen, bedrijven en organisaties, in en rondom het gebied benaderd voor een online interview.

De tweede participatieronde

Met de inbreng van de eerste participatieronde heeft de gemeente een aantal kernwaarden en een aantal ruimtelijke en programmatische uitgangspunten geformuleerd en drie stedenbouwkundige modellen gemaakt voor het Werninkterrein. Veel ideeën konden hierin een plekje krijgen. In de tweede ronde konden mensen tijdens het evenement 'Het Werninkterrein, niet in beton gegoten' in partytenten op het Werninkterrein hun mening geven over deze drie modellen, reageren op de kernwaarden wat dit voor hen concreet betekent, wat mensen belangrijk vinden en wat ze liever niet zouden willen. 60 mensen trotseerden de regen om hieraan deel te nemen. Hetzelfde vond tegelijkertijd ook online plaats via een vragenlijst via het participatieplatform. Circa 100 mensen maakten daar gebruik van. Daarnaast vonden er enkele verdiepende gesprekken plaats met belangenorganisaties en was er weer een telefonisch spreekuur.

De derde participatieronde

In de derde participatieronde zijn mensen meegenomen in het onderzoek naar de verkeersontsluiting van het Werninkterrein en is de concept gebiedsvisie gepresenteerd.

Omdat de mogelijke verkeersontsluiting van het Werninkterrein ingrepen vereisen en een effect hebben op een gebied een stuk groter dan het plangebied zelf, is ook hiervoor breed uitgenodigd in een groot verspreidingsgebied. Bij een eerste online bijeenkomst zijn het verkeeronderzoek en de ontsluitingsvarianten toegelicht en kon men via chat vragen stellen en reageren. Hierbij waren 55 deelnemers. Deze informatie is ook op het platform gedeeld en daar kon iedereen ook reageren op de ontsluitingsvarianten of via het telefonisch spreekuur.

Nadat het verkeersonderzoek was afgerond, zijn bij een tweede online bijeenkomst de uitkomst van het onderzoek en de gemeentelijke voorkeur toegelicht en is ook de gebiedsvisie in concept gepresenteerd. Hiervoor waren 113 deelnemers. Zij konden met Zoom reageren en vragen met stellen en van deze mogelijkheid werd ook gebruik gemaakt. Ook was er pers aanwezig. Het verkeersrapport en de conceptgebiedsvisie zijn ook op het platform gedeeld waar iedereen online kon reageren of tijdens het telefonisch spreekuur. Naar aanleiding van ingekomen reacties is onder andere het totale woningaantal gemaximeerd op 700 woningen en zijn de voorwaarden aan de bebouwing langs het spoor aangescherpt en is een bezonningsstudie uitgevoerd en toegevoegd in de gebiedsvisie.

Tegelijkertijd is er ook overleg gevoerd met een aantal specifieke belangengroepen. Zo is er een overleg geweest met de omwonenden aan de Amethistkade waar de beoogde tunnel uitkomt. Hierbij is de afspraak gemaakt dat zij betrokken zullen worden bij de verdere uitwerking van het ontwerp voor de herinrichting van de Amethistkade. Ook is er een overleg geweest met een aantal bewoners van de Hoge Morsweg met zorgen over de verkeersafwikkeling. Met hen zijn afspraken gemaakt voor het voorkomen van sluipverkeer en mitigerende maatregelen.

Tenslotte is er sinds het begin van de planvorming regelmatig overleg gevoerd met het bestuur van ondernemersvereniging van het bedrijventerrein Amphoraweg. Behalve dat zij de naaste buren zijn van het Werninkterrein, is er sprake van een gezamenlijke ontsluiting via het kruispunt met Dr. Leylaan.

Sinds het vaststellen van de Gebiedsvisie is verder gewerkt aan de planvorming van het gebied, inclusief de ontsluiting. Daarbij is het mogelijk gebleken de ontsluiting via de nieuwe weg langs het spoor en de verbinding met de Amphoraweg zodanig vorm te geven, dat het mogelijk is verkeer hier in twee richtingen te laten rijden. Hierdoor is het niet meer noodzakelijk een circuit te maken waarbij voor één van de twee richtingen de Amphoraweg nog helemaal moest worden gebruikt, waar nog wel vanuit werd gegaan bij de Gebiedsvisie. Op basis een varianten onderzoek heeft een direct aansluiting naar de Spoorlaan verkeerskundig de voorkeur. Dit kom ook tegemoet aan de  zorgen en aandachtspunten over de veiligheid die de ondernemers hebben geuit bij een variant waar het verkeer van bewoners en ondernemers samengevoegd wordt.  

De omgeving wordt verder via mailing en website op de hoogte gehouden van de stand van zaken met betrekking tot het Werninkterrein.

Fiets-en voetgangersbrug

Na de zomer 2021 heeft de gemeente een uitvraag gedaan bij omwonenden en andere belanghebbenden om deel te nemen in een klankbordgroep om gezamenlijk met de gemeente een variantenstudie uit te voeren voor een fiets- en wandelverbinding naar het Werninkterrein. In de werkgroep zaten bewoners van de Morsweg en Morskade. Ook namen de Bomenbond, de Fietsersbond en de wijkvereniging Transvaal deel. Vanuit de gemeente waren medewerkers van de Afdeling Mobiliteit en de Afdeling Duurzame Leefomgeving en de projectleiding van het Werninkterrein aanwezig. Verder schoof meer incidenteel de stadsecoloog aan. De groep heeft gezamenlijk een memo voor de wethouder opgesteld met de uitkomsten van het onderzoek. In deze memo zijn discussiepunten en afwijkende standpunten benoemd indien er geen consensus in de groep was. Vertegenwoordigers van de klankbordgroep hebben hun standpunten in een overleg met de wethouder ook nog mondeling kunnen toelichten. De Fietsersbond heeft in een separate brief haar standpunten verwoord. Van de totaallijst van acht principe-mogelijkheden om het Werninkterrein goed bereikbaar te maken voor de fietser en voetganger zijn er drie overgebleven die de gemeente met de klankbordgroep heeft afgewogen op voor- en nadelen. Het college heeft gekozen voor het fiets-en voetgangersbrug over de Dr. Lelylaan en zal dit verder uitwerken.

Stedenbouwkundig plan

Na vaststelling van de gebiedsvisie heeft de ontwikkelaar de participatie met de omgeving opgepakt. Het verslag hiervan is opgenomen in Bijlage 38. In februari 2022 vond het evenement ‘Winter op het Werninkterrein’ plaats. De deelnemers kwamen in verschillende tijdsblokken langs op het terrein. In totaal waren er ongeveer 130 mensen: omwonenden, mogelijk toekomstige bewoners en andere geïnteresseerden. In de oude fabriekshal op het Werninkterrein is het stedenbouwkundig schetsontwerp gepresenteerd. Dit gebeurde in 6 marktkramen, waar de aanwezigen langs konden lopen. Bij elke kraam was informatie te vinden over een thema en gingen aanwezigen in gesprek met een medewerker van de ontwikkelaar, gemeente Leiden of één van de ontwerpers. Ook konden mensen bij elke kraam een reactie geven op een specifiek onderdeel van het plan. Er zijn aandachtspunten meegegeven met betrekking tot het stedenbouwkundig schetsontwerp, verkeer en mobiliteit, wonen en voorzieningen en de openbare ruimte.

Vanaf 7 februari tot en met 21 februari 2022 hadden omwonenden en geïnteresseerden ook de mogelijkheid om online te reageren op het stedenbouwkundig schetsontwerp. Ze konden de panelen met het schetsontwerp digitaal inzien, hierover een aantal vragen beantwoorden en een reactie geven. Ze kozen zelf welke panelen ze wilden bekijken en welke vragen ze wilden beantwoorden. In totaal hebben 32 mensen één of meerdere vragen beantwoord. Dat waren vooral (mogelijke) toekomstige bewoners en omwonenden. Ruim de helft van deze mensen was tussen de 31 en 60 jaar, maar de vragenlijst is ook veel ingevuld door mensen van 61 tot 75 jaar en door 2 mensen onder de 30 jaar. Hiervan is verslag gemaakt dat terug te lezen is op de website van de ontwikkelaar.

6.2.3 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

6.2.4 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Eventuele reacties zullen waar nodig worden meegenomen in het bestemmingsplan.

6.2.5 Zienswijzen

Conform de 'Werkwijzer participatie 2018' van gemeente Leiden start de bestemmingsplanprocedure, vanwege het doorlopen participatieproces, met een ontwerpbestemmingsplan en is een voorontwerpbestemmingsplan (met daarbij gangbare inspraakmogelijkheden) niet van toepassing.

Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze tegen het ontwerp indienen.

Ingediende zienswijzen zullen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan.

• 1. Voor betaalbare koop geldt: met een vrij-op-naam-prijs tot maximaal de NHG- grens die op dat moment geldt. Voor middeldure huurwoningen is het betaalbare segment tot € 1000,- per maand, prijspeil 2020)
• 2. Voor betaalbare koop geldt: met een vrij-op-naam-prijs tot maximaal de NHG- grens die op dat moment geldt. Voor middeldure huurwoningen is het betaalbare segment tot 1000,- per maand, prijspeil 2020)