2.3.1 Toelichting op woonprogramma     

Trudo heeft het landgoed verworven in erfpacht. Belangrijke voorwaarde vanuit de Broeders is daarin vastgelegd, namelijk dat de functiemix van Wonen, Zorg en Onderwijs gehandhaafd blijft. Voorwaarde van Trudo is dat, waar dat mogelijk is, de woonfunctie versterkt gaat worden. De Broeders die op het terrein wonen hebben de leefbaarheid altijd op peil gehouden, maar zijn in aantal zodanig afgenomen en in leeftijd zodanig toegenomen, dat het lastig is om die verantwoordelijkheid in te blijven vullen. Waar mogelijk zal Trudo die woonfunctie weer in ere herstellen om de leefbaarheid op termijn te kunnen waarborgen.

Concept modern kloosterleven

Trudo ziet in Eikenburg een uitstekende kans om een specifiek woonmilieu toe te voegen voor hun doelgroep en voor de stad. Dat woonmilieu kenmerkt zich door wonen in een prachtige groene omgeving, waarbij je deel wordt van een gemeenschap die zich, als opvolger van de Broeders, bekommerd om de eigen woonomgeving en verbinding legt met de functies zorg en onderwijs op het landgoed. Dit bijzondere woonmilieu heeft de titel Modern Kloosterleven meegekregen. De oude waarden van het kloosterleven zijn leidend in de transformatie, zoals gastvrij naar de omgeving en de stad zijn, zelfvoorzienend zijn wat betreft voedsel (verbouw groenten en fruit, houden van vee) maar ook wat betreft onderhoud van de gebouwen en de omgeving met een ambachtelijke invulling (meubels, keramiek). Ook het actief meewerken met onderhoud en beheer van het Landgoed en het vormen van een actieve community maakt onderdeel uit van dit woonmilieu.

Per gebouw wordt gestreef naar een functiemix van wonen en andere functies op de begane grond om het concept in te kunnen vullen. Op het Landgoed rondom de gebouwen zijn al diverse initiatieven van én met bewoners tot stand gekomen om dit concept in te vullen, zoals de Stadsakkers, de kloostertuin, de bloemenpluktuin, en de houtwerkplaats. Het houden van (klein)vee staat nog op de planning. Alle activiteiten met door en voor bewoners, maar ook voor de stad.

De transformatieopgave

Bijna alle gebouwen zijn verouderd en toe aan renovatie dan wel vervanging als renovatie niet tegen redelijke kosten mogelijk is. Het hoofdgebouw blijft gehandhaafd vanwege de status van Rijksmonument. Het Broederhuis is een zorggebouw van recente datum, waardoor transformatie niet aan de orde is. Het aantal appartementen in dat gebouw blijft gelijk. De doelgroep zijn bewoners met dementie, afhankelijk van 24 uurs zorg in beschermde woonomgeving.

Programma bestaand, ongewijzigd

De gebouwen die wel voor transformatie in aanmerking komen zijn

• Hoofdgebouw, schoolgedeelte, transformeren van onderwijs naar appartementen
• Hoofdgebouw, woongebouw Broeders, transformatie van gemeenschappelijk wonen naar kleine appartementen, kloosterlofts, eventueel short-stay. Realisatie bij vertrek Broeders, aantal bewoners blijft gelijk, datum uitvoering onbekend.
• Pannenhoef Leemerhoef, transformatie van onderwijs naar wonen, met ateliers op de begane grond.
• De Beken, transformatie van dagbesteding en onderwijs naar zorgappartementen voor hospice en verpleegzorg.
• Naastbeek, transformatie van onderwijs naar wonen, 4 woningen in bestaand gebouw met twee of drie toegevoegde woningen voor de doelgroep gezinnen
• Oase/ Heihoef: transformatie van zorg naar zorgwoningen en studentenhuisvesting Sportcampus CTO
• Sportcomplex: transformatie van sport naar een combinatie van sport en wonen in een hof voor gezinnen.

Gerealiseerd en in uitvoering

Inmiddels zijn er op basis van het geldende bestemmingplan drie plannen in uitvoering. Drie plannen zijn nog in voorbereiding. De plannen die in voorbereiding zijn houden verband met de reorganisatie van de functie onderwijs op Eikenburg. De huisvesting van Pleinschool Helder in een van de voormalige pensionaatspaviljoens, is al jaren erg gebrekkig. Hiervoor is nu budget beschikbaar om de onderwijsfuncties van St. Joris te concentreren op haar huidige locatie. Die locatie is feitelijk onderdeel van het Landgoed. Op de onderwijshuisvesting heeft Trudo geen invloed. Door die reorganisatie kan ook St. Annaklooster van drie naar twee locaties wat een duurzamere exploitatie oplevert.

Reeds uitgewerkte en vergunde plannen

Het woonprogramma In deze drie gebouwen, waarvoor de plannen zijn uitgevoerd dan wel in uitvoering, leveren een extra impuls op zoals bedoeld. De gebouwen, waarin diverse maatschappelijke functies waren ondergebracht, zijn inmiddels getransformeerd met wonen als hoofdfunctie. Er wonen binnenkort 98 1- en 2-persoonshuishoudens in voornamelijk kleine appartementen en 37 geïndiceerde zorg cliënten van Annaklooster.

Resterende opgave: transformatie

De resterende transformatieopgave betreft het gebouw Oase Heihoef. De bouwtechnische staat is op zich redelijk, maar functioneel niet geschikt en het scoort qua duurzaamheid zeer onvoldoende. Momenteel zijn er twee functies in dit gebouw namelijkl huisvesting (kamerbewoning) voor jongeren in het topsportprogramma van CTO in Heihoef en 13 logeerbedden 24 uurszorg voor cliënten van Sint Annaklooster.

De (onzelfstandige) huisvesting voor de topsportstudenten zouden we op het landgoed willen behouden. De 13 logeerbedden van Sint Annaklooster gaan naar de Beken in 2024. Dat gedeelte willen we inzetten voor huisvesting van gehandicapten in combinatie met dagbesteding gericht op dierverzorging (zie concept). Vanwege de exploitatie dienen dat 24 eenheden minimaal te zijn.

Het aantal studenten zou daarbij ongeveer gelijk blijven (50 kamers) en het aantal zorgunits zou moeten toenemen met 9 units, van 13 naar 24.

Resterende opgave: gezinnen

Voor een goede mix aan doelgroepen is een uitbreiding van de huidige doelgroepen met gezinswoningen noodzakelijk. In de bestaande gebouwen is dat nagenoeg niet te realiseren. Daarom zijn er vanaf het eerste masterplan opties gezocht om dat toe te voegen. Het hofje is daarbij als meest aantrekkelijke woonvorm gekozen. In het huidige Masterplan, aangepast na overleg met de Provincie en de gemeente Eindhoven, zijn twee hofjes opgenomen. Een bij de kloostertuin van Stadsakkers en één bij de te maken dierenweide. De combinatie met deze functies kan uitgangspunt zijn voor de identiteit van het woonmilieu en de doelgroep. In beide gevallen zou het om acht tot negen woningen kunnen gaan.

Resume: mogelijk eindbeeld op basis van concept bestemmingsplan

Op het landgoed zijn straks veel verschillende woonvormen te vinden in gebouwen die deels ook adaptief zijn naar nieuwe woonvormen in de toekomst.

Dit overzicht betreft het wonen op Eikenburg, de situatie voor en na de transformatie van de gebouwen, waarvoor een ingreep aan de orde is. Daarbij zijn de zorgappartementen meegenomen omdat deze bewoners ook permanent dan wel langdurig gehuisvest zijn op het landgoed.

Wat betreft het woonprogramma ziet het er als volgt uit.

Om dit woonprogramma te realiseren moet het bestemmingsplan in totaal 277 woningen toestaan, waarvan:

1. 140 reguliere woningen, waarvan 17 nieuw;
2. 50 onzelfstandige woningen;
3. 85 zorgwoningen, waarvan 40 nieuw.

Dit betekent dat er feitelijk 17 nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt in onderhavig bestemmingsplan. De beoogde zorgwoningen zijn op basis van het geldende bestemmingsplan reeds toegestaan.

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio's
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking     

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

Stedelijke ontwikkeling

Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Wanneer geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is geen verantwoording van de ladder benodigd.

Ingevolge de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ABRS overwoog daarbij het volgende: "Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt."

In paragraaf 2.3.1. is een toelichting gegeven op het woonprogramma. Om dit woonprogramma te realiseren moet het bestemmingsplan in totaal 277 woningen toestaan, waarvan:

1. 140 reguliere woningen, waarvan 17 nieuw;
2. 50 onzelfstandige woningen;
3. 85 zorgwoningen, waarvan 40 nieuw.

Er is dus sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De ladder is daarom van toepassing. In het navolgende wordt de behoefte aan de wooneenheden beschreven.

Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan de mogelijkheid gerealiseerd om de bestaande gebouwen rondom het kloostergebouw te transformeren naar andere functies. Deze transformatie is met het nu geldende bestemmingsplan reeds ingezet, omdat de Congregatie van de Broeders van Liefde de gronden in 2013 heeft overdragen aan woonstichting Trudo. De huidige bestemming "Maatschappelijk" omvat een breed pallet aan functies die gelieerd zijn aan maatschappelijke voorzieningen, zoals onderwijs, zorg en bijbehorend wonen (studenten en aan onderwijs gelieerde overnachting). Met dit bestemmingsplan wordt het functiepallet verder verbreed (met o.a. regulier wonen), waardoor de bebouwing blijft voorzien van een duurzame toekomst.

Als enkel sprake is van een planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft) (ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075). De toekomstige transformaties van de bestaande bebouwing blijven dan ook buiten beschouwing t.a.v. de beschrijving van de behoefte, al is in het navolgende alsnog ingegaan op de woningbouwbehoefte.

Beschrijving van de behoefte

Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.

De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld.

Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2019 t/m 2023. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt.

Daarmee kan voor dit plan met maximaal 17 nieuwe woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. Gelet op de productieafspraken die gemeente Eindhoven met initiatiefnemer Trudo heeft gemaakt over het aandeel sociale woningen, voorziet dit plan tevens in een kwalitatieve behoefte.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in paragraaf 3.5.3 nader ingegaan op de woningbehoefte.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.3) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Het plangebied is gelegen in (de directe nabijheid van) gebieden die zijn aangewezen als NNB-gebied. Onderhavig bestemmingsplan leidt evenwel niet tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van betreffend gebied. Hier wordt in paragraaf 3.3. en 4.8 verder op ingegaan.

Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding. Dit geldt ook voor het luchtvaartterrein daar het plangebied gelegen is buiten het obstakelbeheergebied. Het is dan ook niet noodzakelijk om op deze zaken afzonderlijk nader in te gaan.

3.3.1 Omgevingsvisie     

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2 Structuurvisie     

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur

De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied

Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur

De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur

Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

Toepassing plangebied

Het plangebied bevindt zich in binnen het 'Zoekgebied verstedelijking', 'Groenblauwe mantel' en 'Kerngebied groenblauw'.

De aanduiding zoekgebied verstedelijking geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien.

Nieuwe ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel zijn mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren of bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap. De versterking van de binnen de groenblauwe mantel aanwezige leefgebieden voor plant- en diersoorten vraagt daarbij specifieke aandacht. Het beleid is er op gericht dat de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap toeneemt.

Het kerngebied groenblauw bestaat uit de ecologische hoofdstructuur (Natuurnetwerk Brabant) inclusief de ecologische verbindingszones en waterstructuren zoals beken en kreken. Het ruimtelijke beleid is gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten. Er is geen ruimte voor (grootschalige of intensieve) ontwikkelingen die niet passen binnen de doelstellingen voor de NNB en beheer of herstel van de waterstructuren. Bestaande functies en bestaand gebruik binnen de groenblauwe kern worden gerespecteerd.

Dit plan maakt de realisatie van 17 nieuwe wooneenheden mogelijk op een locatie binnen 'Groenblauwe mantel' en 'Zoekgebied verstedelijking'. In dit geval wordt het gebied getransformeerd waarbij enerzijds stedelijke functies worden toegevoegd, maar anderzijds wordt de landschappelijke waarde van het gebied ook sterk verbeterd. Dit is passend binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant. In de navolgende paragraaf wordt hier uitgebreider op ingegaan in relatie tot de Interim omgevingsverordening Brabant.

3.3.3 Interim omgevingsverordening     

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het realiseren van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient binnen het 'Stedelijk gebied' plaats te vinden (artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling). In afwijking hierop geldt dat op gronden die zijn aangewezen als 'Verstedelijking afweegbaar', voorzien kan worden van de nieuwvesting van een duurzame stedelijke ontwikkeling, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden (artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar).

In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de kaart 'Stedelijke ontwikkeling en erfgoed' van de interim omgevingsverordening opgenomen. Hierin is te zien dat het plangebied is aangewezen als 'Verstedelijking afweegbaar' en met thema 'Cultuurhistorie'

Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed'

Beoordeling plan

De voorwaarden die in artikel 3.43 worden genoemd en waaraan voldaan moet worden zijn:

• binnen het stedelijk gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling;
  
  Onderhavige ontwikkeling ziet op een opwaardering van landgoed Eikenburg. Het huidige bestemmingsplan consolideert de huidige status quo en houdt weinig rekening met de toekomst van de ruimtelijke kwaliteit van de plek. De beoogde ontwikkelingen dragen bij aan de toekomstbestendige ontwikkeling van Eikenburg. Elders in het stedelijk gebied realiseren is dan ook niet van toepassing.
• de transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed behoort niet tot de mogelijkheden;
  
  Niet binnen het stedelijk gebied van Eindhoven. Maar hiervan is wel sprake binnen landgoed Eikenburg zelf, omdat het Rijksmonumentaal gebouwencomplex is getransformeerd, zodat leegstand is voorkomen. De beoogde plannen laten zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's.
• de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (afdeling 5.4 Regionaal samenwerken van de omgevingsverordening);
  
  Zoals beschreven in paragraaf 3.2.3. zal dit plan ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien en past daarmee ook binnen de regionale afspraken.
• de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.
  
  Het plangebied vormt het landgoedensemble van een klein op zichzelf staande kloostergemeenschap dat als samenhangend geheel bij een landgoed is ontworpen. Het huidige bestemmingsplan consolideert de huidige status quo en houdt weinig rekening met de toekomst van zowel de broeders als de ruimtelijke kwaliteit van de plek. De beoogde ontwikkeling en nieuwe strategie voorziet juist in behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied. Van afronding van het Stedelijk Gebied is in onderhavig geval dan ook geen sprake.

Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.

Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit

Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied (toepassing van de lagenbenadering) en meerwaardecreatie.

Zorgvuldig ruimtegebruik

Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. In sommige gevallen is uitbreiding mogelijk, wanneer er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt verder in dat toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Ten slotte moeten gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen binnen een bouwperceel worden geconcentreerd. In paragraaf 3.2.2 is toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling gaat niet gepaard met uitbreiding van het ruimtebeslag. Bij deze transformatie is sprake van een bebouwingsafname van circa 900 m2. Zodoende is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Waarden in het gebied (lagenbenadering)

De lagenbenadering legt de fysieke leefomgeving uit aan de hand van drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het watersysteem en het biotisch systeem. De volgende laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de effecten daarvan. Verschillende lagen komen aan bod in het masterplan dat voor onderhavig planvoornemen is opgesteld. In het masterplan, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd, en beschreven staat in hoofdstuk 2, is een beschrijving opgenomen van de aanwezige fysieke waarden en hoe met deze waarden is rekening gehouden bij de totstandkoming van het masterplan. Verderop in hoofdstuk 3 en in de hoofdstukken 4 en 5 komen de verschillende aspecten van de diverse lagen aan de orde. Daaruit blijkt dat deze waarden voldoende bij het plan zijn betrokken.

Meerwaardecreatie

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat of de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Daarnaast kan de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit deel uitmaken van de meerwaardecreatie. De meerwaarde in onderhavig planvoornemen betreft dat de actieve vervolgfunctie bijdraagt aan het herstel en behoud van cultuurhistorisch erfgoed. Naast behoud van het monument en haar culturele waarde, staat bij deze transformatie voorop dat de nieuwe bestemming een kwaliteitsimpuls geeft aan de huidige omgeving. De strategie voor onderhavig planvoornemen laat zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. De bijzondere groenstructuur kan bijdragen aan de bebouwing en vice versa. Door een intelligente en gefaseerde ontwikkeling kan het saldo natuur behouden blijven of zelfs toenemen, terwijl Eikenburg ook nieuwe functies en gebouwen in zich opneemt.

Kwaliteitsverbetering landschap

Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling.

Op diverse plaatsen in de verordening zijn verbijzonderingen van de kwaliteitsverbetering landschap opgenomen. De verplichtingen die daaruit voortvloeien, maken deel uit van de kwaliteitsverbetering landschap als bedoeld in dit artikel, zoals bijvoorbeeld verplichtingen tot sloop van bebouwing, het saneren van windturbines of de vastgelegde minimale verplichting voor een landschappelijke inpassing bij veehouderijen en mestbewerking.

Soms is nadrukkelijk bepaald dat dit artikel niet van toepassing is omdat de regeling zelf al voorziet in kwaliteitsverbetering, zoals de ontwikkeling van ruimte voor ruimte woningen en landgoederen. Er is derhalve geen sprake van een stapeling van regelingen. Om alle onduidelijkheid over het begrip landschap weg te nemen is duidelijk aangegeven dat het begrip landschap niet alleen betrekking heeft op groenontwikkeling maar ook betrekking heeft op de sloop of uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing.

Motivatie

Omdat het plangebied formeel in het buitengebied ligt en gelegen is binnen 'Landelijk Gebied' betekent dit dat in het nieuwe bestemmingsplan onder andere een positieve bijdrage aan landschappelijke waarden aangetoond moet worden.

Kwaliteitsverbetering van het landschap ziet niet alleen op groenontwikkeling, maar ook op sloop van bebouwing of uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing. De noodzaak van kwaliteitsverbetering van het landschap hangt deels samen met de vraag of er sprake is van een 'ruimtelijke ontwikkeling'. Ingevolge de Interim omgevingsverordening wordt onder een 'ruimtelijke ontwikkeling' verstaan: "bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologisch regime nodig is". In dit geval is er sprake van een ruimtelijke ontwikkeling.

De bestemming en functie van het plangebied verandert van 'maatschappelijk' naar 'gemengd', waarbij hoofdzakelijk nieuwe woningen worden toegevoegd.

Kwaliteitsverbetering

Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen omvatten. Dit aspect is dan ook van toepassing op onderhavig planvoornemen. De investeringen die gedaan worden in de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied overstijgen vele malen de benodigde investering. Het plan voorziet in de renovatie van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en het verbeteren van het Landgoed met onder andere het zelfvoorzienende karakter van de moestuin. In dit geval wordt geïnvesteerd in de landschappelijke kwaliteitsverbetering.

Al met al kan dus gesteld worden dat er een aanzienlijke landschappelijke kwaliteitsinvestering plaats vindt. De ruimtelijke maatregelen zijn opgenomen op een inrichtingstekening welke in de regels van die bestemmingsplan juridisch-planologisch is geborgd in een voorwaardelijke verplichting.

Complex van cultuurhistorisch belang

Een bestemmingsplan van toepassing op 'Complex van cultuurhistorisch belang' strekt tot bescherming van de cultuurhistorische waarden van het complex zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart. Nieuwvestiging van functies is mogelijk als is onderbouwd dat dit bijdraagt aan het behoud of het herstel van het cultuurhistorisch karakter van het complex en past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarin het complex is gelegen.

In 2010 is het bestemmingsplan voor het plangebied Eikenburg vernieuwd, omdat na sluiting van het internaat/pensionaat werd gezocht naar een alternatieve invulling voor de leegstaande gebouwen. Het huidige bestemmingsplan beperkt echter waardevolle ontwikkelingskansen voor Eikenburg. Om die reden is een strategische visie (masterplan) opgesteld voor een toekomstbestendige ontwikkeling van Eikenburg. De strategie laat zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. De bijzondere groenstructuur kan bijdragen aan de bebouwing en vice versa. Door een intelligente en gefaseerde ontwikkeling kan het saldo natuur behouden blijven of zelfs toenemen, terwijl Eikenburg ook nieuwe functies en gebouwen in zich opneemt.

Voor Landgoed Eikenburg is een 'Cultuurhistorische onderbouwing' opgesteld. In deze rapportage wordt toegelicht hoe de geplande ingrepen ervoor zorgen dat waarden behouden blijven en waar mogelijk verbeterd worden. Deze rapportage maakt als bijlage onderdeel uit van deze toelichting.

Ter plaatse van het plangebied gelden tevens de aanduidingen 'Landelijk gebied', 'Groenblauwe mantel', 'Natuur Netwerk Brabant', 'Grondwaterbeschermingsgebied', Boringsvrije zone' en 'Attentiezone waterhuishouding'.

Natuur Netwerk Brabant (NNB)

Het Natuur Netwerk Brabant (NNB) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met natuurwaarden van (inter-)nationaal belang, zoals de bossen, de heide en vennen, de stuifduinen, de schraalgraslanden, de rivieren en beken. Het doel van het NNB-beleid is het veiligstellen van ecosystemen en het realiseren van leefgebieden met goede condities voor de biodiversiteit. Deze leefgebieden zijn belangrijk voor dier- en plantensoorten.

Om de populaties gezond te houden en de genetische uitwisseling te bevorderen, moeten de gebieden groot genoeg zijn en de mogelijkheid bieden voor migratie tussen de gebieden. Om het NNB als zo`n netwerk te laten functioneren, werkt de provincie samen met andere partijen aan het aanleggen van ecologische verbindingszones en het oplossen van faunaknelpunten in de wegenstructuur. Als de omstandigheden in een bepaald gebied (tijdelijk) verslechteren, dan kan een soort uitwijken naar een ander geschikt gebied. In het licht van de klimaatveranderingen is dit van toenemend belang. De ecologische verbindingszones zijn (vaak) langgerekte landschapselementen die als groene schakels de Brabantse natuurgebieden met elkaar verbinden.

Niet alleen het behouden, herstellen en beschermen van bestaande waarden in het natuurnetwerk is belangrijk: er moet ook ruimte zijn voor ontwikkelingen. Juist daarmee ontstaan ook kansen voor de realisering en versterking van het natuurnetwerk. Hiervoor zijn de door Rijk en provincies opgestelde "Spelregels EHS beleidskader voor compensatiebeginsel, EHS-saldobenadering en herbegrenzen EHS" (20 augustus 2007) van belang.

1. het 'nee, tenzij-principe': (nieuwe) plannen, projecten of handelingen zijn niet toegestaan indien deze de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en er geen alternatieven beschikbaar zijn.
2. de saldobenadering: als een combinatie van plannen, projecten of handelingen per saldo tot een kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van het NNB leidt.
3. kleinschalige ingrepen: in geval van een kleinschalige ingreep kan de grens van het NNB worden aangepast.

Sluitstuk van de toepassing van de spelregels is dat er compensatie moet plaatsvinden.

De te beschermen ecologische waarden en kenmerken zijn per gebied vastgelegd in een beheertypekaart en in een ambitiekaart. Beide kaarten vormen de kern van het Natuurbeheerplan. De beheertypekaart brengt in beeld wat de actuele situatie is. De ambitiekaart geeft de gewenste eindsituatie (ambitie) aan. Verder zijn de wezenlijke actuele en potentiële waarden van het gebied bijvoorbeeld: natuurdoelen-en kwaliteit, geomorfologische en aardkundige waarden en processen, de waterhuishouding, kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, stilte, donkerte en openheid of juist geslotenheid en de landschapsstructuur.

Het Masterplan Eikenburg Eindhoven is een ontwikkelingsgericht plan waarbinnen de kansen voor cultuurhistorische en landschappelijke waarden benut worden. De bijzondere groenstructuur kan bijdragen aan de bebouwing en vice versa. Door een intelligente en gefaseerde ontwikkeling kan het saldo natuur behouden blijven of zelfs toenemen, terwijl Eikenburg ook nieuwe functies en gebouwen in zich opneemt. In het kader van het planvoornemen wordt er een ingreep gedaan in het NNB. Conform de Interim omgevingsverordening is het mogelijk een ingreep te doen in het NNB.

In de Interim omgevingsverordening (IOV) is in paragraaf 3.2.3, die betrekking heeft op het NNB, verwoord hoe de bescherming van het NNB is geregeld (artikel 3.15 IOV). Tevens is beschreven volgens welke voorwaarden ontwikkelingen binnen het NNB wel mogelijk zijn. Onder verwijzing naar het toepassingsbereik van deze artikelen en de beperkte ecologische waarde van de strook bos, wordt geconcludeerd dat de aantasting van het NNB als gevolg van het ruimtebeslag van het ontbrekende stuk ring kan worden gezien als een “kleinschalige ingreep” en dat daarom artikel 3.21 IOV (kleinschalige herbegrenzing) de meest voor de hand liggende oplossing is. Voor een verzoek tot wijziging van de begrenzing van het NNB op grond van een kleinschalige herbegrenzing is met name lid 1 van artikel 3.21 IOV van belang: artikel 3.21 Kleinschalige herbegrenzing verplicht

Aantasting NNB (oranje) en extra impuls groen en natuur (donkergroen).

Het toekomstige stuk ring ligt aan de rand van een bosvak en heeft een oppervlakte van 370 m² (zie bovenstaande afbeelding). Het bosgebied behoort tot het NNB met als beheertype 'N16.03 Droog bos met productie'. Het beheertype 'Droog bos met productie' bestaat uit verschillende, veelal van oorsprong aangeplante, bosopstanden. Het bostype komt voor op een voedselarme tot lemige, zandige, zure ondergrond. De diversiteit is relatief laag, door de uniforme aanleg en beheer in het verleden.

3.4.1 Omgevingsvisie Eindhoven     

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen.

Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie

Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler;
• gezonde en toekomstbestendige stad;
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie.

De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

• Werken aan een gezonde groei van de stad
• Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
• Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
• Werken aan een duurzame en concurrerende economie
• Werken aan de energietransitie van de stad
• Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven

Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Plangebied

Onderhavige ontwikkeling voorziet met deze transformatie in een toekomstbestendige ontwikkeling van Eikenburg, inclusief groene en duurzame toepassingen. Daarnaast is de cultuurhistorische waarde van dit gebied verder op een herkenbare manier meegenomen in de nieuwe ontwikkeling en voldoende afgestemd op de ensemblewaarde van de aanwezige gebouwen. Hiermee geeft het invulling aan de ambities in de Omgevingsvisie.

3.5.1 Regionaal beleid     

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 17 nieuwe woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader wonen 2017

Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.

Woondeal 2019-2023

Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.

In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019

In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021

In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave

In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Beoordeling plan

De realisatie van 17 wooneenheden is passend in het regionaal woonbeleid van het SGE en de Woondeal.

3.5.2 Lokaal beleid     

Woonvisie

De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad

De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad

De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

3.5.3 Woningbouwbehoefte     

Kwalitatieve behoefte

In paragraaf 2.3.1. is een toelichting gegeven op het woonprogramma. In het plangebied zijn voornamelijk wooneenheden beoogd in de vorm van woningen voor de sociale woningbouw. Onder sociale woningbouw kan ook verstaan worden dat bewoners de eigen woning bouwen (CPO) en dat die bewoners daarvoor de grond pachten voor een eindige periode. Daarmee is sprake van een situatie die vergelijkbaar is met 'Slimmer Kopen', een erkende vorm van sociale woningbouw.

Uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2018) blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse (€ 418 tot € 711). In absolute zin is dit het grootste theoretische tekort in alle prijsklassen van zowel huur als koop.

Kwantitatieve behoefte

Uit het 3.2.2 en 3.5.1 blijkt dat ook kwantitatief voldoende ruimte is om deze woningen te realiseren.

Deze ontwikkeling voorziet zowel in een kwalitatieve behoefte als kwantitatieve behoefte. Daarnaast sluit dit plan aan bij de gemeentelijke woonvisie.

3.5.4 Kamerverhuur en woningsplitsing     

Op 12 juni 2018 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

3.6.1 Archeologie     

Wettelijk en beleidsmatig kader

Nationaal beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie. Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De geactualiseerde archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader

De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale en regionale geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Plangebied

Op de geactualiseerde archeologische verwachtings- en waardenkaart bevinden zich in het plangebied verschillende categorieën met archeologische (verwachtings)waarden. Deze categorieën zijn op de hieronder staande afbeelding opgenomen. Het gaat om de categorieën 3, 4, 5, 6 en 8. Vanuit beleidsmatig oogpunt is per categorie aangegeven wat voor een archeologische onderzoeksplicht hieraan gekoppeld is. Is de oppervlakte én diepte van de bodemverstorende activiteiten ten behoeve van een planontwikkeling groter dan de ondergrens, dan is een archeologisch (voor)onderzoek verplicht. De gemeentelijk adviseur archeologie kan aangeven welke vorm van archeologisch (voor)onderzoek noodzakelijk is voor de aanvraag.

Is de oppervlakte óf diepte van de bodemverstorende activiteiten ten behoeve van een planontwikkeling kleiner dan de ondergrens, dan is een archeologisch (voor)onderzoek niet verplicht.

Uitsnede archeologische waardenkaart 2022 (plangebied blauw omcirkeld)

Renvooi behorend bij de archeologische waardenkaart 2022

Conclusie

De categorieën zijn op de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 3' (gebieden van categorie 3), 'Waarde - Archeologie 4' (gebieden van categorie 4), 'Waarde - Archeologie 5' (gebieden van categorie 5) en 'Waarde - Archeologie 6' (gebieden van categorie 6).

Meldingsplicht toevalsvondsten

De wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten geldt altijd (art. 5.10 Erfgoedwet 2016). Mochten tijdens grondwerkzaamheden (vermoedelijke) archeologische resten (vondsten, muurwerk, grondsporen et cetera) worden aangetroffen, dan dienen deze direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en bij de (afdeling Omgevingskwaliteit) gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden. .

3.6.2 Cultuurhistorie     

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De overzichtskaart met cultuurhistorische waarden bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en gebouwd erfgoed.

Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Op de waardenkaart historische stedenbouw en gebouwd erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijks- en gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart 2022 (overzichtskaart) (projectgebied rood omleind) met de daarbij behorende legenda

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied is sprake van verschillende cultuurhistorische waarden. Voor Landgoed Eikenburg is een cultuurhistorische onderbouwing opgesteld (bijlage 2 bij de toelichting). In deze bijlage wordt toegelicht hoe de geplande ingrepen ervoor zorgen dat deze waarden behouden blijven en waar mogelijk verbeterd worden. Dit gebeurt o.a. door een schriftelijke toelichting van de ingrepen, een vergelijking van de waardenkaarten met het Masterplan en foto's van de locatie ter plaatse.

3.8.1 Groenbeleidsplan     

Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is, welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn:

• richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren;
• faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaatadaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen;
• aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting;
• groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan;
• partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid.

Het Groenbeleidsplan 2017 blijft na vaststelling van kracht tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen. Onderhavig plangebied is grotendeels gelegen binnen de strategie 'Stad, groen beeldbepalend'.

Strategie: Stad, groen beeldbepalend

Het plangebied is grotendeels gelegen binnen de strategie 'Stad, groen beeldbepalend'. Dit zijn stedelijke gebieden met een uitgesproken groen karakter die bovendien aansluiten bij de hoofdgroenstructuur en deze daardoor ruimtelijk versterken. De verweving van rood en groen manifesteert zich in deze gebieden op allerlei manieren: kleinschalig en grootschalig, in privé- en openbare ruimtes. Het karakter is vaak afhankelijk van de aangrenzende groenstructuur en kan dus zowel landschappelijk als stedelijk zijn. Het beleid is gericht op het behouden en ontwikkelen van het bijzondere groene imago en de aansluiting op de groenstructuur. De groene beleving staan voorop. De specifieke kwaliteit en identiteit van een plek moet daarom worden beschermd en versterkt.

Bouwen is in deze gebieden beperkt mogelijk mits het groene karakter centraal blijft staan. In de nader uit te werken ontwerprichtlijnen wordt beschreven wat dat in de praktijk betekent. Om het groene karakter te beschermen geldt in ieder geval een algehele kapvergunningsplicht, ook voor private percelen. Deze vergunningplicht is opgenomen en bestuurlijk vastgesteld in de Verordening Bomen en Nadere regels bomen.

Uitsnede ruimtelijke strategieën Groenbeleidsplan 2017

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen.

Deze Beleidsregel is niet van toepassing bij locaties buiten het bestaand stedelijk gebied, zoals aangegeven in de plankaart behorend bij de Verordening ruimte 2014 van de provincie Noord-Brabant. In dat gebied is de Verordening ruimte (is nu Interim Verordening) leidend.

Door Buro Lubbers is een Masterplan opgesteld voor Landgoed Eikenburg en is door hen uitgebreid ingegaan op de groene inpassing (groenplan) voor het landgoed. Beide documenten zijn als bijlage toegevoegd bij deze toelichting. De hoeveelheid groen neemt toe als gevolg van vermindering van de bebouwing en verharding. Per saldo gaat het om een totale oppervlakte van 4.145 m² extra groen ten opzichte van de huidige situatie. Dit nieuwe groen wordt o.a. ingezet in NNB (zie ook de ecologische waardebepeling t.b.v. van het aanvullend natuuronderzoek van Faunaconsult in de bijlage), achter het zwembad en ten westen van Pannenhoef-Leemerhoef.

Gelet op het voorgaande voldoet dit plan aan het Groenbeleidsplan en Beleidsregel groencompensatie.

3.8.2 Beleid Bomen     

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2021. Deze is op 6 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en de verordening met bijbehorende regels is op 23 april 2021 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2021. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen 2021

In de Verordening Bomen 2021 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen groter dan 250 m2;
• een houtopstand die voor de eerste keer wordt teruggesnoeid tot op de hoofdtakken of stam;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 6 of een overeenkomst met het college.
• voor het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte houtopstand of delen ervan met een plantenziekte is een omgevingsvergunning vereist, voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden is wel een vergunning nodig.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• Bebouwde komgrens Wet natuurbescherming;
• (Particuliere) percelen groter dan 250 m2.

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de Bebouwde komgrens wet natuurbescherming;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen

Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2021 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie

De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn op 21 april 2021 vastgesteld door het college en op 23 april 2021 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2021 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.

3.8.3 Bomen Effect Analyse     

Het plangebied is gelegen in een bosachtig gebied. Ten behoeve van de realisatie zijn werkzaamheden noodzakelijk binnen de kwetsbare boomzone. Door FJboomadvies is middels een BEA onderzocht wat de effecten van de plannen zijn op de duurzame instandhouding van de bomen. Deze rapportage is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste conclusies uit deze rapportage.

De BEA is uitgevoerd op 3 locaties op Landgoed Eikenburg:

• Locatie 1 betreft de locatie waar een "ringweg" wordt aangelegd ten noordwesten van het kloostergebouw. Het doel van de BEA op deze locatie is het bepalen van de bomen, die noodzakelijkerwijs verwijderd moeten worden en het bepalen van de bomen, die duurzaam behouden kunnen blijven;
• Voor locatie 2 is geen BEA uitgevoerd. Er is inmiddels besloten om de "ringweg" aldaar exact op de bestaande infrastructuur te projecteren, zodat de bestaande bomen aldaar behouden kunnen blijven;
• Voor de locatie 3 en 4 (kloostertuinwoningen en huurwoningen) zijn BEA's uitgevoerd, waarbij inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de bomen duurzaam behouden kunnen blijven. Feitelijk de minimale ontgravingsgrens uit het hart van de bomen. De uitgangspunten worden gebruikt in het vervolg van het planproces.

Locaties BEA

Locatie 1: ringweg

Uitgangspunt is dat de ringweg geprojecteerd wordt conform het Masterplan. Daarbij wordt vooralsnog uitgegaan van een (asfalt)breedte van 4 meter een totale ontgravingsbreedte van 5 meter. Op basis van de locatie van de ringweg, de kwaliteitsbeoordeling van de bomen en de resultaten van het groeiplaatsonderzoek, is per boom bepaald of deze noodzakelijkerwijs verwijderd moet worden of duurzaam behouden kan blijven. In onderstaande tabel is dit advies voor de bomen op locatie 1 samenvattend weergegeven.

Locatie 3: Kloostertuinwoningen

Voor de boom K is de minimale afstand van de bebouwing uit het hart van boom bepaald. deze bedraagt 4 meter. Indien de boomvakken A en B behouden blijven en in de nabijheid de bebouwing wordt gepland, wordt geadviseerd bij boomvak A de bebouwing te projecten minimaal 4 meter uit het hart van de bomen. Bij Boomvak B minimaal 5 meter uit het hart van de bomen.

Locatie 4: Huurwoningen

De minimale afstand van bebouwing uit het hart van de boom betreft 4 meter. Vanaf 4 meter is een bouwhoogte mogelijk tot 5 meter. Vanaf 7 meter is een bouwhoogte van ca. 7 meter mogelijk. Gezien de matige conditie van de boom, moeten eventuele snoeiingrepen (anders dan verwijderen van dood hout) zo beperkt mogelijk blijven.

Algemeen

Om onnodige schade te voorkomen moeten bij het werken rondom bomen randvoorwaarden en maatregelen in acht worden genomen. Samen met enkele aanbevelingen worden deze in hoofdstuk 6 van het rapport benoemd.

4.1.1 Wettelijk kader     

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader zijn met name 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aan de hand van de volgende aspecten te worden beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben:

1. de kenmerken van de activiteit (aard, omvang, cumulatie met andere ontwikkelingen);
2. de locatie van de activiteit (kenmerken van het plangebied en de kwetsbaarheid van de omgeving);
3. de mogelijke gevolgen van de activiteit.

Plangebied

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Binnen het plangebied worden 17 wooneenheden gerealiseerd als onderdeel van een transformatie van een landgoed. Uiteindelijk is er zelfs sprake van een bebouwingsafname. Het plangebied ligt in randstedelijk gebied en de beoogde woningen passen goed op deze locatie. Ook gezien het feit dat de ontwikkeling is voorzien op een reeds aanwezig bebouwingscluster in de vorm van Landgoed Eikenburg.

Het planvoornemen zal wat betreft verkeer aansluiten op de aanwezige infrastructuur. De infrastructuur heeft voldoende capaciteit en hoeft hierdoor niet te worden opgeschaald. Het plangebied is goed bereikbaar. De parkeerbehoefte die deze ontwikkeling met zich mee brengt wordt op eigen terrein opgelost. Tenslotte wordt nog opgemerkt dat de uitgevoerde onderzoeken aantonen dat het realiseren van deze woningen op de locatie voldoet aan de wettelijke eisen vanuit milieuoogpunt.

4.1.2 Conclusie     

Gelet op voorgaande afwegingen is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Een m.e.r.-beoordeling is dan ook niet nodig.

4.3.1 Wettelijk kader     

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in realisatie van wooneenheden. Deze zijn geluidsgevoelig in de zin van de Wgh. Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Aalsterweg en de Rijkswegen N2/A2. Om deze reden is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Hierna wordt ingegaan op de resultaten.

4.3.2 Wegverkeerslawaai     

Voor de N2/A2/A67 geldt dat de voorkeursgrenswaarde van op de gevels van de beoogde woningen met maximaal 5 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 53 dB (incl. variabele aftrek conform art 110g Wgh) voor nieuwbouw in buitenstedelijk gebied wordt nergens overschreden. De geluidbelasting bedraagt maximaal 53 dB (incl. aftrek conform art. 110g Wgh). Tevens geldt dat de maximale gecumuleerde geluidbelasting (incl. variabele aftrek conform art 110g Wgh) 53 dB bedraagt. Derhalve wordt aan de eis voldaan dat de gecumuleerde geluidbelasting de maximaal toelaatbare grenswaarde niet mag overschrijden.

Omdat deze locatie niet wordt gezien als 'uitleggebied', o.a. omdat reeds sprake is van bebouwing in de vorm van een klooster, broerderhuis, hospice, studentenhuisvesting en een landgoed (zie tevens hoofdstuk 2) kan gezien het gemeentelijk geluidbeleid ontheffing voor hogere waarden worden verleend. Er zal daarom sprake zijn van een hogere waarde procedure. Derhalve dient voor de woningen die geluidbelast zijn, in een later stadium en in kader van de omgevingsvergunning, een aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevels uitgevoerd worden.

4.3.3 Railverkeerslawaai     

Het plangebied ligt op ongeveer 3,5 km van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel. Het plangebied is dan ook niet gelegen binnen de zone van de spoorlijn. Het aspect railverkeerslawaai is dan ook niet aan de orde voor dit plan.

4.3.4 Industrielawaai     

Voor de geluidbelasting ten gevolge van het industrie is geen sprake van een geluidzone. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde voor dit plan.

4.3.5 Luchtvaartlawaai     

Het plangebied ligt op enige afstand (circa 8,5 km) van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militaire luchthaven met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). De Wet luchtvaart regelt het gebruik van luchtvaartuigen en luchtvaartterreinen in Nederland. De wet voorziet in regels over besluitvorming en normen voor alle luchthavens. Op basis van deze wet is voor luchthaven Eindhoven een luchthavenbesluit vastgesteld.

De Wet luchtvaart regelt onder andere dat grenswaarden moeten worden vastgesteld voor de maximaal toegelaten geluidbelasting door landende en opstijgende luchtvaartuigen. Deze geluidsbelasting wordt uitgedrukt in Kosteneenheden (Ke). De nadere regelgeving over de geluidsbelasting staat in het Besluit militaire luchthavens. De grenswaarde voor de maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor het burgerluchtverkeer en voor het militaire luchtverkeer is in beginsel 35 Ke. Deze grenswaarde geldt voor woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen (art. 1 Besluit militaire luchthavens jo artikel 1.1 Bouwbesluit 2012) en voor standplaatsen en ligplaatsen.

De ligging van de Ke contouren is opgenomen in het luchthavenbesluit Eindhoven. In bijlage 7 is de 35 Ke contour voor het militaire luchtverkeer aangewezen en in bijlage 8 de contour van het commercieel burgerluchtverkeer. De cumulatieve Ke contouren staan in bijlage 3. De 35 Ke contour is tevens in het Barro en Rarro verwerkt. Hierbinnen zijn geen geluidsgevoelige objecten (woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede standplaatsen en ligplaatsen) toegestaan. Het plangebied ligt buiten deze geluidszone. Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor onderhavig plangebied.

4.4.1 Wettelijk kader     

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

4.4.2 Besluit niet in betekenende mate bijdragen     

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

4.4.3 Besluit gevoelige bestemmingen     

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

4.4.4 Goede ruimtelijke ordening     

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

4.4.5 Planbeschrijving en toetsing     

Het planvoornemen ziet op de realisatie van 17 wooneenheden. Op basis hiervan kan worden gesteld, voor zover daarvan al sprake is, dat deze ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Het project mag dan ook zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Aangezien woningen in de zin het Besluit gevoelige bestemmingen niet als een gevoelige bestemming worden gezien, hoeft niet aan dit besluit getoetst te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. Uit de monitoringstool volgt dat ter hoogte van Aalsterweg zowel in de huidige situatie als voor 2020 de jaargemiddelde concentraties van NO2 en PM10 onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM10 groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. De grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 wordt eveneens niet overschreden.

Uit de monitoringstool blijkt dat de optredende concentraties NO2 en PM10 ter plaatse van het plangebied ruim onder de in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2) gestelde grenswaarden liggen. Gesteld kan worden dat ter plaatse van het plangebied vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan ten aanzien van luchtkwaliteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

4.5.1 Wettelijk kader     

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Uitsnede risicokaart

Het plangebied

Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen.

Inrichtingen

Wel/niet van toepassing (Risicovolle inrichtingen vormen op gebied van externe veiligheid geen belemmeringen voor onderhavig plan)

Transport

Wel/niet van toepassing (Transportroutes waarover risicovolle stoffen vervoerd worden vormen op gebied van externe veiligheid geen belemmeringen voor onderhavig plan)

Buisleidingen

Wel/niet van toepassing (Buisleidingen vormen op gebied van externe veiligheid geen belemmeringen voor onderhavig plan)

4.5.2 Conclusie     

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit diverse functies:

• wonen
• dagbesteding zorg
• hospice
• school
• stadsakkers (moestuinen)
• sporthal en zwembad
• kantoor
• zorgwonen

Het planvoornemen betreft binnen het plangebied 17 wooneenheden te realiseren. Daarnaast worden de bestaande panden in de toekomst mogelijk anders ingevuld. Het aantal zelfredzame personen binnen de zorgfunctie zal niet toenemen.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig in de vorm van bedrijven die mogelijk invloed hebben op het planvoornemen. Op de A2 is het transport van gevaarlijke stoffen mogelijk. Dit transport vormt hiermee mogelijk een risico voor het positioneren van kwetsbare personen in het plangebied. Tot op een afstand van 200 meter vanaf een vervoersas met gevaarlijke stoffen dient rekening gehouden te worden met de mogelijke risico's van dergelijke vervoersas.

Echter blijft de huidige situatie binnen deze 200 meter, op de realisatie van twee reguliere woningen na, gelijk met de toekomstige situatie.

Uitsnede stedenbouwkundig plan binnen 200 meter zone 'invloedsgeboed'

Om die reden volstaat een beperkte verantwoording. Hierbij moet de Veiligheidsregio wel in de gelegenheid gesteld worden een advies uit te brengen. Begin 2022 is advies ontvangen van de Veiligheidsregio.

Zelfredzaamheid

De toekomstige bewoners binnen de 200 meter zone zijn over het algemeen zelfredzaam. Wel wordt men geïnformeerd over de risico's van de A2. Hierdoor kunnen de bewoners zich voorbereiden op vluchtmogelijkheden uit hun woning en in een andere richting dan de A2 (vluchten van de bron af).

Bereikbaarheid en bestrijdbaarheid

De bereikbaarheid en bestrijdbaarheid is voldoende. Er zijn voldoende blusvoorzieningen aanwezig en de hulpdiensten zijn binnen de gestelde opkomsttijden ter plaatse.

De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen.

Het maatgevend scenario op deze locatie is een explosie, aangezien er hoofdzakelijk vervoer van gevaarlijke stoffen over de A2 plaatsvindt. De beoogde woningen zijn op circa 190 meter van de weg gelegen. In geval van kans op een warme BLEVE kan de woning bij tijdige alarmering worden ontvlucht. Hiernaast dienen de toekomstige bewoners op de hoogte gesteld te worden van de risico's die zich kunnen plaatsvinden.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.6.1 Planbeschrijving     

Zoals in het masterplan is beschreven wordt een ontwikkeling tot stand gebracht waarbij het landgoed in goede harmonie met de omgeving van een duurzame toekomst wordt voorzien. Hierbij spelen de aspecten klimaatadaptatie, waterhuishouding, groencompensatie en het sociale aspect (met Trudo) een grote rol. Deze aanpak sluit aan bij het beleid van de gemeente Eindhoven wat betreft duurzaamheid.

Daarnaast zijn kernwaardes zoals bescheiden en betaalbaar wonen en leven naar de kracht van de natuur van toepassing voor de beoogde woningen op Landgoed Eikenburg. Het bouwen met hout, gebruik maken van natuurlijke materialen en de natuur versterken zijn hier voorbeelden van. Door te bouwen met regulerende natuurlijke bouwmaterialen worden er comfortabele woningen gerealiseerd zonder dat de oplossing wordt gezocht in installatietechnieken etc. De manier waarop de woningen zullen worden gebouwd zal het natuurlijke karakter van de plek versterken door hun vorm, materiaal en/of relatie met elkaar en buiten.

Het gerestaureerde Rijksmonumentale hoofdgebouw is goed geïsoleerd en wordt verwarmd met een collectieve houtpelletinstallatie. Het nieuwe paviljoen wordt door collectieve warmte pompen verwarmd. Daken worden gebruikt voor opwekking van energie. Geothermie is geen optie vanwege waterwingebied.

5.2.1 Rijksbeleid     

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

5.2.2 Provinciaal beleid     

5.2.3 Beleid Waterschap     

5.2.4 Gemeentelijk beleid     

5.2.5 Waterplan     

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3.1 Klimaatadaptiebeleid     

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

5.3.2 Waterbergingsnorm     

5.3.3 Toelichting rekentool     

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

5.4.1 Checklist watersysteem     

Gebiedsspecifieke eigenschappen met betrekking tot water

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied uitsluitend een kleine vijver aanwezig in de 'voortuin' van het voormalige kloostergebouw. In de directe omgeving is een meertje aanwezig (ten westen van het plangebied).

Verharding

Het plangebied is in de huidige situatie voor een groot gedeelte onverhard en bestaat grotendeels grasveld dan wel moestuin.

Bodemopbouw

Voor beschrijving van de geohydrologische situatie is gebruik gemaakt van het bijgevoegde verkennend bodem en doorlatendheidsonderzoek en gegevens van boringen opgenomen in DINOloket.

Infiltratie van hemelwater ter plaatse van deellocatie A is naar verwachting mogelijk. Ter plaatse van deellocatie B is infiltratie van hemelwater in beginsel lastig. Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen.

Grondwater

Tijdens het bemonsteren van de peilbuizen op 11 maart 2020 bleek dat de gemiddelde grondwaterstand zich bij deellocatie A bevond op 1,85 m-mv. Bij deellocatie B was die dag de grondwaterstand 1,15 m-mv.

1.1 Plan     

het bestemmingsplan Buitengebied (Eikenburg) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80380-0301 van de gemeente Eindhoven.

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 Aan-huis-verbonden-beroep     

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

1.4 Aanbouw     

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.5 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.6 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.7 Aardkundige waarden     

landschapswaarden die samenhangen met (abiotische) milieukenmerken, zoals geologie, geomorfologie, reliëf, grondwaterhuishouding, (kwelgebieden), bodemopbouw/bodemsamenstelling, afzonderlijk of in onderlinge samenhang.

1.8 Abiotische waarde     

geheel van waarden in verband met het abiotische milieu (=niet levende natuur), in de vorm van specifieke aardkundige verschijnselen zoals steilranden en bodemovergangen.

1.9 Actualisatie nota parkeernormen (2019)     

Nota gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

1.10 Archeologisch onderzoek     

onderzoek verricht door een daartoe gecertificeerde instantie en werkend volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA);

1.11 Archeologische verwachting     

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten (resten uit het verleden);

1.12 Archeologische waarde     

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten (resten uit het verleden);

1.13 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.14 Bed & breakfast     

een accommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt. Het is gevestigd in een huis en wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal 2 verhuurde kamers.

1.15 Bedrijfsvloeroppervlak     

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

1.16 Behoud ex situ     

behoud van archeologische informatie door middel van een opgraving;

1.17 Behoud in situ     

behoud van archeologische resten op dezelfde plaats door planaanpassing (behoudsmaatregelen);

1.18 Belemmeringenstrook     

een strook grond ten behoeve van het onderhoud van een buisleiding waarbinnen geen bebouwing mag worden opgericht en/of werken en werkzaamheden (niet zijnde bouwen) mogen worden uitgevoerd die van invloed kunnen zijn op de ongestoorde ligging van de buisleiding.

1.19 Bestaand     

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.20 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.21 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.22 Bijgebouw     

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.23 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.24 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.25 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

1.26 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.27 Bouwperceelgrens     

een grens van een bouwperceel.

1.28 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.29 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.30 Buitenschoolse opvang (BSO)     

het in georganiseerd verband opvangen van meer dan 6 kinderen in de leeftijdscategorie 4 tot 13 jaar voor en na schooltijd, in de middagpauze en tijdens schoolvakanties.

1.31 Coffeeshop     

een bedrijf gericht op het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinerende stoffen.

1.32 Cultuurhistorische waarde     

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

1.33 Dagrecreatie     

Een vorm van recreëren die zich beperkt tot één dag (zonder overnachting), dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld kamperen en dergelijke waarbij men zich voor meerdere dagen van huis begeeft.

1.34 Dak     

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.35 Dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling     

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

1.36 Dienstverlening     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

1.37 Erotisch getinte vermaaksfunctie     

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

1.38 Evenementen     

een evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

1.39 Extensief agrarisch grondgebruik     

die vormen agrarisch grondgebruik die het behoud en/of ontwikkeling van de aanwezige natuur- en landschapswaarden beogen en waarbij voor de grondbewerking slechts in geringe mate gebruik wordt gemaakt van agrarische middelen en de verbouw van (vollegronds)teeltproducten, in hoofdzaak gericht op de instandhouding en/of vergroting van de natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

1.40 Extensief recreatief medegebruik     

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen.

1.41 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.42 Gebruiken     

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

1.43 Geluidgevoelige functies     

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.44 Geluidgevoelige gebouwen     

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.45 Gemeentelijk adviseur archeologie     

een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen aantoonbaar ervaringsdeskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

1.46 Gemeentelijk archeologisch monument     

archeologisch monument dat overeenkomstig de erfgoedverordening als beschermd monument is aangewezen en is ingeschreven in het gemeentelijk erfgoedregister;

1.47 Hogere grenswaarde     

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.48 Hoofdgebouw     

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

1.49 Horeca     

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

1.50 Hotel     

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

1.51 Huishouden     

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die twee jaar of langer duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

1.52 Kamerbewoning     

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen.

1.53 Kantoor     

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

1.54 Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

1.55 Kleinschalig kamperen     

Kleinschalig kamperen is een kampeerfunctie, uitsluitend als nevenfunctie bij een agrarisch bedrijf.

1.56 Koffie-/theehuis     

een bedrijf gericht op het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren.

1.57 Kunstobject     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

1.58 Kunstwerk     

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

1.59 Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen     

bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

1.60 Landschappelijke waarden     

het geheel van waarden in verband met bijzondere waarneembare landschappelijke kenmerken van een gebied of object, in de zin van karakteristieke verschijningsvorm, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit, dat bestaat uit aardkundige, archeologische, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke waarden die wordt bepaald door de onderliggende samenhang en beïnvloeding van levende en niet levende (abiotische) natuur.

1.61 Lunchroom     

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren en niet-alcoholische dranken.

1.62 Maatschappelijke voorzieningen     

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

1.63 Mantelzorg     

het op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak.

1.64 Natuurwaarde     

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door geologisch, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

1.65 Nevenactiviteiten     

het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

1.66 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

1.67 Onzelfstandige woonruimte     

woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke wezenlijke voorzieningen elders in dat (deel van het) gebouw.

1.68 Parkeerbalans     

met een parkeerbalans wordt de (on)balans berekend tussen parkeervraag en parkeeraanbod binnen een bepaald gebied. Vaak valt de parkeervraag van functies niet samen in de tijd. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen is dan mogelijk (dubbelgebruik).

1.69 Peil     

0.30 m' boven de kruin van de weg.

1.70 Pension     

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies voor langere tijd met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan logerende gasten.

1.71 Productiegebonden detailhandel     

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of hersteld, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

1.72 Prostitutiebedrijf     

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

1.73 Recreatiewoning     

een gebouw of woning (geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde) bedoeld voor recreatief gebruik in de vorm van recreatief nachtverblijf voor recreanten, die hun hoofdverblijf elders hebben.

1.74 Restaurant     

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

1.75 Rijstrook     

gemarkeerd gedeelte van de rijweg dat voldoende plaats biedt aan een enkele rij motorvoertuigen op meer dan twee wielen met uitzondering van in- en uitvoegstroken, voorsorteerstroken en fietspaden.

1.76 Showroom     

een uitstallingsruimte van groothandels - of productiebedrijven ten behoeve van wederverkopers of afnemers voor het gebruik in eigen bedrijf of instelling.

1.77 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.78 SPIL centrum     

‘SPIL ( Spelen, Integreren, Leren); een hechte samenwerking tussen onderwijs, peuterspeelzaalwerk en kinderopvang met als doel optimale ontwikkelingskansen te creëren voor kinderen van 0 tot 12 jaar.

1.79 Stacaravan     

een permanent kampeermiddel in de vorm van een caravan, die als een gebouw valt aan te merken.

1.80 Uitbouw     

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.81 Voorgevel     

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.82 Voorgevelrooilijn     

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

1.83 Voorkeursgrenswaarde     

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.84 Water     

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

1.85 Waterberging     

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

1.86 Waterhuishoudkundige voorzieningen     

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

1.87 Wet geluidhinder     

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.88 Wet milieubeheer     

Wet van 13 juni 1979 (Stb. 442) houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.89 Wet ruimtelijke ordening     

Wet van 20 oktober 2006 (Stb. 2006, nr. 566) houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.90 Wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen     

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.91 Winkel     

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

1.92 Woning     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

1.93 Woongebouw     

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

1.94 Woonwagen     

een voor bewoning bestemd gebouw, niet zijnde een woning, dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

1.95 Woonwagenwoning     

een op traditionele wijze gebouwd voor bewoning bestemd hoofdgebouw dat is geplaatst op een standplaats.

2.1 Bebouwingspercentage     

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

2.2 Dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.3 Goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4 Inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.5 Bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.6 Oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.7 Ondergeschikte bouwdelen     

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor `Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep;
2. short-stay;
3. kamerverhuur;
4. maatschappelijke voorzieningen;
5. werken, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. ateliers;
   2. tinker spaces;
   3. ambachtelijke bedrijvigheid;
6. publieksgerichte functies, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. cultuur en ontspanning;
   2. congressen;
   3. recreatieve voorzieningen;
7. gebouwen ten behoeve van overnachtingsmogelijkheden (anders dan wonen) in relatie tot de maatschappelijke voorzieningen;
8. een begraafplaats, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats';
9. de aan een landgoed eigen ontwikkeling, instandhouding en herstel van landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden;
10. moestuinen en dierenweides;
11. aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen;

met de daarbij behorende:

12. horecavoorzieningen, detailhandelsvoorzieningen, dienstverlenende bedrijven en kantoren, voor zover ten dienste van de publieksgerichte functies;
13. erven en terreinen;
14. wegen en paden;
15. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
16. groenvoorzieningen;
17. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
18. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
19. nutsvoorzieningen;
20. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met dien verstande dat:

21. het maximum aantal eenheden onder sub a., b. c. en f niet meer mag bedragen dan 277;
22. een woning en/of kamersgewijs bewoonde woning niet mag worden gewijzigd naar twee of meer woningen;
23. kamerbewoning van een woning niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft.

3.2 Bouwregels     

3.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft

de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

3.4 Voorwaardelijke verplichting natuurcompensatie en landschappelijke kwaliteitsverbetering     

Het gebruiken en (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen als bedoeld in lid 3.1 en 3.2.1 sub a, is alleen toegestaan indien het landschappelijk inrichtingsplan (voorwaardelijke verplichting groen), zoals opgenomen in bijlage 4 bij de planregels, binnen 3 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is uitgevoerd en tevens in stand wordt gehouden”.

3.5 Specifieke gebruiksregels     

3.6 Afwijken van de gebruiksregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor `Natuur - 1´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van biotopen van flora en fauna, aardkundige waarden, natuurwaarden en landschappelijke waarden;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. extensief agrarisch grondgebruik;
4. extensief recreatief medegebruik;
5. instandhouding van (onverharde) wegen, voet- en fietspaden;
6. voorzieningen, zoals informatieborden, banken, picknicktafels en prullenbakken.

4.2 Bouwregels     

4.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde lid 4.2.2 onder a tot en met c en een bouwhoogte van 4 m toestaan, mits dit noodzakelijk is voor het natuurbeheer.

4.4 Specifieke gebruiksregels     

4.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor `Natuur - 2´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. behoud, herstel en duurzame ontwikkeling van biotopen van flora en fauna, aardkundige waarden, natuurwaarden en landschappelijke waarden en van duurzame natuur- en watersystemen;
2. extensief agrarisch grondgebruik;
3. extensief recreatief medegebruik;
4. ter paatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur -2 - dierenweide', een dierenweide;
5. ter plaatse van de aanduiding 'specifiek vorm van natuur - 2 - moestuin', een moestuin;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. voorzieningen, zoals (onverharde) voet- en fietspaden, informatieborden, schuilgelegenheden, banken, picknicktafels en prullenbakken.
8. bouwwerken, geen gebouw zijnde.

5.2 Bouwregels     

5.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde lid 5.2.2 onder a tot en met c en een bouwhoogte van 4 m toestaan, mits dit noodzakelijk is voor het natuurbeheer.

5.4 Specifieke gebruiksregels     

5.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. recreatieve voorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding:

• 'specifieke vorm van recreatie - 1' uitsluitend een functie van een bloemenpluktuin en vlinderidylle is toegestaan;

2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

4. horecavoorziening, detailhandelsvoorziening en/of ruimte voor educatie en expositie;
5. wegen, paden, erven en terreinen;
6. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
7. nutsvoorzieningen;
8. gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde.

6.2 Bouwregels     

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 6.1, wordt in ieder geval gerekend:

1. het opslaan, storten of bergen van materialen, producten en mest, behoudens voor zover dit plaatsvindt in het kader van het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. verblijfsrecreatie.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 3' (terrein van archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

7.2 Bouwregels     

7.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 7.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

a. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en

b. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:

1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 4' (hoge verwachting, historische kern) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

8.2 Bouwregels     

8.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 8.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en;
2. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 5' (hoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

9.2 Bouwregels     

9.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 9.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en;
2. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

9.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 6' (middelhoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

10.2 Bouwregels     

10.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 10.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en;
2. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

10.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

11.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie - 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van het aangewezen gebied en/of de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle en kenmerkende (landschaps)elementen.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

11.2 Bouwregels     

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:

1. het bouwen van bouwwerken is mogelijk krachtens de onderliggende andere bestemming(en), met dien verstande dat:
   1. advies is ingewonnen bij de gemeentelijk cultuurhistorisch adviseur en/of commissie ruimtelijke kwaliteit waaruit blijkt dat met het bouwen van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerkende elementen;
   2. als blijkt dat het bouwen van het bouwwerk leidt tot onevenredige verstoring van die cultuurhistorische waarden en kenmerken, aan de omgevingsvergunning de verplichting kan worden verbonden tot het treffen van maatregelen waardoor cultuurhistorische waardevolle en kenmerkende elementen kunnen worden behouden.

11.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan met het oog op het belang van het behoud van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerkende elementen, nadere eisen stellen aan het materiaalgebruik voor bouwwerken, alsmede aan de situering ervan.

11.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

13.1 Gebruik overeenkomstig de bestemming     

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

14.1 Milieuzone - boringsvrije zone     

14.2 Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied     

14.3 Overige zone - attentiezone waterhuishouding     

14.4 Overige zone - In Omgevingsverordening te verwijderen NNB     

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - in Omgevingsverordening te verwijderen NNB' wordt de structuur Natuurnetwerk Brabant in de Omgevingsverordening Noord-Brabant verwijderd.

15.1 Binnenplans afwijken     

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m2.

16.1 Bouwregel parkeren     

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat aan de hand van de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' en de beleidsregeling 'Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen' wordt bepaald of hieraan voldaan is;
2. als de onder a. genoemde beleidsregelingen worden gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling(en) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

16.2 Afwijken     

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 16.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

16.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 16.1, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

17.1 Verbod     

Als gebruik in strijd met het bestemmingsplan geldt het wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen in een andere gebruiksfunctie passend binnen de bestemming, indien niet in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld op 24 september 2019 en opgenomen in Bijlage 3 bij de planregels.

17.2 Afwijken     

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 17.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

19.1 Overgangsrecht bouwwerken     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

19.2 Afwijken     

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 19.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 19.1 met maximaal 10%.

19.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken     

Lid 19.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

19.4 Overgangsrecht gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

19.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 19.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

19.6 Verboden gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 19.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

19.7 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik     

Lid 19.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.