Coudewater (landgoed en boszone)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door ingrijpende veranderingen in de zorg en de financiering ervan heeft GGZ Oost-Brabant ervoor gekozen om haar zorg op Landgoed Coudewater te verplaatsen naar andere locaties in de regio. Vanwege onzekerheden in de markt en in de zorg, behoefte aan flexibiliteit, voldoende zekerheid voor marktpartijen maar ook aan borging van de kwaliteit van het landgoed hebben GGZ Oost-Brabant en gemeente 's-Hertogenbosch een structuurvisie voorbereid die reële opties voor de toekomst laat zien.

Op 16 oktober 2016 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Structuurvisie Landgoed Coudewater vast. De structuurvisie was inspirerend, richtinggevend, kaderstellend en bood eigenaren, ontwikkelaars, bewoners, gebruikers, natuurorganisaties en andere belanghebbenden houvast bij de herontwikkeling van het landgoed. Na vaststelling van de Structuurvisie Landgoed Coudewater heeft GGZ Oost-Brabant voor de selectie van marktpartijen een nadere uitwerking gegeven aan de visie om te komen tot vergelijkbare proposities: de Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater. In deze studie is een aantal onderdelen nader uitgewerkt, met respect voor de kaders zoals vastgelegd in de structuurvisie.

In 2018 is GGZ Oost-Brabant een tenderprocedure gestart, op basis van de structuurvisie en de ontwikkelstudie. Voor deze procedure heeft ze in totaal zes partijen uitgenodigd. Op 8 januari 2019 maakten GGZ Oost-Brabant en Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. bekend dat de laatste het landgoed zou kopen en gaan herontwikkelen. In 2019 is Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. een samenwerking aangegaan met BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling: VOF Land van Coudewater.

VOF Land van Coudewater heeft een stedenbouwkundig plan gemaakt voor de herontwikkeling van het historisch landgoed, met inachtneming van de structuurvisie en de ontwikkelstudie. Dit stedenbouwkundig plan is onderlegger van dit bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan is de transformatie van monumentale gebouwen in het gebied mogelijk conform het stedenbouwkundig plan, alsook de nieuwbouw van maximaal 408 woningen, met behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden en kenmerken van het gebied.

afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (rood omlijnd)

afbeelding 1.2: Grens van het plangebied (rood omlijnd)

1.2 Plangebied

Het plangebied van bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone) wordt globaal begrensd door de rijksweg A59 aan de noordkant, de Berlicumseweg aan de westkant, de Groote Wetering en landgoed De Wamberg aan de zuidkant en aan de oostkant door de nieuwe golfbaan. Naast het historisch landgoed ziet dit bestemmingsplan ook op de boszone ten noorden van de Peter de Gorterstraat tot aan de kom van Maliskamp (afbeelding 1.2). Dit bosgebied is door GGZ Oost-Brabant overgedragen aan de stichting Brabants Landschap.

Het kampenlandschap ten oosten van het landgoed, inclusief de ontwikkelvelden Erf 1 en Erf 2, zijn geen onderdeel van dit bestemmingsplan. Voor dit onderdeel van de structuurvisie is door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 7 mei 2019 bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) vastgesteld. De golfbaan is inmiddels aangelegd en op de beide erven kunnen door VOF Land van Coudewater 18 woningen worden gerealiseerd.

1.3 Leeswijzer

Na een beschrijving van de beleidsuitgangspunten (hoofdstuk 2) wordt in hoofdstuk 3 het plan voor het landgoed beschreven aan de hand van het stedenbouwkundig plan Land van Coudewater. De boszone is geen onderdeel van het stedenbouwkundig plan maar wel van dit bestemmingsplan. De boszone wordt daarom afzonderlijk toegelicht in hoofdstuk 4.

Landschap en ecologie staan centraal in hoofdstuk 5 (bomen, water, flora en fauna), cultuurhistorie en archeologie in hoofdstuk 6. De toetsing van het plan aan milieuaspecten gebeurt in hoofdstuk 7: duurzaamheid, geluidhinder, externe veiligheid, luchtkwaliteit en bodemkwaliteit. Hoofdstuk 8 licht kort de regels toe: hoe is het plan vertaald in de juridisch bindende regels en verbeelding. In hoofdstuk 9 komen de economische aspecten aan bod.

In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de omgevingsdialoog en het vooroverleg met provincie en waterschap.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Structuurvisie Landgoed Coudewater

Op 11 oktober 2016 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Structuurvisie Landgoed Coudewater vast. Volgens de visie gaat Landgoed Coudewater nieuwe mogelijkheden bieden voor wonen, werken, zorgen en recreëren. Met deze functies kunnen de bijzondere kwaliteiten van dit unieke gebied worden behouden en versterkt. Wonen, werken, zorgen en recreëren passen bij het karakter van het landgoed en zorgen voor een levendige invulling. De structuurvisie voor de herontwikkeling gaat uit van de bestaande kracht van het landgoed. De bestaande kwaliteiten worden gekoesterd en versterkt en de kansen die die kwaliteiten bieden worden benut. Landgoed Coudewater is straks een plek voor bewoners, instellingen, kantoren en bedrijven die zich thuis voelen in dit landschappelijk, ecologisch en cultuurhistorisch waardevolle gebied. Waar het landgoed nu relatief besloten oogt, zal het straks een opener karakter krijgen: het is straks ruim toegankelijk en uitnodigend voor bezoekers, wandelaars en fietsers. Na de herontwikkeling is het landgoed een vanzelfsprekend onderdeel van het stedelijk en landschappelijk weefsel tussen Rosmalen, Maliskamp en ’s-Hertogenbosch en biedt het door zijn uniek karakter een onderscheidend woon- en werkklimaat in de gemeente ’s-Hertogenbosch.

Groen en water zijn de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur. Daartussen liggen de ontwikkelvelden. In deze ontwikkelvelden vindt het nieuwe programma zijn plek. De contramal begrenst de gebieden waar nieuwe bebouwing mogelijk is. De grenzen van de ontwikkelvelden zijn grotendeels gebaseerd op bestaande landschappelijke structuren zoals lanen en water maar ook - in het historisch landgoed - op de invloedsfeer van de monumentale gebouwen. Bij de ontwikkelvelden is rekening gehouden met de karakteristieken van het deelgebied (landgoed, boszone of kampenlandschap) en met de karakteristieken van het ontwikkelveld zelf (omvang, monumenten, bomen, wegen en paden et cetera). Steeds is een zorgvuldige afweging nodig voor een passende korrelgrootte, volumeopbouw en programmatische invulling.

afbeelding 2.1: plankaart Structuurvisie Landgoed Coudewater

In totaal gaat het in alle ontwikkelvelden samen om 170 tot 205 wooneenheden en 19.600 tot 21.750 m² brutovloeroppervlakte die ingevuld kan worden met wonen, zorgen of een kleinschalige detailhandel- of horecaontwikkeling, naast een programmatische invulling van monumentale en karakteristieke gebouwen met wonen, zorgen of werken. In de structuurvisie zijn ook de uitgangspunten voor de bebouwingsstructuur in de ontwikkelvelden bepaald. In sommige ontwikkelvelden is een minimaal percentage groen- en waterstructuur en een maximaal percentage uitgeefbaar terrein bepaald. Bij andere ontwikkelvelden worden ook uitgangspunten voor het parkeren gegeven.

De karakteristieke panden zijn met uitzondering van Parkzicht onderdeel van de ontwikkelvelden. Deze panden dragen bij aan de beleving van de geschiedenis van het landgoed en behoud ervan kan de beleving van het landgoed versterken en een meerwaarde zijn voor het gebied. Ze hebben echter geen monumentale status. De keuze voor sloop of behoud binnen de ontwikkelvelden is aan de ontwikkelende partij. De structuurvisie geeft wel aan welke bebouwing in de afgelopen jaren al is gesloopt en welke bebouwing voor de realisatie van het programma moet plaatsmaken. Met de uitwerking van deze structuurvisie c.q. de ontwikkelvelden en het bijbehorende bebouwingsprogramma zullen de bestaande ruime bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan Coudewater vervallen.

afbeelding 2.2: monumenten en karakteristieke panden structuurvisie

2.2 Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater

Op 30 januari 2018 stemde het college van de gemeente 's-Hertogenbosch in met de Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater. In deze studie zijn binnen de vrijheidsgraden die de structuurvisie nog bood op een aantal onderdelen keuzes gemaakt. De studie onderscheidt binnen het historisch landgoed drie verschillende landschappelijke karakteristieken met ruimte voor verschillende woningtypologieën en programmatische verschillen (afbeelding 2.3). Groen en water zijn overeenkomstig de structuurvisie de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur die als herkenbaar en samenhangend stedenbouwkundig ensemble de basis vormen voor deze planonderdelen. De Erven vormen een afzonderlijk vierde planonderdeel (paragraaf 2.3).

• 1. Planonderdeel 1: de velden met solitaire bomen en bomen rondom vormen kamers waarbinnen nieuwbouw kan plaatsvinden. Omdat de kamerstructuur een sterke landschappelijke drager is, is er binnen elk veld een grote mate van flexibiliteit in de architectonische uitwerking.
• 2. Planonderdeel 2: de bestaande waardevolle bomen en groenstructuren zijn hier de drager van de ruimtelijke kwaliteit en vormen de contramal van de bebouwing die daarbinnen te gast is en optimaal profiteert van het openbare groen.
• 3. Planonderdeel 3: het stedenbouwkundig ensemble en de karakteristieke landschappelijke eenheid van het landgoed, herkenbaar met massieve, monumentale bouwvolumes, laten hier slechts beperkt ruimte voor nieuwbouw. In dit planonderdeel zijn geen ontwikkelvelden.
• 4. Planonderdeel 4: in het kampenlandschap is de bebouwing beperkt tot een tweetal compacte clusters, zodat zicht op kampenlandschap blijft, naar analogie met bestaande boerenerven in de Hooge Heide.

afbeelding 2.3: planonderdelen Ontwikkelstudie Historisch Landgoed Coudewater

De uitwerking in de ontwikkelstudie loopt in de pas met de structuurvisie. Afwijkingen (afbeelding 2.4) zijn ondergeschikt van aard en nog steeds in lijn met de ambitie van de structuurvisie. Ook is in de uitwerking van de structuurvisie, binnen de kaders van de structuurvisie, door GGZ Oost-Brabant besloten om als vertrekpunt een aantal (karakteristieke) gebouwen (Veldzicht, Technische dienst en De Uythof) niet aan te wijzen als te behouden gebouwen: specifieke, vooral utilitaire gebouwen met beperkte bouwkundige kwaliteit die centraal gelegen sterk beperkend zouden zijn voor de herontwikkeling van het landgoed (afbeelding 2.5). In de volgende paragrafen zijn de verschillen ten opzichte van de structuurvisie beschreven alsook de uitgangspunten van de ontwikkelstudie die leidend waren bij de selectie van marktpartijen en daarna voor het stedenbouwkundig plan.

afbeelding 2.4: verschillen ontwikkelvelden structuurvisie - ontwikkelstudie

afbeelding 2.5: categorieën gebouwen ontwikkelstudie

2.2.1 Robuuste torens (LG1 en LG4)

De kamerstructuur van planonderdeel 1 vormt het landschappelijk raamwerk van de ontwikkelvelden LG1 en LG4. Door de duidelijke afbakening van de ruimte ontstaat een semi-openbaarheid. Waren in de structuurvisie LG1 en LG4 nog gescheiden, in de ontwikkelstudie vormen ze één ontwikkelveld. Hierdoor ontstaat ruimte om de entree tot het landgoed te verleggen voor een verbetering van de landschappelijke en bebouwingsstructuur.

De maximale bouwhoogte is vergelijkbaar met de hoogte van de bomen in de lanen. Een goede positionering van de gebouwen ten opzichte van elkaar en in relatie tot het landschap is belangrijk om het open karakter te behouden en om wandvorming te voorkomen. Ook vragen de nabijgelegen monumentale gebouwen om afstemming van maat en hoogte van de nieuwe bebouwing: een aflopende bouwhoogte richting de monumentale gebouwen heeft de voorkeur.

Onderdeel van de bebouwing zijn ruime, architectonische buitenruimtes. De architectuur van de alzijdige gebouwen zorgt voor een herkenbaar ensemble, waarbij groen en architectuur versmelten, aandacht is voor natuurinclusief bouwen en waarbij het landschap vanuit elke woning beleefbaar is. Rondom de gebouwen is voldoende ruimte voor solitaire bomen en planten.

De parkeerdruk op dit gebied vraagt om een creatieve parkeeroplossing met respect voor de landschappelijke kwaliteit: groen, de landschappelijke setting en de verblijfskwaliteit moeten het beeld bepalen. Een pad tussen de gebouwen ontsluit de bouwvolumes. De alzijdige gebouwen zijn zichtbaar vanaf de Peter de Gorterstraat. Een nieuwe houtwal zorgt voor een sequentie van open en gesloten kamers aan de Berlicumseweg.

2.2.2 Entreezone Milla de Campen (LG2 en LG3)

De monumentale villa Milla de Campen profileert zich in een open veld met solitaire bomen als het gezicht van Landgoed Coudewater aan de Berlicumseweg, tussen versterkte laanstructuren aan de noord- en zuidkant. Bij de herbestemming van Milla de Campen kan de villa worden uitgebreid, passend binnen het landschappelijk ensemble: er kan worden gezocht naar een krachtig ontwerp van oud en nieuw waarbij de villa herkenbaar blijft. Daarvoor is het ontwikkelveld rond de villa ietwat verruimd ten opzichte van de structuurvisie, met het oog op meer flexibiliteit voor een kwalitatieve invulling van Milla de Campen.

De ontwikkelstudie opteert voor verplaatsing van de hoofdentree aan de Peter de Gorterstraat naar de eikenlaan tussen Milla de Campen en Parkzicht voor een monumentale entree van het landgoed. Deze eikenlaan wordt begeleid door monumentale eiken, met Milla de Campen aan de ene kant en nieuwe bebouwing aan de andere kant. Deze nieuwe bebouwing leidt de aandacht van Milla de Campen niet af en ontleent zijn vorm aan bestaande gebouwen op het landgoed, zoals de villa’s of de langgerekte opzet van het Hoofdgebouw of Emma. Ook de contour van dit ontwikkelveld is licht gewijzigd ten opzichte van de structuurvisie, zodat de kroonprojectie van de aangrenzende monumentale bomen buiten het ontwikkelveld valt.

De openheid van het historisch landgoed vraagt om terughoudendheid met parkeren op maaiveld. De parkeerdruk vanwege de nieuwe bebouwing en de herbestemming van Milla de Campen vraagt om zorgvuldige inpassing van parkeervoorzieningen. Een bel-etage of verhoogd maaiveld zijn twee mogelijkheden die onderzocht kunnen worden. Parkeren in de laan moet worden vermeden vanwege de entreewerking en het monumentale karakter. Kleinschalige parkeerkoffers, ingepakt in het groen, zijn mogelijk op het maaiveld.

2.2.3 Boswonen (Bos1 en Bos2)

Ook voor het boswonen vormt de kamerstructuur van planonderdeel 1 het landschappelijk raamwerk voor de nieuwe bebouwing. In het programma van de structuurvisie was in de boskamers sprake van 30 tot 40 wooneenheden waarbij werd uitgegaan van zorgwonen. In de ontwikkelstudie is een hogere woningdichtheid voorstelbaar (binnen het totale nieuwbouwprogramma van de structuurvisie). Deze intensivering biedt kansen om een kwaliteitsslag te maken in de ruimtelijke opzet en voor programmering in het sociale en middeldure segment. Hierbij wordt vastgehouden aan de insteek dat maximaal 70% van dit deelgebied uitgeefbaar is om zo voldoende open ruimte te behouden.

Parkeren vindt plaats aan de rand van de kamers of op het parkeerveld aan de Peter de Gorterstraat. Hierdoor kunnen de boskamers autoluw of zelfs autovrij blijven en functioneren als collectieve groene ruimte met waterbergingsmogelijkheden en ruimte voor spelen en ontmoeten. De gebouwen vormen een op zichzelf gericht cluster waarbij elke woning uitzicht heeft op de houtwallen en het bos.

2.2.4 Boerderij (LG5 en LG6)

De ontwikkelvelden LG5 en LG6 rondom Emma en de Boerderij liggen los in het parklandschap, waar solitaire bomen en lanen als raamwerk functioneren. Gebouwen aan de Peter de Gorterstraat vormen een hedendaagse vertaling van de boerderijen in de Hooge Heide. Iedere woning heeft een oriëntatie op het landschap en een eigen tuin. De overgang van privétuin naar openbaar park moet zorgvuldig worden vormgegeven met een alzijdige oriëntatie en een lage, mee-ontworpen erfafscheiding in de vorm van een haag.

In de ontwikkelstudie is ervoor gekozen om gebouwen direct rondom de boerderij, het klooster en de kapel (Technische dienst, de woongebouwen aan de Peter de Gorterstraat, De Hoeve) te slopen, vanwege de geringe (gebruiks)kwaliteit ervan en een goede ruimtelijke inpassing van de nieuwe bebouwing. Deze nieuwe bebouwing wordt ontsloten door uitbreiding van het bestaande padennetwerk. Parkeren vindt plaats in kleinschalige parkeerkoffers die in het groen worden ingepakt.

2.2.5 Landgoedwonen (LG8 en LG9)

Planonderdeel 2 ziet op LG8 en LG9 waarin de bestaande waardevolle bomen en groenstructuren de drager zijn van de ruimtelijke kwaliteit. Ze vormen de groene contramal van de nieuwe bebouwing. Waar mogelijk worden de bomen en de overige beplanting ingepast om samenhang in het park te waarborgen. In de uitwerking wordt aandacht gevraagd voor het daadwerkelijke behoud van de bomen.

In de uitwerking kan het gaan om (een combinatie van) appartementengebouwen en grondgebonden woningen. De appartementengebouwen staan met de voeten in het park en hebben een kleine overgangszone met architectonische buitenruimtes in de vorm van terrassen, veranda’s of kleine tuintjes. Door een combinatie van parkeren op maaiveld en onder de gebouwen blijft de openheid van het landschap behouden. De grondgebonden woningen hebben in architectuur een sterke samenhang. Daarbinnen zijn verschillende woningtypes mogelijk, variërend van vrijstaande tot aaneengebouwde woningen. De woningen worden omzoomd met hagen waardoor er groene overgangen ontstaan tussen openbaar en privé. Het parkeren vindt plaats op eigen kavel en in kleinschalige parkeerkoffers in de openbare ruimte.

Het gebied krijgt een eigen ontsluiting vanaf de Peter de Gorterstraat die tussen de bestaande bomen door slingert. Parkeren wordt in het groen ingepast, onder het gebouw of op eigen terrein. De verharding wordt geminimaliseerd en parkeervakken worden bestraat met grasstenen, afgebakend met boomstammen en ingepakt met gebiedseigen beplanting. De auto is hierdoor duidelijk te gast in het parklandschap.

Het kleine ontwikkelveld LG7 uit de structuurvisie is in de ontwikkelstudie vervallen en verdisconteerd in een geringe toename van het programma in andere ontwikkelvelden, zoals de boskamers en bij Milla de Campen. Dit ontwikkelveld zou bij nader inzien teveel ingrijpen op het landschappelijk, cultuurhistorisch ensemble van het landgoed. Ook kiest de ontwikkelstudie ervoor om het gebouw De Dennen te behouden waardoor ontwikkelveld LG9 aanzienlijk kleiner is geworden. De grens van ontwikkelveld LG8 is aangepast op de grens van het bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven).

2.3 Bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)

Na vaststelling van de structuurvisie is door Buro Lubbers onderzoek gedaan naar de inpassing in het deelgebied Kampenlandschap van de golfbaan en de woningen op Erf 1 en Erf 2. Voor deze uitwerking van de structuurvisie is op 7 mei 2019 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt in het kampenlandschap een 9-holes golfbaan met B-status mogelijk en in totaal maximaal 18 woningen op de Erven, binnen het programma van de structuurvisie.

De ontwikkeling van de golfbaan en de Erven vindt plaats met behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het kampenlandschap. Voor de aanleg en het beheer zijn als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan inrichtingsprincipes opgenomen waarmee realisatie en instandhouding van die waarden en kenmerken is geborgd. In het bijzonder is er aandacht voor (het leefgebied van) de das en voor de ecologische verbindingszone bij de Groote Wetering. De mitigerende maatregelen zoals opgenomen in de Natuurtoets Dassen (bijlage 5) hebben ook betrekking op het landgoed en de boszone en zijn dan ook, net als in bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven), in voorliggend bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone) als voorwaardelijke verplichting opgenomen. Voor de ecologische verbindingszone (paragraaf 5.3) is in beide bestemmingsplannen een afzonderlijk inrichtingsplan opgenomen.

afbeelding 2.6: verbeelding bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)

2.4 Visie Hooge Heide

Landgoed Coudewater maakt deel uit van het gebied Hooge Heide aan de oostkant van Rosmalen (afbeelding 2.7). Gemeente 's-Hertogenbosch heeft voor drie deelgebieden afzonderlijk een visie opgesteld. Voor deelgebied Hooge Heide Noord (Sprokkelbosch) ten noorden van de spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Nijmegen heeft de gemeenteraad op 25 juni 2013 een visie vastgesteld. Voor deelgebied Hooge Heide Midden (Boszone) tussen die spoorlijn en de rijksweg A59 heeft ze op 16 februari 2009 een visie vastgesteld. Landgoed Coudewater is onderdeel van het deelgebied Hooge Heide Zuid. Op 20 mei 2008 besloot het college over een conceptvisie voor dit deelgebied en over de terinzagelegging ervan in het kader van de gemeentelijke inspraakverordening. Aan de conceptvisie ontbrak in eerste instantie een goede landschappelijke onderlegger. Na de terinzagelegging is de conceptvisie op ambtelijk niveau dan ook verder uitgewerkt en is nadrukkelijk de landschappelijke onderlegger opgenomen. Hoewel de besluitvorming over de uitgewerkte conceptvisie nog niet is afgerond, hanteert de gemeente ’s-Hertogenbosch haar als kader voor ontwikkelingen in het gebied, ook voor de ontwikkelingen op Landgoed Coudewater.

afbeelding 2.7: plangebied Visie Hooge Heide

Bij de landschappelijke onderlegger is een inventarisatie van de landschapskwaliteiten gemaakt. Bijzonder is dat in het relatief kleine gebied van de Hooge Heide verschillende landschapstypen bij elkaar komen. Die aaneenschakeling van verschillende landschappen is kenmerkend voor de Hooge Heide. De verschillen tussen de landschappen zijn een gevolg van de geomorfologie van het gebied. Uit de inventarisatie komen vijf landschapstypen naar voren:

• 1. Landgoed Coudewater en de directe omgeving;
• 2. kampenlandschap, onderverdeeld in de deelgebieden West (golfbaan), midden (Maliskamp, veedijk) en Oost (veedijk, vakantiepark Dierenbos);
• 3. bosgebieden;
• 4. heideontginning, aangrenzend aan de bosgebieden en aan het Autotron;
• 5. dorpskern Maliskamp, inclusief de sportvelden.

Benutten en versterken van de kenmerken van die landschapstypen en tegelijkertijd het gebied recreatief interessanter maken zijn uitgangspunt van de uitgewerkte conceptvisie. De opgave voor het gebied Hooge Heide Zuid is het realiseren van een landschappelijk raamwerk waarbinnen in de visie beschreven ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het raamwerk is gebaseerd op de historische situatie. Daarmee sluit de visie aan bij de ondergrond van het gebied, die altijd bepalend is geweest hoe het gebied er uitziet. Door te behouden wat waarde heeft, wordt de kwaliteit van het gebied veiliggesteld.

Het grootste deel van Landgoed Coudewater ligt op een zandrug, waarop in het verleden een bos is aangeplant. De Peter de Gorterstraat is een markante overgang van de hoger gelegen zandrug naar het lager gelegen beekdal. Bij een vernauwing van het beekdal, op de hoger gelegen zandrug, is Landgoed Coudewater gebouwd. Het beekdal zelf wordt gekenmerkt door een kampenlandschap: een coulisselandschap met houtwallen, dijkjes en singels. Voor een goede waterhuishouding zijn de percelen gericht op de Groote Wetering, de ruggengraat van het beekdal. De typische lineaire vergezichten die over het beekdal reiken zijn duidelijk zichtbaar tussen de Peter de Gorterstraat en de Wamberg. Hoewel het kampenlandschap als landbouwgrond wordt gebruikt en het een deel van haar kleinschalig karakter heeft verloren, is de lineaire structuur van dit coulisselandschap nog heel herkenbaar.

De visie streeft ernaar het Landgoed Coudewater te versterken, de bossen te behouden en het huidige kampenlandschap te behouden en ontwikkelen naar een kleinschaliger halfopen kampenlandschap. De Structuurvisie Landgoed Coudewater bouwt dan ook verder voort op de karakteristieke landschapstypen: bosgebied, landgoed en kampenlandschap zoals ze ook in de visie Hooge Heide Zuid worden onderscheiden. Bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) heeft behoud en ontwikkeling geborgd van de bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische waarden en kenmerken van het deelgebied kampenlandschap. Dit bestemmingsplan Coudewater (landschap en boszone) borgt vervolgens die waarden en kenmerken van het deelgebied Landgoed Coudewater en directe omgeving.

2.5 Interim Omgevingsverordening

Op 29 oktober 2019 hebben provinciale staten van Noord-Brabant de Interim Omgevingsverordening vastgesteld, vooruitlopend op een definitieve Omgevingsverordening die op grond van de Omgevingswet moet worden vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening voegt verschillende provinciale regelingen met betrekking tot de fysieke leefomgeving samen. De Interim Omgevingsverordening is in beginsel beleidsneutraal. Wel is rekening gehouden met de Brabantse Omgevingsvisie, met onder meer meer nadruk op duurzame verstedelijking.

In de Interim Omgevingsverordening (geconsolideerd versie 15-04-2022) ligt het landgoed grotendeels in stedelijk gebied. Een bestemmingsplan dat in dat gebied voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen moet onderbouwen dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken en dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

De rest van het plangebied is in de Interim Omgevingsverordening aangeduid als 'verstedelijking afweegbaar'. In zo'n gebied kan een bestemmingsplan voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als:

• binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
• transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
• de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Als 'verstedelijking afweegbaar' samenvalt met het Natuur Netwerk Brabant (NNB) geeft het bestemmingsplan in aanvulling daarop overeenkomstige toepassing aan de regels voor het NNB en geldt voor het gebied buiten het NNB dat de duurzame stedelijke ontwikkeling plaatsvindt in samenhang en in evenredigheid met een groene en blauwe landschapsontwikkeling binnen het gebied of de naaste omgeving (en geen betrekking heeft op een te ontwikkelen of een uit te breiden zwaar bedrijventerrein).

Omdat op delen van Landgoed Coudewater die zijn aangewezen als Stedelijk gebied - concentratiegebied (Planonderdeel 3 zoals genoemd in par. 2.2) vanuit kwalitatieve overwegingen geen stedelijke ontwikkelingen gewenst zijn, zijn reeds in het kader van de Structuurvisie Landgoed Coudewater de mogelijkheden binnen 'verstedelijking afweegbaar' onderzocht. Met behoud van natuur, structuurbepalende landschapselementen en beeldbepalende beplanting zijn ten noorden van de Peter de Gorterstraat twee ontwikkelvelden aangewezen (zie par. 2.2.3) en mag het voorheen bebouwde gebied ten westen daarvan worden gebruikt voor parkeren. Met behoud van bestaande groenelementen is sprake van een goede landschappelijke inpassing en een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. De instandhouding en versterking van de bestaande groenelementen rondom de twee ontwikkelvelden is geborgd in de regels van dit bestemmingsplan als onderdeel van de vereiste mitigerende maatregelen ten noorden van de Peter de Gorterstraat.

Daarnaast is het gebied ten zuiden van de Peter de Gorterstraat grenzend aan de golfbaan toegevoegd aan de ontwikkelvelden Landgoedwonen (zie par. 2.2.5). Door de aanleg van mitigerende maatregelen op de grens tussen de golfbaan en Landgoed Coudewater en de randvoorwaarden die toezien op de aanleg van minimaal 50% groen en water en een maximum percentage uitgeefbaar binnen de ontwikkelvelden Landgoedwonen, is ook hier sprake van een goede landschappelijke inpassing en een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Gelet op de afspraken die zijn gemaakt in het kader van de visie Hooge Heide en de maatregelen die zijn en worden genomen voor de versterking van het kampenlandschap is voldoende invulling gegeven aan het aspect kwaliteitsverbetering van het landschap, zowel binnen als buiten het plangebied van dit bestemmingsplan. Binnen het plangebied worden de bouwmogelijkheden op gronden met de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' alsmede binnen de aanduiding Stedelijk gebied - concentratiegebied sterk teruggebracht.

Momenteel heeft 196.000 m² van het plangebied de bestemming Maatschappelijk. Hiervan ligt 32.000 m² binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar'.
Het geldende bestemmingsplan biedt binnen het plangebied bouwmogelijkheden ter grootte van zo'n 96.000 m².

Naast het behoud van enkele monumentale en karakteristieke gebouwen (in totaal 5.200 m²) worden op zorgvuldig gekozen locaties mogelijkheden geboden voor de bouw van (zorg)woningen (gestapeld en grondgebonden). De oppervlakte van alle vlakken met de bestemming Woongebied tezamen is 108.500 m². Voor de overige ruim 80.000 m² is de bestemming Maatschappelijk aangepast naar de bestemmingen Groen en Natuur.
Met de aanvullende voorwaarden die zijn opgenomen in de planregels blijft binnen de bestemming Woongebied ook nog minimaal 50% onbebouwd en openbaar toegankelijk. Samen met de voorwaarden die zijn verbonden aan het bouwen op individuele bouwpercelen staat vast dat de oppervlakte aan bebouwing na volledige herontwikkeling van Landgoed Coudewater fors is afgenomen.
Naast de maatregelen voor versterking van het Kampenlandschap, wordt ook door het inleveren van het merendeel van het bouwvolume nog eens een aanzienlijke bijdrage geleverd aan de kwaliteitsverbetering van het gebied Hooge Heide.

afbeelding 2.8: uitsnede kaart Stedelijk ontwikkelingsgebied en erfgoed

Bij een stedelijke ontwikkeling binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' moet worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Om deze reden is een inrichtingsplan opgesteld voor de landschappelijke inpassing van het woongebied in het noordoosten van het plangebied (en als bijlage bij de regels opgenomen). Woningen die worden gebouwd op gronden met de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' mogen pas in gebruik worden genomen als de randen zijn ingericht in overeenstemming met het inrichtingsplan voor de landschappelijke inpassing.

In Interim Omgevingsverordening is het grootste deel van de boszone aangeduid als onderdeel van het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Ook aan de kant van de oude Berlicumseweg zijn drie percelen onderdeel van het NNB. Een bestemmingsplan van toepassing op het NNB strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en bevat regels gericht op de bescherming van de ecologische waarden en kenmerken en houdt daarbij ook rekening met andere aanwezige waarden en kenmerken, zoals rust, stilte, cultuurhistorische waarden en kenmerken. Het staat, zolang het NNB niet is gerealiseerd, bestaande bebouwing en bestaande planologische gebruiksactiviteiten toe. Als ecologische waarden en kenmerken gelden de natuurbeheertypen zoals vastgelegd op de beheertypenkaart en de ambitiekaart van het natuurbeheerplan. In de boszone en in de onderdelen van het NNB aan de zuidkant van het plangebied vinden geen (stedelijke) ontwikkelingen plaats. Omdat een deel van het NNB in gebruik is en blijft als tuin bij de woning Berlicumseweg 13 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant besloten de Interim Omgevingsverordening te wijzigen en de aanduiding NNB voor de gronden die in voorliggende bestemmingsplan zijn voorzien van de bestemmingen Wonen en Water nabij dit adres te verwijderen.
Hoofdstuk 4 licht de bestemming, inrichting en beheer van de boszone nader toe.

afbeelding 2.9: uitsnede kaart Natuur en stiltegebieden (voor herbegrenzing NNB nabij Berlicumseweg 13)

Het Natuur Netwerk Brabant (NNB) binnen het plangebied is in de Interim Omgevingsverordening tevens aangeduid als 'attentiezone waterhuishouding'. Een bestemmingsplan voorziet voor deze gebieden in een regeling die strekt tot de bescherming van de waterhuishouding en functies en activiteiten die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen NNB. Voor deze gronden is in voorliggende bestemmingsplan een gebiedsaanduiding opgenomen. Omdat een deel een A-watergang betreft met een waterbestemming is de aanduiding daar achterwege gelaten.

De gronden met de aanduiding 'ecologische verbindingszone' zijn in de Interim Omgevingsverordening tevens aangeduid als 'behoud en herstel watersystemen'. Een bestemmingsplan van toepassing op gronden met deze aanduiding strekt mede tot de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen. Voor deze gronden is in voorliggende bestemmingsplan een gebiedsaanduiding opgenomen.

2.6 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (‘ladder’) heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom moet de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving bevatten van:

• De behoefte aan de betreffende ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied.
• Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
   

Door BRO is in juli 2021 een rapportage opgesteld waarin uitgebreid wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Naast woningbouw worden horecavoorzieningen en een hotel toegestaan. In de ladderonderbouwing, zoals opgenomen als bijlage 1, wordt ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan deze functies. Hieruit blijkt dat er een grote behoefte bestaat aan (zorg)woningen.

De horeca en het hotel zijn in diverse opzichten (locatietype, aard, kwaliteitsniveau, doelgroepen, etc.) complementair aan het bestaande aanbod in 's-Hertogenbosch en de regio. Bovendien is voldoende marktruimte (behoefte) aangetoond. Er zijn geen onoverkomelijke negatieve effecten te verwachten ten aanzien van leegstand en leefbaarheid.

Zoals ook in de vorige paragraaf is aangegeven, ligt een klein gedeelte van het plangebied buiten het Stedelijk gebied. Voor deze locatie geldt volgens de provinciale Interim Omgevingsverordening dat ‘verstedelijking afweegbaar’ is. Dit betekent dat er in dit gebied een duurzame stedelijke ontwikkeling kan plaatsvinden, als:

• 1. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
• 2. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
• 3. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• 4. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk gebied.
  

In paragraaf 2.4 van de ladderonderbouwing is aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarden om buiten het Stedelijk gebied woningbouw toe te staan:

• binnen het Stedelijk gebied van de gemeente ’s-Hertogenbosch is onvoldoende harde plancapaciteit om in de huidige en geprognosticeerde woningbehoefte te kunnen voorzien;
• binnen het plangebied wordt cultuurhistorisch waardevol leegstaand vastgeoed getransformeerd;
• de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken;
• één van de centrale uitgangspunten van de ontwikkeling is dat de bestaande kwaliteiten van dit landschappelijk, ecologisch en cultuurhistorisch waardevolle gebied worden gekoesterd en versterkt. De beschermde (rijks- en gemeentelijke) monumenten blijven behouden, evenals de monumentale en beeldbepalende bomen.

2.7 Woonvisie 's-Hertogenbosch 2020

Op 9 juni 2020 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Woonvisie 's-Hertogenbosch vastgesteld. De doelstelling van de Woonvisie ’s-Hertogenbosch is wonen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen. De inzet voor de komende jaren wordt beschreven op basis van vier woonopgaven.

• 1. Passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Gemeente 's-Hertogenbosch streeft naar realisatie van een divers en passend woningaanbod met een nadruk op de toenemende groep van één- en tweepersoonshuishoudens.
• 2. Leefbare en inclusieve buurten. Gemeente 's-Hertogenbosch stuurt op stedelijk niveau op differentiatie in het woningbouwprogramma: minimaal 30% sociale huur, minimaal 20% middeldure huur en goedkope koop en maximaal 50% dure huur en (middel)dure koop.
• 3. Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. De wijze waarop dit plan invulling geeft aan de Visie Duurzaamheid 's-Hertogenbosch en daarmee aan de opgave van een duurzame woningvoorraad is beschreven in paragraaf 7.2.
• 4. Strategisch innovatief woonprogramma. Gemeente 's-Hertogenbosch wil een zo hoog mogelijke woningproductie realiseren in de eerste jaren, met een ambitie om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020-2030.
  

De herontwikkeling van Landgoed Coudewater geeft invulling aan een aantal opgaven van de Woonvisie. Op het landgoed is de nieuwbouw van 408 (zorg)woningen mogelijk. Daarbovenop zijn woningen mogelijk binnen de bestaande gebouwen. Het totale woonprogramma draagt kwantitatief bij aan de ambitie om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020-2030.

De wijze waarop invulling is gegeven aan de doelstelling van de woonvisie om leefbare en inclusieve buurten te realiseren is beschreven in paragraaf 3.2: op grond van afspraken met GGZ Oost-Brabant worden de beleidsuitgangspunten gehanteerd die ten tijde van de vaststelling van de structuurvisie voor golden het aandeel sociale huur: 25% van alle te ontwikkelen woningen (nieuw en herbestemming) in de totale gebiedsontwikkeling (landgoed, boszone en kampenlandschap) moeten sociale huurwoningen zijn.

Omdat op de Erven (onderdeel van het bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven)) geen sociale huurwoningen worden gerealiseerd, is met VOF Land van Coudewater overeengekomen dat binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan 4 sociale huurwoningen (25% van 18 woningen) extra worden gebouwd.

Omdat ten tijde van de afspraken met GGZ Oost-Brabant geen norm gold ten aanzien van middeldure huur en goedkope koop, is overeengekomen dat van het extra programma van 40 woningen dat na vaststelling van de structuurvisie in de ontwikkelstudie is opgenomen 10% in deze categorie moet worden gerealiseerd (4 woningen).

Dit bestemmingsplan biedt ook mogelijkheden voor de bouw van zorgwoningen. In de bestemmingen Gemengd en Woongebied is binnen de bestaande gebouwen respectievelijk de nieuwe woningen ook zorgwonen mogelijk.

2.8 Beleidskader hotels en particuliere logiesaccommodaties 2019

Op 2 juli 2019 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Beleidskader hotels en particuliere logiesaccommodaties 2019 vastgesteld. Aan de hand van dit beleidskader kan het college initiatieven van logiesverstrekkers beoordelen en desgewenst stimuleren of ontmoedigen. De inzet is gericht op het vergroten van de hotelcapaciteit in de brede binnenstad. Bij de afweging en beoordeling van grootschalige hotels ligt de focus dan ook op de brede binnenstad en op passend hergebruik van historisch erfgoed (in de brede binnenstad). Vanwege deze focus, omdat al veel hotelcapaciteit buiten de binnenstad is gevestigd en vanwege becijferde marktruimte is er geen ruimte en aanleiding om grotere hotels buiten de brede binnenstad toe te laten.

Slechts bij uitzondering kan medewerking worden verleend aan kleinschalige hotels, bijvoorbeeld op een bijzondere locatie in het buitengebied. Volgens het beleidskader is in de periode 2019-2024 ruimte voor nieuwe initiatieven met een totale omvang van circa 50 kamers, vooral buiten de brede binnenstad. Zo'n initiatief moet voldoen aan minimaal drie van de vier volgende criteria:

• de omvang van het hotel is beperkt;
• de ruimtelijke impact van het hotel is beperkt;
• het hotel richt zich op een specifieke doelgroep of biedt een onderscheidend concept (bijvoorbeeld themahotel of budgethotel);
• het hotel zorgt voor een kwaliteitsimpuls voor gebouw en/of omgeving.

Omdat bij invulling van een van de monumentale of karakteristieke gebouwen op het landgoed wordt voldaan aan deze criteria, is in dit plan een kleinschalig hotel van maximaal 20 kamers toegestaan. In paragraaf 2.6 is het onderzoek in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking beschreven en is toegelicht dat - kwantitatief en kwalitatief - sprake is van een marktbehoefte en dat er geen onoverkomelijke bezwaren ten aanzien van leegstand en leefbaarheid verbonden zijn aan zo'n kleinschalige hotel.

2.9 Horecavisie 's-Hertogenbosch 2020

Op 12 mei 2020 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de 'Horecavisie ’s-Hertogenbosch, samen werken aan gastvrij ontmoeten!' vastgesteld. Het hoofddoel van de horecavisie is het verhogen van kwaliteit, vernieuwing en diversiteit met behoud van het fijnmazige karakter en de leefbaarheid van (binnen)stad en dorpen.

In de horecavisie is Coudewater nog als 'overige bedrijfslocatie' gekwalificeerd maar vanwege de herontwikkeling kan worden uitgeweken naar het ruimtelijke kader dat van toepassing is op plassen en parken en het buitengebied. Op basis hiervan is kleinschalige horeca voorstelbaar. Van belang hierbij is het volgende:

• de horeca moet ondersteunend zijn aan fiets- en wandelroutes;
• de horeca moet passend zijn qua maat en schaal en mag slechts een beperkt verkeersaantrekkende werking hebben;
• de horeca wordt bij voorkeur gevestigd in een bestaand monumentaal en/of karakteristiek gebouw.

In dit plan is de mogelijkheid van een horecavestiging toegekend aan de Boerderij, een monumentaal gebouw aan de Peter de Gorterstraat, aan het beginpunt van fiets- en wandelroutes richting Coudewater en De Wamberg. Hoewel maat en schaal van de Boerderij niet kleinschalig zijn (circa 500 m²), zijn de ligging in een nieuwe gebiedsontwikkeling, de herbestemming van een monumentaal gebouw en de ligging aan recreatieve fiets- en wandelroutes doorslaggevend om een grotere horecagelegenheid toe te staan. Ook in het Mortuarium kan zich een horecagelegenheid vestigen, in de vorm van een theehuisje. Het Mortuarium is wel kleinschalig (circa 50 m²) en kan centraal in het landgoed een buurtfunctie gaan vervullen. Conform de categorieën in de horecavisie is in de Boerderij categorie 2 (restaurant) en/of 3 (daghoreca) het meest passend, in het Mortuarium alleen categorie 3 (daghoreca). In deze categorieën en met de schaalgrootte van de Boerderij en het Mortuarium is geen sprake van een onevenredige verkeersaantrekkende werking. Met het parkeren vanwege deze horecagelegenheden is in de parkeerbalans (paragraaf 3.5) rekening gehouden: voor de bezoekers is voldoende parkeerruimte op het parkeerveld aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat.

De horecavisie houdt er rekening mee dat initiatieven ontstaan die niet direct passen in de visie maar die toch een serieuze afweging vergen. Daarom introduceert de visie de ‘vliegende vogel’: een concept kan als vogel landen als aan enkele van de volgende uitgangspunten wordt voldaan:

• het concept voegt nadrukkelijk iets toe aan het bestaande aanbod (uniciteit) en/of spreekt een nieuwe doelgroep aan;
• het is een (inter)nationaal bewezen succesformule;
• er is een kopstuk aan verbonden (sterrenkok, artiest, top-dj);
• het heeft maatschappelijk een nadrukkelijke meerwaarde (maximaal inzetten op duurzaamheid, ruimte bieden aan personeel met afstand tot de arbeidsmarkt);
• het concept is qua programma of ontwerp uniek (de eerste, grootste, kleinste et cetera in Nederland);
• het is een ontwikkeling op een belangrijke sleutellocatie die ook een aanjager kan zijn voor gebiedsontwikkeling, of die als ‘stepping stone’ een bijdrage levert aan de totstandkoming van een gewenste voetgangersroute, vaarroute of fietsroute of die een gebied opnieuw op de kaart kan zetten;
• het initiatief maakt Bosch’ erfgoed toegankelijk en brengt het voor het voetlicht.

Omdat gemeente 's-Hertogenbosch een nadere afweging wil maken ten aanzien van een geschikt concept, is voor de vestiging van een horecagelegenheid als een 'vliegende vogel' in de kapel van Emma een afwijkingsbevoegdheid opgenomen: er kan voor zo'n vestiging worden afgeweken van het bestemmingsplan als uit een onderbouwing volgt dat aan de uitgangspunten van een vliegende vogel wordt voldaan én als in voldoende mate kan worden voorzien in parkeerplaatsen. Ook voor het parkeren vanwege deze eventuele horecagelegenheid is ruimte op het parkeerveld ten noorden van de Peter de Gorterstraat gereserveerd.

2.10 Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021

De Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021 is door de gemeenteraad vastgesteld op 9 maart 2021. Deze verordening bestaat uit een drietal onderdelen, namelijk bomen, water en groen en behoort bij de visie ’s-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig. In de verordening worden regels gesteld over het vellen van houtopstanden (bomen), het lozen van hemelwater en grondwater en het realiseren van groen. Het doel van het stellen van de regels in deze verordening is het beperken van de gevolgen van klimaatverandering. Door de gevolgen van klimaatverandering wordt de gemeente ’s-Hertogenbosch namelijk kwetsbaarder voor verdroging, extreme hitte en extreme neerslag. Verder is sprake van achteruitgang van de biodiversiteit. Ook is het doel van het stellen van de regels in deze verordening het beschermen van bepaalde categorieën houtopstanden, die voor de gemeente van belang zijn. Met de regels in deze verordening kunnen de gevolgen van klimaatverandering beter worden opgevangen en wordt een meer groene en blauwe inrichting van de stad, wijken en dorpen juridisch ook geborgd.

Bomen
Wat betreft het onderdeel bomen (houtopstanden) is aangesloten bij het Bomenbeleidsplan 2017 (zie par. 2.11). Bomen dragen bij aan een betere wateropvang, leveren schaduw, een hogere luchtvochtigheid en dragen daarmee bij aan verkoeling. Ook dragen bomen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving en zijn bepaalde houtopstanden waardevol voor onze leefomgeving. Daarom zijn in deze verordening regels opgenomen om bepaalde categorieën houtopstanden te beschermen. Voor deze categorieën houtopstanden geldt onder meer een vergunningplicht. Zonder een vergunning mogen deze houtopstanden niet worden geveld.

Water
Wat betreft het onderdeel water zijn in deze verordening regels opgenomen voor het lozen van grondwater en hemelwater. Door klimaatverandering neemt de kans op onder andere wateroverlast en overstromingen door extreme neerslag toe, maar ook de kans op langdurige periodes van droogte. Om wateroverlast door extreme neerslag te voorkomen en verdroging tegen te gaan is het onder meer van belang dat voldoende waterberging op eigen terrein wordt gerealiseerd. Daarom is in deze verordening onder meer de verplichting opgenomen om hemelwater op eigen terrein te verwerken, waarbij een hemelwatervoorziening met een bepaalde capaciteit moet worden gerealiseerd.

Groen
Wat betreft het onderdeel groen is in deze verordening per gebied een groennorm vastgelegd. Groen biedt een oplossing voor het extremer weer: het zorgt voor verkoeling door betere wateropvang en het leveren van schaduw en een hogere luchtvochtigheid. Ook draagt groen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving. Het doel van het opnemen van een groennorm in deze verordening is om te komen tot een klimaatadaptieve, biodiverse en groene omgeving.

2.11 Bomenbeleidsplan 2017

Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Bomenbeleidsplan 2017 vastgesteld. Bomen zijn belangrijk voor ’s-Hertogenbosch. Met het Bomenbeleidsplan staat de gemeente een evenwichtige omgang met groen en bomen voor. In het bomenbeleidsplan worden de bomen in de gemeente ingedeeld in vier categorieën: 1. monumentale houtopstanden; 2. waardevolle houtopstanden; 3. structuren; 4. sfeervlakken. Op de 'Groene Kaart 's-Hertogenbosch' zijn deze bomen aangeduid. De regelgeving voor deze bomen is verankerd in de Bomenverordening 2017.

Bomen zijn als onderdeel van de groene contramal een belangrijke drager van het stedenbouwkundig plan (paragraaf 3.3). De wijze waarop in het plangebied bestaande waardevolle bomen worden beschermd, is beschreven in paragraaf 5.1.

2.12 Nota Parkeernormering 2021

In oktober 2021 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota Parkeernormering 2021 vastgesteld. Het doel van deze rapportage is het formuleren van eenduidige parkeernormen (voor auto en fiets) die in de hele gemeente kunnen worden toegepast, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen de vraag naar parkeerplaatsen en de kwaliteit van de openbare ruimte.

De parkeernota onderscheidt in gebieden met een verschillend autobezit, autogebruik, fietsgebruik en een verschillende OV-bereikbaarheid, met als gevolg daarvan verschillende parkeernormen en -richtlijnen. Het plangebied ligt in de zone 'overige kernen' (matig stedelijk, rest bebouwde kom). Omdat op het landgoed meestal niet op eigen terrein kan worden geparkeerd maar eerder in gezamenlijke, openbare parkeerkoffers is ook de maximale acceptabele loopafstand van belang; deze bedraagt in de zone 'overig kernen' in beginsel 100 meter.

De wijze waarop in het plan, aan de hand van deze parkeernormen en maximale acceptabele loopafstanden, een goede parkeerbalans is gevonden en waarop voldaan wordt aan de parkeernormen uit 2021 is beschreven in 3.5. Zoals ook opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan, worden omgevingsvergunningaanvragen getoetst aan het gemeentelijke parkeerbeleid, zoals dat geldt ten tijde van de aanvraag.

2.13 Actualisering welstandsnota 2011

Op 17 mei 2011 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Welstandsnota 2011' vastgesteld. In de Welstandsnota zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Daarnaast gelden de algemene welstandscriteria als beoordelingskader. Een beeldkwaliteitplan voor een specifiek gebied kan onderdeel zijn van de Welstandsnota.

Samen met het stedenbouwkundig plan is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan is leidend bij de toetsing aan de redelijke eisen van welstand. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan stelt de gemeenteraad dit beeldkwaliteitplan afzonderlijk vast als onderdeel van de voor de gemeente 's-Hertogenbosch vastgestelde Welstandsnota.

Het beeldkwaliteitplan voor de herontwikkeling van het landgoed biedt beoordelingscriteria voor de nieuwe bebouwing, voor elk woongebied afzonderlijk (de monumenten, robuuste torens, parels in het groen, lobben, boswonen, landgoedwonen, natuurwonen, boerenerf; paragraaf 3.6). De beoordelingscriteria gaan van grof naar fijn:

• 'Historische landschap / het gebaar': criteria met betrekking tot de rol van gebouwen in het ensemble en de rol van (onderdelen van) het park. Als de essentie bij deze criteria van stedenbouwkundige of landschappelijke aard is, zijn ze in dit bestemmingsplan ook als regels neergelegd.
• 'Gebouwen in het park / de vorm': criteria met betrekking tot de vorm van de gebouwen, als afgeleide van het gebaar; volume, hoogte, kappen, aanbouwen et cetera.
• 'Ingetogen klasse / de stijl': criteria met betrekking tot de uitstraling en het materiaalgebruik van de gebouwen en het park.

Hoofdstuk 3 Landgoed

3.1 Stedenbouwkundig plan

Na diverse functies te hebben gehuisvest over een tijdspanne van 600 jaar (paragraaf 6.1) staat Coudewater weer voor een nieuwe transitie naar een uniek woon- en werkgebied met monumentale kwaliteit. Uitgangspunt bij deze nieuwe fase in de ontwikkeling van Coudewater is een verdere versterking van de unieke eigenschappen van het landgoed binnen de contramal van groen en water die de belangrijkste dragers van de hoofdstructuur zijn. Binnen de contramal liggen de ontwikkelvelden. In deze ontwikkelvelden vindt het nieuwe programma zijn plek. De grenzen van de ontwikkelvelden zijn grotendeels gebaseerd op bestaande landschappelijke structuren zoals lanen en water maar ook op de invloedsfeer van de monumentale gebouwen. Ze zijn al vastgelegd in de structuurvisie en de ontwikkelstudie en vormen met de groenblauwe contramal dus het kader voor de verdere stedenbouwkundige uitwerking.

afbeelding 3.1 concept stedenbouwkundig plan

Het park in de Engelse landschapsstijl tussen de dijk langs de Groote Wetering en het hoofdgebouw Mariënwater strekt zich uit van Milla de Campen tot De Loofert en is het oudste deel van het landgoed. Later is daar het gebied bijgekomen vanaf de boerderij tot aan het Hoofdgebouw als centraal gelegen landgoedelement, hier de middenas genoemd, met gebouw Emma en de kapel. Samen vormen deze gebieden waarin alle monumenten zijn gelegen, het hart van Coudewater.

Wonen is een nieuwe functie op het landgoed. De ontwikkelvelden bieden ruimte voor woningen in verschillende soorten en categorieën: een ensemble van blokjes met aaneengebouwde woningen in de twee boskamers, robuustere blokken in de groene kamer aan de Peter de Gorterstraat, villa’s, tweekappers, korte rijtjes in de lobben en wonen te gast in het groen bij het landgoedwonen. Het versterken van de landschappelijke kwaliteit is bij alle nieuwe onderdelen leidend: op het landgoed gebeurt dit in de Engelse landschapsstijl met vloeiende structuren. De groene kamers langs de Peter de Gorterstraat kenmerken zich door een meer orthogonale structuur.

Het past bij het cottage-systeem van de Engelse landschapsstijl om in deze nieuwe ontwikkelingsfase nieuwe ‘parels’ toe te voegen, zorgvuldig als ‘strooigoed’ vrij liggend gecomponeerd in het park. Soms als kleinschalig appartementengebouw, soms als parkvilla. De woningen in deze gebouwen hebben geen privétuin, maar een zorgvuldig ontworpen en comfortabel terras of balkon aan het groen. Het park is immers de gezamenlijke tuin.

Dit hoofdstuk zet dit stedenbouwkundig plan nader uiteen. Paragraaf 3.2 gaat in op het programma. Paragraaf 3.3 gaat in op de ruimtelijke dragers van het concept: groen, water en cultuurhistorie. In paragraaf 3.4 en 3.5 komen verkeer en parkeren aan bod. Paragraaf 3.6 licht de bebouwingsopzet in de deelgebieden toe. In paragraaf 3.7 komt het beheer van het landgoed (na realisatie) aan bod.

3.2 Programma

De ruimte die de Structuurvisie Landgoed Coudewater biedt voor nieuwbouw - naast een programmatische invulling van monumentale en karakteristieke gebouwen met wonen, zorgen of werken - is in het voorliggende bestemmingsplan vertaald naar een concreet maximum van 408 woningen. Omdat de gebouwen De Hoeve en De Dennen voorheen onderdeel waren van de ontwikkelvelden is dit aantal inclusief woningen in deze twee gebouwen. De bestemming Woongebied bevat de mogelijkheid om binnen de ontwikkelvelden te variëren in aantal en type woningen. In het stedenbouwkundig plan is een indicatieve verdeling van dat programma opgenomen (zie tabel). Dit bestemmingsplan biedt voldoende flexibiliteit om hiermee tussen deelgebieden te schuiven.

Naast het genoemde maximum van 408 kunnen aanvullend woningen worden gerealiseerd in de monumentale gebouwen en in de karakteristieke gebouwen die buiten de ontwikkelvelden worden behouden. Dit bestemmingsplan biedt veel flexibiliteit ten aanzien van de invulling van deze gebouwen. Binnen een ruime bestemming kan een totaal metrage van circa 10.000 m² brutovloeroppervlakte worden gevuld met (zorg)woningen, kantoren, onderwijs of andere maatschappelijke voorzieningen. Ten aanzien van horeca en hotels daarentegen is gemeente 's-Hertogenbosch restrictief: in één van de bestaande gebouwen is een hotel met maximaal 20 kamers toegestaan (paragraaf 2.8). In de Boerderij en het Mortuarium mogen zich horecagelegenheden vestigen en alleen onder nadere voorwaarden is in de kapel Emma een bijzonder horecaconcept voorstelbaar (paragraaf 2.9).

Conform het gemeentelijk woonbeleid moet het programma in woningcategorieën worden gedifferentieerd (paragraaf 2.7). Op grond van afspraken met GGZ Oost-Brabant worden de beleidsuitgangspunten gehanteerd die ten tijde van de vaststelling van de structuurvisie golden voor het aandeel sociale huur: 25% van alle te ontwikkelen woningen (nieuw en herbestemming) in de totale gebiedsontwikkeling (landgoed, boszone en kampenlandschap) moeten sociale huurwoningen zijn. Bij het aandeel sociale huurwoningen in dit plan wordt ook het aandeel sociale huurwoningen opgeteld dat vanwege de woningen in de Erven moet worden gerealiseerd (25% van max.18 woningen). Het uiteindelijk aantal sociale huurwoningen is ook afhankelijk van de definitieve invulling van de bestaande gebouwen.

Omdat ten tijde van de afspraken met GGZ Oost-Brabant geen norm gold ten aanzien van middeldure huur en goedkope koop, is overeengekomen dat 10% in deze categorie moet worden gerealiseerd 1) voor het extra programma van 40 woningen dat na de structuurvisie in de ontwikkelstudie is opgenomen én 2) voor het groter aantal woningen ten opzichte van de 408 woningen.

VOF Land van Coudewater heeft met woningcorporatie BrabantWonen een intentieovereenkomst gesloten over de sociale huurwoningen. Daarin is onder meer overeengekomen dat de voorkeur van de woningcorporatie voorlopig uitgaat naar de robuuste toren aan het begin van de Peter de Gorterstraat. Deze toren heeft in het stedenbouwkundig plan 10 lagen en is als achtspanner gepland, met in totaal circa 80 woningen. Daarnaast zijn voor de sociale huurwoningen de grondgebonden schuurwoningen op het boerenerf in beeld en worden de mogelijkheden van bestaande gebouwen door de woningcorporatie nader onderzocht.

3.3 Ruimtelijke dragers

Cultuurhistorie

Coudewater heeft een geschiedenis van bijna 600 jaar en onderging in die lange tijdspanne een aantal ingrijpende transities. Bijna drie eeuwen was het een klooster, daarna gedurende ruim 150 jaar een particulier landgoed en vanaf 1870 een psychiatrisch centrum. Gedurende haar bestaan breidde het landgoed telkens uit en is het constant aangepast aan veranderend gebruik. Met name in de laatste 150 jaar, in de tijd van het psychiatrisch centrum, is er heel veel gebouwd, weer afgebroken en weer gebouwd. Vanaf 1900 zijn de landerijen die bij het landgoed hoorden ook steeds meer getransformeerd en toegevoegd tot het bebouwde ensemble met wisselende ruimtelijke kwaliteiten als gevolg. Wat is gebleven, is het hart met het park in de Engelse landschapsstijl, met monumentale en waardevolle bomen, een slingerende padenpatroon en waterpartijen. Deze vormen nu de ruimtelijke dragers van het stedenbouwkundig plan. Hoofdstuk 6 bevat een gedetailleerde beschrijving van de cultuurhistorische en archeologische waarden.

afbeelding 3.2: ontwikkelingsfases Coudewater

Ook nu staat het landgoed weer voor een nieuwe transitie. Daarmee is er ook een kans om de groene karakteristiek van het landgoed te versterken en onderdelen met weinig ruimtelijke kwaliteit te transformeren naar volwaardige onderdelen van het landgoed. De bestaande gebouwen op het landgoed zijn in de ontwikkelstudie geclassificeerd in vier categorieën: monumentale gebouwen, karakteristieke gebouwen, behoud of amoveren mogelijk en te amoveren (paragraaf 2.2). In het stedenbouwkundig plan zijn alle monumentale en karakteristieke gebouwen behouden. Daarnaast blijven vier andere gebouwen behouden: De Hoeve als bijzondere woonvorm (paragraaf 3.6.4) en de Karloods, de Hooimijt en de aggregaatruimte die als parkeerplaats, voor buurtactiviteiten of gemeenschappelijke opslag kunnen worden gebruikt. De Hooimijt is verplaatsbaar en kan in het park eventueel op een andere locatie worden gesitueerd. Tevens wordt bekeken of de ijskelder een bijzondere functie kan herbergen. Gebouwen die conform de ontwikkelstudie mogen worden geamoveerd om plaats te bieden aan tegelijkertijd versterking en herontwikkeling van het landgoed zijn inmiddels gesloopt.

De historische structuren die zijn ontstaan gedurende de eeuwenlange ontwikkeling van het landgoed zijn nu, naast de monumentale, karakteristieke en andere te behouden gebouwen, een belangrijke cultuurhistorische, ruimtelijke drager van het stedenbouwkundig plan. De oude dijk aan de zuidwestkant vormde vroeger de grens van Landgoed Coudewater. Van hieruit werd het landgoed ontsloten. Met het verbreden van de weg van Rosmalen naar Berlicum in de jaren ‘70 van de vorige eeuw is de bocht in de dijk afgesneden en is het kruispunt met De Loofert verlegd. In dezelfde periode is de Groote Wetering verbreed en aan de rand buiten het landgoed gelegd. Na aanpassing van de weg en de waterloop is een stukje laaggelegen, voorheen buitendijkse polder bij het landgoed gevoegd. Als historische structuren zijn de oude smalle dijk met grote bomen bewaard gebleven alsook de restanten van de oude waterloop als waterpartijen en het oude tracé van De Loofert als bijna onzichtbaar paadje.

Drie van de historische entrees zijn nog aanwezig (afbeelding 3.3). De westelijke entree nabij Milla de Campen is verdwenen en wordt in ere hersteld, met een nieuwe poort. De historische paden zijn nog grotendeels op het landgoed aanwezig, begeleid door monumentale bomen. In sommige gevallen is het pad verworden tot een anoniem bospaadje en in andere gevallen is een gedeelte van een pad ook daadwerkelijk verdwenen. Daar waar de belangrijke paden dichtgegroeid of verdwenen zijn, worden ze weer teruggebracht en volwaardig opgenomen in het padenstelsel.

afbeelding 3.3: historische structuren

Water

Water is een belangrijke ruimtelijke drager van het landgoed. De omvang van de waterpartijen is niet groot maar ze dragen in belangrijke mate bij aan de beleving van het park in Engelse landschapsstijl. De vijverpartij aan de voorzijde van het Hoofdgebouw en de halve boog rond Emma en de kapel worden aangevuld met een nieuwe waterpartij aan de oostzijde van het landgoed, op een locatie waar in de negentiende eeuw al een waterpartij lag. Deze nieuwe waterpartij biedt mogelijkheden voor waterberging, biedt interessante zichtlijnen en verbindt ook het oude deel van Coudewater met het nieuwe. Paragraaf 5.2 gaat gedetailleerd in op de wateraspecten van het plan (hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en afvalwater).

Groen: bomen

Met de transitie naar een nieuw landgoed met woon- en werkfuncties is het groen als vormgevend principe essentieel. Het gaat allereerst om de bomen. Een groot deel van het monumentale bomenbestand van de gemeente ‘s-Hertogenbosch is te vinden op dit landgoed. Alle monumentale bomen op het landgoed blijven behouden. Voor andere bomen vindt een nadere overweging plaats. Behoud van de bomen is leidend bij de inpassing van gebouwen en verhardingen volgens het stedenbouwkundig plan. Om de bomen te behouden, mag onder de boomkronen in beginsel niet worden gegraven voor het maken van cunetten en funderingen. De boomkronen vormen daarmee in feite de contramal voor de ontwikkeling van gebouwen en verhardingen, ook binnen de ontwikkelvelden (afbeelding 3.4).

Als toch (niet-monumentale) bomen moeten wijken voor nieuwe woningen, paden, nutstracés et cetera, dan is zoveel mogelijk gekeken of dit dan ten koste kan gaan van kleinere, minder vitale bomen. Ook worden bomen geveld die niet in het park van het landgoed passen, zoals bolesdoorns; die concurreren met andere, meer waardevolle bomen, zoals fijnsparren en sommige eiken; die tot onevenredige overlast voor woningen leiden, zoals sommige naaldbomen waar makkelijk takken uitbreken; die moeten wijken voor de nieuwe waterpartij en het herstel van zichtlijnen. Sommige bomen, zoals een aantal linden, zijn geschikt om te verplanten, bijvoorbeeld in een deel van de lobben. Paragraaf 5.1 gaat gedetailleerd in op het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van bomen en boomstructuren in het plan.

afbeelding 3.4: contramal bomen (links) en contramal bomen binnen ontwikkelvelden (rechts)

Op het landgoed worden veel nieuwe bomen geplant. Daarbij gaat het om het aanhelen van structuren als van de Peter de Gorterstraat, de historische lanen en Berlicumseweg; het maken van nieuwe structuren als een houtwal tussen de grote parkeervelden en een losse boomstructuur tussen Milla de Campen en de robuuste torens. Ook worden er inheemse bomen in de ecologische verbindingszone aangeplant, evenals inheemse heesters voor beschutting en voedsel voor vogels, dassen en andere dieren. Op het einde van de transitie zullen ongeveer twee maal zoveel nieuwe bomen zijn toegevoegd als bestaande bomen weggehaald.

Bij de aanplant van nieuwe bomen is in de eerste plaats aandacht voor een evenwichtige leeftijdsopbouw van het bomenbestand, om een volwaardig bomenbestand in de toekomst te borgen. Als in de toekomst oude bomen uitvallen, moeten er voldoende jonge bomen zijn om de monumentale status, zeker die van boomstructuren, voort te zetten. In de tweede plaats is aandacht voor voldoende variëteit, biodiversiteit en de ecologische waarde van bomen.

Groen: Engelse landschapsstijl

Versterken van de Engelse landschapsstijl van het park is een tweede belangrijke element van groen als ruimtelijke drager. Deze tuinstijl kenmerkt zich door geïdealiseerde landschappen met slingerende paden, vijvervormen als kronkelende beken, solitaire bomen in een uitgebreid assortiment, hoogteverschillen, rododendronpartijen aan de randen en gebouwen die volgens het cottage-systeem losjes in het groen worden geplaatst. Met de herontwikkeling van het landgoed kan de Engelse landschapsstijl worden versterkt.

In de eerste plaats door het herstellen of toevoegen van zichtlijnen. In de huidige situatie is de onderbeplanting met heesters op vele plekken dichtgegroeid. Op die plekken komen de monumenten, de bestaande monumentale bomen en de historische vijverpartij niet goed tot hun recht. Zo is gebouw Milla de Campen vanaf de Berlicumseweg nauwelijks zichtbaar. De voormalige herenvilla ligt verscholen achter een groene muur. Het ruimtelijke effect van de zichtlijnen is in verloop van tijd teniet gedaan. In de tweede plaats door met het opruimen van veel doorgeschoten onderbegroeiing ruimte vrij te maken om meer rododendrons toe te passen. Deze klassieke beplanting is bij uitstek geschikt voor de Engelse landschapsstijl.

afbeelding 3.5: zichtlijnen

Groen: hagen

Hagen zijn een belangrijk derde element van het groen als ruimtelijke drager. Er worden verschillende soorten nieuwe hagen geplant rond de parkeerkoffers zodat deze natuurlijk worden opgenomen in het park. Ook de hagen rond de woningen in de lobben zijn een nieuw aantrekkelijk element op het landgoed. Ze vloeien, soms hoog, soms laag, in ronde vormen om de kavels en laten ruimte vrij voor het tussenliggende park. Een verplichting om deze hagen aan te leggen en in stand te houden waarborgt een karakteristiek straatbeeld en er wordt mee voorkomen dat onaantrekkelijke achterkantsituaties ontstaan, met schuttingen et cetera.

3.4 Verkeer

Op grond van modelprognoses genereert het plan ongeveer 3.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal, als het in 2030 volledig is herontwikkeld. De Peter de Gorterstraat is de hoofdontsluiting van het landgoed voor gemotoriseerd en fietsverkeer. Deze weg wordt ter plaatse van het plangebied heringericht. Bij de herinrichting wordt gelet op een veilige verkeersafwikkeling, het verblijfskarakter (30 km/u) en aansluiting op het landschappelijk karakter van het landgoed. De Peter de Gorterstraat leidt bewoners, bezoekers en gebruikers van het landgoed via het bestaande kruispunt bij de Berlicumseweg richting de rijksweg A59. Het autoverkeer kan ook via Maliskamp naar de rijksweg rijden maar dit wordt door de inrichting sterk ontmoedigd: een verlaging van de maximumsnelheid naar 30 km/uur, verkeersdrempels en een smal profiel maken de Peter de Gorterstraat voor doorgaand autoverkeer onaantrekkelijk. Uit de modelprognoses komt naar voren dat het grootste deel van de verkeersbewegingen van en naar het plangebied via de Berlicumseweg zal gaan.
Op basis van diezelfde modelprognoses komt naar voren dat de extra verkeersbelasting van de nieuwe ontwikkeling verwaarloosbaar is, ten opzichte van de huidige invulling. Daarnaast biedt het voormalige bestemmingsplan uit 2012 mogelijkheden om meer verkeer te genereren dan de nieuwe planologische situatie.

Kijkend naar aansluiting A59 - Rosmalen, is de toename van verkeer ongeveer 100 tot 200 motorvoertuigen per etmaal. Bij de afrit voor het verkeer komende uit Oss is er afname van circa 100 motorvoertuigen per etmaal. Zoals eerder vermeld, wordt het autoverkeer ontmoedigd om via de Peter de Gorterstaat (richting Maliskamp) te rijden en daar aansluiting A59 - Rosmalen Oost te gebruiken. De toename van intensiteiten is voor de toe- en afritten derhalve laag: tussen de 0 en circa 100 motorvoertuigen per dag extra. Vanaf de Peter de Gorterstraat kunnen de auto's bij twee inprikkers het landgoed oprijden: de bestaande ontsluiting tussen de robuuste torens en het boerenerf en een nieuwe weg aan de oostkant die het landgoedwonen ontsluit. Met deze inprikkers is de bereikbaarheid van het landgoed geborgd. Bij het kruispunt aan de Berlicumseweg is de historische oude dijk een derde (bestaande) inprikker in het landgoed voor de ontsluiting van de monumenten aldaar.

Het ontwerpaccent van de (autotoegankelijke) wegen ligt op het langzaam verkeer en op een informeel karakter. Het autoverkeer wordt bewust gemengd met het langzaam verkeer om sociaal verkeersgedrag te stimuleren en om de auto zich te laten gedragen als te gast op het landgoed. Er komt daarom geen doorgaande autoverbinding: de inprikkers sluiten niet op elkaar aan. Nood- en hulpdiensten kunnen wel doorrijden en de wegbreedte wordt afgestemd op de behoefte van de nood- en hulpdiensten. Als de inprikkers zich vertakken richting de lobben / de woningen of de parkeerkoffers, dan versmalt het profiel. De loop en de ligging van de inprikkers en hun vertakkingen liggen nog niet vast maar de inrichtingsprincipes voor deze wegen wel (paragraaf 3.3).

Het landgoed wordt ontsloten door een stelsel van parkpaden: eenvoudige paden zonder stoepen. Oude paden worden hersteld, zoals het tracé van de dijk, het oude pad langs De Loofert en ook de monumentale entree bij Milla de Campen. De fiets- en voetpaden zijn ook belangrijke recreatieve verbindingen. Er wordt onderzocht of het mogelijk is een verbinding te maken met het landgoed De Wamberg door de aanleg van een bruggetje over de Groote Wetering. De plangrens van dit bestemmingsplan is tevens de gemeentegrens. Voor de eventuele bouw van bruggen in de toekomst dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd bij de gemeente Sint-Michielsgestel.

 afbeelding 3.6: ontsluiting 

3.5 Parkeren

Autoparkeren is op Landgoed Coudewater zoveel mogelijk beperkt, ter behoud van het karakter van het landgoed en de bomen in het bijzonder. Met die gedachte is een parkeeroplossing gevonden die voldoet aan de richtlijnen en normen van de Nota Parkeernormering 2021 (paragraaf 2.12) ten aanzien van de minimale aantallen, maximale loopafstanden en dubbelgebruik. De parkeerbalans is opgesteld op basis van het programma van het stedenbouwkundig plan en een voor parkeren worst case invulling van de (monumentale) gebouwen. Uit deze parkeerbalans volgt dat er enerzijds voldoende parkeerruimte beschikbaar is, met het grote parkeerveld ten noorden van de Peter de Gorterstraat en - in aanvulling daarop - de parkeerkoffers en met parkeren op eigen terrein (in de lobben), en dat anderzijds het parkeren het landgoed niet onevenredig belast. Uit de parkeerbalans vloeien regels voort die met het oog op een flexibele invulling van het bestemmingsplan deze balans en daarmee het karakter van het landgoed minimaal borgen. Omgevingsvergunningaanvragen worden getoetst aan het gemeentelijke parkeerbeleid, zoals dat geldt ten tijde van de aanvraag. Ook fietsparkeren maakt onderdeel uit van de Nota Parkeernormering 2021.

Om parkeren op het landgoed zoveel mogelijk te beperken is ervoor gekozen om bij de entree van de Peter de Gorterstraat een parkeerveld in te richten, uitgaande van circa 280 auto's. Door oude houtwallen aan te vullen met nieuwe bomen en door een nieuwe houtwal aan te leggen ontstaan tussen het boswonen en de Berlicumseweg twee nieuwe boskamers die als parkeerveld worden gebruikt. Vanaf dit parkeerveld zijn aan de ene kant de Berlicumseweg en daarna de rijksweg A2 het eenvoudigst en snelst bereikbaar en zijn aan de andere kant de meeste woningen op het landgoed - vooral in de robuuste torens en in het boswonen - te voet snel bereikbaar. Op het parkeerveld komen tussen de parkeervakken bomen en bosbeplanting. Hagen omzomen deze twee boskamers die deel gaan uitmaken van de reeks bebouwde en onbebouwde boskamers langs de Peter de Gorterstraat.

Uitgangspunt is dat op het parkeerveld ook wordt geparkeerd door bezoekers van de horecagelegenheden in de Boerderij en het Mortuarium. In de kapel van Emma is - onder nadere voorwaarden en na een nader besluit van het college - eventueel de komst van een derde horecagelegenheid mogelijk (paragraaf 3.2). De eventuele parkeerbehoefte hiervan is - vanuit een worst case scenario voor parkeren - al voorzien op het parkeerveld. Hoewel de afstand van het parkeerveld naar Emma groter is dan de maximale acceptabele loopafstand volgens de Nota Parkeernormering 2021 (100 m voor bezoekers met een parkeerduur korter dan 2 uur en 200 meter voor bezoekers met een parkeerduur langer dan 2 uur), is de afstand van 250 meter tussen de entree van de kapel en het parkeerveld hier toch acceptabel: bezoekers van een bijzonder restaurant dat hier eventueel voorstelbaar is, zijn geneigd om een grotere loopafstand te accepteren, zeker in het landgoed. Daartoe moet een aantrekkelijke en veilige looproute worden gemaakt en is er voor de kapel een goede kiss & ride-voorziening nodig, met mogelijkheden voor laden en lossen en parkeren voor minder validen.

afbeelding 3.7: parkeerveld

Op het landgoed zelf gebeurt parkeren op drie manieren: op eigen terrein, verdiept onder de gebouwen of op maaiveld. Naast deze parkeeroplossingen kunnen op het landgoed eventueel officiële invalidenparkeerplaatsen en officiële laad- en losplekken worden aangelegd.

• Onder de robuuste torens komt een verdiepte parkeergarage. Niet iedere woning heeft hier een eigen parkeerplaats. Voor de andere auto's is voldoende ruimte op het parkeerveld aan de overkant van de Peter de Gorterstraat.
• Bij de monumenten, het boswonen, het natuurwonen en het landgoedwonen komen parkeerkoffers, op maaiveld. De parkeerkoffers zijn openbaar toegankelijk, voor alle bewoners, bezoekers en gebruikers van het landgoed. Bij de woningen in de boskamers worden aan de voorkant en aan de achterkant parkeerkoffers aangelegd. Bij de andere concepten komen dichtbij de woningen parkeerkoffers in het groen. Evenals voor de wegen gelden ook voor de parkeerkoffers inrichtingsprincipes (paragraaf 3.3).

• In de lobben is ruimte voor parkeren op eigen terrein of in gezamenlijke parkeerkoffers. Ook voor deze parkeerkoffers gelden de inrichtingsprincipes. Zo worden de parkeerplaatsen in de parkeerkoffers maar ook die op eigen terrein door een haag aan het zicht onttrokken. Ook de parkeerkoffers in de lobben blijven openbaar toegankelijk, dus ook voor bezoekersparkeren.

afbeelding 3.8: parkeeroplossingen

3.6 Bebouwing

3.6.1 Robuuste torens

In LG1 en LG4 worden de robuuste torens gebouwd. Dit deel van het landgoed vormt de overgang van de orthogonale landschapsstructuur aan de Peter de Gorterstraat naar het historisch deel van het landgoed met Engelse landschapsstijl. Door het verdwijnen van de Kliniek kunnen de kwaliteiten van beide landschappen worden versterkt. Door een losse boomstructuur aan te planten tussen de Peter de Gorterstraat, het ontwikkelveld en Milla de Campen ontstaat een nieuwe boskamer, waarin drie robuuste torens zijn geplaatst. Een vierde toren aan de andere kant van de ontsluiting van het landgoed wordt als 'parel in het groen' gerealiseerd. met een hoogte van vier bouwlagen

De hoogte van de gebouwen is afgestemd op de positie ten opzichte van de omliggende monumenten, op de ligging in het plangebied en die ten opzichte van elkaar en in relatie tot het landschap. Het meest zuidelijke blok is vijf lagen hoog, zodat de dakrand niet boven Milla de Campen uitsteekt. Het gebouw rechts van de entree is zeven lagen hoog en blijft daarmee net onder de boomkronen. Het gebouw aan het begin van de Peter de Gorterstraat steekt met tien lagen net boven de boomkronen uit, in afwijking van de ontwikkelstudie die hier acht bouwlagen als maximum noemt. Voor dit stedenbouwkundig accent is gekozen om (de entree van) het gebied te markeren, vergelijkbaar met de Kliniek maar nu aan de rand van het historisch landgoed, op de overgang naar de doorgaande wegen en het stedelijk gebied van Rosmalen.

De torens worden gebouwd in een orthogonaal systeem. Ondanks hun robuuste vorm hebben de torens onderling voldoende afstand om doorzichten vanuit verschillende hoeken te behouden. Het landschap wordt vormgegeven in de Engelse landschapsstijl en vloeit tussen de torens door. Op deze wijze krijgen de robuuste torens een eigen identiteit en vormen ze tevens een eenheid met het landgoed. Er wordt als het ware een geleidelijke overgang tussen het historische landgoed in de Engels landschapsstijl en en de orthogonale boskamers aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat gemaakt.

afbeelding 3.9: uitsnede stedenbouwkundig plan 'robuuste torens'

3.6.2 Entreezone Milla de Campen

Voor het zicht op Milla de Campen is het gebouw Spreeuwenburg gesloopt en wordt onderbeplanting verwijderd. De solitaire bomen rond de villa worden wel gehandhaafd: bij de bomeninventarisatie is gebleken dat veel van deze bomen in goede staat zijn. De villa kan binnen het aangrenzende ontwikkelveld worden uitgebreid, passend binnen het landschappelijk ensemble en naar een krachtig ontwerp waarbij de villa herkenbaar blijft.

Anders dan in de ontwikkelstudie is er in het stedenbouwkundig plan voor gekozen om de hoofdentree aan de Peter de Gorterstraat niet te verplaatsen naar de eikenlaan tussen Milla de Campen en Parkzicht. Wel zal de laan een belangrijke functie vervullen voor voetgangers en fietsers. De bestaande monumentale bomen worden er aangevuld met nieuwe bomen. Een poort bij de entree aan de Berlicumseweg versterkt de monumentaliteit van de oprijlaan.

De laan wordt aan de andere kant van de villa begeleid door een langgerekt gebouw, qua verschijningsvorm en positionering ondergeschikt aan Milla de Campen maar qua maat en oriëntatie vergelijkbaar met het hoofdgebouw en het klooster. In het gebouw zijn appartementen, grondgebonden woningen met een veranda of een combinatie daarvan mogelijk. Parkeren vindt onder het gebouw plaats. Voor dit gebouw en voor het gebouw Parkzicht is ook een parkeerterrein voorzien. Buiten het ontwikkelveld komt een kleiner volume met drie geclusterde terraswoningen dat zijn vorm ontleent aan de bestaande villa’s. Een zorgvuldig ontworpen overgang tussen openbaar en privé is in alle gevallen een aandachtspunt. De gebouwen liggen los in het parklandschap, een lage haag vormt de formele overgang tussen veranda en het openbaar groen.

afbeelding 3.10: uitsnede stedenbouwkundig plan 'entreezone Milla de Campen'

3.6.3 Boswonen

Aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat liggen naast elkaar negen boskamers. De eerste twee boskamers bieden ruimte aan het parkeerveld, de belangrijkste parkeervoorziening van het plan (paragraaf 3.5). In de volgende twee boskamers wordt het boswonen gerealiseerd. De andere boskamers maken deel uit van de boszone en blijven groen (hoofdstuk 4). De boskamers zijn open velden en worden begrensd door het bos, de houtwallen en laanstructuur van de Peter de Gorterstraat. Deze kamerstructuur is het landschappelijk raamwerk voor de nieuwe bebouwing.

Bij het boswonen worden circa 58 grondgebonden woningen met privé-tuinen gerealiseerd. De structuur is orthogonaal opgezet met in beide boskamers drie rijen woningen. Ten opzichte van de ontwikkelstudie vindt een omkering plaats: waar in de ontwikkelstudie de houtwallen onderdeel van de achtertuinen zouden zijn, zijn ze in het stedenbouwkundig plan onderdeel van het openbaar gebied. Terrassen aan de voorzijde van de woningen waarborgen de beleving van het boswonen. De bouwblokken, tuinmuren en uitbouwen omsluiten de privé-tuinen en beschermen tegen de geluidbelasting vanwege de rijksweg A59 aan de andere kant van het bos (paragraaf 7.3). De brede houtwal met de greppel tussen de twee blokken fungeert door zijn inrichting met een natuurspeelplaats als de collectieve ontmoetingsplaats van het deelgebied.

afbeelding 3.11: uitsnede stedenbouwkundig plan 'boswonen'

3.6.4 Boerenerf

De monumentale boerderij aan de Peter de Gorterstraat is gebouwd in de jaren '30 van de vorige eeuw. De boerderij had met de eromheen gelegen schuren een belangrijke rol in de zelfvoorziening en de werkverschaffing van het psychiatrisch ziekenhuis. Naast de Boerderij worden weer twee schuurvolumes toegevoegd, refererend aan de historie van deze plek. De volumes liggen terug ten opzichte van de boerderij om het zicht op het monument vrij te houden. In de schuurvolumes komen rug-aan-rugwoningen met een buitenruimte aan de voorzijde. Deze vormt de overgang van de woning naar het erf. De woningen zijn leesbaar als één grote schuur met een alzijdige oriëntatie.

De boerderij is bestemd voor een horecagelegenheid. Het erf aan de achterzijde met parkeerplaats en karschuur wordt uitgebreid. Daardoor ontstaat een boerenerf waar de schuurwoningen onderdeel van zijn, waar kan worden geparkeerd en waar zich ook een terras voor de horecagelegenheid in de Boerderij bevindt. De karschuur kan een rol vervullen bij een van deze functies van het erf. Aan de andere kant van het erf kan ook in het Mortuarium een kleinschalige horecagelegenheid komen, zoals een theehuis ter versterking van de buurtfunctie centraal in het landgoed en ter ondersteuning van wandel- en fietsroutes.

Gebouw De Hoeve maakt met een alzijdige oriëntatie deel uit van het boerenerf. Hoewel het in de ontwikkelstudie was gecategoriseerd om te worden gesloopt, blijft het gebouw toch behouden als onderdeel van de recentere geschiedenis van het landgoed: het heeft een interessante voor zijn tijd typerende opzet. Het gebouw is nog functioneel gebleken en kan eenvoudig worden opgewaardeerd: sloop zou niet duurzaam zijn. De Hoeve kan ruimte bieden aan een bijzondere woonvorm, bijvoorbeeld een woongroep, eventueel gecombineerd met zorg.

afbeelding 3.12: uitsnede stedenbouwkundig plan 'boerenerf'

3.6.5 Landgoedwonen

In het landgoedwonen in LG8 en LG9 komt een vijftal appartementengebouwen als parels in het groen, grondgebonden woningen in lobben en een drietal bijzondere woningen in natuurwonen. De parels in het groen zijn kleinschalige, expressieve appartementengebouwen op bijzondere zichtlocaties. Ruime terrassen vormen de overgang tussen de woning en het landgoed. De vorm van de appartementengebouwen wordt door de bomen in de directe omgeving en het omliggend landschap gedicteerd. Parkeren vindt zoveel mogelijk onder de gebouwen plaats.

In het deel van de ecologische verbindingszone aan de zuidkant, waarin met een zorgvuldige inpassing voor natuurbehoud wel gebouwd mag worden, is ruimte voor drie (natuur)woningen. De woningen in natuurwonen worden deels opgetild en staan vrij in het landschap om planten en dieren vrij spel te geven.

De meeste woningen in het landgoedwonen zijn grondgebonden woningen, vrijstaand, twee-aaneen of aaneengebouwd. Alle monumentale bomen en groenstructuren blijven behouden. De door forse hagen omsloten lobben vormen zich met vloeiende vormen naar het landschap en de bestaande bomen. De woningen in de lobben treden niet op de voorgrond maar vormen een compositie met de hagen en de bomen: soms verborgen, soms zichtbaar. Ook niet-monumentale bomen worden zoveel mogelijk behouden.

Het landgoedwonen krijgt een eigen inprikker voor auto's vanaf de Peter de Gorterstraat. Via deze weg zijn alle woningen in dit deelgebied bereikbaar. Midden in het ontwikkelveld wordt de vijverpartij uit 1890 opnieuw geïntroduceerd, met het oog op water als drager van ruimtelijke kwaliteit (paragraaf 5.2) en om in dit woongebied voldoende waterberging te borgen.

afbeelding 3.13: uitsnede stedenbouwkundig plan 'landgoedwonen'

3.7 Beheer

Na realisatie moeten het landschappelijk en cultuurhistorisch ensemble en de landschappelijke, ecologische, hydrologische en cultuurhistorische waarden en kenmerken, de kwaliteit van de nieuwe woon- en werkomgeving mede worden geborgd in een gemeenschappelijk beheer van het landgoed.

Binnen de grenzen van het landgoed wordt geen openbare ruimte gerealiseerd die in eigendom, beheer en onderhoud van de gemeente komt. In een vorm van parkmanagement zijn bewoners en andere gebruikers gezamenlijk verantwoordelijk voor het landgoed. We noemen dit semi-openbare ruimte.

De percelen ten behoeve van de bebouwing zullen door VOF Land van Coudewater worden verkocht aan toekomstige bewoners waarbij ook de delen van het landgoed die buiten de particuliere percelen liggen en dus vallen onder de semi-openbare ruimte (waaronder groenvoorzieningen, waterpartijen, wegen, paden, ondergrondse infrastructuur zoals kabels, leidingen en riolering etc.), via een zogenaamde mandeligheid in gedeeld eigendom komt van de eigenaren.

Als hoeder van het algemeen belang heeft de gemeente daarbij de kaders en randvoorwaarden gesteld. In dat kader is afgewogen dat herontwikkeling uitsluitend verantwoord is indien het duurzaam beheer en onderhoud gericht op instandhouding en waar mogelijk versterking van het landgoed is gewaarborgd. Daarom zijn over het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk eigendom de volgende afspraken gemaakt:

• Juridische waarborgen zijn vastgelegd in de akte van mandeligheid, waardoor nu al vastligt op welke wijze iedere toekomstige eigenaar ook verplicht is bij te dragen aan de kosten van duurzaam en kwalitatief beheer, onderhoud en instandhouding van het landgoed.
• Voor het beheer en onderhoud is een beheerplan opgesteld, dat periodiek wordt geëvalueerd en gemonitord.
• Vanuit mandeligheid wordt een stichting in het leven geroepen die verantwoordelijk is voor de organisatie van het beheer en onderhoud. Die stichting zal het in de praktijk uitbesteden aan een professionele beheerorganisatie.
• Zonder instemming van de gemeente kan de mandeligheid niet worden opgeheven.

Voor de kwaliteit en technische uitvoering van de semi-openbare ruimte beschikt de gemeente over een kwaliteitshandboek openbare ruimte. Andere kwalitatieve verplichtingen die zijn opgenomen in de anterieure overeenkomst tussen VOF Land van Coudewater en gemeente 's-Hertogenbosch (hoofdstuk 9) verwijzen mede naar de voorwaardelijke verplichtingen in dit bestemmingsplan. Het gaat om verplichtingen op het gebied van mitigerende maatregelen voor das en vleermuis, de ecologische verbindingszone, parkeren, inrichting en geluidmaatregelen.

Eén van de voorwaardelijke verplichtingen in dit plan en daarmee een kwalitatieve verplichting in de overeenkomst(en) betreft het openbaar toegankelijk houden van het landgoed, in het bijzonder de wegen, paden en parkeerterreinen. Dit borgt het semi-openbaar karakter van het landgoed: het landgoed is de woon- en werkomgeving van bewoners en werkers en is ook toegankelijk voor andere gebruikers, zoals fietsers, wandelaars, bezoekers van een horecagelegenheid.

Beperkingen in de openbare toegankelijkheid behoeven de schriftelijke instemming van het gemeentebestuur.

Hoofdstuk 4 Boszone

4.1 Natuurbeheerplan

Aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat bevindt zich, naast het kampenlandschap en het (historisch) landgoed, het derde deelgebied van het oorspronkelijk landgoed: de boszone (afbeelding 4.1). Dit is een belangrijk bosgebied ter grootte van circa 20 hectare, met daarin een aantal weitjes: boskamers. De boskamers waar voorheen bebouwing heeft gestaan (De Vonder, De Bijenkorf en de verpleegstersflat) zijn onderdeel van de herontwikkeling van het landgoed. De rest van de boszone is overgedragen aan de stichting Brabants Landschap die het bos gaat beheren en ontwikkelen.

afbeelding 4.1: deelgebieden oorspronkelijk landgoed

Het beheer vindt plaats conform het Natuurbeheerplan Noord-Brabant dat het provinciaal beleid behelst voor natuurbeheer, landschapsbeheer en agrarisch natuurbeheer (afbeelding 4.2). In het Natuurbeheerplan is de boszone grotendeels aangeduid als natuurbeheertype 'droog bos met productie'. Alleen het deel met water is van het natuurbeheertype 'zuur ven en hoogveenven'.

afbeelding 4.2: uitsnede Natuurbeheerplan provincie Noord-Brabant

Droog bos met productie

Droog bos met productie bestaat uit verschillende, veelal van oorsprong aangeplante, bosopstanden van den, (winter)eik, beuk, Douglas, lariks of fijnspar. Het bostype komt voor op een voedselarme tot lemige, zandige, zure ondergrond van het droge zandlandschap zoals op de Veluwe, delen van Drenthe en Brabant. Het bostype is veelal uit hakhout, heide- en stuifzandterreinen ontstaan, maar kan ook aangelegd zijn op voormalige landbouwgronden waardoor de bovengrond verrijkt is. Houtoogst is een doel van dit natuurbeheertype en vindt periodiek plaats met een hogere intensiteit dan in beheertypen zonder productie en in geval van boomsoorten die oorspronkelijk van buiten Europa zijn ingevoerd en die dominant zijn over meer dan 20% van het areaal van het betreffende bosgebied, ook als er geen productiedoelstelling is.

Zuur ven en hoogveenven

Zure ven of hoogveenven komt voor op de zandgronden. Vaak zijn deze vennen ontstaan door uitstuiving van een laagte tot het grondwater of door een grondwaterstandverhoging waardoor laagtes onder water komen te staan. In of vlak onder de venbodem komen vaak ondoorlatende bodemlaagjes voor waardoor het ven water houdt, terwijl de omgeving droog is. Ze worden gevoed door regenwater en soms door grondwater dat nog sterk op regenwater lijkt. Zuur ven of hoogveenven is nationaal en internationaal van belang gezien de zeldzaamheid van hieraan gebonden soorten (hoogveenvegetaties).

4.2 Bebouwing en gebruik

Aan de oostkant van de boszone vinden activiteiten plaats van de reddingsbrigade en een hondensportvereniging. Vanwege de cultuurhistorische waarde van het badhuis is hiervoor opnieuw een maatschappelijke bestemming opgenomen. De activiteiten zijn beperkt tot het gebruik door verenigingen die geen (geluids)overlast veroorzaken. De activiteiten op het terrein van de hondensportvereniging zijn onder overgangsrecht geplaatst, uit het oogpunt van behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het gebied. Het voormalig gebruik van de volkstuinen in een van de boskamers maakt plaats voor de ontwikkeling van foerageer- en leefgebied van de das. In het bos zelf moet een aantal mitigerende maatregelen worden genomen ten behoeve van dat foerageer- en leefgebied. Deze maatregelen zijn verplicht voor het gebruik van de bestaande en de nieuwe gebouwen in het landgoed en voor het gebruik van de golfbaan.

Aan de noordzijde van de Peter de Gorterstraat liggen twee woningen. Eén van de woningen - Peter de Gorterstraat 2 - is een gemeentelijk monument. In het bestemmingsplan Coudewater uit 2012 zijn de erven bij deze woningen conserverend vastgelegd, waarbij nog geen invulling is gegeven aan de doelstellingen en ambities van het Natuurbeheerplan. Uit het oogpunt van behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het gebied is ervoor gekozen om in het erf rond beide woningen te onderscheiden in twee delen. Het deel dat het dichtst bij de woning ligt (circa 1.000 m²) mag worden bebouwd, vergunningsvrij of conform de gemeentelijke erfbebouwingsregeling. Dit deel is onderdeel van het erf en de bestemming Wonen. Het andere deel mag weliswaar als tuin worden gebruikt maar mag niet worden bebouwd. Dit deel is onderdeel van de bestemming Tuin. In de regels is vergunningvrij bouwen op deze gronden uitgesloten.

Hoofdstuk 5 Landschap en ecologie

5.1 Groen en bomen

5.1.1 Groen en klimaatbestendig

Op 9 maart 2021 is de visie 's-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig vastgesteld als bouwsteen voor de Omgevingsvisie, evenals de Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021. Doel is uitvoering te geven aan een klimaatbestendiger, groener en meer biodiverse gemeente met daarin de volgende drie duurzame ambities:

• de stad in staat stellen om nog meer dan nu zelf wateroverlast en hitte op te vangen,
• meer soortenrijke stadsnatuur en groen dichterbij onze inwoners realiseren,
• en de relatie van de stad met het buitengebied versterken en meer natuurwaarden realiseren binnen en buiten de vestingmuren dan nu

Klimaatbestendig

Bij het realiseren van nieuwe verharding of het vernieuwen van bestaande verharding met een oppervlakte van 500 m² of meer, dient een hemelwatervoorziening te worden gerealiseerd die minimaal 60 mm per m² toename/vernieuwd verhard oppervlak kan verwerken. Als er minder dan 500 m² nieuw verhard oppervlak wordt toegevoegd geldt een waterberging van minimaal 10 mm per m². Nieuwe groene daken met een waterbergende capaciteit van meer dan 25 mm per m² worden niet meegeteld als verharding.

In de begripsbepaling van de Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021 is de volgende definitie gehanteerd: 'Nieuwe verharding: verharding, niet van tijdelijke aard, die wordt aangelegd na de inwerkingtreding van deze verordening en wat leidt tot toename van het verhard oppervlak'.

Groen

In de nieuwe verordening is een groennorm opgenomen voor plannen waarbij meer dan 500 m² nieuwe/ vernieuwde verharding wordt gerealiseerd. Het plangebied is op de bijbehorende Groenkaart (zoals vastgesteld op 8 juni 2021) aangeduid als 'buitengebied' en 'dorpse en landelijke woonmilieus' (afbeelding 5.1). Hiervoor gelden groennormen van respectievelijk minimaal 50 en 40%. De groennorm wordt getoetst aan de hand van de kwantitatieve groenscore, zoals opgenomen in bijlage 4a van de Verordening.

afbeelding 5.1: Uitsnede Groenkaart

Ecologie

Doelstelling ten aanzien van ecologie is het vergroten van de biodiversiteit. Hiervoor geldt een minimale kwalitatieve biodiversiteitscore. Deze score wordt bepaald aan de hand van bijlage 4b van de Verordening. Het plan dient te voldoen aan een minimum score van 8 (van de maximaal 13) punten.

Bomen

De verordening geeft aan welke regels de gemeente hanteert voor het vellen van houtopstanden (bomen), het verwerken van hemelwater en grondwater en het aanleggen en beheren van groen. De regels voor bomen en water zijn gebaseerd op de gemeentelijke regels die voorheen golden.

Bomen dragen bij aan een betere wateropvang, leveren schaduw, een hogere luchtvochtigheid en dragen daarmee bij aan verkoeling. Ook dragen bomen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving en zijn bepaalde houtopstanden waardevol voor onze leefomgeving. Daarom zijn in deze verordening regels opgenomen om bepaalde categorieën houtopstanden te beschermen. Deze categorieën zijn aangeduid op de bijbehorende Bomenkaart (afbeelding 5.2). Het gaat om:

• monumentale houtopstanden
• waardevolle houtopstanden
• beschermde houtopstanden gelegen binnen Structuren (vlakken en lijnen)
• beschermde houtopstanden gelegen binnen Sfeervlakken

Voor houtopstanden binnen deze categorieën geldt (met uitzondering van een aantal duidelijk omschreven situaties) een vergunningsplicht en een zorgvuldige afweging.

afbeelding 5.2: Uitsnede Bomenkaart

Het plangebied ten zuiden van de Peter de Gorterstraat is op de Bomenkaart aangeduid als Structuurvlak. De bestaande bomen langs de Peter de Gorterstraat zijn aangeduid als Structuurlijn. De overige Structuurlijnen zoals aangeduid op afbeelding 5.2 liggen buiten het plangebied.

Betekenis voor het plangebied

In de waterparagraaf (5.2) wordt ingegaan op het onderdeel klimaatbestendig.

De vereiste groennorm wordt ruimschoots gehaald, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Een groot gedeelte van het plangebied behoudt een natuur- of groenbestemming. De gronden die voorheen een maatschappelijke bestemming hadden, zijn slechts gedeeltelijk aangepast naar de bebouwbare bestemmingen Gemengd en Woongebied. De bestemming Gemengd is opgenomen voor te behouden monumentale en karakteristieke gebouwen en binnen de bestemming Woongebied is onder voorwaarden bebouwing toegestaan.

De (bebouwbare) oppervlakte van de voorheen geldende bestemming Maatschappelijk is ruim 196.000 m². Ruim 80.000 m² (ruim 40%) van deze bestemming is voorzien van een natuur- of groenbestemming. De nieuwe bestemming Gemengd voor de te behouden gebouwen inclusief de uitbreiding van Milla de Campen (maximaal 1.000 m² bvo) en een beperkte uitbreidingsmogelijkheid van De Hoeve heeft een oppervlakte van zo'n 6.000 m². Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de groennorm van 50% die is toegekend aan het gedeelte met gebiedstype buitengebied.

Op de groenkaart zijn de gronden met de bestemming Woongebied samen met de bestaande boerderij aan de Peter de Gorterstraat opgenomen binnen het gebiedstype dorpse en landelijke woonmilieus. Hiervoor geldt een groennorm van 40%. De gezamenlijke oppervlakte van alle vlakken met de bestemming Woongebied is circa 108.500 m², exclusief de boerderij. Omdat per bestemmingsvlak voorwaarden gelden die het oprichten van bebouwing en het aanleggen van verharding beperken, wordt naar verwachting een groennorm van zelfs 50% behaald.

De kwalitatieve biodiversiteitsscore wordt bepaald door de volgende onderdelen:

• A. groenscore boven de groennorm
• B. behoud en inpassing van bestaande bomen en
  de aanleg van leefgebied voor gebiedseigen soorten
• C. voor nieuwe aanplant wordt gebruik gemaakt van inheemse soorten
• D. plaatsen van passende en goed geplaatste faunavoorzieningen (natuurinclusief bouwen).
  

Bij de aanleg van meer dan 500 m² aan nieuwe verharding dient de score minimaal 8 punten te zijn. Uit de voorgaande hoofdstukken is nadrukkelijk gebleken dat binnen het plangebied ruim wordt gescoord op de onderdelen B, C en D. De extra score op de groennorm wordt alleen behaald bij ontwikkelingen binnen het gebiedstype buitengebied.

Omdat de ontwikkeling gefaseerd zal worden uitgevoerd, zal per omgevingsvergunningaanvraag worden aangetoond dat wordt voldaan aan de kwantitatieve en kwalitatieve groennorm.

5.1.2 Bomeninventarisatie en bomeneffectanalyse

Pius Floris Boomverzorging heeft in 2019 2.211 bomen binnen het plangebied met een stamdiameter groter dan 20 cm geïnventariseerd. Van 1.256 bomen zijn de basiskenmerken soort, kroondiameter en stamdiameter geregistreerd. Van 955 bomen in zogenaamde “kritieke gebieden” zijn aanvullend de basis-, veiligheids-, onderhouds- en beleidskenmerken opgenomen. In de kritieke gebieden kunnen grondwerkzaamheden van invloed zijn op de bomen. De boomgegevens uit 2019 zijn uitgangspunten voor de bomeneffectanalyse die in opdracht van VOF Landgoed van Coudewater door adviesbureau Cobra Groeninzicht is uitgevoerd (zie bijlage 2). Aanvullende boomgegevens verkregen uit deelonderzoek zijn hierin weer verwerkt.

In de bomeneffectanalyse van 13 januari 2021 zijn de bomen binnen het plangebied ingedeeld in vier categorieën:

• I. Bomen met status ‘beschermwaardig of (potentieel) monumentaal’
• II. Bomen met status ‘structuurbepalend of hoofd(groen/bomen)structuur’
• III. Bomen zonder specifieke status ‘functionele (laan/park) bomen’
• IV. Bomen zonder specifieke status met een (ver)korte omloop (tot circa 20 jaar) en bomen van de 3e grootte.

Voor de bomen van categorie I en II is de dubbelbestemming 'Waarde - Robuuste groenstructuur' opgenomen. De beleidsuitgangspunten voor bomen van categorie III zijn opgenomen in het bomenbeleidsplan. Categorie IV betreft vooral bomen die over het algemeen niet zo oud of groot worden, Bijvoorbeeld wilgen, populieren, els, sierkersen, sierappels en meidoorns. De bomen zijn op de lange termijn minder duurzaam te behouden of vervullen ruimtelijk gezien een minder belangrijke rol in de openbare ruimte. Ook kan bij eventuele vervanging van deze bomen sneller weer hetzelfde beeld worden bereikt.

De bomeneffectanalyse bevat naast de categorisering ook adviezen voor de verantwoorde handhaving van de bomen en boombeschermingsmaatregelen. In de uitvoeringsfase wordt rekening gehouden met de aanbevelingen uit de bomeneffectanalyse, die door Cobra zijn opgesteld. Gezien de looptijd van de herontwikkeling van Landgoed Coudewater is het aannemelijk dat er zich conditionele wijzigingen en calamiteiten voordoen waardoor de situatie met betrekking tot de aanwezige bomen verandert. Deze wijzigingen worden periodiek kortgesloten met de bomenspecialist van de gemeente.

5.1.3 Bomenbescherming

De kroonprojecties van monumentale en waardevolle bomen en boomstructuren zijn inclusief één meter groeiruimte voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Robuuste groenstructuur'. Voor alle overige bomen geldt de Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021 waarmee het beleid uit het bomenbeleidsplan hierop van toepassing is.

Algemene verboden binnen de beschermde boomzone:

• geen beschadiging van wortels, stam(voet), kroon en groeiplaats van de boom;
• geen vel- of snoeiwerkzaamheden of het aanbinden van materiaal of materieel in de kroon, stam of wortels;
• geen opslag van materiaal of materieel, parkeren of transport;
• geen infiltratie van ‘bodemvreemde’ gassen of vloeistoffen, geen open vuur, geen hete of koude luchtstromen of uitlaatgassen;
• geen infiltratie van (afvoer)water, bronbemaling, of wijzigingen in de grondwaterstand;
• geen graafwerkzaamheden of andere bodembewerkingen;
• geen ophogingen, aanbrengen of verwijderen van verhardingen of veranderingen van het maaiveld.

Door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Robuuste groenstructuur' is het kappen van de bomen verboden. Via een omgevingsvergunning kan - onder voorwaarden - worden afgeweken van dit verbod.
Ook ingrepen die de dood, ernstige beschadiging of ontsiering van de boom tot gevolg kunnen hebben en werken en werkzaamheden die kunnen leiden tot een bedreiging van de duurzame instandhouding van monumentale en waardevolle bomen, zijn verboden in het voorliggende bestemmingsplan. Normaal onderhoud en beheer is uitgesloten van dit verbod. Via een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van deze verboden. Dit dient te worden aangetoond door middel van een door een gecertificeerd European Tree Technician (of adviseur van vergelijkbare expertise) uitgevoerde bomeneffectanalyse, waaruit blijkt dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de conditie en levensverwachting van de ter plaatse aanwezige boom of bomen.

5.2 Water

Het gemeentelijk beleid met betrekking tot water is opgenomen in Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021, zoals (opnieuw) vastgesteld op 8 juni 2021.

Zoals in de vorige paragraaf reeds is aangegeven, dient bij het realiseren van nieuwe verharding of het vernieuwen van bestaande verharding met een oppervlakte van 500 m² of meer, een hemelwatervoorziening te worden gerealiseerd die minimaal 60 mm per m² toename/vernieuwd verhard oppervlak kan verwerken. Als er minder dan 500 m² nieuw verhard oppervlak wordt toegevoegd geldt een waterberging van minimaal 10 mm per m². Nieuwe groene daken met een waterbergende capaciteit van meer dan 25 mm per m² worden niet meegeteld als verharding.

Het voorliggende bestemmingsplan is gericht op de realisatie van een groot aantal woningen. Uitgangspunt is om een waterberging van voldoende omvang te realiseren. Om te voorkomen dat bij individuele bouwaanvragen niet wordt voorzien in een basisvoorziening met een omvang van 60 mm per m² toename verhard oppervlak is hiervoor in de bestemming Woongebied een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hiermee is deze eis ook van toepassing op aanvragen die leiden tot een toename van minder dan 500 m².

Omdat de ontwikkeling gefaseerd zal worden uitgevoerd, zal per omgevingsvergunningaanvraag moeten worden aangetoond dat wordt voldaan aan de waterbergingseisen.

De doelen en ambities van Waterschap Aa en Maas zijn beschreven in het Waterbeheerplan 2022-2027. In de Keur staan de regels die een waterschap hanteert bij de bescherming van onder andere waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken. Deze regels voorkomen dat dijken en oevers beschadigen. Ook zijn er regels voor het onderhoud van sloten, beken, rivieren en andere waterlopen om de waterafvoer te waarborgen.

De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

• Voorkom vervuiling van (regen)water;
• Houd vuil water en schoon hemelwater gescheiden;
• Verwerk schoon hemelwater volgens de voorkeursvolgorde: 1. hergebruik; 2. infiltratie/bergen; 3. vertraagde afvoer;
• Ontwikkel hydrologisch neutraal, zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied (denk aan grondwaterstand, waterpeil en afvoer). Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties;
• Houd rekening met waterschapsbelangen, bijvoorbeeld ruimteclaims voor waterberging of een ecologische verbindingszone) de aanwezigheid van keringen of watergangen;
• Ontwikkel wateroverlast vrij: schade door extreme neerslag moet worden voorkomen;
• Meervoudig ruimtegebruik: combineer waar mogelijk gebruiksfuncties. Bijv. een infiltratiezone kan bovengronds worden ingericht als groenzone of speelterrein;
• Water biedt een kans om meerwaarde te geven aan een plan door gebruik te maken van de belevingswaarde van het water.

In opdracht van de initiatiefnemer is een waterparagraaf opgesteld (Aeres Milieu, Waterparagraaf Land van Coudewater 's-Hertogenbosch, 27 juli 2021; bijlage 3). Daarin is toegelicht hoe in het plan wordt omgegaan met water.

Hemelwater

Om invulling te geven aan het aspect klimaatadaptatie geldt volgens het gemeentelijk hemelwaterbeleid en de Keur van het Waterschap Aa en Maas een bergingsopgave van ten minste 60 mm per m² oppervlak dat (opnieuw) wordt verhard. Uitgangspunten hierbij zijn:

• het noordelijke parkeerveld en de parkeerkoffers in het plangebied worden van grasstenen voorzien en zijn als halfverhard beschouwd. Hierom is halfverhard aanleggen van het parkeerveld en de parkeerkoffers in dit plan verplicht.
• de verharding van tuinen vindt plaats op eigen perceel. Hierom is voor de bouwpercelen in dit plan buiten de hoofdgebouwen een verharding van maximaal 50% toegestaan, inclusief terrassen, bijgebouwen, overkappingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
• De Peter de Gorterstraat, de Berlicumseweg en een deel van de wegen die ongewijzigd blijven scheppen geen waterbergingsopgave en zijn buiten beschouwing gelaten.

De waterbergingsopgave is berekend op basis van het stedenbouwkundig plan. Binnen de bandbreedte van dit bestemmingsplan kan dat nog wijzigen en daarmee ook de precieze waterbergingsopgave. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning kan deze opgave per deelgebied verschillen. Binnen het plangebied is echter voldoende ruimte aanwezig voor de vereiste waterbergingsopgave. Daarbij moet ook worden nagedacht over een terreininrichting met extra waterberging in de openbare ruimte, zodat ook bij bovennormatieve buien (T=150) geen wateroverlast optreedt.

Met de vaststelling van de Verordening Bomen, Water en Groen ’s-Hertogenbosch 2021 is voldoende verzekerd dat wordt voorzien in waterbergende voorzieningen van voldoende omvang. Omdat de aanleg van een vijver met een oppervlakte van minimaal 2.000 m² in het oosten van het plangebied ook in ruimtelijk opzicht (zie paragraaf 3.3) een vereiste is, is de aanleg daarvan eveneens als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels.

Oppervlaktewater

Centraal in het plangebied blijven slotgracht en vijver behouden. De vijver in de lobben met een oppervlakte van minimaal 2.000 m² is de belangrijkste toename van oppervlaktewater. Aan de zuidkant van het landgoed ligt een oude tak van de Groote Wetering. Deze oppervlaktewateren zijn als onderdeel van de groene contramal belangrijke dragers van het stedenbouwkundig plan.

De oude tak van de Groote Wetering is volgens de Keur een A-watergang. Ze ontvangt water van de Groote Wetering, via een sifon oostelijk van het plangebied. Over de oude tak liggen drie bruggen en in de watergang ligt een stuw. Het streefpeil in de primaire watergang bedraagt 3,45 m +NAP (regelbaar van 2,5-3,7 m +NAP). De Groote Wetering zelf is ook een A-watergang en heeft een belangrijke functie voor de ontwatering van de omgeving. De stroming is in westelijke richting en mondt uit in de Aa. De Groote Wetering heeft nabij het plangebied een streefpeil van circa 3,3 m +NAP. Door de afname van de overstortfrequentie bij het bestaande rioolgemaal zal de waterkwaliteit van de A-watergang verbeteren. De kades van de Groote Wetering met een dijkhoogte van circa 6 meter direct aangrenzend aan de zuidzijde van het plangebied zijn in de Keur beschermd als 'overige waterkering'. Tot slot is de Groote Wetering aangewezen als ecologische verbindingszone; paragraaf 5.3.4 gaat nader in op behoud en ontwikkeling daarvan.

Aan weerszijden van de A-watergangen ligt een beschermingszone van 5 meter die obstakelvrij moet blijven. Hieraan wordt in de huidige situatie voldaan, met uitzondering van de bestaande woning Berlicumseweg 13. Voor de aanleg van een wandelpad is het gewenst een bruggetje over de Groote Wetering (buiten het plangebied) realiseren. Voor werkzaamheden in de beschermingszones van de A-watergangen is een watervergunning noodzakelijk.

Grondwater

In het plangebied wordt geen grondwateroverlast verwacht. Globaal is het grondwater centraal op circa 3,7 m +NAP aanwezig en nabij het oppervlaktewater op circa 3,3 m +NAP. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) is ingeschat op circa 4,3 m +NAP. Zuidwestelijk en nabij de Groote Wetering worden waterstanden dichter bij het maaiveld verwacht, afhankelijk van de waterstand in deze watergang en de lagere maaiveldhoogte. Dit zal voornamelijk tot uiting komen in een langdurig natte winterperiode. Bij de lagere terreindelen is de grondwaterstand daarom een aandachtspunt.

De meeste nieuwbouw van woningen vindt plaats in de hoger gelegen delen waar al bebouwing was en waar al wordt voldaan aan de minimale ontwateringsdiepte voor woningen van 70 cm onderzijde vloer (en voor wegen 1 m). Voor de nieuwbouw van woningen aan de oostkant en zuidkant echter wordt geadviseerd om afhankelijk van de ligging algemeen een bouwpeil aan te houden van circa 20 cm boven het bestaand maaiveld of de nabijgelegen kruin van de weg.

Noordelijk en oostelijk wordt een bouwpeil van minimaal 5,1 m +NAP geadviseerd. Westelijk en zuidelijk (nabij het oppervlaktewater) zijn de bestaande panden al hoog gelegen (tot circa 6 m +NAP). Dit hogere bouwpeil wordt ook voor de zuidoostelijke nieuwbouw geadviseerd, gezien de ligging nabij de Groote Wetering. Hierdoor wordt directe overlast bij een eventuele dijkdoorbraak vermeden. De ophoging kan aan de hand van een grondbalans, mogelijk worden gerealiseerd met gebiedseigen grond, vrijkomend uit de maaiveldprofilering en het bijkomende water. Het ophogen van gronden rondom bestaande bomen zal daarbij worden vermeden.

Afvalwater 

Op het landgoed ligt een gemengd rioolstelsel in eigen beheer dat in goede staat is en goed functioneert. Een groot aantal van de bestaande panden is al afgekoppeld van dit stelsel. Alleen de hemelwaterafvoer van het Hoofdgebouw en Emma zijn er nog op aangesloten, omdat anders de kelders onder deze panden onder water lopen en omdat deze aansluiting zorgt voor de doorstroming van het riool. Bij de transformatie van deze panden wordt het hemelwater van deze panden ook losgekoppeld, waardoor ook de waterkwaliteit van het nabijgelegen oppervlaktewater verbetert.

Door de realisatie van de nieuwbouwwoningen zal de hoeveelheid afvalwater uit het plangebied toenemen. De verwachte DWA-afvoer bedraagt circa 12 tot 15 m3/uur. Als het hemelwaterafvoer niet meer via het rioolstelsel plaatsvindt en deels een nieuw DWA-stelsel met bijkomende buffercapaciteit wordt aangelegd, zal het afvalwater naar verwachting zonder problemen verwerkt kunnen worden door het bestaande rioolgemaal. In dit plan is rekening gehouden met de ligging van dit rioolgemaal en de riooltransportleiding. De rioolwatertransportleidingen zijn met beschermingszone voorzien van een dubbelbestemming. En als gevolg van de aanwezigheid van het rioolgemaal in de directe nabijheid van de Schakel, is in dit gebouw geen woonfunctie toegestaan.

5.3 Flora en fauna

5.3.1 Beschermde plant- en diersoorten

Uitvoering van dit bestemmingsplan kan leiden tot overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming, die onder andere de bescherming regelt van dier- en plantensoorten en Natura 2000-gebieden. Overtreding van deze verbodsbepalingen vereist mogelijk een ontheffing en/of vergunning. Daarnaast geldt het provinciaal beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS), gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van gebieden.

Met het oog op de uitvoerbaarheid en vergunbaarheid van dit bestemmingsplan is een actueel en volledig beeld nodig van voorkomende beschermde dier- en plantensoorten en habitattypen in het plangebied of de omgeving ervan. Hiervoor heeft BRO een quickscan verricht naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten en habitattypen (BRO, Quickscan Flora en Fauna 'Land van Coudewater' te Rosmalen, 31 maart 2020; bijlage 4). Voorafgaand aan dit plan zijn gebouwen die niet worden behouden gesloopt. Voor deze werkzaamheden heeft eerder een afzonderlijk ecologisch onderzoek plaatsgevonden.

Deze quickscan heeft alleen betrekking op de gebouwen die worden getransformeerd en op het omliggende landgoed waarin nieuwe gebouwen worden gerealiseerd. Uit de quickscan volgt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar en vergunbaar is. Concrete activiteiten die volgens dit plan zijn toegestaan, kunnen vanwege de Wet natuurbescherming wel vervolgstappen vereisen:

• 1. In aantal gebouwen zijn (oude) nestlocaties van huismussen gevonden: Parkzicht, Emma, de Boerderij en de Aardappelschuur. Als deze gebouwen worden verbouwd of gerenoveerd, moeten deze behouden blijven. Als dat niet mogelijk is, dan is een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig en is mogelijk ook een vervolgonderzoek nodig naar het gebruik van de nesten in het broedseizoen van de huismus (april – half mei);
• 2. ln de Karschuur bevindt zich een kerkuilkast. Als werkzaamheden aan de Karschuur plaatsvinden en deze nestlocatie verwijderd of sterk verstoord wordt, is advies nodig van de lokale vogel- of uilenwerkgroep.
• 3. Er gaan geen nestlocaties verloren van soorten met een jaarrond beschermde status. Wel kunnen nesten verloren gaan die niet jaarrond zijn beschermd. Er is echter geen afname van essentieel broedhabitat. Inbreuk op de gunstige staat van instandhouding van lokale populaties is uitgesloten. Om overtreding van de Wet natuurbescherming op voorhand redelijkerwijs te voorkomen moet het verwijderen van nestgelegenheid buiten het broedseizoen worden uitgevoerd of moet een controle de aanwezigheid van een broedgeval kunnen uitsluiten.
• 4. Zowel uit bureauonderzoek als uit veldonderzoek blijkt de (mogelijke) aanwezigheid van vleermuissoorten, in de gebouwen, in bomen en ook in de ijskelder. Werkzaamheden aan gebouwen met verblijfplaatsen voor vleermuizen zijn mogelijk ontheffingsplichtig. Bomen die worden gekapt moeten worden gecontroleerd op potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen. Uitvoering van het bestemmingsplan leidt niet tot (potentiële) overtreding met betrekking tot vliegroutes of foerageerhabitat voor vleermuizen, mits de verlichting niet gericht is of uitschijnt op opgaand groen, bijvoorbeeld door armaturen, locaties, hoogte en kleur van de verlichting vleermuisvriendelijk in te richten.
• 5. Omdat de ontwikkeling vooral plaatsvindt op bebouwd en braakliggend terrein en open graslanden, is er geen afname van essentieel foerageergebied voor grondgebonden zoogdieren zoals konijn, egel, vos, rosse woelmuis, bosspitsmuis, huisspitsmuis en veldmuis (vrijgestelde soorten) en wezel, hermelijn, bunzing, steenmarter (marterachtigen, niet vrijgestelde soorten). Een verblijf van steenmarters in de gebouwen is redelijkerwijs uitgesloten.
• 6. Binnen het plangebied zijn tijdens het veldonderzoek twee nesten van de eekhoorn aangetroffen en een eekhoorn. De nestlocaties blijven behouden. Zo niet, dan moet een vervolgonderzoek het gebruik van de nesten aantonen of uitsluiten. Gezien de ruime opzet van het plan blijft er voldoende geschikt leefgebied voor de eekhoorn.
• 7. Op en om het landgoed komt de das voor. Specifiek voor de das is voor het hele plangebied van de structuurvisie (landgoed, boszone en kampenlandschap) een uitgebreide en specifieke nadere natuurtoets gedaan (paragraaf 5.3.5)
• 8. Negatieve effecten op reptielen, vissen en ongewervelde soorten (libellen en vlinders) zijn op voorhand uitgesloten. Wat betreft amfibieën kan met dit plan voortplantingshabitat van de kamsalamander worden vergraven. Als de soort hier aanwezig is, kan ook landhabitat verstoord worden. Vervolgonderzoek naar de aanwezigheid van deze soort in de poelen binnen het plangebied moet uitwijzen of kamsalamanders aanwezig zijn. Als dat het geval is, is bij uitvoering van een deel van de werkzaamheden formeel sprake van een overtreding en moet hiervoor een ontheffing worden aangevraagd.

5.3.2 Natura 2000-gebied

Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied ('Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek') bevindt zich op circa 4,2 kilometer afstand ten zuidwesten van het plangebied. Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van een Natura 2000-gebied zijn vanwege deze afstand op voorhand uitgesloten.

Wel is, omdat een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied op voorhand niet is uit te sluiten, een stikstofberekening uitgevoerd met de AERIUS-calculator (paragraaf 5.4). Ook daaruit volgt dat negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000-gebied als gevolg van stikstofdepositie zijn uitgesloten. Verdere toetsing en vergunningverlening in verband met Natura 20000-gebied zijn niet nodig.

5.3.3 Natuurnetwerk Brabant: boszone

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Binnen de provincie Noord-Brabant bestaat het NNN uit het Natuurnetwerk Brabant (NNB) en Ecologische Verbindingszones (EVZ). De boszone ten noorden van de Peter de Gorterstraat is onderdeel van het NNB. In de boszone zelf vinden geen ontwikkelingen plaats Eigendom en beheer zijn in handen van de stichting Brabants Landschap. Hoofdstuk 4 beschrijft de natuurbeheertypen die conform het Natuurbeheerplan in de boszone gelden.

In het bos worden mitigerende maatregelen getroffen die samenhangen met de aanleg van de golfbaan en de ontwikkeling van het landgoed. Om externe effecten hier uit te sluiten moeten maatregelen worden genomen met betrekking tot licht en geluid, zowel tijdens de werkzaamheden als in de inrichting. Verder is het noodzakelijk om betreding van de boszone tussen zonsondergang en zonsopgang te verbieden, om verstoring van de das uit te sluiten. Als deze maatregelen worden genomen, is vervolgonderzoek in het kader van het NNB niet noodzakelijk.

Naast de boszone zijn ook drie percelen aan de zuidkant van het plangebied onderdeel van het NNB. Deze percelen zijn van het natuurbeheertype 'vochtig bos met productie' en sluiten aan op de ecologische verbindingszone van de Groote Wetering. Vochtig bos met productie bestaat uit loofbossen die gedomineerd worden door diverse boomsoorten zoals populier, es, esdoorn, beuk, haagbeuk, eik, iep en els. Het is een grotendeels gesloten bos met een weelderige ondergroei. Houtoogst is in dit beheertype een doel en vindt periodiek plaats met een hogere intensiteit dan in een 'vochtig bos zonder productie' en in geval van boomsoorten die oorspronkelijk van buiten Europa zijn ingevoerd en die dominant zijn over meer dan 20% van het areaal van het betreffende bosgebied, ook als er geen productiedoelstelling is.

5.3.4 Natuurnetwerk Brabant: ecologische verbindingszone

Een ecologische verbindingszone (EVZ) is bedoeld om te zorgen voor een verbinding tussen natuurgebieden en moet dusdanig ingericht zijn dat specifieke soorten via de EVZ van het ene naar het andere (natuur)gebied kunnen bewegen. Omdat de snelheid en manier van bewegen tussen soorten enorm verschilt, zijn de doelsoorten bepalend voor de inrichting, beheer en mogelijk medegebruik van een EVZ.

De Groote Wetering is aangewezen als een EVZ in het Natuurnetwerk Brabant. De EVZ langs de Groote Wetering verbindt de natuurwaarden van de Wamberg, Coudewater en de omgeving daarvan met de bossen en heide van de Hooge Heide. Met de uitbreiding van de golfbaan is al invulling gegeven aan deze EVZ in dat plangebied. In dit plan wordt deze ontwikkeling doorgezet.

In de systematiek van een EVZ is landgoed De Wamberg het beschermde leefgebied en kan Landgoed Coudewater zowel een kleiner onderdeel van dat leefgebied zijn, een stapsteen of een corridor. De Groote Wetering is als waterloop in elk geval de drager van de EVZ. Het landgoed geldt als stedelijk gebied waarin aan de zuidkant een corridor van 50 m wordt aangehouden, opgedeeld in 25 meter waar niet gebouwd mag worden en 25 meter waarin met een zorgvuldige inpassing voor natuurbehoud wel gebouwd mag worden. In dit deel van de ecologische verbindingszone is ruimte voor drie bijzondere woningen ('natuurwonen'). De woningen worden grotendeels opgetild en staan vrij in het landschap om planten en dieren vrij spel te geven (paragraaf 3.6.5).

De corridor wordt ingericht op vier doelsoorten: das, kamsalamander, struweelvogels en kleine modderkruiper. Met deze maatregelen verbeteren de omgevingscondities significant, waardoor de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNB ter plaatse worden versterkt. Negatieve effecten zijn daarom uitgesloten. De maatregelen voor de das worden uitgebreid beschreven in paragraaf 5.3.5. Voor de kamsalamander zijn langs de golfbaan poelen toegevoegd op kansrijke locaties langs de Groote Wetering. Langs de Groote Wetering is hier een gevarieerd landschap aangelegd dat in het plangebied van het landgoed wordt doorgezet. Dit draagt niet alleen bij aan het leefgebied de das en dat van de kamsalamander maar ook aan dat van struweelvogels. Hetzelfde geldt voor elementen als bosjes, struwelen en ruigte. Voor de kleine modderkruiper en andere vissen is in de EVZ uitsluitend de Groote Wetering zelf van belang maar deze maakt geen deel uit van het plangebied.

5.3.5 Natuurtoets dassen

Specifiek voor de das is een uitgebreide, nadere natuurtoets gedaan in het hele plangebied van de structuurvisie: landgoed, boszone en kampenlandschap (Natuurbalans - Limen Divergens, Natuurtoets Dassen Herontwikkeling Landgoed Coudewater, 12 maart 2018; bijlage 5). Met deze natuurtoets worden de kansen en knelpunten ten aanzien van de das in beeld gebracht op het (historisch) landgoed, het kampenlandschap (met een golfbaan) en de boszone.

Al in de Structuurvisie Landgoed Coudewater is aandacht besteed aan de aanwezigheid van de das. In de structuurvisie zijn de plannen voor mitigatie en compensatie op hoofdlijnen uitgewerkt voor wat betreft het foerageergebied, de verbindingszone, de oversteek van de Peter de Gorterstraat en de inrichting van het bosgebied. De structuurvisie vormde daarmee een belangrijke basis voor deze natuurtoets. Hoewel de natuurtoets zoveel mogelijk rekening houdt met eerder onderzoek en eerdere plannen, zijn als gevolg van nieuwe omstandigheden en wetgeving mitigatie en compensatie aangepast:

• Uitgangspunt in de structuurvisie was een dassenonderzoek uit 2013 (Grontmij 2013). Het dassenonderzoek uit 2017 dat de basis is van deze natuurtoets heeft nieuwe inzichten aan het licht gebracht. Onder meer ten aanzien van ligging en begrenzing van primair en secundair foerageergebied. Bij dit geactualiseerde dassenonderzoek is, in tegenstelling tot het onderzoek uit 2013, ook het gebied van het landgoed onderzocht op de aanwezigheid van leefgebied van de das, naast de boszone en het kampenlandschap.
• De berekening van voldoende primair en secundair foerageergebied is na de structuurvisie veranderd, omdat de particuliere gronden in het zuidoosten niet meer onderdeel van de ontwikkeling van de golfbaan zouden zijn.
• De Flora- en faunawet is per 1 januari 2017 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Dit heeft verschillende gevolgen voor het uitvoeren van een effectbeoordeling voor dassen, vanwege veranderingen in de beschermde status van de soort, verbodsbepalingen en ontheffingsmogelijkheden.

afbeelding 5.1: verblijfplaatsen en sporen das

Foerageergebied

In het onderzoek voor de natuurtoets zijn in de boszone een hoofdburcht en drie bijburchten aangetroffen en in het kampenlandschap vier bijburchten, elk met (vlucht)pijpen die in verschillende mate in gebruik zijn (afbeelding 5.1). De acht verblijfplaatsen behoren samen tot één territorium of dassenfamilie. Het foerageergebied van deze dassenfamilie ligt ingeklemd tussen de Groote Wetering, de snelweg A59 en verschillende andere dassenterritoria in de directe omgeving. Binnen het foerageergebied is onderscheid tussen primair en secundair foerageergebied. Primaire foerageergebieden zijn essentieel voor de das en betreffen onder meer de graslandpercelen en bosschages op het landgoed, de boszone inclusief graslandpercelen maar exclusief het volkstuinencomplex en - na realisatie van de golfbaan - delen van de nieuwe inrichting van die golfbaan in het kampenlandschap. Secundair foerageergebied betreft vooral (maïs)akkers.

Voor de herontwikkeling van het landgoed, de boszone en het kampenlandschap samen is een globale oppervlakteberekening gemaakt waaruit blijkt dat verlies van primair en secundair foerageergebied ruimschoots wordt gecompenseerd door omvorming van secundair naar primair foerageergebied en diverse optimalisaties in primair foerageergebied. Onderstaande tabel geeft een overzicht van verlies, optimalisatie en ontwikkeling van nieuw foerageergebied van de das in het hele gebied van de structuurvisie.

Door de ontwikkeling van woningen en parkeerterrein gaat in de boszone en op het landgoed circa 7,4 hectare primair foerageergebied verloren. Veel compensatie vindt inmiddels plaats met de realisatie van de golfbaan in het kampenlandschap. Daarnaast wordt in de boszone het volkstuinencomplex omgevormd tot 0,6 hectare extra primair foerageergebied en wordt met de toevoeging en versterking van houtwallen 0,5 hectare primair foerageergebied geoptimaliseerd. Deze maatregelen vinden plaats door de stichting Brabants Landschap die de boszone van GGZ Oost-Brabant heeft overgenomen. Op het landgoed moet de corridor tussen de woningen en de golfbaan in primair foerageergebied worden geoptimaliseerd. De toevoeging en optimalisatie van primair foerageergebied is onderdeel van de mitigerende maatregelen. De aanleg van een ecologische verbindingszone langs de zuidgrens van het plangebied (toevoegen/versterken corridor 3) is nog niet opgenomen in de tabel. Alleen de tweede zone met een gemiddelde breedte van 55 meter is al goed voor een oppervlakte van 3,6 hectare (zie figuur 6 van het Inrichtingsplan Ecologische verbindingszone).

Mitigerende maatregelen

Naast optimalisatie en ontwikkeling van nieuw (primair) foerageergebied zijn andere mitigerende maatregelen nodig om negatieve effecten op de das te voorkomen. Onder de voorwaarde dat alle mitigerende maatregelen worden genomen, worden de verbodsbepalingen van de Wnb ten aanzien van dassen niet overtreden. Een ontheffing van de Wnb voor dassen is daarmee niet aan de orde.

De natuurtoets beveelt aan om de maatregelen voor te leggen aan en te bespreken met Stichting Das&Boom en/of de Dassenwerkgroep Noord-Brabant. In alle deelgebieden moeten de werkzaamheden zich beperken tot de daglichtperiode. Niet alleen vanwege de vleermuis maar ook vanwege de das is in de uitvoeringsfase geen nachtelijke werkverlichting toegestaan. De werkzaamheden moeten worden begeleid door een deskundige op het gebied van de das. Ook bij het nader vormgeven van de inrichtingsmaatregelen ten behoeve van de das (foerageergebied, corridors, kunstburcht en rustgebied) moet een deskundige op het gebied van de das worden ingeschakeld.

Bij bestemmingsplan Coudewater (golfbaan en erven) - paragraaf 2.3 - is een aantal mitigerende maatregelen verplicht: het gebruik van de golfbaan is alleen toegestaan als deze mitigerende maatregelen worden gerealiseerd en in stand gehouden in zowel het kampenlandschap, de boszone als het landgoed. De mitigerende maatregelen in het kampenlandschap zelf zijn verwerkt in een inrichtings- en beheerplan.

De mitigerende maatregelen in de boszone zijn mogelijk binnen de bestemming Natuur en vinden plaats door de stichting Brabants Landschap. In afbeelding 5.2 zijn de maatregelen nader aangeduid:

• de ontwikkeling van een rustgebied rondom de burchten 1 en 2 met afsluiting door middel van boomstammen, takkenrillen of een raster en door omleiding van het wandelpad ten zuiden van de burcht;
• de plaatsing van informatieborden over de das (en met een verbod op betreding tussen zonsondergang en zonsopgang; zie boven);
• geen werkzaamheden in de kwetsbare periode van de das (globaal van december tot en met juli) binnen een straal van 50 meter rondom de vaste voortplantings- of rustplaatsen (tijdens uitvoeringsfase);
• geen werkzaamheden buiten de kwetsbare periode binnen een straal van 20 meter rondom de vaste voortplantings- of rustplaatsen (tijdens de uitvoeringsfase en gebruiksfase);
• omvorming van het volkstuinencomplex naar primair foerageergebied door omzetting naar grasland en verwijdering van de omheining;
• aanplant van houtwallen en/of hagen op de perceelsgrenzen van de graslanden;
• verbreden en/of versterken van de houtwal (corridor 2);
• verwijderen van niet-passeerbare (schapen)rasters (blauwe lijnen);

• spaarzaam omgaan met verlichting in het boswonen en op het parkeerveld zonder uitstraling van licht op de bosrand of op groenstructuren;
• inrichten van de randen van het boswonen met groenstructuren zoals hagen, struwelen en grasland;

• aanleggen en/of versterken van een minimaal 10 m brede groenstructuur ten westen en ten noorden van het parkeerveld (corridor 3);
• aanleggen van een (in totaal) minimaal 15 m brede groenstructuur tussen het woongebied op het landgoed en de golfbaan bestaande uit gebiedseigen struwelen en heesters (corridor 4).
  

Met het bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone) worden de ruimtelijk relevante maatregelen in de boszone en op het landgoed geborgd. Het betreft de maatregelen die hiervoor vet gedrukt zijn. Deze zijn onderdeel van de voorwaardelijke verplichting (met een verwijzing naar een bijlage bij de regels) die geldt voor de nieuwe functies in de bestemmingen Gemengd en Woongebied. De gronden waarop de voorwaardelijke verplichting van toepassing is zijn voorzien van de bestemming Natuur.

Hoewel het zwaartepunt van de dassenactiviteit verschuift naar de golfbaan en de boszone en de functionaliteit van het totale foerageergebied door herontwikkeling van het landgoed niet wordt aangetast, is wel van belang dat de das nog gebruik kan maken van het landgoed, met name in de groene randzones en de rustigere terreindelen. Daarom zijn de volgende aanvullende mitigerende maatregelen noodzakelijk:

• spaarzaam omgegaan met verlichting zonder uitstraling van licht op bosranden of groenstructuren;
• aanleggen en/of versterken van een minimaal 15 meter brede groenstructuur tussen het landgoed en de golfbaan en binnen de ecologische verbindingszone, bestaande uit gebiedseigen struwelen en heesters, en in aansluiting op de bestaande corridor / ecologische verbindingszone in oostelijke richting.
  

Corridor 4 ligt in noord-zuidrichting en ligt op de grens tussen het woongebied op het landgoed en de golfbaan; in totaal dient de breedte minimaal 15 meter te bedragen. Langs de Groote Wetering wordt een ecologische verbindingszone aangelegd, waarvoor in de planregels ook een voorwaardelijke verplichting is opgenomen. Deze gronden zijn in het voorliggende bestemmingsplan voorzien van de bestemming Natuur.

afbeelding 5.2: mitigerende maatregelen das

5.4 Stikstof

Op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het verboden om zonder vergunning een project te realiseren dat significante negatieve gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied: een project dat kan leiden tot een toename van de stikstofdepositie op overbelaste stikstofgevoelige natuurwaarden in een Natura 2000-gebied kan significante gevolgen hebben voor de instandhoudingsdoelen van een Natura 2000-gebied. Op grond van de Habitatrichtlijn mag alleen toestemming worden gegeven als een passende beoordeling de zekerheid geeft dat de natuurlijke kenmerken van een gebied niet worden aangetast.

Omdat een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied (paragraaf 5.3.2) op voorhand niet is uit te sluiten, is een stikstofberekening uitgevoerd met de AERIUS-calculator: een voortoets in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Uit deze berekening moet blijken of op grond van objectieve gegevens kan worden uitgesloten dat een plan of een project op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten (cumulatie) significant negatieve effecten kan hebben op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. Als uit deze berekening blijkt dat op geen enkel Natura 2000-gebied de bijdrage aan de stikstofdepositie hoger is dan 0,00 mol/l/jaar, dan is op het gebied van stikstof geen toestemming in het kader van de Wnb nodig. Kunnen significant negatieve effecten niet worden uitgesloten, dan is een vervolgonderzoek / passende beoordeling nodig.

In opdracht van de initiatiefnemer is een AERIUS-berekening uitgevoerd (Accent Adviseurs, Stikstofdepositieonderzoek Project Coudewater d.d. 3 augustus 2022; bijlage 6). Omdat voor de de aanlegfase van woningen sinds juli 2021 een partiële vrijstelling geldt, is alleen voor de transformatie van de bestaande panden gerekend met emissiefactor voor stikstofoxiden, veroorzaakt door verkeersbewegingen voor de aan- en afvoer van werkpersoneel. De werkzaamheden aan de gebouwen zullen geheel elektrisch plaatsvinden. Er is wel rekening gehouden met het feit dat een aantal gebouwen is en blijft aangesloten op het gasnet.

De woningen worden gasloos gebouwd, dus veroorzaken geen stikstofemissie. Na ingebruikname van de woningen worden stikstofemissies hoofdzakelijk veroorzaakt door verkeersbewegingen van bewoners en/of gebruikers van de overige gebouwen binnen het plangebied.
Er is in de berekening uitgegaan van het jaartal 2023 voor de aanlegfase en 2024 voor de gebruiksfase. Alhoewel het niet reëel is dat de gehele ontwikkeling dan al gereed is, is wel uitgegaan van dit worst-case scenario. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat de stikstofdepositie niet hoger is dan 0,00 mol/l/jaar. Dit betekent dat er geen extra stikstofdepositie en dus geen negatieve effecten zijn op het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied ('Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek') of op verder gelegen Natura 2000-gebieden: er is voor dit plan geen toestemming in het kader van de Wnb nodig.

Hoofdstuk 6 Cultuurhistorie en archeologie

6.1 Cultuurhistorie

De in 1870 gestichte psychiatrisch inrichting ligt op het landgoed van het voormalige klooster (later buitenplaats) Koudewater (Coudewater). De geschiedenis van Coudewater gaat terug tot 1434. In die tijd wordt in de streek, die Coudewater heet, door Milla van Campen op een landgoed van Peter de Gorter een dubbelklooster gesticht, ook wel Mariënwater genaamd, voor mannelijke en vrouwelijke religieuzen van de Orde van de H. Birgitta, in 1526 vermeld in een haardstedentelling. Na 1629 verlaten de mannelijke religieuzen het klooster (zoals ook elders in en rond de stad in verband met de inname van 's-Hertogenbosch door Frederik Hendrik in september van dat jaar), de vrouwelijke religieuzen mogen blijven tot hun dood. Dat duurt tot aan 1713, dan komt het leeg en wordt het door de Staten van Holland verkocht aan een particulier, raadsheer Langell. Na diverse wisselingen van eigenaar wordt het landhuis in 1870 op initiatief van twee artsen, Dr. E. van den Bogaert en Dr. L. Pompe van het Geneeskundig Gesticht Reinier van Arkel in 's-Hertogenbosch aangekocht en uitgebreid tot een geneeskundig gesticht voor de verpleging en behandeling van psychiatrische patiënten. Zij stichten de "Maatschappij tot Verpleging van Krankzinnigen op het land". Overeenkomstig de denkbeelden van die tijd wordt gekozen voor een situering op het platteland, vanwege de heilzame werking van het verblijven en werken in de frisse lucht. De verpleging werd toevertrouwd aan twee congregaties die hun hoofdzetel hadden in het Belgische Ronse, de Broeders van het Instituut voor Goede Werken voor de mannelijke patiënten en de Zusters van Barmhartigheid voor de vrouwelijke patiënten. Ten gevolge van een langslepend conflict verlaten de broeders in 1919 Coudewater en werd het sindsdien een psychiatrisch ziekenhuis met uitsluitend vrouwelijke verpleegkundigen en vrouwelijke patiënten. De laatste zusters verlaten Coudewater in 1985.

Zowel de cultuurhistorische waarden van de 19de en 20ste eeuwse ontwikkelingen binnen de geestelijke gezondheidszorg als van de rooms-katholieke emancipatie als de cultuurhistorische waarde van de bebouwing, met een grote diversiteit aan typologieën en esthetische en gedetailleerde kwaliteiten van de architectonische ontwerpen, zijn van groot belang.

De herkenbaar bewaard gebleven oorspronkelijke opzet in een landschappelijke situering is van belang, op deze plek buiten de kern Rosmalen met een landelijk karakter en als markant onderdeel van de historische bebouwing aan de Peter de Gorterstraat en de Berlicumseweg.

Van het klooster resteert een onderdeel van het hoofdgebouw, c.q. latere landhuis, dat eveneens de oudste kern vormt van het voormalige psychiatrisch ziekenhuis. De gebouwen op het terrein van Coudewater liggen in een landschappelijk aangelegde tuin, oorspronkelijk slecht begaanbaar via enkele toegangswegen (waaronder de Oude Berlicumseweg), maar is sinds ca. 1940 via een uitgebreid wegenstelsel ontsloten. De historische bebouwing is rondom het oude hoofdgebouw (Mariënwater) gegroepeerd. De aan de noordoostelijke zijde gelegen begraafplaats is omgeven door een smeedijzeren hek. Grote delen van het voormalige landgoed met waterlopen en beplantingen (bomen) bezitten grote landschappelijke waarde.

Tekening van het Landgoed Coudewater in gebruik als psychiatrische inrichting (het meest centraal gelegen gebouw is het Hoofdgebouw/voormalige klooster Coudewater (afbeelding links: afgebeeld staat het Hoofdgebouw Gesticht Coudewater anno 1872)

De oudste kaart waarop het gebied staat weergegeven dateert van rond 1740. Op die kaart is te zien dat het gebied aan de noordelijke zijde nog onontgonnen en een heidegebied was. Ten zuiden van dit heidegebied liep de huidige Peter de Gorterstraat. Ten zuiden van de Peter de Gorterstraat staan afwisselend percelen bouwland en bosgrond opgetekend. In het zuidelijke deel staat de 'Groote Wetering' weergegeven, waaraan het klooster 'Koudewater' (Coudewater) lag.

Indicatieve ligging van het gebied op een uitsnede van een kaart uit 1740
(le Fèvre & Draack 1740)

Het landgebruik uit het begin van de 19de eeuw blijft grotendeels onveranderd tot aan het begin van de 20ste eeuw. Vanaf 1870 worden enkele percelen hakhout als bouwland in gebruik genomen. Als aan het eind van de 19de eeuw de bebouwing zich sterk uitbreidt wordt ook de 'Groote Wetering' verlegd. De waterstroom buigt vóór het kloosterterrein af naar het zuiden om uiteindelijk op de Wambergse Beek aan te sluiten. Nu heeft het gebied een parkachtige uitstraling.

6.1.1 Monumentaal complex

Sinds de vestiging van de psychiatrische inrichting heeft het landgoed een dynamische ontwikkeling doorgemaakt. Zoals gezegd is in het hoofdgebouw nog een deel van het oude klooster zichtbaar. Vanaf 1870 werden in een hoog tempo paviljoens en ook een kapel bij het Hoofdgebouw gebouwd. Veel ervan is al gesloopt. Een aantal gebouwen - vrijstaande paviljoens, dienstwoningen en bijgebouwtjes - is behouden. De voormalige directeurswoning De Wetering en de paviljoens Milla de Campen en De Loofert behoren tot de oudste bebouwing op het landgoed. In de jaren ‘30 van de twintigste eeuw veranderden het gebruik van het terrein en de opvattingen over de behandeling van patiënten. Bebouwing als gevolg van die veranderingen zijn het gebouw van de Technische dienst en de Boerderij die toen werd vernieuwd en vergroot. In 1940 werd ook een nieuw kloostergebouw gebouwd voor de huisvesting van een groep Zusters van Barmhartigheid die ter versterking van het verplegend personeel naar Landgoed Coudewater overkwamen: klooster Emma. Vanaf de jaren ‘50 veranderden opnieuw de opvattingen over de behandeling en huisvesting van patiënten. De nadruk kwam veel meer op arbeids- en creatieve therapieën. Hiervoor werden nieuwe paviljoens gebouwd. Ook kwamen er nieuwe voorzieningen, zoals het ontspanningscentrum De Uythof in 1954 en het winkel- en bankfiliaal ‘t Luifeltje in 1968. Met de bouw van een nieuw klinisch centrum in 1971 werden alle klinische diensten die eerder over veel gebouwen waren verspreid in één nieuw gebouw ondergebracht: de Kliniek. In jaren ‘70, ‘80 en ‘90 zijn verspreid over het landgoed nog tal van paviljoens en bijgebouwtjes toegevoegd.

De dynamische ontwikkeling van de bebouwing op Landgoed Coudewater heeft geleid tot een bebouwingsstructuur waarin gebouwen uit diverse periodes naast elkaar liggen, gegroepeerd in een hoogwaardige parkachtige omgeving. Het centrale deel van het landgoed wordt gekenmerkt door massieve bouwvolumes, zoals het Hoofdgebouw, Milla de Campen en Emma. Op de overgangen naar het beekdal zijn meer kleinschalige, statige en decoratieve villa’s gesitueerd. In dit centrale deel en aan de zuidwestzijde van het landgoed is nu sprake van bijzonder ensemble, met een duidelijke stedenbouwkundige samenhang en een karakteristieke landschappelijke eenheid. Hier is de sfeer en het karakter van het landgoed goed herkenbaar en is cultuurhistorie als ruimtelijke drager dan ook belangrijk (paragraaf 3.3). Dit deel van het landgoed is op 17 mei 2001 als complex aangewezen als rijksmonument (reg.nr. 522391) en is in het aanwijzingsbesluit als volgt gewaardeerd:

Het complex is van algemeen belang. Het bezit cultuurhistorische waarden als bijzondere uitdrukking van de in de negentiende en twintigste eeuw deels samenvallende ontwikkelingen binnen de geestelijke gezondheidszorg en de rooms-katholieke emancipatie -in casu de Congregatie van de Broeders van het Instituut voor Goede Werken en de Congregatie van Zusters van Barmhartigheid- voor bestemming, verschijningsvorm, bedrijfsmatige opzet en locatie; daarnaast in het geval van de graven tevens van een sociale ontwikkeling. Daarnaast heeft het complex cultuurhistorische waarde vanwege de grote diversiteit aan typologieën die alle tezamen een zeer compleet beeld geven van een karakteristiek maar in de tijd steeds veranderend psychiatrisch complex. Het bezit architectuur- en kunsthistorische waarden vanwege het exemplarische belang van de stijlendiversiteit voor de architectuurgeschiedenis. Daarnaast vanwege de hoogwaardige esthetische kwaliteiten van de architectonische ontwerpen in combinatie met het bijzondere materiaalgebruik en de zeer gedetailleerde ornamentiek, deels in de interieurs en, in het geval van de kloosterkapel, van de inventaris.

Het complex bezit ensemblewaarde als essentieel onderdeel van een historisch gegroeid ensemble in de geestelijke gezondheidszorg. Daarnaast bezit het ensemblewaarden vanwege de situering op een plek buiten de kern van Rosmalen met een landelijk karakter en als markant onderdeel van de historische bebouwing aan de P. de Gorterstraat en de Berlicumseweg. Het complex is van belang wegens de gaafheid van de architectonische hoofdvormen en grote delen van de interieurs evenals de herkenbaar bewaard gebleven oorspronkelijke opzet in een landschappelijke situering. Verder wegens de zeldzaamheid van een als uitgebreid complex bewaard gebleven ensemble, in casu bestaande uit het hoofdgebouw, de voormalige directeurswoning, de voormalige damesvilla (paviljoen De Loofert), de voormalige herenvilla (paviljoen Milla de Campen), het voormalige klooster met kloosterkapel en twee grafmonumenten.

De monumentaliteit en karakteristiek is minder aan de oostkant van het landgoed met bebouwing uit de periode na 1970. Hier stonden tot voor kort vooral paviljoens zonder architectonische samenhang. Een aantal van die gebouwen is al gesloopt voorafgaand aan de structuurvisie, zoals de paviljoens op de hoek van de Peter de Gorterstraat en de Berlicumseweg. Zulke gebouwen lagen ook aan de noordkant van het landgoed, aan de andere kant van de Peter de Gorterstraat. Hier is eerder onder meer Het Anker (de verpleegstersflat) gesloopt. In de aanloop naar dit bestemmingsplan zijn, overeenkomstig de categorisering in de structuurvisie en vervolgens de ontwikkelstudie, ook andere gebouwen gesloopt, om plaats te bieden aan tegelijkertijd versterking en herontwikkeling van het landgoed, zoals de Kliniek, De Vonder en Spreeuwenburg.

.

Overzicht gebouwde beschermde monumenten

Verspreid over het plangebied liggen 6 rijksmonumenten en 3 gemeentelijke monumenten. Deze locaties zijn reeds opgenomen op de meest actuele monumentenkaart van de gemeente 's-Hertogenbosch. Zie hieronder het overzicht en kaartje met de beschermde monumenten:

• rijksmonument met reg.nr: 32717: Hoofdgebouw (Mariënwater)
• rijksmonument met reg.nr. 522392: paviljoen De Wetering (voormalige directeurswoning)
• rijksmonument met reg.nr. 522393: paviljoen De Loofert
• rijksmonument met reg.nr. 524982: 2 grafmonumenten op begraafplaats
• rijksmonument met reg.nr. 524983: Milla de Campen
• rijksmonument met reg.nr. 524984: Emma, voormalig klooster met -kapel
• gemeentelijk monument met reg.nr SOM0014: Berlicumseweg 9-11 (voormalige boerderij)
• gemeentelijk monument met reg.nr. SOM0015: Berlicumseweg 13 (voormalig tramstation)
• gemeentelijk monument met reg.nr. SOM0252: Peter de Gorterstraat 7, 7a en 7b (wederopbouwboerderij)

Overzicht met beschermde rijks- (rood) en gemeentelijke (groen) monumenten

6.1.2 Rijksmonumenten

De verschillende rijksbeschermde onderdelen zijn als ensemble van grote cultuurhistorische en landschappelijke waarde. In het stedenbouwkundig plan blijven deze monumenten vanzelfsprekend behouden. Als belangrijk onderdeel van cultuurhistorie als ruimtelijke drager wordt de cultuurhistorische waarde van de monumenten verder ontwikkeld door ze in het landschappelijk ensemble beter uit te lichten, onder meer door de sloop van minder waardevolle bebouwing en door een inrichting van het park dat zichtlijnen herstelt en ontwikkelt.

Hoofdgebouw

De oudste kern van het complex wordt gevormd door het voormalige 17de-eeuwse kloostergebouw (Berlicumseweg 8, reg.nr. 327717 ) met 18de-eeuwse zijvleugels. Na de vestiging van het psychiatrisch ziekenhuis werd dit gebouw het hoofdgebouw en werden hieraan al snel diverse vleugels aangebouwd. Hierdoor ontstond globaal een carré waarvan de oudbouw de zuidzijde vormde. Deze, in de late negentiende en vroege twintigste eeuw aangebouwde vleugels zijn inmiddels weer verdwenen, wat deels de openheid van het gebied direct ten noorden van dit oude hoofdgebouw verklaart.

Milla de Campen

Milla de Campen (Berlicumseweg 8b, reg.nr. 524983) werd in 1910 gebouwd als herenvilla. Het gebouw onderging belangrijke verbouwingen in 1932 en in het laatste kwart van de twintigste eeuw. Het gebouw is ontworpen in neorenaissancestijl op een deels onderkelderde L-vormige plattegrond met twee bouwlagen onder schild- en zadeldaken. Kenmerken zijn de ligterrassen op gietijzeren kolommen, op de verdieping aan de westgevel en de noordgevel, en de deels verhoogde terrassen rond het gebouw.

De Wetering

De voormalige directeurswoning De Wetering (Berlicumseweg 10, reg.nr. 522392) werd in het laatste kwart van de negentiende eeuw gebouwd. Het betreft een gedeeltelijk onderkelderd tweelaags bakstenen pand met kapverdieping. De overstekken hebben een kenmerkende chaletstijl. Ten oosten van de villa bevindt zich het oorspronkelijke koetshuis: De Schakel. Dit gebouw hoort niet bij het rijksmonument maar blijft in het stedenbouwkundig plan en dit bestemmingsplan ook behouden. Ook de ijzeren loopbrug richting De Wetering en het sierhekwerk langs de Berlicumseweg horen niet bij het rijksmonument maar zijn voor het ensemble zeer waardevol.

De Loofert

Ten zuidoosten van het Hoofdgebouw (Berlicumseweg 12, reg.nr. 522393) werd in 1903 een villa voor dames gebouwd, later genoemd Paviljoen De Loofert. Oorspronkelijk verzorgden de Zusters van Barmhartigheid hier de vrouwelijke patiënten. De lommerrijke omgeving strookt met het toenmalige denkbeeld dat een situering op het platteland in de frisse lucht heilzaam werd geacht voor patiënten en personeel. Het gedeeltelijk onderkelderde gebouw in neo-renaissancestijl heeft een I-vormige plattegrond met twee bouwlagen en een kapverdieping. Tussen de kopbouwen aan de rechter gevel bevindt zich een over de gehele gevellengte lopend tweelaags terras met bijzondere ornamentiek. De afwisselende detaillering in met name de vensterpartijen zijn van belang. Ook de ensemblewaarden zijn van belang met de historisch functioneel-ruimtelijke relatie met de omliggende groenvoorzieningen, wegen en waterloop en de bewaard gebleven oorspronkelijke opzet in een landelijke setting met terrassen en gazons. Ook de brug en het hekwerk met een kenmerkende poort zijn zeer waardevol voor dit ensemble.

Emma

Klooster Emma (Peter de Gorterstraat 1f, reg.nr. 524984) werd gebouwd tussen 1938 en 1940 en bestaat uit een voormalig klooster met bijbehorende kloosterkapel. Het gebouw heeft een carrévormig grondplan en telt twee bouwlagen en een kapverdieping. De voor-, linker- en achtervleugel, gesitueerd om een binnentuin, vormen het kloosterdeel; in de rechtervleugel bevindt zich de kapel. Het klooster werd gebouwd voor huisvesting van zusters van de Congregatie van Zusters van de Barmhartigheid, die naar Coudewater kwamen om het tekort aan verplegend personeel op te vangen. Daarnaast werden de al op Coudewater aanwezige zusters, die tot dan toe in de patiëntenpaviljoens verbleven, in het klooster gehuisvest. Het klooster werd tot in 1985 bewoond door de Zusters van Barmhartigheid. Daarna is het bij een verbouwing tot patiëntenpaviljoen in- en uitwendig aangepast en deels gemoderniseerd. De kloosterkapel is grotendeels bewaard gebleven. Het vloerniveau aan de buitenzijde is opgehoogd om kapel en klooster voor rolstoelers beter toegankelijk te maken.

Begraafplaats

De begraafplaats van Coudewater (reg.nr. 524982) bevindt zich in de noordoosthoek van het terrein, aan de Peter de Gorterstraat. Op de begraafplaats zijn twee grafmonumenten rijksmonument, omdat ze de herinneringscultus rond de stichters van Landgoed Coudewater, de grafcultuur in de geestelijke gezondheidszorg en de rooms-katholieke emancipatie op een bijzondere manier uitdrukken. Centraal op de as van het middenpad liggen achter elkaar het grafmonument van Dr. E. van den Bogaert uit 1880 en het grafmonument van Dr. L. Pompe uit 1901. Dr. E. van den Bogaert en Dr. L. Pompe, voorheen verbonden aan het Geneeskundig Gesticht Reinier van Arkel in Den Bosch, waren de initiatiefnemers voor Coudewater en hebben de psychiatrische inrichting in 1870 gesticht. Aan weerszijden bevinden zich voornamelijk zustersgraven.

6.1.3 Gemeentelijke monumenten

Ook de gemeentelijke monumenten blijven in het stedenbouwkundig plan behouden, als belangrijk onderdeel van cultuurhistorie als ruimtelijke drager. Naast de gemeentelijke monumenten op het historische landgoed is ook de voormalige boerderij Peter de Gorterstraat 2, aan de overzijde in de boszone, een gemeentelijk monument binnen het plangebied: een laat 19de-eeuwse landarbeiderswoning.

Boerderij

De uit 1926 daterende wederopbouwboerderij (reg.nr.SOM0252) bestaat uit een lang, driebeukig stalgedeelte evenwijdig aan de straat en een breder, dwars op de kopse zijde geplaatst woongedeelte. De boerderij is traditioneel van opzet; beide delen omvatten een begane grondniveau en een zolderverdieping onder een hoog zadeldak met wolfseinden.

Berlicumseweg 9-11

Hoewel Berlicumseweg 9-11 (reg.nr. SOM0014) zich ten zuiden van de oostelijke aftakking van de Berlicumseweg bevindt, en daarmee buiten het terrein van Coudewater, bestaat er wel een directe functionele relatie tussen dit gebouw en het complex als (dubbele) dienstwoning. Dit vrijstaande, L-vormige woonhuis is in drie bouwfasen tot stand gekomen. Het oudste bouwdeel is van oorsprong waarschijnlijk een 17de- of 18de-eeuwse kortgevelboerderij en is met de lange zijde naar de straat gekeerd. In de linker achterhoek van Berlicumseweg 9 ligt een kelder met troggewelven. De houten liggers van het gewelf wijzen op de 17de- of 18de-eeuwse oorsprong. Tegen de lange zijde van dit bouwdeel is, vermoedelijk aan het einde van de negentiende eeuw, een tweelaags bouwdeel met een rechthoekige grondslag en een plat dak tot stand gekomen. Samen vormen deze bouwdelen Berlicumseweg 9. Het jongste, eveneens rechthoekige bouwdeel (Berlicumseweg 11) is omstreeks 1900 aan de linkerzijde dwars tegen de bestaande bebouwing aangezet. Dit bouwdeel heeft twee niveaus onder een plat dak. Achter op het erf staat een vroeg 20ste-eeuws bakhuisje.

Berlicumseweg 13

Berlicumseweg 13 (SOM0015) is een vrijstaand, L-vormig woonhuis uit de late negentiende eeuw, aan de zuidzijde van de Berlicumseweg, nabij een, in oorsprong 19de-eeuwse brug over de Groote Wetering. Het pand is van oorsprong een tramstation en bestaat uit twee bouwdelen. Het rechterdeel dat met de lange zijde naar de straat is gekeerd had oorspronkelijk de functie van wachtruimte. Links van de wachtruimte bevindt zich het tweede bouwdeel dat hier haaks op staat.

6.1.4 Overige gebouwen

Naast de rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten is een aantal gebouwen op het landgoed in de structuurvisie en de ontwikkelstudie als karakteristiek gecategoriseerd, omdat ze cultuurhistorische waarde hebben of karakteristiek en medebepalend zijn voor de kwaliteit van het landgoed: De Dennen, Parkzicht, Veldzicht, de Technisch Dienst, De Uythof en het Mortuarium. In de ontwikkelstudie is, binnen de kaders van de structuurvisie, door GGZ Oost-Brabant besloten om als vertrekpunt Veldzicht, de Technische dienst en De Uythof niet aan te wijzen als te behouden gebouwen: specifieke, vooral utilitaire gebouwen met beperkte bouwkundige kwaliteit die centraal gelegen sterk beperkend zouden zijn voor de herontwikkeling van het landgoed (paragraaf 2.2). De andere karakteristieke gebouwen blijven wel behouden en krijgen een nieuwe bestemming: Parkzicht, De Dennen en het Mortuarium. Naast de karakteristieke gebouwen op het historische landgoed heeft ook het badhuis in het noordoosten van het plangebied, aan de overzijde van de Peter de Gorterstraat 2 een beeldbepalende waarde.

Van de gebouwen die in de ontwikkelstudie als 'te behouden of te amoveren' zijn gecategoriseerd (Peter de Gorterstraat 1, 3, 9 en 11, de Kliniek en De Hoeve) blijft alleen De Hoeve behouden voor een bijzondere woonvorm. Daarnaast is er in het stedenbouwkundig plan ook voor gekozen om een aantal gebouwen die in de ontwikkelstudie als 'te amoveren' zijn aangewezen toch te behouden: de Karschuur, de Hooimijt, de aggregaatruimte en de ijskelder. Deze utilitaire gebouwen kunnen worden gebruikt voor buurtactiviteiten of gemeenschappelijke opslag van bijvoorbeeld groot gereedschap. Dit past bij het gezamenlijk gebruik, beheer en onderhoud van het park en bevordert de sociale samenhang.

Parkzicht

Parkzicht bevindt zich aan de zuidwestzijde van het terrein, op korte afstand van de Berlicumseweg. Door de ligging aan de rand van het terrein is het gebouw, vooral gezien vanaf de Berlicumseweg, beeldbepalend voor het ensemble. Dit gebouw werd in 1874 gebouwd als een (dubbele) dokterswoning. In de jaren ’50 vond een ingrijpende verbouwing plaats, waarbij aan het exterieur vooral wijzigingen plaatsvonden aan de vier kopgevels: openingen werden vergroot en voorzien van nieuwe invullingen. Bij de hoofdentree werd een portiek gecreëerd. Omdat vooral de meest in het oog springende gevels werden gewijzigd, bepaalt deze verbouwing in belangrijke mate het huidige beeld, al bleef de zeer markante oorspronkelijke hoofdvorm behouden en bleven ook andere gevels grotendeels intact.

 

De Dennen

In de jaren ’90 van de negentiende eeuw werden buiten het complex van het Hoofdgebouw nieuwe paviljoens gebouwd. Hiervan resteert alleen nog De Dennen uit 1892 dat daarmee tot de oudste gebouwen van het landgoed behoort. De Dennen werd gebouwd als woonpaviljoen en bestond uit een tweelaagse vleugel aan de westzijde, een enkellaagse vleugel aan de oostzijde met daartussen een enkellaags verbindingslid. In 1959 onderging het gebouw een zeer ingrijpende verbouwing, waarbij alle gevelopeningen werden gewijzigd en het verbindingslid met een bouwlaag werd verhoogd. Hiermee verdwenen de oorspronkelijke gevelarchitectuur en deels de duidelijk herkenbare scheiding tussen de oost- en westvleugel. De architectuurhistorische waarde is daarom beperkt maar het gebouw heeft wel belangrijke cultuurhistorische waarde vanwege de hoge ouderdom en de nog grotendeels bewaard gebleven indeling met een afwisseling van slaapzalen en kleinere slaapkamers.

Mortuarium

Het Mortuarium bevindt zich direct ten oosten van de kapel bij klooster Emma. Dit gebouw is in de huidige opzet tot stand gekomen in 1951, waarbij waarschijnlijk resten van een ouder gebouwtje werden hergebruikt. De eenvoudige maar verzorgde traditionele architectuur met stalen ramen en de opvallend vormgegeven entree heeft architectuurhistorische waarde. Dit geldt ook voor het interieur met een centrale opbaarruimte met karakteristieke, deels gebogen wanden. Het gebouw heeft ook cultuurhistorische waarde vanwege de kenmerkende functie voor Coudewater en vanwege de relatie met de nabijgelegen kapel.

Badhuis

Het voormalig badhuisje is stedenbouwkundig van belang vanwege de relatie met landgoed Coudewater en het nabij gelegen Maliskamp. Het object vormt samen met de gelijktijdig aangelegde zwemvijver een interessant bebouwd accent in de bosstrook tussen de Peter de Gorterstraat en de rijksweg A59.

Architectuurhistorisch gezien is het een mooi voorbeeld uit het interbellum, met een ingetogen en in een traditionele en functionele baksteenarchitectuur ontworpen badhuisje. Het is van cultuurhistorische betekenis als een bijzonder en markant voorbeeld van de historische ontwikkeling van psychiatrisch ziekenhuis Coudewater. De zwemvijver en het badhuisje werden in de jaren '30 van de vorige eeuw in opdracht van het psychiatrisch ziekenhuis Coudewater opgericht ter ontspanning van de patiënten. Het huisje met zwemvijver markeert daarmee mede het sociale aspect van Coudewater.

Het badhuisje met zwemvijver is voor 's-Hertogenbosch bijzonder en zeldzaam.

De Hoeve

Paviljoen De Hoeve bevindt zich aan de noordzijde van het landgoed, even ten noordoosten van het klooster. Het werd gebouwd in 1976, tegelijk met het paviljoen Spreeuwenburg. Dat gebouw is wel gesloopt, onder meer om de zichtlijnen op Milla de Campen te herstellen. In 1990 is De Hoeve gerenoveerd, waarbij aan de zuidwestzijde verschillende wooneenheden werden aangebouwd. Het gebouw is samengesteld uit diverse, hoofdzakelijk tweelaagse, rechthoekige volumes met lessenaarsdaken waarvan de lage zijde naar de buitenzijde van het gebouw zijn gericht. Hoewel het gebouw niet of nauwelijks cultuurhistorische waarde heeft - met een weinig uitgesproken architectuur en een beperkte ouderdom - is het wel behouden omdat het als onderdeel van de recentere geschiedenis van het landgoed een interessante voor zijn tijd typerende opzet heeft en omdat het nog functioneel is en eenvoudig kan worden opgewaardeerd: sloop zou niet duurzaam zijn.

Karschuur

De Karschuur bij de Boerderij blijkt uit een vergelijking van terreinplannen tussen 1953 en 1971 op deze plaats gebouwd. De schuur heeft, boven een lage gemetselde muur, geheel van gepotdekselde horizontale delen samengestelde gevels waarbij de noordzijde geheel open is en het dak hier voorbij de zijgevel steekt. Hoewel het gebouw door de beperkte ouderdom en eenvoudige opzet beperkte architectuurhistorische waarde heeft, vormt het samen met de Boerderij (en voorheen het Witte Huis als een bijgebouw van de boerderij, een mestplaats en een varkensschuur) een karakteristiek ensemble waarin de oorspronkelijke erfopzet herkenbaar is; zie ook paragraaf 3.6.4).

Hooimijt

Hoewel de windvaan op de open hooiberg, aan de noordoostzijde van het grote grasveld achter het Hoofdgebouw, de datering '1926' draagt, staat het gebouw niet op bouw- en situatietekeningen of op luchtfoto's uit deze tijd. Er is twijfel of de hooiberg, ondanks de datering, bij de boerderij heeft behoord of zelfs voor de huidige locatie op het landgoed heeft gestaan. Omdat de hooiberg vrijwel zeker van elders naar de huidige locatie werd verplaatst, is de cultuurhistorische waarde en de waarde voor het ensemble beperkt. Sowieso is de huidige locatie niet oorspronkelijk, omdat zich hier tot de sloop in 1988 Paviljoen Beukenhof bevond. Niettemin is ervoor gekozen om de hooiberg te behouden: na eventuele verplaatsing kan ze voor buurtactiviteiten een belangrijke rol vervullen.

 

IJskelder

Zuidwestelijk van het hoofdgebouw, in een glooiing in de landschappelijke tuin, bevindt zich een ijskelder (locatie van het zwarte sterretje op de afbeelding hieronder). Een ijskelder is een gemetselde, met aarde bedekte en meestal door bomen beschaduwde kelder, die in de winter gedeeltelijk met ijs werd gevuld en waarin in de zomer voedsel koel kon worden gehouden. Waarschijnlijk is de ijskelder aangelegd in het begin van de 20ste eeuw.

6.1.5 Historisch-geografische elementen

Binnen het plangebied bevindt zich een aantal historisch-geografische elementen zoals waterlopen, perceleringen en wegen die herkenbaar zijn op de kadastrale minuutkaart van circa 1820. Een aantal van deze elementen is vermoedelijk al veel ouder en direct gerelateerd aan de ontwikkeling van het gebied vanaf de Middeleeuwen. Voor deze historisch-geografische elementen geldt dat behoud (of versterking) voorop staat. In afbeelding 6.1 is een uitsnede opgenomen van de cultuurhistorische inventarisatiekaart van de gemeente. Bij ruimtelijke ingrepen in het plangebied zal de cultuurhistorische inventarisatiekaart als kader worden gebruikt voor het opstellen van randvoorwaarden aan de geplande ingrepen. De meeste historisch-geografische elementen zijn voorzien van de bestemming Water of Verkeer en de monumenten zijn beschermd op grond van de Erfgoedwet of Erfgoedverordening. Voor het overige wordt in het stedenbouwkundig plan zoveel als mogelijk rekening gehouden met cultuurhistorische infrastructuur.

afbeelding 6.1: uitsnede cultuurhistorische inventarisatiekaart kaart gemeente 's-Hertogenbosch

6.2 Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingenkaart van de gemeente 's-Hertogenbosch vormt de basis voor het archeologiebeleid dat op 15 juni 2010 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch is vastgesteld. Voor dit beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De beleidskaart vormt de onderlegger voor bestemmingsplannen. Op deze manier kunnen binnen bestemmingsplannen de archeologische waarden en verwachtingen als dubbelbestemmingen worden opgenomen en meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In het bestemmingsplan Coudewater, zoals vastgesteld op 18 december 2012, zijn destijds voor Coudewater dubbelbestemmingen opgenomen.

Bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan zijn ook de archeologische waarden en verwachtingen in dit gebied nog eens kritisch bekeken. Door gebruik te maken van een geactualiseerde archeologische waarden en verwachtingenkaart konden de archeologische kenmerken van dit gebied aanzienlijk worden aangescherpt. Tegelijkertijd is voor die gebieden waar ontwikkelingen waren gepland, archeologisch onderzoek uitgevoerd om te kunnen bepalen of er belangrijke archeologische vindplaatsen aanwezig waren en zo ja, of deze werden bedreigd door de voorgenomen ingrepen.

afbeelding 6.2: uitsnede geactualiseerde archeologische waarden en verwachtingenkaart

Aanvullend archeologisch onderzoek

Bureau- en booronderzoek

In het kader van de herontwikkeling van landgoed Coudewater zijn verschillende archeologische onderzoekstrajecten opgestart. Het onderzoeksproces is gefaseerd opgezet en bestond uit een bureauonderzoek, een verkennend booronderzoek en een proefsleuvenonderzoek. Het bureau- en booronderzoek heeft de bestaande archeologische verwachting eerst nader onderzocht en uitgewerkt (afbeelding 6.3; BAAC, 24 mei 2020; bijlage 7).

afbeelding 6.3: archeologische waarden en verwachtingskaart voor het plangebied Coudewater op basis van het bureau- en booronderzoek van BAAC in 2020

Omdat het booronderzoek alleen heeft plaatsgevonden op die locaties die bij de toekomstige ingrepen worden verstoord, hadden de aanpassingen in de archeologische verwachting alleen betrekking op deze zones. Voor de overige gebieden binnen het bestemmingsplan vormt de geactualiseerde waarden- en verwachtingenkaart (afbeelding 6.2) de basis.

Proefsleuvenonderzoek

Op basis van de resultaten uit het bureau- en verkennend booronderzoek (afbeelding 6.3) is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in de zones waar de archeologische verwachting hoog en middelhoog waren. Deze onderzoeken zijn ook gefaseerd en in nauw overleg met de archeologen van de gemeente 's-Hertogenbosch uitgevoerd (ADC, oktober 2022; bijlage 8). Uit het proefsleuvenonderzoek kwamen twee zones naar voren waar mogelijk behoudenswaardige vindplaatsen aanwezig waren: In de zone direct ten noorden van de Peter de Gorterstraat (Boszone 1, 2 en 3) en in de zone ten oosten van het oude klooster (LG9). In de rest van het gebied leek de ondergrond te veel verstoord door de bebouwing van de afgelopen jaren of ontbraken simpelweg aanwijzingen voor vindplaatsen.

afbeelding 6.4: projectie van de te onderzoeken gebieden op de kadastrale minuutkaart van 1832

In het gebied ten noorden van de Peter de Gorterstraat (Boszone 1, 2 en 3; afbeelding 6.4) werd in de proefsleuven een groot aantal langwerpige structuren gevonden bestaande uit rijen van kuilen. Dergelijke structuren worden vaak geïnterpreteerd als landweren of andere verdedigingslinies. Door de aanleg van greppels, palenrijen en kuilen kunnen aanvallers te voet en te paard namelijk niet of met heel veel moeite een gebied binnenvallen. Er waren echter ook andere interpretaties mogelijk. Wellicht was er sprake van een door mensen aangelegde strook van bomen en struiken om stuifzand tegen te gaan, een zogenaamde zandvang. Het gebied ten noorden van de Peter de Gorterstraat was lange tijd een woest heidegebied met actieve stuifduinen. De zandvang kan speciaal zijn aangelegd om het stuivende zand weg te houden van het kloosterterrein. Het toponiem Zandvang is ook bekend uit de directe omgeving van het gebied al is niet bekend op welk gebied dit toponiem precies betrekking heeft. Een derde en laatste optie was dat de kuilen ook simpelweg kunnen zijn ontstaan als gevolg van zandwinning. Dit zand was dan vermoedelijk vooral nodig om gebieden op en rond het kloosterterrein op te hogen om het geschikt voor bewoning te maken. Helaas werd er tijdens het onderzoek maar weinig vondstmateriaal aangetroffen waarmee zowel de functie als de datering van de kuilenrijen kon worden achterhaald. Het weinige aardewerk uit de kuilen wijst op een aanleg in de 16de eeuw. Over de functie van de kuilenrijen is ondanks uitgebreid onderzoek niet veel duidelijk geworden. Een landweer of verdedigingslinie lijkt desondanks niet aannemelijk. Hiervoor liggen de kuilen te dicht bij elkaar en ontbreekt ook een duidelijke, doorlopende structuur. Een functie als zandvang is niet uitgesloten maar ook voor deze functie lijken de plantgaten dan wel erg dicht bij elkaar te liggen. De interpretatie als zandwinningskuilen is daarom wellicht het meest voor de hand liggend. Op basis van het onderzoek is de vindplaats aan de noordkant van de Peter de Gorterstraat niet als behoudenswaardig aangemerkt.

afbeelding 6.5: voorbeeld van de rijen met rechthoekige kuilen zoals die in Boszone 1 en 2 zijn gevonden. Vermoedelijk kunnen deze kuilen worden toegeschreven aan zandwinning in de 16de eeuw

In het gebied direct ten oosten en noordoosten van het klooster (LG9; afbeelding 6.4) werden bij het proefsleuvenonderzoek twee brede en diepe grachten gevonden. Deze grachten leken aanvankelijk parallel te lopen maar tijdens aanvullend sleuvenonderzoek kon het precieze verloop van de grachten niet nader worden bepaald. Dit had ook deels te maken met de beperkte ruimte voor het onderzoek door de aanwezigheid van kabels en leidingen en monumentale bomen. Tijdens het onderzoek naar een van de grachten kon wel worden vastgesteld dat deze een beschoeiing van twijgen heeft gehad. Het weinige vondstmateriaal onderin de gracht wijst op een aanleg of gebruik in de 18de eeuw. Op kaartmateriaal uit de 19de eeuw zijn wel grachten rond het klooster te zien maar niet op deze exacte locatie. Toch moeten deze grachten lang hebben open gelegen want uit het archeologisch onderzoek kwam naar voren dat ze in de 20ste eeuw zijn gedempt. Over de precieze ouderdom en functie van deze gracht(en) kon helaas weinig informatie worden verzameld. Ondanks de beperkte informatie heeft de gemeente 's-Hertogenbosch voor de zone met de grachten de archeologische dubbelbestemming gehandhaafd. Door de dubbelbestemming op te nemen blijft dit gebied bij toekomstige ingrepen beschikbaar voor archeologisch onderzoek. De geplande werkzaamheden voor de nieuwbouwlocaties kunnen hier wel zonder beperkingen plaatsvinden omdat deze specifieke zones voldoende archeologisch zijn onderzocht en dus kunnen worden vrijgegeven.

afbeelding 6.6: doorsnede van een van de grachten (blauw) zoals die in zone LG9 werd aangetroffen

Archeologisch onderzoek rond het oude klooster

Min of meer gelijktijdig met de onderzoeken binnen de ontwikkelvelden heeft de gemeente 's-Hertogenbosch archeologisch onderzoek laten uitvoeren rond het klooster van Coudewater. Dit onderzoek kwam voort uit het voornemen van de gemeente om de oude kern rond het klooster van Coudewater als beschermd gemeentelijk archeologisch monument aan te wijzen. De begrenzing van dit monumentterrein is grotendeels gebaseerd op bureauonderzoek. Aanvullend hierop is een archeologisch proefsleuvenonderzoek (BAAC, september 2022; bijlage 9) opgezet dat tot doel had om een aantal onduidelijkheden rondom het bestaande kloostergebouw Mariënwater te verhelderen. Op een tekening uit circa 1750 is te zien dat er haaks op het bestaande gebouw andere gebouwen staan. Er was in bepaalde bronnen ook sprake van aparte vleugels voor mannen en vrouwen aan weerszijden van een kapel. Waar deze kapel precies heeft gelegen en hoe deze vleugels dan hebben gelegen ten opzichte van elkaar en de kapel is echter onduidelijk. Vanwege de aanwezigheid van oppervlakteverharding, kabels en leidingen en monumentale bomen kon het proefsleuvenonderzoek maar beperkt van omvang zijn.

Rond het hoofdgebouw zijn verschillende archeologische resten gevonden uit de tijd van het klooster en daarna. Ten noorden van het huidige hoofdgebouw zijn paalkuilen, kuilen, greppels en een fundering van een muur gevonden uit de Late Middeleeuwen of Vroege Nieuwe Tijd. De opvallendste vondst is gedaan ten zuidwesten van het gebouw: hier bevindt zich namelijk een intact ondergronds gewelf van baksteen. Dit zou een overkluizing van een waterloop kunnen zijn die richting de kloostergebouwen liep. De vroegste datering van het gewelf, ligt vermoedelijk in de 16de eeuw. Vlakbij het gewelf werd ook een vloer van hergebruikte bakstenen gevonden dat gelijktijdig lijkt met het gewelf. Helaas kon van dit vloerniveau niet worden vastgesteld tot welk gebouw het heeft behoord.

De oude kern van het kloosterterrein is in april 2022 als gemeentelijk archeologisch monument aangewezen (SOM1028).

afbeelding 6.7: opname van het gewelf dat is aangetroffen tijdens het archeologisch onderzoek. Vermoedelijk is het een 16de eeuwse overkluizing van een waterloop die richting het kloostergebouw Mariënwater liep

Aanvullend op het kloosterterrein zijn nog proefsleuven gegraven in een zone direct ten oosten van het klooster. Deze zone die samenvalt met zone LG9 zou mogelijk ook nog onderdeel kunnen zijn van de oude kern. Tijdens dit onderzoek zijn echter geen archeologische sporen van het kloosterterrein gevonden, de grondverbetering en ophogingen dateren waarschijnlijk uit de 19de eeuw. Dit deel van het kloosterterrein vormt daarom geen onderdeel van de behoudenswaardige vindplaats en is ook geen onderdeel van het gemeentelijk archeologisch monument.

Aan het deel van het plangebied dat is aangewezen als gemeentelijk archeologisch monument is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' toegekend. Op een aantal locaties in het plangebied is op de kadastrale minuutkaart van circa 1820 bebouwing zichtbaar. Deze geïsoleerde bebouwing en de bijbehorende erven zijn archeologisch gezien van groot belang omdat op deze plekken in de ondergrond vaak nog resten van oudere (erf)bebouwing aanwezig zijn. Deze zones hebben in het bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gekregen. Voor de zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen.

Voor de zones met een lage archeologische verwachting wordt normaal gesproken geen archeologische dubbelbestemming opgenomen. Een uitzondering geldt echter voor de zones waar begraven bodems aanwezig kunnen zijn. Deze zones kunnen het best omschreven worden als gebieden met en onbekende archeologische verwachting. Zoals hiervoor staat beschreven, bevindt zich ten noorden van de Peter de Gorterweg zo'n zone. Voor deze zone is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen.

Hoofdstuk 7 Milieuaspecten

Dit hoofdstuk geeft weer hoe milieuaspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan. Tussen milieuaspecten en ruimtelijke ordening bestaat een duidelijke relatie. De milieukwaliteit vormt namelijk een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden van milieugevoelige functies (zoals woningen). Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende of hinderlijke situaties moeten voorkomen worden.

7.1 Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering zorgt in beginsel voor voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te garanderen naast de zorg dat er voor bedrijven voldoende ruimte voorhanden is om de bedrijfsactiviteiten duurzaam en binnen aanvaardbare voorwaarden (normen) uit te kunnen voeren.

Richtlijn

Bij het beoordelen van bedrijvigheid welke invloed hebben op het plangebied, is gebruik gemaakt de VNG-Handreiking "Bedrijven en Milieuzonering". De VNG-brochure is een richtlijn, vormt geen wettelijk kader maar heeft als gevolg van jurisprudentie de status van pseudo-wetgeving gekregen. Deze richtlijn biedt kaders om milieuzonering goed in ruimtelijke plannen af te wegen.

Het scheiden van functies via milieuzonering bij gevoelige objecten en sterk milieubelastende activiteiten is nodig om een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen nabij gevoelige objecten, maar ook om zulke bedrijven een goed en duurzaam werkklimaat te garanderen zodat bedrijven hun activiteiten kunnen uitvoeren binnen de gangbare hindernormen. Bij milieuzonering wordt een bepaalde (hinder) afstand aangehouden tussen woning en een bedrijfsmatige activiteit.
Volgens de VNG-Handreiking zijn ook gebieden toelaatbaar waarbij gevoelige functies (zoals woningen) direct naast lichte bedrijvigheid (zoals winkels en daghoreca) mogelijk is. In zulke gebieden wordt juist bewust functiemenging nagestreefd om een grotere levendigheid en sociale cohesie tot stand te brengen.

Het plan

Binnen onderhavig plan wordt 'functiemenging' nagestreefd. In het plan worden op gebouwniveau diverse lichte bedrijfsmatige functies toegelaten bij en naast wonen. Functiemenging wordt hier bewust nagestreefd om sociale cohesie (ontmoeten) te bevorderen en een grotere levendigheid in het gebied na te streven. In de VNG-Handreiking is daartoe een aparte lijst opgenomen van lichte functies die zodanig weinig milieubelastend zijn voor hun omgeving dat ze aanpandig aan woningen kunnen plaatsvinden. De in dit plan toegelaten functies sluiten hierbij aan. Het gaat hierbij om maatschappelijke en kantoorachtige functies, ambachtelijke en bijzonder lichte bedrijvigheid, detailhandel en daghoreca. De eisen uit het Bouwbesluit voor de fysieke scheiding tussen wonen en zulke lichte bedrijvigheid zijn daarbij toereikend om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen. Overigens is het zo dat bedrijven altijd verplicht zijn te voldoen aan de geldende hindernormen uit het Activiteitenbesluit. Verwacht wordt dat deze lichte functies/bedrijven hun activiteiten prima kunnen uitvoeren binnen de gangbare hindernormen van het Activiteitenbesluit in de nabijheid van woningen. Een hinderlijke situatie wordt derhalve niet verwacht.

Naast de 'gemengde bestemmingen' bevindt zich binnen het plangebied (nabij Berlicumseweg 10 en 12) een klein rioolgemaal waar met het aanhouden van voldoende afstand hinder als gevolg van geluid en met name geur dient te worden voorkomen. Voor dit rioolgemaal is functiescheiding aan de orde en geldt een indicatieve hinderafstand van 30 meter voor het maatgevende aspect geur. Binnen deze afstanden zijn in beginsel geen woningen toegestaan.

Overige woonbestemmingen bevinden zich niet in de nabijheid van enige hinderlijke bedrijfsmatige activiteiten. Een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen is hiermee gewaarborgd. Daarbij kunnen de toegelaten bedrijfsmatige functies worden uitgevoerd zonder dat de bedrijven in hun belangen worden geschaad.

7.2 Duurzaamheid en energie

We staan in Nederland voor ingewikkelde opgaven. Niet alleen moeten we steeds meer mensen huisvesten, ook hebben we rekening te houden met klimaatverandering en een toenemende schaarste aan energie en grondstoffen. Een van de gevolgen van de klimaatverandering is dat hoosbuien steeds vaker voorkomen met een ontwrichtend effect op de openbare ruimte Gemeente 's-Hertogenbosch werkt intensief aan een energiebewuste, gezonde, groene en klimaatbestendige gemeente. Hierbij zorgen we er onder meer voor dat onze gemeente door onze inwoners als prettig en gezond wordt ervaren, met behoud van grondstoffen en het milieu in het algemeen. De duurzame uitgangspunten zijn vastgelegd in de visie 'Samenwerken aan een duurzaam 's-Hertogenbosch' (mei 2019). Met de vast gestelde visie zet gemeente 's-Hertogenbosch verduurzaming in op onderstaande vier thema's:

• a. Gezonde, groene en klimaatbestendige omgeving (o.a. hemelwaterberging).
• b. CO2-neutrale omgeving (energie).
• c. Waardebehoud van grondstoffen (circulariteit).
• d. Duurzame mobiliteit.
  

Conform de visie houdt gemeente 's-Hertogenbosch rekening met veranderingen in het klimaat met meer extreme buien en steeds hetere zomers. We zorgen voor een veilig watersysteem en werken aan behoud van en toename van vergroening en biodiversiteit van onze gemeente. Op het gebied van energie (om een CO2 neutrale gemeente te worden) werken we enerzijds aan het verminderen van de energievraag en anderzijds aan het opwekken van duurzame energie. Daarin maken we ook stappen om de gemeente op termijn aardgasloos te laten zijn. Ten aanzien van grondstoffen zijn we ons er van bewust dat deze dreigen schaars te worden door een groeiende bevolking en toenemende welvaart in de wereld. Beschikbare grondstoffen dienen derhalve zo efficiënt mogelijk te worden gebruikt (en hergebruikt) en we gaan er bewust mee om.

Ten aanzien van het vervoer werken we aan schonere, slimmere en duurzame mobiliteit. Op deze wijze bouwen we samen aan een duurzaam 's-Hertogenbosch.

Voor de herontwikkeling van Landgoed Coudewater is in opdracht van de initiatiefnemer een duurzaamheidsvisie opgesteld (Royal Haskoning, Duurzaamheidsvisie Landgoed Coudewater, d.d. 11 december 2020; bijlage 10). Daarin wordt de insteek en maatregelen uiteengezet die aansluiten op de vier duurzaamheidsthema's uit de vast gestelde visie 'Samenwerken aan een duurzaam 's-Hertogenbosch'. Over de uitvoering en uitwerking van de duurzame ambities zijn met de initiatiefnemer concrete en praktisch meetbare afspraken gemaakt.

Per thema uit de visie komt het - samengevat - neer op:

• 1. Gezond, groen en klimaatbestendig

De bijzondere groene en historische waarden van het gebied Coudewater worden waar mogelijk behouden en versterkt. De stedenbouwkundige kwaliteit van het plan worden gekoppeld aan de gemeentelijke opgaves van waterberging om wateroverlast, hittestress en droogte te voorkomen. Hiermee wordt invulling gegeven aan het aspect 'klimaatadaptatie'. Zonder meer zal kunnen worden voldaan aan de recente Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021.

Gezondheid wordt bevorderd via de bestaande en nieuwe fysieke condities van de leefomgeving, zoals schone lucht, weinig lawaai, gebruik van (zoveel als mogelijk) materialen die in mindere mate belastend zijn voor het milieu en onze gezondheid en voldoende groen. De inrichting van het gebied beschermt de inwoners tegen ongezonde invloeden uit de omgeving. De (groene) inrichting van het gebied stimuleert bewoners tot gezond leven. Het verleiden tot gezond gedrag (onder meer bewegen) is een belangrijke kwaliteit van het gebied.

Om tot concrete en meetbare realisatie van de duurzame ambities te komen, zal voor de ontwikkeling gebruik worden gemaakt van het NL-Greenlabel. NL-Greenlabel is een instrument om de duurzaamheid van een ontwikkeling inzichtelijk, concreet en meetbaar te maken. Hierbij kent label A de hoogste duurzaamheidsscore, label G de laagste. Overeen gekomen is dat door initiatiefnemer met het plan ten minste een score B wordt behaald. Bij de ontwikkeling wordt extra belang gehecht aan het thema biodiversiteit en landschappelijke waarden. Natuur-inclusief bouwen maakt daar onderdeel van uit..

• 2. CO2-neutrale gemeente

De nieuwe gebouwen/woningen worden ten minste gebouwd volgens de meest recente bouwnorm BENG (Bijna Energie Neutral Gebouw) en zonder aardgas-aansluiting. Daarnaast zal ontwikkelaar extra maatregelen nemen die - ten opzichte van de geldende normen - leiden tot een 'plus' op de geldende duurzaamheidseisen. De ambitie daarbij is energie neutrale bouw. Voor een integrale benadering en toetsing van de diverse duurzaamheidsaspecten bij bouwwerken, zal gebruik worden gemaakt van de methodiek van 'GPR-gebouw'. GPR-Gebouw is een breed toegepaste software-module die in 1 oogopslag het aspect duurzaamheid (van de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde) van een gebouw in beeld brengt. Hiervoor is een ondergrens afgesproken van 7,5 wat overeenkomt met een bovengemiddeld duurzaam gebouw.

Voor de bestaande (oudere) panden wordt niet uitgegaan van het 'van rechtens verkregen niveau', maar wordt een duurzaamheids-slag doorgevoerd. Het verduurzamen en energiezuinig maken van oude en monumentale panden is daarbij maatwerk en de mogelijkheden worden per gebouw onderzocht, bepaald en verantwoord. Daarbij is het uitgangspunt dat ook maatregelen worden onderzocht dat bestaande panden - naast energiezuinig - op termijn ook aardgasvrij worden. Verder worden mogelijkheden bekeken voor het uitwisselen van reststromen d.m.v. warmteterugwinning. Een resterende energievraag wordt zoveel mogelijk ingevuld met duurzaam opgewekte energie.

• 3. Waardebehoud van grondstoffen

Bestaande waardevolle gebouwen worden behouden, getransformeerd, verduurzaamd en hergebruikt. Uit het oog van grondstofgebruik is dat de ultieme vorm van duurzaamheid. Ten eerste is bij hergebruik van panden maar een fractie van grondstoffen nodig dan bij nieuwbouw. Verduurzaming zal het energieverbruik aanzienlijk doen verminderen, met als uiteindelijk doel aardgasloos. Voor de nieuwbouw wordt het materiaalgebruik (grondstoffen) tot een verantwoord minimum gereduceerd. Daarbij worden de nieuwe woningen met een lange levensduur ontworpen en gebouwd. Natuurlijk wordt hout toegepast met een duurzaam houtkeurmerk. Daarbij zullen alle nieuwe woningen worden voorzien van een 'materialenpaspoort'. Een materialenpaspport bevat informatie over het soort toegepast materiaal en hoeveelheden, ook de wijze van monteren en de locatie van de materialen staan er in aangegeven. Hiermee worden de bouw-objecten een soort 'materiëlenbank'. Zo'n paspoort maakt hoogwaardig hergebruik van materialen mogelijk na eventuele sloop. Het draagt bijzonder bij aan een circulaire bouw' in de toekomst.

• 4. Duurzame mobiliteit

Diverse maatregelen in het plan stimuleren gezond bewegen en leven. Elektrisch vervoer, zowel op de fiets als auto, zal worden gestimuleerd. Elektrische oplaadvoorzieningen hebben de aandacht bij deze ontwikkeling. Elektrische auto's worden gezien als rijdende baterijen. In de ontwikkeling wordt meegenomen dat elektrische auto's (in de nabije toekomst) onderdeel moeten gaan uitmaken van een nieuw energiesysteem en zullen daarin ondersteunend zijn voor de noodzakelijk energieopslag en transitie. De haalbaarheid van (aanwezige) deelauto's (op de gezamenlijke parkeerplaatsen) wordt eveneens onderzocht. Nieuwe bewoners worden gestimuleerd om de 'fossiele mobiliteit' in te wisselen voor duurzame mobiliteit.

Samengevat wordt met de ontwikkeling bijzonder aangesloten bij de vastgestelde visie 'Samenwerken aan een duurzaam 's-Hertogenbosch'. Initiatiefnemer geeft duidelijk uitvoering aan de duurzame koers die de gemeente voor ogen heeft. Initiatiefnemer loopt daarbij voorop op het gebied van 'duurzaam ontwikkelen'.

7.3 Geluidhinder

Wettelijk kader en beleidskader

Bij een ruimtelijk plan moet rekening worden gehouden met geluidbronnen en de mogelijke hinder daarvan voor mensen. In de Wet geluidhinder zijn voor geluidgevoelige bestemmingen zoals woningen grenswaarden opgenomen voor industrielawaai, wegverkeerlawaai en spoorweglawaai. Industrielawaai en spoorweglawaai zijn voor dit plan niet relevant, omdat deze geluidbronnen zich op grote afstand van het plangebied bevinden. Wel is vanwege de ligging binnen de geluidzones van wegen akoestisch onderzoek gedaan (Aveco de Bondt, Akoestisch onderzoek ontwikkeling Land van Coudewater d.d. 24 september 2021; bijlage 11).

Langs alle wegen bevinden zich conform de Wet geluidhinder geluidzones, met uitzondering van wegen op woonerven en 30 km/uur-wegen. Binnen de geluidzone van een weg moet de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen zoals woningen aan grenswaarden voldoen. De breedte van een geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnenstedelijk of buitenstedelijk).

Voor de geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige functies binnen de geluidzones van deze wegen geldt een ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van 48 dB. Onder voorwaarden is een hogere waarde toegestaan tot 53 dB (voor woningen binnen de zone van rijkswegen) of 63 dB (bij woningen gelegen binnen de zone van een weg met een binnenstedelijke ligging, in de regels overige wegen). Deze voorwaarden heeft de gemeente 's-Hertogenbosch vastgelegd in de Nota hogere grenswaarden geluid. Het beleid is gebiedsgericht: voor elk gebiedstype is een ambitiewaarde en bovengrens bepaald. Hierbij geldt de ambitiewaarde als basiskwaliteit en de bovengrens als maximaal toelaatbaar voor het betreffende gebiedstype. Voor het plangebied geldt het volgende:

• 1. Voor de eerstelijnsbebouwing die direct aangestraald wordt door de wegen geldt het gebiedstype ‘stromingszone’. In het plangebied betreft dit:
  • a. de west- en noordgevel van het boswonen;
  • b. de drie robuuste torens bij de Berlicumseweg en Milla de Campen;
  • c. de parel in het groen nabij de Berlicumseweg.

De ambitiewaarde van dit gebiedstype is 53 dB, de bovengrens is 63 dB.

• 2. Voor de rest van het plangebied geldt het gebiedstype ‘groen stedelijk’. Het gaat hierbij om een rustig, ruim opgezet gebied in het groen met overwegend woonfuncties, maar ook in beperkte mate voorzieningen en een ondergeschikte verkeersfunctie. De ambitiewaarde van dit gebiedstype is 48 dB, de bovengrens is 53 dB.

Relevante wegen

Voor het plangebied zijn de volgende wegen relevant:

• Peter de Gorterstraat. De rijsnelheid op de Peter de Gorterstraat is 30 km/uur. De weg heeft geen geluidzone maar is in het kader van goede ruimtelijke ordening wel beschouwd.
• Wamberg. De Wamberg ligt ten zuiden van het plangebied, in het buitengebied. De rijsnelheid op deze weg is beperkt tot 50 km/uur. Omdat de weg buitenstedelijk ligt, is de zonebreedte 250 m.
• Berlicumseweg. De Berlicumseweg is een doorgaande weg tussen Berlicum en Rosmalen. Ter hoogte van Berlicumseweg 9-11 ligt de komgrens van de gemeente ’s-Hertogenbosch: de maximaal toegestane rijsnelheid gaat hier van 50 km/uur naar 80 km/uur. Omdat de weg gedeeltelijk binnen de bebouwde kom ligt, is de zonebreedte 200 m.
• De rijksweg A59 heeft een zonebreedte van 600 m. De grens van het plangebied ligt op een afstand van circa 90 m van de rijksweg A59, gemeten vanaf de zuidelijke toe- en afrit van aansluiting Rosmalen (48). Hiermee ligt het grootste gedeelte van het plangebied binnen de zone van deze rijksweg. Ter hoogte van het plangebied liggen langs de rijksweg A59 geluidschermen met een hoogte van 5 m ten opzichte van het wegdek.
• Het plangebied ligt niet binnen de zone van de rijksweg A2: de afstand van het plangebied tot deze rijksweg is minstens 800 m. Omdat het plan naar verwachting wel binnen de invloedsfeer van deze weg ligt, is de geluidbelasting ervan in het het kader van een goede ruimtelijke ordening wel beschouwd.

Geluidbelasting per woongebied

• Boswonen. De hoogste geluidbelasting vanwege de rijkswegen is 53 dB op de west-, noord- en oostgrens van de bestemmingsvlakken Woongebied voor boswonen. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde (van 48 dB) overschreden. De maximale ontheffingswaarde (van 53 dB voor Rijkswegen) niet. Daarmee voldoet de geluidbelasting aan de ambitiewaarde voor gebiedstype stromingszone en ook aan de bovengrens voor zowel gebiedstype stromingszone als gebiedstype groenstedelijk. Vanwege andere wegen is er geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.
• Robuuste torens. De geluidbelasting vanwege de rijkswegen overschrijdt op de west-, noord- en oostgrens van het bestemmingsvlak Woongebied voor de robuuste torens de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Aan de noordgrens vanaf een hoogte van 16,5 m overschrijdt de geluidbelasting ook de maximale ontheffingswaarde van 53 dB. Vanaf een hoogte van 22,5 m is dit ook het geval aan de westgrens. De hoogste geluidbelasting bedraagt 59 dB aan de noordgrens op een hoogte van 28,5 m. Daarmee blijft de geluidbelasting gelijk aan of is ze lager dan de bovengrens van het gebiedstype stromingszone.

De geluidbelasting vanwege de Berlicumseweg is aan de westgrens en het eerste deel van de noord- en de zuidgrens met maximaal 56 dB hoger dan de voorkeursgrenswaarde maar blijft beneden de bovengrens van het gebiedstype stromingszone.

Dit woongebied heeft ook geluidbelasting vanwege de Peter de Gorterstraat, van ten hoogste 56 dB op de oostgrens. Deze 30 km/uur-weg heeft geen wettelijke geluidzone maar is beschouwd in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

• Parel in het groen ten zuiden van Milla de Campen. De voorkeursgrenswaarde wordt aan de westgrens zowel vanwege de rijkswegen als vanwege de Berlicumseweg overschreden en vanwege de Berlicumseweg ook aan het eerste deel van de noordgrens. Ze blijft echter met maximaal 51 dB binnen het ambitieniveau van het gebiedstype stromingszone en beneden de bovengrens van zowel het gebiedstype groenstedelijk als het gebiedstype stromingszone.
• Overige bestemmingsvlakken Woongebied. Bij de andere woongebieden wordt de voorkeursgrenswaarde (aan de noordgrens) vanwege de rijksweg weliswaar overschreden maar komt de geluidbelasting niet boven de maximale ontheffingswaarde van 53 dB uit en blijft ze beneden de bovengrens van het gebiedstype groenstedelijk.

Geluidbelasting bestaande gebouwen

De geluidbelasting vanwege de rijkswegen overschrijdt ook de voorkeursgrenswaarde op een aantal bestaande gebouwen die voor wonen kunnen worden herbestemd. Het gaat om Milla de Campen, het Hoofdgebouw, de Boerderij, De Hoeve en Parkzicht. De geluidbelasting is met maximaal 51 dB nergens hoger dan de maximale ontheffingswaarde. Milla de Campen en Parkzicht hebben ook vanwege de Berlicumseweg met maximaal 52 dB op de westgevel van Parkzicht een geluidbelasting die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde. Ook hier blijft de hoogste geluidbelasting echter onder de maximale ontheffingswaarde. Er dient te worden gestreefd naar een binnenniveau van 33 dB.

Bron- en overdrachtsmaatregelen

In het akoestisch onderzoek worden ook geluidbeperkende maatregelen overwogen. Bij voorkeur worden maatregelen getroffen aan de bron van het geluid. Mocht dit niet mogelijk zijn of onvoldoende doeltreffend zijn, dan worden maatregelen in de overdracht van het geluid afgewogen. Als ook overdrachtsmaatregelen niet mogelijk zijn of onvoldoende doeltreffend zijn, worden maatregelen bij de ontvanger (gevelmaatregelen) getroffen.

Als bronmaatregel stuit stillere wegdekverharding op overwegende bezwaren van financiële en technische aard: op de rijkswegen en de opstelvakken van de Berlicumseweg ligt al stiller asfalt en deze maatregel is met betrekking tot de Berlicumseweg en de Peter de Gorterstraat onvoldoende effectief. Bronmaatregelen zoals verlagen van de maximumsnelheid, verlagen van de verkeersintensiteiten, wijzigen van de samenstelling van het verkeer of wijzigen van de route voor zwaar vrachtverkeer zijn voor de rijkswegen en Berlicumseweg geen optie vanwege het doorgaande karakter van de wegen en voor de Peter de Gorterstraat evenmin omdat dit de enige ontsluitingsweg van het plangebied is.

Wat betreft overdrachtsmaatregelen volgt uit de overwegingen in het onderzoek dat het verlagen van de geluidbelasting door het plaatsen van geluidschermen bij de rijksweg A59 onvoldoende effectief is en leidt tot overwegende bezwaren van financiële aard. Een geluidwal of -scherm bij de Berlicumseweg en/of de Peter de Gorterstraat stuit op overwegende bezwaren van landschappelijke en stedenbouwkundige aard.

Ook het realiseren van een grotere afstand tussen de bron van het geluid en de ontvanger of het toepassen van afschermende bebouwing is een overdrachtsmaatregel. In het akoestisch onderzoek is de geluidbelasting inzichtelijk gemaakt en getoetst op de randen van de vlakken met de bestemming Woongebied. Naar verwachting liggen de gevels van de woningen niet op de randen van de ontwikkelvelden staan maar zullen de geluidgevoelige gebouwen binnen het ontwikkelveld op grotere afstand van de geluidbron worden gerealiseerd. Als gevolg daarvan kan een iets lagere geluidbelasting worden verwacht. Voor de ontwikkelvelden boswonen en robuuste torens is er tevens ruimte om een afschermende werking van gebouwen te creëren, door deze uit akoestisch oogpunt gunstig te positioneren ten opzichte van de geluidbron.

Ontheffing hogere grenswaarde

Het hoofdcriterium in het gemeentelijk geluidbeleid stelt dat een hogere grenswaarde alleen kan worden verleend als bron- en overdrachtsmaatregelen onvoldoende doeltreffend zijn en/of er overwegende bezwaren zijn van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Gebleken is dat bron- en overdrachtsmaatregelen stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, financiële of technische aard en dus niet mogelijk zijn. Daarom zijn hogere grenswaarden nodig. Deze kunnen in beginsel en onder voorwaarden worden verleend omdat de overschrijdingen niet de bovengrens van de betreffende gebiedstypen te boven gaan. Bij de verlening van de hogere grenswaarden gelden de volgende criteria:

• indien mogelijk moet de afstand tussen de geluidbron en de nieuwe geluidgevoelige bestemming worden vergroot. Met name in de uitwerking van de bouwplannen voor de robuuste torens en het boswonen moeten dit criterium nader worden overwogen.
• indien mogelijk moeten bronmaatregelen (bijvoorbeeld stillere wegdektypen) worden getroffen;
• indien mogelijk moeten overdrachtsmaatregelen worden getroffen;
• het stedenbouwkundig ontwerp moet zodanig vorm worden gegeven dat zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat;
• in ieder geval bij woningen/appartementen moet de buitenruimte (tuin/balkon) voldoen aan de ambitiewaarde van het betreffende gebied;
• de woning moet tenminste één geluidsluwe gevel bezitten;
• bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen in de geluidklasse ‘onrustig’ moet bij een aanvraag om bouwvergunning een bouwakoestisch onderzoek te worden gevoegd en wordt getoetst of wordt voldaan aan de binnenwaarde van het Bouwbesluit waarbij voor de geluidbelasting wordt uitgegaan van de gecumuleerde geluidbelasting indien daar sprake van is. Dit laatste geldt ook voor de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen in de bestaande (te transformeren) panden.

De conclusie van het akoestisch onderzoek is dat door uit akoestisch oogpunt optimaal positioneren en ontwerpen van de robuuste torens en de (rij)woningen in het boswonen dit plan voldoende ruimte biedt om aan de hand van de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te creëren. In de regels van het bestemmingsplan - in de bestemmingen Gemengd en Woongebied - wordt verwezen naar de voorwaarden in het besluit tot ontheffing van de voorkeursgrenswaarden, op basis van het gemeentelijk geluidbeleid. Deze voorwaarden moeten vervolgens - als voorwaardelijke verplichting - worden gerealiseerd en in stand gehouden voor het gebruik conform de bestemming.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning bouw wordt door middel van akoestisch onderzoek inzichtelijk gemaakt dat de (gecumuleerde) geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige gebouwen in het plan zoveel mogelijk voldoet aan de wettelijke voorkeurswaarde van 48 dB, ambitiewaarden en bovengrenzen uit het gemeentelijk geluidbeleid, maar in ieder geval voldoet aan de voorwaarden zoals zijn gekoppeld het besluit voor de hogere grenswaarden zoals berekend op de randen van de bestemmingsvlakken Woongebied. Met het voldoen aan de gestelde voorwaarden wordt ter plaatse van de nieuwe woningen een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat gewaarborgd.

7.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen als gevolg van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. In het onderzoek naar externe veiligheid worden het plaatsgebonden risico en het groepsrisico onderzocht. Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer).

In opdracht van de initiatiefnemer is een inventarisatie van de externe-veiligheidsrisico's uitgevoerd (Kragten, Externe veiligheid Land van Coudewater te Rosmalen d.d. 30 september 2020; bijlage 12):

• Het plangebied bevindt zich niet binnen de invloedsgebied van een waterweg waarover structureel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, binnen de 1%-letaliteitsafstand van buisleidingen of binnen de plaatsgebonden risicocontour of een invloedsgebied van een risicovolle inrichting. Deze risico's en een verantwoording daarvan zijn niet aan de orde.
• Op circa 140 m van het plangebied - het deel met kwetsbare objecten zoals woningen - ligt de rijksweg A59. Deze weg heeft geen plaatsgebonden risicocontour en geen plasbrandaandachtsgebied (PAG). Een verantwoording van eventuele risico's als gevolg hiervan is ook niet aan de orde. Op grond van de ligging nabij de rijksweg A59 moet de hoogte van het groepsrisico door middel van een RBM II-berekening inzichtelijk worden gemaakt. Omdat het plangebied binnen het invloedsgebied ligt van brandbare gassen en toxische vloeistoffen die over deze weg worden vervoerd, moeten de risico's als gevolg van het transport van gevaarlijk stoffen over de weg (BLEVE en toxisch scenario) meegenomen in deze verantwoording conform het verantwoordingskader kwetsbare objecten (30-325 meter wegen).
• Op circa 1.100 m van het plangebied ligt de spoorlijn Nijmegen-Den Bosch. Deze spoorlijn heeft geen plaatsgebonden risicocontour en geen PAG. Een verantwoording van eventuele risico's als gevolg hiervan is niet aan de orde. Wat het groepsrisico betreft ligt het plangebied wel in het invloedsgebied van de spoorlijn. Overeenkomstig het gemeentelijk Uitvoeringskader externe veiligheid moet voor de voorkomende risico's (toxisch scenario) een motivatie worden gegeven conform het verantwoordingskader kwetsbare objecten (> 325 m spoor/wegen).

Gezien de ligging binnen 200 m van de rijksweg A59 is de hoogte van het groepsrisico kwantitatief vastgesteld door middel van een RBM II-berekening (Kragten, Externe veiligheid weg Land van Coudewater te Rosmalen d.d. 1 oktober 2020; bijlage 13). Uit deze berekening blijkt dat het groepsrisico zowel in de bestaande als in de toekomstige situatie hoger is dan 10% van de oriëntatiewaarde (maar dat ze ook onder die oriëntatiewaarde blijft): de verandering van de personendichtheid leidt niet tot een hoger groepsrisico.

In de verantwoording van het groepsrisico (Kragten, Verantwoording groepsrisico Land van Coudewater te Rosmalen d.d. 5 oktober 2020; bijlage 14) is vanwege het transport van gevaarlijke stoffen over de rijksweg A59 en het spoor rekening gehouden met het maatgevende toxische en BLEVE-scenario. Met het oog op bestrijdbaar en beheersbaarheid is het plangebied voor de brandweer via twee van elkaar onafhankelijk aanvalswegen bereikbaar. De inrichting van het plangebied heeft geen invloed op de bereikbaarheid van bluswatervoorzieningen ter plaatse van de risicobronnen. Met het oog op de zelfredzaamheid worden binnen het plangebied geen functies voorzien die specifiek bedoeld zijn voor minder zelfredzame personen: het plan betreft de realisatie van grondgebonden woningen en appartementengebouwen. Uitgangspunt is dat eventueel minder zelfredzame personen door zelfredzame personen in veiligheid kunnen worden gebracht. Bij een toxische wolk moeten ramen en deuren goed gesloten kunnen worden. Omdat het plan overwegend nieuwbouw betreft, zal in de uitwerking voldoende aandacht worden geschonken aan de luchtdichtheid van de woningen. Ook moeten in de uitwerking de vluchtmogelijkheden worden geoptimaliseerd: goed aangegeven vluchtwegen, loodrecht van de bron af en niet doodlopend.

Advies veiligheidsregio

Bij wet is bepaald dat voor een ontwikkeling van (beperkt) kwetsbare objecten in de nabijheid van risicobronnen advies wordt gevraagd aan de Veiligheidsregio.
Voor onderhavig plan is advies gevraagd aan de Veiligheidsregio. De Veiligheidsregio heeft op 15 september 2020 advies uitgebracht op het plan (zie bijlage 15) en heeft de volgende aanbevelingen:

• Er moeten zichtbare vluchtwegen van de risicobron aflopend worden gerealiseerd.
• Bewoners moeten geïnformeerd worden over de aanwezige risico's en het handelingsperspectief.
• De inrichting van het plangebied dient te worden uitgevoerd conform de Beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening.

7.5 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. De achtergrondconcentraties in Nederland van overige stoffen (zwaveldioxide, koolmonoxide, benzeen, ozon, arseen, cadmium, nikkel en benzo(a)pyreen) zijn dusdanig laag dat geen overschrijding van de normen voor de luchtkwaliteit te verwachten is. Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen
• het project draagt alleen 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging conform het Besluit NIBM en Regeling NIBM. Een project is twee gevallen 'niet in betekenende mate':
  • 1. het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;
  • 2. het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (1,2 µg /m³).

In opdracht van de initiatiefnemer is een luchtkwaliteitonderzoek uitgevoerd (BRO, Luchtkwaliteitsonderzoek Land van Coudewater te Rosmalen d.d. 12 november 2020; bijlage 16). Uit de tabel met rekenresultaten (zie hieronder) blijkt dat als gevolg van het plan de normen voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5) niet worden overschreden. Er wordt ruimschoots voldaan aan de normstelling voor de luchtkwaliteit die geldt voor deze maatgevende stoffen. Het aspect luchtkwaliteit is geen belemmering voor dit plan.

Tabel: Rekenresultaten luchtkwaliteitsonderzoek

7.6 Bodemkwaliteit

Voor een herziening van het bestemmingsplan voor een ruimtelijke ontwikkeling moet in het kader van de Wet bodemkwaliteit worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en hoe deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet, bijvoorbeeld bij graafwerkzaamheden.

Om de bodemkwaliteit binnen het plangebied te kunnen beoordelen, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (SGS Search, Verkennend bodemonderzoek Coudewater d.d. 23 mei 2018; bijlage 17). Hieruit volgt dat de bodem over het algemeen licht verontreinigd is met zware metalen, PAK's en PCB's. Plaatselijk zijn matig tot sterk verhoogde gehalten aan PAK's of lood aangetroffen. Ook is plaatselijk puin met asbest aangetroffen.

Omdat uit de onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek op enkele plaatsen een matig tot sterk verhoogd gehalte aan PAK's of lood is aangetoond, is een nader bodemonderzoek uitgevoerd (Aeres Milieu, Nader bodemonderzoek Land van Coudewater d.d. 19 augustus 2020; bijlage 18).Uit de resultaten van dat onderzoek blijkt dat:

• ter plaatse van deellocatie A een puntverontreiniging met PAK in de ondergrond van 1 tot 1,5 m beneden maaiveld aanwezig is.
• ter plaatse van deellocaties B en C is bij het nader onderzoek geen sterke verhoging meer aangetroffen in de bodem.
• de bovengrond ter plaatse van deellocatie D blijkt sterk verhoogd met lood. Het gaat om een locatie in de bestemming Groen. Vanwege de ligging nabij het Hoofdgebouw is de omvang van de verontreiniging ingeschat op circa 35 tot 40 m3 (circa 70 tot 80 m2 x 0,5 m laagdikte). Er is sprake van een ernstige bodemverontreiniging.
• Ook ter plaatse van deellocatie E is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met lood. Grotendeels is deze verhoging met lood in de baksteen en/of puinhoudende humeuze bodemlaag tot circa 1,2 m beneden maaiveld aangetoond. De sterke verhoging is aangetroffen in een historisch ophoogpakket zuidelijk, oostelijk en noordelijk van Peter de Gorterstraat 11 (de voormalige aardappelschuur respectievelijk clubhuis). Noordelijk is de sterke verhoging plaatselijk tot circa 2,5 m beneden maaiveld aangetroffen. De omvang van de sterke verhoging is gezien de ligging nabij het gebouw en het talud ingeschat op circa 560 m3 (circa 385 m2 x 1,2 m laagdikte + 65 m2 x 1,5 m laagdikte).

De verontreinigingen hoeven niet met spoed te worden gesaneerd: ze zijn horizontaal en verticaal ingekaderd en in de huidige situatie is er geen sprake van risico's voor volksgezondheid en milieu. Deellocatie A ligt echter ter plaatse van het woongebied robuuste torens en moet voorafgaand aan de realisatie van dat woongebied worden gesaneerd (met daarbij een Plan van Aanpak (PvA) en BUS-melding). Hetzelfde geldt voor deellocatie E: deze locatie ligt in het woongebied lobben en moet ook voorafgaand aan de realisatie daarvan worden gesaneerd (met daarbij een PvA en BUS-melding). Na sanering van deze deellocaties is de bodem geschikt voor de functies die dit bestemmingsplan er toestaat. Locatie D ligt weliswaar in de bestemming Groen maar dichtbij het Hoofdgebouw. Of sanering hier noodzakelijk, is afhankelijk van het toekomstig gebruik. De mogelijke hoeveelheid te saneren grond is is in totaal indicatief geraamd op 600 m3.

Omdat uit het verkennend bodemonderzoek plaatselijk puin met asbest is aangetroffen, is ook naar aanleiding daarvan een onderzoek uitgevoerd (Aeres Milieu, Verkennend onderzoek asbest Land van Coudewater, d.d. 17 augustus 2020; bijlage 19). Plaatselijk - in één mengmonster - is een licht verhoogd gehalte aan asbest aangetroffen. In alle overige monsters is geen asbest aangetroffen. De resultaten van dit onderzoek geven geen aanleiding voor een nader bodemonderzoek: wat betreft asbest is de bodem geen belemmering voor het plan.

Geconcludeerd kan worden dat de bodem - zo nodig na sanering van de verontreinigende locaties - geschikt is voor de geplande functies.

afbeelding 7.1: locaties met bodemverontreiniging

7.7 M.e.r.-beoordeling

Voor ruimtelijke plannen moet een m.e.r.(-beoordeling) worden opgesteld als er sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit op grond van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. of als er voor het plan een passende beoordeling op grond van de Natuurbeschermingswet is vereist. In de bijlage bij het Besluit mer is opgenomen welke activiteiten mer-plichtig zijn (de C-lijst) en welke activiteiten m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de D-lijst). Dit plan kan worden aangeduid als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in bijlage D 11.2.

Voor dit plan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling gedaan (BRO, Aanmeldingsnotitie Bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone), 18 december 2020; bijlage 20). Uit deze beoordeling en uit een vergelijking met de drempelwaarden uit onderdeel D van het Besluit m.e.r. kan worden geconcludeerd dat er, rekening houdend met de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect, sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Bij elk plan is sprake van invloed op het milieu, maar deze is niet zodanig dat normen worden overschreden. De potentiële effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat dit geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. Het opstellen van een m.e.r. is dan ook niet nodig. Op grond van paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer heeft het college hierover op 19 oktober 2021 een besluit genomen.

Hoofdstuk 8 Juridisch-bestuurlijke aspecten

8.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met regels en is voorzien van een toelichting. De verbeelding en de regels zijn juridisch bindend. De toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels.

8.2 Regels

8.2.1 Algemeen

De regels zijn als volgt ingedeeld:

• Inleidende regels. De inleidende regels lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd. In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan voorkomen nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid.
• Bestemmingsregels. De bestemmingsregels bevatten voor de bestemming een omschrijving van de doeleinden en bouwregels. Daarbij kan het ook gaan om dubbelbestemmingen ter bescherming van de waarden van het plangebied
• Algemene regels. De algemene regels bevatten algemene – voor alle bestemmingen geldende – regels zoals algemene gebruiksregels.
• Overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel.

8.2.2 Bestemmingsregels

Gemengd

Deze bestemming heeft betrekking op de bestaande (monumentale en karakteristieke) gebouwen op het landgoed. Deze gebouwen kunnen worden gevuld met (zorg)woningen, kantoren, onderwijs of andere maatschappelijke voorzieningen. In de Boerderij kan zich ook daghoreca of een restaurant vestigen, in het Mortuarium daghoreca. Voor de eventuele vestiging van een bijzonder horecaconcept in de kapel van Emma is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen.

De gebouwen liggen met een alzijdige oriëntatie vrij in het park. Daarom is om deze monumenten en karakteristieke gebouwen een bouwvlak getrokken en hebben ze geen erf waarop erfbebouwing mogelijk is: voor de gebruikers van de gebouwen is het park hun gezamenlijke tuin. Bij De Hoeve en Milla de Campen zijn ook bouwmogelijkheden buiten het bouwvlak opgenomen. Bij Milla de Campen is een uitbreiding van het gebouw mogelijk met een brutovloeroppervlakte van maximaal 1.000 m². Bij de Hoeve zijn aan de noordoostgevel over een beperkte diepte bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Bij een omgevingsvergunning moet ook een inrichtingsplan worden overlegd voor dat deel van het plangebied waarmee een gebouw samenhangt. Dat inrichtingsplan wordt getoetst aan de inrichtingsprincipes uit het stedenbouwkundig plan, zoals de profilering van wegen en paden en het materiaalgebruik bij de aanleg van parkeerterreinen. De realisatie en de instandhouding van dat inrichtingsplan is vervolgens een voorwaardelijke verplichting die aan (de wijziging van het) gebruik verbonden is. Andere voorwaardelijke verplichtingen betreffen enkele mitigerende maatregelen in het kader van das en vleermuis, de inrichting van een ecologische verbindingszone en de aanleg van voldoende parkeerplaatsen.

Groen

Het park zelf heeft de bestemming Groen. Afwijkend gebruik is op de verbeelding aangeduid. Het betreft de begraafplaats, een moestuin achter De Hoeve, tuinen bij hoofdgebouwen met een woonfunctie in de aangrenzende bestemming en parkeerplaatsen.

Op de gronden met de aanduiding 'tuin' zijn bestaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Voor nieuwe bebouwing (bij de bestaande woning aan de Berlicumseweg) en de aanleg van verharding is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

Voor voldoende borging van het landschappelijk en cultuurhistorisch ensemble zijn locatie en omvang van de parkeerterreinen in eerste instantie nader bepaald en met aanduidingsvlakken op de verbeelding aangegeven. In de bijlage bij de regels is een inrichtingsprincipe opgenomen dat moet worden aangehouden bij een inrichtingsplan dat bij de aanvraag om omgevingsvergunning moet worden overlegd. Als in tweede instantie een andere locatie of andere begrenzing beter aansluit op landschappelijke en cultuurhistorische waarden en kenmerken van het gebied of als bijvoorbeeld de positie van een boom daartoe dwingt, dan kan onder voorwaarden die andere locatie of begrenzing worden toegestaan. De parkeerterreinen zijn onverhard of voorzien van grasbetonstenen in verband met de uitstraling en het waterbergend vermogen op het landgoed. Ook voor de wegen en paden zijn inrichtingsprincipes opgenomen die bij een inrichtingsplan in acht moeten worden genomen.

Maatschappelijk - Verenigingsleven

Voor het verenigingsgebouw van de reddingsbrigade en direct aangrenzende gronden is deze specifieke bestemming opgenomen. De bouwmogelijkheden (bouwvlak en toegestane hoogtes) zijn ongewijzigd en overgenomen uit het bestemmingsplan Coudewater uit 2012. Het gebruik is uitsluitend gericht op het verenigingsleven en mag geen (geluids)overlast veroorzaken.

Natuur

Deze bestemming heeft betrekking op de boszone ten noorden van de Peter de Gorterstraat, de nog aan te leggen corridors rondom de boskamers en de ecologische verbindingszone langs de Groote Wetering. Afwijkend gebruik dat ook in de toekomst is toegestaan is op de verbeelding aangeduid. Het betreft de weg tussen de twee boskamers en het deel van het NNB dat onderdeel is van de tuin bij de woning Berlicumseweg 13. Bestaand gebruik en bestaande bebouwing worden onder overgangsrecht geplaatst, uit het oogpunt van behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het gebied. In het bos worden de meeste mitigerende maatregelen getroffen die voor de ontwikkeling van het landgoed (en de aangrenzende golfbaan) verplicht zijn. Deze maatregelen en regulier onderhoud kunnen worden uitgevoerd zonder nadere omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werkzaamheden. Voor andere werkzaamheden is zo'n vergunning wel verplicht.

Verkeer

De Peter de Gorterstraat is het enige gemeentelijk eigendom in het plangebied. Dat eigendom is bestemd voor Verkeer, dat wil zeggen voor wegen en wegverkeer, fiets- en voetpaden en langzaam verkeer en dergelijke.

Ook de Berlicumseweg die op het landgoed ligt, heeft deze verkeersbestemming gekregen.

Water

De historische vijverpartij en de oude arm van de Groote Wetering als A-watergang zijn in dit plan bestemd als Water, overeenkomstig het bestemmingsplan Coudewater uit 2012.

Wonen

De twee woningen aan de noordkant van de Peter de Gorterstraat en de woningen Berlicumseweg 9, 11 en 13 zijn bestemd als Wonen. Uit het oogpunt van behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van de landschappelijke en ecologische waarden en kenmerken van het gebied is ervoor gekozen om in het erf rond beide woningen te onderscheiden in twee delen.

Aan de Peter de Gorterstraat mag het deel dat het dichtstbij de woning ligt (circa 1.000 m²) worden bebouwd, vergunningvrij of conform de opgenomen erfbebouwingsregeling. Dit deel is onderdeel van het erf en de bestemming Wonen. Het andere deel mag weliswaar als tuin worden gebruikt maar mag niet worden bebouwd. Dit deel is onderdeel van de bestemming Tuin. In de planregels is vergunningvrij bouwen op deze gronden uitgesloten.

Aan de Berlicumseweg is een beperkter gedeelte buiten het bouwvlak voorzien van de bestemming Wonen. Hier mogen bijgebouwen en overkappingen, vergunningvrij of conform de opgenomen erfbebouwingsregeling worden gebouwd, worden gebouwd.

Woongebied

De ontwikkelvelden zijn bestemd als Woongebied. In totaal zijn in deze bestemming 408 woningen toegestaan inclusief eventuele woningen in De Hoeve en De Dennen die in de structuurvisie ook deel uitmaakten van een ontwikkelveld. Er is onderscheid gemaakt tussen de verschillende woonvormen: robuuste torens, parels in het groen, landgoedwonen, boswonen, lobben, natuurwonen, boerenerf. Voor de hoofdgebouwen binnen deze deelgebieden gelden verschillende bouwregels.

Alleen de woningen in de lobben en het boswonen hebben een erf waarop bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen worden bebouwd. De bouwregels hiervoor zijn bepaald voor het toekomstig bouwperceel. In de andere woongebieden (robuuste torens, parels in het groen, boerenerf, landgoedwonen en natuurwonen) hebben de appartementen en woningblokken een alzijdige oriëntatie op het groen en is er stedenbouwkundig geen ruimte voor erfbebouwing. Als woningen na realisatie toch een erf in de zin van het Besluit omgevingsrecht hebben, dan is er volgens de regels van dat besluit vergunningvrij erfbebouwing mogelijk.

De voorwaardelijke verplichtingen die gelden voor de bestaande (monumentale en karakteristieke) gebouwen met de bestemming Gemengd zijn ook opgenomen in de bestemming Woongebied. Daarnaast zijn er voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die toezien op de landschappelijke inpassing, de aanleg van voldoende waterberging en de uitstraling van de nieuwe woongebieden, zoals de aanleg van een waterpartij en de realisatie en instandhouding van hagen in de lobben, als belangrijk element van groen als ruimtelijke drager van het plan.

Leiding - Riool

De gronden met de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' zijn mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van de ondergrondse leiding (inclusief voorzieningen) met de daarbij behorende belemmeringenstroken. Op deze gronden mogen in principe uitsluitend bouwwerken ten dienste van de leidingen worden gebouwd.

Er mogen alleen bouwwerken worden gebouwd ten behoeve van de overige daar voorkomende bestemming(en), als de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de verantwoordelijke leidingbeheerder.

Waarde - Archeologie

In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen ter bescherming van de te verwachten archeologische waarden. De regeling is gedifferentieerd per archeologische verwachtingszone. Waar de verwachtingswaarde hoger is, worden strengere eisen gesteld aan het uitvoeren van werkzaamheden onder maaiveld.

Er zijn vier dubbelbestemmingen opgenomen:

• Waarde - Archeologie 1 - Terreinen van hoge archeologische waarde; gemeentelijk archeologisch monument
• Waarde - Archeologie 2 - Terreinen met een hoge archeologische verwachting, historische bebouwing en erven
• Waarde - Archeologie 3 - Terreinen met een hoge en middelhoge archeologische verwachting
• Waarde - Archeologie 4 - Terreinen met een lage archeologische verwachting maar met kans op begraven bodems

Per dubbelbestemmingen is bepaald bij welke bodemingrepen een onderzoeksverplichting geldt.

Dubbelbestemming	Minimale oppervlakte	Minimale diepte
Waarde - Archeologie 1	0 m²	0,3 meter
Waarde - Archeologie 2	25 m²	0,3 meter
Waarde - Archeologie 3	100 m²	0,5 meter
Waarde - Archeologie 4	1.000 m²	0,5 meter

Waarde - Robuuste groenstructuur

De boomkronen van monumentale en waardevolle bomen en boomstructuren zijn inclusief één meter groeiruimte voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Robuuste groenstructuur'. Binnen deze bestemming zijn bodemingrepen, die kunnen leiden tot schade en daarmee van invloed zijn op de conditie en levensverwachting van betreffende bomen, uitgesloten.

8.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Algemene bouwregels

In dit artikel is het maximum aantal woningen binnen de bestemming Woongebied en gebouwen De Hoeve en De Dennen opgenomen. Daarnaast zijn regels opgenomen voor ondergeschikte bouwdelen, waaronder balkons.

Algemene gebruiksregels

Dit artikel ziet op het algemene verbod om de gronden, gebouwen en bouwwerken in het plangebied in strijd met het bestemmingsplan te (laten) gebruiken.

Algemene afwijkingsregels

Voor alle bouwregels geldt dat burgemeester en wethouders er conform de algemene afwijkingsregels van af kunnen wijken. Deze regels betreffen onder meer vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

8.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning of een omgevingsvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.

Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald. Het betreft de regels van het bestemmingsplan Coudewater (landgoed en boszone).

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De ontwikkelingen in dit plan behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Daarnaast wordt de gemeentelijke grondexploitatie niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Hoofdstuk 10 Procedures

10.1 Omgevingsdialoog

Gemeente 's-Hertogenbosch vraagt initiatiefnemers om voorafgaand aan de juridisch-planologische procedure een omgevingsdialoog te voeren. Ze heeft daartoe een handreiking opgesteld aan de hand waarvan initiatiefnemers deze dialoog kunnen voeren. Als de omgevingsdialoog goed is gevoerd, biedt de gemeentelijke inspraakverordening de mogelijkheid om de inspraakprocedure over te slaan.

VOF Land van Coudewater heeft hiervoor een uitgebreid participatietraject georganiseerd. Het traject is gericht op direct omwonenden en verschillende belangengroepen en hun vertegenwoordigers. In bijlage 21 is een uitgebreid verslag van dit participatietraject opgenomen.

10.2 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht in samenhang met artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan voorafgaand aan de terinzagelegging in concept toegezonden aan:

• 1. Provincie Noord-Brabant
• 2. Waterschap Aa en Maas

De reacties van provincie en waterschap zijn samengevat en van een antwoord voorzien in het eindverslag vooroverleg dat als bijlage 22 is opgenomen. De opmerkingen zijn in het voorliggende bestemmingsplan verwerkt.

10.3 Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Coudewater (landgoed en boszone)’ heeft met ingang van 1 november 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze omtrent het ontwerp kenbaar kunnen maken bij de gemeenteraad van de gemeente 's-Hertogenbosch. Door zes instanties is een zienswijze ingediend.

In de, bij het vaststellingsbesluit behorende, 'Nota zienswijzen' zijn deze zienswijzen beantwoord. De zienswijzen hebben geleid tot een gewijzigde vaststelling.
Ook hebben daarbij enkele ambtshalve wijzigingen plaatsgevonden. De 'Lijst van wijzigingen' bevat een overzicht van alle in voorliggend bestemmingsplan doorgevoerde wijzigingen.