TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Odijk-Entree Zuid

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Van Wanrooij Projectontwikkeling is voornemens om het voormalige Kodakterrein in Odijk te transformeren naar woningbouw. Het plangebied ligt aan de provinciale weg N229, bij de zuidelijke entree van Odijk. Vandaar de projectnaam: Entree-Zuid.

De locatie van circa 2,5 ha heeft momenteel een kantoorfunctie waar het Politie Diensten Centrum (afgekort: PDC) in is gehuisvest. Omdat de politie daar gaat vertrekken, komt de locatie vrij en is Van Wanrooij met de gemeente in gesprek om deze locatie te herontwikkelen naar een nieuwe woonwijk van circa 230 woningen. Omdat de activiteit wonen niet is toegestaan binnen het vigerende omgevingsplan, is een planwijziging nodig. In dit document is de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna: etfal) gemotiveerd.

Nota van uitgangspunten

Voor de transformatie van het bedrijfsterrein naar een woningbouwlocatie is de Nota van uitgangspunten Herontwikkeling Entree-Zuid, Odijk opgesteld (datum: 25 oktober 2024). In de Nota zijn de locatie specifieke kaders uiteengezet. Dit vormt het vertrekpunt en de basisprincipes voor het ontwerpen van de nieuwe woonwijk. De gemeenteraad heeft op 19 december 2024 de nota van uitgangspunten vastgesteld.

Moties

Bij de behandeling van de Nota van uitgangspunten in de gemeenteraad van 19 december 2024 zijn een tweetal moties aangenomen:

• Motie VVD & CDA: Aanpak verkeersveiligheid kruispunt Zeisterweg/Singel.
• Gelijktijdig met het opstellen van het Omgevingsplan een plan te ontwikkelen voor het verbeteren van de verkeersveiligheid en het oplossen van de verkeersproblematiek rondom het kruispunt Zeisterweg/Singel;

Motie P21, Fractie Visser & D66: Aanscherping kaders

• Recht te doen aan de afspraken zoals gemaakt in de gemeentelijke Groene Koers onder andere door ruime aandacht te geven aan voldoende toegankelijk- en toekomstbestendig groen en de aanwezigheid van bomen;
• Recht te doen aan het principe “parkeren wordt opgelost binnen het plangebied”;
• Uit te zoeken of met stedenbouwkundige-of andere maatregelen de dorpse sfeer meer tot zijn recht kan komen bij de hoek van Zeisterweg/Schoudermantel;
• In de verdere uitwerking te richten op de ondergrens van het benoemde aantal woningen, d.w.z. ca. 230 in plaats van ca. 230-250;
• De raad mee te nemen in het vervolgtraject, concreet rondom het vaststellen van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan, zodat de raad indien nodig kan bijsturen.

Er is onder andere invulling gegeven aan deze moties door middel van 2 raadsinformatiebijeenkomsten op 26 maart 2025 en 5 juni 2025.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied Entree-Zuid ligt in het zuidwestelijk dorpsgebied van Odijk. De locatie is geflankeerd door de provinciale weg N229 en de daarlangs lopende vrijliggend fietspad de Schoudermantel aan de westzijde, de Zeisterweg aan de zuidzijde en de Singel aan de oostzijde. Aan de noordwestzijde wordt het plangebied begrensd door de woonbuurt aan de Rietkamp.

Voor de motivering van de etfal is tevens van belang dat er in Odijk een grootschalige woningbouwontwikkeling plaatsvindt in de vorm van de wijk Kersenweide, aan de westzijde van de N229. Het plangebied Entree-Zuid en de ligging van Kersenweide zijn op de onderstaande afbeeldingen opgenomen.

Figuur 1.1 Ligging Odijk Entree-Zuid en Kersenweide

Figuur 1.2 Ligging Odijk Entree-Zuid

1.3 Procedure

Het TAM-omgevingsplan wordt via de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (artikel 16.30 Omgevingswet juncto Afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht) in procedure gebracht. Deze wettelijke termijn is 26 weken, waarin het plan voor 6 weken ter inzage zal gaan.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstuk 2 de huidige en toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 toetst het planvoornemen aan het relevante beleid op rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 4 worden de aspecten van de fysieke leefomgeving getoetst waarin ook naar de mogelijke gevolgen naar aanleiding van het planvoornemen worden beschreven. Hoofdstuk 5 bevat het juridisch kader van het TAM-IMRO omgevingsplan. Hoofdstuk 6 beschrijft de financiële haalbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op een algemene conclusie van het planvoornemen in relatie tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het initiatief en de planologische afwijking

2.1 Huidige situatie

Het Kodakterrein is een kantoorlocatie aan de zuidelijke entree van Odijk. Het is momenteel in gebruik als kantoorlocatie voor het Politie Diensten Centrum. Het Kodakterrein ligt op een goed bereikbare locatie in Odijk, gelegen tussen de Provinciale weg N229, de Zeisterweg en de Singel. Het is een prominente plek in Odijk, direct gelegen tussen het centrum van Odijk en de toekomstige wijk Kersenweide. Rondom het plangebied zijn goede openbaar- vervoer-verbindingen.

Het gebouw werd in het begin van de jaren 1980 gebouwd als fabriekspand voor Kodak, op een toen nog braakliggend terrein tussen de Provinciale weg en de Singel. De Provinciale weg zelf is begin jaren 1950 aangelegd en de Singel rond 1975. Het fabrieksterrein werd aan de zuid- en oostzijde afgeschermd door groene bermen met bomen. Het woonbuurtje aan de Rietkamp ten noorden van het terrein is vanaf 2010 aangelegd.

Figuur 2.1 Luchtfoto huidige situatie Entree-Zuid (PDC-terrein)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Toekomstige situatie

Het beoogde plan voorziet in de sloop van de huidige opstallen en een transformatie naar woningbouw. De locatie biedt ruimte voor circa 230 woningen. In de ontwikkeling worden de ligging en de relatie met de omgeving optimaal benut door de verschillende (langzaam)verkeersverbindingen. Daarnaast wordt op een logische manier aangesloten op winkelpassage De Meent.

Het planvoornemen beoogd een volledige omzetting van het PDC-terrein naar een woongebied. Dit heeft te maken met de grote vraag naar woningen in de gemeente, maar ook zijn er in Odijk geen andere ruimtevragers aanwezig die op een vanzelfsprekende manier gemengd kunnen worden met woningbouw. Vanwege de urgentie van geschikte plekken voor woningbouw wordt derhalve ingezet op een volledige transformatie, maar ook op intensief ruimtegebruik.

Wel zal in de periode tussen het vertrek van het politiedienstencentrum en de start van de woningbouw de mogelijkheid open worden gehouden voor een tijdelijk gebruik. Daarmee wordt voorkomen dat leegstand van gebouw en terrein tot ongewenste situaties gaat leiden, maar ook dat er een bepaalde mate van levendigheid op het terrein aanwezig blijft. De flexibiliteit om gebruik te kunnen blijven maken van de locatie in de periode tussen het vertrek van het politiedienstencentrum, de goedkeuring van het plan en de start bouw van de woningbouw wordt in de regels gewaarborgd.

Stedenbouw

Vanwege de grote vraag naar woningbouw is een plan opgesteld dat de mogelijkheid geeft tot een hoge woningdichtheid. De bouwtypologie is gevarieerd. Met een woningaantal van 230 woningen op een terrein van circa 2,5 hectare bedraagt de woningdichtheid circa 90-100 woningen per hectare. Dit is gezien de ligging op de rand van het dorp en vanwege de grote vraag naar woningen verantwoord.

Bij de stedenbouwkundige opzet is ruim aandacht besteed aan groenstructuren. Er zijn groene assen in het hart van het plan gecreëerd en er is groen rondom het plan geïntegreerd, met als uitgangspunt het behoud van bomen langs de Singel en Zeisterweg direct grenzend aan het plangebied. Waar groen op maaiveld beperkt mogelijk is, zal gevelgroen op diverse plekken worden aangevuld om de groene uitstraling te versterken.

Figuur 2.2 Stedenbouwkundige verkaveling Odijk Entree-Zuid Bron: INBO (2025)

De planopzet gaat uit van dorpse bouwmassa's aan de noord-, oost- en zuidrand (3 tot 4 bouwlagen) en hogere bouwmassa's aan de westrand. Langs de Provinciale weg is sprake van 4 tot 7 bouwlagen, waarvan het entreegebouw van Odijk een hoogteaccent is van 7 bouwlagen.

Met de voorgestelde volumes aan de provinciale weg komt er een nieuwe, markante entree voor Odijk. Deze stedelijke rand introduceert hier een nieuwe, gemengde woonwijk die zowel programmatisch als ruimtelijk variatie biedt op het bestaande. Deze volumes worden zorgvuldig afgestemd op de context. Op verschillende plekken in Odijk worden entrees van het dorp gemarkeerd met een stevig, hoger gebouw. Hier op voortbordurend wordt er een nieuw accent toegevoegd: een markant gebouw wat een van de belangrijkste entrees van het dorp introduceert.

De bouwmassa’s zijn stapsgewijs opgebouwd, met een geleidelijke overgang van 5-laags volume en naar een 7-laags hoogteaccent op de hoek als verbijzondering voor schaal van Odijk. Dit is een opmaat vanuit het bestaande 3-laags gebouw dat langs de N-weg staat. Deze trapsgewijze opbouw zorgt ervoor dat de hoogbouw niet abrupt oprijst uit het maaiveld, maar visueel wordt “verankerd” in de omgeving.

De beoogde volumes zijn ontworpen met aandacht voor woonkwaliteit en een vriendelijke uitstraling naar de omgeving. De woningen aan de provinciale weg hebben een geluidsluwe zijde aan de binnentuin en richten met hun gezicht op de N-weg. Door het maken van setbacks en variatie in gevelindeling wordt het gebouw visueel verfijnd en wordt het massieve karakter doorbroken.

De bestaande bomen op de hoek zorgen voor een visuele buffer en verzacht de overgang tussen landschap en bebouwing. Hierdoor is het gewenst een aanwezig entreegebouw te maken, wat niet verdwijnt achter de bomen. Begeleiding breed profiel De Schoudermantel (N229) is een brede, drukke weg. Zeker ter hoogte van het kruispunt ontstaat er een breed profiel, wat vraagt om stevige bebouwing er langs.

Het plangebied kent een mix van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt een invulling gegeven aan de visie op wonen waarin specifiek gevraagd wordt om gestapelde bouw en betaalbare woonproducten voor senioren en starters. Een goede mix en diversiteit aan woningtypes maakt Odijk Entree-Zuid een levendige buurt. Aandacht is er voor inpassing van variatie in typologie, zoals beneden-boven- woningen. Ook kenmerkt het plan zich door wonen en zorg nadrukkelijk een plek te geven.

Figuur 2.3 Woonsferen en bouwhoogtes Bron: Nota van Uitgangspunten Odijk Entree Zuid (2024)

Woningbouwprogramma

De gemeente Bunnik wil vooral betaalbare huur- en koopwoningen bouwen. Dit vanwege de grote vraag naar deze woningcategorieën. Binnen deze categorieën is er vooral behoefte aan passende woningen voor jongeren, starters en ouderen met een zorgvraag. De uitgangspunten van de ‘Visie op wonen 2024-2027’ zijn bepalend voor de herontwikkeling van Entree Zuid. Voor de woningdifferentiatie is het door de Raad vastgestelde bouwprogramma het uitgangspunt, zoals aangegeven is in de nota van uitgangspunten (vastgesteld op 19 december 2024. Tevens is het de sterke wens van de gemeente om wonen en zorg een plek te geven in het plangebied. Tenslotte wordt ingezet op het bereiken van een brede doelgroep woningzoekenden, waarbij ook specifiek aandacht is voor huisvesting voor jongeren en senioren. De relatie tussen het beoogde woningbouwprogramma en het gemeentelijk beleid Visie op Wonen 2024-2027 is nader gespecificeerd in paragraaf 3.4.3.

Verkeer en parkeren

Het terrein ligt aan drie zijden omsloten door bestaande straten en wegen: de Singel, Zeisterweg en Provincialeweg. Dit zorgt voor een optimale ontsluitingsstructuur, zodat er buiten de contour van het plangebied geen grote infrastructurele werken nodig zijn. Dat maakt het tot een efficiënt te ontsluiten locatie. De autoverkeersontsluiting wordt gewaarborgd met een aansluiting op de Singel en een aansluiting op de Zeisterweg. Voor meer informatie over verkeer zie paragraaf 4.13.1.

Verder wordt optimaal gebruik gemaakt van de ligging en de relatie met de omgeving. Er is een langzaam verkeer route voorzien van west naar oost door het plangebied en daarmee ontstaat een logische aansluiting op De Meent. De wens vanuit gemeente om een goede langzaamverkeersverbinding te realiseren tussen de bushalte langs de N229 en het plangebied richting winkelpassage en De Rietkamp. Aan die wens wordt invulling gegeven in het plan Entree-Zuid. De aansluiting op bestaande routes voor langzaamverkeer is geoptimaliseerd, waardoor een goede verbinding met de omliggende omgeving wordt gerealiseerd.

Bij de verkeerstechnische uitwerking wordt uitgegaan van de gemeentelijke Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR). Trottoirs worden voldoende breed ingericht voor een goede toegankelijkheid voor elk type gebruiker (dat toegestaan is op het trottoir).

Vanuit het participatietraject (zie paragraaf 6.1.2) is aandacht gevraagd voor de veiligheid in de huidige verkeerssituatie ter plaatse van het kruispunt Zeisterweg/Singel en de vermenging van fietsers en voetgangers op het vrijliggende fietspad langs de Singel. Een voetpad langs het bedoelde fietspad wordt meegenomen in de verdere planvorming, in paragraaf 4.13.1 wordt kort bij de aanpassing van het kruispunt stil gestaan.

Figuur 2.4 Verkeer en verkeersontsluiting Bron: INBO (2025)

Bij de realisatie van een nieuw woongebied moet worden voldaan aan de gangbare gemeentelijke normen, tenzij specifieke afspraken worden gemaakt. In paragraaf 4.13.2 is daarvan verslag gedaan.

Groen en water

Bij de stedenbouwkundige opzet is ruim aandacht besteed aan groenstructuren. Er is een 'groene as' in het hart van het plan gecreëerd en het groen rondom het plan is geïntegreerd, met als uitgangspunt het behoud van bomen langs de Singel en Zeisterweg direct grenzend aan het plangebied. Deze twee wegen zijn gekarakteriseerd als hoofdstructuren in het beleid 'De Groene Koers van Bunnik'. Door de grote waarden van bomen in deze hoofdstructuur, moet de structuur (of de laan) duurzaam in stand blijven.

Waar groen op maaiveld beperkt mogelijk is, zal gevelgroen op diverse plekken worden aangevuld om de groene uitstraling te versterken.

Figuur 2.5 Groene structuren

Bron: Nota van Uitgangspunten Odijk Entree Zuid (2024)

Duurzaamheid

Initiatiefnemer en Gemeente streven naar het niveau Goud uit het Convenant Duurzame Woningbouw, waarbij de partijen gezamenlijk hebben onderzocht op welke wijze er invulling gegeven kan worden aan deze ambities. Die ambities zijn weergegeven in een notitie die als bijlage aan de Nota van Uitgangspunten (vastgesteld op 19 december 2024) is gehecht. De specifieke invulling van deze ambitie volgt in de planuitwerking. Voor deze motivering van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties is van belang dat er voldoende ruimte in het plan aanwezig is om de ambitie ook daadwerkelijk tot stand te brengen.

Concrete maatregelen die worden toegepast zijn: het toepassen van groene voortuinen, erkers, pergola's en Delftse stoepen om verstening tegen te gaan en groen door het plangebied heen te aderen. Voor meer informatie over het Convenant Duurzame Woningbouw in relatie tot het plan zie paragrafen 3.2.3 en 4.5.

2.2.2 Geldend planologisch beleid

Het geldend ruimtelijk kader wordt gevormd door het tijdelijk omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan is op 1 januari 2024 (met de inwerkingtreding van de Omgevingswet) van rechtswege in werking getreden. Het tijdelijk omgevingsplan bestaat uit bestaande ruimtelijke besluiten, waaronder de geldende bestemmingsplannen. Daarnaast bestaat het tijdelijk omgevingsplan uit de bruidsschat regels. Dit zijn de voormalige Rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet over zijn gegaan naar decentrale overheden.

De bestaande bouw- en gebruiksactiviteiten die in het plangebied zijn toegestaan, zijn opgenomen in het bestemmingsplan: Dorp Odijk 2012, vastgesteld op 17 juli 2014. Dit plan is onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Bunnik.

Figuur 2.6 Uitsnede bestemmingsplan

Op de locatie zijn de functies Kantoor en Waarde - Archeologie - 3 aanwezig. Het realiseren van de woningen past niet binnen de functie Kantoor. Hiervoor moet een functie Wonen toegevoegd worden op de locatie. Dit wordt met dit

TAM-omgevingsplan mogelijk gemaakt op de locatie.

Verder moet er afgeweken worden van het bouwvlak en de maatvoering op de locatie ten behoeve van de

woningbouw. De huidige bouwmogelijkheden worden vervangen door de bouwmogelijkheden die benodigd zijn om de woningen mogelijk te maken.

De Waarde - Archeologie - 3 bepaalt dat er bij grondroerende werkzaamheden die dieper dan 0,50 meter reiken of

meer dan 500 m2 beslaan, een archeologisch onderzoek benodigd is. Voor het archeologisch onderzoek zie paragraaf 4.3.

Naast het bestemmingsplan is ook de bruidsschat van toepassing omdat zij ook deel uitmaken van het tijdelijke deel van omgevingsplan van de gemeente Bunnik. In de bruidsschat zijn o.a. regels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouw zijnde. Deze regels van de bruidsschat gelden dus aanvullend op dit TAM-omgevingsplan. Als er toch sprake is van een aanscherping of verduidelijking van de regels van de bruidsschat wordt dat in paragraaf 5.2 toegelicht.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Laddertoets

De kernbepaling van de ladder, artikel 5.129g, lid 2 en lid 4, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), luidt als volgt:
2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Onderbouwing

De ladder is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Een woningbouwontwikkeling wordt in de regel aangemerkt als een stedenbouwkundige ontwikkeling vanaf 12 woningen. Het planvoornemen maakt circa 230 woningen mogelijk, waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Ruimtelijk verzorgingsgebied

De woningen zijn deels bedoeld om de woningbehoefte van de eigen inwoners in de gemeente Bunnik op te vangen. Daarnaast is er vanuit de regio Utrecht een grote vraag naar woningen. Er is sprake van een vestigingsoverschot in de gemeente Bunnik. Van alle personen die van buiten de gemeente naar Bunnik verhuizen komt het grootste deel, circa 40 procent, uit de gemeente Utrecht. De overige personen komen voor een groot deel uit omliggende gemeentes zoals Houten, Zeist, Utrechtse Heuvelrug en Nieuwegein. De ontwikkeling kent hiermee een regionaal verzorgingsgebied.

Behoefte woningbouw

Odijk Entree Zuid is een kansrijke locatie om te voorzien in zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte voor doelgroepen uit de gemeente Bunnik en de regio. De behoefte aan deze ontwikkeling wordt aangetoond in de Woonvisie en het Woningbouwprogramma van de gemeente Bunnik. De Woonvisie is beschreven in paragraaf 3.4.3. In de regio Utrecht bestaat een enorm woningtekort, zo ook in de Gemeente Bunnik. Er is onvoldoende plancapaciteit beschikbaar om in de kwantitatieve vraag te voorzien. Naast de kwantitatieve vraag is er in de regio ook sprake van een enorme kwalitatieve vraag. Met de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid met 230 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte.

Kwantitatieve behoefte

Volgens de Primos prognose uit het Woningbehoefte onderzoek van de gemeente Bunnik uit 2023, neemt het aantal huishoudens in de gemeente Bunnik in de periode 2023 – 2030 toe met 1.730 huishoudens. Het aantal inwoners stijgt volgende deze prognose in dezelfde periode met 3.151 inwoners.

Bron: Woningbehoefteonderzoek, Gemeente Bunnik, 31 augustus 2023

De toekomstprognoses geven aan dat de verdeling van de huishoudens naar leeftijd en huishoudenssamenstelling in Bunnik vrijwel gelijk blijft. Dat hangt samen met aan de ene kant de grote toestroom van jonge, kleine, huishoudens en gezinnen en aan de andere kant het vertrekoverschot van oudere huishoudens. Het aantal oudere huishoudens neemt in Bunnik wel toe, omdat de hele bevolking in omvang toeneemt, maar naar verhouding is de vergrijzing beperkt.

De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort. Het huidige woningtekort wordt ingelopen van 5,5% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort wordt ervan uitgegaan dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Het uitgaan van een tekort rond de 2% is hierbij gebruikelijk. Dit tekort wordt ook landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. Op basis van de Primos prognose, waarbij rekening wordt gehouden met het inlopen van het woningtekort van 2% in 2030, is er in de gemeente Bunnik een extra woningbehoefte van 2.190 woningen in de periode tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2035 komen daar nog eens 1.100 woningen bij. De totale extra woningbehoefte tot en met 2035 bedraagt daarmee 3.290 woningen (Woningbehoefteonderzoek, Gemeente Bunnik, 31 augustus 2023).

Bron: Woningbehoefteonderzoek, Gemeente Bunnik, 31 augustus 2023

Naast de groei van de eigen bevolking heeft de Gemeente Bunnik ook de ambitie om een aandeel te leveren in het bouwen van woningen voor de regio.

Van de kwantitatieve woningbehoefte van 3.290 woningen (Woningbehoefteonderzoek, Gemeente Bunnik, 31-08-2023) zijn 230 woningen voorzien in Odijk Entree Zuid. Gezien de actualiteit van het onderzoek, is het aantal van 3.290 woningen nog steeds actueel. De daadwerkelijke oplossing van deze vraag vindt overwegend plaats in de gebiedsontwikkelingen Kersenweide en Entree-Zuid. Daarom wordt tevens beoordeeld of de gecombineerde ontwikkelingen daadwerkelijk passen in de kwantitatieve behoefte. Kersenweide voorziet in 1.200 woningen, hetgeen inhoudt dat Kersenweide en Entree Zuid samen voorzien in circa 1.500-1.650 woningen. Ook dit past in de kwantitatieve woningbehoefte van 3.290 woningen.

Met de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid wordt derhalve bijgedragen aan het tekort. en wordt een deel van de kwantitatieve behoefte opgelost.

 

In de woondeal hebben het Rijk, de provincie Utrecht en 16 gemeenten uit de regio, waaronder Bunnik, afgesproken om bruto 83.500 woningen toe te voegen in de regio Utrecht (zie Woondeal 2022-2030, Regio U10). De 230 woningen in Odijk Entree Zuid zijn hiervan onderdeel. Deze woningen worden gebouwd om de lokale en regionale woningbehoefte op te vangen.

Kwalitatieve woningbehoefte

Aan de hand van de huishoudenssamenstelling, de omvang en samenstelling van de woningvoorraad en van een analyse van verhuisbewegingen is een vertaling van de woningbehoefte gemaakt naar de kernen van de gemeente (Bron: Woningbehoefteonderzoek, Gemeente Bunnik, 31 augustus 2023).

Bron: Woningbehoefteonderzoek, Gemeente Bunnik, 31 augustus 2023

Odijk Entree Zuid wordt ontwikkeld met een kleinstedelijk en centrum dorps woonmilieu. Hiermee wordt aangesloten op de reeds aanwezige woonmilieus van Bunnik en Odijk met een lichte stedelijke verdichting. Er wordt ingezet op een verdere stedelijke verdichting door het realiseren van nieuwbouw in hoge dichtheden langs de Schoudermantel, met bijbehorende infrastructuur en mobiliteitsvormen. Richting de dorpskern past de beoogde bebouwing qua vorm en maat bij de reeds aanwezige bebouwing.

Onderstaande tabel laat de jaarlijkse vraag naar landelijk/ dorps wonen zien uitgesplitst naar type huishouden. De grootste vraag komt vanuit de gezinnen en gaat uit naar middeldure en dure grondgebonden koopwoningen. De tweede grote groep zijn jonge en middelbare kleine huishoudens. Dit zijn mogelijk jonge paren die graag een gezin zouden beginnen. De vraag van deze doelgroep gaat ook grotendeels uit naar grondgebonden woningen, maar ook naar enkele huur- en koopappartementen. Er is ook een flinke groep empty-nesters en ouderen die een woning zoekt. Deze groep laat vaak een grote woning achter en wil misschien kleiner gaan wonen. De vraag naar appartementen vanuit deze groep is bijna 40%, dat is een stuk hoger dan vanuit de andere groepen. Ook is naar aanleiding van de bestuursovereenkomst Kersenweide afgesproken dat er compensatie voor het aantal betaalbare woningen in Kersenweide afgestemd is met de ontwikkeling van de PDC locatie.

Het bouwprogramma vanuit de Visie op Wonen 2024-2027 is van kracht. Dit leidt tot de volgende tabel:

Sector	Percentage
Sociale huur	30%
Betaalbaarheidsgrens tot 390.000 EUR (prijspeil 1-1-2024)	40%
Betaalbaar tot NHG-grens	10%
Vrije sector	20%

Doelgroepen

Vanuit de markt is er een grote vraag naar dorps/landelijk wonen. De vraag wordt uitgeoefend door de doelgroepen; (startende) gezinnen, jongeren, empty nesters en 75+ers. Het programma van Odijk Entree Zuid is gericht op het bereik van een brede doelgroep woningzoekenden, waarbij specifiek aandacht is voor jongeren en senioren. De vraag naar eengezinswoningen wordt voornamelijk in Kersenweide (woningbouwontwikkeling elders in Odijk) bediend. Met Entree Zuid bedienen we kleine 1 en 2 persoonshuishoudens, met name jonge en ouderen. Het aantal van 230 woningen in Entree Zuid zijn indicatief als volgt gedifferentieerd:

Bron: Nota van Uitgangspunten Odijk Entree Zuid (2024)

Met het woningbouwprogramma voor Odijk Entree Zuid wordt derhalve voorzien in de kwalitatieve woningvraag van Odijk en Bunnik. De definitieve uitwerking van doelgroepen en woningen volgt in de planuitwerking, waarbij het bovenstaande de leidraad vormt.

Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Ja, de locatie is in de omgevingsverordening provincie Utrecht aangemerkt als stedelijk gebied.

Conclusie

Op basis van bovenstaande onderbouwing wordt geconcludeerd dat er sprake is van duurzame verstedelijking en dat er voldaan wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Het initiatief ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Er is behoefte aan de ontwikkeling. De ladder vormt geen belemmering voor dit initiatief.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

In de Omgevingsvisie provincie Utrecht (vastgesteld 10 maart 2021) legt de provincie haar integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan.

De provincie wil het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland blijven, ook in 2050. Daarbij zijn flinke uitdagingen: het aantal inwoners, woningen, banen en verplaatsingen groeit fors. Binnen het provinciale grondgebied is niet genoeg ruimte om al deze ruimtevragers los van elkaar een plek te bieden. De grootste opgave is daarmee de vraag hoe verschillende functies ruimtelijk met elkaar gecombineerd kunnen worden. Daarbij worden aan de hand van het Convenant toekomstbestendig bouwen prioriteiten gesteld en keuzes gemaakt. Dit convenant is richtinggevend voor de manier waarop toekomstbestendig bouwen vorm krijgt.

De provincie geeft richting aan de ontwikkeling en de bescherming van de gezonde en veilige leefomgeving in zeven beleidsthema's. In 2050 is er een inclusieve en circulaire provincie Utrecht:

• 1. waarin Stad en land gezond zijn;
• 2. die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• 3. waarin Duurzame energie een plek heeft;
• 4. met Vitale steden en dorpen;
• 5. die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• 6. met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• 7. die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Planspecifiek

Niet alle bovenstaande ambities zijn van toepassing op het plangebied. Odijk Entree Zuid draagt bij aan diverse ambities van de provincie Utrecht. Ter plaatse wordt gezorgd voor een klimaatbestendige en duurzaam ingerichte woonlocatie. Hierbij wordt ook bijgedragen aan de vitaliteit van Odijk en de gemeente Bunnik. Het initiatief past binnen de provinciale omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening provincie Utrecht

De Omgevingsverordening provincie Utrecht van 1 september 2024 is van kracht. De omgevingsverordening legt de beleidsthema's zoals uitgewerkt in de provinciale Omgevingsvisie vast in concrete regelgeving.

Planspecifiek

Ter plaatse van het plangebied zijn de onderstaande relevante artikelen van toepassing. Per artikel is uitgewerkt hoe aan de regels wordt voldaan.

Artikel 2.16 Instructieregel overstroombaar gebied

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bevat regels die rekening houden met overstromingsrisico's.

In de klimaateffectatlas (klimaateffectatlas.nl) kan gefilterd worden op het thema 'overstroming'. Wanneer hierbij ingezoomd wordt op Odijk dan is het duidelijk dat in de huidige situatie en in 2050 het plangebied een Middelgrote kans op overstroming heeft (eens in de 100 jaar) met 0,5 - 1,0 m waterdiepte. Het naastgelegen gebied Rietkamp blijft droog. Met het realiseren van het planvoornemen wordt het maaiveld opgehoogd naar een vergelijkbare hoogte als aan de Rietkamp. Hierdoor kan stelt worden dat voor het planvoornemen de kans op overstroming ook afneemt. Verder zullen in het plangebied voldoende hoge panden met verdieping aanwezig zijn om naar toe te kunnen gaan en zijn de vluchtroutes uit het gebied goed georganiseerd. Hiermee voldoet het planvoornemen aan deze instructieregel.

Paragraaf 7.1.2 Cultuurhistorische hoofdstructuur

De locatie ligt binnen een Archeologisch waardevolle zone, de limes, en maakt hiermee deel uit van de cultuurhistorische hoofdstructuur. In de huidige stedenbouwkundige opzet binnen de dorpskern van Odijk is er weinig van de cultuurhistorische waarde terug te zien in de fysieke leefomgeving. In paragraaf 4.3 wordt het onderzoek naar de archeologische waarden toegelicht.

Artikel 7.11 Instructieregel landschap

Dit artikel bepaalt dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen gebieden die aangewezen zijn als Landschap regels moet bevatten die de voorkomende kernkwaliteiten beschermen en geen nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten aantasten.

De locatie ligt binnen het Landschap Rivierengebied. De kernkwaliteiten van het 'Landschap Rivierengebied' zijn opgenomen in de provinciale Kwaliteitsgids Utrechtse landschappen, Gebiedskatern rivierengebied (2011, met herijking in 2022). Daarin zijn de kernkwaliteiten van het Rivierengebied in de zone van de Kromme Rijn aangegeven. De meeste opgaande beplanting ligt rond de Kromme Rijn en verbindingswegen. De tussengelegen lagere delen zijn meer open. Daar vindt de strokenverkaveling plaats (in de kommen). Er is zicht op boomgaarden vanaf de weg. De boomgaarden geleiden het zicht haaks op de weg en werken als coulissen of muur afhankelijk van de snelheid van passeren.

In de Kwaliteitsgids zijn ontwikkelprincipes voor wonen opgenomen:

Bron: Kwaliteitsgids behorende bij de provinciale omgevingsverordening Utrecht (2025)

Entree Zuid ligt op een voormalig fabrieksterrein binnen de dorpskern van Odijk en betreft het realiseren van woningen. De bovenbeschreven kenmerken van het Kromme Rijngebied zijn niet aanwezig in het plangebied, en ook ligt het terrein niet aan de rivier. Hierdoor zijn een aantal ontwikkelprincipes niet toepasbaar voor het planvoornemen. Wel kan de vraag worden gesteld of met de ontwikkeling van de locatie bepaalde principes teniet worden gedaan. Dat betreft de volgende ontwikkelprincipes:

• Kernen liggen los van elkaar naast de provinciale weg, met één of meerdere duidelijke entrees
• Kernen blijven altijd ten zuiden van de Kromme Rijn, uitbreidingen niet naar de overkant van het water
• Uitbreidingen kunnen worden ontwikkeld als onderdeel van een multifunctionele ontwikkeling die ruimte biedt aan een veelvoud van opgaven
• Uitbreidingen worden gedaan in of aan de bestaande kern
• De randen van nieuwbouw zijn zacht en publiek met combinatie van groen en gebouwen
• Bij dorpsuitbreidingen worden maatregelen genomen voor waterberging
• Infrastructuur voor gemotoriseerd verkeer vormt nooit de buitenste rand van een ontwikkeling

Er kan worden geconstateerd dat het planvoornemen voldoet aan deze ontwikkelprincipes. De bebouwingscontour van Odijk verandert niet door de ontwikkeling omdat het plangebied binnen de kern ligt. Odijk blijft dus los liggen van de provinciale weg met een duidelijke entree, er is geen sprake van een uitbreiding, de randen naar het landschap blijven onveranderd, en de ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande randen van zowel het dorp als de locatie.

In de stedenbouwkundige opzet wordt rekening gehouden met verschillende functies, waaronder wonen, langzaam verkeer, verkeer en groen. Aan de randen van het plangebied is waar mogelijk een groene invulling voorzien en worden de bestaande lanen zoveel als mogelijk behouden, deze behoren tot de hoofdgroenstructuur van de gemeente Bunnik. Waar dit niet mogelijk is, is ruimte voor langzaam verkeer. Dit vormt ook een buffer tussen de bebouwing en de omliggende ontsluitingswegen. Voor de ontwikkeling is een waterhuishoudkundig plan opgesteld waarin rekening wordt gehouden met peilhoogtes van de omliggende bebouwing zodat de waterafvoer en drooglegging optimaal functioneren. Hierbij wordt door middel van veel groen en voldoende waterberging rekening gehouden met klimaatadaptatie en mogelijkheden voor water om in de bodem te infiltreren (bergen en vasthouden). Voor meer informatie over de waterhuishouding zie paragraaf 4.14, voor meer informatie over de stedenbouwkundige opzet zie paragraaf 2.2.1.

Artikel 2.16 Instructieregel overstroombaar gebied

Dit artikel bepaalt dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen gebieden die aangewezen zijn als overstroombaar gebied, regels moet bevatten die rekening houden met overstromingsrisico's. Daarnaast moet de motivering een beschrijving bevatten van het gemeentelijk beleid en de wijze waarop met het overstromingsrisico is om te gaan. Investeren in veiligheid tegen overstromen (waterveiligheid) vraagt om een flexibele en meer robuuste inrichting van de ruimte. De ruimte moet zo worden ingericht dat het water in bebouwd gebied niet veel schade aanricht. Er kan met een goede evacuatiestrategie en schadebeperkende maatregelen wel relatief veilig worden gebouwd. Dit is te lezen in paragraaf 4.14.

Artikel 9.17 Instructieregel verstedelijking

Dit artikel bepaalt dat een omgevingsplan wat betrekking heeft op een locatie binnen stedelijk gebied regels kan bevatten voor verstedelijking. Daarnaast kan het regels bevatten voor woningbouw mits er wordt voldaan aan het vastgestelde programma Wonen en werken en de woningbouw niet tot extra woningdaling leidt.

In het (ontwerp) programma Wonen en werken wordt de behoefte aan woningen in de regio U10 toegelicht. De gemeente Bunnik ligt in deze regio. In de regio U10 zijn er tot 2030 59.290 woningen nodig om het tekort in te lopen en aan de behoefte te voldoen en tot 2040 zijn er 94.340 woningen nodig. Er is nog niet voldoende harde plancapaciteit in de regio U10 om aan deze ambities te voldoen. Het plan Odijk Entree Zuid draagt bij aan de ambities en past daarmee in het programma Wonen en werken.

Artikel 9.29 Instructieregel activiteiten aandachtsgebied stiltegebied

Dit artikel bepaalt dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen gebieden die aangewezen zijn als aandachtsgebied stiltegebied, regels moet bevatten die rekening houden met de doelstellingen voor het geluidniveau zoals bepaald in artikel 9.26. Daarnaast moet de motivering van een omgevingsplan een beschrijving bevatten van het door de gemeente te voeren beleid. Volgens artikel 9.26 gelden de volgende waarden binnen de stille kern van stiltegebieden en de bufferzone van stiltegebieden:

• a. een 24-uursgemiddeld geluidniveau LAeq,24h van ten hoogste 40 dB(A) in de Stille kern van stiltegebieden; en
• b. een 24-uursgemiddeld geluidniveau LAeq,24h van bij voorkeur 40 dB(A) maar ten hoogste 45 dB(A) in de Bufferzone stiltegebied.

Het plangebied ligt in de bufferzone (aandachtsgebied) van het stiltegebied. Ook de huidige kern, waar het plan onderdeel van uitmaakt, de naastgelegen provinciale weg liggen ook binnen deze zone. Echter ligt het plan ook binnen het stedelijk gebied dat aangewezen is door de provincie volgens artikel 9.2. Doordat het plangebied binnen het stedelijk gebied ligt zal het geen daadwerkelijk negatief effect op het geluidniveau in het stiltegebied hebben, zeker niet gezien de ligging achter de kern Odijk, de ligging van de hoofdontsluiting en de hoofdrichting van het verkeer richting het noorden.

3.2.3 Convenant toekomstbestendig bouwen

De provincie Utrecht heeft in 2022 het Convenant Duurzame Woningbouw opgesteld. Het vertrekpunt van het convenant is de provinciale ambitie om de duurzaamheidsambities makkelijker en tegen lagere kosten onderdeel te maken van de woningbouwopgave. De gemeente Bunnik heeft zich daarachter geschaard door het Convenant te ondertekenen. In 2024 heeft een actualisatie plaatsgevonden om ervaringen van de eerste jaren te verwerken.

Het convenant brengt de belangrijkste duurzaamheidsthema's samen en biedt een kader voor opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen om de duurzaamheidsambities in de woningbouwopgave te integreren. Uitgangspunt zijn de landelijke doelstellingen op het gebied van CO2-reductie, circulariteit en de energietransitie.

In het convenant is een tabel opgenomen met ambitieniveaus voor verschillende duurzaamheidsthema's. In de Nota van Uitgangspunten voor Odijk Entree-Zuid is aangegeven welk ambitieniveau er per onderwerp en indicator wordt gehanteerd. In paragraaf 4.5 wordt toegelicht hoe de ontwikkeling van Odijk Entree-Zuid voldoet aan de ambitieniveaus.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Integraal ruimtelijk ontwikkelingsperspectief 2021-2040

De regio U16 heeft het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) opgesteld. Het IRP is een integraal ruimtelijke visie voor de regio Utrecht op het gebied van groen en landschap, wonen, werken, mobiliteit en energie. Niet alles kan, want de optelsom van de wensen is op veel plekken groter dan de ruimte die de regio heeft. De regio heeft daarom gezamenlijk keuzes gemaakt die bijdragen aan het beter maken van het geheel. Deze keuzes kunnen in de volgende fase van het programmeren worden geconcretiseerd. Door goed met elkaar af te stemmen wat de behoeftes zijn in de gemeenten, kunnen de gemeenten met het IRP een slimme verdeling maken van de ruimte. De gemeenten vormen hierin een eenheid als regio, maar altijd met oog voor de identiteit van de verschillende gemeenten om diversiteit te behouden.

Kromme Rijn vallei

Entree Zuid maakt deel uit van het deelgebied Kromme Rijn vallei. Dit deelgebied staat voor een aantal integrale ruimtelijke opgaven. Het robuuster maken van het landschap raakt op een aantal plekken nieuwe verstedelijkingslocaties. Versnipperde groene landschappen moeten met elkaar worden verbonden om ruimte te maken voor recreatie en natuur voor het groeiend aantal inwoners.

Planspecifiek

Bij de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid wordt rekening gehouden met de opgaven van het IRP. De locatie is conform de Perspectiefkaart Regio Utrecht in 2040. Daarnaast worden de dorpsrand en de zuidelijke entree van de kern Odijk verbeterd door de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid. Bij de ontwikkeling wordt ook rekening gehouden met de mobiliteitsvraagstukken. Er wordt rekening gehouden met de bereikbaarheid van de OV-haltes en een voetpad wordt toegevoegd bij het vrijliggende fietspad langs de Singel om vermenging van fietsers en voetgangers te voorkomen.

Conclusie

De ontwikkeling van Odijk Entree Zuid is in lijn met het Integraal ruimtelijk perspectief.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Bunnik

De gemeente heeft in april 2025 de ontwerp omgevingsvisie gepubliceerd, waarin de ambities van de gemeente tot 2040 zijn opgenomen. Op het gebied van Wonen zijn in de omgevingsvisie de volgende ambities geformuleerd:

• 1. Woningbouw en groei: een stapsgewijze groei van 4300 woningen richting 2040. Deze groei wordt gerealiseerd via inbreiding, transformatie en uitbreiding, met behoud van landschappelijke kwaliteit. Zoals Kersenweide, Politiedienstencentrum en de stationsomgeving van Bunnik.
• 2. Duurzaam en divers woningaanbod: Compacte bouw om het landschap te beschermen. Toekomstbestendige woningvoorraad met nadruk op een gedoseerde mix van doelgroepen waar extra ingezet wordt op betaalbare (huur)woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en ruimte voor nieuwe (geclusterde) woonvormen, waaronder collectieve woonvormen. De nieuwbouw moet circulair, natuurinclusief, klimaatrobuust en energieneutraal of -leverend zijn.
• 3. Aandacht voor dorpskarakters: Bunnik, Odijk en Werkhoven behouden en versterken hun eigen identiteit:
  • Bunnik: meer stedelijk gericht.
• 4. Wonen en voorzieningen: Woninggroei gaat hand in hand met groei van voorzieningen zoals zorg, onderwijs, sport en recreatief groen. Iedere kern krijgt een eigen ontmoetingsplek, Bunnik en Odijk versterken hun dorpsharten. Voorzieningen moeten meegroeien met het inwoneraantal.
• 5. Veilige, gezonde en beweegvriendelijke woonomgeving: Investeringen in de openbare ruimte die uitnodigt tot beweging en ontmoeting. Inzet op klimaatadaptatie in woonwijken (verkoeling, waterberging, vergroening) en bevordering van zelfredzaamheid en gezondheid door nabijheid van zorg en ontmoetingsplekken.

De herontwikkeling van het politiedienstencentrum draagt bij aan de ambitie om ruimte te creëren voor duurzaam wonen en werken op goed ontsloten locaties, met aandacht voor energieneutraal bouwen en klimaatadaptieve inrichting. Het versterkt de leefbaarheid en economische vitaliteit door een combinatie van wonen, werken en vergroening binnen de bestaande dorpsstructuur.

3.4.2 Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Entree-Zuid Odijk

Voor de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid is er een Nota van Uitgangspunten vastgesteld, zie hiervoor Bijlage 17. In de Nota zijn de locatie specifieke kaders uiteengezet. Dit vormt het vertrekpunt en de basisprincipes voor het ontwerpen van de nieuwe woonwijk. In de Nota is ook het woningbouwprogramma opgenomen en worden de duurzaamheidsambities toegelicht. Het planvoornemen is op basis van deze Nota verder uitgewerkt tot voorliggend plan.

3.4.3 Visie op wonen 2024-2027

In de Visie op wonen 2024-2027 van 7 maart 2024 streeft de gemeente Bunnik naar een gevarieerde woningvoorraad met voor alle inwoners van Bunnik een geschikte (zorg)woning, afgestemd op woonwensen, levensfase en financiële mogelijkheden. In de visie wordt het volgende bouwprogramma benoemd voor nieuwbouw en transformatieprojecten:

Sector	Percentage
Sociale huur	30%
Betaalbaarheidsgrens tot 390.000 EUR (prijspeil 1-1-2024)	40%
Betaalbaar tot NHG-grens	10%
Vrije sector	20%

Daarnaast is het nodig om binnen de kernen compact te bouwen. Met een integrale benadering is compact bouwen ook een kans om meer kwaliteit toe te voegen aan de woningbouwlocaties. De gemeente wil tevens de doorstroming verbeteren. Dit betekent dat de woningvoorraad moet aansluiten op de behoeften van de inwoners.

Planspecifiek

Odijk Entree Zuid is compact opgebouwd, met een hoge woningdichtheid, om invulling te geven aan de specifieke vragen en uitgangspunten op het gebied van wonen. Ook sluit het specifieke woningbouwprogramma aan bij de Visie op wonen. Daarnaast wordt er voor een brede doelgroep in verschillende segmenten gebouwd, wat zal bijdragen aan de doorstroming.

Het bouwprogramma vanuit de 'Visie op Wonen 2024-2027’:

• 30% sociale huur
• 40% Betaalbaarheidsgrens tot € 390.000,- (prijspeil 1-1-2024)
• 10% betaalbaar tot NHG-grens
• 20% vrije sector

Voor de nadere invulling van het woningbouwprogramma wordt verwezen naar paragraaf 3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

De ontwikkeling van Odijk Entree Zuid is in lijn met de Visie op wonen 2024-2027.

Hoofdstuk 4 Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

In de volgende paragrafen worden de omgevingsaspecten behandeld die binnen de fysieke leefomgeving, en daarmee

dus ook voor dit omgevingsplan, van belang zijn. Veel aandacht gaat daarbij uit naar de milieuaspecten. Het

milieubeleid stelt randvoorwaarden aan ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving en is primair bedoeld om een evenwichtige toedeling van functies aan locaties te realiseren. De onderwerpen zijn op alfabetische volgorde behandeld.

4.1 Activiteiten en milieuzonering

Veel van de (instructie)regels voor geluid van activiteiten zijn beschreven in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Volgens artikel 3.21 van het Bkl is een woning een geluidsgevoelig gebouw. Voor het bepalen van de milieubelasting van omgevingsfactoren op Odijk Entree Zuid wordt waar nodig gebruik gemaakt van de VNG Handreikingen Bedrijven en Milieuzonering (2009) en Activiteiten en Milieuzonering (2024).

Bedrijfsactiviteiten rondom het plangebied

Rondom het plangebied liggen verschillende activiteiten die nader beoordeeld worden. Het gaat om een tankstation, een functie gemengd, een functie maatschappelijk, een functie centrum, een agrarische functie en een paardenhouderij.

Tankstation

Het tankstation ligt op circa 32 meter ten oosten van het plangebied. Het heeft de functie bedrijventerrein (cat. 1 of 2) en functieaanduidingen ‘garage’ en ‘verkooppunt van motorbrandstoffen zonder lpg’. Rondom het tankstation zijn op kortere afstand al meerdere woonfuncties aanwezig. Het tankstation moet milieukundig dus al rekening houden met deze woningen. Hierdoor is de maximale milieubelasting op Odijk Entree Zuid conform de waarden in het Bkl. Verder worden de milieucategorieën 1 en 2 gezien als goed inpasbaar en is de afstand van 32 meter voldoende om geen hinder te ondervinden.

Het tankstation is niet aangemerkt als risicobron op de risicokaart van Atlas voor de Leefomgeving (zie paragraaf 4.11).

Functie gemengd

De functie 'gemengd' ligt op circa 15 meter ten zuiden van het plangebied. Het betreft kleinschalige detailhandel bij een woning. De afstand van 15 meter is voldoende om geen hinder te ondervinden in Odijk Entree Zuid.

Functie maatschappelijk

De functie 'maatschappelijk' bestaat uit een kerk en begraafplaats op circa 100 meter afstand ten oosten van het plangebied. Op basis van de handreiking Bedrijven en Milieuzonering gelden hier de richtafstanden van respectievelijk 30 meter en 10 meter. De afstand van 100 meter is ruim voldoende om geen hinder te ondervinden van de kerk en begraafplaats in Odijk Entree Zuid.

Functie centrum

De functie 'centrum' ligt op circa 96 meter afstand ten oosten van het plangebied. Binnen deze functie is detailhandel toegestaan. Het betreft een winkelstraat waarin verschillende kleine detailhandelsbedrijven gevestigd zijn, zoals een bakker, slijterij, drogist en kapper. Op basis van de handreiking Bedrijven en Milieuzonering geldt hier een richtafstand van 10 meter. 96 meter is ruim voldoende om geen hinder te ondervinden van deze activiteiten in Odijk Entree Zuid.

Agrarische functie

De agrarische functie ligt op circa 41 meter ten westen van het plangebied. Het betreft agrarische percelen die periodiek gebruikt worden voor vee. De veehouderijen in de omgeving worden niet belemmerd door de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid. De tussenliggende afstanden zijn hiervoor te groot..

Paardenhouderij

De paardenhouderij ligt op circa 105 meter ten zuidwesten van het plangebied. Het plangebied ligt buiten de milieucontour van de paardenhouderij. Onderzoek naar het effect van de paardenhouderij op het plangebied is niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid.

4.2 Akoestiek wegverkeerslawaai

Ten behoeve van het planvoornemen heeft SPA WNP Ingenieurs een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit rapport is bijgesloten als Bijlage 1.

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan de regels voor geluidproductie van wegen en geluid op geluidgevoelige gebouwen. Woningen zijn aangemerkt als geluidgevoelige gebouwen.

Het plangebied ligt binnen de aandachtsgebieden van provinciale wegen en gemeentewegen.

Figuur 4.1 geluid van gemeentewegen Bron: SPA WNP Ingenieurs (2025)

Provinciale wegen - N229-Schoudermantel/Werkhovenseweg en N410-Burgweg

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting vanwege de provinciale weg N229 bij drie bouwblokken hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB, maar ruim lager dan de maximaal te ontheffen waarde van 63 dB. De woningen binnen bouwblok B hebben aan de achterzijde (oostgevel) een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte. De woningen binnen appartementengebouwen A en C zullen aan de zuid- en westgevel, en bij gebouw C ook de noordgevel, niet zonder meer beschikken over een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte.

De geluidsbelasting vanwege de provinciale weg N410 is bij alle bouwvlakken ruim lager dan de voorkeurswaarde van 48 dB.

Gemeentewegen - Zeisterweg, Singel, Rietkamp, Beughof

Uit het onderzoek blijkt dat het geluid van de gemeentewegen bij drie bouwblokken hoger is dan de standaardwaarde van 53 Lden, maar ruim lager dan de grenswaarde van 70 Lden. De woningen binnen bouwblokken M en N hebben aan de achterzijde (noordgevel) een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte. De woningen binnen appartementengebouw C, zullen aan de zuid- en westgevel niet zonder meer beschikken over een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat:

• T.g.v. de gemeentewegen het geluid bij de drie eerstelijns bouwblokken (Blokken C, M, N), hoger kan zijn dan de standaardwaarde, maar ruim lager zal zijn dan de grenswaarde;
• T.g.v. de provinciale weg N229 de geluidbelasting bij de drie eerstelijns bouwblokken (Blokken A-B-C) hoger kan zijn dan de voorkeurswaarde, maar ruim lager zal zijn dan de maximaal te ontheffen waarde;
• T.g.v. de provinciale weg N410 de geluidbelasting bij alle bouwblokken ruim lager zal zijn dan de voorkeurswaarde;
• Bouwblokken (B, M en N) beschikken over een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte aan de achterzijde van het gebouw;
• Bouwblokken A en C aan de zuid- en westgevel en bij gebouw C ook de noordgevel beschikken niet zonder meer over een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte.

Er zijn verschillende geluidreducerende maatregelen onderzocht en afgewogen. Aan de provinciale weg N229 zijn/worden al maatregelen getroffen (geluidreducerend wegdek en relatief lage rijsnelheid van 60 km/uur). Bij de Zeisterweg kan de rijsnelheid op het westelijke deel wellicht verlaagd worden naar 30 km/uur. Ook kan het klinkerwegdek op het oostelijke deel vervangen worden door stille klinkers of asfalt. Hiermee zal het geluid vanwege de gemeentewegen op de zuidgevels van bouwblokken M en N verlaagd worden tot de standaardwaarde.

Binnen het plangebied zijn niet veel maatregelen mogelijk om het geluid te reduceren tot de standaard- c.q. voorkeurswaarde, zonder het plan drastisch te wijzigen (veel minder woningen of geen/nauwelijks geluidluwe tuinen).

Voor de woningen die niet beschikken over een geluidluwe gevel en/of geluidluwe buitenruimte (delen van bouwblokken A en C), kunnen geluidreducerende voorzieningen aan de balkons gerealiseerd worden, waardoor de gevels binnen deze balkons en deze buitenruimten zelf geluidluw zijn.

Ten behoeve van de hogere waarden is er een ontwerpbesluit hogere waarden genomen. Deze bijlage is toegevoegd als Bijlage 2.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Kader

De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van projecten onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap.

De Erfgoedwet en de Omgevingswet vormen samen het fundament voor de duiding en de bescherming van het cultureel erfgoed. De vuistregel voor de verdeling tussen Erfgoedwet en Omgevingswet is als volgt: de duiding van cultureel erfgoed en de zorg voor cultuurgoederen in overheidsbezit staat in de Erfgoedwet; de omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet.

Voor gebouwde of aangelegde monumenten betekent dit dat de vergunningverlening voor het wijzigen van rijksmonumenten is geregeld via de Omgevingswet. Ook aanwijzing en omgang met beschermde stads- en dorpsgezichten gebeurt straks op grond van de Omgevingswet. Datzelfde geldt voor de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving (vergunningverlening en integratie in de planvorming).

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

In het Bkl is ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Onderzoek

Volgens het omgevingsplan van de gemeente is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij bodemingrepen groter dan 500 m2 of dieper dan 0,50 meter onder maaiveld. Arcure heeft het archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. En Archol heeft het archeologisch verkennend booronderzoek zijn. Deze onderzoeken zijn respectievelijk als Bijlage 3 en Bijlage 4 bijgesloten.

Archeologisch bureauonderzoek

Het plangebied ligt op een stroomrug van de Kromme Rijn, die is gevormd tussen ca. 550 v. Chr. tot 200 na Chr. (midden-Romeinse tijd). Daarmee zijn er archeologische resten uit de periode midden-ijzertijd tot en met de vroege middeleeuwen te verwachten. Vanaf de late middeleeuwen was het plangebied in gebruik als landbouwgrond, totdat het rond 1980 werd ingericht als bedrijfslocatie van Kodak. De kelder onder een deel van het zuidoostelijke gebouw heeft geleid tot verstoring van het archeologisch niveau. Hier zijn geen archeologische resten meer te verwachten. Het advies is om een verkennend archeologisch booronderzoek uit te laten voeren om te bepalen of de bodemopbouw vanaf het verwachte archeologisch niveau nog intact is.

Archeologisch verkennend bodemonderzoek

Het verkennend booronderzoek levert een duidelijk beeld van de archeologische bodemopbouw. Het plangebied ligt paleogeografisch in de Meandergordel Kromme Rijn en de Restgeul Kromme Rijn (vroege ijzertijd). Op meerdere plaatsen is de bodem verstoord tot een diepte rond 50 cm onder maaiveld, met enkele uitschieters tot 110 cm onder maaiveld. Voor een aanzienlijk deel van het potentieel oppervlak met een hoge archeologische verwachting (Meandergordel Kromme Rijn in onderstaande afbeelding), geldt dat de bodem diep verstoord is ten opzichte van het te verwachten archeologische niveau. Dat geldt in ieder geval voor het gebouw dat vlakdekkend onderkelderd is, maar ook voor de overige gebouwen waar overal sprake is van een kruipruimte met een hoogte van 80 tot 90 cm met daaronder een zandige invulling. Voor de redelijk intacte delen van de Meandergordel Kromme Rijn kan de aanwezigheid van archeologische sporen vooralsnog niet worden uitgesloten. Voor het zuidoostelijk plandeel wordt aanbevolen om karterend proefsleuvenonderzoek uit te voeren.

Afbeelding 4.2 Resultaten booronderzoek met paleogeografische indeling, verstoorde oppervlakten en diepte van verstoring per boorpunt. Bron: Archol (2024)

Proefsleuven

Archol heeft een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in de zuidoosthoek (0,6 ha) van plangebied Odijk-Entree Zuid (in totaal 2,4 ha). Het rapport is toegevoegd als Bijlage 5.

De proefsleuven bevestigen het beeld van het booronderzoek. Onder de bestrating van het parkeerterrein van het politiedienstencentrum is een kronkelwaard met oevertop bewaard die vanuit het oosten afhelt in de richting van de lagergelegen Kromme Rijn-geul, direct ten westen van het onderzoeksgebied. Ondanks aanwijzingen voor enige aftopping blijkt de oevertop met een hoogte van 2,40 tot 2,60 m +NAP redelijk gaaf; zeker als men deze hoge ligging vergelijkt met naburige locaties met bewoningssporen uit de Romeinse tijd in de (directe) omgeving. Zo zijn in plangebied Odijk-West Kersenweide (deelgebied) Romeinse nederzettingssporen aangetroffen op dezelfde kronkelwaard (als Entree Zuid) op een hoogte van 2,20 tot 2,40 m +NAP. De daar aangesneden vindplaatsen uit de Romeinse tijd laten een hoge dichtheid aan bewoningsporen zien binnen de proefsleuven zoals clusters paalkuilen van huizen, greppels, kuilen en waterputten of -kuilen zien.

Binnen het onderzoeksgebied zijn in tegenstelling tot de (zeer hoge) verwachting vooraf géén bewoningssporen uit de Romeinse tijd aangetroffen; noch uit de eveneens verwachte perioden ijzertijd en vroege middeleeuwen. Gezien de geschetste goed bewaarde oevertop en het sporenbeeld van Kersenweide (deelgebied 1), is de afwezigheid van sporen uit de Romeinse sporen binnen het onderzoeksgebied dan ook significant te noemen. Het onderzoeksgebied blijkt, ondanks de gunstige hoge ligging langs een actieve waterloop, niet bewoond te zijn in de verwachte perioden ijzertijd, Romeinse tijd en vroege middeleeuwen. Voor de Romeinse periode zijn er wel aanwijzing voor een ander gebruik van het terrein; zeker als men de bevindingen van archeologisch proefsleuvenonderzoek op de Kodaklocatie, direct ten noorden van het onderhavige plangebied, betrekt. De combinatie van enkele (vondstarme) greppels (op de Kodaklocatie) en de omliggende leegte in de onderzochte zones wijzen op een extensief gebruik van het landschap in de Romeinse tijd. Vermoedelijk zijn de greppels toen gegraven om een buitengebied van akkers en/of weides te begrenzen en te ontwateren. Vermoedelijk waterden de greppels in het westen af op de laagte van de voormalige Kromme-Rijngeul uit de vroege ijzertijd, die in de Romeinse tijd al geheel was verland.

Sporen van dergelijke verkavelingsgreppels zijn binnen het onderzoeksgebied ook aangetroffen, maar dan uit een jongere gebruiksfase in de Nieuwe tijd. De drie aangetroffen greppels wijzen in combinatie met historische kaarten uit de 19e en 20e eeuw uit dat het agrarisch gebruik uit de Romeinse tijd lange tijd (uiteraard met mogelijk tijdelijke onderbrekingen) is voortgezet. Dit veranderde pas met de inrichting van het terrein voor de Kodak-fabriek en enige tijd later het politiedienstencentrum in de loop van de vierde kwart van het 20e en het eerste kwart van de huidige eeuw.

Het proefsleuvenonderzoek heeft kortom geen behoudenswaardige vindplaats opgeleverd binnen het onderzoeksgebied. In tegen stelling tot de (zeer hoge) archeologische verwachting vooraf blijkt de vrij gaaf bewaarde oevertop boven in de kronkelwaard in het geheel geen archeologische sporen uit de verwachte perioden (ijzertijd, Romeinse tijd en vroege middeleeuwen) te bevatten. Bovendien blijkt de noordoosthoek, direct ten oosten van de bebouwing van het politiedienstencentrum verstoord te zijn. Archol bv adviseert dan ook af te zien van archeologisch vervolgonderzoek en adviseert het gehele plangebied vrij te geven voor de voorgenomen realisatie van de nieuwbouw.

Conclusie

Er zijn geen waardevolle resten aangetroffen in het plangebied. Het plangebied is vrijgegeven. Het aspect archeologie en cultuurhistorie staat het planvoornemen niet in de weg.

Als bij uitvoering van de werkzaamheden vondsten worden gedaan waarvan wordt vermoed dat het archeologische vondsten betreft, bent u op grond van art. 5.10 van de Erfgoedwet verplicht om deze te melden bij de bevoegde overheid (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed). Om praktische redenen kunt u deze melding doen bij de gemeente of de ODRU. De melding dient vergezeld te gaan van een foto van de vondst en gegevens over de exacte locatie van de vondst.

4.4 Bodem

Verhoeven Milieutechniek B.V. heeft een Historisch vooronderzoek en diverse bodemonderzoeken (verkennend bodem-, asbest- en funderingsonderzoek) uitgevoerd. Deze rapporten zijn bijgesloten als Bijlage 6 en Bijlage 7.

Historisch vooronderzoek

Het historisch vooronderzoek geeft aan dat er potentiële bronnen van bodembelasting aanwezig zijn door het historisch gebruik als watergang, boomgaard en Kodakterrein. De te verwachten kwaliteit van zowel de boven- als ondergrond betreft 'landbouw/natuur' met bodemfunctieklasse 'wonen'. Er wordt geen PFAS verwacht boven de landelijke maximale waarde voor 'landbouw/natuur'. Een sterke bodemverontreiniging wordt niet verwacht.

In de bebouwing zijn diverse asbesthoudende materialen toegepast (geweest). Het kan niet worden uitgesloten dat op de locatie asbest in de grond is gekomen, nader onderzoek naar asbest is nodig.

In de bodem is een deklaag tot circa 5 m-mv aanwezig, bestaande uit een afwisseling van zandige tot siltige klei en zeer fijn tot uiterst grof zand en veen. Een eerste watervoerend pakket is tot circa 35 m-mv aanwezig, voornamelijk bestaande uit fijn tot grof zand met grind. De grondwaterstand wordt verwacht op circa 1,6 tot 2,0 m-mv. Grondwaterstroming ondiep grondwater naar verwachting globaal west- tot zuidwestelijk gericht.

Het noordelijke deel van de locatie, circa 4.600 m2, is verdacht op het voorkomen van organochloorbestrijdingsmiddelen (OCB) en is daar de gedempte watergang aanwezig. In de kelder is in het verleden mogelijk ammoniak opgeslagen geweest. Daarnaast zijn de locaties van de bovengrondse opslagtanks met dieselolie en noodstroom aggregaten verdacht op het voorkomen van minerale olie.

Het overige terreindeel kan vooralsnog als onverdacht worden aangemerkt.

Verkennend bodemonderzoek

In het verkennend bodemonderzoek is de hypothese gesteld van een verdachte locatie op basis van diverse bebouwing en verhardingen, een voormalige watergang, een voormalige boomgaard, een voormalige opslag van ammoniak in een kelder en verschillende bovengrondse opslagtanks en vulpunten. In de grond en het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aangetoond, gerelateerd aan de (voormalige) activiteiten. De verdachte hypothese wordt verworpen. De grond voldoet indicatief aan de klasse landbouw/natuur. De licht verhoogde gehalten voor barium in het grondwater betreffen naar verwachting van nature verhoogde achtergrondconcentraties.

Verkennend onderzoek asbest

Voor het verkennend onderzoek naar asbest is voor het uitpandige deel de hypothese gesteld van een verdachte locatie met betrekking tot het voorkomen van een verontreiniging met asbest. Op basis van de resultaten kan de verdachte hypothese worden verworpen, aangezien zintuiglijk (> 20 mm) geen asbest is aangetroffen in het vrijgekomen materiaal uit de boringen en proefgaten en analytisch (< 20 mm) geen noemenswaardige gehalten voor asbest zijn aangetoond in de onderzochte grond- en puinlagen (maximaal 1,1 mg/kg d.s.).

Over de contactzone kan geen definitieve uitspraak worden gedaan, aangezien in afwijking op de SIKB BRL 2000, protocol 2018 en/of NEN 5897, geen efficiënte maaiveldinspectie is uitgevoerd in verband met de verhardingen op het maaiveld.

Indicatief funderingsonderzoek

Op basis van de analyseresultaten van de onderzochte puinlaag onder klinkerverharding (volledig puin), op het uitloog- en samenstellingspakket, voldoet de puinstabilisatie indicatief aan de kwaliteit van een niet-vormgegeven bouwstof. Aangezien uit het asbestonderzoek is gebleken dat geen asbest is aangetroffen in puinlaag, is het materiaal indicatief geschikt voor hergebruik.

Conclusie

Op basis van voorliggende onderzoeksresultaten bestaan vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.5 Duurzaamheid

Om de specifieke duurzaamheidsambities te kunnen bepalen is een notitie opgesteld. In het rapport worden de beoogde ambitieniveaus uit het Convenant Duurzame Woningbouw voor de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid inzichtelijk gemaakt. Het rapport is als Bijlage 8 bijgesloten.

Energie

Energiebehoefte

Het ambitieniveau is goud, de energiebehoefte per woningtype is minstens 10% lager dan de BENG 1-eis.

Aandeel hernieuwbare energie

Het ambitieniveau is goud voor eengezinswoningen. De netcongestie problematiek en de financiële kaders van sociale en middeldure woningen wordt hierbij wel in acht genomen.

Het ambitieniveau voor appartementen is zilver. De netcongestie problematiek en het beschikbare dakoppervlak in relatie tot andere ambities wordt hierbij in acht genomen.

Circulaire economie

MPG-score

Het ambitieniveau is zilver omdat goud gezien de huidige stand van de techniek niet haalbaar is.

Non-virgin materialen en/of biobased materialen

Het ambitieniveau zilver is het streven volgens het thema. Tijdens verschillende sessies is gebleken dat het echter niet mogelijk is om een concreet ambitieniveau vast te stellen. Het streven is zoveel als mogelijk toepassen van non-virgin materialen en biobased materialen.

Voorafgaand aan de omgevingsvergunningaanvraag wordt beoordeeld welk volumepercentage passend is voor het doelmatig inzetten van non-virgin en biobased materialen. Dit is afhankelijk van de materiaalkeuze van de non-virgin en biobased materialen. Van de desbetreffende materiaalkeuze moeten er dan certificaten en de gewenste hoeveelheid van het materieel beschikbaar zijn om het materiaal ook toe te kunnen passen voor het planvoornemen. Aangezien de woningen nog niet ver genoeg uitgewerkt zijn kan in dit stadium nog geen keus worden gemaakt voor het percentage aan Non-virgin materialen en/of biobased materialen.

Duurzame mobiliteit

Parkeernorm

Het ambitieniveau is zilver, waarbij passende parkeernormen en sturend parkeerbeleid uitganspunten zijn. Dit aspect is nader toegelicht in paragraaf 4.13.

Laadpalennorm

Het ambitieniveau is goud, er worden voorzieningen getroffen zodat er meegegroeid wordt met de vraag.

Loop- en fietsroutes

Het ambitieniveau is goud. Loop- en fietsroutes in het plangebied sluiten goed aan op bestaande loop- en fietsroutes en OV-vervoer.

Deelmobiliteit

Het ambitieniveau is zilver. Parkeerplaatsen voor deelmobiliteit en (openbare) parkeerplaatsen dienen in balans te zijn. Dit aspect is nader toegelicht in paragraaf 4.13.

Klimaatadaptatie

Wateroverlast

Het ambitieniveau is goud. Op basis van een regenwaterstructuurplan is het streven naar een maximale afkoppeling van regenwater en een zo optimaal mogelijke inrichting van het hemelwatersysteem.

Droogte en hitte

Het ambitieniveau is goud. Hitte en droogte worden zoveel mogelijk voorkomen door het verharde oppervlak (horizontaal en verticaal) zoveel mogelijk te verminderen ten behoeve van kwalitatief groen.

Natuurinclusiviteit en biodiversiteit

Hoogwaardige habitats

Het ambitieniveau is goud. Dit betekent hoogwaardig habitat voor ten minste 4 soorten categorieën (bijvoorbeeld vogels, vleermuizen, landzoogdieren, planten).

Groenblauwe structuren

Het ambitieniveau is goud. 50% van de oppervlakte van het plangebied wordt groen ingericht, verdeeld over horizontale en verticale vlakken. Zie ook paragraaf 2.2.1. Uit nader (ecologisch) onderzoek zal moeten blijken om welke habitats het precies gaat die binnen het plangebied gecreëerd gaan worden. Habitats die gebonden zijn aan water en oevers binnen het plangebied niet realistisch zijn. Habitats voor boom bewonende, aan struweel gebonden, aan bloemrijk grasland gebonden wel.

Gezonde leefomgeving

% vrij van giftige stoffen

Het ambitieniveau is brons. Het aanbod van bouwmaterialen dient 90% vrij te zijn van giftige stoffen.

Temperatuuroverstijging in de woning tegengaan

Het ambitieniveau is goud. Een maximale TO-juli waarde van 1,2 is vereist conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Conclusie

Het planvoornemen voor Odijk Entree Zuid bevat voldoende duurzaamheidsambities en maatregelen om te voldoen aan het Convenant toekomstbestendig bouwen. Het is hiermee een duurzame ontwikkeling en draagt bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.6 Ecologie soortenbescherming

In de Natuurtoets, die door Roelofs Advies en Ontwerp is uitgevoerd, is het aspect ecologie soortenbescherming behandeld. Het rapport is als Bijlage 9 bijgesloten. In de natuurtoets worden voor de (beschermde) soorten flora en fauna beschreven welke wel en niet verwacht worden binnen het plangebied. De basis van de natuurtoets betreft het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

Vogels met mogelijke jaarrond beschermde nesten

De bomen in het plangebied bevatten mogelijk boomholten welke geschikte broedlocaties kunnen zijn voor beschermde soorten. Vogels met mogelijke jaarrond beschermde nesten kunnen daarom niet worden uitgesloten uit het plangebied. Nader onderzoek is nodig naar de boomvalk, havik, ransuil en sperwer.

Algemene broedvogels

De vegetatie in het plangebied zijn mogelijk geschikt broedbiotoop voor beschermde vogelsoorten. Hetzelfde geldt voor de bosschages in of nabij het plangebied. De platte daken in het plangebied kunnen mogelijk broedmogelijkheden bieden aan scholeksters. Algemene broedvogels kunnen dus niet worden uitgesloten uit het plangebied. Ter bescherming van broedvogels tijdens de werkzaamheden in de broedperiode moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld.

Vleermuizen

Mogelijk bevatten de bomen in en rondom het plangebied boomholten welke als zomer-, kraam-, paar- en winterverblijfplaats kunnen dienen voor de boombewonende vleermuizen. Er is nader onderzoek nodig naar boombewonende vleermuizen.

De gebouwen in het plangebied bevatten (open) stootvoegen, spouwmuren, gevelbetimmering en mogelijk ruimte tussen bijvoorbeeld kozijnen. Derhalve kan niet worden uitgesloten dat het gebouw als zomer-, kraam-, paar- of winterverblijfplaats kan dienen voor gebouwbewonende vleermuizen. Er is nader onderzoek nodig naar gebouwbewonende vleermuizen. Er wordt ook geadviseerd om een gewenningsplan op te laten stellen.

Er zijn diverse bomen aanwezig in het plangebied welke lijnvormige elementen in het landschap betreffen en kunnen dienen als vliegroute voor vleermuizen. Voor de bomen in het plangebied zijn er echter voldoende of zelfs betere alternatieven beschikbaar, waardoor deze niet als zijnde essentieel worden beschouwd. De uitzondering hierop betreffen de bomen aan de Singel, ten oosten van het plangebied. Voor deze bomen zijn er in de directe omgeving geen alternatieve lijnvormige elementen in de vorm van bomen aanwezig. Een essentiële vliegroute langs de Singel kan niet worden uitgesloten. De bomen langs de Singel blijven bestaan in de toekomstige situatie, en voor de volledigheid wordt er een Bomen Effect Analyse (BEA) opgesteld. Ook wordt er een BEA uitgevoerd voor de Zeisterweg.

In het plangebied zijn diverse bomen aanwezig welke kunnen dienen als foerageergebied voor vleermuizen. In de omgeving is echter voldoende of zelfs betere alternatief beschikbaar, waardoor de bomen in het plangebied niet als zijnde essentieel worden beschouwd. De aanwezigheid van essentieel foerageergebied van vleermuizen in en nabij het plangebied kan worden uitgesloten.

Ter bescherming van de vleermuizen tijdens de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld.

Overige zoogdieren

Het plangebied bevat diverse bomen en vegetatie welke mogelijk geschikt zijn voor verblijfplaatsen en/of leefgebied van overige zoogdieren. Er is nader onderzoek nodig naar de steenmarter.

Amfibieën en reptielen

Het plangebied kan worden uitgesloten voor essentieel leefgebied van beschermde amfibieën en reptielen. Mochten er soorten aangetroffen worden die vrijgesteld zijn van hun beschermde status geldt hiervoor de specifieke zorgplicht.

Vissen, kevers, vlinders, libellen, weekdieren, kreeftachtigen en overige insecten

Het plangebied kan worden uitgesloten voor essentieel leefgebied van beschermde vissen, kevers, vlinders, libellen, weekdieren, kreeftachtigen en overige insecten.

Planten en mossen

Binnen het plangebied zijn ruigten en mogelijk pionierssituaties aanwezig die kunnen dienen als standplaats voor dreps. Derhalve kan de soort niet worden uitgesloten uit het plangebied. Er is nader onderzoek nodig naar de dreps.

De kartuizer anjer is diverse keren waargenomen in de omgeving van het plangebied, maar deze waarnemingen zijn beoordeeld als zijnde niet wild door FLORON. Derhalve vervalt de beschermde status voor deze exemplaren. Echter geldt nog wel de Specifieke Zorgplicht.

De knolspirea is diverse keren waargenomen in de omgeving van het plangebied, Maar deze waarnemingen zijn beoordeeld als zijnde niet wild door FLORON. Derhalve vervalt de beschermde status voor deze exemplaren. Echter geldt nog wel de Specifieke Zorgplicht.

De naakte lathyrus is aanwezig op 2,5 kilometer van het plangebied. Binnen het plangebied is echter geen optimale groeiplaats voor de naakte lathyrus aanwezig. Gezien de afstand van de groeiplaats van de naakte lathyrus tot het plangebied, in combinatie met het ontbreken van optimale groeiplaatsen, is het onwaarschijnlijk dat de soort voorkomt in het plangebied. Derhalve kunnen wilde groeiplaatsen van de naakte lathyrus in het plangebied worden uitgesloten. Voor de volledigheid wordt bij het nader onderzoek naar de dreps, ook gekeken naar de naar de naakte lathyrus.

De aanwezigheid van overige beschermde planten of mossen binnen het plangebied kan worden uitgesloten.

Rode lijst

Essentiële leefgebieden, standplaatsen en/of verblijfsplaatsen van soorten van de Rode lijst kunnen worden uitgesloten in het plangebied.

Beschermde gebieden

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft 'Kolland & Overlangbroek' op circa 11,5kilometer afstand ten zuidoosten van het plangebied. Om te bepalen of het planvoornemen daarop negatieve impact heeft moet er een AERIUS berekening worden opgesteld, zie hiervoor paragraaf 4.7.

Het plangebied ligt niet in een Natuurnetwerk Nederland gebied (NNN-gebied). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 1 kilometer van het plangebied. De provincie Utrecht hanteert geen externe werking op NNN-gebieden. Dat betekent dat vervolgstappen enkel nodig zijn als er binnen deze gebieden ontwikkeld wordt. Het plangebied ligt buiten een NNN-gebied, er zijn geen vervolgstappen nodig. De houtopstanden in het plangebied vallen binnen de gemeentelijke bebouwingscontour houtkap. Het beleid van de gemeente Bunnik geldt voor deze houtopstanden. Het plangebied ligt binnen het provinciaal aangewezen 'beschermingszone Stiltegebied'.

Nadere onderzoeken

Zoals in de voorgaande paragraaf is aangegeven moeten er verschillende nadere onderzoeken plaatsvinden naar boomvalk, havik, ransuil, sperwer, boombewonende vleermuizen, gebouwbewonende vleermuizen, steenmarter, dreps (plant of mos), en de naakte lathyrus (plant of mos). Deze onderzoeken worden uitgevoerd maar zijn nog niet afgerond omdat het plangebied tijdelijk niet te betreden is.

Conclusie

Er is nader onderzoek nodig naar de boomvalk, havik, ransuil, sperwer, vleermuizen, steenmarter en dreps. Voor de werkzaamheden wordt een Ecologisch Werkprotocol opgesteld. Daarnaast wordt een BEA opgesteld voor de bomenlanen rondom het plangebied. Voor overige (beschermde) soorten kan worden afgedaan met de specifieke zorgplicht. Ter bescherming van Natura 2000-gebieden is een AERIUS-berekening opgesteld, zie paragraaf 4.7. Voor de houtopstanden dient er een kapvergunning aangevraagd te worden voor het kappen van bomen met een diameter van minstens 25 centimeter, gemeten op 130 centimeter boven maaiveld. Voor de onderbouwing van het provinciaal aangewezen 'beschermingszone Stiltegebied' zie paragraaf 3.2.2.

4.7 Ecologie gebiedsbescherming

NOX advies heeft een stikstofdepositieberekening uitgevoerd voor het planvoornemen. Het rapport is als Bijlage 10 bijgesloten. Het plangebied ligt op circa 11,5 kilometer afstand van Natura 2000-gebied 'Kolland & Overlangbroek' . In een AERIUS-berekening mag de referentiesituatie afgezet worden tegen het toekomstige gebruik. Voor een plan is het vaste jurisprudentie dat gesaldeerd mag worden met de feitelijke aanwezige planologische legale situatie. In de berekening is gesaldeerd met het aardgasverbruik van het kantoorpand.

Aanlegfase

In dit stikstofonderzoek is ervan uitgegaan dat maximaal 115 woningen (50% van het totaal aantal woningen) en sloopwerkzaamheden (à 2 maanden) binnen 12 aaneengesloten maanden wordt uitgevoerd. Dit betreft een worst-case inschatting omdat de sloop en bouw meer gelijkmatig over 5 jaar zal plaatsvinden.

Uit de berekeningen voor de aanlegfases van het plan volgt dat er ten gevolge van de gefaseerde aanlegfase geen sprake is van een relevante bijdrage van stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden. De maximale depositie bedraagt (afgerond) 0,00 mol/ha/jaar.

Gebruiksfase

Uit de berekening voor de gebruiksfase van het plan volgt dat er tijdens de gebruiksfase geen sprake is van een significante bijdrage aan stikstofdepositie. De maximale depositie van stikstof bedraagt 0,00 mol/ha/jaar.

Conclusie

Het plan leidt in zowel de aanlegfase als in de gebruiksfase niet tot nadelige effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Het aspect ecologie gebiedsbescherming vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.8 Kabels en leidingen

Er is een Klic-melding uitgevoerd voor het plangebied (Bijlage 11). Binnen het plangebied zijn verschillende soorten leidingen aanwezig, waaronder datatransportleidingen, laag- en middenspanningsleidingen, rioolleidingen en waterleidingen. De hoge- en lagedruk gasleidingen liggen net buiten het plangebied. Tijdens de werkzaamheden wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van deze leidingen, waarbij mogelijk leidingen worden uitgebreid, verplaatst of verwijderd.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.9 Luchtkwaliteit

In het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen in de artikelen 2.3 tot en met 2.8. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3 % van de grenswaarde (= 1,2 ug/m3) voor stikstofdioxide en fijn stof. Een plan voldoet in de regel aan het NIBM-criterium als het minder dan 1500 woningen betreft dan wel als er sprake is van een BVO van maximaal 100.000 m2. Het planvoornemen betreft 230 woningen waardoor het voldoet aan NIBM-criterium. hierdoor wordt de NIBM-tool niet ingevuld. Wel wordt met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) de totale concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) en ultra fijnstof (PM2,5) in beeld gebracht

CIMLK

Met behulp van de Monitoringstool van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) (versie 2024) zijn de totale concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) en ultra fijnstof (PM2,5) langs de wegen rondom de planlocatie bepaald. De wegen rondom het plangebied zijn de Singel, Zeisterweg en de N229.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie NO2 rondom het plangebied maximaal 12,8 ug/m3 bedraagt. De achtergrondconcentraties stikstofdioxide voldoen langs alle wegen aan de geldende wettelijke norm van maximaal 40 ug/m3. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie aan de wettelijke norm.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM10 rond het plangebied maximaal 15,8 ug/m3 is. Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 40 ug/m3. Daarmee voldoet de planlocatie zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor fijnstof.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM2,5 rondom het plangebied maximaal 8,8 ug/m3 is. Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 25 ug/m3. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor ultra fijnstof.

Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is.

De WHO en GGD hanteren advieswaarden voor fijn stof (PM10) van 20 microgram per kuub, en 10 microgram per kuub voor PM2,5 ligt lager dan de wettelijke grenswaarden. Pas als aan deze waarden wordt voldaan kan vanuit een goede motivering worden gesproken over acceptabele concentraties en goed woon- een leefklimaat. De waarde van de concentraties fijnstof bedraagt minder dan 20 microgram per kuub in de wegen rondom het plangebied. De waarde van de concentratie PM2,5 ligt lager dan 10 microgram per kuub (gemiddeld 8,8). Er wordt ook voldaan aan de advieswaarde van de WHO en landelijke GGD (handboek voor een gezonde inrichting van de leefomgeving) en dat er sprake is van een gezond verblijfsklimaat.

Conclusie

Uit de monitoringtools van het CIMLK blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de gewenste ontwikkeling.

4.10 MER aanmeldnotitie

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In afdeling 16.4 van de Omgevingswet en Bijlage V bij het Omgevingsbesluit is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. De m.e.r.-procedure is uitsluitend van toepassing op projecten die voorkomen in Bijlage V van het Omgevingsbesluit. Indien kan worden aangetoond dat het project geen onderdeel uitmaakt van Bijlage V van het Omgevingsbesluit, dan is de procedure niet van toepassing.

Beoordeling

Uit Bijlage V bij het Omgevingsbesluit is af te leiden of een besluit over een project, project mer-beoordelingsplichtig is. In de eerste kolom staat de omschrijving van projecten. In de vierde kolom staan de besluiten waarvoor de mer-verplichtingen gelden, waaronder het omgevingsplan. De volgende stappen worden doorlopen om te bepalen of een project project-mer-(beoordelings)plichtig is:

• 1. Bepaal of het project voldoet aan de omschrijving in kolom 1 uit Bijlage V bij het Omgevingsbesluit.
• 2. Indien dit zo is, kijk of het besluit in de laatste kolom staat.
• 3. Bepaal of voor het besluit een mer-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen:
  • a. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2 is er een project-mer-plicht.
  • b. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 3 is er een project-mer-beoordelingsplicht.

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit is in kolom 1, project J11, de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen.

Ten behoeve van het planvoornemen is een m.e.r.-aanmeldnotitie opgesteld. Deze is bijgevoegd als Bijlage 12

De uitkomst van de m.e.r.- beoordeling is dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en de locatie van het project die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

4.11 Omgevingsveiligheid

Voor het aspect omgevingsveiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. Het Omgevingsveiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen.

De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, in de vorm van een norm voor het plaatsgebonden risico (PR), een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR). Er wordt rekening gehouden met het groepsrisico door de aandachtsgebieden rondom de ontwikkeling te beschouwen. Een aandachtsgebied is een gebied waar mensen onvoldoende beschermd zijn tegen omgevingsgevaar en zijn aangewezen op grond van artikel 5.14 Bkl. Er zijn drie soorten aandachtsgebieden: brand-, explosie- en gifwolkaandachtsgebieden. Het groepsrisico dient verplicht te worden beschouwd als een ontwikkeling binnen een aandachtsgebied wordt gesitueerd.

Bij omgevingsveiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden in dit kader twee normstellingen gehanteerd, te weten:

• het plaatsgebonden risico: richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het groepsrisico: stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Beoordeling

Voor de beoordeling van omgevingsveiligheid is de risicokaart van Altas voor de leefomgeving gebruikt.

Figuur 4.4 Uitsnede risicokaart, Atlas Leefomgeving (2025)

Buisleidingen

De locatie ligt in een brandaandachtsgebied (140 meter), de 1%-letaalzone (140 meter) en de 100%-letaalzone (70 meter) van aardgasbuisleiding W-506-01. Daarnaast geldt een belemmeringenstrook van 4 meter vanuit de hartlijn van de leiding. Deze buisleiding is gelegen op circa 50 meter van het plangebied. De buisleiding heeft een PR10-6 risicocontour. Binnen de 1%- en 100%-letaalzone worden woningen en woon-zorgappartementen geprojecteerd. Voor de ontwikkeling van het plangebied wordt er rekening worden gehouden met het groepsrisico. Deze berekening wordt later in deze paragraaf verder toegelicht.

Groepsrisico

Hoewel de ligging van de buisleiding en de ruimtelijke opzet van het plangebied duidelijk zijn, is de groepsrisicoberekening nog niet uitgevoerd, maar het opstellen van dit onderzoek is wel ingang gezet. Dit heeft te maken met het feit dat het planproces zich nog in een voorbereidend stadium bevindt, waarin nog wijzigingen konden optreden in bijvoorbeeld de definitieve invulling, gebruiksintensiteit of aantallen personen binnen het invloedsgebied. Om te voorkomen dat de berekening op basis van voorlopige gegevens moet worden herzien, is ervoor gekozen de groepsrisicoberekening uit te voeren op een later moment. Het onderzoek is inmiddels in gang gezet maar is nog niet afgerond om het onderzoek bij de motivering te stoppen. Zodra het onderzoek is afgerond, wordt het onderzoek toegevoegd aan de motivering.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Het plangebied ligt direct naast de provinciale weg N229, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied ligt op ongeveer 15 meter van de N229, waardoor het binnen de brandveiligheidszone en explosieveiligheidszone van deze route ligt. Conform de vuistregels van de HART heeft een lokale weg geen PR10-6 per jaar contour. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen. Vanwege het beperkte transport van GF3 over deze wegen zal de ontwikkeling van het plangebied beperkte invloed hebben op de hoogte van het groepsrisico. In het kader van bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid wordt advies gevraagd bij de Veiligheidsregio.

Conclusie

Op basis van de huidige informatie over de ligging van de buisleiding, de ruimtelijke opzet van het plan en de bekende transportgegevens, zijn er op dit moment geen belemmeringen te verwachten op het gebied van omgevingsveiligheid. Hoewel de groepsrisicoberekening nog wordt uitgevoerd in een later stadium van het planproces, zijn er op basis van de beschikbare gegevens geen aanwijzingen dat het groepsrisico zal leiden tot onaanvaardbare risico’s of planologische beperkingen. De definitieve toetsing vindt plaats zodra alle relevante gegevens definitief zijn vastgesteld.

4.12 Ontplofbare oorlogsresten

De gemeente Bunnik heeft een gemeentebreed vooronderzoek naar ontplofbare oorlogsresten uitgevoerd. Dit rapport is bijgesloten als Bijlage 13. Op basis van dit vooronderzoek wordt gesteld dat in en direct nabij de planlocatie geen activiteiten hebben plaatsgevonden waarbij ontplofbare oorlogsresten zijn gebruikt. Het plangebied is hiermee niet verdacht op ontplofbare oorlogsresten. Nader onderzoek is niet benodigd.

Conclusie

Het aspect ontplofbare oorlogsresten vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.13 Verkeer en parkeren

Ten behoeve van het planvoornemen is een mobiliteitsverkenning opgesteld. Dit rapport is bijgesloten als Bijlage 14. In het rapport worden de aspecten verkeer en parkeren toegelicht.

4.13.1 Verkeer

De verkeersgeneratie is berekend met behulp van kencijfers van het CROW (publicatie 744). Dit is zowel gedaan voor de oorspronkelijke situatie van het Politie Dienstencentrum als nieuwe situatie van Odijk Entree Zuid. In de CROW-kencijfers wordt onderscheid gemaakt in stedelijkheidsgraad en ligging ten opzichte van het centrum. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Gemeente Bunnik is ‘matig stedelijk’
• Ligging van Entree-Zuid is in de ‘rest bebouwde kom’

De verkeersgeneratie voor de huidige en toekomstige situatie is te zien in onderstaande tabel.

Figuur 4.5 Verkeersgeneratie huidige situatie en toekomstige situatie

Bron: Goudappel (2024)

In de huidige situatie worden ruim 1.100 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal gegenereerd. In de toekomstige situatie stijgt dit naar bijna 1.300 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. De hoeveelheid verkeersbewegingen neemt als gevolg van de planontwikkeling beperkt toe met circa 200 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Deze beperkte toenamen kan op wegvakniveau verwerkt worden

Tijdens de spitsuren ontstaat een spiegelbeeld ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie wordt tijdens de ochtendspits veel aankomend verkeer gegenereerd naar het Politie Dienstencentrum, terwijl in de toekomstige situatie in de ochtendspits juist veel vertrekkend verkeer wordt gegenereerd. Om aan te tonen in hoeverre de planontwikkeling leidt tot een verslechtering van de verkeersafwikkeling op kruispuntniveau wordt geadviseerd om te zijner tijd een vervolgonderzoek uit te voeren. Dit is ook gewenst vanuit de motie van de gemeenteraad van 19 december 2024.

Tevens zijn de ontwerpaansluitingen van Odijk Entree Zuid op de Zeisterweg en de Singel onderzocht.

• Ontsluiting Zeisterweg

Deze ontsluiting is voorzien ter hoogte van de bushalte. De bestaande vormgeving van de Zeisterweg blijft vooralsnog gehandhaafd. Daarom is een inritconstructie ontworpen waarbij verkeer van en naar de Entree-Zuid voorrang verleent aan kruisende fietsers en voertuigen op de Zeisterweg. Om de ontsluiting mogelijk te maken wordt de huidige wegversmalling aan het begin van de 30-kilometer per uur zone verwijderd.

De vormgeving van de Zeisterweg zelf sluit in de huidige situatie niet goed aan bij de functie van de weg als erftoegangsweg van 30 km/u. Een mogelijkheid is om de Zeisterweg her in te richten en het kruispunt met de N229 aan te passen in het kader van de ontwikkeling van Kersenweide. Deze mogelijke veranderingen en de impact op het ontwerp van de ontsluiting valt buiten de scope van project Entree-Zuid en wordt in een volgende fase verder onderzocht in samenwerking met de gemeente Bunnik.

• Ontsluiting Singel

Bij de Singel is een ontsluiting voorzien ter hoogte van het parkeerterrein van de Jumbo. De bestaande vormgeving van de Singel blijft gehandhaafd. Er is een inritconstructie ontworpen waarbij verkeer van en naar Entree-Zuid voorrang verleent aan kruisende fietsers en voertuigen op de Singel. De vormgeving van de Singel sluit niet goed aan bij de functie van de weg. Bij een herinrichting van de Singel zal het ontwerp van de ontsluiting naar de Entree-Zuid ook wijzigen. Dit wordt samen met de Zeisterweg in een volgende fase verder onderzocht in samenwerking met de gemeente Bunnik.

Kruispuntonderzoek Singel - Zeisterweg fietsersoversteek

Hoewel het kruispunt van de Singel en de Zeisterweg buiten de grenzen van het plangebied ligt, zullen toekomstige bewoners van het plangebied wel gebruik maken van de aanwezige fietspaden. Daarom heeft Roelofs Advies en Ontwerp verschillende varianten onderzocht voor mogelijke aanpassingen aan het kruispunt om de overzichtelijkheid en verkeersveiligheid te verbeteren. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 15. In totaal zijn vijf varianten beoordeeld, waarbij variant 5 als meest geschikte optie naar voren komt om verder uit te werken.

Conclusie

De hoeveelheid verkeersbewegingen neemt als gevolg van de planontwikkeling beperkt toe. Het bestaande wegennet kan die toename van verkeer op wegvakniveau verwerken. Ten gevolge van de toename en het spiegeleffect in de spits wordt in een later stadium de verkeerafwikkeling op kruispuntniveau nader in beeld gebracht.

4.13.2 Parkeren

In de Nota Parkeernormen Bunnik 2019 valt de planlocatie in het gebied Bunnik en Odijk. Omdat er sprake is van verschillende doelgroepen kan dubbelgebruik worden toegepast. Daardoor kunnen de parkeerplaatsen in het plangebied zo efficiënt mogelijk gebruikt worden. Het effect van dubbelgebruik wordt bepaald met behulp van heeft Goudappel op basis van het daadwerkelijk autobezit in Odijk een passende parkeernorm opgesteld voor het planvoornemen.

De Nota Parkeernormen van Bunnik stelt verder dat maximaal 20% van de parkeerbehoefte van bewoners gereduceerd mag worden, tegen een vervangingswaarde van 1 op 5. Voor iedere reductie van 5 parkeerplaatsen, dient 1 parkeerplaats voor een deelauto gereserveerd te worden. Aanvullend op de reductie van 20% door deelauto's adviseert Goudappel ook de volgende randvoorwaarden te realiseren:

• Het invoeren van parkeerregulering in de omgeving;
• Het realiseren van goede loop- en fietsroutes;
• Het realiseren van goede fietsparkeervoorzieningen voor de woningen.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de volgende parkeerbalans opgesteld.

Figuur 4.6 Parkeerbalans Odijk Entree-Zuid, op basis van passende parkeernormen inclusief deelmobiliteit

Bron: Goudappel (2024)

Uit de parkeerbalans blijkt dat de parkeereis inclusief deelmobiliteit op het maatgevende moment (werkdagavond) in totaal 180 parkeerplaatsen bedraagt. Bij de inrichting van het woongebied wordt gezorgd voor de situering van 180 parkeerplaatsen. In het stedenbouwkundig plan is zijn deze parkeerplaatsen overwegend opgenomen in de vorm van parkeerkoffers, in combinatie met een beperkt aantal parkeerplaatsen langs de straat.

Figuur 4.7 Parkeeroplossingen Bron: Goudappel (2024)

Fietsparkeren

Fietsparkeren vormt een belangrijk onderdeel van de integrale mobiliteitsaanpak binnen dit Omgevingsplan. Om het gebruik van de fiets te stimuleren en tegelijkertijd de kwaliteit van de openbare ruimte te waarborgen, worden bij appartementengebouwen goed bereikbare en collectieve fietsenstallingen gerealiseerd. Deze voorzieningen zijn afgestemd op het dagelijks gebruik en dragen bij aan een veilige en comfortabele woonomgeving. Daarnaast wordt in de openbare ruimte nabij de entrees van appartementengebouwen voorzien in een voldoende aantal fietsbeugels, waarmee ongeordend fietsparkeren wordt voorkomen en een verzorgd straatbeeld behouden blijft. Deze maatregelen sluiten aan bij de voorgestelde passende parkeernormen en ondersteunen de ambitie om duurzame en toekomstbestendige mobiliteitsoplossingen te realiseren.

Conclusie

Uit de parkeerbalans blijkt dat er ten minste 180 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. In het plan is rekening gehouden met dit aantal plaatsen sluitende parkeerbalans worden gerealiseerd. De randvoorwaarden voor de 20% reductie van de parkeerbehoefte van bewoners worden meegenomen in de verdere uitwerking van het plan.

4.14 Water

4.14.1 Uitgangspunten

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft samen met verschillende betrokken partijen de specifieke uitgangspunten voor de ontwikkeling aangegeven.

Uitgangspunten

HDSR heeft een bergingseis voor wateropvang van 45 mm. Dit wordt berekend over alle verharding binnen het plan. Aanvullend hiervan zijn normen opgenomen in het Convenant toekomstbestendig bouwen (zie paragraaf 4.5 Duurzaamheid).

Voor de herontwikkeling Entree-Zuid is het van belang om inzicht te krijgen in de belangrijkste effecten van de klimaatverandering, zoals hitte, droogte en wateroverlast. Het ambitieniveau voor wateroverlast is goud. Het uitgangspunt is dat bij hevige neerslag (1/100, 70 mm in een uur) er geen schade aan en in gebouwen ontstaat. Er wordt dan 45 mm geborgen en bij een bui van 70 mm in één uur mag er (tijdelijk) water-op-straat staan zolang er het water de gebouwen niet instroomt. Voor kwetsbare infrastructuur en voorzieningen is de normbui 1/250 jaar, 90 mm in een uur.

Op basis van het richtlijnen van het Hoogheemraadschap is de benodigde watercompensatie (in m³) gelijk aan het totaal verharde oppervlak vermenigvuldigd met 0,045. Op basis van het convenant is de benodigde watercompensatie (in m³) gelijk aan het totaal verharde oppervlak vermenigvuldigd met 0,045. De strengste norm is van toepassing en als een verplichting opgenomen in artikel 7.4.2 van dit plan.

Maatregelen

Voor de invulling van de benodigde watercompensatie gelden de volgende richtlijnen:

• Watercompensatie

De benodigde compensatie kan worden gerealiseerd via maatregelen zoals het graven van open water of de aanleg van infiltratievoorzieningen (bijvoorbeeld wadi's). Bij voorkeur wordt gekozen voor de aanleg van infiltratievoorzieningen.

• Sedumdaken

Sedumdaken tellen voor 60% als verhard oppervlak. Dit betekent dat 40% van het oppervlak mag worden afgetrokken van het totaal verharde oppervlak. Wanneer een groendak 45 mm neerslag kan opvangen, mag het volledig als onverhard worden beschouwd.

• Beheer en onderhoud

Stel een plan op voor het beheer en onderhoud van de waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals wadi's). Hierin moeten verantwoordelijkheden, onderhoudsfrequentie en kosten worden vastgelegd. Stem het ontwerp af met de beheerder om een efficiënt beheer te waarborgen.

Aandachtspunten voor verdere uitwerking

• Hoogteverschillen

Het plangebied kent hoogteverschillen, waarbij het zuidwestelijke deel het laagst gelegen is. Wij adviseren in het ontwerp en de locatiekeuze van de voorzieningen gebruik te maken van de aanwezige hoogteverschillen. Hierbij is wel rekening gehouden met het ophoging van een laaggelegen parkeerterrein en één weghoogte voor de hele wijk.

• Omgang extreme regenval

Door de aanwezige hoogteverschillen zijn delen van het gebied gevoelig voor overlast bij zeer extreme regenval. HDSR adviseert na te gaan of in het ontwerp schade optreedt aan gebouwen en/of voorzieningen. Tref indien nodig aanvullende maatregelen om dit te voorkomen.

• Bestaande waterlopen

Aan de westkant van de locatie bevindt zich een bestaande droge sloot voor de afwatering van de 'Schoudermantel'. Het onderhoud hiervan dient ook in de toekomst situatie goed uitvoerbaar te blijven.

• Bodemonderzoek

De bodemopbouw kan binnen het plangebied sterk verschillen. In de directe omgeving wisselen zand, leem, silt en kleilagen elkaar in verschillende diktes af. Dit kan de infiltratiecapaciteit van voorzieningen en waterpasserende verharding sterk beïnvloeden. Wij adviseren daarom bodemonderzoek uit te voeren om inzicht te krijgen in de bodemopbouw ter plaatse. Afhankelijk van de uitkomsten adviseren wij maatregelen zoals bodemverbetering toe te passen om een goede werking van de te nemen maatregelen te garanderen.

4.14.2 Waterbelang

Voor de gebiedsontwikkeling is het Waterstructuurplan Entree-Zuid in Odijk opgesteld (Roelofs 11 april 2025). Dit plan is als Bijlage 16 bij deze motivering toegevoegd. Voor de beschrijving van het plangebied en de analyse van de waterhuishoudkundige aspecten wordt verwezen naar het rapport.

Conclusies en aanbevelingen

In het plan wordt geconcludeerd dat aan de uitgangspunten van HDSR en de gemeente kan worden voldaan. Het geschetste beeld voor berging, infiltratie en afvoer van regenwater is afhankelijk van een aantal zaken die nog nader uitgewerkt dienen te worden:

• Uitgangspunt is dat er op de (grote) platte daken een groendak of polderdak worden gerealiseerd met minimaal 45 mm waterberging;
• Op de kavels van de grondgebonden woningen wordt minimaal 45 mm waterberging gerealiseerd, gerekend over het dakoppervlak van de woning, aanbouwen en particuliere verhardingen (terrassen, oprit e.d.);
• In een later stadium van het ontwerpproces dient een stresstestberekening te worden uitgevoerd om te controleren dat er bij een extreme regenbui (70 mm in 1 uur) nergens regenwater de woningen kan instromen. Hierbij dient getoetst te worden of een overloop van het IT-riool op het HWA-riool in de Singel een nuttige oplossing is. Een andere mogelijke oplossing die daarbij getoetst kan worden, is het verdiepen en verbreden van de watergang langs de provinciale weg.

Door het ophogen van het gebied op een niveau gelijk aan de omgeving, is er geen sprake meer van een lokale laagte. Door het ophogen is het mogelijk om de DWA-riolering zonder extra rioolgemaal aan te sluiten op het gemengde riool in de Singel.

Hoofdstuk 5 Juridisch kader TAM-omgevingsplan

Het TAM-omgevingsplan is opgesteld om de ontwikkeling van woningbouw op de planlocatie mogelijk te maken. De regels zijn daarbij opgesteld conform de vereisten van een TAM-omgevingsplan. Dit wordt navolgend toegelicht.

5.1 Juridische planopzet

Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het gemeentebrede (tijdelijke) omgevingsplan. Omdat de realisatie van woningen strijdig is met het omgevingsplan is een aanpassing van het omgevingsplan nodig. Het instrument dat wordt toegepast om deze aanpassing te bewerkstelligen is een TAM-omgevingsplan. Dit plan is functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan, wordt het als een separaat hoofdstuk toegevoegd aan het gemeentebrede omgevingsplan. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met de bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van onderhavig TAM-omgevingsplan een preambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22a van het omgevingsplan.

Regels

Om het planvoornemen te regelen wordt de volgende plansystematiek toegepast:

De structuur van de regels betreft de basis variant van een TAM-omgevingsplan. Dat betekent dat zoveel mogelijk wordt aangesloten op de IMRO standaarden van een bestemmingsplan. Wel worden de noodzakelijke aanpassingen met betrekking doorgevoerd. Er worden bijvoorbeeld geen slotbepalingen opgenomen, want die zijn al geregeld in de Omgevingswet. De regeling voor de woningbouw heeft als doel om het plan direct te kunnen ontwikkelen. Voor de te ontwikkelen gronden is het wenselijk om flexibiliteit te bieden voor de verdere uitwerking van het plan. Dit wordt navolgend toegelicht. Hierdoor is gekozen voor een globaal eindplan waarin nog schuifruimte is voor de uitwerking is van de woningen maar er wel kaders zoals toegestane woningtypen, aantallen, bouwhoogten gesteld zodat wel duidelijk is wat er maximaal in het plan gerealiseerd mag worden. Het plan biedt zoveel mogelijk directe rechten met eenvoudige en duidelijke regels, die rechtszekerheid bieden. Dit komt overeen met de wens voor flexibiliteit, maar wel met de gewenste zekerheid van kwaliteit.

Geometrie

In dit plan wordt gebruikgemaakt van een functievlak wat in lijn is met de globale systematiek van het plan. Het functievlak geeft aan waar een bepaalde activiteit toegestaan is.

Figuur 5.1 Plankaart Odijk Entree-Zuid. Bron: Wissing B.V. (2025)

Aanduidingen

Op de geometrie is gebruik gemaakt van aanduidingen. Een aantal aanduidingen zijn gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een werkingsgebied of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn omgevingsnormen.

Hoofdstukopbouw TAM-omgevingsplan

De regels bestaan uit de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Algemeen bepalingen;

Hoofdstuk 2 Functies en activiteiten;

Hoofdstuk 3 Algemene regels;

Hoofdstuk 4; Overgangsrecht.

5.2 Toelichting op de regels

Préambule

Het TAM-omgevingsplan vormt juridisch één geheel met het omgevingsplan van rechtswege. De bruidsschat, die daar ook onderdeel van is, is opgesteld in STOP/TPOD. Daardoor kunnen de plannen niet in één bestand samengevoegd worden. Om beide plannen juridisch toch één geheel te laten vormen, kan het TAM-omgevingsplan als het ware als een nieuw hoofdstuk ingevoegd worden in het omgevingsplan van rechtswege. Dit gebeurt door middel van de naamgeving van het TAM-omgevingsplan en een préambule in het TAM-omgevingsplan.

De regeling begint daarom met een préambule. Deze geeft aan hoe het TAM-omgevingsplan als onderdeel van en in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moet worden. In de préambule wordt ook aangegeven welk hoofdstuk van het omgevingsplan het voorliggende TAM-omgevingsplan betreft.

5.2.1 Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen

In hoofdstuk 1 staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de regels goed te kunnen hanteren.

Artikel 1 Toepassingsbereik

De oude regels op de locatie vervallen niet automatisch met het vaststellen van nieuwe regels in het TAM-omgevingsplan. De reikwijdte van de regels uit het TAM-omgevingsplan moet daarnaast heel precies bepaald worden ten opzichte van de rest van het omgevingsplan. In het bijzonder ten opzichte van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Zowel de bruidsschat als de bestemmingsplannen en overige regelingen die op grond van artikel 4.6 Invoeringswet Omgevingswet deel uitmaken van het omgevingsplan van rechtswege. Met het TAM-omgevingsplan moet voorkomen worden dat er regels niet meer van toepassing worden verklaard, die wel op de locatie moeten blijven gelden.

Met de toepassingsbereik bepaling wordt geregeld dat de nieuwe regels voorrang hebben als ze in strijd zijn met de oude regels. Ook is geregeld dat de plankaart van het wijzigingsgebied deel uitmaakt van het omgevingsplan. Dit is immers niet automatisch het geval onder de Omgevingswet.

Artikel 2 Toepassing begripsbepalingen & Artikel 3 Aanvullende begripsbepalingen

In dit artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het hoofdstuk. Met het geven van een omschrijving wordt voorkomen dat er onduidelijkheid ontstaat over de inhoud van het begrip. Dit komt de uitleg van de regeling ten goede. Deze begrippen gelden aanvullend op de bepalingen in de Omgevingswet.

Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen

In dit artikel wordt uiteengezet hoe bij de toepassing van de regeling wordt gemeten. Daarbij worden ook de aanvullende meetbepalingen ten opzichte van de bruidsschat aangegeven.

Artikel 5 Aanvraagvereisten

In paragraaf 22.5.2 van de bruidsschat zijn aanvullende aanvraagvereisten opgenomen voor vergunningaanvragen die betrekking hebben op het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Deze aanvullende aanvraagvereisten zijn niet automatisch van toepassing op vergunningplichten voor omgevingsplanactiviteiten die in een TAM-omgevingsplan worden opgenomen. Door de in dit artikel opgenomen regeling worden de relevante aanvraagvereisten uit de paragraaf van de bruidsschat van overeenkomstige toepassing verklaard op vergunningaanvragen op de locatie van het TAM-omgevingsplan.

Artikel 6 Algemeen gebruiksverbod

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen. Wanneer een dergelijk verbod niet is opgenomen, dan betekent dit dat activiteiten zonder meer mogen worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan zijn. Alleen het opnemen van locaties met functies is namelijk onvoldoende om het handelen in strijd met die functies te verbieden of vergunningsplichtig te maken.

5.2.2 Hoofdstuk 2 Functies en activiteiten

De functies en activiteiten beginnen telkens met een toepassingsbereik en functieomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende functie is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (beoordelingsregels). Alle regels die op een bepaalde functie van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de regels met betrekking tot deze functie zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of geometrie zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

Dit TAM-omgevingsplan kent de volgende Functies en activiteiten:

Artikel 7 Woongebied

Voor de nieuw te bouwen woningen is de functie 'Woongebied' opgenomen. Dit artikel bevat onder meer de regels over bouwen, die van toepassing zijn op alle categorieën bouwen van hoofdgebouwen. Hierbij zijn onder andere regels opgenomen voor het realiseren van tuinen, balkons en andere niet op de grondgelegen buitenruimte, parkeren (geen gebouwd parkeren), antennemasten, speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterberging, groen en nuts. Er is een maatwerkregeling voor het toegestane gebruik ter plaatse van de aanduidingen gestapeld opgenomen. Een regeling die past bij de gewenste gebruiksregels. Naast dat het wonen is toegestaan, is ook beroep aan huis en bedrijf aan huis geregeld.

Artikel 8 Geluid

Ten behoeve van de overschrijding van de standaardwaarden zijn hiervoor regels opgenomen.

5.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

In Hoofdstuk 3 zijn de in het plan voorkomende algemene activiteiten geregeld. In ieder artikel is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Ook zijn binnen dit hoofdstuk de gebiedsaanduidingen geregeld. Dit TAM-omgevingsplan kent de volgende Algemene regels:

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Artikel 10 Algemene bouwregels

Artikel 11 Algemene afwijkingsregel

5.2.4 Hoofdstuk 4 overgangsregels

In hoofdstuk 4 zijn er regels overgangsregels opgenomen die specifiek gericht zijn op het gebruik van het plan. Hiermee wordt geregeld dat het gebruik van het plangebied na vaststelling van het plangebied niet strijdig is met het omgevingsplan maar dat de functie nog mag worden voortgezet. Deze regeling wordt tussen ontwerp en vaststelling nog geoptimaliseerd. Deze overgangsregels gelden naast de overgangsregels van uit het omgevingsplan van de gemeente Bunnik.

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

6.1 Maatschappelijke haalbaarheid

6.1.1 Voorbereidingsproces (Intake- en omgevingstafel)

Naar aanloop van dit TAM-omgevingsplan is er een Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld voor het project Odijk Entree-Zuid. Deze NvU is op 19 december 2024 vastgesteld door de gemeenteraad van Bunnik. Daaropvolgend heeft de uitwerking van de Nota van uitgangspunten tot een stedenbouwkundig plan plaatsgevonden. Dat stedenbouwkundig plan bevindt zich binnen het afsprakenkader zoals dat in de Nota van uitgangspunten is opgenomen, en fungeert als de onderlegger voor dit TAM-omgevingsplan.

6.1.2 Participatie

In het kader van de Omgevingswet en de Nota van Uitgangspunten is participatie uitgevoerd. De communicatie over het initiatief en het bijbehorende participatietraject verliep via meerdere kanalen, zoals social media, lokale media, digitale nieuwsbrieven, huis aan huis uitnodigingen, een gemeentelijke webpagina, een project webpagina en een introductievideo.

Gedurende het opstellen van de Nota van uitgangspunten heeft Van Wanrooij in samenwerking met de gemeente Bunnik bewonersavonden georganiseerd. In de periode 18 juni tot en met 10 september 2024 zijn drie participatiebijeenkomsten gehouden. De avonden waren bedoeld om wensen en bedenkingen vanuit de buurt, maar ook van toekomstige bewoners, op te halen. Het resultaat van de participatie is te vinden in het participatieverslag bijlage 1 in de NvU toevoegen als Bijlage 17 bij de motivering.

Tijdens de participatiebijeenkomsten zijn informatiepanelen met verschillende onderwerpen, thema's en vragen getoond en besproken. Tijdens de eerste bijeenkomst reageerden de meeste omwonenden en woningzoekenden positief op de mogelijke komst van een nieuwe woonbuurt. Er is een grote behoefte aan doorstroming, en veel mensen gaven aan op zoek te zijn naar een starter- of seniorenwoning. Het vertrek van het huidige PDC werd door bijna alle bezoekers als positief ervaren.

De wens voor een fijne woonplek met een dorpse sfeer en uitstraling kwam duidelijk naar voren. Daarnaast werd

nadrukkelijk gevraagd om voldoende groen in de plannen en een veilige wijk met aandacht voor parkeren en verkeersveiligheid. Er is ook veel vraag naar levensloopbestendige woningen, zoals appartementen of beneden- en bovenwoningen (bebo-woningen). Een beperkt aantal aanwezigen stond open voor het gebruik van deelmobiliteit als mogelijke oplossing voor de parkeer- en verkeersproblematiek. Positieve reacties werden ontvangen over de verkeersontsluitingen, de positionering van de hoogbouw, de aansluiting op de omliggende bebouwing, en het beoogde woningaantal.

Omdat de stedenbouwkundige uitwerking binnen het afsprakenkader valt zoals dat in de Nota van uitgangspunten is opgenomen, heeft er in het kader van de uitwerking niet nogmaals participatie plaatsgevonden.

Op de speciaal ingerichte projectwebsite voor Nieuwbouwproject Entree-Zuid in Odijk is alle informatie met betrekking tot het participatietraject gepubliceerd.

6.1.3 Participatie ketenpartners

In aanloop naar de nota van uitgangspunten en de verdere planuitwerking heeft overleg plaatsgevonden met diverse stakeholders. Er is afstemming gezocht met MooiSticht over de beeldkwaliteit, een quickscan Ruimtelijke Ordening en Milieu (ROM) uitgevoerd door de Omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU), afstemming met HDSR over het waterhuishoudkundig plan en overleg gevoerd met verschillende ambtelijke vakdisciplines. De ontvangen reacties en adviezen zijn in het plan verwerkt. Verdere participatie met de ketenpartners vindt aan de hand van het concept TAM-omgevingsplan plaats in het kader van de plantoetsing.

6.1.4 Vooroverleg ketenpartners

In mei 2025 is het concept plan gedeeld met de provincie Utrecht, Woonadviescommissie Bunnik, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de veiligheidsregio Utrecht.

Provincie Utrecht:

Het wordt gewaardeerd dat Bunnik zich inzet om op deze locatie een hoog percentage betaalbare woningen te realiseren in de nabijheid van voorzieningen. Goed dat uitgegaan wordt van 70% voor bepaalde doel-/aandachtsgroepen en dat daar in het ruimtelijke ontwerp ook rekening mee gehouden wordt. In hoofdlijnen kan ingestemd worden met het voorgestelde plan, echter er zijn nog wel een aantal zaken die nadere toelichting of onderbouwing nodig hebben.

Landschap

Vanuit landschap zijn zorgen over de landschappelijke inpassing van de hogere gebouwen langs de provinciale weg. Is bebouwing die boven de boomtoppen langs de provinciale weg uit komt passend in het Kromme Rijn gebied en de schaal van Odijk? Hoe verhoudt dit zich tot het landschap?

Natuur

Verkennende onderzoeken voor aantal soorten moeten nog plaatsvinden. Provincie ontvangt graag de definitieve rapporten. Op de Aerius beoordeling wordt later teruggekomen.

Milieu

In de bijlagen missen de rapporten voor wat betreft de Externe veiligheid buisleidingen, spoor en provinciale weg. Gelet op de ligging van het plangebied in de nabijheid van deze voorzieningen dient dit te worden onderzocht, beoordeeld en dient hiermee rekening gehouden te worden in het plan.

Wonen

Tenslotte adviseert de provincie om in de toelichting iets nadrukkelijke in te gaan op hoe rekening is gehouden met de in de bestuursovereenkomst Kersenweide afgesproken compensatie voor het aantal betaalbare woningen in Kersenweide. Dit zit weliswaar in het plan maar ik zou het wat nadrukkelijker aan de orde stellen.

Mobiliteit

De toename in verkeersgeneratie per etmaal is te verwaarlozen, wat niet te verwaarlozen is dat de spits-richting omdraait. Het PDC trekt verkeer in de ochtend, en dat vertrekt weer in de avondspits. Precies tegenovergesteld van de te ontwikkelen woonwijk. Op dit moment rijdt het verkeer voor PDC tegen de spitsrichting in (=gunstig), dat wordt straks met de spitsrichting mee (=ongunstig). Ondanks deze constatering is de toename een 'druppel in de emmer' op de overbelaste N229. Verhoudingsgewijs kunnen er veel woningen gebouwd worden voor een beperkte verkeerstoename in de spits. Het advies uit mobiliteit is positief desalniettemin wordt geadviseerd ook in dit plangebied aandacht te besteden aan duurzame mobiliteit om het autogebruik zoveel mogelijk te beperken.

Overstroombaargebied

Ligt in overstroombaar gebied. Dat betekent dat beschreven moet worden hoe rekening is gehouden met het overstromingsrisico op deze locatie. Onze verordening zegt daarover het volgende:

Artikel 2.16 Instructieregel overstroombaar gebied

• Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bevat regels die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.
• De motivering van een omgevingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan.

Reactie gemeente

Landschap:

Met de voorgestelde volumes aan de provinciale weg komt er een nieuwe, markante entree voor Odijk. Deze stedelijke rand introduceert hier een nieuwe, gemengde woonwijk die zowel programmatisch als ruimtelijk variatie biedt op het bestaande. Deze volumes worden zorgvuldig afgestemd op de context. Op verschillende plekken in Odijk worden entrees van het dorp gemarkeerd met een stevig, hoger gebouw. Hier op voortbordurend voegen wordt een nieuw accent toegevoegd: een markant gebouw wat een van de belangrijkste entrees van het dorp introduceert.

De bouwmassa’s zijn stapsgewijs opgebouwd, met een geleidelijke overgang van 5-laags volume en naar een 7-laags hoogteaccent op de hoek als verbijzondering voor schaal van Odijk. Dit is een opmaat vanuit het bestaande 3-laags gebouw dat langs de N-weg staat. Deze trapsgewijze opbouw zorgt ervoor dat de hoogbouw niet abrupt oprijst uit het maaiveld, maar visueel wordt “verankerd” in de omgeving.

De beoogde volumes zijn ontworpen met aandacht voor woonkwaliteit en een vriendelijke uitstraling naar de omgeving. De woningen aan de provinciale weg hebben een geluidsluwe zijde aan de binnentuin en richten met hun gezicht op de N-weg. Door het maken van setbacks en variatie in gevelindeling wordt het gebouw visueel verfijnd en wordt het massieve karakter doorbroken.

De bestaande bomen op de hoek zorgen voor een visuele buffer en verzacht de overgang tussen landschap en bebouwing. Hierdoor is het gewenst een aanwezig entreegebouw te maken, wat niet verdwijnt achter de bomen. Begeleiding breed profiel De Schoudermantel (N229) is een brede, drukke weg. Zeker ter hoogte van het kruispunt ontstaat er een breed profiel, wat vraagt om stevige bebouwing er langs.

De Schoudermantel (N229) geeft een geluidsbelasting op de gevels. Door de gebouwen langs deze weg enkele geluidswerende voorzieningen te geven, met leefgalerijen aan het binnengebied, zorgen we dat de gebouwen hierachter geen last van het geluid hebben. De extra bouwhoogte draagt bij aan goede geluidwering

Natuur

In paragraaf 4.6 is een toelichting opgenomen over de nadere ecologische onderzoeken. Deze onderzoeken worden uitgevoerd, maar zijn op dit moment nog niet afgerond omdat het plangebied tijdelijk niet toegankelijk is. Zodra het gebied weer betreedbaar is, worden de werkzaamheden hervat

Daarnaast is in paragraaf 4.7 en in Bijlage 10.en stikstofberekening toegevoegd ter onderbouwing van de effecten op de stikstofdepositie.

Milieu

Op het gebied van omgevingsveiligheid (externe veiligheid) klopt het dat het onderzoek op dit moment nog niet volledig is afgerond. Hoewel de ligging van de buisleiding en de ruimtelijke opzet van het plangebied bekend zijn, is ervoor gekozen de groepsrisicoberekening nog niet uit te voeren.

De reden hiervoor is dat het plan zich nog in een voorbereidend stadium bevindt, waarin wijzigingen kunnen optreden in onder andere de definitieve invulling, de gebruiksintensiteit of het verwachte aantal personen binnen het invloedsgebied. Om te voorkomen dat de groepsrisicoberekening op basis van voorlopige gegevens moet worden herzien, wordt deze pas uitgevoerd zodra het plan voldoende is uitgewerkt en stabiel.

 

Wonen

Naar aanleiding van de reactie van de provincie is in paragraaf 3.1.1 een uitleg met betrekking tot de bestuursovereenkomst opgenomen.

Mobiliteit.

De planontwikkeling leidt tot een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen. Uit verkeersonderzoek blijkt dat het bestaande wegennet deze toename op wegvakniveau goed kan verwerken. Wel verandert de spitsrichting ten opzichte van de huidige situatie (het zogeheten spiegeleffect). Daarom wordt de afwikkeling van het verkeer op kruispuntniveau – met name bij de Singel en Zeisterweg – in een later stadium nader onderzocht, zodat eventuele knelpunten tijdig en in samenhang met de gebiedsontwikkeling kunnen worden aangepakt.

Daarnaast zet het plan in op duurzame mobiliteitsoplossingen. Er wordt bewust gekozen voor het faciliteren van deelmobiliteit, zowel om het aantal parkeerplaatsen te beperken als om het gebruik van auto’s te verduurzamen. Tegelijkertijd wordt het fietsgebruik gestimuleerd door het realiseren van voldoende, goed bereikbare fietsparkeerplaatsen dicht bij de woningen en voorzieningen. .

Overstroombaargebied

In de Klimaateffectatlas (www.klimaateffectatlas.nl) kan op het thema 'overstroming' worden gefilterd. Wanneer wordt ingezoomd op Odijk, blijkt dat het plangebied in zowel de huidige situatie als in 2050 een middelgrote kans op overstroming kent (eens per 100 jaar), met een verwachte waterdiepte van 0,5 tot 1,0 meter. Het aangrenzende gebied Rietkamp blijft daarbij droog.

In het kader van het planvoornemen wordt het maaiveld opgehoogd tot een vergelijkbaar niveau als dat van de Rietkamp. Hierdoor neemt de kans op overstroming voor het plangebied aantoonbaar af. Daarnaast worden in het plangebied voldoende hoogbouw en panden met verdiepingen gerealiseerd, zodat bewoners bij een eventuele overstroming kunnen vluchten naar hogere delen van de bebouwing. Ook zijn de vluchtroutes uit het gebied goed georganiseerd. Deze onderbouwing is opgenomen in paragraaf 3.2.2 van de toelichting.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR)

De reactie van HDSR luidt als volgt:

Motivering - 4.14.1 Uitgangspunten HDSR: Deze paragraaf wekt de indruk dat de genoemde uitgangspunten uitsluitend door ons zijn ingebracht. In werkelijkheid betreft het een samengestelde set van uitgangspunten, bestaande uit zowel onze inbreng als die van andere betrokken partijen. Daarom adviseren wij de titel van paragraaf 4.14.1 'Uitgangspunten HDSR' te vervangen door 'Uitgangspunten'.

Motivering - 4.14.1 Uitgangspunten: Er wordt gesteld dat overstroming niet van toepassing is op het plangebied. Hoewel het risico op overstroming zeer gering is, kan het gebied bij een dijkdoorbraak wel degelijk onder water komen te staan. Hoewel er op dit thema voor dit gebied geen aanvullende eisen zijn bevelen wij wel aan om na te denken over eventuele gevolgen van een overstroming en dit af te wegen in het planproces. Wij adviseren de tekst 'overstroming niet van toepassing' aan te passen in het document.

Conclusie van HDSR

In hoofdlijnen kunnen wij ons vinden in het planvoornemen. Wij willen echter graag nog enkele tekstuele opmerkingen meegeven ten aanzien van de motivering.

Reactie gemeente

Titel van paragraaf 4.14.1

De huidige titel ‘Uitgangspunten HDSR’ kan de indruk wekken dat de uitgangspunten uitsluitend afkomstig zijn van HDSR. Aangezien de paragraaf een samengestelde set bevat, waarin zowel input van HDSR als van andere betrokken partijen is verwerkt, is de titel worden aangepast naar ‘Uitgangspunten’. Hiermee wordt recht gedaan aan het gezamenlijke karakter van de inhoud.

Formulering over overstroming
De passage waarin wordt gesteld dat overstroming ‘niet van toepassing’ is, wordt herzien. Hoewel het risico op overstroming in het plangebied zeer gering is, is er bij een mogelijke dijkdoorbraak wel degelijk sprake van kans op wateroverlast. Om die reden wordt de tekst aangepast zodat wordt aangegeven dat, ondanks de geringe kans, de mogelijke gevolgen zijn meegewogen in het planproces. Deze aanpassing sluit aan bij het principe van risicobewust ontwikkelen en zorgt voor een realistische en zorgvuldige weergave van de situatie. Ook heeft de provincie aangegeven dat er ook getoetst moet worden aan Artikel 2.16 Instructieregel overstroombaar gebied. In de paragraaf 3.2.2 is een korte onderbouwing opgenomen dat gaat over de kans op overstroombaarheid van het plangebied.

VRU

De adviespunten zijn erop gericht om de gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen op de Rijksweg N229 of de buisleiding zoveel mogelijk te beperken. Geadviseerd wordt om:

Zorg te dragen voor een toereikende bluswatervoorziening binnen het plangebied;

• 1. De ruimtelijke onderbouwing nader uit te werken waarbij ook gebruik wordt gemaakt van het afwegingskader uit de door de gemeente Bunnik vastgestelde ‘Regionale beleidsnotitie Externe Veiligheid ODRU-gemeenten’;
• 2. Meer afstand te creëren tussen de risicobronnen en bebouwing door de ruimtelijke indeling te heroverwegen;
• 3. Geen woon-zorgappartementen te projecteren in de 1% - en 100% letaalzone maar deze noordoostelijk van het plangebied te projecteren;
• 4. Te overwegen om (een deel van) het brandaandachtsgebied aan te wijzen als brandvoorschriftengebied;
• 5. Te overwegen om nadere eisen te stellen aan bebouwing langs de N229 ter bescherming van een BLEVE-scenario;
• 6. Vluchtmogelijkheden te creëren aan de risicoluwe zijde van de gestapelde bebouwingwestelijk van het plangebied;
• 7. Zorg dragen voor een goede risicocommunicatie (vooraf) en crisiscommunicatie (in geval van een incident).

Reactie gemeente

1. De ruimtelijke onderbouwing wordt in deze fase bewust nog niet nader uitgewerkt met gebruik van het afwegingskader uit de ‘Regionale beleidsnotitie Externe Veiligheid ODRU-gemeenten’. Dit komt doordat het huidige stadium van het plan zich vooral richt op de conceptuele en globale uitwerking van het plangebied. Het afwegingskader zal in een volgende, meer gedetailleerde fase van de planontwikkeling integraal worden toegepast. Op dat moment is er ook meer concrete informatie beschikbaar over de definitieve invulling en kunnen de veiligheidsafwegingen beter en specifieker worden meegenomen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat het afwegingskader zorgvuldig en effectief wordt ingezet, met maximale relevantie en impact voor het uiteindelijke ontwerp.

4. Het aanwijzen van (een deel van) het brandaandachtsgebied als brandvoorschriftengebied wordt op dit moment nog niet meegenomen omdat de aanpak van brandaandachtsgebieden integraal wordt opgepakt binnen de gemeente Bunnik in het kader van de implementatie van de Omgevingswet. Dit gebeurt via een gemeentebreed proces, waarbij het beleid en de regelgeving rondom externe veiligheid en brandpreventie eenduidig en samenhangend worden vastgesteld.

Het huidige TAM-Omgevingsplan is ontwikkelgericht en richt zich primair op de ruimtelijke invulling van het plangebied. De specifieke aanwijzing van brandvoorschriftengebieden valt daarom buiten de scope van dit plan en zal in een later, breder kader worden meegenomen. Hierdoor wordt voorkomen dat dergelijke beleidsmaatregelen versnipperd en niet-coherent worden toegepast, wat de uitvoerbaarheid en consistentie ten goede komt.

5. Het stellen van nadere eisen aan bebouwing langs de N229 ter bescherming tegen een BLEVE-scenario wordt op dit moment nog niet meegenomen in het plan. Dit omdat dergelijke specifieke veiligheidsmaatregelen integraal en op gemeentelijk niveau worden beoordeeld en uitgewerkt, binnen het bredere kader van de implementatie van de Omgevingswet en het gemeentelijke externe veiligheidsbeleid. Het huidige TAM-Omgevingsplan is vooral gericht op de ruimtelijke ontwikkeling en de basisveiligheid, terwijl diepgaandere veiligheidsmaatregelen, zoals bescherming tegen BLEVE, onderdeel zijn van een vervolgtraject waarin ook de regionale beleidsnotities en risicokaarten worden betrokken. Hierdoor blijft de aanpak coherent en wordt maatwerk geleverd op basis van actuele en uitgebreide risicobeoordelingen.

De punten 2, 3, 6 en 7 worden voor nu ter kennisgeving aangenomen en worden meegenomen in de verder uitwerking van het planvoornemen.

Woonadviescommisie

De Woonadviescommissie Bunnik (WAC) heeft met belangstelling kennisgenomen van het concept Ontwerp TAM-Omgevingsplan Odijk-Entree Zuid. Op basis van de inhoud en inbreng van participanten formuleert de commissie per onderwerp een aantal aandachtspunten en vragen.

Woningbouwprogramma

Het woningbouwprogramma richt zich op jongeren, starters en ouderen, waarbij eengezinswoningen strikt genomen niet noodzakelijk zijn. Toch zijn deze woningen in het plan opgenomen om, zoals tijdens de eerste inloopbijeenkomst is aangegeven, een levendige buurt te creëren met een goede mix en diversiteit aan woningtypen. Zowel de Woonadviescommissie Bunnik als 67,5% van de deelnemers aan de inloopavond waarderen deze variatie, omdat het bijdraagt aan een diverse en aantrekkelijke woonomgeving. Neem een zin op om uit te leggen dat er en waarom, eengezinswoningen in het plan zijn opgenomen.

Verkeer

Het verkeersonderzoek laat zien dat de verkeersdruk als gevolg van het plan beperkt is. Toch worden zorgen geuit over de kruispunten met de N229 en het kruispunt Singel/Zeisterweg. De commissie wijst erop dat de gemeenteraad heeft uitgesproken dat de verkeersproblematiek op het kruispunt Singel/Zeisterweg gelijktijdig met de ontwikkeling van Entree Zuid moet worden aangepakt. Dit geldt ook voor het voetpad richting de bushalte aan de Schoudermantel. De huidige formulering in het plan, dat deze maatregelen buiten de reikwijdte vallen, strookt daar niet mee. WAC adviseert daarom om duidelijk te maken op welke manier en in welk tijdpad deze onderdelen wel worden meegenomen.

Parkeren

Er is in het plan bewust gekozen voor een afwijking van de gemeentelijke parkeernormen. De WAC begrijpt deze benadering, zeker voor doelgroepen met een lager autobezit. Op basis van onderzoek is besloten de normen te verlagen, mede dankzij de inzet op deelauto’s, onder aanvullende randvoorwaarden dat er parkeerregulering, goede fiets- en looproutes, en voldoende fietsparkeervoorzieningen komen.

Toch roept het beperkte aantal parkeerplaatsen (177 i.p.v. ruim 300) zorgen op. Wat als blijkt dat er structureel tekort is, bijvoorbeeld voor thuiszorg, bezoekers of medewerkers van het woonzorgcentrum? Bovendien blijkt uit participatie dat de bereidheid om deelmobiliteit te gebruiken beperkt is. WAC vraagt om een scenario of maatregelenset voor het geval er onvoldoende parkeerplaatsen blijken te zijn en benadrukt dat ook de directe omgeving niet automatisch kan worden belast met parkeeroverloop. Extra aandacht voor goede fietsparkeervoorzieningen met oplaadmogelijkheden wordt aanbevolen.

Openbare ruimte en groen

In de eerste inloopbijeenkomst werden voorbeelden gepresenteerd van groene openbare ruimtes zoals ontmoetingsplekken en collectieve tuinen, wat door de participanten belangrijk werd gevonden. In het huidige plan ontbreken echter duidelijke aanduidingen voor ontmoetings-, speel- of beweegplekken, en zijn er geen regels over de inrichting van de openbare ruimte opgenomen. De Woonadviescommissie Bunnik (WAC) benadrukt dat er meer aandacht en duidelijkheid moet komen over groen, wadi’s, speel- en ontmoetingsplaatsen om de groene ambities en het dorpse karakter te waarborgen, zoals ook in de gemeentelijke Groene Koers is afgesproken. WAC stelt voor bewoners te informeren over het groenplan, het onderhoud in eerste instantie professioneel te laten uitvoeren met bewonersbetrokkenheid, en op termijn het onderhoud aan bewoners over te laten om sociale cohesie te versterken.

Wateropgave

Er is gekozen voor maximale infiltratie van regenwater en berging binnen het plangebied om droogte tegen te gaan. Drie wadi’s in de centrale groenzone en diverse andere maatregelen zoals IT-riolen, waterbergende wegfunderingen en groen- en polderdaken zijn gepland. Hier staat het WAC positief tegenover. Ook moet waterberging op de kavels van grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Hoewel deze maatregelen goed zijn, ontbreekt nog een toelichting op het onderhoud en beheer van de waterberging op deze particuliere kavels.

Klimaatadaptatie (regels 7.4.2 en 7.4.3)

De regels stellen dat wonen pas is toegestaan als binnen twee jaar na ingebruikname voldoende klimaatadaptatie- en watermaatregelen zijn getroffen en onderhouden. Hoewel de ambities hoog zijn en de maatregelen goed uitgewerkt, worden deze verplichtingen nu als te vrijblijvend ervaren. Er wordt gevraagd om duidelijkheid over wat 'voldoende maatregelen' precies betekent en wat de consequenties zijn bij niet-naleving. Daarnaast wordt aanbevolen om een deel van de maatregelen concreet in de regels op te nemen.

Duurzaamheid

Het streven naar het convenantniveau “goud” wordt gewaardeerd, evenals de onderbouwing in het plan. Wel is er nieuwsgierigheid naar hoe het gebruik van non-virgin en biobased materialen in het vervolgtraject wordt geborgd. Wie is verantwoordelijk voor de invulling hiervan?

Geluid (akoestiek verkeerslawaai)

Het geluidsonderzoek laat zien dat de geluidsbelasting op sommige gevels langs de N229 en Zeisterweg hoger is dan de standaardwaarde, maar nog wel onder de maximale grenswaarden blijft. In een bijlage worden geluidsreducerende maatregelen voorgesteld, maar in de regels is niet vastgelegd welke daarvan daadwerkelijk worden uitgevoerd. De WAC adviseert om concrete maatregelen op te nemen in de regels, zodat overal aan de voorkeurswaarde voldaan wordt. Daarnaast wordt opgemerkt dat op de Zeisterweg, hoewel dit formeel een 30 km/uur-weg is, harder wordt gereden door een niet-passende inrichting. Bij de herinrichting moet dit worden meegenomen.

Luchtkwaliteit

Er is geen luchtkwaliteitsonderzoek opgenomen, terwijl bouwlocaties dicht bij drukke wegen liggen. Volgens GGD-richtlijnen mag binnen 25–50 meter van dergelijke wegen in principe niet gebouwd worden. De WAC vraagt of de GGD heeft ingestemd met een uitzondering op deze richtlijnen.

MER-beoordeling

De WAC constateert dat een MER-beoordeling ontbreekt en vraagt om opheldering: waarom is deze niet opgenomen, en wordt deze alsnog uitgevoerd?

Omgevingsveiligheid

Het rapport van de groepsrisicoberkening ontbreekt. De WAC verzoekt dit alsnog op te nemen in het plan.

Afval

De commissie signaleert een knelpunt rondom afvalscheiding bij appartementen. Centrale afvalscheiding is in de praktijk vaak rommelig en onaantrekkelijk. Het is niet duidelijk hoe dit wordt opgelost in Entree Zuid. De WAC vraagt om aan te geven welke afvaloplossing wordt gekozen (bijv. inpandig, kliko’s per gebouw) en adviseert om dit te koppelen aan zowel de duurzaamheidsambitie als de inrichting van de openbare ruimte.

Reactie gemeente

Woningbouwprogramma

Eengezinswoningen zijn bewust opgenomen in het plan om een gevarieerde en levendige woonomgeving te creëren die aansluit bij de wensen van de toekomstige bewoners en bijdraagt aan een diverse samenstelling van de buurt.

Verkeer

Het belang van een veilige en goede verkeersontsluiting voor het plangebied Entree Zuid wordt erkent, net als de motie van de gemeenteraad over het kruispunt Zeisterweg/Singel. Hoewel het kruispunt van de Singel en de Zeisterweg buiten de grenzen van het plangebied ligt, zullen toekomstige bewoners van het plangebied wel gebruik maken van de aanwezige fietspaden. Daarom heeft Roelofs Advies en Ontwerp verschillende varianten onderzocht voor mogelijke aanpassingen aan het kruispunt om de overzichtelijkheid en verkeersveiligheid te verbeteren. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 15. In totaal zijn vijf varianten beoordeeld, waarbij variant 5 als meest geschikte optie naar voren komt om verder uit te werken.

De aanpassingen van het kruispunt en het voetpad langs de Schoudermantel richting de bushalte worden uiteindelijk ook aangepast ten tijden van de realisatie van Entree Zuid. Dit wordt meegenomen in de verdere planvorming en uitvoering, zodat verkeersproblemen worden voorkomen. Hiermee sluit het plan aan bij de wensen en zorgen die tijdens de inloopbijeenkomst naar voren zijn gebracht.

Parkeren

Het aantal van 177 parkeerplaatsen ligt lager dan de gemeentelijke norm, wat zorgen kan oproepen over mogelijke tekorten, vooral bij bezoek en voor het woonzorgcentrum inclusief medewerkers.

De keuze voor een lagere parkeernorm is gebaseerd op recent onderzoek door Goudappel Bijlage 14, dat specifiek kijkt naar de behoeften van jongeren, starters en senioren, voor wie de huidige normen vaak te hoog zijn. Daarnaast wordt ingezet op deelmobiliteit, met een gefaseerde introductie van deelauto’s, en een sterke focus op het verbeteren van loop- en fietsroutes en fietsparkeervoorzieningen. Dit draagt bij aan het beperken van de parkeerdruk.

Mocht er in de praktijk blijken dat het aantal parkeerplaatsen structureel onvoldoende is, dan wordt dit actief gemonitord en kunnen aanvullende maatregelen worden genomen, zoals uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen of extra fietsparkeervoorzieningen. Het doel is om een balans te vinden tussen voldoende parkeergelegenheid en het stimuleren van duurzame mobiliteit, om zo een leefbare en toekomstbestendige wijk te realiseren.

Openbare ruimte en groen

Er wordt erkend dat het belang van groene ontmoetingsplekken en speelruimtes in het plan nog niet voldoende is uitgewerkt en dat duidelijkheid ontbreekt over de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Het uitwerken hiervan volgt in een later stadium waarin bepaald wordt waar de precieze ontmoetings- en speelplekken komen.

In de regels van dit planvoornemen is 1 globale eindfunctie opgenomen om nog wat flexibiliteit te hebben in de verdere uitwerking van het plan. Hierdoor is het ook in de woonfunctie toegestaan om voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling, straatmeubilair en nutsvoorzieningen; openbare groenvoorzieningen; en sport- en speelvoorzieningen te realiseren.

Wateropgave

In de verdere uitwerking van het plan zal specifiek aandacht worden besteed aan het onderhoud en beheer van de waterberging op de kavels van grondgebonden woningen. Dit is essentieel om de effectiviteit en duurzaamheid van de getroffen maatregelen op lange termijn te waarborgen. Daarbij wordt onderzocht hoe eigenaren betrokken kunnen worden bij het beheer en welke afspraken nodig zijn om de waterberging goed te laten functioneren.

Klimaatadaptatie (regels artikel 7.4.2 en 7.4.3)

Het is begrijpelijk dat er behoefte is aan meer duidelijkheid en concreetheid rondom de verplichtingen voor klimaatadaptatie en watermaatregelen. De huidige formulering biedt bewust flexibiliteit om maatwerk per locatie mogelijk te maken, gezien de verschillende omstandigheden binnen het plangebied. Daarnaast is het plan nog niet voldoende uitgewerkt om alle concrete maatregelen op te nemen in de regels. Door deze regels op te nemen dienen er maatregelen genomen te worden maar is het vrij om te bepalen welke maatregelen er genomen worden. Zo wordt een goede balans gevonden tussen ambitie, uitvoerbaarheid en naleving.

Duurzaamheid

Voorafgaand aan de omgevingsvergunningaanvraag wordt beoordeeld door een samenwerking van de initiatiefnemer en de gemeente welk volumepercentage passend is voor het doelmatig inzetten van non-virgin en biobased materialen. Dit is afhankelijk van de materiaalkeuze van de non-virgin en biobased materialen. Van de desbetreffende materiaalkeuze moeten er dan certificaten en de gewenste hoeveelheid van het materieel beschikbaar zijn om het materiaal ook toe te kunnen passen voor het planvoornemen. Aangezien de woningen nog niet ver genoeg uitgewerkt zijn kan in dit stadium nog geen keus worden gemaakt voor het percentage aan Non-virgin materialen en/of biobased materialen.

Geluid (akoestiek verkeerslawaai)

Het geluidsonderzoek bevestigt inderdaad dat op enkele plekken langs de N229 en de Zeisterweg de geluidsbelasting de standaardwaarde overschrijdt, maar onder de wettelijke grenswaarden blijft. In de bijlage bij het geluidsonderzoek zijn gerichte geluidsreducerende maatregelen voorgesteld, die bedoeld zijn om de geluidsbelasting zo veel mogelijk te beperken.

Op dit moment is in de regels nog geen uitwerking opgenomen van welke maatregelen daadwerkelijk worden gerealiseerd. In een volgende fase van het planproces worden deze maatregelen verder uitgewerkt en afgestemd met de betrokken partijen. Daarbij zal nadrukkelijk worden gekeken naar de wens om waar mogelijk aan de voorkeurswaarden te voldoen. Doordat er nog geen verder uitwerking van het plan heeft plaatsgevonden zijn er nog geen keuzes gemaakt welke maatregelen toegepast worden . Hierdoor kunnen de regels op dit gebied niet gespecifieerd worden welke maatregelen uitgevoerd gaan worden, maar wel dat er maatregelen genomen moeten worden.

Wat betreft de opmerking over de Zeisterweg: dit punt wordt herkend. Bij de herinrichting van het kruispunt Zeisterweg/Singel en de inrichting van de aangrenzende openbare ruimte zal het ontwerp van de 30 km/uur-zone zodanig worden aangepast dat de snelheid beter wordt afgeremd en het beoogde snelheidsregime daadwerkelijk wordt ondersteund.

Luchtkwaliteit

Inmiddels is er wel een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) op alle onderzochte locaties binnen het plangebied ruimschoots voldoen aan zowel de wettelijke grenswaarden als aan de strengere gezondheidskundige advieswaarden van de GGD en de WHO.

Er is daarmee geen sprake van een gezondheidsrisico door luchtverontreiniging op deze locatie. Gezien de onderzoeksresultaten is het op dit moment niet nodig om een formele uitzondering op de richtlijnafstand van de GGD aan te vragen.

De resultaten van het luchtkwaliteitsonderzoek zijn terug te vinden in paragraaf 4.9.

MER-beoordeling

Inmiddels is er een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld voor het plan. Hierin is beoordeeld of het initiatief belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben die het opstellen van een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk maken. Uit de beoordeling blijkt dat hiervan geen sprake is. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is als 4.10 toegevoegd aan de onderbouwing van het plan.

Omgevingsveiligheid

Op het gebied van omgevingsveiligheid (externe veiligheid) klopt het dat het onderzoek op dit moment nog niet volledig is afgerond. Hoewel de ligging van de buisleiding en de ruimtelijke opzet van het plangebied bekend zijn, is ervoor gekozen de groepsrisicoberekening nog niet uit te voeren.

De reden hiervoor is dat het plan zich nog in een voorbereidend stadium bevindt, waarin wijzigingen kunnen optreden in onder andere de definitieve invulling, de gebruiksintensiteit of het verwachte aantal personen binnen het invloedsgebied. Om te voorkomen dat de groepsrisicoberekening op basis van voorlopige gegevens moet worden herzien, wordt deze pas uitgevoerd zodra het plan voldoende is uitgewerkt en stabiel.

Afval

Dit punt wordt voor nu ter kennisgeving aangenomen en worden meegenomen in de verder uitwerking van het planvoornemen. Het onderwerp afval valt buiten de strekking van dit omgevingsplan.

6.2 Economische haalbaarheid

6.2.1 Kostenverhaal

Bij ontwikkelingen die via een TAM-omgevingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In hoofdstuk 13 van de Omgevingswet zijn de regels opgenomen over het regelen van het kostenverhaal. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een kostenverhaalovereenkomst (voorheen bekend als anterieure overeenkomst).

Op 9 juli 2024 is een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente Bunnik en Van Wanrooij Projectontwikkeling. Voorafgaand aan de ruimtelijke procedure wordt voor het privaatrechtelijke deel van het project een anterieure overeenkomst gesloten tussen de ontwikkelaar en de gemeente. Deze is op 8 april 2025 ondertekend door de gemeente Bunnik en Van Wanrooij. Hierin zijn de kosten van de ontwikkeling van Odijk Entree Zuid geborgd. Hiermee is de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling voldoende aangetoond.

6.2.2 Nadeelcompensatie

Het is mogelijk dat omwonenden recht hebben op nadeelcompensatie ten gevolge van de ontwikkeling. Er is een planologische risicoanalyse opgesteld om de nadeelcompensatie te bepalen. Met de conclusies uit de analyse is rekening gehouden in de grondexploitatie.

Hoofdstuk 7 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Op grond van artikel 4.2 Omgevingswet moet het (TAM-)omgevingsplan voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels.

De ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van 230 woningen op het PDC en voormalig Kodak-terrein. Het woonprogramma is gevarieerd en sluit aan op de woningbouwbehoefte van Odijk en de regio. De woningen worden zorgvuldig ingepast in de bestaande structuur van zowel Odijk als van de planlocatie. Hierbij wordt aandacht besteed aan de planstructuur, de massa-opbouw, maar zeker ook aspecten van groen, water, duurzaamheid en (verkeers)veiligheid.

Het plan draagt bij aan de provinciale, regionale en gemeentelijke doelstellingen met betrekking tot woningbouwontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit. De locatie wordt ten opzichte van de huidige situatie vergroend en in het stedenbouwkundig ontwerp wordt een afschermende werking van geluid voor achtergelegen woningen gewaarborgd.

Uit hoofdstuk 3 blijkt dat vanuit Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen.

Uit hoofdstuk 4 blijkt dat er vanuit de verschillende omgevingsaspecten geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen. Voor enkele aspecten is het nodig of is geadviseerd om nader onderzoek uit te voeren.

Conclusie

Op basis van deze motivering wordt gesteld dat de woningbouwontwikkeling aanvaardbaar is. De realisatie van de functie wonen op de locatie en toestaan van de activiteiten behorende bij deze functie voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.