Hero

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In Breda liggen een aantal oude en in onbruik geraakte gebieden, dichtbij het centrum. Door deze terreinen in te vullen met een kwalitatief woonprogramma, groen en aanvullende functies, kan tegemoet gekomen worden aan de grote vraag naar meer woningen in aantrekkelijke woonbuurten in Breda. De Hero-locatie biedt alle kansen om zo'n aantrekkelijke woonomgeving te worden, passend bij de ruimtelijke ambitie van de gemeente Breda.

De initiatiefnemers, AM en Conceptual Residence, zijn voornemens de Hero-locatie inclusief de locatie 'De Toerist' in Breda te transformeren naar woningbouw. Op 20 februari 2020 heeft de gemeente Breda besloten om de Hero-locatie de status van versnellingslocatie te geven. Voor de versnellingslocaties is uitgangspunt dat de beoogde plannen in 2022 moeten zijn vastgelegd in de harde plancapaciteit, wat betekend dat de benodigde planologische procedure volledig moet zijn doorlopen. De haalbaarheidsfase van de versnellingsopgave is inmiddels afgerond, wat heeft geresulteerd in het boekwerk 'Ontwikkelingsvisie Hero', welke door het College is vastgesteld op 21 december 2021.

Het plan betreft de bouw van maximaal 402 reguliere woningen (appartementen en grondgebonden), horeca categorie 1, 2 en 6, commerciële dienstverlening en een eerstelijns medisch cluster (HOED) van maximaal 650 m² met maximaal 20 zorgwoningen.

De woningbouwplannen zijn niet mogelijk op basis van het vigerend bestemmingsplan. Om de ontwikkeling van de Hero-locatie mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader voor de herontwikkeling van de Hero-locatie.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Brabantpark in Breda-Oost. De wijk Brabantpark ligt tegen het centrum aan. Het plangebied betreft een braakliggend, voormalig bedrijfsterrein en grenst aan de oostzijde aan de nog bestaande en in werking zijnde sap-/frisdrankfabriek van Koning Drinks B.V.. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de spoorlijn Breda-Eindhoven. Aan de westzijde van het plangebied loopt de Kapittelweg en de Beverweg met daaraan diverse bedrijfsfuncties. Aan de zuidzijde van het plangebied loopt de Teteringsedijk met verschillende functies zoals wonen, detailhandel en bedrijvigheid. Het gebied is ca. 5,9 hectare groot en geheel in eigendom van AM en heeft geen opstallen.

Het perceel van 'De Toerist' bevindt zich in de zuidwesthoek van het plangebied en is ca. 0,1 hectare groot en is eigendom van Conceptual Residences. Op dit perceel staat momenteel de bebouwing van restaurant De Toerist.

Onderstaande figuren geven de globale ligging en begrenzing van het plangebied weer.

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Breda (het plangebied betreft het rood omlijnde gebied)

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied en eigendom

Figuur 1.3: Luchtfoto bestaande situatie

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan 'Brabantpark' (vastgesteld 26 september 2011);
• Paraplubestemmingsplan Smart-, Grow-, en Headshops en Belwinkels (vastgesteld 15 oktober2009);
• Parapluplan parkeren 2017 (vastgesteld 12 april 2018).

In het bestemmingsplan 'Brabantpark' heeft het plangebied voornamelijk de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn bedrijven in milieucategorie 2 en 3.1 toegestaan. Voor het noordelijk deel van het plangebied is milieucategorie 3.2 toegestaan. Een klein deel van het plangebied heeft de bestemming 'Wonen' en ter plaatse van De Toerist ligt de bestemming 'Horeca' met de aanduiding 'horeca van categorie 1'. Dit horeca bedrijf is uitsluitend toegestaan op de begane grond. Een deel van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

De voorgenomen ontwikkeling tot woongebied is niet mogelijk op basis van het vigerend bestemmingsplan.

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan Brabantpark met aanduiding van het plangebied (rode stippellijn)

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart), de regels en een toelichting. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De toelichting geeft een onderbouwing en uitleg.
De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3 gevolgd door de toekomstige inrichting van het plangebied in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de omgevingsaspecten behandeld, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 komt de uitvoerbaarheid (economisch en maatschappelijk) van het plan aan bod.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Historische ontwikkeling

De Teteringsedijk kent als route tussen Breda, Oosterhout en Tilburg een lange geschiedenis. Begin 19e eeuw is de straatweg naar Tilburg en Den Bosch, met een aftakking richting Oosterhout, als directe verbinding aangelegd door de woeste Brabantse gronden. Langs de Teteringsedijk lagen veelal op fruitteelt georiënteerde boomgaarden en kwekerijen afgewisseld met kleinschalige woonbebouwing.

Na de komst van het spoor eind 19e eeuw kreeg de strook tussen de Teteringsedijk en het spoor een meer industrieel karakter door de komst van diverse fabrieken, waaronder de Hero-fabriek. Daarnaast werd er ook steeds intensiever gewoond aan het lint. In de tweede helft van de 20e eeuw ging het zeer goed met Breda en werden er diverse grotere woonwijken ten noorden van het spoor en ten zuiden van de Teteringsedijk gerealiseerd.

De strook langs het spoor kent met de transformatie van deze zone naar stedelijke woongebieden zoals De Drie Hoefijzers, Tuinen van Genta, Five Tracks, de Driesprong en met de beoogde herontwikkeling van Hero een fase van de-industrialisatie en een verkleuring naar compacte woongebieden. De sloop van de voormalige Hero-fabriek is in 2008 gestart.

Figuur 2.1: Luchtfoto plangebied met voormalige Hero-fabriek (2008)

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied ligt in de wijk Brabantpark in Breda-Oost. De wijk Brabantpark ligt tegen het centrum aan. De historische weg Teteringsedijk verbindt het centrum van Breda en Brabantpark met ten oosten gelegen plaatsen. De huidige wijk bestaat uit architectonisch homogene buurten uit de jaren ‘50 en ‘60 van de vorige eeuw met voornamelijk vier lagen hoge flats en eenvoudige eengezinswoningen. Deze buurten zijn gegroepeerd rond een groot, centraal gelegen winkelcentrum: het Brabantplein. Daarnaast zijn er verspreid door de wijk nog een aantal winkels en voorzieningen te vinden en hebben grotere bedrijven een plek langs het spoor gevonden, direct ten oosten van ons plangebied. Brabantpark heeft in de loop der jaren een behoorlijk gemêleerde bevolkingssamenstelling gekregen, waaronder relatief veel jonge gezinnen.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2023, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in artikel 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van artikel 2.3 Wro.

Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven:

• combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• afwentelen wordt voorkomen.

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke 'nationale belangen' genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur.

Doorwerking plangebied
Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. Het realiseren van nieuwe woningen past tevens binnen het nationale belang van het zorg dragen voor voldoende woningen. De taak voor het vormen van beleid inzake de planologische ruimte voor het realiseren van nieuwe woningen wordt neergelegd bij de decentrale overheden. Gemeenten vormen ook beleid over aansluiting op woonbehoeften. Om die reden dient de beoogde ontwikkeling op de Hero-locatie voornamelijk te worden getoetst aan gemeentelijk beleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Doorwerking plangebied
In het Barro zijn regels opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied is grotendeels gelegen in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaartterrein kenmerkt zich door -gezien vanuit het vliegveld- een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten.

Het obstakelbeheergebied is een samenstelling van de funnel van het 'Inner Horizontal and Conical Surface', die beide zijn gekoppeld aan de ligging van de start- en landingsbaan(banen) ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen, alsmede vlakken die verband houden met het goed functioneren van het Instrument Landing Systeem en eventuele andere aanwezige navigatiemiddelen.

Figuur 3.1: Kaart militair luchtvaartterrein – Vliegbasis Gilze-Rijen met obstakelbeheergebied

Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter (gemeten vanaf N.A.P.) geldt. De maximale toegestane hoogte in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied. Het bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken' en de overige normeringen voor borging van de nationale belangen, zoals opgenomen in het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: "De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Doorwerking plangebied
Er is door BRO een Ladder duurzame verstedelijking opgesteld voor de ontwikkeling. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 1.

Bandbreedte woningen in ladder
In de ladderonderbouwing is uitgegaan van een maximale bandbreedte qua aantal woningen: 180 gestapelde woningen / appartementen aan het spoor, 174 grondgebonden woningen, 48 gestapelde woningen / appartementen voor de Toerist en 20 zorgappartementen voor de HOED, in totaal 402 woningen en 20 zorgwoningen.

Naar typologie/prijsklasse geldt:

• minimaal 30% middelduur (koop en huur samen) in gehele plangebied;
• minimaal 43% van het aantal woningen in WG-1 dient middeldure huur te zijn;
• minimaal 45% van de woningen in de zones WG-1 en M tezamen dienen als sociale huurwoning te worden gerealiseerd.

Functies De Toerist
In de ladderonderbouwing is gerekend met een richtprogramma van 185 m² horeca categorie 1, 2 en 6 en 185 m² commerciële dienstverlening, gebaseerd op de footprint van het toekomstige gebouw.

Sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling 'Hero en De Toerist' betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit de volgende gegevens:

• 1. Op basis van het vigerende bestemmingsplan "Brabantpark (vastgesteld 6 februari 2013) geldt de bestemming 'Bedrijventerrein'. Op basis van dit bestemmingsplan is wonen en een zorgfunctie met de bestemming maatschappelijk op de locatie niet toegestaan en is een wijziging van de bestemming noodzakelijk. Voor de locatie De Toerist geldt reeds de bestemming 'Horeca'.
• 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het initiatief om maximaal 402 woningen, 20 zorgwoningen en een huisartsenpraktijk (HOED) te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van een bedrijventerrein naar een maatschappelijke- en woonfunctie gaat.
• 3. Vanaf 12 nieuwe woningen of 500 m² bvo is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 402 woningen, 20 zorgwoningen en een huisartsenpraktijk van 650 m² bvo, kan het initiatief gekwantificeerd worden als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De beoogde horeca is in het vigerende bestemmingsplan al toegestaan en bovendien kleiner dan 500 m² bvo. De commerciële dienstverlening is tevens kleiner dan 500 m² bvo. De horeca en commerciële dienstverlening hoeven daarom niet in de ladder opgenomen te worden aangezien het geen 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' betreft.

Passend binnen beleidskaders
Geconcludeerd kan worden dat het beoogde initiatief past binnen de beleidskaders en tevens bijdraagt aan de beleidsdoelen van de provincie, regio en de gemeente:

Wonen

• Het provinciale en regionale beleid zet in op het realiseren van de woningopgave binnen het bestaand stedelijk gebied middels inbreiden, herstructureren en transformeren. De ontwikkeling betreft een transformatie van een bedrijventerrein binnen het bestaand stedelijk gebied naar een woningbouwlocatie.
• Provinciaal, regionaal en gemeentelijk wordt ingezet op een flexibel woningbouwprogramma, welke aansluit bij de actuele woningbehoefte. Aanvullend is er vanuit de gemeente de ambitie om een woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus te blijven. Door het realiseren van een flexibel gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt in het planinitiatief ruimte gelaten om te kunnen inspelen op dynamiek en de veranderende vraag uit de woningmarkt.
• De gemeente heeft een concrete ambitie gesteld ten aanzien van het gemeentelijk te realiseren woningbouwprogramma, zowel kwantitatief als kwalitatief. Op regionaal niveau is met het RIA de ambitie genoemd om de woningbouwopgave te snellen met in totaal 30.000 woningen tot 2030. Dat is een extra versnelling van bijna 12.000 meer ten opzichte van de huidige provinciale prognose van 18.000 woningen. De toevoeging van het woningbouwprogramma op de planlocatie draagt bij aan het verwezenlijken van deze ambitie.
• In de gemeentelijke Omgevingsvisie wordt aangegeven dat in het woningbouwprogramma aandacht dient te zijn voor sociale en middeldure woningen. Ook de woonvisie vraagt nadrukkelijk aandacht voor het toevoegen van goedkope/betaalbare huurwoningen. In het planinitiatief wordt specifiek ingezet op deze type woningen voor jongere huishoudens (zowel gezinnen als alleenstaande) en internationale studenten. Door specifiek in te zetten op deze laatste doelgroep, draagt het initiatief ook bij aan de gemeentelijke economische ambitie op het gebied van internationalisering.
• Tenslotte heeft de gemeente aangegeven dat het Heroterrein behoort tot de versnellingslocaties. Naar mening van de gemeente zijn er op de Hero-locatie voldoende kwaliteiten aanwezig om bij te dragen aan de Bredase kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave.

Maatschappelijk - zorgwonen

• In de provinciale structuurvisie en het regionale perspectief op wonen wordt er nadrukkelijk aandacht gevraagd voor het geschikt en toekomstbestendig maken van woningen en de woningvoorraad voor mensen met een zorgvraag. Het realiseren van voldoende en passend woningaanbod voor zorgbehoevenden wordt regionaal als een belangrijke opgave gezien. Ook gemeentelijk wordt een (t)huis voor iedereen geambieerd, waarin speciale aandacht uitgaat naar doelgroepen welke niet zelf in staat zijn om eigen huisvesting te voorzien. De gemeente streeft naar inclusieve wijken waar woon-zorg-concepten integraal worden meegenomen in de planvorming. Door toevoeging van het beoogd aantal zorgwoningen draagt het planinitiatief bij aan de invulling van de bovengenoemde opgaven.
• Regionaal wordt er ook ingezet op combinaties van wonen, werken en zorg. Door de mix van enerzijds reguliere woningen en anderzijds woningen voor mensen met een zorgvraag, draagt het planinitiatief bij aan het creëren van dergelijke combinaties.
• De gemeente Breda wil daarnaast een goed werkende markt realiseren voor wonen en zorg. Onderdeel daarvan is dat zorgwoningen dienen in te spelen op onder andere de vraag (zowel kwantitatief als kwalitatief). Door de flexibele benadering van het planinitiatief kan het programma ten aanzien van zorgwoningen ingevuld worden op basis van de actuele zorgvraag.

Maatschappelijk - zorgvoorziening

• Regionaal en gemeentelijk is het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Om dat mogelijk te maken dient de woningvoorraad te worden aangepast, maar ook de woonomgeving. Onderdeel van het beleid is dat een geschikte (directe) woonomgeving voorziet in voldoende zorgvoorzieningen (waaronder huisartsen). De verplaatsing, modernisering en uitbreiding van de huisartsenpraktijk (HOED) versterkt het zorgvoorzieningenniveau in de omgeving, waardoor het bijdraagt aan een geschikte woonomgeving voor zorgbehoevende. Derhalve draagt het bij aan het regionale en gemeentelijke uitgangspunt.
• Door het positieve effect op het geschikt maken van de woonomgeving voor zorgbehoevenden, draagt het initiatief tevens bij aan het regionale beleid, waar wordt ingezet op combinaties van wonen, werken en zorg.

Behoeftetoets
Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in de bijlage.

Wonen
Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor kijken we naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek is de gemeente Breda aangeduid als primair verzorgingsgebied en de (sub)regio Breda e.o. als secundair verzorgingsgebied.

Kwantitatieve behoefte

• Als gevolg van de demografische ontwikkeling neemt de woningvraag toe. Op basis van de meest recente provinciale prognose (2020) geldt voor de gemeente Breda tot 2030 een woningbehoefte van 8.700 woningen in de periode 2020 tot 2030. Rekening houdend met geplande sloop is er in de gemeente Breda in de periode 2021 tot 2030 een woningbouwcapaciteit nodig van 9.965.
• De gemeente Breda heeft een plancapaciteit van in totaal 12.170 woningen, waarvan 3.440 met een harde status. Dit betekent dat er onvoldoende harde plannen zijn om in de benodigde capaciteit (9.965) te voorzien. Ook op regionaal niveau zijn er onvoldoende harde plannen om in de behoefte te voorzien. Aangezien het planinitiatief als Versnellingslocatie is aangemerkt, is het aannemelijk dat de beoogde ontwikkeling tot de zachte plancapaciteit behoort.
• Daarnaast is in het Bestuursakkoord de ambitie uitgesproken om 6.000 woningen te realiseren, dan wel in de harde planning te hebben, in de periode 2018-2022. Het totaal aantal gerealiseerde woningen (nieuwbouw en transformatie) sinds 2018 (2.000 woningen), plus de bestaande harde planvoorraad tot en met 2025 (3.440 woningen), bedraagt in totaal 5.440 woningen. Dit betekent dat er onvoldoende plannen zijn om de ambitie van 6.000 woningen te realiseren. In deze 5.440 woningen zitten bovendien plannen voor na 2022, maar op basis van de beschikbare data is geen verdere uitsplitsing te maken. Doordat de planlocatie is aangewezen als Versnellingslocatie kan deze bijdragen aan het verwezenlijken van die ambitie.

Kwalitatieve behoefte

• In de gemeente Breda zijn aanvullingen gewenst in verschillende woningtypes. Op korte termijn is er op gemeenteniveau met name behoefte aan grondgebonden koopwoningen en woningen voor starters en ouderen. Op de lange termijn is ook behoefte aan koop- en huurappartementen. Het planinitiatief voorziet door het gedifferentieerde programma in de vraag naar zowel grondgebonden (koop)woningen en huurappartementen. Daarnaast wordt er ruimte geboden aan doelgroepen welke zich in de beginfase van hun wooncarrière bevinden.
• Op gemeenteniveau is op basis van het Bestuursakkoord toevoeging gewenst in alle (huur)prijssegmenten. Geconfronteerd met de bestaande woningbouwprogrammering blijkt dat er in alle segmenten (sociale huur, middelduur en overig) onvoldoende woningen op de planning staan om in de opgave te voorzien. Door toevoeging aan alle drie de prijssegmenten draagt het planinitiatief bij aan de invulling van deze opgave.
• Qua woonmilieu is er behoefte aan onder andere rustige stadswijk, hoog- en laagbouw en laagbouw. Door de ligging nabij het stadscentrum, de groene opzet en de oriëntatie op veel ruimte voor het buiten zijn, kan het planinitiatief in potentie gekwalificeerd worden als een rustige stadswijk. Daarnaast bestaat de programmering uit zowel grondgebonden- als uit meergezinswoningen, waardoor tevens aansluiting wordt gevonden bij de behoefte aan de woonmilieus hoog- en laagbouw en laagbouw.
• Specifiek voor de buurt Brabantpark (waarin het planinitiatief is gelegen) dienen woningen gerealiseerd te worden welke de doorstroom bevorderen. Het betreft met name meergezinswoningen in het middeldure segment (huur en koop). Het planinitiatief bestaat uit 126 woningen (beoogd zijn 78 middeldure huurwoningen in de appartementen aan het spoor (Woongebied - 1) en 48 middeldure koopwoningen in het plandeel De Toerist) welke zich in dit type segment bevinden. Daarmee heeft het initiatief een positief effect op de doorstroming.
• Aangegeven wordt dat er in de buurt Brabantpark reeds voldoende goedkope huurappartementen zijn om in de behoefte te voorzien. Tegelijkertijd is op gemeentelijk niveau een blijvend grote behoefte aan sociale huurappartementen in de gemeente Breda en een tekort aan geprogrammeerde sociale huurwoningen. Om die reden voorziet ook de toevoeging van 70 woningen in het sociale huursegment nadrukkelijk in een behoefte.
• Vanuit gezinnen en werkenden (33-55 jaar) met een hoger inkomen (> € 35.000) is er in de buurt Brabantpark behoefte aan dure eengezinswoningen (€ 300.000 - € 400.000). Met de realisatie van grondgebonden woningen in de vrije sector voorziet het planinitiatief (deels) in deze behoefte.

Maatschappelijk - zorgwonen
Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor het initiatief is afgebakend tot de gemeente Breda en (sub)regio Breda e.o. Dit komt overeen met de regio zoals die ook voor reguliere woningen geldt.

De beoogde toevoeging van 20 zorgwoningen op planlocatie Hero voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte:

• Conform de landelijke trend is er in de gemeente en regio Breda sprake van vergrijzing door een forse toename van het aantal ouderen (75+) zowel absoluut als relatief. Aangezien de zorgvraag onder ouderen hoog is, is de verwachting dat ook de behoefte aan wonen met (langdurige) zorg groeit voor mensen met bijvoorbeeld dementie.
• Vanuit de provinciale monitor blijkt tevens dat de behoefte aan zorgwoningen (beschermd en beschut) op de lange termijn doorzet. Geconfronteerd met het huidig aanbod is er een restopgave van 325 beschutte wooneenheden en 880 beschermde wooneenheden tot 2045 in de gemeente Breda. Het initiatief kan hier met de realisatie van 20 zorgwoningen in voorzien.
• Uit gemeentelijk onderzoek blijkt daarnaast een tekort aan intramurale woonzorgplaatsen van 70 voor verzorgd wonen en van 300 voor GHZ gehandicapten-zorg in 2030. Naar verwachting lopen de tekorten richting 2040 verder op (resp. 90 en 380) en ontstaat tevens een tekort aan verpleegd wonen van 40 plaatsen.
• Mede ingegeven door overheidsbeleid wonen mensen met een zorgvraag, waar mogelijk, thuis. Nieuwe plekken in de nabijheid van voorkeurs(zorg)aanbieders zijn daardoor in trek. Naast de (zorg)woningen is de beoogde realisatie van een eerstelijns medisch centrum onderdeel van het planinitiatief. Op deze manier worden de zorgwoningen in de (directe) nabijheid van zorgvoorzieningen gesitueerd.

Maatschappelijk - zorgvoorziening
Het ruimtelijk verzorgingsgebied ten aanzien van eerstelijnszorg heeft primair een lokale oriëntatie. Voor de planlocatie betekent dit dat het primaire verzorgingsgebied de buurt Brabantpark is.

Het voorgenomen initiatief voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte binnen het relevante verzorgingsgebied, om de volgende redenen:

• Oudere bevolkingsgroepen hebben in algemene zin een bovengemiddelde (eerstelijns)zorgvraag. Specifiek in het kader van huisartsenzorg ligt de vraag zelfs twee- à driemaal zo hoog. Door de substantiële stijging van het aandeel ouderen in Breda, in combinatie met de verschuiving van zorg van de tweede naar eerste lijn, meer chronisch zieken en hogere eisen van burgers, zal de (eerstelijns)zorgvraag en de huisartsenzorg naar verwachting sterk toenemen.
• Daarnaast is de ruimtebehoefte per werkzame huisarts de laatste jaren toegenomen, zonder dat het aantal werkzame personen per praktijk is afgenomen (en zelfs op veel plekken toeneemt). Naast de groei van de zorgbehoefte is er dus tevens sprake van een groeiende oppervlaktevraag.
• Door de woningontwikkeling op het Hero-terrein er ca. 430 huishoudens (ca. 700 inwoners) aan het gebied toegevoegd. Daardoor neemt het draagvlak voor zorgvoorzieningen in de directe omgeving toe.
• De ontwikkeling betreft concreet een verplaatsing van een reeds bestaande praktijk welke in de directe omgeving van het planinitiatief is gelegen. Deze huisartsenpraktijk heeft een moderniserings- en schaalvergrotingsbehoefte, die mede is ingegeven door de verwachte groei van het aantal patiënten binnen de praktijk van 4.100 naar 5.000.

Geen onaanvaardbare effecten
Met de ontwikkeling van het planinitiatief worden geen onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in het relevante verzorgingsgebied verwacht. De verschillende functies binnen de beoogde ontwikkeling voorzien in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Er is namelijk voldoende vraag naar de ontwikkeling van de verschillende functies door de groei van de bevolking, de veranderende bevolkingssamentelling en de daaruit voortvloeiende woon- en zorgvraag. Ook na realisatie van de beoogde ontwikkeling blijft een restbehoefte bestaan, waardoor met realisatie van het planinitiatief geen onaanvaardbare effecten worden verwacht.

Gesitueerd binnen/buiten bestaand stedelijk gebied
Voor de onderbouwing via Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.

• Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: 'Bedrijventerrein' en 'Horeca'. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.

Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging 'binnen bestaand stedelijk gebied' en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn?

Doorwerking plangebied
De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afgelopen decennia werd gedomineerd door de vraag: 'wat moeten we nog toevoegen', ombuigen naar het gesprek over: 'welke opgave en kansen liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwenvoorraad?'

Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw! De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca. 120.000 woningen), daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug. Dat betekent dat we komende 10 jaar dé kans hebben om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. We brengen met onze partners de transformatiepotenties in beeld en onderzoeken gezamenlijk hoe we deze opgaven kunnen aanpakken. We dragen bij aan de realisering van grote, complexe transformatieopgaven.

De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft de herontwikkeling van voormalige bedrijfspercelen naar een nieuw woongebied, binnen bestaand stedelijk gebied, op een goed bereikbare locatie in de stad. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd. Het woongebied presenteert zich naar het spoor en de de omliggende wegen. Het tussenliggende gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk, groene stedelijke woonomgeving met een eigen karakter dicht bij het centrum van Breda. Deze ontwikkeling is dan ook geheel in de geest van de provinciale Omgevingsvisie. Er is derhalve sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en het plan past binnen het gedachtegoed van herstructurering van het bestaand stedelijk gebied en herbestemming voormalige bedrijfspercelen.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgesteld op 25 oktober 2019. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen (Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen). De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale omgevingsvisie en structuurvisie.

De onderwerpen die in de Verordening Ruimte stonden en nu dus in de Interim omgevingsverordening, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Dat betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage dienen te leveren aan de kernkwaliteiten van Brabant en dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik moeten toepassen. Hiermee wordt beoogd de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag op het buitengebied af te remmen. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Dit betekent dat de realisering van woningbouw, bedrijventerreinen, overige stedelijke voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden (bestaand stedelijk gebied van de grotere kernen). Nieuw ruimtebeslag buiten deze gebieden kan slechts als inbreiding of herstructurering in bestaand stedelijk gebied niet tot de mogelijkheden behoren.

Zorgvuldig ruimtegebruik is dat als basisprincipe is opgenomen vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit, is hierbij uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen Stedelijk gebied en dat de ruimte binnen Stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera.

Doorwerking plangebied
Breda is aangewezen als concentratiegebied binnen het 'Stedelijk gebied'. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut.

De beoogde woningbouw ontwikkeling past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik zoals reeds beargumenteerd in paragraaf 3.2.1.

3.2.3 Brabantse Agenda Wonen

In de Brabantse Agenda Wonen (2017) wordt beschreven dat Noord-Brabant nog een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar (+120 duizend woningen tot 2030). Dit beleidsstuk sluit aan bij de ambitie van de provincie te blijven behoren tot de top van Europese kennis- en innovatieregio's. Ingestoken vanuit deze ambitie is het van provinciaal belang dat regionale woningmarkten goed functioneren en het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de kwaliteiten van Brabant. Aan de hand van zes richtinggevende principes en zes vervolgactiviteiten is aangegeven welke accenten er de komende jaren liggen bij het 'bouwen en wonen' in Brabant.

Richtinggevende principes:

• 1. Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) binnenstedelijke locaties - inbreiden, herstructureren, transformeren - en op het herbestemmen van leegstand en leegkomend kantoor-, winkel- en ander vastgoed (duurzame verstedelijking), met als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik gaat.
• 2. Ruim baan voor 'goede woningbouwplannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.
• 3. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag.
• 4. Ontwikkelen van vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad. Zo bestaat o.a. de opgave om voor de middeninkomens de kloof tussen sociale huur en koop te dichten.
• 5. Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgen voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering.
• 6. Versterken van samenwerking op de regionale woningmarkt en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken, met de gemeenten als eerste aan zet.

Vervolgactiviteiten:

• 1. Opstellen van 'regionale perspectieven op bouwen en wonen'
• 2. In beeld brengen van transformatiepotenties in Brabant
• 3. Verkennen van complexe transformatieopgaven op minder courante locaties
• 4. Verduurzamen van de woningvoorraad
• 5. Meer aandacht voor het middensegment op de woningmarkt
• 6. Versterken van de provinciale kennisfunctie

Doorwerking plangebied
Het beleid zet in op het realiseren van de woningopgave binnen het bestaand stedelijk gebied middels inbreiden, herstructureren en transformeren. De ontwikkeling betreft een transformatie van een bedrijventerrein binnen het bestaand stedelijk gebied naar een woningbouwlocatie.

Er wordt ingezet op een flexibel woningbouwprogramma, welke aansluit bij de actuele woningbehoefte. Aanvullend is er vanuit de gemeente de ambitie om een woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus te blijven. Door het realiseren van een flexibel gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt in het planinitiatief ruimte gelaten om te kunnen inspelen op dynamiek en de veranderende vraag uit de woningmarkt.

3.2.4 Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen

Middels de jaarlijkse voortgangsrapportage (2021) wordt verslag gedaan van ontwikkelingen op de (regionale) woningmarkt.

• Ten aanzien van de (sub)regio Breda e.o. wordt aangegeven dat de subregionale (proces)afspraken over de woningbouwafstemming eind 2020 (opnieuw) zijn bekrachtigd. In de regio is en wordt gewerkt aan een Regionale Investeringsagenda (RIA) en aan een Verstedelijkingsakkoord voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (SRBT).
• De gemeenten hebben besloten de besluitvorming inzake de RIA af te wachten en de vaststelling van het Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 door te schuiven naar de eerstvolgende ontwikkeldag van 2021.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Breda 2040

Breda staat voor urgente maatschappelijke opgaven. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Breda flink veranderen. Deze opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de Omgevingsvisie Breda 2040 zoekt Breda een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om samen de stad, dorpen en regio mooier en sterker te maken.

Figuur 3.2: Kaartbeeld Omgevingsvisie Breda 2040

De Omgevingsvisie Breda 2040 beschrijft voor welke uitdagingen Breda staat, wat daarbij de lokale en regionale belangen zijn, welke prioriteiten worden gesteld bij de inrichting van Breda en dat daarbij nog keuzes worden gemaakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven. Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dit in samenhang wordt gedaan, het ontwikkelpotentieel van Breda en de regio optimaal benutten en zorgen voor een duurzame verbinding van alle delen van onze stad en de omliggende regio.

Keuzes die Breda in de omgevingsvisie maakt, zijn keuzes voor de lange termijn. Tot het jaar 2040. Breda blijft groeien: in de stad en in de dorpen. Breda bouwt meer dan 25.000 woningen en biedt ruimte aan minstens 110.000 banen. Een groot deel wordt gebouwd in de binnenstad en CrossMark (rondom het station). Vergroten van de kracht van Breda met hoogstedelijke ontwikkelingen in het centrum en zorg dragen voor krachtige en veilige wijken. De helft van de nieuwe woningen moeten sociale en middeldure woningen zijn.

Figuur 3.3: Kaart Gebiedsopgaven wonen met de Hero-locatie aangeduid binnen 'Spooras-oost'

Doorwerking plangebied
In de Omgevingsvisie Breda 2040 is de Hero-locatie aangeduid als 'Wonen'. Tevens is de locatie opgenomen in de Kaart gebiedsopgaven wonen binnen de 'Spooras-oost'. In de Omgevingsvisie is dus al rekening gehouden met woningbouw op deze locatie. De ontwikkeling van de Hero-locatie levert een bijdrage aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave.

In de Omgevingsvisie wordt aangegeven dat in het woningbouwprogramma aandacht dient te zijn voor sociale en middeldure woningen. In het planinitiatief wordt specifiek ingezet op deze type woningen voor jongere huishoudens (zowel gezinnen als alleenstaande) en internationale studenten. Door specifiek in te zetten op deze laatste doelgroep, draagt het initiatief ook bij aan de gemeentelijke economische ambitie op het gebied van internationalisering.

Het plangebied ligt aan de spooras. Het Spoorlandschap is een groene verbinding die, dwars door het stedelijk gebied, de landschappen ten oosten en ten westen van Breda met elkaar verbindt. Het is de ruimte aan weerszijden van de spoorlijnen door Breda en is onderdeel van de groene geleding van de stad. Het Spoorlandschap vormt een belangrijke en aantrekkelijke entree van Breda. De inrichting behandelt het spoor als een voorkant van de stad. De gehele verbinding vervult een rol voor natuur. Het Spoorlandschap is onderdeel van de gemeentelijke ecologische hoofdstructuur en houdt in dat een zone uit het spoor dient te worden ingericht als groenzone. In het stedenbouwkundig plan is hier rekening mee gehouden. Ook wordt er een representatieve bebouwingswand gerealiseerd aan de zijde van het spoor.

3.3.2 Woonvisie Breda en Aanvulling op de Woonvisie

De gemeenteraad van Breda heeft in december 2013 de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' vastgesteld. Hierin geeft de gemeente richting aan wat zij op gebied van wonen willen bereiken; een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. De gemeente kent drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De koers uit de Woonvisie is nader uitgewerkt in de 'Uitvoeringsagenda Woonvisie Breda'. De volgende vier kernopgaven staan centraal:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Elke kernopgave is uitgewerkt in bijbehorende doelen, die zijn vertaald in prestaties en acties.

Op 17 november 2016 heeft de gemeenteraad de 'Aanvulling op de Woonvisie 2013' vastgesteld. Het doel is het realiseren van voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale en middeldure huurvoorraad. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

• Netto-uitbreidingsopgaven sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave, waarbij deze opgave met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren betreft. Onttrekkingen in bestaande sociale huurvoorraad (bv sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt/verkoopt.
• Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op strategische nieuwbouw zodat huurders die willen ook kunnen verhuizen naar een passende woning en biedt een oplossing voor mensen met middeninkomens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen.

Doorwerking plangebied
Er wordt in het gemeentelijk beleid ingezet op een flexibel woningbouwprogramma, welke aansluit bij de actuele woningbehoefte. Vanuit de gemeente is de ambitie om een woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus te blijven. Door het realiseren van een flexibel gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt in het planinitiatief ruimte gelaten om te kunnen inspelen op dynamiek en de veranderende vraag uit de woningmarkt.

De gemeente heeft een concrete ambitie gesteld ten aanzien van het gemeentelijk te realiseren woningbouwprogramma, zowel kwantitatief als kwalitatief. De toevoeging van het woningbouwprogramma op de planlocatie draagt bij aan het verwezenlijken van deze ambitie.

In de gemeente Breda zijn aanvullingen gewenst in verschillende woningtypes. Op korte termijn is er op gemeenteniveau met name behoefte aan grondgebonden koopwoningen en woningen voor starters en ouderen. Op de lange termijn is behoefte aan koop en huurappartementen. Het planinitiatief voorziet door het gedifferentieerde programma in de vraag naar zowel grondgebonden (koop)woningen en huurappartementen. Daarnaast wordt er ruimte geboden aan doelgroepen welke zich in de beginfase van hun wooncarrière bevinden. Ten slotte heeft het initiatief een positief effect op de doorstroming.

De ontwikkeling past binnen de opgaven die in de Woonvisie Breda, inclusief aanvulling, zijn beschreven.

3.3.3 Bomenverordening Breda

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 6 januari 2015 de 'Beleidsnotitie Bescherming waardevolle bomen en boomstructuren' vastgesteld. Het doel van deze notitie is vereenvoudiging van de regelgeving in de Bomenverordening Breda 2010 in samenhang met beleid voor een adequate bescherming van waardevolle bomen en boomstructuren. Voorts heeft het college op 14 juni 2016 de ‘Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden’ vastgesteld. Op deze kaart staan de waardevolle houtopstanden aangegeven die niet mogen worden gekapt. Een ontheffing van dit verbod via een omgevingsvergunning voor het (doen) vellen van houtopstanden wordt slechts bij hoge uitzondering verleend. Alle houtopstanden die niet zijn opgenomen op de ‘Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden’ mogen zonder vergunning worden geveld.

Doorwerking plangebied
De zone langs de Kapittelweg is op de Bomenkaart aangeduid als 'landschapselement'. Hier is een omgevingsvergunning nodig voor het vellen van houtopstand. Deze bomenrij langs de Kapittelweg blijft behouden. Verder zijn er binnen het plangebied geen vergunningplichtige houtopstanden aangeduid.

Figuur 3.4: Uitsnede gemeentelijke bomenkaart

3.3.4 Duurzaamheidsvisie 2030 en Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020

Met de Duurzaamheidsvisie 2030, vastgesteld in januari 2016, is door de gemeente Breda vastgelegd hoe Breda de komende jaren aan de slag gaat om als stad in balans te blijven met de eigen leefomgeving. Breda streeft ernaar om in 2030 een afvalloze stad te zijn. In 2044 wil de stad volledig klimaatneutraal zijn. De Duurzaamheidsvisie is een nadere uitwerking van de 'Structuurvisie Breda 2030' en vervangt de 'Milieuvisie 2015'.

In navolging van de duurzaamheidsvisie heeft het gemeentebestuur begin 2017 het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 vastgesteld. De gemeente Breda heeft zich ten doel gesteld om in 2044 een CO2-neutrale stad te zijn. Door te investeren in zonnepanelen en warmtepompen wordt de benodigde (rest)energie duurzaam opgewekt, zodat de CO2 uitstoot minimaal wordt. De zogenoemde ' 'Nul op de Meter' woningen worden in de toekomst de standaard. De verbruikte energie is hierbij minimaal gelijk aan de opgewekte energie. Met de Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda, welke tevens zijn oorsprong vindt in de Duurzaamheidsvisie 2030, worden handen en voeten aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De inzet is gericht op bewustwording in de stad en actief omgaan met ruimtelijke adaptatie. De ambitie is, ondanks of dankzij de klimaatverandering, een aantrekkelijke, uitdagende en klimaatbestendige stad te maken voor bewoners en bezoekers.

Doorwerking plangebied
Bij nieuwe ontwikkelingen wordt geadviseerd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. Voor woningen geldt een EPC-eis vanuit het Bouwbesluit. Voorkeur hierbij is om nieuwbouw meteen energieneutraal te realiseren, of ervoor te zorgen dat zonder desinvesteringen aan de wettelijke EPC-eis wordt voldaan.

Met de ontwikkeling van de Hero-locatie wordt invulling gegeven aan het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 waarbij in het bijzonder een bijdrage wordt geleverd aan:

• Verdere verduurzaming van woningen door energieneutrale woningen te realiseren;
• Benutten van bodemenergie voor duurzame warmte en koude en daken voor zonne-energie;
• Maatregelen om extreme regenval en droogte het hoofd te bieden;
• Slimme deelmobiliteit die helemaal is toegespitst op de behoefte van de toekomstige bewoners en direct omwonenden.

In paragraaf 5.16 wordt nader ingegaan op het aspect duurzaamheid en klimaat.

3.3.5 Bestuursakkoord Dichtbij doen, samen sterk vooruit 2022-2026

Het bestuursakkoord voor de periode 2022–2026 gaat uitgebreid in op de plannen voor Breda. De plannen worden besproken aan de hand van 12 thema's. Hieronder worden de thema's besproken die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling:

Wonen en gebiedsontwikkeling
De komende periode worden een flink aantal woningen gebouwd in Breda, namelijk 6.000. De woningmarkt moet toegankelijk blijven voor iedereen. Daarom wordt de komende jaren ingezet op bepaalde doelgroepen, zoals starters of alleenstaanden. Naast een kwantitatieve impuls wil de gemeente met de Woonvisie ook inzetten op kwalitatieve inzet bij vraagstukken die spelen binnen de woningvoorraad, zoals het levensloopbestendig maken van woningen.

Horeca en detailhandel
De horeca heeft het zwaar gehad in coronatijd. Door meer online bestellingen heeft de detailhandel het ook moeilijk. De horeca en detailhandel zorgen voor een groot deel voor de aantrekkelijkheid van Breda. Die aantrekkelijkheid moet hoog gehouden worden.

Openbare ruimte, groen en klimaatadaptatie
Van alle Bredanaars heeft 30% geen eigen tuin. Dat betekent dat een groot deel van de Bredanaars de openbare ruimte gebruikt om te ontmoeten en ontspannen. De komende jaren wil de gemeente daarom inzetten op een kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Er wordt geld vrijgemaakt om achterstallig onderhoud in te halen en de openbare ruimte moet beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen in een rolstoel, rollator of met kinderwagen. Daarnaast heeft Breda de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn in 2030. Om dat te behalen moet er de komende tijd meer groen en blauw worden toegevoegd aan de stad. Extra groen en water kan slim worden ingezet om de stad klimaatadaptiever te maken, bijvoorbeeld met groene parkeerplaatsen waardoor regenwater makkelijker weg kan lopen.

Doorwerking plangebied
De woningbouw ontwikkeling voor de Hero-locatie sluit aan bij de ambities uit het bestuursakkoord. Doordat het plangebied is aangewezen als Versnellingslocatie kan deze bijdragen aan het verwezenlijken van die ambitie. Op basis van het Bestuursakkoord is toevoeging gewenst in alle (huur)prijssegmenten. Geconfronteerd met de bestaande woningbouwprogrammering blijkt dat er in alle segmenten (sociale huur, middelduur en overig) onvoldoende woningen op de planning staan om in de opgave te voorzien. Door toevoeging aan alle drie de prijssegmenten draagt het planinitiatief bij aan de invulling van deze opgave. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord. De gesprekken rondom de herontwikkeling van de voorliggende locatie spelen al enkele jaren. Afspraken over het programma van de herontwikkeling zijn gemaakt onder het vorige bestuursakkoord en vastgelegd in de op 21 december 2021 door het College vastgestelde 'Ontwikkelingsvisie Hero'.

Het wordt een aantrekkelijke duurzame woonbuurt en er is veel ruimte gereserveerd voor groen in en rond de woonbuurt. Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. Dit sluit aan bij de ambitie van Breda als eerste Europese stad in een groen park. Het toestaan van daghoreca op de locatie De Toerist en ontmoetingsruimten bij de appartementen aan het spoor, maakt dat het plangebied naast een woonplek ook een aantrekkelijke verblijfsplek kan worden voor bewoners en passanten. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

3.3.6 Hoogbouwvisie Breda

De Hoogbouwvisie Breda is op 21 oktober 2021 vastgesteld. De hoogbouwvisie is een thematische verdieping op het onderwerp hoogbouw en vormt een bouwsteen voor de omgevingsvisie ‘Breda, Sterk en Veerkrachtig’, Omgevingsvisie Breda 2040’. Het is één van de kaders voor afwegingen over ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

De hoogbouwvisie wijst plekken en gebieden aan waar hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen die Breda rijk is. De hoogbouwvisie biedt een kader in de wijze waarop hoogbouw moet voldoen zonder daar direct een uitwerking aan te geven. Onderdeel van de afweging voor de fysieke leefomgeving over de wenselijkheid en inpasbaarheid van hoogbouw is:

• een kader (bijvoorbeeld gebiedsperspectieven en stedenbouwkundige plannen) waarin gebiedsgericht, integraal afwegingen worden gemaakt over de inpassing van hoogbouw;
• het opstellen van een Hoogbouw Effect Onderzoek op locatie niveau.

In hoofdstuk 1 van de visie zijn kansrijke gebieden aangewezen voor hoogbouw op stedelijk niveau. Voor veel van die gebieden moeten de gebiedsgerichte- c.q. plankaders nog bepaald worden. Pas dan wordt bepaald wat de effecten van hoogbouw voor dat gebied betekent. Dat betekent dat hoogbouw niet op elke locatie binnen die zone zonder meer wordt toegelaten. De hoogbouwvisie is daarnaast geen vervanging van rechten die reeds verankert zijn in vigerende bestemmingsplannen.

Hoogbouw Effect Onderzoek
Op locatieniveau wordt aan initiatiefnemers gevraagd om een Hoogbouw Effect Onderzoek bij bebouwing met een hoogte hoger dan 15 meter, aanvullend op reguliere planonderzoeken, op te stellen. Op basis van het ontwerp en alle onderzoeken wordt het initiatief integraal beoordeeld. Er zijn een aantal criteria benoemd die aan de orde moeten komen in het onderzoek. Deze worden hieronder benoemd en aangegeven wat dit voor de Hero-locatie betekent.

1. De wijze waarop aan de gestelde ambitie een bijdrage wordt geleverd en de wijze waarop hoogbouw tot uiting komt op stadsdeel en stadsniveau. Belangrijke aspecten daarbij zijn de zeggingskracht van het gebouw en wat de betekenis is voor het stadsbeeld. Met daarbij inzicht in wat de effecten zijn die hoogbouw heeft op bestaande zichtlijnen op de grote Kerk en andere betekenisvolle bebouwing.

In de omgeving van het Hero terrein zijn verschillende nieuwe ontwikkelingen. Het Hero-terrein maakt onderdeel uit van de spoorzone van Breda, waar meerdere projecten worden gemaakt, zoals de Tuinen van Genta en De Drie Hoefijzers. Ook in de directe omgeving worden Campus 076 en de Brinker ontwikkeld.

In Hero worden twee appartementengebouwen gerealiseerd aan het spoor. De twee lange blokken verspringend van 4 tot 8 lagen vormen een geluidsluwe buffer voor de rest van de wijk. De gemiddelde hoogte wordt mede bepaald door het woonprogramma dat in de opgave voor de Hero-locatie is vastgelegd. De impact naar het spoorlandschap wordt hier kort geduid. De reiziger in de trein herkent de overgang van het platteland naar het centrum en het station mede door een intensivering en verhoging van de bebouwing aan het spoor. In de toekomst transformeren meer oud industriële terreinen, zoals recent Hoefijzers Noord, naar woongebieden. Verdichting langs het spoor is en een kenmerkend gegeven voor de de huidige stedenbouwkundige ontwikkeling en dus ook voor Breda. Bekijken we de huidige situatie dan ligt de Hero locatie op nog geen 1,5 km hemelsbreed van Station Breda. Spiegelen we de locatie aan de westzijde dan ligt op ongeveer 1,5 km het Stadion met zijn stedelijke voorzieningen en kantoren. De schaal van de bebouwing aan het spoor in de Stationszone ten opzichte van bebouwing van het Stadion en omgeving en de toekomstige appartementen gebouwen op het Hero terrein verschillen nauwelijks in hoogte. De aaneengeslotenheid, de schaal over een grotere lengte, is in de stationszone wel aanzienlijk forser. Oplopende bebouwing is naar verwachting niet zozeer het veranderde silhouet in het spoorlandschap als wel de afwisseling van stedelijke schaal die richting het Station Breda intensiever en meer aaneengesloten wordt. De open tussenruimte met bestaande bebouwing in laagbouw wordt minder. Een interessant gegeven dat deze verdergaande vorm van verdichting van de stad in het spoorlandschap afleesbaar wordt.

Figuur 3.5: Verdichting spoorlandschap richting Station Breda

2. De wijze waarop de hoogbouw in de omgeving is ingepast, waarbij met name de visuele impact op de omgeving van belang is. De belangrijkste aspecten die hier een rol spelen zijn hoogte, verschijningsvorm, situering en oriëntatie (privacy).

De locatie kent enkele specifieke randvoorwaarden waar rekening mee gehouden dient te worden in de ontwikkeling. Zo is het plangebied zelf volledig vrij van gebouwen, maar is er aan de zuidzijde de Teteringsedijk en de Kwekerijstraat als oude lintbebouwing te vinden, gekenmerkt door een kleine korrelgrootte. Aan de noordzijde is het spoor en de Kapittelweg gelegen, welke zorgen voor een geluidsbelasting in het gebied, evenals trillingen door het spoor in de nieuwe bebouwing. Daarnaast is aan de oostzijde de aanwezigheid van Konings Drinks als directe buurman van de nieuwe wijk een belangrijk aandachtspunt, vanwege de milieucontouren van het bedrijf maar ook vanwege de grote bedrijfshal direct aan de grens van het terrein.

De schaal en specifieke context van het voormalige Hero fabrieksterrein biedt ruimte om een groenstedelijk woonmilieu te creëren waar de voetganger de baas is. Verschillende historische lagen, zoals het oude lint van de Kwekerijstraat, de industriële kenmerken van de fabrieksbebouwing en het Hero-fruit, vormen de basis van het ontwerp en zorgen ervoor dat de wijk op een natuurlijke wijze aansluit op de omgeving. De appartementen zijn op basis van de oude historische zichtlijnen en radialen gepositioneerd, als eindpunt.

Aan de noordzijde van het plangebied wordt aan het spoor een 'wand' van twee appartementen gebouwen gemaakt, als een geluidsbarrière, waardoor de gehele wijk afgeschermd wordt van het spoorgeluid. Bovendien wordt de bouw van een zichtbelemmerende geluidswal voorkomen. Deze appartementen krijgen geluidswerende gevels en zijn gelegen aan de groene rand.

Hero is een bijzondere en groene woonwijk met vriendelijke architectuur in genuanceerde lichte baksteen met staal en hout als additionele materialen. Specifieke plandelen verbeelden het industrieel verleden van de locatie. De aangedragen referenties en beeld-ingrediënten vormen hiervoor de inspiratie voor het Beeldkwaliteitsplan. Oriëntatie van de woningen is alzijdig dat betekent nergens blinde kopgevels naar het openbaar gebied. De blokken staan in verschoven positie. Er is sprake van een pandsgewijze schakeling in twee eenheden. maar nog wezenlijker om de schaal te geleden is de horizontale opbouw. De rooilijn is continue met duidelijke verspringing aan de oost- en westzijde om geluid te weren naar groene parkruimtes. Een opbouw van een basement van 3/4 lagen met opbouw van maximaal 4 lagen is duidelijk afleesbaar. De architectuur mag verschillen maar is in ieder geval lichter / opener van karakter. De baksteen hier in lichte genuanceerde tinten uitvoeren. Het doel van deze herkenbare verandering in de architectonische expressie is het nuanceren van de ervaring van schaal.

Figuur 3.6: Geleding van schaal in horizontale opbouw van het appartementenblok

3. In aanvulling op de uitwerking van de architectuur /beeldkwaliteit wordt specifiek aandacht gevraagd voor aan hoogbouw verbonden thema's zoals benoemd in hoofdstuk 2.

Voor de hoogbouw verbonden thema's zijn onderzoeken uitgevoerd ten aanzien van geluid, wind en bezonning. Voor het aspect geluid zijn er akoestische onderzoeken uitgevoerd door Antea voor industrielawaai (Konings Drinks, zie paragraaf 5.5) en door Buro Bouwfysica voor spoor- en wegverkeer (zie paragraaf 5.3). Deze onderzoeken maken onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan. Belangrijk aspect van de twee appartementen gebouwen is dat zij een 'wand' vormen, als een geluidsbarrière, waardoor de gehele wijk afgeschermd wordt van het spoorgeluid. De gebouwen krijgen daarbij een dove gevel aan de noordzijde aan het spoor.

Voor het windhinder onderzoek wordt verwezen naar punt 7.

4. De functie van de begane grondlaag van de hoogbouw, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving. Met name de uitwerking van de plint als typische uitdaging voor hoogbouw is een belangrijk aspect. Tevens wordt aandacht gevraagd voor de 'sociale' ordening van het gebouw intern als ook de relatie met de stedelijke context om te voorkomen dat er een anoniem gebouw ontstaat waar gebruikers elkaar niet kunnen tegenkomen en er geen eigenaarschap ontstaat.

Interactie tussen het wonen en de omgeving staat centraal bij de uitwerking van de appartementen gebouwen en ook de naastgelegen grondgebonden woningen. Met laaddock's (oude Hero fabrieken), veranda's, erkers, vensters, uitkragende balkons, loggia's, terrassen, en daktuinen, wordt 'buiten' bij 'binnen' betrokken. Daarbij is de vormgeving van de begane grond van de appartementengebouw cruciaal. De begane grond is levendig vormgegeven. Om de relatie met de omgeving en om de menselijke schaal in het profiel te brengen wordt de begane grond benadrukt met ontworpen architectonische motieven en transparantie, dat kan bijvoorbeeld met laaddocks (gehele begane grond 0,5 m boven maaiveld), transparante fietsenstallingen (in beide gebouwen), gevelbanden, in- en uitspringen van de gevel, bijzondere metselverbanden en materialen. De appartementen entree zijn verfijnd met centraal gelegen trapopgangen (i.k.v. gezondheid) en helder en open indeling.

5. Indien van toepassing de wijze waarop rekenschap wordt gegeven van cultuurhistorische en/of ecologische structuren.

In het zoeken naar een heldere en overtuigende identiteitsdrager van het stedenbouwkundig plan speelde het industrieel verleden van de locatie een belangrijke rol. De eerste fase van de industriële ontwikkeling van Hero is uitgewerkt in het Beeldkwaliteitsplan Hero.

Een vrijwel vierkante grondvorm gelegen aan een aftakking van de spoorlijn, deze typische hoek van 15 graden is een bekend principe voor de vele industrieën die gebruik maken van het spoor als logistiek gegeven. De beelden in het Beeldkwaliteitsplan tonen de verschillende stadia van ontwikkeling van Hero, gerelateerd aan de grens met het huidige Koning Drinks. Richtingen van de bouwvelden zijn afgeleid van de oorspronkelijke positie van de industriële gebouwen. De verdraaiing in twee richtingen is afleesbaar in het patioblok, dat zowel de richting overneemt van de Kwekerijstraat als de richting van de eerste generatie gebouwen van Hero. De wigvormige tussenruimte die overblijft vormt het hart van het plan en wordt ingericht als mooi groen plantsoen voor verblijf en ontmoeting. De twee appartementen gebouwen aan de noordzijde schermen het spoorgeluid af. Een van de gebouwen is 15 graden gedraaid refererend aan de richting en de plaats van een voormalig industrieel gebouw van meerdere lagen. Zo ontstaat een conceptuele grondvorm die tegelijkertijd een aantal verschillende woonmilieus typeert en door zijn historische connotatie aanleiding geeft om voor een aantal kenmerkende plandelen haar cultuurhistorische architectuur als inspirerende uitgangspunt te nemen voor de beeldkwaliteit. De stedenbouwkundige grondvorm, de specifieke beeldkwaliteit in zowel architectuur als de inrichting van het openbaar gebied, de autovrije woonstraten als groene woonpaden en de ambitie van 'De meest gezonde wijk van Nederland' vormen gezamenlijk en in samenhang de vier identiteiten van Hero (ook bekend als Heldenpark) Breda.

6. Technische beperkingen voor de hoogte zoals onder andere straalpaden, zendstations en vliegroutes van vliegvelden Gilze-Rijen en Breda Airport.

De geplande appartementengebouwen in Hero variëren van 4 tot 8 lagen met een maximum van 26 meter hoogte. Vanuit straalpaden, zendstation en vliegroutes Gilze-Rijen en Breda zijn er geen beperkingen voor de bouwhoogten zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Zie hiervoor paragraaf 3.1.2.

7. Effecten van wind op de hoogbouw zelf en op de directe omgeving.

Door Peutz is de te verwachten windklimaatsituatie voor het Hero terrein te Breda theoretisch beoordeeld. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 2. Het bouwplan heeft een maximale bouwhoogte van 26 meter.

Op basis van de windstatistiek en de oriëntatie van de geplande nieuwbouw is vastgesteld dat ten gevolge van de de geplande nieuwbouw naar verwachting slechts een geringe verslechtering van het windklimaat op zal treden. Hierdoor zal plaatselijk mogelijk sprake zijn van een matig windklimaat. Opgemerkt wordt dat de plaatselijke verslechtering van het windklimaat enkel optreedt binnen het plangebied. De geplande bebouwing heeft naar verwachting geen significant negatief effect op het windklimaat rond de bestaande omgevingsbebouwing en de nabij gelegen voet- en fietspaden.
Ten gevolge van de geplande beplanting en bomen zal het windklimaat in het plangebied sterk verbeteren.

Een exacte duiding van de hinderkans kan alleen worden vastgesteld met een aanvullend onderzoek op basis van windtunnel- of CFD simulaties. Voor deze situatie wordt dit niet noodzakelijk geacht.

8. Effecten van geluidhinder ontstaan door de hoogbouw.

Er is akoestisch onderzoek (zie paragraaf 5.3). uitgevoerd door Buro Bouwfysica voor het plan Hero in het kader van het bestemmingsplan. In het onderzoek is uitgegaan van de beoogde stedenbouwkundige opzet. Een in akoestische zin relevant plankenmerk is de keuze voor twee afzonderlijke bouwblokken aan de noordzijde van het gebied. Deze twee appartementengebouwen vormen een geluidsbarrière tussen het spoor en de grondgebonden woningen. Daarbij is vanuit stedenbouw de positionering van twee afzonderlijke bouwblokken zeer wenselijk. De andere woningen op het Hero terrein profiteren dus vooral van de twee appartementengebouwen, waardoor er alleen maar positieve effecten zijn door deze hoogbouw.

9. Effecten van schaduwwerking op de (directe) omgeving ontstaan door de hoogbouw.

Door BRO is een bezonningsstudie opgesteld. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 3.

Het onderzoek richt zich in eerste plaats op een visuele vergelijking van de bestaande met de nieuwe planologische situatie. Op basis van deze visuele vergelijking kan worden gesteld dat de verandering van de bezonning als gevolg van de nieuwbouw niet verslechterd en er geen sprake is van afbreuk aan de woon- en leefkwaliteit op de omgeving. Vanuit die optiek is de nieuwbouw derhalve aanvaardbaar.

De waargenomen minimale verslechteringen zijn aan het eind van de dag en enkel in maart en september. Er kan worden gesteld dat een groot deel hiervan buiten de gestelde 10 graden norm valt. De ruime tijdsframe tussen de ochtend en avond geven daartegen de mogelijkheid tot voldoende zonuren. Daartegen zijn er gelijkertijd ook verbeteringen waarneembaar op de gevels langs de Teteringsedijk en voor de zonnepanelen op het dak van Konings Drinks.

10. Om het effect van hoogbouw voor de omgeving, stadsdeel en stadsniveau inzichtelijk te maken worden visualisaties, fotomontages, 3D beelden en/of een maquette van voldoende schaal als basis gehanteerd.

Voor de Hero-locatie is een maquette gemaakt. Zie onderstaande afbeelding voor foto's van de maquette.

Figuur 3.7: Foto's maquette Hero

3.3.7 Groenkompas

Breda heeft de ambitie om in 2030 de eerste Europese Stad in een park te zijn. Het Groenkompas, dat op 23 december 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad, zet de koers uit om deze ambitie te halen.

In het Groenkompas zijn verschillende doelen gesteld, waaronder het behoud van bestaand groen, het bevorderen van de biodiversiteit, voor iedereen groen in de directe nabijheid en het samenwerken met verschillende partijen om de ambitie waar te maken. Groene daken, groene gevels en groene erfafscheidingen worden gestimuleerd (en waar mogelijk gesubsidieerd).

Om deze doelen te behalen is in het Groenkompas onder andere de Groen- & Parknorm opgenomen. Met deze norm verplicht de gemeente ontwikkelaars om bij de realisatie van een nieuwe woonbuurt een minimaal percentage hiervan in te richten als (semi-)openbaar groen. Het percentage van het plangebied dat groen moet worden ingericht bedraagt 20% bij grondgebonden woningen, 35% bij gestapelde woningen en een gemiddelde bij een mix van grondgebonden en gestapelde woningen. Het groen dient voor minimaal 50% bio divers te worden ingericht en er dient natuur-inclusief te worden gebouwd.

Ook is in het Groenkompas de Richtlijn Groene Tuin opgenomen. De Richtlijn Groene Tuin houdt in dat bij de ontwikkeling van nieuwe grondgebonden woningen een oppervlaktepercentage 'levend' groen wordt verankerd in het bestemmingsplan/omgevingsplan:

Oppervlakte perceel (m2)	Minimaal percentage groen (%)
125 - 150	5
150 - 250	10
250 - 500	15
500 - 1.500	30
1.500 - 2.000	40
2.000 - 5.000	50
> 5.000	60

Er zijn mogelijkheden om af te wijken van de Groen- & Parknorm, mits de groene doelen op alternatieve wijze gehaald worden. Bijvoorbeeld wanneer het bestemmingsplangebied in de directe nabijheid van een grote groenvoorziening (binnen 200 m) ligt, of komt te liggen.

Voor de richtlijn Groene Tuin werkt de gemeente Breda momenteel aan een overgangsrecht voor plannen waarvoor al voor 23 december 2021 overeenstemming is bereikt tussen gemeente en ontwikkelaar over de (definitieve) inrichting van het plangebied. Het is namelijk niet mogelijk om reeds vastgelegde afspraken, bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst, nog te herzien op basis van de later vastgestelde richtlijn.

Doorwerking plangebied
Hero wordt een groene wijk, met voor iedereen groen in de nabijheid. Er is veel aandacht voor klimaatadaptatie, duurzaamheid, biodiversiteit en natuur-inclusief bouwen. Deze aspecten zijn verder uitgewerkt in paragraaf 5.16.

Er wordt voldaan aan het minimale percentage groen binnen het plangebied conform het Groenkompas. De gemeente heeft aangegeven dat het oppervlaktepercentage 'levend' groen (Richtlijn Groene Tuin) niet verankerd hoeft te worden in het bestemmingsplan.

3.3.8 Nota parkeernormen Breda 2021

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte heeft de raad van de gemeente Breda op 29 april 2021 de Nota Parkeernormen Breda 2021 vastgesteld. Deze nota vervangt de parkeernormen en regels over de toepassing van parkeernormen uit de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid 2013 (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 juni 2013). Gemeente Breda stelt in de nota zowel normen voor fiets- als voor autoparkeerplaatsen. Daarnaast biedt de nota de mogelijkheid voor maatwerk bij ontwikkelingen waar onderbouwd een correctie op de hoogte van de parkeerbehoefte kan worden toegepast, bijvoorbeeld bij de inzet van deelauto's.

In paragraaf 5.2.2 wordt dieper ingegaan op het aspect parkeren en de parkeernormen voor de Hero-locatie.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Uitgangspunten en concept

Samenkomen, sporten en spelen in een groene en autovrije wijk met een industrieel karakter. De schaal en specifieke context van het voormalige Hero fabrieksterrein biedt ruimte om een groenstedelijk woonmilieu te creëren waar de voetganger de baas is. Verschillende historische lagen, zoals het oude lint van de Kwekerijstraat, de industriële kenmerken van de fabrieksbebouwing en het Hero-fruit, vormen de basis van het ontwerp en zorgen ervoor dat de wijk op een natuurlijke wijze aansluit op de omgeving.

Er wordt aan de plek een nieuwe laag toegevoegd door een extreem groene woonomgeving te introduceren, passend bij de ruimtelijke ambitie van Breda als Stad in het Park. In groene woonstraten van de wijk zijn de voetganger en de fietser de hoofdgebruikers, waarbij de openbare ruimte gebruikt wordt om te spelen, te sporten, te ontmoeten en te verblijven. Deze straten kunnen groen en autovrij uitgevoerd worden doordat het autoverkeer naar de rand van de wijk ‘geduwd’ wordt en de wijk niet in komt.

Binnen dit concept is het de ambitie om van het Hero terrein de Gezondste wijk van Breda te maken. Bewegen en ontmoeten staan centraal in de wijk, waarbij de gezondste optie ook altijd de gemakkelijkste is.

4.1.1 Groene rand

De wijk krijgt een groene rand welke dienst doet als groene buffer rondom de wijk, grenzend aan de Kapittelweg, het spoor en de fabriekshal van Konings Drinks. In deze rand zit de ontsluiting van de wijk voor auto’s en is het bezoekersparkeren opgenomen in het groen, waardoor de wijk zelf autovrij blijft. De ontsluiting loopt vanaf de Teteringsedijk als een lus om het plangebied heen, waardoor dit het enige deel is dat voor auto's toegankelijk is. De groene woonstraten worden hiermee vrijgespeeld als voetgangersgebied. In het groen van de rand worden plekken opgenomen voor sport en beweging.

4.1.2 Wanden tegen spoorgeluid

Aan de noordzijde van het plangebied wordt met een ‘wand’ van bebouwing een geluidsbarrière gemaakt, waardoor de gehele wijk afgeschermd wordt van het spoorgeluid. Bovendien wordt de bouw van een zichtbelemmerende geluidswal voorkomen. Deze appartementen krijgen geluidwerende gevels en zijn gelegen aan de groene rand.

4.1.3 Parkeren

Het bezoekersparkeren zit verwerkt in de groene rand rondom de wijk, waarmee de auto wordt buiten de wijk gehouden en ze verborgen staan in het groen. Het parkeren voor de woningen gebeurt in parkeerhoven volledig omsloten door achtertuinen, waardoor de auto uit het zicht van de wijk blijft. Deze hoven zijn vanaf de groene rand te bereiken. In de wijk wordt er middels een mobiliteitsplan stevig ingezet op het aanbieden van deelmobiliteit in de wijk om hiermee het autobezit terug te dringen. In paragraaf 5.2.2 wordt dieper ingegaan op het aspect parkeren en de parkeernormen.

4.1.4 Groen raamwerk

De wijk bestaat uit een groen raamwerk waarin de bouwvelden liggen. Deze structuur is gebaseerd op de historie van de plek. Het raamwerk bestaat uit verschillende typen autovrije straten, een centraal park en de groene rand. Allen worden groen ingericht. Het historische fruitige karakter van het gebied van kwekerijen en de Hero biedt aanleiding om dit thema in de inrichting van de openbare ruimte terug te laten komen.

4.1.5 Bebouwing

In de architectuur en stedenbouw wordt een referentie gemaakt naar de voormalige Hero fabriek. Zowel in de stedenbouwkundige positionering als in de architectonische uitstraling van bebouwing hangt een industriële sfeer. Hiermee wordt de opzet van de wijk in de basis verankerd aan het verleden.

4.1.6 Hoeken van de wijk

De nieuwbouw voor de ‘De Toerist’ markeert de ontwikkeling van het plangebied aan de kruising Teteringsedijk/Kapittelweg en de entree van het Hero-terrein, net als de ontwikkeling van de HOED in de zuidoostelijke hoek van het plan. Met deze twee ontwikkelingen worden herkenbare hoeken gemaakt die het plan een gezicht geven aan de Teteringsedijk. De eigentijdse invulling is passend bij het gebiedseigen karakter van historische lintbebouwing en bij de nieuwe wijk.

Figuur 4.1: Uitgangspunten ontwerp (Bron: Buro Lubbers)

4.2 Stedenbouwkundig plan

4.2.1 Stedenbouwkundige grondvorm

Historische Hero structuur
In het zoeken naar een heldere en overtuigende identiteitsdrager van het stedenbouwkundig plan speelde het industrieel verleden van de locatie een belangrijke rol. In de eerste fase van de industriële ontwikkeling van Hero is een vrijwel vierkante grondvorm gelegen aan een aftakking van de spoorlijn, deze typische hoek van 15 graden is een bekend principe voor de vele industrieën die gebruik maken van het spoor als logistiek gegeven. Richtingen van de bouwvelden zijn afgeleid van de oorspronkelijke positie van de industriële gebouwen.

De verdraaiing in twee richtingen is afleesbaar in het patioblok, dat zowel de richting overneemt van de Kwekerijstraat als de richting van de eerste generatie gebouwen van Hero. De wigvormige tussenruimte die overblijft vormt het hart van het plan en wordt ingericht als mooi groen plantsoen voor verblijf en ontmoeting. De twee appartementen gebouwen aan de noordzijde schermen het spoorgeluid af. Een van de gebouwen is 15 graden gedraaid refererend aan de richting en de plaats van een voormalig industrieel gebouw van meerdere lagen. De stedenbouwkundige grondvorm, de specifieke beeldkwaliteit in zowel architectuur als de inrichting van het openbaar gebied, de autovrije woonstraten als groene woonpaden en de ambitie van ‘De meest gezonde wijk van Nederland’ vormen gezamenlijk en in samenhang de vier identiteiten van de nieuwe Hero-locatie.

Basis grondvorm met noord-zuid straatjes en pleinruimtes
De grondvorm stamt af van de historische structuur van de oude Hero fabriek. De bebouwingsrichtingen zijn in lijn met de originele vorm, en de blokken hebben de grootte van de korrel als hij vroeger was. De centrale loods die vroeger aanwezig was is vertaald naar een afwijkend gebouw in het ontwerp.

Figuur 4.2: Stedenbouwkundig concept (Bron: Buro Lubbers)

4.2.2 Stedenbouwkundig plan

De ambities van Breda als Stad in het Park en de ligging en kenmerken van het plangebied vormen de basis voor de ‘look and feel’ van Hero. De identiteit van de nieuwe buurt is het beste te omschrijven als woonlandschap: een groene stedelijke woonomgeving met een eigen karakter.

Door eerst de doorlopende openbare ruimte te ontwerpen, die het dragende raamwerk vormt van de buurt, en daarna pas de functies in te vullen, zorgen we ervoor dat Hero echt voelt als stadswijk in een park. Door te kiezen voor samenhang in opzet en architectuur oogt Hero als één buurt en past de wijk naadloos in de stedenbouwkundige opzet van Brabantpark als geheel.

Figuur 4.3: Stedenbouwkundig plan (Bron: Buro Lubbers)

Figuur 4.4: Regiekaart (zie bijlage 25 voor een gedetailleerdere weergave) (Bron: BRO)

4.2.3 Verkeer en parkeren

Autoverkeer, parkeren en toegang
De wijk wordt ontsloten middels de randweg en is tweerichtingsverkeer. De Kwekerijstraat blijft, zoals nu het geval is doodlopend voor de auto. In de uitwerking is er aandacht voor veilige aansluitingen aan de Teteringsedijk. De randweg wordt in principe vanuit het beleid van de gemeente een 30 km/u zone.

Aan de randweg liggen de openbare parkeerplekken. Vanaf de randweg kan men ook de verschillende parkeerhoven bereiken, alsook de half verdiepte parkeerkelder bij de Toerist. In de hoven bevinden zich de toegewezen plaatsen voor de grondgebonden woningen. Het aantal parkeerplaatsen in de Kwekerijstraat blijft gelijk. In het plan is er rekening gehouden met de invoering van gereguleerd parkeren door de gemeente in deze en de omliggende wijken.

Figuur 4.5: Verkeersstructuur en parkeren (Bron: Buro Lubbers)

In paragraaf 5.2 wordt verder ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.

Fiets
In de openbare ruimte wordt op verschillende plekken ruimte voor de fiets gereserveerd. De straten zijn ingericht voor de voetganger en de fiets, waarbij er ruim voldoende opstelplaatsen worden aangelegd. Hierbij worden de normen voor fietsparkeren uit de parkeernormennota gehanteerd. Er worden naast de plaatsen op eigen terrein, meer plaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd dan uit de norm volgt. Deze zijn voor bezoekers van de wijk, maar zeker ook voor de bewoners zelf.

Hiermee wordt het gebruik van de fiets gestimuleerd. Naast de plekken voor normale fietsen, worden er enkele plekken gemaakt om bakfietsen op te stellen. In het appartementencomplex worden interne gemeenschappelijke fietsenbergingen gemaakt. Daarnaast worden bij de appartementen de collectieve elektrische bakfietsen geplaatst die door de hele wijk te gebruiken zijn.

Voetgangers
Het hele middengebied wordt voetgangersgebied, waarop de inrichting van de straat dus ook is afgestemd. De auto komt alleen bij hoge uitzondering de wijk in, bijvoorbeeld bij een verhuizing. Hiermee kan het aantal vierkante meters verhard oppervlak worden teruggedrongen, waardoor er meer plek overblijft voor groen.

In de noordwest hoek van het plan wordt een opgang gemaakt naar de Kapittelweg, om zo een snelle en logische verbinding voor voetgangers te maken richting de HOV bushalte in de Frankenthalerstraat aan de overzijde van het spoor. Verder wordt er achter de Toerist een aansluiting gemaakt aan de Kapittelweg, welke alleen voor voetgangers en fietsers te gebruiken is.

4.2.4 Groen

Vanuit de randvoorwaarden en uitgangspunten van de locatie is een groen raamwerk gemaakt voor de wijk. De stedenbouwkundige grondvorm is hiervoor de basis en het raamwerk sluit aan op de bestaande structuren. Vanuit de gewenste maat voor de openbare ruimte in straten zijn verschillende bouwvelden ontstaan.

Globaal zijn er vier types openbare ruimte te onderscheiden in het plan. De rand bestaat uit robuuste, stevige groene buffer tussen het gebied en de Kapittelweg, het spoor en de fabriek van Konings Drinks. In deze buffer zitten tal van functies in het groen verwerkt. Centraal in het plan is een grote parkachtige ruimte, die zowel tussen de grondgebonden woningen en de appartementen te vinden is. Hier is ruimte voor ontspanning, sport en spel. Tussen de bouwblokken liggen groene woonstraten, een autovrij milieu met heesters en onderbeplanting. De parkeerhoven bevatten veel bloesembomen zodat ook hier een aangename en biodiverse plek ontstaat.

4.2.5 Water

In wadi's en greppels in de rand en het park wordt het water zichtbaar geborgen en infiltreert op het natuurlijke wijze in de grond. De resterende hoeveelheid water die hier niet in past wordt volgens de norm afgekoppeld richting de Waterakkers.

Het streven is om 2/3 van de jaarlijkse regenval te infiltreren in het gebied zelf. Dit betekend dat buien van 7 á 10 mm moeten kunnen infiltreren. De wadi's worden erop ingericht dit aan te kunnen. Vlakken met open verharding, zoals grasverharding, worden onder een flauw afschot aangelegd van 1% zodat water hierin kan infiltreren en niet alleen afstroomt. De helft van de randweg plus de parkeervakken aan de randweg wateren oppervlakkig af richting de greppels aan de randen van het gebied.

In de woonstraten ligt het profiel van de paden hol met in het midden een goot. Deze zijn gekoppeld richting de wadi's met een overstort. De meeste platte daken worden als groendak uitgevoerd zodat water vertraagd wordt afgevoerd op het systeem van wadi's en riolering. De wadi's zijn bruikbare plekken voor bewoners: denk aan speelplekken, een trapveldje, of ligweide. Een deel van de taluds van de wadi's wordt zeer flauw aangelegd zodat deze de bruikbaarheid voor bewoners niet verstoren.

In paragraaf 5.11 wordt verder ingegaan op het aspect water.

4.2.6 Bouwhoogte

Op de hoeken van het plan worden herkenbare accenten gemaakt bij de appartementen, De Toerist en de HOED. De appartementen krijgen bij de accenten maximaal 8 lagen, waarbij de overige hoogtes variëren tussen de 4 en 6 lagen. Onder (een deel) van de appartementengebouwen komt een halfverdiepte kelder voor voorzieningen (bijvoorbeeld bergingen) van de appartementen.

De Toerist wordt 6 bouwlagen hoog, plus een kelder die halfverdiept in het maaiveld ligt. De HOED wordt 4 lagen hoog. De grondgebonden woningen en patiowoningen zijn in de basis 2 lagen met een kap, waarbij er als uitzondering 3 lagen plat wordt gemaakt om hoeken of markante punten te duiden. Via een afwijkingsbevoegdheid is een mogelijkheid opgenomen om onder voorwaarden een 3-laags platte bebouwing op te richten. Plekken waar deze afwijking afweegbaar is, zijn aangeduid op de regiekaart, Bijlage 25.

4.2.7 Beeldkwaliteitsplan

Voor de ontwikkeling van Hero is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan bevat de ruimtelijke en kwalitatieve richtlijnen ten behoeve van de verdere ontwikkeling van het nieuwe woongebied voor het voormalige Hero-terrein te Breda. In het beeldkwaliteitsplan wordt ingegaan op de volgende aspecten:

• Context en stedenbouw;
• Architectuur Hero-terrein;
• Thema's;
• Woonmilieu's;
• Openbare ruimte.

Gezamenlijk met het bestemmingsplan schept dit het primaire toetsingskader waarbinnen de deelplannen worden ontwikkeld van VO en DO en omgevingsvergunning. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage bij de regels.

4.3 Programma en doelgroep

4.3.1 Programma

Het programma voor de Hero-locatie is als volgt:

• 180 appartementen (waarvan ten minste 70 sociale huur en 78 middeldure huur).
• 174 grondgebonden woningen (aaneengesloten, twee aaneen, patio, CPO).
• Locatie De Toerist: 48 appartementen (kleinere appartementen, middeldure koop) en richtprogramma van 185 m² bvo horeca categorie 1, 2 en 6 en 185 m² bvo commerciële of dienstverlening, gebaseerd op de footprint van het toekomstige gebouw.
• Maatschappelijk: HOED (eerstelijns medisch cluster van max. 650 m² bvo) en 20 zorgwoningen (sociale huur).

De wijk kent een grote variatie aan woningtypes, appartementen tot grote grondgebonden woningen. De 180 appartementen zijn aan de noordzijde van het plan te vinden aan het spoor, met een mix tussen sociale huur en middeldure huur of koop.

In de zuidwest hoek van het plan op de locatie van de Toerist worden maximaal 48 kleine appartementen gerealiseerd voor starters en beginnende stellen op de woon- en arbeidsmarkt. In de plint van het gebouw wordt een commerciële ruimte gemaakt (bedoeld voor commerciële of maatschappelijke) dienstverlening met een horecafunctie.

Op de andere hoek naast Konings Drinks wordt een HOED ontwikkeld met ‘eerste lijn plus gezondheidscentrum’ met daarbij maximaal 20 zorgappartementen (sociale huur). Het eerstelijns medisch cluster betreft de verplaatsing, modernisering en uitbreiding van de bestaande huisartsenpraktijk 'Teteringsedijk' naar de Hero-locatie. Via een afwijkingsbevoegdheid is het afweegbaar om de zorgappartementen in reguliere woningen om te zetten wanneer dit noodzakelijk c.q. wenselijk is met het oog op:

• 1. een doelmatige verkaveling; en/of
• 2. architectonische redenen; en/of
• 3. een maatschappelijke behoefte en/of;

• a. het voorkomen van leegstand vanwege het aantoonbaar in het geding zijn van een doelmatige exploitatie c.q. de (financiële) haalbaarheid van de exploitatie van de binnen de bestemming te realiseren of gerealiseerde voorzieningen.

De bouwvelden centraal in het plan bestaan uit een variatie aan typen grondgebonden woningen: In het zuiden zitten enkele tweekappers (XL), tot XS woningen aan de westelijke randweg. Een bijzonder bouwveld in het midden van het plangebied, waar vroeger een opvallende hal van de Hero fabriek stond, is ontworpen als blok met patio's. Het is de bedoeling dit blok in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) te ontwikkelen.

Figuur 4.6: Programma (Bron: Buro Lubbers)

4.3.2 Doelgroep

Gezien de ligging van Hero op slechts 10 minuten fietsen van de Grote Markt, de mismatch met de bestaande woningvoorraad en de socio-demografische ontwikkelingen in Breda, richten de Hero-locatie zich met name op de volgende huishoudens:

• Jonge en middelbare alleenstaanden en stellen van 25-44 jaar.
• Startende gezinnen.
• Doorstromende gezinnen.
• Empty nesters (in mindere mate).

Voor de locatie ‘de Toerist’:

• Afgestudeerde (startende) alleenstaande en stellen (25-44).

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de diverse relevante omgevingsaspecten aangehaald en wordt het plan hieraan getoetst. De horeca ter plaatse van De Toerist is reeds mogelijk op basis van het vigerend bestemmingsplan en hoeft derhalve niet onderzocht te worden.

Bandbreedte woningen in onderzoeken
In de onderzoeken, met uitzondering van parkeren, is uitgegaan van een maximale bandbreedte qua aantal woningen: 180 appartementen aan het spoor, 180 grondgebonden woningen, 50 appartementen voor de Toerist en 20 (zorg) woningen voor de HOED, in totaal 430 woningen.

Later is dit maximum aantal woningen verlaagd naar 180 appartementen aan het spoor, 174 grondgebonden woningen, 48 appartementen voor de Toerist en 20 (zorg) woningen voor de HOED, in totaal 422 woningen. De onderzoeken zijn niet meer aangepast aan deze verlaging van het maximum aantal woningen, omdat reeds worst-case gerekend is met 430 woningen en een verlaging van het aantal woningen nooit voor een verslechtering zal zorgen voor alle onderzoeksaspecten.

(Zorg)woningen t.p.v. de HOED
Tevens is in de onderzoeken uitgegaan van het zowel mogelijk maken van zorgwoningen als reguliere woningen ter plaatse van de HOED.

Later is besloten alleen zorgwoningen rechtstreeks toe te staan en reguliere woningen alleen toe te staan middels een binnenplanse afwijking. De onderzoeken zijn niet meer aangepast hieraan, omdat in alle onderzoeken is uitgegaan van het worst case scenario, zodat deze aanpassing (alleen zorgwoningen rechtstreeks toestaan) nooit voor een verslechtering zal zorgen voor alle onderzoeksaspecten.

Functies De Toerist
In de onderzoeken is gerekend met een richtprogramma van 185 m² horeca categorie 1 en 185 m² commerciële dienstverlening, gebaseerd op de footprint van het toekomstige gebouw.

5.2 Verkeer en parkeren

5.2.1 Verkeer

In paragraaf 4.2.3 is de verkeersopzet van de nieuwe woonwijk beschreven.

Er is door Antea Group een verkeersonderzoek uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 4.

De planontwikkeling genereert maximaal 3.400 mvt/etmaal (werkdag) in het gebied. Samen met een autonome groeiverwachting van circa 16% tussen 2020 en 2030 (=1,5% per jaar, waarmee voldoende rekening is gehouden met de actuele ontwikkelingen in de omgeving) geeft dit hogere verkeersintensiteiten op de direct ontsluitende wegen. De Kapittelweg, de Beverweg, Teteringsedijk-oost, de St. Ignatiusweg en de Teteringsedijk-west zijn qua categorisering en vormgeving geschikt om de toekomstige intensiteiten in 2030 te kunnen afwikkelen.

De direct aanliggende kruispunten aan weerszijden van de Teteringsedijk kunnen het verkeer zonder structurele doorstromingsproblemen verwerken. Hiervoor dient op het kruispunt Teteringsedijk – Kapittelweg – Beverweg een nieuwe verkeerslichtenregeling te worden ingesteld, om de verandering in verkeersstromen op te vangen. De drie VRI-geregelde kruispunten op de Beverweg vormen gezamenlijk een netwerkregeling, waardoor het verkeerslicht op de Teteringsedijk – Beverweg niet solitair aangepast kan worden. De gemeente Breda is op dit moment bezig met een studie om de afwikkeling op de Beverweg beter en veiliger te krijgen Hierbij wordt met name gekeken naar oplossingen waarbij het verkeer op de Kapittelweg opstelt om zodoende het wegvak Beverweg tussen de St. Ignatiusstraat en de Teteringsedijk vrij te houden vanwege de aanliggende woningen op dit wegvak. Voor de rotonde worden geen doorstromingsproblemen verwacht op basis van de verkeersstromen.

De nieuwe toegangswegen kunnen in de vorm van een T-aansluiting het verkeer voldoende verwerken. Als losstaand kruispunt worden hier geen doorstromingsproblemen verwacht. Echter levert de afstand (circa 60 meter) tot de nabijgelegen kruispunten van de Teteringsedijk mogelijk wel doorstromingsproblemen op. De wachtrijen in de spitsen kunnen dermate oplopen dat de wijkontsluiting geblokkeerd wordt (60 meter staat gelijk aan circa 10 wachtende voertuigen). Daarnaast kan verkeer naar de wijk het achteropkomende verkeer vanaf de kruispunten hinderen wanneer kort gewacht moet worden alvorens de wijk in te rijden. Aanbevolen wordt hier bij de verdere vormgeving van deze T-aansluitingen rekening mee te houden en nagaan hoe de risico’s op wachtrijvorming door de korte afstand tussen de voorziene wijkontsluiting tot de kruispunten beheerst kunnen worden.

5.2.2 Parkeren

Aan de randweg liggen de openbare parkeerplekken. Vanaf de randweg kan men ook de verschillende parkeerhoven bereiken, alsook de half verdiepte parkeerkelder bij de Toerist. In de hoven bevinden zich de toegewezen plaatsen voor de grondgebonden woningen.

Aan de rand van de binnenstad, op fietsafstand van een Intercitystation liggen op de Hero locatie kansen om met de juiste inzet van deelmobiliteit een buurt te creëren waar ‘groen’ dominant is, in plaats van de geparkeerde auto. Een buurt waarbij lopen, (snel)fietsen en OV centraal staan. Een buurt waar het (tweede) autobezit op een natuurlijke wijze wordt ontmoedigd, zonder dat dit ten koste gaat van de bereikbaarheid en waarbij de omgeving kan meeprofiteren van het aanbod. Kortom een buurt die past bij de ambitie van Breda om een stad te zijn met een groen-stedelijk woonklimaat.

Leidend bij de bepaling van de parkeerbehoefte is de recent vastgestelde Nota Parkeernormen Breda 2021. Op basis van de Nota Parkeernormen is een parkeerbalans opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 6. Rekening houdend met 100% toegewezen plaatsen voor de grondgebonden woningen, waarbij een correctie van de parkeernorm voor bewoners van de grondgebonden woningen van 0,1 pp/woning is toegepast en met toepassing van een (deel)mobiliteitsconcept zijn 417 parkeerplaatsen benodigd. Rekening houdend met de aanwezigheidspercentages dienen 381 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden.

In het stedenbouwkundig plan zijn 412 parkeerplaatsen voorzien. Het uitgangspunt is dat elke grondgebonden woning 1 toegewezen parkeerplaats krijgt en dat de parkeerplaatsen aan de randweg voor vergunninghouders en bezoekers parkeren zijn met betaald parkeerregime, dit in combinatie met het mobiliteitsconcept (Overmorgen, zie hierna) leidt tot een parkeeraanbod van 412 parkeerplaatsen Mocht het mobiliteitsconcept uiteindelijk niet blijken te functioneren, dan kunnen er aanvullend circa 20 parkeerplaatsen worden gemaakt. Hiervoor is ruimte voorzien in het stedenbouwkundig plan (in de randweg).

In een drietal parkeerateliers zijn de uitgangspunten voor het aspect parkeren besproken en vastgesteld. Op basis hiervan is door Overmorgen een passend en duurzaam mobiliteitsconcept uitgewerkt. Dit is omschreven in het rapport 'Mobiliteit voor de bewoners op het Hero-terrein'. Dit rapport is opgenomen in Bijlage 5. De drie te onderscheiden clusters (Hero, De Toerist, HOED) zijn hierbij afzonderlijk beschouwd, doch in samenhang uitgewerkt.

Het mobiliteitsconcept bestaat, kort samengevat, uit het aanbieden van deelmobiliteit in de vorm van 10 deelauto’s en daarnaast ook deel(bak)fietsen en een goede aansluiting op het openbaar vervoer. Doel is het autobezit van de bewoners van de appartementen verder terug te dringen door aanbieden van alternatieve mobiliteitsmogelijkheden en een alternatief te bieden voor het tweede autobezit van de bewoners van de grondgebonden woningen.
Invoering van dit deelmobiliteitsconcept leidt ertoe dat er een aantal parkeerplaatsen niet hoeft te worden gerealiseerd en daarom kunnen worden “vergroend”, waarmee extra kwaliteit in de openbare ruimte wordt gerealiseerd.

In voorliggend bestemmingsplan is een regeling opgenomen dat voldaan dient worden aan de gemeentelijke Nota parkeernormen. Bij vergunningverlening wordt al dan niet toepassing gegeven aan de mobiliteitscorrectie.

5.3 Geluid

5.3.1 Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet inzicht worden geboden in de aanvaardbaarheid van de ontwikkeling vanuit akoestisch oogpunt. Het geluidsaspect is relevant in relatie tot industrielawaai, wegverkeerslawaai en/of spoorweglawaai. Toetsingskader is de Wet geluidhinder en enkele uitvoeringsbesluiten.

Wegverkeerslawaai
Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) dient bij een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plan mogelijkheden biedt voor:

• de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie binnen de zone van een weg;
• de aanleg van een nieuwe weg;
• de reconstructie van een bestaande weg.

De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. In een akoestisch onderzoek kunnen wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt conform de Wet geluidhinder buiten beschouwing worden gelaten. Echter in het kader van een goede ruimtelijk ordening dient men ook wegen met een snelheidsregiem van 30 km/uur mee te nemen.

In de Wgh zijn grenswaarden opgenomen met betrekking tot de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel is 48 dB en mag in principe niet worden overschreden. Onder bepaalde voorwaarden, als maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn en het voldoen aan de grenswaarden onoverkomelijke bezwaren ontmoet van landschappelijke, stedenbouwkundige of financiële aard, mag de geluidbelasting hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor dient middels een ontheffing een hogere waarde te worden vastgesteld.

Spoorweglawaai
Indien nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone van een spoorweg mogelijk worden gemaakt, moet onderzoek plaatsvinden naar de geluidsbelasting vanwege deze spoorweg. De zone is afgebeeld op de geluidkaart van het Geluidregister spoor. Grondslag hiervoor is artikel 4.3 Besluit geluidhinder (Bgh).

Binnen deze zone gelden voorkeursgrenswaarden en maximale grenswaarden voor spoorweglawaai (art. 4.9 t/m 4.12 Bgh). Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarden is vaststelling van een hogere waarde mogelijk, mits de maximale grenswaarde daarbij niet wordt overschreden (art. 4.10 t/m 4.12 Bgh). Hogere grenswaarden worden alleen verleend als maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

5.3.2 Onderzoek

Er is door Buro Bouwfysica een akoestisch onderzoek (wegverkeerslawaai en spoorweglawaai) uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 7.

In het onderzoek is in detail de geluidssituatie onderzocht en zijnde randvoorwaarden onderzocht aan waaronder de realisatie van woningen mogelijk is. De volgende aspecten zijn onderzocht:

• Het bepalen van de geluidbelastingen op de bouwvlakgrenzen t.b.v. hogere waarden besluit en positie van dove gevels/gevels met ontheffing.
• Het bepalen van de geluidbelastingen op de proefverkaveling om de haalbaarheid aan te tonen.

Het plan is gelegen binnen de geluidzone van de Kapittelweg, Sint Ignatiusstraat, Teteringsedijk, Beverweg, Antiloopstraat en het spoortraject Breda-Tilburg. Daarnaast is de geluiduitstraling van Konings Drinks van belang. De maatregelen die nodig zijn vanwege Konings Drinks zijn voor zover relevant voor het wegverkeer en railverkeerslawaai als uitgangspunt genomen in het onderzoek. Rekening is gehouden met een scherm van 4,7 m aan de zuidzijde op het voorterrein en het maken van een dove gevel in de oostelijke rand van het gebied vanaf 9 m hoogte als ook een scherm van 3 m op de dakrand in de noordoostelijke hoek. Ook is aangegeven dat wanneer deze maatregelen niet zouden worden getroffen met gebouwgebonden maatregelen de geluidbelasting op de woninggevels kan worden terug gebracht tot 50 dB(A) etmaalwaarde voor het lang tijd gemiddelde beoordelingsniveau, dan wel tot 70 dB(A) etmaalwaarde voor piekniveaus. Voor het akoestisch onderzoek (industrielawaai) Konings Drinks wordt verwezen naar paragraaf 5.5.2

Uit de berekeningen blijkt dat vanwege het spoortraject (maximaal 76 dB), Kapittelweg (maximaal 59 dB na aftrek conform art. 110g Wgh) en de Teteringsedijk (maximaal 58 dB na aftrek conform art. 110g Wgh) sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB/55 dB en het noodzakelijk is om voor een deel van de woningen aan de randen van het plangebied een hogere waarde vast te stellen. In verband met de flexibiliteit van de invulling van het bestemmingsplan en omdat nog niet exact vastgesteld is welke maatregelen bij Konings Drinks worden getroffen is er voor gekozen om de hogere waarden in aantal met een ruime marge vast te stellen. Door de voorwaardelijke verplichting voor een goed woon- en leefklimaat is geborgd dat hetzij aan de bron, hetzij ter plaatse van de woningen passende maatregelen worden getroffen. Zowel een goed woon en leefklimaat als het niet belemmeren van de bestaande bedrijfsvoering is hiermee geborgd. De maximaal te verlenen ontheffingswaarde (68 dB) wordt vanwege het spoortraject eveneens overschreden waardoor het toepassen van dove gevels (gevels zonder te openen delen), dan wel een vliesgevel die de te openen delen van geluid afschermt, noodzakelijk is.

Vanwege de Antiloopstraat en Sint Ignatiusstraat is geen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde (48 dB) en stelt de Wgh zodoende geen nader eisen.

Hogere waarden zijn te verantwoorden op basis van onderstaande overwegingen:

• Het is gezien de locatie redelijkerwijs niet mogelijk om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde of lager. De voorgestelde bron- en overdrachtsmaatregelen sorteren onvoldoende effect, ontmoeten bezwaren vanuit, civieltechnisch, verkeerkundig en stedenbouwkundig oogpunt, zodat in het kader van een planologische procedure hogere waarden voor de woningen moeten worden vastgesteld.
• Omdat de maximaal te verlenen ontheffingswaarde (68 dB) vanwege het spoortraject wordt overschreden is het toepassen van dove gevels (gevels zonder te openen delen), dan wel een vliesgevel die de te openen delen van geluid afschermt, noodzakelijk, zie rode arcering in onderstaande figuur.
• Omdat vanwege het spoortraject en het verkeer op de Kapittelweg en Teteringsedijk sprake is van een geluidsbelasting die meer dan 5 dB hoger is dan de voorkeurgrenswaarde, moet volgens het gemeentelijk geluidbeleid (uitvoeringseis) sprake zijn van een geluidsluwe gevel. Dit is van toepassing voor de blauw gearceerde blokken aan de randen van het plangebied in onderstaande figuur. Voor de groen gearceerde plandelen is deze uitvoeringseis niet van toepassing.
• De achtergevels van de blauw gearceerde blokken zijn op voorhand grotendeels geluidluw (groene lijn in onderstaande figuur) en voldoen rechtstreeks aan het gemeentelijk beleid.
• Met aanvullende maatregelen zoals omschreven in hoofdstuk 6 van het onderzoek wordt het plan haalbaar geacht binnen de kaders van de Wgh en het gemeentelijk geluidbeleid. Deze maatregelen worden in een later stadium van het ontwerp nader uitgewerkt.
• Door het vaststellen van hogere waarden wordt via de werking van het Bouwbesluit en de voorwaardelijke verplichting m.b.t. een goed woon- en leefklimaat, een goed woon- en leefklimaat in de woningen gewaarborgd. Met een akoestisch-bouwtechnisch onderzoek dient te worden aangetoond dat karakteristieke geluidwering ten minste gelijk dient te zijn aan de vastgestelde hogere waarde (zonder aftrek voor het gecumuleerd wegverkeer) minus de toegestane binnenwaarde van 33 dB voor het wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Figuur 5.1: Bouwvlakgrenzen: Plandelen met dove gevels en direct aan te wijzen geluidluwe gevels (zie bijlage 7 voor gedetailleerde weergave)

Figuur 5.2: Proefverkaveling: Plandelen met dove gevels en direct aan te wijzen geluidluwe gevels (zie bijlage 7 voor gedetailleerde weergave)

Vanwege de flexibiliteit dienen de onderstaande hogere waarden met aantallen worden vastgesteld zoals aangegeven in onderstaande tabel 5.1. Dit betreft een worst case scenario. Het ontwerpbesluit hogere waarden is tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

Tabel 5.1: Hogere waarden

5.3.3 Conclusie

Voor het spoortraject, Kapittelweg en de Teteringsedijk worden hogere waarden aangevraagd. Via voorwaardelijke verplichtingen (zie lid 6.2.4, 7.2.6, en 8.2.4 van de regels) wordt het verplicht treffen van dove gevels (in verschillende gradaties) als de verplichting tot het hebben van een geluidsluwe gevel (wanneer de geluidsbelasting meer dan 5 dB hoger is dan de voorkeursgrenswaarde of dove gevel) geborgd.

Verdere uitwerking van de maatregelen vindt plaats in het kader van de omgevingsvergunning.

5.4 Luchtkwaliteit

5.4.1 Toetsingskader

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor ruimtelijke projecten zijn fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) de belangrijkste stoffen.

Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• Het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• Het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.
• Het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Om te bepalen of een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:

• Het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM.
• Het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (1,2µg/m³).

5.4.2 Onderzoek

Er is door Antea Group een luchtkwaliteitonderzoek uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 8.

In het luchtkwaliteitsonderzoek is rekening gehouden met alle activiteiten die leiden tot een emissie van luchtverontreinigende stoffen, zoals genoemd in de Wet milieubeheer. De concentraties van deze luchtverontreinigende stoffen zijn uitgerekend en getoetst op de maatgevende toetspunten.

Op basis van het uitgevoerde luchtkwaliteitsonderzoek kan worden geconcludeerd dat op de rekenpunten wordt voldaan aan de te toetsen grenswaarden. Hierdoor kan worden gesteld dat op deze locaties de luchtkwaliteit voldoet aan de normen die hiervoor in Nederland zijn gesteld. Het aspect luchtkwaliteit staat verdere besluitvorming rondom het project daarom niet in de weg.

5.4.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

5.5.1 Toetsingskader

Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoen-de zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren.

Richtafstanden
Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' . In de publicatie is een lijst opgenomen met bedrijfstypen. Voor de bedrijfstypen zijn indicatieve (richt)afstanden bepaald voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden vormen een indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende functies worden gesitueerd. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Omgevingstype
De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor. Binnen gemengde gebieden heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Voorbeelden van gebieden met functiemenging zijn horecaconcentratiegebieden, stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden van dorpskernen, woon-werkgebieden met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies en lintbebouwing in het buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid.

5.5.2 Onderzoek

Gebiedstypering
In de VNG-brochure is vermeld dat de richtafstanden uit bijlage 1 met één afstandsstap kunnen worden verlaagd indien sprake is van het omgevingstype gemengd gebied. Een richtafstand van 100 meter wordt in een dergelijk geval 50 meter. Aangenomen wordt namelijk dat een dergelijke omgeving al een hogere milieubelasting kent. Voor de bestemmingen waar overlap is tussen de indicatieve hindercontour is daarom onderzocht of aan de zijde van die bedrijfsbestemming sprake is van een gemengd gebied.

Een gemengd gebied wordt in de brochure geïnitieerd als: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. Daarnaast gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.”

Het plangebied kan worden gezien als gemengd gebied vanwege:

• Ligging aan hoofdinfrastructuur Teteringsedijk met aanliggende bedrijven: Aldi Supermarkt, Rob Schrauwen Auto’s VOF, Sweet Dream Waterbedden en Sugar Power Company B.V.
• Ligging aan hoofdinfrastructuur Kapittelweg met diverse bedrijven.
• Ligging aan hoofdinfrastructuur spoorlijn Breda-Tilburg.
• Ligging grenzend aan bedrijf Konings Drinks

Onderzoek Bedrijven en Milieuzonering
Er is door Antea Group een Onderzoek Bedrijven en Milieuzonering uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 9.

Ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering kan worden geconcludeerd dat voor het overgrote deel van de bedrijven het plangebied buiten de indicatieve hinderafstand is gelegen. Voor een aantal bedrijven geldt dat het plan weliswaar binnen de richtafstand is gelegen, maar dat het bedrijf reeds in haar mogelijkheden wordt beperkt doordat er andere gevoelige objecten dichterbij het bedrijf zijn gelegen dan het plangebied. Vanwege de beperkingen die deze gevoelige functies het bedrijf opleggen op grond van milieuwetgeving kan daarnaast worden geconcludeerd dat ten aanzien van deze bedrijven in het plangebied sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Spoorwegemplacement Breda
Op basis van het akoestisch onderzoek ‘Tuinen van Genta Te Breda’ d.d. 9 juni 2020 dat is opgenomen in de bijlage van de toelichting van dat bestemmingsplan ten behoeve van de woningbouwontwikkeling ca. 300 meter ten westen van onderhavig plangebied, kan worden afgeleid dat ter plaatse van het plangebied zal worden voldaan aan de richtwaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde die opgenomen is in de VNG-brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’. Omdat ruimschoots aan deze richtwaarde wordt voldaan kan ten aanzien van het spoorwegemplacement worden geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat in het plangebied. Wat betreft het aspect gevaar geldt dat het rangeren van spoorwegwagons met gevaarlijke stoffen verboden is in de milieuvergunning.

Konings Drinks Breda
Uit het nader onderzoek t.a.v. Konings Drinks blijkt dat ten aanzien van geluid niet zondermeer aan de richtwaarden als opgenomen in de VNG-brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ kan worden voldaan. Uit het onderzoek blijkt echter dat door het treffen van maatregelen wel aan deze normen kan worden voldaan.

Er kan geconcludeerd worden dat wanneer de maatregelen zoals onderzocht in de rapportage (zie hieronder onder Akoestisch onderzoek Konings Drinks B.V.) worden toegepast in het plangebied sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat en dat Konings Drinks niet onevenredig in haar bedrijfsvoering wordt beperkt. Met een voorwaardelijke verplichting is in de regels geborgd dat geluidgevoelige functies alleen kunnen alleen kunnen worden gerealiseerd als maatregelen getroffen zijn, hetzij in de overdracht op het terrein van Konings Drinks, hetzij ter plaatse van de ontvanger in de vorm van een dove gevel of vliesgevel. Het aspect gevaar en geur (zie geuronderzoek hierna) legt geen beperkingen op aan de voorgenomen ontwikkeling.

Hinderveroorzakende functies binnen het plangebied
Ten aanzien van de maatschappelijke bestemming en de gemengde bestemming (horeca categorie 1 (dit is vanwege een wijziging in de bestemmingssystematiek van de gemeente aangepast in de categoriëen 1, 2 en 6 waarbinnen de zelfde typen horeca zijn toegestaan als binnen de huidige bestemming horeca van categorie 1) en commerciële dienstverlening) in het zuiden van het plangebied geldt dat deze op basis van de brochure Bedrijven en milieuzonering van de VNG goed inpasbaar is ten opzichte van de zowel de bestaande bebouwing als de nieuwbouw. Er zal in de omgeving van deze gemengde functies sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Voor beide gemengde functies zal gelden dat deze moeten voldoen aan het Activiteitenbesluit waarbij rekening moet worden gehouden met zowel bestaande als nieuwe gevoelige bestemmingen.

Concluderend
Wanneer de benodigde maatregelen bij Konings Drinks worden getroffen (zie hieronder onder Akoestisch onderzoek Konings Drinks B.V.) dan wel ter plaatse van geluidgevoelige functies kan worden geconcludeerd dat ten aanzien van alle omliggende bedrijvigheid sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat de omliggende bedrijvigheid niet in haar bedrijfsvoering wordt beperkt. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoerbaarheid van het plan dan ook niet in de weg.

Akoestisch onderzoek Konings Drinks B.V.
Er is door Antea Group een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het bedrijf Konings Drinks B.V. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 10.

Voor het overgrote deel van de woningen binnen het plangebied, wordt voldaan aan de grenswaarden gesteld in stap 2 van de VNG-publicatie. Daarmee kan worden gesteld dat voor het overgrote deel van de woningen wordt voldaan aan een ‘goede ruimtelijke ordening’ voor wat betreft industrielawaai.

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau
Zonder maatregelen wordt de grenswaarde voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op 16 toetspunten overschreden in de nachtperiode, voornamelijk op hoogtes tussen de 10 m, 10,5 m, 15 m, 20 m en 25 m hoogte.

Uit het akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai van Buro Bouwfysica blijkt dat de noord- en oostelijke gevels van de appartementenblokken, nabij de beoordelingspunten 06 t/m 08, doof dienen te worden uitgevoerd vanwege spoorweglawaai. Indien deze gevels daadwerkelijk doof worden uitgevoerd, hoeven deze gevels ook niet te worden beschermd tegen het geluid afkomstig van Konings Drinks. Als de woningen worden voorzien van geluidafschermende constructies (vliesgevel) dan zijn deze ook effectief om het geluid van Konings Drinks af te schermen. In beginsel zijn voor deze appartementenblokken dan geen verdere maatregelen noodzakelijk.

De overschrijding op de overige beoordelingspunten (09 t/m 13) vindt plaats op 10,5 m hoogte. Voor deze woningen geldt dat indien de gevel van de bovenste bouwlaag doof wordt uitgevoerd, geen verdere maatregelen noodzakelijk zijn.

Behalve de mogelijkheid van gebouwgebonden maatregelen bij de ontvanger is ook onderzocht of met bronmaatregelen of schermmaatregelen aan de grenswaarden kan worden voldaan.

De overschrijding op 16 toetspunten in de nachtperiode verdwijnt indien de bronnen 1089 (Koel77Ventil), 1090 (Koel77Kap) en 22, 23, 24 (Koeling omkast) met minimaal 6 dB worden gereduceerd.

Daarnaast kan middels overdrachtsmaatregelen, zoals geluidschermen, de benodigde geluidreductie eveneens worden gehaald. Een scherm van 10 m hoogte op de rand van het plangebied met Konings Drinks ten noorden van hal 001 is niet toereikend. Een hoger scherm wordt niet wenselijk geacht en is derhalve niet doorgerekend. Een scherm op het dak van hal 005 ten westen van de bronnen 1089 en 1090 met een hoogte van 3 m en een scherm van 8 m ten westen van de omkasting koeling nabij bron 22, 23 en 24 is wel toereikend. Echter, als een deel van de gevels reeds doof uitgevoerd dient te worden vanwege railverkeerslawaai, zijn deze twee schermen niet nodig (zie punt 1 onder maatregelen hieronder).

Maximaal geluidniveau
Het maximale geluidniveau overschrijdt in de avond de gehanteerde grenswaarde van 65 dB(A). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het lossen van vrachtwagens. Het reduceren van bronnen van het laden- en lossen is over het algemeen niet haalbaar. Een geluidscherm aan de westzijde van het laad- en losdock is mogelijk. Een scherm van 4,7 m hoog zorgt voor voldoende reductie. Met een scherm van 4,7 m hoogte is het maximale geluidniveau op de woningen in de avondperiode ten hoogste 65 dB(A).

Naast een scherm bij het laad- en losdock, kan ook worden gedacht aan een scherm op de grens van Konings Drinks met het plangebied. In het onderzoek is uitgegaan van toepassing van een scherm van 7 m tussen het plangebied en Konings Drinks aan de zuidzijde van hal 001. Hiermee wordt de piekgeluidbelasting voldoende gereduceerd op de onderste drie bouwlagen van het woonblok. Voor de hogere bouwlagen (10,5 m en 13,5 m) dient een andere oplossing te worden gezocht. Hierbij kan worden gedacht aan het toepassen van dove gevels. Ook is geluidsreductie mogelijk wanneer het laad- en losdock (gedeeltelijk) wordt overkapt.

Inpassing waterzuiveringsinstallatie
Konings Drinks is voornemens een waterzuiveringsinstallatie op het bedrijfsterrein te realiseren. Om de akoestische impact te beschouwen is de waterzuiveringsinstallatie toegevoegd aan het rekenmodel.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat inpassing van de waterzuiveringsinstallatie geen verdere beperkingen met zich mee brengt ten opzichte van het gestelde toetsingskader in vergelijking met de representatieve bedrijfssituatie exclusief waterzuiveringsinstallatie.

Maatregelen
Vooralsnog is gekozen voor de volgende maatregelen (zie ook onderstaande afbeelding met de locatie van de maatregelen):

• 1. Een deel van het probleem betreffende de geluidsbelasting is reeds opgelost door het doof of als vliesgevel uitvoeren van de gevels (nodig vanuit railverkeerslawaai). In rood aangegeven in onderstaande afbeelding. Hiervoor wordt een hogere waarde aangevraagd en via een voorwaardelijke verplichting wordt het verplicht treffen van dove gevels of als vliesgevel geborgd in het bestemmingsplan.
• 2. Waar het probleem overblijft kan dit opgelost worden door de bovenste bouwlaag (zolder) doof uit te voeren. In blauw aangegeven in onderstaande afbeelding. Via een voorwaardelijke verplichting wordt het verplicht treffen van dove gevels of als vliesgevel voor de tweede verdieping en hoger geborgd in het bestemmingsplan.
• 3. Hier is er een keuze uit drie maatregelen: een geluidscherm van 4,7 meter bij de laad- en losplaats (bron, 3a in onderstaande afbeelding, waarbij deze afscherming ook in de vorm van een overkapping kan worden uitgevoerd), óf een geluidscherm van 7 meter op de erfgrens (overdrachtsgebied, 3b in onderstaande afbeelding) óf het afschermen van de galerij (vliesgevel o.i.d.) van de (zorg)appartementen bij de HOED (ontvanger/gevel, 3c in onderstaande afbeelding). In oranje aangegeven in onderstaande afbeelding. Alle opties zijn nog mogelijk. Bovendien kan het geluidsscherm uitgevoerd worden als een ecologische muur met ruimte voor groen en mogelijkheden voor vogels om te nestelen.
  De keuze voor een definitieve maatregel ter plaatse van de HOED (nummer 3) wordt genomen in het kader van de omgevingsvergunning. In voorliggend bestemmingsplan worden alle genoemde maatregelen (3a, 3b en 3c) mogelijk gemaakt. Er wordt middels een voorwaardelijke verplichting (zie lid 7.2.6 van de regels) geborgd dat voldaan dient te worden aan het in de regels vastgelegde maximaal geluidsniveau en langtijdgemiddeld geluidsniveau. Hiermee is het aspect geluid Konings Drinks voldoende geborgd in het bestemmingsplan.

Figuur 5.3: Locatie maatregelen Hero-locatie (verkvaveling is indicatief)

Geur waterzuivering Witteveen
Konings Drinks is voornemens in de noordwestelijke hoek van haar terrein een waterzuiveringsinstallatie te realiseren. Omdat deze wellicht van invloed zou kunnen zijn op de beoogde woningbouw op de Hero locatie is door Witteveen + Bos onderzocht of en in hoeverre deze voorziene installatie van invloed is op de nieuwbouw. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 11.

Op basis van berekeningen van de mogelijke geuremissies van de beoogde waterzuivering van Konings Drinks, waarbij veiligheidshalve de situatie overschat is door gebruik te maken van conservatieve uitgangspunten, is bevestigd:

• dat voldoende aannemelijk is dat de voorgenomen waterzuivering niet van invloed is op de richtafstand (VNG) van 10 meter voor het aspect geur en dat ter plekke van de geplande bebouwing sprake is van een goede woonen leefkwaliteit;
• ook is voldoende aannemelijk dat de (toekomstige) bedrijfsvoering en uitvoering van de waterzuivering van Konings Drinks niet belemmerd zal worden vanwege de planontwikkeling.

5.5.3 Conclusie

Indien de bovengenoemde maatregelen worden getroffen is er sprake van een goed woon- en leefklimaat op de Hero-locatie en wordt Konings Drinks niet belemmerd in haar bedrijfsvoering.

In voorliggend bestemmingsplan is geborgd dat de bedrijfsvoering van Konings Drinks - al dan niet door te treffen maatregelen - zodanig moet zijn dat deze niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat op de woningen van Hero. Hiervoor is een gebiedsaanduiding opgenomen voor een gedeelte van het terrein van Konings Drinks (grenzend aan de Hero-locatie) waar deze voorwaarde geldt, maar waar anderzijds ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan ook (bouw)mogelijkheden worden geboden voor de aanleg van geluidswerende voorzieningen zoals de geplande overkapping van de laad- en losplaats van Konings Drinks en een scherm.

Via voorwaardelijke verplichtingen wordt het verplicht treffen van dove gevels (in verschillende gradaties) geborgd. De keuze voor een definitieve maatregel ter plaatse van de HOED wordt genomen in het kader van de omgevingsvergunning. In voorliggend bestemmingsplan worden alle genoemde maatregelen (3a, 3b en 3c) mogelijk gemaakt. Er wordt middels een voorwaardelijke verplichting geborgd dat voldaan dient te worden aan het in de regels vastgelegde maximaal geluidsniveau en langtijdgemiddeld geluidsniveau. Hiermee is het aspect geluid Konings Drinks voldoende geborgd in het bestemmingsplan.
Verdere uitwerking van de maatregelen vindt plaats in het kader van de omgevingsvergunning.

5.6 Geur

Het plangebied bevindt zich niet binnen een geur- en/of stankcirkel, waardoor het aspect geur geen belemmeringen oplevert voor de realisering van het bouwplan.

5.7 Kabels en leidingen

In het plangebied bevinden zich geen planologisch te beschermen kabels en leidingen.

5.8 Externe veiligheid

5.8.1 Toetsingskader

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van de opslag van of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is landelijke wet- en regelgeving van toepassing.

In de landelijke wet- en regelgeving zijn kwaliteitseisen en normen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd. Doel is om bepaalde risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld, tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Deze bedoelde risico's hangen vooral samen met:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen;
• transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water.

Ook zijn er onder meer landelijke regels voor de opslag en verkoop van vuurwerk. Verder wordt bij de plaatsing van windmolens ook de externe veiligheid in ogenschouw genomen.

De risico's voor externe veiligheid komen tot uitdrukking via het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico kan op de kaart worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Via het plaatsgebonden risico wordt een basisbeschermingsniveau gewaarborgd. Bij het groepsrisico wordt wel beoordeeld hoeveel personen zich, redelijkerwijs, feitelijk in de omgeving kunnen bevinden. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een oriëntatiewaarde. Dit is een ijkwaarde waaraan veranderingen getoetst kunnen worden. Deze oriëntatiewaarde mag overschreden worden, mits goed beargumenteerd door het bevoegd gezag. Samen met de hoogte van groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Deze argumentatie is een onderdeel van de verantwoording van het groepsrisico. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans, per jaar, op overlijden van een onbeschermd individu ten gevolge van ongevallen met gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid van een persoon is fictief. Niet wordt beoordeeld hoe groot de kans op de aanwezigheid van een persoon feitelijk is.

Groepsrisico
Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans per jaar dat een groep van bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen het slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico wordt ook beschouwd als een maat voor de maatschappelijke ontwrichting.

5.8.2 Onderzoek

Er is door Antea Group een onderzoek Externe veiligheid uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 12.

Uit het onderzoek blijkt dat er drie relevante risicobronnen in de omgeving van het plangebied zijn: de A27, de spoorlijn Route 12: Breda - Tilburg. En het LPG tankstation Autobedrijf J.J. Trumpi B.V. Uit de beoordeling zijn de volgende conclusies getrokken:

A27

• De maximale 10-6 plaatsgebonden risicocontour bedraagt 0 meter. Daarmee wordt voldaan aan de grensen richtwaarden vanuit het Bevt.
• De A27 heeft een aangewezen plasbrandaandachtsgebied van 30 meter. Het PAG reikt niet tot het plangebied, daarmee worden er geen aanvullende bouwkundige eisen gesteld vanuit het Bouwbesluit 2012.
• Het plangebied is op grotere afstand gelegen dan 200 meter van de A27. Een groepsrisicoberekening is daarom niet verplicht. Wel ligt het plan binnen het invloedsgebied van toxische stoffen die over de weg vervoerd (kunnen) worden. Een beperkte verantwoording ten aanzien van het transport van deze stoffen is verplicht.

Spoorlijn route 12: Breda - Tilburg

• De maximale 10-6 plaatsgebonden risicocontour bedraagt 1 meter. Daarmee wordt voldaan aan de grensen richtwaarden vanuit het Bevt.
• De spoorlijn heeft een aangewezen plasbrandaandachtsgebied van 30 meter. In het bestemmingsplan worden er geen woningen of andere (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plasbrandaandachtsgebied mogelijk gemaakt. Er worden derhalve geen aanvullende bouwkundige eisen gesteld vanuit het Bouwbesluit 2012.
• Aangezien het plangebied binnen 200 meter van de spoorlijn is gelegen, is een groepsrisicoberekening verplicht. Uit de berekening blijkt dat het groepsrisiconiveau met de beoogde ontwikkeling toeneemt van 0,00363 (36,3% van de orientatiewaarde) naar 0,00385 (38,5% van de orientatiewaarde). Deze toename is kleiner dan 10% en het groepsrisiconiveau ligt in beide varianten onder de orientatiewaarde. Er kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

LPG tankstation

• Het plangebied ligt op meer dan 100 meter van de inrichting en daarmee ver buiten de PR 10 6 contouren van het LPG-tankstation. Het plaatsgebonden risico van het LPG-tank-station is geen belemmering van de ontwikkeling van het plangebied.
• Er bevinden zich geen kwetsbare objecten binnen 60 m van het vulpunt. Er wordt voldaan aan dit punt van de circulaire.
• Uit de uitgevoerde groepsrisico berekening blijkt dat door de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied het groepsrisico niet zichtbaar toeneemt.
• Er bevinden zich geen zeer kwetsbare functies binnen 160 m van het vulpunt. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor het realiseren van zorgwoningen. Deze woningen zullen echter niet worden gebruikt voor het huisvesten van verminderd zelfredzame personen in relatie tot het zelfredzaam handelen bij een dreigend incident met gevaarlijke stoffen.

Verantwoordingsplicht
In hoofdstuk 4 van de rapportage zijn handvaten gegeven die door de gemeenteraad van Breda gebruikt kunnen worden voor de verantwoording van het groepsrisico. Hierbij wordt ingegaan op de scenario's, ruimtelijke veiligheidsmaatregelen, bronmaatregelen, objectgerelateerde veiligheidsmaatregelen, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Het bevoegd gezag, de gemeenteraad van Breda, kan deze elementen betrekken bij de besluitvorming ten aanzien van het ruimtelijke besluit. In het kader van de groepsrisicoverantwoording wordt advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio Midden en West-Brabant.

Advies Veiligheidsregio
Het voorontwerp bestemmingsplan is voorgelegd aan de Veiligheidsregio voor advies. Het plan is beoordeeld beoordeeld op de aspecten externe veiligheid, bereikbaarheid, bluswatervoorziening en opkomsttijd brandweer.

Externe veiligheid
Het plangebied is gelegen binnen de 200 meter van de spoorlijn en het invloedsgebied van een LPG tank. Er worden geen woningen gerealiseerd binnen het plasbrandaandachtgebied va de spoorlijn. Wel worden zorgwoningen gebouwd binnen het de 160 meter van de LPG tank. Naar aanleiding van het advies van de Veiligheidsregio heeft overleg plaatsgevonden. Hierin is afgesproken in de binnenplanse afwijking in lid 12.1.3 van de regels en bepaling op te nemen dat advies wordt ingewonnen bij de Veiligheidsregio alvorens een omgevinsgvergunning voor zeer kwetsbare objecten wordt verleend.

Het plan heeft een geringe toename van het groepsrisico en kan worden geaccepteerd. Wel dient zorg gedragen te worden dat voldoende aandacht wordt gegeven aan risicocommunicatie van de nieuwe bewoners.

Bereikbaarheid
Voor een goede bereikbaarheid dienen de aanrijdroutes naar een plangebied en de opstelplaatsen voor brandweervoertuigen te voldoen aan de minimaal benodigde afmetingen en de te dragen gewichten, aslasten en stempeldruk.

Het plangebied is te benaderen langs twee onafhankelijke aanrijdroutes via de Teteringsedijk. Dit is nodig, omdat één aanrijdroute tijdelijk geblokkeerd zou kunnen zijn. Tot aan het plangebied zijn er geen nadere maatregelen noodzakelijk ten behoeve van de bereikbaarheid.

Bluswatervoorziening
Wat onder een toereikende bluswatervoorziening wordt verstaan, zoals is voorgeschreven in het Bouwbesluit 2012, is per gebiedstype en gebruiksfunctie van het bouwwerk uitgewerkt in de bluswatermatrix in de Beleidsregels. Op basis van de uitgangspunten is er een behoefte aan de volgende bluswatervoorziening:

• Een bluswatervoorziening A-water met een capaciteit van 60 m³/uur en gelegen op een afstand van maximaal 40 meter.
• Een bluswatervoorziening B-water met een capaciteit van 60 m³/uur en gelegen op een afstand van maximaal 200 meter.

Alle hierboven genoemde afstanden zijn gemeten over de openbare weg, niet in vogelvlucht.

Tijdens vooroverleg met betrekking tot het bouwen is het bluswater besproken en is een voorstel gedaan door de Veiligheidsregio. Dit wordt meegenomen in de uitwerking.

Opkomsttijd brandweer
Globaal is de opkomsttijd de tijd tussen het moment dat een incident wordt gemeld bij de meldkamer en het moment dat de brandweer ter plaatse is. De opkomsttijd is geregeld in het Besluit Veiligheidsregio's en het vastgesteld beleidsdocument Dekkingsplan Brandweer Midden- en West-Brabant. In dit besluit en beleidsdocument is voor alle gebouwtypen bepaald wat de maximale opkomsttijd is.

Er is sprake van nieuw te bouwen woonfuncties, die worden gebouwd onder de werking van het Bouwbesluit 2012. Hiervoor geldt een opkomsttijd van maximaal 12 minuten.

Op basis van een theoretische berekening is bepaald dat de brandweer vanuit de dichtstbijzijnde brandweerkazerne in Breda binnen de geldende opkomsttijd ter plaatse kan zijn.

5.8.3 Conclusie

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor het realiseren van zorgwoningen binnen het invloedsgebied van het LPG-tankstation. Deze woningen zullen echter niet worden gebruikt voor het huisvesten van verminderd zelfredzame personen in relatie tot het zelfredzaam handelen bij een dreigend incident met gevaarlijke stoffen. Dit is ook geborgd in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

5.9 Ecologie

5.9.1 Toetsingskader

De bescherming van de natuur is vastgelegd in de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming (Wnb) geeft het wettelijke kader voor de bescherming van natuurgebieden en voor soortenbescherming. Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wnb ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en gebieden de uitvoering van het plan niet in de weg staan. De provincie is bevoegd gezag voor de toetsing van handelingen met mogelijke gevolgen voor beschermde dier- en plantensoorten (de soortenbeschermingsbepalingen) én voor Natura 2000-gebieden (de gebiedenbeschermingsbepalingen). Alleen bij ruimtelijke ingrepen waarmee grote nationale belangen zijn gemoeid, blijft het Rijk bevoegd gezag.

Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook in dit kader zijn de provincies het bevoegd gezag.

5.9.2 Onderzoek

Natuurtoets
Er is door Antea Group een natuurtoets uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 13.

Beschermde gebieden
Op circa 3,8 kilometer afstand van het plangebied is het Natura 2000-gebied ‘Ulvenhoutse bos’ gelegen. Andere Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 10 kilometer afstand. Effecten ten gevolge van stikstofdepositie kunnen niet op voorhand worden uitgesloten. Om deze reden dienen deze effecten in kaart gebracht middels een separaat op te stellen AERIUS-berekening. Zie hiervoor verderop in deze paragraaf.

In het plangebied is geen NNN-gebied of Groenblauwe mantel aanwezig. Gezien het huidige gebruik van de omgeving zal het planvoornemen ook niet leiden tot aanvullende verstoring (NNN of Groenblauwe mantel). Er is zowel van indirecte als directe aantasting van de NNN en Groenblauwe mantel dan ook geen sprake. (Significant) negatieve effecten zijn uitgesloten. Er is daarom geen noodzaak voor vervolgstappen of een uitgebreidere toetsing.

Het plangebied bevindt zich volledig binnen de bebouwde kom Houtopstanden. Van onder de Wnb beschermde houtopstanden is derhalve geen sprake.

Figuur 5.4: Overzicht conclusies en vervolgstappen gebiedsbescherming

Beschermde soorten
Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Algemene broedvogels (potentiële nestplaatsen);
• Vogels met een jaarrond beschermd nest – gierzwaluw en huismus (waarschijnlijke/mogelijke nestplaatsen in bebouwing, leefgebied huismus);
• Vleermuizen (mogelijke verblijfsplaatsen in bebouwing, geschikt foerageergebied);
• Marterachtigen – boommarter, steenmarter en bunzing (mogelijk leefgebied, al dan niet met verblijfplaats).

In onderstaande figuur is aangegeven welke gevolgen de aanwezigheid van (het leefgebied van) deze soorten heeft voor het voorliggende plan. Aangegeven is of er sprake is van een overtreding van de Wet Natuurbescherming en onder welke voorwaarden het plan uitvoerbaar is.

Figuur 5.5: Overzicht conclusies en vervolgstappen soortenbescherming

Nader onderzoek soortenbescherming
Uit de Natuurtoets is naar voren gekomen dat de gebouwen in het plangebied mogelijk functies bevatten voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen. Daarnaast biedt het plangebied mogelijk verblijfplaatsen aan de bunzing en de steenmarter. Om te bepalen of dit daadwerkelijk het geval is, is in 2021 door Antea Group een nader onderzoek soortenbescherming uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 14.

In het plangebied zijn geen nesten of leefgebied aanwezig van de huismus en de gierzwaluw. In het plangebied is een paarterritorium van de gewone dwergvleermuis vastgesteld met een paarverblijfplaats die tevens als winterverblijfplaats gebruikt kan worden. In het plangebied zijn verblijfplaatsen en leefgebied van zowel de bunzing als de steenmarter vastgesteld.

De bebouwing binnen het onderzoeksgebied betreft een verblijfslocatie voor vleermuizen en aantasting van de aanwezige verblijfplaats is in overtreding met de Wet natuurbescherming (Artikel 3.5, Wet natuurbescherming). Om deze reden dient een activiteitenplan te worden opgesteld en een Wnb ontheffing te worden aangevraagd bij het bevoegd gezag, de omgevingsdienst Brabant-Noord. Daarnaast dienen zo spoedig mogelijk mitigerende maatregelen (voor half februari 2022) worden genomen door het plaatsen van (tijdelijke) vleermuiskasten in de directe omgeving van het plangebied om vertraging te voorkomen.

In het plangebied zijn verblijfplaatsen en leefgebied voor de bunzing en de steenmarter vastgesteld. Aantasting van verblijfplaatsen en het daarmee samenhangend leefgebied is in overtreding met de Wet natuurbescherming (Artikel 3.10, onderdeel A). Om deze reden dient een activiteitenplan te worden opgesteld en een ontheffing te worden aangevraagd bij het bevoegd gezag, de omgevingsdienst Brabant-Noord. Daarnaast dienen zo spoedig mogelijk mitigerende maatregelen te worden getroffen.

Ontheffing
Er is een activiteitenplan opgesteld en een ontheffing Wnb aangevraagd (vleermuis, steenmarter, bunzing) en de voorgestelde mitigerende maatregelen zullen worden getroffen. Op 8 november 2022 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant besloten de onheffing op grond van artikel 3.8, eerste lid, en artikel 3.10, tweede lid, van de Wet natuurbescherming te verlenen voor de gewone dwergvleermuis, steenmarter en bunzing (kenmerk: Z/169101-333203, de verleende ontheffing is opgenomen als Bijlage 15). Er zijn enkele voorwaarden (vooschriften) gekoppeld aan de ontheffing welke in acht genomen dienen te worden bij de verdere uitvoering van de plannen. De voorwaarden hebben onder meer bertrekking op de wijze en moment van het ongeschikt maken van bebouwing voor vleermuizen, het bieden van alternatief leefgebied voor marters, instandhouding tijdelijke voorzieningen, voorschriten voor permanente voorzieningen voo de gewone dwergvleermuis en een voorschrift over onverwacht aan te treffen soorten.

Onderzoek stikstofdepositie
Vanwege de ligging nabij Natura 2000-gebied (Ulvenhoutse Bos op circa 4 km) is er door SAB een onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 16.

In 2006 is de Herofabriek gekocht en anno 2008 gesloopt ten behoeve van woningbouw. Het voornemen bestaat om het voormalige Hero terrein in Breda te herontwikkelen en nieuwbouw mogelijk te maken. De plannen voorzien in de realisatie van appartementen, grondgebonden woningen, zorgappartementen en een huisartsenpost. In het kader van de Wet Natuurbescherming is de stikstofuitstoot door de beoogde ontwikkeling inzichtelijk gemaakt. Er is reëlerwijs uitgegaan van een gefaseerde bouw- en ontwikkeling. Uit de uitgevoerde berekeningen voor de rekenjaren 2023-2027 blijkt dat de gehanteerde grenswaarde van 0,00 mol stikstof/ha/j niet wordt overschreden voor zowel de dan aan de orde zijnde bouwfase en gebruiksfase. Mits er per jaar aan het maximum dieselverbruik (zie onderstaande figuur) wordt voldaan treden er geen overschrijdingen op ten gevolge van de aanleg- en gebruiksfases. Hieronder nogmaals een overzicht van de fasering en, indien van toepassing, het maximum dieselverbruik.

Figuur 5.6 Fasering en maximum dieselverbruik (Bron: SAB)

De in de figuur beschreven maximale hoeveelheden dieselverbruik per fase kunnen gewaarborgd worden door zoveel mogelijk elektrisch te werken en zoveel mogelijk geprefabriceerde onderdelen te gebruiken. Op deze manier kan het gebruik van vooral de betonpomp sterk verminderd worden en derhalve de stikstofemissies ook.

Geconcludeerd wordt dat (tijdelijke) milieueffecten op Natura 2000-gebieden door de aanleg- en gebruiksfase op basis van de hier doorgerekende fasering op voorhand uitgesloten zijn.

Om meer ruimte per fase te creëren kan er alsnog gebruik gemaakt worden van de uitstoot die de Hero-fabriek in de referentiesituatie had aangezien de fabriek ten behoeve van woningbouw is gesloopt. Ook is er de optie om via het stikstofregistratiesysteem uitstoot ruimte aan te vragen.

5.9.3 Conclusie

Met het verlenen van de ontheffing Wnb en met treffen van de mitigerende maatregelen zijn er vanuit ecologie geen belemmeringen.

5.10 Bodem

5.10.1 Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder d) is bepaald dat voor de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden moet worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bepaald of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden bepaald of nader onderzoek en eventueel saneringen noodzakelijk zijn. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Derhalve is een bodemonderzoek conform de NEN 5740 richtlijnen noodzakelijk.

5.10.2 Onderzoek

Verkennend en nader bodemonderzoek
Er is door Wematech een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 20.

Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie en een verificatie van c.q. inzicht in de omvang van de reeds bij eerder onderzoek aangetroffen verontreinigingen en op basis hiervan na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen herontwikkeling.

Tijdens de veldinspectie van het terrein zijn verdeeld over het terrein asbestverdachte materialen aangetroffen. De onderzochte plaatmaterialen zijn asbesthoudend. Geconcludeerd kan worden dat de contactlaag verdacht is op het voorkomen van asbest.
Tevens zijn er verontreinigingen geconstateerd. De boven- en ondergrond bij de boring G07 t/m G10 is sterk verontreinigd met koper, lood en/of zink. De omvang van de sterke verontreiniging is niet volledig in beeld gebracht. Op basis van de nu bekende gegevens blijkt dat de omvang de sterke verontreiniging groter is dan 25 m³, waardoor sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De ondergrond bij boring H44 is sterk verontreinigd is met barium, koper en nikkel en matig verontreinigd is met kobalt en zink.

Geadviseerd wordt om aanvullend onderzoek uit te voeren naar het aanwezige asbest in de contactzone, de metalenspot bij H44 en de metalenverontreiniging bij deellocatie G.
Daarbij wordt geadviseerd pas na een maaiveldinspectie (door een DIA) en (mits toegestaan) handpicking van het zichtbare asbest, een nader onderzoek naar asbest uit te voeren, ter voorkoming van verspreiding van asbest in de grond.

Aanvullend bodemonderzoek
Aanvullend onderzoek wordt momenteel uitgevoerd door Wematech. De resultaten hiervan zullen tezijnertijd hier opgenomen worden.

5.10.3 Conclusie

De ontwikkeling van het plan omvat geen bodembedreigende activiteiten en brengt geen relevante risico’s op bodemverontreiniging met zich mee. Significante effecten op de omgeving voor wat betreft bodem kunnen daarmee worden uitgesloten. Uit het vooronderzoek blijkt dat de gehele locatie onvoldoende is onderzocht om vrij te kunnen geven. Mogelijk is sprake van (sterke) verontreinigingen. Om de actuele milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van het perceel vast te stellen is een aanvullend bodemonderzoek nodig voordat er gebouwd kan worden. Dit aanvullende onderzoek wordt uitgevoerd. Omdat borging ten aanzien van de kwaliteit van de bodem plaatsvindt in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden geconcludeerd dat het plan niet tot belangrijke nadelige milieueffecten leidt. In de exploitatieberekening is rekening gehouden met saneringskosten.

5.11 Water

5.11.1 Toetsingskader

Sinds november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het planvoornemen. De watertoets is erop gericht dat ruimtelijke ontwikkelingen in elk geval niet leiden tot nadelige effecten op het watersysteem. Nieuwe ontwikkelingen die leiden tot extra verharding dienen te worden gecompenseerd.

Ruimte maken voor water in plaats van ruimte onttrekken aan water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Het watertoetsproces is één van de instrumenten om dit te bereiken. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces om te komen tot een veilig, gezond en duurzaam watersysteem.

De planlocatie is gelegen binnen het beheersgebied van waterschap Brabantse Delta en de gemeente Breda.

Waterschap Brabantse Delta
De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerprogramma 2022-2027. Hierin zijn de doelstellingen en ambities van het waterschap benoemd. Het waterbeheerprogramma komt voort uit afspraken in de Omgevingswet.

In de keur is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 3.6 'Verbod afvoer door verhard oppervlak'). De waterschappen hebben bij de Keurregels enkele hydrologische uitgangspunten opgesteld voor het afvoeren van hemelwater. Dit verbod uit artikel 3.6 van de keur is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van het verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
• de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
• de toename van het verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06.

Wanneer een bergingsvoorziening wordt gerealiseerd, moet deze voldoen aan de volgende eisen:

• De bodem van de voorziening ligt boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG).
• De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben.
• Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.

Voor een toename verhard oppervlak groter dan 10.000 m² geldt een vergunningplicht op basis van artikel 3.6 van de Brabant Keur. Tevens moet op basis van beleidsregel hoofdstuk 13 een waterhuishoudkundig plan worden opgesteld.

Gemeente Breda
In het Stedelijk Waterplan is opgenomen dat de ontwikkelende partij ben een toename verhard oppervlak zware buien op eigen terrein moet kunnen verwerken en schone en vuile waterstromen gescheiden aan moet leveren tot aan de perceel grens. Een bui die gemiddeld eens in de 100 jaar voorkomt (T=100) wordt beschouwd als een extreem zware bui. Ter bepaling van het ruimtebeslag en retentiecapaciteit van de hemelwater verwerkende voorziening hanteert de gemeente een werknorm van 780 m³ waterberging per ha toename van het op de riolering afvoerend verhard oppervlak. Dit staat gelijk aan het bergen van 78 mm neerslag.

Bij een duurzame invulling hanteert de gemeente het uitgangspunt dat de bergingsopgave minimaal 60 mm (naar de eis van het waterschap) bedraagt in plaats van 78 mm. Onder duurzame invulling wordt de instandhouding en verbetering van het watersysteem door infiltratie en zuivering in een bovengronds systeem verstaan.

Wanneer groene daken worden toegepast, mogen deze als “onverhard” worden beschouwd, mits het dak minimaal 20 mm water kan bergen. Daarnaast mag het groendak dienen voor (een deel van) de bergingsopgave binnen het plangebied.

De gemeente hanteert tevens een compensatieplicht voor het oppakken van verhard oppervlak. Hieronder wordt het opbreken van verharding, het terugplaatsen van dezelfde of nieuwe verharding en de sloop en nieuwbouw van gebouwen verstaan. Als werknorm hanteert de gemeente 70 m³ per ha op te pakken verhard oppervlak. Dit staat gelijk aan het lokaal verwerken van 7 mm neerslag. Om de bergingscapaciteit voor een volgende bui weer beschikbaar te hebben moet het hemelwater binnen 3 dagen (op natuurlijke wijze) zijn weggezakt in de bodem.

De gemeente Breda heeft ten behoeve van de ontwikkeling op het Hero-terrein randvoorwaarden opgesteld, welke in de notitie randvoorwaarden water initiatieffase Hero uiteen zijn gezet.

5.11.2 Onderzoek

Watertoets
Er is door Antea Group een watertoets opgesteld. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 17.

Huidige situatie
In de huidige situatie is het plangebied bijna volledig onverhard braakliggend terrein. De sloop van de voormalige Hero-fabriek is in 2008 gestart en in 2018 zijn de laatste gebouwen gesloopt. Het maaiveld varieert van NAP +3,00 meter in het westen tot NAP +2,40 m in het oosten.

De ondergrond ter plaatse van het plangebied bestaat te minste tot 6 m –mv uit fijn zand. In het noorden van het plangebied ligt er op 6 m –mv een kleilaag van ca. 6 meter. In de andere boringen ter plaatse van het plangebied komt deze kleilaag niet voor. Vanaf 10 m – mv zijn in sommige boringen enkele leemlagen aangetroffen.

In het DINOloket zijn weinig relevante peilbuizen met grondwatergegevens rondom het plangebied bekend. Op ca. 1,2 km ten oosten van het plangebied staat peilbuis B44D0665. Het maaiveld aldaar bevindt zich op NAP +4,43 m. De filterstelling van de peilbuis ligt op tussen NAP +1,9 en +1,4 m. De monitoring heeft plaatsgevonden tussen 28-04-1972 en 28-11-2000. De hoogst gemeten waterstand is ca. NAP +3,75, ofwel 0,68 m –mv. De laagst gemeten waterstand is ca. NAP +1,90 m, ofwel 2,53 m –mv.

De gemeente Breda heeft een eigen grondwatermeetnet. In opdracht van de gemeente zijn in 2016 verschillende grondwaterkaarten gemaakt door Geofoxx. Op basis van ca. 70 peilbuizen met een freatisch en dieper filter zijn rGxG- en ontwateringskaarten gegenereerd. Op basis van de GxG-kaarten blijkt dat in de GLG-situatie de isohypsenlijn NAP +0,8 m door het plangebied loopt en daarmee de GLG schommelt tussen de NAP +0,7 en +0,9 m. In de GHG-situatie ligt de isohypse NAP +1,2 m door het plangebied. Er is ook een ontwateringsdieptekaart opgesteld. In het plangebied ligt de ontwateringsdiepte onder 1,1 m –mv.

In en rondom het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.
De riolering is gebaseerd op de situatie waarin de voormalige Hero-fabriek nog in gebruik was en op de toenmalige verharding. In de Kwekerijstraat ligt een gemengd riool met een diameter van 600 mm. Ten zuidwesten van het plangebied ligt een hemelwaterriool onder de Teteringsedijk. Deze is aangesloten op de Waterakkers. Dit is een natuurlijke waterzuiveringsinstallatie in de wijk Teteringen.
Ten zuidwesten van het plangebied op het perceel van Konings Drinks B.V. ligt een riolering van derden, welke volgens de gemeente alleen beschikbaar is voor de betreffende eigenaar. Het is daarom geen optie om hierop aan te sluiten in de toekomstige situatie.

Er zijn geen regionale of primaire keringen gelegen in of rondom het plangebied. Tevens zijn er geen beschermingszone(s) aanwezig.

Toekomstige situatie
Grondwater
Op basis van de bodemopbouw en de beschikbare grondwatergegevens wordt verwacht dat de bodem geschikt is voor infiltratie en er mogelijkheden zijn voor berging in de ondergrond. De gemeente adviseert om gedurende minimaal 1 jaar de grondwaterstanden op locatie te monitoren.

Warmte-koudeopslag systemen
Ten behoeve het realiseren van een energieneutrale wijk is voor de warmtevoorziening een lage temperatuurvariant beschouwd welke op basis van gesloten warmte-koude bodemsystemen werkt. Een eerste haalbaarheidsstudie laat zien dat de bodem bijzonder geschikt is voor bodem-energiesystemen. Voor het nabijgelegen Konings Drinks B.V. wordt grondwater onttrokken. Door de keuze voor gesloten WKO-systemen bij de grondgebonden woningen wordt geen interferentie tussen deze bronnen verwacht. Voor de appartementen is de totale capaciteit groter en wordt een vervolgstudie uitgevoerd met de energiepartner, een bodemenergieadviseur en de omgevingsdienst van de provincie Noord-Brabant.

Watersysteem
Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp is door BOOT (notitie toelichting waterberging, zie hierna) de toename verharding bepaald. Het gebied de ‘Toerist’ in de zuidwesthoek van het plangebied is in de huidige situatie verhard, waardoor over dit oppervlak een eis van 7 mm berging geldt. De bebouwing in deze hoek heeft een oppervlak van circa 750 m². Dit betekent dat hierover 5,25 m³ berging gerealiseerd dient te worden.

Verder zijn de uitgangspunten met betrekking tot de toekomstige inrichting en benodigde waterberging aangehouden:

• De daken van de appartementencomplexen worden voor een groot deel uitgevoerd met een groendag. Hiervoor wordt aangegeven dat minimaal 60 mm berging gevonden wordt en daarmee het dakoppervlak als onverhard wordt gezien.
• De bergingen worden volledig voorzien van een groendak en zijn hiermee conform de uitgangspunten van gemeente Breda volledig onverhard, omdat hier minimaal 20 l/m2 wordt vastgehouden.
• Van de overig woningen (blok 1 t/m 6) wordt een deel uitgevoerd met een plat dak, ook dit dak wordt voorzien van een groendak en is hiermee conform uitgangspunten van gemeente Breda onverhard en mag dienen als waterberging wanneer 20 l/m² wordt vastgehouden.
• De parkeervakken worden halfverhard uitgevoerd. Hiervoor worden grasstenen gebruikt die voor 60% dicht zijn. Op basis van de eisen van de gemeente dient hiervoor 80% verharding aangehouden te worden.
• De hoofrijbaan en de paden zijn volledig verhard.
• Voor de kavels wordt aangehouden dat deze excl. bebouwing voor circa 50% verhard zijn wat tot afstroming komt naar openbaar terrein.

In de notitie toelichting waterberging van BOOT is per deelgebied uiteengezet hoe de particuliere deelgebieden en het openbaargebied is onder verdeeld in de verschillende categorieën (verhard, halfverhard, onverhard). In totaal is er sprake van 28.770 m² verhard oppervlak in de toekomstige situatie.

Op basis van het beleid van de gemeente Breda dient deze toename met 60 mm duurzame waterberging gecompenseerd te worden. Wanneer de waterberging deel ondergronds gerealiseerd wordt, dan dient 78 mm berging gerealiseerd te worden.

Binnen het plangebied kan door middel van wadi’s en greppels duurzame waterberging worden gerealiseerd. Ook infiltratie is kansrijk door een relatief goede doorlatendheid binnen het plangebied van circa 4 m/dag. Voor de duurzame waterbergingsvoorzieningen wordt de infiltratiecapaciteit niet meegerekend in de bergingsopgave. De infiltratiecapaciteit is wel maatgevend voor de leegloop van de voorziening. Hierbij is de doorlatendheid van de toplaag van circa 0,5 m/dag de maatgevende factor.

De duurzame waterberging wordt gerealiseerd door middel van wadi’s en greppels. In de notitie toelichting waterberging van BOOT is aangegeven waar deze komen te liggen. De wadi’s zijn 0,5 m diep en worden aan één of twee zijden voorzien van een talud van 1:4, de overige zijden hebben een verticaal talud. De wadi’s worden op 0,10 m onder de insteek voorzien van een slokop, waarmee het hemelwater in extreme situaties kan overstorten op het hemelwaterriool. In totaal kan 580,3 m³/uur in de wadi’s worden geborgen.

Naast de wadi’s worden ook een greppel (langs de Noordelijke Rondweg) en regentonnen gerealiseerd in het plan en wordt een IT-riool toegepast. In totaal hebben de wadi’s en greppels tezamen een capaciteit van ca. 695 m³ berging. Daarbij heeft de toepassing van een regenton ter hoogte van de grondgebonden woningen 39 m³ berging en het IT-riool een dynamische berging van 45 m³/uur.
Het bergingstekort na toepassing van bovenstaande waterbergingsopties (groene daken, wadi’s, greppels, regentonnen en IT-riolering), bedraagt afhankelijk van waar deze wordt verwerkt:

• 774 m³ bij een duurzame waterberging met afvoer naar Waterakkers;
• 1.247 m³ bij een duurzame waterberging aangevuld met ondergrondse berging.

Voor de berging van de restopgave, buiten de wadi’s en de greppels, is nog geen keuze gemaakt. Indien de overige waterberging wordt gevonden in de Waterakkers, dan dient dit verrekend te worden met de gemeente.

Waterkwaliteit
De (grond)waterkwaliteit mag ten behoeve van de ontwikkeling niet verslechteren. Om deze reden mogen o.a. geen uitlogende materialen gebruikt worden zonder zuiverende voorzieningen.

Vuil- en hemelwater
Het hemel- en afvalwater moet volgens het beleid van de gemeente gescheiden worden aangeboden. Binnen het plan is er een mogelijkheid om aan te sluiten op de bestaande gemengde riolering in de Kwekerijstraat. Daarnaast ligt onder de Teteringsedijk, ten zuidoosten van het plangebied, een hemelwaterriool. Hier liggen kansen om de hemelwaterafvoer of eventuele noodoverlaten vanuit bergingsvoorzieningen aan te sluiten.

Notitie waterbeging
Er is door BOOT een Notitie toelichting waterberging opgesteld. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 18.

De notitie is een verdere uitwerking van de opgestelde watertoets van Antea. In de notitie wordt allereerst een beknopte toelichting gegeven van de huidige situatie. Vervolgens worden de uitgangspunten opgesomd waarmee rekening gehouden dient te worden. Tot slot wordt uitgewerkt op welke wijze voldoende hemelwaterberging gerealiseerd kan worden binnen het plangebied.

Binnen het plangebied kan door middel van wadi's en greppels duurzame waterberging worden gerealiseerd. Ook infiltratie is kansrijk door een relatief goede doorlatendheid binnen het plangebied van circa 4 m/dag. Naast de wadi's wordt aan de west, noord en oostzijde van het plangebied langs de parkeervakken ook de groenvoorziening verlaagd (greppels).

Figuur 5.7: Overzicht watervoorzieningen binnen plangebied

Op basis van de capaciteit van de wadi' en de greppels, kan circa 695 m³ berging gerealiseerd worden. Met de toepassing van een regenton ter hoogte van de grondgebonden woningen wordt 39 m³ berging gerealiseerd. De dynamische berging van het IT-riool bedraagt 45 m³/uur. Het bergingstekort bedraagt (met de toepassing van de groene daken, wadi’s, greppels en regentonnen):

• Duurzame waterberging met afvoer Waterakkers: 774 m³. In dit geval dient 60 mm berging aanwezig te zijn.
• Duurzame waterberging aangevuld met ondergrondse waterberging: 1.247 m³. In dit geval dient 78 mm berging aanwezig te zijn.

In het geval dat de overige waterberging wordt gevonden in de Waterakkers, dan dient waterberging voor 774 m³ verrekend te worden met de gemeente. Hiervoor wordt door het plangebied een hemelwaterafvoerleiding aangelegd, die aan de noordzijde van het plangebied onder het spoor wordt geboord. De exacte diepteligging hiervan dient nader afgestemd te worden met de gemeente. Het hemelwater vanuit het plangebied kan hierdoor afgevoerd worden naar Waterakkers, net als het hemelwater van andere delen in Breda die afgekoppeld wordt. Wanneer de wateropgave binnen het plangebied opgelost wordt, dient 1.247 m³ berging ondergronds gerealiseerd te worden.

Voorkeur van de gemeente gaat uit van afkoppeling richting Waterakkers boven toepassing van technische ondergrondse voorzieningen. De ontwikkelaar en de gemeente hebben hierover private afspraken gemaakt.

5.11.3 Conclusie

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die erop toeziet dat er binnen het plangebied wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang. Indien dit niet mogelijk is binnen het plangebied kan de overige waterberging gevonden worden in de Waterakkers.

5.12 Cultureel erfgoed

5.12.1 Toetsingskader

De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is artikel 3.1.6, lid 5 Bro gewijzigd. Wat eerst voor alleen archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

In het gemeentelijk beleid 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

5.12.2 Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie. In onderstaande figuur is een uitsnede van de archeologische beleidsadvieskaart ter plaatse van het plangebied weergegeven.

Figuur 5.8: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart met aanduiding plangebied (rode contour)

Op basis van de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Breda heeft het plangebied een deels hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. In een gebied met een hoge en middelhoge verwachtingswaarde geldt dat bij bodemingrepen dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld én een planoppervlakte behelzen van 100 m² of meer dan archeologisch onderzoek benodigd is. Deze regels ter plaatse van de hoge en middelhoge verwachting zijn geborgd met de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' in het geldend bestemmingsplan. In een gebied met een lage verwachtingswaarde geldt dat bij bodemingrepen vanaf 5 hectare en/of mer-plichtige projecten archeologisch onderzoek benodigd is.

Gelet op het te bebouwen oppervlakte en het totaal te herinrichten plangebied van circa 6 hectare is ter plaatse van het gehele plangebied nader onderzoek benodigd voorafgaand aan de bodemingrepen.

Inventariserend veldonderzoek d.m.v. boringen
Er is door Antea Group een inventariserend veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 19.

In tegenstelling tot de standaard AMZ-cyclus, die begint met een bureau- en booronderzoek, begint de cyclus in Breda met een proefsleuvenonderzoek. In dit geval is vanwege het voor het Programma van Eisen (PvE) uitgevoerde archiefonderzoek gerede twijfel aan de intactheid van de bodemopbouw. Dit als gevolg van de aanwezigheid van Hero bedrijfsgebouwen en een aantal kelders.

Op grond van de resultaten van de boringen kan gesteld worden dat de bodemopbouw niet zodanig intact is dat er nog een (middel)hoge verwachting voor de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen aanwezig is. Dat geldt in ieder geval voor de proefsleuven 9 (rechterhelft), 10 en 13 (linkerhelft), waarover in het PvE is uitgesproken dat de kans op verstoring groot is.

Ook in de overige delen van het plangebied is verstoring aanwezig. Afhankelijk van de diepte van de voorgenomen werkzaamheden blijft proefsleuvenonderzoek op deze locaties echter verplicht. In het westelijke deel van het plangebied, en in het oostelijke deel van het plangebied ter plaatse van boringen 11, 13, 17 en 18 geldt deze verplichting bij werkzaamheden dieper dan 1,20m -mv. In de overige delen dient het archeologisch onderzoek in ieder geval uitgevoerd te worden.

Proefsleuvenonderzoek
Er is op basis van voorgaand onderzoek voor delen van het plangebied een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 24. Uit het onderzoek blijkt het volgende.

Aan de hand van bovenstaande waardering kan geconcludeerd worden dat de vindplaats niet behoudenswaardig is. Het Laat- Nieuwe Tijdse erf is bekend van historisch kaartmateriaal en dateert waarschijnlijk tussen 1900 en 1935.

Voor het overige deel van het plangebied geldt dat hier geen relevante vindplaatsen aanwezig zijn en dat de landschappelijke situatie het onwaarschijnlijk maakt dat deze in de niet onderzochte delen van het plangebied alsnog kunnen worden aangetroffen. De gemeente heeft op 8 november 2022 een selectiebesluit genomen (Erfgoedbesluit 2022-26) om het plangebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling en om de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van het plangebied te verwijderen. Het selectiebesluit is opgenomen als Bijlage 23.

5.12.3 Historische geografie en gebouwd erfgoed

In onderstaande figuur is een uitsnede van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart ter plaatse van het plangebied weergegeven.

Figuur 5.9: Uitsnede gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart

Uit de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart blijkt dat:

• in het plangebied of op nabijgelegen percelen geen rijks- danwel gemeentelijke monumenten aanwezig zijn;
• de gronden in plangebied zijn gewaardeerd ‘gebouwd of aangelegd na 2008’ (overgrote deel) en ‘onbepaald’ (zuidwestelijke deel dat nog bebouwd is; De Toerist);
• de aangrenzende gronden rondom het plangebied gewaardeerd zijn als:
  • 1. hoge cultuurhistorische waarde (Teteringsedijk en Kwekerijstraat met aanliggende percelen);
  • 2. middelhoge cultuurhistorische waarde (spoorlijn);
  • 3. lage cultuurhistorische waarde (Kapittelweg aan de westzijde en bedrijfsbebouwing aan de oostzijde);
• de nabijgelegen voormalig agrarische bebouwing (Teteringsedijk 211) kent middelhoge cultuurhistorische waardering.

Van nadelige effecten door het woningbouwplan op monumenten of cultuurhistorische waarden in het plangebied is geen sprake. De nog te slopen bebouwing in de zuidwestelijke hoek van het plangebied kent op voorhand geen cultuurhistorische waarden. Nader cultuurhistorisch onderzoek is niet benodigd.

De Kwekerijstaat kent een hoge cultuurhistorische waarde. Dit was een voormalige landweg, genaamd Voorbossteeg. Op basis van de 'Cultuurhistorische inventarisatiekaart: infrastructuur' was de Voorbossteeg aanwezig tussen de Teteringsedijk en de Baliendijk (nu de Frankenthalerstraat). De Kwekerijstraat wordt in de huidige staat behouden. Hier vinden geen wijzigingen plaats vanwege het woningbouwplan.

De Teteringsedijk kent tevens een hoge cultuurhistorische waarde. Dit is oude infrastructuur op basis van de 'Cultuurhistorische inventarisatiekaart: infrastructuur'. De nieuwe bebouwing in de zuidwestelijke en zuidoostelijke hoeken van het plangebied grenzen aan deze weg. Op de hoeken worden gestapelde woningen/zorgwoningen/horeca gerealiseerd in gebouwen van enige maat en schaal. Hierdoor ontstaat een accenten in deze hoeken. De accenten markeren de overgangen (één nabij de kruising Teteringsedijk – Kapittelweg en één als overgang van woongebied naar bedrijventerrein). Tevens zijn de gebouwen op enige afstand geprojecteerd van de bestaande en nieuwe bebouwing van een kleinere maat en schaal. Gelet daarop is de beoogde bebouwing passend in het bebouwingslint langs de Teteringsedijk.

Onderdeel van het bebouwingslint langs de Teteringsedijk is het voormalig agrarische complex Teteringsedijk 211. Gebouwd omstreeks 1893. Dit complex heeft een middelhoge cultuurhistorische waarde. De nieuwe bebouwing in het plangebied is op enige afstand van dit complex geprojecteerd, waardoor het complex (voor zover mogelijk) zelfstandig herkenbaar is.

5.12.4 Conclusie

Het aspect cultureel erfgoed vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Voorafgaand aan de realisatiefase is een archeologisch proefsleuvenonderzoek benodigd. Ter borging van de eventuele archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen conform het vigerend bestemmingsplan.

5.13 Explosieven

In april 2021 heeft de gemeente Breda de "Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda houdende regels omtrent de omgang met niet gesprongen explosieven uit de Tweede Wereldoorlog" vastgesteld. In de Tweede Wereldoorlog hebben verschillende gevechtshandelingen in de gemeente Breda plaatsgevonden. Een deel van de hierbij gebruikte munitie is niet gedetoneerd en mogelijk in de bodem achtergebleven. In de afgelopen decennia zijn bij grondroerende werkzaamheden met enige regelmaat Niet Gesprongen Explosieven (NGE) aangetroffen.

Onderdeel van dit beleid is ook een beleidskaart NGE. Het plangebied van de Hero-locatie ligt op de beleidskaart binnen de aanduiding "binnen bebouwde kom". Voor deze gebieden is een NGE-onderzoek niet nodig.

5.14 Trillinghinder

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 3.1.6 onder d van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

Het bestemmingsplan maakt trillingsgevoelige functies (woningen) mogelijk. Het plangebied grenst aan de spoorlijn Eindhoven-Breda. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. De SBR-richtlijn onderscheidt drie typen effecten door trillingen en daarbij corresponderende functies: schade aan gebouwen, hinder voor personen in gebouwen en storing aan apparatuur. De mate van trillinghinder is afhankelijk van de aard en de constructiewijze van het bouwwerk en de aard, de sterkte en de frequentie van de trillingen. Naast de specifieke gebouweigenschappen zijn de precieze opbouw en kenmerken van de bodem (soort (onder)grond, lagenstructuur, grondwaterstand en dergelijke) sterk van invloed op de overdracht van de trillingen door de bodem. Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning moet worden vastgesteld of wordt voldaan aan de beoordelingskaders. Indien uit onderzoek blijkt dat niet wordt voldaan aan de richtlijnen van de SBR moet worden vastgesteld of het realiseren van het bouwplan door toepassen van maatregelen technisch haalbaar is.

Het trillingen onderzoek wordt momenteel uitgevoerd. De resultaten hiervan zullen tezijnertijd hier opgenomen worden. In voorliggend bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin geregeld is dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen alleen kan worden verleend wanneer er is aangetoond dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd met betrekking tot het aspect trillingshinder vanwege spoorverkeer.

5.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.15.1 Toetsingskader

Bij besluit van 21 februari 2011 is het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht gewijzigd. De belangrijkste wijziging betreft het meer in lijn brengen van het besluit m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r. Dit houdt in dat onder andere de zogenaamde drempelwaarde voor activiteiten een indicatief karakter heeft gekregen. Met dit wijzigingsbesluit is bepaald dat voor activiteiten die op de bij het besluit behorende C- en D-lijst zijn opgenomen, altijd aandacht aan m.e.r. geschonken dient te worden. Dit strekt tot het bepalen of een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat voor activiteiten die behoren tot de C-lijst een m.e.r.-plicht volgt en voor activiteiten op de D-lijst volgt dan wel een m.e.r.(beoordeling). Hierbij is (onder meer) de bij de activiteit behorende drempelwaarde van belang.

Vanaf 16 mei 2017 is de Herziening van de m.e.r- wetgeving in werking getreden. Als een project (activiteit die voorkomt in Bijlage D van het Besluit m.e.r.) nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben moet een initiatiefnemer dit melden bij het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag moet dan binnen 6 weken beslissen of een m.e.r.plicht geldt.

5.15.2 Aanmeldingsnotitie

Voor de beoogde ontwikkeling is een aanmeldingsnotitie m.e.r. opgesteld door Antea. Deze is opgenomen in Bijlage 21.

Op grond van de aanmeldingsnotitie m.e.r. wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van waarschijnlijk belangrijke gevolgen voor het milieu zoals bedoeld in artikel 7.16 en 7.17 Wet milieubeheer en is het maken van een milieueffectrapport voor de besluitvorming over het plan niet nodig. Het bevoegd gezag heeft op 2 augustus 2022 besloten dat het maken van een milieueffectrapport niet nodig is.

5.16 Duurzaamheid en gezondheid

5.16.1 Algemeen

Breda heeft een ambitieuze en integrale visie op duurzaamheid opgesteld voor de stad. Er wordt de komende jaren vol ingezet op vergroening, zodat Breda in 2030, als eerste stad van Europa, oogt en functioneert als groen park. Met het plan voor Hero wordt maximaal bijgedragen aan het behalen van deze ambitie. Er wordt een duurzame leefomgeving gerealiseerd. Op sociaal gebied door ontmoeten, spel en sport in de openbare ruimte te prioriteren en door woningen te ontwerpen waar het geluk en de gezondheid van bewoners centraal staan. Op groen gebied door een klimaatadaptief landschap te ontwerpen dat de biodiversiteit van Breda verrijkt. Door duurzame energiesystemen te integreren, wordt gestreefd naar een geheel energieneutrale wijk. En door duurzame mobiliteit te stimuleren, worden alternatieven voor de eigen auto geboden. Er wordt een grote groene impact gemaakt, die verder gaat dan de kavelgrens. Ook de buurten in de omgeving en de rest van de stad profiteren van een groen en duurzaam Hero. Zo wordt weer een stap naar Breda als Stad in het Park gezet.

Met de ontwikkeling van de Hero-locatie wordt invulling gegeven aan het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 waarbij in het bijzonder een bijdrage wordt geleverd aan:

• Verdere verduurzaming van woningen door energieneutrale woningen te realiseren;
• Benutten van bodemenergie voor duurzame warmte en koude en daken voor zonne-energie;
• Maatregelen om extreme regenval en droogte het hoofd te bieden;
• Slimme deelmobiliteit die helemaal is toegespitst op de behoefte van de toekomstige bewoners en direct omwonenden.

5.16.2 Klimaatadaptief landschap

De impact van klimaatverandering op onze leefomgeving vraagt om maatregelen. We moeten meer regenwater kunnen bergen, hittestress beperken en biodiversiteit verrijken. Vooral de komst van nattere winters en hete zomers zijn een grote opgave voor de toekomst van Breda. In Hero zijn de oplossingen voor de klimaatopgaven integraal onderdeel van het ontwerp en de inrichting van de wijk. Er wordt aangesloten bij het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 en er worden zichtbare oplossingen gerealiseerd die ook bruikbaar en schaalbaar zijn voor andere buurten. Een integrale duurzame wijk ontwerpen wordt zoveel mogelijk gedaan samen met de toekomstige bewoners en de omgeving.

5.16.3 Waterberging

Om een waterveilig Hero te realiseren, wordt genoeg waterbergende capaciteit voorzien. Dit wordt op meerdere schaalniveaus in de wijk gerealiseerd: bij de woning, in de straat en in het park, waarbij de neerslag zo lokaal mogelijk gebufferd, geborgen en zoveel mogelijk zichtbaar in de bodem geïnfiltreerd wordt. Het streven is om 2/3 van de jaarlijkse regenval te infiltreren in het gebied. Voor de waterberging en infiltratie die niet op Hero terrein past gaan we gebruik maken van een overstort richting Waterakkers.

Bij de grondgebonden woningen wordt waterbergende capaciteit gerealiseerd in groene geveltuinen. Het hemelwater wordt via de geveltuinen en een grindkoffer geïnfiltreerd in de bodem. In de achtertuinen wordt een regenton aangebracht als buffervoorziening. Er wordt gestimuleerd om de tuinen minimaal 50% groen in te richten door de bewoners een tuinontwerp aan te bieden voor een betaalbare en onderhoudsarme groene tuin van de groenpartner. In de tuinontwerpen staat biodiversiteit centraal: zo zijn bijvoorbeeld een vlindertuin, wilde plantentuin en vogeltuin een optie. Daarnaast worden alle buitenbergingen standaard voorzien van een groen dak.

In de woonstraten ligt het profiel van de paden hol met in het midden een goot, die gekoppeld is richting de grote wadi’s in het park. In de vervolgfasen wordt het waterhuishoudkundig plan verder uitgewerkt, waarbij het oppervlakkig aanvoeren van water naar de wadi’s een aandachtspunt is.

Algemeen voor de wijk geldt dat er zo min mogelijk verharding wordt aangelegd. De straten zijn in basis groen: er loopt een groen tapijt van gevel tot gevel, waarin paden worden gelegd van open verharding. De vlakken met open verharding worden onder een flauw afschot aangelegd van 1% zodat water hierin deels kan infiltreren en niet alleen afstroomt. Zo stroomt bijvoorbeeld de helft van de randweg plus de parkeervakken oppervlakkig richting de greppels aan de randen van het gebied.

In de grote groene ruimtes wordt op meerdere plekken reliëf aangebracht waar water geïnfiltreerd wordt. Aan deze plekken worden ook andere functies gekoppeld, zoals natuurlijk spelen, een trapveldje of ligweide. Door de waterberging beleefbaar en bruikbaar te maken voor de bewoners wordt het belang van een goede waterhuishouding onderstreept.

5.16.4 Hittestress

In het stedenbouwkundig ontwerp zijn alle hittegevoelige plekken in kaart gebracht. Hittestress wordt in Hero beperkt door drie maatregelen te nemen: plaatsen van bomen om schaduw te genereren op de meest hittegevoelige plekken, zoals bij geparkeerde auto’s en bij gevels die ‘s zomers lang zoninstraling krijgen. Ook wordt op enkele plekken groen toegevoegd om deze gevels verder te verkoelen. Geveltuinen en groene gevels zijn hiervoor effectieve en aantrekkelijk ogende maatregelen, naast het vele groen op maaiveld. Woningen die op het zuiden en westen liggen, krijgen veranda’s. Deze zorgen voor schaduw in de woning en worden vergroend uitgevoerd. Tot slot wordt gekozen voor een duurzaam warmte- en koudesysteem, dat in de zomer de woningen klimaatneutraal kan koelen. Door deze ingrepen is Hero hittestressbestendig én heeft de wijk een oasewerking op de omgeving; Hero wordt ontworpen als koelte-eiland dat ook de omgeving koelte biedt.

5.16.5 Biodiversiteit

Door de aanleg van een overwegend groene wijk wordt de lokale biodiversiteit verrijkt. Hierbij wordt ingezet op een rijke mix van vooral inheemse soorten, die zowel voor vlinders, bijen als vogels belangrijk zijn. Hiernaast zorgt het voor een aangename leefomgeving voor de bewoners van Hero. Vruchtdragende beplanting fungeert als voedselbron voor vogels en insecten en refereert aan de unieke geschiedenis van de plek. Een afwisselende geur, kleur en bloeiwijze van de beplanting zorgt ervoor dat het groen in elk seizoen een ander karakter aan de wijk geeft en komt de biodiversiteit ten goede. Naast bomen en heesters worden ook vaste planten, bloemrijk gras en bolgewassen toegepast in Hero, wat een goed milieu vormt voor insecten.

Hero wordt niet alleen uitbundig groen in de openbare ruimte en, hopelijk, in de privétuinen; er worden ook natuurinclusieve maatregelen genomen in de gebouwen zelf. In de gevels en daken worden nestmogelijkheden ingebouwd. Samen met de begroeide gevels en daken ontstaat zo een goed leefgebied voor insecten en vogels. De leidraad natuurinclusief bouwen van de Vogelbescherming wordt gehanteerd.

5.16.6 Energieneutrale wijk

Het streven is om van Hero een volledig energieneutrale wijk te maken. Dit wordt gedaan door de energiebehoefte van de gebouwen zoveel mogelijk te beperken door efficiënte installaties toe te passen en door de benodigde energie voor de grondgebonden woningen lokaal op te wekken met zonnepanelen. De grondgebonden woningen worden minimaal energieneutraal. Om dit ook voor de appartementen te kunnen garanderen, is verdere uitwerking nodig.

Voor Hero zijn globaal twee warmtescenario’s onderzocht. Een hoge temperatuurvariant op basis van stadswarmte en een lage temperatuurvariant op basis van gesloten warmte-koude bodemsystemen. Voor de grondgebonden woningen wordt uitgegaan van een lage temperatuurvariant, waarbij deze worden uitgerust met individuele warmtepompen water/water danwel water/lucht en zonnepanelen. Voor de appartementen zijn zowel collectieve als individuele systemen mogelijk. Het grote voordeel van lage-temperatuur in nieuwbouw is dat deze past binnen de BENG-normen. Met een warmtepomp en WKO systeem kunnen de woningen duurzaam koelen, wat niet alleen meer duurzaam is, maar ook het comfort in de woningen verhoogt. Door de hoge energie-efficiëntie van de warmtepompsystemen en het toepassen van eigen opgewekte zonnestroom in de warmtepomp achter de meter, is het ook nog eens zeer betaalbaar voor de bewoners. Een deel van de grondgebonden woningen kan de stap maken naar Nul op de Meter, door extra zonnepanelen toe te voegen.

5.16.7 Duurzame energie

Elektriciteit wordt opgewekt met zonnepanelen. De panelen worden meegenomen met het ontwerp van de woningen. Voor De Toerist geldt dat bij een dergelijke omvang van gestapelde bouw het de moeite loont te onderzoeken of koude-warmte opslag in de grond tot mogelijkheden behoort. Niet uitgesloten dat wordt gekozen voor centraal op het dak gesitueerde lucht-water warmtepomp installaties dan wel in de woning zelf.

5.16.8 Bodemenergiesystemen

Een eerste haalbaarheidsstudie laat zien dat de bodem bijzonder geschikt is voor bodem-energiesystemen. Na overleg met de omgeving blijkt dat er bodemwater wordt onttrokken door de naastgelegen frisdrankproducent. Door de keuze voor gesloten WKO-systemen bij de grondgebonden woningen wordt geen interferentie tussen deze bronnen verwacht. Bij de appartementen in het noordelijk plangebied is de totale capaciteit groter en is een vervolgstudie gewenst. Deze wordt in een later stadium uitgevoerd.

5.16.9 Gezondheid

Het gevoel van gezondheid en welbevinden van gebruikers is positief te beïnvloeden door de gebouwde wereld. Het plangebied wordt zo ingericht dat de wijk maximaal bijdraagt aan de gezondheid en het geluk van haar gebruikers. Dit wordt gedaan door in de woningen optimale daglichttoetreding te voorzien en een prettig geluidsklimaat. In de wijk worden plekken ingericht voor sport, spel, ontspanning en ontmoeting. Mensen die rondom Hero wonen kunnen ook gebruik maken van de speelplekken, de plukroute en het aangename park. Door de mix aan woningtypes, zal er een mix aan leeftijden in de wijk wonen; ook dat is goed voor het buurtgevoel en daarmee woongeluk. Mensen die het goed met hun buren kunnen vinden en zich onderdeel van een community voelen, rapporteren een veel hoger geluksgevoel dan mensen die dat niet doen. Ontmoeten gebeurt vooral bij de openbare functies of in de groene buitenruimte. Hero wordt uitbundig beplant, met zowel kijkgroen als beleefgroen. Ook voldoende bewegen zorgt voor ‘wellbeing’. Naast de sport- en spelvoorzieningen is ook een hardlooprondje voorzien door dit gebied. Plukgroen en moestuinieren stimuleren gezond eten. De te realiseren maatregelen worden in nauw overleg bepaald.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Jurisdisch-planologische opzet

De in deze toelichting beschreven planuitgangspunten zijn juridisch-planologisch vertaald in het bestemmingsplan, dat bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing en verantwoording van de opgenomen bestemmingen.

De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en aanwezige en/of op te richten bouwwerken, alsmede de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

6.2 Plansystematiek

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). In hoofdstuk 1 (Inleidende regels) worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen, moeten worden gemeten. In het volgende hoofdstuk (Bestemmingsregels) wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik. Daarna volgt het hoofdstuk (Algemene regels) waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels en algemene procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Ook zijn in dit hoofdstuk specifieke gebiedsaanduidingen opgenomen. Hoofdstuk 4 (Overgangs- en slotregels) gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die moeten worden overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Beschrijving van de bestemmingen

Groen
Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor het gebied. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen, zoals voet- en fietspaden toegestaan. Geluidwerende voorzieningen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogte voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is in de planregels vastgelegd.

Maatschappelijk
Voor het eerstelijns medisch cluster (HOED) is de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen van maximaal 650 m² bvo toegestaan, alsmede maximaal 20 zorgwoningen en maximaal 75 m² ondersteunende dienstverlening op de begane grond. Geluidwerende voorzieningen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, conform de opgenomen bouwhoogte en bebouwingspercentage.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat vanwege het naastgelegen bedrijf Konings Drinks. Daarnaast is een specifieke gebruiksregel opgenomen waarin is vastgelegd dat een bepaald percentage van de zorgwoningen binnen deze bestemming, in combinatie met de woningen binnen de bestemming 'Woongebied - 1', gerealiseerd dient te worden als sociale huurwoning en als zodanig in stand dient te worden gehouden. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het onder voorwaarden omzetten van de zorgwoningen naar reguliere woningen.

Verkeer
Alle openbare ruimte ter ontsluiting van het nieuwe woongebied is voorzien van deze verkeersbestemming. De parkeerhoven binnen de woonblokken zijn opgenomen in de bestemming Woongebied.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van kleine nutsgebouwen. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Woongebied - 1
Er is gekozen voor een opdeling in drie Woongebied bestemmingen, vanwege de leesbaarheid van de regels en verbeelding. De bestemming 'Woongebied - 1' is opgenomen voor de twee appartementengebouwen aan het spoor (noordzijde plangebied). Binnen de woongebied bestemming zijn woningen, toegangen tot parkeervoorzieningen, groen, parkeren en verblijfsgebied toegestaan. Tevens is ter plaatse van de aanduiding ondersteunende dienstverlening van maximaal 150 m² bvo toegestaan op de begane grond.

Het maximum aantal woningen is vastgelegd in de regels. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd. De bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen zijn in de regels gedefinieerd. Deze zijn uitsluitend binnen de opgenomen bouwvlakken toegestaan. De (voor)gevel dient in of achter de figuur 'gevellijn' gebouwd te worden, zodat de oriëntatie van de woningen/appartementengebouwen vastgelegd is. Per bouwvlak is opgenomen welke maximale bouwhoogte is toegestaan. Er zijn regels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat vanwege weg- en railverkeerslawaai en het naastgelegen bedrijf Konings Drinks.

Er is een specifieke gebruiksregel opgenomen waarin is vastgelegd dat een bepaald percentage van de woningen binnen dit woongebied, in combinatie met de zorgwoningen binnen de bestemming 'Maatschappelijk', gerealiseerd dient te worden als sociale huurwoning en als zodanig in stand dient te worden gehouden.

Woongebied - 2
De bestemming 'Woongebied - 2' is opgenomen voor het grondgebonden deel van het plangebied. Binnen deze woongebied bestemming zijn woningen, toegangen tot parkeervoorzieningen, groen, parkeren en verblijfsgebied toegestaan. Ter plaatse van de groene woonstraat in het oostelijke grondgebonden bouwblok is aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen waarbinnen geregeld is dat een ontsluiting voor langzaam verkeer en toegang tot de achtergelegen parkeervoorziening gerealiseerd kan worden met een minimale breedte van 3 meter.

Het maximum aantal woningen is vastgelegd in de regels. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend grondgebonden woningen in de typologieën aaneengebouwd, twee-aaneen, geschakeld en patiowoningen worden gebouwd. De bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen zijn in de regels gedefinieerd. Deze zijn uitsluitend binnen de opgenomen bouwvlakken toegestaan. De voorgevel dient in of achter de figuur 'gevellijn' gebouwd te worden, zodat de oriëntatie van de woningen vastgelegd is. Per bouwvlak is opgenomen welke maximale bouwhoogte is toegestaan. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het onder voorwaarden kunnen verhogen van de goothoogte om op vastgelegde plekken eventueel 3 laags bebouwing met platte dak te kunnen realiseren. Er zijn regels opgenomen voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat vanwege weg- en railverkeerslawaai en het naastgelegen bedrijf Konings Drinks.

Er is een specifieke gebruiksregel opgenomen waarin is vastgelegd dat een bepaald percentage van de woningen gerealiseerd dient te worden in collectief particulier opdrachtgeverschap.

Woongebied - 3
De bestemming 'Woongebied - 3' is opgenomen voor De Toerist. Binnen deze woongebied bestemming zijn woningen, toegangen tot parkeervoorzieningen, groen, parkeren en verblijfsgebied toegestaan. Tevens is ter plaatse van de aanduiding dienstverlening en horeca categorie 1, 2 en 6 toegestaan op de begane grond.

Het maximum aantal woningen is vastgelegd in de regels. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd. De bouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen zijn in de regels gedefinieerd. Deze zijn uitsluitend binnen de opgenomen bouwvlakken toegestaan. Per bouwvlak is opgenomen welke maximale bouwhoogte is toegestaan. Er zijn regels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat vanwege wegverkeerslawaai.

Algemene aanduidingsregels

• Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - LPG' mogen geen zeer kwetsbare objecten worden opgericht.
• Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen spoor' nadere eisen stellen ten aanzien van de technische uitvoering van gebouwen ten behoeve van de veiligheid.
• Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - aandachtsgebied geluid' gelden verplichtingen ten aanzien van de realisatie en borging van een goed woon- en leefklimaat voor de in deze zone op te richten woningen en andere geluidsgevoelige objecten.
• In het bestemmingsplan is geborgd dat de bedrijfsvoering van Konings Drinks - al dan niet door te treffen maatregelen - zodanig moet zijn dat deze niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat op de woningen van Hero. Hiervoor is een gebiedsaanduiding opgenomen (overige zone – Konings Drinks) voor een gedeelte van het terrein van Konings Drinks (grenzend aan de Hero-locatie) waar deze voorwaarde geldt, maar waar anderzijds ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan ook (bouw)mogelijkheden worden geboden voor de aanleg van geluidwerende voorzieningen zoals de geplande overkapping van de laad- en losplaats van Konings Drinks en een scherm.

Overige regels

• Er is een regeling opgenomen dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen voldaan dient worden aan de gemeentelijke Nota parkeernormen.
• Ter borging van voldoende waterberging is een voorwaardelijke verplichting voor een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit opgenomen.
• Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin geregeld is dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen alleen kan worden verleend wanneer er is aangetoond dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd met betrekking tot het aspect trillingshinder vanwege spoorverkeer.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Breda verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Breda besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn de afspraken -gemaakt over het verhalen van kosten- op afdoende wijze vastgelegd.

De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering ten einde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd, is er sprake van een positief saldo. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen, zoals bijvoorbeeld de gemeente Breda. De gemeente zal met de initiatiefnemer het verhalen van de plankosten vastleggen in een anterieure overeenkomst. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er zijn wettelijke eisen met betrekking tot de voorbereiding en totstandkoming van een bestemmingsplan. Artikel 3.8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan de in afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geregelde uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) van toepassing is. Dit houdt in dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven.

Dientengevolge zijn de volgende stappen te onderscheiden:

• Vooroverleg;
• Vaststellingsprocedure.

7.2.1 Participatie

Om ervoor te zorgen dat Hero past bij de wensen van bewoners en gebruikers én bij de bestaande omgeving, wordt een participatieplan opgezet. Goede participatie leidt tot een beter ontwerp dat breed gedragen wordt. De Bredase Participatieleidraad wordt hiervoor als basis genomen.

Gedurende het haalbaarheidsonderzoek heeft er al een uitgebreid participatietraject met de belanghebbenden plaatsgevonden. Daarbij is aandacht gegeven aan de betekenis die de ontwikkeling Hero heeft voor het woon- en leefgenot van de huidige bewoners en gebruikers. Dat heeft niet alleen tot een verbetering en verrijking van de plannen geleid, maar ook tot draagvlak in de omgeving. Om het draagvlak gedurende het verdere ontwikkel- en bouwproces te behouden en zo goed als mogelijk te verbeteren is er een klankbordgroep opgericht met ca. 10 afgevaardigden uit de omgeving. Op 8 september 2021 is er een klankbordgroep bijeenkomst geweest.

Er is een uitgebreide analyse van de verschillende stakeholdergroepen opgesteld, waarbij belanghebbenden zoals omwonenden, ondernemers, nieuwe bewoners en gebruikers en belangstellenden in kaart zijn gebracht. Sinds juni 2020 is de website www.nieuwbouwherobreda.nl online met presentaties van de verschillende aspecten van de ontwikkeling (stedenbouwkundig plan, mobiliteit/duurzaamheid, “de Toerist”).

Via de website kunnen belanghebbenden en belangstellenden zich inschrijven om op de hoogte gehouden te worden. Er wordt eerste informatie gegeven, verteld over proces en planning en de aanspreekpunten worden inzichtelijk gemaakt. Ook wordt het platform gebruikt voor crowdsourcing, het afnemen van enquêtes en het ophalen van wensen en voorkeuren. Er wordt ruimte gelaten om vragen te stellen over de ontwikkeling en zijn laagdrempelig en persoonlijk goed bereikbaar. De site groeit met het project mee richting de verkoopfase. Ook tijdens de realisatie dient de site als bron van informatie. Via deze website kunnen omwonenden kennis maken met de plannen en via mail vragen stellen en op- of aanmerkingen sturen.

Sinds juli 2020 is AM in contact met een aantal omwonenden die zich hebben verenigd, waarbij er ook individuele gesprekken hebben plaatsgevonden. Deze klankbordgroep is recent uitgebreid met een aantal nieuwe leden. Er hebben reeds regelmatig overleggen plaats gevonden. Uit de ingestuurde mails en uit de gevoerde gesprekken zijn een aantal zorgpunten en de belangen en wensen die in de omgeving leven opgehaald en deze zijn zo goed als mogelijk in de plannen verwerkt.

Op 21 april 2021 en ook op 8 september 2021 zijn er online bijeenkomsten geweest met omwonenden en de klankbordgroep. Onder andere is er gesproken over de stand van zaken en de invulling van “de Gezondste wijk”.

Op 17 november 2021 heeft een fysieke afspraak met vertegenwoordiging van de klankbordgroep plaatsgevonden op het stadskatoor Breda, waarna op 2 december 2021 een webinair voor ca. 45 geïnteresseerden plaatsvond.

Naast deze diverse bijeenkomsten hebben ook individuele gesprekken tussen betrokkenen plaatsgevonden.

Op 9 juni 2022 heeft een inloop informatiebijeenkomst plaatsgevonden, waar ca. 60 mensen aanwezig waren.

Op verzoek van bewoners Kwekerijstraat en Teteringsedijk heeft er een raadswerkbezoek plaatsgevonden op 22 september 2022. Bij dit bezoek was, naast circa 10 raadsleden, ook een ambtelijke afvaardiging van de gemeente, alsook de raadsgriffier en ook de projectontwikkelaar aanwezig. Aanleiding voor bezoek is dat de bewoners zich zorgen maken over toenemende verkeersdruk en veiligheid op de Teteringsedijk. Het plan Hero vinden de bewoners op zichzelf mooi, maar de aandacht en specifieke belangstelling gaat vooral over de gewenste herinrichting van Teteringsedijk. Tijdens een rondgang door het gebied is veel verduidelijkt en toegelicht. Er is tevens een inhoudelijke vervolgafspraak gepland tussen gemeente en bewoners, om de verkeersonderzoeken nader toe te lichten. Van dit raadsbezoek is geen specifiek verslag anders kan hiervoor weergegeven opgesteld.

Participatieverslag
Het participatieverslag is als Bijlage 22 bij de toelichting gevoegd en is voortdurend in bewerking omdat bewoners en andere stakeholders regelmatig geïnformeerd worden. Van de diverse bijeenkomsten zijn ook separate verslagen opgesteld, die aan de betrokkenen zijn verstuurd. In het participatieverslag zijn ook de inhoudelijke resultaten uitvoerig opgenomen.

7.2.2 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
De instanties zijn in kennis gesteld en hebben de gelegenheid gekregen tot het geven van een reactie. De volgende reacties zijn ontvangen in het kader van het vooroverleg:

• Veiligheidsregio
• ProRail
• Provincie Noord-Brabant

Veiligheidsregio:
Het advies van de Veiligheidsrgio is opgenomen in paragraaf 5.8.2.

ProRail:
ProRail geeft aan in deze fase van de procedure geen opmerkingen te hebben op het concept ontwerp bestemmingsplan.

Provincie Noord-Brabant:
De provincie geeft aan dat het ingevulde formulier over de in het voorontwerp betrokken ruimtelijke aspecten geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Het wettelijk vooroverleg kan dan ook als afgerond beschouwd worden.

Van het Waterschap en de Wijkraad is geen reactie ontvangen.

7.2.3 Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het (ontwerp)bestemmingsplan doorloopt verder de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan (NL.IMRO.0758. BP2021101013-ON01) heeft van 3 augustus 2022 tot en met 13 september 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn bestond de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan. Er zijn in totaal zeven zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zijn beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft richting vaststelling van het bestemmingsplan. Er zijn aanpassingen voorgesteld naar aanleiding van de zienswijzen en daarnaast zijn er verschillende ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. Voor een overzicht van deze wijzigingen wordt verwezen naar de 'Nota zienswijzen'. Voorgesteld is om het plan gewijzigd vast te stellen.