Bestemmingsplan Zuidelijk Veld Fase 2

10.2 Artikelgewijze toelichting

Waar de overige paragrafen van deze bestemmingsplantoelichting de achtergronden van het bestemmingsplan belichten, geeft deze paragraaf een toelichting op de bestemmingsplanregeling, te weten de bestemmingsplanregels en de plankaart.

Het (juridisch deel van het) bestemmingsplan bestaat uit een plankaart en regels, vergezeld van een toelichting. De plankaart heeft een functie van visualisering van de bestemmingen. De (digitale) plankaart vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken.

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van de bestemming en overige regels.

In de regels is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij het vigerend bestemmingsplan "Kolenkitbuurt". Slechts waar het bouwplan niet in dat bestemmingsplan past, is hierbij een nieuwe regeling getroffen.

Artikel 1 Begrippen
Artikel 1 geeft, in alfabetische volgorde, een omschrijving van een aantal begrippen die in de regels wordt gebruikt. Hiermee wordt formeel vastgelegd wat wel en niet onder het betreffende begrip moet worden verstaan. Dit artikel is dus primair bedoeld om begrippen duidelijk te begrenzen en niet om de gedachten achter de gebruikte termen uit te leggen. Daarvoor is juist deze toelichting bedoeld. In deze toelichting worden gehanteerde begrippen waar nodig uitgelegd. De gehanteerde omschrijving van de begrippen komt overeen met de wijze waarop deze in andere actuele Amsterdamse bestemmingsplannen wordt omschreven.

Artikel 2 Wijze van meten
Met dit artikel wordt aangegeven op welke wijze moet worden beoordeeld in hoeverre een bouwplan past binnen de minima en maxima die door de overige regels worden aangegeven.

Artikel 3 Maatschappelijk
De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan de zogenaamde Foyer- en Cordaangebouw, waar verstandelijk gehandicapten worden gehuisvest. Voor het Cordaangebouw wordt een grotere bouwhoogte mogelijk gemaakt. Verder wordt in de plint de nieuwe functie van (zakelijke en consumentverzorgende) dienstverlening en / of horeca III (café, bar) en IV (restaurant, koffie- of theehuis, lunchroom) toegelaten.

Artikel 4 Tuin 1
Dit artikel geeft een regeling over de binnentuin tussen de woonblokken. Een deel van de binnentuin hoort als privétuin bij de aangrenzende woningen, maar het grootste gedeelte is in gezamenlijk gebruik. Het oprichten van bouwwerken in de binnentuin is slechts beperkt toegestaan; gebouwen (voor zover omgevingsvergunningplichtig) zijn in het gezamenlijke gedeelte noch in privétuinen toegestaan. Er wordt de mogelijkheid gegeven om een parkeergarage (half)ondergronds te realiseren tot 1,85 meter diep. Deze diepte is uit het (ontwerp) bouwplan overgenomen, op grond waarvan de effecten op (grond)waterhuishouding is onderzocht.

Artikel 5 Tuin 2
Dit artikel betreft de voortuinen, de zogeheten "encroachmentzone" aan de buitenkant van de woonblokken. Zoals hiervoor in hoofdstuk 4 al opgemerkt, is dit een private, niet-openbare strook langs de voorzijde van de woningen van 2,5 meter die in het leven is geroepen om nadrukkelijk de relatie tussen het leven op straat en het wonen te herstellen. In de strook wordt tuin ingericht en balkons of erkers in de hogere verdiepingen. De portieken bij de ingang van de gebouwen mogen maximaal 2 meter uitsteken.

Artikel 6 Verkeer
In de bestemming Verkeer wordt ruimte geboden voor de inrichting van de openbare ruimte, zoals de realisatie van parkeerplaatsen. Hierbij wordt opgemerkt dat met de realisatie van ondergrondse parkeervoorzieningen de parkeerdruk in de Leeuw van Vlaanderenstraat zal afnemen (zie hiervoor nog de toelichting bij artikel 10) .

Artikel 7 Wonen
In dit artikel wordt de woonfunctie geregeld. De bestemmingsvlakken zijn wat breder geworden dan in het vigerend bestemmingsplan, maar de overige bouw- en gebruiksvereisten zijn dezelfde gebleven. Hierbij wordt nog nadrukkelijk gemeld dat een deel van de woningen (aan de zuidkoppen) met een dove gevel gerealiseerd moeten worden. Een verdere beschrijving van de geluidaspecten is te vinden in paragraaf 5.2. Er wordt de mogelijkheid gegeven om een parkeergarage (half)ondergronds te realiseren tot 1,85 meter diep. Deze diepte is uit het (ontwerp) bouwplan overgenomen, op grond waarvan de effecten op (grond)waterhuishouding is onderzocht.
De bouwhoogte van de onderste bouwlaag bedraagt 1 meter boven peil. In het algemeen is het niet wenselijk dat de halfverdiepte ondergrondse bouwlaag, en met name de parkeergarage, te veel boven het peil uitsteekt omdat het het straatbeeld verstoort. Bij enkele gedeelten van het gebouw is echter toegestaan dat de onderste bouwlaag 1,2 meter boven het peil mag uitsteken. Deze uitzondering is gemaakt voor de gedeelten waar tevens een halfverdiepte woonruimte aanwezig is. Voor de souterrain woonruimtes is het essentieel dat ze voldoende daglicht ontvangen. Dit kan alleen gewaarborgd worden als de bouwhoogte van de onderste bouwlaag verhoogd is tot 1,2 meter boven peil. Bij deze gedeelten van het gebouw is het toegestaan dat tevens het parkeergarage-gedeelte aan de Leeuw van Vlaanderenstraat 1,2 meter boven peil mag uitsteken. Een lagere bouwhoogte voor de parkeergarage zou betekenen dat er een "knik" zou ontstaan in het plafond van de onderste bouwlaag wat technisch moeilijk en zeer kostbaar is om te realiseren. Verder wordt overwogen dat de encroachment zone zodanig wordt ingericht dat de parkeergarage nauwelijks zichtbaar is vanaf de straat. Gezien de samenhang van de parkeergarage met de souterrain woningen, de onredelijke hoge kosten van realisatie met ongelijk plafond en de inrichting van de encroachment zone vindt het stadsdeelbestuur in dit geval acceptabel dat de parkeergarage op enkele locaties hoger uitsteekt dan in het algemeen aanvaardbaar wordt geacht.
In hoofdstuk 4 is reeds aangegeven dat op enkele aangewezen locaties kleinschalige bedrijvigheid (in de vorm dienstverlening en horeca III en IV ) mogelijk is gemaakt voor zover deze functies geen onaanvaardbare milieuhinder veroorzaken.

Artikel 8 Antidubbeltelregel
Deze bepaling vormt evenals de overgangsbepaling een van de "standaardregels" die het Bro als verplicht op te nemen bepaling in een bestemmingsplan voorschrijft en komt dus geheel overeen met de tekst uit het Bro. Het moet verhinderen dat bouwpercelen, die slechts voor een bepaald deel mogen worden bebouwd, later alsnog kunnen worden volgebouwd. Nadat een eerste bouwwerk is gerealiseerd, moet deze bepaling voorkomen dat het overgebleven open terrein opnieuw als het totale bouwperceel kan worden beschouwd.

Artikel 9 Algemene bouwregels
Dit artikel maakt bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakgrenzen en bebouwingsregels mogelijk zonder een ontheffingsprocedure. In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel omgevingsvergunningprocedures (voorheen: ontheffing, daarvoor vrijstelling) nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een omgevingsvergunning te krijgen. Daarom zijn ze in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt "bij wijze van recht". Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregel
In dit artikel is voorgeschreven dat in de ondergrondse parkeergarage minimaal 50 parkeerplaatsen dienen gerealiseerd te worden. Zoals in de paragrafen 3.5 en 5.1 reeds genoemd is, wordt per koopwoning (in totaal 50 in fase 2) 1 parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. De overige woningen in deze fase zijn sociale huurwoningen. Voor deze woningen worden conform het beleid van het stadsdeel parkeerplaatsen opgenomen in de parkeerbalans.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
Met deze regel kan het dagelijks bestuur omgevingsvergunning verlenen van onderdelen van bestemmingsbepalingen, mocht dat in die bepalingen zelf niet geregeld zijn. Bedoeld worden onder meer bepalingen over specifieke doeleinden zoals antennes, liftopbouwen en overschrijding van bouw- of bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen gaan in dit geval verder dan de in artikel 9 opgenomen mogelijkheden en maken een afwegingsmoment noodzakelijk.

Artikel 12 Algemene procedureregels
Bij het stellen van nadere eisen, zoals bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, dient aan belanghebbenden de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen te worden geboden. Hiertoe wordt in artikel 12 een procedure voorgeschreven.

Artikel 13 Geluidzone industrie
Het plangebied ligt binnen de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein Westpoort. Conform de Wet geluidhinder wordt de geluidzone op de plankaart weergegeven. Het bouwen van geluidsgevoelige bestemmingen in de geluidzone is slechts toegestaan indien aan de vereisten van de Wet geluidhinder wordt voldaan. De toets aan de Wet geluidhinder is in paragraaf 5.2 verantwoord.

Artikel 14 Overgangsrecht
In dit artikel zijn overgangsregels opgenomen, die evenals de anti-dubbeltelregel behoren tot de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 15 Slotregel
De slotregel ten slotte geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer alsmede de datum van vaststelling door de deelraad.