C'Park Bata

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Batadorp Heritage en de gemeente Best werken al een aantal jaar samen om het industriële erfgoedcomplex met haar Rijksmonumenten aan het Europaplein 1 in Best te behouden, restaureren en duurzaam te herbestemmen. Vanuit de pijlers 'Work, Stay, Enjoy' is de afgelopen jaren invulling gegeven aan de vrijkomende bebouwing. Inmiddels is een mix van bedrijven op C'park Bata Best gevestigd.

Batadorp Heritage wil een volgende stap zetten in het behoud en duurzame ontwikkeling van dit erfgoedcomplex. De vrijgekomen gebouwen zijn volledig gevuld met nieuwe functies. Deze functies passen grotendeels al binnen de bestaande bestemming. Sommige functies zijn met een omgevingsvergunning planologisch mogelijk gemaakt. Het is wenselijk om deze bestaande functies planologisch te verankeren, de uitwisselbaarheid van deze functies te regelen (flexibiliteit) en kaders neer te leggen om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken.

1.2 Ligging

Het plangebied ligt in het zuiden van de gemeente Best, in de oksel van het Wilhelminakanaal en het Beatrixkanaal. Het plangebied grenst aan de oost- en zuidzijde aan het bedrijventerrein Breeven en aan de westzijde aan de woonwijk Batadorp. Ten noorden grenst het plangebied aan de Bataweg met daarboven het Wilhelminakanaal.

Ten noorden van het Wilhelminakanaal is de woonwijk Wilhelminadorp gelegen. Ten westen van het Beatrixkanaal ligt een industrieterrein met groothandel Makro Best met daarachter de Philips Campus. Ten oosten van Breeven loopt een spoorlijn waarachter een golfbaan gelegen is. Ten zuiden van Breeven ligt een stuk land waarachter de A58, A50, A2 en E25 samenkomen in Knooppunt Batadorp.

Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Best, sectie F en perceelsnummer 769.

Kadastrale situatie plangebied

1.3 Crisis en Herstelwet

C'park Bata is opgenomen in de 12e tranche van de Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet (Chw). Dit maakt het mogelijk om een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op te stellen. Dit plan vindt zijn juridische grondslag in artikel 2.4 Crisis- en herstelwet in samenhang met artikel 7c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (12e tranche).

Via de innovatiebepalingen van de Crisis- en herstelwet kan van een aantal bestaande wettelijke regels worden afgeweken, om het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte zoveel als mogelijk op het omgevingsplan te laten aansluiten. Voor C'park Bata zijn de volgende onderdelen relevant:

• de inhoudelijke reikwijdte van het omgevingsplan is breder dan een bestemmingsplan. Het omgevingsplan richt zich niet alleen op goede ruimtelijke ordening, maar ook op het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en op het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies;
• in het omgevingsplan kan worden geregeld dat sommige activiteiten pas zijn toegestaan, als daarvoor een vergunning door burgemeester en wethouders wordt verleend;
• in het omgevingsplan kunnen meer kwalitatief omschreven normen worden opgenomen, waarbij beleidsregels kunnen dienen voor nadere uitleg en interpretatie;
• het vooruitschuiven van onderzoek: op basis van de huidige regelgeving moet een onderzoek plaatsvinden naar alle fictieve situaties die dit plan mogelijk maakt (maximalisering van planologische mogelijkheden). De Crisis- en herstelwet biedt de mogelijkheid onderzoek door te schuiven naar de fase van vergunningverlening of zelfs handhaving.

In hoofdstuk 5 van de plantoelichting wordt toegelicht op welke wijze deze onderdelen in de juridische regels zijn opgenomen.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het geldende bestemmingsplan 'Batadorp', vastgesteld op 30 november 2015. Er geldt één enkelbestemming: 'Bedrijventerrein - Cultuurhistorisch waardevol'. Binnen deze bestemming is door middel van specifieke aanduidingen aangegeven welke categorie bedrijven zijn toegestaan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de volgende categorieën:

• 'Bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard';
• 'Bedrijf ten hoogste categorie tot en met 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard';
• 'Bedrijf tot en met categorie 4.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'.

Verder zijn de volgende specifieke aanduidingen op het gehele plangebied van toepassing:

• 'Specifieke vorm van bedrijf - 1'; op basis van de Staat van bedrijfsactiviteiten 'standaard' is hier een groothandel in metalen- en halffabricaten toegestaan met de maximale milieucategorie 3.2.
• Ter plaatse van de aanduiding 'risicovolle inrichting': tevens bevi-inrichtingen.

Met de daarbij behorende voorzieningen zoals:

• wegen en paden;
• terreinen;
• (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
• laad- en losvoorzieningen;
• groenvoorzieningen;
• reclame-uitingen;
• water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• nutsvoorzieningen.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Batadorp e.o.'

Verder is de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' van toepassing op het gehele plangebied.

Voor vrijwel het gehele plangebied, op een strook aan de zuidzijde na, geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt een onderzoeksplicht voor bodemingrepen vanaf 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 0,50 meter. De dubbelbestemming is echter herzien in het bestemmingsplan 'Parkeren en archeologie' zoals vastgesteld op 6 februari 2017. Daarmee is de dubbelbestemming en de archeologische verwachtingswaarde komen te vervallen.

Aan de noordzijde van het plangebied zijn nog enkele dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen opgenomen:

• Dubbelbestemming: 'Waterstaat - Waterkering'. De gronden hier zijn mede bestemd voor de waterkering (van het Wilhelminakanaal). Deze dubbelbestemming is van toepassing op een smalle strook aan de noordzijde van het plangebied;
• Dubbelbestemming: 'Leiding - Brandstof'. Deze dubbelbestemming is van toepassing op een smalle strook aan de noordzijde van het plangebied;
• Gebiedsaanduiding: 'vrijwaringszone - vaarweg' (van het Wilhelminakanaal). Deze aanduiding is van toepassing op een strook aan de noordzijde van het plangebied;
• Bouwaanduiding: 'specifieke bouwaanduiding - 1'. Hier is een reclamemast met een hoogte van maximaal 40 meter toegestaan.

Tot slot is aan de zuidzijde van het plangebied nog de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone – externe veiligheid vuurwerkopslag' opgenomen.

Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden op basis van het geldende bestemmingsplan, de volgende regels:

• Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• De bouwhoogte van gebouwen en overkappingen mag ten hoogste de bestaande bouwhoogte bedragen;
• Gebouwen en overkappingen dienen ten minste 5 meter uit de perceelsgrens te worden gebouwd;
• Indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste 3 meter.

De gronden die zijn aangewezen als 'Cultuurhistorisch waardevol' zijn naast de bestemming bedrijventerrein, groen, verkeer-verblijfsgebied of sport bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van het historische en ruimtelijk karakter van dit gedeelte van de wijk Batadorp. Het is verboden om oorspronkelijke hoofdgebouwen (gebouw 11, 21 en 31) dan wel de direct aan een hoofdgebouw verbonden oorspronkelijke bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in de vorm van dakoverstekken, luifels en bankjes, te slopen.

Conclusie:

De geldende bestemming staat hoofdzakelijk bedrijven in verschillende milieucategorieën toe. Deze bestemming maakt niet de gewenste herontwikkeling (als overgangsgebied tussen enerzijds de woonwijk en anderzijds het industrieterrein) en flexibiliteit in het gebied mogelijk. Evenmin wordt daarmee recht gedaan aan het behoud van het complex (rijksmonument), alsmede een duurzame invulling en herontwikkeling van een dergelijk fabriekscomplex, zoals de meeste vergelijkbare complexen naderhand voor 'lichtere' functies worden herbestemd. Afstemming op de huidige situatie en de visie voor C'park Bata is gewenst. Om dit mogelijk te maken, wordt het geldende bestemmingsplan herzien.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het de ontwikkeling van C'park Bata nader beschreven. Hier komt eerst de huidige situatie aan bod en vervolgens de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskaders voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld waaraan het plan wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. Hoofdstuk 6 licht de uitvoerbaarheid van het plan toe, zowel economisch als maatschappelijk.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Bedrijvenpark Bata bevindt zich in de groene zone tussen Eindhoven en Best. In deze zone is in de loop der tijd de heide tot onder andere bosbouw getransformeerd met daarin woningbouw en bedrijvigheid. Het doel van deze zone is onder andere dat Best en Eindhoven niet aan elkaar vastgroeien.

Het fabrieksterrein Bata is onderdeel van zowel de woonwijk Batadorp als van bedrijventerrein 'Breeven'. De structuur van de woonwijk Bata is vooral gericht op het fabrieksterrein en de Parkweg. Het gehele gebied is omsloten door doorgaande infrastructuur: het Wilhelminakanaal in het noorden; het Beatrixkanaal in het westen; de spoorlijn ten oosten en de A58/A50 ten zuiden van het gebied. Deze prominente randen hebben hoofdzakelijk een groene uitstraling en beperken door hun doorgaande karakter het aantal mogelijke aansluitingen naar de omgeving. In het hart van het gebied ligt het Breevenpark, een aangename plek waar men een ommetje kan lopen of de speeltuin kan bezoeken.

Het Batadorp ligt ten westen van het plangebied. Het dorp is tegelijkertijd met de fabriek ontstaan om medewerkers van de fabriek te huisvesten. De 130 woningen liggen op loopafstand van de fabriek en kenden altijd een verbondenheid met het gebied. Veel huidige bewoners van het Batadorp hebben zelf een connectie met het Batacomplex en/of maken regelmatig gebruik van het complex, haar faciliteiten of de gevestigde bedrijven. Het gebied is echter niet openbaar, maar enkel voor gebruikers toegankelijk.

Het plangebied zelf bestaat uit het monumentale fabrieksterrein van de Bata. In paragraaf 4.5.2 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden van het terrein. Het complex omvat circa 5 hectare en er staan 3 monumenten met drie bouwlagen en daarachter gelegen 3 loodsen met 1 bouwlaag. Aan de zuidoostkant van het terrein is het magazijn van Bata gevestigd (deels 2 bouwlagen). Het totale oppervlak in de bestaande gebouwen is circa 24.000 m2 vvo. Op de groenstrook naast gebouw 31 rust nog een bouwtitel. Hier kan gebouw 41 worden gerealiseerd in maximaal dezelfde hoogte als de naastgelegen panden (drie bouwlagen met een dakopbouw).

Situatie bouwdelen

In de loop van de jaren heeft schoenenfabrikant Bata steeds minder ruimte op het huidige complex in gebruik. Inmiddels zijn de gebouwen 21, 22, 31 en 32 vrijgekomen, met uitzondering van de schoenenwinkel in gebouw 21. Alle ruimtes zijn op dit moment verhuurd en het geheel functioneert als een gewild (mkb-)bedrijfsverzamelcomplex. Bata Industrials heeft op dit moment de gebouwen 11, 12 en 42 volledig in gebruik.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Inleiding

Met dit bestemmingsplan worden de bestaande planologische functies verankerd, de uitwisselbaarheid van deze functies geregeld en kaders neergelegd om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken.

C'park Bata is de afgelopen jaren organisch gegroeid waarbij de vrijkomende bebouwing is gevuld waarbij het concept 'Work, Stay, Enjoy' de rode draad vormt voor de gevestigde ondernemers binnen het complex.

In onderstaande paragrafen wordt het concept toegelicht. Daarna wordt ingegaan op de doorvertaling van de functies in dit bestemmingsplan.

2.2.2 Concept 'Work, Stay, Enjoy'

De pijlers van het concept C'park Bata zijn 'Work, Stay, Enjoy'. Men is vanuit dit concept organisch gestart met het transformeren van de gebouwen en het creëren van een levendige community.

C'park Bata richt zich op de ontwikkeling van een gecombineerd stedelijk werk-, leisure- en verblijfmilieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving én zelfs kan verblijven. Hoe meer bedrijven en mensen zich er vestigen, hoe completer de community wordt en hoe groter de aantrekkingskracht.

Bata Industrials produceert in Best al bijna 100 jaar schoenen en opereert daarnaast een groot distributie netwerk vanuit Best. Hiervoor huren zij de gebouwen 11, 12 en 42.

De overige vier centrale gebouwen (gebouw 21, 22, 31 en 32) zijn volledig door externe huurders in gebruik. In totaal is op dit moment de volledige 24.000 m2 verhuurd. De kruisbestuiving tussen de bedrijven vormt een belangrijke meerwaarde. Het geheel functioneerde al na amper 3 jaar als een gewild (mkb-)bedrijfsverzamelcomplex en is inmiddels een begrip en populaire werkomgeving geworden in Best. Met eigen netwerkevents, C'park Bata app en kennissessies wordt de onderlinge verbinding tussen de gebruikers vergroot, hetgeen zeer wordt gewaardeerd vanuit het ondernemerschap. Ook worden kleinschalige evenementen georganiseerd om de bekendheid van het complex te vergroten (placemaking). De functie van het onbebouwde gebied is ook aan het veranderen van een verkeersfunctie naar een verblijfsfunctie.

De behoefte aan ruimte voor gemengde functies (maakbedrijven, kantoren, dienstverlening, horeca, leisure/sport) is in feite al bewezen omdat de gebouwen inmiddels volledig zijn verhuurd en in geval van wisselingen vaak al via reservering of wachtlijst nieuwe gebruikers worden verwelkomd.

Blurring en clustervorming

Vanuit de planologie wordt van oudsher onderscheid gemaakt in functies zoals 'bedrijven', 'kantoren', 'horeca' en 'leisure'. In de praktijk is echter steeds meer sprake van blurring, ook wel mengformule en/of branchvervaging genoemd. Diverse campussen ontstaan en de activiteiten worden achteraf planologisch geregeld. Ook op het Bata-complex is sprake van een organisch groeiende campus door een cluster van bedrijven en instellingen, horeca, ontmoetings- en vergaderruimten, events en een sportvoorziening. Bedrijven en instellingen willen steeds meer bij elkaar zitten en faciliteiten delen op een onderscheidende plek, een (bedrijfsverzamel)community. De rustgevende en groene omgeving die uitnodigt om buiten te werken, overleggen en ontspannen, draagt extra bij aan de aantrekkingskracht van C'park Bata.

Er is een toenemende vraag naar bijzondere concepten. Het gaat daarbij om werk- en ontmoetingslocaties die zich onderscheiden met onder meer flexibele kantoor- en woonconcepten, industrieel erfgoed met een rijke historie of een community. Vrijetijdsvoorzieningen zoals sport-, vermaaks-, en culturele voorzieningen zijn ook denkbaar. Flexibiliteit, uitwisselbaarheid en doorgroeimogelijkheden spelen een belangrijke rol. Tenslotte hebben steeds meer branches vanwege de vraag-gestuurde arbeidsmarkt te maken met de zgn. 'War on talent' die van grote invloed is op de keuze van locatie en bedrijfshuisvesting.

Een groot deel van de campussen is thematisch, maar er ontstaan nu ook initiatieven voor campussen die niet of minder thematisch zijn. C'park Bata is een voorbeeld van een brede community gericht op work, stay, enjoy.

In principe is het MKB welkom als het bedrijf actief onderdeel uit wil maken van de bedrijfsverzamelcommunity. Hier wordt actief op gestuurd door vooraf in gesprek te gaan met potentiële huurders en te beoordelen of zij passen binnen het concept en bijdragen aan de community. Sturing is goed mogelijk omdat het complex slechts één eigenaar heeft met tevens een eigen communitymanagement.

In tegenstelling tot andere campussen heeft dit complex geen afgebakende signatuur/thema (bijvoorbeeld hightech, of design) maar is gericht op een bredere invulling, binnen de drie pijlers. Dit juist om ook doelgroepen een plaats te bieden die minder of niet passen binnen de strakke thema's van de bekende campussen in en rond Eindhoven, zoals HTC, BIC, Strijp-T en TU/e maar wel degelijk een (in)directe bijdrage kunnen leveren en eveneens in de 'War on talent' zitten.

Het concept geeft invulling aan de behoefte van bedrijven die zich willen vestigen op een locatie die onderscheidend is, die inspireert, rust en ruimte biedt, alsmede waar ontmoeting de leidende 'vestigingsfactor' is. Betaalbaarheid en flexibiliteit speelt daarbij ook een duidelijke rol. Campusachtige plekken en hergebruikt industrieel erfgoed in of dichtbij de stad zijn hiervoor kansrijk. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn. Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel. C'park Bata ligt in dat opzicht wat excentrisch, maar is toch een kansrijke plek, bijvoorbeeld vanwege de ligging nabij Philips Medical Systems, de A58, het centrum van Best en aan de andere kant Eindhoven als grote stad.

Het terrein biedt kansen voor vergroenen, duurzaamheid, biodiversiteit, smart mobility en een aantrekkelijkere, meer gelijkmatige aansluiting van de aangrenzende woonwijk Batadorp op het bedrijventerrein 'Breeven'.

Doel en plicht (Rijksmonumenten) is om het cultuurhistorisch waardevolle complex te behouden, restaureren en door te ontwikkelen door duurzame nieuwe economische functies toe te staan. De stip op de horizon is een levendige bedrijfsverzamelcommunity met een brede mix van bedrijven, kantoorachtige bedrijven en ondersteunende functies in een aantrekkelijke cultuur groene setting, die verbonden is met de groene omgeving, Batadorp, Best en de Brainport.

In het eindbeeld wordt een flexibel programma voorgesteld van minimaal circa 30.000 m2 aan technologie, maakindustrie, ambacht, kantoorruimte, dienstverlening, sport, leisure, ontmoeting en horeca.

De detailhandelsfunctie van de schoenenfabrikant kan en dient vanuit cultuurhistorisch oogpunt worden behouden. Dit is wel een uitzondering. Verder is detailhandel van ter plaatse vervaardigde producten mogelijk.

2.2.3 Toekomstvisie

De ontwikkeling van het fabrieksterrein naar een bedrijfsverzamelcommunity is zowel ruimtelijk als programmatisch al ingezet en deze richting wordt verder ingeslagen. Het centrale gebouw 21 heeft een nieuwe ingang aan de voorzijde gekregen, dit is de centrale entree voor het gebied geworden. De faciliteiten die in dit gebouw zijn gevestigd hebben een ondersteunende functie voor de huurders van alle gebouwen op het complex. Hier is de hospitalityfunctie (centrale receptie) gesitueerd, kun je lunchen in de 'bedrijfskantine' en zijn ontmoetings- overleg- en vergaderruimtes op een flexibele basis te huur, eventueel ook voor gebruikers die geen huurder zijn op het terrein. De (werk)gebouwen 22 en 32 zijn opgedeeld in kleinere eenheden en zijn door creatieve maakbedrijven in gebruik. Gebouw 22 is deels geschikt gemaakt voor sport en huisvest een sport- en fitnesscentrum, welke ook als ondersteunende centrale voorziening van het complex dient.

De gebouwen 11, 12 en 42 zijn nog in gebruik bij schoenenfabriek Bata Industrials voor de productie van veiligheidsschoenen. Hierdoor rijdt af en toe vrachtverkeer nog over de centrale as van het binnengebied naar de loading docks van gebouw 42 aan de zuidzijde. De noodzakelijke doorgang van de vrachtwagens in het centrumgebied beperkt enigzins nu nog de mogelijkheid om hier een volledig verkeersvrij, aangenaam en groen ingericht verblijfsmilieu te realiseren. De gronden direct aangrenzend aan deze centrale noord-zuidas zijn inmiddels omgeturnd naar een prettig, groen verblijfsgebied met uitgebreide buitenwerk-, overleg- en lunchplekken.

Voor de doorontwikkeling van het concept C'park Bata is het van belang dat de gebruikers de centrale ruimte echt in gebruik kunnen nemen. Aan de binnenzijde van het gebied zijn momenteel rond de oorspronkelijke entrees al wat kleinere groen ingerichte verblijfsplekken gerealiseerd met een hoger inrichtingsniveau. Hier kan men even ontspannen, een boterham nuttigen of met het gezicht in de zon overleggen. De functie van het binnengebied verkleurt van infrastructuur steeds meer naar een cultuurhistorisch en groen verblijfsgebied waarbij de gebouwen zoveel mogelijk door 'groen' met elkaar worden verbonden.

2.2.4 Bebouwing

Door het eventueel deels verwijderen van de loading docks bij gebouw 42 kan de oorspronkelijke bebouwingsstructuur (grid) weer in ere worden hersteld. Verder wordt in de toekomstige situatie het huidige ensemble van de bebouwing in stand gehouden. In het zuiden van het plangebied zal de mogelijkheid openliggen om gebouw 41 te realiseren. Dit gebouw zal dan ingepast worden binnen het huidige ensemble qua verschijningsvorm en maatvoering.

2.2.5 Programma

Achterliggend doel van dit bestemmingsplan is het industriële erfgoedcomplex met haar Rijksmonumenten aan het Europaplein 1 in Best te behouden, te restaureren en duurzaam te herbestemmen en exploiteren.

Vanuit dit doel is het noodzakelijk om de gebouwen te blijven vullen met functies. Om dit te borgen en leegstand te voorkomen, worden de volgende uitgangspunten voor het bestemmingsplan gehanteerd:

• de bestaande functies worden planologisch verankerd;
• de uitwisselbaarheid van deze functies wordt geregeld (flexibiliteit);
• de kaders voor toekomstige ontwikkelingen worden vastgelegd.

Dit heeft geleid tot een visie op het 'deurbeleid' en een doorvertaling naar toegestane functies.

Filosofie Tomáš Bata

Tomáš Bata was een Tsjechoslowaakse ondernemer en grondlegger van een mondiaal schoenmakers imperium die een scherp gevoel voor sociaal bewustzijn had. In 1894 richtte hij samen met zijn broer en zus in Zlín het schoenmakersbedrijfje Bata op en wist er gaandeweg een beeldbepalend wereldconcern op het gebied van productie, handel, transport, diensten en financiën van te maken.

 

Hij was een van de grootste ondernemers van zijn tijd en wordt nog steeds gezien als pionier op het gebied van welzijn en vooruitgang van werknemers. Zijn opvattingen over architectuur (functionalisme), de maatschappelijke rol van de werkgever en effectiviteit van de productie (technische vooruitgang en nadruk op lokale productie) vormen nog altijd een bron van inspiratie. Hij wilde het werk in zijn fabrieken verbinden met het persoonlijke en sociale leven van zijn werknemers, waarvan vandaag de dag mondiaal nog vele fabrieken met bijbehorende woonwijken tot zijn erfenis behoren. Eén van deze locaties is de fabriek in Best met het bijbehorende woonwijk Batadorp waartoe destijds ook een eigen school, medische dienst, voetbalclub, tennisclub, etc. behoorden. Het doel was goede en goedkope schoenen te produceren, zelfs voor de allerarmsten, met hoge lonen voor iedereen die voor hem werkte. Maar niet alleen had hij veel aandacht voor het welzijn van zijn werknemers. Ook in alle eigen Bata-winkels wereldwijd (waarvan totaal ooit 160 in Nederland) was het motto 'de klant is koning'; dat stond synoniem voor attente bediening, individuele aandacht, groot assortiment en aanvullende diensten.

Een brug tussen verleden, heden en toekomst

Met deze filosofie in het achterhoofd wordt ook de doorontwikkeling van het voormalige Bata-complex naar een toekomstbestendige, duurzame werklocatie ingestoken. Een inspirerende en unieke werkomgeving waarbij het niet uitsluitend om het 'functioneel' werken gaat, maar juist ook het sociale aspect van ontmoeten en verblijven wordt gestimuleerd (community-gedachte) en het welzijn van de gebruiker en diens klant centraal staat door het bieden van hoge kwaliteit van ondersteunende diensten. En dat alles voor een voor iedereen betaalbaar niveau en met de juiste prijs-kwaliteit verhouding.

C'park Bata bouwt voort op de pijlers 'Work, Stay and Enjoy' en richt zich op de ontwikkeling van een gecombineerd stedelijk werk-, leisure- en verblijfmilieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving én kan verblijven. Hoe meer bedrijven en mensen zich er vestigen, hoe completer de community wordt en hoe groter de aantrekkingskracht.

Work, Stay and Enjoy zijn de functionele thematieken die een inkadering geven van het gewenste programma op het complex. Het concept geeft invulling aan de behoefte van bedrijven die zich willen vestigen op een locatie die onderscheidend is en waar ontmoeting de leidende 'vestigingsfactor' is. Betaalbaarheid speelt daarbij ook een duidelijke rol. De thema's maken een verbinding tussen alles wat er plaats vindt. Daarnaast zorgen de thema's voor de dynamiek die nodig is om een levendige community te realiseren. In principe is het midden- en kleinbedrijf welkom als het bedrijf actief onderdeel uit wil maken van de bedrijfsverzamelcommunity. Juist de diversiteit aan verschillende ondernemers (ook in grootte) geeft de locatie een meerwaarde voor de gebruikers.

In tegenstelling tot andere campussen heeft dit complex geen afgebakende signatuur of thema (bijvoorbeeld hightech, of design) maar is gericht op een bredere invulling, binnen de drie pijlers. Juist ondernemers en organisaties die zich het niet kunnen veroorloven, niet passen of geweerd worden op deze thematische bedrijventerreinen of campussen, kunnen wel een plek vinden op C'park Bata.

Doel is om het cultuurhistorisch waardevolle complex met haar rijksmonumenten te behouden en door te ontwikkelen door duurzame nieuwe economische functies toe te staan. Het behoud en herbestemmen van de bestaande gebouwen biedt kansen om de gebouwen te verduurzamen. Met het behoud van dit cultuurhistorisch waardevolle complex blijft ook een zeer belangrijk onderdeel van de geschiedenis van de gemeente Best behouden.

Het terrein biedt kansen voor vergroenen, duurzaamheid, biodiversiteit, smart mobility en een aantrekkelijkere aansluiting op de aangrenzende woonwijk Batadorp en bedrijventerrein 'Breeven'. De entrees worden verbeterd en het terrein wordt openbaar toegankelijk waardoor ook een verblijfsgebied kan ontstaan voor de omgeving. In het middengebied is de voetganger de primaire gebruiker en vinden kleinschalige evenementen plaats. Door de aanwezigheid van ondersteunende functies in de vorm van horeca, cultuur en ontspanning, wordt C'park Bata behalve een werklocatie een gebied van én voor de omgeving.

Een gezamenlijke plek

Om te beginnen staat de 'C' voor collaboration, oftewel samenwerking. In de basis is hiermee begonnen toen we in 2017 de samenwerking tussen Bata Heritage (Thom Bata was er speciaal voor naar Best gekomen) en de gemeente Best hebben vormgegeven en vastgelegd in een ondertekend document dat nog steeds bij de ingang hangt.

Daarnaast staat C'park Bata voor gezamenlijkheid, community. Dat begint ook met de letter 'C'. Dat is ook direct de aanleiding geweest om het voormalige Bata complex om te dopen in C'park Bata. De 'C' staat namelijk voor alle activiteiten die we samen doen en willen doen.

Daarna is men aan de slag gegaan en zijn de volgende C's van C'park Bata erbij gekomen. Ieder 'C' heeft zijn eigen rol en betekenis in het concept:

• Communication
• Connection
• Cool
• Collective
• Commercial
• Co-working
• Creative
• Care
• Conference
• Culture
• Cooking/catering

Allemaal woorden die een belangrijke rol spelen in het concept van C'park Bata, zowel nu alsook in de toekomst. Het liefst zouden we al deze woorden verwerken in het nieuwe bestemmingsplan. We realiseren ons dat dit niet gaat, we proberen er wel dicht bij in de buurt te komen, om hiermee ons gezamenlijke doel niet uit het oog te verliezen.

Ruimtelijke uitstraling

Door de opmars van de hoogwaardige technologie in Nederland, en in de regio Brainport in het bijzonder, groeien functies als bedrijf, kantoor, kantoorachtige functies en dienstverlening steeds meer naar elkaar toe en vervagen de grenzen (blurring) tussen deze functies. Bedrijven, organisaties en activiteiten zijn steeds vaker een hybride vorm van deze genoemde functies. De aard, schaal en omvang van traditionele bedrijventerreinen veranderen en bestaande bedrijventerrein zullen de komende jaren nog verder transformeren.

In de Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022 wordt deze verandering ook beleidsmatig opgemerkt en worden nieuwe definities geformuleerd. Echter, ook binnen deze nieuwe definities blijft er een grijs gebied. Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte biedt de mogelijkheid om flexibel te bestemmen en recht te doen aan deze veranderende marktomstandigheden en toekomstige ontwikkelingen. In dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte wordt óók rechtszekerheid geboden door het stellen van kaders en het sturen op het voorkomen van negatieve ruimtelijke effecten. Rechtszekerheid richting de bestaande bedrijven op Breeven en de bestaande bewoners van woonwijk Batadorp.

C'park Bata heeft één eigenaar met een lokaal, gespecialiseerd team die verantwoordelijk zijn voor de exploitatie, beheer en onderhoud van het terrein en de gebouwen. Daarmee wordt ook een actief 'deurbeleid' gevoerd en kan gestuurd worden op (de wenselijkheid van) bedrijven, organisaties en activiteiten die zich huisvesten resp. plaatsvinden op

C 'park Bata.

Onderstaand zijn de criteria geformuleerd waarop wordt getoetst. De criteria zijn te vertalen naar de planregels van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte.

Randvoorwaarden C'park Bata

Om negatieve ruimtelijke effecten te voorkomen, worden de onderstaande randvoorwaarden vertaald naar regels in het bestemmingsplan:

Bedrijven, organisaties en activiteiten die:

• a. passen binnen de themagebieden Work, Stay and Enjoy en tevens beantwoorden aan activiteiten met 'C' ;
• b. ondersteunend zijn aan deze themagebieden;

én die geen negatieve ruimtelijke effecten hebben in de vorm van:

• c. het onevenredig beperken van de bedrijfsvoering van bestaande bedrijven;
• d. het verstoren of beperken van het woon- en leefklimaat van de bestaande woonwijk;
• e. het veroorzaken van substantiële en langdurige leegstand elders (duurzaam ontwrichten);
• f. het veroorzaken van knelpunten in de verkeersontsluiting, verkeersafwikkeling of verkeersveiligheid.

C'park Bata ligt tussen een bestaand bedrijventerrein en een bestaande woonwijk. In het bestemmingsplan is gekozen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties waarbij:

• de bestaande bedrijven op het aangrenzende bedrijventerrein niet in hun bedrijfsvoering worden geschaad;
• ter plaatse van de bestaande woningen in de aangrenzende woonwijk sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Om dit te bereiken wordt een knip aangebracht tussen de de voorste gebouwen (gebouw 11, 21, 31 en in de toekomst gebouw 41) en de achterste gebouwen (gebouw 12, 22, 32 en 42). Voor de achterste gebouwen geldt dat hier alleen bedrijven of bedrijfsruimten tot en met milieucategorie 3.2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten 'standaard' (of daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bedrijven) zijn toegestaan.

Voor de voorste gebouwen geldt dat hier alleen bedrijven of bedrijfsruimten tot en met milieucategorie 3.1 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten 'standaard' (of daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bedrijven) zijn toegestaan en een specifiek bedrijf of bedrijfsruimte met SBI-code 5152.2/.3 die valt onder milieucategorie 3.2 (het bestaande bedrijf Bata Industrials). Functiemenging wordt alleen toegestaan in de voorste gebouwen.

Daarnaast wordt in de planregels geborgd dat minimaal 60% van alle toegelaten functies moet bestaan uit bedrijven, bedrijfsruimten en kantoorachtige ruimten. De overige 40% mag, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - functiemenging', worden ingevuld met de andere functies. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - functiemenging' mag iedere zelfstandige functie, met uitzondering van bedrijven, bedrijfsruimten en kantoorachtige ruimten, niet groter zijn dan 50%.

Tot slot worden voor de functies detailhandel, horeca, kantoorruimte, ontmoetings-, bijeenkomst-, en vergaderruimten nog een maximaal aantal m² opgenomen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Europees en nationaal beleid en regelgeving

3.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• duurzaam economisch groeipotentieel.

Conclusie

De opgave is cultureel erfgoed en (inter)nationale unieke landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten te ontwikkelen, te behouden, te versterken en te benutten bij gebiedsontwikkeling en transformatie. Zo werken we aan een herkenbare leefomgeving met karakter. Er is ook een programma Erfgoeddeal dat zich richt op het verbinden van erfgoed aan de hedendaagse transitieopgaven: klimaatadaptatie, duurzaamheid en verstedelijking. Erfgoed wordt ingezet om een aantrekkelijke en herkenbare leefomgeving vorm te geven. Dit bestemmingsplan maakt transformatie van erfgoed mogelijk en draagt daarmee bij aan het duurzaam behoud en aan het aan het ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat met een op de vraag afgestemd aanbod van ruimte voor bedrijvigheid.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening, ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Voorziet het plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m². Voor ontwikkelingen in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Hierbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de in het nieuwe plan voorziene functie en die van hetgeen onder het vorige plan mogelijk was.

Toetsing

Het plan voorziet niet in meer bebouwing, dan al was toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan. Wel wordt in dit geval planologisch een functiewijziging van meer dan 500 m² toegestaan, waarbij de bedrijvenfunctie wordt verbreed met diverse andere functies. Alleen als de planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet je "ladderen". Daarbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de voorziene functies. Het bestemmingsplan maakt binnen het concept work, stay, enjoy de volgende functies randvoorwaardelijk mogelijk:

Functies	Max. bvo (m²)	Verschil tov huidige mogelijkheden / wel of geen stedelijke ontwikkeling
bedrijven en kantoorachtige bedrijven	-	- toegestaan in geldende bestemmmingsplan - geen stedelijke ontwikkeling
zelfstandige kantoorfuncties	750 m² per vestiging 7.500 m² in totaal	- niet toegestaan in geldende bestemmingsplan - stedelijke ontwikkeling
bedrijfsmatige dienstverlening	-	- toegestaan in geldende bestemmingsplan - geen stedelijke ontwikkeling
horeca en ondersteunende horeca	1.000 m²	- niet toegestaan in geldende bestemmingsplan - stedelijke ontwikkeling
ontmoetings-, bijeenkomst-, en vergaderruimten	1.000 m²	- niet toegestaan in het geldende bestemmingsplan - stedelijke ontwikkeling
leisure en recreatieve voorzieningen op het gebied van sport	2.000 m²	- niet toegestaan in het geldende bestemmingsplan - stedelijke ontwikkeling
maatschappelijke voorzieningen op het gebied van educatie en sociaal-culturele voorzieningen	1.000 m²	- niet toegestaan in geldende bestemmingsplan - stedelijke ontwikkeling
detailhandel in niet dagelijkse goederen	800 m²	- de bestaande schoenenwinkel (conceptstore) - toegestaan in geldende bestemmingsplan - was voorheen productiegebonden detailhandel - geen stedelijke ontwikkeling
productiegebonden detailhandel		- toegestaan in geldende bestemmingsplan - ondergeschikte functies - geen stedelijke ontwikkeling

Tabel 3.1 Functietabel

Het voorliggende plan maakt geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk, maar voorziet alleen in een planologische functiewijziging. Binnen het bestemmingsplan zijn wel afwijkmogelijkheden opgenomen maar daarbij geldt als beoordelingscriterium dat de behoefte moet worden aangetoond. Of bij een functiewijziging sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt vervolgens bepaald aan de hand van de aard en omvang van de ontwikkeling. Aangezien het complex al als zodanig in gebruik is, alle ruimten verhuurd zijn en er geen negatieve effecten zijn naar richting omgeving lijkt dit geen stedelijke ontwikkeling. Niettemin wordt onderstaand de behoefte beschreven.

Beschrijving behoefte

De behoefte aan campusvorming is in feite al bewezen omdat het concept al in het gebied functioneert. Om dit gebruik planologisch te borgen en het concept te kunnen versterken met aanvullende en complementaire functies, moet de behoefte aan het concept en de losse programma-onderdelen daarin worden beschreven. Daarom is hierna ingegaan op de behoefte.

Behoefte duurzame functie cultuurhistorisch waardevol complex

Voor behoud van het cultuurhistorisch waardevolle ensemble en de drie rijksmonumenten daarin, is een duurzame vervolgfunctie noodzakelijk. De behoefte aan ruimte voor gemengde functies (ambachtsbedrijven, kantoren, dienstverlening, maatschappelijk, horeca, leisure en sport) is in feite al bewezen omdat de gebouwen inmiddels zijn verhuurd. Het complex is al in gebruik door vervolgfuncties, maar dit moet (deels) nog wel planologisch worden vastgelegd.

Behoefte campusvorming

Vanuit de planologie wordt onderscheid gemaakt in functies als 'bedrijven', 'kantoren', 'leisure' en 'horeca'. In de praktijk is steeds meer sprake van blurring. Diverse campussen ontstaan en de activiteiten worden achteraf planologisch geregeld. Ook op het Bata-complex is sprake van een organisch gegroeide campus door een cluster van bedrijven en organisaties, horeca, ontmoetingsruimte en een sportvoorziening. Ondernemers, bedrijven en organisaties willen steeds meer bij elkaar zitten, kennis, netwerk en faciliteiten delen op een onderscheidende plek, een bedrijfsverzamelcommunity.

Er is een toenemende vraag naar bijzondere concepten. Het gaat daarbij om werk en ontmoetingslocaties die zich onderscheiden met onder meer flexibele (kantoor)concepten, ondersteunende diensten (al dan niet op afroep) en industrieel erfgoed met een verhaal of een community .

Er zijn inmiddels diverse voorbeelden in Nederland, waarbij over het algemeen functies met een bepaald profiel bij elkaar gaan zitten. Soms groeit het concept eerst vanuit een tijdelijke verhuursituatie in een leegstaand complex en wordt de functieverbreding of transformatie later planologisch mogelijk gemaakt.

Een groot deel van de campussen is thematisch, maar er ontstaan nu ook initiatieven voor campussen die niet thematisch zijn. C'park Bata is een voorbeeld van een brede bedrijfsverzamelcommunity gericht op work, stay, enjoy.

C'park Bata richt zich op de ontwikkeling van een stedelijk milieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving, faciliteiten kunt delen en ook kan sporten, ontspannen en plezier maken. Hoe meer bedrijven en een mix van bedrijven zich er vestigen, hoe meer mensen er zijn en verblijven, hoe completer de community wordt en hoe groter de synergie en aantrekkingskracht.

Behoefte horeca en ontmoetings-, bijeenkomst-, en vergaderruimten

Horeca en ontmoeting zijn essentieel voor het goed functioneren van een campus en een bedrijventerrein ('Breeven') in het bijzonder. Daarom worden ook bijeenkomst- en vergaderruimten mogelijk gemaakt.

Er wordt zelfstandige horeca mogelijk gemaakt. Deze functie is al aanwezig in het entreegebouw van het complex en aan de achterzijde met enkele terrassen. In het entreegebouw is nu een kantine/ontmoetingsruimte. Deze faciliteert het hele complex. Het is een ondersteunende functie, maar geen ondergeschikte functie. Iedereen is welkom, zodat deze plek ook als ontmoetingsplek voor bewoners van Batadorp kan worden gebruikt, maar even zo belangrijk, voor de bedrijven op bedrijventerrein 'Breeven'. De behoefte aan horeca en ontmoetingsruimte blijkt ook uit de participatie.

Er is behoefte aan levendigheid en een ontmoetingsplek op een campus. De aanwezigheid van horeca draagt bij aan de aantrekkingskracht voor werknemers en bezoekers in het gebied.

De marktverwachting voor horeca is gematigd positief. Na de grote inhaalslag in 2022, wordt voor 2023 een volumegroei van circa 3% verwacht. Dit betreft deels nog herstel van de coronapandemie. Voor 2024 verwacht ING een minimale volumegroei van circa 1%, onder meer door een lagere economische groei en een licht oplopende werkloosheid. Daarmee keert de volumegroei in de horeca, na drie turbulente jaren, in 2023 en 2024 terug naar een stabieler groeipad.

Er is duidelijk behoefte aan horeca in het plangebied, mede gelet op de toename van het aantal werknemers in het gebied, de gewenste levendigheid en de behoefte aan ontmoetingsplekken. Een ontmoetingsplek is goed voor de leefbaarheid van een werkgebied. Dit geldt overigens ook voor het hele terrein Breeven waar het al decennia ontbreekt aan een centraal punt, lunchgelegenheid en/of centrale ontmoetings- en vergaderruimte.

Behoefte leisure en recreatieve voorzieningen op het gebied van sport, maatschappelijke voorzieningen op het gebied van educatie en sociaal-culturele voorzieningen

Op het complex is al jaren een sportschool gevestigd in gebouw 22. Ook deze functie past goed bij de campus als ondersteunende voorziening. Clustering van ondersteunende voorzieningen ligt voor de hand. Sport is mogelijk in enkele gebouwen en in de buitenruimte van het complex. Hier liggen ook kansen voor buitensport in de groene omgeving van C'park Bata.

Andere vrijetijdsvoorzieningen zoals vermaaks- en culturele voorzieningen zijn ook denkbaar, zij het in kleinschalige opzet, en dus met uitzondering van grote publiekstrekkers, religieuze en paramedische functies.

Behoefte productiegebonden detailhandel en detailhandel in niet dagelijkse goederen

De behoefte aan detailhandel is niet onderzocht. Beleidsmatig is detailhandel niet als zodanig beoogd, anders dan van ter plaatse vervaardigde goederen of ondergeschikt aan een hoofdfunctie (denk bijvoorbeeld ook aan e-commerce).

Voor de schoenenwinkel wordt een uitzondering gemaakt uit cultuurhistorisch oogpunt. Dit betreft een bestaande functie.

Behoefte bedrijven

Het initiatief maakt een brede bedrijfsbestemming mogelijk, gelet op de gewenste flexibiliteit van het bedrijfsverzamelcomplex. Het plangebied heeft al een bedrijfsfunctie, maar dit is een specifieke verouderde bestemming (groothandel in metalen en -halffabricaten). Behoudens de Bata Industrials-fabriek is er nu hoofdzakelijk nog lichte bedrijvigheid gevestigd. Het gehele complex is geschikt voor de maakindustrie (maximale milieucategorie 3.2). Er moet wel rekening worden gehouden met de ligging nabij woonbuurten.

De regionale behoefte aan bedrijfsruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (september 2022). De gemeente Best maakt onderdeel uit van de subregio Zuidoost-Brabant.

Trends en ontwikkelingen

Verschillende trends en ontwikkelingen hebben impact op de aard en omvang van

de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De drie meest relevante – en sterk samenhangende – technologisch-maatschappelijke trends, waarvan de grootste ruimtelijke effecten worden verwacht komende jaren zijn Circulaire en economie, Energie & klimaat en Digitalisering.

Door robotisering veranderen fabrieken en logistieke hallen steeds meer in ICT-omgevingen. De behoefte aan vestigingslocaties met voldoende aanbod aan én trekkracht op hoogwaardige en technische vakmensen neemt verder toe. Denk aan analisten, ICT-ers, programmeurs, planners, onderhoudsmedewerkers, et cetera. Stedelijke regio’s zijn hierbij in het concurrentievoordeel, ook omdat hier de grootste bouw- en verduurzamingsopgave ligt. Door schonere en stillere bedrijfsvoering is bovendien eerder functiemenging mogelijk.

Behoefte

De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Zuidoost-Brabant in de periode 2022 tot en met 2030 is 242 tot 376 hectare bedrijventerrein.

Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in Zuidoost-Brabant (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant, september 2022)

Vervangingsvraag Zuidoost-Brabant (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant, september 2022)

De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in Zuidoost-Brabant in de periode 2022 tot en met 2030 is 266 tot 400 hectare bedrijventerrein.

Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 91 hectare aan bouwrijpe grond. Daarnaast is er zo’n 43 hectare aan plannen die al wel zijn vastgesteld maar nog niet direct uitgeefbaar zijn. Er is dus in totaal zo’n 133 hectare aan hard planaanbod.

Uit de vraag-aanbodconfrontatie volgt dat er te weinig hard planaanbod is. In het EIB-laag scenario is er sprake van een behoefte van 133 hectare tot en met 2030. In het EIB-hoog scenario is sprake van een behoefte van circa 267 hectare tot en met 2030. Er is dus behoefte aan de ontwikkeling van extra bedrijventerreinen ten opzichte van de bestaande harde plannen.

Vraag-aanbodverhouding Zuidoost-Brabant (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant, september 2022)

Uit de vertaling van vraag en aanbod naar subregio-niveau blijkt dat in alle subregio’s een aanvullende behoefte bestaat, zowel in het lage als hoge scenario. Lokaal knelt het op verschillende plekken. De omvangrijkste behoefte is in het Stedelijk Gebied.

Vraag-aanbodverhouding per subregio (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant, september 2022)

In alle vijf de typen werkmilieus is sprake van een tekort aan geschikt aanbod. Het tekort aan aanbod is het grootst in het grootschalige distributie werkmilieu en in het gemengd stedelijke werkmilieu.

Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant, september 2022)

Het concept C'park Bata kan invulling geven aan het werkmilieu Campus/innovatiedistrict en Gemengd stedelijk. Er is onvoldoende geschikt aanbod voor het werkmilieu Campus/innovatiedistrict in de regio om in de vraag van zo’n 27 hectare te voorzien. Er is in de regio slechts één hectare hard planaanbod om in de vraag voor het gemengd stedelijk werkmilieu te voorzien. Hiermee is er een groot tekort aan dit type werkmilieu in de regio.

De behoefteraming raamt de uitbreidingsvraag, maar het zwaartepunt van de dynamiek ligt op de bestaande bedrijventerreinen in Brabant. Immers, 50 tot 60% van de marktdynamiek landt in de bestaande voorraad (via herontwikkeling, nieuwbouw binnen de bestaande voorraad of koop/huur van bestaand vastgoed). De focus moet liggen op het toekomstbestendig houden en maken van de bestaande terreinen en het vraaggericht toevoegen van plekken met meerwaarde.

Conclusie behoefte bedrijven

Er is een groot tekort aan ruimte voor stedelijke werkmilieus en campuswerkmilieus. C'park Bata kan hier met een brede bedrijfsbestemming mede invulling aan geven. Vooral de gebouwen in de tweede lijn (12,22, 32 en 42) en een eventueel nieuw gebouw 41 lenen zich goed voor 'schone' maakbedrijven, R&D-bedrijven en/of lichte productie in combinatie met een bijbehorende magazijnfunctie.

De strikt monofunctionele werklocaties voldoen niet meer aan de eisen van veel bedrijven. Er zijn steeds meer bedrijven die meer waarde hechten aan een dynamische omgeving waar verschillende activiteiten en bedrijven samenkomen en die een duidelijke meerwaarde bieden voor haar personeel en organisatie. Dit zowel op het niveau van gebouwen als locaties. Denk aan bedrijfsverzamelgebouwen, waar verschillende bedrijven elkaar op zoeken, faciliteiten delen en zaken doen met elkaar. Maar ook aan een toenemende menging van bedrijfsruimte met andere economische functies als kantoor, detailhandel of leisure.

Er ontstaat steeds meer bedrijvigheid op plekken waar ontmoeting de leidende 'vestigingsfactor' is. Dit kunnen campusachtige plekken zijn, maar in veel gevallen juist ook hergebruikt industrieel erfgoed, of zelfs (informele) locaties in binnensteden. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn. Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel.

C'park Bata is een goed voorbeeld van een betaalbare en groeiende campus in een aantrekkelijke werkomgeving nabij de stad.

Behoefte kantoren, kantoorachtige functies en dienstverlening

Vooral de voorste gebouwen (gebouw 11, 21 en 31, in totaal ca 15.000 m2 bvo) lenen zich goed voor de kantoorfunctie, kantoorachtige functies, maatschappelijk en dienstverlening. Het verschil tussen maakbedrijven en kantoren vervaagt steeds meer en een substantieel deel van de gebouwen 21 en 31 zijn ook al ingevuld met kantoorachtige functies.

De regionale behoefte aan kantoorruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (september 2022). De gemeente Best maakt onderdeel uit van de subregio Zuidoost-Brabant.

In Zuidoost-Brabant staat in totaal zo’n 2.219.000 m² vvo kantoorruimte. De kantoorruimte is sterk geclusterd in het Stedelijke Gebied Eindhoven. Bijna 90% van het totale aanbod staat hier. Eindhoven zelf is daarbinnen, met ruim 65% van de totale voorraad, veruit de belangrijkste kantorenstad. Niet alleen voor de regio, maar ook voor de provincie als geheel. Best grenst aan Eindhoven.

Trends en ontwikkelingen

De kwantitatieve vraag naar kantoorruimte daalt

Verwacht wordt dat een aantal ontwikkelingen (toename thuiswerken, meer digitalisering, geconcentreerde verstedelijking) versneld tot een vermindering van het aantal kantoormeters kan leiden. Er is bijvoorbeeld minder ruimte nodig om te werken en kantoorgebruikers kunnen overwegen pieken op te vangen in flexkantoren.

De kwalitatieve vraag naar kantoren verandert ook

De inrichting van het kantoorgebouw zal naar verwachting veranderen. Kantoren worden meer en meer een plek om elkaar te ontmoeten. Mede dankzij het vele thuiswerken is deze functie sinds COVID-19 urgenter dan ooit. Het is een oproep naar sociale verbinding in een tijdperk van individualiteit. Smart buildings en stijgende huurprijzen zijn prikkels voor meer efficiënt gebruik van kantoormeters. Gebouwen met grotere vloervelden (van 2.000 m2 per verdieping en groter) sluiten beter aan bij de veranderende eisen aan kantoren: minder inefficiënte kantoortuinen en meer ruimte voor (toevallig) ontmoeten. Dit sluit aan bij de trend van toenemend gebruik van en interesse in flexconcepten & mixed-use gebouwen bij kantoorhuurders en - gebruikers. Door de hevige 'war on talent' is een inspirerende werkomgeving onmisbaar geworden, hetgeen naadloos aansluit bij wat C'park Bata te bieden heeft.

Locatievoorkeuren blijven gelijk

De voorkeur blijft uitgaan naar hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus wanneer verhuizing wel overwogen wordt. Dit is niet alleen dankzij OVbereikbaarheid (die in Brabant ‘relatief minder belangrijk is’) maar ook vooral de functiemix die deze locaties te bieden hebben. COVID-19 heeft veel kantoorgebruikers laten zien dat geconcentreerd werken prima thuis kan. De reis naar kantoor ondernemen werknemers dus steeds vaker om creatief samen bezig te zijn, ontmoeten en brainstormen. Het helpt als de kantooromgeving dan bijvoorbeeld ook horeca, cultuur, ontmoetingsplekken of sportfaciliteiten biedt.

De locatie ligt niet in de gemeente Eindhoven, maar grenst daar wel aan. In feite is sprake van een groot stedelijk gebied met een grote arbeidsmarkt (Brainport Eindhoven). De locatie is uitstekend bereikbaar via Rijkswegen, 'ruit rond Eindhoven' en de recent nieuw aangelegde snelfietspaden naar Eindhoven Airport, Brainport Industries Campus (BIC) en de stad. Tevens beschikt Best over een NS-station op nog geen 2 kilometer afstand van het plangebied. Het complex is door het bijzondere karakter, de diverse functies en de mogelijkheid van flexruimten een zeer geschikte ontmoetingsplek.

Behoefte

Uitbreidingsvraag Zuidoost-Brabant

In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio Zuidoost-Brabant uitgesplitst naar locatietypen. In het COVID als katalysator scenario betekent deze prognose dat er circa 103.000 tot 172.000m2 vvo extra kantorenleegstand ontstaat in de regio. Vooral snelweglocaties en uitvalswegen krijgen te maken met een krimpende vraag (-210.000 tot -230.000 m²). In zowel het hoge als lage COVID als katalysator scenario bestaat er daarentegen in centrummilieus/OV-knooppunten (+60.000 tot +79.000 m²) en innovatie/campusmilieus (+22.000 tot +38.000 m²) juist nog uitbreidingsvraag. C'park Bata geeft invulling aan het campusmilieu. De locatie kan door haar ligging nabij OV en het centrum van Eindhoven ook invulling geven aan de behoefte aan het centrummilieu/OV knoop. In Best is geen harde plancapaciteit voor kantoren.

Uitbreidingsvraag Zuidoost-Brabant (bron: Kantorenprognose Noord-Brabant september 2022)

Confrontatie vraag en aanbod

In onderstaande tabel de plancapaciteit met de vraag geconfronteerd volgens het scenario ‘COVID-19 als katalysator’.

Plancapaciteit en confrontatie met ruimtevraag Zuidoost-Brabant (bron: Kantorenprognose Noord-Brabant september 2022)

De vraag is kwantitatief niet voldoende om de volledige plancapaciteit in te vullen. Daarbij is het wel zo dat ruimtevraag op campussen zich minder goed laat voorspellen door dit soort prognosemodellen. Verder valt op dat er een forse zachte planvoorraad is rondom station Eindhoven. Hoewel daar ook een groot deel van de vraag wordt verwacht, lijkt de omvang van het zachte planaanbod ruim ten opzichte van de vraag. Het is daarom aan te raden dat deze plancapaciteit gefaseerd hard wordt gemaakt.

In de praktijk hebben campuslocaties voor HTSM bedrijvigheid in Zuidoost Brabant een zeer goede uitgangspositie om additionele vraag aan te trekken. Door de magneetwerking die deze campussen hebben is het realistisch dat er zich bedrijven van buiten de regio vestigen of dat bedrijven harder groeien dan het ‘gemiddelde’ van de sector. In dat geval zal de vraag hoger uitpakken dan via de raming van de autonome uitbreidingsvraag mag worden verwacht. De autonome uitbreidingsvraag is dus niet te allen tijde het totaalbeeld van de vraag naar kantoorruimte op een locatietype. Er is namelijk ook vraag naar kantoorachtig vastgoed.

De meeste toekomstige vraag naar kantoren op bedrijventerreinen verwacht Stec in de segmenten gemengd stedelijk en campus/innovatiemilieu. De interactie met andere bedrijven en innovators blijft belangrijk voor een volwaardig campusmilieu. Het campusmilieu is voor de kantorenprognose een segment waarin Stec nog uitbreidingsvraag verwacht. Er zijn weinig hectares aanbod in het werkmilieu campus/innovatiedistrict. Er is enige overlap tussen de vraag vanuit de kantoren en de bedrijventerreinprognose. Een inschatting van hoe groot de overlap is, is lastig te geven. Een grove inschatting is dat circa 50% (circa 7-13 hectare) van de ruimtevraag naar het werkmilieu campus/innovatiedistrict kan bestaan uit kantoren.

Conclusie behoefte kantoren

Er is behoefte aan kantoren en kantoorachtige functies op campusmilieus. Deze bedrijven versterken elkaar. Gelet op de ligging nabij OV en het centrum van Eindhoven is beperkte uitbreiding kansrijk. Er wordt kantoorachtige ruimte mogelijk gemaakt. Voor zelfstandige kantoren wordt maximaal 750 m² bvo per vestiging rechtstreeks mogelijk gemaakt ten behoeve van de lokale/regionale markt, met een maximum van 7.500 m² bvo. De verwachting is dat de invulling verschuift naar ontmoetingsruimtes en (digitale) overlegruimtes in combinatie met ruime flexplekken en minder kantoortuinen. Dit concept geeft daar invulling aan. Ook kan het snel inspelen op gewijzigde wensen van haar gebruikers door flexibele contractvormen, flexwerkplekken en tijdelijke gebruiksfuncties.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn dertien nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de 'oude' ontwerp AMvB Ruimte die in 2009 al aan inspraak is onderworpen, en deels uit nieuwe onderwerpen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het betreft de volgende nationale belangen uit de SVIR:

1) Rijksvaarwegen

2) Project Mainportontwikkeling Rotterdam

3) Kustfundament

4) Grote Rivieren

5) Waddenzee en waddengebied

6) Defensie

7) Hoofdwegen en landelijke spoorwegen

8) Elektriciteitsvoorziening

10) Ecologische Hoofdstructuur

11) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

12) Ijsselmeergebied (uitbreidingsruimte)

13) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

Conclusie

Het Barro heeft geen concrete, inhoudelijke gevolgen voor voorliggend bestemmingsplan.

3.1.4 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor dit plangebied is alleen het obstakelbeheergebeid behorende bij militair luchtvaartterrein Eindhoven relevant. In paragraaf 3.1.5 wordt nader ingegaan op de beperkingengebieden van Eindhoven Airport. Onderstaande kaart behoort bij de Rarro. Met rode marker is het plangebied weergegeven.

Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro) (Bron: http://wetten.overheid.nl)

3.1.5 Luchthavenbesluit

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang.

Het beperkingengebied bestaat uit:

• 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. Het plangebied is niet gelegen binnen zowel de Ke-geluidzone als de dB(a)-geluidzone van het luchtvaartterrein.
• 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
• 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Hieronder wordt nader ingegaan op het obstakelbeheergebied en het vogelbeheersgebied.

De obstakelbeheergebieden

Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS. Op navolgende afbeeldingen is te zien dat het plangebied wel gelegen is binnen het obstakelbeheergebied van de IHCS en vliegfunnel, maar niet van de ILS.

Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS. Het plangebied is met rode marker aangeduid.

Vliegfunnel
De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels. Het plangebied is niet gelegen binnen de funnel zelf.

IHCS
Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar een bebouwingshoogte van maximaal 65 meter boven N.A.P. geldt. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.

Het plangebied is gelegen binnen de 'Inner horizontal' (horizontaal vlak) waarbinnen de voorgenoemde bouwbeperking geldt. Dit bestemmingsplan maakt echter geen bouwwerken met een dergelijke hoogte mogelijk. Dit is in de regels van dit bestemmingsplan gewaarborgd.

ILS
Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken (zie onderstaande afbeelding). Het plangebied ligt binnen het ILS-verstoringsgebied. Ter plaatse geldt zodoende beperking voor de bouwhoogte van maximaal 70 meter

Kaart ILS-verstoringsgebied. Het plangebied is rood omcirkeld.

Het vogelbeheersgebied

Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

• oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• vishouderijen met extramurale bassins;
• extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Het vogelbeheersgebied omvat het gebied met een straal van ongeveer 6 km rondom de startbaan. Zodoende ligt het plangebied binnen het vogelbeheersgebied. Binnen dit bestemmingsplan wordt bovengenoemd grondgebruik echter niet mogelijk gemaakt, waardoor geen geen beperkingen zijn voor dit bestemmingsplan.

Conclusie

Vanuit het Luchthavenbesluit Eindhoven zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

3.1.6 Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel

Bakens

Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie navolgende afbeelding) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
• een NDB: Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen.

De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties. Het plangebied ligt buiten de NDB.

Kaart hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB. Plangebied is rood omcirkeld.

Radarverstoringsgebied

Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Het plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Bij ontwikkelingen en projecten versterkt de provincie graag de cultuurhistorische kwaliteit en daarmee de identiteit van het gebied.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen voor meervoudig ruimtegebruik. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij en zorgt met een duurzame vervolgfunctie voor behoud van cultuurhistorisch erfgoed.

3.2.2 Interim omgevingsverordening (geconsolideerd augustus 2023)

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Noord-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

Instructieregels voor gemeenten

In hoofdstuk 3 van de provinciale omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens is een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Uitsnede provinciale interim omgevingsverordening met het plangebied in stedelijk concentratiegebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Doordat het plangebied in stedelijk gebied ligt, is het volgende artikel relevant voor de beoogde ontwikkeling:

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Lid 3

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, bevat het bestemmingsplan regels over:

• a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang;
• b. het beperken van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, waaronder:
  • 1. bedrijfswoningen;
  • 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij deze bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden;
  • 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

In paragraaf 3.1.2 van de regels van de Iov zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de evenwichtige toedeling van functies. In de verordening is bepaald dat een bepaalde bestemming pas aan gronden mag worden toegekend als sprake is van een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie.

Toetsing

Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de functieverbreding van cultuurhistorisch erfgoed.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Ad lid 1
In paragraaf 3.3.1 is gemotiveerd dat het plan past binnen de regionale afspraken. In paragraaf 3.1.2 is reeds aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking gemotiveerd dat er sprake is van een duurzame verstedelijking. Er is immers sprake van hergebruik van bestaande panden (cultureel erfgoed) binnen bestaand stedelijk gebied. Voor zover wordt voorzien in nieuwbouwmogelijkheden moet worden opgemerkt dat het gaat om een bestaand bouwperceel binnen stedelijk concentratiegebied.

Ad lid 2
In paragraaf 2.2 is het beoogde concept en de toekomstvisie voor het plangebied uitvoerig beschreven. Uit die beschrijving blijkt dat C'park Bata zich richt op de ontwikkeling van een gecombineerd stedelijk werk-, leisure- en verblijfmilieu met gefaciliteerde ruimten waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving én zelfs kan verblijven. Hoe meer bedrijven en mensen zich er vestigen, hoe completer de community wordt en hoe groter de aantrekkingskracht (duurzame, concurrerende economie). De verblijfskwaliteit van het centrale deel van het binnengebied wordt vergroot doordat vracht- en autoverkeer uit het centrale deel van het plangebied wordt geweerd (nieuwe routing van het vrachtverkeer en het parkeren van auto's wordt aan de achterzijde (achter de loodsen) en aan de voorzijde van het terrein opgelost). Door bij de nieuwe inrichting van het binnengebied de verschillende gebruikers goed een plek te geven wordt zowel de verblijfskwaliteit als de verkeersveiligheid verhoogd.

De groene inrichting en afname van het verharde terrein dragen bij aan een hogere verblijfskwaliteit en ecologische kwaliteit en maken het gebied meer klimaatadaptief. De schaduwwerking en verdamping van water door de extra beplanting dragen bij aan het voorkomen van hittestress. Door de afname van verhard terrein kan regenwater gemakkelijker naar het grondwater doordringen. Het beperken van de verharding draagt direct bij aan het beperken van de wateropgave. Overige mogelijke oplossingen zoals het bufferen van regenwater in bijvoorbeeld wadi's en het gebruik van sedumdaken beperken verder het risico op waterhinder.

Tot slot kan worden vermeld dat met de beoogde community ontmoeting en sociale interactie wordt bevorderd. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het welzijn en de gezondheid van de mensen die er verblijven. In Hoofdstuk 4 is gemotiveerd dat er gelet op de diverse milieuaspecten sprake is van een veilige en gezonde leefomgeving.

Ad lid 3
Er worden geen bedrijfswoningen mogelijk gemaakt. De functies die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt versterken het concept van C'park Bata als campus. Er worden geen grote publieksaantrekkende functies en algemene detailhandelsfuncties toegestaan. Het concept zal hierdoor niet met het centrum concurreren.

Het belang van de provincie is dat er voldoende ruimte blijft voor bedrijven die niet goed te combineren zijn met gevoelige functies. Door het toestaan van kantoren (Bata is immers bestaand), worden geen gevoelige functies toegestaan en worden bedrijven niet beperkt in hun bedrijfsvoering (zie ook paragraaf 4.4 en Bijlage 2). Bovendien gaat het om een cultuurhistorisch waardevolle locatie die toch al niet geschikt is voor reguliere bedrijven in hogere milieucategorieën. Het complex kan ook niet geherstructureerd worden om geschikt te maken voor de vestigingseisen van veel reguliere bedrijven die standaard moderne bedrijfsruimte zoeken op bedrijventerreinen.

Dit bestemmingsplan ziet op behoud en duurzame herbestemming van een drietal rijksmonumenten en bijbehorende gebouwen. Met dit bestemmingsplan wordt dit industriële erfgoed behouden voor de toekomst. Deze rijksmonumenten lenen zich niet zonder meer voor vestiging van nieuwe bedrijven. De vloerbelasting is zeer beperkt (zeker voor wat betreft de etages), er is sprake van een beperkte vrije overspanning door de kolommenstructuur en de bestaande bebouwing kan niet meer voldoen aan de huidige en toekomstige vestigingsvoorwaarden van de meeste reguliere bedrijven die zich normaal gesproken vestigen op bedrijventerreinen.

Om tot duurzame herbestemming te komen, heeft de gemeente zowel in haar omgevingsvisie (zie paragraaf 3.4.1) als in de bedrijventerreinenvisie (zie paragraaf 3.4.2) een multifunctioneel en stedelijk werkmilieu op C'park Bata als uitgangspunt genomen. Verbreding van economische functies wordt in deelgebied C'park Bata (Breeven) gefaciliteerd. De gemeente beoogt op C'park Bata schone, minder milieubelastende bedrijven en een multifunctioneel werkmilieu. Dit bestemmingsplan maakt deze beleidsambitie planologisch mogelijk.

Het bestemmingsplan maakt de vesting van bedrijven in de milieucategorieën 3.1 en 3.2 nog steeds mogelijk. Enkel milieucategorie 4.1 is geschrapt binnen het plangebied omdat dit in strijd is met de beleidsambitie van de gemeente en ook niet wenselijk is vanwege de aangrenzende woonwijk Batadorp. In het bestemmingsplan is met onderzoek aangetoond dat de vestiging van kantoren geen beperking van het feitelijk gebruik oplevert en dat de mix van toegestane functies naast elkaar kunnen bestaan.

De regels van het bestemmingsplan zijn zo opgesteld dat:

• minimaal 60% van alle functies bestaat uit bedrijven, bedrijfsruimten en kantoorachtige bedrijven.
• gemengde functies enkel zijn toegestaan in de eerstelijns bebouwing (de rijksmonumenten) waarbij iedere zelfstandige functie, behoudens bedrijven, bedrijfsruimten en kantoorachtige bedrijven, niet groter mag zijn dan 50% van de toegelaten functies ter plekke van deze aanduiding.

De planregels borgen een gezonde mix van functies. De kantoren, beperkt in m² per vestiging (750 m²) en beperkt in m² totale oppervlakte (7.500 m²) voorzien in een (lokale en/of regionale) behoefte. Initiatiefnemer wenst geen grote zelfstandige kantoorlocatie met (hoog)stedelijke kantoorgebruikers. Dit past niet in het concept. Juist de mix van functies en ondernemers (klein en groot) maakt deze locatie aantrekkelijk en exploitabel. Met dit aanbod zijn er mogelijkheden voor lokale kantoren die geen (verdere) groeimogelijkheden hebben elders in de gemeente. Juist de unieke sfeer en karakteristieken van dit complex en de groene omgeving hebben een grote aantrekkingskracht op de gebruikers.

De 7.500 m² kantoorruimte is als volgt tot stand gekomen:

• de begane grond van gebouw 21 vormt het sociale hart van C'Park Bata. Daar worden geen kantoren gevestigd;
• de rijksmonumentale gebouwen 11, 21 en 31 hebben elk drie bouwlagen van ruim 1.600 m² waarbij de etages zich hoofdzakelijk voor dergelijk gebruik lenen;
• als op de eerste en twee verdieping op iedere vleugel een kantoor van maximaal 750 m² wordt gevestigd, gaat het om acht eenheden.
• op deze etages zijn op dit moment ook al andere functies gevestigd (spreekkamers, opleidingsruimtes, kleine bedrijfjes). Om leegstand te voorkomen, is een planologische mix van functies wenselijk;
• op termijn komt gebouw 11 deels of geheel vrij. Om dit gebouw te behouden en duurzaam te kunnen herbestemmen, is flexibiliteit gewenst. Binnen de planregels is dan nog ruimte om twee eenheden kantoor te vestigen;
• de locatie van gebouw 41 is momenteel nog onbebouwd (er ligt wel een bouwtitel in het geldende bestemmingsplan die overgenomen is in het ontwerpbestemmingsplan);
• met de eerder genoemde beperkingen in de planregels is het aandeel kantoren minder dan 1/3 van het totale vloeroppervlakte (en na realisatie van gebouw 41 nog minder).

In afstemming tussen gemeente en initiatiefnemer is een hele lijst met activiteiten benoemd die niet zijn toegestaan. Dit is verankerd in de regels van het bestemmingsplan.

De ontwikkeling voldoet aan artikel 3.42 lid 3 IOV.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling maakt gebruik van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Er vindt geen nieuw ruimtebeslag plaats en voor wat betreft de behoefte is aangetoond dat het plan past binnen de regionale behoefte. Het plan zal dan ook geen nadelige (leegstands)effecten elders hebben.

Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde:

• de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
• de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.
• de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Doordat geen nieuw ruimtebeslag plaatsvindt heeft het plan niet of nauwelijks invloed op de ondergrond- en netwerklaag. In Hoofdstuk 4 van deze toelichting wordt ingegaan op verkeer en parkeren, archeologie en cultuurhistorie, en milieuaspecten. Kortheidshalve wordt naar dat hoofdstuk verwezen en volstaat hier de conclusie dat het plan een duurzame en verantwoorde ontwikkeling betreft.

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

• de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
• de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling waarmee cultureel erfgoed actief wordt behouden, ontstening plaatsvindt, herinrichting van het terrein plaatsvindt waarmee het geen verkeersgebied maar een verblijfsgebied betreft en bovendien meer groen en ruimte voor hemelwaterberging bevat. Bovendien is een community beoogd die sociale interactie en ontmoeting op gang brengt. Dit komt de leefbaarheid van het gebied, maar ook het welzijn (en daarmee gezondheid) van diegenen die er verblijven ten goede. Het plan heeft dan ook voldoende meerwaarde.

Conclusie

Het plan past binnen de regels van de Interim omgevingsverordening.

3.2.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant (ontwerp)

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

Toetsing

In de omgevingsverordening Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor dit plangebied.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Programmering nieuwe werklocaties 2021 en Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven

In 2022 is de'Programmering nieuwe werklocaties 2021' in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) vastgesteld. Hierin zijn regionale afspraken met betrekking tot de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en campussen in het SGE vastgelegd. De regio kiest er bijvoorbeeld voor om een deel van de behoefte naar Stedelijke Werkmilieus op bestaande bedrijventerreinen op te vangen. Stedelijke Werkmilieus zijn terreinen waar een hoge mate van functiemenging aanwezig kan zijn. Het zijn werkmilieus die zich kenmerken doordat er voorzieningen zijn die interactie tussen de bedrijven en de omgeving mogelijk maken.

Kantoorlocaties zijn in de programmering werklocaties buiten beschouwing gelaten. De kantorenbrief bevat het regionale beleid voor kantoren. Daarin is allereerst een korte schets gegeven van de ontwikkelingen die zich momenteel op de regionale kantorenmarkt voordoen. Vervolgens zijn de uitkomsten van het recente STEC-onderzoek 'Behoefteramíng kantoren Noord-Brabant' (sept. 2022, zie paragraaf 3.1.2) naar SGE-niveau vertaald en hieraan is een aantal regionale aanbevelingen aan vastgekoppeld. Er zijn geen nieuwe programmeringsafspraken gemaakt.

Nieuwe, substantiële (d.w.z. groter dan 750 m² per vestiging) ontwikkelingsinitiatieven van kantoor(achtige) gebouwen die nog niet - dan wel met een kleiner aantal vierkante meters - zijn opgenomen in de planvoorraad-lijst van STEC worden besproken in het Ambtelijk Overleg Economie en met een advies ter besluitvorming voorgelegd aan het PoHo Economie.

Een flink deel van de kantorenvoorraad is geconcentreerd op campus- of ‘campusachtige’ locaties. Het gaat hierbij veelal om ‘kantoorachtige’ gebouwen; het ziet eruit als een kantoor, maar in veel gevallen is het gebouw niet als zodanig bestemd. Zeker in deze regio, is het onderscheid tussen een kantoor- en een bedrijfsruimte dan ook vaak moeilijk te maken. Voor de toekomst is de verwachting dat dit onderscheid op veel locaties nog verder gaat verdwijnen.

Campussen evolueren steeds meer tot hybride werklocaties. Daardoor ‘communiceren’ ze zowel met andere kantoorlocaties in de regio alsook met bedrijventerreinen. Anderzijds is op de campussen zelf te zien dat sommige bedrijven zich bij voorkeur vestigen in een kantoor(achtige) omgeving, terwijl andere activiteiten zich het beste ‘thuis voelen’ in

een bedrijfsruimte die op die campus is gelegen.

De behoefte aan kortlopende c.q. flexibele huurcontracten neemt toe. Kantoren waarin flex-concepten worden aangeboden, profiteren hiervan. Post-covid willen steeds meer bedrijven hun huisvestingsvraagstuk dynamisch inrichten. Meer flexibiliteit in huurcontracten is daarbij een grote wens hetgeen echter haaks staat op het belang en de wens van vastgoedeigenaren. Dit is nu juist een aspect waar C'park Bata ideaal op aan kan sluiten. Met daarbij nog de mogelijkheden van relatief makkelijk doorgroeien binnen de 'campus', de flexwerkmogelijkheden én het op afroep gebruiken van faciliteiten wordt hieraan optimaal tegemoet gekomen.

Kantoren krijgen steeds meer de functie van ontmoetingsplek voor werknemers. Zo’n

plek moet vooral goed bereikbaar zijn met een snelle OV-verbinding. Dat neemt niet weg dat er (in ieder geval voorlopig) een categorie kantoorgebruikers overblijft die de voorkeur geeft aan een locatie met een goede autobereikbaarheid. Bestaande kantoorgebouwen die aan de snelweg zijn gelegen en liefst ook (redelijk) goed bereikbaar met het OV én beschikken over de nodige voorzieningen, kunnen daarom nog wel degelijk toekomstperspectief hebben.

Toetsing

Met dit initiatief wordt maximaal 750 m² bvo zelfstandige kantoorruimte per vestiging mogelijk gemaakt in een kansrijk bedrijvencampus concept. Dit tot een maximum van 7.500 m² bvo.

C'park Bata heeft zich nadrukkelijk niet ten doel gesteld om veel grotere partijen aan te trekken, maar voor een optimaal ecosysteem en levensvatbaarheid van ondersteunende faciliteiten zijn enkele grotere huurders onmisbaar. Een gezonde mix van ZZP'ers, start-ups, scale-ups en middelgrote partijen draagt bij aan de levendigheid van het gebied en een gezonde toekomstbestendige exploitatie.

Tijdens het Portefeuillehoudersoverleg Economie Stedelijk Gebied heeft regionale afstemming plaatsgevonden over dit bestemmingsplan c.q. de voorgestane ontwikkelingen bij C'Park Bata. Die afstemming heeft erin geresulteerd dat is besloten om "in lijn met de Kantorenbrief SGE 2023 in te stemmen met het bestemmingsplan C'Park Bata".

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat

De Omgevingsvisie Best 2040 is in januari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Op 8 mei 2023 is nog een aanvulling op de Omgevingsvisie vastgesteld. In de omgevingsvisie wordt een beeld van de gemeente Best in 2040 geschetst en worden de trends en ontwikkelingen die op de gemeente afkomen beschreven. Daaruit zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd:

• Ruimte voor comfortabel wonen;
• Versterken van de groene leefomgeving;
• Bouwen aan een vitale en schone economie.

Op basis van het toekomstbeeld en de kernopgaven is een integraal ontwikkelperspectief voor de fysieke leefomgeving opgesteld waarin we 10 ruimtelijke keuzes voor de fysieke leefomgeving onderscheiden. Voor C'park zijn ambitie 6 "Toekomstbestendige werklocaties" en ambitie 10 "Beschermen cultuurhistorische waarde" het meest relevant.

Uitsnede visiekaart voor Best 2040

Toekomstbestendige werklocaties

In Best wil de gemeente ook in de toekomst aantrekkelijk zijn voor nieuwe, hoogwaardige bedrijvigheid. Dat is goed voor het creëren van voldoende arbeidsplaatsen, maar ook voor het welzijn van de mensen die in de gemeente werken en/of wonen. Er ligt in het bijzonder een opgave voor om onze bedrijventerreinen aan te passen aan de eisen van de tijd. Bedrijven willen in toenemende mate gevestigd zijn op een hoogwaardige en/of onderscheidende c.q. inspirerende en groene locatie met goede voorzieningen, die aantrekkelijk is en waarbij ze eventueel ook verbinding kunnen leggen met andere bedrijven. Denk bijvoorbeeld aan ondersteunende diensten, kennisuitwisseling en het creëren van nieuwe ketens voor een meer circulaire economie. Bovendien liggen er kansen om de aanwezige ruimte op de werklocaties te benutten voor een veilige, klimaatadaptieve en gezonde inrichting. Bedrijventerreinen zullen tot slot een belangrijke rol spelen in de energietransitie vanwege hun grote dakoppervlak en verbruik - en dus de noodzaak tot besparing en mogelijkheid voor grootschalige energieopwekking. De gemeente wil ook voorkomen dat de woonwijken te veel hinder ondervinden van bedrijvigheid.

In en rondom de Batafabriek ziet de gemeente ook mogelijkheden om vorm te geven aan een creatieve hotspot en ontmoetingsplek.

Beschermen cultuurhistorische waarde

Een groot deel van Best is na de oorlog gebouwd, maar de oude linten en dorpsstructuren zijn plaatselijk nog goed te herkennen. Deze historische elementen vormen de wortels van Best; het stimuleert de verbondenheid van inwoners met de plek waar zij wonen. In Best heeft de gemeente daarom aandacht voor monumentale en waardevolle bebouwing. Deze

gebieden willen we beschermen en accentueren - in sfeer en kenmerken - bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast de oude dorpsstructuren en linten genieten ook Batadorp (en fabrieken), de Scheeken en de Vleut bescherming (deels door Rijk en provincie). Binnen deze gebieden wordt bij ontwikkelingen rekening gehouden met de algehele sfeer en kenmerken van het gebied, dit zijn de randvoorwaarden die als uitgangspunt dienen.

Toetsing

Met dit bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan het beleid voor toekomstbestendige werklocaties en het beschermen van de cultuurhistorisch waardevolle Batafabriek. Met de functieverbreding wordt de gewenste creatieve hotspot, inspirerende werkomgeving en ontmoetingsplek planologisch mogelijk gemaakt.

3.4.2 Bedrijventerreinenvisie gemeente Best (januari 2021)

In de gemeente is een tekort ontstaan aan ruimte op bedrijventerreinen voor groei van bestaande, en vestiging van nieuwe bedrijven. Trends en ontwikkelingen vragen om behoud van (milieu)ruimte en innovatie- en experimenteerruimte. Analyse laat zien dat de uitgangspositie van de bedrijventerreinen goed is, maar er ook aandachtspunten zijn. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden hanteert de gemeente vier uitgangspunten:

• 1. Bedrijventerreinen blijven maximaal beschikbaar voor bedrijven
  • a. Niet meewerken aan transformatie naar niet-economische functies
  • b. De huidige beschikbare planologische milieuruimte (minimaal) intact laten
  • c. Stimuleren en faciliteren dat ruimte maximaal (in de hoogte) en meervoudig (parkeren, energieopwekking) benut wordt en dat inbreiding plaatsvindt in samenspel met vergroening
• 2. Creëren multifunctioneel en stedelijk werkmilieu waar passend
  • a. Inzetten op principe van het juiste bedrijf op de juiste plek (gelijkgezinden, versterking clusters)
  • b. Verbreding van economische functies faciliteren in deelgebied C’park Bata (Breeven) en deelgebied Eindhovenseweg Zuid (’t Zand)
  • c. Onderzoeken wat de kansen zijn voor het ontwikkelen van een nieuw stedelijk werkmilieu in het stationsgebied van Best
• 3. Investeren in veilige, aantrekkelijke en duurzame bedrijventerreinen
  • a. Samen met ondernemers de basis (schoon, heel en veilig) op orde brengen en de zichtbaarheid (en inbreng van de) gemeente vergroten
  • b. Ondernemers informeren en faciliteren voor verduurzamen en vergroenen van vastgoed en collectieve voorzieningen (zoals beveiliging). Het verhogen van de organisatiegraad is hiervoor het vehikel
  • c. Grootschalig (extra) investeren in de openbare ruimte waar dit nodig is (bijvoorbeeld binnen het groenontwikkelingsplan) en daarnaast private investeringen uitlokken zodat de investeringen elkaar versterken
  • d. Investeren in het verbeteren van de bereikbaarheid voor zowel langzaam verkeer (slowlane Best voor fietsers) als autoverkeer
• 4. Intensievere samenwerking tussen gemeente en ondernemers én ondernemers onderling
  • a. Huidige samenwerkingsverbanden o.a. met het Ondernemerscollectief Best (OCB) voortzetten en intensiveren
  • b. Helpen met het oprichten van een ondernemerscollectief per bedrijventerreinen en ondernemers stimuleren daarvan lid te worden
  • c. Samen werken aan het behalen van een Keurmerk Veilig Ondernemen Bedrijventerreinen (KVO-B) voor alle bedrijventerrein in 2025
  • d. In de aanloopjaren willen meebetalen aan opzetten en uitrollen van parkmanagement. Stip op de horizon: in 2030 is er parkmanagement op alle terreinen gefinancierd door de ondernemerscollectieven
  • e. Binnen deze samenwerking gezamenlijk blijven inzetten voor hoogwaardige openbaar vervoer verbindingen.

In de visie worden 5 thema's onderscheiden:

• Basis op orde: bereikbaar, schoon, heel en veilig
• Circulariteit & duurzaamheid
• Profilering Bestse bedrijventerreinen
• Personeel & huisvesting arbeidsmigranten
• Voldoende en de juiste ruimte voor bedrijven

Multifunctionele gebieden brengen stedelijke dynamiek, verkleinen de woonwerkafstand, bevorderen OV- en fietsgebruik, vergroten de sociale veiligheid en zijn daarmee over het geheel vaak ‘duurzamer’. In de bedrijfsruimtemarkt ontstaat een tweekoppigheid. Aan de ene kant kan een steeds groter deel van de bedrijvigheid zich in een multifunctioneel gebied vestigen, mits de randvoorwaarden – zoals ontsluiting, type vastgoed en bereikbaarheid– goed zijn. Dit type werkmilieu ontbreekt in Best nog grotendeels. C’park Bata en Eindhovenseweg Zuid zijn geschikt als meer multifunctioneel gebied. Aan de andere kant blijft er een groep bedrijven die op monofunctionele bedrijventerreinen aangewezen is, zoals industrie, logistiek en overige bedrijven met een grote verkeer aantrekkende werking of hoge mate van omgevingshinder. Daarom behoudt de gemeente de bestaande (milieu)ruimte op de bedrijventerreinen, uitgezonderd het C’park Bata. Hier beoogt de gemeente schone, minder milieubelastende bedrijven en een multifunctioneel werkmilieu.

Toetsing

De gemeente vindt een multifunctioneel en stedelijk werkmilieu op C'park Bata passend. Verbreding van economische functies wordt in deelgebied C’park Bata (Breeven) gefaciliteerd. De gemeente beoogt op C'park Bata schone, minder milieubelastende bedrijven en een multifunctioneel werkmilieu. Met dit bestemmingsplan wordt die beleidsambitie planologisch mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Bij een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte geldt dat aangetoond moet worden dat het bestemmingsplan 'niet evident onuitvoerbaar' is. Bij een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte is het mogelijk de onderzoeksplicht door te schuiven naar de fase van vergunningverlening of zelfs handhaving. In dit bestemmingsplan worden beoordelingscriteria gekoppeld aan een vergunningplicht.

In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf en worden kort en bondig beschreven. Voor zover onderzoeken zijn uitgevoerd, zijn deze als bijlage opgenomen.

4.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.2.1 Normstelling en beleid

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

4.2.2 Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject' beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer' (D11.2). Ook is opgenomen dat de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein' beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 75 hectare of meer. De oppervlakte van het plangebied blijft hier ruim onder de drempelwaarden en dat geldt ook bedrijfvloeroppervlakte. Hiermee blijft de ontwikkeling onder de drempelwaarde.

Met dit bestemmingsplan worden de bestaande planologische functies verankerd, de uitwisselbaarheid van deze functies geregeld en kaders neergelegd om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken. Er worden geen concrete plannen rechtstreeks mogelijk gemaakt. Bij de omgevingsvergunning voor toekomstige ontwikkelingen zullen de benodigde onderzoeken uitgevoerd worden. Wanneer hieruit blijkt dat er sprake is van negatieve effecten, zullen mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

In deze paragraaf zullen de aspecten kort samengevat worden die bepalend zijn voor milieugevolgen.

Verkeer en parkeren

Het planvoornemen is al reeds aanwezig in de bestaande situatie. Op basis van een nulmeting voldoet het huidige parkeeraanbod van 298 parkeerplaatsen voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Aansluitend bij de gemeentelijke parkeernormen voor een bedrijfsverzamelgebouw zouden 70 aanvullende parkeerplaatsen benodigd zijn. Binnen het plangebied is voldoende ruimte gereserveerd voor het aanleggen van aanvullende parkeergelegenheid indien de parkeerdruk in het gebied stijgt. De verkeersgeneratie van het planvoornemen bedraagt 1.711,67 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde weekdag. Deze verkeersgeneratie maakt in de huidige situatie al onderdeel uit van het heersende verkeersbeeld, waarbij geen knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet ondervonden worden.

Archeologie

Voor het plangebied geldt geen archeologische dubbelbestemming. Archeologisch onderzoek is niet nodig, negatieve effecten kunnen vanuit archeologie uitgesloten worden.

Cultuurhistorie

In de planregels is bescherming van de cultuurhistorische waarden geborgd en zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van het historische en ruimtelijk karakter. Het is verboden bouwwerken te slopen indien dit leidt tot een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarden van het gebied. Hiermee kunnen negatieve effecten uitgesloten worden.

Geluid

Het plan voorziet vooralsnog niet in de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten. Het is dan ook niet noodzakelijk om een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uit te laten voeren. Negatieve effecten kunnen vanuit het aspect geluid uitgesloten worden.

Geluiduitstraling

De ontwikkeling heeft een beoogde verkeersgeneratie van 1.711,67 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Consequentie is dat de geluidbelasting op bestaande woningen langs deze ontsluitingswegen van de ontwikkeling kan toenemen. Voor de beoordeling van deze toename bestaat geen wettelijk kader in de Wet geluidhinder (dit wordt aangeduid als het “handhavingsgat”).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan kwalitatief worden beoordeeld of de toename van verkeersgeluid na realisatie van de nieuwe woningen ten opzichte van de toekomstige situatie zonder realisatie van de nieuwe woningen aanvaardbaar is. Een vuistregel is dat de geluidtoename akoestisch verwaarloosbaar is als de verkeersintensiteit op een weg of wegvak minder dan 40% toeneemt, wanneer andere variabelen (locatie bebouwing, samenstelling van het verkeer, verhardingssoort e.d.) onveranderd blijven. Een toename van 40% komt dan overeen met een toename van 1,5 dB, zijnde het reconstructiecriterium uit de Wet geluidhinder. Voor het menselijk gehoor geldt dat pas bij een toename hoger dan 1,5 dB (afgerond 2 dB) dit als zodanig net waarneembaar is.

Gezien de hoogte van de intensiteiten op de omliggende wegen en een verkeersgeneratie van 1.711,67 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag voor de toekomstige ontwikkeling is er geen sprake van een verkeerstoename van meer dan 40%. Tevens lopen de ontsluitende wegen grotendeels langs bedrijven en niet langs woningen. Concluderend kan worden gesteld dat de toename van verkeersgeluid zodanig is dat het niet akoestisch relevant, dan wel nauwelijks waarneembaar zal zijn en daarmee in het kader van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar.

Geluid vanwege bedrijvigheid vanuit en op de omliggende bedrijven en woningen

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd vanwege de beoogde functies op het C'Park Bata Best ten aanzien van geluidgevoelige objecten in de omgeving en de geluidzone.

In dit onderzoek zijn de geluidniveaus vanwege het plan C'Park Bata Best berekend.

Uit de berekeningen blijkt dat er:

• geen toename is van de geluidbelasting op de zonebewakingspunten ten opzichte

van de huidige situatie die is opgenomen in het zonebewakingsmodel;

• sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat;
• voldaan kan worden aan de grenswaarden voor geluid uit het Activiteitenbesluit

milieubeheer.

Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Externe veiligheid

Het plangebied bevindt zich nabij een kerosineleiding, een hogedruk aardgasleiding en de

spoorlijn Boxtel-Eindhoven waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied ligt niet in de contour van het plaatsgebonden risico van deze objecten. Voor de kerosineleiding en de gasleiding is een beperkte verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Met het planvoornemen worden geen risicovolle bronnen mogelijk gemaakt. Negatieve effecten kunnen vanuit het aspect externe veiligheid uitgesloten worden.

Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit ter plaatse voldoet momenteel aan de geldende normen uit de Wet milieubeheer. De bijdrage van de ontwikkeling is beperkt en is niet in betekenende mate. Hierdoor wordt er geen significant negatief effect op de omgeving verwacht.

Bodem

Met de beoogde ontwikkeling worden geen bodemvervuilende functies mogelijk gemaakt.

Water

Ten opzichte van de huidige situatie zal ten aanzien van de ontwikkeling het verhard oppervlak afnemen met circa 345 m². Het verhard oppervlak in de toekomstige situatie bedraagt, bij een gelijkblijvende invulling van de buitenruimte, circa 27.850 m2. Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten is de ontwikkeling in zowel ruimte als tijd hydrologisch positief uit te voeren. Met name in het ontwerp van de buitenruimte is winst te behalen door te vergroenen.

Ecologie

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in Natura 2000-gebied waardoor verstoring, verandering van de waterhuishouding en vermesting/verzuring uitgesloten kunnen worden. Met het plan worden niet rechtstreeks nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Een berekening van de realisatie- en gebruiksfase is derhalve niet nodig. Voor nieuwe ontwikkelingen zullen berekeningen uitgevoerd worden in de fase van de omgevingsvergunning. Dit zal in de planregels geborgd worden. Hieruit zal moeten blijken dat er geen sprake is van stikstofdepositie.

Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland en beschermde houtopstanden worden geen bezwaren voorzien in de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden op de onderzoekslocatie. Aangeraden wordt wel om, indien bomen gekapt worden of indien werkzaamheden dicht bij deze bomen plaatsvinden die de bomen kunnen beschadigen, hierover contact op te nemen met de gemeente Best.

Soortenbescherming

Uit de quickscan ecologie blijkt dat bij werkzaamheden ecologisch vervolgonderzoek voor marterachtigen en mogelijk vleermuizen noodzakelijk is. Overtreding van de Wet natuurbescherming is voor overige soorten niet aan de orde vanwege het ontbreken van geschikt habitat en zijn met inachtneming van maatregelen en de algemene zorgplicht te voorkomen. Vervolgonderzoek en een eventuele ontheffing worden uitgevoerd en/of aangevraagd in de fase van omgevingsvergunning (rechtstreekse werking Wnb).

4.2.3 Conclusie

Gelet op bovenstaande conclusies, de kenmerken van het project (zoals de oppervlakte in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, kan geconcludeerd worden dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Het m.e.r.-beoordelingsbesluit wordt als bijlage toegevoegd (PM).

4.3 Verkeer en parkeren

4.3.1 Normstelling en beleid

Het toevoegen of veranderen van een functie heeft in veel gevallen een effect op de parkeervraag en het aantal verkeersbewegingen. Het is daarom van belang om te kijken welke veranderingen op treden en of dit een effect heeft op de parkeervraag en de verkeersgeneratie. De gemeente Best heeft haar parkeerbeleid geregeld

middels het bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’, vastgesteld op 6 februari 2017. Dit paraplubestemmingsplan heeft tot doelstelling om voor de bestemmingsplannen van de gemeente Best, de juridische link te leggen met “geldend parkeerbeleid” waar gemeentelijke parkeernormen onderdeel vanuit maken. Er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of op openbaar gebied aanwezig te zijn of

gerealiseerd te worden, dan wel in stand te worden gehouden. Voor het realiseren van voldoende parkeergelegenheid dienen de normen zoals bedoeld in de beleidsregel 'Nota Parkeernormen gemeente Best 2022' te worden gevolgd.

4.3.2 Toetsing

Op het gebied van verkeer en parkeren bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van de omliggende wegen en dat de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgevangen.

Voor het berekenen van de verkeersgeneratie van het plangebied in de bestaande en beoogde situatie wordt gebruik gemaakt van kencijfers uit CROW publicatie 381. Voor het bepalen van de te hanteren kencijfers wordt op basis van CBS data voor de gemeente Best een stedelijkheidsgraad van 'matig stedelijk'. De ligging van het plangebied is gedefinieerd als 'rest bebouwde kom'. Op basis van de omgevingsadressendichtheid en het gemiddelde autobezit in de gemeente Best wordt per kencijfer het gemiddelde van de bandbreedte aangehouden.

De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling is bepaald met behulp van de gemeentelijke parkeernormen afkomstig uit de 'Nota Parkeernormen 2022' van de gemeente Best. Ook binnen het gemeentelijke parkeernormenbeleid is de ligging van het plangebied gedefinieerd als 'rest bebouwde kom'.

4.3.2.1 Verkeersstructuur

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied is gelegen aan het Europaplein. Ten hoogte van de aansluiting van het plangebied is het Europaplein ingericht als een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u. In noordelijke richting loopt het Europaplein over in een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/u en leidt vervolgens verder naar het kruispunt Batabrug – Bataweg – Europaplein. Zowel de Batabrug als de Bataweg zijn ingericht als gebiedsontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/u. De Batabrug loopt in noordelijke richting over in de Koningin Julianaweg-Zuid en leidt vervolgens verder naar het winkelgebied van de buurt Wilhelminadorp. De Bataweg leidt in westelijke richting via de Erica en de Ringweg naar de aansluiting op de A58, tussen Best en Bergen op Zoom. In oostelijke richting loopt de Bataweg over in De Dieze, welke vervolgens uitkomt op de Eindhovenseweg Zuid. De Eindhovenseweg Zuid is ingericht als een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/u. In zuidelijke richting leidt de weg richting Eindhoven en leidt in noordelijke richting naar de aansluiting op de A2, tussen Maastricht en Amsterdam.

Langzaam verkeer

Vanaf de aansluiting van het plangebied op het Europaplein is in noordelijke richting langs de westzijde van de weg een vrijliggend tweerichtingsfietspad aanwezig. Ook voor voetgangers is ten noorden van het plangebied een vrijliggend voetpad aanwezig aan de westzijde van het Europaplein. Ten zuiden van de aansluiting van het plangebied ligt het voetpad aan de oostzijde van de rijbaan en zijn er geen voorzieningen aanwezig voor fietsers. Dit betekent dat fietsers de rijbaan moeten delen met het gemotoriseerde verkeer. Op basis van de lage maximumsnelheid en de inrichting van de rijbaan conform Duurzaam Veilig wordt de verkeersveiligheid van fietsers gewaarborgd. Op zowel de Batabrug als de Bataweg wordt het fietsverkeer afgewikkeld via een vrijliggend tweerichtingsfietspad. Dit fietspad maakt onderdeel uit van de Slowlane die Best met Eindhoven verbindt.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde OV-halte vanaf het plangebied is gelegen op circa 200 meter loopafstand aan de Kanaaldijk. Vanaf deze halte kan gebruik worden gemaakt van buslijn 9, tussen Eindhoven en Best, met een frequentie van 30 minuten.

4.3.2.2 Parkeren

Autoparkeren

Doorgaans wordt de parkeerbehoefte van een ontwikkeling bepaald aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen. De beoogde ontwikkeling betreft het planologisch verankeren van de bestaande planologische functies. Omdat de beoogde situatie hoofdzakelijk al als pilot bestaat is binnen het plangebied een nulmeting uitgevoerd (zie bijlage 1). Als onderdeel van deze nulmeting is in mei 2023 een parkeerdrukmeting uitgevoerd.

In de bestaande situatie bedraagt het parkeeraanbod van het plangebied 298 parkeerplaatsen. De totale brutovloeroppervlakte van de aanwezige functies binnen het plangebied is 23.288 m² bvo. Dit betekent dat in de bestaande situatie een parkeeraanbod beschikbaar is van (298 / (23.288 / 100) =) circa 1,3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Uit de resultaten van de parkeerdrukmeting blijkt dat gedurende de telperiode de maximaal gemeten bezettingsgraad 85% bedroeg, wat neerkomt op een bezetting van 253 parkeerplaatsen. In de bestaande situatie is er dus een restcapaciteit van 45 parkeerplaatsen binnen het plangebied. Binnen het gemeentelijke parkeernormenbeleid van de gemeente Best wordt een maximaal toegestane bezetting van 85% aangehouden. Uit de resultaten van de parkeerdrukmeting blijkt dat deze grenswaarde niet wordt overschreden.

Op basis van de aanwezige functies binnen het plangebied en de resultaten uit de parkeerdrukmeting wordt voor C'park Bata aangesloten bij de gemeentelijke parkeernorm voor een 'bedrijfsverzamelgebouw'. Voor deze functie hanteert de gemeente een parkeernorm van 1,6 per 100 m² bvo. In de huidige situatie wordt binnen het plan voorzien in 1,3 parkeerplaatsen per 100 m² waarmee wordt voorzien in de werkelijke parkeerbehoefte van het plangebied. Als voorwaardelijke verplichting voor de beoogde ontwikkeling wordt binnen het plangebied ruimte gereserveerd voor de realisatie van de resterende ((23.288 / 100) x 0,3 =) 70 parkeerplaatsen. Uit de nulmeting blijkt dat in de bestaande situatie 298 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Inclusief het bestaande parkeeraanbod is binnen het plangebied ruimte voor de realisatie van in totaal 465 parkeerplaatsen, waarmee ruimschoots kan worden voorzien in de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling (zie onderstaande figuur).

4.1 Situatie te realiseren parkeerplaatsen

Met extra aanpassingen, herinrichting en/of gestapelde oplossingen kan dit aantal nog verder worden uitgebreid. In geval van overlast voor de omgeving wordt binnen het plangebied ruimte gereserveerd om parkeerplaatsen te realiseren. Qua ruimtereservering wordt rekening gehouden met het verschillen de tussen de berekende parkeerbehoefte conform de gemeentelijke parkeernorm voor bedrijfsverzamelgebouw en de feitelijke parkeerbehoefte. Dit is met planregel geborgd.

Fietsparkeren 

Naast de parkeerdruk van het gemotoriseerde verkeer is gedurende de parkeerdrukmeting ook het fietsparkeren binnen het plangebied geïnventariseerd. In totaal is binnen het plangebied ruimte beschikbaar voor het stallen van 130 fietsen. Uit de resultaten van de parkeerdrukmeting blijkt dat gedurende de telperiode de hoogst gemeten bezetting circa 30 stallingsplaatsen bedroeg. Hieruit wordt geconcludeerd dat de reeds beschikbare stallingsgelegenheid ruimschoots volstaat voor het opvangen van de fietsparkeerbehoefte.

Bij een uitbreiding geldt op basis van de CROW (Leidraad Fietsparkeren, publicatie 2019) een norm voor fietsparkeren van 1,5 per 100 m2 bvo of per vijf werkplekken.

4.3.2.3 Verkeersgeneratie

De beoogde ontwikkeling is gericht op het planologisch verankeren van de bestaande planologische functies. Zoals eerder benoemd wordt voor de invulling van het plangebied aangesloten bij de kencijfers voor een bedrijfsverzamelgebouw. Met behulp van de kencijfers uit CROW publicatie 381 is de verkeersgeneratie gedurende een gemiddelde weekdag berekent. Conform CROW publicatie 381 wordt voor het omrekenen van weekdag naar werkdag voor werkfuncties een omrekenfactor van 1,33 toegepast. In tabel 4.1 is de verkeersgeneratie van het plangebied weergegeven.

Tabel 4.1 De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling

Functie	Aantal	Kencijfer	Weekdag (mvt/etmaal)	Werkdag (mvt/etmaal)
Bedrijfsverzamelgebouw	23.288 m² (bvo)	7,35 per 100 m² bvo	1.711,67	2.276,52

De verkeersgeneratie van het plangebied bedraagt 2.277 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag.

Verkeerstoedeling

Als onderdeel van de nulmeting is ook een enquête uitgevoerd naar waar de werknemers van het plangebied vandaan komen. Op basis van de resultaten is een inschatting gemaakt van waar het gegenereerde verkeer naar toe rijdt. Voor het bepalen van de toedeling van het gegenereerde verkeer over het omliggende wegennet is vervolgens gebruik gemaakt van de navigatietool van Google Maps. Vanaf het plangebied wordt het gegenereerde verkeer volledig over het Europaplein ontsloten in noordelijke richting naar het kruispunt Batabrug – Bataweg – Europaplein. Op dit kruispunt wordt 50% (1.138 mvt/etmaal) ontsloten over de Bataweg in oostelijke richting naar de aansluiting op de A58, vanaf waar 30% (683 mvt/etmaal) wordt ontsloten in zuidoostelijke richting en 20% (455 mvt/etmaal) richting het westen. De resterende 50% (1.138 mvt/etmaal) wordt vanaf het kruispunt Batabrug – Bataweg – Europaplein in oostelijke richting ontsloten over de Bataweg naar het kruispunt Eindhovenseweg Zuid – De Dieze – Terraweg. Op dit kruispunt wordt 35% (797 mvt/etmaal) in noordelijke richting ontsloten naar het kruispunt Eindhovenseweg Zuid – Ncb-Weg – Kanaaldijk en 15% (341 mvt/etmaal) over de Eindhovenseweg Zuid in zuidelijke richting. Op het kruispunt Eindhovenseweg Zuid – Ncb-Weg – Kanaaldijk slaat 5% (114 mvt/etmaal) af op de Ncb-Weg richting het oosten. De overige 30% (683 mvt/etmaal) van het gegeneerde verkeer wordt verder over de Eindhovenseweg Zuid ontsloten richting de aansluiting op de A2, vanaf waar 10% (228 mvt/etmaal) wordt ontsloten richting het zuiden en 20% (455 mvt/etmaal) richting het noorden. In onderstaande figuur is de beoogde verkeerstoedeling weergegeven.

De toedeling van het gegenereerde verkeer

Beoordeling verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

Doordat de beoogde situatie reeds al aanwezig is als een pilot binnen het plangebied, maakt de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling al deel uit van het bestaande verkeersbeeld. Gedurende de nulmeting is naast de parkeerbehoefte ook gekeken naar de verkeersituatie in het omliggende gebied. Hierin zijn geen knelpunten waargenomen in de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid van de omliggende wegen. Hieruit wordt geconcludeerd dat het planvoornemen niet leidt tot knelpunten.

4.3.3 Conclusie

Het planvoornemen is al reeds aanwezig in de bestaande situatie. Op basis van een nulmeting voldoet het huidige parkeeraanbod van 298 parkeerplaatsen voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Aansluitend bij de gemeentelijke parkeernormen voor een bedrijfsverzamelgebouw zouden 70 aanvullende parkeerplaatsen benodigd zijn. Binnen het plangebied is voldoende ruimte gereserveerd voor het aanleggen van aanvullende parkeergelegenheid indien de parkeerdruk in het gebied stijgt. De verkeersgeneratie van het planvoornemen bedraagt 2.277 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Deze verkeersgeneratie maakt in de huidige situatie al onderdeel uit van het heersende verkeersbeeld, waarbij geen knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet ondervonden worden. Hieruit wordt geconcludeerd dat de aspecten verkeer en parkeren geen belemmering vormen voor het planvoornemen.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

4.4.1 Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

4.4.2 Toetsing

Voor dit bestemmingsplan is een quickscan bedrijven en milieuzonering opgesteld (bijlage 2 ). In de quickscan is zowel gekeken naar inwaartse en uitwaartste zonering (voor de bestaande planologische situatie, de feitelijke situatie en beoogde situatie). In deze plantoelichting wordt de beoogde situatie verder toegelicht. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Omgevingstype

Het plangebied zelf wordt aangemerkt als gelegen in gemengd gebied, vanwege de ligging

op een bedrijventerrein. De woonwijken ten westen en noorden van het plangebied worden aangemerkt als ‘rustige woonwijk’, aangezien daar geen sprake is van milieubelastende functies op korte afstand van woningen. Binnen het plangebied zelf worden geluidgevoelige objecten expliciet uitgesloten. Het aspect geluid vanwege bedrijven in de omgeving hoeft ter plaatse van het plangebied niet te worden getoetst.

Uitwaartse zonering

Bij uitwaartse milieuzonering wordt uitgegaan van de milieubelastende functies. In een zone rondom de milieubelastende functies worden woningen geweerd.

De beoogde situatie komt voor een groot deel overeen met de feitelijke situatie. Het is echter de wens om een bepaalde mate van flexibiliteit in het bestemmingsplan op te nemen, waarmee ook toekomstige ontwikkelingen planologisch ondervangen zijn.

In de quickscan zijn de beoogde functies in brede zin (worst-case) beschouwd.

Work

• specifiek bedrijf, ‘Bata productie en reparatie’
• werken, bedrijven t/m milieucategorie 3.1 (oostelijk deel) en milieucategorie 3.2 (westelijk deel)
• kantoren en kantoorachtige functies
• dienstverlening
• specifieke detailhandel, ‘Bata superstore’

Stay

• ontmoeting
• congres
• vergaderruimte
• (ondersteunende) horeca
• kantoren en kantoorachtige functies

Enjoy

• vrije tijd
• recreatie
• maatschappelijk
• cultuur
• sport

De milieubelastende functies en de bijbehorende richtafstanden zijn weergegeven op onderstaande figuur.

Richtafstanden binnen het plangebied beoogde milieubelastende functies

• Toets omliggende woonwijk

De omliggende woonwijken vormen een rustige woonwijk. In de bestaande planologische

situatie overlapt alleen de richtafstand voor het aspect geluid behorende bij de ‘Groothandel in metalen en -halffabrikaten’ met de woonwijken in de omgeving. De aspecten geur, stof en gevaar vormen geen knelpunt. Voor het aspect geluid vormt de geluidzone voldoende bescherming voor de woningen voor de mogelijke milieubelastende functies binnen het plangebied. Er wordt een nader akoestisch onderzoek uitgevoerd vanwege de beoogde functies op het C'Park Bata Best ten aanzien van geluidgevoelige objecten in de omgeving en de geluidzone. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in paragraaf 4.6.3.

• Toets omliggende bedrijventerrein

Het omliggende bedrijventerrein vormt een gemengd gebied. In de beoogde situatie

overlappen de richtafstanden van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar met het

omliggende bedrijventerrein. Op het bedrijventerrein is sprake van bedrijfsgebouwen en

enkele bedrijfswoningen. De beoordeling voor de bedrijfsgebouwen en de bedrijfswoningen functies is als volgt:

Bedrijfsgebouwen op het omliggende bedrijventerrein worden niet beschermd voor de aspecten stof (geen beoordelingslocatie lucht) en geluid (geen geluidgevoelig object). Bedrijfsgebouwen kunnen wel geurgevoelige objecten of (beperkt) kwetsbare objecten zijn. Mochten binnen het plangebied bedrijven van milieucategorie 3.2 binnen de daartoe opgenomen functieaanduidingen worden opgericht, dan moet in het milieuspoor rekening worden gehouden met de aspecten geur en gevaar ten opzichte van geurgevoelige objecten of (beperkt) kwetsbare objecten op het bedrijventerrein:

• Geur: voor veelvoorkomende situaties is het voorkomen van geurhinder in het Activiteitenbesluit uitputtend geregeld:
  • a. afvoerpijp 2 meter bovendaks (alle daken binnen 25 meter), of;
  • b. doelmatige ontgeuringsinstallatie.

Voor wat betreft geur biedt het beoogde bestemmingsplan geen ruimere mogelijkheden dat het vigerende bestemmingsplan. Er is zelf sprake van een afwaardering van de mogelijkheden. Omdat er in de feitelijke situatie geen relevante geurbronnen zijn, de milieuwetgeving voldoende bescherming biedt en mogelijke toekomstige bedrijven de omliggende geurgevoelige objecten kunnen meewegen in hun overwegingen zich daar te vestigen, vormt geurhinder geen belemmering voor het plan.

• Gevaar: in de beoogde situatie is geen sprake van inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), omdat deze worden uitgesloten in de planregels.

 

Bedrijfswoningen op het omliggende bedrijventerrein worden beschermd voor de

aspecten geur, stof, geluid en gevaar. In de bestaande planologische situatie is al

rekening gehouden met de aanwezigheid van de woningen op het bedrijventerrein.

De maximaal mogelijke milieucategorieën binnen het plangebied zijn gebaseerd op

de aanwezigheid van die bedrijfswoningen. In de beoogde situatie is sprake van een

afwaardering van de mogelijkheden, maar overlappen de richtafstanden nog altijd

deze bedrijfswoningen. De beoordeling van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar

ten aanzien van de bedrijfswoningen is als volgt:

• Geur: in de feitelijk situatie is geen sprake van relevante geuremissies. Tussen de bedrijfswoningen en het plangebied bevinden zich bedrijfsgebouwen, welke ook geurgevoelig zijn en hetzelfde niveau van bescherming genieten. Omdat bij deze bedrijfsgebouwen al sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat vormen de verder weg gelegen bedrijfswoningen geen extra belemmering voor het plan.
• Stof: in de feitelijke situatie is geen sprake van relevante stofemissies. Dit aspect betreft grof stof, bijvoorbeeld door opslag van stuifgevoelig materiaal. Er zijn geen normen of grenswaarden voor grof stof. In het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn regels opgenomen ter voorkoming van stofhinder in de omgeving (buiten de eigen inrichtingsgrenzen). Vanwege deze regels zal ook in een toekomstige situatie sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten aanzien van stof.
• Geluid: in de beoogde situatie kan sprake zijn van relevante geluidemissies. Om deze reden worden de bedrijfswoningen op het bedrijventerrein meegenomen in het bovengenoemde nader akoestisch onderzoek (paragraaf 4.6.3) vanwege de beoogde functies op het C'Park Bata Best.
• Gevaar: in de beoogde situatie is geen sprake van inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), omdat deze worden uitgesloten in de planregels.

• Waarborgen in de planregels

In de planregels is expliciet opgenomen dat geluidszoneringsplichtige inrichtingen, BEVI-inrichtingen en geluidsgevoelige functies binnen het plangebied niet zijn toegestaan.

• Akoestisch onderzoek industrielawaai

Er wordt een nader akoestisch onderzoek uitgevoerd vanwege de beoogde functies op het C'Park Bata Best ten aanzien van geluidgevoelige objecten in de omgeving en de geluidzone (zie paragraaf 4.6.3).

Inwaartse zonering

Bij inwaartse milieuzonering wordt uitgegaan van de milieugevoelige functies. In een zone rondom de milieugevoelige functies zijn bepaalde milieubelastende functies niet toelaatbaar.

Objecten binnen het plangebied worden niet beschermd voor de aspecten stof (geen

beoordelingslocatie lucht) en geluid (geen geluidgevoelige objecten mogelijk op

geluidgezoneerd industrieterrein). Objecten op binnen het plangebied kunnen wel geurgevoelige objecten of (beperkt) kwetsbare objecten zijn. Mocht bij verdere planvorming het plangebied niet langer tot het geluidgezoneerd industrieterrein behoren, dan is nog altijd geen sprake van geluidgevoelige objecten, omdat geluidgevoelige functies (woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen en kinderdagverblijven) in de planregels van het op te stellen bestemmingplan worden uitgesloten.

Volgens het vigerende bestemmingsplan ‘’ Bedrijventerreinen Best - 't Zand, Breeven en

Heide’ is in de omgeving van het plangebied sprake van de bestemming ‘Bedrijventerrein –

3’ met verscheidene functieaanduidingen voor milieucategorieën en specifieke vormen van bedrijven. Deze functieaanduidingen zijn overgenomen op onderstaande figuur.

Omdat voor het plangebied alleen de aspecten geur en gevaar van belang zijn, zijn alleen de inrichtingen met mogelijke geurbronnen en inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) inzichtelijk gemaakt.

De milieubelastende functies en de bijbehorende richtafstanden zijn weergegeven op

onderstaande figuur. Omwille van de duidelijkheid zijn alleen de met

het plangebied overlappende richtafstanden weergegeven. Als om elk perceel een

richtafstand wordt weergegeven is de afbeelding onleesbaar.

Richtafstanden in de omgeving van het plangebied aanwezige milieubelastende functies

De adressen waar sprake is van overlapping worden hieronder toegelicht:

• De Dieze 21, De Dieze 28: de maximaal planologische richtafstand overlapt met het plangebied, maar de richtafstand behorende bij de feitelijke activiteiten niet. Feitelijk is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Aangezien er tussen het plangebied en het bedrijf al bestaande geurgevoelige en (beperkt) kwetsbare objecten zijn gelegen, vormt het plan geen extra belemmering voor de maximale planologische mogelijkheden en is ook in een toekomstige situatie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gewaarborgd.
• De Dieze 2, 18, 20, 24, 24A-H, 30, De Run 17, 21, 25, 27, 29: de maximaal planologische richtafstand overlapt met het plangebied, maar de richtafstand voor de aspecten geur en gevaar behorende bij de feitelijke activiteiten niet. Feitelijk is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Aangezien de gebouwen binnen het plangebied en in de directe omgeving van het bedrijf al bestaande geurgevoelige en (beperkt) kwetsbare objecten zijn, vormt het plan geen extra belemmering voor de maximale planologische mogelijkheden.
• De Dieze 26: de maximaal planologische richtafstand overlapt met het plangebied, de richtafstand voor de aspecten geur en gevaar behorende bij de feitelijke activiteiten (milieustraat) bedragen 10 meter. Feitelijk vindt geen opslag van enige stoffen, maar ook geen groen (de geurbron bij een milieustraat) of gevaar (gasflessen, etc) binnen 10 meter van bebouwing binnen het plangebied plaats. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het bevoegd gezag beslist of sprake is van een onevenredige belemmering voor de milieustraat.
• Tongelreep 1: een deel van de bebouwing binnen het plangebied ligt binnen de richtafstand voor het aspect geur en het aspect gevaar vanwege het chemisch industriebedrijf aan Tongelreep 1. Voor het aspect geur is op basis van het milieudossier beoordeeld of daadwerkelijk sprake is van geurbronnen en of vervolgens sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Uit het milieudossier blijkt dat geen sprake is van relevante geurbronnen. Daarom is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied. Omdat de bebouwing binnen het plangebied sprake is van bestaande geurgevoelige objecten, wordt het chemisch industriebedrijf aan Tongelreep 1 niet in haar belangen geschaad. Voor het aspect gevaar kan worden beoordeeld dat het plangebied niet binnen de plaatsgebonden risicocontouren van de Bevi-inrichting aan Tongelreep 1 ligt. Uit gegevens van de Signaleringskaart EV blijkt dat geen sprake is van een relevant invloedsgebied voor wat betreft het groepsrisico door dit bedrijf. Echter ligt het plangebied wel binnen de veiligheidszone en het invloedsgebied van de aardgasleiding A-525-02 van Gasunie. Bij verder planvorming is nader onderzoek naar het aspect externe veiligheid nodig. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3 en wordt toegelicht in paragraaf 4.7.

4.4.3 Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat de feitelijke en beoogde situatie van het C'park Bata inpasbaar zijn in de omgeving.

4.5 Archeologie en cultuurhistorie

4.5.1 Archeologie

Normstelling en beleid

Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

Toetsing

De gemeente Best heeft archeologisch beleid opgesteld. Bij dit archeologische beleid behoort onder andere een archeologische beleidskaart en een archeologische verwachtingen en waardenkaart. De archeologische waarden zijn via het paraplubestemmingsplan 'Parkeernormen en archeologie' planologisch verankerd. Voor het plangebied geldt geen archeologische dubbelbestemming. Archeologisch onderzoek is niet nodig.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5.2 Cultuurhistorie

Normstelling en beleid

Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

Toetsing

Het plangebied is aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. De gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van het historische en ruimtelijk karakter. Het gebied is onderdeel van een beschermd dorpsgezicht, samen met het oude deel van Batadorp.

De gebouwen 11, 21 en 31 zijn aangewezen als Rijksmonument. Dit betreffen de voormalige schoenenfabriek en het daarbij behorende kantoor en de kousenfabriek aan het Europaplein 1.

Het gehele “Industrieel complex Batadorp” is conform de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord- Brabant aangewezen als Stedenbouw van historische waarde. Dit betreft alle huidige bebouwing die momenteel binnen het gebied staat en niet gerealiseerd gebouw 41.

Het fabriekscomplex van Bata is van algemeen belang. Het geheel heeft cultuurhistorische waarde als voorbeeld van een sociaal-economische ontwikkeling, namelijk de industrialisatie en internationalisering van Noord-Brabant in het Interbellum. Het is tevens van belang voor de typologische ontwikkeling van de hoogbouw voor de schoen- en lederindustrie, onder invloed van de uitgangspunten van het Functionalisme. Het heeft architectuurhistorisch belang als karakteristiek en zeldzaam voorbeeld van het Functionalisme en als voorbeeld van fabrieksbouw met een sterk internationaal karakter. Het geheel heeft ensemblewaarden als functioneel onderdeel van de Companytown Batadorp, die voor Nederland als een zeer bijzondere stedenbouwkundige ontwikkeling aangemerkt dient te worden.

Voor het behoud van het cultuurhistorisch waardevolle ensemble en de drie rijksmonumenten daarin, is een duurzame vervolgfunctie noodzakelijk. De behoefte aan ruimte voor gemengde functies is in feite al bewezen omdat de gebouwen inmiddels zijn verhuurd en in gebruik zijn genomen door de vervolgfuncties.

In de planregels is bescherming van de cultuurhistorische waarden geborgd en zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van het historische en ruimtelijk karakter. Het is verboden bouwwerken te slopen.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6 Geluid

4.6.1 Normstelling en beleid (algemeen)

De Wet geluidhinder en het Activiteitenbesluit vormen het wettelijk kader voor de beoordeling van geluid voor wegen, windturbines en bedrijven. In de Wet geluidhinder zijn normen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai (industrieterreinen) opgenomen. In het Activiteitenbesluit zijn normen voor individuele inrichtingen en windturbines opgenomen. Vanwege de ligging nabij Vliegbasis Eindhoven is ten slotte ook luchtvaartlawaai relevant.

4.6.2 Wegverkeerslawaai

Normstelling en beleid

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor.

Toetsing

Het plan voorziet vooralsnog niet in de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten. Het is dan ook niet noodzakelijk om een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai of railverkeerslawaai uit te laten voeren.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai / railverkeerlawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.3 Industrielawaai

Ten aanzien van industrieterreinen is in de Wgh bepaald dat wanneer met het vaststellen van een bestemmingsplan een industrieterrein in de zin van deze wet ontstaat (waar inrichtingen zijn gevestigd c.q. het bestemmingsplan toestaat dat deze zich hier kunnen vestigen die ‘in belangrijke geluidshinder kunnen veroorzaken’, de zogenaamde grote lawaaimakers), tevens een rond het betrokken terrein gelegen zone vastgesteld dient te worden, waarbuiten de geluidsbelasting vanwege dat terrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan. Dit gebeurt op basis van een akoestisch onderzoek. Het industrieterrein zelf maakt geen deel uit van de zone.

Buiten de geluidszone mag de geluidbelasting als gevolg van de bedrijven op het industrieterrein niet meer bedragen dan 50 dB(A). Binnen de geluidszone zijn woonbestemmingen en andere geluidsgevoelige bestemmingen slechts aanvaardbaar indien de geluidsbelasting aan de gevel aan de wettelijke grenswaarden voldoet. Ook binnen de geluidszone geldt voor (nieuwe of uitbreiding van) woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen een wettelijke voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). In bepaalde gevallen is de vaststelling van een hogere grenswaarde tot 55 dB(A) mogelijk. Bij vervangende nieuwbouw is een hogere waarde tot 60 dB(A) mogelijk.

Op 6 juni 1991 is door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant een geluidszone vastgesteld rond het industrieterrein ‘Noord’ (inmiddels industrieterrein ’t Zand geheten).

De bedrijventerreinen Breeven en Heide zijn niet gezoneerd conform de Wgh. In 1993 heeft het college van burgemeester en wethouders echter besloten beleidsmatig een geluidszone vast te stellen. Het doel van de beleidsmatige vastgestelde geluidszone is om geluidsproducerende activiteiten op het bedrijventerrein ruimtelijk van elkaar te scheiden. De beleidsmatige geluidszone heeft een andere status dan de geluidszones conform de Wgh.

Toetsing

Het plangebied ligt buiten de contour van het gezoneerde industrieterrein van industrieterrein 't Zand. Wel ligt het plangebied binnen de beleidsmatig vastgestelde zone van Breeven.

De als 'geluidzone – industrie' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein 't Zand' op geluidsgevoelige objecten. Daarnaast geldt dat een op grond van de andere aangewezen bestemmingen toelaatbaar gebouw, of de uitbreiding daarvan, welke kan worden aangemerkt als een geluidsgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder, met uitzondering van bestaande geluidsgevoelige objecten, slechts mag worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein 't Zand op de gevels van dit gebouw niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

De toegestane categorie van bedrijvigheid is in het onderhavige bestemmingsplan verlaagd naar milieucategorie 3.2. Ter bescherming van de omgeving zijn de planregels uit het geldende bestemmingsplan overgenomen in dit bestemmingsplan met dien verstande dat in dit bestemmingsplan (ook) geen geluidgevoelige objecten worden toegestaan.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe geluidsgevoelige activiteiten of nieuwe geluidsgevoelige objecten mogelijk en leidt derhalve niet tot een beperking in de bedrijfsvoering van de bestaande bedrijven op 't Zand en Breeven. Daarnaast moeten de bestaande bedrijven al voldoen aan de daarvoor geldende regels uit het Activiteitenbesluit.

Aanvullend is een nader akoestisch onderzoek (bijlage 6) uitgevoerd vanwege de beoogde functies op het C'Park Bata Best ten aanzien van geluidgevoelige objecten in de omgeving en de geluidzone. Vanwege bovenstaande argumenten, een verlaging van de toegestane milieucategorie en het uitsluiten van geluidsgevoelige objecten, wordt volstaan met de conclusies:

In dit onderzoek zijn de geluidniveaus vanwege het plan C'Park Bata Best berekend.

Uit de berekeningen blijkt dat er:

• geen toename is van de geluidbelasting op de zonebewakingspunten ten opzichte

van de huidige situatie die is opgenomen in het zonebewakingsmodel;

• sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat;
• voldaan kan worden aan de grenswaarden voor geluid uit het Activiteitenbesluit

milieubeheer.

Conclusie

Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.4 Luchtvaartlawaai

Ten zuidwesten van het plangebied is vliegveld Eindhoven gelegen. In de nabijheid van het vliegveld Eindhoven gelden conform de Wet Luchtvaart en het Luchthavenbesluit geluidzones waarbinnen beperkingen gelden voor oprichting van geluidsgevoelige functies.

De geluidbelaste gebieden worden uitgedrukt in Kosten-eenheden, of wel Ke-zones. De grens voor de maximaal toelaatbare geluidbelasting voor nieuwe geluidgevoelige objecten bedraagt in principe 35 Ke. In de zone tussen 35 en 40 Ke is voor geluidgevoelige objecten de vaststelling van een hogere grenswaarde in beginsel mogelijk. Voor bestaande geluidgevoelige objecten (waaronder woningen) geldt in principe ook een grenswaarde van 40 Ke. Als gevelmaatregelen zijn getroffen, zijn voor bestaande geluidgevoelige objecten hogere grenswaarden (tot 65 Ke) toegestaan.

Toetsing

Het plangebied ligt buiten de Ke-contour van vliegbasis Eindhoven. Bovendien voorziet het plan vooralsnog niet in de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten.

Conclusie

Het aspect luchtvaartlawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.7 Externe veiligheid

4.7.1 Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• Bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

4.7.2 Toetsing

Voor dit bestemmingsplan is een quickscan externe veiligheid opgesteld, opgenomen in bijlage 3. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Het plangebied bevindt zich nabij een kerosineleiding, een hogedruk aardgasleiding en de spoorlijn Boxtel-Eindhoven waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Onderstaande figuur toont de ligging van het plangebied ten opzichte van de risicobronnen.

Risicobronnen in de omgeving

Kerosineleiding

• Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.
• Het groepsrisico is kleiner dan de oriëntatiewaarde en wijzigt niet door de planontwikkeling. Volstaan kan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Aardgasleiding

• Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.
• Het groepsrisico is kleiner dan de oriëntatiewaarde en wijzigt niet door de planontwikkeling. Volstaan kan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico.
• De belemmeringenstrook legt geen beperkingen op aan het plangebied.

Spoorlijn

Het plangebied ligt buiten de 200 m zone waarbinnen conform art. 8 van het Bevt verantwoording afgelegd dient te worden over de invloed op het groepsrisico. Wel dient het Bevt het bestuur van de veiligheidsregio in de gelegenheid te worden gesteld om advies uit te brengen over de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien een ramp zich voordoet.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Uit de quickscan blijkt dat vanwege de kerisoneleiding en de gasleiding een beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is. In een beperkte verantwoording van het groepsrisico hoeven slechts vier zaken aan de orde te komen, namelijk:

• a. De personendichtheid in het invloedsgebied van de buisleidingen.
• b. De hoogte van het groepsrisico.
• c. De bestrijdbaarheid.
• d. De zelfredzaamheid.

• In de huidige situatie worden alle gebouwen gebruikt voor productie. Voor de huidige situatie is op basis van de BAG uitgegaan van een totaal van 346 aanwezigen. In de toekomstige situatie worden gebouw 11, 12 en 42 gebruikt door Bata, de overige gebouwen worden verhuurd aan verschillende bedrijven. De gebouwen zelf wijzigen niet. Met gebruikmaking van de kengetallen in de Handleiding populatieservice wordt een aantal van in totaal 659 aanwezigen berekend.
• In de huidige en toekomstige situatie is het groepsrisico 0.325 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Een factor 0.325 betekent bijvoorbeeld dat het groepsrisico ongeveer 3 keer kleiner is dan de oriëntatiewaarde.
• Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Eindsestraat. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Dongen. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.
• In de toekomstige situatie wordt mogelijk een nieuw bedrijfsgebouw gerealiseerd (de bebouwing is reeds toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan). De aanwezigen worden als zelfredzame personen beschouwd. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Het maatgevende scenario voor de buisleidingen betreft een fakkelbrandscenario. Vanwege (graaf)werkzaamheden ontstaat een breuk in een hogedruk aardgasleiding. Het aardgas stroomt onder hoge druk uit. Het brandbare gas ontsteekt waardoor een fakkelbrand optreedt.  De effecten van een fakkelbrand zijn hittestraling en rook. Om schuilen/vluchten te bevorderen wordt geadviseerd om afschakelbare ventilatie te installeren om te voorkomen dat (rook) gassen naar binnen worden gezogen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Advies Veiligheidsregio

Gezien het feit dat het groepsrisico niet toeneemt, het grotendeels bestaande bebouwing betreft, de locatie voor hulpdiensten van verschillende kanten bereikbaar is, er gevlucht kan worden in verschillende richtingen en het beleid bluswatervoorziening en bereikbaarheid zal worden opgevolgd, luidt het advies:

• Communiceer actief met de omwonenden in het plangebied over de risico's van de gevaarlijke stoffen. Geef daarbij aan wat omwonenden moeten doen bij een incident, namelijk vluchten van de risicobron af. Dit bevordert de zelfredzaamheid van omwonenden. Dit advies geldt ook voor bedrijfshulpverleningsorganisaties. Voor ruimtelijk ontwikkelingen vlakbij het spoor is voor het risico op een ongeval met het vervoer van gevaarlijke stoffen een risicocommunicatielijn ontwikkeld. Meer hierover vindt u op https://www.ophetjuistespoor.nl/ . Op deze site staat onder andere uitgelegd hoe omwonenden van het spoor moeten handelen als zich een dergelijk incident voordoet.
• Pas de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van VRBZO toe. Wanneer een beoogde oplossing aan de beleidsregels voldoet, kunt u ervan uitgaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening gerealiseerd wordt. De beleidsregels staan op https://www.vrbzo.nl/wp-content/uploads/2018/04/170307-beleidsregelsbereikbaarheid- en-bluswatervoorziening-brabant-definitief-1-0-vastgesteld.pdf Heeft u ten behoeve van de bereikbaarheid en bluswatervoorziening behoefte aan een advies op maat? Neem dan contact op met [e-mail]. Bij bestemmingplannen waarbij zich een toxisch scenario (giftige schadelijke stoffen) kan voordoen adviseren wij u tevens de volgende maatregelen:
  • 1. Nieuw op te richten gebouwen moeten aan het Bouwbesluit 2012 voldoen. In dit besluit is geregeld dat gebouwen uitgevoerd moeten worden met een mechanische ventilatie die uitgezet kan worden. Aanvullend op deze regelgeving adviseren wij om de aanzuigopeningen van deze ventilatie bij voorkeur hoog en afgekeerd van de risicobron te realiseren.

4.7.3 Conclusie

Het plangebied bevindt zich nabij een kerosineleiding, een hogedruk aardgasleiding en de spoorlijn Boxtel-Eindhoven waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied ligt niet in de contour van het plaatsgebonden risico van deze objecten. Voor de kerosineleiding en de gasleiding is een beperkte verantwoording van het groepsrisico opgenomen.

4.8 Luchtkwaliteit

4.8.1 Normstelling en beleid

Wet Milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het

oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar-en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij een ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.
• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10)

4.8.2 Toetsing

De beoogde ontwikkeling leidt tot een toename van het verkeer van 1.711,67 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde) in de omgeving, zie paragraaf 4.3.2.3. In de NIBM-tool (versie 23-04-2022) is 2024 als jaar van planrealisatie aangehouden. Voor vrachtverkeer is 1% aangehouden. Uit de berekening blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 1,03 µg/m³ en van fijnstof van 0,27 µg/m³ (onderstaande figuur). Beide toenames zijn onder 1,2 µg/m³. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Resultaten NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) 2022 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Bataweg, ten noorden van het plangebied. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2021; 16,9 µg/m³ voor NO2, 18,1 µg/m³ voor PM10 en 10,8 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen.

4.8.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.9 Kabels en leidingen

4.9.1 Normstelling en beleid

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

4.9.2 Toetsing

Binnen het plangebied zelf zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Ten noorden van het plangebied ligt een Defensie-brandstofleiding. Deze leiding heeft de dubbelbestemming 'Leiding - Brandstof'. Deze leiding heeft een belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook deels over het plangebied. Binnen deze zone zijn geen nieuwe gebouwen toegestaan. Voor wat betreft de veiligheidszone van deze leiding wordt verwezen naar paragraaf 4.7.2.

Ter hoogte van de Parkweg en het verlengde daarvan, ligt een gasleiding. Deze leiding heeft de dubbelbestemming 'Leiding - Gas'. Deze leiding heeft een belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook ligt buiten het plangebied. Voor wat betreft de veiligheidszone van deze leiding wordt verwezen naar paragraaf 4.7.2.

Verder is op ruim 250 meter ten (noord)oosten van het plangebied een bovengrondse 150kv-hoogspanningsleiding aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied of de belemmeringenstrook van deze hoogspanningsverbinding.

4.9.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.10 Bodem

4.10.1 Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

4.10.2 Toetsing

Dit bestemmingsplan maakt geen bodemgevoelige functies en/of gebouwen mogelijk en er vinden geen bodemroerende werkzaamheden plaats. Een bodemonderzoek is niet noodzakelijk.

Neittemin is een historisch bureauonderzoek bodem uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 7. Uit dit vooronderzoek blijkt dat er aanleiding is voor vervolgonderzoek in de vorm van een verkennend bodemonderzoek. Het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek is als randvoorwaarde c.q. verplichting opgenomen bij het thema bouwen.

4.10.3 Conclusie

Het aspect bodem staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg. Bij nieuwbouw is op grond van wet- en regelgeving een bodemonderzoek verplicht .

4.11 Water

4.11.1 Beleid en normstelling

Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van de watertoets is dat zij zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets.

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. De ecologische ambities worden vooral op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Waterwet

In december 2009 is de nieuwe Waterwet van kracht geworden. Hierin zijn de watertaken van de gemeente opgenomen. Een gemeente is verplicht zorg te dragen voor de kwaliteit van het grondwater en afstromende hemelwater. In december 2009 is tevens het Nationaal Waterplan (NWP) door het kabinet vastgesteld. Het NWP beschrijft de maatregelen dien in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor de toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden. Verder is hierin opgenomen hoe ook de kansen die water biedt te benutten.

Nationaal Waterplan 2022-2027

Op 18 maart 2022 is het Nationaal Waterplan (NWP) 2022-2027 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan 2022-2027 is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021 en vervangt dit plan én de partiële herzieningen hiervan. Hierin zijn maatregelen opgenomen om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden. Het Nationaal Waterplan is tevens een structuurvisie, en is bindend voor het Rijk.

In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast. Rijkswaterstaat neemt in het Beheer- en Ontwikkelplan voor Rijkswateren (Bprw) de condities en maatregelen op voor het operationeel beheer. Om deze strategische doelen te kunnen bereiken. Net NWP is kaderstellend voor het Bprw. Het kabinet vraagt andere overheden het NWP te vertalen in hun beleidsplannen

Regionaal water- en bodem programma 2022-2027

Provincie Noord-Brabant Provinciale Staten hebben op 3 december 2021 het Regionaal Water en Bodem Programma (RWP) 2022 - 2027 vastgesteld. Het RWP staat voor het samen werken aan een klimaatbestendig en veerkrachtig water- en bodemsysteem.

Het RWP omvat de volledige water- en vitale bodemopgave in Noord-Brabant voor de planperiode 2022- 2027, met een doorkijk naar 2050. Het vertrekpunt van het RWP is de Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant - Visie op de Brabantse leefomgeving'. De omgevingsvisie bevat de ambitie van de provincie en is het overkoepelend en leidend kader voor het RWP. In het RWP wordt voor het thema water en vitale bodem nadere uitwerking en invulling gegeven aan de Brabantse Omgevingsvisie

Beleid waterschap

Het waterbeheerplan 2022-2027 van waterschap De Dommel maakt onderdeel uit van een groter geheel aan beleidsplannen. In Europa hanteren we de Europese regelgeving van de Kader Richtlijn Water (KRW). Het doel van de KRW is dat uiterlijk in 2027 alle maatregelen zijn uitgevoerd om het water in Europa schoon en gezond te krijgen en te houden. Deze richtlijn vertaalt zich naar Nederland in beleidsplannen op drie niveaus: het Nationaal Water Programma op rijksniveau, de Regionale Water Programma's op provinciaal niveau en de waterbeheerprogramma's van de waterschappen.

Het programma focust zich vooral op:

• Gebiedsgericht in plaats van beekdalgericht: de aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied.
• Integraat in plaats van sectoraal: Overheden en gebiedspartners maken keuzes over meerdere opgaven in een gebied.
• Van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen.

De regels voor de waterhuishuishouding zijn opgenomen in de Keur 2015. De algemene regels en de hydrologische uitgangspunten zijn aangepast in de vierde partiële herziening (1 april 2021). Samen met de legger vormt de Keur het juridisch instrumentarium van het Waterschap. In de Keur zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot compensatiemaatregelen in het geval van een toename van het verhard oppervlak. Daarnaast zijn in de Keur gebods- en verbodsregelingen opgenomen die betrekking hebben op handelingen in en rond watergangen en waterkeringen die zijn opgenomen in de legger. Ook op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn een aantal waterhuishoudkundige waarden geborgd. De doelstelling van het gebied is primair het waterbergend vermogen te behouden. Op grond van de Verordening ruimte gelden in het belang hiervan een aantal randvoorwaarden voor de inrichting en het gebruik van het gebied. Het waterschap vormt de toetsingsinstantie voor ontwikkelingen en werkzaamheden binnen dit gebied.

Regels voor toename van verhard oppervlak

In het geval van een toename van het verhard oppervlak moet worden voldaan aan de regels die het waterschap hieraan stelt. Op grond van artikel 3.6 van de Keur van het waterschap is het verboden om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppeling van bestaand verhard oppervlak tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen.

In de ‘Algemene regels Keur Waterschap De Dommel 2015, partiële herziening 1 april 2021' is in artikel 15 een vrijstelling van dit verbod opgenomen: er is geen vergunning nodig als de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m2 bedraagt, als minder dan 10.000 m2 bestaand verhard oppervlak wordt afgekoppeld of als de toename van het verhard oppervlak tussen de 500 en 10.000 m2 bedraagt en compenserende maatregelen zijn getroffen in de vorm van een bergings-/infiltratievoorziening. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m2 is een vergunning benodigd en geldt de ‘Beleidsregel afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak’ (artikel 13 van de ‘Beleidsregels voor waterkering, waterkwantiteit en grondwater Keur waterschap De Dommel 2015’).

Omdat in de Keur en de daarbij behorende beleidsregels is voorzien in een uitputtende regeling, is een aanvullende regeling in de regels van het bestemmingsplan niet noodzakelijk.

Waterplan Best

In het ‘Waterplan Best, ‘op naar een veerkrachtig watersysteem’ (2005) wordt een visie gegeven op het watersysteem van Best tot 2020. Het Waterplan Best dient als input en toetsingskader voor de diverse lopende projecten en processen binnen het gemeentelijk grondgebied. De visie is onderverdeeld naar vier thema’s aan de hand waarvan de waterproblematiek beschreven en aangepakt kan worden. Deze waterthema’s zijn waterkwaliteit, verdrogingsbestrijding, wateroverlast en waterbeleving. Voor onderhavig plangebied zijn met name de thema’s waterkwaliteit en wateroverlast van belang.

Ten aanzien van waterkwaliteit staat het behouden en verkrijgen van schoon grondwater, schoon oppervlaktewater en schone waterbodems centraal. Dit kan worden bereikt met de trits ‘voorkomen - scheiden – zuiveren’. Met het thema wateroverlast wordt bedoeld dat er in 2020 een natuurlijk evenwicht bestaat tussen water en de gebruiksfunctie bebouwing. Door de grote oppervlakten verharding in de bebouwde omgeving, kan het regenwater niet meer op natuurlijke wijze in de grond infiltreren en/of afstromen naar beken. Piekafvoeren in inundaties buiten het stedelijk gebied zijn het gevolg. Binnen een veerkrachtig systeem dient water de ruimte te krijgen. Derhalve wordt ten aanzien van wateroverlast de trits ‘Infiltreren - vasthouden – afvoeren’ gehanteerd.

Water- en rioleringsplan 2016 -2020

In het 'Water- en rioleringsplan 2016-2020' wordt ingegaan op de gemeentelijke zorgplicht voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Zo zijn voor deze aspecten, alsmede voor het aspect oppervlakte, een aantal opgaven en speerpunten geformuleerd:

Stedelijk afvalwater:

• Inzameling van stedelijk afvalwater;
• Transport van het stedelijk afvalwater;
• Continueren huidige rioleringszorg.

Hemelwater:

• Inzameling van hemelwater;
• Verwerken van ingezameld hemelwater
• Inspelen op klimaatverandering.

Grondwater:

• Voorkomen van grondwateroverlast.

Oppervlaktewater:

• Waterlopen en waterpartijen als drager voor recreatie en natuur;
• Mede invulling geven aan de doelen uit de Kaderrichtlijn Water (KRW).

Ten aanzien van de inzameling van stedelijk afvalwater is aangegeven dat alle percelen waar afvalwater vrij komt, aangesloten worden op (druk)riolering. Nieuwe lozers van afvalwater dienen te voldoen aan de regels uit het betreffende lozingsbesluit. Bij kleinschalige in-/uitbreidingen kan daarbij aansluiting op het bestaande (gemengde) systeem acceptabel zijn. De aanlegkosten van een aansluiting op een voorziening zijn voor rekening van de aanvrager/initiatiefnemer. Voor wat betreft het hemelwater wordt ingezet op de trits ‘schoonhouden (voorkomen) – scheiden – zuiveren’. Vertrekpunt daarbij is het principe dat stedelijk afval- en hemelwater gescheiden worden ingezameld. Bij de zorgplicht voor grondwater is het met name van belang dat er geen wateroverlast zal optreden als gevolg van planologische wijzigingen. Vandaar dat onderhavige watertoets bij ruimtelijke procedures verplicht is gesteld. Hiermee worden de waterhuishoudkundige randvoorwaarden en effecten van nieuwe ontwikkelingen vastgesteld en beoordeeld. Zodoende wordt onder andere voorkomen dat ‘natte’ gebieden bebouwd worden en/of dat onvoldoende ontwateringsmaatregelen worden getroffen.

4.11.2 Toetsing

Voor dit bestemmingsplan is een watertoets opgesteld, opgenomen in bijlage 4. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Direct ten noorden van de planlocatie aan de Betaweg ligt het Wilhelminakanaal. In onderstaande figuur is een uitsnede van de legger van Rijkswaterstaat weergegeven. Verder liggen er binnen of direct buiten het plangebied geen relevante waterlopen of andere oppervlaktewateren.

Uitsnede legger Rijkswaterstaat

Planvoornemen

De initiatiefnemer is voornemens het gebied te transformeren tot een gebied waar nieuwe duurzame economische functies en bedrijvigheid een kans krijgen. Bij de herontwikkeling van het gebied zal het cultuurhistorisch waardevolle complex behouden blijven. Sloop van de waardevolle gebouwen is, met uitzondering van gebouw 42 en de loadingdocks bij gebouw 42, niet aan de orde. Binnen de groenstrook nabij gebouw 31 rust nog een bouwtitel. Hier zal te zijner tijd gebouw 41 worden gerealiseerd. De mogelijkheid voor de realisatie van gebouw 41 bestaat al in het huidige bestemmingsplan en past ook binnen de ruimtelijke structuur van C’park Bata. Het buitenterrein zal in beginsel niet veranderen. In de toekomst zal de buitenruimte minder verhard worden en is men voornemens deze te vergroenen.

Verhard oppervlakte

Het huidig verhard oppervlak is bij benadering bepaald aan de hand van de Opentopokaart van de Publieke Dienstverlening Op de Kaart (PDOK), de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), deBasisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en luchtfoto’s.

Voor de bepaling van het verhard oppervlak in de toekomstige situatie is gebruik gemaakt van het visiedocument. Ten aanzien van het buitenterrein zal in beginsel niets veranderen. Ten opzichte van de huidige situatie zal ten aanzien van de ontwikkeling het verhard oppervlak afnemen met circa 345 m². Het verhard oppervlak in de toekomstige situatie bedraagt, bij een gelijkblijvende invulling van de buitenruimte, circa 27.850 m². In onderstaande tabel staan de oppervlakten van de huidige en toekomstige bebouwing(en) en verhardingen weergegeven.

Daarbij wordt nog opgemerkt dat overeenkomstig het visiedocument de buitenruimte verder vergroend wordt.

Waterbergingsopgave

Waterschap De Dommel stelt als eis dat de toename in verharding gecompenseerd dient te worden mits deze toename meer dan 500 m² bedraagt. Ten opzichte van de huidige situatie zal de transformatie van het plangebied dan ook resulteren in een afname van het verhard oppervlak. Er is daardoor geen watercompensatie benodigd.

Hemelwater

Uitgangspunt is dat de locatie waterneutraal zal worden ontwikkeld. In de beoogde nieuwe maar nog uit te werken situatie zal meer ruimte zijn voor groen. Daar waar extra waterbuffercapaciteit moet worden toegevoegd, zal gezocht worden naar geschikte mogelijkheden. Daarbij valt te denken aan bovengrondse voorzieningen zoals een wadi of ondergrondse voorzieningen zoals infiltratiekratten maar ook de directe omgeving van de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen.

Waterveiligheid

Op basis van de gestandaardiseerde stresstest van de gemeente blijkt met name dat bij de gebouwen 11 en 21 een risico aanwezig is dat water tegen het pand kan komen te staan of zelf het pand in stroomt. Hier dient bij het toekomstig ontwerp van de buitenruimte rekening mee gehouden te worden door bijvoorbeeld lokaal aan de voorzijde van de panden te voorzien in extra groen en waterbergende voorzieningen.

Kwaliteit 

Uitgangspunt bij elke ruimtelijke ontwikkeling is, dat de kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater niet mag verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Waar mogelijk dient een verbetering nagestreefd te worden. De waterkwaliteit wordt beïnvloed door het (veranderende) ruimtegebruik en het gebruik van bouwmaterialen.

Om de water- en bodemkwaliteit niet negatief te beïnvloeden dient bij voorkeur geen gebruik gemaakt te worden van uitlogende bouwmaterialen (koper, zink, lood). Dit aspect is als aanbeveling opgenomen in het Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen: Woningbouw nieuwbouw, Woningbouw beheer en Utiliteitsbouw (S/U237 en S/U444). De emissies vanuit bouwmaterialen dienen zoveel als mogelijk te worden beperkt.

Voor het gebruik van onkruidwerende middelen in groen en op verharding wordt het landelijke beleid gevolgd. Voor bestrijding op verhardingen zal gebruik, voor zover toegestaan, plaats vinden via de DOB-systematiek en wordt gezocht naar alternatieven zoals branden, heet water en/of borstelen.

Riolering

Als gevolg van de ontwikkeling zal het aanbod van vuilwater mogelijkerwijs wijzigen. Het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de omgeving. De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal in overleg met de gemeente besproken moeten worden.

4.11.3 Conclusie

Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten is de ontwikkeling in zowel ruimte als tijd hydrologisch positief uit te voeren. Met name in het ontwerp van de buitenruimte is winst te behalen door te vergroenen. Er worden dan ook vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de ruimtelijke procedure en de uitvoering van het plan.

Dit bestemmingsplan voorziet in artikel 9 van de planregels in voldoende waterberging bij toename van verharding van meer dan 500 m².

4.12 Ecologie

4.12.1 Normstelling en beleid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• a. Natura-2000 gebieden;
• b. Bijzondere nationale natuurgebieden;
• c. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)/Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord-Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

4.12.2 Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Kemperland, bevindt zich op circa 10 kilometer afstand ten zuidenwesten van de onderzoekslocatie.

Ligging plangebied t.o.v. Natura2000-gebied

Gezien de grote afstand tot natuurgebieden en de geringe ontwikkeling kunnen ook verstoring, verandering van de waterhuishouding en vermesting/verzuring worden uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. Voor de ontwikkeling zijn er geen sloop- of realisatiewerkzaamheden nodig. De functies zijn in bestaande panden gelegen waardoor een berekening van de realisatiefase niet nodig is. Momenteel zijn de bestaande panden al volledig in gebruik. Met het plan worden daarom niet rechtstreeks nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Mochten in de toekomst nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden, dan zullen hiervoor stikstofberekeningen bij de omgevingsvergunning toegevoegd worden. Uit de berekeningen zal moeten blijken dat er door de ontwikkeling geen sprake is van een stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar op kwetsbare Natura 2000-gebieden. Tevens zal wordt er gestreefd naar een toekomstbestendige en duurzame werklocatie. Ook het verminderen van het gasverbruik door duurzame energie en meer elektrisch rijden hoort hierbij.

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk. Het plangebied ligt wel in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 40 meter ten noordenwesten van de onderzoekslocatie. In onderstaande figuur is de ligging van de onderzoekslocatie ten opzichte van het Natuurnetwerk Nederland weergegeven.

Ligging plangebied t.o.v. Natuurnetwerk Nederland

Gezien de afstand tussen het onbebouwde deel van onderzoekslocatie, waar in de beoogde toekomstige situatie werkzaamheden zijn voorzien, tot het dichtstbijzijnde

deel van de Natuurnetwerk (circa 40 m) en gezien de aard van de voorgenomen ingreep zullen de wezenlijke waarden en kenmerken ten opzichte van de oorspronkelijke situatie niet veranderen. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht

Soortenbescherming 

Het plan zou kunnen samengaan met effecten op beschermde planten- en dieren. In dat kader is een quickscan uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde flora en fauna. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 5 .

Uit de uitgevoerde quickscan blijkt dat voorafgaand aan werkzaamheden door aanvullend ecologisch onderzoek duidelijkheid moet worden verkregen omtrent de functie van de onderzoekslocatie voor marterachtigen (bunzing, hermelijn, steenmarter en wezel). Een aanvullend ecologisch onderzoek naar vleermuizen is alleen nodig indien werkzaamheden aan de bebouwing of bomen met holtes, spleten en/of loshangend schors zijn voorzien.

Gelet op de bebouwing en bomen met holtes, spleten en/of loshangend schors op de onderzoekslocatie, de gebouwen grenzend aan de zuidkant van de onderzoekslocatie, de boom met holte grenzend aan de zuidwestkant van de onderzoekslocatie en de bomenrijen grenzend aan de noord- en zuidwestkant van de onderzoekslocatie, zijn bij de bouwfase en gebruiksfase, overtredingen van de Wet natuurbescherming te vermijden als mogelijke verblijfplaatsen en vliegroutes functioneel en duurzaam behouden blijven.

Geadviseerd wordt geen additionele (bouw)verlichting toe te passen richting en trillingen nabij bovengenoemde bebouwing en bomen. Indien verstoring door een toename van verlichting dreigt, dient een verlichtingsplan in samenwerking met een ter zake deskundige te worden opgesteld, waar maatregelen in worden vastgelegd om verstoring door verlichting te voorkomen. Overtreding ten aanzien van algemene broedvogels kunnen worden voorkomen door de voorgenomen werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Het wordt geadviseerd om materiaalopslag en snoeiafval te verwijderen buiten het broedseizoen van vogels.

Voor beschermde soorten behorende tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht ten aanzien van algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieënsoorten. Bij het bouwrijp maken van het terrein wordt geadviseerd in één richting te werken.

4.12.3 Conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in Natura 2000-gebied waardoor verstoring, verandering van de waterhuishouding en vermesting/verzuring uitgesloten kunnen worden. Met het plan worden niet rechtstreeks nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Een berekening van de realisatie- en gebruiksfase is derhalve niet nodig. Voor nieuwe ontwikkelingen zullen berekeningen uitgevoerd worden in de fase van de omgevingsvergunning. Hieruit zal moeten blijken dat er geen sprake is van stikstofdepositie.

Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland en beschermde houtopstanden worden geen bezwaren voorzien in de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden op de onderzoekslocatie. Aangeraden wordt wel om, indien bomen gekapt worden of indien werkzaamheden dicht bij deze bomen plaatsvinden die de bomen kunnen beschadigen, hierover contact op te nemen met de gemeente Best.

Soortenbescherming

Uit de quickscan ecologie blijkt dat bij werkzaamheden ecologisch vervolgonderzoek voor marterachtigen en mogelijk vleermuizen noodzakelijk is. Overtreding van de Wet natuurbescherming is voor overige soorten niet aan de orde vanwege het ontbreken van geschikt habitat en zijn met inachtneming van maatregelen en de algemene zorgplicht te voorkomen.

Vervolgonderzoek en een eventuele ontheffing worden uitgevoerd en/of aangevraagd in de fase van omgevingsvergunning (rechtstreekse werking Wnb).

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Raadpleegbaarheid

Dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte wordt beschikbaar gesteld via de voor bestemmingsplannen gebruikelijke raadpleegomgevingen, waaronder op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Op grond van artikel 7c lid 9 Besluit uitvoering Chw geldt dat van de technische standaarden om ruimtelijke plannen uniform digitaal raadpleegbaar te maken kan worden afgeweken. Dit kan aan de orde zijn omdat het experimentele karakter van deze omgevingsplannen zich niet verhoudt met deze standaarden. Deze standaarden zijn immers ontwikkeld voor de huidige Wro instrumenten en niet voor het toekomstige omgevingsplan op grond van de Omgevingswet. De digitale raadpleegbaarheid zal minimaal gelijkwaardig zijn aan het huidige www.ruimtelijkeplannen.nl. Bij de implementatie van de nieuwe standaarden voor omgevingsplannen (bij invoering van de Omgevinswet) zullen de op de Chw-innovatiebepaling gebaseerde omgevingsplannen geconverteerd worden naar de dan beschikbare nieuwe standaarden voor omgevingsplannen.

Voor dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte wordt gebruik gemaakt van de geldende standaarden voor bestemmingsplannen. De huidige standaarden zitten de innovatieve onderdelen van dit omgevingsplan in beginsel niet in de weg. Door gebruik te maken van de bestaande standaarden kan gebruik worden gemaakt van de bestaande technische infrastructuur. Hiermee worden extra kosten en beheersafspraken vermeden en worden beheerrisico's beperkt.

5.2 Inhoud juridische regeling

Verbeelding

Het plangebied van dit bestemmingsplan komt overeen met de bestaande eigendomssituatie.

Regeling

De beschrijving in paragraaf 2.3 van de visie wordt, voor wat betreft fase 1, mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Dit komt als volgt terug in de planregels:

Plandoel en functietoedeling

In artikel 3 wordt het doel van het plan beschreven en wordt invulling gegeven aan het concept 'Work, Stay, Enjoy'.

 

In artikel 4 wordt bepaalt welke functies zijn toegelaten en welke beperkingen voor deze functies gelden. Deze beperkingen volgen uit de visie, het geldende beleid en/of de afspraken die hierover met de gemeente zijn gemaakt of volgen uit de dialoog met de omgeving. In afwijking van deze beperkingen kunnen met een omgevingsvergunning (randvoorwaardelijk) functies worden toegestaan. Daarnaast geldt de randvoorwaarde voor voldoende parkeren en een verantwoorde verkeersafwikkeling.

Bouwen

In artikel 5 zijn regels opgenomen voor het realiseren van bebouwing. Deze regels zijn grotendeels overgenomen uit het geldende bestemmingsplan dat ruime bebouwingsmogelijkheden toestaat.

Voor het realiseren van bebouwing is een omgevingsvergunning vereist. Waarborgen voor de thema's bodem en ecologie volgen uit bestaande wet- en regelgeving zoals het Bouwbesluit en de Wet natuurbeschermiing. Er is geen noodzaak dit nog in de planregels te borgen.

Overige thema's

De thema's cultuurhistorie, gelzoneerd industrieterrein 2, leidingen - brandstof en waterstaat - waterstaatkering komen voort uit het geldende bestemmingsplan. Het thema cultuurhistorie beoogt de cultuurhistorische waarden in het gebied te beschermen en het thema geluid geeft invulling aan het beleidsmatig gezoneerde industrieterrein. Het thema leidingen beschermt een brandstofleiding en de waterstaatkering wordt beschermd door het thema waterstaat.

Met het thema water wordt het beleid van het waterschap over hydrologisch neutraal bouwen geregeld.

Algemene regels

De algemente regels zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Met het oog op het voorkomen van nadelige gevolgen voor de fysieke leefomgeving is als vangnet een zorgplicht opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 omdat slechts de bestaande bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan zijn overgenomen. De bestemmingsplanwijziging wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer.

Daarnaast hebben gemeente en de initiatiefnemer een intentieovereenkomst gesloten. In deze intentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over te betalen plankosten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

C'Park Bata heeft een goede relatie met haar omgeving. Zowel omwonenden als werknemers van naastgelegen bedrijven maken gebruik van het terrein en haar faciliteiten. Jaarlijks wordt een evenement georganiseerd waarvoor de omgeving wordt uitgenodigd.

Omwonenden, wijkraad Batadorp, omliggende bedijven, ondernemersvereniging, gebruikers van C'park Bata, monumentencommissie en Heemkundekring zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de omgevingsdialoog.

Tijdens de eerste online informatiebijeenkomst (ten tijde van Corona) op donderdag 4 februari 2021 is een presentatie gegeven over C'park Bata. Na deze bijeenkomst is er een enquête uitgezet waarmee een ieder een bijdrage kon leveren. Deze reacties zijn beoordeeld, gewogen en meegenomen in het eerste concept van de blik op de toekomst en het doorontwikkelen van het concept. Dit concept is gepresenteerd op de tweede participatieavond op 19 oktober 2021. Vervolgens hebben de deelnemers in groepen het concept besproken en is er onder begeleiding van een tafelvoorzitter ter plekke een SWOT-analyse ingevuld. Hieruit is gebleken dat de omwonenden veelal tevreden zijn met het plan, met name over de inrichting van de openbare ruimte en over het behouden van het huidige karakter. De ingekomen reacties zijn weer beoordeeld en gewogen en het concept is hierop aangepast.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van ontwerpbestemmingsplan wordt een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de omgeving. De resultaten van deze bijeenkomst worden toevoegd aan deze plantoelichting.

6.2.1 Terinzagelegging

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024 ter inzage gelegen, tijdens deze periode is één zienswijze ingediend. Voor een inhoudelijke reactie wordt verwezen naar de opgestelde zienswijzennota welke als Bijlage 8 bij deze toelichting is opgenomen.