Beschermd dorpsgezicht Abcoude en beschermd dorpsgezicht Baambrugge

3.3 Planologische ruimte

Het behoud van de planologische ruimte vormt een belangrijk aspect in deze verordening. Om de planologische ruimte uit de vigerende plannen in deze verordening over te nemen, heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de bestaande situatie en het planologische regime.

Deze vergelijking heeft tot 'aanvullende regels' geleid. Dit betekent dat, afgezien van de bestaande situatie, op verschillende locaties extra bouwmogelijkheden gelden of extra functies zijn toegestaan.

Daarnaast gelden aanvullende en/of afwijkende regels als gevolg van de dubbele functies die spelen in het verordeningsgebied. Zo gelden er specifieke regels als gevolg van de aanwijzing van de gronden als beschermde dorpsgezichten, maar spelen ook aspecten als de waterkering, te verwachten archeologische waarden en andere cultuurhistorische waarden een rol. De beperkingen die hieruit voortvloeien worden verderop besproken (paragraaf 3.3.3).

3.3.1 Bouwmogelijkheden

In artikel 4.1 van de regels is te vinden voor welke locaties bouwmogelijkheden aanwezig zijn, voor zover deze ruimer zijn dan de bestaande situatie. Deze mogelijkheden zijn deels op de kaart weergegeven en deels in de regeling opgenomen. Hieronder wordt bij deze bouwregels stil gestaan.

Vlakken op kaart (artikel 4.1.1)

De op de kaart weergegeven vlakken corresponderen met de tabel in artikel 4.1.1. In de tabel is bepaald tot welke bouwhoogte gebouwen en/of andere bouwwerken mogen worden gebouwd en tot welk oppervlak. In sommige gevallen mag het vlak volledig worden bebouwd, in andere gevallen geldt een maximum oppervlak dat door middel van een percentage is gerelateerd aan het oppervlak van het betreffende vlak.

Voor zover geen sprake is van vlakken op de kaart, gelden er geen extra bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen. De afmetingen en locaties van de aanwezige bebouwing vormen hier de kaders van de maximale bouwmogelijkheden. Wel gelden in deze gevallen de aanvullende regels van onder andere de erfbebouwing en overige bouwwerken, zoals erfafscheidingen.

Bijbehorende bouwwerken (artikel 4.1.2)

Bij elk hoofdgebouw is het toegestaan om op het bijbehorende erf in bepaalde mate erfbebouwing op te richten. Erfbebouwing kan bestaan uit aan/uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Het uitgangspunt is dat ten hoogste 50 m² erfbebouwing per hoofdgebouw is toegestaan. Dit oppervlak wordt beperkt door de voorwaarde dat ten hoogste 50% van het erf mag worden bebouwd. In enkele gevallen is de maximale oppervlakte van erfbebouwing groter dan 50 m². Dit is ofwel door middel van een vlak op de kaart weergegeven, ofwel in de regeling beschreven.

Het erf betreft de bij het hoofdgebouw behorende gronden die zijn gelegen achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw. De oppervlakte van het hoofdgebouw wordt hierbij niet in de oppervlakte van het erf meeberekend. Verschillende gronden zijn – net als in het voormalige bestemmingsplan – van erfbebouwing uitgesloten. Dit is juridisch vastgelegd via de begripsbepaling erf. Waar geen erfbebouwing is toegestaan, is op het kaartbeeld het vlak 'Geen gebouwen' opgenomen.

Overigens kan het voorkomen dat op de gronden met het vlak 'Geen gebouwen' reeds erfbebouwing aanwezig is. Voor zover deze bebouwing legaal (dus via een vergunning) tot stand is gekomen, blijft deze bebouwing ook onder het regime van deze verordening toegestaan.

Overige bouwwerken (artikel 4.1.3)

De maximale hoogtes van bouwwerken die bij een hoofdgebouw worden geplaatst, zoals erfafscheidingen en lichtmasten, zijn in dit artikel te vinden. Verder is dit artikel geregeld dat onder bepaalde voorwaarden zonnepanelen op daken zijn toegestaan en dat in het dorpsgezicht Baambrugge steigers en bruggen onder bepaalde voorwaarden zijn toegestaan.

Overschrijding voorgevel (artikel 4.1.4)

De mogelijkheid om een erker of andersoortige kleinschalige uitbreiding aan de voorzijde van hoofdgebouwen te creëren is in deze verordening opgenomen. Uitbreidingen zijn tot 1,5 m uit de gevel toegestaan.

Bouwwerken in openbare ruimte (artikel 4.1.5)

Met dit artikel wordt geregeld dat het in openbaar gebied is toegestaan bepaalde bouwwerken op te richten. Zo kunnen speeltoestellen worden geplaatst (tot 4 m hoogte) en gelden er geen beperkingen ten aanzien van de maatvoering van bouwwerken ten behoeve van de verkeersregeling.

3.3.2 Gebruiksmogelijkheden

Vlakken op kaart (4.3.1)

Conform het vigerende plan laat ook deze verordening in met name de centrumlocaties van de dorpsgebieden functiemenging toe. Dit wordt duidelijk aan de hand van de vlakken Centrum, Centrum/Bedrijf, Centrum/Horeca, Centrum/Horeca/Café op het kaartbeeld. Voor al deze locaties geldt dat allereerst de op dit moment aanwezig functie is toegestaan, maar dat daarnaast ook aanvullende functies zijn toegestaan. Zo mag in de hoofdgebouwen worden gewoond en kan de begane grond worden aangewend voor onder andere detailhandel, kantoor en horeca, afhankelijk van de betreffende locatie.

Daarnaast bevinden zich verspreid in beide dorpsgezichten locaties waarin sprake is van meer dan één toegestane functie, zoals een combinatie van wonen, bedrijfsmatige activiteiten en/of maatschappelijke voorzieningen. Ook voor deze locaties is op de kaart duidelijk gemaakt in welke mate hier een extra functie is toegestaan.

Op het moment dat er sprake is van één toegelaten functie, zoals bijvoorbeeld kantoor, biedt deze verordening uiteraard de mogelijkheid dat verschillende typen kantoor zijn toegelaten. Begrenzing hierbij is dat één en ander binnen de begripsbepaling van – in dit voorbeeld – kantoor past. Omdat de locaties waar maatschappelijke activiteiten worden ontplooid ook andere vormen van maatschappelijk kunnen omvatten, is hier expliciet een bepaling voor opgenomen, waarbij door middel van een begripsbepaling enige beperking is aangebracht. Voorzieningen die betrekking hebben op de gezondheidszorg en die tegelijkertijd als geluidsgevoelige objecten worden aangemerkt worden namelijk niet toegelaten.

Via een omgevingsvergunning kunnen aanvullende gebruiksvormen worden toegestaan, zie artikel 4.4. Hierin wordt bijvoorbeeld geregeld dat functies als kantoor en detailhandel op aangewezen locaties ook op de verdiepingen kunnen worden toegestaan. Daarnaast biedt dit artikel enige flexibiliteit ten aanzien van (horeca)bedrijven. Omdat deze verordening met een gesloten lijst van (horeca)bedrijfsactiviteiten werkt, biedt deze bepaling de mogelijkheid om ook activiteiten toe te staan die niet op deze lijsten voorkomen. Uiteraard is dit alleen toegestaan op het moment dat de betreffende activiteit qua ruimtelijke uitstraling (met name gelet op milieuhinder) op de betreffende locatie passend is.

Aan-huis-gebonden beroep (artikel 4.3.3)

Voor zover de functie wonen wordt uitgeoefend, is het tevens toegestaan om een beroep-aan-huis uit te oefenen. Voorwaarde voor een dergelijke activiteit is dat de uitstraling van de woning niet wijzigt. Dit wordt onder meer bewerkstelligd door het vereiste dat slechts een gedeelte van de woning voor een beroep-aan-huis mag worden aangewend (maximaal 50 m²). Overigens is detailhandel als beroep-aan-huis niet toegestaan. Dit betekent dat ook internetverkoop niet onder het begrip beroep-aan-huis wordt geschaard.

Aantal woningen (artikel 4.3.4 )

In dit artikel is bepaald dat het aantal woningen gelijk blijft. Deze beperking is niet van toepassing op de gronden waar de functie wonen op de verdieping steeds is toegestaan (denk bijvoorbeeld aan de Hoogstraat in Abcoude), terwijl op de begane grond zowel wonen als een centrumfunctie is toegestaan. Hier is het immers toegestaan dat een centrumfunctie wordt omgezet in een woonfunctie of andersom. Daarnaast is voor de Kerkgaarde een maximum aantal woningen opgenomen, conform de vigerende regeling.

In artikel 4.4.2 is vervolgens geregeld dat in bijzondere omstandigheden het aantal woningen mag worden vermeerderd. Hiervan is sprake indien de vermeerdering plaatsvindt in een monumentaal pand of MIP-pand. Voorwaarde is dat een en ander bijdraagt aan het herstel of behoud van het betreffende pand.

Openbare ruimte (artikel 4.3.5)

Deze verordening beoogt de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte te behouden. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en/of versmalling van watergangen, groenstroken, stoepen, fietspaden en dergelijke. Om dit te bewerkstelligen is een regeling opgenomen die aansluit bij de regelingen voor openbaar gebied zoals deze gewoonlijk in bestemmingsplannen wordt opgenomen.

Ter bescherming van het groene karakter van de dorpsgezichten is expliciet bepaald dat in groenzones de aanleg van parkeervoorzieningen niet is toegestaan. Daarnaast is het expliciet niet toegestaan om de wegen zodanig te wijzigen dat hierdoor een reconstructie van de weg ontstaat zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Agrarisch met landschappelijke en cultuurhistorische waarden (artikel 5)

Het zuidelijke gedeelte van Baambrugge kent, vanwege zijn agrarische ontstaansgeschiedenis en ook het huidige landelijke karakter, een veelvoud aan planologische mogelijkheden. Deze mogelijkheden zijn in deze verordening overgenomen. Dit leidt ertoe dat gronden mogen worden aangewend voor divers medegebruik en nevenfuncties. In sommige gevallen is de aanvullende functie direct toegestaan, in sommige gevallen is eerst een omgevingsvergunning vereist. In dit artikel wordt voorts expliciet duidelijk gemaakt welke functies niet als medegebruik of nevenfunctie zijn toegestaan.

3.3.3 Overige regels

Zoals hierboven al ter sprake kwam, spelen in de beide dorpsgezichten verschillende belangen. Bescherming van de karakteristiek van het dorpsgezicht, de monumentale en MIP-panden, archeologische verwachtingswaarden, landschappelijke waarden enzovoort. Ter bescherming van deze waarden kent de beheersverordening specifieke regels.

Archeologie (artikel 6)

In het verordeningsgebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Conform de beleidskaart van de gemeente zijn de archeologische verwachtingswaarden vertaald in een beschermingsregime. Door te bepalen dat zowel bouwen als het uitvoeren van werkzaamheden niet zonder meer zijn toegestaan, worden de waarden beschermd.

Bouwen is slechts toegestaan ófwel nadat is aangetoond dat de archeologische waarden niet aanwezig zijn dan wel aanwezige waarden niet worden aangetast, ofwel indien het bouwen ziet op herbouw met gebruikmaking van de bestaande fundering.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een uitvoeringsverbod. Dit betekent dat voor verschillende werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.

Beschermde dorpsgezichten Abcoude en Baambrugge (artikel 7 en artikel 8)

Ter bescherming van verschillende waarden van beide dorpsgezichten (uitstraling van bebouwing) geldt een regeling ten aanzien van de bouwmogelijkheden en aanlegwerkzaamheden.

De bouwregels hebben betrekking op hellingshoeken van daken van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen en op het materiaalgebruik. Voor beide beschermde dorpsgezichten worden verweerbare materialen voorgeschreven, mede omdat het gebruik hiervan in het verleden gangbaar was en ook in de huidige situatie hier nog steeds op aansluit. met behulp van deze bepalingen wordt voorkomen dat voor gevels, gevelpanelen of daken gebruik wordt gemaakt van materialen als gepolijst steen, aluminium of roestvrij staal die afbreuk zullen doen aan het bestaande karakter van panden en van de beschermde dorpsgezichten in het algemeen.

Overigens geldt voor gebouwen die niet aan de voorgeschreven eisen voldoen (bijvoorbeeld ten aanzien van dakhellingen), dat de aanwezige vorm ook is toegestaan, ook bij herbouw.

In dit artikel wordt voor een aantal zaken de mogelijkheid geboden door middel van een omgevingsvergunning ruimere bouwmogelijkheden te creëren. Alvorens een dergelijke vergunning wordt afgegeven, dient advies te worden ingewonnen bij de monumentencommissie.

Daarnaast geldt een vergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hierbij is voor cultuurhistorische structuren en landschappelijke elementen expliciet bepaald dat deze zonder vergunning niet mogen worden gewijzigd. De betreffende lijnen en vlakken zijn in bijlage 6 en 7 bij de regels weergegeven. Aan de hand van effecten van aangevraagde activiteiten wordt beoordeeld of deze in overeenstemming zijn met de karakteristieken van de dorpsgezichten, of hieraan geen afbreuk kunnen doen. Of aan deze voorwaarden wordt voldaan zal mede duidelijk moeten worden uit het advies van de monumentencommissie dat bij deze activiteiten moet worden gevraagd.

Monumentale en MIP-panden (artikel 9)

De monumenten en MIP-panden zijn weergegeven in het figuur in bijlage 3 en bijlage 4 bij de regels. Daarnaast is ook een adreslijst opgenomen zie bijlage 5). De weergave van de monumentale panden hebben hierbij enkel een signaalfunctie. De regeling in de verordening is namelijk niet van toepassing op monumenten. Reden hiervoor is dat de monumentenwet 1988 een uitputtende regeling voor monumenten bevat en op gemeentelijk niveau hier geen nadere regels aan kunnen worden gesteld.

MIP-panden zijn gemeentelijke monumenten aangewezen in de Erfgoedverordening De Ronde Venen 2011. De regeling voor MIP-panden in deze verordening leidt ertoe dat bouwwerkzaamheden aan deze panden alleen mogen worden uitgevoerd nadat hiervoor een binnenplans afwijkingsbesluit is afgegeven (een omgevingsvergunning). Voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning is dat het uitwendig karakter van het pand niet wordt aangetast.

Waterkering (artikel 10)

Ter bescherming van de belangen van de waterkering is rondom de betreffende waterlopen in beide dorpsgezichten een vlak 'waterkering' opgenomen. Hieraan is de regeling verbonden dat in die zone pas bebouwing is toegestaan nadat een omgevingsvergunning is verleend, waarbij de waterbeheerder om advies is gevraagd.

3.3.4 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 11)

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene gebruiksregels (artikel 12)

Verschillende gebruiksvormen die mogelijkerwijs wel onder het bestaande of toegestane gebruik zouden kunnen worden begrepen, maar die absoluut niet gewenst zijn, worden in dit artikel opgesomd als niet-toegestane gebruiksvormen. Dit betreft bijvoorbeeld het oprichten van een seksinrichting, het in algemene zin gebruiken van gronden voor opslag van bagger, puin en verblijfsmiddelen. Daarnaast is expliciet bepaald welke gebruiksvormen niet als strijdig worden beoordeeld, zoals de stalling van één toercaravan op het erf van een woning.

Algemene afwijkingsregels (artikel 13)

Om enige flexibiliteit binnen de marges van de verordening te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent de verordening net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat, onder de voorwaarde dat de beschermde stadsgezichten niet worden aangetast, een verruiming van bouwmogelijkheden tot 15% kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning is verleend.

Overgangsrechtelijke situatie

Nu deze verordening via de regeling voor bestaand gebruik en bestaande bouwwerken al het legale gebruik en alle legale bouwwerken toestaat, is een overgangsrechtelijke regeling niet noodzakelijk.