| Plan: | Bestemmingsplan Arnhems Buiten |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.802-0301 |
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken.
Per bestemming wordt ingegaan op:
In dit bestemmingsplan zijn twee bedrijfsbestemmingen opgenomen: "Bedrijf" (artikel 3) en Bedrijf-Nutsvoorziening" (artikel 4). De laatste is een specificatie van de algemene bedrijfsbestemming.
De bestemming 'Bedrijf' (artikel 3) geldt voor het bedrijf in het zuiden van het deelgebied De Hes-Oost, gelegen aan de Klingelbeekseweg. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend energie- en milieutechnische bedrijven toegestaan. Daarnaast is een binnenplanse afwijking opgenomen om ook andere bedrijven toe te staan, indien die qua hinder passend zijn in de omgeving.
De bestaande bebouwing valt binnen het bouwvlak en is hiermee positief bestemd. Buiten het bouwvlak zijn met een binnenplanse afwijking kleine bouwwerken die passend zijn binnen de bestemming zoals een fietsenstalling mogelijk.
De volgende bedrijven hebben een aparte bestemming en zijn binnen de bestemming 'Bedrijf' niet toegestaan; detailhandel, horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen. De zendmast van Tennet in het noordoosten van het plangebied en het rioolgemaal langs de Klingelbeekseweg in het zuidwesten van het plangebied, zijn bestemd als 'Bedrijf - Nutsvoorziening' (artikel 4).
Er is gekozen om deze voorzieningen specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de bestemmingsregels.
Het gebied in het zuidwesten (ten westen van de spoorlijn en ten noorden van de Utrechtseweg) heeft de bestemming 'Bos' gekregen (Artikel 5). Hiermee sluit dit gebied qua bestemming aan bij het westelijk gelegen deel dat valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Buitengebied Arnhem-Noord 2007'. De bestemming 'Bos' betekent dat dit gebied uitsluitend bestemd is voor bos met de bijbehorende recreatieve, landschappelijke, ecologische en bosbouwkundige functies. In dit artikel is een voorwaarde opgenomen dat voor de uitvoering van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders is vereist. Hiermee wordt het bos beschermd tegen werken en werkzaamheden die een negatief effect hebben op dit gebied.
De bestemming 'Gemengd' is een verzamelbestemming voor diverse functies. In dit bestemmingsplan komen twee vormen van deze bestemming voor Gemengd - 1 (Artikel 6) en Gemengd - 2 (Artikel 7) en binnen deze bestemmingen zijn verschillende functies toegestaan. Hieronder worden beide bestemmingen toegelicht.
De bestaande bedrijven en kantoren in het deelgebied Den Brink, Mariëndaal en De Hes-Oost hebben deze bestemming gekregen. Binnen deze ruime bestemming zijn meerdere functies mogelijk, te weten:
Deze functies zijn onderling uitwisselbaar. Voor de energie- en milieutechnische bedrijven is in de begripsbepaling (artikel 1) een definitie opgenomen. Voor de horeca-inrichtingen en maatschappelijke functies is een beperking in aantal vierkante meters opgenomen in de specifieke gebruiksbepalingen.
Op Den Brink is één woning aanwezig. Deze woning is met een functieaanduiding toegestaan. De bijbehorende bijgebouwen zijn met een bouwaanduiding mogelijk gemaakt.
De bebouwing in het deelgebied Rosande is bestemd als 'Gemengd - 2'. Ook binnen deze bestemming zijn meerdere functies toegestaan, te weten:
In het plangebied is veel groen aanwezig en dat is bestemd als 'Groen' (Artikel 8) of 'Groen - Landschap en park (Artikel 9).
In het Groenplan (zie paragraaf 3.5.5) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
De grotere groengebieden die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben, zijn bestemd als 'Groen - Landschap en park'. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hieraan een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een omgevingsvergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
Binnen de bestemming 'Groen - Landschap en park' is geen bebouwing toegestaan. Er is wel een afwijking mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de bestemming zoals speeltoestellen waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.
In de groengebieden in het plangebied zijn op sommige plekken functies of bebouwing aanwezig die niet binnen de bestemming 'Groen' of 'Groen - Landschap en park' past. Deze functies of bebouwing zijn met een functieaanduiding alsnog toegestaan. Voordeel van een functieaanduiding is dat als de functie verdwijnt het terrein groen ingericht kan worden. Het gaat om de volgende gevallen:
De bestemming verkeer is opgedeeld in een drietal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze drie sub-bestemmingen
De bestemming 'Verkeer - Railverkeer' is gegeven aan spoorwegen voor personen en goederenvervoer met bijbehorende paden en groenaanleg. Het bouwen van in de bestemming passende bebouwing zoals geluidwerende voorzieningen is mogelijk binnen deze bestemming tot een maximumbouwhoogte van 3 meter (gemeten vanaf bovenkant van het spoor).
In dit bestemmingsplan geldt deze bestemming voor de spoorlijn Arnhem - Nijmegen.
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
De bestaande wegen op de Brink, Mariëndaal en de Hes zijn bestemd als Verkeer-verblijfsgebied.
In Mariëndaal wordt egelijk met de bouw van het nieuwe kantoor van Tennet de buiten ruimte opnieuw ingericht. De bestaande weg aan de noordzijde van dit deelgebied wordt iets verlegd en er worden parkeerplaatsen aangelegd. Voor een klein deel van deze weg is het nog onduidelijk hoe de weg exact komt te leggen. Om beide varianten mogelijk te maken is de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' hier breed ingetekend. Met de functieaanduiding 'weg' wordt geregeld dat de weg hier maximaal 6 meter breed mag zijn. Het overgebleven gebied moet groen worden ingericht.
De bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. In dit plangebied is dat de Utrechtseweg. Dit is de enige weg waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
De bestemming 'Water' (Artikel 13) is gelegd op de waterpartijen (sloten, vijvers, kolken en wielen) voorzover deze in het beheer zijn bij het waterschap of die met een landschappelijke of cultuurhistorische waarde. In dit bestemmingsplan geldt deze bestemming voor de Slijpbeek in het westen van het plangebied.
Functie
De voormalige dienstwoningen aan de Klingelbeekseweg (behorende bij het Elektrum) zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 14). Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
De dienstwoning op de Brink heeft een gemengde bestemming gekregen met de specifieke aanduiding dat wonen is toegestaan. Op die manier blijft het mogelijk om ter plaaste ook de gemengde functies uit te oefenen.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone. De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de onbebouwbare zone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 21.1 hier buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn vijf dubbelbestemmingen opgenomen:
Leiding - Hoogspanningsverbinding
In het westen van het plangebied loopt van noord naar zuid een hoogspanningsleiding over het deelgebied Mariëndaal. Meer informatie over de hoogspanningsleiding is te vinden in paragraaf 4.4. De hoogspanningsleiding is beschermd met een dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' en dat betekent dat deze gronden, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens zijn bestemd voor transport van electriciteit door een bovengrondse hoogspanningsleiding. In dit artikel zijn beperkingen opgenomen voor de bebouwing in de nabijheid van deze hoogspanningsverbinding.
Waarde - Archeologie
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
Waarde - Geomorfologie
Ter bescherming van de ondergrondse watertoevoer voor de Slijpbeek is deze dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming regelt dat het verboden is om gebouwen en andere bouwwerken te bouwen of te slopen dieper dan 1,5 meter beneden maaiveld. Het is mogelijk om hiervan af te wijken indien wordt aangetoond dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de grondwaterstand en de leemlagen
Daarnaast is voor werkzaamheden die dieper dan 1,50 meter de grond in gaan een omgevingsvergunning benodigd. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kan alleen verleend worden indien door middel van een geohydrologisch onderzoek is aangetoond dat geen leemlagen worden beschadigd.
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de leemlagen ook niet op een andere wijze beschermd.