Nijverheidscentrum 2013

7.1 Regels

De beschrijving en uitwerking van de regels is afgestemd op de Wro. Dit betekent dat enkele regels anders geformuleerd zijn dan tot op heden gebruikelijk was dan wel achterwege blijven omdat hierin op andere wijze wordt voorzien. Zo wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken over vrijstellingen of ontheffingen, maar over afwijkingen bij omgevingsvergunning.

De opbouw van het bestemmingsplan is conform de SVBP2008 (standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen). Gesproken wordt in de Wro en het Bro over bestemmingen en regels. De regels in het bestemmingsplan staan in vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgang- en slotregels aan de orde komen.

7.1.1 Inleidende regels

In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de plankaart/verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

7.1.2 Bestemmingsregels

Bedrijf

Gebruik

De nieuw te ontwikkelen bedrijfsstrook aan de zuidzijde van het plangebied heeft de bestemming 'Bedrijf' gekregen, evenals een perceel in de nooroosthoek van het plangebied en de gemeentewerf aan de westzijde van de Zuidplasweg. Binnen deze bestemming zijn bedrijven tot ten hoogste milieucategorie 2 (en met afwijking bij een omgevingsvergunning tot categorie 3.1) toegestaan. De gemeentewerf is specifiek aangeduid. Bedrijfswoningen worden niet mogelijk gemaakt.

Bouwen

Gebouwen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken opgericht worden. Op de verbeelding is het maximale bebouwingspercentage opgenomen. Binnen de te ontwikkelen bedrijfsstrook mag maximaal 70% van het perceel bebouwd worden. Op de verbeelding is tevens de maximaal toegestane goot- en/of bouwhoogte opgenomen. Voor het nieuwe gedeelte geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter. Middels diverse beeldkwaliteitcriteria wordt een goede aansluiting gecreëerd op het tegenoverliggende nieuw te ontwikkelen woongebied. Door de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - geluidwerende functie' aan de achterzijde van de percelen zo veel mogelijk over de volle breedte van de kavel te bouwen, heeft de bebouwing een geluidwerende functie ten opzichte van de toekomstige woonwijk Zevenhuizen Zuid.

Onder de nadere eisenregeling is een verwijzing naar het beeldkwaliteitplan opgenomen, dat als bijlage bij regels is gevoegd en dient ter toetsing van voorgenomen nieuwbouwplannen op het gebied van beeldkwaliteit.

Bedrijventerrein

Gebruik

Het grootste gedeelte van het plangebied heeft, overeenkomstig haar functie, de bestemming 'Bedrijventerrein' gekregen. Daarbij is een milieuzonering aangebracht, welke recht doet aan de gebruiksrechten uit de nu geldende bestemmingsplannen en het milieukundig onderzoek (hoofdstuk 5). Aan de zuidzijde, aansluitend aan de te ontwikkelen bedrijfsstrook zijn, door de aanwezigheid van (toekomstige) woningen, bedrijven met een maximale milieucategorie 3.1 toegestaan. Aan de noordzijde zijn, door de aanwezigheid (op iets grotere afstand) van (toekomstige) woningen, eveneens bedrijven met een maximale milieucategorie 3.1 toegestaan. Op het centrale gedeelte van het bedrijventerrein worden bedrijven mogelijk gemaakt tot ten hoogste milieucategorie 3.2. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' (klein gedeelte), 'bedrijf tot en met categorie 3.1' en 'bedrijf tot en met categorie 3.2' zijn bedrijven toegestaan, welke vermeld staan in de categorieën 1 tot en met 2, respectievelijk 1 tot en met 3.1, respectievelijk 1 tot en met 3.2. Daarnaast zijn een viertal bedrijven aanwezig (Dekker, Nijverheidscentrum 2, Fijan&Mostert Logistics, Nijverheidscentrum 6, Koerts, Nijverheidscentrum 8 en Gekas en Boot, Nijverheidscentrum 36) die in een hogere categorie vallen dan ter plaatse toegestaan op grond van de zonering. Deze bedrijven zijn specifiek aangeduid. Hier mag ter plaatse uitsluitend het bestaande of een gelijksoortig bedrijf worden gevestigd, of een bedrijf als passend binnen de zonering.

Tevens zijn een aantal specifieke functies binnen het bedrijventerrein aangeduid, te weten de dierenkliniek op Nijverheidscentrum 10 en sport- en beweegcentrum Fit First, Nijverheidscentrum 42. Ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening', ten westen van de woonwinkel, zijn daarnaast een schakelcentrale en antennemast voor telefonie toegestaan. De enkele bestaande bedrijfswoning die op het terrein aanwezig is, is specifiek aangeduid. Nieuwe bedrijfswoningen worden niet mogelijk gemaakt. Het plan voorziet in een tweetal afwijkingbevoegdheden, waarmee onder voorwaarden afgeweken kan worden van de staat van bedrijfsactiviteiten en waarmee onder voorwaarden webshops mogelijk gemaakt worden.

Bouwen

Gebouwen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken opgericht worden. Op de verbeelding is het maximale bebouwingspercentage opgenomen. Daarbij is aangesloten bij de bestaande rechten. Voor het overgrote deel van het bedrijventerrein betekent dit dat maximaal 80% van het perceel bebouwd mag worden. Op de verbeelding is tevens de maximaal toegestane bouwhoogte opgenomen. Op het bestaande gedeelte van Nijverheidscentrum mag de bebouwing maximaal 10 meter hoog zijn. Voor de bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken zijn specifieke bouwregels opgenomen.

Detailhandel

Gebruik

Voor de woonwinkel 'Voorbrood' aan de Zevenhuizenweg is de bestemming 'Detailhandel - Perifeer' opgenomen, met de nadere aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - woonwinkel'. Ter plaatse is de woonwinkel specifiek mogelijk gemaakt, met ondergeschikte horeca en een inpandige bedrijfswoning. Daarnaast zijn binnen de bestemming onder meer parkeervoorzieningen en water- en groenvoorzieningen toegestaan.

Bouwen

Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht, met inachtneming van de maatvoeringsbepalingen zoals deze zijn opgenomen op de verbeelding en in de regels.

Groen

Gebruik

De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen. Daarnaast mogen de gronden gebruikt worden ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzamelpunten, fiets- en voetpaden, voorzieningen van openbaar nut, parkeervoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, objecten van beeldende kunst, speelvoorzieningen, tuinen en kunstwerken.

Bouwen

Op of in de gronden mogen gebouwen ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van de bestemming.

Horeca

Gebruik

Ten behoeve van restaurant/zalencentrum/discotheek 'La Baraque' is de bestemming 'Horeca' opgenomen, waarbinnen horeca tot en met horecacategorie 4, zoals opgenomen in het horecabeleid van de gemeente Zuidplas (zie bijlage 2 de regels) is toegestaan, alsmede onder meer parkeervoorzieningen en niet-overdekte terrassen.

Bouwen

Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht, met inachtneming van de maatvoeringsbepalingen zoals deze zijn opgenomen op de verbeelding en in de regels.

Maatschappelijk

Gebruik

De begraafplaats en de naastgelegen (gemeente-)werf hebben de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. Binnen deze bestemming is de begraafplaats specifiek mogelijk gemaakt, alsmede ondergeschikte horeca.

Bouwen

Binnen deze bestemming mogen gebouwen en overkappingen uitsluitend binnen het bouwvlak gesitueerd worden, met inachtneming van de maatvoeringsbepalingen zoals opgenomen op de verbeelding en in de regels.

Recreatie

Gebruik

De volkstuintjes aan de noordzijde van het plangebied hebben de bestemming 'Recreatie' gekregen, met de specifieke aanduiding 'volkstuin'. Ook het naastgelegen clubgebouw van de postduiven- en vogelvereniging heeft de bestemming 'Recreatie' gekregen, met een specifieke aanduiding.

Bouwen

Binnen deze bestemming mogen ter plaatse van de volkstuinen uitsluitend tuinhuisjes, bergkasten, hobbykassen en overkappingen worden gebouwd, tot een gezamenlijke oppervlakte van 14 m2 per tuin en met een bouwhoogte van maximaal 3 meter. Voor het clubgebouw van de postduiven- en vogelvereniging is een bouwvlak opgenomen, met bijbehorende maatvoeringsbepalingen.

Tuin

Gebruik

De gronden voor de voorgevels van de woningen aan de Zuidplasweg hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Deze gronden mogen gebruikt worden als tuin, water, toegangspaden en in- en uitritten en parkeervoorzieningen.

Bouwen

Op of in de gronden mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van de bestemming. Voor wat betreft bebouwing zijn erkers toegestaan over een breedte van maximaal 50% van de voorgevel en/of de zijgevel. De bouwhoogte van deze erker bedraagt de hoogte van de eerste volledige bouwlaag vermeerderd met 0,25 meter, met een maximum van 4 m. De diepte van een aan- en/of uitbouw bedraagt maximaal 25% van de diepte van de gronden met de bestemming 'Tuin', met een maximum van 1 meter.

Verkeer

Gebruik

Alle wegen en straten binnen het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. Ook het gebruik ten behoeve van fiets- en voetpaden, ongebouwde parkeervoorzieningen, in- en uitritten, ondergrondse afvalverzamelpunten, voorzieningen van openbaar nut, water, waterstaatsdoeleinden, oevervoorzieningen en kunstwerken ten behoeve van weg- en waterbouw is binnen deze bestemming toegestaan. De weegbrug, nabij de hoofdontsluiting van het Nijverheidscentrum, is voorzien van een specifieke aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - weegbrug'. Ook de brandweerstraat tussen het bestaande bedrijventerrein en de uitbreidingsstrook is specifiek aangeduid.

Bouwen

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. De maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is per type bouwwerk gespecificeerd in de regels.

Water

Gebruik

De belangrijkste waterlopen en -partijen hebben de bestemming 'Water' gekregen. Binnen deze bestemming zijn watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen toegestaan, alsmede voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging, bermen en groenvoorzieningen en kunstwerken, waaronder bruggen.

Bouwen

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De maximale bouwhoogte van deze bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is per type bouwwerk gespecificeerd in de regels.

Wonen

Gebruik

De twee woningen langs de Zuidplasweg hebben in het bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' gekregen. Op grond van de aanduiding op de verbeelding zijn ter plaatse uitsluitend halfvrijstaande en vrijstaande woningen toegestaan. Naast wonen mogen deze gronden ook gebruikt worden voor aan-huis-verbonden beroepen, woongroepen, tuinen, bijbehorende bouwwerken, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, speeltoestellen, water en kunstwerken. Het plan voorziet in afwijkingsbevoegdheden om onder voorwaarden ook aan-huis-verbonden bedrijven en mantelzorg toe te staan.

Bouwen

Binnen deze bestemming dienen de hoofdgebouwen binnen de aangegeven bouwvlakken gerealiseerd te worden. Bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten de bouwvlakken opgericht worden, mits ze voldoen aan de opgenomen regeling qua oppervlakte, hoogtes en afstand tot de voorgevelrooilijn. Het plan voorziet in een afwijkingsbevoegdheid om ten behoeve van mantelzorg onder voorwaarden extra bijbehorende bouwwerken mogelijk te maken.

Waarde – Archeologie

Uit de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart blijkt dat delen van het plangebied een hoge of een middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Omdat in grote delen van het plangebied de gronden reeds geroerd zijn, is uitsluitend een beschermende regeling voor deze mogelijke waarden opgenomen op onbebouwde gronden. Bouwactiviteiten kunnen die mogelijke waarden namelijk verstoren, zodat deze activiteiten niet zonder meer zijn toegestaan in deze gebieden. Bescherming van deze mogelijk aanwezige waarden vindt plaats door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' (middelhoge verwachtingswaarde).

In de gebieden waar de archeologische waarde wordt verwacht, is een beschermingsregime van toepassing. Indien bebouwing wordt gerealiseerd waarbij de diepte van het regime en de oppervlakte van het regime niet worden overschreden, kan de bebouwing zonder voorwaarden plaatsvinden. Indien er sprake is van overschrijding van de in het regime vastgelegde maximale diepte en maximale oppervlakte, zal er een omgevingsvergunning (voorheen bekend als aanlegvergunning) verkregen moeten zijn. Aan deze vergunning kunnen voorwaarden gesteld worden, zoals het treffen van technische maatregelen, het verplichten tot het doen van opgravingen of het instellen van begeleiding door een deskundige.

Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' is bedoeld ter bescherming van de waterkerende functie van de dijk langs de Ringvaart. De bestemming maakt dat alvorens omgevingsvergunningen voor bouwen kunnen worden verleend, een omgevingsvergunning moet worden verleend door burgemeester en wethouders en schriftelijk advies moet zijn ingewonnen bij de beheerder van de waterloop en de waterkering.

7.1.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meegeteld mag worden bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels zijn algemene bepalingen opgenomen ten aanzien van (beperkte) overschrijdingen van bouwgrenzen en toegelaten bouwwerken met afwijkende maten. Daarnaast is de Bouwverordening deels buiten toepassing verklaart.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een verbodsbepaling opgenomen voor strijdig gebruik.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de regels ten behoeve van maximum toegestane maten, percentages en oppervlaktes. De criteria voor toepassing van deze afwijking zijn hierin tevens opgenomen.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor beperkte overschrijdingen of verschuivingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van (technisch) betere realisatie van projecten of correctie van afwijkingen. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee, onder voorwaarden, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone – wijzigingsgebied' een doorsteek gerealiseerd kan worden vanuit de nieuw te ontwikkelen wijk Zevenhuizen Zuid naar het Nijverheidscentrum en verder naar het dorp. Het gaat daarbij om een mogelijke langzaamverkeersverbinding nabij de Zuidplasweg. Tevens kan middels deze wijzigingsbevoegdheid de te ontwikkelen bedrijfsstrook ter plaatse worden verbreed en/of verdiept.

Overige regels

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van ondergronds bouwen, het bouwen van zwembaden en het uitvoeren van ondergrondse werken.

7.1.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels

In dit artikel wordt inhoud gegeven aan het overgangsrecht betreffende bouwwerken en het gebruik, met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen, welke de titel van het plan bevat.