TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Van Heukelomlaan en Berlagestraat, Zuilen

Motivering wijzigingsbesluit

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aanleiding
De woningen langs de Van Heukelomlaan, Burgemeester Norbruislaan en Berlagestraat in Zuilen zijn in eigendom van woningcorporatie Woonin. Het gaat om portiekflats uit 1959, die niet meer voldoen aan de huidige standaarden waardoor de leefbaarheid onder druk komt te staan. De woningen zijn verouderd en huurders hebben last van tocht, vocht, schimmel en ongedierte. Op 15 februari 2022 hebben het college van burgemeester en wethouders een intentiedocument vastgesteld om te onderzoeken of op deze plek verdichting kan plaatsvinden, waarbij de bestaande 103 woningen en 61 garageboxen gesloopt kunnen worden en plaatsmaken voor nieuwbouw. Met het nader onderzoek is de wenselijkheid en haalbaarheid van deze ontwikkeling in beeld gebracht in de voorliggende wijziging van het omgevingsplan. De diverse ruimtelijke aspecten zijn nader onderzocht en uitgewerkt en omschreven in deze wijziging van het omgevingsplan met als doel om tot een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling te komen op deze plek.

Doelstelling
De hoofddoelstelling van het TAM-omgevingsplan (verder: het plan) is de nieuwe ontwikkeling van maximaal 190 woningen, waarvan circa 75% sociale huur en circa 25% middenhuur, planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de buurt Prins Bernhardplein, Zuilen, aan de noordwestkant van Utrecht. Het plangebied is begrensd door het Van Heukelompark aan de noordwestkant, de Burgemeester Norbruislaan aan de noordoostzijde. Aan de zuidoostkant zijn de garageboxen tussen de woningen binnen het plangebied en de particuliere woningen aan de Bazelstraat de grens. Tot slot vormt de Berlagestraat de grens aan de zuidwestkant.

Afbeelding 1: begrenzing plangebied

1.3 Geldende plannen

Dit plan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen die deel uitmaken van het tijdelijke deel van omgevingsplan van de gemeente Utrecht.

Bestemmingsplan		Vastgesteld door Raad	Onherroepelijk
Chw bestemmingsplan Zuilen		18-01-2024	30-03-2024

1.4 Juridische aspecten

1.4.1 Het TAM-omgevingsplan is een wijziging van het omgevingsplan

Elke gemeente moet op grond van de Omgevingswet alle regels over de leefomgeving in het omgevingsplan van de gemeente opnemen. Dat betekent dat de gemeente ontwikkelplannen één voor één in procedure zou moeten brengen, met veel vertraging als gevolg. Daarom heeft het Rijk gezorgd voor een Tijdelijke Administratieve Maatregel (TAM), die de gemeente toestaat om het omgevingsplan te wijzigen met een “TAM-IMRO-omgevingsplan”. Dat is een plan in de vorm van een bestemmingsplan dat met de standaardcoderingen IMRO wordt opgesteld. Het TAM-omgevingsplan geldt juridisch als wijziging van het omgevingsplan van de gemeente. De gemeente moet te zijner tijd het TAM-omgevingsplan invoegen in het “echte” omgevingsplan.

1.4.2 Omgevingsvergunningen en het omgevingsplan

Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen voor een activiteit als het omgevingsplan voor die activiteit een omgevingsvergunning verplicht stelt of als die activiteit in strijd is met de regels van het omgevingsplan.

In artikel 4.5 van het omgevingsplan staat bijvoorbeeld dat voor het bouwen een omgevingsvergunning vereist is. Een aanvraag van de omgevingsvergunning wordt getoetst aan de regels, beoordelingsregels genoemd, van het omgevingsplan. Voor het bouwen staan die beoordelingsregels in hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. De beoordelingsregel in artikel 4.7 van het omgevingsplan komt erop neer dat het bouwen moet passen binnen het doel van de functie, dus in het geval van dit plan de regels die in hoofdstuk 2 zijn opgenomen.

Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning als de aanvraag voldoet aan de beoordelingsregels van het omgevingsplan, dus ook aan de regels van hoofdstuk 2 van dit plan.

Als de aanvraag in strijd is met het omgevingsplan of op grond van de beoordelingsregels van het omgevingsplan moet worden afgewezen, kan de omgevingsvergunning misschien toch verleend worden op grond van de regels van het Rijk in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Die omgevingsvergunning wordt in de wet 'omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit', afgekort: bopa, genoemd. Om aan die regels te voldoen moet vaak uitgebreid onderzoek worden gedaan en moeten veel aspecten beoordeeld worden. De gemeente moet voor de toets van zo'n aanvraag dus regels van het Rijk en van de provincie toepassen en ook beoordelen of aanvraag past bij het gemeentelijke beleid.

Bij het opstellen van de regels en de aanwijzing van locaties en functies in dit plan is rekening gehouden met de beoordelingsregels in het omgevingsplan. De regels in dit plan vervangen de regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan en vullen de regels van het definitieve omgevingsplan aan.

1.4.3 Vergunningvrij bouwen

In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de eisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving en aan de regels van hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. In hoofdstuk 4 van het omgevingsplan staat dan in de beoordelingsregels dat in afwijking van artikel 4.5 geen omgevingsvergunning nodig is.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit TAM-omgevingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het TAM-omgevingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod. Daarnaast horen zowel bij de toelichting als bij de regels diverse bijlagen.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is in september 2020 vastgesteld onder de Wet ruimtelijke ordening als structuurvisie en geldt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet als de Nationale Omgevingsvisie. De NOVI is de eerste integrale nationale beleidsvisie conform de Omgevingswet en is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda.

De Visie
De NOVI bevat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een groot aantal opgaven, op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De NOVI biedt daarbij een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken. Omgevingskwaliteit is daarbij het kernbegrip. De NOVI staat voor een nieuwe aanpak waarbij overheden en maatschappelijke organisaties met regie vanuit het Rijk integrale afwegingen maken.

Toelichting
In de toelichting worden 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving beschreven en de daarbij horende opgaven waarvoor het Rijk zich gesteld ziet. Steeds wordt per belang het huidige beleid gekoppeld en wordt de opgave gesteld die met het belang samenhangt.

Uitvoeringsagenda
In de uitvoeringsagenda staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

Het Rijksbeleid is vertaald in de Omgevingswet en in de vier Algemene Maatregelen van Bestuur: het Omgevingsbesluit (Ob), het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels voor het omgevingsplan. Daarnaast is regelgeving van het Rijk opgenomen in bruidsschatregels.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

• 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• 7. beperken van klimaatverandering;
• 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
• 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoet water;
• 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
• 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
• 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten
De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering
Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied
De ontwikkeling draagt bij aan de nationale belangen door aansluitend op de woonbehoefte woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit plan maakt het mogelijk maximaal 190 woningen te realiseren op de locatie. Daarnaast blijft het aantal huishoudens in Utrecht de komende jaren groeien, wat resulteert in een sterke vraag naar woningen. In hoofdstuk 5 is beschreven op welke manier het plan voldoet aan een goede leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt aangesloten bij meerdere nationale belangen.

2.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Met de inwerkintreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de daarop gebaseerde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) komen te vervallen. De regels van het Barro en het Rarro zijn vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Barro/Rarro omvatte alle ruimtelijke Rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in ruimtelijke besluiten van lagere overheden. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Romeinse Limes, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ook stonden in het Barro/Rarro de rijksregels ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland/de Natura 2000-gebieden, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond Rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer en de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament.

In het Bkl staan verder regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Daarmee zijn tevens wetten en besluiten die betrekking hebben op omgevingsaspecten zoals geluid, omgevingsveiligheid, behoefte aan de stedelijke ontwikkeling enzovoort geregeld. Het Bkl geldt voor het Rijk en alle decentrale overheden. De hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat, zijn:

• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2)
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl);
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, Rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt via de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) regels over het aantonen nut en noodzaak en het onderzoeken van binnenstedelijke mogelijkheden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Zie hiervoor de uitwerking onder paragraaf 2.1.3.

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Plangebied
Het plangebied ligt in een radarverstoringsgebied van het radarcomplex Soesterberg (nationaal belang van defensie). In dit gebied gelden beperkingen voor het omgevingsplan voor een goede werking van de radar op het radarstation. Het gaat hier om hoogtebeperkingen voor bouwen, bouwwerken en windturbines. De maximale bouwhoogte die met de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt blijft ruim onder de maximale hoogte voor een goede werking van het radarcomplex Soesterberg. Voor het overige is het plangebied niet gelegen in een van de gebieden waarvoor het Bkl regels stelt. Het Bkl vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving moet bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' worden toegepast.

Stedelijk ontwikkeling
Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Daarbij geldt voor woningbouwprojecten dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij andere stedelijke functies in de vorm van een terrein is de ondergrens 'in beginsel' 500 m2. Dus met een ruimtebeslag van minder dan 500 m2 is er 'in beginsel' geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarvoor moet worden beoordeeld of het plan een nieuw of groter beslag op de ruimte toelaat. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, het plan op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten heeft.

Om te kunnen beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een groter beslag op de ruimte moet niet gekeken worden naar wat er daadwerkelijk gebouwd is, maar naar wat het omgevingsplan planologisch toestaat aan bebouwing. Ook verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan, moeten daarin meegenomen worden.

Van belang is dus in hoeverre het plan in vergelijking met de vorige regeling:

• functies wijzigt;
• een groter beslag op de ruimte mogelijk maakt, of;
• een combinatie van een ontwikkeling met een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en een functiewijziging is natuurlijk ook mogelijk. Er moet worden bekeken of het hele plan een stedelijke ontwikkeling is, als bedoeld in artikel 5.129g Bkl.

Motivering evenwichtige toedeling van functies:
De behoefte aan de stedelijke ontwikkeling en regionale afstemming
Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van overprogrammering en leegstand. Hiervoor is niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.

De behoefte wordt beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit gebied hangt af van de aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling. Om de behoefte te bepalen kan het bestaande aanbod van de functie die je wil ontwikkelen (bijvoorbeeld een bepaald soort woningen) worden afgetrokken van de vraag naar deze functie. Het aanbod dat feitelijk nog niet is gerealiseerd, maar wel in een omgevingsplan of omgevingsvergunning is vastgelegd, wordt meegerekend als bestaand aanbod. Het gaat om de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. De kwalitatieve behoefte is de behoefte aan het specifieke karakter van de stedelijke ontwikkeling.
Provinciale of regionale visies en afspraken kunnen de basis zijn voor de onderbouwing. Deze documenten moeten dan voldoende concreet en onderbouwd zijn.

Definitie stedelijk gebied
De Ladder is beleidsneutraal vanuit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) omgezet naar de Omgevingswet. De extra Ladder afweging moet volgens artikel 5.129g Bkl plaatsvinden buiten het stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied. Dit stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied is toegevoegd aan deze bepaling omdat dit ook onderdeel was van de definitie van het bestaande stedelijk gebied uit het Bro.

Grens stedelijk gebied
De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

In de jurisprudentie zijn lijnen uitgezet voor het begrip stedelijk gebied onder het Bro. Zo vormen gronden waarop een agrarische functie rust, en die overeenkomstig die functie worden gebruikt, geen onderdeel van stedelijk gebied. Onbebouwde grond met een niet-agrarische functie kan deel uitmaken van het stedelijk gebied, ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het stedelijk samenstel van bebouwing.

Stedelijk gebied en doorschuiven Laddertoets
De gemeenteraad kan een Laddertoets voor een omgevingsplanwijziging uitstellen tot het moment van realisering van de ontwikkeling. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied heeft dit gevolgen voor de grens van het stedelijk gebied.

Een ontwikkeling buiten het stedelijk gebied wordt niet tot het stedelijk gebied gerekend als:

• bij de ontwikkeling geen rekening is gehouden met de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in de behoefte te voorzien;
• en op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist. Dit regelt artikel 5.129g lid 3 Besluit kwaliteit leefomgeving.

Deze regeling voorkomt dat een ruimtelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied waarvoor nog geen Laddertoets is uitgevoerd, onderdeel wordt van het stedelijk gebied.

Onderzoek mogelijkheden om binnen stedelijk gebied in behoefte te voorzien
Als de stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing gepland is, moet rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dit gebied in de behoefte te voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen dit gebied een rol. Argumenten dat binnen dit gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling, gaan bijvoorbeeld over kwalitatieve aspecten van de behoefte. Hierbij kan gedacht worden aan bedrijven die vanuit milieuoverwegingen niet binnen het stedelijk gebied passen.

De locatie kan mogelijk ook volgens de omgevingsvisie voor een andere functie zijn beoogd. Bijvoorbeeld een maatschappelijke functie, een park of andere woonplannen die later zijn gepland. Ook kunnen bijvoorbeeld aanzienlijke investeringen voor een inbreiding een rol spelen.

Plangebied
De bestaande planologische regeling staat 103 woningen toe aan de Van Heukelomlaan en Berlagestraat. Met het project worden maximaal 190 nieuwe woningen gebouwd waarmee de bestaande woningvoorraad toeneemt met 87 woningen. Het project heeft betrekking op een uitbreiding van het aantal woningen van meer dan 11 en is daarom wat betreft woningbouw aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De 'ladder van duurzame verstedelijking' moet worden toegepast.

Het plangebied wordt aangemerkt als bestaand stedelijk gebied gezien het bestaande stedenbouwkundige samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, stedelijk groen en infrastructuur. Het plangebied valt namelijk in de woonbebouwing van de wijk Zuilen aan de Van Heukelomlaan, Berlagestraat, Burgemeester Norbruislaan en Lelimanstraat. Het gebied grenst aan het Van Heukelompark.

Met de ontwikkeling worden maximaal 190 woningen mogelijk gemaakt in de wijk Zuilen. De vraag naar woningen in Utrecht is groot en de stad blijft ook nog groeien. Op 1 januari 2025 telde de gemeente Utrecht 376.735 inwoners. Utrecht verwacht dat het inwonersaantal in de periode tot 2040 zal groeien naar 472.767. Overprogrammering en leegstand is in Utrecht bij het toevoegen van woningen niet aan de orde. Daarnaast levert het plan een bijdrage aan de Utrechtse woonvisie aangezien er circa 75% sociale huurwoningen en circa 25% middenhuurwoningen worden gerealiseerd. De sloop-nieuwbouw leidt tot een betere benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied. Woonin huisvest volgens lopende afspraken ook verschillende aandachtsgroepen, verspreid over de bouwblokken.

Daarnaast wordt er in het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan een buurthuis gerealiseerd. In eerste instantie alleen voor huurders van het complex, maar in een later stadium mogelijk ook voor de wijk. Bewoners kunnen elkaar in het buurthuis, op een laagdrempelige manier, ontmoeten. Het is daarnaast mogelijk om deze ruimte in de toekomst voor een woning in gebruik te nemen.

Conclusie
Er is behoefte aan zowel woningen als een buurthuis (die later ook nog in een woning veranderd kan worden). Hiermee past de beoogde ontwikkeling binnen de systematiek van de ladder.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht en Omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht in werking getreden. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. De provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

De provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

• Stad en land gezond
  Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. De provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.
• Klimaatbestendig en waterrobuust
  Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoet water of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).
• Duurzame energie
  Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.
• Vitale steden en dorpen
  Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met de trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.
• Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
  Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.
• Levend landschap, erfgoed en cultuur
  Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.
• Toekomstbestendige natuur en landbouw
  Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. De provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
  

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Op 1 januari 2024 is de omgevingsverordening van de provincie Utrecht in werking getreden. De omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Op 1 maart is de eerste wijziging van deze omgevingsverordening vastgesteld. De laatste versie is gewijzigd op 1 september 2024.

De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit:  

• er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in;
• instructieregels die zien op grondwaterbeheer;
• instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid;
• instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa;
• instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden;
• instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen;
• instructieregels over agrarische bedrijven;
• en instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden.

Uitvoering
In drie regio's werkt de provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied
Omgevingsverordening
In de omgevingsverordening is de locatie van de ontwikkeling aangeduid als stedelijk gebied. Een omgevingsplan dat regels bevat voor woningbouw moet voldoen aan het programma Wonen en werken, waarin hoofdlijnen zijn opgenomen voor woningbouw in de provincie. Met de ontwikkeling worden sociale huur en middenhuur woningen binnen het stedelijk gebied mogelijk gemaakt en zijn afspraken gemaakt over duurzaamheid en energie.

In de omgevingsverordening is de locatie aangewezen als overstroombaar gebied. Er wordt voldaan aan artikel 2.16 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht. In paragraaf 5.13 wordt verder ingegaan op het aspect overstroombaarheid.

Uit artikel 4.1 van de omgevingsverordening volgt dat bij een omgevingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt rekening moet worden gehouden met bereikbaarheid. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op het effect van de nieuwbouw op het aantal verplaatsingen, ontsluiting van het plangebied en eventuele knelpunten die kunnen ontstaan op omliggende verkeers- en vervoersnetwerken.

Artikel 5.11 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bepaalt dat in een omgevingsplanwijziging wat meer dan 10 woningen mogelijk maakt, rekening wordt gehouden met de aansluiting op de elektriciteits-infrastructuur. In paragraaf 5.20 wordt ingegaan op de beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur, het voorziene systeem van energiebeheer en een afweging gemaakt of de nieuwe functies er vanuit het beheer en beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur ontwikkeld kunnen worden.

Overige regels zijn niet van toepassing op het plangebied. De ontwikkeling past binnen regels van de omgevingsverordening.

Omgevingsvisie
In het provinciale ruimtelijk beleid wordt ingezet op binnenstedelijke ontwikkeling op goed bereikbare locaties. De vervanging van de verouderde bebouwing door nieuwbouw zorgt voor een verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving, past binnen het programma Wonen en werken en levert een bijdrage aan het sociale en middenhuur woningprogramma van de gemeente. Tussen de bouwblokken worden groenvoorzieningen gerealiseerd die bijdragen aan een verbetering van de openbare ruimte. De groenvoorzieningen gaan één geheel vormen met het naastgelegen Van Heukelompark, de ecologische verbinding tussen de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal. Het buurthuis in het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan zorgt daarnaast voor contact tussen buurtbewoners wat bijdraagt aan een fijne en veilige leefomgeving. De ontwikkeling is in overeenstemming met de omgevingsvisie.

2.2.2 Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling.

Woningbouw
Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren.

Werklocaties
Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto. De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Voorwaarden
De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties moeten voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel:

• als het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt;
• de groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken;
• het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden;
• het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd;
• daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen.
• het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd;
• enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex;
• in de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

Plangebied
De ontwikkeling ziet op de sloop van de bestaande 103 woningen en nieuwbouw van maximaal 190 woningen in de wijk Zuilen. Het gaat dus om een binnenstedelijke verdichting waarmee wordt bijgedragen aan de doelstelling in de ontwikkelvisie om 35.800 woningen te bouwen in bebouwd gebied. De ontwikkeling past binnen de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030.

2.2.3 Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021. 

Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast wordt gericht op het zuiver en duurzaam voor de toekomst werken door onder andere extra inspanning te leveren op zuiveringen voor gezond oppervlaktewater en het sluiten van regionale water- en grondstofkringlopen.

Plangebied
Voor de ontwikkeling is een watertoets (zie paragraaf 5.13) doorlopen, waarbij aandacht is besteed aan het wateraspect.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat'

Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student & Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat:

De groeiende ongelijkheid in de stad
De coalitiepartijen zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk.

De grote woningnood
Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen de coalitiepartijen ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen. De coalitiepartijen vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn. Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen de coalitiepartijen in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en ouderen.

De klimaatcrisis
De coalitiepartijen kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. De coalitiepartijen benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en de coalitiepartijen gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. De coalitiepartijen blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen en om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak. De coalitiepartijen geven groen in de stad een flinke impuls en maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren de coalitiepartijen natuur en landschap van groter formaat met een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie.

Naast deze 3 grote opdrachten zien de coalitiepartijen ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat de gemeente Utrecht al jaren heeft: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken. Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken.

Plangebied
Aan het plangebied worden extra sociale- en middenhuur nieuwbouwwoningen toegevoegd. Met de verdichting wordt de woningvoorraad met maximaal 87 woningen uitgebreid en wordt een buurthuis gerealiseerd, in eerste instantie voor alleen huurders, maar in een later stadium mogelijk ook voor de wijk, die bijdraagt aan een laagdrempelige manier van ontmoeten. In de energievoorziening wordt gedeeltelijk voorzien door middel van zonnepanelen op de daken en een warmte-koudeopslag. Bij nieuwe projecten wordt een prijsklasseverdeling van 40% sociale huurwoningen, 35% uit de middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbare koop) en 25% vrije sector woningen gehanteerd. Binnen het plangebied worden alleen sociale huurwoningen en middenhuur woningen gerealiseerd, omdat woningcorporatie Woonin de initiatiefnemer is en deze partij zich uitsluitend op deze markt richt. Er wordt afgeweken van eerdergenoemde verdeling, maar er kan gesteld worden dat er genoeg behoefte is aan de beoogde woningen. Woonin heeft als taak om vooral sociale huurwoningen te realiseren. De ontwikkeling past hiermee in de uitgangspunten van het coalitieakkoord.

2.3.2 Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: https://omgevingsvisie.utrecht.nl/

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders toegelicht.

2.3.2.1 De koers

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet. Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 januari 2024 in het omgevingsplan worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad tot 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie.

Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad. Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd.

We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen.

De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen.

Omdat er met de met de ambities van de RSU 2040 veel geld gemoeid gaat, is in de RSU 2040 ook een investeringsstrategie opgenomen. Daarnaast is een uitvoeringsstrategie opgesteld, waarin staat welke ontwikkelingen als eerste plaatsvinden en in welke tijdsvolgorde de stad zich tot 2040 ontwikkelt. Ook heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Hierin staan de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen.

Plangebied
De ontwikkeling draagt bij aan het vergroten van het aanbod sociale huurwoningen en middenhuur woningen. Daarnaast ontstaat er een nieuwe groene en gedeeltelijk openbaar toegankelijke buitenruimte, waardoor een aantrekkelijke, klimaatadaptieve woonomgeving ontstaat voor bestaande en nieuwe bewoners. De huidige atelierwoningen, die vallen onder de bedrijf-aan-huis regeling, worden wederom mogelijk gemaakt onder de bedrijf-aan-huis regeling en er komt een nieuw buurthuis, in eerste instantie voor alleen huurders, maar in een later stadium mogelijk ook voor de wijk, waar Woonin en een maatschappelijke organisatie samen het beheer organiseren.

2.3.2.2 Thematisch beleid

2.3.2.2.1 Wonen

In de RSU 2040 en de woonvisie van Utrecht is de ambitie opgenomen dat (toekomstige) Utrechters prettig wonen in een woning die past bij hun inkomen, omgeving, huishoudensamenstelling en wensen. Het is daarbij belangrijk om op lange termijn ook een stad te blijven voor mensen met een lager- of middeninkomen. Dit door:    

• Het realiseren van gemengde en leefbare wijken;    
• Werken aan doorstroming;    
• Kleiner maken van sociaal-maatschappelijke verschillen tussen wijken;    
• Een (t)huis voor iedereen: passend woningaanbod voor alle (toekomstige) bewoners;    
• Aantrekkelijke woningen (balans prijs-kwaliteit).    

Het toevoegen van woningen is één van de middelen om deze ambitie te bereiken. In de RSU wordt ingezet op het toevoegen van 60.000 woningen tot 2040.   

Beleidsnota wonen: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 (juni 2025)
Voor de te realiseren woningen zijn in principe de voorwaarden zoals opgenomen in de Beleidsnota Wonen in Utrecht 'Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 van toepassing. 

De beleidsnota heeft 4 doelstellingen:

1. In 2030 maken meer mensen kans op het vinden van betaalbare woonruimte in Utrecht. 
Dat doen we door elk jaar ons best te doen voor het bouwen van 3.000 nieuwe woningen. Van die nieuwe woningen willen we dat 75% betaalbaar is. Onder betaalbaar valt sociale huur, middenhuur (huurprijs tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand in 2025) en betaalbare koop (betaalbaarheidsgrenzen volgens het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Per 2025 is dat een WOZ-waarde tot € 405.000. We willen meer middenhuur dan betaalbare koop, omdat dit betekent dat woningen voor langere tijd betaalbaar blijven. Bij een koopwoning stijgt namelijk de prijs bij de tweede koper. We blijven de bestaande woningen in de stad zo goed mogelijk gebruiken. 

2. In 2030 wonen meer Utrechters passend. 
Door het woningtekort kunnen veel Utrechters niet doorstromen als hun woning niet langer past bij hun financiële situatie, levensfase, gezinsgrootte en/of zorgbehoefte. En komen er dus ook te weinig woningen vrij die anderen weer kunnen huren of kopen. Er zijn de komende jaren meer woningen nodig die passen bij de behoefte van woningzoekenden. Denk aan geschikte woningen voor ouderen, jongeren en studenten. De woningen die er zijn, verdelen we zo goed mogelijk. We hebben daarbij extra aandacht voor mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen met een zorgvraag en statushouders. Dat doen we omdat het níet hebben van woonruimte voor hen het meest ingrijpend is. Zij hebben een passend thuis nodig om te kunnen werken aan herstel. En andersom leidt wachten op een woning vaak tot extra zorg-, opvang-, jeugdhulp- en begeleidingskosten, die we als samenleving moeten opbrengen. 

3. In 2030 wonen meer Utrechters prettig in hun huis en buurt. 
Dat doen we door te zorgen voor een betere positie voor huurders en woningzoekenden. Woningen moeten een goede kwaliteit hebben. Ook werken we aan gemengde wijken. Dat betekent dat in elke wijk verschillende soorten woningen staan. En dus verschillende soorten mensen wonen. We willen dat mensen prettig wonen in hun huis en buurt, doordat zij met elkaar delen en naar elkaar omkijken. 

4. In 2030 zijn er minder dakloze mensen in Utrecht.
Vanuit ons standpunt ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’ geven we voorrang aan mensen voor wie de gevolgen van het tekort aan woningen het grootst zijn. Dit zijn onder andere mensen die dakloos zijn of dit dreigen te worden. Dakloos zijn of worden komt vaak door een woonprobleem. De oplossing hiervan ligt dan ook bij het voorkomen en bij zekerheid in bestaan en wonen.

Uitgangspunten voor nieuwbouw 
Uitgangspunt is een stadsbreed bouwprogramma dat bestaat uit 75% betaalbare woningen (40% sociale huur + 35% middensegment). Binnen de 35% middensegment streven we naar minimaal 25% middenhuur en maximaal 10% betaalbare koop.

Sociale huur 

• Bij voorkeur wordt sociale huur eigendom van een woningcorporatie. Wij willen dat in 2040 35% van de woningvoorraad uit sociale huur bestaat, waarvan minstens 70% van de nieuwbouw tot de kernvoorraad behoort. 
• Minimum oppervlak:  
  • 1. Onder aftoppingsgrenzen: geen minimumeis van de oppervlakte, we bekijken per project wat er vanuit de doelgroep passend is. 
  • 2. Boven de aftoppingsgrenzen: minimaal 50 m² GBO, in bestaand hoogstedelijk gebied minimaal 40 m² gbo (voor gebiedsgrenzen zie middenhuur). 
  • 3. Instandhoudingstermijn minimaal 25 jaar.  

Middenhuur   

• Kale huurprijs ten hoogste € 1184,82 (prijspeil 2025 conform landelijke huurprijsgrens).  
• Minimum oppervlak: 
  • 1. Zone A: Bestaand hoogstedelijk, minimaal 40 m² GBO;  
  • 2. Zone B: Nieuw hoogstedelijk: minimaal 40 m² GBO en gemiddeld minimaal 50 m² GBO; en minimaal 20% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers; en maximaal 20% van programma < 45 m² GBO;  
  • 3. Zone C: Stedelijk: minimaal 45 m² GBO; en gemiddeld minimaal 60 m² GBO; en minimaal 30% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers. 
• Instandhoudingstermijn minimaal 20 jaar. Voor ontwikkelingen op gemeentelijke grondlocaties geldt minimaal 25 jaar. 

Betaalbare koop 

• Maximale kooprijs conform betaalbaarheidsgrens van het Rijk (€405.000 vrij op naam; prijspeil 2025) 
• Minimum oppervlak: 
  • 1. Zone A minimaal 40 m² GBO; 
  • 2. Zone B minimaal 40 m² GBO;
  • 3. Zone C minimaal 45 m² GBO.

Plangebied
Met deze ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan betaalbaar wonen. Daarnaast worden de appartementen, mede door liften en bredere stallingsplaatsen voor scootmobiels, aantrekkelijk gemaakt voor ouderen, waarmee een bijdrage aan de doorstroming wordt geleverd. Ook wordt met deze ontwikkeling bijgedragen aan ‘Een (t)huis voor iedereen’, doordat ongeveer 30% van de sociale huurwoningen door Woonin wordt verhuurd aan diverse aandachtsgroepen, waaronder statushouders, kwetsbare jongvolwassenen en uitstromers van de maatschappelijke opvang en beschermd wonen. In het plangebied komen maximaal 190 woningen en hiervan wordt circa 75% sociale huur en circa 25% middenhuur. Voor de sociale huur worden 2-, 3-, 4- en 5-kamerappartementen gebouwd met een omvang van ongeveer 55 tot 100 m2 gebruiksoppervlak (GBO), die gelijkmatig worden verdeeld tussen de huurcategorieën SH2 en SH3. De grotere woningen zijn voor (mogelijk) terugkerende gezinnen en er komen 2 atelierwoningen (dit is mogelijk via de bedrijf-aan-huis regeling) terug in de nieuwbouw. Voor de middenhuur worden 3-kamerappartementen gebouwd. In juni 2025 (en dus na de vastgestelde bouwenvelop voor deze ontwikkeling) is de Woonvisie vervangen door de in de gemeenteraad vastgestelde beleidsnota wonen: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030. De ontwikkeling voldoet grotendeels aan de doelstellingen van deze beleidsnota. Uitgangspunt van de beleidsnota voor nieuwbouw is dat 75% bestaat uit betaalbare woningen (40% sociale huur en 35% middensegment). Binnen de 35% middensegment wordt gestreefd naar minimaal 25% middenhuur en 10% betaalbare koop. Met deze ontwikkeling wordt 100% betaalbare woningen mogelijk gemaakt, maar geen betaalbare koop. Wel wordt meer dan 40% van de woningen sociale huur. Er wordt aan de voorwaarden voor sociale huur en middenhuur (het plangebied ligt in Zone C) voldaan. Hiermee wordt dan ook een bijdrage geleverd aan alle doelstellingen van de beleidsnota wonen.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2023 gewijzigd met de inwerkingtreding van de 'Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' en de uitwerking hiervan in de 'Beleidsregel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' en de 'Nadere regel Huisvestingsverordening'. Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, is in de Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.

Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is in het omgevingsplan een regeling opgenomen voor omzetting (kamerverhuur) en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de regels in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht die gaan over het beheer van een goede samenstelling van de woningvoorraad.

De 'Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' ziet onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat. Hierin zijn onder andere eisen opgenomen over de minimale omvang van woningen en is de verplichting opgenomen om de gevolgen van extra woningen of bewoners voor de bestaande situatie in beeld te brengen. De toedeling van functies aan locaties op grond van het omgevingsplan kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in deze nadere regel.

Plangebied
In het omgevingsplan is een regeling opgenomen voor omzetting en woningvorming.

Vitale stadswijken, functiemenging in woonwijken (2013)
In de notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' is uitgewerkt hoe binnen de woonwijken met functiemenging om zal worden gaan. Het doel van de notitie is de beleidsrichting aan te geven en randvoorwaarden te scheppen voor het faciliteren van meer functiemenging in woonwijken en het bieden van een toetsingskader voor initiatieven in afwijking van het omgevingsplan.

Plangebied
Met de ontwikkeling komen de bestaande twee atelierwoningen (wederom) terug onder de bedrijf-aan-huis regeling. De mate van werkgelegenheid blijft in de nieuwe situatie daarmee hetzelfde als in de oude situatie. Daarnaast komt er een buurthuis, in eerste instantie voor alleen huurders, maar in een later stadium mogelijk ook voor de wijk, in het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan. Ontmoetingen in het buurthuis worden gedeeltelijk gefaciliteerd vanuit Woonin of de zorgorganisatie. In eerste instantie alleen voor huurders van het complex, maar in een later stadium mogelijk ook voor de wijk. Hierdoor neemt de hoeveelheid werk in de wijk licht toe ten opzichte van de huidige situatie.

Toeristische verhuur en bed-and-breakfast
Toeristische verhuur
Op 8 maart 2018 heeft de gemeenteraad voor het tijdelijk verhuren van een woning aan toeristen het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur vastgesteld, dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvisie. Het faciliteren van de groeiende behoefte aan tijdelijk verblijf van toeristen en andere doelgroepen in Utrecht is goed voor de Utrechtse economie en werkgelegenheid en past binnen de visie die we in de Ruimtelijke Strategie Utrecht hebben vastgelegd. Wel is het belangrijk dat hier grenzen aan worden gesteld om te voorkomen dat door de toename van de vraag naar en het aanbod van tijdelijk verblijf in Utrecht andere belangen onder druk komen te staan. Ten behoeve van de kleinschaligheid, veiligheid, gelijk speelveld en het voorkomen van klachten wordt de verhuur van een woning aan toeristen alleen onder voorwaarden toegestaan.

Sinds 1 januari 2021 zijn particuliere vakantieverhuur en bed-and-breakfast wettelijk als vorm van toeristische verhuur geregeld in de Huisvestingswet 2014. Toeristische verhuur is in de Huisvestingswet 2014 gedefinieerd als 'het in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen'.

Het aanbieden van logies in de woning heeft effect op de woningvoorraad en op de leefomgeving. Het eerste aspect, het beheren van de woningvoorraad, valt onder de Huisvestingswet 2014 en is uitgewerkt in de gemeentelijke huisvestingsverordening en nadere regels. Het tweede aspect valt onder de Omgevingswet en daarom worden bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur op dit punt ook geregeld in het omgevingsplan. Andere vormen van logies, zoals tijdelijk verblijf (short stay), zijn in de woning niet toegestaan. Dergelijke vormen van logies mogen alleen op een locatie die een logiesfunctie heeft of als de eigenaar een omgevingsvergunning voor logies heeft.

In de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht is voor zowel particuliere vakantieverhuur als voor bed-and-breakfast een registratieplicht opgenomen. Daarnaast geldt voor particuliere vakantieverhuur ook een meldplicht per verhuring.

In het omgevingsplan zijn die regels opgenomen, die gaan over aspecten die invloed hebben op de leefomgeving, zoals het maximaal aantal nachten dat de woning verhuurd mag worden en het aantal personen per verhuring. Particuliere vakantieverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, is toegestaan zolang de woonfunctie in hoofdzaak behouden blijft.

Bed-and-breakfast
De regeling voor bed-and-breakfast die in Utrecht wordt gehanteerd, staat een bed-and-breakfast toe in woningen als deze wordt gedreven door de hoofdbewoner of een volwassene uit het huishouden van de hoofdbewoner, de woning voor minimaal 50% in gebruik blijft als woning en de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner in de woning aanwezig is als er gasten zijn. Die laatste regel benadrukt het karakter van een bed-and-breakfast. Anders dan bijvoorbeeld bij particuliere vakantieverhuur is er in een bed-and-breakfast altijd een gastheer of -vrouw aanwezig.

Plangebied
In het omgevingsplan is een regeling opgenomen voor vakantieverhuur en bed-and-breakfast.

2.3.2.2.2 Natuur

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' en 'Actualisatie van Groenstructuurplan Utrecht'
De gemeente Utrecht wil het groen in de stad voor iedereen bereikbaar houden en de kwaliteit verbeteren. Grote groengebieden en belangrijke groene verbindingen wil de gemeente verder ontwikkelen, verbeteren en beschermen.

Groen is nodig voor verbetering van de ecologische waarde en biodiversiteit. Ook zorgt meer groen voor verbetering van klimaatadaptatie, vermindering van hittestress, stimulering van beweging en maakt de stad hiermee leefbaar, aantrekkelijk en gezond. Woont u in Utrecht? Dan willen we bijvoorbeeld dat u een mooie fietstocht kunt maken langs een groene route. Of dat u kunt ontspannen in een mooi park. Veel groen is ook aantrekkelijk voor bezoekers van de stad.

In het groenstructuurplan Utrecht Stad en land verbonden is dit verwoord in 3 ambities:

• meer groen om de stad;
• sneller naar buiten;
• beter groen in de stad.

Het groenstructuurplan van 2007 is bijgewerkt in de actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017 – 2030. Naast de 3 ambities ligt de nadruk meer op hoe we groen inzetten voor de gezonde stad. En hoe groen ons helpt om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit plan is op 8 maart 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

De groei van de stad vraagt om het vastleggen van de plekken die we groen willen houden in en om de stad, zodat bij ontwikkelingen daar rekening mee gehouden kan worden en het groen zoveel mogelijk beschermd kan worden. Daarnaast vraagt de groei van het aantal inwoners in de stad om ontwikkeling van nieuw groen, goede recreatieve en groene verbindingen en het verbeteren van bestaand groen.

De groengebieden die we beschermen zijn geselecteerd op basis van ecologische, landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische waarden. Deze gebieden staan aangegeven op de kaart in het groenstructuurplan. Als in die gebieden ontwikkelingen plaatsvinden, moeten de effecten op deze waarden worden ingeschat en gecompenseerd als deze door de planvorming aangetast worden. Deze beoordeling maakt onderdeel uit van de wijziging van een omgevingsplan en van een aanvraag voor een omgevingsvergunning.

Plangebied
In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is het plangebied niet weergegeven als stedelijke groenstructuur van 2007 of uitbereiding hiervan. Het Van Heukelompark dat grenst aan het plangebied, maakt wel onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur.

Afbeelding 2: groenstructuurkaart

Bomenbeleid Utrecht (2009) aangevuld september 2018 en februari 2025
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Aanvullend is de beleidsregel ‘Herplant naar waarde' op 27 september 2018 vastgesteld en op 1 februari 2025 geactualiseerd https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR728346/1.
Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Ook worden bestaande bomen beschermd en is het verplicht om bepaalde bomen te herplanten als ze gekapt moeten worden. Voor het kappen is een vergunning nodig. Voor 2030 zet de gemeente met onderstaande doelstellingen in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur.

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren.
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.
• De ecologie ondersteunen door alleen bomen aan te planten met een minimale ecologische waarde, met name in de hoofdgroenstructuur.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plangebied
Het aspect bomen is verder uitgewerkt in paragraaf 5.12.

Nota Utrechtse soortenlijst (2018)
Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken. De gemeente streeft ernaar om voor deze soorten meer geschikt leefgebied te realiseren.

Plangebied
Het aspect Utrechtse soortenlijst is verder uitgewerkt in paragraaf 5.11.

2.3.2.2.3 Bouwen

Visie Stedenbouw Utrecht 2040; ruimtelijke kwaliteit in de 10-minutenstad
Op 8 mei 2025 is de Visie Stedenbouw Utrecht 2040 vastgesteld. Wat we bouwen en met welke kwaliteit, heeft grote invloed op de hele stad. In de bredere Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, hebben we vastgelegd waar we in Utrecht willen verdichten. Met de Visie Stedenbouw benoemen we hoe we in Utrecht meer woningen en voorzieningen kunnen realiseren en daarbij de bestaande kwaliteiten en leefbaarheid in Utrecht behouden en versterken. Daarbij hebben we met name aandacht voor de beoogde stedenbouwkundige kwaliteiten voor de gehele stad. We vertalen dit naar ruimtelijke uitgangspunten, doelen en richtlijnen om voor zowel de bestaande als de groeiende stad te kunnen bepalen wat wordt verstaan onder leefbaarheid en kwaliteit. Het startpunt van de stedelijke ontwikkeling blijft daarbij altijd de identiteit van de plek, de manier waarop de plek gebruikt wordt en de gewenste mate van verdichting.

Het document is onderdeel van de omgevingsvisie Utrecht en zorgt er samen met andere beleidsdocumenten voor dat Utrecht een aantrekkelijke, gezonde en leefbare stad blijft voor iedereen.

Sturen op kwaliteit
Met de Stedenbouwvisie houden we bij elke ontwikkeling rekening met de identiteit van Utrecht, de dynamiek van de stad en wijk en de mate van hoogbouw en schaal die per gebied passend is. Dit alles draagt bij aan een diverse en leefbare stad, die een fijne plek blijft voor huidige en nieuwe bewoners, ondernemers en bezoekers.

Identiteit van Utrecht
De identiteit van Utrecht wordt bepaald door historische structuren, zoals oude dorpskernen en stedelijke ontwikkelingen door de eeuwen heen. Verschillende buurten hebben diverse bouwstijlen en sociale structuren, zoals Kanaleneiland met naoorlogse flats en Lunetten met experimentele woningbouw uit de jaren 70. De stad is leesbaar door historische structuren en landschappelijke kenmerken die bijdragen aan de identiteit van elke plek. Utrecht bestaat uit verschillende buurten, wijken, oude dorpskernen en gemeenschappen met een eigen historie, sociale structuur en ruimtelijke kenmerken. De buurten variëren in leeftijd, stedenbouwkundige opzet en hebben een veelheid aan typologieën in zich. Bij elke ontwikkeling moet de vraag gesteld worden of een ontwikkeling zich moet voegen naar het bestaande, of het bestaande juist een impuls moet geven met meer eigenheid.

Dynamiek van de stad
Utrecht streeft naar een compacte '10-minutenstad'. Functies zoals wonen, werken, ontspannen en uitgaan zijn hierin gemengd. En deze moeten binnen 10 minuten bereikbaar zijn. Het mengen van functies vraagt om sturing op hoe we de verschillende activiteiten in de stad naast elkaar kunnen laten plaatsvinden zonder dat de verschillende functies en gebruikers elkaar in de weg zitten. We onderscheiden daarbij twee soorten structuren:

• buurten en plekken (gebieden) waar je verblijft omdat je daar woont, werkt of bezoekt, en;
• de structuren en lijnen (structuren) waarlangs je je beweegt, of dat nu te voet, met de fiets, bus, auto, tram, trein of vrachtwagen is.

In de gebieden onderscheiden we gebieden met rust, reuring en ruis. Rustige gebieden zijn gebieden met een beetje functiemenging, zoals gebieden met water, groen en woongebieden. Van reuring is sprake bij plekken waar veel gebeurt op straat met verschillende voorzieningen en stedelijke levendigheid, zoals stadsstraten en interactiezones. Ruis is te vinden op plekken voor experiment en vernieuwing, zoals werkgebieden en stedelijke verbindingen. Een voorbeeld hiervan is het Science Park. Een gebied is echter nooit helemaal één van drie; de zones vullen elkaar aan.

Vanuit de verschillen in gebruik vragen gebieden en structuren iets anders van de gewenste kwaliteit en leefbaarheid. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt bepaald in welke zone de ontwikkeling ligt en op welke manier er invulling wordt gegeven aan het onderscheid tussen rust, reuring en ruis op gebieds- en/of gebouwniveau.

Verdichting
De groei van Utrecht met meer woningen en voorzieningen realiseren we zo veel mogelijk in de bestaande stad. Dat doen we voornamelijk op plekken rondom (hoogwaardig) openbaar vervoer en hoog stedelijke voorzieningen, de zogenoemde knooppunten. Hiermee willen we extra druk op bestaande wijken zoveel mogelijk voorkomen en de bestaande kwaliteit voor omliggende wijken verbeteren. Verdichting moet bijdragen aan een betere leefomgeving door investeringen in groen, voorzieningen en duurzaamheid. Verdichting kan zich op verschillende manieren uiten, van kleine ingrepen aan een of enkele panden tot grootschalige gebiedsontwikkeling. Hoe stedelijke dichtheid een ruimtelijke vorm krijgt komt voort uit de samenhang tussen de structuren van de stad en de manier waarop deze bebouwd zijn. Per knooppunt - die in de RSU 2040 zijn aangewezen als hoogstedelijke verdichtingslocatie - moet worden gezocht naar de verschijningsvorm (laag-, midden- of hoogbouw) die past bij de identiteit en het stedenbouwkundige karakter van het gebied.

Hoogtes
Nieuwe hoogbouw moet zich verhouden tot ons historische centrum met de Dom als belangrijk oriëntatiepunt van Utrecht. De context van de buurt – de stedenbouwkundige opzet – is hierin leidend. Op basis daarvan zijn er vier categorieën te onderscheiden:

• 1. Beschermend. In gebieden, zoals de binnenstad, Blauwkapel en Haarzuilens, waar de karakteristieke en ruimtelijke kwaliteit beschermd dient te worden wordt uitgegaan van de bestaande bouwhoogte. Hoogbouw of hoge accenten zijn hier niet toegestaan. Het toevoegen van extra verdiepingen ten opzichte van omliggende bebouwing is maatwerk.
• 2. Basis. In buurten met een eigen karakter, zoals Tuindorp, Lunetten, Vleuterweide en Zuilen, worden accenten in de bebouwing onder voorwaarden toegestaan. De wenselijkheid en positie van deze accenten worden bepaald door verschillende factoren, zoals de positie binnen de stedenbouwkundige structuur van de buurt, de functies en de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Voor de maximale toegestane hoogte van accenten hanteren we als algemeen uitgangspunt twee keer de basishoogte. De basishoogte wordt bepaald door de hoogte van het stedenbouwkundige ensemble waartoe het accent behoort en de gemiddelde hoogte van de aangrenzende bebouwing. Op bijzondere plekken, zoals grootschalige openbare ruimte (een plein, singel of park) kunnen maximaal 1 tot 2 extra verdiepingen worden toegestaan. Ook voor werklocaties hanteren we dit uitgangspunt.
• 3. Basis plus. Enkele buurten, zoals Kanaleneiland, Transwijk en Overvecht, lenen zich voor een soepelere omgang met de maximale bouwhoogte vanwege de grootschaligere ruimtelijke opzet en een grotere afwisseling tussen hoge en lage gebouwen. Dit geldt ook voor de nieuwe wijken, zoals Papendorp en Merwede. In deze wijken is hoogbouw tot 70 meter op bepaalde plekken toegestaan. Dit kan alleen als deze hoogbouw bijdraagt aan het versterken van de betekenisvolle structuren van deze wijken en aan de oriëntatie en de leesbaarheid van de wijk in geheel. Bij voorkeur wordt dit vastgelegd in gebiedsbeleid.
• 4. Knooppunten. Het uitgangspunt voor hoogbouwzones in de stad is de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. We onderscheiden drie gebieden:
  • a. Knooppunten met een stadsoverstijgende betekenis (XL): hoogbouw tot maximaal 105 meter. De gebieden die hier aan voldoen zijn de (toekomstige)  stationsknooppunten: Stationsgebied/Beurskwartier, Leidsche Rijn Centrum en het nieuw te ontwikkelen gebied Lunetten/ Koningsweg, alsmede het Utrecht Science Park;
  • b. Knooppunten met stedelijke betekenis (L): hoogbouw tot maximaal 70 meter. Dit zijn knooppunten die van belang zijn op de stedelijke schaal en gelegen zijn aan het ‘HOV-wiel’, zoals Papendorp, Rijnsweerd en Overvecht;
  • c. Knooppunten met een stedelijke betekenis (L+): hoogbouw tot 90 meter. Voor de knooppunten Galgenwaard en Westraven geldt een bandbreedte van 70 tot 90 meter als maximale bouwhoogte.

In bijzondere situaties kan incidenteel afgeweken worden van de genoemde 105, 90 en 70 meter. Dit vraagt om een specifiek (vroegtijdig) raadsbesluit. Voor elke hoogbouw blijft daarnaast maatwerk per gebied en per ontwikkelfase noodzakelijk.

Ruimtelijke uitgangspunten
In de Visie Stedenbouw worden ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd die voor de hele gemeente gelden:

• het creëren van ruimte voor gemeenschappen;
• het realiseren van stedenbouw en hoogbouw met een menselijke maat;
• het verzorgen van een zachte publiek-privé overgang;
• het scheppen van een excellente plint;
• het maken van buurten die uitnodigen om te lopen en te verblijven – inclusief de openbare ruimte;
• het richten op een biodivers, gevarieerd en verbonden groenblauwe netwerk en een aangenaam microklimaat (wind, zon, groen, schaduw en geluid);
• het ruimte houden voor het onverwachte, experiment en innovatie;
• meervoudig ruimtegebruik en een toekomstbestendig gebouw.

Bij elke stedelijke ontwikkeling dienen deze uitgangspunten vertaald te worden, waarbij de eigenheid, de cultuurhistorie en beleving van een plek het startpunt is. In de Visie Stedenbouw zijn hiervoor ook concrete doelen en richtlijnen opgenomen. Elke ontwikkeling moet aan deze richtlijnen voldoen, tenzij aangetoond kan worden dat het doel met een andere oplossing met tenminste dezelfde kwaliteit bereikt kan worden.

Plangebied
Deze ontwikkeling is een verdichtingsproject in de bestaande stad, waarin het aantal woningen ten opzichte van de bestaande situatie toeneemt. De verdichting brengt ook met zich mee dat hoger wordt gebouwd, dan in de huidige situatie. Het plangebied valt onder de categorie 'basis'. De maximale hoogtes die binnen het plangebied worden mogelijk gemaakt, vallen binnen de uitgangspunten van de categorie 'basis'. De bouwblokken hebben wisselende bouwhoogtes en zijn voorzien van een lift, waarbij de bouwhoogte ter plaatse van de liftkoker ongeveer een meter hoger is dan de hieronder genoemde bouwhoogtes.

• Het bouwblok aan de Berlagestraat bestaat uit vier bouwlagen met een ondergeschikte terugliggende vijfde bouwlaag met een maximale hoogte van respectievelijk 13,50 en 16,40 meter.
• Het bouwblok aan de Van Heukelomlaan bestaat uit vijf bouwlagen met een ondergeschikte terugliggende zesde bouwlaag met een maximale hoogte van respectievelijk 16,60 en 19,50 meter.
• Het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan bestaat uit vijf bouwlagen met een maximale hoogte van 16,60 meter.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2015)
In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in mei 2015 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft een toetsing van omgevingskwaliteit van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Plangebied
Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.
  

2.3.2.2.4 Erfgoed en cultuurhistorie

Archeologie
De gemeente Utrecht heeft voor de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de archeologische waardenkaart verwerkt in het omgevingsplan Gemeente Utrecht door middel van gebiedsaanwijzingen en daaraan gekoppelde regels. Deze regels bepalen dat grondwerkzaamheden vanaf een aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig zijn. Door deze regeling wordt geborgd dat de voor archeologie aangewezen gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht en dat verstoringen van de bodem vanaf een bepaalde oppervlakte en diepte in de aangewezen gebieden vergunningplichtig zijn.

Plangebied
In het omgevingsplan zijn ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de gebiedsaanduidingen archeologische verwachting - 4 en archeologische verwachting - 5 opgenomen. De aanduiding archeologische verwachting - 4 is van toepassing op het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan en een gedeelte van het naastgelegen bouwblok aan de Van Heukelomlaan. De archeologische verwachting - 5 is van toepassing op de bouwblokken aan de Van Heukelomlaan en Berlagestraat. In paragraaf 5.14 van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied.

2.3.2.2.5 Verkeer en mobiliteit

Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (2021)
De gemeenteraad heeft op 25 november 2021 de Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht vastgesteld. Met de beleidsregels parkeernormen fiets en parkeernormen auto, die 1 februari 2022 in werking zijn getreden, bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren.

In de parkeervisie wordt een viertal doelen gesteld, ten behoeve van een gezonde, leefbare en bereikbare stad, die daarnaast ook verkeersveilig is en waar een goede luchtkwaliteit is.

Deze doelen zijn:

• 1. bereikbaarheid van en binnen de stad;
• 2. kwaliteitsslag openbare ruimte;
• 3. stimuleren duurzame(re) vormen van mobiliteit;
• 4. rechtvaardige verdeling van schaarse parkeerruimte.

De gemeente zet in op groei binnen de bestaande stad. Daardoor groeit ook de mobiliteit in de stad. Om leefbaarheid en bereikbaarheid te waarborgen, wil de gemeente het fietsgebruik stimuleren en het autogebruik niet verder laten toenemen. Om dit te kunnen bereiken is een gebiedsoverstijgende aanpak en een stadsbrede sturing nodig en moet gekeken worden naar een (her)verdeling en verspreiding van de bestaande parkeercapaciteit over de gehele stad. Dit is nieuw in de gemeentelijke aanpak, omdat tot nu toe met name buurtgericht, wijkgericht of ontwikkelingsgericht werd gekeken.

De nieuwe parkeervisie gaat in op de maatregelen die nodig zijn in de verschillende buurten in Utrecht en geeft aan wat nodig is om de stad bereikbaar te houden, fietsen te stimuleren en het autoverkeer, ondanks de groei van de stad, niet verder te laten toenemen. In het beleid wordt gestuurd op het aanwenden van andere mobiliteit (anders dan de auto), onder andere door het beperken van de mogelijkheid tot aanleg van reguliere particuliere parkeerplaatsen in betaald parkeergebied.

In zes modules, de modules: 'Parkeernormen', 'Aanpak betaald parkeren', 'Parkeerhubs', 'Fietsparkeren', 'Aanpak parkeren openbare ruimte' en 'Parkeren en toegankelijkheid' behorende bij de parkeervisie, heeft de gemeente de uitvoering van de parkeervisie verder uitgewerkt. De beleidsregel parkeernormen fiets en beleidsregel parkeernormen auto zijn een uitwerking van de module 'Parkeernormen'.

Utrecht wordt in de parkeervisie opgedeeld in verschillende parkeerzones. De parkeerzones verschillen van elkaar in bijvoorbeeld de hoogte van parkeernormen voor fiets en auto, de gehanteerde tarieven bij betaald parkeren of voorwaarden voor de uitgifte van parkeervergunningen. De gebiedsindeling wordt per zone (A, B of C) met de daarbij behorende normen op een kaart aangegeven.

In de module 'parkeernormen' wordt aangegeven hoe omgegaan moet worden met fiets- en autoparkeerplaatsen bij bouwontwikkelingen. Hierbij wordt ingegaan op:

• de aantallen parkeervoorzieningen die nodig zijn bij ontwikkelingen;
• de eisen voor de plek en kwaliteit;
• de mogelijke alternatieven voor parkeren bij ontwikkelingen en
• het meebetalen aan alternatieve vervoersmiddelen via een nieuw bereikbaarheidsfonds.

Daarnaast wordt aangegeven hoe ervoor gezorgd wordt dat de parkeervoorzieningen worden gebruikt zoals ze zijn bedoeld.

Plangebied
Het plangebied valt in zone B. In paragraaf 4.2 wordt verder ingegaan op het aspect parkeren.

Mobiliteitsplan 2040 (2021)
Het Mobiliteitsplan Utrecht 2040 (vastgesteld op 15 juli 2021) vervangt het mobiliteitsplan Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (uit 2016). Met het mobiliteitsplan blijven we prioriteit geven aan duurzame vormen van vervoer: lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit om de groei van het autoverkeer in de stad te voorkomen, en met als belangrijkste uitgangspunten:

• Slim bestemmen: door de uitwerking van de verstedelijkingsopgave en de mobiliteitsopgave nauw met elkaar te verbinden, zorgen we onder andere voor meer nabijheid, minder reisbewegingen, minder verkeershinder en minder vertraging;
• Anders reizen: door het stimuleren van thuiswerken en het reizen buiten de spits en het gebruik van deelmobiliteit verminderen we de drukte op het wegennet, op Utrecht Centraal en in het openbaar vervoer of spreiden we deze beter over de dag;
• Netwerken op orde (voetganger): door bij de (her)inrichting van gebieden en de (re)constructie van infrastructuur prioriteit te geven aan de voetganger in de A-zone, rondom knopen en de belangrijke bestemmingen, zorgen we ervoor dat lopen aantrekkelijk wordt en verblijven aangenaam;
• Netwerken op orde (fiets): met het Fietsnetwerk bieden we fietsers de keuze om hun bestemming via verschillende routes te bereiken. Zo zorgen we ervoor dat we de groei van het aantal fietsers faciliteren en de drukte spreiden en dat het voor iedereen aantrekkelijk is om te (blijven) fietsen;
• Netwerken op orde (OV): met het concept 'Wiel met Spaken' als ruggengraat van het OV-netwerk, met allereerst een tramverbinding op de Waterlinielijn, de Merwedelijn en richting Papendorp, zorgen we ervoor dat de OV-bereikbaarheid van stad en regio verbetert en Utrecht CS en de routes naar dit station worden ontlast;
• Netwerken op orde (auto): met enkele aanpassingen in het Autonetwerk voor 2040 zorgen we ervoor dat noodzakelijk autoverkeer overal kan komen, maar dat de auto voor zo min mogelijk overlast in de wijken zorgt. We hanteren als principe: alle wegen 30 km/uur tenzij; voor verbindingswegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/u;
• Netwerken op orde (multimodale reis): door een reeks P+R-locaties in de regio aan te bieden, zorgen we ervoor dat je gemakkelijk kunt overstappen op andere vormen van vervoer en de multimodale reis een onderdeel van het mobiliteitssysteem wordt;
• Slim parkeren: door bij ontwikkelingen beperkt parkeercapaciteit toe te voegen zorgen we ervoor dat de openbare ruimte minder gedomineerd wordt door geparkeerde auto's en dat minder rijdende auto's het stedelijk wegennet belasten;
• Slim sturen: door het toepassen van de prioritering bij de inrichting van kruisingen en de afstelling van verkeerslichten, het verkeersmanagement en waar nodig het weren van één of meerdere vervoerwijzen op een kruising, zorgen we voor een aantrekkelijke openbare ruimte en maken we groei van schone vervoermiddelen mogelijk die zo min mogelijk ruimte innemen;
• Slim sturen: door het weren van doorgaand autoverkeer met maatregelen ter plekke van de Catharijnesingel, het Ledig erf en het Utrecht Science Park bieden we meer ruimte voor langzaam verkeer en verbeteren we de kwaliteit om te verblijven. Daarnaast verleiden we automobilisten om zo lang mogelijk over de Ring te rijden in plaats van binnendoor.

Plangebied
De Burgemeester Norbruislaan is een hoofdfietsroute, een stedelijke verbindingsweg en een verbindende OV-as, aangewezen vanuit Utrecht Centraal. De Amsterdamsestraatweg is onderdeel van het regionaal fietsnetwerk. Hiermee is het plangebied goed per fiets en OV bereikbaar.

De nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de plek van de huidige garageboxen aan de Lelimanstraat, achter de twee bouwblokken aan de Van Heukelomlaan. Verkeer van en naar deze parkeerplekken zal naar verwachting rijden via de Burgemeester Norbruislaan of Amsterdamsestraatweg. De beide wegen zijn direct te bereiken via de Van Heukelomlaan of Berlagestraat en Jacob van Campenstraat en leiden niet tot overlast in de wijk.

2.3.2.2.6 Gezond stedelijk leven

Samen gezondheidsverschillen verkleinen – nota gezondheidsbeleid Utrecht 2024-2027
De ambitie van de nota is dat in 2040 de gezondheidsverschillen in Utrecht tussen de laagste en hoogste sociaaleconomische groepen met 30% zijn afgenomen. Dit doen we door onder andere op gezonde leefomgeving een gezonde basis te bieden, in te grijpen waar de ongelijkheid groeit en maatwerk te bieden waar dat nodig en passend is. Gezonde leefomgeving is één van de 6 thema's waarop wordt ingezet om dit te bereiken. Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat Utrechters beschermd zijn tegen negatieve milieufactoren, de fysieke leefomgeving gezonde leefgewoonten ondersteunt en de fysieke leefomgeving sociale kracht versterkt.

Utrechters zijn beschermd tegen negatieve milieufactoren
Inwoners ademen schonere lucht in en ondervinden minimale geluidshinder. We streven naar het zo snel mogelijk behalen van de WHO-advieswaarden 2021. De lokale ambitiewaarden voor geluid is 63 dB voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen. Ook worden stille plekken beschermd. We passen de ambitiewaardes, grenswaardes en regels uit de beleidsnota Geluid en trillingen toe om de effecten van geluid op de gezondheid te beperken.

Groepen die gevoelig zijn voor luchtverontreiniging of groepen met (een risico op) gezondheidsachterstanden beschermen we extra: bij de bouw van basis- en middelbare scholen, kinderopvanglocaties, verpleeg- en verzorgingstehuizen, en andere plekken waar groepen met (risico) op gezondheidsachterstanden langdurig verblijven, zorgen we voor voldoende afstand tot drukke wegen. We handhaven de norm van tenminste 300 meter tot snelwegen en 50 meter tot drukke binnenstedelijke wegen (meer dan 10.000 voertuigen per etmaal). Voor woningen is de ambitie om binnen 100 meter van een snelweg geen nieuwe woningen te bouwen. Dit geldt met name voor sociale huurwoningen. We gebruiken hiervoor de uitgangspunten 'bouwen binnen 100 meter van een snelweg', zoals beschreven in de nota. Het gaat om nieuwe projecten, dit zijn projecten waarvoor geen intentiedocument, omgevingsvisie of grondexploitatie is vastgesteld op het moment van vaststellen van deze nota. Ook is de ambitie dat de verschillende typen woningen binnen een bouwplan dezelfde lucht- en geluidskwaliteit hebben. Bovenstaande ambities en uitgangspunten gelden voor nieuwe projecten, die gestart zijn na vaststelling van de beleidsnota ‘Samen Gezondheidsverschillen Verkleinen’ op 27 juni 2024 en waarvoor voor die datum nog geen plankostenovereenkomst, Nota van Uitgangspunten, omgevingsvisie of grondexploitatie is vastgesteld.

We voorkomen zoveel mogelijk gezondheidsschade als gevolg van hittestress en zon. We maken belangrijke loop- en fietsroutes groener en schaduwrijker en zorgen binnen 200 meter van iedere woning voor een koele en groene verblijfsplek in de buitenruimte van minimaal 200 m2.

Meer sociale huurwoningen, scholen en kinderopvanglocaties hebben een gezond binnenmilieu. Bij nieuwe scholen handhaven we klasse B van het Programma van Eisen Frisse Scholen (2021). Daarnaast investeren we in de verbetering van het binnenklimaat van bestaande schoolgebouwen. Voor het verbeteren van het binnenmilieu starten we met sociale huurwoningen. Dit doen we met de woningbouwcorporaties.

De fysieke leefomgeving ondersteunt gezonde leefgewoonten
Utrechters komen in de openbare en publiek toegankelijke ruimten minder in aanraking met ongezonde verleidingen door het weren van het aanbod van en reclame voor ongezonde verleidingen. We focussen op plekken waar kinderen komen of mensen met (een risico op) gezondheidsachterstanden.

We zorgen voor meer (passende) mogelijkheden voor sport, spelen en bewegen in de openbare ruimte door samen met de verenigingen in de stad te werken aan een vitale sportomgeving. Tegelijk zetten we ons in voor voldoende inclusieve en kwalitatief hoogwaardige speelvoorzieningen. We focussen op plekken waar de sport- en bewegingsdeelname laag is, er weinig (privé)ruimte is om te sporten en spelen, en in buurten waar veel mensen wonen met (een risico op) gezondheidsachterstanden.

We werken ook aan een openbare ruimte die actief vervoer stimuleert en toegankelijk en inclusief is. Daarmee wordt de openbare ruimte dus ook geschikter voor ouderen en mindervaliden. We starten bij herinrichtingsprojecten. We versterken de positie van de voetganger.

Een hogere gebruikswaarde van groen bereiken we door met de inwoners te werken aan groene ruimten die uitnodigen tot ontmoeting, rust, ontspannen en bewegen. Daarnaast stimuleren we initiatieven zoals buurttuinen en geveltuintjes.

De fysieke leefomgeving versterkt sociale kracht
Samen met bewoners, organisaties en onze partners in de stad verbeteren we de sociale veiligheid. Op zogenaamde hotspots werken we met gerichte integrale veiligheidsaanpakken. In buurten en wijken met verschillende sociale-, leefbaarheid- én veiligheidsproblemen, werken we met een buurtagenda of wijkaanpak.

We werken aan meer en betere plekken voor ontmoeting en voldoende hoogwaardige maatschappelijke voorzieningen op het gebied van zorg, welzijn, cultuur, sport en onderwijs.

Daar waar veel nieuwe woningen komen, zorgen we voor voorzieningen die meegroeien, betaalbaar blijven en bijdragen aan sterkere buurten. Ook in bestaande wijken zijn goed bereikbare voorzieningen zoals gezondheidscentra belangrijk. Hierbij faciliteren we zo nodig als gemeente. We verkennen of er buurten zijn met onvoldoende ontmoetingsplekken en werken samen met bijvoorbeeld corporaties, zorginstellingen en burgerinitiatieven aan oplossingen. Bij (her)inrichting van straten, groenstroken en parken verbeteren we de verblijfskwaliteit en maken we ruimte voor ontmoeting. We beheren deze plekken zodat mensen de ruimte goed kunnen gebruiken

Plangebied
In paragraaf 5.17 is op het gezond stedelijk leven ingegaan en in paragraaf 5.9 is ingegaan op de luchtkwaliteit in het plangebied.

Beleidsnota Geluid en Trillingen (2024)
Gezond stedelijk leven betekent dat onze inwoners recht hebben op een fijne en gezonde woonomgeving. Onze kinderen moeten kunnen opgroeien in een leefbare stad, levendig maar zonder té veel lawaai of trillingen. Mensen en dieren kunnen last hebben van geluid of trillingen en te veel geluid is slecht voor de gezondheid. Bij (gebieds)ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onder het stelsel van de Omgevingswet gelden regels voor geluid en trillingen. Er is ook vrijheid voor een eigen, lokale invulling. In het coalitieakkoord 2022-2026 Investeren in Utrecht staat dat we in Utrecht bij nieuwe ontwikkelingen strengere geluidsnormen gebruiken dan de landelijke wettelijke waarden.

In de Beleidsnota Geluid en Trillingen staat hoe we om willen gaan met geluid en trillingen. Zowel voor de bestaande stad als bij de nieuwe ontwikkelingen én hoe we invulling geven aan strenger dan de wet. De nota is onderdeel van de omgevingsvisie Utrecht. De nota passen we toe bij het toestaan van bijvoorbeeld nieuwe woningen en de aanleg of wijziging van wegen. Ook kijken we naar de (ontwikkeling van) de bestaande stad en de invloed van geluid en trillingen op de kwaliteit van leven. Waar nodig eisen we bij ruimtelijke ontwikkelingen daarom extra maatregelen.

Geluid
Verkeer is een belangrijke veroorzaker van geluidshinder. Daarom nemen we in Utrecht maatregelen om de hinder van verkeer te verminderen. We verlagen de snelheid waar mogelijk of leggen stiller asfalt aan. Op plekken waar al veel geluid is en we toch nieuwe woningen willen bouwen, stellen we extra voorwaarden aan het ontwerp van de gebouwen. Het is bijvoorbeeld verplicht een geluidluwe gevel en een rustige buitenruimte te hebben. Een goede indeling van de woning zorgt ervoor dat er binnenshuis altijd een rustige plek is. Deze voorwaarden staan niet alleen in de Beleidsnota maar ook in de regels van het omgevingsplan.

In Utrecht moeten bedrijven in stillere gebieden aan 5 dB lagere geluidnormen voldoen dan in drukkere gebieden. Enkele keren per jaar mag door bedrijven of sportclubs meer geluid worden gemaakt. Bijvoorbeeld als er een festiviteit is.

Voor stemgeluid bestaan geen wettelijke normen. Op het moment dat we ergens een terras, schoolplein of sportveld willen toestaan, controleren we eenmalig dat dit niet tot te veel overlast leidt. Voor onversterkte muziek, zoals van carillons, stellen we geen eisen. Godsdienstvrijheid is een reden om bepaalde geluiden, zoals klokgelui, uit te zonderen.

We koesteren plekken waar het stil of rustig is. Utrecht heeft veel locaties in de stad die veel stiller zijn dan langs de drukke wegen. We proberen bestaande rustige gebieden te behouden, uit te breiden en nieuwe rustige gebieden te creëren. We streven ernaar dat iedereen binnen 10 minuten loopafstand van huis een stil gebied zoals een park of hofje kan vinden. Zo zorgen we er ook voor dat er voor dieren (rustige) schuil- en rustplaatsen zijn.

Trillingen
Voor trillingen van bedrijven of bij bouw en sloop controleert Utrecht op de wettelijke normen. Bij bouwen in de avond en nacht heeft Utrecht eigen strengere grenzen. Rijdende treinen en trams kunnen trillingen veroorzaken. Hier zijn geen wettelijke grenzen voor. Handhaving is daarom niet mogelijk. We stellen bij nieuwe woningbouwplannen wel grenzen aan die trillingen. We voorkomen daarmee dat toekomstige bewoners te veel hinder ondervinden. Bij bouwplannen naast het spoor of de trambaan moeten meestal eerst de trillingen in de bodem worden gemeten. Daarmee wordt duidelijk welk type woningen of scholen hier geschikt zijn. Mogelijk moeten er aanpassingen worden gedaan aan het ontwerp van het gebouw en/of maatregelen worden getroffen in de bodem.

Plangebied
In paragraaf 5.5 wordt verder ingegaan op het aspect trillingen en in paragraaf 5.4 wordt ingegaan op de geluidssituatie.

Beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025–2030
De Beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025–2030 is op 23 januari 2025 vastgesteld. In het luchtkwaliteitsbeleid staan twee doelstellingen centraal, namelijk:

• De Utrechtse bijdrage aan luchtverontreiniging verminderen met lokale maatregelen om de uitstoot die binnen de gemeentegrenzen wordt veroorzaakt stapsgewijs af te bouwen;

• De luchtverontreiniging van buiten Utrecht te verminderen door middel van lobby om regionale, landelijke en internationale maatregelen te bewerkstelligen.

De gemeente Utrecht richt in haar beleid op fijnstof en stikstofdioxide. Voor deze stoffen gelden namelijk wettelijke grenswaarden en is wetenschappelijk aangetoond dat deze stoffen schadelijk zijn voor de gezondheid. Het doel van het luchtkwaliteitsbeleid is te voldoen aan de wettelijke grenswaarden en toe te werken naar de WHO-advieswaarden uit 2021. Om dit te behalen worden tot en met 2035 voor de volgende terreinen maatregelen voorzien om de luchtverontreiniging op het gebied van stikstofdioxide en fijnstof terug te dringen:

• Houtstook: in 2025 worden informatiecampagnes over houtstook uitgebreid met een focus op niet meer stoken. Ook worden geen nieuwe rookkanalen mogelijk gemaakt in nieuwbouw. In 2030 is Utrecht houtstookvrij.
• Wegverkeer: in 2027 worden de grenzen van de milieuzone naar heel Utrecht uitgebreid voor personenauto's en bestelauto's (toegestaan emissieklasse 5 en hoger), vrachtauto's en autobussen (toegestaan emissieklasse 6 en hoger) op diesel. In 2028 worden brom- en snorfietsen met Datum eerste Toelating tot 2018 niet meer toegestaan in Utrecht. In 2030 zijn alle brom- en snorfietsen uitstootvrij in Utrecht. Daarnaast worden in hetzelfde jaar (2030) de grenzen van de nul-emissiezone voor bestel- en vrachtauto's uitgebreid naar heel Utrecht. Tot slot worden tussen 2030 en 2035 de milieuzone voor personenauto's aangescherpt naar euro emissieklasse 6 en hoger voor alle brandstoffen, zodra dit wettelijk kan.
• Mobiele werktuigen en emissieloos bouwen. In 2025 hanteert Utrecht eisen in eigen aanbestedingen en haar inkoopbeleid. Er wordt meer gestuurd op het inzetten van uitstootvrije bouwmaterieel en het weren van verouderde fossiele werktuigen. Ook wordt onderzoek verricht naar aanvullende maatregelen voor mobiele werktuigen in projecten van anderen. In 2026 volgt een striktere handhaving op (bouw)stofemissies waar mogelijk.

In het algemeen zet Utrecht in op meer voorlichting over luchtverontreiniging, gedragsverandering en het inzetten op burgerwetenschappen (bijvoorbeeld burgers die via een sensor een bijdrage leveren het in kaart brengen van de Utrechtse luchtkwaliteit).

Plangebied
De bijdrage van de ontwikkeling aan verslechtering van de luchtkwaliteit is getoetst aan de Europese normen en de WHO-adviesnormen. In paragraaf 5.9 wordt hier verder op ingegaan.

Nota Omgevingsveiligheid Utrecht (2024)
In de 'Beleidsnota Omgevingsveiligheid Utrecht' staat hoe we als gemeente Utrecht omgaan met de risico's van het vervoeren van gevaarlijke stoffen en het werken met gevaarlijke stoffen binnen de gemeente. Dagelijks worden grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen vervoerd, opslagen en verwerkt. Dit kan een gevaar vormen voor mensen die wonen of werken in de omgeving daarvan. Mogelijke gevaren voor de omgeving zijn een brand, een explosie of een wolk met giftige stoffen. Er kan schade aan gebouwen optreden, mensen kunnen gewond raken of zelfs overlijden. Met ons beleid voor omgevingsveiligheid richten we ons op beheersing van die gevaren.

Plangebied
In paragraaf 5.7 wordt verder ingegaan op het aspect omgevingsveiligheid.

2.3.2.2.7 Bodem, ondergrond en water

Omgevingswet
In het omgevingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Omgevingswet:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Hierbij moet gekozen worden voor de variant verontreiniging verwijderen. Deze zorgplicht is opgenomen in de Omgevingswet. Er moet bodemonderzoek worden gedaan bij gevoelig gebruik en zorg dat de bodem geschikt is voor beoogd gebruik.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020)
In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven kan de vraag naar bouwgrond periodiek groot zijn. We willen voorkomen dat deze bouwgrond van elders (vaak over lange afstand) wordt aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebied specifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebied specifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• lokale maximale waarden voor de stofgroep PFAS, waarbij de gehele gemeente als één zone wordt beschouwd. Deze waarden gelden voor de bovenste meter.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel);
• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebied specifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

In het omgevingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Omgevingswet:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Hierbij moet gekozen worden voor de variant verontreiniging verwijderen. Deze zorgplicht is opgenomen in de Omgevingswet. Er moet bodemonderzoek worden gedaan bij gevoelig gebruik en zorg dat de bodem geschikt is voor beoogd gebruik.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Plangebied
Het plangebied heeft op de bodemfunctieklassenkaart overwegend de functieklasse Wonen. Aan de Burgemeester Norbruislaan geldt de functieklasse Industrie. Er is bodemonderzoek uitgevoerd waarin mogelijke bodemverontreinigingen zijn onderzocht. Er wordt verder ingegaan op het aspect bodem in paragraaf 5.10.

Gebiedsplan Gebiedsgericht grondwaterbeheer en visie op duurzaam gebruik van de ondergrond (2016)
Het gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer beschrijft de invulling voor het verbeteren en beschermen van de grondwaterkwaliteit en het zorgvuldig benutten van de ondergrond voor bijvoorbeeld bodemenergie. Een groot gedeelte van de stad, met omvangrijke verontreinigingen in het grondwater, is aangewezen als grondwaterbeheergebied. In het beheergebied hoeft niet voor alle werkzaamheden waarbij grondwater onttrokken wordt een apart saneringsplan te worden gemaakt. Er kan worden deelgenomen aan het gebiedsplan, met een gebruikersbijdrage of een afkoopsom. Door te werken met het gebiedsplan kan de gemeente het grondwater in het omliggende schone gebied beter beschermen, want dat water wordt gebruikt voor drinkwater.

Afbeelding 3: gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer

Plangebied
Het plangebied ligt in de dynamische zone van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer. Dit beheergebied omvat het centrumgebied en wijken die hieraan grenzen in een straal van 2 kilometer, waar de ondergrond verontreinigd is. Dit betekent dat bij bouwbemalingen, grondwateronttrekkingen en voor de aanpak of verplaatsing van grondwaterverontreiniging de gebiedsgerichte aanpak van toepassing is en dat aansluiting gezocht kan worden bij het Gebiedsplan. Er wordt verder ingegaan op het aspect grondwater in paragraaf 5.10.

Visie Water en Riolering en visie Klimaatadaptatie (2022)
De gemeenteraad heeft in februari 2022 de Visie Water en Riolering en de Visie Klimaatadaptatie vastgesteld.

De visie Water en Riolering bevat het gemeentelijke beleidskader voor de invulling van de wettelijke zorgplicht op het gebied van water en riolering en is onderdeel van de gemeentelijke omgevingsvisie. De visie vormt samen met het programma water en riolering het nu nog wettelijk verplichte Gemeentelijk Rioleringsplan en is daarmee de opvolger van het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. Deze wettelijke verplichting verdwijnt met de invoering van de Omgevingswet.

De Visie Klimaatadaptatie sluit aan op de visie Water en Riolering en geeft aan wat nodig is om Utrecht voor te bereiden op de gevolgen van klimaatverandering. Utrecht zal in de toekomst steeds vaker te maken krijgen met de gevolgen van het veranderende klimaat en is gevoelig voor het vaker voorkomen van extreme regenbuien, wateroverlast en langere perioden van hitte en droogte. Het is dan ook van belang om hier bij nieuwe bouwontwikkelingen rekening mee te houden en de bebouwde omgeving zo goed mogelijk aan te passen aan het veranderende klimaat.

Als Utrecht klimaatrobuust wil zijn zal de sponswerking van de stad vergroot moeten worden. We willen hemelwater niet langer afvoeren via het riool naar de rioolwaterzuivering, maar het regenwater zoveel mogelijk vasthouden op de plek waar het valt. Zowel op eigen terrein, in de openbare ruimte, in de bodem of in het oppervlaktewater. Hiervoor moet zo veel mogelijk oppervlak onverhard blijven en vergroend worden, zodat het riolerings- en afwateringssysteem wordt ontlast en zodat er water beschikbaar is in perioden van droogte. Een voorwaarde voor deze vergroening en voor het toevoegen van meer bomen, is dat de bovengrond en ondergrond op elkaar worden afgestemd en dat er ruimte wordt gemaakt voor het planten van groen en bomen.

Met de Visie Klimaatadaptatie worden beleidsdoelen vastgesteld voor het omgaan met wateroverlast door extreme neerslag, het omgaan met droogte en het omgaan met hittestress. Hiervoor zijn geen landelijke beleidsdoelen, maar de gemeente stelt lokale doelen vast. De doelen zijn dat lopen en fietsen in schaduw in elke straat mogelijk is door 30-40 % schaduw te creëren, iedereen binnen 200 meter van een gebouw/woning een koele groene verblijfsplek heeft in de openbare ruimte van minimaal 200 m2, een minimale hoeveelheid groen in buurten van 40% in het horizontale vlak. Hiermee beperken we het hitte-eiland effect in de stad. Om gevolgen van extreme droogte en wateroverlast te voorkomen, zorgen we dat buien tot aan 80 mm per uur geen schade aan richten in panden en niet voor onbegaanbare wegen zorgen. We gebruiken de bodem als spons en houden minimaal 90% neerslag vast op de plek waar het valt. We vangen zoveel mogelijk water op in de bodem (bufferen), zodat er in droge periodes nog water beschikbaar is. Bij grootschalige nieuwbouw is de ambitie om hogere doelen te hanteren. De vastgestelde doelen geven de mogelijkheid zowel de gevolgen als de te nemen maatregelen in beeld te kunnen brengen. Hiermee voldoet Utrecht aan de doelstelling uit het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie en de afspraken in het Bestuursakkoord Ruimtelijke Adaptatie om uiterlijk in 2021 een strategie en uitvoeringsagenda bestuurlijk te hebben vastgelegd. De doelen zijn ook overeenkomstig de gestelde doelen in de RSU 2040.

Het beleid voor klimaatadaptatie is ook vastgelegd in de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, waarin voorstellen zijn opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel dat de bebouwde omgeving in 2050 nog steeds aantrekkelijk is om te leven en dat ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig zijn opgebouwd en getoetst. Gemeente Utrecht heeft samen met andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Plangebied
Het plangebied is gelegen in een stedelijke locatie en is in de huidige situatie grotendeels verhard. Met de inrichting van de buitenruimten wordt het aandeel groen circa 56%, waarmee wordt voldaan aan de wens uit de visie. Met wadi's, verdiepte voortuinen en halfverharding kan niet aan de eis voor waterberging worden voldaan. Als aanvullende maatregel wordt daarom een IT-riool en aquaflow aangelegd onder de parkeerstraat. Daarmee wordt voldaan aan de compensatie-eis, omdat de verharding in het plangebied toeneemt ten opzichte van de bestaande situatie. Het aspect water is in dit plan verder uitgewerkt in paragraaf 5.13.

Beleidsnota Utrecht circulair 2030
De Beleidsnota Utrecht Circulair 2030 is de uitwerking van de Visie Utrecht Circulair 2050. Er wordt gewerkt aan het versnellen van en richting geven aan de transitiebeweging naar een circulaire economie. Het doel is om als gemeente in 2030 50% minder aan nieuwe grondstoffen en minder niet-hernieuwbare grondstoffen te gebruiken ten opzichte van het gebruik op dit moment. Dat vraagt om kiezen voor circulaire oplossingen waar dat kan. In de beleidsnota zijn aan de hand van de vier prioriteiten en ambities doelen opgesteld

• Circulaire bedrijvigheid en ondernemerschap
• Circulaire gebiedsontwikkeling en bouw
• Circulair opdrachtgeven en inkopen
• Circulaire materiaal- en reststromen

Circulaire bedrijvigheid en ondernemerschap
We stimuleren Utrechtse ondernemers onderdeel te zijn van de circulaire transitie en deze aan te jagen vanuit ondernemerschap. We creëren randvoorwaarden, zoals ruimte, netwerken, ondersteuning, financiering, kennis en talent in samenwerking met organisaties op verschillende schaalniveaus. Er wordt ingezet op het vergroten van het aantal circulaire bedrijven en ondernemers.

We meten dit aan de hand van:

• Het aantal circulaire bedrijven op basis van Utrechtse NEx | Utrecht Monitor.
• De hoeveelheid bedrijfsafval (miljoen kg) op basis van Utrechtse NEx | Utrecht Monitor.

Circulaire gebiedsontwikkeling en bouw
We sturen op het hergebruiken van vrijgekomen materialen volgens het principe ‘hergebruik, tenzij’. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt in drie typen projecten, waarbij wordt voor jaar 2030 ingezet op minimaal:

• 50% hernieuwbaar en/of hergebruikt materiaalgebruik in openbare ruimte, te meten met het massapercentage hernieuwbare of hergebruikte materialen;
• 55% hernieuwbaar en/of hergebruikt materiaalgebruik in tenders voor woning- en utiliteitsbouw, te meten met het massapercentage hernieuwbare en/of hergebruikte materialen volgens Het Nieuwe Normaal | Cirkelstad;
• 55% hernieuwbaar en/of hergebruikt materiaalgebruik in nieuwbouw of renovatie van maatschappelijk vastgoed, te meten met het massapercentage hernieuwbare en/of hergebruikte materialen volgens Het Nieuwe Normaal | Cirkelstad.

Bij woningbouw wordt gebruik gemaakt van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen om circulair bouwen meetbaar te maken. Hierin staat een aantal indicatoren die bijdragen aan de versnelling naar hoogwaardig circulair bouwen. Het doel voor 2030 komt overeen met niveau goud: een massapercentage van minimaal 55% hernieuwbaar of hergebruikt materiaalgebruik.

Voor utiliteitsbouw, alle bouwwerken die geen woonfunctie hebben, wordt gebruik gemaakt van ‘Het Nieuwe Normaal’, een raamwerk voor circulair bouwen. Met als doel een massapercentage van minimaal 55% hernieuwbare of hergebruikte materialen in 2030. Het percentage van minimaal 55% hergebruikt of hernieuwbaar komt redelijk overeen met 50% minder nieuwe en niet-hernieuwbare grondstoffen ten opzichte van hedendaagse bouw.

Circulair opdrachtgeven en inkopen
Als organisatie willen we ons ontwikkelen als circulair opdrachtgever, want circulair opdrachtgeven en inkopen is een krachtig middel binnen projecten om te sturen op een lagere voetafdruk. Dit doen we door circulariteit te verankeren in de cultuur en werkprocessen van de hele organisatie en niet alleen binnen het inkoopproces. Dit meten we met het percentage van totale inkoopvolume met circulaire uitvraag.

Circulaire materiaal- en reststromen
Naast doelen op het gebied van het (her)gebruik van grondstoffen is er aanvullend beleid op specifieke circulaire aspecten, zoals de upcyclecentra en omgang met inzameling en verwerking van reststromen. Er wordt daarin gestuurd op hergebruik van huishoudelijke reststromen; materialen uit de openbare ruimte van de gemeente; materialen uit demontage- en bouwwerkzaamheden en bedrijfsreststromen.

Plangebied
In paragraaf 5.19 wordt nader ingegaan op het onderwerp circulair.

2.3.2.2.8 Energie in nieuwbouw

In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 is onder andere de strategische visie over energie opgenomen voor 2040. De Gemeente Utrecht kiest voor een energie-efficiënte stad, biedt ruimte aan grootschalige productie van duurzame energie en beperkt daarmee het beroep op energie uit de regio. Daarmee wil de gemeente zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en bijdragen aan de nationale klimaatdoelstellingen.

Voor nieuwbouw betekent dit dat we alleen woningen en andere gebouwen willen bouwen die energieneutraal of beter zijn. Dit betekent een minimale energievraag gecombineerd met een maximale energieopwekking. Door de uitdagingen op het Utrechtse elektriciteitsnet sturen wij ook op netbewuste gebouwen die een zo laag mogelijke piekvraag hebben. Utrecht wil alle nieuwbouwwoningen automatisch geschikt maken voor lage temperatuur systemen en zet bij grote projecten in op seizoensopslag in de bodem.

In onderstaande tabel staan bondig de belangrijkste energiedoelstellingen van de gemeente Utrecht gerelateerd aan nieuwbouw.

Tabel 1: belangrijke energiedoelstellingen nieuwbouw

Doelstellingen/visies	Gemeentelijke document
- Duurzame, betaalbare, betrouwbare en transparante warmtelevering. - Lage temperatuur warmtesystemen voor nieuwbouw.	Transitievisiewarmte
Bij een nieuwbouwproject met meer dan 150 woningen wordt er gestuurd op collectief warmte-koudesysteem	Utrechts Energie Protocol
- In 2030 168 GWh op te wekken met zonnepanelen op grote daken en 120 GWh op te wekken met zonnepanelen op kleine daken - Geen dak- of geveloppervlak in de stad mag onbenut blijven	Programma zon op dak en netinpassingen 2022-2026
- Netbewust bouwen door onder andere de piekvraag naar elektriciteit te verlagen en het toevoegen van flexibiliteit. - Netbewust laden als eis bij openbare laadpalen - Plaatsing van traforuimtes heeft een minimale impact op de kwaliteit van de openbare ruimte ('Inpandig, tenzij').	Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie 2023-2026

Plangebied
Er wordt voor de ontwikkeling gestuurd op een WKO met een collectieve warmtepomp, in lijn met het Utrechts Energie Protocol en met de plaatsing van zonnepanelen wordt bijgedragen aan de ambities uit 'Programma zon op dak en netinpassingen 2022-2026'.

Beleidsnota Warmte 2025-2035
Op 20 november 2025 heeft de gemeenteraad de Beleidsnota Warmte vastgesteld. Hierin zijn de kaders vastgelegd die we gebruiken om het warmteprogramma vast te stellen. Dit is een verplicht onderdeel onder de Omgevingswet zoals beschreven staat in de Wet gemeentelijk instrumentarium warmtetransitie (WGIW) die vanaf 1 juli 2026 van kracht is.

Het energiesysteem verandert op meerdere manieren. Energie wordt op veel meer plekken opgewekt, zowel centraal als lokaal. Elektriciteit krijgt een steeds grotere rol, maar ook warmte blijft belangrijk. Daarom investeren we in slimme oplossingen. Zoals opslag en technieken om pieken in de vraag om warmte op te vangen. Tegelijk nemen meer partijen deel aan het energiesysteem. Bewoners, bedrijven en de gemeente krijgen een actievere rol.

Een groot deel van ons energiegebruik gaat naar het verwarmen van gebouwen. Daarom is het belangrijk om ook daar snel te verduurzamen. In de Beleidsnota Warmte zijn de uitgangspunten en keuzes vastgelegd om de overstap naar duurzame warmte goed te sturen. Deze nota vormt de basis voor het Warmteprogramma. Daarin staat waarmee we de komende 10 jaar aan de slag gaan en hoe we dat aanpakken.

In de beleidsnota is ook een voorkeursoplossing voor de invulling van de warmtetransitie per buurt vastgelegd (WAT-kaart). Ook is met deze beleidsnota warmte de bronnenstrategie voor de stad uitgewerkt.

De belangrijke kaders in de beleidsnota zijn:

• We gaan onze inspanningen intensiveren op de realisatie van collectieve warmteoplossingen, seizoensopslag en slimme oplossingen om vraag en aanbod in het energiesysteem op elkaar af te stemmen.
• We zetten in op collectieve warmteoplossingen voor het merendeel van de buurten in Utrecht, het voorkeursalternatief per buurt is het startpunt voor de invulling van het warmtekavel.
• We gaan ruimte reserveren voor de energie­infrastructuur en we sturen op het vergroten van inzet van duurzame warmtebronnen, deze eerlijk te verdelen en efficiënt in te zetten.
• We gaan samen met gebouweigenaren, ­gebruikers en buurtinitiatieven invulling geven aan een. warmteleveringsgebied (warmtekavel) en de keuze van het warmtebedrijf.
• We gaan samenwerking met lokale spelers verder vormgeven en buurtinitiatieven actief ondersteunen om op te groeien tot volwaardige warmtegemeenschappen.
• We zetten de aanwijsbevoegdheid in om de haalbaarheid van collectieve warmteoplossingen te vergroten en hoge maatschappelijke kosten te voorkomen.
• We kiezen voor publiek eigendom in de warmte­transitie.
• We gaan nog meer inzetten op energiebesparing en we zetten in op het verminderen van de behoefte aan actieve koeling.
• We gaan integraal sturen op duurzame netbewuste energiesystemen voor nieuwbouw.

plangebied
In november 2025 (en dus na de vastgestelde bouwenvelop voor deze ontwikkeling) is de Visie op warmtevoorziening (2017) en Transitievisie Warmte (2021) vervangen door de in de gemeenteraad vastgestelde Beleidsnota Warmte 2025-2035. Voor de warmtevoorziening wordt ingezet op een WKO installatie met open bronnen en een collectieve warmtepomp voor de opwekking van verwarming, koeling en warm tapwater. De ontwikkeling voldoet aan de doelstellingen van deze beleidsnota.

Regionale Energiestrategie (2021)
De Ruimtelijke Strategie Utrecht voorziet tot 2050 in de realisatie van 85.000 woningen en de bijbehorende groei van maatschappelijke voorzieningen en bedrijven. Sinds 2018 moet alle nieuwbouw aardgasvrij worden opgeleverd. De eisen voor bijna energie-neutrale gebouwen (BENG) zorgen ervoor dat nieuwbouw goed geïsoleerd is en een lage warmtevraag heeft. We gaan daarom integraal sturen op energiesystemen voor de nieuwbouw die klimaatbewust, netbewust, ruimte- bewust en omgevingsbewust zijn.

We gaan daarom integraal sturen op energiesystemen voor de nieuwbouw. Dit betekent dat we sturen op:

• Klimaatbewust: Het klimaat verandert en daardoor worden de zomers steeds warmer. Het is belangrijk om gebouwen niet alleen te kunnen verwarmen, maar ook te koelen. Door te sturen op collectieve lage-temperatuurwarmteoplossingen met seizoensopslag voorkomen we dat gebouweigenaren in de zomer actief gaan koelen met een airco of luchtwarmtepomp.
• Netbewust: Dit betekent inzetten op energie­systemen die zorgen voor beperking van de piek­belasting van het elektriciteitsnet.
• Ruimtebewust: De transitie naar een toekomstig duurzaam energiesysteem vraagt om extra ruimte, zowel boven- als ondergronds en heeft daarmee een effect op de ruimtelijke kwaliteit (zie 4.1). Bij het ontwerpen van gebouwen is daarom een integrale afweging van ruimtelijke belangen nodig. Het gaat daarbij om beperking van het ruimtegebruik voor energiesystemen en een integrale afweging voor de verdeling van de ruimte die nog wel nodig is. We gaan daarom sturen op maximale benutting van dak en gevels voor energieproductie als deze ruimte niet nodig is voor andere functies. De energie-installaties worden zoveel mogelijk inpandig gerealiseerd en de WKO-bronnen bij voorkeur op het perceel.
• Omgevingsbewust: De energievoorziening heeft niet alleen impact op ruimtegebruik, maar ook op omgevingskwaliteit. Warmtepompen maken geluid en airco’s leveren warmte aan de buitenlucht op momenten dat het al heel warm is in de stad. Daarom gaat de voorkeur uit naar collectieve warmteoplossingen omdat deze minder negatieve effecten hebben op de omgevingskwaliteit.

In het door het VNG ondertekende Klimaatakkoord is een nieuwe regierol voor de gemeente vastgelegd en worden gemeenten verplicht om een Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) op te stellen. De gemeente Utrecht heeft in 2021 een tweedelige TVW en een RES vastgesteld. De TVW is inmiddels opgegaan in de eerder genoemde beleidsnota Warmte 2025-2035. In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen, hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt en welke duurzame warmtebronnen gebruikt kunnen worden om buurten aardgasvrij te maken.

Plangebied
Voor de warmtevoorziening wordt ingezet op een WKO installatie met open bronnen en een collectieve warmtepomp voor de opwekking van verwarming, koeling en warm tapwater. Bij de ontwikkeling wordt voldaan aan de landelijke minimumeisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Door alle daken maximaal vol te leggen, rekening houdend met installaties, is het mogelijk 2,68 zonnepanelen per woning toe te passen waarmee invulling wordt gegeven aan het principe 'geen dak onbenut'. De toepassing van seizoensopslag, zoals collectieve warmte-koudeopslag in de bodem (WKO), is zowel, klimaatbewust, netbewust, ruimtebewust als omgevingsbewust en voldoet daarmee aan de regionale energiestrategie.

2.3.2.3 Gebiedsbeleid

In gebiedsbeleid maakt de gemeente de koers en het thematische beleid passend binnen een specifiek gebied. Voor het plangebied is geen gebiedsbeleid opgesteld.

2.3.3 Gebiedsspecifiek beleid

Bouwenvelop Van Heukelomlaan
Op 23 april 2024 hebben het college van burgemeester en wethouders de bouwenvelop Van Heukelomlaan vastgesteld. De bouwenvelop bevat ruimtelijke randvoorwaarden waarbinnen de realisatie van de ontwikkeling mogelijk is. Zo is het aandeel sociale huur beschreven en ook de stedenbouwkundige randvoorwaarden en randvoorwaarden voor diverse milieuaspecten.

2.4 Conclusie

De conclusies voor het plangebied uit het relevante beleid zijn dat de herontwikkeling past binnen de beleidskaders op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

Het plangebied ligt in de wijk Zuilen. Omstreeks het jaar 1100 ontstond in Zuilen de eerste bebouwing door de bouw van een kasteel. Rondom dit kasteel werden in de eeuwen daarna nieuwe gebouwen neergezet. Vervolgens kwamen in de 17e tot en met de 19e eeuw enkele buitenhuizen (kasteel Nijenrode en slot Zuilen) langs de Vecht tot stand. In de loop van de 19e eeuw vestigden zich ook industrieën in het gebied, waardoor huizen voor arbeiders in de directe omgeving werden gebouwd.  

Met de realisatie van de wijk Zuilen vond een goede aansluiting plaats tussen het dorp (Oud-)Zuilen en Utrecht. Zuilen was tot 1954 nog een aparte gemeente. Na annexatie door Utrecht is het noordoostelijke deel van de toen ontstane wijk Zuilen bebouwd met circa 10.000 woningen. Bij deze ontwikkelingen heerste de wijkgedachte: de stad indelen in zelfstandige, zelfvoorzienende wijken. Deze zijn gebouwd volgens het stedenbouwkundig plan van Berlage uit 1924. Bij het oorspronkelijke ontwerp is uitgegaan van de stad als organisch geheel: een wijkverdeling in buurten in de vorm van een ster rond centrale pleinen. Deze centrale pleinen waren bedoeld als centrumgebied en ontmoetingsplaatsen. Om financiële redenen is een schakeling van openbare gebouwen, singels en bomenrijen niet gerealiseerd. Wel is de hoofdstructuur van wegen aangelegd met de Prins Bernhardlaan en de Burgemeester van Tuyllkade als meest herkenbare punten. 

Vanwege financiële redenen en gewijzigde opvattingen is de samenhang in de wijk in de loop van de tijd verloren gegaan. Nu is de wijk vooral een soort dambord met zeer verschillende buurtjes met allemaal een eigen karakter. De centrale as (van Berlage) geeft enige binding, maar van de oorspronkelijke bestemming als centrale ontmoetingsplaats is in wezen niets terechtgekomen. In die tijd werden wonen, werken en andere functies gescheiden. Zo ontstond het aangrenzende bedrijventerrein Lage Weide. Dit heeft ook geleid tot zwaardere verkeersinfrastructuur in dit deel van Utrecht (zoals de snelweg A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal). 

3.1.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Binnen het plangebied bevinden zich geen monumenten, belangrijke cultuurhistorie of beeldbepalende elementen, die niet al in paragraaf 3.1.3 (As van Berlage en de Van Heukelomlob) worden besproken. 

3.1.3 Structuurbepalende elementen

De structuur van de wijk Zuilen wordt vooral bepaald door drie lange lijnen: de Vecht, het Amsterdam-Rijnkanaal en de Amsterdamsestraatweg. De tussenliggende wegenstructuur is vormgegeven volgens de zogeheten As van Berlage.  

Afbeelding 4: structuurbepalende elementen in Zuilen: de Vecht (donkerblauw), het Amsterdam-Rijnkanaal (lichtblauw), de Amsterdamsestraatweg (donkerbruin) en ook de As van Berlage (lichtbruin) 

 

In de wijk Zuilen ligt de bebouwing op afstand van de Vecht. De Vecht lijkt hier op een singel in een park met groen. Het groen langs de Vecht loopt via de groene lobben (grote groene delen) de wijk in. Deze lobben zijn van groot belang voor de ruimtelijke geleding van de wijk. Via de groene lobben wordt het landschap verder de wijk in gebracht. De Van Heukelomlob is één van de drie groene lobben in de wijk en de enige groene lob die vanaf de Vecht tot aan het Amsterdam-Rijnkanaal loopt. Binnen de Van Heukelomlob verbindt het Van Heukelompark de wijk met het Vechtoeverpark.  

De Amsterdamsestraatweg is de andere belangrijke structuur. Vanuit Maarssen loopt deze eerst helemaal langs het Amsterdam-Rijnkanaal om vervolgens onderdeel te worden van de stad Utrecht.  

Het Amsterdam-Rijnkanaal is ook een structuurbepalend element in Zuilen. Toen het Merwedekanaal na de aanleg in 1892 al snel te smal bleek te zijn, doordat schepen snel breder werden, moest er een nieuwe omleiding worden aangelegd in een brede bocht ten westen van Utrecht: het Amsterdam-Rijnkanaal. Het Amsterdam-Rijnkanaal werd in 1955 voltooid.  

De As van Berlage is een belangrijke lineaire structuur in de wijk met begeleidende wandbebouwing. De stedenbouwkundigen Berlage en Holsboer ontwikkelden deze verkeersstructuur als onderdeel van een grotere stedelijke verkeersstructuur in de uitbreidingsplannen voor Utrecht van 1924. Hierbij gingen zij nog uit van de stad als organisch geheel met een duidelijke hoofdverkeersstructuur. De As van Berlage werd destijds aangelegd in grotendeels onbebouwd gebied. De As van Berlage is een uitvalsweg en de verbinding van het centrum en de wijk Zuilen. 
Het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan dat op de hoek met de Van Heukelomlaan staat maakt onderdeel uit van de As van Berlage.  

Voor zowel het Van Heukelompark als de As van Berlage heeft de bebouwing een functie als begeleidende wand. Dit is terug te zien in de huidige hoogte van de bebouwing: vier bouwlagen met een kap. De vier bouwblokken zijn onderdeel van een wandvorm, die de achterliggende 'kamer' met kleinschalige woningen omsluit. 

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

In het plangebied staan langs de Van Heukelomlaan (60 woningen), Burgemeester Norbruislaan (19 woningen) en Berlagestraat (24 woningen) portiekflats uit 1959, die in eigendom zijn van woningcorporatie Woonin. In totaal gaat het om 103 woningen. Daarnaast bevinden zich 61 garageboxen (geadresseerd aan de Lelimanstraat 55-173 en De Bazelstraat 88) in het plangebied, die grenzen aan de achterom van de woningen in De Bazelstraat. De garageboxen worden grotendeels verhuurd aan bewoners van buiten het plangebied. Naast de garagebox met het adres Lelimanstraat 55 bevindt zich een nutsvoorziening van Stedin. 

3.3 Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten door de Burgemeester Norbruislaan (50 km/uur). Dit is een belangrijke stedelijke ontsluitingsweg die Utrecht noordwest met Maarssen en de Noordelijke Randweg Utrecht verbindt. In het plangebied liggen de 30 km/uur wegen Van Heukelomlaan, die overgaat in de Berlagestraat en de Lelimanstraat die dwars op de Van Heukelomlaan staat. 

Er zijn geen parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar. Aan de achterzijde van het bouwblok aan de Van Heukelomlaan bevinden zich garageboxen. Deze worden grotendeels verhuurd aan bewoners van buiten het plangebied. Er wordt geparkeerd aan beide zijdes van de Van Heukelomlaan en de Berlagestraat.  

3.4 Openbare ruimte

Binnen het plangebied zijn de wegen Van Heukelomlaan, Berlagestraat en Lelimanstraat en de bijbehorende stoepen en de stoepen van een gedeelte van de Bazelstraat en Burgemeester Norbruislaan onderdeel van de openbare ruimte. De ruimte met de garageboxen achter de Van Heukelomlaan en de voortuinen zijn in erfpacht uitgegeven en maken geen onderdeel uit van de openbare ruimte. De voortuinen zijn voorzien van gras met in sommige voortuinen een aantal bomen. De entrees naar de woningen worden met verharde toegangspaden naar het omliggende trottoir ontsloten. Hierdoor ontstaat er een ritme van groene perkjes. Dit wordt geaccentueerd door een lage afscheiding rondom elk perkje, wat vooral fietsparkeren in het groen moet tegengaan. Deze gebieden zijn openbaar toegankelijk. De doorgangen tussen de woonblokken zijn vanwege overlast dichtgezet met hekwerken, waarvan er één is uitgevoerd met een deur die overdag openstaat. Fietsen worden met name bij de entrees van de gebouwen gestald. Fietsen kunnen ook gestald worden in de inpandige fietsenstalling/berging op de begane grond. 

3.5 Conclusie

De portiekflats uit 1959 zijn verouderd, waardoor de leefbaarheid onder druk komt te staan. Daarnaast bestaat de wens om in het plangebied te verdichten, waardoor het aantal sociale- en middenhuurwoningen toeneemt. Bij de uitwerking van het sloop-nieuwbouwproject zijn de ligging aan de As van Berlage en de ligging aan het Van Heukelompark belangrijke aandachtspunten. De inrichting van de voortuinen zorgen voor een lage gebruikskwaliteit, waardoor met name sprake is van 'kijk-groen'. Ook dit kan in de nieuwe situatie verbeterd worden. 

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

In de nieuwbouw komen maximaal 190 woningen (appartementen). Hiervan wordt circa 75% sociale huur en circa 25% middenhuur. Voor de sociale huur worden 2-, 3-, 4- en 5-kamerappartementen gebouwd met een omvang van ongeveer 55 tot 100 m2 gebruiksoppervlak (GBO), die gelijkmatig worden verdeeld tussen de huurcategorieën SH2 en SH3. Voor de middenhuur worden 3-kamerappartementen gebouwd. Er is specifiek aandacht voor de huisvesting van senioren om de doorstroming in de wijk te bevorderen. Er komen daarom liften in de bouwblokken, er worden scootmobielplekken gerealiseerd en er is aandacht voor de looproutes. Ongeveer 30% van de sociale huurwoningen wordt door Woonin verhuurd aan diverse aandachtsgroepen, waaronder statushouders, uitstromers van de maatschappelijke opvang en beschermd wonen en kwetsbare jongvolwassenen. De mate van zorg is dusdanig dat dit passend is bij een woonfunctie en dus niet een maatschappelijke functie voor de zorgverlening benodigd is. Het is de bedoeling dat de aandachtsgroepen en reguliere huurders gemixt over de bouwblokken worden verdeeld.  

Daarnaast komt er een buurthuis, in eerste instantie voor alleen huurders, maar in een later stadium mogelijk ook voor de wijk, die hier elkaar kunnen ontmoeten. Het buurthuis komt op de begane grond op de hoek van de Burgemeester Norbruislaan/Van Heukelomlaan. Deze ruimte heeft als doel om bewoners laagdrempelig met elkaar in contact te laten komen voor het maken van een praatje, het samen drinken van koffie/thee of eten. Ook kan de ruimte bijvoorbeeld gebruikt worden voor een gesprek met professionals, spelletjesmiddagen, activiteiten van de bewonerscommissie en commissievergaderingen. Deze ruimte moet (later) ook voor een woning in gebruik genomen kunnen worden, waardoor beide functies in het omgevingsplan in de ruimte worden mogelijk gemaakt. 

De garageboxen komen niet terug in de nieuwbouw, omdat Woonin zich op haar kerntaak (zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens) richt. 

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

Zoals aangegeven in hoofdstuk 3 is het plangebied onderdeel van twee wijkstructuren: de As van Berlage en de groene lob van het Van Heukelompark. Het plangebied wordt de rand van het achtergelegen kleinschalige woonbuurtje (stedenbouwkundig ook wel de 'kamer' genoemd). In de nieuwe situatie worden er weer vier bouwblokken gebouwd die zich in maat en schaal naar de verschillende situaties voegen.  

Afbeelding 5: een impressie van de nieuwbouw gezien vanuit het Van Heukelompark (bron: INBO)

Voor een goede begrenzing van het aangrenzende Van Heukelompark worden de twee bouwblokken aan de Van Heukelomlaan grotendeels zes bouwlagen hoog en deels vijf bouwlagen hoog. De zesde bouwlaag ligt dus op een gedeelte van het bouwblok en ligt 1,9 meter terug van de voorgevel. Op deze manier is de zesde bouwlaag een toevoeging op een deel van het gebouw en vormt het geen onderdeel van de basis. Op de koppen waar een zesde bouwlaag wordt mogelijk gemaakt wordt een uitzondering gemaakt. Hier wordt de zesde bouwlaag 1 meter teruggelegd om tot een goede plattegrond van de woningen te komen. Hiermee ontstaat er een begeleidende wand die niet concurreert met de hoogte-accenten aan de randen van het Van Heukelompark; De Bouwmeester en De Vechtlocatie. Om de verbinding met het Van Heukelompark te versterken vormen de bouwblokken niet één lange wand, maar vouwen deze twee bouwblokken de hoek om door middel van 'dwarspootjes', die per bouwblok aan beide uiteinden worden gebouwd. Deze 'dwarspootjes' worden vier bouwlagen hoog, waardoor een goede overgang ontstaat naar de achtergelegen kleinschalige woonbuurt.

Afbeelding 6: een impressie van de nieuwbouw van de bouwblokken aan de Van Heukelomlaan (bron: INBO)

Het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan wordt vijf bouwlagen hoog, zodat de continuïteit van de As van Berlage wordt doorgezet. De kop van het bouwblok op de hoek van de Burgemeester Norbruislaan/Van Heukelomlaan moet extra aantrekkelijk worden in verband met de zichtbaarheid langs de As van Berlage en het Van Heukelompark. Het buurthuis draagt daaraan bij en moet voor levendigheid op deze hoek zorgen.  

Afbeelding 7: een impressie van de nieuwbouw vanuit hoek Burgemeester Norbruislaan - Heukelomlaan gezien, met het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan (links) en de twee bouwblokken aan de Van Heukelomlaan (bron: INBO)

De twee bouwblokken (met huisnummers 50-212) aan de Burgemeester Norbruislaan, die grenzen aan het bouwblok (met huisnummers 218 t/m 254) dat onderdeel uitmaakt van dit plangebied, worden gerenoveerd en getransformeerd. Vanwege de samenhang tussen deze bouwblokken, ook door de ligging aan de As van Berlage, is van belang dat er ruimtelijke samenhang tussen de bouwblokken blijft bestaan. Deze ruimtelijke samenhang wordt gevonden in het kleur en materiaalgebruik, de detaillering en het ritme en plastiek, het blokontwerp en de overgang naar het openbaar gebied/groen.

Het bouwblok aan de Berlagestraat wordt deels vijf bouwlagen en deels vier bouwlagen hoog. De vijfde bouwlaag ligt 1,9 meter terug van de voorgevel. Dit bouwblok is niet alleen onderdeel van de wandbebouwing van het Van Heukelompark, maar vormt ook een overgang naar de direct omliggende bebouwing (de moskee, de bebouwing aan de Amsterdamsestraatweg en het achterliggende kleinschalige wijkje). Voor een passende aansluiting op de direct omliggende bebouwing is bij dit bouwblok gekozen voor vier en vijf bouwlagen hoog, waar bij de bouwblokken aan de Van Heukelomlaan bouwhoogtes van vijf en zes bouwlagen zijn toegestaan (en vier bouwlagen voor de dwarspootjes).

Daarnaast worden de bouwblokken in omvang ('footprint') vergroot. Met uitzondering van een deel van het bouwblok aan de Berlagestraat komen de voorgevels ten opzichte van de bestaande situatie naar voren (meer richting het Van Heukelompark of de Burgemeester Norbruislaan). Daarnaast wordt het bouwblok aan de Berlagestraat ten opzichte van de bestaande situatie aan de achterzijde vergroot (circa 3 tot 5 meter). De twee bouwblokken aan de Van Heukelomlaan komen circa 1 meter naar achteren en ter plaatse van de dwarspootjes circa 12,5 meter. Deze twee bouwblokken zijn ten opzichte van de bestaande situatie wel minder lang, waardoor er meer open ruimten tussen de bouwblokken ontstaat. Het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan komt, ten opzichte van de bestaande situatie, deels circa 2 meter naar voren (richting de Burgemeester Norbruislaan) en circa 1 meter naar achteren. Daarnaast wordt het bouwblok langer. Het bouwblok wordt met circa 2 meter verlengd richting het Van Heukelompark en met circa 3 meter verlengd richting De Bazelstraat. Zie voor de wijzigingen van de bouwblokken ook onderstaande afbeelding.

Afbeelding 8: in rood weergegeven de bestaande situatie van de bouwblokken en in zwart schematisch de nieuwe situatie van de bouwblokken weergegeven

De dwarspootjes vormen de overgang naar het achterliggende wijkje en worden daarom vier bouwlagen hoog. Met deze gewijzigde footprint en bouwhoogtes van de nieuwe blokken worden de mogelijkheden van verdichting benut passend binnen de context van de omgeving. Gezien de ligging aan de As van Berlage, het Van Heukelompark, de situering ten opzichte van de bestaande woningen en de uitwerking van de gronden om de bouwblokken heen is het hier passend om een kleine verhoging te realiseren en om de bouwblokken deels anders vorm te geven en te vergroten. De verhogingen, dwarspootjes en vergrotingen van de bouwblokken zijn nodig om binnen het plangebied meer woningen te kunnen terugbouwen waarmee er wordt bijgedragen aan de grote vraag naar sociale- en middenhuur woningen binnen de gemeente Utrecht.  

De woningen op de verdiepingen worden voorzien van balkons die ten opzichte van het aangegeven bouwvlak uitsteken tot boven gemeentegrond.

Tussen de bouwblokken aan de Van Heukelomlaan komt groen dat moet zorgen voor ontmoeting op straat en waarmee het tegenoverliggende Van Heukelompark meer de buurt wordt ingetrokken. Dit worden de 'Groene woonpleinen' genoemd. Naast dat hier voldoende ruimte voor ontmoeten moet zijn, moet de inrichting openbaar aanvoelen en collectief zijn. Dit wordt versterkt doordat hier ook entrees van de appartementen worden gerealiseerd. Voor een toegankelijke en levende uitstraling is het niet wenselijk om de woonpleinen af te sluiten met een hekwerk.

Het fietsparkeren en de bergingen moeten geïntegreerd worden in de bebouwing en op maaiveld opgelost worden in collectieve fietsenbergingen. De fietsenstallingen worden eenvoudig toegankelijk om het gebruik aantrekkelijk te maken. De plinten van de bouwblokken krijgen een levendige uitstraling door zowel entrees voor het fietsparkeren als door entrees van de begane grond woningen aan de straatzijde te plaatsen in combinatie met groen. 

Aan de achterzijde van de bouwblokken is ruimte voor privé en collectief afsluitbaar groen. De begane grond appartementen krijgen privétuinen en die bevinden zich aan de achterzijde van de appartementengebouwen. Aan de achterzijde komen ook de leefgalerijen, waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Aan de voorzijde en aan de groene woonpleinen komen de privé balkons. Autoparkeren vindt aan de achterzijde van de bouwblokken aan de Van Heukelomlaan plaats. 

Afbeelding 9: een impressie van de nieuwbouw met de binnentuin en het parkeren (bron: INBO)

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

Auto
Het project ligt voor een klein deel aan de Burgemeester Norbruislaan (50km/u) en verder aan de Van Heukelomlaan en Berlagestraat (30km/u) met aan de overkant het Van Heukelompark. De Burgemeester Norbruislaan is een belangrijke stedelijke ontsluitingsweg die Noordwest met Maarssen en de Noordelijke Randweg Utrecht (NRU) verbindt.

Openbaar vervoer
Het gebied is goed met openbaar vervoer bereikbaar. Op de Burgemeester Norbruislaan zijn ter hoogte van de Bazelstraat bushaltes, zowel richting het centrum, als richting Maarssen. De gemiddelde loopafstand naar deze bushalte vanaf de Van Heukelomlaan is ongeveer 200 meter. Vanaf de Berlagestraat is de bushalte aan de Amsterdamsestraatweg de dichtstbijzijnde. De gemiddelde loopafstand naar deze bushalte is vanaf de Berlagestraat ook ongeveer 200 meter.

Fiets en voetganger
De locatie ligt op korte afstand van Winkelcentrum Rokade. Het is circa 15 minuten fietsen naar het centrum.

4.2.2 Parkeren

Voor deze ontwikkeling wordt in Utrecht getoetst aan de Parkeervisie 2021 'Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht' inclusief onderliggende 'module Parkeernormen', de 'beleidsregel parkeernormen fiets 2021' en de 'beleidsregel parkeernormen auto 2021'. De ontwikkeling ligt in parkeerzone B2.

Autoparkeren
De hoogte van de parkeernormen verschilt per locatie en per functie. In centrumgebieden, waar goede OV-voorzieningen zijn en een hoge mate van functiemenging is, is minder behoefte aan autoparkeerplaatsen en zijn de normen voor autoparkeren lager dan in gebieden aan de rand van de stad waar je minder makkelijk komt met OV en waar minder verschillende functies zijn. Voor functies die meer bezoekers trekken, zijn de normen voor zowel fiets als auto hoger dan voor voorzieningen waar weinig mensen op af komen.

Huidige situatie
In de huidige situatie zijn er geen parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar. Wel zijn er aan de achterzijde van dit terrein 61 garageboxen, waarvan 3 stuks werden verhuurd aan bewoners van de betreffende woningen. De overige garageboxen werden verhuurd aan bewoners uit de buurt of verder buiten de buurt. De garageboxen worden zeer beperkt gebruikt als parkeerplaats en hoeven daarom niet gecompenseerd te worden. Het gaat hier om reguliere verhuur en vooruitlopend op de formele opzegging heeft Woonin deze huurders al ruime tijd geleden geïnformeerd over de plannen voor de herontwikkeling. Woonin zal niet voor alternatieve garageboxen zorgen (en is hiertoe ook niet verplicht) aangezien het zich wil beperken tot de kerntaak: het bouwen van sociale huurwoningen.

In de openbare ruimte wordt er aan twee zijdes van de Van Heukelomlaan en Berlagestraat geparkeerd. Voornamelijk de voormalige bewoners van de Van Heukelomlaan parkeerden hier hun auto. Fietsen worden dicht bij de entrees van de gebouwen gestald, die iets terug liggen ten opzichte van het doorgaande trottoir. Ook kunnen fietsen gestald worden in de inpandige fietsenstalling/berging op de begane grond.

Toekomstige situatie
In de toekomstige situatie bedraagt de parkeereis, de extra parkeerbehoefte die de ontwikkeling veroorzaakt afgerond 40 parkeerplaatsen. Dat is de totale parkeervraag van de ontwikkeling (afgerond 130) minus het rechtens verkregen niveau (afgerond 90), zie tabel 2. De beleidsregels voor autoparkeren bieden verschillende afwijkingsmogelijkheden, zoals het inzetten van deelauto's, waarmee de parkeereis verlaagd kan worden. Bij de berekening wordt van twee afwijkmogelijkheden van de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gebruik gemaakt.

Tabel 2: Parkeerberekening zonder gebruik van afwijkmogelijkheden

Deelauto's
Het parkeerbeleid staat via afwijkmogelijkheid 3 het gebruik van deelauto's toe ter vervanging van reguliere parkeerplaatsen waarmee de parkeereis kan worden verlaagd. Hoeveel deelautoplekken gerealiseerd mogen worden, hangt af van de extra parkeerbehoefte die een ontwikkeling veroorzaakt en de parkeerzone. In dit geval mag 10% van de parkeereis vervangen worden door deelauto's, wat uitkomt op 1 deelauto. Er mogen 4 reguliere parkeerplaatsen vervangen worden door 1 deelautoplek.

Dubbelgebruik
Bij sloop-nieuwbouw situaties waarbij de bestaande parkeerplaatsen in het openbare gebied in gebruik blijven voor de nieuwbouw moeten we altijd een aanname doen welke parkeerplaatsen we toerekenen aan het plan. Het parkeerbeleid staat via afwijkmogelijkheid 8 de toepassing van dubbelgebruik toe, waarmee de parkeereis kan worden verlaagd. Van dubbelgebruik bij wonen is sprake wanneer een bewoner van de nieuwbouw met de auto ergens anders op bezoek is en een bezoeker van de nieuwbouw deze parkeerplaats kan gebruiken. Dubbelgebruik kan toegepast worden om tot een betere benadering te komen van het aantal benodigde parkeerplaatsen dan alleen het rechtens verkregen niveau.

Normaal gesproken worden de afwijkingsbevoegdheden uit het parkeerbeleid toegepast op de parkeereis - de extra parkeerbehoefte die de ontwikkeling veroorzaakt - na aftrek van het rechtens verkregen niveau. Dit voorkomt dat de parkeereis nagenoeg in zijn geheel kan worden omgezet in bijvoorbeeld extra fietsparkeerplekken en deelmobiliteit omdat de percentages worden berekend over de veel hogere basis parkeereis (voor aftrek van de bestaande situatie) en er nauwelijks nog nieuwe parkeerplekken worden aangelegd terwijl hier bij nieuwe bewoners in B gebied wel behoefte aan bestaat.

Omdat alle parkeerplekken in de openbare ruimte liggen, is er voor alle nieuwe en bestaande parkeerplekken, behalve de deelautoplek, dubbelgebruik mogelijk. Bij de toepassing van het dubbelgebruik wordt afgeweken van de afwijkingsmogelijkheden binnen de beleidsregels door dubbelgebruik te berekenen over de totale parkeervraag in plaats van de parkeereis. Het afwijken van een beleidsregel is mogelijk op grond van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht.

De Van Heukelomlaan vormt de afsluiting van de wijk aan het Van Heukelompark, waardoor het plangebied vrij geïsoleerd ligt en de parkeerplaatsen met name door de huidige bewoners van de bouwblokken worden gebruikt. Omdat zowel bestaande als nieuwe parkeerplekken ter beschikking staan aan de bewoners van de nieuwbouw en hun bezoekers, beoordelen wij dat daarom anders kan worden omgegaan met de berekening van dubbelgebruik. De theoretische benadering van het rechtens verkregen niveau past niet goed bij de praktijk, wat de toepassing van de maatwerkberekening voor het dubbelgebruik verantwoord.

In dit plan met vrijwel alleen maar woningen gaat dubbelgebruik vooral om bewoners en bezoekers van bewoners die van dezelfde plekken gebruik maken. Volgens de aanwezigheidspercentages uit het parkeerbeleid zijn bijvoorbeeld 's nachts bewoners 100% aanwezig en zijn er geen bezoekers, en op een zaterdagavond is 80% van de bewoners thuis en is 100% van de verwachte bezoekers aanwezig. Aan de hand van de berekening in de onderstaande tabel is de maatgevende situatie bepaald: het moment in de week dat de parkeerdruk het hoogst is. Op het maatgevende moment is de parkeervraag afgerond 33.

Tabel 3: Parkeerberekening na toepassing afwijkmogelijkheden

Naastgelegen ontwikkeling aan de Burgemeester Norbruislaan
Aan de Burgemeester Norbruislaan heeft Woonin ervoor gekozen twee bouwblokken te renoveren. Deze bouwblokken vallen buiten het plangebied van dit TAM-omgevingsplan. Ten behoeve van deze renovatie, waarbij er woningen worden toegevoegd aan de bestaande bebouwing, moeten er ook parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Voor deze verdichting geldt een parkeereis die wordt gerealiseerd binnen het voorliggende TAM-omgevingsplan. Het gaat hierbij om 13 parkeerplaatsen.

Conclusie
Voor de ontwikkeling die met dit TAM-omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt moeten er 33 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd worden, waarvan er 1 wordt ingericht als deelautoplek. Daarnaast worden er 13 parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van de naastgelegen ontwikkeling aan de Burgemeester Norbruislaan. Het totale aantal parkeerplaatsen dat moet worden gerealiseerd komt daarmee op 46 parkeerplaatsen. De nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd achter de bouwblokken aan de van Heukelomlaan. De deelautoplek wordt aan de van Heukelomlaan gerealiseerd op een parkeerplek waar nu een reguliere parkeerplaats staat.

Fietsparkeren
Voor fietsparkeren bij woningen gelden volgens de Nota Parkeernormen Fiets en Auto (2021) de normen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. In het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn eisen opgenomen voor de realisatie van fietsenbergingen bij woningen. De gezamenlijke fietsenstalling moet voldoen aan de (kwaliteits-) eisen in de bijlage fietsparkeren woningbouw bij de Beleidsregels parkeernormen fiets. De fietsenstalling is voor alle woningen gemakkelijk bereikbaar en toegankelijk.

Verkeersgeneratie beoogde ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling zelf zal eveneens verkeer genereren dat niet is meegenomen in de huidige verkeersprognoses. Aan de hand van CROW-kencijfers is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bepaald. Deze kencijfers gelden voor een locatie in de rest van de bebouwde kom, in een zeer sterk stedelijke gemeente. Het CROW hanteert minimale en maximale waarden voor de verkeersgeneratie. Er wordt in de berekening uitgegaan van de worst case.

Voor huurappartementen in het midden/goedkope segment (inclusief sociale huur) geldt een kencijfer van minimaal 2,8 en maximaal 3,6 motorvoertuigen per etmaal. Uitgaande van 190 huurappartementen resulteert dit in maximaal 684 (190x3,6) motorvoertuigen per etmaal.

De huidige invulling van het plangebied heeft ook een verkeersaantrekkende werking. Deze kan in mindering worden gebracht. Voor de bestaande bebouwing wordt uitgegaan van het minimale kencijfer voor huurappartementen wat resulteert in 288 (103x2,8) motorvoertuigbewegingen per etmaal. Er is sprake van een toename van maximaal 396 motorvoertuigen per etmaal. De bestaande parkeerplaatsen liggen verspreid binnen het plangebied aan de Berlagestraat, Van Heukelomlaan en de Lelimanstraat. De nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de plek van de huidige garageboxen aan de Lelimanstraat, achter de twee bouwblokken aan de Van Heukelomlaan.

Vanuit een worst case benadering is voor ieder van de voornoemde wegen uitgegaan van een toename van 396 motorvoertuigen per etmaal. Het verkeer ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zal naar verwachting naar en van het plangebied rijden via de Burgemeester Norbruislaan of Amsterdamsestraatweg. Als de toename verdeeld wordt over deze twee wegen, betekent dat ongeveer 200 motorvoertuigen per etmaal extra. De huidige hoeveelheid verkeer op de Amsterdamsestraatweg is 6500 motorvoertuigen per etmaal en op de Burgemeester Norbruislaan 8200 motorvoertuigen per etmaal. Een toename van 200 motorvoertuigen is op beide wegen zeer gering en zal niet leiden tot problemen.

4.2.3 Openbare ruimte en groen

Rondom de nieuwe bouwblokken komt openbaar toegankelijke buitenruimte. Deze groene zoom is van voldoende omvang en heeft een eenduidige en continue uitstraling en niet de uitstraling van individuele voortuinen. Daarnaast is er samenhang in het doorlopende groen tussen de verschillende bouwblokken. Het groen in de buitenruimte wordt in lagen aangebracht, waardoor er bomen, struiken, planten en gras worden aangeplant. De groene zoom aan de voorzijde van het bouwblok aan de Burgemeester Norbruislaan doet in samenhang mee met de voorzijde aan het Van Heukelompark en de voorzijde van de twee bouwblokken aan de Burgemeester Norbruislaan die gerenoveerd worden/zijn. 

4.3 Conclusie

Doordat er sloop-nieuwbouw binnen het plangebied plaatsvindt, is het mogelijk om verdichting binnen het plangebied te laten plaatsvinden. Hierdoor kunnen er meer sociale – en middenhuurwoningen in het plangebied worden gebouwd, waar veel vraag naar is. Bij de uitwerking is rekening gehouden met de ligging aan het Van Heukelompark en de As van Berlage, waarbij de toegestane hoogtes passend zijn. Er is aandacht voor aantrekkelijk, gevarieerd groen tussen de bouwblokken dat openbaar toegankelijk is en waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. 

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (mer) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die projecten mogelijk maken welke aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben.

In bijlage V van het Omgevingsbesluit wordt aangegeven welke projecten mer-(beoordelings)plichtig zijn. Wanneer projecten mer-beoordelingsplichtig zijn moet worden beoordeeld of het project aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Uit deze mer-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plangebied
Het in het plan opgenomen project valt onder categorie J11 (Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen) zoals deze is opgenomen in bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Hiervoor geldt een mer-beoordelingsplicht. Op basis van een aanmeldnotitie mer-beoordeling moet het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) beslissen of er een milieueffectrapportage moet worden gemaakt.

Om te beoordelen of aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn is een aanmeldnotitie opgesteld. In deze notitie wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten en er derhalve geen aanleiding is om een milieueffectrapportage op te stellen. De gemeente heeft dan ook op 7 oktober 2025 (zie hiervoor Bijlage 1) besloten dat voor dit plan geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld. Hierbij is ten onrechte naar de (verouderde) aanmeldnotitie van 10 juli 2025 verwezen.

Na dit collegebesluit zijn de Aerius berekeningen en voortoets vanwege een nieuwe versie geactualiseerd. Deze actualisatie is ook verwerkt in de aanmeldnotitie mer-beoordeling. De conclusie, namelijk dat er geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten en dat er daarom geen aanleiding is om een milieueffectrapportage op te stellen, is ongewijzigd gebleven. Gezien de verwijzing naar de onjuiste aanmeldnotitie versie van 10 juli 2025 (dit had de aanmeldnotitie van 2 september 2025 moeten zijn), is op 6 januari 2026 een nieuw collegebesluit genomen.

De geactualiseerde aanmeldnotitie is opgenomen in Bijlage 3. Het nieuwe collegebesluit is opgenomen in Bijlage 2.

Conclusie
Er is geen sprake van aanzienlijke milieueffecten door de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Kader
De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in een stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook moet voorkomen worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en andere gevoelige functies, of dat omgekeerd de milieubelastende activiteiten waaronder bedrijvigheid, wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen en andere gevoelige functies in de directe nabijheid. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies.

Plangebied
Aan de hand van de VNG-systematiek Bedrijven en Milieuzonering zijn de verschillende bestemde bedrijfscategorieën en feitelijk aanwezige bedrijven rond het plangebied beschouwd. Hierin worden afstanden tussen bedrijven en woningen gehanteerd. De aan te houden afstand is afhankelijk van het karakter van de woonwijk: rustig of druk (aangeduid met de term 'gemengd gebied') en de zwaarte van de milieucategorie. In een rustige woonwijk wordt een grotere afstand tot bedrijven gehanteerd en in een drukke woonwijk een kleinere afstand.

Voor deze ontwikkeling is een notitie opgesteld, zie Bijlage 4. Voor dit plangebied wordt grotendeels uitgegaan van de aanduiding rustige woonwijk; uitgezonderd het deel van het plangebied aan de Burgemeester Norbruislaan die als 'gemengd gebied' kan worden bestempeld, vanwege de ligging aan de hoofdinfrastructuur: de Burgemeester Norbruislaan. De beoogde woningen bevinden zich op een passende afstand tot bedrijvigheid in de omgeving mede gezien het feit dat er al andere woningen dichterbij deze bedrijvigheid staan.

Conclusie
Er kan geconcludeerd worden dat de omliggende bedrijven geen onacceptabele hinder veroorzaken voor de beoogde woningen en er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omgekeerd vormen de beoogde woningen ook geen belemmering voor de uitvoering van bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving.

5.4 Geluidhinder

Kader
In het kader van het evenwichtig toedelen van functies aan locaties (bijvoorbeeld nieuwe woningen toestaan) of het wijzigen van geluidsbronnen (bijvoorbeeld wegen, industrieterreinen) moet de aanvaardbaarheid beoordeeld worden. Hierbij spelen de regels en normen van het Bkl, het omgevingsplan en de Beleidsnota Geluid en Trillingen een cruciale rol. Deze regels zijn er om bij ruimtelijke ontwikkelingen een objectieve afweging te kunnen maken. Hiervoor is veelal gericht geluidsonderzoek nodig.

Het (wettelijk) kader wordt voornamelijk gevormd door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), aangevuld met de Beleidsnota Geluid en Trillingen. In het Bkl is geregeld dat je bij het toedelen van functies aan locaties binnen aandachtsgebieden langs of om geluidsbronnen, zoals (spoor)wegen of industrie geluidsonderzoek moet doen en moet toetsen aan de geldende normen en regels. Dit stelsel is in de Beleidsnota Geluid en Trillingen voor Utrecht nader verfijnd. Hieronder is een samenvatting opgenomen van het (wettelijk kader) voor het toelaten van nieuwe geluidgevoelige functies.

Geluidaandachtgebied
Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij toelaten van een geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied. Een geluidaandachtsgebied is het gebied langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waar het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde (artikel 3.20 Bkl). Het bevoegd gezag houdt bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied altijd rekening met het belang van het beschermen van de gezondheid en het milieu. Hiervoor bevat het Bkl een systematiek met waarden en eisen waarbinnen het bevoegd gezag de aanvaardbaarheid van geluid beoordeelt (artikel 5.78s Bkl).

De waarden
Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een nieuw geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid door alle geluidbronnen van een geluidbronsoort. De waarden die bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw voor vier geluidbronsoorten gelden, staan in de onderstaande tabel.

Tabel 4: waarden per geluidbronsoort uit het Bkl

Geluidbronsoort		Standaardwaarden (5.78t Bkl)	Grenswaarde (5.78u Bkl)
Rijkswegen		50 Lden	60 Lden
Gemeentewegen		53 Lden	70 Lden
Hoofdspoorwegen		55 Lden	65 Lden
Industrieterreinen		50 Lden	55 Lden

De hoofdregel is het voldoen aan de standaardwaarde (artikel 5.78t Bkl). Als het geluid op een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde, is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein. Het bevoegd gezag mag meer geluid dan de standaardwaarde als aanvaardbaar beoordelen. Bij geluid tussen de standaardwaarde en de grenswaarde vindt een bestuurlijke afweging plaats. Bij deze afweging geldt een aantal eisen. Geluid boven de grenswaarde is niet toegestaan, behoudens enkele specifieke uitzonderingen.

Het bevoegd gezag kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan als:

• Er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarde te voldoen (artikel 5.78u, lid 1a Bkl);
• De overschrijding van de standaardwaarde zoveel mogelijk beperkt is door het treffen van geluidbeperkende maatregelen (artikel 5.78u, lid 1 onder b Bkl);
• Bij voorwaarde 1 en 2 hoeft het bevoegd gezag geen beperkende maatregelen te overwegen die financieel ondoelmatig zijn of waartegen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan (artikel 5.78u, lid 3 Bkl);
• Het bevoegd gezag het gecumuleerd geluid1 beoordeelt (artikel 5.78ac Bkl);
• Het bevoegd gezag het gezamenlijk geluid2 bepaalt (artikel 5.78ad Bkl);
• Het bevoegd gezag het belang van het beschermen van de gezondheid door een geluidluwe gevel in bij het overwegen van geluidbeperkende maatregelen betrekt (5.78ab lid 1 Bkl).

De hierboven genoemde waarden worden uitgedrukt in Lden.
Dit is een gemiddelde van de geluidsniveaus in een etmaal, waarbij rekening wordt gehouden met de verschillen in hinder in de te onderscheiden etmaalperioden. Het berekende geluidsniveau van de avondperiode wordt verhoogd met 5 dB; de nachtperiode met 10 dB. De geluidsbelasting wordt bepaald middels een wettelijk voorgeschreven rekenmethode voor een representatief maatgevend toekomstig jaar.

Gemeentelijk geluidbeleid
In de Beleidsnota Geluid en Trillingen wordt aan de landelijke standaard- en grenswaarde een ambitiewaarde en een Utrechtse-grenswaarde toegevoegd.

De Utrechtse ambitiewaarde is de waarde die vanuit het oogpunt van gezondheid bij voorkeur niet wordt overschreden bij nieuwe ontwikkelingen. Bij het toedelen van functies aan locaties streven we ernaar om deze waarde niet te overschrijden.

De Utrechtse grenswaarde is een lokale aanscherping van de (landelijke) grenswaarde in het Bkl met het oog op de gezondheid. Daarnaast geeft deze aanscherping de nodige beweegruimte (tot aan de landelijke grenswaarde) voor het toevoegen of aanpassen van infrastructuur of opvangen van autonome groei.

Ambitiewaarde

• Vanuit gezondheidsoogpunt willen we geen nieuwe geluidsgevoelige functies toestaan boven de 63 dB per geluidbronsoort. We passen de ambitiewaarde van 63 dB toe (heeft alleen effect wanneer de grenswaarde voor de geluidbronsoort hoger is dan 63 dB) bij het toedelen van nieuwe functies aan locaties;
• Overschrijding van de ambitiewaarde staan we alleen toe bij zwaarwegende belangen of wanneer het plan leidt tot een verbetering van de akoestische situatie ter plaatse (bijvoorbeeld doordat een bouwplan fungeert als een relevante afscherming voor een groot aantal andere woningen).

Grenswaarden

• Er geldt een Utrechtse-grenswaarde, in plaats van de landelijke grenswaarde van 70 dB, voor het gemeentelijk wegverkeer bij het toelaten van nieuwe geluidgevoelige functies, te weten: 63 dB in de uitleggebieden zoals Leidsche Rijn en Vleuterweide; 68 dB voor de rest van de stad;
• Voor de overige geluidbronnen (rail, industrie, rijks- en provinciale wegen) gelden de (landelijke) grenswaarden.
  

Voorwaarden en eisen geluidluwe gevel
De gemeente Utrecht zet zich in voor een leefbare woonsituatie, juist op locaties met een hogere geluidsbelasting. Dit doen we door voorwaarden te verbinden aan het realiseren van woningen zoals het hebben van een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte. De initiatiefnemer moet zich inspannen om hieraan te voldoen en een leefbare woonomgeving te creëren, als compensatie voor het bouwen in een lawaaiige situatie. Dit is planologisch verankerd in de regels in het omgevingsplan.

De volgende regels en voorwaarden met betrekking tot een geluidluwe gevel gelden in Utrecht:

• Elke nieuwe woning moet een geluidluwe zijde c.q. gevel krijgen;
• Een gevel is luw als deze voor alle bronsoorten voldoet aan de standaardwaarde;
• Minimaal 30% van de verblijfsruimten of het verblijfsoppervlak is aan de luwe zijde gelegen;
• Bij toepassing van dove gevels of gevels met bouwkundige maatregelen boven de reguliere grenswaarde dient 50% van de verblijfsruimten of het verblijfsoppervlak aan de luwe zijde te liggen;
• In aansluiting op de Ruimtelijke Strategie Utrecht stellen we dat aan de luwe zijde bij voorkeur de slaapkamers zijn gelegen;
• Bij onzelfstandige studentenwoningen en kleine woningen (<30 m2) (die conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bkl) geen buitenruimte hoeven te hebben) kan het soms lastig zijn om een luwe gevel te realiseren. Toch streven we hier wel naar. Als er echter zwaarwegende bezwaren bestaan vanuit stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard én er sprake is van een evenwichtige toedeling van deze woningen over het plangebied, kan hiervan worden afgeweken. Wel geldt altijd dat op gebouwniveau tenminste 50% van de wooneenheden is gesitueerd aan een gevel waar het geluid maximaal 5 dB boven de standaardwaarde is;
• Een suskast-achtige constructie voor een raam die alleen geluidarm ventileren mogelijk maakt, wordt door ons niet gezien als geluidluwe gevel.

Een buitenruimte kan, eventueel inclusief lokale afscherming, een instrument zijn om een luwe gevel te bewerkstelligen. Ten aanzien van een buitenruimte gelden de volgende eisen:

• Als de woning beschikt over een individuele buitenruimte dan ligt deze bij voorkeur aan de luwe zijde; het geluid is niet meer dan 5 dB boven de standaardwaarde. Als er meerdere buitenruimten zijn dan geldt deze eis voor één van de buitenruimten;
• Op hoog belaste locaties mag ook een volledig afsluitbare buitenruimte (balkon of loggia) worden toegepast om een luwe gevel te creëren. In geopende toestand dient hier nog wel een minimumkwaliteit van maximaal 5 dB boven de standaardwaarden te worden aangehouden, wat aansluit bij de eis voor buitenruimten;
• Woningen die kleiner zijn dan 50 m2 hoeven vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geen individuele buitenruimte te hebben maar kennen wel eisen met betrekking tot het hebben van een gemeenschappelijke buitenruimte. De eis voor het geluid in die buitenruimte bedraagt maximaal 5 dB boven de standaardwaarden.

Andere typen geluid
De beoordeling van andere typen geluid dan het geluid van rijkswegen, gemeentewegen, hoofdspoorwegen of industrieterreinen dient in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties plaats te vinden. In een aantal gevallen is hierover in de Beleidsnota Geluid en Trillingen reeds een beoordelingswijze of een kader opgenomen.

Overgangsrecht
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 3.6 van de Aanvullingswet geluid Omgevingswet blijft de Wet geluidhinder van toepassing totdat de gemeenteraad op grond van artikel 2.11a van de Omgevingswet bij omgevingsplan als omgevingswaarden geluidproductieplafonds heeft vastgesteld. Het plangebied ligt in de geluidzone van industrieterrein Lage Weide en hiervoor zijn nog geen geluidproductieplafonds vastgesteld.

Plangebied
Indirect effect op de omgeving
De stedelijke vernieuwing zorgt ter plaatse van het plangebied voor een toename van het aantal woningen van 103 naar maximaal 190. Tegelijkertijd worden 61 garageboxen aan de achterzijde van de Heukelomlaan gesloopt. Per saldo zal de verkeersgeneratie met 396 motorvoertuigen per etmaal toenemen. Het plangebied wordt ontsloten op de drukke Burgemeester Norbuislaan (circa 11.000 motorvoertuigen) waardoor het indirecte effect van het plan op zijn omgeving zeer beperkt is.

Industrieterrein Lage Weide
De voorkeursgrenswaarde voor industrieterrein 'Lage Weide' bedraagt 50 dB(A) etmaalwaarden en de maximale grenswaarde bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde. Uit het akoestisch onderzoek, zie Bijlage 5, volgt dat de geluidbelasting ten hoogste 52 dB(A) bedraagt. De geluidbelasting is hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar niet hoger dan de maximale grenswaarde. Daar waar de voorkeursgrenswaarde overschreden wordt, is het doorlopen van een hogere waarde procedure noodzakelijk. In het akoestisch onderzoek is geen rekening gehouden met geluidruimte die nog resteert voor de bedrijven. Deze ruimte varieert in de omgeving van de nieuwbouw van 1 tot 4 dB. Er wordt een hogere waarde van 55 dB(A) vastgesteld zodat enerzijds het industrieterrein 'Lage Weide' niet beperkt wordt in haar mogelijkheden en anderzijds de woningen beschermd worden tegen het geluid van het industrieterrein.

Hoofdspoorwegen
De standaardwaarde voor hoofdspoorwegen bedraagt 55 dB Lden, de ambitiewaarde 63 dB Lden en de grenswaarde van 65 dB Lden. Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidbelasting ten hoogste 61 dB Lden bedraagt, dit is hoger dan de standaardwaarde, maar niet hoger dan de ambitiewaarde en de grenswaarde.

Aangezien de standaardwaarde overschreden wordt zijn geluidbeperkende maatregelen onderzocht. Om de geluidbelasting vanwege de spoorlijn te reduceren tot de standaardwaarde een lang geluidscherm (langer dan circa 1500 m) met een hoogte van tenminste circa 2 meter nodig. Dergelijke maatregelen zijn niet financieel doelmatig.

Gemeentewegen
De standaardwaarde voor gemeentewegen bedraagt 53 dB Lden, de ambitiewaarde 63 dB Lden en de Utrechtse grenswaarde 68 dB Lden. Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidbelasting ten hoogste 64 dB Lden bedraagt, dit is hoger dan de standaardwaarde en de ambitiewaarde, maar niet hoger dan de Utrechtse grenswaarde.

Gecumuleerde geluidbelasting
In het akoestisch onderzoek is per gevel van ieder bouwblok de gecumuleerde geluidbelasting inzichtelijk gemaakt en beoordeeld volgens methode Miedema. In navolgende tabel zijn de resultaten samengevat weergegeven.

Tabel 5: gecumuleerde geluidbelasting per bouwblok

				Hoogste gecumuleerde geluidbelasting Lcum [dB] en beoordeling conform methode Miedema
blok				voorgevel	rechterzijgevel	achtergevel	linkerzijgevel
1				56 (matig)	58 (matig)	56 (matig)	57 (matig)
2				57 (matig)	57 (matig)	55 (redelijk)	54 (redelijk)
3				58 (matig)	55 (redelijk)	54 (redelijk)	56 (matig)
4				64 (tamelijk slecht)	61 (tamelijk slecht)	56 (matig)	61 (tamelijk slecht)

Uit de tabel blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting (Lcum) ten hoogste 64 dB Lden bedraagt. De gecumuleerde geluidbelasting is niet hoger dan de Utrechtse grenswaarde van 68 dB Lden voor gemeentewegen. Ook vanuit gezondheidsperspectief is de geluidbelasting acceptabel. Daarom wordt de gecumuleerde geluidbelasting aanvaardbaar geacht.

Gezamenlijke geluidbelasting
De geluidwerende voorzieningen in de gevels dienen op basis van het gezamenlijk geluid te worden bepaald. Het gezamenlijk geluid (Lg) op de gevels van de appartementen vanwege gemeentewegen, hoofdspoorwegen en het industrieterrein bedraagt ten hoogste 64 dB Lden. De karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies dient niet kleiner dan het verschil tussen het bepaalde gezamenlijke geluid (Lg) en 33 dB te zijn.

Toetsing gemeentelijk geluidbeleid
Uit de rekenresultaten van de gemeentewegen blijkt dat het geluid op de voorgevel van blok 4 de ambitiewaarde met 1 dB overschrijdt. Deze overschrijding vindt echter plaats op het uitkragende deel van de woonkamer. Op de overige deel van de voorgevel wordt deze waarde niet overschreden. De Utrechtse grenswaarde van 68 dB voor het wegverkeer op de gemeentewegen wordt niet overschreden.

Conform de Beleidsnota Geluid en Trillingen dient ieder appartement over een geluidluwe gevel waar bij voorkeur een slaapkamer aan grenst te beschikken. Minimaal 30% van de verblijfsruimten of 30% van de gebruiksoppervlakte dient aan de geluidluwe gevel te liggen. Daarnaast dient elk appartement te beschikken over een geluidluw balkon.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat:

• Alle appartementen ten minste één geluidluwe gevel hebben;
• Alle appartementen een geluidluw(e) balkon/buitenruimte hebben;
• Alle appartementen een groot deel van de verblijfsruimten aan de luwe gevel hebben liggen;
• Nagenoeg alle appartementen aan de luwe gevel hun slaapkamer hebben liggen.

Conclusie
Er wordt voldaan aan de eisen uit de Beleidsnota Geluid en zal er sprake zijn van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Er kan dan ook gesproken worden over een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Ten aanzien van het industrieterrein 'Lage Weide' dienen hogere waarden afgegeven te worden (zie hiervoor Bijlage 6).

5.5 Trillingen

Kader
In paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat is het onderdeel trillingen geregeld. Er worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trilling gevoelige ruimte van een trilling gevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 van de Bruidsschat en artikel 5.87 Bkl.

Plangebied
Het plangebied ligt op meer dan 300 meter afstand van mogelijke trillingsbronnen, zoals spoorwegen. Door deze afstand hoeft geen onderzoek naar trillingen uitgevoerd te worden.

Conclusie
Gezien de afstand van het plangebied tot aan trillingsbronnen zal er voor het aspect trillingen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er kan voor trillingen dan ook gesproken worden over een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

5.6 Geur

Kader
Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Uit artikel 5.92 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) volgt dat in het omgevingsplan rekening gehouden moet worden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Voor een aantal activiteiten is de gemeente verplicht om geurregels op te nemen, namelijk voor rioolwaterzuiveringsinstallaties, het houden van landbouwdieren en andere agrarische activiteiten. Bij rekening houden met geur geldt dat:

• gelet wordt op het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Geurgevoelige gebouwen zijn alle gebouwen met woongebruik. Maar ook gevangenissen, hotels, asielzoekerscentra en recreatiewoningen kunnen door de gemeente aangewezen worden als geurgevoelig. Onder een geurgevoelig gebouw vallen ook ruimten met een nevengebruiksfunctie van de woonfunctie.

De geur van een activiteit moet op een geurgevoelig gebouw aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat het bevoegd gezag moet beoordelen of waarden, afstanden of gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. Het bevoegd gezag bepaalt zelf welke mate van geurhinder ze aanvaardbaar vindt.

Plangebied
Gezien de afstand van het plangebied ten opzichte van bedrijventerrein Lage Weide, moet het aspect geur bij de belangenafweging betrokken worden. Een geurcontour maakt onderdeel uit van bestemmingsplan 'Lage Weide'. Dit bestemmingsplan maakt per 1 januari 2024 onderdeel uit van het zogenaamd tijdelijk deel van het omgevingsplan. Voor bedrijventerrein Lage Weide is in het bestemmingsplan een geurregeling vastgesteld ter bescherming van het geurklimaat in de omgeving van het bedrijventerrein. Met deze regeling wordt de totale geuremissie van de bedrijven op Lage Weide begrensd met het oog op een voor omwonenden aanvaardbaar geurklimaat. Volgens deze regeling mag het gebruik van het bedrijventerrein niet leiden tot een toename van de totale geurbelasting in de omgeving van het bedrijventerrein ten opzichte van de referentiesituatie. De referentiesituatie is de in het bestemmingsplan vastgelegde geurcontour, waarbuiten de cumulatieve geurbelasting niet meer mag bedragen dan H=-1 (lichte geurhinder). Op basis van deze geurregeling kunnen bestaande bedrijven hun bedrijfsvoering voortzetten. Tegelijkertijd wordt voorkomen dat een uitbreiding of nieuwvestiging van bedrijven leidt tot een verslechtering van de geursituatie in omliggende woonwijken. Het geurbeleid van Lage Weide richt zich hiermee primair tot bedrijven op Lage Weide. De geurcontour is een instrument om een toename van de totale geurbelasting in de omgeving te voorkomen. Een geurbelasting van meer dan H=-1 buiten de contour is niet aanvaardbaar, omdat de totale geurbelasting in de omgeving daarmee kan toenemen. Hiermee is niet gezegd dat een totale geurbelasting van meer dan H=-1 voor bijvoorbeeld woningen onaanvaardbaar is.

Voor het aspect geur is een memo opgesteld (zie hiervoor Bijlage 7). Een deel van het plangebied (het bouwblok aan de Berlagestraat 51-97) valt binnen de geurcontour van bestemmingsplan 'Lage Weide'. De andere bouwblokken vallen buiten deze geurcontour, waardoor bij deze woningen voor geur van een goed woon- en leefklimaat sprake is. In de bestaande situatie bevinden zich in het bouwblok aan de Berlagestraat woningen en in de nieuwe situatie komen er wederom woningen in het bouwblok, waardoor er in de nieuwe situatie wat het gebruik betreft geen wijziging zal zijn van de bestaande situatie. Wel worden er in de nieuwe situatie meer woningen teruggebouwd in dit bouwblok. In de bestaande situatie bestaat het bouwblok uit 24 portiekwoningen, waarvoor 39 woningen in de plaats komen (grotendeels 2- of 3 kamerappartementen). Naar verwachting zal hierdoor het aantal bewoners van dit bouwblok toenemen met circa 10-20 bewoners op een aantal van circa 100 bewoners in de bestaande situatie. Vanwege de ligging van dit deel van het plangebied binnen de geurcontour kan worden afgeleid dat voor dit deel van het plangebied vooral sprake zal zijn van lichte geurhinder, waardoor we deze toename van het aantal bewoners acceptabel vinden. Hierbij is van belang dat de geurcontour is berekend op basis van de maximaal vergunde bedrijfssituaties (worst case situaties), waardoor de geurhinder in werkelijkheid minder zal zijn dan berekend. Daarnaast is van belang dat het bouwblok aan de Berlagestraat niet voorziet in de realisering van woningen op een kortere afstand van het bedrijventerrein dan al bestaande woningen, waardoor bedrijven mogelijk in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

Bij de belangenafweging om meer bewoners binnen de geurcontour toe te staan speelt ook mee dat het aantal inwoners van Utrecht nu en in de toekomst flink blijft doorgroeien. Deze stijging van het aantal inwoners vraagt om extra woningen en ook de vraag naar sociale huur- en middenhuurwoningen is groot. Hier draagt dit project aan de Van Heukelomlaan aan bij.

Conclusie
Bij de nieuwe woningen, dus ook voor de toekomstige bewoners van het bouwblok aan de Berlagestraat dat binnen de geurcontour van bestemmingsplan 'Lage Weide' valt, die in het plangebied gebouwd worden is voor het aspect geur sprake van een aanvaardbaar geurniveau. Daarnaast zullen deze woningen de bedrijven van Lage Weide niet in hun eventuele uitbreidingsmogelijkheden belemmeren. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat er voor het aspect geur sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.7 Omgevingsveiligheid

Kader
Het werken met, de opslag van en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten.

De norm- en richtwaarden voor het risico van het transport van gevaarlijke stoffen zijn vastgelegd in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Hierin staan twee soorten risico's beschreven waarop norm- en richtwaarden van toepassing zijn. Dit betreft:

• Het plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans dat een persoon die onbeschermd en continu aanwezig is buiten de begrenzing van de locatie waar een activiteit wordt verricht, overlijdt vanwege een ongewoon voorval, dat veroorzaakt wordt door die activiteit. Hierbij geldt voor (zeer) kwetsbare gebouwen en locaties een grenswaarde van 1 op de 1.000.000 per jaar.
• Het groepsrisico (GR). Hierbij gaat het om de kans per jaar dat tien of meer personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een aandachtsgebied.
  

Voor het plaatsgebonden risico geldt dat (beperkt) kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties niet binnen een bepaalde afstand mogen komen te liggen van aangewezen activiteiten met externe veiligheidsrisico's. Deze activiteiten en de daarbij behorende geldende afstanden zijn opgenomen in bijlage VII van het Bkl.

Het groepsrisico is relevant als er binnen een aandachtsgebied een ontwikkeling plaatsvindt. Aandachtsgebieden zijn gebieden die zichtbaar maken waar mensen die binnenshuis verblijven zonder aanvullende maatregelen, onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Er zijn aandachtsgebieden voor de scenario's voor brand, explosie en voor een gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen.

Voor het groepsrisico geldt geen norm, maar een verantwoordingsplicht. Wanneer in een omgevingsplan een locatie is aangewezen als een (beperkt) kwetsbare, zeer kwetsbare gebouw of (beperkt) kwetsbare locaties binnen in een brand- of explosie aandachtsgebied, moeten we maatregelen overwegen om mensen te schermen tegen de gevaren van een brand, explosie of gifwolk.

Maatregelen die genomen kunnen worden, zijn:

• afstand houden tot de risicobron binnen het aandachtsgebied;

• aanvullende risicocommunicatie;

• beperken van personendichtheden in de omgeving van de risicobron;

• vlucht- en schuilmogelijkheden;

• omgevingsmaatregelen;

• aanvullende bouwmaatregelen (brand/explosievoorschriftengebied).

Bouwkundige maatregelen worden verankerd in het omgevingsplan door het aanwijzen van een brand,- of explosievoorschriftengebied. Binnen dit voorschriftengebied gelden voor nieuwbouw de extra bouweisen die in het Bbl staan. Het aanwijzen van een voorschriftengebied is verplicht als er op de locatie zeer kwetsbare gebouwen zijn toegelaten.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning zijn de beoordelingsregels uit het Bkl van toepassing. Dit geldt ook voor het thema omgevingsveiligheid. Naast deze beoordelingsregels heeft de gemeente Utrecht ook de Beleidsnota Omgevingsveiligheid Utrecht vastgesteld. Daarin is bijvoorbeeld beleid opgenomen voor het vestigen of uitbreiden van een risicovol bedrijf. In dit omgevingsveiligheidsbeleid wordt expliciet aangegeven dat rekening gehouden moet worden met het beperken van de effecten van een risicovol bedrijf op haar omgeving. De gemeente stuurt hierop door maatregelen te adviseren die leiden tot een beperking van het groepsrisico binnen een aandachtsgebied.

Plangebied
De beoogde nieuwbouw voorziet in maximaal 190 woningen. In het onderzoek, zie Bijlage 8, zijn de risicovolle milieubelastende activiteiten in de omgeving geïnventariseerd en zijn de risico’s getoetst. Tot 1 januari 2024 werd dit externe veiligheid genoemd, onder de Omgevingswet spreken we steeds vaker van omgevingsveiligheid. De gemeente heeft beleid vastgesteld waarin is beschreven hoe wordt omgegaan met ontwikkelingen binnen een aandachtsgebied.

Vanuit het oogpunt van omgevingsveiligheid is met name het transport van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam-Rijnkanaal en het spoortraject 'Amsterdam-Utrecht' relevant. Rondom het Amsterdam-Rijnkanaal geldt een explosieaandachtsgebied van 200 meter, het plangebied bevindt zich op ongeveer 100 meter. Het plangebied valt daarnaast binnen het gifwolkaandachtsgebied van de transportroutes. Bij een ontwikkeling binnen een aandachtsgebied dient rekening te worden gehouden met de hoogte van het groepsrisico waarbij tevens word afgewogen naar de bestrijdbaarheid van een ramp en de mogelijkheid voor personen om zich in veiligheid te brengen bij een (dreigende) ramp.

Bij rampenbestrijding gaat het zowel om de voorbereiding op de bestrijding van een ramp of een zwaar ongeval, als om het beperken van de gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om de gevolgen zoveel mogelijk te beperken, is het van belang dat de hulpverleningsdiensten niet worden belemmerd in de uitvoering van hun hulpverlenende taken. Hierbij is het van belang dat er voldoende bluswater is ter plaatse van de risicobron en de risicobron voldoende bereikbaar is. Voor de transportroutes zijn de aspecten bluswatervoorziening en de bereikbaarheid volgens het regionale dekkingsplan en inzetprocedures reeds gerealiseerd.

Wat betreft de operationele voorbereiding heeft er al een overleg plaatsgevonden ten behoeve van het planvoornemen. De bluswatervoorziening en bereikbaarheid van het plangebied zijn hierin ook meegenomen. Voor wat de omgevingsveiligheid betreft kan de bluswatervoorziening en de bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden gezien.

Bij zelfredzaamheid gaat het om de mogelijkheden voor personen binnen het effectgebied van een risicobron om zichzelf in veiligheid te brengen indien een ramp of een zwaar ongeval plaatsvindt. Belangrijk aspect hierbij is, dat zij zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar zonder daadwerkelijke hulp van de hulpverleningsdiensten, bijvoorbeeld door te vluchten en/of te schuilen.

Om de gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen zoveel mogelijk te beperken is het belangrijk dat de handelingsperspectieven en ongevalsscenario's bekend zijn bij de toekomstige bewoners in het plangebied.

Ten aanzien van het explosiegevaar laat het onderzoek laat zien dat het groepsrisico ter hoogte van het plangebied beperkt is en deze als gevolg van de beoogde ontwikkeling niet toeneemt. Gezien de beperkte omgevingsrisico's van het transport over het water, is er conform het beleid van de gemeente geen aanleiding voor het nemen van bouwkundige maatregelen (explosievoorschriftengebied).

Als zich een incident voordoet tijdens het transport van giftige of schadelijke stoffen over het Amsterdam-Rijnkanaal of het spoortraject 'Amsterdam-Utrecht' kunnen effecten tot grote afstand reiken. Het advies zal dan zijn om ramen en deuren te sluiten en mechanische ventilatie af te sluiten. Door installatietechnische maatregelen te treffen zijn personen binnen de gebouwen goed te beschermen. Conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), dient het mechanisch ventilatiesysteem van elke woonfunctie een voorziening te hebben waarmee het systeem handmatig kan worden uitgeschakeld bij een externe calamiteit, die kan leiden tot een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht. Het is belangrijk dat eventuele afsluiters goed bereikbaar zijn. Bij verdere uitwerking moet hierop worden toegezien. Het groepsrisico is beperkt gezien de relatief grote afstand van het plangebied tot de transportroutes van gevaarlijke stoffen en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen.

Conclusie
De conclusie is dat er vanwege de omgevingsveiligheid geen belemmeringen bestaan voor het vaststellen van het plan.

5.8 Ontplofbare Oorlogsresten

Kader
In het plangebied worden bodemroerende werkzaamheden uitgevoerd. De Arbeidsomstandighedenwet stelt dat er gezorgd moet worden voor een veilige werkplek. Daarom moet een onderzoek naar de aanwezigheid van Ontplofbare Oorlogsresten (OO) worden uitgevoerd.

Plangebied
Voor het project Van Heukelomlaan in Utrecht staan verschillende bodemroerende werkzaamheden gepland. Op grond van de Arbeidsomstandighedenwet moet een onderzoek naar de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten worden uitgevoerd. Dit onderzoek wordt in de regelgeving een vooronderzoek genoemd. Het vooronderzoek, zie Bijlage 9, is uitgevoerd volgens het vrijwillig Certificatieschema Vooronderzoek en Risicoanalyse Ontplofbare Oorlogsresten (CS-VROO).

In de geraadpleegde bronnen bij het vooronderzoek zijn geen feitelijke indicaties voor de aanwezigheid van OO binnen het projectgebied aangetroffen. Vanuit ontplofbare oorlogresten-oogpunt kunnen de geplande werkzaamheden, binnen de contouren van het projectgebied zoals getoond in het vooronderzoek en op bijbehorend kaartmateriaal, zonder aanvullend onderzoek of opsporingsproces worden uitgevoerd. Nader onderzoek is daarom niet nodig.

Conclusie
Ontplofbare Oorlogsresten vormen geen belemmering bij de ontwikkeling in dit plan.

5.9 Luchtkwaliteit

Kader
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met fijnstof, door vooral verkeer, maar - naar mate het verkeer schoner wordt - ook door andere bronnen zoals houtstook. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Een groot deel van de luchtkwaliteit komt van buiten Utrecht. Wegverkeer, mobiele (bouw)werktuigen en houtstook zijn de belangrijkste lokale bronnen van luchtverontreiniging.

Omdat de gemeente Utrecht een aandachtsgebied is voor zowel stikstofdioxide (NO2) als fijnstof (PM10), moet de luchtkwaliteit getoetst en gemonitord worden. Als een plan in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties NO2 en/of PM10, moet de luchtkwaliteit worden beoordeeld. Dit volgt uit paragraaf 5.1.4.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het beoordelen van de luchtkwaliteit betekent dat het bevoegd gezag motiveert dat:

• er geen overschrijding dreigt van de omgevingswaarden voor NO2, PM10 of andere stoffen, of
• de activiteit niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 microgram/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Deze grenswaarde volgt uit artikel 5.53 van het Bkl. Aantonen dat een project of activiteit valt onder NIBM kan op twee manieren:

• 1. Het project valt binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie (standaardgevallen NIBM, artikel 5.54 Bkl). Dit betreffen onder andere projecten voor kantoren, woonwijken en het telen van gewassen.
• 2. Middels een kwalitatieve beschrijving of berekening (NIBM-tool) kan aannemelijk worden gemaakt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt.

In artikel 5.54 Bkl is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in artikel 5.54 Bkl kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Dit moet kwalitatief of kwantitatief aangetoond worden.

Sinds 2017 wordt overal in Utrecht voldaan aan de rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit zoals opgenomen in artikel 2.4 en artikel 2.5 Bkl. Eind 2024 zijn nieuwe, aangescherpte Europese grenswaarden vastgesteld. Deze zullen uiterlijk eind 2026 opgenomen worden in landelijke wetgeving. Vanaf 2030 moet voldaan worden aan deze nieuwe grenswaarden. De Wereldgezondheidsorganisatie heeft in 2021 advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze WHO-advieswaarden zijn bedoeld om de gezondheid te beschermen. Deze zijn strenger dan de grenswaarden van de EU.

Tabel 6: Omgevingswaarden en WHO-advieswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5

Stof				Omgevings- waarde Bkl	Nieuwe grenswaarde EU	WHO-advies waarde-2021	Toetsingsperiode
NO2 (stikstofdioxide)				40 µg/m3	20 µg/m3	10 µg/m3	Jaargemiddelde
PM10 (fijnstof)				40 µg/m3	20 µg/m3	15 µg/m3	Jaargemiddelde
PM2,5 (fijnstof)				25 µg/m3	10 µg/m3	5 µg/m3	Jaargemiddelde

In januari 2025 is de nieuwe beleidsnota 'Gezonde lucht voor iedereen' vastgesteld door de raad, waarin is vastgelegd om toe te werken naar de WHO-advieswaarden-2021. Ook neemt de gemeente Utrecht deel aan het Schone Lucht Akkoord, waarin rijksoverheid, provincies en gemeenten samenwerken aan maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit.

Plangebied
Voor het beoordelen van de gevolgen van een project op de luchtkwaliteit wordt in eerste instantie een toets uitgevoerd of het project in betekenende mate bijdraagt aan een verhoging van de omgevingswaarden. Bij deze NIBM-toets wordt uitgegaan van het worst-case scenario.

Bij een toename van het aantal vervoersbewegingen van 684 motorvoertuigen per etmaal - het huidige aantal vervoersbewegingen niet meegerekend - draagt de realisatie van het project niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Met deze uitkomst is verder luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig. Een overschrijding van de huidige omgevingswaarden van NO2, PM2.5 en PM10 is onwaarschijnlijk en dus is voor het thema luchtkwaliteit sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Conclusie
Het thema luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het plan deze 190 appartementen te realiseren op deze locatie.

5.10 Bodem

Kader
Met de Aanvullingswet bodem Omgevingswet en het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet zijn de regels over bodem onderdeel gemaakt van de Omgevingswet. Het kader voor de regels in het Aanvullingsbesluit bestaat uit:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigingen en aantastingen;
• het evenwichtig toedelen van functies aan locaties;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

In het Aanvullingsbesluit zijn algemene regels toegevoegd aan het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) voor een aantal milieubelastende activiteiten. Het gaat om activiteiten zoals graven in bodem, saneren van de bodem, opslaan van grond- en baggerspecie, toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie en het aanbrengen van meststoffen. Ook staan hierin de regels voor voorafgaand bodemonderzoek.

In de Aanvullingswet Bodem moet voor historische verontreinigingen die onder de Wet bodembescherming vielen rekening gehouden worden met het overgangsrecht en met verontreinigingen die zijn ontstaan voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hiervoor worden in de artikelen 3.1 en 3.2 van de Aanvullingswet Bodem regels gesteld.

In paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staat dat er rekening gehouden moet worden bij de planvorming met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden moet bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek worden vastgesteld. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Naast nieuwbouwactiviteiten kan ook aan andere activiteiten gedacht worden waarvoor de bodem geschikt moet zijn, zoals graven, saneren, grondwateronttrekkingen, het toepassen van verontreinigde grond en/of het uitvoeren van milieubelastende activiteiten.

De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast. Deze waarde mag niet hoger zijn dan het blootstellingsniveau van het maximaal toelaatbaar risico voor de mens. Dit is opgenomen in bijlage VA van het Bkl. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen op verontreinigde bodem en is geen omgevingswaarde.

Het Rijk stelt verschillende instructieregels aan gemeenten voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie. De gemeente moet:

• op grond van artikel 5.89i en artikel 5.89j Bkl de waarde vaststellen waarboven er bij de realisatie van gebouwen op bodemgevoelige locaties maatregelen nodig zijn;
• op grond van artikel 5.89k Bkl aangeven welke sanerende of andere beschermende maatregelen nodig zijn bij overschrijding van de waarde;
• op grond van artikel 5.89l Bkl een meldingsplicht instellen voor locaties die op grond van het omgevingsplan niet vergunningplichtig zijn.

Bij het plan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functie(s). Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de voormalige Wet bodembescherming (nu: Omgevingswet met daarbij de bijhorende regelgeving met betrekking tot het thema bodem):

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan, is een 'nieuw' geval. Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt. Voor verontreinigingen die voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn veroorzaakt geldt overgangsrecht, waarmee artikel 13 van de Wet bodembescherming van toepassing blijft.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt ten minste functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen, middels een melding of een vergunning.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Daarnaast gelden er verschillende bruidsschatregels waarmee ook rekening gehouden moet worden. Deze zijn terug te vinden in paragraaf 22.3.7 (Bodembeheer) van het omgevingsplan Utrecht:

• Er geldt nazorg als saneren van de bodem heeft plaatsgevonden. Zo gelden er regels voor het treffen van noodzakelijke maatregelen om een afdeklaag in stand te houden, te onderhouden of te vervangen. Dit geldt ook voor toevalsvondsten waarbij tijdelijke beschermingsmaatregelen blootstelling doet voorkomen.
• Voor kleinschalig graven boven de interventiewaarde van bodemkwaliteit gelden in bepaalde gevallen regels met betrekking tot het aanleveren van gegevens voor het begin van het graven, de tijdelijke opslag van vrijkomende grond (niet langer dan 8 weken) en milieukundige begeleiding bij kleinschalig graven.
• Bij een beschikking voorafgaand verleend aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet waar geen sprake is van zodanige risico's voor mens, plant of dier dat een spoedige sanering noodzakelijk is, worden maatregelen genomen die redelijkerwijs verlangd kunnen worden om verdere verontreiniging te beperken of ongedaan te maken. In het Kadaster zijn deze beschikkingen opnieuw voorzien van een code zodat deze beschikkingen vindbaar en inzichtelijk blijven in het kader deze regeling.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek in lijn met de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet gekeken worden of nabijgelegen grondwaterverontreinigingen hierdoor kunnen verplaatsen, waarbij een saneringsvergunning aangevraagd of melding (eventueel op grond van gebiedsgerichte aanpak Utrecht) gedaan moet worden.

Plangebied
bodemkwaliteit
Voor de locatie is een verkennend bodemonderzoek volgens de NEN 5740 uitgevoerd en een verkennend asbest in grondonderzoek volgens de NEN 5707. Het bodemonderzoek is bedoeld om een beeld van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te krijgen en voor de aanvraag van de benodigde omgevingsvergunningen voor de voorgenomen nieuwbouw. Uit het verkennend bodemonderzoek, zie Bijlage 10, blijkt het volgende:

De (puinhoudende) bovengrond is overwegend licht verontreinigd met PCB en/of PAK en/of enkele individuele zware metalen. Plaatselijk is de bovengrond sterk verontreinigd met PCB. De ondergrond is overwegend licht verontreinigd met PCB en/of PAK en/of enkele individuele zware metalen. Het grondwater is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.

De sterke verontreiniging met PCB is nader onderzocht, zie Bijlage 11. Het is uitgesloten dat dit een 'geval van ernstige bodemverontreiniging' is en dus gesaneerd moet worden. In de bovengrond is analytisch geen asbest aangetoond. Ook is er visueel geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

Het onderzoek is alleen uitpandig verricht. Daarnaast zijn niet alle tuinen onderzocht. Om inzicht te krijgen in de bodemkwaliteit ter plaatse van de huidige bebouwing, garageboxen en de niet onderzochte tuinen is het nodig om, na sloop én voorafgaand aan de nieuwbouw, actualiserend bodemonderzoek uit te voeren op de plek van de gesloopte opstallen.

Ter plaatse van de tuin van de Van Heukelomlaan 21 is naar aanleiding van het aantreffen van puin in de bodem een Verkennend asbest in grondonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 12. Op en in de bodem van de onderzoekslocatie is geen asbest waargenomen.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart valt de onderzoekslocatie binnen zone 'woonbebouwing middeloud' voor zowel de bovengrond als de ondergrond. In de boven- en ondergrond kunnen de gehalten kobalt, kwik, lood, zink en PCB verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarden voorkomen.

Saneringswerkzaamheden
Afhankelijk van de resultaten van het Actualiserend Onderzoek zijn saneringswerkzaamheden wel of niet noodzakelijk. Het mogelijke geval van ernstige verontreiniging bevindt zich in de bovengrond. De verontreinigde grond moet op milieuhygiënisch verantwoorde wijze afgevoerd worden.

Ondergrond
De ondergrond kan worden benut voor duurzame energie (bodemenergie), waterberging (klimaatadaptatie), ruimte voor groen (hittestress) en ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen en eventuele parkeerkelders). Het is verstandig om ook het toekomstig ondergronds ruimtegebruik (bijvoorbeeld voor bodemenergie, waterberging, boomwortels, kabels en leidingen, riolering, eventuele parkeerkelders, infrastructuur) inzichtelijk te maken, om vooraf te kunnen sturen op eventuele knelpunten met (ander) ondergronds en bovengronds gebruik. Het gaat dan om het fysieke ruimtegebruik en het invloedgebied. Met vroegtijdige ordening, minimaal ruimtegebruik en toekomstbestendig inrichten van de ondergrond kunnen conflicten in functies en processen (mogelijk) worden voorkomen. Inzicht in de kwaliteiten die de ondergrond biedt (bijvoorbeeld waterbergend vermogen en draagvermogen) helpt hierbij. Als deze kwaliteiten worden aangetast kan schade of overlast het gevolg zijn. Door deze kwaliteiten te benutten is veelal een duurzame en toekomstbestendige inrichting mogelijk.

De indicatieve zettingsgevoeligheid van de projectlocatie is 'minder gevoelig'. De toepassingseis van de grond bij grondverzet is de kwaliteit Wonen, op basis van de Nota Bodembeheer 2017-2027. Er is op de projectlocatie geen bodemverontreiniging bekend met nazorg. Er is nabij de projectlocatie één locatie bekend met nazorg. Vanuit het verleden zijn er twee gedempte sloten bekend op de projectlocatie en twee bedrijven.

Onttrekken van grondwater en aanleg bodemenergiesysteem
Het gebied ligt in de dynamische zone van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer. Dit betekent dat bij bouwbemalingen, grondwateronttrekkingen en voor de aanpak of verplaatsing van grondwaterverontreiniging de gebiedsgerichte aanpak van toepassing is en dat aansluiting gezocht kan worden bij het Gebiedsplan. Binnen de dynamische zone geldt een dieptebeperking voor het doorboren van de scheidende laag tussen het eerste en tweede watervoerend pakket op een diepte van circa 50 meter. Bodemenergiesystemen mogen alleen aangelegd worden in het eerste watervoerend pakket.

Bodemenergie
Voor de energietransitie (energiezuinigheid en gasloos) gaat het in het bijzonder om het zoveel mogelijk op eigen perceel toepassen van duurzame energie om in 2030 energieneutraal te zijn. Warmte-Koude opslag (WKO) kan een andere mogelijkheid zijn, als deze systemen met hoge leveringszekerheid en levensduur worden aangelegd. De capaciteit van de ondergrond wordt optimaal ingezet door eerst bovengronds de uitwisseling van koude en warmte (vraag en aanbod) in het gebied toe te passen voordat een beroep op de ondergrond wordt gedaan. Een overzicht van bestaande WKO-systemen staat op wkotool.nl. In de omgeving is een klein open systeem aanwezig op circa 300 meter afstand.

Conclusie
De bodemkwaliteit is geen belemmering voor de functie wonen. Er geldt een dieptebeperking voor bodemenergie.

5.11 Natuurbescherming

Op grond van de Omgevingswet moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de regels uit de Omgevingswet en hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast kunnen regels gelden op grond van de omgevingsverordening provincie Utrecht.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan moet worden onderzocht:

• of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• of er een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit in het kader van soortenbescherming nodig is;
• of er sprake is van een Natura-2000-activiteit die vergunningplichtig is op grond van de Omgevingswet en of er een passende beoordeling nodig is op grond van artikel 10.24 Bkl.

Als er een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna activiteit nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele vergunningvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Utrechtse soortenlijst
Naast de beschermde soorten onder de Omgevingswet geldt binnen de gemeente de Utrechtse soortenlijst. Hierin zijn kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn opgenomen. De Utrechtse Soortenlijst is onderdeel van de Omgevingsvisie.

De gemeenteraad heeft besloten dat bij gemeentelijke ruimtelijke plannen de Utrechtse soortenlijst bij het onderzoek en ontwikkelingen wordt betrokken zodat de soorten zo goed mogelijk beschermd worden.

Bij ruimtelijke plannen van derden beveelt de gemeente nadrukkelijk aan om de Utrechtse soortenlijst mee te nemen in onderzoek en ontwikkelingen. Wanneer de Utrechtse soortenlijst niet wordt meegenomen in het plan of project, dan wordt dit gemotiveerd.

Diervriendelijk bouwen
Welke maatregelen worden genomen om diervriendelijk te bouwen?

In gebouwen kunnen beschermde soorten voorkomen, die niet zomaar verstoord mogen worden. Voor eigen projecten en bepaalde soorten heeft de gemeente een soortenmanagementplan (SMP). Voor werkzaamheden die onder het SMP vallen, is geen vergunning van de provincie nodig voor een flora- en fauna-activiteit. Hiermee kunnen we ontwikkelingen laten plaatsvinden zonder voor elk gebouw een los natuuronderzoek uit te voeren, door negatieve effecten op voorhand te mitigeren en compenseren en een ecologische plus te realiseren. Deze voorwaarden staan in het SMP beschreven. Het SMP is ook voor een aantal gemachtigden beschikbaar, waaronder woningbouwcorporaties.

In eigen projecten en projecten van derden stelt de gemeente kaders aan het inbouwen van nestlocaties voor vogels en vleermuizen. Samen met een ecoloog wordt gekeken naar welke voorzieningen passend zijn in het gebied. Ontwikkelingen die (nog) niet onder het SMP kunnen werken, vragen zelf een vergunning aan. Het compenseren van eventueel verloren verblijfplaatsen wordt dan onderdeel van de vergunningvoorschriften.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden en stikstofdepositie
In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen, gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn (ook) gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot 'significante effecten' op de beschermde natuurgebieden.

Op grond van artikel 2.31a lid 1 onder f Omgevingswet (Ow) in samenhang met artikel 10.24 lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) wordt een wijziging van een omgevingsplan alleen vastgesteld als uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het Natura 2000-gebied niet zal aantasten. Op basis van artikel 16.53c Ow moet voor de wijziging van een omgevingsplan een passende beoordeling worden gemaakt, wanneer dit afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor het Natura 2000-gebied. Een voortoets geeft inzicht in of significante gevolgen op grond van objectieve gegevens met zekerheid kunnen worden uitgesloten. Wanneer dit niet het geval is, dan is een passende beoordeling nodig. Bij de passende beoordeling mag intern salderen en extern salderen als mitigerende maatregelen bij de beoordeling worden betrokken, mits aan het additionaliteitsvereiste wordt voldaan. Op grond van artikel 10.24 lid 2 Bkl kan de wijziging van het omgevingsplan in afwijking van artikel 10.24 lid 1 Bkl, als uit de passende beoordeling de vereiste zekerheid niet is verkregen, toch worden vastgesteld als is voldaan aan de zogenaamde ADC-toets. De ADC-toets houdt in dat:

• er zijn reële alternatieven voor de activiteit;
• er is sprake van een dwingende reden van groot openbaar belang;
• er vindt natuurcompensatie plaats.

Als er een passende beoordeling nodig is, kan er ook een plan-mer-plicht gelden (artikel 16.36 Ow).

Als het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de omgevingsverordening Provincie Utrecht (artikel 6.1 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen van) een wijziging van het omgevingsplan aan moeten voldoen.

Algemene zorgplichten
Ten slotte gelden voor Natura 2000-activiteiten en Flora- en Fauna-activiteiten de specifieke zorgplichten van de artikelen 11.6 en 11.27 uit het Besluit activiteiten leefomgeving. Degene die een activiteit verricht en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor het belang van natuurbescherming is verplicht om alle maatregelen te treffen die redelijkerwijs kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen. Als de gevolgen niet kunnen worden voorkomen moet zorg gedragen worden voor het zo veel mogelijk beperken of het ongedaan maken van die gevolgen. Als de gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt moet worden bezien of de activiteit achterwege gelaten kan worden, voor zover dit redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd. Daarom moet iemand die een bepaalde activiteit wil verrichten zich vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige flora en fauna, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvoor van zijn handelen.

Om een juiste invulling te kunnen geven aan de zorgplicht is de Leidraad werken met beschermde flora en fauna van de gemeente Utrecht van toepassing. Voor aanvang van de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld door een deskundige.

Plangebied

Beschermde dier- en plantensoorten
Er is onderzoek naar beschermde dier- en plantensoorten uitgevoerd (zie Bijlage 13 en Bijlage 14). Hieruit komt naar voren dat in het plangebied één winterverblijfplaats, vijf zomerverblijfplaatsen en drie paarterritoria van de gewone dwergvleermuis zijn gevonden. Verder is er één paarverblijfplaats van de ruige dwergvleermuis aangetroffen, één nest van de huismus (in opbouwkast) en één nest van de gierzwaluw (in opbouwkast) vastgesteld. Al deze verblijfplaatsen worden vernield door de geplande sloop-nieuwbouw. Dit is voor de gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis een overtreding van artikel 11.46 lid 1 sub b en d Besluit activiteiten leefomgeving (opzettelijk verstoren en het vernielen van voortplantingsplaatsen/rustplaatsen), waarvoor op grond van artikel 5.1 lid 2 sub g Omgevingswet een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit benodigd is. Voor de huismus en gierzwaluw is dit een overtreding van artikel 11.37 lid 1 sub b en d Besluit activiteiten leefomgeving (vernieling nesten en opzettelijk storen), waarvoor op grond van artikel 5.1 lid 2 sub g Omgevingswet een omgevingsvergunning nodig is voor een flora- en fauna-activiteit. Er zal hiervoor gewerkt worden onder de voorwaarden van het Soorten Management Plan (SMP) waarin voor deze soorten met bijbehorende verblijfplaatsen de provincie aan de gemeente Utrecht een generieke gebiedsgerichte ontheffing (onder de Omgevingswet: omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit) heeft vergund (zie hiervoor Bijlage 15). Woonin is doorgemachtigd middels een samenwerkingsovereenkomst (SOK- Gemeente Utrecht en Woonin, zie Bijlage 16, Bijlage 17 en Bijlage 18). Binnen de scope van het SMP is ook Sloop & Nieuwbouw opgenomen. Binnen het SMP moeten voldoende maatregelen worden genomen om nest- en verblijfplaatsen en inrichting van functioneel leefgebied in de directe omgeving van de nieuwbouw voor de beschermde soorten te creëren. Dit wordt door de ecologen en groenadviseurs van de gemeente getoetst aan het uitgangspunt om één verblijfplaats per verhuurbare wooneenheid / 75m2 BVO te realiseren. Bij appartementencomplexen zoals het project aan de Van Heukelomlaan-Berlagestraat zetten we in op grote en geclusterde voorzieningen. Dit betekent per gebouw tien gierzwaluwnestplekken (als onderdeel van totaal één plek per woning / 75m2 BVO) of een groepsvleermuisverblijfplaats. Daarnaast kan een maatwerkplan, die van voorgaande afwijkt, goedgekeurd worden door de gemeente.

In aanvulling op bovenstaande permanente mitigatiemaatregelen, moeten ook tijdelijke voorzieningen worden aangebracht. Voor de gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis geldt een mitigatiefactor van vier wat betekent dat voor elke verblijfplaats vier tijdelijke voorzieningen moeten worden gerealiseerd met een gewenningsperiode in overeenstemming met het SMP Utrecht. Voor het winterverblijf is geen tijdelijke mitigatie mogelijk. Er moeten direct permanente voorzieningen voor deze functie worden gerealiseerd. Bij de renovatie van twee naastgelegen gebouwen aan de Burgemeester Norbruislaan wordt hier reeds rekening mee gehouden. De permanente voorzieningen moeten functioneel zijn voordat de sloop plaats kan vinden. Omdat er in de directe omgeving veel zowel tijdelijke als permanente voorzieningen zijn aangebracht, hoeven er voor deze ontwikkeling geen tijdelijke voorzieningen voor de huismus en gierzwaluw geplaatst te worden.

Uit onderzoek is gebleken dat het groen rondom de woningen geschikt is als broedhabitat voor algemene beschermde vogels zoals spreeuw, pimpelmees, merel, koolmees en putter. Er kunnen op en rond de gebouwen (in tuinen of nestkasten) ook andere algemene beschermde broedvogels voorkomen. Deze nesten zijn niet-jaarrond beschermd. Wanneer de werkzaamheden buiten het broedseizoen (grofweg van 15 maart-15 augustus) uitgevoerd worden en /of de potentiële nestplaatsen (ruim) vóór het broedseizoen afgesloten of ongeschikt gemaakt worden, wordt met de voorgenomen werkzaamheden het verbod van het Besluit activiteiten leefomgeving niet overtreden. Gebleken is dat de sloop en nieuwbouw een doorlooptijd van meer dan één jaar heeft. Hierdoor is het niet mogelijk om de werkzaamheden geheel buiten de kwetsbare periode uit te voeren. Daarom zijn de gebouwen reeds ongeschikt gemaakt in het najaar van 2024.

Utrechtse soortenlijst
Uit onderzoek (zie Bijlage 19) is gebleken dat er in het plangebied egels en merels voorkomen. Ons gemeentelijk beleid schrijft voor dat we het leefgebied van deze soorten op de Utrechtse Soortenlijst beschermen en ontwikkelen. Dit houdt in dat het leefgebied niet mag afnemen en bestaande groenelementen zoveel mogelijk behouden blijven.

Met de voorgenomen sloopwerkzaamheden en herontwikkeling is er geen mogelijkheid om het bestaande leefgebied van de egel en merel in zijn geheel te ontzien. Bij de nieuwe inrichting van het gebied worden deze biotopen hersteld en verbeterd, zodat de omgeving in de toekomst weer leefgebied vormt voor deze soorten.

Dit gebeurt door in de binnentuin het concept bosrand-/weidebiotoop toe te passen. Hierin worden inheemse heesters opgenomen die hoogte en massa geven aan de beplanting en zorgen voor voedsel-, nest- en schuilgelegenheid voor deze soorten. In de samenstelling van het sortiment wordt gekozen voor planten die schuilmogelijkheden en voedsel bieden aan egels, merels en insecten, zoals (wilde) bijen, hommels en vlinders. Er is variatie in bloeitijd en bloeiwijze, waardoor er over diverse periodes een divers voedselaanbod is. 

Tijdens de uitvoering dient er gewerkt te worden onder voorwaarden benoemd in de genoemde onderzoeken. Als de werkzaamheden buiten het broedseizoen (grofweg 15 maart-15 augustus) uitgevoerd worden en/of de potentiële nestplaatsen vóór het broedseizoen afgesloten of ongeschikt gemaakt worden, wordt met de voorgenomen werkzaamheden artikel 11.37 lid 1 sub b en d Besluit activiteiten leefomgeving overtreden (vernieling nesten en opzettelijk storen), waarvoor op grond van artikel 5.1 lid 2 sub g Omgevingswet een omgevingsvergunning nodig is voor een flora- en fauna-activiteit.

Diervriendelijk bouwen
Voor de te ontwikkelen bebouwing is het Utrechts beleid voor Diervriendelijk bouwen van toepassing. De richtlijn hiervoor is het toepassen van één geïntegreerde verblijfplaats per huishouden voor gierzwaluw, gewone dwergvleermuis en/of huismus of een nader uit te werken en te overleggen gelijkwaardig alternatief, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de spouwen. In afstemming met de gemeentelijke ecoloog wordt dit nader ingevuld.

Natura 2000 en stikstofdepositie
Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Oostelijke Vechtplassen, dat op ongeveer 3 kilometer afstand van het plangebied ligt. Om de bijdrage aan de stikstofdepositie van het plan te bepalen zijn er berekeningen gemaakt met de AERIUS Calculator versie 2025.0.1. Hierbij is de referentiesituatie vergeleken met de toekomstige situatie (zie voor een nadere toelichting en de berekeningen Bijlage 20). Uit de berekening blijkt dat tijdens het eerste bouwjaar de tijdelijke stikstofdepositie maximaal 0,04 mol stikstofdepositie/hectare/per jaar bedraagt op het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen en maximaal 0,01 mol stikstofdepositie/hectare/per jaar bedraagt op het Natura-2000 gebied Naardermeer. Tijdens het tweede bouwjaar is de tijdelijke stikstofdepositie maximaal 0,02 mol stikstofdepositie/hectare/per jaar op het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Hierdoor kunnen significante gevolgen niet worden uitgesloten, waardoor een voortoets (zie Bijlage 21) gemaakt is om na te gaan of significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden waaronder de Oostelijke Vechtplassen uitgesloten kunnen worden vanwege de tijdelijke stikstofdepositie. Uit de voortoets komt naar voren dat significante gevolgen op grond van objectieve gegevens met zekerheid kunnen worden uitgesloten voor de tijdelijke stikstofdepositie die de wijziging van dit omgevingsplan met zich meebrengt.

De berekening van de stikstofdepositie voor de gebruiksfase komt uit op 0,00 mol stikstof/hectare/per jaar. Dit betekent dat er voor de sloop-nieuwbouw aan de Van Heukelomlaan geen passende beoordeling benodigd is en daarmee ook geen plan-mer of een plan-mer-beoordeling gemaakt hoeft te worden vanwege een passende beoordeling (artikel 16.53c, artikel 16.36 lid 2 en lid 3 van de Omgevingswet). Wel geldt er een plan-mer-beoordelingsplicht op grond van artikel 16.43, lid 1, aanhef en onder b van de Omgevingswet, omdat het gaat om een stedelijk ontwikkelingsproject (artikel 11.6 lid 2 in samenhang met J11 van Bijlage V van het Omgevingsbesluit) en hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 5.2.

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
Het plangebied ligt buiten gebieden van het Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour. Er zijn geen effecten van de werkzaamheden op de natuurwaarden van deze gebieden.

Conclusie
Als de voorschriften aan de gebiedsgerichte omgevingsvergunning worden nagekomen en wordt gehandeld in lijn met de specifieke zorgplichten, dan staat de soortenbescherming de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan niet in de weg. Daarnaast blijkt uit de Aerius-berekening voor de gebruiksfase en de voortoets voor de bouwfase dat significante gevolgen met zekerheid kunnen worden uitgesloten voor de Natura 2000-gebieden. Dit betekent dat gebiedsbescherming de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan ook niet in de weg staat.

5.12 Bomen

Kader
Vanaf 21 november 2018 geldt de herplantplicht bij kapvergunningen. Deze beleidsregel is op 1 februari 2025 geactualiseerd met extra voorwaarden voor te herplanten soorten. Als verplanten of behoud van een boom niet mogelijk is, dan geldt bij compensatie de volgende volgorde: 1e keus herplant op locatie, 2e keus herplant dichtbij locatie, 3e keus herplant elders. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan in het uiterste geval worden overgegaan tot financiële compensatie waarbij de inkomsten worden geoormerkt voor het aanplanten van bomen en groen elders binnen de gemeente Utrecht. De herplantplicht is niet van toepassing op gevallen waarin het college of de raad op basis van een ruimtelijk plan een besluit heeft genomen of omgevingsvergunningen waarvan de aanvraag voor 21 november 2018 is ingediend. In afdeling 8.1 van het omgevingsplan zijn de regels over het aantasten van bomen of andere houtopstanden opgenomen.

Plangebied
Bomen in het plangebied
Binnen het plangebied staan in totaal 51 vergunning- en niet-vergunningplichtige bomen (zie Bijlage 22 voor de locaties van de 51 bomen). Het gaat om verschillende soorten bomen met verschillende leeftijden en diktes waarvan het plantjaar varieert van 1960 tot en met 2016 (zie hiervoor Bijlage 23, de bomeninventarisatie behorende bij de Boom Effect Analyse). De bomen staan in de tuinen van de bestaande bouw, in groenstroken en langs straatprofielen van de Burgemeester Norbruislaan, de Van Heukelomlaan, de Lelimanstraat en de Berlagestraat.

In totaal staan er 28 vergunningplichtige bomen in het plangebied en dit zijn bomen met een diameter van 15 cm of meer, gemeten op 1,30 meter boven het maaiveld en 23 niet-vergunningplichtige bomen. Het gaat om 21 gemeentelijke bomen en 30 particuliere bomen.

Boomstructuren
De gemeentelijke bomen (met boomnummers 16 t/m 19) langs de Burgemeester Norbruislaan maken op basis van de gemeentelijke Bomenstructuurkaart onderdeel uit van de stedelijke lijnen 'Stadslanen'. Dit betekent dat dit een belangrijke boomstructuur is, waar extra aandacht voor is. Deze vier bomen die zijn aangewezen op de gemeentelijke Bomenstructuurkaart blijven behouden. De overige bomen binnen het plangebied maken geen onderdeel uit van de Bomenstructuurkaart en zijn ook geen monumentale bomen.

Boom Effect Analyse (BEA)
Voor de 51 bomen is een Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd (zie Bijlage 24 en Bijlage 25). Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de beoordeling van de boomkwaliteit en de beoordeling van de projectinvloed. De boomkwaliteit is in het veld beoordeeld met een visuele boomveiligheidscontrole. Hierbij is naar onderstaande aspecten gekeken:

• basisgegevens, zoals locatie, boomsoort, boomtype en stamdiameter;
• kwaliteitsgegevens, zoals conditie, gebreken, ziektes en aantastingen;
• veiligheidsgegevens, zoals veiligheidsmaatregelen en urgentie;
• toekomstverwachting, bepaald op basis van soortspecifieke kenmerken, conditie, standplaats, eventuele gebreken en de kwaliteit;
• beheerbaarheid en onderhoudsmaatregelen.

De projectinvloed op de bomen in het plangebied is bepaald door de ontwerptekeningen te vergelijken met de huidige situatie en de te slopen complexen. Vervolgens is met theoretische normen bepaald waar de mogelijke knelpunten optreden, bijvoorbeeld als een minimale graafafstand wordt overschreden, die bij een bepaalde stamdiameter aangehouden moet worden. Hierbij wordt de zone rond de boom tot 1,5 meter buiten de kroonprojectie als kwetsbare boomzone beschouwd.

Footprint nieuwbouw/te dicht op te slopen gebouwen
Er staan 19 bomen op de locatie waar de nieuw te bouwen gebouwen gerealiseerd worden of deze staan te dicht op de te slopen gebouwen, waardoor deze bomen niet op de huidige plek behouden kunnen worden. Dit gaat om de bomen met de boomnummers: 30, 34, 37-41, 44, 47-49, 56-59, 61, 62, 63 en 66. Hiervan zijn zeven bomen vergunningplichtig (dit zijn de bomen met de boomnummers 34, 41, 44, 49, 58, 59 en 63) en twaalf bomen niet-vergunningplichtig (dit zijn de bomen met de boomnummers 30, 37-40, 47, 48, 56, 57, 61, 62 en 66). De bomen met boomnummers 41 en 44 zijn gemeentelijke bomen.

Inrichting bouwplaats
Vanwege de inrichting van de bouwplaats, kunnen vier bomen niet op de huidige locatie behouden blijven. Dit gaat om de bomen met boomnummers 50, 51, 52 en 54, waarvan de vergunningplichtige boom met boomnummer 50 binnen het plangebied wordt verplant. De boom met boomnummer 51 is niet-vergunningplichtig en de bomen met boomnummers 52 en 54 zijn wel vergunningplichtig. Hierbij is relevant dat de boom met boomnummer 54 een slechte conditie en afstervingsverschijnselen en grof dood hout heeft. Ook zonder de inrichting van de bouwplaats had deze boom gekapt moeten worden. Woonin heeft daarom voorgesteld om de torenkraan te verplaatsen, zodat de boom met boomnummer 53 behouden kan blijven en de toch al in slechte staat verkerende boom met boomnummer 54 gekapt wordt. Ook wordt voor de bouw een bouwweg aangelegd. Hierdoor kunnen vier niet-vergunningplichtige bomen, met boomnummers 55, 60, 64 en 65 niet behouden blijven. Het is niet mogelijk om de bouwweg anders aan te leggen, gezien de beperkte ruimte op de locatie. Door de beperkte ruimte bij het blok bij de Berlagestraat aan de achterzijde kunnen twee niet-vergunningplichtige bomen met de boomnummers 32 en 35 niet behouden blijven. Deze ruimte is nodig voor bouwplaatsopslag en de routing langs het gebouw. De niet-vergunningplichtige boom met boomnummer 45 kan niet behouden blijven vanwege de mobiele kraan die hier ruimte nodig heeft. Doordat de boom met boomnummer 43 voor de draaicirkel van het bouwverkeer in de weg staat én omdat deze boom te dicht op de bestaande gevel staat kan deze (gemeentelijke) vergunningplichtige boom niet behouden blijven. Op 8 mei 2025 is op verzoek van de gemeente nogmaals nagegaan of deze boom door middel van snoei niet toch behouden kan blijven. Dit blijkt niet het geval te zijn omdat een krooninname vanwege de kroonopbouw van de boom (de boom heeft vrijwel geen takken en blad in de binnenkroon) niet realistisch is omdat de kroon hiermee onherstelbaar wordt beschadigd. Hierbij is ook opnieuw de aanrijroute beoordeeld door de bouwer. Het aan- en afvoeren van groot materieel is echter niet haalbaar wanneer boom met boomnummer 43 behouden blijft (zie hiervoor Bijlage 25). Dit betekent dat de gemeentelijke boom met boomnummer 43 niet behouden kan blijven.

Verplantbaarheid
Daarnaast is naar de verplantbaarheid van de 51 bomen binnen het plangebied gekeken. Van de 51 bomen binnen het plangebied lijken 20 bomen verplantbaar. Van deze 20 bomen kunnen 18 bomen niet behouden blijven. Van de vergunningplichtige bomen die vanwege de nieuwbouw niet behouden kunnen blijven is één boom (met boomnummer 50) verplantbaar, deze is onderdeel van de twee te behouden bomen en valt niet onder de kap. Deze boom wordt binnen het plangebied verplant.

Er zijn geen beleidsregels over het verplanten van niet-vergunningplichtige bomen. Wel staat in ons bomenbeleid dat het belangrijk is om aandacht te hebben voor grote bomen (die in principe een hogere boomwaarde hebben), zodat deze niet zomaar gekapt worden en hier dan een kleine jonge boom voor wordt teruggeplant. Het bomenbeleid is ingestoken op het maken van afwegingen en de bomenparagraaf is de plek voor deze belangenafweging. In dit geval is het te verantwoorden dat de 18 niet-vergunningplichtige bomen niet worden verplant. Hier liggen de volgende argumenten aan ten grondslag:

• de boomwaarden van de niet-vergunningplichtige bomen zijn laag, omdat dit kleinere bomen zijn;
• verplanten brengt veel extra kosten met zich mee, die niet in verhouding staan met de boomwaarden van deze bomen;
• er komt in de nieuwe situatie extra groen (waaronder heesters en bomen) bij;
• het groen wordt in de nieuwe situatie meer openbaar toegankelijk;
• het nieuwe groen vormt in het plan een ecologische plus voor diverse soorten van de Utrechtse soortenlijst;
• de 18 niet-vergunningplichtige te verplanten bomen zijn gratis aangeboden via het Struikroven.

Aantal te kappen/niet te behouden bomen
Er worden vanwege de herontwikkeling binnen het plangebied tien vergunningplichtige bomen gekapt en 20 niet-vergunningplichtige bomen kunnen niet op de huidige plek blijven staan. Hierbij is van belang dat de 18 niet-vergunningplichtige te verplanten bomen gratis zijn aangeboden via het Struikroven. Van deze 18 bomen zijn vijf bomen verplant bij een school in Oog in Al. Naar aanleiding van de BEA wordt één boom (met boomnummer 50) naar een andere locatie binnen het plangebied verplant en wordt één boom (met boomnummer 53) behouden door de torenkraan te verplaatsen.

Nieuwe bomen en groen binnen het plangebied
Er is een groenplan voor de nieuwbouw opgesteld waarbij twee groene pleinen en drie collectieve binnentuinen gerealiseerd worden. In totaal komen er 24 nieuwe bomen, waarvan 12 eerste orde bomen, vijf tweede orde bomen en zeven derde orde bomen. Daarnaast worden 60 tot 70 extra heesters in het plangebied aangeplant.

Bij de herinrichting van het gebied worden de biotopen voor onder andere de merel en egel hersteld. Ook worden er geschikte waardeplanten voor wilde bijen toegevoegd. Dit gebeurt door in de binnentuin matrixbeplanting toe te passen met vaste planten en heesters die een gezamenlijke lange bloeitijd kennen. Hierin zijn inheemse bomen en heesters opgenomen die hoogte en massa geven aan de beplanting en zorgen voor voedsel-, nest- en schuilgelegenheid voor deze soorten. Het groen is gelaagd van opbouw met bomen, heesters, klimplanten en kruiden die zo goed mogelijk aansluiten op de omgeving. De inrichting zal daardoor een waardevolle plek vormen voor de Utrechtse 030 beleidssoorten zoals huismussen, merels, tjiftjaf en egel.

Conclusie
Niet alle bomen kunnen vanwege de herontwikkeling behouden blijven. Dit gaat om tien vergunningplichtige bomen en 20 niet-vergunningplichtige bomen. Er zijn 18 niet-vergunningplichtige bomen te verplanten en deze zijn gratis aangeboden via het Struikroven. Van de 18 niet-vergunningplichtige bomen die voor dit initiatief beschikbaar waren, hebben er vijf een nieuwe plek gevonden. Deze zijn onder leiding van Woonin & Heijmans uit de grond gehaald en vervoerd naar een school in de wijk Oog in Al. Er zijn daarnaast via het Struikroven enkele hagen en veel planten, bloemen en struiken gered.
Van de tien vergunningplichtige bomen zijn drie bomen gemeentelijke bomen en zeven bomen zijn in eigendom bij Woonin. Naar aanleiding van de BEA wordt één boom (met boomnummer 50) naar een andere locatie binnen het plangebied verplant en blijft één boom behouden door de torenkraan te verplaatsen (met boomnummer 53). Er komen 24 nieuwe bomen in het plangebied en deze worden aangevuld met heesters, klimplanten en kruiden. Bij de herinrichting van het gebied worden de biotopen voor onder andere merel en egel hersteld.

5.13 Water en klimaatadaptatie

Door de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem worden beïnvloed en onder druk komen te staan. In een waterparagraaf wordt een ruimtelijke motivering gegeven van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie, de 'watertoets'. Door in een vroeg stadium de weging van het waterbelang mee te nemen in de planontwikkeling en af te stemmen met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend.

Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd. Met ingang van de Omgevingswet per 1 januari 2024 vervangt het begrip 'weging van het waterbelang' de term watertoets.

De waterparagraaf is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de weging van het waterbelang voor de herinrichting van het gebied in de gemeente Utrecht.

Kader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) en het waterschap AGV (Waternet) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden, bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten en regels verankerd:

• Europese richtlijn: Kaderrichtlijn Water (KRW);
• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, Deltaplan Ruimtelijke adaptatie, Delta-aanpak waterkwaliteit, WB21, NBW, Omgevingswet, Richtlijnen Vaarwegen, etc.;
• Provinciale Omgevingsvisie;
• Provinciale Omgevingsverordening;
• Gemeentelijk beleid: de visie Water en Riolering en de visie Klimaatadaptatie;
• Waterschapsbeleid HDSR: Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam', de Waterschapsverordening, Onderhoudsverordening, Profielenlegger en Onderhoudslegger;
• Waterschapsbeleid AGV: Waterbeheerprogramma 2022-20272027, de Waterschapsverordening, Legger voor wateren, Legger voor dijken, Beleidsregels voor de waterschapsverordening, Beleidsregels bronnering en sanering.

In deze paragraaf zijn het beleid, de richtlijnen en de eisen uit bovengenoemde beleidsdocumenten en regels verder uitgewerkt en toegepast op het plangebied.

De ambitie van de gemeente Utrecht is het gezond houden, robuust maken en toekomstbestendig maken van het water- en rioleringssysteem, voor iedereen. Daarbij wordt bijgedragen aan de volgende opgaven voor de stad:

• De basis op orde, door het borgen van een robuust water- en rioleringssysteem.
• Het realiseren van een toekomstbestendige stad via een klimaatbestendig en circulair water- en rioleringssysteem.
• Het realiseren van een gezonde leefomgeving en een gezond water- en rioleringssysteem voor zowel mens, plant als dier.

Oppervlaktewaterkwaliteit
De gemeente streeft in overeenstemming met het beleid van de Europese Kaderrichtlijn Water samen met de waterbeheerder naar een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Dit betekent dat de waterkwaliteit veerkrachtig is, ook bij extreem weer en lange termijn klimaateffecten. Dit sluit aan bij de ambitie vastgesteld door de Gemeente Utrecht in regionaal (Winnet) verband (regionaal afvalwaterketen beleid, 2014). Deze zegt dat de waterkwaliteit van bestaand en nieuw te realiseren, open water moet voldoen aan het streefbeeld zichtbaar.

Afvalwater
Het ontstaan van afvalwater wordt zoveel mogelijk voorkomen of beperkt. Als afvalwater toch ontstaat, wordt het zo min mogelijk verontreinigd. Afvalwaterstromen worden daarom gescheiden gehouden, behalve als door het samenvoegen van de stromen de verwerking geen problemen ondervindt.

Binnen de bebouwde kom moet huishoudelijk afvalwater op de riolering worden geloosd. Ook bedrijfsafvalwater wordt op deze manier ingezameld, tenzij dit ten koste gaat van het doelmatig functioneren van de riolering of de rioolwaterzuivering. In dat geval moet de eigenaar zelf de behandeling van het afvalwater verzorgen.

Buiten de bebouwde kom geldt hetzelfde, tenzij de capaciteit van het openbare vuilwaterriool niet toereikend is of een decentrale zuiveringstechniek een beter resultaat geeft dan de centrale zuivering van het waterschap.

Grondwater
Bij nieuwbouw moet de bestaande geohydrologische situatie niet wijzigen. De grondwaterstanden mogen niet negatief worden beïnvloed (geen grondwaterstandverlaging). Verhoging van de grondwaterstand is wel toegestaan voor zover dit aan de grond gegeven bestemming waar de grondwaterstand wordt verhoogd deze niet wordt belemmerd. Het is de verantwoordelijkheid van de perceeleigenaar dat een hoge of een lage grondwaterstand geen problemen veroorzaakt op het perceel. Uitgangspunt hiervoor zijn de Representatieve Hoge en Lage Grondwaterstand (RHG/RLG). Minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag infiltreert in de bodem (zie hiervoor het kopje Hemelwater). Het doel is enerzijds het in stand houden van de huidige geohydrologische situatie, anderzijds het voorkomen van verdroging door klimaatverandering.

Hemelwater
Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Het Rijk, waterschap en de gemeente stellen hier de volgende eisen aan.

Klimaatdoelen Wet Milieubeheer
Om de klimaatdoelen te behalen, is in de Wet Milieubeheer in artikel 10.29a ingegaan op de voorkeursvolgorde hoe met hemelwater om te gaan. In de weging van het waterbelang is dit op het projectgebied toegepast en geconcretiseerd. De voorkeursvolgorde is:

• Vasthouden en nuttig gebruiken (geen lozing);
• Infiltratie op de bodem (bovengronds via het groen);
• Infiltratie in de bodem (ondergronds);
• Directe lozing in het oppervlaktewater;
• Lozing in een hemelwaterstelsel;
• Wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van bovenstaande lozingsroutes: afvoer naar rioolwaterzuivering.

Waterschapsbeleid

• Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater.
• Toename van verhard oppervlak moet worden gecompenseerd in de vorm van nieuw aan te leggen oppervlaktewater met een minimaal oppervlak binnen het peilgebied.
  HDSR: Bij een toename van het verhard oppervlak van minimaal 500 m2 dan geldt de eis: 15% oppervlaktewater in het plangebied ten opzichte van het toegenomen verhard oppervlak of een gelijkwaardige waterbergingsvoorziening.
  AGV: Bij een toename van het verhard oppervlak van minimaal 1.000 m2 in stedelijk gebied of 5.000 m2 in het buitengebied dan geldt de eis: 10% oppervlaktewater in het plangebied ten opzichte van het toegenomen verhard oppervlak of een gelijkwaardige waterbergingsvoorziening.
• Bij voorkeur moet 100%, maar minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag over het totaal verhard oppervlak opgevangen en geïnfiltreerd worden in de bodem (stap 1 tot en met 3 van de voorkeursvolgorde). Dat kan bereikt worden met minimaal 15 mm waterberging ten opzichte van het verharde oppervlak binnen het plangebied. Het terrein is zodanig ingericht dat het water de bergingsvoorziening kan bereiken. De waterberging moet na 48 uur weer volledig beschikbaar zijn voor nieuwe buien.

In het waterhuishoudingsplan moet worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloopvoorziening richting oppervlaktewater of hemelwaterstelsel zal worden aangebracht. Vanaf stap 4 van de voorkeursvolgorde moet onderbouwd worden waarom de stappen met meer voorkeur niet haalbaar zijn. Dit zijn namelijk vormen van het afwentelen van de wateropgave op de omgeving.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Omgevingswet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp als het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Uitgangspunten in de Visie Water en Riolering

• Vuil water en schoon regenwater worden zoveel mogelijk gescheiden afgevoerd.
• Regenwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt.
• Als het water wordt afgevoerd dan gebeurt dit zichtbaar over het oppervlak. Is dit niet mogelijk dan pas kan het hemelwater ondergronds worden afgevoerd.
• Bij buien tot 20 mm in een uur kan de ruimte gebruikt worden zoals die bedoeld is. Met andere woorden: geen water op straat.
• Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat schade optreedt door instromend regenwater in gebouwen, vitale infrastructuur of nutsvoorzieningen. Ook treden er geen gezond- en veiligheidsrisico's op, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels of (verdund) afvalwater op straat.
• Wegen, parkeerplaatsen, pleinen en groenvoorzieningen kunnen bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. Aandachtspunten hierbij zijn de profilering van het terrein en hoogteligging. Er moet dus gezorgd worden voor voldoende hoogteverschil tussen vloer- en wegpeilen: het vloerpeil van panden ligt minimaal 15 cm boven het straatpeil.
• Regenwater mag niet langer dan 3 uur na het einde van een bui op straat blijven staan.
• De huidige situatie mag niet verslechteren.

Grondwater
Bij nieuwbouw mag de bestaande geohydrologische situatie niet wijzigen. De grondwaterstanden mogen niet negatief worden beïnvloed (geen grondwaterstandverlaging).

Verhoging van de grondwaterstand is wel toegestaan voor zover dit aan de grond gegeven bestemming waar de grondwaterstand wordt verhoogd deze niet wordt belemmerd.

Het is de verantwoordelijkheid van de perceeleigenaar dat een hoge of een lage grondwaterstand geen problemen veroorzaakt op het perceel. Uitgangspunt hiervoor zijn de Representatieve Hoge en Lage Grondwaterstand (RHG/RLG).

Minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag infiltreert in de bodem (zie paragraaf Hemelwater). Het doel is enerzijds het in stand houden van de huidige geohydrologische situatie, anderzijds het voorkomen van verdroging door klimaatverandering.

Onttrekking en lozing van grondwater
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen moet een vergunning worden aangevraagd via het omgevingsloket. Als de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald.

Werkzaamheden in of aan watergangen, waterkeringen en beschermingszones
Voor het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers, bouwen in en langs water en uitvoeren van HDD boringen onder watergangen, waterkeringen, kunstwerken en peilscheidingen door, is een watervergunning van de beheerder(s) (HDSR/AGV/Rijkswaterstaat) noodzakelijk. Alle wateraspecten worden in de watervergunning geregeld

Hittestress
Hittestress wordt vooral bepaald door de gevoelstemperatuur. Dit is, naast luchttemperatuur, gebaseerd op factoren zoals luchtvochtigheid, de aanwezigheid van wind en de straling van de zon en omliggende gebouwen. Om hittestress tegen te gaan kan worden ingezet op de volgende maatregelen:

• Inzetten op het creëren van koele plekken met een lage gevoelstemperatuur en looproutes met schaduw, bij voorkeur door bomen, zo min mogelijk verharden (groen tenzij), het aanleggen van groene gevels en daken en bewegend water (fonteinen).
• Streven naar een stadsbreed percentage groen van minimaal 40%. Hierdoor is er voldoende mogelijkheid voor verdamping door bomen en groen en het vasthouden van water.
• Uitgangspunt is dat iedere woning binnen 200 meter loopafstand over een koele groene plek van minimaal 200 m2 moet kunnen beschikken. Daarnaast moet je in iedere straat op een hete dag in de schaduw (bij voorkeur door bomen) kunnen lopen.
• Op de belangrijkste looproutes moet er op het heetst van de dag 40% schaduw aanwezig zijn en in overige loopgebieden is er op het heetst van de dag 30% schaduw. Zo blijven essentiële functies in de stad voor iedereen beschikbaar.
• Om hittestress in gebouwen te voorkomen moet het gebouw zo worden gebouwd, dat gevels koel blijven, een goede ventilatie in het gebouw aanwezig is en in de zomer geen directe zoninval optreedt.

Plangebied
Oppervlaktewateren en waterkeringen
Het plangebied ligt tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de Vecht maar grenst er niet direct aan. De Berlagestraat ligt op circa 100 meter afstand vanaf de waterkant van het Amsterdam-Rijnkanaal. De Vecht ligt op circa 170 meter vanaf de Burgemeester Norbruislaan. In figuur 2 staan de waterkeringen. De dichtstbijzijnde waterkering is van waterschap Amstel Gooi en Vecht (afgekort AGV), die ligt op circa 1 kilometer afstand. Het plangebied grenst dus niet aan een waterkering en ligt niet in een beschermingszone daarvan. Er zijn geen conflicten met de legger waterkeringen.

Uit de Legger oppervlaktewater van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (afgekort HDSR), zie afbeelding 10, blijkt dat er zich geen aangewezen oppervlaktewateren in het plangebied bevinden. De beoogde ontwikkeling heeft geen effect op de aangewezen aspecten. Er zijn vanuit de legger van het HDSR geen beleidsregels die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling.

Afbeelding 10: uitsnede Legger oppervlaktewater HDSR met plangebied (rood)

Riolering
In de straten rondom het plangebied ligt gemengde riolering (zie afbeelding 11), dat betekent dat (huishoudelijk) afvalwater en regenwater door dezelfde buis worden afgevoerd. Afvoer is in zuidelijke richting via de Bazelstraat en de Burgemeester Norbruislaan, daar ligt riolering met grotere diameters dan in de straten rond het plangebied.

Het riool is aangelegd in 1956 en is nu bijna 70 jaar oud. Het gaat om de straten Van Heukelomlaan, Berlagestraat en Lelimanstraat.

Afbeelding 11: ligging rioolbuis ter plaatse van de 'dwarspootjes' met bestaande bebouwing (rood) en nieuwe bebouwing (blauw)

Bij het vervangen van de riolering zet de gemeente Utrecht zich in om van een gemengd riool een gescheiden rioolstelsel te maken. Dat zijn 2 riolen naast elkaar, een vuilwaterleiding en een regenwaterleiding. Dichtbij het plangebied liggen straten waar het oude gemengde riool is verwijderd en is vervangen door gescheiden riolering. Onder andere in de P.G. van Nieuwkerkstraat ligt vanaf 2012 een gescheiden riolering en in de Vroeglustlaan vanaf 2017.

Op tekening is te zien dat de pootjes van de nieuwbouw aan de Van Heukelomlaan bovenop het bestaande gemengde riool in de Lelimanstraat zal komen te staan. Het betreft de rioolstreng beton rond 250mm van put 190222 naar put 190221 en de rioolstreng beton rond 200mm van put 190221 naar 190157. De buitengevel eindigt circa 0,4 meter voorbij hart riool, totaal over een lengte van circa 41 meter. Op afbeelding 11 is dat goed te zien met de vier pijlen.

Een gemeentelijk riool mag niet onder een gebouw liggen. Het gebouw verkleinen of opschuiven richting de Van Heukelomlaan kan een oplossing zijn. Een andere mogelijkheid is het riool te verwijderen en ter vervanging daarvan ruim buiten de gevellijn in de Lelimanstraat een nieuw riool aan te leggen. Kosten hiervoor zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Beleid is vuil water en schoon regenwater gescheiden af te voeren. Dat betekent dat er twee aparte leidingen vanaf de buitengevel van de nieuwbouw ondergronds naar de perceelgrens lopen. Indien het riool in de weg wordt vervangen door een gescheiden rioolstelsel, dan wordt de vuilwaterleiding aangesloten op het vuilwaterriool en de regenwaterleiding op het regenwaterriool. Als het gemengde riool in de weg blijft liggen dan worden ze beide op dit riool aangesloten. Nog beter is het om het regenwater op het eigen perceel te infiltreren in de bodem, zo blijft het water in het gebied en wordt droogte tegengegaan. Dat is te realiseren door zoveel mogelijk regenpijpen bij de gevels net boven maaiveld te laten uitstromen op eigen terrein.

Afvalwater
Uitgangspunt voor de bestaande situatie is: er zijn 103 flatwoningen, 2,5 bewoners per adres met een afvoerpiek van 12 liter vuilwater per uur per persoon. De garageboxen hebben geen vuilwaterafvoer. In de nieuwe situatie geldt: 190 appartementen, 2,3 bewoners per appartement, afvoerpiek is ook 12 liter vuilwater per uur per persoon.

De afvalwaterhoeveelheid van 103 adressen komt te vervallen. Die zorgen nu voor 103 x 2,5 bewoners á 12 liter per uur = 3090 liter vuilwaterafvoer per uur naar het gemengde gemeentelijk rioolstelsel, in de straat, zie figuur 4. In de toekomstige situatie gaan de 190 appartementen zorgen voor een afvoer vuilwater van 190 x 2,3 x 12 = 5244 liter per uur. Dit is een toename van 2154 liter per uur oftewel circa 2,2 m3/u t.o.v. de bestaande situatie. In de nieuwe situatie blijft er veel regenwater op het eigen terrein en infiltreert daar. Het wordt niet afgevoerd naar het gemengde riool hetgeen in de bestaande situatie wel gebeurt. Dit zorgt voor extra vrije ruimte in de rioolbuizen, die wordt deels weer gebruikt voor de toename van de vuilwaterafvoer. Overtollig water mag via de openbare ruimte wel via het gemengd riool afgevoerd worden. Conclusie is dat de afvoercapaciteit van het bestaande gemengde riool voldoende groot is om de toename van 2,2 m3/u vuilwaterafvoer af te kunnen voeren. Er zijn geen rioolmaatregelen nodig.

Hemelwater
In de huidige situatie bestaat het plangebied uit bebouwing, verharding, tuinen en groen. Het plangebied ligt binnen de 2 blauwe figuren in afbeelding 12 en wordt geheel ontwikkeld. De aansluitende openbare ruimte hoort daar niet bij.

Afbeelding 12: luchtfoto bestaande situatie

In de nieuwe situatie komen er 4 bouwblokken met minimaal 4 bouwlagen hoog. Delen van de nieuwbouw worden 5 en 6 bouwlagen hoog, totaal met 190 appartementen. Op de hoek van de Van Heukelomlaan en de Burgemeester Norbruislaan komt een buurthuis op de begane grond. In afbeelding 13 is de nieuwe indeling van het plangebied weergegeven. Er is privé groen, gemeenschappelijk groen, bomen en voetpaden naar de panden. De Lelimanstraat was geheel verhard met garageboxen, dat is een verharde rijloper geworden met halfverharde parkeerplaatsen.

Afbeelding 13: indicatie van de nieuwe situatie (bron: Okra, VO+ Landschap)

In onderstaande tabel is de verdeling van het oppervlak in de bestaande en nieuwe situatie weergegeven. De totale oppervlakte van het te ontwikkelen gebied is 11.285 m2, de gemeentelijke openbare ruimte hoort daar dus niet bij.

Tabel 7: verdeling oppervlakten bestaande en nieuwe situatie

				Type oppervlak	Oppervlakte bestaande situatie m²	Oppervlakte nieuwe situatie m²	Saldo m²
Verhard				Verhard terrein	2.570	3.087	+517
				Half verhard terrein	0	270*	+270
				Bebouwing	4.260	4.433	+173
				Subtotaal	6.830	7.790	+960
Onverhard				Groen	4.455	3.225	-1.230
				Water	0	0	0
				Half verhard terrein	0	270*	+270
				Subtotaal	4.455	3.495	-960
Totaal					11.285	11.285	0

Uit bovenstaande berekening blijkt dat het totale verharde oppervlak in de nieuwe situatie toeneemt met circa 960 m² en het totale onverharde oppervlak afneemt met circa 960 m². Wanneer de nadere uitwerking van de plannen leidt tot extra verharding, dan leidt dit ook tot extra compensatie.

In de Waterschapsverordening van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden 2024 is bepaald dat bij plannen waarbij het verhard oppervlak met meer dan 500 m² toeneemt in stedelijk gebied, deze toename gecompenseerd dient te worden. Aangezien in dit plan het verhard oppervlak met circa 960 m² toeneemt ten opzichte van de bestaande situatie is er compensatie van water noodzakelijk. Bij een toename van verhard oppervlak bij een herstructurering is het advies van het waterschap dat minimaal 45 mm neerslag van de totale verharding wordt gecompenseerd via infiltrerende of waterbergende voorzieningen in samenhang met extra oppervlaktewater (richtlijn minimaal 15% van het totale verharde oppervlak). De compensatie dient te voldoen aan de uitvoeringsregels behorende bij de Keur van het HDSR en is vergunningplichtig.

Voor het plan betekent dat de volgende berging nodig is volgens het advies van HDSR:

• Totale verharde oppervlakte in het plangebied: circa 7.790 m²
• Bergingsnorm: 45 mm per m² verharde oppervlakte (0,045 m3/m²)
• Dit vraagt om een bergingscapaciteit van 7.790*0,045 = 350,55 m3 waterberging

Vasthouden regenwater
Om droogte tegen te gaan heeft het infiltreren van hemelwater in de bodem de voorkeur boven lozing op oppervlaktewater. Dit leidt tot de volgende voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater:

• 1. Vasthouden en nuttig gebruiken;
• 2. Bovengronds infiltreren;
• 3. Ondergronds infiltreren via een voorziening;
• 4. Verwerken in het oppervlaktewater;
• 5. Afvoer naar de rioolwaterzuivering.

Als doelstelling streeft de gemeente Utrecht ernaar om minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag vast te houden via stap 1-3. Dit betekent dat er 15 mm berging, gerekend over het totaal verhard oppervlak in het plangebied, gerealiseerd moet worden. Dit kan, volgens de voorkeursvolgorde, middels vasthouden en hergebruik, verlaagd groen of infiltratievoorzieningen.

Gelet op de richtlijn van de gemeente Utrecht moet er per vierkante meter verhard oppervlakte 15 mm water geborgen kunnen worden in het plangebied, dat is als volgt berekend:

• Totale verharde oppervlakte in het plangebied: circa 7.790 m² , m2 staan in tabel 7
• Bergingsnorm: 15 mm per m² verharde oppervlakte (0,015 m3/m²)
• Dit vraagt om een bergingscapaciteit van 7.790*0,015 = 117 m3 waterberging

De waterberging wordt in het plangebied als volgt gerealiseerd:

In het VO+ landschapsonderzoek (zie Bijlage 26) is in figuren en met berekeningen aangegeven waar en hoe er waterberging gerealiseerd gaat worden op de percelen. Dat is in groenperken 80 m3, in de parkeervakken in de Lelimanstraat 21 m3, in retentie regentuinen 102 m3 en in retentie wadi’s 158 m3. Totaal is dat 361 m3 en hiermee ruimschoots meer dan de vereiste 117 m3.

De aanleg van groene daken komt niet voor in de plannen, die mogelijkheid kan ook zorgen voor m3 waterberging. Er is al veel waterberging in het plan aanwezig, daarvoor is de aanleg van groene daken niet nodig. Bij hevige regen mag het regenwater overlopen / afvoeren naar het openbaar gebied, dat verkleint ook de kans op wateroverlast op het eigen terrein. Daarnaast mag op vuil water aangesloten worden.

Grondwater
De gemiddeld hoogste grondwaterstand ligt op ca -0,3 meter NAP, zie afbeelding 14.

Afbeelding 14: gemiddeld hoogste grondwaterstanden (GHG)

De hoogtes van de wegen in de openbare ruimte rondom het plangebied liggen op circa +1,30 meter NAP. De ontwateringsdiepte in het plangebied is het verschil tussen +1,30 meter en - 0,30 meter = circa 1,6 meter. Deze voldoet in de huidige situatie ruim aan de gestelde norm van minimaal 0,7 meter ontwateringsdiepte, dat is de afstand vanaf het grondwaterpeil tot de wegashoogte. 1,6 meter is ook diep genoeg om regenwater te kunnen infiltreren in de bodem zonder gevaar voor grondwateroverlast.

Op basis van onderzoek en grondgegevens is infiltreren in de bodem hier mogelijk. Uit bodemgegeven blijkt dat de eerste meter doorgaans zand is waarna er dunne lagen klei voor kunnen komen. Bij infiltratie kan dit resulteren tot plaatselijk verhoging van de gemiddeld hoogste grondwaterstand. Op basis van grondwatergegevens is er voldoende ruimte om dit op te kunnen vangen, er is bijna een meter over tot het ontwateringscriterium wordt bereikt.

Bureau diipadvies heeft in maart 2023 in opdracht van Woonin een bureauonderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheid om een open bodemenergiesysteem aan te kunnen leggen voor de gehele nieuwbouw. De conclusie van het diipadvies is:

• a. dat is op deze locatie wel mogelijk in het eerste watervoerende pakket met een maximaal debiet van 60 m3/uur en
• b. nadere uitwerking en overleg is nodig om het technisch en juridisch definitief te kunnen maken. Woonin heeft mede op basis van dit diipadvies in de uitgangspunten voor de bouw opgenomen dat er een collectieve warmte-koudeopslag (WKO) gerealiseerd gaat worden. Daarbij moeten de regels van het waterschap HDSR, van de provincie Utrecht en van de gemeente Utrecht opgevolgd worden. En pas nadat vergunning is verleend voor een WKO- of ander bodemenergiesysteem mag begonnen worden met de aanleg daarvan.

Overstromingsrisico
Het plangebied is gelegen binnen een locatie aangemerkt als ‘overstroombaar gebied’ in de Omgevingsverordening provincie Utrecht en is binnendijks gelegen. Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van 190 appartementen binnen vier verschillende blokken. Bij een doorbraak van een primaire waterkering zal het water snel, maar ondiep, in het plangebied terecht komen. Op de overstromingskaart worden waterdiepten van 25 cm op straat gerekend. Het laagste punt van het plangebied is gelegen op +1,30 m NAP conform de AHN-viewer.

Buiten de aandachtsgebieden van het Eemmeer is het rekening houden met niet-zelfredzame groepen niet noodzakelijk. Bij binnendijks gelegen gebieden gelden daarnaast regels voor overstromingsrisico's voor woonwijken en bedrijventerreinen. Bij binnendijkse ontwikkelingen gaat dit om een aaneengesloten gebied van 2000 of meer woningen of een bedrijventerrein groter dan 75 hectare. In onderhavige ontwikkeling is daarvan geen sprake. Er wordt voldaan aan artikel 2.16 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht.

Conclusie

• Het plangebied grenst niet aan een waterkering en ligt niet in een beschermingszone daarvan. Er zijn geen conflicten met de legger waterkeringen.
• Er ligt geen oppervlaktewater in of dichtbij het plangebied. Er zijn geen conflicten met de legger watergangen van het waterschap HDSR.
• Het blijkt dat vier buitengevels van de nieuwbouw bovenop het bestaande gemengde riool in de Lelimanstraat komen te staan. Dat mag niet. Met de rioolbeheerder van afdeling BOR moet worden besproken hoe dit opgelost kan worden en dit moet voor de aanvraag voor een omgevingsvergunning geregeld zijn.
• Voor alle nieuwbouw in de gemeente Utrecht geldt gescheiden afvoer van vuil- en regenwater. Dat betekent dat er overal 2 aparte leidingen vanaf de buitengevel ondergronds naar de perceelgrens lopen. Nog beter is het om het regenwater op het eigen perceel te infiltreren in de bodem. Dat is te realiseren door zoveel mogelijk regenpijpen bij de gevels net boven maaiveld te laten uitstromen op eigen terrein.
• De vuilwaterafvoer van de nieuwbouw zorgt voor een toename van circa 2,2 m3 per uur. De afvoercapaciteit van het bestaande gemengde riool is voldoende groot om deze toename af te kunnen voeren. Er zijn geen rioolmaatregelen nodig.
• Het verhard oppervlak neemt met circa 960 m2 toe t.o.v. de bestaande situatie. Dat is meer dan 500 m2. Daarom is er compensatie van water noodzakelijk volgens de uitvoeringsregels behorende bij de Keur. Dat betekent dat er 0,15 x 960 = 144 m2 oppervlaktewater gegraven dient te worden.
• De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) in het plangebied ligt circa 1,6 meter onder het wegpeil en het maaiveld. Die voldoet ruim aan de norm van minimaal 0,7 meter ontwateringsdiepte.

5.14 Archeologie

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Een van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaard moeten blijven. Alleen als dat niet kan, is behoud door middel van opgraven en bewaren in depot een optie. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaatsvinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek moeten worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk.

Het omgevingsplan van de gemeente Utrecht 
In het omgevingsplan zijn regels voor de bescherming van archeologie opgenomen in het hoofdstuk grondwerk. Met grondwerk worden de activiteiten die de bodem verstoren bedoeld.

Op basis van onderzoek heeft de gemeente vastgesteld hoe groot de kans is dat op een locatie archeologische resten gevonden kunnen worden. Op basis van de trefkans is aan locaties een verwachtingswaarde toegekend. Een locatie met een grote trefkans heeft verwachtingswaarde WA1, een locatie met de laagste trefkans heeft verwachtingswaarde WA6. Op een locatie waar de trefkans zeer klein is of waar bekend is dat er geen archeologisch resten zijn op een locatie, is geen verwachtingswaarde opgenomen en gelden dus ook geen regels. De locaties met de diverse archeologische verwachtingswaarde zijn zo in het omgevingsplan opgenomen, dat bij een klik op de kaart zichtbaar is of er een waarde geldt, welke waarde dat dan is en welke regel van toepassing is.

Gebieden van zeer hoge archeologische waarde (WA2) zijn gebieden waarvan bekend is dat er belangwekkende archeologische waarden zijn, maar die (nog) niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van hoge archeologische waarde (WA3) zijn gebieden waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar waarvan de begrenzing nog niet vastgesteld is. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 30 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van hoge archeologische verwachting (WA4) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan groot is vanwege historisch-topografische bronnen en landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van middelhoge archeologische verwachting (WA5) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan middelgroot is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Gebieden van lage archeologische verwachting (WA6) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan klein is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 5000 m2 en dieper dan 50 centimeter.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Archeologie in het plangebied en conclusie
Het plangebied bevindt zich op basis van de waardenkaart deels in een gebied van hoge archeologische verwachting-4 (WA4). Hier geldt een vergunningplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm. Het grootste deel van het plangebied bevindt zich op de waardenkaart in een gebied van middelhoge archeologische verwachting-5 (WA5). Hier geldt een vergunningplicht bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm. Als de verstoring in meer dan één zone geldt, dan geldt voor de toepassing de zone die de minste verstoring toestaat (WA4). Voorgaande betekent dat er voor de werkzaamheden een omgevingsvergunning voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit grondwerk vanwege mogelijke archeologische resten nodig is. Er is een booronderzoek uitgevoerd in het plangebied. Hieruit blijkt dat er naar verwachting geen behoudenswaardige archeologische resten verstoord gaan worden en dat er geen archeologisch vervolgonderzoek uitgevoerd hoeft te worden (zie hiervoor Bijlage 27). Er moet hiervoor nog wel een omgevingsvergunning voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit grondwerk aangevraagd worden.

5.15 Kabels en leidingen

Kader
De aanwezige kabels en leidingen in het plangebied zijn inzichtelijk gemaakt via een Klic-melding.

Plangebied
Er is een KLIC melding gedaan, zie Bijlage 28, waaruit geconcludeerd is dat er in het plangebied geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig zijn die in het omgevingsplan bijzondere bescherming of aandacht vragen.

Conclusie
Kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in dit plan.

5.16 Kwaliteit van de leefomgeving

Kader
Naast aspecten zoals geluid, lucht, veiligheid en groen wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere ruimtelijke aspecten bepaald waaronder wind, zon en sociale veiligheid.

Plangebied

Bezonning
Bij een bezonningsstudie wordt de bestaande (maximaal toegestane planologische situatie) vergeleken met de nieuwe situatie (maximaal toegestane planologische situatie). De bezonningsstudie van de nieuwbouw is gemaakt voor gebouwen binnen de bouwvlakken en bouwhoogtes (op grond van artikel 5.4) die deze omgevingsplanwijziging mogelijk maken. Er wordt dan nagegaan of de bebouwing effect heeft op de bezonning van de bestaande bouw en of er bij de nieuwbouw sprake is van voldoende zon om te kunnen spreken van een aanvaardbare fysieke leefomgeving. Hiervoor zijn de volgende dagen van de vier seizoenen van belang:

• 21 december: de dag dat de zon het laagst staat;
• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 21 maart: de dag de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd);
• 21 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd).

De bezonningsstudies van de bestaande situatie en de nieuwe situatie (zie Bijlage 29 en Bijlage 30) zijn voor de volgende tijden uitgevoerd: 10.00 uur, 12.00 uur, 14.00 uur, 16.00 uur, 18.00 uur (niet op 21 december, maar hiervoor wel om 17.00 uur) en 20.00 uur (alleen voor 21 juni).

Uit de bezonningsstudies blijkt dat er op een aantal momenten gedurende het jaar meer schaduw valt op de percelen behorende bij de nieuwbouw (met name de voortuinen en zijtuinen). Op 21 maart valt er om 18.00 uur op een aantal achtergevels van de bestaande achterliggende woningen meer schaduw dan in de bestaande situatie. Daarnaast ontstaat er op 21 juni om 20.00 uur meer schaduw op de achtergevels van de bestaande achterliggende woningen. De meeste panden ondervinden in de bestaande situatie echter ook al schaduwwerking op de achtergevel. Op 21 september om 18.00 uur vindt in een aantal tuinen extra schaduwwerking plaats, net als op een deel van de achtergevels. In de bestaande situatie is er ook al schaduw in een aantal achterliggende tuinen.

Gezien voorgaande zijn wij van mening dat de nieuwe situatie niet tot een onevenredige verslechtering van de bezonning zorgt voor bestaande woningen. Er blijven voldoende bezonningsmogelijkheden aanwezig gedurende de dag. De beperkte extra schaduwwerking voor de achterliggende woningen, wordt in dit stedelijk gebied als acceptabel gezien. Daarnaast zal er in en om de nieuwe woningen voldoende zon(licht) aanwezig zijn om te kunnen spreken van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waaronder een goed woon- en leefklimaat.

Wind
Bij gebouwen hoger dan 30 meter is een windhinderonderzoek nodig. Wanneer lager wordt gebouwd dan 30 meter, dan moet een afweging plaatsvinden of er een windhinderonderzoek nodig is. Dit is het geval bij beschut gelegen gebouwen met een hoogte van 15 meter tot 30 meter of bij onbeschut gelegen gebouwen tot 30 meter.

De maximale bouwhoogtes van de bouwblokken variëren van 16,60 tot 19,50 meter (met uitzondering van de liftschachten), waarbij de 'dwarspootjes' aan de Van Heukelomlaan en de Berlagestraat een lagere bouwhoogte van 13,60 meter hebben.

Er wordt gezien de relatief lage bouwhoogtes (de bouwblokken worden maximaal vijf of zes bouwlagen hoog, inclusief de deels terugliggende bouwlaag), de omgeving en omdat er nu al bouwblokken op de locaties staan (van vier bouwlagen hoog met nog een kap) geen onaanvaardbare situatie wat windhinder betreft verwacht, waardoor een windhinderonderzoek niet uitgevoerd hoeft te worden.

Sociale veiligheid
De ontwikkeling verbetert de sociale veiligheid in de buurt. Dit gebeurt door aan de voor- en achterzijde van de gebouwen te zorgen voor meer levendigheid.

Aan de voorzijde zaten voorheen bergingen in de plint. Met de ontwikkeling komt er een woonfunctie met voordeuren aan de straat in de plint. Daarnaast wordt op de hoek Van Heukelomlaan-Burgemeester Norbruislaan op de begane grond een voor bewoners - en in een later stadium mogelijk ook voor de wijk - mogelijk gemaakt, wat zorgt voor levendigheid in het gebied. Door programma (woningen en buurthuis) toe te voegen aan de plinten van de gebouwen ontstaat er meer relatie met de straat en verbetert de uitstraling van de plint.

Aan de achterzijde zorgden garageboxen en hoge schuttingen om de achtertuinen voor een onveilige sfeer. Daarnaast werd de achterzijde als hangplek en afvalplek gebruikt. Aan de nieuwe parkeerstraat achter de nieuwbouw zijn afwisselend openbare groene pleintjes en collectieve afgesloten binnentuinen ontworpen die het gebied zichtbaarder maken en vergroenen. Met de ingreep wordt het gebied ook aantrekkelijker voor de buurt om te verblijven. Daarnaast verwijzen wij naar de tekst in paragraaf 5.17 over sociale kracht.

Conclusie
De aspecten bezonning, sociale veiligheid en windhinder staan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties niet in de weg.

5.17 Gezond stedelijk leven

Kader
In paragraaf 2.3.2.2.6 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteengezet. In Utrecht streven wij naar gezond stedelijk leven voor iedereen (Ruimtelijke Strategie Utrecht). Vanuit gezondheidsperspectief is de hoofdambitie om gezondheidsverschillen binnen Utrecht te verkleinen (Nota Samen gezondheidsverschillen verkleinen 2024–2027).

Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat Utrechters beschermd zijn tegen negatieve milieufactoren, de fysieke leefomgeving gezonde leefgewoonten ondersteunt en de fysieke leefomgeving sociale kracht versterkt. Hieronder wordt aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven.

Plangebied
De ontwikkeling van de Heukelomlaan draagt bij aan het realiseren van de ambities voor een gezonde leefomgeving en sociale veiligheid.

Bescherming tegen negatieve milieufactoren
De woningen zijn zo ontworpen dat de impact van het geluid van de Van Heukelomlaan en met name van het verkeer op de Burgemeester Norbruislaan tot zo min mogelijk geluidsbelasting in de woningen leidt. Zo zijn de woningen tweezijdig georiënteerd en heeft elke woning een geluidsluwe gevel en is, op gebouwniveau, meer dan 30% van de verblijfsruimten aan geluidsluwe gevel gelegen. Ook zijn er geluidswerende maatregelen genomen voor de balkons. Daarnaast voldoet het plan aan de ambities van een evenredige gezondheidsdruk, waarbij de verschillende type en grootte woningen een vergelijkbare blootstelling op het gebied van lucht en geluid hebben.

Leefomgeving ondersteunt gezonde leefgewoontes en sociale kracht wordt versterkt
Het gebied is goed aangesloten op de langzaamverkeersroutes. Samen met de fietsparkeervoorzieningen nodigt het gebied uit tot actieve mobiliteit. De woningen zijn gelegen aan een groen park en worden voorzien van groene binnenterreinen met ontmoetingsplekken die bewegen en ontmoeten stimuleren. In het gebied worden de binnentuinen en woningen ook beter betrokken bij het bestaande groen in het park. De brede leefgalerij op het zuiden stimuleert ontmoeting tussen bewoners, net zoals de aanwezige gemeenschappelijke ruimte op de begane grond.

Conclusie
De conclusie is dat concrete maatregelen worden getroffen waarmee invulling wordt gegeven aan de ambities van de gezonde leefomgeving. De ontwikkeling is in overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

5.18 Toegankelijkheid

Kader
Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle (openbare) gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken. Daarbij is niet alleen de toegankelijkheid belangrijk maar ook de uitgankelijkheid.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen. Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Plangebied
Woningen
Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving moet iedereen vanaf de openbare weg alle ingangen van de woning kunnen betreden. Dit is een woning die bezoekbaar is. In Utrecht willen we dat iedereen in de woonkamer en bij het toilet kan komen en gebruik kan maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Besluit bouwwerken leefomgeving.

In de nieuwbouw van deze ontwikkeling kan iedereen (dus ook rolstoelgebruikers) straks de gebouwen zelf binnenkomen. De gebouwen zijn daarnaast toegankelijk en zichtbaar door ruime entrees met veel lichtinval. De woningen zijn met de lift te bereiken en de woonvertrekken zijn gelijkvloers. De balkons zijn, vanwege de kosten en door het lastige detail van de isolatie/constructie, wel voorzien van een opstap. De privé en gemeenschappelijke tuinen zijn voor rolstoelgebruikers (bewoners en bezoekers) gemakkelijk te bereiken. Fietsen wordt gestimuleerd met een juiste positionering en toegankelijkheid van de fietsenstalling, inclusief mogelijkheden voor het stallen van scootmobiels en fietsen met een breder formaat.

Openbare ruimte
De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte kan helpen bij de uitwerking.

De openbare ruimte, die onderdeel uitmaakt van deze ontwikkeling, wordt ingericht op een manier dat iedereen er kan komen en verblijven. Dit betekent dat ook rolstoelgebruikers zich makkelijk in de openbare ruimte kunnen verplaatsen.

Conclusie
De woningen, tuinen en openbare ruimte is voor iedereen (dus ook voor rolstoelgebruikers) goed toegankelijk. Alleen de balkons zijn via een opstap te bereiken. Ook wordt rekening gehouden met het kunnen stallen van scootmobiels en fietsen met een breder formaat.

5.19 Circulaire economie

Kader
Utrecht wil in 2050 een circulaire stad zijn. De Visie Utrecht Circulair 2050 maakt onderdeel uit van de Omgevingsvisie en is een eerste stap op weg naar 2050.
De visie heeft een focus op vier prioriteiten, te weten bedrijvigheid en ondernemerschap, gebiedsontwikkeling en bouwen, opdrachtgeven en inkopen en materiaal- en reststromen en daarnaast zijn in de visie 11 ambities opgenomen en drie kansrijke sectoren (bouw, voedsel en zorg).

In 2024 heeft de gemeenteraad de Beleidsnota Utrecht Circulair 2030 vastgesteld waarin deze vier prioriteiten en 11 ambities zijn uitgewerkt in meetbare circulaire beleidsdoelen. In deze nota zijn onderstaande overkoepelende transitie- en effectdoelstelling opgenomen:

• a. Transitiedoelstelling: we werken aan de randvoorwaarden om de overgang naar circulair denken, organiseren en doen voor iedereen mogelijk te maken. Zo geven we richting aan en versnellen we de transitie naar een circulaire stad;
• b. Effectdoelstelling: we gebruiken in 2030 maximaal de helft aan nieuwe, niet-hernieuwbare grondstoffen.

De beleidsdoelstellingen en bijbehorende indicatoren leggen de basis voor toekomstige inzet, sturing en verantwoording van de voortgang en het kader voor thema-specifieke uitvoeringsprogramma's. De beleidsnota Utrecht Circulair 2030 is na vaststelling door de raad onderdeel van de Omgevingsvisie Utrecht.

De circulaire economie gaat niet alleen om het nuttig gebruik van grondstoffen, componenten en producten die hun levenseinde hebben bereikt. Een belangrijk onderdeel is ook de manier waarop deze producten worden ontworpen, vervaardigd en toegepast met het oog op makkelijk (her)gebruik aan het einde van hun leven. Dit gebeurt met aandacht voor zowel het grondstoffengebruik als de benodigde energie en de milieu impact. We richten ons binnen de prioriteit circulaire gebiedsontwikkeling en voor circulair bouwen op drie ambities richting 2050:

• 1. Utiliteits- en woningbouw in Utrecht is volledig circulair.
  De eerste ambitie richt zich op stimulering van circulaire bouw van woningen en utiliteitsgebouwen. De belangrijkste instrumenten die we daarvoor kunnen toepassen, zijn gronduitgifte en prestatieafspraken, waaronder met de corporaties. Andere manieren, waarop we invloed kunnen uitoefenen, zijn de ruimtelijke ordening en het beleid rond vergunningverlening.
• 2. Vermijden van afval en efficiënt grondstoffengebruik in de bouwfase.
  Om de openbare ruimte circulair in te richten, zetten we in op hergebruik van vrijkomende materialen, toekomstige herbruikbaarheid van materialen, lage milieukosten en minder energieverbruik. Hierbij maken we keuzes die bijdragen aan een gezonde leefomgeving, waarin bewegen en ontmoeten worden gestimuleerd. Circulaire eisen en criteria zijn steeds vaker onderdeel van de uitvragen naar de markt, als onderdeel van de aanpak Duurzame Grond-, Weg-, en Waterbouw (GWW). Met betrekking tot circulair beheer en onderhoud van de openbare ruimte, liggen kansen in de vervangingsopgave, waaronder in de naoorlogse wijken, en het uitvoeren van (groot) onderhoud.
• 3. Utrecht ontwikkelt en beheert maatschappelijk vastgoed circulair.
  We werken daarom in samenhang met de verduurzaming via energiemaatregelen en de meest effectieve en efficiënte methode om CO2-uitstoot over de gehele levensduur van het gebouw te minimaliseren. Zo werken we integraal aan het klimaat. Doordat gemeenten gebonden zijn aan aanbestedingsregels, zijn mogelijkheden om te pionieren op dit moment beperkt. We zoeken daarom naar creatieve oplossingen om de meest innovatieve en circulaire oplossingen te kunnen realiseren. Ook kunnen we trends initiëren en stimuleren zolang er al meerdere commerciële partijen zijn die dit kunnen leveren, bijvoorbeeld de toepassing van hout.
  

Proces
We schrijven niet exact voor hoe een circulair ontwerp gemaakt moet worden, of hoe circulair gebouwd moet worden. We hebben wel een hoge circulaire ambitie en belonen inzet daarop. De markt wordt uitgedaagd en krijgt de ruimte om zelf te komen met creatieve, innovatie circulaire voorstellen met zo hoog mogelijke ambities. Het doel is om het vroegtijdig bespreken van de duurzaamheidsambities en het in beeld brengen van kansen, (duurzaamheidsvisie) de aanpak van duurzame bouw vast te leggen (duurzaamheidsplan) en het vastleggen hoe tijdens ontwerp en bouw wordt getoetst.

Plangebied
Binnen het projectplan wordt circulair slopen expliciet meegenomen in de aanbesteding. Er is concreet vastgelegd dat al het vrijkomende betongranulaat wordt hergebruikt voor de aanleg van de bouwweg, en dat de bestaande tegels van het achterpad opnieuw worden toegepast in de privéterrassen van de grondgebonden woningen.
Voor de nieuwbouw is een MPG-score van 0,7 gerealiseerd, waarmee het niveau 'Brons' wordt behaald volgens het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw 2023. Deze score toont aan dat binnen het wettelijk kader wordt geopereerd en dat aandacht is besteed aan het beperken van de milieubelasting van toegepaste materialen.

Van het totaal aan materiaalgebruik is circa 2,8% biobased materiaal (HSB-elementen, stelkozijnen en deuren) en 5,1% non-virgin (gerecycled bindmiddel in prefab betononderdelen). Dit blijft achter bij de ambities die binnen het gemeentelijk beleid zijn geformuleerd voor circulair bouwen.

Conclusie
Hoewel het plan voldoet aan de wettelijke minimumeisen en enkele concrete circulaire toepassingen kent, sluit het huidige ambitieniveau onvoldoende aan bij het gemeentelijke beleid op het gebied van circulair bouwen.

5.20 Energie

Kader
Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Klimaatneutraliteit houdt in dat er op jaarbasis net zoveel energie in het gebied wordt opgewekt als gebruikt. Dit geldt voor:

• de gebouwgebonden energievraag; energievraag van installaties voor verwarming en koeling van ruimtes, ventilatie, warmtapwater en verlichting.
• de gebruiksgebonden energievraag; het verbruik voor 'huishoudelijke' apparatuur, bedrijfsapparatuur en machines. Dat wil zeggen: al het energieverbruik binnen het gebouw, exclusief verlichting.
• en het energiegebruik in de openbare ruimte.

Het is daarbij de ambitie de energievraag zo laag mogelijk te houden en de benodigde energie lokaal op te wekken met duurzame energiebronnen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos gebouwd.

Utrecht wil alle nieuwbouw automatisch geschikt maken voor lage temperatuur systemen en zet bij grote projecten in op seizoensopslag in de bodem. Door de uitdagingen op het Utrechtse elektriciteitsnet sturen wij ook op netbewuste gebouwen die een zo laag mogelijke piekvraag hebben.

In de onderstaande tabel staan de belangrijkste energiedoelstellingen van de gemeente Utrecht.

Utrechts Energie Protocol (UEP)
Utrecht wil dat gebouwen en gebieden die nu in ontwikkeling zijn, zoveel mogelijk bijdragen aan een klimaatneutrale stad. Daarom biedt de Gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol (UEP) aan als handreiking aan projectontwikkelaars en andere organisaties die starten met een nieuwbouwproject in Utrecht. Het Utrechts Energie Protocol is een stappenplan voor duurzame invulling van de energievoorziening. De volgorde in dit stappenplan is om eerst te kijken naar de mogelijkheden tot energiebesparing en verduurzaming op gebouw- of perceelniveau. Vervolgens naar de duurzame mogelijkheden binnen het plangebied of in de directe omgeving en ten slotte (verder) buiten het plangebied voor mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie.

Dit betekent dat wij voor nieuwbouw inzetten op hoogwaardige isolatie, optimaal gebruik van het dak (en gevels) voor duurzame energie-opwek, hergebruik van reststromen en het maximaal gebruik van warmte en koude in de directe omgeving.

Sinds 1 januari 2021 zijn de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en TOjuli wettelijk verplicht voor alle nieuwbouw die per die datum wordt ontwikkeld en gebouwd. De BENG indicatoren zijn de nieuwe toetsingscriteria om nieuwbouw te beoordelen en zijn opgesplitst in drie onderdelen: deze kennen we als de BENG 1, 2 en 3. 

• BENG 1 gaat over de maximale energiebehoefte (kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar). We willen dat deze zo laag mogelijk is.
• BENG 2 gaat over het maximale primair fossiel energiegebruik (kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar). BENG 2 is bij voorkeur 0.
• BENG 3 gaat over het minimale aandeel hernieuwbare energie (procenten). BENG 3 is bij voorkeur 100%.

Voor het thema energie wordt ingezet op richtlijnen van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, waaraan Gemeente Utrecht zich committeert. We streven naar niveau goud. De ondergrens ligt bij niveau brons. Dit betekent voor nieuwbouw dat we alleen gebouwen willen die energieneutraal of beter zijn. Dit betekent een minimale energievraag gecombineerd met een maximale energieopwekking. Dit is te vertalen in een BENG 2 norm van minimaal 0 en een BENG 3 norm van =100% en betekent dat voor het gebouw gebonden energieverbruik geen fossiele energie wordt toegepast.

Netcongestie in Utrecht
Op 12 oktober 2021 kondigde TenneT netcongestie af voor het terugleveren (het invoeden) van duurzaam opgewekte elektriciteit op het netwerk in de provincies Utrecht, Flevoland en Gelderland. Op 17 november 2022 kwam TenneT naar buiten met een nieuwe vooraankondiging van congestie voor dit gebied; het elektriciteitsnet heeft zijn maximale capaciteit bereikt ook voor het afnemen van elektriciteit. Dit betekent dat het stroomnetwerk hier op piekmomenten vol is in twee richtingen. Naast de knelpunten op het hoogspanningsnet zijn er ook knelpunten op het net van Stedin. Dit betekent concreet dat nieuwe grootverbruikers met een aansluitcapaciteit vanaf 3x80 Ampère niet in hun elektriciteitsbehoefte kunnen worden voorzien totdat het elektriciteitsnet is uitgebreid. Bovendien geven de netbeheerders aan dat in de provincie Utrecht de groei van kleinverbruik vanaf 2026 de daarvoor gereserveerde netcapaciteit kan overschrijden, wat noopt tot (extra) maatregelen. Voor het eerst kunnen daardoor ook kleinverbruikers, zoals huishoudens en het MKB, door netcongestie worden geraakt.

Transitievisie Warmte (2021)
Om te kunnen voldoen aan het Klimaatakkoord dat door de VNG is ondertekend, heeft de gemeente Utrecht in 2021 een tweedelige Transitievisie Warmte (TVW) vastgesteld.

Deel 1 van de TVW bevat de strategie en visie over hoe de bestaande huizen en gebouwen in Utrecht geleidelijk, buurt-voor-buurt, over kunnen gaan naar nieuwe vormen van verwarmen en koken. Hierin is ook vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden. Het uitgangspunt is om de schaarse hoge temperatuur warmtebronnen, zoals biomassaverbranding en diepe geothermie, alleen in te zetten voor bestaande bouw en niet voor nieuwbouw. Bestaande bouw is vaak moeilijker te isoleren. Nieuwbouw is goed te isoleren en is daardoor uitermate geschikt voor verwarming op lage temperatuur (LT).

Deel II van de Transitievisie Warmte geeft aan wanneer en in welke buurten we aan de slag gaan met de voorbereidingen om aardgasvrij te worden.

Programma zon op dak en netinpassingen 2022-2026
Doelstelling is om in 2030 168 GWh op te wekken met zonnepanelen op grote daken en 120 GWh op te wekken met zonnepanelen op kleine daken. Bij zon op grote daken speelt een grote structurele belemmering: de beperkte netcapaciteit en de huidige netbeperking voor teruglevering als gevolg hiervan. Eigenaren van grote daken die zonnepanelen willen plaatsen kunnen niet meer uitgaan van netlevering (opwekken zonder terug te leveren is nog wel mogelijk). Het behalen van de doelstelling voor grote daken is grotendeels afhankelijk van de genoemde netverzwaringen door Tennet. Andere belangrijke oplossingen voor netcongestie zijn het toepassen van congestiemanagement door de netbeheerders en het toepassen van lokale alternatieve oplossingen.

Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie 2023-2026
Voor de groei en verduurzaming van de stad is stroom nodig. Met het Uitvoeringsprogramma elektriciteitsinfrastructuur en netcongestie draagt de Gemeente Utrecht structureel bij aan het oplossen van knelpunten op het elektriciteitsnet, en aan spitsmijding door de gebruikers van dat net.

Er zijn een paar ‘knoppen om aan te draaien’ om de knelpunten op het elektriciteitsnet op te lossen:

• A. Versnellen van netuitbreidingen om de schaarste aan transportcapaciteit structureel te verhelpen en betere benutting van de bestaande netcapaciteit;
• B. Het verlagen van de piekvraag naar elektriciteit (‘spits mijden’) en toevoegen van flexibiliteit. Hieronder vallen maatregelen als:

• Opslag van stroom in grote batterijen
• Directe verbinding van opwek en verbruik
• Capaciteitsbeperkende afnamecontracten
• Slim laden bij EV-laadpalen (bijv. door de laadpalen af te knijpen in de spits)
• (Tijdelijk) fossiele opwek, bijvoorbeeld met gasgeneratoren

• C. Tijdelijk prioriteren van ontwikkelingen en omgaan met schaarste;
• D. Langetermijn planning / programmeren van de elektriciteitsinfrastructuur om knelpunten na 2030 zo veel mogelijk te voorkomen.

Een belangrijk spoor voor nieuwbouw (onderdeel van knop B) is netbewust ontwerpen en bouwen. Als Utrecht wil blijven groeien in balans, dan is balans op het elektriciteitsnetwerk een voorwaarde. Dit betekent dat piekbelasting vermeden moet worden, zowel bij de teruglevering van stroom als bij de afname. De vanzelfsprekendheid van netgebruik wanneer je wil en hoeveel je wil is voorbij. De toekomst is aan de netbewuste stad, waarin de netbelasting via een combinatie van organisatorische en technische maatregelen gelijkmatiger verspreid wordt over de dag.

Energie ondergrond
Het wordt steeds drukker in de Utrechtse bodem. Door de toenemende vraag naar duurzame energie in Utrecht stijgt ook de vraag naar bodemenergie. Hierdoor is er meer sturing nodig op de verdeling in de ondergrond. Als warmte en koude niet goed verdeeld zijn, dan kunnen minder huizen en woningen gebruik maken van bodemenergie. Daarom heeft de gemeente een verordening interferentiegebieden bodemenergiesystemen vastgesteld, die per 1 november 2018 van kracht is.

Met de verordening regelt de gemeente de verdeling van bodemenergie. Vraag en aanbod in de bodem worden op elkaar afgestemd. Voor een goede diepere grondwaterkwaliteit is er voor een groot gedeelte van Utrecht een verbod op het doorboren van de waterscheidende laag tussen 1e en 2e watervoerende pakket (circa 50 meter dieptebeperking). In de bodemverordening staan nadere regels.

De posities van nieuwe bronnen moeten voldoen aan de eisen die gesteld worden door de provincie in het Bodem-, Water- en Milieuplan (https://www.provincie-utrecht.nl/onderwerpen/alle-onderwerpen/bodemenergie/beleid-bodemenergie). De provincie geeft een vergunning af ten aanzien van bronpositie en gebruik (onttrekking), op basis van onder andere verwachte koude- en warmtevraag van een bepaald gebied of bouwplan. De vergunning is dus een manier om een claim op de ondergrond te borgen.

Provinciale instructieregel met betrekking tot elektriciteits-infrastructuur
De problemen in het elektriciteitsnet van de afgelopen jaren maken duidelijk dat er grenzen zijn aan de te leveren of af te nemen elektriciteitscapaciteit. Daarom is het van belang om in de planvorming rekening te houden met de mogelijke impact op de elektriciteits-infrastructuur. En om te controleren of de ontwikkeling past binnen de energie-infrastructuur van de netbeheerder. Het doel van de provinciale energietoets is vroegtijdig in overleg te gaan met de netbeheerder over de energie-aspecten van het betreffende plan. Door de netbeheerder wordt dan een afweging gemaakt die opgenomen wordt in de motivering van de wijziging van het omgevingsplan. Inzichtelijk moet worden gemaakt hoe nieuwe functies zich verhouden tot het geheel aan (te verwachten) ontwikkelingen in een gebied of gemeente en de omliggende gemeenten. Ook bij kleinere plannen kunnen zich beperkingen voor de aansluitbaarheid op het energiesysteem voordoen.

In de provinciale omgevingsverordening van de provincie Utrecht is in afdeling 5.3 een instructieregel opgenomen die betrekking heeft op het mogelijk maken van nieuwe functies die tot een overbelasting kunnen leiden van de energie-infrastructuur (zie ook paragraaf 2.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht en Omgevingsverordening provincie Utrecht). Als een omgevingsplan nieuwe functies mogelijk maakt (met uitzondering van woningbouwprojecten met minder dan 10 woningen), moet op grond van deze instructieregel rekening gehouden worden met de aansluitbaarheid van de nieuw te realiseren gebouwen op de elektriciteits-infrastructuur. Ook verplicht deze instructieregel tot het opnemen van een verslag tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente, waarin staat of de ontwikkeling past binnen de energie-infrastructuur van de netbeheerder en andere relevante ontwikkelingen voor energiebeheer in de leefomgeving.

Omdat deze eisen in de praktijk niet goed uitvoerbaar zijn, is samen met de provincie Utrecht een tijdelijke werkinstructie gemaakt voor de praktische invulling van de energieparagraaf. Daarin moet in ieder geval informatie staan over de beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur, het voorziene systeem van energiebeheer en een afweging of de nieuwe functies er vanuit het beheer en de beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur, inderdaad ontwikkeld kunnen worden. Het gaat om een inventarisatie van de mogelijke impact op en de beperkingen van de elektriciteits-infrastructuur voor een bepaalde nieuwe functie en inzicht in het beoogde systeem van energiebeheer voor deze nieuwe functies. Hieronder valt in ieder geval: opwek, opslag, gebruik, transport, levering van elektriciteit of combinaties daarvan.

In de energieparagraaf van de motivering van een wijziging omgevingsplan moet een korte onderbouwing van de piekbelasting van een nieuwbouwproject worden opgenomen. Piekbelasting wordt inzichtelijk gemaakt door rekening te houden met drie grootste elektriciteitsvragers in een project. Dat zijn de piekvraag van: warmte (warmtepompen), algemeen elektriciteitsgebruik van woningen en laden. Bij warmte en algemeen elektriciteitsgebruik van woningen mag rekening worden gehouden met een aannemelijk percentage van gelijktijdigheid. De initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van de netimpact berekening en aangeleverde cijfers. De provincie toetst niet op de aspecten ‘aansluitbaarheid op de elektriciteits-infrastructuur’ en op de aanwezigheid van ‘een verslag van het inventariserend overleg tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente’ in de energieparagraaf.

Hiermee wijken gemeenten gemotiveerd af van de huidige letterlijke invulling van de Instructieregel over de energietoets. Gemotiveerd afwijken past bij het karakter van de energietoets, namelijk: “wordt rekening gehouden met de aansluitbaarheid op de elektriciteits-infrastructuur”. Deze afspraken gelden van 2024- Q4 tot inwerkingtreding van de tweede wijziging van de Omgevingsverordening (Q4-2026).

Plangebied
Er wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de toekomstige bebouwing te laten voldoen aan het wettelijk kader (BENG) en de gemeentelijke beleidsambities.

Het plan omvat het realiseren van maximaal 190 woningen en daarnaast 6 laadpalen (zie tabel 8). 

Tabel 8: Woningblokken inclusief aantallen woningen en BVO 

Functie		Aantal	BVO totaal (m2)
Blok 1		39	3960
Blok 2		58	5997
Blok 3		60	5898
Blok 4		33	3451
Totaal aantal woningen		190
Laadpalen*		6	Niet van toepassing

 *Toelichting laadpalen: Er worden in totaal 6 laadpalen aangebracht, 5 tbv bewoners op het achterterrein en 1 ten behoeve van deelmobiliteit. De laadpalen zijn ingericht met 2 bi-directionele laadpunten wat inhoudt dat er slim geladen kan worden. Met deze laadpalen wordt rekening gehouden met energiebalancering en daarbij bijvoorbeeld ook met het ontladen van auto's.  

Er wordt gebruik gemaakt van een collectief WKO-systeem voor alle 190 woningen verdeeld over 4 blokken. Verwacht wordt dat de piekvraag van dit WKO-systeem ongeveer 192 kW bedraagt in de winterperiode. Voor dit WKO-systeem is een grootverbruik aansluiting nodig.  Op basis van kengetallen is het elektrische piekverbruik van de huishoudelijke apparatuur van het gehele plan ingeschat op ongeveer 120 kW. Elke woning zal zijn eigen kleinverbruik aansluiting krijgen. De piekvraag van de huishoudelijk apparatuur is gebaseerd op een standaard nieuwbouwwoning met een verbruik van 2500 kWh per jaar. De piekvraag is een voorspelling, de werkelijke piekvraag kan hier dus van afwijken. Daarnaast zal elk blok zijn eigen kleinverbruik aansluiting krijgen voor de CVZ (centrale voorzieningen). 

Situatie juni 2025  
Volgens de openbare data van Netbeheer Nederland ligt de Van Heukelomlaan in voedingsgebied Utrecht Merwedekanaal. Op het moment van schrijven is er sprake van grootverbruikcongestie, doordat het TenneT-netwerk overbelast is voor zowel opwek als afname. De huidige prognose is dat TenneT deze congestie tussen 2033 en 2035 zal hebben verholpen. Ook op het midden- en laagspanningsnet van Stedin geldt grootverbruikcongestie, tot 2034. Hierdoor worden nieuwe grootverbruiksaansluitingen op een wachtlijst geplaatst. Zodra er netcapaciteit beschikbaar komt, wordt deze wachtlijst afgewerkt. Een uitzondering op deze regel zijn grootverbruik aansluitingen ten behoeve van woningbouw zoals een collectieve WKO en bouwstroom aansluitingen. Indien netcongestie erger wordt kunnen de regels rondom netcongestie veranderen.  

Overzicht piekvermogen afname   
Omdat het hier voornamelijk over woningen gaat zal er een kleine piekvraag optreden in de ochtend en een grotere piekvraag in de avond. De elektriciteitsvraag zal het hoogste zijn in de winter als er het meest verwarmd moet worden. De verwachte piekvraag van de individuele woningen is hieronder inzichtelijk gemaakt.   

Tabel 9: verwachte piekvraag individuele woningen

				Aantal	Verwachte elektrische piekvraag, werkelijke piek kan anders zijn.
			Warmtevoorziening woningen	190	192 kW
			Elektravraag huishoudelijke apparaten	190	120 kW (aanname) **
			CVZ	4, elk blok één 3x 80 aansluiting	Onbekend.
			Laadpalen	6	Bi-directioneel en slim laden, geen impact op piek.

* de elektriciteitspiek van de woningen is geschat op basis van de volgende formule:   

Bron: Phase to Phase – Netten voor distributie van elektriciteit, hoofdstuk 3 

Ruimtelijke Impact  
Er wordt een WKO doublet (één warme en één koude bron) toegepast welke gekoppeld wordt met een centraal gelegen WKO-ruimte op de begane grond van blok 2. In deze WKO-ruimte worden collectieve warmtepompen opgesteld welke LT (lage temperatuur) warmte leveren voor ruimteverwarming en HT (hoge temperatuur) warmte leveren voor warmtapwaterbereiding. Daarnaast wordt vanuit de centrale WKO-ruimte koude geleverd voor ruimtekoeling. Deze koude wordt passief direct vanuit de WKO geleverd. Op het dak van blok 2 komt ten behoeve van de collectieve warmte en koude-opwekinstallatie een droge koeler van ongeveer 7 bij 2,5 meter. 

Overzicht PV-opwekking   
Op de daken van de verschillende blokken worden PV-panelen geplaatst (elk blok). Er worden totaal 510 zonnepanelen geplaatst op alle daken. De zonnepanelen worden in een oost-west en zuid-noord opstelling geplaatst.  

Tabel 10: zonnepanelen en verwachte opwek

Type		Aantal woningen	Verwachte opwekking PV in kWh per jaar
Blok 1		39	42.804 kWh
Blok 2		58	44.111 kWh
Blok 3		60	48.337 kWh
Blok 4		33	45.417 kWh
Totaal aantal woningen		190

Aan te vragen elektra-aansluitingen  

• 3x 25 A aansluiting voor elke woning (kleinverbruik aansluiting); 
• 220 kW voor de WKO-installatie (grootverbruik aansluiting ten behoeve van woningen); 
• 3 x 80 A per blok voor de CVZ. Totaal dus 4 keer een CVZ aansluiting (kleinverbruik aansluiting); 
• bouwaansluitingen zijn reeds aangevraagd voor 630 kVA (grootverbruik aansluiting ten behoeve van woningbouw). 

Conclusie 
Op basis van de huidige congestieregels (juni 2025) is het omgevingsplan uitvoerbaar. Mocht de congestie echter verergeren en het plan daardoor tijdelijk niet uitvoerbaar zijn, dan wordt verwacht dat de congestie uiterlijk in 2035 is verholpen. De nieuwbouw kan dan uiterlijk vanaf dat moment in gebruik worden genomen. Hierdoor is de omgevingsplanwijziging op termijn dan geheel uitvoerbaar. 

In lijn met de werkafspraken tussen de gemeente Utrecht, Provincie Utrecht en netbeheerder, over de regels over energie in de Provinciale Omgevingsverordening, heeft het “Inventariserend overleg tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente” niet plaatsgevonden. Alleen bij een getekende aansluit- en transport overeenkomst van de netbeheerder is er garantie voor de levering van elektriciteit.   

5.21 Conclusie

Uit dit hoofdstuk volgt dat er geen belemmeringen zijn voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Inleiding
Deze wijzing van het omgevingsplan ziet op de gebiedsontwikkeling van het plangebied Van Heukelomlaan en Berlagestraat, Zuilen. Deze wijziging van het omgevingsplan maakt de herontwikkeling van het plangebied mogelijk door de huidige 103 woningen te slopen en daarvoor maximaal 190 nieuwe sociale- en middenhuurwoningen te realiseren.

Financiële en economische uitvoerbaarheid
De te ontwikkelen grond is eigendom van de gemeente. Voor de gebiedsontwikkeling van dit plangebied is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer en erfpachter van het plangebied. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de realisatie van de bouwplannen en over de inrichting van het openbare gebied in het plangebied. In deze overeenkomst neemt de initiatiefnemer de plicht op zich om de nieuwe functies, de bouwplannen én de openbare ruimte in het plangebied voor eigen rekening en risico te realiseren, in onderlinge samenhang en volgens een afgesproken planning.

Met de afspraken in de anterieure overeenkomst is de financiële- en economische uitvoerbaarheid van deze wijziging omgevingsplan voldoende aannemelijk gemaakt.

Kostenverhaal
In de anterieure overeenkomst zijn ook afspraken gemaakt over het kostenverhaal van de door de gemeente voor het plangebied te maken kosten. Daarmee is het wettelijke kostenverhaal anderszins verzekerd, conform artikel 13.13 Omgevingswet en is het niet nodig om kostenverhaalsregels op te nemen in deze wijziging omgevingsplan.

Nadeelcompensatie
In de anterieure overeenkomst is ook vastgelegd dat eventuele nadeelcompensatie aan derden voor rekening en risico is van de initiatiefnemer. Voor eventuele nadeelcompensatie heeft de initiatiefnemer een risicoanalyse laten uitvoeren. Claims voor nadeelcompensatie zullen door de gemeente worden doorgelegd naar de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Afstemming en samenwerking met andere bestuursorganen

Het plan is aan een aantal organisaties toegezonden voor reactie als bedoeld in artikel 2.2 Omgevingswet. Een voorontwerp van de omgevingsplanwijziging is gedeeld met de ketenpartners het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR), de Provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht.

Het HDSR heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben over het voorontwerp. De provincie Utrecht heeft aangegeven in relatie tot de instructieregels uit de omgevingsverordening geen opmerkingen te hebben. De Veiligheidsregio Utrecht heeft een advies gegeven het onderzoek naar omgevingsveiligheid, zie 5.7, op het onderdeel 'beoordeling groepsrisico' aan te laten passen of aan te laten vullen en de bij het onderzoek horende paragraaf aan te vullen met de onderwerpen 'rampenbestrijding' en 'zelfredzaamheid'. Het onderzoek en de paragraaf zijn in lijn met het advies aangepast.

6.2.2 Participatie

Het participatieproces
Er is een participatieplan opgesteld door de initiatiefnemer op basis van de participatieleidraad die in Utrecht wordt gehanteerd. Het doel van het participatieplan was het verbeteren van het plan. Verder was hierbij van belang dat de initiatiefnemer als goede buur omwonenden wilde laten weten wat ze van plan was en de ruimte geven om, waar mogelijk, aanpassingen door te voeren.

In het participatieplan zijn de vijf basisprincipes uit de participatieleidraad uitgewerkt met aandacht voor wie betrokken moet worden bij deze ontwikkeling en wat er te kiezen valt. In dit geval heeft de gevormde klankbordgroep met belanghebbenden, zowel huidige huurders als omwonenden, stemrecht gekregen over de verschillende stedenbouwkundige modellen die door de architect zijn opgesteld. In een drietal interactieve workshops zijn heel veel suggesties en opmerkingen opgehaald. Omdat uiteindelijk twee van de drie modellen op evenveel stemmen kon rekenen heeft dit geresulteerd in een voorkeursmodel waarbij de positieve aspecten van beide modellen zijn samengevoegd.

Op 30 mei 2022 is de eerste workshop geweest waar is gesproken over de nieuwbouwplannen voor de Van Heukelomlaan, Berlagestraat en de hoek van de Burgemeester Norbruislaan. Voorafgaand aan de interactieve workshop is kort het proces toegelicht over de workshops. In de eerste workshop zijn drie modellen gepresenteerd waar aanwezigen hun ideeën over konden geven. Er waren ongeveer 30 mensen aanwezig, waarvan ongeveer tien huidige huurders van het complex, ongeveer tien omwonenden en ongeveer tien aanwezigen vanuit een andere hoedanigheid (projectteam, raadslid, algemeen betrokkenen). Op deze eerste avond werd duidelijk dat de nieuwbouwplannen behoorlijk leven onder de aanwezigen. Tijdens de avond hebben huurders en omwonenden hun zorgen hierover geuit. Er is een verslag van de avond gemaakt waarin alle zorgen en opmerkingen zijn verwerkt, o.a. over het parkeren, de garageboxen en de aansluiting op het Van Heukelompark.

Op 27 juni 2022 kwam de klankbordgroep Van Heukelomlaan bijeen. Er waren ongeveer 20 mensen aanwezig. De avond begon met een korte toelichting van de stedenbouwkundige van de gemeente Utrecht. Vervolgens was er aandacht voor de vragen die raadsleden aan Woonin hebben gesteld tijdens de raadsinformatieavond van 17 mei 2022 over de voorgenomen ontwikkeling. Deze vragen hadden betrekking op de mogelijkheid om te renoveren en door middel van optoppen woningen toe te voegen in plaats van sloop en nieuwbouw te plegen. En of het bijvoorbeeld mogelijk zou zijn om een lift toe te voegen bij renovatie en of bebouwing op de plek van de huidige garageboxen tot de mogelijkheid hoort. Om die vragen te kunnen beantwoorden heeft de architect aanvullend onderzoek gedaan en is naderhand een terugkoppeling gegeven aan de leden van de klankbordgroep. Tot slot is er op deze avond dieper ingegaan op de drie stedenbouwkundige modellen. Leden van de klankbordgroep gingen uiteen in kleinere groepjes om zodoende iedereen ruim de tijd te geven om te kunnen reageren. Alle reacties zijn verzameld en opgenomen in een verslag.

Op 5 september 2022 kwam de klankbordgroep Van Heukelomlaan bijeen voor de laatste workshop over de nieuwbouwmodellen met zeventien aanwezigen. De avond stond in het teken van verdere toelichting op de uitwerking van de verschillende modellen. De architect heeft toegelicht welke aspecten van de modellen zijn veranderd op basis van de input van de klankbordgroep. Ook zijn er onderdelen verder uitgewerkt met betere impressies en bezonningstudies. Net als voorgaande sessies was er ruimte om opmerkingen te maken voor de verdere uitwerking en deze zijn wederom opgenomen in een verslag. De avond werd afgesloten met de mogelijkheid voor iedereen om zijn voorkeur voor een model kenbaar te maken. Om de leden van de klankbordgroep ook nog de tijd te geven de avond te laten bezinken, is er nog een volgend moment aangekondigd om nog vragen te kunnen stellen en daarna hun stem uit te brengen op een bepaald model. Ook van die mogelijkheid is gebruik gemaakt en daarna werd duidelijk dat twee van de drie modellen evenveel stemmen hebben ontvangen. Vervolgens is de terugkoppeling richting de klankbordgroep gegeven over het voorkeursmodel via een drukbezochte middag in het park. Ook de jaren hierna is een jaarlijkse middag in het park georganiseerd om toelichting te geven over het plan.

De participatie heeft plaatsgevonden op basis van de participatieleidraad en het participatieplan is goed nageleefd. Mede door de aandacht van de gemeenteraad voor het proces, is er zorgvuldig onderzoek gedaan naar alternatieven voor sloop/ nieuwbouw door middel van verschillende renovatievarianten. Hier is ook een extra avond voor de bewoners over georganiseerd op 30 november 2022. Uiteindelijk heeft Woonin een draagvlakmeting gehouden onder bewoners in maart 2023. Met 80% van de stemmen vóór de plannen, is het draagvlak behaald.

Overzicht reacties per thema
Onderstaand overzicht geeft een beeld van de belangrijkste thema’s tijdens het participatietraject en wat daarmee gedaan is.

Thema		Opmerkingen participanten	Verwerking in ontwerp
Auto		Er is zorg dat er niet voldoende parkeerplaatsen zullen zijn. Daarnaast is er zorg dat het nieuwe parkeerpad een racebaan kan worden.	Er komen extra parkeerplaatsen op eigen terrein volgens de normen van de gemeente. Het parkeerpad wordt af en toe versmald met een groenstrook. Dit dwingt automobilisten langzaam te rijden. Hierdoor is er ook meer ruimte voor groen. De auto is hier te gast.
Fiets		Deelnemers hebben voorkeur voor een eigen berging. Er is zorg over de veiligheid in de fietsenstalling.	In elke woning komt een ruime privé berging. De collectieve gecompartimenteerde fietsenstallingen liggen naast de entree en zijn afsluitbaar en alleen voor huurders toegankelijk.
Bouwhoogte		4 tot 6 bouwlagen past in de buurt, 7 bouwlagen vinden deelnemers te hoog. Er is zorg over de bezonning en inkijk bij de woningen in De Bazelstraat	De gebouwen worden tussen de 4 en 6 bouwlagen hoog. De 6e bouw- laag krijgt een zogeheten setback. Bezonningstudies laten zien dat het model beperkt impact heeft ten opzichte van de bestaande situatie. Er komen geen grote ramen of balkons in de kopgevels aan de parkeerzijde omdat dit voor inkijk kan zorgen bij de woningen in De Bazelstraat.
Programma		Graag de keuze mogelijk maken om op begane grond te wonen of juist bovenin. Er is vraag naar grote woningen.	De verschillende woningen en doelgroepen worden verspreid door alle gebouwen, over alle verdiepingen. Naar aanleiding van het participatietraject is ervoor gekozen om meer grote woningen te maken.
Groen		Er is veel behoefte aan groen, zoals een haag voor de woningen. Voorkeur voor ronde vormen. Het onderhoud van het groen is een aandachtspunt.	Er komt een groene voorzone tussen de stoep en het gebouw. Woonin zal het collectieve groen onderhouden.
Binnentuin		Deelnemers geven aan dat zij het prettig vinden dat de binnentuinen afsluitbaar worden, hierbij liever geen groot hek in het zicht. Enkele deelnemers zouden het leuk vinden om zelf te tuinieren.	De collectieve binnentuinen worden afgesloten met een hek waar groen voorlangs groeit of een haag. Je kan naar de tuin via het trappenhuis en er zijn twee poorten. Op een later moment wordt er samen met toekomstige bewoners bepaald of zij kunnen en willen meehelpen met tuinieren. Dit kan per binnentuin verschillen.
Woning		Liever geen smalle ramen tot de grond, maar brede ramen met veel lichtinval. De bestaande balkons aan de achterzijde worden gewaardeerd door de bewoners vanwege de ochtend/ middag zon en zouden zij graag zien meegenomen in het ontwerp.	Er komen grote ramen die uitzicht bieden op het park. De doorzonwoningen krijgen aan de voorkant een privé-balkon met uitzicht op het park. Aan de achterzijde komt een brede galerij. Zo is het mogelijk om aan beide zijde van de zon te genieten.
Materiaal		De voorkeur van de deelnemers gaat uit naar baksteen in een warme, natuurlijke kleur. Primaire kleuren worden afgeraden, net als wit en grijs. Afwisseling tussen baksteen en bijvoorbeeld hout wordt mooi gevonden. Er wordt positief gereageerd op sprongen in de gevels en groene gevels.	Het advies is overgenomen en dit is verwerkt in de sfeerschetsen die bij het ontwerp horen.

6.3 Handhaving

Doel handhavend optreden
Toezicht en handhaving van de regels in het omgevingsplan draagt bij aan een veilige, gezonde, duurzame, bereikbare en leefbare fysieke leefomgeving. Handhaving bestaat uit controle (toezicht en opsporing) en uit het opleggen van bestuursrechtelijke sancties.

De gemeente handhaaft de regels van het omgevingsplan, zoals de regels over het bouwen, over het gebruik van gebouwen en milieuregels. Voor sommige activiteiten is er een vergunningplicht opgenomen in het omgevingsplan. Controle op de regels vindt dan vooraf plaats, via het beoordelen van een aanvraag voor een vergunningplichtige activiteit, bijvoorbeeld voor het kappen van bomen.
Er zijn daarnaast ook activiteiten waarvoor geen vergunningplicht geldt, maar waarvoor algemene regels zijn opgenomen in het omgevingsplan. De gemeente houdt toezicht op de naleving van deze algemene regels en treedt handhavend op tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld bij het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans of bij het gebruik van een winkel als café.

De gemeente houdt ook toezicht op bedrijven. In het omgevingsplan kunnen toelatingsregels opgenomen worden voor nieuwe bedrijven. Deze regels richten zich op het evenwichtig toedelen van functies aan locaties en zorgen ervoor dat het bedrijf geen onaanvaardbare hinder veroorzaakt voor de omgeving. Bijvoorbeeld door geluid, externe veiligheid of geur.

Door te handhaven op de regels in het omgevingsplan, zorgt de gemeente ervoor dat de regels nageleefd worden en de leefomgeving veilig, gezond, duurzaam, bereikbaar en leefbaar blijft.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht kan het college de regels van het omgevingsplan op verschillende manieren handhaven: via bestuursdwang, met een dwangsom of met een bestuurlijke boete.
Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het illegale bouwwerk of de illegale activiteit) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dat kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer op de overtreder worden verhaald.

Bij het opleggen van een last onder dwangsom moet het illegale gebruik worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. De dwangsom is bedoeld om de overtreder te stimuleren om de overtreding te stoppen. Een dwangsom kan bijvoorbeeld opgelegd worden aan een horecaonderneming die geurhinder veroorzaakt omdat er geen ontgeuringsinstallatie is.

Een bestuurlijke boete is een straf die de overheid kan opleggen als iemand de wet overtreedt, waarbij de overtreder een geldboete moet betalen. Het is dus een zogenaamde 'bestraffende sanctie', bedoeld om pijn te doen ('leed toe te voegen'). Het opleggen van een bestuurlijke boete is bijvoorbeeld mogelijk bij overtreding van regels in een omgevingsplan over het gebruik of de staat van open erven of terreinen of het gebruik van gebouwen, of over het tegengaan van hinder.

Het opleggen van sancties helpt ook om overtredingen te voorkomen: doordat de overtreder de kosten van de bestuursdwang, de dwangsom of de bestuurlijke boete moet betalen, kan daarvan een afschrikwekkende werking uitgaan. Dat zal voor een aantal burgers en bedrijven voldoende reden zijn de gedraging niet meer te verrichten.

De gemeente werkt bij het toezicht en handhaving (inclusief sanctionering) volgens de Algemene Handhavingsstrategie Openbare ruimte en Bebouwde omgeving gemeente Utrecht. Deze Algemene Handhavingstrategie is de Utrechtse aanvulling op de Landelijke Handhavingstrategie Omgevingsrecht (LHSO). Samen vormen ze de basis voor de manier waarop de gemeente Utrecht het toezicht en de handhaving in de stad Utrecht uitvoert.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Dit plan is een onderdeel van het omgevingsplan van Utrecht. Het omgevingsplan bestaat uit een definitief deel en een tijdelijk deel. Met het definitieve deel wordt het omgevingsplan bedoeld dat inhoudelijk en digitaal is opgebouwd op de manier die de Omgevingswet voorschrijft. Definitief betekent dus niet dat de regels niet gaan veranderen. Het tijdelijke deel van het omgevingsplan bestaat uit de bestemmingsplannen die zijn vastgesteld op grond van de Wet ruimtelijke ordening of de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De regels van het plan vullen de regels van het definitieve deel van het omgevingsplan aan. De regels van het definitieve omgevingsplan zijn dus ook van toepassing op het plangebied van dit plan. Als dat niet zo is, dan is dat expliciet aangeven in de regels. In het omgevingsplan staat bijvoorbeeld dat je niet mag bouwen zonder omgevingsvergunning (artikel 4.5 van het omgevingsplan). Die vergunningplicht geldt dan ook voor dit plangebied. Als in de regels staat dat een gebouw niet hoger mag zijn dan 10 meter, dan is dat een aanvulling op het omgevingsplan en zal een vergunningaanvraag voor het bouwen getoetst worden aan de regel over de bouwhoogte (artikel 4.16, vijfde lid, van het omgevingsplan).

De samenhang met het tijdelijke omgevingsplan is anders. Op de locaties waar dit plan geldt, vervallen alle regels van het tijdelijke deel op die locatie.

In hoofdstuk 1 van de regels staat beschreven hoe de regels samenhangen met het omgevingsplan (zie de volgende paragraaf).

In hoofdstuk 2 staan de regels die aangeven welke activiteiten binnen het plangebied zijn toegestaan en welke voorwaarden aan die activiteiten gesteld worden. Ook aanvullende bouwregels staan in hoofdstuk 2.

Het gebruik van het woord 'of' in de regels
Wanneer in de regels van dit plan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.2 Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

Artikel 1 Werking van dit plan
In artikel 1 zijn de regels opgenomen die laten zien hoe de samenhang van dit plan met het omgevingsplan van Utrecht is.

In lid 1.1 is het plangebied beschreven. Het werkingsgebied van de regels valt samen met het plangebied.

In lid 1.3 is verwoord wat in paragraaf 7.1 al is uitgelegd: de regels van dit plan treden in plaats van regels in het tijdelijke deel. 

Onderdeel 1 van lid 1.2 maakt duidelijk dat dit plan het omgevingsplan wijzigt. Over het algemeen zijn de regels een aanvulling op het omgevingsplan, maar soms treden ze in de plaats van regels van het omgevingsplan. Dat laatste gebeurt alleen als een regel dat expliciet aangeeft of als de regel in strijd is met een regel van het omgevingsplan.

Op grond van onderdeel 2 van lid 1.2 zijn de regels van het definitieve omgevingsplan die over functieregels gaan van toepassing. Functieregels zijn regels die in hoofdstuk 2 van dit plan of in hoofdstuk 3 van het omgevingsplan staan. De functieregels geven aan waar een locatie voor bedoeld is.

Onderdeel 3 van lid 1.2 maakt duidelijk dat de regels in hoofdstuk 1 en 2 van dit plan in samenhang gelezen moeten worden met de regels in het omgevingsplan.

In lid 1.4 zijn de begrippen opgenomen die wel in dit plan maar niet in het definitieve omgevingsplan voorkomen.

In lid 1.4 sub c wordt verwezen naar het omgevingsplan van Utrecht. Het omgevingsplan zal in de toekomst steeds gewijzigd worden en dus kan het zijn dat de verwijzingen in de regels of motivering van dit TAM-omgevingsplan naar artikelen in het omgevingsplan in de loop der tijd niet meer kloppen. De verwijzingen in dit TAM-omgevingsplan zijn gemaakt op basis van het omgevingsplan van 27 december 2024.

In lid 1.4 sub g en h wordt verwezen naar de eisen in de Huisvestingsverordening om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning of middenhuurwoning. Deze eisen staan in artikel 3 van de Huisvestingsverordening. Daarbij gaat het niet alleen om inkomenseisen, maar ook om andere eisen, zoals leeftijd en de Nederlandse nationaliteit. Bovendien moeten ook de in artikel 3 opgenomen uitzonderingsgronden meegenomen worden bij het bepalen van de doelgroepen.  

Zo kunnen bijvoorbeeld op basis van artikel 3 lid 5 van de Huisvestingsverordening ook mensen met een hoger inkomen dan de inkomensgrens voor sociale huur toch een sociale huurwoning huren. Vandaar dat de definitie van de doelgroep niet alleen moet zien op inkomenseisen, maar op alle eisen uit artikel 3 van de Huisvestingsverordening. 

De standaardregels, zoals de wijze van meten, zijn niet in dit plan opgenomen, omdat die al in het definitieve omgevingsplan staan. Dat geldt ook voor het overgangsrecht.

7.3 Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

Hoofdstuk 2 Functies
Artikel 3 Groen
Het doel van de functie Groen is beschreven in 3.1. De verschillende soorten groen in de openbare ruimte zijn opgenomen in één functie, de functie Groen. Locaties met de functie Groen maken deel uit van de openbare ruimte. Zo krijgen parken of ander groen wat een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de structuur van een wijk of gebied deze functie toegekend. Binnen deze functie draagt groen bij aan een gezond leefklimaat en het vergroten van de leefbaarheid. Groen draagt bijvoorbeeld bij aan de klimaatadaptieve opgave waar Utrecht als stad voor staat. Bomen (in combinatie met onderbegroeiing) leveren ecosysteemdiensten die van belang zijn de leefbaarheid van de stad. Bomen zorgen daarnaast voor betere opvang en afvoer van hemelwater en groene plekken hebben een rol bij het voorkomen van hittestress. Daarnaast draagt groen bij aan het behoud of het verbeteren van de biodiversiteit. Op deze manier wordt bijvoorbeeld gericht op het faciliteren van bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht, maar ook op het meewegen van het belang van biodiversiteit.

Er zijn binnen de functie Groen verschillende activiteiten toegestaan op basis van lid 3.2. Centraal staat het realiseren, gebruiken en in stand houden van groen binnen deze functie. Voor de betekenis van groen kan gekeken worden naar de definitiebepaling van groen. Groen is hier een park of een locatie met overwegend beplanting of water met voorzieningen die hierbij passen. Onder onderdeel 4 staan voorzieningen die gerealiseerd, gebruikt en in stand gehouden mogen worden wanneer deze bij de functie horen. Voorzieningen horen bij de functie wanneer deze ten dienste staan van de functie. Fietsenstallingen voor parkbezoekers zijn ter voorbeeld toegestaan, maar fietsstallingen ten behoeve van een nabijgelegen station zijn dat niet. Fietsenstallingen mogen daarnaast maximaal 1 meter hoog zijn om de impact op de leefomgeving te verminderen. Dit is een gangbare hoogte voor zogenoemde ‘nietjes’. De lijst in onderdeel 4 is niet limitatief gezien het woord ‘zoals’. Dit betekent dat er nog andere voorzieningen kunnen zijn toegestaan. Wel geldt dat deze voorzieningen moeten bijdragen aan het doel van de functie zoals weergeven in lid 3.1.

In lid 3.2, onderdeel 3 en 4, is in aanvulling op het omgevingsplan Utrecht toegestaan dat een balkon een bouw- en functiegrens mag overschrijden met maximaal 2,5 meter. Hierbij is van belang dat de vrije hoogte, gemeten vanaf de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt. Deze vrije hoogte hoeft voor de 'balkons' voor de begane grond woningen niet aangehouden te worden.

In lid 3.3 zijn activiteiten benoemd die niet bijdragen aan het doel van de functie en daarmee in ieder geval niet verenigbaar zijn. Hierbij kan gedacht worden aan het bouwen, gebruiken of in stand houden van gebouwen. Het bouwen van gebouwen draagt bijvoorbeeld niet bij aan het vergroten van de leefbaarheid noch aan het verbeteren van de biodiversiteit en wordt daarom niet passend geacht binnen de functie Groen. Dit geldt ook voor parkeerplaatsen voor motorvoertuigen of voor ontsluitingswegen.

Activiteiten die verzorgen in het aantasten van bomen zijn eveneens in strijd met het doel van de functie. Dergelijke activiteiten zorgen immers ook in een verslechtering van de biodiversiteit. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke boom valt uiteraard niet onder deze regel. Dit is namelijk wel passend binnen het doel van de functie. Dit laat onverlet dat er in hoofdstuk 8 van het omgevingsplan regels gesteld kunnen worden aan onderhoud of het verwijderen van een zieke boom.

De regel onder 3.3 onderdeel 5 verbiedt het aantasten van de biodiversiteit. Deze regel zorgt voor de bescherming die hoort bij artikel 3.1 onderdeel 2 van het doel van de functie. Dat kan bijvoorbeeld zien op de aanleg of realisatie van voorzieningen. Het is niet de bedoeling dat het normale gebruik van groen ook valt onder het verbod. Wat dat normale gebruik is moet blijken uit de locatie. In een park kan een groepje luidruchtig spelende kinderen op sommige plekken heel normaal zijn, ook al zal dat de biodiversiteit van de fauna waarschijnlijk niet helpen. En op een plek waar geen publiek mag komen in verband met de natuurwaarden kan elke aanwezigheid van publiek onder het verbod vallen.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied
Locaties met de functie Verkeer - Verblijfsgebied zijn bedoeld voor verblijf in de openbare ruimte, groen en bestemmingsverkeer. Wegen, voet- en fietspaden die voornamelijk door bestemmingsverkeer worden gebruikt, vallen onder deze functie. Activiteiten die passen bij het doel van de functie zijn toegestaan, zoals het gebruiken van wegen, voet- en fietspaden en het realiseren, gebruiken en in stand houden van voorzieningen zoals geluidwerende voorzieningen, waterberging, groen, bruggen, duikers, viaducten, tunnels, kademuren, parkeerplaatsen, kunstobjecten, fietsenstallingen en sport- en speeltoestellen.

In lid 4.2, onderdeel 3 en 4, is in aanvulling op het omgevingsplan Utrecht toegestaan dat een balkon een bouw- en functiegrens mag overschrijden met maximaal 2,5 meter. Hierbij is van belang dat de vrije hoogte, gemeten vanaf de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt. Deze vrije hoogte hoeft voor de 'balkons' voor de begane grond woningen niet aangehouden te worden.

Artikel 5 Wonen
De functie Wonen is toegekend aan percelen waarop alleen woningen staan. In lid 5.1 is vastgelegd waar een perceel met de functie wonen voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn.

Er zijn meer functies die het wonen toestaan. Daarom zijn in het omgevingsplan regels opgenomen die bij het gebruik van een woning horen. In lid 5.2 verwijzen we naar paragraaf 6.2.1 (De activiteit wonen) van het omgevingsplan waarin de algemene regels over het gebruik van woningen zijn opgenomen, zoals bed-and-breakfast, bedrijf-aan-huis, kamerverhuur, vakantieverhuur en mantelzorg. Een zorgwoning past niet standaard in de functie Wonen. In onderdeel 3 staat dat op de locatie met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - buurthuis' op de begane grond ook een buurthuis is toegestaan, waar ruimtes gebruikt kunnen worden voor buurtactiviteiten. In eerste instantie is het buurthuis voor alleen huurders, maar in een later stadium mogelijk ook voor de wijk. Naast een buurthuis mag op deze locatie dus ook een woning worden gerealiseerd.

Het bouwen van woningen is geregeld in hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. In lijn met de Omgevingswet maken de regels onderscheid tussen de activiteit bouwen en andere activiteiten, bijvoorbeeld de activiteit in het gebouw. Het gevolg is dat een bouwer soms meerdere regels moet toepassen. Als het bouwen bijvoorbeeld een extra woning tot gevolg heeft, dan zijn ook de regels over nieuwe woningen van toepassing. Die staan in artikel 4.15 (Woning verbouwen tot meer woningen of omzetten in onzelfstandige woonruimten) van het omgevingsplan. Als voor het bouwen ook nog gegraven moet worden, dan zijn de regels in hoofdstuk 7 misschien van toepassing. Graven is namelijk een andere activiteit.

In lid 5.4 zijn regels opgenomen voor de toegestane maximale bouwhoogte en de locatie van de galerijen.

Het parkeren van motorvoertuigen is binnen de functie 'Wonen' niet toegestaan.

Regels voor sociale huur en middenhuur
Op grond van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) mag een gemeente in een omgevingsplan regels stellen over het realiseren en instand houden van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat deze categorieën woningen en de doelgroep per categorie in het omgevingsplan zijn gedefinieerd. In artikel 1.4 zijn hiervoor definities opgenomen. Voor de definities van de categorieën woningen sluiten wij aan bij de definities in het Bkl. Voor de definities van de doelgroepen bepaalt het Bkl dat dit lokale definities mogen zijn en sluiten wij dan ook aan bij de regels die hierover in de Huisvestingsverordening zijn gesteld.

In lid 5.2 is de verplichting opgenomen dat het aantal sociale huurwoningen 142 bedraagt en het aantal middenhuurwoningen 48 bedraagt. Als er minder dan 190 woningen gebouwd worden, dan bedraagt het aantal sociale huurwoningen 75% van het totaal en het aantal middenhuurwoningen 25% van het totaal. Hierbij zijn in lid 5.3 instandhoudingstermijnen van 20 jaar opgenomen gedurende welke er verplicht verhuurd moet worden aan de doelgroep sociale huur of middenhuur, die in lijn zijn met gemaakte afspraken in de anterieure overeenkomst.

Artikel 2 Geluidzone-industrie
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 3.6 van de Aanvullingswet geluid Omgevingswet blijft de Wet geluidhinder van toepassing totdat de gemeenteraad op grond van artikel 2.11a van de Omgevingswet bij omgevingsplan als omgevingswaarden geluidproductieplafonds heeft vastgesteld rondom industrieterreinen. Artikel 12.7 lid 3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bepaalt dat, totdat toepassing is gegeven aan artikel 3.6 lid 2 van de Aanvullingswet geluid Omgevingswet, het aandachtsgebied van een industrieterrein de krachtens artikel 40 van de Wet geluidhinder vastgestelde geluidzone is.

Wanneer op een industrieterrein conform het bestemmingsplan (nu: omgevingsplan) bedrijven worden toegelaten die veel lawaai kunnen voortbrengen, moet er vanuit de Wet geluidhinder rond dit terrein een geluidzone worden vastgesteld. Deze categorie van bedrijven (de zogeheten 'grote lawaaimakers') stonden beschreven in bijlage 1, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht. Een groot deel van industrieterrein Lage Weide is gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. De bedrijven op het gezoneerde industrieterrein Lage Weide moeten gezamenlijk voldoen aan de grenswaarden voor geluid. Grote lawaaimakers zijn bijvoorbeeld betonfabrieken, motorcrossterreinen en energiecentrales. Rond het industrieterrein Lage Weide is een 'geluidzone - industrielawaai' vastgesteld. Op grond van de Wet geluidhinder behoort tot deze geluidzone het gebied tussen het industrieterrein en de buitengrens van de geluidzone industrielawaai. Het industrieterrein maakt dus zelf geen deel uit van de geluidzone. Buiten de geluidzone mag de geluidbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer bedragen dan 50 dB(A). Voor het industrieterrein en de daarop aanwezige woningen gelden geen geluidnormen. Op de kaart is de geluidzone, voor zover deze binnen het plangebied valt, weergegeven met de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Binnen de geluidzone is de functie Wonen en zijn andere geluidgevoelige functies alleen toegestaan als de geluidbelasting op de gevels voldoet aan de wettelijke grenswaarden (voorkeursgrenswaarde is 50 dB(A)) of het maximaal toelaatbare geluidsniveau.

7.4 De bruidsschatregels

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet maken de bruidsschatregels (hierin staan bijvoorbeeld voormalige Rijksregels uit het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Bouwbesluit) op grond van artikel 22.2 van de Omgevingswet van rechtswege onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan (hoofdstuk 22). De gemeenteraad is bevoegd om de bruidsschatregels te schrappen, te wijzigen of ongewijzigd over te nemen in het omgevingsplan. Inmiddels maakt een aantal voormalige bruidsschatregels onderdeel uit van het permanente deel van het omgevingsplan. Voor deze bruidsschatregels is al een afweging gemaakt voor Utrecht om deze gewijzigd of ongewijzigd in het permanente deel van het omgevingsplan over te zetten. Indien relevant (bijvoorbeeld vergunningvrij bouwen) gelden deze ook voor dit plangebied. Daarnaast maakt een deel van de bruidsschat nog onderdeel uit van hoofdstuk 22. Ook deze regels zijn, voor zover relevant, voor dit plangebied van toepassing. Met deze ontwikkeling worden woningen en een buurthuis mogelijk gemaakt, waardoor het niet nodig is om extra bruidsschatregels aan te passen.