Hof te Twekkelo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen.

De familie Roerink heeft de wens om een landgoed op te richten op hun gronden in het buurtschap Twekkelo. Het nieuwe landgoed draagt dan ook de naam Hof te Twekkelo. Hof te Twekkelo bestaat uit een grotendeels aaneengesloten geheel van enkele beboste percelen en open landerijen in agrarisch gebruik omzoomd met houtwallen. Het terrein beslaat een oppervlakte van ca. 22 ha.

Het landgoed ligt zowel in de gemeente Enschede en Hengelo. Omdat het gebied in twee gemeenten is gelegen, is door beide gemeenten gezamenlijk een bestemmingsplantoelichting en bijbehorende verbeelding voorbereid om het nieuwe landgoed mogelijk te maken. De ontwikkelingen in beide gemeenten kunnen niet los van elkaar gezien kunnen worden, daarom wordt het plan aangevlogen als intergemeentelijke gebiedsontwikkeling.

Het plan behelst de sloop en ontwikkeling van 3 woningen met een grotere inhoud dan bestaand. Nadere beschrijving van de ontwikkellocaties is beschreven in hoofdstuk 4.

 

Op basis van het Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)-beleid, kunnen bouwmogelijkheden gecreëerd worden indien vanuit landschappelijke overwegingen als passend wordt beschouwd, mits er ook in de ruimtelijke kwaliteit wordt geïnvesteerd. Een wijze om hier gehoor aan te geven is door sloop van landschapsontsierende, voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Op meerdere locaties wordt landschapontsierende bebouwing gesloopt. In totaal zal er voor circa 400 m² aan landschapontsierende gebouwen worden gesloopt. Op de locatie Den Haimer op perceel Haimersweg 225, 225 A en Twekkelerveldweg 30 worden 2 woningen gesloopt en landschapontsierende bebouwing met oppervlakte van 150 m². Op perceel Grote Veldweg 50 A is in 2017 voor ca. 250 m² aan schuren gesloopt.

Naast de sloop van landschapontsierende bebouwing worden meerdere maatregelen getroffen die bijdragen aan een investering in de ruimtelijke kwaliteit.

• Op de locatie Den Haimer verdwijnt de mogelijkheid voor een agrarisch bedrijf. Het ruime agrarische bouwblok wordt verkleind en verruild voor een woonbestemming.
• Tevens zal op Erve Den Haimer een rijksmonumentale schuilkerk worden gerestaureerd.
• Een bestaande agrarische schuur op Grote Veldweg zal worden omgezet tot beheergebouw.
• Er wordt in ruime mate geïnvesteerd in natuur, door circa 10 hectare aan agrarische gronden om te zetten naar nieuwe natuur (waarvan de aanleg van 8 ha aan nieuwe natuur) en het versterken van bestaande landschappelijke elementen, aanleg van wandelpaden en
• herinrchting van het dorpspleintje in Usselo.

Om de ontwikkelruimte mogelijk te maken is een landgoedontwikkelplan (bijlage 3) opgesteld, hierin is ondermeer beschreven wat de 'rode' (bouw en sloop) ontwikkelingen op het landgoed, behelzen. Naast de sloop van de landschapontsierende bebouwing zullen totaal dus 3 woningen worden gesloopt en 3 woningen terug worden gebouwd. In dit geval worden geen extra woningen mogelijk gemaakt, maar wordt de verkregen inhoudsmaat ingezet om de inhoudsmaat van een woning ter plaatse van een bestemd woonperceel te vergroten. Twee van drie nieuwe woningen krijgen planologisch de mogelijkheid in dit plan een grotere inhoud dan op basis van het bestemmingsplan mogelijk is. Bij Den Haimer zal een woning van 750 m³ (evt. bijgebouwen zijn inpandig) en een woonboerderij met een inhoud van maximaal 3.000 m³ (eventuele bijgebouwen overschrijden deze inhoudsmaat niet) gerealiseerd worden. Op perceel Bruninksweg 11 te Hengelo zal de bestaande woning worden gesloopt, gezien deze ligt in een geluidscontour van de nabij gelegen zuivelfabriek. Op dit perceel wordt een woning herbouwd met een inhoud van maximaal 1.500 m³.

Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing op meerdere locaties en het uitvoeren van landschapsmaatregelen ontstaat een zodanige verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op die verschillende locaties dat de gevraagde ontwikkelruimte in voldoende mate wordt gecompenseerd.

Het realiseren van het voornemen is niet in overeenstemming met de vigerende bestemmingsplannen. Hiervoor is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In voorliggend bestemmingsplan zal worden aangetoond dat de herziening van de bestemming in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het landgoed heeft een oppervlakte van circa 22 hectare en ligt in het buitengebied van zowel de gemeente Hengelo (ca. 15 ha.) als Enschede (ca. 6 ha.) in het buurtschap Twekkelo. De oostzijde van het landgoed ligt tegen een clustering van erfbebouwingen, wat samen de kern van het buurtschap Twekkelo maakt. Het plan ligt ten noorden van het bedrijventerrein Marssteden en ten oosten van het afvalverwerkingsbedrijf Twence.

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” betrekking heeft wordt globaal begrensd door de Bruninksweg in het noorden met inbegrip van het bosperceel gelegen tussen de Bruninksweg en de pluktuin en rustpunt op het agrarisch perceel Twekkelerweg 350 te Hengelo. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Twekkelerweg en perceelsgrenzen aan de zuidzijde van de Haimersweg overgaand in de Twekkelerveldweg. Ook hierbij geldt met inbegrip van het bosperceel gelegen in de oksel van de Twekkelerveldweg en de Grote Veldweg. Aan de westzijde de Grote Veldweg, Elkemansweg en aansluitend op de Bruninksweg.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

1.3 Geldende juridische regelingen

1.3.1 Bestemmingsplannen

Buitengebied Noordwest (gemeente Enschede)

Het plangebied valt voor zover gelegen in de gemeente Enschede onder het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest”. Het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" werd vastgesteld op 9 november 2015. In het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" hebben de gronden overwegend de bestemming Agrarisch met waarden (licht groen), Bos (donker groen) en Wonen (geel).

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Noordwest (gemeente Enschede)

Bestemmingsplan Buitengebied (gemeente Hengelo)

Het bestemmingsplan Buitengebied (zie figuur 1.3 hieronder) is vastgesteld op 21 september 2010. De gronden gelegen binnen het plangebied hebben de bestemmingen Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" en ter plaatse van Bruninksweg 11 te Hengelo, de bestemming Wonen.

Figuur 1.3 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied (gemeente Hengelo)

De Zuivelhoeve (gemeente Hengelo)

Het bestemmingsplan De Zuivelhoeve (zie figuur 1.4 hieronder), vastgesteld op 1 juli 2015, maakt het mogelijk voor het zuivelbedrijf "De Zuivelhoeve", gevestigd aan de Bruninksweg 5a, om ter plaatse uit te breiden. Op de gronden gelegen binnen de grenzen van dit bestemmingsplan ligt de bestemming Groen.

Figuur 1.4 Uitsnede bestemmingsplan De Zuivelhoeve (gemeente Hengelo)

Bestemmingsplan Veegplan Buitengebied (gemeente Hengelo)

Het Veegplan Buitengebied is vastgesteld op 19 april 2016. Het plan heeft als doel om correcties en aanpassingen die de juridische regeling in overeenstemming brengt met de feitelijke situatie, beleidsaanpassingen in de regels, het herstel van onduidelijkheden of onvolkomenheden in de regels en / of op de verbeelding en het mogelijk maken van enkele ontwikkelingen, vast te leggen.

1.3.2 Paraplubestemmingsplannen

Verder zijn er zogenaamde parapluplannen die vrijwel voor de hele gemeente gelden. Deze plannen worden ook vertaald in het nieuwe bestemmingsplan. De werking van deze paraplubestemmingsplannen vervalt met het in werking treden van voorliggend bestemmingsplan voor het plangebied. De parapluplannen die worden vertaald in het nieuwe plan zijn:

Parkeren Enschede (gemeente Enschede)

Dit paraplubestemmingsplan zorgt ervoor dat de beleidsregel "Parkeernormennota Enschede 2017" van toepassing is op (bijna) de hele gemeente, waaronder het plangebied. De relevante regels zijn door vertaald in voorliggend plan.

Zonnepanelen (gemeente Enschede)

Het bestemmingsplan is vastgesteld op 2 juli 2018 en maakt het mogelijk dat zonnepanelen op maaiveld kunnen worden gerealiseerd. Ter plaatse van het plangebied ligt de aanduiding “overige zone – zonnepanelen”. Bij bedrijven en andere instellingen geldt een maximum omvang van de zonnepanelen van 150 m2 en bij woningen een maximum omvang van 100 m2.

Cultuurhistorie (gemeente Enschede)

Het paraplubestemmingsplan "Cultuurhistorie" beoogt een planologisch-juridische regeling te geven voor cultuurhistorisch erfgoed. Sinds 1 januari 2012 geldt de wettelijke verplichting om in een bestemmingsplan aan te geven hoe in dat plan rekening is gehouden met cultuurhistorisch erfgoed. Het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie' heeft als doel een planologisch-juridische regeling te geven voor cultuurhistorisch erfgoed. Dit bestemmingsplan is op 6 februari 2017 door de raad van de gemeente Enschede vastgesteld. Binnen het plangebied, zover gelegen binnen de gemeentegrenzen van Enschede ligt de aanuiding "Overige zone - cultuurhistorie". Deze aanduiding regelt dat een omgevingsvergunning getoetst dient te worden aan de beleidsregel "Koesteren cultuurhistorie" dan wel een vervangende beleidsregel.

Bedrijven en milieuzones (gemeente Enschede)

Dit plan, vastgesteld op 18 november 2014, sluit vestiging van risicovolle inrichtingen uit. Het plangebied heeft de gebiedsaanduidingen 'overige zone - risicovolle inrichtingen uitgesloten' en 'overige zone - vuurwerk uitgesloten'. In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn deze verboden overgenomen.

Parapluplan parkeren Hengelo (gemeente Hengelo)

Het plan is vastgesteld op 22 mei 2018 en heeft als doel te waarborgen dat bij een ontwikkeling er voldoende parkeergelegenheid is op basis van de "nota autoparkeren" vastgesteld op 17 december 2008.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders van Enschede aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze, die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” is het erkende wijkorgaan Vereniging Behoud Twekkelo actief. De Vereniging Behoud Twekkelo is gevraagd schriftelijk advies uit te brengen. Meerdere malen heeft initiatiefnemer gesprekken gehad om het plan aan de dorpsraad toe te lichten. In het kader van de adviesvraag gecombineerd met het vooroverleg (zodat de procedures tussen beide gemeenten vrijwel gelijk opgingen) heeft de Vereniging Behoud Twekkelo aangegeven dat ze de ontwikkeling als positief beschouwen, maar wel vragen hebben over de afhechting ervan. Deze vragen zijn als vooroverlegreactie meegenomen.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Voorliggend plan betreft geen plan dat rijksbelangen raakt, waardoor overleg met het Rijk niet nodig is voor dit plan.

De provincie heeft de 'Uitzonderingenlijst vooroverleg ruimtelijke plannen' opgesteld. In deze lijst zijn categorieën van ontwikkelingen opgenomen waarvoor geen vooroverleg met de provincie hoeft plaats te vinden. Voorliggend plan is niet opgenomen in deze lijst, waardoor het bestemmingsplan aan de provincie wordt voorgelegd in het kader van vooroverleg.

Met voorliggend plan vindt het opnemen van nieuwe natuur en sloop en realisatie van woningen met een grote inhoud (landhuis) plaats, daarvoor heeft in het voortraject overleg plaatsgevonden met de provincie. Het initiatief is voorafgaand aan het officiële vooroverleg besproken met de provincie Overijssel en het wordt gezien als een positieve ontwikkeling voor het gebied. Tevens is bij de provincie een ontheffing aangevraagd in het kader van de Wet natuurbescherming.

Het voorontwerp bestemmingsplan is voorgelegd aan de provincie en externe overlegpartners. Van de binnengekomen reacties en het gemeentelijk commentaar daarop is een verslag vervaardigd, dat als bijlage 2 aan de plantoelichting is toegevoegd. De vooroverlegreacties hebben geleid tot aanpassing van het plan door de toelichting van het plan ten aanzien van het aanleggen van nieuwe natuur te verduidelijken.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. Er wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Hof te Twekkelo ” in voorbereiding te nemen te publiceren in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Hengelo.

Informatiebijeenkomst

Op 26 mei 2021 heeft initiatiefnemer omwonenden geinformeerd over de ontwikkeling. Tijdens de bewonersavond is een inrichtingsplan en een beeldkwaliteitsplan gepresenteerd.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen wordt gepubliceerd in "Huis aan Huis", het Hengelo's weekblad, op de website van de gemeente Enschede en Hengelo, in de Staatscourant en het Gemeenteblad.

Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland is:

• Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit;
• Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge quality of life, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden;
• Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan.
• Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid). De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven.
• Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen.

Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn:

• 1. Naar een ruimte voor klimaat adaptatie en energietransitie;
• 2. Naar een duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Naar sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied;

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voorliggend bestemmingsplan kent geen belemmering als gevolg van de nationale belangen, zoals deze benoemd zijn in de Nationale Omgevingsvisie. Sterker nog dankzij het omzetten van een soortenarme (monocultuur) agrarisch productie grasland naar een biodiverse natuurontwikkeling, wordt er juist bijgedragen aan de doelstellingen op landelijk niveau (prioriteit 1 en 4). Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Wanneer een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet in de toelichting tevens worden gemotiveerd waarom in die behoefte niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd.

Deze zogenoemde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen en schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor. De 'Ladder' is alleen van toepassing als er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als 'stedelijke ontwikkeling' te kunnen worden aangemerkt. Daarvan zal in beginsel geen sprake zijn indien het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt. Dit kan anders zijn indien het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime in een vanuit ruimtelijk oogpunt ingrijpende nieuwe planologische functiewijziging voorziet.

'stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Of in een bestemmingsplan sprake is van één of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. Uit jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van 11 woningen niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

'stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan Hof te Twekkelo

In dit bestemmingsplan worden diverse ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het gaat hierbij namelijk naast het omzetten van agrarische percelen naar nieuwe natuur om de herbouw en vergroten van 3 bestaande (legaal opgerichte) woningen. Een dergelijke ontwikkeling kan niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing.

2.1.4 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Voorliggend plan raakt geen nationale belangen. Het plan past binnen het beleid en de regels van het Rijk.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken)

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Figuur 2.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsverordening (bron: provincie Overijssel)

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking, die voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

2.2.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Indien de ontwikkeling van het landgoed Hof te Twekkelo wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

2.2.3.1 Generieke beleidskeuzes (of)

Voor voorliggend plan is met name het provinciale beleid omtrent woningbouw en de groene omgeving van belang.

Algemeen

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. In dit bestemmingsplan wordt ingegaan op de ecologische, economische (Natuurschoonwet), sociaal-culturele (openstelling landgoed) onderbouwing van het nieuwe landgoed. In dit bestemmingsplan wordt voor verschillende facetten op een integrale wijze inzicht gegeven in de wijze waarop alle relevante belangen en beleidsambities zijn afgewogen. Aangetoond is dat sprake van een goede ruimtelijke onderbouwing.

Woningbouw

De provincie zet oa. in op de eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Deze is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden. Als gevolg is ook concentratiebeleid van belang.

De woningen, zijn bestaande woningen die met toepassing van het KGO-beleid worden vervangen en vergroot. Aangezien het gaat om bestaande woningen, behorende bij het landgoed is het redelijkerwijs niet mogelijk dat de woning in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd of geconcentreerd wordt.

Om de ontwikkeling van het vergroten van de woningen mogelijk te maken wordt onder andere landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Ook verdwijnt planologische ruimte om agrarische bebouwing op te richten aan de Haimersweg. Per saldo is geen sprake van extra ruimtebeslag door bouwen en verharden op de groene omgeving.

Groene omgeving

Voor de groene omgeving is het van belang dat nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Verlies aan ecologisch en/of landschappelijke waarden dienen in voldoende mate te worden gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

In paragraaf 4.4 wordt beschreven op welke wijze een bijdrage wordt geleverd conform de geldende gebiedskenmerken. Bij voorliggend plan is niet zozeer sprake van verlies van ecologische of landschappelijke waarden. Er is eerder sprake van een versterking. Er wordt landschapontsierende bebouwing gesloopt en als belangrijk onderdeel van het plan wordt ruim 8 hectare nieuwe natuur ontwikkeld op voormalige landbouwgrond en worden enkele landschapselementen hersteld. Verschillende agrarische arealen worden hiervoor omgevormd naar verschillende vormen nieuwe natuur. Het landgoed biedt ruimte voor de ontwikkeling van kleinschalige natuurakkers, kruidenrijke akkerranden, houtwallen en bosaanplant. Naast het vergroten van de veerkracht en biodiversiteit door onderstaande maatregelen wordt de recreatieve aantrekkingskracht van het gebied hiermee versterkt.

2.2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven (waar)

In het plangebied zijn het ontwikkelingsperspectief Groene omgeving en Stedelijke omgeving van belang.

Figuur 2.2 Kaart ontwikkelingsperspectieven (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is op de kaart Ontwikkelingsperspectief aangewezen als 'Zone ondernemen met natuur en water en het 'Ontwikkelingsperspectief Wonen en Werken in het kleinschalige mixlandschap'.

In de zone ondernemen met natuur en water zijn er goede kansen om de kwaliteit van natuur, landschap en water te versterken door ontwikkeling van bestaande en nieuwe functies. Deze zone ligt rond het Natuurnetwerk Nederland. Het benutten van de kansen om kwaliteitsverbetering toe te passen biedt enerzijds een versterking van het natuurnetwerk en anderzijds van de regionale economie.

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Het verbinden van de ontwikkelingsmogelijkheden van economische en maatschappelijke functies met het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen draagt bij aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap in Overijssel.

Toetsing aan het ontwikkelingsperspectief

Het voorliggende bestemmingsplan past binnen de provinciale Omgevingsvisie en provinciale Omgevingsverordening. In de zone ondernemen met natuur en water zijn ondermeer nieuwe landgoederen mogelijk.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op functies die als passend binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' worden beschouwd. Er is geen sprake van belemmeringen van het voornemen op omliggende (agrarische) bedrijven. Het voorgenomen plan past, gelet op de ruimtelijke kwaliteitsverbetering en het toestaan van een al bestaande functie die als passend wordt aangemerkt, binnen het ontwikkelingsperspectief.

2.2.3.3 Gebiedskenmerken (hoe)

De gebiedskenmerken zijn opgedeeld in vier kaarten die verschillende lagen weergeven. Het plangebied heeft de volgende lagen:

Natuurlijke laag: dekzandvlakte en ruggen. Binnen deze laag heeft de provincie de ambitie om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Met het aanzetten van verdwenen landschapselementen zoals de spoorlijn met wilde bloemen en het afwaarderen van intensief agrarisch landgebruik naar extensieve natuurweides en/of nieuwe natuur wordt met de ontwikkeling bijgedragen aan de gebiedskenmerk natuurlijke laag.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap:

• Jong heide- en broekontginningslandschap (in figuur 2.3 afgebeeld in bruin / noordelijk). Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.
• Essenlandschap (in figuur 2.3 afgebeeld in lichtgeel / zuidelijk). Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven). Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk.

Figuur 2.3 Gebiedskenmerk Laag van agrarisch cultuurlandschap (bron: provincie Overijssel)

Stedelijke laag: verspreide bebouwing. Als ontwikkelingen plaats vinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant- achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd. Met de erfinrichting die als voorwaardelijke verplichting worden opgenomen wordt hieraan bijgedragen.

Laag van beleving: stads- en dorpsranden. Binnen de stads- en dorpsrandgebieden ligt verrommeling op de loer. De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die de verbinding tussen woon-, werk- en recreatiemilieus en het landschap leggen en verrommeling tegengaan. De provincie stuurt op behoud, herstel en aanleg van landschappelijke recreatieve routes tussen stad/dorp en land. Met het open stellen van het landgoed draagt de ontwikkeling bij aan dit doel.

Bij voorliggend plan vindt een versterking plaats van de landschappelijke kwaliteit ter plaatse. In de huidige situatie is er sprake van een ten aanzien van de biodiversiteit eenzijdig agrarisch produktiegrasland wat omgezet wordt naar nieuwe natuur. Het landgoedontwikkelplan dat voor dit plan is opgesteld, heeft een positief effect op de landschappelijke kwaliteiten van het plangebied en de omgeving.

Conclusie:

Geconcludeerd kan worden dat de in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid (Enschede)

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

2.3.3 Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

Figuur 2.4 Het 'RAR kompas'

2.3.4 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Structuurvisie landelijk gebied

In zijn vergadering van 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad -met toepassing van artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening- de structuurvisie ‘Visie landelijk gebied Enschede’ (NL.IMRO.0153.SV00011-0003) vastgesteld. De gemeente wil met de Visie landelijk gebied richting geven aan de verandering, houvast bieden bij keuzen en actief bijdragen aan de toekomst van het landelijk gebied. De Visie gaat over het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving in het landelijk gebied.

De gemeente wil met de Visie landelijk gebied richting geven aan de verandering, houvast bieden bij keuzen en actief bijdragen aan de toekomst van het landelijk gebied. De Visie gaat over het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving in het landelijk gebied.

De Visie Landelijk gebied geeft eerst enkele algemene ambities. Deze vormen een opmaat naar meer concrete uitspraken in het vervolg van de visie. De algemene ambities zijn op dit abstractieniveau niet zodanig vastomlijnd uitgewerkt dat zij als basis dienen voor latere besluiten met mogelijke milieueffecten.

Vervolgens geeft de visie vier ontwikkelingsprincipes (de “vier V's”). Deze geven aan of ontwikkelingen bijdragen aan de ambitie van de gemeente voor het landelijk gebied:

• Versterken groenblauwe structuur: stevige ecologische netwerken en een duurzaam natuurlijk watersysteem t.b.v. behoud van biodiversiteit, natuur en landschap.
• Vanuit het landschap ontwikkelen: ontwikkelstrategie a.d.h.v. kwaliteit van landschap: inpassen, aanpassen of transformeren.
• Verbinden stad-land: versterken interactie tussen stad en buitengebied. Kan op veel manieren inhoud krijgen: fysieke projecten, economisch, met kennis, waardering en betrokkenheid. In stadsrand ontmoeting stad en land meest intensief met ruimte voor recreatieve ontwikkeling en interactie.
• Vernieuwen: ruimtelijke, economisch, sociaal en bestuurlijk. Vernieuwing is nodig, met behoud van wat goed en waardevol is, aangepast aan de huidige tijd. Experimenten nodig om te zien hoe nieuwe oplossingen er uit zien. Gaat vooral om procesbeschrijving/ gebiedsgericht werken.

Onderstaande Visiekaart verbeeldt drie van deze vier ontwikkelingsprincipes. De ontwikkelprincipes geven enige richting aan hoe naar de wenselijkheid van ontwikkelingen wordt gekeken: om in het 'hier en nu' te kunnen beoordelen of een project, een maatregel of ander initiatief bijdraagt aan het vergezicht. In de visiekaart zijn geen concrete ontwikkelingen aangegeven. Het is een afwegingskader voor beoordeling van latere projecten.

Figuur 2.5 Visie landelijk gebied

De ontwikkelprincipes worden in combinatie met de uitspraken van de thematische ambities. De volgende thematische ambities zijn opgenomen.

- Groene Pijler van Enschede

Behoud, versterking en vernieuwing van natuur, landschap en cultuurhistorie. Water, bodem en lucht zijn randvoorwaarden. Stilte en donkerte horen bij de beleving en zijn van belang voor de natuur. Het huidige en toekomstige gebruik van het landelijk gebied moeten in overeenstemming zijn met de draagkracht van de Groene Pijler. Meer concreet geeft de visie het volgende aan:

• verder invullen van de groenblauwe structuur, zowel de robuuste hoofdstructuur als de fijne dooradering van het hele landelijk gebied. Het gaat niet om grote uitbreiding van de oppervlakte natuurgebied, maar meer om:
  • 1. Aanleg, herstel en goed beheer van kleine landschapselementen, zoals bosjes en houtwallen en (boeren)erven t.b.v. landschap en natuur.
  • 2. Natuurlijke akkerranden, natuurherstel langs beken en natuurgericht beheer van wegbermen en slootkanten voor verdere dooradering en meer biodiversiteit.
• Waar mogelijk beperken verlichting in de openbare ruimte om lichtvervuiling en negatieve invloed op flora en vooral fauna te voorkomen. Het kan gaan om wegverlichting en licht van bedrijfsterrein, stallen en evenementen.
• Het aantal bomen in de gemeente uitbreiden. 170.000 bomen in de hele gemeente (incl. bebouwde kom). Er zijn geen locaties of projecten aangewezen.
• Waterhuishouding: Vooral tegengaan van verdroging. Water beter vasthouden door waterstanden te verhogen, waterlopen bij het beheer minder uitdiepen, de keuze van gewassen meer op de hydrologie afstemmen, het humusgehalte van de bodem verhogen etc. Door beken te laten meanderen en natuurvriendelijke oevers aan te leggen dragen ze -naast de aanpak van verdroging- bovendien meer bij aan natuur /biodiversiteit.

- Landbouw

Ook in de toekomst ziet de gemeente een belangrijke rol in het buitengebied voor de grondgebonden landbouw. Bij voorkeur:

• duurzame bedrijfsvoering met kringlooplandbouw als uitgangspunt. De productie van veevoer en de afzet van mest vindt in lokale samenwerking plaats. De melkveehouderijbedrijven maken gebruik van de omvangrijke schil aan kleinere nevenbedrijven die in Enschede aanwezig zijn.
• verbrede bedrijfsvoering die naast agrarische productie bijdraagt aan bijvoorbeeld waterbeheer, ecologie (natuurinclusieve landbouw) , landschap, recreatie, educatie en energieproductie.
• meer op de stad betrokken bedrijfsvoering, met meer directe afzet van lokale en regionale kwaliteitsproducten aan de stedelijke bevolking.

Voor het realiseren van deze ambities stelt de visie geen strakke kaders, maar probeert agrarische ondernemers te ondersteunen in het maken van keuzes in de richting van verduurzaming van hun bedrijfsvoering. Het is vervolgens vooral aan de ondernemer zelf om deze keuzen te maken. In de visie gaat het vooral om een procesaanpak wat betreft landbouw. Concrete uitspraken betreffen:

• Inzet van gemeentelijke grond (zeer beperkt bezit) voor landbouwers die meegaan in de hiervoor genoemde ambities t.b.v. sluiten van kringlopen en kavelruil t.b.v. agrarische structuur.
• Nieuwe grondgebonden agrarische bedrijven of verplaatste Enschedese bedrijven vestigen zich bij voorkeur op bestaande locaties (agrarische bouwblokken).
• Om 'verstening' van het landelijk gebied tegen te gaan geldt voor de bouw van nieuwe agrarische schuren het motto 'nieuw voor oud'. De gemeente beperkt geen bestaande rechten, maar wil bij nieuwbouw in afwijking van het bestemmingsplan als voorwaarde stellen dat sloop plaatsvindt van de niet meer functionele bestaande schuren.

- Landgoederen

De gemeente wil haar profiel als stad met veel landgoederen benadrukken en benutten. De eigenaar is echter als eerste aan zet voor het behoud en ontwikkeling.

De gemeente steunt, binnen haar beperkte mogelijkheden, de landgoedeigenaren bij nieuwe ontwikkelingen. Daarbij staat het publieke belang voorop. Dat betekent dat een nieuwe ontwikkeling moet bijdragen aan de versterking van de Groene Pijler in de vorm van natuur, landschap en/of cultuurhistorie en liefst met vergroting van de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het landgoed. Daarbij is er een voorkeur voor ontwikkelingen die bijdragen aan de duurzame en toekomstgerichte exploitatie.

Verder gaat het vooral om een procesaanpak voor bijvoorbeeld meer samenwerking tussen landgoederen waardoor concrete opgaven beter gehaald kunnen worden, zoals verjonging van de laanbeplanting (bijv. bij splitsen landgoed beschouwt de gemeente het waar mogelijk als een ruimtelijke eenheid).

- Wonen

Bij wonen en andere 'rode functies' wordt het huidig beleid voortgezet. Belangrijke uitgangspunten zijn behoud van cultuurhistorische waardevolle gebouwen en structuren en beperking van gebouwd volume (verstening tegengaan), maar het landelijk gebied zit niet op slot:

• Voormalige agrarische bebouwing:
  • 1. als het gebouw zelf of het ensemble van een erf landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol is, dan is hergebruik voor wonen en soms ook voor werken toegestaan via de regeling Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB).
  • 2. overige gebouwen kunnen via de Rood voor Rood-regeling worden gesloopt. Een beperkt deel van het volume kan worden benut voor een nieuwe woning of uitbreiding van een bestaande woning. Daarmee is beperkt ruimte voor nieuwe woningen die bijdragen aan de kwaliteit van het landelijk gebied door bijdrage aan natuur en landschap en economische of maatschappelijke vitaliteit.
• Experimenten zijn mogelijk, zoals pilots voor bijzondere woonvormen voor bijv. ouderen en mogelijkheden voor diverse inkomensgroepen. Voorkeur heeft clustering van meer woningen in één volume, liefst nabij dorpen of bestaande woningen.
• Onder voorwaarden meewerken aan omzetten van recreatiewoningen naar een woonbestemming (gebruiksovergangsrecht of uitsterfregeling), waarbij maximaal de legale omvang van de recreatiewoning aanwezig is en eigenaar moet passende bijdrage leveren aan omgevingskwaliteit in overeenstemming met de waardevermeerdering.
• Bij toekomstige stadsuitbreiding (voor wonen én werken) weegt verlies aan groene kwaliteit moet mee bij locatiekeuze en dat moet elders in het landelijk gebied worden gecompenseerd.

Exacte randvoorwaarden voor individuele initiatieven worden verder vooral uitgewerkt in een nieuwe Gids buitenkans (VAB, Rood voor Rood, recreatiewoningen etc.) en een uitbreiding van de welstandseisen.

- Recreatie en toerisme

Vanuit elk deel van de stad is op korte afstand een route voor wandelen, fietsen en een plek voor sport, spel of luieren. Meer dan nu is op knooppunten van routes kleinschalige en kwalitatieve horeca aanwezig en/of zijn kleinschalige attracties te vinden.

Enschede wil ook mensen van buiten aantrekken voor een (meerdaags) bezoek en daarbij invulling geven aan het begrip duurzaam toerisme met focus op het behoud van natuur, milieu, cultuur en de lokale bevolking. De vakantieganger en de vakantiebestemming profiteren op een positieve manier van elkaar. Daarbij past ook het begrip 'Slow toerisme' met nadruk op de beleving van 'het lokale leven'. De bezoeker proeft lokale producten, beleeft de authenticiteit van de bestemming en waardeert de kwaliteit van het buitenleven.

Concrete uitspraken over de aanpak:

• Het versterken van routenetwerken voor wandelen en fietsen
• Ruimte voor toevoeging en revitalisering van (kleinschalige) verblijfsaccommodaties, met kwaliteit en bij voorkeur in de stadsrand. Precieze voorwaarden in Gids buitenkans.
• Nieuwe (kleinschalige) horeca en leisure-concepten, bij voorkeur in de stadsrand in nabijheid van 'rondje Enschede' en in bestaande en nieuwe gebouwen op historische landgoederen. Precieze voorwaarden in Gids buitenkans.
• Evenementen moeten passen bij het karakter van de locatie. Het integrale evenementenbeleid van de gemeente geeft aan wat de mogelijkheden zijn.

- Niet-agrarisch werken

In beginsel is geen plaats in het landelijk gebied voor bedrijven die op bedrijventerreinen thuishoren. Nieuwbouw van bedrijfsruimte of kantoren is ongewenst.

In vrijkomende bestaande gebouwen is alleen plek voor bedrijven die qua aard, schaal en impact passen in het landelijk gebied en geen overlast en (verkeers-)hinder veroorzaken. Daarbij zal ook worden afgewogen of een niet-agrarisch bedrijf een bijzondere toegevoegde waarde heeft voor een duurzaam en vitaal platteland. De herziene Gids buitenkans bevat nadere handvatten. De visie bevat daarmee weinig tot geen concrete uitbreidingsmogelijkheden op dit punt.

- Verkeer en vervoer

Een verdere verhoging van de veiligheid wordt nagestreefd. Aandachtspunten zijn grote en brede landbouwvoertuigen en menging van verschillende verkeerssoorten.

De ecologische kwaliteit van de bermen wordt verhoogd. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt wordt zorgvuldig omgegaan met het beheer van zand- en klinkerwegen en behoud van laanbomen.

De visie geeft geen concrete projecten of locaties voor verbetering van veiligheid, bermen, laanbomen etc. Concreet krijgt verkeer in het landelijk gebied vooral aandacht als andere maatregelen worden voorbereid, zoals groot onderhoud of beheerplan voor openbare ruimte. Over verlichting wel een iets concretere uitspraak: de verlichting langs wegen in het buitengebied wordt waar mogelijk afgebouwd. Nieuwe openbare verlichting wordt alleen geplaatst op aantoonbaar gevaarlijke kruispunten en langs belangrijke fietsroutes.

- Leefbaarheid

De leefbaarheid van het landelijk gebied wordt voor een groot deel via de andere thema's ondersteund. Aanvullend geeft de visie een aantal punten t.a.v. leefbaarheid: toezicht en handhaving (inperken overlast en ondermijning), ruimte voor mantelzorg (geen grootschalige nieuwe zorgvoorzieningen) en gebiedsaanpak (proces).

- Energie

De Energievisie, met als onderdeel de beleidskaders voor zon en wind, bepalen de opgaven en nadere invulling aan locaties en condities voor de inpassing van zonnevelden en windturbines. De Gids buitenkans zal waar nodig nog verdere kaders uitwerken voor het ontwerp, beheer en de landschappelijk verantwoorde inpassing.

Voor de Energievisie is een MER opgesteld. De Visie landelijk gebied schept geen nieuwe concrete kaders ten opzichte van de Energievisie. Wel gaat de visie wat verder in op de gebiedsaanpak die nodig is voor gebieden waar grootschalige opwekking met zon is voorzien. In zo'n aanpak worden verschillende opgaven die op een gebied afkomen op elkaar betrokken (energie, kringlooplandbouw, klimaatadaptatie (water en klimaat), biodiversiteit en landschap).

Vervolgens is dit gekoppeld aan een lijst met concrete opgaven/prestaties. De aanduiding van de vijf deelgebieden op de kaart (figuur 2.5) betekent niet dat hier inhoudelijke keuzes voor concrete ontwikkelingen worden gemaakt in de visie. Het gaat om gebieden met prioriteit voor een integrale gebiedsaanpak (hoofdstuk 7 van de visie). Daarin draait het om het bereiken van een gezamenlijke oplossing (met inwoners en andere belanghebbenden), meervoudig grondgebruik in slimme combinaties en afweging van algemeen belang versus het private belang op een 'weegschaal' vernieuwde Gids buitenkans).

Met de Visie landelijk gebied geeft de gemeente richting aan toekomstige ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk, mits ze leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage leveren aan het publieke en maatschappelijke belang. De bestaande Gids buitenkans (2014) wordt vervangen door een nieuwe Gids buitenkans waarin de beleidskeuzen uit de Visie landelijk gebied worden uitgewerkt in beoordelingscriteria voor concrete nieuwe initiatieven. De ontwikkeling kan niet getoetst worden aan de nieuwe Gids Buitenkans, gezien deze nog niet is vastgesteld.

Toetsing van de visie aan het bestemmingsplan

Het plangebied ligt in een locatie die aangewezen is een deelgebied voor gebiedsgerichte aanpak. Het gebied aan de westzijde van Enschede omvat de deelgebieden Twekkelo, Usselo en Boekelo. Het deelgebied Twekkelo ligt deels in de gemeente Hengelo en deels in de gemeente Enschede. Beide gemeenten hebben met het gebied afspraken gemaakt voor een gebiedsgerichte benadering. De gemeente Enschede heeft voor West in de Energievisie een opgave opgenomen voor duurzame opwekking van elektriciteit. Deze opgave is een globale visie die nadere uitwerking behoeft in nog op te stellen (nieuwe versie van) Gids Buitenkans. Het plan zoals dat in dit bestemmingsplan is opgenomen, is, hoewel er ruim aandacht is besteed aan een zorgvuldige proces, niet met een gemeentelijk gebiedsgerichte aanpak totstandkoming. Gezien de ontwikkeling geen negatieve invloed op de grotere omgeving heeft en geen negatieve invloed heeft op de te beschermen gebiedskwaliteit, vormt de uitvoering van dit plan geen belemmering met de visie.

Zoals aangegeven zijn de ambities ook per thema in de visie opgenomen. Hierna volgt per thema's in hoeverre het plan hierop aansluit.

Groene Pijler: Het plan draagt bij aan aanleg, herstel van landschapselementen in de groenblauwe structuur. Zo geldt o.a. dat:

• Naast landschapselementen, er ruim wordt ingezet op natuurontwikkeling.
• Monotone agrarische productiegebonden weilanden worden omgezet naar nieuwe natuur, waarbij de biodiversiteit toeneemt.
• Aanleg en herstel van poelen.
• Er komen geen woningen of bedrijven bij, in die zin is er niet sprake van een toename van lichtvervuiling.
• Voor 1,3 ha aan bosperceel wordt er toegevoegd.
• Er komen solitaire bomen bij en
• Op de locatie Elkemansweg worden fruitbomen toegevoegd.

Landgoederen: Ontwikkelingen zijn mogelijk zover deze bijdragen aan de thema van de groene pijler.

Wonen: Het aantal woningen worden niet toegevoegd. Nadere afweging tot verruiming van de inhoud van de bestaande woningen is gemotiveerd op basis van de Gids Buitenkans (2014).

Recreatie en Toerisme: het landgoed wordt opengesteld voor eenieder. Hiermee draagt het bij aan de doelstellingen van het thema Recreatie en Toerisme.

Niet-agrarische bedrijvigheid: N.v.t.

Verkeer en vervoer: aandacht wordt gegeven verlichting waar mogelijk te beperken. Enkele zandwegen lopen momenteel dood voor gemotoriseerd verkeer of hebben alleen nut voor aanwonenden. Initiatiefnemer is voorstander om enkele zandwegen af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer en te behouden voor extensieve recreatie.

Leefbaarheid: In de huidige situatie is de locatie Den Haimer technisch verouderd waardoor de panden in deze staat niet bewoonbaar zijn. Investering om het woonperceel dragen bij de leefbaarheid.

Energie: De mogelijkheden voor opwekking van duurzame energie, met behoud van de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten wordt in een later vervolgstadium van de planontwikkeling onderzocht. Zo kunnen mogelijk zonnepanelen worden geplaatst op enkele gebouwen. Het beheer van de resteren agrarische gronden zal plaatsvinden zonder toepassing van gif en overbemesting. Er worden akkerranden en bloemrijke kruidenranden ingezaaid langs alle velden en er wordt graan op de essen / akkers verbouwd en geen mais of gras.

Conclusie: de ontwikkeling is niet strijdig met de Visie Landelijk Gebied.

Gids Buitenkans 2014

De Gids Buitenkans 2014 (vastgesteld door de gemeenteraad op 11-11-2014) biedt een kader voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied. De Gids vormt een toetsingskader om de wenselijkheid van initiatieven in het buitengebied te beoordelen. Hierbij wordt de 'weegschaal' gehanteerd: is er sprake van een evenwicht tussen privébelang van individuele bewoners en gebruikers van het buitengebied en het publieke belang? Hierbij dient de ontwikkeling te leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage te leveren aan het publieke en maatschappelijke belang.

Figuur 2.5 Weegschaal Gids Buitenkans 2014

De weegschaal is gebaseerd op het gedachtegoed van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is ontstaan binnen de Omgevingsvisie Overijssel en biedt een mogelijkheid aan initiatieven in de Groene Omgeving. Met de weegschaal wordt ruimte geboden aan sociaaleconomische ontwikkeling als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en leidt tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De basis van deze gids wordt gevormd door de twee belangrijke principes van de KGO:

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
• De ontwikkelingsruimte die een initiatiefnemer krijgt moet in evenwicht zijn met de investering in de ruimtelijke kwaliteit.

Het weegschaalmodel kan voor uiteenlopende ontwikkelingen worden ingezet om zodoende maatwerk te kunnen leveren. Voor een aantal veel voorkomende soorten initiatieven zijn in de loop der jaren regelingen uitgewerkt. Deze regelingen blijven als richtinggevend kader van kracht en zijn ook opgenomen in de Gids. Dit zijn in feite uitgewerkte weegschaalmodellen: tegenover een privé-belang staat een tegenprestatie in de vorm van versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het gaat onder andere om regelingen voor nieuwe landgoederen, hergebruik van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (VAB), rood voor rood (bouwrecht voor een woning door sloop van minimaal 850 m2 landschapsontsierende bebouwing).

Deze uitgewerkte regelingen zijn richtinggevend bij deze 'standaardinitiatieven', maar er kan op basis van het weegschaalmodel ook enige flexibiliteit toegepast worden. Dit om ook initiatieven die nét niet voldoen aan deze randvoorwaarden tóch goed te kunnen keuren, omdat ze om andere redenen toch zeer wenselijk zijn.

Voor initiatieven die minder vaak voorkomen, zoals een aanvraag voor een extra bijgebouw (terwijl max. aantal m2 op erf al bereikt is), wordt het weegschaalmodel telkens op maat toegepast.

Voorliggend plan is mogelijk door gebruikmaking van de rood-voor-rood regeling in combinatie met de weegschaal. De totale oppervlakte aan te slopen landschapsontsierende bebouwing bedraagt ongeveer 400 m2. De sloopoppervlakte wordt niet zoals gebruikelijk bij toepassing van een rood-voor-rood-regeling ingezet voor toevoegen van woningen, maar in dit geval ingezet ten behoeve het vergroten van bestaande woningen. In deze situatie worden 3 woningen gesloopt en herbouwd, waarbij 2 woningen worden vergroot. Binnen de gemeente Enschede komt op Den Haimer, de locatie bestaat uit een 3-tal adressen, namelijk de percelen Haimersweg 225, 225 A en Twekkelerveldweg 30 te Enschede, een woning met een inhoud van maximaal 3.000 m³ (inclusief eventuele bijgebouwen) . De ontwikkeling behelst verder dat er op de locatie Den Haimer een schuilkerk wordt gerestaureerd. De andere woning die vergroot wordt ligt in de gemeente Hengelo en heeft geen betrekking op de Gids Buitenkans. De weegschaal komt ook tot uiting in het feit dat naast de rode investeringen (sloop landschapontsierende bebouwing) ook een groene investering wordt toegepast. Zo wordt circa 8 hectare landbouwgrond omgezet naar nieuwe natuur, vindt er een investering plaats in herstel van landschapselementen, zoals de aanleg en versterking poelen, het versterken van een houtwal, het planten van de solitaire boomgroep, het versterken van het bosperceel en de aanleg van een nieuw wandelpad een en ander conform Langoedontwikkelplan Hof te Twekkelo van Eelerwoude (zie bijlage 3). Tot slot wordt in Usselo een dorpsplein heringericht.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen. De woonvisie is opgebouwd aan de hand van de volgende vier pijlers:

• 1. meer talenten aantrekken en vasthouden: Om talenten te kunnen vasthouden is een hoogstedenlijk aanbod belangrijk. Om dit talent vervolgens aan te houden, is de ontwikkeling van andere aantrekkelijke woonmilieus van belang.
• 2. een duurzame groene stad: In de ontwikkeling naar een duurzame stad behoren de verduurzaming van de woningvoorraad en de opgave "Enschede aardgasloos in 2050" tot de grootste opgaven. Daarnaast wordt aandacht besteed aan klimaatadaptatie en behoud en versterking van de biodiversiteit. De aanpak voor klimaatadaptatie is gericht op verbetering van het woon- en leefklimaat in buurten en wijken, daaronder voorkomen van hittestress en wateroverlast.
• 3. een inclusieve samenleving: Een inclusieve samenleving vooronderstelt onder meer dat buurten en wijken in een passend aanbod van woningen voor doelgroepen voorzien, daaronder inwoners met een laag inkomen, ouderen, inwoners met een lichamelijke of licht verstandelijke beperking en inwoners met geestelijke gezondheidsproblemen.
• 4. goed bestuur: De gemeente wil ten alle tijden een goede samenwerking tussen gemeente en buitenwereld zoals woningcorporaties, huurdersorganisaties, ontwikkelaars en buurt- wijkverenigingen, maar ook regionale afstemming en samenwerking met de provincie.

Het voorliggende plan betreft sloop en herbouw van bestaande woningen. Deze woningen kunnen voorzien in een doorstroming, dit is namelijk een toevoeging op de aantrekkelijke woonmilieus buiten de stad. Deze woningen kunnen bijdragen aan het vasthouden van talenten en zorgen voor een vrijkomende woning elders in de gemeente, wat de doorstroming bevorderd om zodoende woningen vrij te maken voor andere doelgroepen. Bij de realisatie van de woningen wordt rekening gehouden met duurzaamheidsaspecten. De woningen worden aardgasloos gebouwd. Het voorliggende plan voldoet aan de Woonvisie.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Op het erf van Den Haimer bevindt zich een rijksmonumentale schuur, welke dienst heeft gedaan als schuilkerk. De waardevolle schuur, zal worden gerestaureerd en in gebruik genomen worden als berging bij de her te bouwen woning.

Structuurvisie Externe Veiligheid

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd. Het voorliggende plan legt noch bestaande risicobronnen vast, noch dat op basis van dit bestemmingsplannen risicobronnen toegevoegd worden. In paragraaf 5.1.7 wordt nader getoetst aan het omgevingsaspect externe veiligheid.

2.4 Gemeentelijk beleid (Hengelo)

2.4.1 Structuurvisie Hengelo 2030 (2007)

Op 3 juli 2007 heeft de gemeenteraad de structuurvisie Hengelo 2030 vastgesteld. Het bevat de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo voor de lange termijn. In de structuurvisie Hengelo 2030 wordt op basis van een beschrijving van de kernkwaliteiten, de historie, de maatschappelijke tendensen en de ambities een samenhangende en integrale uitwerking van een nieuwe koers voor Hengelo naar 2030 neergezet. De keuzes die daarbij zijn gemaakt zijn het inzetten op de sterke punten van de stad en te gaan van groei naar kwaliteit. Dat betekent nauwelijks meer uitbreiding, maar inbreiding en functiemenging in bestaand stedelijk gebied en het investeren in het omringende landschap. Deze koers brengt een vijftal kernopgaven met zich mee:

• 1. Versterking van de economische structuur;
• 2. Een binnenstad voor ontmoetingen;
• 3. De sociale opgave;
• 4. Het landschap de stad in;
• 5. Ruimtelijke kwaliteit.

2.4.2 Omgevingsvisie Hengeloos Buiten

De gemeenteraad heeft op 7 oktober 2020 de omgevingsvisie Hengeloos Buiten vastgesteld. De omgevingsvisie Hengelo wordt gefaseerd opgesteld. De omgevingsvisie Hengeloos Buiten vormt de eerste fase. De tweede fase wordt gevormd door het visiegebied Binnnenstad en Hart van Zuid. In de derde een laatste fase wordt een omgevingsvisie opgesteld voor het resterende stedelijke gebied.

Voor het opstellen van de omgevingsvisie Hengeloos Buiten is sprake geweest van een open en transparant participatieproces. We hebben de samenleving op verschillende momenten betrokken.

De omgevingsvisie Hengeloos Buiten bestaat uit:

De visie op hoofdlijnen:

Voor de toekomstige ontwikkeling van het Hengelose buitengebied, zetten we vier hoofddoelen centraal die we als ontwikkelprincipe hanteren.

• 1. Versterken van het echte buitengevoel
• 2. Meer mogelijkheden voor passende functies
• 3. De juiste relaties onderling en met de stad
• 4. Verbonden met ons verleden én met de toekomst

Visie op thema's:

Op basis van de vraagstukken die we met de samenleving hebben bepaald, hebben we een zestal integrale thema's benoemd en daar een gerichte visie op ontwikkeld:

• 1. Beleef het land
• 2. Samenleven tussen stad en land
• 3. Productief buitengebied
• 4. Landschappen maken de stedenrij(k)
• 5. Toekomstvast
• 6. Regels voor ruimte

Visie op gebieden:

De visie op hoofdlijnen en visie op thema's zijn generiek en gelden voor het hele plangebied. Wel kan de visie op een bepaald thema in het ene gebied een groter belang hebben dan in het

andere gebied. Zo hebben we de visie per gebied ingekleurd en genuanceerd. Samen met de samenleving hebben we de uitgangspunten vertaald naar de volgende vijf deelgebieden:

• 1. Hengelo - Noord
• 2. Woolde
• 3. Driene
• 4. Twekkelo
• 5. Oele/Beckum

Binnen deze deelgebieden hebben we subgebieden bepaald, waarvoor we verschillende doelen nastreven.

Landgoed Hof te Twekkelo

In de omgevingsvisie Hengeloos Buiten staat dat de landschappen van het buitengebied fungeren als aantrekkelijke groene buffers tussen de steden. De uitbreiding van Hengelo stad zal de komende decennia binnen de huidige contouren plaats vinden. Er wordt ingezet op scherpe stadsranden. De huidige stadsrand is de permanente en toekomstige stadsrand en dit wordt verankerd in het planologisch beleid. Het gebied Twekkelo speelt hierin een belangrijke rol als groene buffer tussen de steden Hengelo en Enschede. Twekkelo wordt ook in de toekomst als buffer behouden en wordt ontwikkeld tot groene oase tussen de steden. Voor Twekkelo geldt dat gewerkt wordt aan het gebiedsdoel 'Recreëren, natuur, wonen, duurzame lokale energie en voedselproductie in balans'. Het accent in dit gebied ligt op een zorgvuldige mix van kleinschalige recreatie, natuur, wonen, duurzame lokale energie en ondernemen in het groen. De ontwikkeling van het landgoed “Hof te Twekkelo” past binnen het beleid uit de omgevingsvisie Hengeloos Buiten.

2.4.3 Investering Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De Investering Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) (vastgesteld door de gemeenteraad op 4 november 2014) houdt in dat in het buitengebied nieuwe ontwikkelingen en investeringen mogelijk zijn, mits tegelijkertijd door de initiatiefnemer wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit (bijvoorbeeld door aanplant van groen). Het provinciaal kader 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' biedt onvoldoende mogelijkheden voor een open en transparante uitvoering. Onduidelijk is welke bijdrage wordt gevraagd bij een bepaalde investering. Daarom is dit provinciaal kader uitgewerkt tot een gemeentelijk beleidskader waarmee verzoeken in voorkomende gevallen op een transparante, eenduidige wijze worden afgehandeld.

De totale oppervlakte aan te slopen landschapsontsierende bebouwing bedraagt ongeveer 400 m2. De sloopoppervlakte wordt niet zoals gebruikelijk bij toepassing van een rood-voor-rood-regeling ingezet voor toevoegen van woningen, maar in dit geval ingezet ten behoeve het vergroten van bestaande woningen. In deze situatie worden 3 woningen gesloopt en herbouwd, waarbij 2 woningen worden vergroot. Binnen de gemeente Hengelo komt op perceel Bruninksweg 11, een woning met een inhoud van maximaal 1.500 m³. Naast de rode investeringen (sloop landschapontsierende bebouwing) worden ook groene investeringen toegepast. Zo wordt circa 8 hectare landbouwgrond omgezet naar nieuwe natuur, vindt er een investering plaats in herstel van landschapselementen, zoals de aanleg en versterking poelen, het versterken van een houtwal, het planten van de solitaire boomgroep, het versterken van het bosperceel en de aanleg van een nieuw wandelpad een en ander conform Langoedontwikkelplan Hof te Twekkelo (zie bijlage 3).

Op het landgoed (zover gelegen binnen de gemeentegrenzen van Enschede) worden, naast de al genoemde landschappelijke investeringen, ook ruimtelijke investeringen gedaan zoals het vervallen van de aanwezigheid tot vestiging van een agrarisch bedrijf met het verwijderen van een ruim bouwvlak en een restauratie van een schuilkerk op de locatie Den Haimer. Daarnaast vindt een herinrichting plaats van een dorpsplein in Usselo.

De investeringen in ruimtelijke kwaliteit overtreffen ruimschoots de geboden planologische ontwikkelingsruimte.

2.4.4 Woonvisie Hengelo 2016-2026

De gemeenteraad van Hengelo heeft op 22 november 2016 de woonvisie Hengelo 2016-2026 vastgesteld. In de woonvisie geeft de gemeente haar visie op de wijze waarop Hengelo zich de komende jaren verder kan ontwikkelen als prettige woonstad. De woonvisie is er niet alleen voor de gemeente. Welbions en huurdersvereniging Ookbions zijn nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van de woonvisie. De woonvisie vormt het kader voor de prestatieafspraken met Welbions.

Figuur 2.6 Infographic speerpunten Woonvisie Hengelo

Voor de toetsing van nieuwe initiatieven in bestaand stedelijk gebied is het 'afwegingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven' van toepassing. Het afwegingskader is gericht op het beoordelen van de bijdrage van een plan aan de ruimtelijke en volkshuisvestelijke opgave van de stad. Voor ontwikkelingen in het buitengebied zijn specifieke beleidskaders van toepassing gericht op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit, waaronder het Rood voor Rood beleid. Bij ontwikkelingen in het kader van Rood voor Rood gaat het doorgaans om kleine aantallen woningen. In het woningbouwprogramma is rekening gehouden met dit soort kleinschalige ontwikkelingen onder de noemer 'kruimelgevallen'.

In voorliggende situatie is het zo dat er geen woningen worden toegevoegd. Het plan “Hof te Twekkelo” past in de Woonvisie Hengelo.

2.4.5 Nota Archeologie 2010

Met het zogeheten Verdrag van Malta, dat Nederland 15 jaar geleden ondertekende, beloofden de lidstaten van de Raad van Europa zich in te spannen om het archeologisch erfgoed in Europa beter te beschermen. Reden voor deze zorg: het archeologisch erfgoed in heel Europa dreigde te worden vernietigd door een steeds grotere economische welvaart. Na ondertekening begon voor Nederland een lange mars naar de vertaling in wetgeving, die uiteindelijk in 2007 werd afgerond met de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Met de vaststelling van de Wamz is formeel het moment aangebroken dat we in ons land niet meer vrijblijvend kunnen omgaan met het archeologisch erfgoed. De Wamz is formeel vastgelegd in de Monumentenwet 1988, die per 1 juli 2016 is komen te vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze (naar verwachting) op 1 juli 2022 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet introduceert in de archeologie het beginsel van 'de verstoorder betaalt'. De kwaliteit van uitvoerende archeologische werkzaamheden is geregeld door een vergunningenstelsel. Uitgangspunt van de Erfgoedwet is om archeologische sporen van waarde in de bodem te laten zitten. Archeologen spreken dan over 'behoud in situ'. De wet verbiedt het verrichten van opgravingen, tenzij een partij over een opgravingvergunning beschikt. In de Erfgoedwet staat verder precies beschreven wie de eigenaar is van de opgegraven archeologische vondsten, waar vondstmateriaal moet worden opgeslagen en aan wie welke opgravinginformatie moet worden gemeld. Verder kent de wet bepalingen over wanneer er als gevolg van opgravingen schadevergoeding mogelijk is etc.

Door de Erfgoedwet heeft de gemeente extra taken. Zij moet laten zien hoe zij rekening houdt met mogelijke archeologische waarden wanneer een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld of een bestaand bestemmingsplan wordt aangepast dan wel daarvan vrijstelling wordt verleend. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om bij het afgeven van bouw-, aanleg- en sloopvergunningen archeologische eisen te stellen. Dat is overigens alleen mogelijk als daarvoor een juridische basis aanwezig is in het bewuste bestemmingsplan. Met de invoering van de Erfgoedwet zal op veel momenten van de gemeente een oordeel worden verwacht over de omgang met archeologische waarden of vondsten.

Een gemeentelijk beleidsplan biedt de mogelijkheid om al die beslissingen over archeologie in een integraal kader te plaatsen en daar vervolgens op een samenhangende manier een invulling aan te geven. Het voorkomt een reeks dure ad hoc beslissingen en vervelende verrassingen tijdens geplande bodemingrepen.

Verantwoord beheer van het cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Hengelo begint met het inzichtelijk maken waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. De behoudsdoelstelling staat daarbij in principe voorop. Zijn behoud en bescherming van archeologische relicten niet realiseerbaar dan dienen deze op deskundige wijze onderzocht en gedocumenteerd te worden. Deze uitgangspunten betekenen dat het noodzakelijk is een aantal beleidsregels te formuleren om archeologiegevoelige gebieden in alle ruimtelijke plannen en projecten op te nemen en waar mogelijk te ontzien.

Archeologische beleids- en verwachtingenkaart 2018

Ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in opdracht van de gemeente Hengelo in 2010 een archeologische verwachtingen en advieskaart vervaardigd. Deze kaart maakt voor het grondgebied van de gemeente inzichtelijk waar archeologische resten zich (kunnen) bevinden. De kaart biedt inzicht in de bestaande archeologische toestand van zowel het landelijke als het bebouwde gebied van de gemeente Hengelo. Dit inzicht is nodig om in de beleidsuitvoering een weloverwogen omgang met archeologie te bereiken.

Op 13 februari 2018 heeft de raad de geactualiseerde beleids- en archeologische verwachtingenkaart vastgesteld. Aan de op de kaart vlakdekkend weergegeven verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. Uitgangspunten voor de adviezen zijn de beleidskaders zoals deze op de verschillende overheidsniveaus zijn geformuleerd en het besluitvorming- en archeologisch onderzoekstraject zoals beschreven in het Handboek Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. In deze beleidsnota zijn de aan de verwachtingenkaart gekoppelde beleidsadviezen onverkort overgenomen. De kaart gaat vergezeld van een rapportage (2010), met een methodische en inhoudelijke toelichting op de archeologische verwachtingen en advieskaart van de gemeente Hengelo. Het rapport bevat als bijlage een catalogus van de in de gemeente voorkomende archeologische monumenten alsmede een vindplaatsencatalogus waarmee een zo volledig mogelijk overzicht wordt geboden van archeologische waarnemingen die in het verleden binnen de gemeente zijn gedaan.

Over de wijze waarop in voorliggend bestemmingsplan wordt omgegaan met het aspect archeologie wordt verwezen naar paragraaf 3.3 Archeologie en cultuurhistorie.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en op de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied.

3.1 Ruimtelijke structuur

Aardkunde

Aardkundig waardevolle gebieden zijn gebieden waar de natuurlijke ontstaanswijze herkenbaar is doordat de aardkundige verschijnselen er nog een gave vorm hebben en/of in onderlinge samenhang voorkomen. Aardkundige verschijnselen maken deel uit van de onderste laag en zijn medebepalend voor de landschappelijke waarden. Vanuit oogpunt van natuur en/of wetenschap verdienen deze bijzondere bodemstructuren bescherming tegen verstoring door de mens.

Op de aardkundige waardenkaart van de provincie Overijssel (opgenomen in de Omgevingsvisie) valt het overgrote deel van Hof te Twekkelo onder het stuwwallenlandschap. Ook het beekdal van de Twekkelerbeek is herkenbaar en de spoordijk als onderbroken structuur. De provincie Overijssel wil balans houden tussen gebruik en bescherming van de ondergrond.

De functie als landgoed is niet van invloed op het aardkundig waardevolle reliëf dat kenmerkend is voor het stuwwallenlandschap. Met de ontwikkeling vinden geen grote veranderingen plaats in de ondergrond van dit bijzondere landschap. Ook vindt geen wijziging plaats in hoogte van deze gronden. De beoogde functies veranderen de bestaande structuur van de planlocatie niet; er vindt tevens geen grootschalige nieuwbouw plaats die invloed heeft op de ondergrond en de hier aanwezige waarden. Er wordt bij de inrichting rekening gehouden met de voorkomende bijzondere aardkundige waarden. De in situ aanwezige aardkundige waarden blijven derhalve behouden.

Figuur 3.1 Aardkunige waarden (bron: provincie Overijssel)

Landschap

Het plangebied ligt in een gebied van dekzandvlakten en ruggen. De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen.

3.2 Functionele structuur

De gronden hebben overwegend een agrarische functie. Op een aantal percelen is bosbeplanting aanwezig. Bruninksweg 11 is een bestaand woonperceel. Erve Den Haimer is een voormalig agrarisch bouwperceel.

3.3 Archeologie en Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied

Vanaf de 20e eeuw wordt het plangebied en omgeving ontgonnen. Voor die tijd bestond de omgeving uit kleinschalig oud boerenland en heide en vennen. Het oude boerenlandschap bestond uit es complexen omzoomd met beplanting, waardoor het landschap een kleinschalige uitstraling had. De onontgonnen heidegronden waren open en weids. Na het ontginnen van het landschap, ontstonden er rechte wegen en een rechtlijniger landschapspatroon. De bebouwing in het gebied blijft beperkt tot enkele vrij gelegen erven. Daardoor is er nu een coulissen landschap ontstaan afgewisseld met bosgebieden.

In de tweede helft van de 20e eeuw vinden in en rondom Twekkelo grootschalige veranderingen plaats. De bedrijvigheid van Enschede en Hengelo rukt op. In het noordwesten van Twekkelo vindt de ontwikkeling van de vuilstort plaats en de A35 wordt aangelegd. Twekkelo wordt omgeven door infrastructurele barrières en harde randen van bedrijventerreinen. Het vormt een geïsoleerd kleinschalig en groen gebied binnen een stedelijke omgeving.

Monumenten in het plangebied

Op het perceel Haimersweg 225 te Enschede staat een rijksmonumentale schuilkerk.

In de zeventiende en mogelijk al in de zestiende eeuw kwamen de doopsgezinden van Twente samen in deze schuur op erve De Haimer. Omdat hen niet was toegestaan openbare erediensten te houden, waren zij voor hun samenkomsten aangewezen op achteraf gelegen behuizingen. In de loop van de zeventiende eeuw kwam het tot enige versoepeling. Doopsgezinden konden toen samenkomen in steden als Enschede en Almelo. Maar later in deze eeuw moesten zij zich opnieuw terugtrekken in deze schuur. Van september 1665 tot april 1666 en van juni 1672 tot april 1674 was Enschede bezet door de troepen van de bisschop van Munster. De enig toegelaten godsdienst in die bezettingsjaren was de rooms-katholieke. Voor de doopsgezinden betekende dit dat zij hun godsdienstoefeningen in het geheim moesten houden. De Ring Twente van Doopsgezinde Gemeenten plaatste hier op 6 juli 1926 een gedenksteen.

De schuilkerk is in verval geraakt. Onderdeel van de ontwikkeling is dat initiatiefnemer zorg draagt voor restauratie van de schuilkerk. Voor de schuilkerk is een cultuurhistorisch onderzoek (zie bijlage 4 ) uitgevoerd. In dit rapport worden aanbevelingen gedaan tot behoud van de cultuurhistorische waarden.

Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Enschede en Hengelo zijn de belangrijke cultuurhistorische objecten en structuren weergegeven. Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met deze waarden. In figuur 3.2 en 3.3 is af te lezen waar de spoorlijn loopt en dat de locatie Den Haimer in roze is omcirkelt (figuur 3.2), wat verwijst naar de monumentale status van de boerenschuur.

In oktober 1884 neemt de GOLS de spoorlijn Ruurlo - Hengelo in gebruik. Na jaren van achteruitgang staakt NS vanaf 1936 het reizigersvervoer. Hoewel de spoorlijn hierna is opgebroken, is een deel van het tracé nog duidelijk te herkennen in het landschap. Tussen de Bruninksweg en de Twekkelerveldweg is de spoordijk grotendeels nog aanwezig of al dan niet te herkennen aan het slotenpatroon. Het gebied is echter door de aanwezigheid van hekwerken en zware begroeiing niet toegankelijk.

Het terrein van de voormalige spoorlijn langs het bestaande bos wordt ingericht met kruidenrijk grasland waar doorheen een gemaaid pad de spoorlijn aanduid. Zo ontstaat een inrichting die deze historische lijn accentueert en die goed te beheren valt.

Figuur 3.2 Cultuurhistorische waardenkaart (gemeente Enschede)

 

Figuur 3.3 Cultuurhistorische waardenkaart (gemeente Hengelo)

Archeologisch erfgoed in het plangebied

Het vormen van het landgoed zal opnieuw worden ingericht en nieuwe natuur wordt ontwikkeld. Ook zullen enkele gebouwen binnen het plangebied worden gesloopt en worden enkele nieuwe woningen gerealiseerd. Als gevolg is er bureauonderzoek uitgevoerd (zie rapport Transect-rapport 2826 Twekkelo, Landgoed Hof te Twekkelo, bijlage 15).

Op basis van het bureauonderzoek wordt geadviseerd om een advieskaart te gebruiken als basis voor het nieuwe bestemmingsplan. De vigerende planregels van de desbetreffende gemeentes kunnen daarbij worden aangehouden voor de verschillende verwachtingszones. Voor de dekzandruggen en dekzandwelvingen in de gemeente Hengelo kunnen respectievelijk de planregels voor een hoge en middelhoge verwachting worden aangehouden. Ter plaatse van het beekdal kunnen de planregels voor gebieden met een lage archeologische verwachting in de gemeente Enschede worden aangehouden. Ter plaatse van de bufferzone om de historische erven kunnen de planregels van onderzoeksgebied A van de gemeente Enschede worden aangehouden. Deze planregels worden ook geadviseerd ter plaatse van de historische erven in de gemeente Hengelo. Ter plaatse van de dekzandwelvingen in de gemeente Enschede kunnen de planregels betreffende onderzoeksgebied B worden aangehouden van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 3.3 Archeologische verwachting, bijlage 15 van archeologisch bureauonderzoek (bron: Transect) 

Uit het bureauonderzoek (Verboom-Jansen 2021, bijlage 15) blijkt dat er sprake is van een archeologische verwachting op het terrein, gebaseerd op de aanwezigheid van een historische huisplaats op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Enschede. Het betreft het erf Den Haimer. Dit onderzoek bood aanleiding tot een veldinventarisatie (zie bijlage 16). Het veldonderzoek bevestigd dat het gaat om een erf met een hoge verwachting dat archeologische waarden aanwezig zijn. In het plangebied is namelijk een cultuurlaag aangetroffen die zeer waarschijnlijk gekoppeld moet worden aan het erf. Deze cultuurlaag is gevormd met afval en mest van de periode waarin dit erf in gebruik was is een sterke aanwijzing voor archeologische resten in het plangebied. Deze cultuurlaag is aanwezig op een diepte van 2 tot 75 cm -Mv. Tevens maakt de ligging nabij een beekdal de locatie tot een aantrekkelijke vestigingslocatie. Daarbij wordt aangetoond dat de ondergrond in het plangebied archeologisch gezien intact is.

Op grond van de adviesrapport en met de beoordeling van de regioarcheoloog dient aanvullende onderzoeksinspanning uitgevoerd te worden. Deze onderzoeksinspanning kan het beste plaatsvinden door middel van een inventariserend veldonderzoek, waarderende fase, door middel van proefsleuven (IVO-P). Hierbij wordt onderzocht in hoeverre in het plangebied daadwerkelijk een vindplaats aanwezig is, waarna deze eventuele vindplaats gewaardeerd wordt op criteria met betrekking tot de fysieke en inhoudelijke kwaliteit. Dit onderzoek is uitgevoerd (bijlage 22). Uit dit proefsleuvenonderzoek volgt dat het volgende. De resultaten uit het proefsleuvenonderzoek zijn afgebeeld in figuur 3.4.

• Er zijn gebieden aangewezen waarop bebouwing is geprojecteerd, die aangemerkt zijn voor Definitieve opgraving. Voor de Definitieve opgraving (variant Archeologische Begeleiding) dient, evenals ander gravend onderzoek, de werkwijze te worden vastgelegd in een Programma van Eisen (PvE), dat door de gemeente Enschede dient te worden beoordeeld en goedgekeurd.
• Na sloop van de bestaande bebouwing, kan het proefsleuvenonderzoek worden vervolgd.
• Het overgrote deel van het grondverzet zal platsvinden in de tuin en oprit. Hierbij zal niet dieper gegraven worden dan 10-40 cm t.o.v. maaiveld, waardoor de grenswaarden niet worden overschreden. Indien er toch sprake is dat er dieper gegraven wordt dan de grenswaarde, zal ook hier overgegaan moeten worden op Definitieve opgraving (variant Agrarische begeleiding).
• In noordoostelijk deel van het plangebied kan worden vrijgegeven van verder argeologisch onderzoek ls gevolg van aanwezige verstoring tot in het dekzand.

Figuur 3.4 Advieskaart behordende bij proefsleuvenonderzoek (bron Transect)

De resultaten van dit onderzoek worden beoordeeld door bevoegd gezag (gemeente Enschede). In dit geval is het onderzoek beoordeeld door de Regio Archeoloog Twente van Het Oversticht. In de beoordeling worden de aanbevelingen en conclusie van het onderzoek onderschreven.

Ook voor de overige locaties geldt dat bij werkzaamheden in het gebied een archeologische meldplicht geldt. Wanneer bij werkzaamheden toch onverhoopt waardevolle archeologische resten worden aangetroffen, dienen deze conform de Erfgoedwet 2016 (artikel 5.10) te worden gemeld bij de bevoegde overheid, de gemeente Enschede en Hengelo.

Vanuit het oogpunt van archeologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Beschermwaardige bomen in het plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied, waar de bescherming van bomen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Met voorliggend plan worden met name bomen aan het plangebied toegevoegd. Dit zorgt voor een versterking van het landschap en omliggende boomgebieden.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk worden de ruimtelijke ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt beschreven. In en direct rondom het plangebied zijn 5 erven aanwezig. Zie onderstaande afbeelding. De (rode) ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden hebben betrekking op het erf Den Haimer, het erf aan de Bruninksweg en het erf aan de Grote Veldweg. Naast de ruimtelijke ontwikkelingen op de erven spelen er meerdere landschappelijke ontwikkelingen op het landgoed als geheel. In onderstaande paragrafen wordt hier nader op in gegaan.

 

Figuur 4.1 Erven op het landgoed Hof te Twekkelo

Ter onderbouwing van de ontwikkeling van het Landgoed Hof te Twekkelo is een landgoedontwikkelplan opgesteld (bijlage 3). Hierin is ondermeer beschreven wat de 'rode' (bouw en sloop) ontwikkelingen op het landgoed, behelzen. Naast de sloop van de landschapontsierende bebouwing zullen in totaal 3 woningen worden gesloopt en worden 3 woningen teruggebouwd. In dit bestemmingsplan worden geen extra woningen mogelijk gemaakt. Op Erve den Haimer worden twee woningen gesloopt en zal een woning van maximaal 750 m³ (schuurwoning) en een woonboerderij met een inhoud van maximaal 3.000 m³ gerealiseerd worden. Op perceel Bruninksweg 11 te Hengelo zal de bestaande woning worden gesloopt, gezien deze ligt in een geluidscontour van de nabij gelegen zuivelfabriek. Op dit perceel wordt een woning herbouwd met een inhoud van 1.500 m³.

Het initiatief is beoordeeld op basis van de KGO balans. Het plan bevat kenmerken van zowel Rood voor Rood, Rood voor Groen, Vab en nieuwe landgoederen.

4.1 Locatie Den Haimer (gemeente Enschede)

Het perceel Den Haimer kenmerkt zich door meerdere voormalige agrarische bebouwing welke niet volgens vast patroon ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd. Onderdeel van deze locatie zijn de percelen Haimersweg 225, 225 A en Twekkelerveldweg 30 te Enschede, welke als bebouwingscluster ten noorden van de Haimersweg, ter hoogte van de kruising met de Twekkelerveldweg, ligt.

In een cultuurhistroische verkenning van Res nova Monumenten van september 2019 (zie bijlage 4) is oa. ook de locatie Den Haimer onderzocht. Uit het rapport komen meerdere aanbevelingen.

• De huidige bebouwing op het erf van De Haimer heeft een lage bouwhistorische of typologische waarde (met uitzondering van de zeventiende-eeuwse schuur). Afbraak is wenselijk, zodat de kwaliteit van het historische boerenerf hersteld/versterkt kan worden.
• Bij de herinrichting van het boerenerf dient de voor Twente karakteristieke willekeurige opzet van meerdere volumes (met één hoofdvolume), gegroepeerd rondom een centrale hof, het uitgangspunt te zijn. De locatie en oriëntatie van de zeventiende-eeuwse schuur vormt hierbij een uitgangspunt. Of het nieuwe hoofdvolume ten (noord-)westen (oorspronkelijke boerderij) of ten oosten (huidige boerderij) komt te liggen, is hierbij van minder belang.
• Nieuwbouw op het erf zou, vanwege de eeuwenoude agrarische geschiedenis van het erf en de aanwezigheid van de zeventiende-eeuwse schuur, aansluiting moeten vinden op de karakteristieke typologie van de Twentse boerderijbouw. Hierbij kan zowel voor een moderne uitvoering worden gekozen, waarbij de hoofdvorm (bouwhoogten, samenstelling volumes, contouren, materiaalkeuze, etc) als referentie dienen, als voor een traditionele/historiserende uitvoering, waarbij de karakteristiek van de historische boerderijbouw in hoofdvorm, materialisatie en detaillering als referentie dient.
• De eigenaren geven te kennen uit te willen gaan van een traditionele vormentaal. Hierbij is het van belang dat:
  • 1. Het hoofdhuis is gericht op de landerijen, niet op de straat, zodat wordt aangesloten op de historische karakteristiek van de in de omgeving liggende boerderijen. Dit betekent dat de primaire Schauseite vanaf de straat niet (of beperkt) zichtbaar is. Vanaf het landgoed bezien is ze, net als de omliggende boerderijen, echter juist beeldbepalend.
  • 2. Aangezien het onbekend is hoe de oorspronkelijke boerderij eruit heeft gezien, is het onwenselijk om, op basis van de weergave op de kadastrale minuutkaart, de voormalige boerderij proberen te reconstrueren. Daarnaast is de oudst bekende opzet niet het laatst bekende volume geweest. Net als op de in de omgeving liggende hoven, zijn de boerderijen door de jaren heen (meerder malen) vervangen. De opvolger van het op de vroeg-negentiende-eeuwse kaarten zichtbare volume dateert uit 1879 en is aan het begin van de twintigste eeuw afgebrand. Ook van deze boerderij is onbekend hoe ze uit heeft gezien. Op basis van het bouwjaar kan met enige mate van zekerheid worden gesteld dat deze in vorm en esthetica aangesloten zal hebben op de andere in de directe nabijheid gelegen, rijk gedecoreerde boerderijen. Deze rijke vormgeving dient als fysieke uiting van de welvaart die de boeren aan het eind van de negentiende eeuw kenden.
• Het wordt aanbevolen om een nieuwe boerderij te ontwerpen die aansluit op de in de omgeving dominante bouwstijl van de grotere boerderijen, die zich enerzijds karakteriseert door de volumesamenstelling (meerdere ‘schuren’ naast elkaar, elk met een eigen formaat en dak waarvoor een dwars geplaatst voorhuis is geplaatst) en anderzijds door de rijke decoratieve toets (neorenaissancestijl, Jugendstil en Chaletstijl).
• Historisch gezien vormde Den Haimer een zeer voorname boerderij. In de nieuwe ontwikkeling wordt Den Haimer het hart van het Hof te Twekkelo. Het is aan te bevelen om dit voorname (historische) karakter tot uiting te brengen in de omvang van de boerderij: de boerderij kan in formaat (met name het formele voorhuis) de omliggende boerderijen overstijgen, bijvoorbeeld door de bouw van een voorhuis met twee volle bouwlagen.
• Juist bij het bouwen van een op historische voorbeelden geënte boerderij, is het van belang dat er veel aandacht wordt besteed aan materialisatie en detaillering. Alleen dan kan de nieuwbouw zich als volwaardig naast de historische referentiepunten presenteren en de tand des tijds doorstaan (ook de laat-negentiende-eeuwse boerderijen waren geënt op historische voorbeelden: neorenaissance).
• Eventueel aanvullende bebouwing op het erf dient ondergeschikt in formaat en detaillering te zijn aan het hoofdvolume. Hierbij kan de typologie van historische bijgebouwen (schuur/stal) als uitgangspunt dienen.

Op basis van voorgaande aanbevelingen is het volgende ontwikkelingsplan ontstaan.

Bebouwing

In figuur 4.2 staat afgebeeld wat de ontwikkeling is. Deze afbeelding betreffen de (grafische weergave van) bouw- en sloopplannen en restauratiewerkzaamheden. Zichtbaar is dat het nieuwe erf als een typisch verstrooid Twents erf is ingedeeld.

Figuur 4.2 Ontwikkelingslocatie Den Haimer, bestaande situatie (links), nieuwe bebouwing (rechts)

Het gaat om het verplaatsen en vergroten van wooneenheden en herbouw van een stal tot werktuigberging. De voorgenomen ontwikkeling heeft de volgende kenmerken:

• woonboerderij, met mogelijkheid tot realisatie van een inpandig of los bijgebouw van maximaal 100 m² , tezamen binnen een bouwvolume van maximaal 3.000 m³. De nokrichting van de woning is gericht op de landbouwgronden;
• schuurwoning; ten zuidwesten van de hoofdwoning, zal in samenhang maar ondergeschikt aan de hoofdwoning een woning met een maximale bouwvolume van 750 m³ worden gerealiseerd. Indien een bijgebouw gewenst is, kan deze enkel inpandig (tot een maximale oppervlakte van 100 m² worden gerealiseerd;
• restauratie van het rijksmonument schuilkerk op Erve den Haimer (gemeente Enschede). De waardevolle te behouden rijks monumentale schuur, ooit in gebruik als schuilkerk, zal worden gerestaureerd en in gebruik genomen worden als (werktuig)berging/garage.

Door de ontwikkeling zal het erf compacter worden, waarmee het bouwvlak op de verbeelding ten opzichte van het geldende bestemmingsplan zal worden verkleind.

Onderbouwing

Op de locatie Den Haimer verdwijnt de mogelijkheid voor een agrarisch bedrijf. Alle op het perceel betrekking hebbende milieuvergunningen zullen worden ingetrokken. Het zeer ruime agrarische bouwblok vervalt en wordt gewijzigd in een woonbestemming. Op het erf zijn twee woningen aanwezig. Het landgoedplan voorziet in de sloop van alle aanwezige gebouwen, waaronder de twee bestaande woningen, en het oprichten van een schuurwoning en een landhuis. De aanwezige rijksmonumentale schuilkerk zal worden gerestaureerd. De schuurwoning krijgt een inhoud van maximaal 750 m3, de gebruikelijke inhoudsmaat binnen een woonbestemming. Een eventueel bijgebouw (max. 100 m²) moet inpandig gerealiseerd worden. Het landhuis krijgt een inhoud van maximaal 3.000 m3. Ook mag daarbij een vrijstaand bijgebouw van maximaal 100 m2 worden opgericht. De 100 m² zal echter afgaan van de toegestane inhoud. De inhoud van het landhuis is groter dan de gebruikelijke inhoudsmaat binnen een woonbestemming (750 m3). Dit is te onderbouwen vanuit de regeling nieuwe landgoederen.

De regeling nieuwe Landgoederen biedt ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen. De minimale omvang van een dergelijk landgoed bedraagt 10 hectare (nog niet gerangschikt onder de Natuurschoonwet) en bevat een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoud van minimaal 1.000 m3. Tenminste 30% van het nieuwe landgoed moet bestaan uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de natuurschoonwet en 90% van het terrein moet openbaar toegankelijk zijn. Beplanting en landhuis moeten het landschap verrijken en het nieuwe landgoed moet een aaneengesloten en samenhangend geheel vormen. Het Landgoed Hof te Twekkelo heeft een oppervlakte van ca. 22 ha. Daarvan is 8 ha. nieuwe natuur. In totaal wordt circa 10 ha. bestemd tot natuur. Het landgoed wordt opengesteld voor publiek. In de anterieure overeenkomst die is gesloten met initiatiefnemer is zijn afspraken gemaakt over de aanleg, openstelling en het beheer van het landgoed. Zie paragraaf 4.4.

Landschapelijke inpassing

Voor de ontwikkeling wordt ruim ingezet op versterking van groene waarden en invulling van groenelementen. Aan de zuidzijde van het perceel, tussen de Haimersweg en de woonboerderij zal een hoogstamboomgaard worden aangeplant. De aanplant is opgenomen in het beplantingsplan(bijlage 18) en zal als voorwaardelijke verplichting in de regels worden opgenomen.

4.2 Locatie Bruninksweg (gemeente Hengelo)

Bebouwing

De bestaande woning op het perceel Bruninksweg 11 te Hengelo ligt binnen een toekomstige (geluids)hindercirkel van de het naastgelegen zuivelbedrijf op perceel Bruninksweg 5 te Hengelo. Als voorwaarde om de uitbreiding van het zuivelbedrijf mogelijk te maken, dient de woonfunctie op dit perceel te worden beëindigd. Met voorliggend plan zal de woonbestemming worden verplaatst, zodat de nieuwe woning niet ligt binnen de zonering van zowel het zuivelbedrijf aan de oostzijde, als ook buiten het afvalverwerkingsbedrijf gelegen aan de westzijde van het perceel. De woning zal worden vergroot naar 1.500 m³ met een inpandig of vrijstaand bijgebouw met een oppervlakte van maximaal100 m².

Figuur 4.3 Ontwikkeling op locatie Bruninksweg

Onderbouwing

Op basis van het geldende bestemmingsplan is op het perceel Bruninksweg een woonhuis van maximaal 750 m3 toegestaan. Op erve het Elkeman is nog een bouwmogelijkheid voor een woonhuis van 750 m3 aanwezig. Deze mogelijkheid wordt in dit bestemmingsplan verwijderd en verplaatst naar het perceel aan de Bruninksweg, zodat er aan de Bruninksweg een woonhuis van maximaal 1.500 m3 gebouwd mag worden. Daarbij is het toegestaan een bijgebouw van maximaal 100 m2 op te richten.

Landschappelijke inpassing

De tuinbeplanting concentreert zich rondom het erf. De rest van de kavel blijft (extensief) weiland. Enkele hagen van bijvoorbeeld beuk worden gebruikt om de verschillende functies op het erf te scheiden. Voor de volledige beschrijving wordt verwezen naar het beplantingsplan(bijlage 18), welke als voorwaardelijke verplichting in de regels is opgenomen.

4.3 Locatie Grote Veldweg (gemeente Enschede/Hengelo)

Bebouwing

Aan de achterzijde van het perceel is reeds een bijgebouw gesloopt. In figuur 4.4 is aangegeven in rood wat voor deze ontwikkeling wordt ingezet om te slopen. De oppervlakte hiervan bedraagt ca. 250 m². Het is de bedoeling in de toekomst materiaal en materieel waaronder een tractor, kiepwagen, bermmaaier t.b.v. het beheer van Hof te Twekkelo op te slaan in de oude stal aan de Grote Veldweg 50. De stal is momenteel te laag voor hergebruik als werktuigenberging. Bij de verbouwing van de ligboxenstal wordt meteen kwaliteit toegevoegd door middel van een hoogwaardigere materialisatie.

Figuur 4.4 Ontwikkeling Grote Veldweg

Onderbouwing

Op het perceel aan de Grote Veldweg is een voormalige ligboxenstal aanwezig. Deze zal worden omgevormd tot een beheergebouw. De andere landschapsontsierende voormalige agrarische schuur op dit perceel zal worden gesloopt.

Landschappelijke inpassing

Hier speelt voornamelijk dat het erf wordt opgeruimd. Zo is in het verleden een crossbaantje en een paardenbak opgeruimd. Voor de volledige beschrijving wordt verwezen naar het beplantingsplan(bijlage 18), welke als voorwaardelijke verplichting in de regels is opgenomen.

4.4 Landschappelijke investering landgoed

Aanbevelingen

De kern van het landgoed wordt gevormd door natuur in verschillende vormen. De cultuurhistorische verkenning van september 2019 door adviesbureau Res nova Monumenten (bijlage 3) heeft meerdere aanbevelingen gedaan voor de ruimtelijke inrichting van het landgoed.

• Behoud het duidelijk herkenbare onderscheid tussen enerzijds het middeleeuws kampenlandschap in het oostelijke deel van het projectgebied (kampen en onregelmatige begrenzingen en houtwallen) en de laat-negentiende-eeuwse ontginningen in het westelijke deel (rechtlijnige verkaveling en infrastructuur).
• Behoud de landschappelijke karakteristiek van niveauverschillen (kampen) en de kleinschaligheid van het coulisselandschap (houtwallen als begrenzing). Voorkom te grote percelen bossage, om de kleinschaligheid van het landschap te benadrukken.
• Behoud de open karakteristiek tussen het landschap en de historische boerenerven. Bij De Haimer is deze visuele verbintenis in de afgelopen decennia verdwenen. Ook hier is het wenselijk de relatie met het landschap te herstellen.
• Benadruk op specifieke locaties de aanwezigheid van de spoorlijn meer in het landschap. Aangezien in het zuidelijke deel de bakstenen brug nog aanwezig is, zou dit de meest voor de hand liggende locatie zien om het tracé inzichtelijk te maken. Door middel van een zichtlijn kan worden aangesloten op de reeds uitgevoerde ingrepen in de noordwestelijke hoek

Ruimtelijke investering landschapsplan

Mede op basis van deze aanbevelingen heeft het landschapsplan van Eelerwoude vorm gekregen. Hierin komen de volgende concrete groene investeringen terug. Deze investeringen zijn afgebeeld in figuur 4.5 en figuur 4.6.

• Kruidenrijk grasland, kruidenrijke akker en bos wisselen elkaar af. Via een netwerk van houtwallen en singels wordt de kern verbonden met de omgeving. Deze elementen worden vergezeld van kruidenrijke stroken om zo de biodiversiteit zo volledig mogelijk te stimuleren.
• Via enkele bestaande en nieuwe poelen wordt ook de blauwe component op het landgoed versterkt. Het onderscheid in landschappelijk raamwerk tussen het oostelijke en westelijke deel van het landgoed wordt aangezet door het contrast tussen het oude hoevenlandschap en de heideontginning te versterken.

Figuur 4.5 Omzetting van agrarische percelen naar nieuwe natuur

In de geldende bestemmingsplannen is de al aanwezige natuur niet opgenomen. Deze hebben veelal nog een agrarische bestemming. Met dit bestemmingsplan worden deze gronden met een omvang van totaal circa 10 ha. omgezet naar een natuurbestemming. Uit figuur 4.5 valt op te maken dat van die 10 ha. er 8 ha. aan nieuwe natuur toegevoegd wordt.

• Omvormen van circa 8 hectare landbouwgrond naar nieuwe natuur (zie figuur 4.5), investering en herstel van landschapselementen, zoals de aanleg en versterking poelen, het planten van fruitbomen op het erve Elkeman aan de Twekkelerweg 356 en het versterken van een houtwal, het planten van de solitaire boomgroep, het versterken van het bosperceel en de aanleg van een nieuw wandelpad een en ander conform Langoedontwikkelplan Hof te Twekkelo van Eelerwoude (bijlage 2);
• Omvorming 0,68 hectare landbouw naar vochtig grasland (1, figuur 4.6). Deze minder rijke en lager gelegen gronden hebben hoge natuurpotentie.
• Omvorming 2,75 hectare landbouw naar kruidenrijk grasland op de drogere plekken (2, figuur 4.6 ).
• Vier nieuwe poelen;
• Wat betreft de overige agrarische gronden wordt gestreefd naar omvorming naar extensieve landbouw.

Figuur 4.6 Landschappelijke investering Hof te Twekkelo

• De esrand (3, figuur 4.6 ) aan de zuidoostkant van het plangebied versterken.
• Het bos dat de kern van het landgoed vormt wordt verduurzaamd en krijgt een mantel en zoomvegetatie (4, figuur 4.6);
• De houtwallen rond het erf aan de Bruninksweg (5, figuur 4.6) worden steviger aangezet met een mantel en zoomvegetatie.
• Op het erf Elkeman worden wordt een nieuwe hoogstam-fruitgaarden aangelegd (6, figuur 4.6).
• Verder worden op diverse plakken karakteristieke bomen toegevoegd (7, figuur 4.6), die het landgoed tot een herkenbaar geheel maken.

Openstelling landgoed

Een van de uitgangspunten voor het ontwikkelen van het landgoed, betreft de openstelling ervan. De opstelling ervan draagt bij aan recreatief medegebruik en beleefbaarheid van het landgoed.

De openbare routes in het gebied worden gekoppeld aan bijzondere punten. Deze punten zijn of worden voorzien van informatie zodat de cultuur- en natuurwaarde van de plek worden toegelicht. Ook worden enkele delen verlegd over een deel van het voormalige spoortracé. In figuur 4.7 zijn enkele sterlocaties afgebeeld, de nummers daarin opgenomen, corresponderen met het volgend overzicht.

• 1. Toeristisch informatiepunt
• 2. Informatiepunt over de Zuivelhoeve
• 3. Voormalig station ‘Halte Twekkelo’
• 4. Voormalige schuilkerk in monumentale schuur

Enkele zandwegen lopen momenteel dood voor gemotoriseerd verkeer of hebben alleen nut voor aanwonenden. Initiatiefnemer is voorstander om enkele zandwegen af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer en te behouden voor extensieve recreatie.

Figuur 4.7 Openstellingskaart (gele doorgetrokken lijn) en informele privé routes (gele stippellijn), ster is bijzonder punt op route)

4.5 Dorpsplein Usselo

Als extra kwaliteitsimpuls wordt de herinrichting van het dorpsplein van Usselo door de initiatiefnemer van dit plan bekostigd. De herinrichting is afgebeeld in figuur 4.8. De herinrichting heeft als doel dat het dorpsplein een centraal punt voor het buurtschap Usselo wordt. Er worden parkeerplaatsen toegevoegd en beplanting wordt aangebracht. De herinrichting is niet strijdig met het geldende bestemmingsplan en maakt geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan, echter het draagt wel bij aan de ruimtelijke investering van de rode ontwikkelingen als beschreven in de paragrafen 4.1 t/m 4.3. De bekostiging van de herinrichting is in de anterieure overeenkomst afgehecht en zal met het landgoedplan ook onderdeel uitmaken van de voorwaardelijke verplichting.

Figuur 4.8 Herinrichting dorpsplein Usselo

4.6 Welstand en beeldkwaliteit

Gemeente Enschede 

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo" gelden de welstandsidentiteiten "Vrije landelijke bebouwing" rondom de erven en de erven zelf als "Boerenerven, oude es-erven".

Bij voorliggend plan is het juist niet de bedoeling dat er boerenerven ontstaan. Hetgeen hier gebouwd dient te worden, is van heel andere architectuur. Daarom wordt de welstandsnota aangepast voor dit plan. Voor de nieuwe woningen is een beeldkwaliteitplan opgesteld welke als bijlage (Bijlage 8 Beeldkwaliteitplan Hof te Twekkelo) is gevoegd. Hierin zijn randvoorwaarden voor de inrichting van de percelen opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan maakt deel uit van de procedure voor wijziging van de Welstandsnota en zal separaat aan het bestemmingsplan meelopen.

Figuur 4.9 Welstandskaart (gemeente Enschede)

Gemeente Hengelo

Op 1 februari 2018 is de aangepaste welstandsnota in de gemeente Hengelo vastgesteld. Deze nota biedt het toetsingskader voor de welstandsbeoordeling van bouwaanvragen met het doel de welstandsaspecten voor de burger inzichtelijker te maken. Het toetsingsniveau is gedifferentieerd, dat wil zeggen: streng waar nodig, soepel waar mogelijk. Waar veel mensen verblijven (bijvoorbeeld de binnenstad) of waar cultureel erfgoed aanwezig is (bijvoorbeeld Tuindorp 't Lansink) daar wordt streng getoetst. In woonwijken en andere delen van de stad waar weinig mensen verblijven wordt soepel of zelfs niet meer getoetst aan de welstandscriteria (sommige industrieterreinen). Om dit te realiseren zijn vier toetsingsniveaus ingevoerd: Behoud door ontwikkeling (voor monumenten), welstandsniveau hoog, welstandsniveau middel en welstandsvrij. De welstandscriteria zijn afgestemd op de stedenbouwkundige typologieën van de bebouwing. Elke bouwstijl heeft zo zijn eigen specifieke karakter en de toetsingsregels zijn hier op afgestemd. De toetsing heeft betrekking op situering hoofdvorm, gevelaanzichten (niveau middel) en materiaal- kleurgebruik en detaillering. Het bestemmingsplan regelt de massa (hoogtes)en de locatie van de massa (rooilijnen). Voor sommige bouwplannen/ locaties worden zogenaamde 'ontwikkelcriteria' vastgesteld (beeldkwaliteitseisen) inclusief toetsingsniveau.

Naast de nota zijn twee verschillende kaarten van toepassing; een met de stedenbouwkundige typologieën en ontwikkelcriteria en een met het toetsingsniveau. Voor het plangebied geldt typologie "buitengebied" en toetsingsniveau "middel".

4.7 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Voor 2015 werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was toen nog geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.7.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptatie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

4.7.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, dan wel aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie :

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor bijvoorbeeld het realiseren van windturbines of zonneparken en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Klimaatadaptatie :

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden (bij overstroming), het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Circulaire economie:

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en bedrijven voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit :

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Overige actiepunten :

Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet of hooguit indirect van invloed zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Duurzame energie

De mogelijkheden voor opwekking van duurzame energie, met behoud van de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten wordt in een later stadium vervolgstadium van de planontwikkeling onderzocht. Zo kunnen mogelijk zonnepanelen worden geplaatst op enkele gebouwen en in veldopstelling.

Duurzaam grondgebruik

Initiatiefnemer is voornemens om de gronden die niet worden afgewaardeerd om duurzaam agrarisch te beheren, waarbij geen gif wordt toegepast.

Per procent organisch stof in de bodem kan tot 170.000 liter water per hectare op worden geslagen (sponswerking). Dit vergroot de veerkracht van het gehele systeem van flora en fauna, op en onder de grond. Er worden akkerranden en bloemrijke kruidenranden ingezaaid langs alle velden en er wordt graan op de essen verbouwd en geen mais of gras.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo " getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.).

In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken daadwerkelijk een m.e.r.-(beoordelings)procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

• 1. het plan of besluit maakt geen activiteiten mogelijk die in het Besluit m.e.r. zijn genoemd. Er geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.
• 2. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 3. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of er mogelijk aanzienlijke milieugevolgen optreden. Zo ja, dan is alsnog het uitvoeren van een m.e.r. verplicht;
• 4. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben.Zo ja, dan moet er alsnog een volledige m.e.r.-(beoordelings)procedure worden doorlopen.

Toetsing bestemmingsplan "Hof te Twekkelo " aan het Besluit m.e.r.

De voorgenomen activiteit komt niet voor als activiteit in Bijlage D van het Besluit m.e.r.. Er is geen sprake van een m.e.r.(beoordelings)-plichtige activiteit. Er is geen m.e.r.(beoordelings)-procedure noodzakelijk. Er hoeft geen vormvrij m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen te worden.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en voorzieningen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande bedrijfsactiviteiten en voorzieningen rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo" aanwezig zijn, die van invloed kunnen zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze bedrijfsactiviteiten en voorzieningen. De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat het plangebied is gelegen in een rustige woonwijk/buitengebied.

Op Den Haimer ligt een agarische bestemming met ruim bouwvlak. De agrarische bestemming vervalt, gezien er ter plaatse een woning wordt herbouwd.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied ten westen van Enschede en ten zuidoosten van Hengelo. Omliggende percelen hebben woonbestemmingen of bestaan uit agrarische gronden (zonder bouwblok) of bospercelen. Op afstand ligt een agrarisch bedrijf, een zuivelbedrijf en Twence. Tussen die bedrijven en het plangebied zijn woonpercelen gesitueerd.

De Zuivelhoeve behoort tot sbi-code 1551-3 (melkproducten fabrieken), categorie 3.2. Bij deze categorie behoort een maximale richtafstand van 100 meter voor het aspect geluid. In de huidige situatie ligt de woning op perceel Bruninksweg 11 te Hengelo binnen de zonering van de zuivelfabriek. Onderdeel van de ontwikkeling is dat deze woning gesloopt en herbouwd wordt. De afstand van de zuivelfabriek tot de te herbouwen woning is vergroot, waarmee met nader onderzoek (zie bijlage 9) is onderbouwd dat de woning gerealiseerd kan worden.

Tevens zal rekening gehouden moeten worden met de afstand tot de bedrijvigheid van Twence met inwaartse milieuzonering tot maximaal 4.1, gelegen ten westen van het perceel. Deze bedrijfsactiviteiten hebben een hindercontour van 200 meter. Van de gesitueerde woning tot het afvalverwerkingsbedrijf ligt een afstand van ca. 250 meter. In figuur 5.1 is hiervan afgebeeld, hier ruimschoots aan deze hinderafstand wordt voldaan. De afbeelding komt uit het onderzoeksrapport van "Hof te Twekkelo – milieuzonering" door Sweco op 26 juni 2020 (zie bijlage 5).

Figuur 5.1 Zonering Twence 

Het agrarisch bedrijf (paardenpension) ligt op ongeveer 420 m ten noordoosten tot de locatie Den Haimer het dichtst bij een ontwikkelingsgebied.

Gezien de afstanden ten opzichte van omliggende (agrarische) bedrijven en het feit dat bestaande woningen (met uitzondering van de locatie Bruninksweg) tussen deze bedrijven en het plangebied staan, kan geconcludeerd worden dat de omliggende bedrijven geen negatief effect hebben op het woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied. Anderzijds zorgen de woningen niet voor een belemmering in de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven.

Conclusie milieuhinder bedrijven en voorzieningen

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo "

In het plangebied worden drie woningen (verplaatst en vergroot) mogelijk gemaakt. Om de kwaliteit van de bodem in het plangebied te bepalen is een vooronderzoek uitgevoerd voor de locatie Bruninksweg door een verkennend bodem- en asbestonderzoek. Hierna volgt de conclusie van dit onderzoek, voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 10 bij deze toelichting.

Locatie Den Haimer

Op het adres Haimersweg 225 is sinds 2010 het agrarisch bedrijf Paardenpension den Haimer gevestigd. Daarvoor was er een melk- en pluimveebedrijf gevestigd. Daarbij heeft bovengrondse opslag van dieselolie plaatsgevonden. Dit zou een plaatselijke bodemverontreiniging met minerale olie kunnen hebben veroorzaakt. Het is bekend dat er binnen de herontwikkelingslocatie plaatselijk sprake zou kunnen zijn van een bodemverontreiniging. Dit betekent dat de initiatiefnemer rekening moet houden met de mogelijke aanwezigheid van een bodemverontreiniging. De financiële uitvoerbaarheid van de herontwikkeling wordt door de aanwezigheid van een plaatselijke bodemverontreiniging niet wezenlijk belemmerd. De betreffende bodemverontreiniging vormt dan vanwege de ligging geen belemmering of kan indien dat nodig blijkt te zijn functiegericht en kosteneffectief worden gesaneerd.

Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen zal een bodemonderzoek volgens de NEN 5740 moeten worden uitgevoerd. Dit eventueel aangevuld met een bodemonderzoek naar de aanwezigheid van asbest volgens de NEN 5707.

Locatie Bruninksweg

Ten behoeve van de bestemmingswijziging voor het plan Hof te Twekkelo is voor het deelgebied Bruninksweg 11 te Hengelo een bodemonderzoek uitgevoerd (Rapport Verkennend Bodemonderzoek conform NEN5740 Bruninksweg 11 - Hengelo; Kruse Milieu; 20047110; 27 oktober 2020 (zie bijlage 10 ). Het bodemonderzoek is uitgevoerd op een deel van perceel K3138 en een deel van perceel K3154 gemeente Hengelo. De onderzoekslocatie is in onderstaande afbeelding weergegeven (groen omlijnd).

Figuur 5.2 Onderzoekslocatie bodem Bruninksweg 11

Op basis van de resultaten van de bodemonderzoek kan de conclusie worden getrokken dat de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. In de bovengrond is een licht verhoogd gehalte aan koper aangetroffen. In het grondwater zijn naast licht verhoogde gehalten met barium, cadmium en zink een matig verhoogd gehalte met nikkel aangetroffen. Gesteld wordt dat het matig verhoogde nikkelgehalte in het grondwater is toe te schrijven aan een plaatselijk (natuurlijk) verhoogde achtergrondwaarde.

Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn er geen bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingswijziging en wordt de bodem geschikt geacht voor het toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Bodemdaling

Akzo Nobel wint sinds 1933 zout onder delen van het grondgebied van Enschede. Het zout wordt door middel van een waterinjectie opgelost uit zogenaamde zoutcavernes. Deze cavernes zijn holle, met pekel gevulde ruimten, ontstaan wanneer door middel van een waterinjectie zout uit de ondergrond is opgelost.

Na de zoutwinning blijft de caverne als holle ruimte achter. Deze cavernes bevinden zicht op een diepte van 300 tot 450 meter onder maaiveld. Na verloop van tijd kan het gebeuren dat het dak van de caverne instort en dat daardoor aan de oppervlakte uiteindelijk bodemdaling ontstaat. Vanaf 1960 is dit verschillende malen voorgekomen. De bodemdaling ontwikkelt zich in de vorm van tamelijk gelijkmatige schotels, aanvankelijk in snel tempo (decimeters per jaar), gevolgd door vele tientallen jaren van langzaam dempende bodemdaling. Bodemdaling kan een bedreiging vormen voor in het gebied voorkomende gebouwen, hoogspanningslijnen, wegen etc.

AkzoNobel heeft een bodemdalingsmodel ontwikkeld waarmee kan worden bepaald of een instabiel wordende caverne op den duur tot grote bodemdaling of plotselinge bodemdaling (een 'sinkhole') kan leiden. De prognoses gemaakt met dit model zijn eerst in 2000 gerapporteerd aan de gemeenten Hengelo en Enschede. Naar aanleiding van de verschillende onderzoeken is een bodemdalingskaart opgesteld. Deze kaart wordt regelmatig geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht en nieuw onderzoek. De cavernes zelf worden regelmatig gecontroleerd en gemonitord. Mogelijke veranderingen van de cavernes zijn daardoor al in een vroeg stadium bekend. Als een caverne instabiel blijkt te zijn, duurt het nog circa 15 jaar voordat aan het maaiveld bodemdaling van betekenis te verwachten is. Wanneer er dreiging is van bodemdaling, kunnen er maatregelen getroffen worden, zoals het opvullen van de caverne.

Om de risico's van bodemdalingen in relatie tot ontwikkelingen (bouwen en diverse andere werken/werkzaamheden) te beheersen is door de gemeenten Enschede en Hengelo in samenwerking met AkzoNobel een protocol opgesteld als procedurerichtlijn bij het verlenen van omgevingsvergunningen in 'bodemdalingsgebied'. In september 2009 is het protocol vastgesteld door Burgemeester en wethouders van gemeenten Enschede en Hengelo. Kern van het protocol is dat bij omgevingsvergunningen voor bouwwerken en diverse andere werken/werkzaamheden in bodemdalingsgebied advies moet worden ingewonnen bij Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) op basis van een worst case bodemdalingsberekening welke aangeleverd is door AkzoNobel.

Als gevolg is hiervan nader onderzoek gedaan en beschreven in het rapport 'inzake bodemdaling voor drie bouwlocaties ten behoeve van de ontwikkeling van Hof te Twekkelo' door Nouryon van 6 juli 2020 (zie bijlage 6). Met een aanpassing van de erfinrichting en daarbij de situering van de geplande bebouwing is het onderzoek geactualiseerd. Zie hiervoor bijlage 19. De conclusies uit dit rapport zijn als volgt.

Bruninksweg 11:

• De locatie van de nieuw te bouwen woning ligt alleen in de invloedszone van caverne 81, boring 83. Ten opzichte van de locatie van de huidige woning zal de nieuwe woning zich verder van het centrum van de invloedszone bevinden. Dit zorgt er voor dat de maximale bodemdaling die zou kunnen optreden kleiner is dan bij de huidige woning.

Grote Veldweg:

• De locatie van de schuur ligt vooral in de invloedszone van caverne 78 en aan de uiterste buitengrenzen van de invloedszones van de cavernes 112 en 114. De invloedszones van cavernes 112 en 114 zijn daarom niet bij de invloedszone van caverne 78 opgeteld.
• Bij de aanvraag van deze bodemdalingsprognose is aangegeven dat de schuur gebouwd zal worden op een bestaande fundering. Het is van groot belang om de bestaande fundering te inspecteren en te verifiëren of deze bestand is tegen de bodemdaling, scheefstelling en horizontale vervorming zoals weergegeven in tabel 2 en bijlage 3, 4 en 5.

Haimersweg 225:

• De invloedszones van caverne 130 en 213 overlappen elkaar sterk. Omdat caverne 213 stabiel is, is de kans op migratie en de daaruit volgende bodemdaling aanzienlijk kleiner dan van caverne 130. Binnen de ordegrootte van de gangbare ontwerplevensduur van gebouwen (ca. 100 jaar) is de kans dat beide cavernes migreren erg klein. Bovendien zijn er geen aanwijzingen dat eventuele migratie van een van de cavernes er voor kan zorgen dat een andere caverne eerder gaat migreren. Om deze redenen zijn beide invloedszones niet bij elkaar opgeteld.

Met de memo van 26 juli 2021 van Nobian (bijlage 19) is het bodemdalingsonderzoek als gevolg van nieuwe situering aangepast. Dit bouwblok is iets naaar het noordoosten verplaatst waardoor het oppervlakte is verkleind. Dit leidt tot kleinere bodemdalingsprogronose. De overige resultaten wijzigen niet.

Advies Staatstoezicht op de Mijnen (SodM)

SodM is gevraagd advies uit te brengen over de opgestelde prognose voor de toekomstige bodemdaling ten behoeve van de ontwikkelingslocaties in het landgoed. De reactie is meegenomen in het vooroverleg. SodM heeft bevestigd dat het onderzoeksrapport correct is uitgevoerd. Hiermee wordt voldaan aan een het protocol.

Op de bestemmingsplanverbeelding is een aanduiding 'overig - bodemdalingsgebied' opgenomen. Dit gebied is gebaseerd op de eerder genoemde bodemdalingskaart. Het gehele plangebied heeft deze aanduiding. Binnen de gebiedsaanduiding “overige zone-bodemdalingsgebied” is het bouwen van nieuwe bouwwerken slechts toegestaan indien het bevoegd gezag schriftelijk advies heeft ingewonnen bij het Staatstoezicht op de Mijnen over de te verwachten veiligheidsrisico's als gevolg van bodeminstabiliteit in relatie tot de perceelslocatie en verwachte levensduur van het gebouw.

Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen en/of de transformatie van bestaande panden naar wonen of een andere geluidgevoelige functie mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan het ook noodzakelijk zijn dat akoestisch onderzoek wordt uitgevoerd in situaties dat de Wet geluidhinder niet van toepassing is.

Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” of in de directe omgeving daarvan zijn meerdere op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het gaat hierbij om de volgende zoneplichtige wegen:

• Haimersweg
• Grote Veldweg
• Strootbeekweg
• Holmersweg
• Bruninksweg
• Twekkelerweg

Het bestemmingsplan voorziet daarmee in de realisatie van een geluidsgevoelig gebouwen (woningen) binnen de onderzoekszone van deze wegen. Als gevolg is een nadere toetsing aan de Wet geluidhinder vanwege wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het akoestisch onderzoek is als bijlage opgenomen in de toelichting (bijlage 9).

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan geconcludeerd worden dat de optredende geluidsbelasting van elke weg apart bepaald inclusief correctie art. 3.4 uit het RMG 2012 niet hoger is dan:

• Lden 48 dB op de gevels van de nieuw te bouwen woning nr. 1 aan de Den Haimer;
• Lden 45 dB op de gevels van de nieuw te bouwen woning nr. 2 aan de Den Haimer;
• Lden 47 dB op de gevels van de nieuw te bouwen woning aan de Bruninksweg.

De berekende geluidsbelasting bij de woningen voldoet aan de gestelde eis uit de Wetgeluidhinder. Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek volgt dat de optredende geluidsbelasting de ten hoogste toelaatbare waarde van Lden 48 dB uit de Wet geluidhinder niet overschrijdt . Nader geluidsonderzoek kan dan ook achterwege blijven.

Tevens is onderzocht of de gecumuleerde geluidsbelasting door verkeer en wegen gelegen in de directe omgeving ertoe bijdragen de toelaatbare waarde wordt overschreden. De cumulatieve geluidsbelasting zonder aftrek artikel 110g Wgh bedraagt op de woning ten hoogste 53 dB. Uitgaande van de, in het Bouwbesluit opgenomen, minimale eis van 20 dB voor de gevelwering zal de geluidsbelasting in de woningen in dat geval aan de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit voldoen.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo " is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn. Een nadere toetsing aan de Wet geluidhinder vanwege railverkeerslawaai kan daarom achterwege blijven.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo " is niet gelegen in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo" niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden. Een nadere toetsing aan de Wet geluidhinder vanwege industrielawaai kan daarom achterwege blijven.

Conclusie Wet geluidhinder

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de wet geluidhinder geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.5 Luchtverkeerslawaai

Het wettelijke kader met betrekking tot luchtverkeerslawaai is geregeld in de Wet luchtvaart en specifiek de wijzigingswet Regelgeving burgerluchthavens en militaire luchthavens (RBML). De consequenties met betrekking tot het geluid als gevolg van vliegverkeer zijn vastgelegd in het Luchthavenbesluit, dat op 1 maart 2017 door gedeputeerde staten van Overijssel is vastgesteld en op 30 maart 2017 in werking is getreden.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” is niet gelegen in de nabijheid van het vliegveld Twente en is ook niet gelegen binnen de geluidszone van het vliegveld. Een nadere toetsing aan het Luchthavenbesluit vanwege luchtverkeerslawaai kan daarom achterwege blijven.

Conclusie Luchtverkeerslawaai

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat luchtverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
• e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

Luchtkwaliteit en het plangebied “Hof te Twekkelo ”

Het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” beoogt het planologisch mogelijk te maken dat 3 woningen worden verplaatst en vergroot.

Uit de 'Regeling niet in betekenende mate' blijkt dat woningbouwlocaties met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1.500 woningen als niet in betekenende mate zijn aan te merken. De realisatie van 3 (bestaande) woningen is daarmee zondermeer een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

In de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool 2017 blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2016, 2020 en 2030) aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Conclusie luchtkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.7 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen. In bijlage 7 behorende bij de toelichting is een onderzoek naar externe veiligheid toegevoegd. De resultaten uit dit onderzoek worden hieronder samengevat.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is. Bovendien wordt de vestiging van risicovolle inrichtingen in het bestemmingsplan expliciet uitgesloten. Een nadere toetsing aan het Bevi en/of het BRZO kan daarmee achterwege blijven.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” of in de directe nabijheid daarvan zijn enkele buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo” is de hogedruk aardgastransportleiding N-569-75 van de Gasunie gelegen waarop het Bevb van toepassing is.

In de nabijheid van het plangebied zijn de hogedruk aardgastransportleidingen N-569-69, N-569-70, N-569-76 en A-508 gelegen.

De leidingen kennen ter hoogte van het plangebied geen 10-6 contour voor wat betreft het plaatsgebonden risico. Over het plangebied liggen wel 100% en 1% letaalzones. Binnen deze, voor het groepsrisico relevante, zones neemt het aantal aanwezigen niet toe ten gevolge van dit plan. Er worden drie woningen gesloopt en er komen drie woningen voor terug op min of meer de dezelfde locatie. Daarom heeft het plan geen invloed op het groepsrisico ten gevolge van de leiding.

Figuur 5.3 Overzichtskaart externe veiligheid

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is recentelijk nieuwe wet- en regelgeving in werking getreden voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van deze nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg. De A35, met een indicatieve zone van 200 meter, ligt op een afstand van ruim 1.000 meter en is daardoor niet relevant.

Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water. Een nadere toetsing aan het Basisnet Water kan daarmee achterwege blijven.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor. Een nadere toetsing aan het Basisnet Spoor kan daarmee achterwege blijven.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, vooral bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ” is hemelsbreed op ca. 5.6 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande en het gegeven dat het plan geen toename van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk maakt binnen risicocontouren kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij hevige buiten. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied tenminste 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied en bij uitbreiding van bebouwd oppervlak in bestaand stedelijk gebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van afvalwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden ingericht.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.

Grondwater en ontwatering

In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden:

Grondgebruik	Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen	0,7
Secundaire wegen en erfontsluitingswegen	0,5
Bouwwerken met kruipruimten	0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten	0,5
Groen	0,5

De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ”

Het is de bedoeling dat het plangebied een zo groen mogelijk aanzicht heeft. Dit betekent dat zo min mogelijk verharding gewenst is en groene daken gewenst zijn. Dit zorgt voor een goede opvang van het hemelwater. Het overige hemelwater, dat op verharding valt zonder groen dak, kan in het plangebied infiltreren.

Twekkelo is rijk aan poelen. Ook in de directe omgeving en binnen het plangebied zijn enkele poelen aanwezig. Door vier nieuwe poelen aan te leggen en bestaande te vergroten wordt het netwerk voor met name amfibieën en andere watergebonden flora en fauna fijnmaziger en veerkrachtiger.

Initiatiefnemer heeft waterschap Vechtstromen geinformeerd via de digitale watertoets. Zie hiervoor bijlage11 van de toelichting. Het waterschap geeft een positief wateradvies.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Hof te Twekkelo ”

Het beschermde areaal beslaat de in Europees verband aangewezen zogeheten Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Het betreft gebieden die worden beschermd vanuit de Habitat- en de Vogelrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Voor de Natura 2000-gebieden gelden specifiek omschreven instandhoudingsdoelstellingen.

In de directe omgeving van de planlocatie liggen diverse Natura 2000-gebieden. Op ongeveer 5,5 km afstand (hemelsbreed) ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Lonnekermeer en op ongeveer 7,5 km afstand (hemelsbreed) ligt het Natura 2000-gebied Buurserzand en Haaksbergerveen. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen planontwikkelingen is er geen sprake van mogelijk negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking.

Ten aanzien van de aanlegwerkzaamheden is depositieonderzoek (zie bijlage 20) uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de beoogde aanpassing van de woningbouw leidt tot een maximale stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/j. Ook is in het rapport de gebruiksfase onderzocht metgelijk resultaat. Er geldt daarom geen vergunningsplicht conform het huidige toetsingskader voor stikstofdepositie in het kader van de Wet natuurbescherming. Een nadere toetsing op grond van de Wet natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Conclusie Wet natuurbesscherming, beschermde natuurgebieden

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen en/of anderszins functioneel leefgebied van beschermde soorten. In de praktijk kan van de verbodsbepalingen worden afgeweken wanneer een passend instrument wordt ingezet (juridische borging). De Wet Natuurbescherming biedt voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting de volgende instrumenten: vrijstelling, WABO-omgevingsvergunning mét verklaring van geen bedenking, werken met een goedgekeurde gedragscode, of ontheffing.

• Vrijstelling van de verbodsbepalingen wordt verleend door de minister en door de provincie. Een lijst met vrijgestelde soorten is per provincie in de provinciale verordening opgenomen.
• Een WABO-omgevingsvergunning met verklaring van geen bedenking houdt in dat in de aanvraag voor de activiteit het onderdeel natuurwetgeving wordt opgenomen (omgevingsvergunning 'met aanhaking Wet Natuurbescherming'). Het bevoegd gezag (de provincie of Omgevingsdienst) moet een verklaring van geen bedenking afgeven, die wordt verwerkt in de vergunning.
• Een gedragscode flora en fauna beschrijft het proces en de richtlijnen voor zorgvuldig handelen tijdens het verrichten van werkzaamheden op locaties met groeiplaatsen en/of (vaste) rust- en verblijfsplaatsen van beschermde soorten. De gedragscode moet zijn goedgekeurd door het bevoegd gezag.
• Een ontheffing moet worden aangevraagd bij de provincie of bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Beschermde soorten en het plangebied “Hof te Twekkelo ”

In 2020 heeft een toetsing plaats gevonden van de geplande ontwikkeling op de Wet natuurbescherming (Toetsing Wet natuurbescherming Landgoed Hof te Twekkelo, Eelerwoude, 2020 en Nader flora en faunaonderzoek Landgoed Hof te Twekkelo, Eelerwoude 2020). Uit deze onderzoeken kwam naar voren dat een deel van het plangebied onderdeel uitmaakt van het leefgebied van diverse zwaarder beschermde soorten. Voor de gewone dwergvleermuis, laatvlieger, steenmarter en kleine marterachtigen diende daarom een ontheffing aangevraagd te worden bij de Provincie Overijssel. Om een ontheffing Wet natuurbescherming te verkrijgen voor beschermde soorten moet:

• de gunstige staat van instandhouding gegarandeerd blijven;
• invulling gegeven worden aan de zorgplicht;
• voldaan worden aan een bij de wet genoemd belang;
• er mogen geen alternatieven zijn.

Deze gegevens moeten worden uitgewerkt in een projectplan. In het projectplan staat concreet welke werkzaamheden, wanneer, en op welke wijze worden uitgevoerd. Dit wordt aangevuld met een onderbouwing van de noodzaak van het project.

Het projectplan (Projectplan ontheffing Wnb Erfontwikkelingen Landgoed Hof te Twekkelo, Eelerwoude, 2020) is op 7 juli 2020 ingediend, waarna de Provincie Overijssel heeft besloten om een ontheffing te verlenen van verbodsbepalingen voor soorten van de Vogelrichtlijn, soorten van de Habitatrichtlijn en nationaal beschermde soorten (WNB ontheffing soorten ruimtelijke ontwikkeling landgoed Hof te Twekkelo, Provincie Overijssel, 2021) voor de huismus, kerkuil, de gewone dwergvleermuis, laatvlieger, steenmarter en kleine marterachtigen. De ontheffing is op 14 januari 2021 door de provincie Overijssel afgegeven (zie bijage 17).

5.3.3 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. In de wet heet dit de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Provincies hebben hiervoor soms een andere benaming.

Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het Natuurnetwerk is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. In of in de directe nabijheid van de NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten. Wanneer bij een ontwikkeling mogelijke effecten op de NNN denkbaar zijn, is het noodzakelijk een NNN-toetsing uit te voeren

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het NNN. De planlocatie ligt op korte afstand van begrensd NNN-gebied. De locatie Erve den Haimer grenst aan de overzijde van de Twekkelerveldweg aan NNN-gebied. Met de voorgenomen werkzaamheden worden geen negatieve effecten verwacht op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN. Van afname van areaal is geen sprake, tevens worden geen effecten verwacht die de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN significant aantasten. Een toetsing aan het NNN-beleid wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo" is een gedetailleerd bestemmingsplan.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Hof te Twekkelo" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Hof te Twekkelo ”.

In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd.

Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

6.3.1 Bestemmingen

Agrarisch met landschappelijke waarde

Daar waar in het gebied belangrijke landschappelijke waarden voorkomen, moet de landbouw rekening houden met deze waarden. Deze gronden zijn daarom niet alleen bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, maar ook voor het behoud en het herstel van de aanwezige landschappelijke waarden.

Bos

De voor Bos aangewezen gronden zijn primair bestemd voor de houtproductie en voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden.

Natuur

De gebieden die uitsluitend een natuurfunctie hebben, zijn bestemd als natuurgebied. Dat betekent, dat zij zijn bestemd voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden. Kleinschalige vormen van recreatie, zoals wandelen en fietsen, zijn toegestaan, voorzover de genoemde waarden hierdoor niet worden geschaad.

Verkeer

De bestemming "Verkeer" is toegekend aan de hoofdverkeerswegen in het plangebied, met de daarbij behorende gronden, bouwwerken en voorzieningen. Op gronden met deze bestemming mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming, straatmeubilair en (openbare) nutsvoorzieningen worden gebouwd.

Verkeer - Zandpad

De bestemming 'Verkeer - Zandweg' is opgenomen voor (overwegend) onverharde wegen.

Wonen

De bestemming “Wonen” is toegekend aan de gronden waar uitsluitend of in hoofdzaak wordt gewoond. De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Vanzelfsprekend dient deze functie ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. De te realiseren woningen vallen binnen deze bestemming.

6.3.2 Dubbelbestemmingen

Leiding - Gas

De voor Leiding - Gas aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van gasleidingen met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Binnen het bestemmingsvlak gelden er beperkingen ten aanzien van het bouwen en andere werkzaamheden.

Waarde Archeologie (Middel, Hoog en Zeer Hoog)

Gronden met de bestemming Waarde - Archeologie Middel zijn naast voor de overige aangewezen bestemmingen mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Bouwwerken ten behoeve van de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen zijn toelaatbaar indien wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden.

6.3.3 Gebiedsaanduidingen

Archeologisch onderzoeksgebied A

In de gebieden met de gebiedsaanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied A" geldt een archeologische (voor)onderzoeksplicht voor bodemverstorende activiteiten met een verstoringsoppervlak van meer dan 500 m2 en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. In dat geval is de realisatie van bouwwerken, de sloop van bestaande bouwwwerken of de uitvoering van werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, uitsluitend toegestaan wanneer uit het (voor)onderzoek blijkt dat in de bodem geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de in de bodem aanwezige archeologische waarden door de uit te voeren activiteiten niet zullen worden verstoord of in de plannen kunnen worden ingepast.

Archeologisch onderzoeksgebied B

In de gebieden met de gebiedsaanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied B" geldt een archeologische (voor)onderzoeksplicht voor bodemverstorende activiteiten met een verstoringsoppervlak van meer dan 2500 m2 en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. In dat geval is de realisatie van bouwwerken, de sloop van bestaande bouwwwerken of de uitvoering van werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, uitsluitend toegestaan wanneer uit het (voor)onderzoek blijkt dat in de bodem geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de in de bodem aanwezige archeologische waarden door de uit te voeren activiteiten niet zullen worden verstoord of in de plannen kunnen worden ingepast.

Gebiedsaanduiding 'Overig - Bodemdalingsgebied'

Een andere belangrijke gebiedsaanduiding is 'Overig - bodemdalingsgebied'. Als gevolg van de zoutwinning in de gebieden van Enschede en Hengelo zijn er locaties ontstaan waar de grond instabiel kan zijn vanwege de holtes diep in de grond, cavernes genoemd. Deze cavernes zijn ontstaan vanwege de zoutwinning. In het geval van ontwikkelingen binnen deze gebieden (zones) is vooraf schriftelijk advies vereist van het Staatstoezicht op de Mijnen. Dit orgaan adviseert over de te verwachten veiligheidsrisico's als gevolg van bodeminstabiliteit in relatie tot de perceelslocatie en de verwachte levensduur van bijvoorbeeld gebouwen. Tevens wordt gekeken of er geen onevenredige aantasting van de archeologische waarden optreedt.

Geluidszone - industrie

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' geldt dat die gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), tevens bestemd zijn voor de bescherming en instandhouding van de geluidsruimte voor industrie. In dit geval de bedrijfsvoering van Twence.

Zoutwinning

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding is het op deze gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), tevens bestemd voor de winning van steenzout en andere daarmee samenhangende delfstoffen.

Voorwaardelijke verplichting

De gebiedsaanduiding is opgenomen om de uitvoering van de erfinrichting zoals opgenomen in het landschapsplan te borgen.

6.3.4 Overige aanduidingen en figuren

Binnen de in het plan voorkomende bestemmingen en dubbelbestemmingen kunnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden worden geregeld door het gebruik van functieaanduidingen, bouwaanduidingen, maatvoeringsaanduidingen en figuren.

Bouwvlak:

Het bouwvlak is het gebied binnen de grenzen waarvan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing gerealiseerd dient te worden.

Functieaanduidingen:

Functieaanduidingen worden gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een gedeelte van een bestemming nader in te kaderen. Zo kan met een functieaanduiding worden aangegeven dat ter plaatse alleen een bepaalde, met name genoemde, functie is toegestaan of juist expliciet is uitgesloten. Bij functieaanduidingen gaat het vaak om het passend bestemmen van een aanwezige, niet (geheel) bij de bestemming passende functie, zoals bijvoorbeeld de functieaanduiding 'garageboxen' binnen de bestemming 'Wonen' om aan te geven waar binnen de woonbestemming garageboxen zijn toegestaan. Daarnaast kunnen functieaanduidingen worden gebruikt om aan te geven dat op een bepaalde locatie binnen een bestemming functies op boven elkaar gelegen verdiepingen zijn toegestaan.

Bouwaanduidingen:

Bouwaanduidingen worden gebruikt om specifieke aanwijzingen te geven over de gewenste wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. Bijvoorbeeld of gebouwen vrijstaand moeten worden gebouwd of juist aangeengebouwd, of er bijvoorbeeld een kap verplicht is of juist een plat dak. Ook zijn er bouwaanduidingen voor bijzondere bouwwerken, zoals een antennemast.

Maatvoeringsaanduidingen:

Maatvoeringsaanduidingen zijn alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen (goothoogte, bouwhoogte, bouwdiepte, inhoud, breedte), percentages (bebouwd oppervlak, gebruiksoppervlak) en dakhellingshoeken van gebouwen. Daarnaast kunnen maatvoeringsaanduidingen ook iets over aantallen zeggen, zoals het maximum aantal woningen, winkels of parkeerplaatsen.

Figuur:

Een figuur is een bijzondere vorm van een aanduiding. Een figuur wordt doorgaans gebruikt voor de regeling van ruimtelijk relevante lijnverbindingen die niet goed door middel van een vlak verbeeld kunnen worden. Denk hierbij met name aan de as van de weg, een dwarsprofiel van een weg, de gevellijn (verplichte bouwgrens) en de hartlijn van een leiding.

6.3.5 De Lijst van bedrijfstypen

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.

De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied is de ontwikkeling van het Landgoed Hof te Twekkkelo voorzien.

Exploitatieovereenkomst

De ontwikkeling van het plan betreft een particulier initiatief. De kosten die verband houden met de bestemmingsplanherziening, alsmede de uitvoering van het plan, komen voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is in een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeenten Enschede en Hengelo vastgelegd. In deze overeenkomst is tevens geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. In verband hiermee kan worden geconcludeerd dat het plan economisch uitvoerbaar is. Aangezien het kostenverhaal anderszins verzekerd is hoeft de raad geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen.