TAM-Omgevingsplan hoofdstuk 22b Schutskooiwijk Poortugaal

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel TAM-Omgevingsplan

De 108 sociale huurwoningen in het hart van de Schutskooiwijk zijn technisch verouderd en moeten worden gesloopt en vervangen. De opgave bestaat uit het transformeren van de bestaande wijk en het ontwerpen van de aangrenzende dorpse uitbreiding ten westen van de buurt. De nieuwe ontwikkeling past niet in het omgevingsplan van Albrandswaard. Om de woningbouw mogelijk te maken moet het omgevingsplan worden gewijzigd.

1.2 Ligging en begrenzing

Het besluitgebied 'TAM-Omgevingsplan hoofdstuk 22b Schutskooiwijk Poortugaal' is gelegen in Poortugaal. De huidige Schutskooiwijk spant zich op tussen de Groene Kruisweg, de Kerkachterweg en het grondstuk van het Terphuis. De herstructurering betreft enkel het vernieuwen van de 108 sociale huurwoningen in het hart van deze wijk, tussen de Vlasstraat en de Ouwelandsestraat. De bebouwing ten noorden van de Vlasstraat en ten zuiden van de Ouwelandsestraat blijft behouden.

De begrenzing van het besluitgebied is grofweg als volgt:

• in het noorden: de Vlasstraat;
• in het oosten: de Kerkachterweg;
• in het zuiden: de waterloop in het verlengde van de Ouwelandsestraat;
• in het westen: de gemeentegrens, gelegen op de grens tussen de kadastrale percelen PTG00-A-2316 en PTG00-A-2317.

De begrenzing van het besluitgebied is weergegeven in de navolgende afbeelding.

Afbeelding: begrenzing besluitgebied TAM-Omgevingsplan hoofdstuk 22b Schutskooiwijk Poortugaal

1.3 Vigerend plan

Per 1 januari 2024 zijn alle bestemmingsplannen van de gemeente opgegaan in het 'Omgevingsplan gemeente Albrandswaard'. De gemeente kreeg op dat moment een omgevingsplan van rechtswege. Dit omgevingsplan bestaat uit een tijdelijke deel en een nieuw deel. Het tijdelijke deel bestaat uit:

• ruimtelijke regels uit verschillende vervallen instrumenten (waaronder bestemmingsplannen);
• vervallen rijksregels over activiteiten (bruidsschat).

Tijdens de overgangsfase tot eind 2031 krijgen gemeenten de tijd om het tijdelijke deel van het omgevingsplan om te vormen tot één omgevingsplan voor de hele gemeente. Hierin verwerkt de gemeente ook de regels in gemeentelijke verordeningen die over de fysieke leefomgeving gaan.

In het tijdelijke deel van het Omgevingsplan zijn de regels uit de voorheen van toepassing zijnde bestemmingsplannen één op één overgenomen. Voor onderhavig besluitgebied is dat uitsluitend het bestemmingsplan 'Poortugaal Dorp' (vastgesteld op 15 juli 2013).

Afbeelding: uitsnede bestemmingsplan 'Poortugaal Dorp'

In de verbeelding is weergegeven dat aan het besluitgebied de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Groen', 'Water', 'Recreatie - Volkstuin', 'Agrarisch', 'Bedrijf' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' toegekend.

Voorts zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' van toepassing. Enkele delen zijn voorzien van de dubbelbestemmingen 'Leiding - Brandstof' en 'Waterstaat'. Tenslotte zijn de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie' en 'veiligheidszone - leiding brandstof' van toepassing.

Het plan voorzag daarmee uitsluitend in de gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals deze op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan feitelijk aanwezig waren.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Huidige situatie

De Schutskooiwijk is de noordelijkse buurt van Poortugaal Dorp West. Poortugaal Dorp West is een deelgebied met een verschillend aanbod aan woningen. De meeste woningen betreffen rijenwoningen (twee lagen met kap) en stammen uit de jaren ’50 tot en met de jaren ’70. Aan de oostzijde van het deelgebied zijn vrijstaande woningen (één laag met kap) gelegen uit de jaren ’30. Deze woningen zijn georiënteerd op de Kerkstraat, welke – mede gezien de historie - een belangrijke toegangsroute vormt tot het centrum. Uitzondering in dit deelgebied is een boerderij uit 1800. Deze boerderij ligt directe ten zuiden van de Schutskooijwijk en kent nog steeds een agrarische omgeving. Het westelijke gedeelte van de Schutskooijwijk kent een groene uitstraling en wordt voor agrarische doeleinden en volkstuinen met bijbehorende opslagruimte gebruikt.

De Schutskooiwijk ligt op loopafstand van het historisch centrum van Poortugaal, twee metrostations en ook nog pal naast de polder. In de huidige situatie is deze nabijheid van de polder echter nauwelijks ervaarbaar. De volkstuinen blokkeren het zicht op en de toegang tot de polder. De 108 sociale huurwoningen in het hart van dit buurtje zijn technisch verouderd.

2.2 Toekomstige situatie

Basis voor dit TAM-omgevingsplan is het VO Stedenbouwkundig Plan "De vernieuwde Schutskooiwijk" van juli 2024, zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 11 november 2024. Dit plan is als Bijlage 1 aan deze Motivering gevoegd en kortheidshalve wordt naar die bijlage verwezen.

Afbeelding: Stedenbouwkundig Plan, geactualiseerde tekening 24 november 2025

Voorts is het Beeldkwaliteitsplan "Vernieuwde Schutskooiwijk" van 4 september 2025 (zie Bijlage 2 bij de Regels) opgesteld. Het Beeldkwaliteitsplan dient als gebiedsgerichte uitwerking van de welstandsnota, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, van de Woningwet, zoals dat artikel luidde voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet en geldt als welstandskader voor de ontwikkeling van het project.

2.3 Duurzame stedenbouw

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen bieden kansen om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 1 juni 2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Met voorliggend plan is sprake van duurzaam ruimtegebruik, omdat het een locatie voornamelijk in bestaand stedelijk gebied betreft (inbreidingslocatie). De nieuwe woningen zullen voldoen aan de nieuwe eisen met betrekking tot energie en gasloos worden gebouwd. Uitgangspunt is dat in de openbare ruimte zoveel mogelijk groen wordt aangelegd. Hierbij geldt het principe dat alles groen wordt tenzij het geen optie is. Door te vergroenen wordt bijgedragen aan het verminderen van wateroverlast, droogte en hittestress. Bij het vergroenen is het belangrijk dat de buitenruimte ook natuurinclusief wordt ingericht. Om wateroverlast tegen te gaan is het belangrijk om regenwater langer vast te houden binnen het besluitgebied en daar te laten infiltreren. De insteek is om de sponswerking van de bodem te vergroten waarbij waterafvoer wordt vertraagd en binnen het gebied wordt geborgen door vergroening en een waterdoorlatende openbare ruimte. Naast wateroverlast en droogte helpt vergroenen in combinatie met een verbeterd watersysteem voor verkoeling (tegengaan van hittestress). Zo zullen er koelteplekken worden gerealiseerd door bijvoorbeeld aanplant van bomen in clusters. Tevens wordt in het besluitgebied voorzien in laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen, conform de eisen die daaraan worden gesteld in het Bbl.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In deze toets wordt uitsluitend ingegaan op beleid van rijk, regio en provincie voor zover de beleidsstukken doorwerken naar de gemeentelijke besluitvorming. Rijksbeleid is niet bindend van de gemeente, tenzij dat apart wettelijk geregeld is. Voor provinciaal beleid geldt dat het beleid niet bindend is voor de gemeente, tenzij het via de Omgevingsverordening geregeld is.

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de daarop gebaseerde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) komen te vervallen. De regels van het Barro en het Rarro zijn vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Het Barro omvatte alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in ruimtelijke besluiten van lagere overheden. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ook staan daarin de rijksregels ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland / de Natura 2000-gebieden, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer en de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament.

In het Bkl staan voorts regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Daarmee zijn tevens wetten en besluiten die betrekking hebben op omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, behoefte et cetera geregeld. Het Bkl geldt voor het Rijk en alle decentrale overheden.

De hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat, zijn:

• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2)
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl);
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

De locatie is in het Bkl, net als de rest van Nederland, aangewezen als uitsluitingsgebied voor hyperscale datacenters.

Consequenties voor dit plan

Op de onderhavige planlocatie zijn geen rijksbelangen aan de orde die leiden tot beperkingen zoals die voorheen in het Barro/Rarro waren geregeld. Wel dient in het kader van de Ladder de behoefte gemotiveerd te worden. Dit wordt in paragraaf 3.2.1 gedaan.

Op de rijksregels met betrekking tot (overige) milieu- en andere omgevingsaspecten wordt ingegaan in hoofdstuk 4. Daaruit blijkt dat er geen nadelige gevolgen zijn met betrekking tot het beschermen van gezondheid en milieu. Ook is rekening gehouden met waterbelangen (zie eveneens hoofdstuk 4).

Het project is in overeenstemming met het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening

Zuid-Holland heeft al haar regels over de fysieke leefomgeving opgenomen in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV). De Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) geeft instructieregels met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen. Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn meerdere artikelen relevant, waarop hierna wordt ingegaan.

Risico's van klimaatverandering (artikel 7.41a)

In dit artikel wordt ingegaan op de risico's van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van:

• a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• b. overstroming;
• c. hitte;
• d. droogte;
• e. alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's aan de orde zijn dient rekening te worden gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, of het gericht aanvaarden van deze risico's.

In dit TAM-Omgevingsplan wordt aan de risico's van klimaatverandering tegemoet gekomen doordat de opzet van het nieuwe plan ruimte biedt voor eigentijdse woonvormen en vergroening. Er komt een park, waarin een groene buffer/wadi ligt en de openbare ruimte en de ruimte binnenin de bouwblokken wordt vergroend. Het extra gemaakt verhard oppervlak is met 14% wateroppervlak gecompenceerd. Een zichtbaar, robuust watersysteem dat bijdraagt aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en een beleefbare openbare ruimte. Water en groen zijn op een natuurlijke wijze verweven in de inrichting.

Gebieden met beschermingscategorie 2, groene buffer en recreatiegebied en Gebieden met beschermingscategorie 3, buitengebied (artikel 7.42 en 7.43)

De kadastrale percelen PTG00-A-2001 en PTG00-A-2316 die deel uitmaken van dit TAM-Omgevingsplan zijn aangewezen als Gebied met beschermingscategorie 2, groene buffer en recreatiegebied en als Gebied met beschermingscategorie 3, buitengebied. Binnen deze werkingsgebieden gelden diverse bepalingen die zijn gericht op het borgen van de ruimtelijke kwaliteit en onder welke voorwaarden (hoofdzakelijk motiveringsvereisten) ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn.

In dit project zijn delen van de nieuwe gebouwen binnen deze werkingsgebieden geprojecteerd, zoals op onderstaande afbeelding is getoond.

Afbeelding: projectie grens Gebied met beschermingscategorie 2 en 3 (met rode lijn) t.o.v. de woningbouw

De voorgenomen woningbouw in het groene buffergebied dient gezien te worden als ‘transformeren’. In het Werkboek Ruimtelijke kwaliteit is aangegeven dat bij transformatie er een compleet nieuwe toekomst voor het gebied ontstaat; een nieuwe gebiedsidentiteit gebaseerd op nieuwe kwaliteiten, structuren en kenmerken. Transformatie is niet mogelijk binnen gebieden met beschermingscategorie 2 (groene buffergebied en binnen recreatiegebied). Zodoende is het plan in strijd met artikel 7.43b.

In de verordening is onder artikel 7.86 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen wanneer een plan in strijd is met een van de bepalingen in afdeling 7.3, waaronder art. 7.43b. Dit betreft de zogenaamde balansregeling: “Een omgevingsplan kan voorzien in activiteiten waarbij in relatief beperkte mate wordt afgeweken van de bepalingen in afdeling 7.3 van deze verordening, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de doelen van deze bepalingen.” 

De gemeente kan hier gebruik van maken in situaties waar enige nadere afwegingsruimte nodig is om ontwikkelmogelijkheden niet geheel op slot te zetten, als dit onwenselijk zou zijn vanwege andere aspecten die de provinciale belangen ondersteunen. Dit is het geval. Het plan maakt een fors aantal woningen mogelijk in de sociale sector en per saldo is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Er worden 256 tot 260 nieuwe, duurzame woningen gerealiseerd, dat is per saldo een toevoeging van 148 tot 152 woningen. Binnen bestaand stads- en dorpsgebied en de kaders die hier gelden is dit aantal niet goed te realiseren.

Wat de impact is op het gebied buiten het BSD en hoe de ruimtelijke kwaliteit in totaliteit per saldo verbetert, is nader onderbouwd in de volgende paragrafen.

Impact van de ontwikkeling in het groene buffergebied en het recreatiegebied

In het stedenbouwkundige plan is gekeken naar het Gebiedsprofiel IJsselmonde. In het gebiedsprofiel is op de kaart van het Kwaliteit van de stads- en dorpsrand de overgang van Schutskooiwijk naar het buitengebied aangeduid als 'Rand verweven met landschap'.

- Karakteristiek

Randen aan het polderlandschap hebben een directe (zicht)relatie met het landschap. Dit zijn de plekken waar men vanuit de voordeur als het ware zo de polder instapt. De randen kunnen op verschillende manieren worden vormgegeven, maar worden gekenmerkt door het onderscheid tussen de beslotenheid van het dorp en de openheid van het landschap. Vanwege deze openheid zijn de groene dorpsranden goed zichtbaar. Het dorpssilhouet, maar ook de inrichting van de dorpsentree, zijn belangrijk voor de oriëntatie.

Door de ontwikkelingen van nieuwe natuur- en recreatiegebieden is het polderlandschap aan verandering onderhevig. Het nu zo karakteristieke agrarische gebruik en de openheid van de polders zal hierdoor veranderen. De overgang van dorp naar landschap ligt daardoor niet vast. Door ontwikkelingen kan de dorpsrand opschuiven en van kleur veranderen.

- Ambities

• Er wordt ingezet op het contrast tussen de beslotenheid van het dorp en de openheid van het landschap. Bij de ontwikkeling van natuur- en recreatiegebieden direct naast de dorpsrand is de openheid van het landschap leidend.
• De dorpsranden van Rhoon, Poortugaal, Heerjansdam en Rijsoord behouden het groene en dorpse karakter. Dit kan zowel door private tuinen als door openbaar groen of een beplante dorpstraat. De afwisseling draagt bij aan het dorpse karakter.
• Dorpse ontwikkelingen dragen bij aan een heldere landschappelijke afronding van het dorp. Landschappelijk waardevolle elementen, zoals dijken en kreken, blijven herkenbaar en worden zorgvuldig ingepast.
• De toegankelijkheid en beleefbaarheid van de dorpsrand verbeteren door fysieke en visuele relaties te handhaven dan wel te versterken. Daarnaast is het belangrijk dat de dorpsrand gebruikswaarde en betekenis heeft voor de bewoners.
• De inrichting van de dorpsrand, met name rond de dorpsentree, draagt bij aan de oriëntatie.

- Uitwerking in het plan

De nieuwe Schutskooiwijk sluit aan op de bestaande ruimtelijke structuren, maar verbetert de verbinding met het aangrenzende polderlandschap. Momenteel belemmeren de volkstuinen het zicht en de toegang naar de polder, waardoor de polder nauwelijks te ervaren is. Door het toevoegen van een nieuw park; Ouwelandsepark, ontstaat er een weids zicht op de polder (vizier) vanuit de wijk richting de polder. Hierdoor wordt de polder veel beter voelbaar en zichtbaar en wordt de polder met het nieuwe openbaar groen in de wijk verbonden.

Aan de westzijde van het plangebied komen woonblokken. Deze zijn nodig om bij te dragen aan het oplossen van de grote woning nood in de gemeente en de regio. Er is voor de westzijde gekozen, om een stevig contrast aan de rand met de polder te maken. De openbare ruimte langs de blokken zorgt voor een zachte overgang naar de polder en vanuit de woonblokken is er volop uitzicht op de polder.

Een deel van de bestaande polder wordt omgevormd tot de ‘voortuin’ van de wijk in de vorm van de polderrand en in de nieuwe opzet loopt de polder letterlijk door tot in de wijk door aanleg van het nieuwe Ouwelandsepark.

De polderrand is openbaar en goed toegankelijk en behoudt tegelijkertijd het avontuurlijke karakter van de polder, met zijn open ruimtes en slootjes. In de polderrand is ruimte om te wandelen (bijvoorbeeld een rondje met de hond), te spelen (slootjes springen, dammetjes bouwen, enzovoort). De polderrand is gemakkelijk bereikbaar via verschillende voetpaden vanuit de wijk en het nieuwe Ouwelandsepark. Op de kruising tussen het Ouwelandsepark en de polderrand is een recreatieve invulling voorzien, die mede kan bestaan uit tuinen met aandacht voor biodiverse beplanting (icoonsoorten) in samenhang met akkerranden en recreatiepaden. De polderrand is gemakkelijk bereikbaar via verschillende voetpaden vanuit de wijk en het nieuwe Ouwelandsepark.

Afbeelding: impressie speelse inrichting polderrand

Door een groen park langs de Ouwelandsestraat de wijk in te leiden, wordt het polderlandschap direct verbonden met het karakteristieke plantsoen aan de Kerkachterweg. Een groep grote bomen, geplant bij de aanleg van de wijk in de jaren 50/60, domineert het landschap en is vanaf de Kerkstraat en de Groene Kruisweg goed zichtbaar. Deze imposante bomen zijn beeldbepalend voor de Schutskooiwijk. Deze bomengroep wordt behouden als onderdeel van het nieuwe Ouwelandsepark. Er onder wordt een schaduwrijke, kleinschalige speelplek gecreëerd. De te handhaven bomen vormen een sterke basis waarop doorgewerkt kan worden.

In het plan wordt langs de polderrand een rijbeplanting voorzien die aansluit op het karakter van het polderlandschap. Ook de nieuwe bomen in het Ouwelandsepark sluiten aan bij dit typisch Hollandse landschap. Er wordt ingezet op een natuurlijke en gelaagde inrichting van de buitenruimte dat de biodiversiteit vergroot. Belangrijk is dat de soortenkeuze passend is bij het landschap van de Albrandswaard en de hier karakteristieke grondslag van de bodem.

Aan de zijden van het Ouwelandsepark en de Polderrand wordt een nieuw beeld gecreëerd. Hier viert de bebouwing het uitzicht en markeert het landschap. Waar de nieuwe woonbebouwing mag komen is beperkt door uit te gaan van een beperkt bestemmingsvlak. Hier zijn enkel gestapelde woningen toegestaan, zodat de impact op maaiveld ook beperkter is dan wanneer er woningen met tuin zouden komen. De bebouwingshoogte varieert hier tussen vier en vijf lagen. Langs de randen van de polder en het park is een maximale hoogte van vier bouwlagen toegestaan. Op het hoekpunt, waar het park overgaat in het landschap, is de maximale hoogte vijf bouwlagen. De Nieuwe Schutskooiwijk combineert hiermee zowel aansluiting bij de omgeving als een nieuwe markering van de dorpsrand aan de polder.

Afbeelding: impressie toekomstige polderrand

De ontwikkeling van de Schutskooiwijk en het betrekken van het westelijk deelgebied past op deze wijze goed binnen de ambities van het Gebiedsprofiel IJsselmonde.

- Impact op beschermingscategorie 2 groene buffers

Binnen groene buffers zijn geen grootschalige ontwikkelingen toegestaan (zie art. 7.43k lid 1). In dit geval is er geen sprake van een grootschalige ontwikkeling van 3 ha of groter, het gaat namelijk om een grondgebied van maximaal 5.000 m2 bestaand uit wonen en verkeer. Ook wordt de bufferfunctie van het gebied met de voorgenomen woningbouw niet onevenredig verstoord, want in het voorliggende plan is sprake van een compact ensemble van gebouwen in een groene omgeving. Slechts 1,5% van het groene buffergebied tussen Poortugaal en Boomgaardshoek in Hoogvliet (366.809 m²) wordt benut voor woningen die elders in het gebied geen plek kunnen krijgen. Hierbij is rekening gehouden met het groene karakter van het gebied. Er is een totaalplan waarbij groen en verstedelijking verweven zijn, zowel binnen het bestaand stedelijk gebied als er buiten. Het groene gebied zal door het vergroten van de verbondenheid, de inrichting van de polderrand en de aanleg van het Ouwelandsepark een meerwaarde krijgen voor het vernieuwde woongebied en functioneren als tegenhanger van de stedelijke dynamiek. Het oppervlak openbaar groen/park binnen bestaand stedelijk gebied neemt per saldo toe met 2.500 m2. De contrastwaarde met het stedelijk gebied is te vinden in de grote meerwaarde die er ontstaat door het bij de ontwikkeling te betrekken. Dit biedt kansen om te komen tot een meer verweven groenstructuur in plaats van het behouden van het solitaire en besloten karakter die het gebied nu heeft.

Artikel 7.45 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Als over de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken.

Onderbouwing behoefte - woningprognose

In het Regioakkoord 2018-2030 (Vastgesteld tijdens Regiotafel Wonen op 23 januari 2019) en het geactualiseerde Regioakkoord 2022 (ondertekend 27 januari 2023) maken de gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met ruim 87.000 uit te breiden. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio.

Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2023 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan 71.000 woningen. De geraamde woningvoorraadtoename valt op basis van de Woningbehoefteraming 2023 voor Zuid-Holland als geheel en voor de Regio Rotterdam hoger uit dan die op basis van de raming uit 2021 (61.150 woningen) die ten grondslag lag aan het geactualiseerde Regioakkoord 2022. De plancapaciteit in de regio is bepaald op 85.850 woningen zodat de verhouding plancapaciteit/gewenste voorraadtoename daardoor 121% is, ruimschoots binnen het maximum van 130%.

Op basis van de WBR 2023 is er bij het opstellen van het Geactualiseerd Regioakkoord door Albrandswaard een bod gedaan van 1.566 nieuw te bouwen woningen (netto 1.425) tot 2030. Bij ondertekening is dit definitief geworden. De Schutskooiwijk is onderdeel van dit bod van de gemeente en is in de woningprognose opgenomen als locatie waar (indicatief) 256 woningen te realiseren zijn, waarvan 157 sociale huurwoningen.

Het TAM-Omgevingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 260 woningen. Dat bestaat uit in ieder geval 157 woningen in het sociale segment en 99 marktwoningen, waarvan 30 wel betaalbaar. De woningen worden gerealiseerd in drie samenhangende hoven en een solitair woongebouw.

- Buiten bestaand stedelijk gebied

Er is een totaalvisie voor het plangebied gemaakt, waarbij er in de stedenbouwkundige opzet een evenwichtige verdeling van de woonclusters is uitgedacht. In het plan wordt de oorspronkelijke opzet van noord-zuid georiënteerde straten als basis genomen, maar dan in een aangepaste vorm. De nieuwe straten liggen verder uit elkaar, waardoor er ruimte ontstaat voor een eigentijdse opzet met grotere woningen en diepe tuinen. Bovendien biedt dit ruimte om de parkeerplaatsen voor de woningen kwalitatief in te passen in parkeerhoven. Deze parkeerhoven zijn compact georganiseerde parkeerterreinen aan de achterkant van de nieuwe woningen, die directe toegang bieden tot de aangrenzende tuinen en woningen. Een groot voordeel van de parkeerhoven is dat de nieuwe woonstraatjes autovrij ingericht kunnen worden. Dit betekent dat in de woonstraatjes geen autoverkeer is toegestaan. Hierdoor zijn de straatjes geschikt voor ontmoeting en verblijf in een rustige en groene omgeving direct aan de voordeur.

Door de grens van het bestand stedelijk gebied te overschrijden kan de dichtheid binnen het plangebied in balans blijven. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het niet wenselijk gestapelde woningbouw tegen de bestaande woningen te realiseren. Ook past het niet bij het karakter van het gebied om een te grote clustering van appartementen te maken. Hierdoor zou het aandeel grondgebonden woningen sterk teruggedrongen worden, maar ook aan die typen woningen is in het gebied behoefte. Daarbij zorgt een grotere dichtheid in de rest van het gebied tot een te grote parkeerdruk. Een spreiding van dichtheid en appartementen over het gebied is daarmee noodzakelijk. Ook wordt binnen bestaand stedelijk gebied ruimte gereserveerd om door een groen park langs de Ouwelandsestraat het polderlandschap direct te verbinden met het karakteristieke plantsoen aan de Kerkachterweg en wordt daardoor een groep beeldbepalende grote bomen behouden.

De gebouwen aan de westzijde zijn een onlosmakelijk onderdeel van de totale opgave en ook nodig om bij te dragen aan het oplossen van de grote woningnood in de gemeente en de regio. De woningbouw in het plangebied is nodig om de woningprognose haalbaar te maken en levert ook een grote bijdrage aan de opgave voor de sociale huursector.

Ook zijn er geen reële alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk die als alternatief gelden voor de hier voorziene woningbouw. Los van dat het wooncluster onderdeel uitmaakt van het totale aantal woningen dat in de Schutskooiwijk kan komen, zullen andere alternatieve locaties waar woningbouw mogelijk is, ook al zelf nodig zijn om de gemeentelijke woningbouwopgave in te kunnen vullen. Daar komt bij dat het gaat om een klein gebied.

Er wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor het opgenomen woonprogramma en ook zijn er
geen reële alternatieven voor de gebouwdelen die buiten het bestaand stedelijk gebied zijn geprojecteerd, zonder dat dit ten koste gaat van de uitgangspunten voor het nieuwe woongebied of het totaal aantal woningen dat te realiseren is.

Artikel 7.45b Dichtheid en verscheidenheid woningbouw

Een omgevingsplan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving. Het omgevingsplan betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw.

Hiervoor is al aangegeven dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt het niet wenselijk is gestapelde woningbouw tegen de bestaande woningen te realiseren en dat het niet bij het karakter van het gebied past om een te grote clustering van appartementen te maken. Hierdoor zou het aandeel grondgebonden woningen sterk teruggedrongen worden, maar ook aan die typen woningen is in het gebied behoefte. Daarbij zorgt een grotere dichtheid in de rest van het gebied tot een te grote parkeerdruk. Een spreiding van dichtheid en appartementen over het gebied is daarmee noodzakelijk.

Artikel 7.45c Bereikbaarheid

Een omgevingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Uit de rapportage van Verkeerskundig adviesbureau Goudappel (zie Bijlage 3) is gebleken dat de ontwikkeling met 256 woningen circa 1.201 motorvoertuigen per etmaal genereert. Omdat de 108 te vervangen woningen al verkeer veroorzaken, is in de kruispuntberekeningen uitgegaan van de toevoeging van 148 nieuwe woningen in de Schutskooiwijk. De cyclustijd neemt hierdoor toe tot 95 seconden in de ochtendspits en 108 seconden in de avondspits, respectievelijk 2 en 9 seconden langer dan de huidige waarden (VRI-telling 2025). Zowel in de huidige als toekomstige situatie blijft de verkeersafwikkeling volgens het beoordelingsschema voor 4-takskruispunten met VRI redelijk tot matig. In de toekomstige situatie zal de toename van verkeer door (onder andere) de planontwikkeling niet tot problemen leiden in de verkeersafwikkeling van het kruispunt Groene Kruisweg (N492). Een eventueel woningaantal van 260 i.p.v. 256 woningen leidt niet tot andere conclusies, aangezien het verschil in aantal marginaal is.

Tijdens de eerste bewonersavond bleek echter dat er toch zorgen zijn over de toename van het verkeer en de verkeerscirculatie. Op basis van die zorgen zijn er meerdere scenario's onderzocht om de verkeersbelasting en -circulatie te verbeteren, waaronder:

• 1. Eenrichtingsverkeer noordelijke entree: Alleen inrijden via de noordelijke entree mogelijk, uitrijden via de zuidelijke Kerkstraat. Dit leidt tot een betere verkeersveiligheid bij de noordelijke ingang, maar verplaatst het uitgaande verkeer naar de smalle Kerkstraat.
• 2. Eenrichtingsverkeer noordelijke entree + Kerkstraat: De Kerkstraat wordt eenrichtingsverkeer om de smalle straat beter te benutten. Dit zorgt voor een logische verkeerscirculatie, maar leidt tot omrijden voor bewoners en een lichte toename van verkeer in de Kerkachterweg.

Deze varianten zijn besproken en beoordeeld met een bewonersvertegenwoordiging en hieruit bleek dat er geen eenduidige voorkeur is voor één van de varianten. De voorgestelde maatregelen leiden tot nieuwe knelpunten of omrijdroutes voor bewoners. Daarom is er voor gekozen om de huidige situatie zoveel mogelijk te handhaven en geen ingrijpende wijzigingen door te voeren.

Artikel 7.45ca Kansen voor biodiversiteit

Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit.

Er wordt ingezet op een natuurlijke en gelaagde inrichting van de buitenruimte dat de biodiversiteit vergroot. Belangrijk is dat de soortenkeuze passend is bij het landschap van de Albrandswaard en de hier karakteristieke grondslag van de bodem.

In het Ouwelandsepark wordt langs de appartementsgebouwen een stevige groene buffer gerealiseerd van ongeveer 14 meter breed. Deze buffer bestaat uit halfhoge beplanting en zogenaamde wadi’s, die ook bijdragen aan waterbeheer en biodiversiteit.

Afbeelding: impressie Ouwelandsepark, buffer aan linkerzijde langs gebouwen

Artikel 7.45e Parkeernorm stationsomgevingen / Artikel 7.45f Parkeernorm sociale huur

Het projectgebied ligt binnen het werkingsgebied 'Stationsomgeving', waarbinnen een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning geldt. In afwijking daarvan kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld gebaseerd op het autobezit per woningtype of woonoppervlak.

De gemeente heeft op 3 februari 2025 parkeerbeleid vastgesteld (zie Bijlage 4). Op basis van het woningbouwprogramma van 256 woningen en de gemeentelijke parkeernota dienen er minimaal 298 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Op de 331 parkeerplaatsen is een correctiefactor voor HOV (hoogwaardig openbaar vervoer) van 10% van toepassing. Dat leidt tot een normatieve behoefte van 298 parkeerplaatsen.

In het vastgestelde Stedenbouwkundig Plan waren 333 parkeerplaatsen opgenomen, 35 meer dan de normatieve behoefte volgens het gemeentelijke beleid en 153 meer dan de provinciale norm. Met de provincie is overeengekomen dat het aantal parkeerplaatsen in het Stedenbouwkundig Plan wordt teruggebracht naar 298 plekken. Ter verzekering daarvan in dit plan is in artikel 21.2 bepaald dat de minimumparkeernorm tevens geldt als maximum, afgerond op hele getallen naar boven.

Indien 4 woningen meer worden gerealiseerd zal met toepassing van de normen het aantal parkeerplaatsen eveneens worden bijgesteld.

Artikel 7.47a Voldoende sociale huurwoningen

Bij een nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer moet worden voorzien in voldoende sociale huurwoningen die minimaal 25 jaar in stand worden gehouden en via een woonruimteverdeelsysteem worden verhuurd. Het gaat om minimaal 1/3 sociale huurwoningen dan wel wat hierover is vastgelegd in een mede door gedeputeerde staten vastgestelde afgestemde regionale woningbouwprogrammering in het kader van de afgestemde regionale behoefte.

Van de 256 woningen die in dit plan worden gerealiseerd zullen er 157 in sociale huursector worden gebouwd, dat is ruim 60% zodat wordt voldaan de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. Indien 4 woningen meer worden gerealiseerd zal met toepassing van de percentages het aantal sociale huurwoningen / betaalbare woningen eveneens worden bijgesteld.

In artikel 12.4.1 is geborgd dat binnen de bestemming minimaal 60% van het totale programma dient te bestaan uit sociale huurwoningen.

Artikel 7.47b Voldoende betaalbare woningbouw

Bij een nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer moet worden voorzien in voldoende betaalbare woningen. Het gaat om minimaal 2/3 betaalbare woningbouw dan wel wat hierover is vastgelegd in een mede door gedeputeerde staten vastgestelde afgestemde regionale woningbouwprogrammering in het kader van de afgestemde regionale behoefte.

Hiervoor is al beschreven dat ruim 60% van het totale woningbouwprogramma in dit plan zal bestaan uit sociale huurwoningen. Daarnaast worden 30 woningen boven de sociale prijsgrens maar in het betaalbare segment (max. €405.000 koopprijs, prijspeil 1 januari 2025) gerealiseerd. Zodoende worden 157+30 woningen gerealiseerd in het sociale/betaalbare segment, wat een aandeel van 73% van de totale woningvoorraad in dit plan vertegenwoordigt.

Indien 4 woningen meer worden gerealiseerd zal met toepassing van de percentages het aantal sociale huurwoningen / betaalbare woningen eveneens worden bijgesteld.

Gezien het ruime aandeel sociaal/betaalbaar in het plan is het programma in overeenstemming met de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toekomstvisie / Structuurvisie Albrandswaard 2025

Toekomstvisie 2025

Op 15 april 2013 werd de Toekomstvisie Albrandswaard 2025 goedgekeurd door de gemeenteraad van Albrandswaard. Deze visie stelt de richting vast waarin de gemeente zich wil ontwikkelen op het gebied van werken, wonen, onderwijs, recreatie en bestuur, rekening houdend met de wensen van zowel huidige als toekomstige generaties. De visie is gebaseerd op vijf kernpunten, namelijk ondernemen, ontspannen, ontmoeten, ontplooien en ontketenen.

Het bijbehorende Ingrediëntenboek bevat initiatieven en ideeën die laten zien hoe deze ontwikkelingsrichting kan worden bereikt. De uiteindelijke keuzes zullen door de burgers van Albrandswaard worden gemaakt. Het is de taak van de gemeente om initiatieven van burgers, organisaties en bedrijven te ondersteunen en de gewenste ontwikkelingsrichting te bewaken.

Initiatieven en ideeën die passen binnen de maatschappelijke en economische omstandigheden tot 2025 zullen door de gemeente worden ondersteund. De prioriteiten van de gemeente bij de uitvoering van de Toekomstvisie zijn als volgt:

• Nabijheid van de gemeente tot haar burgers en partners.
• Maatwerk in plaats van standaard woningbouw, met nadruk op dorps en levensloopbestendig.
• Vernieuwing en verbetering van bedrijvigheid, met nadruk op kleinschalige dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid.
• Transformatie van puur agrarische productie naar duurzaam en verbreed "natuurlijk" boeren.
• Samenwerking tussen gemeente, bewoners, ondernemers, zorginstellingen en vrijwilligersorganisaties om een uitstekende openbare ruimte te creëren.

Structuurvisie Albrandswaard 2025

Gelijktijdig met de Toekomstvisie werd ook de Structuurvisie Albrandswaard vastgesteld, die de uitwerking is van de Toekomstvisie. In de toekomstvisie wordt aangegeven hoe de gemeente zich op het gebied van werken, wonen, onderwijs, recreatie en bestuur wil ontwikkelen, om aan te sluiten bij de wensen en de opvattingen van huidige en toekomstige generaties.

De gewenste ontwikkelingsrichting is gevat in vijf O’s: Ondernemen (werken), Ontspannen (recreëren), Ontmoeten (wonen), Ontplooien (leren) en Ontketenen (besturen). In de Toekomstvisie en het bijbehorend Ingrediëntenboek zijn initiatieven en ideeën bijeengebracht om te laten zien op welke manieren de gewenste ontwikkelingsrichting bereikt kan worden.

Concrete keuzes moeten de komende jaren door de burgers van Albrandswaard zelf gemaakt worden. De gemeente heeft de taak om initiatieven van burgers, organisaties en bedrijven te ondersteunen en de gewenste ontwikkelingsrichting van de visie te bewaken. Aan initiatieven en ideeën die passen in de maatschappelijke en economische omstandigheden op weg naar 2025 worden door de gemeente medewerking verleend. Prioriteiten bij uitvoering van de Toekomstvisie door de gemeente zijn:

De gemeente staat dicht bij haar burgers en partners.

• Geen standaard woningbouw, maar maatwerk: dorps en levensloopbestendig.
• Bedrijvigheid: geen grote hallen, maar vernieuwing en verbetering. Nadruk op kleinschalige dienstverlening (kantoorvilla’s) en dorpse bedrijvigheid (ambachtelijkheid).
• Van een puur agrarische productie naar ‘natuurlijk’ boeren (verbreden en duurzaam).
• Gemeente, bewoners, ondernemers, zorginstellingen en vrijwilligersorganisaties zorgen samen voor een excellente openbare ruimte.

Tegelijk met de toekomstvisie is door de gemeente Albrandswaard de Structuurvisie Albrandswaard vastgesteld, als uitwerking van de toekomstvisie. De structuurvisie kent een kernkoers die is gericht op vijf pijlers, te weten:

• 1. Van meer naar beter: In plaats van uitbreiden wordt de aandacht verplaatst naar het verbeteren van de gebieden die er al zijn.
• 2. Identiteit dorpen versterken: Ieder dorp vanuit zijn eigen uitstraling en identiteit versterken. De omliggende polders worden hierbij betrokken.
• 3. Clusteren: Elke dorpskern gaat een aantrekkelijke bestemming vormen met een eigen maatschappelijk en commercieel voorzieningenpakket. Slimme clusters zorgen ervoor dat verschillende functies van elkaars aanwezigheid kunnen profiteren.
• 4. Recreatie verbeteren: Verzilver de potentie van de strategisch gelegen plekken. In wordt gezet op de recreatieve economie.
• 5. Uitstraling en beleving verbeteren: etaleer Albrandswaard en ondersteun ondernemerschap.

Het voorliggende plan geeft invulling aan de pijlers genoemd onder 1, 2 en 4.

3.3.2 Woonvisie 2024-2028

De Woonvisie 2024-2028 van de gemeente Albrandswaard is een visie waarin de koers voor de komende jaren is bepaald op het gebied van wonen. Het doel van de visie is om inwoners van Albrandswaard in de toekomst een fijne en leefbare woonomgeving te blijven bieden, met voldoende betaalbare woningen die passen bij verschillende levenssituaties. De visie houdt rekening met de veranderingen op de woningmarkt, zoals de vergrijzing, de groeiende vraag naar woningen en de behoeften van specifieke doelgroepen. Door samenwerking met woningcorporaties, huurdersverenigingen en andere partners wil de gemeente deze uitdagingen aanpakken en bijdragen aan een evenwichtige en duurzame hoeveelheid woningen in Albrandswaard.

Om tot een toekomstbestendige woningvoorraad en meer beschikbare en betaalbare woningen te komen worden woningen in diverse segmenten gebouwd, wordt ingezet op doorstroming en wordt de bestaande ruimte optimaal benut.

De uitdaging ligt bij het realiseren van de bestaande plannen. Ingezet wordt op het “hardmaken” van onze plancapaciteit. Overeenkomstig het Regioakkoord 2022 worden tussen 2021 en 2030 netto 1.425 woningen (bruto 1.566 woningen) toegevoegd. Op de ontwikkellocaties Schutskooiwijk, de Omloop, Hof van Poortugaal en Kruisdijkpark wordt gestreefd we naar een woningprogramma met twee derde betaalbare woningen (waarvan de helft sociale huur en de helft middenhuur en betaalbare koop). Het sociale deel van de woningen bestaat voornamelijk uit appartementen. Deze appartementen zijn aantrekkelijk voor ouderen en jongeren en leiden tot een meer gevarieerde woningvoorraad. Clustering speelt in iedere ontwikkeling een rol, met name op het punt van de ontmoetingsruimte.

3.3.3 Mobiliteitsplan Albrandswaard

In maart 2025 stelde de gemeenteraad de mobiliteitsvisie van Albrandswaard vast, waarin de ambities en doelen voor de gemeente op het gebied van verkeer en mobiliteit tot 2030 zijn omschreven. Deze visie bepaalt richting voor de komende jaren en legt een stevige basis in een groeiend Albrandswaard voor duurzame en inclusieve mobiliteitsoplossingen, gericht op de balans tussen bereikbaarheid, veiligheid, en leefbaarheid.

De eerder met de raad gedeelde “Staat van Albrandswaard” en de mobiliteitsvisie waren de eerste bouwstenen van het mobiliteitsplan. Op 3 februari 2025 heeft de gemeenteraad het Mobiliteitsplan Albrandswaard vastgesteld. Het Mobiliteitsplan is verder opgebouwd uit een aantal deelproducten die verder uitwerking geven aan deze bouwstenen. Het uitvoeringsprogramma vertaalt deze naar concrete maatregelen ter uitvoering voor de periode 2025 tot 2030. De deelproducten die, naast het uitvoeringsprogramma, omvatten het strategisch plan duurzame mobiliteit, het wegencategoriseringsplan, de mobiliteitsprofielen per gebied en de nota parkeernormen. Deze producten vormen een samenhangend geheel dat Albrandswaard ondersteunt in de realisatie van haar mobiliteitsdoelen.

Het mobiliteitsplan beoogt een bereikbare, veilige en leefbare gemeente te creëren, waarin ruimte is voor duurzame vervoersopties zoals fietsen, lopen en openbaar vervoer. Het draagt bij aan de realisatie van doelstellingen op het gebied van CO2-reductie, het verbeteren van de verkeersveiligheid, verminderen van verkeersoverlast en het efficiënt beheren van de openbare ruimte.

In de mobiliteitsvisie Albrandswaard zijn doelen en ambities opgenomen die betrekking hebben op verkeer en mobiliteit. Om die doelen en ambities te halen zijn concrete acties nodig die zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma. De deelproducten vormen de lijm tussen visie en uitvoering en zijn daarmee de basis voor het uitvoeringsprogramma.

De Nota parkeernormen (zie Bijlage 4) biedt duidelijke en consistente kaders voor het aantal auto- en fietsparkeerplaatsen dat nodig is bij nieuwbouw en herontwikkeling. De Nota parkeernormen is essentieel om de parkeerdruk beheersbaar te houden en efficiënt ruimtegebruik van de openbare ruimte te waarborgen.

In de Nota parkeernormen wordt aangegeven dat hanteren voor het toepassen van de parkeernormen een vast stappenplan. Onderstaand figuur geeft dit stappenplan schematisch weer. Daar waar wordt gesproken over parkeerbehoefte en parkeerplaatsen, betreft dit een voorziening voor de auto of fiets. Het schema kan dus worden toegepast voor zowel fiets als auto.

Voor woningen zijn de volgende autoparkeernormen van toepassing.

Voor woningen zijn de volgende fietsparkeernormen van toepassing.

Bij de berekening worden (voor autoparkeren bij woningen) de volgende aanwezigheidspercentages toegepast.

De omgeving van de metrostations, Poortugaal en Rhoon, in de gemeente Albrandswaard biedt mogelijkheden voor alternatieven en bijbehorend een mobiliteitscorrectie. Met de nabijheid van de metro is er voldoende alternatief voor de auto aanwezig. Over het algemeen geldt dat het autobezit lager is naarmate een woning of gebruiksfunctie in de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer ligt.

Voor nieuwe bouwontwikkelingen en functiewijzigingen kan in het metrogebied onder voorwaarden een correctie worden toegepast op de parkeernorm. Ook in de overige gebieden binnen de bebouwde kom is een correctie op basis van mobiliteitsalternatieven mogelijk. Omdat deze gebieden verder van het metrostation liggen wordt de toe te passen correctie kleiner zijn.

De mobiliteitscorrectie voor de directe nabijheid van het metrostation is verwerkt in een parkeernorm voor locaties binnen 100 meter van deze voorziening. Voor locaties die binnen 0-400 meter vallen is er sprake van een schil. Locaties die tussen 400-800 meter (zoals het onderhavige plangebied) vallen is een correctiemogelijkheid van 10% van toepassing op de normatieve parkeernormen. De afstand wordt bepaald op basis van de loopafstand tussen de ontwikkellocatie en het metrostation. Dit is de daadwerkelijke afstand en geen vogelvlucht afstand.

In paragraaf 3.2.1 is de berekening van de normatieve parkeerbehoefte al weergegeven en is toegelicht dat op basis van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening de normatieve parkeerbehoefte als maximum wordt aangehouden en het aantal parkeerplaatsen in het Stedenbouwkundig Plan is teruggebracht naar 298.

Parkeren wordt voorzien op de binnenhoven en de rondgang. Ongeveer 150 parkeerplaatsen zijn binnen de bouwvelden gesitueerd. Elke woning heeft één parkeerplaats in de directe omgeving van de woning en een parkeerplaats voor bezoekers binnen een straal van 150m. Langs de Vlasstraat zijn langsparkeerplaatsen voorzien, langs het overige deel van de rondgang komen dwarsparkeerplaatsen. Het complexje op de kop van de Ouwelandsestraat heeft een eigen parkeervoorziening.

3.4 Conclusie beleid

Gelet op voorgaande paragrafen vormt het landelijk, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen.

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

4.1 Archeologie

De afdeling Archeologie van de gemeente Rotterdam (Archeologie Rotterdam, BOOR) heeft op verzoek van de gemeente Albrandswaard de eventuele noodzaak van het uitvoeren van een archeologisch (voor)onderzoek in het kader van de voorgenomen grondwerkzaamheden ter plaatse van de Schutskooiwijk te Poortugaal beoordeeld. Aan de hand van de beoordeling is onderstaand advies d.d. 13 oktober 2025 opgesteld.

Op basis van de archeologische verwachtingswaarde van het gebied en de aard en omvang van de voorgenomen werkzaamheden wordt het uitvoeren van een archeologisch vooronderzoek op de planlocatie noodzakelijk geacht. Archeologie Rotterdam adviseert de gemeente om in het plangebied een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen (verkennende fase) uit te voeren. De onderzoeken dienen voorafgaand aan de grondverstorende werkzaamheden te worden uitgevoerd conform de gemeentelijke richtlijnen met betrekking tot archeologisch onderzoek. Het laten uitvoeren van dit onderzoek is verplicht conform de Archeologieverordening Albrandswaard (2009) en het omgevingsplan ‘gemeente Albrandswaard’.

Het plangebied maakt deel uit van een archeologisch kansrijk gebied. Conform het bestemmingsplan ‘Poortugaal Dorp’ (2013) dat is opgenomen in het omgevingsplan gemeente Albrandswaard (2024) geldt voor de locatie een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien) die dieper reiken dan 0,3 meter beneden maaiveld en die tevens een oppervlakte beslaan van meer dan 100 vierkante meter (dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 4').

De grondroerende werkzaamheden bestaan uit sloop van de verouderde bebouwing in de buurt en nieuwbouw. De toegestane marges van diepte en oppervlakte van het bestemmingsplan worden overschreden. De nieuwbouw wordt gefundeerd op heipalen. Gecombineerd met de palen onder de huidige bebouwing levert dit een intensieve verstoring door heipalen op. Daarnaast worden er nieuwe sleuven gegraven voor kabels en leidingen (de oude cunetten worden niet hergebruikt).

De werkzaamheden vormen daarmee een bedreiging voor eventueel in de ondergrond aanwezige archeologische waarden. Archeologie Rotterdam, als archeologisch adviseur van de gemeente, heeft daarom een Programma van Eisen opgesteld, waarin de algemene en gebieds-specifieke richtlijnen voor de uitvoering van het veldonderzoek worden verwoord. Het veldonderzoek is uitgevoerd en als Bijlage 2 aan deze Motivering toegevoegd. Op basis van de resultaten van het onderzoek blijkt dat in het plangebied (mogelijk) archeologische resten bedreigd worden door de voorgenomen bodemingrepen.

Om de gespecificeerde verwachting te toetsen wordt vervolgonderzoek geadviseerd in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (karterende fase) door middel van proefsleuven. Volgens het hulpmiddel Prospectie op Maat van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is het proefsleuvenonderzoek de geëigende methode na een booronderzoek waar de archeologisch relevante laag in kaart is gebracht.

Voor de kansrijke uitvoer van het proefsleuvenonderzoek wordt geadviseerd om het onderzoek na de sloop van de huidige bebouwing te laten plaatsvinden.

Voor de onderhavige TAM-omgevingsplan heeft dit advies tot gevolg dat de onderzoeksverplichting is opgenomen in de planregels. daaraan is voldaan door de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' in het plan op te nemen.

4.2 Cultuurhistorie

Het plangebied valt binnen de polder Albrandswaard. Over de vorming van deze polder is weinig bekend. De polder vormde de kern van de vroegere Hoge Heerlijkheid Albrandswaard en de Kijvelanden. De Albrandswaard komt reeds voor in 1248 en vormde destijds een rondom bedijkt gebied, mogelijk een op zichzelf staand bedijkt eilandje in de Waal. Binnen het plangebied zijn geen karakteristieke gebouwen en monumenten. Het plangebied ligt niet op gronden met cultuurhistorische waarde, zoals beschermd kasteel- en landgoedbiotoop. Daarnaast valt het plangebied niet in de nabijheid van een beschermde molenbiotoop en is er geen dubbelbestemming betreft beschermd stads- en dorpsgezicht. Nader onderzoek is niet benodigd.

4.3 Bodemgeschiktheid

Wettelijk kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in paragraaf 5.1.4.5 Bkl opgenomen. In par. 5.1.4.5 Bkl wordt bepaald voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast. Deze waarde mag niet hoger zijn dan het blootstellingsniveau van het maximaal toelaatbaar risico voor de mens. Dit is opgenomen in bijlage Va van het Bkl. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor bouwen op verontreinigde bodem en is geen omgevingswaarde. De beoordeling van de mogelijke aanwezigheid van onaanvaardbare risico's voor de gezondheid voor bodemgevoelige gebouwen kan met de risicotoolbox bodem met de module Beoordelen van de bodemkwaliteit voor een bodemgevoelig gebouw.

Het Rijk stelt instructieregels aan gemeenten voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie. De gemeenten moeten:

• Op grond van artikel 5.89i en artikel 5.89j Bkl de waarde vaststellen waarboven er bij de realisatie van gebouwen op bodemgevoelige locaties maatregelen nodig zijn
• Op grond van artikel 5.89k Bkl aangeven welke sanerende of andere beschermende maatregelen nodig zijn bij overschrijding van de waarde
• Op grond van artikel 5.89l Bkl een meldingsplicht instellen voor locaties die op grond van het omgevingsplan niet vergunningplichtig zijn
• Op grond van artikel 5.89m Bkl een bepaling opnemen over de ingebruikname.

Deze regels zorgen voor zowel een evenwichtige toedeling van functies aan locaties als het beschermen van de gezondheid en van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit. Aangetoond dient te worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde nieuwe gebruik.

Onderzoek

Door onderzoeksbureau IDDS is een verkennend bodemonderzoek en een verkennend waterbodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5 en Bijlage 6). Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat de toelaatbare kwaliteit van de bodem mogelijk wordt overschreden. Er is nader bodemonderzoek benodigd om aard, mate en omvang van de verontreiniging met PAK. Nader bodemonderzoek naar de grondwaterkwaliteit is, vanuit de resultaten van het onderzoek, niet benodigd.

De rapportage van het nader bodemonderzoek is opgenomen als Bijlage 7. Uit het nader onderzoek blijkt het volgende:

• De in het voorgaande onderzoek aangetoonde sterke verontreiniging aan de Repelstraat betreft een incidentele waarneming met beperkt omvang. Er is voor dit terreindeel geen sprake van een overschrijding van de toelaatbare bodemkwaliteit;
• De sterke verontreiniging met PAK nabij de Kerkachterweg is vermoedelijk gerelateerd aan de demping van een voormalige watergang, welke parallel aan de weg heeft gelopen. De omvang van de sterke verontreiniging wordt op circa 400 m3 geschat. Er is sprake van een overschrijding van de toelaatbare bodemkwaliteit.
• In verband met de aangetoonde overschrijding van de toelaatbare bodemkwaliteit met PAK wordt geadviseerd om bij de herontwikkeling van de woonwijk sanerende maatregelen te treffen (melding Bal) en de werkzaamheden onder milieukundige begeleiding uit te voeren.

Op basis van het uitgevoerde waterbodemonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van het slib en de vaste waterbodem bepaald. In hoofdstuk 3.4 van het rapport is voor de diverse toepassingen / werkzaamheden de kwaliteitsklasse aangegeven. Met het oog op de voorgenomen herinrichtingswerkzaamheden is het belangrijkste aandachtspunt is het slib van de onderzochte watergang. Hier is het slib licht verontreinigd (< interventiewaarde), welke niet toepasbaar is op basis van de PFAS resultaten in andere wateren en type plassen.

4.4 Flora en Fauna en houtopstanden

Bij ruimtelijke planvorming moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. De verplichtingen voor de bescherming van Natura2000-gebieden en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Omgevingswet. Er kan een tweedeling worden gemaakt in gebieds- en soortenbescherming.

4.4.1 Soortbescherming - onderzoek bestaande woningen

4.4.1.1 Quickscan, 9 mei 2022

In opdracht van WBV Poortugaal, heeft WSP Nederland B.V. een QuickScan Ecologie uitgevoerd voor het plangebied ter plaatse van Schutskooiwijk te Poortugaal (zie Bijlage 8). Het project betreft de sloop van de huidige bebouwing (108 woningen) tussen de Kerkachterweg en de achterzijde van de Repelstraat.

Afbeelding: Onderzoeksgebied natuurtoets WSP binnen het witte kader ten opzichte van de directe omgeving

In deze natuurtoets is het volgende geconcludeerd:

Vleermuizen

Aanvullende onderzoeken naar gebouwbewonende vleermuizen (laatvlieger, gewone en ruige dwergvleermuis) dienen uitgevoerd te worden. Het onderzoek dient uitgevoerd te worden in de periode 15 mei tot 1 oktober. Hierbij staan kraam-, zomer-, paar- en milde winterverblijfplaatsen van deze soorten centraal.

Bij aantreffen van verblijfplaatsen is een ontheffingsaanvraag, opstellen van een activiteitenplan, uitvoeren van mitigerende maatregelen, opstellen ecologisch werkprotocol noodzakelijk.

Huismus en gierzwaluw

Aanvullende onderzoeken dienen uitgevoerd te worden ten aanzien van verblijfplaatsen van de huismus en gierzwaluw. Het onderzoek van de huismus dient uitgevoerd te worden in de periode 1 april tot en met 15 mei. Voor de gierzwaluw dient dit vanaf 1 juni tot en met 15 juli uitgevoerd te worden.

Bij aantreffen van verblijfplaatsen is een ontheffingsaanvraag, opstellen van een activiteitenplan, uitvoeren van mitigerende maatregelen, opstellen ecologisch werkprotocol noodzakelijk.

Algemeen voorkomende broedvogels

Indien de werkzaamheden in de broedperiode uitgevoerd worden, dient het plangebied ongeschikt gemaakt worden voor de meeste broedvogels door de ondergroei in de tuinen te rooien en de schoorstenen voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt te maken.

De wijze van ongeschikt maken hangt mede af van de planning van de start binnen het broedseizoen. Het rooien van de beplanting in de tuinen dient begin februari gedaan te worden. Het ongeschikt maken van de schoorstenen dient eveneens begin februari te gebeuren.

Voor meer maatwerk is het advies om in januari contact op te nemen met een ecoloog en de exacte strategie te bespreken aan de hand van de concrete planning.

Werkwijze wordt vervolgens vastgelegd in een ecologisch werkprotocol.

Alle soorten

Voor alle soorten, ongeacht bescherming via natuurwetgeving, geldt de zorgplicht waarbij eenieder voldoende zorg in acht neemt voor de in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

4.4.1.2 Nader onderzoek 20 oktober 2022

Naar aanleiding van de quickscan is nader onderzoek (zie Bijlage 9) uitgevoerd. Daarin werd vastgesteld dat de woningen een functie (zomer- en of paarverblijf) hebben voor de soort gewone dwergvleermuis. Ook is vastgesteld dat de woningen een functie hebben als verblijfplaatsen voor de soort huismus en gierzwaluw. Functies voor andere soorten zoals laatvlieger en ruige dwergvleermuis zijn uitgesloten op basis van de voorgaande onderzoeken.

4.4.1.3 Activiteitenplan, Memo Ecologische begeleiding en Besluit op aanvraag Wnb

WBV Poortugaal heeft WSP Nederland B.V. gevraagd de te nemen maatregelen (zie hoofdstuk 4) uit te werken in een activiteitenplan en een ontheffing in het kader van de Wnb – soortenbescherming aan te vragen. Het doel van de ontheffingsaanvraag en het bijbehorende activiteitenplan is het beperken van de overtreding van de verboden uit de Wnb en het vast leggen van de te nemen maatregelen. Het Activiteitenplan, de Memo Ecologische begeleiding en het Besluit op de aanvraag Wnb zijn opgenomen in Bijlage 10, 11 en 12. De aangevraagde ontheffing werd aan woningbouwvereniging Poortugaal onder voorwaarden verleend op 13 augustus 2024. De ontheffing geldt voor de periode 1 oktober 2023 tot en met 1 oktober 2027.

4.4.2 Soortbescherming - onderzoek volkstuinen en polder

4.4.2.1 Natuurtoets IDDS, 30 juni 2025

In opdracht van Gemeente Albrandswaard is op 3 juni 2025 een natuurtoets uitgevoerd aan de Kerkachterweg te Poortugaal.

Afbeelding: Onderzoeksgebied natuurtoets IDDS binnen het blauwe kader ten opzichte van de directe omgeving  

Uit het bureauonderzoek en de biotooptoets komt naar voren dat in het plangebied geschikt habitat en mogelijke schuilplaatsen aanwezig voor de steenmarter. Door middel van nader onderzoek moet vastgesteld worden of het plangebied een (essentiële) functie heeft voor deze beschermde soort (Tabel hierna).

Ook zijn mogelijk meerdere geschikte verblijfplaatsen voor boombewonende vleermuizen aanwezig. Wanneer de holtebomen niet gekapt worden en de vegetatie in een radius van vijf meter om de bomen behouden blijft, kan worden volstaan met mitigerende maatregelen met betrekking tot vleermuizen. Indien dit niet mogelijk is, is nader onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk.

Tijdens het werken in en langs het water, kunnen diverse algemene amfibieën en vissen aanwezig zijn in het water. Om de werkzaamheden in en op het water te mogen uitvoeren moet rekening gehouden worden met de specifieke zorgplicht, ten opzichte van algemene amfibieën en vissen. Het wordt aangeraden om de werkzaamheden op en in het water, te laten plaatsvinden middels een ecologisch werkprotocol.

Tevens kunnen binnen het plangebied en binnen de verstorende invloedssfeer van de werkzaamheden vogels zonder jaarrond beschermd nest broeden. Algemene vogelsoorten die broeden zijn gedurende deze tijd beschermd (grofweg van 15 februari tot 15 augustus, in gebruik zijnde nesten zijn ook buiten deze periode beschermd). Het advies luidt om de werkzaamheden buiten dit broedseizoen te laten plaatsvinden. Indien het niet mogelijk is om de werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten, dient een broedvogelinventarisatie uitgevoerd te worden door een ecologisch deskundige. Indien broedende vogels aanwezig zijn, moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot het nest verlaten is.

In de aangrenzende woning (Groene Kruisweg 8) kunnen vleermuisverblijfplaatsen aanwezig zijn. Deze woning valt niet binnen de reeds verleende ontheffing. Om verstoring van vleermuizen te voorkomen, wordt geadviseerd om de werkzaamheden uit te voeren tussen zonsopgang en zonsondergang. Wanneer dit niet mogelijk is, moeten lichtbronnen zo zijn afgesteld dat deze niet op omliggende gebouwen schijnen. Ook in de definitieve fase kan verstoring van vleermuizen worden voorkomen door geen verlichting te laten schijnen op de omgeving. Tevens moeten de holtebomen, bij de speeltuin, behouden blijven en moet de vegetatie in een radius van vijf meter om de holtebomen behouden blijven. Wanneer dit niet mogelijk is, moet nader onderzoek uitwijzen of vleermuisverblijven aanwezig zijn.

Tabel: Overzicht van soorten waarmee in het vervolg van het project rekening gehouden moet worden

Op basis van onderzoeken is nader onderzoek steenmarter, boombewonende vleermuizen en ecologisch werkprotocol amfibieën en vissen benodigd.

4.4.3 Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebied of het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De ingreep leidt niet tot een fysieke afname van oppervlakte aangewezen habitattypen in Natura 2000-gebieden of het NNN en heeft geen significant verstorend effect op soorten. Effecten van stikstof op het Natura 2000-gebied Krammer-Volkerak zijn op voorhand niet uitgesloten maar door de grote afstand (>17km) zeer onwaarschijnlijk. Door IDDS is een stikstofberekening uitgevoerd, zie daarvoor paragraaf 4.5 hierna.

4.5 Stikstofdepositie

Specifiek voor de bescherming van soorten en natuurgebieden geeft de Omgevingswet uitvoering aan de verplichtingen die voortvloeien uit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Voor het aspect stikstof is de wetgeving rondom natuurgebieden relevant. Voor het beoogde plan is een stikstofonderzoek vereist vanwege de nabijheid van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Een stikstofberekening is uitgevoerd voor de sloop-, aanleg- en gebruiksfase.

Het projecteffect is berekend met behulp van de AERIUS Calculator versie 2025 (zie Bijlage 13). Hierbij is een berekening gemaakt voor de uitstoot van de bouwmachines en het verkeer in de sloop- en aanlegfase en het verkeer in de gebruiksfase.

De conclusie luidt dat geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden worden getroffen door de voorgenomen ontwikkeling. De rekentool geeft op basis van de opgestelde input, geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Als gevolg van het planvoornemen treedt daarom geen toename van de stikstofdepositie op in Natura 2000-gebieden.

Aangezien uit de analyse blijkt dat het projecteffect niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jr, geldt geen vergunningsplicht volgens Artikel 5.1, lid 1 (Ow). Een nader onderzoek naar stikstofdepositie is daarom niet nodig.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Voor bedrijven en milieuzonering is geen wettelijk kader vastgelegd door de overheid. Wel wordt de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG als richtlijn gebruikt. Omdat er binnen het besluitgebied verschillende bedrijven zijn gevestigd, is de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke ordening verplicht hiervoor een bestemmingsplanregeling te treffen die recht doet aan enerzijds de gevestigde bedrijven, maar anderzijds ook garanties geeft voor een goede kwaliteit van de leefomgeving. Als uitgangspunt geldt dat milieubelastende en hindergevoelige functies ruimtelijk van elkaar worden gescheiden. In het bestemmingsplan is daarbij gebruik gemaakt van een Staat van Bedrijfsactiviteiten uit de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering" (2009). In een dergelijke staat of lijst van bedrijven wordt met behulp van een indeling in categorieën op basis van de SBI-codering aangegeven of de milieubelasting van een bedrijf of een bedrijfsactiviteit ten opzichte van een hindergevoelige functie toelaatbaar kan zijn. Onderscheid wordt gemaakt tussen de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar, waarbij geldt dat de grootste richtafstand bepalend is voor de milieucategorie waarin de betreffende milieubelastende activiteit is/wordt ingedeeld. Het betreft hier een indicatieve algemene regeling en is met name bedoeld bij het bestemmen van nog niet verwezenlijkte of zogenaamde nieuwe situaties. Bij bestaande situaties kan worden afgeweken van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten. Steeds zal bekeken moeten worden of er specifieke omstandigheden zijn die een andere overweging rechtvaardigen.

Gevoelige bestemmingen, gebiedstypen en richtafstanden

In de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering" is een tweetal gebiedstypen te onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woongebied die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Een 'gemengd gebied' daarentegen is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. In relatie tot de gebiedstypen 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied' zijn de volgende richtafstanden opgenomen:

Milieucategorie	Rustige woonwijk	Gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Tabel 1. Richtafstanden gebiedstypen

De richtafstanden uit het omgevingstype 'rustige woonwijk' kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsmaat worden verlaagd indien sprake is van 'gemengd gebied'.

Toepassing bij besluitgebied

In het kader van deze ontwikkeling is onderzocht of wordt voldaan aan de richtafstanden voor activiteitenen milieuzonering (zie Bijlage 14). Het huidige gebruik van de percelen in de directe omgeving liggen alle buiten de richtafstand of vormen geen belemmering voor de beoogde woningbouw. Andersom vormt de komst van de woningen ook geen belemmering voor de bedrijfsvoering.

Conclusie

Het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan.

4.7 Geluidhinder

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn ter bescherming van gezondheid en milieu instructieregels opgesteld voor geluidgevoelige gebouwen. Een woonfunctie wordt in het Besluit kwaliteit leefomgeving (een van de vier Algemene Maatregelen van Bestuur onder de Omgevingswet, hierna Bkl) aangemerkt als geluidgevoelig gebouw. Voor geluidgevoelige gebouwen is akoestisch onderzoek omgevingsgeluid nodig, als gebouwd wordt binnen de geluidzone van spoorwegen, wegen en/of industrieterreinen.

Het plan ligt binnen het geluidaandachtsgebied van omliggende provinciale- en gemeentewegen. Daarnaast ligt het plan binnen de gezoneerde industrieterreinen Botlek-Pernis en Waal-Eemhaven. In het onderzoeksrapport van Alcedo (zie Bijlage 4 bij de regels) wordt inzicht gegeven in de geluidsituatie van het plan. Dit wordt getoetst aan de wettelijke normen en het gemeentelijk geluidbeleid.

Uit de rekenresultaten is gebleken dat aan de standaardwaarde voor gemeentewegen kan worden voldaan. Ook wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde vanwege het gezoneerde industrieterrein Botlek.

Er is wel sprake van overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde vanwege de provinciale weg N492 en het gezoneerde industrieterrein Waal Eemhaven. Wel kan aan de maximaal toelaatbare waarde worden voldaan.

Voor zowel de provinciale weg als het gezoneerde industrieterrein wordt geconcludeerd dat het toepassen van maatregelen niet doelmatig is of op bezwaren stuit. Om deze reden resteert het vastleggen van het gezamenlijk geluid, het beoordelen van de aanvaardbaarheid van het gecumuleerde geluid en het vastleggen van hogere waarden:

• 1. vanwege de provinciale weg N492: 51 dB
• 2. vanwege het gezoneerde industrieterrein Waal Eemhaven: 53 dB(A)

Op aangeven van DCMR dient met het bepalen van het nestgeluid op het plan ook rekening gehouden te worden met de Interim-werkwijze nestgeluid Regio Rijnmond. Het geluid waarmee rekening gehouden dient te worden bedraagt 51 dB.

Het gecumuleerde geluid bedraagt ten hoogste 58 dB(A). Dit is lager dan de grenswaarde vanwege het geluid van wegen. Hiermee kan het gecumuleerde geluid acceptabel worden geacht.

Alle woningen/appartementen beschikken over geluidluwe gevels en wordt aan de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid voldaan.

Omdat industrielawaai de bepalende geluidbron is voor het geluid, wordt door DCMR het onderstaande spectrum aanbevolen bij de dimensionering van de gevelmaatregelen.

Bij de bepaling van de geluidwering van de gevels wordt in deze situatie uitgegaan van het totaal van het gezamenlijk geluid plus nestvaartlawaai.

4.8 Luchtkwaliteit

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet toetst de overheid minder (ruimtelijke) projecten aan de regels voor luchtkwaliteit. De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in de zogenoemde aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen.

Dit geldt voor de volgende (ruimtelijke) besluiten, als deze zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied:

• De gemeente laat in een omgevingsplan activiteiten toe die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking). Of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Dit volgt uit artikel 5.51 van het Besluit.
• De provincie deelt in een omgevingsverordening functies aan locaties toe (artikel 7.1 en afdeling 5.1 Bkl).
• Een projectbesluit draagt in betekenende mate bij aan de concentratie van NO2 of PM10 (artikel 9.1 en afdeling 5.1 Bkl).

Poortugaal is niet aangewezen als of gelegen binnen een aandachtsgebied voor stikstofdioxide of fijnstof.

Net als onder de voorgaande wetgeving is er een uitzondering voor activiteiten die maar weinig bijdragen aan de luchtvervuiling, oftewel: niet in betekenende mate (NIBM). Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Dit volgt uit artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een ontwikkeling binnen de NIBM-grens blijft:

• Motiveren dat de ontwikkeling binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze standaardgevallen NIBM vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet dan wel onder een bepaalde omvang blijven (artikel 5.54 Bkl). Valt een project binnen de genoemde categorieën, maar niet binnen de gestelde grenzen, dan kan via detailberekeningen aannemelijk gemaakt worden dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een kwalitatieve beschrijving of met behulp van de NIBM-tool.

Het voorliggende project valt binnen de grenzen van de categorie woningen doordat niet meer dan 1.500 woningen met één ontsluitingsweg worden gerealiseerd. De activiteiten leiden daarom niet tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide en PM10 van 1,2 µg/m3 of meer. Er is dan ook geen nader onderzoek nodig. Niettemin is IDDS is gevraagd om een notitie luchtkwaliteit op te stellen, die als Bijlage 15 aan deze motivering is toegevoegd.

4.9 Omgevingsveiligheid

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit veiligheid gewaarborgd wordt. Gedoeld wordt op het waarborgen van de veiligheid ter voorkoming van branden, rampen of crises.

De Omgevingswet vult het groepsrisico anders in dan onder de Wet ruimtelijke ordening en de Wet milieubeheer. Bij risicovolle activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) wijst het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) aandachtsgebieden aan. De gemeente moet binnen de aandachtsgebieden bij de vergunningverlening rekening houden met het groepsrisico, oftewel rekening houden met het risico van brand, explosies of gifwolken. Er gelden dan aanvullende bouwkundige eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: Bbl). De norm van het plaatsgebonden risico (PR) blijft gelijk en daarmee ook het basisbeschermingsniveau. Het Bkl geeft in de bijlagen ook aan wat de PR-contouren en aandachtsgebieden zijn.

Wettelijk kader

De hoofdlijnen van het wettelijk kader omtrent de externe veiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Bal.
• Het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor).
• Buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Bkl.
• Windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Bal.

Het werken met aandachtsgebieden voor externe veiligheidsrisico's is een nieuwe manier van omgaan met het groepsrisico (artikel 5.12 t/m 5.15a Bkl). Een aandachtsgebied geldt van rechtswege. Deze worden vastgelegd in het Register Externe Veiligheid en zijn digitaal raadpleegbaar. In het deelplan moet binnen deze aandachtsgebieden rekening worden gehouden met het groepsrisico. Hier wordt aan voldaan door in het aandachtsgebied geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen toe te laten en ook geen beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Deze gebouwen en locaties zijn wel toelaatbaar als er daarvoor extra maatregelen worden genomen. Dat dient te geschieden met voorschriftengebieden. In een deelplan dient in principe een aandachtsgebied als voorschriftengebied te worden aangewezen als er met het deelplan kwetsbare gebouwen zijn toegestaan. In een voorschriftengebieden gelden de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: Bbl).

Daarnaast staan in het Bkl ook instructieregels voor de volgende risicobronnen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Bal:

• Opslaan, bewerken en herverpakken van vuurwerk (afdeling 5.1.2.4 Bkl)
• Opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl)
• Exploiteren van een IPPC-installatie voor het maken van explosieven (afdeling 5.1.2.5 Bkl)
• Opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor militair gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl)

Onderzoek

Er zijn twaalf Seveso-inrichtingen, één spoorwegemplacement en twee buisleidingen met gevaarlijke stoffen die van invloed zijn op de omgevingsveiligheid van het plan. Het plangebied bevindt zich binnen de volgende aandachtsgebieden:

• brandaandachtsgebied van een propyleenleiding van DOW (gedeeltelijk);
• gifwolkaandachtsgebied van 12 (Seveso-) inrichtingen en één spoorwegemplacement (volledig).

Ingenieursbureau AVIV heeft daarom op 10 juni 2025 een beschouwing opgesteld met betrekking tot het aspect Omgevingsveiligheid (zie Bijlage 16). De belangrijkste conclusies naar aanleiding van de beoordeling worden hierna benoemd.

Plaatsgebonden risico

Het plangebied ligt buiten de PR 10-6 contouren van alle buisleidingen en alle inrichtingen.

Aandachtsgebieden

Het plangebied bevindt zich binnen de volgende aandachtsgebieden:

• Brandaandachtsgebied van een propyleenleiding: gedeeltelijk.
• Gifwolkaandachtsgebied van 13 (Seveso-) inrichtingen: volledig.

Omdat het plan niet uitgaat van de realisatie van zeer kwetsbare gebouwen, is het aanwijzen van het brandvoorschriftengebied niet verplicht.

Verantwoording groepsrisico

De aanwezige personen zijn zelfredzaam. Er is een aanzet gegeven voor de invulling van artikel 5.15 van het Bkl. In hoofdstuk 5 van het rapport van AVIV zijn maatregelen aangedragen die kunnen bijdragen aan het beperken van het groepsrisico (zie hierna). Bevoegd gezag bepaalt op basis van haar beoordelingskader of de aanwezige personen voldoende beschermd zijn. Het bestuur van de veiligheidsregio kan advies geven over de invulling van artikel 5.2 van het Bkl.

Maatregelen ter bescherming van personen

Het bevoegd gezag kan diverse maatregelen inzetten om mensen te beschermen binnen de aandachtsgebieden, de zogenaamde gereedschapskist. Deze bestaat uit de volgende maatregelen:

• a. Afstand houden tot de risicobron binnen het aandachtsgebied.
• b. Aanvullende risicocommunicatie.
• c. Beperken van personendichtheden in de omgeving van de risicobron.
• d. Vlucht- en schuilmogelijkheden.
• e. Omgevingsmaatregelen.
• f. Aanvullende bouwmaatregelen in een voorschriftengebied.

- ad a. Afstand houden tot de risicobron binnen het aandachtsgebied

De minimale afstand van de woningen tot de buisleiding is 50 m. Alle toekomstige woningen
bevinden zich buiten de PR 10-6 contour van de buisleiding. Het groepsrisico in de bestaande
situatie is zeer laag. De ontwikkeling van Schutskooiwijk leidt naar verwachting niet tot een
verhoogd groepsrisico. Er is geen reden om meer afstand aan te houden tussen de
buisleiding en de woningen.

- ad b. Aanvullende risicocommunicatie

Informatiebrochures omtrent handelingsperspectief en vluchtwegen in geval van een calamiteit aan de buisleiding kunnen aan de bewoners worden verstrekt. De informatie moet toegespitst zijn op de verschillende effecten en handelingsperspectieven van een fakkelbrand. Deze maatregel geldt niet enkel voor de planlocatie maar ook voor de bestaande bebouwing in de omgeving. Voor ondergrondse leidingen geldt dat de grootste kans op breuk of lekkage wordt veroorzaakt door (graaf)werkzaamheden nabij of aan de leiding. Bij werkzaamheden aan de leiding is het daarom verstandig de bewoners hiervan op de hoogte te stellen. Gerichte risicocommunicatie met aanwezigen binnen de aandachtsgebieden in geval van een (dreigende) calamiteit (bijvoorbeeld via NL-Alert) kan ertoe bijdragen dat alarmering van het gebied sneller verloopt. Hierbij dient aan te worden gegeven wat het gewenste handelingsperspectief is (schuilen of vluchten).

- ad c. Beperken van personendichtheden in de omgeving van de risicobron

In de omgeving van het plangebied bevindt zich vrijwel geen bebouwing binnen het BAG van de propyleenleiding. Door de planrealisatie neemt het aantal aanwezige personen in het BAG plaatselijk toe. Dit is een logisch gevolg van de ontwikkeling. Maar ook in de situatie na planrealisatie is de personendichtheid binnen het BAG beperkt.

- ad d. Vlucht- en schuilmogelijkheden

In de omgeving van de planlocatie is voldoende gelegenheid om effectief te vluchten van de aardgasleidingen af (in oostelijke richting), mocht dat noodzakelijk zijn. De appartementsgebouwen worden alle ontsloten via een centrale entree die zowel vanuit de openbare ruimte als vanuit het hof te bereiken is. In geval van een (dreigende) calamiteit kunnen de gebouwen onder bescherming van het gebouw zelf aan de hofzijde worden verlaten. De appartementsgebouwen met 4 of 5 bouwlagen bevinden zich voornamelijk in het westelijk (en zuidelijk) deel van het plangebied. Deze gebouwen bieden voor de meer oostelijk gelegen woningen een afschermende werking tegen warmtestraling in geval van een fakkelbrand.

- ad e. Omgevingsmaatregelen

Als omgevingsmaatregelen kan gedacht worden aan een goede voorbereiding van hulpdiensten, goede bereikbaarheid voor hulpdiensten, bluswatervoorziening op orde en onderhoud van schuilplaatsen en vluchtwegen.

- ad f. Aanvullende bouwmaatregelen

Aangezien (vooralsnog) geen voorschriftengebied is aangewezen zijn de aanvullende bouwmaatregelen conform Bbl (art. 4.91 t/m 4.95) niet van toepassing. De woningen zullen worden gebouwd conform de standaardeisen uit het Bbl. Zodoende wordt voldaan de eisen ten aanzien van de warmtebestendigheid gevels en de brandveiligheidseis Weerstand tegen BrandDoorslag en BrandOverslag (WBDBO).

Provinciaal beleid

Getoetst is aan het EV-beleid van de Provincie Zuid-Holland. Volgens de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening is in een aantal gevallen een berekening nodig van het groepsrisico. De provincie Zuid-Holland heeft de ‘Handreiking externe veiligheid ter verduidelijking en als handvat bij artikel 7.18 van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening’ uitgebracht als hulpmiddel om te bepalen of een berekening volgens deze verordening nodig is. In dit geval is de ligging van het plan binnen het brandaandachtsgebied van een buisleiding met gevaarlijke stoffen het meest bepalende. De handreiking geeft voor dit soort situaties een aantal criteria om te bepalen of een berekening van het groepsrisico volgens de omgevingsverordening nodig is. Het eerste relevante criterium is de vraag of het plan een toename van de personendichtheid van meer dan 10% binnen het brandaandachtsgebied van een buisleiding tot gevolg heeft. Het tweede criterium is of het plan toename van de populatie binnen het brandaandachtsgebied van een buisleiding van meer dat 100 personen tot gevolg heeft. Aan beide criteria wordt voldaan, zodat berekening van het groepsrisico van deze leiding vereist is.

Door DOW is een berekening uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen groep van meer dan 10 personen met een risico van 10-9 of groter aanwezig is. Daarom is er geen (verhoogd) groepsrisico. De ontwikkeling van Schutskooiwijk ligt bovendien buiten de plaatsgebonden risicocontour 10-6 van de buisleiding van DOW. Hiermee wordt voor de ontwikkeling voldaan aan de eisen ten aanzien van het plaatsgebonden risico. Wel licht het brandaandachtsgebied van de DOW leiding voor een deel over de ontwikkeling van Schutskooiwijk. De gemeente kan voor het brandaandachtsgebied een voorschriftengebied aanwijzen. Er worden echter geen zeer kwetsbare gebouwen binnen het brandaandachtsgebied van de DOW-leiding mogelijk gemaakt. De gemeente is daarom niet verplicht een voorschriftengebied aan te wijzen.

4.10 Watertoets

In de Omgevingswet is onder het Besluit kwaliteit leefomgeving een instructieregel opgenomen die de Weging van het waterbelang (voorheen de Watertoets) verplicht stelt. De 'Weging van het waterbelang' houdt in dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. De opvattingen van de waterbeheerders (in dit geval Waterschap Hollandse Delta en gemeente Albrandswaard) moeten daarbij worden betrokken. Aldus is sprake van een motiveringsverplichting en een meer impliciete overlegverplichting. Beoogd wordt vroegtijdig in ruimtelijke planprocessen afstemming te laten plaatsvinden tussen de betrokken overheden en gezamenlijk te zoeken hoe ruimtelijke ontwikkelingen en waterbelangen optimaal samen kunnen gaan.

In april 2026 heeft adviesbureau Nepocon de Verkennende notitie waterbelang Schutskooiwijk Albrandswaard opgesteld (zie Bijlage 17). Daaruit blijkt dat de toename van verharding in het projectgebied 9.672 m2 bedraagt, waaroor 14% watercompensatie nodig is. In het stedenbouwkundig plan is daartoe voorzien in 348 m2 oppervlaktewater. Berekend is welke extra watercompensatie benodigd is. Deze resterende opgave kan worden ingevuld volgens het afpelschema van het waterschap. Waarin eerst moet worden gekeken naar het graven van oppervlaktewater lichamen, mocht dit aantoonbaar niet kunnen kan worden gekeken naar het graven van een nieuwe waterberging. Als zelfs dit niet mogelijk is kan worden gekeken naar waterberging met een ondersteunend kunstwerk..

Het in oktober 2024 vastgestelde stedenbouwkundig plan voorziet daarin nu nog niet, maar binnen het projectgebied is er voldoende ruimte om deze opgave op te lossen. Dat vergt verdere uitwerking maar is geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voorliggende TAM-Omgevingsplan.

4.11 M.e.r.-beoordeling

Of een besluit over een project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit.

Bijlage V heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van het project van de initiatiefnemer. In kolom 4 staan de besluiten genoemd waarvoor dan de mer-verplichtingen gelden. Het gaat dan om besluiten waarmee de toestemming voor het project wordt verleend. In dit geval is dat de omgevingsplanwijziging.

Daarnaast kunnen de mer-verplichtingen nog gelden voor enkele bijzondere besluiten uit andere wetten, zoals de vergunning op basis van de Kernenergiewet.

Of er voor het besluit een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, geldt een mer-plicht. Anders geldt een mer-beoordelingsplicht, tenzij ook in kolom 3 nog voorwaarden staan.

In dit geval is een mer-beoordelingsplicht aan de orde. Er is, anders dan onder voorgaande wetgeving, nog maar één mer-beoordelingsprocedure. Het bevoegd gezag neemt het resultaat van de beoordeling of sprake is van aanzienlijke milieueffecten, bedoeld in artikel 16.43, tweede lid, van de wet, met de bijbehorende motivering op in het besluit en, voor zover hier sprake van is, in het ontwerp van het besluit (artikel 11.11, lid 2 Omgevingsbesluit).

Op basis van de Project-mer-beoordeling kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van kenmerken en locatie van het plan die zouden kunnen leiden tot aanzienlijke milieueffecten ter plaatse. Tevens blijkt voor de getoetste aspecten dat er geen significant negatieve effecten optreden. Er is geen sprake van cumulatie met andere ontwikkelingen.

De situatie geeft geen aanleiding voor het uitvoeren van een MER, zie daarvoor de Mededeling 'project m.e.r-beoordeling' Bijlage 18).

Hoofdstuk 5 Planregeling

5.1 Tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) omgevingsplan via IMRO

Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet moeten gemeenten wijzigingen van het omgevingsplan bekendmaken en publiceren via de Landelijke voorziening bekendmaken en beschikbaar stellen (LVBB). Gemeenten stellen het besluit tot wijziging van het omgevingsplan op volgens de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met bijhorende Toepassingsprofielen en omgevingsdocumenten (TPOD).

De tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) vormt een alternatieve mogelijkheid voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen, wanneer zij dit nog niet via de nieuwe standaarden kunnen doen. De TAM moest voorkomen dat planvorming onaanvaardbare vertraging oploopt bij de invoering van de Omgevingswet.

Bij het opstellen van de bestemmingen en de planregels is een zo eenvoudig en overzichtelijk mogelijke indeling en redactie nagestreefd. De inhoud en de methodiek zijn opgesteld volgens de "Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen" (SVBP 2012) en de landelijke standaards voor het digitaal uitwisselbare en raadpleegbare plan.

5.2 Opzet planregels

De regels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken:

Hfd. 1: Inleidende regels, inclusief begripsbepalingen, dat wil zeggen wat in dit bestemmingsplan onder bepaalde begrippen moet worden verstaan. Daarnaast zijn de meetvoorschriften opgenomen, waarin de wijze van meten die in dit plan moet worden gehanteerd, is aangegeven.
Hfd. 2: Functies en activiteiten, waarin de op de verbeelding aan de gronden gegeven bestemmingen zijn verklaard, is bepaald waarvoor deze mogen worden gebruikt, wat hierop mag worden gebouwd en in welke vorm.
Hfd. 3: Algemene regels, zoals de anti-dubbeltelregeling, algemene bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings-, wijzigings- en procedureregels.
Hfd. 4: Overgangsregels.

Naast de bestemmingsplanregeling gelden nog (vele) andere wettelijke regelingen voor het gebied. Deze wettelijke regelingen hebben veelal een geheel ander doel dan het bestemmingsplan. Dit betekent dat deze wetgeving naast het bestemmingsplan blijft bestaan en van toepassing is. Het bestemmingsplan laat deze wettelijke regelingen derhalve onverlet.

Een en ander betekent in de praktijk dat bij het opstellen van het bestemmingsplan bezien dient te worden in hoeverre er ruimtelijk relevante wetgeving is, die van invloed kan zijn op de inrichting van het bestemmingsplan. Het kan daarbij zijn dat een bepaalde handeling, hoewel het bestemmingsplan deze handeling toelaat, op grond van deze wetgeving niet toelaatbaar is of dat voor die handeling eerst nog een ontheffing noodzakelijk is.

De bestemmingen die in het besluitgebied zijn opgenomen, worden hierna in paragraaf 5.4 nader beschouwd.

5.3 Inleidende regels

5.3.1 Artikel 1: Toepassingsbereik

Met deze bepaling wordt de relatie gelegd tussen de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan en de overige regels uit het omgevingsplan. Doel is het voorkomen van inconsistentie en onduidelijkheden over welke regels van toepassing zijn op de locatie van het TAM-IMRO omgevingsplan en daarbuiten.

Het toepassingsbereik gaat over:

• 1. de relatie met het tijdelijk deel van het omgevingsplan, niet zijnde de bruidsschat (lid 1 van de voorbeeldtekst)
• 2. de relatie met de bruidsschat (lid 2)
• 3. de begrenzing van de toepassing van de in het TAM-IMRO omgevingsplan opgenomen regels tot de locatie van het TAM-IMRO omgevingsplan (lid 3)

Lid 1:

In dit lid wordt geregeld dat het oude bestemmingsplan en andere oude ruimtelijke besluiten niet meer van toepassing zijn op de locatie van het TAM-IMRO omgevingsplan.

De Omgevingswet bepaalt dat de oude ruimtelijke besluiten alleen in hun geheel kunnen vervallen op een locatie en niet gedeeltelijk (art. 22.6 eerste lid). De bepaling in lid 1 komt erop neer dat met een voorrangsbepaling het TAM-IMRO plan voorrang krijgt op het oude bestemmingsplan en andere oude ruimtelijke besluiten.

Lid 2:

In het tweede lid wordt geregeld dat regels van de bruidsschat niet van toepassing zijn op de TAM-IMRO omgevingsplanlocatie als zij strijdig zijn met de regels van het TAM-IMRO omgevingsplan. De tekst van lid 2 is ontleend aan artikel 22.1, eerste lid, van de bruidsschat, waarin een vergelijkbare bepaling is opgenomen om de verhouding van de bruidsschat tot de overige onderdelen van het tijdelijke omgevingsplan te regelen. De uitzondering van paragraaf 22.2.7.3 ziet op de regels over het vergunningvrij bouwen zoals die in artikel 22.36 van het omgevingsplan zijn opgenomen. Hiermee behouden we eenheid.

Lid 3:

Onder de Omgevingswet maakt de plankaart van het TAM-IMRO omgevingsplangebied, met daarop de geometrisch begrensde planobjecten, niet automatisch wettelijk deel uit van het omgevingsplan. Om de plankaart en de planobjecten een juridische status te geven in het TAM-IMRO omgevingsplan, is in het TAM-IMRO omgevingsplan een specifieke bepaling opgenomen. Zo wordt expliciet bepaald dat de kaart het geometrische werkingsgebied van de regels weergeeft.

5.3.2 Artikel 2: Algemeen gebruiksverbod

Voor het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met de bestemmingen uit een bestemmingsplan was in de Wabo (artikel 2.1, eerste lid, onder c) een algemene vergunningplicht opgenomen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is deze vergunningplicht vervallen. Plannen bevatten vanaf dat moment niet langer regels met het oog op een bepaalde bestemming (artikel 3.1, eerste lid, Wro). In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd. Alleen het opnemen van locaties met functies (voorheen bestemmingen) is daarom onvoldoende om het handelen in strijd met die functies te verbieden. Daarom is in artikel 2 het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-IMRO omgevingsplan in dat plan nadrukkelijk verboden.

5.3.3 Artikel 3 Begripsbepalingen en Artikel 4 Aanvullende begripsbepalingen

Begrippen Omgevingswet

De begripsbepalingen uit de bijlage van de Omgevingswet zijn van rechtswege van toepassing op regelingen op grond van de Omgevingswet (art. 1.1 Omgevingswet). En dus ook op (TAM-)omgevingsplannen.

Begrippen AMvB's en Omgevingsregeling

Begripsbepalingen uit de AMvB’s en de Omgevingsregeling zijn niet rechtstreeks van toepassing op het omgevingsplan. In art. 1.1 van het omgevingsplan van rechtswege zijn de begripsbepalingen uit de AMvB's en de Omgevingsregeling van toepassing verklaard op Hoofdstuk 22. Maar ze zijn daarmee niet automatisch van toepassing op het TAM-omgevingsplan. Om die reden is in voorliggend TAM-omgevingsplan aangesloten bij de begripsbepalingen uit de AMvB's en de Omgevingsregeling en zijn deze van toepassing verklaard. Voorts is in artikel 1.1 lid 2 van het omgevingsplan van rechtswege verwezen naar een bijlage II waarin begrippen staan die van toepassing zijn op hoofdstuk 22 van het tijdelijk deel van het omgevingsplan (de bruidsschat). Deze begrippen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn in dit TAM-Omgevingsplan ook van toepassing.

Aanvullende begrippen TAM-omgevingsplan

In het TAM-omgevingsplan zijn aanvullende begrippen opgenomen. Deze aanvullende begripsbepalingen kunnen niet afwijken van begripsbepalingen uit de Omgevingswet. In dit TAM-omgevingsplan zijn ook begrippen uit de AMvB’s en de Omgevingsregeling genoemd door in die gevallen te verwijzen naar desbetreffende de AMvB’s en de Omgevingsregeling. Doel daarvan is om in één document de alle relevante begrippen expliciet op te nemen en duidelijkheid te verschaffen waar desbetreffende definitie te vinden is. Dat is weliswaar dubbelop, maar is bedoeld om het vinden van definities te vergemakkelijken.

De aanvullende begrippen zijn alleen van toepassing verklaard op het TAM-omgevingsplan (‘Hoofdstuk 22b’) en niet op het hele omgevingsplan.

5.3.4 Artikel 5 Meet- en rekenbepalingen en Artikel 6 Aanvullende meet- en rekenbepalingen

De wijze van meten bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van hoogtes, oppervlaktes etc. In artikel 5 is bepaald dat de meet- en rekenbepalingen uit artikel 22.24 van het Omgevingsplan van overeenkomstige toepassing zijn op het meten van de waarden die in dit hoofdstuk in m, m² of m³ zijn uitgedrukt. Aangezien deze bepaling beperkt van aard is zijn in dit TAM-Omgevingsplan aanvullende meet- en rekenbepalingen opgenomen overeenkomstig de in Albrandswaard gebruikelijk bepalingen.

5.4 Functies en activiteiten

De functies en activiteiten beginnen telkens met een toepassingsbereik en functieomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende functie is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze doeleindenomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (beoordelingsregels). Alle regels die op een bepaalde functie van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de regels met betrekking tot deze functie zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of geometrie zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. Dit TAM-omgevingsplan kent de volgende functies:

Artikel 7 Groen - 1 en Artikel 8 Groen - 2

De met deze bestemmingen aangewezen gronden zijn bestemd voor, groen, water, voet- en fietspaden, speelvoorzieningen, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. Deze groenbestemming is aanwezig ter bescherming van het daar aanwezige groen om Poortugaal groen te houden. Ook is hierbij aansluiting gevonden op de (ontwerp) structuurvisie van de gemeente Albrandswaard.

Binnen Groen - 1 wordt (als extra ten opzichte van Groen - 2) geregeld dat deze gronden zijn aangewezen voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van groen-, natuur-, en landschapswaarden en binnen deze bestemming zijn de bouwmogelijkheden dan ook beperkt. Dit betreft de gronden die zich bevinden buiten Bestaand Stedelijk Gebied zoals bedoeld in de provinciale Omgevingsverordening.

Artikel 9 Tuin

De bestemming “Tuin” op het adres Kerkachterweg 1 is opgenomen overeenkomstig het voorgaande bestemmingsplan 'Poortugaal Dorp'. Bebouwingsmogelijkheden zijn beperkt binnen deze bestemming. Daarnaast worden ook parkeermogelijkheden geboden. De bestemming loopt tot 3 meter achter de voorgevel. Dit is een bewuste keuze zodat de stedenbouwkundige opzet - zoals deze ten tijde van de bouw van vele woningen is bedacht - zoveel mogelijk blijft gehandhaafd.

Artikel 10 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming “Verkeer - Verblijfsgebied” is opgenomen voor de buurtontsluitingswegen. Het betreft wegen met de nadruk op de verblijfsfunctie en een inrichting als woonerf (30 km/u - wegen).

Artikel 11 Water

De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor water, recreatief medegebruik, duikers, groen- en nautische voorzieningen, steigers en bruggen.

Artikel 12 Wonen

De woningen in Poortugaal zijn bestemd als “Wonen”. Bij deze bestemming zijn zowel bestaande bebouwing als de te realiseren nieuwe woningen opgenomen in bouwvlakken.

Naast wonen is tevens praktijkruimte toegestaan (het gebruik ten aanzien van praktijkruimte is geregeld in de algemene gebruiksregels). Voorts is een bed-and-breakfastregeling toegevoegd. Deze bed-and-breakfast maakt het mogelijk een bed-andbreakfast op te richten. Belangrijke voorwaarden voor de bed-and-breakfast zijn dat deze niet meer dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van het hoofdgebouw bedragen en dat maximaal 7 kamers van maximaal 30 m2 aanwezig zijn.

Het totale aantal woningen binnen de bestemming mag niet meer bedragen dan 260. Met aanduidingen is geregeld wat de maximum goot- en bouwhoogte van de woningen mag zijn. Alle nieuwe bouwwerken moeten voldoen aan de vereisten die volgen uit het beeldkwaliteitsplan.

De meeste bouwvlakken zijn niet voorzien van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)', maar één bouwvlak wel: het appartementengebouw op de kop van de Ouwelandsestraat. Daar geldt het genoemde bebouwingspercentage van 50% als maximum. Daar geldt ook de (van de overige gebouwen afwijkende) bouwhoogtebepaling dat in het geval van een plat dak de maximum bouwhoogte 10 meter is maar als toch een gebouw met kap wordt gerealiseerd dat dan een maximum goot- en bouwhoogte van 7 meter resp. 11 meter van toepassing is.

De binnenterreinen van de nieuwe woonblokken zijn voorzien van de aanduiding 'parkeerterrein'. Daar mag niet gebouwd worden, omdat deze gronden uitsluitend voor parkeervoorzieningen moegn worden aangewend.

De geluidbelasting op de gevels van de woningen mag niet meer bedragen dan de standaardwaarde, bedoeld in tabel 5.78t van het Besluit kwaliteit leefomgeving, tenzij onder i. van dit artikel is aangegeven dat een hogere waarde wordt toegelaten. Elke woning beschikt over ten minste één geluidluwe gevel.

Artikel 13 Leiding - Brandstof

De voor Leiding – Brandstof aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een brandstofleiding met de daarbij behorende bouwwerken en andere werken. De belangen van de dubbelbestemming zijn primair ten opzichte van de belangen van de ander daar voorkomende bestemmingen.

Artikel 14 Waarde - Archeologie 2, Artikel 15 Waarde - Archeologie 3 en Artikel 16 Waarde - Archeologie 4

Voor het terrein met bewoningssporen uit de Romeinse tijd en Late Middeleeuwen aan de noordwestkant van de dorpskern (Waarde Archeologie - 2), geldt in principe behoud in situ. Voor dit terrein geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien) die dieper reiken dan 0,3 m beneden maaiveld, ongeacht het terreinoppervlak van de verstoring.

Voor de dorpskern van Poortugaal en de binnen het plangebied gelegen dijken met een strook grond ter weerszijden daarvan (Waarde Archeologie - 3), geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien) die dieper reiken dan 0,5 m beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 100 vierkante meter.

Voor het gebied dat samenvalt met de vermoede loop van de oude kreek (Waarde - Archeologie - 4) geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor alle bouw- en graafwerkzaamheden (inclusief heien) die dieper reiken dan 0,3 m beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 100 vierkante meter.

Artikel 17 Waterstaat

Op gronden langs hoofdwatergangen en overige hoofdwatergangen (dubbelbestemming “Waterstaat”) gold voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet een keurstrook van het Waterschap Hollandse Delta, dat is nu geregeld in de Waterschapsverordening. In het TAM-Omgevingsplan is de voorgaande regeling van het bestemmingsplan 'Poortugaal Dorp' beleidsneutraal overgenomen. Binnen deze bestemming zijn alleen ontwikkelingen toegestaan indien waterstaatkundige belangen van de hoofdwatergang dit toelaten.

5.5 Hoofdstuk 3 Algemene regels

5.5.1 Artikel 18 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

5.5.2 Artikel 19 Aanvraagvereisten

Voor het aanvragen van een vergunning voor een vergunningplichtige activiteit op grond van een TAM-IMRO omgevingsplan zijn aanvullende aanvraagvereisten opgenomen. Deze aanvraagvereisten zijn aanvullend op de aanvraagvereisten van paragraaf 7.2.1 van de Omgevingsregeling. Dit is gedaan door de aanvullende aanvraagvereisten uit de bruidsschat van toepassing te verklaren en door nieuwe aanvraagvereisten te formuleren.

Aanvullende aanvraagvereisten uit bruidsschat van toepassing

In paragraaf 22.5.2 van de bruidsschat zijn aanvullende aanvraagvereisten opgenomen voor vergunningaanvragen die betrekking hebben op het tijdelijk deel van het omgevingsplan (o.a. binnenplanse afwijkingen uit bestemmingsplannen). Deze aanvullende aanvraagvereisten zijn niet automatisch van toepassing op vergunningplichten voor omgevingsplanactiviteiten die in een TAM-IMRO omgevingsplan worden opgenomen. Het TAM-IMRO omgevingsplan is immers onderdeel van het nieuwe deel. In een TAM-IMRO omgevingsplan zijn daarom de relevante aanvraagvereisten uit die paragraaf van overeenkomstige toepassing verklaren op vergunningaanvragen op de locatie van het TAM-IMRO omgevingsplan.

Nieuwe aanvraagvereisten opnemen

In verband met de toepassing van de beleidsregel Nota Parkeernormen van de gemeente Albrandswaard zijn in artikel 18, tweede lid aanvullende aanvraagvereisten opgenomen.

5.5.3 Artikel 20 Algemene beoordelingsregels

In het eerste lid van dit artikel is bepaald dat ondergronds bouwen is toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen en tot een diepte van 4 m onder straatpeil. Buiten oppervlakte van bestaande, bovengronds gelegen gebouwen is ondergrons bouwen alleen onder bijzondere voorwaarden toegestaan.

Voor alle nieuw te realiseren ontwikkelingen (wegen, paden, bebouwing) binnen het besluitgebied geldt de verplichting om in voldoende hemelwaterberging te voorzien en in stand te houden. Onder voldoende hemelwaterberging wordt verstaan dat minimaal 40 mm regenwater per vierkante meter verharding kan worden geborgen op eigen terrein, danwel op de direct nabijgelegen gronden. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de het waterschap over de hemelwaterberging.

Indien het beeldkwaliteitsplan door het college van B en W wordt gewijzigd, ingetrokken of herzien dan is dat van belang voor de in 12.3.2 opgenomen bepaling dat aan het beeldkwaliteitsplan moet worden getoetst.

5.5.4 Artikel 21 Algemene gebruiksregels

In 21.1 is geregeld dat moet worden voldaan aan de Nota Parkeernormen van de gemeente Albrandswaard (3 februari 2025) of diens rechtsopvolger. Dat moet op eigen terrein. Daarvan kan onder omstandigheden zoals onder b. genoemd worden afgeweken.

De minimum parkeerbehoefte die wordt berekend op basis van artikel 21.1 onder a. geldt tevens als maximum parkeernorm, afgerond op hele getallen naar boven.

In in Artikel 2 is al bepaald dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken anders dan overeenkomstig de aan die locatie toegedeelde functies en activiteiten. Ter meerdere zekerstelling is in 21.3 bepaald dat een aantal gebruiksvormen niet toegelaten zijn, zoals zeer kwetsbare gebouwen.

5.5.5 Artikel 22 Algemene aanduidingsregels

Voor wat betreft de toelichting op de aanduiding 'wetgevingzone - kostenverhaalsgebied' wordt kortheidshalve verwezen naar 6.2.

Overeenkomstig het voorgaande bestemmingsplan Poortugaal Dorp is in dit TAM-Omgevingsplan geregeld dat rekening gehouden dient te worden met het aandachtsgebied rond industrieterrein ‘Waal-/Eemhaven’ en met de veiligheidszone langs de propyleenleiding van DOW aan de westzijde van het plangebied.

Ten aanzien van het industrielawaai is bepaald dat moet worden voldaan aan de in de Besluit kwaliteit leefomgeving gestelde standaardwaarden dan wel de in 12.3.2 gestelde hogere waarden.

Binnen de 'veiligheidszone - leiding brandstof' mogen geen zeer kwetsbare, kwetsbare en beperkt kwetsbare gebouwen en locaties worden gerealiseerd.

5.5.6 Artikel 23 Algemene beoordelingsregels voor bouwen (afwijkingsregels)

In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane maten. De criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels zijn hierin eveneens opgenomen.

Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de omgevingsvergunning voor het afwijken dient te worden voldaan aan de vereisten die volgen uit het beeldkwaliteitsplan en dient in de belangenafweging eveneens te worden gelet op de effecten met betrekking tot de verkeersveiligheid (voldoende ruimte voor voetgangers en/of bedienend verkeer).

5.6 Hoofdstuk 4 Overgangsregels

De overgangsbepaling in heeft onder andere tot doel de rechtszekerheid te verzekeren van bouwwerken, die op het tijdstip van de terinzagelegging van het TAM-omgevingsplan gebouwd zijn of op grond van een reeds verleende of een nog te moeten afgeven omgevingsvergunning, gebouwd mogen worden en afwijken van de bebouwingsregels. Het afwijkende gebruik mag worden voortgezet of worden gewijzigd in een andere, zolang de afwijking van het TAM-omgevingsplan maar niet vergroot wordt.

5.7 Handhaving

De in het plan opgenomen regelingen met betrekking tot gebruik (gebruiksregels) en bebouwing (bouwregels) vervullen een belangrijke rol in de bescherming van de in het gebied aanwezige waarden. Een snelle en zorgvuldige afhandeling van aanvragen om omgevingsvergunning, alsmede toegankelijkheid van de regels voor de burger zal mede bijdragen aan de naleving en effectiviteit van deze regelingen. In dat kader is gestreefd naar een actueel bestemmingskader met duidelijke regelgeving. Anderzijds verdienen zowel preventieve als repressieve handhaving aandacht. Door middel van toezicht zullen illegale situaties in het gebied worden gesignaleerd en tegen eenmaal geconstateerde overtredingen zal daadwerkelijk moeten worden opgetreden. Een adequate handhaving van de gestelde regels komt ook ten goede aan de naleving van die regels.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

6.1 Grondexploitatie

Op 11 november 2024 heeft de gemeenteraad, gelijktijdig met het vaststellen van het document ‘De vernieuwde Schutskooiwijk, VO Stedenbouwkundig Plan – juli 2024’, ook de grondexploitatie ‘Plan Schutskooiwijk’ geopend.Vanaf het moment dat de grondexploitatie is geopend zijn de plankosten gedekt uit de grondexploitatie en is het aanvragen van voorbereidingskrediet niet meer noodzakelijk. Per saldo zijn de dekkingsmogelijkheden groter dan de redelijkerwijs te verwachten tegenvallers. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd.

De grondexploitatie 'Plan Schutskooiwijk' is gebaseerd op een woningbouwprogramma van tot 256 woningen, waarvan minimaal 157 sociaal. Voorliggende omgevingsplanwijziging biedt nog enige flexibiliteit om in totaal 260 woningen te realiseren.

6.2 Kostenverhaal

De Omgevingswet verplicht op basis van artikel 13.11 van Afdeling 13.6 overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen.

De gemeente en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt. In dit geval wordt het kostenverhaal verzekerd door regeling in dit omgevingsplan.

6.2.1 Inleiding

Woningbouwvereniging Poortugaal en de gemeente Albrandswaard herontwikkelen de Schutskooiwijk. Zijn het over diverse aspecten wel eens geworden, maar o.a. niet over de uitname prijs van de sociale woningbouw. Bovendien hebben zij geen capaciteit om het plan verder te ontwikkelen terwijl er wel een ontwerp omgevingsplan ter visie wordt gelegd. Zij moeten een derde partij in gaan schakelen om het plan uit te voeren. Deze is nog niet bekend. Het is dan in ieder geval nodig dat het kostenverhaal is verzekerd. De kostenverhaalsregels dienen hiervoor.

Er is gekozen voor de kostenverhaalsregels zonder tijdvak. Het eigendom is verdeeld ten opzichte van het nieuwe plan, gronden moeten nog worden geruild. Verder weten we niet hoe groot de woningen worden. Tot slot moet nog rekening worden gehouden met overdrachtsbelasting, omdat de gronden in ongesloopte staat worden geleverd; hoe dat uitpakt is ook nog niet bekend. Kortom, diverse variabelen die nog niet duidelijk zijn en er geen sprake is van een strak omlijnd plan. Zo is de grondexploitatie gebaseerd op een woningbouwprogramma van tot 256 woningen, maar biedt voorliggende omgevingsplanwijziging nog enige flexibiliteit om in totaal 260 woningen te realiseren. Voldoende reden om te kiezen voor kostenverhaal zonder tijdvak.

Voor dit plan -kostenverhaal zonder tijdvak- kan wel een kostenplafond worden vastgesteld. Dat bepaalt wat er bijgedragen zou moeten worden om alle kosten te verhalen. De onderhavige motivering geeft ook inzicht in de uiteindelijk maximaal verhaalbare kosten voor het totaal.

6.2.2 Kostenverhaalsgebied

Het plangebied Schutskooiwijk bestaat uit één kostenverhaalsgebied, zijnde het gehele besluitgebied van dit TAM-Omgevingsplan.

6.2.3 Kosten die ten dele toegerekend worden aan kostenverhaalsgebieden

Er is geen sprake van kosten die toegerekend worden aan andere grondexploitaties.

6.2.4 Grondexploitatie

Alleen de kosten die gemaakt worden ten behoeve van het toekomstig openbaar gebied zijn verhaalbaar. Dit zijn dan ook de kosten die opgenomen zijn in de grondexploitatieberekening.

Uiteraard zijn ook opbrengsten opgenomen. Die bestaan uitsluitend uit woningen.

De volgende algemene uitgangspunten worden toegepast:

• Prijspeil: 1-1-2026;
• Eindwaarde: per 31-12-2032;
• Contante waarde: 1-1-2026;
• Index op de kosten: 2% per jaar;
• Index op de opbrengsten: 2% per jaar (zeer voorzichtig scenario gelet op de Metafoor Outlook 2025);
• Rente kostenverhaal: 2% (conform opgave concern gemeente);
• Discontering: 2%;
• Alle bedragen zijn exclusief belastingen, tenzij anders vermeld.

6.2.4.1 Kosten

Gemeente Albrandswaard en Woningbouwvereniging Poortugaal hebben afgesproken om voor de uitvoering van het plan gronden te ruilen. Dat betekent dat de derde die het plan ontwikkelt dit niet meer hoeft te doen. Eventuele winsten of verliezen die het gevolg zijn komen voor rekening van de partijen zelf. Bijgevolg is het niet nodig de inbrengwaarde van de openbare ruimte als kostenpost op te nemen.

Wel blijft voor de waardevermeerderingstoets de inbrengwaarde toekomstig uitgeefbaar gebied over. De inbrengwaarde van de uitgeefbare gronden bestaat naast grond uit sloop, sanering en grondwerk. Voor de grond is de wettelijke grondslag van artikel 8.17 lid 1 sub a (OB) van toepassing. Dat betekent de marktwaarde, waarbij rekening kan worden gehouden met de eindigheid van de exploitatie. Dat kan niet met de WOZ-waarde van 8.17 lid 1 sub b (OB). Van sanering is geen sprake. Sloopkosten van de sociale woningen zijn gebaseerd op een raming van Woningbouwvereniging Poortugaal. Wel is € 224.417 sloopkosten opgenomen (nominaal). De NCW is € 222.206,-.

Gronden van de huidige openbare ruimte en panden die uitgeefbaar worden zijn getaxeerd door NLHave, zie Bijlage 19. De gronden van de huidige openbare ruimte, die uitgeefbaar worden, zijn daarbij getaxeerd op €13,15 per m² nominaal (€ 13,02 NCW). De bestaande woningen die uitgeefbaar blijven zijn gewaardeerd op € 3.858.585 (€ 3.820.569 NCW).

Er is € 11.500 nominaal aan onderzoekskosten opgenomen. Dit is gebaseerd op een opgave van de gemeente. De NCW is € 11.387,-.

Er zijn alleen de kosten voor het bouwrijp en woonrijp maken van het toekomstig openbaar gebied opgenomen. De input komt uit Bijlage 20 van Beindorff Civiele Werken. De verdeling over verschillende werkzaamheden ziet er nominaal als volgt uit.

€4.857.811 betreffen kosten in verband met het bouw- en woonrijpmaken van de openbare ruimte (OR). Deze kosten zijn opgenomen als verhaalbare kosten. De kosten voor de uitgeefbare percelen worden geacht deel uit te maken van de opstal realisatie, omdat de gronden as-is in de overdrachtsbelasting worden geleverd. De NCW is €4.819.851.

Plankosten: De input is gebaseerd op de plankostenscan zonder tijdvak, zoals die geldt vanaf 1 oktober 2025. Nominaal is het €640.920; NCW daarvan is €634.605,-.

6.2.4.2 Opbrengsten

De grondopbrengsten bestaan uit 4 woningtypen met de onderstaande nominale waarden.

De berekeningis gebaseerd op een woningbouwprogramma van tot 256 woningen, waarvan minimaal 157 sociaal. Voorliggende omgevingsplanwijziging biedt nog enige flexibiliteit om in totaal 260 woningen te realiseren.

De opbrengsten zijn gebaseerd op een residuele berekening. Voor de verkoopprijzen van de woningen zijn recente verkoopprijzen van Funda gebruikt. De bouw- en bijkomende kosten zijn gebaseerd op het Bouwkostenkompas. De berekening bevindt zich in Bijlage 21. Het totaal van de grondwaarde van de woningen bedraagt € 10.655.649,-.

Aanvullend is er nog een bijdrage van WBV-Poortugaal van € 2.036.337,- (€ 2.016.274,- NCW). Dit is het verschil tussen de getaxeerde waarde en boekwaarde die WBV-Poortugaal hanteert en die ze als inbrengwaarde wil gebruiken.

De nominale grondopbrengst is € 12.691.985,-. De NCW van de grondopbrengsten is € 12.566.938,-.

6.2.4.3 Resultaat

De totale GREX voor het kostenverhaalsgebied Schutskooiwijk is te vinden in Bijlage 22. Het totaal van de kosten is NCW € 9.918.829,-, de opbrengsten € 12.566.938,-. Het saldo bedraagt afgrond € 2.648.110,-.

6.3 Nadeelcompensatie

De woningen aan de noordzijde van de Vlasstraat en aan de zuidzijde van de Ouwelandsestraat zijn particulier eigendom en zijn daardoor gevoelig voor waardedaling als gevolg van het project.

Het uitzicht vanuit de achterzijde van de particuliere woningen Ouwelandsestraat 41-55 zal wijzigen doordat een nieuw woningcomplex wordt gerealiseerd, waar nu een basketbalveld met bomen en daarachter polderland bestaat.

Voor Ouwelandsestraat 55 geldt dat ten opzichte van de bestaande situatie een grotere afstand tot de nieuwe bebouwing zal ontstaan, omdat het Ouwelandsepark wordt aangelegd.

Het uitzicht vanuit de achterzijde van de particuliere woningen Vlasstraat 10-20 en vanuit de zijgevel en tuin van Repelstraat 37 zal wijzigen doordat nieuwe grondgebonden woningen worden gerealiseerd op kortere afstand dan in de huidige situatie en op gronden waar nu volkstuinen bestaan.

Het normaal maatschappelijk risico blijft voor rekening van de benadeelde (artikel 4.126 Awb). Onder de Omgevingswet is er een vast forfait bij waardedaling van een onroerende zaak van 4%. Dit regelt artikel 15.7 Omgevingswet.

Voor zover voornoemde wijzigingen per saldo een planologische verslechtering zouden betekenen en daardoor de waarde van het onroerend goed zou afnemen, is het niet aannemelijk dat deze waardedaling groter is dan 4%.

Mocht er toch nadeel ontstaan die voor compensatie in aanmerking komt, dan is dat voor rekening van de grondeigenaren.

Hoofdstuk 7 Vooroverleg en participatie

7.1 Participatie

Woningbouwvereniging Poortugaal heeft een meedenkgroep ingesteld. De meedenkgroep is breed en adviseert over de vernieuwing van het gehele gebied, zoals over de concept Stedenbouwkundige Verkenning. Sinds juni 2020 vindt daarover participatie plaats, waarvan in de Nota van Uitgangspunten van oktober 2020 verslag werd gedaan. Op 4 januari 2021 is de nota van uitgangspunten en de concept stedenbouwkundige verkenning inzake de (her)ontwikkeling van Schutskooiwijk / Poortugaal-West door de raad vastgesteld. Op basis van de concept stedenbouwkundige verkenning is de planontwikkeling en participatie verder ter hand genomen.

In de daarop volgende fase werd, bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan, eveneens participatie bijeenkomsten georganiseerd. Zo is tijdens een informatieavond in april 2024 het voorlopig ontwerp gepresenteerd aan omwonenden. Naast de avonden die voor alle betrokkenen en geïnteresseerden toegankelijk waren, zijn ook nieuwe bijeenkomsten met de meedenkgroep georganiseerd. Daarnaast heeft Woningbouwvereniging Poortugaal de besprekingen met de huurdersgroep voortgezet inzake het sociaal plan en andere huurderszaken. Het VO Stedenbouwkundig Plan is vervolgens op 7 oktober 2024 door de gemeenteraad vastgesteld.

Op 15 december 2025 wordt een nieuwe informatieavond gehouden over de plannen.

7.2 Overleg ketenpartners

Gelet op de aard en omvang de plannen is vooroverleg met ketenpartners nodig, met name met de provincie Zuid-Holland, de Gasunie, GGD Rotterdam-Rijnmond en het Waterschap Hollandse Delta.

De Gasunie heeft aangegeven dat het plangebied buiten het aandachtsgebied van haar gasinfrastructuur valt. Daarmee staat vast dat onze gasinfrastructuur geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

GGD Rotterdam-Rijnmond heeft aangegeven het planontwerp te waarderen, op een plek waar milieugezondheidskundige waarden worden gehaald of bijna worden gehaald. De GGD heeft op het niveau en fase van het ontwerp omgevingsplan geen advies. Ten aanzien van het inrichtingsplan zijn enkele suggesties meegegeven, die in het kader van het omgevingsplan geen bespreking vergen.

De provincie Zuid-Holland beoordeelt het plan als een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Ze acht het een goed voorbeeld van de verbinding tussen woongebieden met buitengebieden, wat voor de provincie een belangrijk beleidsdoel is. In het ontwerp blijft de grens tussen bebouwd gebied en buffer goed behouden. Het plan draagt voorts bij aan meer recreëren en bewegen vanaf de voordeur en is goed groen ingepast. Ten aanzien van het inrichtingsplan zijn enkele suggesties meegegeven, die in het kader van het omgevingsplan geen bespreking vergen. Ten aanzien van wonen wordt geconstateerd dat het plan (ruimschoots) voldoet aan het beleid. Met betrekking tot omgevingsveiligheid verzocht de provincie om de beoordeling over de voorgestelde maatregelen ter bescherming van de populatie (beoordelen groepsrisico voor de aanwezige DOW-buisleiding). Daarop is de nadere bijlage (Rapport Studie Schutskooiwijk Poortugaal update november 2025) aan de Provincie gestuurd. De nagezonden beoordeling heeft er toe geleid dat de onderbouwing voldoende is en er geen aanleiding bestaat een zienswijze in te dienen. De provincie zocht naar de beoordeling van de toegepaste parkeernormen in relatie tot het woningbouwprogramma en de relatie met het toekomstige gebruik van het Openbaar vervoer. De provincie is inmiddels overtuigd dat het gemeentelijke beleid op een juiste wijze is toegepast. De raad van de gemeente Albrandswaard heeft de Mobiliteit Visie en de Nota Parkeernormen vastgesteld en toegepast in het onderliggende plan. Het toepassen van het eigen beleid is niet strijdig. De nagezonden gemeentelijke beleidsstukken zijn besproken en beoordeling en dat heeft er toe geleid dat de onderbouwing voldoende is en er geen aanleiding bestaat een zienswijze in te dienen

Het Waterschap heeft aangegeven dat de opties wadi's, greppel en waterbergende kratten/waterplein niet voldoen aan de eisen voor compensatie. Uit de stukken is volgens het Waterschap nog onvoldoende duidelijk of evt. te dempen water wel 100% gecompenseerd wordt. Naar aanleiding van de reactie van het Waterschap is de Verkennende notitie waterbelang Schutskooiwijk van Nepocon aangepast en bij deze Motivering gevoegd als Bijlage 17.

7.3 Formele procedure

Na afronding van het participatieproces met omwonenden en belanghebbenden, start de formele procedure.

Gemeenten moeten de wijziging van het omgevingsplan digitaal publiceren via de Landelijke voorziening bekendmaken en beschikbaar stellen (LVBB), het landelijke publicatieplatform. De regels van het ontwerp-omgevingsplan komen dan automatisch in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) c.q. Omgevingsloket. TAM-omgevingsplannen kunnen net als de ‘oude’ bestemmingsplannen via de overbruggingsfunctie van het DSO geraadpleegd worden. Via het onderdeel ‘Regels op de Kaart’ kan iedereen zien welke regels waar gelden.

Hoofdstuk 8 Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

8.1 Nota van zienswijzen

Het ontwerp van het 'TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22b Schutskooiwijk Poortugaal' heeft van vrijdag 5 december 2025 tot en met donderdag 29 januari 2026 voor 8 weken ter inzage gelegen voor eenieder om een zienswijze op het plan in te dienen. Hierop zijn 4 reacties binnengekomen, deze zijn alle binnen de daarvoor gestelde termijn ontvangen.

Een uitwerking van de zienswijzen en de gemeentelijke reactie is opgenomen in de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen' die onderdeel uitmaakte van de beraadslaging en besluitvorming van de gemeenteraad en is als Bijlage 23 aan deze toelichting toegevoegd.

8.2 Nota van wijzigingen

Hoofdstuk 3 van de 'Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen' geeft inzicht in de onderdelen die ten opzichte van het ontwerp zijn gewijzigd. Het betreft wijzigingen die voortkomen uit ambtelijke wijzigingen. Deze Nota maakte onderdeel uit van de beraadslaging en besluitvorming van de gemeenteraad en is als Bijlage 23 aan deze toelichting toegevoegd .