Simeon & Anna

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Vanwege de veranderde en toenemende zorgvraag wil MaasWonen de gedateerde woonzorglocatie Simeon en Anna herontwikkelen door middel van sloop en nieuwbouw. In de nieuwe situatie worden drie doelgroepen gehuisvest: intramurale woonzorgeenheden (zorg met verblijf), sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. De nieuwbouw past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat een nieuw (project)bestemmingsplan gewenst is.

1.2 Gekozen planopzet

Het nieuwe (project)bestemmingsplan heeft als doel het bieden van een juridisch-planologische basis om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart en planregels) en een toelichting.

1.3 Ligging en begrenzing

Het plangebied betreft het kadastrale perceel 761 sectie I. Dit perceel heeft een oppervlak van 8.913m². Het plangebied is gelegen aan de Strevelsweg in Rotterdam Zuid, ten noordoosten van Zuidplein. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door de Strevelsweg, Veldstraat en de Verlengde Motorstraat. De situering van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (google maps)

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen:

• Motorstraatgebied (2017-11-30)
• Parapluherziening parkeernormering Rotterdam (2017-12-14)
• Parapluherziening biologische veiligheid (2018-06-14)

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan 'Motorstraatgebied' de bestemmingen: 'Groen', 'Tuin', 'Maatschappelijk', 'Wonen - Bijzonder woongebouw' en 'Verkeer'. Tevens gelden de dubbelbestemmingen 'Leiding - Water', 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'.

De nieuwe ontwikkeling overschrijdt de opgenomen bouwvlakken/bouwgrenzen, de maximale bouwhoogten en bovendien zijn reguliere woningen niet toegestaan.

In figuur 1.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan Motorstraatgebied opgenomen.

Het voorliggende plan komt deels in de plaats van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening regelt de juridische mogelijkheden van het Rijk. Structuurvisies geven de hoofdlijnen van het nationaal ruimtelijk beleid aan en de nationale belangen die met dat beleid worden behartigd. Ter verwezenlijking daarvan heeft het Rijk de beschikking over juridische mogelijkheden. Het Rijk kan een bestemmingsplan opstellen, een zogenaamd rijksinpassingsplan. Daarnaast zijn er instrumenten die uitvoering van het rijksbeleid kunnen verzekeren zoals de bevoegdheid tot het stellen van algemene regels in een algemene maatregel van bestuur (amvb) en het opleggen van aanwijzingen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de rijksbelangen weer die doorwerken in gemeentelijke bestemmingsplannen.

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze 14 nationale belangen zijn:

1. Rijksvaarwegen;

2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;

3. Kustfundament;

4. Grote rivieren;

5. Waddenzee en waddengebied;

6. Defensie;

7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;

8. Elektriciteitsvoorziening;

9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;

10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur);

11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;

12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;

14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Toetsing

De ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van bovenstaande rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

2.1.2 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor duurzame verstedelijking

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd.

Stedelijke ontwikkeling

Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) blijkt dat er gesproken wordt van een stedelijke ontwikkeling bij de bouw van 12 of meer woningen. In dit geval wordt een locatie met onzelfstandige woningen (in totaal 265 plaatsen) getransformeerd naar 130 onzelfstandige woningen en 270 zelfstandige woningen.

Omdat in dit geval meer zelfstandige woningen mogelijk worden gemaakt, wordt geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Toetsing

De woningbehoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2019. Het plangebied bevindt zich in de woonregio van 'Stadregio Rotterdam'. Uit de actuele provinciale woningbehoefteprognose (WBR 2019) blijkt dat de woningbehoefte in de Stadsregio en met name in Rotterdam nog steeds groot is. Uit tabel 2.1 blijkt dat in de stadsregio Rotterdam een woningbehoefte is van ruim 26.000 woningen voor de periode 2020-2030. De bouw van woningen voorziet dus in een actuele behoefte.

Tabel 2.1 Woningbehoefte in regio Rotterdam en gemeente Rotterdam (bron: WBR2019)

	2020-2025	2025-2030	TOTAAL
Regio Rotterdam	24.890	19.740	44.630
Gemeente Rotterdam	14.610	11.920	26.530

De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2019) is afgesproken dat Rotterdam zich inzet om 30.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. Hieruit blijkt dat er binnen de Gemeente voldoende mogelijkheden zijn om in de eigen behoefte te kunnen voorzien. Om uiteindelijk in de woningbehoefte te kunnen voorzien, moet rekening worden gehouden met planuitval. De provincie gaat er van uit dat het plannen van 30% meer woningen dan de behoefte, voldoende is om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Op basis van de provinciale prognose zou 130% van 26.530 woningen voldoende zijn: 34.500 woningen plannen. Rotterdam heeft om de regionale ambitie van 30.000 woningen te halen 30% planuitval. Rotterdam heeft dan plannen nodig voor in totaal ongeveer 39.000 woningen. Hieruit blijkt dat er meer plannen nodig zijn, dan in de biedingen van 2017 zijn opgenomen.

Figuur 2.2 Woningvoorraad

De regio zet zich ook in voor een betere verdeling van de sociale woningvoorraad.

Hieruit blijkt dat er in Rotterdam voldoende sociale woningen zijn. Een afname is niet gewenst, wel is een kwaliteitsslag nodig.

Zorgvraag

Door de vergrijzing enerzijds en het meer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag anderzijds - doordat indicaties voor verblijf in een zorginstelling zijn aangescherpt - groeit de behoefte aan specifieke woonzorgvormen buiten de instellingen.

Het zorgstelsel in Nederland is drastisch veranderd. Traditionele verzorgingshuizen hebben volgens de huidige normen te kleine kamers en ongewenste gemeenschappelijke of te krappe sanitaire ruimtes. Ze verdwijnen of worden getransformeerd naar wooncomplexen. Het bestaande verzorgingstehuis is gedateerd. Met deze ontwikkeling wordt een grote kwaliteitsslag gemaakt om aan de huidige eisen van deze tijd voor woonzorg te voldoen.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerde versie april 2019)

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De voor dit plan relevante beleidsuitgangspunten uit de visie worden hierna behandeld.

Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied

De provincie zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Het beter benutten van het bestaande stads- en dorpsgebied leidt tot een intensiever, compacter ruimtegebruik. In bestaande gebieden kan door investeringen de waarde van het gebied worden behouden of verhoogd zonder in oppervlakte uit te breiden. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). In de visie wordt hiervoor verwezen naar de kwaliteitskaart. De essentie van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is het enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Verstedelijking en wonen

De provincie voorziet op regionaal niveau in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen. De voorkeur gaat uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Dit vraagt om de ontwikkeling van energieneutrale nieuwe woningen.

De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk middel om sturing te geven aan ontwikkelingen zodat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt daarbij is om de ontwikkeling te verbinden aan de bestaande gebiedskenmerken. De provincie onderscheidt vier lagen: de ondergrond, cultuur- en natuurlandschappen, stedelijke occupatie en beleving.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen het bestaande stadsgebied van Rotterdam en nabij het HOV knooppunt Zuidplein. De ontwikkeling is een binnenstedelijke transformatie. De ontwikkeling levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving door het transformeren van een bestaande locatie naar bebouwing die beter aansluit op de omgeving en aansluit op de woonvraag van Rotterdam.

De ontwikkeling past derhalve in het provinciaal regionaal beleid.

2.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie april 2019)

De Omgevingsverordening Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Omgevingsvisie en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Voor de beoogde herontwikkeling zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening relevant.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
  • b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
    • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en;
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
  • c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
    • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Lid 2 t/m 7

Niet van toepassing.

Toetsing

Het bestemmingsplan Simeon & Anna richt zich in hoofdzaak op de herontwikkeling van bestaande bebouwing aan de Strevelsweg in Rotterdam. In dit geval is met herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie en het aansluiten op de omliggende bebouwing sprake van inpassen.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030

Vastgesteld op 29 november 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad

De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad.

Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende vijftien jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent, ook voor haar hoogopgeleide bewoners.

Op basis van effectmeting zijn dertien gebiedsontwikkelingen aangewezen die het belangrijkst zijn voor de realisatie van de doelen 'sterke economie' en 'aantrekkelijke woonstad', zogenoemde VIP-gebieden. Deze dertien grote gebiedsontwikkelingen krijgen prioriteit in de nabije toekomst (de komende 10 jaar). 

Toetsing

De ontwikkeling voldoet aan de relevante kernbeslissingen uit de Stadsvisie. Het projectgebied maakt deel uit van een zogenaamd VIP-gebied. Het plan voldoet aan de missie om een sterke woonstad te zijn.

2.3.2 Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad

De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld.

Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door:

• de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen;
• te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en
• woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: 

• een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad;
• ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en
• energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door:

• het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen;
• betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk;
• goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken;
• toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en
• woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

Toetsing

In het plangebied wordt een aantrekkelijk woonmilieu ontwikkeld dat aansluit op de toekomstige behoefte van huishoudens en anticipeert op de toename van het aantal huishoudens. Hiermee past het plan binnen de woonvisie.

2.3.3 Hoogbouwvisie 2019

Vastgesteld door de Rotterdamse gemeenteraad (december 2019)

De vastgestelde Hoogbouwvisie 2019 vormt een herijking van het oude hoogbouwbeleid en geldt voor alle nieuwe hoogbouwinitiatieven. De herziening bestaat uit een viertal onderdelen die de kern vormen van dit beleid: Stad in transitie, Stad, Straat en Gebouw.

De Hoogbouwvisie merkt bouwprojecten hoger dan 70 m aan als hoogbouw, waarvoor de visie een aantal hoogbouwzones aanwijst. Eén daarvan is Hart van Zuid, zoals weergegeven in figuur 2.3. Binnen deze zone bevindt zich de zogenoemde hoogbouwas. Het plangebied maakt onderdeel uit van dit hoogbouwgebied. Voor de binnenstad wordt er in de hoogbouwvisie een maximumhoogte van circa 250 meter gesteld langs de stadsas. Voor de andere hoogbouwzones is de maximale hoogte 150 meter. In het plangebied is de bouwhoogte maximaal 51 m. Hiermee wordt voldaan aan de Hoogbouwvisie 2019.

Figuur 2.3. Hoogbouwgebied Hart van Zuid (Gemeente Rotterdam)

Naast deze hoogtes, die als maximum gezien moeten worden, kent de visie ook enkele spelregels voor nieuwe hoogbouwprojecten. Waar hoogbouw voor de stad interessant is om op beperkte oppervlakte een groot programma te kunnen realiseren, dient ook rekening gehouden met de effecten op straatniveau en ook op gebouwniveau worden er uitspraken gedaan.

Op straatniveau wijst de visie erop dat de omgeving profijt moet hebben van de hoogbouwontwikkeling en dat er levendigheid op straat beoogd wordt. Dit vraagt om specifieke aandacht voor publieke functies in en het ontwerp van de onderste bouwlagen. Ook zijn er per gebied zogenaamde 'sunspots' en representatieve ruimtes aangewezen. Op deze plekken worden eisen gesteld aan bezonning en schaduwwerking. Daarnaast is bij hoogbouwprojecten windhinderonderzoek nodig.

Op gebouwniveau richt het beleid zich met name op het tegengaan van anonimiteit, wat onder andere bereikt kan worden door het realiseren van gezamenlijke ruimtes en een lobby.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de bouw van een hoogteaccent van 51m hoog. Hiermee wordt deze toren niet gekwalificeerd als hoogbouw. In de hoogbouwvisie wordt aangegeven dat aspecten als

bezonning, woonklimaat, bereikbaarheid, parkeren en inpassing in het bestaande stedelijk

weefsel (bebouwing en openbare ruimte) in de besluitvorming moeten worden afgewogen. Deze aspecten, waarbij tevens getoetst wordt aan de door de gemeente vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden, worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening afgewogen in Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 6.

2.3.4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Motorstraatgebied 2009

Het Motorstraatgebied (MSG) is onderwerp van een voortdurend proces van transformatie. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn opgesteld om tegemoet te komen aan de initiatieven van private partijen. Het document tracht de verschillende planaspecten die de private initiatieven met zich meebrengen op elkaar af te stemmen en vormt de basis voor de afspraken tussen Gemeente Rotterdam en private partijen.

Toetsing

In paragraaf 4.1 is de ontwikkeling beschreven in relatie tot de Stedenbouwkundige randvoorwaarden Motorstraatgebied. Kortheidshalve wordt daar naar verwezen.

Hoofdstuk 3 Beschrijving van het plangebied

3.1 Huidig gebruik

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Motorstraatgebied dat centraal is gelegen in Rotterdam Zuid, aan de hoofdwegen Vaanweg en Strevelsweg, direct naast het Zuidplein. Het vormt tevens de beëindiging van de Dordtsestraatweg. Ondanks de centrale ligging lijkt de functionele invulling in de huidige situatie meer op een bedrijventerrein aan de rand van de stad. De aansluiting op Zuidplein en het OV-knooppunt is aanwezig, maar door de barrière van de Strevelsweg en de Vaanweg en de slechte langzaam verkeersverbindingen, is er geen samenhang.

 

In de huidige situatie heeft het plangebied geen heldere structuur. Het gebied is daardoor sterk intern gericht en heeft weinig relatie met de omgeving en biedt ook geen doorzichten naar deze omgeving. De uitstraling van de openbare ruimte wordt hoofdzakelijk bepaald door de aanblik van geparkeerde auto’s en de kwaliteit van de buitenruimte is plaatselijk erg laagwaardig. In het gebied zijn wel bomen aanwezig, maar deze fungeren niet als drager van de openbare ruimte structuur. Naar de randen toe heeft het gebied geen goede uitstraling. De rand richting de Vaanweg is rafelig en de kwaliteiten van het zuidelijk gelegen groen van de Valkeniersweide worden niet goed benut. De Dordtsestraatweg markeert de overgang naar een meer monofunctionele woonomgeving, maar wordt niet goed aangehecht.

Figuur 3.1 Huidige situatie plangebied

3.2 Archeologie

Het plangebied maakt deel uit van een archeologisch kansrijk gebied. Op de Archeologische Waarden- en Beleidskaart Rotterdam (AWK 2005) wordt aan de locatie een redelijk tot zeer hoge archeologische verwachting toegekend. Conform het bestemmingsplan ‘Motorstraatgebied’ geldt voor de locatie een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,5 meter, respectievelijk 1,5 beneden maaiveld en die tevens een oppervlakte beslaan van meer dan 100, respectievelijk 200 vierkante meter. De striktere marges zijn van toepassing op de zone met zeer hoge verwachting, waar resten van een oud bebouwingslint in de ondergrond aanwezig kunnen zijn.

In verband hiermee is advies gevraagd aan de afdeling archeologie van de gemeente Rotterdam (BOOR, zie bijlage 6). Hieruit volgt het volgende.

De grondroerende werkzaamheden bestaan uit nieuwbouw van een complex met vijftien verdiepingen. Delen van het perceel zijn reeds bebouwd geweest. Daar waar de bebouwing reeds was gesloopt, heeft al archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Het betreft het oostelijk deel van het perceel. Dit deel van het plangebied hoeft niet nader te worden onderzocht.

Voor wat betreft het westelijk deel van het perceel en dan specifiek de locatie van de huidige omvangrijke woontoren wordt eveneens geen archeologisch onderzoek vereist. De bovenste meters zijn hier verstoord tot voorbij de nieuwe ontgravingsdieptes. Alleen de palen zullen diepere bodemlagen bereiken, maar deze hebben geen verhoogde verwachting voor kwetsbare archeologische waarden. Resteert een groenstrook in het zuidwesten van het perceel, buiten de contouren van de bestaande hoogbouw. In deze zone zal worden gebouwd, maar op deze plek worden resten van een historisch bebouwingslint verwacht op een diepte vanaf circa 0,5 meter beneden het huidige maaiveld. Om die reden vereist de gemeente Rotterdam dat in die zone van het plangebied een archeologisch vooronderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de omgevingsvergunning. Dit onderzoek is inmiddels uitgevoerd in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen.

Op basis van de resultaten en conclusies van de onderzoeken heeft het team Beheer en Beleid van Archeologie Rotterdam (BOOR) geconcludeerd dat voor het plangebied geen voorzieningen hoeven te worden getroffen om archeologische waarden te behouden of te ontzien. De locatie kan zonder verdere archeologische verplichtingen worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Dit beleidsbesluit is opgenomen in bijlage 7.

3.3 Stadsgezichten en Monumenten

Algemeen

De gemeente Rotterdam kent een groot aantal panden en gebieden die vanwege cultuurhistorische waarden worden beschermd. Voor de bescherming wordt gebruik gemaakt van bestaand instrumentarium. In het bestemmingsplan zijn geen nadere planologische regelingen opgenomen - behoudens (indien aan de orde) de planologische bescherming die overeenkomstig de Erfgoedwet (2016) dient te rusten op een beschermd dorps- of stadsgezicht. Gemeente Rotterdam maakt onderscheid tussen de volgende gebieden en gebouwen:

Beschermde stadsgezichten (BS)

Een beschermd stadsgezicht is een groep van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens schoonheid, onderlinge ruimtelijke structurele samenhang of wetenschappelijke waarde. De bescherming richt zich op de stedenbouwkundige karakteristiek en op een samenhangend geheel van straten en bebouwing. Het gaat om gebieden die ouder zijn dan vijftig jaar. Na aanwijzing van een beschermd stadsgezicht dient er binnen twee jaar een bestemmingsplan beschikbaar te zijn waarin de historische kwaliteiten en de relatie tot eventuele toekomstige ontwikkelingen vastliggen.

Wederopbouwaandachtsgebieden

Naast de van rijkswege beschermde stadsgezichten kent Rotterdam in de binnenstad een aantal wederopbouwaandachtsgebieden met een waardevolle samenhang tussen het stratenplan, de invulling van de bouwblokken en de architectuur. Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden hoe deze historische kwaliteiten kunnen worden behouden. Betreffende gebieden hebben geen juridische of formele status.

Rijksmonumenten (RM) en Gemeentelijke monumenten (GM)

Een rijks- of gemeentelijk monument kan zijn een gebouw, water, terrein of een ander object dat van nationaal belang is, of van algemeen belang voor Rotterdam is (gemeentelijk monument), vanwege de schoonheid, betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde. Dit is vastgelegd in respectievelijk de Erfgoedwet (2016) en de monumentenverordening Rotterdam 2010. Bij een monument gaat het om één gebouw of complex, zowel buiten als van binnen. Voor een Rijksmonument geldt dat het object ten minste vijftig jaar oud moet zijn. Als vanzelfsprekend is het verboden om wijzigingen aan te brengen aan een beschermd monument zonder vergunning.

Beeldbepalende objecten (BO) en Beeldbepalende gevelwanden (BG)

In Rotterdam is een groot aantal gebouwen te vinden die geen status hebben als gemeentelijk monument, maar wel van monumentale waarde zijn, zogenaamde beeldbepalende objecten. Voor deze panden geldt geen wettelijke bescherming, maar de gemeente zet zich wel in om de waarden van deze panden te behouden. Ook kent Rotterdam monumentale gevelwanden. Deze komen zelden in aanmerking voor een monumentstatus, maar zij bepalen voor een belangrijk deel wel het karakter van de stad. Deze wanden versterken de ruimtelijke kwaliteit en instandhouding wordt dan ook gestimuleerd.

Het plangebied

Binnen het bestemmingsplangebied is geen beschermd stadsgezicht gelegen. Binnen het bestemmingsplangebied zijn evenmin monumenten en/of beeldbepalende objecten gelegen. Naast het plangebied staat het monument Verzamelgebouw Zuid. Hier wordt met deze ontwikkeling rekening meegehouden.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Planbeschrijving

Inleiding

MaasWonen gaat de locatie van het huidige verzorgingshuis Simeon en Anna herontwikkelen. De locatie is gelegen op in erfpacht uitgegeven grond waarvan de canon eeuwigdurend is afgekocht. Door sloop van de bestaande bouw ontstaat ruimte voor een gemengd stedelijk programma.

Ten eerste ontwikkelt MaasWonen op de locatie nieuwbouw voor een zorgconcept voor de veranderende en toenemende vraag naar zorg in de stad. Deze wordt geïntegreerd met nieuw te bouwen sociale huurwoningen welke als reguliere huurwoningen worden ontwikkeld. Er wordt specifiek rekening gehouden met ontwikkelingen die aansluiten bij demografische veranderingen. Zo zullen de woningen geschikt zijn om er ook op hoge leeftijd en met een beperkte zorg- en hulpvraag te kunnen blijven wonen. Daarnaast is er ruimte voor starters en kleine gezinnen.

Aanvullend wordt een groot programma aan vrije sector huurwoningen gerealiseerd. Hiermee wordt een aanbod gecreëerd voor een marktsegment dat in Rotterdam Zuid momenteel nog weinig aanbod vindt.

De nieuwbouw wordt gerealiseerd als samenhangende ontwikkeling in meerdere fasen (figuur 4.1). Het project ontleent zijn onderscheidende karakter aan de ruime hoven, die door de nieuwbouw omsloten worden. Hiermee ontstaat een bijzonder, en relatief beschermd milieu op een locatie, die anders voor een waardevolle woonomgeving moeilijk te ontsluiten zou zijn.

Afbeelding 4.1 fasering planontwikkeling. (MaasWonen)

Naast het woonprogramma biedt de nieuwbouw ruimte voor een wijkkamer, maatschappelijke en commerciële functies en parkeren op eigen terrein.

Het concept is een voor Rotterdam unieke combinatie van woonvormen. Hiermee wordt de stad voorbereid op betaalbaar wonen in relatie tot structurele veranderingen (demografie, klimaat, etc.). De opzet biedt ruimte voor een water- en ecologisch inclusieve manier van bouwen. Voor de energievoorziening wordt gebruikt gemaakt van een reeds aanwezige WKO bron, waarop de nieuwbouw “Intermezzo” al is aangesloten. In het volgende stadium zal worden onderzocht, welke duurzaamheidsambities haalbaar zijn.

Bebouwing en inpassing in de omgeving

Randvoorwaarden

Voor het Motorstraatgebied zijn in 2009 stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld, deze zijn te vinden in bijlage 1. In 2018 heeft overleg plaatsgevonden met de stedenbouwkundige en de afdeling Ruimtelijk Ontwerp en Advies van de gemeente Rotterdam. Uit dit overleg zijn aanvullende en specifieke randvoorwaarden en wensen van de gemeente voortgekomen voor het plangebied. Deze randvoorwaarden hebben onder andere betrekking op de uitstraling en aansluiting van het plangebied op de omgeving, onder andere ten aanzien van de rooilijnen, hoogteaccenten en zichtlijnen. Hieronder en in bijlage 2 zijn de aanvullende randvoorwaarden weergegeven.

Afbeelding 4.2. Randvoorwaarden

Het voorliggende plan houdt rekening met deze (aanvullende) randvoorwaarden.

In de verdere uitwerking van het plan zijn, in overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente, de Stedenbouwkundige Randvoorwaarden 2009 en de hiervoor genoemde specifieke en aanvullende randvoorwaarden van de gemeente, uitgewerkt tot definitieve plancontouren en inpassing in het schetsontwerp buitenruimte zoals hieronder is weergegeven.

Afbeelding 4.3. Schetsontwerp Openbare ruimte

Bouwplan

Het bestaande pand wordt gesloopt. Om het ontwerp goed in te passen in de omgeving wordt het gebouw aan de westzijde voorzien van commerciële ruimten in de plint aan de pleinzijde.

Afbeelding 4.4 Aanzicht bebouwing vanaf het noord-oosten

Afbeelding 4.5 Aanzicht bebouwing vanaf het zuiden

Aan de zuidzijde wordt een hoogteaccent gerealiseerd. Dit hoogteaccent is 50m hoog en is gericht op winkelcentrum Zuidplein. Het hoogteaccent draagt onder andere bij aan een goede beëindiging van de Dordtsestraatweg en Lange Hilleweg.

Afbeelding 4.6 Aanzicht westzijde en hoogteaccent (MaasWonen)

Er zijn strategische ingangen naar het binnenplein voorzien op de hoeken aan de zuidkant van de bebouwing. De parkeervraag wordt opgelost door middel van het situeren van een overdekte parkeerplaats op maaiveld tussen de gebouwen. De ingang hiervan ligt conform de stedenbouwkundige randvoorwaarden van de gemeente aan de Verlengde Motorstraat. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.

Afbeelding 4.7. Diverse elementen van de bebouwing (MaasWonen)

Schaduwwerking en Windhinder

Om het effect van de herontwikkeling van het woonzorg complex Simeon en Anna op de bezonning van omliggende percelen en gebouwen te kunnen beoordelen is een vergelijkingsstudie uitgevoerd. Er is een studie uitgevoerd voor de bouwmogelijkheden die worden geboden volgens het geldende bestemmingsplan ‘Motorstraatgebied’ dat op 30 november 2017 door de gemeenteraad van de gemeente Rotterdam is vastgesteld. Daarnaast is een bezonningsstudie uitgevoerd op de bouwmogelijkheden van de herontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maken. 

Voor beide situaties is voor het woonzorg complex Simeon en Anna een nauwkeurig 3D-model opgesteld waarmee een virtuele bezonning is uitgevoerd. De resultaten van deze studie zijn in bijlage 3 opgenomen. Uit deze studie wordt geconcludeerd dat de bestaande woningen in de omgeving, zoals ter plaatse van de Strevelsweg, Narcissenstraat, Veldstraat en Ploegstraat, tenminste drie tot 4,5 mogelijke bezonningsuren per dag krijgen. Dit is in lijn met de hoogbouwvisie (2019). Het aspect schaduwwerking is geen belemmering voor de herontwikkeling.

Tevens is een windhinderonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4). Hieruit blijkt dat er geen sprake is van onevenredige windhinder dan wel windgevaar.

Programma

MaasWonen ontwikkelt een gebouwcomplex met op hoofdlijnen drie programmatische onderdelen:

Zorg
Intramuraal wonen voor psychogeriatrische zorg (bewoners met dementie) en vergelijkbare zware zorgvraag. Deze wordt georganiseerd in woongroepen van 10 bewoners met eigen wooneenheden en een gedeelde zogenaamde 'buurtkamer'. Er worden in totaal 130 onzelfstandige intramurale woonzorgeenheden gerealiseerd.

Sociale huur
Er komen 86 sociale huurwoningen passend bij de vraag op Zuid. Het betreft woningen voor hoofdzakelijk 1- en 2-persoonshuishoudens van 55 tot 70 m² grond oppervlakte met specifieke aandacht voor levensloopbestendig wonen.

Vrije sector
Er is ruimte voor vrije sector huurwoningen als galerij- en portiekwoningen. In totaal worden er 183 vrije sector woningen gerealiseerd. Deze woningen bevatten één tot twee slaapkamers en zijn tussen de 55 en 80 m2.

De drie programmatische onderdelen zullen in drie aparte gebouwen op het perceel worden gerealiseerd. Het zorggebouw zal een hof met eigen woningen en woonkamers hebben voor de bewoners. Het deel met vrije sector wordt voorzien in een galerij-/corridorontsluiting in respectievelijk de laagbouw en de hoogbouw. De galerij zal als "gevel" worden vormgegeven zodat een alzijdige architectuur ontstaat. Voor de sociale huur wordt extra aandacht besteed aan de ruimtelijke kwaliteit.

Afbeelding 4.5 Plaatsing verschillende sectoren (MaasWonen)

Hoofdstuk 5 Water

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Hollandse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerprogramma (WBP) (2016-2021) staan de doelen van het Waterschap Hollandse Delta voor de taken waterveiligheid (dijken en duinen), voldoende water, schoon water en de waterketen (transport en zuivering van afvalwater). Ook wordt aangegeven welk beleid gevoerd wordt en wat het waterschap in de planperiode wil doen om de doelen te bereiken. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan.

Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater bij voorkeur worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Dit vermindert de vuiluitworp uit het gemengde rioolstelsel en verlaagt de belasting van de afvalwaterzuivering. De toename van verhard oppervlak leidt tot een zwaardere belasting van het oppervlaktewatersysteem en leidt met regelmaat tot wateroverlast stroomafwaarts. Om de zwaardere belasting van het oppervlaktewatersysteem onder normale omstandigheden tegen te gaan is het brengen van hemelwater vanaf verhard oppervlak op het oppervlaktewaterlichaam specifiek vergunningplicht gesteld. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 500 m² of meer in stedelijk gebied of 1.500 m2 of meer in landelijk gebied dient een vergunning aangevraagd te worden in het kader van de Keur. De versnelde afvoer als gevolg van de toename aan verharding moet volledig worden gecompenseerd door het aanbrengen van een gelijkwaardige vervangende voorziening (compensatieplicht), met een oppervlakte van 10% van de toename van verharding. Het waterschap geeft in volgorde de voorkeur aan de volgende gelijkwaardige voorzieningen:

• 1. Nieuw te graven oppervlaktewater in de directe nabijheid van de verhardingtoename;
• 2. Nieuw te graven oppervlaktewater binnen hetzelfde peilgebied;
• 3. Nieuw te graven oppervlaktewater in het benedenstrooms gelegen peilgebied of een eventueel alternatief.

Waterbeheerprogramma 2016-2021

Vanaf 2016 is er een nieuw waterbeheer programma van kracht. Het ontwerp hiervan is inmiddels beschikbaar. Het programma bestaat uit een statisch en een dynamisch deel. Het statisch deel bevat de doelen die het waterschap wil bereiken, zowel op de lange termijn als voor de planperiode. Het dynamisch deel bevat de maatregelen die nodig zijn om de doelen uit het statisch deel te realiseren. Het plan bevat doelen en maatregelen voor de thema's Calamiteitenzorg, Water en Ruimte, Waterveiligheid, Voldoende Water, Schoon water en Waterketen. Voor het thema water en ruimte is de nadere uitwerking van de deltabeslissing ruimtelijke adaptatie de belangrijkste ontwikkeling. Hierbij wordt uitgegaan van meerlaagse veiligheid: preventie (laag 1), ruimtelijke inrichting (laag 2) en crisisbeheersing (laag 3). Voor Hollandse Delta ligt de nadruk op de eerste laag: een overstroming voorkomen door middel van (primaire) waterkeringen. Voor de tweede laag is als doel geformuleerd dat de ruimtelijke inrichting bijdraagt aan het beperken van de gevolgen van een overstroming.

Waterplan2 Rotterdam

De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 18 september 2007 het Waterplan 2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan 2 is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de regio. In het Waterplan 2 staat in hoofdlijnen beschreven hoe de gemeente Rotterdam en de waterschappen de komende tijd willen omgaan met het water in de stad. Hierbij wordt met name gekeken naar drie cruciale ontwikkelingen:

• Een hogere waterstand door de stijging van de zeespiegel. In buitendijkse gebieden ontstaan risico's op overstromingen. Versterking van waterkeringen is onvermijdelijk.
• Wateroverlast door toenemende neerslag. Door klimaatsverandering kan er in korte tijd veel neerslag vallen. Om dat water te verwerken is opvang en berging nodig.
• Strengere eisen aan de kwaliteit van het water. Rotterdam wil een aantrekkelijke waterstad zijn, met schoon, helder en plantrijk water. De stad moet bovendien voldoen aan de eisen uit de Europese Kaderrichtlijn Water. Er worden voor alle wateren in de stad kwaliteitsbeelden opgesteld volgens die eisen.

Een onderdeel van het Waterplan 2 Rotterdam is het uitvoeringsprogramma 2007-2012. Hierin staat welke projecten in de komende 5 jaar worden uitgevoerd en welke projecten worden voorbereid voor uitvoering na 2012. Het Waterplan 2 biedt tevens een perspectief voor Rotterdam als waterstad in 2030. In juni 2013 is een herijking van het waterplan vastgesteld met een uitvoeringsstrategie tot 2018.

Gemeentelijk Rioleringsplan Rotterdam

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) Rotterdam 2016-2020 is een wettelijk verplicht meerjarenbeleidsplan, dat alle aspecten op het gebied van de rioleringstaak van de gemeente Rotterdam behandelt. Het plan is in overleg met de waterkwaliteitsbeheerders opgesteld. Voor de planperiode 2016-2020 heeft Rotterdam vier doelen geformuleerd:

• Beschermen van de volksgezondheid door doelmatig inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater.
• Voorkomen van wateroverlast door doelmatig inzamelen, transporteren en verwerken van hemelwater.
• Voorkomen of beperken van structureel nadelige gevolgen van een hoge of lage grondwaterstand door doelmatige maatregelen in openbaar gebied.
• Rotterdammers van dienst zijn en bewustwording tot stand brengen over hun rol in het stedelijk watersysteem door actief communiceren en de Rotterdammers en Rotterdamse bedrijven handelingsperspectieven te laten zien.

Rotterdamse Klimaatadaptatie Strategie

In 2008 heeft Rotterdam het klimaatadaptatieprogramma Rotterdam Climate Proof vastgesteld. Eén van de belangrijkste resultaten van dit programma is het opstellen van een klimaatadaptatiestrategie voor Rotterdam. Deze strategie is eind 2013 vastgesteld. De klimaatadaptatiestrategie geeft aan welke aanpak wordt gevolgd om de stad aan te passen aan de klimaatverandering. De strategie geeft aan waarom Rotterdam zich aanpast en welke stappen hiervoor gezet worden. Aanpassing aan de klimaatverandering is een zaak van lange adem die echter nu moet starten, omdat de stad voortdurend verandert en zich verder ontwikkelt. De effecten van klimaatverandering zijn de toe- en afname van waterhoeveelheden in de rivier, de verhoging van waterstanden in de zee, toe- en afname van neerslag en hogere temperaturen.

Deze klimaateffecten hebben gevolgen die van betekenis zijn voor de stad, zoals:

• 1. Een toename van het risico op overstroming en schade als gevolg van een dijkdoorbraak;
• 2. extra benodigde ruimte voor dijkversterking;
• 3. vaker wateroverlast op straat en/of in gebouwen als gevolg van hevige neerslag;
• 4. versterkte inklinking van de bodem en afname van de water- en groenkwaliteit als gevolg van drogere perioden;
• 5. hittestress als gevolg van hogere temperaturen, met name in verharde gebieden.

De klimaatverandering biedt ook kansen, zoals:

• Mogelijkheden voor nieuwe ontwerpen die de stad aantrekkelijker maken;
• integratie van dijkversterking en gebiedsontwikkeling;
• waterpleinen en vergroenen van de buitenruimte;
• het ontwikkelen van nieuwe producten en deze vermarkten.

In de strategie voor een klimaatbestendig Rotterdam wordt onderscheid gemaakt in een strategie voor de 'stad achter de dijk' en de 'stad buiten de dijk'.

Het plangebied ligt achter de primaire waterkering. Hierop is de strategie voor de 'stad achter de dijk' van toepassing. Het binnendijkse deel van Rotterdam staat bloot aan de risico's van overstroming, extreme neerslaggebeurtenissen of juist een tekort aan water en langere perioden met hoge temperaturen.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat momenteel uit het oude woonzorglocatie en is deels verhard en deels braakliggend terrein. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Verlengde Motorstraat, aan de oostzijde door de Veldstraat en aan de noord- en westzijde door de Strevelsweg.

 

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Ten zuiden van het plangebied bestaat de grond uit lichte klei met homogeen profiel en zavel met homogeen profiel. Met betrekking tot grondwater is ten zuidwesten van het plangebied sprake van grondwater V. Dit betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) op 40 centimeter onder maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) ligt op 120 centimeter onder maaiveld. Het maaiveld ligt op circa 1,10 meter -NAP.

Waterkwantiteit

Conform de Legger van het Waterschap Hollandse Delta zijn in het plangebied geen watergangen aanwezig. Wel bevindt zich in het zuiden een (ondergrondse) hoofdwatergang (figuur 5.1). De beschermingszone van een hoofdwatergang betreft 3,5 meter. Binnen deze beschermingszones gelden conform de Keur van het Waterschap Hollandse Delta beperkingen voor bouwen en aanleggen ter bescherming van en om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden. Het plangebied komt niet in de beschermingszone.

Figuur 5.1 Uitsnede Legger Waterschap Hollandse Delta

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het bestaande gebouw is aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Het plan is om de oude woonzorglocatie te slopen en de locatie te herontwikkelen naar een woonzorg complex. Het eindresultaat zal drie doelgroepen huisvesten; intramurale woonzorgeenheden, sociale huur en vrije sector. Het gebouw zal bestaan uit 3 verschillende blokken waar deze drie doelgroepen verspreid over zijn. Ook maakt een waterbufferend binnengebied deel uit van het plan. Daarnaast zal een parkeervoorziening op maaiveld gerealiseerd worden.

Bodem en grondwater

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater. Omdat de parkeergarage op het maaiveld komt, is grondwateronttrekking niet nodig.

Waterkwantiteit

Het plangebied wordt niet begrensd door watergangen. Bij een toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m2 (in stedelijk gebied) of 1.500 m2 (in landelijk gebied) is compensatie door aanleg van waterberging nodig. Er is geen sprake van toename aan verharding ten opzichte van de huidige (deels reeds gesloopte) situatie. Binnen het plangebied is er sprake van een afname van 717m2. Wanneer ook de randen van de huidige situatie, die buiten het nieuwe plangebied vallen, worden meegenomen is er sprake van een afname van 93m2. Compensatie is derhalve niet noodzakelijk. In het midden van de gebouwen zal een waterbufferend binnengebied gerealiseerd worden met ecologische kwaliteit.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zijn onderzocht voor het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen compensatie voor verharding nodig is, omdat de toename van verharding beneden de grenswaarde van 500 m2 blijft. Overigens wordt er een waterbufferend binnengebied aangelegd. Het plangebied valt niet in de beschermingszones van watergangen of waterkeringen in de buurt. Hierdoor kunnen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse uitgesloten worden.

Hoofdstuk 6 Milieu

6.1 Inleiding

Rotterdam is een compacte stad. Compact bouwen biedt aan de ene kant grote voordelen voor milieu en duurzaamheid op een hoger schaalniveau (minder mobiliteit, minder aantasting van natuurlijk en landelijk gebied). Aan de andere kant kan door compact bouwen de milieubelasting in de stad toenemen. Dit wordt de paradox van de compacte stad genoemd. Rotterdam moet bovenal een leefbare stad zijn. Een woonomgeving met weinig milieuhinder is één van de aspecten die de leefkwaliteit bepalen naast bijvoorbeeld voorzieningen, bereikbaarheid, kwaliteit van de publieke ruimte en sociale veiligheid. Het milieubeleid in Rotterdam is erop gericht om ondanks de verdichting en intensivering van de stad toch de milieubelasting terug te dringen en de leefkwaliteit te verbeteren. In het bestemmingsplan moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging worden gemaakt van de wijze waarop milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen ten opzichte van elkaar moeten worden gesitueerd. De essentie en het gewicht van milieuonderwerpen is afhankelijk van het gebied, de opgave en eventuele wettelijke eisen. De gemeente Rotterdam is verplicht om bij de voorbereiding van het bestemmingsplan te onderzoeken welke (milieu)waarden bij het plan in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan zijn voor deze waarden. Voor de meeste milieuthema's is er landelijk milieuwetgeving aanwezig. Een voorbeeld hiervan is de Wet geluidhinder. Daarnaast is er voor sommige milieuthema's Rotterdams beleid aanwezig. De voor dit plan relevante thema's worden hieronder verder uitgewerkt.

6.2 Wegverkeerslawaai

Beleid en normstelling

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor.

Onderzoek

Binnen het plangebied worden woningen ontwikkeld. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) betreft deze ontwikkeling het realiseren van geluidsgevoelige functies en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van een weg. 30 km/uur wegen kennen geen wettelijke zone.

Er is voor dit plan een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5). Uit het akoestisch onderzoek blijkt in hoofdlijnen het volgende:

• Bij een groot aantal woningen is sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder (48 dB). De maatgevende geluidsbron is veelal de Strevelsweg. Daarnaast is bij verschillende woningen ook sprake van (een combinatie aan) overschrijding van de voorkeursgrenswaarde door het Zuidplein, de Lange Hilleweg, de Dordtsestraatweg, de Motorweg en de Dordtselaan.
• Er is geen sprake van overschrijding van de maximale grenswaarde uit de Wet geluidhinder. Rekening houdend met het Rotterdamse ontheffingenbeleid is het dan ook mogelijk om hogere waarden vat te stellen.
• Er is een uitgebreide studie gedaan naar de geluidsbelasting in het gebied in relatie tot de ontheffingseisen van de gemeente Rotterdam. Deze studie is opgenomen als bijlage bij het akoestisch onderzoek in bijlage 5. Uit de studie blijkt dat op verschillende manieren rekening wordt gehouden met de geluidsbelasting, onder andere door het realiseren van afschermende maatregelen rond buitenruimten en de realisatie van geluidluwe (gemeenschappelijke) binnentuinen.
• De geluidsbelasting van wegverkeer op de 30 km per uur wegen is in het kader van een goede ruimtelijke ordening eveneens berekend en beoordeeld. Deze geluidsbelasting is over het algemeen en in relatie tot de normen uit de Wet geluidhinder voor gezoneerde wegen laag. Alleen de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer op de Veldstraat is hoger dan 48 dB. De hoogst berekende geluidsbelasting van deze weg bedraagt 51 (dB) en wordt als acceptabel beoordeeld.

Om de geluidsbelasting te verlagen zijn bron- en overdrachtsmaatregelen onderzocht. Deze maatregelen worden als onhaalbaar en ondoelmatig beoordeeld.

Vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder wordt het bevoegd gezag gevraagd verschillende hogere waarden vast te stellen. Een overzicht van vast te stellen hogere waarden is opgenomen in bijlage 5 van het akoestisch onderzoek (bijlage 5 behorende bij deze plantoelichting).

Conclusie

De ontwikkeling is ten aanzien van het aspect verkeerslawaai uitvoerbaar. Wel dienen hogere waarden op grond van de Wet geluidhinder te worden vastgesteld voor vaststelling van het bestemmingsplan.

6.3 Verkeer en parkeren

Normstelling

De verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte is gebaseerd op het parkeerbeleid van de gemeente Rotterdam. Dit beleid maakt gebruik van CROW publicatie 317 "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie" uit 2012. De kencijfers uit deze publicatie worden gespecificeerd op basis van het type functie en de ligging van de functie.

Verkeersstructuur

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied ligt aan de Strevelsweg (S125), een belangrijke gebiedsontsluitingsweg in Rotterdam. Ontsluiting vindt net als in de huidige situatie plaats via de Strevelsweg (parallel) en de Verlengde Motorstraat. In noordelijke en oostelijke richting wordt via de Verlengde Motorstraat en Veldstraat op de S125 ontsloten en richting het westen en zuiden wordt via de Motorstraat op de S103 ontsloten. De wegen rondom het plangebied hebben een maximum toegestane snelheid van 50 km/u en aparte fiets- en voetgangersvoorzieningen.

Openbaar vervoer

Het plangebied is eveneens te bereiken met het openbaar vervoer. De dichtstbijzijnde bushalte ligt aan de S125 (Strevelsweg), direct aan het plangebied Aan de halte Rotterdam, Strevelsweg halteren meerdere bussen van en naar Rotterdam Zuidplein, de SS Rotterdam en Kralingse Zoom met een frequentie van 2 per uur. Metrostation Zuidplein ligt op een acceptabele loopastand van circa 380 meter. Vanuit dit metrostation zijn het treinstation Rotterdam Centraal, Slinge en de zuidelijk gelegen kernen (o.a. Rhoon en Spijkenisse) bereikbaar.

Parkeren

Parkeerbehoefte

De parkeernormen van de gemeente Rotterdam zijn gebaseerd op de parkeernormen van de 'Beleidsregeling parkeernormen auto en fiets, gemeente Rotterdam (2018)'. De planlocatie ligt volgens deze beleidsregeling in het overig gebied (zone B). In het beleid is opgenomen dat de parkeereisen worden berekend in twee cijfers achter de komma en in voorkomende gevallen afgerond op de gebruikelijke wijze, derhalve bij 0,50 of meer naar boven en bij minder dan 0,50 naar beneden.

In het gemeentelijk beleid zijn bijzondere vrijstellingen van de parkeernormen mogelijk. Dit is in onderhavige situatie van toepassing door de korte nabijheid van het metrostation Zuidplein, welke is gelegen in zone B op circa 380 meter loopafstand van de planlocatie. Hierbij hoort een reductie van 30% op de berekende parkeerbehoefte. Als een ontwikkeling in betaald parkeergebied voorziet in extra fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein, wordt de autoparkeereis met maximaal 10% verlaagd in de verhouding twee fietsparkeerplaatsen in plaats van één autoparkeerplaats. Deze extra fietsparkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd op eigen terrein en zijn bedoeld voor langparkeerders (bewoners, werkers, studenten). Voor de sociale huurwoningen wordt de parkeerbehoefte met 10% extra verlaagd (bovenop de 30% reductie voor de ligging nabij metrostation Zuidplein).

In onderstaande tabel 4.1 is de parkeerbehoefte van de beoogde functies weergegeven. Ten aanzien van bezoekersparkeren bij woningbouw stelt de gemeente Rotterdam geen eisen. Bezoekersparkeren van de woonfuncties is niet meegenomen in de berekende parkeerbehoefte. Zij parkeren op parkeervoorzieningen in het openbaar gebied.

Tabel 4.1 Parkeerbehoefte

Functie benaming	Hoeveelheid	Parkeernorm	Parkeerbehoefte
functies		per eenheid	normatief	dubbelgebruik
Zorgwoningen 38 m2	130	0,45	58,5
Woningen (sociale huur) < 65 m2	72	0,5	36
Woningen (sociale huur) > 65 m2 < 85 m2	8	0,8	6,4
Woningen (sociale huur) > 85 m2	6	1	6
Woningen (vrije sector) < 65 m2	63	0,5	31,5
woningen (vrije sector) > 65 m2 < 85 m2	120	0,8	96
Plint, diverse functies	448 m2	3,25/100 m2	14,56
Totaal			248,96 pp	225,43pp

De parkeerbehoefte van de wooneenheden en plintfuncties bedraagt volgens de normen van de gemeente Rotterdam en na toepassen van dubbelgebruik 225,43 parkeerplaatsen. Echter omdat ook de parkeerbehoefte voor het verpleeghuis dat met dit nieuwe plan verdwijnt, grotendeels (84 parkeerplaatsen, zie bijlage 8 ) werd opgevangen in het openbare gebied, kan de nieuwe parkeerbehoefte worden verminderd met 83,7 parkeerplaatsen. Dit betekent dat er op eigen terrein 225,43 minus 83,7= 141,73 parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Het plan voorziet in het realiseren van 143 parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit betekent dat het nieuwe plan in voldoende parkeerplaatsen voorziet en dat de situatie in het openbare gebied op dit punt verbetert. Overigens is het beschikken over voldoende parkeerplaatsen geborgd in de planregels ( artikel 8.1).

Verkeersgeneratie

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig Parkeren). Daarbij is aangesloten bij de kencijfers voor de rest bebouwde kom in zeer stedelijk gebied. Binnen de bandbreedte van het kengetal is het gemiddelde genomen.

De verkeerstoename ten opzichte van de huidige situatie is van belang. Met de kencijfers wordt de verkeersgeneratie voor een gemiddelde weekdag berekend. In de huidige situatie zijn 69 adressen aanwezig voor woning en zorgverlening (bag kadaster). In onderstaande tabel 4.2 is de verkeerstoename weergegeven.

Tabel 4.2 Verkeerstoename

Functie benaming	Categorie CROW	Hoeveelheid	Kencijfer CROW	Verkeersgeneratie
Huidige situatie				Weekdag
Woonzorg	Verpleegtehuis	219 eenheden	0,6 per woning	131,4
Woningen	Huur, appartement, midden/goedkoop	67 eenheden	3,2 per woning	214,4
Toekomstige situatie
Woonzorg	Verpleegtehuis	130 eenheden	0,6 per woning	78
Woningen sociale huur	Huur, appartement, midden/goedkoop	86 eenheden	3,2 per woning	275,2
Woningen vrije sector	Huur, appartement, duur	183 woningen	5,1 per woning	9383,1
Plint maatschappelijk en commercieel	Wijkcentrum (klein) - diverse plintfuncties	448 m2 bvo	4,1 per 100 m2	18,37
Totaal				1.304 mvt/etmaal
Toename				958 mvt/etmaal

De verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling bedraagt circa 966 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Het parkeerterrein heeft twee onsluitingsrichtingen, richting het noorden en oosten wordt ontsloten via de Veldstraat en S125 (Strevelsweg). Richting het westen en zuiden wordt via de Motorstraat op de S103 ontsloten. Naar verwachting zal de toename van het verkeer zich evenredig verspreiden over de twee ontsluitingsrichtingen. Voor woningen ligt het maatgevende moment op werkdagavonden en –nachten. De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld in het drukste uur van de dag, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalwaarde wordt afgewikkeld. Met name op werkdagavonden zullen de ontsluitende wegen een verkeerstoename van circa 100 mvt ondervinden, dit betekent een toename van 50 mtv in het drukste uur voor elke ontsluitingsrichting. Deze verkeerstoename zal merkbaar zijn in de drukkere uren maar naar verwachting geen negatieve gevolgen hebben op de omliggende ontsluitingswegen.

Conclusie

Het plangebied is goed bereikbaar voor zowel gemotoriseerd verkeer, fietsverkeer en per openbaar vervoer. De parkeerbehoefte moet worden voorzien op het parkeerterrein in het plangebied. De verkeerstoename zal worden verdeeld over de ontsluitingswegen en zodoende niet tot knelpunten leiden in de verkeersafwikkeling. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkelingen dan ook niet in de weg.

6.4 Milieu effectrapportage

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken en plaats van de projecten en de kenmerken van potentiële effecten

Onderzoek en conclusies

De onderhavige ontwikkeling is qua aard en omvang zodanig dat de drempelwaarden In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. niet worden overschreden. Er is echter wel een vormvrije m.e.r. beoordeling opgesteld. Op 13 april 2021 hebben burgemeester en wethouders het besluit genomen dat er geen MER hoeft te worden opgesteld omdat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn (zie bijlage 16).

6.5 Milieuzonering

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de beoogde situatie worden 400 appartementen, zorgeenheden en een commerciële plint gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige en milieuhinderlijke functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In het gebied zijn voornamelijk woningen, gemengde functies en maatschappelijke functies gevestigd. Daarnaast ligt het plangebied ook aan een ontsluitingsweg waardoor de omgeving getypeerd kan worden als 'gemengd gebied'.

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich de bestemming Gemengd – 2. Hierin mogen woningen, bedrijfsactiviteiten tot hoogstens categorie 2, kantoren, praktijkruimten, dienstverlening en horeca gevestigd worden. In een gemengd gebied geeft dit ten hoogste een richtafstand van 10 meter. De afstand tussen het plangebied en de bestemming bedraagt circa 14 meter. Verder zijn er in de omgeving kleine detailhandelsvestigingen aanwezig welke onder milieucategorie 1 vallen. De richtafstand voor detailhandel is 0 meter in gemengd gebied, hieraan wordt voldaan.

Binnen het plangebied zelf zijn in de plint van het woongebouw eveneens kleinschalige commerciële functies toegestaan in de vorm van maatschappelijke voorzieningen, horeca en dienstverlening. Gelet op de lage milieucategorie 1, de kleinschaligheid van de voorzieningen en het feit dat er sprake is van een gemengd gebied, zijn deze functies verenigbaar met de woonfunctie.

Conclusie

Er wordt aan de richtafstanden voldaan. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling worden geen bedrijven belemmerd en ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

6.6 Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk onderbouwing uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 6.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van in totaal 400 appartementen en een commerciële plint. Door de beoogde ontwikkeling is er sprake van een toename van verkeer van 966 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). In de NIBM-tool (versie 27-3-2020) is 2020 als jaar van planrealisatie aangehouden. Uit de berekening blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,77 µg/m³ en van fijnstof van 0,15 µg/m³ (figuur 6.1). Beide toenames zijn onder 1,2 µg/m³.

Figuur 6.1 Resultaten NIBM-tool 2020

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Strevelsweg, direct ten noorden van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in de prognose voor 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in de prognose voor 2020; 28,6 µg/m³ voor NO2, 20,6 µg/m³ voor PM10 en 12,3 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 8,2 da gen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

6.7 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Onderzoek

In het kader van dit bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek (bijlage 9 ) en een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd (bijlage 10).

Uit het bodemonderzoek blijkt dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning en/of geplande werkzaamheden ter plaatse van de onderzoekslocatie, rekening moet worden gehouden met een saneringsnoodzaak. Naar verwachting betreffen dit saneringswerkzaamheden welke onder BUS-condities kunnen plaatsvinden. Ten tijde van een voorgenomen herinrichting van het terrein, wordt de bodemrapportage en de concrete plannen voorgelegd aan het bevoegd gezag, teneinde de vorm en mogelijke vervolgmaatregelen te bepalen.

Uit het verkennende asbestonderzoek blijkt dat er geen sprake is van een verdachte locatie voor het onderzochte perceel ten aanzien van asbest. Opgemerkt dient te worden dat in het verkennend bodemonderzoek, welke voorafgaand aan het asbestonderzoek is uitgevoerd, één fragment asbestverdacht materiaal is aangetroffen (chrysotiel, 10-15%, hechtgebonden), waardoor het niet kan worden uitgesloten dat plaatselijk asbestverdacht plaatmateriaal wordt aangetroffen. Hier dient tijdens de voorgenomen herinrichtingswerkzaamheden alert op te zijn. Ten tijde van de voorgenomen herinrichting van het terrein, wordt de bodemrapportage en de concrete plannen voorgelegd aan het bevoegd gezag,

Conclusie

Met inachtneming van het bovenstaande staat het aspect bodem de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

6.8 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Onderzoek

Figuur 6.2 Uitsnede professionele risicokaart met plangebied paars omcirkeld

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden (figuur 6.2). Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water of door buisleidingen.

Ten zuiden van het plangebied op een afstand van circa 2,6 kilometer bevindt zich de A15 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De maatgevende stof die hierover wordt vervoerd is GF3 met een invloedsgebied van 355 meter. Het plangebied valt niet in het invloedsgebied.

Wel bevindt zich ten oosten van het plangebied het spoortraject Rotterdam – Lombardijen op een afstand van circa 1,38 kilometer. Dit spoortraject heeft een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer en reikt tot het plangebied. Daarnaast bevindt zich ten zuiden van het plangebied het spoortraject Barendrecht vork – Waalhaven Zuid. Ook dit spoortraject heeft een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer. Beide spoortrajecten hebben een plasbrandsaandachtsgebied van 30 meter. Het plangebied valt hier niet in. Ook ligt het plaatsgebonden risico niet buiten de spoorlijnen. Omdat de beoogde woningen voor het spoortraject op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Strevelsweg en de Motorstraat. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Rotterdam. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen 400 appartementen gerealiseerd worden, waaronder zorgappartementen. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij de groep verminderd zelfredzame personen wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers/ouders de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. Ook het personeel dient geïnformeerd te worden over de verschillende risico's bij een incident. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de spoortrajecten Rotterdam – Lombardijen en Barendrecht vork – Waalhaven Zuid waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

6.9 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan die afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling of voortoets de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van de ruimtelijke onderbouwing moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij de verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming en soortenbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Biesbosch ligt op circa 19 kilometer. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Zuid-Holland. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op een afstand van circa 2,5 kilometer (figuur 6.3).

Figuur 6.3 Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: Provincie Zuid-Holland)

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. Door de ruime afstand wordt ook de kans klein geacht dat het invloed heeft op de Biesbosch op het gebied van stikstof. Momenteel is het woonzorgcomplex Simeon en Anna in het plangebied gelegen. Deze is gasgestookt. De beoogde nieuwbouw zal gasloos worden. In de gebruiksfase zal de stikstofemissie afnemen. Voor het onderzoeken van de mogelijke effecten op het nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Biesbosch voor de aanleg- en gebruiksfase is een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie bijlage 12 voor de memo en bijlagen 13, 14 en 15 voor de berekeningen). Uit de berekening blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/jr voor de aanlegfase.

Soortenbescherming

Om de mogelijke effecten van het plan op beschermde soorten te onderzoeken, is door IDDS een ecologische quick scan uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in 11.

Er zijn geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen in het plangebied aanwezig. Een deel van de open stootvoegen en de ruimte tussen stro-isolatieplaten en verdiepingsvloer biedt vleermuizen de mogelijkheid zich hier te vestigen. Het kan niet uitgesloten worden dat de voorgenomen werkzaamheden negatieve effecten hebben op de habitats. Een nader onderzoek naar vleermuizen moet uitwijzen of de vleermuizen het flatgebouw gebruiken als zomer-, kraam-, paar- en/of winterverblijf. Mogelijk dienen maatregelen te worden genomen om negatieve effecten te voorkomen.

Het plangebied heeft geen functie voor broedvogels waarvan het nest jaarrond beschermd is. In het gebied zijn geen (overblijfselen van) nesten aangetroffen. Huismussen zijn in het gebied niet gesignaleerd. De grote tuin kan voor huismussen foerageergebied zijn. Echter ten tijde van het veldbezoek is niet één huismus gezien of gehoord. Ook zijn er in de buurt (Zuiderpark) alternatieve foerageergebieden. Het plangebied vervult in deze geen essentiële functie. Voor de eventuele aanwezigheid van kool- of pimpelmees geldt dat deze in het nabij gelegen Zuiderpark een nieuwe nestlocatie kan vinden. Het is aannemelijk dat andere algemene soorten in het aanwezige groen van het plangebied gaan broeden.

De Wet natuurbescherming biedt bescherming aan alle van nature in Nederland in het wild levende vogels van soorten als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. De nestbescherming geldt voor alle in gebruik zijnde nesten gedurende het broedseizoen en voor een beperkt aantal soorten jaarrond. Iedere in gebruik zijnd nest is beschermd. Voor het broedseizoen geldt geen vaste periode, globaal wordt uitgegaan van half maart tot half augustus. Indien de werkzaamheden starten tijdens het broedseizoen, moet door een ecoloog voorafgaand aan de werkzaamheden worden nagegaan of verstoring van broedvogels plaatsvindt.

Conclusie

In het plangebied komen mogelijk vleermuizen voor. Nader onderzoek moet dit uitwijzen. Indien maatregelen worden genomen om negatieve effecten te voorkomen is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in het geding. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de geplande ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier worden doorlopen.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De kosten worden gedekt uit de opbrengst van de huur van de reguliere woningen. Hiermee kan het bestemmingsplan financieel haalbaar worden geacht.

Tevens is voor de ontwikkeling een anterieure overeenkomst opgesteld tussen de gemeente en MaasWonen, waarbij het gemeentelijk kostenverhaal is verzekerd. In de overeenkomst zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.

Hoofdstuk 8 Juridische toelichting

8.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het hiervoor beschreven ruimtelijk kader juridisch is vertaald. Ingegaan wordt op de juridische opzet van het bestemmingsplan (de verbeelding en de regels).

De herontwikkeling van Simeon & Anna is gericht op het moderniseren van het plangebied en verbeteren van het leefklimaat.

8.2 Verbeelding

Welke bestemming de gronden binnen het plangebied hebben, is te zien op de verbeelding. Er is een digitale verbeelding en een analoge verbeelding. Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid (bijvoorbeeld topografische gegevens).

8.3 Regels

De regels gaan over het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. Voor de opbouw van de regels is aangesloten bij de SVBP 2012 De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels, met daarin begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels, met daarin per bestemming onder meer een bestemmingsomschrijving, bouwregels en afwijkingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, met daarin algemene regels en bouw-, afwijkings- en wijzigingsregels
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels, met daarin het overgangsrecht en de slotregel.

8.3.1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen, welke van belang zijn voor een juiste toepassing van de regels. In artikel 1 worden begripsbepalingen gegeven met daarin een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot. Artikel 2 bevat regels die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals grondoppervlakte en inhoud van gebouwen dienen te worden bepaald.

8.3.2 Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat artikelen waarin regels zijn opgenomen betreffende de op de verbeelding voorkomende bestemmingen en de op de verbeelding aangegeven aanduidingen met betrekking tot de toegestane (hoofd)bebouwing. Bij de opbouw van deze regels is, voor zover voorkomend binnen de verschillende bestemmingen, de indeling overeenkomstig de SVBP 2012 aangehouden:

• Bestemmingsomschrijving
  In dit onderdeel wordt de materiële inhoud van de bestemming aangegeven: de functies die binnen de bestemming “bij recht” zijn toegestaan. De bestemmingsomschrijving vormt de eerste “toetssteen” voor bouwactiviteiten en/of gebruiksvormen. Beide zijn slechts toegestaan, voor zover zij zullen plaatsvinden binnen de opgenomen omschrijving.
• Bouwregels
  Dit onderdeel geeft aan welke bouwwerken mogen worden opgericht. Voorop staat dat slechts mag worden gebouwd ten behoeve van de voor de bestemming aangegeven bestemmingsomschrijving.

De in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingen worden hieronder achtereenvolgens toegelicht.

Wonen- Bijzonder woongebouw

Deze bestemming is opgenomen voor het deel van het plangebied waar de zorgwoningen inclusief de bijbehorende aan de zorgfunctie gerelateerde voorzieningen zijn toegestaan. Daarnaast zijn 7 reguliere woningen toegestaan. Binnen de bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen bebouwing is toegestaan. Tevens is de maximum bouwhoogte aangegeven.

Wonen

De bestemming Wonen wordt gebruikt voor gronden waar zowel de sociale- en vrije sector woningen gevestigd kunnen worden. Het aantal toegestane woningen is aangeduid. Tevens is ten behoeve van de plintfunctie een beperkte oppervlakte aan commerciële voorzieningen toegestaan in de vorm van maatschappelijke voorzieningen, horeca en dienstverlening

Binnen de bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen bebouwing is toegestaan. Tevens is de maximum bouwhoogte aangegeven.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is opgenomen voor alle wegen binnen het plangebied, zowel de wegen met een belangrijke stroomfunctie als wegen bestemd voor bestemmingsverkeer. Ook verkeersgebieden waarbinnen de verblijfsfunctie primair staat (parkeerterreinen, pleinen) vallen binnen deze bestemming. Binnen de bestemming is onder andere het oprichten van straatmeubilair toegestaan.

Leiding-Water

De aanwezige waterleiding heeft deze dubbelbestemming gekregen. Er is een belemmeringenstrook opgenomen die borgt dat alvorens ter plaatse (bouw)werkzaamheden worden uitgevoerd, advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder om het belang van de leiding te borgen.

Waarde-Archeologie

Voor een beperkt deel van het plangebied is de deze dubbelbestemming opgenomen. Alvorens hier (bouw)werkzaamheden op een diepte van meer dan 0,5 meter worden uitgevoerd, dient hier archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Dit onderzoek is inmiddels reeds uitgevoerd.