Peperstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

In de afgelopen decennia heeft de gemeente Zaanstad ingezet op de ontwikkeling van het centrum tot een aantrekkelijk gebied om te wonen, te werken en te verblijven. De focus lag met name op de ontwikkeling Inverdan, ten westen van de Zaan. Nu dit project nagenoeg gereed is, heeft de gemeente in 2019 de ambitie gesteld om dit door te trekken naar de andere kant van de Zaan.

Het gebiedsperspectief Centrum Oost 2040 (vastgesteld in 2019), beschrijft de vernieuwing van de Peperstraat als één van de cruciale ingrepen om dit deel van het stadscentrum tot leven te wekken. De investeringen in de Peperstraat maken in het omliggende gebied een keten van verbeteringen mogelijk. Zo wordt door extra parkeergelegenheid te maken in de Peperstraat de parkeerdruk op het hele gebied verminderd. Vervolgens kan De Burcht (nu nog alleen een parkeerterrein) worden ontwikkeld tot het nieuwe hart van de wijk, met woningen en voorzieningen en kan de Prins Hendrikkade worden omgevormd tot een groene boulevard langs de Zaan. Aan de oostelijke kant van de Peperstraat (over de Wibautas ter hoogte van de H. Gerardstraat) wordt een hoogwaardige OV-verbinding gerealiseerd die het gebied verbindt met Kogerveld, de Achtersluispolder en Amsterdam-Noord. De halte Peperstraat wordt een toegangspoort tot het stadscentrum, zoals NS-station Zaandam dat is aan de westzijde.

Sinds de vaststelling van het Perspectief is het tekort aan woningen nog meer toegenomen. Koopwoningen zijn voor veel mensen onbetaalbaar geworden en er zijn jarenlange wachtlijsten voor een huurwoning. Een groot deel van de woningzoekenden is hierdoor genoodzaakt langer thuis te blijven wonen of een woning te delen. Ook de gemeente Zaanstad heeft de aankomende jaren een belangrijke woningbouwopgave op te lossen. De druk op de regionale woningmarkt is groter dan ooit, en ook in Zaanstad is deze druk volop te voelen. Zaanstad heeft vanouds een grote voorraad betaalbare koopwoningen, maar dit aanbod staat door prijsstijgingen onder druk. De sociale huurmarkt is op dit moment erg krap en is er sprake van lange wachtlijsten. De gemiddelde wachttijd voor starters is inmiddels opgelopen naar 11 jaar. Voor mensen die een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning hebben en niet kunnen of willen kopen, zijn middendure huurwoningen nodig. Toevoegen van verschillende segmenten woningen aan de Zaanse voorraad is dus noodzakelijk.

Om de hierboven genoemde opgaven voor de Peperstraat te realiseren, zijn plannen ontwikkeld en is dit bestemmingsplan opgesteld.Een plan dat de transformatie van dit gebied mogelijk maakt. Het voorliggende bestemmingsplan maakt maximaal 571 woningen, een grote verdiept gelegen parkeergarage en bijbehorende commerciële functies mogelijk, inclusief de bijbehorende herinrichting van de openbare ruimte.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Bloemgracht, aan de oostzijde door de H. Gerdhardstraat, aan de zuidzijde door de Talmabuurt en aan de westzijde door de Zaan.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: www.pdok.nl)

1.3 Voorgaande bestemmingsplannen

Dit bestemmingsplan vervangt (een gedeelte van) de volgende beheersverordeningen en bestemmingsplannen:

• Inverdan (30 juni 2016)
• Van Spoorbrug tot Sluis (1 december 2016)
• Paraplubeheersverordening woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur (8 juli 2021).

De regels uit de paraplubeheersverordening 'woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur' zijn overgenomen in dit bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Uitsnede geldende beheersverordeningen 'Van Spoorbrug tot Sluis' en Inverdan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Peperstraat'. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over de voorgenomen plannen, de uitgevoerde onderzoeken en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de bestemmingsregels en op de verbeelding staan. Daarbij wordt onder andere ingegaan op de geldende beleidskaders en onderzoek naar de haalbaarheid aan de hand van de uitgevoerde onderzoeken. Daarbij wordt ook een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes.

In de bijlagen bij de toelichting staan alle belangrijke beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Ook wordt thema-specifiek beleid toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het bestemmingsplan. Daarnaast bevat de bijlagen diverse onderzoeksrapportages. Na de periode van ter inzage ligging van het ontwerpbestemmingsplan worden in de bijlagen ook de beantwoording van de zienswijzen en ambtshalve wijzigingen verwerkt.

Hoofdstuk 2 Wat wordt mogelijk gemaakt met dit plan?

2.1 Bestaande situatie

De Peperstraat heeft in de bestaande situatie een grotendeels samenhangend bebouwingsbeeld, bestaande uit veelal 3 bouwlagen. De bebouwing kenmerkt zich met name door een commerciële plint, met daarboven deels kantoorruimte, maar vooral woningen (122 in totaal).

Bebouwing 

De bebouwing langs de Peperstraat is veelal gerealiseerd begin jaren 60, is sterk verouderd en kent in de plint veel leegstand. De gebouwen stammen uit de wederopbouwperiode en hebben een horizontale geleding. De lengte van de blokken wordt extra versterkt door de uitkragende doorlopende luifels. Dit,samen met het brede wegprofiel, sluit aan bij de stedenbouwkundige visies en idealen uit de naoorlogse periode. Vandaag de dag zijn de ideeën echter veranderd. De oude structuur, stenig, zakelijk en met weinig groen en variatie, wordt niet meer gezien als een aantrekkelijke winkel- en woongebied.

Aan de Zaan staat het in 1962 gebouwde havengebouw 'Beatrixtoren'. Dit gebouw was destijds de eerste woonflat van Zaandam. Een nadere beschrijving van de historische context van de Peperstraat en de Beatrixtoren is beschreven in paragraaf 4.1.

Figuur 2.1: Aanzicht Peperstraat vanaf de Zaanzijde (bron: Google Street View)

Figuur 2.2 Luchtfoto Peperstraat

2.2 Aanloop bestemmingsplan

MAAK.Zaanstad

De gemeente heeft in het kader van MAAK.Zaanstad een aantal doelstellingen en ambities geformuleerd voor de toekomst van het gebied Centrum-Oost, waar de Peperstraat een belangrijk onderdeel van vormt. Deze ambities zijn mede een uitdrukking van het gemeentebrede beleid t.a.v. de 6 strategische opgaven benoemd in de Omgevingsvisie.

Voor Centrum-Oost zijn die opgaven vertaald in een Gebiedsperspectief, waarin de ambities voor 2040 staan beschreven: "In 2040 is Centrum-Oost getransformeerd naar een duurzaam aantrekkelijk onderdeel van het centrum voor bewoners en bezoekers van Zaanstad. Het motto voor deze transformatie is Ontmoeten, Verblijven en Verbinden (sociaal en ruimtelijk)".

Belangrijke uitgangspunten om dit te bereiken zijn:

• Het vergroten van de verblijfskwaliteit en de toegankelijkheid, onder andere door vergroening en het beter benutten van de aanwezigheid/kwaliteit van de Zaan;
• Kwaliteitsimpuls door toevoeging van een mix aan woningen, in balans met de omgeving;
• Maatschappelijke voorzieningen zijn een onlosmakelijk deel van deze gebiedsontwikkeling;
• Een klimaatbestendige en CO2 neutrale wijk met inzet op lokale energieopwekking;
• Een bruisende eigen toevoeging aan het centrum, die de aantrekkingskracht op bezoekers en bewoners van Zaanstad vergroot, onder andere door inzet op versterken van de cultuurhistorie.

Bovenstaande thema's zijn vertaald in een ruimtelijk raamwerk, dat de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling weergeeft, De thema's en het ruimtelijk raamwerk vormen samen het toetsingscriterium voor de afwegingen die in het kader van de planontwikkeling gemaakt worden.

Binnen deze uitgangspunten zijn voor de locatie Peperstraat, maar ook voor andere plekken, plannen tot stand gekomen. Om richting te geven aan de ontwikkeling van de Peperstraat is in 2021 een Ruimtelijk Programma van Eisen (RPvE) opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad.

Ruimtelijk Programma van Eisen

In dit RPvE is een voortoets gedaan op de ruimtelijke aspecten, die van toepassing zijn op het bouwplan. De uitkomsten hiervan zijn meegenomen in dit bestemmingsplan. Het RPvE geeft richting aan het uitvoeren van de transformatie van de Peperstraat, naar een gebied met kwalitatieve openbare ruimte en duurzame woningen.

2.3 Ontwikkelingen

Stedenbouwkundig plan

De herontwikkeling van de Peperstraat is een kans om de kwaliteit van het centrum van Zaandam verder te verbeteren. Het is ook meteen één van de meest ingrijpende ontwikkelingen in het gebied. Zowel op ruimtelijk niveau als op persoonlijk niveau voor de bewoners en ondernemers van de Peperstraat. De ontwikkeling houdt in dat de huidige gebouwen worden gesloopt. Het gaat om de sloop van 122 huurwoningen en circa 13.000 m² BVO commerciële ruimte.

In de nieuwbouw worden maximaal 571 woningen gerealiseerd, waardoor het grote tekort aan woningen afneemt. Gezien de toegenomen vraag naar zorgwoningen zal een deel van het woningaanbod hieruit bestaan. Maar bestaat het aanbod met name uit een mix van sociale, middeldure en vrije sector huur en koop woningen Naast de woningen worden er ook commerciële voorzieningen in de plint gerealiseerd.Tevens zullen de woningen op de begane grond een gemengde functie krijgen. Doel hiervan is dat de Peperstraat niet een straat wordt waar alleen wordt gewoond, maar er aantrekkelijke verblijfsruimte -behorend bij het centrumgebied- wordt gecreëerd.

Een belangrijk onderdeel van de herontwikkeling is de realisatie van een ondergrondse parkeergarage waar plek zal zijn voor 334 auto’s. Hiermee zal een groot deel van de parkeerdruk in Centrum-Oost afnemen. Door de realisatie van een verdiept gelegen parkeergarage wordt er ook ruimte vrijgespeeld voor meer openbaar groen. Er wordt dan ook een publiek plantsoen op het dak van de parkeergarage aangelegd.

De verdichtingsopgave van de Peperstraat gaat samen met de verhoging van de maximale bouwhoogtes. Aan de Zaanzijde worden als entree van de Peperstraat drie hogere bouwvolumes mogelijk van circa 35 tot maximaal 64 meter hoog. Vervolgens verloopt de bebouwingshoogte van de diverse gebouwen aan weerzijden van de Peperstraat af van circa 20 meter tot aan circa 10 meter bij H. Gerhardstraat. Een belangrijk verschil met het oorspronkelijk bebouwingsbeeld is de toepassing van kappen. Ook verdwijnt de daarin dominante horizontale geleding.

De stedenbouwkundige structuur van de Peperstraat, gekenmerkt door tweezijdige bebouwing langs de straat blijft wel grotendeels behouden. In aanvulling daarop wordt boven de ingang van de parkeergarage aan de oostelijke entree van de straat een nieuw woongebouw met een bouwhoogte van maximaal 34,5 meter centraal in de ruimte toegevoegd. Deze bebouwing markeert straks de oostelijke entree van het centrum van Zaandam. Op de begane grond wordt dat gebouw voorzien van horeca met de mogelijkheid voor een terras aan het nieuwe plantsoen.

Voor een uitgebreidere omschrijving van de stedenbouwkundige uitgangspunten van het plan, wordt verwezen naar paragraaf 4.2.

Figuur 2.3 Artist impression stedenbouwkundig plan Peperstraat (bron: PPHP)

Hoofdstuk 3 Verantwoording

3.1 Wat houdt het plan in?

De herontwikkeling van de Peperstraat geeft uitvoering aan de uitgangspunten, zoals zijn vastgesteld in het gebiedsperspectief MAAK Zaanstad Centrum Oost. Het wordt een groener, autoluwer gebied met ruimte voor ontmoeting, gezelligheid, spelen en bewegen. Auto's kunnen worden geplaatst in de grote, ondergrondse parkeergarage, zodat op het maaiveld meer ruimte is voor groen, voetgangers en fietsers. Doordat in deze garage een groot deel van het bezoekersparkeren in Centrum-Oost kan worden gevestigd, worden op andere locaties kwalitatief hoogstaande ontwikkelingen mogelijk. De herontwikkeling van de Peperstraat is daarmee de katalysator voor meer ontwikkelingen in een groter gebied en hierdoor een belangrijke kwaliteitsimpuls. De nieuwe bebouwing in de straat gaat bijdragen aan een hogere (verblijfs)kwaliteit en de leefbaarheid wordt verbeterd door aantrekkelijke functies in de plint. Tevens wordt door het toevoegen van woningen in een divers huur- en koopaanbod het draagvlak voor voorzieningen vergroot.

Mede door de komst van het plantsoen bovenop de parkeergarage en het dichtere/meer stedelijke bebouwingsbeeld, wordt de Peperstraat een levendige stadsstraat met een hoge verblijfskwaliteit. In de toekomst wordt hier gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Meer westelijk, richting de Zaan, neemt het aandeel centrumfuncties, zoals restaurants, cafés, culturele voorzieningen en winkels toe.

Bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de Peperstraat mogelijk. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de onderbouwing van het plan. Naast stedenbouwkundige uitgangspunten komen daarbij thema's zoals duurzaamheid, cultuurhistorie en diverse omgevingsaspecten hier uitgebreid aan bod.

Hoofdstuk 4 Planonderbouwing

4.1 Cultuurhistorische waarden

Toetsingskader

Besluit Ruimtelijke ordening (Bro)

Bij wijziging van een bestemmingsplan is het verplicht om een beschrijving op te nemen hoe is omgegaan met de aanwezige cultuurhistorische waarden (artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening). Dat betekent dat een cultuurhistorische verkenning van de plek met daaraan gekoppeld de waardering moet worden opgesteld. Vervolgens moeten daaraan conclusies worden verbonden en dit moet worden verankerd in het bestemmingplan.

Erfgoedwet

De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt ook de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk. De keuze voor bijvoorbeeld een andere bouwplek voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwplek zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

Archeologienota Zaanstad

In de Archeologienota Zaanstad 2009 staan de gebieden van archeologische waarde binnen de gemeente aangegeven. Vervolgens zijn deze gebieden bij de actualisatie van de bestemmingsplannen opgenomen als archeologische dubbelbestemmingen. Aan omgevingsvergunningen voor projecten, die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Die eisen worden ook opgenomen in projectbesluiten en afwijkingen van het bestemmingsplan.

Erfgoedstrategie

In 2019 is de (actualisatie van de) Erfgoedvisie vastgesteld, de Erfgoedstrategie 2019-2023, Erfgoed Leeft!. In deze erfgoedstrategie wordt ingegaan op hoe de gemeente Zaanstad het erfgoed wil beschermen en een blijvende plek geven te midden van een veranderend landschap. Hiermee wordt aangesloten op de actuele ambities van het Rijk en de provincie.

In de Erfgoedstrategie (2019-2023) staat ook aangegeven dat het behouden en mogelijk versterken van de kwaliteit en identiteit bij (gebieds)ontwikkeling uitgangspunt is en dat erfgoed als basis genomen wordt bij transformaties en verdichtingsopgaven van ontwikkelgebieden. Ook worden cultuurhistorische waarden in stedenbouwkundige kaders voor ontwikkelingen opgenomen.

Visie op dijken dijken, linten en paden

In het vastgestelde beleid “Identiteit van Zaanstad” staat dat de gemeente karakteristieke bebouwing langs de dijken, linten en paden koestert en behoud en herstel van de historische bebouwing stimuleert. De door de gemeenteraad in 2020 vastgestelde visie op de Zaanse linten, dijken en paden is van kracht met de daarin genoemde waarden en richtlijnen.

MAAK Zaanstad

MAAK Zaanstad wil het goede versterken en het minder goede verbeteren. Hiervoor moet wel eerst bepaald worden wat de identiteit en kwaliteit van het te ontwikkelen gebied is.

Historie

In deze subparagraaf wordt ingegaan op het historische ontstaan van de Peperstraat en omgeving. In deze paragraaf zijn teksten vanuit de Cultuurhistorische Verkenning Het historische hart van Zaandam (juli 2016) opgenomen.

11e-14e eeuw: ontstaan van Zaanderdam en dijken

In de middeleeuwen bestond Noord-Holland achter de duinen uit een onbewoond veenmoeras met binnenmeren, die in verbinding stonden met elkaar en met de zee. In de 11de en 12de eeuw werd het moeras ontgonnen door boeren. Zij maakten het land begaanbaar en groeven sloten om zo het land te ontwateren en geschikt te maken voor bewerking. Ook het veengebied aan weerzijde van de Zaan werd in deze tijd op deze manier ontgonnen. De eerste bewoners hadden zich in de 11de en 12de eeuw gevestigd bij de monding van de Zaan. In deze periode had de graaf van Holland het hof Oud-Zaanden gesticht nabij wat nu de Havenbuurt is. Door de vele ontginningen in het gebied daalde het land echter drastisch, waardoor overstromingen ontstonden. Zo was er in 1178 een grote vloed. In deze tijd werd het hof Oud-Zaanden verlaten en werd besloten om dijken aan te leggen in het waterrijke Noord-Holland. Rond 1300 was het dijkenstelsel in Noord-Holland zo goed als gereed. In het huidige historische hart van Zaandam waren aan het eind van de 12e eeuw of in de 13de eeuw dus al de zeedijken aanwezig. Op de westoever was dit de Hogendijk en op de oostoever de Zuiddijk om het land te beschermen tegen de getijden en overstromingen vanuit het IJ. Tussen 1288 en 1300 werd een dam in de Zaan aangelegd, de Hogendam. De dam verbond de Hogendijk en de Zuiddijk met elkaar. Omstreeks 1313-1320 wordt voor het eerst melding gemaakt van een sluisje in de dam, de Wormersluis. Iets ten westen van deze sluis werd de Westzanersluis gemaakt. Volgens bronnen dateerde dit sluisje uit 1308. De dam is lange tijd de enige landverbinding tussen het oostelijke en westelijke deel van de Zaanstreek geweest.

Met de aanleg van deze dam start ook de geschiedenis van het huidige Zaandam. De eerste bewoners bouwden hun huizen langs de zeedijken. De Hogendijk en de Zuiddijk zijn de eerste bewoonde straten van Zaandam. Aan beide zijden van de Zaan ontstond een nederzetting,Westzaandam en Oostzaandam. Aan het begin van de 14de eeuw werden beide dorpen voor het eerst vermeld. Economisch vormden de tweelingdorpen een eenheid, maar bestuurlijk waren het gescheiden dorpen.

Figuur 4.1 Middeleeuwse structuur van Zaandam met de dam in de Zaan, de hoge- en lagedijken en een kerk op de terp.(detail van kaart van Joost Jansz 1575)

Omdat ook de Zaan zo nu en dan buiten zijn oever trad werden langs de Zaan ten noorden van de dam ook dijken gemaakt, de zogenaamde 'lage dijken'. Langs de dijken breidden de beide dorpen zich steeds verder uit. Tevens werd vermoedelijk al in de 14e eeuw (rond 1350) een kapel op een terp ten oosten van de dam gebouwd.In 1449 werd deze kapel vergroot en kort na 1460 werd er een toren opgebouwd. Het buurtje om deze kapel zou zich later ontwikkelen tot de Klauwershoek. De Klauwershoek is daarmee het oudste buurtje van het historische hart van Zaandam.

15e-16e eeuw: de ontwikkeling van de Klauwershoek

In de 15e eeuw bleven West- en Oostzaandam kleine nederzettingen. Pas in de 16e eeuw groeien beide dorpen flink. In de tweede helft van de 16e eeuw werd de invloed van Amsterdam qua handel steeds groter. De Zaan werd de belangrijkste toegang tot Noord-Hollandse wateren en daarmee groeide de activiteiten rond de Hogendam. Aan het eind van 16e eeuw maakte Zaandam een groeispurt door. De dam was het ontmoetingscentrum van de dorpen geworden. De bebouwing breidde zich aan de oostzijde uit rondom de kerk en langs de Zuiddijk. Rond de kerk was inmiddels een bedrijvig buurtje ontstaan, bewoond door zeelieden, scheeps-timmerlieden, vissers en klauwers. Klauwers waren de ambachtslieden, die de naden op het scheepsdek en in de wanden van het schip dichtten met henneptouw en pek. Zo kreeg het buurtje later de naam Klauwershoek. De Noorderkerkstraat gaf via de straat 'na 't Seiltie' (de huidige straat Klauwershoek) toegang tot de huidige Oostzijde. Ook hier ontstond steeds meer bebouwing. Dit gedeelte van Oostzaandam zou in de 17e eeuw uitgroeien tot de Peperbuurt.

Figuur 4.2: Detail kaart 'Sanerdam' met scheepswerven op de oostoever, 1598 (Waterlandarchief)

17e-18e eeuw: Peperbuurt

Aan het begin van de 17e eeuw ging het voorspoedig met de economie in Noord-Holland.

Zaandam ontwikkelde zich in deze periode tot grootste industriegebied van Europa. In Zaandam concentreerde zich de scheepsbouw en aanverwante bedrijvigheid.

Na het eerste kwart van de 17e waren de hoge en lage dijken en de dam volgebouwd en kwamen in het land industriemolens. Naar deze molens werden, dwars op de dijken, langs de Middeleeuwse sloten, paden aangelegd. Vanwege ruimtegebrek langs de dijken werden deze paden bebouwd. De meeste paden zijn in de tweede helft van de 17e eeuw aangelegd.

Het oudst bekende padregelement van de Zaanstreek is dat van de Peperstraat uit 1622. Rond het pad ontstond de Peperbuurt, ook wel bekend als de Bierkaai. Bier- en wijnhandelaren hadden hier hun bedrijven. Samen met Klauwershoek vormde deze buurt het centrum van het 17e eeuwse “Saerdam”. Hoewel er sprake was van twee dorpen met ieder hun eigen bestuur, werden de beide gedeelten buiten de Zaanstreek als één geheel gezien en stonden bekend als Saerdam, Zaardam, Saardam, Zanerdam, Sanerdam, Saenredam, Zaanredam, Saenderdam of Zaanderdam.

Ondanks de economische malaise in de Republiek in de 18e eeuw groeide Zaandam aan het begin vande 18e eeuw nog met gemiddeld 16 tot 17 huizen per jaar. Na 1730 begon ook de economie in Zaandam terug te lopen, het inwoneraantal stabiliseerde zich. In deze tijd veranderde verder weinig in de dorpen. Op de kaart van Zaandam van Johannes Dou uit 1745 zijn de bebouwde dijken en paden te zien, evenals de molens in het veld. Deze structuur was in de 17e eeuw ontstaan en bleef in deze eeuw vrijwel hetzelfde.

Figuur 4.3: Centrum Zaandam rond 1812

19e eeuw: de Burcht en het Noordzeekanaal

In 1812 werden Oost en Westzaandam in 1812 bij elkaar gevoegd tot één gemeente: Zaandam. De Hogedam was al eeuwen het ontmoetingscentrum van de beide dorpen en een plek nabij deze dam werd dan ook geschikt geacht voor het nieuwe gemeentehuis. Iets ten zuiden van Klauwershoek was een buitendijks stuk land,'de Burcht' genoemd. Hier werd in 1848 het nieuwe gemeentehuis gebouwd naar ontwerp van de stadsarchitect van Purmerend, W.A. Scholten. Ten zuiden van het gemeentehuis ontstond een park met daarlangs een pad. Het pad werd verhard met klinkers en erlangs kwamen bomenrijen waardoor een mooie laan ontstond waar men kon flaneren. In de 20e eeuw werd dit pad verbreed tot de kade die het nu is en het gebied erachter werd het later opgehoogd en is nu parkeerplaats De Burcht. Al het groen is vrijwel verdwenen.

Aan het begin van de 19e eeuw was de economie in Zaandam nog steeds schrikbarend slecht. De scheepsbouw was bijna geheel verdwenen. Een deel van de molens was afgebroken. De bebouwing nam af; in het oostelijke deel van Zaandam verdwenen ongeveer 4 huizen per jaar. Op de kaart van Zaandam rond 1812 is te zien dat de 17e eeuwse structuur nog steeds aanwezig was. De dijken en paden waren volgebouwd, waarbij in Westzaandam meer paden waren ontstaan dan in Oostzaandam. Ook de sloten waren nog aanwezig. De bebouwing bestond nog voornamelijk uit één- of tweelaagse panden onder een zadeldak. De smalle, rechthoekige bebouwing stond nog steeds ordelijk langs de dijk, paden of met de gevel naar de kerk gericht. Alleen in de Peperbuurt waren de panden gevarieerder van vorm en stonden deze 'verstrooid' op de percelen. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het soort bedrijvigheid wat er zich in deze buurt had ontwikkeld. Aan de Zaan stonden bijvoorbeeld pakhuizen.

Pas in het laatste kwart van de 19e eeuw veranderde er weer veel. Met de aanleg van het Noordzeekanaal in 1874 en de vernieuwing van de zeehaven in de Voorzaan in 1884 verbeterde de positie van Zaandam. In deze periode verschijnen de grote fabrieken op de Zaanoevers in Zaandam en de Koog. Verder werd de Zaanstreek aangesloten op het rijkswegennet door de aanleg van de Communicatieweg in 1849 en kwamen in 1869 en 1878 de spoorlijnen gereed tussen respectievelijk Zaandam - Uitgeest en Zaandam - Amsterdam. Ook tussen de Zaanse dorpen onderling werden wegen aangelegd. Dit alles zorgde voor een opbloeiende economie aan het einde van de 19e eeuw en dit zorgde voor een grote groei van het aantal huizen en het ontstaan van nieuwe woonbuurten. Tevens verdwenen de molens langzaam uit het Zaanse landschap. Ten behoeve van de hygiëne werden veel sloten in Zaandam gedempt. Het dakenlandschap werd ook diverser en bestond uit zowel zadeldaken als schilddaken. In de Peperbuurt stonden langs de Zaan voornamelijk grote pakhuizen met hun zadeldaken haaks op de Zaan.

Figuur 4.4: Noordwest hoek Peperstraat (fase II) met huidige locatie Beatrixbrug, linksboven begane grond De Fabriek (gemeentearchief, 1954)

20e eeuw: Plan Nieuwe Dam

In de wederopbouw periode na de Tweede wereldoorlog stelde de komst van het autoverkeer opnieuw nieuwe eisen aan de binnenstad van Zaandam. Zaandam werd aan de Oostzijde uitgebreid (Oostzijderveld) met nieuwe woningbouwontwikkeling. Hiervoor moest de bereikbaarheid en verkeerscirculatie van de stad worden verbeterd. De ontsluiting van Zaandam met Amsterdam vond plaats via de Hempont, waardoor de Provinciale weg langs het spoor in Zaandam de belangrijkste ontsluiting was. In 1954 werd in het saneringsplan voor de binnenstad 'Plan Nieuwe Dam' de stedenbouwkundige visie gepresenteerd. Het gemeentebestuur van Zaandam koos voor een radicale aanpak om de verkeersproblematiek op te lossen. Het ingrijpende plan behelsde de bouw van de Beatrixbrug, een nieuwe, bredere Wilhelminabrug, nieuwe toegangswegen en veel, heel veel breekwerk in de binnenstad. Ook was er behoefte aan woningsanering, om aan de nieuwe eisen van volkshuisvesting te voldoen. In de periode 1958-'65 werd het ingrijpende plan uitgevoerd, waarbij naar schatting 200 huizen en bedrijfspanden verdwenen en het centrum van Zaandam een metamorfose doormaakte. Hierbij werd de Gedempte Gracht ingezet als belangrijkste verkeersontsluiting en werd deze voorzien van een nieuwe brug over de Zaan en doorgetrokken over de Peperstraat. Hiermee werd dit direct de belangrijkste ontsluiting over de Zaan. Dit zorgde ervoor dat Zaandam, dat voorheen enkel aan de westzijde met de Hempont aan Amsterdam verbonden was, nu de belangrijkste verkeersroute aan de oostzijde van de stad heeft liggen.

De Peperhoek verdween volledig voor de aanleg van de oprit naar de nieuwe Beatrixbrug, aangelegd in 1957. De huidige bebouwing en het brede wegprofiel aan de Peperstraat is daarop volgend in de jaren '60 gerealiseerd en draagt de kenmerken van de idealen uit de naoorlogste wederopbouw periode. De gebouwen kennen een horizontale geleding en bestaan grotendeels uit 3 bouwlagen. De lengte wordt extra versterkt door de uitkragende doorlopende luifels aan de gebouwen. Verschillende functies werden van elkaar gescheiden. Aan de Zaan staat de in 1962 gebouwde 'Beatrixtoren'. Dit gebouw was destijds de eerste woonflat van Zaandam.

Figuur 4.5: 1961:De bouw van de oostelijke afrit van de Beatrixbrug, het begin van de huidige Peperstraat (gemeentearchief)

Onderzoek

Archeologie

Het plan valt midden in het middeleeuwse centrum van Zaandam langs de Zaan met haaks daarop de vroeg zeventiende eeuwse uitbreiding van de Peperstraat. Het gebied is daarom van archeologische waarde. In het kader van het bestemmingsplan en de vergunningaanvraag is daarom archeologisch vooronderzoek worden uitgevoerd (zie bijlage 9).

Uit dit onderzoek blijkt dat voldoende aanwijzingen aangetroffen dat het gebied dicht bebouwd is geweest in het verleden, zoals duidelijk wordt aan de hand van het booronderzoek in combinatie met het gebruikte historische kaartmateriaal. Ook zijn tijdens het onderzoek aanwijzingen aangetroffen voor de aanwezigheid van mogelijk scheepswerven met hellingen, een kerk, gebouwen, sloten en paden binnen plangebied. De resten kunnen waarschijnlijk worden gedateerd vanaf de Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd.

Het booronderzoek geeft echter geen volledig beeld. Onder de huidige bebouwing kunnen ook nog intacte archeologische resten aanwezig zijn. Ook waar de vele boringen op grote hoogte stuikten kunnen nog resten aanwezig zijn. Onder de bij het booronderzoek aangetroffen ondoordringbare puinlagen kunnen ook nog intacte resten van bebouwing en andere archeologische resten aanwezig zijn.

Ter hoogte van de Peperstraat zelf blijkt dat een zeer dikke laag ophogingsmateriaal is aangebracht waar waarschijnlijk voorafgaand de bodem is ontgraven tot in de natuurlijke bodem. Op -2,00 m NAP (ca. 1,90 m -mv) is onder het recent opgebrachte zand de top van het natuurlijke veen met daarin geulen en overstromingslagen. Uit het onderzoek blijkt verder dat mogelijke archeologische resten in de rest van het plangebied aangetroffen zouden kunnen worden vanaf -0,20 m NAP. Indien dieper wordt gegraven bij toekomstige werkzaamheden wordt geadviseerd een proefsleuvenonderzoek uit te voeren.

Ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden in het plangebied is een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

Cultuurhistorie

Inleiding

De Peperstraat heeft historisch geografische waarden als plan voor wederopbouw en sanering voor de binnenstad van Zaandam. Daarmee is een kenmerkende 20ste eeuwse laag aan het plangebied toegevoegd. De stedenbouwkundige opvatting van deze periode is herkenbaar aan de bijzondere rol van de infrastructuur in het plan. De ingrepen vanuit de wederopbouw, van de Wibaut as tot aan het Station, hebben geleid tot een breed straat profiel dat gericht was op het faciliteren van de auto. De huidige visie op de stad is heel anders. Met het plan Inverdan is ingezet in het terug geven van de publieke ruimte aan de bewoners van de stad door in te zetten op verblijfskwaliteit met groen en ruimte voor voetgangers en fietsers. De ontwikkelingen rond het station en het weer uitgraven van de Gedempte Gracht zijn daar een invulling van. De Gedempte Gracht is een voetgangers gebied geworden gericht op winkelen en verblijven. De gemeente heeft de wenst om ook Centrum Oost deze kwaliteitsimpuls te geven, waarbij de herontwikkeling van de Peperstraat centraal staat. Ook hier is de wens om de dominantie van de infrastructuur te reduceren en de verblijfskwaliteit te verhogen. Bij de realisering van deze ambitie moet de cultuurhistorische waarde van de Peperstraat als ingreep uit de wederopbouw gewogen worden. Daarvoor zijn in aanloop van de besluitvorming voor het Ruimtelijke Programma van Eisen in 2021 twee cultuurhistorische verkenningen uitgevoerd, die twee verschillende waarderingen gaven aan de bebouwing van de Peperstraat. Beide verkenningen zijn als bijlagen aan deze toelichting toegevoegd.

Waardering

In de cultuurhistorische verkenning Het historische hart van Zaandam van juli 2016 is een groot deel van de bebouwing rondom dam/sluis, Klauwershoek en Zuiddijk hoog gewaardeerd. De bebouwing aan de Peperstraat wordt niet hoog gewaardeerd, maar als gemiddeld, variërend van karakteristiek, via basisorde tot indifferent. De Beatrixtoren wordt tot de basisorde gerekend. Basisorde houdt in dat deze panden geen architectonische of stedenbouwkundige meerwaarde hebben of zijn zo ingrijpend gewijzigd dat de architectonische kwaliteiten grotendeels teniet zijn gegaan. De panden zijn wel passend in de gevelwand. Behoud van de hoofdvorm is gewenst, maar veranderingen in materiaal, maatvoering en detaillering zijn toegestaan Deze verkenning heeft het Gebiedsperspectief Centrum Oost geïnspireerd om de nadruk te leggen op de samenhang met de Klauwershoek en aansluitingen op de omgeving, wat een belangrijk uitgangspunt is geweest voor de stedenbouwkundige opzet en het ontwerp van de nieuwe bebouwing aan de Peperstraat.

Na het vaststellen van het Gebiedsperspectief Centrum Oost in mei 2019 is een tweede cultuurhistorische verkenning verricht voor specifiek de Peperstraat. Hiertoe was ook geadviseerd in de cultuurhistorische verkenning van 2016. In deze cultuurhistorische verkenning Peperstraat Zaandam van juni 2020 werd de huidige opzet van de Peperstraat van cultuurhistorische betekenis geacht als onderdeel van een grote infrastructurele aanpassing dwars op de Zaan, in het kader van de wederopbouwperiode. Dit vertelt het verhaal van de groei van Zaanstad en de verbeterde aantakking op de regio. Deze verkenning leidt tot de aanbeveling om de Peperstraat als een "open as" en als verlenging van het stadscentrum te behouden. De architectonische waarde van de bebouwing wordt per blok wisselend ingeschat. De architectonische waarde van de Beatrixtoren wordt als hoog aangemerkt. Aanbevolen wordt de Beatrixtoren te behouden. Verder worden in deze cultuurhistorische analyse de aanbevelingen en aanzien van de Klauwershoek, en de aansluitingen bij de Talmabuurt, de Bloemgracht en het sluizencomplex uit de eerdere cultuurhistorische verkenning nogmaals herhaald en bevestigd.

Stedenbouwkundige ingrepen

In de stedenbouwkundige opzet van de nieuwe Peperstraat worden een aantal forse ingrepen in de naoorlogse wederopbouw stedenbouw en architectuur gedaan, die vanuit cultuurhistorie gezien een grote waarde hebben. Dit vloeit voort uit de volgende wensen:

• het toevoegen van extra woningen aan de stad;
• het creëren van een meer divers woningaanbod;
• het verduurzamen van woningen;
• het verbeteren van de klimaatbestendigheid van de stad;
• het creëren van meer ruimte voor voetgangers en fietsers en minder ruimte voor de auto;
• betere aansluiting van de Peperstraat op historische bebouwing in de omgeving en het versterken van historische lijnen;
• het verminderen van winkelruimte buiten de centrale winkelgebieden;
• het verbeteren van de verbinding tussen het oostelijke en westelijke deel van het centrum en
• het komen tot een financieel rendabele ontwikkeling.

Om deze wensen te verwezenlijken is sloop- en nieuwbouw van de huidige bebouwing onvermijdelijk gebleken, ondanks de cultuurhistorische hoge waardering, die de cultuurhistorische verkenning uit 2020 gaf aan een deel van de bebouwing. Dit is reeds vastgelegd in het vastgestelde Ruimtelijke Programma van Eisen uit 2021.

Figuur 4.6: Peperstraat Beatrixtoren_1978_R. van Houten, beeldbank archief Zaanstad

Overwegingen en onderzoek t.b.v. afweging sloop nieuwbouw van De Beatrixtoren

Bij de verdere uitwerkingen van de plannen na 2021 is er nader onderzocht of de Beatrixtoren behouden kan blijven. Op de locatie van de Beatrixtoren is in de nieuwe opzet voorzien in een hogere toren met meer woningen. Het onderzoek heeft tot de conclusie geleid dat het vanuit stedenbouwkundig en financieel oogpunt evident is dat het bouwvolume van de geplande toren op de locatie van de Beatrixtoren nergens anders in het plan te realiseren is. Deze conclusie is verder toegelicht in de Verkenning alternatieven (sloop) Beatrixtoren, dat als bijlage 18 aan deze Toelichting is toegevoegd. zowel ingaat op de keuze van deze locatie voor een nieuwe woontoren als op de mogelijkheden van renovatie van de Beatrixtoren.

In fase 1 van het project, het gebied tussen de H. Gerardstraat en het kruispunt van de Peperstraat met de Oostzijde en de A.F. de Savornin Lohmanstraat, is het bouwvolume juist beperkt ten opzichte van eerdere plannen uit. Dit is gebeurd op basis van de stedenbouwkundige en cultuurhistorische wens van een betere overgang tussen de Peperstraat en de naastgelegen cultuurhistorisch waardevolle lage Talmabuurt (zuidkant) en Rosmolenbuurt (noordkant) en gedeeltelijk ook op het nadrukkelijke verzoek van omwonenden. De keuze voor een beperking van het bouwvolume en dan met name de bouwhoogtes in fase 1 heeft wel als gevolg dat alleen in fase 2 van het project, het deel tussen de Oostzijde en de A.F. de Savornin Lohmanstraat en de Zaan, ruimte gezocht moet worden voor een groter volume. Dat grote volume, in de vorm van een hoge woontoren is alleen te realiseren op de locatie van de Beatrixtoren. Aan de zuidelijke kant van de straat zal hoogbouw te veel afbreuk doen aan de aansluiting met de historische Klauwershoek en te dicht bij de toren van de historische Oostzijderkerk staan. Datzelfde geldt voor de noord-oost hoek van fase 2, waar zich de toren van de neogotische Sint-Bonifatiuskerk bevindt. Het is logisch dat ook nu de enige toren in de straat op deze locatie staat. De weidsheid van de Zaan en de afstand tot andere historische hoogbouw zorgt ervoor dat alleen deze locatie zich leent voor een dergelijk hoogteaccent.

Naast een alternatief voor de locatie van hoogbouw is ook de mogelijkheid van renovatie van de huidige Beatrixtoren onderzocht. Behoud zonder renovatie is namelijk niet mogelijk. Het huidige gebouw voldoet niet aan de huidige duurzaamheids-, brandveiligheids- en toegankelijkheidseisen. De conclusie is dat een renovatie met behoud van het huidige uiterlijk niet mogelijk is. De bouwfysische eigenschappen van het gebouw maakt dat het niet zonder rigoureuze en kostbare ingrepen aan de huidige eisen kan voldoen, waardoor renovatie ook niet zal leiden tot het gewenste behoud van het architectonische karakter, wat het een typerend gebouw uit de wederopbouw periode maakt.

Figuur 4.7: Artist impression nieuwe woontoren bij de Beatrixbrug (bron: PPHP)

Conclusie

In een langjarig proces van planvorming van de herstructurering van het gehele gebied met gedragen uitgangspunten als verdichting, vergroening, verduurzaming, een grotere mix van verschillende woningen, meer draagvlak voor commerciële en culturele voorzieningen, oplossingen van parkeerproblemen en een veel betere verbinding met het centrum over de brug, is er geconcludeerd dat de huidige bebouwing daarbij onmogelijk kan worden gehandhaafd.

Met de nieuwe opzet van de Peperstraat wordt verder voldaan aan diverse aanbevelingen uit de cultuurhistorische verkenningen. De Peperstraat, als verlenging van de gedempte gracht, versterkt het stadscentrum, er worden goede overgangen gecreëerd naar de historische bebouwing aan weerszijden, de openbaarheid van het sluiscomplex wordt versterkt, de groenstructuur, verkeerstructuur en straatinrichting worden verbeterd, de winkelfunctie in de plint nabij de sluis wordt versterkt en de straat wordt groener en meer natuurinclusief. Zie figuur 2.3 voor een impressie van de beoogde opzet.

4.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten

Keuzes in het ontwerp

Voor de plek is een bij Zaandam passende stedenbouwkundige invulling gemaakt. In 2020 is voor de Peperstraat een stedenbouwkundig plan opgesteld, gevolgd door een stedenbouwkundig kader in 2021. Het plan gaat uit van de volgende uitgangspunten:

• De doorgaande oost-westlijn van de Peperstraat, dwars op de Zaan en in het verlengde van de Gedempte Gracht, is uitgangspunt voor het ontwerp. Het is de drager van het centrumgebied van Zaanstad en vormt de oostelijke entree.
• Het plan voor de Peperstraat bestaat uit drie delen. Een westelijk deel ter hoogte van Klauwershoek, een midden deel en een oostelijk deel met de aansluiting op de Wibaut-as. Het westdeel is functioneel de voortzetting van het centrum, met aan weerszijden publieksfuncties, en een smal en intiem straatprofiel (als een 'vizier': wel doorzicht, maar geknepen).
• Het midden deel is juist breder gemaakt dan nu en ingericht als een langwerpig groen gebied: een groene 'vestibule' verwant aan de andere groene buurtentree's vanaf de Wibautas.
• En het oostelijk deel is de toegangsruimte tot de ondergrondse parkeergarage vanaf de Wibaut-as.
• Hiermee wordt het oorspronkelijke cultuurhistorische onderscheid tussen de verdichte Klauwershoek en het meer open achterland voorbij de Oostzijde weer beter herkenbaar gemaakt.
• Ook wordt de aansluiting tussen Oostzijde en Klauwershoek/Savornin Lohmanlaan weer vloeiender gemaakt.
• De vormgeving met wisselende kapgroottes en –richtingen en hoogte accenten bouwt voort op het silhouet van de Klauwershoek, inclusief de beide kerken (maar gedeeltelijk wel hoger).
• De locatie van de Beatrixtoren blijft een markant punt met iconische waarde om de ligging van het centrum aan de sluis en de Zaan te markeren.

Uitgaande hiervan wordt vormgegeven aan het merendeel van de cultuurhistorische aanbevelingen uit de twee cultuurhistorische rapporten. Zij betreffen m.n. het weer duidelijker articuleren van de Klauwershoek als een ruimtelijk-historische kern.

Conclusie

De oost-westlijn van de oorspronkelijke Peperstraat blijft het uitgangspunt, echter niet meer als grootschalige "open as", maar als een geritmeerde reeks van voetgangersvriendelijke ruimtes, aaneengeregen als kralen aan een ketting. Het plan sluit daarmee aan bij de stedenbouwkundige benadering ("serial vision") die ook is toegepast bij het Inverdan-project ten westen van de sluis en is overgenomen in het Gebiedsperspectief Centrum-Oost. Door het plan worden zwakke stedenbouwkundige waarden verbeterd en wordt de toekomstwaarde beter geborgd.

4.3 Wonen

Binnen het plangebied wordt voorzien in een centrumgebied dat bestaat uit woningbouw en commerciële voorzieningen, die laatste vooral geconcentreerd nabij de Zaan. Het ontwerp van de gebouwen is uitgewerkt binnen de vastgestelde ruimtelijke kaders en goedgekeurd door het gemeentelijke supervisieteam. Het programma gaat uit van de sloop van 122 huurwoningen en nieuwbouw van maximaal 571 woningen in het sociale huur-, midden- en vrije sector huur- en koopsegment.

Om een leefbare aantrekkelijke stad te maken is woningdifferentiatie per deelgebied/bouwblok noodzakelijk. Een te eenzijdig woningaanbod leidt tot verarming. Gezinnen moeten zich kunnen blijven vestigen en carrière maken in de stad. Woon/werk combinaties leiden tot productieve steden en zijn kansrijk en gewenst. Daarnaast wordt er veel aandacht besteed aan de kwaliteit in het plan; er is gestuurd op een hoge beeldkwaliteit in het ontwerp en een hoogwaardige inrichting van een ruime en groene openbare ruimte.

In juni 2019 heeft de gemeente besloten om onder voorwaarden mee te werken aan stadsvernieuwingsurgentie voor de huidige huurders met een inkomen passend bij sociale huurwoningen. Een van de voorwaarden was dat het aantal sociale huurwoningen zou toenemen. Het woonprogramma moet passen binnen het totaal aantal woningen 30% sociale huur (waaronder minimaal 36 zorgwoningen), 20% middeldure huur en /of koopwoningen met een VON-prijs tot €296.000 (prijspeil 2022) en 50% vrije sector huur dan wel koop. Met dit woonprogramma wordt er afgeweken van de gestelde normen van 30% voor middensegment woningen op basis Uitvoeringsagenda Wonen 2024-2028. Echter is de uitvoeringsagenda niet van toepassing omdat er geen sprake is van een nieuw project.

Voor de sociale huurwoningen zijn één en tweepersoonshuishoudens de belangrijkste doelgroep, met daarbij aandacht voor senioren (nultredenwoningen). De overige appartementen zijn gericht op gezinnen en kleine huishoudens. Op deze manier wordt een bijdrage geleverd aan een diverse bevolkingsopbouw in de wijk.

4.4 Groen en openbare ruimte

De Peperstraat is geen onderdeel van de kernwaardekaart van het Groen en waterplan, die de hoofdgroenstructuur bevat. De herinrichting van de straat biedt echter wel een kans om het groen te versterken. Deze kans is ook het uitgangspunt: met de herprofilering zal de Peperstraat vergroend worden en krijgt de openbare ruimte extra kwaliteit. Gestreefd wordt om, naast andere flora, 66 nieuwe bomen toe te voegen binnen het plangebied, gevarieerd in soort en omvang. De variatie aan bomen, die zullen worden geplant, gaat bijdragen aan een klimaatadaptieve omgeving. In de nieuwe situatie krijgt de Peperstraat een plantsoen met 30% kroonbedekking, wat in grote mate bijdraagt aan een aantrekkelijke verblijfsomgeving. De aanloopstraten krijgen tenminste 20% kroonbedekking. Op het dak van de parkeergarage komt er wordt een voldoende grond om een groot plantsoen te realiseren met meerdere bomen en andere flora. Het retentiesysteem, bestaande uit kratten onder het plantsoen, zal ook op droge dagen zorgen voor een vochtige ondergrond. dek van minimaal 1,20 m aangebracht. Op nog aan te wijzen en te onderzoeken plekken wordt minimaal 1,50 m gerealiseerd om het mogelijk te maken dat er een groengebied ontstaat waarop ook een variatie aan bomen kan groeien. Meer dan in de huidige situatie zullen er Hierbij is het uitgangspunt dat verschillende soorten bomen worden geplant, wat zorgt voor om minder kwetsbaarheid voor te zijn voor ziektes.

De Peperstraat is in het Zaans Mobiliteitsplan (te raadplegen op zaanstad.nl) aangeduid als zogenaamde buurtontsluiting. Dit betekent 30 km/uur en menging van fietsers en auto's op de rijbaan als uitgangspunt. In de uitwerking van het ontwerp openbare ruimte verdient de omgeving van de in- en uitrit van de parkeergarage extra aandacht, omdat hier verschillende vormen van mobiliteit elkaar kruisen. Qua materialisering is het gebruik van gebakken materialen en straatmeubilair in lijn met de kwaliteit zoals die op de Gedempte Gracht is toegepast, Inverdan kwaliteit genoemd, het uitgangspunt.

4.5 Economische en maatschappelijke functies

Met de herontwikkeling worden onder andere sociale huurwoningen, waaronder enkele zorgwoningen, toegevoegd en wordt naast het diverse woonprogramma ook 4.500 m2 aan commercieel bruto vloeroppervlakte gerealiseerd. Tevens zullen de woningen op de begane grond een gemengde functie krijgen.

Doel hiervan is dat het niet een straat wordt waar alleen gewoond wordt, maar dat er een aantrekkelijk verblijfsklimaat wordt gecreëerd en ook verschillend gebruik mogelijk is.

Binnen deze ontwikkeling is een deel van plinten van de gebouwen gereserveerd als nader in te vullen commerciële ruimte, met als doel de levendigheid van de plint te bevorderen.

4.6 Verkeer, vervoer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen nationaal of provinciaal beleid of regelgeving, die relevant is voor de voorgenomen plannen. Wel dient voor het bestemmingsplan te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder andere in dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling

De verkeersafwikkeling, maar ook de verkeersveiligheid, de luchtkwaliteit en de geluidsbelasting, worden verbeterd door de invoering van 30 km als maximumsnelheid. Op 10 april 2024 heeft de gemeente hiertoe een verkeersbesluit genomen (2024/2146). De nieuwe maximum snelheid gaat in vanaf de start van de werkzaamheden.

De herontwikkeling van de Peperstraat moet in eerste instantie voldoen aan de regels zoals gesteld in de 'Uitvoeringsnota parkeren, Zaanstad 2016' (hierna: uitvoeringsnota). De keuzes betreffende het parkeren van deze ontwikkeling zijn gebaseerd op het door de raad vastgestelde 'Zaans Mobiliteitsplan 2040' (hierna: ZMP). Bij de vernieuwing van de Peperstraat zijn bij het opstellen van de parkeerbalans de nieuwste kencijfers van het CROW gehanteerd in plaats van de (gedateerde) hogere normen, zoals opgenomen in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016. Het college van B&W kan hiertoe besluiten op basis van hoofdstuk 3.2 van de Uitvoeringsnota. Dit hoofdstuk beschrijft de mogelijkheden voor maatwerk en het afwijken van de bepalingen in de uitvoeringsnota. Het ZMP biedt de inhoudelijke gronden voor deze afwijkingen.

Voor deze ontwikkeling is de verkeersgeneratie ook berekend op basis van kencijfers uit CROW.

Verkeersgeneratie

Het aantal woningen neemt binnen het plangebied toe met maximaal 449 woningen. Deze toename van het aantal woningen zorgt voor een extra verkeersgeneratie van circa 2.000 mvt/etmaal. Binnen het plangebied neemt het aantal BVO voor commerciële voorzieningen echter af met circa 8.500 m2. Deze afname in oppervlak aan commerciële functies betekent een afname van de verkeersgeneratie van ruim 2.100 mvt/etmaal.

Totaal betekent dit dat er als gevolg van de herontwikkeling van de Peperstraat geen toename aan mvt/etmaal wordt verwacht.

Verkeersafwikkeling

Met de beoogde herinrichting van de Peperstraat, die aansluit bij de ambities van het ZMP, wordt er uiteindelijk een afname van het verkeer in de Peperstraat verwacht, omdat:

• er slechts één rijweg voor auto's voor beide richtingen terug komt ten gunste van ruimte voor de fietser en voetgangers;
• door het situeren van de ingang van de parkeergarage aan het begin van de straat (oostzijde bij de H.Gerhardstraat) en een sterke vermindering van het aantal parkeerplaatsen op het maaiveld zal er minder 'zoekverkeer' naar parkeerplaatsen in de omgevingl zijn;
• er in de Peperstraat een lagere maximumsnelheid (30 km/ uur) wordt ingevoerd;
• er minder bussen door de Peperstraat zullen gaan rijden (regionaal OV om het centrumgebied heen) en
• er meer wordt ingezet op (de beschikbaarheid van) deelmobiliteit, wordt uiteindelijk een afname van het verkeer op de Peperstraat verwacht.

Het hierboven genoemde betreft een verwachting van het toekomstige verkeer over de Peperstraat. Deze verwachte afname is nadrukkelijk geen onderdeel van bovenstaande verkeersgeneratie.

Daarnaast wordt met een nog op te stellen verkeersplan voor het centrum en stationsgebied gericht op mitigerende verkeersmaatregelen voor het centrum om het doorgaande en zoekende autoverkeer in het centrum verder terug te dringen. Een voorbeeld van zo'n maatregel is een parkeerverwijssyteem in en om het centrum, zodat de parkeerder op de juiste plek parkeert en er daarmee minder autoverkeersbewegingen in het centrum zijn te verwachten.

Er worden geen knelpunten op de omliggende ontsluitingswegen en kruispunten verwacht. Het verkeer vanaf het plangebied wordt afgewikkeld over de ontsluitingswegen vanaf de Peperstraat richting H. Gerhardstraat  (zuidelijke richting, Amsterdam) en Heijermansstraat (noordelijke richting, Purmerend). Op de genoemde ontsluitingswegen gaat de verkeerstoename veroorzaakt door deze ontwikkeling op in het heersend verkeersbeeld.

Parkeren

In de bestaande situatie bevinden zich in het plangebied 174 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie verdwijnen deze bestaande parkeerplaatsen en deze worden vervangen ten behoeve van een nieuwe parkeergarage onder de Peperstraat. Deze parkeergarage biedt ruimt aan 334 parkeerplaatsen en is toegankelijk vanuit de verschillende bouwblokken.

Parkeerbalans

In bijlage 8 bij de toelichting is de parkeerbalans en de onderbouwing hiervan opgenomen. Voor de parkeerbalans van de herontwikkeling van de Peperstraat is aangesloten bij de uitgangspunten van het ZMP, dat op 16 september 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld als gemeentelijk beleidskader voor mobiliteit. In dat beleidskader is vastgelegd dat de Peperstraat gelegen is in een A-plus zone. De A- en A-plus zones zijn “centra met een hoogstedelijke kwaliteit. Centraal in deze zones staat de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde. Hier wordt benadrukt dat de voetganger en fietsers centraal staan. De auto is welkom, maar wordt in de A-plus zone zo veel mogelijk aan de randen opgevangen” (pag. 25 ZMP).

Figuur 4.8: Peperstraat in A-plus zone, pag. 27 ZMP

Om bovenstaande uitgangspunten voor deze hoogstedelijke centra te verwezenlijken, wordt er voor deze zones afgeweken van de vigerende parkeernormen, zoals vastgelegd in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016. Op pagina 98 van het ZMP is vastgelegd dat bezoekers en werknemers naar parkeergarages en parkeerterreinen worden geleid. Dat is een belangrijke reden dat de gemeente voorstander is van de realisering van de grote ondergrondse parkeergarage in de Peperstraat. Op pagina 98 van het ZMP staat ook dat er in een A plus zone geen minimum parkeernorm geldt maar een maximumnorm: “minder parkeerplaatsen realiseren mag, meer parkeerplaatsen niet.

Het vigerende beleid en de hierin opgenomen parkeernormen zijn uitgaande van de bestaande inzichten op het gebied van mobiliteit aan de hoge kant. Zeker in het centrum zou het aantal parkeerplaatsen en het daarmee gepaard gaande autoverkeer enigszins moeten worden beperkt. In het ZMP wordt dit vertrekpunt ook onderkend en is vastgesteld dat de vigerende parkeernormen voor dit gebied niet als minimum maar als maximum gelden. Op basis van goede argumenten is het hanteren van lagere normen of het aanleggen van minder parkeerplaatsen toegestaan. Argumenten voor het toepassen van lagere/aangepaste normen in dit gebied zijn:

• Het betreft een gebied in transformatie van schil naar centrum met een eigentijdse (lagere) mobiliteitsvraag.
• De ligging van het gebied is zeer gunstig ten opzichte van de voorzieningen en het gebruik van alternatieve vervoerwijzen zoals ov, voet en fiets ligt hier voor de hand. Het aanbod van alternatieven in de vorm van deelmobiliteit zal de komende jaren alleen maar toenemen.
• De meest recente richtlijnen van het CROW geven een lagere parkeervraag aan dan de normen in het vigerende beleid.
• Een lagere norm en een lager aantal parkeerplaatsen is in lijn met de uitgangspunten en doelen van het Zaans Mobiliteitsplan.

Voor deze ontwikkeling is op basis van de voornoemde argumenten uitgegaan van de kencijfers van het CROW publicatie 381) binnen een zeer sterk stedelijk centrumgebied in plaats van de vigerende parkeernormen.

Figuur 4.9: Parkeerbalans nieuwe situatie

Dubbelgebruik
In de berekening is ervan uitgegaan dat de parkeergarage door de verschillende doelgroepen van de ontwikkeling (bewoners, werkers, bezoekers centrum gebied) kan en zal worden gebruikt. Het dubbelgebruik is daarmee optimaal en overloop naar omliggende gebieden wordt beperkt.

Fietsparkeren

Het fietsparkeren voor de bewoners wordt opgelost in de diverse blokken. De ontwikkelaar is met de gemeente Zaanstad een parkeernorm overeengekomen in de anterieure overeenkomst. De ontwikkelaar voorziet in voldoende fietsparkeerplekken in de gezamenlijke fietsenbergingen van de diverse blokken.

Voor bezoekers geldt een fietsparkeernorm van 0,5 per woning, welke worden gerealiseerd in de openbare ruimte nabij de diverse blokken.

4.7 Water

Waterbeheer en weging waterbelang

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (hierna: het hoogheemraadschap) is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan is het plan kenbaar gemaakt bij de waterbeheerders. Dit is via de digitale watertoets (inmiddels weging van het waterbelang) gebeurd. Op basis hiervan is bepaald dat het plan een beperkte invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor kan de normale procedure worden gevolgd voor de weging van het waterbelang. In deze paragraaf wordt ingegaan op de uitgangspunten van het standaard wateradvies.

Toetsingskader Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW).
• Waterwet.
• Wet milieubeheer.

Provinciaal:

• Regionaal Waterprogramma Noord-Holland 2022-2027.

Waterschapsbeleid

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Het hoogheemraadschap heeft samen met zijn partners zijn waterbeleid op lange termijn opgesteld (Deltavisie 2012). De Deltavisie is vertaald in het Waterplan 2022-2027 (WBP6) voor de middellange termijn. Hierin presenteert het hoogheemraadschap zijn koers voor de periode 2022-2027 en de opgaven waar het hoogheemraadschap zelf en met anderen aan werkt. Het hoogheemraadschap bouwt voort op de regionale Deltavisie (2012), het Waterprogramma 2016-2021 (WBP5) en het Collegeprogramma 2019-2023.

Daarnaast beschikt het hoogheemraadschap over een Waterschapsverordening die sinds 1 januari 2024 in werking is getreden. De Waterschapsverordening bevat de regels, die het hoogheemraadschap hanteert om de watergangen, waterkeringen en wegen binnen het beheergebied te beschermen. Rond deze sloten, dijken en wegen zijn verschillende zones gedefinieerd en voor elke zone gelden weer andere regels. In het Omgevingsloket online zijn deze regels in te zien onder het onderdeel "Regels op de kaart". Via de Vergunningcheck is op dezelfde website te controleren of er een vergunning of melding nodig is voor bepaalde activiteiten.

Gemeentelijk beleid

Verbreed gemeentelijk rioleringsplan (2020-2024)

Met het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) 2020-2024 is het kader voor de invulling van de gemeentelijke afvalwater-, hemelwater- en grondwaterzorgtaken voor de periode 2020-2024 vastgesteld.

De volgende regionale gidsprincipes vormen het concrete beleidskader:

• geen schoon regenwater naar de zuivering;
• hemelwater verwerken waar het valt, en
• voorbereid zijn op de weersextremen van de toekomst.

Voor deze nieuwe ontwikkeling gelden de uitgangspunten uit paragraaf 3.5.1 Klimaatadaptatie - wateroverlast door extreme neerslag, van het Gemeentelijk Rioleringsplan 2020-2024. Daarnaast is in het Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2021-2026 vastgesteld dat de MRA-basisveiligheidsniveaus als uitgangspunt dienen voor elk bouwplan (Raadsbesluit 2021/5745). Dit zal ook terugkomen in het nieuwe GRP.

Beoordeling

Algemeen

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit gestapelde bouw met 122 huurwoningen, circa 13.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) commercieel en 84 parkeerplaatsen. Verder staan langs de Peperstraat enkele bomen. Met de beoogde herontwikkeling zal de bestaande bebouwing gesloopt worden en het plangebied opnieuw ingericht worden. Met deze herontwikkeling worden 571 nieuwe woningen en 4.500 m2 bvo voor commerciële voorzieningen gerealiseerd. Tevens zullen woningen op de begane grond een gemende functie krijgen. Daarbij zal een ondergrondse parkeergarage worden gerealiseerd met 334 parkeerplaatsen. Op maaiveld komt een publiek plantsoen.

Grondwater

Rondom het plangebied liggen vijf peilbuizen: aan de Oostzijde, de Bloemgracht, de P. L. Takstraat, de Dominee Baxstraat, en de Zuiderkerkstraat (figuur 4.10). De maaiveldhoogtes, de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) staan in de figuur weergegeven (bron: H2gO, 2024). De grondwaterstanden zijn voor het overgrote deel direct afhankelijk van het peil van het oppervlaktewater en de hoogteligging van het maaiveld ten opzichte van het waterpeil. Dit is te zien in onderstaande figuur, waar de peilbuis die het dichtstbij de Zaan ligt een hogere grondwaterstand toont dan de peilbuizen verder naar het oosten.

F Figuur 4.10: Peilbuislocaties en grondwatergegevens rondom de Peperstraat (bron: H2gO, 2024)

Voor nieuwbouw wordt een ontwateringsdiepte (afstand maaiveld tot aan de gemiddeld hoogste grondwaterstand) van minimaal 70 cm aangeraden, afhankelijk van de aanwezigheid van een kruipruimte (woningen met kruipruimte 70 cm, woningen zonder kruipruimte 50 cm (GRP 2020-2024)). De grondwaterstand varieert door het jaar heen, maar met een ontwateringsdiepte van ten minste 70 cm is er een klein risico op wateroverlast door grondwater in natte perioden. Een ontwateringsdiepte van ten minste 70 cm wordt in de huidige situatie niet overal gehaald (afstand tussen maaiveld en GHG is vaak <70 cm). In de nieuwe situatie wordt het maaiveld met 60 cm opgehoogd (naar +0,45 m NAP), waarmee de benodigde ontwateringsdiepte wordt gecreëerd. Bij het ontwerp en de bouw van de ondergrondse parkeergarage blijft het grondwater een aandachtspunt.

Het is belangrijk om goed in beeld te krijgen waar opstuwing van het grondwater ontstaat. Ook kan er (aan de andere kant) juist verlaging van de grondwaterstand optreden, wat ook negatieve gevolgen met zich mee kan brengen. HHNK adviseert daarom om extra peilbuizen binnen het plangebied aan te brengen om de bestaande grondwaterstanden rondom de te realiseren parkeergarage goed in beeld te krijgen en te onderzoeken wat het effect van de parkeergarage op de grondwaterstroming is. In de MRA-basisveiligheidsniveaus is vastgesteld dat er grondwaterneutraal gebouwd moet worden. Dit geldt ook voor de bouw van de ondergrondse parkeergarage. Als uit onderzoek blijkt dat de parkeergarage de grondwaterstand en -stroming beïnvloedt moeten er in de ondergrond direct rond de parkeergarage aanpassingen gedaan worden, die ervoor zorgen dat de parkeergarage uiteindelijk wel grondwaterneutraal is.

Waterkwantiteit 

In het Gemeentelijk Rioleringsplan 2020-2024 en de MRA-basisveiligheidsniveaus is vastgesteld dat een bui van 70 mm in een uur verwerkt moet kunnen worden binnen een gebied zonder daarbij negatieve effecten te creëren op een andere locatie. Het omliggende systeem in de wijk en omliggende wijken is daar ook op gedimensioneerd. Dit leidt tot een bergingseis binnen het plangebied. Bij de verwerking van hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde gehanteerd: vasthouden - bergen - afvoeren. In eerste instantie wordt er dus zoveel mogelijk water van die 70 mm/uur bui opgevangen en vastgehouden in het plangebied. In het geval van de herontwikkeling van de Peperstraat betekent dit dat er waterretentie toegevoegd moet worden om te voldoen aan de bergingseis om een 70 mm/uur bui succesvol te kunnen verwerken. In de nieuwe situatie neemt het waterretentie oppervlak toe door waterberging op platte daken, in retentiekratten op de ondergrondse parkeergarage en tijdelijke opslag in het park op de parkeergarage. Bij de herontwikkeling van de Peperstraat wordt getracht het schone hemelwater in eerste instantie binnen het plangebied vast te houden (d.m.v. berging) en vervolgens vertraagd af te voeren naar oppervlaktewater. Aangezien de herstructurering, behoudens de nog uit te zoeken grondwaterbeïnvloeding van de parkeergarage, geen nadelige gevolgen voor de waterkwantiteit heeft, is er geen oppervlaktewatercompensatie nodig op basis van HHNK-beleid.

De totale bergingseis, uitgaande van een 70 mm/uur piekbui en een oppervlakte van 36.000 m2, voor het plangebied is 2.520 m3. In de nieuwe situatie valt de Peperstraat op te delen in 3 bergingsgebieden (zie onderstaande figuur 4.11).

Gebied 1 ligt buiten de regionale waterkering. Het hemelwater zal in eerste instantie worden opgevangen en vast gehouden op de platte daken van blok 5&6 en daarna geloosd worden op de Zaan; het water dat niet op de platte daken opgevangen kan worden zal rechtstreeks op de Zaan worden geloosd.

Gebied 2 is het gebied dat grotendeels afwatert op de retentiekratten op de parkeergarage. In dit gebied wordt er ook water opgevangen en vast gehouden op de platte daken van blokken 2,3, 7 & 8. Dit wordt vervolgens vertraagd afgevoerd via de riolering. Daarnaast zal er water worden opgevangen in het plantsoen op de parkeergarage, waar het midden lager komt te liggen dan de randen. Het hemelwater dat op de straten valt zal worden opgevangen in de ondergrondse retentiekratten op het dak van de parkeergarage.

Gebied 3 is het meest noordoostelijke deel van de Peperstraat. Daar bevindt zich ook een woningblok met plat dak, waar water wordt opgevangen en vast gehouden. Het overige water wordt via het riool rechtstreeks naar het oppervlaktewater gevoerd.

De totale waterberekening is hieronder te zien. Hierbij wordt het uitgangspunt om een bui van 70 mm regen binnen het plangebied te verwerken aangehouden.

Oppervlakte plangebied: 36.000 m2 – 1.875 m2 particulier terrein = 34.125 m2 openbare ruimte

Bergingseis openbare ruimte: 34.125 m2 x 0,07 m = 2389 m3

Gebied 1:

Bergingseis: 10.000 m2 x 0,07 m = 700 m3

Waterberging daken blok 5&6 = 140 m3

Geloosd direct op de Zaan: 700 - 140 = 560 m3

Gebied 2:

Bergingseis: 18.125 m2 x 0,07 = 1.269 m3

Waterberging daken blok 2,3,7,8 = 228 m3

Waterberging groenstrook: 4000 m2 x 0,5 x 0,07m = 140 m3

Resterende benodigde berging piekbui (in retentiekratten): 1.269 – 288 – 140 = 901 m3

Benodigde berging droogweer (in retentiekratten): 3600 m2 groen x 0,3 m = 1080 m3

 

Totaal benodigd oppervlak retentiekratten:

1981 m3 / 0,38 m hoogte (effectiviteit van 95 % bij een krat van 40 cm hoog (standaardmaat)) = 5213 m2 retentiekratten

 

Gebied 3:

Bergingseis: 6.000 m2 x 0,07 = 420 m3

Waterberging dak blok 1 = 44 m3

Afvoer via riool: 420 - 44 = 376 m3

Figuur 4.11: De waterbergingsgebieden met bijbehorende oppervlaktes (openbare ruimte)

Het water dat opgevangen wordt in de retentiekratten op de parkeergarage (het binnendijkse gebied) wordt vertraagd afgevoerd naar het nabijgelegen hemelwaterriool in de Burgemeestersbuurt via een aansluiting door de Dominee Baxstraat. Er wordt ook gekeken naar een tweede aansluiting via de A.F. Savornin Lohmanstraat om te gebruiken als achtervang. Deze aansluiting zal in een later stadium gerealiseerd worden, omdat het riool daar pas later wordt vervangen. Het nieuwe ontwerp van het riool in de Burgemeestersbuurt (fase 3) zal hier op gedimensioneerd worden. Alternatieven om water vanaf de parkeergarage naar het noorden af te voeren zijn niet mogelijk, omdat er ten noorden van de Peperstraat geen DIT-riool (drainage infiltratie transportriool) is en deze ook niet in de nabije toekomst wordt aangelegd.

Om wateroverlast ten gevolge van extreme neerslag of een overstroming vanuit de Zaan bij de toekomstige bebouwing te voorkomen, is vanuit klimaatbestendig bouwen van belang om het vloerpeil en kwetsbare objecten voldoende hoog boven maaiveld aan te leggen. De ingang van de parkeergarage is hierbij een aandachtspunt. Deze komt namelijk op circa -0.2 m NAP te liggen en is daarmee het laagste punt van het plangebied. Er moeten maatregelen worden getroffen om te voorkomen dat het water de ingang van de parkeergarage in kan stromen. Een ander aandachtspunt is de hoogte van de ventilatieroosters van de parkeergarage, waar ook maatregelen genomen moeten worden om te voorkomen dat er via die weg water de parkeergarage instroomt.

Ten westen van het plangebied loopt de Zaan. De Zaan heeft een beschermingszone, zoals aangegeven in figuur 4.12. Voor werkzaamheden binnen deze beschermingszone dient een watervergunning aangevraagd te worden. Verder zijn in en rond het plangebied geen watergangen aanwezig.

Figuur 4.12 Primaire waterloop met beschermingszone (bron: Legger Hollands Noorderkwartier)

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Om diffuse verontreinigingen van water en bodem te voorkomen, moeten er duurzame, niet-uitloogbare materialen gebruikt worden tijdens de bouw. Dit om te voorkomen dat er water van slechte kwaliteit door uitspoeling in het hemelwaterriool terecht komt. Door het gebied loopt geen oppervlaktewater en er wordt ook geen oppervlaktewater gecreëerd, het hemelwater wordt echter wel vertraagd via een leiding afgevoerd naar het oppervlaktewater. Potentiële verontreinigingen kunnen dus in het oppervlaktewater terechtkomen. Dit maakt de keuze voor duurzame, niet-uitloogbare materialen essentieel.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt deels in de beschermingszone van een primaire waterkering en het ligt tevens binnen de kern en beschermingszone van een regionale waterkering (zie figuur 4.13 en 4.14). Voor de werkzaamheden binnen de kern- en beschermingszone dient een vergunning op grond van de "Waterschapsverordening" aangevraagd te worden. In afstemming met het Hoogheemraadschap wordt voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast. Daartoe zijn de gronden die binnen de kern- en beschermingszone vallen voorzien van een dubbelbestemming.

Door het plangebied loopt via de Oostzijde en de Peperstraat de regionale waterkering richting de Zaan. Deze waterkering staat op de juiste wijze met een dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering aangegeven op de Verbeelding van het bestemmingsplan.

Het hoogheemraadschap adviseert om de regionale kering ook als een waterscheiding aan te houden voor de afvoer van regenwater om de kans op ongewenste HWA-verbindingen door de waterkering te voorkomen en dat advies wordt in dit plan nageleefd. Blok 5 en 6 van de ontwikkeling liggen buitendijks van de regionale kering en de overloop van de berging op het groene dak moet rechtstreeks op de Zaan geloosd worden (in plaats van door de waterkering richting het retentiesysteem op het groene dak van de parkeergarage).

Verder wordt er een HD-gasleiding aangebracht in de regionale waterkering, wat op deze locatie gebeurt in overleg met HHNK. Ook een gestuurde combi-boring met grotere diameter (710 mm) voor meerdere nutsleidingen (naast Gas) is bespreekbaar voor HHNK.

Figuur 4.13: Primaire waterkering met beschermingszone (bron: Legger Hollands Noorderkwartier)

Figuur 4.14 Regionale waterkering met beschermingszone (bron: Legger Hollands Noorderkwartier)

Afvalwaterketen en riolering

Volgens het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2020-2024 en het waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen, zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor gebruik;
• infiltratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar een afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI).

Het hemelwater wordt in eerste instantie vastgehouden op de platte daken om vervolgens vertraagd afgevoerd te worden. Verder komt er in de Peperstraat een gescheiden rioolstelsel te liggen. Het hemelwater wordt via de retentiekratten naar het grotere hemelwaterriool in de Burgemeestersbuurt geleid, waarna het in de Gouw wordt geloosd. De dimensionering van dat riool is erop berekend om ook het afstromende water van de Peperstraat zonder problemen te kunnen verwerken.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Waterschapsverordening". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Waterschapsverordening is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Waterschapsverordening". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Voor de werkzaamheden binnen de beschermingszone van de primaire waterkering en de kern- en beschermingszone van de regionale waterkering dient een vergunning aangevraagd te worden op grond van de "Waterschapsverordening". Ook voor de werkzaamheden binnen de beschermingszone van de primaire waterloop (de Zaan) dient een vergunning op grond van de “Waterschapsverordening” aangevraagd te worden.

4.8 Technische infrastructuur

4.8.1 Elektromagnetische straling

Voor de lange termijn effecten van hoogspanningsverbindingen op de gezondheid is op rijksniveau beleid ontwikkeld. Dit beleid is gebaseerd op het Europese voorzorgbeginsel. In de brief van de toenmalige staatssecretaris van Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: VROM) van 3 oktober 2005, is een advies aan gemeenten en provincies gezonden over hoogspanningsverbindingen vlakbij gevoelige bestemmingen in verband met gezondheidsrisico's. Het advies houdt in dat moet worden voorkomen dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied onder bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla (de magneetveldzone). In de brief wordt geadviseerd zo weinig mogelijk gevoelige bestemmingen, zoals woningen, crèches en kinderopvangplaatsen, te situeren in de specifieke zone.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn geen hoogspanningskabels aanwezig. Het plangebied valt dan ook buiten de 0,4 microTesla zone van hoogspanningsleidingen.

4.8.2 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied ligt een gasleiding van Liander. Dit is echter geen buisleiding in het kader van het Besluit externe veiligheid (Bevb). Het plangebied ligt daarnaast ook niet binnen een PR contour of aandachtsgebied van een andere planologisch relevante kabels en leidingen.

4.9 Ladder voor duurzame verstedelijking

Ieder bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument met het doel efficiënt ruimtegebruik te bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Programma

Het programma bestaat uit de sloop van 122 huurwoningen en circa 13.000 m2 bvo commerciële ruimte. In de nieuwe situatie worden maximaal 571 woningen mogelijk gemaakt in een stedelijk woonmilieu, binnen de invloedssfeer van station Zaanstad. Dit betreft een toevoeging van 449 woningen. Het betreft sociale huur, middel dure huur en vrije huur en vrije sector koop. Gezien de toegenomen vraag naar zorgwoningen zal een deel van het woningaanbod hieruit bestaan. Waar er in het gebied op basis van de geldende beheersverordeningen “Inverdan” en ”Van Spoorbrug tot Sluis” planologisch en ruimtelijk mogelijkheden waren voor circa 13.000 m2 aan centrumvoorzieningen/winkels/horeca, waarvan het grootste deel op de begane grond (circa 8000 m2), wordt nu maximaal 3000 m2 aan detailhandel toegelaten, waaronder de mogelijkheid voor een supermarkt van maximaal 2000 m2.

De mogelijkheid voor een supermarkt (zelfs voor meerdere vestigingen) bestond ook al in de geldende plannen. De nu beoogde locatie maakte en maakt ook nog steeds deel uit van het centrumgebied.

Voor overige centrumvoorzieningen waaronder horeca is tevens sprake van een (forse)afname in planologische mogelijkheden, totaal mag aan centrumvoorzieningen inclusief detailhandel en horeca 4500 m2 worden gerealiseerd.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat voor de mogelijk gemaakte niet-woonfuncties in het voorliggende bestemmingsplan geldt dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Ook behoeft de mogelijkheid voor een supermarkt geen verder toetsing/goedkeuring uitgaande van het provinciaal beleid zoals vastgelegd in de verordening.

Wel of geen nieuwe stedelijke ontwikkeling

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling gelet op de toename van het aantal woningen.

Met de herontwikkeling worden onder andere sociale huurwoningen, waaronder enkele zorgwoningen, toegevoegd. Daarnaast komt er ook 4.500 m2 aan bruto vloeroppervlakte voor commerciële voorzieningen. Ten opzichte van de huidige situatie is er gekozen voor een aanzienlijke afname van het totaal aan commercieel verhuurbare vloeroppervlakte om beter aan te sluiten bij de huidige vraag. Hiermee wordt leegstand voorkomen, maar er blijft er toch voldoende ruimte voor horeca, winkels, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. De planologische ruimte voor commerciële voorzieningen neemt met dit bestemmingsplan aanzienlijk af. Er voor deze voorzieningen geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”.

De beantwoording van de vraag of een plangebied als een bestaand stedelijk gebied kan worden aangemerkt, hangt volgens de Nota van toelichting (2017) af van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Het begrip is in de jurisprudentie nader ingevuld.

Hieruit wordt geconcludeerd dat het gebied onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de woningbehoefte moet worden beschreven.

Relevante regio

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in dit geval de gemeente Zaanstad. Binnen de woonregio Zaanstreek-Waterland. Zaanstad geeft daarnaast invulling aan de grote woningbehoefte binnen de MRA en specifiek aan Amsterdam. De grote woningtekorten in Amsterdam zijn van invloed op de vraag in Zaanstad.

Beschrijving woningbehoefte

De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen, die hierna worden behandeld.

Provincie en regio

Prognose 2021-2040 Noord-Holland

Voor het bepalen van de woningbehoefte is de provinciale prognose leidend. Uit de bevolkingsprognose Noord-Holland 2021-2040 van de provincie Noord-Holland blijkt dat er in de periode 2021-2030 nog zo'n 7.150 woningen nodig zijn in Zaanstad voor de lokale woningbehoefte.

Figuur 4.15 Indicatieve woningbehoefte per gemeente 2021-2050

Woningbouwmonitor 2022 Noord-Holland

Uit de woningbouwmonitor blijkt dat het woningtekort in de regio Zaanstreek/Waterland begin 2022 4.000 woningen was (2,7%).

Figuur 4.16 Woningbouwopgave 2022-2040 (met inlopen woningtekort) en netto plancapaciteit 2022-2040

Er zijn voldoende plannen, maar er is onvoldoende harde plancapaciteit om aan de indicatieve opgave tot 2030 te voldoen. In de regio Zaanstreek/Waterland is harde plancapaciteit voor 7.800 woningen en behoefte aan circa 16.500 woningen.

Figuur 4.17: Woningbouwopgave provinciale prognose en plancapaciteit 2022-2030

Woondeal MRA

In maart 2023 is de Woondeal MRA ondertekend door gemeenten in Metropoolregio Amsterdam (MRA) en minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) voor de bouw van 171.200 woningen in MRA tot en met 2030. Ook Zaanstad heeft de Woondeal MRA ondertekend.

Elke gemeente neemt een redelijk aandeel van de regionale opgave, verbindt zich aan de opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en streeft er daarom naar om via een reëel tijdpad toe te groeien naar twee derde betaalbaar segment in de programmering, rekening houdend met het huidige aandeel betaalbaar en middensegment in de bestaande voorraad.

Zaanstad heeft als doel om de komende acht jaar minimaal 9.800 woningen te bouwen, waarvan ongeveer 2.940 sociale huurwoningen (30%) en 3.528 middeldure huur en/of betaalbare koopwoningen (36%).

Figuur 4.18 Woningbouwopgave regio Zaanstreek-Waterland

Centrum Oost in Zaandam is een van de grotere gebiedsontwikkelingen in de MRA met capaciteit voor circa 4.275 woningen. Voor deze gebiedsontwikkelingen geldt dat – naast uitdagingen rond het realiseren van bijvoorbeeld voldoende betaalbaar aanbod of de uitplaatsing van bedrijven – er omvangrijke ingrepen in de omliggende mobiliteitssystemen nodig zijn om de beoogde volumes te realiseren.

Monitor Plancapaciteit

Volgens de monitor plancapaciteit zijn er in de gemeente Zaanstad per augustus 2023 harde plannen voor 6.643 woningen. Peperstraat is in de planning opgenomen als zachte plancapaciteit (plan in voorbereiding) voor 560 woningen.

Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025

De acht gemeenten in de deelregio Zaanstreek-Waterland en de provincie Noord-Holland hebben afgesproken om in de periode tot en met 2025 samen te werken aan de woningbouw in de regio. Het gaat om acties op het gebied van nieuwbouw, betaalbare woningen, wonen en zorg en duurzaamheid. Het merendeel van de nieuwe woningen wordt gebouwd binnen de stadscentra en dorpskernen en zo veel mogelijk in de buurt van treinstations of grote busstations. Dit staat in het Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025, dat de gemeenten met de provincie zijn aangegaan.

MRA Aanpak Bereikbare Steden: versnelde gebiedsontwikkeling in negen stadsharten 

Nergens in Nederland is de druk op de woningmarkt zo hoog als in de MRA. Daarom worden in korte tijd veel nieuwe woningen gebouwd. Een groot deel van de nieuwe woningen gaat gebouwd worden in de stadsharten van de metropoolregio. Dit zijn (hoog)stedelijke gebieden rondom centraal gelegen openbaar vervoersknooppunten. Het gaat om zeven stadsharten in de MRA en twee net daarbuiten: Almere, Alkmaar, Haarlem, Hilversum, Hoorn, Hoofddorp, Lelystad, Purmerend en Zaanstad. Via Bereikbare Steden, een gezamenlijke aanpak van het Rijks- en regioprogramma Samen Bouwen aan Bereikbaarheid (SBAB) en het MRA-programma Bouwen & Wonen, werken de partijen aan het versneld realiseren van de plannen in deze stadsharten.

Met Bereikbare Steden wil de MRA de volgende doelen bereiken:

• Versneld aanpakken van het woningtekort;
• Optimaliseren van de ov-, fiets- en ketenmobiliteit;
• Stimuleren van de werkgelegenheid;
• Verduurzamen en klimaatadaptief maken;
• Investeren in de leefbaarheid en inclusiviteit.

In het kader van Bereikbare steden is voor ieder stadshart een gebiedsplan gemaakt, zo ook voor Zaanstad.

De komende jaren werkt Zaanstad aan de verdichting en intensivering van Zaandam Centrum, op een wijze die de aantrekkingskracht en de leefbaarheid van het gehele centrumgebied verhoogt.

Duizenden woningen en arbeidsplaatsen erbij, op een steenworp afstand van het OV-Knooppunt station Zaandam. Met de ontwikkelingen langs de ZaanIJcorridor realiseert Zaanstad tot 2030 circa 9.700 woningen en 1.300 arbeidsplaatsen.

Het project Centrum oost, Peperstraat is een van de projecten die moet bijdragen aan de beoogde doelstellingen.

Figuur 4.19 Projectenkaart Gebiedsplan Zaanstad

Door in Zaandam Centrum beide zijdes van de Zaan beter met elkaar te verbinden en het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte door te trekken wordt het centrumgebied vergroot en krijgt een meer eenduidige uitstraling (7 & 8). In het centrumgebied aan de oostzijde van de Zaan wordt met knooppuntontwikkeling Peperstraat aangetakt op de corridor ZaanIJ.

Wonen in de Metropoolregio 2021, Woningvoorraad en Bewoning

Het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad is kleiner dan de groep lage en middeninkomens die erop zijn aangewezen. Dat betekent dat de kansen voor mensen met lage en middeninkomens op een woning in de sociale huur, middeldure huur of betaalbare koop in de regio weer kleiner zijn geworden. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio's Almere-Lelystad en Zaanstreek-Waterland is het aandeel betaalbare koop sterk gedaald in de voorraad. In 2017 bestond bijna een kwart (24%) van de totale voorraad in de MRA uit koopwoningen die bereikbaar waren voor middeninkomens (tot ca. 300.000 euro), in 2021 was dit nog maar 13%.

Van alle woningen in de MRA is 37% een sociale huurwoning, merendeels in handen van de woningcorporaties. Het aandeel sociale huur van corporaties is de afgelopen jaren gelijk gebleven (30%), terwijl de particuliere sociale huur is afgenomen (van 9% naar 7%). In alle regio's worden sociale huurwoningen van corporaties steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84% gemiddeld in de MRA). De groep lage inkomens kan hier echter niet volledig in terecht, waardoor veel lage inkomens uitwijken naar de vrije sectorhuur. Hier speelt ook mee dat sociale huur relatief weinig beschikbaar komt. Dit bevestigt dat de problematiek van de woningzoekenden die een betaalbare woning zoeken zich niet beperkt tot de centrale delen van Amsterdam. Het beeld is nu in de gehele MRA te zien.

Gemeente

'Metselen aan het Zaans Mozaïek', Actualisatie woonvisie

Het belangrijkste uitgangspunt in de woonvisie is de focus op diversiteit, betaalbaarheid en kwaliteit. De gemeente wil dat Zaanstad een stad is waar mensen graag willen wonen, werken en leven. Door de bouw van grote aantallen woningen wordt ingespeeld op de behoefte van inwoners uit Zaanstad en de regio. Zaanstad gaat de komende decennia 20.000 woningen toevoegen in het bestaande stedelijke gebied.

Voor de sociale huurvoorraad ligt de nadruk op betaalbaarheid en kwaliteit. Op de sociale huurmarkt zijn de wachtlijsten langer dan ooit. De gemiddeld wachttijd voor starters is inmiddels opgelopen naar 11 jaar. Daarnaast wordt de sociale huursector door allerlei regelgeving steeds meer het domein van kwetsbare groepen. Goede samenwerking tussen gemeente, corporaties en zorgaanbieders is van belang om voor prettig wonen in de wijk te zorgen, zowel voor mensen die begeleiding nodig hebben als voor de mensen in de buurt.

De druk op de sociale woningmarkt neemt toe op basis van bevolkingsprognoses de komende jaren. Daarnaast wil de gemeente er voor zorgen dat binnen de verstedelijkingsopgave het aandeel sociale woningvoorraad voldoende op peil blijft. Ook de huidige wachtlijstproblematiek voert de druk op. Daarom zet de gemeente in op groei in van de sociale huurvoorraad in absolute zin en stuur hierop in de nieuwbouwproductie.

Specifiek voor lage middengroepen die tussen wal en schip dreigen te vallen – mensen met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoningen en een te laag inkomen om een hoge hypotheek af te sluiten – faciliteert de gemeente de bouw van woningen in het middensegment.

Uitvoeringsagenda Wonen 2019 - 2024

De ambitie is om de bouwproductie te verhogen van 600 woningen naar 1.000 woningen per jaar. Het woningtekort in Zaanstad (5%) is opgelopen tot één van de hoogste in de regio. De consensus is dat een tekort van 1,5-2% acceptabel is. Een hoger tekort leidt tot een gespannen woningmarkt, waarbij huishoudens te lang op een woning moeten wachten. Zaanstad heeft na Amsterdam het hoogste woningtekort in de MRA.

Het actieprogramma Woningproductie en woonprogrammering nieuwbouw en het actieprogramma betaalbare huurvoorraad bevatten de volgende ambities:

• Groei van de productie van 600 naar minimaal 1.000 woningen per jaar, met een toevoeging van 300 sociale huurwoningen en 100 woningen voor lage middeninkomens
• Een gedifferentieerd woonprogramma dat de doorstroming stimuleert en ervoor zorgt dat het woningaanbod zo veel mogelijk ten goede komt aan Zaanse woningzoekenden
• Ruimte bieden voor toevoeging van middeldure en dure woningen
• Nieuwe woningen zijn duurzaam en levensloopbestendig
• Toevoeging van 175 woningen per jaar voor senioren (nultreden, koop en huur) en 35 geclusterde woningen voor senioren
• 10% van de nieuwe sociale huurwoningen specifiek voor kwetsbare groepen en jongeren.
• Groei van de sociale huurvoorraad
• Terughoudend zijn met verkoop en liberalisatie: maximaal een kwart van de nettoproductie (nieuwbouw minus sloop) wordt benut voor verkoop of liberalisatie
• Voldoende woningaanbod voor de laagste inkomens
• Passende instroom en meer doorstroming
• Spoedzoekers moeten in beperkte mate, bij zwaarwegende sociale problematiek voorrang krijgen
• Meer voorrang voor Zaanse woningzoekenden bij het verkrijgen van woonruimte, zowel bij de woonruimteverdeling als bij de koop van een corporatiewoning
• Huren moeten passen bij het inkomen van de bewoner.

Dit plan geeft mede invulling aan de ambities met betaalbare woningen.

Voortgangsrapportage wonen en woningbouwimpuls

Zaanstad zet nog steeds volop in op woningbouw. In de eerste helft van 2022 is de plancapaciteit gestegen met 400 woningen tot 16.872 woningen. Dat zijn alle woningen waar plannen voor zijn om de komende jaren te bouwen in Zaanstad. Zaanstad stuurt daarbij actief op de betaalbaarheid van de woningen. Zo komen er 4.301 sociale huurwoningen, 1.316 middeldure huurwoningen en 691 bereikbare koopwoningen bij. Dat blijkt uit de voortgangsrapportage van 1 juli 2022.

Het aantal woningen waar al harde afspraken over zijn, is ongeveer 9.000. Daarbij zet de gemeente in op bouwen voor alle doelgroepen. Voor starters, gezinnen en ouderen. Zodat ook de doorstroming op de woningmarkt meer op gang komt.

Zaanstad heeft ook opnieuw een aanvraag ingediend voor de Woningbouwimpuls van het Rijk. Het gaat om een bijdrage voor de bouw van 2.422 extra woningen in Zaandam Zuid/Hembrugterrein en Zaandam Oost/Achtersluispolder. Eerder kreeg Zaanstad uit de Woningbouwimpuls een bijdrage voor de Kogerveldwijk, Zaandam Centrum en Zaanstad Noord. Het project Peperstraat maakt onderdeel uit van Zaandam Centrum.

Conclusie

Het plan voorziet in het toevoegen van maximaal 449 woningen (122 sloop, maximaal 571 in nieuwe situatie). De gemeente zet zich in om minimaal 9.800 woningen te bouwen; ongeveer 2.940 sociale huurwoningen (30%), 3.528 middeldure huur en/of betaalbare koopwoningen (36%). Er is onvoldoende harde plancapaciteit om in deze behoefte te voorzien. Met dit plan wordt ingezet op sociale huur, middenhuur en vrije huur en vrije sector koop.

Het merendeel van de nieuwe woningen wordt gebouwd binnen de stadscentra en dorpskernen en zo veel mogelijk in de buurt van treinstations of grote busstations. Dit staat in het Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025, dat de gemeenten met de provincie zijn aangegaan. In de MRA Aanpak Bereikbare Steden is dit verder uitgewerkt per stad, waaronder Zaanstad. Het project Peperstraat is hierin opgenomen. Het project Peperstraat is ook onderdeel van een van de grotere gebiedsontwikkelingen in de regio.

4.10 Duurzaamheid

Energie

De nieuwbouw zal voldoen aan de landelijke BENG-eisen, en wordt volledig gasloos uitgevoerd. In het ontwerp dienen dakvlakken deels voorzien te worden van zonnepanelen om aan de gewenste BENG-eisen te voldoen voor commerciële functies. Uitbreiding van het aantal zonnepanelen – uitgaande van plaatsen op de platte dakvlakken – is mogelijk in de toekomst.

Er is inmiddels een studie 'Wijkplan warmtetransitie Zaandam Centrum Oost' uitgevoerd. Dit is een studie naar de haalbaarheid van verschillende renovatie-en energie- infrastructurele oplossingen. Uit deze analyse kwam het aanleggen van een lokaal warmtenet met lage temperatuurverwarming, gevoed door Aquathermie in combinatie met warmtepompen, als kansrijke mogelijkheid naar voren. Op dit moment is het plan nog niet naar een uitvoeringsfase gebracht. Daarom kan nog niet exact aangegeven worden op welke wijze de nieuwbouw verwarmd (en mogelijk gekoeld) zal gaan worden. Op dit moment wordt er van uitgegaan dat de woningen volledig elektrisch worden verwarmd en gekoeld, maar de haalbaarheid van een warmtenet wordt nog onderzocht. Als dat gerealiseerd kan worden kan de herontwikkeling van de Peperstraat ook een belangrijke bijdrage leveren aan de warmtetransitie van de bestaande bouw

Klimaatadaptatie

In het vastgestelde Groen- en waterplan Zaanstad (2018) is de ambitie geformuleerd dat Zaanstad is voorbereid op klimaatverandering door klimaatadaptieve inrichting, bebouwing en beheer. Voor transformatie van de Peperstraat is daarom klimaatstress rapport opgesteld (zie bijlage 13). De conclusies van het klimaatstress rapport zijn hieronder opgenomen.

Wateroverlast

Zoals aangegeven in de waterparagraaf wordt bij de inrichting van openbare ruimte van de Peperstraat rekening gehouden met de richtlijn dat er maximaal 10 cm water aan de gevel mag komen te staan. Het water wil je het liefst leiden naar plekken waar het geen tot weinig gevolgen heeft. Hierin wordt getracht het schone hemelwater zoveel mogelijk naar het oppervlaktewater toe te krijgen en water binnen het plangebied vast te houden. De richtlijn hierin is dat maximaal 40% van openbaar gebied verhard is. Ook dienen de gebouwen en openbare ruimte zo te worden ingericht dat ze een vertragend effect hebben zodat wateroverlast minder snel optreedt (vanaf 30cm ernstige hinder). Voor de Peperstraat geldt dat er veel platte daken zijn waarbij gedacht kan worden aan daktuinen of vegetatiedaken. Door de afwaardering van de Peperstraat qua maximale snelheid ligt hier de mogelijkheid om deze met veel meer groen in te richten en hier een soort groene zone van te maken richting het centrum. Om wateroverlast bij de toekomstige bebouwing te voorkomen is vanuit klimaatbestendig bouwen van belang om het vloerpeil en kwetsbare objecten voldoende hoog boven maaiveld aan te leggen.

Geconcludeerd wordt dat als gevolg van de verhoging van het maaiveld ter plaatse van de planontwikkeling geen risico's ten aanzien van wateroverlast te verwachten zijn. Doordat in het plangebied, ten opzichte van de bestaande situatie regenwater wordt gebufferd en opgeslagen zal het risico op wateroverlast in de omgeving afnemen ten opzichte van de bestaande situatie.

Overstromingen

Geconcludeerd wordt dat de kans op wateroverlast bij overstroming zeer klein is. De kans op overstroming is voor dit gebied al extreem klein en daarnaast liggen de vloerniveaus van de begane grondvloer van de woningbouwblokken boven het laagste punt van het omringend maaiveld.

Hittestress

De hittestress kaarten van 2014 en in de toekomst (2050) laten zien dat in het gebied sprake kan zijn van een hitte eiland. Maatregelen die hittestress voorkomen zijn binnen het plangebied dan ook waardevol. In bijlage 13 is een klimaatstress rapport opgenomen waarin de invloed van de ontwikkeling op hittestress inzichtelijk is gemaakt. Hierin wordt het volgende geconcludeerd:

Op basis van het rekenmodel kan worden geconcludeerd dat het bouwplan (de nieuwe situatie) geen negatieve invloed heeft op het stedelijk hitte-eiland effect. Door onder andere het toepassen van meer groen op het centraal gelegen groene plantsoen, de verandering van de bestrating en het elimineren van bovengronds parkeren kan worden geconcludeerd dat de wijzigingen zelfs een positief effect hebben op het stedelijk hitte-eiland effect in de buurt.

Droogte

In de nieuwe situatie is het plangebied sterk vergroend. Het groen komt op de platte daken van de bebouwing (ca. 5.600 m2) en op het dek van de parkeergarage (ca. 5.000 m2). Het groen wordt van water voorzien door de waterberging, te weten: de buffervoorziening op de platte daken van de woningen en het retentiesystem op het dek van de parkeergarage.

Daarnaast worden er op het openbare plantsoen op het dak van de parkeergarage ook bomen geplaatst. Doordat de bomen op een dak geplaatst worden zullen de wortels niet bij grondwater kunnen komen. De planten en bomen zullen volledig afhankelijk zijn van natuurlijke neerslag en van het hemelwater dat in het retentiesysteem wordt opgevangen en het toedienen van irrigatiewater. Er zullen voorzieningen aangelegd en vastgelegd worden om een neerslagtekort van 300 mm te overbruggen/garanderen.

Vooral voor beplanting op de daken wordt geadviseerd om planten te gebruiken welke goed tegen droogte kunnen. Daarnaast is het advies om zoveel mogelijk gebruik te maken van het gebufferde regenwater. Dit moet in droge perioden zo lang mogelijk worden vastgehouden.

Natuur inclusief bouwen

Natuurinclusiviteit heeft verschillende positieve effecten. Het toevoegen van groen draagt bij aan waterretentie, het onderdrukken van warmtestress, het afvangen van fijnstof en het verminderen van geluidsoverlast. Een groene omgeving voelt prettig en straalt rust uit. Daarnaast is gebleken dat vastgoed in een groene omgeving circa 6% meer waard is .

Openbare ruimte

De sleutel tot goede biodiversiteit is een goede balans bij de inrichting van de openbare ruimte. Zonder deze sleutel raakt het landschap uit balans en krijgen overlastgevende soorten, zoals de eikenprocessierups, de kans zich te ontwikkelen. Gevarieerd inheems groen vergroot de veerkracht en gezondheid van de openbare ruimte. Eentonigheid maakt de natuur kwetsbaar voor veranderingen. Uitgangspunten bij de herinrichting van de openbare ruimte is variatie in type en soorten inheemse beplanting en de verbinding met groene structuren buiten het plangebied.

Op het dak van de parkeergarage wordt een gronddek van 1.20m gerealiseerd en op nog aan te wijzen en te onderzoeken plekken zal plaatselijk een (beperkte) verhoging gerealiseerd worden dat het mogelijk moet maken dat er een groengebied ontstaat waarop verschillende typen bomen kunnen groeien. Hierbij is het uitgangspunt dat verschillende soorten bomen worden geplant om minder kwetsbaar te zijn voor ziektes. Het plaatsen van bomen op een dak van een parkeergarage geeft wel beperkingen in de omvang van de bomen. Zorgvuldige inpassing in de volgende fase is daarom noodzakelijk, onder het uitgangspunt dat bomen op het dak mogelijk moeten zijn.

Gebouwniveau

In het plan is niet alleen in de openbare ruimte maar ook op gebouwniveau groen toegevoegd. Dit in de vorm van groene daken (inclusief waterberging voor het vasthouden van water bij hevige regelval) op de platte dakvlakken en gevelgroen/klimplanten aan de galerij/balkonzijdes voor schaduwwerking en functioneert hiermee ook direct voor privacy. Door het toevoegen van groen op de daken en aan de gevels draagt dit bij aan de biodiversiteit en aantrekking van bijen, vlinders en andere insecten. Ook is in het ontwerp rekening gehouden dat de spouw achter het metselwerk op veel plaatsen geschikt gemaakt wordt als verblijfsplaats. Hiervoor hebben bijvoorbeeld vleermuizen toegang hebben tot de spouw. Verder worden in alle nieuwe gebouwen meerdere verblijfsplaatsen voor beschermde soorten opgenomen in de gevel.

Circulaire economie

De gemeente Zaanstad stimuleert circulair bouwen zoals vastgesteld in de Woonagenda 2019-2024. Het draait daarbij om het verantwoord omgaan met grondstoffen en voorkomen van afval. Voor gebouwen geldt dat het materiaalgebruik over de hele levensduur van het bouwwerk wordt geoptimaliseerd, dat wil zeggen:

• waardebehoud materialen;
• minder kosten;
• meer hergebruik;
• minder negatieve milieu-impact.

Dit houdt voor dit project in dat de materiaalvraag zo veel als mogelijk wordt gereduceerd en dat er waar mogelijk wordt gebouwd met hergebruikt materiaal. Tijdens de bouw van het project dienen zoveel mogelijk schone hernieuwbare grondstoffen gebruikt te worden met een minder negatieve milieu-impact en wordt er in het ontwerp rekening gehouden met toekomstige functiewijziging (modulair bouwen).

Afval:

De ontwikkelaar moet met de gemeente in overleg met HVC bepalen hoeveel ondergrondse containers op welke locaties geplaatst worden. Uitgegaan wordt nu van 7 tot 8 ondergrondse containers (uitgaande van perscontainers). Van normale afvalcontainers is een veelvoud nodig. De bedrijven dienen zelf afvalcontracten af te sluiten. In de verdere planvorming zal rekening worden gehouden met geschikte opslagruimten voor deze containers. De grondgebonden woningen krijgen een afvalvoorziening passend bij het dan geldende beleid. Op dit moment wordt gewerkt met mini-containers.

4.11 Externe veiligheid

Toetsingskader

Het rijksbeleid voor externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, het gebruik, de opslag en transport van gevaarlijke stoffen en het gebruik van de luchthaven Schiphol. De risico's van de productie, het gebruik, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen legt beperkingen op aan de directe omgeving.

De externe veiligheidsaspecten voor de opslag of de handelingen met gevaarlijke stoffen bij bedrijven is geregeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). De externe veiligheidsaspecten voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water en het spoor zijn geregeld in het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). De externe veiligheidsaspecten voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is geregeld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). De externe veiligheidsaspecten voor het gebruik van Schiphol is geregeld in de Schipholwet met het daarop gebaseerde Luchthavenverkeerbesluit (LVB) en Luchthavenindelingbesluit (LIB). De externe veiligheidsaspecten voor de windturbines is geregeld in de milieuregelgeving.

Onderzoek

Het plangebied ligt niet binnen de LIB zone van Schiphol. Wel ligt het binnen radarzones met toets hoogtes vanaf 81 meter boven NAP.

Risicodragende activiteiten bij bedrijven

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicovol bedrijf.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een transportroute over de weg.

Transport gevaarlijke stoffen over het spoor

Over de spoorlijn Amsterdam Sloterdijk - Zaandam - Uitgeest vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Op een afstand van circa 3,5 kilometer ligt wel een spoor waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Dit spoor loopt vanaf het rangeerterrein Westhavenweg in zuidoostelijke richting. Het plangebied ligt buiten de PR 10-6 contour maar binnen het invloedsgebied van 4 kilometer. Gezien de afstand tot de risicobron is een berekening niet noodzakelijk. Wel dient een beknopte verantwoording van het groepsrisico gegeven te worden.

Transport gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een buisleiding. Binnen het plangebied ligt een gasleiding van Liander. Dit is echter geen buisleiding in het kader van het Besluit externe veiligheid (Bevb). Het plangebied ligt daarnaast ook niet binnen een PR contour of aandachtsgebied van een andere buisleiding.

Transport gevaarlijke stoffen over het water

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een transportroute van het basisnet water.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten via de Peperstraat die aansluit op verschillende wegen waaronder de S155 (H. Gerardstraat) die onderdeel is van het regionale wegennet. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand worden geblust. Daarnaast kan onder andere via de S155 (H. Gerardstraat) van de bron af worden gevlucht.

Zelfredzaamheid

De aanwezige personen in het plangebied zullen over het algemeen zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden. Dit geldt ook voor de verminderd zelfredzame bewoners van de zorgwoningen in het plangebied.

Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in dit scenario is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Instructie met betrekking tot de juiste handelswijze in geval van een incident is noodzakelijk voor een effectieve zelfredzaamheid. Dit geldt met name voor het verzorgend personeel van de zorgwoningen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS), het luchtalarm. Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

De externe veiligheidssituatie in het plangebied is positief te noemen. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied.

4.12 Geluid

Toetsingskader

De Wgh is het toetsingskader voor het aspect geluid. Geluid kan voortkomen uit industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Aanvullend op de Wgh kent de gemeente Zaanstad een Beleidsregel hogere waarden gemeente Zaanstad. Dit houdt in dat er onder voorwaarden een hogere toegestane geluidswaarde kan worden verleend.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een gezoneerd bedrijventerrein.

Wegverkeerslawaai

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wgh geluidzones waarbinnen de geluidhinder door een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van een geluidzone voor wegen is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de binnen- of buitenstedelijke ligging.

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de volgende 50 km/u wegen:

• Westzijde/Gedempte Gracht;
• H. Gerhardstraat
• Vermiljoenweg.

Onderzoek

Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van de verschillende geluidsbronnen waar het plangebied in fase 1 (blokken 1 t/m 3, 7, 8 en 10) mee te maken heeft. Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 3. In dit onderzoek zijn tevens de geluidbelastingen op de volumes van fase 2 (blokken 4 t/m 6) inzichtelijk gemaak. Voor deze blokken is vervolgens specifiek onderzoek gedaan in bijlage 15. Vervolgens zijn middels een oplegnotitie (bijlage 4) de conclusies voor beide fasen samengebracht. Voor het akoestisch onderzoek zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Verkeersgegevens

De verkeersgegevens zijn ontleend aan de databank PROZA 6.0 (PROgnose ZAanstad) van de gemeente Zaanstad. Op basis van de handleiding van PROZA 6.0 zijn de verkeersgegevens geldig voor “circa 2032”. Dit betekent dat de verkeergegevens tevens geldig zijn voor de jaren 2031 en 2033. Voor ieder ander jaar moet rekening worden gehouden met ophoogpercentages.

Maximum snelheid Peperstraat

Op basis van het stedenbouwkundige plan wordt de Peperstraat (deels) verbreed en voorzien van twee rijbanen aan weerszijden. In de huidige situatie is de maximale snelheid in de Peperstraat 50 km/uur. In het Ruimtelijk Programma van Eisen, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 25 november 2021, is echter het volgende aangegeven: “De Peperstraat is in het ZMP [Zaans Mobiliteits Plan] aangeduid als zogenaamde buurtontsluiting. Dit betekent 30 km/uur en menging van fietsers en auto’s op de rijbaan als uitgangspunt.” De maximum snelheid van 30 km/uur is in de akoestische onderzoeken gehandhaafd. De gemeente heeft aangegeven dat de verkeersintensiteiten uit PROZA 6.0 blijven gelden.

Op grond van de uitgevoerde berekeningen kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• de hoogst optredende geluidbelasting wordt veroorzaakt door het wegverkeer op de H. Gerhardstraat en bedraagt 64 dB ter plaatse van dove gevels en 63 dB ter plaatse van niet dove gevels. Voor de geluidbelastingen geldt een aftrek van 5 dB conform art. 110g Wgh;
• de maximaal te ontheffen waarde wordt overschreden door het wegverkeer op de H. Gerhardstraat. Deze overschrijding vindt plaats op de noordoostgevel van blok 1. Om de realisatie van het bouwplan mogelijk te maken zijn is op deze locatie een dove gevel vereist;
• de hoogst optredende gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle wegen bedraagt 69dB, excl. aftrek art. 110g Wgh.

Voor fase 2 geldt dat:

• de hoogst optredende geluidbelasting wordt veroorzaakt door het wegverkeer op de Peperstraat en bedraagt 59 dB na aftrek van 5 dB conform art. 110g Wgh;
• de maximaal te ontheffen waarde wordt niet overschreden;
• de hoogst optredende gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle wegen bedraagt 65 dB, excl. aftrek art. 110g Wgh.

Op grond van aanvullend uitgevoerd onderzoek is gebleken dat het treffen van maatregelen ter verlaging van de geluidbelastingen niet doeltreffend is en stuit op bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige of financiële aard. Het bovenstaande in acht nemende, wordt aanbevolen om het college van Burgemeester en Wethouders te verzoeken een hogere grenswaarde aan de gevels van woningen met een geluidbelasting welke hoger is dan 48 dB vast te stellen. In onderstaande tabel is aangegeven voor hoeveel woningen dit geldt.

Overzicht te verlenen hogere waarden

Conclusie

Voor het geluid door wegverkeer dienen hogere waarden te worden vastgesteld. Om een hogere waardenbesluit te kunnen nemen dienen de voorgeschreven maatregelen in acht te worden genomen. Het hogere waardenbesluit is een apart besluit en dient te worden vastgesteld voorafgaand aan, of gelijktijdig met, de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.13 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen als de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is bepaald in welke gevallen een plan door de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën gaan onder andere om woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

In het plangebied wordt de bestaande bebouwing vervangen voor maximaal 571 woningen en circa 3.500 m2 bvo commerciële ruimte kantoor-/bedrijfsruimte. In totaal zal het aantal m2 bedrijven afnemen en het aantal woningen toenemen. De beoogde ontwikkeling valt dan ook onder de categorie woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen. Nader onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk.

Uit de Nsl-monitoringstool van de rijksoverheid zijn langs de Peperstraat toetspunten geplaatst. Op basis hiervan is de actuele luchtkwaliteit bepaald. De (jaargemiddelde) concentratie NO2 ligt tussen de 18,3 en de 22,1 µg/m3 en de PM10 (fijnstof) ligt tussen de 17,6 en de 18,3 µg/m3. Het aantal overschrijdingsdagen PM10 ligt tussen de 6,2 en 6,4. De (jaargemiddeld) concentratie PM2,5 ligt tussen de 9,0 en 9,2 µg/m3 langs de Peperstraat. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een dreigende overschrijding van de normen.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de huidige én toekomstige luchtkwaliteit ruim binnen de normen van de Wm vallen. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling in het plangebied.

4.14 Geur

Toetsingskader

In deze paragraaf is bekeken in hoeverre er - met het oog op mogelijke geurhinder - sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hierbij wordt ingegaan op de volgende aspecten:

• Zijn er geurgevoelige objecten voorzien?
• Zijn deze geurgevoelige objecten standaard, minder of minst geurgevoelige objecten?
• Zijn er bedrijven die geur veroorzaken in de buurt van het plangebied?
• Is deze geurbelasting aanvaardbaar?
• Als we alles in ogenschouw nemen is er dan sprake van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat?

Zaans geurbeleid

Geur is in de gemeente Zaanstad een belangrijk onderwerp, wat de reden is dat het Zaans geurbeleid is vastgesteld door de gemeenteraad (14 juli 2016). Voor een aantal bedrijven in de omgeving van het plangebied is de provincie Noord Holland bevoegd gezag. Voor de toetsing of er in het plangebied sprake is van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat is het Zaans geurbeleid van toepassing. Hiervoor is het niet van belang of een bedrijf onder provinciaal of gemeentelijk gezag valt.

Het Zaans geurbeleid gaat uit van een streefkwaliteit. Uitgangspunt voor deze streefkwaliteit is een situatie waarin er geen ernstige geurhinder meer is en waarin het aantal geurgehinderden 12% of minder is. Het Zaans geurbeleid heeft als doel het op termijn behalen van de streefkwaliteit.

De geurbelasting wordt uitgedrukt in een zogenaamde 'hedonische waarde' (afgekort als H). Deze waarde duidt de (on-)aangenaamheid van geur uit. De mate van geurhinder is afhankelijk van de onaangenaamheid van een geur (hedonische waarde) maar ook van de geur concentratie (het aantal odour-units/m3). De geurbelasting geldt voor continue en discontinue bronnen voor alle typen geurgevoelige objecten. In het Zaans geurbeleid wordt gebruik gemaakt van 2 onderscheidende hedonische waarden:

• Licht onaangename geur: H=-1
• Onaangename geur: H=-2

De concentratie waarin een geur onaangenaam wordt verschild per soort geur: voor de meeste mensen is chocolade (cacao) een lekkere geur, wanneer deze té overheersend wordt – zoals in sommige delen van Zaanstad regelmatig het geval is – is het echter niet meer prettig. Deze geurconcentratie wordt in odourunits per m3 uitgedrukt (OUE/m3). Elke geur wordt in verschillende concentraties waargenomen, waarbij de concentratie in de lucht en de onaangenaamheid ook verschilt. Dit is de reden dat er volgens het Zaans geurbeleid per bedrijf, aan de hand van de overheersende geuruitstoot, bepaald is welke geurconcentratie bij welke hedonische waarde (geurbelasting) hoort. Zo kan elke geur(concentratie) 'teruggerekend' worden naar de geurbelasting die daarbij hoort.

Volgens het geurbeleid verschillen objecten in gevoeligheid voor geur. Het onderscheid is als volgt: standaard gevoelige objecten, minder geurgevoelige objecten en minst geurgevoelige objecten. Voor de standaard gevoelige objecten, zoals woningen, geeft de concentratie horend bij H=-1 van continue bronnen de streefkwaliteit weer. Is een object minder geurgevoelig, dan is de toegestane geurconcentratie hoger. Het Zaans geurbeleid maakt onderscheidt in:

• Standaard geurgevoelige objecten, zoals woningen;
• Minder geurgevoelige objecten, zoals horeca en maatschappelijke functies;
• Minst geurgevoelige objecten, zoals bedrijven.

Op grond van het geurbeleid geldt dat bij standaard en minder geurgevoelige objecten de H=-2 contour niet mag worden overschreden. Er mag dus geen sprake zijn van ernstige geurhinder.

Het beleid is te vinden op de website van de gemeente Zaanstad www.zaanstad.nl.

• Wat wordt er mogelijk gemaakt en zijn dat geurgevoelige objecten?

De ontwikkeling betreft realisatie van woningen, horeca en detailhandel. De woningen worden beschouwd als standaard geurgevoelige object. De overige functies worden beschouwd als minder geurgevoelige objecten. Nu er sprake is van standard geurgevoelig objecten en minder geurgevoelige objecten, is de vervolgvraag of er relevante geurhinder te verwachten is.

• Zijn er bedrijven die geurhinder veroorzaken in of nabij deze ontwikkeling?

Aan de hand van de richtafstanden voor geur uit de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering, milieuvoorschriften, geuronderzoek en evt. geurklachten is bepaald welke bedrijven geurhinder kunnen veroorzaken ter plaatse van deze ontwikkeling.

De resultaten van deze inventarisatie zijn opgenomen in onderstaande tabel en worden hierna toegelicht.

Tabel: onderzochte bedrijven

• Koninklijke Verkade NV in Zaandam.

Verkade ligt op circa 750 meter van de plangebied. Dit bedrijf is een producent van voornamelijk koekjes. Uit de geldende milieuvoorschriften en het bijbehorende geurrapport blijkt dat binnen het plangebied van het bestemmingsplan Peperstraat wordt voldaan aan de streefkwaliteit voor geurbelasting als gevolg van Koninklijke Verkade NV, waardoor er sprake is van een aanvaardbare geurhinder.

• Exter B.V.

Exter ligt op 900 meter van het plangebied. Dit bedrijf heeft zich gespecialiseerd in aroma's voor soepen, sauzen, vlees, snacks en kant-en-klaarmaaltijden. Uit de geldende milieuvoorschriften en het bijbehorende geurrapport blijkt dat binnen het plangebied van het bestemmingsplan Peperstraat wordt voldaan aan de streefkwaliteit voor geurbelasting als gevolg van Exter B.V, waardoor er sprake is van een aanvaardbare geurhinder.

• Overige bedrijven

Uit onderzoek blijkt dat er in de omgeving van het plangebied met name categorie 1 en 2 bedrijven en enkele horeca bedrijven zoals restaurants en cafés aanwezig zijn. Daarnaast zijn binnen het plangebied enkele horeca functies en detailhandel functie (supermarkt) voorzien. Deze bedrijven vallen onder de werking van het Activiteitenbesluit. Het zijn voornamelijk type A bedrijf c.q. bedrijfsactiviteiten. In het Activiteitenbesluit zijn geur beperkende maatregelen voor de dergelijke bedrijfsactiviteiten voorgeschreven. De bedrijven dienen zich hieraan te houden. Geur vanwege deze bedrijfsactiviteiten vormen daarom ook geen belemmering voor de realisatie van de standaard geurgevoelige objecten en minder geurgevoelige objecten binnen het plangebied.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de onderzochte bedrijven nu en naar verwachting in de toekomst geen geurhinder zullen veroorzaken die relevant is voor dit plangebied. Geur is daarmee geen belemmering voor het bestemmingsplan Peperstraat. Geconcludeerd kan worden dat in het plangebied ten aanzien van het aspect geur sprake is van een aanvaardbare geurhinder en dus een goed woon- en leefklimaat.

4.15 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Naast de richtafstanden op basis van de VNG-handreiking is nieuw voorzorgbeleid in ontwikkeling voor elektromagnetische straling. Bij een transformatorstation van 50 kV zal naar verwachting een richtafstand van 25 meter tot langdurige verblijfplaatsen van kinderen (zoals woningen) gaan gelden. Op kortere afstand dient de noodzaak te worden gemotiveerd.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied worden commerciële ruimtes en woningen toegestaan. Omdat het hier gaat om een centrumgebied is functie menging aanvaardbaar. Kleinschalige maatschappelijke en commerciële voorzieningen betreffen functies die zonder overlast in een centrumgebied direct naast of onder woningen zijn in te passen. Bovendien zijn in de huidige situatie ook gemengde commerciële voorzieningen toegestaan. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Bedrijven in de omgeving

Rond het plangebied liggen met name woningen. Gezien de ligging in een centrumgebied zijn er ook verschillende maatschappelijke en commerciële functies aanwezig. Ten oosten van het plangebied ligt een oogheelkundig medisch centrum. Voor ziekenhuizen geldt milieucategorie 2. Ten noorden en zuiden ligt woningbouw met verspreid restaurants, detailhandel en een kleinschalige bakkerij. Restaurants en detailhandel vallen onder milieucategorie 1, een kleinschalige bakkerij onder milieucategorie 1 (detailhandel bakken). Rond de westzijde van het plangebied (langs de Zaan) is een cluster van detailhandel en restaurants (milieucategorie 1), twee kerken (milieucategorie 2) en een bioscoop (milieucategorie 2) aanwezig.

Binnen een centrumgebied worden bedrijven t/m milieucategorie 2 direct naast woningen als inpasbaar geacht. In de omgeving bevinden zich geen milieucategorie 3.1 bedrijven. Ter plaatse van de beoogde woningbouw kan dan ook een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Doordat in de huidige situatie al reeds woningen aanwezig zijn binnen het plangebied en het gaat om een centrumgebied worden de bedrijven in de omgeving niet beperkt in hun bedrijfsvoering.

4.16 Bodem

Toetsingskader

In verband met de uitvoerbaarheid van een plan wordt rekening gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging wordt bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de nieuwe functie en wordt vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. Als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor die functie, wordt de grond zo gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor die functie.

Onderzoek

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in een functiewijziging. Het plangebied blijft een gemengd gebied van woningen en commerciële functies. Omdat de bestemming niet wijzigt, is bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan niet noodzakelijk. Gezien het bestaande gebruik is niet te verwachten dat hier onoverkomelijke knelpunten uit naar voren komen. Om de bodemkwaliteit inzichtelijk te maken is echter een vooronderzoek (zie bijlage 12) uitgevoerd waarin het volgende is geconcludeerd:

Op de locatie zijn een aantal verdachte deellocaties aangetroffen. Dit zijn de ondergrondse tanks waarvoor eindsituatiebodemonderzoeken uitgevoerd dienen te worden.

Er is daarnaast dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de in eerdere onderzoeken waargenomen puinbijmengingen en aangetroffen verontreinigingen. Verwacht wordt dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigende stoffen voor deze situatie zijn asbest, PAK, minerale olie en met name metalen. De betreffende locatie dient daarom voorafgaand aan de grondwerkzaamheden nader onderzocht te worden.

4.17 Natuur

Soortenbescherming

Op basis van de resultaten van de ecologische quickscan (bijlage 5) wordt geconcludeerd dat effecten op beschermde soorten door de plannen niet zijn uit te sluiten. Op basis van de resultaten uit de quickscan is vervolgonderzoek gedaan naar de aanwezigheid van vleermuizen, de gierzwaluw en de huismus. De resultaten van het vervolgonderzoek zijn hieronder beschreven en het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage 6 bij de toelichting.

Vleermuizen

In het plangebied zijn acht paar- en winterverblijfplaatsen en drie zomer- en winterverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. Er zijn vier paar- en winterverblijfplaatsen van de ruige dwergvleermuis aangetroffen. Tevens zijn in de directe omgeving van het plangebied 11 zomer- en winterverblijfplaatsen, zes paar- en winterverblijfplaatsen en één kraam- en massawinterverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. Van de ruige dwergvleermuis zijn twee paar- en winterverblijfplaatsen aangetroffen en van de kleine dwergvleermuis is er één zomer- en winterverblijfplaats aangetroffen.

Vogels

In verband met mogelijke aanwezigheid van algemene broedvogels is het van belang om werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten of onder begeleiding van een ecoloog. De broedperiode loopt van Half maart t/m half oktober.

Gierzwaluw

Buiten het plangebied zijn twee nestplaatsen aangetroffen. De nestplaatsen zullen behouden blijven. Daarnaast wordt er geen verstoring verwacht vanwege de afstand tot de werkzaamheden en de dempende werking van de tussenliggende bebouwing.

Huismus

Binnen het onderzoeksgebied is één nestplaats aangetroffen. Door het nemen van maatregelen kan hier aan voldaan worden, waarmee het opzettelijk storen zoals bedoeld in Artikel 3.1, lid 4, van de Wet natuurbescherming voorkomen kan worden. Er bevindt zich geen essentieel functioneel leefgebied binnen het plangebied. De verwachting is dat dit niet of beperkt aangetast zal worden. Alle functionele leefgebieden zullen behouden blijven. Hierop wordt geen effect verwacht.

Conclusie soortenbescherming

Om de beoogde sloop- en bouwwerkzaamheden plaats te laten vinden is een activiteitenplan opgesteld en is ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd. De volgende maatregelen moeten worden genomen om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen:

• maak na het verkrijgen van de ontheffing de (potentiële) verblijfplaatsen in het plangebied ongeschikt voordat de werkzaamheden plaatsvinden;
• voorkom dat verblijfplaatsen van vleermuizen rond het plangebied verstoord worden. Verstoring kan optreden door bijvoorbeeld verlichting en/of trillingen tijdens de werkzaamheden;
• realiseer voldoende alternatieve vleermuisverblijfplaatsen voor zowel de bouw- als gebruiksfase;
• start met de werkzaamheden buiten de winterslaapperiode van vleermuizen (1 november tot 1 april), na het verkrijgen van de ontheffing;
• voer rondom het woonblok met huismus de werkzaamheden uit buiten het broedseizoen van de huismus (maart tot en met augustus);
• voorkom dat nesten en functionele leefomgeving van huismus verstoord worden door de werkzaamheden

Gebiedsbescherming

De Wet natuurbescherming (Wnb) kent naast soortbescherming ook gebied beschermende wet- en regelgeving, in het bijzonder die van de Natura 2000-gebieden en het behoud van grootschalige houtopstanden. Naast bepalingen uit de Wnb kunnen gebieden ook beschermd zijn onder de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) als onderdeel van het 'Natuurnetwerk Nederland' (NNN, eerst Ecologische hoofdstructuur, EHS) of als Provinciaal aangewezen 'Weidevogelleefgebied' of 'Belangrijk weidevogelgebied'.

Het plangebied is niet gelegen in NNN of als Provinciaal aangewezen 'Weidevogelleefgebied' of 'Belangrijk weidevogelgebied'. Deze gebieden liggen op ruime afstand van het plangebied een effect op deze gebieden is dan ook uitgesloten. Het plangebied ligt ook niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn 'Ilperveld, Vakrensland, Ooszanersveld & Twikse' op een afstand van circa 1,5 kilometer afstand en 'Polder Westzaan' op een afstand van circa 1,8 kilometer. Gezien de stedelijke ligging en de afstand tot de Natura 2000-gebieden kunnen effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. Het enige mogelijk relevante ecologische effect betreft vermesting/verzuring als gevolg van stikstofdepositie.

Stikstof

Voor de beoogde ontwikkeling is onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke negatieve effecten op stikstofgevoelige natuurgebieden, zie hiervoor het onderzoek in bijlage 7. In dit onderzoek is de emissie van stikstofhoudende verbindingen ten gevolge van zowel de gebruiks- als bouwfase berekend. Tevens zijn de deposities vergeleken met de huidige situatie (referentiesituatie).

Bouwfase

Uit de berekeningen blijkt dat de maximale stikstofemissie (NOx) inclusief interne saldering van het gehele project circa 230 kg NO x/jaar mag bedragen. De berekende stikstofemissie ten gevolge van de bouwfase bedraagt ten hoogste 125 kg/jaar. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de maximale toegestane stikstofemissie inclusief salderen. Op basis van deze emissie zal de depositie 0,00 mol N/ha/jaar bedragen.

Gebruiksfase

Daarnaast blijkt dat voor de gebruiksfase het verschil in stikstofdepositie tussen de huidige en toekomstige (2030) situatie ter plaatse van de Natura-2000 gebieden geen toename van de stikstofdepositie wordt berekend (0,00 mol N/ha/jaar).

Geconcludeerd wordt dat er in het kader van stikstofdepositie geen belemmeringen zijn voor de realisatie van de ontwikkeling aan de Peperstraat te Zaandam.

Conclusie

De beoogde herontwikkeling leidt naar verwachting niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Om negatieve effecten op beschermde soorten te voorkomen is ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd.

4.18 Gezondheid

Voor veel mensen is gezondheid een van de belangrijkste dingen in hun leven. Een goede gezondheid is een belangrijke randvoorwaarde voor een plezierig leven. Als iemand zich gezond voelt is deze persoon gelukkiger, actiever, zelfverzekerder, productiever en beter in staat om te participeren in de maatschappij. Met werk, studie of als vrijwilliger, in de wijk en in de stad, op eigen niveau en naar eigen kunnen.

De ambitie is dat Zaankanters zich in 2040 positief gezond(er) voelen en gezonde keuzes kunnen maken, in een omgeving die uitnodigt tot gezond gedrag. Het streven is dat Zaanstad in 2040 minstens net zo gezond is als het gemiddelde van vergelijkbare grote stedelijke gemeenten (G40-gemeenten). Dit staat centraal in de door de gemeenteraad vastgestelde Zaanse Visie op Gezondheid van juli 2019.

Naast leefstijl en sociale omgeving heeft de fysieke leefomgeving, waaronder het milieu en de openbare ruimte, ook veel invloed op gezondheid. Een gezonde en groene omgeving heeft een beschermende invloed tegen milieufactoren, bijvoorbeeld als het gaat om luchtkwaliteit en fijnstof.

Daarom zet Zaanstad onder andere meer in op een gezonde fysieke omgeving door:

• een goede toegang tot voorzieningen (zoals scholen, winkels of een buurthuis) en openbaar vervoer voor iedereen te bieden;
• Zaankanters uit te nodigen voor een gezonde leefstijl door bijvoorbeeld te wandelen, te fietsen, te spelen, te ontspannen, te eten of door elkaar ontmoeten;
• schoon en veilig te zijn; en
• toegankelijk te zijn voor alle gebruikers zoals ouderen, kinderen en gehandicapten.

Gezonde leefomgeving

Uit de onderzochte milieuaspecten (milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid) blijkt dat voor alle aspecten een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt geborgd. Een aandachtspunt hierbij is geluid. Door de maximale snelheid te verlagen naar 30km/u, neemt de geluidsbelasting op de woningen af. Bij een snelheid van 50km/u moeten aanvullende geluidmaatregelen conform de geldende wetgeving gerealiseerd worden. Gezien de ligging in een centrumgebied zijn geluidmaatregelen effectief en kunnen een grote bijdrage leveren aan een gezonde leefomgeving.

Om de bodemkwaliteit inzichtelijk te maken is een vooronderzoek (zie bijlage 12) uitgevoerd. Hieruit blijkt dat voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden vervolgonderzoek noodzakelijk is naar enkele verdachte locaties.

Naast de onderzochte milieuaspecten zijn er veel factoren die invloed hebben op de gezondheid zoals beweging, sociale cohesie en groen. De openbare ruimte wordt zo ingericht dat deze uitnodigt tot bewegen. Met de groene zone en park wordt meer groen toegevoegd aan de stad. Dat heeft een positief effect op de gezondheid. Daarnaast worden in de groene zone ook ontmoetingsplekken gecreëerd die kunnen bijdragen aan beter sociale cohesie. Met de beoogde ontwikkeling wordt dan ook op deze punten bijgedragen aan de gezondheidsambities van Zaanstad.

4.19 Schiphol

Toetsingskader

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden voor de veiligheid en geluidsbelasting. Het LIB geeft regels voor gebruik en bestemming van de grond in deze gebieden. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven in zones rondom de luchthaven Schiphol. Primaire doelen zijn:

• voorkomen dat het gebruik van de grond en de bebouwing op en rond Schiphol een gevaar zou kunnen vormen voor de veiligheid van het luchtverkeer;
• beperken van het aantal nieuwe en bestaande door vliegtuiggeluid gehinderde bewoners en gebruikers.

De minister van Infrastructuur en Milieu kan een verklaring van geen bezwaar geven, zodat nieuwe bebouwing of functiewijziging toch mogelijk is.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied bevindt zich geheel buiten het beperkingengebied bebouwing voor de aspecten geluid en externe veiligheid vanwege de Luchthaven Schiphol. Voor deze ontwikkeling is er geen belemmering. Wel ligt het binnen radarzones met toets hoogtes vanaf 81 meter boven NAP, maar deze hoogtes worden niet gehaald binnen de herontwikkeling.

4.20 Bezonning

Toetsingskader

Voor de bezonning van (woon-)gebouwen en bijhorende terreinen bestaan geen wettelijke normen. Dat neemt niet weg dat in een bestemmingsplan een afweging plaatsvindt van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De gemeente Zaanstad werkt in het kader van de Nota Woonbebouwing met de lichte TNO-norm voor bezonning

Onderzoek

Met behulp van een 3D-model zijn bezonningsdiagrammen opgesteld waarin de bezonning van de nieuwbouw op de gevel, tuin, terras, speelplek, et cetera. inzichtelijk zijn gemaakt. Deze bezonningsdiagrammen zijn opgenomen in bijlage 10 bij dit bestemmingsplan. Ook geven deze diagrammen inzicht in toename van schaduw op de omgeving door de nieuwbouw, wanneer deze wordt vergeleken met de bezonningsdiagrammen van de bestaande situatie. Hierbij zijn de volgende data maatgevend:

• 21 juni: de dag met de hoogste zonnestand van het jaar
• 22 december: de dag met de laagste zonnestand van het jaar
• 21 maart: de dag waarop de zonnestand zich 'halverwege bevindt, precies tussen de standen van 22 december en 21 juni
• 23 september: de dag waarop de zonnestand zich 'halverwege bevindt, precies tussen de standen van 21 juni en 22 december

De verschillende zonnestanden zijn binnen tijdsloten van drie uur inzichtelijk gemaakt. Hiervoor zijn de volgende tijdstippen gehanteerd: 09:00 uur, 12:00 uur, 15:00 en 18:00. Hierbij kan op 21 december het toetsingsmoment van 18:00 uur buiten beschouwing worden gelaten, omdat de zon dan al onder is. Aanvullend is op 21 juni is het toetsingsmoment van 20:00 uur ook nog relevant.

Bevindingen

De gebouwen die tot fase 1 behoren staan nabij de bestaande context en zijn daarom in volume beperkt. In het ontwerp is aandacht besteed aan het beperken van de schaduwwerking op bestaande woningen. Dit is gedaan door de gebouwen te voorzien van schuine daken en het volume aan de achterzijde te verlagen. Alleen Blok 10 vormt een hoogteaccent. De centrale positie in het plan geeft voldoende afstand tot de bestaande context wat resulteert in minimale hinder van de slagschaduw op de omgeving. De gebouwen aan de zuidzijde van de Peperstraat hebben door hun hoogte en oriëntatie niet of nauwelijks impact op de bezonningssituatie van de omliggende bestaande bebouwing. Dit betreft Blok 1, 2 en 3. Bovendien blijft door de ruime opzet en oost-westoriëntatie van de Peperstraat ook de openbare ruimte aan de noordzijde van deze gebouwen gedurende het hele jaar grotendeels vrij van slagschaduw. Voor Blok 7 geldt dat de aanwezigheid van de kerktuin voldoende afstand biedt om de slagschaduw vrij te houden van de aangrenzende woongebouwen. Hier verandert de nieuwe situatie weinig van de bestaande situatie. Er is in het ontwerp rekening gehouden met de bestaande woningen met achtertuinen aan de Bloemgracht. Hiervoor is Blok 8 is lager dan de naast- en tegenovergelegen gebouwen. Bovendien is de dakvorm geoptimaliseerd om de impact van slagschaduw te minimaliseren.

De gebouwen Blok 4 en Blok 6, aan weerzijde van de Peperstraat hebben door hun hoogte en oriëntatie niet of nauwelijks impact op de bezonningssituatie van de omliggende bestaande bebouwing. In het ontwerp is hierin rekening gehouden met de positionering van hoogteaccenten en het aftrappen van de hoogte van het gebouwvolume langs de Oostzijde en Klauwershoek. De voornaamste slagschaduw is afkomstig van het hogere woongebouw aan de Zaan Blok 5. In het ontwerp is in de positionering van het gebouwvolume rekening gehouden met de bezonningssituatie van de bestaande bebouwen. Zo bieden de aanwezigheid van de Zaan en het reeds bestaande openbare parkeerterrein aan de Jan Sijbrandsteeg op de meest relevante uren voldoende afstand om de slagschaduw (met uitzondering van 22 december) vrij te houden van de aangrenzende woongebouwen. De terugligging van het torenvolume ten opzichte van de rooilijn van de plintbebouwing leidt tot een minimale hinder van de slagschaduw op het aanwezig terras van het aangrenzende café/filmhuis de Fabriek. De meest aantoonbare hinder van de slagschaduw bevindt zich op de naastgelegen kopgebouwen van de blokken 3 en 7 van de Peperstraat fase 1.

Daarnaast heeft de schaduwwerking in de zomer een positief effect op het tegengaan van hittestress op de steenachtige voorpleinen en in besloten binnenhoven. Hiervan profiteren met namen het binnenhof van Blok 6 en de openbare ruimte onder de arcade aan weerszijden van de Peperstraat.

Conclusie

Uit de bezonningsstudie blijkt dat de bebouwing van Peperstraat voldoet aan de lichte TNO-norm. In het ontwerp van blok 8 is de kap van de 4e verdieping aangepast naar een mansardekap waarmee de bezonning op de achtergelegen woningen gelijk is aan de bestaande situatie.

4.21 Wind

Met betrekking tot windhinder is door adviesbureau Peutz onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 11.Het doel van het onderzoek is het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing. Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving.

Uit de resultaten van het de eerste doorrekening van het windhinderonderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• In de geplande situatie inclusief de bouwmassa aan de zuidwestzijde van het plangebied is overwegend sprake van een goed windklimaat.
• Aan de westzijde van de Peperstraat is echter sprake van een matig windklimaat voor het criterium doorlopen. Zeer lokaal, op de westhoek van de geplande hoogbouw, is sprake van een slecht windklimaat
• Voor windgevoelige functies, zoals gebouwentrees en commerciële functies, is het criterium slenteren van toepassing, waarbij wordt gestreefd naar een beoordeling goed. Langs de gevels van de geplande nieuwbouw is overwegend sprake van een goed windklimaat. Aan de westzijde van de Peperstraat blijkt echter dat langs de gevels onder het overstek sprake is van een matig tot slecht windklimaat voor het criterium slenteren. Om het windklimaat hier te verbeteren worden windafschermende maatregelen geadviseerd. Hierbij kan worden gedacht het plaatsen van schermen haaks op de gevel, het verdiepen van de gebouwentrees of het verdiepen van het overstek of het lokaal verdiepen van de gevel.
• Op basis van de berekeningen is er in het gebied rond de geplande nieuwbouw geen overschrijding van het gevaarcriterium te verwachten.
• In de geplande situatie zonder de bouwmassa aan de zuidwestzijde van het plangebied is het windklimaat op diverse plaatsen beter dan wanneer dit bouwvolume wel aanwezig is. Met name langs de gevel aan de zuidwestzijde van de Peperstraat is een gunstiger windklimaat te verwachten. Aan de overzijde van de straat, aan de noordwestzijde, is het windklimaat in beperkte mate verslechterd. Aan beide zijden worden ook in deze situatie windafschermende maatregelen geadviseerd.

Op basis van de bovenstaande resultaten zijn enkele maatregelen in het ontwerp van de hoogbouw genomen om het windklimaat te verbeteren. Uit de resultaten van de hierop aangepaste windberekening blijkt dat de doorgevoerde wijzigingen in de bebouwingsopzet een duidelijk positief effect op het windklimaat hebben, waardoor een slecht windklimaat kan worden voorkomen.

Ten gevolge van het creëren van een laagbouwvoet aan de hoogbouw neemt de hinderkans in de Peperstraat af, waardoor het gebied met een matig (geel) windklimaat sterk verkleind is. Daarnaast is het windklimaat langs de gevel aan de noordzijde van de Peperstraat gunstiger geworden.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de geplande hoogbouw een effect zal hebben op het windklimaat maar dat nergens sprake zal zijn van een slecht windklimaat.

 

4.22 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de toevoeging van maximaal 449 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Alhoewel de beoogde ontwikkeling onder de drempelwaarde blijft is middels een aanmeldingsnotitie (bijlage 14) onderzocht of sprake is van belangrijke nadelige milieueffecten.

Ter voorbereiding van het ontwerp bestemmingsplan is op grond van artikel 7.19, vierde lid van de Wet milieubeheer, een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen.

De conclusie van de m.e.r.-beoordeling is dat belangrijke nadelige milieugevolgen voor het ontwerpbestemmingsplan kunnen worden uitgesloten. Er is daarom besloten om geen m.e.r.-procedure te doorlopen.

4.23 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

4.23.1 Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor de ontwikkeling van het gebied. Het project richt zich op woningbouw, waar momenteel veel vraag naar is. Een klein deel van het plan bestaat uit nader in te delen bedrijfsruimte. De kosten worden gedekt uit de opbrengst van de verkoop/verhuur van woningen en de bedrijfsruimte. In de exploitatie is ook rekening gehouden met de kosten voor bodemsanering. Hiermee wordt het bestemmingsplan financieel haalbaar geacht.

4.23.2 Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden die afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kostendekking is verzekerd. Dit geldt ook voor eventuele planschade. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat deze kosten voor rekening komen van de ontwikkelaar. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente voldoende geborgd.

Hoofdstuk 5 Participatie

5.1 Overleg

Voor het vaststellen van het bestemmingsplan doorloopt de gemeente Zaanstad niet alleen het reguliere bestemmingsplan-traject, waarin overheden en belangenorganisaties om advies gevraagd worden volgens artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en belanghebbenden de mogelijkheid krijgen om zienswijzen in te dienen. De gemeente Zaanstad vindt een bredere advisering belangrijk, ook vanuit het gedachtegoed van de Omgevingswet en de manier waarop plannen vanuit deze wetgeving vormgegeven zullen moeten worden. Voor de participatie is daarom een bredere advisering opgezet, waarin verschillende partijen en belanghebbenden op en rondom het plangebied zijn gevraagd input te leveren voor het plan.

5.1.1 Participatiemomenten met huurders, omwonende en belanghebbende

In deze deze paragraaf is een samenvatting van de participatiemomenten voor de herontwikkeling van de Peperstraat als verslag vanuit de ontwikkelaar en bureau De Wijde Blik weergegeven.

Wat vooraf ging: Perspectief voor Centrum Oost 2040

De plannen voor de vernieuwing van de Peperstraat maken onderdeel uit van ambities van de gemeente Zaanstad om dit deel van het centrum een kwaliteitsimpuls te geven. In 'Perspectief voor Centrum Oost 2040 staat omschreven hoe de gemeente dit wil doen. De participatie rond de totstandkoming van het Perspectief, is gedaan door de gemeente. Er zijn bijeenkomsten gehouden en wensen geïnventariseerd. Het Perspectief Centrum Oost is in 2019 vastgesteld.

Bekendmaking plan Vernieuwing Peperstraat

Na de zomer van 2019 heeft de eigenaar/ontwikkelaar de plannen voor de herontwikkeling van de Peperstraat gepresenteerd. Eerst aan de zittende bewoners, met een inloopbijeenkomst. Daarna ook aan de direct omwonenden en andere geïnteresseerden. Toen is ook de website www.vernieuwingpeperstraat.nl gelanceerd. Daarin wordt alle informatie (presentaties, brieven, nieuwsbrieven, informatiepanelen, etc.) gepresenteerd. Zo is alles terug te lezen voor betrokkenen. De bijeenkomsten in het najaar van 2019 werden bezocht door zittende bewoners, omwonenden en andere geïnteresseerden. De planning was dat, vlot na de bekendmaking om de Peperstraat te vernieuwen, de gemeente een besluit zou nemen over de vaststelling van het Ruimtelijk Programma van Eisen, waarmee de haalbaarheidsfase zou worden afgerond. Dit besluitvormingsproces is meermaals vertraagd. Het haalbaarheidsbesluit is uiteindelijk in november 2021 genomen. In de tussenliggende periode was er een wereldwijde coronapandemie. Het organiseren van fysieke bijeenkomsten was niet mogelijk. Wel is de omgeving tussentijds met nieuwsbrieven en brieven op de hoogte gehouden. Ook is een video gemaakt waarin het ontwerp (door de architect) is toegelicht.

Participatie ná haalbaarheid: wat vooraf ging

In november 2021 heeft de gemeenteraad van Zaanstad ingestemd met het Ruimtelijk Programma van Eisen voor de herontwikkeling van de Peperstraat. Onderdeel van het besluit van de gemeenteraad was het vaststellen van het stedenbouwkundig kader voor de Peperstraat. Deze ruimtelijke vertaling van de thematische uitgangspunten bevatten de spelregels voor de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Dit vormt de basis van het ontwerp. De participatie begon niet bij nul, er liggen kaders en hoofdlijnen vast.

De gemeenteraad heeft in de behandelingen van oktober en november 2021 aandacht gevraagd voor participatie met de betrokkenen van en rond de plannen voor de nieuwe Peperstraat. Het college van B&W hebben middels een raadsinformatiebrief de participatieaanpak toegelicht. De ontwikkelaar was de afgelopen periode verantwoordelijk voor de organisatie van de informatiebijeenkomsten, het Peperstraat Overleg en de diverse bewonerspanels. Alle momenten en bijeenkomsten zijn door ontwikkelaar voorbereid en georganiseerd. Het gemeentelijke projectteam is hierbij betrokken geweest en was ook bij alle bijeenkomsten aanwezig. Communicatiebureau De Wijde Blik is door de ontwikkelaar aangesteld als procesbegeleider voor de participatie.

Twee fasen

De participatie heeft in twee fasen plaatsgevonden. Doel van de participatie was het delen van informatie over het plan & het ontwerp en het ophalen van zorgen/wensen/ideeën. Waar mogelijk en nodig krijgen de ideeën en wensen een plek in het ontwerp of in de plannen die nog volgen (zoals plan openbare ruimte). Alle presentaties, informatiepanelen, uitnodigingen en verslagen staan op de website. In allebei de fasen waren er algemene informatiemomenten en informatiebijeenkomsten voor huurders. In fase 1 (januari 2022 t/m juni 2022) lag de nadruk op participatie over het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor fase 1. In fase 2 (september 2022 t/m juli 2023) ging de participatie voornamelijk over de omgevingsvergunning fase 2. Hieronder per fase een overzicht.

Fase 1

In totaal zijn in de periode tussen begin januari 2022 en eind juni 2022 14 bijeenkomsten gehouden.

Na een startavond zijn verschillende thematische bewonerspanels opgestart. Doel van de bewonerspanels was het presenteren van de plannen en het ophalen van ideeën, wensen en zorgen bij huurders, buren en omgeving. Het (voorlopig) ontwerp van fase 1 is gepresenteerd en na input van de omgeving op punten geoptimaliseerd. Ook zijn zorgen voor de uitvoering geïnventariseerd. Ter voorbereiding van de bewonerspanels zijn kennismakingsgesprekken gehouden met: Eigenarencollectief Bloemgracht, Bewonerscommissie Talmabuurt, Electoraat Talmabuurt en VVE De Boeg. Hier volgt een korte samenvatting van de bijeenkomsten. Maar ook zijn bewonerscommissie Peperstraat, bewonerscommissie Beatrixflat en actiegroep Tegen de Sloop als vertegenwoordigers betrokken.

Start informatieavond

De start was een (digitale) informatieavond over de stand van zaken van het plan, planning en proces. Omdat er in januari 2022 nog coronamaatregelen gelden, was het een online avond. Kijkers konden via de chat hun vragen stellen. Er is een presentatie gegeven van de stand van zaken, de stand van zaken van het ontwerp is getoond en er is een toelichting gegeven op de (bestemmingsplan)procedures.

Peperstraat Overleg (3)

Met de vertegenwoordigers uit de omgeving is het Peperstraat Overleg opgestart. Minimaal elk kwartaal praten we hen bij over planning, proces en stand van zaken. Zij koppelen terug wat ze bij hun organisaties ophalen aan ideeën en/of zorgen. Er zijn drie bijeenkomsten geweest.

Bewonerspanels huurders (2)

Voor de bestaande huurders zijn ook bijeenkomsten gehouden, een inloopbijeenkomst (9 april) en een algemene informatieavond (8 juni). Deze laatste avond is extra georganiseerd, op verzoek van de Bewonerscommissies. Zij hebben dit in het Peperstraat Overleg verzocht. Voor de huurders van fase 1 is de persoonlijke herhuisvesting gestart. Hoe de herhuisvesting is geregeld, staat in het Sociaal Plan.

Bewonerspanels Bloemgracht (3)

Met de buren van de Bloemgracht zijn 3 bijeenkomsten gehouden. Het ontwerp van de Blokken 8 en 10 (nabij de Bloemgracht) is gepresenteerd. Gesprekken over inkijk/privacy hebben opgeleverd dat het ontwerp van Blok 8 is aangepast (geen balkon maar een tuin) waardoor inkijk verminderd. Er is een bezonningsvideo gemaakt om inzicht te geven in de effecten van de nieuwbouw op de bezonning. Het dak van Blok 8 wordt aangepast, waardoor minder schaduw is in de tuinen. Op geregelde momenten is afstemming geweest met het Eigenarencollectief Bloemgracht.

Bewonerspanels Talmabuurt (2)

Deze bijeenkomsten met de buren van de Talmabuurt zijde is informatie gedeeld over het ontwerp, gezien vanaf de zijde van de Talmabuurt. We hebben inzicht gegeven in uitzicht, nabijheid van de nieuwbouw en de afstand. Het waren rustige bijeenkomsten (circa 10 bezoekers). We hebben een individuele zorg besproken en vragen beantwoord over verkeer/parkeren, bouwoverlast en bereikbaarheid.

Bewonerspanel funderingen / bouwoverlast

Tijdens deze bijeenkomst is informatie gedeeld over de aanpak metingen/protocollen voor én tijdens de bouw. Ook is verteld wat de rolverdeling wordt (wat doet gemeente, wat de aannemer, wat de ontwikkelaar) en waar buren straks terechtkunnen. Er is uitleg gegeven over wat we nu al weten qua bouwen (niet heien maar trillen, sloop knippen i.p.v. hakken, etc.) en de planning is op hoofdlijnen gedeeld. Concreet resultaat van dit bewonerspanel is een Convenant dat de eigenaar afsluit met de omgeving, met toezeggingen over de bouwperiode. In het Convenant worden concrete oplossingen geboden voor de geuite zorgen.

Bewonerspanel verkeer en parkeren (2)

In twee bewonerspanels zijn verkeer en parkeren behandeld. De uitgangspunten verkeer /parkeren zijn gedeeld, evenals informatie over de nieuwe garage, de normen en het (op termijn) invoeren van gereguleerd parkeren en vergunningen voor bewoners. Wensen voor de nieuwe inrichting van de openbare ruimte zijn opgehaald en worden meegenomen in het openbare ruimte plan.

Slotbijeenkomst 29 juni 2022

Op 29 juni werd de participatie van deze fase afgesloten met een slotbijeenkomst. De ontwikkelaar en het gemeentelijke projectteam presenteerde het definitief ontwerp voor fase 1, deelde informatie over het bestemmingsplan, het concept convenant én lichtte toe welke resultaten uit de bewonerspanels op welke manier worden meegenomen in het vervolgtraject. Er is een nieuwe informatievideo gemaakt evenals een informatiebrochure. Deze is na de bijeenkomst in de omgeving verspreid. De huurders en direct omwonenden zijn huis-aan-huis uitgenodigd voor de slotavond die – net als alle andere bijeenkomsten – werd georganiseerd in het Informatiecentrum Peperstraat. Hier is ook de maquette te zien.

Fase 2

In totaal zijn - in de periode tussen begin augustus 2022 en juli 2023 - 17 bijeenkomsten gehouden. Hieronder volgt een samenvatting van deze momenten. Alle presentaties, informatiepanelen, uitnodigingen en verslagen staan op de website: https://vernieuwingpeperstraat.nl/

Informatieavond procedures

Deze avond is inhoudelijk voorbereid en georganiseerd door de gemeente en had als doel het informeren van de omgeving over de besluitvormingsprocedure. De gemeente heeft een toelichting gegeven op de stappen in de besluitvorming voor de plannen van de Peperstraat. De gemeente heeft op een rij gezet wie wanneer waarover besluit en hoe belanghebbenden straks kunnen reageren op het bestemmingsplan (voor het hele gebied) en de omgevingsvergunning voor fase 1.

Peperstraat Overleg (4 x)

Met de vertegenwoordigers uit de omgeving is ook in deze fase het Peperstraat Overleg vier keer gehouden. In dit overleg zitten vertegenwoordigers van organisaties uit de omgeving. Minimaal elk kwartaal praten het projectteam van de gemeente en de ontwikkelaar hen bij over planning, proces en stand van zaken. Zij koppelen terug wat ze bij hun organisaties ophalen aan ideeën en/of zorgen. Het Peperstraat Overleg is tot nu toe een goede manier gebleken om vertegenwoordigers bij te praten. Na de zomer van 2023 vervolgen we deze overleggen.

Spreekuur Funderingsloket (1x)

Voor de bewoners (eigenaren) van de woningen aan de Bloemgracht e.o. met vragen over hun bestaande fundering, organiseerde de gemeente Zaanstad een spreekuur op afspraak met een medewerker van het funderingsloket. Eigenaren die vragen hebben over het herstellen van hun fundering (technisch, procedureel, financieel) waren welkom.

Bewonerspanels huurders (3 x)

Voor de huurders zijn in deze periode 3 bijeenkomsten gehouden. We hebben deze bijeenkomsten informatie gedeeld over terugkeren in de nieuwbouw en vragen beantwoord over de herhuisvesting. De projectconsulenten waren ook aanwezig. Ook deelden we informatie over het type woningen en de aantallen woningen in de nieuwbouw.

Bewonerspanels Openbare Ruimte (2 x)

De gemeente Zaanstad maakt een inrichtingsplan voor de openbare ruimte van de Peperstraat. Er is nog geen ontwerp maar er zijn wel dingen die nu al vastliggen, zoals veiligheidsnormen, de aanwezige leidingen en andere uitgangspunten waar een nieuw ontwerp straks aan moet voldoen. Hierover wil de gemeente met de omgeving in gesprek.

Informatieavond online

Voor de start van de bewonerspanels over het ontwerp van fase 2 was er een (digitale) informatieavond over de stand van zaken van het plan, planning en proces. Er is een presentatie gegeven van de stand van zaken, de eerste ontwerp ideeën van fase 2 zijn getoond en er is een toelichting gegeven op de planning. De informatieavond is terug te kijken via de website.

Bewonerspanels Noordzijde fase 2 (2x)

Op de bijeenkomsten met de buren van de noordzijde van de nieuwbouw van fase 2 is informatie gedeeld over het ontwerp, gezien vanaf de noordzijde. We hebben inzicht gegeven in uitzicht, nabijheid van de nieuwbouw en de afstand.

Bewonerspanels Zuidzijde fase 2 (2x)

Op de bijeenkomsten voor de buren van de zuidzijde van de nieuwbouw van fase 2 is informatie gedeeld over het ontwerp, gezien vanaf de zuidzijde. We hebben inzicht gegeven in uitzicht, nabijheid van de nieuwbouw en de afstand.

Slotbijeenkomst ontwerp fase 2

Op 12 juli 2023 sloten we de participatie van deze fase af met een slotbijeenkomst.

Tijdens deze slotbijeenkomst van het ontwerp voor de nieuwbouw presenteren we de uitkomsten van de eerdere bijeenkomsten over de nieuwbouwwoningen, van zowel fase 1 en 2.

De participatie is niet gestopt na de zomer van 2023. De ontwikkelaar blijft huurders, buren en andere belanghebbenden informeren en betrekken. De informatie over het plan blijven we delen via de website, nieuwsbrieven, brieven in de bus en bijeenkomsten. Ook zijn op de website alle verslagen van bovengenoemde bijeenkomsten met huurders en omwonende terug te lezen. https://vernieuwingpeperstraat.nl/index.php/bijeenkomsten

5.1.2 Wettelijke overlegpartners en andere vaste overlegpartners

In aanloop naar de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is er over de plannen voor de herontwikkeling van de Peperstraat meerdere malen gesproken met vertegenwoordigers van de Provincie Noord-Holland, het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de Vervoersregio Amsterdam. Met Liander is een structureel, periodiek overleg over alle kabels en leidingen in het gebied.

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg (artikel 3.1.1 Bro) toegezonden aan de volgende instanties:

• Provincie Noord-Holland;
• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier;
• Liander;
• Rijkswaterstaat.

Van de bovengenoemde instanties is alleen van Liander een inhoudelijke reactie ontvangen. Deze reactie is als zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan.

5.2 Zienswijzen

Het college van B&W stelde op 12 december 2023 het ontwerp-bestemmingsplan vast. Op 27 december 2023 is de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd in het Gemeenteblad (www.officielebekendmakingen.nl). De stukken waren reeds vanaf 13 december 2023 in te zien op het Raadsinformatiesysteem van gemeente Zaanstad. Iedereen, die dat wilde, kon tot en met 7 februari 2024 een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeente indienen. Tijdens de termijn van

terinzagelegging waren er op dinsdag 19 december 2023 en dinsdag 16 januari 2024 informatiebijeenkomsten in de Peperstraat zelf, waar vragen konden worden gesteld en zijn beantwoord.

In de periode van terinzagelegging zijn bij de gemeente Zaanstad 20 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn beantwoord in een Nota van Beantwoording, die als bijlage 19 aan deze Toelichting is toegevoegd. Een aantal zienswijzen hebben tot aanpassingen geleid. In de Nota van Beantwoording wordt dit beschreven.

5.3 Vaststelling

Na afloop van de ontwerpfase en het verwerken van de eventuele wijzigingen, wordt het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Toelichting op bestemmingsplan

6.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden. Het digitale bestemmingsplan 'Peperstraat' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, die staan in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3928BP-0301) ) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en op te zoeken via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding is één kaartblad.

Dit bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op genoemde SVBP.

6.1.1 Verbeelding

Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende plekken binnen het plangebied. Op sommige plekken gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

6.1.2 Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels: In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste uitleg van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
• 2. Bestemmingsregels: In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
• 3. Algemene regels: In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
• 4. Overgangs- en slotregels: In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt voor het bestaand gebruik en bebouwing.

6.1.3 Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. De volgende paragraaf geeft enkele algemene uitgangspunten weer die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daarna vat paragraaf 6.3 per bestemming samen wat met de toegekende bestemming is bedoeld. De toelichting hoort niet bij het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling staat.

6.2 Inleidende regels

6.2.1 Begrippen (artikel 1)

In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Alleen als een begrip gebruikt wordt in de regels en de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen (Artikel 1 Begrippen). Als een begrip in dit bestemmingsplan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale.

6.2.2 Wijze van meten (artikel 2)

Artikel 2 Wijze van meten maakt duidelijk hoe de bouwhoogte, goothoogte, oppervlakte en het peil van gronden, bouwwerken of activiteiten worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Voor de meting van goothoogtes is een nadere specificering ten aanzien van de diverse goo- en kapvormen opgenomen.

6.3 Bestemmingen

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels die specifiek gelden voor de bestemmingen in dit plan.

6.3.1 Bestemming 'Gemengd' (artikel 3)

De bestemming 'Gemengd' is opgenomen op het gedeelte van het plangebied aan de Zaan. Aan deze zijde wordt meer aangesloten bij het centrum milieu van de Gedempte Gracht. Binnen deze bestemming zijn naast woningen op de verdiepingen op de begane grond een supermarkt, commerciële voorzieningen en horeca tot en met categorie 1b en 1c toegestaan. Aan de Zaan is tevens ruimte voor een terras behorende bij horeca.

6.3.2 Bestemming 'Groen' (artikel 4)

Op het dak van de parkeergarage, centraal in de Peperstraat, een groot groen plantsoen gerealiseerd worden.

De bestemming 'Groen' borgt de groene inrichting van dit centrale plantsoen . Op een deel van de groenbestemming ligt de functieaanduiding 'parkeergarage'. Op de gronden waar deze aanduiding op ligt, mag tevens een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd worden.

6.3.3 Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' (artikel 5)

Bij de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gaat het om wegen en gebieden met verblijfsfunctie en buurtontsluitingswegen. Ook parkeerplaatsen en groenvoorzieningen worden met dit artikel mogelijk gemaakt. Binnen deze bestemming is middels functieaanduidingen tevens een ondergrondse parkeergarage en hellingbaan aangeduid.

6.3.4 Bestemming 'Wonen' (artikel 6)

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor de woningen en de hierbij behorende buitenruimte. In de plint op de begane grond zijn middels een functieaanduiding commerciële voorzieningen en horeca tot en met categorie 1a toegestaan. Op de kop aan de oostkant van het plantsoen is middels de functieaanduiding 'horeca' tevens horeca tot en met categorie 1b en 1c toegestaan.

6.3.5 Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' (artikel 7)

Binnen het plangebied is de bestemming ‘Waarde - Archeologie’ opgenomen ter behoud en bescherming van de archeologische waarden in de gronden. Deze regels die binnen bestemming gelden, hebben voorrang op de regels van de andere op de gronden voorkomende bestemmingen. Voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en van werkzaamheden is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.

6.3.6 Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' (artikel 8)

Voor de in het plangebied aanwezige primaire waterkering is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de belangen van de waterkering.

6.4 Algemene regels

De Algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

6.4.1 Anti-dubbeltelregel (artikel 9)

Deze bepaling is vast voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en dient in alle bestemmingsplannen te worden opgenomen. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld in het geval dat (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

6.4.2 Algemene bouwregels (artikel 10)

In de regels wordt verwezen naar de inhoudelijke parkeernormen zoals die beschreven zijn in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 of zoals deze later worden gewijzigd. Dit betekent dat als deze parkeernota na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, de daarin opgenomen nieuwe normen moeten worden toegepast. De tekst van de dynamische bepaling is afgestemd op de voorbeeldtekst van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak van 9 september 2015).

Verder zijn er (standaard) regels opgenomen ten aanzien van duikers, nutsvoorzieningen en regels voor geringe overschrijding van de bestemmings- en bouwgrenzen.

6.4.3 Algemene gebruiksregels (artikel 11)

In dit artikel zijn vormen van gebruik opgesomd, die strijdig zijn met het toegestane gebruik volgens dit plan. Ook zijn functies genoemd die zijn toegestaan als er sprake is van ondergeschikt gebruik. Bij strijdig gebruik wordt onder andere woningsplitsing en kamerverhuur genoemd. Zaanstad krijgt steeds vaker te maken met aanvragen voor het splitsen van woningen en kamerverhuur. Door de toename van woningen als gevolg van splitsing en kamerverhuur ontstaat meer druk op de fysieke leefomgeving. De druk op de openbare ruimte wordt verhoogd en de kans op parkeeroverlast en geluidsoverlast neemt toe. Ook het ontbreken van een binding met de buurt, zeker bij korte huurperiodes van de bewoners, heeft effect op de omgeving.

Met deze verboden is het niet toegestaan om het gebruik van gronden of bouwwerken, of een deel daarvan, te wijzigen met het doel woningen te splitsen of deze om te zetten in (on)zelfstandige woonruimtes/kamerverhuur voor vestiging van meer dan een huishouden. Initiatieven voor splitsen en kamerverhuur waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, kunnen hiermee tegengehouden worden.

6.4.4 Algemene afwijkingsregels (artikel 12)

Met de algemene afwijkingsregels kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de bestemmingsregels voor onder andere een kleine overschrijding van bepaalde bouwregels, kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut en telecommunicatievoorzieningen. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.

6.5 Overgangs- en slotregels

6.5.1 Overgangsrecht (artikel 13)

Hier is het overgangsrecht voor het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) schrijft voor wat de overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik in bestemmingsplannen moeten zijn. Kort samengevat zijn hieronder de belangrijkste punten vermeld.

Voor bouwwerken die aanwezig zijn op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan of die nog gebouwd kunnen worden op basis van een omgevingsvergunning voor het bouwen en die afwijken van het bestemmingsplan geldt, dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd.

De overgangsbepalingen voor bouwwerken bevat een regeling voor calamiteiten en een regeling waarmee de inhoud van een bouwwerk dat onder de overgangsbepalingen valt met maximaal 10% kan worden vergroot.

De overgangsregels voor het gebruik bepalen dat het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, mag worden voortgezet. Het met het bestemmingsplan strijdige gebruik mag niet worden veranderd in een ander strijdig gebruik, tenzij daardoor de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. Als het strijdige gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten.

De overgangsbepalingen zijn niet van toepassing op:

• a. bestaande bouwwerken die zijn gebouwd zonder vergunning; en
• b. bestaand gebruik in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

6.5.2 Slotregel (artikel 14)

De slotregel beschrijft op welke manier de regels aangehaald moeten worden.