Olympiaweg tussen 1 en 17

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Nabij de Martin Luther Kingweg, aan de westrand van Alkmaar, ligt de Olympiaweg. Aan de Olympiaweg, tussen adres 1 en 17, zijn twee ontwikkelingen beoogd. De ontwikkelingen betreffen een hotel en een kantoor.

Voor de ontwikkeling van het kantoor is eerder onder de naam 'Olympiaweg naast 17 Alkmaar' (19-08-2021) een omgevingsvergunning verleend. Nadien is ervoor gekozen om op deze locatie het hotel te ontwikkelen, en het kantoor naar het oosten te verschuiven.

Om beide ontwikkelingen juridisch planologisch mogelijk te maken is ervoor gekozen om één nieuw bestemmingsplan op te stellen. De ontwikkelingen passen namelijk niet binnen de mogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan 'Westrand Zuid'.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich in het Olympiapark, aan de westrand van Alkmaar. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de Olympiaweg aan de noordzijde en Martin Luther Kingweg aan de zuidzijde.

In het Olympiapark liggen verder diverse topsportvoorzieningen, kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1. Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Geldend planologisch kader

Bestemmingsplan Westrand Zuid

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Westrand Zuid'. Dit bestemmingsplan is op 30 januari 2014 vastgesteld door de gemeenteraad van Alkmaar. In figuur 1.2 staat een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven.

Binnen het bestemmingsplan is het plangebied bestemd als:

• 'Groen', Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en diverse aanverwante voorzieningen toegestaan;
• 'Recreatie - 1'. Binnen deze bestemming zijn een kinderspeelparadijs en een fitnesscentrum toegestaan;
• 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn woningen toegestaan.

Naast de bestemmingen gelden er tevens een aantal gebiedsaanduidingen in het plangebied:

• Gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - lpg'. Deze zone is aanwezig vanwege een nabijgelegen lpg-tankstation. Binnen deze zone mogen alleen kwetsbare objecten worden opgericht als er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de veiligheidszone.
• Gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1'. Deze zone is aanwezig vanwege de nabijgelegen Robonsbosmolen. Binnen deze gebiedsaanduidingen gelden beperkingen tot de bouwhoogte van toekomstige ontwikkelingen.
• Gebiedsaanduiding 'wijzigingsgebied 3'. Binnen deze zone is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een toekomstige ontwikkeling. De realisatie van een hotel is niet mogelijk binnen deze bevoegdheid.

Figuur 1.2. Uitsnede bestemmingsplan 'Westrand Zuid' (plangebied met stippellijn omkaderd)

Het vigerende bestemmingsplan voorziet niet direct in de mogelijkheid tot de vestiging van een hotel en een kantoor. Hierom is ervoor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Reactieve aanwijzing bestemmingsplan Westrand Zuid

Deze reactieve aanwijzing heeft de provincie Noord-Holland gegeven omdat de voorwaarden om kantoren te bouwen in het bestemmingsplan 'Westrand Zuid' niet overeenkomstig zijn met de destijds geldende Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS).

In de regeling van het bestemmingsplan zijn voorwaarden toegevoegd dat er kantoren gebouwd mogen worden tot een maximum van 30.000 m², in overleg met de regio en nadat een gelijk aantal m² elders in uw gemeente uit de markt is genomen. De provincie had echter geconstateerd dat de voorwaarden van regionale overeenstemming en compensatie door uit de markt nemen van kantoren elders in uw gemeente, niet zijn verbonden aan de bestemmingen gemengd, uit te werken 1 en 2. Hierdoor zou er 30.000 m² kantooroppervlakte toegevoegd kunnen worden zonder compensatie elders en zonder overeenstemming met de regio. Deze regel is hierom in strijd met de destijds geldende PRVS.

Vanwege het bovenstaande is de functie kantoor uit de bestemmingen 'Gemengd - Uit te werken 1' en 'Gemengd - Uit te werken -2' verwijderd. Dit heeft betrekking op de in het plangebied geldende 'wijzigingsgebied 3', waarin deze bestemmingen mogelijk zijn gemaakt.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt enkel bestaande kantoorruimte uit een bestaande vergunning verplaatst (Olympiaweg naast 17 Alkmaar' (19-08-2021)). Er vindt geen toevoeging van kantoorruimte plaats. Hierom is voorliggend bestemmingsplan niet in strijd met de betreffende reactieve aanwijzing.

1.4 Leeswijzer

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 Huidige situatie en planbeschrijving
• Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader
• Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten
• Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving
• Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 is de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de relevante sectorale omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 is de toelichting op de juridische vormgeving van dit bestemmingsplan gegeven. Ten slotte gaat hoofdstuk 5 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en planbeschrijving

2.1 De omgeving

Het plangebied ligt in het Olympiapark, aan de westrand van Alkmaar. Het Olympiapark is een sportpark met diverse topsportvoorzieningen, kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. Het Olympiapark ligt tussen de Martin Luther Kingweg aan de zuidoost kant en het buitengebied aan de noordwest kant. Het Olympiapark is via de Terborchlaan aangesloten op de Martin Luther Kingweg, de westelijke randweg van Alkmaar. Een groot deel van het Olympiapark wordt richting deze weg ontsloten via de Olympiaweg, waaronder het plangebied.

Direct ten noorden van het plangebied bevindt zich een hockeyvereniging, met een aantal sportvelden. Direct ten oosten bevindt zich een advocatenkantoor. Direct ten zuiden bevindt zich een blauw-groene zone met daarachter de Martin Luther Kingweg. Direct ten westen bevindt zich een multifunctioneel gebouw voor culturele en recreatieve verenigingen.

2.2 Het plangebied

Het plangebied is aangeduid met de kadastrale percelen Alkmaar sectie D perceel 1.496, 1.638, 1.658 en 1.915. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 1,4 hectare. Het plangebied is in de huidige situatie onbebouwd. Het bestaat uit een grasveld met omliggende bomenrijen.

Figuur 2.1. Luchtfoto huidige situatie

2.3 Stedenbouwkundige kaders

In de planvorming rond Kavel C – het Van der Valk hotel aan de Olympiaweg heeft een verschuiving plaatsgevonden. In kader van participatie zijn kavel C en Klaver (bouwplan 'Olympiaweg naast 17 Alkmaar' waar op 19-08-2021 reeds de omgevingsvergunning is afgegeven) met elkaar in gesprek gekomen. Kavel C blijkt voor het gewenste programma van Van der Valk (max. 150 hotelkamers, restaurant en vergaderfaciliteiten en de bijbehorende parkeeropgave) aan de krappe kant. De drie kantoorvilla's van kavel Klaver zijn nog niet gebouwd, deels met het oog op de huidige hoge bouwkosten en onzekere markt. Ontwikkelaars Van der Valk en Klaver hebben samenwerking met elkaar gezocht.

In onderling overleg, en in afstemming met programmateam Olympiapark, is onderzocht of een integrale benadering van beide kavels tot een betere typologie, betere landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing en tot een hogere ruimtelijke kwaliteit zou leiden.

Hierbij is een nieuwe figuratie ontstaan waarbij het Hotel op de plek van Klaver terecht is gekomen en de drie kleine kantoorgebouwen van Klaver zijn samengebracht in één, efficiënter in te richten, losstaand gebouw op de plek waar eerder het Hotel was bedacht. Deze opzet zorgt voor een kleinere footprint van het bebouwd oppervlak, een gezamenlijke parkeergelegenheid met dubbelgebruik, goed ingepast op maaiveld, waarbij volwassen bomen die anders gekapt zouden moeten worden behouden blijven. Al met al een veel efficiënter ruimtegebruik en een duurzamere opzet die recht doet aan de ruimtelijke ambities uit het beeldkwaliteitsplan, waar de groenblauwe zoom het leidend principe vormt.

Deze nieuwe opzet wijkt wel af van de stedenbouwkundige kaders de ter plaatse geldende wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan. Er wordt afgeweken van de daarin verplichte rooilijnen en van de bouwhoogte van het losstaande gebouw van Klaver, waarin het programma nu in meer gestapelde vorm is ingepast. De voorgestelde bouwhoogte van dit blok; 7 lagen/21 meter, wijkt af van de toegestane 16 meter uit de wijzigingsbevoegdheid. Voor deze opzet zal derhalve een aangepast bestemmingsplan moeten worden vastgesteld, waarvoor een uitgebreide procedure moet worden doorlopen. Het Hotel heeft conform de bestaande kaders uit de wijzigingsbevoegdheid een hoogteaccent van max 45 meter, op een onderbouw van max 16 meter hoog. Dit is het enige hoogbouwaccent dat in de zone langs de Martin Luther Kingweg is toegestaan.

Voor de afwijkende bouwhoogte van blok Klaver is een ruimtelijke studie gedaan en informeel afgestemd met Welstand. De hoogte van 21 meter blijkt voorstelbaar, in de totale reeks vrijstaande bouwblokken (van Kvk in het noorden tot het crematorium in het zuiden) is een ruime variatie in hoogte van 15 tot 26 meter aanwezig. In die reeks is een volume van 21 meter hoogte geen uitzondering.

Vanuit verschillende zichthoeken is in een massa-ruimtestudie de visuele impact getoetst waarbij wordt geconcludeerd dat bij deze opzet er geen tweede hoogteaccent ontstaat en het Hotel in de onderlinge verhoudingen de boventoon blijft voeren, zoals beoogd in de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet. Voor deze opzet moet wel opnieuw een windonderzoek worden verricht aangezien deze volumes binnen de molenbiotoop staan.

Door de verschoven volumes komen de hotelkamers op grotere afstand van het lpg-vulpunt van de benzinepomp aan de Martin Luther Kingweg te liggen, wat in het kader van externe veiligheid eveneens een betere situatie oplevert.

 

Stedenbouwkundige kaders

• Verleggen van de verplichte rooilijnen, waardoor er niet in de kroonprojectie van volwassen bomen kan worden gebouwd en meer groen behouden blijft;
• Inpassen van de geïnventariseerde waardevolle bomen op de gezamenlijke parkeerplaats en in de blauw-groene zoom langs de MLKweg;
• Vasstellen van de nieuwe bouwhoogten; 15lagen/45 meter voor hotel, plint met voorzieningen op max 16 meter (conform huidige randvoorwaarden) en voor tweede volume 'blok Klaver' geldt 7 lagen/21 meter, vast te leggen in een nieuw bestemmingsplan.
• Gemeenschappelijke parkeergelegenheid, uitgaande van dubbelgebruik conform aanwezigheidspercentages van de vigerende parkeernota 2020-2027.
• Piekbui-berging (70mm/verhard en bebouwd oppervlak) op eigen terrein – klimaatopgave conform laatste inzichten/watervergunning HHNK/klimaattoets.
• Natuurinclusief bouwen, aandacht voor biodiversiteit.

Welstandsbeleid

Het integrale plan ligt in een zogenaamde ontwikkellocatie. Voor ontwikkellocaties bevat de Welstandsnota geen nadere uitwerkingen, hier gelden de beginselen zoals beschreven in de algemene welstandscriteria. Het 'Beeldkwaliteitplan en welstandscriteria Westrand-sportcluster 2014' geeft de ambitie aan. De welstandscriteria zijn geformuleerd als wensen en interpreteren en dienen ter inspiratie voor de ontwerper. Ze kunnen worden gezien als een uitwerking van het gebiedskarakter en richtlijnen voor de interpretatie van de algemene welstandscriteria.

De bebouwing in het ontwikkelgebied Westrand kenmerkt zich door solitaire bebouwing met een hoge mate van individualiteit. De bebouwing heeft een kwalitatief hoogwaardige uitstraling, er is ruimte voor expressieve vorm en architectuur. Bouwhoogtes worden alleen vastgelegd wanneer daar aanleiding voor is (zie bovenstaand waar uit een massastudie de gepaste hoogtes zijn bepaald).

Het integrale plan wijkt enigszins af van het in het Beeldkwaliteitplan en welstandscriteria Westrand-sportcluster 2014 aangegeven principe van 'lamellen' en de verplichte rooilijnen. Dat wordt losgelaten om tot een betere inpassing van het ensemble te komen, waarbij waardevolle bomen behouden kunnen blijven. Rooilijnen worden nader bepaald en vertaald in de bouwvlakken van het bij te stellen bestemmingsplan.

Welstandscriteria
Bouwmassa:

• Elk gebouw heeft een eigen herkenbaar volume die ook bij samenvoegen van gebouwen zijn identiteit behoudt (ensemble).
  

Plaatsing:

• Ruimtelijke opzet als een campus; alzijdige gebouwen zijn in een groene, parkachtige setting geplaatst.
• Gebouwen worden geclusterd of staan rondom vrij in de openbare ruimte. Door toevoeging van nieuwbouw worden achterkant-situaties van bestaande bebouwing opgeheven.
• Voorzieningen als opslag, nutsvoorzieningen, onderhoud, ed. worden integraal opgenomen in het gebouw. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, dan geclusterd en uit het zicht plaatsen om verrommeling van het terrein te voorkomen.

Oriëntatie

• Gebouwen hebben een alzijdige uitstraling (expeditie, opslag ed. inpandig of afgeschermd oplossen, gesloten gevels voorkomen).
• Gebouwen etaleren de sport(gerelateerde) functies langs de hoofdontsluitingsroutes, met name langs de randweg.
• Hoofdentrees zijn duidelijk herkenbaar en zijn georiënteerd op en zichtbaar vanaf de hoofdontsluitingsroutes.
  

Gevelbeeld

• Het architectuurbeeld is hedendaags; expressief in vorm en architectuur; terughoudend in kleur- en materiaalgebruik.
• Alle gevels worden representatief uitgevoerd (kwalitatief hoogwaardig materiaalgebruik, zorgvuldige detaillering). De ritmiek, plastiek, transparantie en positionering van de gevelopeningen dragen bij aan het architectuurbeeld.
• Het avondbeeld (verlichting) maakt integraal onderdeel uit van de architectuur.
• Technische installaties zijn zoveel mogelijk uit het zicht. Regenwaterafvoer, voorzieningen voor duurzame energieopwekking en dergelijke maken integraal onderdeel uit van het architectonisch ontwerp.

Detaillering, kleuren materiaal

• Detaillering is eenvoudig, met zorg vormgegeven en ondersteunt het architectonische concept.
• De toegepaste materialen zijn hoogwaardig en worden mooier naarmate ze ouder worden. Hierbij valt te denken aan metselwerk, hout, natuursteen, koper en glas. Materialen worden toegepast in de materiaaleigen kleur en textuur.
• De toepassing van kunststoffen, kalkzandsteen, betonsteen/-pan/-plaat, en houtwolcementplaat wordt afgewezen. Composiet of sierbeton is wel toegestaan.
• Kleurgebruik is terughoudend, het poedercoaten en verven van metaal gebeurt in een neutrale toon.

Reclame

Reclame-uitingen zijn integraal onderdeel van de architectuur en worden opgenomen binnen het bouwvlak.

• Reclame-uitingen worden getoetst aan het reclamebeleid van de gemeente Alkmaar.
  

Duurzaam bouwen

• Bij toepassing van duurzaamheidsmaatregelen voor bebouwing, worden deze waar mogelijk zichtbaar gemaakt doordat ze integraal onderdeel uitmaken van het architectonisch ontwerp (bijv. zonnepanelen, hemelwaterafvoer, grasdaken, groene gevels, ed).
  

Aanvullende welstandscriteria

• Transparant (etaleren sport), vormgeven als landmark.

• Ter hoogte van sportcomplex de Meent is één hoogteaccent toegestaan (max. 45m hoog). De plaatsing, hoogte en vormgeving staat in verhouding tot de gebouwde omgeving en zal vanuit het perspectief van het open landschap worden beoordeeld. Aanvullende welstandscriteria zijn: rank en slank vormgeven.

2.4 Toekomstige ontwikkeling

Binnen het plangebied worden twee ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Aan de westzijde wordt een nieuw hotel ontwikkeld. Aan de oostzijde wordt een kantoorgebouw ontwikkeld. Hieronder worden beide ontwikkelingen omschreven.

Programma

Hotel

Het hotelinitiatief behelst maximaal 150 hotelkamers in het hogere marktsegment. De bijbehorende voorzieningen zijn een restaurant, vergader- en congresruimten en diverse wellness faciliteiten.

Ter ontspanning en inspanning krijgt het hotel wellness voorzieningen in de vorm van sauna's, fitness faciliteiten en een zwembad met een gezamenlijke gebruiksoppervlakte van ca. 600 m2.

In tabel 2.1 staat de omvang van het programma weergeven.

Tabel 2.1. Programma hotel

Functie	omvang	eenheid
Kamers	150	stuks
Restaurant/bar	1.070	m2 bvo
Vergader- en congresruimten	1.375	m2 bvo
Zwembad/wellness/fitness	600	m2 bvo

Kantoor

Het kantoorinitiatief behelst maximaal 5.200 m² bvo aan kantoorruimte. Dit is afgestemd op het bvo van de eerder vergunde kantoorontwikkeling 'Olympiaweg naast 17'. Op begane grond niveau is er tevens ruimte voor een dienstverlenende functie. Deze functie behelst maximaal 500 m² bvo, en maakt deel uit van de maximale 5.200 m² bvo.

Gebouwen

Het hotelgebouw kent een trapsgewijze opbouw van de onderste lagen, met daarbovenop een toren. De vorm van de onderste lagen volgen die van het perceel en de naastgelegen weg. De vorm van de toren staat haaks op de Martin Luther Kingweg.

Figuur 2.2. Impressie mogelijk aanzicht hotelgebouw vanaf Martin Luther Kingweg

Het kantoorgebouw komt haaks op de Martin Luther Kingweg te staan, parallel aan het naastgelegen hotelgebouw. Hierdoor ontstaat een ensemble van gebouwen langs deze weg.

Figuur 2.3. Impressie mogelijk aanzicht kantoorgebouw vanaf Martin Luther Kingweg

Inrichting terrein

Het hotelgebouw is in het westen van het plangebied gesitueerd. Aan de oostzijde van het gebouw bevindt zich een parkeerterrein. Het parkeerterrein is via een eigen inrit vanaf de Olympiaweg te bereiken. Aan de noordzijde is de expeditie, voor laden en lossen, gelegen. Deze expeditie kent ook een eigen inrit vanaf de Olympiaweg.

Het kantoorgebouw is in het oosten van het plangebied gesitueerd. Ten oosten van het gebouw bevindt zich het bijbehorende parkeerterrein. Het parkeerterrein is via een eigen inrit vanaf de Olympiaweg te bereiken.

Bij de inrichting van het terrein worden de bestaande groene structuren langs de Olympiaweg en Martin Luther Kingweg behouden.

Figuur 2.4. Impressie mogelijke inrichting

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

De beoogde ontwikkeling dient getoetst te worden aan het nu geldende Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Beleidskader

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, gekenmerkt door een hoog abstractie en schaalniveau.

Het Barro kent geen concrete kaders, directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma’s die op het voorliggende bestemmingsplan en de daarin voorziene ontwikkeling van toepassing zijn.

3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking)

Beleidskaders m.b.t. Ladder duurzame verstedelijking:

I: Rijk: Besluit ruimtelijke ordening:

Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet de behoefte worden beschreven. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte wordt voorzien. Provincie kan op dit beleid aanvullende regels stellen. (Bron: Over provincies - Kenniscentrum InfoMil)

II. Provincie NH: Omgevingsverordening NH:

De Provinciale Uitvoeringsregeling “Regionale afspraken nieuwe stedelijke ontwikkelingen” vormt een aanvulling op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en heeft daaraan toegevoegd dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen alleen kunnen als er regionale afspraken over zijn. Deze regeling is van toepassing op het gehele provinciale grondgebied dus zowel voor binnen als buiten stedelijk gebied. Provincie Noord-Holland stelt als aanvullende voorwaarde dat verblijfsrecreatieve plannen voldoen aan regionale programmering en/of regionaal moeten zijn afgestemd. Omgevingsverordening NHN 2020 Artikel 6.16 Verblijfsrecreatie:

• 1. Een ruimtelijk plan borgt bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie de geformuleerde ambities van de binnen een regio opgestelde afspraken voor verblijfsrecreatie.
• 2. Een ruimtelijk plan voorziet bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie alleen in de mogelijkheid voor kort verblijf waarbij de verblijfsrecreant elders een hoofdverblijf heeft.
• 3. Een ruimtelijk plan dat verblijfsrecreatie mogelijk maakt (bestaand en nieuw) stelt regels ter waarborging van een bedrijfsmatige exploitatie.“

III. Gemeente en regio: Regionale visie verblijfsrecreatie Noord Holland Noord en Werkwijze regionale afstemming verblijfsrecreatie NHN (Light)

Alkmaar is gelegen in de regio Noord-Holland-Noord (NHN). De regio NHN heeft in afstemming met verblijfsrecreatiebedrijven, (belangen)organisaties en het Ontwikkelingsbedrijf NHN (ONHN) haar visie op verblijfsrecreatie opgesteld. In de visie streeft NHN ernaar om in 2030 de meest vitale verblijfsregio van Nederland te zijn. Om te beoordelen of een nieuwe ontwikkeling, herstructurering en/of uitbreiding van bestaand aanbod gefaciliteerd kan worden is, in de geest van de visie, een ontwikkelkader opgesteld. Dit is een toetsingskader voor de gemeenten en initiatiefnemers en bestaat uit een toetsinstrument en een handleiding voor de gebruikers. Alle ontwikkelingen/ initiatieven die niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan worden door individuele gemeenten getoetst op basis van het ontwikkelkader.

Regionale afstemming (Regionale Afstemming Commissie (RAC) verblijfsrecreatie NHN) is nodig voor ontwikkelingen/initiatieven met een gemeentegrens overschrijdende impact, die niet passen in het vigerende bestemmingsplan. Overige ontwikkelingen worden alleen gemeld.

De visie zet in op vijf leidende principes voor nieuw aanbod, namelijk: regionaal samenwerking, ruimte voor onderscheidend aanbod, recreatief ondernemerschap bij nieuwe ontwikkelingen, het versterken van de omgeving (ruimtelijk en economisch) en hergebruik waar mogelijk van bestaand aanbod.

Beoordeling stedelijke ontwikkeling

Vertrekpunt voor de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is, is de geldende planologische situatie.

Kantoor

Met de beoogde kantoorontwikkeling wordt maximaal 5.200 m² aan kantoor en tevens maximaal 500 m² aan dienstverlening mogelijk gemaakt.

In het vigerende bestemmingsplan 'Westrand Zuid' is het via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk om maximaal 30.000 m² kantoorruimte mogelijk te maken. Vanwege een reactieve aanwijzing van de provincie Noord-Holland is deze mogelijkheid echter te komen vervallen. Vergeleken met het vigerende bestemmingsplan is er met de ontwikkeling sprake van een toename van 5.200 m² aan kantoorruimte.

Binnen het plangebied is eerder een omgevingsvergunning voor een kantoorontwikkeling mogelijk gemaakt, namelijk de vergunning 'Olympiaweg naast 17 Alkmaar' (19-08-2021). Met deze vergunning is 5.262 m² bvo aan kantoorruimte planologisch mogelijk gemaakt. Op basis van deze vergunning is er dus sprake van een afname aan mogelijke kantoorruimte. Hierom betreft de ontwikkeling geen stedelijke ontwikkeling van kantoorruimte.

Aangezien er niet meer dan 500 m² aan dienstverlening mogelijk wordt gemaakt, is er tevens geen sprake van een stedelijke ontwikkeling van dienstverlenende functie(s).

Hotel

Het beoogde programma gaat uit van een hotel op het Olympiapark met circa 150 kamers en ondersteunende horeca op een zichtlocatie langs de N9. Het hotel met bijbehorende voorzieningen, waaronder een restaurant is gericht op de zakelijke en recreatieve markt.

De locatie heeft een groen-, recreatie,- en woonbestemming en er geldt een wijzigingsbevoegdheid naar kantoren, maar een hotel is nu niet mogelijk. Een functiewijziging naar een hotel met meer dan 500 m2 wordt als stedelijke ontwikkeling gezien. Binnen het bestemmingsplan Westrand Zuid geldt ook een uitwerkingsplicht voor 1 hotel op de locatie Gemengd - Uit te werken – 1. Van der Valk heeft echter voorkeur voor de beoogde zichtlocatie die iets oostelijker direct langs de N9 ligt. Het Olympiapark aan de westkant van Alkmaar is dé plek om te sporten, recreëren, werken en ondernemen. Topsportvoorzieningen met een (boven)regionale functie, bedrijven, kantoren, scholen en maatschappelijke functies vinden elkaar in het Olympiapark. Door de vele faciliteiten, de centrale ligging en uitstekende bereikbaarheid is dit een drukbezocht en aantrekkelijk gebied binnen de regio Alkmaar. Voor bezoekers én ondernemers.

Figuur 3.1. Bestemmingsplan Westrand Zuid

De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied.

Gelet op het bovenstaande is hierna de behoefte beschreven.

Beschrijving behoefte hotel

Behoefteonderzoek

In 2020 heeft LaGroup in opdracht van de gemeente Alkmaar het hotelmarktonderzoek 'Hotelmarkt Alkmaar, onderzoek marktruimte' uitgevoerd. In dit onderzoek is de marktruimte voor nieuwe initiatieven voor hotels in beeld gebracht. Hierbij is samengewerkt met Koninklijk Horeca Nederland, afdeling Alkmaar. Uit het onderzoek komt naar voren dat in Alkmaar geen zogenoemde 'snelweghotels' zijn. Daar waar dat bij vergelijkbare steden veelal wel het geval is. In het onderzoek wordt met name de ring N9/N242/ N245 gezien als een geschikt zoekgebied voor snelweghotels die zich richten op de zakelijke markt. Het Olympiapark wordt daarbij genoemd als vestigingsgebied voor een snelweghotel vanwege de nabijheid van bovenlokale sportvoorzieningen, onderwijsinstellingen, strand- en duingebieden en het toeristische overstappunt op korte rijafstand.

In navolging op het eerder uitgevoerde onderzoek, is in 2023 door Horwath HTL het aanvullend behoefteonderzoek 'Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Hotel Alkmaar' uitgevoerd voor de beoogde hotelontwikkeling (zie bijlage 1). Dit onderzoek concludeert dat vanuit een kwantitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde hotel van maximaal 150 kamers, en dat de realisatie van het hotel niet leidt tot een reëel risico op onevenredige leegstand in de markt. Rekening houdend met de aanvullende vraag die kan worden gegenereerd door het Van der Valk Exclusief concept en branding en de ligging aan de N9, wordt geconcludeerd dat er ook kwalitatief voldoende behoefte is aan de geplande hotelontwikkeling.

Regionale afstemming

Om de regio mee te nemen in de op hand zijnde hotelontwikkelingen Olympiaweg is dit 2019 gemeld in het Portefeuillehouders Overleg Regio Alkmaar (conform werkwijze overige stedelijke voorzieningen en gemeld in het RAC Verblijfsrecreatie NHN). Het huidige plan betreft 150 kamers, dit aantal zal Alkmaar melden in het RAC.

Conclusie

Er ontstaat binnen de planperiode voldoende behoefte voor uitbreiding van het aantal hotelkamers in Alkmaar. Het Olympiapark is aangemerkt als kansrijke locatie voor een nieuw 'snelweghotel'.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

Beleidskader

De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving.

De hoofdambitie is opgedeeld in de volgende aspecten met bijbehorende ambities:

Leefomgeving

• Klimaatverandering: een klimaat bestendig en waterrobuust Noord-Holland. Stad, land en infrastructuur worden klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.
• Gezondheid en veiligheid: het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
• Biodiversiteit en natuur: de biodiversiteit in Noord-Holland vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt.

Gebruik van de leefomgeving

• Economische transitie: een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor. De provincie biedt ruimte aan ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten.
• Wonen en werken: woon- en werklocaties dienen beter met elkaar in overeenstemming te zijn. Woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends.
• Mobiliteit: inwoners en bedrijven van Noord-Holland kunnen zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt verplaatsen.
• Landschap: het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

Energietransitie

• De ambitie van de Provincie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op hernieuwbare energie.

Daarnaast wordt er met de Omgevingsvisie NH2050 geprobeerd om een richting uit te zetten om houvast te bieden naar de onzekere toekomst. Daarvoor wordt een aantal bewegingen naar de toekomst toe benoemd:

• I. Noord-Holland in beweging: Op weg naar een economisch duurzame toekomst;
• II. Dynamisch schiereiland: Benutten van een unieke ligging;
• III. Metropool in ontwikkeling: Vergroten agglomeratiekracht door het ontwikkelen van een samenhangend internationaal concurrerend metropolitaan systeem;
• IV. Sterke kernen, sterke regio's: Sterke kernen houden regio's vitaal;
• V. Nieuwe energie: Economische kansen benutten van energietransitie;
• VI. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: vergroten van biodiversiteit en ontwikkelen van een economisch duurzame agrifoodsector.

Er wordt in de Omgevingsvisie NH2050 uitgegaan van het principe ‘lokaal wat kan, regionaal wat moet’. Hierbij wordt gelet op de diversiteit aan regio's en wordt ruimte geboden aan maatwerk en ruimte om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving.

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Het plangebied is goed bereikbaar door de ligging nabij de Martin Luther Kingweg (N9).

De gebouwen worden voorzien van duurzame materialen en gasloos verwarmd. Daarnaast is aandacht voor een groene inrichting met voldoende waterberging.

Het plan is daarmee niet in strijd met de provinciale Omgevingsvisie.

3.3.2 Omgevingsverordening NH2022

In de Omgevingsverordening zijn onder andere regels opgenomen waar rekening mee gehouden moet worden bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, ofwel het afwijken van een geldend bestemmingsplan.

In hoofdstuk 6 van de Omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen die van toepassing zijn bij nieuwe ontwikkelingen. Hierna is de ontwikkeling getoests aan de relevante artikelen.

Artikel 6.13 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen

1. Een omgevingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio daarover gemaakte schriftelijke afspraken.

2. In het Delegatiebesluit Omgevingsverordening NH2022 is bepaald dat Gedeputeerde Staten regels stellen over de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Toetsing

Het hotel betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het toevoegen van een hotel op deze binnenstedelijke locatie past binnen de afspraken. In paragraaf 3.2.2 is daar met het oog op de Ladder van duurzame verstedelijking reeds op ingegaan.

Om de regio mee te nemen in de op hand zijnde hotelontwikkelingen Olympiaweg is dit gemeld in het Portefeuillehouders Overleg Regio Alkmaar (conform werkwijze overige stedelijke voorzieningen en gemeld in het RAC Verblijfsrecreatie NHN). Het huidige plan betreft 150 kamers, dit aantal heft gemeente Alkmaar gemeld in het RAC.

Artikel 6.25 Verblijfsrecreatie

2. Het omgevingsplan voorziet bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie alleen in de mogelijkheid voor kort verblijf waarbij de verblijfsrecreant elders een hoofdverblijf heeft.

3. Het omgevingsplan stelt voor reeds bestaande bedrijfsmatig geëxploiteerde parken en alle nieuw te vestigen verblijfsrecreatie regels ter waarborging van een bedrijfsmatige exploitatie.

Toetsing

Wonen, het bieden van huisvesting voor een periode langer dan 3 maanden is in de regels van dit bestemmingsplan uitgesloten.

Artikel 6.75 Klimaatadaptatie

1. De motivering van een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's van klimaatverandering.

2. In de beschrijving wordt in ieder geval betrokken het risico op:

a. wateroverlast;

b. overstroming;

c. hitte;

d. watertekort;

e. verzilting; en

f. verslechtering van de ecologische en chemische waterkwaliteit.

3. De beschrijving omschrijft tevens de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de in het tweede lid omschreven risico's te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.

4. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het waterschap in wiens beheergebied de ontwikkeling plaatsvindt.

Toetsing

De ontwikkeling moet klimaatadaptief worden gerealiseerd. De gemeente Alkmaar heef een beleidsplan opgesteld om als gemeente klimaatbestendig te worden. De ontwikkeling wordt in paragraaf 3.4.6 aan dit beleidsplan getoetst. Daaruit blijkt dat de ontwikkeling voldoende rekening houdt met klimaatadaptatie.

Conclusie

De herontwikkeling voldoet aan de provinciale kaders uit de omgevingsverordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Alkmaar 2040

Beleidskader

Op 5 oktober 2017 heeft de gemeente Alkmaar haar Omgevingsvisie Alkmaar 2040 vastgesteld. Daarin worden de kaders geschetst waarbinnen de gemeente om wil gaan met ontwikkelingen die zich voordoen. De omgevingsvisie is een integraal strategisch document dat zich richt op het versterken van de omgevingskwaliteit van de stad en omliggende dorpen. De gemeente heeft in de omgevingsvisie haar ambities voor de stad en het buitengebied geformuleerd voor bewoners en bezoekers. Naast de ambities voor de ontwikkeling van de stad Alkmaar wordt in de omgevingsvisie ingezet op een toekomstbestendig en innovatief landelijk gebied.

De omgevingsvisie zet in op een compacte stad. Alkmaar maakt optimaal gebruik van de schaalgrootte van de stad en beschouwt de relatief kleine schaal van de stad als duidelijk pluspunt. De keuze om niet verder uit te breiden, houdt het omringende landelijk gebied vrij van stedelijke bebouwing. De keuze voor een compacte stad houdt in dat alle stedelijke ontwikkelingen worden opgevangen in de bestaande stad. Op termijn leidt dit tot verdere verdichting van de stad. Uitgangspunt is daarom dat verdichting geen doel op zich is, maar alleen acceptabel is wanneer deze bijdraagt aan de structurele kwaliteit van de stad en daarmee de omgevingskwaliteit positief beïnvloedt.

Toetsing

Het plan betreft een nieuwe binnenstedelijke ontwikkeling op een braakliggend perceel. Hiermee wordt er voorzien in verdichting die bijdraagt aan de structurele kwaliteit en de omgevingskwaliteit positief beïnvloedt.

3.4.2 Beleidsnota Erfgoed 2016 - 2026

Bij het behoud van het cultureel erfgoed gaat het om het geheel van boven- en ondergrondse monumenten, straatbeelden, samenhangende bebouwing, stratenpatronen, pleinen, waterwegen, historische groenpartijen et cetera. Alkmaar is per slot van rekening een monumentale gemeente. Dat wil niet zeggen dat de ontwikkeling van die gemeente stilstaat. Dat is ook in het verleden nooit zo geweest. Het beleid heeft daarom, naast behoud, vooral ook tot doel om de cultuurhistorie als kwaliteitskenmerk in te brengen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Waar wordt voortgeborduurd op de historische ontwikkeling van de stad en haar ommeland behoudt zij haar kwaliteit, terwijl ook aan de eisen van een moderne centrumgemeente kan worden voldaan.

Om dit beleid gestalte te kunnen geven, is een gedegen kennis van de cultuurhistorische waarden van essentieel belang. De afgelopen jaren is deze kennis flink toegenomen. Monumenten en beeldbepalende panden zijn geïnventariseerd en aangewezen, onderzoek op het gebied van archeologie, architectuurhistorie en bouwhistorie hebben belangrijke gegevens opgeleverd over de geschiedenis van de stad en haar bewoners. Door onderzoek blijft de kennis groeien en dit leidt steeds tot nieuwe inzichten. Het erfgoedbeleid richt zich op een integrale benadering van te onderzoeken of te ontwikkelen objecten en gebieden. De initiatiefnemer krijgt hierdoor snel een heldere eenduidige visie.

Toetsing

In paragraaf 4.10 worden de consequenties voor het plan op het gebied van archeologie en cultuurhistorie beschreven.

3.4.3 Groenbeleidsplan 2017 - 2027

De gemeente Alkmaar heeft haar visie en ambities op het gebied van (openbaar) groen omschreven in het Groenbeleidsplan 2017 - 2027. Het groenbeleidsplan is kaderstellend en geeft richting aan het groenbewust handelen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Groen in Alkmaar is essentieel voor een duurzame, gezonde en prettige omgeving. De diversiteit aan groen in het stedelijk gebied, de dorpen en het omliggende landschap vormt een waardevol geheel. Het groen in Alkmaar draagt positief bij aan een goede leefkwaliteit. Groen draagt bij aan de identiteit van de leefomgeving, het bevorderen van de gezondheid van mens en milieu, het behoud en versterken van biodiversiteit en het realiseren van een klimaatbestendige gemeente.

Belangrijk en waardevol wordt de bijdrage geacht die bewoners, ondernemers en organisaties kunnen leveren aan groen in de wijken en dorpen. De gemeente stimuleert deze participatie vanuit de samenleving. Initiatieven zoals aanleg van buurt(moes-)tuinen, boomspiegeltuintjes, geveltuinen en verticaal groen worden bevorderd. Mede in het kader van de klimaatbestendige stad zal de gemeente de onttegeling (minder verharding, meer groen) van tuinen stimuleren. Bewoners kunnen, vaak gezamenlijk met anderen in de buurt, ook groen adopteren en door hun inzet kwaliteit toevoegen.

Toetsing

Op basis van de bestaande bomen in het plangebied is er een beplantingsplan opgesteld. De bestaande bomen zijn geanalyseerd in een Boom Effect Analyse (zie bijlage 2). Het beplantingsplan is opgenomen in bijlage 3, de bijbehorende situatietekening in bijlage 4. Een nadere uitwerking vindt voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning plaats.

De ontwikkelingen zijn zorgvuldig landschappelijk ingepast met behoud van de bestaande groenstructuren langs de Olympiaweg en de Martin Luther Kingweg.

3.4.4 Parkeernormennota Alkmaar 2020 - 2027

Beleidskader

Op 14 augustus 2020 is de Parkeernormennota Alkmaar 2020 - 2027 in werking getreden. Deze nota vormt het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies en plannen voor (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip 'voldoende parkeer- of stallingsruimte' in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De nota is het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of wijzigen van de functie. De parkeeropgave wordt in al deze gevallen op basis van deze nota bepaald. De hoofdregel voor het bepalen van de parkeernorm is dat nieuwe ontwikkelingen voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. De nota kent alleen een minimumnorm.

Toetsing

Op het aspect parkeren wordt nader ingegaan in paragraaf 4.2. Hierin wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de Parkeernormennota.

3.4.5 Programma Duurzaam Alkmaar 2020 - 2024

Beleidskader

Het Programma Duurzaam Alkmaar 2020-2024 geeft weer op welke wijze de gemeente Alkmaar de komende jaren de opgaven uit het klimaatakkoord oppakt. Naast een aantal grote onderdelen als de uitvoering van de warmtevisie, de RES-opgave en grote projecten als het energieleverend geluidsscherm en het Europese Horizon2020 project gaat het om onderdelen als mobiliteit, landbouw, innovatie, isolatie, klimaatadaptatie en vergroening. Met de uitvoering van het programma draagt de gemeente bij aan de uitvoering van de landelijke doelstellingen voor 2030.

Toetsing

In paragraaf 4.14 is toegelicht op welke wijze het aspect duurzaamheid wordt toegepast in het planvoornemen. Er wordt met het plan aangesloten op de het Programma Duurzaam Alkmaar 2020-2024.

3.4.6 Beleidsplan Klimaatadaptatie Alkmaar 2024-2028

Beleidskader

Op 12 maart 2024 heeft de gemeenteraad van Alkmaar het Beleidsplan Klimaatadaptatie Alkmaar 2024-2028 vastgesteld. De gemeente heeft de ambitie om in 2050 klimaatbestendig te zijn. Om deze ambitie waar te maken zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:

• Inwoners van de gemeente Alkmaar worden beschermd.
• Ingrepen dragen bij aan een gezond en leefbare gemeente Alkmaar.
• De sponswerking van de bebouwde omgeving wordt versterkt.
• Alle nieuwbouw wordt klimaatbestendig en natuurinclusief opgeleverd en beheerd.
• De onder-/bovengrond wordt ruimte geboden voor klimaatadaptatie.
• Er vindt extra vergroening plaats in de openbare ruimte.

In het beleidsplan wordt onderscheid tussen verschillende verschillende klimaateffecten, namelijk: wateroverlast, hitte, droogte en gevolgbeperking bij overstroming. Voor de verschillende klimaateffecten zijn normen en richtlijnen voor klimaatbestendige ontwikkelingen opgenomen.

Toetsing

Wateroverlast

De beoogde ontwikkeling maakt een ontwikkeling op privaat terrein mogelijk. In het beleidsplan is opgenomen dat een ontwikkeling op privaat terrein een bui van 70 mm per uur op het bebouwde deel op het terrein kan verwerken. Op de verwerking van hemelwater wordt nader ingegaan in paragraaf 4.9 (Water). Hieruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling voldoende hemelwater kan verwerken.

Hitte

De ontwikkeling voorziet niet in de realisatie van openbare ruimte of een vitale/kwetsbare functie. Vanuit het beleidsplan gelden geen normen voor de beoogde ontwikkeling. Desondanks wordt met de ontwikkeling wel rekening gehouden met het creëren van een prettige leefomgeving tijdens hete dagen. Zo worden de bestaande bomen zo veel mogelijk gehandhaafd, en worden nieuwe bomen geplaatst op basis van een landschapsplan (zie ook paragraaf 3.4.3). De bomen zorgen voor schaduw en verkoeling op hete dagen. Het landschapsplan wordt ten tijde van de omgevingsvergunningaanvraag verder uitgewerkt.

Droogte

Vanuit het beleidsplan is het voor de beoogde ontwikkeling relevant om rekening te houden met een eventuele bodemdaling door (extreem) lage grondwaterstanden. In de onderstaande figuur is aangetoond dat in de periode 2020-2050 ter plaatse van het plangebied een verwaarloosbare tot beperkte bodemdaling plaatsvindt. Aanvullende maatregelen worden hierom niet noodzakelijk geacht.

Figuur 3.2. Bodemdaling 2020-2050 (Klimaateffectatlas)

Gevolgbeperking bij overstroming

De beoogde ontwikkeling vindt plaats in een binnendijksgebied. Daarnaast is ter plaatse van het plangebied geen sprake van een grote overstromingskans (zie figuur 3.3). Maatregelen voor gevolgbeperking zijn binnen het plangebied dan ook niet noodzakelijk.

Figuur 3.3. Overstromingskans > 50 cm 2050 (Klimaateffectatlas)

Conclusie

Met het plan wordt aangesloten op de doelstellingen uit het Beleidsplan Klimaatadaptatie Alkmaar 2024-2028.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor de beoogde ontwikkeling relevante omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Verkeer en infrastructuur

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel dient in het kader van het bestemmingsplan te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling of de verkeersveiligheid.

Voor de beoogde ontwikkeling is de parkeerbehoefte bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernota (Parkeernormennota Alkmaar 2020-2027). De parkeernota hanteert de recentste kencijfers van het CROW, waarbij de gemeente het minimum van de bandbreedte hanteert. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van CROW publicatie 381 en ervaringscijfers. Voor het berekenen voor het plangebied uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' met de ligging 'overig'.

Verkeersstructuur

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt via de Olympiaweg richting de N9 (Martin Luther Kingweg) ontsloten. Voor het verkeer van/naar het noorden gaat dit via de Robonsbosweg en de Bergerweg. Richting de zuidzijde gaat dit via de N512 (Hoeverweg).

 

De Olympiaweg is in de huidige situatie een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een 50 km/u-regime.

Langzaam verkeer

Aan weerszijden van de Olympiaweg zijn fietsstroken aanwezig. Aan de zijde van het plangebied loopt tevens een voetpad langs de Olympiaweg.

Openbaar vervoer

Op circa 450 meter loopafstand richting het oosten van het plangebied ligt langs de Olympiaweg de bushalte Alkmaar, Sportpark de meent. Hier halteert de buslijn 165 tussen Alkmaar Station en Egmond aan Zee Busstation

Planontwikkeling

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een hotel met restaurant, bar en congres- en vergaderruimten en een kantoorgebouw.

Parkeren

Voor de beoogde ontwikkeling is de parkeerbehoefte bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernota (Parkeernormennota 2017-2027, Gemeente Alkmaar). De gemeentelijke parkeernota verwijst naar de CROW-kencijfers. De gemeente hanteert het minimum van de bandbreedte en beschouwt het plangebied als 'overig'. Als stedelijkheidstype, geldt op basis van de adresdichtheid 'sterk stedelijk'.

De parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van het voorgenomen programma. De wellness en fitnessvoorzieningen zijn uitsluitend bereikbaar voor hotelgasten en hebben zodoende geen eigen parkeerbehoefte. Deze zijn derhalve niet opgenomen in de berekening van de parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte is berekend in tabel 4.1. Gedurende de week zijn niet alle functies volledig bezet, zie tabel 4.2. De aanwezigheidspercentages van het hotel, restaurant, kantoor en de dienstverlening zijn overgenomen uit de gemeentelijke parkeernormennota. De aanwezigheidspercentages van de conferentiezalen zijn gebaseerd op ervaringscijfers bij gelijksoortige ontwikkelingen van Van der Valk. De berekende parkeerbehoefte is in tabel 4.3 afgezet tegen de aanwezigheid.

De parkeerbehoefte voor de beoogde ontwikkeling is berekend voor:

• 4 sterren hotel met 150 kamers;
• 1.070 m2 bvo restaurant;
• 1.375 m2 bvo congres/conferentiezalen;
• 4.700 m² kantoor;
• 500 m² dienstverlening.

Tabel 4.1 Parkeerbehoefte

Functie	Aantal	Kencijfer	Parkeerbehoefte
4 * hotel	150 kamers	8 per 10 kamers	120
Restaurant	1.070 m2	10 per 100 m2 bvo	107
Congres/conferentiezalen	1.375 m2	5 per 100 m2 bvo	69
Kantoor	4.700 m²	1,7 per 100 m² bvo	80
Dienstverlening	500 m²*	2,2 per 100 m² bvo	11
Totaal			403

*Er wordt maximaal 5.200 m² bvo aan kantoor en dienstverlening mogelijk gemaakt. Omdat dienstverlening een hogere parkeernorm heeft is ervan uitgegaan dat het maximale bvo aan dienstverlening mogelijk wordt gemaakt (worst-case).

Tabel 4.2 Aanwezigheidspercentages

	werkdag- ochtend	werkdag- middag	werkdag- avond	koop- avond	zaterdag- middag	zaterdag- avond	zondag- middag
Hotelkamers	30%	40%	100%	100%	80%	100%	80%
Restaurant	30%	40%	90%	90%	70%	100%	40%
Congres/conferentiezalen*	80%	80%	25%	25%	60%	30%	0%
Kantoor	100%	100%	5%	10%	5%	0%	0%
Dienstverlening	100%	100%	5%	75%	0%	0%	0%

*De parkeernorm Alkmaar hanteert voor het aanwezigheidspercentages van Evenementen/beurs/congres de CROW normering met een bezetting van 100% op ieder moment van de week. Een 4* hotel dient het programma te voorzien van vergader-en/of congresruimten. Voor de vergader-en/of congresruimten wordt een aanwezigheidspercentages o.b.v. ervaringscijfers (van der Valk) hotelontwikkelingen aangehouden. De vergader- en congresruimten zijn vooral overdag op doordeweekse dagen bezet.

Tabel 4.3 Bezetting parkeerplaatsen

	werkdag- ochtend	werkdag- middag	werkdag- avond	koop- avond	zaterdag- middag	zaterdag- avond	zondag- middag
Hotelkamers	36	48	120	120	96	120	96
Restaurant	32	43	96	96	75	107	43
Congres/conferentiezalen	55	55	17	17	41	21	0
Kantoor	80	80	4	8	4	0	0
Dienstverlening	10	11	1	8	0	0	0
Totaal	214	237	238	250	217	248	139

Uit de bezetting van de parkeerplaatsen blijkt dat de koopavond het drukste moment is met een parkeerbehoefte van 250 plaatsen. In de berekening is geen rekening gehouden met het combinatiegebruik door gasten van het restaurant en het hotel.

In totaal worden er 358 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd, waardoor aan de parkeerbehoefte wordt voldaan. Deze wordt voorzien op een parkeerterrein aan de oostzijde van het hotel (213 pp), dat via een onderdoorgang onder het kantoor naar een parkeerterrein aan de oostzijde van het kantoor (57 pp) loopt. Ook wordt er parkeerplaatsen onder het hotel (60 pp) en het kantoor (28 pp) gerealiseerd. Een deel van deze parkeerplaatsen worden daarnaast voorzien van snellaadpunten voor elektrische auto's.

Verkeersgeneratie

In de huidige situatie is het plangebied niet in gebruik en genereert geen verkeer. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van CROW publicatie 381 en ervaringscijfers. Voor het berekenen voor het plangebied uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' met de ligging 'rest bebouwde kom'.

Toekomstige situatie

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 855 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Dit is op de volgende manier berekend:

Tabel 4.2 – Verkeersgeneratie

Functie	Functie benaming CROW	Aantal	Kencijfer	Verkeersgeneratie weekdag (mvt/etmaal)
Hotel	4* Hotel	150 kamers	19,8 per 10 kamers	297
Restaurant	Restaurant	1.070 m2	13 per 100 m² bvo	139
Congresruimte	Evenementenhal/beursgebouw/ congrescentrum	1.375 m2	7,5 per 100 m² bvo	103
Kantoor	Kantoor (zonder baliefunctie)	4.700 m²	5,6 per 100 m² bvo	263
Dienstverlening	Commerciële dienstverlening	500 m²	10,6 per 100 m² bvo	53
Totaal				855

Kwaliteit van verkeersafwikkeling

De Olympiaweg vormt de belangrijkste ontsluitingsweg van het plangebied. Al het verkeer van en naar de ontwikkeling zal ontsloten op dit wegvlak. In de huidige vormgeving bedraagt de wenselijke verkeersintensiteit circa 5.500 mvt/etmaal. Maatgevende criteria zijn hierbij de breedte van de weg, de snelheid van het autoverkeer in combinatie met de aanliggende fietsstroken. De weg wordt in de huidige situatie enkel gebruikt voor de ontsluiting van enkele bedrijven en sportvelden. Doorgaand verkeer is niet of nauwelijks aanwezig, omdat dit via de Hoeverweg en Martin Luther Kingweg loopt. Het wegvak heeft in de huidige vormgeving naar verwachting voldoende capaciteit om het verkeer na realisatie van de ontwikkeling veilig af te wikkelen.

Conclusie

Het plangebied is goed bereikbaar. De parkeerbehoefte kan worden voorzien op het parkeerterrein. De toekomstige verkeersgeneratie kan goed worden afgewikkeld op de omliggende wegen. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkelingen dan ook niet in de weg.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit project gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied en de ligging naast de Martin Luther Kingweg kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-publicatie behalve voor gevaar.

Een hotel en een kantoor worden niet gezien als een milieugevoelige bestemming. Echter heeft een hotel wel een eigen milieuzonering tot omliggende milieugevoelige bestemmingen. Voor hotels en pensions, al dan niet met keuken, conferentieoorden en congrescentra, geldt een richtafstand van 10 meter en 0 meter in gemengd gebied. Aan de richtafstand wordt voldaan, de dichtstbijzijnde woning (Olympiaweg 10) bevindt zich op circa 20 meter afstand. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Conclusie

Het hotel en het kantoor zijn geen milieugevoelige bestemmingen. De aanwezige milieuzonering van het hotel en de omliggende functies staat de planontwikkeling niet in de weg.

4.4 Geluid

Beleid en normstelling

Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/uur-wegen. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidgevoelige objecten aan wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

Industrielawaai

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) dienen alle industrie- en bedrijventerreinen, waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, gezoneerd te zijn. De bedoelde inrichtingen - vroeger ook wel 'A-inrichtingen' genoemd - zijn nader genoemd in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht. Rondom deze industrieterreinen dient een geluidzone te worden vastgesteld en vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige functies dient rekening te worden gehouden met de zonering van industrielawaai.

Onderzoek en conclusie

Kantoren en hotels zijn geen geluidgevoelige objecten zoals beschreven in de Wet geluidhinder. De aspecten wegverkeerslawaai en industrielawaai vormen hierdoor geen belemmering.

De ontwikkeling zorgt mogelijk wel voor (indirecte) hinder op nabijgelegen geluidgevoelige functies. Er is akoestisch onderzoek opgesteld om de geluidbelasting ter plaatse van de omliggende geluidgevoelige bestemmingen (woningen) ten gevolge van de representatieve bedrijfssituatie vast te stellen en daarop volgend voorzieningen te treffen om de geluiduitstraling van de inrichting naar de omgeving te beperken. Dit onderzoek wordt opgenomen in bijlage 5. Hierin wordt geconcludeerd dat de realisatie van het hotel vanuit akoestisch oogpunt geen belemmering vormt voor de omgeving.

4.5 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

In het plangebied hebben twee verkennende bodemonderzoeken plaatsgevonden. De resultaten en conclusies worden hieronder toegelicht:

Verkennend bodemonderzoek perceel D 1915

Dit verkennend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden op kadastraal perceel sectie D, nummer 1915. Binnen dit onderzoeksgebied is het kantoorgebouw beoogd. Tevens bevindt zich een deel van het parkeerterrein van de hotelontwikkeling binnen het onderzoeksgebied. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• In de grond is maximaal een licht verhoogd gehalte met PAK aangetroffen. In de puinhoudende grond is geen dan wel een zeer licht verhoogd gehalte aan asbest aangetroffen. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte met barium aangetroffen. Op basis van deze onderzoeksresultaten wordt hypothese verdacht formeel aangenomen.
• Het licht verhoogde gehalte met PAK in de grond is waarschijnlijk een verhoogd achtergrondgehalte. Het lichte verhoogde gehalte met barium in het grondwater is waarschijnlijk van natuurlijke herkomst. De licht verhoogde gehaltes zijn geen aanleiding voor nader onderzoek.
• Op basis van deze onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de bodemkwaliteit voldoende is vastgesteld en dat de bodemkwaliteit niet noemenswaardig is beïnvloed door het voormalig gebruik. De bodemkwaliteit is geschikt voor het gebruik wonen (en tevens voor het beoogde gebruik).

Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Verkennend bodemonderzoek percelen D 1496, 1638, 1658

Dit verkennend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden op de kadastrale percelen sectie D, nummer 1496, 1638 en 1658. Binnen dit onderzoeksgebied is het hotel beoogd. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De grond op de onderzoekslocatie is niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met naftaleen.
• De lichte verontreiniging in het grondwater is geen aanleiding voor nader onderzoek.
• Op basis van het uitgevoerde onderzoek zijn geen milieuhygiënische belemmeringen voor de voorgenomen bouwwerkzaamheden.

Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 7.

4.6 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.4 weergegeven.

Tabel 4.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van een hotel met maximaal 150 hotelkamers en een kantoorontwikkeling met maximaal 5.200 m² bvo aan kantoorruimte en maximaal 500 m² aan ondergeschikte dienstverlening. De verwachtte verkeersgeneratie van 855 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Dit valt ruim onder de drempelwaarden. De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). Hieruit blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Martin Luther Kingweg (als maatgevende weg nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen.

Conclusie

Ter plaatse van het hele plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden.

Onderzoek

Uit de professionele risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, het water of door buisleidingen plaatsvindt dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

LPG-tankstation Martin Luther Kingweg

Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van één risicovolle inrichting, namelijk het LPG-tankstation aan de Martin Luther Kingweg. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van 150 meter rond het LPG-vulpunt en het LPG-reservoir van dit tankstation. Hierom zijn de externe veiligheidsrisico's van dit tankstation onderzocht. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 13. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• Het plangebied ligt buiten de vastgestelde PR 10-6-contouren rond de LPG-installaties. Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering.
• Het groepsrisico neemt toe van 0.23 keer de oriëntatiewaarde in de huidige situatie tot 0.66 in de toekomstige situatie.
• Een verantwoording van het groepsrisico is vereist en het bestuur van de veiligheidsregio dient in de gelegenheid te worden gesteld om advies uit te brengen over de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en over de zelfredzaamheid van personen in het invloedsgebied van de inrichting.

Vervoer gevaarlijke stoffen N9 (Martin Luther Kingweg)

Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van een weg waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, namelijk de N9 (Martin Luther Kingweg). Hierom zijn de externe veiligheidsrisico's van deze transportroute onderzocht. Dit onderzoek is tevens opgenomen in bijlage 13. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering.
• Het groepsrisico in zowel de huidige als toekomstige situatie is kleiner dan 0.1 keer de oriëntatiewaarde.
• De verdere verantwoording van het groepsrisico kan achterwege blijven.
• Er is geen sprake van een plasbrandaandachtsgebied rond het beschouwde deel van de N9.

Verantwoording groepsrisico

Uit het onderzoek naar het LPG-tankstation en de N9 is gebleken dat een verantwoording van het groepsrisico is vereist. Deze verantwoording is opgesteld in een separaat document, zie bijlage 14.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen de invloedsgebieden van een LPG-tankstation en een weg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt (N9). Vanwege de toename van het groepsrisico is er een verantwoording van dit groepsrisico opgenomen. Met de uitvoering van de bijbehorende maatregelen staat het aspect externe veiligheid de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Ecologie

Beleid en normstelling

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met deze ruimtelijke onderbouwing mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura 2000-gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een ruimtelijk plan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van de beoogde ontwikkeling moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Dit geldt overigens ook voor belangrijke weidevogelgebieden en gebieden die zijn aangewezen als 'strategische reserve natuur'. Daarnaast zijn binnen het plangebied ook geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is gelegen circa 3.100 meter afstand en betreft het gebied Noordhollands Duinreservaat. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 1.310 meter afstand. Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten.

Om stikstofdepositie van de beoogde ontwikkeling uit te sluiten is een onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 8. De bijbehorende berekeningen zijn opgenomen in bijlage 9 (aanlegfase 2024), bijlage 10 (aanlegfase 2025), bijlage 11 (aanlegfase 2026) en bijlage 12 (gebruiksfase). In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er voor de gebruiksfase geen depositiebijdrage binnen Natura 2000-gebieden wordt berekend. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat in het kader van gebiedsbescherming voor de ontwikkeling geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist.

Soortenbescherming

De aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming. In dit kader zijn er ter plaatse van het plangebied twee inventarisaties naar beschermde planten- en diersoorten uitgevoerd (quick scan flora & fauna). De resultaten en conclusies worden hieronder behandeld:

Quick scan flora & fauna perceel D 1915

Deze quick scan heeft plaatsgevonden op kadastraal perceel sectie D, nummer 1915. Binnen dit onderzoeksgebied is het kantoorgebouw beoogd. Tevens bevindt zich een deel van het parkeerterrein van de hotelontwikkeling binnen het onderzoeksgebied. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De groenstructuren in het plangebied kunnen mogelijk fungeren als foerageergebied of vliegroute voor vleermuizen. Indien er bomenkap plaatsvindt kunnen deze functies verloren gaan. In het plangebied kunnen mogelijk algemene amfibieën, broedvogels en zoogdieren voorkomen. Overige beschermde soorten worden door het ontbreken van geschikt habitat niet verwacht voor te komen.
• De bomen in het plangebied vallen binnen de bebouwde komgrenzen van de gemeente Alkmaar. Zodoende is toetsing aan de bepalingen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van houtopstanden niet noodzakelijk.
• Er vindt geen bomenkap plaats. Nader soortgericht onderzoek is hierom niet noodzakelijk.

Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 15.

De rapportage van het onderzoek is opgeleverd toen nog sprake was van een eerdere versie van het ontwerp. Om deze reden kunnen de afbeeldingen in het onderzoek afwijken van de beoogde ontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.4. Het aanpassen van het ontwerp heeft geen invloed gehad op de resultaten van de quickscan.

Quick scan flora & fauna percelen D 1496, 1638, 1658

Deze quick scan heeft plaatsgevonden op de kadastrale percelen sectie D, nummer 1496, 1638 en 1658. Binnen dit onderzoeksgebied is het hotel beoogd.

In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• Er zijn geen verblijfplaatsen van huismus, gierzwaluw en vleermuizen aangetroffen.
• Er werden foeragerende gewone dwergvleermuizen en (sporadisch) ruige dwergvleermuizen waargenomen rond de woning. De Olympiaweg wordt gebruikt als vliegroute.
• Er zijn geen (kleine) marterachtigen aangetroffen.
• De aangetroffen egel, bosmuis en rosse woelmuis zijn beschermde soorten, waarvoor krachtens de PRV (Provinciale Ruimtelijke Verordening) een vrijstelling geldt. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht.

Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 16.

Toelichting groenstructuur en Addendum ecologie

Op basis van de uitgevoerde quick scans kan nog niet geconcludeerd worden dat geen beschermde soorten aanwezig zijn, die negatieve gevolgen kunnen ondervinden van dit plan. Dit komt mede doordat na het onderzoek 'Quick scan flora & fauna perceel D 1915' is gebleken dat de bomen op het kavel om verschillende redenen niet behouden kunnen worden. Dat onderzoek ging nog uit van een situatie waar geen bomenkap plaats zou vinden, waardoor nader soortgericht onderzoek niet noodzakelijk was. Hierom zijn twee aanvullende onderbouwingen opgesteld: 'Toelichting groenstructuur' (bijlage 17) en 'Addendum ecologie' (bijlage 18).

Uit de aanvullende onderbouwingen blijkt dat het plangebied niet geschikt is als verblijfplaats voor boombewonende vleermuizen. binnen het plangebied is namelijk geen boom met boomholte aanwezig. Verder wordt uitgesloten dat ter plaatse sprake kan zijn van een essentiële vliegroute voor vleermuizen. De sportverlichting maakt het gebied namelijk niet aantrekkelijk voor vleermuizen. Daarnaast verbinden de aanwezige bomen geen potentiële verblijfplaats met een jachtgebied.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat in het kader van soortenbescherming voor de ontwikkeling geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist.

4.9 Water

Waterbeheer en watertoets

Bij een ruimtelijk plan dient in een vroeg stadium overleg gevoerd te worden met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterschapsbeleid

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheerplan) zijn de programma's en beheertaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheergebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema's waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen.

Keur HHNK

In september 2016 heeft het algemeen bestuur van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) een nieuwe Keur 2016 vastgesteld die op 1 oktober 2016 in werking is getreden.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit onbebouwd terrein. Het grootste deel van het plangebied is onverhard.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied was één secundaire watergang aanwezig (zie figuur 4.2). Deze watergang is sinds 2022 gedempt. Ten zuiden is tevens een secundaire watergang aanwezig. Het plangebied reikt niet tot de beschermingszone van deze watergang.

Figuur 4.2. Uitsnede Legger Wateren 2022 HHNK

Veiligheid en waterkeringen
Er bevindt zich geen regionale waterkering binnen het plangebied. Ten noorden van het plangebied bevindt zich wel een regionale waterkering. De beschermingszone van deze waterkering reikt niet tot aan het plangebied (zie figuur 4.3).

Figuur 4.3. Uitsnede Legger Waterkeringen HHNK

Toekomstige situatie

Waterkwantiteit

Met de beoogde ontwikkeling vindt er een toename aan verhard oppervlak plaats. Volgens het beleid van het Hoogheemraadschap geldt er per toename aan m² verharding een bergingseis van 70 mm. Om aan te tonen dat dat de ontwikkeling in voldoende waterberging voorziet is hiervoor een notitie opgesteld. Deze notitie is opgenomen in bijlage 19. In de berekening is opgenomen dat de waterberging en infiltratie wordt opgelost via IT-drainbuizen onder de rijbanen op het perceel. Dit is verder uitgewerkt in een situatietekening, zie bijlage 20. Met de beoogde waterberging wordt er voorzien in voldoende waterbergingscapaciteit.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Er vinden geen werkzaamheden plaats binnen de beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het hotel en het kantoor worden ieder voorzien van een aansluiting op het bestaande afvalwaterriool in de Olympiaweg. Het hemelwater wordt zo veel mogelijk lokaal vastgehouden en geïnfiltreerd (zie bijlage 19).

Voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning vindt er een nadere uitwerking van de riolering van het plangebied plaats.

Grondwater

De terreinverharding wordt op circa 130 cm boven de grondwaterstand gerealiseerd. Er worden geen problemen vanwege de grondwaterstand verwacht.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterhuishouding in het gebied. Het aspect water staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Onderzoek

Archeologie

In het 'Erfgoedbeleid Alkmaar 2016-2026' is het plangebied aangewezen met een archeologische verwachting 'Waarde E' (lage verwachtingswaarde). Dit betekent dat archeologische onderzoek noodzakelijk is bij verstoringen die groter zijn dan 10.000 m2 en dieper reiken dan 40 cm diepte.

Om de archeologische waarden in toekomstige situaties te beschermen is er in de regeling van dit bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Indien bij een vergunningaanvraag de bouwwerkzaamheden een oppervlakte groter dan 10.000 m² hebben en dieper reiken dan 40 cm is een archeologisch (bureau) onderzoek noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt niet binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Ook zijn in het plangebied geen monumenten aanwezig. Wel ligt het plangebied binnen de molenbiotoop van de Robonsbosmolen. De molen bevindt zich op circa 300 meter ten noorden van het plangebied.

De beoogde ontwikkeling kan vanwege de omvang invloed hebben op de werking van de Robonsbosmolen. Om het effect van de luchtstroming richting de wieken van de molen te onderzoeken is hier onderzoek naar verricht. Paragraaf 4.11 (Windhinder) gaat nader op dit onderzoek in. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling zorgt voor een afname 0,6% in het aantal draaiuren per jaar. Deze afname wordt acceptabel geacht.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering zijn voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling.

4.11 Windhinder

Aan de rand van Alkmaar bevindt zich een poldermolen genaamd de Robonsbosmolen. Deze historische molen is thans in gebruik als woning, maar is tevens beschermd als monument. Dit houdt in dat er volgens de normen binnen een aanzienlijke straal rond de molen rekening dient te worden gehouden met het realiseren van hindernissen zoals bebouwing, grondwerken, en beplanting.

De beoogde ontwikkeling kan invloed hebben op de luchtaanstroom en de werking van de Robonsbosmolen. Om te bepalen wat de invloed van de nieuwe ontwikkeling is, is een windhinderonderzoek uitgevoerd door Sweco. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 21. In het onderzoek is door middel van een simulatie inzicht gegeven in de te verwachten luchtstromingenrekening houdend met verschillende fysische verschijnselen.

Het doel van de onderhavige studie is om het effect van de nieuwbouwontwikkeling op de luchtstroming richting de wieken van de Robonsbosmolen te onderzoeken. De nieuwbouwontwikkeling bestaat uit een hotelontwikkeling en een kantoorontwikkeling. Het aantal uur waarbij de Robonsbosmolen operationeel kan zijn is voor zowel de huidige situatie als de situatie na realisatie van de ontwikkeling berekend. Voor de situatie na realisatie van de ontwikkeling zijn drie varianten van de kantoorontwikkelingen onderzocht. Namelijk, twee varianten met een bouwhoogte tot 23m hoogte (één met en één zonder afgeronde hoeken) en één variant met een bouwhoogte tot 17m hoogte.

De resultaten laten zien dat de nieuwbouwontwikkeling zorgt voor een vermindering van operationele uren bij de vijf onderzochte zuid- en zuidoostelijke windrichtingen. De vermindering betreft 73,3 uur (-9,9%) in het geval van een ontwikkeling van 23m, 47,9 uur (-5,5%) in het geval van een ontwikkeling van 17m, of 41,2 uur (-5,5%) in het geval van een ontwikkeling met afgeronde hoeken tot 23m hoogte. De grootste verminderingen treden op in de windrichtingen van 150 en 160 graden. Doordat de beschouwde windrichtingen 11% van de tijd in een jaar voorkomen, zorgen deze verminderingen over alle windrichtingen voor totale operationele verminderingen van 1,1% (bij 23m), 0,7% (bij 17m), of 0,6% (bij afgeronde hoeken 23m). Bij overige windrichtingen wordt er geen invloed van de nieuwbouwontwikkeling verwacht.

Ter bescherming van de werking van de Robonsbosmolen is in de regels van dit bestemmingsplan de vrijwaringszone uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen. Hieraan is een bouwregel toegevoegd. Op basis hiervan worden de bouwhoogtes van de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt, mits uit windtunnelonderzoek blijkt dat de totale operationele vermindering van de molen vanwege de bebouwing ten hoogste 0,6% bedraagt. Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning voor bouwen dient een windhinderonderzoek overlegd te worden waaruit blijkt dat met het te realiseren gebouw voldaan wordt aan deze regel.

4.12 Bezonning

Om de veranderende schaduwwerking van de beoogde ontwikkeling in beeld te brengen is er een bezonningsstudie opgesteld voor het plangebied in de huidige- en de toekomstige situatie. Deze studie is opgenomen in bijlage 22.

Er is geen regelgeving ten aanzien van bezonning. De meeste Nederlandse gemeenten hanteren de TNO-norm om aan te toetsen. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm:

• De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.
• De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Onderzoek en conclusie

In de bezonningsstudie zijn de verschillende maatgevende dagen van de 4 seizoenen beschouwd, namelijk de volgende:

• 21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd);
• 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat;
• 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd);
• 22 december: de dag dat de zon het laagst staat.

Om tot een oordeel te komen of er aan de TNO-normen wordt voldaan is er naar de schaduwwerking van de ontwikkeling op nabijgelegen woningen. De relevante woningen bevinden zich ten noorden van het plangebied, aan de Olympiaweg 10 en 14. Uit de bezonningsstudie blijkt dat op 22 december (de dag dat de zon het laagst staat) er gedurende de ochtend een beperkte toename van schaduwwerking op deze woningen is. De schaduw is afkomstig van het hotel. In de middag heeft het hotel geen invloed op de schaduwwerking op deze woningen. Tijdens alle andere meetmomenten is de beschaduwing gunstiger. Hierdoor kan er worden geconcludeerd dat er aan de TNO-normen wordt voldaan.

4.13 Milieueffectrapportage

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, maar waarbij wel sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Hierbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Dit hoeft alleen voor projecten die aangemerkt worden als een stedelijk ontwikkelingsproject.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. In dit kader is een aanmeldnotitie voor een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze aanmeldnotitie is opgenomen in bijlage 23. Hieruit blijkt dat een mer-procedure conform het Besluit m.e.r. niet noodzakelijk is.

4.14 Duurzaamheid

In de uitwerking van de beoogde ontwikkelingen zal aandacht worden besteed aan het aspect duurzaamheid. Duurzaam bouwen betreft een wijze van plannen, bestemmen, ontwerpen, bouwen, inrichten en beheren van de te realiseren woningen. Bij de bouw van kan aan de volgende duurzaamheidsaspecten worden gedacht zijn: energiehuishouding, materiaalgebruik, watergebruik, gezondheid, comfort, en toekomstbestendigheid.

De gemeente Alkmaar heeft het duurzaamheidsbeleid vastgesteld in haar Programma Duurzaam Alkmaar 2020 – 2024. Met als basis de doelstellingen die afgesproken zijn in de regio Alkmaar. Er wordt gewerkt naar een toename van het aandeel duurzame energie en een afname van het gebruik van fossiele energie.

De gemeente hanteert de volgende uitgangspunten voor de nieuwbouw:

• gasloos bouwen;
• (bijna) energieneutraal bouwen/lokale opwekking duurzame energie;
• circulair bouwen/wateradaptie;
• duurzame mobiliteit.

Circulair bouwen

In Alkmaar streven we naar circulaire ontwikkeling door te focussen op vier thema's: milieu-impact en materiaalgebruik, gebouwflexibiliteit, omgang met restmateriaal, en gezonde materialen. We willen de milieu-impact van gebouwen verminderen door een lagere MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) te bereiken en het gebruik van non-virgin en biobased materialen te bevorderen. Daarnaast streven we naar adaptief ontwerpen en losmaakbaar bouwen om gebouwen langer in gebruik te houden. We benaderen de gebouwde omgeving als een grondstoffenbank, waarbij we restmateriaal hoogwaardig herbestemmen en materialenpaspoorten gebruiken voor toekomstig hergebruik. Tot slot willen we gezonde materialen promoten door het vermijden van toxische stoffen in bijna alle van de gebruikte materialen.

In het voornemen wordt op de volgende wijze rekening gehouden met het duurzaamheidsprogramma van de gemeente:

De beoogde ontwikkelingen worden gasloos en (bijna) energieneutraal (BENG) gerealiseerd. Daarnaast worden de parkeerterreinen voorzien van (snel)laadpunten. In de verdere uitwerking van de ontwikkelingen worden de duurzame maatregelen verder geconcretiseerd.

Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert. De stijging van de gemiddelde temperatuur brengt extremer weer met zich mee natter, droger en heter. Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard. Met het planvoornemen wijzigt de inrichting naar een situatie met een hotel, kantoor en bijbehorende parkeerterreinen. In overleg met het Hoogheemraadschap zijn oplossingen bedacht voor de toename aan verharding in het plangebied. Dit is uitgewerkt in paragraaf 4.9. Daarnaast is er beoogd om de bestaande bomen op het perceel te behouden.

Natuurinclusiviteit

Door de initiatiefnemers worden de mogelijkheden onderzocht om gebouwgebonden maatregelen te nemen inzake natuurinclusiviteit. Hierbij wordt gedacht aan het plaatsen van verblijfsvoorzieningen voor vogels of vleermuizen aan de gevels van de nieuwbouw. Dit wordt geconcretiseerd bij de verdere uitwerking van de ontwikkelingen.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het plan voldoet aan de bepalingen van de Wro en de daaruit volgende aanvullende regelingen. De Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stellen de digitalisering van ruimtelijke plannen en besluiten volgens daartoe gestelde standaarden verplicht. Het Bro stelt verplicht dat een uitwerkingsplan in digitale vorm volgens de RO-standaarden voor de digitalisering wordt vastgesteld en dat daarvan tevens een analoge verbeelding wordt vastgesteld. Het voorliggende uitwerkingsplan voldoet aan de standaarden voor vergelijkbaarheid, de SVBP 2012, en er is tevens een digitaal plan.

5.2 Regels

In de standaarden voor verglijkbaarheid, De SVBP 2012, is voorgeschreven hoe de regels van het uitwerkingsplan dienen te worden opgebouwd. Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient een vaste volgorde te worden aangehouden. De regels van het uitwerkingsplan zijn opgebouwd uit vier hoofdstukken.

In het eerste hoofdstuk worden de Begrippen (Artikel 1) en Wijze van meten (Artikel 2) behandeld. Deze hebben als doel begrippen in de regels te verklaren en eenduidige richtlijnen te geven op basis waarvan de bouwmaten, die zijn opgenomen in de regels, dienen te worden gemeten. In het tweede hoofdstuk zijn de regels opgenomen, die betrekking hebben op alle bestemmingen die in het uitwerkingsplan zijn opgenomen. Het derde en vierde hoofdstuk omvat een aantal regels, dat niet op een bepaalde bestemming betrekking heeft, maar voor het gehele uitwerkingsplan geldt.

Het overgangsrecht en de anti-dubbeltelregel zijn opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het uitwerkingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het uitwerkingsplan te gebruiken.

In een bestemmingsregel wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. Ter bevordering van de leesbaarheid en de raadpleegbaarheid is hierbij een vaste volgorde aangehouden.

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• Bestemmingsomschrijving.

• Bouwregels.
• Nadere eisen.
• Afwijken van de bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels.
• Afwijken van de gebruiksregels.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

In de bestemmingsomschrijving wordt beschreven welke functies binnen de betreffende bestemming zijn toegestaan. In de bouwregels wordt weergegeven of en hoe gebouwd mag worden. Daarin wordt in algemene zin geregeld in alle bestemmingen dat er slechts gebouwd mag worden ten behoeve van de bestemming. In de navolgende (sub)leden worden maten zoals oppervlakten en bouwhoogten opgenomen, die betrekking hebben op de toegestane gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In een aantal gevallen is een afwijking van de regels in de eerder genoemde leden mogelijk, in sommige gevallen is dit slechts mogelijk na afwijking.

In de specifieke gebruiksregels worden nadere bepalingen gegeven omtrent de functies die zijn vermeld in de bestemmingsomschrijving. Zo kan bijvoorbeeld de omvang van bepaalde functies beperkt worden, of de situering van functies worden aangewezen.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

In dit bestemmingsplan zijn de enkelbestemmingen 'Horeca', 'Kantoor' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' conform de gemeentelijke systematiek opgenomen. In de navolgende paragraaf is nader ingegaan op de opgenomen bestemmingen.

5.3.1 Horeca

De bestemming 'Horeca' geldt voor het beoogde hotel, inclusief de bijbehorende faciliteiten, zoals het restaurant, de bars, de vergader- en congresruimten, wellness en het zwembad. Ook het bijbehorende parkeerterrein bevindt zich binnen deze bestemming. Het hotelgebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De maatvoeringen staan aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Voor het hotel is een maximum aantal kamers van 150 opgenomen.

5.3.2 Kantoor

De bestemming 'Kantoor' geldt voor het beoogde kantoorgebouw, inclusief bijbehorende voorziening zoals het parkeerterrein. Op de begane grond is tevens ruimte voor een dienstverlenende functie.

Voor de kantoorruimte een maximum bruto vloeroppervlak (bvo) van 5.200 m² opgenomen. Dit is afgestemd op het bvo van de eerder vergunde kantoorontwikkeling 'Olympiaweg naast 17'. Hierdoor kan het bvo aan kantoorruimte niet toenemen ten opzichte van die vergunning.

Voor de dienstverlenende functie is een maximum bvo van 500 m² opgenomen.

5.3.3 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is opgenomen voor de aansluiting op de Olympiaweg. Binnen deze bestemming zijn onder andere inritten naar het hotel en het kantoor toegestaan. Tevens is het aanwezige groen mogelijk binnen deze bestemming.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Participatie

In het kader van participatie zijn belanghebbenden op verschillende momenten betrokken bij het planvoornemen.

06-07-2023

De plannen zijn bij de beheerder van de molen toegelicht. Vermeld dat er een windonderzoek is gemaakt. Afgesproken om dit windonderzoek naar de beheerder toe te sturen.

18-07-2023

Op verzoek van eigenaar Olympiaweg 1, de plannen naar eigenaar gestuurd.

20-07-2023

Er heeft er een participatiebijeenkomst plaatsgevonden waarin de plannen zijn toegelicht. Tijdens deze bijeenkomst hadden belanghebbenden tevens de gelegenheid om te reageren op het planvoornemen. Het verslag van deze bijeenkomst is opgenomen in bijlage 24. De aandachtspunten van de belanghebbenden worden meegenomen in de verdere planvorming.

24-07-2023

Het windonderzoek besproken met de molenaar. De opmerkingen op het onderzoek zullen doorgegeven worden aan One Simulations (opsteller windonderzoek).

Overige opmerkingen molenaar :

• Mogelijke positie hotel nader belijken.
• Windvriendelijke ontwerpen maken.
• Bij voorkeur ingetogen kleuren gebruiken
• Hoogte gebouw Klaver.

Naar aanleiding van de opmerkingen op het windonderzoek zijn er verschillende windberekeningen gemaakt. Het uiteindelijke windonderzoek (bijlage 21) is verstuurd naar de molenaar.

Participatiedocument

De initiatiefnemers hebben voor de beoogde ontwikkeling een participatiedocument opgesteld. In dit document wordt ingegaan op de uitgevoerde participatie tijdens de voorbereiding van dit bestemmingsplan. Ook gaat het participatiedocument in op de wijze van communiceren tijdens de verdere uitwerking en uitvoering van het plan. Het participatiedocument is opgenomen als bijlage 25.

6.2 Procedure

6.2.1 Wettelijk vooroverleg

In het kader van bestuurlijk overleg ex. artikel 3.1.1. Bro is het concept-ontwerpbestemmingsplan aan verschillende maatschappelijke instanties aangeboden die daarmee in de gelegenheid zijn gesteld om een overlegreactie op het plan in te dienen. De binnengekomen reacties zijn samengevat en beantwoord in een reactienota, zie bijlage 26.

6.2.2 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan is voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente eenieder in de gelegenheid gesteld om kennis te kunnen nemen van, alsmede te reageren op de inhoud van het planvoornemen. Gedurende deze periode zijn negen zienswijzen ingediend, waarvan acht ontvankelijk zijn. Een samenvatting van de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke reactie daarop is bijgevoegd in bijlage 27 Daarnaast is een nota van wijzigingen opgesteld (zie bijlage 28), met een overzicht van alle wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen die na de terinzagelegging in het bestemmingsplan zijn verwerkt.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

Het voorliggende plan betreft een particulier initiatief. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de bijbehoren leges zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn aan onderhavig plan geen financiële consequenties verbonden.

De gemeente Alkmaar sluit een anterieure overeenkomst met de betreffende initiatiefnemers waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Hierdoor is een exploitatieplan niet noodzakelijk. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan liggen volledig bij de ontwikkelende partij. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee economisch uitvoerbaar.