| Plan: | De Strijp |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0603.bvdestrijp-OH01 |
De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Een combinatie van het behoud van de bestaande legale situatie en het behoud van de voorgaande planologische ruimte vormt de onderlegger voor de beheersverordening. Om de planologische ruimte uit de voorheen geldende plannen in deze verordening over te nemen, heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de bestaande situatie en het voormalig planologische regime. In bijlage 2, 3 (bebouwing), 4 en 5 (functies) zijn de inventarisatiekaarten opgenomen die de gemeente ten behoeve van deze beheersverordening heeft opgesteld. Uit deze kaarten kan de bestaande situatie worden opgemaakt. Uit de vergelijking is gebleken dat ten opzichte van de bestaande situatie zowel ten aanzien van gebruiksmogelijkheden als ten aanzien van de bouwmogelijkheden, in sommige gevallen planologische ruimte aanwezig is. Deze ruimte is in de regeling en op de verbeelding vertaald door enerzijds voor een groot deel aan te sluiten bij de voorheen geldende bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen. Anderzijds heeft waar nodig en wenselijk een aanpassing en/of aanvulling op de vigerende plannen plaatsgevonden. Bij de uitleg van de verschillende gebiedsregels (zie paragraaf 3.2.2) is nader stilgestaan bij de verschillen ten opzichte van het voormalig planologisch regime.
De bestaande legale situatie wordt mede gevormd door de diverse vrijstellingen die in de afgelopen jaren binnen De Strijp zijn verleend voor dakopbouwen. De beheersverordening beoogt voor het hele gebied een uniforme regeling op te nemen voor het al dan niet toestaan van dakopbouwen. Daarbij geldt als uitgangspunt: als in een bepaald blok al medewerking is verleend aan een dakopbouw, dan is dat op de andere woningen in dat blok ook toegestaan. Daarbij is het wel van groot belang dat de vormgeving en situering van de dakopbouw wordt afgestemd op de opbouwen die al in de omgeving aanwezig zijn. Hier is een belangrijke rol voor de Welstandscommissie weggelegd. Een dakopbouw is alleen mogelijk via een afwijkingbesluit van B&W.
In de volgende alinea's wordt per vlak uitleg gegeven aan de regeling (dit betreft hoofdstuk 2 van de regeling). Ook wordt stilgestaan bij de overige voor het gebied geldende bepalingen (hoofdstuk 3 van de regels).
Agrarisch (artikel 3 )
Langs de Sammersweg is één agrarisch bedrijf gelegen. Dit bedrijf wordt conform het tot op heden geldende planologische regime in deze verordening overgenomen. De in de loop van de tijd verleende vrijstellingen zijn hierin meegenomen.
De bedrijfsactiviteit kan nog steeds als agrarisch-technisch hulpbedrijf worden aangemerkt (het betreft o.a. de selectie en veredeling van bloemen). Binnen het vlak bestaat vrijheid ten aanzien van de inrichting van het perceel met bouwwerken, waarbij in dit artikel verschillende goot- en bouwhoogtes zijn opgenomen.
Bedrijf (artikel 4 )
Het tankstation aan de Schaapweg ligt binnen het vlak Bedrijf. Ter borging van de veiligheidscontouren rondom het LPG-vulpunt en de LPG-tank is een veiligheidszone op de verbeelding opgenomen. Dit betekent dat het tankstation bij zijn activiteiten ervoor dient te zorgen dat zijn LPG-doorzet van die omvang is, dat deze binnen deze contouren blijft. Om ervoor te zorgen dat de veiligheidscontour niet toeneemt, is bovendien bepaald dat de jaarlijkse doorzet van LPG maximaal 1.000 m³ bedraagt.
De huidige bebouwing op het perceel komt overeen met de voormalige planologische ruimte. Om die reden bepaalt de verordening dat de feitelijke bebouwing hetgeen is toegestaan. Hiernaast blijft de mogelijkheid bestaan om andere bouwwerken (geen overkappingen zijnde) op het erf te plaatsen.
Gemengd (artikel 5 )
Langs de Sir Winston Churchilllaan bij de entree van het woongebied staan twee voorzieningengebouwen. Op dit moment zijn hier instellingen gevestigd op het gebied van de gezondheidszorg. Het vigerende plan biedt een breder scala aan functies. Dit betreft lichte bedrijvigheid, lichte horecafuncties en andere maatschappelijke voorzieningen. Deze functies zijn in deze verordening overgenomen.
De maatvoering en locatie van de feitelijke bebouwing vormt op beide locaties de maximaal toegestane bebouwingsmogelijkheid, waarbij het op het erf is toegestaan bouwwerken van beperkte omvang te plaatsen.
Groen (artikel 6 )
In deze verordening is het wijkpark Endezant en de brede groenstrook langs de Schaapweg in het vlak Groen opgenomen. Hiermee wordt de 'groene' hoofdfunctie van beide gebieden expliciet kenbaar gemaakt ten opzichte van het overige openbaar gebied. Behoud van de groenfunctie staat hier dan ook voorop.
Op deze gronden is het in beperkte mate toegestaan bouwwerken te plaatsen, denk hierbij aan kunstobjecten, vlonders langs het water in het wijkpark Endezant en speelvoorzieningen.
Maatschappelijk (artikel 7 )
Langs de noordzijde van de Sammersweg zijn enkele gebouwen met een maatschappelijke functie gelegen. In de vigerende plannen kennen deze locaties een relatief flexibele functie- en bouwregeling. Deze regeling is in de verordening overgenomen, waarbij voor de maatschappelijke functie is aangesloten op de gemeentelijke standaard in bestemmingsplannen. De nutsvoorzieningen (langs de Sammersweg en de Schaapweg) zijn hierbij specifiek benoemd.
Vanwege de veiligheidszone vanuit de externe veiligheidswetgeving rondom het LPG-tankstation aan de Schaapweg geldt binnen deze zone een beperking voor de vestiging van (beperkt) kwetsbare objecten.
Zoals gezegd geldt een relatief flexibele bouwregeling die bestaat uit een bebouwingspercentage en een bouwhoogte (en in één geval tevens een goothoogte). Verder kent de verordening een afwijkingsregeling voor de nutsvoorzieningen, namelijk ten behoeve van ventilatiekokers aan de Sammersweg en een verhoging van de bouwhoogte aan de Schaapweg.
Openbaar gebied (artikel 8 )
Deze verordening beoogt de aanwezige dynamiek in de openbare ruimte te behouden. Zo moet het mogelijk blijven om bepaalde functies uit te wisselen, denk aan verbreding en/of versmalling van watergangen, groenstroken, stoepen, fietspaden en dergelijke. Ook de aanleg/wijziging van plantsoenen en speelplaatsen blijft mogelijk onder het regime van deze verordening. Om dit te bewerkstelligen is een regeling opgenomen die aansluit bij de regelingen voor openbaar gebied zoals deze gewoonlijk in bestemmingsplannen wordt opgenomen. Verder is bepaald dat de geluidswerende voorzieningen langs de Sir Winston Churchilllaan (dit gaat om een geluidswal van beperkte omvang) in stand dient te worden gelaten.
In de regeling is expliciet bepaald dat het niet is toegestaan om de wegen zodanig te wijzigen dat hierdoor een reconstructie van de weg ontstaat zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.
Sport (artikel 9 )
Langs de Schaapweg ligt het Prinses Irene Sportpark met een breed aanbod aan sportvoorzieningen, zoals Sporthal De Schilp en daarin mede aanwezige maatschappelijke functies, een healthclub, een korfbalclub en een voetbalclub. Om deze diversiteit te behouden in de verordening, is voor het hele park één besluitvlak opgenomen, waarbinnen allerlei soorten sportvoorzieningen en daarbij passende recreatieve voorzieningen zijn toegestaan. Voor De Schilp is bovendien expliciet bepaald dat ook maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.
Voor de bebouwing is een tweedeling gemaakt tussen de geconcentreerde bebouwing bij Sporthal De Schilp en de verspreid liggende clubhuizen in het overige deel. Voor laatstgenoemde bebouwing geldt een flexibele regeling, beperkt aan de hand van een maximum bebouwingspercentage en een afstandsnorm tot de woonbebouwing aan de westzijde van het sportpark.
Water (artikel 10 )
De Strijpse wetering is conform het provinciale beleid als primaire waterkering aangeduid. Ter bescherming en ter aanduiding van deze functie is de Strijpse wetering in het vlak 'Water' opgenomen.
Woongebied (artikel 11 )
Het vlak Woongebied vormt het grootste vlak op de verbeelding. Afgezien van de woningen en bijbehorende erven, is ook de interne wegenstructuur in het woongebied gebracht. De regeling behorend bij dit vlak staat dan ook zowel de woonfunctie als de functie voor openbaar gebied toe. Voor beide functies gelden specifieke bouwregels.
Dat op de verbeelding één groot vlak is te zien, betekent niet dat deze verordening veel vrijheid biedt ten aanzien van de inrichting van het gebied. De regels die voor het Woongebied gelden, zorgen ervoor dat in hoofdzaak de feitelijke situatie de toegestane situatie is. In enkele gevallen worden extra (bouw en/of gebruiks)mogelijkheden geboden. Dit wordt in de volgende alinea's besproken.
Woningen
I. Functies
Zoals eerder in deze toelichting is benoemd, zet deze verordening zoveel mogelijk het tot op heden geldende planologische regime voort. Voor de functies in het woongebied betekent dit dat er geen veranderingen optreden. Wel is er ten opzichte van het voorheen vigerende regime expliciet een bepaling opgenomen voor het uitoefenen van een beroep aan huis. Een dergelijke regeling neemt de gemeente standaard op voor woongebieden om een helder kader te bieden waarbinnen deze activiteiten zich in een woning kunnen en mogen afspelen.
Naast de woonfunctie komt op één locatie in het gebied een afwijkende functie voor. Dit betreft 'De Cirkel' aan de Strijplaan. Op de begane grond zijn hier -conform het voorheen geldende bestemmingsplan- verschillende functies toegestaan, waaronder maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca. De twee gebouwen aan het uiteinde van de Strijplaan op de hoek van de Sir Winston Churchilllaan, hebben een aparte regeling in het vlak Gemengd en vallen daarmee buiten het 'Woongebied'.
II. Bouwen
Ook voor wat betreft het bouwen beoogt deze verordening het voormalig vigerende regime zoveel mogelijk 1 op 1 voort te zetten. Door middel van een vergelijking tussen de voorheen geldende plannen en de bestaande situatie is beoordeeld voor welke woningen (de hoofdgebouwen) nog mogelijkheden aanwezig waren om uit te breiden. Deze mogelijkheden zijn op de verbeelding en in de regels vertaald. Dit betreft met name de mogelijkheid om iets hoger te bouwen en in enkele gevallen ook om de footprint van het hoofdgebouw iets te vergroten. In alle overige gevallen (als er dus geen specifiek vlak binnen het Woongebied aanwezig is) geldt dat de omvang van het bestaande hoofdgebouw, de maximaal toegestane omvang is.
Ter verduidelijking van de regeling in vlak 2 (de oprijlaan) kan worden vermeld dat met 'markante gebouwen' wordt gedoeld op de woningen die binnen de rij ten opzichte van de voorgevellijn enigszins naar achter zijn gelegen. Aan de voorzijde is te zien dat deze woningen in drie lagen zijn gebouwd. Bij deze woningen is het toegestaan de derde bouwlaag over de gehele oppervlakte van het hoofdgebouw door te trekken (dus tot aan de achtergevel).
In een beperkt aantal gevallen is er expliciet voor gekozen om het voormalige planologische regime niet over te nemen. Dit betreft de volgende gevallen, waarbij ook direct de reden voor deze keuze wordt benoemd:
Het gebied kent op verschillende plekken bijzondere bouwvormen, waarbij met name de bouwdelen aan de voorzijde van de woningen opvallend zijn. Zo kent de Strijplaan een bijzonder type balkon, de Siergaarde en de Wingerd bijzondere bordessen (trappenhuizen) en de woningen aan de Serre zijn voorzien van de aan de straat gelijknamige bouwdelen, serres. Al deze bouwvormen zijn conform de feitelijke situatie in deze verordening toegestaan.
III. Gemeentelijke standaard
Voor een aantal zaken is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke standaard voor bestemmingsplannen:
Ten aanzien van dakterrassen geldt overigens dat de terrassen die op dit moment reeds legaal aanwezig zijn en niet aan de standaard van de gemeente voldoen, ook onder het regime van deze verordening blijven toegestaan. Hetzelfde geldt voor legaal opgerichte erfbebouwing en andere bouwwerken.
IV. Parkeren
In de meeste gevallen is parkeren in de voortuin niet toegestaan. Dit vanwege de ongewenste uitstraling die het parkeren van motorvoertuigen in de voortuin oplevert. In enkele gevallen geldt een uitzondering op deze regel omdat ofwel efficiënt ruimtegebruik het parkeren in de voortuin noodzakelijk maakt (Eilandrijk), ofwel omdat de woning zodanig is ontworpen dat parkeren in de voortuin onderdeel van het ontwerp vormt (aan de even zijde van de Lange Dreef). Ook is parkeren op eigen erf toegestaan indien dit voor een parkeergarage gebeurt.
V. Dakopbouwen door middel van een afwijkingsbesluit
Op de verbeelding van de verordening is door middel van het vlak 'dakopbouw 1' en 'dakopbouw 2' duidelijk gemaakt voor welke woningen de mogelijkheid bestaat een dakopbouw te realiseren. Het vlak 'dakopbouw 1' ziet op de mogelijkheid een derde bouwlaag te realiseren. Het vlak 'dakopbouw 2' maakt een tweede bouwlaag mogelijk. Voor de woningen die binnen dit vlak al een dakopbouw hebben gerealiseerd, is een extra dakopbouw niet aan de orde.
Voordat een dakopbouw wordt toegestaan, wordt beoordeeld in hoeverre de aanvraag past binnen de in de directe omgeving aanwezige dakopbouwen, zowel qua afmetingen als qua bouwstijl. Ook speelt de welstand een rol bij afmeting, materiaal- en kleurgebruik.
Openbaar gebied
Voor de gronden die als openbaar gebied kunnen worden aangemerkt binnen het woongebied, geldt een gelijkluidende regeling zoals beschreven onder artikel 8.
Leidingen (artikel 12 en 13 en 14 )
De belemmeringen die voortvloeien uit de gasleidingen en de hoogspanningsverbinding die in het plangebied voorkomen, zijn per leiding in een vlak en bijbehorend artikel geregeld. Binnen een bepaalde afstand van deze leidingen is het in principe niet toegestaan bouwwerken op te richten of andere grondbewerkingen te verrichten (slechts na een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening of een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden). Afhankelijk van type leiding is in de regeling bepaald welke de druk/diameter/spanning de betreffende leiding maximaal mag omvatten.
Waarde - Archeologie (artikel 15 )
In het verordeningsgebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Conform de beleidskaart van de gemeente zijn de archeologische verwachtingswaarden vertaald in een beschermingsregime. Door te bepalen dat zowel bouwen als het uitvoeren van werkzaamheden niet zonder meer zijn toegestaan, worden de waarden beschermd.
Bouwen is slechts toegestaan indien de werkzaamheden ofwel niet dieper reiken dan 50 centimeter, of een kleiner oppervlak beslaan dan 100 m². Voor andere werkzaamheden is een omgevingsvergunning voor afwijken van de verordening benodigd.
Voor het uitvoeren van werkzaamheden geldt een uitvoeringsverbod. Dit betekent dat voor verschillende werkzaamheden een omgevingsvergunning is vereist alvorens tot deze werkzaamheden kan worden overgegaan.
Waterstaat - Waterkering (artikel 16 )
Ter bescherming van de belangen van de waterkering, die evenwijdig aan de Strijpse wetering loopt, is een vlak Waterstaat - Waterkering opgenomen. Hieraan is de regeling verbonden dat in die zone pas bebouwing is toegestaan nadat een omgevingsvergunning is verleend, waarbij de waterbeheerder om advies is gevraagd.
Anti-dubbeltelbepaling (artikel 17 )
De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Algemene bouwregels (artikel 18 )
In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van mogelijkheden voor overschrijding van vlakgrenzen ten behoeve van (ondergeschikte) bouwdelen en ondergronds bouwen.
Algemene gebruiksregels (artikel 19 )
Verschillende gebruiksvormen die mogelijkerwijs wel onder het bestaande of toegestane gebruik zouden kunnen worden begrepen, maar die absoluut niet gewenst zijn, worden in dit artikel opgesomd als niet-toegestane gebruiksvormen. Dit betreft bijvoorbeeld het oprichten van een seksinrichting, het in algemene zin gebruiken van gronden voor opslag van puin en verblijfsmiddelen. Daarnaast is expliciet bepaald welke gebruiksvormen niet als strijdig worden beoordeeld, zoals de opslag in het kader van de bedrijfsvoering.
Algemene aanduidingsregels (artikel 20 )
In dit artikel is bepaald dat binnen de LPG-veiligheidszone van het tankstation geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten zijn toegestaan. Wel is bepaald dat na een afwijkingsbesluit dit eventueel kan worden toegelaten, mits één en ander in overeenstemming is met de relevante wet- en regelgeving.
Algemene afwijkingsregels (artikel 21 )
Om enige flexibiliteit binnen de marges van de verordening te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent de verordening net als het voormalig planologische regime, algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat onder andere een verruiming van bouwmogelijkheden tot 10% kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning is verleend. Ook is afwijking mogelijk ten behoeve van evenementen, bouw van nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals vlaggenmasten.
Overige regels (artikel 22 )
Werking wettelijke regelingen
In een aantal gevallen wordt in deze verordening verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van de verordening. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van de verordening met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.
Overgangsrecht (artikel 23 )
Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van de verordening bestaat. Gedurende de werking van deze verordening is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening voort te zetten, mits dit gebruik na inwerkingtreding van de verordening niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuwe beheersverordening of een bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.
Overgangsrecht voor bouwen is in deze verordening niet opgenomen. Omdat in de regels van de verordening alle bestaande legale bouwwerken worden toegestaan, worden geen bouwwerken 'wegbestemd'. Om die reden is een overgangsrechtelijke regeling niet noodzakelijk.
Slotbepalingen
In de laatste twee artikelen van de verordening is bepaald dat deze verordening in werking treedt de dag nadat het raadsbesluit in werking is getreden en is bepaald dat naar deze verordening kan worden verwezen onder de naam 'Beheersverordening De Strijp'.