Harlingen - Almenum wooncentrum

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Bouwvereniging (hierna initiatiefnemer) heeft het voornemen om de huidige verouderde gebouwen van het woonzorgcentrum Almenum aan het Van Harinxmakanaal te slopen en hiervoor in de plaats nieuwbouw te realiseren in meerdere gebouwen. Ter plaatse worden in totaal 162 appartementen gesloopt. Hiervoor in de plaats komen in totaal 155 appartementen terug waarvan 130 woonappartementen in de goedkope/midden huursector en 25 woonappartementen in de vrije huursector. De 25 woonappartementen worden door Stichting Wooncentrum Harlinga ontwikkeld. Daarnaast wordt op de begane grond ook ruimte geboden aan ondergeschikte (commerciële) voorzieningen (maximaal 525 m²), bijvoorbeeld een restaurant, een bibliotheek, een multifunctionele ruimte, een fysio, een kapper en een winkel.

De voorgenomen herontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. De gemeente Harlingen heeft aangegeven mee te willen werken aan het initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Begrenzing plangebied

De begrenzing van het plangebied betreft het huidige woongebied van het woonzorgcentrum Almenum in Harlingen. Het complex is gelegen tussen het Van Harinxmakanaal en de Midlumerlaan. Aan de westkant wordt het begrensd door de Algemene Begraafplaats van Harlingen. De ligging van het plangebied in Harlingen en de directe omgeving is weergegeven in afbeelding 1.1.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Harlingen en ten opzichte van de directe omgeving (bron: www.pdok.nl)

1.3 Planologische regeling

1.3.1 Beschrijving bestemmingen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Harlingen-De Spiker e.o.', dat op 7 december 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van Harlingen. De gronden binnen het plangebied zijn voorzien van de bestemming: 'Wonen - Wooncentrum'. Binnen de bestemming zijn bouwvlakken opgenomen voor de huidige aanwezige gebouwen, deels de gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie' en deels de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - vaarweg'. Daarnaast gelden binnen de bouwvlakken verschillende maatvoeringseisen, waarbij de maximale bouwhoogten variëren van 8 meter naar 21 meter. Tenslotte is er op twee plekken in het plangebied de functieaanduiding garagebox aanwezig. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het huidige bestemmingsplan met daarop in rode omlijning het plangebied indicatief weergegeven.

Afbeelding 1.2 Uitsnede huidige bestemming 'Harlingen-De Spiker e.o.' met daarop in het rood het plangebied weergeven (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2 Strijdigheid

De beoogde herontwikkeling past niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan vanwege een andere verdeling van bouwvlakken en gewijzigde bouwhoogtes. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een adequaat juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling.

1.4 Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten. Hierdoor kan de procedure van een plan sneller worden afgerond, waarmee vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet een tweetal hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling bij beroep. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro-forma beroep in te dienen en om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting dat bij het besluit en de bekendmaking wordt vermeld dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. De gemeente Harlingen zal dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan expliciet vermelden.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in de nabijheid van het centrum van Harlingen. De noordkant van het plangebied wordt begrensd door het Van Harinxmakanaal. Ten oosten en zuiden van het plangebied zijn woongebieden aanwezig van de wijk De Spiker. Ten westen van het plangebied is de Algemene Begraafplaats gelegen.

De huidige invulling van het plangebied bestaat uit een aantal verschillende gebouwen met verschillende bouwlagen. In afbeelding 2.1 zijn de verschillende gebouwen weergegeven met de daarbij het huidige aantal bouwlagen. In afbeelding 2.2 zijn straatbeeldfoto's weergegeven van het plangebied. In afbeelding 2.3 is op een luchtfoto het plangebied indicatief weergegeven.

Afbeelding 2.1 Overzicht bestaande gebouwen in het plangebied met daarbij aangegeven het huidige aantal bouwlagen (Bron: KAW architecten)

Afbeelding 2.2 Aanzichten van verschillende gebouwen binnen het plangebied (bron: Google street view)

Afbeelding 2.3 Luchtfoto plangebied (bron: PDOK)

Aan de oostzijde van het plangebied zijn tenslotte twee garageboxen aanwezig die gebruikt worden ten behoeve van de aansluitende percelen aan de Midlumerlaan.

2.2 Voorgenomen initiatief

Het voornemen is om de bestaande gebouwen te slopen en daarvoor in de plaats nieuwe appartementencomplexen te realiseren. Met dit plan worden er 155 appartementen gerealiseerd. Hiervan betreffen het 130 woonappartementen in het goedkope/midden huursegment en 25 woonappartementen in de vrije huursector. Binnen het plangebied wordt daarnaast ook ruimte geboden aan ondergeschikte commerciële voorzieningen (circa 525 m²), zoals een kleine winkel, een keuken, een kapper, een fysio maar ook een restaurant. Deze voorzieningen zullen ondergeschikt zijn aan de woonvoorzieningen en zullen alleen toegestaan zijn op de begane grond. Daarnaast is het mogelijk om ook zorg in te kopen bij een zorgsteunpunt.

De appartementen zijn verdeeld over een aantal verschillende woongebouwen. Een deel van de gebouwen wordt zo gepositioneerd dat er een gezamenlijke binnentuin ontstaat. Bij de appartementen behoren ook bergingen, die geïntegreerd zijn in het ontwerp van de gebouwen. De bouwhoogte varieert van 7 meter tot 16 meter en bestaat uit verschillende bouwlagen (2, 3 of 5). Dit is weergegeven in afbeelding 2.4 en 2.5. Ten slotte wordt het gehele terrein opnieuw ingericht waarbij voorzien wordt in een passende groenafscheiding aan de zuidzijde bij de woonpercelen aan de Midlumerlaan.

Afbeelding 2.4 Impressie beoogde ontwikkeling (Bron: KAW architecten).

Afbeelding 2.5 Vogelvlucht aanzicht impressie beoogde ontwikkeling (Bron: KAW architecten).

De twee garageboxen aan de oostzijde van het plangebied blijven onveranderd in het plangebied aanwezig en staan los van de herontwikkeling.

2.3 Beeldkwaliteitsplan

Voor het plangebied heeft de gemeente Harlingen vanuit de welstandsnota geen regels die toegepast kunnen worden op dit gebied. Om deze reden wordt een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de ontwikkeling. Als basis voor het beeldkwaliteitsplan is een Stedenbouwkundig Plan door de stuurgroep opgesteld. De stuurgroep bestaat uit diverse betrokken partijen namelijk: de Bouwvereniging, de gemeente Harlingen, de Stichting Huurdersbelangen Almunum en de Huurdersvereniging Harlingen. Het Stedenbouwkundig Plan is bijgevoegd in bijlage 1.

In het beeldkwaliteitsplan zijn de criteria opgenomen waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen. Bij de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen als bijlage 2.

Het beeldkwaliteitsplan is afgestemd met de welstandscommissie. De welstandscommissie is van oordeel dat het gepresenteerde stedenbouwkundige plan en de hieraan gekoppelde architectonische beeldkwaliteit een goede basis vormen voor de voorgenomen planontwikkeling. De door de commissie gegeven aandachtspunten zijn verwerkt in het ontwerp BKP. Het advies is als bijlage 3 opgenomen. Het beeldkwaliteitplan is door de gemeenteraad tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld.

2.4 Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

Het plangebied is gelegen aan het Van Harinxmakanaal. De ontsluiting op de hoofdinfrastructuur vindt plaats via de Midlumerlaan. De Midlumerlaan wordt via de Industrieweg, de Hermesweg, de Grensweg en de Almenumerweg ontsloten op de N31. Met dit plan blijft de bestaande wegenstructuur rondom het plangebied behouden en intact. Ook de huidige ontsluitingen (zie afbeelding 2.6) voor de auto's blijven behouden en zijn ook al ingericht voor het aantal verkeersbewegingen.

Parkeren

Voor de voorliggende ontwikkeling is door het college van burgemeester en wethouders van Harlingen op 12 mei 2020 besloten om gedeeltelijk af te wijken van de Nota Parkeernormen Harlingen 2016. Dit op basis van een uitgevoerd onderzoek naar het gebruik van de parkeerplaatsen ter plaatse (zie bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt namelijk dat de huidige parkeernorm in de praktijk te hoog is voor de doelgroep van de appartementen.

Huidige aantal appartementen/aantal huidige parkeerplaatsen nu

Voor de sociale huurappartementen wordt afgeweken van de parkeernorm. Hiervoor geldt een parkeernorm van 0,8 per appartement in plaats van 1,1. Bij de vrij huursectorappartementen blijft de huidige parkeernorm gelden van 1,5 parkeerplaats per appartement. In totaal worden er 143 parkeerplaatsen gerealiseerd. Te weten 105 parkeerplaatsen voor de 130 sociale huurappartementen en 38 parkeerplaatsen voor de 25 vrije huurappartementen. De parkeerplaatsen worden in openbaar gebied gerealiseerd en vallen onder het parkeerregime (vignetgebied) van de gemeente Harlingen. De bewoners hebben een parkeervergunning nodig en bezoekers dienen parkeergeld te voldoen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van de benodigde parkeerplaatsen (afbeelding 2.6). In de regels van dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen voor de afwijkende parkeernorm. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat verkeer en parkeren geen belemmering vormt voor de voorliggende ontwikkeling.

Afbeelding 2.6 Weergave ontsluiting en parkeerplaatsen (Bron: KAW architecten)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren.

• 1. De Omgevingsagenda

Momenteel wordt voor Noord-Nederland gewerkt aan een omgevingsagenda. Als voorloper is er gewerkt aan een Contour Omgevingsagenda waarin acht omgevingsopgaven zijn benoemd:

• a. druk op de ruimte in het landelijk gebied vraagt om gezamenlijke keuzes;
• b. benutten van de brede effecten van de energietransitie;
• c. economisch perspectief ten aanzien van kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw;
• d. toekomstgerichte bereikbaarheid van Noord-Nederland;
• e. versterken Stedelijk Netwerk Noord-Nederland;
• f. toekomstkracht voor gebieden met bevolkingsdaling en sociaaleconomische achterstand;
• g. water als verbindende schakel in klimaatadaptieve maatregelen;
• h. waarborgen van de omgevingskwaliteit.

• 2. De NOVI-gebieden

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen Rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectiever inzet van Rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van het Waddengebied van belang.

Op basis van artikel 2.5.3 (aanwijzing en begrenzing waddengebied en Waddenzee) ligt het plangebied in het waddengebied. In artikel 2.5.6 (externe werking) is bepaald dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het Waddengebied, dat nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel een wijziging van bestaand gebruik of bestaande bebouwing mogelijk maakt en daardoor afzonderlijk of in combinatie met ander gebruik of andere bebouwing significante gevolgen kan hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten, bedoeld in artikel 2.5.2, zijn de artikelen 2.5.4 en 2.5.5 van overeenkomstige toepassing.

In de gestelde artikelen 2.5.4 en 2.5.5 worden landschappelijke en cultuurhistorische regels beschreven bij de voorbereiding op een bestemmingsplan dat betrekking heeft op de Waddenzee.

Het voorliggende plan betreft feitelijk een herontwikkeling van de bestaande woonomgeving, waarbij de totale toegestane bouwhoogte deels wordt verlaagd en er geen extra woningen worden toegevoegd aan het plangebied. Ook wordt er geen ander gebruik van de gronden toegestaan. Gelet hierop heeft het voornemen geen significante gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het Waddengebied.

Maximale bouwhoogte Waddengebied (artikel 2.5.12)

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het Waddengebied en het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk maakt in het stedelijk gebied stelt regels die ertoe strekken dat de maximaal toelaatbare bouwhoogte aansluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. Voor stedelijke bebouwing in Harlingen kan worden afgeweken mits de nieuwe bebouwing blijft binnen de verticale bebouwingscontour.

De gemeente Harlingen heeft een Notitie Bouwhoogte Harlingen opgesteld. Door middel van deze notitie wordt de bouwhoogte van nieuwe objecten geborgd. In deze notitie is bepaald dat voor de gehele stad ten aanzien van de woongebouwen een maximum wordt aangehouden van 15 meter, 5 bouwlagen (geen gebouwen hoger dan 15 meter). De ontwikkeling in het plangebied maakt (woon)gebouwen mogelijk waarvan er één met een bouwhoogte van maximaal 16 meter wordt gerealiseerd. De overige woongebouwen zijn lager dan 15 meter. Deze hoogte van het ene woongebouw geeft weliswaar een kleine overschrijding van de hoogbouwgrens van 15 meter, maar sluit aan bij de gebouwen uit de omgeving en heeft geen gevolgen voor het silhouet van het beschermde stadsgezicht en de herkenbaarheid van Harlingen. De hoogte van 16 meter resulteert ook niet in een extra bouwlaag ten opzichte van een hoogte van 15 meter. Bovendien zijn in de huidige situatie gebouwen aanwezig van 21 meter hoogte. De nieuwe ontwikkeling sluit dus beter aan bij het voorgenoemde beleid en de gemeenteraard heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan hiermee ingestemd.

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de Ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De voorgenomen woningen in het plangebied zijn opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente Harlingen (zie ook paragraaf 3.3.1). Het plangebied maakt daarnaast deel uit van het stedelijk gebied van de gemeente Harlingen. Ook is in het geldende bestemmingsplan geen maximum aantal woningen opgenomen, per saldo neemt het aantal woningen op basis van de planologische mogelijkheden dan ook niet toe. Feitelijk gezien neemt het aantal woningen zelfs af. De voorliggende ontwikkeling betreft een herontwikkelingslocatie binnen het bestaand stedelijk gebied waarbij het aantal woningen afneemt. Gelet op het vorenstaande is dan ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en hoeft de ladderonderbouwing niet doorlopen te worden.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan 'Om de kwaliteit van de romte' (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in ruimtelijke plannen rekening mee gehouden moet worden.

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân-De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân-De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030-2050 zijn uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud. De insteek om de ambities te realiseren is niet door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Fryslân-De romte diele

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats ter plekke van het woonzorgcentrum Almenum. Met de ontwikkeling worden de huidige gebouwen gesloopt en hiervoor in de plaats komen nieuwe woonzorggebouwen. Daarnaast wordt op de begane grond ook ruimte geboden aan ondergeschikte (commerciële) voorzieningen (maximaal 525 m²) bijvoorbeeld een restaurant, bibliotheek, multifunctionele ruimte, fysio, kapper en winkel. De bouwhoogte varieert van 7 tot 16 m en bestaat uit verschillende bouwlagen (2, 3 of 5). Ten slotte wordt het gehele terrein opnieuw ingericht. Voor de ontwikkeling is daarnaast een beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan het ontwerp van de gebouwen getoetst dient te worden (zie ook paragraaf 2.2 en 2.3). Met de herontwikkeling worden de verouderde woonzorggebouwen vervangen voor nieuwe duurzame woongebouwen. Hiermee wordt aangesloten op de negen principes zodat er zuinig omgegaan wordt met de ruimte en de gezondheid optimaal wordt ondersteund. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsvisie Fryslân-De romte diele.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden en in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Tot het bestaand stedelijk gebied van een kern rekent de provincie het (aaneengesloten) gebied met stedelijke functies (woonbebouwing, bedrijfsbebouwing in brede zin en maatschappelijke functies), waaronder mede begrepen de daarbij behorende voorzieningen (inclusief groenvoorzieningen) en verkeersinfrastructuur. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied.

Toetsing aan de Verordening Romte Fryslân

In het voorliggende plan worden bestaande woningen vervangen voor nieuwe woningen waardoor planologisch gezien geen woningen worden toegevoegd. Daarnaast is de locatie gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en sluit daarmee aan op de ambitie van de provincie. Gelet hierop wordt is het voorliggend plan passend binnen de Verordening Romte Fryslân.

3.2.3 Vaarwegverordening Fryslân 2014

Op 13 juni 2014 is de vaarwegen verordening van Fryslân (VVF) vastgesteld. Hierin is de regelgeving rondom en over vaarwegen uitgewerkt. Voor 2014 gold rondom vaarweg een beschermingszone van 30 meter. Bij de invoering van de nieuwe VVF 2014 is dit 25 meter geworden. Indien gebouwd wordt binnen de 25 meter zone dan dient ontheffing te worden aangevraagd op grond van de VVF.

Met het voorgenomen plan wordt 1,5 meter binnen de vaarweg beschermingszone gebouwd. Hierover zijn gesprekken gevoerd met de vaarwegbeheerder. De provincie heeft aangegeven voornemens te zijn om een ontheffing te verlenen.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Woonvisie Harlingen 2020-2030

Er is onlangs een nieuwe woonvisie voor gemeente Harlingen opgesteld: Woonvisie gemeente Harlingen 2020-2030. Hiervoor is in de gemeenten Harlingen en Waadhoeke een Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân opgesteld (17 juli 2019). Onderdeel van de woonvisie 2020-2030 is het woningbouwprogramma. Hierin is het project Almenum benoemd met 155 levensloopbestendige appartementen/grondgebonden. Het woningbouwprogramma is een door de gemeenteraad vastgesteld programma waarmee gemeenten sturen op het aantal, het soort nieuw te bouwen woningen en de locatie van deze woningen. Het woningbouwprogramma is een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.

In het woningmarktonderzoek is aangegeven dat het bieden van een aantrekkelijke woonkwaliteit het belangrijkste middel is om huishoudens te binden en eventueel aan te trekken. Op basis van het regionale woningmarktonderzoek wordt gerekend tot 2024 op 100 tot 135 extra huishoudens in de stad Harlingen. Als de stad het juiste woningaanbod weet te bieden en goede marketing toepast, is er volgens het marktonderzoek een groei van 50 extra huishoudens mogelijk.

In Harlingen gaan herstructurering en woningverbetering hand in hand: een passende ontwikkeling gezien de noodzaak om vooral binnen de bebouwde kom te vernieuwen. Tegenover een totale behoefte van maximaal 185 woningen voor eigen vraag, met wellicht een plus van enkele tientallen woningen, is er een netto aanbod van 220 woningen (nieuwbouw minus sloop).

De kern Harlingen heeft al langere tijd de ambitie om te functioneren als één grote woonzorgzone: ongeacht waar je woont is wonen en zorg goed geregeld. Deze ambitie blijft onder de nieuwe woonvisie bestaan. Tijdens de looptijd van deze woonvisie zetten wij ons in om tot zichtbare resultaten te komen: in de woningvoorraad, de woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen en diensten. De gemeente wil dat nieuwbouw van zorggeschikte of levensloopbestendige woningen zo veel mogelijk in de nabijheid van voorzieningen plaatsvindt. Omgekeerd willen we bouwlocaties dicht bij het centrum zo veel mogelijk benutten voor het realiseren van wonen voor zorgvragers. Binnen de regio vervult Harlingen een belangrijke rol in het aanbod van intramuraal wonen. Dat wil de gemeente in stand houden en waar mogelijk versterken. Daarnaast ziet de gemeente een groeiende vraag naar beschut wonen voor ouderen die niet in aanmerking komen voor verpleeghuiszorg, maar wel een substantiële zorgvraag hebben. Zorgaanbieders in de regio herkennen dat knelpunt ook. De gemeente wil dan ook inspelen op deze nieuwe woonvormen, zodat het voor iedereen mogelijk is om in Harlingen oud te worden. De vernieuwing van Almenum is hier een goed voorbeeld van een beschutte woonvorm.

Toetsing aan de Woonvisie Harlingen 2020-2030

Het plan is passend binnen het woningbouwbeleid in de gemeente en de regio en ook vanuit de markt is er veel vraag naar deze woningen.

3.3.2 Structuurvisie Harlingen 2025

De gemeente Harlingen heeft haar toekomstvisie vastgelegd in de Structuurvisie Harlingen 2025 (vastgesteld 8 november 2012). De structuurvisie is een verdere uitwerking van de stadsvisie uit 2008. De structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en sociaal maatschappelijke beleid van de gemeente Harlingen. Zoals uit afbeelding 3.1 blijkt, ligt het plangebied binnen de bebouwingscontour van Harlingen.

Afbeelding 3.1 Uitsnede structuurvisie Harlingen 2025 met daarop in het wit het plangebied aangegeven (Bron: gemeente Harlingen)

Toetsing aan de Structuurvisie Harlingen 2025

Het plan wordt aangesloten bij de doelen van de structuurvisie. De ontwikkeling versterkt daarnaast de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

3.3.3 Welstandsnota

De welstandsnota van Harlingen geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het welstandsgebied 6 'Wijken 2e helft twintigste eeuw'. In de welstandsnota is opgenomen dat het toetsingskader bij herstructurering (grote ingrepen zoals sloop van een aantal of complex woningen en terugbouw van op de vraag afgestemde woningen) vooraf wordt vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan, dat voor de duur van de ontwikkeling van het project deel uitmaakt van de welstandsnota.

Voor de ontwikkeling is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie ook paragraaf 2.3), welke ook is voorgelegd aan de welstandscommissie. De welstandscommissie is van oordeel dat het gepresenteerde stedenbouwkundige plan en de hieraan gekoppelde architectonische beeldkwaliteit een goede basis vormen voor de voorgenomen planontwikkeling. De door de commissie gegeven aandachtspunten zijn verwerkt in het beeldkwaliteitsplan. Het advies is als bijlage 3 opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan is vervolgens tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in de nabijheid van het Natura 2000-gebied Waddenzee (op 900 m). In het Natura 2000-gebied Waddenzee zijn enkele stikstofgevoelige habitats aanwezig. Binnen een straal van 10 km rondom het plangebied zijn geen stikstofgevoelige habitats aanwezig. Ook andere Natura 2000-gebieden liggen op een grotere afstand van het plangebied, stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden op meer dan 10 km. De directe omgeving van het plangebied kent een stedelijk karakter en in Harlingen vindt ook veel scheepvaart plaats. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten, zoals areaalverlies en versnippering, kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De geplande ontwikkeling zou kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. In de AERIUS-calculator is voor dit project de depositie berekend. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 6. Hieruit blijkt dat significant negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Fryslân staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

In het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 7 van de toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied potentieel beschermde soorten aanwezig kunnen zijn. Om die redenen is dan ook aanvullend onderzoek gedaan naar vleermuizen. Uit het onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen binnen het plangebied kan worden uitgesloten. In Bijlage 8 is het nader onderzoek bijgevoegd.

Wel geldt de algemene zorgplicht voor elke soort en elk individu in Nederland. Mits eventuele aangetroffen dieren de kans krijgen om te vluchten en eventuele aangetroffen dieren worden verplaatst naar een plek in de omgeving die niet onder invloed staat van werkzaamheden, wordt voldaan aan de zorgplicht.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In het geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

In het kader van bedrijven en milieuhinder is de afstand tussen de beoogde woongebouwen en de nabijgelegen functies van belang. Gezien de karakteristieken van de omgeving kan gesproken worden van een 'gemengd gebied', waarvoor kortere richtafstanden gelden.

adres	milieucategorie	grootste richtafstand	afstand tot plangebied
begraafplaats (Begraafplaatslaan 1)	2	0 m	10 m
openbare basisschool (Midlumerlaan 13)	2	10 m geluid	9 m
grafisch centrum Harlingen (Midlumerlaan 17)	2	10 m geluid	0 m
Midlumerlaankerk (Midlumerlaan 24)	2	10 m geluid	35 m
bedrijf (Midlumerlaan 11)	2	10 m geluid	65 m

De openbare basisschool ligt nabij het plangebied en het grafisch centrum ligt tegen het plangebied aan. De daadwerkelijke afstand tussen de nieuwe bouwvlakken en de basisschool en het grafisch centrum is meer dan 50 meter. Hiermee wordt ruim voldaan aan de gestelde richtafstand van 10 meter. Bovendien is er in de huidige situatie ook al sprake van een woonbestemming. Gelet hierop is er vanuit milieuzonering geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.3 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidshinder veroorzaken', een geluidszone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidszones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Voor spoorwegen geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB en een maximale ontheffingswaarde van 68 dB.

De beoogde ontwikkeling betreft hoofdzakelijk woonappartementen welke gedeeltelijk binnen de geluidszone van een industrieterrein en de Harlingerstraatweg gelegen zijn. Om die reden dient dan ook een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. In bijlage 9 is het onderzoek en bijlage 10 het advies van de FUMO hierover opgenomen. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van de onderzoeken.

Onderzoeken

Uit het onderzoek voor wegverkeerslawaai blijkt dat voor Harlingerstraatweg geen overschrijding is en voldaan kan worden aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB. Ten aanzien van industrielawaai is voor de woningen aan het Van Harinxmakanaal een lichte overschrijding van de normen met 2 dB. Samenvattend kan worden gesteld dat de woningen kunnen worden gerealiseerd binnen de randvoorwaarden van de Wgh met een hogere waardenprocedure en hogere waarden van 52 dB(A) voor uitsluitend industrielawaai. De hogere waardenprocedure is tegelijkertijd met het bestemmingsplan opgestart maar is een apart besluit van het bevoegd gezag. Het ontwerpbesluit hogere waarde Wet geluidhinder is tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, waarna de hogere waarde is verleend. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbesluit. Het definitieve besluit hogere waarden is opgenomen in bijlage 11. Gelet op het vorenstaande kan voldaan worden aan de Wet geluidhinder en vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4 Water

Van belang is ook de wettelijke verplichte watertoets. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder.

Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van het Wetterskip Fryslân. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater. De ontwikkeling is op 9 maart 2021 aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20210309-2-25791), het resultaat van de watertoets is opgenomen als Bijlage 12. Uit deze digitale watertoets blijkt dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan.

Het plan raakt een aandachtspunt namelijk hoofdwateren. Hoofdwateren hebben een belangrijke aan-, af- en doorvoerfunctie. Aan weerszijden van een hoofdwatergang ligt een beschermingszone van 25 m. De beschermingszone is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Het is niet toegestaan om in de beschermingszone bebouwingen en dergelijke te realiseren of opgaande beplanting aan te brengen tenzij e.e.a. is geregeld in een Watervergunning.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt 1,5 meter binnen de beschermingszone van 25 meter gebouwd. De realisatie binnen de beschermingszone is voorbesproken met de provincie die is voornemens om ontheffing te verlenen. Hiervoor zal tevens een Watervergunning worden aangevraagd.

De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie

Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het maatgevend boezempeil in het plangebied is bepaald op -0,05 m NAP. Dit is het waterpeil dat eens in de 100 jaar voor kan komen op de Friese boezem. Voor het overstromingsrisico is de Friese klimaatatlas geraadpleegd. Uit deze kaart blijkt dat het plangebied bij overstroming vanaf de Waddenzee een overstromingsdiepte heeft tussen 0,05 en 2 m. Wetterskip Fryslân adviseert om het vloerpeil van de nieuwe bebouwing dusdanig hoog aan te leggen dat de gevolgen van een overstroming worden verkleind en grote schade bij wateroverlast zo veel mogelijk wordt voorkomen. Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het grondwaterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. Het vloerpeil/de aanleghoogte van de bebouwing worden zo uitgevoerd dat deze aansluiten bij de gebouwen in de omgeving.

Voldoende

Compensatie

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak in een gebied voor 10% wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 200 m² binnenstedelijk.

In de huidige situatie is een totale verharding van bebouwing, wegen en paden van 14.966 m² aanwezig. Met de beoogde ontwikkeling wordt 16.132 m² aan verharding gerealiseerd verdeeld over verschillende gebouwen, wegen en paden. Met dit plan is dus 116,6 m² aan compensatie noodzakelijk. Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om deze compensatie op te vangen. Met de inrichting van het plangebied wordt hiermee rekening gehouden, door half verharding toe te passen op het parkeerterrein.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Schoon hemelwater vanaf het plangebied wordt afgekoppeld van de riolering en afgevoerd op het oppervlakte water.

Vervolg

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet. De planuitwerking is afgestemd met het Wetterskip Fryslân. Zij hebben aangegeven geen nadere opmerkingen te hebben. De watertoets is hiermee afgerond.

4.5 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (nibm) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van deze regeling zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 155 wooneenheden mogelijk gemaakt. Hiermee blijft het aantal woningen ruim onder de gestelde grens waarbinnen het voornemen vrijgesteld blijft van toetsing. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden is op basis van archeologisch historisch, bodemkundig en geo(morfo)logisch onderzoek een verwachtingskaart opgesteld.

De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) geeft hiervoor informatie. Het gemeentelijke archeologiebeleid volgt de FAMKE. Op basis van de beide FAMKE advieskaarten (zie afbeelding 4.1 en 4.2) is voor een deel van het plangebied geen onderzoek noodzakelijk.

Afbeelding 4.1 Uitsnede FAMKE 'IJzertijd-Middeleeuwen' (bron provincie Friesland)

Afbeelding 4.2 Uitsnede FAMKE 'Steentijd-Bronstijd' (bron provincie Friesland)

Voor het bestemmingsplan is ter plaatse van het gebied karterend onderzoek 1 (middeleeuwen) uitgevoerd (zie bijlage 13). Uit het archeologisch onderzoeksrapport blijkt dat er geen eenduidige aanwijzingen zijn voor archeologische resten van voor de Nieuwe Tijd. Alleen in de middentijd tot de negentiende eeuw bevond zich er een boerderijplaats in de noordwestelijke hoek van het plangebied. Op deze plek blijft de archeologische waarde van kracht en zal er ter plaatse een dubbelbestemming in de regels en verbeelding worden opgenomen. Op de onderstaande afbeelding 4.3 is het archeologisch waardevolle gebied rood gearceerd.

Afbeelding 4.3 Archeologisch waardevolle gebied binnen het plangebied (Bron: Archeologisch onderzoek, bijlage 13).

Mochten er tijdens de werkzaamheden archeologische grondsporen en/of vondsten worden gedaan, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10 bij de gemeente Harlingen.

Cultuurhistorie

Voor het aspect cultuurhistorie is de Cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Binnen het plangebied is hier gedeeltelijk de aanduiding 'Boerderij plaatsen' aanwezig. Het volgende is daarover opgenomen:

'Boerderijplaatsen verschaffen ons, omdat zij de kern vormden van de toenmalige agrarische samenleving, kennis over de bewoningsgeschiedenis en over de ontwikkeling van het cultuurlandschap op lokaal, regionaal en provinciaal niveau. Boerderijplaatsen zijn zeer kenmerkend voor het landschapsbeeld van de provincie Friesland. De kenmerkende onderdelen van de boerderijplaats zijn:

• het erf met de boerderij, de bijgebouwen, de omgrachting, de groenaanplant en de functioneel erbij horende aangrenzende (kleine) terreinen: boomgaard, moestuin en kalverenweide. De opbouw van het erf geeft informatie over de vorm en structuur van de plaats en zijn ontwikkeling in de tijd;
• de bodem waarop het erf gelegen is. Ze vormt het archeologische archief en biedt kennis over de geschiedenis van de boerderijplaatsen;
• de ligging van de boerderijplaats. Deze die is ontstaan in een nauwe relatie met de omliggende verkaveling en infrastructuur in de ruimtelijke omgeving en verschaft ons kennis over de ontwikkeling van het cultuurlandschap.'

Binnen het plangebied zijn deze kenmerken niet meer terug te zien doordat het plangebied in het verleden al bebouwd is. Binnen het plangebied zijn dan ook geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Het is daarom niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.7 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient ingeval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Om de bodemkwaliteit aan te tonen, is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 14. De belangrijkste conclusies zijn hieronder opgenomen.

• Verspreid over de locatie zijn in de bovengrond sporen baksteen aangetroffen. Ter hoogte van de geregistreerde brandstoftanks aan de Midlumerlaan, gelegen buiten onderhavige onderzoekslocatie, zijn visueel geen waarnemingen gedaan aan brandstofcomponenten. Ter plaatse van de demping van de voormalige haven zijn in de grond kooldeeltjes, baksteen en/of slibhoudend materiaal waargenomen. Visueel zijn geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op verontreiniging van de bodem met asbest. Onder het asfalt is geen fundatiemateriaal waargenomen; onder brandstoftanks aan de Midlummerlaan, gelegen buiten onderhavige onderzoekslocatie, zijn visueel geen waarnemingen gedaan aan brandstofcomponenten. Ter plaatse van de demping van de voormalige haven zijn in de grond kooldeeltjes, baksteen en/of slibhoudend materiaal waargenomen. Visueel zijn geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op verontreiniging van de bodem met asbest. Onder het asfalt is geen fundatiemateriaal waargenomen.
• Uit de analyseresultaten komt naar voren dat binnen het gehele perceel in de bovengrond plaatselijk lichte verhogingen aan diverse zware metalen, PAK en/of minerale voorkomen. In het grondwater zijn de concentraties molybdeen, naftaleen en xylenen licht verhoogd;.
• Ter plaatse van de gedempte haven zijn licht tot sterk verhoogde gehalten aan zware metalen (koper, lood en/of zink) aangetoond in de ondergrond ter hoogte van de boringen 09-1 (1,1-1,5 m-mv), 104 (1,0-1,5 m-mv) en 105 (1,0-1,5 m-mv). Verder zijn matig verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond ter hoogte van de boringen 107 (1,5-2 m-mv), 108 (1-1,5 m-mv) en 101 (1-1,5 m-mv). Ter hoogte van de overige boringen zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond. In het grondwater zijn de concentraties barium, naftaleen en xylenen licht verhoogd; zink is aangetoond in de ondergrond ter hoogte van de boringen 09-1 (1,1-1,5 m-mv), 104 (1,0-1,5 m-mv) en 105 (1,0-1,5 m-mv). Verder zijn matig verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond ter hoogte van de boringen 107 (1,5-2 m-mv), 108 (1,0-1,5 m-mv) en 101 (1-1,5 m-mv). Ter hoogte van de overige boringen zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond.
• Getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit wordt de grond ter plaatse van de sterke verontreiniging (gedempte haven) beoordeeld als 'niet toepasbaar'. Ter plaatse van het overige terreindeel wordt de grond indicatief beoordeeld als klasse 'altijd toepasbaar', 'wonen' en 'industrie'.
• Het asfalt van de rijbaan is beoordeeld als 'teervrij' en is geschikt voor (warm) hergebruik. Het asfalt ter plaatse van de fiets- en voetpaden bevat plaatselijk een laagje teerhoudend oppervlaktebehandeling.

De gestelde hypothese, dat ter plaatse van de onderzoekslocatie verontreiniging met zware metalen, PAK en/of minerale olie in de grond kan voorkomen, is bevestigd. In de bovengrond zijn plaatselijk lichte verhogingen gemeten. In het grondwater zijn molybdeen, naftaleen en xylenen licht verhoogd.

De gestelde hypothese dat ter plaatse van de demping verontreiniging kan worden verwacht, is eveneens bevestigd. In het dempingsmateriaal zijn lichte tot sterke verontreinigingen aan zware metalen (lood, koper en/of zink) aangetoond. In het grondwater zijn lichte verhogingen aan barium, naftaleen en xylenen aangetoond, deze lichte verhogingen zijn niet te relateren aan de demping.

De oppervlakte van de lichte tot sterke verontreiniging met zware metalen ter plaatse van de gedempte haven is vastgesteld op minimaal 600 m² met een omvang van circa 1.500 m³ (verontreinigd pakket van circa 2,5 m). Hiervan is minimaal 430 m³ (circa 750 ton) sterk verontreinigd (oppervlakte van 430 m² met een gemiddelde dikte van 1 m). De verontreiniging is ontstaan tijdens het dempen van de haven omstreeks 1950. De verontreiniging is ontstaan voor 1987, waardoor er geen sprake is van zorgplicht conform artikel 13 in de Wet bodembescherming. De verontreiniging is, op basis van het beoogde gebruik voor functie 'wonen met (moes)tuin', beoordeeld als niet-spoedeisend. Er is geen sprake van humane, ecologische en/of verspreidingsrisico's.

Ter plaatse van het overig terreindeel zijn milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen voor de voorgenomen herinrichting van het terrein. De milieuhygiënische kwaliteit is middels dit onderzoek voldoende vastgelegd.

 

Aanbevelingen

In verband met de toekomstige aanvraag van de geplande omgevingsvergunning (bouw- en sloop) dient rekening gehouden te worden met het feit dat de bodem plaatselijk sterk verontreinigd is. Er mag niet zonder meer gegraven of gebouwd worden in geval van ernstige bodemverontreiniging. Wanneer (graaf)werkzaamheden gaan plaatsvinden in geval van ernstige bodemverontreiniging, dient een (deel)saneringsplan te worden opgesteld. Ook in het kader van de voorgenomen sloopwerkzaamheden van de bebouwing binnen de gedempte haven worden naar verwachting sanerende maatregelen uitgevoerd. Het is niet uitgesloten dat de verontreiniging ook onder het pand aanwezig is. In sommige gevallen kan ook voor een BUS-procedure (Besluit Uniforme Saneringen) worden gekozen.

Wanneer het asfalt ter hoogte van de fiets-/voetpaden wordt afgevoerd, kan een aanvullend asfaltonderzoek meer zicht geven in waar de teerhoudende oppervlaktebehandeling zich bevindt binnen dit vak. Het asfalt ter plaatse van de rijbaan kan zonder meer worden opgebroken en is geschikt voor (warm) hergebruik.

Indien rekening wordt gehouden met de bovenstaande aanbevelingen bij de aanvraag omgevingsvergunning is er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen bouw- en grondwerkzaamheden op de onderzoekslocatie.

4.8 Externe veiligheid en kabels en leidingen

Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, lpg en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Op basis van het Bevb moet rekening worden gehouden met het zogenaamde basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidszones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd.

Op basis van de Atlas van de leefomgeving blijkt dat binnen een straal van 200 m rondom het plangebied geen relevante risicobronnen gelegen zijn en is een verantwoording van het groepsrisicio niet nodig want de voorliggende ontwikkeling voorziet niet in een toename van het aantal mensen in het plangebied. Het plan is voor advies voorgelegd aan de Brandweer Fryslân. De brandweer geeft het volgende advies:

• de wegen en de opstelplaatsen voor de brandweer in het plangebied te laten voldoen aan de voorwaarden genoemd onder bereikbaarheid;
• brandkranen aan te leggen volgens de voorwaarden genoemd onder bluswatervoorziening;
• ons te betrekken bij de uitwerking van ons advies.

Het gegeven advies zal in afstemming met de Brandweer worden uitgevoerd. In het kader van het bestemmingsplan heeft het advies geen consequenties. In bijlage 5 is het volledige advies opgenomen.

Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid.

In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van relevante kabels en leidingen die planologische bescherming behoeven. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit milieueffectenrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijk nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectenrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer, of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 155 wooneenheden. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Hiervoor is een aanmeldingsnotitie opgesteld, welke is opgenomen als bijlage 15. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk. Door het college van burgemeester en wethouders is op basis van de aanmeldingsnotitie vastgesteld dat geen milieueffectenrapportage nodig is.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding is de bestemming vastgelegd, in de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

Dit bestemmingsplan wordt opgezet ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe woongebouwen. Er is gekozen voor een bestemmingsplan op maat, waarbij het voornemen past binnen de juridisch-planologische kaders.

5.2 Toelichting op de bestemmingen en aanduidingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Groen

De bestemming 'Groen' heeft betrekking op de groenstrook in het zuiden van het plangebied tussen de bestaande woningen aan de Midlumerlaan en de herontwikkeling. Ondergeschikt zijn ook paden en water mogelijk. Groen is ook in ondergeschikte mate in andere bestemmingen mogelijk.

Wonen

De bestemming 'Wonen' geldt voor het gehele plangebied met uitzondering van de bestemming 'Groen'. Binnen de bestemming zijn gebouwen voor woningen al dan niet in combinatie met zorgvoorzieningen mogelijk. Het gaat hierbij om zeven gestapelde woongebouwen verdeeld over de zeven bouwvlakken. Per bouwvlak is de maximale bouwhoogte van het gebouw aangegeven. De bouwhoogte varieert van 7 tot 16 m. De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, deze zijn afgestemd op de footprint van het initiatief met daarbij enige marge aan de binnenzijde van het terrein. Buiten het bouwvlak zijn maximaal twee nutsvoorzieningen toegestaan met een maximale oppervlakte van 15 m2 en een bouwhoogte van 3 meter. De twee garageboxen aan de oostzijde van het plangebied zijn door middel van de aanduiding 'garagebox' conform de huidige maatvoeringen geregeld. Ten slotte is ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' op de begane grond ondergeschikte horeca in de vorm van een ondergeschikte restaurant, ondergeschikte detailhandel, ondergeschikte dienstverlening en ondergeschikte maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

Waarde - Archeologie 2

In het noordwestelijk deel deel van het plangebied is sprake van archeologische waarden die beschermd moeten worden volgens de FAMKE-kaart. In paragraaf 4.6 is dit nader omschreven. Om die reden is dan ook in het noordwestelijk deel van het plangebied een bescherming opgenomen om de eventuele archeologische waarden ter plaatse te beschermen. Bepaalde werken en werkzaamheden zijn omgevingsvergunningsplichting. Zie hiervoor artikel 5.3 van de regels.

Gebiedsaanduiding geluidszone - industrie

In verband met de geluidszone van het bedrijventerrein Industriehaven is op een deel van de gronden in het plangebied de aanduiding 'geluidszone - industrie' van toepassing. Op deze plaatsen zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege een bedrijventerrein van geluidsgevoelige objecten.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - vaarweg

Een strook van 25 m breed langs het Van Harinxmakanaal is aangeduid ten behoeve van het onderhoud en het beheer van de oevers en kaden langs het kanaal (aanduiding ‘vrijwaringszone - vaarweg’). Deze zone is overeenkomstig de provinciale Vaarwegenverordening.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

In het kader van het maken van het plan is gesproken met de direct omwonenden en andere belanghebbenden over het voornemen. Daarnaast is er een klankbordgroep opgericht waarin de Stichting Huurdersbelangen Almenum, de Bouwvereniging en de gemeente Harlingen in vertegenwoordig zijn. De plannen zijn ook gepresenteerd aan de huidige bewoners van Almenum en omwonenden van het plangebied. De inbreng die daaruit is voortgekomen, is waar mogelijk verwerkt in de huidige planvorming.

Voorontwerpfase

Het voorontwerpbestemmingsplan is voor zes weken ter inzage gelegd en is in het kader van vooroverleg verzonden aan de overlegpartners. De resultaten van dit vooroverleg en de inspraak zijn verwerkt in een reactienota (zie bijlage 16). De ingediende inspraak- en overlegreacties hebben geleid tot de volgende wijzigingen in het ontwerpbestemmingsplan:

• 1. Op de planverbeelding en in de planregels is een groenstrook van circa 1,5 meter breed vastgelegd aan de achterzijde van de woningen die gelegen zijn aan de Midlumerlaan.
• 2. Op de planverbeelding is het middelste bouwblok over een afstand van 6,5 meter opgeschoven in de richting van het kanaal. Hierdoor komt er een grotere bebouwingsvrije ruimte tussen de woningen aan de Midlumerlaan en de nieuwe bebouwing.
• 3. Op de planverbeelding is het bouwvlak van de bestaande nutsvoorziening verwijderd en in de planregels is het mogelijk gemaakt dat binnen het woongebied maximaal twee nutsgebouwen met een maximale hoogte van 3 meter zijn toegestaan.
• 4. Er is een notitie in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling toegevoegd aan het ontwerpbestemmingsplan.
• 5. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is een nadere motivering opgenomen ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid.
• 6. In de planregels onder artikel 3.1 is vastgelegd dat er alleen ondergeschikte horeca en commerciële dienstverlening is toegestaan.
• 7. In de planregels onder artikel 3.1 is de mogelijkheid geschrapt voor het toestaan van vrije beroepen binnen een woning.
• 8. De beide kwalitatieve opmerkingen van de Provincie is overeenkomstig verwerkt in de toelichting.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan heeft de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage is gelegd. Een ieder kreeg de gelegenheid voor het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase

Ten aanzien van de ingekomen zienswijzen is een gemeentelijk standpunt bepaald in de zienswijzennota. Deze is opgenomen in 17 en de resultaten van de zienswijzennota zijn verwerkt in het bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan met deze wijzigingen op 22 juni 2022 gewijzigd vastgesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De meerjarenbegroting waarin de nieuwbouw van Almenum is opgenomen is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van de Bouwvereniging. De toezichthoudende instanties, de Autoriteit Wonen (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), hebben deze meerjarenbegroting getoetst op de financiële haalbaarheid. Hierop zijn geen interventies door het AW en het WSW gepleegd. Het WSW geeft aan dat er voldaan wordt aan alle minimale ratings en dat de Bouwvereniging borgbaar is voor de nieuwe aan te trekken financieringen voor de nieuwbouw. Indien het WSW borg staat, verstrekken financiers zonder nadere vragen financiering aan de aangesloten woningcorporaties in Nederland. Voor de financiering van de bouw van de 25 appartementen in de vrije sector huur zijn garanties van financierbaarheid afgegeven door ontwikkelaar/exploitant. Daarnaast blijkt uit een worst-case scenario dat De Bouwvereniging bij het wegvallen van de ontwikkelaar/exploitant  de 25 wooneenheden zelf kan realiseren en exploiteren. De bouwvereniging blijft dan binnen de minimale ratings van het WSW en het AW. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan is een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer opgesteld. De overeenkomst is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Daarna is de overeenkomst door beide partijen ondertekend. In de overeenkomst is ook een regeling voor het verhalen van planschade opgenomen. Met de ondertekende anterieure overeenkomst is het kostenverhaal anderzins verzekerd en is geen exploitatieplan benodigd.