Plesmanlaan 100

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Plesmanlaan 100 te Leiden staat een kantoorpand. Het gebouw wordt echter niet meer voor deze functie ingezet. Daarom is hier nu transformatie naar woningbouw in voorzien. Zo worden er maximaal 420 huurappartementen gerealiseerd met in de plint ruimte voor maximaal 750 m2 (BVO) aan ondersteunende, commerciële voorzieningen. Binnen die bandbreedte voor voorzieningen geldt specifiek voor de functie ondersteunende daghoreca een maximum van 400 m2. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, worden enkele delen van het gebouw verhoogd.

Tussen de gemeente Leiden en de ontwikkelende partij is in aanloop naar dit bestemmingsplan een Nota van Uitgangspunten opgesteld, waarmee de kaders voor de ontwikkeling tussen beide partijen vastgelegd zijn. Deze Nota van Uitgangspunten (NvU) is in de raadsvergadering van 18 februari 2021 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld.

De hoofdoverwegingen van de gemeenteraad om aan het plan mee te willen werken, is dat zij het als duurzame oplossing ziet om leegstaande panden een nieuwe functie te geven, waarmee in dit geval een bijdrage wordt geleverd aan de grotere gebiedsontwikkeling van de Stadsentree Leiden West. In dat kader zijn in het gebied rondom de Verbeekstraat al enkele panden in de afgelopen jaren getransformeerd voor short-stay, studenten en young professionals.

In navolging van de NvU is als vervolgstap om de ontwikkeling mogelijk te maken, dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. De ontwikkeling past namelijk niet binnen de bestaande juridisch-planologische kaders van het vigerende bestemmingsplan 'Morskwartier'. Binnen dat plan is de locatie aangegeven met de bestemming 'Kantoor'. Dit nieuwe bestemmingsplan betreft daarmee het nieuwe juridische kader op basis waarvan een omgevingsvergunning voor het project kan worden afgegeven.

1.2 Begrenzing plangebied

Het projectgebied gelegen aan het adres Plesmanlaan 100 te Leiden. Het projectgebied wordt grofweg begrensd door de Plesmanlaan, de N206 en de Verbeekstraat en komt grotendeels overeen met het kadastrale perceel zoals onderstaand weergegeven. Aan de zuidzijde van het projectgebied ligt een woonwijk. In figuur 1.1 is het projectgebied weergegeven op een luchtfoto.

Figuur 1.1 Een luchtfoto van het plangebied met het kadastrale perceel aangegeven

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld
Morskwartier	30-05-2013
Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening	31-05-2018
Parapluherziening Fietsparkeren	18-02-2021

Voor het plangebied vigeert op dit moment het bestemmingsplan 'Morskwartier' welke op 30 mei 2013 is vastgesteld. Dit bestemmingsplan geeft het plangebied de enkelbestemming 'Kantoor' zonder verdere aanduiding en de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 5' (gebieden met een middelhoge archeologische verwachting). Verder geldt aan de oostzijde van het plangebied de dubbelbestemming 'Leiding'.

Op het plangebied gelden ook twee parapluplannen, namelijk het bestemmingsplan 'Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening', vastgesteld 31-05-2018 en Parapluherziening Fietsparkeren, vastgesteld 18-02-2021.

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan 'Morskwartier'. De bestemming 'Kantoor' staat de functie wonen en de daarmee gemoeide ondersteunende functies niet toe. Ook is het beoogde optoppen van delen van het gebouw niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. Binnen de kaders van dit plan, kan de nieuwe ontwikkeling vergund en gerealiseerd worden.

Figuur 1.2 Plangebied weergegeven in het vigerende bestemmingsplan 'Morskwartier'

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

In de jaren '70 werd de Plesmanlaan aangelegd. Na het totstandkomen van de nieuwe structuurschets voor Leiden West, kwam de functie van de Verlengde Warmonderweg te vervallen. Op deze weg werd nog wel een openbaar vervoertracé gereserveerd. Aan de hand van de structuurschets zijn eind jaren '70 en begin jaren '80 de woonwijken Koppelstein en Bockhorst gerealiseerd. Onderstaande kaart geeft de ligging van het kantoorpand weer tussen de woonwijken.

Figuur 2.1 Uitgezoomde weergave woonwijken rondom Plesmanlaan

2.1.3 Beschrijving plangebied

In de huidige situatie is aan de Plesmanlaan 100 een kantoorgebouw gesitueerd. Het is een robuust gebouw van 25 meter hoog. Verder heeft het gebouw een binnenterrein. Deze is te bereiken door autoverkeer via een toegang aan de Verbeekstraat. De parkeergarage bevindt zich onder het gebouw en kan ook bereikt worden via de Verbeekstraat. Verder loopt langs de west- en zuidzijde van het gebouw een waterpartij. Onderstaande afbeelding laat de huidige situatie van het kantoorpand vanaf de Plesmanlaan zien.

Figuur 2.2 Huidige situatie kantoorpand vanaf de Plesmanlaan bezien

2.2 Ontwikkelingen

2.2.1 Nota van Uitgangspunten

Urban Interest is eigenaar van het leegstaande kantoorgebouw aan de Plesmanlaan 100 (voormalige Jacobs kantoor op de hoek Plesmanlaan/ Haagse Schouwweg). Urban Interest heeft in 2016 de gemeente benaderd om de mogelijkheden van herontwikkeling van de locatie te bekijken. Na bekendmaking van de plannen is gestart met het opstellen van een Nota van Uitgangspunten (NvU). Zo'n NvU beschrijft de kaders waarbinnen het project verder uitgewerkt kan worden.

Op 18 februari 2021 heeft de raad de NvU vastgesteld. Op basis van deze NvU is het project verder uitgewerkt tot aan het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning die nu voorliggen.

De NvU is terug te vinden in Bijlage 1. De primaire randvoorwaarden en kaders voor de ontwikkeling zijn:

• een programma uitgaande uit van maximaal 420 woningen en ca. 750 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële ruimte;
• een bouwhoogte (ten opzichte van NAP en exclusief installaties op het dak) van 18 meter aan de zijde van de Van Ravelingenstraat, oplopend tot 43 meter aan de Plesmanlaan/Haagse Schouwweg;
• een gedifferentieerd aanbod aan appartementen met verschillende vloeroppervlaktes en kameraantallen;
• minimaal 40% van de woningen aan te merken als middeldure huur en minimaal 20% van de woningen als sociaal aan te merken met een huurprijs onder de liberalisatiegrens;
• de parkeerplaatsen die nodig zijn om te voorzien in de parkeereis op eigen terrein, in de bestaande ondergrondse parkeergarage, te realiseren;
• De als sociaal aan te merken woningen worden, ook na mutatie, verhuurd aan reguliere woningzoekenden via het regionale woonruimteverdeelsysteem;
• Voor de vergroening en de inrichting van de openbare ruimte in het omliggende gebied wordt via de erfpachtsuppletie, de versterking van de biodiversiteit en het klimaatadaptief vermogen als inhoudelijke kaders geprioriteerd.

De inhoud van het plan voldoet aan de randvoorwaarden, welke door de raad in het NvU zijn vastgesteld.

2.2.2 Planomschrijving

Het kantoorcomplex op de hoek van de Plesmanlaan en de Haagse Schouwweg is na het vertrek van haar huurder grotendeels leeg komen te staan. In de gemeente Leiden wordt woningbouw, net als in andere steden in Nederland, nadrukkelijk gestimuleerd en is de vraag naar woningen groot. Dit gegeven in combinatie met huidige en toekomstige ontwikkelingen in de omgeving vormen de basis om de functie van het gebouw te transformeren van kantoor naar wonen met ruimte voor aanvullende voorzieningen.

De belangrijkste opgave binnen het ontwerp is het bestaande gebouw te transformeren naar woongebouw met toevoeging van extra verdiepingen. De kaders hiervoor zijn eerder vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten, zoals vastgesteld op 18 februari 2021 door de gemeenteraad.

Met de functiewijziging en de aanpassingen aan het gebouw, wordt het pand omgevormd in een eigentijds gebouw passend in de omgeving. Het contrast van een markante en stedelijke gevel aan de zijde van de Plesmanlaan en de Haagse Schouwweg maar tevens een afbouw naar een volume passend bij de achtergelegen woonwijk de Bockhorst met een luwer karakter. De entree van het gebouw is gelegen aan de Verbeekstraat en komt uit op een binnentuin. Kenmerkende kwaliteiten van het bestaande gebouw, zoals de trapsgewijze opbouw en de horizontale lijnen zien we terug in de nieuwe gevel en maken het geheel tot een eenheid. De transparante plint op de begane grond geeft het gebouw een open en vriendelijke uitstraling.

Een impressie van het bouwplan, waaruit goed de getrapte opbouw met afloop richting de Bockhorst blijkt, is opgenomen in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Impressie bouwplan Plesmanlaan 100

2.2.3 Programma

Het gebouw biedt ruimte voor een divers woonprogramma van in totaal maximaal 420 appartementen. Een breed programma passend bij een stedelijke woonmilieu. Van belang voor een stedelijk woonmilieu is een goede openbare ruimte die uitnodigt om te verblijven en te ontmoeten. Binnen het programma worden woningen gerealiseerd voor alle huursegmenten (sociaal – midden - hoog) met een variatie van studio-, twee- en driekamerappartementen.

Daarnaast is binnen het gebouw op de begane grond ruimte voor commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen in de plint van het gebouw. Deze ruimtes zullen naast een ondersteunende functie voor de bewoners van het gebouw, ook gebruikt kunnen worden voor functies welke ten dienste kunnen zijn voor de bewoners in de buurt. Bewonersondersteuning kan bijvoorbeeld zijn fitness, wasserette, film- en leeszaal en dergelijke. Daarnaast zal – gecombineerd - voor de buurt invulling worden gegeven in de vorm van kleinschalige daghoreca welke met name voorziet in de behoeften van bewoners en direct omwonenden. Ter ondersteuning van deze functies zal tegen de westzijde van het gebouw een buitenruimte worden gerealiseerd in de vorm van een steiger. De omvang van commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen bedraagt maximaal 750 m2 (BVO), waarbinnen voor de toegestane vorm van ondersteunende daghoreca een maximum van 400 m2 geldt.

De centrale buitenruimte van het complex zal worden ingericht als collectieve buitenruimte die uitnodigt tot verblijf en ontmoeting.

2.2.4 Doelgroepen

Doelgroepen die zich aangetrokken voelen tot de programmering en het bijbehorende stedelijk woonmilieu zijn heel divers. Het gaat om starters, alleenstaanden, modale gezinnen, maar ook seniorenen en expats. Het varieert van mensen met een laag, midden of hoger inkomen. Het zijn hoger opgeleide jongeren, jonge stedelingen / pas afgestudeerden, alleenstaanden (alle leeftijden), paren zonder of met kinderen of senioren met een kleinere woonwens, kenniswerkers en internationals.

Figuur 2.4 Indicatieve inrichting nieuwe situatie

2.2.5 Coordinatieprocedure

Op 19 september 2019 heeft de raad de gemeentelijke Coördinatieverordening Leiden 2019 vastgesteld. Op basis hiervan heeft het college op 13 juli 2021 besloten om voor dit project de gemeentelijke coördinatieregeling van toepassing te verklaren. Dit besluit is gepubliceerd op 28 juli 2021 in het gemeenteblad. Ten behoeve van de herontwikkeling op de locatie Plesmanlaan 100, wordt de gemeentelijke coördinatieregeling als bedoeld in afdeling 3.6 Wet ruimtelijke ordening in samenhang met de Coördinatieverordening Leiden 2019 toegepast op de voorbereiding en bekendmaking van de volgende besluiten:

• bestemmingsplan Plesmanlaan 100;
• omgevingsvergunningen in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waaronder tenminste voor de activiteiten bouwen;
• mogelijke overige besluiten die nodig blijken voor de uitvoering van het project, welke betrekking hebben op het plangebied van het bestemmingsplan, waaronder tenminste het besluit tot vaststelling van een hogere waarde als bedoeld in artikel 110a van de Wet geluidhinder.

De gemeentelijke coördinatieregeling is een instrument in het kader van gemeentelijk ruimtelijk beleid om verschillende procedures die noodzakelijk zijn voor vergunningverlening gezamenlijk te doorlopen. Doordat de besluiten in samenhang worden voorbereid en kunnen worden beoordeeld, kan besluitvorming over complexe, ruimtelijke initiatieven waarvoor meerdere vergunningen nodig zijn inzichtelijker en efficiënter gemaakt worden.

Tegen genoemde besluiten is een keer beroep mogelijk bij de Raad van State, de beroepen tegen verschillende besluiten worden in samenhang behandeld.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie

3.1.1.1 Beleidskader

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven.

Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling aan de Plesmanlaan draagt bij aan de prioriteiten die voor Nederland zijn geformuleerd. Verder draagt de ontwikkeling bij aan de afwegingsprincipes door het realiseren van starterswoningen en een combinatie van functies in het gebouw.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Het Barro staat de onderhavige ontwikkeling aan de Plesmanlaan niet in de weg.

3.1.3 Duurzame verstedelijking

3.1.3.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling, de behoefte en locatiekeuze te motiveren in de toelichting van het bestemmingsplan. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten

De provincie heeft de motivering van de behoefte overgenomen in haar Omgevingsverordening, waarbij ze ook heeft vastgelegd wat zij als bestaand stedelijk gebied aanmerkt. De toetsing daaraan is daarom opgenomen in paragraaf 3.2.2.2 bij het provinciaal beleid.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door Provinciale Staten vastgesteld. Op 16 juni 2021 is de laatste versie van de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze versie is in werking getreden op 7 augustus 2021.

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. Deze Omgevingsvisie is opgesteld vanuit de gedachte van de Omgevingswet: regels en kaders van de overheid blijven nodig, maar mogen niet nodeloos knellen. De provincie wil met de visie een uitnodigend perspectief bieden. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen. Bij het werk aan deze ambities is het vinden van de balans tussen duidelijkheid en flexibiliteit voor maatschappelijke initiatieven een continue opgave.

De Omgevingsvisie biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt.

In de Omgevingsvisie worden vier rode draden genoemd die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling bestaat uit woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied. De transformatie van het perceel draagt bij aan het beter benutten van de bebouwde ruimte in de stad. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de woningbehoefte van sociale huurwoningen. In paragraaf 3.2.2.2 wordt in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking verder ingegaan op deze woningbehoefte.

Bij het ontwerp is rekening gehouden met diverse duurzaamheidsaspecten zoals beschreven in de Omgevingsvisie. Bij het ontwerp is rekening gehouden met diverse duurzaamheidsaspecten zoals beschreven in de Omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden. De verordening wordt door de jaren heen aangevuld. De laatste geconsolideerde versie is van 2 december 2022.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Omgevingsverordening is bepaald dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een aantoonbare behoefte moeten voorzien. En voor zover deze buiten het Bestaand Stads- en Dorpsgebied (BSD) worden gepland, is ook een motivering nodig waarom dit niet binnen het BSD mogelijk is.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

Parkeernormen sociale huur

Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. Waarbij geldt dat er een andere parkeernorm kan worden gehanteert als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Bereikbaarheid

Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Functiemenging

Een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging.

Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.35a van de Omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• A. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• B. overstroming;
• C. hitte;
• D. droogte;

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe. Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 4.9 Klimaatverandering.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Ladder voor duurzame verstedelijking

• Wel of geen stedelijke ontwikkeling?

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De huidige bestemming is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan 'Morskwartier' maakt geen woningen mogelijk en het nieuwe plan gaat uit van maximaal 420 woningen (appartementen).

• Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De locatie heeft al een stedelijke functie en is volledig omsloten door andere stedelijke functies.

• Relevante regio

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat Leiden binnen de regio Holland Rijnland.

• Beschrijving behoefte

De woningbehoefte in de gemeente Leiden blijkt uit diverse beleidsstukken en onderzoeken die hierna worden behandeld.

Woonvisie 2020-2030; Goed wonen in Leiden' en concept 'Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023' (2019)

In de nieuwe concept 'Woonvisie 2020-2030; Goed wonen in Leiden' maakt de gemeente Leiden een analyse van de huidige Leidse woningmarkt, formuleert zij haar visie op de toekomst van wonen in Leiden en vertaalt deze naar een ambitie en vijf doelstellingen die zij tot 2030 wil nastreven. De concrete uitwerking van de visie is opgenomen in de concept 'Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023'. De agenda geeft aan met welke maatregelen, spelregels en keuzes de gemeente de doelstellingen uit de woonvisie wil realiseren. Ook benoemt de Uitvoeringsagenda wat de gemeente verwacht van de partners op de woningmarkt.

Enkele concrete acties uit de agenda zijn:

• formuleren van een richtinggevend kwantitatief & kwalitatief woningbouwprogramma en daar gericht op sturen;
• voorwaarden stellen aan de bouw van sociale huurwoningen door marktpartijen;
• de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen borgen;
• inzetten op langer zelfstandig wonen voor ouderen;
• onderzoeken wat er nodig is om 'spoedzoekers' te huisvesten;
• starten van een pilot voor de oprichting van een huurteam.

De woonvisie loopt tot 2030. De uitvoeringsagenda heeft een looptijd van vier jaar (tot en met 2023) en wordt geactualiseerd zodra zich belangrijke veranderingen voordoen die effect hebben op de Leidse woningmarkt.

Specifieke behoefte betaalbare woningen

De huizenprijzen stijgen, zowel in de koop- als de huursector. Vooral nieuwkomers op de woningmarkt en huishoudens met een laag of middeninkomen hebben veel moeite om een geschikte woning te vinden.

Het aantal personen dat is aangewezen op een sociale huurwoningen is toegenomen, onder andere door het stimuleren van de uitstroom uit instellingen, de extramuralisering van de zorg en de toegenomen aantallen vergunninghouders (vluchtelingen die in Nederland mogen blijven wonen).

Er stonden eind 2017 in Leiden 19.109 woningzoekenden in WoningNet Holland Rijnland ingeschreven voor een sociale huurwoning, waarvan 27% actief woningzoekend is. Het aantal woningzoekenden in de hele regio toont vanaf 2014 een stijgende lijn. Het gemiddeld aantal reacties op aangeboden woningen is in Leiden het hoogst van alle regiogemeenten (166, bij een regionaal gemiddelde van 107). In Leiden geldt net als bij de meeste andere gemeenten: hoe goedkoper de woning, hoe meer reacties. De benodigde inschrijftijd voor het verkrijgen van een woning in Leiden is 6,3 jaar. In 2017 was regionaal de slaagkans 15,3%, in 2016 was dit nog 16,9%. Deze daling komt omdat het aantal aangeboden en verhuurde woningen is afgenomen, terwijl het aantal actief woningzoekenden is gestegen. De slaagkans is het grootst voor de 65-plussers (27%) en het kleinst voor de woningzoekenden tot 23 jaar (5%). De ambitie is dat tussen 2017 en 2030 van alle nieuwbouwwoningen minimaal 30% een sociale huurwoning is. In het uitvoeringsprogramma is dit verder vertaald. Dit betreft een gemeentebrede ambitie, waarbij de gemeente tussen de verschillende projecten stuurt op het totale woningbouwprogramma. In dit geval is in de Nota van Uitgangspunten (21 februari 2021) door de gemeente vastgelegd dat bij dit project ten minste 20% van het programma als sociale huurwoning wordt gerealiseerd.

Uitgangspunt 1: We bouwen 30% sociaal: 2.450 sociale huurwoningen tussen 2017-2030

De gemeente wil dat er voldoende woningen zijn voor mensen die vanwege hun inkomen zijn aangewezen op sociale huurwoningen. Zodat zij passend kunnen worden gehuisvest en dat de wachttijden voor een nieuwe sociale woning niet groter worden. In de RWA is geraamd en afgesproken dat er minimaal 25% sociaal moet worden toegevoegd om voldoende sociale woningen te hebben in 2030. In het beleidsakkoord Samen maken we de stad is opgenomen dat Leiden 30% sociaal bouwt. Dit laatste percentage is de inzet. Vanuit de opgave om in de periode 2017-2030 8.180 woningen te realiseren betekent dit dat de gemeente in deze periode 2.450 sociale huurwoningen wil toevoegen. Met de 20% die bij dit project minimaal als sociale huurwoning gerealiseerd wordt, wordt een bijdrage geleverd aan de stadsbrede opgave.

Figuur 3.1 Sturing Woningbouwprogramma huur tot 2030

Figuur 3.2 Spreiding sociale huur (projectgebied zwart omcirkeld)

• In gebieden met sociale problematiek bepaalt de gemeente het programma sociaal op basis van een gebiedsgerichte kwalitatieve analyse ('rode' gebieden).
• In gebieden met meer dan 30% sociaal kan 30% sociaal worden toegevoegd ('blauwe' gebieden).
• In gebieden met minder dan 30% sociaal kan minimaal 30% sociaal worden toegevoegd ('groene' gebieden).
• Het plangebied ligt in een gebied met meer dan 30% corporatiebezit.

Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017 (2018)

In de Regionale woonagenda is op basis van de provinciale Woningbehoefteraming 2016 gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van woningbouwontwikkeling. Het doel is om het aanbod zo goed mogelijk te laten aansluiten op de toekomstige behoefte: de juiste typen woningen op de juiste plaats. In de Regionale Woonagenda hebben de gemeenten afspraken met elkaar en met de provincie gemaakt over:

• 1. Een regionaal afgestemd kwalitatief en kwantitatief woningbouwprogramma met toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking en gebaseerd op de actuele Woningbehoefteramingen.
• 2. Voldoende sociale woningbouw in relatie tot de doelgroep.
• 3. Aandacht voor kansrijke woonmilieus.
• 4. Aandacht voor locaties binnen bestaand stads- en dorpsgebied of daar aan grenzend; in dat geval is er bijzondere aandacht nodig voor een multimodale ontsluiting en landschappelijke kwaliteiten.

Het regionale woningbouwprogramma is in 2018 geactualiseerd en met de provincie afgestemd. In Leiden wordt op basis van de regionale afspraken uitgegaan van een eigen behoefte van circa 7.000 woningen tot 2030. De aanvullende behoefte aan woonmilieus verschilt tussen de gemeenten en tussen de subregio's, vanwege het karakter van de verschillende delen van de regio. In Holland Rijnland West is de behoefte vooral gericht op stedelijk wonen.

Figuur 3.3 Woningbehoefte woonmilieus 2017-2030

Figuur 3.4 Uitsnede Woonmilieus regio Holland Rijnland (bron: regionale woonvisie)

In de subregio West was er op basis van de woningbehoefteraming uit 2016 al onvoldoende plancapaciteit om te kunnen voorzien in de woningbehoefte: Er was vraag naar 11.650 woningen en de plancapaciteit was 9.290. Hiervan is slechts een deel hard (vastgesteld bestemmingsplan of uitwerkingsplicht).

Figuur 3.5 Indicatie behoefte woonmilieus 2017-2030 afgezet tegen planaanbod (bron: regionale woonvisie)

Woningbehoefteraming (WBR 2019)

Uit de actuele provinciale Woningbehoefteraming blijkt dat de woningbehoefte in de regio Holland Rijnland groter is dan in 2016 was berekend. In de periode 2019 - 2030 zijn (op basis van de Trendraming) meer dan 27.000 woningen nodig, waarvan 7.000 in de gemeente Leiden.

Figuur 3.6 Gewenste woningvoorraadtoename Holland Rijnland en Leiden (bron: WBR, 2019)

De gemeente houdt zelf een woningbouwplanning bij om zicht te houden op de verhouding tussen de plancapaciteit en de behoefte. De gemeentelijke planning blijft binnen de woningbehoefteraming zoals opgenomen in de WBR 2019, zodat overaanbod in de regio wordt voorkomen. De woningbouwplanning wordt regelmatig regionaal afgestemd.

In het uitvoeringsprogramma Wonen Leiden 2020-2023 is aangegeven dat vanaf 2017 tot 2030 de Leidse opgave 8.180 woningen is. Na aftrek van de gerealiseerde aantallen in 2017 en 2018 resteert een opgave van 6.680 woningen voor de periode 2019 tot 2030.

Woondeal zuidelijke Randstad (2019)

In de Woondeal zuidelijke Randstad is afgesproken dat het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeenten in de regio samen optrekken om de woningbouwproductie te versnellen. Gezien de hoge woningbehoefte hebben alle gemeenten in de zuidelijke Randstad een woningbouwopgave, waarbij de tekorten aan (centrum)stedelijke woonmilieus in de woningmarktregio's Haaglanden en Rotterdam en in de studentenstad Leiden het grootst zijn.

Om de druk op de woningmarkt te verminderen, moeten er in de periode tot 2025 100.000 woningen extra bijkomen in de zuidelijke Randstad, oplopend tot 230.000 in 2040.

Leiden Campus (Stationsgebied/Bioscience Park) is aangewezen als een van de 12 ontwikkelingsgebieden. Buiten de 12 locaties van de Verstedelijkingsalliantie doen zich ook kansen voor om binnenstedelijke woningbouwprojecten nabij hoogwaardig openbaar vervoer (HOV), in de regio's Haaglanden en Rotterdam of de gemeenten Leiden of Dordrecht, in de periode tot 2025 te versnellen. De locatie ligt binnen 10 minuten fietsafstand van hoogwaardig OV (station Leiden).

Ruimtelijke kwaliteit

Voor deze beoogde ruimtelijke ontwikkeling is er sprake van inpassen.

Op de kwaliteitskaart is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als 'steden en dorpen'. Het plangebied is niet gelegen in een beschermingsgebied.

Uitgangspunt is daarom dat de ontwikkeling moet passen binnen de gebiedsidentiteit en past bij de aard en schaal van het gebied. In dit geval is sprake van een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied van Leiden. Het voorzien in woningen sluit hier goed bij aan, ook gelet op de ambities die de gemeente heeft met het gebied, waarover meer in paragraaf 3.3.

In fysieke gaat het om een bestaand gebouw waarvan de bouwmassa in tact blijft. Wel zullen voor de omgeving ingrepen worden uitgevoerd aan de gevels en wordt het gebouw voorzien van extra bouwlagen. Deze worden zodanig op het gebouw geplaatst, dat dit aansluit bij de trapsgewijze opbouw van het huidige pand en dat het gebouw haar oriëntatie richting het kruispunt Plesmanlaan - Haagse Schouwweg behoudt. Hier is paragraaf 2.2 al in is gegaan.

Gelet op bovenstaande is zowel in functionele als ruimtelijke zin voldoende rekening gehouden met de provinciale uitgangspunten ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

Parkeernormen sociale huur

De gemeente Leiden hanteert parkeernormen zoals opgenomen in de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020'. Hier zijn ook specifieke normen voor sociale huurwoningen in opgenomen. De parkeernormen zijn afgestemd op de lokale situatie.

Bereikbaarheid

De invloed van de planontwikkeling en de inpassing in het bestaande verkeersysteem wordt beoordeeld in paragraaf 4.7 Verkeer en vervoer.

Functiemenging

Het bestemmingsplan maakt binnen de bestemming Wonen 750 m2 voor commerciële en maatschappelijke functies mogelijk. Tevens is horeca van categorie I en I* toegestaan. Daarmee is er sprake van functiemenging.

risico's op klimaatverandering

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe. In hoofdstuk 4, paragraaf 4.9 Klimaatverandering wordt een projectspecifieke toelichting gegeven op de gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling op klimaatverandering.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

• 1. Holland Rijnland is een top woonregio;
• 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
• 4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
• 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
• 6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
• 7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling aan de Plesmanlaan voldoet aan de zeven kernbeslissingen. De ontwikkeling is ook getoetst aan de kaart van de regionale structuurvisie. De visie kent geen belemmeringen ten aanzien van deze ontwikkeling.

3.2.4 Kantorenstrategie Holland Rijnland

3.2.4.1 Beleidskader

De nieuwe kantorenstrategie geeft antwoord op de vraag hoe Holland Rijnland kan komen tot een gezonde kantorenmarkt. Deze nieuwe strategie moet de huidige kantorenstrategie, uit 2006 vervangen.

Holland Rijnland wil met deze regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast moet het aanbod kwantitatief en kwalitatief passen bij de na te streven regionale en lokale economische groei en werkgelegenheid. De strategie zal daarom een bijdrage moeten leveren aan het terugbrengen van het aanbod tot het niveau van de frictieleegstand van 5% die nodig is voor een goede marktwerking en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. De strategie maakt hiermee duidelijk hoe de regio de kansen wil benutten om werkgelegenheid te behouden en te accommoderen en tevens te komen tot een duurzame kantoorontwikkeling tot 2025 en biedt hiervoor het beleidskader.

De opgave voor Holland Rijnland om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig:

• Planreductie. Het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren is noodzakelijk.
• Renovatie. Bestaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om deze weer up-to-date te maken.
• Onttrekking. Kansloos vastgoed zal door middel van transformatie een andere functie moeten krijgen.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland maken in deze kantorenstrategie bindende afspraken. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal deze afspraken bewaken en gemeenten er op aan spreken inden de afspraken niet juist worden nageleefd.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot planreductie af:

• Het aanbod van kantoren te verminderen, enerzijds via planreductie en anderzijds door te stimuleren dat bestaand verouderd vastgoed uit de markt wordt gehaald middels transformatie naar andere functies;
• Per kantorenlocatie een duidelijk profiel te ontwikkelen dat aansluit op de potenties van deze gebieden. Daarnaast zullen de gemeenten bij planontwikkeling en afgifte van een vergunning sturen op elementen als flexibiliteit, uitstraling, duurzaamheid, alternatieve aanwendbaarheid en onderscheidend vermogen van de locaties en het vastgoed. Meer aandacht zal worden gegeven aan functiemenging en de aanwezigheid van voorzieningen alsmede voldoende parkeergelegenheid bij kantorenlocaties;
• Dat voor kantoren een uitgifteprotocol geldt waarbij de SER-ladder wordt gehanteerd;
• De verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan.

Kiezen voor locaties:

Kiezen betekent aanwijzen van locaties die wel of geen toekomstwaarde hebben als kantorenlocatie. Binnen Holland Rijnland zijn drie categorieën van kantorenlocaties te onderscheiden:

Duurzame kantoorlocaties: Werkgelegenheidsgroei en de daarbij horende groei van het aantal m² kantoren is op deze locaties gewenst. Locaties: Bio Science Park, Space Businesspark en de stationsgebieden van Leiden Centraal en Alphen aan den Rijn.

Niet-duurzame kantoorlocaties: Deze locaties zijn binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Locaties: Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg.

W4-locatie (Wonen, Water, Wegen en Werken): Binnen Holland Rijnland heeft de snelweglocatie aan de A4 een aparte status. De bestaande plancapaciteit voor deze kantorenlocatie is hoog. De verschillende deellocaties van W4 worden geoptimaliseerd door in het multifunctionele programma het aandeel niet-kantoorfuncties te vergroten.

3.2.4.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling aan de Plesmanlaan 100 betreft de transformatie van de functie kantoor naar wonen. Dit sluit aan bij de Kantorenstrategie Holland Rijnland. Conform het beleid is er aan de Plesmanlaan sprake van 'onttrekking' waarbij een niet-duurzame kantoorlocatie door middel van transformatie een andere functie krijgt. De ontwikkeling aan de Plesmanlaan voldoet aan het economisch beleid van de gemeente Leiden.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.3.1.1 Beleidskader

Op 9 november 2021 heeft de gemeenteraad de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 21.0078). De Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1-versie is een verdere uitwerking ten opzichte van de 1.0-versie uit 2019. In deze Omgevingsvisie Leiden 2040 worden de ambities en doelstellingen voor de lange termijn (2040) vastgelegd. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen. In de Omgevingsvisie zijn de stadskeuzes voor de hele stad beschreven. Deze vormen samen de bouwstenen van de visie op Leiden 2040. De uitwerking is opgedeeld in vier thema's:

• Groen-blauw raamwerk
• Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• Duurzame mobiliteit
• Bodem als fundament

Binnen deze thema's zijn Leidse keuzes gemaakt. Deze keuzes geven per thema het toekomstbeeld aan waar we op stadsniveau naartoe willen werken. De uitwerking van de stadskeuzes kunnen verschillen per gebied, zowel in de combinatie van als in de prioritering tussen de stadskeuzes. Aan de hand van drie type leefmilieus worden de stadskeuzes aangevuld met aandachtspunten per leefmilieu.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Het planinitiatief draagt bij aan een aantal belangrijke doelstellingen uit de Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1 versie, te weten het realiseren van geschikte en betaalbare woningen, in een aantrekkelijke, duurzame en leefbare omgeving.

In de Omgevingsvisie komt onder meer de locatie Verbeekstraat aan de orde als potentiegebied dat zich leent voor verdichting en verstedelijking. De locatie ligt in de zone die is gekenmerkt als leefmilieu 'levendig'. Hierbij is het van belang in de programmering rekening te houden met het bouwen van de juiste mix aan woningen (huur/koop, prijscategorieën) en doelgroepen (grote woningen/kleine woningen) op de juiste plek en de bestaande buurt te betrekken in de planvorming. De verdichting is vooral gericht op stedelijke doelgroepen; doelgroepen met een zeer suburbane of landelijke woonwens vinden elders in de regio dat aanbod.

Dit bestemmingsplan draagt daarom bij aan het bereiken van dit doel uit de Omgevingsvisie.

 

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn:

• Internationale kennis;
• Historische cultuur;
• Bereikbaarheid;
• De kracht van de stad.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Eén van de punten die onder de noemer 'internationale kennis' wordt benoemd, is het voorzien in aantrekkelijke studentenhuisvesting en woonmilieus. De ontwikkeling aan de Plesmanlaan 100 draagt hier aan bij, door op korte afstand van het BioSciencePark te voorzien in een groot aantal nieuwe woningen met bijbehorende voorzieningen.

 

3.3.3 Ontwikkelperspectief De Mors

3.3.3.1 Beleidskader

Het Ontwikkelperspectief De Mors is een gebiedsuitwerking van de Omgevingsvisie Leiden 2040. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de gemeente om wil gaan met de groei en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Leiden. Daarmee vormt de omgevingsvisie één van de kerninstrumenten van de Omgevingswet. De Omgevingswet vraagt om een andere manier van werken: snellere besluiten, meer duidelijkheid voor burgers en bedrijven.

Het ontwikkelperspectief, als onderdeel van de omgevingsvisie, draagt hieraan bij doordat de gemeenteraad zo richtinggevende opgavegerichte beleidskaders voor de ontwikkeling van De Mors stelt. Dit leidt tot beter geïnformeerde initiatiefnemers, bewoners en belanghebbenden en snellere besluitvorming over projecten.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

In het ontwikkelperspectief is het gebied De Mors opgedeeld in meerdere deelgebieden. De locatie Plesmanlaan 100 valt binnen het gebied Lage Mors. Voor dit gebied worden ontwikkelmogelijkheden gezien langs de randen: Het Vondelkwartier is een levendige en gemengde stedelijke buurt. Door menging van verschillende doelgroepen en woningtypes woont er een diverse groep aan mensen. Ook wordt er in het Vondelkwartier gewerkt en zijn er nog steeds zorg- en maatschappelijke voorzieningen aanwezig, zoals onderwijs, sport en/of eerstelijns zorg. De locatie Verbeekstraat, waar ook Plesmanlaan 100 onder valt, is getransformeerd van een kantorenlocatie tot aantrekkelijk woongebied met een groen ingerichte openbare ruimte. Daarbij wordt ook ruimte geboden voor hoogteaccenten: langs de Verbeekstraat loopt de bebouwing geleidelijk op van 15-18 meter aan de woonbuurt tot maximaal 40-50 meter langs de Plesmanlaan en één of twee hoogteaccenten tot 70 meter. Voor de Verbeekstraat (als geheel) is het gewenste programma bij toevoeging van woningen: sociaal, middeldure huur en daarnaast koop in verschillende prijsklassen, om een mix te bereiken.

Voor het overige wordt voor De Lage Mors in 2040 nog steeds als een aantrekkelijke woonwijk gezien waar mensen met veel plezier wonen.

De beoogde transformatie van Plesmanlaan 100 draagt bij aan de doelstellingen uit het Ontwikkelperspectief.

3.3.4 Wonen

3.3.4.1 Beleidskader

Woonvisie Leiden 2020 - 2030

De Woonvisie 2020-2030 is de opvolger van de nota Wonen 2020 die de gemeenteraad in 2013 heeft vastgesteld.

Nieuw is dat de nieuwe woonvisie een echte visie is in de zin dat deze het gewenste toekomstbeeld van de stad schetst en niet tevens de acties benoemt die nodig zijn om het toekomstbeeld te realiseren. Die acties voor de komende jaren zijn opgenomen in de Uitvoeringagenda 2020-2023 die bij deze Woonvisie hoort.

Het voordeel van deze splitsing in twee afzonderlijke documenten is dat als zich belangrijke veranderingen op de woningmarkt voordoen die ook hun effect hebben op de Leidse woningmarkt, de (woon)visie van het gemeentebestuur hetzelfde blijft, maar een andere Uitvoeringsagenda nodig is met dito maatregelen om de doelstellingen uit de Woonvisie te realiseren. Op dat moment wordt er dus een dan adequate en actuele Uitvoeringsagenda gekoppeld aan onze Woonvisie.

Leiden in 2030

Samen met omliggende gemeenten zoals Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude (met name Rijndijk) vormt Leiden een aaneengesloten stedelijk gebied met meer dan 200.000 inwoners.

De binnenstad, het Stationsgebied en Leiden Bio Science Park vormen het kloppende hart van het aaneengesloten stedelijke gebied. In dit hart liggen niet alleen alle Leidse vestigingen van de Universiteit Leiden en de Hogeschool Leiden, maar ook vele andere voorzieningen die van belang zijn voor inwoners uit de wijde omtrek. De binnenstad biedt niet alleen veel vertier, maar ook een uitmuntend woonmilieu voor huishoudens die de drukte van de stad en de nabijheid van voorzieningen waarderen.

Vanwege een gevarieerd woningaanbod kunnen alle groepen in de stad terecht. Niet alleen de huishoudens met een hoog inkomen, maar – dankzij de keuzes die de gemeente heeft gemaakt in de Woonvisie 2020-2030 – ook die met de midden-of laag inkomen.

De Leidse regio heeft zich voortvarend ontwikkeld, ondanks de crisis op de woningmarkt in bijvoorbeeld de periode 2008-2013. Niet alleen het aantal inwoners en studenten is gegroeid, maar ook de werkgelegenheid en het kenniscluster. De zone Leiden-Katwijk/Noordwijk heeft zich ontwikkeld tot een aaneengesloten en welvarend stedelijk gebied.

Om deze ambitie waar te kunnen maken streeft Leiden ernaar om:

• 1. te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• 2. de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• 3. extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• 4. de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• 5. de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling aan de Plesmanlaan 100 draagt bij aan het gewenste toekomstbeeld van de stad Leiden in 2030. Dit is in paragraaf 3.2.2.2 al aan de orde gekomen, bij de toetsing aan de Ladder van duurzame verstedelijking waar eveneens relaties met de Woonvisie zijn gelegd.

3.3.5 Duurzaamheid

3.3.5.1 Beleidskader

Warmtevisie

Op 12 september 2017 is de Leidse Warmtevisie vastgesteld (RV 17.0072) door de gemeenteraad. Het doel van de Leidse Warmtevisie is om in 2050 een aardgasvrije stad te zijn. Er zijn vijf alternatieven voor aardgas opgesteld. De onderstaande afbeelding laat de alternatieven zien.

Figuur 3.6 Alternatieven voor aardgas

Om een aardgasvrij Leiden te bereiken heeft de gemeente een route uitgestippeld met een aantal uitgangspunten. Hierbij wil de gemeente 'samen uitvoeren', 'wijkgericht aan de slag', bewoners laten participeren en de opgave niet groter maken door nieuwbouw niet aan te sluiten op gas.

De Leidse Warmtevisie toont aan dat de opgave om alle Leidse huizen in 2050 niet meer met aardgas te verwarmen enorm is. Ongeveer 50.000 huizen moeten in 33 jaar anders verwarmd gaan worden. Dit zijn er gemiddeld 1.500 per jaar. Het doel in de warmtevisie is drieledig:

• de komende jaren moeten er meer huizen aangesloten worden op het warmtenet;
• in wijken waar het uitbreiden van het warmtenet wat complexer is kan gekozen worden voor geheel elektrische verwarming;
• voor de huizen die (nog) niet op het warmtenet kunnen worden op het warmtenet, geldt dat er in ieder geval flink geïsoleerd moeten worden zodat deze gebruik kunnen maken bij bijvoorbeeld een warmtepomp.

Er wordt gestart in de wijken waar op dit moment de kans van slagen het grootst is, mede omdat daar ook de verstedelijkingsopgave een rol gaat spelen. In de warmtevisie zijn zes prioritaire wijken aangewezen, met als doel om daar in 2035 al aardgasvrij te zijn:

• 1. Leiden Zuidwest
• 2. Merenwijk
• 3. De kooi/Noorderkwartier
• 4. Bio Science Park/Stationsgebied
• 5. De Mors/Slaaghwijk
• 6. Stevenshof

De transformatie aan de Plesmanlaan is gericht op appartementen, ofwel gestapelde bouw. De warmtevisie geeft aan dat voor gestapelde bouw een hoge-temperatuur-warmtenet kan worden toegepast. De nieuwe woningen aan de Plesmanlaan mogen volgens de warmtevisie niet aangesloten worden op het gas.

Leiden Duurzaam 2030

In het ambitiedocument Leiden Duurzaam 2030 (RV. 150105) is de lange termijn visie op wat duurzaamheid voor Leiden betekent vastgelegd. Voor Leiden zijn dit zestien concrete doelstellingen voor de periode 2016-2020. Deze ambities zijn in samenspraak met organisaties, groepen en personen in de stad geformuleerd.

In 2030 moet het stedelijk systeem zo ingericht zijn dat:

• het een bijdrage levert aan het terugdringen van de factoren die het leven van huidige en toekomstige generaties belasten, te weten: de CO2-uitstoot, de uitputting van grondstoffen, bodem en drinkwater, de vervuiling van lucht en water, de achteruitgang van de biodiversiteit en het produceren van (rest)afval.
• het is toegerust op de mogelijk effecten van het veranderende klimaat.

Duurzaamheidsagenda 2016-2020

Om de ambities uit Leiden Duurzaam 2030 te bereiken is de duurzaamheidsagenda 2016-2020 opgesteld. Deze duurzaamheidsagenda volgt de duurzaamheidsagenda van 2011 - 2014 op. In deze duurzaamheidsagenda zijn voor zes thema's prioriteiten geformuleerd:

• 1. energie (energiebesparing en benutting van duurzame energie)
• 2. duurzaam ondernemen
• 3. biodiversiteit
• 4. afvalstromen
• 5. mobiliteit
• 6. klimaatadaptatie

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten bijdragen aan de ambities geformuleerd in Leiden Duurzaam 2030. Aan de hand van de duurzaamheidsagenda 2016-2020 kan een prioritering gemaakt worden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

3.3.5.2 Onderzoeksresultaten

Op basis van de genoemde beleidsdoelen, zijn in de Nota van Uitgangspunten (18 februari 2021) voor het project Plesmanlaan 100 als aandachtspunten genoemd het voorkomen van hittestress en het tegengaan van wateroverlast. Met de aanleg van extra groen in het middengebied wordt hier invulling aan gegeven. Ten aanzien van wateroverlast geldt dat er geen toename aan verharding plaatsvindt die aanleiding geeft tot de aanleg van extra wateroppervlak.

Daarnaast kan het transformeren van een bestaand gebouw naar een nieuwe (woon)functie op zich zelf ook als duurzaamheidsmaatregel gezien worden door een bestaand pand te hergebruiken.

Om het gebouw van de benodigde warmte en koeling te voorzien, zal gebruik worden gemaakt van duurzame energiebronnen zoals warmte- koudeopslag in de grond (WKO). Hiermee wordt hernieuwbare energie gebruikt in plaats van eindige bronnen zoals een gasaansluiting. Als aanvulling hierop zal warmteterugwinning plaatsvinden in de luchtbehandelingskasten, wat weer een besparing oplevert op de benodigde warmtevraag.

Onderzocht wordt in hoeverre een duurzaam mobiliteitsplan met deelauto-systemen kan worden geïmplementeerd in de exploitatie. Dit geldt ook voor deelscooters- en fietsen. Hiermee wordt enerzijds de behoefte om een eigen auto te bezitten verlaagd, als ook gestimuleerd om de (electrische) fiets of (electrische) scooter te pakken.

3.3.6 Leiden biodivers en klimaatbestendig

3.3.6.1 Beleidskader

Leiden heeft de ambitie om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot (Leiden Biodivers en Klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener! Uitvoeringsprogramma 2020-2023 (RV 20.0074, 2020)). De ambities en doelen voor klimaatadaptatie, vergroenen en biodiversiteit kennen veel samenhang en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen. De ambitie bevat drie opgaven die in onderstaand figuur zijn weergeven:

Figuur 3.7 Overzicht van ambities, opgaven en te realiseren doelen

Met dit uitvoeringsprogramma wil gemeente Leiden het volgende bereiken:

• 1. Samenhang brengen in beleid en uitvoering Aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en vergroening van de stad wordt al langere tijd gewerkt. Met dit uitvoeringsprogramma geven we een overzicht van alle inspanningen die uitgevoerd worden op het gebied van klimaatadaptatie, biodiversiteit en vergroening. Daarmee kunnen we de activiteiten versterken en beter op elkaar afstemmen;
• 2. Focus aanbrengen en richting geven aan waar de prioriteiten liggen. Vergroenen, vergroten biodiversiteit en klimaatadaptatie zijn urgent, maar hoeven en kunnen ook niet morgen allemaal gerealiseerd te zijn. Alle drie vragen afzonderlijk en in combinatie een lange adem. Het uitvoeringsprogramma groeit de komende jaren mee, omdat we zowel leren als adaptief inspelen op nieuwe mogelijkheden om groener, meer biodivers en klimaatbestendiger te worden. Dit vergroot de haalbaarheid en betaalbaarheid. Hiervoor zoeken we slimme meekoppelkansen met andere opgaven. Dit uitvoeringsprogramma biedt hiervoor focus en richting;
• 3. Samenwerken met initiatieven vanuit de stad Leiden heeft een groot netwerk van 'groene' vrijwilligers, die een grote bijdrage leveren aan de vergroening van de stad. Leiden wil deze initiatieven ondersteunen en koppelen aan gemeentelijke prioriteiten. Als kennisstad heeft Leiden veel kennis over biodiversiteit, denk aan Naturalis, CML (Centrum voor Milieuwetenschappen Leiden) en de Hortus. Op het gebied van biodiversiteit leveren zij een actieve bijdrage met name op het gebied van onderzoek. Met dit uitvoeringsprogramma geven we inzicht aan bewoners, ondernemers, woningcorporaties en andere partijen in de stad in wat we als overheid de komende jaren voor maatregelen gaan nemen en hoe we faciliteren. Maar we vragen deze partijen ook om bij te dragen aan een groene, biodiverse en klimaatbestendige stad.

3.3.6.2 Onderzoeksresultaten

In het kader van klimaatadaptatie zal het hemelwater niet worden afgevoerd op het rioleringstelsel, maar zal worden geloosd op het oppervlaktewater rondom. Hiermee wordt voorkomen dat (op piekmomenten) het rioleringsstelsel wordt overbelast.

In het kader van het bevorderen van de biodiversiteit zal worden voorzien in een groene, parkachtige binnenplaats en waar mogelijk groene daken, welke tezamen tevens de hittestress in en rond het gebouw zullen tegengaan en bij hevige regenval het water enige tijd zullen vasthouden. Hierbij zal – tezamen met eventuele nestkasten en insectenhotels - de juiste beplanting / vegetatie worden geselecteerd zodat ook de aanwezige biodiversiteit gehandhaafd en waar mogelijk uitgebreid wordt.

3.3.7 Ruimtelijke-economische horecavisie Leiden 2020

3.3.7.1 Beleidskader

Op 28 januari 2021 is de Horecavisie 2020 vastgesteld. De gemeente wil met behulp van deze ruimtelijk-economische horecavisie een horecaontwikkeling stimuleren die bijdraagt aan de kwaliteit en identiteit van de stad. in de visie wordt beschreven hoe de gemeente omgaat met toekomstige horeca-ontwikkelingen. De visie stuurt erop dat er voldoende te beleven valt in de stad voor bewoners en bezoekers met leuke restaurantjes, gezellige cafés en comfortabele hotels, en dat er tegelijk aandacht blijft voor prettig wonen voor de bewoners in de stad.

De visie is niet alleen gericht op het beschrijven van ambities, maar wordt tevens gebruikt als juridisch-planologisch toetsingskader bij aanvragen voor een ontwikkelingen in de horeca in de komende jaren. Naast toetsing op dit beleid zullen alle aanvragen tevens getoetst worden aan een goede ruimtelijke ordening.

Ook wordt ingegaan op de relaties van horeca met het gezondheidsperspectief. Zo wordt in de visie rekening gehouden met de aspecten alcohol en gezonde voeding. Hier wordt onder andere invulling aan gegeven door meer mogelijkheden te bieden aan gezondere vormen van grab-en-go-formules en een zorgvuldige afbakening van de horecagebieden.

3.3.7.2 Onderzoeksresultaten

De visie stuurt in belangijke mate op concentratie van horeca in de aangewezen binnenstad. Over horecamogelijkheden daarbuiten stelt de visie het volgende:

Buiten het horecagebied in de binnenstad is het soms ook wenselijk om horeca toe te voegen. De horecafunctie is dan echter anders dan die van de horeca in een historische binnenstad die samen met andere functies de aantrekkingskracht van het gebied bepaalt voor bezoekers. De horeca in de andere gebieden dan het centrum ondersteunt namelijk de hoofdfunctie(s) van het gebied waarbinnen deze is gevestigd. Dit geldt vooral voor de potentiegebieden zoals die zijn benoemd in de Omgevingsvisie waar het nadrukkelijke doel is om gemengde woon- werkgebieden te creëren met een eigen buurtgericht voorzieningenprogramma. Het is niet wenselijk om vanuit deze horecavisie voor al deze locaties te bepalen wat de toekomstige uitbreidingspotentie is. Wel stellen we kaders waaraan eventuele toekomstige uitbreiding moet voldoen.

Deze kaders zijn:

• 1. De horeca moet ter plaatse in een behoefte voorzien. Het is dus niet de bedoeling dat de horeca op zich een trekpleister wordt voor bezoekers van buiten het betreffende gebied. Het horeca-aanbod moet qua grootte en aantal vestigingen zijn afgestemd op het aantal mensen dat zich in het betreffende gebied ophoudt, ten behoeve van bijvoorbeeld de kantorenfunctie en/of woonfunctie. Maar ook het type horeca dient aan te sluiten bij de behoefte van de directe omgeving;
• 2. De toevoeging moet passen binnen overige beleidsvorming c.q. regelgeving die geldt voor de verschillende gebieden;
• 3. De horeca moet voldoen aan de toets van een goede ruimtelijke ordening;
• 4. De gebieden waar horeca uitbreiding anders dan in het gedefinieerde horecagebied in de binnenstad kan plaatsvinden zijn:
  • a. Bedrijventerreinen
  • b. Wijkwinkelcentra
  • c. Ontwikkellocaties
  • d. Kantorenlocaties
  • e. Recreatie gebieden

Het bestemmingsplan sluit bij deze Horecavisie aan doordat sprake is van een ontwikkellocatie die is aangewezen in de Omgevingsvisie waarbij een nieuw woonmilieu wordt nagestreefd met bijbehorende voorzieningen. In het bestemmingsplan worden in de plint van het gebouw uiteenlopende functies mogelijk gemaakt, waaronder horeca van categorie I en I* gericht op de bewoners van het complex en bewoners en gebruikers uit de directe omgeving.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

De Erfgoedwet (2016) bundelt de voorgaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het beschermingsniveau zoals deze in de oude wetten en regelingen gold, blijft gehandhaafd. Het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed was geregeld in\ zes verschillende wetten en een regeling. Waarin roerend, onroerend en archeologisch erfgoed allemaal hun eigen specifieke definities, procedures en beschermingsmaatregelen hadden.

In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Overbodige regels zijn geschrapt en de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het cultureel\ erfgoed ligt waar mogelijk bij het erfgoedveld zelf. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, worden overgeheveld naar de Omgevingswet die in 2022 van kracht wordt.

Op grond van de Erfgoedwet is het verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De regels voor bescherming van archeologische waarden zijn vastgelegd in artikel 6.27 'Archeologie en Romeinse Limes'. In de regels is onder andere opgenomen hoe gronden met archeologische waarden dienen te worden bestemd en wanneer werkzaamheden in de bodem niet kunnen worden uitgevoerd alvorens door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist. De negen waarderingsgebieden zijn:

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

In het vigerende bestemmingsplan 'Morskwartier' geldt binnen het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Dit houdt in dat grondroerende werkzaamheden dieper dan 50 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 250 m², niet toegestaan zijn. Volgens de gemeentelijke archeologische waarden- en verwachtingenkaart geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting, zie figuur 4.1.

Figuur 4.1 Plangebied en de bijbehorende archeologische waarde

4.1.2.2 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.3 Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling vinden geen grondroerende werkzaamheden plaats. De footprint van het gebouw blijft hetzelfde als in de huidige situatie. Ter bescherming van de archeologische waarden zal de huidige dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 onverminderd worden overgenomen is dit bestemmingsplan. Het aspect archeologie staat de realisatie van de ontwikkeling niet in de weg.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied. De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Verordening Ruimte

Het cultureel erfgoed van Zuid-Holland is een belangrijke drager van ruimtelijke kwaliteit. Zeker in combinatie met groen en water verhoogt het erfgoed de variëteit en daarmee de aantrekkelijkheid van stad en landschap. Deze toegevoegde waarde van erfgoed bevordert de provincie op diverse manieren:

• behoud en versterking van cultuurhistorisch waardevolle structuren en ensembles die van bijzonder provinciaal belang zijn, via bescherming en passende ruimtelijke ontwikkeling,
• cultureel erfgoed vormt een integraal onderdeel van het provinciaal ruimtelijk kwaliteitsbeleid via de kwaliteitskaart en de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit.

De cultuurhistorische en archeologische waarden zijn gebundeld in de cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS), die de basis vormt voor het provinciaal erfgoedbeleid. Het beschermende ruimtelijk beleid richt zich met name op een selectie van de CHS:

• cultuurhistorische kroonjuwelen,
• molen- en landgoedbiotopen,
• werelderfgoed (bestaand en potentieel);
• archeologie.

In de Verordening Ruimte 2014 zijn beschermende regels opgenomen voor een aantal waarden. Gemeentelijke plannen moeten hier aan voldoen.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische of beeldbepalende waarde aanwezig. Het plangebied is daarnaast geen onderdeel van een molenbiotoop, landgoed- of kasteelbiotoop, beschermd stadsgezicht of anderzins cultuurhistorisch beschermd landschap.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming (Wnb)

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.

Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast zijn.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

• 1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4.

Dit beleid verandert deels t.o.v. de Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

• 2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

• a. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• b. die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is. In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.

• 3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

Wet Stikstofreductie en natuurverbetering

Het doel van de wet stikstofreductie en natuurverbetering is om de stikstofuitstoot te verlagen en de natuur te verbeteren. Het wetsvoorstel bevat een gedeeltelijke vrijstelling van de natuurvergunningsplicht voor de bouwsector. De vrijstelling geldt voor bouwactiviteiten in de bouw-, aanleg- en sloopfase, waarin emissies tijdelijk en beperkt zijn. Deze vrijstelling maakt vergunningverlening voor de aanleg/bouw van onder andere woningen, utiliteitsbouw, energieprojecten en activiteiten in de grond-, weg- en waterbouw makkelijker. Deze vrijstelling geldt alleen voor de effecten als gevolg van stikstofdepositie en niet voor eventuele andere effecten als gevolg van het project op Natura-2000 gebieden (bijvoorbeeld verstoring). De vrijstelling is verder uitgewerkt in het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn). Deze wet is op 1 juli 2021 in werking getreden.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming

Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.

Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, gaan de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving zal uitgevoerd gaan worden door de provincies. Belangrijke procedurele wijziging hierbij is, dat wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning, ontheffingen voor de beschermde soorten vanaf de inwerkingtreding van de wet daarbij mogen aanhaken. Dat wil zeggen dat de indiener mag kiezen of hij zijn ontheffing direct bij de provincie aanvraagt, of dat hij dat doet door aan te haken bij de omgevingsvergunning. In het laatste geval moet de gemeente dan een volledigheidstoets uitvoeren. Met de aanvraag van een omgevingsvergunning geldt de uitgebreide procedure, en is er een wettelijke beslistermijn van maximaal 26 weken. Wanneer een ontheffing bij de provincie aangevraagd wordt waarbij geen omgevingsvergunning nodig is, is deze termijn 13 weken met maximaal 7 weken verlenging.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Ecologisch beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Ecologisch advies stadsecoloog (2020)

Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecfieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.

Gedragscode soortbescherming gemeenten

De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.

Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid

De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)

De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:

• 1. beschermen en zo mogelijk verbeteren van de Groene Hoofdstructuur in de stad;
• 2. verbinden van groengebieden in de stad met elkaar en met de groengebieden buiten de stad met als resultaat een recreatief netwerk;
• 3. bij het groenbeheer betrekken van externe partners (bijv. burgers, woningcorporaties)

Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur. In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN).

De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide bedraagt circa 4 km en tot het dichtstbijzijnde NNN-gebied circa 730 meter. Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. Om de effecten van stikstof in beeld te brengen is een stikstofberekening uitgevoerd.

De Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) is per 1 juli 2021 van kracht en bevat een vrijstelling van de vergunningplicht in artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. De vrijstelling is verder uitgewerkt in het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn). Uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de vrijstelling in deze vorm juridisch niet houdbaar is. Om deze reden zijn in deze notitie ook berekeningen voor de realisatiefase opgenomen.

Voor de gebruiksfase is een stikstofberekening uitgevoerd om inzicht te krijgen in de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden als gevolg van emissies tijdens de sloopfase, aanlegfase en gebruiksfase. De onderzoeksrapportage is opgenomen als Bijlage 6 bij deze toelichting en de achterliggende AERIUS-berekening is opgenomen als Bijlage 7. Uit dit onderzoek is gebleken dat het project niet leidt tot stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr op Natura 2000-gebied.

Soortenbescherming

In 2019 zijn door Adviesbureau Mertens een tweetal onderzoeken uitgevoerd ten aanzien van soortenbescherming, te weten een quickscan Beschermde planten- en diersoorten en op basis van de conclusies een nader veldonderzoek Vleermuizen. Deze onderzoeken zijn gedateerd en op basis van artikel 3.1.1a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bij de vaststelling van een bestemmingsplan kan in ieder geval gebruik worden gemaakt van gegevens en onderzoeken die niet ouder zijn dan twee jaar) te oud om een ruimtelijk besluit op te baseren. Daarom worden er nieuwe onderzoeken uitgevoerd.

De huidige ecologische waarden in het plangebied zijn vastgesteld aan de hand van een ecologische quick-scan. Dit onderzoek is uitgevoerd door Adviesbureau Mertens. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting. Op maandag 10 januari 2023 is een bezoek gebracht aan het plangebied en de directe omgeving. Uit dit onderzoek komen de volgende conclusies naar voren:

• In het plangebied, in de tuin rond de opstal, kunnen algemene broedvogels broeden. In verband met de mogelijke aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om de werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken en / of buiten broedseizoen rooien van beplanting). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden.
• Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Verder kan de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen niet worden uitgesloten, effecten op deze soort(groep)en kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is een gerichte veldinventarisatie van belang om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten.
• Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Zuid-Holland.

Gelet op bovenstaande conclusies, is een nader onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen. Dit vleermuisonderzoek, dat wederom uitgevoerd is door Adviesbureau Mertens, is opgenomen in Bijlage 3 bij deze toelichting. De inventarisatie heeft plaatsgevonden in 2019. Ten behoeve van de inventarisatie hebben 9 veldbezoeken plaatsgevonden op 30 juni, 2, 6, 10, 11 juli, 16, 26 augustus, 7 en 22 september 2019 met een totale onderzoeksomvang van ongeveer 26,5 uur. Uit dit onderzoek komende de volgende conclusies naar voren:

• Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat in en direct rond het gebied gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis foerageren.
• Er zijn geen verblijfplaatsen vastgesteld.
• Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen de vleermuissoorten er blijven foerageren. In de omgeving zijn ook voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig.
• Negatieve effecten op de vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Aangezien dit onderzoek ook ouder is dan 2 jaar, kunnen de resultaten niet meer worden gebruikt om het ruimtelijk besluit te onderbouwen. Er wordt een nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen. De resultaten van dit onderzoek zijn nog niet bekend, maar worden voor vaststelling van het bestemmingsplan, als bijlage bij de toelichting gevoegd. Derhalve is er een memo opgesteld waar een en ander nader wordt toegelicht (Bijlage 5).

4.3.2.1 Conclusie

Voor zowel de sloop, de aanleg en in het reguliere gebruik van het plangebied, vindt er geen stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitats plaats. Het plan heeft dus geen nadelige gevolgen voor gebiedsbescherming. Het project is uitvoerbaar binnen het kader van de Wet Natuurbescherming.

De ontwikkeling heeft daarnaast geen verstorende effecten op beschermde dieren- en plantsoorten. Dit zal nader worden bevestigd door de reslutaten van een uit te voeren veldonderzoek vleermuizen voor vaststelling als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan te voegen. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor soortenbescherming.

4.4 Kabels en leidingen

4.4.1 Beleidskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Aan de noordzijde en de oostzijde van het plangebied loopt een ondergrondse hoogspanningsleiding. Deze leiding heeft in het vigerende bestemmingsplan 'Morskwartier' de dubbelbestemming 'Leiding'. Binnen deze dubbelbestemming gelden beperkingen voor grondwerkzaamheden.

In het huidige bestemminsplan 'Morskwartier' bestaat de dubbelbestemming uit een hartlijn met aan weerszijden een beperkingenzone van 5 meter. De leidingbeheerder heeft aangegeven dat een beperkingenzone van 2 meter in principe afdoende is voor het beschermen van haar belangen ten aanzien van het uitvoeren van onderhoud en werkzaamheden aan de leiding. Derhalve zal de beperkingenzone in dit bestemmingsplan worden beperkt tot 2 meter aan weerszijden van de hartlijn.

4.4.2.1 Conclusie

Met het beperken van de beperkingenzone langs de hartlijn van de leiding tot 2 meter, komt de beperkingenzone buiten de contouren van het bestaande en toekomstige gebouw te liggen. De planologisch beschermde kabels en leidingen binnen het plangebied vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1.1 Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de beoogde ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruikt gemaakt van de 'Handreiking Bedrijven en milieuzonering' (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimale gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Milieucategorie	Richtafstand woongebied in meters	Richtafstand gemengd gebied in meters
1	10	0
2	30	10
3.1	100	50
3.2	100	50
4.1	200	100

4.5.1.2 Onderzoeksresultaten

Bestaande functies in de omgeving

Langs de Plesmanlaan zijn verschillende bedrijven en functies gelegen. Hierdoor kan er gesproken worden van gebiedstype 'gemengd gebied'.

Aan de oostelijke zijde van het plangebied, langs de Verbeekstraat, zijn kantoren gesitueerd. Kantoren vallen onder milieucategorie 1 en hebben een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied.

Aan de westzijde van het plangebied ligt een gemengde bestemming waar kantoren al dan niet met laboratoria toegestaan zijn. Ook horecabedrijven onder de categorie VI ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca -horeca tot en met categorie VI' en zalenverhuur, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - zalenverhuur' zijn toegestaan. De afstand tussen de beoogde ontwikkeling en deze bestemming aan de overzijde van de weg bedraagt op het kortste punt 76 meter. Deze afstand is voldoende om aan de richtafstand van kantoren en de toegestane vormen van horeca te voldoen. Voor laboratoria is de richtafstand afhankelijk van het type laboratorium. In specifieke gevallen kan dit een richtafstand van 100 m met zich meebrengen. In dit geval zijn op kortere afstand al bestaande woningen aanwezig (Jan Paetsplein, ca 80 meter) waar in het geval van laboratoria rekening mee gehouden dient te worden. Deze woningen liggen op een vergelijkbare afstand als de beoogde ontwikkeling. Bovendien ligt het meest nabijgelegen bouwvlak waarbinnen zich een laboratorium kan bevinden op ruim 150 meter.

Aan de noordzijde van het plangebied, aan de overzijde van de Plesmanlaan, geldt een gemengde bestemming. Hier is detailhandel, dienstverlening, horeca, ter plaatse van de aanduiding 'Wonen', wonen met de daarbij behorende aan-huis-verbonden beroep-/bedrijfsactiviteiten en tevens short-stay, evenementen en sportvoorzieningen toegestaan. Tevens is met een wijzigingsbevoegdheid een studenthotel toegestaan.

De afstand tot de gevel van de beoogde woningen en de gemengde bestemming is 74 meter. Geen van de toegestane functies heeft een grotere richtafstand binnen gemengd gebied.

Ten noordwesten van het plangebied ligt een bedrijfsbestemming met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - type III'. Hier zijn uitsluitend Life Science & Health bedrijven Type III uit ten hoogste milieucategorie 3.1 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter in gemengd gebied. De afstand van de gevel van de beoogde woningen tot aan de bedrijfsbestemming is 115 meter.

Ten zuiden van het plangebied ligt een woonwijk. Tussen woningen onderling (van deze woonwijk en de woningbouw van het project Plesmanlaan 100) gelden geen richtafstanden.

Nieuwe functies

Naast de bestaande functies in de omgeving, worden er met het bestemmingsplan ook nieuwe functies mogelijk gemaakt die mogelijk hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken. Het gaat dan om de commerciële / maatschappelijke voorzieningen die in de plint mogelijk gemaakt worden. Hier kan gedacht worden aan ondersteunende daghoreca of bewonersondersteunende functies zoals fitness, wasserette, film- en leeszaal en dergelijke.

De ondersteunende daghoreca zoals bedoeld kan gelijk worden gesteld aan de categorie 'Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d.' waarvoor de VNG-publicatie categorie 1 hanteert. Dit betekent binnen gemengd gebied een richtafstand van 0 m, waardoor de ondersteunende daghoreca direct naast of onder woningen gerealiseerd kan worden.

Voor de overige commerciële ruimte die geboden worden is gezien de directe nabijheid van woningen (in het complex) in de regels bepaald dat dit uitsluitend om functies kan gaan die vanuit milieukundig oogpunt direct grenzend aan woningen toegestaan kunnen worden.

4.5.1.3 Conclusie

Er wordt voldaan aan de geldende richtafstanden van de verschillende inrichtingen en functies in de directe omgeving van het plangebied.

4.5.2 Bodem

4.5.2.1 Beleidskader

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.

Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand stillbeginsel.

4.5.2.2 Onderzoeksresultaten

Aan de Plesmanlaan 100 is een milieuhygiënisch vooronderzoek en een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 8). De doelstelling van het onderzoek is het bepalen van de milieuhygiënische kwaliteit van de landbodem (grond en grondwater) ter plaatse van de onderzoekslocatie.

In de grond is sprake van zwakke bijmengingen met bodemvreemde materialen waaronder metselpuin, asfalt, plactic, piepschuim, glas en baksteen. Zeer plaatselijk is in de diepere ondergrond slib aangetroffen. In de grond zijn hooguit lichte verhogingen met lood en PCB aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Indicatief is de grond met bijmengingen geanalyseerd op asbest. Op basis van de resultaten kan geconcludeerd worden dat analytisch geen asbest is aangetoond.

4.5.2.3 Conclusie

De gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel niet noodzakelijk is. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt wordt op deze locatie geen belemmeringen voorzien.

4.5.3 Externe veiligheid

4.5.3.1 Beleidskader

Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

De overheid stelt grenzen aan de risico’s van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR)4, en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR)5.

Landelijk beleid

Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Behalve met het PR en het GR moet voor buisleidingen rekening worden gehouden met de belemmeringenstrook aan weerszijden van de leidingen die moet worden vrijgehouden ten behoeve van onderhoud en werkzaamheden aan de buisleiding. Voor transportroutes geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Voor wegen die onderdeel zijn van het Basisnet weg geldt de Regeling basisnet, daarin zijn veiligheidsafstanden vastgelegd: een afstand voor het risicoplafond en het plasbrandaandachtsgebied (PAG).

Plaatsgebonden risico

Het PR kent een grenswaarde van 10-6. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico’s in relatie tot de ontwikkelingen in het plangebied. In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico. Behalve de hoogte van het groepsrisico zijn dat de noodzaak van de ruimtelijke ontwikkeling, risicoreducerende maatregelen en mogelijkheden tot rampenbestrijding.

Regio Holland-Rijnland

De regio Holland-Rijnland heeft in 2014 de omgevingsvisie externe veiligheid geactualiseerd (Bestuurlijk kader Externe Veiligheid Holland Rijnland). In deze omgevingsvisie heeft de regio een beslismodel op basis van zonering van het groepsrisicodiagram opgesteld en richtsnoeren voor veilig ruimtelijk ontwerpen geformuleerd.

4.5.3.2 Onderzoeksresultaten

Door onderzoeksbureau DGMR is een onderzoek uitgevoerd naar risicobronnen in de omgeving van het plangebied en het effect van de beoogde ontwikkeling van de locatie Plesmanlaan 100. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 9 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Ten aanzien van stationaire bronnen blijkt uit het onderzoek dat het plangebied buiten het invloedsgebied van stationaire bronnen in de omgeving ligt. Deze hoeven daarom niet verder te worden beschouwd.

Ten aanzien van transportroutes geldt dat het plangebied binnen het invloedsgebied van zowel de A44 als de N206 ligt. De A44 ligt op zodanige afstand dat aan het plaatsgebnden risico wordt voldaan en de bijdrage van het groepsrisico te verwaarlozen is.

De N206 ligt op 40 meter van het plangebied. Uit het onderzoek blijkt dat aan het plaatsgebonden risico wordt voldaan en op voorhand is duidelijk dat het groepsrisico laag is en niet relevant zal toenemen. Een groepsrisico van minder dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde valt in de groene zone uit het gemeentelijk beleid. Hieruit volgen geen aanvullende eisen. Wel dient de toename van het groepsrisico verantwoord te worden.

In de gemeente Leiden vinden in de nabije toekomst diverse ontwikkelingen plaats die een gunstige invloed hebben op de veiligheidssituatie rond het plangebied. Het betreft:

• de aanleg van de Leidse Ring Noord (2022/2023) en
• het in gebruik nemen van de Rijnlandroute (medio 2023)

Door de aanleg van de Leidse Ring Noord en het in gebruik nemen van de Rijnlandroute zal het aantal transporten van gevaarlijke stoffen over de Plesmanlaan en de N206 binnen afzienbare tijd afnemen.

Doordat bij de aanleg van de Leidse Ring Noord het LPG-tankstation aan de Plesmanlaan 6 verwijderd zal worden, zal het transport van LPG over de Plesmanlaan niet meer aan de orde zijn. Met de Rijnlandroute ontstaat een mogelijkheid om van de A4 naar de A44 te rijden buiten de bebouwde kom om. De risico’s vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N206 zullen daarmee grotendeels weggenomen zijn, uitgezonderd mogelijk een zeer beperkt aantal transporten die alleen via de N206 hun bestemming kunnen bereiken. Gelet op de omgeving en de mogelijke bestemmingen zal hiervan echter naar verwachting nauwelijks sprake zijn. Deze ontwikkelingen hebben een gunstige invloed op de veiligheidssituatie rond het plangebied.

4.5.3.3 Verantwoording Groepsrisico

Bestrijdbaarheid

Voor een calamiteit op de A44/N206 verandert de bestrijdbaarheid niet als gevolg van het plan. Bij een calamiteit op de transportroutes blijft deze net zo bereikbaar als in de bestaande situatie. Het plangebied zelf is goed bereikbaar via de kruising N206 en Plesmanlaan. Rondom het plangebied liggen meerder sloten waardoor bluswater direct voorhanden is.

Zelfredzaamheid

In het geval van een gifwolk vanaf de A44/N206 moet men naar binnen vluchten en deuren en ramen sluiten en mechanische ventilatie uitschakelen. Tijdige alarmering bij een calamiteit is daarbij essentieel.

Een plasbrand heeft een effectafstand van circa 40 meter. Bij een ongeval op de N206 ter plaatse van het gebouw, kan dit een extern brandgevaar veroorzaken en moet men het gebouw ontvluchten.

De meeste personen in het pand zijn zelfredzaam. Uitzondering zijn gezinnen, waarbij de ouders hun kinderen in veiligheid kunnen brengen. Omdat de woningen drie of minder slaapkamers hebben, is het aantal gezinnen beperkt en zullen gezinnen over het algemeen klein zijn. Voor zelfredzaamheid is een duidelijke alarmering noodzakelijk.

Maatregelen

Op basis van de rampscenario’s die zich voor kunnen doen op de N206 (brand, explosie, gifwolk) wordt een duidelijk hoorbare alarmering als maatregel doorgevoerd. Daarnaast zijn er voldoende vluchtroutes van de N206 af beschikbaar.

4.5.3.4 Conclusie

Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.5.4 Geluid

4.5.4.1 Beleidskader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moet op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven.

Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden.

De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Op 4 maart 2013 heeft de Omgevingsdienst West-Holland de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze Richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 58 dB voor verkeerslawaai en 63 dB voor railverkeer. Voor industrielawaai en Luchtvaartlawaai gelden de wettelijke grenswaarden.

4.5.4.2 Onderzoeksresultaten

Aangezien het bestemmingsplan nieuwe woningen mogelijk maakt en deze binnen de geluidzone van diverse gezoneerde wegen geprojecteerd zijn, is in het kader van dit bestemmingsplan akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek van DGMR is opgenomen als Bijlage 10 bij deze toelichting.

Het onderzoek geeft aan het project binnen de geluidzones van de Plesmanlaan, de Haagse Schouwweg, Dr. Lelylaan en de A44 ligt. Voor de beoogde maximaal 420 woningen is onderzocht wat de geluidbelasting is als gevolg van deze wegen. Uit dit onderzoek komen de volgende resultaten naar voren:

• Door het verkeer op de Plesmanlaan is sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde (48 dB) tot een maximum van 61 dB.
• Door het verkeer op de Haagse Schouwweg is sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde tot een maximum van 59 dB.
• Door het verkeer op de rijksweg is sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde tot een maximum van 50 dB.
• Bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidsbelasting te reduceren zijn niet doelmatig, effectief of stuiten op bezwaren van verkeerskundige of stedenbouwkundige aard.
• Voor 188 woningen moet een hogere waarde worden aangevraagd tot maximaal 59 dB (inclusief 5 dB aftrek art. 110g Wgh) voor de Haagse Schouwweg.
• Voor 221 woningen moet een hogere waarde worden aangevraagd tot maximaal 61 dB (inclusief 5 dB aftrek art. 110g Wgh) voor de Plesmanlaan.
• Voor 51 woningen moet een hogere waarde worden aangevraagd tot maximaal 50 dB (inclusief 2 dB aftrek art. 110g Wgh) voor de rijksweg.

Voor een compleet overzicht van de aan te vragen Hogere waarden wgh per gezoneerde, wordt verwezen naar het akoestisch onderzoek, opgenomen als Bijlage 10 bij deze toelichting. Dan wel het Besluit Hogere waarden wgh, opgenomen als Bijlage 11 bij deze toelichting.

4.5.4.3 Conclusie

Het onderzoek toont aan dat de geluidbelasting als gevolg van de relevante gezoneerde wegen niet voor alle woningen aan de voorkeursgrenswaarde voldoet. Om die reden zijn hogere grenswaarden nodig. Het besluit om deze toe te kennen wordt parallel met dit bestemmingsplan doorlopen.

De woningen krijgen of een geluidluwe collectieve buitenruimte of een individuele geluidluwe buitenruimte met een glazen balustrade van 1.8 m en een absorberend plafond. Verder is ook rekening gehouden met akoestische compensatie. Dat is verder uitgewerkt in het rapport bouwfysica dat bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend.

4.5.5 Luchtkwaliteit

4.5.5.1 Beleidskader

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5 Titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijn stof (PM10 en PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen die in bijlage 2 zijn genoemd liggen over het algemeen ver onder de grenswaarden.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM 2,5. De grenswaarde voor PM 2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. De achtergrond concentraties langs de gemeentelijke wegen onder de 20 µg/m3. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM 10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM 2,5 zal zijn.

Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in besluiten (algemene maatregelen van bestuur) en ministeriele regelingen. Hiervan zijn de volgende van belang.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een bepaald project wel of niet als 'niet in betekenende mate' moet worden beschouwd.

NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen.

4.5.5.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal 420 woningen met ondersteunende, commerciële functies. Dit aantal woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Dit wordt ook aangetoond met de NIBM-tool, zie figuur 4.2. De verkeersgeneratie is in een onderzoek bepaald, waarbij men uit is gegaan van een worstcase scenario waarbij 470 woningen ontwikkeld worden. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 4.2 NIBM-tool toegepast op beoogde ontwikkeling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wel van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Plesmanlaan en N206 (maatgevende doorgaande wegen nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen, zie figuur 4.3. Omdat direct langs deze wegen aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het projectgebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Geconcludeerd kan worden dat daarom ter plaatse van het hele projectgebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Figuur 4.3 NSL-monitoringstool en maatgevende rekenpunten nabij plangebied

4.5.5.3 Conclusie

De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de depositie van luchtverontreinigende stoffen. In en nabij het projectgebied worden de grenswaarden van luchtverontreinigende stoffen niet overschreden. Het aspect Luchtkwaliteit staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Milieueffectrapportage

4.6.1 Beleidskader

Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld.

In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een Mer-plicht voor plannen (planMer)en een Mer-plicht voor besluiten. Een plan is planMer-plichting als het plan kaders stelt voor Mer-plichtige activiteiten.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

Het plan omvat een nieuwe activiteit die genoemd is in het Besluit milieueffectrapportage in bijlage D, onder 11.2 (stedelijk ontwikkelproject). Het aantal wooneenheden, de bedrijfsvloeroppervlakte dan wel de totale oppervlakte van het plan blijven ruim onder de drempelwaarden zoals die zijn genoemd in die bijlage bij het besluit. Voor wat betreft het gestelde in het Besluit is geen formele milieueffectrapportage nodig en kan worden volstaan met een vorm-vrije m.e.r.beoordeling.

Of een passende beoordeling/Mer nodig is op grond van artikel 2.7 van de Wet natuurbescherming is nader onderzocht in de opgestelde Mer-aanmeldingsnotitie. Deze aanmeldnotitie is te vinden in Bijlage 12.

De onderwerpen die in de beoordeling aan bod komen zijn terug te vinden in bijlage III van de Europese Mer-richtlijn(2011/92/EU), artikel 4, lid 3, bedoelde selectiecriteria. Het gaat hierbij om:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten van de activiteit.

Uit de aanmeldnotitie "vormvrije m.e.r.- beoordeling Plesmanlaan 100, Gemeente Leiden" blijkt dat het plangebied niet ligt in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en omvang van het plan leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen.

4.6.2.1 Conclusie

In het kader van dit bestemmingsplan is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r-beoordeling opgesteld. Hieruit blijkt dat het project geen aanleidig geeft een verdere m.e.r.-procedure te doorlopen. Het bevoegd gezag heeft op grond van artikel 7.19 eerste lid, van de Wet milieubeheer besloten dat geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld, omdat het plan niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zoals bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Dit besluit is opgenomen als Bijlage 13 bij dit bestemmingsplan.

4.7 Verkeer en vervoer

4.7.1 Beleidskader

4.7.1.1 Regionale mobiliteitsagenda

De vigerende regionale ambities zijn vastgesteld in de 'Inhoudelijke Agenda 2016-2020' van Holland Rijnland (16 december 2015). Deze agenda benoemt de speerpunten die in verschillende coalities worden opgepakt. Holland Rijnland is een netwerkorganisatie en heeft als opdracht: "zorgdragen binnen de regio voor een optimale verbinding, ontmoeting en samenwerking op ruimtelijk, economisch en sociaal gebied".

Twee van de vier verwoorde ambities hebben een relatie met de opgaven voor mobiliteit namelijk "koploper in het toepassen van economische en technologische innovaties" en een "aantrekkelijke en vitale woon- en leefomgeving". Enkele van de bijbehorende speerpunten van Holland Rijnland zijn het beter benutten van het regionaal mobiliteitsnetwerk en ondersteuning van de gemeenten bij het verwerven van subsidies (regionale projecten), strategische verkenningen en kennisdelen. Als uitwerking van het speerpunt mobiliteit heeft Holland Rijnland een knelpuntenanalyse uitgewerkt. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst en om een robuust verkeer en vervoersysteem in de regio te garanderen zijn de (toekomstige) mobiliteitskansen en- knelpunten in beeld gebracht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, zowel ruimtelijk-economisch als infrastructureel evenals met diverse trends en ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de knelpunten en kansen. Op basis van bovenstaande analyses en met het RVVP (inclusief uitvoeringsprogramma's) en het Regionaal InvesteringsFonds als kaders, is de Regionale Mobiliteitsagenda ontwikkeld.

4.7.1.2 Mobiliteitsnota

De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat we aan de vooravond staan van transities zoals voor energie, klimaat en daarmee ook voor mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.

Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. We zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.

Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

• 1. Leiden als fietsstad
• 2. Lopen krijgt meer ruimte
• 3. Stimuleren Openbaar Vervoer
• 4. Versterken van de hoofdontsluitingsstructuur
• 5. Autoluwe binnenstad met meer autovrije straten
• 6. Een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem
• 7. De juiste parkeerder op de juiste plek
• 8. Ondersteunen deelconcepten
• 9. Gebruik maken van nieuwe technologie

Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.

4.7.1.3 Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020

Sinds 2014 is de grondslag om stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening te regelen komen te vervallen, waaronder bepalingen over het parkeren. Dit betekent dat daarom in het bestemmingsplan regels moeten worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto's, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto's bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

Afwijken NEN 2443-ontwerprichtlijn

Autoparkeerplaatsen in private parkeergarages en op private parkeerterreinen tellen alleen mee voor de parkeereis wanneer ze voldoen aan de NEN 2443-ontwerprichtlijn en niet reeds gebruikt zijn ter onderbouwing van de parkeereis van een ander bouwplan. Het planvoornemen is om gebruik te kunnen maken van de bestaande parkeergarage. Het is echter niet mogelijk om te voldoen aan de NEN-norm 2443 die voor parkeervoorzienigen geldt, waar het gaat om de hoogte van de garage en de maatvoering van de parkeervakken. De bestaande garage kan op deze punten niet in overeenstemming worden gebracht met de nieuwe eisen die daarvoor gelden. Er wordt daarom gemotiveerd afgeweken van de NEN-norm 2443. In haar vergadering van 13 juli 2021 heeft het college besloten om een afwijking van de NEN-norm 2443 toe te staan, voor wat betreft de hoogte van de parkeergarage en de breedte en lengte van de parkeervakken. Een afschrift hiervan is opgenomen als Bijlage 18 bij dit bestemmingsplan.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

De doelstellingen ten aanzien van verkeer, zijn door de gemeente doorvertaald in de Nota van Uitgangspunten die voor dit project is vastgesteld (18 februari 2021). De belangrijkste uitgangspunten hebben betrekking op de verkeerssafwikkeling via de Verbeekstraat en het parkeren voor auto en fiets.

Voor de beoogde ontwikkeling heeft een verkeersstudie en aanvullend onderzoek plaatsgevonden, opgenomen in Bijlage 14 en Bijlage 15 Dit verkeersonderzoek heeft als doel het berekenen en beoordelen van de doorstroming voor in 2030 van het kruispunt Plesmanlaan – Verbeekstraat – Einsteinweg na toevoeging van (worstcase) maximaal 470 woningen op de Plesmanlaan 100.

4.7.2.1 Ontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het projectgebied wordt aan de oostzijde ontsloten door de Verbeekstraat. Deze weg is onderdeel van een 30 km-zone. Het projectgebied kan door verkeer uit de richting van de N206 bereikt worden door een afslag te gebruiken die aansluit op de Plesmanlaan. Deze is alleen te gebruiken voor inkomend verkeer. Uitgaand verkeer zal over de Verbeekstraat afwikkelen. De Verbeekstraat sluit aan op de Plesmanlaan, waar vandaan in oostelijke richting het station en het centrum van Leiden bereikt kan worden. In westelijke richting kan de N206 en de A44 bereikt worden.

Langzaam verkeer

Het plangebied is goed bereikbaar voor langzaam verkeer. Langs het projectgebied loopt aan de noordzijde een voetpad. Ook kan via de Verbeekstraat het projectgebied bereikt worden.

Openbaar vervoer

Het projectgebied ligt direct aan de bushalte Leiden, Bio Science Park-Oost. Voor 2030 wordt verwacht dat de HOV-lijnen 30 en 31 van Leiden naar Katwijk en Noordwijk in de spitsperiode beide 6x per uur gaan rijden. Voor het overige OV is verondersteld dat in 2030 dezelfde frequentie geldt als de huidige: Lijn 221 rijdt in de ochtendspits 4x per uur van Leiden CS en in de avondspits 4x per uur naar Leiden CS. Lijn 250 rijdt in de ochtendspits 4x per uur naar Leiden CS en in de avondspits 1x per uur naar Leiden CS en 2x per uur van Leiden CS.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Door CityFlow zijn een onderzoek en een aanvullend onderzoek naar de verkeersgeneratie, de verkeersafwikkeling en de kruispuntinrichting van de kruising Plesmanlaan-Verbeekstraat. Het onderzoek en aanvullend onderzoek zijn bij deze toelichting opgenomen als repspectievelijk Bijlage 14 en Bijlage 15. In het eerstgenoemde onderzoek is de verkeersgeneratie van het plan bepaald, die 1504 mvt/etmaal bedraagt voor een gemiddelde weekdag. Dit aantal is nog gebaseerd op een verouderd aantal van 470 woningen. Het voorliggende bestemmingsplan staat maximaal 420 woningen toe, waardoor het verkeersonderzoek met 50 woningen als worst-case gezien kan worden. Daar staat tegenover dat het bestemmingsplan aanvullend ondersteunende voorzieningen in de plint mogelijk maakt. Dit kunnen uiteenlopende functies betreffen, waardoor de verkeersgeneratie van deze invulling niet exact te bepalen is. Daar komt bij dat het voorzieningen zijn die primair gericht zijn op de bewoners van het complex en uit de directe omgeving, waardoor het extra verkeer als gevolg hiervan tot een minimum beperkt zal blijven. Gesteld kan worden dat de berekende verkeersgeneratie als gevolg van de 50 extra woningen uit het verkeersonderzoek (te weten 160 mvt/etmaal) de daadwerkelijke verkeersgeneratie van de 750 m2 BVO aan voorzieningen afdekt. Het extra effect van de ontwikkeling aan de Plesmanlaan 100 leidt tot een extra wachttijd van 1-2 seconden, wat acceptabel is. De afwikkeling van het extra verkeer dat gemoeid is met het plan Plesmanlaan 100 is daarmee aangetoond.

In het aanvullend onderzoek zijn varianten verder doorgerekend met meer recente verkeerscijfers en met een variant waarin wijzigingen in de opstelstroken op de Verbeekstraat zijn gesimuleerd. Met dit laatste kan extra ruimte gecreëerd worden voor toekomstige ontwikkelingen nabij de Verbeekstraat, wat overigens buiten de scope van dit bestemmingsplan valt. Op basis van het aanvullend onderzoek blijkt het mogelijk om het aantal opstelvakken van de Verbeekstraat terug te brengen van drie naar twee. Hierdoor de verliestijd fractioneel toe. Hiervoor is het wel nodig om de eerdere gedane aanbeveling voor een extra rijstrook voor het autoverkeer op de Plesmanlaan te realiseren en voor de doorstroming van de R-net bussen deze bussen ruim van te voren in te melden zodat de wachtrij van het autoverkeer voor het verkeerslicht opgelost is als de R-net bus het kruispunt nadert.

4.7.2.2 Parkeren

Autoparkeren

Het bestemmingsplan voorziet in een bepaling dat bij een omgevingsvergunning aangetoond dient te worden dat er, op basis van de gemeentelijke parkeernormen, in voldoende parkeergelegenheid voorzien dient te worden bij het bouwplan.

De parkeernormen die de gemeente Leiden hanteert, zijn onder andere afhankelijk van de prijsklasse en de omvang van de woningen. Dit betekent dat bij de definitieve invulling van het complex de parkeerbehoefte bepaald kan worden waar invulling aan gegeven dient te worden.

In het kader van dit bestemmingsplan is een indicatieve parkeerbalans opgesteld, om te onderzoeken of de bestaande parkeergarage die benut zal worden, voldoende ruimte biedt voor het benodigde aantal parkeerplaatsen.

Gerekend met een aantal uiteenlopende woningtypen (prijsklassen en omvang) en een indicatieve invulling (worst case) van de commerciële ruimten in de plint en rekening houdend met parkeren van zowel bewoners, bezoekers als personeel en tot slot ook rekening houdend met de verschillende aanwezigheidspercentages van de uiteenlopende doelgroepen op verschillende momenten van de week, is een piekmoment berekend van 208 benodigde parkeerplaatsen op doordeweekse avond (geen koopavond). De bestaande parkeergarage voorziet in 168 parkeerplaatsen, waarmee niet voldaan wordt aan de normen uit het gemeentelijk parkeerbeleid.

Het gemeentelijk parkeerbeleid voorziet echter ook in de mogelijkheid om in voorkomende gevallen af te wijken van de normen die daarin opgenomen zijn. Eén van de mogelijkheden is om voor woningen te volstaan met een aantal parkeerplaatsen dat in ieder geval afdoende is om het bezoekersparkeren op te vangen. Dit volgt uit artikel 11, lid 1, sub c.ii van het gemeentelijk parkeerbeleid.

Uit de indicatieve parkeerbalans blijkt dat met de 168 parkeerplaatsen in de parkeergarage ruimschoots aan deze afwijkingsmogelijkheid voldaan kan worden. Wanneer uitsluitend gekeken wordt naar bezoekersparkeren voor de functie wonen en daarnaast de volledige parkeerbehoefte van de niet-woonfuncties (commerciële ruimte in de plint), dan is de zaterdagavond het maatgevende moment met een parkeerbehoefte van 94 parkeerplaatsen. Dit betekent dat er nog 74 parkeerplaatsen resteren voor bewoners van het complex.

Fietsparkeren

In het gemeentelijk parkeerbeleid zijn eveneens normen opgenomen voor de hoeveelheid aan fietsparkeerplaatsen waarbij bouwplannen aan voldaan moet worden.

Per woning geldt er een minimum van 2 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners. Dit kan ook hoger liggen, afhankelijk van de norm die van toepassing is op basis van het type woning en het aantal kamers waarover een woning beschikt. Daarnaast zijn er normen voor bezoekersparkeren. De niet-woonfuncties beschikken over eigen parkeernormen.

Gerekend met een aantal uiteenlopende woningtypen (prijsklassen en omvang) en een indicatieve invulling van de commerciële ruimten in de plint en rekening houdend met parkeren van zowel bewoners, bezoekers als personeel en tot slot ook rekening houdend met de verschillende aanwezigheidspercentages van de uiteenlopende doelgroepen op verschillende momenten van de week, is een piekmoment berekend van 1.033 benodigde fietsparkeerplaatsen op doordeweekse avond (geen koopavond). In het plan is ruimte voorzien voor 1.033 fietsparkeerplaatsen, waarmee voldaan wordt aan de normen.

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 6

Voor de planperiode 2022-2028 zal het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP6 staat de klimaatbestendige en gezonde leefomgeving centraal in samenhang met de relevante maatschappelijke transities. Waarbij water meer sturend moet zijn in de ruimtelijke ordening en voor de functies in het gebied om de gevolgen van klimaatverandering op te kunnen vangen. Samenwerking op basis van wederkerigheid staat centraal. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.
 
Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

Gemeentelijk beleid

Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.8.2.2 Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Vooroverleg

In het kader van het bestemmingsplan heeft vooroverleg plaatsgevonden met het hoogheemraadschap van Rijnland, zie ook paragraaf 6.2.3 Vooroverleg. Het hoogheemraadschap heeft op 17 februari 2021 aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de ontwikkelingen die dit bestemmmingsplan mogelijk maakt. Wel wordt aandacht gevraagd voor de zorgplicht voor wat betreft het realiseren van de steiger. In de regels van het bestemmingsplan is borging opgenomen dat het realiseren van de steiger alleen mogelijk is wanneer er overeenstemming is bereikt met de waterbeheerder.

Beschrijving van het watersysteem

Het oppervlaktewater dat aan het projectgebied grenst is een hoofdwatergang. De beschermingszone van deze watergang van vijf meter breed ligt in het projectgebied. Hier gelden beperkingen voor bouwen of grondwerkzaamheden. Met de beoogde ontwikkeling vinden er geen aanpassingen plaats aan het watersysteem.

Watercompensatie

Het projectgebied is in de huidige situatie geheel verhard door het bestaande kantoorpand en de omliggende bestrating. Het bestaande oppervlaktewater blijft gehandhaafd en ook het bestaande groen blijft gehandhaafd in de toekomstige situatie. Voor het groen vindt er wel een kwaliteitsslag plaats.

Conclusie

Wat betreft water zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.9 Klimaatverandering

4.9.1 Beleidskader

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe.

4.9.1.1 Nationaal beleid

Nationaal Deltaprogramma

In het Deltaprogramma staan drie deltaplannen met onderzoeken, maatregelen en voorzieningen voor de waterveiligheid, ruimtelijke adaptatie en de zoetwatervoorziening in Nederland. Het doel van het Deltaprogramma is Nederland nu en in de toekomst beschermen tegen overstromingen, zorgen voor voldoende zoetwater en de inrichting van het land klimaatbestendig maken.

Deltaplan Ruimtelijke adaptatie

De plannen om het land klimaatbestendig te maken zijn vastgelegd in het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie. Hierin zijn 7 ambities vastgelegd voor een waterrobuuste en klimaatbestendige inrichting van Nederland.

• 1. Kwetsbaarheid in beeld brengen
• 2. Uitvoeringsagenda opstellen
• 3. Risicodialoog voeren en strategie opstellen
• 4. Meekoppelkansen benutten
• 5. Reguleren en borgen
• 6. Handelen bij calamiteiten
• 7. Stimuleren en faciliteren

4.9.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland

In de omgevingsvisie Zuid-Holland is het omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving vastgelegd. Daarin zijn ook ambities vastgelegd om de gevolgen van klimaatverandering tegen de gaan. De verwachting is dat er meer extreem weer komt, en hogere temperaturen, wat de gezondheid, leefomgeving, welvaart en veiligheid in het geding brengt. De provincie wil zich beter voorbereiden op zaken als hittestress of wateroverlast na hevige stortbuien en de fysieke leefomgeving zo inrichten dat deze klimaatbestendig blijft.

Convenant klimaatadaptief bouwen

Nieuwbouwlocaties in Zuid-Holland worden zoveel mogelijk klimaatadaptief gebouwd, zodat ze bestand zijn tegen weersextremen als gevolg van klimaatverandering. Deze ambitie is vastgelegd in het convenant Klimaatadaptief bouwen. Dit is ondertekend door onder meer bouwbedrijven, gemeenten (waaronder de gemeente Leiden), de provincie, waterschappen, maatschappelijke organisaties, financiers en projectontwikkelaars. Klimaatadaptief bouwen moet leiden tot:

• minder wateroverlast;
• minder hittestress;
• minder langdurige droogte en minder nadelige gevolgen ervan;
• minder bodemdaling en minder nadelige gevolgen ervan;
• meer biodiversiteit.

4.9.1.3 Gemeentelijk beleid

Uitvoeringsagenda 'Leiden biodivers en klimaatbestendig, samen maken we Leiden groener 2020-2023'

In het uitvoeringsprogramma 'Leiden biodivers en klimaatbestendig, samen met we Leiden groener 2020-2023' is de ambitie beschreven om Leiden klimaatadaptiever in te richten. De ambitie is om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de bodiversiteit is vergroot. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen, met als doel om schade te voorkomen en te beperken.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

Hittestress

Door het veranderende klimaat wordt het warmer en hebben we vaker te maken met hittegolven. Daarnaast hebben we in stedelijk gebied ook te maken met het Urban Heat Island Effect (stedelijk gebied houdt warmte vast en is daardoor warmer dan het buitengebied). Hierdoor hebben we in de stad sneller te maken met risico's die door hitte ontstaan. Denk onder andere aan verminderde nachtrust en gezondheidsproblemen.

In het plangebied is het hitte eiland effect al groter. Het gebied is zo'n 4 graden Celcius warmer dan het buitengebied. Dit betekent dat er op dit moment relatief veel warmte wordt vastgehouden, waardoor het op warme dagen hier extra warm is. Bij verdere verdichting kan dit erger worden. Zeker omdat de functie van het gebied van kantoren veranderd naar wonen. Doel: houd het hitte eiland effect zo klein mogelijk.

Planspecifiek

Door het realiseren van een groene, parkachtige binnenplaats en enkele groendaken, wordt hittestress gereduceerd. Daarnaast wordt de openbare ruimte in de omgeving verder vergroend.

Droogte

Door het veranderende klimaat krijgen we vaker te maken met periode van droogte. Door droogte kan o.a. de bodem gaan inklinken en kunnen woningen verzakken.

De bodem van de locatie is zeer zettingsgevoelig (ondiepe veenlagen aanwezig). Dit betekend dat de grond kan inklinken als het grondwater wegzakt. Het inklinken van de bodem kan de kans op regenwateroverlast bij heftige regenbuien vergroten. Houd rekening met de zettingsgevoeligheid van dit gebied voor de locatie zelf, maar ook voor de omgeving. Door zowel geen grondwater te onttrekken als ervoor te zorgen voor infiltratie.

Planspecifiek

Door het realiseren van een tuin op het binnenterrein en het vergroenen van de openbare ruimte neemt de verharding in het plangebied en de omgeving af. Ten opzichte van de bestaande situatie ontstaat er meer infiltratieoppervlak.

Wateroverlast

Door klimaatverandering wordt het natter en krijgen we vaker te maken met heftige regenbuien. Hierdoor wordt de kans op wateroverlast en waterschade groter. Voor deze locatie (gebaseerd op situatie 2019) kunnen heftige regenbuien zorgen voor water op straat en tegen gevels. Waarbij nog onbekend is wat voor schade er mogelijk ontstaat (en of het water naar binnen kan lopen).

Regenbui	water tegen gevel	waterdiepte op maaiveld
Regenwateroverlast bij een bui van 19,8 mm in één uur	nvt	nvt
Regenwateroverlast bij een bui van 35,7 mm in 45 minuten	nvt	nvt
Regenwateroverlast bij een bui van 70 mm in één uur	> 0,5 m	max. < 0,25 m
Regenwateroverlast bij een bui van 90 mm in één uur	> 0,5 m	max. < 0,25 m

Figuur 9.3 Tabel wateroverlast bij extreme buien (bron: Klimaatkaarten Leiden - 2019)

Planspecifiek

De groene, parkachtige binnenplaats en enkele groendaken zorgen voor het tijdelijk vasthouden van hemelwater en daarmee vertraagde afvoer.

Daarbij zal alle hemelwater worden geloosd op het oppervlaktewater rondom, waarmee het riool niet wordt belast.

Overstroming

Door de stijging van de zeespiegel en extremer weer wordt de kans op overstromingen in Nederland groter. De kans dat dit daadwerkelijk gebeurt is echter heel klein. Er zijn twee vormen van overstromingen. Overstromingen door (1) het falen van het regionaal watersysteem en (2) het falen van het hoofdwatersysteem. Voor de planlocatie geldt dat er alleen problemen verwacht worden Met een waterstand tot mogelijk 2 meter boven het maaiveld. (bron klimaatkaarten Leiden - 2019).

Planspecifiek

Binnen het plan – transformeren van bestaande bebouwing – is het niet mogelijk om op dit gebied de ambities door te voeren. Derhalve wordt daarvan afgezien. Zo is het niet mogelijk het pand op te hogen ten opzichte van het maaiveld. Wel biedt het pand voldoende hoger gelegen schuilplaatsen.

4.9.3 Conclusie

Ten opzichte van de huidige situatie draagt het plan bij aan een meer robuuste woonomgeving in de toekomst. Daarmee is sprake van een klimaatadaptieve ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan Plesmanlaan 100 zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Artikel 1 Begrippen
• Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 8 Bestemmingsregels:

• Artikel 3 Groen
• Artikel 4 Water
• Artikel 5 Wonen
• Artikel 6 Leiding - Hoogspanning
• Artikel 7 Waarde - Archeologie 5

Hoofdstuk 3

Artikel 9 t/m 14 Algemene regels:

• Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
• Artikel 9 Algemene bouwregels
• Artikel 10 Algemene gebruiksregels
• Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
• Artikel 12 Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 15 en 16 Overgangs- en slotregels:

• Artikel 13 Overgangsrecht
• Artikel 14 Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (Artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (Artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Groen (Artikel 3)

De bestemming Groen is gegeven aan gronden welke de bestaande groene invulling behouden. Om flexibiliteit te bieden worden naast groenvoorzieningen, tevens voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, in- en uitritten en kunstobjecten mogelijk gemaakt binnen deze bestemming.

Water (Artikel 4)

De watervoorziening om het te transformeren pand blijft behouden en behoud daarmee de bestemming Water. Er mogen geen gebouwen worden gerealiseerd. Wel is er ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - vlonders' toegestaan om een vlonder te realiseren. Per vlonder is een toegangsvoorziening toegestaan in de vorm van een loopbrug.

Wonen (Artikel 5)

Het bestaande kantoorgebouw heeft volledig de bestemming Wonen gekregen. Op de begane grond is ruimte voor in totaal 750 m2 (BVO) aan commerciële en maatschappelijke functies en horeca uit categorie I en I* toegestaan. De woonfunctie vormt echter duidelijk het hoofdgebruik, vandaar dat er niet is gekozen voor een gemengde bestemming.

Binnen de woonbestemming zijn alle woonvormen toegestaan, met uitzondering van studentenhuisvesting. Om te komen tot een gevarieerd woonmilieu in de Verbeekstraat zijn studenten geen beoogde doelgroep. In alle woningen zijn aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan.

Leiding - Hoogspanning (Artikel 6)

Ter plaatse van het plangebied is een tracé van kabels en leidingen van Liander gelegen. Dit kabels en leidingentracé wordt in dit bestemmingsplan beschermd middels de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning'.

Waarde - Archeologie 5 (Artikel 7)

Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is door het opnemen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 zichtbaar dat deze beschermende maatregelen voor delen van het plangebied gelden. In deze gebieden is een oppervlaktecriterium gehanteerd van 250 m2. Net als in het geval van de terreinen van archeologische waarde, geldt ook hier de afweging tussen kosten en baten van archeologisch onderzoek. Ook speelt de maatschappelijk draagkracht voor een beschermende maatregel een rol.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (Artikel 8)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (Artikel 9)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene gebruiksregels (Artikel 10)

In de algemene gebruiksregels is een verbod opgenomen om bestaande parkeergelegenheid te verwijderen.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 11)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Overige regels (Artikel 12)

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (Artikel 13)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (Artikel 14)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan ziet op de transformatie van een bestaand kantoorpand, op de locatie Plesmanlaan 100, waarbij maximaal 420 zelfstandige woningen, in de vorm van huurappartementen worden gerealiseerd met ondersteunende, commerciële functies. Het bouwplan valt daarmee onder de gevallen die genoemd zijn in artikel 6.2.1 Bro, zodat in beginsel een exploitatieplan noodzakelijk is op grond van artikel 6.12 Wro.

Uit berekeningen is gebleken dat het bouwplan voldoende opbrengstpotentie heeft om de kosten die gemoeid zijn met het realiseren van de bestemming te dragen. Naast een overeenkomst waarin het gemeentelijk kostenverhaal is geborgd, is tevens een planschadeovereenkomst afgesloten waarbij afspraken zijn gemaakt over eventuele planschade. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid aangetoond en vervalt de noodzaak tot het opstellen van een exploitatieplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk gemaakt worden in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. In dat kader zijn informatiebijeenkomsten georganiseerd.

Participatieproces

Het doel van het participatieproces is omwonenden en belanghebbenden van het ontwikkeltraject te informeren over de plannen en daarnaast tevens de mogelijkheid bieden om inbreng te geven, waardoor er draagvlak wordt gecreëerd voor het initiatief in brede zin. In lijn met de werkwijzer Participatie Initiatieven Derden vindt de verdere uitwerking van de plannen plaats binnen de kaders zoals die volgen uit de Nota van Uitgangspunten.

Bij de start van het proces heeft de gemeente samen met de initiatiefnemer een bijeenkomst georganiseerd om omwonenden en andere belanghebbenden te informeren over het initiatief. De eerste bijeenkomst vond plaats op 5 februari 2019. De bijeenkomst was met enkele honderden aanwezigen drukbezocht en mensen hadden de gelegenheid om via een reactieformulier een eerste reactie achter te laten. Over de transformatie van het kantoorgebouw naar woningen in algemene zin stond een ruime meerderheid van de aanwezigen positief. Een beperkt aantal personen was tegen de transformatie. Er waren wel zorgen over het plan zelf. Een meerderheid van de mensen gaf aan het plan 'te massaal en te hoog te vinden' en zich verder zorgen te maken over parkeerdruk en verkeersafwikkeling.

Naar aanleiding van deze bijeenkomst heeft de Bewoners Belangenvereniging Bockhorst (BBB) op 10-2-2019 in een brief aan het college, de raad en het gemeentelijk projectteam, haar zorgen geuit ten aanzien van parkeergelegenheid, verkeersontsluiting, geluidsoverlast, uitzicht, afval en druk op voorzieningen. Het verzoek was om deze zorgen mee te nemen in de verdere dialoog over dit project en de besluitvorming.

Op 9 april 2019 heeft een afvaardiging van de BBB haar zorgen toegelicht aan een afvaardiging van het gemeentelijk projectteam en de initiatiefnemer. Vervolgens zijn er op 25 juli, 17 december 2019, 17 februari , 16 juni, 14 september, 28 september, 7 oktober en 9 november 2020 bijeenkomsten geweest, tussen de door het bestuur van de BBB ingestelde werkgroep en de gemeente waarin de stand van zaken van het project is besproken. Bovendien is op 2 november 2020 een overlegronde georganiseerd tussen gemeente, BBB en de initiatiefnemer. Van 23 november tot en met 6 december 2020 heeft de initiatiefnemer het aangepaste plan gepresenteerd op een aparte participatiepagina van de eigen website.

De 2e ronde participatie vanwege de corona-maatregelen wederom een online invulling gekregen. Wel is er voor gekozen de informatie voor langere tijd te publiceren. Van 14 tot en met 23 april 2021 heeft de 2e ronde participatie plaats gevonden. Op de participatiewebsite is een korte toelichting gegeven op de plannen zoals die nu zijn uitgewerkt door middel van een film en impressies met tekstuele toelichting. Aan bewoners is het verzoek gedaan op de plannen te reageren.

Ook heeft er aanvullend een apart overleg plaatsgevonden met vertegenwoordiging van de Bewoners Belangenvereniging Bockhorst.

In Bijlage 19 is een overzicht opgenomen van alle vragen en opmerkingen die op de website zijn binnengekomen. In totaal zijn er 17 verschillende reactie binnen gekomen. Ieder heeft persoonlijk een reactie op de opmerkingen of vraag ontvangen.

Het betreffen zowel positieve als kritische reacties. Positieve reacties zien vooral toe op de invulling van een anders leegstaand kantoorpand en het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad, wat ten goede komt aan de vraag naar woningen. Een belangrijke ambitie waar positief op wordt gereageerd is tevens de vergroening op en rond het gebouw. Meer kritische geluiden zien toe op de zorgen over parkeeroverlast op de woonwijk en de hoogte van het gebouw met name aan de zijde van Bockhorst in relatie tot privacy en inkijk. In Bijlage 20 is een notitie van de initiatiefnemer opgenomen waaruit blijkt hoe met de verschillende onderwerpen uit de reacties is omgegaan.

6.2.2 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is op 28-07-2021 een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gepubliceerd.

6.2.3 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders in overleg treden met de relevante (semi-)overheidsinstellingen en belanghebbende organisaties. De aangeschreven organisaties hebben geen bezwaar tegen de ontwikkeling, zoals deze wordt mogelijk gemaakt met dit bestemmingsplan. Er zijn een aantal inhoudelijke opmerkingen geplaatst bij onderdelen van de regels en de verbeelding. Deze zijn conform voorstel aangepast. Het Hoogheemraadschap Rijnland heeft nader inhoudelijk gereageerd (zie: paragraaf 4.8.2.2 Watertoets).

6.2.4 Zienswijzen

Conform de 'Werkwijzer participatie 2018' van gemeente Leiden start de bestemmingsplanprocedure, vanwege het doorlopen participatieproces, met een ontwerpbestemmingsplan en is een voorontwerp bestemmingsplan (met daarbij gangbare inspraakmogelijkheden) niet van toepassing.

Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze tegen het ontwerp indienen.

Ingediende zienswijzen zullen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan.