Oude Rijnlocatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2007 heeft de gemeente Leiden een locatie aan de Oude Rijn, op de hoek van de Hoge Morsweg en Haagse Schouwweg, aangekocht van Rijkswaterstaat. Het is de wens van de gemeente om hier woningen te ontwikkelen. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 6 juli 2017 het 'Kaderbesluit Oude Rijnlocatie (voorheen Rijkswaterstaatlocatie)' vastgesteld (RV17.0030). Met het kaderbesluit is een kavelpaspoort met ruimtelijke en functionele kaders vastgesteld.

Vervolgens is een tenderprocedure opgestart om een ontwikkelaar te selecteren voor de locatie. De randvoorwaarden uit het kavelpaspoort vormden de uitgangspunten voor de tender. In die tenderprocedure is een ontwikkelaar (koper) geselecteerd die een plan voor 38 woningen heeft ontwikkeld.

Het plangebied kent momenteel nog een bedrijfsbestemming. Om de woningbouwontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan voor de locatie te worden vastgesteld. Voorliggend bestemmingsplan 'Oude Rijnlocatie' voorziet in deze nieuwe juridisch planologische regeling.

Ligging plangebied

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied, met adres Hoge Morsweg 160, ligt tussen de Oude Rijn, de Haagse Schouwweg, de Hoge Morsweg en de Lutulistraat. Het heeft de kadastrale aanduiding LEIDEN X 4015, X 4424 en X 4426. Het terrein is eigendom van de gemeente Leiden. Er zijn geen erfdienstbaarheden bekend voor dit perceel.

Globale begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, geldt op dit moment het bestemmingsplan 'Morskwartier'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld op 30 mei 2013.

Het perceel kent voor het grootste deel de bestemming 'Bedrijf' en het overige deel is bestemd als 'Groen'. Een transformatie naar woningbouw op deze locatie past niet binnen de mogelijkheden van dit geldende bestemmingsplan. Hierom is het noodzakelijk om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.

Uitsnede planverbeelding bestemmingsplan Morskwartier

Behalve de hoofdbestemmingen "Bedrijf' en 'Groen', liggen over het plangebied nog de volgende dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen:

• Dubbelbestemming Waarde-Archeologie 8
• Dubbelbestemming Leiding
• Gebiedsaanduiding vrijwaringszone-vaarweg.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

Het plangebied ligt tussen de Rijn (terzijde van de Haagse Schouwbrug), de Haagse
Schouwweg, de Hoge Morsweg en de Lutulistraat. Het is een voormalig opslagterrein van
Rijkswaterstaat. De gemeente heeft deze grond (5.575 m2) in 2007 gekocht van het Rijk.

In 2008 maakte de locatie deel uit van het project 'Huis van de Sport'. Dat project bevatte veel deelprojecten, waaronder herontwikkeling van een topsporthal en ontwikkeling van woningbouw. Deze plannen zijn echter nooit concreet geworden.

Tot eind 2018 maakte Zeeverkennersgroep Waingunga tijdelijk gebruik van de planlocatie. Deze groep is hier in 2010 naar toe verhuisd, nadat hun vorige locatie, het terrein tussen de Rooseveltstraat en de Vrijheidslaan, in gebruik werd genomen als brandweerkazerne.

2.2 Beschrijving van het plangebied

Bredere ruimtelijke context

De locatie ligt op het kruispunt van twee belangrijke stedelijke structuurdragers van Leiden: de Oude Rijn en de schakel tussen de landgoederenzones van Wassenaar en Oegstgeest. Tevens ligt het plangebied aan de Hoge Morsweg, de entreeweg naar het Morskwartier.

Ligging plangebied in bredere context van stedelijke hoofdstructuren

Directe omgeving plangebied

Aan de noordwestkant grenst de locatie aan de Haagse Schouwweg. Ter hoogte van de kruising van de Haagse Schouwweg en de Oude Rijn ligt de Haagse Schouwweg circa 3 meter hoger dan de locatie. Dit hoogteverschil loopt af richting de rotonde (waar de Hoge Morsweg aansluit op de Haagse Schouwweg). Daar is het hoogteverschil ongeveer 0 meter. Langs de Haagse Schouwweg liggen verschillende kabels en leidingen en ligt een groenstrook.

Aan de noordoostkant grenst de locatie aan de Hoge Morsweg. De Hoge Morsweg is één van de twee auto-ontsluitingen van de wijk Morskwartier. Aan de overzijde van de Hoge Morsweg staat het gebouw van de tafeltennisvereniging, liggen sportvelden en ligt de gemeentewerf (steenopslag).

Aan de zuidoostkant van de locatie liggen de rijwoningen aan de Lutulistraat en een appartementengebouw (7 lagen hoog) aan de Andrej Sacharovstraat. Deze worden door een groenstrook met populieren gescheiden van de locatie. De oever achter het appartementengebouw is openbaar toegankelijk. Er loopt een voetpad, dat stopt op de grens met het plangebied. De bebouwing naast het plangebied heeft een grotere maat en schaal dan de rest van de bebouwing aan de Hoge Morsweg. De vier blokken rijwoningen en de drie appartementen vormen een duidelijk samenhangend bebouwingscluster in de Rijnzone dat afwijkt van het karakter van de rest Rijnzone.

Aan de zuidwestkant grenst de locatie aan de Oude Rijn. Deze kant van de locatie ligt in het zicht vanaf de Haagse Schouwbrug.

Het plangebied bezien vanaf de Oude Rijn (datum foto: 7-12-2016)

Huidig situatie en gebruik

De locatie is bijna geheel verhard. Aan de randen van het terrein liggen enkele groenstroken met bomen en ander opgaand groen. Aan de zijde van de Haagse Schouwweg wordt in de groenstrook het hoogteverschil tussen de Haagse Schouwweg en de locatie overbrugd. Dit hoogteverschil is circa 3 meter bij de brug en 0 meter bij de rotonde.

Het terrein is deels onbebouwd, deels bebouwd met drie bouwwerken van lichte constructie. Deze bouwwerken zijn tot eind 2018 gebruikt door Zeeverkennersgroep Waingunga. Het contract met de Zeeverkennersgroep Waingunga is door de gemeente per 1 januari 2019 opgezegd.

2.3 Beoogde ontwikkeling

2.3.1 Kavelpaspoort

In het kader van de eerder genoemde tenderprocedure is door de gemeenteraad een kaderbesluit met kavelpaspoort vastgesteld (RV17.0030, 6 juli 2017). Dit kavelpaspoort bevat op hoofdlijnen de ruimtelijke ontwikkelkaders voor het perceel.

Het beoogde programma voor de locatie bestaat uit circa 40 woningen en appartementen waarmee in een behoefte wordt voorzien binnen de regionale woningmarkt. Op basis van gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid is detailhandel, kantoren of een hotel niet toegestaan, werkfuncties ondergeschikt aan wonen eventueel wel.

De kaders hebben ten grondslag gelegen aan het schetsontwerp waarop dit bestemmingsplan is gebaseerd. Ook krijgen de kaders een plek binnen de context van voorliggend bestemmingsplan.

Inmiddels ligt er een schetsontwerp voor waarin 16 grondgebonden eengezinswoningen beoogd zijn en 22 appartementen. Dit plan dient op hoofdlijnen als basis voor het voorliggend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt ruimte en mogelijkheden dit plan op onderdelen te optimaliseren.

Uitgangspunt is dat de gemeente zorgdraagt voor het slopen van de aanwezige bebouwing en het gebied bouwrijp oplevert.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

3.1.1.1 Beleidskader

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

In de SVIR wordt de nationale ruimtelijke hoofdstructuur beschreven waarin de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt wordt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

In de structuurvisie is benoemd dat verschillende regio's in de zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt in de woningbehoefteraming van 2013 een woningbehoefte genoemd van 27.000 woningen tot 2040. In de nieuwe, geüpdatete, woningbehoefteraming 2016 is de woonbehoefteraming tot 2040 nog hoger uitgevallen dan in de 2013 geschat is. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte van ca 40 woningen en draagt dus bij aan de woningbehoefte van de regio, en specifiek Leiden.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit heeft inmiddels een plek gekregen in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

3.1.3 Duurzame verstedelijking

3.1.3.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten

De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. De onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf 3.2.2.2.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie

3.2.1.1 Beleidskader

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Per 1 augustus 2014 is de visie in werking getreden. Deze visie is per 12 januari 2017 geactualiseerd in werking getreden.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners; minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte 2014, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

Hieronder worden de relevante aspecten m.b.t. de VRM uitgelicht.

Uitsnede plankaart VRM

Beter benutten van bebouwde ruimte, maar ook nieuwe woon- en werk locaties daarbuiten

Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Financieel vormt dat een zware opgave. De woningbouwbehoefte betreft voor een groter deel dan voorheen lagere prijsklassen. Rijkssubsidies voor verstedelijking en stedelijke vernieuwing zijn afgebouwd en het investeringsvermogen van woningcorporaties is verminderd. De exploitatie van plannen is daardoor moeilijker rond te krijgen.

Romeinse Limes

Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud en de herkenbaarheid van de Limes en de elementen die daar deel van uitmaken.

Archeologie

De provincie heeft de ambitie om de archeologische en cultuurhistorische waarden die zich in de bodem bevinden niet alleen te behouden, maar waar mogelijk te versterken en te ontwikkelen. Dat gebeurt door ze mee te nemen bij het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en in (gebieds)ontwikkelingsopgaven.

Zuid-Holland is een rijk archeologisch gebied. De archeologische sporen zijn als boeken in een bibliotheek waarin de geschiedenis van het landschap en de bewoners te lezen is. Een groot deel van de cultuurhistorische waarden bevindt zich in de bodem en onttrekt zich aan het oog. Archeologische waarden bevinden zich zowel binnen als buiten bestaand stads- en dorpsgebied.

De bekende en vastgestelde archeologische waarden van provinciaal belang blijven beschermd. Bij verwachtingswaarden kan bij een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling onderzoek nodig zijn. Voor de zone van de Limes, de noordgrens van het voormalige Romeinse Rijk, zijn archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden gericht op de zogenaamde kernwaarden van het Werelderfgoed Frontiers of the Roman Empire. Uitgangspunt van Europees, landelijk en provinciaal beleid is behoud in situ van archeologische waarden; dat wil zeggen dat het archeologisch erfgoed in principe onverstoord behouden blijft, tenzij andere belangen prevaleren. Dan kan gekozen worden voor het opgraven van het archeologisch erfgoed, of voor behoud 'ex situ'.

Laag van stedelijke occupatie - steden en dorpen

Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling betreft een binnenstedelijke transformatie alsmede verdichting, waardoor het bijdraagt aan het beter benutten van de bebouwde ruimte. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat deze ontwikkeling geen belemmering vormt voor de Romeinse Limes en het aspect Archeologie (zie paragraaf 4.1), omdat het plangebied geologisch gezien gelegen is op de verlandingssedimenten in de restgeul van de Oude Rijn. Hierdoor is het zeer onwaarschijnlijk dat er archeologische resten aanwezig zijn in het plangebied.

3.2.2 Provinciale Verordening

3.2.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. De verordening is per 1 augustus 2014 in werking getreden. De verordening is per 12 januari 2017 geactualiseerd in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is een betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.

Ook voor de provinciale 'ladder' geldt dat deze per 1 juli 2017 een andere grondslag heeft, namelijk het per 1 juli 2017 gewijzigde Bro. Inhoudelijk is de toets niet wezenlijk veranderd.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening Ruimte zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in artikel 2.2.1 lid 2 van de Verordening Ruimte twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De Ladder is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de bouw van circa 40 woningen op een voormalige bedrijfslocatie, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling.

De Ladder schrijft voor dat in een Goede Ruimtelijke Onderbouwing de nieuwe stedelijke ontwikkeling de volgende drie 'treden' moet doorlopen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

• 1. Er wordt in het plan beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte
• 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, door middel van herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig ontwikkeld.

Trede 1: voorziening in een actuele regionale behoefte

Het project dat via deze omgevingsvergunning juridisch-planologisch wordt toegestaan ziet op de toevoeging van circa 40 woningen.

De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.

In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.260 woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. In die Woonagenda is de woonopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

WBR2013 Holland Rijnland, obv Primos 2013 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Om beeld te krijgen van de actuele regionale behoefte, dienen de 'harde plannen' (de plannen die sinds 2012 gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn) afgetrokken worden. Het meest recente overzicht van projecten laat in Leiden een geprognosticeerde productie van circa 3.000 woningen tot en met 2019 zien. Hierin is de Oude Rijnlocatie niet meegenomen. Daarnaast wordt er nog in een behoefte van circa 2.000 woningen voorzien tussen 2020 en 2029. Er blijft grofweg een te realiseren behoefte bestaan van 5.000 woningen tot 2029. Het realiseren van woningen op een nieuwe woningbouwlocatie draagt bij aan het voorzien in de regionale behoefte.

Regionale Omgevingsvisie 2040 en verstedelijkingsopgave

In de Omgevingsvisie 2040 wordt integraal en over de gemeentegrenzen heen een koers uitgezet naar een duurzame, leefbare en bereikbare regio, in samenhang met de kracht en kwaliteiten van de regio in de kernen en het landschap.

De gemeente Leiden staat voor een enorme verstedelijkingsopgave. Uit de WBR 2016 (Woningbehoefteraming 2016) blijkt dat de regio waar Leiden in valt, te kampen krijgt met een totale vraag naar circa 30.000 woningen. De verwachting is dat in de gemeente Leiden nog voor ca. 1/3 van die vraag een ruimtelijke oplossing gezocht moet worden.

Trede 2 en 3: benutting bestaand stedelijk en multimodaal ontsloten gebied

De tweede trede van de Ladder vraagt het bevoegd gezag nieuwe stedelijke ontwikkelingen (waaraan een actuele regionale behoefte bestaat) in bestaand stedelijk gebied te realiseren, door middel van herstructurering of transformatie. Alleen wanneer gemotiveerd kan worden dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan of zou moeten plaatsvinden, is het uitwijken naar landelijk gebied mogelijk. In dat geval vraagt de derde trede van de Ladder om een locatiekeuze op bereikbaarheidsmotieven, waarbij multimodaal ontsloten locaties de voorkeur verdienen.

De nieuwe woningen die met voorliggend bestemmingsplan mogelijk moeten worden gemaakt, zijn geprojecteerd binnen bestaand stedelijk gebied, op een locatie waar op het moment van schrijven geen (woon)bebouwing aanwezig is. Het gaat hierbij om een transformatie van een bestaande bedrijfslocatie in een bestaand stedelijke omgeving. De locatie is goed te bereiken, zowel vanuit Leiden als buitenaf, wegens haar ligging aan de A44 direct na afslag Leiden Zuid en bij de rotonde Haagse Schouwweg en Hoge Morsweg.

Vrijwaringszone provinciale vaarwegen

Voorliggende aanvraag betreft een herontwikkeling van een perceel met al bestaande bebouwing, en de afronding van een bebouwingslint aan de provinciale vaarweg. Deze bebouwing staat niet in een bocht, waardoor zichtlijnen niet beperkt worden. Het is nog steeds mogelijk om vanaf de Haagse Schouwweg en de Hoge Morsweg de kade naast de brug te bereiken. Deze ruimtelijke ontwikkeling vormt daarom geen belemmering voor de benoemde kernpunten in artikel 2.1.8 onder lid 1 in de Verordening Ruimte 2014.

Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet wel in een wijziging op structuurniveau. Hierdoor is ruimtelijke kwaliteit van belang. Deze ruimtelijke kwaliteit dient per saldo ten minste gelijk te blijven. In het voorliggende plan is er sprake van een kwalitatieve impuls. Door de toevoeging van circa 40 woningen, het wegnemen van de bedrijfsbestemming en verwijdering van de vervallen bebouwing, ontstaat er een hoogwaardiger woonmilieu dan voorheen aanwezig was.

Beeldkwaliteitsparagraaf

Het effect van deze ruimtelijke ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven in paragraaf 4.7.

Archeologische verwachtingswaarde binnen de Romeinse Limes

Uit het onderzoek is gebleken dat het plangebied geologisch gezien gelegen is op verlandingssedimenten in de restgeul van de Oude Rijn. Hierdoor is het zeer onwaarschijnlijk dat archeologische resten nog aanwezig zijn in het plangebied. Op basis van de resultaten van het archeologisch vooronderzoek zullen aan de activiteit 'uitvoeren van een werk' geen voorwaarden worden gesteld. Evenwel vindt bij graafwerk archeologische begeleiding plaats in het geval gegraven wordt op en nabij voormalige loopgraven (uit de Tweede Wereldoorlog). Die archeologische begeleiding wordt dan gecombineerd met de begeleiding die nodig is in verband met explosievenonderzoek.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Zoals hierboven genoemd bevat de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 zeven kernbeslissingen. De kernbeslissingen 'Holland Rijnland is een top woonregio' en 'Concentratie stedelijke ontwikkeling' zijn relevant voor voorliggende ontwikkeling. Het bouwen van woningen in het plangebied is in lijn met kernbeslissing 1 en 3. Voorliggende ontwikkeling staat de overige vijf kernbeslissingen uit de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

3.3.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Relatief veel hoog opgeleide werknemers kiezen voor Leiden of de Leidse regio om te wonen. In Leiden loopt de kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod achter bij de vraag. De middeldure- en dure huur- en koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd. Dit beperkte aanbod maakt dat de beschikbare woningen relatief duur zijn, waardoor voornamelijk jonge starters, maar ook midden en hoge inkomens de stad verlaten en soms de regio.

Wil Leiden zich ontwikkelen als internationale kennisstad, dan is het essentieel om voldoende goede woningen in zowel de midden als hogere segmenten aan te kunnen bieden. De realisatie van het aantal en type woningen zoals dit op Oude Rijnlocatie mogelijk is draagt bij aan dit doel, en staat de Structuurvisie Leiden 2025 niet in de weg.

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Het initiatief staat de uitvoerbaarheid van 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030' niet in de weg.

3.3.3 Wonen

3.3.3.1 Beleidskader

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbod naar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 is veel gebouwd om zo het geraamde tekort terug te kunnen brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding is door verdichting gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

Het initiatief voorziet in de bouw van extra woningen. Zowel de beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002 als de Nota Wonen 2020 hebben beiden als belangrijk uitgangspunt dat er veel woningen binnenstedelijk dienen te worden gerealiseerd in de toekomst. Hierdoor wordt de balans tussen vraag en aanbod beter, alsmede het aanbod woningen die niet op de particuliere markt terecht kunnen.

De realisatie van het aantal en type woningen dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt draagt bij aan deze kernopgaven.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden.

Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal voorschriften en maatregelen opgenomen. Deze voorschriften zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied (Hessing W.A.M., C. Sueur & A. van Zalinge, 2004: Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar het ruimtelijk beleid. Amersfoort (Vestigia-rapport V120). Deze waardenkaart wordt jaarlijks geactualiseerd en via de website van Erfgoed Leiden beschikbaar gesteld).

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde.

Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.

De negen waarderingscategorieën zijn:

Waarde archeologie 1	Archeologisch rijksmonument
Waarde archeologie 2	Gebied van archeologische waarde binnen de singels
Waarde archeologie 3	Gebied van archeologische waarde buiten de singels
Waarde archeologie 4	Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singels
Waarde archeologie 5	Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels
Waarde archeologie 6	Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
Waarde archeologie 7	Gebied met een lage archeologische verwachting
Waarde archeologie 8	Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte
Waarde archeologie 9	AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte

Landschappelijke context

De ondergrond van Leiden bestaat uit Pleistocene afzettingen, gelegen op een diepte van 12 tot 16 m – NAP, met daarop Holocene afzettingen bestaande uit veen- en mariene zand- en kleipakketten.

In de loop van het Holoceen, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd voor de kust een rij strandwallen gevormd, waardoor het achterland grotendeels werd afgeschermd van de zee. In het Hollandse getijdebekken achter de kustbarrière ontstonden afzettingen van zand en klei die tot het Wormer laagpakket van de Formatie van Naaldwijk worden gerekend. Verder landinwaarts kon als gevolg van de zeespiegelstijging veenvorming optreden (Basisveen, Nieuwkoop formatie).

Alleen via de mondingen van rivieren, zoals bij de Oude Rijn, bleef de zee toegang tot het achterland houden. Naarmate de mondingen dichtslibden en de zeespiegel bleef stijgen, verzoette het milieu gaandeweg en ontstond een dik veenpakket, het Holland Laagpakket. In perioden van grote zee-activiteit werden vanuit de zeegaten soms delen van het veen geërodeerd en vond opnieuw afzetting van klei en zand plaats (transgressiefasen, Walcheren Laagpakket van de Naaldwijk formatie).

Landinwaarts had de Oude Rijn de meeste invloed op de vorming van het landschap. De invloed van de Oude Rijn begon rond 4400 voor Chr., waarbij de bedding van de rivier zich regelmatig verlegde en aan weerzijden van de actieve geul oever- en komafzettingen (klei en zand) werden afgezet. Ook ontstonden in het lage achterland achter de oeverwallen kreek- en geulsystemen. De oeverafzettingen langs deze kreken en geulen lagen relatief hoog in het landschap. Op deze afzettingen kan bewoning vanaf de ijzertijd voorkomen.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

In opdracht van de gemeente Leiden heef IDDS Archeologie een inventariserend veldonderzoek (IVO) uitgevoerd (Bijlage 1 Archeologisch onderzoek). Het booronderzoek bestond uit het zetten van drie boringen tot maximaal 4,0 m -mv. De overige drie geplande boringen zijn niet gezet omdat een gedeelte van het plangebied verdacht is op de aanwezigheid van conventionele explosieven en hier bovendien een tankgracht ligt uit de Tweede Wereldoorlog. Uit de drie boringen blijkt dat het plangebied is gelegen in de opgehoogde oeverzone van de Rijngeul en een zeer lage verwachting heef voor resten uit alle periodes, met uitzondering van de Tweede Wereldoorlog. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om vervolgonderzoek uit te laten voeren ter plaatse van de resten van de loopgraaf uit de Tweede Wereldoorlog. Deze resten worden door de gemeente Leiden beschouwd als waardevol bodemarchief. Indien er gegraven wordt ter plaatse van de loopgraven dan dient de begeleiding die nodig is in verband met de explosieven gecombineerd te worden met archeologische begeleiding.

4.1.2.1 Inleiding

Zoals gesteld is op de planlocatie onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen archeologische resten in het plangebied aanwezig zijn. Om deze reden zijn geen aanvullende maatregelen opgenomen ter bescherming van archeologische waarden, buiten de de archeologische begeleiding bij graafwerkzaamheden op de locaties van voormalige loopgraven.

4.1.2.2 Melding toevalsvondst

In het geval er archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950.

De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.3 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient op grond van artikel 57 van de Monumentenwet wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het project ligt niet in het beschermd stads- of dorpsgezicht, ligt niet binnen de landgoedbiotoop en molenbiotoop en er staat op dit moment geen waardevolle bebouwing.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. In de wet wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming, soortenbescherming en de bescherming van houtopstanden. De Wnb heeft hiermee de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet vervangen. De Wnb beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4.

Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

• a. A. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• b. die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is. In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.

3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Verordening Ruimte

De provincie Zuid-Holland heeft haar ecologisch beleid vastgelegd in de Verordening Ruimte. Hiermee worden bepaalde gebieden en landschapselementen beschermd, zoals het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur), gebieden uit de strategische reservering natuur en het weidevogelgebied.

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming

Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen. De actuele Bomenverordening is begin 2016 in werking getreden.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. Het Natura 2000-gebied Meijendel-Berkheide ligt op een afstand van ongeveer 3,5 kilometer. Het Natura 200-gebied De Coepelduynen ligt op ongeveer 7 kilometer.

Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden en de omvang van het project (40 woningen), kan gesteld worden dat er geen significant negatief effect is op de instandhoudingsdoelstellingen van stikstofgevoelige habitattypen. De Wet natuurbescherming levert met betrekking tot de bescherming van Natura 2000-gebieden geen belemmeringen op voor dit plan.

De afstand van het plangebied tot het Natuurnetwerk Nederland bedraagt 1,2 kilometer (Ter Wadding in Voorschoten en in Katwijk bij het Valkenburgse Meer). De afstand tot het dichtsbijzijnde weidevogelgebied bedraagt ongeveer één kilometer (ten zuidwesten van de Stevenshof. Het plangebied ligt niet in de strategische reservering natuur. Ook liggen er geen karakteristieke landschapselementen in het plangebied. De genoemde beschermde gebieden veroorzaken geen planologische belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Soortenbescherming

Werkzaamheden dienen plaats te vinden volgens een (door het Ministerie goedgekeurde) gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hierin staat onder meer dat werkzaamheden op locaties met vogelnesten buiten de broedtijd van aanwezige vogelsoorten dienen plaats te vinden. Verwijdering van begroeiing waarin vogels kunnen broeden (heesters, klimop) dient vóór of na het broedseizoen plaats te vinden.

De gemeente heeft een verkennend ecologisch onderzoek laten uitvoeren op de locatie door Bureau Stadsnatuur (Bijlage 2 Quickscan Flora en Fauna). Middels dit onderzoek is getoetst in hoeverre de voorgenomen werkzaamheden (sloop en ontwikkeling) in strijd zijn met natuurwaarden, beschermd onder de Wet natuurbescherming (Wnb). Tevens is beoordeeld in hoeverre de externe werking van de ruimtelijke ingreep effect kan hebben op eventueel aanwezige beschermde natuurwaarden in de directe omgeving.

De conclusie is dat binnen het plangebied geen beschermde situaties verwacht worden, los van in de begroeiing broedende vogels. Een beschermde vliegroute van Meervleermuis over de naastgelegen Oude Rijn wordt mogelijk geacht. Een externe verstorende werking van de voorgenomen herinrichting op deze beschermde situatie is echter onwaarschijnlijk. Nader onderzoek naar beschermd voorkomen van flora of fauna wordt niet noodzakelijk geacht.

Tevens heeft een bomeninventarisatie op het perceel plaatsgevonden (Bijlage 3 Bomeninventarisatie. Op basis van de Groene Kaart kan worden gesteld dat er zich geen waardevolle beeldbepalende en daarmee op basis van de Bomenverordening te beschermen bomen op het perceel bevinden. De op 14-11-2016 door Boomtotaalzorg uitgevoerde bomeninventarisatie levert de volgende bevindingen op.

Binnen het plangebied zijn in totaal 131 bomen geïnventariseerd. Het bomenbestand blijkt gevarieerd en bestaat uit verschillende boomsoorten van verschillende grootte en leeftijden. De bomen zijn oorspronkelijk als tuinbeplanting aangeplant, en in de eerste jaren na aanplant ook als zodanig beheerd. De laatste jaren is het terrein extensief beheerd, o.a. zichtbaar aan aanwezigheid van dode bomen op het perceel, bomen waarvan boombeelden beoordeeld zijn als achterstallig of verwaarloosd. Dit komt mede tot uiting in de kwaliteitsbeoordeling van de bomen.

Bomen die beoordeeld zijn als potentieel verplantbaar, zijn technisch verplantbaar, indien het de voorkeur heeft deze bomen te verplanten zal nader onderzoek moeten worden uitgevoerd naar de verspreiding van beworteling en naar de ligging van kabels en leidingen. Vanuit economisch oogpunt en een verhoogd risico op uitval bij verplanting heeft de voorkeur de bestaande bomen niet te verplanten maar indien gewenst te vervangen voor nieuwe bomen. Streven in de planvorming is zoveel mogelijk het behoud van de bomen met een redelijke tot goede toekomstverwachting. Bomen die niet kunnen worden behouden worden gecompenseerd op het perceel danwel in de directe omgeving.

Boomtotaalzorg heeft op 18-10-2018 een nader onderzoek naar de verplantbaarheid van twee bomen binnen het plangebied uitgevoerd (Bijlage 4 Nader onderzoek verplantbaarheid). Op basis van het onderzoek is één boom niet verplantbaar door de laagspanningskabel die vlak langs de boom ligt. De andere boom is wel verplantbaar.

De uiteindelijke afweging over het al dan niet herplanten van bomen wordt gemaakt bij de omgevingsvergunning. De gemeente heeft op dit moment een aanvraag voor het herplanten en kappen van een aantal bomen op de locatie lopen, in het kader van het bouwrijpmaken van het terrein. Daarvoor heeft aanvullende onderzoek plaatsgevonden naar de kwaliteit van de bomen en de mogelijkheden die daaruit voortvloeien. Vanuit het project Oude Rijnlocatie is diverse keren overleg gevoerd met de Bomenbond ter voorbereiding op deze aanvraag omgevingsvergunning.

4.4 Kabels en leidingen

De kabels en leidingen moeten toegankelijk zijn. In geval van storingen en calamiteiten moeten de beheerders/eigenaren snel toegang hebben en herstelwerkzaamheden kunnen verrichten.

Op de kabels en leidingen is verharding (geen gesloten verharding) toegestaan en niet diep wortelend groen. De afstand tussen struikgewas en de leidingen dient ten minste 1 meter te zijn. De afstand tussen het hart van de boom en een leiding dient minimaal 2,5 meter te zijn.

Het uitgangspunt is dat bebouwing ten minste 5 meter afstand houdt van de hoogspanningsleiding en 2 meter afstand houdt van de overige leidingen. In overleg met de nutsbedrijven kan er voor sommige leidingen mogelijk een kleinere afstand aangehouden worden. Het bouwvlak is zo gesitueerd dat het buiten de aanwezige leidingen en hun beschermingszone ligt.

Nutsvoorzieningen

Er staan twee nutskasten in de groenstrook langs de Haagse Schouwweg. Deze dienen ten alle tijden bereikbaar te blijven; de deuren zitten aan de zijde van de locatie. De bestaande en eventueel nieuwe nutskasten moeten worden ingepast in het plan en qua uiterlijk gaan aansluiten bij de rest van het plan. Nieuwe nutskasten zijn bij voorkeur inpandig opgenomen.

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de beoogde ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruikt gemaakt van de 'Handreiking Bedrijven en milieuzonering' (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimale gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmignsplan mogelijk is. De inde handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Milieucategorie	Richtafstand woongebied in meters	Richtafstand gemengd gebied in meters
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50
4.1	200	100

Onderzoek

De omgeving van de Oude Rijnlocatie kan, vanwege de nabije aanwezigheid van de Haagse Schouwweg en Hoge Morsweg, worden aangemerkt als een gemengd gebied. In de 'Handreiking Bedrijven en milieuzonering' heeft een veldsportcomplex met verlichting een milieucontour ten opzichte van een rustige woonwijk van 50 m (in verband met geluid). Omdat hier geen sprake is van een rustige woonwijk, maar van een gemengd gebied kan een richtafstand van 30 m worden gehanteerd.

De werkelijke afstand tussen het sportveld en de beoogde woonbestemming van het plangebied bedraagt circa 40 meter, waarmee wordt voldaan aan de richtafstand. Bovendien bevinden zich op dezelfde afstand van het sportcomplex al woningen aan de Albert Lutulistraat. Bij de Omgevingsdienst West-Holland zijn geen klachten bekend over het sportcomplex.

4.5.2 Bodem

Bodemkwaliteit

Beleid en regelgeving

Bij de ontwikkeling van een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.

Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand stillbeginsel.

Onderzoek

De gemeente Leiden is verantwoordelijk voor de sloop van de huidige opstallen op de planlocatie en het bouwrijp opleveren van de grond. De gemeente zorgt dan ook voor een bodemkwaliteit die geschikt is voor de ontwikkeling van woningen. De daarvoor benodigde onderzoeken en indien nodig sanering zijn en worden door de gemeente uitgevoerd.

Van de te ontwikkelen locatie zijn diverse recente bodemonderzoeken bekend. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de volgende bodemonderzoeken:

• Verkennend en aanvullend bodemonderzoek Hoge Morsweg 160 te Leiden, Grondslag, project 25930, datum 14 juni 2017 (Bijlage 5 Verkennend en aanvullend bodemonderzoek;
• Aanvullend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek Hoge Morsweg 160 te Leiden, Grondslag, project 25930, datum 28 september 2017 (Bijlage 6 Aanvullend bodemonderzoek en verkennend astbestonderzoek).

Het onderzoeksbureau heeft zintuiglijk geen asbestverdachte materialen op het maaiveld en in de boringen aangetroffen. Er zijn echter diverse bodemvreemde bestanddelen aangetroffen. Dit is aanleiding geweest om een asbestonderzoek uit te voeren.

Uit de bodemonderzoeken blijkt dat de algemene bodemkwaliteit grotendeels wordt bepaald door de aanwezigheid van maximaal lichte verontreinigingen van enkele zware metalen, polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK), polychloorbifenylen (PCB) en minerale olie in de grond en maximaal lichte verontreinigen met molybdeen en naftaleen in het grondwater. Echter op de onderzoekslocatie zijn een tweetal spots aangetroffen, die afwijken van de gemiddelde bodemkwaliteit. Het betreft de volgende locaties:

• PAK-verontreiniging op het noordwestelijke deel van de te ontwikkelen locatie. De omvang van de matig tot en met sterke verontreiniging wordt ingeschat op 13,5 m3, waarvan naar schatting 9 m3 sterk is verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met naftaleen. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
• Olie- en PAK-verontreiniging op het zuidoostelijke deel van de te ontwikkelen locatie. De omvang van de matig tot en met sterke verontreiniging in de grond wordt ingeschat op 80 m3, waarvan naar schatting 10 m3 sterk is verontreinigd. Het grondwater is sterk verontreinigd met PAK en minerale olie. Deze verontreiniging valt hoofdzakelijk samen met de grondverontreiniging. Het grondwater is sterk verontreinigd. De omvang wordt ingeschat op circa 187 m3. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Een risicoanalyse is uitgevoerd op deze verontreiniging. Bij het huidige gebruik levert deze verontreiniging geen risico’s en de sanering is niet spoedeisend.

Asbest

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld en in de bodemmonsters. Op de gehele locatie worden bodemvreemde bestanddelen, zoals baksteen, puin, beton en glas, slakken, koolhoudend materiaal en tegels in diverse gradaties op het maaiveld en in de bodem aangetroffen. De bodem is daarom asbestverdacht. Een asbestonderzoek is uitgevoerd. Zowel zintuiglijk als analytisch is geen asbest aangetroffen.

Explosieven

Uit het door Saricon uitgevoerde onderzoek Projectgebonden Risicoanalyse Conventionele Explosieven (Bijlage 7 Explosievenonderzoek) is een gedeelte van het projectgebied verdacht op CE, zijnde kleinkalibermunitie, hand- en geweergranaten en toebehoren van munitie.

Indien binnen het verdachte gebied grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd op een diepte van -1,00 meter tot -1,50 meter ten opzichte van het huidig maaiveld wordt geadviseerd een opsporing naar CE binnen het verdachte gebied te laten uitvoeren. De gemeente zal indien nader onderzoek nodig is hiervoor zorgdragen en ook voor het verwijderen van eventueel aanwezige explosieven.

4.5.3 Externe veiligheid

Beleid en regelgeving 

Het algemene rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving als gevolg van gebruik en opslag van gevaarlijke stoffen door bedrijven, het transport van gevaarlijke stoffen over wegen, waterwegen, spoorwegen en door buisleidingen en het gebruik van luchthavens.

Het wettelijk kader voor risicovolle bedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor het transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling basisnet. Het beleid voor buisleidingen is opgenomen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

Voor het aspect externe veiligheid geldt een norm voor het plaatsgebonden risico (PR) en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden riscio

Het plaasgebonde risico geeft de kans per jaar weer, dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten de inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij de transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is (zie ook artikel 1, lid 1 onderdeel p van het Bevi).

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de cumulatieve kansen weer dat per jaar dat een groep van 10, 100 of 1000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of een transport-as en een ongewoon voorval binnen die inrichting of bij een transport-as, waarbij een gevaarlijke stof betrokken is (zie ook artikel 1, lid 1 onderdeel k van het Bevi).

Voor het plaatsgebonden risico zijn wettelijke grenswaarden vastgesteld. Hier mag niet van worden afgeweken.

Beoordeling

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt wel in het effectgebied van de A44 op ruime afstand van 300 meter en meer dan 500 meter tot de N206. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3/LT2 heeft de A44/N206 een effectgebied van meer dan 900 meter. Een nieuwe risicoberekening is niet nodig omdat de afstand tot de transportroute A44/N206 meer dan 200 meter bedraagt (Besluit externe veiligheid transportroutes, art 8).

Aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen moet wel aandacht worden besteed (Bevt, art 7). Op grond van dit artikel moet er een (beperkte) verantwoording van het GR gegeven worden en moet ingegaan worden op hulpverlening. Er worden immers kwetsbare bestemmingen gerealiseerd.

Bij een incident met toxische stoffen op de A44 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de sirene van de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende. Bij een incident met een LPG tankwagen kan een BLEVE ontstaan. De bereikbaarheid van het gebied voor de hulpdiensten wijzigt niet na de realisatie van het plan.

4.5.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm ‘Luchtkwaliteitseisen’ wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het "niet in betekenende mate" (NIBM) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3% van de grenswaarde (= 1,2 µg/m3) voor stikstofdioxide en fijn stof.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling betreft een plan voor ongeveer 40 woningen. Volgens bijlage 3B van de regeling NIBM draagt het plan bij minder dan 1500 woningen 'niet in betekende mate' bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof PM10/PM2,5. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen.

4.5.5 Geluid

Beleid en Regelgeving 

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moet op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven.

Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden.

De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Op 4 maart 2013 heeft de Omgevingsdienst West-Holland de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze Richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 58 dB voor verkeerslawaai en 63 dB voor railverkeer. Voor industrielawaai en Luchtvaartlawaai gelden de wettelijke grenswaarden.

Onderzoek

Door Ardea is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 8 Akoestisch onderzoek). Op basis van de uitgevoerde geluidsberekeningen blijkt dat de geluidsbelasting vanwege de A44, Haagsche Schouwweg en Hoge Morsweg op de grens van het mogelijke bouwvlak hoger is dan de voorkeurswaarde van Lden = 48 dB (Lden: Level day-evening-night).

Uit de berekeningen blijkt dat alle berekende waarden lager zijn dan de maximale ontheffingswaarde op basis van de huidige wettelijk regelgeving en lager of gelijk aan de grenswaarde van 58 dB die is vastgelegd in het hogere waardenbeleid van de gemeente. De noordwestgevel en noordoostgevel ondervinden een hoge geluidbelasting van 56-58 dB van zowel de Haagsche Schouwweg en de Hoge Morsweg.

De hoge geluidbelasting betekent dat voor deze bouwkavel rekening moet worden gehouden met een hogere waarden procedure en vooral dat bij het ontwerp rekening moet worden gehouden met maatregelen om de hinder zoveel mogelijk te beperken.

Deze maatregelen kunnen o.a. bestaan uit:

• Extra geluidisolatie.
• Geluidluwe buitenruimte door balkons aan de geluidluwe gevels te plannen en te voorzien van afdoende geluidafscherming.
• 'Doorkijk' tussen woningen naar brug in Noordwesthoek voorzien van een gesloten maar transparante glazen valbeveiliging dat tevens dient als geluidscherm om een rustig binnenterrein te realiseren.
• De indeling van de woningen aanpassen aan de geluidsbelasting.

Voor de te realiseren woningen zijn hogere waarden vastgesteld. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarmee geborgd wordt dat oprichting en verbouwing van woningen alleen toegestaan is wanneer wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, danwel de verleende hogere waarde.

Tevens is in de bouwregels mogelijk gemaakt dat geluidwerende voorzieningen ten behoeve van een rustig binnenterrein kunnen worden gerealiseerd.

Conclusie

Het aspect geluid levert geen belemmeringen op voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling.

4.6 Milieueffectrapportage

Wettelijk en beleidsmatig kader

Gelet op het gestelde in het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) moet, voordat een ontwikkeling wordt gerealiseerd, worden beoordeeld of de voorgenomen activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Ten eerste moet worden bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast moet worden beoordeeld of het plan onder de in het Besluit opgenomen drempelwaarden blijft. Als het plan een stedelijke ontwikkeling betreft die wordt gerealiseerd onder de gestelde drempelwaarden, dan is er sprake van een vormvrije m.e.r. beoordeling.

Op grond van artikel 7.19, lid 1 Wet milieubeheer dient -in het geval dat het bevoegd gezag eveneens degene is die een activiteit, aangewezen krachtens artikel 7.2, eerste lid, onder b, wil ondernemen- bevoegd gezag in een zo vroeg mogelijk stadium voor de voorbereiding van het besluit (de vormvrije m.e.r. beoordeling) dat krachtens het vierde lid van dat artikel is aangewezen, een beslissing omtrent de vraag of vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die de activiteit voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Artikel 7.17, tweede tot en met vierde lid, is van overeenkomstige toepassing. Hierbij wordt opgemerkt dat lid 2 van dit artikel aangeeft dat onder een zo vroeg mogelijk stadium moet worden verstaan het stadium voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbesluit van het bestemmingsplan.

Voor het opstellen van dit besluit is gebruik gemaakt van de in bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn(2011/92/EU), artikel 4, lid 3, bedoelde selectiecriteria. Deze criteria zijn:

• 1. de kenmerken van het project;
• 2. de plaats van het project;
• 3. de kenmerken van het potentiële effect.

Beoordeling

Het bestemmingsplan Oude Rijnlocatie voorziet in de juridisch planologische regeling ten behoeve van de realisatie van ongeveer 40 woningen aan de Hoge Morsweg 160 in Leiden. Het realiseren van dit plan is een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in onderdeel D (D 11.2) van de bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage. D 11.2 ‘Voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Met het realiseren van deze ontwikkeling is er geen sprake van de plicht om direct een m.e.r.beoordelingsrapportage op te stellen aangezien de activiteit betrekking heeft op minder dan:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

In dergelijke gevallen (onder de drempelwaarden) is wel sprake van een vorm-vrije m.e.r beoordelingsplicht. In voorliggende toelichting zijn de afzonderlijke aspecten beoordeeld. Hieruit kan worden afgeleid dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu met zich meebrengt. Een formele m.e.r.-beoordeling is daarom niet nodig.

Conclusie

Er zijn met betrekking tot de verplichtingen op basis van het Besluit milieueffectrapportage geen belemmeringen om het plan te realiseren. De activiteit leidt niet tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Op 7 maart 2019 heeft het college een (vormvrij) m.e.r. beoordelingsbesluit genomen. Dit besluit is opgenomen als Bijlage 12 Vormvrije m.e.r. beoordelingsbesluit.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

Context

De locatie ligt op het kruispunt van twee belangrijke stedelijke structuurdragers van Leiden: de Oude Rijn en de schakel tussen de landgoederenzones van Wassenaar en Oegstgeest (hierna te noemen: de landgoederenzone). Tevens ligt het aan de Hoge Morsweg, een van de entreewegen naar het Morskwartier. Aan de noordwestkant grenst de locatie aan de Haagse Schouwweg. Ter hoogte van de kruising van de Haagse Schouwweg en de Oude Rijn ligt de Haagse Schouwweg circa 3 meter hoger dan de locatie. Dit hoogteverschil loopt af richting de rotonde waar de Hoge Morsweg aansluit op de Haagse Schouwweg. Daar is het hoogteverschil ongeveer 0 meter. Op de locatie aan de zijde van de Haagse Schouwweg liggen verschillende kabels en leidingen en ligt een groenstrook. Aan de noordoostkant grenst de locatie aan de Hoge Morsweg. De Hoge Morsweg is één van de twee verkeersontsluitingen van de wijk Morskwartier. Aan de overzijde van de Hoge Morsweg staat het gebouw van de tafeltennisvereniging, liggen sportvelden en ligt de gemeentewerf (steenopslag).

Aan de zuidoostkant van de locatie liggen de eengezinswoningen aan de Lutulistraat en een van de appartementengebouwen (7 lagen hoog) aan de Andrej Sacharovstraat. Deze worden door een groenstrook met populieren gescheiden van de locatie. De oever achter het appartementengebouw is openbaar toegankelijk. Er loopt een voetpad, dat stopt op de grens met de locatie. De bebouwing naast de locatie heeft een grotere korrel dan de rest van de bebouwing aan de Hoge Morsweg. De vier blokken rijwoningen en de drie appartementen vormen een duidelijk samenhangend bebouwingscluster in de Rijnzone dat afwijkt van het karakter van de rest Rijnzone.

Aan de zuidwestkant grenst de locatie aan de Oude Rijn. Deze kant van de locatie ligt in het zicht vanaf de Haagse Schouwbrug. De overzijde van de Oude Rijn wordt ontwikkeld met grondgebonden woningen en appartementen (deels 7 lagen hoog, deels 8 lagen hoog). Deze oever wordt deels openbaar toegankelijk, waardoor er ook vanaf de overzijde zicht is op de ontwikkellocatie.

Beeldkwaliteit

Het plangebied is onderdeel van de Rijnzone. Ontwikkelingen langs de Oude Rijn moeten passen in het karakter van de Rijnzone. De korrelgrootte van de bebouwing moet aansluiten bij het kleinschalige karakter en afwisselende van de dijklintbebouwing. De meer oostelijk gelegen bebouwing langs de Hoge Morsweg (nr 12 t/m 136) is daarbij het uitgangspunt en niet de grootschalige bebouwingsclusters aan de Lutulistraat, het Multatuliplein, de Helder Camarastraat en de Andrej Sacharovstraat direct grenzend aan de locatie.

De Oude Rijn dient meer zichtbaar en beleefbaar te worden vanuit de openbare ruimte / Hoge Morsweg, bijvoorbeeld door het maken van openbare plekken aan het water en al dan niet openbaar gemaakte doorzichten naar de Oude Rijn vanaf de Hoge Morsweg.

Het plangebied is eveneens onderdeel van de landgoederenzone. Ontwikkelingen moeten passen in dit karakter. Dit betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen ingezet wordt op een groen beeld vanaf de Haagse Schouwweg door behoud van bomen. Aan de huidige groenstrook kan bij voorkeur meer een laankarakter en open karakter worden gegeven door het verminderen van de onderbegroeiing.

Het plangebied ligt aan de entree van het Morskwartier. De ontwikkeling op deze locatie markeert deze entree van het Morskwartier en de Rijnzone. Vanwege deze bijzondere ligging worden eisen gesteld aan de beeldkwaliteit / representativiteit van de bebouwing op deze plek.

Het is wenselijk om de plek te markeren en herkenbaar te maken door één (hoogte-)accent of door een andersoortige verbijzondering van de bebouwing. Dit kan met een onderscheidend gebouw of gebouwdeel in architectuur, maar ook door het maken van een hoogte-element. De hoogte van dit accent past in het lintkarakter van de Rijnzone en is bij voorkeur niet hoger dan circa 5 lagen (16 meter). De footprint van het hoogteaccent is bij voorkeur niet groter dan circa 20 x 20 meter.

Hoogbouwvisie

De gemeente Leiden heeft een hoogbouwvisie. In de hoogbouwvisie geeft de gemeente aan in welke delen van de stad ze hoogbouw voorstelbaar vindt en wat daarbij de aandachtspunten en eisen zijn. De Haagse Schouwweg is in de hoogbouwvisie aangeduid als gemengd gebied. De gemengde gebieden kenmerken zich door een afwisseling van laagbouw (10-15m) en middelhoogbouw (ca 20-30 meter) en incidenteel een accent tot circa 40 meter.

In de omgeving van het plangebied, aan de overzijde van het water en ten zuidwesten van het plangebied is al sprake van middelhoogbouw. Om poortwerking te voorkomen en het afwisselende en kleinschalige karakter van de Rijnzone te respecteren is er voor gekozen op deze locatie geen (middel-)hoogbouwaccenten te plaatsen.

Situering van gebouwen

De bebouwing dient binnen het aangegeven bouwvlak te worden gesitueerd. Dit bouwvlak staat hierboven aangegeven op de kavelkaart. Het bouwvlak is bepaald aan de hand van de te behouden bomen en de ligging van kabels en leidingen. Tuinen kunnen eventueel buiten het bouwvlak worden gesitueerd, mits aan de regels in dit bestemmingsplan ten aanzien van de kabels en leidingen wordt voldaan.

Het is verder wenselijk de bestaande bomen binnen het bouwvlak zoveel mogelijk in te passen in de plannen, met name de gezonde bomen met goede toekomstverwachting, conform ook hetgeen hierover is opgenomen in het Kavelpaspoort.

Aan de Hoge Morsweg wordt bij voorkeur een licht verspringende rooilijn toegepast om de bebouwing aan te laten sluiten bij de korrelgrootte van het dijklint. De verspringingen kunnen beperkt zijn en vinden plaats binnen een zone van 1 meter binnen de zone van de voorgevelrooilijn.

Buiten het bouwvlak is in beginsel geen bebouwing, maar wel verharding mogelijk.

Oriëntatie en uitstraling

De ontwikkeling dient te zorgen voor een aangenaam straatbeeld en verzorgde uitstraling naar de Hoge Morsweg. Blinde gevels en achterkanten naar de Hoge Morsweg zijn niet toegestaan. Woningen of appartementen aan de Hoge Morsweg zijn met de voorgevel georiënteerd op de Hoge Morsweg.

Naar de Haagse Schouwweg en naar de Oude Rijn is de uitstraling verzorgd. Achterkanten en/of zijkanten naar de Haagse Schouwweg en naar de Oude Rijn zijn toegestaan mits dit verzorgd wordt vormgegeven en een open uitstraling heeft. Dit betekent bijvoorbeeld een mee-ontworpen duurzame erfafscheiding of een groene erfafscheiding van maximaal 1m hoog en indien van toepassing mee ontworpen plekken voor afvalbakken Het plaatsen van bebouwing in tuinen (zoals schuurtjes en bergingen) is daarbij niet toegestaan, deze moeten in het ontwerp zijn geïntegreerd. De overige woningen hebben geen voorgeschreven oriëntatie.

Het parkeren ligt zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte, door bijvoorbeeld het parkeren te omzomen met groen of door gebouwd en inpandig te parkeren. Ook de fietsenstalling vindt bij voorkeur inpandig plaats, of in elk geval zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte.

Massa en hoogte

De massa en hoogte van de bebouwing op de locatie zijn bij voorkeur onderling op elkaar afgestemd, zowel in beeld (bebouwing vormt een samenhangende compositie) als ook in bezonning. De hoogte van bebouwing is in principe maximaal 4 lagen (maximaal 14 m), met uitzondering van het accent (max. 17,6 m) en de bebouwing tegenover de woningen aan de Lutulistraat (max. 11 m). Hogere bouwhoogtes en accenten op een andere plek dan aan de entree zijn op deze locatie niet toegestaan.

Architectuur

De bebouwing aan de Hoge Morsweg refereert bij voorkeur aan de architectuur van de historische dijklintbebouwing en past in dit kleinschalige bebouwingsbeeld. Dit mag een moderne interpretatie zijn van de historische architectuur. Een zorgvuldige en afwisselende architectonische uitwerking en detaillering zijn wenselijk. Materialen en kleuren zijn bij voorkeur ingetogen en bij voorkeur traditioneel.

Participatie

Het voornemen tot de verkoop van deze locatie via een tenderprocedure met kavelpaspoort is met omwonenden besproken tijdens een informatieavond. Tijdens deze avond zijn door omwonenden enkele punten aangedragen die als wensen in het kavelpaspoort zijn meegenomen.

Tegenover de rijwoningen aan de Lutulistraat is de bebouwing bij voorkeur niet hoger dan 3 lagen. In de praktijk betekent dit een maximale bouwhoogte van 11 meter. Verder is het niet wenselijk om het terrein te ontsluiten via de naastgelegen Lutulistraat. Een calamiteitenontsluiting of een langzaam verkeersontsluiting via de Lutulistraat vinden de omwonenden wel aanvaardbaar. De afscherming door middel van een bomenrij tussen het plangebied en de Lutulistraat blijft bij voorkeur behouden.

De ligging aan de Oude Rijn - wonen aan het water –is als belangrijkste kwaliteit richtinggevend gemaakt voor het stedenbouwkundig concept. Het concept bestaat uit een zich naar de Oude Rijn openend verhoogd deck waaronder wordt geparkeerd en waar omheen wordt gewoond. Aan de zijde van de Hoge Morsweg vormt de bebouwing van dit plan – zelfstandige volumes met entrees en stoepen - de voortzetting van het historische bebouwingslint en onttrekt ze het deck aan het zicht. Vanaf het op niveau gelegen deck is het water van de Oude Rijn voelbaar en zichtbaar: aan de Rijnzijde opent de bebouwing zich in twee watergerichte woonblokjes, de 'aanlandplek' van De Veerplaats. Het woonblokje dat het meest dicht bij het bestaande appartementengebouw staat, wijkt terug om de podiumtrap en het uitzicht van de buren 'lucht te geven'. Hier gaat het deck over in een brede podiumtrap die toegang biedt tot de kade. Vanwege de ligging van de woningen aan het deck ontstaat binding met het water.

De woningen omlijsten het woondeck alzijdig en onttrekken de auto's aan het zicht. Het appartementengebouw op de hoek Haagsche Schouwweg/Hoge Morsweg accentueert de entree tot het Morskwartier. De woningen zijn voorzien van een eenduidig hellend dak: deze daken zijn zoveel als mogelijk op de zon gericht ten behoeve van duurzame energieopwekking. Bij de bepaling van de kaprichting/vorm van elke woning is onderling rekening gehouden met optimale bezonning. Het appartementengebouw bevat appartementen van uiteenlopende grootte in de (sociale)huur- en koopsector. De grondgebonden woningen betreffen naar verwachting koopwoningen.

De Veerplaats wordt 'groen'. Zowel vanuit haar duurzame grondhouding als het gaat om energieprestaties - het hoogste groenlabel halen - als het letterlijk groen(e) ontwerp: op het vlak van klimaat-adaptatie en biodiversiteit wil de ontwikkelende partij met De Veerplaats een inspirerend voorbeeld stellend project realiseren. Ook de woningen zelf worden duurzaam ontworpen.

In de basis wordt gestreefd naar handhaving van de aanwezige bomen omdat deze de woonomgeving van meet af aan een 'volwassen' karakter meegeven. Dit groene karakter wordt verder versterkt in de totale uitstraling. Met omwonenden zal worden gesproken over de groenzoom langs de Lutulistraat. Deze is verwilderd en mogelijk kan in samenspraak met omwonenden een andere betere invulling aan de groenzoom worden gegeven, waarbij voorop staat dat deze groen blijft.

Langs de Hoge Morsweg tekent zich een brede zoom af tussen straat en bebouwing. De stadswoningen en het appartementengebouw worden hier voorzien van een (Delftse) stoep en een breed trottoir. Mogelijk kan hiermee het trottoir direct langs de weg worden opgeheven, en plaats maken voor een extra brede groenstrook. Mogelijk is gras als invulling, tezamen met de bestaande bomen, een waardige invulling als entree tot het Morskwartier. Het talud langs de Haagsche Schouwweg blijft groen.

De kade wordt met het oog op klimaatadaptatie uitgevoerd in een open bestrating, zodat groen de kans krijgt. Op het deck wordt het groen ook geïntegreerd. Bijvoorbeeld ligustersoorten in de tuinafscheidingen als lage afzoming. Liguster staat bekend om haar hoge bijdrage aan de biodiversiteit (Linaria Vulgaris). Samen met de toekomstige bewoners wordt een zit/ontmoetplek ontworpen waar groen zorgt voor een 'bladerdak', zodat hier de hittestress minder snel toeslaat. Moestuinbakken op het deck (square foot gardening) kunnen van seizoen-tot-seizoen bijdragen aan een veranderende invulling. Een diversiteit aan planten en groen vergroot de biodiversiteit. Wellicht liggen er meer kansen, zoals bomen in de volle grond tussen de parkeerplaatsen plaatsen. Kansen die de ontwikkelaar met de toekomstige bewoners wil bespreken. Kansen die anderen hopelijk mogen inspireren!

Verder vormt water vormt het verbindend element binnen plan "De Veerplaats". Er is nagedacht over waterbeheersing en klimaat-adaptief ontwerpen. Het verhard oppervlak wordt zo klein mogelijk gehouden en rondom het project wordt de ruimte groen ingericht. Waar groen is, kan water infiltreren. Zelfs de (herstelde) kade kleurt groen door het gebruik van graskeien. De realisatie van een insteekhaventje draagt ook - weliswaar beperkt - bij aan het water opnemend vermogen, en activeert tevens de gebruiksmogelijkheden van het water. In de parkeervoorziening wordt de bestaande bestrating op zodanige wijze hergebruiken dat ook hier bodeminfiltratie - regen valt door het deck heen - mogelijk is. Regenwater wordt zoveel mogelijk opgevangen ten behoeve van tuin/planten.

Binnen het plan "De Veerplaats" is veel aandacht voor duurzaamheid en klimaatadaptatie.

Duurzaamheid

Duurzaamheid vormt de grondhouding van het project. Het wordt een zeer energiezuinige woonbuurt dat naadloos aansluit op de gemeentelijke ambities op dit vlak.

• De woningen zijn aardgasloos
• Een energiezuinig ontwerp: compacte bouw, goede isolatie, toepassing triple (drielaags) glas en geïntegreerde zonwering t.b.v. regulering binnenklimaat
• Mogelijke aansluiting op Warmtenet Leidse Regio (WLR)
• Onderzoek naar gebruik water Oude Rijn ten behoeve van koeling
• Woningen worden voorzien van zonnecellen (t.b.v. ook circulatie warmte/koude, warmtewinning en gebruiksenergie)
• Resterende behoefte invullen door inkoop duurzaam opgewekte energie
• Hergebruik van materialen die bij sloop in het kader van projecten elders in de stad vrijkomen (circulair bouwen)

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

4.8.1.1 Nota Mobiliteit

De Nota Mobiliteit geeft de visie van het rijk op het verkeer en vervoersbeleid weer tot en met 2020. De Nota is in samenwerking met de provincies, gemeenten, kaderwetgebieden en waterschappen tot stand gekomen. De Nota Mobiliteit is een zogenaamde planologische kernbeslissing (pkb), een planfiguur die wordt beschreven in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en die de nota zijn wettelijke status geeft. Dit betekent dat eerst een beleidsvoornemen wordt gemaakt, waarna inspraak en advies volgen en tot slot een kabinetsstandpunt met parlementaire behandeling. De ruimtelijke aspecten van het verkeers- en vervoersbeleid komen terug in de Nota Ruimte van het ministerie van VROM.

De minister van Verkeer en Waterstaat heeft op 28 mei 2004 de hoofdlijnennotitie voor de Nota Mobiliteit aan de Tweede Kamer aangeboden. In de hoofdlijnennotitie worden de volgende beleidsdoelen aangegeven:

• het verbeteren van de internationale bereikbaarheid;
• het verbeteren van de interne en onderlinge bereikbaarheid van de nationale stedelijke netwerken en economische kerngebieden;
• een goed functionerend systeem voor het vervoer van personen en goederen als essentiële voorwaarde voor economische ontwikkeling;
• het inzetten op proces- en technologie-innovatie ter realisering van de beleidsdoelen.

De uitgangspunten bij het realiseren van deze beleidsdoelen zijn betrouwbare reistijden, vlotte en veilige verkeersafwikkeling binnen de (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige kaders van milieu en leefomgeving. Een goede bereikbaarheid is een voorwaarde voor de sociale en economische ontwikkeling in Nederland. Op zijn beurt creëert die ontwikkeling weer nieuwe mobiliteit. Mobiliteit mag, maar niet altijd en overal. Mensen moeten mobiel kunnen zijn om maatschappelijk te kunnen participeren.

4.8.1.2 Regionaal verkeer- en vervoerplan (RVVP)

Begin juli 2002 is het ontwerp Regionaal Verkeer- en Vervoerplan verschenen. In dit RVVP met de titel 'De Regio's Verbonden' wordt aangegeven wat de komende jaren het beleid zal zijn voor de Leidse Regio, de Duin en Bollenstreek en de Provincie Zuid-Holland. Met het plan wil men vraagstukken aanpakken die op het gebied van mobiliteit een bijdrage leveren aan een goed klimaat om te wonen, werken en ondernemen in de regio.

Ten aanzien van het plangebied zijn de volgende aandachtsvelden van belang:

• Mobiliteit en ruimte; dit aandachtsveld stelt de volgende doelen:

• a. betere afstemming van de ruimtelijke ontwikkelingen en de vervoersnetwerken;
• b. bundeling van activiteiten op locaties die goed bereikbaar zijn met de vervoermiddelen die daarbij horen; in dit geval het openbaar vervoer;
• c. een uitgekiende ruimtelijke ordening, zodat gebruik van fiets en openbaar vervoer gestimuleerd worden.

• De fiets; dit aandachtsveld stelt de volgende doelen:

• a. meer gebruik van de fiets in stedelijke gebieden;
• b. gebruik van fiets als voor- en natransport bij het openbaar vervoer.

• Openbaar vervoer; dit aandachtsveld stelt de volgende doelen:

• a. een snel en hoogwaardig verbindend regionaal hoofdnet (RijnGouwe-Lijn);
• b. het hoofdnet en het onderliggend netwerk moeten afzonderlijk en eenduidig herkenbaar zijn.

4.8.1.3 Mobiliteitsnota

Op 28 mei 2015 heeft de gemeenteraad de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 vastgesteld.

Deze nota legt het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente Leiden vast. De nota benoemt de ambities die Leiden op het vlak van mobiliteit heeft, en benoemt maatregelen om deze ambities te realiseren. Hier zijn nieuwe maatregelen bij, maar ook veel maatregelen waarover de afgelopen jaren al besluitvorming heeft plaatsgevonden. Ook de laatste zijn in deze nota opgenomen, want een belangrijk doel van de nota is overzicht te bieden over het gehele mobiliteitsbeleid van de gemeente. De looptijd van de Mobiliteitsnota is van 2015 tot en met 2022. Deze periode komt overeen met het Investeringsprogramma Infrastructuur waar Leiden ook aan werkt. In de Investeringsprogramma worden de middelen belegd voor infrastructuurprojecten.

In deze Mobiliteitsnota zijn zeven ambities verwoord:

• 1. versterken van de hoofdontsluitingsstructuur;
• 2. bereikbaarheid en omgevingskwaliteit in balans brengen;
• 3. stimuleren van langzaam verkeer;
• 4. stimuleren van OV-gebruik;
• 5. bijdragen aan duurzaamheid en aan minder milieuhinder;
• 6. werken aan een gastvrij Leiden;
• 7. moderne technologie meer inzetten ten behoeve van verkeer en vervoer.

Met deze ambities wil Leiden bijdragen aan het bovenliggende doel dat ook in de Verkenning LAB071 is gebruikt: de Leidse agglomeratie wil een regio zijn van internationale kennis, historische cultuur, met een prettige en hoogwaardige woonomgeving, die goed bereikbaar is.

Leiden zal een aantal belangrijke maatregelen nemen ter verbetering van de structuur van het wegennet. De basis hiervoor is een ring die de hoofdontsluitingsstructuur van Leiden en de Leidse agglomeratie vormt. Deze hoofdstructuur wordt mogelijk door de komst van de Rijnlandroute en de verbrede A4. De Rijnlandroute sluit in feite de ring rond de Leidse agglomeratie. De ring die zo ontstaat wordt gevormd door de A44, Rijnlandroute, A4, en de streng N446 ¡V Oude Spoorbaan ¡V Willem de Zwijgerlaan ¡V Schipholweg ¡V Plesmanlaan, en heet vooralsnog de Leidse Ring. Door ook op het gemeentelijke deel maatregelen te nemen, versterken we deze Leidse Ring en functioneert deze als de snelle en betrouwbare hoofdstructuur van de Leidse agglomeratie. Het bundelen van meer verkeer op deze route, maakt het mogelijk in andere delen van de stad aanpassingen van de wegenstructuur uit te voeren.

Met de Leidse Ring als basis is in deze nota een keuze gemaakt welke wegen de gemeente ziet als wegen met een ontsluitende functie, en welke wegen gelden als verblijfsgebieden. Hiertoe is gebruik gemaakt van de wegencategorieën conform het programma Duurzaam Veilig: stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. Leiden voegt hier een categorie aan toe, namelijk wijkontsluitingswegen. Het gaat daarbij om wegen waar de verblijfsfunctie belangrijk is, maar het verkeeraanbod zodanig is en blijft, dat hier ook de verkeersfunctie op een verantwoorde wijze moet worden geborgd. Deze wijkontsluitingswegen liggen vooral in en rond de binnenstad. Uit de resulterende kaart die de gehele ontsluitingsstructuur van Leiden weergeeft, volgen opgaven voor weginrichtingen.

Naast de categorisering van de wegen is ook gekozen voor een aantal andere maatregelen die het functioneren van de wegenstructuur bepalen:

• ten eerste is er voor gekozen op de Rijnzichtbrug slechts verkeer in één richting mogelijk te maken (nadat het project Ontsluiting Bio Science Park is voltooid). Dit heeft een grote positieve uitwerking op de Morsweg, waar op dit moment de situatie op meerdere vlakken (verkeersveiligheid, leefbaarheid) erg problematisch is;
• verder wenst Leiden de Spanjaardsbrug voor autoverkeer af te sluiten. De brug blijft alleen open voor OV en langzaam verkeer. De situatie op en rond de brug is namelijk bijzonder ongeschikt om grotere hoeveelheden verkeer te verwerken. De afsluiting zorgt ervoor dat meer verkeer gebruik maakt van de Leidse Ring en dat het kruispunt Sumatrastraat ¡V Lage Rijndijk een betere inrichting kan krijgen. Leiden gaat in overleg met Leiderdorp over deze maatregel;
• ook gaat Leiden werken aan het versterken van de voetgangersvriendelijkheid in de binnenstad, in de vorm van een aaneensluitend gebied in de historische stad waar de (toeristische) bezoeker van de binnenstad meer centraal staat. Dit wordt vertaald in een voetgangersvriendelijke inrichting van de straten, routing en eventuele tijden voor laden en lossen. De manier waarop en de exacte ligging van dit gebied is in de nota nog niet bepaald. Dit is een uitwerkingsvraag die met bewoners de komende tijd opgepakt zal worden;
• tot slot is de aansluiting van Meerburg en het Waardeiland op de Hoge Rijndijk een onderwerp dat aandacht vraagt en met omwonenden zal worden uitgewerkt.

De nota bevat ook maatregelen op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid. Voor leefbaarheid is de introductie van de Leidse Ring al een positieve ontwikkeling: bundelen op de Leidse Ring betekent dat andere wegen minder verkeer te verwerken krijgen en op de Leidse Ring zijn extra maatregelen mogelijk om de gevolgen voor de leefbaarheid te beperken. Voor duurzaamheid is het belangrijk meer gebruik te maken van duurzame vormen van transport. Vooral het bevorderen van het gebruik van de fiets en het OV dragen hieraan bij. De nota noemt ook andere maatregelen op het gebied van duurzaamheid, zoals stedelijke distributie en het toepassen van mobiliteitsmanagement.

Leiden kent geen black spots (locaties met bovenmatige ongevallencijfers), maar er zijn wel locaties waar verbetering van de verkeersveiligheid wenselijk is. De nota benoemt een aantal locaties voor projecten om de veiligheid te verbeteren. Daarnaast zijn verkeerseducatie en publiekscampagnes manieren om de veiligheid te verbeteren. Voor die laatste maatregelen sluit de gemeente aan bij Holland-Rijnland.

Bij het OV-beleid is gekeken naar gedetailleerde gegevens over het reisgedrag van OV-reizigers die beschikbaar zijn als gevolg van de introductie van de OV-chipkaart. Vervolgens is beschreven hoe aan een beter OV gewerkt zal worden. Eerder is al gekozen voor de komst van een aantal lijnen met Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Deze HOV-lijnen en het spoornet zijn de dragers voor het OV-systeem. Hieronder zijn er vooral ontsluitende buslijnen die de wijken bedienen. Ten behoeve van de volgende concessie (waar de gemeente niet de bepalende partij in is, maar wel invloed op heeft) zal de gemeente zoeken naar mogelijkheden die beter aansluiten op het werkelijke reisgedrag van OV-gebruikers en die meer rekening houden met andere belangen in de stad (zoals leefbaarheid). Ook innovatieve mogelijkheden (zoals nieuwe soorten vervoermiddelen voor het OV) komen hierbij aan bod. Verder is een essentiële ontwikkeling voor het OV dat Leiden het busstation verplaatst naar de andere zijde van het station. Dit heeft meerdere voordelen voor de openbare ruimte, en brengt gevolgen voor de belasting van het wegennet met zich mee.

De beleidsnota noemt op het gebied van voetgangers een beperkt aantal projecten: het verbeteren van de routes voor de voetganger van station Leiden Centraal naar het Bio Science Park en naar de binnenstad, en het realiseren van goede looproutes vanaf de nieuwe parkeergarages. Voor het overige is het voor de voetganger vooral belangrijk dat in de ontwerpen van de openbare ruimte altijd goed naar de belangen voor de voetganger wordt gekeken, ook van de kwetsbare doelgroepen hierbinnen.

Voor de fiets wordt het staande beleid uit de Nota Herijking Fietsroutes Leiden 2013-2020 doorgezet, met daarbij een aantal aanvullingen. Voor meer fietsgebruik is het vooral belangrijk dat de fietser beschikt over snelle en directe routes. Daar worden projecten voor uitgevoerd, voor een deel tussen Leiden en andere gemeenten, voor een deel binnen Leiden zelf. Ook komen er extra inspanningen op het gebied van fietsparkeren.

Op het gebied van parkeren is al een aantal belangrijke keuzen ingezet: de realisatie van nieuwe parkeergarages en de uitbreiding van gereguleerd parkeren. De beleidsnota benoemt de verschillende achterliggende doelen van het parkeerbeleid en somt de maatregelen om de doelen te halen op, waarvan eerdergenoemde parkeergarages en het gereguleerd parkeren de voornaamste zijn.

Bij verplaatsingen met het OV is er nagenoeg altijd sprake van ketenmobiliteit. Dat wil zeggen, bij de verplaatsing gebruikt de OV-reiziger ook voor- en natransport. Door het voor- en natransport beter te laten plaatsvinden, wordt het gebruik van het OV bevorderd. De voornaamste maatregelen hiertoe zijn het verbeteren van het fietsparkeren en de looproutes bij de stations. Hier worden inspanningen toe verricht.

Ook maatregelen op het gebied van verkeersmanagement maken deel uit van de Mobiliteitsnota. De meest omvangrijke maatregel die de gemeente zal nemen, is het sterk uitbouwen van het monitoringssysteem van het verkeer. De gegevens die als gevolg hiervan beschikbaar komen, bieden verschillende mogelijkheden om het verkeer beter te laten afwikkelen, waaronder het gebruiken van geavanceerdere algoritmes voor verkeerslichten, en het koppelen van de gegevens aan de vaarwegmanagementcentrale van de provincie. Met de laatste maatregel beogen wij dat de brugopeningen van de provinciale bruggen beter worden afgestemd op het wegverkeer.

4.8.1.4 Beleidsregels parkeernormen

Op 1 november 2014 is artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening aangepast. Er is een onderdeel aan het Bro toegevoegd op grond waarvan het mogelijk is om zogenaamde 'wet-interpreterende' regels op te nemen in het bestemmingsplan. Geregeld is dat ten behoeve van de goede ruimtelijke ordening in een bestemmingsplan regels kunnen worden opgenomen, waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Hiermee is het mogelijk gemaakt om een regeling voor het parkeren op te nemen, zonder parkeernormen concreet vast te leggen en ook om te kunnen blijven werken met een parkeerfonds.

Op 29 november 2014 is vervolgens de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Deze wet regelt formeel dat de grondslag voor het opnemen van stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening komt te vervallen. Alle stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening moeten worden opgenomen in bestemmingsplannen, waaronder de parkeerregeling. Dit houdt in dat bestemmingsplannen die na 29 november 2014 worden vastgesteld artikel 2.5.30 van de bouwverordening vervalt en de parkeerregeling in het bestemmingsplan moet worden opgenomen. Dit is bepaald in het nieuwe artikel 133 van de Woningwet. Er geldt hiervoor een overgangstermijn tot 1 juli 2018: na die datum verliezen de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening hun (aanvullende) werking. Daarnaast geldt dat plannen, die vanaf de inwerkingtreding van de Reparatiewet in procedure worden gebracht, ook moeten zijn voorzien van een regeling ten aanzien van het parkeren.

In het bestemmingsplan moeten dus regels worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen zijn heeft het college van B&W op 28 februari 2012 de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto's op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto's, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto's bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

Beleidsakkoord Leiden 2018-2022

Op 17 mei 2018 hebben de onderhandelaars van D66, GroenLinks en PvdA het beleidsakkoord 2018-2022 “Samen maken we de stad” gepresenteerd. Het akkoord kent de ondertitel "Werkend aan een groen, sociaal en ondernemend Leiden" en biedt onder meer inzicht in de richting waar het beleid ten aanzien van verkeer en parkeren op gaat. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan het aanpassen van de parkeernormen voor nieuwbouw, waarbij per deelgebied een differiëntatie kan worden ingevoerd. De mogelijkheden voor meer flexibele parkeernormen worden onderzocht. Gelet op de woningbouwopgave en het belang van het realiseren van voldoende woningen binnen de gemeente Leiden is het daarbij aannemelijk dat het nieuwe parkeerbeleid een versoepeling gaat betekenen voor wat betreft de vereiste parkeernorm. Binnen Leiden worden initiatieven voor deelauto's (of andere mobiliteitsconcepten) dan ook actief ondersteunt, omdat het ook steeds minder vanzelfsprekend is om een eigen auto aan te schaffen en te kunnen parkeren. Onderzocht wordt verder wat eraan gedaan kan worden om het autobezit (zeker de tweede en derde auto) minder aantrekkelijk te maken. Hierbij kan gedacht worden aan het uitbreiden van betaald parkeren en hogere tarieven voor parkeervergunningen.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Ontsluiting

Het direct vanaf de rotonde ontsluiten van het plangebied is niet toegestaan daarvoor is de rotonde te klein. De Hoge Morsweg is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg waarvan de belangrijkste functie het afwikkelen van verkeer is. Daarom is het wenselijk om niet meer dan één uitrit op deze weg te hebben. Het advies is om de toegang tot de locatie via de Hoge Morsweg te laten lopen en de toegang zo ver als mogelijk van de te rotonde situeren, bijvoorbeeld de huidige toegang tot het terrein.

Gezorgd wordt voor een veilige ontsluiting met een goede afwikkelingskwaliteit (voor zowel snel als langzaam verkeer). Zeker een punt van aandacht bij een gebouwde parkeervoorziening (voldoende bufferruimte voor inrijden).

Aan de hand van de hoeveelheid geplande woningen en het soort woningen dient bepaald te worden of één toegangspunt voldoende is. Ook de hulpdiensten kunnen mogelijk, afhankelijk van het aantal woningen en de verkaveling een tweede inrit eisen. In dit laatste geval kan er ook volstaan worden met een voet- en/of fietspad, mits breed genoeg voor een hulpvoertuig (minimaal 3,5 meter), vanaf de Haagse Schouwweg.

4.8.2.2 Parkeren

Het parkeren wordt op de locatie opgelost. Het is niet toegestaan om langs de Hoge Morsweg parkeerplaatsen te creëren vanwege de wegcategorie. Het parkeren dient te voldoen aan de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'.

Van de benodigde parkeerplaatsen dient ten minste 0,3 parkeerplaatsen openbaar toegankelijk te zijn voor bezoekers.

In het geval bij ontwikkeling van het perceel gekozen wordt voor hoogbouw dan dient nabij de ingang van het gebouw voorzien te worden in voldoende stallingsplaatsen voor fietsen, zowel voor bewoners als voor bezoekers. Hierbij dient ook gedacht te worden aan stallingsruimte voor scooters, bakfietsen e.d.

Een parkeervoorziening op eigen terrein voldoet aan de NEN normering: bij meer dan 20% niet-vaste gebruikers dus aan de NEN voor openbare parkeervoorzieningen. Indien de buitenruimte zal gaan behoren tot de gemeentelijke openbare ruimte, dan moeten parkeervoorzieningen aangelegd worden conform het Handboek Kwaliteit Openbare Ruimte van de gemeente Leiden.

Verder dient voorzien te worden in minimaal 2% MIVA-plaatsen en laadplekken voor elektrische auto's. Ook is ruimte noodzakelijk voor een laad- en loslocatie van afvalcontainers (en mogelijk voor pakketdiensten indien alleen parkeerplaatsen in een gebouwde parkeervoorziening zullen worden gerealiseerd. Op een aanvraag voor een in- en uitritvergunning en constructie is het Handboek Kwaliteit Openbare Ruimte van de gemeente Leiden van toepassing.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Beleid waterschap

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Waterkeringen

Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen.

Verharding onbebouwde gronden

Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 500 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.9.2.2 Watertoets

Vooroverleg

Op 29 maart 2018 is voorliggend plan samen met de overige in het kader van tenderprocedure ingebrachte plannen besproken in het watertoetsspreekuur van het Hoogheemraadschap dat plaatsvindt bij de gemeente. Op voorhand werden geen belemmeringen gesignaleerd.

Beschrijving van het watersysteem

Het plangebied ligt aan de Oude Rijn. De Oude Rijn is een primaire watergang. Dat betekent dat het Hoogheemraadschap van Rijnland deze watergang onderhoudt. Op deze locatie gebeurt dit vanaf de kant.

Conclusie

Het plangebied ligt op boezemland. Dit betekent dat het verplicht is het hemelwater dat op het verhard oppervlak valt wordt afgevoerd richting de Oude Rijn.

Wanneer er meer dan 500 m2 extra verhard wordt in de nieuwe situatie is het graven van compensatiewater verplicht. In dit geval wordt er niet meer dan 500 m2 verhard, waardoor het graven van compensatiewater niet verplicht is. Bij een toename van 500-5.000 m² aan verhard oppervlak dient er 15% van de toename aan open water gecompenseerd te worden.

Het terrein is in de huidige situatie grotendeels verhard (circa 4.350 m2). Het oppervlakte verharding zal na ontwikkeling afnemen (zie Bijlage 10 Watertoets).

Langs het perceel staat een oeverconstructie waarvan het eigendom en de onderhoudsplicht bij de perceeleigenaar ligt, nu nog de gemeente. De provincie zal hier geen onderhoud uitvoeren. Bij het opstellen van de kadastrale akte, bij overdracht van het perceel aan particulieren of bedrijven, dient expliciet te worden opgenomen dat het eigendom en het beheer bij de perceeleigenaar ligt in verband met de verantwoordelijkheden voor de oever.

De recente jaarlijkse inspectie van de provincie heeft aangetoond dat de oever langs het perceel zich in een slechte staat bevindt. De gemeente heeft hier ook onderzoek naar verricht en daaruit is eveneens de slechte staat gebleken. De grondeigenaar is verantwoordelijk voor een deugdelijke, grondkerende constructie. De gemeente is verantwoordelijk voor verbetering van de oeverconstructie. Voor werken in, op of aan de oeverconstructie wordt, in verband met de instandhouding van de vaarweg, een ontheffing aangevraagd bij de dienst bureau Juridisch Beheer van de provincie.

Vrijwaringszone Oude Rijn

In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie is een vrijwaringszone van 10 m opgenomen langs de Oude Rijn. Ter plaatse van de vrijwaringszone mogen de zichtlijnen voor de scheepvaart en van bedienings- en begeleidingsobjecten niet verstoord worden. Tevens bestaat voor het hebben van werken langs de vaarweg een verbodsbepaling in Vaarwegenverordening Zuid-Holland 2015. Indien het vaarwegbelang niet wordt geschaad en de provincie akkoord is met het bouwplan kan er binnen de vrijwaringszone gebouwd worden.

Ligplaatsen

De locatie ligt naast de Haagse Schouwbrug. Voor de locatie zijn wachtplaatsen voor de brug voor de recreatievaart aangelegd. Het is hierom voor deze locatie niet mogelijk om bij de provincie ontheffing aan te vragen voor het hebben van ligplaatsen of een steiger voor de oever. Gezien de ligging voor de brug en het manoeuvreren rondom de wachtplaats staat de provincie hier geen ligplaatsen toe. De ligplaatsen in de omgeving die momenteel aanwezig zijn, zijn oude ontheffingen die komen te vervallen bij wijzing van de bestemming van het betreffende perceel en/of eigenaar/pachter.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) ondergebracht in een viertal hoofstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels;
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk.

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Artikel 2 Wijze van meten

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, speelvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, hondenuitlaatplaatsen, kunstobjecten. De bestemming 'Groen' is gegeven aan structuurbepalend openbaar groen.

Binnen de bestemming Groen zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheidingen, vlaggenmasten et cetera) mogelijk. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen. Voor reclameborden zijn specifieke bouwregels opgenomen. Wel mogen ten dienste van een gebruik als in- en uitrit bouwwerken worden opgericht die passen bij een verkeersontsluiting.

Artikel 4 Wonen

De gronden binnen de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor een gebruik ten behoeve van het wonen in brede zin. De regels laten naast een woonfunctie ook groen, water en verkeer- en verblijfsfuncties toe. Tevens zijn voorzieningen toegestaan als gezamenlijke entrees, wegen en parkeervoorzieningen, tuinen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Deze bestemming biedt enige ruimte om ontwerpen te optimaliseren om een zo hoog mogelijke kwaliteit, in brede zin, te creëren.

Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak is met uiterste zorg op het bouwperceel geprojecteerd, om aan te sluiten bij de omgeving en voldoende ruimte te behouden om alle functies tot hun recht te laten komen. In het bouwvlak zijn de maximale bouwhoogten aangegeven. Het bouwvlak waar een hoogteaccent is toegestaan kent een maximum bouwhoogte van 17,6 m. Aan de zijde van de Lutulistraat is een hoogte van maximaal 11 m toegestaan, omdat dit binnen het participatietraject is afgesproken. In het overige deel is maximum bouwhoogte 14 m.

Binnen de woonbestemming is ook het parkeren toegestaan. Deze parkeervoorzieningen mogen worden overbouwd met een dek. Op dit dek zijn enkel bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan alsook bouwwerken die ondergeschikt van aard zijn en dienend zijn aan het toegestane gebruik zoals overkappingen van trappenhuizen, installaties, bouwwerken ten behoeve van terrassen bij woningen en aankleding van de openbare ruimte.

Artikel 5 Leiding

Deze gronden zijn mede bestemd voor ondergrondse leidingen. De hartlijn van de betreffende leidingen is aangeduid.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten behoeve van de leiding(en) worden gebouwd. Ook toegestaan zijn bouwwerken ten behoeve van de overige gelden de bestemming (de enkelbestemming) indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Deze uitzondering is gemaakt omdat dergelijke bouwwerken nooit de leidingen kunnen beschadigen. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om bouwwerken (die niet ter vervanging van bestaande bouwwerken zijn) ten behoeve van de enkelbestemming toe te staan. Dit kan alleen indien de belangen van de leiding(en) niet onevenredig worden geschaad. Hiervoor wordt advies gevraagd van de beheerder van de leiding.

Voor het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist. Deze omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de belangen van de leiding(en) niet onevenredig worden geschaad. Hiervoor wordt advies gevraagd van de beheerder van de leiding.

Archeologie - Waarde 5 en 8 (Artikel 6 en Artikel 7)

De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Er mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, en ten behoeve van de overige geldende bestemming(en), beide mits de regels omtrent de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden vooraf in acht zijn genomen.

Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist, indien deze dieper dan een bepaalde maatvoering en groter zijn dan een bepaalde oppervlakte, afhankelijk in welke beschermingscategorie (5 of 8) de werkzaamheden worden uitgevoerd. Deze omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de werken en werkzaamheden geen afbreuk doen aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden. Om dit aan te tonen moet de aanvrager een archeologisch rapport overleggen. Indien noodzakelijk kunnen aan de omgevingsvergunning voorwaarden worden verbonden.

Het bevoegd gezag kan deze bestemming geheel of gedeeltelijk toevoegen, wijzigen of laten vervallen indien dit op basis van onderzoek wenselijk blijkt.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is een verbod opgenomen om bestaande parkeergelegenheid te verwijderen.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

Hierin is een regel opgenomen voor een gebiedsaanduiding, namelijk een vrijwaringszone - vaarweg voor het beschermen van de provinciale vaarweg die in het plangebied loopt in het water de Oude Rijn.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Op grond van de algemene afwijkingsregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

13.1 Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen

In deze regel is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik. Deze vereisten werden voorheen geregeld in de gemeentelijke bouwverordening, maar moeten per 29 november 2014 in bestemmingsplannen worden gewaarborgd.

Ter bepaling wanneer sprake is van voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor het laden en lossen (inclusief de maatvoeringen voor parkeerplaatsen en opstelvakken) geldt het beleidskader 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'. Die beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden aangepast. De beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de verlening van een aanvraag om omgevingsvergunning zijn maatgevend.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Artikel 15 Slotregel

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Alle gronden in het plangebied zijn in gemeentelijk eigendom. Er is daarom geen noodzaak voor het opstellen van een exploitatieplan of het sluiten van anterieure overeenkomsten met grondeigenaren of ontwikkelende partijen. Te zijner tijd worden, bij de verkoop van de grond aan de geselecteerde ontwikkelende partij, afspraken gemaakt omtrent het te realiseren woningbouwprogramma en de inrichting van de openbare ruimte. Het kostenverhaal wordt daarbij verdisconteerd in de grondprijs. Op basis van een exploitatieberekening is geconcludeerd dat sprake zal zijn van een positieve balans.

Risico's en kansen 

Voor het project heeft een risicoanalyse plaatsgevonden.

Risico's

De risico's worden in na de maatregelen vooralsnog als laag aangemerkt. De grootste risico's betreffen:

• de saneringskosten vallen hoger uit dan de beschikbare middelen in het Leids Uitvoeringsprogramma Bodem en Ondergrond (LUBO, voorheen bestemmingsreserve bodemsanering);
• Bij een eventueel tekort op de ontwikkeling kan leiden tot een negatief resultaat in de grondexploitatie;
• bezwaren uit de omgeving waardoor vertraging ontstaat.

Kansen

In samenwerking met de te selecteren marktpartij zal in de tijd naar het uitvoeringsbesluit gezocht worden naar optimalisaties. Zowel op fiscaal als financieel gebied zal bekeken worden of er voordelen te behalen zijn.

Conclusie

De ontwikkeling van de Oude Rijnlocatie heeft voor de gemeente Leiden geen negatieve financiële consequenties. Voorliggend bestemmingsplan is hiermee economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat aan het ene belang minder gewicht wordt toegekend dan aan het andere belang.

Ter voorbereiding op voorliggend bestemmingsplan hebben verschillende participatiemomenten plaatsgevonden. Hierbij is eerst in beeld gebracht hoe belanghebbenden/omwonenden de locatie waarderen en welke uitgangspunten vanuit de omgeving belangrijk zijn en zijn deze onderdelen omgezet naar concrete kaders. Deze kaders zijn vervolgens weer teruggekoppeld aan de omwonenden. Uit deze terugkoppeling is geconcludeerd dat de ontwikkeling inmiddels kan rekenen op een breed draagvlak in de buurt.

Gelet op de omvang en zorgvuldigheid van het participatietraject en de mate van informatie verstrekt aan belanghebbenden heeft de raad in de besluitvorming over het kaderbesluit (projectopdracht en kavelpaspoort) besloten dat geen inspraakfase doorlopen hoeft te worden, maar dat de feitelijke ruimtelijke procedure start met ter inzage legging van een ontwerp-bestemmingsplan.

6.2.2 Zienswijzen

De reacties in het participatietraject zijn meegenomen in de totstandkoming van het ontwerp-bestemmingsplan. Dit ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie gelegd. In die termijn kan een ieder een zienswijze tegen het ontwerp indienen.

Ingediende zienswijzen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan.