De Strijp

Artikel 11 Woongebied

11.1 Gebruiksvormen

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bedoeld voor:

• a. wonen;
• b. uitsluitend ter plaatse van het vlak 'woonwagenstandplaats': wonen in woonwagens;
• c. tuinen en erven;
• d. openbaar gebied;
• e. instandhouding van grondwallen, beschoeiing en/of scherm langs de Sir Winston Churchilllaan zoals aanwezig op moment van vaststelling van deze verordening;
• f. ter plaatse van vlak 'gemengd' tevens op de begane grond en in de kelder, tot 500 m² per vestiging:
  • 1. max 1.000 m² detailhandel;
  • 2. maatschappelijke voorzieningen;
  • 3. horeca tot categorie 1b, met uitzondering van horeca met overnachtingsmogelijkheden;
• g. voorzieningen van algemeen nut;
• h. bijbehorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, paden, groen en water;
• i. bij onder c bedoelde bijbehorende voorzieningen waaronder bruggen, viaducten en tunnels ten behoeve van kruisende infrastructuur en speelvoorzieningen.

11.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

11.2.1 Woningen en erven

Voor het bouwen ten behoeve van het wonen en de toegestane functiemenging gelden de volgende regels:

Hoofdgebouwen

• a. voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt dat de bestaande maten de toegestane maten zijn, waarbij vervanging overeenkomstig dezelfde maten en op dezelfde locatie is toegestaan;
• b. het hoofdgebouw wordt in de bestaande voorgevelbouwgrens gebouwd;
• c. in aanvulling op het bepaalde onder a en met inachtneming van het bepaalde onder b geldt voor hoofdgebouwen ter plaatse van de benoemde vlakken het bepaalde in de volgende tabel:

vlak					maximale bouwhoogte	maximale diepte hoofdgebouw
maximale bouwhoogte (m)					de weergegeven bouwhoogte	binnen het vlak
maximale goothoogte (m)					de weergegeven goothoogte	binnen het vlak
1 (arcadië)					voor zover het de woningen aan de Strijplaan 178, 176, 118, 116 en de Lange dreef 97, 99, 157, 159 betreft:
					9 m	11 m
					voor zover het de overige woningen aan de Strijplaan en de Lange Dreef betreft:
					9 m	9 m
					voor zover het de woningen aan de Anemoondreef en Asterdreef betreft:
					6 m	9 m
2 (oprijlaan)					voor zover het de markante gebouwen (*) betreft:
					9 m	bestaande diepte van het hoofdgebouw
3 (eilandrijk)					alle hoofdgebouwen
					9 m	bestaande diepte van het hoofdgebouw
					ter plaatse van de open ruimte tussen hoofdgebouwen bij de volgende adressen: Liseiland 10 en 12 Liseiland 11 en 13 Rietland 16 en 18 Rieteiland 40 en 42 Rieteiland 68 en 70
					9 m	tussen de voor- en achtergevel van de aangrenzende hoofdgebouwen

(*) zie de juridische planbeschrijving voor de uitleg van markante gebouwen.

• d. in aanvulling op het bepaalde onder a en in afwijking van het bepaalde onder b geldt dat ter plaatse van het vlak 'woonwagenstandplaats' ten hoogste 15 standplaatsen zijn toegestaan, ieder met een oppervlak van ten minste 160 m²;

Erfbebouwing

• e. erfbebouwing mag uitsluitend op het achtererf(gebied) worden gebouwd;
• f. de gezamenlijke oppervlakte van erfbebouwing per bouwperceel mag meer niet bedragen dan 40 m2, tot een maximum van 50% van het achtererf;
• g. de diepte van aan- en uitbouwen en overkappingen gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel mag niet meer bedragen dan 3 m;
• h. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan:
  • 1. van een aan-/uitbouw en overkapping: de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw tot maximaal 4 m;
  • 2. van een vrijstaand bijgebouw of vrijstaande overkapping: maximaal 3 m;

Bouwwerken geen gebouwen zijnde

• i. de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste:
  • 1. 7 m voor kunstobjecten en lichtmasten;
  • 2. 4 m voor reclame- en informatiezuilen;
  • 3. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
  • 4. 1 m voor erf- en terreinafscheidingen gelegen tussen 1 m achter de voorgevel (of het verlengde daarvan) en de openbare weg aan de voorzijde;
  • 5. 2 m voor erf- en terreinafscheidingen op de overige delen van het erf;
  • 6. 2 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bestaande maten

• j. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

11.2.2 Openbaar gebied

Voor bouwen in het openbaar gebied gelden de volgende regels:

• a. gebouwen en overkappingen zijn toegestaan tot een oppervlakte van 20 m2 per bouwwerk;
• b. de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m;
• c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste:
  • 1. 7 m voor kunstobjecten en lichtmasten;
  • 2. 4 m voor reclame- en informatiezuilen;
  • 3. 3 m voor speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
  • 4. 2 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
• d. het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
• e. bestaande maten die meer bedragen dan in dit lid bepaald mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

11.3 Afwijken van de bouwregels

11.3.1 Afwijkingsmogelijkheden

I Dakopbouw

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning een dakopbouw op de volgende locaties toestaan:

• 1. ter plaatse van het vlak 'dakopbouw 1', waarbij het oorspronkelijk hoofdgebouw uit twee lagen bestaat;
• 2. ter plaatse van het vlak 'dakopbouw 2', waarbij het oorspronkelijk hoofdgebouw uit één laag bestaat;
• 3. ter plaatse van het vlak '1' voor zover het de woningen aan de Anemoondreef en Asterdreef betreffen;

• a. waarbij ten hoogste één extra bouwlaag is toegestaan ten opzichte van het oorspronkelijke hoofdgebouw en;
• b. de afmetingen van de dakopbouw worden afgestemd op bestaande opbouwen in de omgeving.

II. Erfbebouwing

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid:

• a. 11.2.1 onder e voor het bouwen van erfbebouwing op het zijerf met dien verstande dat:
  • 1. de in dat lid bedoelde oppervlaktematen voor erfbebouwing van overeenkomstige toepassing zijn;
  • 2. erfbebouwing op het zijerf met een breedte tot 2,50 m dient te worden gebouwd op tenminste 1 m achter het verlengde van de voorgevellijn;
  • 3. erfbebouwing op het zijerf met een breedte van meer dan 2,50 m dient te worden gebouwd op tenminste 1 m plus daarbij opgeteld de grotere breedte dan de eerdergenoemde 2,50 m, achter het verlengde van de voorgevellijn;
  • 4. de goothoogte bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw tot een maximum van 3 m;
  • 5. op een aan-, uitbouw of bijgebouw een kap is toegestaan, mits de hellingshoek van die kap gelijk is aan de hellingshoek van de kap van het hoofdgebouw; indien het hoofdgebouw geen kap heeft, bedraagt de bouwhoogte van de kap op aan-, uitbouw of het bijgebouw maximaal 2 m meer dan de goothoogte van de betreffende aan-, uitbouw of bijgebouw;
  • 6. de bouwhoogte van overkappingen ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt tot een maximum van 3 m;
• b. 11.2.1 onder e voor de bouw van een berging op het voorerf, uitsluitend indien deze noodzakelijk is voor de berging van een scootmobiel, of indien het bij de woning behorende achtererf niet rechtstreeks bereikbaar is via het achterpad, zijpad of vanaf de openbare weg, met dien verstande, dat:
  • 1. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 m mag bedragen;
  • 2. de oppervlakte niet meer dan 4 m2 mag bedragen;
  • 3. de afstand tot het openbaar toegankelijk gebied tenminste 0,25 m moet bedragen;
  • 4. burgemeester en wethouders bevoegd zijn de omgevingsvergunning voor de berging in te trekken indien blijkt dat de noodzaak voor deze berging er niet meer is;
• c. 11.2.1 onder e voor de bouw van een erker en/of toegangsportaal aan de voorgevel, met dien verstande dat:
  • 1. per hoofdgebouw één erker of één toegangsportaal is toegestaan;
  • 2. de breedte van een erker niet meer mag bedragen dan 50% en de breedte van toegangsportaal niet meer mag bedragen dan 30% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw;
  • 3. de afstand van een erker of toegangsportaal tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 0,5 m mag bedragen, tenzij sprake is van een gezamenlijke erker of toegangsportaal met het naastgelegen hoofdgebouw in welk geval de twee erkers of toegangsportalen tegen elkaar mogen worden gebouwd;
  • 4. de diepte van een erker of toegangsportaal niet meer mag bedragen dan 1,20 m;
  • 5. de bouwhoogte van de erker en/of toegangsportaal niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, tot een maximum van 3 m;
  • 6. in afwijking van het bepaalde onder 5., de bouwhoogte van een erker en/of toegangsportaal niet meer mag bedragen dan de hoogte van de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, tot een maximum van 6 m, ingeval dit past binnen de massa en architectuur van het betreffende hoofdgebouw en de naastgelegen hoofdgebouwen;
  • 7. op een erker en/of toegangsportaal een borstwering met een maximale bouwhoogte van 1,20 m mag worden gerealiseerd, ingeval dit past binnen de massa en architectuur van het betreffende hoofdgebouw en de naastgelegen hoofdgebouwen.
• d. 11.2.1 onder h voor de bouw van een kap op een aanbouw, uitbouw of bijgebouw, mits de hellingshoek van die kap gelijk is aan de hellingshoek van het hoofdgebouw; indien het hoofdgebouw geen kap heeft, bedraagt de totale bouwhoogte van de aan- of uitbouw of het bijgebouw ten hoogste 6 m.

11.3.2 Algemene randvoorwaarden voor afwijken van de bouwregels

De afwijkingsmogelijkheden zoals genoemd in lid 11.3.1 kunnen slechts worden toegepast indien (voor zover van toepassing):

• a. de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende grenswaarde uit de Wet geluidhinder of de vastgestelde hogere grenswaarde;
• b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. de kwaliteit van de openbare ruimte, zoals een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. het aantal parkeervoorzieningen;
  • 5. de functionele en ruimtelijke structuur, zoals aansluiting op (structurele) groenelementen en waterelementen;
  • 6. de bebouwingsmogelijkheden, gebruiksmogelijkheden en/of bezonning van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
  • 7. het milieu;
• c. de verkeersaantrekkende werking hiervan in overeenstemming is met de functie en vormgeving van de wegen in de nabije omgeving;
• d. op een goede manier in de (extra) parkeerbehoefte wordt voorzien.

11.4 Specifieke gebruiksregels

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels:

• a. parkeren is uitsluitend toegestaan op het achtererf(gebied);
• b. in afwijking van het bepaalde onder a mag tevens worden geparkeerd op het voorerf(gebied):
  • 1. uitsluitend vóór een garage, indien geen sprake is van voor het openbaar verkeer toegankelijk gebied; en/of
  • 2. bij woningen aan de even zijde van de Lange Dreef;
  • 3. bij woningen in deelgebied het Eilandenrijk, zoals aangeduid met vlak 3.
• c. nieuwe geluidsgevoelige objecten zijn uitsluitend toegestaan voor zover wordt voldaan aan de voor het betreffende object geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
• d. vrijstaande bijgebouwen mogen niet als (on)afhankelijke woonruimte worden gebruikt;
• e. de openbare ruimte mag niet zodanig worden gewijzigd dat er sprake is van een reconstructie van wegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;
• f. het is toegestaan woningen en/of bijgebouwen te gebruiken voor beroep aan huis onder de voorwaarden dat:
  • 1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van de woning met een maximum van 40 m²;
  • 2. het beroep aan huis wordt uitgevoerd door degene die woonachtig is op het perceel;
  • 3. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
  • 4. in de omgeving geen onevenredige toename van de verkeersbelasting en parkeerdruk optreedt;
  • 5. detailhandel via internet alleen is toegestaan, indien er geen sprake is van winkel- of uitstallingsruimte van goederen ten behoeve van de beroepsactiviteit.
• g. het gebruik van platte daken van aan- of uitbouwen en hoofdgebouwen als dakterras is toegestaan indien sprake is van bestaand gebruik;
• h. het splitsen van een woning is niet toegestaan.

11.5 Afwijken van de gebruiksregels

11.5.1 Afwijken

I. Bedrijf aan huis

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.4 onder f voor het gebruik van woningen en/of bijgebouwen voor bedrijf aan huis behorende tot en met ten hoogste categorie 2 zoals opgenomen in de als bijlage 1 bij deze regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', al dan niet in combinatie met handel in en verkoop van de goederen en diensten via internet, met dien verstande, dat:

• a. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de grondoppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van de woning met een maximum van 40 m²;
• b. het bedrijf aan huis wordt uitgevoerd door degene die woonachtig is op het perceel;
• c. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
• d. in de omgeving geen onevenredige toename van de verkeersbelasting optreedt;
• e. er geen meldingplichtige en/of vergunningplichtige inrichtingen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mogen worden opgericht;
• f. geen detailhandel mag plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van de kleinschalige bedrijfsactiviteiten en/of handel in en verkoop van goederen en diensten via internet.

II. Dakterras

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning toestaan dat in afwijking van 11.2 en 11.4 onder g platte daken van aan- of uitbouwen en hoofdgebouwen als dakterras worden gebruikt, onder de voorwaarden dat:

• a. dakterrassen op hoofdgebouwen slechts zijn toegestaan voor zover deze van het openbaar toegankelijk gebied op straatniveau niet zichtbaar zijn;
• b. dakterrassen op aan- en uitbouwen gemeten vanuit de achtergevel ten hoogste 4 m diep mogen zijn;
• c. ten behoeve van de dakterrassen een borstwering met een maximale bouwhoogte van 1,20 m mag worden gerealiseerd;
• d. ten behoeve van de dakterrassen op het hoofdgebouw, een bouwwerk ten behoeve van de opgang vanaf de onderliggende verdieping van het hoofdgebouw met een maximale bouwhoogte van 1,20 m en een maximale oppervlakte van 4 m2 is toegestaan;
• e. de bouwhoogte van tussen terrassen aan te brengen privacyschermen niet meer mag bedragen dan 2 m;
• f. in verband met privacy van de aangrenzende percelen door burgemeester en wethouders nadere eisen in het kader van de vergunningverlening kunnen worden gesteld aan de situering van de terrashekwerken/omheining.

III. Bed & breakfast

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.4 voor het toestaan van recreatieve nevenactiviteiten in de vorm van bed & breakfast, met dien verstande dat:

• a. deze functie plaatsvindt binnen de op het moment van het toestaan van de afwijking bestaande bebouwing;
• b. het bruto vloeroppervlak ten behoeve van bed & breakfast maximaal 120 m² bedraagt, waarbij de maximale oppervlakte per slaapverblijf 30 m² mag bedragen;
• c. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
• d. het aantal slaapplaatsen maximaal 7 bedraagt.

IV. Mantelzorg

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.4 onder d en toestaan dat een vrijstaand bijgebouw bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning) wordt gebruikt, met dien verstande, dat:

• a. een dergelijke bewoning aantoonbaar noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg;
• b. op het perceel al een wooneenheid aanwezig is;
• c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven;
• d. per wooneenheid maximaal één situatie van inwoning ten behoeve van mantelzorg is toegestaan;
• e. maximaal 75 m2 van het hoofdgebouw en/of bijbehorend bouwwerk mag worden gebruikt ten behoeve van de inwoning;
• f. na de beëindiging van de mantelzorgsituatie de wooneenheid weer in oorspronkelijke vorm wordt teruggebracht.

IV. Woningsplitsing

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.4 onder g om een woning te splitsen.

11.5.2 Algemene randvoorwaarden voor afwijken van de gebruiksregels

De omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 11.5.1 kunnen slechts worden verleend mits:

• a. de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende grenswaarde uit de Wet geluidhinder of de vastgestelde hogere grenswaarde;
• b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. de kwaliteit van de openbare ruimte, zoals een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. het gewenste voorzieningenniveau;
  • 5. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
  • 6. het milieu;
• c. de verkeersaantrekkende werking in overeenstemming is met de functie en vormgeving van de wegen in de nabije omgeving;
• d. op een goede manier in de (extra) parkeerbehoefte wordt voorzien.