Boxmeer, Steenstraat 80-82 - Rapenstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van de Steenstraat 80 en 82 in het centrum van Boxmeer een nieuw aaneengesloten gebouw met commerciële en woonfuncties te realiseren. Het beoogde gebouw bestaat uit 12 appartementen. Het doel van de ontwikkeling is om het centrum van Boxmeer van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering te voorzien en één van de aanlooproutes te verbeteren. Het voornemen past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Steenstraat/Rapenstraat in het centrum van Boxmeer. Navolgende afbeelding toont de ligging van het plangebied (rood omlijnd) en de omgeving.

De ligging van het plangebied en de omgeving (www.openstreetmaps.nl)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied maakt onderdeel uit van een overgangsgebied tussen het centrum van Boxmeer en de randzone rondom het centrum. Het plangebied ligt grofweg tussen de Steenstraat aan de noordoostkant en de Rapenstraat aan de zuidoostkant. De locatie is al eeuwen bebouwd en maakt als zodanig onderdeel uit van het centrale lint van bebouwing waar Boxmeer zich heeft ontwikkeld. De Steenstraat is een bekende winkelstraat. Vanwege de gevestigde functies, kenmerkende panden en hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte is de straat een drukbezochte en geliefde verblijfplaats. Op de achtergelegen percelen vonden vaak ambachten plaats. De Rapenstraat is één van de aanlooproutes voor voetgangers en langzaam verkeer naar het centrum. In het verleden (tot de jaren '60) stonden aan deze straat woningen.

Daar waar de Steenstraat een hoogwaardig aanzien heeft, laat de uitstraling van de Rapenstraat nog te wensen over. Binnen het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. De panden aan de Steenstraat 80 en 82 bestaan elk uit een commerciële ruimte op de begane grond en een woonfunctie op de eerste en tweede verdieping. De panden staan gericht aan de Steenstraat en maken daarmee onderdeel uit van het winkelhart. Het gebouw loopt parallel aan de Rapenstraat door in zuidelijke richting. Daar gaat de bebouwing over in het aan het plangebied grenzende parkeerterrein. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de bestaande situatie.

Uitsnede van het plangebied (bron: plan Sterako Boxmeer, De Witte Oss)

2.2 Toekomstige situatie

Het voornemen is om het centrum van Boxmeer van een nieuwe kwaliteitsimpuls te voorzien. Het doel van de herstructurering is om de ruimtelijke kwaliteit van de randzone te verbeteren en één van de aanlooproutes naar het centrum te verfraaien. Ook speelt het plan in op de actuele en urgente maatschappelijke behoefte aan meer woningen. Tevens wordt aangesloten bij de historie van de locatie met betrekking tot woonfunctie en industriële bebouwing. Navolgende afbeelding geeft een impressie van de toekomstige situatie.

Impressie inrichting van het plangebied (ontwerp: De Witte Oss)

Alle bestaande panden in het plangebied worden gesloopt. Voor het hele plan geldt een bovengemiddelde kwaliteitsambitie voor zowel de uitstraling en architectuur van de nieuwbouw als ook het aanbod van appartementen en de commerciële ruimten. Langs de noordwestkant van de Rapenstraat komt een nieuw aaneengesloten gebouw. Het gebouw bestaat uit een hogere kop aan de Steenstraat (maximaal 15 m) en een hogere kop aan het parkeerplein (maximaal 14 m) met daartussen een lagere verbindende bebouwing aan de Rapenstraat (maximaal 11 m). Het nieuwe gebouw bestaat daarmee uit 3 bouwdelen, die voor de appartementen 1 gezamenlijke ontsluiting aan de Rapenstraat hebben. Het initiatief voorziet met de nieuwbouw in een kwaliteitsverbetering aan alle 3 de straatgevels. De nieuwbouw vormt stedenbouwkundig en architectonisch een ensemble dat de verbinding van het winkelgebied van de Steenstraat op een aantrekkelijke wijze verbindt met het achterliggende gebied aan de Koorstraat. Functioneel wijzigt het gebied niet.

Het gebouw krijgt een commerciële functie op de begane grond (met een bedrijfsvloeroppervlakte van circa 350 m². Op de verdiepingen krijgt het gebouw een woonfunctie. In totaal zijn er 12 appartementen voorzien, variërend in woonoppervlak tussen de (circa) 65 en 180 m², waarvan 2 woningen voor sociale huur beoogd zijn.

Toekomstige bewoners kunnen hun auto deels inpandig parkeren. Deze parkeerplaatsen krijgen een ontsluiting via het parkeerterrein aan de Koorstraat. Op het aspect verkeer wordt nader ingegaan in paragraaf 4.4. Navolgende afbeelding geeft een impressie van het toekomstige gebouw.

Doorsnede toekomstige bebouwing (ontwerp: De Witte Oss)

2.3 Duurzame stedenbouw

Duurzaamheid

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Kansen

Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Planspecifiek

Het thema duurzaamheid is geïntegreerd in de planuitwerking van voorliggend initiatief. De nieuwe appartementen worden niet aangesloten op het gasnetwerk maar zullen op een andere manier worden verwarmd. Verder zijn er kansen om duurzame technieken toe te passen aan de nieuwe bebouwing, bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen. Het private parkeerterrein zal met bomen en struiken worden ingericht waardoor er (gedeeltelijk) schaduw op het parkeerterrein wordt gemaakt. Dit zorgt voor een verkoelend effect tijdens warme dagen, met een aangenamer woon- en verblijfsklimaat in de binnenstad tot gevolg. Een nadere uitwerking van de toepassing van duurzame technieken, infiltratiemogelijkheden en inrichting van de openbare ruimte volgt tijdens de omgevingsvergunningfase voor het bouwen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in één van de aangewezen gebieden van de NOVI en het Barro. Het initiatief raakt daarmee op voorhand niet aan één of meer aspecten met een nationale ruimtelijke betekenis.

Ladder duurzame verstedelijking

Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Met voorliggend plan wordt een bestaande gemengde locatie met 2 woningen herontwikkeld tot 12 woningen. Per saldo is sprake van een toename van 10 woningen binnen het plangebied. De commerciële voorzieningen op de begane grond vervangen bestaande commerciële voorzieningen op dezelfde locatie met nagenoeg dezelfde omvang. Hiermee betreft het plan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling en is een nadere toetsing aan de ladder niet aan de orde.

Eindconclusie

Het initiatief past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Met de Brabantse omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' hebben provinciale staten in december 2018 de visie op de fysieke leefomgeving vastgesteld. De visie bevat de opgaven die er liggen voor de nabije toekomst, welke ambities en concrete doelen de provincie zichzelf heeft gesteld en hoe zij hieraan wil werken.

De provincie gelooft dat men met elkaar moet zorgen voor een gezonde, veilige en mooie leefomgeving en dat zij dat kunnen bereiken met een nieuwe manier van (samen)werken. Dat door het juiste samenspel – waarbij zij streven naar synergie en meerwaarde - de kwaliteit van leven hier en nu goed samengaat met de kwaliteit van leven elders en later.

Rode draad in de visie is om de kwaliteit van de Brabantse leefomgeving te behouden, te versterken en door te geven aan volgende generaties. De visie benoemt ambities over hoe Brabant er in 2050 uit moet zien en stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Deze doelen zijn zelfbindend voor de provincie.

De provincie heeft vier hoofdopgaven opgesteld. Aan de basis van deze hoofdopgaven liggen veiligheid, gezondheid en een goede omgevingskwaliteit.

• 1. Werken aan de Brabantse energietransitie
• 2. Werken aan een klimaatproof Brabant
• 3. Werken aan de slimme netwerkstad
• 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie

 

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening (versie april 2022) is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samen te voegen. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. Dit is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen (milieu, wegen, ontgronden, natuurbescherming, ruimte en water).

De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid.

Planspecifiek

Boxmeer is in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant aangewezen als landelijk kern binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen deze gebieden zijn stedelijke ontwikkelingen toegestaan als het een duurzame stedelijke ontwikkeling is en het past binnen de regionale afspraken. Aangezien het plan een herontwikkeling van verouderd stedelijk gebied betreft, is er sprake van een duurzame ontwikkeling (zie ook paragraaf 2.3). Het (woningbouw)programma past daarnaast binnen de regionale afspraken over woningbouw. Dit is nader toegelicht in paragraaf 3.3.1. Het initiatief past daarmee binnen het provinciaal beleid.

Uitsnede van kaart 3: Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed (bron: Interim omgevingsverordening)

Eindconclusie

Het initiatief past binnen het provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk 2018

In 2018 hebben de vijf gemeenten in het Land van Cuijk een gezamenlijke geactualiseerde regionale woningmarktstrategie vastgesteld. In de regio liggen tal van kansen in de kernen om én te werken aan een toekomst waarin mensen ouder worden én aantrekkelijk te blijven voor jonge gezinnen. De kans om te werken aan een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving met kwalitatief hoogwaardige voorzieningen en woningen. Samen met woonpartners zijn zes ankers geïdentificeerd die de kern vormen van deze visie:

• 1. Een vitale regio

Doel: tot 2030 nog met 3.000 tot 4.000 extra woningen groeien.

• 2. Een gezonde woningmarkt

Doel: met gezond verstand optimaal inspelen op de woonwensen van mensen. Gemeenten sturen lokaal en stemmen regionaal af.

• 3. De juiste woning op de juiste plek in dit Land van kernen 

Doel: het Land van Cuijk doet recht aan de eigenheid en vitaliteit van kernen. We maken verschil in de wijze van gebiedsontwikkeling tussen grotere en kleinere kernen.

• 4. Kwaliteit bestaande voorraad en kernen meer centraal

Doel: kwaliteit bestaande voorraad: van goed naar excellent.

• 5. Een levensloopvriendelijke regio 

Doel: kwetsbare inwoners met lichamelijke, verstandelijke of psychische beperkingen wonen zoveel mogelijk in hun eigen leefomgeving. Is dat niet mogelijk dan is er in de grotere kernen een goede woonzorginfrastructuur.

• 6. Een duurzame regio 

Doel: vanaf 2050 zijn alle woningen (bestaand en nieuw) grotendeels energieneutraal. De vijf gemeenten in het Land van Cuijk zorgen voor een gelijk speelveld.

In de tabel hieronder is voor de periode 2017 – 2027 de verwachte huishoudensgroei en de benodigde

netto woningvoorraad afgezet tegen de harde en zachte plancapaciteit van woningbouwplannen:

Voor de kern Boxmeer is er ruim voldoende plancapaciteit tot 2027. Tot 2035 wordt er groei verwacht. Op de lange termijn wordt er ontspanning in het segment duurdere koopeengezinswoningen verwacht. Er dienen meer nultredenwoningen te worden opgenomen in het programma (grondgebonden en gestapeld) en op lange termijn ontstaat er een kleine vraagdruk naar sociale huur in hoofdkern (grondgebonden en gestapeld).

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 12 appartementen, waarvan 2 sociale huurwoningen. Dit aantal is onderdeel van de zachte plancapaciteit zoals opgenomen in de regionale woningmarktstrategie. Omdat er voor sloop en nieuwbouw wordt gekozen, wordt er ook een belangrijke slag geslagen in de verduurzaming van de woningvoorraad.

Eindconclusie

De ontwikkeling is passend binnen de regionale woningmarktstrategie.

3.3.2 Regionale Woondeal Noordoost-Brabant

De Reginoale Woondeal Noordoost-Brabant betreft een regionale doorvertaling naar gemeenten en corporaties van de gemaakte afspraken tussen Rijk en provincie en tussen Rijk en corporaties. Doel hierbij is om het woningtekort (nationaal en regionaal) terug te dringen. Uitgangspunt hierbij is dat 2/3e van de te realiseren woningen betaalbare woningen betreft, waarvan 30% sociale huurwoningen.

Planspecifiek

Met het initiatief worden 12 appartementen mogelijk gemaakt:

• 4 woningen die voldoen aan criteria sociale huur;
• 5 woningen met een betaalbare middenhuur;
• 3 woningen dure koop.

Gelet op de locatie is een aandeel van 2 sociale huurwoningen voldoende. Initiatiefnemer en gemeente zijn hierover overeengekomen. Het initiatief is hiermee passend binnen het regionale woningbouwprogramma.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Boxmeer 2030

Op 10 januari 2014 heeft de gemeente Boxmeer de Structuurvisie Boxmeer vastgesteld. In de Structuurvisie Boxmeer 2030 is het plangebied onderdeel van de bestaande kern van Boxmeer. Binnen de suburbane kern Boxmeer zal aandacht moeten zijn voor stedelijke vernieuwing (herstructurering en inbreiding) van wijken die niet meer voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Bij deze opgave dienen de aanwezige ruimtelijke relaties gerespecteerd en versterkt te worden.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief voorziet in een herstructurering aan de rand van de binnenstad van Boxmeer. Mede vanwege een herindeling van het bestaande parkeerterrein en fraaie nieuwbouw wordt de overgangzone tussen binnenstad en randzone van een ruimtelijke kwaliteitimpuls voorzien. Het initiatief speelt in op actuele thema's in het ruimtelijk domein waaronder klimaatbestendigheid en voorziet in een woningbouwprogramma dat aansluit op de actuele vraag op de woningmarkt. Het initiatief is daarmee passend binnen de 'Structuurvisie Boxmeer 2030'.

Eindconclusie

Het initiatief past binnen de Structuurvisie Boxmeer 2030.

3.4.2 Structuurvisie centrum Boxmeer 2025

De structuurvisie centrum Boxmeer 2025 is op 21 januari 2012 vastgesteld door de gemeente. In deze structuurvisie worden de ambities en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de periode tot 2025 benoemd en vastgesteld.

Uitsnede van de Structuurvisiekaart centrum Boxmeer (bron: Structuurvisie centrum Boxmeer)

Uitsnede van de 'Visie commerciële voorzieningen' (bron: Structuurvisie centrum Boxmeer)

Uitsnede van de 'Visie wonen' (bron: Structuurvisie centrum Boxmeer)

Planspecifiek

Uit voorgaande kaartuitsnedes blijkt dat het plangebied ligt binnen een gebied dat geschikt wordt geacht voor 'wonen boven winkels', 'parkeerterreinen', 'verbindingen' en 'voorzieningen en horeca'. Al deze elementen komen terug in voorliggend initiatief. Ten opzichte van de bestaande situatie worden er geen nieuwe of andere functies mogelijk gemaakt, maar wordt de locatie wel van een totale kwaliteitsverbetering voorzien. Dit komt zowel terug bij de nieuwe bebouwing, de invulling van deze bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte, waarmee de verbinding tussen de Steenstraat en het achterliggende gebied wordt versterkt. Het centrum van Boxmeer wordt door voorliggend initiatief voorzien van een fraaie aanlooproute waarmee het effect van de herstructurering een groter bereik heeft dan alleen de verbetering van het plangebied zelf. Het initiatief sluit aan op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen uit de 'Structuurvisie centrum Boxmeer 2025'.

Eindconclusie

Het initiatief past binnen de Structuurvisie centrum Boxmeer 2025.

3.4.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Boxmeer-centrum', vastgesteld door de toenmalige gemeente Boxmeer op 4 maart 2013. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'Boxmeer-centrum' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Centrum - 1'. Binnen deze bestemming zijn onder andere detailhandelfuncties toegestaan op de begane grond en woningen op de verdiepingen daarboven. Gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan binnen de daarvoor opgenomen bouwvlakken. Binnen de bouwvlakken zijn bouw- en maatvoeringsaanduidingen opgenomen, onder andere voor de maximum bouw- en hoogte (15 m, 10,5 m en 10 m en 6,5 m) en het maximum aantal toegestane wooneenheden (2).

Verder geldt de archeologische dubbelbestemming: 'Waarde - Archeologie - 2', mede ten behoeve van het behoud en de bescherming van de archeologische waarden in de gronden.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Onderhavig initiatief heeft in de huidige situatie een centrumfunctie, met commerciële activiteiten op de begane grond en een woonfunctie op de verdieping. Dit verandert als gevolg van het plan niet. Voorliggend plan voorziet niet in het toevoegen van woningen op de begane grond. In het kader van het uitvoerbaarheidsvraagstuk van voorliggend bestemmingsplan is daarom geen bodemonderzoek nodig.

In een later stadium, in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen, wordt een bodemonderzoek bij het bevoegd gezag ingediend.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 15530545 (aan de Burgemeester Verkuijlstraat ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m3)	15,4 µg/m3	16,4 µg/m3	9,1 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Voorliggend initiatief voorziet in een beperkte toename van het aantal woningen. Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (1.500 woningen, 3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Het plangebied ligt op meer dan 200 afstand van 50 km/u-wegen (Julie Postelsingel en Burg. Verkuijlstraat). Daarmee is in het kader van de Wet geluidhinder geen onderzoek verplicht. De locatie is gelegen aan de Steenstraat en Rapenstraat. De Steenstraat betreft een winkelstraat en is ter hoogte van het plangebied een voetgangerszone. Met uitschuifbare verkeerspalen wordt gezorgd dat enkel bestemmingsverkeer door de Steenstraat kan. De Rapenstraat betreft een zijstraat van de Steenstraat en is niet voor autoverkeer toegankelijk. Gelet op de functie van deze straten kan gesteld worden dat dit straten met een lage verkeersintensiteit betreft en dat van geluidhinder als het gevolg van wegverkeerslawaai derhalve geen sprake is. Het aspect geluid levert daarmee geen belemmeringen op voor het plan.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Daarnaast zijn er bestaande gebieden met functiemenging en gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. In dergelijke gebieden met een duidelijke functiemenging kan van een andere categorie-indeling worden uitgegaan. Het gaat om onderstaande gebieden.

• Stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige cq. ambachtelijke bedrijvigheid.

Navolgende categorie indeling kan hiervoor worden toegepast.

Categorie functiemenging	Omschrijving	Categorie VNG bijlage 1
Categorie A	Weinig milieubelastend, aanpandig mogelijk.	Milieucat. 1
Categorie B	Zodanige milieubelasting dat bouwkundige afscheiding van gevoelige functies dient plaats te vinden.	Milieucat. 1, aspect gevaar Milieucat. 2, aspect stof en geur Milieucat. 3.1, aspect geluid Index verkeer van max. 1G (goederen) en 2P (personen)
Categorie C	De activiteiten zoals onder B, waarbij door verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Randvoorwaarden toelaatbaarheid: 1. kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode; 3. de activiteiten hoofdzakelijk inpandig; 4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.	Milieucat. 1, aspect gevaar Milieucat. 2, aspect stof en geur Milieucat. 3.1, aspect geluid Index verkeer van max. 2G (goederen) en 3P (personen)

Planspecifiek

Voorliggend plangebied is gelegen in een gebied met functiemenging. Er is in het plangebied sprake van appartementen met op een deel van de begane grond commerciële voorzieningen. In de naastgelegen gebouwen zijn tevens commerciële voorzieningen aanwezig met woningen op de verdiepingen. Deze functies vallen in categorie A en zijn daarmee aanpandig mogelijk. Er is daarmee geen sprake van een belemmering van bedrijven, er is sprake van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe appartementen en in de omliggende woningen blijft sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede van de risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Op voorgaande afbeelding, waarop de ligging van het plangebied is aangegeven met de zwarte pijl, is te zien dat er in de nabije omgeving geen risicobronnen aanwezig zijn. Ten oosten van het plangebied stroomt de Maas, die wordt gebruikt voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water. Het plangebied ligt op een afstand van 1.200 meter en ligt daarmee buiten het invloedsgebied van 1.070 meter.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

4.1.6 Milieueffectrapportage

Voor activiteiten die belangrijke milieugevolgen kunnen hebben, is het verplicht een milieueffectrapportage (m.e.r.) uit te voeren en een Milieu Effect Rapport (MER) te maken. Hiermee krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming. De m.e.r. onderzoekt de milieugevolgen van een plan of een besluit en (milieuvriendelijker) alternatieven. Een plan of besluit is m.e.r.-plichtig in een van de volgende situaties:

• in het Besluit milieueffectrapportage, artikel 7.4 bijlagen C en D zijn activiteiten aangewezen waarvoor direct een m.e.r.-plicht geldt;
• een m.e.r.-plicht kan volgen uit een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming;
• op grond van de provinciale milieuverordening kunnen aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen waarvoor een m.e.r.-plicht geldt.

M.e.r.-beoordeling

Een aantal activiteiten op kleinere schaal zijn m.e.r.-beoordelingsplichtig als een indicatieve drempelwaarde uit bijlage D wordt overschreden. Ook als de drempelwaarden niet worden overschreven kan in overleg worden bekeken of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling, omdat er mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Er kunnen twee uitkomsten zijn:

• als de conclusie is dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden hoeft er geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen. Dit wordt in het betreffende plan of besluit gemotiveerd en moet ook formeel bekend worden gemaakt door het bevoegd gezag;
• als belangrijke nadelige milieugevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

Planspecifiek

Het onderhavige plan behelst het mogelijk maken van 12 appartementen en een beperkte oppervlakte aan commerciële voorzieningen. Dit blijft ver onder de drempel van 2.000 woningen en een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² van categorie D11.2 van het besluit m.e.r.. Daarom kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze is opgenomen in bijlage 1. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu in de omgeving. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Verder onderzoek in het kader van het Besluit milieueffectrapportage is niet nodig: het plan is niet m.e.r.-plichtig.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Beleid Waterschap Aa en Maas Waterschap Aa en Maas

Op 19 november 2021 is het nieuwe waterbeheerplan van waterschap Aa en Maas vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 2022-2027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen. Het plan geldt van 22 december 2021 tot en met 21 december 2027. Het waterbeheerplan is uitgewerkt in de volgende drie programma's:

• 1. Waterveiligheid;
  Het programma 'Waterveiligheid' draait om de bescherming tegen overstromingen vanuit de Maas en het regionale watersysteem.
• 2. Klimaatbestendig en gezond watersysteem;
  Het programma 'Klimaatbestendig en gezond watersysteem' draait om een goed functionerend watersysteem in normale én in extreem droge en natte situaties: klimaatbestendig, robuust, veerkrachtig en stuurbaar. Daarbij let het waterschap op de hoeveelheid (goede waterpeilen, het vasthouden van water en het omgaan met wateroverlast en droogte); en op de kwaliteit van het water (chemisch en ecologisch).
• 3. Schoon Water;
  In het programma 'Schoon Water' speelt het zuiveren van afvalwater een centrale rol.

Voor bebouwde gebieden heeft het waterschap specifieke doelen geformuleerd. In bebouwd gebied werkt het waterschap toe naar een klimaatrobuust watersysteem waarin:

• schoon water niet naar de zuivering gaat, maar het grondwater voedt;
• de waterkwaliteit geen risico's geeft voor de volksgezondheid en geschikt is voor een goede ontwikkeling van flora en fauna, maar ook voor recreatie en evenementen;
• de kans op wateroverlast en problemen door droogte en hittestress acceptabel is;
• de betrokkenheid en het waterbewustzijn van inwoners, bedrijven en andere stedelijke partners is toegenomen.

Deze programma's zijn verder uitgewerkt in het WBP naar concrete doelstellingen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; Keur, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen.

Keur 

De Keur is een waterschapsverordening en omvat samen met de Waterwet alle gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen of activiteiten die consequenties hebben voor de waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterveiligheid. De Keur is verder uitgewerkt in beleids- en algemene regels.

Legger 

De Keur verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen volop naar de legger. De legger legt de status en afmetingen behorende bij de regels van de Keur vast in een overzichtskaart van het waterbeheersgebied. Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven.

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van waterschap Aa en Maas. In het vervolg van deze paragraaf komen de relevante waterhuishoudkundige aspecten aan bod.

Watertoets

Voor dit plan is de digitale watertoets ingevuld, zie bijlage 2. Het waterschap heeft aangegeven dat voor voorliggend initiatief de normale procedure van toepassing is. In het kader van het wettelijk vooroverleg is voorliggend bestemmingsplan toegezonden aan het waterschap. Adviezen zijn in onderstaande tekst verwerkt.

Hemelwater/afvalwater

Met voorliggend plan wordt bestaande verharding vervangen door nieuwbouw. Ten opzichte van de bestaande versteende situatie binnen het plangebied voorziet voorliggend initiatief niet in een wezenlijke toename van het verhard oppervlak. Omdat het verhard oppervlak niet toeneemt met meer dan 500 m2, is er vanuit het waterschap geen eis om watercompensatiemaatregelen te treffen. Vanuit het gemeentelijk beleid dient echter alle nieuwe verharding gecompenseerd te worden. Voor het initiatief zal sprake zijn van een toekomstige verharding van circa 1.310 m². Dit levert een bergingsopgave op van 1.310 (in m²) * 0,045 = circa 59 m³.

Bij de inrichting van de (openbare) buitenruimte wordt rekening gehouden met het waterbergingsvraagstuk. Voorliggend initiatief biedt een uitgelezen kans om de waterhuishoudkundige situatie van een versteende binnenstadlocatie te verduurzamen. Overeengekomen is dat hemelwater tijdelijk geloosd mag worden op het gemeenteriool. Na afronding van de reconstructie van het openbare parkeerterrein wordt de aansluiting aangepast en wordt hemelwater van de nieuwe bebouwing/verharding in de openbare ruimte geborgen. Hiervoor wordt een bijdrage aan de gemeente betaald voor het verwerken van het hemelwater.

Afvalwater

Afvalwater wordt afgevoerd naar de bestaande gemeentelijke riolering. Kosten voor aansluiting zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Overige waterhuishoudkundige aspecten

Binnen het plangebied en in de directe omgeving liggen geen watergangen. Ook ligt het plangebied niet in een gebied dat vanuit waterhuishoudkundig oogpunt bescherming geniet. Tijdens de bouw zullen geen uitloogbare materialen worden gebruikt, waarmee wordt voorkomen dat oppervlaktewater of grondwater wordt verontreinigd.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

In het kader van voorliggend initiatief is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd, zie bijlage 3. De belangrijkste conclusies zijn verwerkt in voorliggende paragraaf.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'de Maasduinen' ligt op ca 3,3 km afstand ten oosten van het plangebied. Vanwege de ruimte afstand en het beperkte ruimtelijke effect van voorliggend initiatief kunnen negatieve effecten ten aanzien van effecten als geluid, trilling, licht op voorhand worden uitgesloten. Ten aanzien van stikstof is een voortoets stikstofdepositie uitgevoerd (zie bijlage 4). Uit de rapportage volgt dat als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied de stikstofdepositie op (bijna) overbelaste hexagonen van de Natura 2000-gebieden in zowel de gebruiksfase als aanlegfase niet toeneemt. Er is dus geen sprake van mogelijke negatieve effecten op beschermde Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

Uit de quickscan Flora en Fauna blijkt dat vanuit soortenbescherming aanvullend onderzoek nodig is voor de soortgroepen 'huismus', 'gierzwaluw' en 'vleermuizen'. Daarnaast is een inspectie van boomholtes binnen het plangebied nodig. Het aanvullend onderzoek is uitgevoerd en opgenomen in bijlage 5. Hierin is geconcludeerd dat voor de huismus en vleermuizen die in de gebouwen verblijven een ontheffing Wnb aangevraagd dient te worden bij de provincie Noord-Brabant. De benodigde ontheffingen Wnb zijn aangevraagd en verleend (zie bijlage 6).

Ook is de boomholte inspectie uitgevoerd, zie bijlage 7. De belangrijkste conclusie is dat de holtes niet geschikt zijn voor boombewonende vleermuizen en ook zijn er geen sporen aangetroffen van een jaarrond beschermd vogelnest.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Verkeerskundige situatie

Vanwege de toename van het aantal appartementen binnen het plangebied neemt ook het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied toe in de toekomstige situatie. Het plangebied wordt ontsloten via de het parkeerterrein aan de Koorstraat. Deze straat en aangrenzende wegen kunnen een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen goed aan.

Parkeren

In de toekomstige situatie bevinden zich maximaal 12 appartementen in het plangebied. Ten aanzien van de toekomstige situatie is een parkeerbalans opgesteld, zie bijlage 8. Voor de berekening is rekening gehouden met de Nota Parkeernormen Land van Cuijk 2023. Uit de berekening komt naar voren dat in de beoogde situatie een parkeerbehoefte van ten minste 25 parkeerplaatsen bestaat. Het plan voorziet in minimaal 25 parkeerplaatsen en voorziet daarmee in de behoefte.

Het plan is uitvoerbaar op het gebied van verkeer en parkeren.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Binnen het plangebied zijn geen waardevolle cultuurhistorische objecten aanwezig. Wel is de Steenstraat een historische straat waarin de cultuurhistorie terug te zien is in objecten in de straat waaronder enkele (rijks)monumenten. De Rapenstraat was een verbindend steegje op weg naar het agrarisch achterland. De naam is later ontstaan en komt van de familie Raab die een van de bekende zilversmeden uit de 16e eeuw waren. De panden van de zilversmeden lagen ten zuiden van de Rapenstraat. Op deze locatie is geen zilversmid gehuisvest geweest. Eind 19e eeuw stond al bebouwing in twee lagen met kap aan de noordzijde van de Rapenstraat (op deze locatie). Deze woningen zijn begin jaren '60 gesloopt. De nieuwbouw aan de Steenstraat wordt op dezelfde locatie als de bestaande bebouwing gerealiseerd en zal qua karakter aansluiten bij de overige bebouwing in de Steenstraat. Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie.

Archeologie

Vanwege de beoogde grondwerkzaamheden als gevolg van de realisatie van voorliggend initiatief is een archeologisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 9. De belangrijkste conclusie is dat aanvullend onderzoek nodig is in de vorm van een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek. Voorafgaand aan dit vervolgonderzoek wordt er bij het bevoegd gezag een PvE ingediend. Na goedkeuring van dit PvE wordt een aanvullend karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek ingediend. Daarmee is zeker gesteld dat eventuele waardevolle archeologische resten in kaart worden gebracht en indien nodig worden beschermd en vervolgstappen worden genomen. Na de terinzagelegging van het bestemmingsplan is de zone waarbinnen het hoofdgebouw zal worden ontwikkeld vlakdekkend onderzocht middels een archeologische opgraving, conform PvE.

De resultaten van het archeologisch onderzoek verschijnen uiterlijk 2 jaar na het archeologisch veldwerk in een rapport dat naar tevredenheid van B&W wordt opgesteld, volgens de hiertoe vastgelegde richtlijnen in het Programma van Eisen en het oplegblad. Middels deze opgraving en de hieruit voortvloeiende rapportage, zijn de hier aanwezige behoudenswaardige archeologische resten ex situ behouden. In de ondergrond zijn ter plaatse van het geprojecteerde hoofdgebouw geen archeologische resten meer aanwezig en hier rust dan ook geen dubbelbestemming meer op.

De overige gronden binnen het plangebied zijn niet geheel onderzocht. Om deze reden zal op dit deel van het plangebied nog een aangepaste dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' worden opgenomen. In deze dubbebestemming wordt bepaald dat een omgevingsvergunning nodig zal zijn voor verstoring van de grond met een grotere diepte dan 30 cm. Er is geen minimale oppervlakte meer opgenomen.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Explosieven

Tijdens de Tweede Wereldoorlog hebben binnen de gemeente Land van Cuijk diverse gevechtshandelingen plaatsgevonden waardoor hoeveelheden Conventionele Explosieven in de bodem kunnen zijn achtergebleven. Door de geplande werkzaamheden kunnen deze mogelijk ter plaatse aanwezige explosieven een reëel gevaar opleveren voor betrokken medewerkers en de (directe) omgeving. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen moet dus worden nagegaan of explosieven aanwezig zijn.

Planspecifiek

De gemeente Land van Cuijk heeft momenteel geen actuele vastgestelde bodembelastingkaart. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van een indicatieve bodembelastingkaart van de gemeente Land van Cuijk. Hierop is te zien dat het plangebied gelegen is in een zone 'Verdacht gebied raketten'.

Uitsnede kaart explosieven (bron: gemeente Land van Cuijk)

Een oppervlaktedetectie onderzoek biedt uitsluitsel of er daadwerkelijk explosief materiaal aanwezig is. De volgende uitgangspunten zijn hierbij van belang:

• Alles wat nu al geroerd is, kun je tot die diepte als onverdacht te beschouwen. Ga je dieper, dan nader onderzoek gewenst doen tot diepte nieuwbouw + 50cm
• Alles wat bebouwd is: vrij. Ga je dieper: dan nader onderzoek gewenst doen tot diepte nieuwbouw + 50cm
• Alles wat niet bebouwd is: bovenlaag detecteren tot diepte nieuwbouw + 50cm

Een dergelijk onderzoek wordt, indien nodig, uitgevoerd bij het bouwrijp maken van de gronden. Tegelijkertijd kan, indien er materiaal wordt gedetecteerd, dit op een veilige manier worden opgeruimd. In het kader van voorliggend bestemmingsplan is het voldoende aannemelijk dat dit aspect de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Bij indiening van de omgevingsvergunning, dus voorafgaand aan het verrichte van bodemingrepen, zal een detectie-onderzoek worden overlegd. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van explosieven.

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten ten behoeve van de nieuwe bebouwing komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Centrum - 1: ter plaatse van de noordkant van de nieuwbouw. Binnen dit deel van het gebouw zijn op de begane grond commerciële functies voorzien met daarboven appartementen. Het hoofdgebouw is alleen toegestaan binnen het daarvoor opgenomen bouwvlak. Binnen het bouwvlak zijn via aanduidingen het maximum aantal wooneenheden en de maximale goot- en bouwhoogtes voor de verschillende planonderdelen vastgelegd;
• Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2': mede ten behoeve van het behoud en de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden in de gronden.

Dit plan kent geen noemenswaardige bijzonderheden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het wettelijk vooroverleg is voorliggend bestemmingsplan toegezonden aan de relevante belanghebbende instanties. Er zijn geen bedenkingen geuit tegen het plan.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Voor het plan is geen formele inspraakprocedure doorlopen. Het plan gaat direct als ontwerp ter inzage. De omgeving is over het plan geïnformeerd. Een verslag hiervan is opgenomen in bijlage 10.

6.4 Verslag zienswijzen

Het plan heeft tussen 20 december 2023 en 30 januari 2024 ter inzage gelegen. Tegen het plan zijn geen zienswijzen ingediend. Wel zijn er ambtshalve wijzigingen doorgevoerd in de regels en de verbeelding. Een verslag hiervan is opgenomen in bijlage 11.