Menneweg 55A, Sassenheim

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het vigerend bestemmingsplan Sassenheim Oost is op de locatie Menneweg 55A een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dit wijzigingsgebied kan in zijn geheel worden gewijzigd naar wonen. Het maximaal aantal te realiseren woningen bedraagt 6.

De verkavelingstekening van januari 2015 toont 8 nieuwe woningen ter plaatse van de gronden behorende bij het bedrijfspand 55A en het herbestemmen van de bedrijfswoning 55 naar 1 vrijstaande woning. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is bij het plan behorende verkavelingstekening aangepast. Deze tekening van mei 2016 toont 6 nieuwe rijwoningen en het herbestemmen van de bedrijfswoning met opstallen Menneweg 55 naar 1 vrijstaande woning. De gemeente is stedenbouwkundig akkoord met de extra rijwoning. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt een bestemmingsplan opgesteld inclusief de planologische onderzoeken.

1.2 Ligging plangebied

De locatie ligt in Sassenheim ten zuidoosten van de Parklaan, de doorgaande route door Sassenheim. De locatie wordt begrensd door de straten Menneweg en Rusthofflaan. De zuid- en oostzijde van het plangebied ligt ingeklemd tussen de woonbebouwing aan de Apollostraat en Planetenplein.

De herontwikkeling heeft betrekking op de wijzigingsbevoegdheid, het bedrijfspand 55A en het achterliggende gebied met bijgebouwen. De woning Menneweg 55 blijft behouden. Om de bedrijfsbestemming volledig te kunnen herbestemmen en de ontsluiting van het gebied via de Rusthofflaan mogelijk te maken, wordt het perceel met het bestaande woonhuis aan de Menneweg 55 in het plangebied meegenomen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied valt in het vigerende bestemmingsplan 'Oost' te Sassenheim vastgesteld op 27 september 2007. In het vigerend bestemmingsplan is op de locatie Menneweg 55A wijzigingsgebied IV opgenomen. Dit wijzigingsgebied kan in zijn geheel worden gewijzigd van 'bedrijfsdoeleinden' en 'groendoeleinden' naar 'woondoeleinden', 'groendoeleinden, 'water' en 'verblijfsdoeleinden'. Bij het gebruik maken van deze bevoegdheid dienen de volgende bepalingen in acht te worden genomen:

• a. het maximaal aantal te realiseren woningen bedraagt 6
• b. de woningen dienen te worden uitgevoerd in de vorm van 5 rijenwoningen en 1 vrijstaande woning;
• c. de goothoogte van een woning mag niet meer bedragen dan 6 m.

Figuur 1.2 Vigerend bestemmingsplan Oost Sassenheim

De verkavelingstekening van mei 2016 (figuur 2.2) toont 6 nieuwe rijwoningen; en het herbestemmen van de bedrijfswoning Menneweg 55 naar 1 vrijstaande woning. Om de ontwikkeling mogelijk te maken kan geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid omdat er sprake is van meer dan 5 rijwoningen, daarom wordt voor deze ontwikkeling een bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van 6 nieuwe woningen en het herbestemmen van het bedrijfspand mogelijk is. Hiermee is dit een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gekozen juridische vorm voor dit bestemmingsplan is een globaal gedetailleerd bestemmingsplan. Gedetailleerd in die zin, dat de bestemming ruimtelijk vastgelegd is, maar ook globaal om voldoende flexibiliteit in het plan te houden voor de uiteindelijke positionering van de bebouwing.

1.5 Planproces

Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening.

Kort weergegeven betreft het - ervan uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in de plannen kunnen vinden - de volgende stappen:

• 1. ter inzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan. In deze fase vindt plaats;
  • a. overleg over het voorontwerp bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie;
  • b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
  • c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak.
• 2. ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer eventueel horen van diegenen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht;
• 3. vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
• 4. beroepsprocedure;
• 5. onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'Menneweg 55A, Sassenheim' bestaat uit de planregels en een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting is als volgt opgebouwd.

In hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde met de bestaande en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond van de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen.

In het vierde hoofdstuk wordt het van toepassing zijnde beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau besproken. En het vijfde hoofdstuk wordt kort het programma benoemd.

In hoofdstuk 6 worden het milieuonderzoek behandeld om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen.

Tot slot wordt in hoofdstuk 7 maatschappelijke uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 8 de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Bestaande situatie

De locatie wordt omsloten door het Planetenplein, de Menneweg, de Rusthofflaan en de Apollostraat. Tussen de woonbebouwing aan de Menneweg was een bedrijfspand gelegen. Het platte dak, de grote roldeuren en het verharde voorterrein pasten niet in het straatbeeld van de Menneweg. Dit pand is nu gesloopt.

Achter het voormalige bedrijfspand en de woongebouwen ligt een open privé-terrein. Het terrein wordt gebruikt voor het houden van dieren en het opslaan van goederen uit de aannemerij. Het plangebied is opgebouwd uit twee delen. Het ene deel betreft het voormalige bedrijfspand en de naastgelegen woning op de hoek van de Rusthofflaan dat onderdeel uitmaakt van het bebouwingslint de Menneweg. Het andere deel sluit aan bij de achterliggende planmatige wijk met voornamelijk rijtjeswoningen. De omliggende bebouwing bestaat overwegend uit woningbouw van twee lagen en een kap. Het open terrein is deels verhard en bebouwd met schuurtjes. De oostkant van het terrein wordt begrensd door een sloot.

Figuur 2.1 bestaande situatie

2.2 Toekomstige situatie

De tweedeling in het plangebied zorgt voor twee verschillende ontwikkelingsmogelijkheden. 1) Herbestemmen bestaande woning met bedrijfsopstallen en 2) de ontwikkeling op het achterterrein in aansluiting op de bestaande bebouwings- en ontsluitingsstructuur van de Apollostraat.

Langs de Menneweg wordt in aansluiting op de woonbebouwing van het lint het bedrijfspand 55A herbestemd tot woonerf wat gaat horen bij de bestaande woning Menneweg 55. Voor de bestaande woning wordt de goothoogte juridisch (conserverend) vastgelegd op 6 meter.

De beoogde nieuwbouw ligt ten opzichte van de bestaande bebouwing relatief gunstig, dat wil zeggen dat de extra schaduwwerking door de nieuwbouw hoofdzakelijk in de eigen achtertuin ligt. Voor een aantal perioden is er wel extra schaduw werking op de bestaande omliggende bebouwing te zien. Deze worden als acceptabel beoordeeld in bestaand stedelijk gebied. In Bijlage 12 is ter onderbouwing hiervan een bezonningsstudie opgenomen. In deze zonnestudie wordt uitgegaan van een bebouwing 8 woningen. De aanpassing naar 6 woningen heeft geen verdere consequenties voor de uitkomst van deze studie.

Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het totaal aantal nieuwbouwwoningen aangepast naar 6 rijwoningen. Deze woningen worden gerealiseerd door een verlening van het woningbouwblok aan de Apollostraat. Ook de achtertuinen en de bergingen liggen in het verlengde van de woningen aan de Apollostraat. De rijwoningen kunnen aan de voorzijde worden uitgebreid met een erker.

De sloot wordt gedempt en het bestaande voetpad vanuit de Apollostraat wordt doorgetrokken richting het Planetenplein. Het voetpad krijgt een breedte van 4,5 meter, zodat de woningen goed bereikbaar zijn voor de brandweer. Het huidige voetpad voor de woningen aan de Planetenplein 14-26 blijft behouden. Tussen het bestaande voetpad en het nieuwe voetpad komt een smalle groene afscherming.

De parkeerplaatsen van de nieuwe woningen worden op het achterterrein gelegd. De parkeerstraat sluit aan op de Rusthofflaan. De parkeernorm is 1,8 voor grondgebonden woningen. Dit betekent dat op eigenterrein 11 parkeerplaatsten benodigd zijn. Op het binnenterrein worden 15 parkeerplaatsten gerealiseerd, oftewel een overschot van 4 parkeerplaatsen. De parkeervakken hebben een afmeting van 5 m lang en 2,50 m breed. De benodigde doorrijbreedte van de ruimte tussen verschillende rijen met parkeervakken is 6,00m.

Figuur 2.2 toekomstige situatie

De oostgrens van het plangebied grenst aan de hoekwoning Apollostraat 15. Doordat het voetpad wordt doorgetrokken ontstaat er aan de oostkant van het voetpad, grenzend aan de tuin van Apollostraat 15 een stukje restgroen. In dit bestemmingsplan is er voor gekozen het stukje groen de bestemming Wonen-2 en Tuin te geven. Op deze manier kan in de toekomst eventueel het stukje groen worden betrokken bij de zijtuin van de hoekwoning.

2.3 Conclusie

Woningbouw op deze locatie sluit aan bij de aanwezige functies in de omgeving. Het plangebied wordt goed ontsloten en het parkeren wordt op eigenterrein opgelost. Er kan dus geconcludeerd worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Planvorm

Ontwikkelingsgericht

In dit bestemmingsplan wordt nieuwbouw van grondgebonden woningen mogelijk gemaakt en is dus een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gekozen juridische vorm voor dit bestemmingsplan is een gedetailleerd bestemmingsplan. Gedetailleerd in die zin, dat de bestemming ruimtelijk vastgelegd is, met enige marge om geringe afwijkingen mogelijk te maken.

3.2 Systematiek bestemmingen

3.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) en Wijze van meten (artikel 2)

De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in Artikel 1 nader gedefinieerd. Bij toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan hoogte- en andere maten opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 van de regels geeft een nadere omschrijving hoe de bedoelde maten gemeten moeten worden.

3.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De locatie is bestemd als wonen met bijbehorende erven, tuinen, wegen en paden. Binnen de woonbestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdbebouwing moet worden gerealiseerd. Daarnaast zijn aan deze bestemming gerelateerde en ondergeschikte bestemmingen als parkeren, ontsluiting, water en groen toegestaan.

 

Artikel 3 Tuin

In tegenstelling tot de achtertuin en sommige zijerven bij woningen, worden de voortuinen bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming is maar een beperkte hoeveelheid aan bouwwerken toegestaan. Binnen dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om binnen de bestemming 'Tuin' een erker of een luifel te realiseren. Wel gelden daarvoor restricties met betrekking tot situering en afmetingen. Omdat de erkers van het bouwplan groter zijn dan de standaard regels toestaan, zijn de erkers bij het bouwvlak van het hoofdgebouw betrokken van de bestemming Wonen-2. Verder zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt hierbij 1 m. Voor een open hekwerk is bij de vrijstaande woning een uitzondering gemaakt, daar mag iets hoger worden gebouwd. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt de bouwhoogte maximaal 2 m.

De volgende figuur geeft een toelichting op de planregel 'Artikel 3 Tuin' met betrekking tot erkers aan voor- en zijgevel van woningen.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

In het plangebied wordt voorzien in een woonpad om de ontsluiting van de aangelegen woningen mogelijk te maken. Verder is aan de achterzijde van de woningen een achterstraat gesitueerd, waar geparkeerd kan worden ten behoeve van de aangelegen woningen. Deze straat is ook bestemd voor de ontsluiting van achtertuinen. Deze straat en het woonpad zijn opgenomen in de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied.

Artikel 5 Wonen - 1 en Artikel 6 Wonen - 2

Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd voor wonen. De gemeente Teylingen heeft een eigen standaardindeling voor verschillende woningbouwtypologieën. Voor de verschillende typologieën zijn de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2 opgenomen. Onderstaand zijn deze bestemmingen verder uitgewerkt.

Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen. Hoofdgebouwen mogen voorts uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De toegestane goot- en bouwhoogten zijn in de verbeelding opgenomen. Omdat de erkers van het bouwplan groter zijn dan de standaard regels in de bestemming Tuin toestaan, zijn de erkers bij het bouwvlak van het hoofdgebouw betrokken van de bestemming Wonen-2. Voor de erkers is een apart maatvoeringsvlak opgenomen van 3,5 meter als maximale bouwhoogte. Voor de erfbebouwing bij de woningen zijn vervolgens specifieke regels opgenomen, waarbij in ieder geval geregeld is dat ten hoogste 50% van de zij- en achtererf bebouwd mag worden, tot een maximum van 100 m².

De gezamenlijke breedte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en -overkappingen, gemeten vanuit de zijgevel van het hoofdgebouw, bedraagt ter plaatse van de betreffende zijgevel ten hoogste 70% van de breedte van het hoofdgebouw met een maximum van 5 m. Dit wijkt af van het handboek, waarin 60% is bepaald, omdat 3,8m net iets te smal is voor een garage.

Binnen Wonen - 1 zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Binnen de bestemmingsregels zijn verschillende bouwregels opgenomen voor hoofdgebouwen en erfbebouwing.

De bestemming Wonen - 2 voorziet in aaneengebouwde, twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen.

De volgende figuren geven ten aanzien van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen een toelichting op de volgende planregels:

• Artikel 5 Wonen - 1
• Artikel 6 Wonen - 2

3.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 anti-dubbeltelregel

Deze regel is om te voorkomen dat mocht in het bestemmingsplan zijn bepaald, dat bij een gebouw een open terrein verplicht is, dat terrein nog eens meetelt bij de beoordeling van een aanvraag van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke verplichting wordt gesteld.

Artikel 8 algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen om te voorkomen dat bouwwerken die legaal tot stand zijn gekomen, maar qua maatvoering niet geheel in overeenstemming zijn met het voorliggende bestemmingsplan, worden 'wegbestemd'.

Artikel 9 algemene afwijkingsregels

Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.

Artikel 10 algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.

Artikel 11 overige regels

Werking wettelijke regelingen

In dit artikel is bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) mag een bestemmingsplan enkel en alleen worden gewijzigd volgens de vereiste procedure van de Wro. De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft er bezwaar tegen dat een plan impliciet gewijzigd kan worden. Met dit artikel wordt dit voorkomen.

Voldoende parkeergelegenheid

In dit artikel is een regeling opgenomen om voldoende parkeergelegenheid binnen een plangebied te garanderen.

3.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht
Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 3.2.1 Bro. Dit artikel is één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot. Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag.

Het tweede lid gaat in op het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet toegestaan.

Artikel 13 Slotregel
Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie vervangt de Nota ruimte, Nota mobiliteit (gedeeltelijk), de structuurvisie Randstad en nog een aantal kleine plannen. Deze nota's zijn derhalve niet meer opgenomen in dit bestemmingsplan. In de SVIR zijn, uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk, de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, waarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn.

Nederland moet concurreren en daarnaast bereikbaar, leefbaar en veilig zijn. Dat is het streven van het Rijk. Het Rijk voorziet dit met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Dit maakt Nederland sterk en onderscheidend in de wereld. Die samenhang van het internationale en regionale schaalniveau wil het Rijk behouden, laten groeien en versterken. Nederland heeft met zijn internationale oriëntatie en open economie een hoog welvaartsniveau opgebouwd. Een netwerk van hoogwaardige internationale verbindingen van weg, spoor, water en lucht, met daarbinnen de mainports als belangrijke knooppunten is de basis voor die internationale concurrentiepositie. De 3 hoofddoelen van de structuurvisie zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.

Conclusie

Voor onderhavig plan zijn geen bijzondere doelstellingen van toepassing. De herontwikkeling van bedrijfspand naar woningbouw in een binnenstedelijk gebied vergroot de leefbaarheid in de omgeving.

Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De volgende onderwerpen uit het Barro moeten worden vertaald in bestemmingsplannen: (1) Project Mainportontwikkeling Rotterdam, (2) Kustfundament, (3) Grote Rivieren, Waddenzee en Waddengebied, (4) Defensie, (5) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, (6) Rijksvaarwegen, (7) Hoofdwegen en spoorwegen, (8) Elektriciteitsvoorzieningen, (9) EHS, (10) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en de (11) uitbreidingsruimte van het IJsselmeer.

Ladder van duurzame verstedelijking

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De ladder voor duurzame verstedelijking moet het volgende inhouden:

• 1. er moet beschreven worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving onder 1 blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien uit de beschrijving onder 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Deze punten zijn hieronder uitgewerkt:

• 1. in de Woonvisie 2008-2020 van de gemeente Teylingen is opgenomen dat er in de gemeente nog altijd behoefte is aan nieuwe woningen. De woonvisie richt zich op het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt en het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen. Met dit bestemmingsplan worden woningen gerealiseerd uit het middeldure segment voor met name jonge starters en gezinnen. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de actuele regionale behoefte;
• 2. de ontwikkeling die middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt ligt in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is een gebied binnen het bestaande stedelijke gebied dat thans in gebruik is door een bedrijfspand met bijgebouwen. Omdat er in de lokale markt behoefte is aan nieuwe woningen is deze locatie, vlak tegen de kern van Sassenheim aan een ideale binnenstedelijke locatie om nieuwbouw te realiseren. Daarnaast is het plangebied in het vigerend bestemmingsplan reeds voorzien van een wijzigingsbevoegdheid naar 6 woningen;
• 3. aangezien sprake is van een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied, is dit punt verder niet van toepassing.

Conclusie

Met het bovenstaande is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De ontwikkelingslocatie betreft een binnenstedelijke locatie die uitstekend geschikt is voor woningbouw.

4.2 Provinciaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit

Provinciale Staten (PS) hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) vastgesteld. De Visie ruimte en mobiliteit biedt een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is,
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht,
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De essentie van de rode draad 'verbeteren van ruimtelijke kwaliteit' is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Het plangebied is gelegen in binnen het bestaand stedelijk gebied van Sassenheim van de gemeente Teylingen.

De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van bebouwde ruimte. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening hanteren gemeenten de “ladder voor duurzame verstedelijking” om de keuze voor en situering van nieuwe woon- en werklocaties te verantwoorden. De provincie bevordert de consequente toepassing van de ladder door deze op te nemen in de Verordening ruimte en daarbij een aantal begrippen te verhelderen. Een van die begrippen is het “bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD). De provincie verstaat daaronder: ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD. Het plangebied is gelegen binnen de contour van het “bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD).

Figuur 4.1 Uitsnede kaart 20 laag van de stedelijke occupatie.

Verordening Ruimte 2014

In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De Verordening ruimte 2014 stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen, afwijkingsprocedures of beheersverordeningen. Tevens zijn de nationale belangen zoals vastgelegd in de AMvB Ruimte in de provinciale

verordening opgenomen ten behoeve van een doorwerking in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

De verordening, gebaseerd op artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening, stelt regels betreffende de inhoud van en de toelichting van juridisch-planologische procedures over onderwerpen in zowel het landelijke als het stedelijke gebied van Zuid-Holland. Ontwikkelingen in het plangebied dienen getoetst te worden aan het provinciale beleid; de provinciale verordening maakt hier onderdeel van uit. Indien een plan in strijd is met de Provinciale Verordening hebben Gedeputeerde Staten de bevoegdheid om een afwijking van de Provinciale Verordening te verlenen.

Het provinciaal kwaliteitsbeleid gaat uit van ‘ja, mits’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel de groene ruimte als de bebouwde ruimte. Een bestemmingsplan kan dus voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen).

Conclusie

De ontwikkeling van de locatie ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied” (BSD). Het bestemmingsplangebied wordt niet specifiek benoemd in de Visie Ruimte en Mobiliteit. De transformatie van bedrijfslocatie naar woongebied is niet in strijd met de provinciale visie. De ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en sluit aan op de bestaande functionele- en bebouwingsstructuur van de omgeving.

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015 (2009)

De effecten van klimaatverandering en de druk op de beschikbare ruimte nemen de komende decennia verder toe. Bescherming tegen overstromingen blijft dan ook onverminderd belangrijk en wordt zelfs gecompliceerder door de zeespiegelstijging en bodemdaling. De toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardig zoet water en conflicterende belangen van watergebruikers, maken de verdeling van zoet water tot een maatschappelijk vraagstuk. De chemische en ecologische toestand van grond- en oppervlaktewater moet verbeterd worden. Het watersysteem vereist aanpassingen om deze effecten de baas te blijven.

Dit alles leidt tot vier kernopgaven voor de provincie Zuid-Holland:

• waarborgen waterveiligheid;
• realiseren mooi en schoon water;
• ontwikkelen duurzame (zoet)watervoorziening;
• realiseren robuust & veerkrachtig watersysteem.

Van de bovenstaande vier kernopgaven is de opgave ten aanzien van de waterveiligheid van toepassing op het onderhavige project aangezien een deel van de kavel binnen de beschermingszone ligt van een waterkering.

Conclusie
De ontwikkeling is niet in strijd met het provinciaal waterplan en voldoet aan de 4 kernopgaven. Het aspect water wordt nader toegelicht in paragraaf 6.8 Water.

4.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende beleiduitgangspunten van belang:

• streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
• stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen, hieronder valt ook het versterken van het aanwezige winkelbestand;
• het afstemmen van de onderwijsvoorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte;
• het bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en of psychische beperking;
• benutting van woningbouwmogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de instandhouding van voorzieningen;
• ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woon-zorgzones en dichtbij voorzieningen;
• stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
• zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.

Figuur 4.2 Kaart Toekomstvisie Vitaal & Vernieuwend.

Conclusie

Door de herontwikkeling van het plangebied worden de woningbouwmogelijkheden benut in de kern van Sassenheim. Daarmee sluit het aan op de gewenste ontwikkelingen in de omgeving.

Ontwerp-Structuurvisie Teylingen 

Het ontwerp van de Structuurvisie Teylingen 2030 Duurzaam Bloeiend is door burgemeester en wethouders van Teylingen vastgesteld en heeft met het bijbehorende Planmilieu-effectrapport (Plan-MER) tot en met 25 februari 2015 voor een ieder ter inzage gelegen. De ontwerp structuurvisie sluit in belangrijke mate aan bij de Toekomstvisie Teylingen Vitaal en Vernieuwend (2008), Strategische Visie Teylingen 2040 (2009) en de Intergemeentelijke Structuurvisie voor de Duin- en Bollenstreek (2009) en de Koersnotitie (2011). Het geeft verdere invulling aan deze visies en onderbouwt die vanuit actuele behoeften, beleidskaders en (regionale) afspraken. De leidende principes in de ontwerp structuurvisie zijn:

• Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente.
• Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek.
• Onze ambities en keuzes stemmen wij steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

De ontwikkeling is niet in strijd met de ontwerp structuurvisie. Door het transformeren van de bedrijfslocatie, die midden in een woonwijk is gelegen, naar wonen, wordt de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en de kern Sassenheim versterkt. Gemeente teylingen staat positief tegenover de herontwikkeling.

Woonvisie Teylingen 2008-2020

Parallel aan de Toekomstvisie is een Woonvisie (begin 2008 vastgesteld) opgesteld als een belangrijke uitwerking om de doelen uit de Toekomstvisie te concretiseren en te realiseren. Gemeente Teylingen wil een gemeente zijn waarin het goed wonen is, in een dorpse sfeer, met voldoende voorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Daarbij is bereikbaarheid voor huishoudens met een verschillende inkomensniveau van belang en dienen identiteiten van de drie kernen behouden en versterkt te worden, waarbij ook ruimte op eigen grondgebied beschikbaar blijft voor recreatie, natuur en bedrijvigheid (waaronder de bollenteelt).

Voor de bestaande woningvoorraad moet de kwaliteit op peil blijven en waar mogelijk verbeteren. In de nieuwbouw stroom wil de gemeente zo gericht mogelijk woningen toevoegen, met als doel meer balans in de totale woningvoorraad aan te brengen. Daarbij is flexibiliteit een belangrijk begrip: woningen die gebouwd worden moeten voldoen aan de huidige woningbehoefte, maar ook aan die op de middellange en lange termijn. Dit vraagt om een lange termijnvisie bij de commerciële en maatschappelijke ontwikkelaars.

De Woonvisie schetst de gemeentelijke kijk op het wonen voor de periode tot 2020. Voor de toekomstige ontwikkeling staan de volgende beleidsdoelstellingen centraal:

• het inzetten van instrumenten om de ruimte tussen huur en koop te verkleinen;
• het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt;
• het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen;
• het faciliteren van de vraag naar dure huur- en meergezinswoningen (senioren) en ruimere eengezinswoningen;
• het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving in de bestaande woningvoorraad;
• bij woningbouw het maximaal en kwalitatief goed benutten van de mogelijkheden die de uitbreidingslocaties binnen de rode contouren bieden. Bovendien het transformeren en mogelijk daarbij verdichten binnen de bestaande bebouwde gebieden.

De woonvisie van de gemeente Teylingen richt zich op drie kernen, Sassenheim, Warmond en Voorhout. Sassenheim en Voorhout zijn de twee grootste kernen. De kern Sassenheim, met als woonmilieu Centrum-dorpswonen, heeft net als Warmond, in verhouding minder koopwoningen dan Voorhout. De verdeling tussen koop- en huurwoningen in Sassenheim-Centrum is vergelijkbaar met geheel Sassenheim, waar 58 % van de woningen koopwoningen zijn.

Toetsing en conclusie

In de Woonvisie 2008-2020 van de gemeente Teylingen is opgenomen dat er in de gemeente nog altijd behoefte is aan nieuwe woningen. De woonvisie richt zich op het bouwen voor jonge starters, gehandicapten en senioren op de woningmarkt en het bouwen van sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen. Met dit bestemmingsplan worden woningen gerealiseerd uit het middeldure segment voor met name jonge starters en gezinnen. Daarnaast is de ontwikkeling een inbreidingslocatie waardoor de gronden binnen de bebouwde kom goed worden benut. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de criteria van de woonvisie.

Duurzaamheidsagenda 2011-2014

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Teylingen is vastgelegd in de Duurzaamheidsagenda "Samenwerken en Verbinden". Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame ontwikkeling, voor duurzame (steden)bouw, alsook voor het klimaat en energiebesparing.

Conclusie

Bij de ontwikkeling van de woningen zal gekeken moeten worden naar duurzaamheid en zal aan de eisen die de gemeente hieromtrent oplegt moeten worden voldaan.

Hoofdstuk 5 Programma

5.1 Verkeer

De ontwikkelaar van de woningbouwlocatie Menneweg 55A te Sassenheim doorloopt in samenspraak met de gemeente Teylingen een bestemmingsplanprocedure. Inzake de ontsluiting zijn er rapporten opgesteld door adviesbureau Goudappel Coffeng en de gemeente Teylingen. In het voorontwerp bij het bestemmingsplan is ervoor gekozen de ontsluiting van de nieuwe woningen te laten plaatsvinden via de Rusthofflaan. Dit heeft de voorkeur van de ontwikkelaar en de gemeente. Omwonenden hebben echter inspraakreacties ingediend tegen de voorgenomen ontsluiting. Enkele omwonenden zijn voorstander van een ontsluiting via de Menneweg.

De gemeente Teylingen heeft IDDS gevraagd om, onder andere op basis van vigerende ontwerprichtlijnen en regelgeving, te adviseren over welke van de twee genoemde mogelijkheden de meest geschikte ontsluitingsroute voor de te ontwikkelen woningen aan de Menneweg 55A biedt. Om tot het advies te komen zijn de volgende werkzaamheden verricht:

• Het op basis van landelijke en gemeentelijke ontwerprichtlijnen en regelgeving schetsmatig uitwerken van twee varianten voor de ontsluiting van de te ontwikkelen woningen aan de Menneweg 55A.
• Adviseren welke variant de voorkeur heeft om op te nemen in het ontwerp bestemmingsplan. Dit advies moet de beantwoording van de inspraakreacties ondersteunen.

De conclusies uit het rapport zijn opgenomen in onderstaande paragraaf. Het rapport is opgenomen in Bijlage 6 Verkeersonderzoek.

5.1.1 Aanvullend verkeersadvies

Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het aantal nieuwbouwwoningen aangepast naar 6 rijwoningen. Naar aanleiding van de zienswijzen is het aanvullend verkeersadvies gewijzigd in mei 2016. Deze versie is verwerkt in de onderstaande paragraaf. De aanpassing van het onderzoek heeft niet tot een aanpassing van de conclusie.

Onderzoek en advies over alternatieven Rusthofflaan en Menneweg

Het plangebied is geïsoleerd tussen de woningen aan de Menneweg, Rusthofflaan, Planetenplein en Apollostraat. Op dit moment maakt het betreffende terrein deel uit van de percelen Menneweg 55 en 55A. Dit achterterrein wordt dus kadastraal gescheiden van de rest. Er zou daarmee ook geen ontsluiting aanwezig zijn voor het terrein. In het plan is in eerste instantie rekening gehouden met het doortrekken van het doodlopende stuk van de Apollostraat. Dit stuk leidt naar de garageboxen voor de woningen aan de Apollostraat en de doorgang richting de boxen is openbaar gebied, maar ook zeer smal. Uit een verkeersadvies van Goudappel Coffeng1 blijkt dat de verkeerstoename door de nieuwe woningen ‘zeer bescheiden’ is en dat de ontsluitingsroute via de Apollostraat daarom ‘matig maar acceptabel’ is.

Vanuit een verkeerskundige- en bereikbaarheidsoogpunt is het echter wenselijker om de ontsluiting via de Rusthofflaan (via een bestaande uitrit) of de Menneweg (t.h.v. nummer 55a) te laten verlopen. Dit is ook de uitkomst van de verkeersadviezen van gemeente Teylingen en Goudappel Coffeng. Om advies te kunnen geven over de meest geschikte ontsluitingsmogelijkheid zijn de ontsluitingen via de Menneweg en Rusthofflaan nader onderzocht.

Ontsluiting via de Rusthofflaan

Bij de ontsluiting via de Rusthofflaan wordt gebruik gemaakt van de percelen Menneweg 55 en 55a. Het gaat hier om een al bestaande uitrit, gelegen aan de Rusthofflaan. Via deze ontsluitingsroute kan het parkeerterrein van de nieuwe woningen worden bereikt.

Bij het uitwerken van deze variant is uitgegaan van de bestaande muur dat de percelen van de Menneweg 55 en Rusthofflaan van elkaar scheidt. De reden hiervoor is dat de bestaande schutting en schuur van de woning in een lijn loopt met deze bestaande muur. Dit houdt in dat de rijloper, conform de CROW-richtlijnen, een breedte van 4,50 m heeft gekregen, gemeten vanaf het bestaande muurtje. Er is een ruimte van 5,00 meter aanwezig tussen de muren. Als kantopsluiting van de rijloper worden trottoirbanden 13/15x25 cm toegepast. De uitrit van de ontsluitingsroute is, conform de CROW-richtlijnen, vormgegeven met inritbanden 45x100x20 cm en verhardingssoorten die afwijken van de toegepaste verharding van de rijbaan. Het trottoir loopt daarnaast door. Door deze vormgeving is voorrang geregeld, de uitrit herkenbaar en opvallend genoeg voor de gebruikers.

Figuur 5.1 Alternatief via de Rusthofflaan

Ontsluiting via Menneweg 55a

Bij de ontsluiting vanaf de Menneweg wordt gebruik gemaakt van de percelen Menneweg 55a en 57. Het gaat hierbij om een nieuw aan te leggen uitrit, gelegen aan de Menneweg op het perceel Menneweg 55a. Doordat er geen bebouwing op het perceel aanwezig is, is er genoeg ruimte om een geschikte aansluiting met de Menneweg te maken. Door de beschikbare ruimte is het mogelijk om genoeg doorrijruimte te creëren, waardoor voertuigen de ontsluitingsroute goed en comfortabel kunnen berijden.

Aan de hand van de zichtlijnen is gebleken dat de openbare parkeerplaats voor de Menneweg erg ongunstig ten opzichte van de aan te leggen uitrit. Doordat deze parkeerplaats erg dicht bij de uitrit ligt, zal een geparkeerde auto het zicht op het tegemoetkomende verkeer blokkeren. Hierdoor kunnen mogelijke verkeersonveilige situaties ontstaan. Bovendien is uit de rijcurvesimulaties gebleken dat een geparkeerde auto de bereikbaarheid van de ontsluitingsroute voor de hulpdiensten belemmert. Om deze redenen zal de parkeerplaats worden verwijderd.

Bij het uitwerken van deze variant is uitgegaan van een beschikbare strook van 5,00 m breed. Deze strook ligt op het perceel Menneweg 55a en grenst aan het perceel Menneweg 57. Door de beschikbare strook is het mogelijk geweest om een rijloper te creëren met een breedte van 4,70 m. Hiermee wordt voldaan aan de CROW-richtlijnen. Als kantopsluiting van de rijloper worden trottoirbanden 13/15x25 cm toegepast.

De uitrit van de ontsluitingsroute is echter niet, conform de CROW-richtlijnen, met inritbanden vormgegeven. De reden hiervoor is dat de kantopsluiting op de gehele Menneweg bestaat uit parkeerbanden die ook fungeren als inritbanden. Besloten is om in het schetsontwerp uit te gaan van parkeerbanden, zodat de vormgeving niet afwijkt ten opzichte van de overige delen van de Menneweg. Om de uitrit van het terrein toch zo herkenbaar en opvallend mogelijk te maken, zullen verhardingssoorten moeten worden toegepast die afwijken van de toegepaste verharding van de rijbaan met mogelijke toevoeging van witte markeringstenen. De huidige wegconstructie is duidelijk voor de uitritten van de garage en woningen, echter niet voldoende voor het verlaten van een parkeerterrein.

Figuur 5.2 Alternatief via Menneweg 55a

Parkeren

De ontwikkeling voorziet in 6 nieuwe woningen. Voor parkeren wordt gerekend met de parkeernormen volgens de Parkeernota van de gemeente Teylingen. 6 Grondgebonden rijwoningen à 1,8 parkeerplaats. Daarmee zijn 11 nieuwe parkeerplaatsen op eigen terrein nodig, er worden 15 parkeerplaatsen in het plangebied gerealiseerd. Oftwel een overschot van 4 parkeerplaatsen. Zoals in eerdere advisering is aangegeven, zijn de benodigde afmetingen per vak: 5,00 m lang en 2,50 m breed. De benodigde doorrijbreedte van de ruimte tussen verschillende rijen met parkeervakken is 6,00 m. In het uiteindelijke ontwerp voor de terreinontsluiting en –inrichting van het plangebied zijn deze voorwaarden verwerkt.

Brandweer

De brandweer heeft aangegeven dat het wenselijk is dat de woningen aan twee zijden kunnen worden bereikt. Nu gelden de Praktijkrichtlijnen voor bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen waar rekening mee gehouden moet worden in ruimtelijke ontwikkelingen. Omdat de voorzijde van de nieuwe woningen goed bereikbaar moeten zijn voor de brandweer en tegelijkertijd de woningen Planetenplein 14-26 bereikbaar kunnen worden gemaakt, geldt als voorwaarde in ieder geval dat het voetpad voor Planetenplein 14-26 bereikbaar wordt gemaakt voor brandweervoertuigen.

Het alternatief met een ontsluiting vanaf de Rusthofflaan is daarnaast besproken met de brandweer in december 2014. De brandweer gaat in principe akkoord met dit voorstel. Het plangebied zou in deze situatie immers vanaf twee zijden te bereiken zijn, nl. Planetenplein én de aansluiting met de Rusthofflaan.

5.1.2 Conclusie

Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat de twee ontsluitingsvarianten voor de criteria ‘bereikbaarheid’, ‘conflicten tussen gemotoriseerd verkeer’ en ‘overzichtelijkheid’ niet veel voor elkaar onderdoen. Om de overzichtelijkheid van variant 2, ontsluiting via de Menneweg, te vergroten is echter wel een ingreep nodig in de bestaande situatie (verwijderen en elders aanleggen parkeerplaats, creëren inritconstructie). Dit brengt relatief hoge kosten met zich mee én hierdoor wordt niet voldaan aan de gestelde regelgeving opgenomen in artikel 2:12 "Maken, veranderen van een uitweg" van de APV Teylingen 2012. Variant 1, ontsluiting via de Rusthofflaan, voldoet wel aan de gestelde regelgeving uit de APV Teylingen 2012. Daarbij komt dat deze variant bijna volledig aansluit op de huidige situatie, als gekeken wordt naar de waarneembaarheid van de inrit. Deze inrit ligt er nu al, men is gewend aan enig verkeer dat gebruik maakt van deze inrit.

Variant 2 levert alleen voldoende bereikbaarheid op voor hulpdiensten als een deel van perceel Menneweg 57 aangekocht kan worden. De eigenaar wil hier niet aan meewerken.

Aanbevelingen

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat variant 1, ontsluiting via de Rusthofflaan, als beste variant naar voren komt. Het onderzoeksbureau adviseert daarom om de ontsluiting van de nieuwbouw via de Rusthofflaan plaats te laten vinden.

In de verkavelingsopzet van januari 2015 is de voorkeursontsluiting via de Rusthoflaan opgenomen. Ook zijn in de nieuwe verkavelingsopzet de eisen met betrekking tot parkeren en de brandweer verwerkt. De gemeente is akkoord met de gewijzigde planopzet van januari 2015 en mei 2016. De planomschrijving is besproken in paragraaf 2.2 Toekomstige situatie.

Hoofdstuk 6 Milieuonderzoek

Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het aantal nieuwbouwwoningen aangepast naar 6 rijwoningen. Naar aanleiding van deze aanpassing is de waterparagraaf aangepast. Op de overige milieuonderzoeken heeft de wijziging geen effect en zijn de onderzoeken zoals uitgevoerd voor de verkaveling met 8 woningen van toepassing.

6.1 Bedrijven

6.1.1 Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Er is geen wetgeving die voorschrijft hoe milieuzonering tot stand moet komen. In de praktijk wordt meestal gebruik gemaakt van de handreiking "Bedrijven en Milieuzonering" van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). De VNG-publicatie is bedoeld als een hulpmiddel voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk. De meest recente editie is uit 2009.

In de VNG publicatie zijn bedrijfsmatige activiteiten ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende afstanden waarop sprake is van een woon- en leefklimaat passend bij een rustige woonwijk. Deze afstanden zijn gebaseerd op het milieuaspect geur, stof, geluid, gevaar) dat de grootste invloed heeft. Voor gebieden die al minder rustig zijn vanwege bedrijvigheid of verkeer (zogenaamd 'gemengd gebied') kan een kleinere afstand gebruikt worden. Het plangebied heeft betrekking op een rustige woonwijk.

6.1.2 Inventarisatie bestaande bedrijven

Aangezien het bestaande bedrijf verdwijnt en er geen andere bedrijven in de directe omgeving zijn, is dit aspect niet meer aan de orde.

6.1.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

6.2 Externe veiligheid

6.2.1 Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De grenzen zijn vertaald in een norm voor het PR en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het GR.

Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Voor het transport van gevaarlijke stoffen is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Circulaire RNVGS) en de Nota vervoer gevaarlijke stoffen (2006) van toepassing. Sinds 1 januari 2011 is voor wat betreft buisleidingen het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden.

Plaatsgebonden risico

Het PR kent een grenswaarde van 10-6 per jaar voor nieuwe situaties. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde en in nieuwe situaties moet in beginsel ook aan deze waarde worden voldaan.

Belemmeringstrook buisleidingen

De bedoeling is dat alle PR 10-6 contouren rondom buisleidingen teruggebracht worden tot een afstand binnen de belemmeringstrook. Dit is een strook van +/- 5 meter aan weerszijden van de leidingen die moet worden vrijgehouden ten behoeve van onderhoud en werkzaamheden aan de buisleiding. In de belemmeringenstrook mag niet gebouwd worden, tenzij toestemming is gegeven (via een omgevingsvergunning of een aanlegvergunning) door het bevoegd gezag. Werkzaamheden in deze strook mogen alleen worden uitgevoerd door of met instemming van de leidingbeheerder. De ligging van de leidingen en de belemmeringenstrook moet op de verbeelding worden vastgelegd.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het plangebied.

Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde: de kans op een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers van 10-5 per jaar, met de kans op een ongeval met 100 dodelijke slachtoffers van 10-7 per jaar, en met de kans op 1.000 of meer dodelijke slachtoffers van 10-9 per jaar. De oriëntatiewaarde voor het groepsrisico ligt voor het transport van gevaarlijke stoffen en buisleidingen echter een factor 10 lager dan voor inrichtingen.

In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico en de ruimtelijke situatie. Het groepsrisico wordt kwantitatief beoordeeld. Daarnaast komen ook planologische aspecten aan de orde en de mogelijkheden tot rampenbestrijding (zie ook Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico voor inrichtingen).

Verantwoording van het groepsrisico voor transportassen (weg, spoor en water) is verplicht in geval er sprake is van een ruimtelijk besluit waarbij een toename plaatsvindt van het groepsrisico of van een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Voor inrichtingen geldt de verplichting tot verantwoording van het groepsrisico altijd, indien het gebied, waar het ruimtelijk besluit voor geldt, is gelegen binnen het invloedsgebied van een risicobron.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland ambieert een veiliger Zuid-Holland. In de Provinciale Structuurvisie (PSV) staat als provinciaal belang genoemd het 'beschermen van grote groepen mensen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen'. De provincie wil voorkomen dat risicovolle activiteiten gevestigd worden in de omgeving van grote groepen mensen of dat een nieuwe ontwikkeling gepland wordt binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Het is niet altijd te voorkomen dat dit soort functies gecombineerd worden en het groepsrisico toeneemt. In dat geval vraagt de provincie van de verantwoordelijke bestuurders, dat zij een verantwoording groepsrisico schrijven. Dit is een heldere en transparante toelichting waarin zij uitleggen waarom deze ontwikkeling op deze locatie noodzakelijk is. Op basis van een verantwoording groepsrisico moet aannemelijk worden gemaakt dat op termijn in de eindsituatie wordt voldaan aan de oriëntatiewaarde.

Regio HollandRijnland

De regio HollandRijnland heeft in 2008 een Omgevingsvisie externe veiligheid opgesteld. In deze omgevingsvisie heeft de regio een beslismodel opgesteld op basis van zonering van het groepsrisicodiagram (het fN-diagram, ƒ= kans op calamiteit, N=aantal slachtoffers ).

Figuur 6.1 Groepsrisicodiagram

Het model, zie figuur 6.1, gaat uit van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico. Aan de zones in het diagram zijn verschillende handelswijzen gekoppeld. Als de groepsrisicocurve voor een bepaalde activiteit of ruimtelijke ontwikkeling in een bepaalde zone uitkomt, volgt uit het beslismodel onder welke voorwaarden de activiteit of ruimtelijke ontwikkeling is toegestaan.

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

6.2.2 Risicobronnen

Binnen het plangebied is geen sprake van een inrichting met en vervoer van gevaarlijke stoffen. Wel zijn in de omgeving twee risicobronnen aanwezig. Deze liggen echter op voldoende afstand. Dit betreft de aardgasleiding W535-12-KR-011 ten oosten van de N443. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 1km. Daarnaast is sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de N208 op een afstand van circa 650 m.

6.2.3 Conclusie

Het plan heeft geen effect op externe veiligheid. Het plan ligt niet in het effectgebied van een inrichting, weg, waterweg, spoorlijn of buisleiding. Het aspect 'externe veiligheid' is geen belemmering voor dit plan.

6.3 Wegverkeerslawaai

6.3.1 Normstelling en beleid

De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridische kader van het Nederlandse geluidsbeleid. De Wgh stelt eisen aan de maximaal toegestane geluidsbelasting ten gevolge van de aanleg van een nieuwe weg en de realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer industrie, wegverkeer en spoorwegverkeer. De wet richt zich vooral op de bescherming van de burger in zijn woonomgeving en bevat bijvoorbeeld normen voor de maximale geluidsbelasting op de gevel van een huis.

Op 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder in werking getreden. Hierin is de bevoegdheid voor het verlenen van een hogere waarde gedecentraliseerd naar Burgemeester en Wethouders in overleg met de Omgevingsdienst West-Holland. Dat betekent dat het 'hogere-waardebesluit' niet langer ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten hoeft te worden voorgelegd. Voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai is de wetgever overgestapt op de Europese dosismaat Lden (staat voor day- evening- night). In de wet wordt Lden aangegeven in decibel (dB).

Voor geluidgevoelige functies zoals woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor spoorwegverkeer. In Teylingen is een lagere te verlenen maximale ontheffingswaarde het uitgangspunt. De maximale ontheffingswaarde voor wegverkeer is in Teylingen 58 dB (5 dB lager dan hel wettelijk maximum) en 63 dB voor spoorwegverkeer (eveneens 5 dB lager dan het wettelijk maximum).

Bij de bouw van de woning dient de gevelisolatie van de betrokken woning zodanig te worden ontworpen, dat voor de binnenwaarde kan worden voldaan aan de eisen uit het bouwbesluit. Hierin staat geregeld dat de binnenwaarde maximaal 33 dB mag bedragen.

Beleid voor geluidscontour Schiphol

In de Nota Ruimte is met de PKB-kaart 3 de 20 Ke-geluidscontour van Schiphol weergegeven. Binnen de 20 Ke-geluidscontour mag buiten het bebouwd gebied alleen nog worden bijgebouwd als het saldo van sloop en nieuwbouw niet positief is. De Nota Ruimte geeft aan dat er geen grootschalige uitleglocaties mogen bijkomen binnen de 20 Ke-geluidscontour, behalve de drie in de Nota Ruimte aangewezen uitleglocaties (Hoofddorp-West, Noordwijkerhout en de Legmeerpolders). Binnen het bebouwd gebied mag binnen de 20 Ke-geluidscontour het aantal woningen wel toenemen.

Hogere waardebeleid Gemeente Teylingen

Voor de gemeenten die binnen het werkgebied van de Omgevingsdienst West-Holland vallen, waaronder Teylingen, is een hogere waarde beleid van toepassing. Dit beleid is recent gewijzigd en is vastgelegd in het rapport ‘Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder’, van 4 maart 2013. Kort gezegd is in dit beleidsstuk vastgelegd onder welke voorwaarden kan worden meegewerkt aan het vaststellen van een hogere waarde. In het onderzoeksrapport zijn de algemene en specifieke criteria met aanvullende voorwaarden uit dat hogere waarde beleid opgesomd.

6.3.2 Akoestisch onderzoek

De nieuwe woningen zijn gelegen in de zone van de Parklaan, maar niet in de zone van een spoorlijn of gezoneerd industrieterrein. Daardoor is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai verplicht. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de Menneweg meegenomen in dit onderzoek. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting. Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd in januari 2013 en is gebaseerd op de verkavelingsopzet van december 2013. In de gewijzigde verkavelingsopzet van januari 2015 is de vrijstaande woning aan de Menneweg komen te vervallen. De berekende geluidsbelasting voor deze woning is dus niet meer van toepassing. Deze woning was tevens de hoogst belaste woning van het bouwplan. De resterende woningen ontvangen een dermate lage geluidbelasting vanwege het wegverkeer dat geen nadere aandacht hieraan geschonken hoeft worden. De situering van de nieuwe woningen aan het Planetenplein zijn in de verkavelingsopzet van januari 2015 niet gewijzigd. De berekende geluidsbelasting van januari 2013 gelden dus ook voor de nieuwe situatie. In Bijlage 9 is een brief opgenomen waarin gemotiveerd wordt dat het akoestisch onderzoek (rapport kenmerk: 1307F601/DBI/rap2, d.d. 13 januari 2014) actueel is.

Uit het onderzoek blijkt dat het verkeer op de Parklaan leidt tot een geluidbelasting van maximaal 36 dB voor de woningen aan het Planetenplein. Daardoor wordt de voorkeurswaarde niet overschreden en is het doorlopen van een hogere waarde procedure niet aan de orde.

Door het verkeer op de Menneweg is een maximale geluidbelasting berekend van 43 dB op de achtergevel van de woningen aan de Planetenplein. Op de voorgevel van de woningen is een maximale geluidsbelasting berekend van

38 dB. Worden de geluidbelastingen vergeleken met de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wgh dan wordt deze waarde niet overschreden.

De woningen beschikken allen over een akoestisch goed woon- en leefklimaat.

6.3.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect geluidhinder vanuit de Wgh en de goede ruimtelijke ordening niet leidt tot belemmering voor de realisatie van dit bouwplan. Omdat het gaat om een locatie binnen bestaand bebouwd gebied heeft het 20 Ke beleid voor luchtverkeerslawaai geen gevolgen voor het plan.

6.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3 % van de grenswaarde ( = 1,2 µg/m3 ) voor stikstofdioxide en fijn stof.

Het plan betreft de realisatie van 6 woningen. Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor "niet in betekenende mate" bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. In dit geval is getoetst aan de wensbeelden voor luchtkwaliteit uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter hoogte van dichtst bijgelegen drukke weg ( Parklaan ) respectievelijk 24,0 µg/m3 ( 2015)en 22,8 µg/m3 (2015, exclusief zeezoutaftrek) bedragen. Het plan ligt op ongeveer 100 m. van deze weg. Op de planlocatie zijn de concentraties lager. Het de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is. De planlocatie ligt op meer dan 400 meter van de snelweg A44.

Hiermee wordt voldaan aan de wensbeelden voor luchtkwaliteit uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014.

De grenswaarde voor fijn stof PM2,5 bedraagt 25 µg/m3 . De NSL-Rekentool geeft voor de beschouwde locatie een achtergrondconcentratie (Parklaan) van 13,8 µg/m3 zichtjaar 2015. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie is zal de realisatie van acht woningen niet zal leiden tot overschrijding van de grenswaarde.

6.4.1 Conclusie

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Verder wordt voldaan aan de wensbeelden voor luchtkwaliteit uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014.

Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

 

6.5 Archeologie en cultuurhistorie

6.5.1 Normstelling en beleid

Rijksbeleid

Verdrag van Malta

Als gevolg van het Verdrag van Malta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Het Rijk heeft deze beleidsuitgangspunten neergelegd in onder meer de Visie Erfgoed en Ruimte en de Modernisering Monumenten zorg.

De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is de vervanging voor de in 2009 verlopen 'Nota Belverdère', waarin een visie is gegeven op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van gebieden en objecten in de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in Nederland kan worden omgegaan.

In 2009 is door het rijk een nieuwe visie op de monumentenzorg geformuleerd genaamd Modernisering Monumentenzorg (MoMo). Eén van de pijlers in deze visie is het belang laten meewegen in de ruimtelijke ordening. Hierbij zal een verschuiving plaatsvinden van objectgerichte bescherming naar een gebiedsgerichte aanpak. In het verlengde van deze pijler is een ander doel in de visie geformuleerd, namelijk het opstellen van een visie op erfgoed. Een belangrijk ander doel van deze nieuwe visie is het formuleren van een visie op erfgoed. De visie, Visie Erfgoed en Ruimte (VER) 'Kiezen voor Karakter', is gericht op het verbinden van de zorg voor het cultureel erfgoed met andere ruimtelijke ontwikkelingsopgaven op het gebied van onder meer economie, veiligheid en duurzaamheid. De visie zet overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijk ontwerpers er toe aan om de waarde van het cultureel erfgoed in te zetten bij de ontwikkeling van gebieden. De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is aanvullend aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, waarin het kabinet de unieke cultuurhistorische waarde van nationaal belang planologisch borgt.

 

Daarnaast is met ingang van 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangepast. Hierin is opgenomen dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland hanteert het uitgangspunt dat op terreinen die voorkomen op de Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland en in gebieden die op de kaart archeologische waarden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS-kaart) ten minste een redelijke tot grote kans op archeologische sporen hebben, archeologisch vooronderzoek in het kader van de planvoorbereiding dient plaats te vinden. Voor zover er onzekerheid bestaat over de precieze aanwezigheid van archeologische waarden, dient in het bestemmingsplan voor het bouwrijp maken een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden te worden gehanteerd. Het verlenen van een omgevingsvergunning wordt daarbij afhankelijk gesteld van de uitkomsten van nader archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan.

Gemeentelijk beleid

In de nota 'Onder de grond, beleid voor archeologie in Teylingen' is het gemeentelijk archeologiebeleid vastgelegd. Het beleid is gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is een voorschrift aangegeven.

6.5.2 Archeologisch onderzoek

In januari 2015 is een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO), verkennende fase, afgerond in verband met de geplande (her)ontwikkeling van het plangebied aan de Menneweg 55A in Sassenheim, gemeente Teylingen. Het onderzoek is uitgevoerd in januari 2014 en is gebaseerd op de verkavelingsopzet van december 2013. In de gewijzigde verkavelingsopzet van januari 2015 is de vrijstaande woning aan de Menneweg komen te vervallen. In Bijlage 9 is een brief opgenomen waarin gemotiveerd wordt dat het archeologisch bureauonderzoek & Inventariserend Veldonderzoek (rapport kenmerk: 39060713/59633, d.d. 7 januari 2014) actueel is. In Bijlage 2 is het geakkordeerde, definitieve, rapport opgenomen met datum januari 2015.

Ten behoeve van het onderzoek is een aantal vragen gesteld die als volgt beantwoord kunnen worden:

• Wat is de fysiek-landschappelijke ligging van de locatie?

Het plangebied ligt in de strandvlakte, achter de strandwal van Sassenheim. Op de strandvlakte zijn door verstuiving de Oude Duinen gevormd. In de strandwal ligt een geul. Het geheel is bedekt door een laag zand van de Jonge Duinen.

• Hoe is de bodemopbouw in het plangebied en in welke mate is deze nog als intact te beschouwen?

De bodemopbouw is geroerd tot een diepte van 30-110 cm –mv. Er is daarom geen sprake meer van een intacte bodemopbouw.

• Bevinden zich archeologisch relevante afzettingen in het plangebied? En zo ja, op welke diepte ten opzichte van het maaiveld en het NAP?

In het plangebied zijn geen niveaus met een hoge archeologische verwachting aanwezig. De strandvlakte is alleen aangetroffen in de diepe boring, onder de geul en is daarom niet de top van de strandvlakte (-4,3 m NAP, 3,7 m –mv). De top van het veen (-2,1 m NAP, 1,7 m –mv) is niet ontwaterd en dus te nat en slap voor menselijke activiteiten. De top van de klei (-1,4 en -2,1 m NAP en 0,9 tot 1,9 m –mv) was wel steviger, maar omdat het in een strandvlakte ligt, was deze locatie vermoedelijk alsnog te nat voor de mens. De Oude Duinen (-1 tot -1,5 m NAP en 1 tot 1,5 m –mv) waren wel bewoonbaar en hebben vaak een vergelijkbare verwachting als de strandwal. Omdat het echter gaat om een verstuiving van het duinzand naar de strandvlakte achter de strandwal en alsnog relatief laag ligt, met duinpannen die wijzen op natte laagtes, geldt deze hoge verwachting niet. De Jonge Duinen zijn een verstuiving vanaf de Middeleeuwen en hebben het plangebied geëgaliseerd. De top ervan is echter omgewerkt met het huidige maaiveld uit de Nieuwe Tijd en is daarom niet meer intact aanwezig.

• Wat is de specifieke archeologische verwachting van het plangebied en wordt deze bij het veldonderzoek bevestigd?

Op basis van het bureauonderzoek werd verwacht dat het plangebied op de strandwal van Sassenheim ligt. Het veldonderzoek heeft echter uitgewezen dat het plangebied in de strandvlakte achter de strandwal ligt. Bovendien heeft een geul door het plangebied gelopen. Daarom wordt de hoge verwachting voor archeologische resten vanaf het Vroeg Neolithicum bijgesteld naar een lage verwachting voor alle perioden. De omstandigheden in het plangebied waren namelijk tamelijk nat, waardoor venige niveaus zijn ontstaan en klei door overstromingen is afgezet. Het plangebied was daarom niet gunstig voor menselijke bewoning en daaraan gerelateerde activiteiten.

• Hoewel niet het doel van een verkennend booronderzoek, kunnen er toch archeologische indicatoren worden aangetroffen. Indien deze worden aangetroffen, dan gelden tevens de volgende vragen: wat is de verticale en horizontale ligging van de aangetroffen indicatoren, wat is de datering en wat is de invloed van deze vondsten op de archeologische verwachting van het plangebied?

Er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen.

• In hoeverre worden eventueel aanwezige archeologische waarden bedreigd door de voorgenomen bodemverstorende werkzaamheden?

De graafwerkzaamheden voor de geplande ontwikkelingen voor de sloop en nieuwbouw zullen naar verwachting geen archeologische resten of niveaus verstoren. In het plangebied zijn namelijk geen archeologische niveaus aangetroffen waarop archeologische resten worden verwacht.

Aanbevelingen 

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat het plangebied een lage verwachting heeft voor alle perioden vanwege de ligging in de strandvlakte en deels in een geul. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren. Het advies is gecontroleerd en beoordeeld door de bevoegde overheid, in dit geval de Gemeente Teylingen, en akkoord bevonden (zie Bijlage 10). Het archeologisch bureauonderzoek & Inventariserend Veldonderzoek (rapport kenmerk: 39060713/59633, d.d. 7 januari 2014) heeft derhalve status definitief gekregen en is bijgevoegd in Bijlage 2.

Dit betekent dat voor dit terrein geen vervolgonderzoek nodig is, er hoeft geen dubbelbestemming op de plankaart worden aangegeven.

6.5.3 Onderzoek cultuurhistorie

De Menneweg staat al op kaarten uit 1615 (Figuur 4.3). Aan deze weg is maar weinig bebouwing bekend, maar de nauwkeurigheid van de kaart is niet zodanig dat dit betekent dat er niet meer bebouwing stond. De Menneweg sluit in het westen aan op de Heerweg (huidige Hoofdweg). Aan deze weg is wel veel bebouwing aangegeven, met name rondom de kerk, ten noorden van de kruising met de Menneweg. Ten oosten van het plangebied ligt het Sassemer broek, een moerassig gebied in de strandvlakte ten oosten van de strandwal waarop Sassenheim is ontstaan (watwaswaar.nl).

Figuur 6.2 Het plangebied (rood omcirkeld) op een kaart uit 1615 (bron: watwaswaar.nl)

Het plangebied is op de historische kaart uit 1898 nog in gebruik als weiland, maar de eerste bebouwing is aangegeven op de een kaart uit 1914 (watwaswaar.nl). Vanaf dan is het plangebied permanent bebouwd, al zijn sommige delen nog steeds niet bebouwd en is de huidige bebouwing niet dezelfde als de bebouwing van ruim een eeuw geleden. De erfgrenzen van het bebouwde perceel komen grofweg overeen met de huidige perceelsgrenzen. De kaart uit 1914 laat tevens zien dat het merendeel van het plangebied in het begin van de 20e eeuw in gebruik voor de bollenteelt (Figuur 4.4).

Figuur 6.3 Het plangebied (rood omcirkeld) op de topografische kaart uit 1914 (bron: watwaswaar.nl)

6.5.4 Conclusie

Het aspect archeologie staat de uitvoering van het project niet in de weg. Op de plankaart hoeft dus geen dubbelbestemming archeologie te worden opgenomen. Het plangebied beslaat slechts uit 1 perceel en heeft geen cultuurhistorische waarde die bij de planvorming is meegenomen.

6.6 Bodem

Op deze locatie is geen bodemverontreiniging bekend. Bij de realisatie moet een bodemonderzoek worden gedaan voor de Omgevingsvergunning voor bouwen en voor de Wm melding.

6.6.1 Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om bij ontwikkelingen de bodemkwaliteit te onderzoeken. Bij functiewijzigingen moet gekeken worden of de bodem van voldoende kwaliteit is ten dienste van de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen moeten bij voorkeur op schone grond worden gerealiseerd.

De provincie hanteert als richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen, waar nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, in ieder geval het eerste deel van een verkennend bodemonderzoek moet worden verricht. Dit is het historisch onderzoek. Als uit dit onderzoek blijkt dat binnen de nieuwe bestemmingen sprake is geweest van een activiteit met een verhoogd risico op verontreiniging, dan is een volledig verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.

6.6.2 Bodemonderzoek

Er is een verkennend milieukundig (water)bodemonderzoek verricht op de locatie Menneweg 55A te Sassenheim. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 3.

Het onderzoek is uitgevoerd in januari 2013 en is gebaseerd op de verkavelingsopzet van december 2013. In de gewijzigde verkavelingsopzet van januari 2015 is de vrijstaande woning aan de Menneweg komen te vervallen. In Bijlage 9 is een brief opgenomen waarin gemotiveerd wordt dat het verkennend milieukundig (water)bodemonderzoek (rapport kenmerk: 1307F601/DBI/rap1, d.d. 13 januari 2014) actueel is. In het bodemonderzoek is het perceel 55A onderzocht. Op de overzichtstekening van IDDS is westelijk nr. 55 gelegen en oostelijk nr. 55A. Het onderzoek van IDDS betreft 55A en is gelijk aan het projectgebied van voorliggende bestemmingsplan. Voor de bestemmingswijziging en de geplande herontwikkeling is de locatie voldoende onderzocht. De meest westelijk gelegen woning is niet onderzocht omdat daar geen bouwactiviteiten plaatsvinden.

Aanleiding en doelstelling onderzoek

Het onderzoek is uitgevoerd in verband met het opstellen van een bestemmingsplanwijziging en de daaruit voortvloeiende aanvraag van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen). In het kader van de Woningwet/ Gemeentelijke Bouwverordening dient een omgevingsvergunningaanvraag (activiteit bouwen) vergezeld te gaan van een rapportage inzake de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Het waterbodemonderzoek is uitgevoerd in verband met de voorgenomen demping van de watergang.

Doel van het onderzoek is vast te stellen of het voormalige, dan wel het huidige, gebruik van de onderzoekslocatie heeft geleid tot een verontreiniging van de bodem. Het verkennend bodemonderzoek beoogt het verkrijgen van inzicht in aard, plaats van voorkomen en concentraties van eventueel aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem.

Het doel van het waterbodemonderzoek is het verkrijgen van inzicht in de chemische kwaliteit van het vrijkomende slib inclusief de onderliggende bodem en de daarmee samenhangende toepassingsmogelijkheden.

Ter bepaling van de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen de begrenzing van de onderzoekslocatie, is de norm NEN 5740 (onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, NNI, januari 2009) gehanteerd. Deze norm beschrijft de werkwijze voor het opstellen van de onderzoeksstrategie bij een verkennend bodemonderzoek naar de (mogelijke) aanwezigheid van bodemverontreiniging en de werkwijze voor het bepalen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en eventueel vrijkomende grond.

Inzake het vaststellen van de chemische kwaliteit van de waterbodem is de onderzoeksopzet afgeleid van de NEN 5720:2009.

Conclusie

Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

Bovengrond

• in de bovengrond zijn plaatselijk bijmengingen met bodemvreemd materiaal (puin e.d.) waargenomen. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• de bovengrond is licht verontreinigd met cadmium, kwik, lood, zink, PAK en minerale olie en is niet verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen en PCB’s.

Ondergrond

• in de ondergrond zijn plaatselijk bijmengingen met bodemvreemd materiaal (puin e.d.) waargenomen. In het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte
  materialen waargenomen;
• de ondergrond is licht verontreinigd met cadmium, koper, lood, zink, PAK en minerale olie en is niet verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen en PCB’s.

Grondwater

het grondwater is licht verontreinigd met xylenen en naftaleen en is niet verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen, vluchtige aromaten, VOCl en minerale olie.

Waterbodem

• het vrijkomende slib is verspreidbaar op het aangrenzende perceel;
• het vrijkomende slib kan toegepast worden op bodem onder oppervlaktewater als zijnde klasse B;
• de onderliggende bodem is verspreidbaar op het aangrenzende perceel;
• de onderliggende bodem kan toegepast worden op bodem onder oppervlaktewater als zijnde klasse A.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende streefwaarden (grondwater) dient de hypothese onverdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Beperkingen inzake het verlenen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen), alsmede de voortzetting van het huidige bodemgebruik, worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

Aanbevelingen

Geadviseerd wordt om de onderzoeksresultaten voor te leggen aan het bevoegd gezag, zijnde Gemeente Teylingen, om na te gaan of zij kunnen instemmen met de onderzoeksresultaten en bovengenoemde conclusies ten behoeve van het verkrijgen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen).

Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de locatie wordt hergebruikt, vindt hergebruik veelal plaats binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond te worden getoetst aan de kwaliteitsnormen die door het Besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing worden verbonden.

6.6.3 Conclusie

De bodemkwaliteit zal de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Aanvullend bodemonderzoek is niet nodig.

6.7 Ecologie

Er is een Flora en faunaonderzoek verricht op de locatie Menneweg 55A te Sassenheim. Het concept rapport is opgenomen in Bijlage 4. Naar aanleiding van opmerkingen van de Omgevingsdienst West-Holland, dd 26 maart 2015 is het onderzoek aangescherpt. Deze aanvullende briefrapportage is als bijlage aan het reeds uitgevoerde onderzoek toegevoegd.

Het onderzoek is uitgevoerd in januari 2013 en is gebaseerd op de verkavelingsopzet van december 2013. In de gewijzigde verkavelingsopzet van januari 2015 is de vrijstaande woning aan de Menneweg komen te vervallen. In Bijlage 9 is een brief opgenomen waarin gemotiveerd wordt dat het flora en fauna onderzoek (rapport kenmerk: 1307F601/DBI/rap3, d.d. 17 januari 2014) actueel is.

6.7.1 Normstelling en beleid

Vogel- en Habitatrichtlijnen

De Vogelrichtlijn beschermt vogelsoorten die zijn genoemd in Bijlage I van de richtlijn. De Habitatrichtlijn omvat naast de bescherming van planten en dieren in gebieden die worden aangeduid als Habitatgebied, ook de bescherming van verschillende planten- en diersoorten op zich. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn samengevoegd in "Natura 2000". Het plangebied valt niet binnen een Natura 2000-gebied; evenmin ligt een Natura2000-gebied in de directe omgeving van het plangebied.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet heeft als doel de populatie van de in het wild voorkomende soorten in stand te houden. Een ander doel is dat niet alleen de zeldzame soorten, maar ook alle in het wild levende planten en dieren in principe met rust gelaten worden. De planten en dieren kunnen op drie manieren beschermd worden:

• door het verbieden van handelingen die de instandhouding van in het wild levende planten en dieren direct in gevaar zouden kunnen brengen;
• kleine objecten of gebieden, die van groot belang zijn voor het voortbestaan van een bepaalde soort kunnen worden aangewezen als beschermd gebied respectievelijk beschermde leefomgeving;
• een soort kan opgenomen worden op de Rode Lijst. Voor de soorten die op deze lijst staan is de overheid verplicht speciale beschermingsmaatregelen te treffen.

6.7.2 Onderzoek

Beschermde Flora en Fauna

In onderstaande tabel zijn de strikter beschermde (tabel 2 of 3) soorten en/of soortgroepen opgenomen die mogelijk in het plangebied voorkomen en schade ondervinden van de geplande werkzaamheden (tabel 5.1). Tevens zijn de mogelijke effecten van de voorgenomen ontwikkeling, evenals de eventuele noodzaak voor nader onderzoek en/of een ontheffingsprocedure in het kader van de Flora- en faunawet opgenomen. Vervolgstappen in het kader van de Flora- en faunawet worden niet noodzakelijk geacht.

Toelichting

Door te werken buiten het indicatieve broedseizoen (15 maart-15 juli) wordt de kans op verstoring/schade aan de meeste broedvogels tot een minimum beperkt.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen in een gebied dat is beschermd volgens de Natuurbeschermingswet 1998 of de EHS. De dichtstbijzijnde gebieden liggen op een dusdanige afstand en de geplande werkzaamheden zijn van dien aard dat deze niet van invloed zijn op de instandhoudingsdoelstellingen en wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden. Ook is het niet gelegen in een provinciaal weidevogelgebied. Tevens zijn geen karakteristieke landschapselementen in het plangebied gelegen. Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Aanvullende briefrapportage

Naar aanleiding van de opmerkingen van de Omgevingsdienst West-Holland is het flora- en faunaonderzoek op onderstaande punten verbeterd:

• De fysieke ingrepen in het plangebied zijn volledig beschreven;
• De beschrijving van de (on)geschiktheid van de verschillende gebouwen/bomen voor vleermuizen is aangevuld en aangescherpt.
• Op basis van de literatuurstudie en het veldbezoek is geconcludeerd dat er geen vogels van categorie 5 te verwachten zijn;
• Een motivatie van kolonisatie door de rugstreeppad is aangevuld;
• De onderbouwing van het uitblijven van effecten op Natura 2000-gebieden is aangescherpt.

Aanvullend vleermuisonderzoek

Een vleermuisonderzoek (zie Bijlage 11 Vleermuizenonderzoek) is aanvullend op de quickscan (Flora- en faunaonderzoek Menneweg te Sassenheim met kenmerk: 1307F601/DBI/rap3, d.d. 17 januari 2014) uitgevoerd. Naast het uitvoeren van het vleermuisonderzoek is het voormalige bedrijfsgebouw nogmaals beoordeeld op de geschiktheid voor vleermuizen.

Op basis van de combinatie van het vleermuisonderzoek en de extra uitgevoerde inspectie van het gebouw is de conclusie dat het plangebied niet van essentieel belang is voor de instandhouding van vleermuizen. De voorgenomen ontwikkeling heeft daarmee geen negatieve gevolgen voor de soortgroep vleermuizen en kan zonder verdere vervolgstappen in het kader van de Flora- en faunawet worden uitgevoerd.

Hoewel het vleermuisprotocol meerdere veldbezoeken voorschrijft, leveren extra bezoeken in dit geval geen extra informatie over de aanwezigheid van verblijfplaatsen in het pand aan de Menneweg 55a. Door de afwezigheid van klimatologisch constante ruimtes in het gebouw niet geschikt als winterverblijfplaats. Ook als zomer- en paarverblijfplaats is het gebouw niet geschikt, vanwege het ontbreken van geschikte ruimten. Ook kraamverblijfplaatsen ontbreken vanwege de afwezigheid van daarvoor geschikte ruimten in het gebouw. Vervolgonderzoeken naar vleermuizen zijn dan ook niet nodig.

De Omgevingsdienst concludeert dat er met dit rapport voldoende onderzoek gedaan is naar vleermuizen op de locatie.

6.7.3 Conclusie

Op het gebied van ecologie zijn er voor de planontwikkeling geen belemmeringen.

6.8 Water

6.8.1 Normstelling en beleid

De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat, mede gezien de klimaatveranderingen, op een duurzamer wijze met het waterbeheer dient te worden omgegaan. De speerpunten voor een duurzaam waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging, het afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.

Waterschapsbeleid

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan 4 (WBP) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen het accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat de ruimtelijke ontwikkeling in strijd is met het duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden, met daarbij horende uitvoeringsregels. Deze maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren en ze zijn daarmee een belangrijk middel om het watersysteem op orde te houden of te krijgen. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels voor activiteiten/handelingen (zoals graven, bouwen, onttrekken, lozen) rondom waterkeringen, watergangen (zoals kanalen, rivieren en sloten) en andere waterstaatswerken (zoals duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De keur gaat uit van een Ja, tenzij benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of wordt een watervergunning geëist. Het beleid waaraan deze moeten voldoen is uitgewerkt in de uitvoeringsregels die bij de Keur horen. De Keur en uitvoeringsregels zijn te vinden op de website: https://www.rijnland.net/regels/keur-en-uitvoeringsregels.

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken.

Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen in kwetsbare gebieden, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning.

Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

In artikel 11 van de keur zijn de bepalingen ten aanzien van versnelde afvoer bij toename verhard oppervlak opgenomen.

In een verhard gebied vindt nauwelijks of geen infiltratie in de bodem plaats. Vrijwel al het water stroomt direct af naar het oppervlaktewater of de riolering. Dit betekent dat bij een flinke regenbui het oppervlaktewatersysteem een grotere afvoerpiek moet opvangen. In het oppervlaktewatersysteem moet daarom voldoende ruimte beschikbaar zijn om dit water te bergen.

Onder een verhard oppervlak verstaat Rijnland de verharding als gevolg waarvan neerslag niet of zeer beperkt in de bodem kan infiltreren.

Bij kleine uitbreidingen van het verharde oppervlak tot 500 vierkante meter zal er ook sprake zijn van versnelde afvoer van neerslag. In beginsel zullen de negatieve effecten van dergelijke verhardingen echter zeer beperkt zijn. In die gevallen volstaat daarom een zorgplicht. Bij kleine uitbreidingen van het verharde oppervlak tot 500 vierkante meter zal er ook sprake zijn van versnelde afvoer van neerslag. In beginsel zullen de negatieve effecten van dergelijke verhardingen echter zeer beperkt zijn. In die gevallen volstaat daarom een zorgplicht.

Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

6.8.2 Watertoets

Huidige situatie waterhuishouding

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zware zavel. Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,25 m en de 0,40 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 m en de 0,80 m beneden maaiveld.

Het plangebied heeft een streefpeil van NAP -1.60 m (winterpeil) en NAP -1.55 m (zomerpeil).

Watersysteem

De Menneweg ligt in het peilgebied Floris Schouten Vrouwenpolder, hierbij is de zomerpeil: -1,57 en het winterpeil is -1,62. Rondom het plangebied liggen primaire en overige watergangen die deel uit maken van het oppervlaktewatersysteem van de kern Sassenheim. De oostelijke grens van het plangebied bestaat uit een sloot die valt in de categorie overige watergangen.

Figuur 6.4 huidig watersysteem bron Hoogheemraadschap van Rijnland

Toekomstige situatie waterhuishouding 

Dempen watergang Menneweg 55A

In opdracht van Investia Vastgoed B.V. is een advies opgesteld betreffende het dempen van een watergang op de locatie Menneweg 55A te Sassenheim. Het advies is opgenomen in Bijlage 7 Advies dempen watergang.

Het advies is opgesteld in verband met het voornemen het terrein opnieuw in te richten en daarbij een bestaande watergang te dempen. Doel van het advies is vast te stellen welke (negatieve) effecten het dempen van de watergang heeft en vast te stellen op welke manier de negatieve effecten kunnen worden opgeheven.

De demping van de watergang kent als negatieve effecten de (mogelijke tijdelijke) verhoging van de grondwaterstand (na regenbuien) en het verdwijnen van de lozingspunten op oppervlaktewater van de hemelwaterafvoeren van percelen Apollostraat 8 en 15.

Om de (mogelijke) negatieve effecten te niet te doen wordt een drainagesysteem aangelegd en aangesloten via de bestaande overloop/afvoerleiding op het riool, en worden de hemelwaterafvoeren van percelen Apollostraat 8 en 15 aangesloten op het drainagesysteem. Deze drain kan de watergang goed vervangen zolang het uitstroompunt van de drain net zo laag of lager ligt dan de huidige overloop. In het plan wordt de drain al lager gelegd dan het huidige waterpeil van de watergang. Hierdoor treedt in de directe omgeving al een verbetering (verlaging van de grondwaterstand) op.

De rapportage is voorgelegd aan het bevoegd gezag, zijnde Gemeente Teylingen (beheerder riolering, bestemmingswijziging) en Hoogheemraadschap van Rijnland (demping, peilbeheer). Het hoogheemraadschap heeft te kennen gegeven te kunnen instemmen met bovengenoemde conclusies en advies. De gemeente ook, onder voorwaarde dat het hemelwater op het riool wordt aangesloten. Aan deze voorwaarde wordt in de toekomstige situatie voldaan.

In de toekomst zal het hemelwater op de riolering geloosd worden waardoor de omgeving minder wordt belast. Het in het plangebied vallende regenwater zal via een hemelwaterafvoersysteem afgevoerd worden en niet afstromen richting omgeving. Ophoging zal niet leiden tot wateroverlast in de omgeving.

Aanvullende notitie watergang

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is het aantal woningen aangepast naar 6 woningen. Hierdoor is het advies ten aanzien van de watergang aangevuld met een notitie. Deze notitie bevat de antwoorden op de zienswijzen die gaan over de watergang. Deze notitie is opgenomen in Bijlage 8 Aanvullende notitie dempen watergang n.a.v. zienswijzen. In deze notitie wordt dezelfde conclusie gehandhaafd als in het advies.

Watercompensatie

Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het aantal nieuw te bouwen woningen aangepast naar 6 woningen. Voor de aanpassing is de watercompensatie opnieuw berekend.

Door het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om 6 woningen te realiseren. Het terein heeft een oppervlakte van 2550,2 m2. De nieuwe woningen worden gedeeltelijk gebouwd op de plek waar in de huidige situatie bebouwing en erfverharding ligt. Het plangebied in de huidige situatie is 1400,30 m2 verhard en 1149,90 m2 onverhard.

De bestaande halfverharding (grind) dient te worden gerekend als verhard terrein om twee redenen:

• Op grond van de keur Rijnland 2015 is sprake van verharding wanneer de verharding als gevolg waarvan neerslag niet of zeer beperkt in de bodem kan infiltreren. Bekende voorbeelden zijn: daken, wegen (inclusief trottoirs, voet- en fietspaden), (tuin)bestrating en overige verhardingen (zoals parkeerplaatsen). Minder bekende voorbeelden, die eveneens worden aangemerkt als een verhard oppervlak, zijn: terreinen voor pot- en containerteelt (PCT) met een gesloten systeem en half open verhardingen, zoals grastegels (bij hevige neerslag gedraagt deze half open verharding zich namelijk als een volledige verharding).
• De inventarisatie foto's laten zien dat het grind er al lang ligt en is vervuild met o.a. puin. Hierdoor heeft het grind een sterk verminderde waterdoorlaatbaarheid en wordt daarom gezien als verhard terrein.

Figuur 6.5 inventarisatie foto's verharding

De tuinen, bij zowel bestaande als nieuwe woningen, zijn voor 30% opgenomen als verhard oppervlak (en dientengevolge voor 70% als onverhard oppervlak).

Het verharde oppervlak van de ontwikkeling van de woningen inclusief het parkeerhof en ontsluitingsstraat bedraagt 1828 m2. Het onverharde terrein bedraagt in de nieuwe situatie 722,2 m2. De toename aan erfverharding bedraagt dus 427,80 m2. Wanneer de toename van verharding kleiner is dan 500 m2, hoeft er geen water in hetzelfde peilgebied gecompenseerd te worden.

De watergang in het plangebied wordt gedempt. De oppervlakte van de watergang bedraagt 46 m2. Het dempen van de watergang dient te worden gecompenseerd. Hiertoe wordt ruimte gezocht in hetzelfde peilgebied.

Voor de bouw worden duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast (dus geen zink, lood, koper, en PAK's-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen.

Figuur 6.6 berekening toename verharding

Afvalwaterketen en riolering 

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

6.8.3 Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben verder geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. De toename in verharding blijft onder de 500 m2, waardoor er geen oppervlaktewater gerealiseerd hoeft te worden. Het dempen van de watergang dient voor 100% te worden gecompenseerd in hetzelfde peilgebied. In het rapport is bepaald dat het drainagesysteem de functie van de sloot kan overnemen.

De waterparagraaf is in het kader van het vooroverleg aan het Hoogheemraadschap toegestuurd en naar aanleiding van de opmerkingen van het Hoogheemraadschap aangepast.

6.9 Milieueffectrapportage

6.9.1 Beleid en regelgeving

Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld.

In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.plicht voor plannen (planMER)en een m.e.r.plicht voor besluiten. Een plan is plan m.e.r.plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.plichtige activiteiten.

Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan planm.e.r.plichtig zijn. Dit is het geval als het plan kaders stelt voor latere m.e.r.plichtige activiteiten en/of als voor het plan een passende beoordeling nodig is. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

6.9.2 Beoordeling plan

Het plan bevat een activiteit die genoemd wordt in onderdeel D van de bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage. De activiteit valt onder onderdeel D.ll.2, stedelijk ontwikkelingsproject van het Besluit m.e.r. De activiteit zit ruim onder de drempelwaarde van 2000 woningen waarboven een aparte m.e.r.-beoordeling moet worden gedaan. Wel is het nodig om in het te nemen besluit (wijzigen bestemmingsplan of omgevingsvergunning) kort uit te leggen dat er geen significante milieugevolgen voor de omgeving zijn. Dit heet een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Vormvrije m.e.r.beoordeling

Op grond van artikel 2.5, sub b, van het Besluit m.e.r. moet het bevoegd gezag aan de hand van de selectiecriteria als bedoeld in de bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectrapportage nagaan of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben.

De criteria van bijlage III van de richtlijn betreffen:

• kenmerken van het project;
• plaats van het project;
• kenmerken van het potentiele effect.

Deze beoordeling is uitgevoerd aan de hand van de 'Vormvrije m.e.r.-beoordeling matrix'

In Bijlage 5 is het resultaat van de beoordeling weergegeven. Uit de beoordeling blijkt dat er geen belangrijke nadelige effecten zijn te verwachten die een formele m.e.r. beoordeling van het plan noodzakelijk maken. De effecten op het milieu worden voldoende beschreven in de overige paragrafen van dit hoofdstuk.

6.10 Duurzaamheid

Algemeen

De gemeente Teylingen hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten de Regionale DuBoPlus

Richtlijn 2008-2012. Uit deze richtlijn volgt dat bij ontwikkelingen van 10 woningen of meer de ambities zoals opgenomen in Ambitietabel Duurzame Stedenbouw worden geïntrigeerd in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarnaast volgt uit de Regionale DuBoPlus richtlijn dat het instrument 'GPR-gebouw' wordt gehanteerd voor het bereiken van de duurzaamheidsambities op gebouwniveau.

Ambitietabel Duurzame Stedenbouw

Omdat er sprake is van een bouwplan kleiner dan 10 woningen is het onderdeel duurzame stedenbouw van de ambitietabel niet van toepassing. Dit betekent niet dat deze her- ontwikkellocatie geen aspecten bevat die behoren tot 'duurzame stedenbouw'.

De voornaamste aspecten waardoor in dit geval toch gesproken kan worden over duurzame stedenbouw zijn hieronder inzichtelijk gemaakt.

In de bestaande situatie voorziet het bestemmingsplan in een bouw- en gebruiksmogelijkheid voor bedrijfsmatige activiteiten (t/m milieucategorie 2). In de nieuwe opzet komt deze bedrijfsbestemming te vervallen. Hiervoor in de plaats worden burgerwoningen opgenomen. Daarnaast geldt dat de toegepaste hoogten binnen de bouwvlakken aansluiten bij bestaande bebouwing van de directe omgeving.

Figuur 6.7 Luchtfoto 2014 geldend bestemmingsplan nieuwe bestemmingsplan

GPR-Gebouw

Voor de duurzaamheidsprestaties op gebouwniveau wordt aan de ontwikkelaar het toepassen van het instrument GPR-Gebouw voorgelegd. De ontwikkelaar krijgt daarvoor van de gemeente een intakeformulier GPR-Gebouw. Op basis van een ingevuld intakeformulier ontvangt de ontwikkelaar een gratis (sub)licentie GPR-Gebouw. Voor elk thema geeft GPR-gebouw een kwaliteitsoordeel op een schaal van 1 tot 10. Een score van 6,0 (voor energie circa 6,8) komt overeen met de prestatie-eisen van het Bouwbesluit (nieuwbouw). De regionale en gemeentelijke ambitie is een score van minimaal 7 per thema. Het toepassen van GPR-gebouw met de afspraak dat de gebouwen worden gerealiseerd met een minimale score van 7 per thema wordt vervolgens verankerd in een anterieure overeenkomst.

Woonkeur

In de woonvisie 2008-2020 is aangegeven dat de inrichting bij dient te dragen aan een goede leefbaarheid, sociale cohesie en spelen, veiligheid (Keurmerk Veilig Wonen), sociale controle, toegankelijkheid (Woonkeur). Daarom vragen voor nieuw te bouwen woningen en de inrichting van de omgeving te bouwen volgens de eisen van Woonkeur volgens certificering van SKW Certificatie BV. (voor een toelichting zie www.skw-certificatie.nl). Een belangrijk aspect is dat een WoonKeur-woning levensloopbestendig is, d.w.z. dat als een bewoner iets komt te mankeren hij/zij niet gedwongen is om die reden te verhuizen.

De inzet is om Woonkeur volgens SKW Certificatie BV op te nemen in de anterieure of exploitatie overeenkomst. Dit omdat anders alle gewenste kwaliteitskenmerken afzonderlijk benoemd moeten worden. De exploitant dient voor eigen rekening zorg te dragen voor advisering en begeleiding en het aanvragen van het certificaat. De exploitant dient een kopie van het keurmerk te overleggen aan burgemeester en wethouders.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak

Van 15 april tot en met 26 mei 2015 heeft het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen voor inspraak. In dezelfde periode zijn de vooroverlegpartners in de gelegenheid gesteld hun reactie in te dienen. In de nota 'Inspraak- en vooroverlegnota Bestemmingsplan Menneweg 55a, Sassenheim' (zie Bijlage 13) wordt een antwoord gegeven op de ingediende inspraak- en vooroverlegreacties.

Voorts wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan een ieder een zienswijze indienen bij de gemeenteraad.

Voorafgaand aan de inspraakprocedure is overleg gevoerd tussen initiatiefnemer, gemeente Teylingen en een afvaardiging van omwonende. In het overleg heeft afstemming plaatsgevonden met betrekking tot de gewenste ontsluitingstructuur en een nieuwe drainage ter varvanging van de te dempen watergang langs Planetenplein. Beide aspecten zijn in voorliggend plan verwerkt.

7.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan Menneweg 55A, Sassenheim wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar de volgende personen en instanties toegezonden:

• 1. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland;
• 2. Hoogheemraadschap van Rijnland;
• 3. Regionale Brandweer Hollands-Midden;
• 4. N.V. Nederlandse Gasunie;
• 5. TenneT TSO B.V.;
• 6. Kamer van Koophandel;
• 7. NUON;
• 8. Dunea;
• 9. Alliander.

Voorafgaand aan het vooroverleg is overleg gevoerd tussen initiatiefnemer, gemeente Teylingen en het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Regionale Brandweer Hollands-Midden. In het overleg heeft afstemming plaatsgevonden met betrekking tot bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen en waterhuishouding. Beide aspecten zijn in voorliggend plan verwerkt.

7.3 Zienswijzen

Overeenkomstig de uniforme voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht) heeft het ontwerp bestemmingsplan Menneweg 55a, Sassenheim van 21 januari tot en met 2 maart ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze te geven over de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan. In totaal zijn er twaalf zienswijzen ingediend, 5 van overlegpartners en 7 van omwonenden. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk. Vier overlegpartners hebben een zienswijze ingediend waarin ze aangeven geen belang, dan wel geen bezwaar te hebben op het ontwerp bestemmingsplan.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen, bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk. Derhalve is op grond van art. 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) sprake van een bouwplan. Op grond van art. 6.12 Wro is in dit geval de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen of een anterieure overeenkomst te sluiten. Bij deze ontwikkeling is er echter voor gekozen om een anterieure overeenkomst af te sluiten tussen de projectontwikkelaar en gemeente. Hierdoor is het volgens de Wro niet nodig om de gemeenteraad een exploitatieplan te laten vaststellen aangezien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is.