TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22t Brabantpark, Klavier

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

In Breda is er een grote binnenstedelijke woningbouwopgave. Er is vooral een groot tekort aan woningen die aansluiten op de behoefte van kleine huishoudens. Onderzoek heeft uitgewezen dat er ruimte is in bestaande wijken om woningen toe te voegen waar vraag naar is (Woonvisie Breda 2024-2040). Dat kan door transformatie van bestaande gebouwen, door lege plekken in te vullen of door bestaande gebouwen te vervangen. Aan de andere kant moet dit zo min mogelijk ten koste gaan van het groen. De groenzones in de stadsuitbreidingen zijn onderdeel van de ecologische hoofdgroenstructuur en functioneren als een buffer tussen de verschillende woonwijken.

In de wijk Brabantpark worden eengezinswoningen afgewisseld met portieketageflats. Het woningaanbod is vrij eenzijdig, terwijl de vraag naar levensloopbestendige woningen voor kleinere huishoudens toeneemt. Dit heeft onder andere te maken met de vergrijzing en het toenemende aantal één- en tweepersoonshuishoudens.

De initiatiefnemers hebben in samenwerking met de gemeente Breda een ontwikkelvisie opgesteld voor dit gebied. Deze is op 6 mei 2025 door het college goedgekeurd. Binnen deze ontwikkelvisie is met name ingezet op het doel om te werken aan een gedifferentieerd woningaanbod in de wijk. De waarde van het naastgelegen park wordt als zeer hoog ervaren. Het groene en natuurlijk karakter is dan ook het uitgangspunt van de ontwikkeling. Vanuit de woningbouw ontstaan kansen om het groen te versterken, te activeren en te verbinden.

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van 18 grondgebonden woningen en het toevoegen van 106 appartementen. Hierdoor vindt er verdichting plaats in de wijk Brabantpark.

Figuur 1.1 - vogelvlucht (bron: KAW)

De beoogde herontwikkeling past niet geheel in het bestemmingsplan 'Brabantpark', dat vanaf 1 januari 2024 deel uitmaakt van het tijdelijke omgevingsplan van Breda. De gemeente Breda heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het opstellen van een nieuw juridisch-planologisch kader. Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet hierin. In deze ruimtelijke motivering, als onderdeel van het TAM-omgevingsplan, is verder onderbouwd dat deze ontwikkeling voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de wijk Brabantpark. Op de overzichtskaart in figuur 1.2 is het plangebied rood omlijnd. De huidige te slopen woningen grenzen aan de Achtervang, Uitvang en Bijvang. Aan de oostzijde van de woningen ligt een groenstrook. Ook de Voorvang, het zuidelijke deel, is onderdeel van het plangebied. Hier worden woningen bijgebouwd.

Figuur 1.2 - plangebied Klavier (bron: Rho adviseurs)

1.3 Het omgevingsplan

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan bestemmingsplannen niet meer.

Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket. Hier vindt men de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat'. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die het Rijk voortaan over laat aan de gemeente.

Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het plangebied de volgende bestemmingsplannen van toepassing, namelijk:

• het bestemmingsplan 'Brabantpark' (onherroepelijk sinds 06-02-2013);
• het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022' (onherroepelijk sinds 22-12-2022);
• het 'Parapluplan Water en Groen' (ontwerp sinds 08-12-2023); en
• het 'Parapluplan Erfgoed 2023' (ontwerp sinds 24-12-2023).

Bestemmingsplan 'Brabantpark'

Het bestemmingsplan 'Brabantpark' is onherroepelijk sinds 6 februari 2013. In figuur 1.3 is een uitsnede van de geldende bestemmingsplannen weergegeven. Op de locatie geldt ter plaatse van de huidige woningen de bestemming 'Wonen'. Verder is de openbare ruimte, tussen de woonblokken, bestemd als 'Groen' en 'Verkeer'. Het plangebied is rood omlijnd.

Figuur 1.3 - uitsnede bestemmingsplan 'Brabantpark' (bron: Ruimtelijkeplannen.nl, 2025)

Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zijn de volgende functies toegestaan:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend een garage is toegestaan op de begane grond, die niet gebruikt mag worden voor wonen;
  • 2. kamerverhuur niet is toegestaan.

met daarbij behorend(e):

• b. groen;
• c. nutsvoorzieningen;
• d. speelvoorzieningen;
• e. parkeren;
• f. verkeer;
• g. water.

Alleen ter plaatse van de bouwvlakken mogen gebouwen worden gebouwd. Volgens de bouwregels mag het aantal woningen niet worden vermeerderd. Verder mag de goot- en bouwhoogte maximaal 6 en 10 meter bedragen.

Ter plaatse van de bestemming 'Groen' zijn de volgende functies toegestaan:

• a. groen, bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen;
• b. water;
• c. geluidbeperkende voorzieningen;
• d. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;

met daaraan ondergeschikt:

• e. verhardingen;
• f. nutsvoorzieningen.

De gronden met de bestemming 'Groen' mogen niet worden bebouwd met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Ter plaatse van de bestemming 'Verkeer' zijn de volgende functies toegestaan:

• a. wegen, straten en paden;
• b. geluidbeperkende voorzieningen;
• c. parkeren;

met daarbij behorend(e):

• d. nutsvoorzieningen;
• e. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
• f. groen;
• g. water.

De gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van het verkeer.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt ter bescherming en veiligstelling van de archeologisch waarden. Bij het bouwen van nieuwe bouwwerken moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden bij bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m² en waarbij de grondwerkzaamheden dieper gaan dan 30 cm.

'Parapluplan Hospita en parkeren 2022'

In het 'Parapluplan Hospita en parkeren 2022' is mogelijk gemaakt dat een hospitaregeling geldt binnen elke koopwoning die volledig door de eigenaar wordt bewoond. Daarnaast zorgt dit plan voor het verankeren van de 'Nota Parkeernormen Breda 2021' die op 29 april 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan vervangt het 'Paraplubestemmingsplan parkeren 2017' om aan de nieuwe parkeernormen te kunnen toetsen. De bepalingen uit dit paraplubestemmingsplan zijn overgenomen in voorliggend TAM-omgevingsplan.

'Parapluplan Water en Groen'

Het 'Parapluplan Water en Groen' is een ontwerp parapluplan. Het plan is nog niet vastgesteld en de regels kunnen nog veranderen. Het plan omvat het hele grondgebied van de gemeente Breda. De ontwikkellocatie ligt binnen de 'overige zone - stedelijk gebied'. In deze zone mag alleen gebouwd worden als voldaan wordt aan de 'Beleidsregel Groen en Water 2023', inclusief de aanleg en het onderhoud van een adequate watervoorziening. Zonder vergunning is het verboden om bestaande watervoorzieningen te wijzigen of oppervlakken groter dan 50 m² aan te leggen of te verharden, tenzij het hemelwater niet op watervoorzieningen afstroomt. Uitzonderingen gelden voor normaal onderhoud en lopende werkzaamheden.

'Parapluplan Erfgoed'

Het 'Parapluplan Erfgoed' is een ontwerp parapluplan. Het plan is nog niet vastgesteld en de regels kunnen nog veranderen. Het plangebied valt binnen een 'Waarde - Archeologie' en deels binnen de 'Waarde - Cultuurhistorie'. De cultuurhistorische waarde is weergegeven in figuur 1.4. Het volledige plangebied ligt binnen de 'Waarde - Archeologie'.

Figuur 1.4 - uitsnede parapluplan Erfgoed 2023 'Waarde - Cultuurhistorie' (bron: Ruimtelijkeplannen.nl, 2025)

Voor de beoogde ontwikkeling zijn de regels uit artikel 2 'Waarde - Archeologie' en artikel 4 'Waarde - Cultuurhistorie' relevant. In het 'Parapluplan Erfgoed' is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen waarmee dezelfde doelen worden beoogd als in het bestemmingsplan 'Brabantpark'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Bij grondwerkzaamheden groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder bestaand maaiveld is archeologisch onderzoek nodig. Artikel 4 'Waarde - Cultuurhistorie' is van toepassing op de locatie van de bestaande woningen. De gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden. Het planvoornemen wordt in paragraaf 5.1 Erfgoed getoetst aan de relevante artikelen uit het 'Parapluplan Erfgoed'.

Strijdigheid

De beoogde ontwikkeling is strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van gemeente Breda. Meer specifiek in relatie tot het voorheen geldende bestemmingsplan 'Brabantpark'. Woningen zijn op de locatie van de huidige woningen toegestaan, maar ter plaatse van het zuidelijk deel niet. Het planvoornemen overschrijdt daarmee de woonbestemming en het toegestane aantal woningen, maar ook de bouwvlakken en de goot- en bouwhoogten.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Breda. Hoofdstuk 5 omvat de toets aan de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid van het plan en de procedure aan de orde. In hoofdstuk 7 tenslotte is de conclusie en de belangenafweging opgenomen.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Plangebied

Binnen het plangebied staan op dit moment 3 woonblokken met in totaal 18 eengezinswoningen. Deze woningen zijn gelegen aan de Achtervang, Uitvang en Bijvang. De woningen worden aan de zijkanten en achterzijden omringd door een groenstructuur. Op de luchtfoto in figuur 2.1 is het plangebied rood omlijnd.

Figuur 2.1 - luchtfoto plangebied (bron: Beeldmateriaal NL, 2025)

Huidige woningen en stempelstructuur

De huidige eengezinswoningen zijn gesitueerd op de hofjes aan de Achtervang, Uitvang en Bijvang. De achtertuinen van de huidige woningen grenzen aan de groenstrook. De woningen zijn grotendeels verouderd en zijn te herkennen aan hun sobere en gestandaardiseerde architectuur. Op de situatietekening in figuur 2.2 is de bestaande situatie weergegeven.

Figuur 2.2 - situatietekening bestaand (bron: KAW, 2025)

De stempelstructuur in de wijk is een goed bewaard voorbeeld van naoorlogse stedenbouw. Het vaste patroon van hofjes, woonblokken en groene ruimten laat zien hoe in de wederopbouwperiode werd gewerkt met standaardindelingen om betaalbare woningen en voldoende buitenruimte te combineren. De stempelstructuur heeft een cultuurhistorische waarde. In de onderstaande figuren zijn foto's opgenomen van de Achtervang, Uitvang, Bijvang en Voorvang.

Figuur 2.3 - foto bestaande situatie Achtervang (bron: Google Earth)

Figuur 2.4 - foto bestaande situatie Uitvang (bron: Google Earth)

Figuur 2.5 - foto bestaande situatie Bijvang (bron: Google Earth)

Figuur 2.6 - foto bestaande situatie Voorvang (bron: Google Earth)

Groenstructuur

De groenstructuur ten oosten van de woningen maakt deel uit van de ecologische hoofdgroenstructuur van Breda. Deze structuur bestaat uit parken, groengebieden en waterstructuren (zoals de singels) die vanaf het historische stadshart en de beekdalen doorlopen richting het buitengebied. In de wijk en rondom het onderzoeksgebied zijn zowel wijkgroenstructuren als onderdelen van de stadshoofdgroenstructuur aanwezig.

• Wijkgroenstructuur: Binnen Brabantpark zelf bevindt zich onder andere het park aan de Epelenberg. Dit park vervult een belangrijke recreatieve en ecologische functie voor de wijk.
• Stadshoofdgroenstructuur: Brabantpark grenst aan grotere groene verbindingen, waaronder de groenstrook die Brabantpark verbindt met de wijk Heusdenhout en de woonbuurt Molenlei. Deze groene zones functioneren als buffers tussen woonwijken en zijn parallel aangelegd aan stadsuitbreidingen in de 20e eeuw. De gemeente Breda beschouwt deze groenstructuur als een belangrijk fundament voor de verdere stadsontwikkeling. Het groene karakter in en rondom Brabantpark wordt door zowel de gemeente als de bewoners hoog gewaardeerd en vormt het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen. Dit sluit aan bij het programma Stad in een park, waarin wordt gestreefd naar groen binnen handbereik voor iedere bewoner.

Figuur 2.7 - foto huidige situatie groenstrook Achtervang (bron: Google Earth)

Figuur 2.8 - foto huidige situatie groenstrook (bron: Google Earth)

Figuur 2.9 - foto huidige situatie groenstrook Voorvang (bron: Google Earth)

2.2 Functionele structuur

Het plangebied heeft in de huidige situatie meerdere functies, namelijk 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer'. Het ligt in een rustige woonwijk met veel groen waar zich ook bedrijfs- en maatschappelijke functies bevinden, zie figuur 1.3.

Woningen

De woonfunctie is dominant in de hele wijk en wordt vooral ingevuld met portiekflats, rijwoningen en enkele grotere vrijstaande woningen. In paragraaf 2.4 wordt uitgebreider ingegaan op de sociale opbouw van de wijk.

Bedrijven

Ten noordoosten van het plangebied, aan de Aardenhoek, zijn bedrijven aanwezig. Dit zijn voornamelijk lokale bedrijven met een milieucategorie van 1 of 2 (lichte bedrijvigheid), met uitzondering van een meubelmakerij en metaalbewerker. Het dichtstbijzijnde bedrijf aan de Aardenhoek ligt op circa 150 meter van de huidige en toekomstige woningen.

Figuur 2.10 - bedrijven Aardenhoek (bron: Google Earth)

Maatschappelijke functies

Aan de noordzijde van het plangebied ligt basisschool De Fontein en aan de zuidzijde bevindt zich het Breda College. Het gebouw van De Fontein wordt ook gebruik door een sport-BSO. Ten westen van het Breda College bevindt zich een kleine gymzaal en buitensportvoorziening.

Figuur 2.11 - basisschool De Fontein

Winkels

In de wijk Brabantpark zijn verschillende voorzieningen aanwezig, voornamelijk op en rond Brabantplein. Dit plein functioneert als buurtcentrum met supermarkten, winkels en eetgelegenheden. Brabantplein ligt op circa 1 kilometer loopafstand vanaf het plangebied. Aan de Epelenberg bevindt zich ook een winkelstrip met onder andere een speciaalzaak in wereldproducten, een kapperszaak en een kringloopwinkel.

Figuur 2.12 - Brabantplein (bron: Google Earth)

Overige functies

Ten oosten van het plangebied, gelegen in de groenstrook, bevinden zich volkstuinen (rood omlijnd). Ter plaatse van de gele omlijning in figuur 2.13 ligt een begraafplaats.

Figuur 2.13 - luchtfoto met aanduiding volkstuinen en begraafplaats (bron: Google Earth)

2.3 Ruimtelijke structuur

Brabantpark is een wijk die geleidelijk is ontwikkeld vóór en na de Tweede Wereldoorlog. Deze gefaseerde groei heeft geleid tot een diverse architectuur en ruimtelijke opzet. De wijk wordt omringd door verschillende hoofdwegen, zoals de Tilburgseweg, de Beverweg en de Claudius Prinsenlaan. Op de onderstaande afbeelding is de planopzet van de Epelenberg binnen de wijk Brabantpark weergegeven.

Figuur 2.14 - uitbreidingsplan Brabantpark D (bron: Stadsarchief Breda, 1956)

Binnen Brabantpark ligt de buurt Epelenberg. Epelenberg valt op door haar stempelstructuur, traditionele architectuur en functionele inrichting. De wijk wordt gekenmerkt door rechte straten, symmetrische profielen en een mix van woningtypen: van grondgebonden eengezinswoningen tot portieketageflats en hoge galerijflats. De groenstrook vormt een duidelijke structuur op wijk- en buurtniveau.

Figuur 2.15 - stempelstructuur (links) en groenstructuur (rechts) (bron: KAW, 2025)

2.4 Sociale opbouw

De buurt Brabantpark in de wijk Breda-Oost telt ruim 10.000 inwoners en heeft een hoge bevolkingsdichtheid. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit huurwoningen, met daarnaast een kleiner aandeel koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde ligt rond € 324.000 (in 2025). Ongeveer de helft van de huishoudens is eenpersoonshuishouden; daarnaast wonen er ook gezinnen met kinderen. De leeftijdsopbouw is gemengd, met een relatief groot aandeel jongeren en jongvolwassenen en een kleiner aandeel ouderen. Circa een derde van de inwoners heeft een migratieachtergrond. Het gemiddelde inkomen ligt iets onder het stedelijk gemiddelde.

Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling

3.1 Stedenbouwkundige opzet en bebouwing

Op de onderstaande figuur is de stedenbouwkundige opzet weergegeven. Dit voorlopig ontwerp is tot stand gekomen op basis van een stedenbouwkundige analyse, een bomeninventarisatie, gemeentelijke kaders en gesprekken met bewoners en belanghebbenden.

Op de situatietekening in figuur 3.1 is het ontwikkelgebied uitgelicht. In bijlage 1 is het voorlopig ontwerp opgenomen. Voor een grotere weergave van de ontwerptekeningen wordt verwezen naar deze bijlage.

Figuur 3.1 - situatietekening VO (bron: Studio REDD, 2026)

Een belangrijk onderdeel in het ontwerp is de aansluiting op de hofstructuur. De hoogte van de nieuwbouw bouwt trapsgewijs op: van drie lagen aan het hofje tot vier lagen aan de groenstrook. Het toepassen van vier bouwlagen aan de groenstrook sluit aan op de bouwhoogte van de bestaande portieketageflats in de wijk. Tussen de nieuwbouw en het hofje ontstaat extra ruimte voor groen, parkeren, voetpaden en een betere verbinding in oost-west richting, zie figuur 3.2.

Figuur 3.2 - verbinding met hof en park (bron: KAW)

Op de onderstaande afbeeldingen zijn verschillende ontwerpprincipes weergegeven. De buitenruimten zijn afgestemd op hun ligging: aan het hofje worden loggia's gebruikt voor meer privacy en een rustig gevelbeeld, terwijl aan de zijde van de groenstrook balkons worden toegepast die bijdragen aan een open en groen straatbeeld.

Door een gebouw aan alle zijden te oriënteren, ontstaat er bewoning aan beide openbare ruimten. Dit sluit aan bij het principe van de stempelbouwarchitectuur, waarin wordt uitgegaan van een gebouw dat zich altijd richt op de omliggende openbare ruimte. De gebouwen hebben opvallende kopgevels met vierkante ramen of gestapelde ramenreeksen, verbonden door een duidelijke dakrand.

Figuur 3.3 - ontwerpprincipes (bron: KAW, 2026)

In bijlage 2 is het beeldkwaliteitsplan opgenomen. Hierin is een uitgebreidere toelichting te vinden over de stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit. Op de onderstaande afbeelding zijn de ontwerpprincipes toegepast op de vier gebouwen.

Figuur 3.4 - ontwerpprincipes toegepast op gebouwen (bron: KAW, 2026)

3.2 Programma

Het beleid van de gemeente Breda stelt eisen aan de verdeling van het woningsegment, zie paragraaf 4.4. Deze verdeling houdt in: minimaal 30% sociale huur en minimaal 40% middensegment (huur of sociale koop). Aan deze regeling zal worden voldaan door het programma van de ontwikkeling Klaverhof (ter plaatse van Aardenhoek) en deze ontwikkeling ter plaatse van de Achtervang, Uitvang, Bijvang en Voorvang als één geheel te zien en programmatisch op elkaar af te stemmen. Het aandeel sociale (huur)woningen zal met name op de locatie van Klaverhof worden gerealiseerd.

Het woonprogramma bestaat uit 106 appartementen, verdeeld over diverse woningtypen. Hiervan worden 19 appartementen gerealiseerd als sociale huurwoningen (18%), 79 in het middensegment (74%) en 8 appartementen in de vrije sector (8%). De verdeling van het aantal woningen over de 4 woonblokken is weergegeven in figuur 3.5 en tabel 3.1. In tabel 3.2 is het totale woningbouwprogramma van Klavier en Klaverhof weergegeven.

Figuur 3.5 - woonprogramma nieuwbouw (bron: KAW, 2026)

Tabel 3.1 - woningaantallen, sector en oppervlaktes (bron: KAW)

Gebouw	Aantal appartementen	Sector	Gebruiksoppervlak
Gebouw 1	19	Sociale huur	< 75 m2
Gebouw 2	23	Sociale koop	49 - 70 m2
Gebouw 3	26	Sociale koop en vrije sector	37 - 78 m2
Gebouw 4	38	Sociale koop en vrije sector	73 - 81 m2
Totaal	106

Tabel 3.2 - woningbouwprogramma Klavier en Klaverhof (bron: MINT)

	Klavier	%	Klaverhof	%	Sloop	Totaal	Verdeling	Eis
sociaal	19	18%	51	50%	-13	57	30%	30%
middenduur	79	74%	26	25%		105	55%	40%
vrije sector	8	8%	25	25%	-5	28	15%	30%
Totaal	106	100%	102	100%	-18	190	100,0%	100%

3.3 Openbare ruimte

In deze paragraaf wordt het ontwerp van de openbare ruimte toegelicht. Voor een uitgebreidere toelichting hierop wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan in bijlage 2.

Landschappelijke inpassing

Klavier wordt ingepast binnen de bestaande parkstructuur en sluit landschappelijk aan op de ontwikkeling Klaverhof. De groenstructuur blijft doorlopend en herkenbaar, zie figuur 3.6. Bestaande bomen blijven behouden waar mogelijk en nieuwe aanplant wordt toegevoegd om de structuur te versterken. Dit is verder uitgewerkt in paragraaf 5.6 Bomen.

Figuur 3.6 - visiekaart groenstructuur (bron: Studio REDD, 2025)

Groen en ecologie

Het groen vormt een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van het gebied. Nieuwe beplanting sluit aan op bestaande soorten en draagt bij aan ecologische versterking. Inheemse hagen, struweelranden en kruidenrijke vegetatie verbeteren biodiversiteit en creëren een natuurlijke overgang tussen privé en openbaar. Door het toepassen van gevelgroen, nestkasten en geschikte kruidenmengsels ontstaat een aaneengesloten leefgebied voor diverse doelsoorten zoals vleermuizen, vogels en insecten.

Water en klimaatadaptatie

De landschappelijke inrichting ondersteunt een robuust watersysteem. Regenwater wordt zoveel mogelijk lokaal vastgehouden en geïnfiltreerd via een wadi, die onderdeel vormt van de bredere waterstructuur tussen Molenlei en Waterakkers. Groene en groenblauwe daken dragen bij aan waterberging, vertraging van afvoer en tempering van hittestress. Hiermee wordt invulling gegeven aan een klimaatbestendige inrichting van het gebied. Dit aspect is verder toegelicht in paragraaf 5.4 Water(systeem).

Openbare ruimte en gebruik

De landschappelijke inrichting ondersteunt een robuust watersysteem. Regenwater wordt zoveel mogelijk lokaal vastgehouden en geïnfiltreerd via een wadi, die onderdeel vormt van de bredere waterstructuur tussen Molenlei en Waterakkers. Groene en groenblauwe daken dragen bij aan waterberging, vertraging van afvoer en tempering van hittestress. Hiermee wordt invulling gegeven aan een klimaatbestendige inrichting van het gebied.

Figuur 3.7 - 3D beeld Voorvang richting park

3.4 Toegankelijkheid en parkeren

In paragraaf 5.13 is het aspect mobiliteit onderzocht. Hierin komen de aspecten verkeer en parkeren uitgebreid aan bod.

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit plan zijn vooral de volgende nationale belangen relevant:

(1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;

(2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit;

(5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften;

De voorgenomen ontwikkeling is ten gunste van nationale belangen zoals het tegengaan van het woningtekort. Er wordt een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw in een groene omgeving.

Ten aanzien van nationaal belang 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 4.1.2 (ladder voor duurzame verstedelijking). Uit die onderbouwing blijkt dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften.

Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in hoofdstuk 5 het plan aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het plan in hoofdstuk 7. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het plan sprake is van een goede omgevingskwaliteit.

Het plan past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten.

Het Bkl stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden.

In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over:

• 1. waarborgen van de veiligheid
• 2. beschermen van de waterbelangen
• 3. beschermen van de gezondheid en van het milieu
• 4. beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed
• 5. behoud van ruimte voor toekomstige functies
• 6. behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten
• 7. bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.

Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het plangebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit plan voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation.

Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking vindt hierna plaats. Voor zover verdere thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit plan, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in hoofdstuk 5 van deze motivering.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Toetsing

Het Bkl geeft geen uitsluitsel wanneer een ontwikkeling moet worden gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Geldende jurisprudentie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening/Besluit ruimtelijke ordening is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo toevoeging bebouwing, of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Met de ontwikkeling worden 106 woningen mogelijk gemaakt voor verkoop en verhuur in verschillende prijsklassen. Het zijn appartementen in verschillende groottes en prijsklassen binnen het sociale, middeldure (middenhuur en/of sociale koop) en dure segment. In paragraaf 3.2 is het woonprogramma uitgebreider toegelicht.

Met de sloop van 18 woningen en het toevoegen van 106 woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De woningen worden (groten)deels gerealiseerd op bestaande bouwpercelen. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Gelet op het bovenstaande is hierna de behoefte aan de ontwikkeling beschreven.

De woningbehoefte in de gemeente Breda blijkt uit diverse prognoses, onderzoeken en beleidsstukken. Deze worden hierna behandeld.

Woondeal Stedelijke Regio Breda-Tilburg (2023) en addendum januari 2026

In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen die vertaald worden in regionale woondeals. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio (Stedelijke regio Breda-Tilburg). Het Woonbod is binnen de kaders van deze strategie vertaald naar de regionale woondeal voor de gemeenten in de SRBT. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstelling) en kwantitatieve woningbouwopgave, die wordt vastgelegd in de regionale woondeal, telt samen met deals in andere regio's op tot de provinciale woningbouwopgave.

Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Daarom is het streven dat tweederde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Onder dit betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen tot € 405.000,- (prijspeil 1 januari 2025).

In de SRBT-woondeal is afgesproken dat per gemeente 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen bij nieuwe plannen.

In januari 2026 is er een addendum op de SRBT Woondeal opgesteld. Het addendum bevat een actuele, cijfermatige update van de Woondeal. Hiermee worden de afspraken uit 2023 op een aantal punten gewijzigd en aangevuld. Het gaat om:

• de minimale woningbouwopgave per gemeente voor de periode 2025 tot en met 2030;
• de minimale woningbouwopgave voor de hele SRBT-regio voor de periode 2025 tot en met 2034;
• een indicatieve opgave voor woningen voor ouderen;
• een geactualiseerd overzicht van sleutellocaties;
• een update van de belangrijkste randvoorwaarden voor woningbouw.

De nieuwbouwopgave wordt nog wel berekend via de provinciale (woningbehoefte) prognoses, maar nadrukkelijk gezien als een minimumopgave. De prognose mag niet begrenzend zijn voor goede projecten die uitvoering geven aan de woondeal en in lijn zijn met de uitgangspunten van de SRBT ontwikkelstrategie. Bouw je 'te weinig', dan spreek je elkaar aan op hoe er versneld kan worden. Bouw je 'te veel' maar met inachtneming van de kaders, dan wordt je door de regio, provincie en het rijk gecomplimenteerd. Het nadrukkelijk opnemen van de minimumopgave voor de woningbouw, betekent op lokaal niveau, met inachtneming van de regionale afspraken, ruimte om de lokale woningbouwambities zoals verwoord in het woningbouwprogramma 2025 te realiseren. Voor elke gemeente ligt nu de minimale bouwopgave vast tot en met 2030. Voor de gemeente Breda gaat het hierbij om een netto toevoeging van 8.840 woningen (periode 2025 t/m 2030).

In het addendum is ook een uitgebreider overzicht opgenomen van zogenaamde 'sleutellocaties'. Dat zijn (potentiële) woningbouwlocaties die voor de regio van belang worden gevonden. Voorliggend project ligt niet op een sleutellocatie, maar is gezien de gemeentelijke opgave wel een belangrijk project.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2023)

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings-en woningbehoefteprognose Noord-Brabant' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 7.090 woningen in de periode 2023 tot en met 2030. En nog eens circa 7.200 woningen tot 2040.

Figuur 4.1 - indicatie toename woningvoorraad (bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023).

Dat er een groot woningtekort is, blijkt ook uit de provinciale monitor Bevolking en Wonen (maart 2026). In de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT) zijn in de periode 2025 tot en met 2034 nog 50.030 woningen nodig.

Het project, bestaande uit 106 woningen, draagt bij aan de woningbehoefte in de provincie. Het project draagt daarnaast bij aan de realisatie van een mix van sociale huurwoningen, middeldure woningen en woningen in de vrije sector. Het woonprogramma is afgestemd met het project Klaverhof, in samenspraak met de gemeente Breda. Bij het 'samenvoegen' van deze projecten wordt voldaan aan de 30/40/30 regeling.

Sprekende cijfers Woningmarkten Breda en omgeving Q3 2025

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het derde kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2025' blijkt dat per 1 oktober 2025 woningzoekers in Breda kunnen kiezen uit 991 woningen. Daarvan is 53% nieuwbouw.

De gemiddelde verkoopprijs is € 484.000,- met een gemiddelde verkoopprijs van € 4.620,- per m² voor een woonhuis en € 5.170,- per m2 voor een appartement. De gemiddelde verkooptijd van woningen is gestegen naar 28 dagen. Breda is een zeer intern gerichte woningmarkt, circa tweederde van de kopers was al woonachtig in de gemeente. Landelijk ligt dit aandeel gemiddeld rond 51%.

De ontwikkeling voorziet in een toevoeging appartementen in diverse prijssegmenten waardoor de druk op de woningmarkt in Breda af kan nemen.

Gemeentelijk beleid

Verder draagt de ontwikkeling bij aan de doelen uit het vastgestelde gemeentelijk bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit', waaruit blijkt dat er in de bestuursperiode 6.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Spreiding van type woningen over de stad en per project draagt bij aan het dichter tot elkaar brengen van verschillende doelgroepen in de samenleving. Een toets aan deze gemeentelijke beleidskaders is opgenomen in paragraaf 4.4.

4.1.3 Conclusie

De ontwikkeling sluit aan bij het Rijksbeleid, omdat het plan bijdraagt aan drie nationale belangen uit de NOVI. Ook blijkt uit de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking dat hieraan wordt voldaan.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• 1. Werken aan de Brabantse energietransitie
• 2. Werken aan een klimaatproof Brabant
• 3. Werken aan de slimme netwerkstad
• 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen, dit draagt bij aan de grote woningbouwopgave. De ontwikkeling zorgt voor verdichting in de wijk Brabantpark. Er is een balans gezocht tussen het toevoegen van woningen, de aansluiting op de omliggende woningen en de groene inpassing.

4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden.

In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun omgevingsplannen. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies. Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Toetsing

De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling:

Stedelijk gebied

Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Nederland) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.5.2 is gemotiveerd dat dit project gelet op de aard en omvang in verhouding tot de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde.

Het projectgebied bevindt zich volgens de provincie in stedelijk gebied, zie figuur 4.2. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van meer dan 12 woningen en maakt hiermee een stedelijke ontwikkeling mogelijk. In paragraaf 4.1.2 is de behoefte van de ontwikkeling omschreven in de vorm van een ladderonderbouwing.

De beoogde ontwikkeling betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling, omdat:

• Met het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan de krappe woningmarkt en de diverse woningtypen zijn aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen.
• Het hemelwater wordt binnen het plangebied opgevangen.
• Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden of indien mogelijk verplaatst en binnen het plangebied opnieuw ingepast. Bij kap bomen wordt gecompenseerd.
• De woningen worden niet aangesloten op het gas.

Aan de overige regels binnen dit werkingsgebied (veehouderij in Stedelijk gebied en Toedeling beheer vaarwegen) wordt niet getoetst, omdat het project een woningbouwproject betreft.

Figuur 4.2 - kaart omgevingsverordening stedelijk gebied (bron: TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant)

Norm wateroverlast stedelijk gebied

Artikel 2.2 (Omgevingswaarde wateroverlast stedelijk gebied) richt zich op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstromingskans van 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen en/of 1/10 per jaar voor overige gebieden.

In paragraaf 5.4 van deze motivering wordt toegelicht op welke manier de berging en afvoer van water binnen de projectlocatie is opgelost.

Het waterschapsbestuur zorgt bij de uitoefening van zijn taken en bevoegdheden dat aan de omgevingswaarde wateroverlast wordt voldaan.

Beperking grootschalige logistiek

Artikel 5.56 (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Een verdere toetsing aan dit artikel hoeft niet plaats te vinden, omdat het project een woningbouwproject betreft.

4.2.3 Conclusie

De ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

4.3 Beleid waterschap

4.3.1 Waterschapsverordening

Binnen het projectgebied geldt de Waterschapsverordening waterschap Brabantse Delta 2024.

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het projectgebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In dit waterbeheerprogramma richt het waterschap die koers vooral op duurzaamheid en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Voorkomen moet worden dat regenwater snel verdwijnt in het riool of in de sloot.

In de waterschapsverordening van het waterschap is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 2.2, vijfde lid: ‘Het is verboden zonder omgevingsvergunning water te lozen in of te onttrekken aan een oppervlaktewaterlichaam’). De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de beleidsregel ‘Hydrologische uitgangspunten bij de regels Waterschapsverordening voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’. Het verbod uit artikel 2.2 van de waterschapsverordening is

van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van het bestaand verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van het verhard oppervlak tussen 500 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel.

benodigde compensatie (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:

• de bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
• de afvoer mag niet meer bedragen dan 2/l/s/ha;
• de afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
• daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 500 m2 of groter is, wordt vanuit het waterschap compenserende maatregelen geëist.

Wanneer er sprake is van een plan met een toename van verhard oppervlak groter dan 10.000 m² komt men in het vergunningentraject terecht en wordt er samen met initiatiefnemer en de gemeente bekeken hoe er compensatie kan plaatsvinden.

Toetsing

Met de ontwikkeling wordt verharding toegevoegd. Een nadere onderbouwing van de waterhuishouding is opgenomen in paragraaf 5.4.

4.3.2 Conclusie

Het planvoornemen past binnen de beleidskaders van het waterschap.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Breda 2040

De Omgevingsvisie Breda 2040 'Breda sterk en veerkrachtig' (vastgesteld op 21 oktober 2021) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle thema's die te maken hebben met onze fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie Breda 2040 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor wijzigingen van het omgevingsplan en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een wijziging van het omgevingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de omgevingsvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

• Versterkt internationaal knooppunt: Breda gebruikt haar centrale ligging en goede verbindingen om van de stad nog meer een plek te maken die voor internationale bedrijven aantrekkelijk is. De voorzieningen en ontwikkelingen dragen daaraan bij.
• Ongedeeld Breda: Breda is een gemeente waar iedereen kan meedoen, of je nu arm of rijk bent, jong of oud, dorps of stads. Waar je gezond kunt leven en werk kunt vinden. Met bijvoorbeeld winkels, scholen en sportlocaties om de hoek in een herkenbare omgeving. Zo biedt Breda ruimte aan een sterke gemeenschap met veel energie.
• Verbind met groen: Breda zorgt voor een groene en gezonde stad die klaar is voor toekomstige veranderingen. Veranderingen zoals het klimaat en de woonwensen. Maar ook hoe we stroom opwekken en onze huizen verwarmen. Breda is de eerste Stad in een park en met een vitaal buitengebied.

Breda streeft naar een aantrekkelijke woongemeente waar mensen tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en deze aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Breda is een groeiende gemeente met een toename van inwoners en huishoudens. Met name het aantal en aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen (vergrijzing) neemt toe. De woningvoorraad wordt zowel kwalitatief als kwantitatief aangepast om tegemoet te komen aan een veranderende woonbehoefte. Woningbouw dient aanvullend te zijn op de bestaande woningvoorraad, zodat doorstroming ontstaat. De bouw van woningen geschikt voor empty-nesters (ouders waarvan de kinderen niet meer thuis wonen)/ouderen zorgt voor het vrijkomen van (grote) eengezinswoningen voor gezinnen. Door meer woningen te bouwen wordt de druk op de woningmarkt verminderd. Iedereen woont prettig, op bereikbare afstand van werk en voorzieningen en in een gezonde en veilige omgeving. Breda streeft naar een kwalitatief goede woningvoorraad, die regionaal aansluit op de woonbehoefte van alle groepen bewoners. Daarnaast wordt het woningaanbod vergroot voor doelgroepen en in woonmilieus waar grote vraag naar is. Als centrumstad in de regio wordt het (centrum)stedelijk woonmilieu uitgebreid en versterkt. Hiermee wordt voorzien in de groeiende behoefte aan deze woonmilieus.

Toetsing

Op de kaart van de omgevingsvisie (figuur 4.3) is het projectgebied niet met een specifieke aanduiding aangeduid. In de omgevingsvisie wordt benoemd dat de focus bij ontwikkeling van woningbouw op inbreidingslocaties boven uitbreiding naar het buitengebied ligt. Met de beoogde ontwikkeling is er sprake van een inbreidingsproject. Het projectgebied is globaal rood omcirkeld op de onderstaande figuur. Het realiseren van woningen geeft invulling aan de grote woningbehoefte in de gemeente, in dit geval op een inbreidingslocatie.

Figuur 4.3 - Uitsnede kaart omgevingsvisie (bron: Omgevingsvisie Breda)

4.4.2 Hoogbouwvisie

De Hoogbouwvisie Breda is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de Omgevingsvisie Breda 2040. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven.

Gebiedsontwikkelingen zoals SterkWest, Eureka! en De Faam ontwikkelen zich met een voor Breda hogere mate van stedelijkheid, zowel ruimtelijk (dichtheid) als functioneel (menging). Hoogbouw is daarbij een ruimtelijke motief. Enerzijds ter markering van deze plekken in de stad en anderzijds om voor Breda interessante en nieuwe woonmilieus te creëren in contrast met de bestaande stedelijke gebieden, de dorpen en de regio.

Bij ontwikkelingen wordt op locatieniveau verzocht een Hoogbouw Effect Onderzoek (HEO) op te stellen bij bebouwing met een hoogte van 15 meter of meer.

Toetsing

Met het planvoornemen wordt een maximale bouwhoogte mogelijk gemaakt van 14 meter. Aangezien de bouwhoogte minder dan 15 meter is, wordt een toetsing aan de Hoogbouwvisie achterwege gelaten.

4.4.3 Thuis in Breda - Woonvisie 2024-2040

Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende te huisvesten doelgroepen. Vooruitkijkend naar 2040 zijn de woonopgaven complex en de ambities groot. Voor lang niet iedereen is het hebben van een (betaalbaar) huis, wat past bij de levensfase, vanzelfsprekend. Op wijkniveau bestaan er grote verschillen in Breda. In een aantal buurten is de woningvoorraad eenzijdig wat kan leiden tot leefbaarheidsproblemen. De woonvisie, vastgesteld in 2024, doet recht aan de doelen in het gemeentelijk bestuursakkoord en aan de regionale afspraken, gemaakt in de SRBT-woondeal. De visie borduurt ook voort op de Omgevingsvisie Breda 2040.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk en opgenomen in de Omgevingsvisie 2040. Van de bouw van 25.000 woningen in 2021 tot en met 2040 zal 90% moeten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Vanuit de SRBT-Woondeal moet 30% van de woningen bestemd zijn voor sociale huur. In het gemeentelijk bestuursakkoord is opgenomen dat 30% van de woningen bestemd is voor sociale huur, 40% voor middelduur en 30% voor de vrije sector. Ingezet wordt op een evenwichtigere spreiding van de betaalbare woningen over dorpen en wijken, waarbij de Doelgroepenverordening Breda gehanteerd wordt. Samen met Verbeter Breda wordt de komende jaren gewerkt aan wijkplannen en gebiedsvisies.

Verbeter Breda

De Wijkagenda 2024 voor de buurten Epelenberg, Ringenbuurt en Wilderen - samen aangeduid als Brabantpark Oost - maakt deel uit van het programma Verbeter Breda. Dit programma richt zich op het verbeteren van de leefbaarheid en het verkleinen van kansenongelijkheid in specifieke wijken van Breda. De agenda is opgebouwd rond drie kernbouwstenen:

• goed wonen in een fijne buurt;
• worden wie je wilt zijn;
• leefbaar inkomen.

Toetsing

Het aantal appartementen is in Breda, in vergelijking met andere gemeenten, laag. Met de realisatie van 106 appartementen in verschillende groottes en prijsklassen wordt o.a. ingespeeld op de woningvraag van één- en tweepersoonshuishoudens en wordt bijgedragen aan de bouwsteen 'goed wonen in een fijne buurt'. Er wordt ingezet op het verbeteren van de woningvoorraad, met aandacht voor betaalbaarheid en kwaliteit. De woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen. De toekomstige woningen worden meer 'verbonden' met het groen, wat de sociale samenhang in de buurt versterkt. Ook is er vanuit de woningen meer zicht op de groenstrook wat de veiligheid bevordert. De ontwikkeling ligt in bestaand stedelijk gebied.

4.4.4 Bestuursakkoord 'Dichtbij doen, samen sterk vooruit 2022-2026'

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling

In de periode 2022-2026 moet een flink aantal woningen worden gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Deze periode is op het moment van schrijven (2025) bijna voorbij. In 2026 wordt nog ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters, alleenstaanden en tweeverdieners met een laag en modaal inkomen. Hier wordt strakker op ingezet door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de Nationale Woon- en Bouwagenda en bij woningbouw in te zetten op minimaal 30% sociaal en minimaal 40% middensegment. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie

Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Toetsing

Met de netto toevoeging van 88 woningen (106 minus 18) levert het plan een bijdrage aan de woningbouwopgave van de komende jaren. Samen met het project Klaverhof wordt voldaan aan de 30/40/30 regeling. Iedere woning krijgt een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon of loggia en voor de woningen op de begane grond in de vorm van een private buitenruimte.

4.4.5 Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023

Bij raadsbesluit is op 20 april 2023 de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middenhuurwoningen en sociale koopwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Voor middenhuurwoningen en sociale koopwoningen zijn aanvangshuurprijzen dan wel maximale aanvangskoopprijzen vastgelegd in de verordening. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een wijziging van het omgevingsplan en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middenhuur en/of sociale koopwoningen. Voor de woningen geldt dat gedurende een termijn na eerste ingebruikname de woningen beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen bedraagt 30 jaar. Voor middenhuurwoningen is dit 15 jaar en voor sociale koopwoningen is de instandhoudingstermijn 4 jaar.

Toetsing

De beoogde 106 woningen zijn verdeeld in zowel koop- als huurwoningen. Hiervan worden 19 appartementen gerealiseerd als sociale huurwoningen (18%), 79 in het middensegment (74%) en 8 appartementen in de vrije sector (8%). In samenhang met het project Klaverhof, waar meer betaalbare woningen worden voorzien, wordt voldaan aan minimaal 30% sociaal huur en minimaal 40% middensegment.

Met ingang van de Wet Betaalbare huur dient de huur in lijn te zijn met wat het puntenaantal conform het woningwaarderingssyteem aangeeft. Woningen tot en met 186 punten (grens middeldure huur) mogen gedurende 15 jaar niet meer huur vragen dan conform het woningwaarderingssysteem op basis van dit aantal punten is toegestaan. Wel geldt voor de middenhuurwoningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2028 dat gedurende een aantal jaren maximaal 10% nieuwbouwopslag mag worden gerekend.

4.4.6 Nota Parkeernormen Breda 2021

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van Breda de Nota parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Voor de gemeente Breda hebben verschillende ontwikkelingen de aanleiding gevormd voor het opstellen van een nieuwe nota parkeernormen. De belangrijkste hiervan zijn:

• Ontwikkelaars hebben behoefte aan een nieuwe parkeernormennota met meer ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Deze nota parkeernormen biedt een handreiking voor passende en haalbare parkeeroplossingen. Anderzijds moet voorkomen worden dat in de omgeving van ontwikkellocaties parkeeroverlast ontstaat.
• De bereikbaarheid van het centrum en het toekomstige CrossMark Breda staat onder druk. Toename van het aantal parkeerplaatsen binnen het centrumgebied leidt tot toename van het aantal verkeersbewegingen.
• Nieuwe landelijke inzichten zijn ontstaan op het gebied van autobezit en -gebruik gerelateerd aan parkeren. Ook zijn er nieuwe mogelijkheden op het gebied van deelmobiliteit, die invloed hebben op de parkeerbehoefte van een nieuwbouwontwikkeling. En niet alleen geldt dit voor autoparkeren, ook fietsparkeren is sterk in ontwikkeling. De gemeente Breda heeft de ambitie om deze nieuwe inzichten een plek te geven in haar parkeernormenbeleid.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.13.

4.4.7 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Gemeente Breda heeft regels opgesteld in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit om te zorgen voor een goede omgevingskwaliteit. De nota wordt gebruikt om (ver)bouwplannen te beoordelen op uiterlijk, zichtbare kwaliteit en plaatsing in de omgeving.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling is onderdeel van de welstandseenheden 'Stempel' en 'Stadsgroenstructuur' en bevindt zich in het gebied 'Brabantpark'.

In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit zijn de volgende uitgangspunten voor de 'Stempel' omschreven: "Bij de ruimtelijk ontwikkeling moet de sterke samenhang tussen stedenbouwkundige structuur, de architectuur en de (groene) openbare ruimte behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt. Iedere ingreep, zowel bij beheer, onderhoud en nieuwbouw dient te worden bekeken op basis van die samenhang. De waardering van de eerdere traditionele stempel verkaveling is hoger, omdat hier de stedenbouwkundige opzet en architectuur beiden van hoge waarde zijn."

Voor de 'Stadsgroenstructuur' wordt het volgende uitgangspunt omschreven: "Voor de stadsgroenstructuur is het groene en natuurlijke karakter het uitgangspunt. Het vervult een belangrijke rol voor klimaatadaptatie en biodiversiteit in de stad. Daarnaast is de herkenbaarheid en beleving voor de bewoners van belang. Bebouwing en verharding zijn in beginsel ondergeschikt aan de groene omgeving waarin het is gelegen. Het welstandsbeleid voor deze gebieden is gericht op het zorgvuldig inpassen van bouwwerken in de groene omgeving. Ook wordt bebouwing in beginsel alzijdig vormgegeven en het materiaal- en kleurgebruik is passend bij de groene omgeving en de overige bebouwing in de betreffende groene ruimte."

In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit wordt de onderzoekslocatie aangemerkt als een locatie met 'hoge cultuurhistorische waarde stedenbouw en/of landschap'. Dit houdt in dat alleen wanneer het belang van een wijziging (of sloop) zwaarder weegt dan het belang van behoud, het toegestaan is om over te gaan op wijziging/sloop. Deze ontwikkeling dient aan te sluiten op en rekening te houden met de karakteristieke en historische waarden van de huidige ruimtelijke structuur.

Het geplande bouwplan sluit aan bij de uitgangspunten van de zogeheten 'stempelstructuur'. De vier nieuwe bouwblokken passen goed binnen deze historische opzet. Op dit moment keert het hofje zich af van de aangrenzende groenstrook, omdat de achtertuinen hierop zijn gericht. Door een gebouw te ontwerpen dat aan alle kanten georiënteerd is ontstaat er een verbinding met beide zijden. Dit past binnen de gedachte achter de stempelbouw, waarin gebouwen zich altijd moeten richten op de openbare ruimte.

In de huidige situatie zijn alle voordeuren gericht op het hofje. Het is belangrijk dat dit ook in de nieuwbouw wordt meegenomen, door nieuwe entrees aan dezelfde zijde te situeren. Dit versterkt de levendigheid op straatniveau.

Voor een uitgebreidere toelichting op de voorgenomen ontwikkeling, de stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit wordt verwezen naar hoofdstuk 3 en bijlage 2.

Ook de openbare ruimte is met aandacht vormgegeven. Het doel is een prettige woon- en verblijfsomgeving te creëren. Als er groen moet verdwijnen, wordt dit gecompenseerd. Zie voor een uitgebreidere toelichting hierop paragraaf 4.4.9.

4.4.8 Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.14.

4.4.9 Groenkompas

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda. De vijf doelen zijn:

• 1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:
  Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).
• 2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:
  Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.
• 3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:
  In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.
• 4. Samenwerken aan een Stad in een park:
  Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.
• 5. Versterken van de Bredase groene identiteit:
  Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

Toetsing

Groenprincipes

Groen vormt een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. De bestaande groenstructuur blijft zoveel mogelijk behouden. De rijwoningen worden momenteel omgeven door groen, waarbij de achtertuinen aan de groenstrook grenzen. De initiatiefnemer wil deze kwaliteit versterken door de woningen te voorzien van een tweezijdige typologie die zich zowel positioneert aan de groene stempel als aan de parkzijde. In figuur 4.4. is de groenvisie weergegeven voor het hele plangebied.

 

Figuur 4.4 - groenvisie Klavier (bron: REDD, 2025)

Vanuit de initiatiefnemers is de ambitie uitgesproken om de biodiversiteit en kwaliteit van het groen binnen het plangebied te verbeteren door middel van het toevoegen van gelaagde en inheemse beplanting met voldoende aandacht voor bestaande en toekomstige flora en fauna. Het landschappelijke ontwerp hiervoor zal in een vervolgstadium verder worden uitgewerkt door een landschapsarchitect.

Groennorm

Het plan is doorgerekend op basis van de in het Groenkompas gestelde groennormen. Het plangebied is 22.911 m². Op basis van de groennorm (35% van het plangebied) moet hier 8.018,9 m² (semi-)openbaar groen worden ingepast. In het huidige ontwerp wordt 10.556 m² openbaar groen in groenvakken mogelijk gemaakt (inclusief eventuele waterberging. Dit is 48,4% van het plangebied. In bijlage 4 is de berekening van het Groenkompas weergegeven.

Groencompensatie 

Het percentage openbaar groen binnen het onderzoeksgebied daalt ten opzichte van de bestaande situatie. Deze daling dient 1:1 gecompenseerd te worden volgens de eisen, opgesteld door de gemeente Breda. In totaal is sprake van een te compenseren oppervlak van circa 3.120 m² binnen de ecologische hoofdgroenstructuur. Deze ingreep wordt planmatig en kwantitatief gecompenseerd door de toevoeging van nieuw groen binnen en buiten het plangebied. De groencompensatie bestaat hoofdzakelijk uit de aanleg van kruidenrijke groendaken op de nieuw te realiseren appartementsgebouwen (circa 2.682 m²) en aanvullende vergroening elders, waaronder een bijdrage aan stedelijke vergroening (circa 790 m²). De stedelijke vergroening vindt plaats op locaties in eigendom van WonenBreburg en bestaat uit het aanbrengen van groene gevels en daken aan onder meer de Brusselstraat, Roeselarestraat, Doornbos Linie en de Middellaan. Een deel van deze vergroening is reeds gerealiseerd: in 2025 zijn aan de Brusselstraat en Roeselarestraat (Hoge Vught) twee scootmobielruimtes met groene daken en gevels aangelegd, en in 2024 zijn binnen Doornbos Linie (Hooilaan, Korenveld en Mollenberg) de daken van bergingen vergroend. Daarnaast wordt nog voorzien in vergroening van het dak van de bergingen aan de Middellaan. In totaal betreft dit circa 790 m² aan stedelijke vergroening. Per saldo wordt hiermee meer groen toegevoegd dan verdwijnt, resulterend in een overcompensatie van circa 352 m² binnen het plangebied. Een overzicht van de oppervlaktes en de wijze van compensatie is opgenomen in bijlage 5. De ontwikkeling zal effect hebben op een aantal bestaande bomen. In paragraaf 5.6 wordt hier verder op ingegaan.

Doelsoorten

Om een robuust netwerk van diersoorten te creëren in en rondom het plangebied worden ecologische maatregelen getroffen voor een aantal doelsoorten. In dit plan ligt de focus op de doelsoorten:

• zwarte roodstaart;
• gierzwaluw;
• gewone dwergvleermuis en laatvlieger;
• algemene dagvlinders en struweelvlinders;
• egel.

4.4.10 Beleidsregels Groen en Water 2023

Om de doelen uit het Groenkompas te realiseren worden in het Groenkompas onder andere de Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin geïntroduceerd. De Groen- & Parknorm en de richtlijn Groene tuin uit het Groenkompas zijn daarmee uitgewerkt in de Beleidsregels Groen en Water 2023.

Met de Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars verplicht om een minimaal percentage van een nieuwe woonbuurt of nieuw bedrijventerrein in te richten als openbaar groen, om natuurinclusief te bouwen en om het openbare groen biodivers in te richten. De Richtlijn Groene tuin houdt in dat bij de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties een oppervlaktepercentage ‘levend’ groen wordt verankerd in de wijziging van het omgevingsplan. De hoogte van het percentage is hierbij afhankelijk van de perceelsgrootte.

Bij nieuw afwaterend verhard oppervlak of een toename van verhard oppervlak is het realiseren van een duurzaam watersysteem waaronder het aanbrengen van waterberging noodzakelijk. Bij grote ontwikkelingen met een toename van verhard oppervlak is er een groot potentieel om water en groen te combineren en hiermee naast het beperken van de kans op wateroverlast ook een bijdrage te leveren aan het tegengaan van hittestress en droogtebestrijding.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied waar de Groen- en parknorm geldt. Uit de toetsing aan het Groenkompas, zie paragraaf 4.4.9 en uit de toetsing aan de waterbergingsnorm in de Beleidsregel Groen en Water (paragraaf 5.4) blijkt dat aan de normen en ambities wordt voldaan.

4.4.11 Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid en levert een bijdrage aan de gestelde doelen en ambities.

Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving

Tijdens de nadere uitwerking van het plan is het aantal woningen gewijzigd van 105 naar 106. Waar relevant zijn de uitgevoerde onderzoeken hierop aangepast, waarbij is vastgesteld dat deze wijziging geen invloed heeft op de beoordeling van de omgevingsaspecten.

5.1 Erfgoed

5.1.1 Wettelijk kader

Besluit kwaliteit leefomgeving

Cultureel erfgoed omvat archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap en dergelijke. De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van een rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Gemeentelijk beleid

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Cultureel erfgoed is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie' en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart 'Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed'. De kaarten dienen als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het de wijziging van het omgevingsplan.

Op gemeentelijk niveau zijn de aanwezige archeologische waarden en verwachtingen op de archeologische beleidskaart in een kaartbeeld weergegeven. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten van archeologisch waardevolle gebieden: beschermde archeologische monumenten (donker paars) en gebieden met behoudenswaardige (licht paars) archeologische waarden. Voor terreinen waar nog geen waarden van bekend zijn, wordt onderscheidt gemaakt tussen terreinen met een hoge (roze), middelhoge (groen) of lage (geel) archeologische verwachting. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal door vertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan.

De cultuurhistorische waarden zijn vastgelegd in de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Op deze kaart is op gebouwniveau weergegeven welke waarde wordt toegekend. Er wordt onderscheid gemaakt tussen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten, beschermenswaardig, hoog, middelhoog en laag.

5.1.2 Onderzoek

5.1.2.1 Archeologie

Het plangebied heeft in het tijdelijk deel van het omgevingsplan een dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie'. De archeologische verwachting is middelhoog tot hoog volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Breda (zie figuur 5.1). Bij een (middel)hoge verwachting geldt dat als er grondwerkzaamheden plaatsvinden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 30 cm onder maaiveld, er een archeologisch onderzoek (proefsleuven) moet worden uitgevoerd om uit te sluiten dat archeologische waarden verstoord worden door de herontwikkeling. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door de gemeentelijk archeoloog een Programma van Eisen opgesteld voor het benodigde proefsleuvenonderzoek (bijlage 6). Dit onderzoek zal in een later stadium van de ontwikkeling plaatsvinden, maar voorafgaand aan de geplande bodemingrepen. Daarbij zal mogelijk sprake zijn van een samenvoeging met de diverse Programma's van Eisen die gemaakt zijn voor het project Klavier en het project Klaverhof.

Opgravingen of het 'in situ' bewaren van vondsten zijn vaak mogelijk waardoor op voorhand geen belemmeringen worden verwacht voor de voorgenomen herontwikkeling.

 

Figuur 5.1 - archeologische verwachtingskaart (bron: PvE archeologie, gemeente Breda)

5.1.2.2 Historische geografie

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart heeft het gebied de waardering middelhoog tot hoog, zie figuur 5.2. Op de kaart is te zien dat de huidige bebouwing een hoge cultuurhistorische waarde heeft, deze is te herleiden naar de stempelstructuur. Deze stedenbouwkundige opzet kenmerkt zicht door eenvoudige patronen, rechte straten, symmetrische straatprofielen en een structuur van stempels. De groenstructuur heeft een middelhoge cultuurhistorische waarde, omdat deze op wijk- en buurtniveau beeldbepalend is.

Figuur 5.2 - cultuurhistorische waardenkaart (bron: gemeente Breda)

Brabantpark is een geleidelijk gegroeide buurt, met bebouwing uit zowel vóór als na de Tweede Wereldoorlog. Deze ontwikkeling heeft geleid tot een gevarieerd beeld in woningtypes en architectuur. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door hoofdwegen zoals de Claudius Prinsenlaan, de linten van de Teteringsedijk en Tilburgseweg en de ecologische hoofdgroenstructuren. Twee centrale assen, de Beverweg en de St. Ignatiusstraat, vormen een herkenbare structuur en kruisen bij het winkelcentrum Brabantplein.

Epelenberg heeft een heldere opzet met veel groen in een hofstructuur. De wijkstructuur is weergegeven op de analysekaart in figuur 5.3.

Figuur 5.3 - analysekaart Brabantpark (bron: gemeente Breda)

Op een deel van het plangebied, ter plaatse van de huidige woningen, ligt de 'Waarde - Cultuurhistorie'. Deze waarde komt vanuit de stempelstructuur, zoals uitgelegd in de vorige alinea's. De 'Waarde - Cultuurhistorie' wordt ter plaatse van de nieuwe woningen overgenomen in dit TAM-omgevingsplan. De stempelstructuur blijft behouden, hiermee is rekening gehouden in het stedenbouwkundig ontwerp.

5.1.2.3 Gebouwd erfgoed

De bebouwing heeft door de stempelstructuur een cultuurhistorische waarde. Deze woningen zijn seriematig gebouwd, met sobere en standaard architectuur. De huidige grondgebonden woningen hebben grote ramen, wat typerend is voor een zogenoemde doorzonwoning. De woningen zijn veelal gebouwd met lichte bakstenen, rode of donkere dakpannen en herhalende gevels. De huidige woningen sluiten op stedenbouwkundig niveau aan bij de stempelstructuur. Echter zijn de woningen verouderd en niet meer in goede staat, zie figuur 5.4. De cultuurhistorische waarde zit in deze niet in de bebouwing zelf, maar in de stedenbouwkundige opzet.

Figuur 5.4 - te slopen woningen Achtervang (bron: Google Earth)

In hoofdstuk 3 is ingegaan op de wijze waarop het beoogde ontwerp aansluit op de cultuurhistorische waarde van het gebied.

5.1.3 Conclusie

Archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de geplande bodemingrepen. De locatie heeft een middelhoge tot hoge cultuurhistorische waarde, samenhangend met het verleden. Er is geen behoudenswaardig gebouwd erfgoed aanwezig. De stempelstructuur blijft behouden door de alzijdige appartementsgebouwen en sluit aan bij de architectuur van stempelbouw. De 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Cultuurhistorie' zijn overgenomen in dit TAM-plan. De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.2 Beschermen van de gezondheid

5.2.1 Wettelijk kader

Eén van de doelen van de Omgevingswet is het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening dient te worden gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Gezondheidsbescherming

Een deel van de in dit hoofdstuk beschreven omgevingsaspecten heeft een gezondheidscomponent, waarbij het in de meeste gevallen gaat om gezondheidsbescherming. Dit betreffen onder andere bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder en geurhinder.

Gezondheidsbevordering

Bij de afweging van de gezondheidsgevolgen kunnen ook gezondheidsbevorderende aspecten een rol spelen zoals bijvoorbeeld een groene leefomgeving, ruimte voor beweging, beschikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen en sociale cohesie. In het Bkl zijn ook nog andere onderwerpen opgenomen die een relatie hebben met gezondheid, zoals de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen met een handicap (artikel 5.162 Bkl).

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Breda 2040

Met het oog op dit doel heeft gemeente Breda in haar Omgevingsvisie Breda 2040 ten aanzien van gezondheid een aantal ambities vastgesteld gericht op gezondheidsbescherming en gezondheidsbevordering.

De gemeente Breda gaat uit van het gedachtegoed van positieve gezondheid. Positieve gezondheid is een bredere kijk op gezondheid. Met die bredere benadering wordt bijgedragen aan het vermogen van mensen om met de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen in het leven om te gaan. Gezorgd wordt voor een prettige, gezonde en inclusieve omgeving, waar de sociale structuur voorop staat en waar Bredanaars een leven kunnen leiden waar ze gelukkig van worden. Zorg en maatschappelijke voorzieningen zijn voor iedereen bereikbaar in de wijk- en dorpscentra. Zorg wordt gedragen voor een gezond leefmilieu door gezondheidsbeschermende maatregelen op het gebied van bodem, water, lucht, geluid, licht, geur en externe veiligheid. Gezondheid wordt bevorderd door te verbinden met groen en blauw. Daarbij wordt ruimte geboden voor bewegen, ontmoeten en ontspannen en wordt gezorgd voor een schonere en koelere omgeving.

Gezondheidsvisie Breda 2024-2040

De gezondheidsvisie gaat in het verlengde van de Omgevingsvisie Breda 2040 ook nader in op gezondheidsbevordering. In deze gezondheidsvisie zijn gezonde leefstijl en gezonde leefomgeving het kader. Een gezonde leefomgeving is een omgeving die voor bewoners prettig voelt, waar gezonde keuzes makkelijk en logisch zijn en waar de negatieve invloed op gezondheid zo klein mogelijk is. De drie daaraan gerelateerde thema's zijn: gezond eten, voldoende bewegen en voldoende ontspannen.

Woonvisie 2024-2040

In de woonvisie is onder andere opgenomen dat de gezonde fysieke leefomgeving niet mag verslechteren ondanks verdichting van de stad. Het beschermen tegen ongezonde omstandigheden is daarbij de minimale vereiste. Door verder locaties te realiseren waar mensen zich thuis voelen en waar mogelijkheden voor sociaal contact zijn wordt eveneens de mentale gezondheid verbeterd.

5.2.2 Onderzoek

Gezondheidsbescherming

De bescherming van de gezondheid wordt beoordeeld aan de hand van diverse omgevingsaspecten, waaronder bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder, geurhinder en omgevingsveiligheid. Uit de toetsing van deze thema's blijkt dat de ontwikkeling geen negatieve effecten op de gezondheid heeft. Voor geen van de aspecten worden normen overschreden en er zijn dan ook geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling. Het is niet noodzakelijk om aanvullende maatregelen te treffen ter bescherming van de gezondheid. Dit sluit aan bij het gestelde in de omgevingsvisie en aan de minimale gezondheidsambities uit de woonvisie wordt derhalve voldaan.

Met de ontwikkeling worden woningen gerealiseerd voor diverse doelgroepen. Hierbij is geen sprake van extra gevoelige groepen die extra aandacht verdienen in het kader van gezondheidsbescherming.

Gezondheidsbevordering

Het planvoornemen draagt bij aan gezondheidsbevordering voor de toekomstige bewoners, gebruikers en tevens voor omwonenden. De bestaande groenstructuur blijft behouden en wordt opgewaardeerd. De huidige woningen zijn met de achterzijde gesitueerd op de groenstrook. De appartementen zullen in de toekomstige situatie alzijdig georiënteerd zijn, waardoor beter wordt aangesloten bij de parkzijde. Aan de parkzijde zijn de woningen voorzien van een balkon of voor de woningen op de begane grond een privé buitenruimte. Dit bevordert het zicht op groen. Het groen komt prominenter in het zicht te liggen voor toekomstige bewoners, wat ook de sociale controle en veiligheid verbeterd. Over de precieze invulling van het park wordt nog nagedacht.

De huidige woningen voldoen niet meer aan de huidige woonkwaliteit. De beoogde appartementen zijn beter geïsoleerd en hebben meer kwaliteit, waardoor het binnenklimaat verbeterd.

De appartementsgebouwen zullen worden voorzien van een inpandige fietsenstalling. De langzaamverkeersroute door het park wordt opgewaardeerd, waardoor actief vervoer wordt gestimuleerd.

5.2.3 Conclusie

Bij deze ontwikkeling is bewust rekening gehouden met het belang van gezondheid. Zowel de bescherming van de gezondheid als de bevordering ervan zijn meegenomen in de beoordeling. Daarmee wordt voldaan aan de doelen van de Omgevingswet voor een veilige en gezonde leefomgeving.

5.3 Bodem

5.3.1 Wettelijk kader

Uit de Omgevingswet volgt dat gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor de zorg voor de fysieke leefomgeving, waaronder ook de zorg voor (de kwaliteit van) de bodem wordt verstaan. Het wettelijk instrumentarium onder de Omgevingswet is voor wat betreft de bodem gebaseerd op drie pijlers:

• 1. het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie);
• 2. het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies);
• 3. het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer van historische bodemverontreinigingen).

Om een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie toe te staan, dient op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.89i en 5.89j) aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Een locatie is bodemgevoelig als hier een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend of toebehorend aan een bodemgevoelig gebouw, zoals een tuin of terrein. Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan; een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Om aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek als bedoeld in artikel 5.7b van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de beoogde ontwikkeling. Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie zijn (op grond van artikel 5.89i Bkl) opgenomen in het omgevingsplan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.

5.3.2 Toetsing

Voor het hele gebied is een milieuhygiënisch vooronderzoek uitgevoerd, waarvan de rapportage als bijlage 7 is opgenomen. Ook is er een verkennend bodemonderzoek en onderzoek asbest in bodem uitgevoerd, dit rapport is opgenomen in bijlage 8. In deze paragraaf worden de resultaten van de onderzoeken kort samengevat.

Milieuhygiënisch vooronderzoek

Op de locatie is een boomgaard aanwezig geweest op het noordelijke deel van de onderzoekslocatie. Tevens is in voorgaand onderzoek puin in de bodem aangetroffen, wat de locatie verdacht maakt op asbest. Op basis van het vooronderzoek wordt verwacht dat op de onderzoekslocatie de toelaatbare kwaliteit van de bodem wordt overschreden. De onderzoeksresultaten geven aanleiding voor het uitvoeren van een verder bodemonderzoek. Verwacht wordt dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigde stoffen voorkomen. De verwachte stoffen zijn metalen, PCB, PAK, minerale olie, OCB en asbest.

Op basis van het vooronderzoek kan de onderzoekslocatie onderverdeeld worden in een aantal deellocaties, zie tabel 5.1 voor de onderzoeksstrategieën per deellocatie. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat atmosferische depositie naar verwachting de enige (beperkte) bron van PFAS-verontreiniging op de onderzoekslocatie is. Van atmosferische depositie is bekend dat dit tot beperkte verhoogde PFAS-gehalten in bodem en water kan leiden.

Tabel 5.1 - deellocaties en hun onderzoeksstrategie (bron: milieuhygiënisch vooronderzoek, Sweco)

Verkennend bodemonderzoek en onderzoek asbest in bodem

Uit het verkennend bodemonderzoek geldt dat voor deellocaties A en B zintuigelijk geen verontreinigingen zijn aangetroffen.

Deellocatie A
In de bovengrond van deellocatie A zijn plaatselijk (licht) verhoogde gehalten kwik, lood, koper en PCB aangetroffen. In de ondergrond is geen verhoogd gehalte aangetoond. Er is geen asbest aangetroffen. Er is geen reden voor een nader onderzoek.

Deellocatie B
In de bovengrond is geen verhoogd gehalte van OCB aangetroffen. Ook is hier geen asbest aangetroffen.

Volgens het omgevingsplan van de gemeente zijn er geen belemmeringen voor nieuwbouw op deze locatie. Wel moeten bij grondverzet de geldende regels voor hergebruik van grond worden nageleefd.

5.3.3 Conclusie

Het project maakt geen nieuwe functie of activiteiten mogelijk die schadelijk kunnen zijn voor de bodem- of grondwaterkwaliteit. Uit bodem- en asbestonderzoek is gebleken dat de bodem geschikt is voor een woonfunctie.

5.4 Water(systeem)

5.4.1 Wettelijk kader

Waterschapsverordening

Voor het wettelijk kader in de vorm van de Waterschapsverordening wordt verwezen naar paragraaf 4.3.1.

Gemeentelijk beleid

De Beleidsregels Groen en Water 2023 vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het hemelwaterbeleid van Breda heeft een nauwe relatie met het hemelwaterbeleid van waterschap Brabantse Delta. In praktijk zijn deze twee zaken vaak verweven. De zwaarste eis telt.

Het Hemelwaterbeleid van de gemeente Breda is gericht op een toekomstbestendig en waterrobuust stedelijk watersysteem. Met het vaststellen van de Beleidsregels Groen en Water wordt waterberging vereist bij alle ontwikkelingen waar meer dan 50 m² verhard oppervlak wordt vernieuwd of toegevoegd. Bij nieuwe bestemmingsplannen wordt dit in de planregels vastgelegd. Voor ontwikkelingen wordt een waterbergingsopgave gehanteerd voor de totale hoeveelheid nieuw verhard oppervlak. Nieuw verhard oppervlak bestaat uit vernieuwd verhard oppervlak en toename verhard oppervlak. Bestaand te handhaven verhard oppervlak telt niet mee in de opgave.

De wateropgave kan daardoor variëren van 0 tot 94 mm. De capaciteit van de waterretentievoorziening kan worden vastgesteld aan de hand van de onderstaande tabel uit de Beleidsregels Groen en Water en is gebaseerd op het totale nieuwe (vernieuwing en toename) verhard oppervlak in de nieuwe situatie.

Tabel 5.2 - beslismodel wateropgave gemeente Breda (bron: gemeente Breda)

Als wateroverlastgevoelige gebieden zijn de kernen en buitengebieden van Bavel en Prinsenbeek aangeduid (zie Wijk- en buurtkaart Breda | Data- en informatieportaal). In deze gebieden geldt een hogere waterbergingsnorm.

In het kader van duurzaam waterbeheer dient hemelwater zoveel als mogelijk lokaal te worden vastgehouden en waar mogelijk geïnfiltreerd worden in de bodem. Daarna volgt berging in oppervlaktewater en dan pas afvoer naar de riolering of regionaal oppervlaktewater. Als (volledige) infiltratie niet mogelijk is dient hemelwater te worden geborgen in een onder- of bovengrondse voorziening. Voor al het water dat niet kan worden vastgehouden/geborgen resteert als laatste optie afvoeren.

5.4.2 Onderzoek

Conform de waterschapsverordening grenst het plangebied niet aan een waterloop. Ten zuidwesten van het plangebied ligt een waterstaatswerkkering (figuur 5.5). Dit heeft geen invloed op het beoogde plan.

Figuur 5.5 - uitsnede kaart Waterschap (bron: Het Waterschapshuis, 2025)

Ten gevolge van het plan neemt het verhard oppervlak toe. Voor zowel de toename van het verhard oppervlak als de vernieuwing van het bestaand verhard oppervlak (daken en terrein) geldt een waterbergingsopgave. Door de gemeente Breda is voor de beoogde ontwikkeling een wateradvies opgesteld. Dit advies is meegenomen tijdens de uitwerking van het ontwerp. In het kader van de ontwikkelvisie is een eerste inschatting gemaakt van de te bergen hoeveelheid water en de mogelijke bergingsmaatregelen die getroffen moeten worden. Een verdere uitwerking hiervan is noodzakelijk om tot een definitief plan te komen.

Civil Support heeft een waterhuishoudkundig plan opgesteld; het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 9. Volgens de gemeentelijke eisen moet binnen het plangebied 60 mm van het extra verharde oppervlak en 20 mm van het vernieuwde, maar niet toegenomen verharde oppervlak worden opgevangen. In de onderstaande tabellen is de benodigde hoeveelheid waterberging uitgewerkt.

Tabel 5.3 - bestaand verhard oppervlak (bron: Civil Support)

Tabel 5.4 - nieuw verhard oppervlak (bron: Civil Support)

De totale toename van het verhard oppervlak binnen het plangebied bedraagt:

Toename verhard oppervlakte = 9.729 m2 (B) - 5.630 m2 (A) = 4.099 m2 (C)

Nieuw verhard oppervlak wat niet toeneemt = 5.630 m2 (A)

De benodigde inhoud van de te realiseren waterbergingen, overeenkomend met bovenstaand benoemde toenemende en vernieuwde verharding, bedraagt:

Benodige berging = 0,06 m * 4.099 m2 (C) + 0,02 m * 5.630 m2 (A) = 359 m3

Sweco heeft een doorlatendheidsonderzoek uitgevoerd; het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 10. Dit onderzoek is ook gebruikt door Civil Support tijdens het opstellen van het waterhuishoudkundig plan. Volgens het onderzoek is de waterdoorlatendheid van de ondergrond geschikt voor lediging van wadi's door middel van infiltratie.

Er zijn een aantal mogelijkheden om aan de eisen van de gemeente voor wat betreft waterberging bij aanleg van verharding te voldoen:

• Er wordt binnen de plangrenzen voldoende waterberging gerealiseerd --> minimaal 359 m3 conform bovenstaande berekening
• Binnen het plangebied wordt circa 143 m³ waterberging gerealiseerd, bestaande uit:
  • 1. een wadi van circa 110 m³;
  • 2. groene daken met circa 33 m³ berging.

Hiermee wordt voldaan aan de minimale eis van 10 mm waterberging, maar niet aan de volledige bergingseis. Het tekort van circa 216 m³ zal daarom, conform afspraak met de gemeente Breda, worden afgekocht.

Daarnaast is met de gemeente afgestemd dat binnen het plangebied een hoofdstructuur voor hemelwaterafvoer wordt gerealiseerd. Deze structuur maakt onderdeel uit van een toekomstige gemeentelijke verbinding tussen de Molenlei (ten zuiden van het plangebied) en de Waterakkers (ten noorden van het plangebied).

De afvoer en berging van hemelwater binnen het plan zijn als volgt uitgewerkt:

• De bouwblokken worden voorzien van groene daken met een berging van minimaal 10 mm, met een overloop naar de nieuw aan te leggen hemelwaterstructuur;
• Het zuidelijke bouwblok vormt een uitzondering: hier wordt het hemelwater (inclusief naastgelegen parkeerterrein) afgevoerd via HWA-riolering naar een wadi met een overloop op de gemeentelijke hemelwaterstructuur;
• De wadi functioneert als infiltratievoorziening en is gedimensioneerd conform de eisen van de gemeente (o.a. maximale waterdiepte en leeglooptijd);
• Overige verhardingen binnen het park (zoals paden) wateren oppervlakkig af naar het omliggende groen;
• De afzonderlijke parkeerkoffers in de Achtervang, Uitvang en Bijvang worden niet aangesloten op het HWA-stelsel, maar zijn wel meegenomen in de waterbergingsopgave.

De inrichting van het watersysteem is weergegeven in figuur 5.6.

Figuur 5.6 - mogelijke invulling waterbergingsvraag (bron: studio REDD, 2026)

5.4.3 Conclusie

De ontwikkeling heeft, mits voldaan wordt aan de voorwaarden van de gemeente, geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.5 Ecologie

5.5.1 Wettelijk kader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Omgevingswet en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met deze wijziging van het omgevingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Omgevingswet voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het TAM-omgevingsplan.

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en bepalingen met betrekking tot de bescherming van dier- en plantensoorten.

Gebiedsbescherming

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten, diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Daarnaast bevat het Bkl regels over het Natuur Netwerk Nederland.

Natura 2000-gebieden

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten. Dit is door middel van het aanvullingsspoor Natuur gebeurd.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een wijziging van het omgevingsplan kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen.

Houtopstanden (bos)

Mocht de wijziging van het omgevingsplan gevolgen hebben voor houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap (dat wil zeggen: er moeten bomen worden geveld), gelden rijksregels uit het Bal. Bij vellen hoort een herplantingsplicht maar hierop bestaan uitzonderingen (zie artikel 11.111 Bal). Als de rijksregels voor vellen van toepassing zijn, is het vellen van houtopstanden verboden zonder eerst een melding te doen.

Soortenbescherming

De activiteit die een TAM-omgevingsplan mogelijk maakt en die mogelijke gevolgen heeft voor verblijfplaatsen van beschermde dieren of planten, is een flora- en fauna-activiteit. Het is in beginsel verboden om zonder vergunning een flora- en fauna-activiteit te verrichten.

Bij een wijziging van het omgevingsplan is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de activiteit zal worden verricht of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig. Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omgevingsvergunning nodig.

In alle gevallen geldt de specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit die er kort samengevat op neerkomt dat maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal).

5.5.2 Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op circa 4,4 km van Natura-2000 gebied Ulvenhoutse bos (zie figuur 5.8). Door de afstand kan er mogelijk verspreiding van schadelijke stoffen via de lucht of het water naar Natura 2000-gebieden plaatsvinden.

Om inzicht te verkrijgen op mogelijke schadelijke stikstof impact, is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd; het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 11. In de aanlegfase komt de berekening uit op een depositie van 0,00 mol/ha/jr. In de gebruiksfase is de stikstofdepositie 0,00 mol/ha/jr.

Gezien de afstand van meer dan 100 meter tot een NNB gebied is er geen sprake van nadelige gevolgen van de activiteit op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNB.

Figuur 5.7 - Plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van stikstofgevoelige natuurgebieden (bron: Min. LVVN, 2025)

Soortenbescherming

Quickscan flora en fauna

Voor de beoogde ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie bijlage 12. Hierin is onderzocht of de voorgenomen wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Omgevingswet. In tabel 5.5 zijn de conclusies weergegeven voor de soorten die extra aandacht nodig hebben, deze soorten zijn rood omlijnd in de tabel.

Tabel 5.5 - samenvatting soortenbescherming (bron: quickscan flora en fauna, Pius Floris)

Voor de onderstaande soortgroepen zijn vervolgstappen noodzakelijk:

Vogels:

• De werkzaamheden kunnen mogelijk schadelijk zijn voor huismussen. Daarom moet onderzocht worden of er nesten of belangrijke leefgebieden van huismussen aanwezig zijn.
• Ook voor de gierzwaluw kan niet worden uitgesloten dat er nesten aanwezig zijn. Er moet dus specifiek onderzoek gedaan worden naar de aanwezigheid van gierzwaluwnesten.
• Andere vogelsoorten (zoals soorten uit categorie 5) kunnen ook worden beïnvloed. Om schade te voorkomen, moet er gewerkt worden volgens een goedgekeurd ecologisch werkprotocol (EWP), en bij voorkeur buiten het broedseizoen.

Vleermuizen:

• De werkzaamheden kunnen verblijfplaatsen en belangrijke vliegroutes van gebouwbewonende vleermuizen (zoals de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, kleine dwergvleermuis en laatvlieger) verstoren. Daarom is onderzoek nodig naar de gebouwen in het plangebied en de gevels van de gebouwen die ten westen grenzen aan het plangebied.
• Geadviseerd wordt om het foerageergebied ook mee te nemen in het nader onderzoek.
• Voor boombewonende vleermuizen kunnen ook nadelige gevolgen ontstaan. Dit kan worden voorkomen door te werken volgens een goedgekeurd ecologisch werkprotocol (EWP).

Grondgebonden zoogdieren:

• De werkzaamheden kunnen het leefgebied van grondgebonden zoogdieren beïnvloeden. Dit kan voorkomen worden door te werken volgens een ecologisch werkprotocol (EWP).

Soortgericht ecologisch onderzoek

Pius Floris heeft op basis van de resultaten uit de quickscan een ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de huismus, gierzwaluw en de laatvlieger; het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 13.

Uit de quickscan kwam naar voren dat voor de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en kleine dwergvleermuis, evenals voor essentiële vliegroutes en foerageergebieden, nader soortgericht onderzoek noodzakelijk was. Deze soorten zijn echter niet in het onderhavige onderzoek meegenomen, omdat zij reeds in een ander onderzoek zijn onderzocht en behandeld. Het betreft soortgerichte onderzoeken uitgevoerd door NatuurInclusief B.V. in opdracht van WonenBreburg. Deze onderzoeksrapporten zijn opgenomen in bijlage 15 en 16.

Op basis van de uitgevoerde soortgerichte onderzoeken gelden de volgende conclusies:

• Voor de huismus zijn geen verblijfplaatsen of functioneel leefgebied aangetroffen. Nadelige effecten op deze soort zijn daarmee uitgesloten.
• Voor de gierzwaluw zijn geen verblijfplaatsen vastgesteld. Nadelige effecten op deze soort zijn daarmee uitgesloten.
• Voor de vleermuissoorten zijn geen zomer-, paar- of kraamverblijfplaatsen van de laatvlieger aangetroffen. Ook zijn er binnen het plangebied geen essentiële vliegroutes of foerageergebieden van de onderzochte soorten aanwezig. Nadelige effecten op verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden zijn daarmee uitgesloten.

Ecologisch werkprotocol

Pius Floris heeft een ecologisch werkprotocol (EWP) opgesteld voor de voorgenomen werkzaamheden; het rapport is opgenomen in bijlage 14. Dit EWP geeft een beschrijving van de randvoorwaarden, maatregelen en acties die uitgevoerd moeten worden om overtreding van de Omgevingswet te voorkomen. Ook geeft het de aannemer een leidraad voor het voldoen aan de zorgplicht.

In tabel 5.6 zijn de aanwezige beschermde dieren- en plantensoorten weergegeven die voorkomen binnen het plangebied.

Tabel 5.6 - overzicht potentieel aanwezige soorten en te verwachten verblijfsplaatsen (bron: EWP, Pius Floris)

In hoofdstuk 3 van het EWP zijn de maatregelen per doelsoort opgenomen.

5.5.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan geen (significant) negatieve effecten voor beschermde gebieden met zich meebrengt. Ook kan worden geconcludeerd dat het plan, met inachteneming van het EWP, geen gevolgen heeft voor van nature in het wild levende dieren of planten.

5.6 Bomen

5.6.1 Wettelijk kader

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Op 26 januari 2023 is de motie 'Bomen in Breda' vastgesteld. In deze motie wordt het belang van (waardevolle) bomen benadrukt. Hieruit blijkt dat, bij de ontwikkeling van plannen voor gebiedsontwikkeling en de herinrichting van de openbare ruimte, waardevolle bomen nadrukkelijk meegenomen moeten worden bij de belangenafweging en het maken van de plannen. Daarbij dient ook de raad geïnformeerd te worden over deze belangenafweging.

5.6.2 Toetsing

Op de bomenkaart van Breda zijn meerdere bomen weergegeven binnen het plangebied. Voor het vellen en herplanten van houtopstanden geldt een specifieke zorgplicht. De compensatie die geldt wordt gebaseerd op het kroonvolume.

Figuur 5.8 - uitsnede bomenkaart (bron: bomenkaart Breda)

In het kader van de geplande ontwikkeling is een bomeninpassingsstudie uitgevoerd, zie bijlage 17. Hierin zijn alle bomen in het plangebied meegenomen, ook de niet-beschermde bomen. De bomen zijn in een aantal categorieën ingedeeld aan de hand van hun conditie. Aanvullend daarop heeft Pius Floris een Bomen Effecten Analyse (BEA) en een bomencompensatieplan opgesteld (bijlage 18). Daarin zijn 143 bomen onderzocht op de kwaliteit, de status, projectinvloeden en de groeiplaats. Alle bomen zijn genummerd. In het onderzoeksrapport is een tabel en een overzichtskaart opgenomen waarin alle bomen zijn weergegeven.

Op basis van de informatie uit de BEA is door de landschapsarchitect een bomencompensatieplan opgesteld. Ten behoeve van de herinrichting van het plangebied Klavier is het noodzakelijk een aantal bestaande bomen te verwijderen. Dit gebeurt uitsluitend waar dit ruimtelijk onvermijdelijk is om te komen tot een toekomstbestendige inrichting met een duidelijke structuur en goede toegankelijkheid. Enkele bomen zijn vooraf door de gemeente aangewezen om te worden gekapt. Binnen het plan worden:

• 25 bomen verwijderd;
• 6 bomen verplaatst, waardoor deze behouden blijven binnen het plangebied;
• 9 bomen worden gekapt door de gemeente.

Het gezamenlijke boomkroonvolume van de te verwijderen bomen bedraagt circa 12.354 m³. Dit vormt de basis voor de vereiste 1:1-bomencompensatie, waarbij compensatie plaatsvindt op basis van boomkroonvolume in plaats van enkel aantallen.

De compensatie wordt volledig binnen het plangebied gerealiseerd door de aanplant van 25 nieuwe bomen, met de volgende verdeling:

• 14 bomen van de 1e grootte;
• 11 bomen van de 2e grootte.

De nieuwe aanplant vertegenwoordigt een gezamenlijk boomkroonvolume van circa 15.967 m³, waarmee het te compenseren volume ruimschoots wordt behaald. Er is sprake van een overcompensatie van circa 3.600 m³. Hierdoor ontstaat een versterkt, toekomstbestendig en samenhangend bomenbeeld.

Figuur 5.9 - beheerplan bomen (bron: REDD)

5.6.3 Conclusie

Voor de 8 vergunningplichtige bomen die vervangen of verplaatst worden dient een vergunning aangevraagd te worden. Het voorliggende plan voldoet ruimschoots aan de compensatie-eis.

5.7 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

5.7.1 Wettelijk kader

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied en voorziet erin dat het geluid aanvaardbaar is. Het geluid is aanvaardbaar als wordt voldaan aan de standaardwaarden volgens tabel 5.6. Een overschrijding is mogelijk als er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarden te voldoen, de overschrijding zoveel mogelijk wordt beperkt en er wordt voldaan aan de grenswaarden volgens tabel 5.7. Geluidbeperkende maatregelen worden in aanmerking genomen als die financieel doelmatig zijn en daartegen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan. Verder wordt rekening gehouden met het belang van een geluidluwe gevel.

In een aantal gevallen kan een waarde hoger dan de grenswaarde aanvaardbaar worden geacht:

• bij vervangende nieuwbouw maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde en het aantal geluidgevoelige gebouwen met meer geluid dan de grenswaarde mag niet wezenlijk toenemen;
• bij functiewijziging maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde (transformatie);
• bij zeehavengebonden activiteiten maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel.

Bij het overschrijden van de standaard- of grenswaarden wordt het gecumuleerde geluid beoordeeld en het gezamenlijk geluid bepaald en vastgelegd in het omgevingsplan.

Tabel 5.7 - standaardwaarden en grenswaarden geluid per geluidbronsoort

5.7.2 Onderzoek

Met de beoogde ontwikkeling worden nieuwe geluidgevoelige gebouwen gerealiseerd. In het kader van de ontwikkeling is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd, zie bijlage 19. De onderzoeksresulaten worden in de onderstaande alinea samengevat.

De uitgangspunten die gehanteerd zijn in het onderzoek wegverkeerslawaai komen uit de verkeersgegevens, zoals opgenomen in paragraaf 5.13. In de nieuwe versie van de verkeersmemo is een lagere verkeersgeneratie vastgesteld. Omdat er uit wordt gegaan van een worstcasescenario, is dit niet aangepast in het geluidmodel. In de figuren 5.10 en 5.11 is een overzicht gegeven van de berekende geluidbelastingen vanwege de geluidbronsoort gemeentewegen. Vanuit het normenstelsel uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en de berekeningsresultaten wordt geconcludeerd dat het geluid op de nieuwe appartementen lager is dan de standaardwaarde van Lden = 53 dB.

Figuur 5.10- berekende geluidbelasting Lden door gemeentewegen locatie 1 en 2 (bron: Rho adviseurs)

Figuur 5.11 - berekende geluidbelasting Lden door gemeentewegen locatie 3 en 4 (bron: Rho adviseurs)

Omdat de standaardwaarde van Lden = 53 dB niet wordt overschreden is het niet nodig om te toetsen aan het geïnterpreteerde gemeentelijk geluidbeleid onder de Omgevingswet. Voor indirecte effecten vanwege veranderend verkeer geldt de “1,5 dB-toets”, wat neerkomt op een verkeerstoename van 40%. Uit de verkeersgegevens en het akoestisch onderzoek blijkt dat dit op het middengedeelte van de Epelenberg (tussen de Giraffestraat en de Elandstraat), de Achtervang, Bijvang en de Uitvang van toepassing is. Dit zijn nu relatief rustige wegen, maar kunnen door de ontwikkeling drukker worden. Uit de figuren 5.10 en 5.11 blijkt dat de geluidbelasting op bestaande, voor deze berekening maatgevende woningen niet hoger is dan Lden = 45 dB en daarmee nog onder de standaardwaarde ligt. De situatie is daarmee aanvaardbaar.

5.7.3 Conclusie

Het geluid van wegen wordt als aanvaardbaar beoordeeld en vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.8 Geluid door activiteiten

5.8.1 Wettelijk kader

Bij een nieuwe ontwikkeling moet rekening worden gehouden met het geluid van activiteiten met gebruiksruimte op geluidgevoelige gebouwen. Dat geldt voor het toestaan van activiteiten met gebruiksruimte nabij geluidgevoelige gebouwen, maar ook andersom ook voor het mogelijk maken van geluidgevoelige gebouwen nabij bestaande activiteiten met gebruiksruimte. Van belang is dat enerzijds de geluidbelasting ter plaatse van geluidgevoelige gebouwen aanvaardbaar is en blijft, anderzijds dat de gebruiksruimte van activiteiten in beginsel ongemoeid wordt gelaten.

Voor de beoordeling van geluidhinder afkomstig van activiteiten moet rekening worden gehouden met verschillende soorten geluidhinder, namelijk:

• Geluidhinder afkomstig van één of meerdere activiteiten op een locatie (directe hinder);
• Maximale geluidhinder; dit zijn de piekniveaus die optreden als gevolg van activiteiten op een locatie.

In Artikel 5.65 Bkl zijn voor geluid door activiteiten, anders dan door specifieke activiteiten zoals windturbines of militaire activiteiten, standaardwaarden en grenswaarden opgenomen voor het toelaatbare geluid op een geluidgevoelig gebouw en in geluidgevoelige ruimten binnen in- en aanpandige geluidgevoelige gebouwen. Deze waarden zijn van toepassing op nieuwe geluidbelastende activiteiten, maar omgekeerd ook op het toevoegen van nieuwe geluidgevoelige objecten nabij een geluidbelastende activiteit.

De geluideisen van de gemeente Breda zijn opgenomen in paragraaf 3.3 van het onderzoeksrapport in bijlage 20.

5.8.2 Onderzoek

Tritium Advies heeft een akoestisch onderzoek omgevingslawaai uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 20. In dit onderzoek is de toekomstige akoestische situatie na realisatie van de ontwikkeling beoordeeld, waarbij de geluiduitstraling van alle relevante (bedrijfs)activiteiten in de omgeving is meegenomen.

Er zijn grof gezien drie bronnen onderzocht: het Breda College, een voetbalveldje (met tafeltennistafel) en het parkeerterrein. De resultaten worden in deze paragraaf kort samengevat, voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het onderzoeksrapport.

Breda College

Voor het Breda College is de geluiduitstraling van buitenactiviteiten, installaties en verkeer van en naar de parkeerplaats onderzocht. Overige activiteiten, stemgeluid en inpandige bronnen zijn niet relevant of maatgevend en daarom buiten beschouwing gelaten.

Met betrekking tot zowel het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) als de maximale geluidsniveaus (LAmax) door het Breda College locatie Landheining kan worden gesteld dat er voldaan kan worden aan de gestelde geluidseisen uit het omgevingsplan gemeente Breda (stemgeluid uitgezonderd van toetsing). De school wordt door de woningbouwontwikkeling niet belemmerd in haar activiteiten.

Voetbalveldje (met tafeltennistafel)

In de hoek van de straten Voorvang en Gastakker bevindt zich een openbaar voetbal-/trapveldje met tafeltennistafel. Hierover zijn geen geluidgegevens beschikbaar; er worden worst-case aannames gehanteerd.

Met betrekking tot zowel het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) als de maximale geluidsniveaus (LAmax) door het Breda College locatie Landheining en de geluidsuitstraling van het trap/voetbalveldje (met tafeltennistafel) samen kan worden gesteld dat er voldaan kan worden aan de gestelde geluidseisen conform de instructieregels uit het Bkl.

Parkeerterrein

Ten zuiden van het plangebied aan de westzijde van het meest zuidelijk gelegen gebouw wordt een parkeerterrein voorzien. Het geluid van rijdende auto’s op het parkeerterrein is meegenomen in het onderzoek naar wegverkeerslawaai (bijlage 19). In dit onderzoek is daarom alleen gekeken naar het geluid van dichtslaande portieren bij de nieuwe parkeerplaats aan de zuidzijde van het plangebied en de effecten daarvan op de bestaande en nieuwe woningen.

De rekenresultaten laten zien dat de geluidseisen voor bestaande woningen worden gehaald. Voor de nieuwe woningen worden de piekniveaus overschreden, maar omdat parkeerbewegingen onvermijdelijk zijn in een woongebied en vooral overdag plaatsvinden, worden de piekgeluiden als aanvaardbaar beschouwd.

Ten noorden van de planlocatie bevindt zich aan de Kameelstraat Basisschool De Fontein Breda. Door de hoogte van de nieuwbouw, de situering van het schoolplein en de parkeervoorzieningen bij de school, in combinatie met de afstand van meer dan 50 meter tussen de school en het dichtstbijzijnde woonblok in het plangebied én de aanwezigheid van twee rijen bestaande bebouwing daartussen, kan worden geconcludeerd dat het geluid van de school ter hoogte van het plangebied akoestisch niet relevant is.

5.8.3 Conclusie

De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn:

• Breda College: voldoet aan de geluidseisen (LAr,LT en LAmax). De school wordt door de woningbouwontwikkeling niet beperkt in haar activiteiten.
• Trap/voetbalveldje (met tafeltennistafel): in combinatie met het schoolgeluid wordt voldaan aan de instructieregels uit het Bkl. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies en een gezonde, veilige leefomgeving.
• Parkeerterrein: voor bestaande woningen wordt voldaan aan de geluidseisen. Voor nieuwe woningen worden piekniveaus niet geheel gehaald, maar parkeerbewegingen zijn inherent aan een woongebied. De piekgeluiden worden daarom aanvaardbaar geacht, mede omdat deze vooral overdag plaatsvinden.

Na realisatie blijft ter plaatse van de geluidgevoelige gebouwen een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd. Vanuit het aspect geluid door activiteiten bestaan er geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

5.9 Kwaliteit van de buitenlucht

5.9.1 Wettelijk kader

Wanneer een ontwikkeling betrekking heeft op een milieubelastende activiteit die leidt tot een verhoging van de concentratie in de buitenlucht van luchtverontreinigende stoffen, kan deze activiteit alleen worden verleend als de omgevingswaarden voor deze stoffen in acht worden genomen (artikel 8.17 Bkl). Dit wil zeggen dat deze omgevingswaarden niet mogen worden overschreden. De kans op overschrijding is met name aanwezig als een activiteit in of nabij een aandachtsgebied plaatsvindt. In deze gebieden (aangewezen in artikel 5.51, lid 2, van het Bkl) bestaat een reële kans op (een dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde. Onderzoek zal moeten uitwijzen of de activiteit daadwerkelijk leidt tot een overschrijding van de omgevingswaarden.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies wordt bij het opstellen van een ruimtelijk project uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het Bkl bevat omgevingswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, benzeen, koolmonoxide, lood, en fijn stof (PM10 en PM2,5) (artikel 2.3 t/m 2.6 Bkl). Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de omgevingswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De omgevingswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 5.8 - omgevingswaarden stikstofdioxide en fijn stof

stof	toetsing van	omgevingswaarden
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Bestuursorganen kunnen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

"Niet in betekenende mate"(nibm)

Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide (NO2) als fijn stof (PM10) van 1,2 ìg/m3 of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering. Het gaat onder andere om het toelaten van:

• gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met:
  • 1. één ontsluitingsweg: ten hoogste 1.500 woningen; of
  • 2. twee ontsluitingswegen: ten hoogste 3.000 woningen;
• kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van:
  • 1. ten hoogste 100.000 m² bij één ontsluitingsweg; en
  • 2. ten hoogste 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

5.9.2 Onderzoek

Het TAM-omgevingsplan maakt de realisatie van 106 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van de NIBM. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Tilburgseweg, ten noorden van het plangebied. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2024 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Tilburgseweg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen op het dichtstbijzijnde toetspunt in 2024; 13,1 µg/m³ voor NO2, 15,1 µg/m³ voor PM10 en 8,3 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen. Er is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 5.12 - uitsnede CIMLK (bron: Rijksoverheid)

De Wereldgezondheidsorganisatie (World Health Organization, WHO) heeft op 22 september 2021 haar advieswaarden sterk naar beneden bijgesteld, de huidige advieswaarden bedragen 10 µg/m³ voor NO2, 15 µg/m³ voor PM10 en 5 µg/m³ voor PM2,5. Deze advieswaarden zijn geen harde grenzen maar doelen waar op langere termijn naar toegewerkt zou moeten worden. Om aan de nieuwste advieswaarden te kunnen voldoen zijn maatregelen nodig. De gemeente Breda heeft het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend en is gericht op het halen van de WHO advieswaarden uit 2005. Vanaf 2030 gaan strengere Europese luchtkwaliteitseisen gelden, deze gaan niet zo ver als de advieswaarden van de WHO. Uiterlijk in 2030 moeten de jaargemiddelde concentraties PM2,5 en PM10 zijn gedaald naar respectievelijk 10 en 20 µg/m3 (huidige normen zijn 25 en 40 µg/m3). Voor NO2 gaat een nieuwe jaargemiddelde eis gelden van 20 µg/m3 (nu nog 40 µg/m3).

Aan deze strengere Europese luchtkwaliteitseisen wordt op basis van het CIMLK voor de Tilburgseweg in de huidige situatie reeds voldaan. Volgens de NIBM-tool heeft het planvoornemen (met een extra verkeersgeneratie van maximaal 416 mvt/e, zie paragraaf 5.13) in 2027 (worst-case als jaar van planrealisatie) een maximale bijdrage van 0,14 µg/m3 voor NO2 en van 0,04 µg/m3 voor PM10, zie figuur 5.13. Met de beperkte invloed van het plan voldoet de luchtkwaliteit rond het plangebied nog steeds aan de Europese luchtkwaliteitseisen voor 2030. In en rond het plangebied is dan ook sprake van een aanvaardbare luchtkwaliteit. Het plan is niet in strijd met instructieregels voor luchtkwaliteit en het is niet nodig om voor dit aspect aanvullende regels op te nemen in het omgevingsplan.

Figuur 5.13 - NIBM-tool (bron: IPLO)

5.9.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Gelet op de luchtkwaliteit is het aanvaardbaar om de functie wonen aan het plangebied toe te delen.

5.10 Omgevingsveiligheid

5.10.1 Wettelijk kader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van bijvoorbeeld opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Ook wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Daarnaast is in het Bkl is het risicobegrip breder: er zal gemotiveerd moeten worden dat bij risico's van branden, rampen en crisissen rekening gehouden wordt met het belang van:

• a. het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan;
• b. de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen; en
• c. de geneeskundige hulpverlening.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar (ofwel 10-6). Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl). Voor het PR gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

In hoofdstuk 4 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) zijn alle activiteiten opgenomen waarbij een vaste norm van toepassing is en voor welke activiteiten een berekening van PR-contour en aandachtsgebied vereist is.

Groepsrisico/aandachtsgebieden

Het groepsrisico betreft de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als gevolg van een ongewoon voorval. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Onder de Omgevingswet is gekozen voor een nieuwe benadering van het groepsrisico, met aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Kwetsbare functies

Bij de beoordeling van de hiervoor beschreven risico's wordt uitgegaan van een onderscheid in zeer kwetsbare gebouwen, kwetsbare gebouwen, beperkt kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties en beperkt kwetsbare locaties. Of een bepaald gebouw of een bepaalde locatie is aan te merken als één van voornoemde gebouwen of locaties volgt uit het Bkl (Bijlage IV). Gebouwen met een woonfunctie zijn kwetsbare gebouwen, net als onder andere gebouwen met een kantoor- of onderwijsfunctie. Basisscholen, kinderdag- verblijven en gebouwen met 24-uurszorg zijn voorbeelden van zeer kwetsbare gebouwen. Deze indeling is gemaakt op basis van de volgende afwegingen:

• Hoeveel personen zijn in dat gebouw c.q. op die locatie gelijktijdig aanwezig?
• Wat is de aanwezigheidsduur van die personen?
• In hoeverre zijn die personen in staat zichzelf in veiligheid te brengen bij een incident?

Het realiseren van zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties is niet mogelijk binnen een plaatsgebonden risicocontour. Voor het overige geldt dat rekening dient te worden gehouden met de relevante plaatsgebonden risicocontouren en aandachtsgebieden. Dat vraagt om een afweging en motivering (verantwoording) bij het wijzigen van het omgevingsplan.

5.10.2 Onderzoek

Met dit plan wordt niet voorzien in een nieuwe risicovolle activiteit. Wel worden kwetsbare gebouwen (woonfunctie) mogelijk gemaakt. Daarom is het van belang om af te wegen of ten aanzien van die nieuwe woningen een voldoende veilige omgeving kan worden geboden gelet op veiligheidsrisico's.

Met behulp van de kaart 'Veilige omgeving' kan in beeld worden gebracht welke risicobronnen zich in de omgeving van het plangebied bevinden. Daarbij wordt gekeken naar risicovolle inrichtingen, buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en transportroutes over land (wegen, spoorwegen en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Figuur 5.14 - uitsnede kaart veilige omgeving (bron: REV/ Min IenW, 2025)

Volgens de kaart 'Veilige leefomgeving' zijn in de nabije omgeving van het plangebied enkele risicobronnen gelegen (figuur 5.14).

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Circa 900 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich een aardgasleiding. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor

Op circa 370 meter ten noorden van de ontwikkeling is sprake van transport van gevaarlijke stoffen over het spoortraject Breda - Tilburg. Het invloedsgebied van dit spoortraject wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter van het spoor ligt, kan er met een beknopte verantwoording van het groepsrisico worden volstaan waarop wordt ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten oosten van het plangebied bevindt zich de A27. Deze weg is op een afstand van circa 1,2 kilometer gelegen. Over deze weg worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie D4 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat het plangebied ook hier ten opzichte van de weg op meer dan 200 meter ligt, kan er met een beknopte verantwoording worden volstaan.

Activiteiten met gevaarlijke stoffen

Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich een tankstation, maar het plangebied ligt buiten het aandachtsgebied daarvan. Behalve de hiervoor benoemde transportroutes vinden er in de omgeving van het plangebied geen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied ligt dan ook niet binnen een aandachtsgebied. Ook hoogspanningslijnen liggen op voldoende afstand van het plangebied.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om haar taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Epelenberg en van daaruit via de Achtervang, Uitvang, Bijvang en Voorvang. De Epelenberg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en over het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

5.10.3 Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Breda - Tilburg en de A27. Door de afstand van meer dan 200 meter tot de bronnen zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot een significant effect op het groepsrisico. In de beknopte verantwoording is op de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied ingegaan. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechteren en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect omgevingsveiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.11 Milieubelastende activiteiten

5.11.1 Wettelijk kader

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• voorkomen wordt dat de nieuwe woningen de bedrijfsuitvoering belemmeren.

Aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten (met name geluid, geur, gevaar en stof) dient getoetst te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en of bedrijven niet in hun bedrijfsuitoefening worden geschaad.

5.11.2 Onderzoek

In de omgeving van het plangebied is er sprake van woningen, bedrijven, gemengde functies en maatschappelijke functies, zie figuur 5.15. De locatie is gelegen aan 30 km/u wegen.

Figuur 5.15 - uitsnede bestemmingsplankaart (bron: Ruimtelijke plannen)

Figuur 5.16 - kaart formeel toegestane milieucategorieën (bron: Ruimtelijke plannen en Rho)

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich diverse functies, waaronder twee scholen, volkstuinen, een begraafplaats en verschillende bedrijven aan de Aardenhoek. Voor deze functies geldt dat geluid het maatgevende aspect is. In paragraaf 5.8 is het aspect 'geluid door activiteiten' onderzocht. Hieruit blijkt dat ter plaatse van de geluidgevoelige gebouwen een goed woon- en leefklimaat wordt gewaarborgd.

De aspecten geur, gevaar en stof hebben (gelet op de omliggende functies) geen negatieve impact op de voorgenomen ontwikkeling.

5.11.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.12 Kabels en leidingen

5.12.1 Wettelijk kader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• c. defensiebrandstoffen;
• d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

5.12.2 Onderzoek

In het tijdelijke deel van het omgevingsplan liggen in en nabij de planlocatie geen planologisch relevante leidingen. In en nabij de planlocatie zijn dan ook geen planologisch relevante leidingen en/of telecommunicatieverbindingen aanwezig die een belemmering vormen voor de ontwikkeling of waarvoor de ontwikkeling een belemmering is.

5.12.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande staat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van de beoogde ontwikkelingen niet in de weg.

5.13 Mobiliteit

5.13.1 Wettelijk kader

Op het gebied van verkeer en vervoer stellen de Ow, het Bkl en de provinciale TAM-omgevingsverordening geen (instructie)regels. Verkeer en parkeren moeten bij een ruimtelijk plan dat activiteiten mogelijk maakt als omgevingsaspecten in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden beoordeeld. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota Parkeernormen Breda 2021). Het gemeentelijk parkeerbeleid hanteert een gebiedsindeling. Hieruit valt af te leiden dat de ontwikkeling is gelegen in 'schil’.

5.13.2 Onderzoek

Verkeer

Verkeersgeneratie

Om de verkeersgeneratie te bepalen is gebruik gemaakt van de kencijfers die kennisinstituut CROW heeft gepubliceerd in publicatie nummer 744. Gezien de adressendichtheid van gemeente Breda zijn de kencijfers voor een sterk stedelijk gebied gebruikt. Gezien de ligging van de beoogde ontwikkeling zijn de kencijfers voor de 'rest bebouwde kom’ gebruikt. Gezien het relatief hoge autobezit in Breda ten opzichte van gemeenten in Nederland met een vergelijkbare stedelijkheid is de bovenkant van de bandbreedte gekozen.

Gezien bovengenoemde uitgangspunten genereert de beoogde ontwikkeling 523 mvt/etmaal op een weekdag en 581 mvt/etmaal op een werkdag. Zie tabel 5.9 voor de berekening. De werkdaggeneratie is berekend door de weekdaggeneratie te vermenigvuldigen met 1,11.

Tabel 5.9 - verkeersgeneratie beoogde ontwikkeling (bron: Rho adviseurs)

Het huidige gebruik van de projectlocatie genereert ook verkeer. Om de effecten van de beoogde ontwikkeling inzichtelijk te maken moet deze verkeersgeneratie afgetrokken worden van de verkeersgeneratie van de beoogde toestand. Deze bedraagt 107 mvt/etmaal op weekdagen en 119 mvt/etmaal op werkdagen. De berekening van de verkeersgeneratie in de huidige situatie is weergegeven in tabel 5.10.

Tabel 5.10 - verkeersgeneratie huidige situatie (bron: Rho adviseurs)

Netto is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling op weekdagen (523-107) 416 mvt/etmaal. Op werkdagen is deze (581-119) 462 mvt/etmaal.

Verkeerstoedeling

Om te bepalen via welke wegen het verkeer van en naar de beoogde ontwikkeling wordt afgewikkeld is gebruik gemaakt van de navigatiesoftware van Google maps. Van belangrijke bestemmingen is bepaald via welke route deze het snelst kunnen worden bereikt. Bepaald is dat ca. 40% van het verkeer via de Giraffestraat ontsluit op de Tilburgseweg. Op de Tilburgseweg gaat deze verkeersstroom op in het heersende verkeersbeeld. 40% van het verkeer zal via de Epelenberg en Hoogeind richting de zuidelijke uitgang van de buurt bij de kruising met de Heusdenhoutsestraat en de Mgr. De Vetstraat ontsluiten, waar het verkeer opgaat in het heersende verkeersbeeld. De overige 20% ontsluit via de Epelenberg en de Hoogeind naar de kruising met de Sint Ignatiusstraat en Teteringsedijk. Bij deze kruising gaat het verkeer op in het heersende verkeersbeeld. De Epelenberg tussen de Giraffestraat en de Bijvang zal de grootste toename van verkeer zien, met 60% van de totale toename.

De verkeersgeneratie gaat op in het heersende verkeersbeeld als ze minder dan 5% uitmaakt van de intensiteit op een wegvak. Als bron voor bestaande en toekomstige intensiteiten is gebruik gemaakt van het verkeersmodel BBMA van de provincie Noord-Brabant. Zie voor een illustratie figuur 5.17.

Figuur 5.17 - verkeerstoedeling (bron: Rho adviseurs)

Parkeren

Autoparkeren

De gemeente Breda heeft in de Nota Parkeernormen Breda 2021 de eisen opgenomen die de gemeente Breda stelt aan auto- en fietsparkeren in nieuwbouwuitbreidings- en transformatieontwikkelingen.

Om de parkeerbehoefte voor wat betreft autoparkeren van de voorgenomen ontwikkeling goed te onderbouwen is een parkeeronderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 22. In tabel 5.11 is een samenvatting te zien van de parkeerdrukmeting in het algemeen. In tabel 5.12 is het drukste moment weergegeven voor de Achtervang, Uitvang, Bijvang en Voorvang. Over het algemeen wordt de maximale capaciteit met betrekking tot het parkeren nooit bereikt en blijft deze rond maximaal 80% (op een enkele uitzondering na).

Tabel 5.11 - samenvatting parkeeronderzoek (bron: De Verkeerstellers)

Tabel 5.12 - drukste moment parkeeronderzoek (bron: De Verkeerstellers)

Gemeente Breda hanteert de volgende parkeernormen (incl. 0,3 bezoekersnorm per woning):

• Appartement/grondgebonden [woning sociale huur]: 0,9
• Appartement/grondgebonden [70 – 90 m2 BVO]: 1,0
• Appartement/grondgebonden [>90 m2 BVO]: 1,2

In bijlage 23 is een tabel opgenomen met de parkeeropgave. Deze tabel toont de berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen per gebouw en zet dit af tegen het aantal parkeerplaatsen dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Vanuit de resultaten van het parkeerdrukonderzoek en vanwege dubbelgebruik met betrekking tot bezoekersparkeerplaatsen is een reductie van circa 10% toegepast. Dit betreft afgerond 10 parkeerplaatsen in totaal. Deze reductie is evenredig verdeeld over de vier ontwikkellocaties en resulteert in de volgende aantallen:

• Achtervang [15 woningen netto toegevoegd]
  Te realiseren parkeerplaatsen 18 parkeerplaatsen | (15 * 0,9) + 6 onttrokken p.p. + maatgevende hoeveelheid
  Totaal gerealiseerd 17 parkeerplaatsen

• Uitvang [17 woningen netto toegevoegd]
  Te realiseren parkeerplaatsen 20 parkeerplaatsen | (17 * 1,0) + 5 onttrokken p.p. + maatgevende hoeveelheid
  Totaal gerealiseerd 25 parkeerplaatsen
  
• Bijvang [18 woningen netto toegevoegd]
  Te realiseren volgens norm 24 parkeerplaatsen | (18 * 1,0) + 8 onttrokken p.p. + maatgevende hoeveelheid
  Totaal gerealiseerd 21 parkeerplaatsen
  
• Voorvang [38 woningen netto toegevoegd]
  Te realiseren volgens norm 34 parkeerplaatsen | (38 * 1,0) + maatgevende hoeveelheid
  Totaal gerealiseerd 35 parkeerplaatsen

In totaal zijn er 96 parkeerplaatsen benodigd. Er worden 98 parkeerplaatsen gerealiseerd. De situering van deze parkeerplaatsen is weergegeven in figuur 5.18. Uit het parkeerdrukonderzoek blijkt dat er in de huidige situatie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en dat de loopafstanden tussen woningen en vrije plekken ook acceptabel is. Uit het parkeeronderzoek blijkt dat er voldoende ruimte is en dat de loopafstanden per deelgebied tussen woningen en vrije plekken ook acceptabel zijn. Op de inrichtingstekening in figuur 5.19 is het aantal toegevoegde parkeerplaatsen weergegeven. Deze sluit aan bij de opgestelde parkeerbalans.

Figuur 5.18 - situering parkeerplaatsen bestaande situatie en nieuwe situatie (bron: KAW)

Figuur 5.19 - aantal parkeerplaatsen die worden toegevoegd in de nieuwe situatie (bron: KAW, bewerkt door Rho)

Door optimalisatie van de parkeervakken (zie figuur 5.19) kan het voorkomen dat één parkeerplaats aan de Bijvang wordt verplaatst van het ‘hofje’ naar de parkeerplaats nabij de nieuwbouw. In dat geval wijzigt de verdeling van 8 en 13 parkeerplaatsen naar 7 en 14.

Fietsparkeren

De fietsparkeernorm voor appartementen staat (inclusief bezoekers) op 3,2 fiets per woning. De behoefte is daarmee afgerond 339 fietsparkeerplaatsen. Dubbele fietsrekken mogen hierbij worden toegepast. Vanwege de toegankelijkheid en de doelgroep van de woningen, krijgt elke woning minimaal 2 fietsplekken op een laag rek toegewezen. Verder wordt er voldaan aan de kwaliteitseisen voor de inrichting van inpandige fietsenstalling, zoals voorgeschreven door de gemeente Breda.

Aantal fietsplekken per locatie

• Achtervang: 19 app. x 3,2= 61 fietsplekken [66 ingetekend]
• Uitvang: 23 app. x 3,2= 74 fietsplekken [92 ingetekend]
• Bijvang 26 app. x 3,2= 84 fietsplekken [80 ingetekend]
• Voorvang 38 app. x 3,2= 122 fietsplekken [122 ingetekend]

5.13.3 Conclusie

De ontwikkeling wordt in de toekomst ontsloten via Epelenberg, Achtervang, Uitvang, Bijvang en Voorvang. Er worden voldoende parkeerplaatsen mogelijk gemaakt in het plangebied voor auto's. Voor het realiseren van fietsparkeerplaatsen is tevens voldoende ruimte.

5.14 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

5.14.1 Wettelijk kader

Vanuit de doelen van de Omgevingswet is duurzaamheid een thema waarmee in de ruimtelijke onderbouwing rekening gehouden moet worden. Duurzaamheid is een veelomvattend begrip waar veel aspecten onder vallen, zoals de energietransitie, mobiliteit en herbruikbaarheid. Met het oog op die doelen moet het plan aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst.

De gemeente Breda heeft de Duurzaamheidsvisie 'Breda 2030' opgesteld. Deze geeft weer hoe de gemeente de komende jaren onder andere de transitie naar duurzame energie en klimaatbestendige stad stimuleert, duurzame investeringen vergroot en duurzaam beheer van gebouwen en duurzame gebiedsontwikkeling bevordert. Naast de visie heeft Breda ook een Actsheet opgesteld als onderdeel van de visie. Dit is de praktische uitwerking van de visie.

5.14.2 Onderzoek

Energie

Met de juiste passieve maatregelen is het mogelijk de energievraag (zonder technische oplossingen) voor een groot gedeelte te beperken. De eerste belangrijke stap hierin is de oriëntatie van het gebouw om de (gratis) zonnewarmte op de juiste moment binnen te halen en te weren. Vanuit de stedenbouwkundige context en het belang van de oriëntatie op de twee openbare ruimtes (hofzijde en parkzijde), zijn hierin de mogelijkheden beperkt.

De oost-west oriëntatie van de nieuwbouw is niet ideaal, maar hierdoor is het des te meer van belang om op een slimme wijze te ontwerpen aan de gevel en de aangrenzende (openbare) ruimte. Met de juiste keuzes kan hiermee de grootste zonnewinst behaald worden en de energievraag worden beperkt. Denk hierbij aan de volgende ontwerpmiddelen:

• Het behalen van een hoge isolatiewaarde van de gebouwschil;
• Zonwering op de oost- en westgevel;
• Gevelopeningen met overstek/zonwering op het zuiden (zonnewinst in de winter);
• Geen tot zo min mogelijk gevelopeningen op het noorden (beperkt warmteverlies);
• Strategisch geplaatst groen (bladverliezend): zonwerend in de zomer, laat zon door in de winter;
• Oriëntatie en ligging buitenruimtes.

In dit stadium is nog géén specifieke voorkeur uitgesproken voor een installatieconcept op gebouw niveau. De toepassing van een individueel of collectief energiesysteem dient in de vervolgfase nader onderzocht te worden. De woningen zullen voldoen aan de BENG norm.

Vanuit de gemeente Breda is de mogelijkheid uitgesproken om dit project aan te sluiten op de stadsverwarming. Daarnaast is wens uitgesproken om eventuele trafo's ten behoeve van het project te integreren in de bebouwingsmassa of erfafscheidingen. De mogelijkheid hiertoe en de impact die dit heeft op het ontwerp en de openbare ruimte wordt nader onderzocht in de vervolgfase van het project.

Natuurinclusief en klimaatadaptatie

In het kader van de ontwikkelvisie is de natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie onderzocht. Op de onderstaande kaart zijn de ontwerpmaatregelen weergegeven.

Figuur 5.20 - kaart natuurinclusief een klimaatadaptatie (bron: KAW)

5.14.3 Conclusie

De ontwikkeling bevordert duurzaamheid en is gericht op klimaatadaptatie.

5.15 Trilling

5.15.1 Wettelijk kader

Het omgevingsaspect trillingen is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat. Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 en 5.87a van de Bruidsschat.

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 4.1, lid 1 en 4.2, lid 1 Omgevingswet moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

Hinder of zelfs schade door trillingen kan ontstaan door:

• verkeer over de weg of het spoor (bijvoorbeeld van vrachtwagens, trein of tram);
• machines bij industrie (bijvoorbeeld stansen, draaiende motoren, etc.).

Deze trillingen bewegen zich door de bodem. Trillingen nemen af als de afstand tot de bron groter wordt.

Vanwege de toenemende aandacht voor trillingen en trillinghinder langs spoorlijnen (met name waar veelvuldig goederentreinen rijden) is er sinds mei 2019 de 'Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen' (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat). In de Handreiking worden twee afstandscriteria aangegeven t.a.v. van de beoordeling van het aspect trillingen. Vindt een plan of project plaats binnen een afstand van 100 meter van een spoorlijn, dan wordt geadviseerd een quickscan trillinghinder uit te voeren op basis van paragraaf 10.1 van de Handreiking. Vindt een plan of project plaats binnen 250 meter afstand van een spoorlijn, dan moet worden beoordeeld in hoeverre klachten, bodemopbouw en/of het treinbeeld aanleiding geven voor het doen van nader onderzoek.

5.15.2 Onderzoek

Dit TAM-omgevingsplan maakt trillingsgevoelige functies mogelijk, namelijk woningen. Het plangebied ligt op circa 370 meter van het spoor. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. Uit de RIVM-publicatie 'Wonen langs het spoor - Gezondheidseffecten trillingen van treinen', RIVM rapport 2014-0096 blijkt dat het optreden van trillingshinder vooral gerelateerd is aan het rijden van goederentreinen. Op de betreffende spoorlijn rijden goederentreinen. Gezien de afstand meer dan 250 meter is, is conform de Handreiking geen nader onderzoek noodzakelijk.

5.15.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande is het voor het aspect trilling verantwoord om de functie wonen aan het plangebied toe te delen.

5.16 Niet-gesprongen explosieven

5.16.1 Wettelijk kader

Gemeente Breda beschikt over kaarten met de gebieden die verdacht zijn op het voorkomen van niet-gesprongen explosieven (hierna: NGE). In deze gebieden dient voorafgaand aan grondverzet een explosieven onderzoek uitgevoerd te worden.

5.16.2 Onderzoek

De projectlocatie valt volgens de NGE-kaart van gemeente Breda binnen het gebied 'binnen bebouwde kom'. Het plangebied ligt binnen een onverdacht gebied waardoor een NGE-onderzoek niet noodzakelijk is.

Figuur 5.21 - kaart Niet-Gesprongen Explosieven, plangebied zwart omlijnd (bron: gemeente Breda)

5.16.3 Conclusie

Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

5.17 Bezonning

5.17.1 Wettelijk kader

Licht kan wenselijk zijn of juist hinderlijk. Vanuit gezondheidsoogpunt is het belangrijk dat er voldoende daglicht in bouwwerken komt (daglichttoetreding). Daarnaast is ook voldoende zonlicht op gebouwen, tuinen, terrassen en speelplekken belangrijk. Een toename van schaduw kan ongewenst zijn. Bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling zal met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening gehouden moeten worden met licht/schaduw.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Om te bepalen of effecten voor de omgeving evenredig of onevenredig zijn wordt over het algemeen in stedelijke gebieden aangesloten bij de lichte bezonningsnormen van het TNO. De gemeente Breda heeft dit uitgangspunt ook vastgelegd in haar Hoogbouwvisie.

5.17.2 Onderzoek

Om inzicht te geven in de toekomstige bezonningssituatie is de situatie op de maatgevende dagen van de 4 seizoenen vergeleken. Dit zijn de volgende dagen:

• 21 december: de dag dat de zon het laagst staat;
• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 december en 21 juni (wintertijd);
• 21 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 21 december (zomertijd).

In maart, juni en september raakt de schaduw de bestaande woningen gedurende te waarnemen uren niet of zeer beperkt. In december is het noodzakelijk om een nauwkeuriger onderzoek te doen naar een aantal woningen, die een langere tijd in de schaduw lijken te liggen door de nieuwbouw. Hierbij zal de nieuwe situatie vergeleken worden met de bestaande situatie en zal er per uur gekeken worden naar de schaduwwerking op de desbetreffende woningen. Wanneer van toepassing wordt er ook gekeken naar de achtertuin. De eventuele hinder die dit voor zonnepanelen oplevert wordt ook meegenomen.

Figuur 5.22 - bezonningsstudie (bron: KAW)

Uit de bezoningssstudie blijkt dat er weinig tot geen aanvullende schaduwwerking optreedt op de omliggende woningen en/of tuinen. Er wordt voldaan aan de geldende lichte TNO-norm, opgenomen in de Hoogbouwvisie van de gemeente Breda.

5.17.3 Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot onevenredige effecten voor wat betreft bezonning en schaduwwerking.

5.18 Windhinder

5.18.1 Wettelijk kader

De gemeente Breda stelt in de Hoogbouwvisie dat bouwplannen voorafgaand getoetst kunnen worden op te verwachte windhinder met behulp van een windtunnel simulatie of CFD-onderzoek. Bij bouwplannen met beschut liggende gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter moet een windhinderdeskundige beoordelen of een windhinderonderzoek noodzakelijk is. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is altijd nader onderzoek nodig.

5.18.2 Onderzoek

Met het planvoornemen wordt bebouwing gerealiseerd met een hoogte van minder dan 15 meter. Hierdoor is een nadere onderbouwing naar het aspect windhinder achterwege gelaten.

5.18.3 Conclusie

Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.19 Mer-beoordeling

5.19.1 Wettelijk kader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een wijziging van het omgevingsplan projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen.

5.19.2 Onderzoek

De beoogde ontwikkeling waarop deze wijziging van het omgevingsplan ziet, betreft de realisatie van 106 woningen. Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie opgesteld. Hieruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. De aanmeldnotitie is opgenomen in bijlage 24 van dit TAM-omgevingsplan.

5.19.3 Conclusie

De ontwikkeling van het plangebied veroorzaakt, op zichzelf en/of in cumulatie met andere ontwikkelingen, geen aanzienlijke milieueffecten. Het doorlopen van een milieueffectrapportage is niet noodzakelijk. Het bevoegd gezag wordt verzocht een dergelijk besluit te nemen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

6.1.1 Kostenverhaal

Indien een wijziging van het omgevingsplan nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt is kostenverhaal aan de orde. Kostenverhaalplichtige activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. De bouw van één of meer gebouwen met een woonfunctie behoort tot de kostenverhaalplichtige activiteiten. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd.

Op grond van artikel 8.14 kan het bevoegd gezag beslissen van het kostenverhaal af te zien. Dit kan in drie gevallen, namelijk als het totaal van de verschuldigde kosten minder dan € 10.000,- bedraagt, er geen verhaalbare kosten bouwrijp maken zijn (als bedoeld in de onderdelen A5 tot en met A9 van bijlage IV) of de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

De gemeente en initiatiefnemer sluiten voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst waarin onder meer het kostenverhaal is geregeld. In het TAM-omgevingsplan zijn om deze reden regels over het kostenverhaal niet noodzakelijk. Een exploitatieplan is om deze reden niet noodzakelijk. Voor de sloop, sanering van de gronden en de planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

6.1.2 Nadeelcompensatie

De gemeente en initiatiefnemer sluiten voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst waarin tevens afspraken rondom nadeelcompensatie zijn gemaakt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Conform de participatieleidraad van de gemeente Breda is voor deze ontwikkeling een participatieplan opgesteld. In dit participatieplan wordt inzicht gegeven in de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden en nog gaat plaatsvinden in de verdere planontwikkeling van Brabantpark. Het participatieplan en -verslag is bijgevoegd in bijlage 25.

Op 14 januari 2026 is er een inloopbijeenkomst georganiseerd i.v.m. de publicatie van het ontwerp TAM-omgevingsplan, waarbij belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld om kennis te nemen van de aangepaste plannen, het ontwerp TAM-omgevingsplan en de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen. Getuige de hoge opkomst tijdens deze bijeenkomst (ca. 50 personen) hebben diverse belanghebbenden van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Belangrijkste opmerkingen/aandachtspunten betroffen de hoogte van de beoogde nieuwbouw, de herinrichting van de hofjes en de impact van de beoogde ontwikkeling op de ecologische hoofdgroenstructuur.

6.2.2 Voorbereiding

Het TAM-omgevingsplan is naar verschillende overlegpartners gestuurd, waaronder het waterschap en de provincie.

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 oktober 2025 aangegeven akkoord te zijn met het plan. Het waterschap Brabantse Delta heeft op 14 november 2025 aangegeven dat de waterhuishoudkundige belangen zijn voldoende zijn verwerkt in dit plan.

De inbreng van de overlegpartners is ter kennisgeving aangenomen.

6.2.3 Ontwerp

Het ontwerpbesluit wijziging omgevingsplan heeft zes weken ter visie gelegen voor het indienen van zienswijzen. Ingediende zienswijzen zijn samengevat en van beantwoording voorzien.

6.2.4 Beroep

Na vaststelling van het wijzigingsbesluit wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Hoofdstuk 7 Belangenafweging en conclusie

7.1 Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties?

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of bij realisering van de aangevraagde activiteit(en) sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover die betrekking hebben op de aangevraagde activiteit) zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd.

Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit, nader onderzocht hoofdstukken 4 en 5.

Getoetst is aan het geldende beleid op diverse overheidsniveaus. Hieruit is gebleken dat het project past binnen de relevante beleidskaders en dat wordt voldaan aan instructieregels. Er heeft voor diverse omgevingsaspecten een afweging plaatsgevonden, waarbij steeds de conclusie kan worden getrokken dat het voorgenomen project niet leidt tot onacceptabele effecten op de fysieke leefomgeving.

Gelet op het voorgaande is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wanneer de 18 woningen worden gesloopt ten dienste van woningbouw voor 106 appartementen.

7.2 Conclusie

Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en er is een uitgebreid participatietraject gevoerd.