Sint Annastraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

De herontwikkeling van het plangebied Sint Anna is één van de deelprojecten van het religieus erfgoed in Oudenbosch. Het plangebied is gelegen tussen de Markt, Pastoor Hellemonsstraat, Doelpad en Sint Annastraat. De gebouwen van Sint Anna staan al geruime tijd leeg en de openbare ruimte rondom de gebouwen is versleten. Daarom wordt nieuwbouw en renovatie voor de gebouwen voorzien met herinrichting van de openbare ruimte. Dit biedt de mogelijkheid om van het complex Sint Anna en omgeving Basiliek een nieuw aantrekkelijk woongebied te maken, de eenheid van het totale plangebied te vergroten en het gebied weer aantrekkelijk te maken voor bezoekers en toeristen.

Op 15 april 2021 heeft de gemeenteraad van Halderberge positief besloten op het verzoek tot verkoop over te gaan van een deel van het complex Sint Anna te Oudenbosch. De bieding voldeed aan de gestelde uitsluitingscriteria in het raadsbesluit van 14 januari 2021. Op basis van het raadsbesluit van april 2021 is de planvorming opgestart.

Voorliggend plan voorziet in deze herontwikkeling. De kapel van Sint Anna blijft daarbij behouden. De overige panden worden ofwel behouden en getransformeerd ofwel gesloopt waarna nieuwbouw plaatsvindt.

Het programma bestaat uit de realisatie van 35 appartementen en 16 grondgebonden woningen en de verplaatsing van het parochiecentrum.

De locatie is gelegen binnen het vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch' (vastgesteld 20 juni 2013). Het plangebied heeft daarin deels de bestemming 'Verkeer', 'Maatschappelijk'. Over het gehele plangebied ligt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie historische bebouwing'.

De functie wonen is binnen de huidige bestemmingen niet zondermeer toegestaan. Daarnaast vindt ook nieuwe bebouwing plaats binnen de bestemming Verkeer waar thans geen bebouwing mogelijk is. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt.

Addendum ten behoeve van herstelbesluit

Voor het complex Sint Anna is op 16 februari 2023 door de gemeenteraad het bestemmingsplan Sint Annastraat vastgesteld. Tegen dit bestemmingsplan is door een aantal omwonenden beroep ingediend. Een van de beroepsgronden is gericht tegen de toegepaste parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning. Deze norm wijkt af van de parkeernormen uit de Kadernota parkeren 2023-2027 die in mei 2023 is vastgesteld door de raad, dus na vaststelling Bestemmingsplan sint Annastraat d.d. 16 februari 2023. Het doel van het herstelbesluit is om de norm uit het gemeentelijk parkeerbeleid van toepassing te verklaren op het bestemmingsplan Sint Annastraat. Als gevolg van dit herstelbesluit zijn de volgende onderdelen aangepast ten opzichte van het op 16 februari 2023 vastgestelde bestemmingsplan:

• (Toelichting) Paragraaf 4.4 (Verkeer en parkeren)
• (Planregels) Artikel 11.1 (parkeerregeling)
• (Bijlagen) Toegevoegd bijlage 8 (analyse parkeren)

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het complex Sint Anna bestaat uit het gebied dat begrensd wordt aan de zuidzijde door de Markt, westzijde de Basiliek, noordzijde Doelpad en oostzijde Sint Annastraat.

De deelgebieden zijn alle gelegen binnen het kadastrale perceel, Gemeente Oudenbosch, Sectie D, nummer 3257.

In het plangebied worden diverse plandelen onderscheiden waarbij gedeeltelijke sloop en nieuwbouw plaatsvindt als ook transformatie van bestaande gebouwen:

• 1. Aan de Markt, nieuwbouw 11 appartementen;
• 2. Pensionaat St. Anna, transformatie voorbouw naar 16 appartementen en 1 stadswoning (in bestaande volume);
• 3. Sint Annastraat, nieuwbouw 10 grondgebonden woningen;
• 4. Muziekschool, transformatie naar 8 appartementen en 1 woning (in bestaand volume).
• 5. Doelpad (naast muziekschool), nieuwbouw 4 grondgebonden woningen en een parochiecentrum.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de kern Oudenbosch

Figuur 1.2 Begrenzingen plandelen

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De gronden liggen binnen het vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch', welke is vastgesteld op 20 juni 2013.

Figuur 1.3. Uitsnede vigerend bestemmingsplan

De gronden zijn deels bestemd als 'Maatschappelijk' en deels als 'Verkeer'. Ter plaatse van de huidige muziekschool (locatie 4) is een maatvoering opgenomen met een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 17 en 21 meter. Voor de overige vigerende bouwvlakken geldt de bestaande goot- en bouwhoogte.

Op het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie historische bebouwing' aanwezig als ook de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone 11'.

Beoordeling
Binnen de geldende bestemmingen zijn woningen niet mogelijk. Daarnaast komen de nieuwe bouwvlakken (voor de gebieden waar nieuwbouw plaatsvindt: 1,3 en 5) niet overeen met de reeds bestaande bouwvlakken. Hierbij is dan ook sprake van een strijdigheid ten aanzien van zowel de bouw- als de gebruiksregels.

Ten aanzien van de transformatie deelgebieden (2 en 4) geldt dat binnen de bestaande bouw woningen gerealiseerd worden. Hier is enkel sprake van een strijdigheid ten aanzien van gebruik.

Vanwege de dubbelbestemming 'waarde - archeologie historische bebouwing' is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit komt in paragraaf 4.8 aan bod.

In verband met de luchtvaartverkeerzones mogen er geen gebouwen of bouwwerken aanwezig zijn hoger dan 101,4 meter. Deze hoogte worden niet bereikt met voorliggend bestemmingsplan.

Conclusie

Ten aanzien van het gebruik zijn alle deelgebieden in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Ten aanzien van het bouwen zijn enkel de locaties 1, 3 en 5 in strijd met het bestemmingsplan aangezien de gebouwen buiten de huidige bouwvlakken geprojecteerd zijn.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historie en bestaande situatie

Sint Anna vestigde zich in 1838 op de hoek van de Markt en Sint Annastraat en groeide uit tot een gesloten carré met gebouwen die in hoofdzaak gebruikt werden als pensionaat en onderwijsvoorzieningen. Sint Anna vestigde zich in bestaande bebouwing net zoals dat elders in de straat gebeurde met het Latijns College (Markt 68) en Saint Louis (Markt 34). De gebouwen maakten deel uit van de eeuwenoude bebouwing in de gesloten straatwanden van het toen al dichtbebouwde centrum van Oudenbosch. Zo werd zelfs de Basiliek gebouwd op het achtererf van de toenmalige pastorie aan de Markt. Deze basiliek werd gebouwd tussen 1865 en 1892.

De Markt, gelegen aan de zuidzijde van het plangebied, is het middelpunt van Oudenbosch. De oorspronkelijk opzet (van voor 1850) van straten en de haven is nog steeds aanwezig. Het historisch centrum heeft rond de Markt een relatief grootschalige opzet door de aanwezigheid van beeldbepalende gebouwen en monumenten.

In het zuiden van het gebied is het St. Annagebouw (Pensionaat Sint Anna, locatie 2) en de kapel van St. Anna aanwezig. Het St. Annagebouw is in het verleden gebruikt als gemeentehuis voor de gemeente Halderberge. Het te slopen gebouw aan de westzijde van het Pensionaat (locatie 1) was het entreegebouw van het gemeentehuis. Deze vleugel is in 1995 gebouwd en heeft geen bijzondere cultuurhistorische kwaliteit. De St. Annakapel blijft behouden en is in eigendom van de gemeente. De intentie is om hier op termijn diverse sociaal-maatschappelijke functies te vestigen.

In de Sint Annastraat bevindt zich de zogenoemde CDA-vleugel (locatie 3). Dit is een vooroorlogse internaatvleugel die door diverse (te) pragmatische verbouwingen verminderde cultuurhistorische kwaliteit heeft. Deze vleugel is bij de grootschalige sloop van Sint Anna in 1995 behouden op initiatief van het CDA vanwege de ruimtelijke capaciteit.

Aan de noorzijde van het gebied is de voormalige muziekschool gelegen (locatie 4). De muziekschool is in 1932 gebouwd als noordvleugel van het complex Sint Anna. Ten oosten naar de muziekschool is een appartementencomplex aanwezig bestaande uit vier bouwlagen. Deze appartementen maken geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan.

Op locatie 5 is momenteel geen bebouwing aanwezig. Hier bevindt zich de inrit naar de parkeerplaatsen op het middenterrein.

Figuur 2.1 Locatie 1 (de te slopen vleugel, en links de Basiliek)

Figuur 2.2 Locatie 2, bestaande en te behouden Pensionaat

Figuur 2.3 Locatie 3, deels sloop en nieuwbouw grondgebonden woningen

Figuur 2.4 Locatie 4, bestaande muziekschool, met links de bestaande appartementen

Figuur 2.5 Locatie 5, links de muziekschool en de parkeerplaats op de achtergrond

2.2 Nieuwe situatie

Criteria

Door het gemeentebestuur van Halderberge zijn voor de herbestemming van het Sint Anna-complex uitsluitings- en toetsingscriteria opgesteld ten behoeve van de biedingsprocedure voor de verkoop van gronden en panden. De criteria maakt onderdeel uit van het raadsbesluit van 14 januari 2021. De bijlage van het raadsbesluit met de criteria is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting.

In de criteria voor de herbestemming van Sint Anna, gekoppeld aan de besluitvorming rondom het religieus erfgoed door de gemeente Halderberge, wordt grote waarde toegekend aan de nog bestaande historische gebouwen zoals de voorbouw, kapel, het eerste deel van de vleugel langs de Sint Annastraat, verbindingsgalerij en de vroegere noordvleugel (muziekschool). Deze gebouwen inclusief de centraal gelegen binnentuin mogen niet gesloopt worden. Sloop en of ingrijpende verbouwing is wel mogelijk voor de nieuwe voorbouw aan de westzijde en de zogenaamde CDA-vleugel langs de Sint Annastraat.

Door het erfgoed in zijn cultuurhistorische basis als uitgangspunt te nemen is hier sprake van een uniek en aansprekend geheel. Daarbij is gepaste nieuwbouw denkbaar in het gebied mits eerder gerealiseerde kwaliteiten zoals openheid en voldoende parkeervoorzieningen niet in de knel komen.

Bij verbouwing of toevoeging van gebouwen is de beeldkwaliteit van groot belang vanwege de prominente ligging in het centrum van Oudenbosch. Hierbij is het van belang om rekening te houden met de aanhechting aan de omliggende straten enerzijds en de behouden gebouwen van het complex Sint Anna anderzijds.

Met name aan de zijde van de Basiliek moet openheid worden nagestreefd zodat de groene parkachtige structuur hier als het ware tot in het complex Sint Anna wordt doorgetrokken.

De nieuwe volumes mogen qua uitstraling en omvang niet gaan concurreren met de historische bebouwing. Tegelijk moet er wel sprake zijn van een duidelijke massa die een wezenlijke en eigentijdse kwaliteit toevoegt. De nieuwe volumes kunnen worden ingepast binnen de contouren van de verdwenen gebouwen van Sint Anna zodat de oude carrévorm duidelijk afgekaderd en versterkt wordt.

Integrale visie

Bij verbouwing of toevoeging van gebouwen is de beeldkwaliteit van groot belang vanwege de prominente ligging in het centrum van Oudenbosch. Hierbij is het van belang om rekening te houden met de aanhechting aan de omliggende straten enerzijds en de behouden gebouwen van het complex Sint Anna anderzijds. Hierbij ontstaat ook de mogelijkheid om de noordvleugel weer nadrukkelijker te verbinden met het complex.

Voorkomen moet worden dat het gebied te dicht wordt bebouwd gelet op de kwaliteit van het woonklimaat dat hier gewenst is. Met name aan de zijde van de Basiliek moet openheid worden nagestreefd zodat de groene parkachtige structuur hier als het ware tot in het complex Sint Anna wordt doorgetrokken. De bestaande historische binnentuin en het hof wat kan ontstaan binnen deze contouren dienen een eigen karakter te hebben. De forse hoogteverschillen in het gebied mogen niet als een belemmering worden ervaren maar eerder als een bijzondere ontwerpuitdaging.

Voorstel nieuwe volumes en architectuur

De nieuwe volumes mogen qua uitstraling en omvang niet gaan concurreren met de historische bebouwing. Tegelijk moet er wel sprake zijn van een duidelijke massa die een wezenlijke en eigentijdse kwaliteit toevoegt.

De nieuwe gevels hebben een traditionele opzet in baksteen met hardstenen dorpels, plint en geprofileerde gootlijsten. De gebouwen zijn niet plat afgedekt maar hebben een kap die bedekt is met keramische pannen, natuurleien of zink. De gevels hebben een rijzige architectuur met verticale gevelopeningen. De architectuur hoeft niet historiserend te zijn maar dient wel door gebruik van de bovenstaande uitgangspunten een waardevolle uitgangspunten op de te behouden gebouwen te zijn. Hierbij kan tevens worden teruggegrepen op architectonische verbijzonderingen uit de historische bebouwing zoals het gebruik van loggia's en doorlopende veranda's.

Voorstel zichtlijnen

Bij verdichting van het gebied is het belangrijk dat er goede zichtlijnen komen. Zichtlijnen versterken beleving van het gebied omdat ze uitdagen om verder te kijken. De belangrijkste as is vanaf het Jezuïetenplein naar de entree van de basiliek. Een tweede belangrijke as loopt vanaf de Stoofstraat over het Jan Gielenplein door de poort(en) van het kerkplein naar Sint Anna. Mogelijk is middels een overdekte gang zelfs een zichtlijn tot in de binnentuin van Sint Anna te verwezenlijken. Verder is het belangrijk dat er goed zicht blijft op de Basiliek vanaf de Piushof, vanuit de Doelpad, Churchillstraat en uiteraard op de Markt zelf.

Voorstel groene inrichting

De groene inrichting speelt een belangrijke rol. Historische buitenruimten zoals de binnentuin van Sint Anna en het plein voor de basiliek worden hersteld, gebaseerd op de oorspronkelijke uitgangspunten zodat de relatie met de architectuur wordt versterkt. De nieuwe buitenruimten die gaan ontstaan zijn deels gelegen buiten het complex Sint Anna en deels er binnen. De ruimte binnen de contouren van Sint Anna wordt ontwikkeld als een hof die de beslotenheid benadrukt. Binnen de hof moet ruimte zijn voor private tuinen van de aangrenzende woningen. De ruimte tussen Sint Anna en de Basiliek vraagt om een weidsere meer parkachtige benadering die kan refereren aan de Vaticaanse tuinen met een slingerende padenstructuur, glooiende gazons, heesters, waterpartijen, perken en solitaire bomen.

Het afschermen van delen van de groene buitenruimte met muren en hekken kan aantrekkelijk zijn vanuit stedenbouwkundig opzicht omdat het aansluit bij de van oudsher bestaande infrastructuur en beeldkwaliteit van publieke en private ruimten. Daarnaast kan het een rol spelen bij de beheersbaarheid van de gebieden in nachtelijke situaties.

Figuur 2.6. Stedenbouwkundige visie

Beschrijving deellocaties

Locatie 1. Sloop en nieuwbouw, 11 appartementen (Markt)

De voormalige entree van het gemeentehuis (noord-zuid georiënteerd) wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt een nieuw gebouw gerealiseerd met een oost-west oriëntatie. Het pand huisvest 11 appartementen. De hoogte wordt niet hoger dan het Pensionaat en heeft derhalve een maximale goothoogte van 14 meter en een nokhoogte van 19 meter.

Locatie 2. Transformatie Pensionaat, 16 appartementen en 1 stadswoning (Markt)

Het Pensionaat blijft qua bouwwerk behouden. Er vinden enkel inpandig aanpassingen plaats. Het gebouw huisvest na transformatie 16 appartementen en 1 stadswoning. Wel worden in de bestaande gevel en kap loggia's gerealiseerd.

Locatie 3. Sloop en nieuwbouw, 10 grondgebonden woningen (Sint Annastraat)

De voormalige CDA-vleugel wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats komen 10 grondgebonden woningen met een goot- en bouwwhoogte van respectievelijk 7,5 en 12 meter.

Locatie 4. Transformatie Muziekschool, 8 appartementen en 1 woning (Doelpad)

De voormalige muziekschool blijft qua bouwwerk behouden. Er vinden voornamelijk inpandig aanpassingen plaats. Er wordt een entree aan buitenzijde gerealiseerd en aan de noordzijde komt een dakopbouw tbv traphuis/lift. Tevens komen er dakkapellen in beide dakvlakken. Het gebouw huisvest na de transformatie 8 appartementen en 1 stadswoning. De stadswoning bevindt zich in het westelijke deel van het pand.

Locatie 5. Nieuwbouw 4 grondgebonden woningen en parochiecentrum (Doelpad)

Aan de westzijde van de voormalige muziekschool worden twee patio/levensloopbestendige woningen gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 8 meter. Achter deze twee woningen worden twee grondgebonden woningen en een parochiecentrum gerealiseerd, welke worden georiënteerd op de Basilieklaan. Deze gebouwen hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7,5 en 12 meter.

In totaal worden 51 woningen mogelijk gemaakt en de verplaatsing van het parochiecentrum. Deze laatste is specifiek aangeduid in locatie 5 (Doelpad).

Bezonningsstudies

Vanuit de gemaakte globale zonstudie aan de Markt te Oudenbosch, welke als Bijlage 24 is opgenomen, blijkt dat de nieuw op te richten bebouwing geen invloed heeft op de bezonning van de bestaande woningen aan de Markt.

De bestaande woningen liggen aan de zuidzijde van deze straat terwijl de nieuwbouw aan de noordzijde komt te liggen. Deze oriëntatie zorgt ervoor dat de nieuwbouw geen zonlicht wegneemt van de bestaande woningen.

Vanuit de gemaakte globale zonstudie aan het Doelpad te Oudenbosch, welke als Bijlage 23 is opgenomen, blijkt dat de nieuw op te richten bebouwing en dan voornamelijk de dakkapel op de bestaande muziekschool zorgt voor geringe schaduw op de tegenover liggende woningen.

Volgens de gemaakte studie zorgt deze dakkapel in de periode van 1 maart tot en met 15 april tussen circa 10:00 en 14:00 en in de periode van 15 augustus tot en met 30 september tussen circa 10:00 en 14:00 voor extra schaduw op de tegenoverliggende woningen.

Om de invloed hiervan tot een minimum te beperken is de hoogte van de dakkapel op de muziekschool verlaagd en is het dakoverstek hiervan verwijderd.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksniveau

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking zal treden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020 en biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave.

Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• Duurzaam economisch groeipotentieel
• Sterke en gezonden steden en regio's
• Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling en conclusie

Gezien de aard en omvang van voorliggend initiatief heeft bovengenoemd rijksbeleid niet direct invloed op de ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging ligt bij de gemeente. Hiervoor gebruiken wij uiteraard de richtlijnen en vier prioriteiten van het Rijk als leidraad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ter bescherming van nationale belangen, zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, de uitoefening van defensietaken en bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen etc..

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Figuur 3.1 Weergave radarverstoringsgebieden, Rarro 1 december 2020

Beoordeling en conclusie

Zoals te zien is in figuur 3.1 is het plangebied gelegen binnen een radarverstoringsgebied. In dit gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele bruikbaarheid daarvan. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Binnen het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 90 meter ten opzichte van het NAP.

In het onderhavige plan wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt die deze maat overschrijdt.

Voor het plangebied geldt verder dat er regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van het vliegverkeer vanaf luchthaven Breda International Airport. Er dient sprake te zijn van een obstakelvrij (start- en landings)vlak. De aanduiding 'luchtvaartverkeerzone - 11' komt hieruit voort. Ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings) vlak mag de bouwhoogte van een bouwwerk niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte die wordt verkregen door lineaire interpolatie van 101,4 m en 110,54 m boven NAP. De beoogde nieuwe bebouwing overschrijdt deze maat niet.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd. Het Bro regelt thans dat 'de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'.

Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dient antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

• 1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
• 3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?
• 4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?
• 5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling en conclusie

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Onderhavige ontwikkeling bestaat uit de realisatie van in totaal 51 wooneenheden is dan ook een stedelijke ontwikkeling.

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling gaat het met name om het ruimtebeslag en effecten op de omgeving. In de bestaande situatie is reeds bebouwing aanwezig. Een gedeelte daarvan wordt gesloopt en er vindt nieuwbouw plaats. Een deel van de bestaande bebouwing wordt getransformeerd tot woningbouw en worden derhalve enkel inpandig aangepast. Per saldo zal het ruimtebeslag vergelijkbaar zijn.

De locatie is wel volledig gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Tevens blijkt uit de woonvisie (zie paragraaf 3.3) dat er voldoende behoefte is aan deze hoeveelheid woningen en woningtypen. Daarnaast is in het woningbouwprogramma ruimte gereserveerd voor het project 'religieus erfgoed' voor 81 woningen. De ontwikkeling past met de realisatie van 51 eenheden in het gemeentelijke woningbouwprogramma. Er is dus sprake van behoefte aan voorliggende ontwikkeling. Daarmee vormt de ladder geen verdere belemmering voor het initiatief.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld.

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord:

• 1. Werken aan de Brabantse energietransitie;

Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant.

Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie.

• 2. Werken aan een klimaatproof Brabant;

Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.

Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd.

• 3. Werken aan de slimme netwerkstad;

Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.

Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.

• 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie;

Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair.

Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen. We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%.

De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie. Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of omgevingsverordening.

Conclusie

De nieuwe woningen zullen gasloos gebouwd worden conform het nieuwe Bouwbesluit. De transformatie betreft bestaande bouw en zal niet volledig gasloos zijn. Door volledig gasloos bouwen van de nieuwe woningen wordt wordt een bijdrage geleverd aan het klimaatproof Brabant alsmede de Brabantse energietransitie. 

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerde versie 8 december 2020)

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan voortaan bij elkaar in de Interim omgevingsverordening (IOV). Deze omgevingsverordening is vastgesteld op 25 oktober 2019. De Interim omgevingsverordening vervangt diverse provinciale verordening, waaronder de verordening Ruimte. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en vooral is bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen, heeft er ook (nog) geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald thema gecontinueerd moet worden. Uitgangspunt van deze Interim omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd.

Figuur 3.2 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Beoordeling

Het plangebied is aangeduid als stedelijk gebied 'Landelijke kern'. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het Stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat:

• de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken,
• het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Door het deels transformeren van bestaande, panden en deels sloop en nieuwbouw is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De nieuwe invulling zorgt voor een kwaliteitsimpuls van het centrum van Oudenbosch.

Zoals uit de gemeentelijke woonvisie en -programmering (zie paragraaf 3.3) blijkt past de ontwikkeling binnen de regionale afspraken.

Bij de nieuwbouw is rekening gehouden met duurzaamheidsmaatregelen zoals het toepassen van gasloos bouwen bij de nieuwbouw.

De gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving (zoals bijvoorbeeld de bodemkwaliteit, de waterhuishouding en de ecologische waarden) komt aan bod in Hoofdstuk 4 Planologisch relevante aspecten waarin de diverse aspecten nader onderbouwd zijn.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling past derhalve binnen de kaders van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.2.3 Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2021

Het “Perspectief op wonen en woningbouw West-Brabant West 2021” geeft een actueel beeld en visie van de subregio West-Brabant West op de toekomstige ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Ook geeft het document het actuele bestuurlijke afsprakenkader weer, die een resultaat is van regionale samenwerking, afstemming en afweging.

De subregio West-Brabant West ziet een aantal actuele regionale woonopgaven. Voor onderstaande 5 opgaven heeft zij de ambitie om dit gezamenlijk op te pakken en vorm te geven:

• 1. Woningbouwprogrammering. Zorg voor voldoende en geschikte woningen om te voldoen aan de woningbouwbehoefte op de korte en (middel)lange termijn.
• 2. Toekomstbestendige woningvoorraad. Zowel energetisch, veiligheid als levensloopbestendigheid in nieuwbouw en bestaande woningen.
• 3. Transformatie en leegstand. Herontwikkeling en transformatie van binnenstedelijke locaties werkt niet alleen leegstand tegen en levert daarmee bijdrage aan leefbaarheid en zorgvuldig ruimtegebruik, maar past ook bij de wens van de woonconsument om dichter bij voorzieningen te willen wonen.
• 4. Huisvesting arbeidsmigranten. Het realiseren van voldoende en kwalitatief goede huisvesting (short/midstay) voor arbeidsmigranten blijft een actuele opgave voor gemeenten in de regio.
• 5. Nieuwe woonvormen en zelfbouw. De vraag naar verschillende woonvormen is toegenomen. Het gaat daarbij om o.a. om wonen met zorg voor ouderen (75+), geclusterd wonen, begeleid wonen, flexwonen en zelfbouw (PO en CPO).

Woon- en woningbouwopgave Halderberge

In december 2017 heeft de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2018-2028 vastgesteld, zie hiervoor paragraaf 3.3.2. De belangrijkste opgave ligt in de kwantitatieve en juiste kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma waarbij de juiste producten toegevoegd moet worden zodat er toekomstbestendige kernen ontstaan.

In de woonvisie is de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte op kernniveau leidend voor de visie en de programmering. Per dorp zetten we in op het vergroten van de diversiteit van de woningen en woonsferen. We hebben aandacht voor kansen in het vergroenen van wijken. De transformatie van leegstaand (religieus) vastgoed is een van de grootste opgaven komende periode.

Het perspectief voor Halderberge luidt:

• 1. Woningbehoefte prognose 2020-2030: 870 woningen
• 2. Woningbouwrealisatie / toevoeging: circa 85 woningen per jaar (gem. laatste 10 jaar)
• 3. Woningprogrammering: totaal 815 woningen, waarvan hard 265 woningen
• 4. Binnenstedelijke mogelijkheden: circa 750 woningen, waarvan in programmering 600 woningen

Voor de locatie Sint Anna zijn 46 woningen in de regionale programmering opgenomen voor de periode 2025 t/m 2029. Omdat er meer woningen gerealiseerd worden dan in het programma is opgenomen zal hierover regionaal overleg plaatsvinden.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie

Met de omgevingsvisie laat de gemeente Halderberge zien wat ze belangrijk vinden in de omgeving waarin ze wonen, werken en recreëren. De omgevingsvisie helpt om samen te blijven werken aan een aantrekkelijke gemeente en vooruit te kijken naar ontwikkelingen waar ze mee te maken (gaan) krijgen. De omgevingsvisie is vastgesteld op 10 februari 2022.

Het karakter van Halderberge wordt gekenmerkt de grote verschillen in de gemeente. Elke kern heeft z’n eigen karakter. En ook het buitengebied is erg divers. Uniek voor Halderberge is de overgang van klei naar zand. Daardoor kan binnen de gemeente genoten worden van zowel polderlandschap en bosgebieden.

De gemeente wil het bijzondere karakter van gebieden en kernen met hun eigen identiteit koesteren en versterken. Daarom willen ze met elk initiatief ervoor zorgen dat de waarden en het karakter van dat deelgebied of kern versterken. De waarden per deelgebied zijn de omgevingsvisie beschreven.

Het behoud van de kwaliteiten van de ondergrond zijn een essentiële voorwaarde voor alle thema’s die in de Omgevingsvisie aan de orde komen. Een robuust en toekomstbestendig bodem- en watersysteem is nodig om de waarden in alle deelgebieden te kunnen behouden.

Oudenbosch

De kern Oudenbosch kenmerkt en onderscheidt zich van de andere kernen door de aanwezigheid van het religieus erfgoed. Er is een verscheidenheid aan historische gebouwen en monumenten in de kern, die verbonden zijn door het Parelpad. De aanwezigheid van de Basiliek met koepel, die boven de overige bebouwing uitsteekt, geeft de kern deels haar identiteit. De kern heeft een kernwinkelgebied met een goed bereikbare haven en voorzieningen voor de gehele gemeente met tevens een kleine regionale voorzieningenfunctie.

Een van de speerpunten voor de kern Oudenbosch luidt:

• Het aanpassen van functies, het ontwikkelen van een cultuurcluster en de revitalisering van religieus erfgoed om dit erfgoed te kunnen onderhouden en behouden.

Beoordeling en conclusie

Met voorliggende ontwikkeling wordt de locatie getransformeerd. Hierbij komt de maatschappelijke functie te vervallen. Het bestaande Pensionaat en muziekschool blijven als gebouwen behouden en worden inpand verbouwd tot woningbouw. Op de andere 2 locaties vindt nieuwbouw plaats waarvoor in locatie 1 en 3 ook gedeeltelijke sloop zal plaatsvinden.

Het plan zorgt voor de revitalisering van het religieus erfgoed en sluit derhalve aan bij de omgevingsvisie van de gemeente Halderberge.

3.3.2 Woonvisie 2021-2025

De woonvisie omvat het woonbeleid van de gemeente Halderberge. Halderberge is een woongemeenten met een unieke diversiteit aan kernen, bijzonder cultuurhistorisch erfgoed en een recreatieve en toeristische trekpleister. Op het gebied van wonen zijn er vier Halderbergse woonwaarden die als een rode draad door de woonvisie lopen:

• 1. goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu;
• 2. de vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten;
• 3. duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen;
• 4. ruimte voor initiatief en samenwerking.

In de woonvisie worden doelen en ambities voor de komende 5 jaar geschetst. Deze zijn gekoppeld aan de woonagenda voor 4 thema's, te weten; goed wonen voor iedereen, toekomstbestendig wonen, sociaal wonen en wonen en zorg.

In 2021 is een concept opgesteld voor de woonvisie 2021-2025. Deze heeft medio 2021 ter inzage gelegen, maar is nog niet definitief gemaakt. De woonvisie van 2021-2025 zet de ambities van 2016-2020 voort. In de nieuwe woonvisie wordt wel meer aandacht gevraagd voor duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen.

Halderberge is het "groene hart" van West-Brabant. Gezamenlijk met partners op het gebied van wonen realiseert de gemeente de doelen en ambities van de woonvisie. De ambitie is om de bevolkingsprognose waarin een afname van het aantal inwoners verwacht wordt te gaan beïnvloeden. Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en een vitale en draagkrachtige samenleving door het bieden van gevarieerde woonmilieus en brede keuzemogelijkheden aan woningzoekenden en aan de verschillende doelgroepen in de woonvisie.

De ambities luiden dan ook:

• Goed wonen voor iedereen in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu;
• De vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten;
• Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen;
• Ruimte voor initiatief en samenwerking.

De afgelopen jaren zijn stappen gezet in de projecten die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma 2018-2028 en zijn woningen gerealiseerd. In 2021-2031 wordt een nieuwe strategie vastgesteld. In de praktijk blijkt dat niet alle locaties ontwikkeld gaan worden die zijn opgenomen of nog opgenomen gaan worden in het woningbouwprogramma. Er wordt dan ook ingezet op een overprogrammering, zodat er uiteindelijk voldaan kan worden aan de woningbouwopgave die de gemeente Halderberge heeft. Rekening houdend met planuitval en –vertraging is de theoretisch benodigde plancapaciteit 130%. Per kern wordt gekeken welke strategie toegepast kan worden om kwalitatief en kwantitatief woningen toe te voegen aan de woningvoorraad.

Woningbouwprogramma 2018-2028

Op 14 december 2017 heeft de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2018-2028 vastgesteld. Hierin zijn de woningbouwplannen opgenomen die voor de komende jaren op het programma staan. Ze passen bij de geprognotiseerde behoefte aan woningen in die periode. Het gaat hierbij om ruim 1000 woningen. In het programma zijn zowel de projecten van de gemeente als van ontwikkelaars en de woningcorporatie opgenomen.

Binnen het vastgestelde woningbouwprogramma is er ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Maatschappelijke ontwikkelingen als gewijzigde marktomstandigheden en veranderende demografische prognoses en behoeften vragen om monitoren en, waar nodig, het bijstellen van opgaven en daarmee flexibiliteit in programmering.

Voor de toevoeging van woningbouw in de kernen Oudenbosch, Oud Gastel, Bosschenhoofd en Stampersgat moet ingezet worden op het voorkomen van langdurige leegstand en transformatie van bestaand vastgoed en de herontwikkeling van locaties in het bestaand stedelijk gebied waar een meerwaarde wordt geleverd.

Beoordeling en conclusie

De nieuwbouwopgave voor Halderberge is vastgelegd in het gemeentelijk woningbouwprogramma, het huidige woningbouwprogramma 2018-2028 is gericht op de ambitie om ruim 1000 woningen te realiseren. Het woningbouwprogramma is dynamisch en flexibel. De gemeenteraad heeft het college flexibiliteit gegeven in fasering, aantal en locaties binnen het totale woningbouwprogramma. Er vind daarnaast wel regionaal afstemming plaats over het woningbouwprogramma.

In het woningbouwprogramma staan voor het project 'religieus erfgoed' waar voorliggende locaties onderdeel van uit maken, 81 woningen gereserveerd. Er worden 51 wooneenheden mogelijk gemaakt en is dan ook passend binnen de uitgangspunten uit het woonbeleid.

Onderbouwing actuele woningbehoefte

Daarnaast is door een tweetal makelaars gekeken naar de actuele woningbehoefte (november 2022). De analyses van Wijk-Regio Makelaar en Heijblom Makerlaar zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 4 en Bijlage 5 

Wijk-Regio Makelaardij: De behoefte aan nieuwbouw is hoger dan dat de huidige nieuwbouwproductie is. Uit cijfers van de gemeente analyse (blijkt dat er sprake is van een krapte-indicator van 3,2 op de woningmarkt in de gemeente Halderberge. Deze krapte op de woningmarkt kan voor elke kern binnen de gemeente Halderberge gezien worden, dus ook zeker voor de kern Oudenbosch.

Indien er sprake is van een krapte-indicator van 3,2 is er sprake van een verkopersmarkt. Om een gezonde balans te hebben zal de krapte-indicator tussen de 5 en 10 moeten zijn voor een evenwichtige woningmarkt.

Ook sluit de toevoeging van het aantal wooneenheden voor dit plan uitstekend aan op de Woonvisie 2021-2025 van de gemeente Halderberge. Gedurende de periode van voorgenoemde Woonvisie is de inzet op het toevoegen van 600 tot 900 woningen, hetgeen een toename van 4 tot 7% ten opzichte van de huidige woningvoorraad betekent.

Vooruitlopend op deze Woonvisie is er een onderzoek door de gemeente uitgevoerd onder haar panelleden en overige inwoners van de gemeente Halderberge. Uit dit onderzoek werd o.a. onderstaande duidelijk:

• 1. Men woont liever in de buurt van winkels. Bovenstaande locatie sluit hier perfect op aan.
• 2. Inwoners van Halderberge die verhuisplannen hebben kijken het liefst naar nieuwbouwwoningen. Niet alleen de nieuwbouwwoningen in het plan, maar ook de transformatiewoningen zouden uitstekend op deze woonbehoefte inspelen.

Heijblom Makelaar: Uit de vraagscan valt op te maken wat de vraag is in het centrum van Oudenbosch en hoe zich dit verhoudt t.o.v. het aanbod. Hieruit komt duidelijk naar voren dat de vraag naar woningen er is en ook dat deze aansluit bij de woonoppervlaktes van de woningen in het project.

Daarnaast heeft men een zogeheten Wonen nieuwbouwadvies Pro opgesteld voor de plaats Oudenbosch. Hier is uit te halen van welke doelgroepen de verwachting is dat ze de komende 5 jaar over gaan tot aankoop van een (nieuwbouw)woning.

3.3.3 Welstandnota, 2017

In de gemeente wordt gestreefd naar een aantrekkelijke gebouwde omgeving. De gevels van de gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving van onze inwoners. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van een bouwwerk alleen. Het doel van het welstandstoezicht is, om in alle openheid, een bijdrage te leveren aan die aantrekkelijkheid van de dagelijkse leefomgeving. De welstandsnota, welke is vastgesteld op 28 maart 2017, vormt daarvoor de basis. In de nota zijn diverse welstandsgebieden met een eigen beschrijving en criteria opgenomen. De indeling is tot stand gekomen vanuit de stedenbouwkundige kenmerken van het gebied.

Figuur 3.4 Uitsnede kaart Welstandnota.

Beoordeling en conclusie

De locatie valt binnen het welstandsgebied 'Historische gebieden'. Binnen dit gebied zijn nog verschillende historische panden gelegen. Deze panden zijn vaak voorzien van een hoge mate van detaillering met karakteristieke daklijsten, plinten en versierde vensters. Naast een gevarieerde gevellengte is ook de verscheidenheid aan daken, gevellengte en materialen, kenmerkend voor deze gebieden.

Bij de beoordeling van het bouwplan wordt in samenhang met de algemene criteria getoetst aan de hand van de volgende criteria:

Hoofdaspecten: Bebouwing en omgeving

• Nieuwe ontwikkelingen dienen aan te sluiten op de karakteristiek van de bebouwing in de omgeving, zoals bouwmassa, kapvorm, mate van detaillering, kleur- en materiaalgebruik en de variatie daartussen.
• Bij ontwikkelingen blijft de diversiteit en individualiteit van de verschillende gebouwen behouden. Samenvoegen van bouwmassa's is ongewenst.
• De bestaande samenhang, afwisseling en vormgeving van kappen in de omgeving blijft behouden.
• Bebouwing dient met de representatieve gevel en de entree gericht te zijn naar de openbare ruimte.
• De bestaande situering van de bebouwing is maatgevend. Afwijkingen of wijzigingen zijn mogelijk, mits het straatbeeld niet verstoord wordt.
• Bebouwing gelegen naast van een monument dient ingetogen en terughoudende architectuur te hebben, waarbij de waarde van het monument overeind dient te blijven.
• Bij renovatie/verbouwing wordt aangesloten op de bestaande architectuur van de bebouwing. Bestaande detailleringen, gevelritmes, goothoogten en nokhoogten dienen in hoofdzaak gerespecteerd te worden.

Deelaspecten: Massa, opbouw, gevel en onderdelen

• Eigentijdse invullingen of toevoegingen dienen geïnspireerd te zijn op, of verwant te zijn met, of in harmonie te zijn met, de historische en cultuurhistorische waarde van de bestaande bebouwing.
• De naar de openbare ruimte gerichte voor- en/of zijgevel van de bebouwing heeft geen dichte vlakke gevels.
• Afwijkende bebouwing is mogelijk mits met respect voor de oorspronkelijke kwaliteit van de omgeving en architectuur.
• Op-, bij- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn met de architectuur van het geheel.
• De gevelopbouw en indeling van de gevels dienen bij renovatie of nieuwbouw een duidelijke eenheid te hebben.

Detailaspecten: Detaillering, kleur en materiaal:

• Nieuwe ontwikkelingen dienen op detailniveau aan te sluiten op de karakteristiek van de bestaande bebouwing.
• Detaillering, kleur- en materiaalgebruik moeten passen bij de architectuur van het pand en geen contrast vormen met de naastgelegen panden.
• Het gebruik van aardetinten en gedekte kleuren staat voorop.
• De oorspronkelijke ornamenten en detaillering dienen herkenbaar en zinvol te blijven en bij verbouwing of renovatie gerespecteerd te worden.
• Het gebruik van felle en contrasterende kleuren is niet toegestaan.

Reclame:

• Reclame uitingen zijn een ondergeschikt deel van de gevel en zijn niet beeldbepalend voor het gevelbeeld. Verder mogen reclame uitingen niet worden aangebracht op bouwlagen met een woonbestemming.
• Vrijstaande reclame uitingen zijn niet toegestaan.
• Permanent mechanisch bewegende delen, lichtkranten of lichtreclame met veranderlijk of intermitterend licht mogen niet worden toegepast.

Het Pensionaat en Muziekschool zijn van cultuurhistorische waarden en dienen behouden te blijven. Op deze locaties vindt dan ook transformatie plaats. De gebouwen worden enkel inpandig verbouwd ten behoeve van de realiseren wooneenheden.

Op de overige locaties vindt sloop en/of nieuwbouw plaats. Zo wordt het oorspronkelijke entreegbouw (locatie 1) gesloopt. Ook de zogenoemde CDA-vleugel (locatie 3) wordt gesloopt. Beide hebben geen cultuurhistorische waarden.

De nieuwe bouwplannen zullen moeten voldoen aan bovengenoemde aspecten. De bouwplannen worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen voorgelegd aan de welstandscommissie.

Hoofdstuk 4 Planologisch relevante aspecten

4.1 Bodem

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang inzicht te hebben in de bestaande bodemkwaliteit, zodat vooraf kan worden bepaald of de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming. Er is dan ook een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Tritium Advies, 28 juli 2021, 2105/181/TW-01, versie 0)). Doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) om te bepalen of op de locatie sprake is van bodemverontreiniging die een belemmering kan vormen voor de bestemmingswijziging en de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen. De rapportage is als Bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling

Op basis van de beschikbare gegevens worden de locaties voorafgaand aan het onderzoek als “verdacht” beschouwd. Aangenomen wordt dat de grond en het grondwater als gevolg van ophoging, het historische gebruik en ligging in de historische centrum van Oudenbosch heterogeen in meer of mindere mate verontreinigd is geraakt met zware metalen, PAK, PCB, minerale olie en/of asbest.

Op basis van het vooronderzoek zijn de volgende deellocaties onderscheiden:

• deellocatie A : 1.450 m² (noordelijk deel);
• deellocatie B : 2.600 m² (zuidelijk deel).

Zintuiglijk zijn ter plaatse van deellocatie A plaatselijk vanaf het maaiveld tot een maximale diepte van 1,50 m-mv sporen puin tot zwakke puinbijmengingen waargenomen.

Ter plaatse van deellocatie B zijn plaatselijk in de laag van 0,80 tot 1,60 m-mv sporen puin waargenomen. De keldervloer was verhard met beton, daaronder bleek een loze ruimte aanwezig welke volledig bleek gevuld met (grond)water. Hieronder bleek wederom een betonverharding aanwezig. Technisch gezien was het niet mogelijk deze betonverharding te doorboren en zijn de geplande inpandige boringen naar buiten verplaatst, zodanig om een representatief beeld van de deellocatie te verkrijgen.

Zintuiglijk is zowel op het maaiveld als in de grond geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

Deellocatie A

Uit de analyseresultaten blijkt de sporen puin tot zwak puinhoudende bovengrond licht verontreinigd te zijn met lood en PCB. De zintuiglijk schone boven- en ondergrond en het grondwater blijken niet verontreinigd te zijn. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

In de grond is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond. Derhalve mag worden geconcludeerd dat de grond niet verontreinigd is met asbest. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Deellocatie B

Uit de analyseresultaten blijkt dat de zintuiglijk schone bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met PAK en minerale olie. In de puinhoudende ondergrond is een lichte verontreiniging met kwik aangetoond. De zintuiglijk schone ondergrond blijkt niet verontreinigd. In het grondwater is en lichte verontreiniging met molybdeen aangetoond.

In de puinhoudende ondergrond is zowel zintuiglijk als analytisch (indicatief) geen asbest aangetoond. Derhalve mag worden geconcludeerd dat de grond niet verdacht is op het voorkomen van asbest. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie en vormen geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging en voor de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit.

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Bij de bouw van geluidgevoelige functies in de nabijheid van bedrijven dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefmilieu. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Omliggende bedrijven mogen bovendien niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie.

Voor de beoordeling zal de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ als leidraad worden gebruikt. Als hulpmiddel voor de inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in 2009 namelijk een indicatieve bedrijvenlijst opgesteld. Deze bedrijvenlijst geeft richtafstanden. Hierbij worden de aspecten geluid, geur, gevaar en stof bekeken.

Beoordeling

In de VNG brochure worden richtafstanden aangegeven zoals die van toepassing zijn ten opzichte van omgevingstype 'rustige woonwijk'. Wanneer sprake is van 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met 1 stap verlaagd worden. Een gemengd gebied wordt gedefinieerd als: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging.

De locatie is gelegen in het centrumgebied van de kern Oudenbosch. Er zijn meerdere functies aanwezig en de Markt is tevens één van de doorgaande wegen. De locatie kan dan ook worden aangemerkt als 'gemengd gebied' waardoor de richtafstanden met 1 stap verlaagd kunnen worden.

Figuur 4.1 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Kom Oudenbosch'.

Rondom de locatie zijn diverse functies mogelijk door de bestemmingen Maatschappelijk, Gemengd, Centrum en Wonen. Binnen deze bestemmingen worden diverse functies mogelijk gemaakt, die onderling ook uitwisselbaar zijn, zoals: detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoor, maatschappelijk en wonen.

Chinees Restaurant, Markt 82

Tegenover het pensionaat is een chinees restaurant aanwezig. Voor restaurants geldt een afstand van 10 meter in geval van een rustige woonwijk. Vanwege de gemengde gebiedstypering mag de afstand teruggebracht worden naar 0 meter. Dit houdt in dat het restaurant geen beperkende invloed heeft op de planontwikkeling of vice versa.

Basisschool De Schittering

Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich basisschool De Schittering. Voor basisscholen geldt een afstand van 30 meter in geval van een rustige woonwijk. Vanwege de gemengde gebiedstypering mag de afstand worden teruggebracht naar 10 meter.

De afstand van de basisschool tot aan de huidige muziekschool waarin appartementen gerealiseerd worden bedraagt circa 27 meter. De afstand van de basisschool tot aan de nieuwe grondgebonden woningen aan de St. Annastraat bedraagt circa 40 meter. Dit houdt in dat de basisschool geen beperkende invloed heeft op de planontwikkeling of vice versa.

Andere bedrijven liggen allemaal op grotere afstand en zijn planologisch gezien niet relevant.

Conclusie

In het centrumgebied is sprake van een functiemenging, waarbij het hoofdzakelijk gaat om functies met een milieucategorie 1 of 2. Deze milieucategorieën zijn mengbaar met de functie wonen. Er is dan ook sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.3 Geluid

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Overlast van geluid op geluidsgevoelige functies dient namelijk te worden voorkomen.

Woningen zijn geluidsgevoelige functies. De locatie is gelegen binnen de onderzoekszone van de spoorlijn. Een akoestisch onderzoek verkeerslawaai is dan ook uitgevoerd (Tritium, 24 augustus 2021, 2105/211/JOW-01). De omliggende wegen hebben een maximumsnelheid van 30 km/uur. Hiervoor is geen onderzoekszone van toepassing. In het kader van goede ruimtelijke ordening zijn deze wel meegenomen in het onderzoek.

De rapportage is als Bijlage 7 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling

Spoorweglawaai

Voor de spoorlijn Dordrecht - Roosendaal geldt dat de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai van 55 dB nergens wordt overschreden. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van spoorweglawaai niet aan de orde.

Wegverkeerslawaai

Voor de 30 km/uur wegen Doelpad en Pastoor Hellemonsstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt.

Voor de 30 km/uur wegen Markt, Sint Bernaertsstraat en Sint Annastraat geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de richtwaarde van 48 dB met respectievelijk maximaal 13 en 2 dB overschrijdt.

Voor 30 km/uur wegen kan echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn. Derhalve is een procedure hogere waarde ten gevolge van wegverkeerslawaai niet aan de orde.

Conclusie

In het kader van de bestemmingsplanprocedure wordt voldaan aan de Wet geluidhinder en is een hogere waarde niet aan de orde.

Goed woon- en leefklimaat (binnenniveau)

Ondanks dat voor onderhavig plan geen hogere waarde aangevraagd kan worden, wordt in het kader van een goed woon- en leefklimaat geadviseerd bij de indiening van de omgevingsvergunning bouwen onderzoek te verrichten naar de geluidwering van de gevels. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen kan een goed akoestisch woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

4.4 Verkeer en parkeren

In mei 2023 heeft de gemeenteraad de Kadernota parkeren 2023-2027 vastgesteld en op 22 juni 2023 heeft de gemeenteraad deze nota van toepassing verklaard op alle vigerende bestemmingsplannen binnen de gemeente Halderberge met de vaststelling van het Parapluplan. Op het moment van inwerkingtreding van het Parapluplan was het bestemmingsplan Sint Annastraat (16 februari 2023) niet in werking vanwege een voorlopige voorziening, waardoor het Parapluplan en dus ook de Kadernota parkeren 2023-2027 niet geldt voor dit gebied. Met het herstelbesluit wordt de parkeernorm uit de Kadernota parkeren 2023 -2027 alsnog van toepassing verklaard op het bestemmingsplan en gaan de regels gelden die ook in de rest van de gemeente van toepassing zijn.

Met het rapport van verkeerskundig bureau SOAB (d.d. 3 juli 2023, zie Bijlage 8) is onderbouwd dat aan de toepasselijke parkeernorm uit de Kadernota parkeren 2023-2027 kan worden voldaan. Uit dit rapport blijkt dat de ontwikkeling zonder nieuwe maatregelen ook met inachtneming van een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning inpasbaar is. Het bouwplan kent bij toepassing van deze parkeernorm een parkeerbehoefte die in de nieuwe parkeersituatie binnen de 100 meter (1,0 voor de eerste auto) en 200 meter (0,7 voor de tweede auto) loopafstand inpasbaar is.

De gemeente zal de inrichting van de openbare ruimte van het Sint Annaplein voor haar rekening nemen. De ontwikkelaar en de gemeente zijn ook overeengekomen dat de gemeente zal voorzien voor voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de overige nog aanwezige functies op het Sint Annaplein (die geen deel uit maken van voorliggend bestemmingsplan).

Er is een parkeer(druk)onderzoek uitgevoerd. Deze is als Bijlage 9 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Voor de benodigde parkeerplaatsen van de toekomstige bewoners van Sint Anna komt uit het onderzoek en de berekening dat het op de momenten dat er veel bewoners geparkeerd staan (zaterdagavond en nacht) het in de bestaande situatie ook al druk is in het gebied binnen 100 meter loopafstand van Sint Anna. Daarnaast wil de gemeente de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verbeteren en daarvoor parkeerplaatsen inruilen voor groen. Met de nieuwe parkeerlocaties op het Sint Annaplein en aan de Lollestraat zijn er in de toekomstige situatie ook nog voldoende parkeerplaatsen om ervoor te zorgen dat alle bewoners van Sint Anna een parkeerplaats hebben binnen de 100 meter loopafstand zonder dat de bezettingsgraad boven de 90% komt.

In de planregels (artikel 11.1) is de parkeerregeling opgenomen om zodoende te waarborgen dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

4.5 Waterhuishouding

In ruimtelijke plannen dient aandacht besteed te worden aan waterhuishoudkundige aspecten. Daarbij staan naast een duurzaam waterbeheer de integrale afweging en het creëren van maatwerk voorop. Water moet altijd bekeken worden in het licht van het watersysteem of stroomgebied waarin een stad of een dorp ligt. Een goede afstemming van waterbeleid en ruimtelijke ordening, ook in het direct aangrenzende gebied, is daarom noodzakelijk. De integratie van water in ruimtelijke plannen vindt plaats via de zogenaamde watertoets. Concreet betekent de watertoets, dat een plan een zogenaamde waterparagraaf dient te bevatten, die keuzes ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd beschrijft. Daarin dient een wateradvies van de waterbeheerder te worden meegenomen. De watertoets is wettelijk verankerd in artikel 3.1.6 lid 1, sub b Bro.

Waterbeleid Waterschap Brabantse Delta

Waterschap Brabantse Delta toetst een ruimtelijk plan op 8 onderwerpen de ‘uitgangspunten watertoets’:

• 1. Voorkomen van vervuiling.
• 2. Wateroverlast vrij bestemmen.
• 3. Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen (HNO).
• 4. Vuil water en hemelwater scheiden.
• 5. Hergebruik > infiltratie > buffering > afvoer.
• 6. Waterschapsbelangen.
• 7. Meervoudig ruimtegebruik.
• 8. Water als kans.

In de keur van het waterschap is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 3.6 ‘Verbod afvoer door verhard oppervlak’). De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren.

Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend. De waterschappen hebben bij de Keurregels enkele hydrologische uitgangspunten opgesteld voor het afvoeren van hemelwater. Het verbod uit artikel 3.6 van de keur is van toepassing tenzij:

• Het afkoppelen van het verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m2 is, of;
• de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• De toename van het verhard oppervlak tussen 500 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:
  Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,06.
• Daarbij dient de voorziening te voldoen aan de volgende voorschriften:
• De bodem van de voorziening dient boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te liggen;
• De afvoer uit de voorziening via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater plaatsvindt. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;
• Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om uitspoeling naar de sloot te voorkomen.

Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 500 m2 of groter is, wordt vanuit het waterschap retentie geëist.

GRP Halderberge, 2020-2023

Op 29 mei 2020 is het Gemeentelijk RioleringsPlan Halderberge (GRP) in werking getreden. In dit plan wordt beschreven hoe de gemeente het stedelijk watersysteem in de huidige situatie functioneert en met welke uitdagingen en ontwikkelingen men in de nabije toekomst te maken krijgt. Dit dient als vertrekpunt voor de visie op lange termijn en de strategie op korte termijn.

Zorgplicht Hemelwater

De gemeentelijke zorg voor het beheer van afvloeiend hemelwater heeft betrekking op het afvloeiend hemelwater van openbaar terrein en afvloeiend hemelwater dat niet op particulier terrein kan worden verwerkt. De eigenaar van het terrein waarop het hemelwater valt is primair verantwoordelijk voor de verwerking van het hemelwater. De gemeente hoeft het hemelwater afkomstig van particulier terrein niet te ontvangen. Alleen als de houder van het verzamelde hemelwater dit redelijkerwijs niet kan afvoeren.

Bergingseisen voor nieuwe ontwikkelingen:

Toelichting:

Voor iedere ontwikkeling die leidt tot nieuwe verharding, ongeacht de omvang van deze ontwikkeling, geldt een bergingseis van 7 mm voor de eerste 1.000 m2. Voor verharding boven de 1.000 m2 geldt een bergingseis van 60 mm, conform de keur. Voor ontwikkelingen op bestaande verharde locaties (inbreidingen, verbouwingen, herstructureringen) met een oppervlak groter dan 1.000 m2 geldt een bergingseis van 60 mm voor het totale oppervlak.

Voorkeursvolgorde:

De voorkeur bij retentievoorzieningen gaat uit naar vasthouden. De gemeente heeft een voorkeur voor retentievoorzieningen die infiltratie van regenwater bevorderen of realisatie van oppervlaktewater (sloten, greppels en vijvers). Slechts in het geval dat bovengrondse retentie niet mogelijk blijkt te zijn, kunnen maatregelen zoals ondergrondse bergingskelders (bergen) of verruimen van de (regenwater)riolering (afvoeren) worden toegepast.

Situatie plangebied

Hoogteligging

Volgens het Actueel Hoogtebestand van Nederland wordt het maaiveld gekenmerkt door een hoogteverloop van circa 5,3 m +NAP ten hoogte van de Markt in het zuiden tot circa 1,5 m +NAP ten hoogte van het Doelpad in het noorden.

Bodem

In 2017 is, op het binnenterrein van het Sint Annagebouw, door Kragten een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het locatie specifiek onderzoek, uitgevoerd op 12 april 2017, blijkt de bovengrond voornamelijk te bestaan uit zwak humeus, zwak siltig, matig fijn zand.

Grondwater

Tijdens het locatie specifiek onderzoek (bodemonderzoek) is een peilbuis (filterstelling 4,6-5,6 m -mv) geplaatst. De grondwaterstand is voorafgaand aan de bemonstering op 19 april 2017 gemeten en bedraagt 3,8 m-mv.

De provincie Noord-Brabant heeft een eigen grondwatermeetnet in beheer waarin op meerdere locaties de grondwaterstand wordt gemonitord. In de omgeving van het plangebied zijn in het meetnet enkele grondwatermeetpunten beschikbaar. De GHG hiervan varieert tussen de 2,40 en 4,90 m + NAP.

Op basis van de gegevens van deze grondwaterpeilputten alsmede de grondwaterstromingsrichting is voor de planlocatie ingeschat dat de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) is gelegen op circa 2 m +NAP. Hiermee zou de GHG zich op ± 3,3 m -mv bevinden ten hoogte van de Markt in het zuiden en op ± 0,5 m -mv ten hoogte van het Doelpad in het noorden.

Op basis van gegevens uit de Klimaateffectatlas is de GHG in het zuidelijk deel van de planlocatie dieper gelegen dan 2 m -mv. In het noorden van de planlocatie is de GHG gelegen tussen de 0,8 - 1 m -mv.

De planlocatie ligt niet in een grondwaterbeschermings- en/of grondwaterwingebied.

Oppervlaktewater

Op basis van de leggerkaart van waterschap Brabantse Delta is in de directe omgeving van de planlocatie geen oppervlaktewater gelegen.

Waterbergingsopgave

In onderstaande tabel staan de oppervlakten van de huidige en toekomstige bebouwing(en) en verhardingen weergegeven.

In het planvoornemen worden twee bestaande gebouwen enkel inpandig verbouwd. Op deze locaties is geen sprake van sloop en/of nieuwbouw. Dit betekent dat het nieuw toekomstig verhard oppervlak 2.000 m2 (3.045 m2 - 1.045 m2) bedraagt.

In de toekomstige situatie is ten opzichte van de huidige situatie sprake van een afname van het verhard oppervlak. Conform het beleid van gemeente Halderberge geldt voor het nieuw toekomstig verhard oppervlak een bergingseis van 60 mm. Ten aanzien van de ontwikkeling en het nieuw verhard oppervlak is een compenserende berging benodigd van 120 m3 (2.000 m2 x 0,06 m).

In overeenstemming met de gemeente is afgesproken dat 122,7 m3 wordt gerealiseerd in een waterbergende voorziening in openbaar gebied. De initiatiefnemer koopt deze waterbergende voorziening eenmalig af.

Hemelwater

In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet direct op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat worden verwerkt. Dit betekent dat bij de verdere planuitwerking water expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing wordt genomen en dat hemelwater op een duurzame wijze wordt verwerkt. De ontwikkeling zal daarmee hydrologisch neutraal zijn.

Hemelwatervoorziening

Binnen de planlocatie is geen ruimte beschikbaar om hemelwater boven- of ondergronds te bergen. Gezocht moet worden naar berging van hemelwater in de openbare ruimte. De gemeente neemt de ontwikkeling van het openbare gebied voor haar rekening. Een mogelijkheid is om de benodigde berging te verwerken in de beoogde vijvers in het westen.

In overeenstemming met de gemeente is afgesproken dat 122,7 m3 wordt gerealiseerd in een waterbergende voorziening in openbaar gebied. De initiatiefnemer koopt deze waterbergende voorziening eenmalig af.

Bij de bouwwerkzaamheden wordt verzocht om het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen toe te passen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

4.6 Flora en fauna

Voor de bescherming van plant- en diersoorten is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming in werking getreden. In deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 98, Flora en faunawet en Boswet geïntegreerd tot één wet. Het is noodzakelijk om voorafgaande aan ruimtelijke ingrepen en inrichting te toetsen of de geplande activiteiten geen negatief effect hebben op beschermde plant- en/of diersoorten en leefgebieden.

In het kader van meerdere ontwikkelingen in de gemeente is in 2017 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze is als Bijlage 11 bijgevoegd. Hieronder worden de conclusies weergegeven.

4.6.1 Quickscan 2017

Beschermde soorten

Algemeen voorkomende diersoorten – rekening houden met zorgplicht

Het plangebied bestaat grotendeels uit verharding en bevat enkel ter plaatse van de vegetatie een onverharde bodem. Het plangebied biedt derhalve geen geschikt leefgebied voor algemeen beschermde diersoorten, zoals mol, egel en diverse muizensoorten. Het valt echter niet uit te sluiten dat tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden individuen van algemeen voorkomende diersoorten worden aangetroffen binnen het plangebied. Het is derhalve mogelijk dat kleine zoogdiersoorten gedood worden (Wnb artikel 3.10.a.).

De mogelijk voorkomende zoogdiersoorten zijn in de provinciale verordening van de provincie Noord-Brabant vrijgesteld van ontheffing voor het vernielen van vaste rust- en verblijfplaatsen. Het doden van individuen van deze soorten blijft verboden, maar het vangen daarentegen is wel vrijgesteld van ontheffing. Door middel van zorgvuldig handelen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden kan daarom een overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen worden. Dit houdt in dat aangetroffen individuen van de soort verjaagd dienen te worden of gevangen en vrijgelaten dienen te worden in het aanliggend gebied, buiten invloed van de werkzaamheden.

Broedvogels – rekening houden met broedseizoen

Het rooien van de bomen en vegetatie binnen het plangebied en het slopen van de muziekschool leidt mogelijk tot negatieve effecten op broedvogels, zoals het doden of verwonden van vogels (Wnb artikel 3.1.1.) of het vernielen van nesten of eieren (Wnb artikel 3.1.2.). Het is hiernaast mogelijk dat als gevolg van de werkzaamheden vogels verstoord worden (Wnb artikel 3.1.4.). Doordat de staat van instandhouding van de te verwachten vogels binnen het plangebied gunstig is, als gevolg van een grote hoeveelheid geschikt leefgebied in de omgeving, leidt het verstoren van vogels niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming.

In gebruik zijnde nesten zijn streng beschermd en mogen daarom niet worden vernield ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming mogelijk. Er dient daarom voorkomen te worden dat nesten van vogels vernield worden bij het rooien van de bomen en vegetatie binnen het plangebied en het slopen van de muziekschool. Er dient derhalve gerooid en gesloopt te worden buiten het broedseizoen. Het broedseizoen duurt globaal van half maart tot half juli, afhankelijk van de weersomstandigheden en de betreffende vogelsoort.

Indien niet mogelijk is om te rooien en slopen buiten het broedseizoen, kan middels een broedvogelschouw onderzocht worden of in gebruik zijnde nesten aanwezig zijn in de te rooien bomen en vegetatie en/of in de te slopen bebouwing. Indien nesten afwezig zijn, kunnen de bomen en/of de bebouwing vrijgegeven worden voor de rooi-/sloopwerkzaamheden.

Huismus en Gierzwaluw

Beide gebouwen binnen het plangebied bieden in potentie geschikte nestplaatsen voor de huismussen en gierzwaluwen. Het slopen van de muziekschool leidt derhalve mogelijk tot het het doden of verwonden van vogels (Wnb artikel 3.1.1.) of het vernielen van nesten of eieren (Wnb artikel 3.1.2.). Tijdens het veldbezoek kon echter niet uitgesloten worden of dat nesten van de huismus of gierzwaluw aanwezig zijn binnen het plangebied. Middels aanvullend onderzoek conform de Soortenstandaard Huismus en de Soortenstandaard Gierzwaluw (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland), dient in kaart gebracht te worden of dat nesten van huismus of gierzwaluw aanwezig zijn in de te slopen muziekschool.

Voor het St. Annagebouw is momenteel enkel een inpandige verbouwing voorzien. Wanneer hierbij de uitwendige constructies van het gebouw (buitenmuren, pannendak, boeiboorden, dakkapellen, etc.) behouden blijven en niet aangetast worden, kunnen effecten op huismus en gierzwaluw uitgesloten worden. Indien er echter wel werkzaamheden aan de uitwendige constructie van het St. Annagebouw plaatsvinden, is ook voor dit gebouw een aanvullend onderzoek noodzakelijk om in kaart te brengen of dat de werkzaamheden een effect hebben op huismussen en gierzwaluwen.

Vleermuizen

De muziekschool binnen het plangebied is geschikt bevonden als kraam-, zomer-, paar- en/of winterverblijf voor vleermuizen. Holten in de muur, ruimte tussen boeiboorden en stootvoegen geven toegang tot de spouw voor kleine gebouwbewonende vleermuizen zoals de gewone dwergvleermuis. De spouw is als geïsoleerde ruimte uitermate geschikt als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen. Indien vleermuizen aanwezig zijn in de bebouwing kan de sloop van het gebouw leiden tot het doden van vleermuizen (Wnb artikel 3.5.1.), verstoren van vleermuizen (Wnb artikel 3.5.2.) en/of het vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van vleermuizen (Wnb artikel 3.5.4.).

Doordat tijdens het veldbezoek niet uitgesloten kon worden dat vleermuizen gebruik maken van de muziekschool, dient een aanvullend vleermuizenonderzoek met batdetectors plaats te vinden conform het Vleermuisprotocol 2017 (Vleermuisvakberaad Netwerk Groene Bureaus). Voor het St. Annagebouw is momenteel enkel een inpandige verbouwing voorzien. Wanneer hierbij de uitwendige constructies van het gebouw (buitenmuren, pannendak, boeiboorden, dakkapellen, etc.) behouden blijven en niet aangetast worden, kunnen effecten op vleermuizen uitgesloten worden. Indien er echter wel werkzaamheden aan de uitwendige constructie van het St. Annagebouw plaatsvinden, is ook voor dit gebouw een vleermuizenonderzoek noodzakelijk om in kaart te brengen of dat de werkzaamheden een effect hebben op vleermuizen.

Steenmarter 

Tot slot biedt het St. Annagebouw potentieel geschikt nestgebied voor de steenmarter. De inpandige verbouwing van het gebouw leidt derhalve mogelijk tot het doden van steenmarters (Wnb artikel 3.5.1.), verstoren van steenmarters (Wnb artikel 3.5.2.) en/of het vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van steenmarters (Wnb artikel 3.5.4.). Tijdens het veldbezoek kon echter niet uitgesloten worden dat de steenmarter gebruik maakt van het St. Annagebouw. Middels een aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van een steenmarterverblijf in het St. Annagebouw dient onderzocht te worden of de steenmarter van het gebouw gebruikt maakt als verblijfplaats.

Beschermde gebieden

Negatieve effecten op Natura2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en bomen beschermd volgens de Wet natuurbescherming worden niet verwacht. Een omgevingsvergunning voor het kappen van bomen is evenmin aan de orde.

4.6.2 Vervolg

In verband met het mogelijk aantreffen van beschermde soorten is een aanvullend onderzoek uitgevoerd, deze is als Bijlage 12 toegevoegd. Als gevolg van negatieve effecten op de verblijfplaats van de gewone dwergvleermuis dienen compenserende maatregelen te worden genomen als ook ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd te worden. Deze ontheffing is op 15 juni 2020 verleend. De ontheffing is als Bijlage 13 toegevoegd.

Vervolgens hebben zich wijzigingen voorgedaan in de voormalige beoogde plannen. Zo wordt de muziekschool, in tegenstelling tot waar de ontheffing voor is verleend, niet meer gesloopt. Wel wordt de recente westelijke vleugel bij het Sint Annagebouw gesloopt. Hierdoor verdwijnt een zomerverblijf. De voorwaarden met betrekking tot verstoren van vleermuizen blijven behouden. De compenserende en mitigerende maatregelen blijven ook onveranderd in de toekomstige situatie.

Door Kragten is hiervoor een wijzigingsverzoek op de ontheffing ingediend. Deze is als Bijlage 14 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Omdat voornoemde onderzoeken reeds verouderd zijn en derhalve niet meer actueel en omdat het huismussen onderzoek destijds niet volledig is afgerond heeft een actualisatie plaatsgevonden van de eerder uitgevoerde quickscan.

4.6.3 Actualisatie quickscan 2022

Op basis van de resultaten uit dit verkennend flora- en faunaonderzoek 2022, blijkt dat met de voorliggende werkzaamheden negatieve effecten veroorzaakt kunnen worden op een aantal beschermde diersoorten. Voor de verschillende soort(groep)en wordt beschreven welke verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden en in hoeverre dit de realisatie van het voornemen in gevaar kan brengen. In de onderstaande tabel zijn alle soorten opgenomen die uit het verkennend onderzoek naar voren zijn gekomen en waar aanvullend onderzoek en/of aanvullende maatregelen voor getroffen dienen te worden.

Op basis van de gewijzigde plannen is een wijzigingsverzoek ingediend ten aanzien van de eerder verleende ontheffing. Het wijzigingsverzoek en daarmee de gewijzigde ontheffing is begin augustus 2022 verleend. De ontheffing is als Bijlage 15 toegevoegd aan het bestemmingsplan. De ontheffing heeft betrekking op de verstoring van vleermuizen. Voor de overige beschermde soorten zijn geen vervolgacties benodigd, dan wel dient de zorgplicht in acht te worden genomen. Ten aanzien van de gebiedsbescherming dient een stikstofdepositieonderzoek te worden uitgevoerd. Deze komt in paragraaf 4.7 aan bod.

4.6.4 Schouw 12 september 2022

In het kader van het zorgvuldig handelen (zorgplicht) heeft Kragten, conform de bepalingen in de verkregen ontheffing, ten behoeve van de start van sloopwerkzaamheden nog een schouw (naar de vleermuis) uitgevoerd. Hieruit zijn de volgende conclusies getrokken:

• Vleermuizen zijn in dezelfde aantallen en soorten aanwezig als destijds gerapporteerd in de onderzoeken welke ten grondslag liggen aan de verkregen ontheffing.
• Het veldbezoek geeft géén aanleiding om aan te nemen dat er verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn in de binnentuin en is daarmee in lijn met het vleermuisonderzoek in 2018.
• De vervallen staat van bebouwing (met name de lekkende dakgoten ter plaatse van de binnentuin) versterken het beeld dat er in deze binnentuin géén verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn.

De uitgevoerde schouw is daarmee geheel in lijn van de eerdere bevindingen in de opgeleverde rapportages welke ten grondslag liggen aan de verkregen ontheffing.

Algemene zorgplicht

De algemene zorgplicht is onverminderd van toepassing voor alle andere (al dan niet beschermde) soorten: een ieder dient voldoende zorg in acht te nemen voor de in het wild levende planten en dieren. Schadelijke handelingen zoals het doden, opzettelijk verontrusten, verstoren of vernietigen van dieren en hun vaste rust- en verblijfplaatsen, hun holen, nesten, eieren rapen, net als het uitgraven, plukken en vernietigen van groeiplaatsen van planten, zijn verboden.

4.7 Stikstofdepositie

Op 29 mei 2019 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan over in het kader van de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). De uitspraak van de Raad van State betekent dat de PAS niet langer voldoet. Hiermee is de drempelwaarde van 0,05 mol/ha/jaar komen te vervallen.

De Wet natuurbescherming (Wnb, per 1 januari 2017) regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Voor de Wet natuurbescherming heeft de Europese regelgeving als uitgangspunt gediend. De gebiedsbescherming in de Wnb richt zich uitsluitend op Natura 2000- gebieden. Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, waarin belangrijke flora en fauna voorkomen.

In Nederland zijn ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen (voor soorten en vegetatie typen) opgesteld. Handelingen of activiteiten binnen of buiten beschermde natuurgebieden die schadelijk kunnen zijn voor de doelstelling van het gebied zijn verboden, tenzij door het bevoegd gezag hier vergunning voor is verleend. Hieronder vallen ook (bouw)activiteiten die mogelijkerwijs leiden tot een toename stikstofdepositie in een beschermd natuurgebied.

Sinds 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering in werking getreden. Deze wet regelt onder meer drie resultaatsverplichtingen voor stikstofreductie: in 2025 moet minimaal 40% van het areaal van de stikstofgevoelige natuur in beschermde Natura 2000-gebieden een gezond stikstofniveau hebben; in 2030 minimaal de helft en in 2035 minimaal 74%.

De wet maakt een gedeeltelijke vrijstelling mogelijk van de natuurvergunningplicht voor het aspect stikstof voor activiteiten van de bouwsector. Het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering werkt de stikstofwet verder uit. Hierin is geregeld dat een vrijstelling geldt voor bouw-, aanleg- en sloopactiviteiten. De vrijstelling geldt niet voor de gebruiksfase van wat wordt gebouwd of aangelegd.

Derhalve dient aangetoond te worden dat een nieuwe ontwikkeling géén negatieve effecten heeft op Natura 2000-gebieden. Met behulp van een rekenprogramma (Aerius Calculator) moet worden bepaald of een plan een bijdrage (>0,00 mol/ha/jaar) aan stikstofdepositie veroorzaakt ter plaatse van Natura 2000 gebieden. Indien een bijdrage van 0,00 mol/ha/jaar wordt berekend, kan worden gesteld dat er geen sprake is van een bijdrage en daarmee kan het initiatief niet tot significante negatieve effecten leiden.

Beoordeling en conclusie

In voorliggende situatie betreft het 51 wooneenheden. Het dichtstbijzijnde natura 2000-gebied waarbij sprake is van stikstofgevoelige habitattypen, is gelegen op een afstand van meer dan 10 km van het plangebied.

De berekening van de stikstofdepositie in de gebruiks- en aanlegfase is uitgevoerd met de Aerius calculator (versie 2021.1.1). De rapportages zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 16 en Bijlage 17.

Op basis van de uitgevoerde berekening is geconcludeerd dat bij de te beschermen gebieden geen bijdrage [0,00 mol/ha/jaar] wordt berekend.

4.8 Cultureel erfgoed

Vanaf 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden rekening is gehouden. Het doel hiervan is om het 'bodemarchief' zoveel mogelijk te beschermen. De archeologische resten in de bodem vormen een belangrijke bron van informatie over het verleden. In het bijzonder voor die perioden of aspecten van het verleden waarvan geen of weinig schriftelijke bronnen bewaard zijn gebleven of waarover niet of nauwelijks is geschreven.

4.8.1 Cultuurhistorie

Provincie Noord-Brabant

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant wordt geconcludeerd dat in het plangebied zelf het Pensionaat is aangewezen als 'overige bouwkunst'. Dit betreft panden die zijn pand aangewezen als MIP-object. Dit zijn objecten die tijdens het Monumenten Inventarisatie Project van het RCE (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) als bouwkundig waardevol zijn aangemerkt. Het Pensionaat wordt enkel inpandig verbouwd en behoudt zijn monumentale uitstraling en status.

In de nabije omgeving zijn meer panden aangeduid als 'overige bouwkunst', en zo is de Basiliek aangeduid als 'rijksmonument'.

De Markt is daarnaast aangeduid als historische geografische lijn met een redelijke hoge waarde. De beoogde ontwikkeling wijzigt niks aan de Markt en deze zal zijn historische waarden ook behouden.

Het gehele plangebied maakt tevens uit van een gebied dat is aangeduid als 'historische stedenbouw'. Deze aanduiding is in het vigerende bestemmingsplan doorvertaald met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie historische bebouwing' en is daarnaast overeenkomstig het welstandbeleid van de gemeente Halderberge.

Naast bovenstaande is het gebied ook aangeduid als 'West-brabantse Venen'. De winning en het transport van turf heeft het landschap eeuwenlang beheerst. Hieraan herinneren de (relicten van) turfvaarten en de turfhoofden. De ontginning van het veen heeft de ontwikkeling van het gebied mogelijk gemaakt. Op de afgeveende gronden werden nieuwe dorpen gesticht, landgoederen, landbouwgronden en productiebossen aangelegd. De strategie voor deze gebieden luidt:

1. Behoud door ontwikkeling of versterking van de samenhang van de dragende structuren van de regio.

2. De relicten van de veenontginningsgeschiedenis gebruiken als inspiratiebron voor toekomstige ontwikkelingen zodat deze structuren weer zichtbaar worden in het landschap.

Dit kan onder andere door: in te zetten op het behoud dan wel het herstel van het zicht op de grote kerken als de basiliek van Oudenbosch.

De bouwplannen zullen worden voorgelegd aan de monumenten- en welstandscommissie ter waarborging van de bouwkunst.

Figuur 4.2 Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart Provincie Noord-Brabant (plangebied is oranje omlijnd)

Gemeente Halderberge

Het gemeentebestuur van Halderberge wil met de Beleidsnota cultureel erfgoed Halderberge - Inspirerend verleden (2011) naar een beleid waarin sprake is van zorgvuldig omgaan met de aanwezige cultuurhistorische waarden binnen Halderberge.

Hoeven kan gekenmerkt worden als een middeleeuwse randhoevennederzetting, met een systematische lineaire opzet. De stedenbouwkundige ontwikkelingen in de periode 1850-1940 die zich in Hoeven hebben voorgedaan zijn over het algemeen zeer kleinschalig van karakter.

De cultuurhistorische waarde van het centrum van Oudenbosch schuilt voor een belangrijk deel in de monumentale religieuze gebouwen en complexen die herinneren aan het „rijke Roomse leven" van de negentiende en twintigste eeuw. Oudenbosch was daardoor uitgegroeid tot een van de meest vooraanstaande onderwijscentra van Noord-Brabant.

In 1837 werd in Oudenbosch een zusterhuis, het latere Sint Anna, gevestigd. Deze instelling ontwikkelde zich in korte tijd tot meisjesschool en ook de meisjescongregatie vond er onderdak. Zeker is, dat (religieuze) onderwijsactiviteiten hun stempel hebben gedrukt op het gebied dat wordt begrensd door de Markt, de Lollestraat, de spoorlijn en de Molenstraat. De gebouwen van St. Anna hebben nog lange tijd onderdak geboden aan het gemeentehuis. De kapel was toen als raadszaal in gebruik.

Figuur 4.3 Uitsnede Cultuurhistoriekaart gemeente Halderberge (plangebied met gele pijl aangegeven)

4.8.2 Archeologie

Beleid provincie Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle archeologische vindplaatsen, ruimtelijke plannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) 2010, herziening 2016. Hierop staan de bepalende cultuurhistorische en archeologische elementen aangegeven. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart is de locatie gelegen niet voorzien van een archeologische verwachtingswaarde.

Beleidsnota archeologie gemeente Halderberge 'Ons ongeschreven verleden', 2011

Het archeologiebeleid van de gemeente Halderberge heeft tot doel haar archeologische erfgoed te beschermen en ontsluiten als bron van het 'gemeenschappelijke geheugen en als middel voor wetenschappelijke studie, zonder meer maatschappelijke lasten in het leven te roepen dan strikt noodzakelijk. Bij alle ruimtelijke plannen en ruimtelijke ontwikkelingen, op structuur-, bestemmings- en vergunningsniveau, dienen de archeologische waarden volwaardig te worden meegewogen.

Figuur 4.3 Uitsnede archeologische advieskaart (kaartbijlage 4a, buitegebied), Gemeente Halderberge (plangebied is geel omlijnd)

Figuur 4.4 Uitsnede archeologische advieskaart (kaartbijlage 5a, kern Oudenbosch), Gemeente Halderberge (plangebied is paars omlijnd)

Op basis van bovenstaande archeologische advieskaart ligt het plangebied in een gebied dat is aangeduid als 'historische bebouwing' (figuur 4.3) en 'kern en verspreide bebouwing' (figuur 4.4). Tevens is het voormalige klooster (OGM32 in figuur 4.4) aangeduid als gemeentelijk monument. In het vigerende bestemmingsplan 'Kom Hoeven' is het e.e.a vertaald naar de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Historische Bebouwing'. Hierin is aangegeven dat vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing enkel is toegestaan wanneer het oppervlakte op of onder peil niet wordt uitgebreid.

Daarnaast geldt dat wanneer graafwerkzaamheden plaatsvinden dieper dan 60 cm-mv of er vindt verstoring plaats over een oppervlak van meer dan 30 m2 er archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Zoals in bovenstaande figuur is te zien is voor een gedeelte van het plangebied in het verleden reeds archeologisch onderzoek uitgevoerd. Door Transect is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd voor het gehele plangebied. De rapportage is als Bijlage 18 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beoordeling en conclusie

Uit het bureauonderzoek geldt voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting voor de periode Laat-Paleolithicum – Bronstijd vanwege de ligging op een hoge (dek)zandrug die relatief laat onder veen zal zijn verdwenen. Totdat het terrein vernatte gedurende de Bronstijd heeft het een gunstige locatie voor bewoning gevormd. In de omgeving van het plangebied zijn nog geen vindplaatsen bekend uit deze periodes, maar dit sluit de aanwezigheid ervan in het plangebied niet uit.

Voor de periode Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd geldt een hoge archeologische verwachting. Deze verwachting is gebaseerd op de ligging van het plangebied in de historische kern van Oudenbosch. Oudenbosch is op deze locatie na de Sint Elisabethsvloed in 1421 gesticht. Op basis van topografische kaarten is het plangebied in met name het zuiden bebouwd geweest en in het noorden in gebruik geweest als moestuin. In het plangebied geldt hierom een hoge verwachting op de aanwezigheid van bebouwingresten en resten van landgebruik uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd.

Advies

Op basis van onderhavig archeologisch onderzoek geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting. In het plangebied bestaat het voornemen om woningen en appartementen te realiseren. Hiervoor zijn in delen van het plangebied sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden voorzien. De funderingen van de nieuwbouw worden op circa 90 cm -peil aangelegd en zullen voor een bodemverstoring zorgen. Ook de sloopwerkzaamheden kunnen voor een (verdere) verstoring van archeologische waarden in de ondergrond zorgen. Er wordt daarom geadviseerd om de archeologische verwachting aanvullend te toetsen door middel van het uitvoeren van een verkennend en karterend vervolgonderzoek. Dit kan gezien de verwachting op resten uit de Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd en het gegeven dat het plangebied grotendeels bebouwd is, kan dit het beste worden uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P). Dit onderzoek kan het beste worden uitgevoerd ná de bovengrondse sloop van de bestaande bebouwing. Voor het uitvoeren van een gravend onderzoek is een Programma van Eisen (PvE) noodzakelijk dat door de gemeente is beoordeeld en goedgekeurd. Voor de delen van het plangebied waar alleen een renovatie plaatsvindt wordt geen vervolgonderzoek geadviseerd aangezien hier geen nieuwe bodemingrepen plaatsvinden.

4.9 Luchtkwaliteit

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

De inwerkingtreding van het NSL heeft gevolgen voor het NIBM. Een plan is vanaf 1 augustus 2009 NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3 % van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 en NO2. Voor woningbouw is in de NIBM-regeling een grens opgenomen van 1.500 nieuwe woningen met één ontsluitingsweg en 3.000 nieuwe woningen met twee ontsluitingswegen. Plannen voor woningbouw met een omvang onder deze grens beschouwt de Wet luchtkwaliteit als ‘niet in betekenende mate’. Deze plannen mogen zonder verdere toetsing worden gerealiseerd.

Beoordeling

De ontwikkeling voorziet in realisatie van 51 wooneenheden en ligt daarmee ruim onder de hiervoor genoemde grenzen. Het plan draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Een aanvullend onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Desalniettemin dient de blootstelling aan luchtverontreiniging (lokale luchtkwaliteit) echter wel in kaart te worden gebracht en te worden getoetst aan de hierbij gestelde eisen.

Via de NSL-Monitoringstool zijn de concentraties van het meest nabijgelegen rekenpunten aan de Markt voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Figuur 4.4 Concentraties lokale luchtkwaliteit

Uit de tabel blijkt dat de grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 voor de jaren 2020 en 2030 niet worden overschreden en in de toekomst af zal nemen.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor het vaststellen van het voorliggende bestemmingplan. Er is, ten aanzien het aspect luchtkwaliteit, tevens sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.10 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Bij de inventarisatie van risicobronnen rondom het plangebied is met name gebruik gemaakt van de "Risicokaart Nederland".

Figuur 4.4 Uitsnede Risicokaart Nederland (plangebied is paars omcirkeld)

Beoordeling

Bevi-inrichting

Zoals op bovenstaande afbeelding is te zien dat de dichtstbijzijnde inrichting met gevaarlijke stoffen op een afstand van circa 315 meter is gelegen.De risicocontouren van deze inrichtingen reiken niet tot aan het plangebied. Dit betreft tankstation JORA. Hier was in het verleden LPG aanwezig maar de gevaarlijke gas LPG wordt inmiddels niet meerverkocht waardoor geen sprake meer is van risicocontouren.

Spoorlijn

De spoorlijn die door de kern Oudenbosch loopt is gelegen op een afstand van 250 meter van het plangebied.

Voor de trajecten van het doorgaande spoor, ter hoogte van het plangebied, geldt op grond van het Basisnet Spoor, dat er sprake is van een plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar van 18 meter vanaf het hart van het doorgaand spoor. Het plaatsgebonden risico reikt niet tot aan het plangebied. Het plangebied is eveneens niet gelegen in het plasbrandaandachtsgebied (PAG), dat zich uitstrekt tot 30 meter vanaf het doorgaande spoor. Dit aspect is daarom niet aan de orde.

Wanneer een locatie is gelegen op meer dan 200 meter van een transportroute is een berekening van het groepsrisico niet nodig aangezien de toevoeging van personen op deze afstand niet meer van invloed is op de hoogte van het groepsrisico.

Als gevolg van de stofcategorie zeer toxische gassen (B3) en vloeistoffen (D4) bedraagt de maximale effectafstand echter wel 4 km. Dat betekent dat bij een calamiteit iedereen en/of de gebouwen binnen 4 km van het spoor hier gevolgen van kan hebben.

Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is dan ook noodzakelijk. Hiervoor kan het standaard advies en standaard verantwoording van de gemeente Halderberge gebruikt worden. Deze zijn respectievelijk als Bijlage 19 en Bijlage 20 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Buisleidingen

Op circa 1,2 km is een buisleidingenstraataanwezig. Deze straat bestaat enerzijds uit een aardgastransportleiding en anderzijds de pijpleiding Rotterdam - Antwerpen.

De aardgastransportleiding kent de volgende kenmerken:

	Uitwendig diameter	Maximale werkdruk	100% letaliteitsgrens	1% letaliteitsgrens
Z-529-27	16 inch	66,2 bar	100 meter	210 meter

Hieruit is op te maken dat het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied van de aardgastransportleiding.

De brandstofleiding Rotterdam-Antwerpen betreft een leiding waardoor petroleum getransporteerd wordt. Deze leiding kent de volgende kenmerken

	Stofnaam	PR 10-6	1% letaliteitsgrens	Diameter	Max. werkdruk
RAPL maatschappij	Petroleum	34 meter	45 meter	34 inch	52 bar

De leiding heeft een PR 10-6 contour van 34 meter. Het invloedsgebied van leidingen waardoor aardolieproducten worden vervoerd is beperkt (45 meter) en reikt niet tot het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. De leiding is derhalve niet relevant voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

Beperkte verantwoording groepsrisico

a. zelfredzaamheid

Gezien de afstand van de spoorlijn tot het plangebied dient rekening te worden gehouden met het risico van een toxische wolk. In geval van het zich voordoen van een scenario met een toxische wolk, dienen bewoners de ramen en deuren te sluiten en eventuele luchtbehandelingsystemen af te sluiten. Geadviseerd wordt bij de nieuwbouw maatregelen te treffen ten aanzien van luchtdichtheid (en toepassing van een centrale afzetmogelijkheid van ventilatie- en aircosystemen. Bij de nadere uitwerking van bouwplannen dient hiermee rekening gehouden te worden.

Aangenomen word dat de bewoners zich zelfstandig kunnen voortbewegen en in veiligheid kunnen brengen bij eventuele calamiteiten. Er is geen sprake van een zorg gerelateerde zorgfunctie ter plaatse.

b. bestrijdbaarheid

Bij eventuele calamiteiten is de brandweer tijdig ter plaatse. In de omgeving van het plangebied moet een bluswatervoorziening aanwezig zijn die binnen drie minuten na aankomst van een tankautospuit deze van bluswater kan voorzien.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.11 m.e.r.-beoordeling

Behalve aan de uitvoeringsaspecten bedoeld in de Awb en het Bro dient ook te worden getoetst aan de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r of er sprake is van een mogelijke verplichting tot het opstellen van een milieueffectrapportage.

Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er zijn drie onafhankelijke aanvliegroutes die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht. Bepalend hierbij is de activiteit (of zijn de activiteiten) waarop het plan of besluit betrekking heeft. Het betreft de volgende drie stappen:

• 1. Toetsing aan het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Hiermee wordt getoetst of het plan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
  • a. Het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig.
  • b. Het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r., en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan als bedoeld in kolom 3 ‘plannen' geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht.
  • c. Het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 'gevallen', van onderdeel D: er moet beoordeeld worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd.
  • d. De activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit wordt niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.
• 2. In het geval van een plan: toetsing of het uitvoeren van een passende beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming voor dit plan verplicht is vanwege de hierin opgenomen activiteit(en). In dat geval is het plan mogelijk m.e.r.-plichtig.
• 3. Toetsing aan de provinciale milieuverordening. Door Provinciale Staten kunnen hierin aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht.

Beoordeling en conclusie

De activiteit die mogelijk wordt gemaakt (realisatie 51 wooneenheden) valt binnen onderdeel D. (D11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen).

Wanneer de drempelwaarden uit kolom 1 van onderdeel D (oppervlakte van 100 hectare of meer, op aaneengesloten gebied worden 2000 of meer woningen gebouwd, een bedrijfsvloeroppervlakte van minimaal 200.000 m2) worden vergeleken met de voorgestane ontwikkeling wordt geconcludeerd dat sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is.

Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet tevens worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer de aard, de omvang en het ruimtebeslag van belang zijn.

In voorliggende situatie is enerzijds sprake van transformatie van bestaande gebouwen. Hierbij vindt geen extra ruimtebeslag plaats. Anderzijds worden nieuwe woningen gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied en binnen een bestaand centrum. Op de locatie is thans grotendeels bebouwing aanwezig is. Er is daardoor nauwelijks sprake van extra bebouwd ruimtebeslag.

Bevoegd gezag heeft op basis van de aanmeldnotitie m.e.r. een separaat m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen. Zowel de aanmeldnotitie als het m.e.r.-beoordelingsbesluit is als Bijlage 21 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan heeft tot doel een adequaat juridisch-planologische regeling te scheppen voor onderhavige ontwikkeling. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten.

Het bestemmingsplan biedt een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Hierna wordt inhoudelijk ingegaan op de bestemmingen en de aanduidingen binnen het onderhavige bestemmingsplan.

5.2 Opzet regels

De indeling van de planregels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Verkeer

Deze bestemming is toegekend aan gronden met een verkeersfunctie. Binnen de bestemming zijn ook groenvoorzieningen mogelijk waardoor het openbare gebied eenvoudig in te richten is.

Artikel 4 Wonen

Deze bestemming is toegekend aan de locaties waar woningen worden gerealiseerd. Ter plaatse van de functieaanduiding 'religie' is uitsluitend een parochiecentrum toegestaan. De gebouwen mogen binnen het bouwvlak worden gebouwd rekening houdend met de maatvoering in de regels. Bijgebouwen mogen daarnaast binnen het bouwvlak en/of binnen de aanduiding 'bijgebouwen' worden gerealiseerd. Middels bouwaanduidingen is aangegeven welke type woningen is beoogd.

Met een binnenplanse afwijking is de mogelijkheid opgenomen om het parochiecentrum te wijzigen naar een woning. Het maximaal aantal wooneeheden voor het gehele plangeibed mag hiermee verhoogd worden 52 eenheden. De noodzaak en behoefte dient hiervoor wel aangetoond te worden.

Artikel 5 Waarde - Archeologie historische bebouwing

In zones met een hoge archeologische verwachting wordt de grootste kwantiteit aan archeologische vindplaatsen (historische bebouwing) verwacht. In deze zones is voorafgaand aan bodemingrepen adequaat archeologisch onderzoek noodzakelijk. Deze gronden zijn voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie historische bebouwing’ waarvoor geldt dat voor bodemingrepen groter dan 30 m² archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. De onderzoeksplicht is echter niet van toepassing op grondroerende werkzaamheden tot 60 cm onder het bestaande maaiveld aangezien de gronden tot deze diepte veelal zijn verstoord.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing, ondergronds bouwen en vervangende nieuwbouw van woningen.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is de gebiedsaanduiding naar aanleiding van de luchtvaartverkeerzone opgenomen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten en afmetingen.

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van het voorzien in voldoende parkeerplaatsen alsmede bluswatervoorzieningen, bereikbaarheid en opstelplaatsen voor brandweervoertuigen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Artikel 13 Slotregel

Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.3 Verbeelding

De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit uit zich met name in de structuur en opmaak van de regels en verbeelding. De verbeelding opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehoren kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen en dergelijken. Op de planverbeelding zijn de volgende onderdelen opgenomen:

• de plangrens;
• de bestemming;
• bouwvlakken;
• maatvoeringsvlakken;
• functie- en bouwaanduidingen;

De gronden gelegen binnen de grens van het plangebied zijn geregeld binnen dit bestemmingsplan. De kleuraanduiding op de planverbeelding geeft aan om welke bestemming het gaat. Het bouwvlak geeft de begrenzing weer waarbinnen gebouwen mogen worden opgericht. De overige aanduidingen geven een specifieke situatie weer, waarvoor in de regels een aparte regeling is opgenomen.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk wanneer de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn.

Beoordeling en conclusie

Ten behoeve van dit plan is/wordt een anterieure overeenkomst gesloten met initiatiefnemer. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het kostenverhaal bestaat enerzijds uit de plankosten en bovenwijkse voorzieningen en anderzijds eventuele planschade. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Omgevingsdialoog

Participatie wordt een belangrijke pijler onder de toekomstige Omgevingswet. Derden (waaronder omwonenden) moeten in een vroegtijdig stadium worden betrokken bij de voorbereiding van beleids- en besluitvorming. Van belang is dat de buurt betrokken wordt bij het planvoornemen. Als initiatiefnemer moet kennis worden genomen van eventuele bezwaren, wensen en belangen van omwonenden.

In Q4 2020 zijn gesprekken gevoerd tussen de Belangengroep Hart van Oudenbosch en de gemeente Halderberge. Tevens heeft een vragenlijst online gestaan. De leden van het digitaal burgerpanel (ruim 600 leden) zijn per mail uitgenodigd om de vragenlijst in te vullen. Via andere kanalen zijn ook alle inwoners opgeroepen de vragenlijst in te vullen.

De gesprekken en de vragenlijst zijn de basis geweest voor de randvoorwaarden voor de (her)ontwikkeling. Deze zijn door de gemeente om-armt. In april 2021 is een raadsbesluit genomen en zijn de randvoorwaarden opgelegd aan een marktpartij.

Op 17 mei 2022 heeft een inloopavond plaatsgevonden waarbij het voorlopig ontwerp is gepresenteerd voor belanghebbenden. Over het algemeen werden vragen gesteld ten aanzien van het parkeren en privacy.

Om de parkeersituatie goed in beeld te brengen wordt momenteel een parkeer(druk)onderzoek uitgevoerd. Dit zal de basis vormen voor de inrichting van de openbare ruimte.

Er zijn en worden individuele gesprekken gevoerd met enkele bewoners om onder andere de vraagpunten omtrent privacy te bespreken.

Op 22 september 2022 is het Ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd door de gemeente en op 4 oktober 2022 heeft een inloopavond plaatsgevonden waarbij het Ontwerp Bestemmingsplan, de inrichtingsschetsen van het openbare gebied en het verkeeronderzoek is gepresenteerd aan belanghebbenden. De reacties die bezoekers hebben achtergelaten zijn beantwoord en in Bijlage 22 terug te vinden. Tevens worden deze antwoorden met een nieuwsbrief in december 2022 door de gemeente kenbaar gemaakt aan omwonenden en andere belanghebbenden.

Separaat zal een participatietraject lopen over de inrichting van de openbare ruimte rond de kapel en het religieus erfgoed in het geheel. De inrichting van de openbare ruimte wordt verzorgd door de gemeente Halderberge.

In de periode juni t/m september 2022 heeft initiatiefnemer meerdere individuele gesprekken gevoerd met omwonenden uit het Doelpad en de Markt die tijdens de inloopavond van 17 mei 2022 een reactie hebben achtergelaten. Het participatieverslag van deze overleggen is in Bijlage 23 bijgevoegd.

7.2 Vooroverleg

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

Van de volgende partijen is een reactie ontvangen:

• 1. Brandweer

Het plan is geheel gelegen buiten de 200 meter van de infrastructuur het standaard- advies is hierop van toepassing. Deze is als Bijlage 19 toegevoegd.

Daarnaast is het plan getoetst aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswater. In de directe omgeving is voldoende bluswater. Dit geldt voor de grondgebonden woningen.

Wel wordt opgemerkt als het gebouw uit meer dan 4 bouwlagen bestaat het noodzakelijk is dat de brandkranen bij de ingang van de appartementen dient te zijn. Op basis van de huidige plannen is niet geheel duidelijk waar de ingangen komen te liggen. Hier zal bij de vergunning aandacht voor zijn.

• 2. Evides waterbedrijf

Geen bezwaren tegen het voorgenomen plan

• 3. Gasunie

Het plangebied ligt buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtstbij gelegen leiding. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

• 4. Kaan Consultancy

De buisleidingen, in beheer bij Kaan Consultancy, zijn op geruime afstand van deze locatie gesitueerd.

• 5. Rijkswaterstaat

Dit plan ligt niet in het beheersgebied van Rijkswaterstaat Zuid-Nederland.

• 6. Waterschap Brabantse Delta

Er wordt verzocht in de waterparagraaf aandacht te schenken aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Deze vooroverlegreactie is volledigheidshalve opgenomen als Bijlage 24 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

• 7. Provincie Noord-Brabant

Het plan is in overeenstemming met onze provinciale belangen.

7.3 Zienswijzen

Na het wettelijk vooroverleg heeft dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegen als ontwerpbestemmingsplan. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid om zienswijzen op het plan in te dienen. De zienswijzen zijn samengevat en van commentaar voorzien en als Bijlage 25 toegevoegd. Deze zienswijzen hebben tot aanpassingen geleied. Daarnaast zijn er nog enkele ambtshalve wijzigingen gedaan. Het college zal de raad voorstellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Wijzigingen:

• Stikstofberekening aanlegfase (paragaaf 4.7 en Bijlage 17);
• Tekstuele toevoeging ten aanzien van verkeer en parkeren (paragraaf 4.4);
• Parkeerduuronderzoek toegevoegd als Bijlage 9;
• Afwijkingsmogelijkheid voor goot- en bouwhoogte met maximaal 3 meter verwijderd;
• Toevoeging analyses makelaars ten aanzien van de woningbehoefte (paragraaf 3.3.2 en Bijlage 4 en 5);
• De bestemming Groen is vervangen door Verkeer om voldoende flexibilteit te hebben bij de inrichting van de openbare ruimte. Binnen de bestemming Verkeer is ook groen mogelijk, andersom niet;
• De trap en hellingbaan bij de woningen aan het doelpad zijn komen te vervallen. De verbeelding is hierop aan gepast;
• Het nieuwbouw pand aan de Markt is smaller geworden en huisvest 11 appartementen in plaats van 13. Het pensionaat zal daarentegen 16 appartementen bevatten. Het totaal van 51 woningen blijft daarmee gehandhaafd. De versmalling van het pand aan de Markt heeft geleid tot aanpassing van de verbeelding;
• Bezonningsstudies (Bijlage 3 en Bijlage 2);
• Beantwoording reactie bijeenkomst 4 oktober 2022 (Bijlage 22);
• Participatieverslag (Bijlage 23);
• Nota van zienswijze (Bijlage 25).

7.4 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.