| Plan: | Vakantiepark De Pluimpot |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0716.bpDePluimpot-VG99 |
In het bestemmingsplan is een beperkt aantal bestemmingen gebruikt. In deze paragraaf worden deze bestemmingen in alfabetische volgorde toegelicht conform de voorgeschreven volgorde op het renvooi van de verbeelding.
Groen (artikel 3)
De rondom de bestaande camping aanwezige randbeplanting en de toekomstige randbeplanting rondom de uibreiding, zijn bestemd tot Groen. De breedte van de stroken varieert, maar als richtlijn en vertrekpunt is een maat van 10 meter breed gehanteerd. Dit is in het algemeen 5 m meer dan in het voorheen geldende bestemmingsplan Gorishoek. Alleen ter plaatse van de 46 particuliere recreatiewoningen is deze maat niet te realiseren. De woningen zijn hier op relatief korte afstand van de westelijke perceelsgrens gebouwd. Hier is een strook van 2,5 meter maximaal haalbaar.
Binnen de groenbestemming zijn drie aanduidingen opgenomen. De aanduiding specifieke vorm van groen-1 (sg-1) is opgenomen voor gronden die uitsluitend bestemd zijn voor opgaande beplanting ten behoeve van een adequate landschappelijke inpassing. Tevens is hier waterberging toegestaan. De langzaam verkeersontsluitingen aan de zuid- en noordzijde van het terrein en aan de westzijde ter hoogte van het centrumgebouw zijn geregeld met de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer -1' (sv-1).
De tijdelijke ontsluiting voor auto-verkeer en bouwverkeer ten behoeve van het vakantiepark De Pluimpot vanaf Gorishoeksedijk aan de noordzijde van het vakantiepark is geregeld met de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer-2'. Regeling in het bestemmingsplan is nodig omdat deze ontsluiting naar verwachting vrij langdurig (4 tot 6 jaar) en in perioden redelijk intensief wordt gebruikt. De ontsluiting is daarmee planologisch relevant. Om te tijdelijkheid te benadrukken is vastgelegd dat de ontsluiting na 1 januari 2018 niet meer mag worden gebruikt. Het opnemen van een datum biedt maximale rechtszekerheid voor alle belanghebbenden in en rond het gebied. (Het gaat dus om een bestemming waaraan een uitsterfregeling is gekoppeld en niet om een voorlopige bestemming.)
Wanneer de ontsluitingsweg niet meer nodig is, zal deze aanduiding door middel van een in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid (wro-zone – wijzigingsgebied) worden verwijderd en zal de betreffende groenstrook worden ingericht. Er is dan alleen nog sprake van een langzaam verkeersverbinding richting de Gorishoeksedijk.
Om te voorkomen dat de opgaande beplantingen voor de landschappelijke inpassing zonder toetsing worden verwijderd, is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen aanlegvergunningstelsel) opgenomen. Voor het realiseren van de ontsluiting voor langzaam verkeer en de tijdelijke ontsluiting voor autoverkeer en bouwverkeer is een dergelijke vergunning niet nodig.
Op enkele plaatsen binnen de toekomstige randbeplanting zijn momenteel stacaravans aanwezig. Totdat de groenbestemming wordt gerealiseerd, kunnen deze worden gehandhaafd. De stacaravans vallen namelijk onder het in artikel 14.1 en 14.2 geregelde overgangsrecht.
Natuur (artikel 4)
De bescherming die het groen net ten zuiden van het vakantiepark als onderdeel van de ecologische hoofdstructuur en Natura 2000-gebied geniet, wordt vertaald in de bestemming Natuur. De gronden met de bestemming Natuur zijn bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van actuele en potentiële landschaps- en natuurwaarden.
Ook binnen deze bestemming is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.
Recreatie-Recreatiewoning (artikel 5)
Gebruik van de gronden
Deze bestemming is opgenomen voor het gehele Vakantiepark De Pluimpot en de woningen Gorishoeksedijk 4 en 6. Voor het vakantiepark is het een globale bestemming: de inrichting van het terrein is niet vastgelegd. Alleen voor de centrale voorzieningen is een aparte aanduiding (sr-1 ) opgenomen. Onder centrale voorzieningen is een grote diversiteit aan voorzieningen denkbaar, zoals bijvoorbeeld speelvoorzieningen (speeltuin, zwembad, kinderboerderij), horeca (van kantine, snackbar tot restaurant), sportieve voorzieningen (van voetbal- of basketbalveld tot paintball, survival, enz.), een campingwinkel (voor de recreanten op het park) en sanitairgebouwen voor collectief gebruik.
Het vastleggen van de locatie van de centrale voorzieningen (waaronder het openbare zwembad) is nodig in verband met mogelijke milieubelemmeringen voor het toekomstige woongebied aan de noordzijde van het vakantiepark/plangebied. Daarnaast wenst de eigenaar van het vakantiepark het zoekgebied voor centrale voorzieningen te beperken tot het noordelijk deelgebied.
Het bedrijfsvloeroppervlak voor centrale voorzieningen en gebouwen voor dienstverlening en beheer is gemaximeerd op 10.000 m2. Het totale bedrijfsvloeroppervlak voor horeca is vastgelegd op ten hoogste 250 m2 en voor detailhandelsvoorzieningen ten hoogste 200 m2.
In de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is vastgelegd dat het recreatieve gebruik van de recreatiewoningen door middel van een bedrijfsmatige exploitatie moet worden verzekerd. Dit is geregeld met een specifieke vorm van recreatie (sr-3). Dit houdt een verplichting tot beheer en exploitatie (verhuur) alsmede een registerplicht. Ten hoogste 220 woningen kunnen hiervan worden uitgezonderd. Dit is geregeld met een wijzigingsbevoegdheid. Het aantal van 220 is alleen mogelijk indien het toekomstig provinciaal beleid daartoe de ruimte biedt. Binnen het raamwerk van het huidige omgevingsplan en de daarop gebaseerde afspraken met de provincie kan momenteel alleen worden afgeweken voor ten hoogste 75 woningen. Na toepassing van deze bevoegdheid kunnen de eigenaren hiervan dus exclusief gebruik maken van hun eigen recreatiewoning. Indien er sprake is van bedrijfsmatige of incidentele verhuur van een (particuliere) woning voor recreatief gebruik, dient dit via De Pluimpot of een door haar aangewezen bedrijf, stichting of rechtspersoon te gebeuren.
Aantal woningen en bouwwijze
Het aantal woningen op het bestaande en het nieuwe recreatiewoningen is met aanduidingen op de kaart vastgelegd. In de bouwregels is bepaald dat op het nieuwe terrein ten hoogste 30% van het maximum aantal recreatiewoningen gestapeld mag worden gebouwd (appartementen). Verder mag ten hoogste 10% van het maximum toelaatbaar aantal recreatiewoningen worden ingewisseld voor groepsaccommodaties.
Voor de niet-gestapelde recreatiewoningen is de bouwwijze vrijgelaten.
Op het vakantiepark zijn twee bedrijfswoningen mogelijk gemaakt, één minder dan het aantal waarover het vakantiepark nu over beschikt.
In paragraaf 4.13 / bijlagen 10 en 11 zijn de resultaten van het akoestisch onderzoek opgenomen. Op basis van de berekende 48 dB geluidscontour van de Gorishoeksedijk is op de verbeelding de aanduiding 'geluidzone-weg' opgenomen waarbinnen geen geluidsgevoelige objecten, waaronder bedrijfswoningen en recreatiewoningen, zijn toegestaan. De 48 dB-contour is berekend op basis van de verkeersintensiteiten voor verkeerscenario 0 voor het jaar 2020.
LPG- voorziening
De locatie met de propaantank, het vulpunt en de opstelplaats voor de tankauto zijn voorzien van de aanduiding "specifieke vorm van recreatie-2" (sr-2).8 In verband met milieuwetgeving is de inhoud van LPG-tank beperkt tot ten hoogste 5 m3.
Wijzigingsbevoegdheid voor woningen zonder bedrijfsmatige exploitatie
In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om woningen zonder de verplichting van een centrale bedrijfsmatige exploitatie mogelijk te maken. In eerste instantie gaat het daarbij om ten hoogste 75 woningen. In de toekomst kunnen dit er ten hoogste 200 worden indien het toekomstig provinciaal daartoe de mogelijkheid biedt.
Wijzigingsbevoegdheid voor openlucht zwembad
In het artikel is daarnaast een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders alsnog kunnen meewerken een al dan niet openbaar zwembad voor collectief gebruik in de open lucht.
Verkeer (artikel 6)
De bestemming heeft betrekking op een gedeelte van de nieuwe ontsluitingsweg aan de noordzijde van het vakantiepark. Niet de gehele weg is bestemd omdat de exacte situering nog onderwerp van studie is. Dat de weg binnen de planperiode van dit bestemmingsplan wordt aangelegd, staat echter vast (zie bijlage 1).
Wonen (artikel 7)
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen en de bijbehorende tuinen en erven. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn (onder voorwaarden) toegestaan. Het gebruik en / of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf is daarentegen niet mogelijk.
Binnen de bestemming Wonen zijn hoofdgebouwen alleen binnen de bouwvlakken toegestaan. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn ook op gronden met de aanduiding 'erf' toegestaan.
Waterstaat-Waterkering (artikel 8)
Alleen voor de dijk langs de Oosterschelde is een regeling ter bescherming van de waterkerende functie opgenomen. Voor de regionale waterkering aan de westzijde van het vakantiepark wordt er namelijk vanuit gegaan dat de waterkerende functie van deze dijk omstreeks februari 2012 wordt opgeheven (zie ook paragraaf 2.2).
De bestemming Waterstaatswerken is opgenomen voor het dijklichaam. Overeenkomstig het bestaande gebruik zijn paden, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen binnen deze bestemming toegestaan.
De dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering is opgenomen voor die gronden waar thans ook andere bouwbestemmingen aanwezig zijn of andere functies van belang zijn.
De bescherming van de waterkering is afgestemd op de kernzone van de keur waterkeringszorg van het waterschap. Omdat deze keur voldoende waarborgen biedt voor de bescherming van de waterkering wordt het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden niet noodzakelijk geacht. Dubbele regelgeving wordt hiermee voorkomen.