Schipholweg 101 A t/m K

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan Schipholweg 101 A t/m K voorziet in de juridisch-planologische regeling voor de gronden behorende bij de Schipholweg 101 A t/m K te Leiden. De Schipholweg is onderdeel van het grotere stationsgebied in Leiden, ligt tegen de historische binnenstad van Leiden aan en is in de nabijheid van het Leiden Bio Science Park (LBSP) gelegen. Het brede stationsgebied van Leiden is in diverse beleidsdocumenten aangeduid als kansrijke locatie voor duurzame verdichting van wonen en het behouden en uitbreiden van kantoorruimten.

Door de huidige monofunctionele Schipholweg te versterken met woon- en commerciële voorzieningen kan een levendig zakendistrict ontstaan, waar men kan wonen en werken. Ten behoeve van deze gebiedsontwikkeling is de "Gebiedsvisie Schipholweg Leiden" door de gemeente Leiden opgesteld (vastgesteld 8 oktober 2020). De gebiedsvisie geeft weer wat de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen aan de Schipholweg zijn. Een van deze ruimtelijke ontwikkelingen betreft het herontwikkelen van de Schipholweg 101 A t/m K te Leiden. De herontwikkeling bestaat uit de sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw ten behoeve van een woon- en kantoorfunctie, ondersteunende horeca en kleinschalige detailhandel.

De voorgenomen ontwikkeling aan de Schipholweg 101 A t/m K is echter in strijd met het geldende bestemmingsplan "Schuttersveld Leiden e.o.". Derhalve voorziet onderhavig bestemmingsplan in een actueel juridisch-planologisch kader.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Schipholweg 101 A t/m K te Leiden. In hoofdzaak grenst het plangebied direct aan kantoorgebouwen. Het plangebied wordt omsloten door de Schipholweg ten noordwesten en de Parmentierweg ten zuidoosten. Aan de achterzijde van het pand zijn groen- en parkeervoorzieningen gesitueerd.

Het plangebied is weergegeven op onderstaand figuur 1.1.

Figuur 1.1 Luchtfoto van het plangebied binnen de omgeving (bron: QGIS, eigen bewerking)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, gelden op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan:	Vastgesteld door de gemeenteraad op:
Leiden Schuttersveld e.o.	30 mei 2013
Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening	31 mei 2018
Parapluherziening Fietsparkeren	18 februari 2021

De toets aan de geldende bestemmingsplannen vindt in de volgende subparagrafen plaats.

1.3.1 Leiden Schuttersveld e.o.

Het plangebied maakt deel uit van het geldende bestemmingsplan “Leiden Schuttersveld e.o.”, dat is vastgesteld op 30 mei 2013 door de gemeenteraad van Leiden. Het plangebied is gelegen binnen de bestemming 'Kantoor'. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de maximale bouw- en goothoogte varieert tussen 12, 15 en 18 meter. Dit is weergegeven op figuur 1.2.

Naast de enkelbestemming 'Kantoor' gelden de volgende dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen:

• 'Waarde - Archeologie 6' (voor een gedeelte van het plangebied).
• 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' (voor een gedeelte van het plangebied).

Tot slot geldt deels nog de bestemming 'Verkeer' en 'Groen'.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding behorend bij bestemmingsplan "Leiden Schuttersveld e.o." (bron: QGIS, eigen bewerking)

De voorgenomen ontwikkeling is op de volgende onderdelen in strijd met het geldende bestemmingsplan:

• Binnen de bestemming 'Kantoor' is enkel een kantoorfunctie toegestaan. De beoogde woonfunctie, ondersteunende horeca en kleinschalige detailhandel zijn derhalve strijdig.
• Binnen het bouwvlak behorende bij de bestemming 'Kantoor' mag slechts gebouwd worden tot een hoogte van 12, 15 en 18 meter. De beoogde bebouwing wordt tot een hoogte van maximaal 72 meter gerealiseerd. Daarnaast wordt met de beoogde bebouwing de thans geldende bouwvlakken overschreden. Derhalve is sprake van strijd met de bouwregels.
• Binnen de bestemming 'Groen' zijn in- en uitritten niet toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hier wel in en derhalve is sprake van strijd met de bestemmingsregels.
• De beoogde buitenruimte van de woningen gelegen aan de zijde van de Parmentierweg zijn gelegen binnen de bestemming 'Verkeer'. Een dergelijke functie is niet toegestaan binnen de bestemming 'Verkeer' en derhalve is sprake van strijd met de bestemmingsregels.

1.3.2 Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

In november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen komen te vervallen. Dit houdt in dat de dynamische parkeerregeling en de maximale toegestane bouwhoogte bepaling uit de Bouwverordening overgeheveld dienen te worden naar bestemmingsplannen. Hiertoe hadden gemeenten de gelegenheid tot uiterlijk 1 juli 2018.

Een deel van de bestemmingsplannen van de gemeente Leiden voorzag al in deze stedenbouwkundige bepalingen, maar een deel ook niet. Om de stedenbouwkundige bepalingen inzake de parkeerregeling en de bouwhoogte over te hevelen naar alle bestemmingsplannen in de gemeente Leiden, is het paraplubestemmingsplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening op 31 mei 2018 vastgesteld.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in onderhavig bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar het meest recente parkeerbeleid in de Regels is verankerd. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 4.8 Verkeer en vervoer van deze toelichting.

1.3.3 Parapluherziening fietsparkeren

De gemeente Leiden wil het fietsgebruik in de stad stimuleren en de binnenstad autoluw en deels autovrij maken. Met de fiets wordt de stad leefbaar en bereikbaar gehouden. Het realiseren van meer en kwalitatief betere parkeergelegenheid voor de fiets draagt bij aan het bevorderen van het fietsgebruik. Om deze ontwikkeling te stimuleren is zowel het parkeerbeleid als de parkeernormen voor fietsen aangepast.

De nieuwe parkeervisie geeft de kaders voor het parkeren van auto én fiets. Binnen deze kaders maakt de gemeente Leiden de komende jaren keuzes. Daarbij staat de verstedelijkingsopgave centraal. Omdat de gemeente duidelijke doelen heeft voor het vervoer per fiets, is fietsparkeren een integraal onderdeel van de parkeervisie. De gemeente wil in de toekomst meer voorzieningen voor de geparkeerde fiets hebben. Zowel in bestaande wijken en buurten als in nieuwbouw en in gebouwen en gebieden die een andere functie krijgen. De hoofdlijnen van de parkeervisie worden uitgewerkt in beleidslijnen, oplossingsrichtingen en concrete maatregelen. De regels voor de parkeernormen, en ook de parkeernormen zelf, zijn opgenomen in beleidsregels.

Het doel van de parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘fietsparkeren’ in de gemeente Leiden. Dit bestemmingsplan voorziet in het juridisch- planologisch regelen van de dynamische verwijzing van de parkeernormen in Leiden. Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kunnen bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken. Met deze parapluherziening wordt voor alle digitale bestemmingsplannen een koppeling met de fietsparkeernormen gelegd.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in onderhavig bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar het meest recente parkeerbeleid in de Regels is verankerd. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 4.8 Verkeer en vervoer van deze toelichting.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

De Schipholweg, waar het plangebied aan is gelegen, is onderdeel van het gebied rond Schuttersveld. Het Schutterveld is gelegen ten noordwesten van de binnenstad en is onderdeel van de uitbreidingsgordel rondom het historische stadscentrum. Schuttersveld verwijst met zijn naam naar de tijd dat er buiten de verdedigingswerken van de stad nog niet werd gebouwd.

In de jaren '70 van de twintigste eeuw vond een grootschalige inpassing van verkeerswegen plaats in het gebied. De Schipholweg werd aangelegd en verkeer vanaf de Rijnsburgerweg werd via het Schuttersveld naar het centrum geleid over de Valkbrug. Hierna werd eerst het stationsgebied verder bebouwd met grotere bouwblokken en daarna volgde ook de invulling langs de Schipholweg. Hiermee werd de Maredijkbuurt begrensd door de kenmerkende wand van kantoorgebouwen. De terreinen tussen spoor en Schipholweg en het gebied aan de Ypenburgbocht werden ingevuld met op zichzelf staande gebouwen met verschillende functies. De bebouwing van deze periode volgt een nieuwe verkavelingsstructuur die met de Schipholweg is ontstaan. De bebouwing aan de weg werd rond 1980 gebouwd. Deze bebouwing bestaat voornamelijk uit monofunctionele kantoorgebouwen.

2.2 Beschrijving van het plangebied

In de huidige situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard, vanwege de huidige bebouwing en de omliggende parkeerplaatsen. Zoals beschreven in paragraaf 1.2 is aan de achterzijde van het plangebied een kleinschalige groenvoorziening gelegen. De omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit de Schipholweg en naastgelegen kantoorbebouwing. Tussen de Schipholweg en de bebouwing is een trottoir en fietspad gesitueerd.

Figuur 2.1 Huidige bebouwing in plangebied (bron: Google Streetview)

Figuur 2.2 Achterzijde van het plangebied, zicht op parkeervoorzieningen en kleinschalige groenvoorziening (bron: Google Streetview)

2.3 Ontwikkeling

2.3.1 Gebiedsvisie Schipholweg Leiden

De in de Inleiding van dit bestemmingsplan reeds aangehaalde Gebiedsvisie Schipholweg Leiden, vormt de basis voor de nadere planuitwerking in het plangebied. Derhalve wordt in deze paragraaf eerst nader ingegaan op de kaders die de gebiedsvisie voor het plangebied stelt.

Vertrekpunten voor en doel van de gebiedsvisie

Om ontwikkeling integraal af te kunnen wegen en te komen tot een duurzame herontwikkeling van het gebied Schipholweg, die bijdraagt aan de verstedelijkingsopgave en de ontwikkeling van de kenniseconomie is de gebiedsvisie opgesteld. Het college van B&W heeft voor de gebiedsvisie drie vertrekpunten meegegeven (besluit d.d. 18 september 2018):

• 1. functiemenging (van kantorengebied naar een gebied met een kantoor- en woonfunctie);
• 2. verduurzaming; en
• 3. verdichting.

De belangrijkste doelstelling van de gebiedsvisie is het vastleggen van randvoorwaarden waarbinnen een herontwikkeling plaats kan vinden op een manier die bijdraagt aan de ontwikkeling van de stad.

Vijf hoofdpunten van de gebiedsvisie

De gebiedsvisie heeft de volgende vijf hoofdpunten geformuleerd, waaruit handvatten en spelregels voor ontwikkelingen binnen het gebied volgen:

• 1. Menselijke maat
• 2. Duurzaam ruimtegebruik
• 3. Klimaatadaptief en circulair
• 4. Levendig en veelzijdig
• 5. Verbinden en verblijven

De hoofdpunten zijn in de gebiedsvisie vervolgens toegepast op de thema's 'Verkeer en Stromen', 'Gebouwen en Functies' en 'Openbare Ruimte'. Hierbij zijn de hoofdpunten uitgewerkt tot leidende principes en spelregels voor de verdere ontwikkeling.

In paragraaf 4.8 Verkeer en vervoer wordt de voorgenomen ontwikkeling, daar waar relevant, getoetst aan de leidende principes en spelregels voor het thema 'Verkeer en Stromen'. Hieronder wordt nader ingegaan op de principes en spelregels behorende bij het thema 'Gebouwen en Functies' en het thema 'Openbare ruimte'.

Principes en spelregels voor het thema 'Gebouwen en Functies'

Het thema 'Gebouwen en functies' is onderverdeeld in verschillende subthema's. Het gros van deze subthema's wordt hieronder nader besproken. De subthema's programma, gevels en daken en circulaire en duurzame gebouwen worden besproken in paragraaf 2.3.3 Programma en paragraaf 2.3.4 Klimaat en duurzaamheid.

Heldere rooilijnen (plint)

In figuur 2.3 is de bij het subthema 'Heldere rooilijnen (plint)' behorende kaart opgenomen.

Figuur 2.3 Kaart 'Heldere rooilijnen (plint)' in combinatie met plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
De blokken aan Schipholweg, Willem de Zwijgerlaan en Schuttersveld hebben een vaste rooilijn en moeten tot de rooilijn bebouwd worden. De gevels op deze rooilijn hebben een openbaar karakter of zijn voorgevels.	De beoogde nieuwbouw wordt tot de in figuur 2.3 weergegeven vaste rooilijn gerealiseerd. In de planregels van dit bestemmingsplan is deze spelregel eveneens geborgd. De gevels op deze rooilijn betreffen voorgevels en/of hebben een openbaar karakter, vanwege de functies gelegen op begane grond zoals ondersteunende horeca en kantoren. Daarnaast wijkt de voorgevel aan de Schipholweg op de begane grond schuin terug ter plaatse van de nieuw in te passen bushalte. Doel is om een trottoir van 4 meter breed in het profiel te kunnen handhaven. De gevel van de eerste en tweede etage steekt over deze afschuining uit. Aan de Parmentierweg dient conform de gebiedsvisie eveneens een vaste rooilijn gehanteerd te worden. De gevel aan de Parmentierweg is op de begane grond 90 cm achter de rooilijn gelegd om beplantingsbakken van 90 cm diep mogelijk te maken. Deze zijn als het ware de voortuinen van de woningen daar, zodat een zachte overgang tussen openbaar en privaat gerealiseerd wordt. Op de eerste en tweede etage hangt de gevel wel op de rooilijn. Afwijking van de spelregel is derhalve gerechtvaardigd.
Op enkele locaties is sprake van een flexibele rooilijn. Van deze rooilijn mag minimaal afgeweken worden mits deze continu blijft en een denkbeeldige lijn parallel aan de harde rooilijn volgt.	Het plangebied raakt niet aan een flexibele rooilijn zoals weergegeven in figuur 2.3. Derhalve kan toetsing aan deze spelregel achterwege blijven.
Nieuwe straten zijn gewenst om de doorwaadbaarheid van het plangebied (de Schipholweg) en daarmee de leef- en woonkwaliteit te verbeteren. De afstand tussen de straten is niet groter dan 80m, maar de exacte positie is flexibel.	Het bestemmingsplan biedt ruimte aan een gebouw van 72 meter met een laagbouwgedeelte met ondergrondse parkeervoorzieningen en een passage voor langzaam verkeer. Geconcludeerd kan worden dat aan de geldende spelregel voldaan kan worden aangezien op tweederde van de gevel de lengte van de passage zit en het plan 66 meter breed is.
Ter plaatse van een gewenste woonstraat is een doorbraak in de rooilijn voorzien over de volledige hoogte. De onderbreking is tussen de 5 en 15 meter breed. Ter plaatse van de doorbraak is aan beide zijden een gevel waarvan tenminste één voorzien is van ramen.	Toetsing aan deze spelregel kan achterwege blijven, omdat ervoor is gekozen om een doorbraak van de rooilijn op een andere wijze in te vullen. Zie hiervoor de toetsing aan de volgende spelregel.
Een doorbraak van de rooilijn kan ook worden ingevuld door middel van openingen over tenminste 9m (hoogte). Deze onderbreking is tussen de 5 en 15 meter breed. Ter plaatse van de doorbraak is tenminste één van de twee gevels voorzien van ramen.	De doorgang dient minimaal 5 meter breed en 9 meter hoog te zijn. In het ontwerp is een grotere breedte van 6,5 meter aangehouden en een lagere hoogte van 7,8 aangehouden. De lagere hoogte correspondeert met de verdiepingshoogten van de onderste twee bouwlagen. De onderdoorgang van twee lagen hoog is met allure ontworpen als hoofdingang met alle entrees eraan en veel glas en doorzicht op de activiteiten binnen. Dit geeft een minstens gelijkwaardige kwaliteit aan de doorgang die beoogd is met deze spelregel uit de Gebiedsvisie. De afwijking van de spelregel is daarmee stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hoogte, aansluiting op de schaal van Leiden
In figuur 2.4 is de bij het subthema 'Hoogte, aansluiting bij de schaal van Leiden' behorende kaart opgenomen.

Figuur 2.4 Kaart 'Hoogte, aansluiting bij de schaal van Leiden' in combinatie met plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

Door regels op te stellen over de maximale bouwhoogte kan nieuwe bebouwing aansluiten bij de schaal van zijn omgeving. Richting de bestaande bebouwing aan de Marislaan en de Parmentierweg wordt er voor gekozen om de maximale hoogte niet hoger te laten zijn dan de plintlaag (8-12m). Nabij het spoor en richting het stationsgebied kunnen gebouwen met een grotere hoogte worden gebouwd. Als maximum bouwhoogte wordt 70 meter aangehouden, maar er is ruimte voor incidentele hoogteaccenten tot 90 meter. Op de kaart in figuur 2.4 zijn de maximale bouwhoogten aangegeven en de afstand tot de bestaande bebouwing. Op de kaart zijn tevens de molenbiotopen van molen De Herder, de Maredijkmolen en molen de Valk weergegeven. Bebouwing in de molenbiotoop dient rekening met de geldende hoogtebeperkingen te houden.

Voor dit bestemmingsplan geldt dat het gehele plangebied op de kaart in figuur 2.4 is gelegen
in een gebied waar bebouwing tot maximaal 70 meter hoogte gerealiseerd mag worden aan de Schipholweg met ruimte voor incidentele hoogbouw accenten tot 90 meter (daar waar het kan). Daarnaast is bebouwing tot maximaal 30 meter hoogte aan de zijde van de Parmentierweg toegestaan en voor een klein hoekje van het plangebied maximaal 50 meter in verband met de molenbiotoop. Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van bebouwing die zich conformeert aan de hoogten uit de gebiedsvisie. De bebouwing is daarbij als volgt opgebouwd:

• op een afstand van 20 meter van de galerijflat aan de Parmentierweg is de beoogde bebouwing maximaal 12 meter hoog;
• op een afstand van 25 meter van de galerijflat aan de Parmentierweg is de beoogde bebouwing maximaal 30 meter hoog; en
• op een afstand van 35 meter van de galerijflat aan de Parmentierweg is de beoogde bebouwing maximaal 72 meter hoog. Voor de toren van maximaal 72 meter hoogte geldt voorts dat hierbij sprake is van een geringe afwijking van de kaart in figuur 2.4. De toren overschrijdt namelijk met ca. 2,4 meter de bebouwingsgrens van 70 meter. Dit is gerechtvaardigd omdat de toren slanker blijft doordat de hoeken verkant zijn (schuin verjongt). Dit levert een beter silhouet op en daarmee stedenbouwkundig aanvaardbaar. Op de lagere etages blijft de massa juist extra terug t.o.v. de bebouwingsenveloppe. Dit verbetert de kwaliteit van het profiel van de Parmentierweg.

In paragraaf 2.3.2 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van de beoogde nieuwbouw.

Setbacks, licht en lucht in de straten

In figuur 2.5 is de bij het subthema 'Setbacks, licht en lucht in de straten' behorende kaart opgenomen. Daaruit volgt dat het plangebied niet is gelegen in een gebied waar de stedelijke laag ten opzichte van de plint een setback van tenminste 3 meter dient te hebben. Toetsing aan deze spelregel kan derhalve achterwege blijven.

Figuur 2.5 Kaart 'Setbacks, licht en lucht in de straten' in combinatie met plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

Stedelijke laag en hoogteaccenten

Voor het subthema 'stedelijke laag en hoogteaccenten' zijn de volgende spelregels opgesteld:

• de stedelijke laag mag maximaal voor 60% van de facade bebouwd zijn;
• hoogteaccenten hebben een footprint met een diagonaal van maximaal 35 meter;
• hoogteaccenten staan minimaal 20 meter uit elkaar, bij hoogteaccenten hoger dan 50 meter wordt een minimale afstand van 40 meter gehanteerd;
• het toevoegen van een hoogteaccent verplicht het maken van een doorbraak als deze nog niet aanwezig is binnen 80 meter.

In de gebiedsvisie zijn deze spelregels gevisualiseerd. Deze visualisatie is in figuur 2.6 weergegeven.

Figuur 2.6 Kaart 'stedelijke laag en hoogteaccenten' (bron: gebiedsvisie Schipholweg)

De spelregels zijn opgesteld om een muur van bebouwing zoals in de huidige situatie is ontstaan, te voorkomen. Daarnaast zijn de minimale afstanden tussen de hoogteaccenten bepaald, om privacy te kunnen garanderen maar ook om schaduwwerking tegen te gaan. Om ervoor te zorgen dat er ranke en alzijdige hoogteaccenten worden ontworpen is er een maximale diagonaal van de voetafdruk van de toren van 35 meter. Verder is om de doorwaadbaarheid van het plangebied te vergroten, het wenselijk om nieuwe straten te creëren die de lange aaneengesloten blokken onderbreken.

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
De stedelijke laag mag maximaal voor 60% van de façade bebouwd zijn.	Aan deze planregel wordt voldaan aangezien het in het plan waar voorliggend bestemmingsplan ruimte aan biedt circa 50% betreft. Dit is weergegeven op figuur 2.7, onder deze tabel.
Hoogteaccenten hebben een footprint met een diagonaal van maximaal 35 meter.	De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een hoogteaccent van 72 meter. De diagonaal bedraagt maximaal 34,5 meter. Dit is weergegeven op figuur 2.8, onder deze tabel.
Hoogteaccenten staan minimaal 20 meter uit elkaar, bij hoogteaccenten hoger dan 50 meter wordt een minimale afstand van 40 meter gehanteerd.	De voorgenomen ontwikkeling voorziet slechts in de realisatie van een hoogteaccent. Aan de vereisten minimale afstanden wordt echter evenwel voldaan, rekening houdend met eventuele ontwikkelingen op de aangrenzende percelen.
Het toevoegen van een hoogteaccent verplicht het maken van een doorbraak als deze nog niet aanwezig is binnen 80 meter.	Binnen iedere 80 meter dient een doorgang voorzien te worden. Vanaf de hoek Parmentierweg/Schipholweg zal in de toekomst de eerste doorgang op het naastgelegen terrein (Schipholweg 99) gerealiseerd kunnen worden. Een tweede doorgang is in het plangebied van dit bestemmingsplan vereist. Beide doorgangen zijn ook zichtbaar op de plankaart in de Gebiedsvisie met nog vrijheid voor de definitieve positie (zie ook figuur 2.3 van deze toelichting). De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een langzaamverkeerspassage als doorbraak, waarmee voldaan wordt aan de spelregel.

Figuur 2.7 Diagram stedelijke laag (bron: Inbo)

Figuur 2.8 Diagram diagonaal (bron: Inbo)

Principes en spelregels voor het thema 'Openbare ruimte'

Het thema 'Openbare ruimte' is onderverdeeld in verschillende subthema's. Deze subthema's worden hieronder nader besproken.

Diversiteit in verblijfsplekken en aangename groene buitenruimte

In figuur 2.9 is de kaart behorende bij de subthema's 'diversiteit in verblijfsplekken' en 'aangename groene buitenruimte' weergegeven.

Figuur 2.9 kaart 'diversiteit in verblijfsplekken' en 'aangename groene buitenruimte' (bron: QGIS, eigen bewerking)

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
Ontwerp integraal voor groen en biodiversiteit. Privaat en publiek. Groene daken, geveltuinen, bomen, plantvakken en parkjes vormen samen één grote groenstructuur.	Het private groen op de daktuinen (deels collectief) en tegen de gevel van de begane grond vormen een ecologische cascade met de groenstructuur van Parmentierweg en Maredijkpark. Aan deze spelregel wordt derhalve voldaan.
Zorg voor aansluiting met de bestaande groen-blauwe structuur van de stad Leiden.	Idem
Inrichting openbare ruimte draagt bij aan aangenaam microklimaat. Er is sprake van een goed windklimaat, een goede bezonning, geen geluidshinder en voldoende uitzicht.	Dit bestemmingsplan biedt enkel de juridisch-planologische kaders voor de herinrichting van de openbare ruimte. Vooralsnog is de herinrichting nog onderwerp van nadere studie. Deze spelregel zal bij de definitieve uitwerking als uitgangspunt worden genomen.
Openbare ruimte wordt ontworpen als een samenhangend geheel van straten, pleinen en parken waar een gedifferentieerd aanbod van sferen (rust en reuring) is.	Idem
Buitenruimte wordt ingericht op een manier die aansluit bij de identiteit, deels stationsgebied, deels Leidse ring, deels woonwijk.	Idem

Klimaatadaptief en ecologisch ingericht

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
Groen heeft ecologische waarde en levert een positieve bijdrage aan de biodiversiteit.	Dit bestemmingsplan biedt enkel de juridisch-planologische kaders voor de herinrichting van de openbare ruimte. Vooralsnog is de herinrichting nog onderwerp van nadere studie. Deze spelregel zal bij de definitieve uitwerking als uitgangspunt worden genomen.
Bestrating wordt waar mogelijk uitgevoerd als waterpasserende bestrating. Daar waar slechts incidenteel autobereikbaarheid nodig is wordt gewerkt met halfopen bestrating.	Idem
Het gebied moet geschikt blijven voor soorten die nu in het gebied voorkomen. Dit zijn onder andere vleermuizen en huismussen. Hiervoor wordt per kavel een quickscan flora en fauna uitgevoerd om er zeker van te zijn dat er geen beschermde soorten aanwezig zijn en wat de effecten op deze soorten zijn als de bouw/sloop wordt doorgezet.	Idem
Er wordt natuurinclusief gebouwd, denk aan groene gevels/daken en het plaatsen van neststenen voor mussen, zwaluwen, vleermuizen of nest- en verblijfsgelegenheid in de openbare ruimte.	Idem
Er wordt standaard een ecoloog betrokken en ecologisch advies ingewonnen bij herontwikkeling. Dit advies wordt afgestemd met de gemeente. Afstemming betreft o.a. de inrichting van groene daken en gevels om biodiversiteit te versterken.	Idem
Nieuwe ontwikkelingen zijn 'waterneutraal'. Water van een piekbui (60 mm/uur en mogelijk hoger in de toekomst) moet op het eigen kavel gebufferd kunnen worden, al dan niet door waterbergend vermogen op het dak.	Idem
Nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan de regels van het hoogheemraadschap (de Keur) en de Hemelwaterverordening.	Idem

Duurzame bomen en groen

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
Ga zorgvuldig om met bestaande bomen en behoud ze waar mogelijk.	Deze spelregel wordt als uitgangspunt gehanteerd bij de herinrichting van de openbare ruimte. Vooralsnog is enkel sprake van een Voorlopig Ontwerp. Dit bestemmingsplan biedt enkel de juridisch-planologische kaders voor de herinrichting.
Gekapte bomen dienen één op één gecompenseerd te worden.	Aan deze spelregel wordt voldaan.
Bij het ontwikkelen van nieuwbouw wordt een bijdrage aan een bomenfonds gestort.	De bijdrage aan het fonds is enkel aan de orde wanneer sprake is van een kapvergunningsplicht. Indien aan de orde, zal aan deze spelregel worden voldaan.
Bundel (nieuwe) ondergrondse infrastructuur ten behoeve van wortelruimte voor groen en bomen.	De ondergrondse infrastructuur wordt gebundeld onder de rijloper van de Parmentierweg. Aan deze spelregel wordt zodoende voldaan.
Betrek privaat en collectief groen bij de groenstructuur en kijk waar mogelijk naar compacte vergroening zoals Tiny Forests of postzegelparken.	Het private groen op de daktuinen (deels collectief) en tegen de gevel van de begane grond vormen een ecologische cascade met de groenstructuur van Parmentierweg en Maredijkpark. Aan deze spelregel wordt derhalve voldaan.

2.3.2 Stedenbouwkundige inpassing

De regels uit de gebiedsvisie hebben een grote invloed gehad op de opbouw van de massa van dit gebouw. Er is een reeks setbacks gecreëerd die voornamelijk in lijn zijn met de stedelijke hoogtelijnen die in de gebiedsvisie worden genoemd. Een afwijking van de regel is dat boven de 30 meter de terugval 2,4 meter uitsteekt buiten de voorkeurs lijn. Dit wordt gecompenseerd door een grotere afstand te houden van de gebouwen aan de overkant van de straat op de stedelijke laag (tussen 12 en 30 meter), wat een gunstige invloed heeft op het profiel van de Parmentierweg.

Figuur 2.10 Doorsnede (bron: Inbo)

Een ander aspect dat in gedachten moest worden gehouden bij het ontwerpen van het gebouw, was de molenbiotoop. Het had niet echt invloed op de massa, omdat het kleine deel van het gebouw dat in die zone komt, verborgen is achter een naburig gebouw dat iets hoger is. Het had echter wel invloed op het feit dat besloten is de toren in het zuidwestelijke deel van het perceel te plaatsen, verder van de molenbiotoop.

Figuur 2.11 bouwplan binnen molenbiotoop Maredijkmolen.

Het ontwerpidee was om een gebouw te maken dat goed werkt op drie verschillende schalen: van de stad, van de wijk en van de bewoners. Er is veel aandacht besteed aan het maken van de kroon als een passend statement in de skyline van Leiden. De kroon is zeer zorgvuldig verfijnd in vorm door de randen af te schuinen om het slanker te doen lijken en gebogen details toe te voegen. Op wijkniveau brengen de trapsgewijze groene terrassen de kwaliteit van het leven in het park naar de hogere niveaus, waardoor het gebied groener en biodiverser wordt. Op woonschaal is er een doorgang gecreëerd door het gebouw, die Schipholweg en Parmentierweg met elkaar verbindt. Hierdoor ontstaat er een openbare ruimte die het gebouw doorkruist en een kloppend hart van sociale activiteit en een kortere weg tussen de twee straten creëert.

Figuur 2.9 Ontwerpidee.

De gevel oogt robuust, maar speels door de herhaling van het driehoekige gevelelement dat op elke andere verdieping wordt omgedraaid. Er is gekozen voor prefab elementen van sierbeton vanwege het kleine bouwperceel. Het materiaal lijkt op zandsteen om het een natuurlijke en luxueuze uitstraling te geven.

Het gebouw bestaat uit maximaal 215 appartementen, waarvan minimaal 30% sociale woningbouw is en de rest uit middeldure en vrije sectorwoningen bestaat. Op de begane grond, de 1e en 2e verdieping worden kantoorruimtes gecreëerd die na de sloop van het huidige kantoorgebouw op het perceel opnieuw moeten worden ingepast.

In dit bouwproject ligt de focus op belangrijke duurzaamheidsambities verdeeld over vier thema's: materialen, energie, sociaal en natuur. Bij materialen is natuurlijk isolatiemateriaal toegepast en betongranulaat (restmateriaal) verwerkt in beton. Op energiegebied zijn zonnepanelen op het dak geplaatst en is er een warmteterugwinsysteem in de ventilatie van woningen geïnstalleerd.

Op sociaal vlak wordt sociale cohesie gestimuleerd door gemeenschappelijke tuinen en passage met alle entrees. Het mixed-use gebouw omvat kantoren, ondersteunende horeca als community space en woningen.

Ten aanzien van de natuur zijn er groene daken met kruidenplanten en inheemse planten, vlinder- en bijenidylles en nestkastjes tegen de gevels geplaatst. Het project voldoet aan de rainproof-richtlijnen, waarbij regenwater wordt gebruikt voor bevloeiing van daktuinen.

2.3.3 Programma

In de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden (zie ook paragraaf 2.3.1 van deze toelichting) zijn spelregels opgesteld voor het te realiseren programma. Deze spelregels luiden als volgt:

• het kantoorprogramma blijft tenminste per blok gelijk, tenzij op voorhand is gegarandeerd dat te transformeren kantoormeters elders aan de Schipholweg zullen worden gecompenseerd.
• per ontwikkeling met een woonprogramma wordt minimaal 30% van dat woonprogramma in de sociale huur gerealiseerd. Sociale huurwoningen worden voor een termijn van minimaal 20 jaar geëxploiteerd en passend toegewezen via het regionale woonruimteverdeelsysteem danwel bestemd voor bijzondere doelgroepen. Een kleiner aandeel sociale huurwoningen is alleen toegestaan wanneer die sociale huurwoningen al eerder op een ander kavel aan de Schipholweg zijn gerealiseerd cq gecompenseerd.
• wanneer een ontwikkeling voldoende notariële subsplitsingen van het vastgoed mogelijk maakt, wordt naast het sociale woningbouwprogramma primair ingezet op de realisatie van koopappartementen.
• wanneer het woongedeelte van een ontwikkeling niet gesplitst kan worden in meerdere eigendommen mogen vrije sector huurappartementen worden gerealiseerd. In dat geval wordt 30% van het totale aantal woningen voor een termijn van minimaal 15 jaar in de middenhuur (€720 (prijspeil 2019) tot €1.000) aangeboden.
• woningen kleiner dan 45 m2 GBO zijn niet toegestaan, uitgezonderd huurwoningen onder de liberalisatiegrens voor bijzondere doelgroepen, studenten en werkende jongeren.
• functies zijn gemixt op gebouwniveau: minimaal 20% (BVO) van het programma is afwijken van het hoofdprogramma.
• horeca (categorie I), voorzieningen en detailhandel zijn ondersteunend aan de aard van de Schipholweg en vormen geen concurrentie met de binnenstad.

Programma

Het plan biedt ruimte aan een gevarieerd woningaanbod. In totaal worden maximaal 215 woningen gerealiseerd. De verdeling van de woningen voldoet aan de Gebiedvisie Schipholweg Leiden. Zo worden naast middeldure en vrije sector woningen ook sociale woningen gerealiseerd. In lijn met het Beleidsakkoord wordt daarnaast de mogelijkheid onderzocht om de sociale huurwoningen in dit plan onder te brengen bij een woningbouwcorporatie.

Naast het woningbouwprogramma biedt onderhavig bestemmingsplan ruimte om het bestaande kantoorprogramma terug te brengen. In het ontwerp wordt 5.830 m2 bvo teruggebracht. Dit is een negatief verschil van circa 515 m2 bvo ten opzichte van de huidige situatie (6.344 m2 bvo kantoorruimte). Het huidige kantoor is in de jaren tachtig gebouwd als klassiek cellenkantoor. Inmiddels is de kantooromgeving doorontwikkeld naar open of halfopen kantoorconcepten voor 'activiteit gerelateerd werken', ook wel 'het nieuwe werken' genoemd, dat ook flexwerken mogelijk maakt. De 5.830 m2 bvo kantoorruimte in het huidige ontwerp is ontstaan vanuit een logische planopzet om op de eerste drie bouwlagen kantoorruimte te realiseren. De vloerafmetingen zijn bij uitstek geschikt voor halfopen kantoorconcepten. Dit oppervlak zal meer arbeidsplekken kunnen huisvesten, dan het te slopen traditionele gebouw. Met het juist inrichten van de kantoorruimtes dat aansluit bij de huidige tijd en de logica om op de eerste drie bouwlagen kantoorruimte te realiseren, wordt er met 5.830 m2 bvo kantoorruimte meer capaciteit aan arbeidsplekken en werkplekken gehaald dan de bestaande situatie van 6.344 m2 bvo kantoorruimte. Geconcludeerd kan worden dat dit - in beginsel negatieve verschil - als positief beschouwd kan worden.

Figuur 2.10. Gevelaanzicht Schipholweg.

Conform de kaart uit de gebiedsvisie behorende bij het subthema 'actieve plint' dient de plint in het plangebied primair te bestaan uit een kantoorfunctie. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin. Daarnaast worden in de plint grondgebonden woningen gerealiseerd. Conform de spelregels uit de gebiedsvisie dienen dit speciale woningtypen te zijn. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin door zogeheten atelierwoningen te realiseren. Een atelierwoning is een woning die tevens gebruikt kan worden als atelier (voor kunstenaars). Dergelijke woningen hebben vaak extra grote raampartijen voor voldoende inval van daglicht.

Verder biedt onderhavig bestemmingsplan ruimte aan de realisatie van kleinschalige detailhandel met een oppervlak van maximaal 250 m2 bvo en 400 m2 bvo aan ondersteunende horeca.

2.3.4 Klimaat en duurzaamheid

Voor het aspect 'klimaat en duurzaamheid' zijn in de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden eveneens spelregels opgesteld. Deze worden hieronder weergegeven:

• 1. het dak van de stedelijke laag is toegankelijk en is geprogrammeerd (privé of openbaar);
• 2. waterberging wordt op het eigen perceel opgelost, waarbij de minimale te realiseren hemelwatervoorziening 60 mm moet kunnen verwerken (in één uur);
• 3. voor het oppervlak aan groen dak wordt geen hemelwatervoorziening vereist;
• 4. een eventuele waterbergende functie van het dak wordt gecombineerd met tenminste één van de volgende functies:
  • a. ontmoetingsruimte
  • b. groen dak met ecologische functie
  • c. energieopwekking (PV)
  • d. innovatie / experiment
• 5. tenminste één gevel van een gebouw is een groene gevel of heeft geïntegreerde zonnepanelen;
• 6. gebouwen zijn natuurinclusief en bieden geschikte omstandigheden voor fauna.

Aan bovenstaande staande punten 1, 2, 3, 5, en 6 wordt voldaan. Zo komt op de penanten op de begane grond gevelgroen. Op de wachtgevel (noord- oostgevel) van de buren komt ook gevelgroen. Aan bovenstaand punt 4 wordt voor sub a, en b voldaan.

Figuur 2.11. Ambitie duurzaamheid.

Daarnaast zijn in de gebiedsvisie ten aanzien van het slopen en bouwen de volgende spelregels opgenomen:

• 1. materiaalgebruik wordt vastgelegd in een materiaalpaspoort;
• 2. materialen die gebruikt worden zijn, zo mogelijk circulair en van hoge kwaliteit, hebben een lage ecologische voetprint, gaan lang mee, verouderen mooi en zijn herbruikbaar. Uit een levenscyclus analyse moet blijken dat wordt gekozen voor materialen met de laagst mogelijke milieu impact en een verantwoorde herkomst;
• 3. sloop en transformatie gebeurt circulair. Vrijgekomen materialen worden zoveel mogelijk hergebruikt binnen het plangebied;
• 4. bij nieuwbouw en renovatie krijgen gebouwen een meetbare duurzaamheidsprestatie van 'BREEAM-NL Outstanding' >85% of gelijkwaardig;
• 5. nutsvoorzieningen worden binnen de gevellijn geïntegreerd om de schaarse openbare ruimte hier niet mee te belasten.

In het bouwproject ligt de focus op belangrijke duurzaamheidsambities verdeeld over vier thema's: materialen, energie, sociaal en natuur. Bij materialen is natuurlijk isolatiemateriaal toegepast en betongranulaat (restmateriaal) verwerkt in beton. Aan bovenstaande punten 1 en 5 wordt voldaan. Op energiegebied zijn zonnepanelen op het dak geplaatst en is er een warmteterugwinsysteem in de ventilatie van woninge geïnstalleerd.

Op sociaal vlak wordt sociale cohesie gestimuleerd door gemeenschappelijke tuinen en passage met alle entrees. Het mixed-use gebouw omvat kantoren, ondersteunende horeca als community space en woningen. Ten aanzien van de natuur zijn er groene daken met kruidenplanten en inheemse planten, vlinder- en bijenidylles en nestkastjes tegen de gevels geplaatst. Het project voldoet aan de rainproof-richtlijnen, waarbij regenwater wordt gebruikt voor bevloeiing van daktuinen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Beleidskader

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes
Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combineren boven enkelvoudig
• 2. Kenmerken & identiteit
• 3. Afwentelen voorkomen

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

Uit de uitwerking van prioriteit 3 (Sterke en gezonde steden en regio's) volgt onder andere dat sprake dient te zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat het woningaanbod moet aansluiten bij de vraag. Daarnaast is één van de beleidskeuzes (beleidskeuze 3.3.) onder prioriteit 3 “Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio's sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse”. Onderhavig plan sluit aan op prioriteit 3 en de beleidskeuze door woningen te realiseren binnen het bestaand stedelijk gebied, conform een programma waar grote behoefte bestaat naar verschillende type woningen en het behoud van de kantoorfucntie. Het gemixte programma draagt bij aan een levendig klimaat waar wonen en werken elkaar ontmoeten.

Verder worden in de NOVI onder andere de nationale belangen “Waarborgen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” (4) en “Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte” (5) benoemd. In onderhavig plan wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke aspecten en inpassing van het plan zodat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (fysieke leefomgeving) wordt gerealiseerd. De opgave bij Nationaal belang 5 is het vergroten van de woningvoorraad in een fijne leefomgeving om te voorzien in de huidige behoefte aan woningen. De ontwikkeling draagt bij aan de woningbehoefte door het realiseren van maximaal 215 woningen. Tevens kan geconcludeerd worden dat wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer woningen en voorzieningen om de leefbaarheid in dit gebied te vergroten. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de doelstellingen van de NOVI om functies niet rigide uit elkaar te houden.

3.1.1.3 Conclusie

Het plan is in lijn met de Nationale Omgevingsvisie zoals hierboven beschreven.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van dit bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. De voorgenomen ontwikkeling is gelegen binnen een radarverstoringsgebied. Op figuur 3.1 is weergegeven tot waar de radarverstoringsgebieden voor bouwwerken en windturbines reiken. Hieruit blijkt dat het plangebied enkel is gelegen in een radarverstoringsgebied voor windturbines. Het plangebied ligt buiten het radarverstoringsgebied van bouwwerken waardoor er geen belemmering ontstaat voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 3.1 Kaart radarverstoringsgebieden, plangebied globaal aangeduid met rode cirkel

Het plan speelt zich af op lokaal niveau en conflicteert verder niet met het ruimtelijk ordeningsbeleid op nationaal niveau.

3.1.2.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

3.1.3.1 Beleidskader

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;

• Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik
De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Het is immers gelegen in een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca. Onderhavig bestemmingsplan biedt daarnaast ruimte aan de ontwikkeling van maximaal 215 woningen en maximaal 6.344 m2 bvo kantoorruimte, waarvan 1.250 m2 bestemd voor onder andere een gemakswinkel, ondergeschikte horeca en sportschool. Gelet op voorgaande is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 sub i Bro en dient de behoefte aan deze nieuwe stedelijke ontwikkeling aangetoond te worden.

Behoefte aan woningen

Voor de kwantitatieve behoefte geldt dat in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (2017) een totale regionale woningbehoefte is vastgesteld van 22.110 nieuwe woningen in de periode tot 2029. De behoefte is in de Woonagenda gebaseerd op de Woningbehoefteraming (WBR) 2016. Specifiek voor Holland Rijnland West gaat het om 11.650 woningen, waarvan de meerderheid van de behoefte in Leiden bestaat (8.180). De onderverdeling in subregio's laat zien dat er in de subregio West (de subregio waarin het plangebied ligt) het risico bestaat dat er op korte termijn te weinig wordt gebouwd. Dit risico doet zich in alle woonmilieus voor, maar het meest in de stedelijke woonmilieus. In de meest actuele prognose van de gewenste woningvoorraadtoename (2021) blijft de gewenste woningvoorraadtoename hoog. In de periode 2021 t/m 2030 bedraagt de WBR voor de regio Holland Rijnland 27.450 nieuwe woningen. Voor Holland Rijnland en zeker ook voor Leiden betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een woning te kunnen helpen. De realisatie van maximaal 215 woningen in het plangebied levert gelet op voorgaande een bijdrage aan de kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio Holland Rijnland en de gemeente Leiden.

Voor de kwalitatieve behoefte geldt voorts dat uit de Woonvisie Leiden 2030 'Goed wonen in Leiden' volgt dat behoefte is aan woningen in een stedelijk woonmilieu, waarbij de behoefte zich voordoet in verschillende prijsklassen. Daarnaast dient bij nieuwbouwprojecten minimaal 35% van het totaal aantal te realiseren woningen, te bestaan uit sociale huurwoningen. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan de ontwikkeling van maximaal 215 woningen. Het programma voldoet aan de verdeling zoals die is vastgelegd in de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden. Er wordt voorzien in zowel sociale, als middeldure en vrijesector woningen. Gelet op voorgaande wordt, naast de kwantitatieve behoefte aan woningen, eveneens een bijdrage geleverd aan het invullen van de kwalitatieve behoefte aan woningen in gemeente Leiden.

Behoefte aan kantoren

Voor de regio Holland Rijnland is een kantorenstrategie opgesteld, te weten de Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024. Uit de Kantorenstrategie volgt dat een van de prioriteiten in de regio is om voor het Stationsgebied Leiden Centraal voldoende kantoormeters te realiseren. De totale vraag naar kantoorruimte op Leiden Centraal bedraagt maximaal circa 90.000 m2 b.v.o. voor de periode 2019 t/m 2030 (bron: Behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019). Het bestaand aanbod (leegstaande kantoorruimten) binnen dit locatietype (centrum/station) bedraagt iets minder dan 20.000 m2 b.v.o. (bron: Kantorenmonitor Holland Rijnland, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019). Uit de kantorenstrategie volgt dat het realistisch is om voor de locatie Leiden Centraal het maximale scenario van de vraagraming te hanteren, maar dat hierbij wel een combinatie met wonen wenselijk is op zowel gebieds- als gebouwniveau.

De regionale kantorenstrategie is een nadere uitwerking van het provinciaal beleid, zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. In de Omgevingsverordening is onderscheid gemaakt tussen 'grootstedelijke top- en centrumlocaties', 'OV-knooppuntlocatie en centrum- en (intercity)stationslocaties' en 'bijzondere locaties'. Het gehele plangebied van dit bestemmingsplan "Schipholweg 101 A t/m K" is gelegen in het gebied dat is aangewezen als 'OV-knooppuntlocatie en centrum- en (intercity)stationslocatie', zoals weergegeven op onderstaand figuur.

Figuur 3.2 Uitsnede Omgevingsverordening Zuid - Holland, OV-knooppuntnlocatie en centrum en (intercity)stationslocatie .

Conform artikel 6.11 van de Omgevingsverordening kan op deze locatie worden voorzien in nieuwe kantoorruimte, mits aangetoond is dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie. Gelet op de cijfers volgend uit de regionale kantorenstrategie, waaruit volgt dat behoefte is aan maximaal 90.000 m2 kantoor vierkante meters, is er voldoende behoefte aan de kantoorvierkante meters waar onderhavig bestemmingsplan ruimte aan biedt. Het betreft daarnaast het terug brengen van (bijna) het bestaande aantal en er is geen sprake van een toevoeging.

De overige onderwerpen uit het Bro worden getoetst in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

3.1.3.3 Conclusie

Het Bro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

In de Omgevingsvisie Zuid-Holland (meest recente versie d.d. 2 december 2022) is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:

• Naar een klimaatbestendige delta
• Naar een nieuwe economie: the next level
• Naar een levendige meerkernige metropool
• Energievernieuwing
• Best bereikbare provincie
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Beleid ruimtelijke kwaliteit
De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• 1. De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• 2. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• 3. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 3.3 Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland).

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen.

Laag van de ondergrond
Het plangebied is gelegen in het gebied 'Rivierdeltacomplex, jonge zeeklei'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het plangebied is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Laag van stedelijke occupatie
Het plangebied is gelegen binnen het gebied 'Steden en dorpen'. De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

De beoogde ontwikkeling sluit aan op de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing. De ontwikkeling voorziet in hoogbouw van maximaal 72 meter. Op deze plek is conform de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden hoogbouw tot 70 meter mogelijk, met ruimte voor incidentele hoogbouw accenten tot 90 meter (daar waar het kan). In paragraaf 2.3.1 Gebiedsvisie Schipholweg Leiden en paragraaf 2.3.2 Stedenbouwkundige inpassing is reeds uitgebreid ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van de voorgenomen ontwikkeling. Het stationsgebied, waar onderhavig plangebied deel van uitmaakt, wordt getransformeerd tot een gemengd gebied waar functies als wonen, detailhandel, commerciële functies, maatschappelijke functies en horeca samen komen. Naast het karakter van de bebouwing, geldt dus ook dat de woon- en kantoorfunctie waar onderhavig plan ruimte aan biedt, aansluiten op het karakter van het omliggende gebied.

Daarnaast is het plan gelegen in het gebied: 'Bouwwerken voor energie-opwekking'. Het hierbij geldende richtpunt is dat bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energie-opwekking er een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht zal moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. Bij de beoogde ontwikkeling is echter geen sprake van een bouwwerk voor energie-opwekking waardoor dit aspect buiten beschouwing kan blijven.

Het plangebied is niet gelegen in een stedelijke groenstructuur, maar in het plan zal voldoende aandacht bestaan voor het toevoegen van stedelijk groen, klimaatadaptatieve maatregelen en natuurinclusief bouwen (zie ook paragraaf 2.3.4 Klimaat en duurzaamheid van deze toelichting). Het plangebied is verder niet gelegen in een historisch centrum en/of op een bedrijventerrein, waardoor deze richtpunten niet aan de orde zijn.

Aan de relevante richtpunten wordt invulling gegeven.

Laag van de beleving
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

3.2.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling sluit aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing. Het plan is daarmee in lijn met het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De meest recente versie van de Omgevingsverordening Zuid-Holland dateert van 2 december 2022. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. De toets aan de relevante artikelen vindt hieronder plaats.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

Op basis van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo tenminste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen dient in het bestemmingsplan rekening te worden gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd.

In paragraaf 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland heeft reeds een toets van de voorgenomen ontwikkeling aan de ruimtelijke kwaliteit plaatsgevonden. Een en ander conform de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren. Uit deze toets volgt dat sprake is van een inpassingsontwikkeling en dat aan de daarbij behorende richtpunten wordt voldaan. Gelet op voorgaande kan worden gesteld dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk blijft, en mogelijk zelfs verbeterd, en derhalve wordt voldaan aan artikel 6.9 van de Omgevingsverordening.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

Op basis van artikel 6.10 van de Omgevingsverordening dient een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en waarvan het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt, in te gaan op de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking heeft reeds plaatsgevonden in paragraaf 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening van deze toelichting. Daaruit volgt dat er voldoende behoefte is aan zowel de woon- als de niet-woonfuncties in dit bestemmingsplan.

Het tweede lid van artikel 6.10 van de Omgevingsverordening bepaalt voorts dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen, voorziet in voldoende sociale huurwoningen. In dit bestemmingsplan is de verplichting opgenomen dat voor wat betreft het percentage sociale woningen, aangesloten wordt bij de verdeling zoals die is vastgelegd in de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden.

Gelet op voorgaande wordt voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Artikel 6.11 Kantoren

Artikel 6.11 bepaalt dat een bestemmingsplan op welke gronden voorzien kan worden in nieuwe kantoren. Onderhavig plangebied is gelegen in het gebied dat is aangewezen als 'OV-knooppuntlocatie en centrum- en (intercity)stationslocatie'. Conform artikel 6.11 van de Omgevingsverordening kan op deze locatie worden voorzien in nieuwe kantoorruimte, mits aangetoond is dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie. Gelet op de cijfers volgend uit de regionale kantorenstrategie, waaruit volgt dat behoefte is aan maximaal 90.000 m2 kantoor vierkante meters, is er voldoende behoefte aan kantoor vierkante meters in het plangebied. In onderhavig geval biedt het bestemmingsplan ruimte aan het terugbrengen van het bestaande aantal vierkante meters kantoorruimten van 6.344 m2 en is er geen sprake van een toevoeging. Aan artikel 6.11 van de Omgevingsverordening wordt voldaan.

Artikel 6.13 Detailhandel

Artikel 6.13 van de Omgevingsverordening laat in beginsel nieuwe detailhandel uitsluitend toe op gronden:

• a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken;
• b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk;
• c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie.

Voorgaande is (op grond van het derde lid van artikel 6.13) niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in kleinschalige detailhandel in de vorm van een gemakswinkel of bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties. De maximale omvang van kleinschalige detailhandel is niet vastgelegd in de verordening, om ruimte te laten voor maatwerk. Als richtsnoer kan 200 m2 worden aangehouden. Ook het aantal vestigingen is afhankelijk van maatwerk en daarom niet vastgelegd in de verordening. Op locaties met veel passanten en bezoekers, zoals de grote treinstations, zijn meerdere vestigingen passend. Op andere locaties, zoals een benzinestation, zal het aantal vestigingen in het algemeen beperkt blijven tot één.

Dit bestemmingsplan staat de nieuwvestiging van 250 m2 aan detailhandel toe. Hiervoor is gekozen om een actieve en levendigde plint te bewerkstelligen op een locatie waar zich veel passanten richting het stationsgebied bevinden. De detailhandel kan een gemakswinkel betreffen, zoals een kleine buurtsuper. Omdat de toegestane detailhandel alsnog beperkt van omvang blijft, is het niet de verwachting dat dit leidt tot concurrentie met de winkels in de binnenstad.

Artikel 6.25 Bescherming molenbiotoop

Een gedeelte van het plangebied is gelegen in een molenbiotoop. Het betreft het meest noordelijk gedeelte van het plangebied en is gelegen binnen het molenbiotoop van de Maredijkmolen, zoals ook weergegeven op onderstaand figuur.

Figuur 3.5 Weergave molenbiotoop Maredijkmolen binnen plangebied.

Artikel 6.25 van de Omgevingsverordening bepaalt het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • a. binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
  • b. binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting:
    • voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek;
    • voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.
• 2. In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van:
  • a. een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd; of
  • b. een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast.

De molenbiotoop van de Maredijkmolen is aangewezen als een bijzondere molenbiotoop als bedoeld in artikel 6.25, lid 2 onder b. Het oprichten van nieuwe bebouwing binnen een dergelijke molenbiotoop is toegestaan mits de molen en molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast. Dit bestemmingsplan voorziet niet in bebouwing binnen de molenbiotoop die hoger is dan de reeds bestaande bebouwing. Aangezien als gevolg van het plan de bestaande hogere bebouwing binnen de molenbiotoop wordt gesloopt en daarvoor in de plaats lagere bebouwing binnen de molenbiotoop terugkomt, wordt voldaan aan de regels uit de verordening. De molenbiotoop wordt immers niet verder aangetast als gevolg van het plan waar voorliggend bestemmingsplan ruimte aan biedt. Er is daarmee sprake van een goede ruimtelijke inpassing.

3.2.2.3 Conclusie

Er wordt voldaan aan de relevante artikelen van de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale omgevingsagenda 2040

3.3.1.1 Beleidskader

De Regionale Omgevingsagenda Holland Rijnland (ROA, 11 juni 2021) bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst.De verschillende ruimte-vragende activiteiten in Holland Rijnland zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat leidt tot de integrale hoofdopgave: zoeken naar balans.

De regio Holland Rijnland wil hoogwaardig en duurzaam verstedelijken en knooppunten versterken. Investeringen in de OV-knoop Leiden zijn cruciaal voor de ontwikkeling van Holland Rijnland. In combinatie met de verdere verstedelijking verrijkt de regio de kwaliteiten van het diverse landschap in Holland Rijnland in het stedelijk en landelijk gebied: cultuurhistorie en -erfgoed, recreatie en toerisme, gezondheid, circulaire economie, natuur. Dit wil zeggen dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling slim moet worden ingepast en aan de slag moet worden gegaan met de meervoudige transitieopgaven: verduurzaming van de land- en tuinbouw, versterken van de biodiversiteit, klimaatadaptatie, waterbeheer en de energievoorziening. Innovatiekracht is een belangrijke voorwaarde voor de gewenste brede regionale ontwikkeling.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

In de Regionale omgevingsagenda is opgenomen dat op het gebied van verstedelijking gewerkt dient te worden aan nationaal en internationaal opererende kennisclusters, flinke woningbouwopgaven en bereikbaarheid. Daarbij dient de lange termijn in het vizier gehouden te worden: de bestaande verstedelijkingsafspraken worden gerespecteerd en daarnaast wordt voor de middellange en lange termijn gezocht naar aanvullende oplossingen. Gemeenten dienen daarnaast de woningbouwaantallen te realiseren, die zijn vastgelegd in de planlijst woningbouw 2020 Holland Rijnland. Bij nieuwbouw is daarnaast klimaatbestendig bouwen een belangrijk aandachtspunt.

In de meest actuele prognose van de gewenste woningvoorraadtoename (2021) blijft de gewenste woningvoorraadtoename hoog. In de periode 2021 t/m 2030 bedraagt de WBR voor de regio Holland Rijnland 27.450 nieuwe woningen. Voor Holland Rijnland en zeker ook voor Leiden betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een woning te kunnen helpen. De realisatie van maximaal 215 woningen in het plangebied levert gelet op voorgaande een bijdrage aan de kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio Holland Rijnland en de gemeente Leiden. Daarnaast wordt uitgebreid aandacht besteed aan klimaatadaptief bouwen. Een nadere toelichting hierop is terug te vinden in paragraaf 2.3.4 Klimaat en duurzaamheid van deze toelichting.

Voor het thema Werkgelegenheid is in de Regionale omgevingsagenda opgenomen dat rond Knooppunt Leiden Centraal in Leiden en rond Katwijk/Noordwijk de topsectoren Life Science & Health en NL Space uitgebouwd dienen te worden. Hier liggen belangrijke clusters van kennis, innovatie en werkgelegenheid die elkaar onderling versterken: Innovation District Leiden Bio Science Park met o.a. Universiteit Leiden en het LUMC, Unmanned Valley en NL Space Campus. Allemaal voorbeelden van hoogwaardige werkgelegenheid opererend in (inter)nationale kennisnetwerken samen met onder andere TU Delft, Erasmus Rotterdam, Medical Delta en met de MRA. Ook zijn deze van belang in het kader van Kennisregio aan Zee.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het behoud van het huidige kantoorprogramma conform de afspraken die daarover zijn gemaakt en tevens als ambitie zijn vastgelegd in de gebiedsvisie.

3.3.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling levert een bijdrage aan de ambities en opgaven zoals verwoord in de Regionale Omgevingsagenda Holland Rijnland.

3.3.2 Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024

3.3.2.1 Beleidskader

Voor de regio Holland Rijnland is een kantorenstrategie opgesteld, te weten de Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024. Dit betreft een actualisatie van de kantorenstrategie uit 2016. Een actualisatie was nodig om in te spelen op de veranderingen in de markt. Als bouwsteen hiervoor heeft de provincie Zuid-Holland door Stec Groep een onderzoek naar de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte laten uitvoeren. De regio Holland Rijnland was hier, samen met de regiogemeenten, bij betrokken, zowel als onderdeel van de klankbordgroep als tijdens ambtelijke en bestuurlijke werksessies in de regio.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Uit de Kantorenstrategie volgt dat een van de prioriteiten in de regio is om voor het Stationsgebied Leiden Centraal voldoende kantoormeters te realiseren. De totale vraag naar kantoorruimte op Leiden Centraal bedraagt maximaal circa 90.000 m2 b.v.o. voor de periode 2019 t/m 2030 (bron: Behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019). Het bestaand aanbod (leegstaande kantoorruimten) binnen dit locatietype (centrum/station) bedraagt iets minder dan 20.000 m2 b.v.o. (bron: Kantorenmonitor Holland Rijnland, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019). Uit de kantorenstrategie volgt dat het realistisch is om voor de locatie Leiden Centraal het maximale scenario van de vraagraming te hanteren, maar dat hierbij wel een combinatie met wonen wenselijk is op zowel gebieds- als gebouwniveau. Gelet op de cijfers volgend uit de regionale kantorenstrategie, blijkt dat er behoefte is aan maximaal 90.000 m2 kantoor vierkante meters. Onderhavig bestemmingsplan biedt ruimte aan het terugbrengen van (bijna) het reeds bestaande aantal vierkante meters. Het ontwerp voorziet echter in minder vierkante meters dan in de huidige situatie aanwezig, maar door een efficiëntere indeling wordt daarentegen wel voorzien in meer werkplekken.

In de Kantorenstrategie is voorts opgenomen dat van kantoor eigenaren wordt verwacht dat zij binnen afzienbare tijd maatregelen treffen om het bezit te verduurzamen. Naast verduurzaming neemt ook de focus op ‘gezonde kantoren’ toe. Eigenaren en huurders investeren in het welzijn van werknemers in het kantoor. Samenhangend zet ook de certificering van kantoorpanden verder door. Naast de energieprestaties zal steeds meer de totale status van een gebouw gemeten worden. Bijvoorbeeld via de doorontwikkeling van BREEAM, WELL of GPR. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt als gevolg van de beoogde sloop-nieuwbouw een verduurzamingsslag geslagen aangezien het huidige niet duurzame gebouw vervangen wordt door een duurzaam en gemengd gebouw.

Verder volgt uit de Kantorenstrategie dat naast mixed-use locaties, zoals knooppuntlocaties met combinaties van wonen, werken en verblijven, er ook steeds meer animo is voor mixed-use gebouwen. Denk hierbij aan combinaties van kantoorruimte, wonen, horeca en/of overige voorzieningen. Nu vooral nog op de meest hoogstedelijke locaties zoals de Zuidas of het Central Business District van de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht), maar zeker ook denkbaar in het stationsgebied van Leiden in Holland Rijnland. Dit bestemmingsplan biedt ruimte aan de ontwikkeling van zowel woningen als kantoorruimten en dit sluit goed aan op de in de kantorenstrategie benoemde behoefte aan mixed-use gebouwen.

3.3.2.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de benoemde opgaven in de Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.4.1.1 Beleidskader

De gemeenteraad heeft op 9 november 2021 de Omgevingsvisie Leiden 2040 versie 1.1 vastgesteld. Deze nieuwe 1.1 versie van de Omgevingsvisie borduurt voort op de waarden en verhaallijnen uit de eerdere versie 1.0. Deze versie van de Omgevingsvisie is concreter dan de vorige. Zo zijn er duidelijke keuzes gemaakt en zijn eerder ontbrekende onderwerpen (zoals bodem en mobiliteit) toegevoegd.

De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland". De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om ze beter de laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten.

De Omgevingsvisie 1.1 is opgedeeld in vier thema's met bijbehorende stadskeuzes: groenblauw raamwerk, aantrekkelijk vestigingsklimaat, duurzame mobiliteit en bodem als fundament. De stadskeuzes binnen de thema's geven richting aan toekomstige ontwikkelingen in Leiden. Voorbeelden van die stadskeuzes zijn: Leiden maakt ruimte voor een groen-blauw raamwerk, inclusief een tweede groene ring om in te spelen op klimaatveranderingen, de biodiversiteit te versterkten en een gezonde en beweegvriendelijke leefomgeving te bieden'; Leiden kiest voor binnenstedelijke verdichting in plaats van bouwen in het buitengebied; Leiden bouwt naar behoefte (woningen, banen en voorzieningen) in gemengde stedelijke gebieden. De gemeente doet dit op duurzame, klimaatadaptieve en natuurinclusieve wijze. Leiden wijst nieuwe hoogbouwclusters en bouwhoogtes aan in de stad. Leiden kiest voor duurzame mobiliteit: gezond, schoon, veilig en ruimte-efficiënt. Hierbij ligt het accent op lopen, fietsen en openbaar vervoer. In combinatie met een minder prominente rol voor de (stilstaande en/of rijdende) auto in de stad en uitbreiding van autoluwe gebieden in de stad. Leiden brengt de ondergrond in kaart en bereidt de ondergrond voor op de toekomst, waardoor ontwikkelingen onder en boven de grond goed op elkaar afstemmen.

3.4.1.2 Onderzoeksresultaten

Op basis van de integrale visiekaart uit de Omgevingsvisie is het plangebied gelegen binnen het leefmilieu 'Dynamisch'. Daarnaast is het plangebied gelegen in een potentieel hoogbouwcluster en het 'potentiegebied'. Een en ander is op figuur 3.3 weergegeven.

Figuur 3.4 Integrale visiekaart met daarop de globale ligging van het plangebied aangeduid met de rode ster (bron: Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1)

Het leefmilieu ‘dynamisch’ bestaat globaal uit de binnenstad, de Spoorzone (inclusief Stationsgebied), Innovation District Leiden Bio Science Park en de grote Lammenschansdriehoek. Binnen het leefmilieu dynamisch wordt er onder meer naar gestreefd dat:

• in het dichtbebouwde stedelijke gebied meer ruimte voor voetgangers, fietsers en ruimte en draagvlak voor het openbaar vervoer ontstaat;
• meer ruimte ontstaat voor verblijven, vergroening en klimaatadaptie;
• parkeren veelal wordt geclusterd en ondergronds wordt ingepast;
• de economie vooral gericht is op kennis, innovatie, ondernemerschap, cultuur, leisure en (cultuur) toerisme en zakelijke en commerciële dienstverlening. Daar waar mogelijk zijn werk, wonen en voorzieningen gemengd, naast elkaar of boven elkaar;
• ruimte blijft behouden voor culturele, maatschappelijke en buurtvoorzieningen.

De voorgenomen ontwikkeling levert bij uitstek een bijdrage aan de hierboven genoemde opgaven. In het plangebied worden wonen en werken op gebouwniveau met elkaar gemengd. Daarnaast wordt het parkeren op eigen terrein, uit het zicht opgelost. Er wordt namelijk voorzien in de aanleg van 140 parkeerplaatsen in de parkeerkelder. In het plangebied is daarnaast ruim aandacht voor ontmoeting, vergroening en klimaatadaptie (zie ook paragraaf 2.3.4 Klimaat en duurzaamheid).

Met voorgaande wordt ook bijgedragen aan de stadskeuzes 'groen-blauw raamwerk', 'aantrekkelijk vestigingsklimaat' en 'duurzame mobiliteit'.

3.4.1.3 Conclusie

Voorliggend plan past binnen de ambities uit de Omgevingsvisie Leiden 2040 (1.1).

3.4.2 Verstedelijkingsnotitie Leiden

3.4.2.1 Beleidskader

De Verstedelijkingsnotitie Leiden (2018) is opgesteld vooruitlopend op de aanbieding van de Omgevingsvisie om inzicht te krijgen in de aard van de stedelijke opgaven (omvang, locatie en tijd). De Verstedelijkingsnotitie laat zien waar en hoe de stad door het toevoegen en concentreren van woningen duurzaam kan verstedelijken. In totaal zijn zes potentiegebieden gedefinieerd voor duurzame intensivering en verdichting. Planinitiatieven kunnen hiermee in een grotere context geplaatst worden, zodat die niet meer ad hoc door de gemeenteraad hoeven te worden beschouwd, maar juist als bouwstenen die bijdragen aan een heldere verstedelijkingsstrategie. De afweging tot verdere verdichting vindt daarmee plaats op stadsniveau. Hoogbouw, zo wordt vermeld, is een manier van verdichting en alleen toegestaan als "eyeline en skyline" in voldoende mate bediend worden. Het gaat daarbij om zowel de aspecten die de beleving op straatniveau borgen als de aspecten die ertoe doen voor de beleving van hoogbouw op grote afstand. Een nadere uitwerking van en de toets op deze regels dient per project opgesteld te worden.

3.4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied behoort tot een van de potentiegebieden, namelijk het 'Grote Stationsgebied'. Binnen het 'Grote Stationsgebied' is ruimte voor extra woningbouw en ander programma in een hoogstedelijk duurzaam milieu. Het realiseren van meer stedelijke milieus kan schuren met de bestaande omgeving. Per locatie zal een nadere afweging naar invulling van het precieze milieu dienen plaats te vinden. Hoogbouw is een manier van verdichting en alleen toegestaan als ‘eyeline en skyline’ in voldoende/goede mate bediend worden. Het gaat daarbij om zowel de aspecten die er toe doen voor de beleving op straatniveau te borgen als de aspecten die ertoe doen voor de beleving van het complex van grotere afstand.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een hoogstedelijk milieu. In het plangebied worden maximaal 215 woningen toegevoegd in combinatie met kantoorruimten. Daarnaast voorziet het plan in de realisatie van kleinschalige detailhandel en ondersteunende horeca. De beoogde bebouwing wordt aangemerkt als hoogbouw. Derhalve is voor de voorgenomen ontwikkeling een Hoogbouweffectrapportage uitgevoerd, waarin ook getoetst wordt aan de criteria 'Eyeline en Skyline'. In paragraaf 4.10 Hoogbouweffectrapportage wordt hier nader op ingegaan.

De voorgenomen ontwikkeling past in de door de gemeente beoogde verstedelijkingsopgave.

3.4.2.3 Conclusie

De ontwikkeling is in lijn met de Verstedelijkingsnotitie Leiden.

3.4.3 Woonvisie Leiden 2030 'Goed Wonen in Leiden'

3.4.3.1 Beleidskader

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Leiden 2030 'Goed wonen in Leiden' vastgesteld (RV 19.0104). Deze visie vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De woonvisie is een echte visie in de zin dat deze het gewenste toekomstbeeld van de stad schetst en niet tevens de acties benoemt die nodig zijn om het toekomstbeeld te realiseren. De acties die de komende jaren nodig zijn, zijn opgenomen in de bijbehorende Uitvoeringsagenda 2020-2023. Het wensbeeld (ambitie), als 'stip op de horizon' ziet er als volgt uit:

Samen met omliggende gemeenten vormt Leiden een aaneengesloten gebied met meer dan 200.000 inwoners. De binnenstad, het Stationsgebied en Leiden Bio Science Park vormen het kloppende hart van het aaneengesloten stedelijke gebied. In dit hart liggen niet alleen alle Leidse vestigingen van de Universiteit en Hogeschool Leiden, maar ook vele andere voorzieningen die van belang zijn voor inwoners uit de wijde omtrek. De binnenstad biedt niet alleen vertier, maar ook een uitmuntend woonmilieu voor huishoudens die de drukte van de stad en de nabijheid van voorzieningen waarderen.

Vanwege een gevarieerd woningaanbod kunnen alle groepen in de stad terecht. Niet alleen de huishoudens met een hoog inkomen, maar dankzij de keuzes die de gemeente heeft gemaakt in de Woonvisie 2020-2030 - ook die met een midden- of laag inkomen. De Leidse regio heeft zich voortvarend ontwikkeld, ondanks de crisis op de woningmarkt in de periode 2008-2013. Niet alleen het aantal inwoners en studenten is gegroeid, maar ook de werkgelegenheid en het kenniscluster. De zone Leiden - Katwijk/Noordwijk heeft zich ontwikkeld tot een aaneengesloten en welvarend stedelijk gebied.

Bij de formulering van de bovenstaande ambitie zijn de onderstaande trends en ontwikkelingen belangrijk geweest:

• vanaf 2009 is er jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort;
• binnen de groei van de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte;
• het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen;
• de woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers';
• er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu;
• we staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiliteit;
• er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

De belangrijkste doelstellingen die in de Woonvisie verder zijn uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda zijn:

• te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

3.4.3.2 Onderzoeksresultaten

Het planinitiatief levert een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van de Woonvisie Leiden 2020-2030. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een gevarieerd woningaanbod, waar mensen uit alle lagen van de samenleving een woning kunnen vinden. In totaal worden maximaal 215 woningen gerealiseerd, bestemd voor zowel het sociale huursegment als de middeldure en vrije sector. In lijn met het Beleidsakkoord wordt daarnaast de mogelijkheid onderzocht om de sociale huurwoningen in dit plan onder te brengen bij een woningbouwcorporatie.

Naast woningen wordt ook voorzien in kantoorruimten. Daarnaast heeft het planinitiatief uitgebreid aandacht voor duurzaamheid en levert het een kwalitatieve impuls aan de woonomgeving. Nieuwe woongebouwen sluiten in maat en schaal aan op de huidige bebouwing in het gebied en gaat niet ten koste van groen binnen het gebied.

3.4.3.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Woonvisie Leiden 2030 'Goed Wonen in Leiden'.

3.4.4 Doelgroepenverordening

3.4.4.1 Beleidskader

Op 13 april 2021 is de Doelgroepenverordening vastgesteld door de gemeenteraad (RV 21.0007). Hierin zijn de spelregels voor sociale en/of middeldure huurwoningen (nieuwbouw) opgenomen. De spelregels zelf zijn niet nieuw: deze waren al vastgesteld in de Uitvoeringsagenda Wonen (november 2019).

3.4.4.2 Onderzoeksresultaten

Met voorliggend plan wordt voorzien in woningbouw in de vorm van appartementen. Het betreft maximaal 215 appartementen, waarvan minimaal 30% sociale woningbouw is en de rest uit middeldure en vrije sectorwoningen bestaat. Dit zijn ongereguleerde koop of huurwoningen. Het gereguleerde programma wordt in de anterieure overeenkomst privaatrechtelijk geborgd op basis van de volgende uitgangspunten:

• Een sociale huurwoning is huurwoning zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, sub d Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals deze geldt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan
• Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor de maximale huurprijsgrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, of daarvoor in de plaats komende wetgeving, beschikbaar te blijven. Deze instandhoudingstermijn geldt niet voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet (woningcorporaties).
• Een woning in het middensegment kan worden uitgevoerd als middeldure huurwoning of betaalbare koopwoning.
• Een middeldure huurwoning is een woning met een gereguleerde maximale huurprijs zoals omschreven in de Anterieure Overeenkomst.
• Middeldure huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 15 jaar na de eerste ingebruikname voor de maximale huurprijsgrens beschikbaar te blijven.
• Een betaalbare koopwoning is een koopwoning met bij eerste verkoop een koopprijs als bedoeld in artikel 1, onder c, onder 3° besluit Woningbouwimpuls 2020 ofwel van ten hoogste € 355.000,00 (in het kalenderjaar 2023). De in de vorige zin bedoelde bovengrens van € 355.000,00 wordt bij ministeriële regeling met ingang van elk kalenderjaar gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex
• Voor de betaalbare koopwoningen geldt een zelfbewoningsplicht gedurende 10 (tien) jaar na de datum van de akte van levering van de Betaalbare koopwoning, waarbij de eindgebruiker (koper) verplicht wordt de Betaalbare Koopwoning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen. Behoudens uitzonderingsgevallen als omschreven in de anterieure overeenkomst. De woning mag gedurende deze termijn wel verkocht worden, maar alleen aan iemand die er ook weer zelf gaat wonen
• Eindgebruiker is gedurende een termijn van drie jaar na de datum van de akte van levering van de Betaalbare koopwoning aan de Eindgebruiker niet bevoegd de betaalbare koopwoning te vervreemden (verkopen) voor een hogere koopprijs dan de maximale koopprijs voor een Betaalbare koopwoning (als bedoeld in artikel 1, onder c, onder 3° besluit Woningbouwimpuls 2020) zoals deze geldt op het moment van de voorgenomen vervreemding (verkoop), een en ander behoudens het bepaalde in de anterieure overeenkomst.

3.4.4.3 Conclusie

De Doelgroepenverordening staat voorliggend plan niet in de weg.

3.4.5 Hoogbouwvisie

In de omgevingsvisie Leiden 2040 1.1 (zie paragraaf 3.4.1) is opgenomen dat voor hoogbouwinitiatieven getoetst moet worden aan een nog nader uit te werken Kwaliteitstoets Hoogbouw. Deze Kwaliteitstoets Hoogbouw is inmiddels uitgewerkt in de vorm van het 'Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw'. In het vastgestelde erratum op het raadvoorstel voor het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw is echter opgenomen dat ruimtelijke plannen waarvoor al een Nota van Uitgangspunten of een (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld vóór inwerkingtreding van het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw, nog beoordeeld worden aan de hand van het toetsingskader van de Hoogbouwvisie uit 2007. In onderhavig geval is hier sprake van. De Gebiedsvisie Schipholweg, is door de gemeenteraad van Leiden immers vastgesteld op 8 oktober 2020. Het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw is in 2021 vastgesteld. In de volgende paragrafen wordt derhalve ingegaan op het beleidskader van de Hoogbouwvisie 2007 en de daarbij behorende onderzoeksresultaten.

3.4.5.1 Beleidskader

In de Hoogbouwvisie van 2007 heeft de gemeente Leiden beschreven op welke plaatsen en onder welke omstandigheden hoogbouw wenselijk is. Het uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (zoals wegen, spoorlijnen en waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw kan hierdoor een middel zijn om de identiteit van de stad te versterken en geeft letterlijk vorm aan stedelijkheid. Hoogbouw is niet of in mindere mate gewenst in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar zij dominant aanwezig is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.

Naast het versterken van de identiteit van de stad, kan hoogbouw ook letterlijk en figuurlijk zijn schaduw werpen op de stad, het uitzicht belemmeren of de horizon vervuilen. De Hoogbouwvisie schrijft daarom voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd. Hoogbouwelementen zijn alle beoogde gebouwen in gemengde gebieden met een hoogte van 25 meter of hoger worden verstaan. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn daarbij de zichtbaarheid, het bezonningsaspect en het windhinderaspect van belang. Voor het aspect windhinder geldt dat de Hoogbouwvisie een windhinderstudie voorschrijft bij nieuwe gebouwen met een hoogte van 30 meter of hoger.

In de Hoogbouwvisie wordt verder aangegeven hoe met hoogbouw in Leiden moet worden omgegaan. Er zijn vier gebieden aangewezen waar concentraties van hoogbouw (circa zestig à zeventig meter) gewenst en mogelijk zijn. De Hoogbouwvisie bevat geen concrete plannen, maar moet zijn vertaling krijgen in stedelijke ontwikkelingsplannen en in bestemmingsplannen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarbij afwijking van de Hoogbouwvisie gewenst is. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan gevallen waarbij sprake is van een aantoonbare ruimtelijk kwalitatieve toevoeging van hogere bebouwing dan die in de visie genoemd is. Een eventuele afwijking van de visie dient voldoende onderbouwd te worden.

3.4.5.2 Onderzoeksresultaten

Het plan voorziet in de realisatie van een woontoren met een maximale bouwhoogte van 72 meter. In de Hoogbouwvisie is Leiden verdeeld in een viertal gebiedstypen. Aan de verschillende gebiedstypen zijn toegestane bouwhoogtes gekoppeld. Het plangebied is gelegen op de grens van het Hoogbouwgebied en Stadsboulevards. Het Hoogbouwgebied betreft overwegen middelhoogbouw (20 – 30 meter) met meerdere accenten (max. 60 – 70 meter). De Stadsboulevards betreft overwegend middelhoogbouw (20 – 30 meter) met meerdere accenten (maximaal 40 – 50 meter). Onderbouwd kan afgeweken worden van de hoogtes zoals aangegeven in de gebiedstypen. In de Hoogbouwvisie is immers gesteld dat een ontwerp voor een specifieke plek aanleiding geven tot overschrijding van de hoogtegrens - mits goed gemotiveerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een (beperkte) overschrijding van de bouwhoogtes zoals aangegeven in het gebiedstype 'Hoogbouwgebied' en 'Stadsboulevards'. Aanleiding voor deze overschrijding is onder meer de Gebiedsvisie Schipholweg waarin reeds de maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgesteld door de gemeenteraad, te weten maximaal 70 meter. Deze 70 meter wordt vervolgens slechts zeer beperkt overschreden, met 2 meter.

Ten behoeve van het plan is conform de Hoogbouwvisie een Hoogbouweffectrapportage uitgevoerd. De resultaten hiervan worden besproken in paragraaf 4.10. Vooruitlopend daarop wordt hier volstaan met de vermelding dat de beoogde hoogbouw inpasbaar wordt geacht.

3.4.5.3 Conclusie

De Hoogbouwvisie staat voorliggend plan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, welke naar verwachting in 2023 in werking treedt.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist. De negen waarderingsgebieden zijn:

Figuur 4.1 Negen waarderingsgebieden archeologie

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Op grond van het geldende bestemmingsplan "Leiden Schuttersveld e.o." kent slechts een zeer minimaal deel van het plangebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Op grond van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk voor bouwwerken en werkzaamheden die groter zijn dan 500 m2 en dieper reiken dan 75 cm. Deze vrijstellingsgrenzen worden met de beoogde ontwikkeling niet overschreden. Archeologisch onderzoek is derhalve niet benodigd.

In onderhavig bestemmingsplan is in aanvulling op voorgaande de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' opgenomen om eventuele archeologische waarden te beschermen.

4.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Erfgoedwet (2016). Deze wet bevat tijdelijk de artikelen die betrekking hebben op de bescherming van onroerend cultureel erfgoed, tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via het vergunningenstelsel en bij restauratie zijn financiële middelen beschikbaar. De wet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere eigenschap hebben en in welke zich een of meer monumenten bevinden.

De wet geeft aan gemeenten de vrijheid om zelf monumenten aan te wijzen en een monumentenlijst op te stellen. Een gemeentelijk monument mag jonger zijn dat 50 jaar.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Daarnaast is in het Besluit ruimtelijke ordening sinds 2012 bepaald dat in ieder bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met cultureel erfgoed in ruimtelijke zin. Als gevolg van dat artikel is de gemeente gehouden een inventarisatie te maken van de aanwezige ruimtelijk relevante cultuurhistorische waarden en in het bestemmingsplan aan te geven hoe hiermee wordt omgegaan.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland

Het cultureel erfgoed van Zuid-Holland is een belangrijke drager van ruimtelijke kwaliteit. Zeker in combinatie met groen en water verhoogt het erfgoed de variëteit en daarmee de aantrekkelijkheid van stad en landschap. Deze toegevoegde waarde van erfgoed bevordert de provincie op diverse manieren:

• De provincie wil erfgoed ontwikkelen en beleefbaar maken. Hiervoor heeft de provincie zeven erfgoedlijnen aangewezen en stimuleert - samen met belanghebbende partijen binnen zogenoemde erfgoedtafels - de beleving en benutting hiervan,
• De provincie stimuleert het restaureren en herbestemmen van rijksmonumenten. Dit zorgt ervoor dat bedoeld erfgoed voor de toekomst behouden blijft. De provincie doet dit door het verlenen van subsidies, door de inzet van de aanjagers voor herbestemming van rijksmonumenten, financieren van adviezen op maat voor herbestemming en het stimuleren van de werkgelegenheid en het vakmanschap in de restauratiebranche,
• De provincie draagt zorg voor het onderhouden en laten draaien van historische windmolens. De provincie stimuleert dit door het verlenen van subsidies voor (groot)onderhoud.

In de Omgevingsverordening zijn beschermende regels opgenomen voor een aantal waarden. Gemeentelijke plannen moeten hieraan voldoen.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. In 2020 is deze voor onbepaalde tijd verlengd (RV 20.0147). De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie. 

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Verordening Fysieke Leefomgeving en erfgoedregister

De gemeente Leiden hanteert de Verordening Fysieke Leefomgeving 2020. Onderdeel van deze verordening zijn regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

Het plangebied ligt tussen de Schipholweg en de spoorlijn Leiden – Amsterdam. De eerste 100 jaar na aanleg van deze zgn. Oude Lijn in 1842 blijft het polderlandschap tussen het spoor en het stadscentrum grotendeels onbebouwd en agrarisch. Daarnaast had het gebied functies ten bate van de stad zoals bleekvelden en een exercitieterrein voor de in de stad gelegerde militairen. Na de ophoging en verbreding van het spoor in 1952 wordt vanaf ca. 1970 het nog bestaande poldergebied tussen de oude stad en het spoor veranderd in een verkeersader met ter weerszijden kantoorbebouwing

In het Basiswegenplan 1962 is voorzien dat de Willem de Zwijgerlaan zal worden doorgetrokken langs het spoor Leiden – Amsterdam. Ten noordoosten en zuidwesten van het station is een knooppunt gepland dat voor aantakking zorgt op het regionale wegenstelsel. De bebouwing ter weerszijden van de Schipholweg komt in fasen tot stand in de jaren '80 – '90 en bestaat voor het merendeel uit kantoorgebouwen. Deze gebouwen, vier tot acht lagen hoog, schermen de achtergelegen woonwijk af van het spoor en de voorziene rondweg. De huidige bebouwing dateert uit deze periode en heeft een beperkte cultuurhistorische waarde. Bij de inventarisatie en waardering van erfgoed uit de periode 1970 – 1990 uit 2022, zijn er in het plangebied geen uitzonderlijk waarden geconstateerd. Er bevinden zich in het plangebied geen monumenten noch karakteristieke panden.

Bij het realiseren van dit bestemmingplan zal er geen sprake zijn van een wezenlijke aantasting van de cultuurhistorische waarden ter plaatse van het plangebied.

4.2.2.2 Beschermd stads- of dorpsgezicht

Het plangebied is niet in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelegen.Het plan maakt een bouwvolume mogelijk van 72 meter hoogte. Door de ligging van het plangebied op circa 400 meter van het rijksbeschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels, zal de toren op een aantal locaties duidelijk zichtbaar zijn vanuit de historische binnenstad. Bij het situeren van de diverse torens aan de Schipholweg is naar vermogen rekening gehouden met de diverse zichtlijnen vanuit het centrum, maar door de gekozen maat van de torens is het onvermijdelijk dat deze een aantasting vormen van de historische beeldkwaliteit van het beschermd stadsgezicht. Ook deze toren zal op een aantal plaatsen prominent in beeld zijn en de historische omgevingskwaliteit negatief beïnvloeden. In de Hoogbouweffectrapportage (zie paragraaf 4.10 Hoogbouweffectrapportage van deze toelichting) is een en ander nader onderbouwd.

4.2.2.3 Werelderfgoed

De Romeinse Limes is aangewezen als Werelderfgoed.

4.2.2.4 Molenbiotoop

Een deel van het plangebied is gelegen binnen een molenbiotoop. Het betreft de molenbiotoop van de Maredijkmolen. De bescherming van de molenbiotoop is geregeld in artikel 6.25 van de Omgevingsverordening. Artikel 6.25 bepaalt het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • a. binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
  • b. binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting:
    • voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek;
    • voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.
• 2. In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van:
  • a. een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd; of
  • b. een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast.

De molenbiotoop van de Maredijkmolen is aangewezen als een bijzondere molenbiotoop als bedoeld in artikel 6.25, lid 2 onder b. Het oprichten van nieuwe bebouwing binnen een dergelijke molenbiotoop is toegestaan mits de molen en molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast. Dit bestemmingsplan voorziet niet in bebouwing binnen de molenbiotoop die hoger is dan de reeds bestaande bebouwing. Aangezien als gevolg van het plan de bestaande hogere bebouwing binnen de molenbiotoop wordt gesloopt en daarvoor in de plaats lagere bebouwing binnen de molenbiotoop terugkomt, wordt voldaan aan de regels uit de verordening. De molenbiotoop wordt immers niet verder aangetast als gevolg van het plan waar voorliggend bestemmingsplan ruimte aan biedt. Er is daarmee sprake van een goede ruimtelijke inpassing.

4.2.2.5 Rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en karakteristieke panden

In het plangebied zijn geen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of karakteristieke panden aanwezig.

4.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wet natuurbescherming vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wnb. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Soortenbescherming

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Van deze laatstgenoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde 'lijst met vrijstellingen' opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

Gebiedsbescherming

Voor onderhavig plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Wnb en de provinciale structuurvisie en verordening. Gebiedsbescherming wordt onder andere geregeld middels de aanwijzing van Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wnb moet uitgesloten worden dat als gevolg van de ontwikkeling significant negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Voorheen gold hier de regeling Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) voor, maar naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (mei 2019) is deze regeling komen te vervallen. Als gevolg hiervan dient in Nederland voor elk project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden. Wanneer uit de rekenresultaten een hogere depositie dan 0,00 mol/ha/jaar volgt, kan al sprake zijn van een significant negatief effect.

Op 1 juli 2021 was met de Wet stikstofreductie en natuurverbetering, de partiële bouwvrijstelling in werking getreden. De bouwvrijstelling kwam erop neer dat de stikstofuitstoot tijdens de bouwfase van een project niet meer afzonderlijk hoeft te worden onderzocht en beoordeeld. Alleen de stikstofuitstoot tijdens de gebruiksfase van het project zou nog moeten worden beoordeeld. Inmiddels is met de Porthos-uitspraak in november 2022 de partiële bouwvrijstelling vervallen. Dit betekent dat voor iedere ontwikkeling zowel de aanleg- als de gebruiksfase berekend dient te worden.

Naast de aanwijzing van Natura 2000-gebieden, vindt gebiedsbescherming ook plaats voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het NNN is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

4.3.1.2 Gemeentelijk beleid

Ecologisch advies stadsecoloog (2020)

Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecifieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.

Gedragscode soortbescherming gemeenten

De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.

Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid

De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)

De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:

• 1. Beschermen en zo mogelijk verbeteren van de Groene Hoofdstructuur in de stad;
• 2. Verbinden van groengebieden in de stad met elkaar en met de groengebieden buiten de stad met als resultaat een recreatief netwerk;
• 3. Bij het groenbeheer betrekken van externe partners (bijv. burgers, woningcorporaties)

Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur.

In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd. Het uitwerkingsplan hiervan is in 2018 vastgesteld.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

4.3.2.1 Quickscan ecologie

Door ecologisch adviesbureau Van der Goes en Groot is in het kader van de huidige natuurwetgeving een quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is als Bijlage 1 opgenomen bij deze toelichting. Op grond hiervan kan het volgende geconcludeerd worden.

Gezien de uitgevoerde toetsing, kunnen van de amfibieën en grondgebonden zoogdieren alleen vrijgestelde soorten verblijvend aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte vrijgestelde soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Voor het mogelijk incidentele terreingebruik van het plangebied door vogels met jaarrond beschermde nesten (Slechtvalk), wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter leefgebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. Het plangebied biedt geen essentieel leefgebied voor deze soorten en ze kunnen gemakkelijk uitwijken.

Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk tijdelijk uitwijken. In het plangebied kunnen verblijvende vleermuizen voorkomen. Omdat negatieve effecten door de werkzaamheden niet uit te sluiten zijn, is vervolgonderzoek naar voortplantingsplaatsen en rustplaatsen van vleermuizen uitgevoerd. In paragraaf 4.3.2.2 wordt hier nader op in gegaan.

4.3.2.2 Vleermuisonderzoek

Naar aanleiding van de ecologische quickscan is een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd door Van der Goes & Groot. Dit onderzoek is als Bijlage 2 opgenomen bij deze toelichting. De conclusies van het onderzoek luiden als volgt:

• In het plangebied zijn verblijvende vleermuizen aangetroffen. Het gaat om Gewone dwergvleermuis en Ruige dwergvleermuis. Indien werkzaamheden worden verricht aan gebouwen/gebouwdelen/bomen waarin verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen, dan dient een plan van aanpak gemaakt te worden waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven om negatieve effecten die kunnen optreden teniet te doen.
• Het foerageergebied voor vleermuizen binnen het plangebied maakt slechts een klein deel uit van een veel groter foerageergebied en is geen ‘essentieel’ deel van het leefgebied. De vleermuizen kunnen derhalve uitwijken.
• De eenmalig en incidenteel aanwezige Tweekleurige vleermuis verblijft niet in de bebouwing en is op doortrek aanwezig geweest.
• In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot half juli.
• Voor overig aanwezige soorten geldt onverminderd de zorgplicht.

De ontheffingaanvraag voor de gewone en ruige dwergvleermuis is in voorbereiding. In dat kader wordt ook een mitigatie- en compensatieplan opgesteld. Er is op voorhand geen aanleiding om aan te nemen dat de ontheffing niet zal worden verleend. De noodzaak tot een ontheffing staat derhalve de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.3.2.3 Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied betreft de Meijendel & Berkheide op meer dan 8 kilometer van het plangebied. Gelet op de onderlinge afstand zijn significante negatieve gevolgen op de natuurlijke waarden van de Natura 2000-gebieden voor storingfactoren als verstoring, verdroging en licht- en geluidverstoring vermoedelijk uitgesloten.

Het is dus niet nodig een procedure in verband met gebiedsbescherming in het kader van de Wet natuurbescherming of in het kader van provinciale regelingen voor het NNN te starten.

Voor stikstofgerelateerde storingsfactoren (verzuring en vermesting) geldt dat deze via de lucht verder kunnen reiken dan de directe omgeving van het plangebied. Gelet hierop is ten behoeve van de aanleg- en gebruiksfase een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. Deze berekeningen zijn uitgevoerd door Peutz en als Bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen. De resultaten hiervan worden hieronder weergeven.

Aanlegfase

In het kader van de planologische procedure voor het bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat sprake is van een uitvoerbaar plan. Op basis van kentallen wordt daarbij beschouwd in hoeverre sprake is van een uitvoerbare situatie wat stikstofdepositie betreft. Voor de emissie als gevolg van de aanleg-/bouwfase is aangesloten op kencijfers uit het onderzoek 'Stikstofdepositiebijdrage woningbouw Noord-Holland' van Tauw d.d. 10 december 2020. Opgemerkt wordt dat de kentallen uit de voornoemde rapportage, op basis van ervaringsgegevens, als meest worst case kunnen worden beschouwd.

De werkzaamheden en de transportbewegingen van de aanleg-/bouwfase zijn ingevoerd in Aerius Calculator 2022 met rekenjaar 2024. De emissies van het materieel en de transportbewegingen worden door Aerius bepaald. Ter hoogte van Natura 2000-gebieden wordt ten gevolge van de beschouwde aanleg-/bouwfase geen depositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar berekend.

Gebruiksfase

Het gemotoriseerd verkeer van en naar de toekomstige functies in het plangebied leidt tot emissies. Aangezien het exacte programma thans nog niet is vastgesteld, wordt voor de beoogde woningen worst case uitgegaan van dure koopappartementen. Dit betreft een overschatting daar een groot deel van de beoogde woningen huurappartementen zullen zijn die tot het dure dan wel midden/goedkope segment zullen behoren. Deze woonfuncties gaan gepaard met een lager autogebruik.

Aangezien de beoogde woningen en voorzieningen gasloos zullen worden ontwikkeld, wordt er uitgegaan van geen NOx-emissie ten gevolge van de beoogde woningen en voorzieningen.

Conform milieujurisprudentie dient het verkeer beschouwd te worden tot het verkeer op is genomen in het heersende verkeersbeeld. Volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is dit het geval op het moment dat het aan- en afrijdende verkeer zich door zijn snelheid en rij- en stopgedrag nog niet dan wel niet meer onderscheidt van het overige verkeer dat zich op de betrokken weg bevindt.

Voor het transport gedurende de bouw- en gebruiksfase wordt uitgegaan van een rijroute voor het vrachtverkeer en personenwagens vanaf het plangebied tot het punt dat deze zijn opgenomen in het heersende verkeersbeeld. In voorliggende situatie is een rijroute van de Schipholweg naar de locatie gehanteerd. In onderstaand figuur is de gehanteerde rijroute weergegeven.

Figuur 4.2 Gehanteerde rijroute stikstofdepositieberekening (bron: Peutz)

De transportbewegingen gedurende de gebruiksfase zijn ingevoerd in Aerius Calculator 2023 met rekenjaar 2024. De emissies van het materieel en de transportbewegingen worden door Aerius bepaald. Ter hoogte van Natura 2000-gebieden wordt ten gevolge van de beschouwde gebruiksfase geen depositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar berekend.

4.3.2.4 Bomen Effect Analyse

Door Tree-O-Logic is in het kader van de te vellen bomen een kwaliteitsbeoordeling en verplantbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting. De conclusie van het onderzoek luidt als volgt: "Gezien de globale planschetsen is het voornamelijk gewenst om boom 1-4 te verplanten. Op basis van de boomkwaliteit zijn alle bomen te verplanten. De conditie en toekomstverwachting van alle bomen is redelijk tot goed en vertonen goede groei. Ook op basis van het bewortelingsonderzoek wordt gesteld dat de bomen goed te verplanten zijn, mits er een aantal jaar aan voorbereiding wordt getroffen en er een voldoende grote kluit wordt geprepareerd."

Voor het verplanten van de bomen zijn in het onderzoek eisen en randvoorwaarden opgesteld. Deze zijn eveneens opgesteld wanneer ervoor wordt gekozen om de bomen op de huidige locatie te handhaven.

4.3.3 Conclusie

Uit het stikstofdepositieonderzoek volgt dat er geen sprake is van een relevante toename (> 0,00 mol N/ha/jaar) van de stikstofdepositie ter plaatse van voor stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden als gevolg van zowel de aanleg-/bouwfase als de gebruiksfase van de beoogde ontwikkeling.

Uit het ecologisch onderzoek volgt dat een ontheffing noodzakelijk is voor de gewone en ruige dwergvleermuis. De ontheffingaanvraag voor de gewone en ruige dwergvleermuis is in voorbereiding. In dat kader wordt ook een mitigatie- en compensatieplan opgesteld. Er is op voorhand geen aanleiding om aan te nemen dat de ontheffing niet zal worden verleend. De noodzaak tot een ontheffing staat derhalve de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.4 Explosieven

4.4.1 Beleidskader

De opslag van munitie en/of explosieven valt niet onder het toepassingsgebied van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op de opslag van munitie en/of explosieven is de 'Circulaire Opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik' van toepassing. In tegenstelling tot het Bevi is geen sprake van risicobenadering maar van een effectbenadering bij de opslag van munitie en/of explosieven. Per categorie explosieven zijn aan te houden afstanden onderscheiden. Kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen binnen deze afstanden niet aanwezig zijn.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

In 2014 is door Saricon Safety & Risk Consultancy een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd in de gehele gemeente Leiden. Uit het vooronderzoek blijkt dat als gevolg van bombardementen en de aanwezigheid van diverse Duitse stellingen conventionele explosieven (CE) aanwezig kunnen zijn. Het vooronderzoek heeft geresulteerd in onder andere een CE-bodembelastingkaart. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek kan voorafgaand aan werkzaamheden worden bepaald of sprake is van een verdacht gebied en hierdoor een projectgebonden risicoanalyse benodigd is.

Op basis van de CE-bodembelastingkaart van Leiden is de planlocatie niet aangeduid als verdacht gebied voor kleinkalibermunitie, hand- en geweergranaten, geschutmunitie of afwerpmunitie. Gelet op voorgaande bestaat er geen aanleiding voor het uitvoeren van nader onderzoek.

Figuur 4.3 Uitsnede CE Bodembelastingkaart gemeente Leiden in combinatie met plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

4.4.3 Conclusie

Het aspect explosieven staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Binnen het plangebied bevinden zich geen leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd noch zijn binnen het plangebied rioolpersleidingen gelegen. Op circa 18 meter afstand (kortst gemeten afstand) van het plangebied is de 150 kV-verbinding Leiden - Voorburg gelegen. Het recent vastgestelde bestemmingsplan "Schipholweg 130" maakt onder meer woningbouw op een afstand van ca. 10 meter afstand tot deze verbinding mogelijk. Gelet daarop kan worden aangenomen dat de afstand tot de 150 kV-verbinding voldoende is en deze verbinding geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Figuur 4.4 Uitsnede Netkaart Hoogspanningsnet, plangebied rood omkaderd (bron: QGIS, eigen bewerking)

4.5.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6 Milieu

4.6.1 Bedrijven en milieuzonering

4.6.1.1 Beleidskader

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen.

VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering

De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering is een handreiking voor milieuzonering in ruimtelijke plannen. Het boekje vormt een hulpmiddel om de afstanden tussen bedrijvigheid en woningen voor een locatie concreet in te vullen. Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. Het doel van de publicatie is om te komen tot maatwerk op lokaal niveau. Dit betekent dat gemaakte keuzes zorgvuldig moeten worden afgewogen en verantwoord.

De in de publicatie opgenomen richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van buurtgerichte voorzieningen, zoals basisscholen komen er vrijwel geen andere functies voor, behalve aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Anders dan rustige woonwijken, zijn er ook gebieden met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen, komen andere functies voor zoals winkels, horeca en of kleine bedrijven en voorzieningen. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Indien sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden uitgeoefend, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden.

4.6.1.2 Onderzoeksresultaten

Kwalificatie plangebied

In de VNG-publicatie wordt onderscheid gemaakt tussen het omgevingstype rustige woonwijk (of rustig buitengebied) en het omgevingstype gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen.

Het plangebied is gelegen in het omgevingstype gemengd gebied. De ligging nabij de Schipholweg (hoofdinfrastructuur) en de diversiteit aan functies in de omgeving (brandweerkazerne, woningen en kantoren) maakt dat het gebied getypeerd kan worden als een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Doordat sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één stap worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Milieuzonering buiten het plangebied - toets aan richtafstanden

Ten noorden/noordwesten (aan de Schipholweg 130) zijn de gronden op grond van het vigerende bestemmingsplan "Schipholweg 130" bestemd als 'Gemengd'. Ter plaatse is onder andere een brandweerkazerne toegestaan. Een brandweerkazerne valt onder milieucategorie 3.1 (SBI-2008 code 8425), waarvoor binnen gemengd gebied een richtafstand van 30 meter geldt. Het plangebied is niet binnen deze richtafstand gelegen. De afstand bedraagt namelijk circa 45 meter.

De overige functies die in de nabijheid van het plangebied liggen betreffen overwegend kantoorfuncties. Kantoren vallen onder milieucategorie 1 (SBI-2008 code 63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82), waarvoor binnen gemengd gebied een richtafstand van 0 meter geldt. Aan deze richtafstand wordt (ruimschoots) voldaan.

Milieuzonering binnen het plangebied - toets aan functiemenging

In bepaalde gevallen wordt niet gewerkt met de systematiek waarbij gebruik wordt gemaakt van de richtafstanden. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven, geldt dit bijvoorbeeld vanwege bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging. Vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies in dergelijke gebieden is de 'standaard' systematiek niet geschikt voor deze gebieden. In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Staat van Bedrijven (SvB) 'functiemenging' toegepast.

In de SvB 'functiemening' worden drie categorieën onderscheiden met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid van de betreffende functies:

• Categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd.
• Categorie B: activiteiten die in een gemend gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.
• Categorie C: activiteiten genoemd onder categorie B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

In dit bestemmingsplan worden op pandniveau de functies wonen, kantoor, ondersteunende horeca en kleinschalige detailhandel mogelijk gemaakt. Dergelijke niet-woonfuncties verhouden zich gelet op de aard van de functie goed tot een woonfunctie en zullen in categorie A, maximaal categorie B vallen. Deze functies zijn aanpandig aan woningen toelaatbaar (categorie A) en toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen of andere gevoelige functies (categorie B). Bij de nadere planuitwerking zal er derhalve voor gezorgd worden dat een niet-woonfunctie in categorie B, bouwkundig wordt afgescheiden van de woningen. Daarnaast geldt dat de activiteiten waar voorliggend bestemmingsplan ruimte aan biedt in het kader van het Activiteitenbesluit een melding moeten doen voor oprichting en zijn zij gebonden aan diverse regels voor onder andere de aspecten geur en geluid. Hierdoor wordt hinder ter plaatse van de gevoelige functies, waaronder wonen, voorkomen. Voor de woningen in de omgeving wordt gelet op voorgaande eveneens geen onevenredige geluidhinder verwacht. Voorgaande effecten rechtvaardigen in ieder geval geen MER.

4.6.1.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.2 Bodem

4.6.2.1 Beleidskader

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een historisch onderzoek, eventueel aangevuld met een bodemonderzoek. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

In de Wabo staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat:

• er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan/BUS-melding;
• er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren

Wet bodembescherming (Wbb)

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Besluit bodemkwaliteit (Bbk)

Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe projecten op het gebied van natuur, wonen en industrie. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het Besluit staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.

4.6.2.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling omvat de realisatie van een woongebouw en een plint met kantoren. Woningen betreffen gevoelige functies in het kader van de Wbb, waarvan de gebruikers beschermd dienen te worden tegen onacceptabele verontreinigen in de bodem waarmee zij in aanraking kunnen komen.

Kwinfra heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. De volledige rapportage is als Bijlage 5 opgenomen bij deze toelichting. Op grond van deze rapportage kan geconcludeerd worden dat o.a. de sporen baksteen- en betonhoudende bovengrond zand licht verontreinigd is met kobalt en PCB. De zintuiglijk schone bovengrond is niet verontreinigd met de geanalyseerde parameters. De sporen baksteen houdende ondergrond is licht verontreinigd met kwik.

De aangetoonde verontreinigingen zijn vermoedelijk te relateren aan de aangetroffen bodemvreemde bijmengingen. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. De aangetoonde mate van verontreiniging is geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek. De verkregen onderzoeksresultaten vormen geen belemmering voor de toekomstige bestemmingswijziging van het plangebied.

4.6.2.3 Conclusie

Het aspect bodem staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.3 Externe veiligheid

4.6.3.1 Beleidskader

Onderdeel van de ruimtelijke opgave is dat er bijzondere aandacht wordt besteed aan onder meer de externe veiligheidsaspecten. Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Hierbinnen worden twee normstellingen gehanteerd:

• Het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers.
• Het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is een maat voor het overlijdensrisico op een bepaalde plaats. Bij plaatsgebonden risico gaat het om de kans per jaar dat een gemiddelde persoon op een bepaalde geografische plaats in de omgeving van een transportroute overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen op deze transportroute, er van uitgaande dat die persoon onbeschermd en permanent op deze plaats aanwezig is. Anders gezegd, het plaatsgebonden risico is een rekenkundig begrip. Het plaatsgebonden risico kan worden weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (zogeheten: risicocontour). Dergelijke contouren zijn van belang bij de beoordeling of een risicovolle activiteit of een risicogevoelige bestemming op een bepaalde plaats kan worden toegelaten. Voor plaatsgebonden risico is door de rijksoverheid voor nieuwe situaties een grenswaarde vastgesteld van 10-6/jaar.

Groepsrisico

Het groepsrisico drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van één ongeval op de transportroute waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. Dit risico laat zich niet in de vorm van een risicocontour op een kaart weergegeven, maar kan wel worden vertaald in een dichtheid van personen per hectare. Hoe meer personen per hectare in het schadegebied van een hier bedoeld ongeval aanwezig zijn, hoe groter het aantal (potentiële) slachtoffers is. Het groepsrisico kan worden weergegeven in een grafiek met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de cumulatieve kansen per jaar op ten minste dat aantal slachtoffers. Het groepsrisico is in tegenstelling tot het plaatsgebonden risico een oriënterende waarde.

Besluit externe veiligheid transportroutes

Sinds 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) van kracht. In dit besluit zijn de normen voor het plaatsgebonden risico en de doorwerking daarvan op het gebied van de ruimtelijke planvorming geregeld voor zover de risico's worden veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen. Daarnaast beoogt dit besluit te voorkomen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen mensen worden blootgesteld aan een hoger risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen dan maatschappelijk aanvaardbaar wordt geacht. Hiervoor bevat het besluit onder andere regels over de wijze waarop de kans op een ramp met veel slachtoffers inzichtelijk moet worden gemaakt en de wijze waarop dit risico transparant wordt afgewogen ten opzichte van toe te laten ruimtelijke ontwikkelingen. Het Bevb werkt door in besluitvorming op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen.

Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wvgs) / Regeling basisnet

Het basisnet beoogt een duurzaam evenwicht te creëren tussen de belangen van het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, hoofdspoorwegen en binnenwateren, de bebouwde omgeving langs die wegen, hoofdspoorwegen en binnenwateren en de veiligheid van omwonenden. Op basis van de Wvgs worden in de Regeling basisnet, de tot het basisnet behorende infrastructuur vastgelegd inclusief de daarbij behorende risicoplafonds.

Besluit externe veiligheid inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is sinds 27 oktober 2004 van kracht. Voor wat betreft het groepsrisico is de verantwoordingsplicht wettelijk geregeld. Krachtens het Bevi moeten alle besluiten in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke Ordening integrale aspecten van externe veiligheid afwegen.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Sinds 1 januari 2011 geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Hierin zijn risicoafstanden opgenomen voor ondergrondse buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Voor wat betreft het groepsrisico is de verantwoordingsplicht wettelijk geregeld. Het Bevb werkt door in besluitvorming op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen.

4.6.3.2 Onderzoeksresultaten

Ten behoeve van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Onderstaand figuur betreft hier een uitsnede van.

Figuur 4.5 Uitsnede risicokaart, plangebied globaal aangeduid met rode cirkel (bron: www.nederland.risicokaart.nl)

Op grond van de risicokaart kan worden geconcludeerd dat:

• Het plangebied niet ligt binnen een Bevi-inrichting. Aan de Plesmanlaan 6 te Leiden bevindt zich het LPG-tankstation 'Shell Plesmanlaan Zuid'. Dit LPG-tankstation is op een afstand van circa 1,0 kilometer van het plangebied gelegen. Een LPG-tankstation kent een invloedsgebied van 150 meter (zowel vanaf het vulpunt als vanaf het reservoir). De beoogde ontwikkeling is niet binnen het invloedsgebied van dit tankstation gelegen, en vormt hiermee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
• Het plangebied niet ligt binnen de veiligheid van andere stationaire risicobronnen.
• Het plangebied op ruim 3 kilometer afstand van de Rijksweg A4 is gelegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De A4 heeft immers als gevolg van het transport van toxische vloeistoffen (LT3-stoffen) een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer. Op de ligging binnen het invloedsgebied wordt na deze opsomming nader ingegaan.
• Het plangebied niet is gelegen binnen het invloedsgebied van een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen. Ten oosten van de beoogde ontwikkeling bevindt zich op circa 650 meter afstand van het plangebied een aardgasbuisleiding. De beoogde ontwikkeling is echter niet in het invloedsgebied van deze leiding (van 140 meter) gesitueerd. De betreffende buisleiding vraagt daarom niet om een nadere beschouwing en levert geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de Rijksweg A4 een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer. Het plangebied is daarmee gelegen binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A4, maar ruim buiten het relevante deel van het invloedsgebied (355meter) vanwege het transport van GF3-stoffen. De Rijksweg A4 is gelegen op meer dan 200 meter van het plangebied. Een verantwoording en berekening van het groepsrisico is op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes niet vereist. Wel dienen de mogelijkheden om de omvang van de ramp te beperken en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid te worden beschouwd.

Beschouwing rampbestrijding en zelfredzaamheid calamiteit met LT3-stoffen op A4

Ten behoeve van de aspecten rampbestrijding en zelfredzaamheid is het volgende scenario beschouwd:

• Calamiteit met een tankwagen met toxische vloeistoffen (LT3-stoffen) op de Rijksweg A4.

Scenario

Bij een calamiteit bij een tankwagenmet een toxische vloeistof (LT3-stoffen) kan de inhoud vrijkomen. Hierbij komen de toxische stoffen vrij in de vorm van een plas. Bij een toxische plas zal deze vervolgens (gedeeltelijk) verdampen, waarbij een toxische wolk wordt gevormd. Deze toxische wolk kan afhankelijk van de windrichting en de weersomstandigheden richting het plangebied drijven en over het plangebied komen te liggen.

Bestrijdbaarheid

Bij het vrijkomen van een toxische gaswolk kan de brandweer, afhankelijk van de stofintensiteit en het groeiscenario, optreden door de gaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water. Hiertoe dienen voldoende bluswatervoorzieningen nabij de risicobron aanwezig te zijn. De aanwezigheid van bluswatervoorzieningen binnen het plangebied is met het oog op een toxische scenario niet relevant.

Ook ten aanzien van de bereikbaarheid is bij een toxisch scenario met name de bereikbaarheid van de risicobron maatgevend. De inrichting van het plangebied heeft geen invloed op de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen ter plaatse van de risicobron.

Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten.

Mobiliteit van de aanwezigen

De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Binnen het plangebied zijn geen nieuwe functies voorzien die specifiek gericht zijn op minder zelfredzame personen. De planvorming betreft de realisatie van een woon- en kantoorgebouw. Uitgangspunt is dat de personen in de gebouwen zelfredzaam zullen zijn.

Mogelijkheden voor ontvluchting/schuilen

Bij incidenten zal een afweging gemaakt moeten worden tussen schuilen of vluchten. Bij een
toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld. Aangenomen wordt dat personen die zich binnen in een van de buitenlucht afgesloten ruimte bevinden een 10 keer zo lage kans hebben te overlijden als personen die zich bevinden in de buitenlucht (PGS3). Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident op de weg is schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie kunnen worden gesloten. Indien desalniettemin bij een toxische wolk door de hulpdiensten wordt besloten het gebied te ontruimen, is het van belang dat personen haaks op de wolk kunnen vluchten. Hiervoor is het nodig dat er haaks op elkaar staande vluchtwegen beschikbaar zijn, die van de bron af gericht zijn. Deze wegen mogen niet doodlopend zijn. De huidige infrastructuur biedt hiervoor voldoende mogelijkheden. Gerichte risicocommunicatie met gebruikers van het gebouw (bijvoorbeeld via NL-Alert) kan ertoe bijdragen dat alarmering van het gebied sneller verloopt. Hierbij dient aan te worden gegeven wat het gewenste handelingsperspectief is (schuilen of vluchten).

4.6.3.3 Veiligheidsregio

Op 9 november 2023 heeft de Veiligheidsregio Hollands Midden (VRHM) advies uitgebracht over het bestemmingsplan (zie Bijlage 6). Uit dit advies volgt dat voor de veiligheidsaspecten in relatie tot de ruimtelijke ordening er geen opmerkingen of aanvullingen zijn. Wel heeft de VRHM diverse zaken onder de aandacht gebracht voor de nadere uitwerking van het plan. Deze aspecten worden met de ontwikkelaar gedeeld.

4.6.3.4 Conclusie

Het aspect externe veiligheid staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.4 Geluid

4.6.4.1 Beleidskader

Nationaal beleid

Sinds het einde van de jaren zeventig vormt de Wet geluidhinder (Wgh) een belangrijk juridisch kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wet geluidhinder biedt onder andere geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering. De Wet geluidhinder is daarom sterk gelinkt aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Wegverkeerslawaai

De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg/wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen. De reikwijdte van de Wgh is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs wegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing. Een andere beperking is dat de Wgh niet geldt voor 30-km wegen en voor woonerven. Een eventueel noodzakelijke akoestische afweging wordt in dergelijke gevallen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening gemaakt.

Industrielawaai

De Wgh verplicht om industrieterreinen waarop lawaaiveroorzakende bedrijven zijn of kunnen worden gevestigd te zoneren. Bij de zonering worden primair de grenzen vastgelegd van het gebied waarbinnen de lawaaimakende bedrijven gevestigd mogen zijn. Vervolgens wordt ten behoeve van het gezoneerde industrieterrein de zonegrens bepaald en vastgesteld. Het gebied binnen de zonegrens vormt het aandachtsgebied. De binnen het aandachtsgebied geldende wettelijke voorkeursgrenswaarde, dan wel de binnen de zone vastgestelde hogere waarden zijn bepalend voor de toelaatbaarheid van geluidproducerende activiteiten. Buiten de geluidszone mag de geluidsbelasting als gevolg van de bedrijven op het gezoneerde industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen.

Spoorweglawaai

De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van spoorweglawaai bij de aanleg/wijziging van spoorwegen of bij de bouw van woningen in de buurt van spoorwegen. De reikwijdte van de Wet geluidhinder (Wgh) is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs spoorwegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing.

Normstelling

De normstelling onderscheidt voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) bedraagt voor wegverkeerslawaai de voorkeursgrenswaarde 48 dB op de gevel van een geluidgevoelige bestemming. De voorkeursgrenswaarde wordt voor alle (nieuwe) situaties nagestreefd. Realisatie hiervan is echter niet altijd mogelijk. De wet biedt de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van de voorkeursgrenswaarde tot de maximale ontheffingswaarde. De maximaal vast te stellen hogere waarde voor nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom bedraagt 63 dB.

Gemeentelijk geluidbeleid

Het gemeentelijk geluidbeleid is vastgelegd in de Geluidsnota Leiden (2004). In het geluidbeleid is lokale differentiatie mogelijk gemaakt, waardoor er per gebied een passend geluidsniveau wordt opgeleverd.

De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Op 4 maart 2013 heeft de Omgevingsdienst de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 58 dB voor, voor verkeerslawaai en 63 dB voor railverkeer. Voor industrielawaai en luchtvaartlawaai gelden de wettelijke grenswaarden. Indien een verzoek om een hogere waarde dient te worden beoordeeld wordt dit uitgevoerd door de Omgevingsdienst. De Omgevingsdienst West-Holland is tevens degene die namens de gemeente Leiden de procedure hogere waarde uitvoert.

Naast de Geluidsnota Leiden heeft de gemeente een Geluidskaart Leiden (2017) en een actieplan Leiden (2018) opgesteld. De geluidskaart brengt de geluidsproductie in beeld en het actieplan zorgt voor het beheersen en waar nodig verlagen van de geluidsniveaus in de leefomgeving.

4.6.4.2 Onderzoeksresultaten

Door Peutz is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelasting ten gevolge van weg- en railverkeerslawaai ter plaatse van de gevels van de beoogde woningen in het plangebied. Het plangebied is gelegen binnen de geluidzones van meerdere, conform de Wet geluidhinder (Wgh), geluidgezoneerde wegen en het nabijgelegen spoortraject 'Leiden Centraal - Sassenheim'. Aangezien woningen conform de Wgh geluidgevoelig zijn, dient de geluidbelasting ter plaatse van de gevels van de beoogde ontwikkeling ten gevolge van het weg- en railverkeerslawaai conform de Wgh inzichtelijk te worden gemaakt. Het onderzoek van Peutz is opgenomen in Bijlage 7 van deze toelichting. In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek weergegeven.

Uit akoestisch onderzoek volgt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en 55 dB voor respectievelijk wegverkeer en railverkeer ter plaatse van de beoogde woningen ten gevolge van weg- en railverkeerslawaai wordt overschreden. Wel wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor railverkeer.

In onderstaand figuur is een overzicht opgenomen van de aan te vragen hogere grenswaarden.

Figuur 4.6 Overzicht aan te vragen hogere grenswaarden (bron: akoestisch onderzoek Peutz)

Daar waar de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor railverkeer wordt overschreden, dient een ontheffing “hogere grenswaarde“ aangevraagd te worden. Hogere waarden kunnen op grond van de Wgh slechts worden vastgesteld indien het redelijkerwijs niet mogelijk is aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Derhalve dient voorafgaand aan het nemen van een hogere waarden besluit onderzocht te worden of het mogelijk is geluidreducerende maatregelen te treffen. Daarbij geldt de voorkeursvolgorde bron-overdracht-ontvanger, hetgeen inhoudt dat het treffen van maatregelen aan de bron de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen in de overdracht, en dat het treffen van maatregelen in de overdracht de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen bij de ontvanger. Bron- en overdrachtsmaatregelen blijken in voorliggende situatie niet mogelijk of onvoldoende om de geluidbelasting vanwege weg- en railverkeer tot de voorkeursgrenswaarde te beperken. Gezien diverse verkeerskundige en financiële overwegingen kunnen deze maatregelen als niet effectief worden beschouwd.

Aangezien de voorkeursgrenswaarde in de voorliggende situatie wordt overschreden, dienen er hogere waarden aangevraagd te worden. Hierbij dient aangesloten te worden op het Beleid hogere grenswaarden Wet geluidhinder van gemeente Leiden. In het akoestisch onderzoek van Peutz is getoetst aan deze voorwaarden. Hieronder wordt deze toetsing nader weergegeven.

Voorwaarde 1 - terugbrengen geluidbelasting

Voorwaarde: een hogere waarde kan slechts worden vastgesteld als maatregelen tot het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn, of als er ernstige bezwaren zijn op het gebied van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard

Zoals reeds beschreven blijken bron- en overdrachtsmaatregelen in voorliggende situatie niet mogelijk of onvoldoende om de geluidbelasting vanwege weg- en railverkeer tot de voorkeursgrenswaarde te beperken. Gezien diverse verkeerskundige en financiële overwegingen kunnen deze maatregelen als niet effectief worden beschouwd.

Voorwaarde 2 - verlenen van hogere waarden is slechts mogelijk als ..

Voorwaarde: een hogere waarde kan slechts worden verleend als:

• 1. de woningen ter plaatse noodzakelijk zijn om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid, of;
• 2. de woningen in een gemeentelijke structuurvisie worden opgenomen, of;
• 3. de woningen door de gekozen situering een open plaats tussen aanwezige bebouwing opvullen, of;
• 4. de woningen ter plaatse gesitueerd worden als vervanging van bestaande bebouwing, of;
• 5. het geprojecteerde of niet geprojecteerde woningen betreft die:
  • a. in de directe nabijheid van een station worden gesitueerd;
  • b. verspreid gesitueerd worden buiten de bebouwde kom;
  • c. door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige akoestisch afschermende
  • d. functie gaan vervullen voor andere woningen - in aantal ten minste de helft van het aantal woningen waaraan de afschermende functie wordt toegekend - of voor andere geluidsgevoelige objecten.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een nieuwe (woningbouw)ontwikkeling waarbij het plan wordt gesitueerd als vervanging van de bestaande bebouwing. Daarnaast is vanwege de ambitie om aan de Schipholweg te verdichten in 2020 een gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden waarmee (vanwege het aangenomen amendement en daar waar het kan) ter plaatse van de Schipholweg woontorens met een hoogte van maximaal 90 meter toe zijn gestaan. Er wordt derhalve voldaan aan de criteria genoemd onder ad. 2 en ad. 4.

Het project wordt tevens gerealiseerd in de nabijheid van het station Leiden Centraal. Hiermee wordt voldaan aan criteria 5a. Er kan ook gesteld worden dat dat de bebouwing een barrière vormt voor de achterliggende bebouwing (punt 5 c). De voorste woningen schermen de woningen aan de achterzijde af.

Voorwaarde 3 - akoestische compensatie

Voorwaarde: bij een hogere gevelbelasting dan 53 dB aan wegverkeerslawaai en 58 dB aan railverkeerslawaai wordt akoestische compensatie toegepast.

De loggia's waar de geluidsbelasting hoger is dan de vermeldde waarden, worden voorzien van een Metaglas schuifraam met een gesloten borstwering. Voor de bewoners is het derhalve mogelijk om, indien gewenst, het balkon (volledig) af te sluiten. In gesloten stand heeft dit systeem een Rw(C;Ctr) waarde van 44(-1;-4) dB. Het plafond van de loggia's wordt voorzien van een geluidabsorberend materiaal met een absorbtiewaarde aw is gelijk aan 0,90.

Voorwaarde 4 - verblijfsruimten en buitenruimten

Voorwaarde: ten aanzien van nog niet geprojecteerde woningen kan alleen een hogere waarde dan 53 dB voor wegverkeerslawaai en 58 dB voor railverkeerslawaai als de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting worden vastgesteld, als voldoende verzekerd wordt dat de verblijfsruimten, alsmede ten minste één van de tot de woning behorende buitenruimten, niet aan de gevel wordt gesitueerd waar de hoogste geluidbelasting optreedt, tenzij overwegingen van stedenbouw of volkshuisvesting zich daartegen verzetten; in dat geval wordt de buitenruimte afsluitbaar uitgevoerd.

Bij een aantal woningen is sprake van een eenzijdige oriëntatie waarbij de gevel is gelegen aan de (meest) geluidsbelasting gevel van de Schipholweg. Bij de woningen die zijn gelegen op de hoek zijn voor zover mogelijk de loggia's aan de minder geluidsbelaste zijgevels gelegen. Alle loggia's met een geluidsbelasting hoger dan 53 dB aan wegverkeerslawaai en 58 dB aan railverkeerslawaai zullen worden voorzien van een MetaGlas schuifraam-systeem waarmee deze ook volledig afsluitbaar zijn.

Voorwaarde 5 - stille gevel

Voorwaarde: bij een waarde vanaf 53 dB aan railverkeerslawaai wordt gestreefd naar ten minste één stille gevel (< 48 dB) en bij een waarde vanaf 58 dB aan railverkeerslawaai wordt gestreefd naar ten minste één stille gevel (< 55 dB).

Voor de eenzijdig georiënteerde woningen is het niet mogelijk om met behulp van afschermingen een volledig stille gevel te realiseren. Er wordt ingestoken op een gelijkwaardige oplossing, om slaapverstoring te voorkomen en de slaapkamers te voorzien van een geluidluwe spuivoorziening. Bij deze woningen zal de spuivoorziening van de slaapkamer laag in de achterwand van de loggia worden geplaatst. Deze spuivoorziening wordt voorzien van akoestische afscherming zoals bijvoorbeeld de DucoWall Acoustic 300 met een geluiddemping (Ctr) van 14 dB of een gelijkwaardig/beter alternatief. De geluidsbelasting op de gevel met deze spuivoorziening bedraagt 61 dB(A) ten gevolge van het wegverkeer op de schipholweg, waarbij rekening is gehouden met de geluiddemping door afscherming van de loggia (-2 dB conform de NPR5272) In combinatie met de DucoWall is er sprake van een geluidluwe spuivoorziening (61-14 = 47 dB).

Voorwaarde 6 - dove gevels

Voorwaarde: dove gevels worden bij voorkeur niet toegepast; indien toch noodzakelijk dan maximaal één dove gevel, bij voorkeur niet als voor- of achtergevel.

Er is geen sprake van een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde. Dove gevels zijn hiermee niet benodigd.

Voorwaarde 7 - maximale ontheffingswaarde

Voorwaarde: de hogere waarde is niet hoger dan 58 dB voor wegverkeerslawaai en 63 dB voor railverkeerslawaai. Bij hoge uitzondering kan worden overgegaan tot het verlenen van hogere dan deze waarden tot de, in de Wet geluidhinder vastgelegde, maximale hogere waarden van 63 (68) dB wegverkeerslawaai en 68 (71) dB railverkeerslawaai. Hiervoor biedt deze notitie echter niet het (volledige) kader.

Gezien de specifieke locatie is het wenselijk hogere waarden te verlenen dan in beginsel volgens het beleid wenselijk is. In de in 2020 vastgestelde gebiedsvisie is reeds aangegeven dat woningbouw op de betreffende locatie wenselijk is. Op het moment dat de gebiedsvisie werd vastgesteld was reeds bekend dat het plangebied een hoog geluidbelaste locatie betreft. Aan de hand hiervan is het ontwerp geoptimaliseerd, zodat zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de te verwachten geluidbelasting. Hiervoor zijn diverse gebouwgebonden maatregelen omschreven waarmee er ter plaatse van de woningen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Uit het onderzoek van Peutz volgt dat aan het hogere waardenbeleid kan worden voldaan. Ten behoeve van dit ontwerpbestemmingsplan is derhalve een ontwerpbesluit hogere waarden opgesteld, dat als Bijlage 8 bij deze toelichting is gevoegd.

4.6.4.3 Conclusie

Het aspect geluid staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.5 Luchtkwaliteit

4.6.5.1 Beleidskader

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5 Titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijn stof (PM10 en PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen die in bijlage 2 zijn genoemd liggen over het algemeen ver onder de grenswaarden.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. De achtergrondconcentratie langs de gemeentelijke wegen ligt onder de 20 µg/m3. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.

Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in besluiten (algemene maatregelen van bestuur) en ministeriële regelingen. Hiervan zijn de volgende van belang.

Besluit en Regeling 'niet in betekenende mate'

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een project wel of niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd.

NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/ kinderdagverblijf aan de gebied ontsluitende wegen.

4.6.5.2 Onderzoeksresultaten

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden. Voor woningbouw geldt dat de realisatie van 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen niet in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor kantoorlocaties geldt 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is de NIBM-tool ingevuld. Daarbij is ervan uitgegaan dat de ontwikkeling leidt tot een verkeersaantrekkende werking van 1.079 verkeersbewegingen per weekdag, zoals in het rapport van BOOT (zie paragraaf 4.8 en bijlage 9) inzichtelijk is gemaakt. De voorgenomen ontwikkeling voorziet voor het overgrote deel van het vloeroppervlak in een woonlocatie en voor woonlocaties is de verdeling in verkeerssoorten: 98% personenauto en 2% vrachtauto. Het aandeel vrachtverkeer is derhalve op 2% gesteld.

Door middel van de NIBM-tool is een worst-case berekening gemaakt voor de bijdrage van het verkeer als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit. In de worst-case berekening blijft de bijdrage aan NO2 onder de grens voor “niet in betekenende mate” van 1,2 µg/m3. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van het CIMLK kan worden beoordeeld wat de huidige grootschalige achtergrondconcentratie voor een bepaald jaar is ter plaatse van een specifieke locatie. Tevens kan de totale concentratie via het CIMLK beschouwd worden. Dit omvat de achtergrondconcentratie vermeerderd met de lokale bijdrage. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de projectlocatie. De grenswaarden voor toetsing van deze jaargemiddelde concentraties zijn: 40 µg/m3 voor stikstofdioxide NO2, 40 µg/m3 voor fijnstof PM10 en 25 µg/m3 voor fijnstof PM2,5.

Figuur 4.7 Uitsnede NIBM-tool.

Onderstaande tabel toont de totale concentraties ter plaatse van het dichtstbijzijnde rekenpunt nabij de projectlocatie (geraadpleegd via CIMLK op 6 december 2023).

Tabel 4.1. Totale concentraties NO2, PM10 en PM2,5 t.p.v. plangebied jaar 2021 en 2030.

Jaar	Totale concentratie rekenpunt 15845296
	NO2 (µg/m3)	PM10 (µg/m3)	PM2,5 (µg/m3)
2021	24,00	18,91	10,20
2030	17,03	16,65	8,06
Grenswaarden	40	40	25

Wanneer de maximale bijdrage van het verkeer zoals aangegeven in figuur 4.7 voor NO2: 0,77 µg/m3 en voor PM10 0,17 µg/m3 ) wordt opgeteld bij de totale concentraties zoals weergegeven in bovenstaand 4.1, kan geconcludeerd worden dat de grenswaarden niet worden bereikt dan wel worden overschreden. Hierdoor kan er zonder meer worden aangenomen dat ook na realisatie van het plan de totale concentratie nog steeds laag zijn en in ieder geval nog steeds ver onder de wettelijke grenswaarden liggen.

4.6.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.7 Milieueffectrapportage

4.7.1 Beleidskader

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een MER niet noodzakelijk.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 215 woningen en maximaal 5.830 m2 aan kantoorfunctie. Dit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, zodat sprake is van een activiteit zoals genoemd in kolom 1 van categorie D11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De grenswaarden van kolom 2 van categorie D11.2 worden echter niet overschreden. Het aantal beoogde woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 2.000 woningen waarvoor een m.e.r.-boordeling dan wel een plan-mer plicht geldt op basis van categorie D11.2. Dit Het plan ligt hiermee onder de drempelwaarden waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een plan-m.e.r. plicht geldt (kolom 2). Op basis van Europese regelgeving dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaats te vinden.

Ten behoeve van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld, waarin het bevoegd gezag wordt gevraagd een m.e.r.-beoordelingsbeslissing te nemen. De aanmeldnotitie is opgenomen in Bijlage 12 van deze toelichting. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. De activiteiten / functies die mogelijk worden gemaakt in dit bestemmingsplan zijn, gelet op de kenmerken, plaats van de activiteiten en de kenmerken van de potentiële effecten, niet zodanig van invloed op het milieu dat een milieueffectrapportage doorlopen dient te worden. Op PM heeft het bevoegd gezag het m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen. Dit besluit (PM) is opgenomen als bijlage X van de toelichting.

4.7.3 Conclusie

Het aspect milieueffectrapportage staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

4.8.1.1 Nota Mobiliteit

De geldende regionale ambities zijn vastgesteld in de 'Inhoudelijke Agenda 2016-2020' van Holland Rijnland (16 december 2015). Deze agenda benoemt de speerpunten die in verschillende coalities worden opgepakt. Holland Rijnland is een netwerkorganisatie en heeft als opdracht: “zorgdragen binnen de regio voor een optimale verbinding, ontmoeting en samenwerking op ruimtelijk, economisch en sociaal gebied”.

Twee van de vier verwoorde ambities hebben een relatie met de opgaven voor mobiliteit namelijk “koploper in het toepassen van economische en technologische innovaties” en een “aantrekkelijke en vitale woon- en leefomgeving”. Enkele van de bijbehorende speerpunten van Holland Rijnland zijn het beter benutten van het regionaal mobiliteitsnetwerk en ondersteuning van de gemeenten bij het verwerven van subsidies (regionale projecten), strategische verkenningen en kennisdelen. Als uitwerking van het speerpunt mobiliteit heeft Holland Rijnland een knelpuntenanalyse uitgewerkt. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst en om een robuust verkeer en vervoersysteem in de regio te garanderen zijn de (toekomstige) mobiliteitskansen en- knelpunten in beeld gebracht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, zowel ruimtelijk-economisch als infrastructureel evenals met diverse trends en ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de knelpunten en kansen. Op basis van bovenstaande analyses en met het RVVP (inclusief uitvoeringsprogramma's) en het Regionaal InvesteringsFonds als kaders, is de Regionale Mobiliteitsagenda ontwikkeld.

Op het moment van opstellen van deze bestemmingsplantoelichting, wordt er in Holland Rijnland verband door de gemeenten gewerkt aan een mobiliteitsagenda die de strategie (en daarmee de keuzes en uiteindelijk de uitvoeringsprojecten) voor de langere termijn vastgelegd. Daarnaast wordt gelijktijdig gewerkt aan een ruimtelijke en economische agenda, zodat een geïntegreerde totaal visie op Holland Rijnland schaal ontstaat.

4.8.1.2 Mobiliteitsnota

De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat we aan de vooravond staan van transities zoals voor energie, klimaat en daarmee ook voor mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.

Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. We zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.

Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

• 1. Leiden als fietsstad
• 2. Lopen krijgt meer ruimte
• 3. Stimuleren Openbaar Vervoer
• 4. Versterken van de hoofdontsluitingsstructuur
• 5. Autoluwe binnenstad met meer autovrije straten
• 6. Een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem
• 7. De juiste parkeerder op de juiste plek
• 8. Ondersteunen deelconcepten
• 9. Gebruik maken van nieuwe technologie

Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.

4.8.1.3 Parkeervisie

Op 16 juli 2020 heeft de gemeenteraad (Rv.nr. 20.0038) de Parkeervisie 2020 – 2030 vastgesteld. Hierin is de visie op zowel autoparkeren als op fietsparkeren in de gemeente Leiden vastgelegd.

Duurzame, schone vervoersvormen zoals het openbaar vervoer, de fiets en de voetganger krijgen voorrang, de auto krijgt een minder prominente rol in de stad. Met oog voor de verschillende leefgebieden in de stad is gekozen voor maatwerk bij autoparkeren. Nieuw is een flexibele parkeernorm voor de auto bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een gebouw. Niet één parkeernorm voor heel Leiden, maar de mogelijkheid om per gebied, functie en doelgroep te differentiëren. De gemeente Leiden staat voor een verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, waardoor aangestuurd wordt op minder geparkeerde auto's op straat. Bij nieuwbouw is parkeren op eigen terrein uitgangspunt. Een nieuw onderdeel in de vastgestelde parkeervisie is de fietsparkeernorm: bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een bestaand gebouw is een aantal fietsparkeerplaatsen vereist. De fietsparkeernorm geeft de fietser garantie op voldoende en goede stallingsplaats.

4.8.1.4 Beleidsregels parkeernormen

In het bestemmingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. De beleidsregels hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Verkeersgeneratie- en afwikkeling

Als gevolg van het programma waar onderhavig bestemmingsplan ruimte aan biedt zal ook het verkeer ter plaatse van het plangebied een groei doormaken. Door bureau BOOT zijn de volgende onderdelen ten aanzien van verkeer behandeld:

• Verkeersgeneratie;
• Afwikkeling gemotoriseerd verkeer.

De rapportage is als Bijlage 9 toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de publicatie Parkeren: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het kennisinstituut CROW. In deze publicatie wordt op basis van stedelijkheidsgraad, ligging, type woning en prijssegment de verkeersgeneratie per woning en functie bepaald. Dit betreft het aantal auto-bewegingen per woning of 100 m2 BVO van een functie op een gemiddelde weekdag.

De CROW-publicatie kent een minimale en maximale ritgeneratie. De ligging van het plangebied ligt strak tegen het gebied Centrum aan. Ook wordt ingezet op andere vormen van transport. Voor de woningen en kantoren wordt in deze studie uitgegaan van de minimale ritgeneratie. Onderstaand figuur betreft de totale ritgeneratie van het plan. Hierbij geldt dat uitgegaan is van maximaal 215 woningen en 5.830 m2 bvo kantoor. Voor het verkeer naar en van de planlocatie geldt dat ongeacht de herkomst of de bestemming de voorkeursroute via de Parmentierweg en de Schipholweg zal gaan.

Figuur 4.8 Totale ritgeneratie werkdag (bron: BOOT)

Voor het uitgaande verkeer geldt dat er twee opstelstroken aanwezig zijn. Voor verkeer komend vanaf de Schipholweg geldt dat ook hiervoor eigen opstelstroken aanwezig zijn. In de huidige situatie kan het verkeer vanuit het plangebied ook de Schipholweg oversteken naar de Dellaertweg. Met de huidige plannen voor de herinrichting van de Schipholweg vervalt deze mogelijkheid en kan het verkeer alleen linksaf of rechtsaf. De Schipholweg is onderdeel van de Leidse Ring Noord, dit is een van de hoofdroutes voor het Leidse verkeer. De gemeente Leiden is bezig met het verbeteren van de doorstroming op deze route. Hierbij wordt niet alleen naar het autoverkeer gekeken maar worden ook verbeteringen doorgevoerd voor OV en fietsverkeer. De verwachting is dat het kruispunt Parmentierweg - Schipholweg over tien jaar in de ochtendspits circa 3.500 voertuigen te verwerken krijgt. In de avondspits bedraagt dit aantal circa 3.800 voertuigen. De hoofdstroom hiervan betreft doorgaand verkeer op de Schipholweg. De berekende ritgeneratie voegt in theorie nog circa 3% verkeer toe op het kruispunt. Echter, de berekende ritgeneratie is zeer zeker en overschatting. Daarnaast is het te verbouwen pand in de huidige situatie ook in gebruik en genereert dit ook verkeer.

4.8.2.2 Gewijzigde beëindiging Parmentierweg

Mede naar aanleiding van de voorgenomen ontwikkeling wordt de bestaande openbare ruimte aan de achterzijde van de bestaande bebouwing ter plaatse van het plangebied aangepast. Hiermee komt de bestaande keerlus in de Parmentierweg aan de achterzijde te vervallen. Door bureau BOOT is deze aanpassing beschouwd en is beoordeeld in hoeverre deze haalbaar is met het oog op afwikkeling en verkeersveiligheid. De volledige notitie van bureau BOOT is opgenomen in Bijlage 10 van deze toelichting. In deze paragraaf worden de resultaten van de notitie samenvattend weergegeven.

Bestaande situatie

In de huidige situatie is aan de achterzijde van Schipholweg 101 A t/m K een mogelijkheid aanwezig voor verkeer om te keren. Aan het einde van de weg kan het verkeer tegen de klok in de Parmentierweg volgen. In dit gedeelte van de Parmentierweg geldt ook éénrichtingsverkeer. In de praktijk blijkt overigens dat fietsers zich niet aan het eenrichtingsverkeer houden. Voor de weg geldt een lengtebeperking van 10.0m. Dit door middel van bord C17 welke ter hoogte van de aansluiting van de Parmentierweg op de Schipholweg gesitueerd is.

Figuur 4.9 Bestaande situatie (bron: BOOT)

De mogelijkheid wordt met name gebruikt door verkeer dat zijn bestemming heeft in de diverse parkeergelegenheden die aan dit deel van de Parmentierweg gelegen zijn. Deze parkeergelegenheden zijn in drie groepen te verdelen:

• De langsparkeervakken aan de oostzijde van de weg, gelegen aan de voorzijde van de Parmentierweg 51 t/m 217. Dit zijn circa 19 tot 21 vakken, afhankelijk of men kijkt naar afmeting of gebruik in de praktijk.
• De parkeerkoffers aan de achterzijde van Schipholweg 101. Dit betreft 36 genummerde parkeervakken.
• De parkeervoorziening van het Crown Business Center, totale omvang onbekend.
• De parkeervoorzieningen achter Schipholweg 97-99. Dit betreft circa 50 parkeervakken.
• Daarnaast biedt de Parmentierweg een verbinding tussen de Maredijk en de schipholweg die onderdeel is van het hoofdwegennet van Leiden

Toekomstige situatie

Een deel van de Parmentierweg wordt opnieuw ingericht. Hiermee vervalt de mogelijkheid om eenvoudig rond te rijden aan het einde van de Parmentierweg. Dit is weergegeven in onderstaand figuur.

Figuur 4.10 Voorlopig ontwerp gewijzigde beëindiging Parmentierweg

Haalbaarheid nieuwe situatie

Keerbewegingen in bewoond gebied is een situatie die bij voorkeur vermeden wordt, dit vanwege het verhoogde risico op conflicten met met name voetgangers. Afhankelijk van de locatie kan gekeken worden of risico’s zo veel mogelijk beperkt kunnen worden om tot een acceptabele situatie te komen. Het grootste risico treedt op bij vrachtverkeer dat achteruit een draaibeweging maakt én daarbij in conflict kan komen met een voetganger.

In de specifieke situatie op de Parmentierweg worden de volgende zaken geconstateerd:

• Bij het goed uitvoeren van de manoeuvre rijdt het vrachtverkeer recht achteruit. Er is dus niet sprake een draaibeweging bij het achteruitrijden wat tot verdere verslechtering van het zicht zou leiden.
• Het aantal bewegingen door groot verkeer is beperkt, inschatting op basis van bestaand verkeer is dat dit 14 grote voertuigen per dag betreft.
• Op basis van de lengtebeperking is de lengte van groot vrachtverkeer beperkt tot 10 meter.
• Voor het gewone verkeer kan gesteld worden dat circa 180 voertuigen in de huidige situatie rondrijden op de Parmentierweg, maar dit betreft deels verkeer naar de Crown Business Center welke keren op het parkeerterrein van dit gebouw. Hiermee ligt het aantal kerende personenauto’s sterk onder de genoemde 180 stuks.

Gezien de lengtebeperking aan het begin van de Parmentierweg is de groep ‘grote’ vrachtwagens welke gebruik maken van de weg relatief kort te noemen. Afhankelijk van de wijze van uitvoeren van de keermanoeuvre is deze in te passen binnen de huidig beschikbare ruimte.

Indien verkeer linksaf gaat, achteruit rijdt in de richting van de Maredijk en daarna linksaf de Parmentierweg weer oprijdt is sprake van voldoende ruimte. Echter, er is ook een losplaats aanwezig voor vrachtverkeer welke spullen brengen of halen bij het Crown Business Center. Hiervoor slaat verkeer rechtsaf richting de Maredijk, rijdt achteruit naar de losplaats en rijdt na laden/lossen weer rechtsaf de Parmentierweg op. Voor het goed uitvoeren van deze tweede manoeuvre zijn enkele aanpassingen in de openbare ruimte noodzakelijk. Dit betreft de volgende aanpassingen:

• Het vergroten van de straal van de binnenbocht naar 5.0m
• Het laten vervallen van het trottoir aan de zijde van Crown Business Center over een lengte van circa 10 meter.
• Het laten vervallen van 5 parkeervakken t.b.v. het realiseren van een nieuw trottoir aan de zuidzijde zoals op figuur 4.11 weergegeven.

Figuur 4.11 Aanpassingen openbare ruimte

Het vervallen van het trottoir aan de zijde van het Crown Business Center is vanuit de manoeuvre gewenst maar leidt er tevens toe dat voetgangers, bij goed gebruik van de infrastructuur, niet conflicteren met kerend vrachtverkeer. Hiermee neemt de rijbaanbreedte op dit deel van de Parmentierweg ook toe, dit is, gezien de nu beperkte breedte ook zonder het vervallen van de keermogelijkheid op de Parmentierweg aan te raden. Voor het deel van de Parmentierweg achter Schipholweg 101 A t/m K geldt dat deze met de huidige breedte van 5.5 meter voldoende breed is voor het verwerken van verkeer in twee richtingen.

Conclusie en aanbevelingen notitie BOOT

Uit de notitie van BOOT volgt dat het laten vervallen van de bestaande keervoorziening aan de Parmentierweg leidt tot een beperkte toename van kerend verkeer op de rijbaan van de Parmentierweg. Gezien de omvang van het totale verkeer, het beperkte aantal kerende voertuigen en het zicht op de locatie waar gekeerd wordt leidt dit niet tot een onaanvaardbare situatie in afwikkeling of verkeersveiligheid. Voor het goed faciliteren van de manoeuvre zijn enkele aanpassingen aan de openbare ruimte gewenst. Dit is reeds weergegeven op figuur 4.11.

Door BOOT worden nog een aantal aanbevelingen gedaan voor de nadere uitwerking van het voorlopig ontwerp. Deze aanbevelingen worden ter harte genomen.

4.8.2.3 Parkeren

In de gebiedsvisie Schipholweg zijn ten aanzien van het aspect parkeren de volgende spelregels vastgelegd:

• De parkeernorm wordt vastgesteld aan de hand van de (nieuwe) Parkeernormennota. In de nieuwe Parkeernormennota hebben bewoners en gebruikers van nieuwe ontwikkelingen mogelijk geen recht op een parkeervergunning op straat.
• Fietsparkeren wordt geclusterd en inpandig opgelost. In de openbare ruimte wordt slechts voorzien in enkele gastfietsenstallingen.
• Parkeervoorzieningen worden gedeeld tussen verschillende groepen (bewoners/omwonenden/bezoekers/ werknemers) en functioneren als een wijkgarage om zo dubbelgebruik te maximaliseren.
• Dubbelgebruik is verplicht en moet worden onderbouwd met aanwezigheidspercentages van een parkeerbalans.
• Autoverkeer wordt zo snel mogelijk de parkeervoorziening ingeleid middels dynamisch verwijzen.
• Parkeren wordt geclusterd en inpandig opgelost, in het basement of ondergronds.
• Hellingbanen voor het bereiken van een parkeervoorziening bevinden zich volledig inpandig.
• (Fiets)parkeren wordt verder conform Parkeervisie en Parkeernota opgelost.

Autoparkeren

Op grond van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 kan geconcludeerd worden dat het plangebied valt binnen de eerste schil rond de binnenstad.

Figuur 4.12 Uitsnede parkeernormennota Leiden, plangebied bij benadering omcirkeld.

Door SPARK is op basis van de gemeentelijke parkeernormen een parkeerbalans opgesteld. De notitie van SPARK is opgenomen in Bijlage 11 van deze toelichting. Uit de notitie volgt dat sprake is van een normatieve parkeerbehoefte van 168,3 parkeerplaatsen. Rekening houdend met de aanwezigheidspercentages bedraagt de parkeerbehoefte op het maatgevende moment (de werkdagavond) 104 parkeerplaatsen. Het parkeeraanbod in het plangebied bestaat uit een inpandige parkeervoorziening met in totaal 117 parkeerplaatsen. Dit is ruim voldoende om de maatgevende autoparkeerbehoefte te faciliteren.

Fietsparkeren

Door SPARK is tevens de fietsparkeerbehoefte in beeld gebracht (zie Bijlage 11). Hieruit volgt dat de parkeernorm voor de fiets bij woningen in beginsel uitgaat van het aantal kamers in plaats van het aantal woningen. Deze komt voor appartementen uit op 0,75 fietsplaats per kamer en een minimum van 2 fietsparkeerplaatsen per woning. Voor de tweekamerappartementen in het plan is het minimum van 2 fietsparkeerplaatsen per woning aangehouden, voor de overige woningen is de norm van 0,75 per kamer aangehouden. Voor het bezoek van de woningen is gerekend met 0,5 per woning. Daarnaast geldt voor de beoogde kantoorfunctie een fietsparkeernorm van 2,0 fietsparkeerplaatsen per 100 m2.

De normatieve fietsparkeerbehoefte is in onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 4.13 Normatieve parkeerbehoefte fiets (bron: SPARK)

In totaal zijn (afgerond) 657 fietsparkeerplaatsen benodigd, waarvan 431 voor bewoners, 108 voor bezoekers van bewoners en 118 voor de kantoren

In het complex zijn in totaal drie inpandige fietsparkeervoorziening aanwezig met in totaal 675 fietsparkeerplaatsen. Stalling 1 met 424 fietsplekken staat exclusief ter beschikking van bewoners. Stalling 2 met 236 fietsplekken wordt gebruikt door bezoekers van bewoners (normatief 108 plaatsen) en de kantoren (normatief 118 plaatsen) als ook het restant van de bewonersplaatsen (normatief 7 plaatsen). Dit aanbod is ruim voldoende indien voor een deel - op de fietsplekken voor bezoekers van bewoners en kantoren - dubbelgebruik wordt toegepast op basis van de door de gemeente Leiden ook voor fietsen benoemde aanwezigheids-percentages. Met deze aanwezigheidspercentages is in onderstaand figuur de maatgevende aanwezigheid van het gebruik van de fietsplekken in stalling 2 berekend.

Figuur 4.14 Parkeerbehoefte fiets per moment van de week per functie (bron: SPARK)

Aanvullend zijn er in een derde stallingsruimte nog 15 plaatsen voor fietsen met een afwijkende maat (o.a. bakfietsen) beschikbaar. Het totaal aantal beschikbare fietsparkeerplaatsen is hiermee ruim voldoende om de normatieve fietsparkeerbehoefte te faciliteren.

Compenseren van parkeerplaatsen

Als gevolg van de gewijzigde beëindiging van de Parmentierweg (zoals beschreven in paragraaf 4.8.2.2 van deze toelichting) vervallen vijf openbare parkeerplaatsen. Op basis van artikel 2, lid 2 van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 dienen openbare parkeerplaatsen die door een ruimtelijke activiteit komen te vervallen, in de openbare ruimte binnen de maximale loopafstanden gecompenseerd te worden.

In artikel 11, lid 4 van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 is opgenomen dat het bevoegd gezag voor wat betreft het compenseren van openbare parkeerplaatsen in de openbare ruimte (zoals bedoeld in artikel 2, lid 2) onder voorwaarden kan afwijken. Artikel 11, lid 4 is hieronder weergegeven.

Artikel 11
4. Het bevoegd gezag kan wat betreft het compenseren van openbare parkeerplaatsen in de openbare ruimte als bedoeld in art.2, lid 2 afwijken, indien:

• a. het een ruimtelijke activiteit betreft in de binnenstad of stationsomgeving; of
• b. de parkeerdruk in de openbare ruimte, na het opheffen van de openbare parkeerplaatsen, minder dan 85% overdag (6:00 –18:00 uur) en minder dan 90% op de overige momenten van de dag en in gebouwde openbare parkeervoorzieningen minder dan 90% bedraagt; of
• c. c. aanleg van parkeerplaatsen in de openbare ruimte niet mogelijk is, doordat:
  • 1. de fysieke ruimte hiervoor ontbreekt binnen de maximale loopafstanden (bijlage 4); of
  • 2. de aanleg van de parkeerplaatsen ten koste gaat van groenvoorzieningen; of
  • 3. de aanleg van de parkeerplaatsen ten koste gaat van de verkeersveiligheid.

Momenteel wordt onderzocht of de parkeerdruk in de wijk aanleiding geeft tot het compenseren van parkeerplaatsen en zo ja, of deze parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen worden gecompenseerd (zie artikel 11, lid 4 sub c). Indien niet wordt voldaan aan artikel 11, lid 4 sub b en c, dan zullen de vervallen openbare parkeerplaatsen conform artikel 11, lid 5 op eigen terrein, behorende bij de ruimtelijke activiteit, moeten worden gecompenseerd en zullen deze parkeerplaatsen openbaar moeten zijn en blijven.”

4.8.3 Conclusie

Het aspect verkeer en vervoer staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 6 'Water wijst de weg'
Voor de planperiode 2022 - 2028 is het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van kracht. Met het programma WBP6 maakt Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022 - 2028. Het programma in het WBP6 ziet toe op:

• 1. Waterveiligheid. Rijnland beschermt het leefgebied, inwoners en bedrijven tegen overstromingen.
• 2. Voldoende water. Samen met de omgeving zorgt Rijnland voor voldoende zoetwater. Niet te veel, niet te weinig, maar precies genoeg - inwoners, bedrijven en natuur.
• 3. Schoon en gezond water. Rijnland zorgt voor schoon en gezond water voor inwoners, bedrijven en natuur.
• 4. Waterketen. Rijnland zuivert afvalwater van huishoudens en bedrijven. Hiermee draagt Rijnland bij aan een goede volksgezondheid, een goede waterkwaliteit en een gezonde leefomgeving.
• 5. Rijnland duurzaam en circulair. Rijnland zet samen met de omgeving in op duurzaam werken en op het sluitend maken van de kringloop van water, energie en grondstoffen.
• 6. Rijnland klimaatadaptief. Water meer sturend in de ruimtelijke ordening. Het klimaat verandert. Rijnland kan klimaatadaptief gemaakt worden, door de inrichting van de omgeving aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering. Zodat ook over 50 tot 100 jaar nog goed en veilig kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd in het leefgebied

Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een watervergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

Per 1 januari 2024 gaat de Keur over in de Waterschapsverordening, waar nieuwe klimaatregels aan zijn toegevoegd. Deze nieuwe regels zijn op basis van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen nader uitgewerkt voor het beheergebied van Rijnland.

Klimaatadaptatie

Door klimaatadaptief bouwen kunnen problemen, zoals wateroverlast bij extreme buien, worden voorkomen. Enkele adapterende maatregelen tegen de negatieve effecten van klimaatverandering zijn bijvoorbeeld: regenwaterinfiltratie, een groen dak, minder terrasverharding, waterdoorlatende verharding, meer beplanting en het plaatsen van een regenton. De klimaatkaarten van het Hoogheemraadschap van Rijnland zijn te vinden via: https://rijnland.klimaatatlas.net/.

Gemeentelijk beleid

Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.9.2.2 Watertoets

In onderstaand figuur is een uitsnede weergegeven van de geldende legger van het hoogheemraadschap Rijnland.

Figuur 4.15 Uitsnede geldende legger Hoogheemraadschap van Rijnland.

Vooroverleg

Op 11 december 2023 heeft het hoogheemraadschap van Rijnland in het kader van het vooroverleg gereageerd. In deze reactie heeft het hoogheemraadschap kenbaar gemaakt dat zij geen bezwaar hebben tegen het bestemmingsplan. De waterhuishoudkundige belangen zijn niet in het geding en daarom geven zij een positief wateradvies. Voor de werkzaamheden is geen watervergunning nodig.

Beschrijving van het watersysteem

Waterkwaliteit

Bij de totstandkoming van het project worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink, niet toegepast, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

Waterkwantiteit

Bij een toename van verhard oppervlak van meer dan 500 m2 moet het totaal aan verhard oppervlakte worden gecompenseerd in hetzelfde peilvak door het graven van 15% in de vorm van openwater, wat in verbinding moet staan met de rest van ons watersysteem. Als verharding wordt onder andere aangemerkt: gebouwen, straten, paadjes, terrassen etc. Een toename aan verharding en het graven van water moet bij het hoogheemraadschap worden gemeld.

In de huidige situatie is in het plangebied 2.550 m2 aan verharding aanwezig. Dit betreft de aanwezige bebouwing tezamen met de omliggende verharding. De verharding neemt als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling toe met 440 m2, tot 2.990 m2. Er is derhalve geen sprake van een toename van meer dan 500 m2 verhard oppervlak als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. De compensatie-eis is derhalve niet aan de orde.

Figuur 4.16 Verharding en bebouwing in m2 bestaande en nieuwe situatie (bron: Inbo)

Wel dient conform de gemeentelijke 'Verordening Hemelwater en Grondwater', op het privaat terrein voorzieningen te worden aangebracht om 60 mm neerslag in 1 uur over het toekomstig verhard oppervlak te kunnen verwerken. Deze verplichting is geborgd in de Regels van dit bestemmingsplan.

Grondwater

Om verschillende redenen kan het noodzakelijk zijn om grondwater te onttrekken. Onttrekkingen van grondwater kunnen in sommige gevallen gepaard gaan met de infiltratie van water. Het onttrekken dan wel infiltreren van (grond)water heeft effect op de grondwaterstand. Deze verandering van de grondwaterstand kan negatieve gevolgen voor de omgeving hebben. Dit is voor Rijnland aanleiding om regels te verbinden aan het onttrekken en infiltreren van (grond)water.

De voorgenomen ontwikkeling zal voldoen aan de regels voor het onttrekken en infiltreren van (grond)water.

Beschermde gebieden

Het plangebied is niet gelegen in een (beschermingszone van) een waterkering.

Riolering

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering.

4.9.3 Conclusie

Het aspect water staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10 Hoogbouweffectrapportage

4.10.1 Beleidskader

Conform de gemeentelijke hoogbouwvisie dient een Hoogbouweffectrapportage (HER) opgesteld te worden (zie ook paragraaf 3.4.5 Hoogbouwvisie). In een Hoogbouweffectrapportage (HER) wordt onderzocht wat de effecten zijn van een hoogbouwinitiatief op de omgeving.

4.10.2 Onderzoeksresultaten

Met de beoogde nieuwbouw wordt een hoogbouwelement toegevoegd aan Leiden. Ten tijde van het vaststellen van de "Gebiedsvisie Schipholweg Leiden" was de Hoogbouwvisie 2007 geldend. In het raadsbesluit van 16 december 2021 is bepaald dat voor ruimtelijke ontwikkelingen het hoogbouwbeleid geldt ten tijde van de vaststelling van Nota van Uitgangspunten of een (ontwerp) bestemmingsplan voor die ontwikkeling. Een gebiedsvisie wordt in dit kader gelijkgesteld aan een Nota van Uitgangspunten en derhalve is in de HER voor de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de Hoogbouwvisie 2007.

Het plan voorziet in de realisatie van een woontoren met een maximale bouwhoogte van 72 meter. In de Hoogbouwvisie is Leiden verdeeld in een viertal gebiedstypen. Aan de verschillende gebiedstypen zijn toegestane bouwhoogtes gekoppeld. Het plangebied is gelegen op de grens van het Hoogbouwgebied en Stadsboulevards. Het Hoogbouwgebied betreft overwegen middelhoogbouw (20 – 30 meter) met meerdere accenten (max. 60 – 70 meter). De Stadsboulevards betreft overwegend middelhoogbouw (20 – 30 meter) met meerdere accenten (maximaal 40 – 50 meter). Onderbouwd kan afgeweken worden van de hoogtes zoals aangegeven in de gebiedstypen. In de Hoogbouwvisie is immers gesteld dat een ontwerp voor een specifieke plek aanleiding geven tot overschrijding van de hoogtegrens - mits goed gemotiveerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een (beperkte) overschrijding van de bouwhoogtes zoals aangegeven in het gebiedstype 'Hoogbouwgebied' en 'Stadsboulevards'. Aanleiding voor deze overschrijding is onder meer de Gebiedsvisie Schipholweg waarin reeds de maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgesteld door de gemeenteraad, te weten maximaal 70 meter. Deze 70 meter wordt vervolgens slechts zeer beperkt overschreden, met 2 meter.

De HER is opgenomen als Bijlage 14 van deze toelichting. De resultaten worden hieronder weergegeven.

Zichtlijnen
Door Inbo is een zichtlijnenstudie opgesteld, waarin een drietal relevante zichtpunten vanuit de historische binnenstad is onderzocht. Deze zichtpunten zijn afgestemd met de stedenbouwkundige van gemeente Leiden. Dit betreffen de zichtlijnen vanuit de Marebrug, Molen de Valk en de Turfmarktbrug Noord. Uit de zichtlijnenstudie volgt dat de voorgenomen ontwikkeling wel herkenbaar, maar niet dominant of storend is.

Windhinder en -gevaar
Door Peutz is een windklimaatonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot een ongunstig windklimaat in de omgeving van het plan. Wel dient aandacht te bestaan voor de entrees ter plaatse van de onderdoorgang in het plan.

Bezonning
Door Peutz is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Hieruit volgt dat er geen woningen zijn die ten gevolge van de geplande bebouwing niet meer voldoen aan de door de gemeenten Leiden gestelde eisen aan de bezonning van woningen.

Uitzicht, privacy
Hoogbouw met een woonfunctie heeft in beginsel effect op uitzicht en privacy. Gezien de reeds aanwezige bebouwing in de omgeving en de hoogstedelijke omgeving is er echter geen sprake van een significant negatieve beperking van uitzicht en privacy en is het plan vanuit het oogpunt van deze aspecten stedenbouwkundig acceptabel.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden en de criteria uit de Hoogbouwvisie 2007 (voor zover daar op basis van het voorlopig ontwerp aan getoetst kan worden). Ten aanzien van de technische omgevingsaspecten wordt voldaan aan de normen die voor bezonning en windhinder gelden. Gelet op voorgaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen (hoogbouw)ontwikkeling passend is in de omgeving.

4.10.3 Conclusie

Het aspect Hoogbouweffectrapportage staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.11 Trillingen

4.11.1 Beleidskader

Bij het aspect trillingen gaat het in de afweging meestal om bescherming tegen trillingshinder door personen. Er kan ook sprake zijn van verstoring van activiteiten door trillingen (bijvoorbeeld laboratoria of computercentra). Trillingen ontstaan doordat een bron (bijvoorbeeld een machine), eventueel via een gebouw, een kracht uitoefent op de bodem. Net als bij geluid kunnen trillingen in relatie met trillingshinder beschreven worden in het volgende model: Bron à overdracht à ontvanger.

Anders dan bij geluid vindt de overdracht niet plaats via de lucht (gasvormig medium), maar via vaste materie (bodem, vloeren, wanden en dergelijke). Weg- of railverkeer en industriële activiteiten kunnen trillingen in de bodem veroorzaken. De trilling verspreidt zich verder via de bodem. Hoewel de sterkte afneemt naarmate de afstand tot de bron groter wordt, kan de trilling ergens anders hinder of zelfs schade opleveren.

4.11.2 Onderzoeksresultaten

Vanwege de ligging van het plangebied nabij het spoor, is door Peutz een trillingshinderonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 15 bij deze toelichting opgenomen. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat, gezien de relatief grote afstand tot de spoorrails, trillingen in het plangebied niet voelbaar zullen zijn. Dit volgt uit vele metingen verricht elders op verschillende afstanden tot spoorbanen alsmede op de nabij gelegen locatie aan de Schipholweg 130. Daarnaast zal het gebouw vanwege de massa en stijfheid de trillingniveaus verzwakken. In het gebouw zal derhalve sprake zijn van lagere trillingniveaus dan op maaiveld. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de streefwaarden voor wonen uit de SBR Richtlijn B. Nader onderzoek is niet nodig.

4.11.3 Conclusie

Het aspect trillingen staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan Schipholweg 101 A t/m K zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Artikel 1 Begrippen
• Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 6 Bestemmingsregels:

• Artikel 3 Gemengd
• Artikel 4 Groen
• Artikel 5 Verkeer
• Artikel 6 Waarde - Archeologie 6

Hoofdstuk 3

Artikel 7 t/m 12 Algemene regels:

• Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
• Artikel 8 Algemene bouwregels
• Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
• Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
• Artikel 11 Voorwaardelijke verplichting parkeren
• Artikel 12 Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 13 en 14 Overgangs- en slotregels:

• Artikel 13 Overgangsrecht
• Artikel 14 Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen ( Artikel 1 Begrippen )

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (Artikel 2 Wijze van meten)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gestapelde woningen, aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten en kantoren. Verder biedt de bestemming Gemengd ruimte aan de realisatie van kleinschalige detailhandel en ondersteunende horeca. Het totaal aan niet-woonfuncties mag ten hoogste 5.830 m2 bedragen met dien verstande dat het oppervlak aan:

• a. ondersteunende horeca maximaal 400 m2 bvo bedraagt;
• b. detailhandel maximaal 250 m2 bvo bedraagt.

In de bouwregels is bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd en zijn, daar waar ruimtelijk relevant, de spelregels uit de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden (zie ook paragraaf 2.3.1 van deze toelichting) opgenomen. In de specifieke gebruiksregels is daarnaast onder meer het aantal woningen en het aantal vierkante meter aan kantoorruimte vastgelegd. Daarnaast zijn binnen de bestemming 'Gemengd' diverse voorwaardelijke verplichtingen opgenomen, die toezien op o.a. geluid en het lozen van hemelwater.

Artikel 4 Groen

De bestemming 'Groen' omvat openbaar groen zoals parken, water, groenstroken en brede bermen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht, met uitzondering van een parkeergarage ter plaatse van een daarvoor specifiek opgenomen aanduiding.

Artikel 5 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' omvat wegen, groen en water met bijbehorende erftoegangswegen, woonstraten, fietsen voetpaden, trottoirs, parkeerplaatsen, fietsenstallingen leidingen en binnen de bestemming passende bouwwerken.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 6

Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt dat gebouwen en werken in principe niet zijn toegestaan, mits deze aan bepaalde voorwaarden voldoen (verstoringsdiepte en oppervlak) of na het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemmingen te wijzigen, indien archeologisch onderzoek daar aanleiding toe geeft.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 7 Anti-dubbeltelregel )

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 8 Algemene bouwregels )

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9 Algemene afwijkingsregels )

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Algemene aanduidingsregels (artikel 10 Algemene aanduidingsregels)

In de algemene aanduidingsregels zijn de regels voor de bescherming van de aanwezige molenbiotoop opgenomen.

Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 11 Voorwaardelijke verplichting parkeren )

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het (fiets)parkeren, waarbij dynamisch wordt verwezen naar het geldende beleid.

Overige regels (artikel 12 Overige regels )

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 13 Overgangsrecht )

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is. Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk:

• gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 14 Slotregel )

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Overeenkomstig artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dienen gemeentelijke kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van bepaalde bouwplannen te worden verhaald. Wettelijk gezien dient hiervoor een exploitatieplan opgesteld te worden. De Wro biedt de mogelijkheid hiervan af te zien, als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst worden tevens afspraken gemaakt over eventuele planschade. Dit zal afgewenteld worden op de ontwikkelaar. Het sluiten van deze overeenkomst zal worden gepubliceerd in de Stadskrant.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is op 30 november een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

6.2.3 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. De GGD heeft in dat kader aanleiding gezien te adviseren omtrent de planvorming. Deze adviezen zien toe op het aspect luchtkwaliteit, geluid, trillingen en EMV. Van de adviezen is kennisgenomen en de adviezen zijn, daar waar deze toezien op aspecten die niet in dit bestemmingsplan kunnen worden geregeld, doorgegeven aan de ontwikkelaar die hiermee zoveel mogelijk rekening tracht te houden.

Op 9 november 2023 heeft de Veiligheidsregio Hollands Midden (VRHM) advies uitgebracht over het bestemmingsplan. Dit is reeds nader beschreven in paragraaf 4.6.3.3.

Tevens heeft op het Hoogheemraadschap van Rijnland gereageerd in het kader van het vooroverleg. Dit is reeds nader beschreven in paragraaf 4.9.2.

6.2.4 Participatie

Onderhavig bestemmingsplan vormt een uitwerking van de Gebiedvisie Schipholweg Leiden. In het kader van deze gebiedsvisie is reeds uitgebreid geparticipeerd. De gebiedsvisie is ontwikkeld in samenwerking met eigenaren, huurders, ontwikkelaars, beleggers, maatschappelijke organisaties, gebruikers en omwonenden van de Schipholweg. In een eerste reeks ateliersessies en wijkwandelingen zijn waarden, kansen, bedreigingen en zorgen van en over het gebied opgehaald. In een volgende ateliersessie en een open inloopavond, is de conceptversie van de gebiedsvisie getoetst met een grote groep belanghebbenden. Alle reacties zijn geregistreerd en voorzien van antwoord en deze zijn zo veel mogelijk verwerkt in de visie. Alle input vooraf en reacties op de concept versie samen, hebben geleid tot een aanvulling van de definitieve gebiedsvisie.

In het kader van dit bestemmingsplan heeft eveneens participatie plaatsgevonden in de vorm van participatie- c.q. informatieavonden en in de vorm van één-op-één gesprekken met stakeholders in de omgeving (waaronder de wijkverengiing Houtkwartier, Stationsgebied en de Maredijkbuurt). De eerste participatieavond heeft plaatsgevonden op 13 januari 2023, de tweede op 3 juli 2023 en de derde heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2023. Van het totale participatietraject is een verslag gemaakt, welke als Bijlage 16 is opgenomen bij deze toelichting. In deze paragraaf wordt volstaan met de vermelding van de wijze waarop de opbrengst uit het participatietraject is verwerkt in het plan.

De initiatiefnemer en architect hebben met toewijding gereageerd op de waardevolle opmerkingen van de bewoners over het project. In antwoord op de behoeften van bewoners aan de overkant van de Parmentierweg, is de inrit van de parkeergarage verschoven naar de zuidelijke kant van het plan, een aanpassing die zorgt voor een betere afstemming met hun wensen en de algemene omgeving. Dat zorgt voor zo min mogelijk autoverkeer op de Parmentierweg. Wat betreft de inrichting van de Parmentierweg is rekening gehouden met de wensen van de gemeenschap voor groen. Vijf bestaande platanen worden behouden, en er worden nieuwe boomsoorten toegevoegd om de biodiversiteit te vergroten, waarmee niet alleen esthetische waarde wordt toegevoegd, maar ook een positieve impact op het milieu wordt gerealiseerd.

Een bijzonder aandachtspunt is de doorgang door het gebouw, de passage, waar met beplantingsbakken is gezorg dat het geen uitnodiging vormt om er doorheen te fietsen. Deze strategie dient niet alleen als een functionele oplossing, maar draagt ook bij aan de esthetiek en harmonie binnen het totale ontwerp. Op verzoek van omwonenden worden de funderingspalen nu niet de grond in geheid maar trillingsarm geboord, om de impact op omliggende gebouwen te minimaliseren. Bovendien is proactief een adviesbureau voor bouwplaatslogistiek en -veiligheid ingeschakeld, nog voordat een bouwer betrokken was. De inzichten van dit bureau werden uitvoerig toegelicht tijdensr de derde participatie-avond, waar een voorlopige bouwplaatsinrichting is gepresenteerd. Dit vroege engagement benadrukt het streven naar transparantie en betrokkenheid gedurende het gehele proces.

Een ander belangrijk punt van overweging is de reactie op de architectonische uitstraling en de ecologische insteek van het project. Het projectteam is verheugd te vernemen dat deze aspecten positieve reacties hebben opgewekt binnen de gemeenschap. Deze feedback fungeert als een bevestiging dat de inspanningen om duurzaamheid en esthetiek te integreren in het ontwerp in lijn zijn met de verwachtingen en waarden van de bewoners. Het projectteam is vastbesloten om voortdurend te luisteren naar de gemeenschap en onze ontwerpaanpak aan te passen, rekening houdend met hun inzichten en wensen, om zo een project te realiseren dat niet alleen functioneel en mooi is, maar ook naadloos aansluit op de behoeften van de bewoners.

Ook waren er enkele opmerkingen die helaas niet gerealiseerd konden worden. Een van de voorbeelden is het idee om de fietsingang naar de Parmentierweg te verplaatsen, waardoor er weer een woning aan de straat verloren gaat. Het projectteam is van mening dat het hebben van een bewoonde plint over het algemeen een betere impact heeft op de straat als geheel.

De volledige verslagen zijn terug te vinden in Bijlage 16 van deze toelichting.

6.2.5 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Schipholweg 101 A t/m K' zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd conform afdeling 3.4 Awb. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen.

Ingediende zienswijzen zullen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan.