| Plan: | Bilthoven Noord 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0310.0007BP11007-VG01 |
6.3 Artikelsgewijze toelichting
Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Hierin zijn regels opgenomen over onder andere de indeling van de planregels en de naamgeving van bestemmingen. Aangezien dit bestemmingsplan voor 1 juli 2013 ter visie heeft gelegen hoeven de planregels niet in SVBP2012 opgesteld te worden. De planregels kennen standaard vier hoofdstukken.
6.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels
In dit artikel is een aantal in de planregels genoemde begrippen nader verklaard. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Voor de meeste begrippen wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik. Soms kan het wenselijk zijn dat het bestemmingsplan de exacte uitleg van het begrip geeft. Over het algemeen spreekt de begripsomschrijving in dit artikel voor zich. Hieronder volgt een nadere toelichting op een aantal voor de toepassing van het bestemmingsplan belangrijke begrippen. De cijfers verwijzen naar de begripsbepalingen die staan opgesomd in artikel 1 van de planregels.
Hieronder worden alle gebouwen verstaan die aan het hoofdgebouw zijn gebouwd. Ze zijn bouwkundig en/of architectonisch te onderscheiden van het hoofdgebouw door het kleinere bouwvolume (oppervlakte en hoogte). Het maakt niet uit of er sprake is van een vergroting van een ruimte in het hoofdgebouw (uitbouw) of van een al dan niet direct vanuit het hoofdgebouw toegankelijke, aparte ruimte (aanbouw). De functionele relatie tot het hoofdgebouw is geen criterium. Aangebouwde bijgebouwen vallen dus ook onder het begrip 'aan- en uitbouw'.
Dit gaat om grondgebonden woningen in rijen van drie of meer woningen aaneen.
Het ijkpunt voor het bepalen of sprake is van een bestaand bouwwerk is het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat. Bouwaanvragen die na dit moment bij de gemeente worden ingediend, moeten worden aangehouden en worden na inwerkingtreding van het bestemmingsplan getoetst aan het nieuwe bestemmingsplan.
1.55 twee-aaneengebouwde woningen:
Dit gaat om twee aaneengebouwde woningen, waarbij van belang is dat de hoofdgebouwen aaneengebouwd zijn.
Een vrijstaand bijgebouw staat los van het hoofdgebouw en is zowel in bouwkundig als functioneel ondergeschikt aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels. Veel van deze bepalingen zijn opgenomen in de SVBP2008 en dus voor ieder bestemmingsplan in Nederland gelijk. De gemeente De Bilt heeft twee aanvullende bepalingen opgenomen om duidelijk te maken hoe gemeten moet worden bij ondergeschikte bouwonderdelen op daken en grote dakoverstekken.
6.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
Deze bestemming is toegekend aan een grote nutsvoorziening aan de Soestdijkseweg Noord nummer 480 en aan een kavel voor een spoorwegvoorziening langs het spoor. Gebouwen mogen overal binnen het bouwvlak gebouwd worden. De maximale bouwhoogte is afgestemd op de huidige situatie.
Deze bestemming is toegekend aan het buurtwinkelcentrum aan de Bilderdijklaan. Het gaat om de panden Bilderdijklaan 106 tot en met 114. De gronden zijn bestemd voor detailhandel, dienstverlening en wonen. In geval een winkel verdwijnt en zich geen nieuwe ondernemer aandient, mag het pand in zijn geheel als woning in gebruik worden genomen. Vanwege het feit dat de panden hier in de huidige situatie al aaneengebouwd zijn, mag overal binnen het bouwvlak gebouwd worden. Het achterterrein bij het spoor dient vrij te blijven van bebouwing. Hetzelfde geldt voor het terrein voor de voorgevelrooilijn. Het is niet toegestaan om te parkeren op het achterterein. De maximale bouwhoogte is afgestemd op de huidige situatie.
Het Heidepark en de plantsoenen zijn apart bestemd middels de aanduidingen 'park' en 'plantsoen'. Hiermee kan een onderscheid worden aangebracht met de groene bermen en overige groenvoorzieningen in het plangebied. De groene bermen kenmerken zich door gras en laanbeplanting, maar af en toe ook door verhardingen. Dit is voor de inritten naar de woningen, maar ook voor parkeervoorzieningen. Op de gronden met de aanduiding 'park' of 'plantsoen' is dit niet gewenst en dan ook niet toegelaten.
De opslagplaats van de gemeente is geregeld door middel van de aanduiding 'opslag'. Ter plaatse is geen gebouw toegestaan. Ook voor het overige mogen geen gebouwen worden gebouwd op de gronden met de bestemming Groen. Andere bouwwerken zijn wel toegestaan. Vanwege de landschappelijke impact mogen erf- en terreinafscheidingen niet hoger zijn dan 1 meter. Voor palen en masten geldt een maximale hoogte van 7 meter.
Deze bestemming is toegekend aan de kantoorgebouwen aan het begin van de Sweelincklaan en het gebouw aan de Frans Halslaan. Deze gebouwen hebben een afwijkende omvang en functie ten opzichte van de omgeving. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De grenzen van het bouwvlak zijn zo bepaald dat er enige afstand blijft van het openbaar gebied. Gebouwen kunnen hierdoor niet nadrukkelijk naar voren komen. Verder ligt het bouwvlak op enige afstand van de perceelsgrenzen met de woonpercelen. Hiermee wordt hinder voorkomen. Binnen het bouwvlak mag een bepaald percentage worden bebouwd. Dit bebouwingspercentage is gebaseerd op de huidige oppervlakte van de bebouwing en geeft een kleine marge voor verbouwingen en uitbreidingen. De bouwhoogte is gebaseerd op de bestaande panden.
De bestemming 'Maatschappelijk - 1' is bedoeld voor diverse maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen, verzorgingshuizen, buurthuizen en ziekenhuizen. Hieronder vallen ook een dokter, (fysio) therapeut, tandarts, apotheek, dierenarts. Maar ook een scoutingterrein behoort tot deze bestemming. Vaak zijn de genoemde functies gehuisvest in speciaal op dit gebruik toegesneden gebouwen. Daarom gelden hiervoor aparte bouwregels. Voor het bepalen van de bouwvlakken gelden dezelfde uitgangspunten als bij de bestemming 'Kantoor'. Om in te kunnen spelen op nieuwbouwwensen is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een groter bebouwingspercentage tot maximaal 90%. Deze afwijking geldt niet voor De Werkplaats. Bij Gaudeamus (Gerard Doulaan 21) is de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - cultureel centrum' toegevoegd. Voor de locatie Mozartlaan 3 (Verpleeghuis Wiltzangk) is op verzoek van de eigenaar een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De maatschappelijke bestemming van Mozartlaan 3 is met een wijzigingsplan te veranderen in een woonbestemming (Wonen-5).
De bestemming 'Maatschappelijk - 2' is specifiek toegekend aan begraafplaatsen en crematoria. De begraafplaats achter de Gregoriuskerk is dan ook op die manier bestemd.
Voor kerken en andere religieuze voorzieningen geldt de bestemming 'Maatschappelijk - 3'. Deze bestemming is daarom van toepassing op de drie kerken in het plangebied. De kerkbesturen beraden zich op het samenvoegen en afstoten van haar kerkgebouwen in Bilthoven, waaronder de Noorderkerk aan de Laurillardlaan. Omdat nog niet duidelijk is welke toekomstige functie de Noorderkerk c.q. de locatie zal krijgen, wordt vooralsnog de maatschappelijke bestemming gehandhaafd.
Voor het bepalen van de bouwmogelijkheden gelden dezelfde uitgangspunten als bij de bestemming Kantoor en Maatschappelijk - 1.
De bestemming 'Sport' geldt voor de sportterreinen en de sporthal bij de Kees Boekelaan. Hier zijn veldsportcomplexen toegestaan (voetbal, hockey, tennis) en een sportcentrum ter plaatse van de aanduiding 'sporthal'. Ook is kinderopvang toegestaan. Er dient een onbebouwde zone langs de Kees Boekelaan te blijven. Voor de rest kan overal op het sportterrein worden gebouwd, omdat het terrein voor de rest geheel grenst aan het Heidepark. Wel mag slechts 10% van het bouwvlak worden bebouwd. Dit biedt voldoende bouwmogelijkheden voor de sporthal en bijvoorbeeld tribunes en kleedruimten. De bouwhoogte is maximaal 12 meter voor gebouwen, maximaal 8 meter voor TV-platforms en maximaal 15 meter voor masten.
Een belangrijke karakteristiek van Bilthoven Noord zijn de groene en onbebouwde voortuinen. Deze hebben daarom de bestemming 'Tuin' gekregen. De bouwmogelijkheden op deze gronden zijn beperkt. Bestaande vrijstaande bijgebouwen zijn wel toegestaan, maar mogen niet worden vergoot. Ook een ondergeschikte uitbreiding aan de voorgevel of zijgevel (bij hoekkavels) is mogelijk. Om de groene inrichting te beschermen geldt er een verbod op het aanleggen van oppervlakteverharding over meer dan 25% van de voortuin. Er geldt een uitzondering voor verhardingen van 50 m² of kleiner. Dit betekent dat een oprit naar de zij- en achterkant van het perceel zonder vergunning kan worden aangelegd. Een kleinere oppervlakte zou bovendien zeer moeilijk te handhaven zijn. Een vergunning voor een oppervlakteverharding groter dan 25% van de voortuin wordt slechts verleend, indien dit noodzakelijk om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of indien er anders te grote beperkingen voor de gebruiksmogelijkheden zijn.
Deze bestemming is toegekend aan de hoofdstructuur in het gebied (Provincialeweg, Soestdijkseweg-Noord/Gezichtslaan). Verkeer is op deze gronden de belangrijkste functie. Voor bewegwijzeringsborden, verkeerslichtportalen en straatverlichting geldt een maximale hoogte van 10 meter.
Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied
Voor alle overige lanen geldt de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In tegenstelling tot de gronden met de bestemming 'Verkeer' hebben deze gronden ook een verblijfsfunctie en is de verkeersfunctie vooral gericht op de toegang tot erven. Voor de bestaande garageboxen bij de Dr. Julius Röntgenlaan en de Evert Cornelislaan is een passende regeling opgenomen. Op nutsvoorzieningen na zijn verder geen gebouwen toegestaan.
Deze bestemming is toegekend aan de belangrijkste open waterlopen en waterpartijen binnen het plangebied. De regels zijn gericht op instandhouding van dit open water, ten behoeve van een goede waterhuishouding en/of ten behoeve van behoud van het ruimtelijk beeld. De regeling voor de bestemming Water is betrokken bij de watertoets.
Bestemmingsomschrijving
Aan de meeste gronden in het plangebied is een woonbestemming toegekend. Zoals beschreven in de vorige paragraaf zijn er voor de villa's op de tussenkavels vijf subbestemmingen opgenomen (W1 tot en met W5). Op deze gronden zijn vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen toegestaan. Voor het gebied met rijwoningen aan het einde van de Bilderdijklaan en omstreken is een aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen. Hier mogen rijwoningen worden gebouwd. Daarnaast is op de verbeelding op het adres Lassuslaan 43 een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - meergezinswoning' opgenomen. Naar aanleiding van een eerder verleende vergunning zijn op dit adres binnen één pand twee woningen mogelijk.
In een aantal woningen komen andere functies voor. Stedenbouwkundig gezien is er geen verschil met de omliggende woningen. Daarom gelden hier de bouwregels van de bestemming 'Wonen' of 'Wonen - Hoekkavel'. Bovendien is het geen enkel bezwaar als deze panden in de komende jaren als woonhuis in gebruik worden genomen, mocht de andere functie verdwijnen. Voor deze panden is middels aanduidingen de afwijkende functie tevens toegelaten.
Bouwregels
Er mogen in beginsel geen extra woningen worden gebouwd. Dit betekent niet dat er geen stedenbouwkundig verantwoorde mogelijkheden meer zijn om extra woningen te realiseren. Door extra woningen alleen via wijziging mogelijk te maken, vindt verdichting op een gecontroleerde manier plaats.
Voor de hoogte van de woningen is bepaald dat de goothoogte maximaal 7 meter mag zijn en de bouwhoogte maximaal 11 meter. Een plat afgedekte woning is hierdoor maximaal twee lagen hoog. Deze hoogte geldt niet alleen voor het hoofdgebouw, maar ook voor aan- en uitbouwen aan de achterzijde. Er zijn zo goede uitbreidingsmogelijkheden aan de achterzijde, waardoor de onbebouwde ruimte tussen de woningen zoveel mogelijk behouden kan blijven. Voor aan- en uitbouwen aan de zijkant geldt wel een maximale goothoogte van de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van een woning, plus 30 centimeter. Hierdoor blijven deze aanbouwen duidelijk ondergeschikt aan de hoofdmassa. Om deze reden is ook opgenomen dat de afstand van aan- en uitbouwen tot de voorgevel minimaal 4 meter moet zijn.
De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak is een bouwstrook over de gehele breedte van het perceel. Uiteraard mag niet de gehele bouwstrook worden bebouwd. Er moet een bepaalde afstand worden aangehouden tot de zijdelingse perceelsgrens. Dit geldt voor alle gebouwen. Alleen zo wordt gewaarborgd dat er voldoende ruimte tussen de woningen onbebouwd blijft. Om te voorkomen dat er zeer smalle of juist zeer brede panden worden gebouwd, geldt ook een minimale en maximale breedte van de voorgevel. Onderstaand overzicht geeft aan hoe de bouwstroken van de bestemmingen Wonen - 1 t/m 5 bepaald zijn.
| 1 Voorgevel rooilijn |
|
In eerste instantie volgt het bouwvlak de positie van de huidige bebouwing. Hiermee wordt voorkomen dat alle woningen in één rooilijn op gelijke afstand van de laan worden gebouwd. Het huidige beeld van voortuinen met verschillende diepten wordt hiermee behouden. |
| 1a Gedraaid pand |
|
Als het huidige pand gedraaid (15° of meer) staat ten opzichte van het openbaar gebied, dan loopt de bouwvlak evenwijdig aan het openbaar gebied. Deze regel waarborgt dat de voorgevelrooilijn in de pas blijft lopen met de grens van het openbaar gebied. |
| 1b Lege kavel |
|
Als een kavel leeg is, dan wordt het bouwvlak van de naastliggende kavel doorgezet. Het gaat hierbij om de naastliggende kavel met het bouwvlak op de grootste afstand van het openbaar gebied. Leeg betekent in dit geval 'zonder hoofdbebouwing'. Dus ook een kavel met enkel een schuur of garage wordt als lege kavel beschouwd. |
| 1c Minimale afstand voorgevel rooilijn |
|
Er geldt wel een minimale afstand van de bouwvlak tot het openbaar gebied. Afhankelijk van het deelgebied is dit 8, 10, 12, 15 of 20 meter. Hiermee wordt voorkomen dat woningen direct aan de laan worden gebouwd. Door de grote variatie in het plangebied kan het voorkomen dat bestaande woningen al op een kleinere afstand van de voorste kavelgrens staan. Deze bebouwing blijft gewoon toegestaan. Het bouwvlak is hier om de bestaande bebouwing heen gelegd. |
| 2 Diepte bouwstrook |
|
De bouwstrook is in principe 15, 20 of 30 meter diep. |
| 2a Bouwdiepte |
|
Deze bouwdiepte wordt bepaald vanaf de voorste grens van het bouwvlak, in het geval er nu bebouwing aanwezig is op kortere afstand van het openbaar gebied. |
| 3 Afstand tot achterste perceelsgrens |
|
De afstand tot de achterste perceelsgrens moet minimaal 8 meter zijn. Als de huidige voorgevel verder staat dan de naastgelegen woningen (de minimale voorgevelrooilijn uit de stedenbouwkundige visie), dan komt de grens van het bouwvlak aan de straatzijde voor de positie van de huidige voorgevel te liggen. De kleine afstand tot de achterste perceelsgrens wordt op deze manier gecompenseerd door gebruik te maken van de diepe voortuin. Zo blijft de bouwstrook toch 15, 20 of 30 meter diep, terwijl ook nog sprake is van voortuinen van een wisselende diepte. |
| 4 Voortuin |
|
Er wordt niet zo ver gecompenseerd dat de voortuin te ondiep kan worden. De minimale afstand van de voorgevelrooilijn tot het openbaar gebied wordt gerespecteerd. In deze gevallen is de bouwstrook minder diep dan 15, 20 of 30 meter. De voortuin heeft dan precies de minimale diepte en de afstand tot de achterste perceelsgrens is 8 meter. |
| 5 Ondiepe bouwpercelen |
|
Voor de ondiepe bouwpercelen moet wel voldoende ruimte overblijven om te bouwen. Dit betekent dat de bouwstrook minimaal 10 meter diep is. In die gevallen is de afstand tot de achterste bouwperceelgrens kleiner dan 8 meter. |
| 6 Achterste perceelsgrens |
|
Er moet wel minimaal 1 meter van de achterste perceelsgrens worden aangehouden om te voorkomen dat de gebouwen aaneen worden gebouwd. Op de allerkleinste percelen kan het daarom voorkomen dat de bouwstrook minder diep is dan 10 meter. |
| 7 Afstand voorgevel rooilijn tot openbaar gebied |
|
Samenvattend geldt voor de afstand van het bouwvlak tot het openbaar gebied (x), de diepte van de bouwstrook (y) en de afstand tot de achterste perceelgrens (z) het volgende: x  aals x  a en z  8, dan is y = bals x = a en z = 8, dan is 10  y  bals x = a en 1  z < 8, dan is y < 10als y = b, dan is z  8als 10 < y < b, dan is z = 8 als y = 10, dan is 1  z  8als y < 10, dan is z = 1 Hierbij is de waarde van a gelijk aan 8, 10, 12, 15 of 20 en de waarde van b gelijk aan 15, 20 of 30. |
Op de delen van het perceel achter het bouwvlak mogen enkel vrijstaande bijgebouwen worden gebouwd. De totale oppervlakte loopt van 30 tot 70 m², afhankelijk van de subbestemming. De goothoogte mag niet meer bedragen dan 2,5 meter en de bouwhoogte niet meer dan 4 meter. De bijgebouwen blijven hiermee ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Ook kelders moeten ten dienste staan van de woning. Daarom mogen kelders alleen onder het grondoppervlak van de woning worden gebouwd. De grote achtertuinen lenen zich voor de aanleg van privé-zwembaden of tennisbanen. Om hinder en overlast te voorkomen, is opgenomen dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 5 meter moet bedragen.
Aanvullende regels
Door de enorme diversiteit in het gebied kunnen planmatige regels nooit volledig aansluiten op de bestaande situatie. Bestaande situaties zijn een gegeven en vormen zodoende altijd de minimale bouwmogelijkheden. Dus ook wanneer een bestaande woning niet voldoet aan de hierboven beschreven regels, dan mogen deze woningen blijven staan en ook worden vernieuwd. In sommige gevallen vormt de bestaande situatie aanleiding voor een aantal aanvullende regels om te voorkomen dat deze situaties onder het overgangsrecht gaan vallen. Zo bepaalt lid 15.2.12 sub b dat vóór de voorgevel van een huidige woning geen aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen toegestaan zijn, ook al vallen deze gronden wel binnen het bouwvlak (zie figuur 6.1).
Figuur 6.1: In het groen gearceerde gebied zijn bij bestaande woningen geen aan- en uitbouwen of vrijstaande bijgebouwen toegestaan
Lid 15.2.4 sub c bepaalt dat altijd 3 meter aan de achterzijde kan worden uitgebouwd, ook al ligt de achtergevel van de bestaande woning buiten het bouwvlak (zie figuur 6.2). Binnen het bouwvlak is het sowieso toegestaan een eenlaags aanbouw te bouwen, ook als deze dieper dan 3 meter is. Hiermee wordt voorkomen dat bij de woningen die in de huidige situatie ver achter op een perceel staan, totaal geen uitbreidingsmogelijkheden aan de achterzijde overblijven.
Figuur 6.2: In het rood gearceerde gebied zijn bij bestaande woningen aan- en uitbouwen toegestaan
Binnen het bouwvlak en rekening houdend met de zijdelingse afstanden zijn aanbouwen aan de oorspronkelijke achtergevel mogelijk. De minimale zijdelingse afstand van de desbetreffende woonbestemming dient er immers voor om de groene doorzichten tussen de woningen te handhaven. Het is van belang dat aanbouwen toegankelijk zijn van uit de woning. Er moet een functionele relatie bestaan met die woning want het gaat immers om een uitbreiding van de woning.
Lid 15.2.5 sub c bepaalt dat een meerlaagse uitbreiding aan de oorspronkelijke achtergevel (vergroting van de bouwmassa) niet breder mag zijn dan de oorspronkelijke achtergevel.
Tot slot een toelichting op lid 15.2.7 sub f, waarin is bepaald dat de maximale oppervlakte van een gastenverblijf 109 m² bedraagt, met behoud van de normale bebouwingsmogelijkheden voor bijgebouwen. Hierdoor bedraagt ter plaatse de gezamenlijke oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen maximaal 159 m².
Nadere eisen
Overal op het perceel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Binnen de bouwvlakken zijn gebouwen toegestaan; overal waar voldaan wordt aan de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Het is echter niet de bedoeling dat een bouwwerk het onmogelijk maakt om nog te kunnen parkeren op eigen terrein. Wanneer bijvoorbeeld in de huidige situatie nog naast de woning geparkeerd kan worden en dit door de bouw van een aanbouw onmogelijk dreigt te worden, dan kunnen burgemeester en wethouders als nadere eis stellen dat de aanbouw bijvoorbeeld maar 2 meter breed mag zijn. Hiermee blijft de parkeergelegenheid op eigen terrein gehandhaafd.
Afwijken van de bouwregels
De bouwregels bepalen op welke plek op het bouwperceel gebouwd mag worden. Het kan voorkomen dat een eigenaar ook op andere delen van zijn perceel wil bouwen. Er is een mogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om af te wijken van de bouwregels en ook bebouwing toe te staan op een andere dan de toegestane locatie op het perceel. De gedachtegang hierachter is dat in specifieke gevallen maatwerk geleverd moet kunnen worden. Belangrijke overwegingen voor de gemeente om toepassing te geven aan deze afwijkingsmogelijkheid zijn het kunnen uitoefenen van een beroep aan huis of het kunnen bieden van zorg aan huis. Maar ook locatiespecifieke eigenschappen kunnen een rol spelen. Er gelden wel een aantal randvoorwaarden om de doelstellingen van het bestemmingsplan niet te veel geweld aan te doen. Zo mag de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel toenemen met maximaal 15%. Tevens moet uit een stedenbouwkundige onderbouwing blijken dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bebouwingskarakteristiek van de omgeving. Ook mag niemand er last van hebben (privacy, lichttoetreding, bouwmogelijkheden) en moet het wel mogelijk blijven om te parkeren op eigen terrein.
Specifieke gebruiksregels
Het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep mag enkel plaatsvinden in het hoofdgebouw en aan- en uitbouwen. In vrijstaande bijgebouwen is dit niet toegestaan. Er moet voorkomen worden dat een apart bedrijfspand ontstaat door afsplitsing van het perceel. Er gelden ook andere voorwaarden. Zo moet mogen de bedrijfsactiviteiten geen afbreuk doen aan de woonfunctie. Dit betekent dat maximaal 40% van het vloeroppervlak van een woning gebruikt mag worden voor de bedrijfsactiviteiten. De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling. Detailhandel is ook niet toegestaan vanwege de publieksaantrekkende werking.
Wijzigingsbevoegdheid voor extra woning
In sommige gevallen is er stedenbouwkundig gezien geen bezwaar om een extra woning toe te voegen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij lege kavels of bij zeer brede kavels waar nu één woning staat. Voor deze kavels kan de gemeente dan het verbod op extra woningen opheffen. Naast de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn ook drie milieutechnische randvoorwaarden van toepassing. Ten eerste moet op grond van de Wet geluidhinder een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. In principe moet aan de voorkeurswaarde van 48 dB worden voldaan, maar onder voorwaarde kan een hogere waarde worden vastgesteld. Een gemeentelijke voorwaarde uit de beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder is dat deze niet hoger mag zijn dan 58 dB. In die beleidsregel staat dat de gemeente geen hogere waarden verleent die hoger zijn dan de voorkeurswaarde plus 10 dB. Ten tweede moet uit een ecologisch rapport blijken op welke wijze voldaan wordt aan de bepalingen uit de Flora- en faunawet. Ten derde mogen er geen nadelige verkeerskundige effecten optreden. Het vervangen van een vrijstaande woning door twee-aaneengebouwde woningen is bovendien niet toegestaan. Dit zou leiden tot een ongewenste toename van het aantal woningen.
Wijzigingsbevoegdheid in geval van wijziging bouwpreceelgrens
Het bestemmingsplan is in grote mate gebaseerd op de kadastrale eigendomsgrenzen. Een wijziging van deze perceelsgrenzen kan onafhankelijk van het bestemmingsplan plaatsvinden. De regels in het bestemmingsplan zijn dan niet meer toegesneden om de eigendomssituatie ter plaatse en het bestemmingsplan moet dan op de nieuwe situatie worden aangepast. Het bestemmingsplan moet dan op de nieuwe situatie worden aangepast. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. Wel moet dan de situatie aan beide zijden van de nieuwe bouwperceelgrens worden aangepast. Hiermee wordt voorkomen dat de ene eigenaar extra bouwmogelijkheden krijgt, terwijl de andere eigenaar ook nog kan bouwen volgens de oude situatie. Het is dus verstandig dat eigenaren bij een voorgenomen wijziging van de perceelsgrens nagaan welke consequenties dit voor de bouwmogelijkheden van beide partijen.
Voor een aantal grondgebonden woningen in het plangebied is de bouwregel van artikel 15 minder geschikt. Dit betreft onder andere de later ingepaste buurtjes rond de Ockeghemlaan, Ensahlaan, Gerard Terborchlaan en Panta Rhei (Gerard Doulaan). Daarnaast is het ook gebruikt voor woningen die niet direct aan de straat zijn gebouwd, maar achter andere woningen (tweedelijnsbebouwing). Voorbeelden hiervan zijn Bilderdijklaan 88A en Sweelincklaan 28. Functioneel is er geen onderscheid met 'Wonen - 1 t/m 5', maar de bouwmogelijkheden zijn op een andere manier bepaald. Voor deze bestemming geldt dat de hoofdbebouwing binnen het bouwvlak gebouwd moet worden. De omvang hiervan is vaak voor een aantal woningen aan een straat exact gelijk. Buiten het bouwvlak mogen aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen worden gebouwd. Om te voorkomen dat het hele bouwperceel vol wordt gebouwd en te waarborgen dat de aan- en uitbouwen en bijgebouwen ondergeschikt blijven, zijn er regels beperkende regels voor wat betreft de oppervlakte en hoogte.
Aan de appartementencomplexen is de bestemming 'Wonen - Gestapeld' toegekend. Hier zijn gestapelde woningen toegestaan. De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De locatie op het perceel waar gebouwd mag worden is beperkt tot de huidige gebouwen of tot het binnenste van de percelen (voor de Pieter de Hooghflat en de Hobbemaflat). Hier is een bebouwingspercentage van toepassing. De bouwhoogte is bepaald op basis van de bestaande situatie. Ondergronds parkeren is overal toegestaan. Voor halfverdiepte parkeergarages (Soestdijkseweg Noord 363) geldt een maximale bouwhoogte van 1,5 meter.
Door de bijzondere positie van de woningen op de hoekkavels geldt voor een groot deel van de hoekkavels een aparte woonbestemming. Hiermee kunnen de bouwmogelijkheden worden afgestemd op de hoeksituatie, waarbij twee grenzen van het perceel naar het openbaar gebied georiënteerd zijn. Overigens zijn niet alle hoekpercelen opgenomen in de bestemming Wonen - Hoekkavel. Hoekpercelen die stedenbouwkundig gezien geen specifieke regeling vereisen, zijn meegenomen in de bestemming 'Wonen 1 t/m 5'.
Ook voor de specifiek bestemde hoekkavels geldt een bouwverbod voor extra woningen. Hiermee wordt de splitsing van hoekkavels een halt toegeroepen. Voor wat betreft bouwtypologieën en bouwhoogtes is er geen verschil met de bestemming 'Wonen - 1 t/m 5' van de tussenkavels. Er geldt enkel een minimale voorgevelbreedte, omdat de bouwvlakken extreem brede gevels al onmogelijk maken. Het bouwvlak geeft aan waar op het hoekperceel gebouwd mag worden. Er is dus geen aanvullende eis met betrekking tot de zijdelingse perceelsgrenzen; deze zijn namelijk al in het bouwvlak verwerkt. Kortom, gebouwen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken worden gebouwd. De bouwvlakken zijn in wezen hetzelfde bepaald als bij de tussenkavels. Belangrijk verschil is dat bij de tussenkavels maar één richting een rol speelt (een gevel is georiënteerd op het openbaar gebied) en bij de hoekkavels spelen twee richtingen een rol (twee gevels georiënteerd op het openbaar gebied). Het onderstaande overzicht geeft aan op welke manier de bouwvlakken van de bestemming 'Wonen - Hoekkavel' zijn bepaald.
| 1 Positie rooilijnen |
|
Net als bij de tussenkavels volgen de rooilijnen in eerste instantie de positie van de huidige bebouwing. |
| 1a Rooilijn bij hoekkavel |
|
Ook bij de hoekkavels geldt dat als het huidige pand gedraaid (15° of meer) staat ten opzichte van het openbaar gebied, de rooilijnen dan evenwijdig aan het openbaar gebied lopen. |
| 1b Voorgevelrooilijn lege kavel |
|
Als een kavel leeg is, dan wordt de voorgevelrooilijn van de naastliggende kavel doorgezet. |
| 2 Maximale diepte |
|
Vanuit beide richtingen is het bouwvlak maximaal 15, 20 of 30 meter diep. De maximale diepte is afhankelijk van de laan, waarnaartoe de gevel georiënteerd is. De maximale bouwdiepte van de aanliggende tussenkavels wordt doorgezet. |
| 2a Bouwdiepte hoekkavels |
|
Ook voor de hoekkavels geldt dat deze bouwdiepte wordt bepaald vanaf de vanuit de stedenbouwkundige visie gewenste grens van het bouwvlak, in het geval er nu bebouwing aanwezig is op kortere afstand van het openbaar gebied. |
| 3 Afstand perceelsgrenzen hoekkavels |
|
Voor de hoekkavels zijn de minimale afstanden tot de perceelsgrenzen verwerkt in het bouwvlak. Deze afstanden zijn afhankelijk van de laan, waarnaartoe de gevel georiënteerd is. De minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van de aanliggende tussenkavel geldt als uitgangspunt. De minimale afstanden van de hoekkavels zijn groter dan de minimale afstanden van de tussenkavels. Voor de korte zijde van de kavel geldt een factor 1,5 en voor de lange zijde geldt een factor 2 (de afstand tussen de bebouwing uit de stedenbouwkundige visie). Indien geen duidelijke korte of lange zijde te onderscheiden is, dan geldt voor beide zijden een factor 2. |
| 3a Bestaande bebouwing |
|
Soms voldoet de bestaande bebouwing niet aan de minimale afstandsmaat (zoals staat weergeven onder 3). Ook op de gronden waar de bestaande bebouwing niet aan de minimale afstandsmaat voldoet mag worden gebouwd. Het bouwvlak is daarom om deze bebouwing heen gelegd. |
| 3b Compensatie bij hoekkavels |
|
Ook bij de hoekkavels mag er gecompenseerd worden als de voortuin in de huidige situatie dieper is dan de minimale diepte van de voortuinen. Op het moment dat de minimale afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet worden gehaald, liggen de gevelrooilijnen vóór de gevels van de huidige bebouwing. Zo kan toch worden voldaan aan de minimale afstanden tot de zijdelingse perceelgrenzen, terwijl de bebouwing op voldoende afstand van het openbaar gebied blijft én de wisselende voortuindiepten in stand blijven. |
| 4 Grootte voortuin |
|
Net als bij de tussenkavels wordt nooit zo ver gecompenseerd dat de voortuin te ondiep kan worden. De vanuit de visie gewenste minimale afstand van het bouwvlak tot het openbaar gebied wordt gerespecteerd. |
| 5 Kleine hoekkavels |
|
Voor de kleinere hoekkavels moet wel voldoende ruimte over blijven om te bouwen. Dit betekent dat het bouwvlak een minimale diepte heeft. Bij de grootste afstanden (20, 15 en 11,25 meter) geldt een minimale diepte van 15 meter en bij de andere afstanden (10 meter en kleiner) geldt een minimale diepte van 10 meter. |
| 6 Zijdelings perceelsgrens |
|
Er moet wel minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen worden aangehouden om te voorkomen dat de gebouwen aaneen worden gebouwd. Op de allerkleinste hoekkavels kan het daarom voorkomen dat het bouwvlak minder diep is dan 10 meter. Dit betreft veelal de hoekkavels waar al kavelsplitsing heeft plaatsgevonden. |
Voor de stompe hoeken (vanaf ongeveer 110°) geldt een iets andere benadering. Als de lanen elkaar niet kruisen in een rechte hoek, dan verschilt de richting van de laan van de richting van de zijdelingse perceelsgrens. Als deze richtingen erg uiteenlopen, dan geeft bovenstaande bepaling van het bouwvlak geen bevredigend resultaat. Daarom geldt voor de open hoeken een afwijkende bepaling voor het bepalen van de minimale omvang van het bouwvlak op de verbeelding.
Er zijn twee situaties. Als er geen sprake is van een lange en een korte perceelsgrens met het openbaar gebied, dan geldt er een minimale afstand vanuit het snijpunt van beide grenzen. Dit is 10 of 15 meter, afhankelijk van de maat van de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens (conform punt 5 in bovenstaand overzicht). Als er wel sprake is van een lange en korte zijde, dan is de minimale bouwdiepte aan de korte zijde anders bepaald. De grens van het bouwvlak ligt dan op het punt waar de afstand van de korte zijde tot de middellijn van de hoek 10 of 15 meter is. Dit zorgt voor een goed evenwicht tussen bouwmogelijkheden en waarborgen van onbebouwde ruimte tussen de bebouwing.
Ook voor de scherpe hoeken (kleiner dan ongeveer 60°) geldt een andere benadering. De minimale bouwdiepte wordt hier bepaald vanuit het hoekpunt. Afhankelijk van de bestaande situatie wordt gerekend vanuit het hoekpunt of vanuit het punt waar gezien de minimale voorgevelbreedte een woning kan worden gebouwd.
Vrijstaande bijgebouwen
Bij hoekkavels is voor de bouwmogelijkheden van vrijstaande bijgebouwen de ligging van de woning binnen het bouwvlak bepalend. Uitgangspunt is dat vrijstaande bijgebouwen achter (het verlengde van) de naar openbaar gebied gekeerde gevels mogen worden gerealiseerd.
Wijzigingsbevoegdheid voor extra woningen (splitsing hoekkavels)
Het beleid is gericht op handhaving van de bestaande hoekkavels en voorkomen van verdichting. Alleen op zeer grote hoekkavels zou mogelijk een extra woning gebouwd kunnen worden. Daarom gelden strenge voorwaarden voor het splitsen van de hoekkavels. De wijzigingsbevoegdheid in lid 18.6.1 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om ter plaatse van de gehele hoekkavel de bestemmingsregeling te wijzigen om een extra woning mogelijk te maken. Ten eerste gelden de drie milieutechnische randvoorwaarden (geluid, flora en fauna en verkeer), net als bij de wijzigingsbevoegdheid voor de tussenkavels.
Vervolgens moet aan een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden kunnen worden voldaan (zie ook figuur 6.4). Lid 18.6.1 sub d bepaalt dat de minimale afstand van de gevellijnen in acht genomen moet worden. Nieuwe bebouwing mag niet in de 'onbebouwde zone' komen. Ook moet de nieuwe tussenkavel voldoende diep zijn: de maximale bouwdiepte van 15, 20 of 30 meter moet gehaald worden (sub e). Dat betekent dat de afstand tussen de grens van het bouwvlak aan de straatzijde en de achterste perceelsgrens minimaal 23, 28 of 38 meter moet zijn. Er geldt immers een minimale afstand van 8 meter tot de achterste perceelsgrens (sub g). De volgende voorwaarde is dat aan de nieuwe tussenkavel de bestemming Wonen - 1, - 2, - 3, - 4 of - 5 wordt toegekend, afhankelijk van de subbestemming van de tussenkavel naast de nieuwe tussenkavel (sub f). Alle regels van de bestemming 'Wonen - 1 t/m 5' worden hierdoor van toepassing op de nieuwe tussenkavel. Daarnaast gelden er nog eisen aan de nieuwe hoekkavel. De gevelbreedte mag niet minder bedragen dan 8 meter (vrijstaande woning) of 12 meter (twee-onder-een-kap) (sub h). Vervolgens moet de afstand van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) op de hoekkavel tot de woning op de nieuwe tussenkavel zesmaal de perceelsgrensafstand van de bestemming 'Wonen - 1 t/m 5' bedragen (sub i). Dit is dus drie keer de ruimte tussen de woningen van de betreffende laan. Als laatste geldt een algemene bepaling dat geen afbreuk mag worden gedaan aan de overige in de stedenbouwkundige visie beschreven eigenschappen van de bebouwingskarakteristiek van de omgeving (sub j). Op grond hiervan kan bijvoorbeeld als eis worden gesteld dat de woning op de nieuwe hoekkavel op het kruispunt georiënteerd moet zijn.
Figuur 6.4: Stedenbouwkundige voorwaarden voor splitsing van hoekkavels
6.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 19 Anti-dubbeltelregel
In dit plan zijn sommige bouwregels gerelateerd aan de oppervlakte van gronden, bijvoorbeeld aan de oppervlakte van een bouwperceel. Indien dezelfde gronden meerdere keren in aanmerking worden genomen bij het verlenen van (verschillende) omgevingsvergunningen, zouden de bebouwingsmogelijkheden daardoor onbedoeld verruimd kunnen worden. De anti-dubbeltelregel voorkomt dit.
Artikel 20 Algemene gebruiksregels
In dit artikel zijn twee vormen van gebruik expliciet genoemd als strijdig met de regels van het bestemmingsplan, namelijk het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen en het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning. Door deze bepaling is er een voor iedereen zichtbaar verbod en een duidelijk handhavingsgrond. Daarnaast zijn in dit artikel de mogelijkheden voor het plaatsen van een zwembad, jacuzzi en (zwem)vijver opgenomen.
Artikel 21 Algemene aanduidingsregels
De regels in dit artikel zijn opgenomen voor het grondwaterbeschermingsgebied Bilthoven. Alle gronden binnen het plangebied die behoren tot dit grondwaterbeschermingsgebied, zijn aangeduid met de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Voor deze gronden gelden hoe dan ook de regels uit de provinciale milieuverordening. Deze zien onder andere toe op de opslag van chemische stoffen en de verspreiding van slib. In het bestemmingsplan is een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Dit betekent dat een aantal werkzaamheden en werken niet uitgevoerd mogen worden zonder omgevingsvergunning. Het gaat om het aanleggen van leidingen voor gevaarlijke stoffen, het roeren van grond dieper dan 2,5 meter en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen over een aaneengesloten oppervlakte van 1.000 m² of meer. Deze werkzaamheden kunnen van grote invloed zijn op de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater. Daarom zijn deze werkzaamheden en werken slechts toelaatbaar, als duidelijk is dat dit geen problemen oplevert voor de drinkwatervoorziening.
Artikel 22 Algemene afwijkingsregels
De regels in dit artikel gelden als flexibiliteitsbepalingen om in specifieke gevallen maatwerk te kunnen leveren. Voor de toepassing ervan gelden geen bijzondere voorwaarden, maar het afwijken van de bouwregels moet een uitzondering zijn en geen regel. Het is met name bedoeld om voor kleine afwijkingen of overschrijdingen (bijvoorbeeld slechts voor een gedeelte van een gebouw) een omgevingsvergunning te kunnen verlenen. Ook voor nutsvoorzieningen of telecommunicatiemasten is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Van belang is verder dat geen afwijking kan worden verleend voor bestaande situaties, die reeds afwijken van de bouw- of gebruiksregels.
Artikel 23 Algemene procedureregels
In dit artikel is geregeld dat een ontwerpbesluit omtrent het stellen van nadere eisen twee weken ter inzage ligt. Belanghebbenden kunnen in die periode een zienswijze indienen.
Artikel 24 Algemene wijzigingsregels
Ook de algemene wijzigingsregels hebben als doel het bestemmingsplan van enige flexibiliteit te voorzien. Indien noodzakelijk voor een goede uitvoering van het plan kunnen de bestemmingen worden gewijzigd, door de bestemmingsgrenzen met maximaal 5 meter te verschuiven. Ook zijn burgemeester en wethouders bevoegd de staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage van de planregels) aan te passen, wanneer de actuele situatie door veranderende productieprocessen hierom vraagt.
Dit artikel bepaalt dat voor zover in het bestemmingsplan wordt verwezen naar wet- en regelgeving, dat dan gedoeld wordt op de wet- en regelgeving zoals deze van kracht was op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
6.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Dit artikel bevat regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. Het gaat hierbij specifiek om de rechtstoestand van bouwwerken die op het tijdstip van het ter visie leggen van dit ontwerpbestemmingsplan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen en die afwijken van de regels van dit plan. Bij recht mogen deze bouwwerken niet worden vervangen, tenzij er sprake is geweest van calamiteiten. Vergroting is evenmin mogelijk, tenzij burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van deze regel. Ook zijn overgangsregels opgenomen ten behoeve van het gebruik van de onbebouwde gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan afwijkt van dat plan. Voor zowel bouwwerken als gebruik van gronden en bouwwerken geldt voorts de uitzondering dat het overgangsrecht niet van toepassing is op een bouwwerk of gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan.
De inhoud van dit artikel is standaard en voor ieder nieuw bestemmingsplan in Nederland hetzelfde. Overigens is het overgangsrecht niet van toepassing op diverse bestaande afwijkende situaties, indien en voor zover die in de bestemmingsregels specifiek zijn benoemd. Als voorbeeld kan worden genoemd een bestaande aanbouw of bestaand bijgebouw dat op één of meer onderdelen niet helemaal aan de in dit plan gestelde maatvoering voldoet. Zo'n gebouw wordt dus niet onder het overgangsrecht gebracht, maar wordt geacht te voldoen aan de regels van dit plan.
De titelbepaling geeft de citeertitel van het plan aan: bestemmingsplan Bilthoven Noord 2013.