TAM-omgevingsplan Kögllaan en Manegelaan

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aanleiding

Initiatiefnemer Explorius Vastgoedontwikkeling B.V. (hierna 'Explorius') heeft samen met Pickkers Consult, initiatiefnemer van Stichting Studentengroepswoningen.nl, en woningcorporatie Woonin het initiatief genomen voor de herontwikkeling van de Kögllaan 26. Om de locatie aan de Kögllaan 26 beschikbaar te maken voor woningbouw wordt de scouting Derde Utrechtse Groep verplaatst naar en ingepast aan de Manegelaan in de Voorveldse Polder. Deze krijgt daar een nieuw onderkomen op de plek waar voorheen stadsbedrijven een opslagterrein had.

Afbeelding 1 Locaties Kögllaan 26 en Manegelaan

Kögllaan

Het beoogde woningbouwprogramma bestaat uit 132 onzelfstandige studentenkamers verdeeld over 11 studentenhuizen, 61 sociale huur- en middenhuurappartementen (waarvan 47 sociale huurwoningen en 14 middenhuurwoningen). Op de begane grond is het mogelijk om een bepekte oppervlakte (maximaal 150 m² brutovloeroppervlak) aan maatschappelijke of commerciële functies te realiseren.

Manegelaan

Het nieuwe clubgebouw voor de scouting krijgt een grondoppervlakte van circa 330 m² en bestaat uit één laag met kap. De scouting krijgt hier ook de beschikking over een eigen buitenruimte voor activiteiten. Voor het opslaan van de materialen van Stadsbedrijven is een andere locatie gevonden op de gemeentelijke grondstoffenbank in Lage Weide.

Doelstelling

De druk op de Utrechtse woningmarkt is enorm. Aan alle type woningen, maar met name in het betaalbare segment, is een groot tekort. In de zoektocht naar nieuwe woonplekken in de Utrechtse markt vond Explorius de locatie aan de Kögllaan 26, die in eigendom is van de gemeente Utrecht en wordt gehuurd door de scouting. De huisvesting van de scouting is verouderd. Een nieuw scoutinggebouw op een nieuwe plek die financieel onderdeel wordt van de herontwikkeling biedt kans tot het bouwen van woningen op de bestaande scoutingplek. De opgeslagen materialen op het opslagterrein van de gemeente in het park Voorveldse Polder zijn verhuisd naar de circulaire grondstoffenbank in Lage Weide. Hierdoor komt de locatie vrij voor de nieuwe accommodatie van de scouting die qua functie en gebruik beter past in het park. Om tijdelijk het acute huisvestingsprobleem van de scouting op te lossen heeft Explorius enkele bouwketen geschonken aan de scouting om de tijd te overbruggen tot aan de verhuizing naar het nieuwe gebouw.

Met de totale ontwikkeling worden betaalbare woningen gerealiseerd, ter vervanging van de verouderde scouting, een nieuwe en duurzame accommodatie voor de scouting en een kwalitatief groenere en toegankelijkere inrichting van het park Voorveldse Polder.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van het voorliggende TAM-omgevingsplan bestaat uit twee delen: de huidige locatie van de scouting aan de Kögllaan 26 en de beoogde nieuwe locatie aan de Manegelaan.

Het plangebied aan de Kögllaan 26 ligt in de wijk Noordoost, tussen de Veemarkt en Tuindorp Oost aan de Kardinaal de Jongweg. De locatie ligt ingeklemd tussen deze weg, een vestiging van het Leger des Heils en de volkstuinen van tuindersvereniging De Pioniers.

Afbeelding 2 Deellocatie Kögllaan

De beoogde nieuwe scoutinglocatie ligt aan de noordrand van het park Voorveldse Polder. Met aan de noordzijde de Biltse Rading, aan de westzijde de Manegelaan en aan de zuidzijde de Ariënslaan.

Afbeelding 3 Deellocatie Manegelaan

1.3 Bestaande planologische regeling

Dit TAM-omgevingsplan vervangt voor de deellocatie aan de Kögllaan het Chw bestemmingsplan Voordorp-Voorveldsepolder, zoals vastgesteld door de raad op 4 februari 2021.

Voor de deellocatie Manegelaan wordt het bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd, zoals vastgesteld door de raad op 26 september 2013, vervangen door dit TAM-omgevingsplan.

De genoemde bestemmingsplannen maken momenteel van rechtswege deel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Utrecht. Daarnaast geldt voor dit TAM-omgevingsplan het definitieve deel van Omgevingsplan gemeente Utrecht. Hierbinnen staan de algemene regels (zoals begripsbepalingen, bouw- en gebruiksregels) die gelden voor de gemeente Utrecht. Deze zijn van toepassing op het plangebied van dit TAM-omgevingsplan.

1.4 Juridische aspecten

1.4.1 Het TAM-omgevingsplan is een wijziging van het omgevingsplan

Elke gemeente moet op grond van de Omgevingswet alle regels over de leefomgeving in het omgevingsplan van de gemeente opnemen. Op het moment dat dit plan is opgesteld, is het technisch nog niet mogelijk om tegelijkertijd een aantal wijzigingen van het omgevingsplan aan te brengen. Dat betekent dat de gemeente ontwikkelplannen één voor één in procedure zou moeten brengen, met veel vertraging als gevolg. Daarom heeft het Rijk gezorgd voor een Tijdelijke Administratieve Maatregel (TAM), die de gemeente toestaat om het omgevingsplan te wijzigen met een "TAM-IMRO-omgevingsplan". Dat is een plan in de vorm van een bestemmingsplan dat met de standaardcoderingen IMRO wordt opgesteld. Het TAM-omgevingsplan geldt juridisch als wijziging van het omgevingsplan van de gemeente. De gemeente moet te zijner tijd het TAM-omgevingsplan invoegen in het definitieve omgevingsplan.

1.4.2 Omgevingsvergunningen en het omgevingsplan

Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen voor een activiteit als het omgevingsplan voor die activiteit een omgevingsvergunning verplicht stelt of als die activiteit in strijd is met de regels van het omgevingsplan.

In artikel 4.5 van het omgevingsplan staat bijvoorbeeld dat voor het bouwen een omgevingsvergunning vereist is. Een aanvraag van de omgevingsvergunning wordt getoetst aan de regels, beoordelingsregels genoemd, van het omgevingsplan. Voor het bouwen staan die beoordelingsregels in hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. De beoordelingsregel in artikel 4.7 van het omgevingsplan komt erop neer dat het bouwen moet passen binnen het doel van de functie, dus in het geval van dit plan de regels die in hoofdstuk 2 zijn opgenomen. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning als de aanvraag voldoet aan de beoordelingsregels van het omgevingsplan, dus ook aan de regels van hoofdstuk 2 van dit plan.

Als de aanvraag in strijd is met het omgevingsplan of op grond van de beoordelingsregels van het omgevingsplan moet worden afgewezen, kan de omgevingsvergunning misschien toch verleend worden op grond van de regels van het Rijk in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Die omgevingsvergunning wordt in de wet 'omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit', afgekort: bopa, genoemd. Om aan die regels te voldoen moet vaak uitgebreid onderzoek worden gedaan en moeten veel aspecten beoordeeld worden. De gemeente moet voor de toets van zo'n aanvraag dus regels van het Rijk en van de provincie toepassen en ook beoordelen of aanvraag past bij het gemeentelijke beleid.

Bij het opstellen van de regels en de aanwijzing van locaties en functies in dit plan is rekening gehouden met de beoordelingsregels in het omgevingsplan. De regels in dit plan vervangen de regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan en vullen de regels van het definitieve omgevingsplan aan.

1.4.3 Vergunningvrij bouwen

In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de eisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving en aan de regels van hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. In hoofdstuk 4 van het omgevingsplan staat dan in de beoordelingsregels dat in afwijking van artikel 4.5 geen omgevingsvergunning nodig is.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit TAM-omgevingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het TAM-omgevingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

In de bijlagen zijn rapporten opgenomen van onderzoeken die zijn verricht om de haalbaarheid van het initiatief in relatie tot verschillende milieuaspecten aan te tonen.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is in september 2020 vastgesteld onder de Wet ruimtelijke ordening als structuurvisie en geldt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet als de Nationale Omgevingsvisie. De NOVI is de eerste integrale nationale beleidsvisie conform de Omgevingswet en is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda.

De Visie

De NOVI bevat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een groot aantal opgaven, op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De NOVI biedt daarbij een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken. Omgevingskwaliteit is daarbij het kernbegrip. De NOVI staat voor een nieuwe aanpak waarbij overheden en maatschappelijke organisaties met regie vanuit het Rijk integrale afwegingen maken.

Toelichting

In de toelichting worden 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving beschreven en de daarbij horende opgaven waarvoor het Rijk zich gesteld ziet. Steeds wordt per belang het huidige beleid gekoppeld en wordt de opgave gesteld die met het belang samenhangt.

Uitvoeringsagenda

In de uitvoeringsagenda staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

Het Rijksbeleid is vertaald in de Omgevingswet en in de vier Algemene Maatregelen van Bestuur: het Omgevingsbesluit (Ob), het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels voor het omgevingsplan. Daarnaast is regelgeving van het Rijk opgenomen in bruidsschatregels.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

• 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• 7. beperken van klimaatverandering;
• 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
• 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
• 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
• 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
• 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering

Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes

Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied passen binnen de kaders en doelstellingen van de Nationale Omgevingsvisie. Bij de planvorming en de ontwikkeling van de locaties is er veel aandacht voor een sterke en gezonde leef- en werkomgeving, multifunctioneel ruimtegebruik en een goede omgevingskwaliteit.

2.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Met de inwerkintreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de daarop gebaseerde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) komen te vervallen. De regels van het Barro en het Rarro zijn vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Barro/Rarro omvatte alle ruimtelijke Rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in ruimtelijke besluiten van lagere overheden. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Romeinse Limes, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ook stonden in het Barro/Rarro de rijksregels ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland/de Natura 2000-gebieden, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond Rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer en de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament.

In het Bkl staan verder regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Daarmee zijn tevens wetten en besluiten die betrekking hebben op omgevingsaspecten zoals geluid, omgevingsveiligheid, behoefte aan de stedelijke ontwikkeling enzovoort geregeld. Het Bkl geldt voor het Rijk en alle decentrale overheden. De hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat, zijn:

• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2);;
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de
• kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl);
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt via de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) regels over het aantonen nut en noodzaak en het onderzoeken van binnenstedelijke mogelijkheden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Zie hiervoor de uitwerking onder paragraaf 2.1.3.

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Plangebied

Naast de activiteiten die gelden in heel Nederland, zoals flora- en fauna activiteiten en Natura 2000-activiteiten, gelden onder de volgende gebiedsaanwijzingen die relevant kunnen zijn voor het plangebied:

• 1. Gebieden waar bouwwerken het radarbeeld kunnen verstoren;
• 2. Nieuwe Hollandse Waterlinie;
• 3. Uitsluitingsgebieden hyperscale datacentra.

Voor de locaties Kögllaan en Manegelaan gelden beperkingen voor het omgevingsplan voor een goede werking van de radar op het radarstation. Het gaat hier om hoogtebeperkingen voor bouwen van bouwwerken en windturbines.

De Nieuwe Hollandse Waterlinie is de locatie bekend als de vroegere verdedigingslinie Nieuwe Hollandse Waterlinie, die van Muiden naar Woudrichem loopt en eindigt bij Werkendam en die is gelegen op het grondgebied van de provincies Noord-Holland, Utrecht, Gelderland, Zuid-Holland en Noord-Brabant, waarvan de geometrische begrenzing bij ministeriële regeling is vastgelegd.

Het voorliggende plan maakt geen bouwwerken mogelijk die de maximum toegestane hoogte overschrijdt en biedt geen mogelijkheid voor de oprichting/vestiging van hyperscale datacentra. Daarnaast wordt de Nieuwe Hollandse Waterlinie behouden. Voor de uitwerking van de overige instructieregels en omgevingswaarden uit het Bkl wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze toelichting.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving moet bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden toegepast.

Stedelijk ontwikkeling

Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Daarbij geldt er voor woningbouwprojecten dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij andere stedelijke functies in de vorm van een terrein is de ondergrens 'in beginsel' 500 m². Dus met een ruimtebeslag van minder dan 500 m² is er 'in beginsel' geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarvoor moet worden beoordeeld of het plan een nieuw of groter beslag op de ruimte toelaat. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, het plan op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten heeft.

Om te kunnen beoordelen of daadwerkelijk sprake is van een groter beslag op de ruimte moet niet gekeken worden naar wat er daadwerkelijk gebouwd is, maar naar wat het omgevingsplan planologisch toestaat aan bebouwing. Ook verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan, moeten daarin meegenomen worden.

Van belang is dus in hoeverre het plan in vergelijking met de vorige regeling:

• functies wijzigt;
• een groter beslag op de ruimte mogelijk maakt; of;
• een combinatie van een ontwikkeling met een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en een functiewijziging is natuurlijk ook mogelijk. Er moet worden bekeken of het hele plan een stedelijke ontwikkeling is, als bedoeld in artikel 5.129g Bkl.

Motivering evenwichtige toedeling van functies:

De behoefte aan de stedelijke ontwikkeling en regionale afstemming

Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van overprogrammering en leegstand. Hiervoor is niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.

De behoefte wordt beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit gebied hangt af van de aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling. Om de behoefte te bepalen kan het bestaande aanbod van de functie die je wil ontwikkelen (bijvoorbeeld een bepaald soort woningen) worden afgetrokken van de vraag naar deze functie. Het aanbod dat feitelijk nog niet is gerealiseerd, maar wel in een omgevingsplan of omgevingsvergunning is vastgelegd, wordt meegerekend als bestaand aanbod. Het gaat om de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. De kwalitatieve behoefte is de behoefte aan het specifieke karakter van de stedelijke ontwikkeling.

Provinciale of regionale visies en afspraken kunnen de basis zijn voor de onderbouwing. Deze documenten moeten dan voldoende concreet en onderbouwd zijn.

Definitie stedelijk gebied

De Ladder is beleidsneutraal vanuit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) omgezet naar de Omgevingswet. De extra Ladder afweging moet volgens artikel 5.129g Bkl plaatsvinden buiten het stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied. Dit stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied is toegevoegd aan deze bepaling omdat dit ook onderdeel was van de definitie van het bestaande stedelijk gebied uit het Bro.

Grens stedelijk gebied

De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

In de jurisprudentie zijn lijnen uitgezet voor het begrip stedelijk gebied onder het Bro. Zo vormen gronden waarop een agrarische functie rust, en die overeenkomstig die functie worden gebruikt, geen onderdeel van stedelijk gebied. Onbebouwde grond met een niet-agrarische functie kan deel uitmaken van het stedelijk gebied, ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het stedelijk samenstel van bebouwing.

Stedelijk gebied en doorschuiven Laddertoets

De gemeenteraad kan een Laddertoets voor een omgevingsplanwijziging uitstellen tot het moment van realisering van de ontwikkeling. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied heeft dit gevolgen voor de grens van het stedelijk gebied.

Een ontwikkeling buiten het stedelijk gebied wordt niet tot het stedelijk gebied gerekend als:

• bij de ontwikkeling geen rekening is gehouden met de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in de behoefte te voorzien;
• en op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist. Dit regelt artikel 5.129g, lid 3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Deze regeling voorkomt dat een ruimtelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied waarvoor nog geen Laddertoets is uitgevoerd, onderdeel wordt van het stedelijk gebied.

Onderzoek mogelijkheden om binnen stedelijk gebied in behoefte te voorzien

Als de stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing gepland is moet rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dit gebied in de behoefte te voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen dit gebied een rol. Argumenten dat binnen dit gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling, gaan bijvoorbeeld over kwalitatieve aspecten van de behoefte.

Hierbij kan gedacht worden aan bedrijven die vanuit milieuoverwegingen niet binnen het stedelijk gebied passen.

De locatie kan mogelijk ook volgens de omgevingsvisie voor een andere functie zijn beoogd. Bijvoorbeeld een maatschappelijke functie, een park of andere woonplannen die later zijn gepland. Ook kunnen bijvoorbeeld aanzienlijke investeringen voor een inbreiding een rol spelen.

Plangebied

Het project betreft de verplaatsing van een bestaande scouting en de ontwikkeling van woningbouw.

Behoefte aan woningen

De provincie Utrecht geeft met de monitor Wonen inzicht in de woningbouwbehoefte, de daarmee samenhangende woningbouwopgave en de woningbouwplannen. De woningbouwbehoefte- en opgave is gebaseerd op het Kader voor regionale programmering Wonen en Werken. Dat kader is gemaakt op basis van de Primos huishoudensprognose 2020.

Utrecht is een echte studentenstad, maar het tekort aan betaalbare studentenhuisvesting is groot. Met het toevoegen van studentenwoningen wordt uitvoering gegeven aan het Actieplan Studentenhuisvesting. Studentenhuisvesting is cruciaal voor de stad, onderwijsinstellingen én voor de student zelf. De beschikbaarheid van voldoende en betaalbare studentenhuisvesting is een noodzakelijke voorwaarde voor studenten om de opleiding te kunnen volgen die bij hun kwaliteiten en interesses past. Daarnaast draagt op kamers gaan en wonen op een campus of in een studentenhuis bij aan het welzijn van studenten, aan de sociale ontwikkeling en het zelfstandig worden van jongvolwassenen. Deze locatie is uitermate geschikt voor studentenwoningen want het is goed bereikbaar met het OV en ligt dicht bij het USP.

In het actieplan studentenhuisvesting van de gemeente uit 2023 is aangegeven dat er nog steeds een groot tekort aan studentenhuisvesting is: 5.300 woningen. Het actieplan zet met name in op onzelfstandige eenheden (kamers); daar zit het grootste deel van het tekort. Het plan levert een gewenste bijdrage aan het inlopen van dat tekort.

Voor de periode 2020-2040 wordt voor de regio U16 (16 gemeenten, inclusief gemeente Utrecht) een woningbehoefte verwacht van 133.200 woningen. Dat aantal is nodig om het bestaande tekort aan woningen niet verder op te laten lopen. Voor de stad Utrecht gaat het dan om circa 60.000 woningen.

In het Meerjarenperspectief Ruimte (2022) van de gemeente Utrecht is de meest actuele plancapaciteit aangegeven. Voor de periode van 2022 tot 2040 omvat de harde planvoorraad een totaal van 44.977 woningen. De vraag naar nieuwe woningen is dus groter dan het aanbod. De 1.700 woningen voorzien dus in een deel van de behoefte aan nieuwe woningen in Utrecht.

De bevolking van Utrecht is de afgelopen jaren fors toegenomen, een groei die ook in de komende jaren gestaag doorzet. De voorspelde groei is een kans om kwaliteit aan de stad toe te voegen. De (blijvende) druk op de woningmarkt leidt tot een toenemende vraag naar centrumstedelijke woningbouw in alle segmenten, maar vooral in het midden- en sociale segment. Dit plan draagt bij aan uitbreiding van het woningaanbod voor lagere- en middeninkomens.

Het uitgangspunt van gemeente en corporaties is dat de omvang van de sociale huurvoorraad meegroeit met de stad. Nu is 35% van de woningen een sociale huurwoning. In het Meerjaren Perspectief Ruimte (2022) is opgenomen dat de 'harde' plancapaciteit voor 33% bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 5% zelfstandige studenteneenheden en 28% reguliere sociale huurwoningen. Dit is nog onvoldoende om de sociale huurwoningvoorraad richting 2040 op peil te houden.

Voor een gezonde mix van wonen gaan we in iedere buurt, dus ook voor de buurt waarbinnen het plangebied van dit TAM-omgevingsplan ligt, uit van 30% sociale woningbouw, 25% middensegment en 45% woningen in de vrije sector.

De belangrijkste doelgroepen voor middenhuur zijn net afgestudeerden, jonge huishoudens die zijn ingestroomd in sociale huur maar vervolgens niet kunnen doorstromen en daardoor in feite scheefwonen, en gezinnen met een middeninkomen. Door recent overheidsbeleid en de huidige marktontwikkelingen is het voor deze groepen steeds lastiger geworden om een passende woning wat betreft prijs en oppervlakte te vinden op de Utrechtse woningmarkt. Uit onderzoek (gemeente Utrecht, 2017) blijkt dat de middenhuur-doelgroepen behoefte hebben aan woningen van minimaal 50 m². Het aanbod van dit type woningen is nu te klein. Dit bestemmingsplan voorziet in het aanvullen van het aanbod aan sociale huur- en middenhuurwoningen met een oppervlakte tussen de 53 en 74 m².

Behoefte aan voorzieningen

Voor de invulling van de ruimte van circa 150 m² in de plint worden de mogelijkheden onderzocht. Een goed denkbaar voorbeeld is hier een buurtfunctie/huiskamer voor de wijk en de woningen erboven. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan een deel van de motie 2021/32 Buurtfunctie in Voordorp.

Het streven is om de functie in de plint aan te laten sluiten bij de doelgroep die in de bovenliggende woningen komt. De achterliggende gedachte hierbij is dat beide functies elkaar versterken. Ontmoeting tussen de bewoners wordt op deze wijze gefaciliteerd en gestimuleerd.

Toets

De ontwikkeling aan de Kögllaan betreft de bouw van 11 studentenhuizen (met in elk studentenhuis 12 onzelfstandige studentenwoningen) en 61 sociale huur- en middenhuurappartementen. Aan de Manegelaan wordt de scoutinggebouw gerealiseerd. Uit voorgaande motivering blijkt dat er behoefte is aan woningbouw. In de plint komt circa 150 m² aan voorzieningen. Vanwege de beperkte omvang is deze niet ladderplichtig. De scouting betreft een bestaande functie die enkel wordt verplaatst en niet wordt uitgebreid. De conclusie is dat de voorliggende ontwikkeling voldoet aan de laddertoets van duurzame verstedelijking.

2.1.4 Structuurvisie Ondergrond (2018)

In 2018 hebben de ministeries van Infrastructuur en Waterstaat en van Economische Zaken en Klimaat de Structuurvisie Ondergrond opgesteld.

De Structuurvisie Ondergrond gaat over de nationale belangen van de drinkwatervoorziening en de energievoorziening, en de weging van beide belangen ten opzichte van elkaar. Het gaat bijvoorbeeld over grondwaterwinning, gaswinning, geothermie en het opslaan van CO2. Deze structuurvisie beoogt duidelijkheid te verschaffen over de mogelijke combinatie van grondwaterwinning en mijnbouwactiviteiten en tegelijkertijd beide belangen in voldoende mate te dienen. Dat betekent dat er steeds gezocht is naar de balans tussen enerzijds het beschermen van het grondwater voor de toekomstige drinkwatervoorziening en anderzijds het benutten van de ondergrond voor de - transitie naar een duurzame - energievoorziening. In de structuurvisie wordt aangegeven waar activiteiten in de ondergrond ruimtelijk uitgesloten of gecombineerd kunnen worden, nog voorafgaand aan een concreet initiatief.

Plangebied

De Structuurvisie Ondergrond heeft een doorwerking in het provinciaal beleid. In paragraaf 5.10 Bodem wordt op de bodemsituatie van het plangebied ingegaan. Dit plan is in overeenstemming met de Structuurvisie Ondergrond.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht en Omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht in werking getreden. In de omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. De provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;

• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.

De provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's

De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

• Stad en land gezond
  Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. De provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.
• Klimaatbestendig en waterrobuust
  Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).
• Duurzame energie
  Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.
• Vitale steden en dorpen
  Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met de trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.
• Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
  Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.
• Levend landschap, erfgoed en cultuur
  Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.
• Toekomstbestendige natuur en landbouw
  Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Op 1 januari 2024 is de omgevingsverordening van de provincie Utrecht in werking getreden. De omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Op 1 maart is de eerste wijziging van deze omgevingsverordening vastgesteld. De laatste versie is gewijzigd op 1 september 2024.

De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit:

• er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in;
• instructieregels die zien op grondwaterbeheer;
• instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid;
• instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa;
• instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden;
• instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen;
• instructieregels over agrarische bedrijven;
• en instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden.

Uitvoering

In drie regio's werkt de provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied

De instructieregels die gelden in heel de provincie Utrecht, zoals omgevingsveiligheid, grondwater bescherming en regels voor energie worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht. Daarnaast gelden er in het plangebied specifieke regels die van belang zijn:

• Artikel 2.16 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bepaalt dat de motivering een beschrijving bevat van het door de gemeente te voeren beleid omtrent overstromingrisico's en hoe hiermee is omgegaan.

Water

Het plangebied is gelegen binnen een locatie aangemerkt als 'overstroombaar gebied' en binnendijks gelegen. Op basis van de kaart van gevolgen bij een doorbraak primaire keringen in de 'Handreiking Overstromingsrobuust Inrichten' is het plangebied gelegen buiten de aandachtsgebieden voor het Eemmeer en Rivieren. Wel zal bij een doorbraak van een primaire waterkering het water snel, maar ondiep, in het plangebied terecht komen. Het laagste punt aan de Kögllaan 26 is gelegen op +0,10 m NAP conform de AHN-viewer. Het laagste punt aan de Manegelaan is gelegen op +1,10 m NAP.

Buiten de aandachtsgebieden van het Eemmeer is het rekening houden met niet-zelfredzame groepen niet noodzakelijk. Bij binnendijks gelegen gebieden gelden daarnaast regels voor overstromingsrisico's voor woonwijken en bedrijventerreinen. Bij binnenwijkse ontwikkelingen gaat dit om een aaneengesloten gebied van 2000 of meer woningen of een bedrijventerrein groter dan 75 hectare. In onderhavige ontwikkeling is daarvan geen sprake. Er wordt voldaan aan artikel 2.16 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht.

• Artikel 3.7 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht stelt dat de motivering van een omgevingsplan een beschrijving bevat hoe het waterwinbelang in acht genomen is.

Grondwater

Het plangebied is niet gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied. Daarmee vindt er geen verslechtering plaats van de kwaliteit van het grond- of oppervlaktewater voor drinkwaterwinning en wordt voldaan aan de instructieregel.

• Artikel 4.1 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bepaalt dat een omgevingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. Om de noodzaak na te gaan moet bij elk omgevingsplan in een vroeg stadium het aantal verplaatsingen voor de verschillende vervoerwijzen duidelijk zijn. Het gaat om de vervoerwijzen die betrekking hebben op de omliggende verkeers- en vervoersnetwerken, zoals: het wegennet, openbaar-vervoernetwerk, fiets- en looproutes. Als er sprake is van een (relatief) groot aantal verplaatsingen of het vermoeden bestaat dat er zich een knelpunt gaat voordoen op omliggende verkeers- en vervoersnetwerken, is een bereikbaarheidsonderzoek noodzakelijk.

Infrastructuur

Kögllaan

De Kögllaan is vanwege de ligging aan de Kardinaal de Jongweg, dicht bij het Kardinaal Alfrinkplein, voor autoverkeer op een lastige manier ontsloten. Door de middenberm in de Kardinaal de Jongweg is de Kögllaan alleen komend vanaf het Kardinaal Alfrinkplein op te rijden en alleen in de richting van de stad te verlaten. Deze verkeerssituatie wordt niet gewijzigd. Het project heeft daarom een programma met relatief weinig verkeersaantrekkende werking. Het fietspad ter hoogte van de Kögllaan wordt opgeheven en wordt onderdeel van het plantsoen. De fietsers rijden via de Kögllaan, die wordt ingericht als fietsstraat (auto te gast). Dit maakt het mogelijk om te vergroenen aan de Kardinaal de Jongweg. De Kardinaal de Jongweg is onderdeel van de stedelijke verbindingsstructuur (50 km/u). De Kögllaan is voor autoverkeer een doodlopende weg, waar alleen bestemmingsverkeer komt.

Manegelaan

De entree van de locatie ligt aan de Manegelaan. De Manegelaan is bereikbaar via de Biltse Rading en het autoverkeer kan via de Ariënslaan en de tunnel het park verlaten. De Manegelaan en de Ariënslaan liggen in een parkeerverbodszone en een 30 km/zone. In de straten mag dus niet worden geparkeerd en er geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur.

Fietsen

Kögllaan

Er worden voor de ontwikkeling van de Kögllaan in totaal 407 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd. Minimaal 132 fietsparkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd in de fietsenstalling voor de studentenwoningen en 204 fietsparkeerplaatsen voor de sociale huur- en middenhuurwoningen. De overige 71 fietsparkeerplaatsen zijn voor het bezoekersparkeren. Het fietsparkeren wordt binnen het plangebied gerealiseerd op maaiveldniveau. Op de uitgangspuntenkaart van het SPvE is te zien dat er aan de zuidzijde van de Kögllaan fietsparkeerplekken worden gerealiseerd voor bezoekers. In beide gebouwen wordt een fietsenstalling gerealiseerd voor bewoners. Het fietsparkeren voor de maatschappelijke functie wordt in de directe omgeving, zo dicht mogelijk bij de entree, opgelost.

Manegelaan

Fietsparkeren wordt binnen het plangebied opgelost. Er zullen voldoende en makkelijke bereikbare stallingen zijn voor fietsers en brommers. Fietsers kunnen zowel vanaf de Biltse Rading als vanaf de Ariënslaan de locatie bereiken.

Autowegverkeer

Kögllaan

Er wordt met deze ontwikkeling voorzien in 38 parkeerplaatsen. Hiervan zijn afgerond 17 parkeerplaatsen voor bewoners,19 parkeerplaatsen voor bezoekers en 2 parkeerplaatsen voor deelauto's benodigd. De parkeereis voor bewoners bedraagt 17 parkeerplaatsen, deze worden gerealiseerd op eigen terrein in een parkeervoorziening. De overige parkeerplaatsen worden in het openbaar gebied gerealiseerd.

In vergelijking met de al bestaande bebouwing is het niet de verwachting dat er significant meer verkeersbewegingen plaatsvinden ten opzichte van de bestaande situatie. Het autoverkeer kan via de Kardinaal de Jongweg aansluiten op de Satreweg, de Blauwkapelseweg en de Eykmanlaan. Naar het oosten toe kan via de Blitse Rading makkelijk de A27 worden bereikt.

Manegelaan

Er worden enkele parkeerplaatsen mogelijk gemaakt op het eigen terrein. In de directe omgeving van de Manegelaan kan verder niet geparkeerd worden.

Openbaar vervoer

Kögllaan

Naast fietsen en lopen is openbaar vervoer ook een belangrijke pijler in het mobiliteitsbeleid. De ontwikkeling is goed te bereiken met het openbaar vervoer. Op loopafstand van de planlocatie is een bushalte aan de Sartreweg gelegen naar Utrecht Centraal en aan de Van Everdingenlaan een bushalte naar Utrecht Overvecht. Ook gaat er vanuit de Sartreweg een bus naar het Utrecht Science Park.

Manegelaan 

De dichtstbijzijnde gelegen bushalte is de halte Utrecht, Veemarkt, gelegen aan de Blitse Rading. Ook kan de halte aan de Sartreweg (gelegen op circa 300 meter van de beoogde scoutinglocatie) relatief makkelijk bereikt worden.

Druk op het mobiliteitsnetwerk

Door de herontwikkeling van de Kögllaan en de verplaatsing van de scouting naar de Manegelaan neemt het aantal verplaatsingen op het wegennetwerk, openbaar-vervoersnetwerk, fiets- en looproutes iets toe. Om het aantal autoverplaatsingen zo laag mogelijk te houden wordt voor de Kögllaan voorzien in fietsparkeerplaatsen, 17 parkeerplaatsen binnen het plangebied, wordt het bezoekersparkeren opgelost in de openbare ruimte en worden er geen parkeervergunningen voor de nieuwe bewoners van het project uitgegeven.

Er worden 61 woningen gerealiseerd en 132 onzelfstandige studentenwoningen (verdeeld over 11 studentenhuizen. Conform het CROW (publicatie 744) wordt voor de toekomstige situatie het totaal aantal verkeersbewegingen ingeschat.

Functie	Verkeersbewegingen (gemiddeld)	Aantal	Totaal aantal verkeersbewegingen per weekdag (gemiddeld)
Huur, appartement, vrije sector, < 75 m² bvo	2,6 per appartement	11	28,6
Huur, appartement, vrije sector, 75-100 m² bvo	2,9 per appartement	3	8,7
Huur, appartement, sociale huur, < 75 m² bvo	2,5 per appartement	47	117,5
Kamerverhuur, studenten, niet-zelfstandig	1,0 per kamer	132	132
Buurtwinkelcentrum	52,45 per 100 m² bvo	Circa 160 m² bvo	83,92
Totaal aantal verkeersbewegingen					371 (afgerond)

Aangezien de invulling van de maatschappelijke/commerciële plint nog niet bekend is, is worst-case uitgegaan van een functie waarbij de verkeersbewegingen relatief hoog zijn, namelijk een buurtwinkelcentrum. De scouting die beoogd wordt aan de Manegelaan bevindt zich momenteel aan de Kögllaan; het is niet de verwachting dat er significant meer verkeer zal ontstaan door deze verhuizing.

Niet alleen zijn bij het hanteren van de verkeersgeneratie de studentenhuizen meegenomen, ook is er een beperkt aantal parkeerplaatsen en komen bewoners niet in aanmerking voor een parkeervergunning. Bij het Eykmanplein kunnen de auto's zich meerdere kanten op verspreiden, inclusief terug naar de Kardinaal de Jongweg om via de Blitse Rading de A27 te bereiken. De wegen zijn in staat om deze worst-case 288 ritten verspreid over de gehele dag goed op te nemen. De Kardinaal de Jongweg is immers onderdeel van de stedelijke verbindingsstructuur.

Het aantal verkeersbewegingen van fietsers en voetgangers is procentueel zo klein dat dit op het netwerk verwaarloosbaar is. De ontwikkeling aan de Kögllaan en de verplaatsing van de scouting naar de Manegelaan zal dan ook niet leiden tot knelpunten in het verkeers- en vervoersnetwerk. Een bereikbaarheidsonderzoek wordt daarom voor deze ontwikkeling ook niet noodzakelijk geacht. Met het inzichtelijk maken van het aantal verwachte verplaatsingen wordt aan de instructieregel voldaan.

• Artikel 5.11 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bepaalt dat in een omgevingsplanwijziging wat meer dan 10 woningen mogelijk maakt rekening wordt gehouden met de aansluiting op de elektriciteits-infrastructuur. De motivering van een omgevingsplan bevat een energieparagraaf met daarin een verslag van het inventariserend overleg tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente, waarin weergegeven wordt dat de ontwikkeling past binnen de energie-infrastructuur van de netbeheerder en andere relevante ontwikkelingen voor energiebeheer in de leefomgeving. In de energieparagraaf wordt in ieder geval ingegaan op de beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur, het voorziene systeem van energiebeheer en een afweging of de nieuwe functies er vanuit het beheer en beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur ontwikkeld kunnen worden.

De energieparagraaf en de inpasbaarheid binnen het elektriciteits-infrastructuur is opgenomen in paragraaf 5.20.

• Artikel 7.9 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bevat regels voor het beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur voor locaties binnen de locatie 'Cultuurhistorische hoofdstructuur'. De motivering van een omgevingsplan bevat, indien vallend binnen een cultuurhistorische hoofdstructuur, een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en een beschrijving hoe er rekening is gehouden met deze waarden.

Op de Cultuurhistorische Atlas van de provincie Utrecht is het gebied aangemerkt als gelegen binnen de inudatiekom V benoorden de Lek. Kenmerken van deze locatie is het open en natte karakter, passend bij landschappen van veeontginningen. In gevaarlijke situaties werd in het verleden de kom geïnundeerd. In 1940 was onder andere het plangebied deel uitmakend van een inundatieveld. Daarnaast maakte het plangebied deel uit van de Verboden Kring van 600 meter rondom Fort op de Biltstraat. Een dergelijke kring bestond destijds onder de Kringenwet, welke als doel had om het schootsveld rond vestingwerken vrij te houden. Binnen deze wet waren activiteiten als slopen, bouwen, rooien en beplanten binnen de verboden kringen geregeld. Deze wet is in 1951 opgeschort en in 1963 ingetrokken.

Binnen de Omgevingsverordening provincie Utrecht is het plangebied gelegen binnen de aanwijzing 'Cultuurhistorische hoofdstructuur' en 'Militair erfgoed'. De gebieden die aangemerkt zijn als 'Militair erfgoed' bestaan onder andere uit de Nieuwe Hollandse Waterlinie, de Oude Hollandsche Waterlinie, de Grebbelinie en Soesterberg en omgeving. Het plangebied valt binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie, waar de provincie Utrecht de volgende kernkwaliteiten wil behouden:

• a. Het unieke, in samenhang met het landschap ontworpen negentiende en twintigste-eeuwse hydrologische en militair verdedigingssysteem, bestaande uit een samenhangend stelsel van onder andere forten, dijken, kanalen en inundatiekommen;
• b. Groen en overwegend rustig karakter;
• c. Openheid.

In onderhavig geval is het plangebied gelegen in een verstedelijkt en bebouwd gebied. De dichtstbijgelegen fortbebouwing is gelegen op circa 330 meter van het plangebied af (locatie Manegelaan).

Aan de Kögllaan 26 zit momenteel een scouting die verplaatst wordt naar de Manegelaan. Tussen de beoogde bebouwing aan de Kögllaan en het fort is al veelal bebouwing gelegen. Daarnaast ligt de ontwikkeling aan de Kardinaal de Jongweg. De scouting aan de Manegelaan wordt gerealiseerd op de locatie waar Stadsbedrijven voorheen een opslag had. Met de insteek van de inrichting van het scoutingterrein wordt in vergelijking met de voormalige situatie meer recht gedaan aan de kernkwaliteiten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

• Artikel 9.17 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht schrijft voor dat aangesloten wordt bij artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De onderbouwing hiervoor is uiteengezet in paragraaf 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast wordt in het tweede lid van artikel 9.17 verwezen naar het aantonen van de passendheid van het initiatief binnen het provinciaal programma Wonen en werken. Hiervan is sprake, aangezien er binnenstedelijk ontwikkeld wordt. Daarnaast mag de woningbouw geen extra effect hebben op bodemdaling. Op de kaart van de provincie Utrecht wordt de locatie gezien (op basis van een relatieve schaalverdeling) als relatief goed geschikt geacht om te bouwen. Daarmee wordt voldaan aan de eisen van artikel 9.17.

De ontwikkeling van Kögllaan en Manegelaan voldoet aan de behoefte van nieuwe woningbouw en is in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening. Het plan vormt geen belemmering voor het behoud van de cultuurhistorische hoofdstructuur en militair erfgoed in het gebied.

2.2.2 Economische Visie 2020-2027 Focus op een vitale en duurzame economie

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc.

De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen:

• het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst;
• het economisch profiel (gezond stedelijk leven) is sterk, competitief en zichtbaar;
• bedrijven en (kennis)instellingen zijn innovatief sterk;
• er zijn voldoende vestigingsmogelijkheden in aantal en kwaliteit.

In de economische visie zijn aan bovengenoemde beleidsdoelen meerjarendoelen en hoofdactiviteiten gekoppeld.

Plangebied

De ontwikkeling aan de Kögllaan en Manegelaan past binnen de doelstellingen van de provinciale Economische Visie. Het plan draagt bij aan de Utrechtse binnenstedelijke verdichtingsopgave en aan de ambitie voor 'Gezond stedelijk leven' door de bouw van 11 studentenhuizen en 61 sociale huur- en middenhuurappartementen en maximaal 150 m² aan maatschappelijke of commerciële functies. Hierdoor wordt er een bijdrage geleverd aan het bedrijfsleven en het economische profiel van Utrecht.

2.2.3 Voor jong & altijd, Cultuur- en Erfgoedprogramma 2020-2023

In het cultuur- en erfgoedprogramma geeft de provincie haar rol op het gebied van cultuur vorm en inhoud. Het cultuur- en erfgoedprogramma is op 3 juni 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Het hoofddoel van het cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht is: bijdragen aan de toegankelijkheid van cultuur en de instandhouding van waardevol erfgoed, zodat bewoners en bezoekers van de provincie Utrecht hiervan kunnen leren en genieten.

Het cultuur- en erfgoedprogramma bevat twee beleidsdoelen:

A: Versterken van de culturele infrastructuur

• Cultuureducatie aanbieden
• Bibliothekennetwerk faciliteren
• Festivals laten floreren
• Het cultuurprofiel van Utrecht verstevigen

B: Behouden, benutten en beleven van cultureel erfgoed

• De kwaliteit van de leefomgeving versterken
• Monumenten duurzaam restaureren en gebruiken
• Utrechts erfgoed beheren en bekend maken

Plangebied

Binnen het plangebied komt woningbouw, maatschappelijk en/of commerciële functies. De aanwezige archeologische waarden in het plangebied zijn zorgvuldig onderzocht en gedocumenteerd, zie paragraaf 5.14. Door de beschermende regeling in het omgevingsplan is er voldoende aandacht voor eventuele archeologische waarden.

2.2.4 Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling.

Woningbouw

Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren.

Werklocaties

Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto. De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Voorwaarden

De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties moeten voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel:

• als het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt;
• de groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken;
• het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden;
• het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd;
• daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen.
• het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd;
• enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex;
• in de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

Plangebied

De ontwikkelingsvisie stuurt aan op verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties in bestaand gebied. De ontwikkeling van woningbouw door verplaatsing van de scouting is hier een goed voorbeeld van en past daarmee binnen de ontwikkelingsvisie.

2.2.5 Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021.

Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast wordt gericht op het zuiver en duurzaam voor de toekomst werken door onder andere extra inspanning te leveren op zuiveringen voor gezond oppervlaktewater en het sluiten van regionale water- en grondstofkringlopen.

Plangebied

Het waterbeheerprogramma is meegenomen bij de uitgevoerde weging van het waterbelang voor de voorgenomen ontwikkeling, zie paragraaf 5.13. Het voorliggende plan past binnen het waterbeheerprogramma van het waterschap.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat'

Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student & Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat:

De groeiende ongelijkheid in de stad

De coalitiepartijen zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk.

De grote woningnood

Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen de coalitiepartijen ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen. De coalitiepartijen vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn. Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen de coalitiepartijen in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en ouderen.

De klimaatcrisis

De coalitiepartijen kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. De coalitiepartijen benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en de coalitiepartijen gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. De coalitiepartijen blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen en om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak. De coalitiepartijen geven groen in de stad een flinke impuls en maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren de coalitiepartijen natuur en landschap van groter formaat met een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie.

Naast deze 3 grote opdrachten zien de coalitiepartijen ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat de gemeente Utrecht al jaren heeft: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken. Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken.

2.3.2 Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: https://omgevingsvisie.utrecht.nl/

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders toegelicht.

2.3.2.1 De koers

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet. Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 januari 2024 in het omgevingsplan worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad tot 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk.

Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie.

Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad. Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, \voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd.

We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen.

De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen.

Omdat er met de met de ambities van de RSU 2040 veel geld gemoeid gaat, is in de RSU 2040 ook een investeringsstrategie opgenomen. Daarnaast is een uitvoeringsstrategie opgesteld, waarin staat welke ontwikkelingen als eerste plaatsvinden en in welke tijdsvolgorde de stad zich tot 2040 ontwikkelt. Ook heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Hierin staan de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen.

Plangebied

Het gemeentelijke beleid met betrekking tot maatschappelijke voorzieningen zoals de scoutingverenigingen staat in het Koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen (november 2019). De Utrechtse Scoutinggroepen beheren zelfstandig hun accommodaties en bieden aan jeugdigen ruimte voor de uitoefening van hun activiteiten. De accommodaties van de Scoutinggroepen worden in de daluren gebruikt voor andere maatschappelijke initiatieven.

Het plan voor de deellocatie Kögllaan draagt bij aan een gezonde en duurzame groei van de stad, zoals als ambitie opgenomen in coalitieakkoord "2018-2022 Utrecht: "Ruimte voor iedereen" en uitgewerkt in de Ruimtelijke Strategie Utrecht en de Woonvisie en het coalitieakkoord 2022-2026 "Investeren in Utrecht". De drie hoofdthema's daarvan zijn de grote woningnood, kansenongelijkheid en duurzaamheid. Het project Kögllaan heeft raakvlakken met al deze thema's.

De ontwikkeling aan de Kögllaan en Manegelaan past binnen het coalitiebeleid, de Omgevingsvisie en de koers.

2.3.2.2 Thematisch beleid

2.3.2.2.1 Wonen

In de RSU 2040 en de beleidsnota wonen 2025 van Utrecht is de ambitie opgenomen dat (toekomstige) Utrechters prettig wonen in een woning die past bij hun inkomen, omgeving, huishoudensamenstelling en wensen. Het is daarbij belangrijk om op lange termijn ook een stad te blijven voor mensen met een lager- of middeninkomen. Dit door:    

• Het realiseren van gemengde en leefbare wijken;    

• Werken aan doorstroming;    
• Kleiner maken van sociaal-maatschappelijke verschillen tussen wijken;    
• Een (t)huis voor iedereen: passend woningaanbod voor alle (toekomstige) bewoners;    
• Aantrekkelijke woningen (balans prijs-kwaliteit).    

Het toevoegen van woningen is één van de middelen om deze ambitie te bereiken. In de RSU wordt ingezet op het toevoegen van 60.000 woningen tot 2040.   

Beleidsnota wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 (juni 2025)

Voor de te realiseren woningen zijn de voorwaarden zoals opgenomen in de Beleidsnota Wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 van toepassing. 

De beleidsnota heeft 4 doelstellingen:

1. In 2030 maken meer mensen kans op het vinden van betaalbare woonruimte in Utrecht. 

Dat doen we door elk jaar ons best te doen voor het bouwen van 3.000 nieuwe woningen. Van die nieuwe woningen willen we dat 75% betaalbaar is. Onder betaalbaar valt sociale huur, middenhuur (huurprijs tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand in 2025) en betaalbare koop (betaalbaarheidsgrenzen volgens het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Per 2025 is dat een WOZ-waarde tot € 405.000. We willen meer middenhuur dan betaalbare koop, omdat dit betekent dat woningen voor langere tijd betaalbaar blijven. Bij een koopwoning stijgt namelijk de prijs bij de tweede koper. We blijven de bestaande woningen in de stad zo goed mogelijk gebruiken. 

2. In 2030 wonen meer Utrechters passend. 

Door het woningtekort kunnen veel Utrechters niet doorstromen als hun woning niet langer past bij hun financiële situatie, levensfase, gezinsgrootte en/of zorgbehoefte. En komen er dus ook te weinig woningen vrij die anderen weer kunnen huren of kopen. Er zijn de komende jaren meer woningen nodig die passen bij de behoefte van woningzoekenden. Denk aan geschikte woningen voor ouderen, jongeren en studenten. De woningen die er zijn, verdelen we zo goed mogelijk. We hebben daarbij extra aandacht voor mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen met een zorgvraag en statushouders. Dat doen we omdat het níet hebben van woonruimte voor hen het meest ingrijpend is. Zij hebben een passend thuis nodig om te kunnen werken aan herstel. En andersom leidt wachten op een woning vaak tot extra zorg-, opvang-, jeugdhulp- en begeleidingskosten, die we als samenleving moeten opbrengen. 

3. In 2030 wonen meer Utrechters prettig in hun huis en buurt. 

Dat doen we door te zorgen voor een betere positie voor huurders en woningzoekenden. Woningen moeten een goede kwaliteit hebben. Ook werken we aan gemengde wijken. Dat betekent dat in elke wijk verschillende soorten woningen staan. En dus verschillende soorten mensen wonen. We willen dat mensen prettig wonen in hun huis en buurt, doordat zij met elkaar delen en naar elkaar omkijken. 

4. In 2030 zijn er minder dakloze mensen in Utrecht.
Vanuit ons standpunt 'ongelijk investeren voor gelijke kansen' geven we voorrang aan mensen voor wie de gevolgen van het tekort aan woningen het grootst zijn. Dit zijn onder andere mensen die dakloos zijn of dit dreigen te worden. Dakloos zijn of worden komt vaak door een woonprobleem.  De oplossing hiervan ligt dan ook bij het voorkomen en bij zekerheid in bestaan en wonen. 

Uitgangspunten voor nieuwbouw 

Uitgangspunt is een stadsbreed bouwprogramma dat bestaat uit 75% betaalbare woningen (40% sociale huur + 35% middensegment). Binnen de 35% middensegment streven we naar minimaal 25% middenhuur en maximaal 10% betaalbare koop.

Sociale huur 

• Bij voorkeur wordt sociale huur eigendom van een woningcorporatie. Wij willen dat in 2040 35% van de woningvoorraad uit sociale huur bestaat, waarvan minstens 70% tot de kernvoorraad behoort.
• Minimum oppervlak: 
  • 1. Onder aftoppingsgrenzen: geen minimumeis van de oppervlakte, we bekijken per project wat er vanuit de doelgroep passend is. 
  • 2. Boven de aftoppingsgrenzen: minimaal 50 m² gbo, in bestaand hoogstedelijk gebied minimaal 40 m² gbo (voor gebiedsgrenzen zie middenhuur).
• Instandhoudingstermijn minimaal 25 jaar.  

Middenhuur  

• Kale huurprijs ten hoogste € 1184,82 (prijspeil 2025 conform landelijke huurprijsgrens).  
• Minimum oppervlak: 
  • 1. Zone A: Bestaand hoogstedelijk, minimaal 40 m² GBO;  
  • 2. Zone B: Nieuw hoogstedelijk: minimaal 40 m² GBO en gemiddeld minimaal 50 m² GBO; en minimaal 20% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers; en maximaal 20% van programma < 45 m² GBO;  
  • 3. Zone C: Stedelijk: minimaal 45 m² GBO ; en gemiddeld minimaal 60 m² GBO; en minimaal 30% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers. 
• Instandhoudingstermijn minimaal 20 jaar. Voor ontwikkelingen op gemeentelijke grondlocaties geldt minimaal 25 jaar. 

Betaalbare koop 

• Maximale koopprijs conform betaalbaarheidsgrens van het Rijk (€405.000 vrij op naam; prijspeil 2025) 
• Minimum oppervlak: 
  • 1. Zone A minimaal 40 m² GBO; 
  • 2. Zone B minimaal 40 m² GBO;
  • 3. Zone C minimaal 45 m² GBO.

De kaart met daarop de diverse zones staat aangegeven in de beleidsnota (pagina 43).

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2023 gewijzigd met de inwerkingtreding van de 'Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' en de uitwerking hiervan in de 'Beleidsregel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' en de 'Nadere regel Huisvestingsverordening'. Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, is in de Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.

Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is in het omgevingsplan een regeling opgenomen voor omzetting (kamerverhuur) en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de regels in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht die gaan over het beheer van een goede samenstelling van de woningvoorraad.

De 'Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' ziet onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat. Hierin zijn onder andere eisen opgenomen over de minimale omvang van woningen en is de verplichting opgenomen om de gevolgen van extra woningen of bewoners voor de bestaande situatie in beeld te brengen. De toedeling van functies aan locaties op grond van het omgevingsplan kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in deze nadere regel.

Vitale stadswijken, functiemenging in woonwijken (2013)

In de notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' is uitgewerkt hoe binnen de woonwijken met functiemenging om zal worden gaan. Het doel van de notitie is de beleidsrichting aan te geven en randvoorwaarden te scheppen voor het faciliteren van meer functiemenging in woonwijken en het bieden van een toetsingskader voor initiatieven in afwijking van het omgevingsplan.

Toeristische verhuur en bed-and-breakfast

Toeristische verhuur

Op 8 maart 2018 heeft de gemeenteraad voor het tijdelijk verhuren van een woning aan toeristen het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur vastgesteld, dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvisie. Het faciliteren van de groeiende behoefte aan tijdelijk verblijf van toeristen en andere doelgroepen in Utrecht is goed voor de Utrechtse economie en werkgelegenheid en past binnen de visie die we in de Ruimtelijke Strategie Utrecht hebben vastgelegd. Wel is het belangrijk dat hier grenzen aan worden gesteld om te voorkomen dat door de toename van de vraag naar en het aanbod van tijdelijk verblijf in Utrecht andere belangen onder druk komen te staan. Ten behoeve van de kleinschaligheid, veiligheid, gelijk speelveld en het voorkomen van klachten wordt de verhuur van een woning aan toeristen alleen onder voorwaarden toegestaan.

Sinds 1 januari 2021 zijn particuliere vakantieverhuur en bed-and-breakfast wettelijk als vorm van toeristische verhuur geregeld in de Huisvestingswet 2014. Toeristische verhuur is in de Huisvestingswet 2014 gedefinieerd als 'het in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen'.

Het aanbieden van logies in de woning heeft effect op de woningvoorraad en op de leefomgeving. Het eerste aspect, het beheren van de woningvoorraad, valt onder de Huisvestingswet 2014 en is uitgewerkt in de gemeentelijke huisvestingsverordening en nadere regels. Het tweede aspect valt onder de Omgevingswet en daarom worden bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur op dit punt ook geregeld in het omgevingsplan. Andere vormen van logies, zoals tijdelijk verblijf (short stay) zijn in de woning niet toegestaan. Dergelijke vormen van logies mogen alleen op een locatie die een logiesfunctie heeft of als de eigenaar een omgevingsvergunning voor logies heeft.

In de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht is voor zowel particuliere vakantieverhuur als voor bed-and-breakfast een registratieplicht opgenomen. Daarnaast geldt voor particuliere vakantieverhuur ook een meldplicht per verhuring.

In het omgevingsplan zijn die regels opgenomen, die gaan over aspecten die invloed hebben op de leefomgeving, zoals het maximaal aantal nachten dat de woning verhuurd mag worden en het aantal personen per verhuring. Particuliere vakantieverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, is toegestaan zolang de woonfunctie in hoofdzaak behouden blijft.

Bed-and-breakfast

De regeling voor bed-and-breakfast die in Utrecht wordt gehanteerd, staat een bed-and-breakfast toe in woningen als deze wordt gedreven door de hoofdbewoner of een volwassene uit het huishouden van de hoofdbewoner, de woning voor minimaal 50% in gebruik blijft als woning en de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner in de woning aanwezig is als er gasten zijn. Die laatste regel benadrukt het karakter van een bed-and-breakfast. Anders dan bijvoorbeeld bij particuliere vakantieverhuur is er in een bed-and-breakfast altijd een gastheer of -vrouw aanwezig.

Toekomst woonwagenlocaties Utrecht (2013)

Op 11 juli 2013 heeft de gemeenteraad het woonwagenbeleid vastgesteld. De kern van de notitie is dat woonwagenbewoners niet langer worden gezien als bijzondere groep, waardoor de hoop bestaat dat zich een proces van integratie van woonwagenbewoners in de maatschappij zal voltrekken. Daarnaast wordt voorgesteld om het aantal woonwagenstandplaatsen en locaties in Utrecht te stabiliseren op het huidige aantal. Goed beheren, toezicht en handhaven zijn voorwaarden voor de leefbaarheid op de woonwagenlocaties.

Nota Woonbotenbeleid (2005)

Het Woonbotenbeleid is op 6 december 2005 door de gemeenteraad vastgesteld en heeft betrekking op alle waterlopen binnen de gemeente Utrecht, met uitzondering van de Leidsche Rijn en de (voormalige) prostitutieschepen gelegen aan het Zandpad. In het beleid worden voor woonboten regels gesteld voor de situering, relatie met het water/de gewenste minimale onderlinge afstand, maximale hoogte, breedte en lengte en het oevergebruik. Belangrijke uitgangspunten hiervoor zijn:

• water als kwaliteit van de stad;
• wonen op het water: karakteristiek voor de stad en volwaardige woonvorm;
• evenwicht tussen water als ruimtelijke kwaliteit en wonen op het water als karakteristiek onderdeel van de openbare ruimte.

Plangebied

Woonvisie Utrecht beter in Balans (2019)

Voor dit plangebied is een overeenkomst gesloten in 2024. Daarin is afgesproken dat dit project onder de voormalige woonvisie uit 2019 valt en de daar bijbehorende actieplannen zoals het Actieplan middenhuur. Het programma is in lijn met de oude woonvisie. Het programma is 100% betaalbaar. Voor de te realiseren sociale huur- en middenhuurwoningen gelden de voorwaarden uit de bijlage van de Woonvisie 'Utrecht beter in balans' (2019). Voor middenhuur zijn die voorwaarden, opgenomen in het Actieplan Middenhuur (2017), inclusief de aangepaste voorwaarden Middenhuur april 2022 van toepassing. Indien van toepassing geldt mogelijk ook voorwaarden zoals opgenomen in de Beleidsnota Wonen.

Beleidsnota Wonen en Volkshuisvesting (2025-2030)

Formeel hoeft het plan niet te voldoen aan de voorwaarden uit de Beleidsnota Wonen 'Van woningmarkt naar volkshuisvesting' 2025-2030. Toch past het plan wel binnen de kaders van de nieuwe nota. De gemeente wil per nieuwbouwproject minstens 75% betaalbare woningen, waarvan minstens 40% sociale huurwoningen. Daarbij is in Noord- Oost het aandeel sociale huurwoningen laag ten opzichte van andere wijken in Utrecht. 18% van de woningen in Noordoost is een sociale huurwoning, terwijl dit voor heel Utrecht ruim 33% is. Op basis van de wijkanalyse uit de Beleidsnota Wonen, zouden in Noordoost vooral meer sociale huurwoningen en middenhuurwoningen/betaalbare koopwoningen moeten komen. Dit plan met 77% sociale huur en de rest middenhuur, voldoet aan de ambities van de nota.

Conclusie

Het planvoornemen past binnen het thematische beleid 'wonen'.

2.3.2.2.2 Werken

Ontwikkelingskader detailhandel (2012)

In Utrecht streven we naar een fijnmazige structuur van de winkelvoorzieningen in de wijken. Uitgangspunt is concentratie van het detailhandelsaanbod in de winkelgebieden van de hoofdstructuur uit het ontwikkelingskader detailhandel en de RSU 2040. Deze winkelgebieden hebben een belangrijke rol voor de verzorging van de bewoners van de stad. De winkelgebieden moeten sterk en toekomstbestendig zijn om de verzorgingsstructuur en daarmee de leefbaarheid van de stad ook in de toekomst op orde te houden. Concentratie draagt hieraan bij. Bij concentratie ontstaat namelijk een meerwaarde voor de betreffende winkels: ze kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten (waaronder bereikbaarheid, bevoorrading, (fiets)parkeren). De consument heeft het voordeel van gemak, overzichtelijkheid en veel keuzemogelijkheden bij elkaar. Aanvulling met andere publieksgerichte functies zoals horeca, cultuur, sport, maatschappelijke voorzieningen en wonen boven winkels ondersteunt de transformatie naar voorzieningenclusters met voldoende aantrekkingskracht van een breed publiek, waardoor de detailhandel en het voorzieningenniveau op peil blijft.

Voor de clusters van de retail hoofdstructuur die buiten de reguliere winkelgebieden liggen, wordt ingezet op een aantal clusters met een eigen karakter: 1) Woonboulevard Utrecht: Voor winkelaanbod gericht op wonen ligt vanwege het koopgedrag (dure aankopen, breed oriënteren, kijken en vergelijken) een sterke mate van thematische clustering voor de hand. Woonboulevard Utrecht is een no-nonsense sterke woonboulevard, met een breed assortiment op het gebied van wonen, eventueel aangevuld met grootschalig elektronica (bruin- en witgoed). 2) Bedrijventerrein Overvecht: Een tweede winkelgebied rondom het thema wonen en doe-het-zelf (bouwmarkt), welke door invulling en omvang qua verzorgingsfunctie ondergeschikt is aan Woonboulevard Utrecht. 3) The Wall: Gericht op grootschalig, doelgericht winkelbezoek. Een winkelunit dient een minimale omvang van 2.000 m2 te hebben. De branches warenhuis, mode en supermarkten zijn niet toegestaan.

Specifieke winkels die niet passend dan wel wenselijk zijn vanwege de aard of grootte van de producten of een negatieve invloed hebben op het functioneren dan wel uitstraling van het winkelgebied, kunnen zich bij uitzondering onder specifieke voorwaarden buiten de retail hoofdstructuur vestigen.

Internetwinkels in of bij woningen

De vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming. Het betreft hier de administratieve handeling die de bewoner aan huis verricht. Er mag geen sprake zijn van een toonzaal of afhaalmogelijkheid. Dit soort internetwinkels dient zich te vestigen op een locatie met een detailhandelsbestemming.

Internetwinkels op bedrijventerreinen

Afhaalpunten voor internetwinkels zijn toegestaan op bedrijventerreinen, als zij opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit hebben en zij zich niet ontwikkelen tot complete winkels met een uitgebreide etalagefunctie (showroom) en productadvisering.

Standplaatsen

Standplaatsen zijn toegestaan op gemeente- of particuliere grond en hebben een mobiel karakter. Dat betekent dat deze weggereden moeten kunnen worden, zo wordt na sluitingstijd de standplaatslocatie weer openbare ruimte voor andere doeleinden. Als sprake is van aansluitende verkoopdagen hoeft de wagen, kraam of tafel niet weggereden/weggehaald te worden. Voor standplaatsen geldt een brancheregeling die de mogelijkheid schept om te sturen op wat er verkocht mag worden op een standplaatslocatie. Er geldt voor heel Utrecht een maximumstelsel voor standplaatsen.

Plangebied

In het plangebied komt een mix van woningbouw, waar de uitoefening van een bedrijf aan huis mogelijk is. Op de begane grond is ruimte (maximaal 150 m²) voor een maatschappelijk of commerciële wijkfunctie. De ontwikkeling past binnen het thematische beleid 'werken'.

2.3.2.2.3 Natuur

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' en 'Actualisatie van Groenstructuurplan Utrecht'

De gemeente Utrecht wil het groen in de stad voor iedereen bereikbaar houden en de kwaliteit verbeteren. Grote groengebieden en belangrijke groene verbindingen wil de gemeente verder ontwikkelen, verbeteren en beschermen.

Groen maakt een stad leefbaar, mooi en het is goed voor het milieu. Woont u in Utrecht? Dan willen we bijvoorbeeld dat u een mooie fietstocht kunt maken langs een groene route. Of dat u kunt ontspannen in een mooi park. Veel groen is ook aantrekkelijk voor bezoekers van de stad.

In het groenstructuurplan Utrecht Stad en land verbonden is dit verwoord in 3 ambities:

• meer groen om de stad;
• sneller naar buiten;
• beter groen in de stad.

Het groenstructuurplan van 2007 is bijgewerkt in de actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017 - 2030. Naast de 3 ambities ligt de nadruk meer op hoe we groen inzetten voor de gezonde stad. En hoe groen ons helpt om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit plan is op 8 maart 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

De groei van de stad vraagt om het vastleggen van de plekken die we groen willen houden in en om de stad, zodat bij ontwikkelingen daar rekening mee gehouden kan worden en het groen zoveel mogelijk beschermd kan worden. Daarnaast vraagt de groei van het aantal inwoners in de stad om ontwikkeling van nieuw groen, goede recreatieve en groene verbindingen en het verbeteren van bestaand groen.

De groengebieden die we extra beschermen zijn geselecteerd op basis van ecologische, landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische kwaliteiten. Deze gebieden staan aangegeven op de kaart in het groenstructuurplan. Als in die gebieden plannen zijn waardoor groen verdwijnt, moet de gemeenteraad daar eerst over beslissen. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente concreet of deze in de groenstructuur ligt.

Plangebied

In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is het plangebied weergegeven als stedelijke groenstructuur, zie afbeelding 4. Hierbij gelden de volgende vijf hoofdopgaven:

• 1. Vergroten van de ecologische, recreatieve en landschappelijke kwaliteit van het bestaande stedelijke groen van Utrecht voor mensen, planten en Dieren;
• 2. Verbeteren van de bereikbaarheid van de groengebieden rond Utrecht door recreatieve en ecologische verbindingen aan te leggen;
• 3. Uitbreiden van de groene buitenruimte door grootschalige groengebieden om de stad aan te leggen;
• 4. Gezonde verstedelijking;
• 5. Klimaatadaptatie.

Het plangebied valt binnen de stedelijke groenstructuur, zoals opgenomen in de Actualisatie Groenstructuurplan. Voor deze delen van het plangebied geldt dat bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur en de hoofdbomenstructuur worden beschermd. Vermengen van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. Voorwaarde hiervoor is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van het groen worden behouden of verbeterd. De functie van de groenstructuur op deze locatie is ecologisch en landschappelijk. Het plangebied vormt een verbinding tussen de lijnstructuur van de Kardinaal de Jongweg en het achterliggende tuinenpark.

Een eventuele aantasting van bestaand stedelijk groen wordt elders in de groenstructuur gecompenseerd. In dit geval vindt de compensatie voor de Kögllaan voor een deel plaats op de locatie aan de Manegelaan. Daarnaast wordt het plangebied zo groen en ecologisch mogelijk ingericht om ervoor te zorgen dat het gebied geen blokkade voor dieren vormt.

Het planvoornemen doet geen afbreuk aan de bestaande groenstructuur in Utrecht. Het groenstructuurplan staat de gebiedsontwikkeling niet in de weg.

Afbeelding 4 Groenstructuurplan (plangebied blauw omcirkeld)

Bomenbeleid Utrecht (2009) aangevuld september 2018

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Hierop is een aanvulling gedaan op 27 september 2018 voor een herplantplicht. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren.
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plangebied

Voor het plangebied is een inventarisatie van de bestaande bomen uitgevoerd, waarin onder andere de soort, de conditie en de toekomstverwachting zijn geïnventariseerd. In paragraaf 5.12 van voorliggend plan wordt nader ingegaan op de uitgevoerde bomeninventarisatie.

Nota Utrechtse soortenlijst (2018)

Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken.

Plangebied

Er is een natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in paragraaf 5.11 van deze toelichting.

2.3.2.2.4 Bouwen

Visie stedenbouw Utrecht 2040: Ruimtelijke kwaliteit in de tien-minutenstad (2025)

Met de Visie stedenbouw bieden we uitgangspunten voor wat er in Utrecht onder leefbaarheid en kwaliteit wordt verstaan, voor zowel de bestaande als de groeiende stad. Het startpunt van de stedelijke ontwikkeling begint bij de identiteit van de plek, de manier waarop de plek gebruikt wordt en de gewenste mate van verdichting om te kunnen sturen op de kwaliteit en leefbaarheid.

Identiteit

Utrecht bestaat uit verschillende buurten, wijken, oude dorpskernen en gemeenschappen met een eigen historie, sociale structuur en ruimtelijke kenmerken. De buurten variëren in leeftijd, stedenbouwkundige opzet en hebben een veelheid aan typologieën in zich. Bij elke ontwikkeling moet de vraag gesteld worden of een ontwikkeling zich moet voegen naar het bestaande, of het bestaande juist een impuls moet geven met meer eigenheid.

Dynamiek van de stad

Het mengen van functies vraagt om sturing op de verschillende activiteiten in de stad en hoe we de stad gebruiken om ervoor te zorgen dat al deze activiteiten naast elkaar kunnen plaatsvinden zonder dat de verschillende functies en gebruikers elkaar in de weg zitten. We onderscheiden twee soorten structuren:

• buurten en plekken waar je verblijft omdat je daar woont, werkt of bezoekt (gebieden), en;
• de structuren en lijnen waarlangs je je beweegt, of dat nu te voet, met de fiets, bus, auto, tram, trein of vrachtwagen is (structuren).

In deze gebieden onderscheiden we gebieden met rust (een beetje functiemenging, zoals groenblauwe structuren en woongebieden), reuring (plekken waar veel gebeurt op straat met stedelijke levendigheid, zoals stadsstraten en interactiezones) en ruis (plekken voor experiment en vernieuwing, zoals werkgebieden en stedelijke verbindingen). Een gebied is echter nooit helemaal één van drie; de zones vullen elkaar aan. Vanuit de verschillen in gebruik vragen gebieden en structuren iets anders van de gewenste kwaliteit en leefbaarheid. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt bepaald in welke zone de ontwikkeling ligt en in welke manier er invulling wordt gegeven aan het onderscheid tussen rust, reuring en ruis op gebieds- en/of gebouwniveau.

Verdichting

De groei van de stad wordt zoveel mogelijk in de bestaande stad opgelost (verdichting). De groei wordt geconcentreerd rondom een aantal nieuwe plekken waarbij sprake is van zeer goed openbaar vervoer en hoogstedelijke voorzieningen. Op de (nieuwe) knooppunten kan en zal de dichtheid hoger en meer stedelijk zijn. De hoge concentratie van mensen die wonen, werken of studeren maken het mogelijk om een hoog voorzieningenniveau te realiseren, inclusief hoogwaardig openbaar vervoer.

Verdichting kan zich op verschillende manieren uiten, van kleine ingrepen aan een of enkele panden tot grootschalige gebiedsontwikkeling. Hoe stedelijke dichtheid een ruimtelijke vorm krijgt komt voort uit de samenhang tussen de structuren van de stad en de manier waarop deze bebouwd zijn. Per knooppunt - die in de RSU 2040 zijn aangewezen als hoogstedelijke verdichtingslocatie - moet worden gezocht naar de verschijningsvorm (laag-, midden- of hoogbouw) die past bij de identiteit en het stedenbouwkundige karakter van het gebied.

Hoogtes 

Nieuwe hoogbouw moet zich verhouden tot ons historische centrum met de Dom als belangrijk oriëntatiepunt van Utrecht. De context van de buurt – de stedenbouwkundige opzet – is hierin leidend. We onderscheiden vier categorieën waarin we anders omgaan met maximale bouwhoogtes:

• 1. Beschermend. In gebieden, zoals de binnenstad, Blauwkapel en Haarzuilens, waar de karakteristieke en ruimtelijke kwaliteit beschermd dient te worden wordt uitgegaan van de bestaande bouwhoogte. Hoogbouw of hoge accenten zijn hier niet toegestaan. Het toevoegen van extra verdiepingen ten opzichte van omliggende bebouwing is maatwerk.
• 2. Basis. In buurten met een eigen karakter, zoals Tuindorp, Lunetten, Vleuterweide en Zuilen, wordt accenten in de bebouwing onder voorwaarden toegestaan. De wenselijkheid en positie van deze accenten worden bepaald door verschillende factoren, zoals de positie binnen de stedenbouwkundige structuur van de buurt, de functies en de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Voor de maximale toegestane hoogte van accenten hanteren we als algemeen uitgangspunt twee keer de basishoogte. De basishoogte wordt bepaald door de hoogte van het stedenbouwkundige ensemble waartoe het accent behoort en de gemiddelde hoogte van de aangrenzende bebouwing. Op bijzondere plekken, zoals grootschalig openbare ruimte (een plein, singel of park) kan maximaal 1 tot 2 extra verdiepingen worden toegestaan. Ook voor werklocaties hanteren we dit uitgangspunt.
• 3. Basis plus. Enkele buurten, zoals Kanaleneiland, Transwijk en Overvecht, lenen zich voor een soepelere omgang met de maximale bouwhoogte vanwege de grootschaligere ruimtelijke opzet en een grotere afwisseling tussen hoge en lage gebouwen. Dit geldt ook voor de nieuwe wijken, zoals Papendorp en Merwede. In deze wijken is hoogbouw tot 70 meter op bepaalde plekken toegestaan. Dit kan alleen als deze bijdragen in het versterken van de betekenisvolle structuren van deze wijken en aan de oriëntatie en de leesbaarheid van de wijk in geheel. Bij voorkeur wordt dit vastgelegd in gebiedsbeleid.
• 4. Knooppunten. Het uitgangspunt voor hoogbouwzones in de stad is de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. We onderscheiden drie gebieden:
  • a. Knooppunten met een stadsoverstijgende betekenis (XL): hoogbouw tot maximaal 105 meter. De gebieden die hier aan voldoen zijn de (toekomstige)  stationsknooppunten: Stationsgebied/Beurskwartier, Leidsche Rijn Centrum en het nieuw te ontwikkelen gebied Lunetten/ Koningsweg, alsmede het Utrecht Science Park;
  • b. Knooppunten met stedelijke betekenis (L): hoogbouw tot maximaal 70 meter. Dit zijn knooppunten die van belang zijn op de stedelijke schaal en gelegen zijn aan het ‘HOV-wiel’, zoals Papendorp, Rijnsweerd en Overvecht;
  • c. Knooppunten met een stedelijke betekenis (L+): hoogbouw tot 90 meter. Voor de knooppunten Galgenwaard en Westraven geldt een bandbreedte van 70 tot 90 meter als maximale bouwhoogte.

In bijzondere situaties kan incidenteel afgeweken worden van de genoemde 105, 90 en 70 meter. Dit vraagt om een specifiek (vroegtijdig) raadsbesluit. Elke hoogbouw blijft daarnaast vragen per gebied en per ontwikkelfase om maatwerk.

Tot slot wordt in de Visie Stedenbouw stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd die voor de hele gemeente gelden. Bij elke stedelijke ontwikkeling dienen deze uitgangspunten vertaald te worden, waarbij de eigenheid, de cultuurhistorie en beleving van een plek het startpunt is. In de Visie Stedenbouw worden richtlijnen gegeven om tot het doel te komen. Hierbij geldt dat een ontwikkeling aan deze richtlijnen moet voldoen, tenzij aangetoond kan worden dat het doel met een andere oplossing met tenminste dezelfde kwaliteit bereikt kan worden. De thema’s waar deze richtlijnen aan gekoppeld zijn betreffen het creëren van ruimte voor gemeenschappen, het realiseren van stedenbouw en hoogbouw met een menselijke maat, het verzorgen van een zachte publiek-privé overgang, het scheppen van een excellente plint, het maken van buurten die uitnodigen om te verblijven – inclusief de openbare ruimte, het richten op een biodivers, gevarieerd en verbonden groenblauwe netwerk en een aangenaam microklimaat, het ruimte houden voor het onverwachte, experiment en innovatie en voor meervoudig ruimtegebruik en een toekomstbestendig gebouw.

Plangebied

In het door de raad vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen zijn de diverse stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen om het plan goed aan te laten sluiten op de directe omgeving. Vanwege de bezonning op de volkstuinen ten noorden van de Kögllaan is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie 5.16 Kwaliteit van de leefomgeving). Het bouwplan kwalificeert niet als hoogbouw.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft een toetsing van omgevingskwaliteit van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied. Deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open. De drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.

Plangebied

De locatie Kögllaan is aangeduid als beleidsniveau 'open'. De locatie Manegelaan is aangeduid als beleidsniveau 'respect'.

Locatie Kögllaan: Open

Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De beoogde ontwikkeling op de deellocatie Kögllaan voldoet aan de kenmerken van het beleidsniveau 'open'.

Locatie Manegelaan: Respect

Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

De beoogde ontwikkeling op de deellocatie Manegelaan voldoet aan de kenmerken van het beleidsniveau 'respect'.

2.3.2.2.5 Erfgoed en cultuurhistorie

Archeologie

De gemeente Utrecht heeft voor de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de archeologische waardenkaart verwerkt in het omgevingsplan Gemeente Utrecht door middel van gebiedsaanwijzingen en daaraan gekoppelde regels. Deze regels bepalen dat grondwerkzaamheden vanaf een aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig zijn. Door deze regeling wordt geborgd dat de voor archeologie aangewezen gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht en dat verstoringen van de bodem vanaf een bepaalde oppervlakte en diepte in de aangewezen gebieden vergunningplichtig zijn.

Plangebied

In het omgevingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de gebiedsaanduiding archeologische verwachting middelhoge verwachting (categorie WA5) opgenomen. In paragraaf 5.14 van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied.

2.3.2.2.6 Verkeer en mobiliteit

Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (2021)

De gemeenteraad heeft op 25 november 2021 de Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht vastgesteld. Met de beleidsregels parkeernormen fiets en parkeernormen auto, die 1 februari 2022 in werking zijn getreden, bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren.

In de parkeervisie wordt een viertal doelen gesteld, ten behoeve van een gezonde, leefbare en bereikbare stad, die daarnaast ook verkeersveilig is en waar een goede luchtkwaliteit is.

Deze doelen zijn:

• 1. bereikbaarheid van en binnen de stad;
• 2. kwaliteitsslag openbare ruimte;
• 3. stimuleren duurzame(re) vormen van mobiliteit;
• 4. rechtvaardige verdeling van schaarse parkeerruimte.

De gemeente zet in op groei binnen de bestaande stad. Daardoor groeit ook de mobiliteit in de stad. Om leefbaarheid en bereikbaarheid te waarborgen, wil de gemeente het fietsgebruik stimuleren en het autogebruik niet verder laten toenemen. Om dit te kunnen bereiken is een gebiedsoverstijgende aanpak en een stadsbrede sturing nodig en moet gekeken worden naar een (her)verdeling en verspreiding van de bestaande parkeercapaciteit over de gehele stad. Dit is nieuw in de gemeentelijke aanpak, omdat tot nu toe met name buurtgericht, wijkgericht of ontwikkelingsgericht werd gekeken.

De nieuwe parkeervisie gaat in op de maatregelen die nodig zijn in de verschillende buurten in Utrecht en geeft aan wat nodig is om de stad bereikbaar te houden, fietsen te stimuleren en het autoverkeer, ondanks de groei van de stad, niet verder te laten toenemen. In het beleid wordt gestuurd op het aanwenden van andere mobiliteit (anders dan de auto), onder andere door het beperken van de mogelijkheid tot aanleg van reguliere particuliere parkeerplaatsen in betaald parkeergebied.

In zes modules, de modules: 'Parkeernormen', 'Aanpak betaald parkeren', 'Parkeerhubs', 'Fietsparkeren', 'Aanpak parkeren openbare ruimte' en 'Parkeren en toegankelijkheid' behorende bij de parkeervisie heeft de gemeente de uitvoering van de parkeervisie verder uitgewerkt. De beleidsregel parkeernormen fiets en beleidsregel parkeernormen auto zijn een uitwerking van de module 'Parkeernormen'.

Utrecht wordt in de parkeervisie opgedeeld in verschillende parkeerzones. De parkeerzones verschillen van elkaar in bijvoorbeeld de hoogte van parkeernormen voor fiets en auto, de gehanteerde tarieven bij betaald parkeren of voorwaarden voor de uitgifte van parkeervergunningen. De gebiedsindeling wordt per zone (A, B of C) met de daarbij behorende normen op een kaart aangegeven.

In de module 'parkeernormen' wordt aangegeven hoe omgegaan moet worden met fiets- en autoparkeerplaatsen bij bouwontwikkelingen. Hierbij wordt ingegaan op:

• de aantallen parkeervoorzieningen die nodig zijn bij ontwikkelingen;
• de eisen voor de plek en kwaliteit;
• de mogelijke alternatieven voor parkeren bij ontwikkelingen en
• het meebetalen aan alternatieve vervoersmiddelen via een nieuw bereikbaarheidsfonds.

Daarnaast wordt aangegeven hoe ervoor gezorgd wordt dat de parkeervoorzieningen worden gebruikt zoals ze zijn bedoeld.

Plangebied

Er is een parkeeronderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

Mobiliteitsplan 2040 (2021)

Het Mobiliteitsplan Utrecht 2040 (vastgesteld op 15 juli 2021) vervangt het mobiliteitsplan Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (uit 2016). Met het mobiliteitsplan blijven we prioriteit geven aan duurzame vormen van vervoer: lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit om de groei van het autoverkeer in de stad te voorkomen, en met als belangrijkste uitgangspunten:

• Slim bestemmen: door de uitwerking van de verstedelijkingsopgave en de mobiliteitsopgave nauw met elkaar te verbinden, zorgen we onder andere voor meer nabijheid, minder reisbewegingen, minder verkeershinder en minder vertraging;
• Anders reizen: door het stimuleren van thuiswerken en het reizen buiten de spits en het gebruik van deelmobiliteit verminderen we de drukte op het wegennet, op Utrecht Centraal en in het openbaar vervoer of spreiden we deze beter over de dag;
• Netwerken op orde (voetganger): door bij de (her)inrichting van gebieden en de (re)constructie van infrastructuur prioriteit te geven aan de voetganger in de A-zone, rondom knopen en de belangrijke bestemmingen, zorgen we ervoor dat lopen aantrekkelijk wordt en verblijven aangenaam;
• Netwerken op orde (fiets): met het Fietsnetwerk bieden we fietsers de keuze om hun bestemming via verschillende routes te bereiken. Zo zorgen we ervoor dat we de groei van het aantal fietsers faciliteren en de drukte spreiden en dat het voor iedereen aantrekkelijk is om te (blijven) fietsen;
• Netwerken op orde (OV): met het concept 'Wiel met Spaken' als ruggengraat van het OV-netwerk, met allereerst een tramverbinding op de Waterlinielijn, de Merwedelijn en richting Papendorp, zorgen we ervoor dat de OV-bereikbaarheid van stad en regio verbetert en Utrecht CS en de routes naar dit station worden ontlast;
• Netwerken op orde (auto): met enkele aanpassingen in het Autonetwerk voor 2040 zorgen we ervoor dat noodzakelijk autoverkeer overal kan komen, maar dat de auto voor zo min mogelijk overlast in de wijken zorgt. We hanteren als principe: alle wegen 30 km/uur tenzij; voor verbindingswegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/u;
• Netwerken op orde (multimodale reis): door een reeks P+R-locaties in de regio aan te bieden, zorgen we ervoor dat je gemakkelijk kunt overstappen op andere vormen van vervoer en de multimodale reis een onderdeel van het mobiliteitssysteem wordt;
• Slim parkeren: door bij ontwikkelingen beperkt parkeercapaciteit toe te voegen zorgen we ervoor dat de openbare ruimte minder gedomineerd wordt door geparkeerde auto's en dat minder rijdende auto's het stedelijk wegennet belasten;
• Slim sturen: door het toepassen van de prioritering bij de inrichting van kruisingen en de afstelling van verkeerslichten, het verkeersmanagement en waar nodig het weren van één of meerdere vervoerwijzen op een kruising, zorgen we voor een aantrekkelijke openbare ruimte en maken we groei van schone vervoermiddelen mogelijk die zo min mogelijk ruimte innemen;
• Slim sturen: door het weren van doorgaand autoverkeer met maatregelen ter plekke van de Catharijnesingel, het Ledig erf en het Utrecht Science Park bieden we meer ruimte voor langzaam verkeer en verbeteren we de kwaliteit om te verblijven. Daarnaast verleiden we automobilisten om zo lang mogelijk over de Ring te rijden, in plaats van binnendoor.

Plangebied

Bij de planvorming zijn vanaf de start aspecten als bereikbaarheid, verkeer en mobiliteit meegenomen. In de SPvE's is uitgewerkt hoe de mobiliteit wordt afgewikkeld passend bij de kenmerken en het gebruik van deze locatie en het gemeentelijk parkeerbeleid. Er is een parkeeronderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

Kwaliteitsnet goederenvervoer (2007)

Het Kwaliteitsnet goederenvervoer is in 2007 vastgesteld. Bij de ontwikkeling of herinrichting van stedelijke gebieden is er vanaf het begin van de planvorming concrete aandacht voor de bevoorrading. Het Kwaliteitsnet Goederenvervoer biedt een afwegingskader voor gemeentelijke verkeers- en vervoerplannen en de daarmee samenhangende investeringsplannen. Daarnaast vormt het kwaliteitsnet een leidraad voor locatiekeuzes en is daarmee van invloed op ruimtelijke ordeningsvraagstukken en economische afwegingen.

Winkelgebieden, grote solitaire bedrijven en bedrijventerreinen liggen bij voorkeur aan het regionale Kwaliteitsnet Goederenvervoer, of er wordt gezorgd voor een kwalitatief voldoende verbinding met het Kwaliteitsnet. Bij een nieuw bedrijventerrein, solitair bedrijf of winkelgebied van regionaal economisch belang wordt de verbindingsschakel een schakel in het Kwaliteitsnet, met bijbehorende inrichtings- en omgevingseisen. In het winkelgebied of op het bedrijfsterrein zelf wordt ook gezorgd voor een heldere, goede routering voor het bevoorradingsverkeer.

Om het goederenvervoer zo efficiënt mogelijk te laten verlopen, worden, als dit technisch mogelijk is, op bevoorradingsroutes voertuigbeperkingen voorkomen.

Voor laad- en losmogelijkheden gelden de volgende beleidsuitgangspunten:

• venstertijden worden zoveel mogelijk voorkomen;
• voor de verkeersveiligheid wordt scheiding van winkelend publiek en personenverkeer enerzijds en bevoorradend verkeer anderzijds nagestreefd;
• vanwege geluidswetgeving en diefstalveiligheid heeft afgeschermd laden en lossen sterk de voorkeur;
• samenwerking tussen ontvangers/winkeliers, bijv. gezamenlijke ontvangst of opslag, is wenselijk.

Bij de ontwikkeling van winkelgebieden en -centra, voorzieningengebieden of bedrijventerreinen en de opzet van het (hoofd)wegennet wordt het vervoerende, verladende en ontvangende bedrijfsleven betrokken.

Plangebied

Het plangebied is voor goederenvervoer goed bereikbaar door de ligging nabij de snelweg en ontsluitingswegen. Het plangebied is voor alle vormen van verkeer goed ontsloten en goed bereikbaar.

2.3.2.2.7 Gezond stedelijk leven

Samen gezondheidsverschillen verkleinen - nota gezondheidsbeleid Utrecht 2024-2027

De ambitie van de nota is dat in 2040 de gezondheidsverschillen in Utrecht tussen de laagste en hoogste sociaal-economische groepen met 30% zijn afgenomen. Dit doen we door onder andere op gezonde leefomgeving een gezonde basis te bieden, in te grijpen waar de ongelijkheid groeit en maatwerk te bieden waar dat nodig en passend is. De gezonde leefomgeving is één van de 6 thema's waarop wordt ingezet om dit te bereiken. Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat Utrechters beschermd zijn tegen negatieve milieufactoren, de fysieke leefomgeving gezonde leefgewoonten ondersteunt en de fysieke leefomgeving sociale kracht versterkt.

Utrechters zijn beschermd tegen negatieve milieufactoren

Inwoners ademen schonere lucht in en ondervinden minimale geluidshinder. We streven naar het zo snel mogelijk behalen van de WHO-advieswaarden 2021. De lokale ambitiewaarden voor geluid is 63 dB voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen. Ook worden stille plekken beschermd. We passen de ambitiewaardes, grenswaardes en regels uit de beleidsnota Geluid en trillingen toe om de effecten van geluid op de gezondheid te beperken. Groepen die gevoelig zijn voor luchtverontreiniging en/of groepen met (een risico op) gezondheidsachterstanden beschermen we extra: bij de bouw van basis- en middelbare scholen, kinderopvanglocaties, verpleeg- en verzorgingstehuizen, en andere plekken waar groepen met (risico) op gezondheidsachterstanden langdurig verblijven, zorgen we voor voldoende afstand tot drukke wegen. We handhaven de norm van tenminste 300 meter tot snelwegen en 50 meter tot drukke binnenstedelijke wegen (meer dan 10.000 voertuigen per etmaal). Voor woningen is de ambitie om binnen 100 meter van een snelweg geen nieuwe woningen te bouwen. Dit geldt met name voor sociale huurwoningen. We gebruiken hiervoor de uitgangspunten 'bouwen binnen 100 meter van een snelweg', zoals beschreven in de nota. Het gaat om nieuwe projecten, dat wil zeggen projecten waarvoor geen intentiedocument, omgevingsvisie of grondexploitatie is vastgesteld op het moment van vaststellen van deze nota. Ook is de ambitie dat de verschillende typen woningen binnen een bouwplan dezelfde lucht- en geluidskwaliteit hebben.

Daarnaast voorkomen we zo veel mogelijk gezondheidsschade als gevolg van hittestress en zon door belangrijke loop- en fietsroutes groener en schaduwrijker te maken en te zorgen dat binnen 200 meter van iedere woning voor een koele en groene verblijfsplek is in de buitenruimte van minimaal 200 m². Waar mogelijk geven we voorrang aan groenarme wijken en wijken met veel inwoners met een (risico op) gezondheidsachterstanden. Ook streven we naar het realiseren van meer sociale huurwoningen, scholen en kinderopvanglocaties met een gezond binnenmilieu. Voor het verbeteren van het binnenmilieu starten we met sociale huurwoningen. Dit doen we met de woningbouwcorporaties.

Fysieke leefomgeving ondersteunt gezonde leefgewoontes

Utrechters komen in de openbare en publiek toegankelijke ruimten minder in aanraking met ongezonde verleidingen door het weren van het aanbod van en reclame voor ongezonde verleidingen. Op landelijk niveau pleiten we voor meer sturingsmogelijkheden. Waar nodig lopen we vooruit op landelijke wetgeving, zoals bij het besluit om nieuwe tabaksspeciaalzaken te weren. We kiezen ervoor onze inzet te focussen op plekken waar kinderen komen en/of mensen met (een risico op) gezondheidsachterstanden, omdat zij kwetsbaarder zijn voor verleidingen.

Verder zorgen we zorgen voor meer (passende) mogelijkheden voor sport, spelen en bewegen in de openbare ruimte. We zorgen voor een gezonde basis door samen met de verenigingen in de stad te werken aan een vitale sportomgeving. Tegelijk zetten we ons in voor voldoende inclusieve en kwalitatief hoogwaardige speelvoorzieningen. We kiezen ervoor stedelijke investeringen in sport, spelen en bewegen te focussen op plekken waar de sport- en bewegingsdeelname laag is, er weinig (privé)ruimte is om te sporten en spelen, en in buurten waar veel mensen wonen met (een risico op) gezondheidsachterstanden.

We werken ook aan een openbare ruimte die actief en zelfstandig vervoer stimuleert en toegankelijk en inclusief is. Daarmee wordt de openbare ruimte dus ook geschikter voor ouderen en mindervaliden. We starten bij herinrichtingsprojecten. We versterken de positie van de voetganger, bijvoorbeeld via groene ommetjes, sport- en beweegrondjes en verbeterde routes naar ov-haltes.

Daarnaast werken we aan het realiseren van een hogere gebruikswaarde van groen, door met de inwoners te werken aan groene ruimten die uitnodigen tot ontmoeting, rust, ontspannen en bewegen. Daarnaast stimuleren we initiatieven zoals buurttuinen en geveltuintjes. Dit alles draagt bij aan mentale gezondheid en gezonde leefgewoonten. Bovendien versterkt het de sociale kracht van de wijken.

De fysieke leefomgeving versterkt sociale kracht

We streven er naar dat meer Utrechters hun buurt als leefbaar en veilig ervaren. We werken aan een gezonde basis door samen met bewoners, organisaties en onze partners in de stad verbeteren we de sociale veiligheid te verbeteren. Op zogenaamde hotspots werken we met gerichte integrale veiligheidsaanpakken. In buurten en wijken met verschillende sociale-, leefbaarheid- én veiligheidsproblemen, werken we met een buurtagenda of wijkaanpak. We werken aan meer en betere plekken voor ontmoeting en voldoende hoogwaardige maatschappelijke voorzieningen op het gebied van zorg, welzijn, cultuur, sport en onderwijs. We bieden een gezonde basis voor alle Utrechters door een hoogwaardig maatschappelijk voorzieningenniveau met plekken voor activiteiten op het gebied van zorg, welzijn, cultuur, sport en onderwijs. Daar waar veel nieuwe woningen komen, zorgen we voor voorzieningen die meegroeien, betaalbaar blijven en bijdragen aan sterkere buurten. We willen dat er ook in bestaande wijken voldoende, goed bereikbare voorzieningen - zoals gezondheidscentra - zijn. Hierbij faciliteren we zo nodig als gemeente. We verkennen of er buurten zijn met onvoldoende ontmoetingsplekken. Als dat het geval blijkt, en werken we samen met bijvoorbeeld corporaties, zorginstellingen en burgerinitiatieven aan oplossingen. Bij (her)inrichting van straten, groenstroken en parken verbeteren we de verblijfskwaliteit en maken we ruimte voor ontmoeting. Op zulke plekken ontmoeten mensen elkaar en ontstaan er sociale contacten en initiatieven op het gebied van gemeenschapszorg en steun. We beheren deze plekken zo dat mensen de ruimte goed kunnen gebruiken.

Plangebied

In paragraaf 5.17 is op het gezond stedelijk leven ingegaan. In paragraaf 5.4 is ingegaan op de geluidssituatie en in paragraaf 5.9 is ingegaan op de luchtkwaliteit in het plangebied.'

Beleidsnota Geluid en Trillingen (2024)

Gezond stedelijk leven betekent dat onze inwoners recht hebben op een fijne en gezonde woonomgeving. Onze kinderen moeten kunnen opgroeien in een leefbare stad, levendig maar zonder té veel lawaai of trillingen. Mensen en dieren kunnen last hebben van geluid of trillingen en te veel geluid is slecht voor de gezondheid. Bij (gebieds)ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onder het stelsel van de Omgevingswet gelden regels voor geluid en trillingen. Er is ook vrijheid voor een eigen, lokale invulling. In het coalitieakkoord 2022-2026 Investeren in Utrecht staat dat we in Utrecht bij nieuwe ontwikkelingen strengere geluidsnormen gebruiken dan de landelijke wettelijke waarden.

In de Beleidsnota Geluid en Trillingen staat hoe we om willen gaan met geluid en trillingen. Zowel voor de bestaande stad als bij de nieuwe ontwikkelingen én hoe we invulling geven aan strenger dan de wet. De nota is onderdeel van de omgevingsvisie Utrecht. De nota passen we toe bij het toestaan van bijvoorbeeld nieuwe woningen en de aanleg of wijziging van wegen. Ook kijken we naar de (ontwikkeling van) de bestaande stad en de invloed van geluid en trillingen op de kwaliteit van leven. Waar nodig eisen we bij ruimtelijke ontwikkelingen daarom extra maatregelen.

Geluid

Verkeer is een belangrijke veroorzaker van geluidshinder. Daarom nemen we in Utrecht maatregelen om de hinder van verkeer te verminderen. We verlagen de snelheid waar mogelijk of leggen stiller asfalt aan. Op plekken waar al veel geluid is en we toch nieuwe woningen willen bouwen, stellen we extra voorwaarden aan het ontwerp van de gebouwen. Het is bijvoorbeeld verplicht een geluidluwe gevel en een rustige buitenruimte te hebben. Een goede indeling van de woning zorgt ervoor dat er binnenshuis altijd een rustige plek is. Deze voorwaarden staan niet alleen in de Beleidsnota maar ook in de regels van het omgevingsplan.

In Utrecht moeten bedrijven in stillere gebieden aan 5 dB lagere geluidnormen voldoen dan in drukkere gebieden. Enkele keren per jaar mag door bedrijven of sportclubs meer geluid worden gemaakt. Bijvoorbeeld als er een festiviteit is.

Voor stemgeluid bestaan geen wettelijke normen. Op het moment dat we ergens een terras, schoolplein of sportveld willen toestaan, controleren we eenmalig dat dit niet tot te veel overlast leidt. Voor onversterkte muziek, zoals van carillons, stellen we geen eisen. Godsdienstvrijheid is een reden om bepaalde geluiden, zoals klokgelui, uit te zonderen.

We koesteren plekken waar het stil of rustig is. Utrecht heeft veel locaties in de stad die veel stiller zijn dan langs de drukke wegen. We proberen bestaande rustige gebieden te behouden, uit te breiden en nieuwe rustige gebieden te creëren. We streven ernaar dat iedereen binnen 10 minuten loopafstand van huis een stil gebied zoals een park of hofje kan vinden. Zo zorgen we er ook voor dat er voor dieren (rustige) schuil- en rustplaatsen zijn.

Trillingen

Voor trillingen van bedrijven of bij bouw en sloop controleert Utrecht op de wettelijke normen. Bij bouwen in de avond en nacht heeft Utrecht eigen strengere grenzen. Rijdende treinen en trams kunnen trillingen veroorzaken. Hier zijn geen wettelijke grenzen voor. Handhaving is daarom niet mogelijk. We stellen bij nieuwe woningbouwplannen wel grenzen aan die trillingen. We voorkomen daarmee dat toekomstige bewoners te veel hinder ondervinden. Bij bouwplannen naast het spoor of de trambaan moeten meestal eerst de trillingen in de bodem worden gemeten. Daarmee wordt duidelijk welk type woningen of scholen hier geschikt zijn. Mogelijk moeten er aanpassingen worden gedaan aan het ontwerp van het gebouw en/of maatregelen worden getroffen in de bodem.

Plangebied

In paragraaf 5.4 is ingegaan op het thema geluid en in paragraaf 5.5 is ingegaan op het thema trillingen.

Nota Omgevingsveiligheid Utrecht (2024)

In de 'Beleidsnota Omgevingsveiligheid Utrecht' staat hoe we als gemeente Utrecht omgaan met de risico's van het vervoeren van gevaarlijke stoffen en het werken met gevaarlijke stoffen binnen de gemeente. Dagelijks worden grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen vervoerd, opslagen en verwerkt. Dit kan een gevaar vormen voor mensen die wonen of werken in de omgeving daarvan. Mogelijke gevaren voor de omgeving zijn een brand, een explosie of een wolk met giftige stoffen. Er kan schade aan gebouwen optreden, mensen kunnen gewond raken of zelfs overlijden. Met ons beleid voor omgevingsveiligheid richten we ons op beheersing van die gevaren.

Plangebied

In paragraaf 5.7 van de toelichting is op de omgevingsveiligheid ingegaan.

Beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025-2030

De Beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025-2030 is op 23 januari 2025 vastgesteld. In het luchtkwaliteitsbeleid staan twee doelstellingen centraal, namelijk:

• 1. De Utrechtse bijdrage aan luchtverontreiniging verminderen met lokale maatregelen om de uitstoot die binnen de gemeentegrenzen wordt veroorzaakt stapsgewijs af te bouwen;
• 2. De luchtverontreiniging van buiten Utrecht te verminderen door middel van lobby om regionale, landelijke en internationale maatregelen te bewerkstelligen.

De gemeente Utrecht richt in haar beleid op fijnstof en stikstofdioxide. Voor deze stoffen gelden namelijk wettelijke grenswaarden en is wetenschappelijk aangetoond dat deze stoffen schadelijk zijn voor de gezondheid. Het doel van het luchtkwaliteitsbeleid is te voldoen aan de wettelijke grenswaarden en toe te werken naar de WHO-advieswaarden uit 2021. Om dit te behalen worden tot en met 2035 voor de volgende terreinen maatregelen voorzien om de luchtverontreiniging op het gebied van stikstofdioxide en fijnstof terug te dringen:

• Houtstook: in 2025 worden informatiecampagnes over houtstook uitgebreid met een focus op niet meer stoken. Ook worden geen nieuwe rookkanalen mogelijk gemaakt in nieuwbouw. In 2030 is Utrecht houtstookvrij.
• Wegverkeer: in 2027 worden de grenzen van de milieuzone naar heel Utrecht uitgebreid voor personenauto's en bestelauto's (toegestaan emissieklasse 5 en hoger), vrachtauto's en autobussen (toegestaan emissieklasse 6 en hoger) op diesel. In 2028 worden brom- en snorfietsen met Datum eerste Toelating tot 2018 niet meer toegestaan in Utrecht. In 2030 zijn alle brom- en snorfietsen uitstootvrij in Utrecht. Daarnaast worden in hetzelfde jaar (2030) de grenzen van de nul-emissiezone voor bestel- en vrachtauto's uitgebreid naar heel Utrecht. Tot slot worden tussen 2030 en 2035 de milieuzone voor personenauto's aangescherpt naar euro emissieklasse 6 en hoger voor alle brandstoffen, zodra dit wettelijk kan.
• Mobiele werktuigen en emissieloos bouwen. In 2025 hanteert Utrecht eisen in eigen aanbestedingen en haar inkoopbeleid. Er wordt meer gestuurd op het inzetten van uitstootvrije bouwmaterieel en het weren van verouderde fossiele werktuigen. Ook wordt onderzoek verricht naar aanvullende maatregelen voor mobiele werktuigen in projecten van anderen. In 2026 volgt een striktere handhaving op (bouw)stofemissies waar mogelijk.

In het algemeen zet Utrecht in op meer voorlichting over luchtverontreiniging, gedragsverandering en het inzetten op burgerwetenschappen (bijvoorbeeld burgers die via een sensor een bijdrage leveren het in kaart brengen van de Utrechtse luchtkwaliteit).

Plangebied

In paragraaf 5.9 is ingegaan op de luchtkwaliteit in het plangebied.

2.3.2.2.8 Bodem, ondergrond en water

Omgevingswet
In het omgevingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Omgevingswet:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Hierbij moet gekozen worden voor de variant verontreiniging verwijderen. Deze zorgplicht is opgenomen in de Omgevingswet.
• Bij gevoelig gebruik moet bodemonderzoek worden uitgevoerd. De bodem moet geschikt zijn (of worden gemaakt) voor het beoogd gebruik.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Beschermen, benutten, beheren en beter maken van de ondergrondse ruimte – Beleidsnota Ondergrond 2025-2035
De gemeente heeft de wettelijke taak om de onder- en bovengrond die samen onze (openbare) ruimte vormen, op zorgvuldige wijze te benutten, te beschermen, beter te maken en te beheren. De Beleidsnota ondergrond 2025-2035 vormt het kader voor regie op de kwaliteit en gebruik van ruimte in de ondergrond. We willen de ruimte onder de grond goed inrichten en de ondergrond gezond houden. Met dit beleid zorgen we dat Utrecht ook in de toekomst een aantrekkelijke stad blijft om in te wonen, te werken en te verblijven.

In de beleidsnota ondergrond zijn hiervoor drie ambities opgenomen:

• 1. De ondergrond is integraal onderdeel van ruimtelijke keuzes. We gaan uit van één openbare ruimte die bestaat uit de bovengrond én de ondergrond. In onze plannen voor de stad houden we vanaf het begin rekening met de ondergrond. En we maken zoveel mogelijk gebruik van de kwaliteiten ervan. We werken daarin samen met netbeheerders. Ook gebruiken we een 3D-ondergrond model. Daarmee kunnen we zien wat er in de grond ligt en daar rekening mee houden.
• 2. Bodemkwaliteiten beschermen en verbeteren. We maken de bodem schoon als deze (ernstig) vervuild is en voorkomen verdere vervuiling. Daarnaast beschermen we de kwaliteiten van de ondergrond om ze te kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld biodiversiteit, klimaatadaptatie, drinkwater en bodemenergie.
• 3. Gebruik van ondergrondse ruimte ordenen voor het gezamenlijk realiseren van de opgaven van de stad. We gaan zorgvuldig om met de ruimte onder de grond. We bepalen op welke plekken we voorrang geven aan een specifieke functie, zoals de waterleiding of het riool. Ook kijken we waar we functies kunnen combineren om ruimte te besparen. We bundelen bijvoorbeeld kabels en leidingen in kabelgoten.

Het energiesysteem van de toekomst - Beleidsnota Warmte 2025-2035
In Utrecht werken we aan een toekomst waarin iedereen zijn woning of gebouw duurzaam en betaalbaar kan verwarmen. Het gebruik van de bodem voor de opslag van energie, gaat in Utrecht een belangrijke bijdrage leveren aan de warmtetransitie, in zowel de nieuwbouw als bestaande bouw. Niet in alle buurten is voldoende opslagcapaciteit voor bodemenergie beschikbaar om in de volledige warmtevraag van gebouwen in een buurt te kunnen voldoen. Daarom zijn gebiedsspecifieke keuzes nodig om zo doelmatig mogelijk gebruik te kunnen maken van bodemenergie, met behoud van een gezonde bodem. In de Beleidsnota warmte 2025-2035 zijn daarom de volgende sturingsprincipes voor bodemenergiesystemen opgenomen:

• 1. Het efficiënt (doelmatig) gebruik van de ondergrond en een eerlijke verdeling voor bodemenergie.
• 2. Een goede balans tussen beschermen en benutten van de ondergrond.
• 3. Het voeren van regie op de ruimtelijke inpassing van bodemenergiesystemen en de benodigde infrastructuur.

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020)
In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota Bodembeheer 2017–2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen.

De Nota Bodembeheer heeft de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in de Omgevingswet. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht kan, op basis van de generieke regels, gebiedseigen grond niet altijd worden hergebruikt of zijn er te weinig hergebruiksmogelijkheden. Vandaar dat gebiedsspecifiek beleid is vastgesteld. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied.

Gebiedsplan Gebiedsgericht grondwaterbeheer en visie op duurzaam gebruik van de ondergrond (2016)

Het gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer beschrijft de invulling voor het verbeteren en beschermen van de grondwaterkwaliteit en het zorgvuldig benutten van de ondergrond voor bijvoorbeeld bodemenergie. Een groot gedeelte van de stad, met omvangrijke verontreinigingen in het grondwater, is aangewezen als grondwaterbeheergebied. In het beheergebied hoeft niet voor alle werkzaamheden waarbij grondwater onttrokken wordt een apart saneringsplan te worden gemaakt. Er kan worden deelgenomen aan het gebiedsplan, met een gebruikersbijdrage of een afkoopsom. Door te werken met het gebiedsplan kan de gemeente het grondwater in het omliggende schone gebied beter beschermen, want dat water wordt gebruikt voor drinkwater.

Afbeelding 5 Kaart gebiedsgericht grondwaterbeheer

Het plangebied bevindt zich in de bufferzone. Een zone rondom zone 1 als buffer tussen de sterk verontreinigde zone 1 en de schone zone 3. De bufferzone bevat enkele verontreinigingsbronnen en pluimen. De bufferzone bevindt zich verticaal gezien vanaf het grondwater in het eerste watervoerend pakket tot op de onderzijde van de scheidende laag. Ook in de bufferzone geldt het gebiedsgericht grondwaterbeheer met als doel bescherming van de schone zone.

Visie Water en Riolering en visie Klimaatadaptatie (2022)

De gemeenteraad heeft in februari 2022 de Visie Water en Riolering en de Visie Klimaatadaptatie vastgesteld.

De visie Water en Riolering bevat het gemeentelijke beleidskader voor de invulling van de wettelijke zorgplicht op het gebied van water en riolering en is onderdeel van de gemeentelijke omgevingsvisie. De visie vormt samen met het programma water en riolering het nu nog wettelijk verplichte Gemeentelijk Rioleringsplan en is daarmee de opvolger van het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. Deze wettelijk verplichting verdwijnt met de invoering van de Omgevingswet.

De Visie Klimaatadaptatie sluit aan op de visie Water en Riolering en geeft aan wat nodig is om Utrecht voor te bereiden op de gevolgen van klimaatverandering. Utrecht zal in de toekomst steeds vaker te maken krijgen met de gevolgen van het veranderende klimaat en is gevoelig voor het vaker voorkomen van extreme regenbuien, wateroverlast en langere perioden van hitte en droogte. Het is dan ook van belang om hier bij nieuwe bouwontwikkelingen rekening mee te houden en de bebouwde omgeving zo goed mogelijk aan te passen aan het veranderende klimaat.

Als Utrecht klimaatrobuust wil zijn zal de sponswerking van de stad vergroot moeten worden. We willen hemelwater niet langer afvoeren via het riool naar de rioolwaterzuivering, maar het regenwater zoveel mogelijk vasthouden op de plek waar het valt. Zowel op eigen terrein, in de openbare ruimte, in de bodem of in het oppervlaktewater. Hiervoor moet zo veel mogelijk oppervlak onverhard blijven en vergroend worden, zodat het riolerings- en afwateringssysteem wordt ontlast en zodat er water beschikbaar is in perioden van droogte. Een voorwaarde voor deze vergroening en voor het toevoegen van meer bomen, is dat de bovengrond en ondergrond op elkaar worden afgestemd en dat er ruimte wordt gemaakt voor het planten van groen en bomen.

Met de Visie Klimaatadaptatie worden beleidsdoelen vastgesteld voor het omgaan met wateroverlast door extreme neerslag, het omgaan met droogte en het omgaan met hittestress. Hiervoor zijn geen landelijke beleidsdoelen, maar de gemeente stelt lokale doelen vast. De doelen zijn dat lopen en fietsen in schaduw in elke straat mogelijk is door 30-40 % schaduw te creëren, iedereen binnen 200 meter van een gebouw/woning een koele groene verblijfsplek heeft in de openbare ruimte van minimaal 200 m2, een minimale hoeveelheid groen in buurten van 40% in het horizontale vlak. Hiermee beperken we het hitte-eiland effect in de stad. Om gevolgen van extreme droogte en wateroverlast te voorkomen, zorgen we dat buien tot aan 80 mm per uur geen schade aan richten in panden en niet voor onbegaanbare wegen zorgen. We gebruiken de bodem als spons en houden minimaal 90% neerslag vast op de plek waar het valt. We vangen zoveel mogelijk water op in de bodem (bufferen), zodat er in droge periodes nog water beschikbaar is. Bij grootschalige nieuwbouw is de ambitie om hogere doelen te hanteren. De vastgestelde doelen geven de mogelijkheid zowel de gevolgen als de te nemen maatregelen in beeld te kunnen brengen. Hiermee voldoet Utrecht aan de doelstelling uit het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie en de afspraken in het Bestuursakkoord Ruimtelijke Adaptatie om uiterlijk in 2021 een strategie en uitvoeringsagenda bestuurlijk te hebben vastgelegd. De doelen zijn ook overeenkomstig de gestelde doelen in de RSU 2040.

Het beleid voor klimaatadaptatie is ook vastgelegd in de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, waarin voorstellen zijn opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel dat de bebouwde omgeving in 2050 nog steeds aantrekkelijk is om te leven en dat ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig zijn opgebouwd en getoetst. Gemeente Utrecht heeft samen met andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Plangebied
Het aspect water is in dit plan verder uitgewerkt in paragraaf 5.13 van de toelichting.

2.3.2.2.9 Energie

Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Hiervoor is het belangrijk dat het gebied energieneutraal is en dat betekent dat er op jaarbasis net zoveel energie in het gebied wordt opgewekt als gebruikt. Dit geldt voor:

• de gebouwgebonden energievraag; energievraag van installaties voor verwarming en koeling van ruimtes, ventilatie, warmtapwater en verlichting.
• de gebruiksgebonden energievraag; het verbruik voor 'huishoudelijke' apparatuur (keuken- en kantineapparatuur, computers, kopieerapparaten, printers enz.), bedrijfsapparatuur en machines. Dat wil zeggen: al het energieverbruik binnen het gebouw, exclusief verlichting.
• en het energiegebruik in de openbare ruimte.

Het is daarbij de ambitie de energievraag zo laag mogelijk te houden en de benodigde energie lokaal op te wekken met duurzame energiebronnen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos gebouwd. Utrecht wil alle nieuwbouw geschikt maken voor lage temperatuur systemen en zet bij grote projecten in op seizoensopslag in de bodem. Door de uitdagingen op het Utrechtse elektriciteitsnet sturen wij ook op netbewuste gebouwen die een zo laag mogelijke piekvraag hebben.

In onderstaande tabel staan de belangrijkste energiedoelstellingen van de gemeente Utrecht die relevant zijn voor de nieuwbouw.

Doelstellingen/visies	Gemeentelijke document
- Projectontwikkelaars en bouwbedrijven stellen een energieplan op voor een nieuwbouwproject aan de hand van het Utrechts Energie Protocol. - Nieuwbouw is energieneutraal of beter. - Bij projecten van meer dan circa 1500 woningequivalenten stelt het college de gemeenteraad voor om een aparte Omgevingsplanwijziging warmtesysteem vast te stellen, en neemt het college de regie over de selectie van een warmtebedrijf die een collectief systeem realiseert.	Utrechts Energie Protocol
- Duurzame, betaalbare, betrouwbare en transparante warmtelevering. - Lage temperatuur warmtesystemen voor nieuwbouw.	Beleidsnota Warmte
- In 2030 168 GWh op te wekken met zonnepanelen op grote daken en 120 GWh op te wekken met zonnepanelen op kleine daken - Geen dak- of geveloppervlak in de stad mag onbenut blijven	Programma zon op dak en netinpassingen 2022-2026
- Netbewust bouwen om elektriciteitsvraag op pieken te verlagen, o.a. door energie op te slaan of vraag te verplaatsen. - Netbewust laden als eis bij openbare laadpalen - Plaatsing van traforuimtes heeft een minimale impact op de kwaliteit van de openbare ruimte ('Inpandig, tenzij').	Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie 2023-2026

Netcongestie in Utrecht Op 12 oktober 2021 kondigde TenneT netcongestie af voor het terugleveren (het invoeden van) duurzaam opgewekte elektriciteit op het netwerk in de provincies Utrecht, Flevoland en Gelderland. Op 17 november 2022 kwam TenneT naar buiten met een nieuwe vooraankondiging van congestie voor dit gebied; het elektriciteitsnet heeft zijn maximale capaciteit bereikt ook voor het afnemen van elektriciteit. Dit betekent dat het stroomnetwerk hier op piekmomenten vol is in twee richtingen. Naast de knelpunten op het hoogspanningsnet zijn er ook knelpunten op het net van Stedin. Dit betekent concreet dat nieuwe grootverbruikers met een aansluitcapaciteit vanaf 3x80 Ampère niet in hun elektriciteitsbehoefte kunnen worden voorzien totdat het elektriciteitsnet is uitgebreid. Bovendien geven de netbeheerders aan dat in de provincie Utrecht de groei van kleinverbruik vanaf 2026 de daarvoor gereserveerde netcapaciteit kan overschrijden, wat noopt tot (extra) maatregelen. Voor het eerst kunnen daardoor ook kleinverbruikers, zoals huishoudens en het MKB, door netcongestie worden geraakt.

Beleidsnota Warmte 2025-2025 (20 november 2025)
Met de inwerkingtreding van de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) wordt het Warmteprogramma een verplicht programma onder de Omgevingswet. Gemeenten zijn hierdoor verplicht om voor 31 december 2027 hun Transitievisies Warmte (die volgen uit het Klimaatakkoord) om te zetten naar een Warmteprogramma. De Beleidsnota Warmte is een thematisch onderdeel van de Omgevingsvisie Utrecht en vervangt de Transitievisie Warmte Deel I en II en de Visie op de Warmtevoorziening. Met het vaststellen van de kaders in de Beleidsnota Warmte geeft de Raad de richting aan de vormgeving van de transitie naar een toekomstig CO2-vrij warmtesysteem in de stad. Op basis van deze kaders kan het college vervolgens concreet invulling geven aan activiteiten en beoogde resultaten voor de komende 10 jaar in het Warmteprogramma. Dit programma wordt iedere 5 jaar herzien.   

In de beleidsnota is een voorkeursoplossing voor de invulling van de warmtetransitie per buurt vastgelegd (WAT-kaart) en er is een bronnenstrategie voor de stad uitgewerkt.

De belangrijke kaders in de beleidsnota zijn:

• Inzetten op gezamenlijke (collectieve) warmte-oplossingen
• Duurzame warmtebronnen slim gebruiken en eerlijk te verdelen
• Op tijd ruimte vrijmaken voor aanleg van warmtenetten
• Samen invulling geven aan een warmtekavel en de keuze van het warmtebedrijf
• Samenwerken met buurtinitiatieven
• Aanwijsbevoegdheid gebruiken als dat nodig is
• We kiezen voor publiek eigendom in de warmtetransitie
• Extra aandacht voor energiebesparing en koelte in de zomer
• Duurzame netbewuste energiesystemen voor nieuwbouw

Het integraal sturen op duurzame netbewuste energiesystemen voor de nieuwbouw levert de volgende belangrijke principes voor energiesystemen in de nieuwbouw:

• Klimaatbewust. Het is belangrijk om gebouwen niet alleen te kunnen verwarmen, maar ook te koelen. Door te sturen op collectieve lage-temperatuurwarmteoplossingen met seizoensopslag voorkomen we dat gebouweigenaren in de zomer actief gaan koelen met een airco of luchtwarmtepomp.
• Netbewust. Dit betekent inzetten op energiesystemen die zorgen voor beperking van de piekbelasting van het elektriciteitsnet. Collectieve warmteoplossingen met seizoensopslag verbruiken minder elektriciteit op piekmomenten dan individuele warmteoplossingen en zijn daardoor netbewuster.
• Ruimtebewust. Gemeente Utrecht stuurt aan op maximale benutting van dak en gevels voor energieproductie als deze ruimte niet nodig is voor andere functies. De energie-installaties worden zoveel mogelijk inpandig gerealiseerd en WKO-bronnen bij voorkeur op het perceel.
• Omgevingsbewust. De energievoorziening heeft niet alleen impact op ruimtegebruik, maar ook op omgevingskwaliteit. Warmtepompen maken geluid en airco's leveren warmte aan de buitenlucht op momenten dat het al heel warm is in de stad (hittestress). Daarom gaat de voorkeur uit naar collectieve warmteoplossingen omdat deze minder negatieve effecten hebben op de omgevingskwaliteit.

 

Toepassing van seizoensopslag, zoals collectieve warmte-koudeopslag in de bodem (WKO), is zowel, klimaatbewust, netbewust, ruimtebewust als omgevingsbewust. Om die reden is de inzet van seizoensopslag in nieuwbouw een doel op zich.

Regionale Energiestrategie Regio Utrecht (2025)
De RES-regio Utrecht wil in 2050 energieneutraal zijn: dit betekent alle energie die we gebruiken duurzaam opwekken. In 2030 willen we daarvoor een goede stap hebben gezet door meer zonne- en windenergie op te wekken. Ook zoeken we naar duurzame warmtebronnen als alternatief voor het aardgas waarmee we onze huizen en gebouwen verwarmen. Hoe we dat willen gaan doen staat in de RES Herijking.

Programma zon op dak en netinpassingen 2022-2026
Doelstelling is om in 2030 168 GWh op te wekken met zonnepanelen op grote daken en 120 GWh op te wekken met zonnepanelen op kleine daken. Bij zon op grote daken speelt een grote structurele belemmering: de beperkte netcapaciteit en de huidige netbeperking voor teruglevering als gevolg hiervan. Eigenaren van grote daken die zonnepanelen willen plaatsen kunnen niet meer uitgaan van netlevering (opwekken zonder terug te leveren is nog wel mogelijk). Het behalen van de doelstelling voor grote daken is grotendeels afhankelijk van de genoemde netverzwaringen door Tennet. Andere belangrijke oplossingen voor netcongestie zijn het toepassen van congestiemanagement door de netbeheerders en het toepassen van lokale alternatieve oplossingen.

Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie 2023-2026
Voor de groei en verduurzaming van de stad is stroom nodig. Met het Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie draagt de Gemeente Utrecht structureel bij aan het oplossen van knelpunten op het elektriciteitsnet, en aan spitsmijding door de gebruikers van dat net.

Er zijn een paar 'knoppen om aan te draaien' die bijdragen om de knelpunten op het elektriciteitsnet op te lossen:

A. Versnellen van netuitbreidingen om de schaarste aan transportcapaciteit structureel te verhelpen en betere benutting van de bestaande netcapaciteit;

B. Het verlagen van de piekvraag naar elektriciteit ('spitsmijden') en toevoegen van flexibiliteit. Hieronder vallen maatregelen als:

• Opslag van stroom in grote batterijen
• Directe verbinding van opwek en verbruik
• Capaciteitsbeperkende afnamecontracten
• Slim laden bij EV-laadpalen (bijv. door de laadpalen af te knijpen in de spits)
• Tijdelijke (fossiele) opwek

C. Tijdelijk prioriteren van ontwikkelingen en omgaan met schaarste.

D. Langetermijn planning/programmeren van de elektriciteitsinfrastructuur om knelpunten na 2030 zo veel mogelijk te voorkomen.

Een belangrijk spoor voor nieuwbouw (onderdeel van knop B) is netbewust ontwerpen en bouwen. Als Utrecht wil blijven groeien in balans, dan is balans op het elektriciteitsnetwerk een voorwaarde. Dit betekent dat piekbelasting vermeden moet worden, zowel bij de invoeding van stroom als bij de afname. De vanzelfsprekendheid van netgebruik wanneer je wil en hoeveel je wil is voorbij. De toekomst is aan de netbewuste stad, waarin de netbelasting via een combinatie van organisatorische en technische maatregelen gelijkmatiger verspreid wordt over de dag.

Plangebied
Voor de uitwerking van transitievisie wordt verwezen naar paragraaf 5.20.

2.3.2.2.10 Sport, recreatie en toerisme

Sportnota 2017-2020 'Utrecht Sportief en gezond' (2016)

De sportnota 'Utrecht Sportief en gezond' is in 2016 vastgesteld. Met een optimaal sport- en beweegklimaat in de stad wil de gemeente Utrecht bijdragen aan een gezonde leefstijl en daarmee aan een gezonde toekomst voor al haar bewoners. De Sportnota bevat zestien ambities, op het gebied van sportstimulering, sportaccommodaties, topsport en talentontwikkeling en sportevenementen.

Sportstimulering: Door sportstimulering wordt ervoor gezorgd dat nog meer mensen in de stad gaan sporten en bewegen. Het accent wordt gelegd op de buurten met de grootste achterstand in de gezondheid en in sportdeelname. De gemeente werkt hieraan door onder andere de samenwerking tussen sport en andere sectoren zoals gezondheid, welzijn, jeugd, onderwijs en werk en inkomen te versterken.

Sportaccommodaties: Een goede sportinfrastructuur vormt de basis voor een goed sportklimaat. Het aantal sportaccommodaties zal mee moeten groeien met de groei van de stad en het aantal inwoners. Hierbij wordt gestreefd naar een efficiënter gebruik van de accommodaties.

Topsport en talentonwikkeling: Utrecht ambieert een goed topsportklimaat, met aandacht voor ondersteuning van topsportverenigingen en talentontwikkeling. Hiervoor werkt de gemeente samen met sportverenigingen, sportorganisaties, onderwijs en het bedrijfsleven.

Sportevenementen: Topsport- en breedtesportevenementen wordt als middel gebruikt om zoveel mogelijk Utrechters kennis te laten maken met sporten en bewegen. Evenementen bieden een podium waarop talenten zich kunnen meten met de (inter)nationale top.

Plangebied

Uit het Stedenbouwkundig Programma van Eisen blijkt dat er ruimte is voor het verplaatsen en uitbreiden van de Utrechtse Scoutinggroepen. Hierdoor draagt het plan bij aan een gezonde leefstijl en daarmee aan een gezonde toekomst voor al haar bewoners.

2.4 Conclusie

De ontwikkeling aan de Kögllaan en Manegelaan past binnen het relevante Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

De Kögllaan en Manegelaan liggen in de wijk 'Voordorp/Voorveldsepolder'.

Voordorp - Voorveldsepolder

Dit gebied wordt aan de westzijde begrensd door de Oosterspoorlijn, Kardinaal de Jongweg, Sartreweg. Aan de zuidzijde door de Biltsestraatweg. Ten oosten liggen de gemeentegrenzen van De Bilt en Maartensdijk en aan de noordkant, de Spoorlijn Utrecht Centraal-Amersfoort. Na de aanleg van de A27 werd door de gemeente onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor invulling van de stadsranden. Als resultaat werd het gebied ten oosten van Tuindorp aangewezen als geschikte locatie voor een hoogwaardige woonwijk. De nieuwe wijk Voordorp werd in de jaren negentig van de vorige eeuw gebouwd en genoemd naar het nabij gelegen Fort Voordorp aan de overzijde van de A27. Het is één van de laatste uitbreidingen van woonbebouwing aan de noordoostzijde van de stad. Voordorp is een typische jaren negentig woonwijk. Het stedenbouwkundig plan heeft de vorm van een blad, de 'hoofdnerf' ook wel de "ruggengraat" van het plan Voordorp is de ontsluitingsweg Aartsbisschop Romerostraat. De 'zij-erven' zijn de woonstraten.

De doorgaande route Kapteynlaan - Aartsbisschop Romerostraat vormt via een spoorwegovergang over de Oosterspoorlijn een mooie verbinding vanaf Voordorp naar het overige deel van Utrecht. Aan de Aartsbisschop Romerostraat is voornamelijk (middel)hoogbouw te vinden. De Sartreweg is de belangrijkste gebiedsontsluiting waaraan drie waaiervormige urban villa's zijn gesitueerd. De overige lichtgebogen straten hebben vooral een functie als woonstraat. De bebouwing is er gemiddeld drie lagen hoog (twee lagen met kap). Ten zuiden van de buurt wordt het Veemarktterrein (vernoemd naar de voormalige veemarkthallen) ontwikkeld, waar particulieren de ruimte krijgen hun eigen vrije kavel in te richten, ook in collectieve vorm. Aan de A27-zijde liggen enkele sportvelden. Ten zuiden van de Biltse Rading ligt het recreatiegebied De Voorveldse Polder waarin diverse individuele bebouwing in een vrije verkaveling is gesitueerd.

Welstandsbeleid 

In het kader van welstand wordt alleen aan het Fort De Bilt de status behoud meegegeven om dit monument in zijn oorspronkelijke staat te behouden. De structuur van de Voorveldse Polder moet gerespecteerd worden, met uitzondering van de camping. Het Veemarktterrein wordt aangeduid als ontwikkelingsgebied. Ook krijgt een deel van Voordorp het beleidsniveau respect toegekend vanwege de unieke stedenbouwkundige structuur en architectuur. Om extra impulsen te creëren langs de Sartreweg is aan een deel van de weg stimulans toegekend.

3.1.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen (rijks)monumenten aanwezig. Op de cultuurhistorische kaart is te zien dat het plangebied is gekenmerkt als Militair Erfgoed. Dit betreft de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

De Nieuwe Hollandse Waterlinie is een 85 kilometer lange verdedigingslinie tussen de voormalige Zuiderzee en de Biesbosch. De aanleg startte in het begin van de negentiende eeuw, met als doel het economisch hart van Nederland te beschermen tegen aanvallen uit het oosten. De Nieuwe Hollandse Waterlinie bestaat uit een hoofdweerstandslijn (achterste begrenzing), verdedigingswerken, sluizen / kanalen / keerkaden en een open inundatiegebied (het gebied dat onder water kon worden gezet). De inundatiegebieden vormden het hoofdbestanddeel van de verdediging. Op plaatsen waar inundatie niet mogelijk was, of op plaatsen waar wegen de linie doorkruisten, bouwde men forten. Omstreeks 1870 kreeg de oostzijde van de stad Utrecht een tweede ring van grote forten. Tijdens de mobilisaties van 1914 - 1918 en van 1939 - 1940 werd de linie versterkt met tussenstellingen bestaande uit series kazematten en groepsschuilplaatsen. In 1951 werd de linie opgeheven. De voormalige schootsvelden rondom de forten zijn vaak nog onbebouwd en hebben weinig opgaande begroeiing (de 'verboden kringen' rond de forten kenden strenge bouwbeperkingen). De openheid van de voormalige inundatiegebieden versterkt de beleving van de linie.

Afbeelding 6 Cultuurhistorische kaart

3.1.2.1 Structuurbepalende elementen

Manegelaan

De Manegelaan bevindt zich in het gebied de Voorveldse Polder. Dit is een recreatiegebied dat wordt begrensd door de A27, Biltsestraatweg, Sartreweg en Biltse Rading. Het gebied heeft een groen en recreatief karakter.

De Voorveldse Polder is onderdeel van het landschap van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en is een belangrijke schakel in de ecologische hoofdstructuur. Het park verbindt de stad met het natuurgebied Voorveldse Polder ten oosten van de A27.

Het park bestaat voor een groot deel uit groen en water. Het groen in de Voorveldse Polder bestaat hoofdzakelijk uit bosjes, hooilanden en boomweiden. Er lopen veel watergangen door het gebied. De rechte waterlopen refereren aan de oorspronkelijke polderstructuur. De oostelijke watergang (parallel aan de Sartreweg) is ecologisch waardevol.

Naast groen en water komt er in het gebied een aantal functies voor zoals een camping, het noordelijk deel van fort De Bilt, een hotel, een restaurant, twee maneges, sportterreinen, een voormalig opslagterrein van Stadswerken en een aannemersbedrijf. Camping De Berekuil ligt centraal in het gebied. De andere functies liggen daar omheen, aan de rand van het gebied. Niet-clubgebonden recreatie speelt zich af in het tussengebied.

De hoofdontsluiting van de Voorveldse Polder wordt gevormd door de Ariënslaan en de Voorveldselaan (dit wordt een langzaam verkeersroute). Deze wegen vormen een deel van de ontsluitingsring rondom de camping van waaruit alle functies bereikbaar zijn. In het recreatiegebied lopen verschillende wandelpaden, fietspaden en ruiterpaden.

Afbeelding 7 Structuurbepalende elementen

Kögllaan

De Kögllaan bevindt zich in het gebied Voordorp. Heel Voordorp is in de jaren negentig van de vorige eeuw gebouwd. Er is een grote eenheid in opzet en architectuur. De buurt is een mix van eengezinswoningen en appartementen, een deel in sociale woningbouw. Het volkstuincomplex Ons Buiten is het belangrijkste groen in de wijk. Voor voorzieningen is de buurt aangewezen op winkelcentrum De Gaard.

De grenzen van de buurt zijn de spoorlijnen en de A27.

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Kögllaan

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 0,8 hectare en is geheel in eigendom van de gemeente Utrecht. De locatie is kadastraal bekend als Utrecht L 956 (groot 2.835 m²) en Utrecht L 957 (groot 794 m²). Beide kadastrale percelen worden verhuurd aan de scouting. De openbare ruimte (L 2834) rondom de kavels valt gedeeltelijk binnen het plangebied.

Bestemmingsplan

Voor dit deel van het plangebied geldt onder het tijdelijke omgevingsplan het Chw bestemmingsplan Voordorp-Voorveldsepolder. De gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn daarin afgestemd op de huidige situatie. Het scoutingterrein heeft de bestemming Maatschappelijk. De overige (openbare) ruimte is bestemd als Verkeer en Groen.

Afbeelding 8 Uitsnede Chw bestemmingsplan Voordorp-Voorveldsepolder

Functies

De locatie is nu in gebruik als een scoutingaccommodatie, bestaande uit een clubgebouw en twee bouwketen. Daarnaast staat er op het perceel een materialenloods. Deze bebouwing staat in een groen buitenterrein voor het beoefenen van scoutingactiviteiten.

Afbeelding 9 Huidige situatie scouting

Ruimtelijk

Het plangebied ligt in de wijk Noordoost in de buurt Voordorp en Voorveldse polder, op een zeer prominente en zichtbare plek aan de Kardinaal de Jongweg. Dit is een stedelijke ontsluitingsweg van de stad en tegelijkertijd een hoofdentree van de stad. De bebouwing aan de Kardinaal de Jongweg kent een divers karakter met een mix van laagbouw en middelhoogbouw. Op de planlocatie aan de Kögllaan staan de gebouwen van de scouting in een groene beschutte setting. De huidige gebouwen op de locatie zijn verouderd en hebben een onaantrekkelijke uitstraling. Direct ten westen van het scoutingterrein staat een gebouw van het Leger des Heils. Aan de achterzijde van de scouting ten noorden van het plangebied ligt het tuinenpark van volkstuinenvereniging ATV De Pioniers.

Afbeelding 10 Bestaande situatie

Het gebied ligt enigszins geïsoleerd van de omliggende buurten: de grote wegen rondom de projectlocatie en het westelijk gelegen spoor vormen een grote ruimtelijke barrière. Het beter verbinden van het plangebied met het omliggend gebied is één van de opgaven op deze locatie.

Verkeer en parkeren

Het initiatief bevindt zich aan de Kögllaan 26. De Kögllaan is voor autoverkeer een doodlopende straat naar het volkstuinenpark De Pioniers. Hierna gaat de Kögllaan over in een fietspad richting Voordorp. Momenteel zijn er 18 openbare haaksparkeervakken in de straat gesitueerd. In het groen tussen de Kardinaal de Jongweg en de Kögllaan ligt een fietspad die de binnenstad met het Veemarktterrein verbindt. Naast het fietspad ligt ook een voetpad. Ter hoogte van het project ligt aan de Kardinaal de Jongweg een bushalte voor lijn 30 in de richting van de binnenstad. De Kardinaal de Jongweg is een stedelijke verbindingsweg (50-km weg) en heeft daarom als hoofdfunctie het bereikbaar houden van de stad.

Openbare ruimte

De openbare ruimte is momenteel functioneel, maar eenvoudig ingericht. Het bestaat uit een smalle weg van versleten betonklinkers en te krappe parkeervakken. Het fietspad in het gebied slingert en is uitgevoerd in rood asfalt. Het is een tweerichtingen fietspad dat varieert in breedte, met sommige delen sleets en andere delen nog in goede staat. Het trottoir langs het fietspad oogt eveneens versleten. De verlichting bestaat uit drie verschillende typen lichtmasten en zijn inconsistent geplaatst. Ook zijn veel betonnen paaltjes en verkeersborden aanwezig, dit levert een rommelig beeld op. De bushalte parallel aan de Kardinaal de Jongweg is nog in goede staat.

De grootste kwaliteit van de plek zit in de bomen. Er is een variëteit in soorten, kleuren, vormen, kwaliteit (levensverwachting) en maten. De bomen staan met name in grasbermen. De kwaliteit en ecologische diversiteit van deze bermen zijn zeer matig. De bomen langs de Kardinaal de Jongweg maken deel uit van de hoofdgroenstructuur van Utrecht. De groenstructuur langs de Kardinaal de Jongweg verbindt het groen van de achterliggende volkstuin met het Griftpark en het buitengebied. Het is daarmee een waardevolle natuurverbinding voor soorten zoals de boomkruiper, tjiftjaf en grote bonte specht.

Manegelaan

De locatie wordt momenteel op twee manieren gebruikt. Het westelijke deel wordt gebruikt als opslagdepot voor de gemeente Utrecht. Hierdoor is het enkel toegankelijk voor bevoegden.

Het oostelijke deel is onderdeel van Park Voorveldse Polder. Het gebied aan de Manegelaan heeft een oppervlakte van ruim 0,55 hectare en is geheel in eigendom van de gemeente Utrecht (openbare ruimte en opslagterrein).

Bestemmingsplan

Voor dit deel van het plangebied geldt onder het tijdelijke omgevingsplan het bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd, waarin het plangebied de bestemming Groen heeft.

Afbeelding 11 Uitsnede bestemmingsplan Rijnsweerd, Maarschalkerweerd

Ruimtelijk 

De deellocatie Manegelaan is gelegen in de wijk Noordoost en gelegen in het Park Voorveldse Polder. Het gebied ligt in de oksel van de Biltse Rading met de Manegelaan en wordt ontsloten via de inrit aan de Manegelaan.

Afbeelding 12 Huidige situatie

Doordat het gebied van de Voorveldse Polder wordt ingesloten tussen de Biltse Rading, de Sartreweg, de Biltsestraatweg en de A27 is het redelijk geïsoleerd gelegen. De Manegelaan en een tunnel onder de Sartreweg door vanaf de Ariënslaan zijn de enige ontsluitingswegen van dit gebied.

In de buurt van het plangebied liggen een tennisvereniging, manege en voetbalvereniging en een budget camping (De Berekuil). Dit alles wordt met elkaar verbonden door een groene en parkachtige omgeving.

Verkeer en parkeren

De entree van de locatie ligt aan de Manegelaan. De Manegelaan is een straat met éénrichtingsverkeer en daardoor voor autoverkeer alleen toegankelijk vanaf de Biltse Rading. Via de Ariënslaan en de tunnel onder de Sartreweg kan het autoverkeer het park verlaten. Fietsers kunnen zowel vanaf de Biltse Rading als vanaf de Ariënslaan de locatie bereiken. De Manegelaan en de Ariënslaan liggen in een parkeerverbodzone en een 30 km zone. In de straten mag dus niet worden geparkeerd en er geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur. Het parkeren gebeurt op eigen terrein.

Openbare ruimte

Het depotterrein is afgesloten met een twee meter hoog hekwerk en wordt omsloten door een dichte bosschage. Het bosschage bestaat uit diverse soorten bomen met verschillende typen struiken als onderbegroeiing. De inrit van het depotterrein ligt aan de Manegelaan, vlak bij de kruising met de Biltse Rading.

Aan de west- en zuidzijde van het gebied staat aan de Manegelaan en de Ariënslaan een trafo. In het parkdeel is een diversiteit aan soorten bomen. De bomen staan voornamelijk in gras.

3.3 Conclusie

Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken zal er een nieuw planologisch kader moeten worden vastgesteld. Voorliggend TAM-omgevingsplan bevat dit planologisch kader.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Kögllaan

Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen beschrijft de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling aan de Kögllaan (zie Bijlage 2 Stedenbouwkundig Programma van Eisen Kögllaan 26 10-07-2024). De locatie Kögllaan 26 ligt aan de entree van de stad Utrecht en is een zichtlocatie. Het plangebied maakt onderdeel uit van de bebouwing rond het volkstuinencomplex.

Op deze deellocatie wordt de bestaande bebouwing van de scouting gesloopt en er worden appartementengebouwen gerealiseerd.

Programma

Het beoogde woningbouwprogramma bestaat uit 132 onzelfstandige studentenwoningen verdeeld over 11 studentenhuizen in het westelijke gebouw. In het oostelijke gebouw komen 61 sociale huur- en middenhuurappartementen, waarvan 47 sociale huurwoningen en 14 middenhuurwoningen. Daarnaast is er maximaal 150 m² commerciële en maatschappelijke diensten voor de wijk toegestaan, zoals dienstverlening, sportvoorzieningen, bedrijven in categorie A en B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, tot een maximum oppervlakte van 150 m2.

Bebouwing

Het westelijke gebouw bestaat uit maximaal 4 bouwlagen, het oostelijk gebouw uit maximaal 5 bouwlagen aan de noordkant en 6 bouwlagen aan de zuidkant. De 6e bouwlaag is aan de achterzijde minimaal één appartement terugliggend, in verband met de bezonning het tuinenpark. De gebouwen sluiten daarmee aan op de hoogtes van gebouwen in de omgeving. De nieuwbouw wordt op minimaal 6 meter afstand van het gebouw van het Leger des Heils geplaatst. Om te voorkomen dat er aan de centrale groene ruimte een onaantrekkelijke wand ontstaat, wordt gestuurd op het opnemen van woningen op de begane grond. In de zuidoosthoek van het oostelijke gebouw is ruimte voor een maatschappelijke/commerciële functie op de begane grond.

Afbeelding 13 Uitgangspuntenkaart Kögllaan

Ten opzichte van de uitgangspuntenkaart zoals opgenomen in het SPvE worden minder parkeerplaatsen gerealiseerd in de parkeerstrook, namelijk 17 (waarvan 2 parkeerplaatsen voor deelauto's) in plaats van 23. Uit de Bomen Effect Analyse blijkt dat de aanleg van 23 parkeerplaatsen namelijk ten koste gaat van een aantal bestaande bomen, en uit de parkeerdrukmeting blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen in de omgeving beschikbaar zijn.

Manegelaan

Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen beschrijft de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling aan de Manegelaan (zie Bijlage 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen Manegelaan 10-07-2024). Het nieuwe clubgebouw voor de scouting heeft een oppervlakte van circa 330 m² en bestaat uit één laag met kap. Het gebouw sluit met één bouwlaag met kap aan op de hoogtes van gebouwen in de omgeving. De scouting krijgt ook hier de beschikking over een eigen buitenruimte voor activiteiten. Deze buitenruimte krijgt een (natuurlijke) erfafscheiding, waardoor het scoutingterrein visueel verbonden blijft met de parkachtige omgeving.

Afbeelding 14 Uitgangspuntenkaart Manegelaan

De scouting gaat een kleiner terrein huren van de gemeente dan op de uitgangspuntenkaart in het SPvE is aangegeven. Het scoutingterrein wordt 1.947 m² in plaats van 2.712 m². Hierdoor wordt een groter deel van het park openbaar toegankelijk. De scouting kan bovendien ook van het openbare park voor haar scoutingactiviteiten gebruik maken. Zie voor de huidige indeling van het scoutingterrein de afbeelding hieronder.

Afbeelding 15 Huidig ontwerp scouting en terrein Manegelaan

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

Kögllaan

De infrastructuur voor autoverkeer zal op hoofdlijnen ongewijzigd blijven. Het bestaande fietspad en voetpad in het groen tussen de Kardinaal de Jongstraat en de Kögllaan wordt opgeheven. Het fiets- en voetpad wordt hier vervangen door groen. De nieuwe fietsroute loopt via de Kögllaan en wordt ingericht als fietsstraat (auto te gast) met rood asfalt. In de nieuwe situatie komt er een voetpad aan de noordzijde van de Kögllaan. Dit voetpad sluit aan de oostzijde van het plangebied aan op het bestaande voetpad naar de Sartreweg en sluit aan de westzijde aan op het voetpad aan de voorzijde van de bestaande bebouwing van het Leger des Heils.

Manegelaan

De Manegelaan is net als de Kögllaan vanwege de ligging vlakbij het Kardinaal Alfrinkplein en de middenberm in de Biltse Rading voor autoverkeer beperkt te bereiken. Vanaf de Biltse Rading bereik je gemakkelijk de Manegelaan, maar de Biltse Rading kun je alleen maar oprijden in de richting van De Bilt. Via de Ariënslaan kunnen auto's het park Voorveldse Polder in de richting van de stad verlaten. Deze verkeerssituatie wordt niet gewijzigd. Fietsers en voetgangers kunnen het park op meerdere manieren verlaten. Ook via de Manegelaan en de Biltse Rading terugfietsen in de richting van het centrum is mogelijk.

4.2.2 Parkeren

Kögllaan

Autoparkeren

Het aantal parkeerplaatsen is berekend op basis van de parkeervisie gemeente Utrecht (2021). De locatie ligt in een gebied met betaald parkeren volgens het parkeerregiem B1.

Nieuwe bewoners kunnen geen aanspraak maken op een parkeervergunning op straat in verband met het betaald parkeren regime. In het coalitieakkoord is afgesproken dat in de gehele stad versneld betaald parkeren ingevoerd zal worden.

Er moet voldaan worden aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Hieronder valt ook het van rechtens verkregen niveau en een eventuele vermindering van de parkeereis door inzet van extra fietsparkeren en/of deelauto's.

Het percentage van de parkeereis minus het bezoekersdeel van woningen en bedrijven dat mag worden omgezet in plekken met deelauto's is voor B1 locaties 25% tot 50%. Hierbij geldt dat 4 autoplekken worden vervangen door 1 autodeelplek. Op basis van de locatie, het programma en de verhouding in aantal woningen ten opzichte van het aantal parkeerplaatsen is het percentage voor deze locatie bepaald op maximaal 25%.

Voor deze ontwikkeling wordt het parkeren voor bewoners op eigen terrein gerealiseerd in een gebouwde parkeervoorziening. Bezoekers maken gebruik van de bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied.

Het parkeren in het openbaar gebied wordt op dezelfde wijze als in de bestaande situatie opgelost via haaksparkeren aan de Kögllaan. Naast de bestaande 18 parkeerplaatsen in de Kögllaan worden aan de oostzijde van het plangebied aan de Kögllaan maximaal 10 extra haaksparkeerplaatsen aangelegd.

Er moet in de openbare ruimte minimaal één laadpaal met twee oplaadpunten gemaakt worden.

Fietsparkeren 

Hiervoor geldt de fietsparkeernorm uit de Parkeervisie. Voor woningbouw zijn de fietsparkeernormen uit het Bouwbesluit (afdeling 4.5) van toepassing en de fietsparkeernormen zoals beschreven in de module Parkeernormen.

Er zal worden ingezet op gezonde en duurzame mobiliteit door het gebruik van de fiets te stimuleren.

Fietsparkeren voor de niet-woonfuncties in de plint wordt in de directe omgeving, zo dicht mogelijk bij de entree, opgelost. De fietsparkeerplekken voor bewoners zijn gemakkelijk bereikbaar en worden op eigen terrein gerealiseerd.

De algemene stallingsruimte voor fietsen van de bewoners moet direct bereikbaar zijn vanaf maaiveld en niet geheel onder de grond of op een verdieping gesitueerd, waardoor deze ook vriendelijk is in het gebruik en wordt voorkomen dat de bewoners de fietsen op straat stallen. Hierbij is van belang dat de fietsenberging bereikbaar is via één deur, de fietsenberging bij voorkeur gelegen is op maaiveld niveau, mogelijke hoogteverschillen worden overbrugd door een hellingbaan, lift of trap met fietsgoot wordt voorzien en de stallingsruimte via een korte loopafstand (<25 m) bereikbaar is. Ook voor het parkeren van scootmobiels moet voldoende ruimte zijn. Aan deze voorwaarden wordt voldaan in het planvoornemen.

De bezoekers fietsparkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte. De uitwerking hiervan wordt verwerkt in het inrichtingsplan van de buitenruimte.

Onderzoek 

Door Goudappel onderzoek gedaan naar de parkeerdruk en de parkeer- en fietsbehoefte voor de ontwikkeling aan de Kögllaan (zie Bijlage 4 Parkeeronderzoek Kögllaan 24-09-2025).

Autoparkeren

Uit de parkeerberekening blijkt dat er 42,13 parkeerplaatsen nodig zijn. Hierbij is gebruik gemaakt van twee verschillende afwijkingsmogelijkheden parkeernormen, namelijk door gebruik te maken van deelauto's en extra fietsparkeerplaatsen. Met het gebruik maken van de afwijkingsmogelijkheid voor deelauto's kan 25% - 50% van de parkeereis voor bewoners worden ingevuld met gebruik van deelauto’s. Een parkeerplaats voor een deelauto is hierbij gelijkwaardig aan 4 reguliere parkeerplaatsen. Daarnaast mag voor de studentenwoningen maximaal 25% van de parkeereis worden omgezet in deelautoplekken met een deelauto, met een maximum van 5 per bouwontwikkeling.

Met betrekking tot de extra fietsparkeerplaatsen kan de parkeereis van een ontwikkeling met 15% worden verlaagd, waarbij voor iedere autoparkeerplaats minder 1,5 fietsparkeerplaats extra óf 1 fietsparkeerplaats voor bijzondere fietsen zoals een bakfiets moet worden gerealiseerd.

Van de hierboven genoemde 42,13 parkeerplaatsen zijn 17,37 parkeerplaatsen voor bewoners, 22,76 parkeerplaatsen voor bezoekers en 2 parkeerplaatsen voor deelauto's nodig. In het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgesteld dat bij het bepalen van de parkeereis rekenkundig wordt afgerond aan het eind van de berekening (dus niet per tussenstap) op hele getallen. Dit betekent dat we tot en met 0,49 naar beneden afronden, en vanaf 0,5 naar boven. In dit geval zijn er dus afgerond 17 parkeerplaatsen voor bewoners en 23 parkeerplaatsen voor bezoekers nodig.

Vanwege het huidige scoutingterrein op deze locatie is sprake van een rechtens verkregen niveau van 4,01 parkeerplaatsen. Dit betekent dat de ontwikkeling een parkeereis kent van (afgerond) 38 parkeerplaatsen (17 voor bewoners, 19 voor bezoekers en 2 voor deelauto's).

Bij de ontwikkeling wordt de openbare ruimte voor de woningen opnieuw ingericht. Dit betekent onder andere dat langs de Kögllaan de weg wordt verlegd en de parkeerstrook wordt uitgebreid van 16 naar 18 parkeerplaatsen (een uitbreiding van 2 parkeerplaatsen). Bewonersparkeren wordt op eigen terrein gerealiseerd in een parkeervoorziening met 17 parkeerplaatsen.

Uit het gehouden parkeeronderzoek blijkt dat op het drukste moment (dinsdagavond) 10 van deze parkeerplaatsen bezet waren. Het gemeentelijk beleid gaat uit van een maximale parkeerdruk van 90%. Dit betekent dat sprake is van een restcapaciteit van (16 (huidig aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte) - 10 / 90% =) 4,89 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen kunnen voor bezoekersparkeren worden gebruikt. Op de strook zijn daarmee (2 (extra te realiseren parkeerplaatsen) + 4,89 =) 6,89 parkeerplaatsen beschikbaar ten behoeve van bezoekersparkeren en deelauto's. De parkeereis bedraagt 18,76 parkeerplaatsen voor bezoekers en 2 parkeerplaatsen voor deelauto's. Dit betekent dat er nog (18,76 +2 – 6,89 = 13,87) 14 parkeerplaatsen op de bestaande openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving nodig zijn. Uit het parkeeronderzoek blijkt dat op loopafstand van de ontwikkellocatie (maximaal 500 meter lopen) voldoende restcapaciteit beschikbaar is voor het bezoekersparkeren. Daarmee zijn voldoende parkeerplaatsen in de omgeving om het bezoekersparkeren te faciliteren.

Fietsparkeren 

Uit de fietsparkeerberekening blijkt dat er in totaal 407 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden (zie Bijlage 4 Parkeeronderzoek Kögllaan 24-09-2025). Minimaal 132 fietsparkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd in de fietsenstalling voor de studentenwoningen en 204 fietsparkeerplaatsen voor de sociale huur- en middenhuurwoningen. De overige 71 fietsparkeerplaatsen zijn voor bezoekersparkeren. Het fietsparkeren wordt binnen het plangebied gerealiseerd. Op maaiveldniveau worden voor bezoekers en bewoners fietsenstallingen gerealiseerd. Aan de zuidzijde van Kögllaan worden fietsparkeerplekken gerealiseerd. In beide gebouwen wordt een fietsenstalling gerealiseerd voor bewoners. Het fietsparkeren voor de maatschappelijke functie wordt in de directe omgeving, zo dicht mogelijk bij de entree, gerealiseerd.

Manegelaan

Autoparkeren

De nieuwbouw moet voldoen aan de vastgestelde Parkeervisie. In het coalitieakkoord is afgesproken dat in de gehele stad versneld betaald parkeren ingevoerd zal worden. De Manegelaan valt momenteel buiten het gebied voor betaald parkeren. In het park Voorveldse Polder is parkeren alleen op eigen terrein toegestaan. Op basis van de omvang van het scoutingterrein en de parkeernorm voor de scouting (sportveld) volgens de module Parkeernormen wordt het aantal aan te leggen parkeerplaatsen ten behoeve van de
scouting bepaald. Er is gelet op de grootte van het terrein genoeg plek om deze parkeerplaatsen conform het gemeentelijk parkeerbeleid te plaatsen. Er worden 5 parkeerplaatsen gerealiseerd waarmee voldaan wordt aan de parkeereis voor het initiatief (namelijk vier benodigde parkeerplaatsen).

Fietsparkeren

Fietsparkeren wordt eveneens binnen het plangebied gerealiseerd. Er moeten voldoende en makkelijke bereikbare stallingen zijn voor fietsers en brommers.

4.2.3 Openbare ruimte en groen

Kögllaan

Openbare ruimte

Voor de openbare en buitenruimte rondom de gebouwen wordt door de ontwikkelaar in overleg met de gemeente een inrichtingsplan opgesteld en ter toetsing voorgelegd aan de Commissie Openbare Ruimte: beheer inrichting gebruik (BiNG).

De openbare ruimte wordt ingericht met het inrichtingsprincipe 'groen, tenzij' en met inrichtingskwaliteit Domstad Standaard, zoals vastgelegd in de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte. Voor de uitwerking dient gebruik te worden gemaakt van het Handboek Openbare Ruimte (HOR). De stedelijke groenstructuur langs de Kardinaal de Jongweg wordt behouden en versterkt door het toevoegen van inheemse soorten.

Het aan te leggen groen tussen de gebouwen is geschikt als ecologische verbinding tussen de achterliggende volkstuin en de groenstructuur langs de Kardinaal de Jongweg. Dit betekent dat het groen toegankelijk is voor soorten zoals de egel (geen opstaande randen) en voldoende dekking in de vorm van struiken aanwezig is voor vogels.

De oever van de sloot op de grens met het volkstuinencomplex krijgt een natuurlijke inrichting. Het gebied tussen de gebouwen en de sloot wordt groen ingericht. In het groen tussen de gebouwen worden wadi's gerealiseerd. De bomen die in deze groene ruimte worden geplaatst worden geselecteerd op basis van bijdrage aan de (lokale) diversiteit.

Groen

Het project streeft naar de realisatie van 17 m² groen per huishouden in het plangebied. Er wordt onderzocht of een directe verbinding met het achterliggende volkstuinencomplex mogelijk is.

In het plangebied bestaat 40% van het horizontale oppervlakte (inclusief daken en boomkronen) uit groen. Het project ligt binnen de stedelijke groenstructuur. De afname van groen aan de Kögllaan wordt gecompenseerd door een deel van de weg te vergroenen en door de locatie aan de Manegelaan te ontharden. Het verlies aan groen wordt kwalitatief gecompenseerd door de Kögllaan en Manegelaan natuurinclusief in te richten. De bestaande bomen moeten zoveel mogelijk ingepast worden. Als inpassing niet mogelijk is moet onderbouwd worden waarom niet. Bomen die niet kunnen worden gehandhaafd, worden 1 op 1 gecompenseerd in dezelfde orde op de locatie. Waar mogelijk worden bomen verplant. In paragraaf 5.12 wordt hier verder op ingegaan.

Diervriendelijk bouwen is van toepassing. Dat betekent:

• Toepassen van groene daken en groene gevels voor zover dakoppervlak en gevels hiervoor beschikbaar zijn;
• Toepassen van inheemse plantensoorten in de openbare ruimte;
• Toepassen van nestkasten en/of bijenstenen in het plangebied, uitgangspunt is één nestkast per woning.

Manegelaan

Openbare ruimte en groen

Aan de kant van de Manegelaan en de Ariënslaan wordt de groene rand behouden en op sommige delen versterkt. Aan de parkzijde wordt deze deels verwijderd om het scoutingterrein beter te kunnen verbinden met het omliggende park. In de uitwerking van het openbaar gebied wordt aandacht besteed aan de levendigheid, toegankelijkheid en sociale veiligheid rondom het gebouw.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd

5.2 Milieueffectrapportage

Kader

Het doel van een milieueffectrapportage (mer) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die projecten mogelijk maken welke aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben.

In bijlage V van het Omgevingsbesluit wordt aangegeven welke projecten mer-(beoordelings)plichtig zijn. Wanneer projecten mer-beoordelingsplichtig zijn moet worden beoordeeld of het project aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Uit deze mer-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie

Het in het plan opgenomen project valt onder categorie J11 (Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen) zoals deze is opgenomen in bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Hiervoor geldt een mer-beoordelingsplicht. Op basis van een aanmeldnotitie mer-beoordeling moet het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) beslissen of er een milieueffectrapportage moet worden gemaakt.

Om te beoordelen of aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn is een aanmeldnotitie opgesteld. In deze notitie wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten en er derhalve geen aanleiding is om een milieueffectrapportage op te stellen. De gemeente heeft dan ook op besloten dat voor dit plan geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld.

De aanmeldnotitie is opgenomen in Bijlage 5 Aanmeldnotitie MER-beoordeling (november 2025).

Conclusie

Er is geen sprake van aanzienlijke milieueffecten door de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Kader

De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in een stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook moet voorkomen worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en andere gevoelige functies, of dat omgekeerd de milieubelastende activiteiten waaronder bedrijvigheid, wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen en andere gevoelige functies in de directe nabijheid. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies.

Plangebied

Dit plan betreft de verhuizing van de scouting naar de Manegelaan en de ontwikkeling van woningbouw aan de Kögllaan 26. Aan de hand van de VNG-systematiek Bedrijven en Milieuzonering zijn de verschillende bestemde bedrijfscategorieën en feitelijk aanwezige bedrijven rond het plangebied beschouwd.

Aan de Biltse Rading is een benzineservicestation zonder lpg gesitueerd. De aan te houden afstand bedraagt 10 meter voor een gemengd gebied en 30 meter voor een rustige woonwijk. Het plangebied aan de Kögllaan ligt op 300 meter afstand van dit benzineservicestation en vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling aan de Kögllaan. Het tankstation ligt direct aan de overzijde van de Biltse Rading op 30 meter afstand van het plangebied Manegelaan. Er wordt voldaan aan de minimale afstand tot milieugevoelige functies. Aangezien een scoutingaccommodatie geen milieugevoelige functie is, vormt de aanwezigheid van het tankstation geen belemmering voor de nieuwe locatie van de scouting.

Aan de Kögllaan direct ten noorden van het plangebied bevindt zich een opslagtank voor gas. De tank is daarmee relevant voor het plangebied. De deellocatie Kögllaan 26 valt gedeeltelijk binnen het explosie aandachtsgebied. Dit onderdeel wordt verder uitgewerkt in paragraaf 5.7.

Afbeelding 16 Locatie plangebied (rood omcirkeld) en locatie tankstation (blauw omcirkeld)

Conclusie

De bedrijvigheid in en om het plangebied leidt niet tot onevenredige hinder ter plaatse van de nieuwe woningen en omgekeerd is de ontwikkeling geen belemmering voor de bestaande bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving.

5.4 Geluidhinder

Kader

In het kader van het evenwichtig toedelen van functies aan locaties (bijvoorbeeld nieuwe woningen toestaan) of het wijzigen van geluidsbronnen (bijvoorbeeld wegen, industrieterreinen) moet de aanvaardbaarheid beoordeeld worden. Hierbij spelen de regels en normen van het Bkl, het omgevingsplan en de Beleidsnota Geluid en Trillingen een cruciale rol. Deze regels zijn er om bij ruimtelijke ontwikkelingen een objectieve afweging te kunnen maken. Hiervoor is veelal gericht geluidsonderzoek nodig.

Het (wettelijk) kader wordt voornamelijk gevormd door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), aangevuld met de Beleidsnota Geluid en Trillingen. In het Bkl is geregeld dat je bij het toedelen van functies aan locaties binnen aandachtsgebieden langs of om geluidsbronnen, zoals (spoor)wegen of industrie geluidsonderzoek moet doen en moet toetsen aan de geldende normen en regels. Dit stelsel is in de Beleidsnota Geluid en Trillingen voor Utrecht nader verfijnd. Hieronder is een samenvatting opgenomen van het (wettelijk kader) voor het toelaten van nieuwe geluidgevoelige functies.

Geluidaandachtgebied

Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij toelaten van een geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied. Een geluidaandachtsgebied is het gebied langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waar het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde (artikel 3.20 Bkl). Het bevoegd gezag houdt bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied altijd rekening met het belang van het beschermen van de gezondheid en het milieu. Hiervoor bevat het Bkl een systematiek met waarden en eisen waarbinnen het bevoegd gezag de aanvaardbaarheid van geluid beoordeelt (artikel 5.78s Bkl).

De waarden

Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een nieuw geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid door alle geluidbronnen van een geluidbronsoort. De waarden die bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw voor vier geluidbronsoorten gelden, staan in de onderstaande tabel.

Geluidbronsoort		Standaardwaarden (5.78t Bkl)	Grenswaarde (5.78u Bkl)
Rijkswegen		50 Lden	60 Lden
Gemeentewegen		53 Lden	70 Lden
Hoofdspoorwegen		55 Lden	65 Lden
Industrieterreinen		50 Lden	55 Lden

De hoofdregel is het voldoen aan de standaardwaarde (artikel 5.78t Bkl). Als het geluid op een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde, is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein. Het bevoegd gezag mag meer geluid dan de standaardwaarde als aanvaardbaar beoordelen. Bij geluid tussen de standaardwaarde en de grenswaarde vindt een bestuurlijke afweging plaats. Bij deze afweging geldt een aantal eisen. Geluid boven de grenswaarde is niet toegestaan, behoudens enkele specifieke uitzonderingen.

Het bevoegd gezag kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan als:

• Er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarde te voldoen (artikel 5.78u, lid 1a Bkl);
• De overschrijding van de standaardwaarde zoveel mogelijk beperkt is door het treffen van geluidbeperkende maatregelen (artikel 5.78u, lid 1 onder b Bkl);
• Bij voorwaarde 1 en 2 hoeft het bevoegd gezag geen beperkende maatregelen te overwegen die financieel ondoelmatig zijn of waartegen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan (artikel 5.78u, lid 3 Bkl);
• Het bevoegd gezag het gecumuleerd geluid1 beoordeelt (artikel 5.78ac Bkl); Het bevoegd gezag het gezamenlijk geluid2 bepaalt (artikel 5.78ad Bkl);
• Het bevoegd gezag het belang van het beschermen van de gezondheid door een geluidluwe gevel in bij het overwegen van geluidbeperkende maatregelen betrekt (5.78ab lid 1 Bkl).

De hierboven genoemde waarden worden uitgedrukt in Lden.

Dit is een gemiddelde van de geluidsniveaus in een etmaal, waarbij rekening wordt gehouden met de verschillen in hinder in de te onderscheiden etmaalperioden. Het berekende geluidsniveau van de avondperiode wordt verhoogd met 5 dB; de nachtperiode met 10 dB. De geluidsbelasting wordt bepaald middels een wettelijk voorgeschreven rekenmethode voor een representatief maatgevend toekomstig jaar.

Gemeentelijk geluidbeleid

In de Beleidsnota Geluid en Trillingen wordt aan de landelijke standaard- en grenswaarde een ambitiewaarde en een Utrechtse-grenswaarde toegevoegd.

De Utrechtse ambitiewaarde is de waarde die vanuit het oogpunt van gezondheid bij voorkeur niet wordt overschreden bij nieuwe ontwikkelingen. Bij het toedelen van functies aan locaties streven we ernaar om deze waarde niet te overschrijden.

De Utrechtse grenswaarde is een lokale aanscherping van de (landelijke) grenswaarde in het Bkl met het oog op de gezondheid. Daarnaast geeft deze aanscherping de nodige beweegruimte (tot aan de landelijke grenswaarde) voor het toevoegen of aanpassen van infrastructuur of opvangen van autonome groei.

Ambitiewaarde

• Vanuit gezondheidsoogpunt willen we geen nieuwe geluidgevoelige functies toestaan boven de 63 dB per geluidbronsoort. We passen de ambitiewaarde van 63 dB toe (heeft alleen effect wanneer de grenswaarde voor de geluidbronsoort hoger is dan 63 dB) bij het toedelen van nieuwe functies aan locaties;
• Overschrijding van de ambitiewaarde staan we alleen toe bij zwaarwegende belangen of wanneer het plan leidt tot een verbetering van de akoestische situatie ter plaatse (bijvoorbeeld doordat een bouwplan fungeert als een relevante afscherming voor een groot aantal andere woningen).

Grenswaarden

• Er geldt een Utrechtse-grenswaarde, in plaats van de landelijke grenswaarde van 70 dB, voor het gemeentelijk wegverkeer bij het toelaten van nieuwe geluidgevoelige functies, te weten:
  63 dB in de uitleggebieden zoals Leidsche Rijn en Vleuterweide;
  68 dB voor de rest van de stad;
• Voor de overige geluidbronnen (rail, industrie, rijks- en provinciale wegen) gelden de (landelijke) grenswaarden.

Voorwaarden en eisen geluidluwe gevel

De gemeente Utrecht zet zich in voor een leefbare woonsituatie, juist op locaties met een hogere geluidsbelasting. Dit doen we door voorwaarden te verbinden aan het realiseren van woningen zoals het hebben van een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte. De initiatiefnemer moet zich inspannen om hieraan te voldoen en een leefbare woonomgeving te creëren, als compensatie voor het bouwen in een lawaaiige situatie. Dit is planologisch verankerd in de regels in het omgevingsplan.

De volgende regels en voorwaarden met betrekking tot een geluidluwe gevel gelden in Utrecht:

• Elke nieuwe woning moet een geluidluwe zijde c.q. gevel krijgen;
• Een gevel is luw als deze voor alle bronsoorten voldoet aan de standaardwaarde;
• Minimaal 30% van de verblijfsruimten of het verblijfsoppervlak is aan de luwe zijde gelegen;
• Bij toepassing van dove gevels of gevels met bouwkundige maatregelen boven de reguliere grenswaarde dient 50% van de verblijfsruimten of het verblijfsoppervlak aan de luwe zijde te liggen
• In aansluiting op de Ruimtelijke Strategie Utrecht stellen we dat aan de luwe zijde bij voorkeur de slaapkamers zijn gelegen;
• Bij onzelfstandige studentenwoningen en kleine woningen (<30 m2) (die conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bkl) geen buitenruimte hoeven te hebben) kan het soms lastig zijn om een luwe gevel te realiseren. Toch streven we hier wel naar. Als er echter zwaarwegende bezwaren bestaan vanuit stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard én er sprake is van een evenwichtige toedeling van deze woningen over het plangebied, kan hiervan worden afgeweken. Wel geldt altijd dat op gebouwniveau tenminste 50% van de wooneenheden is gesitueerd aan een gevel waar het geluid maximaal 5 dB boven de standaardwaarde is;
• Een suskast-achtige constructie voor een raam die alleen geluidarm ventileren mogelijk maakt, wordt door ons niet gezien als geluidluwe gevel.

Een buitenruimte kan, eventueel inclusief lokale afscherming, een instrument zijn om een luwe gevel te bewerkstelligen. Ten aanzien van een buitenruimte gelden de volgende eisen:

• Als de woning beschikt over een individuele buitenruimte dan ligt deze bij voorkeur aan de luwe zijde; het geluid is niet meer dan 5 dB boven de standaardwaarde. Als er meerdere buitenruimten zijn dan geldt deze eis voor één van de buitenruimten;
• Op hoog belaste locaties mag ook een volledig afsluitbare buitenruimte (balkon of loggia) worden toegepast om een luwe gevel te creëren. In geopende toestand dient hier nog wel een minimumkwaliteit van maximaal 5 dB boven de standaardwaarden te worden aangehouden, wat aansluit bij de eis voor buitenruimten;
• Woningen die kleiner zijn dan 50 m2 hoeven vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geen individuele buitenruimte te hebben maar kennen wel eisen met betrekking tot het hebben van een gemeenschappelijke buitenruimte. De eis voor het geluid in die buitenruimte bedraagt maximaal 5 dB boven de standaardwaarden.

Andere typen geluid

De beoordeling van andere typen geluid dan het geluid van rijkswegen, gemeentewegen, hoofdspoorwegen of industrieterreinen dient in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties plaats te vinden. In een aantal gevallen is hierover in de Beleidsnota Geluid en Trillingen reeds een beoordelingswijze of een kader opgenomen.

Plangebied 

Wegverkeerslawaai

Voor de plansituatie is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Nijhuis Bouw B.V. (zie Bijlage 6 Akoestisch onderzoek 21-08-2024). Dit onderzoek is uitgevoerd voor de woningbouw ontwikkeling aan de Kögllaan 26 te Utrecht.

Vanwege de Kardinaal de Jongweg, Kardinaal Alfrinkplein en de Biltse Rading wordt de standaardwaarde en de Utrechtse ambitiewaarde overschreden. Aan de Utrechtse grenswaarde van 68 dB wordt voldaan.

De geluidbelasting ten gevolge van gemeentewegen ligt boven de standaardwaarde. De mogelijk te nemen bron- en overdrachtsmaatregelen stuiten op verkeerskundige en financiële bezwaren. Er worden schermen gerealiseerd aan het gebouw daar waar ze het meest effectief zijn. Een scherm dat het hele gebouw afschermt stuit op stedenbouwkundige en financiële bezwaren.

De belasting is met realistische maatregelen niet terug te dringen tot de ambitiewaarde. Er is al voor een optimale morfologie gekozen plus maatregelen. De overschrijding is daarom door het bevoegd gezag akkoord gevonden.

Voor de studentenwoningen geldt dat op gebouwniveau 50% van de wooneenheden gesitueerd moeten zijn aan een gevel waar het geluid maximaal 5 dB boven de standaardwaarde ligt. De helft van de wooneenheden grenst aan de achtergevel en de belasting is daar ten hoogste 58 dB.

Voor de appartementen geldt dat alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel waaraan minimaal 30% van de verblijfsruimten zijn gesitueerd. Het appartementengebouw beschikt over een geluidluwe collectieve buitenruimte. De woningen groter dan 50 m² bezitten een privé-buitenruimte waar de belasting van gemeentewegen ten hoogste 63 dB bedraagt. Alle woningen grenzen met een slaapkamer aan de binnengevel.

Bovenstaande maatregelen in acht nemende wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid en is er sprake van een aanvaardbare geluidbelasting.

Railverkeerslawaai

Vanwege het railverkeer op spoortraject Utrecht-Bilthoven bedraagt de geluidsbelasting ten hoogste 56 dB. Daarmee wordt de standaardwaarde van 55 dB overschreden met 1 dB. Deze belasting treedt op ter plaatse van de westgevel van het studentenblok.

Het treffen van maatregelen is niet realistisch. Er zijn al getroffen maatregelen genomen in de vorm van schermen.

Gecumuleerd geluid

De gecumuleerde geluidsbelasting bij de woningen ten hoogste 66 dB.

Conclusie

De geluidbelasting door rijkswegen voldoen aan de standaardwaarde. De belasting van gemeentewegen overschrijdt de standaardwaarde en de Utrechtse ambitiewaarde, maar voldoet aan de Utrechtse grenswaarde (en daarmee ook aan de landelijke grenswaarde). De geluidbelasting door hoofdspoorwegen overschrijdt de standaardwaarde met 1 dB op één toetspunt.

Er zijn geen realistische maatregelen waarmee de belasting op het plan verder dan de al ontworpen geluidschermen aan het gebouw teruggebracht kan worden. Met de ontworpen geluidschermen en de bouwkundige maatregelen ter plaatse van de balkons wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid.

5.5 Trillingen

Kader

In paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat is het onderdeel trillingen geregeld. Er worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trilling gevoelige ruimte van een trilling gevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 van de Bruidsschat en artikel 5.87 Bkl.

Plangebied 

Trillingshinder of verstoring door trillingen is niet te verwachten. De locatie Kögllaan 26 ligt op circa 50 meter afstand van een dubbel spoor. Het spoor wordt gebruikt door sprinters die één keer per uur van en naar het Centraal Station Utrecht rijden met een beperkte snelheid (60 kilometer per uur, en op sommige delen 40 kilometer per uur). Dit betreft de verbinding Utrecht Centraal Station - Spoorwegmuseum. Vanwege het beperkte gebruik van het spoor (sprinter éénmaal per uur van en naar het station / museum) worden geen relevante trillingen verwacht en een trillingsonderzoek is daarom niet nodig.

Conclusie

Trillingshinder of verstoring door trillingen is niet te verwachten.

5.6 Geur

Kader

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Uit artikel 5.92 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) volgt dat in het omgevingsplan rekening gehouden moet worden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Voor een aantal activiteiten is de gemeente verplicht om geurregels op te nemen, namelijk voor rioolwaterzuiveringsinstallaties, het houden van landbouwdieren en andere agrarische activiteiten. Bij rekening houden met geur geldt dat:

• gelet wordt op het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Geurgevoelige gebouwen zijn alle gebouwen met woongebruik. Maar ook gevangenissen, hotels, asielzoekerscentra en recreatiewoningen kunnen door de gemeente aangewezen worden als geurgevoelig. Onder een geurgevoelig gebouw vallen ook ruimten met een nevengebruiksfunctie van de woonfunctie.

De geur van een activiteit moet op een geurgevoelig gebouw aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat het bevoegd gezag moet beoordelen of waarden, afstanden of gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. Het bevoegd gezag bepaalt zelf welke mate van geurhinder ze aanvaardbaar vindt.

Plangebied

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële of agrarische geurhinder. In de nabijheid van het plangebied is geen geurbelastend bedrijf aanwezig die een belemmering vormt voor de beoogde functies.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.7 Omgevingsveiligheid

Kader

Het werken met, de opslag van en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten.

De norm- en richtwaarden voor het risico van het transport van gevaarlijke stoffen zijn vastgelegd in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Hierin staan twee soorten risico's beschreven waarop norm- en richtwaarden van toepassing zijn. Dit betreft:

• Het plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans dat een persoon die onbeschermd en continu aanwezig is buiten de begrenzing van de locatie waar een activiteit wordt verricht, overlijdt vanwege een ongewoon voorval, dat veroorzaakt wordt door die activiteit. Hierbij geldt voor (zeer) kwetsbare gebouwen en locaties een grenswaarde van 1 op de 1.000.000 per jaar.
• Het groepsrisico (GR). Hierbij gaat het om de kans per jaar dat tien of meer personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een aandachtsgebied.

Voor het plaatsgebonden risico geldt dat (beperkt) kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties niet binnen een bepaalde afstand mogen komen te liggen van aangewezen activiteiten met externe veiligheidsrisico's. Deze activiteiten en de daarbij behorende geldende afstanden zijn opgenomen in bijlage VII van het Bkl.

Het groepsrisico is relevant als er binnen een aandachtsgebied een ontwikkeling plaatsvindt. Aandachtsgebieden zijn gebieden die zichtbaar maken waar mensen die binnenshuis verblijven zonder aanvullende maatregelen, onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Er zijn aandachtsgebieden voor de scenario's voor brand, explosie en voor een gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen.

Voor het groepsrisico geldt geen norm, maar een verantwoordingsplicht. Wanneer in een omgevingsplan een locatie is aangewezen als een (beperkt) kwetsbare, zeer kwetsbare gebouw of (beperkt) kwetsbare locaties binnen in een brand- of explosie aandachtsgebied, moeten we maatregelen overwegen om mensen te schermen tegen de gevaren van een brand, explosie of gifwolk.

Maatregelen die genomen kunnen worden, zijn:

• afstand houden tot de risicobron binnen het aandachtsgebied;
• aanvullende risicocommunicatie;
• beperken van personendichtheden in de omgeving van de risicobron;
• vlucht- en schuilmogelijkheden;
• omgevingsmaatregelen;
• aanvullende bouwmaatregelen (brand/explosievoorschriftengebied).

Bouwkundige maatregelen worden verankerd in het omgevingsplan door het aanwijzen van een brand,- of explosievoorschriftengebied. Binnen dit voorschriftengebied gelden voor nieuwbouw de extra bouweisen die in het Bbl staan. Het aanwijzen van een voorschriftengebied is verplicht als er op de locatie zeer kwetsbare gebouwen zijn toegelaten. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning zijn de beoordelingsregels uit het Bkl van toepassing. Dit geldt ook voor het thema omgevingsveiligheid. Naast deze beoordelingsregels heeft de gemeente Utrecht ook de Beleidsnota Omgevingsveiligheid Utrecht vastgesteld. Daarin is bijvoorbeeld beleid opgenomen voor het vestigen of uitbreiden van een risicovol bedrijf. In dit omgevingsveiligheidsbeleid wordt expliciet aangegeven dat rekening gehouden moet worden met het beperken van de effecten van een risicovol bedrijf op haar omgeving. De gemeente stuurt hierop door maatregelen te adviseren die leiden tot een beperking van het groepsrisico binnen een aandachtsgebied.

Plangebied 

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risico veroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende uitgewezen:

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Ten oosten van het plangebied bevindt zich de Rijksweg A27 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plangebied ligt buiten het aandachtsgebied (zie afbeelding). Ook maken de Biltse Rading en de Kardinaal de Jongweg onderdeel uit van een route waarover gevaarlijke stoffen getransporteerd worden. Voor deze wegen geldt eveneens dat hieraan geen aandachtsgebieden zijn toegekend.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

Opslagtank gas

Aan de Kögllaan direct ten noorden van het plangebied bevindt zich een opslagtank voor propaangas. De deellocatie Kögllaan 26 valt buiten het explosie aandachtsgebied. De omgevingsrisico's van de propaantank leggen geen beperkingen op voor het plangebied. Voor de nieuwbouw van woningen aan Kögllaan 26 moet worden aangetoond dat personen voldoende beschermd zijn. In de nadere uitwerking van het ontwerp zal de Veiligheidsregio Utrecht betrokken worden om gezamenlijk te komen tot realisatie.

Afbeelding 17 Explosie aandachtsgebieden (Bron: Atlas Leefomgeving kaart Externe Veiligheid), Kögllaan en Manegelaan rood omlijnd.

Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.8 Ontplofbare oorlogsresten

Kader

In het plangebied worden bodemroerende werkzaamheden uitgevoerd. De Arbeidsomstandighedenwet stelt dat er gezorgd moet worden voor een veilige werkplek. Daarom moet een onderzoek naar de aanwezigheid van Ontplofbare Oorlogsresten (OO) worden uitgevoerd.

Plangebied 

Uit de adviesnotitie ontplofbare oorlogsresten, opgesteld door Ortageo, kan het volgende worden geconcludeerd (zie Bijlage 7 Adviesnotitie ontplofbare oorlogsresten 22-03-2024). Voor het gebied zijn er twee relevante vooronderzoeken beschikbaar, één hiervan overlapt de locatie Kögllaan volledig. Het andere onderzoek is afgebakend ten westen van de locatie Manegelaan, bij dit onderzoek is echter ook de (zeer) ruime omgeving onderzocht. Op basis van beide beschikbare onderzoeken, en geraadpleegde overige bronnen, wordt gesteld dat het plangebied onverdacht is ten aanzien van eventuele ontplofbare oorlogsresten.

Gedurende de jaren '44 en '45 van de vorige eeuw hebben er op Utrecht meermaals luchtaanvallen plaatsgevonden gericht op de spoorwegen, stations en spoorwegkruisingen. De locatie Kögllaan ligt direct nabij het spoor, maar dit gedeelte van het spoor is tijdens de oorlog geen doelwit geweest van bombardementen. Het meest nabije doelwit, waar meermaals bombardementen zijn uitgevoerd, is gelegen op circa één kilometer afstand (spoorwegkruispunt nabij Fort Blauwkapel).

Uit geraadpleegde topografische kaarten en een geraadpleegde luchtfoto blijkt dat het gebied ten tijde van de Tweede Wereldoorlog een agrarisch gebied was (Voorveldsche Polder). Direct ten westen van de Kögllaan was de spoorlijn al aanwezig. Het gebied is vanaf de jaren '60 en '70 van de vorige eeuw geleidelijk aan ontwikkeld en vanaf de jaren '80 is er sprake van een grootschalig aangepast topografisch beeld: het agrarische gebied is volledig heringericht met infrastructuur en bebouwing, en daardoor nagenoeg volledig naoorlogs geroerd. Voor zover bekend zijn hierbij geen ontplofbare oorlogsresten aangetroffen. Binnen en/of nabij het plangebied zijn ook geen ruimlocaties van de EOD bekend.

Conclusie

Geadviseerd wordt om de werkzaamheden op reguliere wijze uit te voeren, zonder specifieke vervolgstappen in het opsporen van ontplofbare oorlogsresten.

5.9 Luchtkwaliteit

Kader
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met fijnstof, door vooral verkeer, maar - naar mate het verkeer schoner wordt - ook door andere bronnen zoals houtstook. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Een groot deel van de luchtkwaliteit komt van buiten Utrecht. Wegverkeer, mobiele (bouw)werktuigen en houtstook zijn de belangrijkste lokale bronnen van luchtverontreiniging.

Omdat de gemeente Utrecht een aandachtsgebied is voor zowel stikstofdioxide (NO2) als fijnstof (PM10), moet de luchtkwaliteit getoetst en gemonitord worden. Indien een plan in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties NO2 en/of PM10, moet de luchtkwaliteit worden beoordeeld. Dit volgt uit paragraaf 5.1.4.1 en artikel 9.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het beoordelen van de luchtkwaliteit betekent dat het bevoegd gezag motiveert dat:

• er geen overschrijding dreigt van de omgevingswaarden voor NO2, PM10 of andere stoffen, of;
• de activiteit niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 microgram/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Deze grenswaarde volgt uit artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl. Aantonen dat een project of activiteit valt onder NIBM kan op twee manieren:

• 1. Het project valt binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie (standaardgevallen NIBM, artikel 5.54 Bkl). Dit betreffen onder andere projecten voor kantoren, woonwijken en het telen van gewassen.
• 2. Middels een kwalitatieve beschrijving of berekening (NIBM-tool) kan aannemelijk worden gemaakt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt.

In artikel 5.54 Bkl is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in artikel 5.54 Bkl kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Dit moet kwalitatief of kwantitatief aangetoond worden.

Sinds 2017 wordt overal in Utrecht voldaan aan de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wereldgezondheidsorganisatie heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze WHO-advieswaarden zijn bedoeld om de gezondheid te beschermen. Deze zijn voor fijnstof strenger dan de grenswaarden van de EU. De WHO stelt zelfs dat er géén veilige concentratie is aan te geven voor fijnstof; op grond van haalbaarheid heeft zij daarom een gezondheidskundige advieswaarde vastgesteld voor PM10 en PM2,5.

Stof				Grenswaarde EU	WHO-advies waarde-2005	WHO-advies waarde-2021	Toetsingsperiode
NO2 (stikstofdioxide)				40 µg/m3	40 µg/m3	10 µg/m3	Jaargemiddelde
PM10 (fijnstof)				40 µg/m3	20 µg/m3	15 µg/m3	Jaargemiddelde
PM2,5 (fijnstof)				25 µg/m3	10 µg/m3	5 µg/m3	Jaargemiddelde

WHO-advieswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5

In 2015 heeft de gemeente Utrecht een motie aangenomen waarin de gemeente zich als doel stelt om in de toekomst (2030) naast de wettelijke grenswaarden ook te voldoen aan de WHO-advieswaarden uit 2005 voor fijnstof. Deze advieswaarden (WHO 2005) zijn strenger dan de wettelijke grenswaarden voor PM10 (20 µg/m3) en voor PM2,5 (10 µg/m3). Deze motie is uitgewerkt in het raadsbesluit 'Utrecht kiest voor gezonde lucht – luchtkwaliteitsbeleid en uitvoeringsprogramma' van december 2020, waarin is vastgelegd om toe te werken naar de WHO-advieswaarden-2005, die expliciet zijn benoemd in de samenvatting bij het raadsbesluit.

Op 22 september 2021 heeft de WHO nieuwe advieswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide opgesteld, die (beduidend) lager liggen dan de WHO-advieswaarden uit 2005. In het coalitieakkoord van de gemeente Utrecht is opgenomen dat wij streven naar het behalen van de nieuwe aangescherpte WHO-advieswaarden. Ook neemt de gemeente Utrecht deel aan het Schone Lucht Akkoord, waarin rijksoverheid, provincies en gemeenten samenwerken aan maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit.

Plangebied 

In artikel 5.54 van het Bkl is opgenomen dat bij een project waarin maximaal 1.500 woningen worden toegevoegd, de genoemde maximale waarde van 1,2 µg/m³ niet zal worden overschreden. Aangezien binnen het plangebied slechts 61 appartementen en 132 studentenwoningen worden toegevoegd en de bestaande scouting aan de Kögllaan wordt verplaatst naar de Manegelaan wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde eisen. Uit onderstaande ingevulde NIBM-tool blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate is.

Afbeelding 18 Uitsnede NIBM tool

Naast de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Om te bepalen of de plaatselijke luchtkwaliteit voldoet aan de normen voor een goed woon- en leefklimaat is gebruik gemaakt van de monitoringstool van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIML).

In navolgende tabel zijn de concentraties voor het jaar 2025 weergegeven ter plaatse van het beoordelingspunt ter hoogte van de Kardinaal de Jongweg en de Blitse Rading.

Stof				Concentratie 2025 Kogllaan / receptor 303280353_15538120	Concentratie 2025 Manegelaan / receptor 30280353_15635060	Wettelijke grenswaarde jaargemiddelde
NO2 (stikstofdioxide)				16,8 µg/m3	16,8 µg/m3	40 µg/m3
PM10 (fijnstof)				15,74 µg/m3	15,74 µg/m3	40 µg/m3
PM2,5 (fijnstof)				8,60 µg/m3	8,60 µg/m3	25 µg/m3

Uit vorenstaande blijkt dat de wettelijke grenswaarden niet overschreden worden. Tevens wordt ter plaatse van de Kardinaal de Jongweg en de Blitse Rading reeds voldaan aan de WHO-advieswaarden 2005. De beoordelingspunten zijn ietwat dichterbij de wegen gelegen dan het plangebied. Naar verwachting voldoet de luchtkwaliteit in 2030 nog niet aan de WHO advieswaarden uit 2021. Dit beeld komt overeen met de rest van Utrecht.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de concentraties stikstofdioxide en fijnstof. Dit betekent dat de ontwikkeling voldoet aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Tevens worden ter plaatse van het plangebied de grenswaarden niet overschreden waardoor een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd is.

5.10 Bodem

Kader

Met de Aanvullingswet bodem Omgevingswet en het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet zijn de regels over bodem onderdeel gemaakt van de Omgevingswet. Het kader voor de regels in het Aanvullingsbesluit bestaat uit:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigingen en aantastingen;
• het evenwichtig toedelen van functies aan locaties;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

In het Aanvullingsbesluit zijn algemene regels toegevoegd aan het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) voor een aantal milieubelastende activiteiten. Het gaat om activiteiten zoals graven in bodem, saneren van de bodem, opslaan van grond- en baggerspecie, toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie en het aanbrengen van meststoffen. Ook staan hierin de regels voor voorafgaand bodemonderzoek.

In de Aanvullingswet Bodem moet voor historische verontreinigingen die onder de Wet bodembescherming vielen rekening gehouden worden met het overgangsrecht, en alsmede met verontreinigingen die zijn ontstaan voor inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hiervoor worden in artikelen 3.1 en 3.2 van de Aanvullingswet Bodem regels gesteld.

In paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staat dat er rekening gehouden moet worden bij de planvorming met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden moet bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek worden vastgesteld. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Naast nieuwbouwactiviteiten kan ook aan andere activiteiten gedacht worden waarvoor de bodem geschikt moet zijn, zoals graven, saneren, grondwateronttrekkingen, het toepassen van verontreinigde grond en/of het uitvoeren van milieubelastende activiteiten.

De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast. Deze waarde mag niet hoger zijn dan het blootstellingsniveau van het maximaal toelaatbaar risico voor de mens. Dit is opgenomen in bijlage VA van het Bkl. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor bouwen op verontreinigde bodem en is geen omgevingswaarde.

Het Rijk stelt verschillende instructieregels aan gemeenten voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie. De gemeente moet:

• op grond van artikel 5.89i en artikel 5.89j Bkl de waarde vaststellen waarboven er bij de realisatie van gebouwen op bodemgevoelige locaties maatregelen nodig zijn;
• op grond van artikel 5.89k Bkl aangeven welke sanerende of andere beschermende maatregelen nodig zijn bij overschrijding van de waarde;
• op grond van artikel 5.89l Bkl een meldingsplicht instellen voor locaties die op grond van het omgevingsplan niet vergunningplichtig zijn.

Bij het plan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functie(s). Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de voormalige Wet bodembescherming (nu: Omgevingswet met daarbij de bijhorende regelgeving met betrekking tot het thema bodem):

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan, is een 'nieuw' geval. Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt. Voor verontreinigingen die voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn veroorzaakt geldt overgangsrecht, waarmee artikel 13 van de Wet bodembescherming van toepassing blijft.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt ten minste functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen, middels een melding of een vergunning.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Daarnaast gelden er verschillende bruidsschatregels waarmee ook rekening gehouden moet worden. Deze zijn terug te vinden in paragraaf 22.3.7 (Bodembeheer) van het omgevingsplan Utrecht:

• Er geldt nazorg als saneren van de bodem heeft plaatsgevonden. Zo gelden er regels voor het treffen van een noodzakelijke maatregelen om een afdeklaag in stand te houden, te onderhouden of te vervangen. Dit geldt ook voor toevalsvondsten waarbij tijdelijke beschermingsmaatregelen blootstelling doet voorkomen;
• Voor kleinschalig graven boven de interventiewaarde van bodemkwaliteit gelden in bepaalde gevallen regels met betrekking tot het aanleveren van gegevens voor het begin van het graven, de tijdelijke opslag van vrijkomende grond (niet langer dan 8 weken) en milieukundige begeleiding bij kleinschalig graven.
• Bij een beschikking voorafgaand verleend aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet waar geen sprake is van zodanige risico's voor mens, plant of dier dat een spoedige sanering noodzakelijk is, worden maatregelen genomen die redelijkerwijs verlangd kunnen worden om verdere verontreiniging te beperken of ongedaan te maken. In het Kadaster zijn deze beschikkingen opnieuw voorzien van een code zodat deze beschikkingen vindbaar en inzichtelijk blijven in het kader deze regeling.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet gekeken worden of nabijgelegen grondwaterverontreinigingen hierdoor kunnen verplaatsen, waarbij een saneringsvergunning aangevraagd of melding (eventueel op grond van gebiedsgerichte aanpak Utrecht) gedaan moet worden.

Plansituatie

Kögllaan

De actuele bodemkwaliteit aan de Kögllaan is medio 2022 in beeld gebracht. Dit rapport is opgenomen als bijlage bij dit TAM-omgevingsplan (Zie Bijlage 8 Verkennend bodemonderzoek Kögllaan 28-04-2022). Uit het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat op deze deellocatie over het algemeen sprake is van lichte verontreiniging van de bodem en dat de locatie daarmee grotendeels geschikt is voor het beoogde gebruik. Uitzondering hierop betreft een lokale verontreiniging met PAK in de bovengrond. Nader onderzoek is noodzakelijk naar de aard en omvang van deze PAK-verontreiniging. Na sloop van de opstallen moet ook (aanvullend) onderzoek plaatsvinden ter plaatse van de gesloopte opstallen en andere nog niet onderzochte terreindelen. Het onderzoek naar de PAK-verontreiniging en het onderzoek ter plaatse van de huidige opstallen zal samen na de sloop van de gebouwen worden uitgevoerd. Afhankelijk van de kwaliteit van de bodem kan het noodzakelijk zijn sanerende maatregelen te treffen om de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik.

Manegelaan

De actuele bodemkwaliteit aan de Manegelaan is medio 2023 in beeld gebracht. Dit rapport is opgenomen als bijlage bij dit TAM-omgevingsplan (Zie Bijlage 9 Verkennend bodemonderzoek Manegelaan 14-07-2023). Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat de bodemlaag tot 1 meter onder het maaiveld niet tot ten hoogste licht verontreinigd is en dat de locatie daarmee geschikt voor het beoogde gebruik. Er is visueel en analytisch geen asbest aangetoond. In de diepere ondergrond vanaf circa 1 meter onder het maaiveld is een met arseen verontreinigde veenlaag aanwezig. Werkzaamheden in de veenlaag worden beschouwd als sanerende handeling en zijn meldingsplichtig. Er zullen geen grondwerkzaamheden plaatsvinden die tot aan de veenlaag reiken. In het grondwater zijn ten hoogste licht verhoogde concentraties aan koper aangetoond. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend / nader bodemonderzoek.

Conclusie

Bij de Kögllaan zal na de sloop van de opstallen (aanvullend) onderzoek plaatsvinden ter plaatse van de gesloopte opstallen en andere nog niet onderzochte terreindelen. Afhankelijk van de kwaliteit van de bodem kan het noodzakelijk zijn sanerende maatregelen te treffen om de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Uit het onderzoek voor de Manegelaan blijkt dat het terrein geschikt is voor het toekomstig gebruik. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.11 Natuurbescherming

Kader

Op grond van de Omgevingswet moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de regels uit de Omgevingswet en hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast kunnen regels gelden op grond van de omgevingsverordening provincie Utrecht.

Beschermde dier- en plantensoorten

Voorafgaand aan de vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan moet worden onderzocht:

• of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• of er verbodsbepalingen uit de Omgevingswet over de flora- en fauna-activiteiten en Natura-2000-activiteiten worden overtreden;
• of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Utrechtse soortenlijst

Naast de beschermde soorten onder de Omgevingswet geldt binnen de gemeente de Utrechtse soortenlijst. Hierin zijn kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn opgenomen. De Utrechtse Soortenlijst is onderdeel van de Omgevingsvisie.

De gemeenteraad heeft besloten dat bij gemeentelijke ruimtelijke plannen de Utrechtse soortenlijst bij het onderzoek en ontwikkelingen wordt betrokken zodat de soorten zo goed mogelijk beschermd worden.

Bij ruimtelijke plannen van derden beveelt de gemeente nadrukkelijk aan om de Utrechtse soortenlijst mee te nemen in onderzoek en ontwikkelingen. Wanneer de Utrechtse soortenlijst niet wordt meegenomen in het plan of project, dan wordt dit gemotiveerd.

Diervriendelijk bouwen

Welke maatregelen worden genomen om diervriendelijk te bouwen?

Beschermde gebieden Natura 2000-gebieden stikstofdepositie

In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen, gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn (ook) gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot 'significante effecten' op de beschermde natuurgebieden, wat alleen is toegestaan met een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit.

Bij een wijziging van het omgevingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt of de beoogde ontwikkeling effecten heeft op de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot 'significante effecten' op de beschermde natuurgebieden (Natura 2000). Als een activiteit leidt tot extra stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden en er niet kan worden uitgesloten dat dit leidt tot significante effecten op deze gebieden, wordt de activiteit aangemerkt als een Natura 2000-activiteit volgens de Omgevingswet en is deze vergunningsplichtig.

Wanneer met een berekening met AERIUS Calculator wordt aangetoond dat er geen significante stikstofdepositie optreedt wordt de activiteit niet bestempeld als Natura 2000-activiteit en hoeft er geen omgevingsvergunning te worden verleend. Als er wel stikstofdepositie optreedt, maar er wordt aangetoond dat deze toename in stikstofdepositie geen significante gevolgen heeft voor de Natura 2000-gebieden (middels een voortoets), is de activiteit ook geen Natura 2000-activiteit. Intern salderen is onderdeel van zo'n voortoets. Het project of plan is dus niet vergunningsplichtig als met een voortoets wordt aangetoond dat er geen significante negatieve effecten zijn in Natura 2000-gebieden of als de verslechtering van de stikstofdepositie optreedt op hectares, waarin de Kritische Depositiewaarde niet wordt overschreden.

Indien in de voortoets niet kan worden uitgesloten dat er geen significante effecten optreden is de activiteit een Natura 2000-activiteit en is deze vergunningsplichtig. Er kan alleen een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit worden afgegeven als uit vervolgonderzoek, in de vorm van een passende Beoordeling, blijkt dat de kenmerken van de Natura 2000-gebieden niet worden aangetast. Geeft die beoordeling deze zekerheid niet, dan kan vergunningverlening alleen plaatsvinden als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• er zijn reële alternatieven voor de activiteit;
• er is sprake van een dwingende reden van groot openbaar belang;
• er vindt natuurcompensatie plaats.

Als er een passende beoordeling nodig is, geldt er ook een plan-mer-plicht (art. 16.36 Ow).

Als het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour

In de omgevingsverordening Provincie Utrecht (artikel 6.1 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen van) een wijziging van het omgevingsplan aan moeten voldoen.

Algemene zorgplicht

Ten slotte gelden voor Natura 2000-activiteiten en Flora- en Fauna-activiteiten de specifieke zorgplichten van de artikelen 11.6 en 11.27 uit het Besluit activiteiten leefomgeving. Degene die een activiteit verricht en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor het belang van natuurbescherming is verplicht om alle maatregelen te treffen die redelijkerwijs kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen. Als de gevolgen niet kunnen worden voorkomen moet zorg gedragen worden voor het zo veel mogelijk beperken of het ongedaan maken van die gevolgen. Als de gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt moet worden bezien of de activiteit achterwege gelaten kan worden, voor zover dit redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd. Daarom moet iemand die een bepaalde activiteit wil verrichten zich vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige flora en fauna, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvoor van zijn handelen.

Om een juiste invulling te kunnen geven aan de zorgplicht is de Leidraad werken met beschermde flora en fauna van de gemeente Utrecht van toepassing. Voor aanvang van de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld door een deskundige.

Plangebied 

Het adviesbureau BJZ.nu heeft in 2022 een quickscan natuurwaarden uitgevoerd en heeft nader onderzoek verricht naar enkele soorten. De rapportages daarvan zijn opgenomen als bijlage (zie Bijlage 10 Natuurwaardenonderzoek 22-03-2022 en Bijlage 11 Nader ecologisch onderzoek 26-10-2022). Bij het nader onderzoek is een oplegnotitie gemaakt, zie Bijlage 12 Oplegnotitie nader ecologisch onderzoek 11-12-2024. Hierin wordt getoetst aan de terminologie en de artikelen uit de Omgevingswet. Naast de beschermde soorten onder de Omgevingswet geldt binnen de gemeente de Utrechtse soortenlijst. Hierin zijn kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn opgenomen. De Utrechtse Soortenlijst is onderdeel van de Omgevingsvisie. Door Ecofect is in juli 2023 een nader onderzoek naar de Utrechtse soortenlijst uitgevoerd (zie Bijlage 13 Nader onderzoek Utrechtse soortenlijst 08-11-2024).

In lijn met artikel 16.5 van de Omgevingswet is medio 2025 geconcludeerd dat de onderzoeken en de hieraan onderliggende veldbezoeken niet meer actueel waren. Het plangebied was dichter begroeid en verwilderd. Om deze reden is door Ecofect nieuw ecologisch onderzoek uitgevoerd in de vorm van een geactualiseerd quickscan voor de Kögllaan (zie Bijlage 14 Geactualiseerde quickscan Kögllaan 26 23-09-2025) en een geactualiseerd de quickscan voor de Manegelaan (zie Bijlage 15 Geactualiseerde quickscan Manegelaan 14-08-2025). Voor deze geactualiseerde onderzoeken is opnieuw veldbezoek uitgevoerd. Voor de onderstaande kopjes wordt daarom uitgegaan van de onderzoeksresultaten van enkel deze geactualiseerde onderzoeken.

Kögllaan

Uit de geactualiseerde quickscan (Bijlage 14 Geactualiseerde quickscan Kögllaan 26 23-09-2025) is gebleken dat voor een aantal soorten nader onderzoek nodig is om te bepalen of de ontwikkeling een effect heeft op deze soorten. Het gaat om roofvogels / uilen, de eekhoorn, de steenmarter, de ringslang en vlindersoorten de iepenpage en grote vos. Ten aanzien van overige beschermde soorten worden geen schadelijke handelingen flora en fauna activiteit zoals bedoeld in de Omgevingswet verwacht. De eekhoorn is een soort van de Utrechtse soortenlijst, overige soorten van de Utrechtse Soortenlijst zijn niet aangetroffen.

Op grond van de Omgevingswet is in het kader van de uitvoerbaarheid van belang dat het toedelen van functies achterwege moet blijven wanneer evident is dat een functie onuitvoerbaar is (Tweede Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33962, nr. 3, p. 153). Als uit het nader onderzoek blijkt dat deze soorten of verblijfplaatsen van deze soorten in het plangebied voorkomt is hiervoor een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit nodig op grond van artikel 5.1 lid 1 sub g Omgevingswet in samenhang met artikel 11.46 lid 1 sub b Besluit activiteit leefomgeving (Bal). Mocht deze omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit nodig zijn, moet in het kader van een evenwichtige toedeling van functies evident worden gemaakt dat de functie in ieder geval niet onuitvoerbaar is. In dit kader is hieronder een ecologische onderbouwing, ook gelet op de populatietrend van deze soorten, opgenomen waaruit blijkt dat het verkrijgen van de eventueel noodzakelijke omgevingsvergunning voor de diverse beschouwde soorten redelijkerwijs te verwachten is en het plan daarmee niet op voorhand onuitvoerbaar is.

Vogels 

Om effecten op algemene broedvogels te voorkomen wordt vegetatie buiten het broedseizoen verwijderd. Net buiten de grenzen van het plangebied is een nest aangetroffen wat kan functioneren als verblijfplaats voor een roofvogel of uil. In het broedseizoen van deze soorten wordt nader onderzocht of dit nest gebruikt wordt. Bij het aantreffen van een nest van een roofvogel kan (voor de meeste soorten) een alternatieve verblijfplaats aangeboden worden. Bijvoorbeeld door nestkasten te plaatsen. Naar verwachting zal daarmee een omgevingsvergunning verkregen kunnen worden. Wel zal dit in een nader stadium goed ecologisch onderbouwd moeten worden.

Vleermuizen

Het te slopen scoutinggebouw aan de Kogllaan is geschikt voor vleermuizen. Wegens het formaat is een functie als kraamverblijf of massawinterverblijf uitgesloten. De Gemeente Utrecht beschikt over een gebiedsgerichte ontheffing en soortenmanagementplan (SMP) voor gebouwbewonende soorten. Het scoutingsgebouw kan onder deze ontheffing natuurvrij gemaakt worden voorafgaand de sloop. Hiervoor wordt een werkprotocol opgesteld. In de nieuwbouw op de Kogllaan worden nieuwe verblijfplaatsen voor vleermuizen gerealiseerd ter compensatie.

Op het terrein zijn geen bomen aangetroffen met holtes geschikt voor boombewonende vleermuizen. Het terrein vormt ook geen essentieel foerangeergebied of onmisbare vliegroute, wegens aanwezige alternatieven in de omgeving.

Eekhoorn

Voor de eekhoorn geldt dat deze soort beschermd is vanwege haar inclusie in de Omgevingswet (bijlage IX van het Bal). Tijdens het veldbezoek zijn geen nesten van de eekhoorn of knaagsporen aangetroffen, maar de aanwezigheid van nesten kon niet worden uitgesloten wegens het dichte bladerdak. Bij de NDFF zijn diverse verspreidingsgegevens bekend in de directe omgeving van het plangebied. Om uit te sluiten dat de te kappen bomen geen eekhoornnesten bevatten, dient desalniettemin een inspectie in de bladvrije periode plaats te vinden. Gelet op de diverse aanwezige overige bomen binnen en rondom het plangebied en de groenstructuren zijn, indien bij een nadere inspectie toch nesten in de bomen worden aangetroffen, voldoende alternatieven voor de eekhoorn om te verblijven. Het verkrijgen van de omgevingsvergunning is dan redelijkerwijs, al dan niet met enkele te nemen maatregelen, te verwachten.

Steenmarter

De planlocatie bevat diverse bouwvallen die toegankelijk zijn voor de steenmarter. Ook bevat het plangebied geschikte dekking en voedselaanbod. Tijdens het onderzoek in 2022 is de aanwezigheid van de steenmater uitgesloten. Wegens de verstreken tijd, moet opnieuw onderzocht worden of de steenmater aanwezig is. Bij het eventueel aantreffen van een verblijfplek van de steenmarter kan geconcludeerd worden dat de planontwikkeling de instandhouding van de soort niet per definitie schaadt. Steenmarters gebruiken altijd meerdere, alternatieve verblijfplaatsen binnen hun territorium. Aandachtspunt hierbij is wel dat, wanneer een steenmarter eenmaal in een verblijfplaats aanwezig is, er niet gewerkt mag worden in de broedperiode en/of wanneer jongen aanwezig zijn.

De ringslang

Voor de ringslang geldt dat in de moestuinen ten noorden van het plangebied een populatie aanwezig is. De watergang waaraan het plangebied grenst, is geschikt voor deze soort en het plangebied aan de Kogllaan wordt door deze populatie waarschijnlijk als foerageergebied gebruikt. Daarnaast is mogelijk een broedhoop aanwezig. Er wordt nader onderzoek gedaan naar de voorplantingsbiotoop en zomerbiotoop. Waarschijnlijk zal voor het verstoren van de broedplaatsen en het leefgebied van de ringslag een omgevingsvergunning aangevraagd moeten worden. De ringslang kent een stabiele populatietrend en door de gehele provincie Utrecht bestaat een metapopulatie. Bij de herinrichting van de Kogllaan ontstaat er een nieuw geschikt gebied als de watergangen met natuurlijke oevers worden aangelegd. Daarnaast zouden in de directe omgeving ook positieve maatregelen voor de ringslang genomen kunnen worden, door bijvoorbeeld nabij de Manegelaan een extra broedhoop aan te leggen.

Vlindersoorten

In het plangebied komen bomen voor die mogelijk als waardplant dienen voor de grote vos en de iepenpage. Van beide soorten wordt de aanwezigheid nader onderzocht. Indien de soorten gebruik maken van de te kappen bomen, is er een omgevingsvergunning voor de flora- en fauna-activiteit nodig om de bomen te kappen. Voor het verkrijgen van deze omgevingsvergunning is goed te beargumenteren dat deze verkregen zal worden. Er zijn voldoende waardplanten voor deze soort in de omgeving die aanwezig blijven en, indien nodig, kunnen geschikte bomen voor deze soorten in de herplant terug worden geplant. Voor de iepenpage geldt dat hij op steeds meer plekken wordt waargenomen. De grote vos is als kwetsbaar aangemerkt, maar ook bij deze soort laat de laatste vijf jaar een positieve trend zien. Hiermee wordt niet verwacht dat de ontwikkeling een negatief effect heeft op de staat van in instandhouding van deze soorten.

Manegelaan

Ten aanzien van beschermde soorten worden geen schadelijke handelingen flora en fauna activiteit zoals bedoeld in de Omgevingswet verwacht. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.
Om in het kader van de Omgevingswet geen schade aan (broed)nesten te verrichten moet in de bladvrije periode een inspectie worden uitgevoerd om de aanwezigheid van nesten van categorie 1 t/m 4 soorten uit te sluiten. Daarnaast dient de houtwal en vegetatie verwijderd te worden buiten het broedseizoen (maart tot juli).
Ten aanzien van overige soorten (vlinders, libellen en overige ongewervelden) worden geen schadelijke handelingen flora en fauna activiteit zoals bedoeld in de Omgevingswet verwacht. De graafwerkzaamheden dienen buiten de wintermaanden plaats te vinden, om te voorkomen dat soorten gedood of verstoord worden. Het aanwezige zanddepot wordt ook buiten de winter verwijderd.

Beschermde gebieden

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent. Externe effecten op Natura 2000-gebieden als gevolg van licht, trilling en geluid zijn op voorhand uit te sluiten, Om vast te kunnen stellen of sprake is van toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebied, dient een stikstofberekening uitgevoerd te worden.

Stikstofdepositie

Met behulp van een AERIUS-berekening (zie Bijlage 16 AERIUS berekening 30-10-2025 met de daarbij horende bijlagen 17 en 18) is onderzocht of sprake is van een relevante toename van stikstofdepositie als gevolg van de beoogde ontwikkeling. Hieruit is gebleken dat zowel uit de rekenresultaten van de aanleg- en gebruiksfase blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.

Conclusie

Er is een geactualiseerd natuurwaardenonderzoek uitgevoerd in augustus 2025 voor beide planlocaties. Voor de Manegelaan is geconcludeerd dat geen nader onderzoek noodzakelijk is. Voor de Kögllaan geldt echter dat voor diverse soorten, namelijk voor de roofvogel, de eekhoorn, de steenmarter, de ringslang en de iepenage en de grote vos, nader onderzoek verricht moet worden. Als uit het nader onderzoek blijkt dat voor één van deze soorten of verblijfplaatsen van één van deze soorten in het plangebied voorkomt is hiervoor een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit nodig (artikel 5.1 lid 1 sub g Ow juncto artikel 11.46 lid 1 sub b Bal). Inzichtelijk is gemaakt dat redelijkerwijs te verwachten valt dat een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit in dat geval verkregen zal worden. Daarmee is op voorhand het planvoornemen niet evident onuitvoerbaar en is het voornemen daarmee in lijn met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Uiteraard vraagt dit om extra oplettendheid bij verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De zorgplicht is te allen tijde van toepassing.

Externe effecten op Natura 2000-gebied als gevolg van licht, trilling en geluid zijn op voorhand uit te sluiten. Uit de AERIUS berekening blijkt dat in de aanlegfase noch in de gebruiksfase sprake is van een depositie van boven de 0,00 mol/ha/jr. Hiermee zijn significante negatieve effecten op voorhand uitgesloten.

5.12 Bomen

Kader

Vanaf 21 november 2018 geldt de herplantplicht bij kapvergunningen. Als verplanten of behoud van een boom niet mogelijk is, dan geldt bij compensatie de volgende volgorde: 1e keus herplant op locatie, 2e keus herplant dichtbij locatie, 3e keus herplant elders. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan in het uiterste geval worden overgegaan tot financiële compensatie waarbij de inkomsten worden geoormerkt voor het aanplanten van bomen en groen elders in de gemeente Utrecht. Soms mag er worden afgeweken van de herplantplicht. Dat kan als er sprake is van onder- of bovengronds ruimtegebrek, onveiligheid, klimaat- of gezondheidsredenen. De herplantplicht is niet van toepassing op gevallen waarin het college of de raad op basis van een ruimtelijk plan een besluit heeft genomen of omgevingsvergunningen waarvan de aanvraag voor 21 november 2018 is ingediend.

In afdeling 8.1 van het Omgevingsplan gemeente Utrecht zijn de regels over het aantasten van bomen of andere houtopstanden opgenomen. In artikel 8.2 is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een houtopstand te vellen, zoals het kappen van één of meer bomen en in paragraaf 8.1.2 zijn de regels over de 'herplantplicht' geborgd. Per initiatief zal aan de hand van de bomeninventarisatie worden bepaald wat de mogelijkheden zijn voor behoud of herplant.

Plangebied 

Door Deltavormgroep is een inventarisatie gemaakt van de te kappen bomen ten behoeve van de kapvergunning. Deze inventarisatie is als bijlage opgenomen (zie Bijlage 19 Groencompensatie 28-10-2025 en Bijlage 20 Kapvergunning 28-10-2025). Ter grondslag aan de inventarisatie liggen twee uitgevoerde Boom Effect Analyses (BEA), één voor de Kögllaan en één voor de Manegelaan. Deze analyses zijn geactualiseerd en als bijlage opgenomen (zie Bijlage 21 Boom Effect Analyses Kögllaan en Manegelaan 29-10-2025).

Afbeelding 19: bestaande bomen Kögllaan

Afbeelding 20: bestaande bomen Manegelaan

Uit de bomeninventarisatie blijkt dat 35 bomen niet behouden kunnen worden vanwege de beoogde ontwikkeling aan de Kögllaan. In bijlage 20 zijn de te kappen bomen in kaart gebracht. De 35 bomen aan de Kögllaan worden gekapt, omdat ze of op de locatie van de nieuwbouw (of te dicht hierbij) staan of omdat het terrein opgehoogd moet worden op de plek waar deze bomen staan om zo de nieuwbouw te kunnen ontsluiten. Dit is een hoger aantal dan in het SPvE genoemde aantal van 28 bomen. De extra kap is nodig omdat na de eerste inventarisatie een aantal bomen die eerder niet kapvergunning plichtig waren door groei dat nu wel zijn en omdat uit de onlangs opgestelde Boom Effect Analyse blijkt dat meer bomen dan in eerste instantie werd aangenomen vanwege de nieuwbouwontwikkeling niet behouden kunnen blijven. Daarnaast worden aan de Kögllaan 5 bomen verplant om ruimte te maken voor de bouwplaats.

Ter compensatie van de kap van 35 bomen worden in de nieuwe situatie bij de Kögllaan 35 bomen aangeplant. Alle bomen die aan de Kögllaan gekapt worden, worden dus ook op die locatie gecompenseerd. Daarnaast worden op het terrein van de Manegelaan nog 11 extra bomen aangeplant in het kader van de maatregelen op het gebied van de groencompensatie. De boom aan de Manegelaan, die volgens de eerder uitgevoerde inventarisatie als gevolg van stormschade gekapt zou moeten worden, kan volgens de BEA na snoei toch gehouden blijven.

Om de bestaande groenstructuur langs de Kardinaal de Jongweg en Biltse Rading te versterken is in algemene zin gekozen voor het toepassen van inheemse boomsoorten, zoals de zomereik, de kleinbladige linde, de ruwe berk, de vedesesdoorn, de zwarte els, de schietwilg en de treurwilg. Rondom de nieuwbouw aan de Kögllaan wordt ook de Japanse sierkers en winterkers toegepast.

Conclusie

Bij de herontwikkeling aan de Kögllaan 26 en Manegelaan 4 worden bomen zoveel mogelijk behouden. Indien de bomen op de locatie of te dicht op de nieuwbouw komen staan worden deze gekapt. Ook worden bomen die niet kunnen overleven ten gevolge van ophoging van het terrein gekapt. In totaal worden 35 bomen gekapt, 5 bomen verplaatst en 46 bomen worden geplant ter compensatie. Er wordt voldaan aan afdeling 8.1 van het Omgevingsplan gemeente Utrecht.

5.13 Water en klimaatadaptatie

Door de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem worden beïnvloed en onder druk komen te staan. In een waterparagraaf wordt een ruimtelijke motivering gegeven van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie, de 'watertoets'. Door in een vroeg stadium de weging van het waterbelang mee te nemen in de planontwikkeling en af te stemmen met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend.

Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd. Met ingang van de Omgevingswet per 1 januari 2024 vervangt het begrip 'weging van het waterbelang' de term watertoets.

De waterparagraaf is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de weging van het waterbelang voor de herinrichting van het gebied in de gemeente Utrecht.

Kader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR en het waterschap AGV (Waternet) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden, bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Europese richtlijn: Kaderrichtlijn Water (KRW);
• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, Deltaplan Ruimtelijke adaptatie, Delta-aanpak waterkwaliteit, WB21, NBW, Omgevingswet, richtlijnen Vaarwegen etc.;
• Provinciale Omgevingsvisie;
• Provinciale Omgevingsverordening;
• Gemeentelijk beleid: de visie Water en Riolering en de visie Klimaatadaptatie ;
• Waterschapsbeleid HDSR: Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam', de Waterschapsverordening, Onderhoudsverordening, Profielenlegger en Onderhoudslegger;
• Waterschapsbeleid AGV: Waterbeheerprogramma 2022-2027, de Waterschapsverordening, Legger voor wateren, Legger voor dijken, Beleidsregels voor de waterschapsverordening, Beleidsregels bronnering en sanering.

In deze paragraaf zijn het beleid, de richtlijnen en de eisen uit bovengenoemde beleidsdocumenten verder uitgewerkt en toegepast op het plangebied.

De ambitie van de gemeente Utrecht is het gezond houden, robuust maken en toekomstbestendig maken van het water- en rioleringssysteem, voor iedereen. Daarbij wordt bijgedragen aan de volgende opgaven voor de stad:

• De basis op orde, door het borgen van een robuust water- en rioleringssysteem.
• Het realiseren van een toekomstbestendige stad via een klimaatbestendig en circulair water- en rioleringssysteem.
• Het realiseren van een gezonde leefomgeving en een gezond water- en rioleringssysteem voor zowel mens, plant als dier.

Oppervlaktewaterkwaliteit

De gemeente streeft in overeenstemming met het beleid van de Europese Kaderrichtlijn Water samen met de waterbeheerder naar een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Dit betekent dat de waterkwaliteit veerkrachtig is, ook bij extreem weer en lange termijn klimaateffecten. Dit sluit aan bij de ambitie vastgesteld door de Gemeente Utrecht in regionaal (Winnet) verband (regionaal afvalwaterketen beleid, 2014). Deze zegt dat de waterkwaliteit van bestaand en nieuw te realiseren open water, moet voldoen aan het streefbeeld zichtbaar.

Afvalwater

Het ontstaan van afvalwater wordt zoveel mogelijk voorkomen of beperkt. Als afvalwater toch ontstaat, wordt het zo min mogelijk verontreinigd. Afvalwaterstromen worden daarom gescheiden gehouden, behalve als door het samenvoegen van de stromen de verwerking geen problemen ondervindt.

Binnen de bebouwde kom moet huishoudelijk afvalwater op de riolering worden geloosd. Ook bedrijfsafvalwater wordt op deze manier ingezameld, tenzij dit ten koste gaat van het doelmatig functioneren van de riolering of de rioolwaterzuivering. In dat geval moet de eigenaar zelf de behandeling van het afvalwater verzorgen.

Buiten de bebouwde kom geldt hetzelfde, tenzij de capaciteit van het openbare vuilwaterriool niet toereikend is of een decentrale zuiveringstechniek een beter resultaat geeft dan de centrale zuivering van het waterschap.

Hemelwater

Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Het Rijk, waterschap en de gemeente stellen hier de volgende eisen aan.

Klimaatdoelen Wet Milieubeheer

Om de klimaatdoelen te behalen, is in de Wet Milieubeheer in artikel 10.29a ingegaan op de voorkeursvolgorde hoe met hemelwater om te gaan. In de weging van het waterbelang is dit op het projectgebied toegepast en geconcretiseerd. De voorkeursvolgorde is:

• Vasthouden en nuttig gebruiken (geen lozing);
• Infiltratie op de bodem (bovengronds via het groen);
• Infiltratie in de bodem (ondergronds);
• Directe lozing in het oppervlaktewater;
• Lozing in een hemelwaterstelsel;
• Wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van bovenstaande lozingsroutes: afvoer naar rioolwaterzuivering.

Waterschapsbeleid

• Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater.
• Toename van verhard oppervlak moet worden gecompenseerd in de vorm van nieuw aan te leggen oppervlaktewater met een minimaal oppervlak binnen het peilgebied.
• HDSR: Bij een toename van het verhard oppervlak van minimaal 500 m2 dan geldt de eis: 15% oppervlaktewater in het plangebied ten opzichte van het toegenomen verhard oppervlak of een gelijkwaardige waterbergingsvoorziening.
• AGV: Bij een toename van het verhard oppervlak van minimaal 1.000 m2 in stedelijk gebied of 5.000 m2 in het buitengebied dan geldt de eis: 10% oppervlaktewater in het plangebied ten opzichte van het toegenomen verhard oppervlak of een gelijkwaardige waterbergingsvoorziening.
• Bij voorkeur moet 100%, maar minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag over het totaal verhard oppervlak opgevangen en geïnfiltreerd worden in de bodem (stap 1 tot en met 3 van de voorkeursvolgorde). Dat kan bereikt worden met minimaal 15 mm waterberging ten opzichte van het verharde oppervlak binnen het plangebied. Het terrein is zodanig ingericht dat het water de bergingsvoorziening kan bereiken. De waterberging moet na 48 uur weer volledig beschikbaar zijn voor nieuwe buien.

In het waterhuishoudingsplan moet worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloopvoorziening richting oppervlaktewater of hemelwaterstelsel zal worden aangebracht. Vanaf stap 4 van de voorkeursvolgorde moet onderbouwd worden waarom de stappen met meer voorkeur niet haalbaar zijn. Dit zijn namelijk vormen van het afwentelen van de wateropgave op de omgeving.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Omgevingswet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp als het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Uitgangspunten in de Visie Water en Riolering

• Vuil water en schoon regenwater worden zoveel mogelijk gescheiden afgevoerd.
• Regenwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt.
• Als het water wordt afgevoerd dan gebeurt dit zichtbaar over het oppervlak. Is dit niet mogelijk dan pas kan het hemelwater ondergronds worden afgevoerd.
• Bij buien tot 20 mm in een uur kan de ruimte gebruikt worden zoals die bedoeld is. Met andere woorden: geen water op straat.
• Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat schade optreedt door instromend regenwater in gebouwen, vitale infrastructuur of nutsvoorzieningen. Ook treden er geen gezond- en veiligheidsrisico's op, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels of (verdund) afvalwater op straat.
• Wegen, parkeerplaatsen, pleinen en groenvoorzieningen kunnen bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. Aandachtspunten hierbij zijn de profilering van het terrein en hoogteligging. Er moet dus gezorgd worden voor voldoende hoogteverschil tussen vloer- en wegpeilen: het vloerpeil van panden ligt minimaal 15 cm boven het straatpeil.
• Regenwater mag niet langer dan 3 uur na het einde van een bui op straat blijven staan.
• De huidige situatie mag niet verslechteren.

Grondwater

Bij nieuwbouw mag de bestaande geohydrologische situatie niet wijzigen. De grondwaterstanden mogen niet negatief worden beïnvloed (geen grondwaterstandverlaging).

Verhoging van de grondwaterstand is wel toegestaan voor zover dit aan de grond gegeven bestemming waar de grondwaterstand wordt verhoogd deze niet wordt belemmerd.

Het is de verantwoordelijkheid van de perceeleigenaar dat een hoge of een lage grondwaterstand geen problemen veroorzaakt op het perceel. Uitgangspunt hiervoor zijn de Representatieve Hoge en Lage Grondwaterstand (RHG/RLG).

Minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag infiltreert in de bodem (zie paragraaf Hemelwater). Het doel is enerzijds het in stand houden van de huidige geohydrologische situatie, anderzijds het voorkomen van verdroging door klimaatverandering.

Onttrekking en lozing van grondwater

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen moet een vergunning worden aangevraagd via het omgevingsloket. Als de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald.

Werkzaamheden in of aan watergangen, waterkeringen en beschermingszones

Voor het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers, bouwen in en langs water en uitvoeren van HDD boringen onder watergangen, waterkeringen, kunstwerken en peilscheidingen door, is een watervergunning van de beheerder(s) (HDSR/AGV/Rijkswaterstaat) noodzakelijk. Alle wateraspecten worden in de watervergunning geregeld.

Hittestress

Hittestress wordt vooral bepaald door de gevoelstemperatuur. Dit is, naast luchttemperatuur, gebaseerd op factoren zoals luchtvochtigheid, de aanwezigheid van wind en de straling van de zon en omliggende gebouwen. Om hittestress tegen te gaan kan worden ingezet op de volgende maatregelen:

• Inzetten op het creëren van koele plekken met een lage gevoelstemperatuur en looproutes met schaduw, bij voorkeur door bomen, zo min mogelijk verharden (groen tenzij), het aanleggen van groene gevels en daken en bewegend water (fonteinen).
• Streven naar een stadsbreed percentage groen van minimaal 40%. Hierdoor is er voldoende mogelijkheid voor verdamping door bomen en groen en het vasthouden van water.
• Uitgangspunt is dat iedere woning binnen 200 meter loopafstand over een koele groene plek van minimaal 200 m2 moet kunnen beschikken. Daarnaast moet je in iedere straat op een hete dag in de schaduw (bij voorkeur door bomen) kunnen lopen.
• Op de belangrijkste looproutes moet er op het heetst van de dag 40% schaduw aanwezig zijn en in overige loopgebieden is er op het heetst van de dag 30% schaduw. Zo blijven essentiële functies in de stad voor iedereen beschikbaar.
• Om hittestress in gebouwen te voorkomen moet het gebouw zo worden gebouwd, dat gevels koel blijven, een goede ventilatie in het gebouw aanwezig is en in de zomer geen directe zoninval optreedt.

Plangebied 

Door Poviel is in november 2024 een waterhuishoudkundig plan voor de Kögllaan opgesteld. In dit waterhuishoudkundig plan is eveneens een waterstructuurplan opgenomen die destijds door Roelofs in juli 2022 is opgesteld (zie Bijlage 22 Waterstructuurplan 07-06-2022). Het waterhuishoudkundig plan vormt een aanvulling op het eerder opgestelde waterstructuurplan en moet als aanvulling hierop gelezen worden. Bij discrepanties tussen de twee plannen kan uitgegaan worden van het recentere plan. De conclusies en uitgangspunten zijn hieronder opgenomen.

Huidige situatie

Hoogteligging

het huidige scoutingterrein aan de Kögllaan ligt laag ten opzichte van de omgeving, op een niveau vergelijkbaar met het aan de noordkant gelegen volkstuinencomplex. Het scoutinggebouw zelf ligt op een heuveltje. Voor het realiseren van de nieuwe appartementencomplexen wordt geadviseerd om het terrein op te hogen naar een niveau gelijk aan de omgeving. Het huidige maaiveld ligt tussen de NAP + 0,50 en + 0,60 m. De omgeving ligt op ongeveer NAP + 1,50 m. Het terrein van het Leger des Heils ligt op ongeveer NAP + 1,40 m. Ophogen met circa 0,90 m is dan ook noodzakelijk om geen problemen met oppervlakkig afvoerend hemelwater te krijgen. Het vloerpeil van de begane grond dient vervolgens nog eens minimaal 0,15 m boven de as van de weg te komen (eis gemeente), bij voorkeur 0,20 m boven as weg (advies waterschap).

Het terrein aan de Manegelaan ligt op een niveau tussen de NAP + 1,10 en NAP + 1,40 m. De Manegelaan zelf ligt ook op ongeveer NAP + 1,40 m. Voorgesteld wordt om het gebouw met een vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil te bouwen (dus vloerpeil minimaal NAP + 1,60 m) en het terrein rondom te egaliseren met de vrijkomende grond. Het schetsontwerp van het scoutingterrein geeft hoogteverschillen aan, een heuveltje en een kampvuurplaats.

Bodemopbouw en geohydrologie

Gemeente Utrecht heeft de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) conform de isohypsenkaart gemeente Utrecht aangeleverd. Hierop is te zien dat de GHG tussen de NAP + 0,20 en NAP + 0,30 m ligt. Het maaiveldniveau in de toekomstige situatie dient op minimaal NAP + 1,00 m te liggen. Aan de Kögllaan is dat in de bestaande situatie niet zo (de drooglegging bedraagt slechts 0,20 tot 0,30 m), dus daar moet worden opgehoogd. Aan de Manegelaan zijn de bestaande maaiveldhoogtes al hoger en hoeft niet opgehoogd te worden.

Door Dumea is in april 2022 verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 8 Verkennend bodemonderzoek Kögllaan 28-04-2022. Hierbij is geconstateerd dat voor de locatie Manegelaan de bovengrond bestaat uit matig fijn zand, zwak tot uiterst grindig. De ondergrond bestaat uit matig tot sterk zandige klei. De grondwaterstand ten tijde van het onderzoek lag op ongeveer 0,60 m beneden maaiveld.

Dumea heeft tevens in juli 2023 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd aan de Kögllaan, zie Bijlage 9 Verkennend bodemonderzoek Manegelaan 14-07-2023. Hieruit kwam naar voren dat de bovengrond bestaat uit matig fijn zand, zwak humeus. De ondergrond bestaat uit matig fijn en matig grof zand, zwak tot matig kleiig. De grondwaterstand ten tijde van het onderzoek lag op ongeveer 0,50 m beneden maaiveld.

Oppervlaktewater

Het vaste oppervlaktewaterpeil bedraagt NAP + 0,20 m ten noorden van de Kögllaan. Het peil in de gracht langs de Sartreweg heeft een vast peil van NAP + 0,55 m. De bestaande te dempen watergang moet binnen het plangebied gecompenseerd worden.

Riolering bestaande situatie

Aan de Kögllaan ligt geen gemengd riool. Het scoutinggebouw en het gebouw van het Leger des Heils zijn aangesloten op een drukrioolgemaaltje, die met een persleiding ø 63 mm afvoert naar het gemengde riool in de Sartreweg. Het drukrioolgemaal en de persleiding hebben, zoals uiteengezet in het waterhuishoudkundig plan van Proviel, voldoende capaciteit om de nieuwbouw op aan te sluiten.

In de Manegelaan ligt een gemengd rioolstelsel. De diameter bedraagt ø 500 mm en de diepteligging ter hoogte van de ontsluiting van het terrein op de manegeweg bedraagt ongeveer NAP 1,78 m. Op dit gemengde riool kan in principe het afvalwater onder vrijverval worden aangesloten.

Toekomstige situatie

Verhard oppervlak en bergingsopgave

Voor het nieuwe scoutinggebouw wordt uitgegaan van uitsluitend het dakoppervlak. Dit betreft 400 m² voor het hoofdgebouw en 55 m² voor het materialenhok en de schuur. Wegen en eventuele verharding op het achterterrein voeren af in het gras. Het terrein aan de Manegelaan is in de bestaande situatie volledig verhard (stelconplaten en asfalt). Het terrein bestaat conform BGT uit 2.102 m² verharding. Er is dus in de nieuwe situatie geen sprake van een toename van verharde oppervlak, maar van een afname. De bergingseis van HDSR is hier dus niet van toepassing. De bergingseis van de gemeente gerekend over het dakoppervlak van gebouw plus schuur komt uit op 7 m³ berging. Door het regenwater van de daken direct te laten afstromen in het groen en de daken niet te voorzien van dakgoten is dit niet nodig.

In de bestaande situatie heeft het bestaande scoutinggebouw aan de Kögllaan conform BGT een verhard dakoppervlak van 246 m² en de bijgebouwtjes hebben samen een oppervlak van 118 m² (in totaal 364 m²). Daarnaast liggen er wat paden en terreinverhardingen die afwateren in het groen. De Kögllaan, de parkeerplaatsen en het fietspad betreffen openbaar terrein (gemeente Utrecht) en zijn niet meegerekend.

Naar schatting is er in de nieuwe situatie 2.331 m² aan dakoppervlakken en fietsenstallingen en 330 m² aan voetpaden. Daartegenover staat dat in de toekomstige situatie ook een afname aan verhardingen is die er momenteel wel zijn van circa 364 m². Met een bergingseis van 45 mm betekent dit een benodigde berging van 103,3 m³. De bovengrond is voldoende doorlatend (zeker na ophoging met zand) om goed functionerende wadi's te kunnen realiseren. Eventueel kan onder de fietsenstalling een waterbergende fundering of infiltratiekratten worden aangebracht.

Hemelwater

Voor de Manegelaan wordt voorgesteld om de parkeervakken te voorzien van halfverharding. De daken van het nieuwe scoutinggebouw en de bijbehorende opslag worden indien mogelijk voorzien van groene sedumdaken, of voeren het regenwater rechtstreeks af naar het omliggende groen. Er zijn dan geen aanvullende bergingseisen of maatregelen nodig.

Aan de Kögllaan dient het regenwater van de nieuwe daken, fietsenstallingen en de voetpaden te worden geborgen. Er moet 103,3 m³ aan berging worden gerealiseerd. Dit kan in de vorm van enkele wadi's tussen de gebouwen. Voor de wadi's dient te worden uitgegaan van de volgende ontwerpuitgangspunten:

• Diepte wadi ten op zichte van maaiveld 0,50 m;
• Diepte maximaal waterpeil 0,30 m (dus 0,20 m beneden maaiveld);
• Taluds 1:3 i.v.m. maaien;
• Slokop wadi op 0,20 m beneden maaiveld aansluiten op drain. De drain laten afvoeren naar watergang aan noordkant.
• Grondverbetering en een drain toepassen onder wadi. Afhankelijk van de doorlatendheid van de bodem aggregaat rondom de drain toepassen.

In de toekomstige situatie worden twee wadi's gerealiseerd, één met een inhoud van 36,5 m³ en één met een inhoud van 74 m³. In totaal wordt er dus 110,5 m³ aan berging mogelijk gemaakt. De wadi's zijn in totaal 50 centimeter diep. Het oppervlak van de boveninsteek van de wadi’s is 517 m², waarmee is totale inhoud van de wadi’s 205 m³ betreft. Dit is 89 mm berging ten opzichte van het totale aangesloten verharde oppervlak. Hiermee is aangetoond dat voldaan wordt aan een bui van 80 mm/uur (bij extreme weersomstandigheden).

Oppervlaktewater

Het is gewenst om natuurvriendelijke oevers toe te passen voor de wadi's aan de noordkant van de appartementen aan de Kögllaan. Het betreft hier grondtaluds met groen en zonder grondkering. De oever van deze bestaande watergang valt binnen het de eigendomsgrenzen van de initiatiefnemer.

Afvalwater

Het afvalwater van het nieuwe scoutinggebouw kan onder vrijverval worden aangesloten op het aanwezige gemengde riool in de Manegelaan. De omvang van de lozing van het scoutinggebouw is niet duidelijk, maar vermoedelijk vrij gering. Met name gedurende de weekenden wordt gebruik gemaakt van het gebouw en incidenteel wordt het gebouw verhuurd aan derden. Gedacht moet worden aan enkele toiletten, douches en afvoer uit de keuken. De omvang van de lozing is vermoedelijk minder dan 1 m³/uur.

Aan de Kögllaan worden 61 appartementen en 11 studentenhuizen (132 onzelfstandige studentenkamers) appartementen voor studenten gerealiseerd. Bij de appartementen wordt uitgegaan van 2,5 inwoner per woning, bij de appartementen voor studenten van 12 studenten per studentenhuis. In totaal betreft het dan afgerond 285 inwoners. Uitgaande van 12 l/inwoner per uur geeft dit een afvalwaterstroom van 3,5 m³/uur, ofwel circa 0,98 l/s.

Om het afvalwater af te voeren naar het gemengde rioolstelsel wordt gebruik gemaakt van de bestaande persleiding- en gemaal.

Straat- en vloerpeilen

Het terrein aan de Manegelaan hoeft niet te worden opgehoogd om aan voldoende drooglegging te voldoen. Het vloerpeil van het nieuwe gebouw en de bijgebouwen dient minimaal 0,20 m boven straatpeil te komen (NAP + 1,60 m). Het straatpeil in de Manegelaan bedraagt NAP + 1,40 m. De drooglegging is meer dan 1,00 m en de ontwateringsdiepte is groter dan 0,70 m.

Het terrein bij de Kögllaan dient te worden opgehoogd naar ongeveer NAP + 1,50 m. De vloerpeilen van de nieuwe gebouwen dienen minimaal 0,20 m boven straatpeil te liggen (NAP + 1,70 m). Bij een grondwaterpeil (GHG) van NAP + 0,30 en een minimale drooglegging van 0,70 m voldoet dit dan ruimschoots aan de eisen.

Conclusie

De minimale ambitie voor waterberging is in te passen binnen het plangebied. Het verhard oppervlak zal toenemen. Dit wordt opgelost door wadi's, eventueel kan onder de fietsenstalling een waterbergende fundering of infiltratiekratten worden aangebracht. Voor de Manegelaan geldt dat in de toekomstige situatie er een afname is van het verhard oppervlakte.

5.14 Archeologie

Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Een van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaard moeten blijven. Alleen als dat niet kan, is behoud door middel van opgraven en bewaren in depot een optie. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaatsvinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek moeten worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk.

Omgevingsplan gemeente Utrecht

In het omgevingsplan zijn regels voor de bescherming van archeologie opgenomen in het hoofdstuk grondwerk. Met grondwerk worden de activiteiten die de bodem verstoren bedoeld.

Op basis van onderzoek heeft de gemeente vastgesteld hoe groot de kans is dat op een locatie archeologische resten gevonden kunnen worden. Op basis van de trefkans is aan locaties een verwachtingswaarde toegekend. Een locatie met een grote trefkans heeft verwachtingswaarde 2, een locatie met de laagste trefkans heeft verwachtingswaarde 6. Op een locaties waar de trefkans zeer klein is of waar bekend is dat er geen archeologisch resten zijn op een locatie, is geen verwachtingswaarde opgenomen en gelden dus ook geen regels. De locaties met de diverse archeologische verwachtingswaarde zijn zo in het omgevingsplan opgenomen, dat bij een klik op de kaart zichtbaar is of er een waarde geldt, welke waarde dat dan is en welke regel van toepassing is.

Gebieden van zeer hoge archeologische verwachtingswaarde 2 zijn gebieden waarvan bekend is dat er belangwekkende archeologische waarden zijn, maar die (nog) niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van hoge archeologische verwachtingswaarde 3 zijn gebieden waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar waarvan de begrenzing nog niet vastgesteld is. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 30 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van hoge archeologische verwachtingswaarde 4 zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan groot is vanwege historisch-topografische bronnen en landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van middelhoge archeologische verwachtingswaarde 5 zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan middelgroot is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van lage archeologische verwachtingswaarde 6 zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan klein is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 5000 m² en dieper dan 50 centimeter.

Plangebied 

In het omgevingsplan van de gemeente Utrecht is aangegeven op welke plekken de kans bestaat dat er archeologische resten in de grond zitten en of die kans groot of klein is.

Afbeelding 25: Uitsnede omgevingsplan gemeente Utrecht, rood omcirkeld de Kögllaan 26 en groen omcirkeld de Manegelaan

Volgens het omgevingsplan van de gemeente Utrecht geldt voor het plangebied voor zowel de Kögllaan 26 als de Manegelaan het beschermingsregime: archeologische verwachting - 5. Dit gebied heeft als kenmerk 'een gebied van middelhoge archeologische verwachting'. Hierbij is een omgevingsvergunning vereist bij grondwerk groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm beneden maaiveld.

Bureauonderzoek en verkennend booronderzoek

Door Hamaland advies is in juni 2024 een bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 24 Bureauonderzoek en verkennend booronderzoek archeologie 18-06-2024). Uit dit onderzoek blijkt dat de kans op het verstoren van archeologische resten laag is. Hamaland Advies adviseert om beide plangebieden vrij te geven voor de beoogde bodemingrepen. De gemeente heeft op 18 juli 2024 ingestemd met dit advies.

Conclusie

In het omgevingsplan Utrecht zijn de gebieden met de diverse archeologische verwachtingswaarde opgenomen. Bij een klik op de kaart is zichtbaar of er een waarde geldt, welke waarde dat dan is en welke regel van toepassing is. In afdeling 7.3 zijn de regels (oppervlakte en diepte) opgenomen. Hiermee wordt voldoende bescherming geboden aan eventuele archeologische waarden. Met de resultaten van het verrichte onderzoek is vast te stellen dat er geen nader archeologisch onderzoek verricht hoeft te worden.

5.15 Kabels en leidingen

Kader

Bepaalde leidingen moeten vanuit regelgeving of rijksbeleid in het omgevingsplan worden opgenomen. Dit is het geval bij bovengrondse hoogspanningslijnen en buisleidingen. Bij andere leidingen bepaalt het bevoegd gezag of dit wenselijk is. Niet-planologisch relevante leidingen behoeven geen bescherming/regeling in het bestemmingsplan. Deze leidingen (riool(pers)leidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) vervullen uitsluitend een functie voor de aanwezige functies in het gebied (kavelaansluitingen) en kunnen ook zonder planologische regeling worden aangelegd. Deze leidingen zijn aangelegd langs en/of in combinatie met aanwezige infrastructuur.

Plangebied

Er zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied. Het eventueel aanpassen/verleggen van overig aanwezige kabels en leidingen voor deze ontwikkeling is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.16 Kwaliteit van de leefomgeving

Kader

Naast geluid, lucht, veiligheid en groen wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere ruimtelijke aspecten bepaald zoals wind en zon. Wanneer lager wordt gebouwd dan 30 meter, moet een afweging plaats vinden of er een windhinderonderzoek nodig is. Dit is het geval bij beschut gelegen gebouwen met een hoogte van 15 tot 30 meter of bij onbeschut gelegen gebouwen tot 30 meter. Bij gebouwen boven de 30 meter is een windhinderonderzoek nodig. Uit het onderzoek moet blijken of er windhinder of windgevaar ontstaat en welke maatregelen hiertegen genomen kunnen worden.

Bij een bezonningsstudie wordt de bestaande (maximaal toegestane planologische situatie) vergeleken met de nieuwe situatie (maximaal toegestane planologische situatie). Er wordt dan nagegaan of de bebouwing effect heeft op de bezonning van de bestaande bouw en of er bij de nieuwbouw sprake is van voldoende zon om te kunnen spreken van een aanvaardbare fysieke leefomgeving. Hiervoor zijn de volgende dagen van de vier seizoenen van belang:

• december: de dag dat de zon het laagst staat;
• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 21 maart: de dag de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd);
• september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd).

De volgende tijden moeten in ieder geval in de bezonningsstudie terugkomen: 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur (behalve op 21 december) en 20.00 uur (alleen voor 21 juni).

Hoogbouw en bezonning

Wind en zon zijn elementen die bij hoogbouw van belang zijn. Woningen en openbare ruimten als pleinen en terrassen moeten voldoende licht- en zoninval krijgen willen ze een prettige verblijfskwaliteit hebben. Rond hoogbouw moet vooral voor langzaam verkeer worden voorkomen dat de wind er hinder of gevaar veroorzaakt. Met de bezonningsstudie is nagegaan of de bebouwing effect heeft op de bezonning van de bestaande bouw in de omgeving en of er bij de nieuwbouw sprake is van voldoende zon om te kunnen spreken van een aanvaardbare fysieke leefomgeving.

Plangebied

Er is een bezonningstudie uitgevoerd om de effecten te verbeelden, zie Bijlage 25 Bezonningsstudie 15-11-2022. Het resultaat van deze afwegingen is dat er op de bovenste verdieping van het Woonin gebouw aan de achterzijde een setback nodig is om de bezonning in het volkstuinenpark de Pioniers te waarborgen. Hierdoor wordt voorkomen dat er een aantal tuinen volledig in de schaduw komen te liggen en het park zijn functie als een aangename groene omgeving voor recreatie en ontspanning behoudt.

Conclusie

Met de hierboven beschreven maatregel wordt voorkomen dat het volkstuinenpark last zal ondervinden van overmatige schaduw. Daarmee wordt het volkstuinenpark voorzien van voldoende zon.

5.17 Gezond stedelijk leven

Kader

In paragraaf 2.3.2.2.7 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteengezet. In Utrecht streven wij naar gezond stedelijk leven voor iedereen (Ruimtelijke Strategie Utrecht). Vanuit gezondheidsperspectief is de hoofdambitie om gezondheidsverschillen binnen Utrecht te verkleinen (Nota Samen gezondheidsverschillen verkleinen 2024-2027).

Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat Utrechters beschermd zijn tegen negatieve milieufactoren, de fysieke leefomgeving gezonde leefgewoonten ondersteunt en de fysieke leefomgeving sociale kracht versterkt. Hieronder wordt aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven.

Plangebied

Bescherming tegen negatieve milieufactoren

De locatie aan de Kögllaan kan de druk op de gezondheid van de toekomstige bewoners verlagen door de impact van het verkeer op de Kardinaal de Jongweg te minimaliseren. Het aantal motorvoertuigen per etmaal ligt hier ver boven de grens van 10.000 motorvoertuigen per etmaal. Hierdoor kan de gezondheid van toekomstige bewoners geschaad worden door een slechte luchtkwaliteit en overlast van geluid en trillingen. Om de gezondheidsschade te beperken is het nodig dat er innovatieve maatregelen worden genomen die luchtverontreiniging en geluidsbelasting minimaliseren, en het creëren van een luwe zijde aan iedere woning, waar bij voorkeur ook de slaapkamer gevestigd is. Daarnaast zal een prettig binnenmilieu gerealiseerd moeten worden, waarbij rekening gehouden wordt met het tegengaan van hittestress in de woningen. Daarnaast dienen de verschillende soorten woningen in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit te hebben. Hiervoor kan een ventilatiesysteem worden aangelegd, waarbij de invoer van de lucht geplaatst wordt aan de minst belaste zijde van het gebouw.

Leefomgeving ondersteunt gezonde leefgewoontes

Gezond leven kan in dit plan gestimuleerd worden door de trap aantrekkelijk te maken en het mogelijk te maken dat bewoners een groen ommetje kunnen maken vanuit hun woning. Je prettig voelen in de leefomgeving kan in dit plan aangemoedigd worden door de buitenruimte in te richten volgens het principe 'groen, tenzij' en beweging en ontmoeting te stimuleren rondom het gebouw.

De locatie aan de Manegelaan ligt in een open, groene omgeving, wat de gezondheid kan bevorderen doordat het uitnodigt tot ontspanning, beweging en ontmoeting. Deze kwaliteiten in de ontwikkeling van de locatie blijven behouden en worden versterkt. Belangrijk is dat er in het ontwerp aandacht is voor het feit dat de locatie door veel kinderen bereikt moet worden. Daarom is het belangrijk extra op de verkeersveiligheid in de directe omgeving te letten en waar nodig maatregelen te nemen.

Sociale kracht wordt versterkt

Bij de Manegelaan wordt een gebouw toegevoegd dat past in de groenstructuur en in verbinding staat met de omliggende omgeving. In het open karakter van dit gebied past ook dat het terrein niet met hoge hekken omsloten wordt.

Het is ruimtelijk van belang dat de plint van de gebouwen aan de Kögllaan aangrenzend met de openbare ruimte een open, aantrekkelijke en uitnodigende uitstraling heeft. Hierdoor ontstaat er een natuurlijke interactie tussen de binnen- en buitenomgeving, wat bijdraagt aan de levendigheid en sociale veiligheid van het gebied. Het programma in de plint speel een belangrijke rol in het aantrekken van mensen naar het gebied en het stimuleren van sociale interactie tussen bewoners en bezoekers. De indeling van plint is optimaal afgestemd om de blinde gevels van parkeergarage en fietsenstalling zoveel mogelijk te beperken. De beperkte gevels van de parkeergarage en fietsenstalling zijn daarnaast zorgvuldig ontworpen als een transparante of groene gevel.

Conclusie

De conclusie is dat concrete maatregelen worden getroffen waarmee invulling wordt gegeven aan de missie van de gezonde stad. De ontwikkeling is in overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

5.18 Toegankelijkheid

Kader

Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle (openbare) gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken. Daarbij is niet alleen de toegankelijkheid belangrijk maar ook de uitgankelijkheid.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen. Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Plangebied

Gebouwen

Iedereen, met of zonder beperking, kan vanaf de openbare weg de gebouwen binnen komen en gebruik maken van de ruimten binnen deze gebouwen en van de buitenruimtes. Zo kan in een hotel iedereen de kamers bereiken, bij het bed komen, in de badkamer, bij de wc, en kan iedereen in de foyer, ontbijtzaal of het restaurant eten en drinken. In een kantoor kan iedereen bij de receptie, in de vergaderkamers, in de werkruimtes, in de wc en de kantine. Kortom, de gebouwen zijn toegankelijk voor mensen met een beperking. Voor het bouwen of grootschalig verbouwen van gemeentelijke openbare gebouwen geldt de Utrecht Standaard Toegankelijk.

Bij gebouwen die niet van de gemeente zijn, willen wij graag dat Utrecht Standaard Toegankelijk wordt gebruikt. De Utrecht Standaard Toegankelijk beschrijft een ontwerpmethode waarbij het uitgangspunt is dat letterlijk alles toegankelijk is voor iedereen, behalve wanneer er goede redenen zijn om hier bij bepaalde onderdelen van het gebouw van af te wijken. Hiermee zorgen we ervoor dat in de gebouwen in Utrecht iedereen kan doen wat hij of zij volgens de bestemming komt doen (in een bioscoop kom je een film kijken en een kopje koffie drinken, een kaartje kopen en ga je naar de wc, etc.).

Woningen 

Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken.

Volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving moet iedereen vanaf de openbare weg alle ingangen van de woning kunnen betreden. In Utrecht willen we dat iedereen in de woonkamer en bij het toilet kan komen en gebruik kan maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Het is mogelijk dat bestaande bouwwerken bijvoorbeeld van oudsher niet aan de toegankelijkheidsambities voldoen. Bestaande bouwwerken mogen door het verbouwen daarvan in ieder geval niet minder toegankelijk worden. Woningen die in privébezit zijn en door de eigenaar bewoond worden zijn hiervan uitgezonderd.

Openbare ruimte

De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte kan helpen bij de uitwerking.

Conclusie

Bij de uitwerking van bouwinitiatieven geldt bereikbaarheid als voorwaarde. Bij de inrichting moet rekening worden gehouden met het Handboek Openbare Ruimte.

5.19 Circulaire economie

Kader
Het nieuwe Normaal
Het Nieuwe Normaal (HNN) is de nieuwe, gedragen standaard voor circulair bouwen met haalbare én ambitieuze prestaties voor gebouwen, infra en gebied. Het is een eenduidige taal met haalbare en ambitieuze prestaties op het gebied van circulariteit.

Convenant Toekomstbestendig bouwen
Dit convenant heeft tot doel duurzaamheid in woningbouw naar een hoger niveau te brengen. Dit doet het door enerzijds op de thema's energieneutraal, circulair, natuurinclusief, klimaatadaptief bouwen, duurzame mobiliteit en gezonde leefomgeving drie ambitieniveaus te stellen: brons, zilver, en goud. Anderzijds stimuleert het convenant duurzaamheid door met het convenant vele publieke en private partijen aan die ambities te committeren. Gemeente Utrecht heeft dit convenant ook getekend en gaat waar mogelijk voor niveau goud. De actuele lijst ondertekenaars is te zien op https://toekomstbestendigbouwen.nl/overzichtspagina/.

Het convenant richt zich inhoudelijk op de volgende thema's, met daarbij per thema drie ambitieniveaus (brons, zilver, goud):

• energieneutraal en energiepositief bouwen;
• circulair bouwen;
• duurzame mobiliteit;
• klimaatadaptatie;
• biodiversiteit;
• gezonde leefomgeving.

De drie genoemde ambitieniveaus beginnen met brons op een niveau net boven het Bbl. Niveau zilver is vooruitstrevend goed en goud is echt uitmuntend. Het gebruik van het convenant geldt alleen voor nieuwe woningbouwprojecten. Het geldt dus niet voor utiliteitsbouw (kantoren etc.) of gemeentelijk vastgoed.

Duurzame Grond-, Weg- en Waterbouw (DGWW)
De Aanpak Duurzaam GWW helpt iedereen die bezig is met het plannen, aanbesteden en uitvoeren van projecten. De aanpak is gebaseerd op de volgende vijf basisprincipes:

• 1. Vertaal de duurzaamheidsdoelen van je organisatie naar projecten en opgaves.
• 2. Neem duurzaamheid zo vroeg mogelijk mee, het liefste al in het integrale gebiedsontwikkeling stadium. In de planfase liggen namelijk de grootste duurzaamheidskansen. Benut kansen om samen met andere partijen duurzaamheidsdoelen te bereiken.
• 3. Focus per project of opgave op thema's waar de meeste duurzaamheidswinst te behalen is.
• 4. Creëer ruimte voor innovaties en nieuwe duurzame oplossingen door ruimte te laten om zelf met oplossingen te komen. Zo krijgen markt en innovaties meer kansen.
• 5. Om duurzaamheid op uniforme wijze te toetsen, is er een set instrumenten gekozen, zodat duurzaamheid op een consistente wijze getoetst en geborgd wordt. Maak gebruik van het gezamenlijk instrumentarium zoals de omgevingswijzer, ambitieweb, CO2 prestatieladder, dubocalc.

Proces
We schrijven niet exact voor hoe een circulair ontwerp gemaakt moet worden, of hoe circulair gebouwd moet worden. We hebben wel een hoge circulaire ambitie en belonen inzet daarop. De ambities voor de gebouwen en de (semi) openbare ruimte komen uit de beleidsnota Utrecht Circulair 2030 en het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. De markt wordt uitgedaagd en krijgt de ruimte om zelf te komen met creatieve, innovatie circulaire voorstellen met zo hoog mogelijke ambities. Het doel is om het vroegtijdig bespreken van de duurzaamheidsambities en het in beeld brengen van kansen, (duurzaamheidsvisie) de aanpak van duurzame bouw vast te leggen (duurzaamheidsplan) en het vastleggen hoe tijdens ontwerp en bouw wordt getoetst.

Plangebied
Voor de woningbouw aan de Kögllaan zijn drie installatieconcepten op haalbaarheid nader onderzocht. Dit betreft de toepassing van een luchtwarmtepomp, een warmtepomp met PVT-panelen en een ventilatieretourluchtwarmtepomp. Daaruit volgt dat het toepassen van een individuele luchtwarmtepomp en een warmtepomp met PVT panelen de meest efficiënte oplossing is om aan de BENG-eisen te voldoen alsook aan de TOjuli-eis.

Toepassing van een ventilatieretourluchtwarmtepomp is gezien de beperkte capaciteit/rendement als niet wenselijk geacht. Uit de indicatieve TCO-berekeningen volgt dat een individuele luchtwarmtepomp financieel gezien voor dit project vooralsnog de meest optimale keuze is. Daarnaast is toepassing van PVT-panelen mogelijk ook een financieel interessant concept; weliswaar is de benodigde investering hoger in vergelijking met een individuele luchtwarmtepomp, maar zijn de BENG-uitkomsten ook lager. In dit kader zullen deze twee concepten in een volgende fase verder op haalbaarheid onderzocht gaan worden

Een hoger ambitieniveau, bijvoorbeeld een energieneutrale woning (ENG of BENG2 < 0 kWh/m²) is gezien het beschikbare dakvlak van deze woonfuncties niet haalbaar. Geadviseerd wordt in een volgende fase de technische en financiële haalbaarheid te onderzoeken om toch een optimalisatie van BENG2 en BENG3 te bewerkstelligen, waarbij het beschikbare dakvlak bij voorkeur volledig benut wordt om de benodigde energie op eigen locatie op te wekken. Om de duurzaamheidsambities van de geplande ontwikkeling inzichtelijk te maken, dient er een onderbouwing te worden geleverd van de energieprestaties van de nieuwbouw. De te leveren onderbouwing bij de bouwplannen dient aan te tonen dat de benodigde score behaald wordt. Voor de Kögllaan betreft het volgende:

• De ontwikkeling scoort op de integrale duurzaamheidswijzer van GPR-gebouw een gemiddelde van 8,0 of hoger over de vijf aspecten energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde;
• Voor de thema's energie en circulair wordt het convenant "Toekomstbestendig Bouwen: duurzaam, goedkoper, sneller bouwen" (15 februari 2023 ondertekend door de gemeente) als toetsingskader gebruikt om de duurzaamheidsambities (wettelijk vereiste, brons, zilver of goud) van het project in beeld te brengen.

Voor de Manegelaan geldt eveneens dat het de ambitie is om met deze ontwikkeling op de integrale duurzaamheidswijzer van GPR- gebouw een gemiddelde van 8,0 of hoger te scoren over de vijf aspecten energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

Tot slot geldt dat ten behoeve van een duurzame opwekking van warmte en kou een zo groot mogelijke invulling gegeven aan het Utrechts Energieprotocol (UEP) wordt.

Conclusie

Er is voor de woningbouw uitgezocht welke (energie)concepten haalbaar zijn en welke niet. Vaststaat dat aan de BENG-eisen voldaan wordt.

5.20 Energie

Kader
Utrechts Energie Protocol (UEP)
Utrecht wil dat gebouwen en gebieden die nu in ontwikkeling zijn, zoveel mogelijk bijdragen aan een klimaatneutrale stad. Daarom biedt de Gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol (UEP) aan als handreiking aan projectontwikkelaars en andere organisaties die starten met een nieuwbouwproject in Utrecht. Het Utrechts Energie Protocol is een stappenplan voor duurzame invulling van de energievoorziening. De volgorde in dit stappenplan is om eerst te kijken naar de mogelijkheden tot energiebesparing en verduurzaming op gebouw- of perceelniveau. Vervolgens naar de duurzame mogelijkheden binnen het plangebied of in de directe omgeving en ten slotte (verder) buiten het plangebied voor mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie.

Dit betekent dat wij voor nieuwbouw inzetten op hoogwaardige isolatie, optimaal gebruik van het dak (en gevels) voor duurzame energie-opwek, hergebruik van reststromen en het maximaal gebruik van warmte en koude in de directe omgeving.

Sinds 2018 moet alle nieuwebouw aardgasvrij worden opgeleverd. Sinds 1 januari 2021 zijn de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en TOjuli wettelijk verplicht voor alle nieuwbouw die per die datum wordt ontwikkeld en gebouwd. De BENG indicatoren zijn de nieuwe toetsingscriteria om nieuwbouw gebouwen te beoordelen.

Voor het thema energie wordt ingezet op richtlijnen van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, waaraan Gemeente Utrecht zich committeert en waarbij we streven naar niveau goud en de ondergrens ligt bij niveau brons. Dit betekent voor nieuwbouw dat de grondgebonden woningen energieneutraal of beter zijn. Dit betekent een minimale energievraag gecombineerd met een maximale energieopwekking. Dit is te vertalen in een BENG 2 norm van minimaal 0 en een BENG 3 norm van gelijk of groter aan100%. Dat wil zeggen dat voor gebouwgebonden energieverbruik geen fossiele energie wordt toegepast.

Voor appartementen geldt een aangepast minimale ambitie, deze ambitie is verwoord in het Convenant Toekomstbestendig bouwen (onder het niveau brons).

Provinciale instructieregel met betrekking tot elektriciteits-infrastructuur
De problemen in het elektriciteitsnet van de afgelopen jaren maken duidelijk dat er grenzen zijn aan de te leveren of af te nemen elektriciteitscapaciteit. Daarom is het van belang om in de planvorming rekening te houden met de mogelijke impact op de elektriciteits-infrastructuur. En om te controleren of de ontwikkeling past binnen de energie-infrastructuur van de netbeheerder. Het doel van de provinciale energietoets is vroegtijdig in overleg te gaan met de netbeheerder over de energie-aspecten van het betreffende plan. Door de netbeheerder wordt dan een afweging gemaakt die in de vorm van een energieparagraaf aan het omgevingsplan kan worden toegevoegd. Inzichtelijk moet worden gemaakt hoe nieuwe functies zich verhouden tot het geheel aan (te verwachten) ontwikkelingen in een gebied of gemeente en de omliggende gemeenten. Ook bij kleinere plannen kunnen zich beperkingen voor de aansluitbaarheid op het energiesysteem voordoen.

In de provinciale omgevingsverordening van de provincie Utrecht is in afdeling 5.3 een instructieregel opgenomen die betrekking heeft op het mogelijk maken van nieuwe functies die tot een overbelasting kunnen leiden van de energie-infrastructuur (zie ook paragraaf 2.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht en Omgevingsverordening provincie Utrecht). Als een omgevingsplan nieuwe functies mogelijk maakt (met uitzondering van minder dan 10 woningen), moet op grond van deze instructieregel rekening gehouden worden met de aansluitbaarheid van de nieuw te realiseren gebouwen op de elektriciteits-infrastructuur. Ook verplicht deze instructieregel tot het opnemen van een verslag tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente, waarin staat of de ontwikkeling past binnen de energie-infrastructuur van de netbeheerder en andere relevante ontwikkelingen voor energiebeheer in de leefomgeving.

Omdat deze eisen in de praktijk niet goed uitvoerbaar zijn, is samen met de provincie een tijdelijk werkinstructie gemaakt voor de praktische invulling van de energieparagraaf.
Daarin moet in ieder geval informatie staan over de beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur, het voorziene systeem van energiebeheer en een afweging of de nieuwe functies er vanuit het beheer en de beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur, inderdaad ontwikkeld kunnen worden. Het gaat om een inventarisatie van de mogelijke impact op en de beperkingen van de elektriciteits-infrastructuur voor een bepaalde nieuwe functie en inzicht in het beoogde systeem van energiebeheer voor deze nieuwe functies. Hieronder valt in ieder geval: opwek, opslag, gebruik, transport, levering van elektriciteit of combinaties daarvan.  

In de energieparagraaf van de motivering van een wijziging omgevingsplan moet een korte onderbouwing van de piekbelasting van een nieuwbouwproject worden opgenomen. Piekbelasting wordt inzichtelijk gemaakt door rekening te houden met drie grootste elektriciteitsvragers in een project. Dat zijn de piekvraag van: warmte (warmtepompen), algemeen elektriciteitsgebruik van woningen en laden. Bij warmte en algemeen elektriciteitsgebruik van woningen mag rekening worden gehouden met een aannemelijk percentage van gelijktijdigheid. Projectontwikkelaars zijn zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van de netimpact berekening en aangeleverde cijfers. De provincie toetst niet op de aspecten 'aansluitbaarheid op de elektriciteits-infrastructuur' en op de aanwezigheid van 'een verslag van het inventariserend overleg tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente' in de energieparagraaf.

Hiermee wijken gemeenten gemotiveerd af van de huidige letterlijke invulling van de Instructieregel over de energietoets. Gemotiveerd afwijken past bij het karakter van de energietoets, namelijk: “wordt rekening gehouden met de aansluitbaarheid op de elektriciteits-infrastructuur”. Deze afspraken gelden van 2024-Q4 tot inwerkingtreding van de tweede wijziging van de Omgevingsverordening (Q4-2026).

Plangebied

Het plan draagt bij aan een duurzame stad op het gebied van energie en circulariteit.

Ten behoeve van een duurzame opwekking van warmte en koude wordt een zo groot mogelijke invulling gegeven aan het Utrechts Energieprotocol (UEP). Conform het UEP wordt benodigde energie voor de gebouwde omgeving waar mogelijk duurzaam op de eigen locatie opgewekt. De bebouwing dient energieneutraal te zijn. Bij het ontwerp wordt rekening gehouden met het comfort en energielasten van de eindgebruiker.

Het gebouw aan de Manegelaan wordt op een zodanige wijze gebouwd dat de energievraag zoveel mogelijk wordt beperkt. Uitgangspunt daarbij is dat het plan / gebied zelfvoorzienend is in de warmte- en koudevraag van de bebouwing. Dit betekent dat er zo min mogelijk aanspraak wordt gemaakt op externe bronnen zoals stadsverwarming. Wanneer het mogelijk is worden warmte- of koudeoverschotten van het gebied ter beschikking gesteld aan derden door de systemen te koppelen. Verder is het van belang dat de eindgebruiker comfort ervaart en geen hoge energielasten heeft.

De initiatiefnemers onderzoeken en tonen aan op welke wijze invulling gegeven kan worden aan het Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 en geeft aan hoe circulair bouwen wordt toegepast. Denk daarbij aan de betreffende in- en uitgaande materiaalstromen, flexibel en demontabel bouwen en het registreren van grondstoffen.

Energie-infrastructuur

Het plan behelst het realiseren van 72 stuks woningen (waarvan 11 studentenhuizen met elk 12 studentenwoningen), 1 maatschappelijke functie en 1 scoutinggebouw verdeeld over een 3-tal gebouwen. In totaal worden er 11 stuks grondgebonden studentenhuizen gerealiseerd en 61 appartementen samen met een maatschappelijke functie (MOG) en centrale voorzieningen (CVZ) aan de Kögllaan. Daarnaast wordt er een scoutinggebouw gerealiseerd aan de Manegelaan.

Functie		Aantal	BVO totaal (m²)
Studentenhuizen (per huis 12 studentenwoningen)		11	3.428
Appartementen + MOG (inclusief CVZ)		61	4975 + 170
Scouting		1	438

Elke woning zal voorzien worden van individuele lucht-water warmtepompen ten behoeve van ruimteverwarming en warmtapwater. Uitgangspunt voor nu is dat elk appartement en grondgebonden studentenwoning een lucht-water warmtepomp krijgt. Het scoutinggebouw wordt voorzien van een lucht-water warmtepompen ten behoeve van ruimteverwarming en een E-doorstromer voor warmtapwater.

In de stallingsgarage van het appartementengebouw zullen geen laadpalen worden geplaatst. Op de grondgebonden studentenwoningen worden zonnepanelen geplaatst.

Verwacht wordt dat de piekvraag van deze ontwikkeling (Kögllaan én Manegelaan) ongeveer 260 kW bedraagt in de winterperiode. Deze piekvraag is een voorspelling, de werkelijke piekvraag kan hier dus van afwijken. De aannames waarop deze voorspelling is gebaseerd, worden verderop in deze paragraaf genoemd.

Situatie op 19 maart 2025

Volgens de openbare data van Netbeheer Nederland liggen de Kögllaan en de Manegelaan in voedingsgebied Utrecht Merwedekanaal. Op moment van schrijven geldt hier grootverbruikcongestie doordat het TenneT netwerk 2029 overbelast is voor zowel opwek als afname. Ook op het midden- en laagspanningsnet van Stedin geldt grootverbruikcongestie, tot 2034. Hierdoor worden nieuwe grootverbruik aansluitingen op een wachtlijst geplaatst. Zodra er netcapaciteit beschikbaar komt wordt deze wachtlijst afgewerkt.

Impact op het elektriciteitsnet

Overzicht piekvermogen afname

Omdat het hier voornamelijk over woningen gaat zal er een kleine piekvraag optreden in de ochtend en een grotere piekvraag in de avond. De elektriciteitsvraag zal het hoogste zijn in de winter als er het meest verwarmd moet worden.

De verwachte piekvraag van de individuele woningen is hieronder inzichtelijk gemaakt.

• Een studentenwoning heeft een totaal aangesloten vermogen van ca. 34,64 kW. Rekening houdend met gelijktijdigheid komt het te verwachten vermogen op enig moment op ca. 8,07 kW per studentenwoning.
• Een appartement heeft een totaal aangesloten vermogen van ca. 24,5 kW. Rekening houdend met gelijktijdigheid komt het te verwachten vermogen op enig moment op ca. 3,93 kW per appartement.
• De CVZ van het appartementengebouw hebben een totaal aangesloten vermogen van ca. 46,1 kW. Rekening houdend met gelijktijdigheid komt het te verwachten vermogen op enig moment op ca. 11,95 kW voor de CVZ.
• Voor de maatschappelijke ruimte zijn nog geen specifieke installatiegegevens bekend.
• Het scoutinggebouw heeft een totaal aangesloten vermogen van ca. 49 kW. 9 kW voor het warmtesysteem en 40 kW voor het gebruiksgebonden deel. Hierbij is geen rekening gehouden met gelijktijdigheid.

Afname pieken komen kortstondig voor, en de kans dat de pieken van alle woningen op het zelfde moment voorkomen is heel klein. Om deze reden zijn de afname pieken van de individuele woningen met behulp van een gelijktijdigheidsfactor omgerekend naar een piek voor het gehele plan.

Met behulp van een generieke gelijktijdigheidsfactoren is het piekvermogen van dit gebied voorspeld. Deze piekvraag zal optreden op een winterdag en er geen opbrengst is van zonnepanelen.

		Aantal	Te verwachten vermogen per woning / object (kW)	Gelijktijdigheidsfactor	Totale piek (kW)
A	Studentenwoningen	11	8,07	0,55 *	48,8
	Appartementen	61	3,93	0,55 *	131,85
	CVZ	1	11,95	1	11,95
	MOG	1	17,25	1	17,25
	Scouting	1	49	1	49
	Totaal				259,95

* Aanname dat de gelijktijdigheidsfactor van het E-verbuik algemeen hetzelfde is als de gelijktijdigheidsfactor van die van het warmtesysteem. De gelijktijdigheidsfactor is gebaseerd op de gelijktijdigheidsfactor van het Vesta Mais model (Vesta Mais)

Ruimtelijke Impact

Omdat er middels individuele lucht-water warmtepompen wordt verwarmd zal elke studentenwoning en elk appartement een buitenunit hebben, die op het dak geplaatst wordt. Bij de appartementen is er de mogelijkheid om één buitendeel per schacht te realiseren (gestapelde woningen). Daarnaast is er een nieuwe inpandige middenspanningsruimte voor Stedin opgenomen in het appartementengebouw.

Overzicht piekvermogen opwekking

Op de daken van de grondgebonden studentenwoningen worden PV-panelen geplaatst.

Type		Aantal PV per woning	Totaal PV	Wp (W)	Totaal WP (W)	Oriëntatie	Terugleverpiek PV
11 studentenwoningen		6	66	400	26.40	Zuidoost		Begin middag

Aan te vragen elektra-aansluitingen

E-aansluitingen		Aantal appartementen / woningen	E-aansluiting NUTS
Studentenwoningen		11	3x25A
Appartementen		61	3x25A
CVZ		1	3x50A
Maatschappelijk		1	3x25A
Scouting		1	3x80A

Aan te vragen elektra-aansluitingen

Omdat deze ontwikkeling enkel kleinverbruik aansluitingen nodig heeft is het huidige congestiebeleid geen belemmerende factor. Hierdoor past de ontwikkeling op dit moment in de energie-infrastructuur van de netbeheerder. Indien de netbeheerder extra congestiemaatregelen afkondigt kan dit wel problemen opleveren.

Alleen bij een getekende aansluit- en transport overeenkomst van de netbeheerder is er garantie voor de levering van elektriciteit.

Inventariserend overleg tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente

In lijn met de werkafspraken tussen de gemeente Utrecht, Provincie Utrecht en netbeheerder heeft dit overleg niet plaatsgevonden.

Conclusie

In de regels van het omgevingsplan is geborgd dat nieuwbouw een bijdrage levert aan de gemeentelijke ambities op het gebied van energie en duurzaamheid. Uitwerking van deze ambitie vindt plaats in beleidsregels op basis van het geldende beleid en ambities. Aanpassing van de beleidsregels in de toekomst kan aan de orde zijn indien inzichten/ambities wijzigen. Tot slot is inzichtelijk gemaakt dat het planvoornemen passend is binnen de energie-infrastructuur.

5.21 Conclusie

Alles overwegende is de ontwikkeling aanvaardbaar. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Inleiding

Deze wijzing van het omgevingsplan ziet op de gebiedsontwikkeling aan de Kögllaan en Manegelaan. Deze wijziging van het omgevingsplan maakt de ontwikkeling van het plangebied mogelijk naar woningen en de verhuizing van de scouting naar de Manegelaan.

Financiële en economische uitvoerbaarheid

Voor de integrale gebiedsontwikkeling van dit plangebied is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer en grondeigenaar van het plangebied. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de realisatie van de bouwplannen en over de inrichting van het openbare gebied in het plangebied. In deze overeenkomst neemt de eigenaar/initiatiefnemer de plicht op zich om de nieuwe functies, de bouwplannen én de openbare ruimte in het plangebied voor eigen rekening en risico te realiseren, in onderlinge samenhang en volgens een afgesproken planning.

Met de afspraken in de anterieure overeenkomst is de financiële- en economische uitvoerbaarheid van deze wijziging omgevingsplan voldoende aannemelijk gemaakt.

Kostenverhaal

In de anterieure overeenkomst zijn ook afspraken gemaakt over het kostenverhaal van de door de gemeente voor het plangebied te maken kosten (plankosten, kosten bovenwijkse voorzieningen, e.d.). Daarmee is het wettelijke kostenverhaal anderszins verzekerd, conform artikel 13.13 Omgevingswet en is het niet nodig om financiële regels op te nemen in deze wijziging omgevingsplan.

Nadeelcompensatie

In de anterieure overeenkomst is ook vastgelegd dat eventuele nadeelcompensatie aan derden voor rekening en risico is van de initiatiefnemer. Claims voor nadeelcompensatie zullen door de gemeente worden doorgelegd naar de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Afstemming en samenwerking met andere bestuursorganen

Het gevolgde samenwerkingsproces is conform de uitgangspunten zoals de gemeente Utrecht haar processen structureert. De gemeente heeft een kaderstellende rol.

De initiatiefnemer en de gemeente zijn een samenwerking aangegaan middels het ondertekenen van de intentie- en plankosten overeenkomst (IPOK) in maart 2020.

Vervolgens is in aanvulling van het Utrechts Planproces eerst een (financieel) haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Op basis van een geoptimaliseerd bouwprogramma is vastgesteld dat er een haalbare planontwikkeling met de twee daarvoor noodzakelijke verplaatsingen mogelijk is.

Voor de voor dit plan benodigde wijziging omgevingsplan zijn twee Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld en is het vervolgproces volgens het Utrechts Planproces verlopen.

Het concept TAM omgevingsplan is ter afstemming aan verschillende ketenpartners verstuurd. We hebben reactie gehad van het HDSR en de VRU.

HDSR

Het HDSR heeft aangegeven dat aan de Kögllaan 26 ook oppervlaktewater gedempt wordt en vraagt om ervoor te zorgen dat de compensatie hiervoor wordt uitgevoerd. De uitvoering hiervan is geborgd in het inrichtingsplan, waarmee de gemeente Utrecht voldoet aan de wensen van het waterschap.

VRU

De Veiligheidsregio Utrecht (VRU) stelt in haar advies verschillende zaken vast en vraagt de gemeente Utrecht om:

• 1. De genoemde provinciale wegen te beschouwen als een route waarover het transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.
• 2. Afschakelbare ventilatie toe te passen. Afschakelbare ventilatie is een bouwkundige maatregel waar rekening mee gehouden dient te worden in de appartementen en het gebouw van de scouting. Bij een incident op de weg waarbij toxische stoffen vrijkomen, dienen de bewoners/bezoekers binnen te schuilen. Om veilig te kunnen schuilen, is het van belang dat de bewoners/bezoekers de ventilatie uitschakelen en ramen en deuren sluiten. Zo kan worden voorkomen dat de giftige wolk in de bebouwing komt.
• 3. Met de realisatie van het gebouw rekening te houden met de vluchtweg van de risicobron af. Door de galerij/trappenhuis aan de risicoluwe zijde van een gebouw te realiseren, vormt het gebouw zelf een bescherming tegen de warmtestraling.
• 4. Om te zorgen dat de personen in het getroffen of bedreigde gebied beter op de hoogte zijn van de mogelijkheden om zich in veiligheid te stellen is een goede risicocommunicatie van groot belang. Hierdoor wordt ook het gebruik van de daarvoor ontworpen voorzieningen zoals uitgangen en vluchtroutes gestimuleerd.
• 5. In het geval van de aanwezigheid van een bedrijfshulporganisatie (BHV) bij de scouting kan deze de aangegeven scenario's opnemen in het RI&E. Van daaruit kan men dan de benodigde maatregelen (bouwkundig, installatietechnisch en organisatorisch) bepalen en opnemen in het bedrijfsnoodplan, en die in de oefeningen terug te laten komen.

Om aan te sluiten bij het advies van de VRU is in de omgevingveiligheidparagraaf opgenomen dat de Biltse Rading en de Kardinaal de Jongweg onderdeel uitmaken van een route waarover gevaarlijke stoffen getransporteerd worden. Punt 2 en 3 van het advies van de VRU wordt betrokken bij de omgevingsvergunning. Punt 4 en 5 vraagt om bewustwording en bewustzijn van de eindgebruikers, maar onderstreept wordt het op de hoogte zijn van mogelijkheden om jezelf (en anderen) in veiligheid te kunnen brengen en op het hoogte zijn van scenario's en te nemen maatregelen.

6.2.2 Participatie

De initiatiefnemers zorgen voor de participatie en communicatie. Het bewoners participatieproces wordt in nauwe samenwerking tussen de gemeente en initiatiefnemer uitgevoerd. Omwonenden worden op de juiste momenten door de initiatiefnemer geïnformeerd.

In het kader van de participatie zijn meerdere gesprekken gevoerd met buren en omwonenden van beide locaties. Er hebben 2 brede bijeenkomsten plaatsgevonden. Op 5 juli 2021 hebben de initiatiefnemers een brede, digitale bijeenkomst (in verband met de toen geldende coronamaatregelen) georganiseerd waar iedereen zich voor kon aanmelden. De bijeenkomst is door 31 mensen bezocht. Op de bijeenkomst zijn vooral wensen en zorgen opgehaald, zodat deze in de plannen verwerkt kunnen worden.

Bij de start het opstellen van de SPvE's voor de locatie Kögllaan 26 en Manegelaan is op 20 maart 2023 opnieuw voor belanghebbenden en belangstellenden een bijeenkomst georganiseerd om de stand van zaken toe te lichten, terug te koppelen wat er met de eerdere reacties is gedaan en opnieuw meningen opgehaald. Deze bijeenkomst is door circa 70 omwonenden bezocht.

De plannen zijn grotendeels positief ontvangen. Omwonenden vinden het logisch dat op de locatie aan de Kögllaan woningen worden gerealiseerd en ook over de nieuwe locatie voor de scouting in het Park Voorveldse Polder is de omgeving en ook de Stichting Voorveldse Polder positief. Er zijn ook nog wel zorgen zoals de schaduw van de nieuwbouw in de naastgelegen volkstuinen, de bomen die worden gekapt en of die voldoende worden gecompenseerd en het verkeer (met bijbehorende geluid en drukte) dat als gevolg van de nieuwe woningen wordt toegevoegd aan de toch al drukke Kardinaal de Jongweg.

Er is een bezonningstudie uitgevoerd om de effecten te verbeelden, zie Bijlage 25 Bezonningsstudie 15-11-2022. Het resultaat van deze afwegingen is dat er op de bovenste verdieping van het Woonin gebouw aan de achterzijde een setback nodig is om de bezonning in het volkstuinenpark de Pioniers te waarborgen. Hierdoor wordt voorkomen dat er een aantal tuinen volledig in de schaduw komen te liggen en het park zijn functie als een aangename groene omgeving voor recreatie en ontspanning behoudt. Met deze maatregel wordt voorkomen dat het volkstuinenpark last zal ondervinden van overmatige schaduw. Daarmee wordt het volkstuinenpark voorzien van voldoende zon.

6.3 Handhaving

Doel handhavend optreden

Toezicht en handhaving van de regels in het omgevingsplan draagt bij aan een veilige, gezonde, duurzame, bereikbare en leefbare fysieke leefomgeving. Handhaving bestaat uit controle (toezicht en opsporing) en uit het opleggen van bestuursrechtelijke sancties.

De gemeente handhaaft de regels van het omgevingsplan, zoals de regels over het bouwen, over het gebruik van gebouwen en milieuregels. Voor sommige activiteiten is er een vergunningplicht opgenomen in het omgevingsplan. Controle op de regels vindt dan vooraf plaats, via het beoordelen van een aanvraag voor een vergunningplichtige activiteit, bijvoorbeeld voor het kappen van bomen.

Er zijn daarnaast ook activiteiten waarvoor geen vergunningplicht geldt, maar waarvoor algemene regels zijn opgenomen in het omgevingsplan. De gemeente houdt toezicht op de naleving van deze algemene regels en treedt handhavend op tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld bij het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans of bij het gebruik van een winkel als café.

De gemeente houdt ook toezicht op bedrijven. In het omgevingsplan kunnen toelatingsregels opgenomen worden voor nieuwe bedrijven. Deze regels richten zich op het evenwichtig toedelen van functies aan locaties en zorgen ervoor dat het bedrijf geen onaanvaardbare hinder veroorzaakt voor de omgeving. Bijvoorbeeld door geluid, externe veiligheid of geur.

Door te handhaven op de regels in het omgevingsplan, zorgt de gemeente ervoor dat de regels nageleefd worden en de leefomgeving veilig, gezond, duurzaam, bereikbaar en leefbaar blijft.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht kan het college de regels van het omgevingsplan op verschillende manieren handhaven: via bestuursdwang, met een dwangsom of met een bestuurlijke boete.

Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het illegale bouwwerk of de illegale activiteit) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dat kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer op de overtreder worden verhaald.

Bij het opleggen van een last onder dwangsom moet het illegale gebruik worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. De dwangsom is bedoeld om de overtreder te stimuleren om de overtreding te stoppen. Een dwangsom kan bijvoorbeeld opgelegd worden aan een horecaonderneming die geurhinder veroorzaakt omdat er geen ontgeuringsinstallatie is.

Een bestuurlijke boete is een straf die de overheid kan opleggen als iemand de wet overtreedt, waarbij de overtreder een geldboete moet betalen. Het is dus een zogenaamde 'bestraffende sanctie', bedoeld om pijn te doen ('leed toe te voegen'). Het opleggen van een bestuurlijke boete is bijvoorbeeld mogelijk bij overtreding van regels in een omgevingsplan over het gebruik of de staat van open erven of terreinen of het gebruik van gebouwen, of over het tegengaan van hinder.

Het opleggen van sancties helpt ook om overtredingen te voorkomen: doordat de overtreder de kosten van de bestuursdwang, de dwangsom of de bestuurlijke boete moet betalen, kan daarvan een afschrikwekkende werking uitgaan. Dat zal voor een aantal burgers en bedrijven voldoende reden zijn de gedraging niet meer te verrichten.

De gemeente werkt bij het toezicht en handhaving (inclusief sanctionering) volgens de Algemene Handhavingsstrategie Openbare ruimte en Bebouwde omgeving gemeente Utrecht. Deze Algemene Handhavingstrategie is de Utrechtse aanvulling op de Landelijke Handhavingstrategie Omgevingsrecht (LHSO). Samen vormen ze de basis voor de manier waarop de gemeente Utrecht het toezicht en de handhaving in de stad Utrecht uitvoert.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Dit plan is een onderdeel van het omgevingsplan van Utrecht. Het omgevingsplan bestaat uit een definitief deel en een tijdelijk deel. Met het definitieve deel wordt het omgevingsplan bedoeld dat inhoudelijk en digitaal is opgebouwd op de manier die de Omgevingswet voorschrijft. Definitief betekent dus niet dat de regels niet gaan veranderen. Het tijdelijke deel van het omgevingsplannen bestaat uit de bestemmingsplannen die zijn vastgesteld op grond van de Wet ruimtelijke ordening of de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De regels van het plan vullen de regels van het definitieve deel van het omgevingsplan aan. De regels van het definitieve omgevingsplan zijn dus ook van toepassing op het plangebied van dit plan. Als dat niet zo is, dan is dat expliciet aangeven in de regels. In het omgevingsplan staat bijvoorbeeld dat je niet mag bouwen zonder omgevingsvergunning (artikel 4.5 van het omgevingsplan). Die vergunningplicht geldt dan ook voor dit plangebied. Als in de regels staat dat een gebouw niet hoger mag zijn dan 10 meter, dan is dat een aanvulling op het omgevingsplan en zal een vergunningaanvraag voor het bouwen getoetst worden aan de regel over de bouwhoogte (artikel 4.16, vijfde lid, van het omgevingsplan).

De samenhang met het tijdelijke omgevingsplan is anders. Op de locaties waar dit plan geldt, vervallen alle regels van het tijdelijke deel op die locatie.

In hoofdstuk 1 van de regels staat beschreven hoe de regels samenhangen met het omgevingsplan (zie de volgende paragraaf).

In hoofdstuk 2 staan de regels die aangeven welke activiteiten binnen het plangebied zijn toegestaan en welke voorwaarden aan die activiteiten gesteld worden. Als dat nodig is zijn hierin ook aanvullingen op het omgevingsplan Utrecht opgenomen.

Het gebruik van het woord 'of' in de regels
Wanneer in de regels van dit plan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.2 Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

Artikel 1 Werking van dit plan
In artikel 1 zijn de regels opgenomen die laten zien hoe de samenhang van dit plan met het omgevingsplan van Utrecht is.

In lid 1.1 is het plangebied beschreven. Het werkingsgebied van de regels valt, uitzonderingen daargelaten, samen met het plangebied.

Onderdeel 1 van lid 1.2 maakt duidelijk dat dit plan het omgevingsplan wijzigt. Over het algemeen zijn de regels een aanvulling op het omgevingsplan, maar soms treden ze in de plaats van regels van het omgevingsplan. Dat laatste gebeurt alleen als een regel dat expliciet aangeeft of als de regel in strijd is met een regel van het omgevingsplan.
In lid 1.3  is verwoord wat in paragraaf 7.1 al is uitgelegd: de regels treden in plaats van regels in het tijdelijke deel.

Functieregels zijn regels die in hoofdstuk 2 van dit plan of in hoofdstuk 3 van het omgevingsplan staan. De functieregels geven aan waar een locatie voor bedoeld is.
In lid 1.4 zijn de begrippen opgenomen die wel in dit plan maar niet in het definitieve omgevingsplan voorkomen of die moeten worden gewijzigd ten opzichte van het geldende omgevingsplan.

De standaardregels van bestemmingsplannen, zoals de wijze van meten, zijn niet in dit plan opgenomen, omdat die al in het definitieve omgevingsplan staan. Dat geldt ook voor het overgangsrecht.

7.3 Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

Artikel 2 Groen

Locaties met de functie Groen maken deel uit van de openbare ruimte. Deze functie is toegekend aan parken en aan ander groen dat een wezenlijk onderdeel is van de structuur van een wijk of gebied. In deze groenvoorzieningen is bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht vanzelfsprekend. Groenvoorzieningen dragen bij aan een gezond leefklimaat en vergroten de leefbaarheid van een wijk of gebied. Binnen de functie Groen is ook oppervlaktewater en sierwater toegestaan en er mogen voet- en fietspaden worden aangelegd en veldjes waar honden ongelijnd uitgelaten mogen worden.

Auto's horen niet thuis op een locatie met deze functie. Als er toch nieuwe parkeerplaatsen of uitritten nodig zijn, dan moet daarvoor een vergunningproceduredoorlopen worden of de procedure om het omgevingsplan te wijzigen.

Het aantasten van bomen is in strijd met het doel van de functie. De regel in lid 2.3, onder 4, maakt dat expliciet. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke boom valt uiteraard niet onder deze regel.

De regel in lid 2.3, onder 5, verbiedt het aantasten van de biodiversiteit. Deze regel zorgt voor de bescherming die hoort bij het tweede deel van het doel van de functie dat in lid 2.1 is beschreven. Het is niet de bedoeling dat het normale gebruik van groen ook valt onder het verbod. Wat dat "normale gebruik" is, moet blijken uit de locatie. In een park kan een groepje luidruchtig spelende kinderen op sommige plekken heel normaal zijn, ook al zal dat de biodiversiteit van de fauna waarschijnlijk niet helpen. En op een plek waar geen publiek mag komen in verband met de natuurwaarden kan elke aanwezigheid van publiek onder het verbod vallen. Als er evenementen aangevraagd worden voor een locatie met de functie Groen, zal de aard van de locatie en de waarde voor de biodiversiteit bepalend zijn of het evenement valt onder "normaal gebruik". De gemeente werkt aan profielen voor evenementen. Bij het opstellen van die profielen wordt rekening gehouden met het doel van de functie Groen.

Artikel 3 Maatschappelijk

Deze functie staat verschillende maatschappelijke instellingen en diensten toe. Dit zijn kinderopvang, BSO en medische, paramedische diensten. Voor het gebruik van het gebouw en terrein door de scoutingvereniging is een aanduiding opgenomen.

Een gebouw met deze functie mag van maatschappelijke functie veranderen, zolang de functie maar binnen de doelstelling en de bijbehorende regels van dit artikel past.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare ruimte die niet de functie Groen, Water of een bijzondere verkeersfunctie heeft, krijgt de functie Verkeer - Verblijfsgebied. Daaronder vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen. Wegen met deze functie zijn vooral bedoeld voor het bestemmingsverkeer.

Artikel 5 Wonen

De functie Wonen is toegekend aan percelen waarop alleen woningen staan. In lid 5.1 is vastgelegd waar een perceel met de functie wonen voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn.

In lid 5.2 wordt concreet gemaakt welke activiteiten bij het wonen passen. Ook is in dit lid geregeld dat ter plaatse van de aanduiding 'studentenhuisvesting' uitsluitend woningen voor studenten zijn toegestaan en dat de begane grond van het oostelijke gebouw aan de westzijde moet bestaan uit woningen.

Ter plaats van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wijkfunctie' zijn op de begane grond functies toegestaan die een bijdrage leveren aan het voorzieningenniveau en de sociale cohesie van de wijk of buurt.

7.4 De bruidsschatregels

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet maken de bruidsschatregels op grond van artikel 22.2 van de Omgevingswet van rechtswege onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De bruidsschatregels staan in hoofdstuk 22. In de bruidsschatregels staan bijvoorbeeld voormalige Rijksregels uit het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Bouwbesluit. De gemeenteraad is bevoegd om de bruidsschatregels te schrappen, te wijzigen of ongewijzigd over te nemen in het omgevingsplan. Inmiddels maakt een aantal voormalige bruidsschatregels onderdeel uit van het definitieve deel van het omgevingsplan. Voor deze bruidsschatregels is al een afweging gemaakt voor Utrecht om deze gewijzigd of ongewijzigd in het definitieve deel van het omgevingsplan over te zetten. Indien relevant gelden deze ook voor dit plangebied, bijvoorbeeld de regels over vergunningvrij bouwen. Daarnaast maakt een deel van de bruidsschat nog onderdeel uit van hoofdstuk 22. Ook deze regels zijn, voor zover relevant, voor dit plangebied van toepassing. Met deze ontwikkeling is het niet nodig om extra bruidsschatregels aan te passen.