Kop West, Alphen aan den Rijn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

In verband met de grote woningbehoefte is de gemeente op zoek naar verdichtingslocaties. Het initiatief van Kop West om de locatie, gelegen aan de Hoorn 75-79 en Ondernemingsweg 1A in Alphen aan den Rijn, te herontwikkelen sluit hierbij aan. Het beoogde programma bestaat uit woningbouw, gecombineerd met werken en overige niet-woonfuncties. Met voorliggend bestemmingsplan worden maximaal 330 woningen en 15.000 m2 bvo aan niet-woonfuncties mogelijk gemaakt. De voorgenomen herontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Rijnhaven 2015”. Om die reden is een actueel planologisch kader opgesteld waarmee de herontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Aangezien de locatie onderdeel uitmaakt van een gezoneerd bedrijventerrein wordt het plangebied met voorliggend bestemmingsplan hiervan onttrokken. Het nieuwe kader is neergelegd in bestemmingsplan "Kop West, Alphen aan den Rijn", voorliggende rapportage bevat de toelichting op het bestemmingsplan.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft de gronden ter plaatse van de adressen Hoorn 75-79 en Ondernemingsweg 1A in de wijk Hoorn in gemeente Alphen aan den Rijn. Op onderstaande figuur is het plangebied bij benadering aangegeven met een rode streeplijn. Voor de exacte duiding van de plangrenzen wordt verwezen naar de verbeelding bij voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 1.1: Luchtfoto plangebied, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: afbeelding opgemaakt in QGIS)

Het plangebied wordt globaal begrensd door:

• de Hoorn ten noorden;
• de Rijnhaven ten oosten en zuiden;
• een bedrijventerrein ten westen.

Meer specifiek staat de locatie kadastraal bekend als: gemeente Alphen aan den Rijn (APN01), sectie A, nummers 5619, 6122, 6807 en 6808 (geheel) en delen van perceelnummers 5230, 8022, 8023 en 8445 (gedeeltelijk).

1.3 Geldend bestemmingsplan

De geldende bestemmingsplannen binnen het plangebied zijn:

• "Rijnhaven 2015", vastgesteld op 19 februari 2015;
• "Geluidszone industrieterrein Oude Rijn", vastgesteld op 13 oktober 2016;
• "Chw Bestemmingsplan Rijnhaven-Oost 2021", vastgesteld op 17 februari 2022;
• "Parapluplan Parkeren", vastgesteld op 21 september 2017;
• "Parapluplan Archeologie", vastgesteld op 28 maart 2019;
• "Paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie", vastgesteld op 27 januari 2022.

1.3.1 Bestemmingsplan "Rijnhaven 2015"

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Rijnhaven 2015”, vastgesteld op 19 februari 2015 door de gemeente Alphen aan den Rijn. Het plangebied heeft grotendeels de bestemming 'Bedrijf', en voor kleine delen de bestemming 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Er geldt een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3a'. Een deel van het plangebied ligt eveneens binnen de dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterkering'. Ter plaatse van de gronden met een bedrijfsbestemming geldt hier de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2'. Ter plaatse van de gronden Hoorn 75-79 is de functieaanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen.

Binnen de bedrijfsbestemmingsvlakken zijn bouwvlakken aangeduid. Ter plaatse van het bouwvlak aan Hoorn 75-79 geldt de maatvoeringsaanduiding: maximum bebouwingspercentage 70% en maximum bouwhoogte: 15 m. Ter plaatse van het bouwvlak aan de Ondernemingsweg 1A is de maatvoeringsaanduiding: maximum bouwhoogte: 20 m opgenomen.

Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Rijnhaven 2015" ter hoogte van plangebied, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: verbeelding opgemaakt in QGIS)

Bestemming 'Bedrijf'

Conform de bestemmingsomschrijving zijn de gronden met de enkelbestemming 'Bedrijf' onder andere bestemd voor:

3.1 Bestemmingsomschrijving (let op: fragment van het totale artikel, uitsluitend weergegeven voor zover relevant)
De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
c. ter plaatse van de aanduiding 'Bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven in de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
g. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' tevens voor één bedrijfswoning. Nieuwe bedrijfswoningen zijn uitgesloten;
p. kantoren, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;
q. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraanvoer en -afvoer, waterberging en sierwater;
r. detailhandel is niet toegestaan;

In de bouwregels wordt aangegeven wat er ter plaatse van deze gronden gebouwd mag worden en welke bouwregels gelden voor de betreffende bouwwerken.

3.2 Bouwregels (let op: fragment van het totale artikel, uitsluitend weergegeven voor zover relevant) :

• a. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
  • 1. bebouwing is slechts toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak;
  • 2. het bebouwd oppervlak per bouwperceel mag niet meer bedragen dan 70 % van het bouwvlak;
  • 3. in afwijking van het bepaalde onder 2 mag het percentage bebouwd oppervlak maximaal 100% bedragen mits:
    • parkeren en laden/lossen op eigen terrein plaatsvindt;
    • de brandveiligheid gewaarborgd blijft;
    • voldoende wordt voorzien in de watercompensatie en het bouwen geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding;
  • 4. in afwijking van het bepaalde onder 2 mag het percentage bebouwd oppervlak ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' niet meer bedragen dan is aangegeven;
  • 5. het bepaalde onder 3 is niet van toepassing ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage';
  • 6. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag de bouwhoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven;
  • 7. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is één bedrijfswoning met een maximale inhoud van 500 m3 toegestaan.
    

Bestemming 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'

De gronden ter plaatse van de bestemmingen 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor verkeersvoorzieningen en daaraan gerelateerde voorzieningen zoals groen en parkeren.

Archeologische dubbelbestemming

Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 3A' (WA 3a) zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Hiervoor geldt de volgende vrijstellingsgrens: er is archeologisch onderzoek benodigd bij plangebieden groter dan 100 m² en bij ingrepen dieper dan 0,5 m onder het maaiveld.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat inmiddels een recenter planologisch kader voor archeologie is vastgesteld, in de vorm van het Parapluplan "Parapluplan Archeologie" (2019) (zie paragraaf 1.3.4).

Dubbelbestemming waterkering

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van de waterkering. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende enkel- en dubbelbestemmingen.

De dubbelbestemming wordt op de verbeelding en planregels behorende bij voorliggend bestemmingsplan overgenomen.

Overige planregels

Door middel van de specifieke gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn, in aanvulling op de algemene regels (waaronder algemene bouwregels en regels behorende bij de veiligheidszone – bevi), regels opgenomen voor Bevi-bedrijven (bedrijven die vallen onder het besluit externe veiligheid) en kantoren. De beoogde herontwikkeling betreft geen nieuw Bevi-bedrijf, maar kantoren kunnen wel onderdeel zijn van het beoogde programma:

3.3.2 Kantoren
Ten aanzien van kantoren geldt dat:

• b. zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;

• a. maximaal 50% van de bedrijfsvloeroppervlakte van alle gebouwen op het aaneengesloten bedrijfsperceel mag worden gebruikt ten behoeve van kantoorruimte, met een maximum van 3000 m2.

Verder kent het bestemmingsplan in de afwijkingsregels in artikel 3, lid 4 de mogelijkheid om onder andere bedrijven te vergunnen die niet voorkomen op de bij het bestemmingsplan opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten en voor het verlenen van een vergunning voor een bedrijfsactiviteit met een hogere milieucategorie, die naar aard en invloed gelijk te stellen is aan een bedrijf in een lagere categorie van de in de bijlage bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Er zijn, ter plaatse van het plangebied, geen aanduidingen voor wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

Relatie tot ontwikkeling

Conform het vigerende bestemmingsplan is het gebruik van de gronden en realisatie van bouwwerken voor bedrijfsactiviteiten toegestaan. Ter plaatse van het bouwvlak aan de Hoorn 75-79 is een bedrijfswoning toegestaan, maar de beoogde herontwikkeling van het plangebied naar een programma met onder meer woningen, is binnen het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan.

Woningen maken deel uit van de beoogde ontwikkeling. Woningen zijn binnen de vigerende bestemmingen niet toegestaan. Ook diverse niet-woonfuncties, zoals horeca en zelfstandige kantoren, zijn niet toegestaan. Vanwege deze strijdigheid, is een nieuw planologisch kader nodig om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.3.2 Bestemmingsplan "Geluidzone industrieterrein Oude Rijn" (2016)

Het bestemmingsplan “Geluidzone industrieterrein Oude Rijn” is vastgesteld op 13 oktober 2016 door de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn en voorziet in een aparte geluidzone voor zes industrieterreinen.

Het bestemmingsplan 'Geluidszone Industrieterrein Oude Rijn' voorziet ter plaatse van de aanduiding 'geluidszone - industrie' in een regel die het realiseren van woningen, andere geluidgevoelige bestemmingen en geluidgevoelige terreinen als bedoeld in artikel 1 Wet geluidhinder niet toestaat. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie verwijderd' vervalt de aanduiding 'geluidzone - industrie'. Daarnaast is een bevoegdheid opgenomen om de grens van het gezoneerde industrieterrein en de geluidszone te wijzigen.

In onderstaande figuur is de contour van de geluidbelasting van 50 dB(A) etmaalwaarde opgenomen. De grens van de geluidszone moet buiten deze contour liggen en is op de figuur aangegeven met een rode doorgetrokken lijn. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is globaal weergegeven met een lichtblauwe lijn.

Figuur 1.3: Nieuwe grenzen gezoneerd industrieterrein Oude Rijn (bron: toelichting bestemmingsplan "Geluidszone industrieterrein Oude Rijn")

Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het gezoneerde industrieterrein waardoor de realisatie van woningen niet zonder een wijziging van de begrenzing of van het bestemmingsplan wordt toegestaan. Om de ontwikkeling toe te staan wordt het plangebied van het gezoneerde industrieterrein onttrokken. Hier wordt in paragraaf 5.7 Geluid nader op ingegaan.

1.3.3 Parapluplan "Parapluplan Parkeren" (2017)

Dit bestemmingsplan verwijst voor de te hanteren parkeernormen naar de 'Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2014 gemeente Alphen aan den Rijn' (de Parkeernota), zoals door de gemeenteraad op 28 mei 2015 is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn niet beperkt tot auto-parkeren, maar hebben ook betrekking op fiets-parkeren. Het parapluplan is dynamisch opgesteld, zodat ook de rechtsopvolger van de Parkeernota gekoppeld is aan het toetsingskader van de gemeente. Het meest recente parkeerbeleid is opgenomen in 'Beleid Parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn'.

Relatie tot ontwikkeling

In paragraaf 4.4.9 van deze toelichting wordt het gemeentelijk parkeerbeleid omschreven. Daarin wordt ook ingegaan op de wijze waarop de toets aan het parkeerbeleid in dit plan is gewaarborgd. De huidige en toekomstige situatie ten aanzien van parkeren wordt toegelicht in de planbeschrijving zoals opgenomen in hoofdstuk 3. Ook worden in voorliggend bestemmingsplan regels uit het Parapluplan Parkeren overgenomen, zodat de Nota parkeernormen als toetsingskader geldt voor toekomstige vergunningaanvragen.

1.3.4 Parapluplan "Parapluplan Archeologie" (2019)

Alphen aan den Rijn is in de huidige bestuurlijke vorm ontstaan in 2014 door een gemeentelijke herindeling tussen Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude met eigen archeologische beleidskaarten. Het parapluplan "Archeologie" heeft als doel om na te gaan in hoeverre de bestaande archeologische waarden- en beleidskaarten bijgesteld moeten worden. Er is nadrukkelijk geen sprake van een herziening van het beleid op basis van de uitgevoerde onderzoeken. Wel zijn voor de gehele gemeente de basiskaarten nagelopen. Er is bovendien meer inzicht in de opbouw van de bodem waardoor de archeologische verwachting van enkele gebieden verandert.

Relatie tot ontwikkeling

Voor het plangebied geldt volgens het parapluplan "Archeologie" de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3a'. In paragraaf 5.1 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie.

1.3.5 Parapluplan "Paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie" (2021)

Op 27 januari 2022 is het paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie vastgesteld. Daaruit volgt welke cultuurhistorische belangen de gemeente aan de gronden toekent. Hieronder wordt ingegaan op de bepalingen die ter plaatse van toepassing zijn.

Relatie tot ontwikkeling

De gronden en bestaande bouwwerken binnen het plangebied zijn in principe niet gelegen in een gebied waar een dubbelbestemming met het oog op te beschermen cultuurhistorische waarden aan wordt toegekend. Wel ligt het plangebied aan een doorlopende weg (de Hoorn), waar na vaststelling van het parapluplan de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Uitvoeren werk(zaamheden)' zal gelden. Deze dubbelbestemming overlapt voor een beperkt deel met de plangrens van bestemmingsplan "Kop West". De dubbelbestemming zal derhalve worden overgenomen op de verbeelding en in de regels bij voorliggend bestemmingsplan. Op die manier zijn de behoudenswaardige cultuurhistorische elementen dan wel waarden langs de weg voldoende beschermd.

1.3.6 Bestemmingsplan "Chw Bestemmingsplan Rijnhaven-Oost 2021" (2022)

Voor het gebied Rijnhaven Oost is een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte onder de Crisis- en herstelwet opgesteld, welke op 17 februari 2022 is vastgesteld. Het bij het bestemmingsplan “Chw Bestemmingsplan Rijnhaven-Oost 2021” behorende gebiedsbeleid is vastgesteld op 14 december 2021. Het plan is in werking getreden, maar nog niet onherroepelijk. Opgemerkt wordt dat, wanneer dit bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt, wordt teruggevallen op het bestemmingsplan "Chw Omgevingsplan Rijnhaven Oost" welke op 3 juli 2019 is vastgesteld. Daar waar dit relevant is, wordt verwezen naar dit bestemmingsplan.

Relatie tot ontwikkeling

Het bestemmingsplan maakt transformatie van het bedrijventerrein naar een gemengd gebied met wonen, werken, bedrijvigheid en diverse andere voorzieningen mogelijk. Op de gebiedsbeleidkaart behorend bij "Chw Bestemmingsplan Rijnhaven-Oost 2021- Gebiedsbeleid" is dit deel bestemd als 'Water' en voor het noordelijk deel 'Openbare Ruimte'. Onder voorwaarden zijn hier diverse functies mogelijk. In beide vigerende plannen is het relevante deel van het plangebied hoofdzakelijk bestemd voor watergerelateerde activiteiten zoals waterkering en watersysteem, en ook activiteiten gericht op cultuur en ontspanning, recreatie en sport.

De beoogde waterwoningen passen niet geheel binnen de vigerende toegestane activiteiten met bijbehorende bouwregels. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch kader, waarbinnen de waterwoningen mogelijk worden gemaakt.

1.4 Opzet van het plan

Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van het nieuwbouwplan, waarbij de planuitgangspunten, stedenbouwkundige visie en verkeer en parkeren worden besproken.

In hoofdstuk 4 passeren de voor het plangebied relevante beleidsdocumenten de revue.

Hoofdstuk 5 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig overeenkomstig artikel 3.1.6 Bro.

In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische aspecten waarbij een toelichting wordt gegeven op de planregels, verbeelding en de regels voor het gebruik en te realiseren bebouwing.

In hoofdstuk 6 en 7 wordt de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De resultaten van het vooroverleg ex. artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn opgenomen in paragraaf 7.2 van deze toelichting. Ook de resultaten van participatie met belanghebbenden worden hierin weergegeven. Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, wordt middels een Nota van Zienswijzen uiteengezet welke zienswijzen op het plan zijn binnengekomen en wat de gemeentelijke reactie op deze zienswijzen is.

Hoofdstuk 2 Inventarisatie plangebied

2.1 Beschrijving bestaande situatie

Het plangebied omvat de percelen aan de Hoorn 75-79/Ondernemingsweg 1A in Alphen aan den Rijn. In de huidige situatie zijn de gronden bestemd voor en deels in gebruik als bedrijventerrein. Een ander deel is reeds braakliggend. Op de percelen aan de Hoorn zijn meerdere bedrijfsgebouwen gesitueerd en het omliggende terrein is verhard en in gebruik ten behoeve van bedrijfsactiviteiten. De bedrijfsgebouwen betreffen een verouderd bedrijfsverzamelcomplex dat nu nog is verhuurd. Het perceel aan de Ondernemingsweg 1A is onbebouwd en gesaneerd, de voormalige bedrijfspanden zijn hier reeds gesloopt. Dit perceel is onverhard en deels aan de rand voorzien van bestaand groen.

Figuur 2.1 toont een overzichtsbeeld van de bestaande situatie.

Figuur 2.1: Luchtfoto plangebied, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: afbeelding opgemaakt in QGIS)

2.2 Ruimtelijke structuur

Rijnhaven ligt aan de oostzijde van de woonkern van Alphen aan den Rijn, en is één van de eerste planmatig ontwikkelde bedrijfsterreinen. Op de schaal van de stad ligt Rijnhaven betrekkelijk dicht bij het Stadscentrum. Rijnhaven-oost, gelegen tussen het havenbekken en Avifauna/de Bomenbuurt, is het oudste deel van Rijnhaven. De opzet en verkaveling van Oost is relatief kleinschalig en fungeert niet langer meer alleen als puur werkgebied, maar is steeds meer onderdeel geworden van het bredere gebruik door de stad. Hier wordt gewoond, gewerkt, gerecreëerd en (perifeer) gewinkeld.

Voordat sprake was van Rijnhaven, werd het landschap gedomineerd door eeuwenoude 'slagen', langwerpige percelen haaks op de oude Rijn. Alleen de oude Rijn zelf en het naastgelegen jaagpad (de Hoorn) vormde een oost-west verbinding van belang. Door de scherpe bocht in de Oude Rijn ter plaatse van Oudshoorn maakt ook het slagenlandschap hier een verdraaiing. Deze verdraaiing in het slagenpatroon is nog steeds waarneembaar. Verder landinwaarts vorm(d)en diverse weteringen in feite de echo van de Oude Rijn, die alle kavelslootjes koppelden en de afwatering naar de Oude Rijn verzorg(d)en. De aanleg van Rijnhaven is voor een groot deel gebaseerd op dit onderliggend landschap, waarbij slim gebruik is gemaakt van water- en spoorverbindingen met het achterland. Vanuit de Oude Rijn in het noorden is een havenbekken zuidwaarts gegraven, terwijl vanuit de spoorlijn Leiden-Woerden in het zuiden een aantal stamspoorlijnen noordwaarts zijn aangelegd. Daarbij is de dominante noord-zuid richting van het onderliggende slagenlandschap bewust of onbewust, gevolgd. De lange lijnen haaks op de Oude rijn zijn nog steeds dominant, met als meest in het oog springende structuurdrager uiteraard de haven. Ook de verkaveling volgt deze richting. Nieuwe oost-west lijnen zijn beperkt gebleven tot de Eikenlaan, de ruggengraat van het gebied, en tot de westelijke havenarm. Het gebiedje ten noorden hiervan, rondom de Hoorn en de Ondernemingsweg, zijn als uitzondering op de regel meer oost-west gericht, als resonantie van de Hoorn.

Korrelgroottes

Rijnhaven kent een mix aan korrelgroottes (de gemiddelde grootte van een bebouwingseenheid). Voor een deel kent de Rijnhaven een zeer grote korrelgrootte, met name daar waar onder andere de Technische Unie en Electrolux zijn gevestigd. In het noordelijk en zuidelijk deel van de Rijnhaven zijn de korrelgroottes over het algemeen middelgroot, waarbij aan de rijnoevers echter ook de zeer fijnkorrelige maat van het individuele woonhuis (arbeiderswoningen, villa's, woonwerkwoningen) terugkomt. Deze meer fijnkorrelige maat geldt ook ter hoogte van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

Bouwhoogtes

Het overgrote deel van Rijnhaven ten noorden van de Eikenlaan kent momenteel een maximaal toegestane bouwhoogte van 15 meter. Alleen het wat meer fijnkorrelige lint net ten zuiden van de Hoorn kent hier een bouwhoogte van maximaal 9 meter. Ook het gedeelte tussen de Eikenlaan en het spoor kent 'slechts' een maximale hoogte van 9 meter. De praktijk wijst uit dat lang niet alle ruimte, die (in de hoogte) juridisch mogelijk is, ook wordt benut. Het overgrote deel van de panden is niet hoger dan 10 meter. Er zijn plaatselijk echter ook bouwhoogtes die hoger zijn dan voorgeschreven in het bestemmingsplan, mogelijk gemaakt door vrijstellingen. De panden van bijvoorbeeld Grimbergen aan de bedrijfsweg of het 'Champestate Business Centre' aan de Ondernemingsweg steken op onderdelen boven de omgeving uit (beide ca. 20 meter).

Infrastructuur

De Leidse Schouw vormt de belangrijkste externe ontsluiting van bedrijventerrein Rijnhaven met de huidige N11. De Leidse Schouw gaat over in de Hoorn. De Hoorn heeft hiermee een dubbelfunctie, die (gedeeltelijk via een ventweg) zowel individuele kavels aan de Oude Rijn ontsluit, als een doorgaande verkeersfunctie heeft richting Alphen Noord/N207. Ook het plangebied van voorliggend bestemmingsplan zal worden ontsloten op de Hoorn. De Hoorn, kent daarnaast een eenzijdig vrijliggend fietspad naast de rijbaan. Het havenbekken, dat Rijnhaven zijn naam geeft, wordt nog maar door een beperkt aantal bedrijven gebruikt. Sporadisch moet hiervoor de Rijnhavenbrug (gelegen direct ten oosten van het plangebied van "Kop West") geopend worden, waardoor verkeer op de Hoorn tijdelijk gestremd wordt. Aan de Rijnhavenkade is een openbare loswal gesitueerd.1 

Verder geldt dat in relatie tot de ontwikkeling van Kop-West en andere lokale ontwikkelingen (o.a. Rijnhaven-Oost) het voornemen is ontstaan om het kruispunt Ondernemingsweg-Hoorn aan te passen. Gelet op de ontwikkelingen in de toekomst en het huidige gebruik van de infrastructuur, waarbij een toename in langzaam verkeer wordt verwacht, wordt een rotonde als een passende inrichtingsoptie gezien. Lagere aanrijdsnelheden en minder conflictbewegingen zullen hier de lokale veiligheid verbeteren, waarbij de rotonde duurzaam veilig wordt ingericht.

2.3 Functionele structuur

De oevers van de Oude Rijn vormen van oudsher een woon-werklandschap. Al sinds mensenheugenis wordt er gehandeld en gewerkt op de oevers van de Oude Rijn, maar ook geboerd, gewoond en in de buitenplaatsen zelfs geresideerd.

Rijnhaven functioneert relatief goed. Daarmee heeft het terrein een belangrijke lokale werkgelegenheidsfunctie. Op Rijnhaven is relatief veel groothandel en volumineuze detailhandel gevestigd. Andere branches zijn de zakelijke dienstverlening, industrie, bouw en transport. De kleinschalige bedrijvigheid bevindt zich vooral in het zuidelijke deel van Rijnhaven. De loswal van de haven wordt nog gebruikt en er zijn enkele watergebonden bedrijven. Het centrale deel van Rijnhaven beschikt over grotere kavels en panden uit de jaren '60 en '70. Dit deel van het bedrijventerrein voorziet in de vraag van grotere bedrijven naar functionele kavels. Kavels worden hier betrekkelijk extensief gebruikt. Verspreid in het gebied ligt een aantal bedrijfswoningen, en aan de Hoorn ook nog enkele burgerwoningen en woonschepen. Ondanks de ontwikkeling tot bedrijfsterrein, is dit milieu aan de Oude Rijn – vanuit de historie van het gebied- nog altijd erg gemêleerd en heeft het een zeer wisselende verschijningsvorm.2

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Voorgenomen ontwikkeling

Het plangebied Kop West wordt getransformeerd tot woon-werkgebied. Om dit mogelijk te maken wordt het plangebied van het gezoneerde industrieterrein onttrokken. Juist de locatie van Kop West, tussen een transformatiegebied en bedrijvigheid in, biedt de kans om van Kop West een verbindend stadsdeel te maken. De oostkant van Kop West is geschikt om aansluiting te vinden bij het transformatiegebied Rijnhaven Oost, waarbij de ligging aan het water extra kwaliteit biedt. In het transformatiegebied Rijnhaven Oost wordt wonen steeds belangrijker. De westkant van het plangebied grenst aan het bedrijventerrein, wat kansen biedt om qua functie en architectuur aan te sluiten.

Kop West heeft een divers en verscheiden programma. Een belangrijke verandering ten opzichte van de huidige situatie is de toevoeging van maximaal 330 woningen, variërend van kleinere appartementen (van ongeveer 50 vierkante meter) tot ruime grondgebonden woon/werk units. Kop West zal in een divers aanbod voorzien maar stedelijker zijn dan veel andere delen van Alphen aan de Rijn. Ook zal een ander soort werkmilieu worden gecreëerd. Doel is om de unieke kwaliteit van de haven te benutten en een woon- en werkmilieu aan te bieden dat er nu nog niet veel is binnen de gemeentegrenzen. Hiermee kunnen doelgroepen worden bediend waar nu nog goed aanbod voor ontbreekt en kan een bijdrage worden geleverd aan de gewenste doorstroming van de bestaande voorraad. In het woonprogramma wordt uitgegaan van ten minste 25% sociale huurwoningen. Daarnaast heeft initiatiefnemer de ambitie om middeldure huur- en koopwoningen, dure koop appartementen en dure koop eengezinswoningen te realiseren.

Naast wonen biedt Kop West maximaal 15.000 m2 ruimte voor niet-woonfuncties. Initiatiefnemer wil een interessant vestigingsmilieu bieden waarmee het MKB zich ook in de toekomst in Alphen thuis blijft voelen. Uiteraard is ook bereikbaarheid hierbij belangrijk maar dat is in Alphen aan de Rijn goed geborgd. Hierdoor kan Kop West ook interessant zijn voor bedrijven uit de regio die in hun eigen gemeente geen plek meer kunnen vinden. Ook op lokaal niveau is de bereikbaarheid geborgd, o.a. met de realisatie van een rotonde op het kruispunt Ondernemingsweg-Hoorn.

De 15.000 m2 voor niet-woonfuncties zal hoofdzakelijk worden ingevuld met creatieve bedrijven. Daarnaast zal een deel worden ingevuld met horeca en diensten voor de directe omgeving zelf. Bij het laatste wordt gedacht aan bijvoorbeeld een huisarts, fitnessruimte of kinderdagverblijf. Verder wordt flexibele ruimtes met extra verdiepingshoogte aangeboden in de plinten maar ook in de werkgebouwen zelf. De plinten bieden zo ruimte voor een bedrijf of dienstverlening aan huis, de werkgebouwen aan een mix van makers, verkopers, dienstverleners en creatieve. Een deel van deze ruimte zal eventueel geschikt zijn voor watergebonden bedrijvigheid met een ondersteunende showroom, bijvoorbeeld voor watersport. Een deel zal geschikt zijn als creatieve loft of als bedrijfsruimte waar op kleine schaal wordt geproduceerd.

Als bufferzone naar de bestaande bedrijven aan de Industrieweg zullen aan de westzijde van het plan werkplaatsen en bedrijven komen. In het plangebied is op de kop bij de rotonde en in de zuidoostelijke hoek ruimte voor bedrijvigheid. Verspreid over het plangebied kunnen zich kleinschalige bedrijven of woon-werkwoningen vestigen. Ook detailhandel, maatschappelijke-/sportvoorzieningen, kantoren, creatieve bedrijvigheid en horeca is daar toegestaan.

In de regels behorend bij voorliggend bestemmingsplan wordt het programma als volgt vastgelegd:

• Maximaal 330 woningen. Hier maken ook de beoogde waterwoningen onderdeel van uit.
• Maximaal 15.000 m2 bvo niet-woonfuncties, waarvan
  • 1. Uitsluitend in de bufferzone t/m categorie 3.2.;
  • 2. van bedrijfsgebonden kantoren, behorend bij de functies als bedoeld in sub a, geldt dat het bruto vloeroppervlak niet meer bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf, met een maximaal oppervlakte van 3.000 m2.
  • 3. Maximaal 3.000 m2 kantoren waarvan maximaal 1.000 m2 per vestiging in de bufferzone t/m categorie 3.2.
  • 4. Maximaal 3.000 m2 bvo creatieve bedrijvigheid (bedrijfsverzamelgebouw) in de bufferzone t/m categorie 3.2.
  • 5. Maximaal 500 m2 bvo zakelijke dienstverlening ter plaatse van de 'specifieke vorm van gemengd – wonen’
  • 6. Maximaal 300 m2 bvo horeca categorie I.
  • 7. Maximaal 500 m2 bvo maatschappelijk en/of sportvoorzieningen.
  • 8. Maximaal in totaal 1.000 m2 bvo detailhandel waarbij maximaal 600 m2 per vestiging is toegestaan (in de plint). Dit gaat om ondergeschikte en kleinschalige detailhandel in de vorm van detailhandel bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen en kringloopwinkels of detailhandel in volumineuze goederen.

Figuur 3.1: Indeling verschillende functies in relatie tot de bufferzone (Stedenbouwkundig Plan & Beeldkwaliteitsplan 19 januari 2022)

3.2 Stedenbouwkundige visie

In Kop West worden wonen en werken met elkaar verbonden in een unieke balans tussen woningen, niet-woonfuncties en recreatiemogelijkheden. Door in te zetten op het toegankelijke karakter en de unieke havenkwaliteit, wordt Kop West een plek waar wordt geleefd. Het is een onderscheidend gebied en heeft alles in zich om een hip, duurzaam en gezond stuk Alphen aan den Rijn te worden.

Binnenhaven

Aan de bestaande waterstructuur wordt een nieuwe insteekhaven toegevoegd, om zo veel mogelijk woningen aan het water te laten grenzen. Hierdoor wordt de lengte van de kade bijna verdubbeld. Op deze manier ontstaat een zichtas door Kop West, die de Oude Rijn met de Hoorn verbindt.

Havenblokken

Naast de binnenhaven die het gebied verdeelt, wordt er een extra as geïntroduceerd in het verlengde van de Ondernemingsweg. Op deze manier ontstaan er vier bouwvelden van praktische afmeting, waarop de bouwblokken komen.

Paviljoens en accenten

Naast de vier bouwblokken worden er paviljoens toegevoegd, die als uitzondering een accent vormen. Deze paviljoens komen op prominente plekken in het plan en krijgen een bijzondere functie of vormgeving. Aan de oostkant van Kop West zijn drijvende functies mogelijk, zodat de kade een gedifferentieerd gebruik krijgt. Om het water nog beter te kunnen ervaren, wordt een boardwalk toegevoegd en komt er een aanlegsteiger voor plezierboten.

Korrelgrootte en hoogteverschillen

De verschillende functies en verschillende karakters zullen zich vertalen in variërende korrelgroottes van de bebouwing. Een grotere korrel aan de randen, aansluitend op het bestaande industriegebied en de Hoorn voor de werkgerelateerde functies. Ook een grotere korrel voor de appartementsgebouwen uitkijkend over de haven en juist een kleinere korrel rondom de binnenhaven, waar ook grondgebonden woningen zullen komen, aansluitend bij de intieme sfeer.

Figuur 3.2 Voorlopige beoogde bouwmassa's met insteekhaven, paviljoens en accenten (Stedenbouwkundig Plan & Beeldkwaliteitsplan 19 januari 2022)

Hoofdontsluiting

Kop West wordt ontsloten via de Ondernemingsweg. Daar waar deze ontsluitingsweg samenkomt met de Hoorn, zal een nieuwe rotonde worden aangelegd om de doorstroming te vergroten.

Parkeren in de binnenhoven

In drie van de vier bouwblokken kunnen (deel)auto's in de binnenhoven worden geparkeerd in zogenaamde mobility hubs (zie ook onderstaande afbeelding). Deze parkeervoorzieningen worden één- en tweelaags uitgevoerd met een daktuin erboven. Constructief staan de mobility hubs losgekoppeld van de bebouwing eromheen, zodat ze een eigen stramien hebben, wat zorgt voor flexibiliteit. Zo is de mobility hub makkelijk aan te passen als de toekomst daarom vraagt.

Figuur 3.3: Beoogde parkeer- en ontsluitingssituatie (Stedenbouwkundig Plan & Beeldkwaliteitsplan 19 januari 2022)

Autoluwe kade

De entrees van de mobility hubs zijn zo gepositioneerd dat het tot zo min mogelijk verkeersbewegingen leidt in het autoluwe gebied. In Kop West is de auto namelijk te gast en staat de mens centraal in de openbare ruimte. Naast de parkeervoorzieningen in de binnenhoven zijn er ook parkeerplaatsen op straat voor bezoekers. Een éénrichtingsweg op de kades maakt alle gebouwen bereikbaar als dat nodig is en dankzij een extra brandweertoegang wordt Kop West op twee manieren met de hoofdweg verbonden. Hulpdiensten kunnen rondom de drie van de bouwblokken rijden en het vierde (zuidwestelijke) bouwblok is bereikbaar via opstelplekken.

De ontsluitingssituatie en de aspecten verkeer en parkeren worden nader beschouwd in paragraaf 5.10 Verkeer en parkeren. Voor de invloed van het plan op bezonning en windhinder wordt verwezen naar respectievelijk paragraaf 5.12 Bezonning en 5.13 Windhinder.

Beeldkwaliteit

Voor de ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld, zie ook bijlage 1. In dit document zijn spelregels beschreven om te komen tot een invulling van het gebied met een duidelijke samenhang en een hoogwaardige uitstraling.

In het stedenbouwkundig plan wordt ingegaan op het plangebied en de kansen en ambities die er zijn voor Kop West. Vervolgens wordt de stedenbouwkundige hoofdstructuur stapsgewijs toegelicht en is er aandacht voor het programma, de ontsluiting en duurzaamheid. Op deze manier geeft het stedenbouwkundig plan een helder overzicht van hoe Kop West zal functioneren.

Vervolgens ìs het stedenbouwkundig plan uitgewerkt tot een beeldkwaliteitsplan dat dient als inspiratiebron en tegelijkertijd voorziet in heldere principes en toetsingscriteria. Het beeldkwaliteitsplan is opgesplitst in een paragraaf over de bebouwing en een paragraaf over de openbare ruimte. Hierin worden de uitgangspunten in woord en beeld verder toegelicht. Het gaat daarbij om concrete toetsingscriteria, die als zodanig kunnen worden toegepast door de welstandscommissie (architectuur) en de vakdisciplines van de gemeente (inrichting openbare ruimte) bij de beoordeling van de bouwplannen. Het beeldkwaliteitsplan wordt straks formeel onderdeel van de welstandsnota. Op deze manier in de kwaliteit van het plan voldoende geborgd.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 4.1: Afwegen met de NOVI (bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Drie afwegingsprincipes

Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd.

• 1. Combineren boven enkelvoudig;
• 2. Kenmerken & identiteit;
• 3. Afwentelen voorkomen.

Relatie tot ontwikkeling

In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit”, “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving”, “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar Hoofdstuk 5 van deze toelichting, waar de omgevingsaspecten worden behandeld.

Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Dit geldt ook voor bedrijvigheid, in relatie tot het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. De opgave blijft te zorgen voor een excellent vestigingsklimaat met optimale (internationale) bereikbaarheid, een aantrekkelijke, groene, veilige en gezonde leefomgeving en een op de vraag afgestemd aanbod van ruimte voor bedrijvigheid, waarbij overschotten en tekorten voorkomen worden. Onderdeel van een excellent vestigingsklimaat is een op de vraag aansluitend aanbod van ruimte, inclusief aspecten in de fysieke leefomgeving zoals digitale connectiviteit en veiligheid, bedrijfslocaties, bereikbaarheid en kwaliteit van leefomgeving en natuur.

Om dit te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De voorgenomen ontwikkeling dient hieraan getoetst te worden. Een onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in paragraaf 4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2017).

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan heeft raakvlakken met diverse nationale belangen. Gelet op de aard en omvang van het project, wordt verder beleid hierover overgelaten aan provincie en gemeente. In de provinciale en gemeentelijke beleidsparagrafen wordt het bestemmingsplan getoetst aan het relevante beleid. Het NOVI vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die juridisch doorwerken op het niveau van het bestemmingsplan, waardoor het de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperkt, daar waar de nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is per onderwerp aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. De onderwerpen uit het Barro zijn nader uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). De verschillende nationale belangen zijn hieronder weergegeven.

Aan de hand van het kaartmateriaal behorende bij het Barro en Rarro kan worden beoordeeld in hoeverre het plangebied gelegen is binnen of in de nabijheid van een gebied waar nationale belangen een rol spelen. De kaarten zijn digitaal te raadplegen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Relatie tot ontwikkeling
Uit een toets aan het kaartmateriaal blijkt dat het plangebied gelegen is binnen één van de gebieden die zijn aangewezen als gebied met uitzonderlijke universele waarden, namelijk de Romeinse Limes. Zie figuur 4.2.

Figuur 4.2: Kaart Romeinse Limes, ligging plangebied ter hoogte van de locatiepin (bron: Barro)

In het Barro is bepaald dat de kernkwaliteiten van de verschillende gebieden met uitzonderlijke universele waarden bij provinciale verordening nader dienen te worden uitgewerkt en geobjectiveerd. Het Barro heeft op dit onderdeel dan ook geen directe werking op voorliggend bestemmingsplan. Wel dient rekening te worden gehouden met het bepaalde in het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland.

Conclusie

Het bepaalde ten aanzien van de Romeinse Limes is nader uitgewerkt in het Omgevingsbeleid van provincie Zuid-Holland. Verwezen wordt naar paragraaf 4.2 van deze toelichting. Van belemmeringen voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan is geen sprake.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2017)

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Relatie tot ontwikkeling

De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ontwikkeling aan de omgevingsaspecten wordt getoetst. Verder geldt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen dient te worden.

De Ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.
  

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik

De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.”

4.1.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling omvat de realisatie van maximaal 330 woningen en 15.000 m2 bvo niet-woonfuncties en kan daarmee, gelet op de aard en omvang van de planologische wijziging, worden getypeerd als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. In het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking, dient de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Hieronder wordt ingegaan op de behoefte aan woningen en de overige functies.

Woningbehoefteraming 2021

De behoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR). De Woonbehoefteraming (WBR2021) toont de toegestane woningvoorraadgroei en plancapaciteit in de woonregio’s voor de periode 2021 t/m 2030. De toegestane woningvoorraadgroei is het resultaat van twee scenario-berekeningen, te weten binnenlands migratiesaldo ‘nul’ en binnenlands migratiesaldo ‘trendmatig’. Door per woonregio de hoogste van deze twee scenarioramingen te nemen komt de totale woningvoorraadgroei op de schaal van Zuid-Holland hoger uit dan beide scenarioramingen voor Zuid-Holland afzonderlijk. Per woonregio geldt dat om op de toegestane woningvoorraadgroei uit te komen de provincie een plancapaciteit kan aanvaarden die 130 procent van de toegestane woningvoorraadgroei bedraagt.

Uit de WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021 t/m 2030 in de regio Holland Rijnland vraag is naar circa 27.450 woningen, resulterend in een plancapaciteit van 35.685 woningen (zie onderstaande figuur).

Figuur 4.3: Uitsnede WBR 2021 Holland-Rijnland

De WBR 2021 geeft geen lokale getallen die zijn uitgesplitst per gemeente. Daarom is de Trendraming 2019 geraadpleegd. Hieruit blijkt voor de periode 2020-2030 een woningbehoefte van meer dan 24.000 woningen voor de regio Holland Rijnland, waarvan 4.590 woningen voor gemeente Alphen aan den Rijn (zie onderstaande figuur).

Figuur 4.4: Uitsnede TR 2019 Holland-Rijnland

Zoals toegelicht, dient bovendien rekening gehouden te worden met planuitval. De provincie gaat ervan uit dat er 30% meer woningen moeten worden gepland om uiteindelijk in 100% van de behoefte te kunnen voorzien. Voor Alphen aan den Rijn is de behoefte 4.590 woningen (op basis van TR 2019). Om dat te bereiken moeten er derhalve plannen zijn voor circa 6.000 woningen. Hierbij is geen rekening gehouden met de regionale opgave, waar de gemeente deels invulling aan geeft.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 330 woningen en sluit daarmee aan bij de recente en toekomstige woningbehoefte in Alphen aan den Rijn. Daarnaast blijkt uit de behandeling van het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid (zie hiernavolgende paragrafen), dat de ontwikkeling niet alleen in de kwantitatieve behoefte voorziet maar ook op kwalitatief niveau bijdraagt aan het voorzien in de woningbehoefte. De ontwikkeling is in lijn met de voorwaarden die gelden vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Behoefte niet-woonfuncties

Daarnaast wordt met voorliggend bestemmingsplan maximaal 15.000 m2 bvo aan niet-woonfuncties (inclusief horeca) mogelijk gemaakt. Door Stec is een bedrijvenvisie opgesteld, welke is opgenomen als Bijlage 4 Bedrijvenvisie bij deze toelichting. Deze bedrijvenvisie bestaat uit een marktanalyse en toets aan beleid, resulterend in een visie op de invulling van de ruimte voor bedrijven in Kop West.

Uit de marktanalyse en beleidsmatige analyse blijkt het volgende:

• Deze bedrijvenvisie voor de ontwikkeling op Kop West sluit aan bij het bestaande beleid op de drie schaalniveaus.
• De ontwikkeling van Kop West zal voorzien in aanbod van een werkmilieu waar regionaal (kwantitatief) en lokaal (kwalitatief) vraag naar is.
• Menging van bedrijfsruimte met andere stedelijke functies zoals wonen zorgt voor een echt gemengd gebied waar verschillende typen bedrijven zich kunnen en willen vestigen.
• De huishoudenstoename in de directe omgeving van Kop West zal vraag naar horeca, detailhandel, maatschappelijke en recreatie voorzieningen genereren.

Ten aanzien van de diverse niet-woonfuncties is in de visie onder andere het volgend geconstateerd:

• Volgens de recent vastgestelde behoefteraming voor bedrijventerreinen in Zuid-Holland is er een groot tekort aan ruimte op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland in het hoge scenario. Dat wil zeggen dat er veel meer vraag is naar bedrijventerreinen dan dat er hard (plan)aanbod is in de regio. In het lage scenario zijn vraag en aanbod vrijwel in balans. Er is in het lage scenario een licht overaanbod van circa -2 hectare aan bedrijventerreinen en in het hoge scenario een fors tekort van 59 hectare bedrijventerrein tot en met 2030. Voor vraag naar gemengd stedelijke bedrijventerreinen (het type werkmilieu dat met Kop West wordt beoogd) is er zelfs helemaal geen aanbod in de regio. De beoogde ontwikkeling van bedrijfsruimte op Kop West past dus naar verwachting ruim binnen de behoefte naar bedrijventerreinen op regioniveau.
• De afgelopen tien jaar wordt er jaarlijks circa 6.700 m2 kantoor opgenomen op de kantoorruimtemarkt in de gemeente Alphen aan den Rijn (bron: Vastgoeddata, januari 2022). Door de opkomst van transformatie van kantoren naar woonruimte slinkt het beschikbare aanbod en de leegstand van bedrijventerreinen. Opname van maximaal 3.000 m2 kantoren op Kop West past hier ruim binnen.
• Kijkend naar de hoeveelheid potentiële horecabezoekers rondom Kop West en het gemiddelde aantal horecavestigingen in de provincie wordt een vraag naar circa 15 kleinschalige horecagelegenheden voorzien. Hierbij is de potentiële klandizie van de werknemers op het bedrijventerrein nog niet meegenomen. Kortom: er is cijfermatig alleen al voldoende te verwachte vraag aan horecagelegenheid op Kop West op basis van de toename van huishoudens in het gebied, zelfs als de gemiddelde huishoudensomvang op en rond Kop West lager uitpakt

Uit de bedrijvenvisie blijkt verder dat een gemengd woon-werkgebied goed past op de locatie van Kop West. Ten oosten van het plangebied wordt bedrijventerrein getransformeerd naar woongebied en ten westen van Kop West ligt bedrijventerrein Rijnhaven. Kop West ligt dus in een overgangsgebied tussen een toekomstig woongebied (in de huidige situatie nog een bedrijventerrein) en een bedrijventerrein. De commerciële functies van Kop West worden grotendeels aan de westkant van de ontwikkeling gesitueerd. Hierdoor fungeren de bedrijven als bufferzone tussen het woongebied en de relatief zware bedrijvigheid. Op Kop West wordt ingezet op een nieuw soort dynamisch gemengd gebied dat waarde toevoegt aan Rijnhaven (maar ook Alphen aan den Rijn als geheel) en niet enkel als functionele buffer fungeert.

Ten slotte gaat het gebied functioneren als een volwaardig gemengd woon-werkgebied en niet als een woongebied met een ondergeschikte hoeveelheid ruimte voor bedrijven. In de gemeente Alphen aan den Rijn bestaat tot op heden nog geen gemengd woon-werkgebied zoals dat beoogd wordt op Kop West. Doordat het gebied een uniek profiel krijgt wordt concurrentie met de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente geminimaliseerd en is de beoogde invulling van de locatie passend.

In aanvulling op de bedrijvenvisie is door Bureau Stedelijke planning een ladderonderbouwing opgesteld ten behoeve van de beoogde woonfunctie, kantoren/zakelijke dienstverlening, creatieve bedrijvigheid en detailhandel. De onderbouwing is opgenomen in bijlage 5. De resultaten zijn samengevat weergeven in onderstaande tabel.

Conclusie

De Ladder voor duurzame verstedelijking geeft een kader waarmee kan worden aangetoond dat een ontwikkeling voorziet in de actuele behoefte aan woningen en niet-woonfuncties (bedrijvigheid, vormen van kleinschalige detailhandel, voorzieningen en horeca) in de regio Holland Rijnland. Het initiatief voldoet aan het regionale en gemeentelijke woonbeleid, zodat het de ontwikkeling niet alleen kwantitatief maar ook in kwalitatieve zin beantwoordt aan de behoeftevraag. Het plan doorstaat daarmee de Laddertoets, zodat de Ladder de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

4.1.4 Crisis- en herstelwet

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt binnen het bestemmingsplan valt onder de werking van de Crisis- en herstelwet. Dit is het geval als met een ontwikkeling de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied mogelijk wordt gemaakt. Dit heeft gevolgen voor onder meer de proceduretijd bij de Raad van State, waaraan een maximale doorlooptijd van een half jaar wordt verbonden.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Per 15 maart 2022 is de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities.

Vernieuwingsambities 

De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon:

• 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.
• 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.
• 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.
• 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland.
• 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving.
• 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.
• 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt Zuid-Holland bij aan een betere leefomgeving in de provincie.

Beleid ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 4.5: Transformeren, aanpassen of inpassen

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebied specifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Relatie tot ontwikkeling

Bij de ontwikkeling zal onder andere rekening moeten worden gehouden met de impact van klimaatverandering, de bereikbaarheid en de kwaliteit van de leefomgeving. De ontwikkeling van woningen sluit aan op de opgave om een fors aantal woningen te realiseren. Het plan voor de ontwikkeling van woningen dient goed gemotiveerd te worden aan de hand van de richtinggevende ambities van de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

Ter plaatse van het plangebied is een transformatie van bedrijventerrein naar woon-/werkgebied voorzien. Om te beoordelen of de ruimtelijke ontwikkeling passend is, zal het plan getoetst worden aan de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit. Op basis van de kwaliteitskaart zijn de volgende richtpunten van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied.

Laag van de ondergrond

Het plangebied is voor wat betreft de 'Laag van de ondergrond' gelegen in het bijzonder relief – oude stroomgordels en geulafzettingen en in het rivierdeltacomplex – rivierklei/ veen.

Figuur 4.6: Uitsnede Laag van de ondergrond (Kwaliteitskaart Provincie Zuid-Holland), plangebied bij benadering rood omlijnd

De richtpunten voor ontwikkelingen in dit gebied zijn:

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand (bijzonder reliëf – oude stroomgordels en geulafzettingen);
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (bijzonder relief – oude stroomgordels en geulafzettingen);
• Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar (rivierdeltacomplex - rivierklei/ veen).

De ontwikkeling tast het landschap niet aan. Besloten is om met Kop West niet verder aan te haken bij de historische Limes route die langs Alphen aan den Rijn voert. Wel blijven de huidige vorm en contouren van het water in de haven rondom Kop West behouden, waarbij de relatie met het water wordt versterkt, zodat het water overal in Kop West voelbaar is. De insteekhaven die wordt toegevoegd, draagt daaraan bij. Met deze insteekhaven ontstaat een zichtlijn naar de Hoorn en de Oude Rijn.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied is op de 'Laag van de cultuur- en natuurlandschappen' aangegeven als onderdeel van de veenlandschappen en ligt daarnaast ter plaatse van een rivierdijk en lint.

Figuur 4.7: Uitsnede Laag van de cultuur- en natuurlandschappen (Kwaliteitskaart Provincie Zuid-Holland), plangebied bij benadering rood omlijnd

De richtpunten voor ontwikkelingen in dit gebied zijn:

Veen(weide)landschap:

• Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden.
• Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden
• Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.
• Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Met de beoogde ontwikkeling blijft de huidige havenvorm behouden; het plan sluit aan bij de oorspronkelijke inrichting van het landschap.

Rivierdijk:

• Behoud van maat en weidsheid van de poldereenheden. Eventuele nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen het bestaande dijklint en niet in de veenweidepolders.
• Behouden van de doorzichten vanaf de dijk op het achterliggende landschap.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud of herstel van de openbaarheid van oevers.

Het plan voorziet in doorzichten richting de haven haaks op de hoorn, zodat doorzichten blijven behouden. Het doel is zeker om de oevers (langs de Rijnhaven) openbaar te maken, waarbij ook aandacht is voor de kwaliteit van deze ruimte. Voetgangers en fietsers staan hierbij centraal, waarbij de auto te gast is.

Lint:

• Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
• Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
• Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
• Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Ter plaatse van het plangebied was geen sprake meer van een lint. Wel wordt in de beoogde situatie dezelfde afstand vanaf de Hoorn tot aan de bebouwing aangehouden.Tevens wordt aangesloten bij het groene karakter aan deze zijde.

Laag van de stedelijke occupatie

Het noordelijk gelegen deelgebied is op de 'Laag van de stedelijke occupatie' aangegeven als onderdeel van de watergebonden bedrijventerreinen. Het plangebied ligt geheel binnen de steden en dorpen en ligt daarnaast deels ter plaatse van de stads- en dorpsrand (200 meter).

Figuur 4.8: Uitsnede Laag van de stedelijke occupatie (Kwaliteitskaart Provincie Zuid-Holland), plangebied bij benadering rood omlijnd

De richtpunten voor ontwikkelingen in dit gebied zijn:

Watergebonden bedrijventerreinen:

• Er wordt respectvol omgegaan met aanwezig cultuurhistorisch erfgoed (zoals het industrieel erfgoed langs de Oude Rijn).
• Ontwikkelingen in en rond de mainport sluiten aan bij het grootschalig industriële en logistieke havenkarakter.
• Ontwikkelingen op en rond natte bedrijventerreinen sluiten aan bij het industriële en logistieke land-waterkarakter en dragen bij aan een gepaste overgang tussen terrein en omgeving.
• Omgeving en het benutten van de milieuruimte zonder hinder voor de omgeving.

De ontwikkeling sluit aan bij deze richtpunten. Dit is terug te zien in industrieel en kadekarakter voor wat betreft de architectuur, indeling type bebouwing en buitenruimte. Daarnaast wordt respectvol omgegaan met de cultuurhistorie van het gebied. De havenindustrie is leidend voor de beeldkwaliteit. Er wordt voor zorggedragen dat het programma een overgang vormt tussen bedrijvigheid en wonen, waarbij het bedrijvendeel aansluit bij het aangrenzende industriegebied. Detailhandel (volumineus), bijvoorbeeld een showroom voor boten, en aanlegplaatsen voor bootjes benadrukken de relatie met het water.

Steden en dorpen:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

Er wordt aangesloten bij het industriële havenkarakter. Specials staan op prominente plekken in het gebied. Aan de kop van de insteekhaven, als individueel bouwwerk aan het water of als drijvende woning op het water. Ook zijn er een aantal hoogteaccenten op zichtbare plekken vanuit de omgeving, zoals het bedrijfsverzamelgebouw aan de rotonde. De waterstructuur wordt versterkt door de insteekhaven en groen langs de Hoorn sluit aan bij de stedelijke groenstructuur. De aansluiting met de omgeving heeft veel aandacht gekregen. Zo zijn aan de randen passende functies gevonden aan de industriezijde en aan en op het water.

Stads- en dorpsrand (200 meter):

• Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

De ontwikkeling wordt aandacht besteed aan de beeldkwaliteit, zodat zorg wordt gedragen voor een goede overgang tussen bedrijvigheid en wonen, waarbij het bedrijvendeel aansluit bij het aangrenzende industriegebied.

Laag van de beleving

Het plangebied is op de 'Laag van de beleving' aangegeven als onderdeel van de Romeinse Limes, door het plangebied loopt de indicatieve fiets- en wandelroute en de Oude Rijn is aangegeven op de kaart als historische vaarweg.

Figuur 4.9: Uitsnede Laag van de beleving (Kwaliteitskaart Provincie Zuid-Holland), plangebied bij benadering rood omlijnd

De richtpunten voor ontwikkelingen in dit gebied zijn:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud en de herkenbaarheid van de Limes en de elementen die daar deel van uitmaken (Romeinse Limes);
• Voorkomen van (nieuwe) obstakels en omwegen in het recreatief netwerk (fiets- en wandelroute indicatief);
• Recreatieve voorzieningen worden zoveel mogelijk gekoppeld aan recreatieknooppunten in het recreatieve netwerk. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van het cultuurhistorisch erfgoed of andere recreatief interessante locaties (fiets- en wandelroute indicatief);
• Om oevers en water openbaar toegankelijk en beleefbaar te houden is er geen ruimte voor verdere verdichting en privatisering van de oevers, direct grenzend aan het water (historische vaarweg);
• Ontwikkelingen aan kanalen en vaarten buiten het stedelijk gebied dragen bij aan de versterking van het karakter van de kanalen en vaarten (historische vaarweg).

De ontwikkeling respecteert het bestaande recreatieve netwerk en leidt niet tot obstakels en omwegen. De fietsverbinding langs de Hoorn blijft intact. Daarbij worden de oevers openbaar toegankelijk gehouden. Dankzij de insteekhaven en de recreatieve functies langs het water vormt het water een belangrijk element in het karakter van Kop West.

Conclusie

Bij de herontwikkelingen in het plangebied zullen de richtpunten zoals voortgekomen uit de kwaliteitskaart van belang zijn voor de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit van het plan. De beoogde ontwikkeling in het plangebied voorziet in het type ontwikkeling "transformatie". Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en is het van belang de provincie bij de planvorming te betrekken. Gelet op de verandering zal niet aan alle richtpunten kunnen worden voldaan, maar er dient aandacht te zijn voor nieuw integraal ontwerp waarbij een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Het plan dient zo veel mogelijk aan te sluiten op de van belang zijnde richtpunten uit de omgevingsvisie. Voor de beoogde ontwikkeling is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin is ruimtelijke kwaliteit vastgelegd en gewaarborgd. In de hiernavolgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Per 15 maart 2022 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet af mag nemen, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Daarnaast zijn de bepalingen ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen van belang, en dient een toets aan provinciale milieubelangen plaats te vinden.

De relevante artikelen uit de Omgevingsverordening zijn hieronder weergegeven.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
• 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie, beleidskeuze landschap.
• 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid.
• 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij:
  • a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of
  • b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid.
• 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
  • b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
  • c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.
• 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat. Er zijn specifieke regels voor de verschillende gebiedstypen opgenomen in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g.
• 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):
  • a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
  • b. wegnemen van verharding;
  • c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen
  • d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij
    • aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering;
    • indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast.
• 8. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a.
• 9. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde recreatiegebied, belangrijk weidevogelgebied of groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d.
• 10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuurnetwerk Nederland of beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g.
• 11. Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën zoals genoemd in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur- en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing.
• 12. Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, moet deze aantasting worden gecompenseerd. Gedeputeerde staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het omgevingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie.
  

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.
• 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.
• 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Artikel 6.10a Dichtheid en verscheidenheid woningbouw

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt buiten bestaand stads- en dorpsgebied, houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving.
• 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw.

Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur

• 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

Artikel 6.10d Bereikbaarheid

Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Artikel 6.11 Kantoren

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden:
  • a. binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II;
  • b. binnen de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie;
  • c. binnen de bijzondere locaties, waarbij de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits passend in het profiel van deze locaties.
• 2. Het eerste lid is niet van toepassing op:
  • a. kantoren die in overeenstemming zijn met een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten;
  • b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging;
  • c. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied;
  • d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf; en
  • e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling.
    

Artikel 6.12 Bedrijven

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 20 in bijlage II, maakt vestiging mogelijk van bedrijven uit de hoogst mogelijke milieucategorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dan wel voorziet in overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur, passend bij de omgeving van het bedrijventerrein, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige ontwikkelingen op een grote buitenstedelijke bouwlocatie als bedoeld in artikel 6.10 of die mogelijk zijn op grond van een vigerend bestemmingsplan.
• 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een watergebonden bedrijventerrein, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 20 in bijlage II, laat in hoofdzaak watergebonden bedrijven toe.
• 3. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan in beperkte mate voorzien in nieuwe woningen, bedrijfswoningen en andere functies op delen van een bedrijventerrein, voor zover dit niet in strijd is met het eerste lid.
• 4. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein als bedoeld in het eerste of tweede lid en dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio planologische compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden of reeds heeft plaatsgevonden. Planologische compensatie is nodig bij:
  • a. een bedrijventerrein met milieucategorie 3, dan wel overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur;
  • b. een bedrijventerrein met milieucategorie 4 of hoger, dan wel overeenkomstige milieuzones voor geluid of geur;
  • c. een geluidgezoneerd bedrijventerrein;
  • d. een watergebonden bedrijventerrein.
• 5. Het vierde lid is van overeenkomstige toepassing bij verlaging van de milieucategorie of milieuzone.
• 6. Compensatie als bedoeld in het vierde lid, kan achterwege blijven als is aangetoond dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
• 7. Compensatie van feitelijk gebruik en m2 voor m2 is mogelijk mits wordt voldaan aan een evenwichtige balans in vraag en aanbod, vastgelegd in de door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale bedrijventerreinenvisie.

6.13. Detailhandel

• 1. Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden:
  • a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken;
  • b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk;
  • c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie.
• 2. De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma ruimte en de Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra;
  • b. aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat;
  • c. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m2 bruto vloeroppervlak in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m2 bruto vloeroppervlak in de andere centra, is mede met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland.
• 3. Het eerste lid is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in de volgende nieuwe detailhandel:
  • a. detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aangeboden goederen niet of niet goed inpasbaar is in de centra:
    • 1° detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
    • 2° detailhandel in volumineuze goederen;
    • 3° meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, alsmede detailhandel in de volumineuze woongoederen: keukens, badkamers, vloeren, zonwering en jacuzzi’s, voor zover de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV) waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II;
    • 4° tuincentra;
    • 5° bouwmarkten;
  • b. kleinschalige detailhandel:
    • 1°.in de vorm van een gemakswinkel;
    • 2°.bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties;
  • c. ondergeschikte detailhandel:
    • 1° in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf;
    • 2° bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit bij de hoofdbestemming;
    • 3° bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt
  • d. afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties;
  • e. kringloopwinkels;
  • f. supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie.
• 4. Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a en f, als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland, voor zover het gaat om de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a, onderdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het derde lid, onder f, en voor zover die nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m2 bruto vloer oppervlak.
• 5. Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten:
  • a. ten hoogste 20% van het netto verkoopvloeroppervlak wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en
  • b. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.

Artikel 6.22 Regionale waterkeringen  

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden waarop een regionale waterkering ligt als bedoeld in artikel 2.2, bestemt die waterkering als zodanig.
• 2. Een bestemmingsplan voor gronden die deel uitmaken van een beschermingszone langs een regionale waterkering, bestemt die beschermingszone als zodanig of duidt die als zodanig aan.
• 3. Voor het bepalen van de omvang van de gronden, bedoeld in het eerste lid en in het tweede lid, wordt uitgegaan van de door de beheerder van de waterkering vastgestelde legger.
• 4. Met betrekking tot de gronden waarop een regionale waterkering of een beschermingszone ligt, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering.
• 5. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het vierde lid wordt advies gevraagd aan de beheerder van de waterkering.
  

Artikel 6.27 Archeologie en Romeinse Limes

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden met een hoge of zeer hoge bekende archeologische waarde, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 8 in bijlage II, bevat bestemmingen en de daarbij behorende regels die de bekende archeologische waarden beschermen.
• 2. De regels, bedoeld in het eerste lid, voorzien in elk geval in een verbod op werken of werkzaamheden waarbij de bodem tot meer dan 30 cm onder het maaiveld wordt geroerd, tenzij:
  • a. door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast, of
  • b. het werken of werkzaamheden betreffen die naar hun aard de archeologische waarden niet aantasten.
• 3. In afwijking van het tweede lid kan het bevoegd gezag bij uitzondering besluiten tot behoud van de archeologische waarden 'ex situ', als andere belangen prevaleren.
• 4. Een bestemmingsplan voor gronden binnen de Romeinse Limes met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 8 in bijlage II, bevat bestemmingen en daarbij behorende regels die de verwachte archeologische waarden beschermen.
• 5. De regels, bedoeld in het vierde lid voorzien in elk geval in de voorwaarde van archeologisch onderzoek bij werken of werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m² waarbij de bodem tot meer dan 30 cm onder het maaiveld wordt geroerd en de voorwaarde, dat gehandeld wordt in overeenstemming met de uitkomsten van dat onderzoek.

Artikel 6.35a Risico's voor klimaatverandering

In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:

• a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• b. overstroming;
• c. hitte;
• d. droogte

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s.

Relatie tot ontwikkeling

De relevante artikelen zijn hierboven weergegeven, hieronder wordt de relatie tot de beoogde ontwikkeling toegelicht.

Beoordeling artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

Zoals in paragraaf 4.2.1 reeds is beschreven, is met de voorgenomen ontwikkeling sprake van een 'transformatie' ex artikel 6.9, onder a van de Omgevingsverordening. De ruimtelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd. Op de ruimtelijke kwaliteit wordt ingegaan in het kader van beeldkwaliteit. Voor Kop West is dit vastgelegd in een Beeldkwaliteitsplan, welke is opgenomen als Bijlage 1 bij voorliggende toelichting. Aangezien daaruit volgt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste hetzelfde blijft dan wel wordt verbeterd (aangezien wordt voorzien in nieuwe kwalitatief betere bebouwing en de bebouwing stedenbouwkundig zorgvuldig wordt ingepast), wordt aan het eerste lid an artikel 6.9 voldaan. In paragraaf 4.2.1 is reeds ingegaan op de richtpunten die van belang zijn en waar rekening mee is gehouden bij de invulling van het plangebied, de stedenbouwkundige uitwerking alsmede de beeldkwaliteit ten aanzien van de bebouwing en openbare ruimte. Ook is rekening gehouden met het gebiedstype en eventuele beschermingscategorieën die kunnen gelden (op kaart 14 in bijlage II is het plangebied niet als zodanig aangeduid). Dit betekent dat ook aan lid 2 wordt voldaan. Dat sprake is van transformatie, is conform lid 3 bij de afweging betrokken en wordt daarmee aan lid 5 sub c voldaan. De locatie is conform lid 4 zorgvuldig afgewogen. Aangezien de kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop beperkt zijn en geen richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn, levert dit geen belemmering op. Daarbij blijft met de beoogde ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk en derhalve zijn aanvullende maatregelen conform lid 7 niet nodig. Lid 8, 9, 10, 11 en 12 zijn niet van toepassing aangezien de ontwikkeling niet in het buitengebied is gelegen en tevens geen recreatiegebied, belangrijk weidevogelgebied of groene buffer dan wel Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuurnetwerk Nederland of beschermd grasland in de Bollenstreek betreft. Aan de relevante artikelen zoals genoemd in het zesde lid wordt hieronder getoetst, aan lid 6 wordt eveneens voldaan.

Gezien voorgaande wordt aan artikel 6.9 voldaan.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

In artikel 6.10 worden de voorwaarden voor het toestaan van stedelijke ontwikkeling gegeven. Belangrijk daarbij is dat een ontwikkeling de Laddertoets moet doorlopen, en voorzover sprake is van een locatie in het landelijk gebied, moet zijn opgenomen in de 3 hectare-lijst van de provincie. Het plangebied is niet gelegen in landelijk gebied. Voor stedelijke ontwikkeling geldt dat moet worden voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, voor een inhoudelijke beoordeling daarvan wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3, waarin voor het initiatief de Laddertoets is doorlopen.

Artikel 6.10 a, b en d

Opgemerkt wordt dat conform de Omgevingsverordening met het beoogde plan wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijke woningdichtheid waar sprake is van een goede woon- en leefomgeving. Daarnaast beschikt de gemeente Alphen aan den Rijn over parkeerbeleid waarin voor sociale huurwoningen specifieke parkeernormen zijn opgenomen (de parkeernorm is afhankelijk van het oppervlakte van de woningen), zodat ook aan het artikelen 6.10a en b uit de Omgevingsverordening voldaan. Conform artikel 6.10d is in de verkeersanalyse ingegaan op de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid, zie ook paragraaf 5.10.

Beoordeling artikel 6.11 Kantoren

In de huidige planologische situatie zijn onzelfstandige kantoren als onderdeel van een bedrijf toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling staat kantoren toe tot een gezamenlijk oppervlak van 3.000 m2 bvo, waarbij een zelfstandig kantoor maximaal 1.000 m2 bvo per vestiging mag bedragen. Het zal met name gaan om kantoren met een lokaal verzorgingsgebied. In lijn met de regels van de omgevingsverordening is in de planregels van voorliggend bestemmingsplan opgenomen dat:

• het bruto vloeroppervlak van de functies als bedoeld in artikel 3.1 onder d per vestiging niet meer dan 1.000 m2 mag bedragen;
• voor bedrijfsgebonden kantoren geldt dat het bruto vloeroppervlak niet meer bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf, met een maximum van 3000 m2.

Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de verordening.

Beoordeling artikel 6.12 Bedrijven

Kop West is een locatie met een bruto oppervlakte van zo’n drie hectare. In de Omgevingsverordening is onder artikel 6.12 de eis tot compensatie opgenomen als sprake is van transformatie van watergebonden bedrijventerreinen of bedrijventerreinen met een hoge milieucategorie. Er is een verplichting opgenomen tot compensatie wanneer bedrijvigheid (planologisch) komt te vervallen. In de Bedrijventerreinenstrategie 2020 van provincie Zuid-Holland constateert de provincie dat deze compensatieregeling soms haar doel voorbijschiet en daarom denkt de provincie na over aanpassing van dit instrument (zie verder ook paragraaf 4.2.3). Voor Kop West geldt dat bedrijvigheid behouden blijft, waardoor in dit kader slechts deels sprake is van transformatie van een bedrijventerrein.

Door Stec is een bedrijvenvisie opgesteld, welke is opgenomen als Bijlage 4 Bedrijvenvisie bij deze toelichting. Deze bedrijvenvisie bestaat uit een marktanalyse en toets aan beleid, resulterend in een visie op de invulling van de ruimte voor bedrijven in Kop West. .

Het plangebied van Kop West is op dit moment bestemd voor bedrijven. Omdat er na voltooiing van de ontwikkeling een gemengd woonwerkgebied zal ontstaan, treedt er planologisch verlies op van de beschikbare ruimte voor bedrijven. Echter zal er in vergelijking met de huidige situatie geen verlies aan ruimte voor bedrijvigheid voorkomen. Op dit moment is circa 9.100 m2 bedrijfsruimte in gebruik op de kavel van Kop West. Voor het gebied is er een indicatieve invulling voor circa 10.000 m2 tot 15.000 m2 bvo niet-woonfuncties. Door multifunctioneel ruimtegebruik, intensiever bouwen (ook in de hoogte), en voor bedrijven een keus voor een hogere kwalitatieve en meer representatieve omgeving ontstaat er een geheel nieuw woon-werklandschap voor Alphen aan den Rijn. De herontwikkeling van de locatie leidt zo tot een betere benutting van de ruimte en de kwaliteit van de locatie, met de juiste voorwaarden voor het aantrekken van nieuwe bedrijven en meer arbeidsplaatsen per m2 bvo.

De wijze waarop de compensatieopgave moet worden bepaald is niet gespecificeerd. In de provinciale bedrijventerreinenstrategie 2020 is opgemerkt dat nagedacht is over aanpassing van de compensatieregeling. Reden hiervoor is onder andere onduidelijkheid over de regels en de constatering dat deze (planologische) compensatieregeling soms haar doel voorbij schiet. Voorstel is een andere manier van compenseren, waarbij het doel is om vraag en aanbod in balans te krijgen of te houden. Daarbij wordt primair ingezet op beter benutten, herstructureren en de kwalitatieve (toekomst) potentie van bestaande bedrijventerreinen. Compensatie van vierkante meters bedrijventerrein op basis van huidig gebruik (feitelijk gebruik) in plaats van planologische mogelijkheden kan dan ook, onder voorwaarden, worden toegestaan.

Daarnaast is in dezelfde strategie beschreven dat het uitgangspunt bij de inzet van de instrumenten opgavegericht is; waardoor maatwerk belangrijk is. Bij het ene plan, locatie of regio ligt de provinciale inzet binnen de invloedssfeer van de eerste beleidslijn (vraag en aanbod in balans); terwijl op een andere locatie meer inzet rondom verduurzaming noodzakelijk is. De keuze welk instrument wordt ingezet hangt af van noodzaak, urgentie en kansen; zowel fysieke kansen als kansen die bij ondernemers spelen. Lokaal maatwerk, uitbreiding en solitaire bedrijvigheid is mogelijk als dit past binnen provinciaal Omgevingsbeleid. De actualisatie van de vraagraming in combinatie met de regionale bedrijventerreinenvisies (zie paragraaf 4.3.4) zal een up-to-date beeld geven van de marktvraag. Over ontwikkelingen die buiten provinciaal beleid vallen, gaat Provincie met betrokken partijen in gesprek.

Op dit moment is Kop West ingevuld met een lagere milieucategorie dan maximaal toegestaan en ligt het terrein deels braak (feitelijke situatie). Op basis van het geldende bestemmingsplan wordt in het plangebied echter bedrijvigheid tot milieucategorie 3.2 toegestaan (planologische situatie). Het plangebied (zie onderstaande afbeelding) heeft een totaal oppervlakte van circa 3 hectare waarvan het huidige bouwvlak circa 2,2 hectare omvat. De maximale bouwhoogte bedraagt respectievelijk 15 en 20 meter. In onderstaande afbeelding is ook het bouwvlak van de toekomstige bedrijvigheid opgenomen, zoals thans is beoogd in het bestemmingsplan (de begrenzing is gebaseerd op het Stedenbouwkundig Plan voor Kop West). In de toekomstige situatie wordt bedrijvigheid t/m milieucategorie 3.2 toegestaan over een bouwvlak van circa 4.400 m2. De maximaal toegestane bouwhoogte is in de toekomstige situatie verdeeld over drie maatvoeringsvlakken en bedraagt 14, 26 en 30 meter. De bouwvlakken in zowel de huidige als toekomstige situatie zijn ter illustratie in onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 4.10: Huidige en toekomstige bouwvlakken bedrijvigheid t/m categorie 3.2 (Bron: Qgis; eigen bewerking)

In de beoogde situatie wordt in de planregels van het bestemmingsplan in totaal maximaal 15.000 m2 bvo aan bedrijvigheid toegestaan. Een deel hiervan zal worden ingevuld door activiteiten met een lagere milieucategorie dan 3.2. In de huidige situatie is dit overigens reeds ook het geval. Het gaat immers om activiteiten tot en met milieucategorie 3.2, waarmee niet wordt uitgesloten dat activiteiten met bijvoorbeeld een milieucategorie 1, 2 en 3.1 zich hier kunnen vestigen. Zoals reeds toegelicht, is dat in de huidige feitelijke situatie ook het geval.

Zoals in de Bedrijventerreinenstrategie Gemeente Alphen aan den Rijn (d.d. 11 november 2021) is benoemd (pagina 42), is ter plaatse van Hoogewaard ruimte voor ondernemingen in de hogere milieucategorieën (maximaal categorieën 3.2 en 4.1). Voor het huidige bedrijventerrein Hoogewaard geldt grotendeels reeds een bestemming 'Bedrijventerrein' waarbinnen deels categorie 3.2, deels 4.1 en deels 4.2 toegestaan is. De in bestemmingsplan Hoogewaard opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming 'Bedrijventerrein' zal bedrijfsactiviteiten met minimaal categorie 3.2 toestaan. Vanuit de Omgevingsdienst is aangegeven dat milieutechnisch deels ruimte is voor activiteiten met een milieucategorie 3.2 en deels ruimte voor activiteiten met een milieucategorie 4.1 is binnen het gebied dat de wijzigingsbevoegdheid beslaat.

Ter plaatse van Hoogewaard kan ruim 4 hectare aan het bedrijventerrein worden toegevoegd door gebruik te maken van de twee in het vigerende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden, zie ook onderstaande uitsnede van www.ruimtelijkeplannen.nl. Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied - 1' geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter en ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied - 2' geldt een maximale bouwhoogte van 20 meter. Daarmee is de bouwhoogte vergelijkbaar als in de thans vigerende planologische situatie.

Figuur 4.11: Uitsnede bestemmingsplan Hoogewaard (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Met het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is voorgesorteerd op de mogelijkheid dat het college een wijzigingsplan kan vaststellen waarmee bedrijvigheid ter plaatse wordt toegestaan. Door de gemeente zal een wijzigingsplan worden voorbereid. Gezien het oppervlakte waarvoor een wijzigingsbevoegdheid (ruim 4 hectare) is opgenomen en gelet op de toegestane bouwhoogtes, kan hiermee ruimschoots worden voorzien in de compensatieopgave als gevolg van de realisatie van Kop West.

Het uitgangspunt is dat de planologische mogelijkheden worden gecompenseerd. Dit betekent dat voor de huidige situatie wordt uitgegaan van wat er in het bestemmingsplan maximaal mogelijk is. In de huidige situatie betreft het oppervlakte van de bedrijfsbestemming 2,8 hectare. In de nieuwe situatie is in het plangebied van Kop West 4.400 m2 bedrijvigheid tot en met een milieucategorie 3.2 toegestaan. De compensatieopgave bedraagt daarmee 2,4 hectare. Ter plaatse van Hoogewaard is hier voldoende ruimte voor. Met de gemeente is overeengekomen dat de gemeente deze compensatieopgave verder op zich neemt. De afspraken hieromtrent zijn in een overeenkomst vastgelegd.

In het tweede lid van Artikel 6.12 wordt tevens beschreven dat op watergebonden kavels in hoofdzaak watergebonden bedrijven moeten worden toegelaten. De compensatieplicht uit het artikel is ook van toepassing wanneer er onttrekking van watergebonden kavels optreed. Volgens het vigerende provinciale omgevingsbeleid is het plangebied niet aangewezen als een watergebonden bedrijventerrein. Compensatie van watergebonden bedrijvigheid is daardoor niet aan de orde.

Beoordeling artikel 6.13 Detailhandel

Het bestemmingsplan staat in totaal maximaal 1.000 m2 bvo aan detailhandel toe waarbij maximaal 600 m2 per vestiging is toegestaan. Het gaat om detailhandel welke qua aard en omvang van de aangeboden goederen niet goed inpasbaar zijn in centra dan wel kleinschalige of ondergeschikte detailhandel. Daarmee wordt detailhandel toegestaan welke valt onder artikel 6.13 lid 3 en zijn lid 1 en 2 van de verordening niet van toepassing. In de planregels van onderhavig bestemmingsplan is dit vastgelegd waarbij tevens is vastgelegd dat volumineuze detailhandel is toegestaan voor zover het geen meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, alsmede detailhandel in de volumineuze woongoederen, keukens, badkamers, vloeren, zonwering en jacuzzi's betreft. Tevens zijn de regels uit lid 5 van artikel 6.13 van de verordening (voorwaarden met betrekking tot het nevenassortiment) in het bestemmingsplan vastgelegd. Volumineuze detailhandel is daarbij conform artikel 6.13 lid 4 van de verordening alleen toegestaan indien is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat.

Voorgaande resulteert in in het opnemen van de volgende voorwaarden in de planregels van voorliggend bestemmingsplan. Detailhandel is toegestaan voor zover het betreft:

• 1. kleinschalige detailhandel bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties
• 2. ondergeschikte detailhandel:
  • a. in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf
  • b. bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit bij de hoofdbestemming
• 3. kringloopwinkel;
• 4. volumineuze detailhandel is toegestaan met uitzondering van meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, alsmede detailhandel in de volumineuze woongoederen, keukens, badkamers, vloeren, zonwering en jacuzzi's én de volgende voorwaarden aan het nevenassortimenten worden gesteld:

• ten hoogste 20% van het netto verkoopvloeroppervlak wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en
• het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment

• 5. Volumineuze detailhandel zoals bedoeld in sub 4 is toegestaan voor zover is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat.

Met het opnemen van deze regeling wordt aan artikel 6.13 van de Omgevingsverordening voldaan.

Beoordeling artikel 6.22 Regionale waterkeringen  

Ter plaatse van het plangebied is een bestaande waterkering aanwezig. In onderhavig bestemmingsplan is wederom een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van de waterkering. Het provinciaal belang wordt hiermee gewaarborgd.

Beoordeling artikel 6.27 Archeologie en Romeinse Limes

De gronden van dit bestemmingsplan zijn aangewezen op kaart 8 van de Omgevingsverordening (zie ook figuur 4.11) waaruit volgt dat sprake is een ligging binnen de Romeinse Limes met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. De archeologische verwachtingswaarde voor het plangebied is aan de hand van een archeologisch onderzoek in kaart gebracht. Het aspect archeologie wordt nader toegelicht in paragraaf 5.1 van voorliggende toelichting. Aangezien een archeologisch onderzoek is uitgevoerd en het gebied waar nog nader onderzoek dient plaats te vinden voorzien wordt van een dubbelbestemming voldoet het bestemmingsplan aan dit artikel.

Artikel 6.35a Risico's voor klimaatverandering

In de planuitwerking wordt voldoende rekening gehouden met de risico's ten aanzien van klimaatverandering. Een en ander wordt nader toegelicht in paragraaf 5.4 Duurzaamheid.

Provinciale milieubelangen

Provincie Zuid-Holland benoemt in haar Omgevingsbeleid vier provinciale milieubelangen. De belangen zijn hieronder verwoord, waarbij is aangegeven hoe de voorgenomen herontwikkeling zich verhoudt tot deze belangen:

• Bescherming van stiltegebieden: De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in (de nabijheid van) een stiltegebied.
• Windenergie stimuleren: De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in (de nabijheid van) een plaatsingsgebied voor windmolens.
• Beschermen bedrijventerreinen voor Hogere Milieu Categorie-bedrijven: De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in een HMC-bedrijventerrein. Afname van HMC-locaties is aan de orde.
• Beschermen van grote groepen mensen: De voorgenomen ontwikkeling is niet gelegen in een invloedsgebied Groepsrisico van een EVrelevante risicobron. Externe veiligheid wordt nader besproken in paragraaf 5.5 van deze toelichting.

Het plangebied betreft een bedrijventerrein, waar bedrijven met een hoge milieuhindercategorie (HMC-bedrijven) worden toegestaan. Deze bedrijven kennen veelal een hoge toegevoegde waarde en vormen vaak het middelpunt van andere bedrijvigheid. Ruimte voor dergelijke bedrijven staat over het algemeen onder druk door de milieuzonering rond woningbouw. Daarom kan bij transformatie van bedrijventerrein en een compensatieplicht gelden, op grond van artikel 6.12 uit de Omgevingsverordening (zoals hierboven reeds toegelicht).

Kaarten

Verder geldt de kaarten met 'aanwijzing van gebieden' en met 'aanwijzing van locaties', behorende bij de Omgevingsverordening, zijn geraadpleegd. De relevante kaarten worden hieronder toegelicht.

De waterkeringen langs de Rijnhaven zijn op kaart 3 bij de verordening aangeduid als 'regionale waterkeringen' (zie onderstaande figuur).

Figuur 4.12: Regionale waterkeringen (Omgevingsverordening ZH), plangebied bij benadering rood omlijnd

Het plangebied is op kaart 8 van de Omgevingsverordening aangeduid als onderdeel van de Romeinse Limes (zie onderstaande figuur). De Romeinse Limes is opgenomen op de voorlopige lijst van de Werelderfgoedlijst van Unesco. De bescherming van de Romeinse Limes vindt plaats via de provinciale verordening en is nodig op grond van het Barro.

Figuur 4.13: Archeologische waarden: Romeinse Limes (Omgevingsverordening ZH), plangebied bij benadering rood omlijnd

Het plangebied is verder op kaart 4 (Gebied met waterkwantiteitsnorm en waterschappen) aangeduid als 'Hoogheemraadschap van Rijnland', op kaart 9 (Ontgrondingen) als 'ontgrondingen op land en in regionale wateren', op kaart 17 (Gebieden met verplichte peilbesluiten) als 'gebied verplicht peilbesluit' en op diverse overige kaarten als 'grondgebied Zuid-Holland'.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in een HMC-bedrijventerrein. Afname van HMC-locaties is aan de orde. Aangezien ter plaatse van Hoogewaard kan worden voorzien in de compensatieopgave is het plan in lijn met de Omgevingsverordening. Voor de overige provinciale milieubelangen zijn tevens geen belemmeringen geconstateerd.

4.2.3 Bedrijventerreinenstrategie 2020

De Bedrijventerreinenstrategie 2020 van Provincie Zuid-Holland is een verdere uitwerking van het coalitieakkoord 2019-2023 en geeft richting aan de provinciale inzet voor de komende jaren op het gebied van bedrijventerreinen. Vervolgens leidt het (op termijn) tot aanpassing van onderdelen van en integratie in het provinciale Omgevingsbeleid, waaronder de Omgevingsverordening.

De volgende beleidslijnen zijn gebruikt als kapstok voor de geactualiseerde strategie:

• 1. Evenwicht in vraag en aanbod
• 2. Beter benutten en functioneren van bestaande bedrijventerreinen
• 3. Verduurzamen en voorbereiden op de toekomst

Verder worden ook nieuwe accenten gelegd, in het bijzonder ten aanzien van de woningbouw- en verstedelijkingsopgave en de verduurzamingsambities in Zuid-Holland. Bij de uitvoering van het beleid van de afgelopen jaren heeft de provincie geconstateerd dat het noodzakelijk is om een aantal nieuwe beleidsrichtingen en instrumenten te introduceren of te onderzoeken, om effectief de doelstellingen uit de strategie te verwezenlijken. Bij voortzetting van het huidige beleid verwacht provincie Zuid-Holland dat de (groei)ruimte voor bedrijvigheid in de provincie (verder) onder druk kan komen te staan, wat kan leiden tot onbalans, een 'bottleneck' voor economische groei en een toenemende pendelstroom in de provincie. Dat wil de provincie voorkomen. Bovendien verwacht zij dat met dit nieuwe beleid een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan andere provinciale doelen, zoals duurzaamheid en de woningbouwopgave, en dat de schaarse beschikbare ruimte binnen bestaand stads- en dorpsgebied in Zuid-Holland (nog) beter benut wordt.

Relatie tot ontwikkeling

Voor het plangebied geldt dat op grond van de Omgevingsverordening artikel 6.12 (Bedrijven) van toepassing is (zoals reeds toegelicht in paragraaf 4.2.2). In de Omgevingsverordening is onder artikel 6.12 de eis tot compensatie opgenomen als sprake is van transformatie van watergebonden bedrijventerreinen of bedrijventerreinen met een hoge milieucategorie. In de Bedrijventerreinenstrategie 2020 wordt hierop ingegaan. In de strategie wordt gesteld dat, omdat de regeling haar doel soms voorbij schiet, is nagedacht over aanpassing van dit instrument. Voorstel is om een andere manier van compenseren in de Omgevingsverordening op te nemen waarbij primair wordt ingezet op beter benutten, herstructureren en het verbeteren van de kwalitatieve (toekomst)potentie van bestaande bedrijventerreinen. Compensatie van vierkante meters bedrijventerrein op basis van huidig gebruik (feitelijk gebruik) in plaats van planologische mogelijkheden kan ook worden toegestaan mits vraag en aanbod van bedrijventerreinen regionaal in balans blijven en dit is opgenomen in een door Gedeputeerde Staten aanvaarde of vastgestelde regionale bedrijventerreinenvisie.

Vooruitlopend op de aanpassing van het Omgevingsbeleid bestaat bij beoordeling van en advisering op bestemmingsplannen de mogelijkheid om beredeneerd te komen tot andere afspraken dan tot nu toe mogelijk is; mits passend binnen (de afwijkingsbepalingen van) de vigerende Omgevingsverordening en waarbij wordt toegewerkt naar maximale regionale afstemming van vraag en aanbod op het gebied van bedrijventerreinen.

In 2021 wordt de provinciale behoefteraming geactualiseerd. Deze raming vormt input voor de te actualiseren regionale visies. Feitelijke (in plaats van planologische) compensatie is mogelijk met door Gedeputeerde Staten geaccordeerde regionale visies. Op deze manier ontstaat per regio meer duidelijkheid over vraag, aanbod, marktbehoefte, programma en compensatie. Tot dat er regionale bedrijventerreinenvisies zijn, kunnen afspraken tussen gemeente(n) en provincie in woon-werk-akkoorden worden vastgelegd over compensatie en woningbouwontwikkeling.

Voor Kop West een bedrijvenvisie opgesteld, zoals reeds toegelicht in voorgaande paragraaf 4.2.2. Met behulp van deze visie op de invulling van de ruimte voor bedrijven in Kop West worden de te maken afspraken verder vormgegeven.

Conclusie

Voor de beoogde ontwikkeling is het, op grond van de provinciale Bedrijventerreinenstrategie, van belang om aan te tonen dat vraag en aanbod in balans blijft. Afspraken tussen gemeente en provincie dienen te worden vastgelegd in een woon-werk-akkoord.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Regionale Omgevingsagenda Holland Rijnland 2040

De Regionale omgevingsagenda (ROA) Holland Rijnland (d.d. 11 juni 2021) is een gezamenlijk product van de dertien gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen en Zoeterwoude. Met de omgevingsagenda wordt voldaan aan het verzoek van het algemeen bestuur Holland Rijnland en de gemeenteraden om te komen tot een integraal ruimtelijk afwegingskader.

Met de Regionale omgevingsagenda wordt, als gebiedsgerichte uitwerking, aangesloten bij de prioriteiten zoals geformuleerd in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), de Groeiagenda Zuid-Holland. Deze omgevingsagenda staat niet op zichzelf, maar hangt nauw samen met onder meer de Regionale Strategie Mobiliteit (RSM), Regionale Energie Strategie (RES 1.0), de actualisatie van de Regionale Woonagenda en de mogelijk toekomstige Regionale Landschapsstrategie. Deze documenten worden in een later stadium vertaald naar een integraal uitvoeringsprogramma met acties, maatregelen en projecten om – aanvullend op wat al loopt – de komende jaren gezamenlijk op te pakken.

De Regionale Omgevingsagenda bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst.

De agenda bestaat uit een aantal verhaallijnen (ambities) die in elkaar overlopen en elkaar versterken:

• een sterke kenniseconomie en complementaire bedrijvigheid;
• huisvesting;
• infrastructuur voor mobiliteit en energie;
• toekomstperspectief landschap.

Er worden onder andere kansen gezien voor: innovatieve bouwbedrijven (natuurinclusief en circulair bouwen), circulaire bedrijvigheid, uitbouwen van de distributiefunctie (e-driven) voor stadsdistributie, de greenports en de maakindustrie (zoals bij het Heineken-cluster, en rondom Flora Holland/Rijnsburg Noord). Deze economische ontwikkeling vraagt voldoende, diverse en betaalbare soorten van huisvesting en aantrekkelijke woonmilieus. De uitdaging is om diverse woonmilieus in een compacte setting te realiseren met gezonde vergroening van de bebouwde omgeving als uitgangspunt. Er wordt immers gekozen voor geconcentreerde verstedelijking om het landschap te sparen.

Als vervolg op de bestaande afspraken en opgaven wordt de as Katwijk-Leiden-Alphen aan den Rijn geïntroduceerd als drager voor duurzame verstedelijking in Holland Rijnland op de langere termijn.

Relatie tot ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling voorziet in circa 330 woningen en circa 15.000 m2 bvo aan niet-woonfuncties waaronder bedrijvigheid. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de agenda voor de regio om te voorzien in economische ontwikkelingen en huisvesting. De beoogde ontwikkeling is bovendien gelegen in Alphen aan den Rijn, welke onderdeel uitmaakt van de aangewezen verstedelijkingsas.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de relevante ambities uit de Regionale Omgevingsagenda Holland Rijnland 2040.

4.3.2 Regionale Woonagenda 2017

Regionale Woonagenda 2017
Holland Rijnland ligt centraal tussen de belangrijke economische kerngebieden Amsterdam en Den Haag. Er bestaat een grote verwevenheid tussen de Haagse, Leidse en Amsterdamse agglomeraties. Dit resulteert in een hoge druk op de ruimte in Holland Rijnland: voor bedrijfsterreinen, kantoren en wonen. De druk blijft hoog omdat het lastig blijkt om in dit deel van de Randstad de woningproductie gelijke tred te laten houden met de behoefteontwikkeling.

In de periode tot 2030 moeten er volgens de provinciale verstedelijkingsagenda “Samen waarmaken en versnellen” in de zuidelijke Randstad 230.000 woningen toegevoegd worden. De
verstedelijkingsagenda constateert dat deze ontwikkeling niet gaat lukken zonder tempoversnelling. Volgens de verstedelijkingsagenda ligt er ook een belangrijke opgave in de regio Holland Rijnland, vanuit de agglomeratie Amsterdam en de as Leiden-Katwijk.

Volgens de prognoses is er tussen 2017 en 2030 een toename van de woningbehoefte van 22.100 tot ruim 28.000 woningen. Dat komt neer op 1.700 à 2.200 woningen per jaar. De eerste jaren is de geprognosticeerde groei relatief groot, waardoor de urgentie van de woningbouwopgave in deze periode groot is. Om deze doelstellingen waar te maken heeft zijn er binnen de regio Holland Rijnland tien opgaven opgesteld:

• Opgave 1: om in te spelen op de woningbehoefte blijft de komende jaren een forse bouwproductienoodzakelijk: tot 2030 in totaal minimaal 1.600 extra woningen per subregio;
• Opgave 2: gelet op het langetermijnperspectief van verminderde groei, vergt de nieuwbouw de komende jaren extra zorgvuldigheid: gericht op de ruimtelijke afronding van de stedelijke kernen;
• Opgave 3: inbreiding krijgt prioriteit boven inbreiding als gevolg van ruimtegebruik en veranderende vraag in de toekomst. Dit betekent dat plannen worden afgewogen op basis van de regionale kernwaarden: compleet, sterk, open en mooi.
• Opgave 4: de regionale ontwikkeling vraagt om samenhang tussen economische ontwikkeling, bereikbaarheid, landschap en wonen;
• Opgave 5: de regio kent een palet aan woonmilieus. Inspelen op de behoefte vraagt dan ook toevoegingen in deze verschillende milieus: stedelijk, suburbaan en dorps; met een bijpassend product.
• Opgave 6: binnen de woningbouwplanning moet ruimte zijn voor een gegarandeerd contingent sociale huur-, middeldure huur- en goedkope koopwoningen.
• Opgave 7: in de regio is aanbod nodig van kleine woonvormen inzetbaar voor bijzondere doelgroepen en spoedzoekers.
• Opgave 8: het bevorderen van doorstroming van (jongere) ouderen op de woningmarkt moet resulteren in aanbod voor gezinnen.
• Opgave 9: woningbouwontwikkeling in de regio kan niet los gezien worden van de duurzaamheidsopgave, mobiliteit/bereikbaarheid, bodemdaling, etc.
• Opgave 10: alle gemeenten zullen hun redelijke bijdrage moeten leveren om de druk op de woningmarkt te beperken en verdringing te voorkomen.

Relatie tot ontwikkeling

Gezien de grote vraag naar woningen in de regio en de schaarste van beschikbare ruimte om dit te realiseren, dient gezocht te worden naar ontwikkelmogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied, zoals leegstaande kantoorlocaties alsmede braakliggende (bedrijven)terreinen.

Gelet op de beoogde transformatie tot gemengd gebied, waarbinnen de functies wonen, recreatie en bedrijvigheid voorkomen kan het plangebied worden aangemerkt als herontwikkelingslocatie ten behoeve van woningbouw om te voorzien in de groeiende vraag naar woningen in het gebied.

Het plan Kop West is op 19 mei 2022 besproken in het regionale afstemmingsoverleg. Tijdens dit overleg is besloten het plan op te nemen in het regionale woningbouwprogramma. Het plan maakt daarmee onderdeel uit van de regionale woningbouwprogrammering.

Door de realisatie van circa 330 woningen in het plangebied, wordt bijgedragen aan de opgave om per subregio minimaal 1.600 woningen te realiseren en komt het plan tegemoet aan de geconstateerde woonbehoefte in gemeente Alphen aan den Rijn.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de opgaven uit de regionale woningbehoefte.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Alphen aan den Rijn: "Groene gemeente met lef!"

De gemeente Alphen aan den Rijn bevindt zich in het proces van het opstellen van de nieuwe Omgevingsvisie Alphen aan den Rijn "Groene gemeente met lef!" (hierna: de Omgevingsvisie). De Omgevingsvisie is een visie-document waarin de langetermijnkeuzes van de gemeente zijn beschreven voor de fysieke leefomgeving. De gemeente Alphen richt zich daarbij op ontmoeten en verbinden, duurzaam en groen en vitaal wonen en leven. De omgeving is alles buitenshuis, dus alles wat nodig is om te wonen, te werken, te leren en te ontspannen of sporten. Het gaat bijvoorbeeld over lucht en water, wegen en gebouwen.

De ontwerp-visie heeft in de periode tussen 4 maart en 14 april 2021 ter inzage gelegen, zodat een ieder in de gelegenheid kon worden gesteld om de visie te bekijken en daar zo nodig op te reageren en is op 27 januari 2022 vastgesteld. Hierbij is de input van de burgers van de gemeente zoveel mogelijk meegenomen. De vastgestelde Omgevingsvisie vervangt de 'Structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031'. De Omgevingsvisie geeft een concreet beeld van de doelen en opgaven die de gemeente zich de komende jaren heeft gesteld.

Het achterliggende doel van het omgevingsbeleid richt zich op het verbeteren van de kwaliteit van leven voor alle inwoners. Met de identiteit en kwaliteiten beschrijven wordt beschreven wie de gemeente Alphen aan den Rijn is en behouden dient te blijven. Met de trends en ontwikkelingen wordt beschreven waar de gemeente in de toekomst naar toe moet.

In de omgevingsvisie wordt ook aandacht besteed aan de positionering in de regio. Er worden voordelen in een bredere (regionale) samenwerking, want de oplossingen voor de opgaven waar Alphen aan den Rijn voor staat, houden niet op bij de gemeentegrenzen. De resultaten van al deze onderdelen samen, leiden tot integrale opgaven. Deze worden de 5 thema’s, waarvan de gemeente de ambitie heeft gesteld deze thema’s zo goed mogelijk uit te voeren. De volgende 5 thema's komen aan bod:

• 1. gezonde vergroening;
• 2. samen sterker;
• 3. waardevol buitengebied;
• 4. landschappelijke versterking;
• 5. duurzaam ondernemen.

Binnen de vijf thema's zijn vervolgens een aantal doelen gesteld om de ambities per thema te bereiken. In totaal omvat elk thema vier doelen, waardoor 20 doelen zijn verwoord in de Omgevingsvisie die er gezamenlijk toe moeten leiden dat de gemeentelijke ambitites gestalte krijgen.

De Omgevingsvisie is kaderstellend voor de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders. Voor de burger is de visie niet bindend, maar biedt het wel inzicht in de koers die de gemeente de komende jaren zal gaan varen. De uitgangspunten van de Omgevingsvisie worden uiteindelijk doorvertaald in het gemeentelijk omgevingsplan zoals dat volgens de Omgevingswet voor iedere gemeente dient te worden vastgesteld. Het Omgevingsplan is bindend voor iedereen.

Het bovenstaande kan worden vertaald in het volgende beeld:

Figuur 4.14: Omgevingsvisie in beeld (bron: www.alphenaandenrijn.nl/Organisatie/De_Omgevingsvisie/Omgevingsvisie_Alphen_aan_den_Rijn)

Relatie tot ontwikkeling

Het initiatief dat met voorliggend bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, kent diverse raakvlakken met de thema's en bijbehorende doelen. De raakvlakken worden hieronder toegelicht aan de hand van de thema's: bedrijventerreinen, duurzaam ondernemen, landschappelijke verstedelijking, samen sterker en gezonde vergroening.

Bedrijventerreinen

Het plangebied is aangeduid als bedrijventerrein. Over bedrijventerreinen is in de Omgevingsvisie het opgenomen deze gebieden duidelijk anders zijn van schaal en sfeer dan de centrum- en woongebieden. Deze gebieden zijn van groot belang voor het sterke en diverse Midden- en kleinbedrijf (MKB) van de gemeente en de werkgelegenheid. De ligging in de Randstad en goede infrastructurele verbindingen bieden de gemeente een goede uitgangspositie voor de logistieke sector. Alphen-Stad heeft diverse bedrijventerreinen voor MKB-bedrijvigheid. Hierop is nog beperkt ruimte beschikbaar, waardoor verkenning naar toekomstige uitbreiding van het bedrijventerreinenareaal aan de orde is. Alphen-Stad heeft enkele bedrijventerreinen met een relatief hoge milieucategorie van 4 en 5. In de Randstad zijn dit soort terreinen een schaars goed. Voor bedrijven in de hogere milieucategorieën 4 en 5 is namelijk weinig ruimte beschikbaar. Ook in Alphen-Stad is de uitbreidingsruimte voor de eigen bedrijvigheid in deze milieucategorie momenteel minimaal.

Duurzaam Ondernemen

Hierbij integreert de gemeente opgaven met betrekking tot bijvoorbeeld economische ontwikkeling, verduurzaming bedrijvigheid, detailhandel en horeca, circulair bouwen, kringlooplandbouw en de duurzame Greenport Boskoop.

Ambities zijn onder andere optimalisering ruimtegebruik bestaande bedrijventerreinen en een aantrekkelijker vestigings- en ondernemersklimaat. Hierbij wordt gesteld dat er voldoende uitbreidingsruimte voor bedrijventerreinen moet blijven, maar ook dat het wenselijk is om gemengd stedelijk gebied door te ontwikkelen en te promoten.

Landschappelijke Verstedelijking

Hierbij integreert de gemeente opgaven met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouw, landschappelijke ontwikkeling van integrale stadsranden met ruimte voor klimaatadaptatie, natuur en energie.

Ambities zijn onder andere om meer kwalitatief hoogwaardige en diverse leefomgevingen te creëren en ook voldoende bereikbare woningen voor diverse doelgroepen te stimuleren. Meer kwalitatief hoogwaardige en diverse leefomgevingen worden gezocht, onder andere door een versterking van gemengd stedelijk gebied met Rijnhaven & Gnephoek.

Samen Sterker

Hierbij integreert de gemeente opgaven met betrekking tot bijvoorbeeld sociaal-maatschappelijke en recreatief-toeristische voorzieningen, ruimte voor lokaal initiatief, evenementen en een inclusieve openbare ruimte.

Doelen zijn onder andere een inclusievere openbare ruimte en voorzieningen, met voldoende faciliteiten voor vergroting sociale toegankelijkheid. Er wordt ingezet op vitale inwoners (gezond en veerkrachtig).

Gezonde Vergroening

Hierbij integreert gemeente opgaven met betrekking tot bijvoorbeeld binnenstedelijke klimaatadaptatie, fysieke vergroening, biodiversiteit, reductie milieubelasting en verduurzaming mobiliteit.

Doelen zijn onder andere een groener en gezonder milieu, verduurzaming gebouwde omgeving en klimaatadaptievere omgevingen.

Conclusie

Het gebied staat op de Visiekaart als transformatiegebied aangeduid. De beoogde ontwikkeling is op veel punten in lijn met de ambities uit de gemeentelijke omgevingsvisie. Zo wordt nog steeds bedrijvigheid toegestaan, wordt de mogelijkheid geboden duurzaam te ondernemen, is aandacht voor de landschappelijk inpassing en wordt een hoogwaardige leefomgeving gecreëerd en is tevens aandacht voor vergroening. Desondanks is sprake van dezonering van een bestaand industrieterrein en komt een deel van de huidige ruimte voor hoge mileucategorie bedrijvigheid te vervallen. In de beoogde situatie wordt maximaal 15.000 m2 aan niet-woonfuncties in het gebied gerealiseerd in combinatie met wonen. Dit sluit aan bij de ambitie om een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven in een gemengd stedelijk gebied te stimuleren. Bovendien geldt dat er met de beoogde ontwikkeling wordt ingezet op een gezonde, sociaal toegankelijke, duurzame leefomgeving. Er zijn veel kansen om bij te dragen aan de ambities met betrekking tot de overige thema's.

4.4.2 De Alphense Lijn - Visiedocument openbare ruimte

In dit document wordt de visie beschreven die de gemeente Alphen aan den Rijn heeft voor de inrichting van de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte is bij uitstek een instrument om de eigen ruimtelijke identiteit kracht bij te zetten en de ruimtelijke verscheidenheid aan te zetten. De inrichting van de openbare ruimte bepaalt in belangrijke mate het leefklimaat van de wijken, zowel fysiek als sociaal. Immers, in de openbare ruimte speelt zich een groot deel van het publieke leven af. In de openbare ruimte komen beleven, bewegen en ontmoeten samen, daarom wordt veel waarde gehecht aan een kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte.

Voor water zijn twee elementen extra van belang, te weten klimaatadaptatie en het water als beeldbepalend element. Vanwege piekbelasting van het watersysteem en riolering in de zomer veroorzaakt door kortdurende en hevige regenval, is het van belang te voorzien in een extra behoefte aan waterbergend vermogen in de openbare ruimte. De openbare ruimte wordt dan ook versterkt klimaatadaptief ingericht.

Relatie tot ontwikkeling

Bij de verdere uitwerking van het plan voor wat betreft de inrichting van de openbare ruimte zal rekening worden gehouden met het visiedocument, zodat de ontwikkeling hierop aansluit.

Conclusie

De ontwikkeling van het plangebied zal voldoen aan het Visiedocument openbare ruimte.

4.4.3 De Alphense Woonagenda

De Alphense Woonagenda 'Alphen ademt woonkwaliteit' legt de woonvisie voor de periode tot en met 2025 vast. De Woonagenda vloeit voort uit de Contourennotitie (2015/34368), waarin zeven woonkwaliteiten onderscheidend zijn voor prettig wonen in Alphen aan den Rijn; nu en in de toekomst. De zeven woonkwaliteiten betreffen:

• 1. zichtbare parels;
• 2. krenten in de pap;
• 3. gewaardeerde schoonheid;
• 4. woonlasten op orde;
• 5. toekomstwaarde en maatschappelijke waarde;
• 6. duurzaam het nieuwe normaal;
• 7. meer beschutting.

De volgende vijf thema's vormen de rode draad bij de uitwerking van de bovenstaande zeven woonkwaliteiten:

• 1. wijken en kernen met identiteit;
• 2. keuzemogelijkheden door variatie;
• 3. een veilige en gezonde leefomgeving;
• 4. zelfredzame bewoners investeren in zichzelf en hun omgeving;
• 5. woningvoorraad met toekomstwaarde.

Bovenstaande thema's vormen dan ook de speerpunten van de woonvisie van de gemeente Alphen aan den Rijn.

Figuur 4.15: De Alphense Woonagenda

Relatie tot ontwikkeling

Minimaal 25% van het woonprogramma wordt gerealiseerd in de categorie sociale huur. Het uitgangspunt voor de overige woningen is dat het aantal Goedkope Middendure en Dure Middendure woningen tenminste 20% bedraagt (dit betreft zowel koop- als huurwoningen). Van deze laatstgenoemde 20% Middendure woningen zal initiatiefnemer tenminste de helft van dit genoemde percentage realiseren als zijnde Goedkope Middendure woningen. De ambitie van initiatiefnemer is om totaal 30% Middendure woningen te realiseren, waarbij het uitgangspunt als hierboven beschreven onverminderd van kracht blijft.

In dit kader zijn diverse speerpunten relevant. Speerpunt 1 richt zich op wijken en kernen met identiteit. De ambitie is dat een duidelijk herkenbare identiteit voor wijken en kernen ontstaan. Herbestemming van karakteristieke gebouwen, authentieke nieuwbouw en inrichting van gebieden met water- en groenontwerp, bruggen en pleinen geven kleur aan het straatbeeld. Ook speerpunt 2 is relevant, waarbij in de Alphense Woonagenda de keuzemogelijkheden door variatie centraal worden gesteld. Er wordt een ruime variatie aan woningen nagestreeft, zowel qua prijs, eigendom als woningtype. Jong en oud dient te mogelijkheid te krijgen om binnen de eigen wijk door te stromen naar een passende woning. In wijken en kernen zijn nieuwe functies en woonconcepten ontstaan, die passen bij veranderende (woning)behoeften van de inwoners. De ambitie is om woondromen van inwoners te realiseren, mede door benutting van vrijkomende gebouwen en braakliggende terreinen. Speerpunt 5 richt zich daarnaast op een woningvoorraad met toekomstwaarde. De woningvoorraad dient energiezuinig te zijn.

Op de locatie Kop West wordt een uniek woon- en werkmilieu ontwikkeld. Het woon- en werkmilieu vormt een belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling en zorgt ervoor dat de locatie een eigen, herkenbare identiteit krijgt. Er wordt een variatie aan woningen gerealiseerd, waarmee voldoende keuzemogelijkheden worden geboden. Met de beoogde ontwikkeling wordt een vrijkomend terrein herontwikkeld en benut. De woningen worden daarnaast energiezuinig gerealiseerd, wat een bijdrage levert aan een woningvoorraad met toekomstwaarde.

Conclusie

De ontwikkeling van het unieke woon- en werkmilieu in het plangebied draagt bij aan de ambities uit de Alphense Woonagenda.

4.4.4 Woningmarktverkenning Alphen aan den Rijn 2020

De woonvisie ‘De Alphense Woonagenda’ is vastgesteld in 2016 waarin meetbare doelen voor vier jaar zijn gesteld. De druk op de woningmarkt loopt ondertussen verder op en regelgeving is veranderd. Alleen een combinatie van meerdere ingrepen zal de woningmarktproblematiek kunnen verlichten. Gemeente wil daarom samen met haar partners - corporaties, ontwikkelaars, beleggers, inwoners - kijken welke maatregelen nodig zijn om verschillende doelgroepen voldoende kansen te bieden. Dit vertaalt ze in een actieprogramma (van beleid, (woningbouw)projecten en instrumenten). Het door Companen opgestelde woningmarktonderzoek, 'Woningmarktverkenning Alphen aan den Rijn' uit 2020, biedt hierbij hierbij bruikbare informatie.

Relatie tot ontwikkeling

Kwantitatieve behoefte

Om inzicht te geven in de verwachte woningbehoefte maakt de gemeente gebruik van bevolkings- en huishoudensprognoses. Vanwege de onzekerheden die samenhangen met de ontwikkeling van het migratiesaldo gaat de gemeente uit van drie prognosescenario’s. Hierbij wordt aangesloten bij de twee prognosescenario’s van de provincie Zuid-Holland: de woningbehoefteraming (WBR) en de trendraming (TR). Daarnaast is een aanvullend scenario doorgerekend op basis van de migratieontwikkelingen van de afgelopen vijf jaar, scenario ‘migratietrend’.

Afhankelijk van het scenario groeit de bevolking van Alphen aan den Rijn met +7.130 (TR) tot +8.930 (Migratietrend) in de periode tot 2030. Na 2030 blijft in alle scenario’s de bevolking groeien, variërend van +10.930 tot +13.080 personen. Door de vergrijzing verandert de samenstelling van de bevolking. In de komende tien jaar neemt het aantal 65-plussers toe en dan met name de groep van 75 jaar en ouder. Het aantal huishoudens groeit met +5.010 tot +5.820 in de periode tot 2030. Dit is een jaarlijkse groei van gemiddeld 455 tot 530 huishoudens per jaar. In alle scenario’s blijft het aantal huishoudens groeien tot 2040.

Het scenario Migratietrend is ook indicatief vertaald naar de kernen (zie onderstaande figuur). Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens in de stad Alphen aan den Rijn toeneemt naar 35.460 in 2030 (een toename van 3.910 huishoudens).

Figuur 4.16: Huishoudensontwikkeling per kern (Bron: Woningmarktverkenning Alphen aan den Rijn 2020)

Kop West voorziet in de realisatie van 330 woningen, wat bijdraagt aan een een invulling van de kwantitatieve woonbehoefte in gemeente Alphen aan den Rijn. Immers wordt in elk van de drie scenario's tot 2030 een groei in huishoudens voorzien.

Kwalitatieve behoefte

Tot 2030 zijn er afhankelijk van het demografische scenario tussen de 1.740 en 2.130 huurwoningen nodig. Hiervan zijn 1.300 tot 1.450 huurwoningen in het sociale prijssegment. De vraag naar vrije sectorhuurwoningen richt zich met name op toevoeging in het prijssegment tussen €730 en circa €900. Circa 80% van de huishoudens op zoek naar een vrije sector huurwoning zoekt in deze prijsklasse. Dit is een segment dat momenteel ontbreekt in Alphen. In absolute zin ligt de gewenste toevoeging in het scenario Migratie op circa 550 woningen in dit segment. De overige 20% zoekt in de prijsklasse boven de €900.

In dezelfde periode is de behoefte aan koopwoningen geraamd op een toevoeging van ruim 3.270 tot 3.690 woningen. In de huursector wordt een verschuiving gezien van grondgebonden (eengezins)woningen naar huurappartementen. De behoefte aan (grotere) eengezinswoningen neemt af door afname van het aantal gezinnen en toename van het aantal kleine (oudere) huishoudens. De vraag naar appartementen zit zowel in de huur- als de koopsector. Deze vraag is in sterke mate afkomstig van jonge huishoudens en ‘jonge’ senioren. De eerste groep richt zich met name op dit segment vanuit het oogpunt van betaalbaarheid. De tweede groep met name vanuit gemak en comfort. Er blijft in de komende jaren toevoeging gewenst aan koop rijwoningen. Dit speelt in op de behoefte van tweepersoonshuishoudens die willen doorstromen naar een koopwoning en (jonge) gezinnen. Daarnaast is er in iets mindere mate behoefte aan toevoeging van grotere woningen als twee-onder-een- kap en vrijstaande woningen. Er is een aanzienlijke vraag naar betaalbare koopwoningen. In totaal geeft circa 18% van de woningzoekenden aan op zoek te zijn naar een koopwoning tot €200.000. De gewenste toevoeging is circa 575 tot 650 woningen.

Onderstaande figuur toont de kwalitatieve woningbehoefte in tabel.

Figuur 4.17: Kwalitatieve woningbehoefte 2019-2030 gemeente Alphen aan den Rijn (bron: Woningmmarktverkenning Alphen aan den Rijn 2020)

Op basis van de huidige samenstelling van de woningvoorraad in de kernen, de mate van vergrijzing en verhuisbewegingen in de kernen is een inschatting gemaakt van de kwalitatieve behoefte per kern. Dit is in de volgende tabel schematisch weergegeven.

Figuur 4.18: Gemeente Alphen aan den Rijn. Ontwikkelrichting kwalitatieve woningbehoefte per kern 2019-2030 (bron: Woningmmarktverkenning Alphen aan den Rijn 2020)

In de stad Alphen aan den Rijn ligt een relatief brede opgave zowel in kwantiteit als kwaliteit. Het gaat enerzijds om toevoeging van geschikte huurappartementen voor huisvesting van ouderen. Anderzijds is er een aanzienlijke behoefte aan toevoeging van koopwoningen. Het gaat hierbij met name om toevoeging van rijwoningen en twee-onder-eenkapwoningen. Toevoeging van vrije sector huurwoningen lijkt het meest kansrijk in Alphen. Daarnaast is er een relatief grote vraag naar koopappartementen.

Kop West kent een divers programma, variërend van kleinere appartementen (van ongeveer 50 vierkante meter) tot ruime grondgebonden woon/werk units. Het doel is om de unieke kwaliteit van de haven te benutten en een uniek woon- en werkmilieu aan te bieden dat er nu nog niet veel is binnen de gemeentegrenzen. Hiermee kunnen doelgroepen worden bediend waar nu nog goed aanbod voor ontbreekt en kan een bijdrage worden geleverd aan de gewenste doorstroming van de bestaande voorraad. In het woonprogramma wordt uitgegaan van ten minste 25% sociale huurwoningen. Voor de overige woningen is vastgelegd dat het aantal goedkope middendure en dure middendure woningen tenminste 20% bedraagt (dit betreft zowel koop- als huurwoningen). Van deze 20% middendure woningen zal de initiatiefnemer tenminste de helft van dit genoemde percentage realiseren als zijnde goedkope middendure woningen. De ambitie van initiatiefnemer is om totaal 30% middendure woningen te realiseren. De ontwikkeling voorziet daarmee in zowel sociale, middeldure huur- en koopwoningen, dure koop appartementen en dure koop eengezinswoningen. Het beoogde woonprogramma sluit aan bij de brede kwalitatieve behoefte binnen de gemeente, naar zowel huur als koopwoningen en appartementen.

Conclusie

Het toevoegen van de beoogde 330 woningen in het plangebied draagt bij aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar woningen voor diverse doelgroepen die blijkt uit de woningmarktverkenning.

4.4.5 Woonvisie 2021-2025

Op 28 januari 2022 is de Woonvisie 2021-2025 vastgesteld. Sinds het vaststellen van de vorige woonvisie in 2016 is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. Alphenaren komen moeilijker aan een woning. Zeker voor huishoudens met een laag of middeninkomen is dit het geval. Ook is veel regelgeving veranderd, en heeft de gemeente meer verantwoordelijkheid gekregen voor nieuwe doelgroepen. Daarom is een nieuwe visie opgesteld om deze gewijzigde omstandigheden een plek te geven in het lokale beleid. Deze visie gaat uit van de gedachte dat een combinatie van meerdere ingrepen nodig is om de woningmarktproblematiek te verlichten zodat het voor iedereen goed wonen is in Alphen aan den Rijn.

De focus in de woonvisie ligt op het thema 'wonen', maar in de visie worden de noodzakelijke verbindingen met relevante aanpalende thema's gelegd:

• Aansluiting bij en aanvulling op de regionale opgave: In de hele regio ligt er een forse uitdaging rond woningbouwopgave en versnelling, betaalbaarheid en bijzondere groepen.
• Sectoraal beleid op aanpalende thema's als Economie, Mobiliteit, Duurzaamheid, Leefbaarheid, Sociaal Domein: De woonvisie is geen vervanging van het sectorale beleid op deze aanpalende thema's. Wel verbindt de visie deze onderwerpen met het thema wonen, en agendeert zij de gewenste uitwerking voor aanpalende sectoren.
• Wijk- en dorpsgericht werken: wonen is voor inwoners een belangrijk onderwerp. Inwoners beleven het wonen niet op gemeentelijk niveau, maar binnen hun wijk of dorp. Een prettig woon- en leefklimaat in de wijken en dorpen is essentieel. De woonvisie geeft richtingen aan voor het wonen in de wijken en dorpen, die in wijk- en dorpsvisies verder uitgewerkt worden. De woonvisie geeft zo een programmatisch kader voor de gewenste ontwikkeling van de gemeente.

De woonvisie is een uitwerking en verdieping van de gemeentelijke Omgevingsvisie en bevat daarom een deel 'visievorming'. De ambities en opgaven uit de Omgevingsvisie worden op het thema wonen nader uitgewerkt in beleid. Het gaat hierin om de volgende thema's:

• 1. Voldoende bereikbare woningen.
• 2. Aandacht voor senioren en bijzondere doelgroepen met een zorgvraag.
• 3. Gezonde vergroening en landschappelijke verstedelijking.
• 4. Verduurzaming van de gebouwde omgeving.

De woonvisie is daarnaast vooral actiegericht met concrete opgaven voor de komende jaren (looptijd tot en met 2025, met een doorkijk naar 2030). Aan deze opgaven wordt in de woonvisie een uitvoeringsagenda gekoppeld. In de woonvisie wordt de noodzaak geschetst om de stadsranden als locaties voor woningbouw te benutten. Omdat de woonvisie een looptijd heeft tot 2025 en is gericht op de uitvoering in de komende jaren, valt een keuze over deze locaties buiten de scope van de woonvisie.

Relatie tot ontwikkeling

Kwantitatieve behoefte

Om de verwachte groei te realiseren is tot 2030 toevoeging van jaarlijks 455 tot 530 woningen nodig. Er is echter ook sprake van een inhaalvraag die de druk op de woningmarkt dusdanig doet toenemen. Dit leidt ertoe dat extra nieuwbouw tot minimaal 600 woningen per jaar op de korte en middellange termijn van belang is om de markt af te koelen en de huishoudensgroei vanuit de gemeente zelf en de regio te faciliteren. Met het realiseren van maximaal 330 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de vraag naar woningen binnen de gemeente.

Kwalitatieve behoefte

In de woonvisie is de kwalitatieve behoeft per kern tot 2030 inzichtelijk gemaakt (gebaseerd op de Woningmarktverkenning Alphen aan den Rijn 2020, zie ook paragraaf 4.4.4). Voor Alphen een den Rijn (stad) gelden het volgende uitgangspunten:

• 25% sociaal;
• 20% middelduur (middenhuur < €1.000; goedkope koop €< 250.000);
• 15% betaalbare koop (<€325.000).

Voornamelijk sociale meergezinswoningen en woningen in het middenhuursegment zijn gewenst. Ook grondgebonden koopwoningen (rijwoningen en 2-onder-1-kap woningen) alsmede koopappartementen zijn gewenst. Vrijstaande koopwoningen zijn in mindere mate wenselijk. Kop West is een van de woningbouwprojecten op de planlijst met 'oude normen' die vanwege eerdere afspraken nog niet onder de normen van de nieuwe gemeentelijke woonvisie vallen. Voor de ontwikkeling is in dit specifieke geval in de anterieure overeenkomst vastgelegd dat wordt voorzien in minimaal 25% sociale huurwoningen. Het percentage van 25% sociale huurwoningen wordt vastgelegd in de planregels van dit bestemmingsplan. Hiermee wordt op dat punt aan de uitgangspunten van de woonvisie voldaan. Voor de overige woningen is vastgelegd dat het aantal goedkope middendure en dure middendure woningen tenminste 20% bedraagt (dit betreft zowel koop- als huurwoningen). Van deze 20% middendure woningen zal de initiatiefnemer tenminste de helft van dit genoemde percentage realiseren als zijnde goedkope middendure woningen.

De ambitie van initiatiefnemer is om totaal 30% middendure woningen te realiseren. In het kader van de anterieure overeenkomst zijn ten aanzien van de te onderscheiden categorieën en daarbij behorende prijsklassen andere uitgangspunten gehanteerd dan waar in de woonvisie van wordt uitgegaan. Tevens is geen percentage voor koopwoningen vastgelegd. Wel wordt met de beoogde invulling aangesloten bij de ambities zoals ze geformuleerd zijn in de woonvisie, er wordt immers voorzien in 25% sociale woningen, minimaal 20% van de woningen betreft middendure woningen (koop en huur) en er worden tevens koopappartementen gerealiseerd. Aangezien in dit specifieke geval maatwerkafspraken zijn gemaakt wordt van deze afspraken uitgegaan en wordt alleen het percentage 25% sociaal in de planregels vastgelegd.

Conclusie

Het toevoegen van maximaal 330 woningen in het plangebied draagt bij aan de ambities uit de woonvisie om te voorzien in woningen voor diverse doelgroepen. Gezien de specifieke maatwerkafspraken die zijn gemaakt wordt aangesloten bij de ambities van de woonvisie, maar zijn de in de anterieure overeenkomst gemaakte afspraken leidend voor de invulling van het programma. Op deze manier is overeengekomen dat in deze specifieke situatie op deze manier invulling wordt gegeven aan het gemeentelijke beleid.

4.4.6 Bedrijventerreinenstrategie 2021

Bedrijventerreinen vormen een belangrijke pijler onder de brede welvaart van Alphen. Deze gebieden zijn van groot belang voor het sterke Midden- en kleinbedrijf (MKB) in de gemeente, maar bijvoorbeeld ook voor activiteiten in de logistiek, waarvoor Alphen aan den Rijn gunstig ligt. Hierdoor genereren de bedrijventerreinen een derde van de werkgelegenheid in Alphen. Daarnaast worden er ook indirect veel banen gecreëerd door bedrijven gevestigd op de bedrijventerreinen, o.a. in de juridische, zakelijke en financiële dienstverlening of horeca. In totaal hangt 48% van de banen in Alphen aan den Rijn samen met bedrijventerreinen. Om inzichtelijk te maken wat de rol van de Alphense bedrijventerreinen is naar de toekomst, heeft gemeente Alphen aan den Rijn de bedrijventerreinenstrategie opgesteld.

De volgende uitgangspunten worden met de gemeentelijke bedrijventerreinenstrategie voor Alphen aan den Rijn vastgelegd:

• 1. Het tekort aan bedrijventerreinen tot 2030 (conform de behoefteraming 2021 van de Provincie Zuid Holland) moet worden opgevangen. Dit gaan we doen door in te zetten op intensivering van het ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen en het nader onderzoeken van locaties voor het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen.
• 2. Bij ontwikkeling van nieuwe bedrijfskavels zal er worden getoetst op de beleidslijnen zoals vastgelegd in de Economische Agenda, de Omgevingsvisie en het programma Duurzaamheid 2021-2030.
• 3. Bij de afweging tussen woningbouw en bedrijvigheid wordt het uitgangspunt dat er te allen tijde een evenwichtige balans tussen wonen- en werken behouden moet worden, met daarbij tevens als inzet het verkleinen van de uitgaande pendel.
• 4. Bij de transformatie van reguliere bedrijventerreinen naar woningbouw zorgen we op tijd voor het vastleggen van de benodigde compensatiemogelijkheden en schuifruimte op bedrijventerreinen.
• 5. We gaan actief in gesprek met bedrijven en eigenaren van bedrijfsvastgoed om kansen voor vernieuwing, verduurzaming en intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen in kaart te brengen.
• 6. We starten de verkenning voor het ontwikkelen van een circulair bedrijventerrein in combinatie met de opgaven vanuit het programma Duurzaamheid en de Omgevingsvisie.
• 7. We borgen voldoende ruimte op de bedrijventerreinen voor het behoud van werkgelegenheid en om ondernemers investeringszekerheid te geven: we stellen hiervoor minimale milieucategorieën vast en wijzen te behouden bedrijventerreinen aan.

Op deze uitgangspunten geeft de bedrijventerreinenstrategie inhoudelijk antwoord.

Relatie tot ontwikkeling

Er is in gemeente Alphen een uitbreidingsvraag van circa 13 tot 30 hectare aan bedrijventerrein tot en met 2030. Daar komt in deze periode een vervangingsvraag van circa 4 hectare bij door onttrekking van bedrijventerreinen voor woningbouw. Daarbij moet ook goed worden gekeken naar de mogelijkheden voor het beter benutten van bestaande terreinen door bijvoorbeeld intensivering en herstructurering.

Rijnhaven biedt de komende jaren kansen voor intensivering, vernieuwing en verduurzaming van met name het gedateerde vastgoed. Op het terrein zijn grote werkgevers gevestigd zoals Technische Unie en Electrolux. Met name op locaties waarbij de ruimte extensief en laag bebouwd is en het vastgoed verouderd, zijn er kansen voor intensivering van het bedrijventerrein. Op sommige locaties mag tot 20 meter hoog gebouwd worden, dit biedt kansen voor verdichting en het stapelen van functies. Aan de noordzijde van het terrein is sprake van kleine versnipperde bedrijfsbebouwing, waar intensievere bedrijfsbebouwing en -gebruik mogelijk is.

Onderstaande figuur toont het gebiedsprofiel voor bedrijventerrein Rijnhaven, waar Kop West is gelegen.

Figuur 4.19: Gebiedsprofiel Rijnhaven: kenmerken en strategie (bron: concept bedrijventerreinenstrategie 30 september 2021, bijlage A)

Kop West is aangeduid als locatie waar een verkenning naar woon-werkmilieu plaatsvindt.

Het transformeren van bedrijventerreinen is nadrukkelijk geen doel op zichzelf, maar kan bijdragen aan het behalen van bredere doelstellingen (aantrekkelijke gemengde milieus, intensivering, woningbouwopgave, etc.). De gemeente vindt het belangrijk dat er voldoende ruimte behouden én gerealiseerd wordt om toekomstige economie en groei van de economie te kunnen huisvesten. Dit betekent dat transformatie naar een gemengd woonwerk gebied alleen kan op de voorwaarde dat er gemeente breed voldoende ruimte voor bedrijven overblijft.

Woon-werkmilieus floreren echter niet op alle locaties. Zo is de situering en aansluiting met de (woon)stad cruciaal. Bij een ontwikkeling als Kop West in Rijnhaven wordt vanuit de bedrijventerreinenstrategie gekeken naar kansen voor een concept dat nieuw is voor Alphen en iets (kwalitatiefs) toevoegt als woon-werklandschap. Een dergelijke ontwikkeling van wonen en werken moet passend zijn in dit gebied, en rekening houden met de aanwezige bedrijvigheid en de wens van deze bedrijven tot groei en verdichting van hun bestaande bedrijfslocaties in Rijnhaven. In een dergelijk woon-werklandschap is het stapelen van functies, en daarmee ook de creatie van nieuwe arbeidsplaatsen essentieel.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de gemeentelijke concept-Bedrijventerreinenstrategie 2021. Kop West wordt hierin aangeduid als verkenningslocatie voor een woon-werkmilieu. Het beoogde woon-werk concept past in het gebied en houdt rekening met de aanwezige bedrijvigheid, zoals ook zal blijken uit Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten van dit bestemmingsplan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt 15.000 m2 bvo aan niet-woonfuncties in het plangebied mogelijk gemaakt, waarmee arbeidsplaatsen worden gecreëerd.

4.4.7 Duurzaamheidsprogramma 2021-2030

De gemeente wil in 2050 volledig energieneutraal, circulair en klimaatbestendig zijn, met een diversiteit aan plant- en diersoorten. Daarom wil gemeente Alphen aan den Rijn investeren in een duurzame toekomst voor de volgende generaties. Het doel is een leefomgeving waarin inwoners gezond kunnen wonen, werken en leven. De ambities tot 2030 en een uitvoeringsprogramma voor de periode 2021-2023 zijn uitgewerkt in het Duurzaamheidsprogramma 2021 - 2030.

In het duurzaamheidsprogramma staan 3 ambities centraal:

• De energietransitie waarin energiebesparing, duurzame energieopwekking en -opslag, duurzame warmte en duurzame mobiliteit leidt tot minder CO2 uitstoot.
• Klimaatadaptatie en biodiversiteit. Binnen dit thema richt de gemeente zich op onderwerpen als het voorkomen van wateroverlast en hittestress, het inspelen op droogte en bodemdaling en het stimuleren van diversiteit in planten en dieren.
• De transitie van een lineaire economie naar een circulaire economie. In een lineaire economie worden grondstoffen gewonnen, gebruikt voor de productie van artikelen en worden de artikelen na gebruik weer weggegooid. In een circulaire economie bestaat geen afval en worden grondstoffen telkens opnieuw gebruikt. Het doel is om verantwoord om te gaan met schaarse grondstoffen, CO2-uitstoot zoveel mogelijk te voorkomen en nieuwe verdienmodellen te ontwikkelen.

Relatie tot ontwikkeling

Groen
In het plan krijgt groen de ruimte. Niet alleen in de openbare ruimte en collectieve binnentuinen, maar ook in de gevels worden op selectieve plekken mogelijkheden gecreëerd voor groenvoorzieningen waar vogels en insecten kunnen leven. Bestaande bomen langs de Hoorn en op de hoek van de Ondernemingsweg blijven behouden in het ontwerp. Zo draagt het gebied bij aan de biodiversiteit en zorgt groen voor schaduw en verkoeling om hitte stress tegen te gaan.

Water
In het kader van klimaatadaptatie kan regenwater door middel van groene daken, gefaseerd worden afgevoerd of gebruikt worden om beplanting in droge perioden van water te voorzien. Zo wordt ingespeeld op de verwachte klimaatverandering. Langs de oevers van de binnenhaven is ruimte voor waterplanten om het gebied biodivers te maken.

Materialisatie

Voor de bebouwing en openbare ruimte wordt zoveel mogelijk gewerkt met duurzame, natuurlijke en circulaire materialen. Bij de detaillering wordt rekening gehouden met vervuiling. Materialen zijn onderhoudsvriendelijk en verouderen mooi, waardoor materialen een lange levensduur hebben en kwaliteit gegarandeerd blijft.

In paragraaf 5.4 Duurzaamheid wordt nader ingegaan op welke wijze de beoogde ontwikkeling aandacht heeft voor het aspect duurzaamheid en klimaatadaptatie.

Conclusie

Bij de beoogde ontwikkeling is voldoende aandacht is voor klimaatadaptief bouwen. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met het duurzaamheidsprogramma.

4.4.8 Welstandsnota 2015

In de Welstandsnota Alphen aan den Rijn (november 2015) zijn beoordelingskaders opgenomen voor objecten en deels ook voor gebieden. Met de herziening van 2015 wil de gemeente daarnaast het welstandsbeleid waar mogelijk vereenvoudigen en meer afstemmen op de beleving van de burger.

Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Met de verschijningsvorm van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving.

Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen.

Grotere projecten

Nieuwbouwplannen en herontwikkelingsprojecten vereisen een bijzondere inzet. De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dit is het geval indien sprake is van een functiewijziging ten opzichte van de gebiedenkaart uit de welstandsnota, zoals bijvoorbeeld nieuwe woon- en werkgebieden in agrarisch gebied, waarbij de gebiedsgerichte welstandscriteria voor het betreffende gebied niet toereikend zijn voor een goede beoordeling. Dergelijke welstandscriteria kunnen niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan, bijvoorbeeld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan, aan ten grondslag ligt.

Het opstellen van welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten kan een onderdeel zijn van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria worden in dat geval opgesteld door de gemeente of in overleg met de commissie. De gemeenteraad stelt de welstandscriteria vervolgens vast ter aanvulling op de welstandsnota, waarbij de inspraak gekoppeld kan worden aan de inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding.

Relatie tot ontwikkeling

Naar aanleiding van de kwaliteitskaart is het gehele gebied onderverdeeld in welstandsniveaus. Er is een minimaal welstandsniveau aangegeven om de gewenste kwaliteit van de omgeving te regelen.

Figuur 4.20: Niveaukaart (Welstandsnota Alphen aan den Rijn), plangebied bij benadering weergegeven met rode stippellijn

Het plangebied is gelegen in twee welstandsniveaus: soepel en regulier. Voor de noordzijde van het plangebied geldt een regulier welstandniveau (oranje op bovenstaande afbeelding). Uitgangspunt in gebieden met een regulier niveau is het handhaven van de aanwezige ruimtelijke kwaliteit. Voor de overige gronden geldt een soepel welstandsniveau (lichtgeel op bovenstaande afbeelding). Op bedrijventerreinen met een soepel welstandsniveau mogen bouwplannen geen afbreuk doen aan het stadsbeeld en dus aan de omgeving van het terrein. Dit betekent dat alleen plannen gelegen aan doorgaande routes en plannen die duidelijk zichtbaar zijn vanuit aangrenzende gebieden getoetst worden aan redelijke eisen van welstand. Plannen die vanuit de omgeving of hoofdroutes niet te zien zijn, worden niet getoetst (uitgezonderd reclame).
Verder geldt dat het plangebied dichtbij het stedelijk lint is gelegen langs de Oude Rijn (rood op bovenstaande afbeelding). Hier is inspanning ten behoeve van het behoud en de eventuele versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst. De beoogde ontwikkeling staat dit niet in de weg.

Voor de beoogde ontwikkeling geldt echter dat sprake is van een grotere herontwikkelingsproject. Op de gebiedenkaart van de Welstandsnota is het plangebied aangewezen als bedrijventerrein. Het bedrijventerrein wordt herontwikkeld naar een woon-/werkterrein.

Voor de beoogde herontwikkeling op Kop West is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Conclusie

De definitieve bouwplannen worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan de welstand- en beeldkwaliteitseisen.

4.4.9 Beleid parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020

Bij gebouwen en voorzieningen horen meestal ook parkeerplaatsen waar bewoners, bezoekers en/of werknemers een fiets of auto kunnen parkeren. Komen er nieuwe gebouwen of voorzieningen, of wordt de bestemming van een gebouw of voorziening gewijzigd, dan kunnen er meer of minder parkeerplaatsen nodig zijn.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt vastgelegd in een parkeereis. Een parkeereis moet voorkomen dat er een tekort aan parkeerplaatsen ontstaat waardoor er verkeer- en parkeeroverlast ontstaat. Een parkeereis levert een bijdrage aan een leefbare, veilige en bereikbare stad.

Een parkeereis wordt bepaald aan de hand van parkeernormen. Een parkeernorm geeft het aantal vereiste parkeerplaatsen voor een gebouw of voorziening met een bepaalde functie. Zijn er meerdere nieuwe functies die gebruik willen gaan maken van dezelfde parkeerplaatsen (dubbelgebruik), dan wordt met het berekend aantal parkeerplaatsen per functie een parkeerbalans gemaakt.

Het Beleid parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn geeft parkeernormen voor locaties binnen de gemeente.

Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied is gelegen in het deelgebied 'rest bebouwde kom' van Alphen aan den Rijn. Onderstaand zijn de parkeernormen voor de functies wonen en werken in Alphen aan den Rijn opgenomen.

Figuur 4.21: Parkeernormen 'Woningen excl. sociale huurwoningen', plangebied ligt in deelgebied c ('rest bebouwde kom' van stad Alphen aan den Rijn)

Figuur 4.22. Parkeernormen 'Bedrijven', plangebied ligt in deelgebied c ('rest bebouwde kom' van stad Alphen aan den Rijn)

Als een inrichtingsplan wordt gemaakt waarbij voorzieningen worden aangelegd met verschillende functies (bijv. wonen en werken), dan kan bij gezamenlijk gebruik van dezelfde parkeerplaatsen een parkeerbalans worden opgesteld omdat niet elke functie op hetzelfde moment de maximale parkeervraag heeft. Voor een gezamenlijk gebruik zijn maximale loopafstanden van toepassing.

Figuur 4.23: Aanwezigheidspercentages parkeervoorzieingen

In paragraaf 5.10 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren. Aangezien daaruit volgt dat aan het parkeerbeleid kan worden voldaan vraagt dit niet om nadere aandacht.

Conclusie

In onderhavig bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting inzake het parkeren opgenomen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' dient derhalve te worden aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiermee is het aspect parkeren voldoende gewaarborgd.

4.4.10 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) bestaat uit twee delen: een beleidsvisiedeel en een uitvoeringsdeel. Door de gemeenteraad is op 11 juli 2013 de Structuurvisie Verkeer en Vervoer vastgesteld. De Structuurvisie Verkeer en Vervoer heeft als doel: “Het op basis van scenario Stadsring richting geven aan duurzame mobiliteit in 2025 met een optimale mix tussen bereikbaarheid, ruimtelijke en milieukwaliteit en leefbaarheid.”

Hierbij staat het volgende centraal:

• Lever een bijdrage aan de ruimtelijke en milieukwaliteit in en rondom het centrumgebied waar langzaam verkeer het primaat heeft (autoluw gebied);
• Weer autoverkeer zonder bestemming in het centrumgebied en faciliteer autoverkeer met een bestemming in het centrumgebied.

Deze visie beschrijft het wensbeeld van de toekomstige verkeersstructuur in de stad Alphen aan den Rijn. Het is een uitwerking van het door de gemeenteraad gekozen scenario Stadsring (Scenario 2). Met het vaststellen van de visie wordt de opgave voor de toekomstige verkeersstructuur voor het stedelijke gebied van Alphen aan den Rijn duidelijk. Volgens de Structuurvisie Verkeer en Vervoer zijn voor de realisatie van Scenario 2 de volgende ontwikkelingen onmisbaar: Extern verkeer wordt eerder en meer via de randwegen geleid, die daardoor als rondweg gaan functioneren (Alphen aan den Rijn ligt op het snijpunt van doorgaande regionale oost-west en noord-zuid verbindingen), intern autoverkeer gaat meer gebruik maken van de binnenring en de rondweg en binnen de binnenring krijgt langzaam verkeer het primaat.

Voor de realisering van de visie zal een verdere uitwerking plaatsvinden in een Realisatiestrategie met aandacht voor de fasering en uitvoerbaarheid van de maatregelen, de budgettaire mogelijkheden en de kansen, die zich voordoen bij herstructurering, vernieuwingsprojecten en onderhoud. Nu de Structuurvisie Verkeer en Vervoer is vastgesteld, wordt gestart met het opstellen van deze Realisatiestrategie voor het uitvoeringsdeel, welke tevens ter vaststelling wordt voorgelegd aan de raad.

Relatie tot ontwikkeling

Voor verkeer van/naar Alphen wordt op dit moment de Hoorn als belangrijke westelijke ontsluiting voor heel Alphen gebruikt. Hierdoor wordt de Hoorn in de huidige situatie zwaar belast. Voor dit zogenaamde externe verkeer wordt in de structuurvisie de mogelijkheid geschetst om het verkeer via de Buitenring en invalswegen te gaan afwikkelen. Een belangrijke stap is al gezet, door de realisatie van de Prinses Maximabrug. Door realisatie van het scenario Stadsring wordt de Hoorn minder zwaar belast. Het externe verkeer vanaf de N11 uit Leiden richting Alphen-Noord v.v. zal dan niet meer via de Hoorn en Eisenhowerlaan hoeven te rijden. In paragraaf 5.10 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer.

Conclusie

In paragraaf 5.10 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer. Daaruit volgt dat het verkeer vanaf Kop West in de toekomstige situatie goed afgewikkeld kan worden na volledige realisatie van het nieuwbouwplan Kop West en een enkelstrooksrotonde ter hoogte van het kruispunt Ondernemingsweg - Hoorn. Het eventueel aanleggen van een stadsring zal daar een positieve invloed op hebben, zodat het plan aansluit bi hetgeen in het Verkeer- en Vervoersplan is beoogd.

4.4.11 Beleidsnota industriële geurhinder Gemeente Alphen aan den Rijn 2015

Het Alphense geurhinderbeleid is een uitwerking van het geurhinderbeleid van het Rijk, dat is uitgewerkt in de Nederlandse emissie Richtlijn Lucht en Bijzondere regelingen voor bepaalde bedrijfstakken. Uitgangspunt is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder. De nota is enerzijds gericht op het verlenen van milieuvergunningen voor bedrijven waarvoor burgemeester en wethouders van Alphen aan den Rijn het bevoegd gezag zijn. Anderzijds geeft het invulling aan de beleidsruimte die het bevoegd gezag heeft bij ruimtelijke ordening.

Relatie tot ontwikkeling

Binnen het plangebied worden bedrijfsactiviteiten toegestaan waarvoor mogelijk een milieuvergunning nodig is. Om te borgen dat zij rekening houden met de betreffende nota is in de planregels opgenomen dat bedrijvigheid met een milieucategorie 3.1 en 3.2 mag worden uitgeoefend als wordt aangetoond dat de geurimmissie van een nieuw te vestigen of significant uit te breiden geurbelastend bedrijf ter plaatse van aanwezige en geprojecteerde geurgevoelige objecten niet meer bedraagt dan bepaald in 'Beleidsnota industriële geurhinder Gemeente Alphen aan den Rijn 2015' of diens rechtsopvolger.

Relatie tot ontwikkeling

Met het opnemen van een voorwaardelijke verplichting is geborgd dat eventuele toekomstige bedrijfsactiviteiten rekening houden met de regels uit de beleidsnota.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Archeologie en Cultuurhistorie

5.1.1 Wettelijk kader

Erfgoedwet

De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2022 in werking treedt.

Nota Belvedère (1999)

Vanuit een ontwikkelingsgerichte visie op de omgang met cultuurhistorie worden in de Nota Belvedère beleidsmaatregelen voorgesteld die tot een kwaliteitsimpuls bij de toekomstige inrichting van Nederland zouden moeten leiden. Doelstelling van de nota is om de alom aanwezige cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend te laten zijn bij de inrichting van Nederland. Dit met als doel het aanzien van Nederland aan kwaliteit te laten winnen en tegelijkertijd de onderlinge samenhang van cultuurhistorische waarden op het terrein van de archeologie, gebouwde monumenten en historische cultuurlandschap te versterken.

5.1.2 Archeologie in relatie tot ontwikkeling

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft op 28 maart 2019 het paraplubestemmingsplan “Parapluplan Archeologie” vastgesteld. Met het parapluplan wordt voor het gehele gemeentelijke grondgebied voorzien in een kader waaraan ontwikkelingen kunnen worden getoetst aan het archeologisch beleid. In 2014 zijn de gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude gefuseerd waardoor het de archeologische waardenkaarten geactualiseerd dienden te worden. Het parapluplan legt dan ook de koppeling tussen de archeologische waardenkaarten van deze (voormalige) gemeenten.

Ter hoogte van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3a' (zie onderstaande figuur). Dit betekent dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien grondroerende werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte van 100 m2 of meer, indien die werkzaamheden tevens dieper reiken dan 50 cm -mv.

Figuur 5.1: Uitsnede archeologische beleidskaart met verwachtingswaarden (Archeologiebeleid gemeente Alphen aan den Rijn), plangebied bij benadering ter plaatse van de lichtblauwe cirkel

Met de beoogde ontwikkeling vinden grondroerende werkzaamheden plaats over een oppervlakte van meer dan 100 m2 en die tevens dieper reiken dan 50 cm -mv. Om die reden is een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen als Bijlage 7 Archeologisch onderzoek bij deze toelichting. De resultaten worden hieronder integraal weergegeven.

Op basis van het bureauonderzoek is een gespecificeerde verwachting opgesteld. Hieruit blijkt dat het plangebied zich op de zuidelijke oeverwal van de Oude Rijn bevindt. In het bovenste deel van de oeverafzettingen kunnen, op basis van de vormingsgeschiedenis, archeologische vindplaatsen vanaf het Neolithicum tot aan de Nieuwe tijd aanwezig zijn. Op basis van bekende archeologische waarden in de directe omgeving moet vooral rekening worden gehouden met vindplaatsen uit de Romeinse tijd en de Late Middeleeuwen-Nieuwe tijd (o.a. Limes). Teneinde deze verwachting te toetsen en aan te vullen word voor het plangebied een verkennend booronderzoek uitgevoerd.

Het booronderzoek heeft duidelijk gemaakt dat vrijwel het gehele plangebied ernstig verstoord is, waardoor de potentiële archeologische niveaus verdwenen zijn. De verstoring in het centrale en zuidelijke deel van het plangebied is dusdanig dat onderzoek naar de limesweg niet meer zinvol is.

Alleen de groenstrook grenzen aan de Hoorn in het uiterste noorden van het plangebied heeft in enkele boringen een redelijk tot goed intact bodemopbouw opgeleverd. De natuurlijke ondergrond bestaat hier uit (rest)geulafzettingen van de Oude Rijn. In de top van het profiel is in boring 22 & 23 een archeologische laag met houtskool, verbrande leem, onverbrand bot, aardwerk en fosfaat aangetroffen. Op basis van het aangetroffen aardewerk lijken de archeologische resten te dateren uit de Late Middeleeuwen. De aangetroffen indicatoren bevinden zich direct onder de bouwvoor.

Het kan niet uitgesloten worden dat de ondoordringbare puinlaag in boring 24 verband houdt met deze vindplaats. Op basis van bovenstaande resultaten wordt geadviseerd het plangebied vrij te geven met uitzondering van de zone rondom boring 22, 23 en 24. Het onderzoek heeft door de aanwezige ondoordringbare puilagen tegen de huidige bebouwing geen informatie opgeleverd over de verbreiding van de vindplaats in zuidelijke richting. Gezien de diepte waarop deze ondoordringbare lagen zijn aangetroffen lijkt het niet waarschijnlijk dat ten zuiden van de groenstrook nog veel onverstoorde archeologische resten aanwezig zijn.

Geadviseerd wordt om ter hoogte van de boringen 22 - 24 geen bodemingrepen dieper dan 0,3 m uit te voeren om daarmee de archeologische resten in situ te behouden. Mocht dit niet mogelijk zijn dan wordt geadviseerd om in deze zone een waarderend onderzoek met proefsleuven uit te voeren (IVP-P). Het doel van dit onderzoek is het onderzoeken van de gaafheid, omvang, datering en conservering van archeologische resten. De exacte invulling van de werkzaamheden dient te worden vastgelegd in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE).

Figuur 5.2: Overzicht van de boring locaties in het plangebied (afbeelding uit het Archeologisch onderzoek, p.34)

Voor de betreffende zone is op de verbeelding bij dit bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming is opgenomen. Nader archeologisch onderzoek dient uitgevoerd te worden ter plaatse van de archeologische dubbelbestemming, indien bodemingrepen dieper dan 0,3 meter worden uitgevoerd. Het behoud en de bescherming van archeologische waarden is hiermee gewaarborgd.

5.1.3 Cultuurhistorie

In aansluiting op de Erfgoedwet heeft de gemeente de heeft de gemeente een Erfgoedverordening 2018 Alphen aan den Rijn vastgesteld. Op basis van deze Erfgoedverordening kan de gemeente o.a. monumenten aanwijzen en immaterieel erfgoed erkennen. Binnen het plangebied zijn geen beschermde rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig.

Naast de Erfgoedverordening is het bestemmingsplan Cultuurhistorie van toepassing (vastgesteld op 27 januari 2022). In dit paraplubestemmingsplan zijn de waarden van de interactieve Cultuurhistorische waardenkaart Alphen aan den Rijn opgenomen. Onderstaande figuur toont een uitsnede.
Figuur 5.3: Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart Alphen aan den Rijn (alphenaandenrijn.maps.arcgis.com; plangebied bij benadering rood omlijnd)

Binnen het plangebied is het historische landschap "Polder Kerk en Zanen (stedelijk)” gelegen, dit is beschreven als middeleeuwse agrarische veenontginning uit periode < 1474" en wordt getypeerd als volledig verstedelijkt, met plaatselijk de linten langs de Oude Rijn, de oude kern van Alphen en een enkele watergang (Alpherwetering) als landelijke bijzonderheden. De gemiddelde waarde wordt gescoord op 1,67 (waarde 'laag').

Tevens is het plangebied aangewezen als "Oorlog en defensie, Tachtigjarige Oorlog, inundatiegebied van het Leids Ontzet". Dit wordt getypeerd als deels veranderd door stedelijke uitbreiding en uitbreiding kwekerijen, maar ook droogmaking Noordplas. De gemiddelde waarde wordt gescoord op 3,67 (waarde 'hoog'). Het oostelijk deel van het plangebied is aangewezen als 'Buitenplaats Zorgrust' (groen op bovenstaande figuur), maar dit wordt niet cultuurlandschappelijk gewaardeerd (buitenplaatskarakter volledig verdwenen). Tot slot zijn op redelijk korte afstand van het plangebied de Oude Rijn (de voornaamste as van ontwikkeling van de gemeente Alphen aan den Rijn, trace en profiel kennen hoge cultuurhistorische waarde) en de Rijnhaven (lage cultuurhistorische waardering) op de kaart aangeduid. Daar waar sprake is van niet-gebouwde objecten met een zeer hoog, hoog en gemiddeld waardering wordt de waarde van de onderliggende landschappen in het parapluplan Cultuurhistorie beschermd via de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. In lijn met het parapluplan, wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Uitvoeren werk(zaamheden)' in de betreffende zone rondom de Hoorn in voorliggend bestemmingsplan overgenomen. Op die manier zijn de behoudenswaardige cultuurhistorische elementen dan wel waarden langs de weg voldoende beschermd.

Voor de beoogde ontwikkeling geldt dat de beoogde plannen geen significante invloed hebben op de cultuurhistorische waarde van de Oude Rijn. In het plan wordt rekening gehouden met het nautische karakter van de Rijnhaven. Water vormt een belangrijke structuurdrager in het plan, de havensfeer is een belangrijk uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan. Zodoende wordt invulling gegeven aan het aspect cultuurhistorie.

5.1.4 Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormt derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

5.2.1 Wettelijk kader

Milieuzonering is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties en beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' opgesteld. Door toepassing te geven aan deze handreiking wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat die bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt.

Omliggende bedrijven en richtafstanden

In de handreiking zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. De richtafstand geldt vanaf de grens van de inrichting tot de uiterste situering van de gevel van een woning (of andere gevoelige functies) die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is en betreft nadrukkelijk een leidraad en geen norm. Indien goed gemotiveerd en onderbouwd door middel van relevant milieutechnisch onderzoek, kan ervoor worden gekozen van de richtafstand af te wijken.

Figuur 5.4: Richtafstanden bedrijven en milieuzonering (Bron: VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering')

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk. Het woon- en leefklimaat is in een gemengd gebied anders dan in een rustige woonwijk. Als gevolg kan - zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat - de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied, met uitzondering van het aspect gevaar. In gemengd gebied komen direct naast woningen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

Bedrijvigheid binnen het plangebied

In gebieden met functiemenging wordt een andere systematiek gehanteerd en is vaak een combinatie van wonen en werken mogelijk. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven, geldt dit bijvoorbeeld vanwege bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging. Vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies in dergelijke gebieden is de ‘standaard’ systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. In functiemengingsgebieden wordt de Staat van Bedrijven (SvB) ‘functiemenging’ toegepast. Hierin worden vier categorieën onderscheiden, te weten categorie A, categorie B1, categorie B2 en categorie C:

• Categorie A Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.
• Categorie B1 Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend, dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.
• Categorie B2 Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar moeten staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan.
• Categorie C Activiteiten genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

5.2.2 Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied kan, zeker na realisatie van de gewenste ontwikkeling, beschouwd worden als omgevingstype 'gemengd gebied', omdat in dat geval sprake is van een combinatie van zowel woon- als niet-woonfuncties. Dit betekent dat de richtafstanden voor een gemengd gebied van toepassing zijn. Daarnaast is in het plangebied zelf sprake van functiemenging.

In gevolge van de ligging in de Rijnhaven en aan de rand van het bedrijventerrein bevinden zich in de directe omgeving verschillende bestemmingen met bedrijvigheid. In deze paragraaf wordt daarom ingegaan op de omliggende bedrijvigheid. Tot slot is ook de functiemenging op gebouwniveau relevant.

5.2.2.1 Omliggende bedrijven

Planologische mogelijkheden

Per te onderscheiden deelgebied wordt toegelicht of er aandachtspunten zijn vanuit de systematiek van de VNG-publicatie en hoe dit zich verhoudt tot de ontwikkeling van Kop West. Het gaat om de volgende deelgebieden: Rijnhaven Oost (ten oosten), buitengebied Alphen-West (ten noorden) en bedrijventerrein Rijnhaven (ten noorden, zuiden en westen).

Rijnhaven Oost

Voor het meest oostelijk deel van het plangebied alsmede het gebied ten oosten van het plangebied is het gebied 'Rijnhaven Oost' gelegen (zie onderstaande figuur). Voor dit gebied heeft de gemeente Alphen aan den Rijn een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte opgesteld ("Chw Omgevingsplan Rijnhaven Oost". Het bij het bestemmingsplan “Chw Bestemmingsplan Rijnhaven-Oost 2021” behorende gebiedsbeleid is vastgesteld op 14 december 2021. Het bestemmingsplan richt zich op de transformatie van het gebied naar een woongebied met daaraan ondergeschikt andere functies voor de levendigheid van het gebied (zoals maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening etc). Doordat het gebied ingericht wordt als zijnde een gemengd woon- én werkgebied is de aard en zwaarte van bedrijvigheid beperkt. Met name relevant is dat de gehele strook langs de Rijnhaven een overwegende woonfunctie krijgt, waarbinnen in ieder geval geen ruimte is voor (grootschalige) bedrijven. Een knelpunt voor de beoogde herontwikkeling met het te transformeren gebied Rijnhaven Oost ontstaat hierdoor niet.

Figuur 5.5: Ligging plangebied bij benadering rood omlijnd) ten opzichte van Rijnhaven-Oost (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Buitengebied Alphen-West

De gronden aan de overzijde van de Oude Rijn (zie onderstaande figuur) zijn gelegen binnen het plangebied van de beheersverordening 'Buitengebied Alphen West 2018'. Vaststelling van de beheersverordening heeft tot gevolg dat onder andere het bestemmingsplan uit 1990 deels blijft gelden. Aan de overzijde van de Oude Rijn zijn enkele agrarische en niet-agrarische bedrijven gevestigd en tevens woningen gesitueerd. De betonwarenfabriek van Struyk Verwo Infra aan de Gnephoek 26 (zie figuur 5.6) is één van de bedrijven met een relatief zware milieucategorie . Voor een betonwarenfabriek geldt ten hoogste milieucategorie 4.2, met een richtafstand van 200 meter in gemengd gebied. De betonwarenfabriek aan Gnephoek 26 is op meer dan 200 meter afstand van het plangebied gelegen en vormt daardoor geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 5.6: Ligging plangebied bij benadering rood omlijnd) ten opzichte van Buitengebied Alphen-West (bron: ruimtelijkeplannen.nl) waarbij de locatie van de Gnephoek 26 middels een ster is weergegeven

Bedrijventerrein Rijnhaven

Het plangebied is gelegen op het geluidsgezoneerde 'Bedrijventerrein Rijnhaven' zie ook onderstaande figuur. Voor de beoogde ontwikkeling kan onderscheid worden gemaakt tussen de planologisch toegestane bedrijfsactiviteiten en de feitelijk aanwezige bedrijven. Beide situaties zijn inzichtelijk gemaakt. Daarbij is onder meer gebruik gemaakt van de gegevens die in 2019 door DGMR zijn aangeleverd.

Figuur 5.7: De locatie van plangebied bij benadering middels een ster weergegeven ten opzichte van het geluidgezoneerde industrieterrein (bron: bestemmingsplan Geluidszone Industrieterrein Oude Rijn)

Bedrijven die mogelijk planologisch om aandacht vragen

Uit de analyse van de planologische mogelijkheden volgt dat rekening houdend met de richtafstanden die gelden voor bepaalde bedrijfsactiviteiten er een aantal locaties zijn waar niet aan de richtafstanden behorend bij de toegestane milieucategorie wordt voldaan. In onderstaande figuur zijn de locaties waar dit het geval is als 'aandachtspunten' weergegeven.

Figuur 5.8: Planologische mogelijkheden en de richtafstanden bekeken vanaf de locatie van de beoogde woningen in het plangebied (bron: Qgis; eigen bewerking)

Uit figuur 5.8 volgt dat ter plaatse van 10 locaties het aspect bedrijven en milieuzonering om aandacht vraagt. Daar waar overlap bestaat vormt de woningbouw namelijk mogelijk een belemmering voor de volgens het bestemmingsplan toegelaten activiteiten.

Uit een nadere analyse voor wat betreft de planologische mogelijkheden blijkt dat met name de twee kavels in categorie 4.2, direct ten westen en aan de zuidzijde van het plangebied beperkt zouden kunnen worden. Dit omdat de afstanden tussen de bedrijfsgronden en het woningbouwplan kleiner zijn dan de richtafstand (in dit geval 200 meter). Bij bedrijfscategorieën waarvan de relevante activiteiten inpandig verricht kunnen worden, zijn maatregelen doorgaans goed mogelijk. Daarnaast zijn de kavels ruim en kunnen geurbelastende (buiten)activiteiten op zo groot mogelijke afstand van de nieuwe woningen worden gerealiseerd. Op het industrieterrein zijn rondom en in het plangebied reeds woonbestemmingen aanwezig, welke de geuremissie van bedrijven beperken. Het plan is daarmee niet of in beperkte mate bepalend voor de gebruiksmogelijkheden. Door de aangescherpte regelgeving, wordt hinder door stof al dichtbij de inrichtingen vergaand beperkt. Gezien de ligging van het plan op afstand van de bedrijfsactiviteiten, speelt stof geen rol. In paragraaf 5.7 Geluid wordt nader op het aspect geluid ingegaan.

Feitelijke bedrijfssituaties

Omdat niet aan alle richtafstanden behorend bij de planologisch toegestane activiteiten wordt voldaan, is het nodig om van de richtafstanden af te wijken. Daarom is inzichtelijk gemaakt of het mogelijk is om gemotiveerd van de richtafstanden af te wijken. Voor de percelen 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 en 9 gaat dit over het afwijken van maximaal 1 stap in milieucategorie. Voor perceelnr. 8 en 10 gaat het om 2 stappen. Gemotiveerd dient te worden dat woningen inpasbaar zijn naast de bedrijfsactiviteiten in geval van de maximaal toegestane milieucategorie. In dat kader geldt voor alle locaties dat sprake is van bedrijvigheid in gebouwen. Hierdoor is het relatief eenvoudig om maatregelen toe te passen, waardoor de beoogde woningen inpasbaar zijn in combinatie met de planologische maximaal toegestane milieucategorie op de betreffende bestaande bedrijfslocaties. Denk daarbij aan technische maatregelen, zoals geluidsisolatie bij dak en gevel, geluidsdempers of afscherming bij uitlaten en geluidsarme buiteninstallaties. Buitenactiviteiten kunnen worden voorzien van geluidschermen. De ligging van het plangebied op een gezoneerd industrieterrein geeft beperkingen voor de woningbouw en voor de bedrijven op het terrein, zoals reeds toegelicht in paragraaf 1.3.2 Bestemmingsplan "Geluidzone industrieterrein Oude Rijn" (2016). Voor een groot deel van de bestaande bedrijvigheid in de omgeving van Kop West, m.u.v. Multinal, geldt dat er nog beperkt geluidruimte beschikbaar is binnen de geluidzone waardoor hun uitbreidingsmogelijkheden al beperkt worden. In paragraaf 5.7 Geluid wordt nader op het aspect industrielawaai ingegaan.

Om inzicht te krijgen of er sprake is van belemmering van de feitelijke bedrijfsactiviteiten, is de vergunde situatie beschouwd. Voor de relevante locaties is onderzocht in welke milieucategorie de daar nu gevestigde bedrijven op dit moment vallen. Deze analyse heeft plaatsgevonden naar aanleiding van de over de bedrijven bekende informatie zoals vastgelegd in beschikbare milieudossiers (aangeleverd door DGMR, 2021). Deze analyse van milieudossiers bouwt voort op een analyse door DGMR welke in 2019 reeds is uitgevoerd.

De relevante bedrijven, op basis van de analyse door DGMR uit 2019, zijn weergegeven in onderstaande tabel (zie figuur 5.9). Hierbij zijn de richtafstanden behorend bij de vergunde activiteiten weergegeven. Vanwege de ligging op een gezoneerd industrieterrein wordt hierbij niet ingegaan op het aspect geluid in relatie tot de afzonderlijke bedrijven.

Figuur 5.9: Overzicht type bedrijvigheid conform de vergunde activiteiten en bijbehorende richtafstanden (Bron: DGMR, d.d. 4 juli 2019)

Uit de analyse door DGMR (2019) en de analyse van milieudossiers (2021), geldt het volgende met betrekking tot de feitelijk vergunde activiteiten:

• Geurhinder
  Ten aanzien van geurhinder is er één bedrijf waar dit aspect aan de orde kan zijn, te weten Multinal (nummer 7/8 in figuur 5.8 en 5.9). Uit de uitbreiding op de milieuvergunning blijkt dat er een expliciete locatie is aangewezen waar de geuractiviteiten worden ontplooid. De geurhinder blijft daarbij binnen de inrichtingsgrens. Dit leidt zodoende niet tot geur hinder in het plangebied Kop West. Bovendien is hierdoor in de feitelijke situatie geen sprake van belemmering van bedrijfsactiviteiten en zijn met Multinal bilaterale afspraken gemaakt over het treffen van maatregelen, indien deze alsnog nodig blijken te zijn.
• Stof en gevaar
  Uit de analyse van milieudossiers is gebleken dat binnen het plangebied Kop West geen relevante stof- en gevaar hinder optreedt als gevolg van de betreffende bedrijfsactiviteiten.
• Geluid
  Vanuit de analyse van milieudossiers, richtafstanden en de mogelijke geluidsruimte volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer, maatwerkvoorschriften en vergunningvoorschriften blijken de volgende bedrijven relevant:
  • a. Qbiq (nummer 2 in figuur 5.8) uitgaande van een milieucategorie 3.2.
  • b. Multinal (nummer 7 (deels)/8 in figuur 5.8). Uit het milieudossier blijkt dat sprake is van activiteiten met maximaal een milieucategorie 4.1 (zie ook figuur 5.10).
  • c. Grimbergen (nummer 9 in figuur 5.8) en uitgaande van een milieucategorie 4.2.

Om inzichtelijk te maken tot waar de richtafstanden reiken vanaf deze vergunde activiteiten, zijn in onderstaande figuur de richtafstanden behorend bij deze bedrijven inzichtelijk gemaakt. Voor de volledigheid zijn ook de richtafstanden bij de overige omliggende vergunde bedrijfsactiviteiten weergegeven.

Figuur 5.10: Richtafstanden in omgevingstype 'gemengd gebied' behorend bij de feitelijk vergunde bedrijfsactiviteiten, plangebeid bij benadering rood omlijnd (Bron: Qgis; eigen bewerking)

Uit figuur 5.10 volgt dat de richtafstand van Grimbergen over het plangebied loopt, maar niet reikt tot aan de locatie van de beoogde woningen. Daarmee vragen voor de beoogde woningen alleen de activiteiten ter plaatse van Qbiq en Multinal nog om nadere aandacht. Voor de beoogde woningen geldt dat als gevolg van de overige vergunde activiteiten in de omgeving sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van Kop West, uitgaande van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Daarmee is afwijken van de richtafstanden van de planologisch toegestane activiteiten hier aanvaardbaar.

Om te bepalen of de beoogde woningen inpasbaar zijn is nader gekeken naar de feitelijke activiteiten van Qbiq en Multinal. Op basis van de hierna volgende overwegingen, kan worden aangetoond dat voor het perceel van Qbiq met één stap kan worden afgeweken van de richtafstand en voor Multinal met twee stappen. Uitgaande van de feitelijke dan wel vergunde activiteiten, heeft de afwijking in beide gevallen betrekking op één stap. Hiervoor geldt dat de richtafstanden zijn gebaseerd op gemiddelde bedrijfsactiviteiten.

• Qbiq: Uitgaande van de feitelijke activiteiten, vinden de activiteiten van Qbiq met name inpandig plaats en veroorzaken nauwelijks geluid naar buiten. De feitelijke activiteiten kennen een lagere geluidsemissie dan op grond van het Activiteitenbesluit is toegelaten. Aan de westzijde van de locatie vinden buiten laad- en losactiviteiten plaats. De afstand tot het plangebied bedraagt meer dan 50 meter, zodat hier alsnog aan de richtafstanden wordt voldaan. Eventueel is het zelfs mogelijk om de geluidsruimte voor Qbiq middels een maatwerkvoorschrift te beperken, zonder dat dit consequenties voor het bedrijf heeft.
• Multinal: Multinal beschikt over een vergunning voor de huidige activiteiten die zij ontplooit. De geluidemissie van deze activiteiten blijkt voor de beoogde woningen op Kop West de bepalende factor te zijn (ten opzichte van het geluid afkomstig van het gehele industrieterrein). Vice versa is dit ook het geval: de nieuwe woningen zullen bepalend zijn voor ontwikkelingen (met betrekking tot bedrijfsactiviteiten) op het industrieterrein, en met name voor Multinal. Aangezien de nieuwe woningen bepalend zijn voor ontwikkelingen bij Multinal, is er voor dit bedrijf geen geluidruimte meer voor extra (toekomstige) bedrijfsactiviteiten. Extra bedrijfsactiviteiten zijn alleen mogelijk als maatregelen aan de bestaande inrichting worden getroffen. Dergelijke maatregelen worden uitvoerbaar geacht. Activiteiten kunnen bovendien in een gebouwde voorziening worden uitgevoerd. Met het toepassen van dergelijke maatregelen, kan de maximale geluidruimte conform het geluidbeheermodel worden benut met instandhouding van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen op Kop West.

Vanwege het geluidgezoneerde industrieterrein alsmede in het kader van een goede ruimtelijke ordening is een akoestisch onderzoek uitgevoerd waarbij is ingezoomd op de activiteiten die in de nabije omgeving van de ontwikkeling plaatsvinden. Hiervoor wordt verwezen naar de paragraaf '5.7 Geluid'.

Overwegingen:

De nieuwe woningen worden mede-bepalend voor toekomstige (nog te vergunnen) ontwikkelingen op het industrieterrein. De volgende overwegingen, zie hiervoor ook '5.7 Geluid', zijn in dit kader relevant:

• De vergunde bedrijfsvoering van alle omliggende bedrijven wordt niet beperkt door de ontwikkeling van Kop West.
• Met omliggende bedrijven is gesproken over hun huidige bedrijfsvoering alsmede eventuele toekomstplannen. De huidige toekomstplannen van de bedrijven worden niet belemmerd door het plan.
• Het is mogelijk om gemotiveerd af te wijken van de planologisch geldende richtafstanden, mede nu de activiteiten goed inpasbaar zijn.
• Voor een groot deel van de bestaande bedrijvigheid in de omgeving van Kop West, m.u.v. Multinal, geldt dat er nog beperkt geluidruimte beschikbaar is binnen de geluidzone waardoor hun uitbreidingsmogelijkheden beperkt worden.
• Aangezien sprake is van bedrijvigheid in gebouwen en inpandig bedrijfsactiviteiten kunnen worden uitgeoefend met een hogere milieucategorie zullen activiteiten die planologisch zijn toegestaan in de meeste gevallen als nog kunnen worden uitgeoefend.
• Er wordt een bufferzone ingebouwd, zodat de nieuwe woningen zo ver mogelijk van industrieterrein worden gerealiseerd. Woningen zijn in deze bufferzone niet toegestaan. Dove gevels ter plaatse van de nieuwe woningen worden zoveel mogelijk voorkomen en worden daar waar nodig gerealiseerd (dit is in de planregels geborgd).
• Het plan voorziet in afschermende bebouwing; in de planregels is geborgd dat deze bebouwing gerealiseerd moet worden voordat de nieuwe woningen in gebruik mogen worden genomen. Deze bebouwing bevindt zich aan de industriezijde. Deze bouwblokken worden zo gesloten mogelijk gebouwd.
• Ter plaatse van de woningen worden omsloten bouwblokken toegepast, zodat de woningen een voor industrie belaste en onbelaste zijde hebben.
• De bouwblokken hebben zoveel als mogelijk woningen met een tweezijdige oriëntatie.
• Door uit te gaan van de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) wordt geluidruimte behouden voor toekomstige bedrijvigheid (zie ook paragraaf '5.7'). Deze geluidbelasting treedt namelijk op dit moment niet overal op. Op bepaalde locaties is bijvoorbeeld sprake van 3 dB(A) ruimte. Op deze manier wordt rekening gehouden met eventuele uitbreiding van activiteiten. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor activiteiten in de insteekhaven.

Opgemerkt wordt dat aan de westzijde van het plangebied een gasdrukregel- en meetstation aanwezig is. Het station is gelegen aan de Ondernemingsweg 4D en is een type B-inrichting welke onder de werkingssfeer valt van het Activiteitenbesluit milieubeheer. Voor een dergelijk station geldt conform het Activiteitenbesluit milieubeheer een veiligheidsafstand van 4 respectievelijk 6 meter tot beperkt kwetsbare - en kwetsbare objecten. Het gasdrukregel- en meetstation is gelegen buiten het het plangebied, zie ook onderstaande figuur. De afstand van het gasdrukregel- en meetstation tot het dichtstbijzijnde bouwvlak van Kop West bedraagt meer dan 10 meter. Daarmee wordt aan de van toepassing zijnde afstanden voldaan. Hiermee levert het station geen belemmeringen op voor de ontwikkeling en vice versa.

Figuur 5.11: Locatie gasdrukmeet- en regelstation nabij het plangebied

5.2.2.2 Bedrijvigheid binnen het plangebied

Binnen het plangebied worden diverse functies toegestaan. Zowel woningen als bedrijvigheid maakt onderdeel uit van de beoogde ontwikkeling. Voor de bedrijvigheid geldt dat maximaal milieucategorie 3.2 wordt toegestaan in de bufferzone. Deze bedrijvigheid is daarmee alleen aan de westzijde van het plangebied toegestaan. De activiteiten van de bedrijven in de bufferzone vinden in hoofdzaak binnen, in gebouwen plaats. De geluidsuitstraling naar de omgeving is daarmee beperkt. Buitenactiviteiten zijn mogelijk aan de westzijde van de gebouwen. Deze activiteiten vinden daarmee op ruime afstand van de nieuwe woningen plaats en worden afschermend door het eigen gebouw. De bebouwing fungeert als het ware als een geluidscherm. In de regels is opgenomen dat deze bebouwing een minimale hoogte dient te krijgen, zodat deze als afscherming fungeert naar de beoogde woningen. Om vervolgens te borgen dat zowel de activiteiten kunnen worden uitgeoefend en ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat worden in de planregels twee voorwaardelijke verplichtingen opgenomen:

• Woningen en andere geluidgevoelige objecten mogen pas in gebruik worden genomen als de afschermende bebouwing is gerealiseerd of andere geluidwerende maatregelen én tevens voldaan is aan de eisen die opgenomen zijn in het Besluit hogere waarden en tevens wordt voldaan aan de maximale toegestane geluidbelasting op de gevel van een woning en voldaan is aan de eisen die opgenomen zijn in het Besluit hogere waarden.
• Bedrijvigheid met een milieucategorie 3.1 en 3.2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.2' mag pas worden uitgeoefend als wordt aangetoond dat aan de maximale toegestane geluidbelasting op de gevel van aanwezige en geprojecteerde woningen en andere geluidgevoelige objecten wordt voldaan zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit milieubeheer dan wel de eventueel van toepassing zijnde maatwerkvoorschriften.
• Bedrijvigheid met een milieucategorie 3.1 en 3.2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.2' mag pas worden uitgeoefend als wordt aangetoond dat de geurimmissie van een nieuw te vestigen of significant uit te breiden geurbelastend bedrijf ter plaatse van aanwezige en geprojecteerde geurgevoelige objecten niet meer bedraagt dan bepaald in 'Beleidsnota industriële geurhinder Gemeente Alphen aan den Rijn 2015' of diens rechtsopvolger.

Voor de activiteiten die ter plaatse van het overige deel van het plangebied zijn toegestaan, te weten kantoren, dienstverlening, horeca, creatieve bedrijvigheid, detailhandel, sportvoorzieningen en maatschappelijke functies (al dan niet begrensd in omvang), geldt dat deze onder de SvB ‘functiemenging’ vallen en een categorie A of B kennen. In de regels is vastgelegd dat alleen activiteiten tot en met een categorie B1 direct zijn toegestaan. Gezien het type functies die rechtstreeks worden toegestaan zijn deze activiteiten aanpandig aan woningen mogelijk. Daarmee is met deze voorzieningen in het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.2.3 Conclusie

Het is mogelijk om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden, op basis van de overwegingen voor deze specifieke locatie. Hiermee is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven wordt niet onevenredig belemmerd.

5.3 Bodem

5.3.1 Wettelijk kader

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

5.3.2 Relatie tot ontwikkeling

Ten behoeve van de ontwikkeling is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportages zijn opgenomen als Bijlage 8 Verkennend bodemonderzoek en 9 Nader bodemonderzoek bij deze toelichting. De doelstelling van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit.

Met het verkennend bodemonderzoek is de algemene (uitpandige) bodemkwaliteit vastgesteld. In het verkennende bodemonderzoek zijn over het algemeen maximaal lichte verontreinigingen aangetroffen in zowel de boven- als ondergrond. De bodemkwaliteit komt hiermee overeen met de gemiddelde bodemkwaliteit in de omgeving (klasse Industrie). Uitzondering hierop vormt de aangetroffen sterke verontreiniging met zink en olie met onbekende omvang bij boorlocatie 09.

Zink en olie oostelijk van gebouw Hoorn 75 (boorlocatie 09)

Alhoewel de aangetroffen sterke verontreiniging met zink en minerale olie in de kleiige ondergrond ter plaatse van boorlocatie 09 niet in omvang is afgeperkt wordt, vanwege de diepte waarop de verontreiniging voorkomt (2,5 m -mv) en het feit dat de verontreiniging in 2017 niet in het grondwater is aangetroffen, verwacht dat de verontreiniging in de huidige situatie en bij huidig gebruik niet zal leiden tot humane, ecologische en verspreidingsrisico's.

Ten behoeve van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Daaruit volgt dat niet wordt verwacht dat er geen sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging (> 25 m3) als het gaat om de aangetroffen minerale oliën. In dergelijke gevallen dient de bodemsanering te worden uitgevoerd op een "natuurlijk moment". Herontwikkeling/nieuwbouw op een locatie wordt gezien als een dergelijk natuurlijk moment. Daarnaast volgt uit het onderzoek dat er tevens geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PCB’s en geen sprake meer is van sterke verontreiniging met vinylchloride.

Beoordeling

Ten aanzien van de toekomstige bestemmingswijziging is de bodem van de locatie voldoende onderzocht. Er dient bij toekomstige planuitwerking wel rekening te worden gehouden met vervolgonderzoek (na sloop van de nog aanwezige bedrijfsgebouwen) en een bodemsanering (in verband met grondwaterverontreiniging). Hiervoor zijn door initiatiefnemer voldoende financiële middelen gereserveerd.

5.3.3 Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

5.4 Duurzaamheid

5.4.1 Rijksbeleid

Het duurzame beleid van de Nederlandse overheid is vastgesteld in de Energieagenda (2016). Het doel van deze agenda is om de transitie naar een CO2-arme energievoorziening in 2050 te bewerkstelligen. In het Klimaatakkoord van Parijs is vastgelegd de opwarming van de aarde te beperken tot ruim onder de twee graden Celsius, met het streven een maximale temperatuurstijging van anderhalve graad Celsius te realiseren. Dat vraagt om een drastische reductie van het gebruik van fossiele energie, tot dichtbij nul in het jaar 2050. Elektriciteit wordt dan duurzaam opgewekt, gebouwen worden voornamelijk verwarmd door aardwarmte en elektriciteit, bedrijven hebben hun productieprocessen aangepast, er wordt niet langer op aardgas gekookt en er rijden vrijwel alleen maar elektrische auto's.

Sinds 2021 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan overeenkomstige wettelijke vereisten. Nieuwe woningen moeten worden voorzien van warmtepompen, zonnecollectoren en extra isolatie en eisen worden gesteld aan de maximum vervuiling van auto's.

5.4.2 Provinciaal beleid

Het duurzaamheidsbeleid voor de provincie Zuid-Holland is terug te vinden in de Omgevingsvisie. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn aansluitend bij de groenblauwe structuur van Zuid-Holland. De provincie wil hierbij samen met de regio's tot maatwerk komen in de regionale woonvisies. Bestaande bebouwing wordt gereed gemaakt voor de energietransitie. En nieuwbouw (woningen én overige gebouwen) hoort energie neutraal of energie leverend te worden uitgevoerd.

5.4.3 Gemeentelijk beleid: Actieprogramma Duurzaamheid 2017-2020

In het Actieprogramma staan de ambities en acties van de gemeente tot het jaar 2020 beschreven. Om in 2050 CO2-neutraal te zijn en daarmee het Alphens beleid te behalen is een versnelling nodig. Het actieprogramma bestaat inhoudelijk uit zeven thema's:

• Energie;
• Duurzaam wonen;
• Duurzame mobiliteit;
• Duurzaam ondernemen;
• Klimaatadaptie & Green City;
• Duurzame scholen & verenigingen;
• Duurzame gemeentelijke organisatie.

Voor elk van de zeven thema's zijn ambities en acties opgenomen, die middels communicatieve, financiële en juridische instrumenten worden nagestreefd.

5.4.4 Relatie tot ontwikkeling

Voor Kop West zijn de duurzaamheidsambities vertaald in zes thema’s: energie, circulariteit, mobiliteit, klimaatadaptiviteit, gezondheid en natuurinclusief. Alle thema’s dragen bij aan zowel de gezondheid van de bewoners en ondernemers als aan de verschillende transitieopgaven in het gebied.

Energie

Conform het landelijk beleid voor nieuwbouw zal er in Kop West aardgasvrij gewoond en gewerkt worden. Om zo veel mogelijk zelf te voorzien in energie is de eerste stap het beperken van de energievraag door de gebouwen hoogwaardig te isoleren en middels gebalanceerde ventilatie warmte terug te winnen. De woningen en werkplaatsen worden verwarmd en gekoeld middels individuele of collectieve warmtepompen die gebruik maken van energie uit de bodem, lucht, zonnewarmte of water in de Rijnhaven (aquathermie). Voor Kop West wordt volop ingezet op een energiesysteem dat past bij het karakter van het gebied.

Circulairiteit

De bestaande bebouwing op het terrein van Kop West biedt een uitgelezen kans om materialen te hergebruiken. Zo wordt er eerst op gebiedsniveau een materialenscan uitgevoerd om te onderzoeken welke bestaande structuren of materialen hergebruikt kunnen worden. Primair is het streven om deze structuren binnen het project Kop West te hergebruiken maar mogelijk zijn ook de omliggende projecten in de Rijnhaven of daarbuiten geïnteresseerd in de vrijkomende materialen. Door deze reststromen in kaart te brengen en goed af te stemmen met de directe omgeving zou de Rijnhaven op gebiedsniveau kunnen fungeren als een materialen hub of een circulair netwerk. Dit geldt ook voor vrijkomende grond, want idealiter wordt de grondbalans in het gebied zo veel mogelijk gesloten.

Mobiliteit

De sprong voorwaarts naar duurzame mobiliteit wordt gefaciliteerd met het realiseren van mobiliteitshubs in de wijk. Daarnaast worden meer laadpunten gerealiseerd dan wettelijk vereist voor nieuwbouwappartementen en bedrijfsruimtes. Dit betekent dat er in de elektrische infrastructuur rekening gehouden wordt met voldoende (net)capaciteit en zal daarnaast de lokale infrastructuur gereed zijn voor toekomstige uitbreidingen. Om in te spelen op deze ontwikkelingen worden ondergrondse parkeergarages vermeden en in plaats daarvan worden flexibele mobiliteitshubs gerealiseerd. Ook wordt voorzien in deelmobiliteit.

Klimaatadaptiviteit

Om sterk wisselende veranderingen in het klimaat met meer extreme weersomstandigheden te kunnen weerstaan, wordt in Kop West in het ontwerp rekening gehouden met voldoende mogelijkheden voor hemelwaterafvoer, waarbij de Rijnhaven een belangrijke rol speelt. Hittestress wordt zoveel mogelijk vermeden door voldoende groenvoorzieningen te treffen middels groendaken, binnentuinen, groene stroken en voldoende bomen in openbaar gebied. De verharding die nodig is wordt voor een deel uitgevoerd in half verharding met grastegels.

Gezondheid

De luchtkwaliteit profiteert vooral van het vele water en groen in de omgeving die ook nog eens autoluw is. Door toepassing van gebalanceerde ventilatie wordt ook schone lucht binnenshuis verbeterd. De groene binnentuinen dragen bij aan comfort, hinder en geluid. Er wordt voldoende ruimte vrijgemaakt in de binnentuinen om recreatief te kunnen sporten en bewegen. De vele aantrekkelijke fiets- en wandelroutes stimuleren beweging onder bewoners en gebruikers.

Natuurinclusiviteit

Kop West zal optimaal aansluiten bij het waterrijke karakter van de omgeving. Maximaal groen en minimale verharding zijn de uitgangspunten. Het invoegen van een 'flauwe' oever met afwisselende oeverbeplanting langs de binnenhaven trekt waterleven aan. De biodiversiteit van Kop West wordt bevorderd door de toepassing van groene daken en groene kademuren. Ook bewoners worden gestimuleerd hun balkons en geveltuinen groen in te richten met extra variatie van (klim)beplanting zodat vogels en insecten worden uitgenodigd in de wijk.

5.4.5 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat voldoende aandacht is voor duurzaamheid en klimaatadaptief bouwen. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met de duurzaamheidsdoelstellingen zoals deze zijn verwoord in het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Wettelijk kader

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen onder externe veiligheid. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang

• Plaatsgebonden risico (PR): Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan 1 op de miljoen. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen
• Groepsrisico (GR): Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers en is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een gedegen verantwoording, kan afwijken. Dit betreft de zogeheten verantwoordingsplicht. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen inclusief bijbehorende relevante gegevens zijn weergegeven. De risicokaart vormt een hulpmiddel bij het beoordelen van het aspect externe veiligheid bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast kan ook het risicoregister worden geraadpleegd.

5.5.2 Beleidsvisie externe veiligheid Alphen aan den Rijn

Gemeente Alphen aan den Rijn heeft haar beleid ten aanzien van externe veiligheid vastgelegd in de 'Beleidsvisie externe veiligheid Alphen aan den Rijn', welke op 1 juni 2016 in werking is getreden. In dit beleid geeft Alphen aan den Rijn verdere invulling aan de ambitie om een duurzaam veilige gemeente te zijn, waar mensen kunnen wonen, werken en leven zonder onnodig of onwetend aan externe veiligheidsrisico’s te worden blootgesteld. Daarnaast worden de uitgangspunten van het beleid vastgelegd in planologische kaders welke worden toegepast bij de beoordeling van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De kerngedachte van het gemeentelijke beleid is om zo verstandig mogelijk om te gaan met risico's. Hieraan wordt bijvoorbeeld invulling gegeven door geen nieuwe kwetsbare objecten toe te staan in de directe nabijheid van reeds aanwezige risicobronnen en de vestiging van nieuwe risicobronnen alleen toe te staan op locaties waar dit veilig kan. In het beleid wordt dit zoveel mogelijk middels planologische kaders geborgd. Enerzijds moeten ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk blijven, terwijl tegelijkertijd de gemeente zorg draagt voor een veilige woon-, werk- en leefomgeving. In het beleid staat de samenhang en balans tussen ruimtelijke ordening, beheersbaarheid en verantwoording van risico's centraal.

In het gemeentelijk beleid wordt een zestal ambities opgenomen. Deze luiden als volgt:

Vestiging risicovolle bedrijven alleen op daartoe aangewezen locaties.

• Routering gevaarlijke stoffen actualiseren.
• Ambities per bedrijventerrein.
• Zeer kwetsbare groepen worden extra beschermd.
• Aandacht voor hulpverlening.
• Externe veiligheid borgen in gemeentelijke organisatie.

Bovenstaande ambities worden vervolgens in de planologische kaders verder uitgewerkt waarmee een aantal hiervan praktisch toepasbaar wordt gemaakt.

5.5.3 Relatie tot ontwikkeling

Met het oog op het toekomstig gebruik (er worden kwetsbare objecten gerealiseerd) en de situatie ten aanzien van externe veiligheid ter plaatse, is door onderzoeksbureau Peutz een kwalitatieve beschouwing externe veiligheid uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 12 Kwalitatieve beschouwing externe veiligheid bij voorliggende toelichting. De conclusie wordt hieronder samenvattend weergegeven.

Uit inventarisatie van de risicobronnen blijkt dat binnen de directe omgeving zich de volgende risicobronnen bevinden:

• 1. Avery Dennison aan de H.A. Lorentzweg 2
• 2. Mavom aan het Handelsweg 6
• 3. Kluthe aan het Produktieweg 8
• 4. Schouten Olie B.V. aan het Gnephoek 4
• 5. Propaantank aan de 's-Molenaarspad 1c
• 6. Hoogvliet aan het Eikenlaan 265
• 7. Transport van gevaarlijke stoffen door een aardgasbuisleiding.

Figuur 5.12: Risicobronnen omgeving plangebied (bron: Uitsnede onderzoek Peutz d.d. 7 oktober 2021)

NB. Opgemerkt wordt dat de Hoogvliet aan de Eikenlaan 265 (nr. 6) inmiddels niet meer op deze locatie gevestigd is. Het distributiecentrim is verhuisd naar een locatie buiten de gemeentegrenzen. Op de risicokaart is de risicobron nog wel als zodanig weergegeven.

Voor de relevante risicobronnen is beoordeeld in hoeverre de risicobronnen van invloed (kunnen) zijn op de ontwikkeling. Een samenvatting hiervan is onderstaand schematisch weergegeven. Uit de beoordeling volgt dat voor slechts twee van de zes risicobronnen een groepsrisicoverantwoording noodzakelijk is.

Figuur 5:13 : Invloeden risicobronnen

Ook geldt dat de ontwikkeling is getoetst aan de gemeentelijke Beleidsvisie externe veiligheid. Het plangebied Kop West is conform de Beleidsvisie gelegen binnen het bedrijventerrein 'Rijnhaven West', waar in beginsel geen nieuwe kwetsbare objecten worden toegestaan. Voor de ontwikkeling zal op basis van de Beleidsvisie derhalve maatwerk moeten worden uitgevoerd. De volgende aspecten moeten, zoals wordt aangegeven in het gemeentelijk beleidsvisie, vanuit de wetgeving worden meegenomen in de besluitvorming:

• Dichtheid van personen binnen het invloedsgebied.
• Hoogte groepsrisico.
• Maatregelen ter beperking van het groepsrisico.
• De voor- en nadelen van andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico (alternatieven).
• De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp (bestrijdbaarheid).
• De mogelijkheden voor personen in het invloedsgebied om zichzelf in veiligheid te brengen (zelfredzaamheid)

Tevens moet in de verantwoording van het groepsrisico worden aangegeven waarom van het beleid wordt afgeweken.

5.5.4 Groepsrisicoverantwoording

In voorliggende situatie is voor de twee betreffende risicobronnen, waarvan de beoogde ontwikkeling binnen het invloedsgebied is gelegen, het maatgevende risicoscenario het voorkomen van een giftige wolk. De mogelijke maatregelen zullen zich dan ook voornamelijk op dit scenario moeten richten.

In de verdere uitwerking van het plan zal rekening gehouden worden met redelijkerwijs te treffen maatregelen. Voor personen die zich binnen bebouwing bevinden is het beste handelingsperspectief ten tijde van een calamiteit binnen blijven. Wat betreft de giftige wolk zijn daarbij relatief eenvoudige maatregelen mogelijk, zoals centraal en eenvoudig uitschakelbare en afsluitbare ventilatievoorzieningen en luchtbehandelingsinstallaties (hetgeen met de komst van de Omgevingswet ook verplicht wordt gesteld). In de planregels is vastgelegd ddat de woningen uitsluitend in gebruik mogen worden genomen indien ze zijn voorzien van uitschakelbare mechanische ventilatie. Hiermee kan op veilige wijze worden geschuild waarbij de bebouwing afgesloten wordt om zodoende de indringing van giftige gassen tegen te gaan. Daarnaast is het voor personen die zich buiten bevinden van belang dat er op adequate wijze gevlucht kan worden. Het zal voor deze personen goed mogelijk moeten zijn om een schuilplaats te kunnen bereiken. De schuilplaatsen en vluchtwegen moeten daarbij te allen tijde goed bereikbaar en inzetbaar zijn. Daarnaast is het plangebied ook goed bereikbaar voor hulpverleningsdiensten.

De aanwezige personen betreffen naar verwachting hoofdzakelijk volwassenen. Daarom wordt aangenomen dat er in zeer beperkte mate personen met een lichamelijke of geestelijke beperking binnen het plangebied aanwezig zullen zijn. Zodoende zal er geen sprake zijn van een hoge concentratie van “verminderd zelfredzame” personen. De personen die aanwezig zijn kunnen zelfstandig schuilen/vluchten ten tijde van een ongeval met gevaarlijke stoffen in de nabijheid van het plangebied. In het ontwerp zal rekening gehouden worden met adequate vluchtwegen voor aanwezige personen.

De toekomstige bevolking dient daarnaast goed geïnformeerd te worden over hoe te handelen bij een calamiteit. Het is van belang dat zij daarbij op de hoogte zijn van de schuilen vluchtmogelijkheden. Alsmede moet zorg worden gedragen voor werkende communicatie- en waarschuwingsmiddelen, waarmee de aanwezige personen tijdig op de hoogte worden gesteld van mogelijk gevaar.

In het gemeentelijk beleid is ook opgenomen dat kwetsbare functies in het invloedsgebied wel mogelijk zijn gezien de tijdsduur waarin een dergelijk scenario zich ontwikkelt en de mogelijkheden die er zijn om te schuilen. Bovendien zijn er in de directe omgeving van de beoogde ontwikkeling geen nieuwe risicovolle inrichtingen toegestaan, waarmee ook geborgd wordt dat in de toekomst sprake is van een veilig woon- en leefklimaat. Een afwijking van het gemeentelijk beleid inzake externe veiligheid wordt hiermee dan ook aanvaardbaar geacht.

Advies Veiligheidsregio

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg is advies gevraagd aan de Veiligheidsregio. Om de kans op incidenten te verkleinen, de effecten te beperken en / of de zelfredzaamheid van de aanwezigen en het optreden van de hulpdiensten te verbeteren, wordt het volgende geadviseerd:

• Ten aanzien van de bestrijdbaarheid van een gebouwbrand zijn er bijzonderheden. Enkele gebouwen staan op circa 5 meter afstand van elkaar. Brandoverslag tussen de gevels van Bouwblok C en D (bij stralingswarmte van 10 kw/m2 springen ruiten ook al) dient te worden voorkomen, dit geldt uiteraard ook bij inwendige gevelhoeken vanwege de kans op brandoverslag via de buitenlucht tussen de verschillende brandcompartimenten.
• De ingediende situatietekening van het plan is te summier en niet toereikend om een volledige advies over het gehele voorgenomen plan aan u uit te brengen. De situatietekening dient nog na aanpassing aan de hand van de voorgenoemde handreiking door ons te worden beoordeeld.
• Voor bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn er aandachtspunten benoemd in het advies.
• Bij eerdere planvorming hebben wij u geadviseerd te anticiperen op het Besluit bouwwerken en leefomgeving (ter vervanging van het Bouwbesluit 2012) en de daarin staande artikelen ten aanzien van stallingsgarages. Onder andere Artikel 4.86a (Oplaadpunten elektrische voertuigen) en Artikel 4.223a (Automatische brandblusinstallatie) zijn daarbij van belang. Ook bij het plan Kop West adviseren wij om vooruitlopend op het definitief in werking treden van het Bbl, gezien de risico's op branduitbreiding, de beheersbaarheid van brand en de kans op maatschappelijk ontwrichting, de voornoemde artikelen en daarin staande voorschriften van het Bbl toe te passen bij het realiseren van stallingsgarages.    
• Een eventueel definitief advies over het voorgenomen plan kan pas door ons worden uitgebracht na ontvangst van uw adviesaanvraag over de ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen met bijgevoegde volledige stukken waaronder de bijbehorende tekeningen.

Het advies richt zich op het optimaliseren van de veiligheidssituatie. De geadviseerde maatregelen hoeven niet opgenomen te worden in het bestemmingsplan, maar zijn bedoeld voor andere afdelingen binnen de gemeente. Deze maatregelen zullen worden meegenomen bij de verdere uitwerking van het plan en zullen mogelijk binnen andere ruimtelijke plannen of door andere disciplines van de gemeente worden geborgd. De VRHM gaat ervan uit dat na de bestuurlijke afweging de overgenomen maatregelen bij de juiste afdeling(en) van de gemeente bekend worden gemaakt.

5.5.5 Conclusie

Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van twee risicovolle inrichtingen. Gezien de beperkte wijziging van het aantal personen in het gebied in combinatie met de met die inrichtingen gepaard gaande risico's aangaande toxische scenario's, kan met eenvoudige maatregelen een veilig woon- en leefklimaat worden gewaarborgd. Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

5.6 Flora en fauna

5.6.1 Wettelijk kader

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming

Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Voorheen gold hier de Regeling PAS (Programmatische aanpak Stikstof) voor, maar naar aanleiding een tweetal belangrijke uitstpraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (mei 2019) is deze regeling komen te vervallen. Als gevolg hiervan dient in Nederland voor elk project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden, en kan al sprake zijn van een negatief effect op het moment dat de rekenresultaten meer depositie dan 0,00 mol/ha/jr weergeven.

Natuurnetwerk Nederland

Het natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'. Afhankelijk van de provincie kan dit ook gelden voor projectgebieden in de nabijheid van het NNN.

5.6.2 Soortenbescherming in relatie tot ontwikkeling

Ten behoeve van de ontwikkeling is een verkennend ecologisch uitgevoerd naar de effecten op beschermde soorten flora en fauna. De rapportage is opgenomen als Bijlage 13 bij deze toelichting. In onderstaande tabel zijn de resultaten van het verkennend onderzoek opgenomen met de te verwachten effecten en conclusie over het al dan niet overtreden van verbodsbepalingen. Uit het onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de te slopen bebouwing de aanwezigheid van vleermuizen niet kan worden uitgesloten, omdat de sloop van gebouw B onderdeel uitmaakt van de herontwikkeling. Een nader vleermuisonderzoek is daarom noodzakelijk. Er dient bovendien voorkomen te worden dat de Rugstreeppad haar eieren in plassen en poelen kan afzetten of kan ingraven voor overwintering. Voor het overige geldt dat er geen directe vervolgstappen te benoemen zijn, hetzij door het ontbreken van geschikt biotoop voor de soorten, dan wel door de aard van de werkzaamheden. Wel dient bij werkzaamheden rekening te worden gehouden met het broedseizoen voor vogels. Verder geldt te allen tijde de zorgplicht.

Figuur 5.14: Samenvatting conclusies en resultaten soortenbescherming Verkennend onderzoek (bron: Watersnip Advies, Verkennend ecologisch onderzoek Hoorn 75-79 Alphen aan den Rijn, p. 19)

Aanvullend ecologisch onderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 14 bij deze toelichting. Tijdens de veldbezoeken is in het plangebied de Gewone dwergvleermuis waargenomen. De Ruige dwergvleermuis is alleen buiten het plangebied waargenomen. Door de sloop van één van de gebouwen en het realiseren van nieuwbouw zal overtreding van de volgende verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming optreden:

• Artikel 3.5.2: opzettelijk verstoren
• Artikel 3.5.4: beschadigen en/of vernielen van voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen

Vanwege het optreden van deze verbodsovertredinge zal de initiatiefnemer bij het bevoegd gezag (Provincie Zuid-Holland) een ontheffing van de verboden aanvragen. Hiertoe wordt een activiteitenplan opgesteld. Verder geldt wederom de algemene zorgplicht en worden aanbevelingen gedaan voor natuurinclusief bouwen. Het exacte moment waarop de ontheffing wordt aangevraagd is niet bekend, maar zal uiteraard voor uitvoering van de werkzaamheden plaatsvinden.

Het aspect soortenbescherming vormt daarmee een randvoorwaarde, maar geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.6.3 Gebiedsbescherming in relatie tot ontwikkeling

In onderstaande tabel zijn de resultaten van het verkennend onderzoek (Bijlage 13 bij deze toelichting) opgenomen met de te verwachten gevolgen in het kader van gebiedsbescherming.

Figuur 5.15: Samenvatting conclusies en resultaten gebiedsbescherming Verkennend onderzoek (bron: Watersnip Advies, Verkennend ecologisch onderzoek Hoorn 75-79 Alphen aan den Rijn, p. 19)

De resultaten worden hieronder nader toegelicht.

Het plangebied maakt geen deel uit van een NNN-gebied, weidevogelleefgebied of andere bijzondere landschapselementen (zie onderstaande figuur). De ruimtelijke ingrepen die verband houden met het transformeren van het plangebied zullen vanwege de ligging van het plangebied geen direct negatieve effecten veroorzaken voor deze beschermde gebieden.

Figuur 5.16: Ligging plangebied ten opzichte van NNN, weidevogelleefgebied en andere landschapselementen (bron: Watersnip Advies, Verkennend ecologisch onderzoek Hoorn 75-79 Alphen aan den Rijn, p. 11)

Het plangebied maakt bovendien geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of bijzondere provinciale natuurgebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is ‘De Wilck’ en bevindt zich op 6,5 km van het plangebied. Negatieve effecten op de doelsoorten van dit Natura 2000-gebied zijn niet aan de orde.

Figuur 5.17: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: Watersnip Advies, Verkennend ecologisch onderzoek Hoorn 75-79 Alphen aan den Rijn, p. 9)

Om uit te wijzen in hoeverre de beoogde ontwikkeling indirect negatieve effecten op Natura 2000-gebieden kan hebben, is echter wel een stikstofdepositieberekening nodig. Ten behoeve van de ontwikkeling is daarom een stikstofdepositieberekening uitgevoerd (zie bijlage 16 Stikstofdepositieberekening). Hieruit volgt dat geen sprake is van een toename van stikstofdepositie ter plaatse van omliggende Natura 2000-gebieden.

5.6.4 Conclusie

Voor de beoogde ontwikkeling wordt een activiteitenplan met betrekking tot vleermuizen opgesteld en zal een ontheffing Wet natuurbescherming worden aangevraagd. Dit vormt derhalve een randvoorwaarde voor de beoogde ontwikkeling. Uit het onderzoek volgt dat ter plaatse van het plangebied alleen verblijfplaatsen voor de gewone dwergvleermuizen aanwezig zijn. Voorafgaand aan de werkzaamheden zullen elders (tijdelijke) verblijfplaatsen worden gerealiseerd en binnen het beoogde plan zal tevens worden voorzien in verblijfplaatsen voor deze soort. Daarmee wordt voldaan aan artikel 3.8 lid 5 van de Wet natuurbescherming en zal ervoor worden zorggedragen dat de juiste maatregelen worden getroffen, zodat de ontheffing naar verwachting door het bevoegd gezag zal worden afgegeven.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.7 Geluid

5.7.1 Wettelijk kader

Wet geluidhinder
In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels. De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen;
• onderwijsgebouwen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een van bovenstaande functies ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde.

Wegverkeer

De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg/wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen. De reikwijdte van de Wet geluidhinder is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs wegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing. Een andere beperking is dat de Wet geluidhinder niet geldt voor 30 km/uur wegen en voor woonerven. Een eventueel noodzakelijke akoestische afweging wordt in dergelijke gevallen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening gemaakt. Voor ontwikkelingen binnen een geluidzone van binnenstedelijke wegen geldt veelal een voorkeursgrenswaarde van 48 dB(A). De maximale ontheffingswaarde bedraagt voor stedelijke situaties 63 dB(A).

Spoorweglawaai

De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van spoorweglawaai bij de aanleg/wijziging van spoorwegen of bij de bouw van woningen in de buurt van spoorwegen. De reikwijdte van de Wet geluidhinder is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs spoorwegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing.

Industrie

De wet geluidhinder verplicht om industrieterreinen waarop lawaaiveroorzakende bedrijven zijn of kunnen worden gevestigd te zoneren. Bij de zonering worden primair de grenzen vastgelegd van het gebied waarbinnen de lawaaimakende bedrijven gevestigd mogen zijn. Vervolgens wordt ten behoeve van het gezoneerde industrieterrein de zonegrens bepaald en vastgesteld. Het gebied binnen de zonegrens vormt het aandachtsgebied. De binnen het aandachtsgebied geldende wettelijke voorkeursgrenswaarde, dan wel de binnen de zone vastgestelde hogere waarden zijn bepalend voor de toelaatbaarheid van geluidproducerende activiteiten. Buiten de geluidszone mag de geluidsbelasting als gevolg van de bedrijven op het gezoneerde industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen.

Scheepvaart

Voor geluid van scheepvaart zijn er in de Wet geluidhinder, geen regels vastgelegd. Daarmee gelden voor scheepvaartlawaai geen wettelijke grenswaarden, noch gemeentelijk beleid. Voor de beoordeling van scheepvaartlawaai wordt aangesloten bij de grenswaarden die gelden voor industrielawaai.

Beleidsregel Hogere Waarden Omgevingsdienst Midden-Holland
Door de gemeente Alphen aan den Rijn (Beleidsregel Hogere waarden, 2018 regio Midden-Holland – art. 3.2.1) wordt bij het vaststellen van een hogere waarde getoetst of de geluidsbelasting meer is dan:

• 53 dB voor wegverkeerslawaai; of
• 60 dB voor railverkeerslawaai; of
• 55 dB(A) voor industrielawaai.

Indien de hogere waarde hoger is dan de hierboven genoemde waarden, dan moeten de woningen voldoen aan de onderstaande eisen:

• De woning of een andere geluidsgevoelig gebouw moet gerealiseerd worden met één geluidsluwe gevel;
• Minimaal één buitenruimte moet aan een geluidsluwe gevel liggen.

5.7.2 Relatie tot ontwikkeling

De diverse relevante geluidsaspecten worden hier achtereenvolgens besproken.

Wegverkeerslawaai

De ontwikkeling is gelegen nabij diverse wegen. Ten behoeve van de ontwikkeling is derhalve een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage is opgenomen als 10 Akoestisch onderzoek bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting vanwege de Hoorn in het hele plangebied boven de voorkeurswaarde ligt.

De maximale geluidsbelasting bedraagt vanwege de wegen: Ondernemingsweg, Gnephoek en Energieweg Lden = 48 dB na aftrek. Deze waarde voldoet aan de voorkeursgrenswaarde op een gevel van de geluidsgevoelige bestemming en is daarmee niet relevant.

Voor de Hoorn bedraagt de geluidsbelasting Lden ten hoogste 63 dB na aftrek. Deze waarde komt voor aan de noordgevel van het plan en overschrijdt de voorkeursgrenswaarde. Er zijn hogere waarden nodig om woningbouw mogelijk te maken. De maximale ontheffingswaarde bedraagt voor deze wegen 63 dB. Deze waarde wordt niet overschreden.

In het kader van de Wet geluidhinder kan er overwogen worden diverse maatregelen te treffen voor het reduceren van de geluidsbelasting. Er kan gedacht worden aan de volgende maatregelen:

• Het toepassen van stil asfalt op de wegen Hoorn 70 km/h en 50 km/h (behalve op de rotonde), zoals een stil steenmastiekasfalt (SMA) of dunne geluidsreducerende deklaag. Echter hierbij moet de kanttekening worden geplaatst dat voor langzaam rijdend verkeer met veel optrekken, afremmen, op- en afdraaien de meeste wegdekken niet duurzaam genoeg zijn. Daarnaast is er veel vrachtverkeer en in combinatie met de rotonde en afslag wordt dit niet gezien als een realistische maatregel;
• Door een slimme situering van bepaalde bestemmingen (bijvoorbeeld niet geluidsgevoelige bestemmingen) aan de hoog geluidsbelaste gevels, kan door de afschermende werking voor andere geluidsgevoelige bestemmingen een goed akoestisch woon-en leefklimaat gecreëerd worden. Reeds is het bouwplan al geoptimaliseerd voor de geluidbelasting;
• Uiteraard kunnen er ook maatregelen toegepast worden bij de ontvanger: loggia’s, geluidschermen aan gevel (vlies of raam) of indeling van de woningen (slaapkamers aan minst belaste zijde).

Railverkeerslawaai

Het plangebied is niet gelegen binnen een geluidszone van een spoorwegverbinding waarop de Wet geluidhinder van toepassing is. Opgemerkt wordt dat op ca. 400 meter hemelsbreed een railverbinding ligt, die uitsluitend wordt benut door Elektrolux. Deze maakt deel uit van de bedrijfsactiviteiten van het betreffende bedrijf en is niet bestemd voor regulier railverkeer. Daarnaast zijn nog twee spoorlijnen aanwezig die niet meer worden gebruikt, maar waarvan het tracéverloop nog wel goed afleesbaar is. Het onderdeel railverkeerslawaai is gelet op het voorgaande niet relevant voor voorliggend bestemmingsplan.

Industrielawaai (gezoneerd industrieterrein)

Het plangebied is gelegen ter plaatse van een gezoneerd industrieterrein. Met de wijziging van de bestemming van het terrein zal het plangebied tevens worden onttrokken aan het gezoneerde industrieterrein, zodat op die manier woningen kunnen worden toegestaan. De geluidszone blijft verder in tact. Het plangebied ligt binnen de geluidszone van het industrieterrein. Zodoende moet er ook onderzoek gedaan worden naar geluid vanwege het industrieterrein.

Uit de berekening van de zonebeheerder blijkt dat de maximale geluidsbelasting vanwege de activiteiten op het industrieterrein 57 dB(A) bedraagt. Dit betreft de bovenste bouwlagen van de bouwblokken aan de westzijde van het plan. Deze waarde overschrijdt de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) (etmaalwaarde). Gevels ter plaatse van deze geluidsbelasting dienen als ‘dove gevel’ uitgevoerd te worden. Bij de overige gevels wordt de maximale ontheffingswaarde niet overschreden en zijn hogere waarden nodig. Omwille van een maximale benutting van de geluidszone wordt de maximale ontheffingswaarde van 55 dB voor alle woningen in het plan aangehouden.

Het is niet wenselijk geacht om maatregelen te treffen om de geluidsemissie vanwege industrie
terug te brengen, gezien het belang dat aan de bedrijvigheid op het industrieterrein wordt
toegekend. De (nieuwe) woningbouw is daaraan ondergeschikt. Wel is bij de opzet van het plan
rekening gehouden met maatregelen ten gunste van het woon- en leefklimaat en het gebruik van
de geluidsruimte van de bedrijven:

• de woningbouwblokken zijn niet direct aan het gezoneerde industrieterrein gesitueerd, maar op enige afstand, zodat dove gevels zo veel als mogelijk worden voorkomen. In het tussenliggende
  gebied is een afschermende bedrijfsbebouwing opgenomen;
• aan de industriezijde vormen de bouwblokken een zo gesloten mogelijk bebouwing;
• er worden omsloten bouwblokken toegepast, zodat de woningen een voor industrie belaste en
• onbelaste zijde hebben;
• de bouwblokken hebben zoveel als mogelijk woningen met een tweezijdige oriëntatie.

Voor wat betreft de geluidsemissie zijn de nieuwe woningen, naast de geluidszone en MTG-
woningen, mede- bepalend voor de mogelijkheden voor uitbreiding van bedrijfsactiviteiten op het
gezoneerde industrieterrein. Door uit te gaan van de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) wordt geluidruimte behouden voor toekomstige bedrijvigheid (zie ook paragraaf '5.7'). Deze geluidbelasting treedt namelijk op dit moment niet overal op. Op bepaalde locaties is bijvoorbeeld sprake van 3 dB(A) ruimte. Op deze manier wordt rekening gehouden met eventuele uitbreiding van activiteiten. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor activiteiten in de insteekhaven. De bestaande bedrijfsactiviteiten op het gezoneerde industrieterrein zijn nog steeds mogelijk. In paragraaf 5.2.2 is dit reeds nader toegelicht.

Overige bedrijfsactiviteiten

Uit een aanvullend door de omgevingsdienst uitgevoerde berekening volgt dat de geluidsbelasting  ten gevolge van de huidige locatie van de zand- en grindhandel (die niet meer positief is bestemd in het Chw bestemmingsplan Rijnhaven-Oost) maximaal 60 dB(A) etmaalwaarde bedraagt. Deze geluidbelasting is berekend voor een aantal woningen aan de oost- en zuidzijde van het plangebied. Het activiteitenbesluit geeft geen maximum ontheffing voor geluid aan bij de gevels van woningen. Gebruikelijk is om aan te sluiten bij de grenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde. Hogere niveaus worden echter niet uitgesloten. Het bedrijf kan (ambtshalve) maatwerk opgelegd krijgen waarin een hogere geluidsniveau gedurende de dag-, avond en/of nachtperiode wordt vergund onder de voorwaarde dat het binnenniveau van de woningen (van 35 dB(A)etmaalwaarde  conform het Activiteitenbesluit) wordt gegarandeerd. In dat kader zijn mogelijk maatregelen nodig, zoals volledig mechanische ventilatie en geluidsisolerend glas. Daarnaast kan een buitenruimte worden voorzien van extra afscherming (gesloten in plaats van een open borstwering) en geluidabsorberend materiaal (tegen het plafond).

Het maatwerk zal door het bevoegd gezag worden opgelegd. Het ligt echter in de lijn der verwachting dat de zand- en grindhandel haar activiteiten elders zal voortzetten. Het bedrijf is namelijk niet positief bestemd. In dat kader worden gesprekken gevoerd met de zand- en grindhandel over een nieuwe locatie en de gemeenteraad heeft aangegeven om, indien nodig, tot onteigening van de huidige locatie van het bedrijf over te gaan. In dat geval geldt voorgaande niet. Aangezien voor een bepaalde tijd sprake zal zijn van een relatief hoge geluidsniveau is dit acceptabel. Volledigheidshalve is de volgende voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen: Woningen mogen pas in gebruik worden genomen als is aangetoond dat ten gevolge van het bestaande gebruik aan de Energieweg 19 in Alphen aan den Rijn (zoals opgenomen in bijlage 7 van de planregels) voldaan wordt aan een binnenniveau van 35 dB(A) etmaalwaarde. Hiermee wordt geborgd dat wanneer de activiteiten van de zand- en grindhandel op de huidige locatie nog niet zijn beëindigd bij het in gebruik nemen van de woningen rekening wordt gehouden met het geluid ten gevolge van de zand- en grindhandel.

Gezien de verwachte tijdelijkheid van de activiteiten op deze locatie en de mogelijkheden om maatregelen te treffen, zal ook met een geluidbelasting hoger dan 55 dB(A) sprake zijn van een voldoende goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de geplande woningen in Kop West.”

Scheepvaartgeluid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het scheepvaartgeluid beschouwd. De hoogste geluidsbelasting vanwege scheepvaartgeluid bedraagt 52 dB(A) voor de woningen en 54 dB(A) voor de woonschepen op de ligplaatsen. Het geluid is afkomstig van de 1 à 2 schepen per dag aan de Rijnhaven en is hoger dan 50 dB(A). Dit kan gezien worden als een verhoogde geluidbelasting. Gezien het beperkt aantal schepen per dag dat de woningen passeert karakter van het gebied wordt deze geluidsbelasting als acceptabel beschouwd.

Vliegverkeerslawaai

Op grond van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB Schiphol) worden beperkingen gesteld aan het realiseren van geluidgevoelige objecten binnen de beperkingen gebieden. Specifiek gaat het om gronden gelegen binnen de LIB4-zone. Daarnaast is een nadere afweging met betrekking tot geluid noodzakelijk indien een locatie gelegen is binnen LIB5-zone. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is niet gelegen binnen één van deze zones. Vliegverkeerslawaai vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend plan.

Gecumuleerde geluidbelasting

Uit het onderzoek volgt dat de gecumuleerde geluidsbelasting maximaal 65 dB bedraagt (in wegverkeerslawaai-equivalenten, exclusief aftrek) en dat deze belasting in hoofdzaak wordt bepaald door het geluid ten gevolge van het wegverkeer. De gecumuleerde geluidsbelasting van 65 dB kan als acceptabel worden beschouwd.

Hogere waarden

Vanwege het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde zijn hogere waarden nodig. In dit kader wordt het bestemmingsplan opgedeeld in drie delen:

• 1e lijns bebouwing aan de Hoorn;
• overige bebouwing (niet aan de Hoorn);
• ligplaatsen.

De benodigde hogere waarden zijn in onderstaande tabel weergegeven en het besluit hogere waarden (digitaal vastgesteld door ODMH namens het college op 28 september 2022) is in bijlage 11 opgenomen.

Er zijn dove gevels nodig op de bouwlagen waar de maximale ontheffingswaarde overschreden wordt. In onderstaande figuur is weergegeven waar de dove gevels gesitueerd zijn.

Figuur 5.18: Situering dove gevels en geluidbelasting (bron: Akoestisch onderzoek, M+P)

Op basis van een analyse van de voorgenomen woningtypes (woningen en appartementen) en de beoordeling blijkt dat alle woningen voldoen aan het gemeentelijke beleid bij toepassing van hogere grenswaarden. Door de rondom besloten bouwblokken hebben de geluidsbelaste woningen een geluidsluwe zijde aan de binnenzijde. En daar waar dat niet het geval is, kan door middel van al dan niet af te sluiten loggia’s of bouwkundige afscherming voor de gevel worden voldaan aan het criterium van een geluidsluwe gevel. Daar waar de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden worden dove gevels toegepast of is er een bouwkundige afscherming voor de gevel opgenomen. In de planregels is geborgd dat daar waar de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dove gevels moeten worden gerealiseerd, zodat dit aspect voldoende is geborgd.

5.7.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

5.8 Luchtkwaliteit

5.8.1 Wettelijk kader

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn de luchtkwaliteitseisen opgenomen. Daarnaast zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekende mate bijdragen (Regeling NIBM).

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project niet in betekenende mate bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven. De definitie van 'niet in betekenende mate' is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3). Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling NIBM uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

5.8.2 Relatie tot ontwikkeling

In onderhavig geval is sprake van de realisatie van maximaal 330 woningen en maximaal 15.000 m2 bvo niet-woonfuncties. De woningen vormen een toevoeging ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden, maar bedrijvigheid is reeds in omvangrijkere vorm toegestaan waardoor voor die functie(s) geen sprake is van een netto toevoeging van vierkante meters. Uitgaande van de maximale planologische mogelijkheden zoals geboden in het bestemmingsplan "Rijnhaven 2015", is immers circa 106.980 m2 bvo aan bedrijfsbebouwing toegestaan. Op basis van bovenstaande voorbeelden mag dan ook geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse.

In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat binnen de ontwikkeling geen gevoelige bestemmingen zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) mogelijk worden gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig.

Volledigheidshalve is middels de NIBM-tool nagegaan of de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in betekendende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. De motorvoertuigbewegingen worden afgewikkeld via de Hoorn. Deze weg kent een breedte van circa 10 meter. Daarbij is de wegrand op circa 19 meter afstand van het rekenpunt gelegen. Op basis van deze uitgangspunten, alsmede de berekende verkeersaantrekkende werking (zie paragraaf 5.10 Verkeer en parkeren) voor het plan, is de NIBM tool ingevuld (zie onderstaande figuur).

Figuur 5.19: Uitsnede NIBM-tool 2021

Uit de NIBM-tool volgt dat de ontwikkeling in niet betekende mate bijdraagt aan de heersende achtergrondconcentraties.

Goed woon- en leefklimaat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van de NSL Monitoringstool kan worden beoordeeld wat de huidige grootschalige achtergrondconcentratie voor een bepaald jaar is ter plaatse van een specifieke locatie. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied. De grenswaarden voor toetsing van deze jaargemiddelde concentraties zijn: 40 µg/m3 voor stikstofdioxide NO2, 40 µg/m3 voor fijnstof PM10 en 25 µg/m3 voor fijnstof PM2,5.

Onderstaande tabel toont de grootschalige achtergrondconcentraties ter plaatse van het dichtstbijzijnde rekenpunt nabij het plangebied (geraadpleegd via NSL Monitoringstool op 26 maart 2021). Te zien is dat de huidige waarden ruim onder de grenswaarden liggen. De maximale bijdrage van het extra verkeer, leidt niet tot een overschrijding van deze waarden. Een goed woon- en leefklimaat wordt daarmee gewaarborgd.

Figuur 5.20: Achtergrondconcentatries luchtkwaliteit (bron: NSL Monitoringstool)

5.8.3 Conclusie

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan

5.9 Niet gesprongen explosieven

5.9.1 Algemeen

Uit ervaring blijkt dat circa 10 tot 15% van de munitie uit de Tweede Wereldoorlog niet tot de gewenste uitwerking kwam en als blindganger in de bodem is achtergebleven. Op grond van Arbowetgeving moet in alle gevallen waarin gevaar voor de veiligheid of gezondheid van de werknemers kan bestaan door de mogelijke aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten een oriënterend onderzoek worden gedaan voordat werkzaamheden kunnen starten. Op basis hiervan kan vervolgens nader onderzoek nodig blijken.

5.9.2 Relatie tot ontwikkeling

Uit eerder uitgevoerd grootschalig vooronderzoek blijkt dat het plangebied onverdacht is op ontplofbare oorlogsresten. Verder onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten is volgens ODMH niet noodzakelijk.

Hoewel er geen indicaties zijn voor de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten, kan ODMH niet met zekerheid stellen dat die er niet zijn: als men bij graafwerk toch stuit op een verdacht object, zijn passende maatregelen nodig.

5.9.3 Conclusie

Ontplofbare oorlogsresten zijn voldoende onderzocht. Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt daardoor geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.10 Verkeer en parkeren

5.10.1 Wettelijk kader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteiten. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteiten mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

5.10.2 Relatie tot ontwikkeling

Ontsluiting
Het plangebied wordt ontsloten via Ondernemingsweg en Hoorn. Via Hoorn in westelijke richting bereikt men de provinciale weg N11 en richting het oosten de N207. Bushaltes bevinden zich op loopafstand van Kop West, de dichtsbijzijnde bushalte is halte Alphen a/d Rijn, Avifauna', op circa 400 meter afstand (te voet circa 6 minuten). Tijdens de spits rijdt er een bus langs het plangebied. Per bus is het treinstation van Alphen aan den Rijn binnen enkele minuten te bereiken. Ook zijn er veilige fietsverbindingen die Kop West verbinden met het centrum en het Groene Hart.

De verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling is in onderstaande tabel inzichtelijk gemaakt.

Figuur 5.21: Verkeersaantrekkende werking van de beoogde ontwikkeling

Ten behoeve van de ontwikkeling is een verkeersanalyse uitgevoerd, zie ook bijlage 2. Geconcludeerd kan worden dat het verkeer vanaf Kop West in de toekomstige situatie goed afgewikkeld kan worden na volledige realisatie van het nieuwbouwplan Kop West en een enkelstrooksrotonde ter hoogte van het kruispunt Ondernemingsweg - Hoorn. De overschrijding in de ochtendspits wordt beoordeeld als beperkt en aanvaardbaar met Kop West, omdat slechts gedurende een beperkte periode sprake is van een gevoeligheid voor turbulentie en lichte congestie. De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van een worst-case scenario. Vanuit de Ondernemingsweg en de Hoorn-West is de afwikkeling zowel in de ochtend en avondspits goed. De rotonde is al een sterke verbetering ten opzichte van de huidige situatie met het T-kruispunt. Zowel de verkeersveiligheid (lagere snelheden) als de doorstroming (meer capaciteit) gaan er met de rotonde dus op vooruit.

Fiets en voetgangers

Langs de Hoorn zijn vrijliggende fietspaden aanwezig. Ter plaatse van de Ondernemingsweg en ook binnen het plangebied delen fietsers de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Voetgangers kunnen op een paar locaties gebruik maken van trottoirs, maar over het algemeen zijn er weinig voorzieningen voor voetgangers aanwezig.

Parkeren

In drie van de vier bouwblokken kunnen (deel)auto's in de binnenhoven worden geparkeerd in zogenaamde mobility hubs. Deze parkeervoorzieningen worden één- en tweelaags uitgevoerd met een daktuin erboven. Constructief staan de mobility hubs losgekoppeld van de bebouwing eromheen, zodat ze een eigen stramien hebben, wat zorgt voor flexibiliteit. Zo is de mobility hub makkelijk aan te passen als de toekomst daarom vraagt. Afhankelijk van de invulling van het programma wordt in blok B voorzien in een extra parkeerlaag. Om hierin te kunnen voorzien is een verhoging van de plint van 1,5 meter nodig. De in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogten houden reeds rekening met deze verhoging. Op die manier kunnen 20 extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Voor de beoogde ontwikkeling is conform het gemeentelijke parkeerbeleid een parkeerbalans opgesteld, zie Bijlage 6 bij deze toelichting. Hieruit blijkt dat bij de inzet van 22 deelauto’s ter vervanging van 49 reguliere parkeerplaatsen en rekening houdend met dubbelgebruik, het maatgevend moment de werkdagmiddag is. Op dat moment is bedraagt de parkeerbehoefte in totaal 386 parkeerplaatsen. In het beoogde plan kan worden voorzien in in de realisatie van 405 parkeerplaatsen. Grotendeels kunnen deze parkeerplaatsen in de parkeergarages worden gerealiseerd en deels in het openbaar gebied. Gezien voorgaande kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. In de planregels is een regeling opgenomen waarmee wordt geborgd dat in het kader van de omgevingsvergunning voor het aspect bouwen wordt aangetoond dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

5.10.3 Conclusie

De parkeerbehoefte van het plan kan binnen het plangebied worden opgevangen waarbij voldaan wordt aan het 'Beleid Parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn'.

5.11 Water

5.11.1 Wettelijk kader

5.11.1.1 Europees beleid

Europese Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water is in oktober 2000 vastgesteld door het Europese Parlement en de Europese raad. Artikel 1a geeft de betekenis van de richtlijn aan:

"Doel van de richtlijn is de vaststelling van een kader voor de bescherming van land, oppervlaktewater, overgangswater, kustwateren en grondwater in de Gemeenschap, waarmee aquatische ecoystemen en, wat de waterbehoeften betreft, terrestrische ecosystemen en wetlands die rechtstreeks afhankelijk zijn van aquatische ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed, en beschermd en verbeterd worden."

De richtlijn biedt dus een kader voor het beschermen van de waterkwaliteit. Daarbij wordt van de lidstaten vereist dat zij het waterkwaliteitsniveau organiseren per stroomgebied. Voor Nederland houdt dit een indeling in naar stroomgebieden van de Rijn, de Maas, de Schelde en de Eems. Voor de Alphense situatie betekent dit een indeling bij het stroomgebied van de Rijn.

5.11.1.2 Nationaal beleid

Waterwet

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening.

Nationaal Waterplan 2022-2027

Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het plangebied van het NWP bestaat uit het volledige Europese deel van het Nederlandse grondgebied, waaronder de territoriale zee en de Nederlandse Exclusieve Economische Zone (EEZ) van de Noordzee. Het beheer en de uitvoering van het waterbeleid door Rijkswaterstaat heeft betrekking op de rijkswateren en de rijksvaarwegen.

Besluit ruimtelijke ordening

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening is het doorlopen van de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

5.11.1.3 Provinciaal beleid

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2022-2027

Provinciale Staten hebben het regionaal waterprogramma Zuid-Holland 2022-2027 vastgesteld. In dit programma beschrijft de provincie Zuid-Holland haar waterbeleid. Hierin staat hoe samen met de partners wordt gewerkt aan een regionaal watersysteem dat bijdraagt aan een gezond, veilig, aantrekkelijk, concurrerend en bereikbaar Zuid-Holland. Dit regionaal waterprogramma is onderdeel van het Zuid-Hollandse omgevingsprogramma.

5.11.1.4 Beleid Waterschap

Het plangebied is gelegen binnen het beheergebied van Hoogheemraadschap van Rijnland. Rijnland heeft diverse beleidsdocumenten waarin het waterbeleid is neergelegd.

Waterbeheerplan 6 (2022-2028)

Het algemeen bestuur van Hoogheemraadschap van Rijnland heeft het nieuwe Waterbeheerplan (WBP6) vastgesteld. In deze nota presenteert Rijnland zijn waterbeheerprogramma voor 2022 – 2028. De Waterwet en straks de Omgevingswet vereisen dat waterschappen elke 6 jaar de aanpak van hun watertaken vastleggen in een waterbeheerprogramma. Met het programma WBP6 maakt Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022 - 2028.

Keur en Uitvoeringsregels

De Keur is een juridisch document (verordening). Bij de Keur horen de Uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden bij water en dijken. De Uitvoeringsregels kunnen een zorgplicht, een Algemene regel en een Beleidsregel bevatten. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico. In de Algemene regels staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico. In de Beleidsregels tot slot, staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico, waarvoor een watervergunning nodig is.

5.11.1.5 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijk Watertaken Programma 2021-2024

Op 10 december 2020 heeft de gemeenteraad het Gemeentelijk Watertaken Programma 2021-2024 vastgesteld als beleidsplan voor de invulling van de gemeentelijke watertaken. Deze drie wettelijke watertaken zijn het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater, het verwerken van hemelwater (neerslagwater), en een zorgplicht voor de grondwaterstand in stedelijk gebied. Deze watertaken staan nu nog in verschillende wetten, maar zijn vrijwel ongewijzigd overgenomen in de Omgevingswet. Een gemeentelijk rioleringsplan (GRP) beschrijft het beleid voor de uitvoering van de drie watertaken die gemeenten volgens de wet hebben.

Alleen de verplichting tot het hebben van een vastgesteld GRP, nu nog opgenomen in de wet Milieubeheer, verdwijnt met invoering van de Omgevingswet. Tot de instrumenten van de Omgevingswet behoort wel de mogelijkheid tot het vaststellen van een programma voor de gemeentelijke watertaken. Dit Gemeentelijk Watertaken Programma is de opvolger van het 'GRP 2016-2020'. Omdat de invoering van de Omgevingswet een jaar is uitgesteld naar 1-1-2022, is het tevens de vervanger van het wettelijk verplichte GRP.

• 1. inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater;
• 2. inzamelen en verwerken van hemelwater;
• 3. nemen van grondwatermaatregelen in openbaar gebied.

Stedelijk afvalwater

Stedelijk afvalwater is huishoudelijk afvalwater of een mengsel daarvan met bedrijfsafvalwater, afvloeiend hemelwater, grondwater of ander afvalwater. Dit afvalwater wordt ingezameld en getransporteerd naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Gemeenten hebben op grond van de Wet milieubeheer een zorgplicht voor de inzameling van stedelijk afvalwater. Deze zorgplicht dient mede ter implementatie van de EU-richtlijn stedelijk afvalwater en sluit aan op de zorgplicht van de waterschappen om het stedelijk afvalwater te zuiveren alvorens het terug in het milieu wordt gebracht.

Hemelwaterafvoer

Vanuit de bouwregelgeving zijn ontwikkelaars verplicht om stedelijk afvalwater en hemelwater gescheiden aan te bieden. De initiatiefnemer is nadrukkelijk in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor het benutten, dan wel bergen van het eigen hemelwater. Particulieren die niet de mogelijkheid hebben om het hemelwater op het eigen terrein te verwerken, kunnen de afvoer vanaf hun perceel op de gemeentelijke voorziening, indien aanwezig, aansluiten. In nieuwbouwgebieden legt de gemeente daarom altijd een gescheiden rioolstelsel voor afvalwater en hemelwater aan. Hemelwater wordt, daar waar mogelijk, direct door de perceeleigenaar in de bodem of het oppervlaktewater gebracht. Als dat niet mogelijk is, gaat de gemeente over op inzameling. Berging en afvoer vinden zoveel mogelijk lokaal plaats door directe lozing op een waterpartij of infiltratie in de bodem. Als dat niet tot de mogelijkheden behoort, wordt hemelwater in een buizenstelsel over een langere afstand getransporteerd om het elders in het milieu te brengen. Ook bij nieuwe aanleg is het ontwerp en de dimensionering berekend op zwaardere belasting door de klimaatverandering.

Grondwater

Burgers en bedrijven zijn in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor de gevolgen van overtollig grondwater of een lage grondwaterstand. Daarnaast heeft de gemeente een zorgplicht voor de grondwaterstand in de openbare ruimte. Deze zorgplicht houdt ook in dat de gemeente het eerste aanspreekpunt is bij problemen met de grondwaterstand in het stedelijk gebied.

5.11.2 Relatie tot ontwikkeling

Onderstaand worden de relevante water aspecten in relatie tot de beoogde ontwikkeling nader toegelicht. In voorbereiding op de beoogde ontwikkeling heeft vooroverleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland plaatsgevonden. De overwegingen uit dit vooroverleg zijn in de toelichting van de wateraspecten hier onder meegenomen.

Waterveiligheid

Beschermde gebieden, of beschermingszones, zijn opgenomen op de leggerkaarten van het Hoogheemraadschap van Rijnland en borgen, in samenhang met de Keur, dat de betreffende waterstaatswerken aan de taken kunnen blijven voldoen. Dit betekent dat werken in beschermingszones aan regels is geboden. De leggerkaart regionale keringen is van toepassing op de beschermingszone.

Het plangebied is gelegen aan de Rijnhaven, welke is aangewezen als 'overige watergang'. Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen een kernzone en beschermingszone van een regionale waterkering. Als beschermingszone wordt aangemerkt: een 15 m brede strook aan weerszijden van de kernzones. Indien handelingen plaatsvinden binnen de kern- en/of beschermingszone van het waterstaatswerk, is een watervergunning benodigd.

Figuur 5.22: Uitsnede leggerkaart oppervlaktewateren (bron: https://rijnland.maps.arcgis.com/), plangebied bij benadering weergegeven met rode stippellijn

Figuur 5.23: Uitsnede leggerkaart regionale kering (bron: https://rijnland.maps.arcgis.com/), plangebied bij benadering weergegeven met rode stippellijn

De locatie van de waterkering alsmede de daarbij behorende beschermingszone wordt op de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan - conform de Legger van het hoogheemraadschap - aangeduid, zodat werkzaamheden binnen deze zone alleen zijn toegestaan middels een watervergunning en wanneer is aangetoond dat de waterkerende functie niet in het geding is.

In overleg met het hoogheemraadschap is het voornemen ontstaan om de waterkering te wijzigen. Daarbij zal de locatie van de huidige waterkering worden gehandhaafd waarbij deze wordt versterkt met een kadeconstructie van damwanden ter plaatse van de insteekhaven. De vervangende waterkering wordt uitgevoerd als stalen damwand. Door het toepassen van de vervangende waterkering is het toegestaan achter de damwand te bouwen en kabels en leiding in de grond te leggen. Het profiel van de watergang / Rijnhaven wordt niet versmald. De damwand wordt geplaatst tegen de waterlijn, aan de rand van de kernzone. De Rijnhaven kan tot aan de damwand op diepte worden gebaggerd. Indien nodig dienen ankers grond verdringend te worden aangebracht. De krachtoverdracht van het anker naar de grondconstructie dient buiten de plastische zones plaats te vinden. Voor damwanden en beschoeiingen die als oeverconstructie binnen de kern- en beschermingszone van de regionale kering worden aangebracht, is een watervergunning benodigd. Grondkerende, waterkerende constructies, vervangende keringen en beschoeiingen dienen te voldoen aan de eisen, normen en richtlijnen zoals benoemd in de Keur. Vanwege het realiseren van de insteekhaven zal het gehele plan ten opzichte van het huidige maaiveld mogelijk één meter extra worden opgehoogd. In onderstaande figuur is ter illustratie de nieuwe situatie weergegeven. Om de beoogde situatie van de waterkering mogelijk te maken wordt separaat een watervergunning in het kader van de Waterwet aangevraagd. Hierover heeft reeds afstemming met het hoogheemraadschap plaatsgevonden. Aangezien met de beoogde plannen de waterveiligheid gehandhaafd blijft en aan de van toepassingzijde regelgeving zal worden voldaan is het aannemelijk dat de vergunning zal worden verleend.

Figuur 5.24: Indicatieve situatietekening beoogde toekomstige ligging van de waterkering ter plaatse van het plangebied (Bron: Waterpas, 2022)

In overleg met het hoogheemraadschap wordt de nieuwe situatie mogelijk gemaakt.

Met het hoogheemraadschap is bovendien besproken dat enkele havens en aanlegplekken voor boten in het plan beoogd zijn, ter plaatse van de kade (welke momenteel nog als regionale boezemkade met kering zone is aangeduid). Enkele drijvende woningen en een boardwalk (aaneengesloten vlonder/steiger) maken eveneens onderdeel uit van het plan. Deze planonderdelen leveren geen belemmeringen op voor de waterhuishoudkundige situatie en zijn door het hoogheemraadschap akkoord bevonden. Wel gelden diverse eisen waaraan dient te worden voldaan. Dit wordt in het plan gewaarborgd. Waar nodig, zullen watervergunningen worden aangevraagd.

Waterkwaliteit

Het projectgebied is gelegen aangrenzend aan primair oppervlaktewater (Oude Rijn) en de overig oppervlaktewater (Rijnhaven). Het primair oppervlaktewater is van primair belang voor het waterbeheer en wordt door het waterschap onderhouden. Het overig oppervlaktewater in de kern Alphen aan den Rijn wordt tevens onderhouden door het waterschap, maar geldt niet als oppervlaktewater van primair belang.

Bij de realisatie van nieuwbouw mogen geen uitloogbare bouwmaterialen (zoals lood, koper en zink) worden gebruikt op plaatsen die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. Op deze wijze wordt voorkomen dat uitloogbare materialen het grondwater of oppervlaktewater verontreinigen. Het hemelwater mag afgevoerd worden naar de Rijnhaven.

Waterkwantiteit

De percelen op Hoorn 75,77 en 79 zijn op dit moment bebouwd, het betreffen verharde oppervlakten. Het perceel Ondernemingsweg 1A is op dit moment braakliggend, de bebouwing is enkele jaren geleden gesloopt. Het plot is echter jaren lang bebouwd geweest en er geldt momenteel nog steeds een bouwvlak. Door het hoogheemraadschap wordt dit daarom tevens meegerekend als 'verharding'.

De verwachting is daarmee dat de totale hoeveelheid verharding flink zal afnemen in de toekomstige situatie. Bovendien wordt extra open water in het plangebied gerealiseerd.

De hoeveelheid onverharde oppervlakten zal toenemen. De mogelijkheden voor het langer vasthouden en bergen van water zullen daardoor verbeteren.

Riolering

Het plan wordt conform de eisen van het Gemeentelijk Watertakenprogramma 2021-2024 gerealiseerd. Binnen de ontwikkeling wordt zorggedragen voor een gescheiden rioleringsstelsel. Hierdoor wordt het vuilwaterriool niet onnodig belast met schoon hemelwater.

Grondwater

De grondwaterstand of stijghoogte is de hoogte van het water in een peilbuis. De maaiveldhoogte binnen het plangebied varieert tussen +/- N.A.P. 0,30 en N.A.P. -0,30 m. In de nabijheid van het plangebied is een peilbuis gelegen. Het betreft peilbuis B31C1508, ter plaatse van de Ondernemingsweg 60. De maaiveldhoogte ter plaatse betreft 0,13 meter NAP en de waargenomen hoogtestand van het grondwater betreft -1,96 meter NAP. De voorgenomen ontwikkeling zal hier rekening mee gehouden en er dient grondwaterneutraal te worden gebouwd.

Nautische aspecten

Aangezien het van belang is dat de ontwikkeling van Kop West niet tot belemmeringen leidt voor wat betreft het gebruik van de Rijnhaven is een analyse opgesteld ten aanzien van de bevaarbaarheid en nautische veiligheid, zie ook bijlage 20. In de analyse wordt ingegaan op met welke randvoorwaarden rekening moet worden gehouden en welke maatregelen eventueel moeten worden getroffen om ervoor te zorgen dat de bevaarbaarheid niet wordt belemmerd. Geadviseerd wordt om de waterwoningen te fixeren aan stalen buispalen, de aanlegsteigers drijvend uit te voeren en zowel ter hoogte van waterwoningen alsmede de aanlegsteiger bijvoorbeeld te voorzien in aanvaarpalen. Door hierbij rekening te houden met de benodigde beschikbare breedte van de vaarweg, zal de bevaarbaarheid niet worden belemmerd.

5.11.3 Conclusie

Bij de verdere planuitwerking zal aandacht zijn voor het aanpassen van de waterkering ter hoogte van de insteekhaven, in afstemming met het hoogheemraadschap. Voorafgaand aan de uitvoering zullen, het ontwerp, een werkplan en een calamiteitenplan ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland en wordt een vergunning verkregen. Mede aangezien het hoogheemraadschap in het kader van het bestuurlijk vooroverleg heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben en alle watergerelateerde aspecten goed zijn verwoord in het bestemmingsplan en met de beoogde plannen de waterkerende functie van de waterkering zal worden gehandhaafd is het aannemelijk dat de vergunning zal worden verleend.

Het aspect water vormt vooralsnog geen belemmering voor de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

5.12 Bezonning

5.12.1 Wettelijk kader

Voor de beoordeling van bezonning van woningen gelden geen landelijke normen. Om een indruk te krijgen van de bezonningssituatie wordt in de praktijk voor een bestemmingsplanprocedure vaak gebruik gemaakt van de 'TNO- normen'. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen een 'lichte' en 'zware' TNO-norm. De gemeente Alphen aan den Rijn beschikt zelf niet over bezonningsbeleid. Van belang is dat de impact van ontwikkelingen inzichtelijk wordt gemaakt. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de TNO-normen waarbij de lichte TNO-norm als ondergrens wordt gehanteerd.

5.12.2 Relatie tot ontwikkeling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is door Simstudio een bezonningsstudie uitgevoerd, welke is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Middels deze studie is de bezonningssituatie ter plaatse van de in de omgeving gelegen woningen inzichtelijk gemaakt.

De bezonningsanalyse toont aan dat door het verruimen van de maximaal planologisch toegestane bouwhoogte de bezonning van deze gevels tot maximaal 4 uur afneemt. In de maand december is de bezonning het minst doordat de zon in deze maand op haar laagste punt staat.

Van maart tot en met september is geen verschil tussen de huidige en toekomstige planologische situatie. In de maanden januari, februari, oktober en november ontvangt bijna elke woning ter plaatse van één van de gevels minimaal twee tot drie uur zon.

Uit de analyse blijkt dat de impact van de geplande ontwikkeling en het verruimen van de planologisch toegestane bouwhoogte op de omliggende woningen beperkt is.

Ter indicatie wordt opgemerkt dat de omliggende woningen over het algemeen 2 uur zon per dag ontvangen. Daarmee wordt voldaan aan de lichte TNO-norm.

5.12.3 Conclusie

Het aspect bezonning vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.13 Windhinder

5.13.1 Wettelijk kader

Voor het aspect windhinder bestaat geen wettelijk kader. Hiervoor wordt in de praktijk aangesloten bij de Nederlandse Norm (NEN 8100). Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties winhinderonderzoek nodig is. Voor gebouwen met een nokhoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek noodzakelijk geacht.

5.13.2 Relatie tot ontwikkeling

Vanwege de geplande bouwhoogte van maximaal 32 meter, is door Simstudio een windhinderonderzoek uitgevoerd, zie ook bijlage 9. Het doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing. Aan de hand van de NEN8100 wordt inzicht verschaft in het windklimaat op straatniveau, zie ook onderstaande tabel.

Figuur 5.25: Kwaliteitsklassen windklimaat (bron: Windhinderonderzoek, Simstudio)

Uit het onderzoek volgt dat alle paden voldoen aan de kwaliteitsklasse die geldt voor de activiteit doorlopen. Daarmee kan gesteld worden dat er in en rondom het ontwikkelingsgebied Kop West geen windhinder optreedt, zie ook onderstaande figuur. Opgemerkt wordt dat op een aantal locaties een 'beperkt risico' optreedt. Volgens de NEN 8100 is dit toegestaan aangezien sprake is van windgevaar wanneer sprake is van de categorie 'gevaarlijk'.

 

Figuur 5.26: Beoordeling windhinder toekomstige situatie ter plaatse van het plangebied (bron: Windhinderonderzoek, Simstudio)

Er wordt over windgevaar gesproken als de overschrijdingskans van lokale windsnelheden hoger dan 15 m/s boven de 0,3% is. Onderstaande figuur toont dat er rondom het ontwikkelingsgebied Kop West geen windgevaar optreedt.

Hiermee kan gesteld worden dat de ontwikkeling van Kop West aan de Hoorn geen windgevaar zal veroorzaken op de omliggende paden en wegen.

Figuur 5.27: Beoordeling windgevaar toekomstige situatie ter plaatse van het plangebied (bron: Windhinderonderzoek, Simstudio)

5.13.3 Conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot windhinder en veroorzaakt geen windgevaar. Hiermee leidt het aspect windhinder niet tot belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

5.14 Besluit m.e.r.

5.14.1 Wettelijk kader

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt alsnog een m.e.r.-plicht.

In bijlage D worden in kolom 2 drempelwaarden gegeven. Indien een ontwikkeling boven de drempelwaarden uitkomt, geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Op het moment dat een ontwikkeling genoemd staat in bijlage D, maar onder de drempelwaarden valt, dient te worden beoordeeld of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze beoordeling vindt plaats middels de zogeheten 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. Sinds 16 mei 2017 dient het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen teneinde vast te stellen of voor een ruimtelijke ontwikkeling kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hiertoe dient een aanmeldnotitie te worden opgesteld door de initiatiefnemer. Dit volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU.

5.14.2 Relatie tot ontwikkeling

De ontwikkeling omvat de realisatie van 330 woningen en 15.000 m2 aan niet-woonfuncties. Een dergelijke ontwikkeling kan worden getypeerd als een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat genoemd in bijlage D, onderdeel D11.2 en is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Onderhavige ontwikkeling valt daarmee ruim onder de drempelwaarden. Er geldt geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht, een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel noodzakelijk. Indien hieruit blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten, geldt alsnog een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Aanmeldnotitie
Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie opgesteld ten behoeve van de beoogde ontwikkeling, zie bijlage 15. Het bevoegd gezag heeft op PM bepaald dat een milieueffectrapportage gelet op de aard en omvang van het project en de daarmee gepaard gaande milieugevolgen niet nodig is en dat kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

De regels en de plankaart vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar bevat een uitleg van de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken die hebben geleid tot de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied.

Op de bij het bestemmingsplan behorende plankaart met het Plan identificatie nummer NL.IMRO.0484.Akopwest-VA01 zijn alle noodzakelijke gegevens ingetekend. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. In dit bestemmingsplan zijn de enkelbestemmingen 'Gemengd', 'Water - Haven' opgenomen. Daarnaast geldt een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische - en cultuurhistorische waarden alsmede een dubbelbestemming ter bescherming van de waterkerende functie van de aanwezige waterkeringen.

De bestemming wordt op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van een kleur. Deze op de verbeelding ingetekende bestemming is gekoppeld aan een artikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden.

6.2 Planopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze elementen zijn direct bindend en vormen o.a. de toetsingsgrond voor een aanvraag om omgevingsvergunning. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van de onderhavige toelichting, die niet juridisch bindend is maar wel inzage geeft in de gemaakte afwegingen binnen dit bestemmingsplangebied.

Bij het opstellen van de regels is rekening gehouden met de Wet ruimtelijke ordening. Om te voorkomen dat de planregels niet mogelijk maken wat achteraf gezien toch eigenlijk wel aanvaardbaar is bevat het bestemmingsplan de nodige flexibiliteit. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen 2012.

Leeswijzer bestemmingsregels

De bestemmingsregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. In de inleidende regels zijn in artikel 1 de definities van de verschillende in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen en in artikel 2 de wijze van meten. De wijze van meten geeft aan hoe de oppervlakte, inhoud, goothoogte, nokhoogte e.d. van een bouwwerk moet worden bepaald.

Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregels. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsregels voor de bestemmingen 'Gemengd', 'Water - Haven', 'Waarde - Archeologie' en 'Waterstaat - Waterkering'. Hierna worden deze bestemmingen kort toegelicht.

Gemengd

Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn zowel wonen als diverse bedrijfsactiviteiten toegestaan. Wonen is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ' aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – wonen’. Bedrijven t/m milieucategorie 3.2 zijn uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2' toegestaan. Kantoren, creatieve bedrijven, zakelijke dienstverlening, maatschappelijke - en sportvoorzieningen, detailhandel en horeca I zijn tevens binnen de bestemming toegestaan, waarbij ter plaatse van de aanduiding 'horeca' uitsluitend horeca is toegestaan. Onder de specifieke gebruiksregels zijn voor de diverse functies maximale oppervlakten opgenomen. Onbebouwde parkeervoorzieningen, parkeergarages en voorzieningen behorend bij voornoemde functies, zoals groen, water, tuinen, ontsluitingswegen en -paden zijn eveneens toegestaan.

De bestemming is voorzien van bouwvlakken. De hoofdbebouwing moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd, met in achtneming van de maximale bouwhoogte zoals op de verbeelding weergegeven. Ook zijn parkeergarages binnen deze bestemming mogelijk.

Waar de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden is dit in bijlage 3 behorend bij de planregels aangegeven en dienen dove gevels te worden gerealiseerd. Mocht blijken dat de geluidbelasting lager is, door bijvoorbeeld extra geluidafschermende voorzieningen en/of het beëindigen van bedrijfsactiviteiten in de omgeving, dan kan hiervan worden afgeweken wanneer middels een akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat voldaan wordt aan het Besluit hogere waarden.

Vanwege de geluidbelasting van het omliggende gezoneerde industrieterrein dient de bebouwing waar bedrijvigheid is toegestaan minimaal de ter plaatse opgenomen maximale bouwhoote te worden gerealiseerd en mogen woningen pas in gebruik worden genomen als de maximale toegestane geluidbelasting op de gevel van een woning niet wordt overschreden en voldaan is aan de eisen die opgenomen zijn in het Besluit hogere waarden die zien op een aanvaardbare akoestische woonomgeving. Anderzijds mag bedrijvigheid ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.2' pas worden uitgeoefend als wordt aangetoond dat aan de maximale toegestane geluidbelasting op de gevel van een woning wordt voldaan zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit milieubeheer dan wel de eventueel van toepassing zijnde maatwerkvoorschriften.

Water - Haven

In dit artikel wordt geregeld op welke manier het betreffende deel van de Rijnhaven gebruikt en eventueel bebouwd kan worden. Er worden onder meer steigers/vlonders toegestaan, om de ''boardwalk'' (steiger/vlonder) mogelijk te maken. Ook zijn enkele havens en aanlegplekken voor boten gerealiseerd welke binnen deze bestemming worden toegestaan. Binnen de aanduiding 'specifieke vorm van water - waterwoning' worden waterwoningen toegestaan. De bouwhoogte van waterwoningen wordt gemeten vanaf de waterlijn.

Waarde Archeologie

Naar aanleiding van het archeologisch onderzoek is ter plaatse van een deel van het plangebied een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Door een dubbelbestemming op te nemen wordt geborgd dat het benodigde nader onderzoek wordt uitgevoerd alvorens grondroerende werkzaamheden van een bepaalde omvang plaatsvinden. Daarnaast zorgt het ervoor dat eventuele toekomstige ontwikkelingen in het betreffende deel van het plangebied onverminderd rekening blijven houden met de archeologische verwachtingswaarde.

Waarde Cultuurhistorie

In lijn met het parapluplan Cultuurhistorie, wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Uitvoeren werk(zaamheden)' in de betreffende zone rondom de Hoorn in voorliggend bestemmingsplan overgenomen. Op die manier zijn de behoudenswaardige cultuurhistorische elementen dan wel waarden langs de weg voldoende beschermd. voor werkzaamheden ter plaatse van deze dubbelbestemming dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

Waterstaat - Waterkering

Enkele delen van het plangebied hebben tevens een waterkerende functie. Hieraan is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering gegeven. Voor deze gebieden gelden aanvullende bepalingen op de bepalingen in dit bestemmingsplan, bovendien zijn de regels van de Keur van het Hoogheemraadschap van toepassing. Bij activiteiten die van invloed kunnen zijn op de waterkering of waterpeil (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen en beplanting), dient bij het Hoogheemraadschap van Rijnland een watervergunning aangevraagd te worden.

Overige regels

Het derde hoofdstuk bevat algemene regels die gelden voor alle in het plangebied voorkomende bestemmingen. De antidubbeltelregel (artikel 8) is opgenomen conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. In de artikelen 9 en 10 zijn de voor het plan geldende algemene bouw-, gebruiks- en aanduidingsregels opgenomen. Deze bepalingen gelden voor alle in het plan opgenomen bestemmingen. Artikel 11 bevat de algemene afwijkingsregels.

In het vierde hoofdstuk zijn de overgangs- en slotregels opgenomen. In dit hoofdstuk is onder andere bepaald hoe om te gaan met het gebruik en het bouwen voor thans nog aanwezige functies die niet in overeenstemming zijn met het plan. Deze regels volgen uit de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. In de slotbepaling is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald: het bestemmingsplan 'Kop West, Alphen aan den Rijn'.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Wet ruimtelijke ordening, Afdeling 6.4 Grondexploitatie, artikel 6.12 lid 1 geeft de verplichting van de gemeenteraad aan om gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen indien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd (via bijvoorbeeld een anterieure exploitatieovereenkomst) en/of het stellen eisen en regels en/of een fasering noodzakelijk is. Het doel van een exploitatieplan is om gemeentelijke grondexploitatiekosten die verband houden met het bouwplan te verhalen op ontwikkelaars in het plangebied. Op grond van artikel 16, tweede lid Wro kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Middels het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente, zijn de kosten anderszins verzekerd. Aangezien een anterieure overeenkomst is gesloten, een planschaderisicoanalyse is uitgevoerd en eventuele kosten inzake planschade kunnen worden verhaald is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

Initiatiefnemer heeft in samenwerking met gemeente diverse participatiebijeenkomsten georganiseerd voor bewoners, ondernemers en andere betrokkenen in Rijnhaven-West. Vanwege COVID-19 heeft een deel van de bijeenkomsten online plaatsgevonden.

Plenaire bijeenkomsten hebben plaatsgevonden op 17 april 2021, 25 mei 2021 en 3 november 2021. Tijdens de eerste plenaire bijeenkomst zijn de plannen toegelicht en was er ruimte om mee te denken over de stedenbouwkundige opzet, de positionering van de werklocatie t.o.v. de woonlocatie, de voorzieningen in het gebied en de bereikbaarheid. Ook werden vragen van de aanwezigen beantwoord. Tijdens de tweede plenaire bijeenkomst werd ingegaan op de vragen en opmerkingen van de voorgaande participatie avond en werd een uitgebreidere schets van de plannen getoond. De derde plenaire bijeenkomst betrof een inloopavond. Omwonenden uitten zich hier enthousiast dat er meer levendigheid en reuring in de buurt komt door de nieuwbouw en zien de ontwikkeling als positieve impuls voor de omgeving. Ondernemers zien kansen in de voorzieningen rondom de nieuwbouw, maar uiten ook hun zorgen met betrekking tot eventuele geluidsoverlast van hun bedrijven voor toekomstige bewoners.

Daarnaast hebben diverse gesprekken met individuele bedrijven/stakeholders plaatsgevonden. In april/maart vonden een aantal kennismakingsgesprekken plaats en in de zomer/najaar 2021 hebben met diverse bedrijven vervolg gesprekken plaatsgevonden over geluid (industrielawaai i.v.m. onderzoek door M+P).

Bestuurlijk vooroverleg

Het conceptbestemmingsplan is in het kader van het artikel 3.1.1. Bro toegezonden aan bestuurlijke instanties. Het is aan de volgende overlegpartners voorgelegd waarbij de volgende reacties zijn ontvangen:

• Oasen: d.d. 29 maart 2022 heeft Oasen N.V., Nieuwe Gouwe O.Z. 3 te Gouda aangegeven heeft geen opmerkingen te hebben. Oasen stelt het op prijs als t.z.t. contact wordt opgenomen met Oasen i.v.m. een oude drinkwaterleiding (hoofdleiding) die in plan ligt. Hier zal bij de planuitwerking rekening mee gehouden worden.
• TenneT: d.d. 18 februari 2022 heeft TenneT aangegeven (na een eerste beoordeling) noch bovengrondse-, noch ondergrondse hoogspanningsverbindingen in beheer. Ze hebben dan ook geen opmerkingen op genoemd plan.
• Gemeente Nieuwkoop: d.d. 25 februari 2022 heeft de gemeente Nieuwkoop aangegeven geen op- of aanmerkingen over dit plan te hebben.
• PZH: d.d. 6 april 2022 heeft de provincie een reactie gedeeld. De reactie heeft geleid tot aanscherping van paragraaf 4.2.2 van voorliggend bestemmingsplan. De compensatieopgave als gevolg van de realisatie van Kop West is nader uitgewerkt en onderbouwd is dat voorzien kan worden in de compensatieopgave.
• VRHM: d.d. 19 april 2022 heeft de Veiligheidsregio haar reactie gedeeld. De adviezen worden meegenomen bij de verdere uitwerking van het plan, maar hebben niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.
• Hoogheemraadschap: d.d. 22 februari 2022 heeft het hoogheemraadschap aangegeven geen opmerkingen te hebben. Alle watergerelateerde aspecten zijn goed verwoord.
• Gasunie: geen reactie ontvangen.
• Kaag en Braassem: geen reactie ontvangen.
• Stedin: geen reactie ontvangen.
• Liander: geen reactie ontvangen.

De ontvangen vooroverlegreacties zijn in Bijlage 18 samengevat weergegeven en voor zover noodzakelijk van een reactie voorzien.

Zienswijzen
Het ontwerp-bestemmingsplan heeft vanaf 16 juni 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen voor zienswijzen, waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld om zienswijzen in te dienen. Tijdens deze termijn zijn twee zienswijzen op het bestemmingsplan ontvangen. In de Nota van beantwoording, zoals opgenomen in Bijlage 19, zijn de zienswijzen samengevat en van een beantwoording voorzien.

Eén zienswijze heeft geleid tot aanpassing van de juridische onderdelen van het bestemmingsplan. Daarnaast is de toelichting op een paar punten aangevuld, dit is nader toegelicht in de Nota van beantwoording.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2 Verkeersanalyse

Bijlage 3 Bezonningsstudie

Bijlage 4 Bedrijvenvisie

Bijlage 5 Ladderonderbouwing

Bijlage 6 Parkeerbalans

Bijlage 7 Archeologisch onderzoek

Bijlage 8 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 9 Nader bodemonderzoek

Bijlage 10 Akoestisch onderzoek

Bijlage 11 Besluit hogere waarden

Bijlage 12 Kwalitatieve beschouwing externe veiligheid

Bijlage 13 Verkennend ecologisch onderzoek

Bijlage 14 Aanvullend ecologisch onderzoek

Bijlage 15 Aanmeldnotitie

Bijlage 16 Stikstofdepositieberekening

Bijlage 17 Windhinderonderzoek

Bijlage 18 Nota beantwoording vooroverlegreacties

Bijlage 19 Nota beantwoording zienswijzen

Bijlage 20 Memo nautische veiligheid

• 1. De tekst uit deze paragraaf is hoofdzakelijk ontleend aan het bestemmingsplan "Rijnhaven 2015", zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn op 19 februari 2015.
• 2. De tekst uit deze paragraaf is hoofdzakelijk ontleend aan het bestemmingsplan "Rijnhaven 2015", zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn op 19 februari 2015.