TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is voornemens aan de Oude Baan te Dongen de oude en in slechte staat verkerende bebouwing te slopen en hiervoor in de plaats elf nieuwe woningen te realiseren. Het beoogde programma bestaat uit twee vrijstaande en negen geschakelde woningen. Door de sloop van de bestaande bebouwing inclusief de bestaande woning en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen.

Het beoogde initiatief is in strijd met het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Dongen met daarin (onder andere) het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen'. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft d.d. 8 oktober 2024 in antwoord op het ingediende principeverzoek (d.d. 20 augustus 2024) aangegeven de voorgestelde ontwikkeling voorstelbaar te achten.

Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient een ruimtelijke procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan doorlopen te worden. In het kader hiervan is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich globaal tussen de Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat direct ten zuiden van het centrum van Dongen. Het plangebied wordt kadastraal aangeduid met de percelen DGN01-H-2469, DGN01-H-2503 en gedeeltelijk DGN01-H-1748 en DGN01-H-2309. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 3.407 m2.

In de directe omgeving van het plangebied komen naast woonfuncties tevens uiteenlopende centrumfuncties voor, zoals detailhandelsfuncties, bedrijvigheid, horeca en kantoren. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de kern Dongen (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Kadastrale kaart)

1.3 Omgevingsplan en strijdigheden

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan beheersverordeningen en bestemmingsplannen niet meer.

Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl). Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het plangebied de volgende plannen van toepassing:

• Bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (vastgesteld op 30 september 2010);
• Bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren Dongen' (vastgesteld op 2 juli 2020).

Conform het hierboven benoemde bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (figuur 1.3) geldt dat de gronden binnen het plangebied zijn bestemd als 'Wonen'. Aanvullend geldt gedeeltelijk de functieaanduiding 'erf' (figuur 1.4) en is er een bouwvlak (figuur 1.5) opgenomen. Daarnaast geldt via maatvoeringsaanduidingen een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum aantal wooneenheden van 1. Binnen het plangebied is conform de huidige planologische situatie daarom een woning toegestaan.

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' met aanduiding plangebied (Bron: Regels op de kaart)

Figuur 1.4 Functieaanduiding 'erf' (Bron: Regels op de kaart)

Figuur 1.5 Bouwvlak met bijbehorende maatvoeringen binnen plangebied

(Bron: Regels op de kaart)

De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk op grond van de regels van het geldend omgevingsplan. Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief is daarom voorliggend 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen' opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als de functionele aspecten aan de orde komen. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het doorlopen participatietraject. In hoofdstuk 4 wordt het relevante beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven.

In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een algehele conclusie getrokken waarin gemotiveerd wordt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Plangebied

Momenteel is het plangebied grotendeels onbebouwd. De gronden hebben gedeeltelijk een groene tuininvulling met bijbehorende bebouwing. Voor het overige gedeelte kent de locatie een bedrijfsmatige functie bestaande uit bebouwing en verharding. Uit historisch kaartmateriaal blijkt dat de locatie niet eerder bebouwd is geweest. De Oude Baan zelf is een oude route die terug te herleiden is naar een route door het landschap in de 19e eeuw. De Tramstraat vormt de verbinding met het historische lint aan de Sint Josephstraat.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Oude Baan, aan de zuidzijde door de Julianastraat en aan de oostzijde door de Wilhelminastraat. Aan alle zijden van het plangebied zijn woningen gelegen. De woningen hebben een dorpse uitstraling en kennen veel diversiteit in situering, kapvorm en architectonische uitstraling. Ten zuiden van de Julianastraat ligt een klein park met diverse speelvoorzieningen.

Doordat de woningen aan de Wilhelminastraat, Oude Baan en Julianastraat een gesloten wand vormen naar de omgeving, is er geen relatie tussen de binnenzijde van het bouwblok en de omgeving. In de omgeving is er bovendien weinig diversiteit in het profiel van de woonstraten. De straten kenmerken zich hoofdzakelijk als doorgaande straten met een dorps karakter. De profielen zijn erg smal en hebben weinig ruimte voor groen en verblijf.

In de figuren 2.1 t/m 2.4 is de huidige situatie van (de omgeving van) het plangebied in beeld gebracht.

Figuur 2.1 Oude Baan aan de noordzijde van het plangebied (Bron: Google Maps)

Figuur 2.2 Wilhelminastraat aan de westzijde van het plangebied (Bron: Google Maps)

Figuur 2.3 Oude Baan ten oosten van het plangebied (Bron: Google Maps)

Figuur 2.5 Julianastraat ten zuiden van het plangebied (Bron: Google Maps)

2.1.2 Ruimtelijke structuur omgeving plangebied

Dongen is herkenbaar aan de vele verschillende stedenbouwkundige structuren die kriskras door elkaar lopen. Dongen heeft daardoor de uitstraling van een lappendeken. De Oude Baan is onderdeel van het ‘historische lint’, het plangebied ligt op het snijpunt van verschillende doorgaande structuren en wordt gekenmerkt door ‘dorpswonen’. De straten van het dorpswonen zijn lange doorlopende structuren met weinig verblijfskwaliteit. De auto is dan ook erg dominant en er is veel doorgaand verkeer. In de woongebieden is hier minder sprake van. De ontsluitingsstructuren zijn hier fijnmaziger en er is meer verblijfskwaliteit. Verdichten in het blok aan de Oude Baan kan nieuwe fijnmazigheid toevoegen en een nieuw woonmilieu waar bewoners centraal staan. Figuur 2.6 toont een kaart van de ruimtelijke structuur in de omgeving van het plangebied.

Figuur 2.6 Ruimtelijke structuur omgeving plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Uitgangspunten

In navolging op de ruimtelijke analyse is een schetsontwerp samengesteld, opgenomen als bijlage 1 van voorliggend TAM-omgevingsplan. Ten behoeve van de toekomstige inrichting zijn ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd.

Met de ontwikkeling van het plangebied wordt het bouwfront aan de Oude Baan doorbroken en wordt er een nieuw woonmilieu toegevoegd waar de nadruk ligt op geborgenheid. De meerwaarde van de ontwikkeling zit in het toevoegen van meer fijnmazigheid in de stedenbouwkundige structuur. De volgende ruimtelijke uitgangspunten moeten bijdragen aan een uniek besloten woonstraat (cijfers vertegenwoordigen locaties in figuur 2.7):

• 1. Hoofdontsluiting via de Oude Baan;
• 2. Er wordt rekening gehouden met zichtlijnen vanaf de Oude Baan de planlocatie in - en vice versa, om een relatie te scheppen met de Oude Baan;
• 3. Kleine verspringing in bouwlijn om een geleidelijke overgang te maken van Oude Baan 12 naar 8;
• 4. Creëren van lucht in het plan. Groen en open middengebied met parkeren en ontsluiting, t.b.v. waterberging en de verblijfskwaliteit;
• 5. Woningen zijn naar het midden georiënteerd en begeleiden op deze manier het zicht de woonstraat in. Dit komt de leefbaarheid en sociale controle ten goede;
• 6. Openheid creëren om entree hofje te markeren;
• 7. Het plan gaat uit van een programma met seniorenwoningen in het middeldure en dure segment. Met name voor seniorenwoningen geldt dat er behoefte is aan volwaardig woonprogramma op de begane grond én daarbij niet al te grote tuinen.

Stedenbouwkundig plan

Het concept van het stedenbouwkundig plan is het doorbreken van het front aan de Oude Baan. Er wordt uitgegaan van een ontwikkeling van elf woningen in een besloten hofje, waarbij een bestaande woning wordt gesloopt en wordt teruggebouwd. Het planvoornemen gaat uit van twee vrijstaande woningen en negen geschakelde woningen.

Eén woning betreft sloop en nieuwbouw van de bestaande vrijstaande woning zoals weergegeven in figuur 2.1. De geschakelde woningen en de andere vrijstaande woning worden uitgevoerd met twee bouwlagen met plat dak afwerking tot één bouwlaag met kap. Alhoewel de context in een dorpse setting is, kan het introduceren van een hofje benut worden om moderne architectuur te realiseren in een nieuwe stijl. Vanuit ruimtelijk opzicht is er bewust gekozen voor een besloten hofje. Andere stedenbouwkundige situeringsvormen passen niet en resulteren in onoverzichtelijke situaties, waarin de ruimte schaars is en niet optimaal benut wordt. Het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.8. Diverse impressies en dwarsdoorsnedes van de beoogde ontwikkeling zijn weergegeven in de figuren 2.9 t/m 2.11. Deze figuren zijn eveneens weergegeven in het voorlopig ontwerp zoals opgenomen als bijlage 2.

Figuur 2.8 Stedenbouwkundig plan (Bron: GEWOON architecten)

Figuur 2.9 Impressie totaalplan vogelvlucht gezien vanuit noordzijde (Bron: GEWOON architecten)

Figuur 2.10 Impressie totaalplan vogelvlucht gezien vanuit zuidzijde (Bron: GEWOON architecten)

Figuur 2.11 Dwarsdoorsnedes plangebied (Bron: GEWOON architecten)

Ruimtelijke inpassing en architectuur

Het bestaande perceel van de woning aan de Oude Baan 10 wordt opnieuw ingericht tot hoogwaardig en rustig woonerf. In het midden van het plangebied is ruimte gehouden voor een nieuwe groenzone, met waterbuffer. De bestaande woning maakt plaats voor een nieuwe woning aan het lint van de Oude Baan. Deze woning verankerd het achterliggende woonerf in de structuur van de straat en de wijk. Op deze manier voegt het nieuwe woonerf zich stedenbouwkundig bij de rest van de wijk. Deze wijk wordt gekenmerkt door diverse woningbouwplannen met ieder een eigen uitstraling. Het creëren van een plan met een eigen karakter in vormgeving en architectuur, welke toch passend is in het straatbeeld is dan ook de insteek geweest bij het ontwerpproces. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de hoofdvorm van de woningen, waarbij de woningen welke gesitueerd zijn aan de Oude Baan een zadeldak hebben en de overige woningen aan het woonerf eigentijdser zijn vormgeven met een platte afdekking. Impressies van de woningen op maaiveldniveau zijn weergegeven in de figuren 2.12 en 2.13.

Het eigen karakter van de architectuur is voortgekomen uit een eigentijdse vertaling van kleuren en materialen rondom het plangebied. Op deze manier sluit het eigen karakter toch aan bij zijn omgeving. Dit is terug te zien in de keuze voor bruin/geel genuanceerde metselwerk. De warme tinten en het gebruik van houtaccenten en gevelvlakken. Het gebruik van verschillende accenten in het plan, zoals erkers, pergola's en Franse balkons geven variatie aan de verschillende woningtypen en plattegronden. De afwerking van de erkers en pergola's wordt uitgevoerd in staal, wat de moderne uitstraling versterkt. De keuze voor een verspringende gevellijn met behulp van deze accenten geeft diepte aan de straatwand van het woonerf. Op deze manier wordt een fijn en uitnodigend karakter gecreëerd.

Figuur 2.12 Impressies woningen noordelijk en midden gedeelte plangebied (Bron: GEWOON architecten) 

Figuur 2.13 Impressies woningen midden en zuidelijk gedeelte plangebied (Bron: GEWOON architecten) 

Hoofdstuk 3 Participatie

3.1 Aanleiding en doel

Een initiatiefnemer moet in alle gevallen bij de aanvraag aangeven of participatie heeft plaatsgevonden (artikel 7.4, lid 2 Omgevingswet). Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan.

Initiatiefnemer vindt het erg belangrijk om omwonenden op een juiste manier te laten participeren in het traject. Burgerparticipatie vergroot de betrokkenheid bij de ontwikkeling. Daarom zijn omwonenden op meerdere momenten en op verschillende wijzen betrokken tijdens het traject.

3.2 Hoe was de voorbereiding?

Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. heeft voorafgaand aan de planvorming overeenkomsten gesloten met de eigenaren van diverse gronden aan de Oude Baan 10 en het achterliggende gebied.

In het voorbereidingstraject hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met verschillende afdelingen binnen de gemeente Dongen. Op basis van deze gesprekken heeft initiatiefnemer samen met projectpartners een initiatiefplan uitgewerkt en bij de gemeente ingediend. De gemeente heeft op basis van dit verzoek (d.d. 20 augustus 2024) aangegeven de voorgestelde ontwikkeling voorstelbaar te achten.

Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient een ruimtelijke procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan doorlopen te worden. In het kader hiervan is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld en is een participatietraject doorlopen.

Het digitale informatieplatform in het kader van het project is te vinden op website: www.oudebaan10.nl. Omwonenden en geïnteresseerden konden via deze website de plannen inzien via verschillende themapagina's (plangebied, bereikbaarheid, parkeren, straatprofielen, schetsimpressies, toekomstige situatie). Middels het reactieformulier kon men reageren op onderwerpen die voor hen van belang zijn.

Daarnaast hebben voorafgaand aan de terinzagelegging van het TAM-omgevingsplan diverse bijeenkomsten en gesprekken met omwonenden en betrokken ondernemers plaatsgevonden. Vanuit de reacties zijn gebundelde participatieverslagen opgesteld, waarin per reactie of per thema ook een terugkoppeling wordt gegeven. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 3.3.

3.3 Wat vindt de omgeving?

Het participatietraject heeft in meerdere fases plaatsgevonden. Gedurende het traject hebben diverse bijeenkomsten en gesprekken met omwonenden en betrokken ondernemers plaatsgevonden. Van de verschillende fases is een uitgebreid verslag met gemaakte opmerkingen en gestelde vragen opgesteld. In de verslagen is tevens een terugkoppeling op deze opmerkingen en vragen gegeven en zijn de diverse gedurende het participatietraject doorgevoerde planaanpassingen inzichtelijk gemaakt. De participatieverslagen zijn opgenomen als bijlagen 3, 4 en 5 bij voorliggend TAM-omgevingsplan.

Het gezamenlijke participatietraject voor de fase tot en met de terinzagelegging van het ontwerpplan kan hiermee als afgerond worden beschouwd. In paragraaf 6.2 wordt nader ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de procedure.

Hoofdstuk 4 Beleidskader en regelgeving

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

4.1.1.1 Beleidskader

Met de NOVI wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• a. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• b. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• c. Sterke en gezonde steden en regio's;
• d. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

4.1.1.2 Toetsing

De NOVI wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Gezien de beperkte schaal van de ontwikkeling staat het planvoornemen de doelen uit de NOVI niet in de weg. De beoogde ontwikkeling maakt binnen bestaand stedelijk gebied elf nieuwe woningen mogelijk door een woonperceel met één vrijstaande woning te herontwikkelen (zie paragraaf 2.2). Met dit project wordt ingezet op intensivering met woningen en groenvoorzieningen om de leefbaarheid ter plaatse te vergroten. Dit sluit aan bij het principe uit de NOVI om de gespannen woningmarkt te verlichten.

4.1.2 Conclusie

Het project is in lijn met de NOVI.

4.2 Provinciaal beleid

De provincie Noord-Brabant heeft een belangrijk deel van haar ruimtelijke beleid en regelgeving vastgelegd in de ‘Omgevingsvisie Noord-Brabant’ en de ‘Omgevingsverordening Noord-Brabant’. In onderstaande twee subparagrafen wordt aandacht besteed aan de relevantie van dit provinciale beleid en deze provinciale regelgeving voor onderhavig plan.

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

4.2.1.1 Beleidskader

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op het gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven:

• 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant.
• 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt.
• 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen.
• 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van Noord-Brabant.
• 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

4.2.1.2 Toetsing

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen de bovenstaande opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Voor sommige van deze ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. In de volgende subparagraaf wordt het project getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant

4.2.2.1 Beleidskader

De TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 5 december 2023 vastgesteld door Provinciale Staten. In de TAM-Omgevingsverordening staan regels voor:

• Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

4.2.2.2 Toetsing

In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het projectgebied binnen de volgende werkingsgebieden:

• Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant)
• Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant)
• Stalderingsgebied (kaart 6: Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied)

Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'.

Stedelijk gebied

Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.7 is gemotiveerd dat dit project gelet op de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde.

Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 5.17 van deze onderbouwing is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor de toevoeging van maximaal elf woningen en dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van:

• 1. een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit de motivering in hoofdstuk 5 van deze onderbouwing;
• 2. zorgvuldig ruimtegebruik. Er is sprake van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied, waar voorheen een vrijstaande woning stond maar nu een concrete herinvulling krijgt met elf grondgebonden woningen. Er is dan ook sprake van een verantwoorde verdichting;
• 3. klimaatadaptatie. Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt, wordt binnen het projectgebied verwerkt. Conform gemeentelijk beleid zal 60 mm per vierkante meter worden vastgehouden en infiltreren, waarschijnlijk (deels via een infiltratieriool onder het parkeerhofje). Bestaande bomen rondom het projectgebied zullen zo veel mogelijk behouden blijven en geven schaduw tegen hittestress.
• 4. toepassing van duurzame energie. De woningen worden gebouwd volgens de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor de energiebehoefte zo min mogelijk is.
• 5. een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een lokaal woningbouwplan dat concurrerend is met andere kleinschalige woningbouwplannen in de regio.
• 6. mogelijkheden voor duurzame mobiliteit zijn gelet op de ligging van het projectgebied nabij de dorpskern van Dongen aanwezig. Op loop-/fietsafstand is het centrum van Nuenen gelegen, met sportvoorzieningen, een cultureel centrum, een gezondheidscentrum, horeca, detailhandel en supermarkt. Ook is op korte afstand een bushalte aanwezig (zie paragraaf 5.6).

De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project.

Beperkingen grootschalige logistiek

Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project.

Stalderingsgebied

Binnen het Stalderingsgebied (Artikel 5.66 Aanvullende regels stalderen) gelden regels over de toename van de oppervlakte aan dierenverblijf voor hokdieren op agrarische bedrijven. Dit project heeft geen betrekking op een bestaand of nieuw agrarisch bedrijf. De regels voor stalderingsgebieden zijn in dit geval dan ook niet relevant.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie.

Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. Een ruim bestaand perceel binnen bestaand stedelijk gebied waar voorheen één vrijstaande woning stond wordt herontwikkeld. In de nieuwe situatie komen op dezelfde plaats elf duurzame grondgebonden woningen terug, waardoor op een verantwoorde wijze verdichting plaatsvindt. Zoals in paragraaf 5.17 van deze onderbouwing te lezen is, is voor de toevoeging van woningen toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde:

• a. de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden;
• b. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer
• c. de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving.

Al deze aspecten komen terug in deze onderbouwing. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het project voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema's binnen de lagen (zie hoofdstuk 5).

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien. Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde voor de omgeving erin dat de ontwikkeling een verantwoorde wijze van verdichting binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, met behoud van zo veel mogelijk groen en parkeren en waterberging op eigen terrein. Daarmee geeft de ontwikkeling een kwaliteitsimpuls aan de woonbuurt.

Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat er sprake is van een goede omgevingskwaliteit.

Overige instructieregels

Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant.

4.2.3 Conclusie

Het project past binnen de beleidskaders van de provinciale Omgevingsvisie. Daarnaast kan gesteld worden dat de ontwikkeling past binnen de regels van de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Omgevingsvisie Dongen 2040

4.3.1.1 Beleidskader

Op 25 mei 2023 heeft de gemeente Dongen haar Omgevingsvisie voor 2040 vastgesteld. Een uitsnede van de Omgevingsvisiekaart is weergegeven in figuur 4.2.

Figuur 4.2 Uitsnede Omgevingsvisiekaart gemeente Dongen met plangebied rood omcirkeld (Bron: Gemeente Dongen)

In de omgevingsvisie wordt de gemeente opgesplitst in vier deelgebieden. Het plangebied ligt binnen het deelgebied 'Kern Dongen'. Dit gebied heeft zijn eigen toekomstperspectief en ambities. Voor het deelgebied is het volgende toekomstperspectief vastgesteld:

• Onze gemeente is onderdeel van stedelijke regio Breda-Tilburg. Binnen deze regio's zijn mogelijkheden voor verdere verstedelijking.
• Het aantrekkelijk en bruisend maken van het centrum (voor ondernemers) is een van de doelen van onze gemeente. We doen dat door in te zetten op gunstige vestigingsmogelijkheden, advies te geven aan startende ondernemers, de herinrichting van de openbare ruimte in het centrum, bereikbaarheid en voldoende (gratis) parkeermogelijkheden. Kern Dongen streeft naar vergroening en klimaatadaptatie in het centrum en op de bedrijventerreinen. Een klimaatbestendige omgeving is niet alleen goed voor de planeet, maar het leidt ook tot een aangenamer vestigingsklimaat.
• Op het gebied van groen gaat onze gemeente door met een hoog onderhoudsniveau in het centrum en in representatieve gebieden, zoals wijkcentra en de centrumring. In de wijken worden delen van gazons omgevormd naar bloemrijke grasvelden.
• Onze gemeente werkt aan een klimaatbestendige woonomgeving en de overstap naar duurzame energiebronnen.
• Onze gemeente heeft de ambitie om een veilige woonomgeving te creëren voor de inwoners.
• Onze gemeente is aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen. Binnen de kern Dongen moet het prettig wonen zijn.
• In de gemeentelijke woonzorgvisie 2024-2028 zijn recente cijfers opgenomen, waaruit blijkt dat die woningbehoefte groter is dan in de voorgaande visie verwacht werd.
• In onze gemeente moet ruimte zijn voor alle doelgroepen. Onze gemeente wil de wachttijd voor sociale huurwoningen verkorten en de doorstroming van sociale huur naar koop of huur op de vrije markt bevorderen. Er wordt voor een kernvoorraad betaalbare sociale huurwoningen gezorgd, die aansluit op de doelgroep. We willen het voor jongeren en gezinnen mogelijk maken om in onze gemeente te blijven wonen, maar stelt ook dat er ingezet wordt op levensbestendig bouwen en verbeteren. Met andere gemeenten binnen Hart van Brabant maken we afspraken over de huisvesting van statushouders en andere bijzondere doelgroepen.
• Er moeten voldoende geschikte woningen zijn voor mensen die zorg nodig hebben. Aan de hand van prognoses van de provincie Noord-Brabant wordt bepaald hoeveel woon-zorgwoningen in onze gemeente nodig zijn.
• Er wordt ingezet op de verbetering van de energieprestaties van bestaande woningen, een duurzame omgang met vrijkomend vastgoed en toekomstbestendig plannen, bouwen en verbouwen.
• Een gezonde leefomgeving is één van de vier speerpunten in dit raamwerk. Centraal in die gezonde leefomgeving staat de groene leef- en woonomgeving; daarin wil onze gemeente investeren.
• In lijn met de gezonde leefomgeving gaan we zorgen voor voldoende vegetatie en waterbeschikbaarheid in woonkernen om af te kunnen koelen in langdurige warme perioden. Een goede waterafvoer is hierbij ook van groot belang. Geschikte manieren om water een plek te geven - zonder dat het elders overlast veroorzaakt of vervuild raakt en daardoor niet meer gebruikt kan worden voor het tegengaan van droogte of hittestress - zijn essentieel om onze gemeente klimaatbestendig te maken.
• Op termijn neemt het aantal winkels in en rondom het centrum af. Er is op dit moment slechts beperkte leegstand, maar dat gaat naar verwachting verder toenemen. Dat vraagt om een herbestemming van deze panden. Sloop en nieuwbouw is in lang niet alle gevallen een mogelijkheid. Veel winkelpanden zijn gezichtsbepalend of genieten zelfs een beschermde status.
• De functie van het centrum verandert. Waar van oudsher de functie van het centrum ‘winkelen’ was, waarbij ontmoeting een belangrijk neveneffect was, wordt ‘ontmoeten’ het hoofddoel (zie ook zorg en leefbaarheid). Een deel van de automatische trek naar het centrum verdwijnt.

4.3.1.2 Toetsing

Er wordt met het initiatief ingezet op de toevoeging van woningen binnen bestaand bebouwd gebied op een locatie waar de percelen momenteel grotendeels onbebouwd zijn en als tuin en ten behoeve van opslag wordt gebruikt. Door de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving, waar met name de ambitie duurzame woningvoorraad in terug komt. Tevens zorgt de ontwikkeling voor behoud van het gebiedstypen 'woonkernen' met bijbehorend karakter.

Zoals eerder aangegeven ligt het plangebied binnen het deelgebied 'Kern Dongen'. Dit gebied heeft zijn eigen toekomstperspectief en ambities. Het plan sluit onder meer aan op de volgende geambieerde punten van het toekomstperspectief:

• mogelijkheden voor verdere verstedelijking;
• aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen;
• een gezonde leefomgeving, groene leef- en woonomgeving.

Hiermee sluit de beoogde ontwikkeling aan op de Omgevingsvisie van de gemeente Dongen.

4.3.2 Toekomstvisie Dongen 2025

4.3.2.1 Beleidskader

In de toekomstvisie van Dongen zijn, in samenspraak met inwoners, ondernemers en besturen van verenigingen, de belangrijkste opgaven in vijf pijlers uitgewerkt. Deze pijlers zijn als volgt:

• Dongen als woon- en leefgemeente: Dongen Leeft!
• Zorg om en voor inwoners: Dongen Zorgt!
• Veiligheid: Veilig Dongen!
• Economie en werkgelegenheid: Dongen onderneemt!
• Dienstverlening: Dongen Dient!

De pijlers voor de toekomst zijn items die de kracht van Dongen weergeven. Of het zijn items waarop Dongen nog sterker kan worden. Het zijn pijlers waarmee Dongen zich kan (blijven) onderscheiden. Dongen heeft de ambitie om in de toekomst meer zichtbaar worden.

4.3.2.2 Toetsing

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van maximaal elf woningen, waarbij binnen het plangebied planologisch gezien tien woningen worden toegevoegd. Dit sluit aan bij de ambitie, zoals gesteld in de eerste pijler, om als gemeente te groeien. Dongen heeft enerzijds de opdracht om 900 woningen te realiseren tot en met 2025. Anderzijds heeft de gemeente ook de ruimte om hierin te voorzien. Uiteraard dient wel rekening gehouden te worden met de landschappelijke waarden binnen de gemeente Dongen. Voorliggend plan zorgt mede voor het groen inrichten van een deel van het plangebied voor een kwaliteitsimpuls. Geconcludeerd kan worden dat voorliggende ontwikkeling aansluit bij de ambities van de gemeente Dongen.

4.3.3 Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028 en Woondeal 2023

4.3.3.1 Beleidskader

Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028

Een van de doelen van de Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028 is dat er gezorgd kan worden voor voldoende woonruimte in iedere prijsklasse om de (toekomstige) verschillende inwoners van Dongen te kunnen huisvesten. De huidige druk op de woningmarkt is zodanig dat er in vrijwel elk segment wel ruimte is om woningen toe te voegen.

Dongen wil dit bereiken door de toevoeging van woningen voor jongeren/starters, ouderen (met een zorgvraag) en lage inkomens.

Plancapaciteit nieuwbouw:

• Harde plancapaciteit: 560 woningen (47% koop en 53% huur)
  • 1. Zachte plancapaciteit: 285 woningen (69% koop en 31% huur)
  • 2. 130% plancapaciteit: zoekopgave voor nog eens 300 woningen
    • a. 200 woningen voor starters/jongeren en lage inkomens
    • b. 100 levensloopgeschikte woningen voor ouderen
• Benutten bestaande woningvoorraad: splitsen van grote woningen/kamerdelen (Onder de Pannen, Duo-woningen, kangoeroewoningen, mantelzorgwoningen, etc.)

Woondeal 2023

De gemeente Dongen heeft op 9 maart 2023 met gemeenten van de subregio's Breda en Hart van Brabant de landelijke Woondeal met minister De Jonge en de provincie ondertekend. Daarin ligt onder andere vast dat de minimale bouwopgave tot en met 2030 bestaat uit een netto toevoeging van 1.118 woningen. Het accent voor de nieuwbouw ligt bij plannen in het stedelijk gebied. Wat praktisch in ieder geval betekent dat alle plannen die al in 2023 onderdeel uitmaakten van het bouwprogramma zeker moeten worden gerealiseerd. Het plan aan de Oude Baan maakt deel uit van dat programma.

Qua plancapaciteit is opgenomen dat iedere gemeente streeft naar een totale (jaarlijkse) planvoorraad (zachte en harde plancapaciteit) van minimaal 130%. Met de betrekking tot de programmering is vastgelegd dat voor nieuwe woningbouwplannen de volgende verdeling (conform voorgeschreven rijksbeleid) uitgangspunt is: 30% sociale huur, 40% overig betaalbaar (middeldure huur en/of betaalbare koop) en 30% vrije sector (huur en/of koop). Voor de zachte planvoorraad ligt de focus op (snelle) realisatie.

Er is een inspanningsverplichting voor gemeenten (en daarmee ook de betreffende ontwikkelende partijen) om voor de bestaande zachte planvoorraad, waar mogelijk en noodzakelijk de betreffende plannen om te vormen naar de 30-40-30 afspraak. Gemeenten motiveren bij deze projecten waarom (o.a. specifieke lokale behoefte, het belang van een snelle realisatie), een zacht plan niet aan de 30-40-30 regel hoeft te voldoen.

4.3.3.2 Toetsing

Volgens de Woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties (Beljaart, Noorderbunder, Waspikse Weg), maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Ook wil de gemeente Dongen het voor jongeren en gezinnen mogelijk maken om in de gemeente te blijven wonen. Door het herontwikkelen binnen stedelijk gebied door middel van de realisatie van elf woningen wordt ingespeeld op de ambities vanuit de Woonvisie.

Om de ontwikkeling te laten voldoen aan het uitgangspunt dat 30% van de woningen worden gerealiseerd binnen het sociale segment zijn twee locaties in samenhang bekeken, te weten de locatie Bolkensteeg 33-35 en de locatie Oude Baan 10. In afstemming met de wethouder en projectleider van de gemeente is bepaald dat deze benoemde plannen binnen de kern Dongen samen één programma zouden vormen. Beide locaties zijn in eigendom van initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. en voor beide plannen wordt een aparte planprocedure doorlopen.

Het programma ziet er als volgt uit:

Bolkensteeg	13 woningen goedkope koop segment
	10 woningen middel dure koop segment
	2 woningen dure koop segment

Oude Baan

11 woningen in het dure koop segment (waarbij sprake is van een vervanging van 1 bestaande dure koopwoning en toevoeging van 10 dure koopwoningen)

Het totale programma ziet er dus als volgt uit met prijspeil 2023:

Goedkope koop	t/m € 225.000,-- V.O.N.	13 eenheden	36%
Middeldure koop	Tot € 355.000,-- V.O.N.	10 eenheden	28%
Dure koop	vanaf € 355.000,-- V.O.N.	13 eenheden	36%

Inmiddels heeft de gemeenteraad bij besluit van 6 juni 2024 het bestemmingsplan 'Bolkensteeg 33-35' vastgesteld inclusief bovengenoemd programma. Met het totaalprogramma wordt ingespeeld op de ambities vanuit de Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028 en Woondeal 2023.

4.3.4 Woningbouwplanning

De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2021-2040 voorziet in de bouw van in totaal 1.610 woningen. De ontwikkeling van de woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

4.3.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving

5.1 Algemeen

5.1.1 Beoordelingskader

Voor het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bopa gelden beoordelingsregels. De gevolgen voor de fysieke leefomgeving worden hier beoordeeld. Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit kan alleen worden vergund met het oog op een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL). Daarnaast zijn in het Bkl de volgende beoordelingsregels opgenomen:

• a. Instructieregels rijk
• b. Instructieregels provincie
• c. Instructies rijk en instructies provincie
• d. Voorbereidingsbesluiten
• e. Projectbesluiten
• f. Maatwerkregel

De instructieregels van het Rijk staan in hoofdstuk 5 van het Bkl. Deze gelden voor omgevingsplannen en zijn van overeenkomstige toepassing op de bopa. Hieronder wordt de toetsing van het project aan het beoordelingskader beschreven. Op de relevante onderdelen van het beoordelingskader wordt uitgebreider ingegaan.

5.1.2 Afweging instructieregels Bkl

Voor de volgende thema's wordt in tabel 5.1 voor de ontwikkeling aangegeven of zij relevant zijn of niet:

Tabel 5.1 Instructieregels Bkl

Thema	Afdelingen en paragrafen Bkl	Relevant voor de ontwikkeling
Dienstenrichtlijn	§ 5.1.1. Algemene bepalingen artikel 5.1a.	Nee, het project voorziet niet in (de huisvesting van) diensten anders dan diensten die als beroep of bedrijf aan huis worden uitgevoerd en binnen iedere reguliere woning zijn toegestaan.
Omgevingsveiligheid	§ 5.1.2. Waarborgen van de veiligheid	Ja, zie paragraaf 5.13.
Water	§ 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen	Ja, zie paragraaf 5.5.
Luchtkwaliteit	§ 5.1.4.1. Kwaliteit van de buitenlucht	Ja, zie paragraaf 5.11.
Geluid door activiteiten	§ 5.1.4.2. Geluid door activiteiten	Ja, zie paragraaf 5.10.
Geluid door (spoor)wegen en industrieterreinen	§ 5.1.4.2a. Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen	Ja, zie paragraaf 5.9.
Geluid rond luchthavens	§ 5.1.4.3. Geluid rond luchthavens	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen de geluidcontour van een luchthaven.
Trillingen	§ 5.1.4.4. Trillingen	Nee, de projectlocatie ligt niet in de nabijheid van activiteiten waarbij structureel trillingen vrijkomen en voorziet hier in beginsel zelf ook niet in, zie paragraaf 5.14.
Slagschaduw van windturbines	§ 5.1.4.4a. Slagschaduw van windturbines	Nee, in de omgeving van de projectlocatie komen geen windturbines voor.
Bodemkwaliteit	§ 5.1.4.5. Bodemkwaliteit	Ja, zie paragraaf 5.15.
Geur	§ 5.1.4.6. Geur	Ja, zie paragraaf 5.12.
Cultureel erfgoed (aardkunde, archeologie en cultuurhistorie)	§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed	Ja, zie paragraaf 5.16.
Landschappelijke kwaliteiten Kust, PKB-Waddenzee en Waddengebied	§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen of nabij de kust, PKB-Waddenzee en Waddengebied.
Ladder voor duurzame verstedelijking	§ 5.1.5.4. Ladder voor duurzame verstedelijking	Ja, zie paragraaf 5.17.
Nationale belangen binnen de fysieke leefomgeving	§ 5.1.6. Behoud van ruimte voor toekomstige functies; § 5.1.7. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten	Ja, zie paragraaf 5.18.
Aanwijzing woningbouwcategorieën	§ 5.1.7a. Gebruik van bouwwerken	Ja, zie paragraaf 5.17.
Toegankelijkheid openbare buitenruimte	§ 5.1.8. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen	Ja, zie paragraaf 5.19.

De omgevingsvergunning wordt geweigerd voor de aangevraagde omgevingsplanactiviteit als de omgevingsplanactiviteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van een instructieregel tenzij ontheffing is verkregen van de instructieregel.

5.1.3 Afweging instructieregels provinciale omgevingsverordening

De provinciale omgevingsverordening bevat instructieregels. In paragraaf 4.2.2 is de Omgevingsverordening van de provincie behandeld en zijn de relevante instructieregels benoemd. Voor zover deze instructieregels betrekking hebben op een thema van de fysieke leefomgeving, wordt in hoofdstuk 5 aan deze instructieregels getoetst.

5.1.4 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Daarnaast zijn er thema's die vanuit het oogpunt van ETFAL relevant zijn om bij de belangenafweging te betrekken. Deze thema's komen terug in tabel 5.2.

Tabel 5.2 Thema's in het kader van ETFAL

Thema	Wettelijk kader	Relevant voor de ontwikkeling
Gezondheid	§ 5.1.4. Bkl behandelt enkele thema's in het kader van gezondheidsbescherming. Gezondheidsbevordering volgt uit provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In het kader van ETFAL is een integrale benadering nodig.	Ja, paragraaf 5.2.
Gezondheidsrisico's vanwege veehouderijen	In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen 2 km van een geitenhouderij of endotoxine invloedssfeer van een varkens- of pluimveehouderij, zie paragraaf 5.2.
Spuitzones vanwege gewasbeschermingsmiddelen	In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Nee, de projectlocatie ligt niet in de nabijheid van gronden waar (mogelijk) sprake is van een spuitzone, zie paragraaf 5.2.
Mobiliteit en parkeren	In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Ja, zie paragraaf 5.6.
Natuurbescherming NNN	Afdeling 7.3 van het Bal.	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen Natuur Netwerk Nederland, zie paragraaf 5.7.
Ecologie: gebiedsbescherming	Afdeling 11.1 van het Bal.	Ja, zie paragraaf 5.7.
Ecologie: soortenbescherming	Afdeling 11.2 van het Bal.	Ja, zie paragraaf 5.8.
Ecologie: houtopstanden	Afdeling 11.3 van het Bal.	Nee, het projectgebied is gelegen binnen de bebouwingscontour voor houtkap waardoor in dit geval geen wettelijke bepalingen voor kappen en herplant gelden. De beoordeling van de ecologische waarde van bomen binnen of direct buiten het projectgebied heeft plaatsgevonden in paragraaf 5.7.
Bezonning / schaduwhinder (niet zijnde slagschaduw windturbines)	In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Nee, gezien de aard en omvang van het project is onacceptabel schaduwhinder niet te verwachten.
Windhinder	In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Nee, gezien de aard en omvang van het project is windhinder of windgevaar niet te verwachten.
Lichthinder	In het kader van ETFAL wel in de belangenafweging betrokken.	Nee, binnen de projectlocatie worden geen activiteiten of bouwwerken mogelijk gemaakt met enige vorm van lichtuitstraling (bijvoorbeeld bedrijfsterrein, sportveld of glastuinbouw met assimilatieverlichting), anders dan reguliere straat- en erfverlichting. Hinder van dergelijke activiteiten is niet te verwachten omdat deze niet in de omgeving voorkomen.
Duurzaamheid en klimaatadaptatie	In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Ja, paragraaf 5.20.

5.2 Gezondheid

5.2.1 Wettelijk kader

Een doel van de Omgevingswet is het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 van dit artikel wordt benadrukt dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet worden gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Daarbij gaat het volgens paragraaf 5.1.4 van het Bkl in ieder geval om:

• Kwaliteit buitenlucht;
• Geluid door activiteiten;
• Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen;
• Trillingen;
• Slagschaduw van windturbines;
• Bodem;
• Geur.

In paragraaf 5.1 is in tabel 5.1 reeds aangegeven of deze thema's voor dit project relevant zijn. De thema's die relevant zijn, zijn eerder in dit hoofdstuk behandeld.

Bij de afweging van de gezondheidsgevolgen kunnen ook gezondheidsbevorderende aspecten een rol spelen, zoals bijvoorbeeld een groene leefomgeving, ruimte voor beweging, beschikbaarheid /toegankelijkheid van voorzieningen en sociale cohesie. Hiervoor zijn in het Bkl geen instructieregels opgenomen. Wel kan het zijn dat de provincie, regio en/of gemeente hiervoor beleid heeft. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt in de belangenafweging betrokken.

5.2.2 Toetsing

Gezondheidsbescherming

Gelet op de gestelde normen zijn er voor geen enkel omgevingsaspect (bijv. bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder, geurhinder, omgevingsveiligheid) belemmeringen voor woningbouw op de projectlocatie.

Aanvullend wordt hierna alvast kort ingegaan op de volgende gezondheidsrisico's met oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties:

• Geitenhouderijen;
• Endotoxinen vanwege varkens- of pluimveehouderijen;
• Spuitzones vanwege gewasbeschermingsmiddelen.

Geitenhouderijen

Op basis van verschillende onderzoeken (Veehouderij en Gezondheid Omwonenden (VGO) is aangetoond dat er verhoogde gezondheidsrisico's (verhoogde kans op longontsteking) zijn wanneer in de nabijheid (1,5 tot 2 kilometer) van een geitenhouderij wordt gewoond. Dit moet in overweging worden genomen in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De dichtstbijzijnde geitenhouderij ligt op circa 2,3 kilometer ten zuiden van het projectgebied (Mosstraat, Rijen). Het plangebied ligt dan ook niet binnen het invloedsgebied van een geitenhouderij. Zodoende vormt dit aspect dan ook geen belemmering voor het project of andersom.

Endotoxinen vanwege varkens- of pluimveehouderijen

Op basis van de notitie Handelingsperspectieven Veehouderij en Volksgezondheid: Endotoxinen toetsingskader 1.0 van Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (ODZOB) kan worden beoordeeld of er sprake is van een verhoogd volksgezondheidsrisico ten aanzien van varkenshouderijen en pluimveehouderijen. Dit is met name het geval bij omschakeling naar, nieuwvestiging of uitbreiding van dergelijke bedrijven. Voor de omgekeerde werking (realisatie van een kwetsbaar object zoals een woning in de omgeving van een dergelijke veehouderij) kan gebruik worden gemaakt van de afstandsbepaling uit het toetsingskader. Op basis daarvan kan worden bepaald of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat met betrekking tot endotoxinen. De Omgevingsdienst adviseert om bij een situatie waarbij binnen een afstand van 250 meter van het te realiseren kwetsbare object een veehouderij is gelegen, de genoemde afstandsbepaling toe te passen. Als hieruit blijkt dat niet kan worden voldaan aan de afstand, dan adviseert de Omgevingsdienst negatief te besluiten op de ontwikkeling. Binnen 250 meter van het projectgebied komen geen varkens- of pluimveehouderijen voor. Voor dit project is er dan ook geen gezondheidsrisico gelet op endotoxinen.

Spuitzones vanwege gewasbeschermingsmiddelen

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet een afweging worden gemaakt tussen het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en de volksgezondheid. Als gevolg van die afweging kan het nodig zijn om een spuitvrije zone aan te houden tussen gevoelige functies zoals woningen en percelen waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies wordt een afstand van 50 meter of meer, gemeten vanaf woonpercelen tot aan agrarische percelen waar gewasbeschermingsmiddelen toegepast (kunnen) worden, als aanvaardbaar gezien.

Voor de beoogde ontwikkeling, binnen het bestaand stedelijk gebied van Dongen waarbij de afstand tot agrarische percelen ruimschoots 50 meter bedraagt, zijn er geen toenemende gezondheidsrisico's gelet op spuitzones. Ook worden de gebruiksmogelijkheden van agrarische gronden gelet op spuitzones niet (onevenredig) beperkt.

Gezondheidsbevordering

De toekomstige bewoners en gebruikers van het plangebied worden gestimuleerd om te verblijven in de buitenruimte door middel van een aantrekkelijke groene plek met diverse mogelijkheden voor ontspanning. De buitenruimte is ingericht op langzaam verkeer (wandelen en fietsen).

Met de oriëntatie van de bebouwing wordt de sociale cohesie tussen de bewoners van het plan en de wijk vergroot. De woningen hebben zicht op de openbare ruimte, hetgeen een positieve invloed heeft op de sociale veiligheid. Het toevoegen van groen in het gebied zorgt voor een gezonde woon- en leefomgeving.

5.2.3 Conclusie

Met dit project wordt voldoende rekening gehouden met het aspect gezondheid, zowel voor wat betreft bescherming als bevordering.

5.3 Mer-beoordeling

5.3.1 Wettelijk kader

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een wijziging van het omgevingsplan project-merplichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten.

5.3.2 Toetsing

De beoogde ontwikkeling waarop deze wijziging van het omgevingsplan ziet, betreft de realisatie van elf woningen. Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk.

In bijlage 6 bij deze motivering is deze mer-beoordeling opgenomen. Uit de m.e.r.-beoordeling blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure.

5.3.3 Conclusie

Het doorlopen van een mer-procedure is niet noodzakelijk.

5.4 Milieubelastende activiteiten

5.4.1 Wettelijk kader

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• voorkomen wordt dat de nieuwe woningen de bedrijfsuitoefening belemmeren.

Aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten (o.a. geluid, geur, trillingen) dient getoetst te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.4.2 Toetsing

In de beoogde situatie worden woningen gerealiseerd. Woningen hebben geen milieuhinder tot gevolg. Om te bepalen of de beoogde woningen mogelijk een belemmering vormen voor bedrijven in de nabijheid van het plangebied, is gebruik gemaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan dat onder meer bestaat uit het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen'.

Voor de inschatting of de beoogde woningen een belemmering vormen voor nabijgelegen bedrijven wordt onder andere gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Worden hierbij de richtafstanden voor 'gemengd gebied' aangehouden, dan is dit een goede indicatie dat de bedrijven kunnen voldoen aan de geluidnorm die is opgenomen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (de bruidsschat). Deze norm geldt voor het geluidniveau op de gevel van geluidgevoelige gebouwen, zoals woningen. In dat geval vormen de beoogde woningen geen belemmering voor de bedrijven. Worden de richtafstanden niet in acht genomen, dan is dit een indicatie dat het bedrijf mogelijk niet aan de geluidnorm kan voldoen. Het bedrijf zal dan mogelijk geluidbeperkende maatregelen moeten nemen. Dit kan leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering.

In de omgeving van het plangebied zijn verschillende bedrijfsfuncties, horeca, detailhandel, maatschappelijke en overige centrumfuncties gevestigd. Hierdoor kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied'. Er is namelijk sprake van meerdere niet-woonfuncties in de directe omgeving en de locatie is gelegen in de nabijheid van gebiedsontsluitingswegen.

Ten noordwesten van het plangebied bevinden zich conform het tijdelijk deel van het omgevingsplan een horeca- en detailhandelsbestemming op een afstand van minimaal 20 meter tot de beoogde woningen. De richtafstand voor een dergelijke inrichting betreft 0 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. Milieuhinder is op basis hiervan niet te verwachten. Bovendien zijn er momenteel op korte afstand reeds woningen gelegen.

Er bevindt zich direct ten westen van het plangebied (Wilhelminastraat 13, perceel DGN01-H-2863) een bedrijfsbestemming met bijbehorende functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie b1'. Dit betekent dat hier bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' mogelijk zijn.

In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

• categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen;
• categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen;
• categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg.

Omdat er in dit geval sprake is van bouwkundige afscheiding, kan worden voldaan aan voldoende ruimtelijke scheiding conform de systematiek bij functiemengingsgebied. In de feitelijke situatie worden deze gronden gebruikt als tuin van de aangrenzende woning(en). Van een milieubelastende activiteit is geen sprake. Grenzend aan diverse zijden van deze bedrijfsbestemming ligt in de huidige situatie al een woonbestemming en zijn op kortere afstand tevens al woningen gelegen. Er is daarom geen sprake van geur of geluidhinder. Ook is er geen sprake van opslag of gebruik van gevaarlijke stoffen waardoor er geen rekening hoeft te worden gehouden met gevaarcontouren. Er kan geconcludeerd worden dat van hinderlijke bedrijvigheid geen sprake is en toetsing aan de richtafstanden uit de VNG-brochure achterwege kan worden gelaten.

5.4.3 Conclusie

Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieubelastende activiteiten vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Er is geen noodzaak om met betrekking tot dit aspect regels op te nemen.

5.5 Water en watersystemen

5.5.1 Wettelijk kader

Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de gemeente voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder betrekken. Dit volgt uit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De weging van het waterbelang geldt bij het vaststellen van het omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 5.37 van het Bkl. Daarnaast kan de weging van het waterbelang ook nodig zijn bij andere instrumenten.

De gemeente moet de opvattingen van de waterbeheerder betrekken bij het omgevingsplan. Dit geldt in het algemeen voor alle waterbelangen. Voorbeelden zijn:

• watercompensatie in verband met toenemende verharding;
• waterkwaliteit, bebouwing niet wenselijk in verband met waterwinning;
• bebouwing in werkingsgebieden van keringen en andere waterstaatswerken;
• waterketen, relatie met de afvoer van afvalwater, (Industriële) lozingen en of lozing oppervlaktewater.

Er gelden geen regels voor hoe de gemeente de waterbeheerder hierbij betrekt. De gemeente is vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Aanvullende instructieregels

Voor een aantal specifieke Rijksbelangen stelt het Bkl aanvullende instructieregels. Deze zijn:

• bescherming van primaire waterkeringen, artikel 5.38 Bkl;

• behoud waterveiligheid kust, artikel 5.40 van het Bkl;

• behoud waterveiligheid grote rivieren, artikel 5.46 van het Bkl;
• IJsselmeergebied, artikel 5.49 van het Bkl.

Een bopa moet ook worden getoetst aan de instructies van de omgevingsverordening van het waterschap en de provincie. De gemeente of initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het opstellen van de uitwerking, mogelijke effecten en de te nemen maatregelen om aan te tonen dat wordt voldaan aan de normen. De gemeenten kunnen strengere normen opnemen in het omgevingsplan. Dit is altijd maatwerk en gebiedsafhankelijk.

5.5.1.1 Waterschap

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en –kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, de waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen en ambities van het waterschap zijn opgenomen in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Hiermee geeft het waterschap de koers aan voor de komende zes jaar. In het Waterbeheerprogramma staan de kerntaken van het waterschap centraal. Dat zijn zorgen voor voldoende en schoon water voor natuur en landbouw, bescherming tegen overstromingen en het zuiveren van afvalwater. In dit programma is verwoord dat het waterschap aan een beter watersysteem werkt, voor mensen en voor flora en fauna. Het watersysteem moet robuuster worden: veiliger, minder kwetsbaar voor regenval en droogte, schoner, natuurlijker en beter toegankelijk voor recreanten. Het waterschap heeft waar nodig toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheerprogramma en een eigen verordening: de Waterschapsverordening (voorheen Keur) en de Legger. De Waterschapsverordening en de Legger zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

• De Waterschapsverordening bevat regels met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Met de Omgevingswet werkt het Waterschap Brabantse Delta met het 'ja, mits'-principe. Dit betekent dat activiteiten zijn toegestaan, mits er wordt voldaan aan voorwaarden in de Waterschapsverordening
• De kaart 'Weging van het waterbelang' geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij de uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren.

In de Waterschapsverordening is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder omgevingsvergunning water te lozen in of te onttrekken aan een oppervlaktewaterlichaam (artikel 2.2). Dit geldt ook voor neerslag door toename van verhard oppervlak, dat al dan niet via een afvoer op een oppervlaktewaterlichaam wordt geloosd. Dit verbod is van toepassing tenzij (artikel 2.31):

• het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
• de toename van verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: 'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06'.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt geborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen.

5.5.1.2 Gemeentelijk kader

Het Water- en Rioleringsplan Dongen geeft het beleid van de gemeente Dongen weer op het gebied van rioleringszorg (afvalwater en hemelwater) en haar gemeentelijke zorgtaken ten aanzien van grondwater. In het plan komt ook het stedelijke oppervlaktewater aan de orde, omdat hemelwater, grondwater en zelfs afvalwater relaties hebben met het oppervlaktewater. De zorgplichten zijn zodanig geformuleerd dat iedere gemeente een zekere mate van beleidsvrijheid houdt om een eigen invulling te kiezen voor de lokale situatie. Dit Water- en Rioleringsplan Dongen geldt voor onbepaalde tijd en wordt indien nodig geactualiseerd. Momenteel geldt de versie 2022.

Op 27 december 2023 heeft de gemeente Dongen de 'Verordening afvoer hemel- en grondwater Dongen' gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2024 is het bij een nieuw verhard oppervlak groter dan 20 m2 verplicht een hemelwatervoorziening te treffen van minimaal 60 liter per m2. Dit kunnen infiltratievoorzieningen zijn, wadi’s of andere methoden om hemelwater op te vangen.

5.5.2 Toetsing

5.5.2.1 Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied omvat het terrein gelegen aan de Oude Baan. Het plangebied (totaal circa 3.407 m2) is in de huidige situatie voor circa 1.707 m2 verhard en circa 1.700 m2 onverhard.

Bodem en grondwater

In het bodemonderzoek zoals opgenomen als bijlage 12 is de volledige bodemopbouw in beeld gebracht. Het maaiveld ligt op 5,36 m +NAP. De deklaag bestaat uit een zandige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit grof en midden zand, met weinig zandige klei, fijn zand en grind en een spoor klei. Het eerste watervoerende pakket bestaat uit een zandige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit grof en midden zand, met weinig zandige klei, fijn zand en grind en een spoor klei. De locatie is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied of een boringsvrije zone. Op de onderzoekslocatie in de omgeving vindt voor zover bekend geen grondwateronttrekking plaats.

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Dongen ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. In de directe omgeving van de kern van Dongen zijn hoofdzakelijk zandgronden aanwezig. In de omgeving van de kern van Dongen zijn verschillende grondwatertrappen aanwezig. De gemiddelde hoogste grondwaterstand is 1 - 1,5 meter onder maaiveld (figuur 5.1). De gemiddelde laagste grondwaterstand is < 2 meter onder maaiveld (figuur 5.2).

Figuur 5.1 Gemiddelde hoogste grondwaterstand (Bron: Klimaateffectatlas)

Figuur 5.2 Gemiddelde laagste grondwaterstand (Bron: Klimaateffectatlas)  

Waterkwantiteit

Op alle watergangen en sloten die zijn opgenomen op de digitale kaart 'Weging van het waterbelang' van waterschap Brabantse Delta, is de Waterschapsverordening van het waterschap van toepassing. Dit betekent voor de verschillende watergangen het volgende:

• waterlopen categorie A: voor deze watergangen geldt dat het waterschap tot 5 meter vanaf beide insteken van de watergang randvoorwaarden stelt aan de inrichting om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden;
• waterlopen categorie B: de eigenaren van gronden langs deze watergangen moeten de sloten eenmaal per jaar – in het najaar – schoonmaken. Het waterschap controleert of de sloten goed schoon zijn (= schouwen);
• voor ingrepen die binnen 5 m vanaf de insteek van waterlopen categorie A plaatsvinden, dient een ontheffing van de keur te worden aangevraagd.

Dit geldt ook voor ingrepen in de waterlopen categorie B en overige watergangen en sloten, zoals het verleggen en dempen van watergangen en het aanbrengen van duikers in watergangen.

Op basis van bovenstaande afstanden kan gesteld worden dat in of nabij geen watergangen gelegen zijn.

Veiligheid en waterkeringen

Binnen en in de directe omgeving van de gemeente Dongen zijn geen waterkeringen gelegen. Het plangebied is dan ook niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

5.5.2.2 Toekomstige situatie

Algemeen

Initiatiefnemer is voornemens elf woningen mogelijk te maken op de locatie aan de Oude Baan. Voor de verhouding verhard en onverhard oppervlak wordt uitgegaan van de vermelde oppervlaktes op de situatietekening zoals opgenomen in figuur 5.3 en bijlage 7 in combinatie met tabel 5.3.

Figuur 5.3 Situatietekening oppervlaktes verhard en onverhard (Bron: GEWOON architecten)

Tabel 5.3 Overzichtstabel oppervlaktes binnen het plangebied (Bron: GEWOON architecten)

Voor het toekomstig verhard oppervlak kan worden uitgegaan van 2.336 m2, waarbij halfverharding is meegenomen als 50% verhard. Ten opzichte van de bestaande situatie betekent dit een toename circa 629 m2.

Waterkwantiteit

Op basis van de 'Verordening afvoer hemel- en grondwater Dongen' is het bij een nieuw verhard oppervlak groter dan 20 m2 verplicht een hemelwatervoorziening te treffen van minimaal 60 liter per m2. De regel uit de verordening is tevens als beoordelingsregel voor het bouwen geborgd in artikel 19.5 van voorliggend TAM-omgevingsplan. Hemelwatervoorzieningen kunnen gerealiseerd worden via verschillende methoden, bijvoorbeeld in de vorm van infiltratievoorzieningen of wadi’s.

Bij voorliggend plan aan Oude Baan 10 wordt uitgegaan van een verhard oppervlak van circa 2.336 m2. De benodigde compensatie bedraagt 140,2 m3 (0,06 x 2.336 m2). In het plangebied wordt dit gecompenseerd via het realiseren van een infiltratieriool. Een infiltratieriool is een afwateringssysteem dat regenwater tijdelijk opvangt en langzaam laat infiltreren in de ondergrond. Het bestaat uit geperforeerde buizen of krattensystemen (vaak in grindbedden of zandige ondergrond) die zijn aangesloten op straatkolken of goten.

De gemiddelde grondwaterstand laat dergelijke toepassingen toe en er kan aansluiting gezocht worden bij de toekomstige regenwaterstructuur. De definitieve waterbergingsvoorzieningen zullen in de (civieltechnische) uitwerkingsfase richting de bouwvergunningsaanvraag concreet uitgewerkt worden.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering, vigerend waterschapsbeleid en het verbreed GRP Dongen is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeurs-volgorde aangehouden:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van hemelwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet-gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en daarmee vergelijkbaar afvalwater wordt ingezameld en naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld onder d. (in de praktijk dus vooral hemelwater) wordt hergebruikt (zo nodig na zuivering aan de bron);
• f. ander afvalwater dan bedoeld onder d. wordt lokaal in het milieu teruggebracht (zo nodig na zuivering aan de bron);
• g. ander afvalwater dan bedoeld onder d. wordt als stedelijk afvalwater ingezameld en naar een rwzi getransporteerd.

Bij de herontwikkeling wordt gebruik gemaakt van de bestaande rioolaansluitingen.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het projectgebied.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Daarom wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC niet toegestaan.

5.5.3 Conclusie

Het project past binnen de geldende instructieregels voor water. Uit de waterparagraaf blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse en dat voldaan kan worden aan het beleid van de gemeente. Er is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het kader van het aspect water.

5.6 Mobiliteit en parkeren

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de ontwikkeling rekening wordt gehouden met het aspect verkeer en parkeren.

5.6.1 Verkeer

Gemotoriseerd verkeer

De bereikbaarheid van de toekomstige woningen per gemotoriseerd verkeer is goed. Ontsluiting vindt plaats via de Oude Baan, Julianastraat en Kanaalstraat. Via deze wegen is ontsluiting in de richtingen van onder meer Oosterhout, Rijen en Tilburg mogelijk. Tussen de Oude Baan en Wilhelminastraat is een verkeersknip aanwezig.

Openbaar vervoer

Aan de Tramstraat, op circa 2 minuten loopafstand van het projectgebied, bevindt zich een bushalte waar bussen in de richtingen van Rijen, 's Gravenmoer en Waalwijk halteren (buslijn 231). Aan de Middellaan, op circa 10 minuten loopafstand, is een bushalte aanwezig waar bussen in de richtingen van onder meer Tilburg, Breda en Oosterhout halteren. Ook de bereikbaarheid van het projectgebied per OV is dus goed.

Langzaam verkeer

Het fietsverkeer op de wegen rondom het plangebied maakt gebruik van de openbare erftoegangsweg (onder andere op de Oude Baan, Julianastraat en Kanaalstraat) en de gearceerde fietsstroken (onder andere op de Wilhelminastraat en Tramstraat). Er zijn geen vrijliggende fietspaden aanwezig.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 744). De projectlocatie valt onder stedelijkheidsgraad 'matig stedelijk' en 'schil centrum' In de huidige planologische situatie is binnen het plangebied reeds een vrijstaande woning toegestaan. Hiermee heeft het plangebied planologisch gezien al een verkeersaantrekkende werking van circa 8,4 mvt/etmaal (maximale generatie op basis van categorie 'koop, huis, vrijstaand').

In de beoogde situatie vervalt de huidige planologische verkeersgeneratie en wordt deze vervangen door de verkeersgeneratie die mogelijk gemaakt wordt met de beoogde woningbouwontwikkeling. Het programma van deze ontwikkeling is zoals beschreven in paragraaf 2.2 gebaseerd op twee vrijstaande woningen en negen levensloopbestendige geschakelde woningen. Ten aanzien van de verkeersgeneratie wordt (worst-case) uitgegaan van de volgende indeling in de CROW-categorieën:

• Twee woningen in categorie 'koop, huis, vrijstaand';
• Negen woningen in de categorie 'koop, huis, tussen/hoek';

De verkeersgeneratie voor de toekomstige situatie is weergegeven in tabel 5.4.

Tabel 5.4 Verkeersgeneratie toekomstige situatie

	Aantal	Kencijfers CROW (max.)	Weekdag	Werkdag
Koop, huis, vrijstaand	2	8,4	16,8	18,6
Koop, huis, tussen/hoek	9	7,3	65,7	72,9
Totaal	11		82,5	91,5

Voor het beoogde woonprogramma betekent dit een verkeersgeneratie van 82,5 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 91,5 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 9,1 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer.

5.6.2 Parkeren

Conform het plan zullen twee vrijstaande en negen geschakelde woningen gerealiseerd worden. Bij het bepalen van de parkeernorm dient rekening te worden gehouden met de stedelijkheidsgraad van het gebied. Volgens de kaart die is opgesteld door de gemeente behoort het projectgebied tot 'Schil Dongen'. Voor wat betreft de twee vrijstaande woningen wordt conform het 'Parapluplan Parkeren Dongen' aangesloten bij de categorie 'koop, huis, vrijstaand'. Voor wat betreft de grondgebonden woningen wordt aangesloten bij de categorie 'koop, huis, tussen/hoek'. De parkeerbehoefte (inclusief aandeel bezoekersparken) is als volgt bepaald:

• Vrijstaande woningen: 2 x 2,3 = 4,6 parkeerplaatsen
• Geschakelde woningen: 9 x 2,1 = 18,9 parkeerplaatsen.

In totaal zijn daarmee (4,6 + 18,9) 23,5 parkeerplaatsen benodigd.

Conform het parapluplan van de gemeente Dongen gelden bij woningen verschillende uitgangspunten voor parkeervoorzieningen:

• een dubbele inrit van minimaal 4,5 meter diep telt als 1,7 parkeervak;
• een enkele inrit van minimaal 5 meter diep telt als 0,8 parkeervak.

Binnen het planvoornemen zijn op basis van deze uitgangspunten rekentechnisch (9 x 1,7 = 15,3) + (2 x 0,8 = 1,6) 16,9 parkeervakken op de kavels van de woningen aanwezig. Daarmee zijn er nog (23,5 - 16,9) 6,6 (afgerond 7) parkeervakken benodigd zijn in het openbaar gebied binnen het plangebied. Daar er conform het stedenbouwkundig plan in figuur 2.8 nu 7 parkeerplaatsen voorzien zijn in het openbaar gebied wordt binnen de grenzen van het plangebied voldaan aan de parkeerbehoefte van de beoogde woningen. De uitwerking van het parkeren is opgenomen als bijlage 8 bij voorliggend TAM-omgevingsplan.

5.6.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de planrealisatie.

5.7 Ecologie: gebiedsbescherming

5.7.1 Wettelijk kader

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bal en het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels, niet zijnde instructieregels, komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten, diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Daarnaast bevat het Bkl regels over het Natuur Netwerk Nederland.

Natura 2000-gebieden

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedsel-kwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en negatieve effecten kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet significant zal aantasten.

De Natura 2000-activiteit is geen omgevingsplanactiviteit. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt op hoofdlijnen inzicht gegeven in het bestaan van een eventuele Natura 2000-vergunningplicht

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een wijziging van het omgevingsplan kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen.

Houtopstanden (bos)

Mocht de beoogde ontwikkeling gevolgen hebben voor houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap (dat wil zeggen: er moeten bomen worden geveld), gelden rijksregels uit het Bal. Bij vellen hoort een herplantingsplicht maar hierop bestaan uitzonderingen (zie artikel 11.111 Bal). Als de rijksregels voor vellen van toepassing zijn, is het vellen van houtopstanden verboden zonder eerst een melding te doen.

5.7.2 Toetsing

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied betreft Langstraat op een afstand van circa 6,5 kilometer. Het dichtstbijzijnde onderdeel van Natuurnetwerk Nederland bevindt zich op circa 1 kilometer ten zuiden van het plangebied. De ligging van het plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebied en Natuurnetwerk Nederland is weergegeven in figuur 5.4.

Figuur 5.4 Het plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van Natura 2000-gebied en Natuurnetwerk Nederland (Bron: Atlas leefomgeving)

Indirecte negatieve effecten zoals stikstofdepositie zijn echter niet op voorhand uit te sluiten, omdat verstoring van natuurgebieden door stikstof nog op een grote afstand van een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden. Om die reden is voor dit project een stikstofberekening uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn gerapporteerd. De memo stikstofdepositie is opgenomen als bijlage 9. De berekeningen voor de realisatie- en gebruiksfase (2025) zijn opgenomen als bijlage 10. Uit de berekeningen (AERIUS versie 2025.0.1) blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr voor de realisatie- en gebruiksfase van de ontwikkeling. Op basis van de berekening zijn significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden in de realisatie- en gebruiksfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is op basis van dit aspect uitvoerbaar.

Verder gaat dit project niet gepaard met het vellen van houtopstanden buiten de bebouwingscontour, waarvoor een verbod en herplantplicht geldt.

5.7.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het project geen (significant) negatieve effecten voor beschermde gebieden met zich meebrengt.

5.8 Ecologie: soortenbescherming

5.8.1 Wettelijk kader

Indien een activiteit waarvoor een omgevingsvergunning voor een bopa wordt aangevraagd mogelijk gevolgen heeft voor verblijfs- of groeiplaatsen van beschermde dieren of planten, dan is sprake van een flora- en fauna-activiteit. Het is in beginsel verboden om zonder vergunning een flora- en fauna-activiteit te verrichten.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit. De flora- en fauna-activiteit is geen omgevingsplanactiviteit. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt op hoofdlijnen inzicht gegeven in het bestaan van een eventuele flora- en fauna-vergunningplicht, aan de hand van een quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig. Of een flora- en faun-activiteit vergunbaar is wordt beoordeeld in de daarvoor geldende procedure bij GS als bevoegd gezag.

5.8.2 Toetsing

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een quickscan soortenbescherming uitgevoerd. Bijbehorende rapportage is weergegeven als bijlage 11. Deze quickscan is in 2023 uitgevoerd onder de oude Wet natuurbescherming (Wnb) en in 2025 naar aanleiding van afstemming met Omgevingsdienst op onderdelen geactualiseerd. De inmiddels doorgevoerde wetswijziging naar de Omgevingswet heeft echter geen invloed op de quickscan, waardoor resultaten voor voorliggend TAM-omgevingsplan nog steeds bruikbaar zijn. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting van deze quickscan.

Binnen de soortenbescherming zijn alle bewoonde vogelnesten beschermd. In het plangebied bevinden zich mogelijke nestplaatsen van vogels. Het is aan te raden om te werken buiten het broedseizoen van de meeste vogels (grofweg 15 maart - 15 juli), of te werken op een manier waarbij vogels in de directe omgeving niet aan broeden beginnen. Op deze manier kan zonder nader onderzoek, mitigatie of compensatie worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de soortenbescherming worden overtreden voor wat betreft algemene vogelsoorten.

Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er, met het werken volgens een werkprotocol, geen nesten van broedvogels worden verstoord. Zo'n werkprotocol dient te worden opgesteld door een ter zake deskundige, en te worden goedgekeurd door het bevoegd gezag. Ook zijn werkzaamheden binnen het broedseizoen mogelijk zonder werkprotocol, indien ter plaatse door een deskundige wordt vastgesteld dat er geen bewoonde vogelnesten aanwezig zijn.

Nader onderzoek of een ontheffing soortenbescherming is niet noodzakelijk gebleken. Binnen het plangebied ontbreken geschikte verblijfplaatsmogelijkheden voor beschermde soorten. De in het plangebied te verwachten soorten genieten lichte bescherming onder de soortenbescherming; een algehele vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkelingen is hierop van toepassing. De algemene zorgplicht is onverminderd van toepassing.

Het planvoornemen zelf heeft verder geen negatieve invloed op de mogelijk aanwezige soorten. Pas bij de uitvoer van de voorgenomen werkzaamheden is het noodzakelijk dat bekend is wat de exacte functie van beschermde soorten is en dient indien noodzakelijk een ontheffing te zijn verleend.

5.8.3 Conclusie

Het aspect soortenbescherming ecologie vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

5.9 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

5.9.1 Wettelijk kader

De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Gemeenten geven met het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit vorm.

Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Het Bkl bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor individuele bedrijven die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen worden via de Aanvullingswet geluid en het Aanvullingsbesluit geluid regels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van spoorwegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron.

De geluidinhoudelijke doelstellingen zijn:

• het voorkomen van een onbeheerste groei van de geluidsbelasting op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties;
• het reduceren van geluidbelastingen op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties die blootstaan aan zeer hoge geluidsbelastingen;
• het bevorderen van bronmaatregelen;
• het scheppen van een beter toegankelijk en minder complex geheel van regels;
• het beperken van de lasten bij de uitvoering van de regels.

Geluidproductieplafonds

Een geluidproductieplafond geeft de maximale toegestane productie weer op een vast fictief punt, het referentiepunt, op korte afstand van de geluidsbron. Daarnaast voorziet afdeling 3.5 Bkl in het wettelijk kader omtrent de beheersing van het geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen. In Bijlage XXII Bkl zijn activiteiten aangewezen die in aanzienlijke mate geluid kunnen veroorzaken.

Geluidsgevoelige gebouwen

De geluidsgevoelige gebouwen worden aangewezen in artikel 3.20 Bkl. Het betreft gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat een woonfunctie heeft. De geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid op en rond woningen, waar mensen langdurig verblijven en slapen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voorgevel, zijgevel en achtergevel.

Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect geluid instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.2 Bkl. Het omgevingsplan bevat op grond van en in overeenstemming met instructieregels waarden voor geluid (immissienormen) die leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.9.2 Toetsing

Wegen
De locatie ligt vanuit overgangsrecht binnen het geluidaandachtsgebied van de omliggende gemeentewegen (30 km-wegen) zolang er nog geen basisgeluidemissie is vastgesteld (BGE). De toekomstige grens voor wegen waarvoor een BGE moet worden gesteld is bepaald op 2.500 mvt/etmaal. Op het moment dat BGE’s zijn vastgesteld moeten de geluidaandachtsgebieden worden bepaald op basis van de gegevens van de BGE’s.

De gemeentewegen Oude Baan (doodlopend) en Julianastraat zijn bedoeld voor bestemmingsverkeer met naar verwachting een intensiteit die ver beneden de 2.500 mvt/etmaal zal liggen. Het geluid van omliggende drukkere wegen (onder andere Wilhelminastraat en Tramstraat) wordt afgeschermd door bestaande bebouwing. Daarnaast wordt in omgevingsplan een woonfunctie binnen het projectgebied reeds mogelijk maakt.

Vanwege deze overwegingen wordt een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai niet noodzakelijk geacht. Er kan zonder meer worden voldaan aan de standaardwaarde van Lden = 53 dB voor gemeentewegen.

Spoorwegen
Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van een spoorweg. Railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor het plan.

Industrieterreinen
Het plangebied ligt buiten de richtafstanden van bedrijven in de omgeving en er ligt geen gezoneerd industrieterrein of windturbine in de buurt. Industrielawaai vormt geen belemmering voor het plan.

5.9.3 Conclusie

Het project maakt geen nieuwe geluidsbron mogelijk. De akoestische situatie vanwege (gemeente)wegen in de omgeving is bovendien aanvaardbaar voor de nieuwe functies. Het project is niet in strijd met instructieregels voor geluid van (spoor)wegen en het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden.

5.10 Geluid door activiteiten

5.10.1 Wettelijk kader

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door activiteiten op geluidgevoelige gebouwen en voorziet erin dat het geluid door een activiteit aanvaardbaar is (opnemen van waarden in het omgevingsplan). Dit is het geval als wordt voldaan aan de waarden als aangegeven in tabel 5.5.

Tabel 5.5 Standaardwaarden toelaatbaar geluid in geluidgevoelige ruimten

Tabel 5.3 Standaardwaarden toelaatbaar geluid op een geluidgevoelig gebouw

Voor een activiteit op een in het omgevingsplan aangewezen bedrijventerrein, kunnen de waarden uit tabel 5.3 met 5 dB worden verhoogd voor geluidgevoelige gebouwen op datzelfde bedrijventerrein. In een omgevingsplan kunnen andere waarden (ook hogere) worden opgenomen als in ieder geval wordt voldaan aan de binnenwaarden volgens tabel 5.4.

Voor activiteiten buiten het plangebied (zie ook paragraaf 5.4) gelden vanuit het omgevingsplan de regels van de Bruidsschat.

5.10.2 Toetsing

In de omgeving is er sprake van verschillende bedrijven die enige mate van geluidemissie hebben, zie ook paragraaf 5.4.2. De inschatting is dat alle bedrijven ter plaatse van de nieuwe woningen kunnen voldoen aan de regels van de Bruidsschat en daar mee ook sprake is van een aanvaardbare situatie. Daarbij zijn er in de directe omgeving rondom het projectgebied meerdere bestaande woningen die dichterbij de geluidsbron liggen dan de nieuwe woningen.

Het is mogelijk dat meerdere bedrijven akoestisch van invloed zijn op de woningen. Hiermee is rekening gehouden bij de bepaling van het gezamenlijk geluid door voor alle woningen uit te gaan van 3 x 50 dB(A) = 55 dB(A). Dit betekent een verzwaring in de eisen voor de geluidwering van 3 dB omdat de maximale waarde voor wegverkeerslawaai Lden = 55 dB bedraagt.

Gezien de afschermende werking van de bestaande bebouwing aan de Wilhelminastraat, Oude Baan en Julianastraat kan op voorhand gesteld worden dat geluidshinder door activiteiten binnen het plangebied niet aannemelijk is en dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

5.10.3 Conclusie

Het geluid van omliggende bedrijven is kwalitatief in beeld gebracht. In de berekening van het gezamenlijk geluid is worst-case uitgegaan van een maximale bijdrage van 55 dB(A). Het aspect geluid door activiteiten vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.11 Luchtkwaliteit

5.11.1 Wettelijk kader

Als een wijziging van het omgevingsplan betrekking heeft op een milieubelastende activiteit die leidt tot een verhoging van de concentratie in de buitenlucht van luchtverontreinigende stoffen, kan deze alleen worden verleend als de omgevingswaarden voor deze stoffen in acht worden genomen (artikel 8.17 Bkl). Dit wil zeggen dat deze omgevingswaarden niet mogen worden overschreden. De kans op overschrijding is met name aanwezig als een activiteit in of nabij een aandachtsgebied plaatsvindt. In deze gebieden (aangewezen in artikel 5.51, lid 2, van het Bkl) bestaat een reële kans op (een dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde. Onderzoek zal moeten uitwijzen of de activiteit daadwerkelijk leidt tot een overschrijding van de omgevingswaarden.

Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide als PM10 van 1,2 ìg/m³ of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering.

5.11.2 Toetsing

De beoogde functies binnen het plangebied worden niet gezien als activiteiten waarvoor conform artikel 5.50 uit het Bkl een luchtkwaliteitstoets uitgevoerd moet worden. Tevens is de gemeente Dongen niet binnen een aandachtsgebied gelegen die gemonitord wordt voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Er is geen belemmering voor het realiseren van de beoogde ontwikkeling.

Naast een beoordeling van de bijdrage aan de luchtkwaliteit door de activiteit zelf is het ook nodig om te beoordelen of de nieuwe functie aan de betreffende locatie kan worden toegewezen gelet op de achtergrondconcentratie van luchtverontreinigende stoffen. Dit kan worden beoordeeld met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). In artikel 2.4 en 2.5 van het Bkl staan de ten hoogste toelaatbare omgevingswaarden benoemd.

Voor het bepalen van de luchtkwaliteit binnen het projectgebied is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (hierna: CIMLK) geraadpleegd. De dichtstbijzijnde toetspunten bevinden zich aan de Tramstraat op circa 90 meter van het plangebied. In navolgende tabel 5.6 zijn de maximale meetresultaten weergegeven.

Tabel 5.6 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm (Bron: CIMLK)

Stof	Toetsing van	Omgevingswaarde	Maximale waarden toetspunt CIMLK (2022)
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	14,4
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	15,7
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³	8,6

Uit de tabel blijkt dat ter plaatse van het plangebied de toetswaarden voor luchtkwaliteit zich ruimschoots onder de omgevingswaarden voor de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 bevinden. Zodoende is het gelet op de luchtkwaliteit aanvaardbaar de functies aan het plangebied toe te delen.

5.11.3 Conclusie

Het project levert niet in betekenende mate een bijdrage aan de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit in de omgeving is bovendien aanvaardbaar voor de nieuwe functies. Het project is niet in strijd met instructieregels voor luchtkwaliteit en het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden.

5.12 Geur

5.12.1 Wettelijk kader

Er zijn diverse sectoren waarbij geurhinder een rol kan spelen, zoals bij veehouderijen, industrie, horeca en (andere) milieubelastende activiteiten. In het kader van het beschermen van de gezondheid en het milieu dient op grond van het Bkl rekening te worden gehouden met de geur door activiteiten op gebouwen. Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Voor een aantal activiteiten moet de gemeente geurregels opnemen in het omgevingsplan. Hiervoor staan instructieregels in het Bkl. Dit geldt voor rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI), het houden van landbouwhuisdieren en andere agrarische activiteiten. Voor andere geurveroorzakende activiteiten kan de gemeente zelf kiezen welke geurregels ze in het omgevingsplan geurregels stelt.

Vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle geldende bestemmingsplannen binnen een gemeente gezamenlijk het tijdelijke deel van het omgevingsplan geworden, totdat de gemeente één nieuw gebiedsdekkend omgevingsplan vaststelt. Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan hoort ook de geurverordening, mits de gemeente deze heeft vastgesteld. Tot slot behoort ook de zogenaamde bruidsschat tot het tijdelijke deel omgevingsplan. De bruidsschat bevat onder andere regels over geur door het houden van dieren, andere agrarische activiteiten, geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken en geur door het bereiden van voedingsmiddelen.

In artikel 5.91 Bkl is vastgelegd welke gebouwen in ieder geval als geurgevoelig worden beschouwd (woonfuncties, onderwijsfuncties, gezondheidsfuncties met bedgebied, bijeenkomstfuncties voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties van voorgenoemde functies). Naast de hiervoor genoemde functies, kan het omgevingsplan andere geurgevoelige gebouwen of gedeelten van gebouwen aanwijzen, mits er hoofdzakelijk sprake is van verblijf van mensen (artikel 5.91, vierde lid, van het Bkl). Ook biedt het Bkl de mogelijkheid om in het omgevingsplan niet alleen gebouwen aan te wijzen als geurgevoelig, maar ook locaties waarbij hoofdzakelijk sprake is van verblijf van mensen (artikel 5.91, vijfde lid, van het Bkl).

5.12.2 Toetsing

De ontwikkeling voorziet niet in een geurbelastende activiteit. Wel maakt het project woningen mogelijk, die volgens het Bkl geurgevoelig zijn. Hierna wordt dan ook getoetst of geur van activiteiten in de omgeving van invloed is op het woon- en klimaat ter plaatse van het plangebied en of geurbelastende activiteiten met gebruiksruimte eventueel in hun belangen worden geschaad.

Er zijn geen rwzi of agrarische bedrijven gelegen nabij de nieuwe woningen. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het relevant om de achtergrondbelasting geur van veehouderijen te beschouwen. Dit kan aan de hand van de kaart 'Achtergrondbelasting geur' van Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (figuur 5.5). Uit onderstaande afbeelding blijkt dat dat de achtergrondbelasting ter plaatse als 'Zeer goed' (< 3 ouE/m³) wordt beschouwd. Zeker aangezien in een concentratiegebied, waarin het projectgebied zich bevindt, hogere waarden acceptabel zijn.

Figuur 5.5 Achtergrondbelasting in omgevings van projectgebied (Bron: ODZOB)

Naast veehouderijen kan geur ook veroorzaakt worden door bijvoorbeeld een horecagelegenheid of bedrijvigheid (bijvoorbeeld voedingsmiddelenindustrie of mengvoederindustrie). Hiervoor gelden in beginsel geen landelijke regels (Bkl), maar een gemeente is vrij om hier zelfs regels over op te nemen.

Gelet op de aard en omvang van activiteiten in relatie tot de afstand tot het plangebied is geurhinder van overige activiteiten niet te verwachten. Ten noordwesten van het plangebied bevinden zich een horeca- en detailhandelsbestemming op een afstand van minimaal 20 meter tot de beoogde woningen. Geurhinder is niet te verwachten, mede doordat er momenteel op korte afstand reeds woningen gelegen zijn.

5.12.3 Conclusie

Het project maakt geen nieuwe geurbron mogelijk. De geursituatie is ter plaatse van het plangebied aanvaardbaar voor de nieuwe functies. Het project is niet in strijd met instructieregels voor geur en het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden.

5.13 Omgevingsveiligheid

5.13.1 Wettelijk kader

De hoofdlijnen van het wettelijk kader omtrent de externe veiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving;
• Het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor);
• Buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving;
• Windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

Het werken met aandachtsgebieden voor externe veiligheidsrisico's is een nieuwe manier van omgaan met het groepsrisico (artikel 5.12 t/m 5.15 Bkl). Een aandachtsgebied geldt van rechtswege. Deze worden vastgelegd in het Register Externe Veiligheid en zijn digitaal raadpleegbaar. In het deelplan moet binnen deze aandachtsgebieden rekening worden gehouden met het groepsrisico. Hier wordt aan voldaan door in het aandachtsgebied geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen toe te laten en ook geen beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Deze gebouwen en locaties zijn wel toelaatbaar als er daarvoor extra maatregelen worden genomen. Dat dient te geschieden met voorschriftengebieden. In een deelplan dient in principe een aandachtsgebied als voorschriftengebied te worden aangewezen als er met het deelplan kwetsbare gebouwen zijn toegestaan. In een voorschriftengebieden gelden de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: Bbl).

Daarnaast staan in het Bkl ook instructieregels voor de volgende risicobronnen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving:

• Opslaan, bewerken en herverpakken van vuurwerk (afdeling 5.1.2.4 Bkl);
• Opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl);
• Exploiteren van een IPPC-installatie voor het maken van explosieven (afdeling 5.1.2.5 Bkl);
• Opslaan en bewerken van ontplofbare stoffen voor militair gebruik (afdeling 5.1.2.5 Bkl).

5.13.2 Toetsing

Conform de risicokaart (figuur 5.6) blijkt dat in (de nabije omgeving) van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen worden vervoerd over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Bovendien worden met de beoogde ontwikkeling geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt.

Figuur 5.6 Risicokaart met plangebied rood omcirkeld (Bron: Atlas leefomgeving)

Ten zuiden van het plangebied, aan de De Zool 15, is het bedrijf Chr. Vermeer gelegen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen. Het plangebied is niet in de PR-contour van het bedrijf gelegen. Het aandachtsgebied bedraagt 961 meter. Met een afstand van circa 830 meter is de ontwikkeling in het aandachtsgebied gelegen. Vanwege de grote afstand tot de risicovolle inrichting, de beperkte omvang van de ontwikkeling en het grote invloedsgebied van het bedrijf zal het plan niet leiden tot een significante toename van het groepsrisico. Hierna wordt beknopt ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Oude Baan. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Dongen. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen bij risicovolle inrichtingen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

5.13.3 Conclusie

Het plangebied ligt binnen het aandachtsgebied van risicovolle activiteiten. Door de afstand en grote invloedsgebied zal de beoogde ontwikkeling niet leiden tot een significant effect op het groepsrisico. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechteren en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het project is niet in strijd met instructieregels voor omgevingsveiligheid en het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden.

5.14 Trillingen

5.14.1 Wettelijk kader

Het onderdeel Trillingen is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat. Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 en 5.87a van de Bruidsschat.

5.14.2 Toetsing

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van activiteiten waarbij structureel trillingen vrijkomen en voorziet hier in beginsel zelf ook niet in. De maximale waarden uit de Bruidsschat zullen niet worden overschreden.

5.14.3 Conclusie

Vanwege het voorgaande is het ten aanzien van het aspect trillingen verantwoord om de beoogde functies aan de projectlocatie toe te delen.

5.15 Bodem

5.15.1 Wettelijk kader

Uit de Omgevingswet volgt dat gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor de zorg voor de fysieke leefomgeving, waaronder ook de zorg voor (de kwaliteit van) de bodem wordt verstaan. Het wettelijk instrumentarium onder de Omgevingswet is voor wat betreft de bodem gebaseerd op drie pijlers:

• 1. het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie);
• 2. het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies);
• 3. het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer van historische bodemverontreinigingen).

Om een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie toe te staan, dient op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.89i en 5.89j) aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Een locatie is bodemgevoelig als hier een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend of toebehorend aan een bodemgevoelig gebouw, zoals een tuin of terrein. Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan; een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Om aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek als bedoeld in artikel 5.7b van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de beoogde ontwikkeling. Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie zijn (op grond van artikel 5.89i Bkl) opgenomen in het omgevingsplan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.

5.15.2 Toetsing

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Bijhorende rapportage is opgenomen als bijlage 12. Dit onderzoek is in 2022 uitgevoerd onder de oude Wet bodembescherming (Wbb) en Besluit bodemkwaliteit (Bbk). De inmiddels doorgevoerde wetswijziging naar de Omgevingswet heeft echter geen invloed op het onderzoek, waardoor resultaten voor voorliggend TAM-omgevingsplan nog steeds bruikbaar zijn. In onderstaande paragrafen 5.15.2.1 en 5.15.2.2 wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten.

5.15.2.1 Verkennend bodemonderzoek

Zintuiglijk zijn aan de zuidzijde van de locatie in de bovengrond sporen tot plaatselijk uiterste bijmengingen aangetroffen met puin.

Uit de analyseresultaten blijkt dat de uiterst puinhoudende bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met minerale olie, zink en PAK. Verder blijkt dat de ondergrond licht verontreinigd is met lood, zink, PAK en PCB. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen aangetoond met barium, cadmium en kobalt. Het grondwater blijkt niet verontreinigd te zijn met cyanide.

De aangetoonde verontreinigingen zijn in overeenstemming met de hypothese dat de onderzoekslocatie verdacht is hiervoor. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

In de grond zijn geen verontreinigingen aangetoond met bestrijdingsmiddelen. Gesteld kan worden dat de historische aanwezigheid van een boomgaard niet heeft geleid tot een bodemverontreiniging met bestrijdingsmiddelen.

5.15.2.2 Verkennend asbestonderzoek

Zintuiglijk is op het maaiveld geen asbestverdacht materiaal waargenomen. In de grond in de inspectiegaten AG09 en AG12 is wel asbestverdacht materiaal waargenomen. Het materiaal in AG09 betreft plaatmateriaal en bevat 2-5% hechtgebonden chrysotiel. Het materiaal in AG12 betreft golfplaatmateriaal en bevat 10-15% hechtgebonden chrysotiel.

In de grond is een maximaal gewogen asbestgehalte aangetoond van 20 mg/kg d.s. Het aangetoonde asbest betreft voornamelijk hechtgebonden chrysotiel en voor een klein deel uit crocidoliet. Omdat er sprake is van een verkennend bodemonderzoek betreft het een indicatief gehalte. Omdat het aangetoonde gehalte kleiner is dan de helft van de interventiewaarde, mag worden aangenomen dat de grond niet verontreinigd is met asbest. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Druppelzone zuidwestelijke schuur met asbestverdachte dakbedekking

In de grond is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond. Derhalve mag worden geconcludeerd dat de grond niet verontreinigd is met asbest. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Uit de analyseresultaten blijkt dat de toplaag ter plaatse van de druppelzone licht is verontreinigd met PCB. Het aangetroffen gehalte is dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

5.15.3 Conclusie

Het project maakt geen nieuwe functie of activiteiten mogelijk die schadelijk kunnen zijn voor de bodem- of grondwaterkwaliteit. Uit bodemonderzoek is gebleken dat de bodem geschikt is voor de vervolgfunctie.

5.16 Cultureel erfgoed

5.16.1 Wettelijk kader

Erfgoedwet en Omgevingswet

De Erfgoedwet en de Omgevingswet zorgen samen voor een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed. Het Europees beleid is verankerd in de Nederlandse wetgeving. Het voornaamste doel is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Onder cultureel erfgoed valt: archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap etc. De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van ontwikkelingen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar bij het opstellen van ontwikkelingen zoveel mogelijk rekening mee te houden. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek. Bij het opstellen van ontwikkelingen moet het archeologisch en cultuurhistorisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Provinciaal beleid

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, ontwikkelingen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangeven.

De Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is in de gemeente doorvertaald naar de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen (vastgesteld op 15 januari 2014).

5.16.2 Toetsing

5.16.2.1 Archeologie

Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Dongen (figuur 5.7) ligt het plangebied in een hoge archeologische verwachtingszone. Dit betekent dat de kans aannemelijk is dat er een archeologische waarde in de bodem zit. Volgens de bijbehorende planregels is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm.

Figuur 5.7 Archeologische beleidskaart gemeente Dongen (Bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed)

Bureau- en booronderzoek
Onderzoek

Vanwege de hoge archeologische verwachtingszone met bijbehorende regeling is voor het plangebied een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Het bijbehorend rapport is opgenomen als bijlage 13.

Dit onderzoek is uitgevoerd conform vereisten zoals voortgevloeid uit het Verdrag van Malta (1992), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo, 2010) en de Erfgoedwet (2016). De inmiddels doorgevoerde wetswijziging naar de Omgevingswet heeft echter geen invloed op het onderzoek, waardoor resultaten voor voorliggend TAM-omgevingsplan nog steeds bruikbaar zijn. Hierna volgt een beknopte samenvatting van het onderzoek.

Het plangebied heeft een hoge archeologische verwachting voor het Laat-Paleolithicum en Mesolithicum, een hoge verwachting voor het Neolithicum, een onbekende verwachting voor de Bronstijd tot en met de eerste helft van de Late Middeleeuwen en een lage verwachting voor de tweede helft van de Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd.

Het zuidwestelijke deel heeft een hoge verwachting voor resten uit de periode Laat-Paleolithicum – Neolithicum. Het overige deel heeft een lage verwachting.

Het gebied is droog genoeg geweest voor podzolisatie en dus voor bewoning, er heeft veenvorming plaatsgevonden, er heeft zandwinning plaatsgevonden en een deel van het plangebied is vergraven of opgehoogd, al dan niet in relatie tot historische bebouwing uit de 19e eeuw.

Voor het zuidwestelijke deel van het plangebied wordt geadviseerd om hier een dubbelbestemming 'waarde – archeologie' op te leggen, waarbij een onderzoeksplicht geldt bij bodemroerende werkzaamheden beneden 100 cm -mv. Bij toekomstige vergunningplichtige werkzaamheden dieper dan 100 cm -mv moet eerst verder onderzoek worden uitgevoerd. Voor het noordelijke en zuidoostelijke deel van het plangebied wordt geadviseerd om hier geen dubbelbestemming op te leggen. Toekomstige vergunningplichtige werkzaamheden kunnen zonder verder archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Beoordeling

Het uitgevoerde archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek is ter beoordeling voorgelegd aan Monumentenhuis Brabant. De beoordeling is opgenomen als bijlage 14.

Met het gegeven selectieadvies, een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' te leggen op het zuidwestelijk deel van het plangebied met een verplichting tot vervolgonderzoek bij werkzaamheden beneden 100 cm -mv, kon worden ingestemd. Ook met het advies om op gronden in het noordelijk en zuidoostelijk deel van het plangebied geen dubbelbestemming te leggen wordt ingestemd. Monumentenhuis Brabant adviseert dat het noordelijk en zuidoostelijk deel van het plangebied worden vrijgegeven voor de voorziene planontwikkeling en (bouw)vergunning wordt verleend door de Gemeente Dongen onder voorwaarde, dat bij eventuele toevalsvondsten hiervan melding wordt gedaan conform art. 5.10 van de Erfgoedwet, die vanaf 1 juli 2016 van kracht is.

Afstemming over plangrens

In afstemming met de gemeente Dongen is gedurende het planproces bepaald dat het pad tussen Wilhelminastraat geen onderdeel meer uitmaakt van het plangebied. Een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is daarmee binnen het plangebied niet meer van toepassing en kan gesteld worden dat het plangebied volledig archeologisch kan worden vrijgegeven.

5.16.2.2 Cultuurhistorie

In figuur 5.8 is het plangebied weergegeven in de uitsnede van deze waardenkaart. Hieruit blijkt dat het plangebied in een gebied ligt met een historische dorpsstructuur/lintbebouwing.

Figuur 5.8 Cultuurhistorische waardenkaart met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Dongen)

In dit gebied gaat het om de samenhang tussen structuren en historische bebouwing met eventueel het aanwezige groen en zijn de huidige stedenbouwkundige kwaliteiten uitgangspunt bij ruimtelijke plannen. De belangrijkste objecten zijn reeds beschermd als gemeentelijk of rijksmonument of staan op de aandachtslijst van identiteitsbepalende objecten.

Het plangebied is gelegen aansluitend op cultuurhistorisch waardevolle gebieden en de lintbebouwing aan de Oude Baan en Julianastraat. De omgeving als geheel is uniek omdat het een gegroeide historische structuur is waarin uit alle ontwikkelingsperiodes sporen zichtbaar zijn gebleven.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 11 woningen op het terrein dat grotendeels onbebouwd is, waar de bebouwing dié er staat in een slechte staat verkeerd. De bebouwing is niet cultuurhistorisch waardevol. Bij het ontwerp en de realisatie van de nieuwe woningen zullen historische (lijn)elementen behouden blijven en de omliggende bebouwing niet worden aangetast. Er zal op een acceptabele manier rekening gehouden worden met omliggende cultuurhistorische waarden.

5.16.3 Conclusie

Het project is niet in strijd met instructieregels voor cultureel erfgoed. Naar aanleiding van het archeologisch onderzoek en afstemming over de exacte begrenzing van het plangebied is besloten om het plangebied archeologisch volledig vrij te geven.

5.17 Ladder voor duurzame verstedelijking

5.17.1 Instructieregels

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een bopa.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

Als wordt voorzien in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling heeft betrekking op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft de beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.17.2 Toetsing

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De beoogde ontwikkeling gaat uit van de realisatie van elf woningen. In de huidige situatie is reeds sprake van één woning. Met de beoogde woning is derhalve slechts sprake van de toevoeging van tien woningen, daarvoor is geen ladderonderbouwing verplicht.

Voor de volledigheid is het echter goed om te vermelden dat per definitie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling, omdat een verantwoorde verdichting plaatsvindt op een ruim woonperceel binnen bestaand stedelijk gebied, vlakbij voorzieningen. Er worden elf woningen gerealiseerd waaraan volgens het lokale woonbeleid (zie paragraaf 4.3.3) voldoende behoefte bestaat.

5.17.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande is het project niet in strijd met de instructieregels inzake de ladder voor duurzame verstedelijking. Het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de vergunning te verbinden.

5.18 Nationale belangen

5.18.1 Instructieregels

Ter bescherming van enkele nationale belangen binnen de fysieke leefomgeving heeft het Rijk in paragraaf 5.1.6 en 5.1.7 van het Bkl enkele instructieregels meegegeven. Het gaat om instructieregels om enerzijds ruimte voor toekomstige functies van nationaal belang te waarborgen en anderzijds om de staat en de werking van infrastructuur of voorzieningen te behoeden voor nadelige gevolgen van activiteiten. Gemeenten moeten in het omgevingsplan rekening houden met deze instructieregels.

5.18.2 Toetsing

Hierna volgt een opsomming van de in paragraaf 5.1.6 en 5.1.7 van het Bkl opgenomen, met daarbij in cursief benoemd de relevantie voor dit project:

• 1. Behoud van ruimte voor toekomstige functies:
  • a. Autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen;
    De projectlocatie is niet gelegen binnen een zone die is gereserveerd voor aanleg of uitbreiding van een autoweg, autosnelweg, hoofdspoorweg.
  • b. Buisleidingen van nationaal belang;
    De projectlocatie is niet gelegen binnen een zone die is gereserveerd voor aanleg of instandhouding van een buisleiding van nationaal belang.
  • c. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
    De projectlocatie ligt niet binnen of nabij de bij aangewezen aanleggebieden voor Maasvlakte 2 en compensatie.
• 2. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten:
  • a. Landsverdediging en nationale veiligheid;
    De projectlocatie ligt niet binnen of nabij een militair terrein of terrein met een militair objecten, oefen- en schietgebieden, militaire zend- en ontvangstinstallaties, en laagvliegroutes voor jacht- en transportvliegtuigen. Wel ligt het projectgebied binnen een invloedsgebied van een militaire radar. Het projectgebied ligt namelijk binnen het radarverstoringsgebied van Radarstation Herwijnen, waarbinnen windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Daarom geldt hier een bouwbeperking voor windturbines hoger dan 90 m boven NAP. Dit project maakt echter geen windturbines of andere bouwwerken met een dergelijke bouwhoogte mogelijk.
  • b. Elektriciteitsvoorziening;
    Het project heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij een grootschalige elektriciteitsopwekking, kernenergiecentrale of hoogspanningsverbinding met een spanning van tenminste 220 kV.
  • c. Rijksvaarwegen;
    De projectlocatie heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij rijksvaarwegen.
  • d. Communicatie-, navigatie- en radarapparatuur voor de burgerluchtvaart;
    De projectlocatie is niet gelegen binnen een gebied waar voor bouwwerken beperkingen gelden vanwege mogelijke verstoring van communicatie-, navigatie- en radarapparatuur voor burgerluchtvaart. De projectlocatie is wel gelegen binnen meerdere radarverstoringsgebieden voor windturbines (zie sub a.).
  • e. Landelijke fiets- en wandelroutes;
    Doorheen de projectlocatie of over de direct aangrenzende wegen of paden lopen geen landelijke fiets- of wandelroutes.
  • f. Hyperscale datacentra:
    De projectlocatie heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij hyperscale datacentra. Bovendien heeft elke gemeente voorbeschermingsregels voor datacentra.

5.18.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande is het project niet in strijd met de instructieregels ten behoeve van nationale belangen met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de vergunning te verbinden.

5.19 Toegankelijkheid openbare buitenruimte

5.19.1 Instructieregels

In artikel 5.162 van het Bkl is bepaald dat als een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, in dat omgevingsplan rekening moet worden gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking. Hetzelfde uitgangspunt geldt voor een bopa waarmee van het omgevingsplan wordt afgeweken.

5.19.2 Toetsing

Dit project gaat gepaard met de aanleg van een aantrekkelijke en toegankelijke openbare ruimte. De aan te leggen parkeerplaatsen in de openbare ruimte binnen het plangebied zijn bedoeld zijn voor de bewoners en bezoekers van de nieuwe woningen.

De openbare ruimte zal een groene inrichting krijgen door gebruik te maken van grasbetontegels en parkeren tussen het groen. De toegangsweg wordt met een uitritconstructie op de Oude Baan aangesloten. In de openbare ruimte binnen het plangebied en de openbare ruimte direct aansluitend die mogelijk wat wordt aangepast, wordt rekening gehouden met personen met een functiebeperking door zo min mogelijk obstakels toe te voegen.

5.19.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande is het project niet in strijd met de instructieregels ten behoeve van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte. Het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de vergunning te verbinden.

5.20 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

5.20.1 Wettelijk kader

Vanuit de doelen van de Omgevingswet is duurzaamheid een thema waarmee bij het wijzigen van een omgevingsplan rekening gehouden moet worden. Duurzaamheid is een veelomvattend begrip waar veel aspecten onder vallen, zoals de energietransitie, mobiliteit en herbruikbaarheid. Met het oog op die doelen moet het plan aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst.

Duurzaamheid gaat over de balans tussen mens, milieu en financiën en kan op verschillende niveaus worden bezien. Op het niveau van gebiedsontwikkeling gaat het naast technische maatregelen bij gebouwen om het functioneren van het gehele gebied. De kracht zit in het zoeken naar goede combinaties voor een specifieke locatie waardoor een prettige leefomgeving kan worden ontwikkeld. Bepaalde randvoorwaarden en/of de ruimtelijke omgeving van een plan kunnen kansen voor duurzaamheid opleveren.

Duurzaam bouwen gaat dus verder dan alleen energie. Het gaat ook over duurzaam materiaalgebruik, comfort, binnenmilieu, bouwen voor de toekomst en slim bouwen. Duurzaam bouwen wordt vaak afgekort als 'dubo' en beoogt naast vermindering van de uitstoot van CO2 ook zaken als:

• bij te dragen aan het welzijn van gebruikers (kwaliteitsbevordering);
• uitputting van grondstoffen te verminderen;
• vervuiling van bodem, water en lucht tegen te gaan.

Energieneutraal (BENG)

Vanaf 1 januari 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De vastgestelde niveaus voor woningen gelden als volgt:

• Een maximaal energiebehoefte van 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak;
• Een maximaal primair fossiel energiegebruik, eveneens in 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak;
• Een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 50%.
• Het voorgaande houdt concreet een EPC tussen 0 en 0,2 in.

Aardgasvrij (Wet VET)

In de Wet voortgang energietransitie (VET) is bepaald dat per 1 juli 2018 nieuw te bouwen bouwwerken niet meer aangesloten worden op het gasnet. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente, bij zwaarwegende redenen van algemeen belang, een ontheffing verlenen. De omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken wordt afgekeurd als in de bouwaanvraag geen rekening is gehouden met aardgasvrij bouwen.

Milieuprestatie Gebouwen (MPG)

Voor nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m² is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning een Milieuprestatie Gebouwen (MPG) verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Per 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum schaduwprijs van 1,00 euro per m2 BVO per jaar. Voor een MPG berekening kan het instrument GPR Gebouw gebruikt worden. GPR Gebouw is opgebouwd uit vijf verschillende thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Scores variëren van 0 t/m 10. Het is gebruikelijk om uit te gaan van een gemiddelde GPR Gebouw score van 8. GPR Gebouw is een bruikbaar instrument om tot een duurzaam ontwerp te komen voor onder andere woningbouw.

5.20.2 Toetsing

De woningen worden gebouwd conform de hedendaagse duurzaamheidseisen. Conform het Besluit bouwwerken leefomgeving zullen de woningen voldoen aan de eisen voor 'BENG', waarmee hoge eisen worden gesteld aan duurzaamheid en energiebehoefte en energieverbruik.

Daarnaast wordt in de buitenruimte veel inspanning gedaan om duurzaam te ontwikkelen. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag maar van een verantwoorde verdichting, waarbij een vrijstaande woning plaatsmaakt voor elf grondgebonden woningen. Daarbij worden diverse maatregelen genomen in het kader van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Het gaat onder andere om het behoud en aanbrengen van bomen / beplanting (ecologisch van waarde en tegengaan hittestress), waterdoorlatende verharding en infiltratievoorzieningen om hemelwater binnen het plangebied te verwerken.

5.20.3 Conclusie

In het project wordt ruimschoots rekening gehouden met duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat:

• 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en
• 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

Financiële uitvoerbaarheid

Voor wat betreft de financieel-economische uitvoerbaarheid dient te worden beoordeeld of de ontwikkeling financieel haalbaar is. Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, behoort de functie niet mogelijk te worden gemaakt.

De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De initiatiefnemer heeft aan de gemeente voldoende aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan.

Kostenverhaal

Deze wijziging van het omgevingsplan maakt bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 8.13 van Omgevingsbesluit mogelijk. Op grond van artikel 13.11 van de Omgevingswet dient de gemeenteraad het kostenverhaal te verzekeren voor gronden waarop dergelijke bouwactiviteiten zijn voorzien. De gemeenteraad kan bij een besluit tot vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan besluiten geen kostenverhaalsregels op te nemen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de gronden anderszins is verzekerd.

Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal voor de ontwikkeling van het project verzekerd is. Het opnemen van regels kostenverhaal in het omgevingsplan is daarmee niet noodzakelijk. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan geborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Voorbereiding

Een conceptversie van het ontwerp TAM-omgevingsplan is toegezonden aan de diverse overleginstanties. Hierna worden per overleginstantie de reacties beschreven.

Veligheidsregio

In eerder stadium heeft reeds afstemming met de Veiligheidsregio plaatsgevonden. In advies d.d. 7 juli 2023 is aangegeven dat op basis van de 'interregionale adviesleidraad bluswatervoorziening en bereikbaarheid 2022' de wegbreedte is te smal voor een doodlopende straat van deze lengte.

Het inrichtingsplan is vervolgens op onderdelen gewijzigd en opnieuw aan de Veiligheidsregio voorgelegd. Op 6 maart 2025 is aangegeven dat de breedte van de weg (5 meter) voor een doodlopende weg van 80 meter voldoet aan de 'interregionale adviesleidraad bluswatervoorziening en bereikbaarheid 2022'. In dit plan is de ontsluitingsweg vanaf de inrit tot het laatste huis weliswaar maximaal 83 meter, maar omdat er sprake is van een keermogelijkheid en er geen grote obstakels staan geprojecteerd is er een aanvaardbare situatie. Bluswater is in de vorm van brandkranen binnen een straal van 200 meter aanwezig (Wilhelminastraat, kruispunt Tramstraat en ter hoogte van Oude Baan 10). Door de directe nabijheid van de brandweerkazerne is de opkomsttijd ruim binnen de norm voor nieuwbouwwoningen.

Op basis hiervan geeft de Veiligheidsregio een positief advies voor de beoogde ontwikkeling.

6.2.2 Ontwerp

De ontwerpversie van het TAM-omgevingsplan en alle bijbehorende stukken hebben vanaf vrijdag 22 augustus 2025 tot en met donderdag 2 oktober 2025 ter inzage gelegen. In die periode kon eenieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen.

In de als bijlage 15 opgenomen Nota van zienswijzen wordt een reactie gegeven op de ingekomen zienswijzen die in het kader van de terinzagelegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan Oude Baan 10 (Hoofdstuk 22b) zijn ingediend. De zienswijzen zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de reactie komen alle relevante elementen aan de orde. De zienswijzen zijn dus in zijn geheel beoordeeld. Bij de conclusies wordt aangegeven of een aanpassing van het TAM-omgevingsplan wordt voorgesteld. De bijbehorende Lijst van wijzigingen is opgenomen als bijlage 16.

Via het raadsvoorstel zoals opgenomen als bijlage 17 wordt de gemeenteraad voorgesteld het TAM-omgevingsplan vast te stellen. Het op basis daarvan genomen Raadsbesluit is bij voorliggend TAM-omgevingsplan bijgevoegd.

6.2.3 Vaststelling

Na vaststelling van het wijzigingsbesluit wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Na vaststelling van het wijzigingsbesluit wordt het besluit voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Hoofdstuk 7 Belangenafweging en conclusie

7.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

In het kader van de Omgevingswet wordt gestreefd naar een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zijn enkele algemene doelen geformuleerd in artikel 1.3 Omgevingswet.

Hierin staat dat de bepalingen in de wet gericht zijn op het volgende:

• het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur;
• het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. In artikel 4.2 Omgevingswet is vervolgens ook aangegeven dat het gemeentelijke omgevingsplan moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels.

In de voorliggende motivering is de realisatie van 11 woningen getoetst aan uiteenlopende aspecten en thema's van de fysieke leefomgeving.

Uitgegaan wordt van een divers woongebied met diverse woningtypologieën voor verschillende doelgroepen. Daarmee sluit het plan aan op de actuele lokale woningbouwbehoefte. Er is namelijk met de bewoners en omwonenden gekeken naar de behoefte binnen de gemeente en er is ten tijde van het participatietraject samen over de inpassing en inrichting nagedacht.

Verder is bij het uitwerken van het stedenbouwkundig plan, zowel over de leefbaarheid van het plangebied als de verbinding met het centrum, goed nagedacht en overleg gevoerd met omwonenden, stakeholders en (potentiële) toekomstige bewoners. Zo wordt er rekening gehouden met de huidige groenstructuur die de ruimtelijke drager van het stedenbouwkundig ontwerp voor de nieuwe woningbouwontwikkeling vormt. Daarbij is het voorliggende project in lijn met het landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en voldoet het woningbouwplan aan de instructieregels van Rijk en provincie. Ook voldoet het project aan de wettelijke kaders van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. De beoogde ontwikkeling zal de omliggende functies niet (extra) belemmeren en daarnaast vormen de omliggende functies geen belemmeringen voor de nieuwe ontwikkeling. Er is hiermee sprake van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

7.2 Conclusie

Alles overwegende is de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar. De impact op omgevingsaspecten is beperkt van aard en er treden geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu op. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte. Daarmee is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 8 Regelmethodiek

8.1 Inleiding

Het omgevingsplan is wezenlijk anders dan een bestemmingsplan. Dit is allereerst het gevolg van de bredere reikwijdte, maar ook de ruimere afwegingsruimte bij het stellen van regels, het ontbreken van de (uitdrukkelijke) eis van uitvoerbaarheid en het loslaten van het limitatief-imperatieve stelsel van vergunningverlening.

Wat centraal staat bij het omgevingsplan is het stellen van regels over activiteiten in plaats van het toekennen van bestemmingen aan gronden. Wanneer iemand een activiteit in de fysieke leefomgeving wil ondernemen, wordt deze getoetst aan de regels van het omgevingsplan. Dit kan een toetsing aan open (kwalitatieve) dan wel gesloten (kwantitatieve) normen zijn, maar bijvoorbeeld ook een algemene regel over de toelaatbaarheid van de activiteit. Deze regels zijn gekoppeld aan een werkingsgebied en daarmee aan de plaats waar de activiteit plaatsvindt. Dat kan de hele gemeente zijn, maar ook alleen een specifieke locatie.

8.2 Wijziging van het omgevingsplan

Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben gemeenten een omgevingsplan van rechtswege. Dit bestaat uit de bestaande bestemmingsplannen en de bruidsschat. Als er nieuwe initiatieven worden mogelijk gemaakt waarvoor het omgevingsplan moet worden aangepast, wordt er dus niet een nieuw omgevingsplan gemaakt, maar wordt er een deel van het omgevingsplan gewijzigd. Voorliggende wijziging van het omgevingsplan van de gemeente Dongen is bedoeld om de realisatie van woningbouw aan de Oude Baan 10 in Dongen mogelijk te maken. Het plan is bekend onder de noemer 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen'.

TAM-IMRO

Deze wijziging van het omgevingsplan is voorbereid middels de TAM-IMRO systematiek. De Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) biedt de mogelijkheid om via de IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen het omgevingsplan te wijzigen voor urgente gebiedsontwikkelingen.

Dit TAM-omgevingsplan zal in een nieuw hoofdstuk opgenomen worden in het omgevingsplan van de gemeente Dongen (vandaar de naam Hoofdstuk 22b). In dit hoofdstuk worden op termijn verschillende ontwikkeling planologisch geregeld.

Dit hoofdstuk is digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening, bedoeld in artikel 1.2.1, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP/TPOD beschikbaar te stellen.

8.3 Opbouw wijziging van het omgevingsplan

8.3.1 Inleidende regels

Toepassingsbereik

Hierin is bepaald dat de regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan (de regels uit de bestemmingsplannen) niet van toepassing zijn op de locatie waar dit TAM-omgevingsplan betrekking op heeft. Het TAM-omgevingsplan kan er niet voor zorgen dat de onderliggende regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan vervallen. Daarom worden deze regels niet van toepassing verklaard. Ook is hierin bepaald dat een groot deel van de regels uit de bruidsschat (hoofdstuk 22) niet van toepassing is als de regels in strijd zijn met de regels uit dit hoofdstuk. Hiervan zijn de regels over vergunningvrij bouwen uit de bruidsschat uitgezonderd.

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het TAM-omgevingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. Er is ook aangegeven dat de begrippen van het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving overeenkomstige van toepassing zijn op dit omgevingsplan. Een volledige begrippenlijst is dus niet nodig, de definiëring staat in de voorgenoemde besluiten.

Een aantal begrippen zijn wel uit deze besluiten overgenomen, zoals 'mantelzorg' en 'huisvesting in verband met mantelzorg'. Dit omdat deze begrippen benodigd zijn om het TAM-omgevingsplan te kunnen lezen, zonder daarbij definities op te hoeven zoeken in de genoemde besluiten.

Meet- en rekenbepalingen

In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten gemeten moeten worden. De bepaling rondom 'straatpeil' is ook overgenomen uit de genoemde besluiten onder 'begrippen'.

Algemeen gebruiks- en bouwverbod

In dit artikel is vastgelegd dat verboden is om gronden of bouwwerken te bebouwen dan wel te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies zoals vastgelegd in dit hoofdstuk. Dit met uitzondering van legaal aanwezige bestaande bouwwerken en gebruiksactiviteiten.

8.3.2 Aanwijzingen in de fysieke leefomgeving

De centrale rol voor activiteiten en werkingsgebieden komt terug in de opzet van voorliggend TAM-omgevingsplan. In afdeling 2 worden verschillende soorten (werkings)gebieden benoemd en aangewezen. Het gaat hierbij om de hoofdaanwijzingen Groen, Verkeer of Wonen.

Deze zijn ook digitaal raadpleegbaar (en met een kleur visueel gemaakt). De regels voor de activiteiten zelf zijn opgenomen in afdeling 8 t/m 18. Dit TAM-omgevingsplan is daarmee 'activiteitgericht' opgebouwd.

8.3.3 Gebruiksactiviteiten

In het omgevingsplan worden regels gesteld aan activiteiten met gevolgen voor de fysieke leefomgeving. Hierbij zijn per werkingsgebied de toegestane gebruiksactiviteiten geregeld. Hierbij is een onderscheid gemaakt in 'toegestaan', 'verbod' of via een 'vergunningplicht'. Dit staat ook vermeld in de titel van de desbetreffende regel. In voorliggend plan worden de volgende gebruiksactiviteiten onderscheiden:

• Groen - activiteiten binnen groen - toegestaan;
• Verkeer - activiteiten binnen verkeer - toegestaan;
• Wonen - activiteiten binnen wonen - toegestaan;
• Wonen - bedrijven aan huis - toegestaan;
• Wonen - bedrijven aan huis - verbod;
• Wonen - beroepen aan huis - toegestaan;
• Wonen - beroepen aan huis - verbod;
• Wonen - logies met ontbijt - vergunningplicht;
• Wonen - logies met ontbijt - verbod;
• Wonen - mantelzorg - vergunningplicht;
• Wonen - kamerverhuur - verbod.

Gebruiksactiviteiten kunnen min of meer worden vergeleken met de bestemmingen in bestemmingsplannen. Deze activiteiten bepalen waarvoor en hoe bouwwerken en gronden gebruikt mogen worden. De systematiek voor de gebruiksactiviteiten in de regels van dit omgevingsplan is als volgt vormgegeven. Binnen elke gebruiksactiviteit is een aanwijzing van de activiteiten opgenomen. Hierin is gedetailleerder bepaald welke activiteiten allemaal onder de hoofdactiviteit worden verstaan. Dit is te vergelijken met de bestemmingsomschrijvingen uit bestemmingsplannen. Soms zijn hier verschillende categorieën opgenomen. Gebruiksactiviteiten die niet zijn opgenomen in dit omgevingsplan, zijn ook niet toegestaan. Bij alle activiteiten geldt een 'toepassingsbereik'. Dit duidt op de locaties op de verbeelding die aan deze regeling gekoppeld zijn.

8.3.4 Bouwactiviteiten

In de Omgevingswet wordt het bouwen opgedeeld in twee afzonderlijke activiteiten: de technische bouwactiviteit en de ruimtelijke bouwactiviteit. Om een bouwwerk te kunnen bouwen moet worden voldaan aan de regels die voor de technische bouwactiviteit gelden en de regels die voor de ruimtelijke bouwactiviteit gelden. De aanvraag om een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit wordt getoetst aan de bouwtechnische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl – de opvolger van het Bouwbesluit 2012). Voorliggende wijziging van het omgevingsplan stelt geen aanvullende eisen ten opzichte van de eisen uit het Bbl, waardoor de technische bouwactiviteit verder buiten beschouwing wordt gelaten.

De ruimtelijke bouwactiviteit wordt beheerst door wat er in het omgevingsplan staat. Het omgevingsplan bepaalt wat er waar mag worden gebouwd. Als het omgevingsplan een vergunning eist voor een bouwactiviteit, wordt gesproken van een omgevingsplanactiviteit. De aanvraag om een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit 'ruimtelijke bouwactiviteit' wordt getoetst aan het omgevingsplan.

Via artikel 22.26 van de bruidsschat is tijdens de overgangsperiode in het omgevingsplan een vergunningplicht opgenomen voor bouwactiviteiten (binnenplanse vergunning omgevingsplanactiviteit). Voor het bouwen en uitbreiden van gebouwen, is dus een vergunning vereist. Dit is overgenomen in de regels van dit TAM-omgevingsplan. Per vergunningplicht staan er aanvullende beoordelingsregels. Deze regels moeten in aanvulling op de vereisten in artikel 22.29 van de bruidsschat worden gelezen. Geen vergunning is nodig als toepassing kan worden gegeven aan het vergunningvrij bouwen wat is geregeld in artikel 22.27 en 22.36 van de bruidsschat.

Er gelden ook een aantal algemene regels zoals de anti-dubbeltelregel. Hiermee wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk. Ook is hier aangegeven onder welke voorwaarden een overschrijding van bouwgrenzen is toegestaan. Tot slot is het oprichten van bebouwing en het aanleggen van verharding van meer dan 20 m2 uitsluitend toegestaan indien wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit. Omdat deze regel voor alle bouwwerken geldt met die maatvoering staat deze ook onder de algemene regels voor bouwactiviteiten.

In voorliggend plan worden de volgende bouwactiviteiten onderscheiden:

• Algemene regels bouwactiviteiten;
• Bouwen - Groen - vergunningplicht;
• Bouwen - Verkeer - vergunningplicht;
• Bouwen - Wonen - vergunningplicht.

8.3.5 Aanlegactiviteiten

De bij recht toegestane aanlegactiviteiten zijn opgenomen in afdeling 5.

8.3.6 Overige activiteiten

Een parkeerregeling is opgenomen in afdeling 6.

8.3.7 Overgangsregels

Deze afdeling bevat standaard overgangsrecht voor bouwen en gebruik. Een TAM-omgevingsplan kent geen slotbepaling.