Bestemmingsplan Arnhems Buiten

5.4 Vergelijking met de geldende bestemmingsplannen

5.4.1 Algemeen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid. Het geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht en veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

Dit bestemmingsplan heeft voor het overgrote deel een conserverend karakter. De bestaande bebouwing en functies worden conform het huidige legale gebruik en volume bestemd. Gaf het geldende bestemmingsplan ruimere mogelijkheden dan er gerealiseerd zijn en is realisatie stedenbouwkundig en planologisch nog aanvaardbaar, dan wordt volgens die ruimere mogelijkheden bestemd.

In enkele gevallen vinden er wijzigingen plaats in de bestaande planologische situatie. Deze wijzigingen hebben over het algemeen een beheersmatig karakter of zijn doorgevoerd om binnen de bestaande ruimtelijke en functionele structuur meer flexibiliteit te bewerkstelligen. Daarnaast kunnen wijzigingen voortkomen als gevolg van legalisering van bestaand gebruik, mits dit planologisch wenselijk is.

In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de geldende bestemmingsplannen, de wijzigingen o.a. naar aanleiding van modernisering etc. en op verleende vrijstellingen.

5.4.2 Vergelijking geldende bestemmingsplannen

Algemeen

In principe is bij het opstellen van dit bestemmingsplan uitgegaan van het vertalen van de mogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen in dit bestemmingsplan. Op sommige punten is dat, vanwege de leeftijd van de geldende bestemmingsplannen en de opgenomen regelingen, niet mogelijk. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat de oude regelingen achterhaald zijn en er nu volgens een landelijk opgelegde standaard bestemmingsplannen worden gemaakt.

Er zijn echter ook inhoudelijke argumenten waarom op sommige onderdelen gekozen is voor een andere wijze van bestemmen. Dit geldt onder andere voor het bestemmen van de parkeerterreinen en het park. Hieronder worden deze onderdelen toegelicht. Vervolgens wordt per deelgebied gekeken naar een vergelijking van de functionele en bebouwingsmogelijkheden.

Parkeren

Bij de bestaande gebouwen zijn in het verleden parkeerterreinen op maaiveld en in het groen gerealiseerd. Dit was vaak passend binnen de regelingen van de geldende bestemmingsplannen. In de toekomst wordt gestreefd naar een verdere versterking van de kwaliteiten van Arnhems Buiten als geheel en daarbij passende parkeeroplossingen (zie paragraaf 2.4.3). In dit bestemmingsplan vallen de bestaande parkeerplaatsen en -terreinen op maaiveld in de bestemmingen:

• Gemengd waarbij het parkeren grotendeels is gelegen in het deel van de bestemming dat niet mag worden bebouwd;
• Groen - Landschap en park waar met een functieaanduiding 'parkeerterrein' binnen de bestemming zijn toegestaan. Hiervoor is gekozen als de parkeerterreinen in het groen zijn gelegen en waar bescherming bijvoorbeeld gewenst is.

Het park

Arnhems Buiten is een groen gebied waarbij de bebouwing een ondergeschikte rol speelt. De bebouwing is gelegen ín het groen (zie paragraaf 2.3 en 4.7). Dit beeld is niet terug te zien in de geldende bestemmingsplannen. Binnen deze plannen komt een groenbestemming niet voor. De gronden zijn allemaal bestemd voor stedelijke functies waarbinnen bijvoorbeeld parkeren is toegestaan.

Deze wijze van bestemmen komt niet overeen met de huidige situatie en met het gewenste beeld voor Arnhems Buiten. Daarom is gekozen om de bestaande situatie te bestemmen en niet de regelingen uit de geldende bestemmingsplannen één-op-één over te nemen. Er is gekozen om het aanwezige groen te bestemmen als 'Groen' en 'Groen - Landschap en park'. De bebouwing en de direct omliggende gronden hebben wel een bestemming gekregen waarbinnen stedelijke functies en bebouwing zijn toegestaan. Een beschrijving van deze bestemmingen is terug te vinden in paragraaf 5.3.

Deelgebieden

Het plangebied bestaat - zoals eerder aangegeven - uit vier deelgebieden. Voor een analyse van de geldende bestemmingsplannen en de bouw- en gebruiksmogelijkheden kan dezelfde indeling worden aangehouden. Hieronder wordt per deelgebied aangegeven wat het geldende bestemmingsplan is en welke bouw- en gebruiksmogelijkheden het gebied heeft. Vervolgens wordt dit vergeleken met de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt.

Afbeelding 5.1 Deelgebieden

Mariëndaal

Geldend bestemmingsplan:

Noordelijk gedeelte gemeente Arnhem (vastgesteld 23-6-1961 en goedgekeurd 24-6-1961).

Bestemmingen:

Voor het deelgebied Mariëndaal geldt de bestemming: 'Instellingen van openbaar nut'. De voorschriften luiden: Op deze gronden mogen uitsluitend gebouwen direct of indirect ten dienste van openbare nutsbedrijven of daarmede naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders gelijk te stellen instellingen worden gebouwd met aanhorigheden, waaronder dienstwoningen.

Dit betekent dat bedrijven en kantoren die zich bezig houden met electriciteit, water, leidingen etc passen binnen deze bestemming. Het college had ook de mogelijkheid om gelijksoortige bedrijven hier toe te staan.

Voor de bebouwing geldt artikel IV: Bijzondere voorwaarden door B&W te stellen. Dit betekent dat het college de grenzen zowel qua oppervlak als qua hoogte bepaald.

Vergelijking:

In dit bestemmingsplan is het open gebied van Mariëndaal bestemd als 'Groen - Landschap en park. Het doel is om hiermee de groene landschappelijke uitstraling van het gebied te beschermen. De bebouwing en direct omliggende gronden is bestemd als 'Gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn meerdere functies toegestaan onder andere energie- en milieutechnologische bedrijven, kantoren en nutsbedrijven. Dit betekent dat de gebruiksmogelijkheden iets zijn vergroot om hiermee aan te sluiten bij de bestaande gebruiksmogelijkheden van het deelgebied Den Brink.

In Mariëndaal heeft Tennet onlangs een nieuw kantoor gerealiseerd. Tennet is een bedrijf dat past binnen het oude en het nieuwe bestemmingsplan.

Met de bebouwingsregels is aansluiting gezocht bij de bebouwing die nu aanwezig is. De bebouwingsregels uit het geldende bestemmingsplan waren te ruim en daarmee zouden de aanwezige landschappelijke waarden onvoldoende worden beschermd.

Den Brink:

Geldend bestemmingsplan:

Algemeen uitbreidingsplan in onderdelen voor de gemeente Arnhem (vastgesteld 29-3-1943 en goedgekeurd 24-5-1944).

Bestemming:

Voor het deelgebied Den Brink geldt de bestemming: "Bijzondere gebouwen". In de voorschriften is voor deze bestemming alleen bepaald wat er niet mag. De volgende functies zijn uitgesloten: een werkplaats, een fabriek, een opslagplaats en wonen. Alle andere functies waren toegestaan. Er is toen dus gekozen voor een ruime bestemming met veel gebruiksmogelijkheden.

Vergelijking:

In het geldende bestemmingsplan zijn alle functies toegestaan behalve degene die expliciet zijn uitgesloten. Dat is een erg ruime bestemming en in het nieuwe bestemmingsplan is de bestemming iets ingeperkt. Voor de bebouwing is gekozen voor de bestemming 'Gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn meerdere functies toegestaan zoals energie- en milieutechnologische bedrijven, kantoren, horeca in de categorie a en b, maatschappelijke functies en nutsbedrijven. Voor de horecabedrijven en de maatschappelijke functies is een maximum aantal en een maximum oppervlakte opgenomen.

Arnhems Buiten, met name het deelgebied Den Brink, is een kantoren-/bedrijvenpark dat zich richt op bedrijven in de energie en milieutechnologie. Deze bedrijven zijn dan ook toegestaan binnen deze bestemming. Daarnaast zijn ook diverse andere functies toegestaan. Voor horeca is een maximum aantal van twee bedrijven toegestaan. Horeca kan een meerwaarde zijn voor het businesspark en daarom zijn twee bedrijven toegestaan. Dit maximum is opgenomen omdat in het gemeentelijk horecabeleid (zie paragraaf 3.6.3) is aangegeven dat horeca in de wijken een verzorgende functie moet hebben en langs de radialen een bovenwijkse of stedelijke functie. Er is nu één horecabedrijf aanwezig op Den Brink en dat betekent dat er nog ruimte is voor één.

De bestaande bebouwing is met bouwvlakken en maximumbouwhoogte vastgelegd. Hiervoor is gekozen om de landschappelijke waarden van het gebied en de cultuurhistorische waarden van de bebouwing te beschermen.

De Hes-Oost

Geldend bestemmingsplan:

Bestemmingsplan Hesweg – Klingelbeekseweg (vastgesteld 25-6-1979 en goedgekeurd 3-6-1980).

Bestemmingen:

Voor dit gebied gelden twee bestemmingen. Voor het noordelijk deel geldt:

• “Instelling van openbaar nut, klasse XIII-A”, uitsluitend bestemd voor het gebruik ten behoeve van kantoren, ontvangstgebouwen, expositie- en informatieruimten.
  De bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak. Hierbinnen is een bebouwingspercentage opgenomen en een maximumbouwhoogte.

Voor het zuidelijk deel (direct grenzend aan de Klingelbeekseweg) geldt:

• “Handel en nijverheid klasse XII”, uitsluitend bestemd voor gebruik t.b.v. bedrijven in de categorie 1,2,3 en 4, zoals opgenomen in de bedrijvenlijst
  Ook hier is een bouwvlak opgenomen (er geldt geen bebouwingspercentage) en de maximale bouwhoogte is 6 meter.

Vergelijking:

In dit bestemmingsplan is het opengebied bestemd als 'Groen - Landschap en park. Het doel is om hiermee de groene landschappelijke uitstraling van het gebied te beschermen. De Slijpbeek die in dit deelgebied ligt heeft de bestemming "Water". Met de bestemmingen is aansluiting gezocht bij de bestemmingen uit het geldende bestemmingsplan.

• De bebouwing in het noordelijk deel is bestemd als 'Gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn naast energie- en milieutechnologische bedrijven en nutsbedrijven ook kantoren, dienstverlenende bedrijven en congresfaciliteiten toegestaan. Dit betekent dat de gebruiksmogelijkheden iets zijn vergroot en dat sluit aan bij het multifunctionele gebruik van het bestaande bedrijfspand.
  Het bouwvlak ligt strak om het bestaande gebouw en de maximumbouwhoogte is conform de bestaande hoogte van het gebouw (13 meter).
• De bebouwing in het zuidelijk deel is bestemd als 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend energie- en milieutechnische bedrijven toegestaan. Daarnaast is een binnenplanse afwijking opgenomen om ook andere bedrijven toe te staan, indien die qua hinder passend zijn in de omgeving.
  De bestaande bebouwing is positief bestemd.

Met de bebouwingsregels is aansluiting gezocht bij de bebouwing die nu aanwezig is en die op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is.

Rosande :

Geldend bestemmingsplan:

Bestemmingsplan Hesweg – Klingelbeekseweg (vastgesteld 25-6-1979 en goedgekeurd 3-6-1980)

Bestemmingen:
Voor dit gebied geldt de bestemming “Instelling van openbaar nut, klasse XIII-B”, uitsluitend bestemd t.b.v. beproevingsgebouwen, laboratoria en de doeleinden zoals genoemd in klasse XIII-A.

Er is een groot bouwvlak ingetekend dat volledig volgebouwd mag worden met een maximale bouwhoogte van 13,50 meter.

Vergelijking:

• In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als "Gemengd - 2". Binnen deze bestemming zijn onder andere energie- en milieutechnologische bedrijven, nutsbedrijven en congresfaciliteiten toegestaan. Met deze bestemming is aansluiting gezocht bij de geldende bestemming en de bestaande gebruiksmogelijkheden.
• Binnen de bestemming "Instelling van openbaar nut, klasse XIII-B” waren ook drie dienstwoningen gebouwd. Deze woningen zijn al jaren niet meer als dienstwoning in gebruik maar worden als reguliere woningen gebruikt. In dit bestemmingsplan is gekozen om deze woningen ook als zodanig te bestemmen. Dat betekent dat deze drie woningen zijn bestemd als 'Wonen'.

Met de bebouwingsregels is aansluiting gezocht bij de bebouwing die nu aanwezig is, in afwachting op de toekomstige ontwikkelingen.

5.4.3 Modernisering en nieuwe wetgeving

In 2008 is een landelijke standaard voor bestemmingsplannen ingevoerd. De vigerende bestemmingsplannen die worden herzien met dit bestemmingsplan zijn vóór 2008 opgesteld en in werking getreden. Hierdoor kan het voorkomen dat in dit bestemmingsplan noodzakelijkerwijs aanpassingen of wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van de huidige plannen. Deze wijzigingen hebben niet zozeer betrekking op de juridische (gebruiks- en bouw)mogelijkheden maar meer op de naamgeving en verbeelding van de bestemmingen. Naast de wijzigingen vanuit de standaardisering is in de loop der jaren ook de methodiek van bestemmen binnen de gemeente Arnhem op kleine onderdelen gewijzigd. Daarnaast is er ook nieuwe wet- en regelgeving vooral met betrekking tot milieu- en omgevingsaspecten die moeten worden verwerkt in bestemmingsplannen. Dit heeft geleid tot de volgende wijzigingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen:

Archeologische waarden
Binnen de gemeente Arnhem is nieuw beleid op het gebied van archeologie vastgesteld (zie paragraaf 4.9). Het beleid houdt o.a. in dat voor het gehele grondgebied in kaart is gebracht wat de archeologische verwachting is. In een deel van Arnhems Buiten is vanwege de historie (zie paragraaf 4.9) de kans op archeologische vondsten hoog. Deze gebieden zijn op de plankaart aangegeven. Voor deze gebieden is voor grote bodemingrepen een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden noodzakelijk. De feitelijke consequentie is dat bij grotere bodemingrepen een archeologisch onderzoek verplicht is. Dit was niet geregeld in de vigerende bestemmingsplannen.