TAM-omgevingsplan Het Ambacht

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Met de ondertekening van de woondeal Foodvalley heeft gemeente Veenendaal de taak op zich genomen om in de komende 15 jaar 10.000 nieuwe woningen te realiseren. Veenendaal heeft haar gemeentegrenzen bereikt en uitbreiding is nauwelijks mogelijk. De ruimtevraag naar woningen, werken, recreëren en mobiliteit neemt echter toe. De beschikbare ruimte binnen de gemeentegrenzen moet daarom zo efficiënt mogelijk worden benut. Het Ambacht is één van de laatste gebieden binnen de bestaande stad om onder gunstige ligging substantieel bij te dragen aan deze woningbouwopgave.

Voor de transformatie van Het Ambacht zijn er sinds 2015 al plannen. Ten behoeve van deze transformatie heeft de gemeenteraad van Veenendaal in 2021 het Ontwikkelperspectief voor de transformatie vastgesteld. Op basis van het Ontwikkelperspectief is bij het rijk een Woningbouw Impuls (WBI)-subsidie aangevraagd, waarna deze in 2022 is toegekend.

Op basis van het omgevingsplan van gemeente Veenendaal is de beoogde transformatie strijdig. Om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken is voorliggende wijziging van het omgevingsplan opgesteld. Met dit TAM-omgevingsplan wordt de transformatie van een bedrijventerrein naar gemengde stedelijke woonwijk mogelijk gemaakt en worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden hiervan geborgd.

1.2 Ligging planlocatie

De planlocatie ligt in bestaand stedelijk gebied van gemeente Veenendaal. De locatie ligt zuidelijk op circa 700 meter van het centrum van Veenendaal. De ligging van de planlocatie is weergeven in figuur 1.2.1.

Figuur 1.2.1 Ligging planlocatie in Veenendaal

Alle percelen binnen de planlocatie zijn sectie C, kadastrale gemeente Veenendaal. De percelen welke onderdeel uitmaken van de planlocatie zijn weergeven in figuur 1.2.2. Percelen 2554, 3095, 3096, 3097 en 3998 maken geen onderdeel uit van de planlocatie.

Figuur 1.2.2 Begrenzing planlocatie

Globaal is de planlocatie aan de noordzijde begrensd door de Industrielaan en aan de oostzijde door de Groeneveldselaan. Ten zuiden en ten westen wordt een groot deel van de begrenzing gevormd door een deel van de Nijverheidslaan. Een uitzondering hierop wordt gevormd door bedrijfsbebouwing aan de overzijde van Nijverheidslaan, zoals te zien is in figuur 1.2.2. De noordelijke grens wordt gevormd door de Industrielaan. De oostelijke grens wordt gevormd door de Groeneveldselaan.

1.3 Procedure

Er is een wijzigingsbesluit opgesteld omdat wonen in het omgevingsplan niet mogelijk is op de desbetreffende locatie. Er is gekozen om met het wijzigen van het omgevingsplan gebruik te maken van het format TAM-IMRO.

1.4 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van de feitelijk bestaande activiteiten en aanwezige bebouwing op de locatie. Bovendien wordt hier nader ingegaan op de invloed van de locatie op de omgeving en vice versa. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor de planlocatie en de strijdigheden met het omgevingsplan. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe dit heeft bijgedragen aan de voorgenomen inrichting van de percelen. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 en 5 het plan getoetst aan het relevante beleidskader en het beoordelingskader van de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van de wijziging van het omgevingsplan. Tot slot wordt in Hoofdstuk 7 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ook wel afgekort als etfal).

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

2.1 Bestaande situatie

2.1.1 Historische ontwikkeling

Rond 1850 bestond de planlocatie uit gecultiveerde weilanden, net zoals de rest van de directe omgeving. Circa 1900 werd de spoorlijn tussen Utrecht en Rhenen aangelegd en werd station Veenendaal (later station Veendaal Centrum) geopend. Rond 1930 was er een toename van het inwoneraantal en werden er woningen gebouwd rondom het station. Tot deze periode waren geen significante wijzigingen in de structuur van de planlocatie.

Rond 1970 hadden er significante wijzigingen plaatsgevonden ter plaatse van de planlocatie. Zo werden er sloten gedempt en was de slagenstructuur verdwenen ten behoeve van de ontwikkeling van het Ambacht. Rond 1980 was het bedrijventerrein ter plaatse van de planlocatie volledig gerealiseerd. Tot aan het heden hebben er, op wat wijzigingen van bedrijfspanden, geen significante wijzigingen meer plaatsgevonden ter plaatse van de planlocatie.

Figuur 2.1.1 Historische ontwikkeling Het Ambacht (bron: Topotijdreis)

2.1.2 Feitelijk situatie

De planlocatie is voornamelijk te typeren als bedrijventerrein. Zo is de planlocatie voornamelijk verhard ten behoeve van de bedrijfsvoering en zijn wegen ingericht op vrachtverkeer. De bebouwing is grotendeels kubusvormig en heeft één tot drie bouwlagen. Aan de noordelijke zijde van de Nijverheidslaan liggen enkele bedrijfswoningen.

Figuur 2.1.2 Huidige situatie planlocatie

Figuur 2.1.3 Bedrijfswoningen aan Nijverheidslaan

2.1.3 Mogelijkheden omgevingsplan

Het omgevingsplan van gemeente Veenendaal bevat regels ter plaatse van de planlocatie. Op dit moment staan de regels op verschillende plaatsen, te weten in:

• a. de besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder:
  • 1. een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening;
  • 2. een regel als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de inwerkingtreding van de Erfgoedwet;
  • 3. een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij;
  • 4. een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een gebied op grond van die verordening;
• b. de kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet;
• c. de bruidsschat (zie artikel 22.1 van de Omgevingswet).

Bestemmingsplannen

Ter plaatse van de planlocatie gelden meerdere bestemmingsplannen:

• Het Ambacht, onherroepelijk 10-08-2011
• Parapluplan 2022, vastgesteld 20-04-2023 (onherroepelijk)

Lokale verordeningen

De gemeente Veenendaal heeft relevante verordeningen al opgenomen in het gemeentedekkende omgevingsplan.

Bruidsschat

In de Bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. De regels die hierin zijn opgenomen werden voorheen geregeld op Rijksniveau. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden deze regels gesteld op gemeentelijk niveau. In de Bruidsschat zijn o.a. voorrangsbepalingen opgenomen, het overgangsrecht, regels over bouwwerken, open erven en terreinen en regels over milieubelastende activiteiten.

2.2 Toekomstige situatie

Het in de huidige situatie deels leegstaande bedrijventerrein en deels gebruikte bedrijfsterrein wordt getransformeerd naar een gemengd woongebied. Met deze transformatie worden deels bedrijven uitgekocht of verplaatst en zullen bedrijfslocaties gesloopt en/of gesaneerd moeten worden. Er is daarmee sprake van relatief hoge kosten om de grond bouwrijp te maken.

De transformatie van Het Ambacht is door de hoge grondkosten en grote woningvraag alleen financieel haalbaar met een zeer stedelijk woon-, werk- en parkeerprogramma. Voor de stedelijke woonwijk is een ambitieuze opzet opgesteld, waarin naast het dichte woonprogramma ook voldoende ruimte is voor leefbaarheid, biodiversiteit, klimaatadaptatie, recreatie en energietransitie. Om bij een hoge bebouwingsdichtheid de leefbaarheid te waarborgen wordt de openbare ruimte zeer hoogwaardig ingericht. Het Ambacht zal mensen aantrekken die houden van dynamiek, reuring, hoogwaardig groen en alle dagelijkse voorzieningen op loopafstand. Wonen in Het Ambacht zal mensen aanspreken die bewust kiezen voor duurzaamheid en innovatieve (mobiliteits)concepten. De centrale ligging, de nabijheid van voorzieningen en goede bereikbaarheid van het treinstation dragen hieraan bij.

Het Ambacht is opgebouwd uit diverse bouwvelden die min of meer zelfstandig

functioneren. De bouwvelden zijn buurten met een mix van woningtypen, waaronder

grondgebonden woningen, appartementen, hogere bebouwing met daktuinen en waar mogelijk een bijzonder woningtype. Binnen de bouwvelden is ruimte voor diverse doelgroepen.

Daarnaast biedt Het Ambacht veel ruimte voor voorzieningen en recreatie. Het is een complete wijk met aanbod aan cultuur, vrijetijdsbesteding, sport, detailhandel, spelen, bewegen, horeca, welzijn, onderwijs, zorg en kinderopvang. Ook biedt Het Ambacht veel werkgelegenheid. Niet meer in de vorm van industriële bedrijvigheid, maar van bedrijfsverzamelgebouwen, thuiswerkers, thuiszorgers, maatschappelijke en commerciële

dienstverleners in sport, persoonlijke verzorging, administratie, ICT’ers, broedplaatsen, culturele ondernemers en ambachtelijke bedrijfjes. Door de combinatie van wonen, werken en voorzieningen zijn er mensen op straat en ontstaat een levendige wijkeconomie.

Voor de leefbaarheid van de dichtbebouwde stadswijk Het Ambacht is het essentieel dat de openbare ruimte zeer hoogwaardig wordt ingericht. Een uitnodigende openbare ruimte met aantrekkelijk en bruikbaar groen is een voorwaarde voor een aangenaam leefklimaat. De openbare ruimte in Het Ambacht biedt veel groen: bij de woning, in buurtgroen en een centraal park.

Figuur 2.2.1 Isometrische voorbeelduitwerking Het Ambacht

2.2.1 Ruimtelijk programma

Woningbouwprogramma

Met een volledige transformatie van Het Ambacht zullen maximaal 2.500 woningen worden gerealiseerd. De onderverdeling van de segmenten uit het woningbouwprogramma is inzichtelijk gemaakt in tabel 2.2.1.

Tabel 2.2.1 Woningbouwprogramma

Programma	Percentage
Sociaal programma huur en koop	30%
Betaalbaar programma koop en huur	30%
Vrij programma	40%
Totaal	100%

Aanvullingen sociaal programma

Het sociale programma beslaat 30% van het totale woningbouwprogramma. Van deze woningen dient minimaal 2/3 sociale huurwoningen te zijn. De overige 1/3 kan opgevuld worden met sociale huur en/of sociale koop. Daarnaast is minimaal 7% van het totale woningaanbod een jongerenwoning. Deze jongerenwoningen maken onderdeel uit van het sociale programma (7/30).

Overige aanvullingen

Van het totale woonoppervlakte dient 15% grondgebonden te zijn (GBO). Per saldo zal dit circa uitkomen op 10% van het aantal woningen. Daarnaast wordt in het Ambacht een groot deel van het aandeel van de vraag naar intramurale zorg in Veenendaal gerealiseerd. De intramurale zorgwoningen zijn aanvullend aan het reguliere woonprogramma.

Het huidige indicatieve programma gaat uit van 2.367 woningen in onderstaande segmenten:

Wonen
Woning grondgebonden -duur	355
Appartement betaalbaar koop	650
Appartement duur koop	512
Appartement sociale huur	498
Woning < 60 m2	152
zorgwoningen	200
Totaal aantal woningen	2.367

Voorzieningenprogramma

Voorzieningen in de nabijheid van woningen in Het Ambacht zijn van groot belang voor sociale cohesie in de nieuwe woonwijk. De voorzieningen worden grotendeels gerealiseerd in plinten van woongebouwen bij het park. Er is zowel ruimte voor commercieel programma als voor maatschappelijk programma. Daarnaast is ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid.

Het huidige indicatieve voorzieningenprogramma gaat uit van 11.100 m2 bvo met de onderstaande maxima per functie:

Voorzieningen
Integraal kindcentrum (School)	1.800
Buurthuis	1.200
Supermarkt	1.000
Overige detailhandel	1.000
Kleinschalige dienstverlening	750
Horeca	750
Sport & bewegen	1.200
Creatieve bedrijven / bedrijfsverzamelgebouw	2.500
Gezondheidscentrum	900
Totaal m2 bvo niet-woonfuncties	11.100

Commercieel programma

Met de beoogde ontwikkeling wordt verschillende soorten detailhandel mogelijk gemaakt. Zo wordt een supermarkt mogelijk gemaakt. Daarnaast worden verswinkels mogelijk gemaakt die inspelen op meer stedelijk georiënteerde bewoners met een onderscheidend aanbod van de supermarkt. Voorbeelden hiervan zijn een biologische slager, bakkerij met bijzondere broodsoorten en een groentezaak met verse salades. De verswinkels worden in de nabijheid van de supermarkt gerealiseerd. Ook is persoonlijke verzorging mogelijk, zoals een drogist. Verder is beperkt overig dagelijks aanbod mogelijk, zoals een bloemenwinkel, cadeauwinkel, gemakswinkel en pakketafhaalcentrum.

Naast detailhandel wordt ook horeca mogelijk gemaakt. Gezien de omvang van Het Ambacht, het inwoneraantal en de verschillende doelgroepen is er ruimte voor dag- en avondhorecagelegenheden, zoals een lunchroom, koffiebar, wijnbar, restaurant, afhaalmaaltijden en een snackbar. De mogelijkheden worden gekoppeld aan de staat van horeca-activiteiten (max 2 avond en 4 daghoreca).

Verder is in het Ambacht ruimte voor dienstverlening zoals een kapper, nagelstudio, stomerij, kledingreparatie en sportschool. Kernwoorden voor deze categorie zijn: gezond leven, bewegen/sport of uiterlijke verzorging.

Maatschappelijk programma

Naast commercieel programma is er ook een belangrijk aandeel in van maatschappelijk programma. In het hart van de wijk is een centrum voorzien met een ontmoetings- en onderwijsfunctie. Daarnaast is er behoefte aan zorgverleners (huisarts, fysiotherapeut, tandarts), eventueel gecombineerd met gemeenschappelijke voorzieningen van aanbieders van intramuraal wonen met zorg.

Ambacht/kleine bedrijven

In Het Ambacht is veel ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Ruimte voor ambachtelijke bedrijvigheid en dienstverlening wordt geboden in de plinten van woon- en parkeergebouwen. De levendige plinten zijn een belangrijk element van de stadswijk. Zonder volledig te kunnen zijn kan worden gedacht aan ambachten, diensten of specifieke retail, zoals een fotograaf, kookschool, edelsmid, atelier, kunstgalerie, onderdelenwinkel, repairshop, ontwerpstudio, kledingontwerper, stylist. Ook zijn allerlei vormen van blurring denkbaar. Door meerdere ambachten en diensten te bundelen en te koppelen met een ontmoetingsruimte en horeca kan een broedplaats voor jonge en nieuwe ondernemers uit de eigen buurt/wijk ontstaan.

Mobiliteithubs

Naast de mobiliteitfunctie is het mogelijk om andere functies in de mobiliteithubs te realiseren. Zo is het mogelijk om in de plint pakketwanden, opslag en installatieruimtes voor WKO-systemen te realiseren.

2.2.2 Ruimtelijk raamwerk

Het ruimtelijk raamwerk is onder te verdelen in vier verschillende onderdelen:

• Ontsluitingswegen;
• Bouwvelden;
• Buurterven; en
• Park.

Ontsluitingswegen

De ontsluitingswegen vormen de begrenzing van de planlocatie. Deze liggen rondom de planlocatie en niet binnen de plangrenzen. Er is één inprikker voor auto's in de planlocatie aanwezig. Deze bevindt zich noordoostelijk in de planlocatie en leidt naar een parkeergarage. Mobiliteit wordt verder toegelicht in subparagraaf 2.2.3 Duurzame automobiliteit en -parkeren.

Bouwvelden

De bouwvelden vormen voor een groot deel het ruimtelijk raamwerk. Enkel binnen deze bouwvelden kunnen gebouwen worden gebouwd. Deze bouwvelden zijn niet geheel vol te bouwen en hebben daarnaast maximale bouwhoogtes, zoals ook te zien is in figuur 2.2.2.

Ieder bouwveld kan zelfstandig functioneren als eigen gemeenschap. Hierdoor is er direct een prettig woonklimaat, ook als de rest van de wijk nog gebouwd moet worden. Een bouwveld is opgebouwd uit verschillende gebouwen met een diversiteit aan woningtypen, een parkeerdek of een parkeerhub en openbare ruimte waardoor een gemengd stadsblok ontstaat. In veel bouwvelden zijn in de (hoge) plint voorzieningen opgenomen.

Buurterven

De buurterven vormen de onderlinge verbindingen tussen de bouwvelden en de ontsluitingswegen. Deze zijn autoluw ingericht en worden voornamelijk bepaald door voetpaden en groen. Het profiel van een buurterf bestaat uit een vrijliggend pad dat tussen de bouwvelden 'slingert' met aan weerzijden groen. De beplanting in dit groen kan ook privacyfunctie hebben tussen (woon)functies. De stadswoningen hebben een Delftse Stoep of geveltuin aan het buurterf. De appartementen op de begane grond hebben een eigen entree aan de binnenwereld.

Park

Het park ligt centraal en is de huiskamer van de wijk en is in principe alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Het park begint en eindigt bij de ontsluitingswegen. Vanuit de woongebieden is het park te bereiken via de buurterven en direct vanuit de aan het park gelegen gebouwen. Park en buurterven zijn met elkaar verbonden door zichtlijnen en diverse inrichtingselementen, zoals het doorgaand netwerk van gevarieerde beplanting met bloem- en kruidenrijke plantvakken en struiken.

Aan de randen van het park wordt gewoond en liggen maatschappelijke en commerciële voorzieningen, zoals de school, buurthuis, horeca met terrassen en winkels. De woningen aan het park hebben veelal een voortuin. Er komt geen scherm van aaneengesloten bomen parallel aan de bebouwing. Hierdoor hebben de bewoners zicht op het park. Langs de voortuinen liggen doorlopende beplantingsstroken die het park, buurterven en bouwvelden met elkaar verbinden en tevens zorgen voor privacy van de woningen. De plantstroken zijn voorzien van een plantenmix, zodat er in ieder jaargetijde groen en kleur aanwezig. Bij voorzieningen, gemeenschappelijke entrees van appartementen en doorgangen naar de bouwvelden worden de plantstroken versmald en/of onderbroken om ruimte te maken voor bijvoorbeeld een horecaterras of een fietsenstalling. Het park wordt ingericht die bedoeld zijn voor Bewegen, Ontmoeten, Sporten en Spelen (BOSS).

Figuur 2.2.2 Ruimtelijk raamwerk

2.2.3 Duurzame automobiliteit en -parkeren

Auto’s blijven in principe aan de rand van de wijk. De buurterven zijn autoluw, maar wel toegankelijk voor nood- en hulpdiensten. Wel zijn ontheffingen mogelijk voor bijvoorbeeld gehandicapte en minder valide personen en verhuiswagens. Met de realisatie van het Ambacht wordt een stadswijk gecreëerd met een hoge woningdichtheid. Wanneer op straten en opritten geparkeerd zou worden, zou de volledige openbare ruimte door geparkeerde auto's in beslag worden genomen. Hoogwaardige leefkwaliteit van het openbare gebied is daarmee niet haalbaar. Voor parkeren maken auto's daarom gebruik van collectieve parkeervoorzieningen, die bereikbaar zijn vanaf de Groeneveldselaan, Nijverheidslaan en het noordelijke deel van de Laan der Techniek. Combineren van parkeervoorzieningen voor meerdere bouwvelden is mogelijk.

De collectieve parkeervoorzieningen worden binnen de bouwvelden gerealiseerd en kunnen op twee manieren worden vormgegeven.

• 1. Een vrijstaand parkeergebouw voor bewoners en bezoekers; en
• 2. Parkeren op maaiveld, met een leefdek boven het parkeren.

In onderstaand figuur is een voorbeeld gegeven van de mogelijke hoofdontsluiting van gemotoriseerd verkeer en van de collectieve gebouwde parkeervoorzieningen.

Figuur 2.2.4 Voorbeeld ontsluiting gemotoriseerd verkeer

In paragraaf 5.14 Mobiliteit en parkeren wordt verder ingegaan op het mobiliteits- en parkeerconcept van Het Ambacht.

2.2.4 Energie

Het energieconcept is een belangrijk kenmerk van de duurzaamheid in Het Ambacht. De woningen zijn in principe energieneutraal en worden verwarmd door middel van bodemwarmte, eventueel aangevuld met elektrische bijverwarming. Waar mogelijk worden daken en gevels benut voor het opwekken van energie. Installaties die nodig zijn voor de energie- en warmtevoorziening worden bij voorkeur in gebouwen of (parkeer)hubs geplaatst.

De transformatie van bedrijventerrein naar een hoogwaardig woongebied zal geleidelijk en over een lange periode plaatsvinden. Daarom is het belangrijk dat de warmte en koude

voorziening in fasen opgebouwd kan worden en modulair van opzet is. Om de flexibiliteit die hoort bij een organische transformatie te behouden, wordt een decentraal systeem toegepast.

Om onderlinge beïnvloeding van de WKO-systemen per deelgebied tegen te gaan zijn regels opgenomen over de ordening van de bodem. Uit de analyse van de bodem blijk dat

in de ondergrond voldoende capaciteit en energie beschikbaar is om de beoogde woningen en gebouwen te kunnen voorzien van duurzame warmte en koude uit de ondergrond. Maar de capaciteit is niet evenwichtig verdeeld over de bouwvelden. Daarom is een bodemenergieplan opgesteld met regels en oplossingsrichtingen voor iedere kavel afzonderlijk, iedere ontwikkelaar afzonderlijk en voor het collectief gebruik van bodemenergiesystemen.

Een belangrijk uitgangspunt in het warmteconcept is het gegeven dat de WKO-systemen van de bouwvelden op den duur aan elkaar gekoppeld kunnen worden tot een collectieve

WKO-installatie. Bronsystemen en de bijbehorende regeneratie zullen dus qua capaciteit en inpassing zodanig geoptimaliseerd moeten worden dat ze op termijn collectief ingezet

kunnen worden.

In paragraaf 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie wordt verder ingegaan op energie en andere duurzaamheidsmaatregelen.

2.3 Strijdigheden omgevingsplan

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het omgevingsplan. De beoogde ontwikkeling voorziet namelijk in een nieuwe woonwijk, terwijl de planlocatie in de huidige situatie een bedrijventerrein is en ook bestemd is als bedrijventerrein. Voor de beoogde ontwikkeling worden alle ter plaatse geldende regels in het bestemmingsplan voor de locatie in het tijdelijk deel van het omgevingsplan gemeente Veenendaal ingetrokken.

2.4 Milieueffectrapportage

Algemeen

Project-mer(beoordelings)plicht

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke activiteiten mer-(beoordelings)plichtig zijn. Activiteiten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een plan, de locatie van een plan en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W (artikel 16.45, lid 1 van de Omgevingswet). In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen (artikel 11.10 Ob). Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning (artikel 11.11 Ob).

Plan-mer(beoordelings)plicht

Voor wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plannen geldt een plan-merplicht in het geval het plan:

• een kader vormt voor besluiten voor project-mer-(beoordelings)plichtige projecten,

en / of;

• waarvoor een passende beoordeling als bedoeld in artikel 16.53c lid 1 Omgevingswet nodig is.

Er geldt een uitzondering als sprake is van een plan dat het gebruik bepaalt van kleine gebieden op lokaal niveau als bedoeld in artikel 16.36 lid 3 Ow jo. Artikel 11.1 lid 3 Ob. In dat geval kan worden volstaan met een plan-mer-beoordeling, waarin eerst beoordeeld wordt of sprake is van aanzienlijke milieueffecten die aanleiding geven voor het doorlopen van een mer-procedure.

Toetsing en conclusie

Voor het omgevingsplan is een gecombineerde planmer-beoordeling / projectmer-beoordeling noodzakelijk. Dit wordt nader toegelicht in de m.e.r.-beoordelingsnotitie in bijlage 1. Uit de mer-beoordeling blijkt dat de kenmerken en de plaats van het project geen aanleiding vormen voor het doorlopen van een (plan- en/of project-)m.e.r.-procedure. Het omgevingsplan leidt niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen mits rekening wordt gehouden met de voor de verschillende omgevingsaspecten in acht te nemen randvoorwaarden en de te treffen maatregelen. Waar relevant zijn deze maatregelen geborgd in de regels van het omgevingsplan:

• 1. In de planregels is vastgelegd dat wanneer meer dan 1.500 woningen worden gerealiseerd de benodigde aanpassingen aan het kruispunt Industrielaan-Groeneveldselaan-Wageningselaan en het kruispunt Rondweg-Oost-Wageningselaan plaatsvinden met het oog op de verkeersafwikkeling. Ook is geborgd dat wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.
• 2. In de planregels zijn verschillende akoestische randvoorwaarden vastgelegd om te borgen dat ter plaatse van de geluidgevoelige gebouwen sprake is van een akoestisch aanvaardbare situatie.
• 3. Verder zijn regels vastgelegd t.a.v. de waterberging, windhinder / windgevaar en bodemkwaliteit. In het kader van de benodigde omgevingsvergunningen dient te worden aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan deze regels.

Op basis van alle informatie uit deze aanmeldingsnotitie neemt het bevoegd gezag (gelet op het mandaatbesluit is dat het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Veenendaal) na de te verrichten integrale beoordeling aan de relevante selectiecriteria een gecombineerd plan- en project-mer-beoordelingsbesluit, waarin zij definitief aangeeft of een volledige project- en/of plan-mer-procedure niet nodig is.

Hoofdstuk 3 Participatie

3.1 Participatie omgeving

Participatie Het Ambacht

De afgelopen jaren is op verschillende momenten en met diverse doelgroepen gesproken over de ontwikkeling van Het Ambacht naar een woonwijk. Allereerst is er geparticipeerd over de visie op het gebied, waar uiteindelijk het Ontwikkelkader Het Ambacht het eindresultaat van was. Daarna is er geparticipeerd over het parkeren in de nieuwe woonwijk Het Ambacht en wat dit betekent voor de straten hieromheen.

Visie op Het Ambacht (2021–2025)

Vanaf 2021 zijn bewoners, ondernemers, gebiedseigenaren en marktpartijen betrokken bij het vormgeven van de toekomst van Het Ambacht. Tijdens deze bijeenkomsten is samen nagedacht over de gewenste ontwikkeling van het gebied, functies, woonprogramma en de betekenis/impact voor de omgeving van de aanwijzing van Het Ambacht als ontwikkelgebied.

Belangrijke momenten:

• 13-09-2021 | Bewoners, ondernemers, grondeigenaren
• 09-05-2022 | Bewoners, ondernemers, grondeigenaren
• 21-05-2023 | Bewoners, ondernemers, grondeigenaren
• 19-07-2024 | Grote grondeigenaren
• 26-02-2024 | Ontwikkelaars en makelaars (woonprogramma)
• 05-02-2025 | Bewoners, ondernemers, grondeigenaren

Daarnaast zijn er ook nog losse afspraken met ondernemers en grondeigenaren geweest. Bijvoorbeeld met de eigenaren van bedrijven aan de Laan der Techniek (20-05-2022) over de ontwikkelideeën die zij hebben voor hun panden. Er is in het gehele proces nauw contact geweest met belangrijke betrokkenen.

Parkeren (2025)

Na het vaststellen van de visie is de participatie vervolgd met meer concrete thema's. In 2025 lag de focus op parkeren in en rondom Het Ambacht. Daarbij is in meerdere sessies met bewoners, ondernemers, verenigingen en omwonenden gesproken over knelpunten, wensen en oplossingsrichtingen.

Belangrijke momenten:

• 19-02-2025 | Ondernemers en verenigingen
• 03 & 06-03-2025 | Bewoners Het Ambacht en omliggende wijken
• 22-05-2025 | Bewoners Parallelweg
• 22-09-2025 | Bewoners Parallelweg

Conclusie

De participatie rond Het Ambacht kenmerkt zich door een meerjarige en gefaseerde aanpak. In elke fase zijn gerichte doelgroepen betrokken, van visie tot uitvoering. Daarmee is een breed en representatief beeld opgehaald van de wensen en zorgen in en rond het gebied.

3.2 Bestuurlijk vooroverleg

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zijn door gemeente Veenendaal de vooroverlegpartners/ketenpartners in gelegenheid gesteld om advies uit te brengen op het voorliggende TAM-omgevingsplan. De volgende instanties hebben hiervan gebruik gemaakt:

• GGD
• ProRail
• Provincie Utrecht
• Stedin
• Veiligheidsregio Utrecht
• Waterschap Vallei en Veluwe

De adviezen van deze instanties zijn zo veel mogelijk verwerkt in het voorliggende TAM-omgevingsplan.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing

De beoogde herontwikkeling van Het Ambacht geeft invulling aan de NOVI. Er wordt voornamelijk invulling gegeven aan prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie en Sterke en gezonde steden en regio's.

Er wordt onder andere invulling gegeven aan Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie door een klimaatadaptieve inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast wordt de warmtevoorziening van Het Ambacht collectief mogelijk gemaakt door middel van warmte-koudeopslag-installaties en daarmee bijdraagt aan de energietransitie. In paragraaf 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie is verder ingegaan op het aspect klimaatadaptatie. In subparagraaf 2.2.4 Energie is verder ingegaan op energie.

Met de realisatie van 1.700 tot 2.500 woningen vindt verdichting met een hoge woningdichtheid plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Naast de woningen is er ook grote aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte en buurtvoorzieningen. Hiermee wordt verzekerd dat de herontwikkeling bijdraagt aan de prioriteit Sterke en gezonde steden en regio's.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de NOVI en er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.1.2 Programma NOVEX

Nederland staat voor aanzienlijke uitdagingen op het gebied van ruimtelijke ordening. Er is een dringende behoefte aan voldoende duurzame en betaalbare woningen, klimaatbestendige landschappen, meer biodiversiteit, natuurherstel, kringlooplandbouw en een schone energievoorziening. De beperkte ruimte in Nederland vereist slimme combinaties van functies en een eerlijke verdeling van de beschikbare ruimte.

Het Rijk heeft besloten om weer een actieve rol te spelen in de ruimtelijke ordening, zoals vastgelegd in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Het programma NOVEX is opgezet om interbestuurlijke samenwerking te bevorderen en concrete uitvoeringsafspraken te maken om de ruimtelijke uitdagingen aan te pakken.

Elke provincie krijgt een startpakket met nationale ruimtelijke doelen, die zij moeten combineren met lokale doelen. In specifieke NOVEX-gebieden werken het Rijk en de regio samen aan ontwikkelperspectieven en uitvoeringsafspraken. Dit zorgt voor een gebiedsgerichte aanpak waarbij de regie per provincie wordt gevoerd.

Het programma NOVEX bevordert samenwerking tussen overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties. De voortgang van het programma wordt gemonitord om tijdig bij te sturen en de gestelde doelen te realiseren.

Toetsing

De planlocatie van Het Ambacht ligt in in NOVEX-gebied 'Arnhem-Nijmegen-Foodvalley', zie ook figuur 4.1.1. Arnhem-Nijmegen-Foodvalley is een regio in Nederland die zich richt op duurzame stedelijke ontwikkeling en innovatie. De belangrijkste focus van de regio is het bouwen van 100.000 nieuwe woningen tegen 2040, waarvan 60.000 in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en 40.000 in Regio Foodvalley.

Voor NOVEX-gebied 'Arnhem-Nijmegen-Foodvalley' is een ontwikkelperspectief opgesteld. Dit ontwikkelperspectief is behandeld in subparagraaf 4.3.1 Ontwikkelperspectief NOVEX Arnhem-Nijmegen-Foodvalley.

Figuur 4.1.1 Aanduiding planlocatie NOVEX-gebieden

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Artikel 5.129g van het Bkl geeft aan dat als een ontwikkeling voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, rekening moet worden gehouden met:

• De behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

In paragraaf 5.11 Ladder voor duurzame verstedelijking staat de toetsing aan bovengenoemde instructieregel uit het Bkl.

4.1.4 Nationaal Water Programma 2022-2027

De minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken hebben in 2022 het Nationaal Water programma (NWP) 2022 – 2027 vastgesteld. Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021 en vervangt dit plan én de partiële herzieningen hiervan. Het NWP beschrijft de hoofdlijnen en ambities van het nationale waterbeleid en het beheer van de Rijkswateren en Rijksvaarwegen. Voor het waterbeleid is het NWP een uitwerking van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Klimaatverandering, milieuverontreiniging en ruimtedruk vormen de komende jaren grote uitdagingen. Ook moet infrastructuur zoals bruggen en sluizen in stand worden gehouden en waar nodig vervangen of gerenoveerd. De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving zoals de energietransitie, woningbouw en de landbouw is noodzakelijk. Het NWP beschrijft hoe we hiermee omgaan en hoe we zorgen dat water een leidend principe is in de ruimtelijke inrichting van Nederland.

Toetsing en Conclusie

Doormiddel van de weging van het waterbelang, wordt ervoor gezorgd dat er bij nieuwbouwplannen aandacht is voor de waterveiligheid, waterkwaliteit en waterkwantiteit. Voor de uitwerking en toetsing zie paragrafen 5.3 Beschermen van de waterbelangen en 5.8 Bodem.

4.1.5 Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptie

De relevante beleidsontwikkelingen op het gebied van water worden bij het Rijk opgenomen in het Deltaprogramma. Hierin is voor verschillende thema's beschreven wat het beleid is en hoe het Rijk dat in overleg met overige partners wil gaan bereiken. Het Deltaprogramma bestaat uit verschillende onderwerpen op het gebied van water. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is het Deltaprogramma Ruimtelijke adaptie het meest relevant, omdat hierin de consequenties van de klimaatontwikkelingen voor Nederland zijn opgenomen, evenals de maatregelen die we moeten nemen om 'klimaat adaptief' te worden. Een deel van deze maatregelen zal ruimtelijke impact hebben.

Met klimaat adaptief wordt bedoeld: het klimaat veerkrachtig en robuust inrichten van Nederland, gegeven de klimaatontwikkelingen die op ons afkomen. Op basis van de internationale en nationale klimaatmodellen is de verwachting dat het weer in Nederland extremer gaat worden. Dat betekent: meer hevige regenbuien (veel neerslag in korte tijd) en langere periodes met droogte en hitte. Dit heeft consequenties voor de leefbaarheid in steden en dorpen en voor bijna alle (economische) sectoren in Nederland. Met het nemen van klimaat robuuste maatregelen wordt ingespeeld op deze veranderingen waarmee we steden en dorpen leefbaar houden en (economische) schade door wateroverlast, droogte en hitte beperken.

Toetsing en conclusie

Voor de beoogde ontwikkeling is rekening gehouden met klimaatadaptatie en de gevolgen van wateroverlast. Voor de uitwerking en toetsing zie paragrafen 5.3 Beschermen van de waterbelangen, 5.8 Bodem en 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

In de Provinciale Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan Omgevingsvisie Provincie Utrecht. Zo worden met de ontwikkeling van Het Ambacht circa 1.700 tot 2.500 woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt ook werkgelegenheid gerealiseerd in de vorm van functies als buurtgeoriënteerde detailhandel, dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid. Daarnaast wordt met de ontwikkeling ook invulling gegeven aan duurzaamheid en klimaatadaptatie, zie ook subparagraaf 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie.

In de huidige situatie is de planlocatie ingericht als bedrijventerrein en bestaat uit bedrijfsbebouwing welke zowel in gebruik als buiten gebruik is. De bestaande bedrijven verdwijnen niet, maar worden verplaatst naar een alternatieve locatie. Er is dus geen sprake van een afname, maar een toename aan werkgelegenheid wanneer de toekomstige werkgelegenheid ter plaatse van de planlocatie meegenomen wordt in de beschouwing.

Daarnaast wordt in de omgevingsvisie ook gesproken over regio Foodvalley. Binnen het Utrechtse deel van deze regio moeten er 7.900 tot 9.100 woningen gebouwd worden om aan de geprognotiseerde woningbehoefte te kunnen voldoen. Met de beoogde ontwikkeling wordt aan deze woningbouwopgave bijgedragen. In subparagraaf 4.3.1 Ontwikkelperspectief NOVEX Arnhem-Nijmegen-Foodvalley wordt verder ingegaan op regio Foodvalley.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met Omgevingsvisie Provincie Utrecht en er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.2.2 Handreiking Overstromingsrobuust Inrichten

Overstromingen in Utrecht kunnen grote maatschappelijke en economische gevolgen hebben. Om dit risico te beperken, heeft de provincie beleid opgesteld dat bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening houdt met overstromingsgevaar. Deze handreiking biedt praktische maatregelen voor locatiekeuze en inrichting, zodat vitale en kwetsbare objecten beter beschermd zijn.

De handreiking richt zich vooral op vitale en kwetsbare functies zoals ziekenhuizen, energievoorzieningen, ICT-netwerken, drinkwaterinstallaties en grootschalige woonwijken of bedrijventerreinen. Ook voor buitendijkse gebieden en kleinschalige projecten is de informatie relevant.

Toetsing en conclusie

De planlocatie ligt binnendijks. In en rondom de planlocatie zijn geen primaire, regionale of overige waterkeringen aanwezig. Aan de westzijde van Veenendaal, op ongeveer 3 km vanaf de planlocatie, ligt wel een regionale kering.

Voor heel Nederland zijn eisen gesteld aan het maximale overstromingsrisico dat mag optreden als resultaat van een dijkdoorbraak (vanuit de zee en vanuit de rivieren). De gebieden waar een overstromingsrisico optreedt zijn opgedeeld in dijkringen. De planlocatie ligt in een overstroombaar gebied vanuit dijkring 45, Gelderse Vallei, de Grebbedijk. De berekende waterdiepte die optreedt bij een dijkdoorbraak langs de Nederrijn, tussen Wageningen en Rhenen, betreft meer dan 2 meter. De kans op een dergelijke overstroming, en tevens ontwerpnorm voor deze dijkring, is 1/30.000 jaar.

Omdat dit overstromingsrisico voor heel Veenendaal geldt, zijn er op planniveau geen aanpassingen gedaan om het risico of het effect van de overstroming te beperken. Daarnaast vinden er momenteel werkzaamheden plaats zodat de dijkring een overstromingskans krijgt van 1/100.000. De beoogde ontwikkeling dient zoveel mogelijk overstromingsrobuust ingericht te worden.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Ontwikkelperspectief NOVEX Arnhem-Nijmegen-Foodvalley

Het ontwikkelperspectief voor het NOVEX-gebied Arnhem-Nijmegen-Foodvalley is een samenwerking tussen 26 gemeenten, 3 waterschappen, 2 provincies en het Rijk. Het doel van dit perspectief is om een visie te ontwikkelen voor het jaar 2040, waarbij de focus ligt op die hoofdopgaven:

• 1. Verstedelijking:
  • a. Realisatie van 100.000 extra woningen.
  • b. Focus op groene, gezonde groei en behoud van bestaande steden en dorpskernen.
  • c. Multifunctioneel ruimtegebruik voor wonen, werken, natuur en recreatie.

• 2. Natuurherstel en watersysteem:
  • a. Herstel van Natura 2000-gebieden en robuust watersysteem.
  • b. Vergroten van biodiversiteit en zoetwatervoorraden.
  • c. Klimaatadaptieve maatregelen zoals waterberging en groenblauwe dooradering.

• 3. Landbouwtransitie:
  • a. Vermindering van emissies en watergebruik.
  • b. Stimuleren van natuurinclusieve landbouw.
  • c. Sociaal-economische impactanalyse en ondersteuning voor agrariërs.

Figuur 4.3.1 Uitsnede Integrale kaart Foodvalley-Zuid met planlocatie rood omcirkeld

Toetsing

De beoogde ontwikkeling van Het Ambacht geeft invulling aan twee hoofdopgaven van het ontwikkelperspectief, namelijk Verstedelijking en Natuurherstel en watersysteem.

In de regio is een woningbehoefte van 100.000 extra woningen in 2040. Met de beoogde ontwikkeling worden met een hoge dichtheid 1.700 tot 2.500 woningen mogelijk gemaakt en wordt er dus ingespeeld op deze woningbehoefte. Het Ambacht is aangeduid op de integrale kaart als woningbouwontwikkellocatie, zoals te zien is in figuur 4.3.1. Daarnaast worden naast woningen ook buurtvoorzieningen mogelijk gemaakt en wordt er veel aandacht besteed aan de inrichting van de openbare ruimte om een gezonde leefomgeving en een gezonde groei van Veenendaal zelf te kunnen garanderen. Naast de multifunctionele inrichting met de buurtvoorzieningen worden in Het Ambacht ook kleine (ambachtelijke) bedrijven mogelijk gemaakt.

Vanwege de hoge dichtheid van het aantal woningen in Het Ambacht wordt er veel aandacht besteed aan de inrichting van de openbare ruimte om de leefbaarheid in Het Ambacht te kunnen garanderen. Hierbij wordt de beplanting in de openbare ruimte zoveel mogelijk ingericht volgens het soortenmanagementplan van Veenendaal om de biodiversiteit te verbeteren. Daarnaast worden ook klimaatadaptieve maatregelen genomen, zoals waterbergingen. Hierop wordt verder ingegaan in de paragraaf 5.3 Beschermen van de waterbelangen.

Figuur 4.3.2 Aansluiting groenstructuur Het Ambacht op bestaande groenstructuren

Conclusie

Er wordt invulling gegeven aan Ontwikkelperspectief NOVEX Arnhem-Nijmegen-Foodvalley. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.3.2 Woondeal 2022-2030 Regio Foodvalley, actualisatie 2025

De Woondeal 2022-2030 voor Regio Foodvalley richt zich op een urgente woningbouwopgave, waarbij het Rijk, provincies, regio's en gemeenten samenwerken om tot 2030 900.000 woningen te bouwen, waarvan tweederde betaalbaar moet zijn. Regio Foodvalley streeft ernaar om vanaf 2022 tot en met 2030 25.000 extra woningen te realiseren.

De woningbouwopgave wordt van een nationale naar een lokale opgave vertaald. Er zijn 22 sleutelprojecten geïdentificeerd die essentieel zijn voor de regionale woningbouw. Het is belangrijk dat er voldoende plancapaciteit en een stabiele bouwstroom is om deze projecten te realiseren. Minimaal 56% van de woningen moet betaalbaar zijn, inclusief 28% sociale huurwoningen. Een integrale benadering voor verstedelijking en gebiedsontwikkeling is noodzakelijk, waarbij leefomgeving, mobiliteit, economie en wonen samenkomen.

Daarnaast zijn er investeringen nodig in mobiliteit, stikstofruimte, netcapaciteit en sociale woningbouw om de randvoorwaarden en ondersteuning te waarborgen. Er zijn aanvullende afspraken gemaakt over flexwoningen, transformatiewoningen en woningen voor ouderen.

Toetsing

De Woondeal 2022-2030 voor Regio Foodvalley benoemt de Spoorzone in Veenendaal als een van de sleutelprojecten. Dit project omvat de bouw van 2.750 woningen tussen 2020 en 2035. De belangrijkste knelpunten en randvoorwaarden voor dit project zijn:

• Infrastructurele ingrepen: Er zijn aanpassingen nodig op het gebied van fiets, openbaar vervoer en auto om de hoge dichtheid van woningen te kunnen realiseren.
• Hoge boekwaarde bestaand vastgoed: Dit maakt het financieel moeilijk om een deel van de woningen betaalbaar te houden.
• Saneringskosten: Er is een risico op hogere kosten voor bodemsanering.
• Verplaatsing van bedrijven: Er is beperkte ruimte om bedrijven te verplaatsen, wat de voortgang van het project kan belemmeren.
• Milieuhinder: Er moeten oplossingen worden gevonden voor milieuhinder om gefaseerde woningbouw mogelijk te maken.

Er zijn afspraken gemaakt om deze knelpunten aan te pakken, zoals de toekenning van een Woningbouwimpuls (WBI) subsidie van 7 miljoen euro door het Rijk, aangevuld met bijdragen van de provincie Utrecht en de gemeente Veenendaal. Daarnaast is het gebied benoemd tot een grootschalige woningbouwlocatie (GWG) in Foodvalley, met een toekenning uit het mobiliteitsfonds. In paragraaf 5.14 Mobiliteit en parkeren wordt ingegaan op de infrastructuur en in verschillende paragrafen in Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op milieuhinder van de bestaande bedrijvigheid.

Geactualiseerde Woondeal Regio Foodvalley (juni 2025)

Regio Foodvalley bekrachtigde op 16 juni 2025 samen met het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de provincie Gelderland de geactualiseerde Woondeals. Zij spreken af om tussen 2025 en 2034 in totaal ruim 27.000 woningen te realiseren in de regio.

In de jaren 2025 tot en met 2030 spant de regio Foodvalley zich in om 19.580 woningen te realiseren, waarvan minimaal 66% betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. De gemeente Veenendaal zet zich in voor de realisatie van 4.390 woningen in deze periode.

Van 2031 tot en met 2034 spant de regio zich in om circa 8.176 woningen te realiseren, waarvan tenminste tweederde betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. Dit vanwege de woningbehoefte (Primos2023), het noodzakelijke inlopen van het woningtekort, vanwege netto-bruto/sloop (woningbehoefteonderzoek Stec Groep uit 2024). De gemeente Veenendaal zet zich in voor de realisatie van 1.350 woningen in deze periode.

Ook zijn regionaal afspraken gemaakt over betaalbaarheidsgrenzen van woningen.

Realisatie van de woningbouwopgave is complex. Bovenop de provinciale randvoorwaarden zijn er in de regio Foodvalley aanvullend regiospecifieke randvoorwaarden als het gaat om de woningbouw, waaronder de noodzakelijke schaalsprong in voorzieningen. Door het grote aantal extra woningen dat gerealiseerd wordt, maakt de regio een schaalsprong qua verstedelijking. Deze schaalsprong vraagt ook om het meegroeien van de maatschappelijke voorzieningen voor sport, cultuur en recreatie. De regio acht een gecoördineerde inzet vanuit de rijksoverheid, provincies en gemeenten noodzakelijk voor onder meer het regionaal programmeren.

Met de realisatie van woningen in Het Ambacht kan een forse bijdrage worden geleverd aan de grote woningbehoefte.

4.3.3 Blauwe omgevingsvisie waterschap Vallei en Veluwe

De Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI2050) van Waterschap Vallei en Veluwe schetst een toekomstbeeld waarin water een centrale rol speelt in de inrichting van onze leefomgeving. Deze visie speelt in op grote maatschappelijke opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, landbouwtransitie, natuurontwikkeling en verstedelijking. Het document sluit aan bij de Omgevingswet en benadrukt een integrale aanpak waarin samenwerking en samenhang centraal staan.

In de BOVI wordt gedacht vanuit drie waterprincipes:

• 1. Water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening.
• 2. Maximaal vasthouden en schoonhouden van water.
• 3. Partnerschap als watermerk.

De visiekaart en waterprincipes werken door in de doelen van het nieuwe waterprogramma.

De visie wordt verder uitgewerkt in zeven verhaallijnen die samen het toekomstbeeld voor 2050 vormen:

• 1. Vitale blauwe motor: bescherming en slim gebruik van diepe grondwatervoorraden.
• 2. Dynamische bronlandschappen: klimaatmantels en infiltratiezones op flanken van Veluwe en Heuvelrug.
• 3. Robuust watersysteem van bron tot monding: sponswerking, water vasthouden en zichtbaar maken.
• 4. Kringlooplandschappen op levende bodems: circulair landgebruik, bodemleven versterken.
• 5. Waterinclusieve bebouwde omgeving: steden als spons, groen-blauwe dooradering, adaptief bouwen.
• 6. Lokale waterfabrieken en energiehubs: RWZI’s als hubs voor water, energie en grondstoffen.
• 7. Veilige dijken & dynamisch buitenwater: multifunctionele dijken, natuur en recreatie combineren.

Toetsing en conclusie

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan verhaallijnen 3 en 5. Zo wordt de openbare ruimte klimaatadaptief ingericht, zie hiervoor paragraaf 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie. Elk bouwveld en elk deel van de openbare ruimte dient haar eigen waterbergingsopgave te faciliteren, zie hiervoor paragraaf 5.3 Beschermen van de waterbelangen.

4.3.4 Waterschapsverordening waterschap Vallei en Veluwe

Op 17 oktober 2023 heeft het algemeen bestuur van waterschap Vallei en Veluwe hun waterschapsverordening vastgesteld. De waterschapsverordening bevat regels over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor het watersysteem binnen het waterschapsgebied. De waterschapsverordening berust op artikel 2.5 van de Omgevingswet en vervangt de keur van Waterschap Vallei en Veluwe en de daarbij behorende algemene regels. Bovendien bevat het regels over lozingen, die voorheen op rijksniveau waren geregeld.

Toetsing en conclusie

In paragraaf 5.3 Beschermen van de waterbelangen is de waterschapsverordening van waterschap Vallei en Veluwe behandeld.

4.3.5 Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley

De Regio's Arnhem-Nijmegen en Foodvalley spraken in het najaar van 2019 hun ambitie uit om samen door te ontwikkelen tot een Groene Metropool van internationale betekenis. Eind 2021 stelden de gemeenteraden binnen de twee regio's en de Provinciale Staten van Utrecht en Gelderland het Verstedelijkingsconcept vast. Dit concept vormt het eerste deel van de Verstedelijkingstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley. Het tweede deel bevat de onderzoeksagenda voor de zeven deelgebieden binnen de verstedelijkingsstrategie. Dit deel is eind 2022 door alle raden en staten vastgesteld.

De verstedelijkingsstrategie is een uitwerking van de NOVI en beschrijft welke voorwaarden en principes er zijn om te komen tot nieuwe locaties voor wonen en werken. Er wordt globaal een beeld geschetst waar op de middellange (2030) en lange termijn (2040) de extra woon-en werklocaties voor de komende jaren een plek kunnen krijgen. De strategie reikt ontwerpprincipes en levert handvatten voor verder uitwerking en samenwerking. De verstedelijkingsstrategie is opgebouwd vanuit vier bouwstenen:

• Leefomgeving;
• Mobiliteit;
• Economie; en
• Wonen.

Figuur 4.3.3 Bouwstenen verstedelijkingsstrategie

Toetsing 

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de vier bouwstenen van de Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley.

Leefomgeving

Het Ambacht biedt een groene, gezonde en inclusieve leefomgeving. Het centrale park en de buurterven versterken biodiversiteit, verkoeling en ontmoeting. Voorzieningen op loopafstand en een mix van woningtypen bevorderen bestaanszekerheid en zelfredzaamheid. De inrichting stimuleert bewegen, sociale cohesie en een veilige, aantrekkelijke woonomgeving.

Mobiliteit

Door de ligging nabij het NS-station en de autovrije inrichting van de wijk. Auto’s blijven aan de rand, met collectieve parkeervoorzieningen en ruimte voor deelmobiliteit. Fiets- en looproutes sluiten aan op het bestaande netwerk en worden verbeterd richting OV-haltes en station. Hierdoor ontstaat een veilig, aantrekkelijk en toekomstbestendig mobiliteitsklimaat dat wandelen, fietsen en openbaar vervoer bevordert.

Economie

Economie speelt een centrale rol in Het Ambacht. De wijk biedt ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid, co-working en zzp’ers, wat lokaal ondernemerschap en werkgelegenheid stimuleert. Winkels, horeca en voorzieningen zorgen voor levendigheid en versterken de wijkeconomie.

Wonen

Het Ambacht draagt sterk bij aan de woonopgave binnen de verstedelijkingsstrategie door binnenstedelijke verdichting te combineren met een inclusief en gevarieerd woningaanbod. Met maximaal 2.500 woningen wordt voorzien in de behoefte aan betaalbare en toegankelijke woonruimte voor verschillende doelgroepen.

Conclusie

Het Ambacht draagt op alle vier de pijlers van de verstedelijkingsstrategie bij aan een duurzame en toekomstbestendige stedelijke ontwikkeling. De wijk combineert groen, gezondheid, inclusiviteit en nabijheid van voorzieningen met een sterke focus op duurzame mobiliteit en lokale economie. Door een divers woningaanbod en ruimte voor werken en ontmoeten ontstaat een compacte, leefbare en economisch vitale wijk die de positie van Veenendaal binnen het stedelijk netwerk Arnhem–Nijmegen–Foodvalley versterkt.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie 2030

De Omgevingsvisie Veenendaal 2030 is een strategisch beleidsdocument dat de toekomst van de fysieke leefomgeving van Veenendaal beschrijft. Het document behandelt verschillende thema's zoals bouwen en wonen, groen, natuur en water, mobiliteit, milieu, economie, recreatie, cultuur, veiligheid, gezondheid, welzijn en duurzaamheid.

De kern van de Omgevingsvisie is gebaseerd op drie leidende principes: gezondheid, duurzaamheid en veiligheid. Het bevorderen van een gezonde leefstijl wordt nagestreefd door meer groen en beweegmogelijkheden te creëren. Duurzaamheid richt zich op de energietransitie, klimaatadaptatie en de circulaire economie. Veiligheid omvat zowel sociale veiligheid als de veilige inrichting van de leefomgeving.

Voor elk thema zijn specifieke doelstellingen geformuleerd:

• 1. Bouwen en Wonen:  Duurzaam en circulair bouwen, levensloopbestendige woningen, en voldoende betaalbare woningen.
• 2. Groen, Natuur en Water:  Meer groen, verbeteren biodiversiteit, en klimaatadaptieve maatregelen.
• 3. Mobiliteit: Stimuleren van fietsen en wandelen, verbeteren openbaar vervoer, en duurzame mobiliteit.
• 4. Economie: Behouden en versterken van bedrijvigheid, stimuleren circulaire economie, en ontwikkelen van een ICT-campus.
• 5. Milieu: Verbeteren lucht-, bodem- en waterkwaliteit, en beheersen van risico's door externe veiligheid.
• 6. Centrum: Verlevendigen van de binnenstad, meer groen, reguleren horeca en uitgaansgelegenheden, en optimaliseren van de warenmarkt.

Toetsing

De herontwikkeling van Het Ambacht geeft voornamelijk invulling aan thema 1, 2, 3 en 5.

Zo worden met de transformatie van Het Ambacht maximaal 2.500 woningen gerealiseerd in Veenendaal. Van deze woningen dient 30% te bestaan uit sociaal programma huur en koop en 30% uit betaalbare koop en huur en in principe zijn al deze woningen levensloopbestendig, behalve de jongerenwoningen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de eerste doelstelling van de omgevingsvisie.

De openbare ruimte wordt met veel zorg vormgegeven vanwege de hoge woningdichtheid zodat er sprake is van een aangenaam woon- en leefklimaat. Zo worden de openbare gebieden divers, maar wel hoogwaardig groen ingericht en volgens het soortenmanagementplan van gemeente Veenendaal om de biodiversiteit te stimuleren. Verder worden waterbergende maatregelen getroffen. Dit is in paragraaf 5.3 Beschermen van de waterbelangen verder uitgewerkt.

Het Ambacht wordt autoluw ingericht met enkele inprikkers richting de mobiliteitshubs. In deze mobiliteitshubs vindt het parkeren plaats waardoor er minder ruimte door parkeerplaatsen ingenomen hoeft te worden.

In deze mobiliteitshubs is ook ruimte voor deelmobiliteitsconcepten. Daarnaast worden aan de oostzijde van Het Ambacht twee bushaltes en aan de Industrielaan één bushalte gerealiseerd. Ook is station Veenendaal Centrum op korte afstand van de planlocatie waardoor het aantrekkelijk is om gebruik te maken van het openbaar vervoer.

Ook is er sprake van een verbetering gekeken naar de milieuaspecten ter plaatse van de planlocatie. De milieubelastende bedrijven, welke zowel geluid- als geuruitstoot produceren in de huidige situatie, zullen namelijk vertrekken. Er zal een verbetering plaatsvinden van de bodemkwaliteit, aangezien deze waar nodig gesaldeerd zal worden en er zal sprake zijn van een verbeterde water-situatie, doordat er een afname zal zijn van verhard oppervlakte.

Conclusie

Er wordt invulling gegeven aan de Omgevingsvisie van gemeente Veenendaal en er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.4.2 Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal

Het puntensysteem is ontwikkeld om de ambities van de Omgevingsvisie Veenendaal concreet te maken. Het biedt ontwikkelaars de vrijheid om op verschillende manieren bij te dragen aan een gezond, duurzaam en veilig Veenendaal. Dit systeem helpt om de doelen van de Omgevingsvisie te realiseren door specifieke maatregelen te koppelen aan punten.

Het puntensysteem is onderverdeeld in zes thema's:

• 1. Gezonde en groene leefomgeving: Maatregelen die bijdragen aan een betere luchtkwaliteit, meer groen en een gezonde leefomgeving.
• 2. Bewegen, ontmoeten, sporten en spelen (BOSS): Initiatieven die fysieke activiteit en sociale interactie bevorderen.
• 3. Energietransitie en duurzaam bouwen: Acties die gericht zijn op het verminderen van energieverbruik en het gebruik van duurzame bouwmaterialen.
• 4. Natuurinclusief bouwen: Maatregelen die de biodiversiteit bevorderen en de natuur integreren in bouwprojecten.
• 5. Klimaatadaptatie: Aanpassingen die de omgeving weerbaarder maken tegen klimaatveranderingen, zoals waterbeheer en hittebestendigheid.
• 6. Veiligheid en leefbaarheid: Acties die de veiligheid en leefbaarheid in de buurt verbeteren.

Ontwikkelaars moeten een minimale score behalen per thema en een totale minimale score om aan de ambities van de Omgevingsvisie te voldoen. De vereiste punten variëren afhankelijk van de grootte van de ontwikkeling. Dit zorgt ervoor dat zowel kleine als grote projecten bijdragen aan de gestelde doelen.

Het puntensysteem dient als leidraad en kan worden aangepast op basis van specifieke locatie-eisen of ontwikkelingsbehoeften. Er is ruimte voor maatwerk en evaluatie om het systeem te verbeteren en aan te passen aan veranderende omstandigheden en inzichten.

Toetsing en conclusie

Het puntensysteem biedt een toetsingskader welke uitvoering geeft aan de Omgevingsvisie Veenendaal. In subparagraaf 4.4.1 Omgevingsvisie 2030 is geconcludeerd dat de ontwikkeling invulling geeft aan de omgevingsvisie. Het puntensysteem is voor deze wijziging van het omgevingsplan te concreet om aan te kunnen toetsen. Daarom is in de regels opgenomen dat getoetst dient te worden bij de aanvraag van de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouwactiviteiten aan dit puntensysteem.

4.4.3 Toekomstbeeld Spoorzone Veenendaal

Algemeen

De Spoorzone Veenendaal is een binnenstedelijk gebied dat zich uitstrekt van het centrum naar het zuiden en wordt omringd door rondwegen. Het doel is om dit gebied te transformeren naar een nieuwe stadswijk met woningen, kantoren, bedrijven en voorzieningen.

De visie voor de Spoorzone Veenendaal is gebaseerd op verschillende principes. Ten eerste wordt het gebied dichter en hoger bebouwd, met meer bewoners per vierkante meter en minder auto's per bewoner. Daarnaast zal er veel hoogwaardig groen zijn en ruimte voor nieuwe vormen van werken en communityvorming. Duurzaamheid speelt een belangrijke rol, met richtlijnen voor ruimtegebruik, klimaatadaptatie, mobiliteit, energie, duurzaamheid en financiën.

De ruimtelijk-programmatische uitwerking omvat een robuust natuur-, bodem- en watersysteem voor waterberging en buffering, met aandacht voor klimaatadaptatie. Mobiliteit wordt efficiënter door in te zetten op langzaam verkeer en openbaar vervoer, met autoluwe zones. De samenleving wordt verdicht en vermengd, met ruimte voor werkgelegenheid, voorzieningen, zorg, welzijn en cultuur. Er worden circulaire systemen voor energie, materialen, voedsel en water vormgegeven.

De transformatie van de Spoorzone Veenendaal zal stapsgewijs plaatsvinden, met aandacht voor leefbaarheid en bereikbaarheid. Diverse geldstromen en subsidies worden ingezet om de transformatie mogelijk te maken.

Toetsing en conclusie

Het Ambacht is een belangrijk deelgebied binnen de Spoorzone Veenendaal. Het gebied ondergaat een transformatie van een bedrijventerrein naar een gemengde stadswijk. Dit betekent dat er naast woningen ook kantoren, bedrijven en voorzieningen zullen komen. In de architectuur en openbare ruimte zal worden verwezen naar het industriële verleden van het gebied.

Er wordt veel aandacht besteed aan groen en klimaatadaptieve maatregelen, zoals groene daken, gevels en openbare ruimtes. De openbare ruimte wordt zo ingericht dat het uitnodigt tot ontmoeten, bewegen en recreëren, met veel plekken voor sport, spel en ontspanning.

Het gebied wordt grotendeels autoluw, met prioriteit voor voetgangers en fietsers. Er komen grote mobiliteitshubs voor collectief parkeren en aantrekkelijke fiets- en voetgangersroutes die het gebied verbinden met het station en het centrum.

Er komt een mix van woningtypen, van sociale huurwoningen tot vrije sector woningen. Ook wordt er ruimte gemaakt voor werken aan huis en co-working spaces. Naast woningen komen er ook veel voorzieningen zoals scholen, zorgcentra en winkels.

Het Ambacht wordt een voorbeeld van duurzame gebiedsontwikkeling, met veel aandacht voor circulaire economie en energie-efficiëntie. Er wordt ruimte gemaakt voor innovatieve bedrijven en start-ups, vooral in de sectoren die bijdragen aan de circulaire economie

4.4.4 Opgaveperspectief Duurzaamheid

Gemeente Veenendaal zet zich de komende jaren in voor een leefbare wereld onder het motto: Duurzaam denken, gewoon doen! Er wordt ingezet op de thema’s duurzaam wonen, CO2-neutraal leven, het minimaliseren van het gebruik van grondstoffen en het omarmen van klimaatadaptatie. Het resultaat is een Circulair, Energieneutraal en Klimaatbestendig Veenendaal in 2050. De urgentie hiervoor is hoger dan ooit, maar het is ook uitermate complex. Alle transities dienen zich tegelijk aan en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit vraagt om een integrale aanpak.

Veenendaal streeft naar een circulaire, energieneutrale en klimaatbestendige stad in 2050. Om deze ambitie te bereiken zijn de volgende acties en doelstellingen opgesteld:

• 1. Circulair Veenendaal:
  • a. Ambitie: Overgang naar een circulaire economie waarbij afval wordt verminderd en hernieuwbare grondstoffen worden gebruikt.
  • b. Doelen: Vermindering van restafval, gebruik van non-virgin materialen, en recycling.
• 2. Energieneutraal Veenendaal:
  • a. Ambitie: Vermindering van CO2-uitstoot en overschakeling naar duurzame energiebronnen.
  • b. Doelen: Energiebesparing, aardgasreductie, en duurzame energieopwekking.
• 3. Klimaatbestendig Veenendaal:
  • a. Ambitie: Aanpassing aan klimaatverandering door het creëren van een koele en groene leefomgeving.
  • b. Doelen: Vermindering van hittestress, wateroverlast, en droogte.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan Opgaveperspectief Duurzaamheid. Zo wordt er een collectief WKO-systeem gerealiseerd, zie subparagraaf 2.2.4 Energie. Daarnaast wordt de openbare ruimte hoogwaardig ingericht en worden klimaatadaptie maatregelen genomen om hittestress, wateroverlast en droogte tegen te gaan, zie hiervoor (sub)paragrafen 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie en 5.3 Beschermen van de waterbelangen.

Conclusie

Er wordt invulling gegeven aan Opgaveperspectief Duurzaamheid en er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.4.5 Woonvisie 2022-2025

De Woonvisie 2022-2025 voor Veenendaal is opgesteld om de woonopgaven concreet te maken, in lijn met de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 die in december 2020 werd vastgesteld. De visie richt zich op het realiseren van goed wonen voor iedereen, met een verwachte groei van Veenendaal van 66.900 inwoners in 2021 naar 80.850 in 2040. Hierbij worden verschillende doelgroepen bediend, waaronder jongeren, starters, gezinnen, senioren en bijzondere doelgroepen zoals zorgbehoevenden.

De bestaande woningvoorraad in Veenendaal bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen en relatief veel appartementen. De opgaven voor deze woningen omvatten aanpassingen voor ouderen, verduurzaming en het energieneutraal maken van de woningen. Betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn belangrijke speerpunten, waarbij wordt gestreefd naar 30% sociale woningen bij nieuwbouw en een maximale huur van €950 per maand voor middenhuurwoningen, die minimaal tien jaar als middenhuur beschikbaar blijven.

Bij nieuwbouwprojecten wordt gestreefd naar complementaire nieuwbouw, waarbij de juiste woning voor de juiste doelgroep op de juiste plek wordt gerealiseerd. Duurzaamheid speelt hierbij een grote rol, met de ambitie om energieneutraal en aardgasvrij te bouwen. Vitale wijken worden bevorderd door verdichting en transformatie van bestaande gebouwen, en door aandacht te besteden aan de kwaliteit van de openbare ruimte, veiligheid, sociale cohesie, voorzieningen en groen.

Voor wonen met zorg wordt een woonzorganalyse uitgevoerd om inzicht te krijgen in de vraag en aanbod van woon(zorg)voorzieningen. Het doel is om mensen langer zelfstandig thuis te laten wonen, in levensloopgeschikte en zorggeschikte woningen. Een geschikte woonomgeving omvat ook zorgvoorzieningen in de wijken, met 24-uurs zorg op afroep beschikbaar.

Toetsing

De herontwikkeling van het Ambacht geeft invulling aan de Woonvisie. Er is sprake van een nieuwbouwproject waarbij op de jongerenwoningen na (7%) alle woningen levensloopgeschikt worden. Daarnaast worden in de nieuwe buurt, buurtgeoriënteerde voorzieningen mogelijk gemaakt voor de dagelijkse benodigdheden. Naast deze functies worden ook zorgverlenende functies mogelijk gemaakt, waarbij 24-uurs zorg op afroep tot de mogelijkheden bestaat. Verder wordt grote aandacht besteed aan de openbare ruimte en wordt deze kwalitatief hoogwaardig ingericht.

Conclusie

Er wordt invulling gegeven aan de Woonvisie en er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.4.6 Welstandsnota 2017

Het welstandsbeleid van de gemeente Veenendaal is opgesteld vanuit de overtuiging dat het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigd dient te worden. Door het ontwikkelen van beleidsregels voor de welstandsadvisering zet de gemeente haar visie op het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de rol van de welstandszorg daarin uiteen.

Deze welstandsnota vormt het toetsingskader voor zowel de reguliere vergunningsplichtige bouwwerken als voor de zogeheten veel voorkomende kleine bouwwerken die vergunningsplichtig zijn.

In het kader van deze welstandsnota is vooral de relatie tussen omgevingsplan en welstandscriteria van belang. Het omgevingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening. Datgene dat door het omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt, kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden.

De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het omgevingsplan en wordt exclusief door de welstandsnota geregeld. Welstandscriteria kunnen waar nodig de ruimte die het omgevingsplan biedt dus invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsadvies kan zich dan richten op de gekozen invulling binnen het omgevingsplan. In een situatie waarin een bouwplan in overeenstemming is met het omgevingsplan, maar het omgevingsplan eveneens ruimte biedt voor alternatieven, kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het betreffende gebied. Uiteraard moet in zo'n geval de welstandsnota daartoe de argumentatie leveren.

Toetsing en conclusie

Met de wijziging van het omgevingsplan voor de transformatie van Het Ambacht wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid voor welstand omdat met de vaststelling van deze wijziging van het omgevingsplan, de beoogde ontwikkeling bij de aanvraag voor een bouwactiviteit zal worden beoordeeld als binnenplanse omgevingsplanactiviteit. De beoordeling wordt uitgevoerd door het Kwaliteitsteam Spoorzone en deze toetst de plannen aan het beeldkwaliteitsplan van Het Ambacht. Op basis van artikel 22.26 van het omgevingsplan geldt hiervoor een vergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken.

Ten behoeve van herontwikkeling van Het Ambacht wordt Ontwikkelkader Het Ambacht opgenomen in de Welstandsnota 2017. De omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit op deze locatie wordt alleen verleend als op basis van artikel 22.29 sub b van het omgevingsplan van gemeente Veenendaal het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de Welstandsnota 2017 van gemeente Veenendaal. Zodoende borgt het omgevingsplan dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de redelijke eisen van welstand en dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.4.7 Beleid Ontplofbare Oorlogsresten

De gemeente Veenendaal heeft regelmatig te maken met ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Wereldoorlog. Het opsporen en ruimen van deze resten is een gemeentelijke verantwoordelijkheid, die nauw verbonden is met de openbare veiligheid. Dit betekent dat de gemeente ervoor moet zorgen dat deze gevaarlijke objecten op een veilige manier worden behandeld om de veiligheid van de inwoners te waarborgen.

Het beleid van de gemeente is gebaseerd op de principes van redelijkheid en proportionaliteit. Dit houdt in dat de maatregelen die worden genomen in verhouding moeten staan tot het risico. De gemeente hanteert een passief beleid, wat betekent dat er niet actief wordt gezocht naar oorlogsresten, tenzij er een aantoonbaar risico is. Dit beleid zorgt ervoor dat middelen efficiënt worden ingezet en dat er alleen actie wordt ondernomen wanneer dat echt nodig is.

Voor werkzaamheden die geen vergunning vereisen, moeten inwoners en bedrijven de "Verwachtingskaart ontplofbare oorlogsresten" raadplegen. Deze kaart geeft aan waar de kans op het aantreffen van oorlogsresten het grootst is. Voor werkzaamheden die wel een vergunning vereisen, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Bij de beoordeling van deze vergunning wordt de openbare veiligheid meegenomen, zodat er geen onnodige risico's worden genomen.

De gemeente voert een risico-inventarisatie uit, die bestaat uit een vooronderzoek en een risicoanalyse. Het vooronderzoek omvat zowel de conflictperiode als de na-conflictperiode, waarbij de verwachtingskaart wordt opgesteld. Deze kaart helpt bij het inschatten van de risico's en het plannen van eventuele opsporingswerkzaamheden.

Toetsing

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is het processchema van het betreffende beleidsstuk doorlopen. De planlocatie ligt niet in een verwachtings/verdacht gebied, zoals te zien is in figuur 4.4.1. Er wordt daarmee voldaan aan Beleid Ontplofbare Oorlogsresten van gemeente Veenendaal en er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Figuur 4.4.1 Uitsnede risicokaart verwachtingsgebieden ontplofbare oorlogsresten Veenendaal

4.4.8 Gebiedsgericht beleid

4.4.8.1 Ontwikkelstrategie Het Ambacht (maart, 2021)

De ontwikkelstrategie is een aanzet tot het komen van een gebiedsvisie en de benodigde financiële middelen hiervoor te verzorgen.

Algemeen

Inzet vanuit de gemeente op nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen ter compensatie van verlies aan deze ruimte. Hiervoor wordt onder andere gewerkt aan de verstedelijkingsstrategie samen met de regio, twee provincies en het Rijk.

10 principes voor ontwikkelstrategie het Ambacht

• 1. Flexibiliteit in de uitwerking per deelgebied
• 2. Vaststellen hoofdstructuur als basis voor de transformatie
• 3. Transformatie is gericht op een woongebied gemend met andere functies.
• 4. Transformatie is primair vrijwillig, wel wordt periodiek een heroverweging gemaakt.
• 5. Zoeken naar cofinanciering zowel op totale proces als op realisatie per deelgebied
• 6. Eigen financiële middelen op orde brengen
• 7. Participatie op deelgebiedniveau
• 8. Programma vastleggen op gebiedsniveau
• 9. Alleen medewerking aan transformatie per eigenaar als er een integraal (financieel) afsprakenkader is.
• 10. Bij elke fase wordt een leefbaar stuk stad toegevoegd.

4.4.8.2 Ontwikkelperspectief Het Ambacht (juni, 2021)

Algemeen

• Het Ambacht is een driehoekig gebied tussen station Veenendaal Centrum en de N233. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door het spoor van de stoptrein en aan de noordzijde door de Industrielaan.
• Het verouderde bedrijventerrein kent een diversiteit aan grond- en vastgoedeigenaren en gebruikers. Er zijn eigenaren met een ontwikkelbelang, bedrijven met eigen vastgoed en hurende bedrijven. Dit vraagt dan ook een aanpak met verschillende sporen. De gemeente is met diverse partijen en bewoners in gesprek. Om draagvlak voor de ontwikkelingen te verkrijgen is het belangrijk stakeholders mee te laten praten

Raamwerk

Het raamwerk is adaptief qua volgordelijkheid, waarin de buurten onafhankelijk van elkaar kunnen ontwikkelen. De belangrijkste elementen van het raamwerk zijn:

1. Een nieuwe groene hoofdstructuur.

Het raamwerk heeft een nieuwe groene hoofdstructuur en ‘invulling’ met verschillende ‘buurten’. Het nieuwe groen is ontmoetingsruimte voor bewoners en werknemers en biedt plaats aan klimaatadaptatie door opvang en infiltratie van hemelwater. Vervolgonderzoek moet uitwijzen of de groenstructuur in verhouding staat tot verwachte hoeveelheid hemelwater.

2. Een andere aanpak van mobiliteit met ruimte voor voetgangers en fietsers.

Het uitgangspunt voor het gehele Ambacht is dat de bewoners en/of bezoekers als eerste wordt gestimuleerd om te wandelen, daarna te fietsen en als laatste het gebruik van de auto.

• Voetganger: de voetganger gaat veel meer ruimte krijgen in Het Ambacht. Centraal in het nieuw te realiseren wordt een grote groenstructuur gerealiseerd met wandelpaden.
• Fietser: fietsers kunnen in de nieuwe situatie gebruik maken van de nieuw gerealiseerde erftoegangswegen binnen de 30 km/u zones.
• Openbaar vervoer: verspreid nabij het plangebied zijn er opstapplekken om met openbaar vervoer te reizen.
• Auto: het Ambacht wordt ontsloten via twee gebiedsontsluitingswegen, namelijk de Industrielaan (oost-west) en de Groeneveldselaan (noord-zuid). Deze wegen zijn bedoeld om de grote verkeersstromen van autoverkeer te verwerken en snel naar de rondwegen te geleiden. Er zal een omslag gemaakt moeten worden, waarbij alle wegen in het Ambacht worden omgevormd naar erftoegangswegen binnen een 30 km/u zone. Op de Nijverheidslaan en de Laan der Techniek (noordzijde) blijft het mogelijk om, als er bedrijvigheid gesitueerd blijft, vrachtverkeer af te wikkelen voor de bevoorrading van bedrijven (en eventuele toekomstige voorzieningen).
• Parkeren: het parkeren voor de auto wordt opgelost met parkeergarages en hubs. De hubs zullen ingezet worden om deelauto’s in te plaatsen, pakketjes te bezorgen en auto’s (en eventueel fietsen) te parkeren. Het mobiliteitsplan zal opgesteld en uitgevoerd worden om zo 25% reductie op de parkeernorm te verdienen. Dit mobiliteitsplan zet in op gezonde en duurzame mobiliteit en stuurt op passende doelgroepen met lagere parkeerbehoefte. De fietsparkeervoorzieningen worden wel zo dicht mogelijk bij de woningen gerealiseerd en daarmee verspreid over het plangebied. Het aantal parkeerplaatsen (gebaseerd op de gemeentelijke parkeernorm) drukt op de planvorming, ruimte en ontwikkelkosten. Het streven is een zo laag mogelijk passend aantal parkeerplaatsen onder andere gebaseerd op diverse uitgangspunten en maatregelen, zoals ligging bij openbaar vervoer, het feitelijk bezit bij doelgroepen (jongeren en ouderen) en deelauto concepten.

3. Fasering zonder vooropgezette volgorde.

De industrie:

De Industrie ontwikkeld zich hoogst waarschijnlijk als eerste, die grenst aan de hoek van de Groeneveldselaan en Industrielaan. Hier ligt een planinitiatief die nog afgestemd moet worden op schaal van de buurt.

De voorspoed:

Het is uitermate belangrijke stap om het park ten zuiden van De Voorspoed door te trekken richting de moskee. Bij deze kavel ligt er een kans om een relatie te leggen met het gezondheidsfuncties in de vorm van zorg gerelateerd programma met (toekomstige) zorgwoningen.

Het groene veld en/of de nijverheid:

Onafhankelijk van de Voorspoed kunnen de buurten aan de Groeneveldselaan en/of De Nijverheid getransformeerd worden. Aan de Nijverheidslaan is er een mogelijkheid om woon/werk woningen te realiseren die passen tussen de milieuhindercountouren van Axa.

De sleutel:

Op dit moment is Axa verbonden aan de stad. De huidige bedrijfsvoering is in te passen tussen het transformerende gebied. In de verre toekomst zal blijken of Axa vertrekt of juist hier gevestigd blijft. Voor de stad Veenendaal is Axa een uniek bedrijf die de gemeente graag behoudt.

Kaders voor ontwikkeling van de buurten

• Flexibel bouwblok met diversiteit aan typologieën.
  • 1. Binnen de buurten worden er flexibele bouwblokken gerealiseerd van maximaal 100 bij 100 meter.
  • 2. Om variatie aan te moedigen bestaat één gebouw uit maximaal 6 beukmaten.
  • 3. De gevarieerde typologie geeft invulling aan het merendeel van de bebouwing, die maximaal 5 à 6 bouwlagen hoog is.
  • 4. Om extra verdichting mogelijk te maken, worden er ranke torens tot 12 lagen ingepast: maximaal één toren per bouwblok geadresseerd aan de hoofdstructuur.
• Ruimte voor denkers en doeners
  • 1. De denkers zijn werkfuncties die passen bij een gemengde woonbuurt, zoals kantoor, kantoor aan huis, gezondheidsvoorziening, kinderdagverblijf of atelier.
  • 2. De doeners zijn bedrijven en voorzieningen die meer hinder produceren.
  • 3. Op dit moment is nog niet vast te stellen of AXA, het Slachthuis of andere bedrijven (doeners) van plan zijn te vertrekken. Sterker, een bedrijf als AXA is uitermate belangrijk voor Veenendaal en diepgeworteld in de regio. Daarom is het des te belangrijker dat deze bedrijven goed geïntegreerd worden in de gebiedsvisie.

4.4.8.3 Ontwikkelkader Het Ambacht (maart, 2024)

In het Ontwikkelkader is het Ontwikkelperspectief uitgewerkt. In werksessies met interne en externe adviseurs, marktpartijen en bewoners zijn ambities, doelstellingen en kaders voor Het Ambacht gedefinieerd.

Algemeen

• Het gebied moet ook tijdens de transformatie blijven functioneren. Nieuwe bewoners moeten veilig naast bestaande bedrijven kunnen wonen. Bedrijven moeten bereikbaar blijven. Om dit te waarborgen wordt elke woonbuurt een afgerond en zelfstandig functionerend geheel, met een eigen sfeer en identiteit.
• Om de ruimtelijk, programmatisch en financieel complexe opgave in samenhang tot stand te brengen is een proactieve regierol van de gemeente nodig.
• Om de transformatie mogelijk te maken moeten (soms milieuhinderlijke) bedrijven verhuizen. De verhuizing van bedrijven vindt stapsgewijs plaats. Eventueel zijn tijdelijke maatregelen nodig.
• Het Ambacht kent zeven gebiedsdoelen waaraan plannen moeten bijdragen:
  • 1. Stedelijk wonen;
  • 2. Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte;
  • 3. Duurzame mobiliteit;
  • 4. Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen;
  • 5. Eigentijdse, karaktervolle uitstraling van de gebouwen;
  • 6. Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit;
  • 7. Sociale en zorgzame wijk.

De gemeente beoordeelt in de ontwerpfase in hoeverre bouwinitiatieven bijdragen aan het behalen van de gebiedsdoelen. Zij maakt hierbij gebruik van het “ambitieweb“. Per gebiedsdoel wordt gescoord op vier aspecten (een score van 0 tot 3). Elk bouwinitiatief moet minimaal 14 punten scoren.

Grondbeleid/grex

• In 2022 is aan de gemeente Veenendaal een WBI-subsidie toegekend onder de voorwaarden dat de bouw van de eerste woningen uiterlijk begin 2025 start en dat met de bouw van de laatste woningen binnen 10 jaar is begonnen.
• Aan het begin van een traject sluiten de ontwikkelende partij(en) met de gemeente een intentieovereenkomst. Na ondertekening van de intentieovereenkomst vindt de planuitwerking van een bouwveld plaats. Op basis hiervan wordt een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld, waarin het bouwplan, programma, het inrichtingsplan en het beeldkwaliteitsplan worden vastgelegd. Tevens worden per bouwveld financiële basisafspraken in lijn met de vereveningssystematiek verfijnd en in de overeenkomst vastgelegd.

Voorwaarden wijziging omgevingsplan

Stikstof: Een eerste analyse laat zien dat het vertrek van bedrijven voldoende ruimte oplevert om de woningbouw mogelijk te maken. Met de inzet op duurzame mobiliteit, kan de depositie op het Binnenveld mogelijk afnemen.

• Programma: De uitgangspunten van het woningbouwprogramma zijn in de onderstaande tabel verwerkt.
• 
  • 1. Er zijn twee aanvullende uitgangspunten:
    • a. Het Ambacht is in de Woonvisie aangewezen als gebied waar in nabijheid van zorgvoorzieningen zorggeschikte woningen worden aangeboden. Hierdoor moeten alle woningen, met uitzondering van jongerenwoningen, voldoen aan de eisen van levensloopgeschiktheid.
    • b. Er is de mogelijkheid om sociale woningen te verevenen tussen deelprojecten
• Voorzieningen:
  • 1. Buurtsuper: start met een omvang van 400 m2 en kan, naarmate de wijk groeit, op basis van een evaluatie na een aantal jaar, eventueel groeien naar maximaal 800m2.
  • 2. Verswinkels: in de buurt van de buurtsuper en bij elkaar geclusterd.
  • 3. Persoonlijke verzorging: er is marktruimte voor circa 400 m² in deze branche.
  • 4. Overig dagelijks aanbod: een beperkte hoeveelheid.
  • 5. Horeca: ruimte voor circa 3 horecagelegenheden.
  • 6. Ruimte voor ambachtelijke bedrijvigheid en dienstverlening wordt geboden in de plinten van woon- en parkeergebouwen.
  • 7. Ruimte voor commerciële voorzieningen en sociaal maatschappelijke voorzieningen ingeschat:

• Het ruimtelijk raamveld, de ontwikkelprincipes voor bouwvelden en ontwikkelprincipes voor de openbare ruimte zijn verder uitgewerkt (blz. 33 t/m 47 + voorbeelden in bijlagen). Hieruit volgt een kaart met de ontwikkelprincipes voor de bouwvelden.
• In hoofdstuk 7 is de beeldkwaliteit toegelicht (blz. 51 t/m 59). Bijvoorbeeld de hoogteverschillen kunnen nuttig zijn om mee te nemen bij de uitwerking van het omgevingsplan. Evenals de variatie in woningtypes. Dit kan indien gewenst verder uitgewerkt worden.

Mobiliteit

Fietsers en voetgangers

• 1. Binnen de wijk zijn er autoluwe ruimten waar het primaat bij de voetganger ligt.
• 2. In de wijk is een verbinding door het park van oost naar west.
• 3. Voor fietsparkeren worden normen gehanteerd van parkeerzone 3 uit de Notitie Parkeernormen Veenendaal (zie onderstaand voor parkeerzone 3).
• Auto en bus
  • 1. Auto’s blijven in principe aan de rand van de wijk. De buurterven zijn autovrij, maar wel toegankelijk voor nood- en hulpdiensten en verhuiswagens.
  • 2. Aan de Groeneveldselaan liggen in de toekomst 4 bushaltes.
  • 3. Auto’s parkeren in collectieve parkeervoorzieningen, openbaar toegankelijk vrijstaande parkeergebouwen. Combineren van parkeervoorzieningen voor meerdere bouwvelden is mogelijk. Aanvullend kan in een bouwveld met een bijzondere maat, ligging of programma geparkeerd worden op het maaiveld onder een zogeheten woon- of leefdek. Voor Het Ambacht worden de normen gehanteerd van parkeerzone 3.
  • 4. Voor vaststelling van het aantal parkeerplaatsen worden, op basis van parkeerzone 3, parkeernormen voor woningen, werkfuncties en commerciële en maatschappelijke voorzieningen toegepast uit de vigerende Notitie Parkeernormen Veenendaal.
  • 5. Met de inzet van deelmobiliteit wordt ingezet op de verlaging van het autobezit. Door dergelijke maatregelen kan uiteindelijk worden volstaan met minder parkeerplaatsen.
  • 6. Actieve deelname van de gemeente in de parkeerexploitatie zal een enorme stimulans zijn voor ontwikkelaars om te bouwen.
  • 7. Om grip te krijgen op de parkeersituatie in en om het Ambacht is het noodzakelijk dat vanaf het begin het parkeerconcept bekend is en vanaf ingebruikname van de woningen het parkeren van auto’s in het plangebied en de directe omgeving gereguleerd is. Het uitgangspunt van het parkeerregime is dat toekomstige bewoners en bedrijven in aanmerking komen voor een parkeervergunning in de collectieve parkeergebouwen, maar niet voor een parkeerplaats in de openbare ruimte. Het reguleren van omliggende gebieden is ook een optie bij parkeerregulering.

Energie

• Om de flexibiliteit die hoort bij een organische transformatie te behouden, kiezen we voor een decentraal systeem. Het warmteconcept in Het Ambacht bestaat uit bodemenergie in combinatie met warmtepompen. De ontwikkeling van de warmtevoorziening kan grotendeels de ontwikkeling van de deelgebieden volgen. Vervolgens is per deelgebied flexibiliteit en keuzevrijheid om voor individuele of collectieve warmtepompsystemen te kiezen.
• Uit de analyse van de bodem blijk dat in de ondergrond voldoende capaciteit en energie beschikbaar is om de beoogde woningen en gebouwen te kunnen voorzien van duurzame warmte en koude uit de ondergrond. Maar de capaciteit is niet evenwichtig verdeeld over de bouwvelden. Daarom is een bodemenergieplan opgesteld met regels en oplossingsrichtingen voor iedere kavel afzonderlijk, iedere ontwikkelaar afzonderlijk en voor het collectief gebruik van bodemenergiesystemen.
• Elk deelgebied wordt in eerste instantie standalone en draagt daarbij zelf zorg voor het borgen van de warmte/koude balans in de bodem. Een belangrijk uitgangspunt in het warmteconcept is het gegeven dat de WKOsystemen van de bouwvelden op den duur aan elkaar gekoppeld kunnen worden tot een collectieve installatie.
• Het streven is dat Het Ambacht een energie neutrale wijk wordt. Uitgangspunt is dat alle daken worden gebruikt voor het plaatsen van PV-panelen, al of niet in combinatie met infiltratievoorzieningen. De opgewekte elektriciteit wordt in eerste instantie ingezet voor de stroomvoorzieningen in de eigen wijk.
• Woningen in Het Ambacht worden optimaal benut voor het opwekken van duurzame energie. Als grondgebonden woningen zelfvoorzienend zijn, wil dit zeggen dat het elektriciteitsgebruik volledig binnen het eigen bouwvlak wordt opgewekt. Voor de gestapelde bouw gelden minimaal de wettelijke eisen op het moment dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning wordt ingediend
• Tijdens het proces is er oog voor circulair bouwen. Voor Het Ambacht houdt dat in dat alle materialen die worden toegepast in goed worden gedocumenteerd. Nieuwe materialen zijn energiezuinig, milieuvriendelijk en waar mogelijk bio-based. Er wordt zoveel mogelijk energiezuinig, minder vervuilend of zero emissie bouwmaterieel ingezet tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden. Verder worden, voor zover technisch mogelijk, alle materialen die vrijkomen door sloop van gebouwen en bestaande infrastructuur hergebruikt, bij voorkeur in Het Ambacht zelf, maar in elk geval in de regio Foodvalley.

4.4.8.4 Toetsing en conclusie ontwikkelbeleid Het Ambacht

Ontwikkelstrategie Het Ambacht en Ontwikkelperspectief Het Ambacht vormen de basis van Ontwikkelkader Het Ambacht. Aan de hand van Ontwikkelkader Het Ambacht is het TAM-omgevingsplan opgebouwd en vorm gegeven. Op deze wijzen geeft het TAM-omgevingsplan invulling aan de beleidsstukken Ontwikkelstrategie Het Ambacht, Ontwikkelperspectief Het Ambacht en Ontwikkelkader Het Ambacht.

4.4.9 Strategische visie

Op 26 oktober 2017 heeft de raad de Strategische Visie voor Veenendaal in 2040 vastgesteld. Hierin zijn de kernambities voor de toekomst van Veenendaal opgenomen. Veenendalers kiezen voor een versterking van de woonfunctie en richten hun blik naar de regio. Dat betekent dat de ambities zich primair richten op het versterken van de woon- en leefomgeving, met in het kielzog de arbeidsmarkt gericht op wonen en arbeidsintensieve bedrijvigheid. Dit is in lijn met de trend werken volgt wonen. Ook de blik naar buiten die de voorkeur heeft van de Veenendaalse gemeenschap is in lijn met een belangrijke trend: die van lokale gebondenheid naar regionale samenwerking. Algemene conclusie van de demografische ontwikkelingen is dat Veenendaal in de toekomst niet alleen maar de groei hoeft te accommoderen, maar zich ook kan toeleggen op het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Van kwantiteit naar kwaliteit! Deze kwaliteiten moeten een diverse bevolkingsgroep aanspreken.

Veenendaal moet zich in de toekomst dus richten op kwaliteit in plaats van op kwantiteit. En –in lijn met de wensen van inwoners– moet Veenendaal zich bovenal concentreren op het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Dat betekent dat Veenendaal moet zorgen dat het slim omgaat met de ruimte door intensivering van de woonbebouwing, herontwikkeling en functieverandering en voldoende aandacht blijft houden voor groen.

Onderdeel van een aantrekkelijke woonomgeving is een goede bereikbaarheid van arbeidsplaatsen. Veenendaal richt zich daarom in de toekomst niet op ruimte-intensieve en arbeidsextensieve bedrijvigheid, maar op arbeidsintensieve bedrijven. Kortom, de visie stelt vooral eisen aan de kwaliteit van nieuwe of herontwikkelingen en spreekt zich niet uit over kwantitatieve doelstellingen. Deze richting – Veenendaal als leefstad met een sterke, regionale binding – werken we uit aan de hand van vier thema's. Juist binnen deze thema's liggen de grootste maatschappelijke veranderingen. Per thema zijn de volgende kernambities geformuleerd:

• Netwerksamenleving: “niet alleen, maar samen” met ruimte voor ieders eigen identiteit;
• (Samen) leven: Veenendaal met excellent woonklimaat;
• Digitale wereld: Veenendaal heeft een hoogwaardige duurzaam bedrijfsleven met arbeids- en kennisintensieve bedrijven en een bruisend multifunctioneel centrum;
• Duurzaamheid: Veenendaal heeft in 2040 de transitie naar een duurzame gemeente afgerond.

Toetsing

Netwerksamenleving

Het Ambacht streeft naar sterke sociale cohesie en een sociaal veilige openbare ruimte die ontmoeting en betrokkenheid stimuleert. Woningen zijn georiënteerd op straten, pleinen en het park, waardoor natuurlijk toezicht ontstaat.

(Samen) leven

Een vitale wijk vraagt om diversiteit in woningtypen en doelgroepen. De bewoners verschillen in leeftijd, achtergrond en woonwensen. Voor groepen als statushouders en mensen met dementie of autisme worden passende woonvormen gecreëerd. (Zorg)voorzieningen liggen dicht bij de woningen, en bij de inrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met mensen met een beperking. Levendige plinten met voorzieningen dragen bij aan de toegankelijkheid en vitaliteit van de wijk. De dagelijkse voorzieningen worden afgestemd op de behoeften van bewoners, wat het woonklimaat versterkt.

Duurzaamheid

De gebouwen zijn energieneutraal. Duurzame energieoplossingen, zoals zonnepanelen, worden direct in het ontwerp geïntegreerd om individuele oplossingen achteraf te voorkomen. Het Ambacht wordt een klimaatrobuuste, groene wijk. Groen op en aan gebouwen , zoals sedum, klimplanten en bomen in bakken, draagt bij aan biodiversiteit en een aantrekkelijke uitstraling. Het groen is onderhoudsarm, weerbestendig en vangt hemelwater op. Voor robuuste daktuinen is een voldoende dik grondpakket vereist. Groene gevels en daken vormen een integraal onderdeel van de groenstructuur in de planlocatie. Het groennetwerk bestaat uit een centraal park met ruimte voor bewegen, ontmoeten, sporten en spelen (BOSS), aangevuld met groene buurterven en zitplekken langs looproutes.

Conclusie 

De beoogde ontwikkeling van Het Ambacht sluit aan op drie van de vier kernambities van de strategische visie: Netwerksamenleving, (samen)leven en Duurzaamheid. Zo wordt er in gespeeld op sociale cohesie en een sociaal veilige openbare ruimte die ontmoeting en betrokkenheid stimuleert. Daarnaast wordt de openbare ruimte hoogwaardig ingericht en worden klimaatadaptatie maatregelen genomen om hittestress, wateroverlast en droogte tegen te gaan, zie hiervoor (sub)paragrafen 5.3 Beschermen van de waterbelangen en 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie.

4.4.10 Omgevingsprogramma's

Het omgevingsprogramma is een van de kerninstrumenten onder de Omgevingswet. Een omgevingsprogramma is zelfbindend, maar kan wel inwoners en bedrijven stimuleren om die dingen te doen, die helpen doelstellingen uit de omgevingsvisie te behalen. Het omgevingsprogramma is een flexibel instrument en kan verschillende maatregelen bevatten, zoals:

• Inzet van communicatie- en informatie-instrumenten
• Beleidsregels waarin het bestuursorgaan aangeeft hoe zij belangen tegen elkaar afweegt, feiten vaststelt of wettelijke voorschriften uitlegt bij de uitoefening van een bevoegdheid, zoals het behandelen van een aanvraag omgevingsvergunning
• Inzet van financiële instrumenten, zoals leningen of subsidies
• Afspraken met organisaties
• Het stellen van algemene regels in het omgevingsplan

De gemeente Veenendaal heeft op dit moment de volgende omgevingsprogramma's vastgesteld:

• Omgevingsprogramma Openbare Ruimte Veenendaal 2022-2025 (25 november 2021)
• Omgevingsprogramma Energieneutraal Veenendaal 2022-2025 (16 december 2021)

Toetsing

Omgevingsprogramma Openbare Ruimte Veenendaal 2022-2025.

Het beleid heeft een aantal thematische doelen en maatregelen, die onderverdeeld zijn in de volgende onderwerpen;

• Bewegen, ontmoeten, sporten & spelen (BOSS);
• Klimaatadaptieve leefomgeving;
• Circulaire economie;
• Energieneutraal Veenendaal (ENV);
• Samen maken we de stad;
• Data en monitoring.

Het Ambacht geeft invulling aan vijf van de zes thematische doelen:

De beoogde ontwikkeling zet sterk in op een groen netwerk dat de biodiversiteit stimuleert en bijdraagt aan klimaatadaptatie. Dit netwerk bestaat uit het park, buurterven, de binnenwerelden van bouwblokken en de ontsluitingswegen. Door deze groene structuren te verbinden, ontstaat een samenhangend geheel dat water opvangt, verkoeling biedt en ruimte creëert voor flora en fauna.

Het park vormt het groene hart van de wijk, het speelt een centrale rol in ontmoeting, verkoeling en ecologische verbinding. Het park heeft ruimtes die bedoeld zijn voor Bewegen, Ontmoeten, Sporten en Spelen (BOSS) en opgaand groen, zoals een mix van verschillende bomen en struiken. De variatie in beplanting bevordert de biodiversiteit en biedt waterberging en verkoeling. De buurterven vormen de groene woonkamers van de buurt vullen het park aan als kleinere, meer intieme verblijfsruimtes. De groene inrichting van de erven bestaan uit vrijliggende paden, bloemrijke plantvakken en bomen die bijdragen aan verkoeling en opvang van hemelwater. Het groen en beplanting creëren privacy, stimuleren ontmoeting en versterken de ecologische verbinding met het park. Het park en de buurterven bevorderen de sociale cohesie, omdat deze plekken bewoners samenbrengen. Door de kleinschalige ontmoetingen en voorzieningen leren de mensen elkaar kennen. Op deze manier geeft Het Ambacht invulling aan de thematische doelen BOSS, Klimaatadaptieve leefomgeving en Samen maken we de stad.

Circulair bouwen en energiezuinigheid staan ook centraal. Er wordt gebruikgemaakt van milieuvriendelijke, energiezuinige en waar mogelijk biobased materialen. Tijdens sloop en bouw wordt de stikstofuitstoot beperkt door emissievrij of schoon materieel in te zetten. Vrijgekomen materialen zoals beton, grond en asfalt worden zoveel mogelijk hergebruikt binnen het gebied zelf of in de regio Foodvalley. Het energieconcept richt zich op duurzaamheid en flexibiliteit tijdens de gefaseerde transformatie naar een woongebied. Woningen worden energieneutraal en verwarmd met bodemwarmte, eventueel aangevuld met elektrische bijverwarming. Daken en gevels wekken energie op. Uit bodemonderzoek blijkt dat er voldoende capaciteit is voor duurzame warmte en koude, hoewel ongelijk verdeeld over het terrein. Daarom is een bodemenergieplan opgesteld met regels voor het gebruik van WKO-systemen per kavel en collectief, met als doel dat deze systemen later gekoppeld kunnen worden tot één efficiënt collectief geheel.

Omgevingsprogramma Energieneutraal Veenendaal 2022-2025

Veenendaal wil in 2050 volledig energieneutraal zijn. Dat betekent dat de gemeente dan evenveel duurzame energie opwekt als ze verbruikt. Dit draagt bij aan het verminderen van CO2-uitstoot, het verbeteren van de leefomgeving en het versterken van de lokale economie. Het plan is opgebouwd rond vier pijlers:

• 1. Wonen;
• 2. Werken;
• 3. Mobiliteit;
• 4. Gemeente als Voorbeeld.

De beoogde ontwikkeling richt zich met name op Wonen, Werken en Mobiliteit.

Wonen

Het energieconcept van Het Ambacht richt zich op duurzaamheid en flexibiliteit tijdens de geleidelijke transformatie van bedrijventerrein naar woongebied. De woningen worden in principe energieneutraal gerealiseerd en verwarmd met bodemwarmte, eventueel aangevuld met elektrische bijverwarming. Waar mogelijk worden daken en gevels benut voor het opwekken van energie. De installaties voor energie- en warmtevoorziening worden bij voorkeur in gebouwen of (parkeer)hubs geplaatst. Omdat de ontwikkeling van het gebied gefaseerd plaatsvindt, is de warmte- en koudevoorziening modulair en in fasen op te bouwen. Om flexibiliteit te behouden, wordt gekozen voor een decentraal systeem. Uit bodemonderzoek blijkt dat er voldoende capaciteit aanwezig is om duurzame warmte en koude te leveren, al is deze ongelijk verdeeld over de bouwvelden. Daarom is een bodemenergieplan opgesteld met regels en richtlijnen voor het gebruik van WKO-systemen per kavel, per ontwikkelaar en voor collectief gebruik. Belangrijk uitgangspunt is dat de afzonderlijke WKO-systemen in de toekomst aan elkaar gekoppeld kunnen worden tot één collectieve installatie, waarbij de bronsystemen en regeneratie zo worden ontworpen dat ze optimaal gezamenlijk ingezet kunnen worden.

Werken

Met de beoogde ontwikkeling wordt geen grootschalige bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Wel wordt het gebied ontwikkeld als een stedelijke woonwijk met maatschappelijke en commerciële voorzieningen, waardoor er werkgelegenheid ontstaat dichtbij huis. In de plinten van gebouwen is ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid, co-workingruimtes en bedrijfsverzamelgebouwen voor zzp’ers, wat zorgt voor een levendige en economische dynamiek. Ook wordt thuiswerken gestimuleerd: woningen en voorzieningen zijn zo ingericht dat werken aan huis goed mogelijk is. De gebouwen waar de commerciële en maatschappelijke voorzieningen vestigen beschikken over de zelfde duurzame systemen als de woningen.

Mobiliteit

Door de ligging nabij het NS-station en de autovrije inrichting krijgt het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer in de stad een sterke impuls. Auto’s blijven in principe aan de rand van de wijk, waardoor de buurterven autovrij zijn (wel toegankelijk voor nood- en hulpdiensten). Voor het parkeren wordt gebruikgemaakt van collectieve parkeervoorzieningen, waar ook ruimte is gereserveerd voor deelmobiliteit. Om het fietsen in Het Ambacht te stimuleren, worden nabij woningen en voorzieningen voldoende stallingsplaatsen voor fietsen gerealiseerd. De looproutes in de wijk sluiten aan op het bestaande voetgangersnetwerk, en er worden veilige verbindingen naar de OV-haltes aangelegd. De voetgangers- en fietsverbindingen naar het station worden verbeterd, waardoor een uitstekend klimaat voor voetgangers en fietsers ontstaat. Op deze manier wordt er invulling geven aan de pijler mobiliteit.

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de relevante omgevingsprogramma's.

4.4.11 Groenbeleid

Groenstructuurplan

Op 29 januari 2004 heeft de gemeenteraad het groenstructuurplan vastgesteld. Het doel van het groenstructuurplan is als volgt te formuleren:

• 1. De samenhang van het groen met de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische patronen versterken;
• 2. Met het groen de herkenbaarheid en identiteit van de openbare ruimte vergroten;
• 3. De gewenste groenstructuur formuleren en realiseren volgens de opgestelde visie;
• 4. Groen bij nieuwe ontwikkelingen als bouwsteen en leidend principe gebruiken;
• 5. Accenten in het groen aanbrengen overeenkomstig de plaats en het niveau.

Spelregels voor groencompensatie

Op 17 december 2015 heeft de gemeenteraad de notitie 'Spelregels voor groencompensatie' vastgesteld. Groencompensatie vormt een onderdeel van het totale groenbeleid en heeft als doel dat bij nieuwe ontwikkelingen zorgvuldig wordt omgegaan met bestaande groene structuren. Doordat er praktisch toepasbare spelregels voor groencompensatie zijn vastgesteld, kunnen de gevolgen voor het groen bij nieuwe ontwikkelingen overzichtelijk worden gehouden.

Toetsing

De groenstructuur van Het Ambacht sluit goed aan bij het groenstructuurplan van de gemeente. De ontwikkeling legt een sterke nadruk op een samenhangend groennetwerk dat bijdraagt aan biodiversiteit, klimaatadaptatie en woongenot. Dit netwerk bestaat uit het park, de buurterven, de binnenwerelden van bouwblokken en de ontsluitingswegen (zie figuur 4.4.13).

Het park vormt het groene hart van de wijk en fungeert als centrale plek voor ontmoeting, beweging en ontspanning. De inrichting volgens het BOSS-principe (Bewegen, Ontmoeten, Sporten en Spelen) en de toepassing van diverse beplanting zorgen voor een hoge biodiversiteit en dragen bij aan waterberging en verkoeling.

De buurterven functioneren als kleinschalige, groene verblijfsplekken die het park aanvullen. De inrichting met kruidenrijke vakken.

Binnen de bouwvelden zorgt de combinatie van bebouwing, openbare ruimte en groen voor aantrekkelijke, autovrije binnengebieden. Minstens de helft van het terrein blijft onbebouwd, wat ruimte biedt aan speel- en verblijfsplekken en bijdraagt aan wateropvang en biodiversiteit. De zorgvuldig vormgegeven publiek-private overgangen stimuleren ontmoeting en een prettige woonomgeving.

Tot slot vervullen de ontsluitingswegen een belangrijke rol in de bereikbaarheid van de wijk, waarbij de inrichting met bermen en bomen bijdraagt aan de groene uitstraling en ecologische samenhang.

Figuur 4.4.2 Groennetwerk

Conclusie

De groenstructuur van Het Ambacht voldoet aan de uitgangspunten van het Groenstructuurplan (2004) en draagt bij aan de gemeentelijke ambities om groen te gebruiken als leidend principe bij ruimtelijke ontwikkeling. De wijk versterkt de ecologische en landschappelijke samenhang, vergroot de herkenbaarheid van de openbare ruimte en creëert een duurzame, biodiverse en klimaatadaptieve leefomgeving. Voor verdere uitwerkingen, zie hiervoor (sub)paragrafen 2.2.2 Ruimtelijk raamwerk, 5.3 Beschermen van de waterbelangen en 5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie.

4.4.12 Visie bedrijventerreinen Veenendaal 2030

Met de Visie bedrijventerreinen Veenendaal heeft de gemeente een stip op de horizon gezet voor bedrijventerreinen in 2040, met concrete actiepunten tot 2030. Bedrijventerreinen zijn van groot belang voor werkgelegenheid en innovatie, maar staan voor grote uitdagingen zoals energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en ruimtegebrek.

Het beleid sluit aan op provinciale en regionale kaders, zoals de Omgevingsvisie en de Visie Werklocaties Foodvalley, en op lokale plannen zoals de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 en het programma Energieneutraal Veenendaal. De huidige bedrijventerreinen verschillen in karakter: sommige bieden kansen voor intensivering en campusontwikkeling, terwijl andere kampen met problemen zoals hittestress en parkeerdruk.

De grootste uitdaging blijft het ruimtegebrek, waardoor intensivering en herprofilering noodzakelijk zijn. Tegelijkertijd moeten verduurzaming en klimaatadaptatie versneld worden opgepakt. Een mobiliteitsboulevard op Compagnie-Oost biedt kansen voor innovatie.

Toetsing en conclusie

Het Ambacht wordt specifiek in de visie benoemd. Er is beschreven dat dit bedrijventerrein zich in een transitieperiode bevindt. Een deel van het terrein zal worden getransformeerd naar woningbouw, waarmee de gemeente inspeelt op de groeiende vraag naar woningen. Dit betekent dat de functie van Ambacht als bedrijventerrein geleidelijk zal afnemen. Voor de resterende bedrijfsactiviteiten is slechts beperkt ruimte beschikbaar, waardoor het terrein in de toekomst minder geschikt zal zijn voor grootschalige bedrijvigheid. Het naastgelegen terrein Nijverkamp behoudt daarentegen zijn rol als volwaardig bedrijventerrein, inclusief de mogelijkheid voor bedrijven in milieucategorie 5. Deze differentiatie tussen Ambacht en Nijverkamp is een bewuste keuze om zowel de woningbouwopgave als de behoefte aan ruimte voor zwaardere bedrijvigheid te accommoderen.

Met de beoogde ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de visie. Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet voornamelijk in woningbouw, met beperkte ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Het terrein Nijverkamp maakt onderdeel uit van de planlocatie. Voor dit deel van het gebied is reeds een separate BOPA-procedure doorlopen. Het TAM-omgevingsplan vormt een doorvertaling hiervan en maakt, ten opzichte van de verleende BOPA, geen nieuwe activiteiten mogelijk.

4.4.13 Conclusie gemeentelijk beleid

Met de ontwikkeling van Het Ambacht wordt invulling gegeven aan het gemeentelijk beleid en er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 5 Thema's van de fysieke leefomgeving

5.1 Algemeen

5.1.1 Beoordelingskader

Voor het beoordelen van voorliggende wijziging van het omgevingsplan gelden beoordelingsregels. De gevolgen voor de fysieke leefomgeving worden hier beoordeeld.

Daarnaast zijn in het Bkl de volgende beoordelingsregels opgenomen:

• Instructieregels Rijk
• Instructieregels provincie
• Instructies rijk en instructies provincie
• Voorbereidingsbesluiten
• Projectbesluiten
• Maatwerkregel

De instructieregels van het Rijk staan in hoofdstuk 5 van het Bkl. Deze gelden voor omgevingsplannen. Hieronder wordt de toetsing van het plan aan het beoordelingskader beschreven. Op de relevante onderdelen van het beoordelingskader wordt uitgebreider ingegaan.

5.1.2 Afweging Rijksregels

Voor de volgende thema's wordt in tabel 5.1.1 voor de ontwikkeling aangegeven of deze relevant zijn of niet:

Tabel 5.1.1. Instructieregels Bkl

Thema		Afdelingen en paragrafen Bkl	Relevant voor de ontwikkeling
Dienstenrichtlijn		§ 5.1.1. Algemene bepalingen artikel 5.1a.	Ja. toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking vindt plaats in paragraaf 5.11
Omgevingsveiligheid		§ 5.1.2. Waarborgen van de veiligheid	Ja, zie paragraaf 5.2
Water		§ 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen	Ja, zie paragraaf 5.3
Luchtkwaliteit		§ 5.1.4.1. Kwaliteit van de buitenlucht	Ja, zie paragraaf 5.4
Geluid door activiteiten		§ 5.1.4.2. Geluid door activiteiten	Ja, zie paragraaf 5.5
Geluid door (spoor)wegen en industrieterreinen		§ 5.1.4.2a. Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen	Ja, zie paragraaf 5.6
Geluid rond luchthavens		§ 5.1.4.3. Geluid rond luchthavens	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen de geluidcontour van een luchthaven.
Trillingen		§ 5.1.4.4. Trillingen	Ja, zie paragraaf 5.7
Slagschaduw van windturbines		§ 5.1.4.4a. Slagschaduw van windturbines	Nee, in de omgeving van de projectlocatie komen geen windturbines voor.
Bodemkwaliteit		§ 5.1.4.5. Bodemkwaliteit	Ja, zie paragraaf 5.8
Geur		§ 5.1.4.6. Geur	Ja, zie paragraaf 5.9
Cultureel erfgoed (aardkunde, archeologie en cultuurhistorie)		§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed	Ja, zie paragraaf 5.10
Landschappelijke kwaliteiten Kust, PKB-Waddenzee en Waddengebied		§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen of nabij de kust, PKB-Waddenzee en Waddengebied
Ladder voor duurzame verstedelijking		§ 5.1.5.4. Ladder voor duurzame verstedelijking	Ja, zie paragraaf 5.11
Nationale belangen binnen de fysieke leefomgeving		§ 5.1.6. Behoud van ruimte voor toekomstige functies; § 5.1.7. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten	Nee, de projectlocatie ligt niet in een in § 5.1.6 bedoeld reserveringsgebied en er zijn geen regels nodig voor het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten.
Aanwijzing woningbouwcategorieën		§ 5.1.7a. Gebruik van bouwwerken	Nee, voor dit project is het niet nodig om regels te stellen over te realiseren categorieën woningen.
Toegankelijkheid openbare buitenruimte		§ 5.1.8. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen	Ja, zie paragraaf 5.12

5.1.3 Afweging evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Daarnaast zijn er thema's die vanuit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) relevant zijn om bij de belangenafweging te betrekken. Deze thema's komen terug in tabel 5.1.2.

Tabel 5.1.2: Thema's in het kader van ETFAL

Thema		Wettelijk kader	Relevant voor de ontwikkeling
Gezondheid		§ 5.1.4. Bkl behandelt enkele thema's in het kader van gezondheidsbescherming. Gezondheidsbevordering volgt uit provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In het kader van ETFAL is een integrale benadering nodig.	Ja, paragraaf 5.13
Gezondheidsrisico's vanwege veehouderijen		In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen 2 km van een geitenhouderij of endotoxine invloedssfeer van een varkens- of pluimveehouderij.
Spuitzones vanwege gewasbeschermingsmiddelen		In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Nee, de projectlocatie ligt niet in de nabijheid van gronden waar (mogelijk) sprake is van een spuitzone
Mobiliteit en parkeren		In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Ja, zie paragraaf 5.14
Natuurbescherming NNN		Afdeling 7.3 van het Bal.	Nee, de projectlocatie ligt niet binnen Natuur Netwerk Nederland, zie paragraaf 5.15
Ecologie: gebiedsbescherming		Afdeling 11.1 van het Bal.	Ja, zie paragraaf 5.15
Ecologie: soortenbescherming		Afdeling 11.2 van het Bal.	Ja, zie paragraaf 5.16
Ecologie: houtopstanden		Afdeling 11.3 van het Bal.	Nee, er is geen sprake van houtopstanden binnen de projectlocatie
Bezonning / schaduwhinder (niet zijnde slagschaduw windturbines)		In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Ja, zie paragraaf 5.17
Windhinder		In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Ja, zie paragraaf 5.18
Lichthinder		In het kader van ETFAL wel in de belangenafweging betrokken.	Nee, binnen de projectlocatie worden geen activiteiten of bouwwerken mogelijk gemaakt met enige vorm van lichtuitstraling (bijvoorbeeld bedrijfsterrein, sportveld of glastuinbouw met assimilatieverlichting), anders dan reguliere straat- en erfverlichting. Hinder van dergelijke activiteiten is niet te verwachten. Voor de activiteiten in de omgeving zoals sportvelden en bedrijventerreinen kan gezien de afstand en/of inrichting relevante lichthinder op voorhand worden uitgesloten.
Duurzaamheid en klimaatadaptatie		In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.	Ja, paragraaf 5.19

5.2 Omgevingsveiligheid

Wettelijk kader

Omgevingsveiligheid omvat de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor externe veiligheidsrisico's zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan.

Verder dient op grond van artikel 5.2 van het Bkl voor de risico's van branden, rampen en crises als bedoeld in artikel 10, onder a en b, van de Wet veiligheidsregio's, rekening te worden gehouden met het belang van:

• 1. het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan;
• 2. de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen; en
• 3. de geneeskundige hulpverlening, bedoeld in artikel 1 van die wet.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling is relevant voor het waarborgen van de veiligheid, omdat de ontwikkeling bestaat uit woningen en buurtgeoriënteerde maatschappelijke en commerciële voorzieningen waaronder een sportschool, detailhandel, horeca en een kinderopvang. Uit bijlage VI van het Bkl blijkt dat gebouwen ten behoeve van een woonfunctie als kwetsbare gebouwen worden gezien. Dit geldt ook voor gebouwen waar veel personen een groot deel van de dag aanwezig zijn. Gebouwen waar mensen aanwezig zijn die zichzelf niet op tijd in veiligheid kunnen brengen worden gezien als 'zeer kwetsbare gebouwen'. Een kinderopvang wordt o.a. aangemerkt als 'zeer kwetsbaar gebouw'.

Risicobronnen

Op basis van de gegevens in de Atlas Leefomgeving is gekeken of er relevante risicobronnen binnen en in de omgeving van de planlocatie aanwezig zijn. Hieruit blijkt dat ten zuiden van de planlocatie een LPG Tankstation aanwezig is (zie figuur 5.1). De planlocatie ligt buiten het plaatsgebonden risicocontour en brandaandachtsgebied. Het explosie aandachtsgebied reikt tot net over de grenzen van de planlocatie. Binnen het explosieaandachtsgebied wordt in het omgevingsplan ruimte geboden voor woningbouw. Binnen het explosieaandachtsgebied wordt geen ruimte geboden voor zeer kwetsbare gebouwen zoals kinderdagverblijven of bepaalde onderwijs- en zorgvoorzieningen. Om die reden is in het omgevingsplan geen voorschriftengebied vastgelegd. Wel is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk waarbij onder andere een afweging nodig is van de te treffen maatregelen met het oog op de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij een eventuele explosie. Het ontwerp-omgevingsplan zal in dat kader voor advies worden voorgelegd aan de Veiligheidsregio.

Figuur 5.2.1 Uitsnede risicokaart met begrenzing planlocatie (Bron: Atlas Leefomgeving)

Overstromingsrisico

Het aspect omgevingsveiligheid is breder dan alleen externe veiligheid en omvat bijvoorbeeld ook eventuele overstromingsrisico's. In het rapport in bijlage 2 wordt hierop ingegaan. De planlocatie ligt in een overstroombaar gebied vanuit dijkring 45, Gelderse Vallei, de Grebbedijk. De berekende waterdiepte die optreedt bij een dijkdoorbraak langs de Nederrijn, tussen Wageningen en Rhenen, betreft meer dan 2 meter . De kans op een dergelijke overstroming, en tevens ontwerpnorm voor deze dijkring, is 1/100.000 jaar. Het betreffende dijktraject (Grebbedijk) heeft op dit moment deze sterkte nog niet, maar wordt de komende jaren versterkt. Omdat dit overstromingsrisico voor heel Veenendaal geldt, zijn er op planniveau geen aanpassingen gedaan om het risico of het effect van de overstroming te beperken. Wel moet er rekening worden gehouden met mogelijkheden om te evacueren en/of te schuilen en dient zoveel mogelijk overstromingsrobuust te worden ingericht, conform de Handreiking Overstromingsrobuust Inrichten.

Blusvoorzieningen en bereikbaarheid

Er is nog geen uiteindelijk ontwerp van de bouwvelden. Hierdoor is het ook nog niet mogelijk om inzichtelijk te maken hoe de bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Bij verdere uitwerking van de bouwvelden dient daarom advies ingewonnen te worden bij Veiligheidsregio Utrecht.

Spoorwegovergangsveiligheid

In de nabijheid van het Ambacht bevinden zich twee overwegen op de spoorlijn Rhenen- De Haar. Het gaat hier om de overweg op de Brinkersteeg en de overweg Ambachtsstraat.

Beide overwegen zijn in 2024 heringericht in samenwerking met Prorail. Hierbij is er gekozen voor een nieuwe toekomstbestendige inrichting. Tijdens het ontwerpproces was al bekend dat de nieuwe woonwijk het Ambacht gerealiseerd zou worden.

Brinkersteeg

In de oude situatie had de overweg twee fietspaden. In de huidige situatie is dit een dubbelzijdig fietspad geworden die gerealiseerd is aan de zijde van het Ambacht. In de toekomstige situatie kunnen de bewoners van het Ambacht met de fiets de overweg oversteken zonder dat ze drukke wegen zoals Groeneveldselaan en De Smalle zijde hoeven over te steken.

Tevens is de inrichting van de wegen veranderd. In de oude situatie was de doorgaande route De Smalle Zijde- Groeneveldselaan. In de nieuwe situatie is dat De Smalle Zijde- Brinkersteeg. Hierdoor kan het verkeer dat over de overweg komt doorrijden en is de kans op stilstaand verkeer op de spoorwegovergang verkleind.

Ambachtsstraat

In de oude situatie was de overweg Ambachtsstraat gesplitst in rijbaan en fietspad. In de nieuwe situatie is de Ambachtsstraat een fietsstraat geworden waardoor fietsers en auto's gebruik maken van dezelfde route. De Ambachtsstraat maakt onderdeel uit van de doorfiets route Veenendaal- Utrecht Science Park.

De overweg Ambachtsstraat is niet rechtstreeks te bereiken voor automobilisten vanuit het Ambacht. Hierdoor is de impact van het Ambacht zeer klein op deze overweg. Voor fietsers zitten er wel verbindingen in en dit sluit goed aan bij het stimuleren van het gebruik van de fiets in deze nieuwe woonwijk.

Risico's

In het gehele traject hebben we samengewerkt met een projectteam van Prorail. De doelstelling voor deze aanpassingen was het verkleinen van risico's op de beide overwegen. De aanpassingen passen binnen het streven van het Ministerie en ProRail om de veiligheid op overwegen te verhogen. Deze aanpassingen zijn dusdanig dat de realisatie van de woonwijk het Ambacht niet gaat leiden tot een afname van de overwegveiligheid.

Verder spelen er binnen de planlocatie geen andere veiligheidsaspecten die in het kader van de wijziging van het omgevingsplan om een nadere afweging vragen.

Conclusie

Een klein deel van de planlocatie is gelegen binnen het explosieaandachtsgebied van het ten zuiden gelegen LPG-tankstation. Binnen het explosieaandachtsgebied wordt geen ruimte geboden voor zeer kwetsbare gebouwen zoals kinderdagverblijven of bepaalde onderwijs- en zorgvoorzieningen. Om die reden is in het omgevingsplan geen voorschriftengebied vastgelegd. Binnen het explosieaandachtsgebied wordt in het omgevingsplan wel ruimte geboden voor woningbouw. Er is nog geen uiteindelijk ontwerp van de bouwvelden. Hierdoor is het ook nog niet mogelijk om inzichtelijk te maken hoe de bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Bij verdere uitwerking van de bouwvelden dient daarom advies ingewonnen te worden bij Veiligheidsregio Utrecht.

Op het gebied van omgevingsveiligheid zijn er verder geen belemmeringen. De beoogde gebiedsontwikkeling draagt voor het aspect omgevingsveiligheid bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.3 Beschermen van de waterbelangen

Wettelijk kader

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot:

• het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

De waterschapsverordening bevat regels specifiek gericht op het watersysteem en waterstaatswerken binnen het beheergebied van een waterschap. Hieraan moet de ontwikkeling worden getoetst.

Voor een overzicht van de relevante beleidskaders wordt verwezen naar het rapport in Bijlage 2.

Toetsing

Huidige situatie

De beoogde locatie betreft een grotendeels verhard bedrijventerrein. De planlocatie ligt in het beheersgebied van het waterschap Vallei en Veluwe. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit omgevingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de beoogde ontwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling is door Aveco de Bondt BV een integraal waterplan opgesteld (zie Bijlage 2). Onderstaande volgt uit het waterplan.

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een grondwaterbeschermingsgebied.

Waterkwantiteit, veiligheid en waterkeringen

Binnen de planlocatie is in de huidige situatie geen waterlichaam aanwezig. Ten noorden van de planlocatie is een primaire watergang aanwezig, zie figuur 5.2. De planlocatie ligt buiten de beschermingszone van de watergang.

De planlocatie ligt binnendijks. Binnen en in de directe omgeving is geen waterkering aanwezig. Op circa 3 km ten westen ligt wel een regionale kering, zie ook paragraaf 5.2 Omgevingsveiligheid. De planlocatie ligt niet binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering (zie figuur 5.3).

Figuur 5.3.1 Watergangen nabij de planlocatie (Bron: uitsnede legger Watersysteem Waterschap Vallei en Veluwe)

Figuur 5.3.2 Waterkeringen nabij de planlocatie (Bron: uitsnede legger Waterkeringen Waterschap Vallei en Veluwe)

Afvalwaterketen en riolering

De planlocatie is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijke rioleringsstelsel, bestaande uit een gescheiden stelsel.

Toekomstige situatie

De planlocatie is ingericht in verschillende bouwvelden die gefaseerd ontwikkeld worden, met daartussen openbare buurterven. Centraal in het de planlocatie wordt een park met diverse speelvoorzieningen gerealiseerd.

Waterberging

De gemeente Veenendaal is een van de partners van het convenant Duurzaam bouwen en klimaatadaptief bouwen Utrecht. De kaders die hierin zijn opgenomen zijn dan ook relevant voor de beoogde ontwikkeling. Vanuit het omgevingsbeleid van de gemeente Veenendaal geldt een verplicht puntensysteem, waarbij eisen gesteld worden aan de waterhuishouding. Op basis hiervan en de regels van het waterschap Vallei en Veluwe zijn de volgende eisen als uitgangspunten voor Het Ambacht gehanteerd:

• In de planlocatie treedt bij extreem hevige neerslag geen schade op (70 mm in 1 uur) aan bebouwing, infrastructuur en vitale voorzieningen blijven functioneren bij een bui van 90 mm in 1 uur (doelen, eisen en gebiedstypen klimaatadaptief bouwen Utrecht, Provincie Utrecht);
• Er dient minimaal 25 mm waterberging te worden gerealiseerd over het totaal verharde oppervlak binnen de planlocatie (puntensysteem omgevingsvisie Veenendaal, gemeente Veenendaal);
• Hoogbouw: er moet minimaal 2 m³ (20 mm) waterberging per 100 m2 bebouwd oppervlak gerealiseerd worden (puntensysteem omgevingsvisie Veenendaal, gemeente Veenendaal).
• Grondgebonden woningen: er dient minimaal 2 m³ (20 mm) waterberging per woning te worden gerealiseerd (puntensysteem omgevingsvisie Veenendaal, gemeente Veenendaal).

Op basis van voorgaande uitgangspunten is de waterbergingsopgave voor de beoogde ontwikkeling bepaald. In de toekomstige situatie neemt de totale hoeveelheid verhard oppervlak af. Het uitgangspunt is dat de waterberging wordt gerealiseerd binnen het gebied dat verantwoordelijk is voor het desbetreffende deel van de bergingsopgave. Elk bouwveld en elk deel van de openbare ruimte dient haar eigen waterbergingsopgave te faciliteren. Een overzicht van de waterbergingsopgave is opgenomen in het waterplan in Bijlage 2.

De ontwikkeling van de planlocatie wordt gefaseerd uitgevoerd. Door ervoor te zorgen dat ieder bouwveld/buurterf wat betreft waterberging zelfvoorzienend is, blijft het watersysteem in elk stadium van de ontwikkeling robuust.

Voor de benodigde waterberging is een inschatting gemaakt van de toekomstige inrichting. De daadwerkelijke inrichting is echter nog vrij in te vullen. Door het Waterschap wordt geadviseerd om dit zo veel mogelijk bovengronds op te lossen, omdat dit robuuster is dan ondergrondse kratten. Om te borgen dat voldaan wordt aan de eisen ten aanzien van waterberging wordt dit vastgelegd in de planregels.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid en waterkeringen.

Afvalwaterketen en riolering

Binnen de planlocatie wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Het HWA-stelsel wordt aangesloten op het bestaande stelsel van de omliggende bestrating. De nieuwe inrichting van het HWA-stelsel zorgt tevens voor ontlasting van het bestaande HWA-stelsel onder de Nijverheidslaan. Onderzocht is of de riolering buiten het park aangelegd kan worden, maar dit lijkt niet haalbaar vanwege het maaiveldverloop en de capaciteit van het

rioolstelsel rondom de planlocatie. Een nadere uitwerking hiervan dient plaats te vinden in de vervolgfase.

Voor de afvoer van vuilwater dient een DWA-stelsel aangelegd te worden. Onderzocht is of deze naar de randen van de planlocatie aangelegd kan worden. Het lijkt niet mogelijk om hierbij voldoende verhang en dekking op de leiding te realiseren, waardoor het niet mogelijk is om het nieuwe DWA-stelsel naar de randen van de planlocatie aan te leggen. Ook voor het DWA-stelsel geldt dat het niet mogelijk lijkt om deze volledig buiten het park aan te leggen. Een nadere uitwerking hiervan dient plaats te vinden in de vervolgfase.

Stresstest

Een stresstest met Tygron toont aan dat de planlocatie geen wateroverlast kent bij maatgevende buien van 70 en 90 mm/uur. In de beoogde situatie komt er binnen de planlocatie substantieel minder water op straat en tegen bebouwing aan te staan dan in de huidige situatie. Het regenwater wordt effectief opgevangen binnen het gebied, waardoor de belasting van het omliggende watersysteem afneemt. Daarmee is het plan robuust en klimaatadaptief ingericht.

Conclusie

De ontwikkeling draagt voor de belangen van het water bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties omdat:

• De planlocatie zich niet bevindt in een kern- of beschermingszone van een watergang of waterkering.
• De ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
• Er sprake is van een afname aan verharding.

In de planregels is geborgd dat de vereiste waterberging wordt gerealiseerd om te voldoen aan etfal en de instructieregels. Gelet op de huidige situatie en de beschouwing van de toekomstige situatie is in voldoende mate rekening gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen en de waterbelangen.

5.4 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de luchtkwaliteit. De normen voor luchtkwaliteit zijn vastgelegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Als een plan betrekking heeft op een milieubelastende activiteit die leidt tot een verhoging van de concentratie in de buitenlucht van luchtverontreinigende stoffen, kan deze alleen worden verleend als de omgevingswaarden voor deze stoffen in acht worden genomen (artikel 8.17 Bkl). Dit wil zeggen dat deze omgevingswaarden niet mogen worden overschreden. De kans op overschrijding is met name aanwezig als een activiteit in of nabij een aandachtsgebied plaatsvindt. In deze gebieden (aangewezen in artikel 5.51, lid 2, van het Bkl) bestaat een reële kans op (een dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde.

Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. In artikel 5.54 Bkl zijn standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Het gaat onder andere om het toelaten van gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met:

1°. één ontsluitingsweg: ten hoogste 1.500 woningen; of

2°. twee ontsluitingswegen: ten hoogste 3.000 woningen.

Er zijn enkele situaties die de overheid nog wel landelijk moet beoordelen:

• het toestaan van milieu belastende activiteiten;
• de aanleg van een tunnel langer dan 100 meter, of wanneer een bestaande tunnel minimaal 100 meter wordt verlengd;
• de aanleg van een autosnelweg.

Toetsing

De planlocatie bevindt zich niet in een aangewezen aandachtsgebied voor stikstofdioxide en fijnstof zoals genoemd in artikel 5.51 van het Bkl. Een toets aan de omgevingswaarden voor de luchtkwaliteit is daarom niet aan de orde.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient een afweging van de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde ontwikkeling plaats te vinden. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). Uit de CIMLK-viewer blijkt dat in 2023 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de maatgevende wegen binnen en nabij de planlocatie (Nijverheidslaan en Industrielaan) ruimschoots onder de grenswaarden lagen. In de toekomst zullen de concentraties verder dalen als gevolg van een toename van elektrisch rijden en schonere technieken.

Conclusie

De jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof liggen ter plaatse ruimschoots onder de grenswaarden. Een aanvullende toetsing van de luchtkwaliteit is niet nodig. De beoogde ontwikkeling draagt voor het aspect luchtkwaliteit bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.5 Geluid door activiteiten

Wettelijk kader

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat in paragraaf 5.1.4.2 instructieregels voor geluid door activiteiten. In het kader van het beschermen van de gezondheid en het milieu dient rekening te worden gehouden met geluid.

Bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw bij een activiteit maar ook bij het toelaten van een geluidveroorzakende activiteit bij een geluidgevoelig gebouw wordt het geluid beoordeeld. Voor zover het toelaten van een geluidgevoelig gebouw de milieuruimte van een bestaande (bedrijfs)activiteit beperkt, zal het bevoegd gezag eerst moeten afwegen: is het redelijk om de milieuruimte te beperken door het toestaan van de nieuwe ontwikkeling? Zo niet, moeten stappen gezet worden om de milieuruimte voor de nabijgelegen (bedrijfs)activiteit niet te beperken.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft een transformatieopgave van een bedrijventerrein naar een woongebied. Naast woningen worden ook buurtgeoriënteerde functies gerealiseerd, zoals een supermarkt, horeca, sportschool, buurthuis en een IKC. Ook tijdens de transformatie moet het gebied blijven functioneren. Dit betekent dat nieuwe bewoners veilig naast bestaande bedrijven kunnen wonen en bedrijven al dan niet tijdelijk kunnen blijven functioneren.

Bestaande bedrijfsactiviteiten binnen de planlocatie

In de planregels is geborgd dat de bestaande bedrijfsactiviteiten kunnen worden voortgezet tot een specifiek vastgelegde einddatum. Op basis van de aard en omvang van activiteiten en de bijbehorende milieucategorisering zijn de potentiële hindercontouren in beeld gebracht. Een deel van de bestaande bedrijven binnen het gebied heeft geen relevante geluidcontour en is in principe inpasbaar binnen een woongebied met functiemening. Een aantal bedrijven leidt echter wel tot een relevante geluidbelasting die beperkingen met zich mee kan brengen voor woningbouw op aangrenzende percelen. De gemeente heeft een deel van de bedrijfspercelen inmiddels aangekocht en afspraken gemaakt over de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten. Met aantal bedrijven lopen er nog gesprekken en is er concreet zicht op beëindiging/verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten. Voor een beperkt aantal bedrijven is er nog geen concreet zicht op beëindiging / verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten. Het omgevingsplan biedt geen mogelijkheden voor de uitbreiding of wijziging van de bestaande bedrijfsactiviteiten. Verder zijn in de planregels daarnaast voorwaarden verbonden aan de realisatie van de toekomstige woningen zodat in de mogelijke tijdelijk situaties waarin bedrijfsactiviteiten nog niet zijn beëindigd, deze bedrijven niet in de bedrijfsvoering worden beperkt en ter plaatse van de woningen wordt voldaan aan de geldende geluidnormen (zoals vastgelegd in de vigerende vergunning dan wel in de bruidsschat). Dat betekent concreet dat (zolang bedrijfsactiviteiten nog niet zijn beëindigd) bij woningbouw binnen de afstanden en bedrijven zoals opgenomen in de bijlagen bij de planregels bij de planregels een nadere akoestische beoordeling (al dan niet op basis van specifiek onderzoek) nodig is om aan te tonen dat de tijdelijke bedrijfsactiviteiten niet worden beperkt en dat kan worden voldaan aan de geldende geluideisen. Een vergelijkbare regeling is opgenomen voor de bedrijfspercelen binnen de planlocatie waarvoor nog geen einddatum vastligt.

Toekomstige activiteiten binnen de planlocatie

Ook een aantal van de nieuwe activiteiten binnen de planlocatie kunnen een bepaalde geluidbelasting met zich meebrengen. Voor deze activiteiten wordt in het omgevingsplan aangesloten bij de geluidnormen uit de bruidsschat. Het gaat om kleinschalige activiteiten die in een gemengd gebied op korte afstand van woningen inpasbaar zijn zonder dat hindersituaties ontstaan. Specifieke aandacht is nodig voor het stemgeluid van eventuele terrassen bij horecavoorzieningen en van een schoolplein/speelplein als onderdeel van het IKC. Dit stemgeluid wordt buiten beschouwing gelaten bij de toetsing aan de geldende geluidnormen, maar in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is wel een afweging van de aanvaardbaarheid van dit stemgeluid nodig. In dit stadium is er nog geen specifiek onderzoek mogelijk omdat er geen specifieke uitgangspunten bekend zijn. In de planregels is geborgd dat bij woningbouw in de omgeving van de locaties waar het omgevingsplan het IKC en terrassen mogelijk maakt, ook het stemgeluid wordt betrokken bij de akoestische beoordeling. Omgekeerd is een regeling opgenomen waarmee is geborgd dat bij de realisatie van nieuwe terrassen of een schoolplein/speelplein (als onderdeel van het IKC) in de omgeving van bestaande en nieuwe woningen, is aangetoond dat het stemgeluid niet leidt tot onaanvaardbare situaties.

Bedrijfsactiviteiten in de omgeving van de planlocatie

Waar het gaat om de bedrijven in de omgeving van de planlocatie is van belang dat ten oosten van de Groeneveldselaan sprake is van perifere detailhandel. De entrees en parkeerterreinen zijn gelegen aan de zijde van de Groeneveldselaan. Het laden en lossen vindt plaats via de achterzijde (afgeschermd door de aanwezige gebouwen). Gezien de inrichting van de het gebied en de afstand tot de toekomstige woningen (> 30 meter) zullen deze bedrijven niet leiden tot relevante geluidbelastingen ter plaatse van de woningen. Verder oostelijk zijn op het bedrijventerrein bedrijfsactiviteiten uit ten hoogste categorie 4.1 toegestaan. Deze bedrijfspercelen liggen op meer dan 100 meter afstand van de nieuwe woningen, waarmee wordt voldaan aan de richtafstand binnen een gemengd gebied. Daarnaast zorgt de zone met perifere detailhandel langs de Groeneveldselaan voor akoestische afscherming. Om deze redenen zullen de verder oostelijk gelegen bedrijven niet leiden tot een relevante geluidbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen. Voor de andere bedrijven in de omgeving van de planlocatie geldt dat deze op nog grotere afstand zijn gelegen en dat er reeds bestaande woningen in de omgeving aanwezig zijn die van invloed zijn op de milieuruimte van de bedrijven.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat waar het gaat om het aspect geluid door activiteiten wordt voldaan aan de geldende instructieregels. Het omgevingsplan biedt de benodigde flexibiliteit voor de verdere ruimtelijke en programmatische uitwerking. In de planregels is geborgd dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning wordt voldaan aan de geldende geluideisen en dat sprake is van een akoestisch aanvaardbare situatie.

5.6 Geluid door wegen, spoorwegen en industrie

Wettelijk kader

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op nieuwe geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied en voorziet erin dat het geluid aanvaardbaar is. Het geluid is aanvaardbaar als wordt voldaan aan de standaardwaarden volgens tabel 5.6.1.

Een overschrijding van de grenswaarden is alleen mogelijk als er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de grenswaarden te voldoen en de overschrijding zoveel mogelijk wordt beperkt. Geluidbeperkende maatregelen worden in aanmerking genomen als die financieel doelmatig zijn en daartegen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan. Verder wordt rekening gehouden met het belang van een geluidluwe gevel.

Bij het overschrijden van de standaard- of grenswaarden wordt het gecumuleerde geluid beoordeeld en het gezamenlijk geluid bepaald en vastgelegd in het omgevingsplan.

Tabel 5.6.1: Standaardwaarden en grenswaarden geluid per geluidbronsoort.

In een aantal gevallen kan een waarde hoger dan de grenswaarde aanvaardbaar worden geacht:

• bij vervangende nieuwbouw maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde en het aantal geluidgevoelige gebouwen met meer geluid dan de grenswaarde mag niet wezenlijk toenemen;
• bij functiewijziging maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde (transformatie);
• bij zeehavengebonden activiteiten maximaal 5 dB hoger dan de grenswaarde;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen;
• bij een niet-geluidgevoelige gevel.

Een overschrijding van de standaardwaarde is alleen mogelijk als er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de grenswaarden te voldoen. Geluidbeperkende maatregelen worden in aanmerking genomen als die financieel doelmatig zijn en daartegen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan. Verder wordt rekening gehouden met het belang van een geluidluwe gevel.

Omgevingsverordening provincie Utrecht

De omgevingsverordening bevat geen specifieke instructieregels met betrekking tot het thema geluid door wegen, spoorwegen en industrie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft een transformatieopgave van een bedrijventerrein naar een woongebied. In de directe omgeving van de planlocatie zijn verschillende geluidbronnen aanwezig, waaronder (gemeente)wegen en het spoor. Met de wijziging van het omgevingsplan wordt ruimte geboden voor nieuwe geluidgevoelige gebouwen binnen het aandachtsgebied van wegen en het spoor. Daarnaast zal ook de infrastructuur in het gebied en het omliggende wegennetwerk aangepast worden.

Om inzicht te krijgen in de akoestische situatie ter plaatse is akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Het geluid als gevolg van de gemeentewegen is bij enkele nieuwe geluidgevoelige gebouwen hoger dan de standaardwaarde van 53 dB. In figuur 5.6.1. is met groene stippen aangegeven waar voldaan wordt aan de standaardwaarde en met rode stippen waar deze wordt overschreden. De maximale waarde voor het geluid bedraagt 63 dB op de noordgevels van de gebouwen langs de Industrieweg. De grenswaarde van 70 dB wordt nergens overschreden.

Figuur 5.6.1 Geluid vanwege gemeentewegen op geluidgevoelige gebouwen (Bron: Akoestisch onderzoek Het Ambacht, RHDHV)

• Vanwege het geluid van de spoorlijn Utrecht-Rhenen treedt er op twee blokken in het zuidwesten van het gebied, langs de Nijverheidslaan, een beperkte overschrijding van de standaardwaarde van 55 dB op, met een maximum van 56 dB. In figuur 5.6.2 is met groene stippen aangegeven waar voldaan wordt aan de standaardwaarde en met rode stippen waar deze wordt overschreden. De grenswaarde van 65 dB wordt nergens overschreden.

Figuur 5.6.2 Geluid vanwege de spoorlijn op geluidgevoelige gebouwen (Bron: Akoestisch onderzoek Het Ambacht, RHDHV)

• Voor zowel het geluid als gevolg van gemeentewegen als de spoorweg is het treffen van geluidbeperkende maatregelen niet doelmatig.

De geluidgevoelige gebouwen waar sprake is van een overschrijding van de standaardwaarde hebben een geluidluwe gevel en geluidluwe buitenruimte, conform het gemeentelijk beleid. Dit is tevens geborgd in de planregels. Daarmee kan gesteld worden dat sprake is van een akoestisch aanvaardbare situatie en draagt de beoogde ontwikkeling bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Cumulatie

Aangezien de overschrijdingen van de standaardwaarde vanwege gemeentewegen en spoorwegen optreden op verschillende bouwblokken is geen sprake van relevante cumulatie van geluid. Wanneer woningen beschikken over een geluidluwe en geluidluwe buitenruimte (rekening houdend met de geluidhinder door de afzonderlijke bronnen) is de cumulatieve geluidbelasting in dit geval per definitie aanvaardbaar.

Gezamenlijk geluid

In de planregels is het gezamenlijk geluid vastgelegd. Het akoestisch onderzoek in bijlage 2 geeft inzicht in het gezamenlijk geluid door wegverkeer en railverkeer. Afhankelijk van de fasering en de uiteindelijk inrichting / verkaveling is het niet uitgesloten dat het gezamenlijk geluid op specifieke toetspunten hoger is dan het gezamenlijk geluid zoals berekend in het akoestisch onderzoek. Daarnaast kan plaatselijk ook het geluid door (al dan niet tijdelijke) bedrijfsmatige activiteiten een relevante bijdrage leveren aan het gezamenlijk geluid. Om die reden is er voor gekozen om per ontwikkelveld de hoogst berekende waarde vast te leggen. Dit gezamenlijk geluid vormt het uitgangspunt voor de toetsing van de binnenwaarden en het bepalen van de benodigde geluidwering van de gevels. De geluidwering moet minimaal 20 dB zijn en het geluidniveau in de nieuwe woningen mag op grond van de regels uit het Bbl ten hoogste 33 dB bedragen.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat waar het gaat om het aspect geluid door wegen en spoorwegen wordt voldaan aan de geldende instructieregels. In de planregels is geborgd dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning wordt voldaan aan de geldende geluideisen die volgen uit het gemeentelijk geluidbeleid (geluidluwe gevel en geluidluwe buitenruimte).

5.7 Trillingen

Wettelijk kader

In het Bkl zijn instructieregels met betrekking tot trillingen opgenomen. Daarbij gaat het onder andere om het toelaten van een trillinggevoelig gebouw waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz worden veroorzaakt door een activiteit. Deze instructieregels gelden niet voor trillingen door doorgaand verkeer op wegen, vaarwegen en spoorwegen. De gemeente kan in die gevallen zelf bepalen of en zo ja, welke regels zij voor trillingen van activiteiten in het omgevingsplan opnemen in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de beoordeling van trillingen kan de SBR-richtlijn en de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen worden gebruikt.

Toetsing

Binnen en in de directe omgeving van de planlocatie is geen sprake van activiteiten die trillingen veroorzaken.

Ten zuidwesten van de planlocatie loopt op circa 70 m wel een spoorlijn. Tussen de spoorlijn en de planlocatie is reeds bestaande bebouwing aanwezig. Het spoor tussen Veenendaal en Rhenen betreft een enkel spoor waar met lage frequentie een sprinter rijdt. Er is geen sprake van een hoofdroute voor goederenvervoer. Gelet hierop worden geen trillingen verwacht binnen de planlocatie en is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.8 Bodem

Wettelijk kader

Uit de Omgevingswet volgt dat gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor de zorg voor de fysieke leefomgeving, waaronder ook de zorg voor (de kwaliteit van) de bodem wordt verstaan. Het wettelijk instrumentarium onder de Omgevingswet is voor wat betreft de bodem gebaseerd op drie pijlers:

• het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie);
• het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies);
• het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer van historische bodemverontreinigingen).

Om een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie toe te staan, dient op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.89i en 5.89j) aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Een locatie is bodemgevoelig als hier een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend of toebehorend aan een bodemgevoelig gebouw, zoals een tuin of terrein. Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan; een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Om aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek als bedoeld in artikel 5.7b van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de beoogde ontwikkeling. Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie zijn (op grond van artikel 5.89i Bkl) opgenomen in het omgevingsplan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.

Toetsing

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. De beoogde ontwikkeling bestaat deels uit het mogelijk maken van bodemgevoelige gebouwen, waaronder woningen. Aangetoond dient te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde ontwikkelingen.

Voor de planlocatie is door PJ Milieu BV in 2021 een historisch bodemonderzoek en indicatief grond- en grondwateronderzoek uitgevoerd, kenmerk 21050401H_versie 2 (zie Bijlage 4). Met dit onderzoek is inzichtelijk gemaakt wat de algemene bodemkwaliteit van het gebied is en welke verontreinigingen reeds zijn geconstateerd en/of gesaneerd zijn. Ook is gekeken naar de aanwezigheid van mobiele verontreinigen. Hieruit blijkt in hoofdzaak het volgende:

• Het algemene beeld is dat ter plaatse van de onverdachte terreindelen licht verhoogde gehalten aanwezig zijn. Op basis van de bodemkwaliteitskaart zullen deze licht verhoogde gehalten vermoedelijk leiden tot bodemkwaliteitsklasse Industrie;
• De bekende verdachte locaties zijn over het algemeen in voldoende mate onderzocht. Ter plaatse van een aantal verdachte locaties zijn bodemverontreinigingen geconstateerd. Met uitzondering van drie verontreinigingen ter plaatse van de Energiestraat 2 zijn de bekende verontreinigingen gesaneerd. Hierbij zijn echter wel op een aantal locaties restverontreinigingen achtergebleven met een geschatte omvang van <100 m3. Deze locaties betreffen de Industrielaan 34, Industrielaan 38 (2 locaties), Laan der Techniek (t.h.v. 11) en Nijverheidslaan 93.
  In hoeverre de verontreiniging met PAK ter plaatse van de Nijverheidslaan 41 gesaneerd is, is niet bekend. Uit de onderzoeken blijken binnen de onderzoekslocatie geen verontreinigde ophooglagen aanwezig te zijn;
• Ter plaatse van de Energiestraat 2 zijn een drietal verontreinigingen aanwezig. Dit betreffen twee verontreinigingen met olie-producten en een verontreiniging met VOCL. In het grondwater lijken geen ernstige verontreinigingen met olieproducten aanwezig. De omvang van de VOCL-verontreiniging in het grondwater is recent niet vastgesteld. Er is enkel gemonitord op verspreiding van de verontreiniging. Uit de monitoringen blijken de concentraties in het midden en de pluim van de verontreiniging te variëren. Meerdere jaren wordt gesproken over beperkte verplaatsing in noordoostelijke richting. In 2020 is geconcludeerd dat er sprake is van natuurlijk afbraak en een stabiele situatie;
• Op basis van de beschikbare rapporten van uitgevoerde bodemsaneringen zijn in de loop der jaren diverse brandstoftanks verwijderd/gesaneerd. Echter zijn van de meeste brandstoftanks geen certificaten beschikbaar. Ter plaatse van Nijverheidslaan 10 is ook de ligging van de tanks niet bekend . Aannemelijk is dat gezien het ontbreken van diverse documenten meer brandstoftanks aanwezig zijn/waren dan tijdens onderhavig onderzoek naar voren is gekomen. Dit kan bijvoorbeeld ter plaatse van de Nijverheidslaan 5 of Energiestraat 2 het geval zijn;
• Van de directe omgeving zijn geen perceelsoverschrijdende verontreinigingen te verwachten. Wel dient tijdens de uitvoeringsfase rekening te worden gehouden met enkele mobiele verontreinigingen, zoals aan de Groeneveldselaan 19-37 en 39–59.

Hoewel de bodemsituatie sinds eind 2021 enigszins veranderd kan zijn, is de bodemkwaliteit op gebiedsniveau voldoende onderzocht in het kader van het omgevingsplan. Bij de verdere gebiedsontwikkeling en herontwikkeling van kavels is wel een actueel bodemonderzoek nodig (in het kader van de benodigde omgevingsvergunningaanvragen).

Daarnaast geldt dat wanneer huidige bedrijven vertrekken zij in het geval van bodembedreigende activiteiten zelf nog een eindsituatie bodemonderzoek moeten uitvoeren naar hun bodembedreigende activiteiten.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. In de planregels zijn regels opgenomen die als toetsingskader dienen voor de verdere planontwikkeling en vergunningprocedures binnen de planlocatie. Hiermee wordt voldaan aan de instructieregels uit het Bkl.

5.9 Geur

Wettelijk kader

De gemeente moet in het omgevingsplan rekening houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit is een invulling van een plicht die al geldt vanuit de Omgevingswet. In de Omgevingswet staat dat de overheid bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet houden met het belang van het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1 lid 4 Omgevingswet). Hierbij moet de gemeente rekening houden met de lokale specifieke omstandigheden en de gevolgen van de activiteiten voor de gezondheid van haar burgers (artikel 2.1 en 2.4 Omgevingswet).

Een geurgevoelig gebouw is in ieder geval een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:

• woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;
• gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of
• bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

Toetsing

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is geïnventariseerd welke bedrijven binnen en in de directe omgeving aanwezig zijn waarbij sprake is van een mogelijk relevante geurbelasting ter plaatse van de planlocatie.

Bedrijven met een mogelijke geurbelasting in de planlocatie zijn het Slachthuis Veenendaal en Docomar, verwerker van droge poederproducten. Deze percelen zijn aangekocht door de gemeente en de bedrijfsactiviteiten worden beëindigd voordat de eerste woningen in de omgeving worden gerealiseerd.

Op ruim 300 m ten oosten van de planlocatie is tevens Sano Rice gevestigd. Dit is een producent van rijstwafels en maïswafels in vele variëteiten. In 2023 is in opdracht van de gemeente Veenendaal door Olfasense een geuronderzoek uitgevoerd bij SanoRice (zie Bijlage 5). In dit onderzoek is de geurbelasting berekend ter plaatse van de dichtsbijgelegen woningen aan De Grote Pekken, direct ten noorden van Het Ambacht. Ook is de geurbelasting ter plaatse van o.a. de bedrijfswoning aan de Wageningsebaan 2c berekend. Op basis van de maatwerkvoorschriften voor SanoRice mag de geurimmissie van woningen niet gelegen op het bedrijventerrein niet meer bedragen dan 1,7 ouE/m3 als 98-percentiel. Voor woningen van derden op het bedrijventerrein bedraagt dit 2,9 ouE/m3 als 95-percentiel. In verband met meetonzekerheid gelden de volgende gecorrigeerde normen voor SanoRice:

• 3,4 ouE/m3 als 98-percentielwaarde voor woningen buiten het bedrijventerrein
• 5,8 ouE/m3 als 95-percentielwaarde voor woningen op het bedrijventerrein

Op basis van de geurberekening blijkt dat ter plaatse van de bestaande woningen aan De Grote Pekken ruimschoots wordt voldaan aan de normering (3,4 ouE/m3 als 98-percentielwaarde). Voor de bedrijfswoning wordt ook voldaan aan de norm die geldt voor woningen op het bedrijventerrein (5,8 ouE/m3 als 95-percentielwaarde). Wanneer hier gekeken wordt naar de norm voor woningen buiten het bedrijventerrein wordt deze beperkt overschreden (met 0,4 ouE/m3). Aangezien deze bedrijfswoning dichterbij SanoRice is gelegen dan de planlocatie (circa 70 m), wordt mede gelet op de extra afstand verwacht dat ter plaatse van de planlocatie wordt voldaan aan de geurnorm en dit geen belemmeringen oplevert.

Overige bedrijven liggen op grotere afstand en zijn daarmee niet relevant voor de geursituatie ter plaatse.

Met de beoogde ontwikkeling worden geen activiteiten gerealiseerd die ernstige geurhinder veroorzaken. Onderzoek in het kader van het omgevingsplan is hiervoor dan ook niet aan de orde. Als gevolg van de realisatie van horeca kan lokaal wel sprake zijn van geurhinder. In de Bruidschat zijn standaardeisen opgenomen om onaanvaardbare geurhindersituaties te voorkomen. Hiermee wordt bepaald dat een horeca pand een afvoer van minimaal 2 meter bovendaks of een ontgeuringsinstallatie moet hebben. In de planregels voor het Ambacht wordt hierbij aangesloten.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de instructieregels en draagt bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.10 Cultureel erfgoed

Wettelijk kader

Onder cultureel erfgoed valt: archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap etc. De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. In het Bkl is ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Toetsing

Op basis van de gemeentelijke archeologische beleidskaart geldt voor het grootste gedeelte van de planlocatie een lage archeologische verwachting, voor de zuidelijke rand geldt een middelhoge verwachting en voor een klein deel in het noorden geldt geen verwachting.

Door RAAP is in 2024 een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd voor het gehele planlocatie (zie Bijlage 6).

Op basis van het uitgevoerde archeologische bureauonderzoek geldt voor het gehele planlocatie een lage archeologische verwachting. De kans dat er binnen de planlocatie intacte overblijfselen uit de Tweede Wereldoorlog aanwezig zijn is klein. Op basis hiervan is het uitvoeren van archeologisch vervolgonderzoek bij de verdere gebiedsontwikkeling niet noodzakelijk.

Wel wordt iedere aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen of het uitvoeren van werkzaamheden gewezen op de wettelijke meldplicht voor archeologische toevalsvondsten.

Binnen de planlocatie zijn verder geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de instructieregels en draagt bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.11 Ladder voor duurzame verstedelijking

Wettelijk kader

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Het programma bestaat uit maximaal 2.500 woningen. De indicatieve woning aantallen en segmenten zijn in onderstaande tabel opgenomen. De verdeling is 30% sociaal, 30% overig betaalbaar en 40 % vrije sector) Ook wordt 11.100 m2 bvo aan niet-woonfuncties mogelijk gemaakt, met de onderstaande maxima per functie.

Wonen (max. aantal)	2.500
Woning grondgebonden -duur	355
Appartement betaalbaar koop	650
Appartement duur koop	512
Appartement sociale huur	498
Woning < 60 m2	152
zorgwoningen	200
indicatieve verdeling aantal woningen	2.367
Overige functies (m2 bvo)	11.100
Integraal kindcentrum (School)	1.800
Buurthuis	1.200
Detailhandel	2.000
Kleinschalige dienstverlening	750
Horeca	750
Sport & bewegen	1.200
Creatieve bedrijven / bedrijfsverzamelgebouw	2.500
Gezondheidscentrum	900

Het transformeren van een bedrijventerrein naar een gemengde stadswijk met maximaal 2.500 woningen (waarvan 30% sociaal) en het toevoegen van diverse voorzieningen (11.100 m2 bvo) betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling (binnen bestaand stedelijk gebied). Daarom is hierna de behoefte beschreven.

Beschrijving behoefte

Behoefte gebiedsontwikkeling

Met de ondertekening van de woondeal Foodvalley heeft gemeente Veenendaal de taak op zich genomen om in de komende jaren veel nieuwe woningen te realiseren. Veenendaal heeft haar gemeentegrenzen bereikt en uitbreiding is nauwelijks mogelijk. De ruimtevraag naar woningen, werken, recreëren en mobiliteit neemt echter toe. De beschikbare ruimte binnen de gemeentegrenzen moet daarom zo efficiënt mogelijk worden benut. Het Ambacht is één van de laatste gebieden binnen de bestaande stad om onder gunstige ligging substantieel bij te dragen aan deze woningbouwopgave.

Op 21 maart 2024 is het ‘Ontwikkelkader Het Ambacht’ vastgesteld door de raad. Hierin staan de kaders voor de veranderingen in de wijk. Ook zijn kaders opgesteld voor het programma: 1.700 - 2.500 woningen en een bijbehorend voorzieningenprogramma (circa 8.000 m2, exclusief een bestaande sportschool die terugkomt in de gebiedsontwikkeling). Inmiddels is duidelijk dat het aantal woningen dicht in de buurt van het maximum kan komen. Daarom is ook gekozen voor het verder laten meegroeien van voorzieningen.

Het Ambacht kent zeven gebiedsdoelen waaraan plannen moeten bijdragen:

• 1. Stedelijk wonen;
• 2. Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte;
• 3. Duurzame mobiliteit;
• 4. Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen;
• 5. Eigentijdse, karaktervolle uitstraling van de gebouwen;
• 6. Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit;
• 7. Sociale en zorgzame wijk.

Stap voor stap vervangen eigenaren en ontwikkelaars de bedrijfsgebouwen door woongebouwen. De volgorde waarin dit allemaal gebeurt is nog niet duidelijk. Dat hangt bijvoorbeeld af van of ondernemers naar een andere locatie willen of kunnen verhuizen. Maar ook van hoe snel ontwikkelaars en eigenaren plannen maken.

Realisatie van de woningbouwopgave van maximaal 2.500 woningen is complex. Bovenop de provinciale randvoorwaarden zijn er in de regio Foodvalley aanvullend regiospecifieke randvoorwaarden als het gaat om de woningbouw, waaronder de noodzakelijke schaalsprong in voorzieningen. Door het grote aantal extra woningen dat gerealiseerd wordt, maakt de regio - en specifiek ook Veenendaal - een schaalsprong qua verstedelijking. Deze schaalsprong vraagt ook om het meegroeien van de maatschappelijke voorzieningen voor sport, cultuur en recreatie.

Woningbehoefte

De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld.

Actualisatie woondeal Foodvalley (juli 2025)

In de jaren 2025 tot en met 2030 spant de regio Foodvalley zich in om 19.580 woningen te realiseren, waarvan minimaal 66% betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. De gemeente Veenendaal zet zich in voor de realisatie van 4.390 woningen in deze periode.

Figuur 5.11.1 Woningbehoefte 2025 t/m 2030 (bron: geactualiseerde woondeal)

Van 2031 tot en met 2034 spant de regio zich in om circa 8.176 woningen te realiseren, waarvan tenminste tweederde betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. Dit vanwege de woningbehoefte (Primos2023), het noodzakelijke inlopen van het woningtekort, vanwege netto-bruto/sloop (woningbehoefteonderzoek Stec Groep uit 2024). De gemeente Veenendaal zet zich in voor de realisatie van 1.350 woningen in deze periode.

Figuur 5.11.2 Woningbehoefte 2031 t/m 2034 (bron: geactualiseerde woondeal)

De totale behoefte voor Veenendaal in de periode 2025 tot en met 2034 is 9.526 woningen. Met dit project kan daar significant aan worden bijgedragen.

Woningbehoefteonderzoek Foodvalley (oktober 2024)

Uit dit onderzoek blijkt dat woningen in de Foodvalley-regio snel duurder worden, betaalbare woningen afnemen, zoektijden toenemen en doorstroming stagneert. Door bevolkingsgroei en een tekort aan nieuwe woningen neemt de vraag in alle woningsegmenten toe, terwijl de bouw achterblijft. Dit vraagt om forse inspanningen in woningbouw. Het onderzoek geeft inzicht in de specifieke woningbehoeften per segment.

Met name voor startende huishoudens met een laag- of middeninkomen is de markt steeds krapper geworden.

Ten opzichte van heel Nederland is de woningdruk in alle prijssegmenten hoger. Door de gestegen prijzen stokt de doorstroming bovendien, want huishoudens die al huurden kunnen moeilijker de stap zetten naar een (betaalbare) koopwoning. Dit zorgt voor extra druk op het sociale- en middenhuursegment. Deze druk wordt versterkt door extra huisvestingsopgaven. Denk aan een toename van de taakstelling van statushouders en huisvesting van andere kwetsbare en urgente doelgroepen.

In Foodvalley wonen relatief minder huishoudens die tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoren (lage inkomens met passend toewijzen). Terwijl er bovengemiddeld veel huishoudens zitten in de inkomensgroepen net daar boven: tot de secundaire doelgroep behoren lage inkomens zonder passend toewijzen en de middeninkomens. Dit vergroot de doorstromingsproblemen en het belang van het toevoegen van sociale en betaalbare woningen.

In de periode 2025 tot en met 2035 groeit het aantal huishoudens in de regio Foodvalley volgens de Primos2023-prognose met 23.555 huishoudens (exclusief studenten en extramuralisering ouderenzorg). De grootste groei wordt verwacht in de doelgroep alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar (10.275 huishoudens). Het aantal jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt naar verwachting juist licht af (-1.355 huishoudens).

Aanvullend zijn er nog woningtekorten die er op dit moment al zijn. Uitgaande van de landelijke methode om die tekorten te benaderen bedraagt het actuele woningtekort in de regio circa 6%. Om het tekort tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen zal voor circa 5.625 huishoudens extra in de regio een plek gevonden moeten worden, in de periode 2025 tot en met 2035. Deze groei landt voor een groot deel bij jonge huishoudens. Niet elke gemeente heeft evenveel mogelijkheden om via nieuwbouw het woningtekort in te lopen. Dit vereist verdere afspraken in de regio.

Op dit moment geldt tot en met 2030 een sterke woningbouwopgave door de afspraken die in de Woondeal zijn gemaakt. Voor de periode na 2030 is in 2020 de verstedelijkingsstrategie opgesteld. Het streven was om de woningvoorraad tot 2040 netto uit te breiden met 40.000 woningen in de gehele regio. Een groot deel hiervan kan al in de periode tot en met 2030 gerealiseerd worden. Echter voor de periode na 2030 zijn er slechts beperkt harde plannen. Daarnaast signaleert Stec dat op basis van de huidige prognose (Primos2023) en daarboven op het inlopen van het woningtekort er idealiter na 2030 nog eens circa 4.350 extra worden toegevoegd, boven op de huidige plannen. Wanneer er minder woningen worden gebouwd na 2030 dan heeft dit met name gevolgen voor het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen.

Een scenario waar provincie Gelderland op stuurt is het verhogen van de woningbouwopgave (bovenop Primos2023 en het inlopen van het woningtekort). Stec beredeneert in dit onderzoek niet of de regio Foodvalley moet inzetten op dit scenario, maar brengt wel in beeld welke woningbouw past bij deze wens vanuit de provincie en de ontwikkelingen die met deze nieuwbouw in gang gezet worden (meer instroom uit de Randstad). Onderverdeeld naar huishoudenstypen ziet Stec dat met name het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen extra toenemen tot en met 2035 door dit scenario. Dit komt doordat dit de doelgroepen zijn die vaker van buiten de regio naar Foodvalley verhuizen.

Figuur 5.11.3 Vergelijking verwachte huishoudensontwikkeling 2025 t/m 3035 in scenario’s (bron: woningbehoefteonderzoek Foodvalley)

Stec groep heeft ook de eigen behoefte per gemeente berekend in drie scenario's. De verwachting is dat het aantal huishoudens in de periode 2025 t.m 2035 met minstens 7.000 zal toenemen in de gemeente Veenendaal.

Figuur 5.11.4 Vergelijking verwachte huishoudensontwikkeling 2025 t/m 3035 naar doelgroepen (bron: woningbehoefteonderzoek Foodvalley)

Er is in de komende 10 jaar vooral behoefte aan betaalbare woningen. De verhouding grondgebonden - appartement is ongeveer 40-60.

Figuur 5.11.5 Vergelijking verwachte huishoudensontwikkeling 2025 t/m 3035 naar prijssegmenten (bron: woningbehoefteonderzoek Foodvalley)

Conclusie

In het onderzoek wordt geadviseerd om als regio rekening te houden met aanhoudend forse behoefte aan woningen in Foodvalley en daarom in te zetten op de realisatie van ruim 29.000 woningen. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid is het belangrijk om ook regionaal werk te maken van het inlopen van de huidige woningtekorten in de periode tot en met 2035. Dit tekort loopt op dit moment op tot zo’n 5.500 huishoudens die op dit moment geen woning kunnen vinden in Foodvalley. Verder wordt geadviseerd om te focussen op het hard maken van zachte plannen. Ook wordt aandacht gevraagd voor andere voorwaarden, waaronder het laten meegroeien van voorzieningen. In Veenendaal is grote behoefte aan (betaalbare) woningen. Het gaat in de komende 10 jaar om minimaal 7.000-8.000 woningen. Met dit plan kan daar mede invulling aan worden gegeven.

Behoefte voorzieningen

Foodvalley ligt op koers om haar aandeel in de woningbehoefte tot uitvoering te brengen. Dit gaat echter niet zonder de juiste randvoorwaarden op het vlak van onder andere voorzieningen. In het gebied wordt ruimte geboden voor diverse functies: een Integraal kindcentrum (School), buurthuis, detailhandel, kleinschalige dienstverlening, horeca, sport & bewegen, creative bedrijven / bedrijfsverzamelgebouw en een gezondheidscentrum. De voorzieningen worden grotendeels gerealiseerd in plinten van woongebouwen centraal in het gebied.

De algemene behoefte aan het meegroeien van voorzieningen komt voort uit het groeiend aantal inwoners in het gebied. Er komen maximaal 2.500 woningen bij met de herontwikkeling van Het Ambacht. Met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,1 in Nederland (CBS, 2024) komt dit neer op circa 5.250 extra inwoners. Veenendaal heeft per 1 januari 2025 70.339 inwoners. Dit betekent dat door de ontwikkeling van Het Ambacht het aantal inwoners in Veenendaal met ongeveer 7,5% toeneemt.

De behoefte aan voorzieningen is beschreven in het Ontwikkelkader Het Ambacht. Hierin is uitgegaan van een behoefte aan 8.000 m2 bvo commerciële en maatschappelijke functies. In het ontwikkelkader was een bandbreedte opgenomen van 1.700 tot 2.500 woningen. Inmiddels is duidelijk dat de bovengrens haalbaar lijkt. Daarom is er ook meer ruimte nodig voor voorzieningen. Nu wordt uitgegaan van 11.100 m2 bvo (exclusief een bestaande sportschool die in de nieuwe situatie weer kan worden ingepast).

Er is behoefte aan een complete wijk met aanbod aan cultuur, vrijetijdsbesteding, sport, detailhandel, spelen, bewegen, horeca, welzijn, onderwijs, zorg en kinderopvang. Ook is er blijvende behoefte aan werkgelegenheid. Niet meer in de vorm van industriële bedrijvigheid, maar van bedrijfsverzamelgebouwen, thuiswerkers, thuiszorgers, maatschappelijke en commerciële dienstverleners in sport, persoonlijke verzorging, administratie, ICT'ers, broedplaatsen, culturele ondernemers en ambachtelijke bedrijfjes. Door de combinatie van wonen, werken en voorzieningen zijn er mensen op straat en ontstaat een levendige wijkeconomie.

De specifieke behoefte aan het integraal kindcentrum (IKC) wordt beschreven in het nieuwe Integraal huisvestingsplan. De afgelopen periode heeft clustering van scholen tot Integrale Kindcentra geleid tot vernieuwing van onderwijshuisvesting, efficiënter ruimtegebruik en samenwerking tussen onderwijs en opvang onder een dak. Op termijn wordt De Bron (fuikenweide) gehuisvest door middel van herschikking in het

Ontmoetingshuis en in het nieuwe IKC Ambacht. Hierbij wordt ook een deel van de groei voorzien als gevolg van geplande woningbouw in De Ambacht en instroom van leerlingen uit de omliggende wijk.

Conclusie

Er is sprake van een grote woningbehoefte en nog onvoldoende harde plancapaciteit. Veenendaal heeft haar gemeentegrenzen bereikt en uitbreiding is nauwelijks mogelijk. De ruimtevraag naar woningen, werken, recreëren en mobiliteit neemt echter toe. De beschikbare ruimte binnen de gemeentegrenzen moet daarom zo efficiënt mogelijk worden benut. Het Ambacht is een oud bedrijventerrein en is één van de laatste plekken in Veenendaal waar de gemeente nog substantieel woningen kan bouwen. Voor een complete woonwijk moet er ook ruimte zijn voor het laten meegroeien van voorzieningen. Met het transformeren van Het Ambacht naar een stedelijke woonwijk met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

5.12 Toegankelijkheid openbare buitenruimte

Wettelijk kader

In artikel 5.162 van het Bkl is bepaald dat als een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, in dat omgevingsplan rekening moet worden gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking.

De instructieregel brengt mee dat bestuursorganen als zij nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken het belang van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen met een beperking moeten afwegen tegen de overige betrokken belangen. De tekst van artikel 5.162 brengt tot uitdrukking dat gemeenten met inachtneming lukt van, vaak al bestaand, beleid het belang van toegankelijkheid kan meewegen met het oog op een gelijkwaardige wijze van gebruikmaking van de openbare ruimte door een ieder.

Omgevingsverordening provincie Utrecht

De omgevingsverordening bevat geen specifieke instructieregels met betrekking tot het thema toegankelijkheid openbare ruimte.

Toetsing

Dit omgevingsplan maakt de herinrichting van de openbare ruimte binnen de planlocatie planologisch mogelijk en legt verder geen beperkingen op aan het bevorderen van de toegankelijkheid voor personen met een functiebeperking. De toegankelijkheid voor mensen met een functiebeperking wordt betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de instructieregel voor toegankelijkheid van in openbare ruimte. Hiermee draagt het bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.13 Gezondheid

Wettelijk kader

Een van de doelen van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. De afgelopen jaren is er binnen de ruimtelijke ordening al steeds meer aandacht voor gezondheid (zowel gezondheidsbescherming als gezondheidsbevordering), maar onder Omgevingswet komen de gezondheidsafwegingen meer centraal te staan.  

Toetsing

Een groot deel van de omgevingsaspecten in dit hoofdstuk heeft een gezondheidscomponent.

Ten aanzien van het aspect geluid geldt dat aan de noordkant (Industrielaan) en aan de oostkant (Groeneveldselaan) sprake is van een hogere geluidbelasting als gevolg van wegverkeer. De standaardwaarde wordt hier overschreden met een maximum van 63 dB. Ook aan de Nijverheidslaan zijn er locaties waar de standaardwaarde als gevolg van de spoorlijn wordt overschreden, met een maximum van 56 dB. Voor deze woningen geldt dat zij dienen te beschikken over een geluidluwe gevel. Dit is geborgd in de planregels. Hiermee worden negatieve gezondheidseffecten voor toekomstige bewoners zoveel mogelijk beperkt.

Met het oog op de gezondheidssituatie in brede zin, is van belang dat de planlocatie goed bereikbaar is voor langzaam verkeer. De planlocatie wordt ingericht volgens de principes van duurzame mobiliteit: de loop- en fietsroutes worden versterkt en autogebruik wordt ontmoedigd. Alle voorzieningen zijn op loop- of fietsafstand bereikbaar, waarmee het autogebruik wordt beperkt en een gezonde leefstijl (met zo veel mogelijk beweging) wordt gestimuleerd. Het beperken van het autogebruik en het autoluwe karakter van de nieuwe wijk draagt in positieve zin bij aan de luchtkwaliteit. Voor de bouwvelden die grenzen aan de belangrijke ontsluitende wegen zal kritisch worden gekeken naar de situering van luchtinlaat-/ventilatiepunten. Deze worden bij voorkeur gesitueerd aan de schone zijde van het gebouw.

Met de herinrichting van Het Ambacht wordt verder ingezet op vergroening. Er zijn veel plekken voor bewegen, ontmoeten en communityvorming. Deze elementen dragen in positieve zin bij aan de gezondheid van bewoners en gebruikers van het gebied.

Conclusie

De ontwikkeling draagt voor het aspect gezondheid bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.14 Mobiliteit en parkeren

Wettelijk kader

Mobiliteit en parkeren moeten als omgevingsaspecten in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden beoordeeld. Het Bkl en de provinciale omgevingsverordening stellen geen instructieregels op dit gebied. Wel kan het zijn dat de provincie, regio en gemeente hiervoor beleid heeft, bijvoorbeeld een Mobiliteitsvisie, regels over aanleg parkeerplaatsen in het omgevingsplan en/of een Nota Parkeernormen.

In de beoordeling van het project op het omgevingsaspect mobiliteit zijn de ontsluitingsstructuur, verkeersgeneratie, bereikbaarheid en verkeersveiligheid relevant. Daarbij worden alle relevante vervoerswijzen bezien (langzaam verkeer, openbaar vervoer en gemotoriseerd verkeer).

De beoordeling van het plan op het omgevingsaspect parkeren houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig moet zijn. Hierbij wordt de parkeerbehoefte bepaald op basis van het geldende gemeentelijke parkeerbeleid indien beschikbaar.

Toetsing

Verkeer

Voor de beoordeling van de verkeerseffecten van de beoogde ontwikkeling is in oktober 2025 een verkeersonderzoek uitgevoerd door Haskoning (zie bijlage 10). Binnen dit onderzoek is met behulp van het Foodvalley verkeersmodel de impact van de beoogde ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet geanalyseerd. Hierbij is rekening gehouden met de wijzigingen aan de verkeersstructuur die worden voorzien als onderdeel van de beoogde ontwikkeling voor het realiseren van een autoluw gebied. De aanpassingen aan de verkeersstructuur zorgen ervoor dat het gemotoriseerde verkeer dat een bestemming heeft aan de overzijde van de planlocatie moet omrijden (hulpdiensten zijn hiervan uitgezonderd), waarbij de omrijtijd tot maximaal 3 minuten oploopt. Daarentegen zorgt de autoluwe inrichting voor een verbetering van de verkeersveiligheid en bereikbaarheid voor voetgangers en fietsers in verband met de ontvlechting van het langzaam en gemotoriseerde verkeer.

Met behulp van kruispuntberekeningen is het effect van de beoogde ontwikkeling op de verkeersafwikkeling van het omliggende wegennet beoordeeld. Uit de resultaten van de kruispuntberekeningen is naar voren gekomen blijkt dat voor het borgen van de verkeersafwikkeling in de beoogde situatie een reconstructie vereist is van twee kruispunten buiten de planlocatie, zijnde het kruispunt Industrielaan-Groeneveldselaan-Wageningselaan en het kruispunt Rondweg-Oost-Wageningselaan. Rekening houdende met de fasering van de beoogde ontwikkeling zijn de reconstructies pas vereist bij de in gebruik name van meer dan 1.500 woningen. Tot die tijd volstaat de huidige inrichting van het wegennet voor het probleemloos verwerken van de verkeerstoename vanuit de beoogde ontwikkeling, maar zodra de ontwikkeling groter is dan 1.500 woningen ontstaan op basis van de huidige infrastructuur problemen in de doorstroming van beide kruispunten wat ook leidt tot problemen in de verkeersveiligheid. Binnen de planregels voor de beoogde ontwikkeling is daarom opgenomen dat de ontwikkeling is gelimiteerd tot 1.500 woningen totdat de vereiste reconstructies zijn toegepast.

Parkeren

Autoparkeren

Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de realisatie van voldoende parkeergelegenheid voor het voorkomen van parkeeroverlast in en rondom het gebied. In dat kader is in de 'Uitgangspuntennotitie Parkeren Ambacht' (zie bijlage 12) een parkeerbalans opgesteld voor het Ambacht op basis van de 'Notitie Parkeernormen Veenendaal 202, herziening 2023'. Hierbij is gebruik gemaakt van een indicatief programma om een prognose te geven van op welke manier de parkeereis wordt opgevangen. Alhoewel het planlocatie in de huidige situatie conform de gemeentelijke gebiedsindeling is gelegen in zone 4, wordt het parkeerbeleid aangepast waarbij Het Het Ambacht in het kader van de beoogde transformatie wordt aangepast naar zone 3. In de indicatieve parkeerbalans wordt daarom al uitgegaan van een ligging binnen zone 3. In figuur 5.14.1 is de indicatieve parkeerbehoefte per weekmoment weergegeven voor het Ambacht.

Figuur 5.14.1 Parkeerbehoefte per weekmoment

Binnen de totale parkeerbehoefte van de gebiedsontwikkeling is onderscheid te maken in de parkeerbehoefte van de woonfuncties en de parkeerbehoefte van de overige functies. De parkeerbehoefte van de bewoners wordt deels opgevangen met behulp van private parkeerplaatsen, waarbij voor het gehele gebied wordt aangehouden dat het aantal te realiseren private parkeerplaatsen 15 tot 30% van de totale parkeerbehoefte van bewoners bedraagt. Daarnaast wordt conform de gemeentelijke beleidsregels rekening gehouden met het toepassen van een vermindering van de geldende parkeernormen door middel van het doorvoeren van een mobiliteitscorrectie. In de onderstaande figuur zijn de mogelijke maatregelen opgenomen welke doorgevoerd kunnen worden voor het reduceren van de parkeerbehoefte. Afhankelijk van de genomen maatregelen kan er rekening worden gehouden met een reductie van maximaal 25%.

Figuur 5.14.2 Mogelijke maatregelen mobiliteitscorrectie

 

Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling wordt rekening gehouden met het aanbieden van deelmobiliteit voor bewoners. Daarnaast is het Ambacht hemelsbreed gelegen op ongeveer een kilometer afstand van het sprinterstation Veenendaal-Centrum en zijn er tevens ook in de nabijheid bushaltes gelegen, waarmee voor het gehele gebied rekening kan worden gehouden met een reductie in verband met het openbaar vervoer. Naast de OV-reductie zijn er voor de overige functies ook andere mogelijkheden voor het reduceren van de parkeerbehoefte. Per functie dient door de initiatiefnemer bij vergunningaanvraag tegen nader te bepalen voorwaarden aangetoond te worden welke maatregelen genomen worden voor het reduceren van de parkeerbehoefte. Voor het opvangen van de resterende parkeerbehoefte wordt gebruik gemaakt van openbare parkeervoorzieningen in de vorm van parkeerhubs aan de randen van het gebied. Hiervoor worden parkeerrechten verleend voor de resterende bewoners en overige vaste gebruikers.

Fietsparkeren

Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling wordt rekening gehouden met de realisatie van voldoende fietsparkeerplaatsen binnen de planlocatie conform de gemeentelijke fietsparkeernormen. Alle fietsparkeervoorzieningen worden aangelegd op het maaiveld, waarbij de fietsparkeerplaatsen voor de grondgebonden woningen worden gerealiseerd in de vorm van bergruimtes en voor de gestapelde woningen in de vorm van een inpandige individuele of collectieve fietsenstalling.

Conclusie

De beoogde gebiedsontwikkeling zorgt voor een verbeterde verkeersveiligheid in verband met de ontvlechting van het langzaam en gemotoriseerde verkeer. Voor het waarborgen van de verkeersafwikkeling van het omliggende wegennet zijn na realisatie van meer dan 1.500 woningen reconstructies vereist aan omliggende kruispunten, welke worden voorzien als onderdeel van het toekomstbeeld van de spoorzone. De gebiedsontwikkeling wordt daarom gelimiteerd tot maximaal 1.500 woningen totdat de benodigde aanpassingen aan de relevante kruispunten zijn doorgevoerd. Hiermee wordt geborgd dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling van het omliggende wegennet.

Voor parkeren wordt rekening gehouden met de realisatie van parkeerhubs aan de randen van het gebied, waarvoor parkeerrechten worden ontleend aan vaste gebruikers. Daarnaast wordt voor een deel van de bewoners rekening gehouden met de realisatie van private parkeerplaatsen. Voor het opvangen van de fietsparkeerbehoefte wordt voorzien in de realisatie van voldoende fietsparkeerplaatsen op maaiveld binnen de planlocatie. Bij aanvraag van de omgevingsvergunning dient de parkeerbehoefte getoetst te worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid, rekening houdende met de beoogde verschuiving van de planlocatie binnen het gemeentelijk parkeerbeleid van zone 4 naar zone 3. Hierbij dient de parkeerbehoefte te worden getoetst voor zowel auto als fiets.

5.15 Ecologie: gebiedsbescherming

Wettelijk kader

In het Bkl zijn regels opgenomen voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten- en diersoorten en regels ter bescherming van houtopstanden. Voorheen werd dit geregeld in de Wet natuurbescherming.

Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Ontwikkelingen mogen niet zonder meer plaatsvinden indien deze negatieve gevolgen hebben op beschermde natuurwaarden (soorten, gebieden en /of houtopstanden). Er is daarom inzicht gewenst in de aanwezige beschermde natuurwaarden en de mogelijke effecten die op deze beschermde natuurwaarden kunnen optreden door de ontwikkeling.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een wijziging van het omgevingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Toetsing

De planlocatie ligt niet binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Binnenveld' en ligt op circa 530 meter ten oosten van de planlocatie. De Veluwe en Rijntakken zijn de dichtsbijzijnde gebieden die stikstofgevoelig zijn en liggen op ruim 7 km afstand van de planlocatie. Gelet op de afstand kunnen directe effecten op deze gebieden zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op NNN en Natura 2000-gebieden op voorhand worden uitgesloten.

Ook op enige afstand kan de realisatie van het plan leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Middels een berekening in het programma Aerius Calculator (realisatiefase en gebruiksfase) is de stikstofdepositie afkomstig van de beoogde ontwikkeling berekend voor de gebruiksfase (zie bijlage 11). Uit het rapport volgt dat de gebruiksfase, waarin de gehele transformatie van het Ambacht is gerealiseerd en de volledige woningbouwprogramma als ook de beperkte overige functies in gebruik zijn genomen, bepalend is om de maximale effecten van het omgevingsplan inzichtelijk te maken voor wat betreft stikstof. Uit de stikstofberekeningen voor de gebruiksfase volgt dat per saldo geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitats in omliggende Natura 2000-gebieden. De berekende stikstofdepositie is op geen enkel relevant hexagoon hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Uitgesloten is dan ook dat de natuurlijke kenmerken van de omliggende Natura 2000-gebieden door het plan worden aangetast. Het plan kan in overeenstemming met het gebiedsbeschermingsrecht worden vastgesteld. Door de toegepaste saldering volgt zelfs een afname van stikstofdepositie van maximaal 0,21 mol N/ha/jaar op 10,12 ha stikstofgevoelige habitats. Nu in deze berekeningen rekening is gehouden met zowel externe als interne salderingsmaatregelen, is het onderzoek van Langelaar milieuadvies naar stikstof uitgevoerd in de vorm van een passende beoordeling.

Figuur 5.15.1 Ligging beschermde natuurgebieden nabij planlocatie

Figuur 5.15.2 Ligging stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden nabij planlocatie

Conclusie

Het omgevingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor natuurgebieden in de omgeving met een beschermde status. Het plan voldoet aan de regels uit het Bkl.

5.16 Ecologie: soortenbescherming

Wettelijk kader

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot soortenbescherming. Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling dient met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aangetoond te worden wat het effect is op de flora en fauna. Het toelaten van een nieuwe ontwikkeling kan immers hinder en schade opleveren voor bepaalde soorten.

Toetsing

De planlocatie bestaat voor een groot deel uit verhardingen van wegen, parkeerterreinen en gebouwen. De gebouwen bestaan uit (voormalige) bedrijfspanden, een zorgcentra en een aantal woningen. Binnen de planlocatie is groen aanwezig in de vorm van een gazon, een aantal solitaire bomen, braamstruwelen en een voormalig eikenbos. Het voornemen voorzien in een transformatie van het bedrijventerrein naar een gemengd woongebied. Daarbij worden panden gesloopt en aanpassingen gedaan aan wegen en groenstructuren. Door Laneco is in 2024 een quickscan soortenbescherming uitgevoerd waarin is getoetst of sprake is van negatieve effecten op (potentiële) verblijfplaatsen of (potentieel) leefgebied van beschermde planten en dieren (zie Bijlage 7).

Uit de quickscan blijkt dat de voorgenomen nieuwbouwplannen mogelijk effect hebben op onderstaande beschermde soorten en/of leefgebied:

• Kleine marterachtigen;
• Steenmarter;
• Konijn;
• Vleermuizen;
• Ransuil;
• Huismus;
• Gierzwaluw;

Afhankelijk van de exacte werkzaamheden is er nader onderzoek nodig naar kleine

marterachtigen (hermelijn, wezel en bunzing), konijn en ransuil.

Voor de aantasting van essentiële functies van vleermuizen, huismus en gierzwaluw is de gebiedsgerichte ontheffing op basis van het soortenmanagementplan van de gemeente Veenendaal mogelijk bruikbaar (zie Bijlage 8). Daarbij dient bij de uitvoering wel rekening te worden gehouden met de generieke werkprotocollen die bij het SMP horen. Hierin staat beschreven op welke manier rekening moet worden gehouden met beschermde soorten en functies (zie Bijlage 9).

Op basis van verspreidingsgegevens, de aanwezige habitats en de biotoopeisen van

individuele diersoorten is de aanwezigheid van de overige beschermde soorten binnen

de planlocatie uitgesloten.

Conclusie

Bij de verdere planuitwerking wordt soortenbescherming geborgd door het uitvoeren van actueel ecologisch onderzoek en het, indien nodig, aanvragen van een ontheffing.

5.17 Bezonning / schaduwhinder

Wettelijk kader

Nieuwbouw kan zorgen voor toename van schaduw op omliggende panden, wat kan zorgen voor een negatieve impact op het woongenot. Het Bkl bevat geen instructieregels voor bezonning dan wel schaduwhinder. Gemeenten kunnen hier beleid voor vaststellen. Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet worden onderbouwd dat er bij een nieuwe ontwikkeling geen sprake is van onevenredige gevolgen voor de bezonningssituatie ter plaatse van omliggende woningen.

Gemeente Veenendaal heeft in haar omgevingsplan of andere beleidsstukken (nog) geen omgevingswaarden of normen opgenomen voor wat betreft voor wat betreft bezonning en nadelige schaduwwerking op omliggende woningen. In het geval een gemeente niet over dergelijk beleid beschikt, dan kunnen de algemeen gehanteerde TNO-richtlijnen worden toegepast voor het beoordelen van de effecten van beschaduwing. TNO kent een licht en een strenge norm:

• de lichte TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam;
• de strenge TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Deze normen zijn alleen van toepassing op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen nooit direct zonlicht.

Toetsing en conclusie

Binnen de planlocatie zijn op verschillende locaties hoogteaccenten beoogd van 6, 7, 12 en eenmalig 15 bouwlagen. Op basis van het ontwikkelkader gelden er randvoorwaarden om te zorgen dat er voldoende zonlicht is. Vanaf 5 bouwlagen ligt de bebouwing middels een set-back terug van de rooilijn. Dit zorgt voor lucht en ligt op lager gelegen verdiepingen en in de openbare ruimte. Set-backs van verschillende afmetingen leiden tot betere toetreding van daglicht en bieden ruimte voor grote terrassen. Daarnaast hebben vrijstaande gebouwen in het hart van een bouwveld maximaal 4 bouwlagen. Dit zorgt ervoor dat in de binnenwereld voldoende licht en lucht aanwezig is. Gezien de maximale bouwhoogtes en de ligging en afstand van de beoogde bebouwing tot omliggende bestaande woningen, kunnen relevante negatieve gevolgen worden uitgesloten.

5.18 Windhinder

Wettelijk kader

Nieuwbouw kan vanwege de positionering en bouwhoogte veranderingen teweeg brengen in het lokale windklimaat. In het Bkl of andere wetgeving zijn geen instructieregels opgesteld voor windhinder. Daarom hebben gemeenten de vrijheid om hier zelf beleid op te maken. Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet worden onderbouwd dat er bij een nieuwe ontwikkeling geen sprake is van onaanvaardbare gevolgen voor het windklimaat in de directe omgeving.

Gemeente Veenendaal heeft in haar omgevingsplan of andere beleidsstukken geen omgevingswaarden of normen opgenomen voor wat betreft windhinder en windgevaar. In het geval een gemeente niet over dergelijk beleid beschikt, kan voor het beoordelen van het lokale windklimaat op loop- en verblijfsniveau de algemeen gehanteerde norm NEN 8100 ('Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving') worden toegepast. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen windhinder en windgevaar. De norm werkt met uurgemiddelde windsnelheden (m/s) gerelateerd aan de overschrijdingskans in percentage van uren per jaar. Voor verschillende situaties en activiteiten (doorlopen, slenteren, langdurig zitten) is aangegeven of het windklimaat slecht, matig of goed is. In deze norm zit een beslismodel dat aangeeft wanneer een windonderzoek nodig kan zijn:

• gebouwen hoger dan 30 meter: windonderzoek is nodig;
• beschut gelegen gebouwen, hoogte 15 tot 30 meter: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is;
• onbeschut gelegen gebouwen, hoogte tot 30 meter: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is.

Toetsing en conclusie

Binnen de planlocatie zijn op verschillende locaties hoogteaccenten beoogd van 6, 7, 12 en eenmalig 15 bouwlagen. Op basis van het ontwikkelkader gelden er randvoorwaarden om windhinder te beperken. Dit betekent dat de hogere bebouwing altijd set-backs heeft om windhinder door valwinden te reduceren. Daarmee is het plan niet evident onuitvoerbaar.

In de planregels is vastgelegd dat in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag voor gebouwen hoger dan 30 een onderzoek moet worden overlegd waaruit blijkt dat geen sprake is van onaanvaardbare windhinder of windgevaar. Ook kan een omgevingsvergunningaanvraag voor bouwwerken lager dan 30 meter worden geweigerd, als er bij het bevoegd gezag een redelijk vermoeden bestaat dat de voorgenomen bebouwing zal leiden tot onaanvaardbare windhinder of wind- gevaar. In dat geval kan alsnog een onderzoek worden overlegd waaruit blijkt dat daar geen sprake van is. Hiermee is geborgd dat de ontwikkelingen niet zullen leiden tot onaanvaardbare windhinder of windgevaar.

5.19 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

Wettelijk kader

Vanuit de doelen van de Omgevingswet is duurzaamheid een thema waarmee rekening gehouden moet worden. Duurzaamheid is een veelomvattend begrip waar veel aspecten onder vallen zoals onder andere de klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteit en herbruikbaarheid.

Omgevingsvisie Gemeente Veenendaal

In de omgevingsvisie van de gemeente Veenendaal staan de doelen en beleidsmaatregelen omtrent duurzaamheid en klimaatadaptatie.

• Ruimte voor groen: in de openbare ruimte moet groen en water zichtbaarder en functioneler worden. Zo moet huidig en nieuw groen, gebruiksgroen worden.
• Mobiliteit: wandelen en fietsen wordt aantrekkelijker gemaakt door hiervoor betere verbindingen en meer ruimte te creëren. Zo worden deze uitnodigender, toegankelijker en veiliger.
• Energie: zonne-energie opwekken op daken en gevels wordt gestimuleerd. Verder wordt met stakeholders in Regio Foodvalley samengewerkt aan een Regionale Energie Strategie. Hiermee worden de ambities om in 2030 voor de helft duurzame energie te hebben en in 2050 klimaatneutraal te zijn concreter.
• Klimaatadaptatie: gebiedsontwikkeling moet ruimte geven aan klimaatadaptieve maatregelen zoals regenwateropvang en tegengaan van hittestress. Waterberging voor particulieren wordt mogelijk verplicht. Verder wordt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen grondwaterneutraal gebouwd.

Toetsing

De ontwikkeling van Het Ambacht draagt bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Veenendaal zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie. Binnen het gebied wordt gestreefd naar een toekomstbestendige, klimaatadaptieve en energiezuinige inrichting. Dit blijkt o.a. uit het ontwikkelkader dat door de gemeente Veenendaal is opgesteld, waarin kaders, richtlijnen en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van Het Ambacht zijn opgenomen (maart 2024).

Klimaatadaptatie en vergroening

De transformatie van Het Ambacht is gericht op een klimaatrobuuste wijk met kwantitatief en kwalitatief groen. Groen op en aan bebouwing draagt bij aan een groene uitstraling en biodiversiteit van het gebied. Dit wordt bereikt door gevels, balkons en daken te voorzien van verschillende typen groen, zoals sedum of dikke grondpakketten op daken en dekken of andere beplanting, klimplanten, groen aan en tegen gevels, plantenbakken met bomen etc. Groene gevels en groene of bruine daken zijn een integraal onderdeel van de groenstructuur in de planlocatie.

Ook de openbare ruimte wordt uitnodigend en klimaatbestendig ingericht waarbij wordt uitgegaan van een groene en waterrijke openbare ruimte waarmee hittestress beperkt wordt. Regenwater wordt waar mogelijk lokaal geïnfiltreerd of geborgen, zodat het watersysteem wordt ontlast. Groene daken, wadi's en waterdoorlatende verharding dragen bij aan deze doelstelling.

Energie 

Het streven is dat Het Ambacht een energie neutrale wijk wordt. Dat betekent dat enerzijds moet worden ingezet op beperking van energieverbruik en anderzijds op opwekking van elektriciteit in de wijk. Woningen in Het Ambacht worden optimaal benut voor het opwekken van duurzame energie. Uitgangspunt is dat alle daken worden gebruikt voor het plaatsen van zonnepanelen, al of niet in combinatie met infiltratievoorzieningen. De opgewekte elektriciteit wordt in eerste instantie ingezet voor de stroomvoorzieningen in de eigen wijk, bijvoorbeeld voor voeding van WKO's.

Duurzame mobiliteit

De planlocatie wordt ingericht volgens de principes van duurzame mobiliteit: de loop- en fietsroutes worden versterkt en autogebruik wordt ontmoedigd door efficiënte parkeeroplossingen en goede verbindingen met openbaar vervoer. Met de inzet van deelmobiliteit wordt ingezet op verlaging van het autobezit.

Circulair bouwen

Bij de herontwikkeling wordt ingezet op hergebruik van materialen en circulaire verwerking van sloopafval. Alle materialen die vrijkomen door sloop van gebouwen en bestaande infrastructuur worden bij voorkeur hergebruikt in Het Ambacht zelf, maar in elk geval in de regio Foodvalley. In de gebouwen en de openbare ruimte worden zoveel mogelijk gerecyclede materialen toegepast.

Conclusie

Vanuit het aspect duurzaamheid en klimaatadaptatie is met het plan sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 6 Kostenverhaal en economische uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

6.1.1 Toetsingskader

Bij wijzigingen van het omgevingsplan waarbij kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk worden gemaakt is de gemeente verplicht de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen voor het aanleggen van openbare voorzieningen naar evenredigheid te verhalen op initiatiefnemers van kostenverhaalplichtige activiteiten die profijt hebben hiervan. Kostenverhaalplichtige activiteiten zijn gedefinieerd in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Het betreft:

• a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
• b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte (bvo) of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
• d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bvo;
• e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of
• f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bvo van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Op grond van artikel 13.12 Omgevingswet is het verboden een kostenverhaalplichtige activiteit uit te voeren voordat het kostenverhaal is verzekerd. Het kostenverhaal kan via een van de onderstaande opties worden verzekerd:

• anderszins, via een overeenkomst, bijvoorbeeld:
  • 1. een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van de kostenverhaalplichtige activiteit; of
  • 2. via de gronduitgifte-overeenkomst tussen gemeente en een toekomstige eigenaar, indien de gemeente het volledige kostenverhaalsgebied in eigendom heeft;
• via regels kostenverhaal in het omgevingsplan, waarbij gekozen wordt tussen:
  • 1. een systeem met tijdvak: vergelijkbaar met het systeem uit de Wro, waarbij plannen een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum hebben, zodat kosten en opbrengsten op voorhand relatief goed te berekenen zijn;
  • 2. of zonder tijdvak: een nieuw systeem voor gebiedsontwikkelingen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum, waardoor kosten en opbrengsten op voorhand moeilijker te berekenen zijn en er gewerkt wordt met scenario's.

Ongeacht de systeemkeuze hebben de regels kostenverhaal in ieder geval betrekking op het verhalen van kosten (gekoppeld aan een kostenverhaalsgebied). Net als in een exploitatieplan (onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening (Wro)) kunnen in dit verband ook regels in het omgevingsplan worden opgenomen over:

• fasering van en koppelingen tussen werkzaamheden en/of activiteiten;
• locatie-eisen;
• woningbouwcategorieën (artikel 5.161c Bkl).

In het wijzigingsbesluit van het omgevingsplan moet de keuze voor een van de opties voor het kostenverhaal gemotiveerd worden (in de motivering). Als er wordt gekozen voor het opnemen van regels kostenverhaal, dienen deze op maat te worden gemaakt voor elke ontwikkeling met kostenverhaalplichtige activiteiten. Het kostenverhaal dient te worden verzekerd voor elke wijziging van het omgevingsplan.

6.1.2 Doorwerking binnen het kostenverhaalsgebied Het Ambacht

Binnen de planlocatie is de realisatie van maximaal 2.300 reguliere woningen en 120 zorgwoningen beoogd. Daarnaast voorziet het plan in mogelijkheden om een voorzieningenprogramma te realiseren. Het huidige indicatieve voorzieningenprogramma gaat uit van 11.100 m2 bvo met de onderstaande maxima per functie:

• Integraal kindcentrum (School): 1.800 m2
• Buurthuis: 1.200 m2
• Supermarkt: 1.000 m2
• Overige detailhandel: 1.000 m2
• Kleinschalige dienstverlening: 750 m2
• Horeca: 750 m
• Sport & bewegen: 1.200 m2
• Creatieve bedrijven/ bedrijfsverzamelgebouw: 2.500 m2
• Gezondheidscentrum: 900 m2

Het omgevingsplan voorziet daarmee in het mogelijk maken van kostenverhaalplichtige activiteiten op gronden die niet in eigendom van de gemeente zijn.

Binnen het bovenstaande programma worden kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk gemaakt waarbij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. 270 woningen van de 2.300 reguliere woningen zijn anderszins verzekerd. Omdat niet met alle in het kostenverhaalsgebied gelegen grondeigenaren een overeenkomst voor privaatrechtelijk kostenverhaal is gesloten, heeft de gemeente de plicht publiekrechtelijk kosten te verhalen. Dit gebeurt door het opnemen van regels kostenverhaal in het voorliggende omgevingsplan. Hierbij wordt uitgegaan van het systeem met tijdvak. De verantwoording voor de keuze voor dit systeem is in de volgende paragraaf toegelicht.

De regels kostenverhaal zijn van toepassing op de gronden die zijn aangeduid als 'overige zone - kostenverhaalsgebied Het Ambacht'.

6.2 Verantwoording voor de keuze van het systeem met tijdvak

Bij het opstellen van regels kostenverhaal dient een gemeente te kiezen tussen een systeem met tijdvak (conform artikel 13.14 Ow) en een systeem zonder tijdvak (conform artikel 13.15 Ow). Het systeem met tijdvak is bedoeld voor integrale gebiedsontwikkelingen met een duidelijk eindbeeld van de ontwikkeling. Het systeem zonder tijdvak sluit meer aan bij een organische gebiedsontwikkeling waarbij initiatiefnemers de fasering, invulling en doorlooptijd van de ontwikkeling bepalen. De keuze voor een systeem met of zonder tijdvak heeft invloed op de te verhalen kosten. Bij de keuze voor het systeem zonder tijdvak gelden de kostensoorten in artikel 8.15 en onderdeel A van bijlage IV Omgevingsbesluit. In het systeem met tijdvak gelden de kostensoorten in artikel 8.15 en onderdeel A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit.

De ontwikkeling van Het Ambacht kan gezien worden als een tussenvorm van actieve en facilitaire ontwikkeling. Een groot gedeelte van de te ontwikkelen locaties zijn in het bezit van marktpartijen. Deze marktpartijen hebben daarmee mede invloed op de fasering en doorlooptijd van de ontwikkeling. De regie vanuit de gemeente is in dat opzicht beperkter. De basis van deze ontwikkeling is echter de wijziging van het omgevingsplan Het Ambacht. De wijziging voorziet in een gedetailleerde regeling met een concrete beoogde invulling van het plangebied. Met onder andere dit plan stelt de gemeente concrete kaders aan de herontwikkeling van Het Ambacht met een duidelijk eindbeeld. In de raming van kosten en opbrengsten behorend tot deze regels kostenverhaal is daarom aangesloten bij de uitgangspunten van het systeem met tijdvak. De raming van kosten en opbrengsten behorend tot deze regels kostenverhaal bevat daarmee te verhalen kosten conform artikel 8.15 en onderdeel A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit.

6.3 Berekening van de kostenverhaalsbijdrage

In navolgende subparagrafen zijn de uitgangspunten voor het berekenen van de kostenverhaalsbijdrage beschreven met daarbij een overzicht van de geraamde kosten en opbrengsten.

6.3.1 Begrenzing kostenverhaalsgebied

De regels kostenverhaal zijn van toepassing op het kostenverhaalsgebied 'overige zone - kostenverhaalsgebied Het Ambacht'. De begrenzing van het kostenverhaalsgebied wijkt af van de begrenzing van de wijziging van het omgevingsplan. Zo bestaat het kostenverhaalsgebied enkel uit de gronden in Het Ambacht. De begrenzing wordt gevormd door de Industrielaan aan de noordzijde, de Groeneveldselaan aan de oostzijde, de woningen aan de Parallelweg aan de zuidzijde en de Nijverheidslaan aan de westzijde. De Industrielaan zelf is buiten het kostenverhaalsgebied gehouden aangezien mogelijke investeringen hierin al anderszins zijn verzekerd. De omvang van het kostenverhaalsgebied bedraagt zodoende 192.607 m2 in plaats van 196.821 m2 (omvang van het plangebied voor de wijziging van het omgevingsplan).

De begrenzing van het kostenverhaalsgebied is aangegeven op de verbeelding behorend bij dit wijzigingsbesluit.

6.3.2 Voorgenomen grondgebruik

Binnen het kostenverhaalsgebied zijn te handhaven percelen aanwezig waar geen kostenverhaalplichtige activiteiten worden mogelijk gemaakt. Onderstaand zijn deze gronden meegenomen als te handhaven percelen. Daarnaast zijn in het kostenverhaalsgebied gronden waarbij kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk worden gemaakt waarbij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Onderstaand zijn deze gronden meegenomen als anderszins verzekerde percelen.

 

Het voorgenomen grondgebruik is in tabel 6.1 weergegeven.

Tabel 6.1 Grondgebruik

	Oppervlakte
Oppervlakte wijziging omgevingsplan	196.821 m2
Gronden buiten kostenverhaalsgebied	4.214 m2
Kostenverhaalsgebied	192.607 m2
Te handhaven percelen	10.823 m2
Anderszins verzekerde percelen	13.387 m2
Niet-uitgeefbaar	70.638 m2
Activiteiten binnen verkeer	53.616 m2
Parkzone	15.281 m2
Indicatieve ligging doorgang	3.846 m2
Uitgeefbaar	95.654 m2

Het grondgebruik binnen het kostenverhaalsgebied is aangegeven in figuur 6.1 en in bijlage 13.

Figuur 6.1 Grondgebruikskaart Het Ambacht

6.3.3 Eigendomssituatie

De eigendomsrechten van de gronden (met uitzondering van de te handhaven percelen en anderszins verzekerde percelen) in de planlocatie zijn in handen van 19 partijen. Het gaat hier om 51 kadastrale percelen, waarvan 4 percelen gedeeltelijk tot het kostenverhaalsgebied behoren.

De eigendomssituatie in het kostenverhaalsgebied is weergegeven in figuur 6.2 en in bijlage 14.

Figuur 6.2 Eigenarenkaart Het Ambacht

6.3.4 Toerekenbaarheid van het voorgenomen grondgebruik

Met betrekking tot de toerekenbaarheid van de kosten wordt een onderscheid gemaakt tussen drie soorten kosten:

• 1. Kosten die binnen het kostenverhaalsgebied gemaakt worden en volledig toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied;
• 2. Kosten die binnen het kostenverhaalsgebied gemaakt worden en deels op basis van de in de Omgevingswet genoemde criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt) toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied.
• 3. Kosten die buiten het kostenverhaalsgebied gemaakt worden en (deels) toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied.

Ad 1. In de eerste plaats zijn er de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die uitsluitend ten dienste van dit kostenverhaalsgebied worden gemaakt (volledig toerekenbaar). Het gaat hier om de kosten, die staan beschreven in de kostensoortenlijst (artikel 8.15 en onderdeel A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit). Deze kosten worden volledig aan het kostenverhaalsgebied toegerekend.

Ad 2. Ten tweede kan er sprake zijn van kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die mede van belang zijn voor andere kostenverhaalsgebieden en/of bestaande wijken (bovenwijkse voorzieningen). Deze kostensoort komt niet voor in dit kostenverhaalsgebied.

Ad 3. Voor kosten, maatregelen, werken en werkzaamheden buiten het kostenverhaalsgebied die (mede) van belang zijn voor het kostenverhaalsgebied (zoals b.v. bovenwijkse afdrachten) zijn in de raming van kosten en opbrengsten de volgende kosten meegenomen:

• De aanpassingen aan het perceel van de Joodse Begraafplaats ten behoeve van een park ten zuiden van Het Ambacht.

De kosten voor deze werken en werkzaamheden zijn voor het proportionele deel dat de functies in het kostenverhaalsgebied profijt hebben opgenomen in deze kostenverhaalsregels.

6.3.4.1 Park ten zuiden van Het Ambacht

Als groene tegenhanger van het stedelijke karakter van Het Ambacht, wordt ten behoeve van het woonklimaat in aanvulling op het centrale park aan de zuidkant een park gerealiseerd. Op het perceel van de joodse begraafplaats is een grasveld aanwezig, deze moet aangepast worden ten behoeve van de realisatie van een park.

Toetsing aan de criteria:

• Profijt: de bewoners van de woningen in Het Ambacht hebben profijt van een park ten zuiden van Het Ambacht, omdat hierdoor het woonklimaat sterk wordt verbeterd. Dit park zorgt ervoor dat de woningen aan de zuidkant van Het Ambacht dicht bij groen zijn gelegen en draagt bij aan de gewenste leefkwaliteit in het gebied.
• Proportionaliteit: huidige en toekomstige bewoners die op maximaal 200 meter afstand wonen van het park zullen hiervan profiteren. De bestaande woningen aan de zuidwestzijde van het spoor profiteren hier niet van. Het spoor vormt hiervoor een barrière.
• Toerekenbaarheid: het perceel van de joodse begraafplaats zou niet aangepast worden als Het Ambacht niet ontwikkeld zou worden als transformatielocatie.

Het proportionele deel van de kosten voor het aanpassen van het perceel (kadastraal perceel: VND00-C-3992) van de joodse begraafplaats dat kan worden toegerekend aan de functies binnen het kostenverhaalsgebied wordt berekend op basis van woningaantallen. In Het Ambacht worden binnen een straal van 200 meter vanaf het middelpunt van het perceel van de joodse begraafplaats 654 woningen gerealiseerd, waarvan 270 woningen anderszins zijn verzekerd. Er zijn 80 bestaande woningen binnen een straal van 200 meter vanaf het middelpunt van het perceel (m.u.v. de woningen aan de zuidwestzijde van het spoor) die profiteren van het park. Het proportionele deel van de kosten wordt berekend door het aantal toekomstige woningen (m.u.v. de anderszins verzekerde woningen) te delen door het totaal aantal bestaande en toekomstige woningen (inclusief de anderszins verzekerde woningen). Uit de berekening volgt dat 52% van de totale kosten voor het aanpassen van het perceel van de joodse begraafplaats ten laste komen van het kostenverhaalsgebied.

6.3.5 Rekentechnische uitgangspunten voor de raming van kosten en opbrengsten

Bij de rekentechnische uitgangspunten gaat het om de bepaling van de startdatum van het project, de einddatum van het project, de faseringsperiode (in deze raming van kosten en opbrengsten per jaar), de rentevoet, de kostenstijging en opbrengstenstijging. De gehanteerde uitgangspunten zijn gebaseerd op de thans bekende inzichten inzake de ontwikkeling van de locatie en sluiten aan bij bestendig gemeentelijk beleid.

Voor de raming van kosten en opbrengsten en de berekening van de netto contante waarde gelden de volgende rekentechnische uitgangspunten:

• de startdatum van de exploitatie is 1 januari 2026;
• de rentevoet is gesteld op 2% voor de opbrengsten en 2% voor de kosten;
• de jaarlijkse kostenstijging bedraagt 2% gedurende de gehele looptijd;
• de jaarlijkse opbrengstenstijging bedraagt 2% gedurende de gehele looptijd;
• de uitgaven en ontvangsten zullen op één moment van enig jaar plaatsvinden (per 1 januari);
• de prijspeildatum is 1 juli 2025.

Voor de raming van kosten en opbrengsten is een fasering gehanteerd. De raming van de kosten en opbrengsten is in elf fases verdeeld.

6.3.6 Raming van de kosten

6.3.6.1 Inbrengwaarden van de gronden

Bij de vaststelling van deze kostenverhaalsregels is de inbrengwaarde van alle gronden in het kostenverhaalsgebied door een onafhankelijk deskundige geraamd. De inbrengwaarde is recent bepaald. De inbrengwaarde (complexwaarde) van de gronden bedraagt € 56.107.000,- per m² exclusief sloop- en saneringskosten. De totale inbrengwaarde inclusief sloop- en saneringskosten bedraagt daarmee € 66.360,- (peildatum 1 juli 2025).

6.3.6.2 Sloop- en opruimwerkzaamheden

Er worden sloop- en opruimwerkzaamheden verricht in het kostenverhaalsgebied. De kosten voor het slopen van de opstallen (gebouwen) zijn meegenomen in de bepaling van de inbrengwaarde. Kosten voor opruimwerkzaamheden (zoals het verwijderen van verharding) zijn meegenomen in het bouw- en woonrijp maken van de gronden.

6.3.6.3 Grondwerkzaamheden

Tot de grondwerkzaamheden behoren het vrijmaken van het kostenverhaalsgebied van riolering, kabels en leidingen, voor zover de beoogde ontwikkeling dit nodig maakt. Evenals de kosten voor het egaliseren van de gronden. De kosten voor grondwerkzaamheden zijn meegenomen in het bouw- en woonrijp maken van de gronden.

6.3.6.4 Bodemonderzoek en bodemsanering

Kosten voor bodemonderzoek in het kostenverhaalsgebied zijn meegenomen in de plankosten. Kosten voor bodemsanering in het kostenverhaalsgebied zijn meegenomen in de inbrengwaarden van de gronden.

6.3.6.5 Bouw- en woonrijp maken

Onder het bouwrijp maken van het terrein wordt verstaan de aanleg van riolering en de aanleg van bouwwegen. Onder het woonrijp maken van het terrein wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte, zoals de aanleg van bestrating, rijbanen en groen. Tevens valt onder het woonrijp maken de definitieve inrichting van voorzieningen zoals openbare verlichting, staatmeubilair, et cetera. Het handboek inrichting openbare ruimte en het beeldkwaliteitplan zijn het ijkpunt voor het inrichtingsniveau, de inrichtingskwaliteit en daarmee het kostenniveau van het bouw- en woonrijp maken.

6.3.6.6 Parkeerhubs

De bouw- en ontwikkelkosten voor het realiseren van de beoogde parkeerhubs in het kostenverhaalsgebied zijn opgenomen.

6.3.6.7 Stadsverwarming

De aansluitbijdrage voor het aansluiten van de beoogde ontwikkeling op de stadsverwarming is opgenomen.

6.3.6.8 Plankosten

Op basis van de plankostenscan is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen plankosten voor het onderhavige kostenverhaalsgebied. Aanvullend zijn kosten voor de benodigde onderzoeken voor het wijzigen van het omgevingsplan en overige onderzoeken opgenomen. Tot slot zijn kosten voor de voorbereiding en het toezicht op de uitvoering van saneringswerkzaamheden opgenomen.

6.3.6.9 Kosten van vergoedingen voor nadeelcompensatie

Voor het gebied is een analyse voor het risico op nadeelcompensatie uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige.

6.3.6.10 Kosten voor tijdelijk beheer

Tot de kosten voor tijdelijk beheer behoren kosten voor het beheren van de opstallen tot het moment van sloop.

6.3.6.11 Kosten voor toekomstige grondexploitaties

Hiervan is in dit kostenverhaalsgebied geen sprake.

6.3.6.12 Bovenwijkse afdrachten

Conform de in paragraaf 6.3.4.1 aangegeven uitgangspunten is rekening gehouden met het proportionele deel van de kosten voor het park ten zuiden van Het Ambacht (op het perceel van de joodse begraafplaats) als afdracht voor de bovenwijkse voorzieningen. Eveneens is rekening gehouden met een afdracht voor bovenwijkse voorzieningen conform het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen van de gemeente Veenendaal.

6.3.6.13 Niet terugvorderbare BTW of andere niet terugvorderbare belastingen

Hiervan is in dit kostenverhaalsgebied geen sprake.

6.3.6.14 Reeds gemaakte kosten

Hiervan is in dit kostenverhaalsgebied geen sprake.

6.3.6.15 Overzicht

In onderstaande tabel staat aangegeven welke kosten voorzien zijn voor de ontwikkeling van het kostenverhaalsgebied (afgerond op duizendtallen).

Tabel 6.2 Raming kosten (afgerond op duizendtallen)

Kostenpost	Kosten (totaal afgerond op duizendtallen)
Inbrengwaarden	€ 66.360.000,-
Bouw- en woonrijp maken	€ 16.527.000,-
Parkeerhubs	€ 37.500.000,-
Stadsverwarming	€ 15.925.000,-
Plankosten	€ 7.425.000,-
Nadeelcompensatie	€ 80.000,-
Tijdelijk beheer	€ 700.000,-
Bovenwijkse afdrachten	€ 3.017.000,-
Totale kosten (prijspeil)	€ 147.534.000,-

6.3.7 Raming van de opbrengsten

Tot de opbrengsten van de beoogde ontwikkeling worden gerekend (de ramingen van):

• a. de grondopbrengsten van de sociale huurwoningen, de geliberaliseerde woningen voor betaalbare koopwoningen en de vrije sector woningen;
• b. de grondopbrengsten van de zorgwoningen;
• c. de grondopbrengsten van de voorzieningen;
• d. de grondopbrengsten van de parkeerhubs;
• e. ontvangen subsidies.

In het kostenverhaalsgebied is van de maximaal 2.030 woningen minimaal 30% een sociale huurwoning en minimaal 20% een betaalbare koopwoning. Voor de sociale huurwoningen geldt dat twee categorieën te onderscheiden zijn, de reguliere sociale huurwoning en jongerenwoningen. De grondopbrengsten voor deze twee categorieën zijn afkomstig uit de Grondprijzenbrief 2025 van de gemeente Veenendaal. De grondopbrengsten van de geliberaliseerde woningen voor de betaalbare koop zijn marktconform bepaald, rekening houdend met de NHG-betaalbaarheidsgrens. Voor de betaalbare koopwoningen zijn drie categorieën te onderscheiden op basis van woninggrootte. De grondopbrengsten van de vrije sector woningen zijn marktconform (residueel) bepaald op basis van recente transacties van vrije sector koopwoningen in de directe omgeving van het kostenverhaalsgebied. Voor de vrije sector woningen zijn drie categorieën te onderscheiden, appartement, stadswoning met dek en stadswoning met tuin. Voor de grondopbrengsten van de zorgwoningen (120 stuks) is aangesloten bij de Grondprijzenbrief 2025 van de gemeente Veenendaal.

Voor de voorzieningen is bij de bepaling van de grondopbrengsten voor het integraal kindcentrum, buurthuis en gezondheidscentrum aangesloten bij de Grondprijzenbrief 2025 van de gemeente Veenendaal. De grondopbrengsten van de overige voorzieningen zijn marktconform (residueel) bepaald op basis van recente transacties van voorzieningen in de directe omgeving van het kostenverhaalsgebied.

Voor de grondopbrengsten van de parkeerhubs is een marktconforme prijs per vierkante meter bvo gehanteerd. De bouwkosten voor de parkeerhubs zijn hierin niet meegenomen en worden opgevoerd als kosten (bij paragraaf 6.3.6.6).

De ontvangen subsidies (rijkssubsidie woningbouwimpuls en provinciale subsidie ten behoeve van versnelling woningbouw) zijn meegenomen als opbrengsten.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opbrengsten (op prijspeil):

Tabel 6.3 Raming opbrengsten (afgerond op duizendtallen)

Opbrengstenpost	Aantal	Opbrengsten (totaal)
Sociale huurwoning	467 stuks	€ 7.764.000,-
Jongerenwoning	142 stuks	€ 2.363.000,-
Betaalbaar - klein	203 stuks	€ 13.591.000,-
Betaalbaar - midden	203 stuks	€ 14.598.000,-
Betaalbaar - groot	203 stuks	€ 15.773.000,-
Vrije sector - appartement	508 stuks	€ 55.348.000,-
Vrije sector - stadswoning dek	142 stuks	€ 10.338.000,-
Vrije sector - stadswoning tuin	162 stuks	€ 13.096.000,-
Zorgwoning	120 stuks	€ 1.778.000,-
Integraal Kindcentrum, buurthuis en gezondheidscentrum	3.900 m2 bvo	€ 963.000,-
Supermarkt	1.000 m2 bvo	€ 597.000,-
Overige voorzieningen	6.200 m2 bvo	€ 1.517.000,-
Parkeerhubs	12.259 m2 bvo	€ 4.291.000,-
Subsidies		€ 10.042.000,-
Totale opbrengsten (prijspeil)		€ 152.059.000,-

6.3.8 Het resultaat

In onderstaande tabel wordt het resultaat van de raming van kosten en opbrengsten samengevat weergegeven, zowel op prijspeil als met een netto contante waarde:

Tabel 6.4 Raming kosten en opbrengsten (samengevat)

Post	Prijspeil (afgerond)	Netto contante waarde (afgerond)
Kosten	€ 147.534.000,-	€ 149.002.000,-
Opbrengsten	€ 152.059.000,-	€ 153.472.000,-
Resultaat	€ 4.525.000,-	€ 4.470.000,-

Het resultaat van de raming van kosten en opbrengsten bedraagt afgerond € 4.470.000,- (netto contante waarde). Op grond van de uitkomsten van de raming van kosten en opbrengsten is sprake van een overschotlocatie. Het kostenverhaal is derhalve verzekerd.

6.3.9 De kostenverhaalsbijdrage

Ten behoeve van het bepalen van de bijdrage kostenverhaal worden de kosten verminderd met de ontvangen subsidies van derden omgeslagen over het programma. Hierbij is aansluiting gezocht bij de omslagmethode zoals bekend onder de Wro. Het programma is daarbij omgezet in gewogen eenheden per vierkante meter. Als referentie voor de gewogen eenheid wordt uitgegaan van de grondopbrengst van de gronduitgifte voor betaalbare woning - klein. Deze woning heeft een grondopbrengst van € 835,- per vierkante meter (NCW). Deze grondopbrengst staat daarmee gelijk aan één gewogen eenheid. De overige opbrengstgenererende functies worden hierin aan gerelateerd. Voor sociale huurwoning en jongerenwoningen per woning, voor de betaalbare koopwoning, vrije sectorwoning en voorzieningen per vierkante meter.

In tabel 6.5 wordt de berekeningssystematiek per soort grondopbrengst in gewogen eenheden verder uitgewerkt.

Tabel 6.5 Berekening gewogen eenheden

	Aantal	Opbrengsten per eenheid (NCW)	Gewogen basiseenheid	Opbrengst (NCW)	Opbrengst omgerekend naar basiseenheden
Sociale huurwoning	467 stuks	€ 16.793 per stuk	20,1 per stuk	€ 7.841.000,-	9.392,5
Jongerenwoning	142 stuks	€ 16.793 per stuk	20,1 per stuk	€ 2.386.000,-	2.858,6
Betaalbaar - klein of middenhuur	203 stuks	€ 835 per m2	1,0 per stuk	€ 13.727.000,-	203,0
Betaalbaar - midden	203 stuks	€ 835 per m2	1,0 oer stuk	€ 14.743.000,-	203,0
Betaalbaar - groot	203 stuks	€ 835 per m2	1,0 per stuk	€ 15.930.000,-	203,0
Vrije sector - appartement	508 stuks	€ 798 per m2	1,0 per stuk	€ 55.898.000,-	485,2
Vrije sector - stadswoning dek	142 stuks	€ 521 per m2	0,6 per stuk	€ 10.440.000,-	88,7
Vrije sector - stadswoning tuin	162 stuks	€ 532 per m2	0,6 per stuk	€ 13.227.000,-	103,6
Zorgwoningen	120 stuks	€ 249 per m2	0,3 per stuk	€ 1.796.000,-	21,5
Integraal Kindcentrum, buurthuis en gezondheidscentrum	3.900 m2 bvo	€ 249 per m2	0,3 per stuk	€ 973.000,-	11,7
Supermarkt	1.000 m2 bvo	€ 603 per m2	0,7 per stuk	€ 603.000,-	7,2
Overige voorzieningen	6.200 m2 bvo	€ 247 per m2	0,3 per stuk	€ 1.532.000,-	18,4
Parkeerhubs	12.259 m2 bvo	€ 353 per m2	0,4 per stuk	€ 4.333.000,-	51,9
Totale opbrengsten (excl. subsidies)				€ 143.429.000,-
Totaal gewogen eenheden					13.648

Onderstaand is een rekenvoorbeeld toegevoegd om te verduidelijken op welke wijze de systematiek werkt op basis van een fictief voorbeeld.

Hierbij is uitgegaan van het volgende voorbeeld:

• Aantal sociale huurwoningen: 25;
• Aantal vierkante meter woning betaalbaar - midden: 2.880;
• Aantal vierkante meter vrije sector - stadswoning tuin: 2.600;

Berekening bijdrage kostenverhaal:

• Totaal aantal gewogen eenheden: 13.648;
• Totaal te verhalen kosten (netto contante waarde): € 138.960.000,-
• Te verhalen kosten per gewogen eenheid: € 835,-;

Berekening te verhalen kosten voor voorbeeld:

• Aantal gewogen eenheden: (25*20,1) + (2.880*1,0) + (2.600*0,6) = 4.942,5

• Totaal te verhalen kosten (afgerond): 4.942,5 * € 835,- = € 4.126.988,-

Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de inbrengwaarde van de zelfrealisator, en op basis van nadere afspraken: de gemaakte sloopkosten, de gemaakte kosten voor de realisering van infrastructuur en eventuele andere werkzaamheden die de zelfrealisator heeft verricht ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte op het eigendom van de zelfrealisator.

6.4 De procedure

6.4.1 Kostenverhaalsbeschikking

Op het moment dat de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld, zijn de regels kostenverhaal van kracht voor alle eigenaren/ontwikkelaars binnen het kostenverhaalsgebied. In het geval er voorafgaand met de eigenaren/ontwikkelaars geen overeenkomst is aangegaan, vindt het kostenverhaal dan middels een beschikking

plaats. Het college van burgemeester en wethouders legt hierbij initiatiefnemers van bouwplannen binnen het kostenverhaalsgebied de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage voor de aangevraagde bouwactiviteit middels een kostenverhaalsbeschikking op. In beginsel geldt er een bouwverbod totdat de verschuldigde geldsom is voldaan. Tegen de beschikking kan bezwaar worden ingesteld bij het bestuursorgaan. Daarna staan beroep en hoger beroep open.

De regels kostenverhaal vormen het kader voor de berekening van de bijdrage kostenverhaal per initiatief. In geval van het systeem met tijdvak zijn de (totale) kosten en (totale) opbrengsten geraamd en opgenomen in de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Tevens bevatten de kostenverhaalsregels bepalingen over de te betalen

bijdrage per bouwactiviteit in het omgevingsplan. Om tot de bijdrage kostenverhaal te komen, dient de gemeente de omvang van de gevraagde activiteit, middels een omgevingsvergunning, te vermenigvuldigen met het bedrag per activiteit zoals opgenomen in de kostenverhaalsregels. Deze uitkomst moet vervolgens worden verminderd met de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag betrokken gronden en de kosten die door de aanvrager in verband met de betreffende gronden zijn gemaakt conform de kostenverhaalsregels.

Deze kosten moeten daadwerkelijk zijn gemaakt door de aanvrager. Tevens geldt dat deze kosten niet hoger mogen zijn dan geraamd in het planologisch besluit. De bruto kostenverhaalsbijdrage verminderd met de inbrengwaarde en de werkelijk gemaakte kosten resulteert in een netto kostenverhaalsbijdrage. Deze bijdrage wordt opgenomen in de kostenverhaalbeschikking. De stap van het berekenen van de kostenverhaalsbijdrage uitmondend in een kostenverhaalsbeschikking in combinatie met de afgifte omgevingsvergunning wordt herhaald per ingediende aanvraag totdat alle percelen binnen het kostenverhaalsgebied zijn (her)ontwikkeld. Op dat moment moet conform artikel 13.20 Ow een eindafrekening worden samengesteld.

6.4.2 Eindafrekening

Het bevoegde gezag dient bij publiekrechtelijk kostenverhaal een eindafrekening van het kostenverhaal op te stellen. Het omgevingsplan moet regels bevatten over de wijze waarop de eindafrekening plaatsvindt. Bij de eindafrekening worden, met inachtneming van de regels over de eindafrekening in het omgevingsplan, de kostenverhaalsbijdragen herberekend. Deze bijdrages kunnen of op eindwaarde worden gezet of netto contant worden gemaakt naar het jaar waarin de kostenverhaalsbijdrage plaatsvond. De gemeente maakt vervolgens een vergelijking tussen de herrekende kostenverhaalsbijdrage en de in het verleden opgelegde kostenverhaalsbijdrage. Indien een herberekende kostenverhaalsbijdrage bij de eindafrekening meer dan vijf procent lager is dan een betaalde kostenverhaalsbijdrage, dan betaalt de gemeente dit verschil, voor zover het groter is dan de genoemde vijf procent, terug aan de houder van de bouwvergunning. Over dit terug te betalen bedrag is de gemeente rente verschuldigd vanaf het moment dat de

bijdrage is betaald tot het moment van terugbetaling. De terugbetaling vindt plaats aan degene die ten tijde van betaling van een kostenverhaalsbijdrage houder was van de betreffende bouwvergunning of diens rechtsopvolger. Het bestuursorgaan betaalt het teveel betaalde terug binnen vier weken na het vaststellen van de eindafrekening. Tot slot geldt dat er op basis van de eindafrekening geen sprake kan zijn dat degene die de kostenverhaalsbijdrage heeft voldaan moet bijbetalen.

In beginsel wordt de eindafrekening opgesteld nadat alle kosten en opbrengsten in het kostenverhaalsgebied zijn gerealiseerd en alle kostenverhaalsbijdrages zijn voldaan. Er bestaat echter ook een mogelijkheid tot tussentijdse afrekening. De Omgevingswet bevat namelijk geen termijn voor uitvoering van projecten. Degene die de kostenverhaalsbijdrage heeft voldaan, heeft daarom het recht om na minstens vijf jaar na betaling van de kostenverhaalsbijdrage een verzoek in te dienen voor tussentijdse afrekening. In dat geval wordt er een individuele eindafrekening gemaakt voor een locatie binnen het kostenverhaalsgebied.

6.5 Financieel-economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt getoetst of het betreffende planvoornemen economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat:

• 1. Het planvoornemen niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn; en
• 2. Als het planvoornemen kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn.

6.5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor wat de financieel-economische uitvoerbaarheid betreft moet worden beoordeeld of het plan op voorhand niet evident financieel onuitvoerbaar is. Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, mag de functie niet mogelijk worden gemaakt.

De gronden binnen de planlocatie worden voor eigen rekening en risico door initiatiefnemers ontwikkeld. Een ontwikkeling wordt zodoende pas opgestart zodra hier voldoende (economisch) draagvlak voor is. Wanneer een vergunning voor een ontwikkeling wordt aangevraagd, dient initiatiefnemer aan te tonen dat de aangevraagde

ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarbij geldt ook dat de kostenverhaalsbeschikking, die op basis van de regels kostenverhaal is opgesteld, wordt betaald (of dat zekerheid over betaling is geboden).

De gemeente ontwikkelt in de basis het niet-uitgeefbaar gebied (de openbare ruimte). De kosten die de gemeente voor de inrichting van de openbare ruimte maakt worden conform de regels kostenverhaal op initiatiefnemers binnen het kostenverhaalsgebied verhaald. In het geval dat de gemeente wel voor eigen rekening en risico ontwikkelt, heeft de gemeente middelen beschikbaar vanuit de grondexploitatie om de ontwikkeling te realiseren.

6.5.2 Kostenverhaal

Indien het omgevingsplan nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt is kostenverhaal aan de orde. Een plan is financieel onuitvoerbaar als het kostenverhaal van door het plan mogelijk gemaakte kostenverhaalplichtige bouwactiviteiten en gebruikswijzigingen als aangewezen in artikel 8.13 Omgevingsbesluit niet is geregeld.

Het voorgenomen plan ziet toe op de transformatie van Het Ambacht, inclusief woningen (2.420 woningen) en een voorzieningenprogramma (11.100 m2). De woningen en voorzieningen van de transformatie van Het Ambacht zijn op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteiten. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd.

Niet tussen alle grondeigenaren en de gemeente is een overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal voor de ontwikkeling verzekerd is. Om deze reden zijn bij het omgevingsplan regels kostenverhaal opgenomen. Op grond van de regels kostenverhaal dient initiatiefnemer bij aanvraag van bouwactiviteiten een kostenverhaalbeschikking bij

burgemeester en wethouders aan te vragen. In de kostenverhaalbeschikking wordt de verschuldigde geldsom (de kostenverhaalbijdrage) voor de aangevraagde bouwactiviteiten opgelegd. Totdat de kostenverhaalbijdrage betaald is, geldt in beginsel een bouwverbod. Met het stellen van regels kostenverhaal in het omgevingsplan is het kostenverhaal verzekerd.

6.5.3 Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het planvoornemen op voorhand niet evident economisch onuitvoerbaar is.

Hoofdstuk 7 Juridisch kader

7.1 Toelichting op de regels

7.1.1 Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Artikel 1 Begripsbepalingen

In dit artikel zijn de begripsbepalingen opgenomen. Voor dit TAM-omgevingsplan zijn naast de specifieke begrippen die zijn opgenomen in artikel 1, ook de begrippen die horen bij het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving van toepassing verklaard. De specifieke begrippen uit het TAM-omgevingsplan, krijgen voorrang op de begrippen die horen bij de amvb's als sprake is van een andere definitie. Daarnaast zijn de begrippen uit bijlage 1 van de Omgevingswet altijd van toepassing op omgevingsplannen. Begrippen die al zijn opgenomen in bijlage 1 van de Omgevingswet zijn daarom niet opgenomen in de begripsbepalingen van het TAM-omgevingsplan. Tot slot bevat het STOP/TPOD plan van gemeente Veenendaal ook begripsbepalingen die van toepassing zijn op dit TAM-omgevingsplan.

Artikel 2 Toepassingsbereik

Artikel 2 regelt specifiek het toepassingsbereik van het TAM-omgevingsplan. Zo wordt geregeld dat het vigerende bestemmingsplan niet langer van toepassing is na inwerkingtreding van het TAM-omgevingsplan. De overige onderdelen van het tijdelijke deel van het omgevingsplan blijven wel in stand. De enige uitzondering hierop is het gedeelte waar de locatie 'Interferentiegebied Het Ambacht' van toepassing is. Op die plek blijft het volledige tijdelijke deel van het omgevingsplan gelden en wordt enkel een aanvulling gedaan middels dit TAM-omgevingsplan.

Verder wordt de verhouding met de bruidsschat (afdeling 22.2 en 22.3) geduid. Tot slot wordt geregeld dat de locaties die zijn gemaakt voor het TAM-omgevingsplan ook juridisch deel uitmaken van het TAM-omgevingsplan.

Artikel 3 Meet- en rekenbepalingen

In artikel 3 wordt een aanvulling gedaan op de meetbepalingen uit de bruidsschat en geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze hoogtes, afstanden, inhoud en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Artikel 4 Algemeen gebruiks- en bouwverbod

Tot slot wordt in artikel 4 het systeem van de toelatingsplanologie juridisch vastgelegd voor zover het gebruiks- of bouwactiviteiten betreft. Dat houdt in dat het TAM-omgevingsplan aangeeft welke gebruiks- en bouwactiviteiten mogelijk zijn en onder welke voorwaarden. Als hiervan wordt afgeweken, wordt dat op grond van artikel 4 aangemerkt als activiteit in strijd met het TAM-omgevingsplan. Een uitzondering hierop vormen de bestaande bouwwerken. Deze bouwwerken zijn, ongeacht wat het TAM-omgevingsplan regelt, altijd toegestaan. Het moet dan wel gaan om legale bouwwerken.

7.1.2 Hoofdstuk 2 - Aanwijzingen in de fysieke leefomgeving

Het hoofdstuk aanwijzingen in de fysieke leefomgeving aanwijzingen van gebieden die in latere hoofdstukken weer terugkomen. In het geval van dit TAM-omgevingsplan zijn een groot aantal aanwijzingen opgenomen. Zo is een aanwijzing opgenomen voor de bodemfunctieklasse, in afwijking van de Nota bodembeheer, en zijn verder aanwijzingen gedaan omdat deze locaties nodig zijn om naar te verwijzen op andere plekken in de regels. De inhoudelijke regels die verband houden met de aanwijzingen zijn opgenomen in de hoofdstukken die de verschillende activiteiten reguleren. Je ziet dit bijvoorbeeld terug in hoofdstuk 4 Benutten van de fysieke leefomgeving, hoofdstuk 6 Bouwactiviteiten en hoofdstuk 7 Aanlegactiviteiten.

7.1.3 Hoofdstuk 3 - Activiteiten algemeen

Artikel 22 Ontwikkelprincipes bouwvelden

Dit artikel regelt een aantal algemene ontwikkelprincipes voor de bouwvelden die zijn aangewezen als bouwveld type A en bouwveld type B. Binnen deze optelsom van locaties geldt per aangewezen bouwveld dat voldaan moet worden aan de eisen die in dit artikel zijn opgenomen. Omdat de eisen voor het bouwveld als geheel gelden, is het de bedoeling om bij de ontwikkeling van het bouwveld na te gaan of nog steeds voldaan kan worden aan de gestelde eisen. De ontwikkeling van het bouwveld kan gaan om het bouwen van 1 appartementencomplex binnen het bouwveld of juist alleen de aanleg van wegen en paden. Ook kan de ontwikkeling van het bouwveld het realiseren van het bouwveld als geheel betreffen. Wat belangrijk is dat wanneer het gebied binnen het aangewezen bouwveld wordt getransformeerd naar het woon/werkgebied waar dit TAM-plan voor is opgesteld, dat dan sprake is van ontwikkeling en dus voldaan moet worden aan deze algemene uitgangspunten.

Artikel 24 Parkeervoorzieningen

Dit artikel geeft aan op welke wijze voldaan moet of kan worden aan de parkeernormennota. In artikel 25.3 en artikel 75 is vastgelegd dat bij gebruikswijzigingen of bij bouwen sprake moet zijn van voldoende parkeergelegenheid. In de meeste gevallen zal dit betekenen dat parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden. Dit artikel schrijft voor binnen welke locatie welk type parkeervoorziening gerealiseerd moet of kan worden.

7.1.4 Hoofdstuk 4 - Benutten van de fysieke leefomgeving

Artikel 28 Bedrijf - Tijdelijke bedrijfsactiviteiten - toegestaan

Dit artikel legt de bestaande gebruiksactiviteiten op het bedrijventerrein Het Ambacht vast. Omdat de transformatie van het bedrijventerrein meerdere jaren in beslag zal nemen, is met dit artikel geregeld dat alle bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen in bijlage 2 voortgezet kunnen worden. In bijlage 2 is ook aangegeven tot welk jaar de bedrijfsactiviteiten voortgezet kunnen worden. Als de termijn verstreken is, moeten de betreffende bedrijfsactiviteiten gestopt zijn.

Artikel 27 Bedrijf - Gebruik voor vishandel - toegestaan

Dit artikel legt een uitsterfconstructie vast voor de bestaande vishandel aan de Nijverheidslaan. Op deze locatie mag een vishandel gevestigd blijven, totdat dit gebruik voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken. Op dat moment is het niet langer mogelijk van deze regeling gebruik te maken en zal sprake zijn van strijdig gebruik.

Artikel 47 Verkeer - Tijdelijke parkeeractiviteiten - vergunningplicht

Dit artikel regelt dat in de transformatiefase ook tijdelijke parkeerplaatsen gebruikt kunnen worden. Wanneer de gebouwde parkeervoorziening, de parkeerhub of het parkeerdek nog gebouwd moet worden, kan de noodzaak ontstaan om tijdelijke parkeergelegenheid te creëren. Bij de aanvraag moet onder andere deze noodzaak aangetoond worden. Ook wordt via de voorschriften vastgelegd dat inderdaad sprake is van een tijdelijke situatie en dat dit geen permanente parkeeroplossing kan worden.

7.1.5 Hoofdstuk 5 - Ondergeschikte gebruiksactiviteiten

Naast hoofdgebruiksactiviteiten die in hoofdstuk 4 Benutten van de fysieke leefomgeving worden geregeld, zijn ook regels opgenomen voor ondergeschikte gebruiksactiviteiten. Deze regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van het TAM-omgevingsplan. Het gaat hierbij specifiek om een regeling voor beroepen of bedrijven aan huis zijn die onder voorwaarden zijn toegestaan.

7.1.6 Hoofdstuk 6 - Bouwactiviteiten

Artikel 53 Algemene regels bouwactiviteiten

In hoofdstuk 5 zijn alle regels voor bouwactiviteiten opgenomen. Dit hoofdstuk begint met een artikel dat algemene regels bevat, waaronder de anti-dubbeltelregel en enkele andere algemene regels. Ook wordt in dit artikel de toetsing aan de spelregels beeldkwaliteit Het Ambacht geborgd. Deze beleidsregel dient als toetsingskader in afwijking van de Welstandsnota op grond van artikel 12a Woningwet.

Artikel 54 Gebouw bouwen - vergunningplicht

Dit artikel bevat de regels die gelden voor het bouwen van gebouwen. De regeling is van toepassing op alle nieuw te bouwen gebouwen binnen Het Ambacht. Dit kan gaan om zowel hoofdgebouwen als bijbehorende bouwwerken. In dit artikel zijn specifieke regels opgenomen voor stadswoningen en parkeergebouwen en andere gebouwen die gerealiseerd worden binnen het plangebied. Ook worden specifieke eisen aan gebouwen vastgelegd, bijvoorbeeld in de vorm van hoogteaccenten.

Artikel 55 Hoofdgebouw bouwen - vergunningplicht

Dit artikel bevat de regels die gelden voor het bouwen van hoofdgebouwen. De regeling is alleen van toepassing voor de bestaande woningen aan de Nijverheidslaan. De nieuw te bouwen (hoofd)gebouwen worden getoetst aan artikel 54.

Artikel 56 Bijbehorend bouwwerk bouwen - toegestaan

In dit artikel is een aanvulling gedaan op het vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken zoals dat in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan is geregeld. Dit is opgenomen vanwege een instructieregel in verband met bodem(kwaliteit).

Artikel 57 Bijbehorend bouwwerk bouwen - meldingsplicht

In dit artikel is een meldingsplicht opgenomen voor bijbehorende bouwwerken die kunnen worden aangemerkt als bodemgevoelig gebouw. Ook dit is een uitwerking van een instructieregel in verband met bodem(kwaliteit). Aan deze regeling hoeft alleen getoetst te worden als het bijbehorend bouwwerk niet vergunningvrij kan worden gerealiseerd.

Artikel 58 Bijbehorend bouwwerk bouwen - vergunningplicht

In dit artikel is de vergunningplicht opgenomen voor bijbehorende bouwwerken. Aan deze regeling hoeft alleen getoetst te worden als het bijbehorend bouwwerk niet vergunningvrij kan worden gerealiseerd en ook niet met enkel een melding kan worden afgedaan.

7.1.7 Hoofdstuk 7 - Aanlegactiviteiten

Artikel 65 Gesloten bodemenergiesysteem aanleggen - verbod

Voor het huidige bedrijventerrein Het Ambacht is een verbod opgelegd voor het aanleggen en in stand houden van gesloten bodemenergiesystemen. Dit komt doordat gesloten bodemenergiesystemen een negatief effect hebben op de aan te leggen open bodemenergiesystemen binnen het gebied.

Artikel 66 Gesloten bodemenergiesysteem aanleggen - vergunningplicht

Voor de bufferzone rond het huidige bedrijventerrein Het Ambacht is een vergunningplicht opgenomen voor het aanleggen en in stand houden van een gesloten bodemenergiesysteem. Dit is nodig om te toetsen of het betreffende gesloten bodemenergiesysteem mogelijk negatieve effecten heeft op de aan te leggen open bodemenergiesystemen in de nabije omgeving.

7.1.8 Hoofdstuk 8 - Milieuaspecten van activiteiten

In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met betrekking tot milieu. Het gezamenlijk geluid wordt voor een deel van de bouwvelden vastgelegd waarmee voldaan wordt aan een instructieregel uit het Besluit kwaliteit leefomgeving, wordt er iets geregeld voor geluidluwe gevels en geluidluwe buitenruimtes en er wordt een extra beoordelingsregel toegevoegd bij de vergunningplicht van artikel 22.26 in verband met het voorkomen van windhinder en -gevaar. Tot slot zijn regels opgenomen over geluid vanwege activiteiten en wordt een regeling getroffen om de relatie met omliggende bedrijvigheid te borgen.

7.1.9 Hoofdstuk 9 - Financiële bepalingen

Artikel 73 Kostenverhaalsregels

73.1 Toepassingsbereik

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder a dient in het omgevingsplan een kostenverhaalsgebied aangewezen te worden waarvoor kosten worden verhaald. Dit artikel voorziet daarin en verklaart dat de in het hoofdstuk ‘Financiële bepalingen’ opgenomen regels van toepassing zijn op het gebied aangeduid als ‘overige zone - kostenverhaalsgebied Het Ambacht'.

73.2 Tijdvak voor kostenverhaal

In het omgevingsplan is een bepaling opgenomen dat voor het kostenverhaalsgebied een tijdvak geldt. Op basis van dit artikel blijkt dat op het kostenverhaalsgebied de regels uit artikel 13.14 van de Omgevingswet van toepassing zijn en dat het tijdvak 15 jaar bedraagt.

73.3 Kostensoorten waaraan het gebied ten dele profijt heeft

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder b, van de Omgevingswet dient aangeven te worden welke voorzieningen ten dele aan het kostenverhaalsgebied worden toegerekend. Daarin voorziet dit artikel.

73.4 Raming van de kosten

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder c dient voor het kostenverhaalsgebied een raming van de kosten opgenomen te worden. Dit artikel voorziet daarin. Uitgangspunt bij deze raming zijn de kostensoorten zoals opgenomen in artikel 8.15 en tabellen A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit.

73.5 Raming van de opbrengsten

Ingevolge artikel 13.14, eerste lid, onder d dient voor het kostenverhaalsgebied een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden opgenomen te worden. Dit artikel voorziet daarin.

73.6 Te verhalen kosten na macro-aftopping

Artikel 13.14, tweede lid van de Omgevingswet stelt dat als de te verhalen kosten, verminderd met de ontvangen bijdragen en subsidies van derden, hoger zijn dan de opbrengsten van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied, kosten slechts kunnen worden verhaald tot ten hoogste het bedrag van die opbrengsten. Dit is ook wel bekend als ‘de macro-aftopping’. Dit artikel beschrijft de te verhalen kosten na toepassing van de macro-aftopping.

73.7 Verdeling van de kosten over de activiteiten

Artikel 13.14, eerste lid, onder e, sub 1 van de Omgevingswet schrijft voor dat regels over de verdeling van kosten over de activiteiten gesteld worden. In dit artikel is per te ontwikkelen activiteit het te verhalen bedrag vastgelegd.

73.8 Aanvraagvereisten kostenverhaalsbeschikking

In de Omgevingsregeling zijn geen aanvraagvereisten voor een kostenverhaalbeschikking voorgeschreven. Die aanvraagvereisten kunnen wel in het omgevingsplan worden gesteld. Het minimum aan eisen dat bij elke aanvraag aan de orde is, is in dit artikel voorgeschreven. De gemeente kan zo nodig aanvullende aanvraagvereisten stellen. Dat is in dit onderdeel gedaan.

73.9 Eindafrekening

Artikel 13.14, eerste lid, onder e, sub 2 van de Omgevingswet schrijft voor dat regels worden gesteld over de eindafrekening. In dit artikel zijn regels gesteld over het moment waarop de eindafrekening wordt vastgesteld, de bij de eindafrekening toe te passen rekenmethodiek en de periode waarover bij terugbetaling een rentevergoeding wordt uitgekeerd.

73.10 Eindafrekening op verzoek

Artikel 13.20, vierde lid, van de Omgevingswet maakt het mogelijk dat degene die een kostenverhaalbijdrage heeft betaald na verloop van vijf jaren kan vragen om een eindafrekening. Dit artikel regelt dat de gemeente eenmaal per jaar de verzoeken om eindafrekening kan afhandelen, zodat er niet telkens een geactualiseerde berekening nodig is.

73.11 Indexering

In de Omgevingswet is niet voorgeschreven hoe de gemeente omgaat met indexering en rente bij kostenverhaal. Dit artikel biedt duidelijkheid over de toepassing van parameters voor indexering en rente voor het kostenverhaal binnen 'overige zone - kostenverhaalsgebied Het Ambacht'.

Artikel 74 Financiële bijdragen

Artikel 13.23 van de Omgevingswet maakt het mogelijk om financiële bijdragen te verhalen via het omgevingsplan. In dit artikel zijn regels over te verhalen financiële bijdragen vastgelegd.

7.1.10 Hoofdstuk 10 - Overige activiteiten

In hoofdstuk 10 van de regels van dit TAM-omgevingsplan is een regeling opgenomen over parkeren en laden en lossen voor vergunningplichtige activiteiten.

7.1.11 Hoofdstuk 11 - Overgangs- en slotregels

De regels worden afgesloten met hoofdstuk 11 die de overgangsbepalingen bevat. Er is enkel overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen omdat de bestaande gebruiksactiviteiten een eigen tijdelijke regeling in hoofdstuk 4 hebben gekregen. Er is ook geen slotregel opgenomen omdat de slotregel al in het omgevingsplan gemeente Veenendaal staat, waar dit TAM-omgevingsplan juridisch gezien onderdeel van uitmaakt.

7.2 Toelichting verbeelding

Op de verbeelding zijn alle locaties die het werkingsgebied van de verschillende artikelen vormen weergegeven. In elk artikel wordt aangegeven op welke locatie dat artikel van toepassing is. Vaak wordt daarbij verwezen naar een enkelbestemming, soms kan dit een dubbelbestemming of een gebiedsaanduiding zijn. In het geval van algemene regels wordt geen verwijzing gemaakt naar een specifieke locatie, deze regels gelden binnen het hele plangebied.

Door de systematiek van de regels van dit TAM-omgevingsplan bestaat de verbeelding uit een opeenstapeling van bestemmingsvlakken. Hierdoor kan geen volledig beeld worden verkregen van de toepassing van de artikelen als alle bestemmingsvlakken tegelijkertijd worden getoond. Voor een correcte weergave is het aan te raden elk bestemmingsvlak afzonderlijk te raadplegen wat mogelijk is in de viewer regels op de kaart.

Hoofdstuk 8 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

In dit hoofdstuk is onderbouwd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het relevante beleidskader en de relevante omgevingsaspecten en andere thema's zijn onderzocht. In hoofdstuk 4 en 5 zijn de toetsing aan het beleidskader en de relevante beoordelingsregels beschreven. Hieruit volgt of de ontwikkeling bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

8.1 Samenvatting

Op basis van de beleidstoets, de motivering van het beoordelingskader en de daaruit voortvloeiende belangenafweging, moeten voor verschillende omgevingsaspecten aanvullende bepalingen worden opgenomen, eventuele maatregelen worden genomen of worden voldaan aan gestelde voorwaarden om te voldoen aan het beleid en de instructieregels:

• 1. In de planregels is vastgelegd dat wanneer meer dan 1.500 woningen worden gerealiseerd de benodigde aanpassingen aan het kruispunt Industrielaan-Groeneveldselaan-Wageningselaan en het kruispunt Rondweg-Oost-Wageningselaan plaatsvinden met het oog op de verkeersafwikkeling. Ook is geborgd dat wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.
• 2. In de planregels zijn verschillende akoestische randvoorwaarden vastgelegd om te borgen dat ter plaatse van de geluidgevoelige gebouwen sprake is van een akoestisch aanvaardbare situatie.
• 3. Verder zijn regels vastgelegd t.a.v. de waterberging, windhinder / windgevaar en bodemkwaliteit.

8.2 Conclusie

Uit de integrale beoordeling van het beleid en instructieregels volgt dat er een balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die de locatie binnen het gebied kan vervullen. De ontwikkeling kan in dit wijzigingsbesluit mogelijk worden gemaakt, want er wordt voldaan aan de instructieregels en de ontwikkeling draagt bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.