TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22u Heusdenhout, Klaverhof

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De gemeente Breda is volop in transitie. In lijn met de ambities uit de Omgevingsvisie Breda 2040 wordt een deel van het bedrijventerrein Aardenhoek, gelegen tussen de Tilburgseweg en Brabantpark, herontwikkeld tot een duurzame, stedelijke woonwijk. Binnen het plangebied is ruimte voor de realisatie van 102 woningen. Het gebied verandert van een monofunctioneel bedrijventerrein naar een groene, gemengde stadswijk. De wijk wordt ontwikkeld op basis van het principe "wonen in het park", waarbij de openbare ruimte parkachtig wordt ingericht en een directe verbinding vormt met het dagelijks leven van de bewoners.

De initiatiefnemers hebben in samenwerking met de gemeente Breda een ontwikkelvisie opgesteld voor dit gebied. Deze is op 1 juli 2025 door het college goedgekeurd. Gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid vormen belangrijke pijlers van het plan. Het plan voorziet in een divers woningaanbod, bestaande uit zowel grondgebonden woningen als appartementen. Er is aandacht voor betaalbaarheid, variatie in huishoudens en sociale cohesie.

De ontwikkeling voorziet in de sloop van twee bedrijfspanden en het toevoegen van 102 woningen. Onderdeel van de ontwikkeling zijn verder een gedeeltelijke verplaatsing van de volkstuinen ten zuiden van de Aardenhoek. Daarnaast worden twee bestaande bedrijfswoningen (t.p.v. Tiburgseweg 120 (waarvoor reeds vergunning is verleend op 23-12-2022) en Aardenhoek 36) omgezet naar reguliere woningen. Tot slot wordt de milieucategorie van het bedrijf dat gevestigd is aan de Aardenhoek 34 aangepast naar maximaal milieucategorie 2.

Voor een goede aansluiting van Klaverhof op het park, wordt een deel van de aangrenzende volkstuinen naar het park verplaatst.

Figuur 1.1 - vogelvlucht ontwerp (bron: BA-AS)

De beoogde ontwikkeling past niet in het tijdelijk deel van het omgevingsplan; het bestemmingsplan 'Heusdenhout' en het bestemmingsplan 'Brabantpark'. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader. Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet hierin. In deze ruimtelijke motivering, als onderdeel van het TAM-omgevingsplan, is verder onderbouwd dat deze ontwikkeling voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2 Plangebied

Het plangebied waar de beoogde ontwikkeling plaatsvindt bevindt zich tussen de Tilburgseweg, de bedrijvigheid aan de Aardenhoek, de begraafplaats de Driesprong en het volkstuinencomplex, zie figuur 1.2. Onderdeel van het plangebied zijn verder twee bestaande (bedrijfs)woningen , het bedrijfspand aan de Aardenhoek 34 en de gronden ten westen van de Gastakker, waar de compensatie van de volkstuinen plaatsvindt.

In de onderstaande figuur is een globaal vlekkenplan weergegeven van het plangebied en haar omgeving, de exacte begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1a.

Figuur 1.2 - ligging plangebied (bron: BA-AS)

1.3 Het omgevingsplan

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan bestemmingsplannen niet meer.

Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket. Hier vindt men de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat'. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die het Rijk voortaan over laat aan de gemeente.

Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het plangebied de volgende bestemmingsplannen van toepassing, namelijk:

• het bestemmingsplan 'Heusdenhout' (onherroepelijk sinds 16-02-2011);
• het bestemmingsplan 'Brabantpark' (onherroepelijk sinds 06-02-2013);
• het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022' (onherroepelijk sinds 22-12-2022);
• het 'Parapluplan Water en Groen' (ontwerp sinds 08-12-2023); en
• het 'Parapluplan Erfgoed 2023' (ontwerp sinds 24-12-2023).

In figuur 1.3 is een uitsnede van de geldende bestemmingsplannen weergegeven. Binnen het plangebied gelden de bestemmingen 'Detailhandel', 'Bedrijf', 'Recreatie' en 'Groen'. Op de onderstaande figuur is het plangebied rood omlijnd.

Figuur 1.3 - uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen (bron: Ruimtelijke plannen)

Bestemmingsplan 'Heusdenhout'

Het bestemmingsplan 'Heusdenhout' is onherroepelijk sinds 16 februari 2011. Ter plaatse van de bestemming 'Detailhandel' zijn de volgende functies toegestaan:

• a. een tuincentrum;
• b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' maximaal 1 bedrijfswoning;

met de daarbij behorend(e):

• c. parkeren;
• d. groen.

Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven in categorie 1 en 2 toegestaan en zijn bestaande bedrijven met een hogere milieucategorie toegestaan. Uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijfswoning' is 1 bedrijfswoning toegestaan. Ondergeschikte functies zijn mogelijk in de vorm van parkeren, groen en water.

De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. volkstuinen;

met daarbij behorend(e):

• b. wegen;
• c. parkeren;
• d. groen;
• e. water.

Bestemmingsplan 'Brabantpark'

Het bestemmingsplan 'Brabantpark' is onherroepelijk sinds 6 februari 2013. De locatie waar compensatie van de volkstuinen is voorzien, ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Brabantpark' en specifiek binnen de bestemming 'Groen'.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. groen, bermen, beplanting en plantsoenen;
• b. water;
• c. geluidbeperkende voorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

• d. verhardingen in de vorm van voet- en fietspaden;
• e. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
• f. groenvoorzieningen;
• g. nutsvoorzieningen.

'Parapluplan Hospita en parkeren 2022'

In het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022' is mogelijk gemaakt dat een hospitaregeling geldt binnen elke koopwoning die volledig door de eigenaar wordt bewoond. Daarnaast zorgt dit plan voor het verankeren van de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' die op 29 april 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan vervangt het 'Paraplubestemmingsplan parkeren 2017' om aan de nieuwe parkeernormen te kunnen toetsen. De bepalingen uit dit paraplubestemmingsplan zijn overgenomen in voorliggend TAM-omgevingsplan.

'Parapluplan Water en Groen'

Het 'Parapluplan Water en Groen' is een ontwerp parapluplan. Het plan is nog niet vastgesteld en de regels kunnen nog veranderen. Het plan omvat het hele grondgebied van de gemeente Breda. De ontwikkellocatie ligt binnen de 'overige zone - stedelijk gebied'. In deze zone mag alleen gebouwd worden als voldaan wordt aan de “Beleidsregel Groen en Water 2023”, inclusief de aanleg en het onderhoud van een adequate watervoorziening. Zonder vergunning is het verboden om bestaande watervoorzieningen te wijzigen of oppervlakken groter dan 50 m² aan te leggen of te verharden, tenzij het hemelwater niet op watervoorzieningen afstroomt. Uitzonderingen gelden voor normaal onderhoud en lopende werkzaamheden.

'Parapluplan Erfgoed'

Het 'Parapluplan Erfgoed' is een ontwerp parapluplan. Het plan is nog niet vastgesteld en de regels kunnen nog veranderen. Het plangebied valt binnen een 'Waarde - Archeologie' en deels binnen de 'Waarde - Cultuurhistorie'. De cultuurhistorische waarde is met de witte stippellijn weergegeven in figuur 1.4. Het volledige plangebied ligt binnen de 'Waarde - Archeologie'.

Figuur 1.4 - uitsnede parapluplan Erfgoed 2023 'Waarde - Cultuurhistorie' (bron: Ruimtelijke plannen)

Voor de beoogde ontwikkeling zijn de regels uit artikel 2 'Waarde - Archeologie' en artikel 4 'Waarde - Cultuurhistorie' relevant. In het bestemmingsplan 'Heusdenhout' is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen waarmee dezelfde doelen worden beoogd als artikel 2 uit het 'Parapluplan Erfgoed'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Bij grondwerkzaamheden groter dan 100 m2 en dieper dan 0,30 m onder bestaand maaiveld is archeologisch onderzoek nodig. Artikel 4 'Waarde - Cultuurhistorie' is van toepassing op de lintbebouwing aan de Tilburgseweg. De gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden. Het planvoornemen wordt in paragraaf 5.1 Erfgoed getoetst aan de relevante artikelen uit het 'Parapluplan Erfgoed'. De bepalingen uit dit ontwerp paraplubestemmingsplan zijn waar van toepassing overgenomen in voorliggend TAM-omgevingsplan.

Omgevingsvergunning Tilburgseweg 120

Op 23-12-2022 is reeds een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik van de bedrijfswoning aan de Tilburgseweg 120 als burgerwoning. Deze vergunning wordt in dit TAM-omgevingsplan planologisch bestendigd door op voor deze locatie een reguliere woonbestemming op te nemen.

Strijdigheid

De beoogde ontwikkeling is strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van gemeente Breda. Meer specifiek in relatie tot de voorheen geldende bestemmingsplannen 'Heusdenhout' en 'Brabantpark'. Volgens het bestemmingsplan 'Heusdenhout' zijn woningen niet toegestaan binnen de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Bedrijf'. De ontwikkeling van woningbouw kan wel plaatsvinden binnen de aanwezige bouwvlakken, maar de bouwhoogtes zijn niet toereikend. Compensatie van de volkstuinen is daarnaast niet toegestaan binnen de groenbestemming van het bestemmingsplan 'Brabantpark'.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Breda. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure aan de orde. In hoofdstuk 7 tenslotte is de conclusie en de belangenafweging opgenomen.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Plangebied

Het plangebied waar de ontwikkeling plaatsvindt ligt tussen de Tilburgseweg, de Aardenhoek en de begraafplaats de Driesprong in. Het is momenteel een bedrijventerrein van circa 1 hectare dat in de jaren '80 is ontstaan. In de afgelopen 40 jaar zijn er weinig veranderingen in de omgeving geweest. Het plangebied, de ontwikkellocatie Klaverhof, is als het ware ingebouwd tussen de omliggende functies. Het gebied is bereikbaar via een smalle passage aan de Tilburgseweg en via de doodlopende weg Aardenhoek.

Op de onderstaande luchtfoto is het plangebied rood omlijnd.

Figuur 2.1a - overview plangebied (rood omlijnd) (bron: Google Earth)

Naast de te ontwikkelen locatie Klaverhof maken het bestaande bedrijf aan de Aardenhoek 34, de (bedrijfs)woningen aan de Tilburgseweg 120 en Aardenhoek 36 en de locatie voor de gedeeltelijke verplaatsing van het volkstuincomplex onderdeel uit van het plangebied van dit TAM-omgevingsplan. In figuur 2.1b is de grens van het plangebied met de betreffende kadastrale percelen weergegeven.

Figuur 2.1b plangebied met kadastrale percelen (bron: kadaster 2025)

2.2 Functionele structuur

Het plangebied heeft in de huidige situatie meerdere functies, namelijk: detailhandel, bedrijven, recreatie en groen. Op de kaart in figuur 2.2 zijn de functies in de omgeving weergegeven.

Woningbouw

Aan de noordzijde grenst de kavel waar de nieuwe woningen voorzien zijn aan de achtertuinen van de lintbebouwing aan de Tilburgseweg. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan een tuin en aan de bedrijvigheid van de Aardenhoek. Aan de Aardenhoek 36 staat een bedrijfswoning, deze wordt in deze wijziging van het omgevingsplan gewijzigd naar de functie 'Wonen - Grondgebonden'. Het deel van het plangebied waar de nieuwe woningen voorzien zijn grenst aan de zuidkant aan de volkstuinen. Aan de westzijde grenst het aan de begraafplaats, waar het park ook het plangebied raakt.

Figuur 2.2 - functies in de omgeving in relatie tot de beoogde woningbouw (bron: BA-AS)

Groenstructuur

Op de kaart in figuur 2.3 is te zien dat ten zuidwesten van de woningbouw een groenstrook ligt. In de inleiding van dit plan is al benoemd dat de ontwikkelingen Klaverhof en Klavier ruimtelijk en programmatisch samenhang hebben. Die verbinding zit grotendeels in het park. In de huidige situatie wordt het park voornamelijk omringd door achterzijden van woningen en andere functies. Het park heeft dus een gesloten karakter. In het park bevindt zich een sport- en speelveld, een deel van de volkstuinen en een begraafplaats. Voorliggend TAM-plan omvat de verplaatsing van een deel van de volkstuinen naar het park. Met het plan Klavier wordt de nieuwe woningbouw meer gericht richting het park en via voorliggend TAM-plan komt er ook een langzaam verkeersverbinding tussen beide projecten en het park.

Figuur 2.3 - groenstructuur huidige situatie (bron: studio REDD)

Figuur 2.4 toont hoe de groenstrook aansluit op de achter- en zijgevels van woningen. In het gebied zijn paden aanwezig die bedoeld zijn voor zowel voetgangers als fietsers.

Figuur 2.4 - foto's groenstructuur (bron: studio REDD)

Bedrijven Aardenhoek

Aan de Aardenhoek in Breda bevinden zich voornamelijk kleinschalige, gespecialiseerde bedrijven. Het gaat om ondernemingen in verschillende sectoren, zoals een meubelmaker, een metaalbewerker, een reptielenhuis, een autogarage en een textieldrukkerij. De bedrijven hebben allemaal een ander karakter of ander doel.

Figuur 2.5 - bedrijven Aardenhoek (bron: Google Earth)

Volkstuinen

Ten zuiden van de Aardenhoek bevinden zich twee volkstuinencomplexen, met in totaal ongeveer 65 tuinen. Daarmee behoort het tot de grotere volkstuincomplexen in Breda. De volkstuinen zijn per auto bereikbaar via de Aardenhoek. Er is beperkte parkeergelegenheid (5 parkeerplaatsen). Het complex is omheind en wordt grotendeels omsloten door een groene haag en deels door eenvoudige hekwerken. Deze fysieke afbakening zorgt voor een duidelijke scheiding met het omliggende gebied. De individuele tuinen zijn vaak voorzien van kleine kassen, schuurtjes of compostbakken. Aan de randen komen enkele bomen en struiken voor, wat het terrein visueel verzacht richting de omliggende bebouwing en bedrijven.

Maatschappelijke functies

Aan de westzijde van het plangebied ligt de begraafplaats Driesprong. De begraafplaats is omgeven door bomen en groene hagen, die zorgen voor een natuurlijke afscheiding. Ten westen van de begraafplaats staat het schoolgebouw van Basisschool De Fontein. Beide functies zijn ontsloten via de Kameelstraat.

Ontsluitingswegen

De Tilburgseweg vormt een belangrijke ontsluitingsader voor het verkeer in Breda. De Aardenhoek is een doodlopende straat. Op de onderstaande foto's zijn de ontsluitingswegen weergegeven.

Figuur 2.6 - foto's ontsluitingswegen, links Tilburgseweg, rechts Aardenhoek (bron: studio REDD)

2.3 Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt grotendeels in de wijk Heusdenhout in Breda, een woonwijk aan de oostkant van de stad. De wijk is overzichtelijk opgebouwd, met een duidelijk wegennet en veel ruimte voor groen. Aan de randen van de wijk liggen de grotere wegen, zoals de Tilburgseweg en de A27, die zorgen voor een goede bereikbaarheid met de auto. De Heerbaan scheidt de wijk in een oostelijk en westelijk deel. Binnen de wijk zelf zijn vooral rustige straten en kleine woonerven, waar weinig doorgaand verkeer komt. Daardoor is het er over het algemeen rustig en veilig om te wonen.

Heusdenhout bestaat aan de westzijde van de Heerbaan vooral uit laagbouwwoningen en enkele flats van twee tot vier verdiepingen. Aan de oostzijde van de Heerbaan staan ook hogere flats en kantoorgebouwen. De woningen zijn gebouwd in de jaren '60 en '70 en liggen in blokken of rijen met daartussen speelplekken, kleine parken of parkeerplaatsen. In het midden van de wijk, aan de oostzijde van de Heerbaan, ligt het winkelcentrum Heusdenhout met onder andere een supermarkt, een drogist en enkele andere winkels. Rondom dit centrum vind je ook een basisschool, een huisarts en een wijkcentrum. Deze voorzieningen zijn allemaal lopend of met de fiets goed bereikbaar voor bewoners.

Wat opvalt in Heusdenhout is de hoeveelheid groen in de wijk. Er zijn veel bomen, grasvelden, wandelpaden en kleine speeltuintjes. Ook lopen er enkele groene stroken door de wijk die de verschillende buurten met elkaar verbinden. Deze groene omgeving geeft de wijk een ruim en vriendelijk karakter.

De wijk is vooral gericht op wonen. Er zijn, op de bedrijven aan de Aardenhoek na, bijna geen bedrijven in het gebied aanwezig. Wel staan er grotere kantoorcomplexen aan de oostzijde van de Heerbaan.

2.4 Sociale opbouw

Heusdenhout is een gemengde wijk met zowel oudere bewoners die er al lang wonen als jongere gezinnen en starters. De wijk vergrijst deels, maar er komt ook verjonging op gang door nieuwbouw en woningdoorstroom. Ongeveer de helft van de woningen is sociale huur, wat zorgt voor een diverse groep bewoners qua inkomen en achtergrond. Er wonen mensen met een Nederlandse achtergrond, maar ook veel bewoners met een migratieachtergrond.

Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling

3.1 Stedenbouwkundige opzet en bebouwing

De stedenbouwkundige opzet is voortgekomen uit drie principes:

• 1. Verborgen plek
  De locatie is bijzonder door haar verborgen ligging: het grootste deel grenst aan privétuinen en slechts een klein deel aan openbaar gebied. Dit maakt het zowel een uitdaging als een kans om het gebied te transformeren tot een kwalitatief woongebied: een plek die toegankelijk wordt gemaakt voor de stad.
• 2. Verlengen Aardenhoek en doorwaadbaarheid
  Het belangrijkste idee is om de Aardenhoek toegankelijker te maken voor voetgangers en fietsers door het te verbinden met de naastgelegen groenstrook en de wijk Brabantpark. Er ontstaat een nieuwe langzaamverkeersverbinding tussen de groenzone en de Tilburgseweg. Hiervoor moet een gedeelte van het volkstuincomplex naar de zuidzijde worden verplaatst.
• 3. Drie hoven
  Het plan is gebaseerd op drie verschillende publieke hoven: een groot hof (centraal), een klein hof (rustiger), en een hoftuin (groen en collectief). Drie woonstraten verbinden deze hoven.

In het kader van de voorgenomen wijziging van het omgevingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, deze is opgenomen in bijlage 1. De bovengenoemde ontwerpprincipes zijn hier ook in opgenomen. In de onderstaande figuur is het principe van de drie hoven visueel weergegeven.

Figuur 3.1 - plankaart (bron: BA-AS)

De woningen en het plan kenmerken zich door een duidelijke tweedeling: een voor- en een achterzijde. Aan de voorkant liggen de woningen aan een groene, autoluwe zone die alleen bestemd is voor voetgangers en fietsers. Deze ruimte is publiek toegankelijk. Aan de achterkant grenzen ze aan een parkeerterrein (o.a. klein hof) en aan de woningen aan de Tilburgseweg (o.a. groot hof). Het parkeerterrein is door middel van diverse onderdoorgangen verbonden met de groene ruimtes.

Op de onderstaande ontwerptekening zijn de bouwlagen weergegeven. De rijwoningen aan het grote hof bestaan uit drie bouwlagen en vormen een duidelijke wand rond de buitenruimte. Het kleinere hof heeft woningen van twee bouwlagen, waarbij de bovenste laag als setback is uitgevoerd. De ‘kerk in het Begijnhof’ vormt met vijf bouwlagen het hoogteaccent in het midden van het plan en heeft een centrale positie. Aan de Aardenhoek komen appartementen in vier bouwlagen.

Figuur 3.2 - bouwlagen (bron: BA-AS)

3.2 Programma

Het programma bestaat uit een mix van woningtypes. Op de onderstaande figuur is de plankaart weergegeven, deze is in bijlage 1 in hogere resolutie weergegeven. In deze paragraaf wordt het woonprogramma verder toegelicht.

Figuur 3.3 - plankaart (bron: BA-AS)

Typologie

Het plan omvat een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De appartementen zijn centraal geplaatst als een soort ‘kerk in het Begijnhof’, waardoor er een duidelijke stedenbouwkundige hiërarchie ontstaat. Langs de Aardenhoek worden appartementen gerealiseerd met een galerijontsluiting aan de noordzijde, terwijl daarboven zelfstandige ‘urban villa’ appartementen liggen. Het Klein Hof bestaat uit compacte, grondgebonden woningen die allemaal gericht zijn op de collectieve binnenruimte, wat bijdraagt aan een sociaal en gedeeld woonmilieu. Alle rijwoningen die zijn georiënteerd op het Groot Hof hebben een privé tuin aan de achterzijde. Daarnaast zijn er bijzondere woningtypes met unieke plattegronden en inpassing. Richting de Tilburgseweg staan nog twee vrijstaande woningen, de zogenaamde 'entreewoningen'.

Categorie

Het plan Klaverhof moet qua woningcategorieën in samenhang worden bezien met het aangrenzende plan Klavier. Samen moeten beide plannen voldoen aan de verdeling van minimaal 30% sociale huur en minimaal 40% middensegment (huur of sociale koop) In tabel 3.1 is het woningbouwprogramma van Klavier weergegeven. Het totale woningbouwprogramma van Klavier en Klavierhof is weergegeven in tabel 3.2.

 

Tabel 3.1 - woningbouwprogramma Klaverhof (bron: Maas-Jacobs)

Categorie	Aantal	Verdeling
Sociale huur	51	50%
Middeldure huur / sociale koop	26	25%
Vrije sector	25	25%
Totaal	102	100%

Tabel 3.2 - woningbouwprogramma Klavier en Klaverhof (bron: Maas-Jacobs)

	Klavier	%	Klaverhof	%	Sloop	Totaal	Verdeling	Eis
sociaal	19	18%	51	50%	-13	57	30%	30%
middenduur	79	74%	26	25%		105	55%	40%
vrije sector	8	8%	25	25%	-5	28	15%	30%
Totaal	106	100%	102	100%	-18	190	100,0%	100%

3.3 Openbare ruimte

Landschapsontwerp

Bij de inrichting van de buitenruimte is een gezonde fysieke leefomgeving als uitgangspunt genomen. Een belangrijk onderdeel hiervan is de inzet van natuurlijk groen. Groene elementen in de hoven zoals de bomen, natuurspeelplekken en natuurlijke struwelen, dragen bij aan een fysieke mentale gezondheid. Ze stimuleren beweging en bevorderen sociale interactie.

Daarnaast is nadrukkelijk gekeken naar de verbinding met bestaande en toekomstige groenstructuren. Door aan te sluiten op omliggende groengebieden en langzaam verkeersverbindingen ontstaat een aaneengesloten netwerk. Dit maakt het aantrekkelijker en toegankelijker voor bewoners om zich te verplaatsen door en te verblijven in een groene omgeving.

Het deel van het plangebied waar de woningbouw voorzien is wordt, op de woningen na, grotendeels openbaar ingericht. Tussen de woningen bevinden zich de hoven. De grondgebonden woningen en appartementen zijn met de voorzijde aan deze hoven gesitueerd. Tussen de gebouwen liggen langzaamverkeersroutes. Het parkeren is geconcentreerd aan de oost en zuidoostzijde van het plangebied, hierdoor is het plangebied bijna volledig autovrij. In paragraaf 3.4 is meer opgenomen over de langzaamverkeersroutes en toegankelijkheid van het gebied.

De locatie van de wadi (figuur 3.4) is indicatief en wordt nader afgestemd en later uitgewerkt in het waterhuishoudkundigplan.

Figuur 3.4 - voorlopig ontwerp (bron: studio REDD)

Figuur 3.5 - ontwerpprincipes landschapsontwerp (bron: studio REDD)

Groen en verharding

Met de beoogde ontwikkeling wordt verharding toegevoegd. Op de onderstaande afbeelding is de verdeling groen en verharding weergegeven. Gemeente Breda heeft beleidsregels opgenomen in het zogenaamde Groenkompas. Eén van de regels is dat het minimale percentage van het als openbaar groen in te richten oppervlak tussen de 20% en 35% ligt (afhankelijk van het typologie woningen wat toegevoegd wordt). In het plangebied is 39,3% (semi-)openbaar groen aanwezig, zie paragraaf 4.4.9 Groenkompas.

Figuur 3.6 - verharding nieuwe situatie (bron: Civil Support)

Drie hoven

Het plan voor Klaverhof bestaat uit drie hoven met elk een eigen identiteit, bepaalt door beplanting, materiaal en inrichting. Via de langzaamverkeersroute, zichtlijnen en het centrale plein vormen zij samen een samenhangend geheel.

Het groot hof heeft een landschappelijk karakter met groen en water, waarin bomen, hoogteverschillen en natuurlijke oevers zorgen voor variatie. Het gebied biedt ruimte voor waterberging en natuurlijk spelen en krijgt zo een informele uitstraling.

Figuur 3.7 - impressie groot hof (bron: BA-AS)

Het klein hof heeft een kleinschalige en intieme opzet met fruit- en bloesembomen en hagen die een klassieke hofstructuur vormen. Het hof is gericht op ontmoeting en collectiviteit, met mogelijkheden voor gezamenlijk tuinieren, en staat via het plein in directe verbinding met het groot hof.

Figuur 3.8 - impressie vanaf het Klein Hof (bron: BA-AS)

De hoftuin ligt besloten tussen de appartementen en een gebouwde pergolaconstructie vormt een groene verblijfsruimte met gelaagde beplanting en open plekken voor ontmoeting. De sfeer is rustig en beschut, met nadruk op verblijf en samenkomen.

Figuur 3.9 - impressie hoftuin (bron: BA-AS)

Doorsnedes

Op de onderstaande doorsnede is het groot hof uitgewerkt. Door het hof lopen meerdere voet- en fietspaden tussen het groen. Daarnaast worden de doorsnedes van het klein hof en de hoftuin weergegeven.

Figuur 3.10a - doorsnede uitwerking groot hof (bron: studio REDD)

Figuur 3.10b - doorsnede uitwerking klein hof (bron: studio REDD)

Figuur 3.10c - doorsnede uitwerking hoftuin (bron: studio REDD)

Volkstuinen

Door de ontwikkeling gaat een deel van de volkstuinen aan de zuidzijde van het plangebied verloren. Het aantal te verwijderen volkstuinen wordt gecompenseerd ten zuiden van de huidige volkstuinen. Op de onderstaande kaart in figuur 3.11 is het voorstel voor de nieuwe inrichting weergegeven.

Figuur 3.11 - voorstel herinrichting volkstuinen (bron: studio REDD)

3.4 Toegankelijkheid en parkeren

In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontsluitingsstructuur en de parkeerplaatsen in het plan. In paragraaf 5.12 Mobiliteit wordt dit aspect uitgebreider toegelicht.

Auto

Het plangebied wordt grotendeels autovrij gemaakt. Er komt een parkeerterrein, ten zuiden en ten zuidoosten van de woningen, bereikbaar via de Aardenhoek. Bewoners en bezoekers kunnen daar parkeren voordat ze het autovrije gebied betreden. Hierdoor blijft het binnengebied vrij van autoverkeer, dat zorgt voor een rustige en groene leefomgeving. Ook wordt daarmee de Tilburgseweg ontzien van een directe ontsluiting en aanvullend direct autoverkeer.

Figuur 3.12 - ontsluiting en parkeren auto (bron: BA-AS)

Langzaamverkeersroute

De Aardenhoek wordt gedeeltelijk voor de auto en het parkeren, maar voornamelijk als langzaam verkeersverbinding verlengd richting de wijk Brabantpark en de naastgelegen groenstructuur. Ook wordt het mogelijk om van noord naar zuid en vice versa te fietsen door de fietsverbinding die aangelegd wordt tussen de Aardenhoek en de Tilburgseweg. Er wordt onderzocht of een oversteek voor fietsers over de Tilburgseweg mogelijk is. De appartementen en het hof krijgen collectieve fietsenstallingen, de grondgebonden woningen krijgen een eigen berging voor fietsen. Bezoekers per fiets parkeren in de openbare ruimte.

Het gebied krijgt een uitgebreid netwerk van voetgangersverbindingen, met als belangrijkste veranderingen de verlenging van de Aardenhoek en ook een verbinding van noord naar zuid. De zuidelijke woonstraat sluit goed aan op het bestaande wandelpad dat is gelegen tussen de twee delen van het volkstuincomplex. Alle drie de groene hoven zijn toegankelijk voor voetgangers.

Figuur 3.14 - kaart langzaamverkeersroute (bron: BA-AS)

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit plan zijn vooral de volgende nationale belangen relevant:

(1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;

(2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit;

(5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften.

De voorgenomen ontwikkeling is ten gunste van nationale belangen zoals het tegengaan van het woningtekort. Er wordt een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw.

Ten aanzien van nationaal belang 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 4.1.2 (ladder voor duurzame verstedelijking). Uit die onderbouwing blijkt dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Met de ontwikkelingen van Klaverhof en Klavier wordt in totaal 70% van de woningen betaalbaar.

Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in hoofdstuk 5 het plan aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het plan in hoofdstuk 7. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het plan sprake is van een goede omgevingskwaliteit.

Het plan past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten.

Het Bkl stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden.

In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over:

• 1. waarborgen van de veiligheid
• 2. beschermen van de waterbelangen
• 3. beschermen van de gezondheid en van het milieu
• 4. beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed
• 5. behoud van ruimte voor toekomstige functies
• 6. behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten
• 7. bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.

Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het plangebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit plan voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation.

Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking vindt hierna plaats. Voor zover verdere thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit plan, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in hoofdstuk 5 van deze motivering.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Toetsing

Het Bkl geeft geen uitsluitsel wanneer een ontwikkeling moet worden gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geldende jurisprudentie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening/Besluit ruimtelijke ordening is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo toevoeging bebouwing, of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Met de ontwikkeling worden 102 woningen mogelijk gemaakt voor verkoop en verhuur in verschillende prijsklassen. Het zijn grondgebonden woningen en appartementen in verschillende groottes en prijsklassen binnen het sociale, betaalbare en dure segment. In paragraaf 3.2 is het woonprogramma uitgebreider toegelicht.

Met het toevoegen van 102 woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De woningen worden grotendeels gerealiseerd op bestaande bedrijfspercelen. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied.

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2023)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings-en woningbehoefteprognose Noord-Brabant' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 7.090 woningen in de periode 2023 tot en met 2030. En nog eens circa 7.200 woningen tot 2040.

Figuur 4.1 - indicatie toename woningvoorraad (bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023).

Het project, bestaande uit 102 woningen, draagt bij aan de woningbehoefte in de provincie.

Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg (2023) en addendum januari 2026

In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen die vertaald worden in regionale woondeals. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio (Stedelijke regio Breda-Tilburg). Het Woonbod is binnen de kaders van deze strategie vertaald naar de regionale woondeal voor de gemeenten in de SRBT. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstelling) en kwantitatieve woningbouwopgave, die wordt vastgelegd in de regionale woondeal, telt samen met deals in andere regio's op tot de provinciale woningbouwopgave.

Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Daarom is het streven dat tweederde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Onder dit betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen tot € 405.000,- (prijspeil 1 januari 2025).

In de SRBT-woondeal is afgesproken dat per gemeente 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middenhuurwoningen en/of betaalbare koopwoningen bij nieuwe plannen.

In januari 2026 is er een addendum op de SRBT Woondeal opgesteld. Het addendum bevat een actuele, cijfermatige update van de Woondeal. Hiermee worden de afspraken uit 2023 op een aantal punten gewijzigd en aangevuld. Het gaat om:

• de minimale woningbouwopgave per gemeente voor de periode 2025 tot en met 2030;
• de minimale woningbouwopgave voor de hele SRBT-regio voor de periode 2025 tot en met 2034;
• een indicatieve opgave voor woningen voor ouderen;
• een geactualiseerd overzicht van sleutellocaties;
• een update van de belangrijkste randvoorwaarden voor woningbouw.

De nieuwbouwopgave wordt nog wel berekend wordt via de provinciale (woningbehoefte) prognoses, maar nadrukkelijk gezien als een minimumopgave. De prognose mag niet begrenzend zijn voor goede projecten die uitvoering geven aan de woondeal en in lijn zijn met de uitgangspunten van de SRBT ontwikkelstrategie. Bouw je 'te weinig', dan spreek je elkaar aan op hoe er versneld kan worden. Bouw je 'te veel' maar met inachtneming van de kaders, dan wordt je door de regio, provincie en het rijk gecomplimenteerd. Het nadrukkelijk opnemen van de minimumopgave voor de woningbouw, betekent op lokaal niveau, met inachtneming van de regionale afspraken, ruimte om de lokale woningbouwambities zoals verwoord in het woningbouwprogramma 2025 te realiseren. Voor elke gemeente ligt nu de minimale bouwopgave vast tot en met 2030. Voor de gemeente Breda gaat het hierbij om een netto toevoeging van 8.840 woningen (periode 2025 t/m 2030).

In het addendum is ook een uitgebreider overzicht opgenomen van zogenaamde 'sleutellocaties'. Dat zijn (potentiële) woningbouwlocaties die voor de regio van belang worden gevonden. Voorliggend project ligt niet op een sleutellocatie, maar is gezien de gemeentelijke opgave wel een belangrijk project.

Het project draagt bij aan de realisatie van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen/sociale koopwoningen en koopwoningen in de vrije sector. Het woonprogramma is afgestemd met het project Klavier, in samenspraak met de gemeente Breda. Bij het 'samenvoegen' van deze projecten wordt voldaan aan de 30/40/30 regeling.

Sprekende cijfers Woningmarkten Breda en omgeving Q3 2025

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het derde kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2025' blijkt dat per 1 oktober 2025 woningzoekers in Breda kunnen kiezen uit 991 woningen. Daarvan is 53% nieuwbouw.

De gemiddelde verkoopprijs is € 484.000,- met een gemiddelde verkoopprijs van € 4.620,- per m² voor een woonhuis en € 5.170,- per m2 voor een appartement. De gemiddelde verkooptijd van woningen is ten gestegen naar 28 dagen. Breda is een zeer intern gerichte woningmarkt, circa tweederde van de kopers was al woonachtig in de gemeente. Landelijk ligt dit aandeel gemiddeld rond 51%.

De ontwikkeling voorziet in een toevoeging grondgebonden woningen en appartementen in diverse prijssegmenten waardoor de druk op de woningmarkt in Breda af kan nemen.

Gemeentelijk beleid

Verder draagt de ontwikkeling bij aan de doelen uit het vastgestelde gemeentelijk bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', waaruit blijkt dat er in de bestuursperiode 6.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Spreiding van type woningen over de stad en per project draagt bij aan het dichter tot elkaar brengen van verschillende doelgroepen in de samenleving. De gebiedsprofielen die voor de verschillende stadsdelen en wijken zijn opgesteld blijven daarbij leidend. Het project draagt bij aan het behalen van de doelen uit de woonvisie, omdat door de ontwikkeling van verschillende woningtypen ingespeeld wordt op de woonbehoeften van diverse doelgroepen. Hiermee wordt bijgedragen aan de bouwsteen ‘goed wonen in een fijne buurt’ door de woningvoorraad te verbeteren met aandacht voor betaalbaarheid en kwaliteit. Een toets aan deze gemeentelijke beleidskaders is opgenomen in paragraaf 4.4.

4.1.3 Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• 1. Werken aan de Brabantse energietransitie
• 2. Werken aan een klimaatproof Brabant
• 3. Werken aan de slimme netwerkstad
• 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in woningbouw en speelt zo in op de aanzienlijke woningbouwbehoefte. Een deel van de lokale bedrijvigheid aan de Aardenhoek zal plaatsmaken voor binnenstedelijke woningbouw. Er is aansluiting gezocht naar omliggende functies en het bestaande groen.

4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden.

In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun omgevingsplannen. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies. Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Toetsing

De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling:

Stedelijk gebied

Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Nederland) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.5.2 is gemotiveerd dat dit project gelet op de aard en omvang in verhouding tot de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde.

Het plangebied bevindt zich volgens de provincie in stedelijk gebied, zie figuur 4.2. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van meer dan 12 woningen en maakt hiermee een stedelijke ontwikkeling mogelijk. In paragraaf 4.1.2 is de behoefte van de ontwikkeling omschreven in de vorm van een ladderonderbouwing.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling, omdat:

• Met het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan de krappe woningmarkt en de diverse woningtypen zijn aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen.
• Het hemelwater wordt binnen het plangebied opgevangen.
• De woningen worden niet aangesloten op het gas.

Aan de overige regels binnen dit werkingsgebied (veehouderij in Stedelijk gebied en Toedeling beheer vaarwegen) wordt niet getoetst, omdat het project hoofdzakelijk een woningbouwproject betreft.

Figuur 4.2 - kaart omgevingsverordening stedelijk gebied (bron: TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant)

Norm wateroverlast stedelijk gebied

Artikel 2.2 (Omgevingswaarde wateroverlast stedelijk gebied) richt zich op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstromingskans van 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen en/of 1/10 per jaar voor overige gebieden.

In paragraaf 5.4 van deze motivering wordt toegelicht op welke manier de berging en afvoer van water binnen het plangebied is opgelost.

Het waterschapsbestuur zorgt bij de uitoefening van zijn taken en bevoegdheden dat aan de omgevingswaarde wateroverlast wordt voldaan.

Beperking grootschalige logistiek

Artikel 5.56 (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Een verdere toetsing aan dit artikel hoeft niet plaats te vinden, omdat het project een woningbouwproject betreft.

4.2.3 Conclusie

De ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

4.3 Beleid waterschap

4.3.1 Waterschapsverordening

Binnen het projectgebied geldt de Waterschapsverordening waterschap Brabantse Delta 2024.

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het projectgebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Voorkomen moet worden dat regenwater snel verdwijnt in het riool of in de sloot.

In de waterschapsverordening van het waterschap is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 2.2, vijfde lid: ‘Het is verboden zonder omgevingsvergunning water te lozen in of te onttrekken aan een oppervlaktewaterlichaam’). De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de beleidsregel ‘Hydrologische uitgangspunten bij de regels Waterschapsverordening voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’. Het verbod uit artikel 2.2 van de waterschapsverordening is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van het bestaand verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
• de toename van het verhard oppervlak tussen 500 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel.

benodigde compensatie (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

• de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
• de afvoer mag niet meer bedragen dan 2/l/s/ha;
• de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
• daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 500 m2 of groter is, wordt vanuit het waterschap compenserende maatregelen geëist.

Wanneer er sprake is van een plan met een toename van verhard oppervlak groter dan 10.000 m² komt men in het vergunningentraject terecht en wordt er samen met initiatiefnemer en de gemeente bekeken hoe er compensatie kan plaatsvinden.

Toetsing

Met de ontwikkeling wordt verharding toegevoegd. Een nadere onderbouwing van de waterhuishouding is opgenomen in paragraaf 5.4.

4.3.2 Conclusie

Het planvoornemen past binnen de beleidskaders van het waterschap.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Breda 2040

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor wijzigingen van het omgevingsplan en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een wijziging van het omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

• Versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij.
• Ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie.
• Verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Toetsing

Op de kaart van de omgevingsvisie (figuur 4.3) is het plangebied niet met een specifieke aanduiding aangeduid. In de omgevingsvisie wordt benoemd dat de focus bij ontwikkeling van woningbouw op inbreidingslocaties boven uitbreiding naar het buitengebied ligt. Met de beoogde ontwikkeling is er sprake van een inbreidingsproject. Het plangebied is globaal rood omcirkeld op de onderstaande figuur 4.3. Uit de kaart met ontwikkelingsrichtingen voor werklocaties, zie figuur 4.4, blijkt verder dat een deel van de huidige bedrijfslocaties aan de Aardenhoek aangewezen is als 'transformatie naar wonen'. Het plangebied is groter dan alleen deze bedrijfslocatie, maar gaat uit van behoud van het aangeduide bedrijventerrein. Het realiseren van woningen geeft daarnaast invulling aan de grote woningbehoefte in de gemeente, in dit geval op een inbreidingslocatie. De beoogde woningbouwontwikkeling is daarmee passend binnen de ontwikkelingsrichting van de omgevingsvisie.

Figuur 4.3 - uitsnede kaart omgevingsvisie (bron: Omgevingsvisie Breda)

Figuur 4.4 - uitsnede Ontwikkelingsrichting werklocaties (bron: Omgevingsvisie Breda)

4.4.2 Hoogbouwvisie

De Hoogbouwvisie Breda is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de Omgevingsvisie Breda 2040. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven.

Gebiedsontwikkelingen zoals SterkWest, Blossem!, Eureka! en De Faam ontwikkelen zich met een voor Breda hogere mate van stedelijkheid, zowel ruimtelijk (dichtheid) als functioneel (menging). Hoogbouw is daarbij een ruimtelijk motief. Enerzijds ter markering van deze plekken in de stad en anderzijds om voor Breda interessante en nieuwe woonmilieus te creëren in contrast met de bestaande stedelijke gebieden, de dorpen en de regio.

Toetsing

Met het planvoornemen worden maximaal 5 bouwlagen gemaakt. Op één bouwdeel is een hoogte van maximaal 16,5 meter toegestaan. Gezien de bouwhoogte van meer dan 15 meter is toetsing aan de Hoogbouwvisie relevant. Het plangebied is in de hoogbouwvisie niet aangewezen als gebiedsontwikkelingslocatie waar hoogbouw onderdeel is van nieuwe stedelijke milieus.

De grens van 15 meter wordt slechts beperkt (maximaal 1,5 meter) overschreden. Het gebouwdeel betreft daarnaast een setback, zie figuur 4.5. Het bouwdeel gelegen aansluitend op het maaiveld heeft slechts een hoogte van maximaal 8 meter. Het hoogste bouwdeel ligt minimaal 3 meter naar achter waardoor deze vanaf het direct aansluitende maaiveld minder waarneembaar is. Nadelige effecten worden niet verwacht, zie de toetsing in paragraaf 5.16 (bezonning) en 5.17 (windhinder).

Figuur 4.5 - ligging hoogste bouwdeel met bouwhoogte 16,5 meter, uitsnede verbeelding

4.4.3 Thuis in Breda - Woonvisie 2024-2040

Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende te huisvesten doelgroepen. Vooruitkijkend naar 2040 zijn de woonopgaven complex en de ambities groot. Voor lang niet iedereen is het hebben van een (betaalbaar) huis, wat past bij de levensfase, vanzelfsprekend. Op wijkniveau bestaan er grote verschillen in Breda. In een aantal buurten is de woningvoorraad eenzijdig wat kan leiden tot leefbaarheidsproblemen. De woonvisie, vastgesteld in 2024, doet recht aan de doelen in het gemeentelijk bestuursakkoord en aan de regionale afspraken, gemaakt in de SRBT-woondeal. De visie borduurt ook voort op de Omgevingsvisie Breda 2040.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk en opgenomen in de Omgevingsvisie 2040. Van de bouw van 25.000 woningen in 2021 tot en met 2040 zal 90% moeten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Vanuit de SRBT-Woondeal moet 30% van de woningen bestemd zijn voor sociale huur. In het gemeentelijk bestuursakkoord is opgenomen dat 30% van de woningen bestemd is voor sociale huur, 40% voor middelduur en 30% voor de vrije sector. Ingezet wordt op een evenwichtigere spreiding van de betaalbare woningen over dorpen en wijken, waarbij de Doelgroepenverordening Breda gehanteerd wordt. De woonadvisering per wijk is mede gebaseerd op de gebiedsprofielen wonen, waarbij rekening gehouden wordt met onder andere de veerkracht van een dorp of wijk en het woonmilieu. Samen met Verbeter Breda wordt de komende jaren gewerkt aan wijkplannen en gebiedsvisies.

Verbeter Breda

De Wijkagenda 2024 voor de buurten Heusdenhout maakt deel uit van het programma Verbeter Breda. Dit programma richt zich op het verbeteren van de leefbaarheid en het verkleinen van kansenongelijkheid in specifieke wijken van Breda. De agenda is opgebouwd rond drie kernbouwstenen:

• goed wonen in een fijne buurt;
• worden wie je wilt zijn;
• leefbaar inkomen.

Toetsing

Met de ontwikkeling van diverse woningtypen wordt ingespeeld op de woningvraag van verschillende doelgroepen. Er wordt bijgedragen aan de bouwsteen 'goed wonen in een fijne buurt', door in te zetten op het verbeteren van de woningvoorraad met aandacht voor betaalbaarheid en kwaliteit. De toekomstige woningen sluiten allemaal aan op openbare, groen ingerichte buitenruimtes, wat de sociale samenhang in de buurt versterkt.

4.4.4 Bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit 2022-2026'

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

De komende periode moet een flink aantal woningen worden gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters, alleenstaanden en tweeverdieners met een laag en modaal inkomen. Hier wordt strakker op ingezet door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de Nationale Woon- en Bouwagenda en bij woningbouw in te zetten op 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrije sector. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente ook inzetten op kwalitatieve aspecten bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Toetsing

Met de toevoeging van 102 woningen levert het plan een bijdrage aan de woningbouwopgave van de komende jaren. Er wordt, in overeenstemming met de gemeente Breda, afgeweken van de 30/40/30 regeling voor dit plan. Samen met het direct ten westen van het plangebied gelegen project Klavier wordt wel voldaan aan de 30/40/30 regeling. Iedere woning sluit aan op een openbare groenvoorziening. De grondgebonden woningen hebben een privétuin en de appartementen hebben een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon of loggia.

4.4.5 Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middenhuurwoningen en sociale koopwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Voor middenhuurwoningen en sociale koopwoningen zijn aanvangshuurprijzen dan wel maximale aanvangskoopprijzen vastgelegd in de verordening. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een wijziging van het omgevingsplan en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middenhuur en/of sociale koopwoningen. Voor de woningen geldt dat gedurende een termijn na eerste ingebruikname de woningen beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen bedraagt 30 jaar. Voor middenhuurwoningen is dit 15 jaar en voor sociale koopwoningen is de instandhoudingstermijn 4 jaar.

Toetsing

De 102 woningen zijn verdeeld in zowel koop- als huurwoningen. Hiervan worden 51 woningen gerealiseerd als sociale huurwoningen (50%), 26 in het middensegment (25%) en 25 woningen in de vrije sector (25%). Het plan op zichzelf staand voldoet niet aan de 30/40/30 regeling. In samenhang met het project Klavier, waar meer woningen in het middensegment en de vrije sector worden voorzien, wordt echter wel voldaan aan de 30/40/30 regeling, zie verdeling van het totale programma in paragraaf 3.2.

Met ingang van de Wet Betaalbare huur dient de huur in lijn te zijn met wat het puntenaantal conform het woningwaarderingssyteem aangeeft. Woningen tot en met 186 punten (grens middeldure huur) mogen gedurende 15 jaar niet meer huur vragen dan conform het woningwaarderingssysteem op basis van dit aantal punten is toegestaan. Wel geldt voor de middenhuurwoningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2028 dat gedurende een aantal jaren maximaal 10% nieuwbouwopslag mag worden gerekend.

4.4.6 Nota Parkeernormen Breda 2021

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• De bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen.
• Nieuwe landelijke inzichten zijn ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.12.

4.4.7 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Gemeente Breda heeft regels opgesteld in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit om te zorgen voor een goede omgevingskwaliteit. De nota wordt gebruikt om (ver)bouwplannen te beoordelen op uiterlijk, zichtbare kwaliteit en plaatsing in de omgeving.

Toetsing

In het kader van de omgevingsplanwijziging is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, deze is opgenomen in bijlage 1. Het plan is in meerdere fases door de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Breda (AOB) beoordeeld.

AOB 1 | 6 mei 2025

Op 6 mei 2025 vond de eerste AOB plaats. De reactie was in hoofdlijnen als volgt:
De commissie prijst de opzet met hofjes en de positionering van de bouwblokken. Zij adviseert het behoud van het paadje door de volkstuinen en het creëren van extra routes voor langzaam verkeer. De fietsroute in het grote hof is begrijpelijk, maar de noodzaak van een pad door het groen wordt bevraagd. De commissie vraagt om meer verschil tussen de hoven en vindt het verplaatsen van de volkstuinen naar Brabantpark discutabel. Het herstel van de historische diagonaal mag niet ten koste gaan van het park. Alternatieven voor parkeren en een betere afwerking van de galerijwoningen en villa’s (als ‘voorkant’) worden aanbevolen. Tot slot benadrukt de commissie het belang van een integrale visie op het stadsdeel en het tijdig in kaart brengen van waardevolle bomen.

AOB 2 | 7 oktober 2025

De reacties van de eerste AOB zijn meegenomen in de aanpassingsronde. De reactie was als volgt:
De commissie is positief over het stedenbouwkundig plan en de uitwerking daarvan, maar benoemt enkele aandachtspunten. Zij benadrukt dat de hoofdstructuur van de buitenruimte vast dient te liggen en dat het beeldkwaliteitsplan niet alleen de architectuur, maar ook de inrichting en materialisering van de openbare ruimte moet borgen. Daarbij vraagt de commissie om nadere toelichting op onder meer waterberging, profielopbouw, eigendom en beheer van de buitenruimte, en de overgang tussen openbaar en privéterrein.
De commissie wijst op het belang van een goede inpassing in de bestaande context; de randen en aansluitingen op de omgeving, zoals bij de muur van het kerkhof en de villa aan de Tilburgseweg, vragen om een zorgvuldige uitwerking. Ook de entreepleinen bij de hoven en de pergola aan de zuidzijde behoeven verdere afstemming in schaal en functie.
Daarnaast vraagt de commissie aandacht voor sociale veiligheid langs de langzaamverkeersroute nabij de begraafplaats en adviseert om hier meer openheid in de plint te creëren. Tot slot verwacht de commissie dat het beeldkwaliteitsplan meer uitspraken doet over de vormgeving van de verschillende hofwanden; het voorstel van de architect om dit met schema’s inzichtelijk te maken wordt positief ontvangen.

AOB 3 | 4 november 2025

Het plan is nogmaals beoordeeld door de AOB op 4 november 2025. Dit keer werd de buitenruimte behandeld. Samengevat was de reactie van de adviescommissie als volgt:
De commissie is nog niet overtuigd van de overgang tussen Klaverhof en Brabantpark en vraagt om een visuele uitwerking van dit knooppunt. Voor Klaverhof benadrukt zij het gebruik van gebakken materialen; voor parkeerplaatsen kunnen tweedehands, meer open bestratingsoplossingen worden toegepast. De relatie tussen de hoven en de architectuur kan volgens de commissie sterker; alleen de Hof tuin sluit goed aan. Voor het kleine ‘begijnhof’ adviseert zij een eenvoudige, orthogonale opzet met minder paden en meer groen of moestuinruimte. De commissie ziet geen meerwaarde in een wadi in het grote hof en stelt een glooiend landschap met ruimte voor sport en spel voor. Ook adviseert zij het voetpad bij de Hof tuin logisch te laten aansluiten en de strook onder de pergola onderdeel van de tuin te maken.

AOB 4 | 10 februari 2026

Het plan is nogmaals beoordeeld door de AOB op 10 februari 2026. Hieruit blijkt dat de commissie overwegend positief is over het plan, met name ten aanzien van de materiaalkeuze en het architectonisch ensemble.

De commissie vraagt echter om een nadere uitwerking op meerdere onderdelen, waaronder:

• het versterken van de relatie tussen gebouwen en buitenruimte (meer informaliteit en herkenbaarheid van entrees);
• een nadere uitwerking van de woonstraat, pergola en entrees;
• aanpassingen aan de architectuur aan de Tilburgseweg (met name de erker);
• verdere detaillering van de landschappelijke inrichting en de hoven.

AOB 5 | 19 mei 2026

Het plan is op 19 mei 2026 opnieuw beoordeeld door de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. De commissie concludeert dat het plan nog nadere uitwerking vraagt om de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteit goed te kunnen beoordelen.
De commissie kan zich in grote lijnen vinden in de voorgestelde richting, maar vraagt onder meer aandacht voor de keuze en uitwerking van het metselwerk, de detaillering van de erker, de vormgeving van de gevelopeningen en voordeuren, en de samenhang tussen gebouw en maaiveldinrichting. Positief is zij over de toevoeging van bankjes in de woonstraat.

De nadere uitwerking zal plaatsvinden op de genoemde punten, waarbij de commissie vertrouwen heeft dat het plan hiermee verder kan worden versterkt.

4.4.8 Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.12.

4.4.9 Groenkompas

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

• 1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:
  Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).
• 2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:
  Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.
• 3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:
  In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.
• 4. Samenwerken aan een Stad in een park:
  Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.
• 5. Versterken van de Bredase groene identiteit:
  Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Toetsing

Groenprincipes

De groenprincipes voor Klaverhof zorgen ervoor dat groen een herkenbare en samenhangende basis vormt voor de wijk. Door te werken met voornamelijk inheemse bomen, hagen en beplanting ontstaat een prettig en leefbaar woongebied dat bijdraagt aan biodiversiteit, verkoeling en een gezonde leefomgeving. Groene erfafscheidingen en randen sluiten aan op het omliggende park en versterken de verbinding met de buurt.

Groennorm

Volgens het Groenkompas van de gemeente Breda geldt een minimale eis van 20% openbaar groen bij grondgebonden woningbouw en 35% bij niet-grondgebonden woningbouw. Het Groenkompas stelt dat bij een hoger aandeel grondgebonden woningen de noodzaak voor openbaar groen afneemt, omdat een deel van de groenfuncties - zoals waterinfiltratie, verkoeling en verblijf - op het eigen perceel kan worden gerealiseerd. Door deze woningtypologie ontstaat er voldoende functioneel groen op privéterrein, waardoor de reductie van openbaar groen stedenbouwkundig en beleidsmatig verdedigbaar is.

Het stedenbouwkundig plan omvat 102 woningen, waarvan 25,5% grondgebonden woningen betreft. In het plan zijn 26 grondgebonden woningen inclusief tuin, 24 grondgebonden woningen zonder tuin en 52 appartementen aanwezig. De 20 hofwoningen met voortuin en 4 grondgebonden woningen zonder tuin worden als niet-grondgebonden beschouwd. Op basis van de gewogen verhouding van grondgebonden en niet-grondgebonden woningen wordt de minimale eis voor het aandeel openbaar groen als volgt berekend:

(25,5% × 20%) + (74,5% × 35%) = 5,1% + 26,1% = 31,2%

Deze berekening leidt tot een minimale eis van circa 31,2% openbaar groen binnen het plangebied.

Het plan is doorgerekend op basis van de in het Groenkompas gestelde groennormen. Het plangebied is 18.752 m². Op basis van de groennorm (31,2% van het plangebied) moet hier 5.850,6 m² (semi-)openbaar groen worden ingepast. In het huidige ontwerp wordt 6.033 m² openbaar groen in groenvakken mogelijk gemaakt (inclusief eventuele waterberging. Dit is 32,1% van het plangebied. In bijlage 2 is de berekening van het Groenkompas weergegeven.

Doelsoorten

De ecologische inrichting van Klaverhof richt zich op het versterken van de biodiversiteit door specifiek leefgebied te creëren voor de doelsoorten: zwarte roodstaart, gierzwaluw, vleermuizen (meerdere soorten), dagvlinders en de egel. Door groen, water, gevels en daken op elkaar af te stemmen ontstaat een samenhangend netwerk waarin deze soorten voedsel, nestplekken en schuilruimte vinden. Voor de gierzwaluw en zwarte roodstaart worden nestkasten in de gevels geïntegreerd, terwijl vleermuizen profiteren van beschutte routes en donkere vliegverbindingen. Deze ecologische structuur sluit aan op het Brabantpark en versterkt de verbindingsroutes richting de Tilburgseweg.

4.4.10 Beleidsregels Groen en Water 2023

Om de doelen uit het Groenkompas te realiseren worden in het Groenkompas onder andere de Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin geïntroduceerd. De Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin uit het Groenkompas zijn daarmee uitgewerkt in de Beleidsregels Groen en Water 2023.

Met de Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars verplicht om een minimaal percentage van een nieuwe woonbuurt of nieuw bedrijventerrein in te richten als openbaar groen, om natuurinclusief te bouwen en om het openbare groen biodivers in te richten. De Richtlijn Groene tuin houdt in dat bij de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties een oppervlaktepercentage ‘levend’ groen wordt verankerd in de wijziging van het omgevingsplan. De hoogte van het percentage is hierbij afhankelijk van de perceelsgrootte.

Bij nieuw afwaterend verhard oppervlak of een toename van verhard oppervlak is het realiseren van een duurzaam watersysteem waaronder het aanbrengen van waterberging noodzakelijk. Bij grote ontwikkelingen met een toename van verhard oppervlak is er een groot potentieel om water en groen te combineren en hiermee naast het beperken van de kans op wateroverlast ook een bijdrage te leveren aan het tegengaan van hittestress en droogtebestrijding. De Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin worden nader uitgewerkt in het (paraplu)bestemmingsplan 'Water en Groen' dat als ontwerp ter inzage heeft gelegen.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied waar de Groen- en parknorm geldt. Uit de toetsing aan het Groenkompas, zie paragraaf 4.4.9 blijkt dat aan de normen en ambities wordt voldaan.

4.4.11 Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid en levert een bijdrage aan de gestelde doelen en ambities.

Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving

5.1 Erfgoed

5.1.1 Wettelijk kader

Besluit kwaliteit leefomgeving

Cultureel erfgoed omvat archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap en dergelijke. De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van een rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Gemeentelijk beleid

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het de wijziging van het omgevingsplan.

Op gemeentelijk niveau zijn de aanwezige archeologische waarden en verwachtingen op de archeologische beleidskaart in een kaartbeeld weergegeven. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten van archeologisch waardevolle gebieden: beschermde archeologische monumenten (donker paars) en gebieden met behoudenswaardige (licht paars) archeologische waarden. Voor terreinen waar nog geen waarden van bekend zijn, wordt onderscheidt gemaakt tussen terreinen met een hoge (roze), middelhoge (groen) of lage (geel) archeologische verwachting. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal door vertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan.

5.1.2 Onderzoek

5.1.2.1 Archeologie

Het plangebied heeft in het tijdelijk deel van het omgevingsplan een dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie'. De archeologische verwachting is middelhoog tot hoog volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Breda (zie figuur 5.1). Bij een (middel)hoge verwachting geldt dat als er grondwerkzaamheden plaatsvinden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 30 cm onder maaiveld, er een archeologisch onderzoek (proefsleuven) moet worden uitgevoerd om uit te sluiten dat archeologische waarden verstoord worden door de herontwikkeling.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door de gemeentelijk archeoloog een Programma van Eisen opgesteld voor het benodigde proefsleuvenonderzoek (bijlage 3) ter plaatse van de woningbouw. Ten behoeve van het verplaatsen van de volkstuinen is aanvullend een afzonderlijk Programma van Eisen voor archeologisch onderzoek opgesteld (bijlage 4). Ook uit dit Programma van Eisen volgt dat een proefsleuvenonderzoek noodzakelijk is. Het archeologisch onderzoek voor zowel de woningbouw als de locatie van de te verplaatsen volkstuinen zal in een later stadium van de ontwikkeling, voorafgaand aan de bodemingrepen, worden uitgevoerd. Daarbij zal mogelijk sprake zijn van een samenvoeging met de diverse Programma's van Eisen die gemaakt zijn voor het project Klavier en het project Klaverhof.

Opgravingen of het 'in situ' bewaren van vondsten zijn vaak mogelijk waardoor op voorhand geen belemmeringen worden verwacht voor de voorgenomen herontwikkeling.

Figuur 5.1 - archeologische verwachtingskaart (bron: Archeologische beleidskaart, gemeente Breda)

5.1.2.2 Historische geografie

Het plangebied heeft volgens de cultuurhistorische waardenkaart een lage, middelhoge en hoge waarde, zie figuur 5.2.

De Tilburgseweg in Breda is een belangrijke historische verkeersader die de stad verbindt met Tilburg, Den Bosch en Nijmegen. Oorspronkelijk aangelegd als een zogenaamde Willemsweg in 1822, vormt de weg een essentieel onderdeel van het oude rijkswegennetwerk, dat in de 19e eeuw werd ontwikkeld onder koning Willem I.

Figuur 5.2 - cultuurhistorische waardenkaart (bron: gemeente Breda)

Op basis van het ontwerp 'Parapluplan Erfgoed' is ter plaatse van de hoge cultuurhistorische waarde een dubbelbestemming opgenomen. In voorliggend TAM-omgevingsplan is deze dubbelbestemming overgenomen ter plaatse van de woning aan de Tilburgseweg 120 en ook de nieuwe entreewoning.

5.1.2.3 Gebouwd erfgoed

Zoals in de vorige alinea is omschreven heeft de Tilburgseweg een hoge cultuurhistorische waarde. Langs de Tilburgseweg is een typische lintbebouwing ontstaan, die zich kenmerkt door een onregelmatige opbouw van panden met variërende gevelbreedtes, dakvormen en bouwhoogtes. De bebouwing bestaat uit een mix van woonhuizen, winkels en bedrijven, wat de multifunctionele functie van de straat benadrukt. Het nieuwe plan voegt één woning toe aan de Tilburgseweg. Deze woning is geplaatst in de rooilijn van de naastgelegen woningen.

5.1.3 Conclusie

Nader onderzoek op basis van de archeologische verwachting dient nog plaats te vinden. Dit onderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de geplande bodemingrepen. Zowel voor het aspect archeologie als cultuurhistorie zijn beschermende regelingen opgenomen in dit TAM-omgevingsplan.

5.2 Beschermen van de gezondheid

5.2.1 Wettelijk kader

Eén van de doelen van de Omgevingswet is het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening dient te worden gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Gezondheidsbescherming

Een deel van de in dit hoofdstuk beschreven omgevingsaspecten heeft een gezondheidscomponent, waarbij het in de meeste gevallen gaat om gezondheidsbescherming. Dit betreffen onder andere bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder en geurhinder.

Gezondheidsbevordering

Bij de afweging van de gezondheidsgevolgen kunnen ook gezondheidsbevorderende aspecten een rol spelen zoals bijvoorbeeld een groene leefomgeving, ruimte voor beweging, beschikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen en sociale cohesie. In het Bkl zijn ook nog andere onderwerpen opgenomen die een relatie hebben met gezondheid, zoals de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen met een handicap (artikel 5.162 Bkl).

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Breda 2040

Met het oog op dit doel heeft gemeente Breda in haar Omgevingsvisie Breda 2040 ten aanzien van gezondheid een aantal ambities vastgesteld gericht op gezondheidsbescherming en gezondheidsbevordering.

De gemeente Breda gaat uit van het gedachtegoed van positieve gezondheid. Positieve gezondheid is een bredere kijk op gezondheid. Met die bredere benadering wordt bijgedragen aan het vermogen van mensen om met de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen in het leven om te gaan. Gezorgd wordt voor een prettige, gezonde en inclusieve omgeving, waar de sociale structuur voorop staat en waar Bredanaars een leven kunnen leiden waar ze gelukkig van worden. Zorg en maatschappelijke voorzieningen zijn voor iedereen bereikbaar in de wijk- en dorpscentra. Zorg wordt gedragen voor een gezond leefmilieu door gezondheidsbeschermende maatregelen op het gebied van bodem, water, lucht, geluid, licht, geur en externe veiligheid. Gezondheid wordt bevorderd door te verbinden met groen en blauw. Daarbij wordt ruimte geboden voor bewegen, ontmoeten en ontspannen en wordt gezorgd voor een schonere en koelere omgeving.

Gezondheidsvisie Breda 2024-2040

De gezondheidsvisie gaat in het verlengde van de Omgevingsvisie Breda 2040 ook nader in op gezondheidsbevordering. In deze gezondheidsvisie zijn gezonde leefstijl en gezonde leefomgeving het kader. Een gezonde leefomgeving is een omgeving die voor bewoners prettig voelt, waar gezonde keuzes makkelijk en logisch zijn en waar de negatieve invloed op gezondheid zo klein mogelijk is. De drie daaraan gerelateerde thema's zijn: gezond eten, voldoende bewegen en voldoende ontspannen.

Woonvisie 2024-2040

In de woonvisie is onder andere opgenomen dat de gezonde fysieke leefomgeving niet mag verslechteren ondanks verdichting van de stad. Het beschermen tegen ongezonde omstandigheden is daarbij de minimale vereiste. Door verder locaties te realiseren waar mensen zich thuis voelen en waar mogelijkheden voor sociaal contact zijn wordt eveneens de mentale gezondheid verbeterd.

5.2.2 Onderzoek

Gezondheidsbescherming

De omgevingsaspecten in relatie tot gezondheidsbescherming zijn in dit hoofdstuk uitgebreid onderzocht. Voor bijvoorbeeld de omgevingsaspecten bodemkwaliteit, waterkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder en omgevingsveiligheid is vooralsnog geen indicatie dat niet aan de normen wordt voldaan, dan wel dat hiervoor de nodige maatregelen kunnen worden getroffen om aan deze normen te voldoen. Enkele onderzoeken zoals op het gebied van bodem dienen nog plaats te vinden. Voor het aspect geluid dienen aanvullende bouwkundige maatregelen getroffen te worden en indien een bodemverontreiniging aangetroffen wordt, kunnen maatregelen zoals een sanering getroffen worden. Daarmee kan worden zorggedragen voor een gezond leefmilieu. Dit sluit aan bij het gestelde in de omgevingsvisie en aan de minimale gezondheidsambities uit de woonvisie wordt derhalve voldaan.

Gezondheidsbevordering

Het planvoornemen draagt bij aan de gezondheidsbevordering van de leefomgeving op meerdere manieren. Binnen het plangebied worden langzaamverkeersroutes gerealiseerd die zich uitstrekken door het gebied en aansluiten op de naastgelegen groenstructuur en de Tilburgseweg. Dit stimuleert actief vervoer, zoals wandelen en fietsen, en bevordert daarmee zowel fysieke als mentale gezondheid.

Tussen de woningen worden hoftuinen aangelegd, die functioneren als semi-openbare ontmoetingsplekken. Deze bieden bewoners ruimte voor ontspanning, sociale interactie en kleinschalige recreatie in een groene setting. Ook wordt de herstructurering van de nabijgelegen volkstuinen meegenomen in het plan, waarbij de recreatieve functie behouden blijft.

5.2.3 Conclusie

Met de planontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan gezondheidsbescherming en gezondheidsbevordering.

5.3 Bodem

5.3.1 Wettelijk kader

Uit de Omgevingswet volgt dat gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor de zorg voor de fysieke leefomgeving, waaronder ook de zorg voor (de kwaliteit van) de bodem wordt verstaan. Het wettelijk instrumentarium onder de Omgevingswet is voor wat betreft de bodem gebaseerd op drie pijlers:

• 1. het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie);
• 2. het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies);
• 3. het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer van historische bodemverontreinigingen).

Om een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie toe te staan, dient op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.89i en 5.89j) aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Een locatie is bodemgevoelig als hier een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend of toebehorend aan een bodemgevoelig gebouw, zoals een tuin of terrein. Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan; een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Om aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek als bedoeld in artikel 5.7b van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de beoogde ontwikkeling. Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie zijn (op grond van artikel 5.89i Bkl) opgenomen in het omgevingsplan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.

5.3.2 Toetsing

Voor het hele gebied is een milieuhygiënisch vooronderzoek uitgevoerd, waarvan de rapportage als bijlage 5 is opgenomen. Momenteel wordt een verkennend bodemonderzoek en onderzoek asbest in bodem uitgevoerd. De resultaten hiervan worden later verwerkt in de motivering. In deze paragraaf worden de resultaten van het milieuhygiënisch vooronderzoek kort samengevat.

Milieuhygiënisch vooronderzoek

Op basis van historisch onderzoek blijkt dat er in het verleden meerdere ontwikkelingen hebben plaatsgevonden op de onderzoekslocatie. Op het terrein zijn verschillende bedrijfsgebouwen aanwezig die nog gesloopt zullen worden. In voorgaande onderzoeken zijn verschillende verontreinigingen aangetroffen. Tevens is er puin in de bovengrond aangetroffen.

Op basis van het vooronderzoek blijkt dat voor een groot deel van de onderzoekslocatie de toelaatbare kwaliteit van de bodem niet wordt overschreden. Ter plaatse van de Tilburgseweg 120 en Aardenhoek 38 en 40 geven de onderzoeksresultaten aanleiding voor het uitvoeren van een verder bodemonderzoek. Verwacht wordt, dat hier wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigende stoffen voor deze locaties zijn PAK, minerale olie en asbest.

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek kan de onderzoekslocatie onderverdeeld worden in twee deellocaties: een onverdachte- en verdachte locatie. Het onverdachte deel dient onderzocht te worden volgens de strategie 'ONV-NL' en het verdachte deel volgens de strategie 'VED-HE-NL'.

Verkennend asbest- en bodemonderzoek

Naar aanleiding van de resulaten uit het vooronderzoek heeft Sweco een verkennend asbest- en bodemonderzoek uitgevoerd. Het doel van het onderzoek was het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de eventueel vrijkomende grond. Op basis van de onderzoeksresultaten is beoordeeld of de bodemkwaliteit beperkingen oplevert voor de voorgenomen ontwikkeling en of aanvullende maatregelen of vervolgonderzoek noodzakelijk zijn.

Uit het onderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit op het grootste deel van de locatie kan worden geclassificeerd als ‘klasse industrie’. Door het onderzoek is per deellocatie inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de aandachtspunten voor uitvoering van graafwerkzaamheden.

Figuur 5.3 - situering onderzoekslocatie (bron: Sweco)

Deellocatie A – Tilburgseweg 120 en industrieterrein Aardenhoek
Voor deze deellocatie gelden bij graafwerkzaamheden de regels uit paragraaf 4.119 van het Bal (‘Graven in bodem met een kwaliteit onder of gelijk aan de interventiewaarde’). Geadviseerd wordt om het aangetroffen depot met asbesthoudende materialen vooraf te keuren en zichtbaar asbesthoudend materiaal handmatig te verwijderen voordat met de werkzaamheden wordt gestart.

Deellocatie B – Oostelijk braakliggend terrein
Ook voor deze deellocatie zijn de regels van paragraaf 4.119 van het Bal van toepassing. Omdat in de bovengrond (tot circa 0,50 m onder maaiveld) huisvuil is aangetroffen, wordt geadviseerd de grond tot minimaal deze diepte te zeven voordat de werkzaamheden worden uitgevoerd of de grond wordt hergebruikt.

Deellocatie C – Voormalige olieopslag
In deze deellocatie zijn in de bodem overschrijdingen van de interventiewaarde voor asbest aangetoond. Daarmee is bevestigd dat sprake is van een verdachte locatie. In het kader van de voorgenomen graafwerkzaamheden moeten maatregelen worden getroffen om blootstelling aan de verontreiniging te voorkomen. Dit kan door de verontreinigde grond te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerker, of door het aanbrengen van een afdeklaag waarmee direct contact met de verontreinigde bodem wordt voorkomen.

Daarnaast wordt geadviseerd een nader asbestonderzoek uit te voeren rondom boring C4 om de omvang en ernst van de asbestverontreiniging beter in beeld te brengen. Aangezien uit eerdere informatie de exacte ligging van de voormalige olieopslag niet eenduidig kon worden vastgesteld, wordt aanvullend aanbevolen om middels nader onderzoek de daadwerkelijke locatie hiervan te verifiëren.

Bij uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de veiligheidsmaatregelen zoals opgenomen in CROW-publicatie 400 ‘Werken in of met verontreinigde grond’.

Deellocatie I – Inspoelzone
Voor deze deellocatie gelden eveneens de regels van paragraaf 4.119 van het Bal. Geadviseerd wordt om de aanwezige vlakke platen langs het hekwerk voorafgaand aan de werkzaamheden handmatig te verwijderen.

Voormalig olieopslag en boring C4

Na uitvoering van het verkennend asbest- en bodemonderzoek is gebleken dat de voormalig olieopslag op een andere plek gelegen is, dan vooraf gedacht. Om deze reden wordt er opnieuw onderzoek uitgevoerd naar de gronden waar de voormalig olieopslag zich bevond. Tevens wordt er nader onderzoek uitgevoerd naar de asbestverontreiniging in boring C4.

Verkennend bodemonderzoek volkstuinen

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, gericht op het in beeld brengen van de kwaliteit van de grond en het grondwater in relatie tot de voorgenomen herontwikkeling (bijlage 7). Het onderzoek heeft betrekking op het gebied waar in de toekomstige situatie de volkstuinen worden gerealiseerd.

Uit het onderzoek blijkt dat de bodem overwegend van goede kwaliteit is. De bovengrond voldoet aan de kwaliteitsklasse ‘wonen’ en de ondergrond aan ‘landbouw/natuur’. Plaatselijk zijn licht verhoogde gehalten aan onder andere lood en kwik aangetroffen, maar deze geven geen aanleiding voor maatregelen. Het grondwater is niet verontreinigd. De resultaten van het onderzoek laten zien dat de bodemkwaliteit voldoet aan de geldende eisen en geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.3.3 Conclusie

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek en de uitgevoerde verkennende bodem- en asbestonderzoeken kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit binnen het plangebied overwegend voldoet aan de classificatie klasse industrie. Voor een aantal locaties is sprake van (plaatselijke) verontreiniging, onder andere met asbest, PAK en minerale olie. Deze verontreinigingen zijn beheersbaar, mits bij de uitvoering de voorgeschreven maatregelen en veiligheidsregels worden gevolgd.

Voor enkele deellocaties loopt nog nader onderzoek. Dit wordt in twee fasen uitgevoerd: het opnieuw onderzoeken van de locatie van de voormalig olieopslag en aanvullend onderzoek naar asbest in de bodem ter plaatse van boring C4.

Aanvullend is ter plaatse van het toekomstige volkstuinengebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de bodem daar van goede kwaliteit is en geschikt voor het beoogde gebruik als volkstuinen.

5.4 Water(systeem)

5.4.1 Wettelijk kader

Waterschapsverordening

Voor het wettelijk kader in de vorm van de Waterschapsverordening wordt verwezen naar paragraaf 4.3.1.

Gemeentelijk beleid

De Beleidsregels Groen en Water 2023 vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het hemelwaterbeleid van Breda heeft een nauwe relatie met het hemelwaterbeleid van waterschap Brabantse Delta. In praktijk zijn deze twee zaken vaak verweven. De zwaarste eis telt.

Het Hemelwaterbeleid van de gemeente Breda is gericht op een toekomstbestendig en waterrobuust stedelijk watersysteem. Met het vaststellen van de Beleidsregels Groen en Water wordt waterberging vereist bij alle ontwikkelingen waar meer dan 50 m² verhard oppervlak wordt vernieuwd of toegevoegd. Bij een wijziging van het omgevingsplan wordt dit in de planregels vastgelegd. Voor ontwikkelingen wordt een waterbergingsopgave gehanteerd voor de totale hoeveelheid nieuw verhard oppervlak. Nieuw verhard oppervlak bestaat uit vernieuwd verhard oppervlak en toename verhard oppervlak. Bestaand te handhaven verhard oppervlak telt niet mee in de opgave.

De benodigde capaciteit van de waterretentievoorziening kan worden vastgesteld aan de hand van de onderstaande tabel uit de Beleidsregels Groen en Water en is gebaseerd op het totale nieuwe (vernieuwing en toename) verhard oppervlak in de nieuwe situatie.

Tabel 5.1 - beslismodel wateropgave gemeente Breda (bron: gemeente Breda)

Als wateroverlastgevoelige gebieden zijn de kernen en buitengebieden van Bavel en Prinsenbeek aangeduid (zie Wijk- en buurtkaart Breda | Data- en informatieportaal). In deze gebieden geldt een hogere waterbergingsnorm.

In het kader van duurzaam waterbeheer dient hemelwater zoveel als mogelijk lokaal te worden vastgehouden en waar mogelijk geïnfiltreerd worden in de bodem. Daarna volgt berging in oppervlaktewater en dan pas afvoer naar de riolering of regionaal oppervlaktewater. Als (volledige) infiltratie niet mogelijk is dient hemelwater te worden geborgen in een onder- of bovengrondse voorziening. Voor al het water dat niet kan worden vastgehouden/geborgen resteert als laatste optie afvoeren.

5.4.2 Onderzoek

Het plangebied bevindt zich op basis van de Waterschapsverordening niet in een beschermings- of kernzone van een waterkering of oppervlaktewater, zie figuur 5.4. Ten zuidwesten van het plangebied ligt een waterstaatswerkkering, dit heeft geen invloed op het beoogde plan.

Figuur 5.4 - uitsnede kaart Waterschap (bron: Het Waterschapshuis, 2025)

Ten gevolge van het plan neemt het verhard oppervlak toe. Voor zowel de toename van het verhard oppervlak als de vernieuwing van het bestaand verhard oppervlak (daken en terrein) geldt een waterbergingsopgave. Door de gemeente Breda is voor de beoogde ontwikkeling een wateradvies opgesteld (Randvoorwaarden water Aardenhoek Klaverhof, gemeente Breda, 25 maart 2024). Dit advies is meegenomen tijdens de uitwerking van het ontwerp. In het kader van de ontwikkelvisie is een eerste inschatting gemaakt van de te bergen hoeveelheid water en de mogelijke bergingsmaatregelen die getroffen moeten worden. Een verdere uitwerking hiervan is noodzakelijk om tot een definitief plan te komen.

Civil Support heeft een quickscan waterhuishouding uitgevoerd; het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 8. Volgens de gemeentelijke eisen moet binnen het plangebied 60 mm van het extra verharde oppervlak en 20 mm van het vernieuwde, maar niet toegenomen verharde oppervlak worden opgevangen. In de onderstaande tabellen is de benodigde hoeveelheid waterberging uitgewerkt.

Tabel 5.2 - bestaand verhard oppervlak (bron: Civil Support)

Tabel 5.3 - nieuw verhard oppervlak (bron: Civil Support)

De totale toename van het verhard oppervlak binnen het plangebied bedraagt:

Toename verhard oppervlakte = 11.382 m2 (B) - 7.107 m2 (A) = 4.275 m2 (C)

Nieuw verhard oppervlak wat niet toeneemt = 7.107 m2 (A)

De benodigde inhoud van de te realiseren waterbergingen, overeenkomend met bovenstaand benoemde toenemende en vernieuwde verharding, bedraagt:

Benodige berging = 0,06 m * 4.275 m2 (C) + 0,02 m * 7.107 m2 (A) = 399 m3

Sweco heeft een doorlatendheidsonderzoek uitgevoerd; het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 9. Dit onderzoek is ook gebruikt door Civil Support tijdens het uitvoeren van de quickscan waterhuishouding. Volgens het onderzoek is de waterdoorlatendheid van de ondergrond geschikt voor lediging van wadi's door middel van infiltratie.

Water en klimatologie zullen een essentieel uitgangspunt binnen het verdere landschapsontwerp zijn. Deze ontwerprichting is gericht op het anticiperen op veranderende klimatologische omstandigheden, zoals toenemende hitte, hevigere neerslag en periode van droogte. Voor het Klaverhof wordt dit uitgewerkt in o.a. schaduwrijke verblijfsplekken en infiltratiezones. Regenwater zal hoofdzakelijk worden gebufferd in wadi's. De locatie van de wadi (figuur 3.4) is indicatief en wordt nader afgestemd en later uitgewerkt in het waterhuishoudkundigplan.

5.4.3 Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.5 Ecologie

5.5.1 Wettelijk kader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Omgevingswet en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met deze wijziging van het omgevingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Omgevingswet voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het TAM-omgevingsplan.

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en bepalingen met betrekking tot de bescherming van dier- en plantensoorten.

Gebiedsbescherming

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten, diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Daarnaast bevat het Bkl regels over het Natuur Netwerk Nederland.

Natura 2000-gebieden

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten. Dit is door middel van het aanvullingsspoor Natuur gebeurd.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een wijziging van het omgevingsplan kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen.

Houtopstanden (bos)

Mocht de wijziging van het omgevingsplan gevolgen hebben voor houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap (dat wil zeggen: er moeten bomen worden geveld), gelden rijksregels uit het Bal. Bij vellen hoort een herplantingsplicht maar hierop bestaan uitzonderingen (zie artikel 11.111 Bal). Als de rijksregels voor vellen van toepassing zijn, is het vellen van houtopstanden verboden zonder eerst een melding te doen.

Soortenbescherming

De activiteit die een TAM-omgevingsplan mogelijk maakt en die mogelijke gevolgen heeft voor verblijfplaatsen van beschermde dieren of planten, is een flora- en fauna-activiteit. Het is in beginsel verboden om zonder vergunning een flora- en fauna-activiteit te verrichten.

Bij een wijziging van het omgevingsplan is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de activiteit zal worden verricht of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig. Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omgevingsvergunning nodig.

In alle gevallen geldt de specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit die er kort samengevat op neerkomt dat maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal).

5.5.2 Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op circa 4,4 km van Natura-2000 gebied Ulvenhoutse bos (zie figuur 5.5). Door de afstand kan er mogelijk verspreiding van schadelijke stoffen via de lucht of het water naar Natura 2000-gebieden plaatsvinden.

Om inzicht te verkrijgen op mogelijke schadelijke stikstof impact, is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 10. Uit de berekening met AERIUS Calculator (2025) voor de realisatiefase en gebruiksfase blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Op basis van deze berekening zijn significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden uitgesloten. Ook op hexagonen met hersteldoelen of buitenlandse Natura 2000-gebieden worden geen depositietoenames berekend.

Gezien de afstand van meer dan 100 meter tot een NNB gebied is er geen sprake van nadelige gevolgen van de activiteit op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNB. Het dichtsbijzinde NNB gebied ligt op circa 1 km afstand van het plangebied.

Figuur 5.5 - plangebied ten opzichte van natuurgebieden Natura 2000 (bron: Rho adviseurs)

Soortenbescherming

Quickscan flora en fauna

Voor de beoogde ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie bijlage 11. Hierin is onderzocht of de voorgenomen activiteiten binnen het plangebied mogelijk leiden tot een benodigde vergunning voor een flora- en fauna-activiteit. Per soortgroep zijn onderstaand de conclusies weergegeven:

Vogels:

• De huidige haag- en struikstructuur bij de ingang van het volkstuincomplex en aan de oostzijde van het plangebied kunnen duiden op functioneel leefgebied van de huismus. Nader onderzoek naar de aanwezigheid van functioneel leefgebied is nodig.
• Er zijn openingen aangetroffen in een bedrijfsloods. Daarmee vormt deze locatie mogelijk een geschikte verblijfplaats voor de kerkuil en/of steenuil. Nader onderzoek moet plaatsvinden naar de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten.
• Andere vogelsoorten (zoals soorten uit categorie 5) kunnen ook worden beïnvloed door het planvoornemen. Om nadelige effecten te voorkomen moet er gewerkt worden volgens een goedgekeurd ecologisch werkprotocol (EWP) en buiten het broedseizoen.

Vleermuizen:

• De bomen aan de westzijde van het plangebied (in het park) dienen mogelijk als essentiële vliegroute voor vleermuizen. Nader onderzoek hiernaar is noodzakelijk.
• De aanwezigheid van essentieel foerageergebied van vleermuizen binnen het plangebied is uitgesloten, want er zijn voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig in de nabije omgeving.
• In het bestaande kantoorpand bij het bedrijf zijn open stootvoegen aangetroffen. Hiermee is de locatie geschikt als potentiële verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen zoals de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en kleine dwergvleermuis. Nader onderzoek moet plaatsvinden.
• De aanwezigheid van zomer-, kraam- en paarverblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen binnen het plangebied is uitgesloten, want er zijn geen geschikte boomholtes aangetroffen tijdens het veldbezoek.

Grondgebonden zoogdieren:

• In het plangebied zijn grasvelden, bosschages en hagen aanwezig die mogelijk dienen als functioneel leefgebied voor marterachtigen. De aanwezigheid van leefgebied van marterachtigen binnen het plangebied kan daarmee niet worden uitgesloten. Nader onderzoek is noodzakelijk.
• Een vervallen schuur op locatie biedt mogelijk geschikte omstandigheden voor een verblijfplaats van de steenmarter. Nader onderzoek naar deze potentiële rust- en voortplantingsplaats zal moeten plaatsvinden.

Amfibieën, reptielen en vissen:

De aanwezigheid van wettelijk beschermde amfibieën, reptielen en vissen is uitgesloten op basis van het ontbreken van geschikt biotoop.

Ongewervelden:

Het plangebied heeft geen geschikt habitat voor bijzondere soorten ongewervelden die wettelijk beschermd zijn. Wel dient rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht.

Vaatplanten:

De aanwezigheid van wettelijk beschermde vaatplanten is uitgesloten op basis van het ontbreken van geschikt biotoop.

Nader onderzoek flora en fauna

Pius Floris heeft in het najaar van 2025 een soortgericht onderzoek naar de steenmarter en kleine marterachtigen uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 12. Uit het onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van verblijfplaatsen van de steenmarter, evenals verblijfplaatsen en leefgebied van kleine marterachtigen, binnen het plangebied is uitgesloten. Ook negatieve effecten op het leefgebied en de verblijfplaatsen van de steenmarter kunnen op basis van het onderzoek worden uitgesloten. Vervolgstappen met betrekking tot de steenmarter en kleine marterachtigen zijn daarom niet noodzakelijk.

Het onderzoek naar de steenuil en kerkuil is inmiddels tevens afgerond. Er zijn geen steenuilen of kerkuilen waargenomen. Daarnaast zijn er ook geen huismussen die gebruik maken van het plangebied als functioneel leefgebied. Het onderzoek naar vleermuizen volgt vanaf half mei 2026.

5.5.3 Conclusie

Negatieve effecten op Natura-2000 gebieden en NBB zijn uitgesloten. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of en in hoeverre de voorgenomen activiteiten leiden tot een vergunningplicht voor een flora- en fauna-activiteit. Gezien de huidige onderzoeksresultaten is een vergunning mogelijk alleen benodigd voor vleermuizen. Met een onderbouwd activiteitenplan wordt een vergunning voor deze soort door het bevoegd gezag normaliter verleend. Dit staat daarmee de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg.

5.6 Bomen

5.6.1 Wettelijk kader

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Op 26 januari 2023 is de motie 'Bomen in Breda' vastgesteld. In deze motie wordt het belang van (waardevolle) bomen benadrukt. Hieruit blijkt dat, bij de ontwikkeling van plannen voor gebiedsontwikkeling en de herinrichting van de openbare ruimte, waardevolle bomen nadrukkelijk meegenomen moeten worden bij de belangenafweging en het maken van de plannen. Daarbij dient ook de raad geïnformeerd te worden over deze belangenafweging.

5.6.2 Toetsing

Volgens de bomenkaart van Breda zijn er geen bomen weergegeven binnen het gebied waar de woningen zijn voorzien. Op het perceel ter plaatse van Aardenhoek 34, net buiten het projectgebied, staan 8 zilverlinden die volgens de bomenkaart waardevol zijn. De bomen blijven behouden. Binnen het gebied waar de toekomstige volkstuinen zijn voorzien (ter plaatse van het groengebied en de blauwe stippen) is een herplantplicht geldig. Deze herplant zal plaatsvinden in het kader van het project Klavier.

Figuur 5.6 - uitsnede bomenkaart (bron: bomenkaart Breda)

Op het bomenbeheerplan in figuur 5.7 is te zien welke bomen er worden gekapt. In totaal worden er 29 bomen gekapt waarvan er 4 binnen de hoofdgroenstructuur staan en dus kapvergunningplichtig zijn. Op basis van de gemeten kroonoppervlaktes hebben deze bomen samen een boomkroonvolume van 14.094 m2. Dit volume vormt de basis voor de vereiste 1:1-compensatie.

Om het benodigde kroonvolume op een ruimtelijk en functioneel passende wijze te compenseren, is gekozen voor een combinatie van bomen van de 1e, 2e en 3e grootte. Deze maatverdeling sluit aan bij de schaal en inrichting van het gebied en zorgt voor een evenwichtige opbouw tussen hoofdstructuur, verblijfsruimten en kleinschaligere groenzones. Voor de nieuwe bomen zijn representatieve gemiddelde kroondiameters en kroonhoogtes over een periode van 30 jaar aangehouden, resulterend in gemiddelde boomkroonvolumes per grootteklasse.

In het ontwerp zijn 45 nieuwe bomen opgenomen, verdeeld over:

• 7 bomen van de 1e grootte – markeren hoofdstructuren en zichtlijnen;
• 20 bomen van de 2e grootte – vormen de ruggengraat van de boomstructuur en leveren het grootste volume;
• 18 bomen van de 3e grootte – zorgen voor verfijning en verblijfskwaliteit in kleinere ruimtes.

De nieuwe aanplant vertegenwoordigt daarmee een gezamenlijk boomkroonvolume van circa 14.382 m³:

• 7 × 904 m³ = 6.328 m³
• 20 × 301 m³ = 6.020 m³
• 18 × 113 m³ = 2.034 m³

Hiermee wordt het te compenseren boomkroonvolume volledig gerealiseerd, met een lichte overcompensatie van circa 288 m³. De maatverdeling zorgt voor een robuuste, samenhangende en toekomstbestendige groenstructuur die aansluit bij de ambities van het beeldkwaliteitsplan.

Figuur 5.7 - beheerplan bomen (bron: studio REDD)

5.6.3 Conclusie

De te verwijderen bomen worden conform beleid volledig gecompenseerd op basis van boomkroonvolume, met een lichte overcompensatie. Hiermee ontstaat een robuuste en toekomstbestendige groenstructuur die aansluit bij de ruimtelijke opzet.

5.7 Geluid door (spoor)wegen

5.7.1 Wettelijk kader

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied en voorziet erin dat het geluid aanvaardbaar is. Het geluid is aanvaardbaar als wordt voldaan aan de standaardwaarden volgens tabel 5.4. Een overschrijding is mogelijk als er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarden te voldoen, de overschrijding zoveel mogelijk wordt beperkt en er wordt voldaan aan de grenswaarden volgens tabel 5.4. Geluidbeperkende maatregelen worden in aanmerking genomen als die financieel doelmatig zijn en daartegen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan. Verder wordt rekening gehouden met het belang van een geluidluwe gevel.

In een aantal gevallen kan een waarde hoger dan de grenswaarde aanvaardbaar worden geacht:

• bij vervangende nieuwbouw maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde en het aantal geluidgevoelige gebouwen met meer geluid dan de grenswaarde mag niet wezenlijk toenemen;
• bij functiewijziging maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde (transformatie);
• bij zeehavengebonden activiteiten maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel.

Bij het overschrijden van de standaard- of grenswaarden wordt het gecumuleerde geluid beoordeeld en het gezamenlijk geluid bepaald en vastgelegd in het omgevingsplan.

Tabel 5.4 - standaardwaarden en grenswaarden geluid per geluidbronsoort

5.7.2 Onderzoek

Met de beoogde ontwikkeling worden nieuwe geluidgevoelige gebouwen gerealiseerd in de vorm van woningen. Ook zijn twee bestaande woningen onderdeel van het plangebied. Dit zijn de woningen aan de Aardenhoek 36 en de woning aan de Tilburgseweg 120. De woning aan de Aardenhoek 36 wordt in voorliggend TAM-omgevingsplan omgezet van bedrijfswoning naar reguliere woning. Deze woning is dan ook onderdeel van de akoestische beoordeling. Voor de woning aan de Tilburgseweg is in 2022 reeds een vergunning verleend voor het omzetten. Deze woning is voor de volledigheid wel meegenomen in de berekeningen maar wordt

verder niet getoetst in onderliggend onderzoek.

In het kader van het voorliggende plan zijn twee akoestische onderzoeken uitgevoerd: naar wegverkeers- en spoorweglawaai en naar industrielawaai. In deze paragraaf worden de resultaten van het akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai toegelicht. De resultaten van het onderzoek naar industrielawaai komt terug in paragraaf 5.10. Alleen het geluid van parkeren, wordt in deze paragraaf ook behandeld.

Geluid door (spoor)wegen

De woningen liggen binnen het geluidaandachtsgebied van de Rijksweg A27, Aardenhoek, Heusdenhoutseweg, Tilburgseweg, Schoklandstraat en Markerwaddenstraat. Ook ligt het plangebied binnen de geluidzone van de spoorweg Breda - Gilze-Rijen. Tritium heeft in het kader van de ontwikkeling een akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai uitgevoerd, het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 13.

Uit het akoestisch onderzoek blijk dat de standaardwaarde voor spoorweglawaai van 55 dB nergens wordt overschreden. Ook vanuit de A27 geldt dat het geluid op de gevels van de woningen lager is dan 50 dB. De standaardwaarde wordt hierdoor ook niet overschreden.

Voor de gemeentewegen geldt dat het geluid op de gevels van de woningen de standaardwaarde van 53 dB enkel overschrijdt op de meest noordelijk gelegen woning aan de Tilburgseweg. De hoogst berekende geluidbelasting is aan de noordzijde van deze woning en bedraagt 62 dB. De grenswaarde van 70 dB wordt nergens overschreden. Op de kaart in figuur 5.8 zijn de rekenresultaten weergegeven van gemeentewegen.

Figuur 5.8 - rekenresultaten geluidbelasting wegverkeer - gemeentewegen (bron: Tritium)

Uit berekeningen blijkt dat alleen de meest noordelijke woning te maken krijgt met een geluidsbelasting die de norm met meer dan 5 dB overschrijdt (namelijk 9 dB). Maatregelen zoals het plaatsen van een geluidsscherm tussen de woning en de Tilburgseweg of het verlagen van de maximum snelheid op de Tilburgseweg zijn niet mogelijk. Een andere maatregel is het vergroten van de afstand tussen de woning en de weg. Een verdubbeling van de afstand leidt echter slechts tot een reductie van 3 dB waarmee er nog steeds sprake is van een overschrijding van de standaardwaarde. Het perceel biedt daarnaast niet voldoende ruimte om deze verschuiving mogelijk te maken en het is stedenbouwkundig onwenselijk voor de nieuwe woning af te wijken van de rooilijn met de bestaande bebouwing.

Conform het gemeentelijk geluidbeleid dient voor deze woning één geluidluwe gevel aanwezig te zijn. Uit de rekenresultaten blijkt dat voor deze woning geldt dat het geluid ter plaatse van de zuidgevel de standaardwaarde niet overschrijdt. Hiermee kan aan deze zijde een geluidluwe gevel worden ingericht. Er kan daarmee voldaan worden aan de aanvullende eisen van het gemeentelijke beleid.

Verder is onderzocht of het plan leidt tot een hogere geluidgevelbelasting bij bestaande woningen in de omgeving (indirecte akoestische effecten). Hiervoor is geluidbelasting op de omliggende bebouwing in de huidige situatie vergeleken met de beoogde situatie waarin de verkeersgeneratie van het planvoornemen en de invloed van eventuele reflecties is meegenomen.

Uit de berekening blijkt dat er een toename is van meer dan 0,5 dB bij woningen ten noorden en zuiden van de Aardenhoek en ter plaatse van de bebouwing gelegen aan het Waltersveld. Toch blijft de geluidbelasting onder de standaardwaarde van 53 dB, waardoor het geluidsniveau acceptabel wordt geacht. Voor overige woningen is de toename niet significant (minder dan 0,5 dB).

Geluid door parkeren

Ten zuiden en oosten van de beoogde woningen zijn de parkeerplaatsen bij de woningen voorzien. De daarmee gepaard gaande parkeeractiviteiten leiden tot geluid. In het akoestisch onderzoek industrielawaai, als onderzoeksrapport opgenomen in bijlage 14, heeft hiervoor een berekening plaatsgevonden.

Uit akoestisch onderzoek blijkt dat niet zondermeer voldaan kan worden aan de instructieregels uit het Bkl voor wat betreft piekgeluiden door parkeren. In de avondperiode en nachtperiode is er sprake van een overschrijding. Parkeerbewegingen zijn echter inherent verbonden aan een woongebied. Er zal daarmee geen sprake zijn van onaanvaardbare geluidshinder vanuit het parkeren.

5.7.3 Conclusie

Het aspect geluid door (spoor)wegen (en parkeren) vormt geen belemmering voor het beoogde planvoornemen.

5.8 Kwaliteit van de buitenlucht

5.8.1 Wettelijk kader

Wanneer een ontwikkeling betrekking heeft op een milieubelastende activiteit die leidt tot een verhoging van de concentratie in de buitenlucht van luchtverontreinigende stoffen, kan deze activiteit alleen worden verleend als de omgevingswaarden voor deze stoffen in acht worden genomen (artikel 8.17 Bkl). Dit wil zeggen dat deze omgevingswaarden niet mogen worden overschreden. De kans op overschrijding is met name aanwezig als een activiteit in of nabij een aandachtsgebied plaatsvindt. In deze gebieden (aangewezen in artikel 5.51, lid 2, van het Bkl) bestaat een reële kans op (een dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde. Onderzoek zal moeten uitwijzen of de activiteit daadwerkelijk leidt tot een overschrijding van de omgevingswaarden.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies wordt bij het opstellen van een ruimtelijk project uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het Bkl bevat omgevingswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, benzeen, koolmonoxide, lood, en fijn stof (PM10 en PM2,5) (artikel 2.3 t/m 2.6 Bkl). Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de omgevingswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De omgevingswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 5.5 - omgevingswaarden stikstofdioxide en fijn stof

stof	toetsing van	omgevingswaarden
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Bestuursorganen kunnen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

"Niet in betekenende mate"(nibm)

Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide (NO2) als fijn stof (PM10) van 1,2 µg/m3 of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering. Het gaat onder andere om het toelaten van:

• gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met:
  • 1. één ontsluitingsweg: ten hoogste 1.500 woningen; of
  • 2. twee ontsluitingswegen: ten hoogste 3.000 woningen;
• kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van:
  • 1. ten hoogste 100.000 m² bij één ontsluitingsweg; en
  • 2. ten hoogste 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

5.8.2 Onderzoek

Het TAM-omgevingsplan maakt de realisatie van 102 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van de NIBM. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Tilburgseweg, ten noorden van het plangebied. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2024 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Tilburgseweg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen op het dichtstbijzijnde toetspunt in 2024; 13,1 µg/m³ voor NO2, 15,1 µg/m³ voor PM10 en 8,3 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen. Er is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 5.9 - uitsnede CIMLK (bron: Rijksoverheid)

De Wereldgezondheidsorganisatie (World Health Organization, WHO) heeft op 22 september 2021 haar advieswaarden sterk naar beneden bijgesteld, de huidige advieswaarden bedragen 10 µg/m³ voor NO2, 15 µg/m³ voor PM10 en 5 µg/m³ voor PM2,5. Deze advieswaarden zijn geen harde grenzen maar doelen waar op langere termijn naar toegewerkt zou moeten worden. Om aan de nieuwste advieswaarden te kunnen voldoen zijn maatregelen nodig. De gemeente Breda heeft het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend en is gericht op het halen van de WHO advieswaarden uit 2005. Vanaf 2030 gaan strengere Europese luchtkwaliteitseisen gelden, deze gaan niet zo ver als de advieswaarden van de WHO. Uiterlijk in 2030 moeten de jaargemiddelde concentraties PM2,5 en PM10 zijn gedaald naar respectievelijk 10 en 20 µg/m3 (huidige normen zijn 25 en 40 µg/m3). Voor NO2 gaat een nieuwe jaargemiddelde eis gelden van 20 µg/m3 (nu nog 40 µg/m3).

Aan deze strengere Europese luchtkwaliteitseisen wordt op basis van het CIMLK voor de Tilburgseweg in de huidige situatie reeds voldaan. Volgens de NIBM-tool heeft het planvoornemen (met een verkeersgeneratie van maximaal 522 mvt/etmaal, zie paragraaf 5.12) in 2026 (worst-case als jaar van planrealisatie) een maximale bijdrage van 0,18 µg/m3 voor NO2 en van 0,05 µg/m3 voor PM10, zie figuur 5.10. Met de beperkte invloed van het plan Klaverhof voldoet de luchtkwaliteit rond het plangebied nog steeds aan de Europese luchtkwaliteitseisen voor 2030. In en rond het plangebied is dan ook sprake van een aanvaardbare luchtkwaliteit. Het plan is niet in strijd met instructieregels voor luchtkwaliteit en het is niet nodig om voor dit aspect aanvullende regels op te nemen in het omgevingsplan.

Figuur 5.10 - NIBM-tool (bron: IPLO)

5.8.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Gelet op de luchtkwaliteit is het aanvaardbaar om de functie wonen aan het plangebied toe te delen.

5.9 Omgevingsveiligheid

5.9.1 Wettelijk kader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van bijvoorbeeld opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Daarnaast is in het Bkl is het risicobegrip breder: er zal gemotiveerd moeten worden dat bij risico's van branden, rampen en crisissen rekening gehouden wordt met het belang van:

• a. het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan;
• b. de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen; en
• c. de geneeskundige hulpverlening.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar (ofwel 10-6). Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl). Voor het PR gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

In hoofdstuk 4 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) zijn alle activiteiten opgenomen waarbij een vaste norm van toepassing is en voor welke activiteiten een berekening van PR-contour en aandachtsgebied vereist is.

Groepsrisico/aandachtsgebieden

Het groepsrisico betreft de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als gevolg van een ongewoon voorval. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Onder de Omgevingswet is gekozen voor een nieuwe benadering van het groepsrisico, met aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl). Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Kwetsbare functies

Bij de beoordeling van de hiervoor beschreven risico's wordt uitgegaan van een onderscheid in zeer kwetsbare gebouwen, kwetsbare gebouwen, beperkt kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties en beperkt kwetsbare locaties. Of een bepaald gebouw of een bepaalde locatie is aan te merken als één van voornoemde gebouwen of locaties volgt uit het Bkl (Bijlage IV). Gebouwen met een woonfunctie zijn kwetsbare gebouwen, net als onder andere gebouwen met een kantoor- of onderwijsfunctie. Basisscholen, kinderdag- verblijven en gebouwen met 24-uurszorg zijn voorbeelden van zeer kwetsbare gebouwen. Deze indeling is gemaakt op basis van de volgende afwegingen:

• Hoeveel personen zijn in dat gebouw c.q. op die locatie gelijktijdig aanwezig?
• Wat is de aanwezigheidsduur van die personen?
• In hoeverre zijn die personen in staat zichzelf in veiligheid te brengen bij een incident?

Het realiseren van zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties is niet mogelijk binnen een plaatsgebonden risicocontour. Voor het overige geldt dat rekening dient te worden gehouden met de relevante plaatsgebonden risicocontouren en aandachtsgebieden. Dat vraagt om een afweging en motivering (verantwoording) bij het wijzigen van het omgevingsplan.

5.9.2 Onderzoek

Met dit plan wordt niet voorzien in een nieuwe risicovolle activiteit. Wel worden kwetsbare gebouwen (woonfunctie) mogelijk gemaakt. Daarom is het van belang om af te wegen of ten aanzien van die nieuwe woningen een voldoende veilige omgeving kan worden geboden gelet op veiligheidsrisico's.

Met behulp van de kaart 'Veilige omgeving' kan in beeld worden gebracht welke risicobronnen zich in de omgeving van het plangebied bevinden. Daarbij wordt gekeken naar risicovolle inrichtingen, buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en transportroutes over land (wegen, spoorwegen en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Figuur 5.11 - uitsnede kaart externe veiligheid (bron: Rho adviseurs)

Volgens de kaart 'Veilige leefomgeving' zijn in de nabije omgeving van het plangebied enkele risicobronnen gelegen (figuur 5.11).

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Circa 1,1 km ten zuiden van het plangebied bevindt zich een aardgasleiding. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor

Op circa 300 meter ten noorden van de ontwikkeling is sprake van transport van gevaarlijke stoffen over het spoortraject Breda - Tilburg. Het invloedsgebied van dit spoortraject wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Het gifwolkaandachtsgebied van het spoor valt over een klein gedeelte van het plangebied. Dit betreft het uiterste noorden van het plangebied waar reeds een bestaande woning aan de Tilburgseweg aanwezig is. Enkel één nieuwe woning valt binnen dit gifwolkaandachtsgebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten oosten van het plangebied bevindt zich de A27. Deze weg is op een afstand van circa 900 meter gelegen. Over deze weg worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Het plangebied ligt op meer dan 200 meter van de weg.

Activiteiten met gevaarlijke stoffen

Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich een tankstation, maar het plangebied ligt buiten het aandachtsgebied daarvan. Behalve de hiervoor benoemde transportroutes vinden er in de omgeving van het plangebied geen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied ligt dan ook niet binnen een aandachtsgebied. Ook hoogspanningslijnen liggen op voldoende afstand van het plangebied.

Gezien de ligging van het plangebied buiten de brandaandachtsgebieden en explosieaandachtsgebieden dient te worden aangesloten bij het basisbeschermingsniveau (art. 5.2 Bkl).

Basisbeschermingsniveau

Risicocommunicatie
In het kader van effectieve zelfredzaamheid dienen de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Bereikbaarheid en bluswatervoorziening

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om haar taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Tilburgseweg en de Aardenhoek. Aardenhoek is te bereiken via de Heusdenhoutsestraat, een zijstraat van de Tilburgseweg. De Tilburgseweg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en over het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen.

5.9.3 Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Breda - Tilburg en de A27. Door de afstand van meer dan 200 meter tot de bronnen zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot een significant effect op het groepsrisico. In de toets aan het basisbeschermingsniveau is op de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied ingegaan. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechteren en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect omgevingsveiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.10 Milieubelastende activiteiten

5.10.1 Wettelijk kader

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• voorkomen wordt dat de nieuwe woningen de bedrijfsuitvoering belemmeren.

Aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten (met name geluid, geur, gevaar en stof) dient getoetst te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en of bedrijven niet in hun bedrijfsuitoefening worden geschaad.

5.10.2 Onderzoek

Aan de Aardenhoek zijn enkele bedrijven gelegen. Op basis van beschikbare informatie zoals de maximale bedrijfscategorie (op basis van het omgevingsplan) en de milieuvergunningen is onderzocht of vanuit de aspecten geluid, stof, geur en gevaar hinder of bedrijfsbelemmering kan ontstaan.

Voor industrie en bedrijfsactiviteiten (anders dan veehouderijen met landbouwhuisdieren met een geuremissiefactor) gelden geen rijks- of standaardwaarden conform het Bkl. Het Bkl bepaalt hier dat de geurbelasting voor deze activiteiten “aanvaardbaar” moet zijn. Ook stelt het Bkl geen algemene grenswaarden voor het veroorzaken van stofemissie uit bronnen. In tegenstelling tot luchtkwaliteit, zie paragraaf 5.8, werkt het Bkl hier met een open norm waarbij, stof mag ontstaan mits dit niet leidt tot een onaanvaardbaar niveau van hinder en blootstelling.

Relevant voor de woningbouwontwikkeling zijn de bedrijven aan de Aardenhoek 18, 18c, 26 en 26a, 28, 30, 32, 34 en 34a/34b. Op al deze percelen zijn bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 2. Op enkele plekken zijn hogere milieucategorieën toegestaan als het bestaande bedrijven betreft die daar specifiek voor zijn aangewezen. De laatste betreft de bedrijven op de percelen Aardenhoek 28 (Broos metaalrevisie) en Aardenhoek 34 (Art-Deco) met een milieucategorie 3.2. Met dit planvoornemen wordt de maximaal toegestane milieucategorie van het bedrijf aan de Aardenhoek 34 teruggebracht naar milieucategorie 2. Worst-case is dan ook met deze categorie rekening gehouden.

De betreffende bedrijven zijn volgens het omgevingsplan (waar het bestemmingsplan 'Heusdenhout' onderdeel van is) aan de hand van milieucategorieën met bepaalde richtafstanden gecategoriseerd. Uit bijlage 2 bij de regels van het bestemmingsplan 'Heusdenhout' kan worden opgemaakt dat voor de gesitueerde bedrijven in milieucategorie 2 sprake is van richtafstanden voor geur en stof van 0 tot maximaal 10 meter. Bij de betreffende milieucategorie 3.2 bedrijven is dit maximaal 30 meter.

De bedrijven zijn qua oriëntatie allen gericht naar het zuiden, richting de Aardenhoek, en daarmee afgekeerd van de woningbouw. Tussen de bedrijven en woningen wordt een parkeerterrein gerealiseerd. Daarmee ontstaat een afstand van minimaal 20 meter tussen de bestaande bedrijven en toekomstige woningen. In onderstaande tabel zijn de activiteiten per bedrijf specifiek benoemd en worden de relevante hinderaspecten, behalve voor geluid, aangegeven.

Tabel 5.6 - bedrijfsactiviteiten

Adres	Bedrijfsactiviteiten	Hinder naar de omgeving
Aardenhoek 18 t/m 18 c	A. van Turnhout Handelsonderneming, met tevens een bedrijfswoning. Hier worden goederen opgeslagen. Bij de handel komt geen geur of stof vrij.	Geur en stof zijn niet relevant. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.
Aardenhoek 26	Hier zit enkel een bedrijfswoning. Hier vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats.	Geur en stof zijn niet relevant. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.
Aardenhoek 26a	Reptielenhuis de Aarde. Hier worden levende exotische dieren zoals reptielen en amfibieën tentoongesteld. De activiteiten in relatie tot de dieren vinden geheel inpandig plaats. Op het voorterrein is er een klein buitenterrein aanwezig, dat volledig is afgeschermd door omliggende bebouwing. De activiteiten hebben geen effect naar de omgeving.	Geen sprake van geur- of stofhinder. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.
Aardenhoek 28	Broos Revisie en Metaaldraaierij. Dit valt onder de categorie 'Machine- en apparatenfabrieken'. Hier vindt revisie van motoren plaats. Van verfspuiten waarbij geurhinder kan ontstaan is geen sprake. Wel worden vloeistoffen om de motoren te smeren gebruikt. Dit heeft slechts een beperkte geurhinder. Andere 3.2. categorie milieuactiviteiten zijn hier niet toegestaan.	Geen sprake van geur- of stofhinder. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.
Aardenhoek 30	Schroothandel A.R.V. Metals en amusementsbedrijf Van der Tuin voor de verhuur. De schroothandel betreft reguliere schrootopslag, zonder verdere machinale verwerking. Bij het amusementsbedrijf worden zweefmolens verhuurd. Bij de handel/opslag en verhuur komt geen geur of stof vrij.	Er is geen sprake van geur- of stofhinder. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.
Aardenhoek 32	Bedrijf Kooijman en Zonen. Dit is een groothandel in zaken, waaronder reinigingsmiddelen. Naast kantoor zijn hier bedrijfsactiviteiten waar laden en lossen bij komt kijken. De omvang van de opslag van onder andere reinigingsmiddelen is niet aan te merken als gevaarlijke inrichting.	Geur en stof zijn niet relevant. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.
Aardenhoek 34 a en b	Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven. Bij de handel en reparatie komt geen geur of stof vrij.	Geen sprake van geur- of stofhinder. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.
Aardenhoek 34	Hier zit aan de voorzijde een woonhuis en aan de achterzijde een keramiekatelier. Verder zit hier ArtDeco gevestigd. De bedrijfsactiviteiten omvatten het restaureren van antieke en andere meubelen. Er worden hoofdzakelijk (handmatig) houtbewerkingsactiviteiten uitgevoerd en er is een ruime showroom aanwezig. De huidige aard en omvang is dusdanig dat dit bedrijf kan worden gekarakteriseerd als milieucategorie 1. Worst-case wordt uitgegaan van milieucategorie 2.	Geen sprake van geur- of stofhinder. De inrichting is niet opgenomen als bron op de kaart omgevingsveiligheid. Er is geen sprake van een activiteit met gevaar/veiligheidsissues.

Geur, stof en gevaar

Voor de bestaande bedrijfsactiviteiten is het Bkl voor de aspecten geur en stof niet van toepassing, anders dan dat de activiteiten aanvaardbaar moeten zijn voor de directe omgeving. Uit het overzicht blijkt dat, op basis van de huidige bedrijfsactiviteiten die hier daadwerkelijk plaatsvinden, de aspecten geur en stof geen relevante hinder veroorzaken. Daarnaast is geen sprake van inrichtingen die gevaar veroorzaken, zie tevens het aspect omgevingsveiligheid in paragraaf 5.9. Daarmee zijn de activiteiten voor de aspecten geur, stof en gevaar aanvaardbaar voor het woon- en leefklimaat van de beoogde nieuwe woningen.

Aan de planologische richtafstanden van 10 meter, die van toepassing is voor de meeste bedrijven, wordt voldaan. De meest nabij gelegen nieuwe woningen liggen op circa 20 meter ten noorden van het bedrijf aan de Aardenhoek 28, waar de richtafstand van 30 meter planologisch van toepassing is. Deze bedrijfslocatie ligt echter op circa 20 meter van een bestaande bedrijfswoning (Aardenhoek 26) die geen directe relatie met het betreffende bedrijf heeft, die volgens het Bkl derhalve geurgevoelig is. Dit geurgevoelige gebouw vormt daarmee reeds een beperking voor de bedrijfsvoering van het bedrijf aan de Aardenhoek 28. Hoewel feitelijk niet aan de richtafstand van 30 meter kan worden voldaan, vormen de nieuwe woningen gezien de huidige aard en omvang van het bedrijf, de daar plaatse daadwerkelijke activiteiten en de reeds beperkende werking van een bestaande woning geen belemmering voor de bedrijfsvoering van bestaande bedrijven.

Voor de aspecten geur, stof en gevaar is dan ook sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Andersom ontstaat er gezien de planologische mogelijkheden uit het omgevingsplan, met de toevoeging van woningen, ook geen verdere beperking voor de bestaande bedrijven. Hiermee is voor de aspecten geur, stof en gevaar dan ook sprake van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Het maatgevende aspect is derhalve geluid.

Geluid
Bestaande bedrijven dienen zich in de dagperiode te houden aan de standaard geluidwaarde van 50 dB(A) langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op de gevel van het dichtstbijzijnde geluidgevoelig object. In de avond is dit 45 dB(A) en in de nacht 40 dB(A). Voor alle dagdelen zijn ook maximale geluidwaarden vastgelegd. Om te bepalen of voldaan kan worden aan de gestelde geluidwaarden op de woningen, is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van de milieucategorie, de omvang van het perceel en de afstand tot de nieuwe woningen is een aanname gedaan van het aantal dB(A)/m2 bedrijfsactiviteit. Het akoestisch onderzoek industrielawaai is opgenomen in bijlage 14. In de onderstaande alinea's worden de onderzoeksresultaten toegelicht.

Aardenhoek 34

Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat er vanuit het bedrijf aan de Aardenhoek 34 (uitgaande van de vast te stellen milieucategorie 2) een overschrijding van ten hoogste 1 dB (langtijdgemiddeld beoordelingsniveau) en 5 dB (maximaal geluidsniveau) plaatsvindt op de oostgevel van de woning aan de Aardenhoek 36. In het akoestisch onderzoek is daarbij gerekend met een geluidreducerend scherm nabij de perceelsgrens met Aardenhoek 34. Dit scherm, met een minimale hoogte van 3,3 meter hoog, kierdicht uitgevoerd en met een massa van 10 kg/m2 ,  is in dit TAM-omgevingsplan juridisch verankerd.

De betreffende gevel van de woning aan de Aardenhoek 36 is echter volledig opgebouwd uit metselwerk en bevat geen te openen delen. Deze gevel kan daarom beschouwd worden als een niet-geluidgevoelig geveldeel, waarmee deze formeel niet getoetst hoeft te worden. Gesteld kan worden dat de geluidwering van deze gemetselde gevel dusdanig is dat een aanvaardbaar binnenniveau gewaarborgd is. De gemetselde gevel heeft namelijk een voldoende geluidisolatie om het binnenniveau conform Bkl te garanderen. De verplichting om deze gevel als zodanig in stand te houden is opgenomen op de verbeelding en in de regels van dit omgevingsplan.

Aardenhoek 28

De bedrijfsactiviteiten aan de Aardenhoek 28 betreffen hoofdzakelijk het opknappen van motoren (metaalrevisie). Voor dit perceel is vanwege de huidige planologische rechten uitgegaan van een bedrijf met milieucategorie 3.2. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat er overschrijdingen plaatsvinden van ten hoogste 8 dB (langtijdgemiddeld beoordelingsniveau) en 13 dB (maximaal geluidsniveau). De overschrijdingen van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau vinden plaats ter

hoogte van de hofwoningen aan de oostzijde van het planvoornemen. De overschrijdingen van het maximale geluidniveau vinden ook plaats ter plaatse van de rijwoningen.

Wanneer de gevels aan de zuid- en oostzijde van de hofwoningen niet voorzien worden van te openen delen, hoeven deze gevels formeel niet getoetst te worden. Bouwkundig wordt hiervoor gekozen. Er kunnen wel niet te openen ramen geplaatst worden zodat er toch een representatieve gevel ontstaat met zicht op het parkeerterrein (o.a. ten behoeve van sociale controle). De verplichting om deze gevel als niet-geluidgevoelig geveldeel uit te voeren en zodanig in stand te houden is opgenomen op de verbeelding en in de regels van dit omgevingsplan. Voor de rijwoningen dient een maatwerkvoorschrift te worden opgesteld om te voorkomen dat het bedrijf door de nieuwbouw wordt belemmerd.

Onderstaande figuur laat de geluidresultaten over de dagperiode zien van alle bedrijven samen. Daarbij zijn ook de gevels met overschrijdingen geel en oranje gemarkeerd.

Figuur 5.12 - rekenresultaten geluidbelasting omliggende bedrijven i.r.t. etmaalwaarde (bron: Tritium)

In het akoestisch onderzoek zijn tevens enkele varianten voor het bedrijf Aardenhoek 28 doorgerekend. Wanneer uitgegaan wordt van een aanname van de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten, blijkt dat er geen sprake is van overschrijdingen op de nieuw te bouwen woningen. Een toekomstig ander bedrijf (milieucategorie 2) zal ook geen belemmering vormen voor de nieuwe woningen. Wanneer een toekomstig bedrijf zich hier vestigt kunnen de ramen omgezet worden in te openen ramen. Dit is ook zo in de regels van dit omgevingsplan geborgd.

Onderzocht is daarnaast in hoeverre een scherm op de zuidelijke en oostelijke perceelsgrens ter hoogte van het bedrijf aan de Aardenhoek 28 zorgt voor een afscherming van het geluid. Uit de rekenresultaten blijkt dat er alleen een significante geluidreductie optreedt ter plaatse van de toetspunten op de begane grond wanneer een scherm van 4 meter hoog wordt gerealiseerd. Voor een geluidreductie op de verdieping is het toepassen van een scherm van 5 meter of hoger pas doelmatig. Deze keuze ontmoet overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke

aard.

Alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel. Hiermee wordt voldaan aan de hoofd- en subcriteria uit het gemeentelijke geluidbeleid.

5.10.3 Conclusie

Voor de aspecten geur, stof en gevaar is sprake van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Op basis van de resultaten kan worden gesteld dat ter plaatse van de woningen, met inachtneming van gebouwgebonden maatregelen en/of een scherm, maatwerkvoorschriften en een aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevels, een akoestisch goed woon- en leefklimaat gewaarborgd wordt en de bedrijven niet in bedrijfsvoering beperkt worden. Er is derhalve akoestisch gezien sprake is van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

5.11 Kabels en leidingen

5.11.1 Wettelijk kader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• c. defensiebrandstoffen;
• d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

5.11.2 Onderzoek

In het tijdelijke deel van het omgevingsplan liggen in en nabij de planlocatie geen planologisch relevante leidingen. In en nabij de planlocatie zijn dan ook geen planologisch relevante leidingen en/of telecommunicatieverbindingen aanwezig die een belemmering vormen voor de ontwikkeling of waarvoor de ontwikkeling een belemmering is.

5.11.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande staat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van de beoogde ontwikkelingen niet in de weg.

5.12 Mobiliteit

5.12.1 Wettelijk kader

Op het gebied van verkeer en vervoer stellen de Ow, het Bkl en de provinciale TAM-omgevingsverordening geen (instructie)regels. Verkeer en parkeren moeten bij een ruimtelijk plan dat activiteiten mogelijk maakt als omgevingsaspecten in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden beoordeeld. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Breda 2021). Het gemeentelijk parkeerbeleid hanteert een gebiedsindeling. Hieruit valt af te leiden dat de ontwikkeling is gelegen in deelgebied 'schil’.

5.12.2 Onderzoek

Verkeer

Verkeersgeneratie

Om de verkeersgeneratie te bepalen is gebruik gemaakt van de kencijfers die kennisinstituut CROW heeft gepubliceerd in publicatie nummer 744. Gezien de adressendichtheid van gemeente Breda zijn de kencijfers voor een sterk stedelijk gebied gebruikt. Gezien de ligging van de beoogde ontwikkeling zijn de kencijfers voor de ‘rest bebouwde kom’ gebruikt. Gezien het relatief hoge autobezit in Breda ten opzichte van gemeenten in Nederland met een vergelijkbare stedelijkheid is de bovenkant van de bandbreedte gekozen.

Gezien bovengenoemde uitgangspunten genereert de beoogde ontwikkeling 522 mvt/etmaal op een weekdag en 579 mvt/etmaal op een werkdag. Zie tabel 5.7 voor de berekening. De werkdaggeneratie is berekend door de weekdaggeneratie te vermenigvuldigen met 1,11.

Tabel 5.7 - verkeersgeneratie beoogde ontwikkeling (bron: Rho adviseurs)

Verkeerstoedeling

Om te bepalen via welke wegen het verkeer van en naar de beoogde ontwikkeling wordt afgewikkeld is gebruik gemaakt van de navigatiesoftware van Google maps. Van belangrijke bestemmingen is bepaald via welke route deze het snelst kunnen worden bereikt. Al het gemotoriseerde verkeer rijdt van en naar de beoogde ontwikkeling via de Aardenhoek. Op de kruising met de Heusdenhoutseweg en Waltersveld verspreidt het zich. Op de Tilburgseweg en Heerbaan maakt het verkeer (veel) minder dan 5% uit van de autonome intensiteit en gaat daarmee op in het heersende verkeersbeeld. Dit is weergegeven in figuur 5.13.

Figuur 5.13 - verkeerstoedeling (bron: Rho adviseurs)

Parkeren

Het binnengebied rond de woningen wordt volledig autovrij ingericht. Om dit mogelijk te maken, wordt een parkeerterrein aangelegd aan de zuidoost en zuidzijde van de nieuwe woningen. Dit terrein is alleen bereikbaar via de Aardenhoek; vanaf de Tilburgseweg kunnen auto's het gebied niet inrijden. Bewoners kunnen op dit parkeerterrein hun auto parkeren voordat ze het autovrije gebied betreden. Bezoekers die met de auto komen, kunnen gebruikmaken van de parkeerplaatsen langs de Aardenhoek.

Tabel 5.8 geeft een weergave van de berekende parkeerbalans. Hierin is te zien dat de totale parkeerbehoefte (zonder dubbelgebruik) 137 bedraagt. De parkeerbehoefte is berekend volgens de Nota Parkeernormen 2021 van Breda. In de tabel is de parkeerbehoefte verdeeld per woningtype en opgesplitst in bewoners- en bezoekersparkeren. Vervolgens is in tabel 5.9 het dubbelgebruik meegenomen. De avonden op werkdagen zijn daarin het maatgevende moment. De parkeerbehoefte bedraagt (met dubbelgebruik) 124 eenheden. Het gebruik van twee deelauto's zorgt voor een reductie van 10 reguliere auto's. Aangezien de deelauto's ook een parkeerplaats nodig hebben komt dit per saldo neer op een vermindering van 8 parkeerplaatsen. De werkelijk berekende parkeerbehoefte bedraagt dus 116 parkeerplaatsen.

Tabel 5.8 - plantabel parkeernormen (bron: BA-AS)

Tabel 5.9 - dubbelgebruik parkeren (bron: BA-AS)

Op de overzichtstekening in figuur 5.14 is het aantal parkeerplaatsen in het plan weergegeven. De parkeerbehoefte is 116 en er zitten 117 parkeerplaatsen in het plan; daarmee wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen 2021 van Breda.

Figuur 5.14 - parkeren (bron: BA-AS)

5.12.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het beoogde planvoornemen.

5.13 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

5.13.1 Wettelijk kader

Vanuit de doelen van de Omgevingswet is duurzaamheid een thema waarmee in de ruimtelijke onderbouwing rekening gehouden moet worden. Duurzaamheid is een veelomvattend begrip waar veel aspecten onder vallen, zoals de energietransitie, mobiliteit en herbruikbaarheid. Met het oog op die doelen moet het plan aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst.

De gemeente Breda heeft de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' opgesteld. Deze geeft weer hoe de gemeente de komende jaren onder andere de transitie naar duurzame energie en klimaatbestendige stad stimuleert, duurzame investeringen vergroot en duurzaam beheer van gebouwen en duurzame gebiedsontwikkeling bevordert. Naast de visie heeft Breda ook een Actsheet opgesteld als onderdeel van de visie. Dit is de praktische uitwerking van de visie.

5.13.2 Onderzoek

In paragraaf 3.3 is het ontwerp van de openbare ruimte toegelicht en uit paragraaf 4.4.9 blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan de eisen uit het groenkompas.

De woningen worden gebouwd volgens de geldende EPC-normen en krijgen geen gasaansluiting. Het stedenbouwkundig plan voorziet bovendien in ruime groenvoorzieningen. Meer groen helpt om hittestress te verminderen. Een deel van de energievoorziening wordt opgewekt met zonnepanelen op de daken. Binnen het plangebied staat het creëren van een duurzame, klimaatbestendige en gezonde woon- en leefomgeving centraal.

Zoals eerder is toelicht zal het verhard oppervlak toenemen. Daarentegen zal de kwaliteit van het groen en de openbare ruimte sterk toenemen. Het 'groen' wordt momenteel gebruikt door bedrijven aan de Aardenhoek, omdat dit binnen de bedrijfspercelen ligt. Er wordt een grote hoeveelheid openbaar groen toegevoegd.

Biodiversiteit 

Het vergroenen van de openbare ruimte biedt volop kansen om de biodiversiteit in de stad te versterken. Daarom wordt ingezet op een zo gevarieerd en inheems mogelijke beplanting, met een mix van bomen, struiken en vaste planten. Dit groen verhoogt niet alleen het woon- en leefcomfort voor bewoners en bezoekers, maar creëert ook schuil-, voedsel- en broedplaatsen voor insecten, vogels en kleine zoogdieren.
De afwisselende beplanting zorgt bovendien het hele jaar door voor een aantrekkelijke en beleefbare woon-, leef- en speelomgeving. Het uitgangspunt is steeds het bevorderen van de lokale biodiversiteit en het versterken van de stedelijke ecologie.

Duurzaamheid

Een duurzame openbare ruimte sluit aan bij de wensen en behoeften van bewoners en gebruikers. Voor het plangebied betekent dit dat het ruimtelijke en functionele ontwerp doelgericht en consequent wordt vormgegeven binnen een duidelijke visie. Door bewuste keuzes te maken in verkeer, groenbeleving, toegankelijkheid en veiligheid, ontstaat een openbare ruimte die langdurig functioneel en van hoge kwaliteit is. Bij de inrichting worden duurzame materialen toegepast, zoals gebakken klinkers, die weinig onderhoud vragen, minder snel vervuilen en mooi verouderen. Het gebruik van milieubelastende materialen wordt zoveel mogelijk beperkt.

Gezond en prettig leefklimaat

De hofjes dragen bij aan de sociale samenhang tussen de bewoners van het plan. De openbare ruimte is gericht op langzaam verkeer, zoals wandelen en fietsen. Meerdere toegangswegen nodigen uit om door het gebied te lopen en te fietsen.

Toekomstwaarde 

Met deze uitgangspunten past de planontwikkeling bij de opgave die in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is geduid, namelijk het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving, zie paragraaf 4.1.1. Dit heeft zich ook vertaald in de Omgevingsvisie Breda 2040, waar naast het bouwen van woningen ook het verbeteren van verbindingen tussen wijken, het bevorderen van de gezondheid van de inwoners van Breda en het inrichten van de openbare ruimte voor ontmoeten en bewegen centraal staat, zie paragraaf 4.4.1. Kortom, een toekomstbestendig Breda. Dit alles komt samen in onderhavig plan. Met het realiseren van een groene, natuurinclusieve buitenruimte wordt voldaan aan het Groenkompas, zie paragraaf 4.4.9 en een bijdrage geleverd aan de ambitie 'Breda, stad in een park'.

5.13.3 Conclusie

De ontwikkeling bevordert duurzaamheid en is gericht op klimaatadaptatie.

5.14 Trilling

5.14.1 Wettelijk kader

Het omgevingsaspect trillingen is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat. Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 en 5.87a van de Bruidsschat.

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 4.1, lid 1 en 4.2, lid 1 Omgevingswet moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

Hinder of zelfs schade door trillingen kan ontstaan door:

• verkeer over de weg of het spoor (bijvoorbeeld van vrachtwagens, trein of tram);
• machines bij industrie (bijvoorbeeld stansen, draaiende motoren, etc.).

Deze trillingen bewegen zich door de bodem. Trillingen nemen af als de afstand tot de bron groter wordt.

Vanwege de toenemende aandacht voor trillingen en trillinghinder langs spoorlijnen (met name waar veelvuldig goederentreinen rijden) is er sinds mei 2019 de 'Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen' (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat). In de Handreiking worden twee afstandscriteria aangegeven t.a.v. van de beoordeling van het aspect trillingen. Vindt een plan of project plaats binnen een afstand van 100 meter van een spoorlijn, dan wordt geadviseerd een quickscan trillinghinder uit te voeren op basis van paragraaf 10.1 van de Handreiking. Vindt een plan of project plaats binnen 250 meter afstand van een spoorlijn, dan moet worden beoordeeld in hoeverre klachten, bodemopbouw en/of het treinbeeld aanleiding geven voor het doen van nader onderzoek.

5.14.2 Onderzoek

Dit TAM-omgevingsplan maakt trillingsgevoelige functies mogelijk, namelijk woningen. Het plangebied ligt op 270 meter van het spoor. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. Uit de RIVM-publicatie 'Wonen langs het spoor - Gezondheidseffecten trillingen van treinen', RIVM rapport 2014-0096 blijkt dat het optreden van trillingshinder vooral gerelateerd is aan het rijden van goederentreinen. Op de betreffende spoorlijn rijden goederentreinen. Gezien de afstand meer dan 250 meter is, is conform de Handreiking geen nader onderzoek noodzakelijk.

5.14.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande is het voor het aspect trilling verantwoord om de functie wonen aan het plangebied toe te delen.

5.15 Niet-gesprongen explosieven

5.15.1 Wettelijk kader

Gemeente Breda beschikt over kaarten met de gebieden die verdacht zijn op het voorkomen van niet-gesprongen explosieven (hierna: NGE). In deze gebieden dient voorafgaand aan grondverzet een explosieven onderzoek uitgevoerd te worden.

5.15.2 Onderzoek

De projectlocatie valt volgens de NGE-kaart van gemeente Breda binnen het gebied 'binnen bebouwde kom'. Binnen dit gebied is een NGE-onderzoek niet noodzakelijk.

Figuur 5.15 - Kaart Niet-Gesprongen Explosieven (bron: gemeente Breda)

5.15.3 Conclusie

Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

5.16 Bezonning

5.16.1 Wettelijk kader

Licht kan wenselijk zijn of juist hinderlijk. Vanuit gezondheidsoogpunt is het belangrijk dat er voldoende daglicht in bouwwerken komt (daglichttoetreding). Daarnaast is ook voldoende zonlicht op gebouwen, tuinen, terrassen en speelplekken belangrijk. Een toename van schaduw kan ongewenst zijn. Bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening gehouden moeten worden met licht/schaduw.

Er is in Nederland geen wet- en regelgeving voor bezonning. Over het algemeen wordt in Nederland, als maatstaf de TNO-norm gehanteerd. Zo ook wordt deze norm in Breda als maatstaf gehanteerd (vastgelegd in de Hoogbouwvisie). De TNO norm is bedoeld om te toetsen of er voldoende daglicht valt ter plaatse van de ramen en gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren, niet noodzakelijkerwijs aansluitend, per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden). Dit wordt gemeten in het midden van de vensterbank binnenkant raam. Deze norm wordt toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht.

5.16.2 Onderzoek

Om inzicht te krijgen in het effect van deze ontwikkeling op de bezonning van omliggende percelen en gebouwen is een bezonningsstudie uitgevoerd. In deze studie zijn de bouwmogelijkheden volgens dit TAM-omgevingsplan vergeleken met de bouwmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan 'Heusdenhout' van 16 februari 2011 voor het overeenkomstige gebied biedt. Deze planologische vergelijking is de juridische basis om eventuele aanvullende schaduwwerking in beeld te brengen. Ter indicatie is tevens de schaduwwerking van de huidige bebouwing gemodelleerd. Belangrijk is om te vermelden dat er bij de modellering geen rekening is gehouden met de schaduwslag van bestaande bomen en/of andere objecten. Bomen zijn aan de randen van het perceel (soms op eigen terrein derden) wel aanwezig. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 15.

Uit de bezonningsstudie blijkt dat de bouwmogelijkheden die door middel van dit TAM-plan mogelijk worden gemaakt er niet toe leiden dat er ter plaatse van de omliggende woningen geen 2 bezonningsuren per dag meer mogelijk zijn in de periode van 19 februari – 21 oktober. De wintertijd (december) is zoals aangegeven uitgesloten van toetsing aan deze norm. In vergelijking met de huidige bouwmogelijkheden dan wel bestaande situatie is er daarnaast geen sprake van een algemene verslechtering.

5.16.3 Conclusie

Met de bouwmogelijkheden uit dit TAM-omgevingsplan kan worden voldaan aan de TNO norm.

5.17 Windhinder

5.17.1 Wettelijk kader

De gemeente Breda stelt in de Hoogbouwvisie dat bouwplannen voorafgaand getoetst kunnen worden op te verwachte windhinder met behulp van een windtunnel simulatie of CFD-onderzoek. Bij bouwplannen met beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter moet een windhinderdeskundige beoordelen of een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is altijd nader onderzoek nodig.

5.17.2 Onderzoek

Met het planvoornemen wordt bebouwing gerealiseerd met een hoogte van maximaal 16,5 meter. Dit gebouwdeel betreft een setback binnen de bouwcontour van nieuw beoogde bebouwing. De bebouwing heeft op de delen aangrenzend aan het maaiveld een hoogte van maximaal 8 meter. Van windhinder, zoals valwinden, als gevolg van de bebouwing hoger dan 15 meter, is dan ook geen sprake. Hierdoor is een nadere onderbouwing naar het aspect windhinder achterwege gelaten.

5.17.3 Conclusie

Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.18 Mer-beoordeling

5.18.1 Wettelijk kader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een wijziging van het omgevingsplan projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen.

5.18.2 Onderzoek

De beoogde ontwikkeling waarop deze wijziging van het omgevingsplan ziet, betreft de realisatie van 102 woningen. Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie opgesteld. Hieruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. De aanmeldnotitie is opgenomen in bijlage 16 van dit TAM-omgevingsplan.

5.18.3 Conclusie

De ontwikkeling van het plangebied veroorzaakt, op zichzelf en/of in cumulatie met andere ontwikkelingen, geen aanzienlijke milieueffecten. Het doorlopen van een milieueffectrapportage is niet noodzakelijk. Het bevoegd gezag wordt verzocht een dergelijk besluit te nemen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

6.1.1 Kostenverhaal

Indien een wijziging van het omgevingsplan nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt is kostenverhaal aan de orde. Kostenverhaalplichtige activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. De bouw van één of meer gebouwen met een woonfunctie behoort tot de kostenverhaalplichtige activiteiten. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd.

Op grond van artikel 8.14 kan het bevoegd gezag beslissen van het kostenverhaal af te zien. Dit kan in drie gevallen, namelijk als het totaal van de verschuldigde kosten minder dan € 10.000,- bedraagt, er geen verhaalbare kosten bouwrijp maken zijn (als bedoeld in de onderdelen A5 tot en met A9 van bijlage IV) of de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

De gemeente en initiatiefnemer sluiten voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst af waarin onder meer het kostenverhaal is geregeld. In het TAM-omgevingsplan zijn om deze reden regels over het kostenverhaal niet noodzakelijk. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de sloop, sanering van de gronden en de planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

6.1.2 Nadeelcompensatie

De gemeente en initiatiefnemer hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst afgesloten waarin tevens afspraken rondom nadeelcompensatie zijn gemaakt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Conform de participatieleidraad van de gemeente Breda is voor deze ontwikkeling een participatieplan opgesteld.

6.2.2 Voorbereiding

In dit participatieplan wordt inzicht gegeven in de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden en nog gaat plaatsvinden in de verdere planontwikkeling van Klaverhof. Het participatieplan is bijgevoegd in bijlage 17. Er hebben twee inloopbijeenkomsten plaatsgevonden, op 7 april 2025 en op 2 juli 2025. De participatieverslagen zijn opgenomen in bijlage 18 en 19.

Inloopbijeenkomst 7 april 2025

De bijeenkomst vondt plaats in het Sociaal Cultureel Centrum De Poelewei. Tijdens de bijeenkomst gaven de projectteamleden vanuit Maas-Jacobs Vastgoed een toelichting op de globale plannen. Ook waren vertegenwoordigers namens de gemeente Breda

aanwezig om een toelichting te geven op de Omgevingsvisie en haar visie op de opgave. De bijeenkomst bood omwonenden de gelegenheid om kennis te maken met betrokken partijen, kennis te nemen van de globale plannen en vragen te stellen / opmerkingen te maken. Ruim 80 belanghebbenden woonden deze bijeenkomst bij.

Er zijn verschillende reacties besproken tijdens de participatieavond, deze zijn hieronder kort samengevat:

• Verkeer en parkeren: Bewoners maken zich zorgen over de toename van verkeer op de smalle Aardenhoek, de verkeersafwikkeling op omliggende kruispunten, het keren van vrachtwagens en extra parkeerdruk op de Tilburgseweg.
• Omliggende bedrijven: Art-Deco (Aardenhoek 34) is positief en wil mogelijk deelnemen, terwijl de eigenaar van Aardenhoek 36 zorgen heeft over zijn schoorsteen en muur en graag in gesprek wil.
• Plangebied en omgeving: Er zijn vragen waarom niet het hele bedrijventerrein wordt herontwikkeld, opmerkingen over handhaving bij Aardenhoek 30-32, en enkele bewoners willen zelf bouwinitiatieven indienen.
• Het ontwerp: De hofstructuur, het vele groen, de lagere bouwhoogte en de doorsteek voor fietsers en voetgangers worden positief ontvangen. Er zijn zorgen over de hoogte en inkijk van het hoekpand en over het aandeel sociale woningbouw, al is er deels begrip voor de doelgroep.
• Wensen en bespreekpunten: Gevraagd wordt om groene erfafscheidingen, overleg over tuinafgrenzingen en aandacht voor mogelijke verplaatsing van volkstuinen richting bestaande woningen.
• Aandachtspunten onderzoek: Het aanwezige hoogteverschil, wateroverlast en hoge grondwaterstanden vragen om nadere aandacht om verergering van de waterproblematiek te voorkomen.

Inloopbijeenkomst 2 juli 2025

De tweede inloopbijeenkomst werd wederom georganiseerd in het Sociaal Cultureel Centrum De Poelewei. Tijdens de bijeenkomst gaven de projectteamleden vanuit Maas-Jacobs Vastgoed een toelichting op de globale plannen m.b.t. de woningbouwontwikkeling. Ook waren vertegenwoordigers namens de gemeente Breda en WonenBreburg aanwezig om evt. vragen te bewantwoorden. De bijeenkomst bood omwonenden de gelegenheid om kennis te nemen van de eerste planuitwerking en vragen te stellen / opmerkingen te maken over de beoogde planopzet. De opkomst was beperkt; uiteindelijk hebben ca. 35 belanghebbenden de bijeenkomst bijgewoond.

Belanghebbenden zijn overwegend positief over de ontwikkeling, die volgens hen bijdraagt aan de leefbaarheid en sociale controle in de wijk en verrommeling tegengaat, met de wens dat op termijn de hele bedrijvenzone naar wonen transformeert. Tegelijkertijd vindt men de bouwdichtheid hoog en vraagt men aandacht voor het voorkomen van geluidsoverlast, inkijk en verlies van privacy, waarbij de al doorgevoerde aanpassingen positief zijn ontvangen. Een volledige herziening van de stedenbouwkundige opzet is niet meer aan de orde, maar er wordt nog gekeken naar beperkte planaanpassingen in overleg met bewoners. De voorgestelde ontsluiting via de Aardenhoek wordt logisch gevonden, al blijft de verkeersafwikkeling bij de kruising Heusdenhoutseweg–Tilburgseweg een belangrijk aandachtspunt.

Inloopbijeenkomst 7 januari 2026

Op 7 januari 2026 is er een inloopbijeenkomst georganiseerd i.v.m. de publicatie van het ontwerp TAM-omgevingsplan. I.v.m. lage opkomst (ca. 15 personen) als gevolg van de barre weersomstandigheden zijn belanghebbenden opnieuw in de gelegenheid gesteld om tijdens de informatiebijeenkomst van het project Klavier op 14 januari jl. kennis te nemen van de aangepaste plannen, het ontwerp TAM-omgevingsplan en de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen. Getuige de hoge opkomst tijdens deze bijeenkomst (ca. 50 personen) hebben diverse belanghebbenden van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Belangrijkste opmerkingen/aandachtspunten betroffen de verkeersafwikkeling vanuit het plangebied richting de Tilburgseweg, de herinrichting van de straat Aardenhoek, de beoogde herverkaveling van het volkstuincomplex en de invloed van de beoogde bouwmassa op de omliggende percelen.

Overige communicatie

Met verschillende omwonenden en stakeholders (o.a. aantal bewoners Tilburgseweg, bedrijven Aardenhoek 34 en Aardenhoek 28) zijn ook separate gesprekken gevoerd over de implicaties van de beoogde ontwikkeling op hun percelen/eigendommen.

Overlegpartners

Het TAM-omgevingsplan is naar verschillende overlegpartners gestuurd, waaronder het waterschap en de provincie.

De provincie Noord-Brabant heeft op 27 oktober aangegeven akkoord te zijn met het plan. Het waterschap Brabantse Delta heeft op 14 november 2025 aangegeven dat de waterhuishoudkundige belangen zijn voldoende zijn verwerkt in dit plan.

De inbreng van de overlegpartners is ter kennisgeving aangenomen.

6.2.3 Ontwerp

Het ontwerpbesluit wijziging omgevingsplan is voor zes weken ter visie gelegd voor het indienen van zienswijzen. Ingediende zienswijzen zijn samengevat en van beantwoording voorzien.

6.2.4 Beroep

Na vaststelling van het wijzigingsbesluit wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Hoofdstuk 7 Belangenafweging en conclusie

7.1 Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties?

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of bij realisering van de aangevraagde activiteit(en) sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover die betrekking hebben op de aangevraagde activiteit) zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.

Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit, nader onderzocht in de hoofdstukken 4 en 5.

Getoetst is aan het geldende beleid op diverse overheidsniveaus. Hieruit is gebleken dat het project past binnen de relevante beleidskaders en dat wordt voldaan aan instructieregels. Er heeft voor diverse omgevingsaspecten een afweging plaatsgevonden, waarbij steeds de conclusie kan worden getrokken dat het voorgenomen project niet leidt tot onacceptabele effecten op de fysieke leefomgeving.

Gelet op het voorgaande is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wanneer de 102 woningen worden gerealiseerd.

7.2 Conclusie

Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en er is een uitgebreid participatietraject gevoerd.