| Plan: | Poldervlak 2011 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0034.BP3E02-vg01 |
Regels
De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.
Het grootste gedeelte van het plangebied heeft een positieve bestemming. Dit betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen, direct mogelijk is. Ook oprichting van gebouwen/bouwwerken is na verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen, direct mogelijk. Een klein gedeelte van het plan kent een wijzigingsmogelijkheid. Dit houdt in dat eerst een wijzigingsplan door burgemeester en wethouders moet zijn vastgesteld alvorens dit perceel gebruikt en /of bebouwd mag worden volgens de nieuwe bestemming.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Dit hoofdstuk omvat twee artikelen. Een artikel met begripsomschrijvingen en een artikel dat de wijze van meten regelt.
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 2 bevat regels die zien op de in dit bestemmingsplan aangegeven bestemmingen. Zo wordt omschreven waarvoor de gronden mogen worden gebruikt en wat de bouwmogelijkheden zijn.
Artikel 3: Bedrijventerrein-1; artikel 4: Bedrijventerrein 2
Het plangebied is met uitzondering van het tenniscomplex, aangewezen in een tweetal bestemmingen Bedrijventerrein. Ten behoeve van de toelaatbaarheid van bedrijven is een staat van Bedrijfsactiviteiten toegevoegd. Bedrijven behorende tot maximaal categorie 3.2 van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. Ten aanzien van bedrijven genoemd in Bevi is een verbod opgenomen.Voor het gedeelte van het bedrijventerrein ten zuiden van de Splijtbakweg en evenwijdig aan de Polderdreef zijn bedrijven tot maximaal categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. In paragraaf 4.3.4 bij de bespreking van de GVV, en in paragraaf 5.2 is nader ingegaan op de zonering van het bedrijventerrein.
De bestemming Bedrijventerrein -1 valt samen met deelgebied 1. De bestemming Bedrijventerrein -2valt samen met deelgebieden 2 en 3. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van perifere detailhandel in deelgebieden 1 en 3. In deelgebied 1 is perifere detailhandel toegelaten. In deelgebied 3 is perifere detailhandel met een aanduiding detailhandel perifeer (dhp) aangegeven.
In het plangebied zijn een tweetal reguliere detailhandelsverstigingen aanwezig. Omdat reguliere detailhandel niet is toegestaan op het bedrijventerrein worden deze vestigingen met een de aanduiding 'detailhandel' (dh) op de plankaart aangegeven. Hieraan is een uitsterfconstructie gekoppeld dat het college de bevoegdheid heeft om via een wijziging de specifieke aanduiding te verwijderen, teneinde de met de aanduiding bedoelde functie onmogelijk te maken indien het betreffende gebruik tenminste één jaar is beëindigd.
In het gebied met de bestemming Bedrijventerrein -1 is ter plaatse van de aanduiding 'horeca' (h) de komst van een coffeeshop mogelijk gemaakt. Volgens het coffeehopbeleid valt een coffeeshop onder Categorie I "lichte horeca" van de Staat van Horeca-activiteiten. In deze categorie wordt onderscheid gemaakt naar een subcategorie aan de detailhandelsfunctie verwante horeca (categorie 1a, waaronder vallen horecainstellingen zoals een cafetaria, croissanterie en een koffiebar) en overige lichte horeca (categorie 1b en 1c waaronder bistro, en restaurants vallen). Qua ruimtelijke uitstraling is de coffeeshop te beschouwen als horeca in categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten, en is om die reden daarin ook opgenomen. In paragraaf 5.2 is nader ingegaan op de ruimtelijke aspecten van de coffeeshop.
In de bestemming Bedrijventerrein -2 is een erotische massagesalon annex privéhuis met een aanduiding 'si' op de plankaart aangegeven. Voor deze locatie is een aanvraag tot het exploiteren van een erotische massagesalon, annex privehuis ingediend, en deze aanvraag is passend binnen de kaders van het gemeentelijk prostitutiebeleid (zoals een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 500m2, en er maximaal 4 werkruimtes aanwezig zijn).
Gelijk aan het oude bestemmingsplan wordt de aanduiding 'dienstverlening' (d) overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Deze aanduiding is aangegeven voor het gebied ten zuiden van de Splijtbakweg en evenwijdig aan de Polderdreef. In de definitie 'dienstverlening' wordt expliciet opgenomen dat hieronder niet zijn begrepen detailhandel (m.u.v. ondergeschikte detailhandel), horeca, maatschappelijke en voorzieningen op het gebied van cultuur, sport en recreatie. Met deze expliciete beperking in de definitie voor o.a. maatschappelijke functies wordt voorkomen dat via een ruime uitleg van het begrip dienstverlening het gebied ten zuiden van de Splijtbakweg en evenwijdig aan de Polderdreef zou moeten worden gekwalificeerd als een een binnenstedelijk bedrijventerrein. Het bedrijventerrein Poldervlak sluit in beginsel aan bij het programma van een regulier bedrijventerrein zoals aangegeven in de GVV.
Het begrip Dienstverlening is in dit bestemmingsplan zodanig omschreven dat daaronder niet wordt verstaan detailhandel (muv ondergeschikte detailhandel), horeca, maatschappelijke en overige voorzieningen. Hiermee wordt expliciet aangegeven dat het het aansluit bij het programma van een regulier bedrijventerrein zoals aangegeven in de GVV.
Het gedeelte ten noorden van het woonwagenkamp wordt op dit moment gebruikt als werkplaats ten behoeve van onbewoonde woonwagens. In het nieuwe bestemmingsplan zijn deze gronden aangewezen met de bestemming Bedrijventerrein 2.
In de regels is de verplichting voorgeschreven dat het gebruik overeenkomstig de bestemming is toegestaan toegestaan, mits voorzien is in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Wat onder 'voldoende parkeergelegenheid' dient te worden verstaan is opgenomen in bijlage 1 Lijst van parkeernormen, bij de regels. Er zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor het geval er voldoende parkeerplaatsen in openbaar gebied aanwezig zijn, en voor functies die niet voorkomen op de Lijst van parkeernormen.
In dit bestemmingsplan worden e-commerce en internetactiviteiten geplaatst onder de bestemming bedrijf. Expliciet is uitgesloten dat het onder het begrip 'detailhandel' valt. Het moet dan gaan om het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen louter via internet (zoals internetverkoopbedrijf, of postorderbedrijf).
Artikel 5 Groen
De meer structurele groenelementen, hoofzakelijk gelegen aan de randen van het plangebied, hebben de bestemming Groen gekregen. Binnen deze bestemming zijn nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en voet-en fietspaden toegestaan.
Artikel 6 Sport
Deze gronden zijn bedoeld voor sport en sportgerelateerde voorzieningen. Daarbij hoort ondergeschikte horeca.
Artikel 7 Verkeer
De busbaan en de doorgaande routes hebben de bestemming Verkeer gekregen. Tevens kunnen deze gronden dienen voor bermen, parkeervoorzieningen, bushates, geluidswerende voorzieingen en water- en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Artikel 8 Verkeer-verblijfsgebied
De niet-doorgaande wegen, fiets- en voetpaden vallen hieronder. Daarnaast zijn deze gronden ook bedoeld voor nutsvoorzieningen, groen, water.
Artikel 9 Water
Ondanks dat water binnen nagenoeg alle andere bestemmingen mogelijk is, wordt vanuit waterhuishoudingbeleid steeds meer voor gekozen om de belangerijke watergangen apart te bestemmen.
In de bestemming zijn onder andere toegestaan kunstwerken als duikers, bruggen, steigers, voet- en fietspaden etc.
Arttikel 10 Wonen
De woonwagenstandplaats wordt bestemd als Wonen met de aanduiding 'woonwagenstandplaats (wp)', om aan te geven dat hier alleen woonwagens zijn toegestaan. Parkeren gebeurt op eigen terrein. Tevens zijn in de bestemming opgenomen bijgebouwen, groen, en beroep- en bedrijf aan huis. Hierbij geldt dat maximaal 50% van de ruimte gebruikt mag worden ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het gebruik op grond van deze bestemming is toegestaan, mits voorzien is in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. De parkeernormen zijn opgenomen in bijlage 1 Lijst van parkeernormen, bij de regels.
Artikel 11 Waarde-Archeologie-1
Het selectiegebied zoals aangeduid op de Archeologische Beleidskaart Almere heeft in het plangebied een bestemming gekregen “Waarde-Archeologie-1”. Aan deze bestemming is een bouwverbod met afwijkingsbevoegdheid en een vergunningstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, gekoppeld om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen.
De bestemming is tevens gekoppeld aan een stelsel van wijzigingsbevoegdheden teneinde een bestemmingswijziging mogelijk te maken op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek. Voor gronden waar in het onderzoek geen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn vastgesteld, kan de bestemming "Waarde-Archeologie-1" vervallen. Indien wel behoudenswaardige vindplaatsen worden aangetroffen, dan moet de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' worden opgewaardeerd naar 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' (zie hiervoor bijlage 4 Tekst Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 3 bij de regels).
Voor de behoudenswaardige archeologische vindplaatsen, geldt de bestemming “Waarde- Archeologie 2” (beschermingszone in de vorm van een buffer) of “Waarde-Archeologie 3” (voor de kern van de vindplaats).
Artikel 12 Leiding-Leidingstrook
In het plangebied is in het noordelijk gedeelte een leidingenstraat gelegen. De ligging van deze leidingenstraat is aangegeven met de dubbelbestemming "Leiding-Leidingstrook". Op grond van de doeleindenomschrijving zijn hiermee, naast de voorkomende bestemming, de instandhouding van leidingen en de daarbij behorende bouwwerken beoogd.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Deze regels gelden dus voor het hele plan. De regels bestaan uit, antidubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, de wijzigingsregels en de algemene procedureregels.
In het plan zijn een aantal wijzigingsregels opgenomen teneinde onder andere de aanduidingen van enkele bedrijfsactiviteiten die vallen tot en met categorie 3.1 en 3.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, te verwijderen (ter plaatse van de aanduidingen 'wro-zone-wijzigingsgebied 2' respectievelijk 'wro-zone-wijzigingsgebied 1') [noot: Bij amendement van VVD en D66 zijn de aanduidingen 'wro-zone-wijzigingsgebied 1' en 'wro-zone-wijzigingsgebied 2' bij vastelling van dit plan d.d. 12 juli 2012 komen te vervallen. De regels zijn hierop aangepast.]; de aanduiding voor een bedrijfswoning te verwijderen (ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone-wijzigingsgebied 3'), en de hier omheen liggende aanduiding bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten te verwijderen (ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone-wijzigingsgebied 4'); de gebiedscontouren voor de veiligheidszones aan te passen; de specifieke aanduidingen 'detailhandel', 'seksinrichting' en 'horeca' van de plankaart te verwijderen, waarbij tevens een wijzgingsbevoegdheid is opgenomen om binnen de kaders van het prostitutiebeleid in het plangebied één seksinrichting mogelijk te maken. Ook zijn er wijzigingsbevoegdheden opgenomen om de Staat van Bedrijfsactiviteiten te kunnen wijzigen indien een wijziging van de milieubelasting van typen van bedrijven daartoe aanleiding geven, en om de Lijst van parkeernormen te kunnen wijzigen indien aanleiding bestaat om de daarin genoemde functies met bijbehorende parkeernormen te wijzigingen. Een vergelijkbare bevoegdheid is opgenomen voor de Staat van Horeca-activiteiten.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In dit hoofdstuk zijn de overgangsregels opgenomen en de slotregel.
Handhaving
Handhaving van het ruimtelijk beleid van de gemeente is van belang om de gewenste ruimtelijke kwaliteiten duurzaam te garanderen. Belangrijke redenen voor handhaven zijn:
De gemeente Almere heeft het gebruik van de gronden van het oude bestemmingsplan Poldervlak uit 1994 in kaart gebracht voorafgaand aan de vaststelling van het voorontwerp bestemmingsplan (zie bijlage 2 Bedrijfsinventarisatie Poldervlak bij de toelichting). Enkele strijdigheden met het oude bestemmingsplan worden gelegaliseerd door het gebruik positief te bestemmen, al of niet gecombineerd met een wijzigingsbevoegdheid waarmee de aanduidingen kunnen worden verwijderd op het moment dat het ongewenste gebruik ten minste één jaar lang is beëindigd (uitsterfconstructie).
In dit bestemmingsplan is gestreefd naar heldere, eenduidige planvoorschriften met zo min mogelijk interpretatiemogelijkheden. Ook zijn aan de in het plan opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid duidelijke voorwaarden verbonden, die voldoende objectief bepaald zijn.