Wijzigingsplan Vrakkinkweg 4 Groenlo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Algemene gegevens bestemmingsplan

Wijzigingsplan Vrakkinkweg 4 te Groenlo, functieverandering naar Wonen - met nevenfunctie verblijfsrecreatie

April 2020

Inlichtingen: Nardo Rondeel / Dennis van Kapel

Afdeling Omgeving

tel.nr. 0544 - 39 34 82

Hoofdstuk 2 Inleiding

2.1 Aanleiding

Aan de Vrakkinkweg 4 te Groenlo ligt een voormalig agrarisch bedrijf. De bedrijfsvoering is gestaakt. De eigenaren van het perceel hebben een verzoek ingediend om de bestemming van het perceel te wijzigen van een agrarische functie naar een Woonfunctie met de nevenactiviteit verblijfsrecreatie. Daartoe zijn de bestaande voormalige stallen gesloopt en op dezelfde plaats en dezelfde fundering is herbouwd. Daarnaast is de bestaande bedrijfswoning gesloopt. De woning komt terug in één van de herbouwde voormalige stallen. In de andere herbouwde voormalige stal, wordt een groepsaccommodatie gemaakt. De overige bebouwing (schuur, voormalige bedrijfswoning en tussenleden) wordt gesloopt.

Het college heeft positief gereageerd op dit verzoek en principemedewerking verleend.

In het geldende bestemmingsplan met bijbehorende Reparatieplannen voor het buitengebied is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de functieverandering van agrarisch naar wonen. Het ingediende plan voldoet aan de voorwaarden uit deze wijzigingsbevoegdheid. Daarnaast kent het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor het verruimen van de inhoudsmaat van de woning tot 850 m3. Het initiatief voldoet ook aan de voorwaarden die daarbij worden genoemd. In het geldende bestemmingsplan is ook een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van nevenactiviteiten bij een woonfunctie. Het initiatief voldoet ook aan de voorwaarden die bij deze afwijkingsbevoegdheid worden gesteld. De nevenactiviteit wordt daarom in dit wijzigingsplan als aanduiding aan de bestemming toegevoegd.

Dit wijzigingsplan maakt de omzetting van een agrarisch bouwvlak naar een woonbestemming met als nevenfunctie verblijfsrecreatie (groepsaccommodatie) mogelijk.

2.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt globaal gezien in het buitengebied noordelijk van Groenlo en de Groenlose Slinge en ten westen van bedrijventerrein Den Sliem. Het gebied wordt gekenmerkt door een mix van woningen en agrarische bedrijven. Aan de overzijde van de weg ligt een kleine camping met groepsaccommodatie.

Globale ligging plangebied.

Hoofdstuk 3 Bestaande en gewenste situatie

3.1 Bestaande situatie

Op het perceel was een agrarisch bedrijf met een agrarische bedrijfswoning aanwezig. De bestaande bebouwing bestaat uit de bedrijfswoning met berging en stallen.

Luchtfoto plangebied.

Vogelvluchtfoto bestaande situatie

3.2 Gewenste situatie

De eigenaren willen graag op het perceel een woning, met daarbij een groepsaccommodatie exploiteren. Het agrarisch bedrijf is inmiddels beëindigd. De bestaande bedrijfswoning uit de jaren 50/60 van de vorige eeuw (3. op bovenstaande foto) en een deel van de bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (1., 2. en 5. op bovenstaande foto) zijn gesloopt. Op de plaats van een voormalige bedrijfsgebouw wordt een woning gerealiseerd (1. op bovenstaande foto) en een groepsaccommodatie (2. op bovenstaande foto). Het nog bestaande bedrijfsgebouw aan de noordzijde van het perceel wordt te zijner tijd gesloopt (4. op bovenstaande foto) en hier wordt een bijbehorend bouwwerk bij de woning opgericht.

Daarnaast is het de wens om de nieuwe woning een inhoud te geven van maximaal 850 m3.

In een inrichtingsplan is de opzet van het erf met de woning, de groepsaccomodatie en de landschappelijke inpassing opgenomen. Het erf en de directe omgeving worden landschappelijk ingepast. Het landschapsplan is beschreven in onderstaande paragraaf en bij dit bestemmingsplan als bijlage bijgevoegd.

3.3 Landschapsplan

De eigenaren hebben een erf- en landschapsinpassingsplan gemaakt. Het plan is afgestemd op de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Het plan is goedgekeurd door de landschapsdeskundige van de gemeente.

Inpassing van het erf

Het voorstel voor inpassing van het nieuwe erf bestaat uit verschillende onderdelen:
Op het erf worden verschillende solitaire bomen zoals eiken, tamme kastanjes, walnoot, paardekastanje, berk, beuk en linde. Verder worden op het erf enkele struikengroepen, scheerhagen en haagbeuken aangeplant.

Overzichtstekening erfinpassing en inpassing van het erf in de omgeving

Inpassing in de omgeving van het erf

Langs de noordzijde van het erf en de direct aangrenzende percelen wordt een elzensingel ingeplant. Op het perceel aan de zuid-oostzijde wordt een hoogstamboomgaard aangeplant. Langs de zuid-oostzijde van dit perceel wordt een meidoornscheerhaag aangeplant. Aan de uiterste westzijde van het perceel wordt een houtsingel ingeplant, deze sluit aan op een bestaande bomenrij. Langs de Vrakkinkweg worden enkele eiken aangeplant.

Het inpassingsplan is opgenomen in Bijlage 2 Beplantingsplan.Het verder uitgewerkte beplantingsplan is hierin opgenomen. Het inpassings- en beplantingsplan zijn als voorwaardelijke verplichting aan dit wijzigingsplan gekoppeld. In de anterieure overeenkomst met de eigenaren van het perceel zijn de afspraken over de inpassing van het erf in het landschap ook vastgelegd.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Algemeen

Dit hoofdstuk beschrijft het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit hoofdstuk verwoord en afgewogen en indien noodzakelijk op de verbeelding en in de regels.

4.2 Internationaal- en Rijksbeleid

4.2.1 Vogelrichtlijn

De "Vogelrichtlijn" (79/409/EG) uit 1979 heeft tot doel: de bescherming en het beheer van alle op het grondgebied van de Europese Unie in het wild levende vogels en hun habitats. De lidstaten zijn verantwoordelijk voor de instandhouding van al deze vogelsoorten en in het bijzonder de trekvogels en zijn verplicht om de verschillende natuurlijke habitats die het leefmilieu van de wilde vogels vormen, in stand te houden. Op grond van deze richtlijn worden gebieden aangewezen als Speciale Beschermingszone. Deze gebieden maken deel uit van het Europese initiatief om een ecologisch netwerk van natuurgebieden duurzaam te beschermen (Natura-2000). Daarnaast stelt de richtlijn nadere regels voor de bescherming, het beheer en de regulering van vogelsoorten.

De rechtsgevolgen die voortvloeien uit de Vogelrichtlijn betreffen, naast het aanwijzen van de Speciale Beschermingszones, ook de verplichting om passende maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden van de vogelsoorten niet te laten verslechteren. Verder mogen er geen storende invloeden optreden in gebieden die negatieve gevolgen hebben voor het voortbestaan van de vogelsoorten, die door de Vogelrichtlijn beschermd worden. Nieuwe plannen of projecten in en in de nabijheid van Speciale Beschermingszones worden volgens de richtlijn getoetst.

Het plangebied en de directe omgeving zijn niet aangewezen als Speciale Beschermingszone in het kader van de Vogelrichtlijn. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor eventuele Vogelrichtlijngebieden.

4.2.2 Habitatrichtlijn

De in 1992 vastgestelde "Habitatrichtlijn" is het voornaamste stuk wetgeving van de Europese Gemeenschap ter bevordering van de biologische verscheidenheid. Deze richtlijn houdt de verplichting in voor deelstaten om de habitats en soorten, die voor de Europese Unie van belang zijn, in stand te houden. Iedere lidstaat moet op zijn grondgebied de gebieden die voor het behoud van de onder de richtlijn vallende habitats en soorten het belangrijkst zijn identificeren en vervolgens aanwijzen als Speciale Beschermingszones.

Op basis van de Habitatrichtlijn zijn de zogenaamde Natura 2000-gebieden aangewezen. Op ruim zeven kilometer afstand van het plangebied ligt het Natura 2000 gebied Korenburgerveen. Er is geen sprake van een (direct) ruimtelijk effect van de functiewijziging naar recreatie. Indirect zijn er ook geen negatieve effecten te verwachten. Er vervalt een agrarische bestemming voor een intensieve veehouderij. De eerder toegestane stikstofdepositie van een intensieve veehouderij (ammoniak uit de stallen, stikstofuitstoot door tractoren/vrachtwagens) is ruim meer dan de stikstofuitstoot die de nieuwe functie (met name als gevolg van autoverkeer) veroorzaakt.

4.2.3 Het verdrag van Valletta (Malta)

Het "Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed", kortweg het Verdrag van Malta, is op 16 januari 1992 te Valletta tot stand gekomen. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed waar mogelijk te behouden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang, beter nog het cultuurhistorisch belang, vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Het verdrag is geratificeerd door de Eerste en Tweede Kamer. Het verdrag is uitgewerkt in de Wet op de archologische monumentenzorg. Alle overheden hebben zorgplicht voor archeologische waarden gekregen, dus ook de gemeenten. Gemeentes moeten bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houden met aanwezige en te verwachten monumentale- en archeologische waarden.

Het verdrag van Valletta is op gemeentelijk niveau verder uitgewerkt in een gemeentelijk beleid en kaart archeologische verwachtingswaarden. In paragraaf 5.5 Archeologie wordt hier nader op ingegaan.

4.2.4 Kaderrichtlijn water

De Kaderrichtlijn water (KRW) is een Europese richtlijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De KRW is sinds december 2000 van kracht en maakt het mogelijk om waterverontreiniging van oppervlaktewater en grondwater internationaal aan te pakken. De kaderrichtlijn is geen vrijblijvende richtlijn, ze vormt een Europese verplichting, waar de waterbeheerder (Rijk, waterschappen, provincies en gemeenten) niet omheen kan. De belangrijkste uitgangspunten van de KRW zijn:

• De vervuiler betaalt
• De gebruiker betaalt
• Na 2000 geen achteruitgang van de chemische en ecologische toestand van het water
• Resultaatsverplichting in 2015
• Stroomgebiedsbenadering

Via de Implementatiewet EG-kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving.De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat 'een goede ecologische toestand'. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen. Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

In paragraaf 5.1 Watertoets is nader ingegaan op de concrete wateraspecten van dit plan.

4.2.5 Structuurvisie Infrastructuur en milieu

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tussen nu en 2040. Met deze visie trekt de Rijksoverheid een beleidslijn door die al met de Nota Ruimte werd ingezet, namelijk een verdere concentratie (voor wat betreft beleidsbemoeienis en investeringen) op de ruimtelijke ordening van de hoofdinfrastructuur van Nederland, te weten de havens, Schiphol, belangrijke wegen, spoorwegen, waterwegen en andere netwerken die van wezenlijk belang zijn voor het economisch functioneren van het land. Daaronder vallen verder industriële en agrarische complexen van nationaal belang. Verder wil het Rijk zich concentreren op de maatregelen die noodzakelijk zijn om het land te beschermen tegen de zee.

Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het Rijk nog steeds uit van de bundelingsstrategie. Daarbij wordt voldoende aanbod van ruimte gereserveerd voor stedelijke functies en bij de vraag aangesloten. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is en er wordt ruimte geboden aan gemeenten om te kunnen bouwen voor de eigen bevolkingsgroei.

De provincies en gemeenten zijn meer dan voorheen verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening met betrekking tot verstedelijking, de afbakening van de bebouwde kommen en het landelijk gebied en het veilig stellen en de verschillende waarden van het landelijk gebied.

In de Structuurvisie is een aantal nationale belangen benoemd, de voor dit plan relevant belang is:

Nationaal belang 13: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Voor dit plan wordt de gebruikelijke procedure met alle wettelijke publicatiemomenten gevolgd.

4.3 Provinciaal beleid

4.3.1 Omgevingsvisie provincie Gelderland

In januari 2018 is de geconsolideerde Omgevingsvisie vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

1. een duurzame economische structuur;

2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

4.3.2 Omgevingsverordening Gelderland

In december 2018 heeft Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze verordening vormt samen met de tegelijkertijd vastgestelde Omgevingsvisie het ruimtelijk beleid en ziet toe op het veiligstellen van de provinciale belangen.

Een groot deel van de regels uit de verordening heeft betrekking op bebouwing (nieuwe woningen, bedrijventereinen en uitbreidingen van agrarische bedrijven). In dit geval wordt een nieuwe woning toegestaan. Een ander deel van de regels gaat over het beschermen van natuurgebieden (het Gelders NatuurNetwerk). Het plangebied ligt niet in of in de directe nabijheid van het Gelders NatuurNetwerk.

Dit plan maakt een wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming mogelijk. In de omgevingsverordening zijn geen regels gesteld over functieverandering van agrarisch- naar woonlocaties. Alleen als er een woning op een perceel wordt toegevoegd geeft de Omgevingsverordening aan dat aan de regionale woonagenda moet worden getoetst. In onderhavig geval is er echter geen sprake van een toename van een woning maar van vervanging van een woning.

Daarnaast wordt naast het wonen een nevenactiviteit uitgeoefend zijnde verblijfsrecreatie in de vorm van groepsaccommodatie. De omgevingsverordening stelt hier geen regels aan met uitzondering van recreatiewoningen. Er is hier echter geen sprake van een recreatiewoning zodat de omgevingsverordening hierop niet van toepassing is.

De omgevingsvisie en -verordening zijn niet van toepassing op onderhavige ontwikkelingen.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Geldende bestemmingsplannen

De geldende bestemmingsplannen zijn het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011', ' Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre' en 'Buitengebied, Reparatieplan 2016'.

Uitsnede geldende bestemmingsplan

Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch' met een bouwvlak voor een agrarisch bedrijf. Met de aanduiding 'intensieve veehouderij' is aangegeven dat hier een intensieve veehouderij is toegestaan. Het bouwvlak is 0,3 hectare groot. Er is bedrijfswoning toegestaan binnen dit bouwvlak. Op een groot deel van het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologische verwachtingswaarde 1'. Op het oostelijke deel van het bouwvlak ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2'.

Voorwaarden voor omzetting naar woonbestemming

In het bestemmingsplan is in paragraaf 34.3 een wijzigingsbevoegdheid (functieverandering naar wonen) opgenomen met de mogelijkheid om een agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden met de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat:

• het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering;
• de voormalige bedrijfswoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, mag worden gebruikt voor bewoning;
• het agrarische bouwvlak in zijn geheel komt te vervallen;
• splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan wanneer de inhoud (exclusief bijbehorende bouwwerken) meer bedraagt dan 900 m3;
• bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub g, dient 50% van de bestaande gebouwen welke aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, te worden gesloopt;
• bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend- van 100%;
• bij hergebruik het totale aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden;
• bij vervangende nieuwbouw het totale aantal toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan:
• 1, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m2 aan gebouwen;
• 2, en wel in één gebouw, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen;
• 2, en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van ten minste 2.500 m2 aan gebouwen;
• bij toepassing van artikel 34.4 sub h (verwijzing naar een artikel in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011') niet de oppervlakte van de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken bij de minimaal te slopen oppervlakte mag worden meegeteld;
• het totaal aantal wooneenheden op een perceel nooit meer mag bedragen dan 3;
• bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;
• alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen - dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning;
• uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt; Indien geen woningen worden toegevoegd volstaat een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing;
• de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;
• de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:
• de milieusituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• de sociale veiligheid.
• het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.

Verblijfsrecreatie als nevenactiviteit bij wonen

In het bestemmingsplan is in paragraaf 19.5 onder e. een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om af te wijken van de gebruiksregels met de mogelijkheid om een nevenactiviteit naast de hoofdctiviteit Wonen toe te staan. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

• lid 19.1 (verwijzing naar een artikel in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011') ten behoeve van het toestaan van de nevenactiviteiten welke zijn genoemd in de in de bijlage opgenomen Indicatieve bedrijvenlijst, met dien verstande dat:
• de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 350 m2 van de bestaande gebouwen per erf welke aanwezig waren op 27 april 2006;
• ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - gelders natuur netwerk' zijn enkel de functies verblijfsrecreatie/toerisme en dagrecreatie/toerisme toegestaan;
• buitenopslag en -uitstalling niet is toegestaan;
• uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt;
• het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling, casu quo niet onevenredig veel extra verkeer wordt aangetrokken;
• er geen sprake is van een onevenredige aantasting van de milieusituatie.

Verruiming inhoud woning

In het bestemmingsplan is in paragraaf 19.6 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de inhoudsmaat van een woning te verruimen in de bestemming 'Wonen'. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het vergroten van de inhoud van de woning tot 850 m3 dan wel het betrekken van de deel van de voormalige boerderij bij de woning, met dien verstande dat:

• het aantal woningen niet mag toenemen;
• uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt;
• er geen sprake is van een locatie waar functieverandering naar wonen is toegepast.

In hoofdstuk 6 wordt het plan getoetst aan bovengenoemde voorwaarden.

Hoofdstuk 5 Onderzoeksresultaten

5.1 Watertoets

Eind 2000 heeft het kabinet het standpunt "Anders omgaan met water" vastgesteld. Het op een andere manier omgaan met water én ruimte is nodig om in de toekomst bescherming te bieden tegen overstromingen en wateroverlast. De watertoets is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. De toets heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De watertoets heeft betrekking op alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik van de grond in het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied.

Voorbeelden van deze aspecten zijn: veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast en waterkwaliteit. Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie "Vasthouden-Bergen-Afvoeren" staat hierbij centraal. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt "stand still - step forward". Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvaten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het waterschap streeft naar schoon water, levend water en functioneel water. Het watersysteem dient optimaal afgestemd te zijn op de ruimtelijke functies van een gebied.

Aandachtspunten zijn het verbeteren van waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast. In zowel landelijk- als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem. In deze waterparagraaf worden de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling per waterthema afgewogen.In het stedelijke gebied is de waterhuishouding in eerste instantie gericht op het voorkomen van (grond)wateroverlast.

Thema	Toetsvraag	Relevant	Intensiteit#
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee Nee	2 2
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap?	Nee Nee Nee	2 1 1
Wateroverlast (oppervlakte-water)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2500m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Nee Nee Ja Nee	2 1 1 1
Oppervlakte- waterkwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee	1
Grondwater- overlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 4. Beoogt het plan aanleg van drainage?	Nee Nee Nee Nee	1 1 1 1
Grondwater- kwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee	1
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee	1 2
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee	1 1
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee Nee Nee Nee	2 2 1 1
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee	1
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee	2
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee	1

Wateroverlast

Dit wijzigingsplan maakt de omzetting van een agrarisch bestemming naar een woonbestemming (met verblijfsrecreatie als nevenfunctie) mogelijk. De voormalige agrarische bedrijfswoning en bebouwing is of wordt gesloopt. Op de voetprint van een deel van de gesloopte bedrijfsgebouwen zijn een woning en een gebouw voor de groepaccommodatie gerealiseerd. Het verhard oppervlak op het perceel neemt af. De initiaitiefnemer bekijkt nog of er mogelijkheden zijn om de bestaande bebouwing af te koppelen en het hemelwater te laten infiltreren.

5.2 Bodem

Onderzoek naar de bodemgesteldheid moet plaatsvinden als er een verblijfsruimte voor personen wordt opgericht. In dit geval wordt de bestaande bestemming omgezet naar een woonbestemming. Zowel de bedrifjswoning als alle aanwezige bedrifjsgebouwen zijn of worden gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een woning en een bouwwerk met groepsaccommodatie opgericht. Daarnaast wordt een bouwwerk, welke als bijbehorend bouwwerk bij de woning dienst doet, opgericht. Het buitenterrein wordt ingericht met onder meer parkeerplaatsen en landschappelijk ingepast.

Voor dit plan is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 3 'Verkennend bodem- en asbestonderzoek'. Hierna volgen de belangrijkste conclusies uit het rapport.

• In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden;
• De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond en in het grondwater vormen geen belemmering voor het toekomstige gebruik;
• De hypothese voor het bodemonderzoek “de gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd” wordt grotendeels aangenomen;
• Bij het asbestonderzoek zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In zowel de grove als in de fijne fractie van de bodem is over de gehele locatie geen asbest aangetroffen. Derhalve is dan ook geen nader onderzoek benodigd.
• De hypothese voor het asbestonderzoek “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als heterogeen verdacht worden beschouwd” wordt verworpen.

Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden ten behoeve van bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt.

5.3 Flora en Fauna

Op basis van de Wet natuurbescherming moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden nagegaan of beschermde soorten of gebieden worden aangetast. Omdat er bebouwing wordt gesloopt is een onderzoek naar het voorkomen van beschermde soorten uitgevoerd. Het volledige rapport van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4 'Quickscan flora en fauna'. Hierna volgende de belangrijkste conclusies uit het rapport.

Soortenbescherming

De bebouwing die gesloopt wordt is onderzocht op verblijfplaatsen van vogels en andere dieren. De bebouwing is geschikt als habitat voor onder meer huismussen en twee soorten vleermuizen (laatvlieger en gewone dwergvleermuis). Naar deze soorten moet nader onderzoek plaatsvinden. Dit nader onderzoek heeft plaatsgevonden en is hieronder aangegeven.

Op het perceel komen verder geen beschermde soorten vogels, zoogdieren, reptielen, amfibieën, vissen, ongewervelden of vaatplanten voor.

Gebiedsbescherming

De locatie maakt geen onderdeel uit van het Gelders Natuurnetwerk (GNN), maar grenst er wel aan. Het inpassingsplan voor het erf en de omgeving vindt plaats in aansluiting op dit gebied en zal een vergroting van het leef- en fourageergebied voor allerlei soorten insecten, vogels en kleine zoogdieren in aansluiting op het GNN inhouden.

Het plangebied ligt op circa 7 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Korenburgerveen. Dit plan heeft daarmee geen effect op dit gebied.

Aanvullend onderzoek

Naar aanleiding van de uitgevoerde Quickscan in 2018 heeft er in 2019 een aanvullend onderzoek plaatsgevonden naar met name huismussen en vleermuizen. Het uitgevoerde onderzoek is verwoord in een onderzoeksrapport welke als bijlage 5 'Aanvullend onderzoek flora en fauna' is bijgevoegd. Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voorgenomen werkzaamheden op het perceel geen negatieve invloed of gevolgen hebben voor de huismussen en vleermuizen.

5.4 Duurzaamheid

De gemeente Oost Gelre heeft de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn.

De provincie Gelderland wil in 2050 energieneutraal zijn. Dit betekent onder meer dat de provincie wil dat nieuwe woningen aardgasloos gebouwd worden. De Wet voortgang energietransitie is op 1 juli 2018 in werking getreden. Vergunningen voor woningen die worden aangevraagd na 1 juli 2018 kunnen niet meer rekenen op een aardgasaansluiting. De nieuwe bebouwing moet dus zonder gasaansluiting gerealiseerd worden.

Een andere manier om bij te dragen aan de doelstelling om energieneutraal te worden is zonne-energie.

De initiatiefnemers nemen de mogelijkheden voor het plaatsen van zonnepanelen mee in de verdere uitwerking van hun bouwplannen.

5.5 Archeologie

Het plangebied heeft voor een deel een lage archeologische verwachtingswaarde. Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1' en 'Waarde - Archeologische waarde 2''. Een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd wanneer de bodem over een oppervlakte van meer dan 100 of 2.500 m2 wordt verstoord. Op het perceel worden gebouwen gesloopt. Op een deel van de fundering van deze gesloopte bouwwerken vindt nieuwbouw plaats. De bodem wordt hierdoor niet extra verstoord. Een archeologisch onderzoek is hiervoor niet nodig.

Voor de werkzaamheden in het kader van de landschappelijke inpassing geldt dat de bodem in het verleden door agrarische activiteiten al is verstoord. De bodemverstoring als gevolg van de uitvoering van het inpassingsplan blijft daarnaast beperkt. Het is daarom niet noodzakelijk om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

De wettelijke meldingsplicht is altijd van toepassing. Deze meldingsplicht is vastgesteld om het documenteren van toevalsvondsten te garanderen. De meldingsplicht luidt als volgt: Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze Minister. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. De verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente Oost Gelre dient ook direct in kennis te worden gesteld.

5.6 Geluidhinder

Op basis van de Wet geluidhinder moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als geluidgevoelige objecten worden opgericht en/of als de geplande ontwikkeling mogelijk geluidoverlast kan geven.

Met dit wijzigingsplan wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Omdat er een nieuwe woning mogelijk wordt gemaakt is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Daarbij is ook gekeken naar industrielawaai. Het plangebied ligt net in de in voorbereiding zijnde geluidzone voor de bedrijventerreinen Den Sliem en Laarberg. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 6 'Akoestisch onderozek'. De conclusies van het akoestisch onderzoek luiden als volgt:

Wegverkeer

De geluidbelasting op de gevels van de woning door wegverkeer op de Vrakkinkweg bedraagt ten hoogste 42 dB na aftrek. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daardoor niet overschreden.

Industrielawaai gezoneerd industrieterrein

Gezien de ligging op de vast te stellen zonegrens zal de geluidbelasting op de nieuwe woning door het gezoneerde terrein vermoedelijk 50 dB(A) bedragen. Dit dient echter definitief te worden nagegaan door de zonebeheerder in overleg met de Omgevingsdienst Regio Achterhoek.

Overleg met de ODA

Het akoestisch onderzoek is voor beoordeling voorgelegd aan de Omgevingsdienst. De Omgevingsdienst adviseert om een hogere grenswaarde voor industrielawaai aan te vragen. Deze aanvraag is ingediend. Op basis van deze aanvraag is een ontwerpbesluit hogere grenswaarde opgesteld dat samen met dit wijzigingsplan ter inzage wordt gelegd. Het ontwerpbesluit is opgenomen in bijlage 7 'Ontwerpbesluit hogere grenswaarde'.

5.7 Bedrijven en milieuzonering

Bij het toestaan van nieuwe woningen moet rekening worden gehouden met de rechten van aangrenzende (agrarische) bedrijven. In de omgeving van het plangebied zijn meerdere agrarische bedrijven gevestigd. Het gaat om drie intensieve veehouderijen aan de Vrakkinkweg en de Oude Borculoseweg.

De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009) is een hulpmiddel voor de beoordeling van de toelaatbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen. Die ontwikkelingen hebben bijvoorbeeld betrekking op nieuwe woningen in de omgeving van bedrijven of op nieuwe bedrijvigheid in de omgeving van woningen.
De in de VNG-publicatie genoemde richtafstanden zijn afhankelijk van de omgevings- en bedrijfskenmerken naar boven of beneden bij te stellen. Het toepassen van de richtafstand moet dus gemotiveerd gebeuren. Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde richtafstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden (rustige woonwijk en rustig buitengebied). Overigens gaan wettelijke afstanden voor de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

De aangevraagde ontwikkeling vindt plaats buiten de richtafstanden van omliggende bedrijven (waarbij voor veehouderijen de richtafstand voor geur buiten beschouwing is gelaten, omdat hiervoor wetgeving bestaat die voorrang heeft op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering). De ontwikkeling is daarom niet belemmerend voor omliggende bedrijven. Ook het woon- en leefklimaat ter plaatse van de oorspronkelijke boerderij en de te realiseren groepsaccommodatie is niet in het geding. Overigens is voor het nabijgelegen perceel Vrakkinkweg 2 een herziening van het bestemmingsplan in voorbereiding, het agrarische bouwvlak wordt hier gewijzigd naar een woonbestemming. Het volledige advies is opgenomen in bijlage 10 'Advies bedrijven en milieuzonering'.

5.8 Geur

In de voorgenomen ontwikkeling zal een nieuwe woning worden gerealiseerd op een afstand iets dichter bij een aantal bestaande veehouderijen (Vrakkinkweg 2 en Oude Borculoseweg 7 en Oude Borculoseweg 9).

De geurbelasting vanuit het bedrijf aan de Oude Borculoseweg 7 bedraagt 11,1 odourunits/m3. Het woon- en leefklimaat is daarmee beter dan op grond van de Wet geurhinder en veehouderij acceptabel wordt geacht voor burgerwoningen in het buitengebied.

Volgens de Wet geurhinder en veehouderij geldt in deze situatie van het bedrijf aan de Oude Borculoseweg 9 een minimaal aan te houden afstand van 50 meter. Gemeten vanuit de grens van het agrarisch bouwblok vindt de beoogde ruimtelijke ontwikkeling buiten deze afstand plaats.

Vanuit het Activiteitenbesluit geldt in de situatie van het bedrijf aan de Vrakkinkweg 2 een minimaal aan te houden afstand van 50 meter. Gemeten vanuit de grens van het agrarisch bouwblok vindt de beoogde ruimtelijke ontwikkeling buiten deze afstand plaats.Overigens is voor het nabijgelegen perceel Vrakkinkweg 2 een herziening van het bestemmingsplan in voorbereiding, het agrarische bouwvlak wordt hier gewijzigd naar een woonbestemming.

De beoogde ontwikkeling op het perceel Vrakkinkweg 4 vindt plaats op voldoende afstand van omliggende veehouderijen. De ontwikkeling werkt niet belemmerend voor deze bedrijven. Ook het woon- en leefklimaat op de locatie zelf is hierbij niet in het geding.

Het volledige advies over het geuraspect is opgenomen in bijlage 11 'Advies geur veehouderij'.

5.9 Verkeer en parkeren

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de eis dat op eigen terrein in de eigen parkeerbehoefte moet worden voorzien Dit bestemmingsplan maakt een functieverandering van agrarisch naar Wonen met een nevenfunctie voor groepsaccommodatie mogelijk.

De parkeernorm voor hotels (3 tot 4 sterren) per 10 kamers ligt tussen de 6,8 en 9 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in 10 kamers.

Voor de woning is uitgegaan van een parkeernorm van twee auto's.

In totaal zijn er dus 8 tot 10 parkeerplaatsen nodig.

Op het terrein worden 16 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het plan voldoet daar mee aan de parkeernormen.

De verkeersaantrekkende werking van een groepsaccommodatie is beperkt en naar alle redelijkheid minder zwaar dan bij een in werking zijnd agrarisch bedrijf dat hier ook nog mogelijk was. De infrastructuur ter plaatse is ruim voldoende voor de verkeersbewegingen van en naar het perceel.

5.10 Luchtkwaliteit

Paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen), bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden.

Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het Besluit niet in betekende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (=1,2 µg/m3);
• meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen.

Di wijzigingsplan heeft betrekking op het omschakelen van een agrarisch bedrijf naar een woonfunctie met verblijfsrecreatie als nevenfunctie. Er worden geen nieuwe woningen gerealiseerd. De agrarische bedrijfsactiviteit wordt vervangen door een groepsaccommodatie. De verkeersbewegingen van de nieuwe functie zijn minder zwaar dan bij een functionerend agrarisch bedrijf is te verwachten en blijft ver onder de drempelwaardes voor een nader onderzoek. Een nadere toets aan dit thema is dan ook niet noodzakelijk.

5.11 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen (bedrijven) aanwezig.

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle buisleidingen of objecten.

Hoofdstuk 6 Plantoetsing

Het perceel Vrakkingkweg 4 te Groenlo is een voormalig agrarisch bedrijf. Op het perceel stonden een bedrijfswoning, varkensstallen en bijgebouwen.

De bestaande bedrijfswoning en de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen zijn voor het overgrote deel gesloopt. Op de fundatie van een deel van de gesloopte bedrijfsgebouwen is een woning en een gebouw met groepsaccommodatie gebouwd. De woning krijgt een maximale inhoud van 850 m3. Daarnaast wordt een bijbehorend bouwwerk bij de woning opgericht. Voor het perceel is een inpassingsplan voor het erf en de omgeving opgesteld. Het plan wordt hierna getoetst aan voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

Voorwaarden functieverandering naar Wonen

In het bestemmingsplan is in de algemene wijzigingsbevoegdheden de mogelijkheid opgenomen om een agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden met de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat:

• a. het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering;

het agrarisch bedrijf is en bijft beeindigd

• b. de voormalige bedrijfswoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, mag worden gebruikt voor bewoning;

de voormalige bedrijfswoning is gesloopt; voor bewoning is een nieuwe woning gebouwd

• c. het agrarische bouwvlak in zijn geheel komt te vervallen;

het agrarisch bouwvlak komt te vervallen en wordt gewijzigd in een woonvlak

• d. splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan wanneer de inhoud (exclusief bijbehorende bouwwerken) meer bedraagt dan 900 m3;

splitsing is niet van toepassing

• e. bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub g, dient 50% van de bestaande gebouwen welke aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, te worden gesloopt;
• f. bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend- van 100%;
• g. bij hergebruik het totale aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden;
• h. bij vervangende nieuwbouw het totale aantal toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan:
  • 1. indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m2 aan gebouwen;
  • 2. en wel in één gebouw, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen;
  • 3. en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van ten minste 2.500 m2 aan gebouwen;

bij toepassing van sub h niet de oppervlakte van de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken bij de minimaal te slopen oppervlakte mag worden meegeteld;

hergebruik van bebouwing vindt niet plaats, wel nieuwbouw. Alle bebouwing op het perceel is of gesloopt zodat ruim aan de 50% wordt voldaan. Er wordt geen nieuwe woning toegevoegd maar de bestaande woning wordt vervangen door een nieuwe woning.

• i. het totaal aantal wooneenheden op een perceel nooit meer mag bedragen dan 3;

het aantal wooneenheden blijft 1

• j. bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;

een deel van de toegestane 150 m2 is gebruikt als bijbehorend bouwwerk in de nieuwe woning. Hierdoor blijft nog 40 m2 over voor een bijbehornd bouwwerk. Deze wordt in het achtererf geplaatst.

• k. alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen - dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning;

de nieuwe woning is levensloopbestendig uitgevoerd

• l. uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt; Indien geen woningen worden toegevoegd volstaat een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing;
• m. de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;

het bijgevoegde landschappelijk inpassingsplan met erfinpassingsplan is akkoord bevonden. landschappelijke waarden en natuurwaarden worden niet aangetast.

• n. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:

• de milieusituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• de sociale veiligheid.

• o. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.

de wijziging op het perceel is ruimtelijk beoordeeld en in hoofdstuk 5 zijn alle ruimtelijk relevante aspecten beoordeeld. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor genoemde aspecten.

Voorwaarden verblijfsrecreatie als nevenactiviteit bij wonen

In het bestemmingsplan is in paragraaf 19.5 onder e. een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om af te wijken van de gebruiksregels met de mogelijkheid om een nevenactiviteit naast de hoofdactiviteit Wonen toe te staan. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

• lid 19.1 (verwijzing naar een artikel in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011') ten behoeve van het toestaan van de nevenactiviteiten welke zijn genoemd in de in de bijlage opgenomen Indicatieve bedrijvenlijst, met dien verstande dat:

in de indicatie bedrijvenlijst wordt verblijfsrecreatie genoemd welke in agrarisch gebied als hoofd- en nevenfunctie mag worden uitgeoefend

• de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 350 m2 van de bestaande gebouwen per erf welke aanwezig waren op 27 april 2006;

realisatie van de woning en de groepsaccommodatie in de bestaande bebouwing zou worden gerealiseerd. Er bleek echter dat de bouwkundige staat zo slecht was dat sloop wenselijk was. Nu hierdoor algehele nieuwbouw is ontstaan maar op de funcdatie van de gesloopte bebouwing is gebouwd wordt dit als bestaand beschouwd.

• ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - gelders natuur netwerk' zijn enkel de functies verblijfsrecreatie/toerisme en dagrecreatie/toerisme toegestaan;

deze aanduiding is hier niet van toepassing

• buitenopslag en -uitstalling niet is toegestaan;

dit is verwerkt in de regels van dit wijzigingsplan

• uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt;

het bijgevoegde landschappelijk inpassingsplan met erfinpassingsplan is akkoord bevonden. landschappelijke waarden en natuurwaarden worden niet aangetast maar versterkt.

• het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling, casu quo niet onevenredig veel extra verkeer wordt aangetrokken;

groepsaccommodatie brengt verkeersbewegingen met zich mee. Dit zal niet onevenredig zijn, zeker niet ten opzichte van een agrarisch bedrijf waar meer verkeersbewegingen zullen plaatsvinden. Er is een directe aansluiting op de Vrakkinkweg.

• er geen sprake is van een onevenredige aantasting van de milieusituatie.

deze beoordeling is gedaan zoals verwoord in de paragrafen in hoofdstuk 5. Er vindt geen onevenredige aantasting van het milieu plaats.

Voorwaarden verruiming inhoud woning

In het bestemmingsplan is in paragraaf 19.6 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de inhoudsmaat van een woning te verruimen in de bestemming 'Wonen'. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het vergroten van de inhoud van de woning tot 850 m3 dan wel het betrekken van de deel van de voormalige boerderij bij de woning, met dien verstande dat:

• het aantal woningen niet mag toenemen;

het aantal woningen op het perceel blijft 1.

• uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt;

het bijgevoegde landschappelijk inpassingsplan met erfinpassingsplan is akkoord bevonden. landschappelijke waarden en natuurwaarden worden niet aangetast maar versterkt.

• er geen sprake is van een locatie waar functieverandering naar wonen is toegepast.

functieverandering naar wonen wordt nu toegepast. De al gerealiseerde woning heeft een

inhoudsmaat van ongeveer 830 m3 en is ruimtelijk akkoord bevonden. Tezamen met het gebouw voor groepsaccommodatie past een wat ruimere woning ook beter in het straatbeeld.

Conclusie

Het plan voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Juridische planbeschrijving

7.1 Algemeen

De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond en topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Voorts zijn aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Uitgangspunt voor de regels zijn de planregels die in de meest recente plannen binnen de gemeente zijn opgenomen, deels aangepast aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan sluit -met inachtneming van het vorenstaande- zoveel mogelijk aan bij andere recente bestemmingsplannen van de gemeente Oost Gelre.

7.2 Bestemmingsplan

Het digitale bestemmingsplan 'Wijzigingsplan Vrakkinkweg 4 Groenlo' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand NL.IMRO.1586.WPBUI2011-VG01 met bijbehorende regels. De papieren plankaart (nu bekend als de analoge verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan) is getekend op een schaal 1:1.000 en omvat 1 kaartblad. Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

7.3 Plansystematiek

7.3.1 Indeling

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de (dubbel) bestemmingen vastgelegd. Per bestemming wordt het toegestane gebruik geregeld en eventueel bouwregels opgesteld. In het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen van toepassing: de bestemming 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1' en 'Archeologische verwachtingswaarde 2'. Met de aanduidingen 'nevenfunctie' en 'specifieke vorm van recreatie - groepsaccommodatie' is aangegeven welke functie waar is toegestaan.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen - dat wil zeggen het gehele bestemmingsplan betreffend - karakter. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene bepalingen betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

7.3.2 Bestemmingsregels

Met dit wijzgingsplan wordt de bestemming 'Wonen' met een aantal nadere aanduidingen ('nevenfunctie' en 'specifieke vorm van recreatie - groepsaccommodatie') van toepassing.

Met een zogenaamde voorwaardelijke verplichting is bepaald dat binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit wijzigingsplan de landschappelijke inpassing aangelegd moet zijn. Het niet instandhouden of niet onderhouden van de landschappelijke inpassing is ook in strijd met het bestemmingsplan.

In verband met de archeologische verwachtingswaarde ligt op bijna het gehele plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2". In deze dubbelbestemming zijn regels opgenomen die de mogelijke archeologische waarden in de bodem beschermen.

Hoofdstuk 8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Haalbaarheid

Het plan is een particulier initiatief. De uitvoering van de mogelijkheden die dit wijzigingsplan biedt is voor rekening van de initiatiefnemers. Als het project aanleiding geeft tot vergoeding van planschade (artikel 6.1 Wro) zullen de kosten worden doorberekend aan verzoeker. Ten behoeve van het project is een anterieure overeenkomst afgesloten met verzoeker over planschade. Het is daarom niet meer nodig om een exploitatieplan op te stellen en vast te stellen.

8.2 Exploitatieplan

Met het voorliggende plan wordt de omschakeling van een agrarische bestemming naar een woon bestemming mogelijk gemaakt. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten over het verhaal van kosten voor onder meer de exploitatie en eventuele planschade. Een zakelijke (beknopte) beschrijving van de overeenkomst is opgenomen als bijlage bij deze toelichting.

8.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.3.1 Inspraak

Het ontwerpwijzigingsplan wordt, samen met het ontwerpbesluit hogere grenswaarde, voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn geen zienswijzen zijn ingekomen.

8.3.2 Artikel 3.1.1.-overleg

Op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gevoerd worden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en de relevante diensten van provincie en Rijk. Het wijzigingsplan heeft geen betrekking op provinciale belangen en is daarom niet opgestuurd naar de provincie. De waterparagraaf is besproken met het waterschap, het waterschap is akkoord met de waterparagraaf.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Inrichtingsplan

Bijlage 2 Beplantingsplan

Bijlage 3 Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Bijlage 4 Quickscan flora en fauna

Bijlage 5 Aanvullend onderzoek flora en fauna

Bijlage 6 Akoestisch onderzoek

Bijlage 7 Besluit hogere grenswaarde

Bijlage 8 Besluit aanvraag verzoeker

Bijlage 9 Besluit aanvraag gemeente

Bijlage 10 Advies bedrijven en milieuzonering

Bijlage 11 Advies geur veehouderij

Bijlage 12 Zakelijke beschrijving anterieure overeenkomst