Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aanleiding

De eigenaar van de opstallen van de voormalige Bo-Rent locatie, gelegen aan de veilingstraat, Ten Brinke Grondexploitatie B.V. wil de huidige bebouwing vervangen door een nieuwbouw appartementencomplex. Het initiatief gaat over de ontwikkeling van een appartementencomplex met maximaal 110 sociale huurappartementen, waarbij de volledige woningvoorraad toekomt aan de sociale sector. In het appartementencomplex komen appartementen met een grootte tussen de 50 en ongeveer 70 m2.

Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de verouderde bedrijfslocatie mogelijk. De herontwikkeling van de Veilingstraat 10 draagt bij aan de Utrechtse binnenstedelijke verdichtingsopgave en aan de ambitie uit de woonvisie om de balans in de sociale huurwoningvoorraad in de stad te verbeteren. Met de herontwikkeling wordt de gebiedsontwikkeling van Parkhaven afgerond. Daarbij ontstaat er tussen het nieuw aan te leggen plein aan de Veilingstraat en het Heycopplein aan de andere zijde van het Heycop-terrein een verbinding via de groene laan van het Heycop-terrein.

Op 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet de Wet ruimtelijke ordening vervangen. Als voorbereiding op de Omgevingswet brengt de gemeente eenheid in de algemene regels van bestemmingsplannen. Dat zijn regels die niet speciaal voor één functie (bestemming) gelden. Ze zijn meestal in de hoofdstukken 3 en 4 van bestemmingsplannen te vinden. In het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht dat voor vrijwel de hele gemeente gaat gelden, staan nieuwe algemene regels die in de plaats komen van algemene regels die per bestemmingsplan gelden. De regels van het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht zijn ook aan dit bestemmingsplan toegevoegd. De toelichting van die regels is te vinden in hoofdstuk 7.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Catharijne, sectie D, nummer 8564 en een gedeelte van 10998, wat gemeentegrond betreft. Het plangebied ligt tegen het centrum van Utrecht aan. Het plangebied wordt begrensd door de Veilingstraat aan de noordzijde, de Croeselaan aan de oorstzijde en de Veilinghavenkade aan de westzijde. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich de Heycopontwikkeling, welke in aanbouw is en voorziet in 416 woningen van 4 en 5 bouwlagen hoog en een ondergrondse parkeergarage met groen dak. In 2023 zijn de eerste woningen hiervan opgeleverd.

Afbeelding 1.2: Begrenzing plangebied

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woonfuncties. Het gebouw Cresendo, welke aan de Veilingstraat ligt, telt vijf bouwlagen en is bestemd met een gemengde functie. Zo bevindt zich op de begane grond een horecagelegenheid. Aan de Croeselaan ligt met name drielaagse bebouwing uit de jaren '20, afgewisseld met enkele vierlaagse gebouwen op de hoek. Daarnaast vindt men aan de westzijde van het plangebied een aantal historische schepen in de Veilinghaven. In de nabijheid van het plangebied zijn de ontwikkelgebieden Merwedekanaalzone en Beurskwartier gelegen, waar woningbouw met hoge dichtheid is gepland.

1.3 Geldende plannen

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen.

Bestemmingsplan		Vastgesteld door Raad	Onherroepelijk
Actualisering diverse gebieden		31 oktober 2013	Ja
Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht		2 februari 2023

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden', vastgesteld op 31 oktober 2013. Volgens dit bestemmingsplan wordt qua bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden uitgegaan van bedrijvigheid in de categorie A en B1 en daaraan ondergeschikte en samenhangende kantoorruimte. Een deel van het perceel heeft een maximale bouwhoogte van 12 meter, en een klein stuk heeft een maximale bouwhoogte van 4 meter. Daarnaast mogen bij deze bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen worden aangelegd en zijn wegen, fiets- en voetpaden toegestaan.

Naast de bestemming 'bedijf' kent de kavel een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', een gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' en de gebiedsaanduidingen 'Wro-zone - wijzigingsgebied 3' en Wro-zone - wijzigingsgebied 4'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en vrijstelling van de archeologische waarden en verwachting. De voor 'Vrijwaringszone - straalpad' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor een straalverbinding. De gebiedsaanduidingen Wro-zone - wijzigingsgebied 3 en 4 bieden de mogelijkheid om onder voorwaarden de bestemming ter plaatse van de aanduidingen te wijzigen in respectievelijk de bestemmingen 'Verkeer en verblijf' en 'Wonen', Verkeer en verblijf' en 'Maatschappelijk'.

De woonfunctie, het bebouwingsoppervlak en de situering ervan, de maatschappelijke functie, mogelijk in combinatie met een horecafunctie in de plint en de bouwhoogte waarin dit plan voorziet wijkt af van dit bestemmingsplan of de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheden.

1.4 Juridische aspecten

1.4.1 Wettelijke grondslag

1.4.1.1 Wet ruimtelijke ordening, besluit ruimtelijke ordening

Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder. Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden.
Dit plan maakt gebruik van de mogelijkheid om beleidsregels te gebruiken bij de onderwerpen:

• parkeergelegenheid realiseren;
• splitsen en omzetten van woningen;
• transformeren naar woningen in de wijken Binnenstad, Wilhelminapark, Buiten Wittevrouwen; en
• particuliere vakantieverhuur.

1.4.1.2 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet

Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden.

Als dit plan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht.

Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving. Met het opnemen van regels over het kappen van een boom is dit plan ook "breder" dan een gewoon bestemmingsplan.

1.4.2 Vooruitlopen op de Omgevingswet

1.4.2.1 Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet

De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken. Dit plan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid.

Artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit te verrichten. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de toekomstige Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. In dit plan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die:

• 1. planologisch aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet, en
• 2. waarbij het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst.

Een toets vooraf is bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige of de commissie ruimtelijke kwaliteit, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet maken.

1.4.2.2 Korte schets van de Omgevingswet

De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 26 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: AMvB; een AMvB is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 AMvB's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen overhevelen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de Apv over het kappen van een boom.

De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering. Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan.

1.4.2.3 Nieuw in dit plan

Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit plan is een eerste stap naar het omgevingsplan. De regeling van dit plan heeft namelijk een structuur die het overzetten van de regels naar het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet de bestemmingsplannen zal vervangen makkelijker maakt. De algemene regels in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6 kunnen bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan.

Dit plan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies (bestemmingen) denkbaar is. De regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen. Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte te veel verkeerslawaai is.

Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis.

1.4.2.4 Nieuwe termen

De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Een 'bestemming' wordt in die wet 'functie' genoemd en 'gebruik' is straks een 'activiteit'. Om te oefenen met de nieuwe termen en om er alvast aan te wennen, zijn deze termen al gebruikt in de regels. De term 'functie' betekent in dit plan: bestemming, gebruiksdoel; de term 'locaties' betekent hetzelfde als 'gronden' in het bestemmingsplan. 'Activiteit' kan doen, maar ook laten doen of nalaten betekenen.
De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit plan spreken we van 'leefomgeving'.

De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het plan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via artikel 1.67 heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen.

Dit plan bevat verder kapregels uit de Apv. Ook de regels voor de bescherming van de archeologische waarden zijn opgenomen, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet wil samenvoegen tot één regeling en de archeologische vergunning wil onderbrengen onder het systeem van de Wabo en de Omgevingswet.

1.4.3 Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken:

• 1. de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet);
• 2. de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
• 3. als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af te mogen wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is.

Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt.

Bij het opstellen van de regels van dit plan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking.
De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit plan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen op locaties met de aanduiding 'overige zone - Omgevingskwaliteit'. Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die in die zone gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het plan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is.

Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het plan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het plan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden. En de gemeente toetst natuurlijk ook of zo'n initiatief voldoet aan de wet en aan de verordening van de provincie.

1.4.4 Vergunningvrij bouwen

In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels. Op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder).

Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld. Er zijn bouwwerken die volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage).

In schema ziet het er als volgt uit:

		bouwvergunning technische toets	toets aan planologie (bestemmingsplan)
Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor		nee	nee
Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor		nee	ja
Andere bouwactiviteit		ja	ja

Voor de duidelijkheid:

• uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt;
  voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met het bestemmingsplan;
• een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij;
  voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met een hoogte van 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 8, lid 8.4, onder b) van dit plan;
• een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente;
  

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

• 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• 7. beperken van klimaatverandering;
• 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
• 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
• 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
• 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
• 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten
De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering
Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied
Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de verouderde bedrijfsbebouwing aan de Veilingstraat mogelijk. De herontwikkeling van de locatie Veilingstraat 10 draagt bij aan de Utrechtse binnenstedelijke verdichtingsopgave en aan de ambitie voor 'Gezond stedelijk leven' door de bouw van maximaal 110 woningen en daarbij een verbetering van de openbare ruimte. Hiermee worden waardevolle landschappen rondom de stad gespaard. In het project wordt ook ingezet op effectief ruimtegebruik, door woningbouw boven een gecombineerde plint met een sociaal maatschappelijke voorziening en zo mogelijk daarbij commerciële invulling te situeren. In samenhang met de realisatie van het plein zal de herontwikkeling zorgen voor een groot stuk openbare ruimte dat aansluit op de groene doorloop naar het Heycop-terrein. Door de plint en het te realiseren plein zal er een meer open, groene en levendige uitstraling aan het gebied worden gegeven, wat leidt tot een verbetering van de fysieke leefomgeving.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) (2012)

In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte.

Plangebied

De ontwikkeling van dit bestemmingsplan valt niet binnen één van de projecten of onderwerpen die zijn aangewezen in het Barro. Dit geldt ook voor het Rarro. Er zijn vanuit het Barro en het Rarro geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences.

Plangebied
Dit plan bestaat uit een herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, aangezien sprake is van sloop\nieuwbouw van bestaande objecten (voormalige bedrijfsbebouwing). De ontwikkeling wordt begrensd door de Heycopontwikkeling aan de zuidzijde, de Veilingstraat aan de noordzijde, de Croeselaan aan de oostzijde en de Veilinghavenkade aan de westkant. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het realiseren van maximaal 110 appartementen, allen in de sociale huursector. Voor de beoogde woningen wordt het parkeren opgelost in de nabijgelegen ontwikkeling 'Heycop'.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de toevoeging van maximaal 110 woningen mogelijk. Volgens vaste jurisprudentie is er vanaf de ontwikkeling van 12 woningen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit bestemmingsplan is daarmee 'ladderplichtig'.

Daarnaast maakt het plan 350 m2 bruto vloeroppervlak aan een maatschappelijke voorziening, zo mogelijk in combinatie met een commerciële functie. Voor deze commerciële functie gaat de voorkeur uit naar een horecafunctie. Deze functies worden in de nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt, ter plaatse van een specifiek aangeduide locatie en binnen die aangeduide locatie uitsluitend ter plaatse van de eerste twee bouwlagen.

De parkeerplaatsen die worden voorzien zijn ondergeschikt aan de overige functies en zijn daarmee niet ladderplichtig.

Beschrijving behoefte 

Kwantitatieve behoefte

Het woonbeleid van de gemeente Utrecht met daarin de speerpunten en ambities is vastgesteld in de woonvisie (2019). Op korte termijn zijn 5 speerpunten benoemd:

• Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie; We gebruiken de groei van de stad en stimuleren onze partners om de bouwproductie hoog te houden. Daarmee werken naar de streefpercentages voor de lange termijn en gemengde wijken.
• Meer gemengde wijken; De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.
• Doorstroming; We willen dat er meer woningaanbod (vrij)komt. Bouwen van kwalitatief goede woningen in de middencategorie en het sociale segment, onder andere via gemengde projecten, en slimme woonruimteverdeling zorgen voor de toename van verhuisketens (betere doorstroming).
• Een (t)huis voor iedereen; We streven naar een passend woningaanbod voor alle (toekomstige) inwoners van Utrecht. We zorgen binnen een redelijke termijn voor huisvesting voor Utrechters die onze hulp het hardst nodig hebben.
• Duurzaamheid en toekomstbestendigheid; We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

In wijken met een homogene woningvoorraad en een oververtegenwoordiging van sociale huurwoningen vraagt de gemeente corporaties via het huurprijsbeleid te differentiëren binnen het sociale segment, zodat kwetsbaren minder geconcentreerd worden gehuisvest. Het gericht inzetten van het huurbeleid, zoals bijvoorbeeld het tweehuren beleid, door de corporaties is hiervoor een mogelijkheid. De gemeente betrekt hierbij ook andere (zorg)partners en zoeken naar mogelijkheden om combinaties aan te gaan. Naast een inhaalslag in de middencategorie ziet de gemeente een grote vraag naar woningen in het sociale segment. Ook in dit segment laat de gemeente het woningaanbod groeien.

Bevolkingsprognose

Op 1 januari 2023 telde de gemeente Utrecht bijna 368.000 inwoners. Utrecht verwacht dat het inwonersaantal de periode tot 2040 zal groeien naar 472.767.

Woondeal regio Utrecht

Zestien gemeenten in de regio Utrecht hebben in 2019 met het Rijk en de Provincie een Woondeal voor Utrecht gesloten. In 2022 is de Woondeal geactualiseerd. De Deal heeft als belangrijkste doel: de woningbouwproductie versnellen, de betaalbaarheid vergroten en excessen aanpakken. Er ligt een grote opgave voor extra woningen tot 2030; die opgave wil de regio Utrecht bereiken met de Woondeal Utrecht.

Het uitgangspunt is dat de regio wilt groeien in balans: alle functies die een regio nodig heeft (woningen, werkgelegenheid, maatschappelijke voorzieningen, natuur, groen, mobiliteit, energie) moeten meegroeien met het aantal inwoners. Een integrale aanpak waarbij het niet alleen gaat om stenen stapelen, maar om leefgemeenschappen bouwen. Zo wordt er gezorgd voor een gezonde, duurzame leefomgeving in de steden, dorpen en wijken. De regio kiest voor verdichting en het primair bouwen bij OV-knooppunten. Door hier te bouwen wordt wonen gecombineerd met werken en bereikbaarheid en blijft er ruimte voor de energietransitie en groene kwaliteit.

Kwalitatieve behoefte

In het Meerjaren perspectief van gemeente Utrecht (2023) is opgenomen dat de 'harde' plancapaciteit (volgens definitie gemeente) voor 32% bestaat uit zelfstandige sociale huurwoningen waarvan 6% zelfstandige studenteneenheden en 26% reguliere sociale huurwoningen. Dat er een kleine stijging zien in het percentage reguliere sociale huur in de plancapaciteit is positief, maar gegeven het streven deze voorraad richting 2040 op peil te houden (35%), nog niet voldoende.

Op basis van de ambities uit de Woonvisie zal er aldus extra ingezet moeten worden op (onder andere) het sociale huursegment De beoogde ontwikkeling voorziet in 100% zelfstandige woningen in de categorie sociale huur. Gelet op het bestaande tekort aan woningen in deze sector kan aldus gesproken worden van een kwalitatieve behoefte naar woningen in de sociale huursector.

Conclusie

Om de herontwikkeling aan de Veilingstraat 10 mogelijk te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd.

In de periode van 2017 tot 2040 moeten er 104.000 woningen worden bijgebouwd in de regio Utrecht (16 gemeenten) om het bestaande tekort niet verder op te laten lopen. In de harde planvoorraad wordt het beoogde percentage sociale huur (35%) nog niet gehaald. De woningbouwopgave voor sociale huurwoningen in de gemeente Utrecht bestaat voor tweederde uit appartementen. Er is dus een kwalitatieve behoefte naar woningen in de sociale huursector.

De herontwikkeling voldoet aan de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.1.4 Structuurvisie Ondergrond

In 2018 hebben de ministeries van Infrastructuur en Waterstaat en van Economische Zaken en Klimaat de Structuurvisie Ondergrond opgesteld.

De Structuurvisie Ondergrond gaat over de nationale belangen van de drinkwatervoorziening en de energievoorziening, en de weging van beide belangen ten opzichte van elkaar. Het gaat bijvoorbeeld over grondwaterwinning, gaswinning, geothermie en het opslaan van CO2. Deze Structuurvisie beoogt duidelijkheid te verschaffen over de mogelijke combinatie van grondwaterwinning en mijnbouwactiviteiten en tegelijkertijd beide belangen in voldoende mate te dienen. Dat betekent dat er steeds gezocht is naar de balans tussen enerzijds het beschermen van het grondwater voor de toekomstige drinkwatervoorziening en anderzijds het benutten van de ondergrond voor de - transitie naar een duurzame - energievoorziening. In de structuurvisie wordt aangegeven waar activiteiten in de ondergrond ruimtelijk uitgesloten of gecombineerd kunnen worden, nog voorafgaand aan een concreet initiatief.

Plangebied

Het plan ligt niet binnen een beschermingszone voor grondwater. Het plan voorziet niet in activiteiten die een negatieve invloed kunnen hebben op de grondwaterwinning of op de drinkwatervoorziening.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

PROVINCIAAL

2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening treedt tegelijk met de Omgevingswet in werking.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

• 1. Stad en land gezond
  Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
  Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).
• 3. Duurzame energie
  Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.
• 4. Vitale steden en dorpen
  Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
  Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
  Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw
  Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
  

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht in werking getreden. De Omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Op 1 maart is de eerste wijziging van deze omgevingsverordening vastgesteld.

De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit:  

• Er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in;
• Instructieregels die zien op grondwaterbeheer;
• Instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid;
• Instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa;
• Instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden;
• Instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen;
• Instructieregels over agrarische bedrijven;
• En instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden.

Uitvoering
In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied
Het plan betreft de realisatie van een woongebouw boven een gecombineerde plint met sociaal maatschappelijke en daarbij mogelijk commerciële functie binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien de vraag naar woningen is de herontwikkeling van bedrijvigheid naar wonen op deze locatie wenselijk. De herontwikkeling dient als sluitstuk op de transformatie van bedrijvigheid naar wonen van de Dichterswijk. De ontwikkeling draagt dan ook bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het woon- en leefklimaat.

Het plan past in de provinciale woningbouwopgave en voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling op korte afstand van een vervoersknooppunt. Daarbij wordt de openbare ruimte zoveel mogelijk onverhard en vergroend, wat bijdraagt aan een klimaatadaptieve stad. De herontwikkeling sluit aan bij het provinciaal beleid om de woningbehoefte binnen het bestaand stedelijk gebied op te lossen en het plan voldoet daarom aan de ambitie van de Omgevingsvisie.

2.2.2 Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen om bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

Plangebied

Een voormalige bedrijfslocatie wordt getransformeerd tot een goede woonomgeving met een gecombineerde plint met sociaal maatschappelijke en zo mogelijk daarbij commerciële voorzieningen in de plint. Door stapeling van functies en een ruimtelijk intensief programma wordt ruimte slim gebruikt en wordt een bijdrage geleverd aan een betere leefbaarheid en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.

2.2.3 Economische Visie 2020 - 2027 Focus op een vitale en duurzame economie

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc.

De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen:

• het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst;
• het economisch profiel (gezond stedelijk leven) is sterk, competitief en zichtbaar;
• bedrijven en (kennis)instellingen zijn innovatief sterk;
• er zijn voldoende vestigingsmogelijkheden in aantal en kwaliteit.

In de economische visie zijn aan bovengenoemde beleidsdoelen meerjarendoelen en hoofdactiviteiten gekoppeld.

Plangebied
Het plangebied is door de ligging, tussen bestaande woningbouw en een ontwikkellocatie van woningbouw in de directe nabijheid van het plangebied, als bedrijfslocatie niet toekomstbestendig. Transformatie van bedrijvigheid naar wonen is daarmee passend en het dient als sluitstuk op de Heycop-ontwikkeling en daarmee de Parkhaven ontwikkeling. Daar komt bij dat in het hiervoor geldende bestemmingsplan al een wijzigingsbevoegdheid was opgenomen ten behoeve van een transformatie naar (onder andere) een woonfunctie. Hoewel van deze wijzigingsbevoegdheid destijds geen gebruik is gemaakt, laat dit ook goed zien dat woningbouw als sluitstuk op de ontwikkelingen van Parkhaven en Heycop passend is.

2.2.4 Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021

De provincie Utrecht legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021 in het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan).

Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven, ook wel prioriteiten genoemd. De prioriteiten zijn: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Deze prioriteiten dragen rechtstreeks bij aan de kerntaken van de provincie (economische ontwikkeling, ruimtelijke ontwikkeling, natuur en landschap, bereikbaarheid en cultuurhistorisch erfgoed).

Naast prioriteiten heeft de provincie basiskwaliteiten benoemd voor het bodem-, water- en milieubeleid. Deze zijn bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid (inclusief geur en licht) en externe veiligheid. Deze zes basiskwaliteiten zijn voorwaardelijk voor het uitvoeren van de provinciale kerntaken en het realiseren van de ontwikkelopgaven en vormen een stevige basis voor een veilige, gezonde en duurzame woon-, werk- en leefomgeving. Aan de basiskwaliteiten liggen wettelijke normen ten grondslag waarmee de minimumkwaliteit bepaald is. Waar de basiskwaliteiten in bestaande situaties niet voldoen aan de eisen en wensen van het gebruik, biedt het bodem-, water- en milieubeleid handvatten die het oplossen of verminderen van de problemen ondersteunen.

Plangebied
In hoofdstuk 5 wordt uitgebreid toegelicht hoe met de hierboven genoemde aspecten wordt omgegaan ten behoeve van de herontwikkeling.

2.2.5 Voor jong & altijd, Cultuur- en Erfgoedprogramma 2020-2023

In het cultuur- en erfgoedprogramma geeft de provincie haar rol op het gebied van cultuur vorm en inhoud. Het cultuur- en erfgoedprogramma is op 3 juni 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Het hoofddoel van het cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht is: bijdragen aan de toegankelijkheid van cultuur en de instandhouding van waardevol erfgoed, zodat bewoners en bezoekers van de provincie Utrecht hiervan kunnen leren en genieten.

Het cultuur- en erfgoedprogramma bevat twee beleidsdoelen:

A: Versterken van de culturele infrastructuur

• Cultuureducatie aanbieden
• Bibliothekennetwerk faciliteren
• Festivals laten floreren
• Het cultuurprofiel van Utrecht verstevigen
  

B: Behouden, benutten en beleven van cultureel erfgoed

• De kwaliteit van de leefomgeving versterken
• Monumenten duurzaam restaureren en gebruiken
• Utrechts erfgoed beheren en bekend maken
  

Plangebied

Het plangebied wordt niet gekenmerkt door hoge historische, dan wel monumentale waarden. Wel is het betreffende pand geinventariseerd voor industrieel erfgoed. Bij de afweging van de architectuur- en cultuurhistorische waarden is het pand weliswaar karakteristiek bevonden, maar niet van zodanige waarde dat deze is opgenomen in de selectie van beschermd industrieel erfgoed.

De huidige bebouwing betreft dan ook geen monumentaal pand en voor de herontwikkeling is sprake van sloop-nieuwbouw, aansluitend bij de ontwikkeling van het zuidelijker gelegen Heycop-terrein. Daarbij wordt wel onderzocht of delen van het gebouw te gebruiken zijn in de ontwikkeling, al dan niet in de openbare ruimte.

REGIONAAL

2.2.6 Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling.

Woningbouw
Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren.

Werklocaties
Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto. De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Voorwaarden
De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties dienen te voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel:

• als het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt.
• De groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken.
• Het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden.
• Het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd.
• Daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen.
• Het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd.
• Enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex.
• In de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

Plangebied

De herontwikkeling draagt bij aan de binnenstedelijke woningbouwontwikkeling en voorziet in de herstructurering van een verouderde bedrijfslocatie. Hierdoor wordt bijgedragen aan verdichting van de stad Utrecht en een kwaliteitsverbetering van de leefomgeving

2.2.7 Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021.

Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast wordt gericht op het zuiver en duurzaam voor de toekomst werken door onder andere extra inspanning te leveren op zuiveringen voor gezond oppervlaktewater en het sluiten van regionale water- en grondstofkringlopen.

Plangebied

Het plangebied betreft nu een grotendeels verhard bedrijventerrein. Door het woningbouwplan neemt de verharding af, waardoor het regenwater beter kan infiltreren en langer vastgehouden kan worden in het gebied. Dit komt de waterhuishouding van het gebied ten goede.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat'

Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student&Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat:

De groeiende ongelijkheid in de stad
De coalitiepartijen zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk.

De grote woningnood
Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen de coalitiepartijen ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen. De coalitiepartijen vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn. Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen de coalitiepartijen in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en oudere.

De klimaatcrisis
De coalitiepartijen kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. De coalitiepartijen benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en de coalitiepartijen gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. De coalitiepartijen blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen en om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak. De coalitiepartijen geven groen in de stad een flinke impuls en maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren de coalitiepartijen natuur en landschap van groter formaat met een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie.

Naast deze 3 grote opdrachten zien de coalitiepartijen ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat de gemeente Utrecht al jaren heeft: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken. Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken.

Plangebied
Het plan draagt bij aan een gezonde en duurzame groei van Utrecht. Zo levert het plan een bijdrage aan het verminderen van het nijpende woningtekort in de regio, met name in de sociale huur sector. Zo vallen de te realiseren woningen voor 100% in het sociale huursegment. Daarbij is relevant dat deze betaalbare woningen bedoeld zijn voor ouderen en starters, waarmee aldus extra aandacht wordt gegeven aan deze groepen. Het aandeel sociale huurwoningen in de subbuurt Dichterswijk, Stadshaven is op 1 januari 2022 slechts 3 procent. Het aandeel sociale huurwoningen in Dichterswijk is ondervertegenwoordigd ten opzichte van de aangrenzende wijk Rivierenwijk en de gehele wijk Zuidwest. Met de oplevering van de aangrenzende Heycopontwikkeling wordt het percentage sociale huurwoningen ongeveer 12 procent. Dit ligt echter nog steeds ruim onder het gemiddelde van Utrecht met ongeveer 32 procent. Met de ontwikkeling worden woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in de stad en wordt verder gewerkt naar de streefambitie van 35% sociale huurwoningen in 2040. Daarbij draagt de toevoeging van sociale huurwoningen ook bij aan het streven naar meer gemengde wijken, waar een mix van woonsegmenten te vinden zijn.

Daarnaast wordt deze ontwikkeling gepaard met een een gecombineerde plint met sociaal maatschappelijke en daarbij mogelijk een commerciële invulling, wat zorgt voor een levendige invulling van het woongebied, waarbij betaalbaar wonen en goede voorzieningen worden gecombineerd. Daarbij draagt het bij aan de opgave voor de gemeente om vooral binnenstedelijk te verdichten en te vergroenen. Waar het terrein in de huidige situatie volledig verhard is, zal bij de herontwikkeling een groene invulling worden gegeven aan het gebied rondom de bebouwing en een groen ingericht, openbaar toegankelijk plein worden gerealiseerd.

Het voorgestelde plan sluit aan bij de gemeentelijke ambities uit het coalitieakkoord.

2.3.2 Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

2.3.2.1 De koers

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet, die op 1 juli 2022 in werking treedt. Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 juli 2022 in het omgevingsplan zullen worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad tot 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie.

Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad. Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd.

We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen.

De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen.

Omdat er met de met de ambities van de RSU 2040 veel geld gemoeid gaat, is in de RSU 2040 ook een investeringsstrategie opgenomen. Daarnaast is een uitvoeringsstrategie opgesteld, waarin staat welke ontwikkelingen als eerste plaatsvinden en in welke tijdsvolgorde de stad zich tot 2040 ontwikkelt. Ook heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Hierin staan de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen. Het document Gezondheid voor iedereen, volksgezondheidbeleid 2019-2023 is ook onderdeel van de koers. Zie hiervoor paragraaf 2.3.2.2.7.

Plangebied
Het plan voor de Veilingstraat 10 draagt bij aan een gezonde en duurzame groei van de stad. In de woonvisie en de Ruimtelijke strategie Utrecht (RSU) zijn passend, duurzaam en betaalbaar kunnen wonen belangrijke doelstellingen. Zo bevat het bouwplan woningen in combinatie met voorzieningen en wordt door de toegankelijkheid voor starters en ouderen ook de doorstroming bevorderd. Dit sluit ook goed aan bij het coalitieakkoord '2022-2026 Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat', waarin doorstroming en passende woonvoorzieningen belangrijke punten in zijn. Ook wordt het plan gecomplementeerd met een groene invulling van de omgeving en een binnentuin.

2.3.2.2 Thematisch beleid

2.3.2.2.1 Wonen

Woonvisie Utrecht beter in balans
De woonvisie Utrecht beter in balans is op 18 juli 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In de woonvisie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt. Daarin streven we naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. De horizon voor de visie op de Utrechtse woningmarkt is 2040. Onze ambities vragen meerjarige inzet en meervoudig sturen. Vanuit die visie en aanpak zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat:

• Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie;
  We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn.
• Meer gemengde wijken;
  De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.
• Doorstroming;
  Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming.
• Een (t)huis voor iedereen;
  We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alles (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien.
• Duurzaamheid en toekomstbestendigheid;
  We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

Plangebied
Dit plan voorziet in de realisatie van maximaal 110 appartementen in het sociale huursegment. Het toevoegen van sociale huurwoningen draagt bij aan het streven uit de woonvisie om in Zuidwest in de Dichterswijk woningen toe te voegen voor mensen met een minder grote beurs, met name starters en ouderen. Dit draagt bij aan de het op peil brengen van de woningvoorraad uit sociale huurvoorraad. Zo is in de Dichterswijk slechts 3% sociale huur aanwezig, ten opzichte van de naastgelegen wijken. Met de ontwikkeling worden woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in de stad en wordt verder gewerkt naar de streefambitie van 35% sociale huurwoningen in 2040. Daarbij draagt de toevoeging van sociale huurwoningen ook bij aan het streven naar meer gemengde wijken, waar een mix van woonsegmenten te vinden zijn.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2023 gewijzigd met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingsverordening gemeente Utrecht en de uitwerking hiervan in de Beleidsregel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht en de 'Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht'. Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, is in de Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.

Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, wordt daarnaast in lijn van het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan algemene regels Utrecht in alle bestemmingsplannen een regeling opgenomen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de regels in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht die gaan over het beheer van een goede samenstelling van de woningvoorraad.

De 'Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' ziet onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat. Hierin zijn onder andere eisen opgenomen over de minimale omvang van woningen en is de verplichting opgenomen om de gevolgen van extra woningen of bewoners voor de bestaande situatie in beeld te brengen. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in deze nadere regel.

Plangebied
Het huisvestingsbeleid is in dit bestemmingsplan vervat in de bestemmingsplanregels onder artikel 12.3 van dit plan. Voor het splitsen van een woning is een vergunning nodig, zodat getoetst kan worden of de leefbaarheid gewaarborgd blijft.

Vitale stadswijken, functiemenging in woonwijken (2013)
In de notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' is uitgewerkt hoe binnen de woonwijken met functiemenging om zal worden gaan. Het doel van de notitie is de beleidsrichting aan te geven en randvoorwaarden te scheppen voor het faciliteren van meer functiemenging in woonwijken en het bieden van een toetsingskader voor initiatieven in afwijking op het bestemmingsplan.

Plangebied
Op basis van de planregels (12.4) is het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis toegestaan. Dit bevordert de vitaliteit en functiemenging binnen de wijk, maar wel onder voorwaarden en op een wijze die past bij een woonomgeving. In een woonomgeving staat het wonen voorop en moet het bedrijf aan huis daar qua hinder bij passen.

Beleidskader Particuliere Vakantieverhuur (2018)
Op 8 maart 2018 heeft de gemeenteraad voor het tijdelijk verhuren van een woning aan toeristen het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur vastgesteld. Het faciliteren van de groeiende behoefte aan tijdelijk verblijf van toeristen en andere doelgroepen in Utrecht is goed voor de Utrechtse economie en werkgelegenheid en past binnen de visie die we in de Ruimtelijke Strategie Utrecht hebben vastgelegd. Wel is het belangrijk dat hier grenzen aan worden gesteld om te voorkomen dat door de toename van de vraag naar en het aanbod van tijdelijk verblijf in Utrecht andere belangen onder druk komen te staan. Ten behoeve van de kleinschaligheid, veiligheid, gelijk speelveld en het voorkomen van klachten wordt de verhuur van een woning aan toeristen alleen onder voorwaarden toegestaan. Deze staan in de beleidsregels Particuliere Vakantieverhuur.

Plangebied
Op basis van de planregels (artikel 12.5) is het uitoefenen van een bed-en-breakfast aan huis toegestaan. Dit bevordert de vitaliteit en functiemenging in de wijk, maar wel onder voorwaarden en op een wijze die past bij een woonomgeving. Het aanbieden van logies in de woning heeft immers effect op de woningvoorraad en op de leefomgeving.

2.3.2.2.2 Werken

Bedrijventerreinen Strategie Utrecht 2012
Het bedrijventerreinenbeleid van de gemeente Utrecht is gericht op het bieden van toekomstgerichte bedrijfslocaties voor (zelfstandige) ondernemers en bedrijven in Utrecht. Voldoende en goede (niet louter mono-functionele) werklocaties zijn belangrijk voor het algemene vestigingsklimaat van de stad. Om de concurrentiekracht van en werkgelegenheid in onze stad op peil te houden, zijn goede werklocaties waaronder bedrijventerreinen onontbeerlijk.

De doelstelling van het bedrijventerreinenbeleid is om voldoende en toekomstbestendige werklocaties te bieden, die voldoen aan de wensen van hedendaagse en toekomstige ondernemers en daarmee een bijdrage te leveren aan de economische ontwikkeling van de stad.

Plangebied
De locatie ligt in een woongebied waarbij in het naastgelegen gebied eveneens nieuwe woningen in ontwikkeling zijn. Als bedrijvenlocatie heeft het plangebied geen toekomstperspectief. Transformatie naar woningbouw ligt daarom voor de hand.

Ontwikkelingskader detailhandel (2012) en Detailhandel Utrecht (2015)
Het Ontwikkelingskader detailhandel (2012) wordt gebruikt om de detailhandelsontwikkelingen te toetsen en beschrijft op hoofdlijnen de winkelstructuur in Utrecht, de verwachte marktontwikkelingen voor de komende jaren en hoe de gemeente daarmee de komende jaren wil omgaan.

Utrecht kent een zorgvuldig opgebouwde en redelijk fijnmazige voorzieningenstructuur. Op basis van een strakke regie en planologie is de huidige winkelstructuur tot stand gekomen. Daarbij wordt uitgegaan van een ruimtelijke concentratie. De gemeente wil deze, daar waar mogelijk, ook behouden.

Detailhandel is een dynamische markt. De huidige marktomstandigheden en ontwikkelingen, waaronder de ontwikkeling van internetaankopen, beïnvloeden de behoefte aan fysieke winkels, ook in Utrecht. Maar Utrecht groeit en kent een achterstand in het winkelaanbod. Het ontwikkelingskader beschrijft de te verwachten ontwikkelingen en maakt inzichtelijk welke uitbreidingen en toevoegingen van winkelgebieden in Utrecht gepland zijn het komende decennium. Ook beschrijft het kader op hoofdlijnen hoe we als gemeente willen omgaan met detailhandel buiten winkelgebieden.

Internetwinkels in of bij woningen:
De vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming. Het betreft hier de administratieve handeling die de bewoner aan huis verricht. Er mag geen sprake zijn van een toonzaal of afhaalmogelijkheid. Dit soort internetwinkels dient zich te vestigen op een locatie met een detailhandelsbestemming.

Sinds de vaststelling van het Utrechts detailhandelsbeleid in 2012 is de landelijke winkelmarkt verder gestagneerd. De positie van Utrecht ten opzichte van de landelijke ontwikkeling is gunstig door de groei van de bevolking in stad en regio en de relatieve aanbodachterstand die er (nog) is. Desondanks wordt ook Utrecht geconfronteerd met de veranderde winkelmarkt. Per wijk wordt ingegaan op de stand van zaken in de winkelgebieden en het bijbehorende beleid en de te nemen acties.

Plangebied
Er wordt geen nieuwe detailhandel toegevoegd aan het gebied. De vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming.

2.3.2.2.3 Natuur

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' en 'Actualisatie van Groenstructuurplan Utrecht'
De gemeente Utrecht wil het groen in de stad voor iedereen bereikbaar houden en de kwaliteit verbeteren. Grote groengebieden en belangrijke groene verbindingen wil de gemeente verder ontwikkelen, verbeteren en beschermen.

Groen maakt een stad leefbaar, mooi en het is goed voor het milieu. Woont u in Utrecht? Dan willen we bijvoorbeeld dat u een mooie fietstocht kunt maken langs een groene route. Of dat u kunt ontspannen in een mooi park. Veel groen is ook aantrekkelijk voor bezoekers van de stad.

In het groenstructuurplan Utrecht Stad en land verbonden is dit verwoord in 3 ambities:

• meer groen om de stad
• sneller naar buiten
• beter groen in de stad

Het groenstructuurplan van 2007 is bijgewerkt in de actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017 – 2030. Naast de 3 ambities ligt de nadruk meer op hoe we groen inzetten voor de gezonde stad. En hoe groen ons helpt om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit plan is op 8 maart 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

De groei van de stad vraagt om het vastleggen van de plekken die we groen willen houden in en om de stad, zodat bij ontwikkelingen daar rekening mee gehouden kan worden en het groen zoveel mogelijk beschermd kan worden. Daarnaast vraagt de groei van het aantal inwoners in de stad om ontwikkeling van nieuw groen, goede recreatieve en groene verbindingen en het verbeteren van bestaand groen.

De groengebieden die we extra beschermen zijn geselecteerd op basis van ecologische, landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische kwaliteiten. Deze gebieden staan aangegeven op de kaart in het groenstructuurplan. Als in die gebieden plannen zijn waardoor groen verdwijnt, moet de gemeenteraad daar eerst over beslissen. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente concreet of deze in de groenstructuur ligt.

Plangebied
In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 ligt het projectgebied niet aan de stedelijke groenstructuur of een ander aangewezen gebied volgens de Actualisatie groenstructuur 2017 - 2030. Door de verbreding van de Veilingstraat en het toevoegen van een openbaar plein ontstaat er wel meer ruimte voor groen. Bij de uitwerking van de herontwikkeling wordt aandacht besteed aan klimaat adaptieve maatregelen, zoals een groen binnengebied, waterdoorlatende verharding, groene daken voor zover daarvoor beschikbaar en infiltratiegebieden. Daarnaast wordt in het kader van het aansluiten op het 'Rondje Ringpark' ook groen toegevoegd. Daarmee wordt de kans op hittestress verminderd en de biodiversiteit verbeterd.

Bomenbeleid Utrecht (2009) aangevuld september 2018
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Hierop is een aanvulling gedaan op 27 september 2018 voor een herplantplicht. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren.
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plangebied
In het plangebied zijn geen bomen aanwezig, waardoor er geen herplantplicht geldt. Er zijn enkel een aantal niet-beschermde struikgewassen rondom het huidige pand aanwezig. Desondanks worden er wel nieuwe bomen en groen in het openbaar gebied aangeplant

Nota Utrechtse soortenlijst (2018)
Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken.

Plangebied

Er is onderzoek gedaan naar de aanwezige diersoorten in het plangebied. Hierbij is ook de Utrechtse Soortenlijst betrokken. Uit het hiervoor uitgevoerde onderzoek volgt dat er geen dieren uit deze lijst worden beïnvloed door de werkzaamheden of de beoogde nieuwe situatie. In paragraaf 5.11 Natuurbescherming van deze toelichting zal nader in worden gegaan op de aanwezige plant- en diersoorten.

2.3.2.2.4 Bouwen

Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)
De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.
  

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

• a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
• b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
• c. De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Plangebied
Voor het plangebied is in het Wensbeeld 2030 de zone Binnentuin - Hoog van toepssing. Deze zone heeft een basishoogte van 15, waarbij het is toegestaan om incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwing te realiseren.

Samenvattend is het beleid voor de binnentuinen:
• Vasthouden aan de bestaande gemiddelde hoogte van individuele wijk;
• Incidentele accenten toestaan van circa een verdubbeling van de gemiddelde hoogte;
• Maatwerk leveren ten aanzien van locatie en exacte hoogte.

De nieuwbouw sluit aan bij de 3- en 5-laagse bebouwing in de omliggende buurt. Zo heeft de nieuwbouw aan de Croeselaan drie bouwlagen (circa 10 meter) en de nieuwbouw aan de Veilingstraat 5 bouwlagen (circa 16 meter). Dit sluit ook goed aan bij de visie zoals opgenomen in de hoogbouwvisie. Daarbij heeft de nieuwbouw een bijzonder hoogteaccent, van maximaal 37 meter. Het accent is daarmee dus niet exact een verdubbeling (30 meter) van de basishoogte. Het toepassen van accenten is maatwerk en hangt af van de locatie. Er is gekozen om de ruimtelijke kwaliteit te vergroten door het gebouw net iets hoger te maken, zodat het accent meer in verhouding is gebracht en minder plomp lijkt.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)
In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Plangebied
Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'respect'.

B. Respect
Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;

• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.
  

De herontwikkeling past, gelet op de aansluiting bij de wijk en het bijzondere accent, goed bij het welstandsniveau 'respect'.

2.3.2.2.5 Erfgoed en cultuurhistorie

Archeologie
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een gebiedsaanduiding voor archeologie op te nemen in het bestemmingsplan Chw Algemene regels Utrecht en in de daarop volgende Chw bestemmingsplannen. In deze gebiedsaanduiding is opgenomen dat de voor archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Hiermee wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met regels in het bestemmingsplan. Met de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Plangebied
In het bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de gebiedsaanduiding 'Archeologische waarde - 5' opgenomen. Omdat het plangebied valt binnen een gebied van middelhoge archeologische verwachting, is een archeologisch (bureau)onderzoek uitgevoerd. In aanvulling daarop is een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek uitgevoerd. In paragraaf 5.14 van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied.

2.3.2.2.6 Verkeer en mobiliteit

Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht (2021)
De gemeenteraad heeft op 25 november 2021 de Parkeervisie Fiets- en autoparkeren in een groeiend Utrecht vastgesteld. Met de beleidsregels parkeernormen fiets en parkeernormen auto, die 1 februari 2022 in werking zijn getreden, bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren.

In de parkeervisie wordt een viertal doelen gesteld, ten behoeve van een gezonde, leefbare en bereikbare stad, die daarnaast ook verkeersveilig is en waar een goede luchtkwaliteit is.

Deze doelen zijn:

• 1. Bereikbaarheid van en binnen de stad;
• 2. Kwaliteitsslag openbare ruimte;
• 3. Stimuleren duurzame(re) vormen van mobiliteit;
• 4. Rechtvaardige verdeling van schaarse parkeerruimte.

De gemeente zet in op groei binnen de bestaande stad. Daardoor groeit ook de mobiliteit in de stad. Om leefbaarheid en bereikbaarheid te waarborgen, wil de gemeente het fietsgebruik stimuleren en het autogebruik niet verder laten toenemen. Om dit te kunnen bereiken is een gebiedsoverstijgende aanpak en een stadsbrede sturing nodig en moet gekeken worden naar een (her)verdeling en verspreiding van de bestaande parkeercapaciteit over de gehele stad. Dit is nieuw in de gemeentelijke aanpak, omdat tot nu toe met name buurtgericht, wijkgericht of ontwikkelingsgericht werd gekeken.

De nieuwe parkeervisie gaat in op de maatregelen die nodig zijn in de verschillende buurten in Utrecht en geeft aan wat nodig is om de stad bereikbaar te houden, fietsen te stimuleren en het autoverkeer, ondanks de groei van de stad, niet verder te laten toenemen. In het beleid wordt gestuurd op het aanwenden van andere mobiliteit (anders dan de auto), onder andere door het beperken van de mogelijkheid tot aanleg van reguliere particuliere parkeerplaatsen in betaald parkeergebied.

In zes modules, behorende bij de parkeervisie, werkt de gemeente de uitvoering van de parkeervisie verder uit. Op dit moment zijn twee van de zes modules vastgesteld: 'Parkeernormen' en 'Aanpak betaald parkeren'. De modules 'Parkeerhubs', 'Fietsparkeren', 'Aanpak parkeren openbare ruimte' en 'Parkeren en toegankelijkheid' worden op dit moment uitgewerkt. De beleidsregel parkeernormen fiets en beleidsregel parkeernormen auto zijn een uitwerking van de module 'parkeernormen'.

Utrecht wordt in de parkeervisie opgedeeld in verschillende parkeerzones. De parkeerzones verschillen van elkaar in bijvoorbeeld de hoogte van parkeernormen voor fiets en auto, de gehanteerde tarieven bij betaald parkeren of voorwaarden voor de uitgifte van parkeervergunningen. De gebiedsindeling wordt per zone (A, B of C) met de daarbij behorende normen op een kaart aangegeven.

In de module 'parkeernormen' wordt aangegeven hoe omgegaan moet worden met fiets- en autoparkeerplaatsen bij bouwontwikkelingen. Hierbij wordt ingegaan op:

• de aantallen parkeervoorzieningen die nodig zijn bij ontwikkelingen;
• de eisen voor de plek en kwaliteit;
• de mogelijke alternatieven voor parkeren bij ontwikkelingen en
• het meebetalen aan alternatieve vervoersmiddelen via een nieuw bereikbaarheidsfonds.

Daarnaast wordt aangegeven hoe ervoor gezorgd wordt dat de parkeervoorzieningen worden gebruikt zoals ze zijn bedoeld.

Plangebied
Het plangebied ligt de invloedsfeer van de nog te ontwikkelen Merwedekanaalzone. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van het scenario betaald parkeren. In artikel 7.1 van de bestemmingsplanregels van dit plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren. In hoofdstuk 4 wordt verder ingegaan op het parkeren in het plangebied.

Mobiliteitsplan 2040 (2021)
Het Mobiliteitsplan Utrecht 2040 (vastgesteld op 15 juli 2021) vervangt het mobiliteitsplan Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen (uit 2016). Met het Mobiliteitsplan blijven we prioriteit geven aan duurzame vormen van vervoer: lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit om de groei van het autoverkeer in de stad te voorkomen, en met als belangrijkste uitgangspunten:

• Slim bestemmen: door de uitwerking van de verstedelijkingsopgave en de mobiliteitsopgave nauw met elkaar te verbinden, zorgen we o.a. voor meer nabijheid, minder reisbewegingen, minder verkeershinder en minder vertraging;
• Anders reizen: door het stimuleren van thuiswerken en het reizen buiten de spits en het gebruik van deelmobiliteit verminderen we de drukte op het wegennet, op Utrecht Centraal en in het openbaar vervoer of spreiden we deze beter over de dag;
• Netwerken op orde (voetganger): door bij de (her)inrichting van gebieden en de (re)constructie van infrastructuur prioriteit te geven aan de voetganger in de A-zone, rondom knopen en de belangrijke bestemmingen, zorgen we ervoor dat lopen aantrekkelijk wordt en verblijven aangenaam;
• Netwerken op orde (fiets): met het Fietsnetwerk bieden we fietsers de keuze om hun bestemming via verschillende routes te bereiken. Zo zorgen we ervoor dat we de groei van het aantal fietsers faciliteren en de drukte spreiden en dat het voor iedereen aantrekkelijk is om te (blijven) fietsen;
• Netwerken op orde (OV): met het concept 'Wiel met Spaken' als ruggengraat van het OV-netwerk, met allereerst een tramverbinding op de Waterlinielijn, de Merwedelijn en richting Papendorp, zorgen we ervoor dat de OV-bereikbaarheid van stad en regio verbetert en Utrecht CS en de routes naar dit station worden ontlast;
• Netwerken op orde (auto): met enkele aanpassingen in het Autonetwerk voor 2040 zorgen we ervoor dat noodzakelijk autoverkeer overal kan komen, maar dat de auto voor zo min mogelijk overlast in de wijken zorgt. We hanteren als principe: alle wegen 30 km/uur tenzij; voor verbindingswegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/u;
• Netwerken op orde (multimodale reis): door een reeks P+R-locaties in de regio aan te bieden, zorgen we ervoor dat je gemakkelijk kunt overstappen op andere vormen van vervoer en de multimodale reis een onderdeel van het mobiliteitssysteem wordt;
• Slim parkeren: door bij ontwikkelingen beperkt parkeercapaciteit toe te voegen zorgen we ervoor dat de openbare ruimte minder gedomineerd wordt door geparkeerde auto's en dat minder rijdende auto's het stedelijk wegennet belasten;
• Slim sturen: door het toepassen van de prioritering bij de inrichting van kruisingen en de afstelling van verkeerslichten, het verkeersmanagement en waar nodig het weren van één of meerdere vervoerwijzen op een kruising, zorgen we voor een aantrekkelijke openbare ruimte en maken we groei van schone vervoermiddelen mogelijk die zo min mogelijk ruimte innemen;
• Slim sturen: door het weren van doorgaand autoverkeer met maatregelen ter plekke van de Catharijnesingel, het Ledig erf en het Utrecht Science Park bieden we meer ruimte voor langzaam verkeer en verbeteren we de kwaliteit om te verblijven. Daarnaast verleiden we automobilisten om zo lang mogelijk over de Ring te rijden, in plaats van binnendoor.

Plangebied
Volgens het Mobiliteitsplan 2040 is de Veilingstraat geen stedelijke verbindingsweg. Voor parkeren zal aan het geldende parkeerbeleid moeten worden voldaan en bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning op straat of in de openbare ruimte. Het plangebied wordt daarbij ontwikkeld met het oog op gezonde en duurzame mobiliteit door het gebruik van de fiets te stimuleren. Daarmee is het plan in lijn met het Mobiliteitsplan 2040.

2.3.2.2.7 Gezond stedelijk leven

Nota Gezondheid voor iedereen – Volksgezondheidsbeleid Utrecht 2019-2023
De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. In de nota is gezonde leefomgeving één van de 7 speerpunten. De ambitie is een gezonde leefomgeving voor elke Utrechter die zo is ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen.

Gezond leven is gemakkelijk
De openbare ruimte wordt zo ontworpen dat deze voor iedereen bespeelbaar is en uitnodigt om te bewegen, te sporten, te verblijven en te ontmoeten. De voetganger en de fietser krijgen vaker voorrang dan de auto en krijgen meer ruimte. Het openbaar vervoer wordt een aantrekkelijk alternatief door betere bus-, tram- en treinverbindingen. Nieuwe woonwijken worden zo ontworpen dat de auto minder nodig is. Door voorzieningen dichtbij en door ontmoetingsplekken wordt ontmoeting gefaciliteerd. Dit draagt bij aan de sociale cohesie in de buurt. Er wordt toegewerkt naar een omgeving waar Utrechters gemakkelijk voedselkeuzes kunnen maken die gezond zijn voor mens, dier en milieu.

De druk op de gezondheid is zo laag mogelijk
Er wordt gekozen om idealiter geen nieuwe woningen binnen 100 meter van een autosnelweg te realiseren. Ook wordt de markt uitgedaagd om bij nieuwe gebiedsontwikkelingen aan drukke binnenstedelijke wegen (> 10.000 motorvoertuigen per etmaal), met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon-en verblijfskwaliteit. Voor groepen mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen, mensen met een zwakke gezondheid en kinderen van 0-18 jaar) wordt bij het bestemmen van nieuwbouw van voorzieningen (scholen, kinderopvang en woon(zorg)voorzieningen) bij drukke binnenstedelijke wegen (>10.000 motorvoertuigen per etmaal) een minimale afstand van 50 meter en bij autosnelwegen een minimale afstand van 300 meter aangehouden. Voor bestaande voorzieningen die renovatie, aanbouw of vervangende nieuwbouw nodig hebben, wordt onderzocht of een alternatieve locatie ruimtelijk en binnen de financiële kaders mogelijk is. Bij tijdelijke schoolgebouwen en noodlokalen wordt er ook naar gestreefd om aan het afstandscriterium te voldoen.

Er worden hogere lokale ambitiewaarden voor geluid gehanteerd dan de wettelijke grenswaarden namelijk 63 dB voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen (dit is 5 dB lager dan de wettelijke grenswaarde). Ook worden stille plekken beschermd. In dit licht worden geen horecavoorzieningen toegestaan in stille hofjes en rustige woonstraten.

Bij bouwplannen moeten alle soorten woningen (sociale huur, midden huur, koopwoningen etc.) in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit hebben. Nieuwe wegen, woningen en kantoren leiden niet tot een hogere druk op gezondheid door bijvoorbeeld een slechtere lucht- of geluidskwaliteit. Als dat toch zo is, dan compenseren we de extra druk door aanvullende maatregelen zoals een geluidsluwe zijde en extra groen.

Mensen voelen zich prettig
Een evenwichtige balans tussen wonen, werken en recreëren is belangrijk voor een gezonde leefomgeving. Zo is er ruimte voor groen, water en is er ruimte om te spelen, te ontmoeten en te bewegen. Dit betekent ook dat er voldoende ruimte is om te recreëren in de buurt. Er zijn voldoende (maatschappelijke) voorzieningen en er is aandacht voor diversiteit in functies van de openbare ruimte. De aanwezigheid van groen is goed voor de gezondheid van mensen, en voor de biodiversiteit in de stad. Groene ruimtes nodigen uit tot bewegen, zorgen voor verkoeling, zijn belangrijk als recreatieve (ontmoetings-) ruimte en absorberen geluid. Straten, pleinen, binnenterreinen, daken en gevels worden zo groen mogelijk ingericht volgens het 'groen tenzij' principe. Elke Utrechter heeft de mogelijkheid om vanuit zijn woning een prettig ommetje te maken, want dat nodigt mensen uit tot meer bewegen en draagt bij aan ontmoeten.

Plangebied
In paragraaf 5.17 is op het gezond stedelijk leven ingegaan. In paragraaf 5.4 is ingegaan op de geluidssituatie en in paragraaf 5.9 is ingegaan op de luchtkwaliteit in het plangebied.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Plangebied
In paragraaf 5.4 Geluidhinder wordt uitgebreid toegelicht wat de geluidssituatie in en om het plangebied is.

Nota externe veiligheid (2007)
De Nota externe veiligheid, die in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Plangebied
Het plangebied ligt op ongeveer 300 meter van de spoorlijn Utrecht Centraal - Lunetten. Over deze spoorlijn vindt transport plaats met gevaarlijke stoffen. Daardoor vormt de spoorlijn een extern veiligheidsrisico voor de omgeving van het spoor. Gezien de relatief grote afstand legt dit risico geen beperkingen op voor de ontwikkeling van dit plan. In paragraaf 5.7 Externe veiligheid wordt verder ingegaan op het aspect externe veiligheid voor de herontwikkeling.

2.3.2.2.8 Bodem, ondergrond en water

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020)
In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven kan de vraag naar bouwgrond periodiek groot zijn. We willen voorkomen dat deze bouwgrond van elders (vaak over lange afstand) wordt aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• lokale maximale waarden voor de stofgroep PFAS, waarbij de gehele gemeente als één zone wordt beschouwd. Deze waarden gelden voor de bovenste meter.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;
• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

Plangebied
Ten behoeve van de herontwikkeling is een deel van de bodem van het perceel onderzocht. De onderzoeksresultaten geven aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Een volledig onderzoek kan pas worden uitgevoerd na de sloop van de bestaande opstallen en zal worden uitgevoerd voorafgaand aan de nieuwbouw. Aan de hand daarvan kan verder bepaald worden welke saneringsmaatregelen nodig zijn. In paragraaf 5.10 Bodem, wordt nader ingegaan op de bodemgesteldheid van het gebied.

Gebiedsplan Gebiedsgericht grondwaterbeheer en visie op duurzaam gebruik van de ondergrond (2016)

Het gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer beschrijft de invulling voor het verbeteren en beschermen van de grondwaterkwaliteit en het zorgvuldig benutten van de ondergrond voor bijvoorbeeld bodemenergie. Een groot gedeelte van de stad, met omvangrijke verontreinigingen in het grondwater, is aangewezen als grondwaterbeheergebied. In het beheergebied hoeft niet voor alle werkzaamheden waarbij grondwater onttrokken wordt een apart saneringsplan te worden gemaakt. Er kan worden deelgenomen aan het gebiedsplan, met een gebruikersbijdrage of een afkoopsom. Door te werken met het gebiedsplan kan de gemeente het grondwater in het omliggende schone gebied beter beschermen, want dat water wordt gebruikt voor drinkwater.

Plangebied

Veilingstraat 10 is gelegen binnen een (hoog-)dynamische zone. Deze zone betreft hoogstedelijk gebied waar zich een hoge concentratie aan vermengde grondwaterverontreinigingen in de ondergrond bevindt. De Biowasmachine is een concept waarbij warmte-koudeopslagsystemen onder binnenstad zorgen voor de ondergrondse verspreiding van vervuild grondwater. Hierdoor mengt het vervuild grondwater met van nature aanwezige bacteriën. Deze bacteriën worden extra gestimuleerd door de toevoeging van nutriënten en het verhogen van de watertemperatuur.

Dit plan betreft de realisatie van maximaal 110 sociale huurappartementen en draagt zelf niet direct bij aan grondwateronttrekking.

Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Plangebied
In paragraaf 5.13 Water en klimaatadaptatie wordt ingegaan op de waterhuishouding van het gebied.

2.3.2.2.9 Energie

Utrecht: energiek middelpunt van het land, Energieplan Utrecht en duiding van het college bij het Energieplan (2016) en de Utrechtse Energieagenda's 2016 - 2019
De gemeenteraad heeft op 14 januari 2016 het Energieplan besproken en het document Duiding van het College bij het Energieplan vastgesteld. Deze documenten geven samen richting aan het energiebeleid in Utrecht voor de komende jaren. Het Energieplan is door 165 Utrechters opgesteld en bevat voor de onderwerpen wonen, werken, vervoer en centrale energievoorziening maatregelen om een klimaatneutraal Utrecht te bereiken. Bewustwording via het verbeteren van informatievoorziening is hierbij belangrijk. De gemeente heeft een grote en proactieve rol bij de overgang naar duurzame energie.

Het Energieplan en het document Duiding van het college bij het Energieplan zijn in 2015 uitgewerkt in de Utrechtse Energieagenda's. Hierin staan de concrete gemeentelijke werkzaamheden en de inzet van middelen om te komen tot een klimaatvriendelijke stad.

• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• in 2030 is het Utrechtse systeem van stadsverwarming verduurzaamd;
• in 2030 zijn minimaal 40.000 bestaande woningen van het gas af;
• het gemeentelijke vastgoed is in 2040 volledig verduurzaamd.
  

Plangebied

Het nieuwbouwplan wordt compleet, conform regelgeving, gasloos uitgevoerd. Daarbij wordt voldaan aan de BENG-norm, waarmee het energiegebruik is gelimiteerd. Het hoogste dak wordt zoveel mogelijk gebruikt voor zonnepanelen. De bewoners van de nieuwbouw zullen inzicht worden gegeven in hun gedrag ten aanzien van hun energieverbruik.

Daarbij zal de ontwikkeling worden aangesloten op stadswarmte. Hoewel stadswarmte in principe is voorbehouden voor bestaande bouw, is het is dit geval niet redelijkerwijs mogelijk om de voor de ontwikkeling te voorzien in een oplossing van de warmte- koude vraag met andere systemen zoals WKO's en warmtepompen. Ter aanvulling van van stadswarmte moeten er wel aanvullende maatregelen worden getroffen voor verkoeling. In paragraaf 5.20 wordt nader togelicht hoe de energieambities in het plan worden ingevuld.

2.3.2.2.10 Sport, recreatie en toerisme

A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010) en bijstelling hotels (2019)
Het hotelbeleid is weergegeven in de nota A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010). De komende 10 jaar wordt een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar voorzien. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren.

Op 19 december 2019 is de beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 bijgesteld. In de periode 2019-2021 worden naar verwachting 1.500-1.800 nieuwe hotelkamers gerealiseerd bovenop het bestaande aantal van ongeveer 2.000 hotelkamers. Voor Utrecht betekent dit een inhaalslag in kwantiteit en kwaliteit van hotelconcepten. Vanwege deze relatief grote toevoeging in een korte tijd is het nodig om tijdelijk een pas op de plaats te maken en eerst het effect van deze toename af te wachten voordat er eventueel meer nieuwe hotels toegevoegd worden. Dit betekent dat er tot 1 januari 2023 in principe geen nieuwe hotels worden toegestaan met bestemmingsplanwijzigingen. Voor aanvullende bijzondere concepthotels met maximaal 50 kamers of bijzondere doelgroephotels kan onder voorwaarden (over locatie, kwaliteit initiatiefnemers, segmentatie en duurzaamheid) een uitzondering worden gemaakt. Uitbreidingen van bestaande hotels met een kwaliteitsdoel blijven ook beperkt mogelijk.

Plangebied
In het plangebied worden geen hotels mogelijk gemaakt.

Beleid tijdelijk verblijf (short stay)
Op 19 december 2019 is het beleid tijdelijk verblijf (short stay) door de gemeenteraad vastgesteld. Het aantal short stay-accommodaties in Utrecht is de laatste jaren gegroeid. Een toenemende mobiliteit van werknemers en internationale studenten zorgt voor een stijgende vraag naar deze accommodaties. De huisvesting van tijdelijke (internationale) werknemers of studenten mag echter niet ten koste gaan van de leefbaarheid en van de beschikbaarheid van voldoende permanente woonruimte voor verschillende doelgroepen in de stad. Om deze belangen op een goede manier te kunnen wegen zijn uitgangspunten opgesteld. Onder tijdelijk verblijf of short stay wordt verstaan: het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van logies met een minimumperiode van twee weken tot 6 maanden met uitloop tot maximaal 12 maanden. Dit gebruik valt onder de bestemming hotel met aanduiding logies voor tijdelijk verblijf. Dit gebruik is niet toegestaan onder een woonbestemming. De regels voor het verlenen van vergunningen voor tijdelijk verblijf zijn vastgelegd in de Beleidsregels tijdelijk verblijf (short stay).

Plangebied
In het plangebied worden geen short stay accomodaties mogelijk gemaakt.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018
Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, onderscheid gemaakt worden in categorieën van horecabedrijven in een bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op 12 april 2018 in werking getreden en door de raad vastgestelde Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 en overgenomen in de bijlage bij de regels, de Lijst van Horeca-activiteiten. In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'zachte' tot 'harde' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling heeft tot doel de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

Plangebied

In de ontwikkeling is een plint voorzien met een sociaal maatschappelijke voorziening, mogelijk in combinatie met een commerciële functie. Hierbij is een gedeelte horeca in de plint als mogelijkheid voorzien. Om voor de bewoners van de ontwikkeling en in de directe nabijheid een goed woon- en leefklimaat te borgen is hiervoor een goede inpassing van het type horeca en mogelijke maatregelen ter bescherming van het woon- en leefklimaat nodig. Deze borging vindt plaats door het type horeca bedrijvigheid te reguleren in de regels en de mogelijkheid van een terras te verbinden aan een binnenplanse afwijking waarvoor met onderzoek moet worden aangetoond dat het langetijdgemiddelde geluidniveau door stemgeluid van het terras niet hoger is dan 55 dB(A) overdag, 50 dB(A) in de avond en 45 dB(A) in de nacht. In samenhang met de minimale geluidsisolatie conform het Bouwbesluit kan daarmee aan een aanvaardbaar binnenniveau van 35 dB(A) etmaalwaarde worden voldaan. Indien wordt aangetoond dat de aangebrachte geluidsisolatie van de gevel hoger is, mag het stemgeluidniveau tot 5 dB hoger worden mits de binnenwaarde niet meer dan 35 dB(A) bedraagt.

2.4 Conclusie

De conclusie is de ontwikkeling past binnen de - in dit hoofdstuk beschreven - beleidskaders.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Het kadastale perceel bekend als Gemeente Catharijne, sectie D, nummer 8564 maakt onderdeel uit van het plangebied en heeft een totale oppervlakte van circa 2.990 m2. Daarbij is een strook van het gemeentelijk perceel, nummer 10998, aan de Veilingstraat onderdeel van het plangebied.

De ondergrond is door de Gemeente Utrecht in erfpacht uitgegeven aan Ten brinke Grondexploitatie B.V. De erfpacht betreft een recht waarvan de verplichting tot betaling van de jaarlijkse canon loopt tot 2040.

De huidige opstal is een bedrijfshal, welke tijdelijk in gebruik is door een kringloopwinkel. Het bedrijfspand bevat ongeveer 4.500 m2 bruto vloeroppervlak en aan de voorzijde bevindt zich een parkeerterrein met circa 12 parkeerplaatsen.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

Rond 1925 is het veilinggebied met de Veilinghaven en het Veilinggebouw ontstaan. In de periode hiervoor bevond de veiling zich in de fruithal op Vredenburg. Doordat Vredenburg een nieuwe bestemming kreeg moest de veiling worden verplaatst. In de periode tot 1968 is het veilinggebied steeds meer uitgebreid met onder andere een verwerkingsfabriek voor groente en fruit ter plaatse van de huidige Heycop-ontwikkeling.

De Veilinghaven was van oorsprong groter dan tegenwoordig. Rond 1928 was de veilinghaven ruim vier keer zo groot. Ruim 25 jaar later werden de eerste delen van de haven weer gedempt. Rond 1960 werd nogmaals een deel gedempt, waarmee de Veilinghaven qua omvang werd wat het tegenwoordig nog steeds is.

Afbeelding 3.2.1: bebouwingsbeeld 1945 en 1999

In 1961 heeft Iglo de fabriek overgenomen en heeft toen een koelvrieshuis toegevoegd aan de fabriek. Dit koelhuis betreft de huidige bebouwing op de Veilingstraat 10. Iglo is nadien overgenomen door Unilever, welke haar dochteronderneming Royco vestigde op de locatie. Sindsdien specialiseerde de fabriek zich de productie van soepen. Op de locatie werden tot medio 2020 onder andere de bekende Cup-a-soep zakjes geproduceerd. Sindsdien is de Heycop-ontwikkeling in uitvoering.

Afbeelding 3.2.2 en 3.2.3: Iglo fabriek aan de Heycopstraat Utrecht, ca. 1965

In 1991 is Borent eigenaar geworden van het voormalige koelvrieshuis aan de Veilingtraat 10. Dit was de situatie tot Ten Brinke in 2018 eigenaar werd van de locatie. Vanaf die tijd is het gebouw gedeeltelijk in gebruik geweest door een autoverhuurbedrijf en tot op heden volledig als kringloopwinkel.

3.2.2 Structuurbepalende elementen

Het plangebied is onderdeel van Dichterswijk-west, in Utrecht Zuidwest. Het plangebied ligt in een woongebied, tussen de Veilingstraat, de woningen aan de Croeselaan en de Voorsterbeeklaan. In de directe omgeving van het plangebied wordt de omgeving getypeerd door de Veilinghaven. Deze haven is een aftakking van het Merwedekanaal. Op het naastgelegen terrein ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Heycop-ontwikkeling, waar op het moment van schrijven 416 woningen in ontwikkeling zijn. De groene laan van deze ontwikkeling loopt op dit moment dood op de huidige bebouwing van het plangebied. Aan de andere zijde van de Veilingstraat bevindt zich het appartementencomplex Cresendo met een horecagelegenheid in de plint. Iets verder naar het noorden van het plangebied bevindt zich het Jaarbeursterrein. In de toekomst wordt dat terrein getransformeerd tot een plek voor wonen, werken en ontspanning.

Het huidige terrein bestaat uit verouderde bedrijfsbebouwing met een parkeerterrein met circa 12 parkeerplaatsen. Er zijn voornamelijk blinde gevels in een roodbruine baksteen. Aan de voorzijde van het perceel, aan de zijde van de Croeselaan, is een gevel met beglazing, panelen en een staalconstructie van een voormalige luifel aanwezig. Aan de entreezijde van de hal zit een aanbouw met een plat dak van ongeveer 4 meter hoog. Het geheel oogt gedateerd en verouderd.

 

Figuur 3.2.4: Huidige situatie

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

In het plangebied staat nu bedrijfsbebouwing, welke tijdelijk in gebruik is door een kringloopwinkel. De bedrijfsbebouwing heeft een voetprint van circa 2.500 m2, waarbij de bebouwing een totale BVO van circa 4.500 m2 heeft. Aan de voorzijde van het perceel bevindt zich een parkeerterrein met 12 parkeerplaatsen. De aanwezige bebouwing heeft een gedateerde en verouderde uitstraling.

3.3.1 Verkeer en parkeren

De Veilingstraat is toegankelijk voor auto's, fietsers en voetgangers. Voor fietsers is de locatie bereikbaar via de Veilinghavenkade, de Croeselaan, de Fruitstraat, de Voorsterbeeklaan en in de toekomst via de Heycopstraat. Voor voetgangers is rondom het plangebied een troittoir aanwezig. Het plangebied ligt op loopafstand van Utrecht Centraal, vanuit waar allerlei verbindingen met trein, bus en tram mogelijk zijn.

De Veilingstraat is een tweerichtingsweg voor zowel auto's als fietsen, met aan één zijde deels langsparkeren. De locatie is vanaf de Rijksweg A12 en vanaf het centrum goed bereikbaar via de Europalaan - Overste Den Oudenlaan -Van Zijstweg -Veilinghavenkade. Het parkeren vindt in het huidige gebruik gedeeltelijk plaats op eigen terrein en gedeeltelijk in het openbaar gebied. De huidige bebouwing voorziet niet in gebouwde parkeerplaatsen. In de bocht van de Veilingstraat naar de Croeselaan is de uitrit van de in aanbouw zijnde parkeerkelder onder het Heycop-terrein gerealiseerd. Het plangebied ligt in de parkeerzone A2.

De openbaar vervoersvoorzieningen liggen direct naast het gebouw op de Croeselaan. Hier stopt buslijn 1 (Hoograven - Rivierenwijk - Croeselaan - Utrecht Centraal).

3.3.2 Openbare ruimte

De openbare ruimte in het plangebied is beperkt. De bedrijfsbebouwing staat op het overgrote deel van het plangebied en de overige openbare ruimte is vooral verhard. Om het plangebied heen ligt de Veilingstraat. Deze weg loopt schuin af om het hoogteverschil tussen de Veilinghavenkade en de Fruitstraat op te vangen. Aan beide zijdes is een trottoir aanwezig. Aan de kant van het Cresendo gebouw eindigt het trottoir door een stenen afscheiding en een terras van de horecagelegenheid. Aan de andere zijde wordt het trottoir begrensd door een laurier.

De Croeselaan is een belangrijke weg richting het Jaarbeursterrein en Utrecht Centraal. De Croeselaan bestaat uit een weg met aan weerszijden éénrichtingsverkeersbanen met langsparkeerplaatsen. Daarbij hebben beide zijdes een fietspand met daarnaast een breed troittoir. De banen worden gescheiden door een groenstrook met een looppad. Ten westen van het plangebied bevindt zich de Veilinghavenkade, die de scheiding vormt tussen de locatie en de Veilinghaven.

De Veilingstraat maakt tot slot deel uit van de route van het Ringpark. De inzet van de stichting Vrienden van Ringpark is om de verschillende groengebieden in de Dichterswijk met elkaar te verbinden. De groene laan die nu wordt gecreëerd met de ontwikkeling van het Heycop-terrein loopt dood tegen de huidige veilinghal.

3.4 Conclusie

Het huidige terrein bestaat voornamelijk uit verouderde bedrijfsbebouwing. Gezien de ligging van het plangebied leent het zich goed voor de realisatie van woonfuncties en zal het bijdragen aan een verbetering van het plangebied en de leefomgeving. De herontwikkeling van deze locatie past goed in de transformatie van bedrijvigheid naar wonen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Inleiding

Gezien de ligging van het plangebied in een woongebied, biedt de locatie aan de Veilingstraat 10 een uitstekende kans om binnenstedelijk woningen toe te voegen. De toekomstige functie van het plangebied betreft voor het overgrote deel wonen. Circa 4.500 m2 bedrijfsbebouwing zal voor het plan worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komt een woongebouw met daarin maximaal 110 woningen.

4.1.2 Programma

Het programma omvat maximaal 110 woningen, die 100% in de sociale huur categorie vallen. De beoogde doelgroepen van deze woningen zijn ouderen en starters. Alle woningen voldoen aan de prestatieafspraken van de betreffende STUW-corporatie met de gemeente. De huurwoningen hebben met differentiatie de beoogde verdeling:

• 1/3e van de woningen valt onder de eerste en tweede aftoppingsgrens en hebben een grootte tussen de 50 m2 en 60 m2 GO.
• circa 2/3e van de woningen valt onder de liberalisatiegrens en hebben een grootte van circa 70 m2 GO.

De beoogde doelgroep voor de woningen betreft starters en ouderen. De 2-kamer appartementen (circa 50 m2 - 60 m2) zijn voor de doelgroep starters. De 3-kamer appartementen (circa 70 m2) zijn voor de doelgroep ouderen. Deze laatstgenoemde appartementen worden rolstoelbewoonbaar of eenvoudig naar rolstoelbewoonbaar aan te passen ontworpen. Daarnaast wordt in overleg met de woningcorporatie onderzocht of de regeling van Groot naar Beter kan worden toegepast, waarmee ouderen uit grotere sociale huurwoningen (van vier of meer kamers) met voorrang verhuizen naar sociale huurwoningen tot en met drie kamers.

Op de begane grond van het woongebouw komt een plint van ongeveer 150 - 350 m2, met een hoogte van ongeveer 6 meter. Deze plint krijgt een sociaal maatschappelijke en zo mogelijk daarbij een commerciële invulling. Het streven daarbij is om een relatie te zoeken met de bovengelegen woningen en het te realiseren plein aan de Veilinghaven. Voor de plint moet ingezet worden op een sociaal maatschappelijke voorziening van gemiddeld minimaal 100 m2, zo mogelijk in combinatie met een commerciële functie (op de totale 350 m2). De voorkeur voor de commerciële invulling gaat daarbij uit naar een horecafunctie in de categorie D1.

4.1.3 Stedenbouwkundig plan

De opgave voor het plangebied is om de locatie te transformeren, passend binnen en aansluitend op de al getransformeerde delen van Parkhaven. De locatie dient aan te sluiten op Parkhaven en in samenhang met parkhaven ontworpen te worden. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten zijn bepaald op basis van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan van Dichterswijk van november 1997, de ontwikkeling van het naastgelegen Heycop-terrein, de bestaande omgeving van de locatie en het rondje Ringpark. Hoewel het plan uit 1997 een belangrijk uitgangspunt is, is daarbij wel rekening gehouden met de huidige beleidskaders en eventuele nieuwe inzichten.

Het stedenbouwkundig plan werd gekenmerkt door semi gesloten bouwblokken rond een open veld met stadsvilla's. Door het parkeren onder te brengen in half verdiepte parkeergarages, is het mogelijk geworden om een groen woongebied in hoge dichtheid te realiseren. Door het slim spelen met niveauverschillen wordt de scheiding tussen openbaar, semi-openbaar en privé op een aangename manier vorm gegeven. Het geheel betreft een hoog kwaliteitsniveau. Dat zit hem in de zorgvuldigheid waarmee architectuur, volumes, materiaalgebruik en groen vorm gegeven is en het tezamen een eenheid vormt.

Ruimtelijk is de locatie waar dit bestemmingsplan op ziet het sluitstuk van de transformatie van de Dichterswijk. De ruimtelijke opgave bestaat uit het inpassen van de nieuwbouw op de hoek van de Veilingstraat - Veilinghaven en de hoek Veilingstraat - Croeselaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de bestaande bebouwing en wordt - in lijn met het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan - een verbijzondering in de vorm van een stedenbouwkundig hoogteaccent mogelijk gemaakt. De bebouwing aan de Veilingstraat en de Croeselaan zullen qua hoogte aansluiten op de naastgelegen bebouwing, bestaande uit vijf en respectievelijk drie bouwlagen.

Hieronder is de ruimtelijke uitgangspuntenkaart opgenomen. Hierop zijn de ruimtelijke randvoorwaarden voor de herontwikkeling opgenomen en inzichtelijk gemaakt.

Afbeelding 4.1: Kaart met ruimtelijke randvoorwaarden (Bron: Bouwenvelop)

Rooilijn

De rooilijn aan de Veilingstraat (noordzijde) van het perceel ligt evenwijdig aan de rooilijn van het woongebouw Cresendo, waarbij de bebouwingslijn van de hoofdbebouwing circa 1 meter terug ligt ten opzichte van de huidige kavelgrens. Hierdoor wordt het straatprofiel van hoofdgevel tot hoofdgevel ongeveer 17 meter breed. De rooilijn aan de zijde van de Croeselaan volgt de bestaande weg. De roolijn aan het nieuwe te realiseren plein is uitgelijnd met de onderdoorgang (toegangspoort van Cresendo) aan de Veilingstraat.

Aan de Veilingstraat zal door de ontwikkeling een groot stuk openbare ruimte in de vorm van het plein ontstaan. Deze ruimte zal de groene doorloop naar het Heycop terrein vormen en zal het rondje Ringpark afmaken. Hierdoor zal het gebied een meer open uitstraling hebben dan in de huidige situatie het geval is.

Balkons mogen de rooilijn met 1,7 meter overschrijden (de erfrgrens met 0,7 meter) en zijn onderdeel van de architectuur. Voorwaarde hiervoor is dat de balkons niet in conflict komen met de aan te brengen bomen op de Veilingstraat. Op de begane grond zijn buitenruimtes toegestaan binnen de erfgrens. Voor het ontwerp wordt onderzocht hoeveel extra gronden hiervoor benodigd zijn, welke momenteel in eigendom van de gemeente zijn.

Bouwblok

Het volume van het woongebouw accentueert de entree van de stad middels de Van Zijstweg en het completeert het stedenbouwkundig plan van Dichterswijk West en de naastgelegen onwikkeling van het Heycop terrein.

Alle appartementen zullen worden voorzien van een buitenruimte, in de vorm van een gemeenschappelijke tuin, balkon of een tuin. Het bouwblok kan gelezen worden als één gebouw. Het gebouw bestaat uit een onderbouw van maximaal vijf bouwlagen hoog en een hoogteaccent daar bovenop. Technische installaties ten behoeve van het gebouw (zoals trafo's, warmteonderstations e.d.) worden op de kavel, inpandig opgelost en komen niet in de openbare ruimte. Installaties ten behoeve van luchtverversing, energieopwekking (PV panelen), liftopbouw en welke gekoeld moeten worden door lucht mogen op het dak worden geplaatst. Wel moeten deze uit het zicht van de openbare ruimte, centraal en geclusterd op het dakvlak worden geplaatst. De installaties mogen niet zichtbaar zijn vanaf het maaiveld.

Hoogte

Parkhaven is zorgvuldig ontworpen qua bebouwing waarbij de bebouwing grotendeels 3 – 5 bouwlagen hoog is. Stedenbouwkundig gezien ligt het plangebied op een bijzondere plek in de wijk: in de hoek van de Veilinghaven waar verschillende (zicht)lijnen samen komen: de Twellosebeeklaan, Veilinghavenkade en Veilingstraat. Vanwege de bijzonere positie in de wijk wordt er gekozen om aan de Veilinghaven een wijkaccent toe te voegen en het bestaande karakter van de wijk te behouden. Er wordt gekozen om de bebouwing aan de Veilingstraat qua hoogte aan te sluiten op de omliggende bebouwing. Het hogere bouwdeel accentueert de hoek in de richting van de Veilinghaven. Doordat de nieuwbouw aan de Veilinghavenkade terug ligt ten opzichte van de huidige bebouwing ontstaat er een plek met bijzonder uitzicht op het water en maakt het een connectie via de Twellosebeeklaan met het oude Veilinggebouw (een ander stedenbouwkundig accent in de Dichterswijk). Het hoogteaccent markeert de bijzondere plek in de Dichterswijk en vergroot de herkenbaarheid en de identiteit van de wijk.

De bouwhoogte van het woongebouw varieert en sluit goed aan op de omliggende bebouwing. Aan de zijde van de Croeselaan is de bouwhoogte maximaal 3 bouwlagen, zijnde 10 meter (t.o.v. peil Veilinghavenkade +3.45 NAP). Aan de zijde van de Veilingstraat is de bouwhoogte van het woongebouw maximaal 5 bouwlagen, zijnde 16 meter (t.o.v. peil Veilinghavenkade +3.45 NAP). De maximale bouwhoogte van het hoogteaccent bedraagt 12 bouwlagen, zijnde 37 meter (t.o.v. peil Veilinghavenkade +3.45 NAP), exclusief installaties.

Plint en entrees

Ten behoeve van de activering van de openbare ruimte en sociale veiligheid, krijgt de plint van het gebouw een levendige uitstraling. Dat betekent dat aan de straatzijde de sociaalmaatschappelijke/commerciële functies en wonen worden gesitueerd en er geen bergingen of andere niet-levendige functies aan de straatzijde komen. Aan het plein komt een sociaalmaatschappelijke voorziening, zo mogelijk in combinatie met een commerciële voorziening met een transparante gevel. Fietsen- en scootmobielen-stallingen zullen deels inpandig worden opgelost en direct gekopppeld worden aan de entree van het gebouw. Van deze inpandige stallingen zal aan de straatzijde zoveel mogelijk alleen de toegang zichtbaar zijn.

Er komt een heldere overgang tussen openbaar en privé, rekening houdend met (sociale) veiligheid en functionaliteit van de openbare ruimten. In het ontwerp wordt dit verder uitgewerkt. Daarbij zal extra aandacht besteed worden aan het vinden van een goede oplossing voor het aansluiten op het hoogteverschil in de Veilingstraat. Er wordt voorkomen dat er lange blinde muren ontstaan. Zo is het hoogteaccent alzijdig en wordt op de begane grond ruimte geboden aan de entree en de collectieve fietsenstalling. De hoofdentree voor de woningen en de fietsenstallingen komt aan het nieuw te realiseren Veilinghavenplein en de secundaire entree is gepland in de bocht van de Fruitstraat - Croeselaan.

Beeldkwaliteit

Het bouwvolume sluit in architectonisch oogpunt aan op het beeld- en kwaliteitsniveau van Parkhaven. In de basis wordt dezelfde type detaillering toegepast, maar wel met de mogelijkheid tot een architectonisch accent aan het plein. Door de afwijkende bouwhoogte en de mogelijkheid tot verbijzondering in de architectuur staat het gebouw iets meer op zichzelf in vergelijking met de omliggende bebouwing die allemaal de kenmerkende dominante rode baksteen hebben De architectuur benadrukt dan naast de oogte ook de bijzondere plek in de wijk.

Het gebouw heeft een gezamenlijke binnentuin met aan de buitenzijde levendigheid en buitenruimtes. De commerciële/maatschappelijke plint sluit aan op de nieuw te realiseren openbare ruimte (plein) en heeft een transparante uitstraling.

Voor de daken waar men zicht op heeft, ligt de nadruk op groen. Daken die niet in het zicht liggen krijgen de nadruk op waterbuffering, energieopwekking en installaties.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

In deze paragraaf wordt ingegaan op de bereikbaarheid van het plangebied met de auto, het openbaar vervoer en de fiets of te voet.

De ontwikkeling is gelegen in een verstedelijkingsknooppunt dicht bij het centrum van Utrecht. De ontwikkeling ligt hemelsbreed op 750 meter van Utrecht Centraal station waardoor het station binnen 10 minuten lopen te bereiken is. De bussen halteren dicht bij de nieuwe ontwikkeling op de Croeselaan. Bewoners en bezoekers van de ontwikkeling kunnen daardoor gebruik maken van een uitgebreid OV-netwerk. Dicht bij de locatie zijn enkele hoofdfietsroutes gelegen, o.a. de Croeselaan. De locatie is daardoor zeer goed bereikbaar op de fiets.
Er zijn voldoende mogelijkheden beschikbaar voor alternatieve en duurzame vormen van vervoer.

Verkeersgeneratie
De nieuwe ontwikkeling aan de Veilingstraat levert een bepaalde verkeersgeneratie op. De nieuwe ontwikkeling is voor wat betreft de verkeersgeneratie op etmaalniveau vergeleken met de bestaande functie, we noemen dit de ervaringscijfers.

De bestaande functie, detailhandel i.c.m. een arbeidsextensieve en bezoekers extensieve functie (opslagruimte), genereert een zekere verkeersgeneratie, namelijk: 361 voertuigbewegingen per etmaal. Voor de nieuwe ontwikkeling zijn dit 118 bewegingen per etmaal. Dit betekent dat de nieuwe functie per etmaal minder verkeersbewegingen tot gevolg heeft dan op basis van de huidige functie.

De ochtendspits en de avondspits worden aangehouden als maatgevende momenten van de verkeersgeneratie als effect op het verkeersnetwerk. Als we de ontwikkeling bekijken zonder verrekening van de bestaande situatie dan zien we een verkeersgeneratie tijdens het ochtendspitsuur van 7 voertuigbewegingen. Tijdens het avondspitsuur bedraagt dit 14 voertuigbewegingen. Dit aantal van het bestaande verkeersnetwerk aan de Croeselaan respectievelijk de Van Zijstweg. Verwacht wordt dat dit niet gaat leiden tot een beperkte doorstroming in de wijk, te meer omdat deze verkeersbewegingen (vanuit woningen) in de andere richting zijn dan de maatgevende richting van forenzen richting de bedrijfslocaties en in de plaats komen van verkeersbewegingen vanuit de bestaande situatie die deels wel bijdragen aan de maatgevende richting. De berekening van de verkeersgeneratie is toegevoegd in bijlage 3.

4.2.2 Parkeren

Beleidsuitgangspunten

De 'Beleidsregel parkeernormen auto 2021' (hierna: de beleidsregel) heeft tot doel om het autoverkeer in de stad te beperken. Om die doelstelling te bewerkstelligen is in de beleidsregel bepaald:

'hoeveel autoparkeerplaatsen moeten of mogen worden gerealiseerd, en waar en hoe deze parkeerplaatsen worden aangelegd'

Bovendien is de mogelijkheid om bij bouwontwikkelingen op eigen terrein parkeerplaatsen aan te leggen beperkt, en moeten daar mobiliteitsalternatieven worden geboden om de locatie bereikbaar te houden.

Locatie Veilingstraat

De locatie Veilingstraat 10 valt binnen parkeerzone 'A2'. Voor die zone geldt, in lijn met de algemene beleidsuitgangspunten, dat er maar beperkt mogelijkheid is om op eigen terrein parkeerplaatsen aan te leggen. Er geldt een maximumpercentage van 50% van de benodigde autoparkeerplaatsen dat op eigen terrein mag worden aangelegd. Er geldt géén minimumpercentage. Voor het concrete plan kan in de volledige parkeerbehoefte worden voorzien door toepassing van de mogelijkheden voor deelmobiliteit.

Voor plannen buiten de zones A1, A2, en B1 is als hoofdregel opgenomen dat autoparkeerplaatsen voor 100% op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Van die hoofdregel moet in de zone A2 (verplicht) worden afgeweken, gelet op het hierboven opgenomen maximumpercentage.

Het bestemmingsplan staat de realisatie van de 110 sociale appartementen, een kleinschalige maatschappelijke functie en een horecafunctie toe. Aangezien het gebruik verandert, verandert daarin ook de parkeereis mee. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn voor de beoogde ontwikkeling is onderstaand een berekening gemaakt per functie (zie ook bijlage 3). Voor de bepaling wordt gebruik gemaakt van de Parkeervisie van de gemeente Utrecht.

Het plangebied valt, op basis van de onderstaande gebiedsindeling vanuit de parkeervisie van de gemeente Utrecht, binnen de gebiedszonering A (centrumgebieden, betaald parkeren). Op basis van de parkeernormen is het onderstaand aantal benodigde parkeerplaatsen berekend. Het project ligt in A2 gebied.

Uitgangspunt autoparkeren
Het maximale programma bestaat uit de volgende onderdelen:

Tabel 4.2.2.1: Parkeereis o.b.v. maximaal toegestane programma

De maximale (auto)parkeereis van de nieuwbouw is 63 parkeerplaatsen. Dit is zonder verrekening van het rechtens verkregen niveau en zonder toepassing van reducties (door bijvoorbeeld deelmobiliteit).

de borging hiervan ligt besloten in artikel 5.5 Aanvulling voorwaardelijke verplichting parkeren.

Grotere parkeerbehoefte

De bovenstaande parkeerberekening gaat uit van een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden, welke is geborgd door het in het plan vastleggen van de maximale berekende totale capaciteitseis voor parkeren (63). Deze is vastgelegd op de parkeerbehoefte die hoort bij een programma met 110 woningen in de sociale huurcategorie. Wanneer er immers in een aanvraag omgevingsvergunning woningen met een hogere parkeernorm worden aangevraagd, dan zal dat ertoe leiden dat er minder woningen kunnen worden aangevraagd omdat de totale parkeereis (de optelsom van de parkeernormen per woning) 63 moet blijven.

Van rechtens verkregen niveau

Bij sloop/nieuwbouw of gebruikswijziging is de parkeereis de capaciteitseis van de nieuwe bouwontwikkeling minus de capaciteitseis van de bestaande bouw. Dit betekent dat de parkeereis van de nieuwe ontwikkeling wordt verminderd met de parkeereis van de bestaande functie (het rechtens verkregen niveau). De nieuwe ontwikkeling hoeft conform het beleid alleen te voorzien in de extra parkeerbehoefte die ontstaat. Voor de Veilingstraat betekent de vermindering als gevolg van verrekening van het rechtens verkregen niveau een lagere parkeereis.

Op de huidige locatie is al een functie in gebruik (kringloopwinkel); bestaande uit gedeeltelijk detailhandel voor de winkelfunctie gecombineerd met een opslagruimte (arbeidsextensief en bezoekers extensief). Dit gebruik vormt hiermee het rechtens verkregen niveau voor wat betreft de bestaande parkeereis. De bestaande parkeereis wordt gebaseerd op de huidige parkeernormen uit de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht en is berekend op: 48,0 parkeerplaatsen (zie tabel 2 - berekening rechtens verkregen niveau).

De parkeereis van de bestaande bouw moet echter worden gecorrigeerd met de plekken die worden opgeheven in verband met de ontwikkeling. Dat gaat hier om 12 plekken op eigen terrein die vervallen in de nieuwe situatie en een ruimtereservering van maximaal 5 plekken voor het inzetten van deelauto's, zie hiernavolgende toelichting. Het rechtens verkregen niveau na correctie is 31 parkeerplaatsen.

Tabel 4.2.2.2: Berekening rechtens verkregen niveau

Reducties door inzet van deelmobiliteit en extra fietsparkeerplaatsen

Reducties op de parkeereis zijn mogelijk door de inzet van deelmobiliteit zoals deelauto's, deelbromfietsen, deelbakfietsen en deelfietsen. Het aandeel deelbromfietsen, deelbakfietsen en deelfietsen is maximaal 50% van het totaal aantal eenheden aan deelmobiliteit. In de openbare ruimte is ruimte gereserveerd voor 5 deelauto's (zie toelichting van rechtens verkregen niveau). Op basis van het geldende beleid en het maximale programma zijn 7 deelautoplekken als reductie op de parkeereis toegestaan.

Naast het realiseren van deelmobiliteit is het toepassen van extra fietsparkeerplaatsen ook een mogelijkheid om de parkeereis voor auto's te reduceren.

De volgende normen zijn van toepassing voor de genoemde reducerende maatregelen:

Tabel 4.2.2.3: Overzicht normen voor reducties op de parkeereis

Invulling parkeereis

Op basis van het toegestane programma bedraagt de parkeereis na de verrekening met het rechtens verkregen niveau: 31,0 parkeerplaatsen.

De parkeereis wordt opgelost door het toevoegen van 7 deelautoplekken waarvan 5 in het openbare gebied en het realiseren van 2 deelmobiliteit plekken (op grond van de beleidsregels mag je tot de helft van de deelautoplekken omzetten in deelmobiliteitsplekken) en 6 extra fietsparkeerplaatsen op eigen terrein.

Dit resulteert in te realiseren parkeervoorzieningen zoals weergegeven in tabel 4.2.2.4:

Categorie	Eigen terrein	Openbare ruimte	Totaal (omgerekend naar reguliere plekken)
Deelautoplekken (1 unit = 4 reguliere plekken) waarbij maximaal 50% als deelmobiliteit plekken mag worden ingevuld	2	5	28
Extra fietsparkeerplaatsen (1,5 unit = 1 reguliere plek)	6		4
Totaal			31

Tabel 4.2.2.4: Invulling parkeereis

Het parkeren van de horecafunctie en maatschappelijke functie wordt afgewenteld op straat (waar het rechtens verkregen niveau ruimte toe biedt). Met dit scenario wordt voldaan aan het parkeerbeleid.

Op basis van het voorgaande is voor de Veilingstraat een parkeeronderbouwing opgesteld, zie Bijlage 3.

De voorkeur gaat er naar uit om een deel van de parkeereis om te zetten in parkeerplekken in de parkeergarage van de naastgelegen ontwikkeling aan de Heycopstraat ("Parkhaven"). Het is namelijk niet wenselijk om de gehele parkeereis van de nieuwbouw aan de Veilingstraat af te wentelen op het openbare gebied vanwege de vergroeningsambities in het openbare gebied. Gebruikmaken van de garage biedt kansen om de openbare ruimte (in de toekomst) te vergroenen. Daarnaast is het gewenst om enkele nieuwe bewoners van Veilingstraat toch een parkeerplaats aan te kunnen bieden, omdat er geen vergunningen voor straatparkeren worden verstrekt aan bewoners van het project Veilingstraat. Het complex Heycop en de bijbehorende garage zijn begin 2024 in gebruik genomen. In de loop van 2024 zal worden nagegaan of er structurele onderbezetting ontstaat in de garage en of de vrijvallende ruimte kan worden ingezet voor de Veilingstraat.

Uitgangspunt fietsparkeren

Het complex krijgt een gemeenschappelijke fietsenstalling op eigen terrein en moet, om het gebruik van de fiets te stimuleren, in kwantiteit en kwaliteit (locatie, toegankelijkheid, sociale veiligheid, inbraakveiligheid, helling etc.) voldoen aan de uitgangspunten zoals beschreven in het geldende parkeerbeleid. De fietsenstalling moet voorzien in de parkeervraag van de bewoners en de bezoekers van de woningen. Het fiets parkeren moet voldoen aan de uitgangspunten zoals beschreven in het geldende parkeerbeleid (beleidsregel parkeernormen fiets 2021 Gemeente Utrecht inclusief bijlage 1 fiets parkeren woningbouw behorende bij de beleidsregel) en aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit.

De fiets parkeervraag voor deze ontwikkeling bedraagt in totaal 437 plekken en is berekend op basis van de fietsparkeernormen die eind 2021 zijn vastgesteld. Van deze 437 plekken wordt het volledige gedeelte voor de woningen (voor de bewoners en de bezoekers) inpandig opgelost in de gemeenschappelijke stallingsruimte. Dit betreft 367 plekken (361 + 6). De 6 extra fietsparkeerplaatsen komen voort uit de reductie op het autoparkeren.

Het rechtens verkregen niveau van de voormalige detailhandel is ook beoordeeld. Hierbij is geconstateerd dat fietsen op eigen terrein geparkeerd werden en er geen afwenteling naar het openbare gebied plaatsvond. Dit levert op die manier geen extra verrekening op van de parkeereis voor de nieuwe ontwikkeling.

Voor de niet-woonfuncties (horeca en maatschappelijk) wordt de parkeereis voor de fietsen gerealiseerd, in het openbaar gebied (70) gerealiseerd binnen de gestelde loopafstanden volgens de beleidsregel parkeernormen fiets 2021. Deze zullen gefaseerd worden aangelegd. Dit wordt uitgewerkt in de (aanvraag) omgevingsvergunning.

De berekening van het fietsparkeren is toegevoegd in Bijlage 4.

4.2.3 Openbare ruimte en groen

Met het ontwikkelen van de Veilingstraat kan de gebiedsontwikkeling Parkhaven echt afgemaakt worden en ontstaat er meer woonkwaliteit in het gebied. Door de ontwikkeling ontstaat er een verbinding met de aan te leggen groene laan in het plan Heycop en het nieuw aan te leggen plein aan de Veilinghaven. Hierdoor ontstaat er een groene, aantrekkelijke langzaam verkeersroute tussen de Veilinghaven en het Veilinggebouw aan het Heycopplein. Het huidige terrein is volledig verhard. Bij de planuitwerking wordt aandacht besteed aan de groene invulling van de omgeving. Zo worden de plinten naar de openbare ruimte toe open en levendig. Daarbij wordt het parkeren volledig uit het zicht opgelost en de ontwikkeling krijgt een binnentuin die aansluit op het Heycop-terrein.

Het plangebied ligt in het burgerinitiatief 'Ring Park'. Dit is een initiatief van een groep actieve bewoners van de wijk Dichterswijk om het openbare groen en de leefbaarheid van de wijk te verbeteren. De bewoners geven aan dat door de toenemende verstedelijking rond de Dichterswijk de vraag naar een samenhangende onderliggende groenstructuur toeneemt. Het gefragmenteerde groen rondom de Dichterswijk wordt versterkt en verbonden door een Ringpark. Dit is een groene route van ongeveer drie kilometer.

Bij de herontwikkeling van het plangebied zou dit project gecomplementeerd worden met de nieuw te realiseren openbare ruimte richting de Veilinghavenkade. Dit plein zal een groene en duurzame uitstraling krijgen. Daarbij onderzoekt de initiatiefnemer met gemeente Utrecht of de Veilingstraat mogelijk verbreed en vergroend kan worden. Daarmee wordt het ook een mooie toevoeging aan het 'Rondje Ringpark'.

De plint zal naar de openbare ruimte toe open en levendig zijn.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in onderdeel D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie
De in het plan opgenomen activiteiten vallen onder categorie D11.2 (aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject) zoals deze is opgenomen in onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit is in het Besluit m.e.r. een drempelwaarde opgenomen van 2.000 woningen, een projectgebied van 100 hectare en 200.000 m² bvo aan bedrijfsoppervlakte of meer. Het plan blijft onder deze drempelwaarden. Op grond van artikel 2, lid 5, sub b, van het Besluit m.e.r. dient echter ook in 'overige gevallen' bekeken te worden of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen (de vormvrije m.e.r.-beoordeling). Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling dient het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) een besluit te nemen om voor het project wel of geen m.e.r.-procedure te volgen voor het project alvorens het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Om te beoordelen of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie) opgesteld. In deze vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd dat geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en er derhalve geen aanleiding is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. De gemeente heeft dan ook op 6 november 2023 besloten dat voor dit plan geen m.e.r.-procedure noodzakelijk is. Gelet op de beperkte wijziging in het programma is daarbij beoordeeld of deze wijziging tot andere milieueffecten en andere conclusies leidt ten aanzien van de mer-plicht zoals opgenomen in het eerder genomen mer-beoordelingsbesluit. Dit is niet het geval.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in Bijlage 5. Het m.e.r. beoordelingsbesluit is opgenomen in Bijlage 6. De memo is opgenomen in Bijlage 7.

Conclusie
Er is geen sprake van belangrijke nadelige milieugevolgen door de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Kader

In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waar wonen en werken in de stad op een goede manier met elkaar samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient voorkomen te worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed hebben op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de gevolgen van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Het streven is om werkfuncties in de omgeving te integreren om daarmee levendigheid in de woonwijken te vergroten. Deze werkfuncties mogen alleen geen (onevenredige) overlast veroorzaken. De bedrijven die (te veel) geur of geluidhinder veroorzaken, overlast geven of andere risico's voor gezondheid en veiligheid met zich meebrengen, moeten ruimtelijk worden gescheiden van de gevoelige bestemmingen zoals wonen. Dit wordt bereikt door milieuzonering.

Plangebied

Binnen het plan is slechts horeca in de categorie B, C, D1, D2 en D3 van de lijst van horeca-activiteiten toegelaten zodat hier de nadruk ligt op het wonen. Om voldoende flexibiliteit bij het inrichten van terrassen te garanderen en tevens de nabijgelegen geluidgevoelige functies voldoende te vrijwaren van hinder van stemgeluid, is in dit bestemmingsplan een binnenplanse afwijking opgenomen. Voorwaarde is dat met onderzoek is aangetoond dat het langetijdgemiddelde geluidniveau door stemgeluid van het terras niet hoger is dan 55 dB(A) overdag, 50 dB(A) in de avond en 45 dB(A) in de nacht. In samenhang met de minimale geluidsisolatie conform het Bouwbesluit kan daarmee aan een aanvaardbaar binnenniveau van 35 dB(A) etmaalwaarde worden voldaan. Indien wordt aangetoond dat de aangebrachte geluidsisolatie van de gevel hoger is, mag het stemgeluidniveau tot 5 dB hoger worden mits de binnenwaarde niet meer dan 35 dB(A) bedraagt.

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat de beoogde nieuwe bedrijvigheid binnen het plan (het terras) geen onaanvaardbare invloed hebben op de woonomgeving. Anderzijds worden de bedrijven niet belemmerd in hun (toekomstige) bedrijfsvoering door de aanwezigheid van de beoogde woningbouw. Hierdoor zorgt het aspect bedrijven en milieuzonering niet voor een belemmering om het bestemmingsplan vast te stellen.

5.4 Geluidhinder

Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object - hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels', kan hierop een uitzondering worden gemaakt. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachte geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Plangebied

De geplande geluidsgevoelige bestemmingen zijn gelegen binnen de invloedssfeer van verschillende wegen. De Croeselaan heeft een maximumsnelheid van 50 km-uur. De overige wegen en woonstraten in de omgeving zijn als 30 km-uur ingericht. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting vanwege de omliggende 30 km/uur-wegen Veilingstraat, Veilinghavenkade, Fruitstraat, Van Zijstweg en de Voorsterbeeklaan inzichtelijk gemaakt.

Het plan is getoetst aan de wettelijke eisen van de Wet geluidhinder en het lokale geluidsbeleid om te beoordelen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zie Bijlage 8; Akoestisch onderzoek wegverkeer (kenmerk R003_02_L230824) van LBP|SIGHT.

Wegverkeerslawaai
Uit het geluidsonderzoek volgt dat de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de Croeselaan op de gevels van de panden maximaal 50 dB bedraagt en dat daarmee de voorkeursgrenswaarde met 2 dB wordt overschreden. De geluidsbelasting blijft echter ruim onder de maximale ontheffingswaarde van 63 dB.

Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidbelasting vanwege de omliggende 30 km/uur-wegen Veilingstraat, Veilinghavenkade, Fruitstraat, Van Zijstweg en de Voorsterbeeklaan inzichtelijk gemaakt. De berekende geluidbelasting is ten hoogste 57 dB exclusief aftrek artikel 110g Wgh. Om de geluidbelasting te kwalificeren is gebruikgemaakt van de methode Miedema. Hierin wordt een correlatie tussen de geluidhinder en de hoogte van de geluidbelasting gemaakt. Voor de meeste woningen aan de Veilingstraat (noordwest en noordoostgevel) geldt de beoordeling 'Matig'. Voor de woningen aan de zuidwestgevel geldt met name de beoordeling 'Redelijk'. De woningen in het project die aan het binnengebied liggen en aan de zuidgevel liggen kunnen geclassificeerd worden als 'Goed'.

Gecumuleerde geluidsbelasting
Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer ten hoogste 58 dB exclusief aftrek artikel 110g Wgh is. Dit is ruim binnen de maximaal te ontheffen waarde. Ook vanuit gezondheidsperspectief is de geluidsbelasting acceptabel.

Hogere waarde
De onderzoeksresultaten maken het doorlopen van een hogere waarde procedure noodzakelijk. Aangezien de voorkeursgrenswaarden worden overschreden, zal elke woning ter compensatie de beschikking moeten hebben over een luwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch gunstige woningindeling. Voor veel woningen kan eenvoudig aan deze eisen worden voldaan aan de binnenzijde van het bouwvolume. De hoekwoningen hebben een luwe zijgevel(s). De maximale ontheffingswaarden worden niet overschreden.

Terras
Het bestemmingsplan maakt bij binnenplanse afwijking de realisatie van terrassen mogelijk. Voor het terras is een akoestisch onderzoek naar stemgeluid uitgevoerd, zie Bijlage 10, het Akoestisch onderzoek stemgeluid nieuw terras (kenmerk R004_02_L230824) van LBP|SIGHT. Uit het akoestisch onderzoek naar stemgeluid blijkt dat een volledige benutting van mogelijke terraslocaties (de maximale invulling) leidt tot een waarde van 60 dB(A) etmaalwaarde. Rekening houdend met de minimale geluidsisolatie conform het Bouwbesluit kan dit lijden tot een binnenniveau van 40 dB(A) etmaalwaarde. Deze waarde is boven hetgeen dat aanvaardbaar kan worden beschouwd.

Om voldoende flexibiliteit bij het inrichten van terrassen te garanderen en tevens de nabijgelegen geluidgevoelige functies voldoende te vrijwaren van hinder van stemgeluid, is in dit bestemmingsplan een binnenplanse afwijking opgenomen. Voorwaarde is dat met onderzoek is aangetoond dat het langetijdgemiddelde geluidniveau door stemgeluid van het terras niet hoger is dan 55 dB(A) overdag, 50 dB(A) in de avond en 45 dB(A) in de nacht. In samenhang met de minimale geluidsisolatie conform het Bouwbesluit kan daarmee aan een aanvaardbaar binnenniveau van 35 dB(A) etmaalwaarde worden voldaan. Indien wordt aangetoond dat de aangebrachte geluidsisolatie van de gevel hoger is, mag het stemgeluidniveau tot 5 dB hoger worden mits de binnenwaarde niet meer dan 35 dB(A) bedraagt.

Conclusie

Het plangebied van de onderzochte panden ligt binnen de vanuit de Wet geluidhinder relevante geluidszone van de Croeselaan. Uit het geluidsonderzoek volgt dat een procedure hogere waarden met aanvullende maatregelen noodzakelijk is om de woningen te realiseren. Het besluit hogere waarden is opgenomen in Bijlage 9 Besluit hogere waarden. Ook vanuit gezondheidsperspectief is de geluidsbelasting acceptabel.

5.5 Trillingen

Weg- en railverkeer kunnen leiden tot trillingen in gebouwen. Deze trillingen kunnen op hun beurt leiden tot schade of hinder. Hinder voor personen in gebouwen wordt in Nederland gewoonlijk beoordeeld op de SBR B-richtlijn. Dit is een door de Stichting Bouwresearch opgestelde richtlijn voor het meten en beoordelen van hinder voor personen in gebouwen. De streefwaarde voor de trillingshinder is onder meer afhankelijk van de gebouwbestemming (kantoor, wonen, gezondheidszorg, etc.) en of het om een nieuwe of bestaande situatie gaat.

Het lokaal spoor (tram) kan ook leiden tot trillingen. Trillingen van de tramlijn kunnen relevant zijn op korte afstand van gevoelige functies.

Plangebied

Het plangebied ligt op meer dan 300 meter afstand van mogelijke trillingsbronnen.

Conclusie

Vanuit het aspect trillingshinder zijn er geen berperkingen voor de ontwikkeling van dit plan.

5.6 Geur

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Dit soort bedrijven bevindt zich niet binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan. Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld. Daarnaast kan de mestopslag bij agrarische bedrijven geurhinder veroorzaken. Door een geschikte locatie van de mestopslag te bepalen, is een deel van de hinder te voorkomen. Echter bij grotere bedrijven is voldoende afstand ten opzichte van woningen van derden noodzakelijk. Dit wordt geregeld in de bestemmingsplanregels.

Conclusie

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële geurhinder.

5.7 Externe veiligheid

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in de toelichting bij een bestemmingsplan of de onderbouwing bij een vergunning, de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Hieruit blijkt dat de locatie zich binnen het invloedsgebied bevindt van het doorgaande spoor door Utrecht richting Lunetten waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Andere Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan 1 kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing daarvan is niet nodig. In de omgeving bevinden zich geen bedrijven of buisleidingen die vanuit oogpunt van externe veiligheid relevant zijn voor de locatie.

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel als gevolg van een ongeval. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met mogelijk brand of ontploffing tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

De normen en richtlijnen voor de risico's voor de omgeving zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water). Het Bevt geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico's beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens twee extra afstandsbepalingen, de zogenaamde vrijwaringszones rondom vaarroutes en het plasbrandaandachtsgebieden. Voor zowel de vrijwaringszone als het plasbrandaandachtsgebied geldt een motivatieplicht indien bebouwing gewenst is. Indien nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd moet deze aan extra brandveiligheidseisen volgens het Bouwbesluit voldoen.

Plangebied

De locatie bevindt zich op ongeveer 300 meter van het doorgaande spoor. De locatie bevindt zich niet binnen een veiligheidsafstand of plasbrandaandachtsgebied. Dit betekent dat er vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de locatie en aanvullende voorschriften om te beschermen tegen de effecten van een plasbrand niet nodig zijn. Aanvullend onderzoek naar het groepsrisico is niet nodig, omdat het plangebied op meer dan 200 meter van het spoor ligt.

Het maatgevend scenario voor het plangebied zijn een explosie of het vrijkomen van giftige of schadelijke gassen. Het explosiescenario treedt in veel gevallen snel op en is lastig te bestrijden. Inzet zal vooral gericht zijn op het bestrijden van secundaire branden. De totale bluswatercapaciteit wordt voor de bestrijding van een (dreigend) zwaar ongeval op het spoor als voldoende beschouwd.

De locatie is via de Croeselaan en de Veilinghavenkade vanuit meerdere richtingen goed te bereiken. Aanwezigen zullen over het algemeen voldoende zelfredzaam zijn om zich in veiligheid te brengen in geval van een incident, dit is mogelijk in meerdere richtingen van het spoor af gericht. Mochten er bij een incident schadelijke of giftige gassen vrijkomen zal geadviseerd worden om binnen te blijven en ramen en deuren te sluiten. Mechanische ventilatie dient hierbij afgesloten te worden, het is daarom belangrijk dat gebruikers worden geïnformeerd over de werking van deze ventilatie.

De Veiligheidsregio Utrecht heeft in haar advies van 5 oktober (Bijlage 11) geadviseerd om bij uitwerking van de plannen;

• Vluchtmogelijkheden van het spoor af gericht richting de Veilinghaven te realiseren;
• De BHV organisatie te laten oefenen met het scenario waarbij zich een incident met gevaarlijke stoffen voordoet op het spoor;
• Te communiceren over de risico's van het transport van gevaarlijke stoffen en handelingsperspectieven;
• Het definitieve ontwerp voor te leggen aan de veiligheidsregio zodat zij kan adviseren in het kader van operationele voorbereiding op gebouwniveau.

Conclusie

Voor het plangebied is alleen het transport van gevaarlijke stoffen over het doorgaande spoor relevant. Gezien de relatief grote afstand legt dit risico geen beperkingen op voor de ontwikkeling van dit plan.

5.8 Ontplofbare Oorlogsresten

Kader
In het plangebied worden bodemroerende werkzaamheden uitgevoerd. De Arbeidsomstandighedenwet stelt dat er gezorgd moet worden voor een veilige werkplek. Daarom moet een onderzoek naar de aanwezigheid van Ontplofbare Oorlogsresten (OO) worden uitgevoerd.

Plangebied

In het kader van het bestemmingsplan is een quicksan uitgevoerd (Bijlage 13). Het primaire doel van dit onderzoek is inzicht geven of het plangebied een verhoogd risico heeft op de aanwezigheid van Ontplofbare Oorlosgresten. Daarbij is onder meer gekeken naar reeds uitgevoerde (voor)onderzoeken voor binnen of nabij de Veilingstraat 10.

Op basis van de Quickscan en de verzamelde gegevens wordt geconcludeerd dat aan de zuidwestelijke zijde van het plangebied een verdacht gebied tegen of deels in het plangebied ligt. Hierdoor is het zeer waarschijnlijk dat het projectgebied 'Veilingstraat 10' ook verdacht wordt verklaard op afwerpmunitie. Een vooronderzoek Ontplofbare Oorlogsresten conform de richtlijnen van het CS-VROO zal moeten uitsluiten of er verdachte gebieden op het aantreffen van OO in het plangebied aanwezig zijn. Dit (voor)onderzoek) zal moeten worden uitgevoerd voor de sloop van de bebouwing.

Conclusie

Uit de Quickscan volgt dat het plangebied door de ligging tegen en mogelijk deels binnen een eerder uitgevoerd onderzoek zeer waarschijnlijk wordt aangemerkt als 'verdacht'. Voor de sloop van de huidige opstallen zal dan ook een vooronderzoek conform de CS-VROO richtlijnen worden uitgevoerd, waarbij met de sanering van het plangebied rekening mee moet worden gehouden. Onder deze voorwaarde vormt het aspect Ontplofbare Oorlogsresten geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.9 Luchtkwaliteit

Kader
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met fijnstof, door vooral verkeer, maar - naar mate het verkeer schoner wordt - ook door andere bronnen zoals houtstook. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer, mobiele (bouw)werktuigen en houtstook zijn, samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, de belangrijkste lokale bronnen van luchtverontreiniging.

Artikel 5.16 lid 1 van de Wet Milieubeheer geeft aan wanneer een (luchtvervuilend) project toelaatbaar is. Het bevoegde bestuursorgaan moet dan aannemelijk maken, dat het project aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden voldoet:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit
• Een project draagt alleen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging
• Een project is opgenomen in, of past binnen, het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Daarnaast moet bij ruimtelijke projecten rekening gehouden worden met een goede ruimtelijke ordening. Hiervoor dient, onder andere, gekeken te worden naar de Europese grenswaarden van luchtkwaliteit.

Sinds 2017 wordt overal in Utrecht voldaan aan de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wereldgezondheidsorganisatie heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze WHO-advieswaarden zijn bedoeld om de gezondheid te beschermen. Deze zijn voor fijnstof strenger dan de grenswaarden van de EU. Op 22 september 2021 heeft de WHO nieuwe advieswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide opgesteld, die (beduidend) lager liggen dan de WHO-advieswaarden uit 2005

Stof	Grenswaarde EU	WHO-advieswaarde-2005	WHO-advieswaarde-2021
NO2 (stikstofdioxide)	40 µg/m³	40 µg/m³	10 µg/m³
PM10 (fijnstof)	40 µg/m³	20 µg/m³	15 µg/m³
PM2,5 (fijnstof)	25 µg/m³	10 µg/m³	5 µg/m³

WHO-advieswaarden (jaargemiddelde) voor NO2, PM10 en PM2,5

In 2015 heeft de gemeente Utrecht een motie aangenomen waarin de gemeente zich als doel stelt om in de toekomst (2030) naast de wettelijke grenswaarden ook te voldoen aan de WHO-advieswaarden uit 2005 voor fijnstof. Deze advieswaarden (WHO 2005) zijn strenger dan de wettelijke grenswaarden voor PM10 (20 µg/m3) en voor PM2,5 (10 µg/m3). Deze motie is uitgewerkt in het raadsbesluit 'Utrecht kiest voor gezonde lucht - luchtkwaliteitsbeleid en uitvoeringsprogramma' van december 2020, waarin is vastgelegd om toe te werken naar de WHO-advieswaarden-2005, die expliciet zijn benoemd in de samenvatting bij het raadsbesluit.

Op 22 september 2021 heeft de WHO nieuwe advieswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide opgesteld, die (beduidend) lager liggen dan de WHO-advieswaarden uit 2005. Ook neemt de gemeente Utrecht deel aan het Schone Lucht Akkoord, waarin rijksoverheid, provincies en gemeenten samenwerken aan maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit.

Plangebied

Aan de Veilingstraat 10 in Utrecht zullen maximaal 110 appartementen worden gerealiseerd en 350 m² maatschappelijk voorzieningen, zo mogelijk in combinatie met commerciële functies. Hiervoor is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd (Bijlage 14) Met behulp van de CROW-publicatie is bepaald dat de verkeersgeneratie 126 verkeersbewegingen per dag bedraagt. Uit de NIBM-tool blijkt dat de bijdrage van dit extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Naast toetsing aan de Wet milieubeheer, moet ook getoetst worden aan een goede ruimtelijke ordening. Hiervoor zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 getoetst aan de Europese grenswaarden en de WHO-advieswaarden 2005 en 2021. De concentraties zijn afkomstig uit het CIMLK en zijn in onderstaande tabel weergegeven.

	Concentratie 2022	Concentratie 2030	EU-grenswaarden	WHO-advieswaarden 2005	WHO-advieswaarden 2021
NO2	18,86 µg/m3	17,25 µg/m3	40 µg/m3	40 µg/m3	10 µg/m3
PM10	18,56 µg/m3	15,4 µg/m3	40 µg/m3	20 µg/m3	15 µg/m3
PM2,5	11.12 µg/m3	7,9 µg/m3	20 µg/m3	10 µg/m3	5 µg/m3

Concentraties afkomstig uit het CIMLK (toetspunt Bolognalaan) in 2022 en 2030.

Er wordt voldaan aan de Europese grenswaarden en aan de WHO-advieswaarden van 2005. Hiermee wordt voldaan aan de wettelijke eisen en aan de ambitie van de gemeente om in 2030 aan de WHO-advieswaarden van 2005 te voldoen. Er wordt nog niet voldaan aan de WHO-advieswaarden uit 2021. In 2030 wordt wel bijna voldaan aan de advieswaarde voor PM10, maar nog niet voor NO2 en PM2,5. Dit beeld komt overeen met de rest van Nederland.

Conclusie

Het project draagt 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. Op de onderzochte locaties wordt (ruimschoots) voldaan aan de Europese grenswaarden en aan de WHO advieswaarden 2005. Er zijn vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit geen belemmeringen en wordt voldaan aan de randvoorwaarden.

5.10 Bodem

Kader
Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan, is een 'nieuw' geval. Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt ten minste functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen, middels een melding of een vergunning.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.
  

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet gekeken worden of nabij gelegen grondwaterverontreinigingen hierdoor kunnen verplaatsen, waarbij een saneringsvergunning aangevraagd of melding (eventueel op grond van gebiedsgerichte aanpak Utrecht) gedaan moet worden.

Plansituatie
Bodemkwaliteit
In het plangebied wordt de aanwezige bedrijfslocatie gesloopt en nieuwbouw gerealiseerd van woningen en voorzieningen (maatschappelijk, horeca). Het terrein en de bebouwing is vanaf de jaren zestig gebruikt als koelpakhuis en verhuurlocatie voor machines en bouwmaterialen.

In 2023 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Econsultancy, d.d. 13 oktober 2023, rapportnummer 2384.009, Bijlage 15). Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van een gedempte sloot en onder de vloer van de werkplaats plaatselijk matig tot sterke verontreinigingen in de grond zijn aangetroffen. Bij de voormalige brandstoftanks en de olieafscheider is geen tot lichte verontreiniging met olie aanwezig in de grond aanwezig. Verspreid op het terrein zijn in diepere lagen tussen 1,4 en 2,0 m-mv plaatselijk matig tot sterke verontreinigingen aanwezig met zink of PAK. Er is geen verontreiniging in het grondwater aangetroffen bij de voormalige brandstoftanks en olieafscheider. Op enkele plaatsen zijn de boringen gestaakt op ondoordringbaar materiaal. De onderzoeksresultaten geven aanleiding tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek. Hierbij wordt ook aandacht gevraagd voor onderzoek naar asbest na sloop van het gebouw.

Langs de zuidelijke grens van het terrein is een verontreiniging in de grond aanwezig, waarbij nazorg nodig is. In het diepere grondwater in de omgeving van het terrein is sprake van omvangrijke verontreinigingen met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen.

Het plangebied bevindt zich binnen de zogenaamde dynamische zone van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer. Het diepere grondwater binnen deze zone, in het eerste watervoerend pakket, is diffuus licht tot sterk verontreinigd met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen. Bij onttrekken en infiltreren van grondwater kan deze verontreiniging verspreiden. De gemeente wil verdere verspreiding van verontreinigingen door doorboring van de eerste scheidende laag in de dynamische zone voorkomen, om zo het grondwater uit het tweede watervoerende pakket te beschermen. Dit betekent dat er sprake is van een dieptebeperking voor onttrekkingen, boringen en bodemenergiesystemen tot de scheidende laag op een diepte van circa 50 m-mv. Er kan aansluiting worden gezocht bij de gebiedsgerichte aanpak, met een bijdrageregeling.

Bij grondverzet moet rekening gehouden worden met de toepassingseis woonkwaliteit. Bij de aanleg van groen is het advies om gebruik te maken van levende bodem met veel organische stof.

Ondergrond
Geadviseerd wordt om bij de herontwikkeling inzicht te krijgen in zowel bestaande als gewenste ondergrondse ruimteclaims, die nodig zijn om het gewenste bovengrondse gebruik te realiseren. Om de ondergrond duurzaam te gebruiken en beheren moet er een balans zijn tussen bescherming (gezonde, schone, levende en veilige bodem, archeologie) en benutting (eventueel bodemenergie, groen, waterberging, infrastructuur). Het kan noodzakelijk zijn om ondergrondse functies te ordenen, clusteren en waar mogelijk te minimaliseren of optimaliseren. En om effecten van ondergronds gebruik mee te nemen in de beschouwing om (toekomstige) conflicten te voorkomen.

Zetting
Het plangebied is op basis van de indicatieve zettingsgevoeligheid minder gevoelig voor zetting. Tevens heeft de huidige bebouwing en ophoging de grond geroerd en gezet, waardoor de kans op daadwerkelijke zetting klein is.

Ontplofbare oorlogsresten
De aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten kan vertragend werken op de herontwikkeling en/of resulteren in een strenger veiligheidsregime. Het is onbekend of er sprake is van een vergrote kans op de aanwezigheid ontplofbare oorlogsresten of dat hier reeds onderzoek naar is gedaan.

Bodemenergie
Voor de energietransitie (energiezuinigheid en gasloos) gaat het in het bijzonder om het zoveel mogelijk op eigen perceel toepassen van duurzame energie om in 2030 energieneutraal te zijn. Op dit moment is ervoor gekozen om aansluiting te zoeken het aanwezige warmtenet. Mochten de plannen wijzigen dan is inzetten op Warmte-Koude opslag (WKO) met open systemen een andere mogelijkheid, als deze systemen met hoge leveringszekerheid en levensduur worden aangelegd. De capaciteit van de ondergrond wordt optimaal ingezet door eerst bovengronds de uitwisseling van koude en warmte (vraag en aanbod) in het gebied toe te passen voordat een beroep op de ondergrond wordt gedaan. In de omgeving van het terrein wordt op enkele plaatsen gebruik gemaakt van bodemenergie met open systemen in het 1e watervoerend pakket, tot een diepte van circa 50 m-mv.

Conclusie
De bodemkwaliteit levert plaatselijk mogelijk beperkingen op voor de functie wonen. De onderzoeksresultaten geven aanleiding tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek. Na sloop van de opstallen en voorafgaand aan de nieuwbouw is nader onderzoek nodig (inclusief asbest) om verder te bepalen er saneringsmaatregelen nodig zijn. Verder zijn er mogelijk obstakels in de ondergrond aanwezig, die beperkingen geven voor de nieuwbouw. Er geldt een dieptebeperking voor onttrekkingen, boringen en bodemenergiesystemen (WKO), waarbij aansluiting kan worden gezocht bij de gebiedsgerichte aanpak van het grondwater volgens het Gebiedsplan (met een bijdrageregeling). Onder deze voorwaarden vormt het aspect bodemkwaliteit geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.11 Natuurbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast kunnen regels gelden op grond van de Interim Omgevingsverordening.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Utrechtse soortenlijst
Naast de beschermde soorten onder de Wet natuurbescherming, geldt binnen de gemeente de Utrechtse soortenlijst. Hierin staan kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn opgenomen. De algemene bescherming van deze soorten op grond van de voormalige Flora en faunawet is met het in werking treden van de Wet natuurbescherming per 1 januari 2017 vervallen. De Utrechtse Soortenlijst is onderdeel van de Omgevingsvisie.

De gemeenteraad heeft besloten dat bij gemeentelijke ruimtelijke plannen de Utrechtse soortenlijst bij het onderzoek en ontwikkelingen wordt betrokken zodat de soorten zo goed mogelijk beschermd worden.

Bij ruimtelijke plannen van derden beveelt de gemeente nadrukkelijk aan om de Utrechtse soortenlijst mee te nemen in onderzoek en ontwikkelingen. Wanneer de Utrechtse soortenlijst niet wordt meegenomen in het plan of project, dan wordt dit gemotiveerd.

Beschermde gebieden / Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als de waarschijnlijkheid of het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast.

Als er een passende beoordeling nodig is, geldt er ook een plan-merplicht (art. 7.2a Wm).

Als het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de Interim Omgevingsverordening (artikel 6.1 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Algemene zorgplicht
Ten slotte geldt de zorgplicht van artikel 1.11 Wet natuurbescherming: een ieder neemt voldoende zorg in acht voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Als het toch noodzakelijk is om handelingen uit te voeren, dan moet zoveel als redelijkerwijs mogelijk geprobeerd worden om negatieve effecten te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Daarom moet iemand die een bepaalde handeling wil verrichten zich vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige flora en fauna, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvoor van zijn handelen. De zorgplicht dient mede als vangnet voor de bescherming van soorten, waarvoor op grond van de Wnb geen specifiek verbod geldt.

Om een juiste invulling te kunnen geven aan de zorgplicht is de Leidraad werken met beschermde flora en fauna van de gemeente Utrecht van toepassing. Voor aanvang van de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld door een deskundige.

Plangebied

In het het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan is op 22 april 2021 ter plaatse van het plangebied een ecologische quickscan Wet Natuurbescherming uitgevoerd (Bijlage 16). Bij een quickscan wordt in beeld gebracht of er (potentiële) vaste rust- of voortplantingsplaatsen aanwezig zijn van de soorten uit de verschillende beschermingsregimes. Vervolgens wordt beoordeeld of de voorgenomen ingreep verstorend kan zijn en of nader onderzoek noodzakelijk wordt geacht. Het onderzoek heeft tot doel om in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten, gebieden of houtopstanden aanwezig zijn die volgende de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve gevolgen kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep.

Methodiek
Het onderzoek is uitgevoerd door middel van een bureauonderzoek en een veldonderzoek. Op deze wijze is inzicht verkregen in de aanwezigheid van geschikt habitat en de daarbij te verwachten beschermde soorten, gesitueerd op of nabij de onderzoekslocatie. Tijdens het veldonderzoek is de gehele planlocatie en de nabije omgeving beoordeeld. Daarbij is gelet op de mogelijke aanwezigheid van beschermde en bedreigde soorten op basis van het aanwezige habitat. Verder is aan de hand van verspreidingsatlassen, andere standaardwerken en op basis van 'expert judgement' nagegaan welke bijzondere planten- en diersoorten er voor kunnen komen en zijn gebiedsbeschermingsgegevens opgevraagd van de Provincie Utrecht. Actuele verspreidingsgegevens van flora en fauna zijn uit de Nationale Databank Flora en Fauna opgevraagd.

Aanwezige beschermde soorten - Wet natuurbescherming
Uit de quickscan volgt dat met betrekking tot de soortenbescherming een aantal aandachtspunten naar voren komt.

• Op de onderzoekslocatie kunnen algemene vogelsoorten tot broeden komen. Om overtreding te voorkomen dient het groen buiten het broedseizoen verwijderd te worden. Ook de sloop van de bebouwing dient buiten het broedseizoen plaats te vinden. Globaal geldt hiervoor de periode half maart tot half augustus, geldend is echter de aanwezigheid van een broedgeval op het moment van ingrijpen. Indien er toch in het broedseizoen gewerkt wordt, zal vooraf-gaand hieraan door een ter zake kundige ecoloog geïnspecteerd moeten worden of er broed-gevallen binnen de invloedsfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn.
• 
  • Ten aanzien van zoogdieren en amfibieën zijn geen specifieke maatregelen te treffen. Bij het aantreffen van een zoogdier of amfibie dient deze de tijd te krijgen om veilig weg te komen.

Nader onderzoek vleermuizen

In de bovengenoemde Quickscan is de planlocatie ongeschikt bevonden voor gebouw bewonende vleermuizen. Naar aanleiding een melding van vleermuisactiviteiten en een eventueel verblijf rondom de bebouwing is een controlerend onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 17. Dit controlerend onderzoek is uitgevoerd op 5 juli 2023, door twee waarnemers. Hierbij is gelet op vleermuisactiviteit rondom het gebouw en eventuele uitvliegers. Ten tijde van dit onderzoek is foeragerend gedrag van de gewone dwergvleermuis waargenomen. Er is geen gebouwgebonden gedrag waargenomen en er zijn ook geen uitvliegende vleermuizen waargenomen. De planlocatie blijkt geen verblijfsfunctie te bezitten voor vleermuizen.

Wel is er foerageergebied aanwezig, waardoor geadviseerd wordt om de sloop overdag uit te voeren en zodoende geen hinder op te leveren voor foeragerende individuen. Ook is het van belang om bij de realisatie van de bebouwing geen bouwlampen richting het foerageergebied te gebruiken.

Aanwezige beschermde soorten - Utrechtse soortenlijst

In aanvulling op de ecologische quickscan van 22 april 2021 is er een memo opgesteld over een eventueel conflict met de doelstellingen van de Utrechtse Soortenlijst, zie Bijlage 18. In de natuurwaardenkaart is er geen Utrechtse doelsoort aangegeven voor het plangebied. De voorheen gesitueerde bebouwing aan het Heycop terrein (zuidoostelijk van het plangebied) had wel een doelsoort in het gebied, namelijk de de spreeuw. De huidige bebouwing in het plangebied biedt geen broedruimtes voor de spreeuw, waardoor ook geen noodzakelijke vervolgstappen voor deze soort gevergd zijn. Wel kan ruimte voor spreeuwen worden geboden in de ontwikkeling, door het bevestigen van spreeuwennestkasten aan de nieuwbouw. Verder is op 1 november 2023 een veldbezoek uitgevoerd voor een eventuele waarneming van soorten van de Utrechtse Soortenlijst. Bij dit veldonderzoek zijn ook geen soorten van de Utrechtse Soortenlijst waargenomen.

Concluderend worden er geen soorten beïnvloed door de werkzaamheden en de nieuwe situatie bij realisatie van de ontwikkeling. De Utrechtse soortenlijst vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Diervriendelijk bouwen
Door de verbreding van de Veilingstraat en het toevoegen van een openbaar plein onstaat er extra ruimte voor groen. Hiermee wordt de kans op hittestress verminderd en de biodiversiteit verbeterd. Bij het ontwerp van het nieuwe plein wordt gekeken naar een goede invulling van lokale flora om zodoende ook het lokale dierenrijk te voorzien van nestel- en voedergebied. Ook zullen er nestkasten worden toegevoegd om de biodiversiteit te bevorderen. De Gierzwaluw is in de omgeving van het plan in ruime mate aanwezig. Met het selecteren van de type nestkasten zal met deze vogelsoort rekening worden gehouden. Bij het kiezen van de toe te passen groensoorten zal gekozen worden voor inheemse soorten ter bevordering van biodiversiteit. Daarnaast wordt aandacht besteed aan het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen zoals meer groen, waterdoorlatende verharding en infiltratiegebieden.

Stikstofdepositie
Wettelijk kader (gebiedsbescherming)
In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen, gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn (ook) gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot 'significante effecten' op de beschermde natuurgebieden, wat alleen is toegestaan met een Wet natuurbescherming vergunning.

Bij een bestemmingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt of de beoogde ontwikkeling effecten heeft op de stikstofdepositie in Natura2000-gebieden (Wnb). Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot 'significante effecten' op de beschermde natuurgebieden (Natura 2000).

Alleen wanneer met een berekening met AERIUS Calculator wordt aangetoond dat er op voorhand geen significante gevolgen te verwachten zijn van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is een Wnb-vergunning niet van toepassing. Als dit niet het geval is wordt in het kader van een Wnb-vergunning eerst een voortoets uitgevoerd. Intern salderen is onderdeel van zo'n voortoets. Het project of plan kan alsnog worden vergund als er geen significante negatieve effecten zijn in Natura 2000-gebieden of als de verslechtering van de stikstofdepositie optreedt op hectares, waarin de Kritische Depositiewaarde niet wordt overschreden.

Indien in de voortoets niet kan worden uitgesloten dat er geen significante effecten optreden is vervolgonderzoek nodig in de vorm van een Passende Beoordeling. Dit is een uitgebreid ecologisch onderzoek. Extern salderen, mitigatie of een ADC-toets zijn altijd onderdeel van een Passende Beoordeling.

Onderzoek

Er is voor de planontwikkeling een stikstofonderzoek (Bijlage 19) en AERIUS-berekeningen uitgevoerd. Deze berekeningen zijn uitgevoerd voor zowel de sloop- en aanlegfase als voor de gebruiksfase.

Voor wat betreft de beschermde gebieden wordt opgemerkt dat er geen beschermde natuurgebieden worden getroffen door de ontwikkeling. De conclusie uit de AERIUS-berekeningen geeft weer dat er voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee aangetoond dat geen sprake is van een stikstofdepositie met significant effect op Natura 2000-gebieden. Het volledige onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Conclusie

Vanuit de Quickscan zijn een aantal aandachtspunten naar voren gekomen, waarmee rekening gehouden moet worden bij de realisatie van de ontwikkeling. Zo dient de sloop, ter voorkoming van overteding van de Wet natuurbescherming buiten het broedseizoen plaats te vinden. Indien er wel in het broedseizoen wordt gewerkt, zal met een deskundige ecoloog ter plaatse moeten worden geïnspecteerd of er broedgevallen binne de invloedsfeer van de werkzaamheden zijn. Daarbij is op de planlocatie een nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Uit dit nader onderzoek is gebleken dat de huidige bebouwing geen verblijfsfunctie heeft voor vleermuizen. Tot slot is in aanvulling op de Quickscan ook bezien of soorten zoals vermeld op de Utrechtse Soortenlijst in het plangebied aanwezig zijn. Voor de Utrechtse Soortenlijst is geconstateerd dat de realisatie van de ontwikkeling en het beoogde gebruik geen invloed hebben op deze soorten.

In het onderzoek voor stikstofdepositie is aangetoond dat er geen significante negatieve effecten op omliggende Natura 2000-gebieden optreden. Het aspect stikstof is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.12 Bomen

Vanaf 21 november 2018 geldt de herplantplicht bij kapvergunningen. Als verplanten of behoud van een boom niet mogelijk is, dan geldt bij compensatie de volgende volgorde: 1e keus herplant op locatie, 2e keus herplant dichtbij locatie, 3e keus herplant elders. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan in het uiterste geval worden overgegaan tot financiële compensatie waarbij de inkomsten worden geoormerkt voor het aanplanten van bomen en groen elders in de gemeente Utrecht. Soms mag er worden afgeweken van de herplantplicht. Dat kan als er sprake is van onder- of bovengronds ruimtegebrek, onveiligheid, klimaat- of gezondheidsredenen. De herplantplicht is niet van toepassing op gevallen waarin het college of de raad op basis van een ruimtelijk plan een besluit heeft genomen of omgevingsvergunningen waarvan de aanvraag voor 21 november 2018 is ingediend.

Plangebied

In de huidige situatie zijn er geen bomen binnen het plangebied aanwezig. Wel zijn er een aantal niet-beschermde laurier struikgewassen rondom het pand aanwezig. Deze laurierstruikgewassen zullen ten behoeve van de werkzaamheden wel verwijderd worden.

Figuur 5.12.1: Huidige situatie

In de nabije omgeving van het plangebied zijn wel bomen aanwezig. Zo zijn op de hoek van de Veilingstraat en de Croeselaan aantal volwassen bomen aanwezig en langs de Veilinghavenkade zijn eveneens bomen gesitueerd. Deze bomen staan allen dusdanig ver van het plangebied af dat de bouwwerkzaamheden of de komst van de het appartementencomplex geen invloed hebben op het (ongehinderd) voortbestaan ervan. In de nieuwe situatie worden bomen van de tweede orde, met een smalle kroon, aan de Veilingstraat toegevoegd.

Conclusie

In de huidige situatie zijn er geen bomen in het plangebied aanwezig. Bij realisatie van het project zal het onbeschermde overige groen worden verwijderd. De bestaande bomen in de nabijheid van het plangebied zullen geen hinder ondervinden van het project of de bouwwerkzaamheden en er worden bomen van de tweede orde aan de Veilingstraat toegevoegd.

5.13 Water en klimaatadaptatie

Kader

Algemeen

Door extremere neerslagintensiteiten en hogere neerslaghoeveelheden als gevolg van klimaatverandering, neemt de kans op wateroverlast toe. Voldoende ruimte voor waterberging is (zeker in ons land) dan ook cruciaal. Derhalve dient bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan aandacht besteed te worden aan de gevolgen ervan voor de waterhuishoudkundige situatie. Zo zorgen ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt, voor een snellere afstroming van hemelwater naar het oppervlaktewater. Om in dat geval voldoende waterberging te waarborgen, hanteren Waterschappen normen ter compensatie van de aanleg van extra verhard oppervlak. Bijvoorbeeld dat een toename van zoveel m2 verhard oppervlak gecompenseerd dient te worden door een toename van zoveel m3 waterberging.

Naast de kwantitatieve aspecten, dient in het geval van een ruimtelijk plan ook aandacht besteed te worden aan de kwalitatieve effecten op het watersysteem. Het instrument dat hiervoor ontwikkeld is, is de Watertoets. De Watertoets komt voort uit het advies van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw en het Nationaal Bestuursakkoord Water en berust op twee cruciale uitgangspunten:

1. Standstill-beginsel: negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen. Uitgangspunt is dat ieder gebied moet voldoen aan de inundatienorm: de wettelijke veiligheidsnorm aangegeven als de gemiddelde kans per jaar op wateroverlast door hevige neerslag. Ook mag een verandering niet tot grotere afvoer naar andere gebieden leiden (afwentelen). Daarnaast moet worden tegengegaan dat de nog beschikbare ruimte in het watersysteem door ruimtelijke ontwikkelingen geleidelijk aan steeds kleiner wordt (normopvulling).

2. Verbetering: in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen, die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

Op verschillende bestuursniveaus zijn beleidsnota's verschenen die zich richten op een (zowel kwalitatief als kwantitatief) duurzaam waterbeheer. Op het hoogste niveau zijn de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Nationaal Waterplan (NW) richtinggevend. Op een lager schaalniveau zijn het beleid van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden en de gemeente Utrecht met name relevant voor het plangebied. Dit beleid is in lijn met, en in aanvulling op, de plannen die Rijk en provincies hebben op het gebied van waterbeheer. Derhalve wordt hier alleen kort ingegaan op de hoofdpunten uit het beleid van het Hoogheemraadschap en de gemeente.

Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Voor de planperiode 2022-2027 is de Waterkoers van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (hierna te noemen het Hoogheemraadschap) van toepassing. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In de Waterkoers staat 'samenwerken' en een 'sturende rol'. Het Hoogheemraadschap wil samen met de omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De thema's zijn onder te verdelen in zuiver afvalwater, energie, grondstoffen, gezond water, waterrobuust en klimaatbestendig, tegengaan van bodemdaling, grondwater, diversiteit en waterveiligheid.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen en het beperken van de waterkeringen. Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstbestendig wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon, zoals past bij de functie van het water past, te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Uitgangspunt bij ontwikkelingen is dat de initiatiefnemer geen activiteiten ontplooit die negatief zijn voor het bestaande watersysteem. Dit noemen we een algemene zorgplicht. In de keur van het waterschap is de algemene zorgplicht omschreven als ook de regels met betrekking tot activiteiten, die een verhoogd risico vormen voor het functioneren van het watersysteem.

Keur Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

8 februari 2023 is de nieuwste versie van de Keur gepubliceerd en de bij de Keur behorende uitvoerings- en beleidsregels zijn ongewijzigd sinds 18 oktober 2022. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn de bevoegdheden en taken van het Hoogheemraadschap vastgelegd, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen.

Samengevat maken de Keur en de bijbehorende uitvoeringsregels het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat ge- en verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en aan welke algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het Hoogheemraadschap nader uitgewerkt. Zo zijn er voorwaarden voor compensatie van verhard oppervlak. Indien een initiatiefnemer meer dan 500 m2 extra verhard oppervlak wil aanleggen is er compensatie in de vorm van open water vereist van 15% van de totale toename aan verharde oppervlakte. Als boven de 10.000 m2 verhard oppervlak wordt aangelegd, moet per geval worden beoordeeld hoeveel compensatie nodig is. Dan geldt dat een vergunning nodig is.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 BRO de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'Watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het Hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna de Watertoets uitwijst of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het Hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Visie Klimaatadaptatie Gemeente Utrecht

In de visie klimaatadaptatie Utrecht die is vastgesteld door de gemeenteraad in 2022, wordt het beeld geschetst voor 2050. Het gaat daarbij in op het veranderende klimaat, met steeds meer periodes hitte, droogte en extreme buien. De gemeente Utrecht streeft naar gezond stedelijk leven voor iedereen. Daarbij wordt gezorgd voor een gezonde en prettige leefomgeving, waar iedereen zich thuis voelt.

Utrecht is door klimaatverandering kwetsbaar voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen. De kans op een overstroming, door een dijkdoorbraak aan de noordzijde van de Lekdijk, is klein, maar de gevolgen zijn groot. Voor bodemdaling door droogte lijkt Utrecht minder kwetsbaar, maar het gevolg van de droogte in de afgelopen jaren voor bomen en planten is nog onzeker en wordt onderzocht. Voor wateroverlast bij extreme neerslag zijn verschillende locaties kwetsbaar op plekken waar nog geen maatregelen zijn genomen. Te denken valt aan tunnels, souterrainwoningen en andere plekken.

In 2050 wil Utrecht klimaatbestendig zijn en dus onze kwetsbaarheden hebben aangepakt. Het hoofddoel is dat Utrecht ontwrichting en schade zoveel mogelijk wil voorkomen. Daarnaast is het doel dat Utrecht een aangename stad blijft om te wonen, werken en verblijven.

De gemeente wil inzetten op de volgende punten:

Vergroenen van de stad: Minder tegels en meer groen in de stad. Het streven is om 100%, (minimaal 90%) van de jaarlijkse neerslag vast te houden op de plek waar het valt en te laten infiltreren in de bodem. Het doel is om de sponswerking van de bodem te vergroten en om verdroging bij te weinig, en overlast bij te veel aan neerslag tegen te gaan. De bodem werkt als een spons die water vasthoudt, wat bij regenval wateroverlast voorkomt. De gemeente zet daarbij ook in op het benutten en behouden van 90% van het regenwater. Dit houdt in: opvangen in de bodem en niet naar het riool.

De openbare ruimte en het hemelwatersysteem zijn zo vormgegeven dat bij buien met een intensiteit tot en met 80 mm in één uur (kans 1x/100 jaar) geen schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur.

Voldoende schaduw bij fiets- en looproutes: Dit is ten behoeve van hittestress in de stad. In elke buurt streven we naar minimaal 40% groen in het horizontale vlak, dus het maaiveld en daken, zowel in de openbare ruimte als particuliere terreinen.

Niet iedereen heeft een tuin, dus streven we voor iedereen naar een koele, groene verblijfsplek op korte afstand (200 meter).

Door klimaatadaptieve maatregelen te nemen worden meerdere doelen gediend. Groene daken isoleren ook woningen en meer koele groene verblijfsplekken zijn zowel goed voor de gezondheid als voor meer recreatie. Wat allemaal weer bijdraagt aan gezond stedelijk leven voor iedereen.

Om deze uitgangpunten te behalen wordt in elk programma rekening gehouden met het thema klimaatadaptatie. Als opgave wordt daarbij gefocust op het bepalen van ambities en doelen en het borgen daarvan. Daarnaast wordt klimaatadaptatie zoveel als mogelijk gecombineerd met andere werkzaamheden in de openbare ruimte om de kosten te beperken. Voorbeelden zijn riool- of mobiliteitswerkzaamheden.

Visie Water en riolering

De gemeente heeft vanuit de wet een aantal specifieke zorgplichten en daarmee taken op het gebied van het stedelijk waterbeheer. De Visie Water en Riolering Utrecht, vastgesteld door de gemeenteraad in 2022 bevat het gemeentelijke beleidskader voor de invulling van deze zorgplichten. Dit beleid is verder uitgewerkt in het programma Water en Riolering, waarin de jaarlijkse voorgenomen activiteiten en de kosten staan beschreven over een periode van 5 jaar. Daarnaast kent dit beleid veel samenhang met de Visie Klimaatadaptatie met betrekking tot de hemelwaterverwerking, reeds beschreven in paragraaf 2.3.2.2.8. In de Wet Milieubeheer is ingegaan op de voorkeursvolgorde hoe met hemelwater om te gaan.

Voorkeursvolgorde hemelwater:

• 1. Vasthouden en nuttig gebruiken (geen lozing);
• 2. Infiltratie op de bodem (bovengronds);
• 3. Infiltratie in de bodem (ondergronds);
• 4. Directe lozing in het oppervlaktewater;
• 5. Afvoer naar rioolwaterzuivering.

De ambitie van de gemeente Utrecht is het gezond houden, robuust maken en toekomstbestendig maken van het water- en rioleringssysteem, voor iedereen. Daarbij wordt bijgedragen aan de volgende opgaven voor de stad:

• 6. De basis op orde, door het borgen van een robuust water- en rioleringssysteem.
• 7. Het realiseren van een toekomstbestendige stad via een klimaatbestendig en circulair water- en rioleringssysteem.
• 8. Het realiseren van een gezonde leefomgeving, door het realiseren van een gezond water- en rioleringssysteem voor zowel mens, plant als dier.

Voor 2022-2026 zijn de belangrijkste activiteiten die voortkomen uit de diverse programma's:

• 1. Het vervangen van 41,5 km riolering;
• 2. Het afkoppelen van 66,5 hectare verhard oppervlak;
• 3. Uitgangspunten voor financiële bijdragen uit het Programma Water en Riolering aan herinrichtingsprojecten in de openbare ruimte die niet voortkomen uit rioolvervangingsprojecten of projecten om wateroverlast op te lossen;
• 4. De beschikbare budgetten voor de subsidieregeling groene daken en voor de nieuwe subsidieregeling watervriendelijk maatschappelijk vastgoed;
• 5. De uit te werken en uit te voeren beleidswijzigingen en onderzoeken met als belangrijkste het uitwerken van de nog vast te stellen omgevingsplanregels voor het vasthouden van hemelwater op openbaar terrein en het bepalen van de benodigde maatregelen om de waterkwaliteitsambities te realiseren;
• 6. Het baggeren van oppervlaktewater dat de gemeente in onderhoud heeft;
• 7. De verwachte kostenontwikkeling voor de periode 2022-2026.

Plansituatie
Het plan is gelegen aan de Veilingstraat 10 te Utrecht, gelegen in bemalingsgebied 2 Hagelstraat, zie figuur 1. In de bestaande situatie is de locatie een bedrijfshal (hierna: projectgebied). Het voornemen is om de bestaande bebouwing te transformeren naar een appartementencomplex (110 appartementen) met een maatschappelijke, zo mogelijk in combinatie met een commerciële plint (350m2).

Figuur 5.13.1: Locatie projectgebied Veilingstraat 10

Hierbij wordt nader ingegaan op de volgende aspecten:

• 8. Hemelwater
• 9. Afvalwater
• 10. Grondwater
• 11. Oppervlaktewater en waterkeringen

Afvalwater

In de bestaande situatie is het een bedrijfshal met kantoor. De afvalwaterhoeveelheid wordt geschat op 0,33 m3/h uitgaande van 1m3/h/ha voor de afvalwaterproductie van bedrijventerreinen. Het afvalwater wordt geloosd op het vuilwaterriool PVC Ø 300 mm. In figuur 2 is de riolering rondom het projectgebied weergegeven.

In de toekomstige situatie komen er maximaal 110 appartementen en 350 m2 commercieel/maatschappelijk oppervlak.

Afvalwater commercieel/maatschappelijk : 1 persoon/10 m2 à 0,007 m3/h;

• 12. 0,07*350/10 = 0,25 m3/h

Afvalwater 110 appartementen: 2,3 inwoners/appartement à 0,012 m3/bewoner/h;

• 13. 110*2,3*0,012= 3,0 m3/h.

Totaal afvalwater bedraagt 0,3+3,0= 3,3 m3/h.

Dit is een toename van 2,6 m3/h. De afvoercapaciteit van het vuilwaterriool is voldoende groot om deze toename af te kunnen voeren.

Figuur 5.13.2: Situatie Riolering

Hemelwater

In de huidige situatie is het terrein bijna volledig verhard. Het projectgebied bestaat uit een bedrijfshal, kantoor en enkele parkeerplaatsen. Het plangebied bestaat voornamelijk uit verhard terrein en bebouwing.

Figuur 5.13.3: bestaande situatie

In de nieuwe situatie komt er een pand van 3 tot 12 bouwlagen met op de begane grond en eerste verdieping ruimte voor commerciële of maatschappelijk functies. Daarboven komen maximaal 110 appartementen. Daarnaast is er ruimte voor groen en toegangspaden naar het pand, zie figuur 4.

Figuur 5.13.4: beoogde nieuwe situatie

In tabel 1 is de verdeling van het oppervlak in de bestaande en nieuwe situatie weergegeven.

	Type oppervlak	Oppervlakte bestaande situatie m²	Oppervlakte nieuwe situatie m²	Saldo m²
Verhard	Verhard terrein	550	800**	+250
	Half verhard terrein	0	600**	+600
	Bebouwing	2.550	1.200*	-1.350
	Subtotaal	3.100	2.600	-500
Onverhard	Groen	0	500	+500
	Water	0	0	0
	Half verhard terrein	0	0	0
	Subtotaal	0	500	500
Totaal		3.100	3.100

*Groen dak ** inschatting

Uit bovenstaande berekening blijkt dat het totale verharde oppervlak in de gewenste situatie afneemt met 500 m². Daarnaast wordt het dakoppervlak deels uitgevoerd met een groen dak. Daarnaast worden er nog onverharde stroken aangebracht.

In de Keur van het Hoogheemraadschap is bepaald dat plannen waarbij het verhard oppervlak met meer dan 500 m² toeneemt in stedelijk gebied, water dient te compenseren. Dat moet allereerst binnen het plan worden gedaan. Aangezien het verhard oppervlak niet toeneemt is geen compensatie van water noodzakelijk volgens de uitvoeringsregels behorende bij de Keur. Nader onderzoek is niet nodig op basis van de Keur.

Vasthouden regenwater

Om droogte tegen te gaan heeft het infiltreren van hemelwater in de bodem de voorkeur boven lozing op oppervlaktewater. Dit leidt tot de volgende voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater:

Vasthouden en nuttig gebruiken;

Bovengronds infiltreren;

Ondergronds infiltreren via een voorziening;

Verwerken in het oppervlaktewater;

Afvoer naar de rioolwaterzuivering.

Als doelstelling streeft de gemeente Utrecht ernaar om minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag vast te houden via stap 1-3. Dit betekent dat er 15 mm berging gerekend over het totaal verhard oppervlak in het plangebied gerealiseerd moet worden. Dit kan, volgens de voorkeursvolgorde, middel vasthouden en hergebruik, verlaagd groen of infiltratievoorzieningen.

Gelet op de richtlijn van de gemeente Utrecht moet er per vierkante meter verhard oppervlakte 15 mm geborgd kunnen worden, waarmee de volgende berekening geldt:

• 14. Totale verharde oppervlakte in het plangebied: 2.600 m²
• 15. Bergingsnorm: 15 mm per m² verharde oppervlakte (0,015 m3/m²)
• 16. Dit vraagt om een bergingscapaciteit 2.600*0,015 = 39 m3 

De waterberging wordt als volgt gerealiseerd:

• 17. Groen dak;
• 18. Waterdoorlatende bestrating;
• 19. Wadi of ondergrondse infiltratie.

Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's

heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie.

Groen dak

Op het dak komt een groen dak. Deze moet minimaal worden uitgevoerd met een laag substraat met een bergend vermogen van 15 mm. Uitgaande van een porositeit van de substraat van ca. 30% is, bedraagt de substraatdikte van het groene dak minimaal 5 cm. Dit houdt in dat het substraat een buffercapaciteit van het dak compenseert ca. 0,015 * 1200 m2 dakoppervlak = 18 m3 aan waterberging op het dak.

Wadi of ondergrondse infiltratie

Voor het afstromende water afkomstig van de terrein verharding wordt minimaal 21 m3 berging gerealiseerd. Deze berging wordt gerealiseerd in een wadi of als een ondergrondse infiltratie voorziening. De ruimte en mogelijkheden om dit te kunnen realiseren is aanwezig.

Met deze twee voorzieningen wordt minimaal 18 m3 + 21 m3 = 39 m3 waterberging gerealiseerd.

Afvoer naar openbaar gebied.

Water wat niet in de te realiseren berging kan worden gerealiseerd mag worden afgevoerd naar het openbaar gebied. Ter plaatse van het projectgebied ligt een infiltratieriool Ø 800 mm (zie figuur 2). Het overtollige water moet afvoeren naar dit infiltratie riool.

Naast de compensatie ten aanzien van het verharde oppervlak dient ook aan de overige eisen van het hoogheemraadschap en de gemeente voldaan te worden. Deze zijn als volgt:

• 20. Het gebied is zo ingericht dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. In de praktijk betekent dit dat een extreme bui van 80 mm verwerkt kan worden in één uur zonder dat er schade door instromend regenwater optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur zoals nutsvoorzieningen.
• 21. De ledigingstijd van infiltratievoorzieningen bedraagt circa 48 uur. De buffer dient daarna weer volledig beschikbaar te zijn voor nieuwe buien.
• 22. Het vloerpeil van de panden dient minimaal 15 cm boven straatpeil te liggen. Dit hoogteverschil is nodig voor de afvoer van afvalwater onder vrij verval. Daarnaast is dit een goede manier om aan de eis met betrekking tot de bui van 80 mm te voldoen.

Grondwater

De gemiddeld hoogste grondwaterstand ligt op ca NAP +0,55 m. zie figuur 5.

Figuur 5.13.5: gemiddeld hoogste grondwaterstanden

Het (laagste) weg peil bedraagt ter plaatse van de projectlocatie op ca NAP +2,3 m. De drooglegging van 1,8 m is ruim voldoende (minimaal 0,9 m).

Oppervlaktewateren en primaire waterkeringen

Het perceel is gelegen nabij de Veilinghaven, maar grenst er niet direct aan. Zie figuur 6. Ook grenst het perceel niet aan een primaire waterkering. Er zij geen conflicten met de legger waterkeringen.

Figuur 5.13.6: Uitsnede Legger oppervlaktewateren rondom het plangebied - Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Uit de Legger oppervlaktewater van het Hoogheemraadschap blijkt dat er zich geen aangewezen oppervlaktewateren in het plangebied bevinden. De beoogde ontwikkeling heeft geen effect op de aangewezen aspecten. Er zijn vanuit de legger van het Hoogheemraadschap geen beleidsregels die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Er bevinden zich ook geen primaire waterkeringen in de buurt van het planvoornemen.

Conclusie

Het verhard oppervlak neemt af en er zijn geen veranderingen wat betreft het watersysteem van HDSR. Voor de handelingen gelden de zorgplicht of algemene regels.

Het projectgebied grenst niet aan het oppervlaktewater en ligt ook niet in een beschermingsgebied van een waterkering of leger watergang.

Er zijn geen knelpunten wat betreft afvalwater en grondwater. De situatie met betrekking tot het hemelwater verbeterd omdat er meer groen wordt gerealiseerd dan in de bestaande situatie en er wordt waterberging gerealiseerd in de vorm van een groen dak en waterberging in een wadi en/of infiltratieriool. Hiervoor is voldoen ruimte aanwezig.

5.14 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex sit u, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden.

In deze gebiedsaanduiding is opgenomen dat de voor archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Hiermee wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met regels in het bestemmingsplan. Met de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de plankaart in het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht. Deze archeologische waardenkaart is gebaseerd op de bodemkaart, cultuurhistorische en archeologische waarden en verwachtingen en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van zeer hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting, gebieden van middelhoge archeologische verwachting, gebieden van lage archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist. Op de archeologische waardenkaart zijn deze archeologische rijksmonumenten weergegeven als WA1a. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de gemeente bij meervoudige vergunningsaanvragen wel als bevoegd gezag aangewezen en heeft het Rijk advies- en instemmingsrecht.

Gebieden van zeer hoge archeologische waarde (WA2) zijn gebieden waarvan bekend is dat er belangwekkende archeologische waarden zijn, maar die (nog) niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen dieper dan 30 cm.

Gebieden van hoge archeologische waarde (WA3) zijn gebieden waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar waarvan de begrenzing nog niet vastgesteld is. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 30 m2 en dieper dan 30 cm.

Gebieden van hoge archeologische verwachting (WA4) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan groot is vanwege historisch-topografische bronnen en landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm.

Gebieden van middelhoge archeologische verwachting (WA5) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan middelgroot is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm.

Gebieden van lage archeologische verwachting (WA6) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan klein is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 5000 m2 en dieper dan 50 cm.

Gebieden zonder archeologische waarde (WA7) zijn gebieden waar geen archeologische waarden (meer) worden verwacht. Hier geldt geen vergunningsplicht.

Afbeelding 5.14.1: Uitsnede uit de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht (2022)

Afbeelding 5.14.2: Legenda bij de Archeologische waardenkaart van gemeente Utrecht (2022)

Archeologisch onderzoek en verwachting

In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan is een archeologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 20). Daaruit volgt dat er zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. Het plangebied is gelegen op de stroomgordel van de Oude Rijn. Op basis van de landschappelijk situatie kunnen in het plangebied bewoningssporen vanaf de bronstijd worden verwacht. Vooral voor de late ijzertijd en Romeinse tijd geldt, gelet op de vrij talrijke nederzettingen uit die perioden in de omgeving, een relatief hoge verwachting.

Binnen het plangebied zijn geen archeologische rijksmonumenten aanwezig. Volgens de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht (2022) geldt voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachting (WA5). Dit betekent dat bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm vergunningsplichtig zijn. De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied overschrijdt de vrijstellingsgrenzen (oppervlakte en diepte) en is daarmee vergunningsplichtig. Aan de vergunning worden voorwaarden verbonden ten aanzien van het archeologisch onderzoek dat uitgevoerd moet worden. Gezien de onzekerheid omtrent de funderingsdiepte van het bestaande koelhuis uit 1961 dient in ieder geval ook de sloop daarvan archeologisch begeleid te worden.

5.15 Kabels en leidingen

Voor de ontwikkeling is een Klic-melding uitgevoerd (Bijlage 21). Hieruit volgt dat binnen het plangebied leidingen voor riolering, water, gas, elektriciteit en databekabeling aanwezig zijn, ten behoeve van de bestaande functie op binnen het plangebied. Ook ligt er nog een restant van leidingwerk van het stadswarmte netwerk. De verwijdering of het verleggen van kabels ten behoeve van de ontwikkeling is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer en komt ook voor diens rekening.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

5.16 Kwaliteit van de leefomgeving

Hoogbouw
Wind en zon zijn elementen die ook bij hoogbouw (vanaf ongeveer 25 meter) van belang zijn. Woningen en openbare ruimten als pleinen en terrassen moeten voldoende licht- en zoninval krijgen willen ze een prettige verblijfskwaliteit hebben.

Wind

Het plan bestaat uit een plintgebouw van 3 tot 5 bouwlagen met aan de zijde van de Veilinghaven een stedenbouwkundig hoogteaccent van 12 bouwlagen. Door de hoogte van de geplande bebouwing (ca. 37 meter) bestaat er een mogelijk risico op windhinder.

Het windklimaat op maaiveld in kaart is gebracht, zie Bijlage 22 . Het onderzoek is uitgevoerd aan de hand van de NEN 8100:2006 norm ('Windhinder en windgevaar in de gebouwomgeving') en met gebruik van computersimulaties (CFD, Computational Fluid Dynamics). Het onderzoek richt zich op het windklimaat op voetgangersniveau.

Beoordeling

De beoordeling van het windklimaat is als volgt. Het is belangrijk te onderkennen dat de beoordeling van statistische aard is, terwijl het windklimaat zoals dat wordt ervaren een momentopname is en afhankelijk is van de windrichting en snelheid.

In het algemeen zijn de windcondities in de toekomstige situatie rondom het gebouw variërend tussen windklasse A en D. Windklasse A wil zeggen dat de condities rond het plangebied kalm zijn en daarmee geschikt zijn voor elke voetgangersactiviteit. De condities in windklasse B zijn acceptabel voor alle voetgangersactiviteiten, de condities in klasse C zijn geschikt om doorheen te slenteren en te lopen. Windklasse D is geschikt voor doorlopen (op locaties die geen verblijfsfunctie hebben).

Het windklimaat op maaiveld zal op de meeste plekken goed zijn voor doorlopen of zelfs voor slenteren (klasse C of beter). Rondom het gebouw valt het windklimaat overwegend in klasse A (goed windklimaat voor alle functies). In de Veilingstraat is het windklimaat overwegend klasse B. Vanwege de cornerstream van de westhoek ontstaat er een pluim met een verslechtering tot klasse C. Dit is een windklimaat wat is wat 'slecht' is voor langdurig zitten. De buitenruimtes aan deze kant worden afgeschermd door een gesloten balustrade, waardoor het windklimaat daarachter gunstiger en een windklasse hoger (B) zal zijn. Lokaal bij de zuidhoek valt het windklimaat in klasse C. Dit is een 'goed' windklimaat voor doorlopen en 'matig' voor slenteren. In het steegje tussen Heycop en het plan is het windklimaat voornamelijk klasse A.

In het openbaar gebied rondom het plan is geen risico op windgevaar aanwezig. Er is geen sprake van onacceptabele windhinder.

Aanbevelingen

Voor het overgrote deel van het gebied is het windklimaat goed voor de beoogde functies, maar op enkele locaties is het windklimaat matig. Om het windklimaat te kunnen verbeteren zijn er mogelijke maatregelen die getroffen kunnen worden.

Om het windklimaat in de Veilingstraat te verbeteren kan dichte beplanting of een windscherm worden geplaatst. Dit kan de wind gedeeltelijk blokkeren. Windschermen kunnen geperforeerd worden uitgevoerd met een 'open' percentage van ten hoogste 50%. Daarnaast kunnen bomen op het plein worden geplaatst, waarmee een deel van de zuidwestgevel wordt afgeschermd. Hierdoor zal minder wind afstromen naar het maaiveld en zal het windklimaat op de zuidhoek en de Veilingstraat verbeteren. Ook kan nog overwogen worden om op de zuidhoek van de toren een brede luifel boven de hoofdingang te plaatsen. Hoewel daar een goed winklimaat geldt, kan het gebied met klasse C naast de ingang hierdoor verbeterd worden. De afstromende wind wordt dan opgevangen door de luifel en zal niet afstromen naar het maaiveld.

Sociale veiligheid

Door de inrichting van het gebied, waarbij er in verhouding tot het huidige bouwwerk minder blinde muren zijn, is de sociale veiligheid in het plangebied vergroot. Dit komt doordat de sociale controle hoger zal zijn wanneer er minder blinde muren zijn en er meer gebruik wordt gemaakt van het gebied door een combinatie van zicht vanuit de woningen op de straat. Daarnaast zorgt de maatschappelijke functie aan het nieuwe plein ook voor levendigheid, wat bijdraagt aan een verbeterd veiligheidsgevoel.

Bezonning

Voor de ontwikkeling is een bezonningsonderzoek uitgevoerd om het effect van de beoogde bebouwing op de bezonningssituatie van de woningen aan de Veilingstraat, Fruitstraat en Croeselaan te beoordelen, zie Bijlage 23. Daarbij is gekeken naar hoeveel mogelijke bezonningsuren aanwezig zijn in de bestaande situatie en in de nieuwe situatie. De resultaten van het bezonningsonderzoek zijn getoetst aan de lichte TNO-norm. Volgens de lichte TNO-norm is er sprake van voldoende bezonning bij ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari t/m 21 oktober (gedurende 8 maanden). Deze bezonning hoeft niet aansluitend plaats te vinden.

Plangebied

Om het effect van de bebouwing op de bezonningsduur op de bestaande woningen te beoordelen, zijn de gevels van de te beoordelen gebouwen verdeeld in segmenten (zie figuur 5.16.1). Voor elk van deze geveldelen is onderzocht hoe groot de afname in bezonning is en hoeveel uren aan zonlicht er nog op de gevels valt op de dagen 19 februari en 21 juni.

Figuur 5.16.1: Weergave van gevelsegmenten voor bezonningsduur.

Uit het onderzoek blijkt dat het plan zorgt voor afname in bezonningsuren voor de woningen aan de Veilingstraat en de Fruitstraat op 19 februari. De woningen aan de Croeselaan zullen nauwelijks effect ondervinden van de nieuwbouw. Op 21 juni geldt voor alle woningen dat deze geen of slechts een beperkte afname van bezonning zullen ervaren.

De afname in bezonningsuren heeft als resultaat dat niet meer op alle gevels kan worden voldaan aan de eisen uit de lichte TNO-norm. Aan de belemmerde geveldelen zijn geen woningen en ramen gesitueerd, hierdoor is de situatie acceptabel. Op de geveldelen waar wel ramen van woningen zijn gelegen wordt wel overal voldaan aan de eisen uit de lichte TNO norm.

Op een deel van de gevels van de woningen aan de Veilingstraat, Fruitstraat en Croeselaan zal een afname van bezonninguren optreden als gevolg van het plan. De mate van afname verschilt echter sterk per bouwblok en geveldeel:

• Geveldeel 1: De nieuwbouw heeft gevolgen voor de zon op de voorgevel van de woningen aan de Veilingstraat. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel af met 3 uur en 32 minuten (van 07:22 naar 03:50 uur) op 19 februari tot 0 minuten per dag (blijft 09:11 uur) op 21 juni.
• Geveldeel 2: De nieuwbouw heeft gevolgen voor de zon op de voorgevel van de woningen aan de Veilingstraat. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel af met 46 minuten (van 06:47 naar 06:01 uur) op 19 februari tot 21 minuten per dag (van 09:30 naar 09:09 uur) op 21 juni.
• Geveldeel 3: De De nieuwbouw heeft geen gevolgen voor de zon op de voorgevel van de woningen aan de Veilingstraat. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel toe met 5 minuten (van 07:21 naar 07:26 uur) op 19 februari tot 0 minuten per dag (blijft 09:13 uur) op 21 juni.
• Geveldeel 4: De nieuwbouw heeft gevolgen voor de zon op de zijgevel van de woningen aan de Veilingstraat. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel af met 1 uur en 55 minuten (van 06:03 naar 04:08 uur) op 19 februari tot 1 uur en 47 minuten per dag (van 07:54 naar 06:07 uur) op 21 juni.
• Geveldeel 5: De nieuwbouw heeft gevolgen voor de zon op de Zuidoostgevel van de woningen aan de Fruitstraat. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel af met 2 uur en 14 minuten (van 07:37 naar 05:23 uur) op 19 februari tot 0 minuten per dag (blijft 09:31 uur) op 21 juni.
• Geveldeel 6: De nieuwbouw heeft gevolgen voor de zon op de Zuidwestgevel van de woningen aan de Fruitstraat. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel af met 3 uur en 19 minuten (van 06:42 naar 03:23 uur) op 19 februari tot 1 minuut per dag (van 05:57 naar 05:56 uur) op 21 juni.
• Geveldeel 7: De nieuwbouw heeft geen gevolgen voor de zon op de achtergevel van de woningen aan de Croeselaan. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel af met 5 minuten (van 03:30 naar 03:25 uur) op 19 februari tot 0 minuten per dag (blijft 06:21 uur) op 21 juni.
• Geveldeel 8: De nieuwbouw heeft gevolgen voor de zon op de achtergevel van de woningen aan de Croeselaan. Afhankelijk van het seizoen neemt het gemiddelde aantal zonuren op het geveldeel af met 1 minuut (van 04:56 naar 04:55 uur) op 19 februari tot 1 uur en 22 minuten per dag (van 07:36 naar 06:14 uur) op 21 juni.

Conclusie

Ten gevolge van de planontwikkeling zal de situatie ter plaatse voor wat betreft wind, sociale veiligheid en bezonning anders worden dan in de huidige situatie het geval is. Gelet op het windhinderonderzoek kan geconcludeerd worden dat naar verwachting er geen sprake zal zijn van windhinder in en om het plangebied. Daarbij levert de ontwikkeling een verbetering op ten aanzien van de sociale veiligheid en volgt uit de bezonningsstudie dat voor het plangebied wordt voldaan aan de lichte TNO-norm. De aspecten wind, sociale veiligheid en bezonning leveren geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

5.17 Gezond stedelijk leven

Kader
In paragraaf 2.3.2.2.7 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteengezet. In Utrecht streven wij naar gezond stedelijk leven voor iedereen (Nota Volksgezondheid 'Gezondheid voor iedereen').

Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Hieronder wordt aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven.

Plangebied
Gezond leven is gemakkelijk
De trap in het gebouw is bij binnenkomst eerder te zien dan de lift daarnaast is de trap ook dichterbij als toekomstige bewoners vanuit de fietsenstalling naar binnen komen. Hierdoor wordt bewegen in het gebouw gestimuleerd. Daarnaast is de fietsenstalling ruim en gemakkelijk te bereiken om zo gezonde mobiliteit te faciliteren.

In het gebouw wordt ruimte gemaakt voor ontmoeting. Dit kan op de binnen op de begane grond aan de pleinkant. Daarnaast is de binnentuin een fijne plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten.

Druk op gezondheid zo laag mogelijk
De locatie aan de Veilingstraat is een fijne plek om te wonen, kijkend naar luchtkwaliteit en geluidsbelasting. De locatie is op meer dan 50 meter afstand van drukke binnenstedelijke wegen of binnen 300 meter van een snelweg en ook het spoor is op redelijke afstand. Hierdoor zijn omgevingsfactoren beperkt. Hierdoor is een gezond binnenmilieu te realiseren op deze plek. Conform het gezondheidsbeleid hebben alle woningen een geluidluwe zijde. Aan de zijdes van het huidige terras en ook het toekomstige terras aan het plein kan wel geluidsoverlast worden ervaren. Het is belangrijk dat toekomstige bewoners die aan die zijdes komen te wonen op de hoogte zijn van het terras daar.

Mensen voelen zich prettig
In het plan wordt groen toegevoegd. Dit gaat conform het principe Groen, tenzij. Daarnaast wordt de Veilingstraat vergroend om zo het Rondje Ringpark te verbeteren. Het nieuw aan te leggen plein wordt een plek voor de buurt en is een plek om fijn te verblijven. Door het toevoegen van maatschappelijke voorzieningen in combinatie met horeca in de plint wordt gezorgd voor sociale veiligheid.

Conclusie
De conclusie is dat concrete maatregelen worden getroffen waarmee invulling wordt gegeven aan de missie van de gezonde stad. De ontwikkeling is in overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

5.18 Toegankelijkheid

Kader
Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle (openbare) gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen.

Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012.

Plangebied
Bij gebouwen die niet van de gemeente zijn, zoals in dit geval, willen wij graag dat Utrecht Standaard Toegankelijk wordt gebruikt. De Utrecht Standaard Toegankelijk beschrijft een ontwerpmethode waarbij het uitgangspunt is dat letterlijk alles toegankelijk is voor iedereen, behalve wanneer er goede redenen zijn om hier bij bepaalde onderdelen van het gebouw van af te wijken. Hiermee zorgen we ervoor dat in de gebouwen in Utrecht iedereen kan doen wat hij of zij volgens de bestemming komt doen. De maatschappelijke ruimtes en de mogelijke horeca invulling worden toegankelijk voor iedereen.

Woningen
Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Bouwbesluit.

De 3-kamerappartementen van circa 70 m² gebruiksoppervlakte zijn voor de doelgroep ouderen bedoeld. Deze appartementen worden rolstoel bewoonbaar of eenvoudig aan te passen naar rolstoel bewoonbaar. Dit sluit aan bij de doelstelling vanuit Utrecht voor roelstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen voor deze doelgroep.

Conclusie

De in dit plan opgenomen nieuwe woningen, maatschappelijke voorzieningen en de horeca zijn voor iedereen toegankelijk. Dit is gezien de doelgroep ook wenselijk.

5.19 Circulaire economie

Kader
Utrecht wil in 2050 een circulaire stad zijn. Het Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 maakt onderdeel uit van de Omgevingsvisie en is een eerste stap op weg naar 2050. Het actieplan richt zich vooral op de gebouwde omgeving, waarbij de woningbouwopgave van groot belang is voor de circulaire ambitie: bestaande gebouwen worden circulair getransformeerd en nieuwe woningen zijn circulair te bouwen.

De circulaire economie gaat niet alleen om het nuttig gebruik van grondstoffen, componenten en producten die hun levenseinde hebben bereikt. Een belangrijk onderdeel is ook de manier waarop deze producten worden ontworpen, vervaardigd en toegepast met het oog op makkelijk (her)gebruik aan het einde van hun leven. Dit gebeurt met aandacht voor zowel het grondstoffengebruik als de benodigde energie en de milieu impact. Voor circulair bouwen vragen we aandacht voor de volgende punten.

• 23. Ingaande materialen en ontwerpkeuzes.
  De ambities omtrent circulair bouwen richten zich op het verlagen van de milieubelasting van de gebouwen via de MPG indicator. Dit kan door slim te ontwerpen, milieuvriendelijker materialen toe te passen en hergebruikt materiaal te gebruiken. Ook hanteren we de werklijnen uit City Deal circulair en conceptueel bouwen. De city deal bevat drie werklijnen die zich richten op:

• Biobased bouwen.
• Industrieel conceptueel bouwen.
• Circulaire financiële modellen.

Gemeente Utrecht is aangesloten bij het landelijke netwerk Samen Versnellen die Het Nieuwe Normaal ontwikkelt. Ambities in Het Nieuwe Normaal zijn van toepassing op bouwprojecten.

2. Vermijden van afval en efficiënt grondstoffengebruik in de bouwfase
Tijdens de bouwfase is het van belang om afval zoveel mogelijk te vermijden en grondstoffen maximaal te benutten. Afval vermijden kan door maatregelen te treffen tegen overproductie, te grote voorraden, en het voorkomen van defecte en afgewezen producten. De toepassing van prefab bouwen en het benutten van een bouwhub bieden hierbij veel voordelen, waaronder het spaarzaam omgaan met grondstoffen en duurzaam beheer van de bouwplaats, vermindering van de hoeveelheid afval op de bouwplaats, minder overlast op de bouwplaats, en eenvoudige (re)montage van elementen.

3. Aanpasbaarheid in de gebruiksfase
Door zo te ontwerpen dat het gebouw makkelijk aangepast kan worden, wordt de milieubelasting van de aanpassingen verlaagd en de levensduur van het gebouw verlengd. Door in onafhankelijke lagen te bouwen hebben de elementen waaruit een gebouw bestaat een verschillende levensduur. Doordat deze elementen onafhankelijk van elkaar worden gemaakt, kan één laag kan worden “losgemaakt” en vervangen zonder een aangrenzende laag te beschadigen. Door al bij het ontwerp rekening te houden met demontage in de toekomst, kunnen de componenten of het hele gebouw aan het einde worden hergebruikt.

4. Herbruikbaarheid na gebruiksfase
Aan het einde van de gebruiksfase wordt een gebouw normaliter gesloopt. Een circulair gebouw wordt gedemonteerd en de vrijgekomen materialen / constructies komen beschikbaar voor een nieuw bouwproject. Om dit mogelijk te maken is het ten eerste van belang dat het gebouw zo demontabel mogelijk wordt ontworpen. Een ontmantelingsgids die al tijdens het ontwerp wordt gemaakt draagt bij om vrijkomende materialen en componenten zo efficiënt mogelijk te kunnen hergebruiken. Ten tweede moeten de vrijkomende materialen herbruikbaar zijn, dus giftige of anderzijds eenmalig bruikbare materialen moeten vermeden worden. Ten derde is het van belang dat de materialen in het gebouw opgeslagen zijn in een materialenpaspoort. Dat laatste is van belang omdat zonder kennis van de opgeslagen materialen in het gebouw de waarde ervan verloren gaat.

Proces
We schrijven niet exact voor hoe een circulair ontwerp gemaakt moet worden, of hoe circulair gebouwd moet worden. We hebben wel een hoge circulaire ambitie en belonen inzet daarop. De markt wordt uitgedaagd en krijgt de ruimte om zelf te komen met creatieve, innovatie circulaire voorstellen met zo hoog mogelijke ambities. Het doel is om het vroegtijdig bespreken van de duurzaamheidsambities en het in beeld brengen van kansen, (duurzaamheidsvisie) de aanpak van duurzame bouw vast te leggen (duurzaamheidsplan) en het vastleggen hoe tijdens ontwerp en bouw wordt getoetst.

Plansituatie
De plannen worden onder andere beoordeeld op doelstellingen als een hoge mate van demontabiliteit, herbruikbaarheid, aanpasbaarheid, de borging van restwaarde en milieuvriendelijke materialen (te meten met een MPG schaduwprijs).

GPR en BREAAM zijn niet voor dit plan uitgevoerd. De bruikbare materialen van het huidige pand (m.n. schaaldak en betonnen spanten) worden op een marktplaats aangeboden. Voor het nieuwe gebouw wordt een materialenpaspoort gemaakt. Het gebruik van circulaire en biobased materialen is als suggestie meegegeven.

In de ontwikkeling wordt een nieuw plein gerealiseerd aan de zijde van de Veilinghaven. Daarbij wordt de Veilingstraat heringericht en er wordt een groen binnengebied gerealiseerd, welke zo veel mogelijk wordt beplant met planten en bomen. Daken worden zo veel mogelijk benut. Zo ligt voor daken waar men zicht op heeft de nadruk op groen en voor daken waar geen zicht op is ligt de nadruk op waterbuffering, energie en installaties. Daarmee worden maatregelen getroffen om hittestress tegen te gaan.

Conclusie

Ondanks de geringe ambities in dit plan, vormt circulariteit geen belemmering voor de uitvoering en door de uitvoering van maatregelen tegen hittestress, vormt hittestress ook geen belemmering voor de uitvoering van de plannen.

5.20 Energie

Kader
Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Klimaatneutraliteit houdt in dat er op jaarbasis net zoveel energie in het gebied wordt opgewekt als gebruikt. Dit geldt voor:

• de gebouwgebonden energievraag;
• de gebruiksgebonden energievraag en
• het energiegebruik in de openbare ruimte.

Het is daarbij de ambitie de energievraag zo laag mogelijk te houden en de benodigde energie op te wekken met duurzame energiebronnen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos gebouwd.

Het met de bewoners van Utrecht opgestelde Energieplan en de bestuurlijke duiding hiervan uit 2016 vormen nog de basis van het stedelijk energiebeleid. Daarnaast wordt gewerkt aan een nieuwe energievisie waarin bijgestelde ambities worden vastgelegd.

BENG
Sinds 1 januari 2021 zijn de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) juli wettelijk verplicht voor alle nieuwbouw die per die datum wordt ontwikkeld en gebouwd. De BENG indicatoren zijn de nieuwe toetsingscriteria om nieuwbouw gebouwen te beoordelen. De indicatoren zijn opgesplitst in drie onderdelen: deze kennen we als de BENG 1, 2 en 3. 

• BENG 1 gaat over de maximale energiebehoefte (kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar). We willen dat deze zo laag mogelijk is.
• BENG 2 gaat over het maximale primair fossiel energiegebruik (kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar). BENG 2 is bij voorkeur 0.
• BENG 3 gaat over het minimale aandeel hernieuwbare energie (procenten). BENG 3 is bij voorkeur 100%.

De ambitie van de gemeente Utrecht is zo snel mogelijk energieneutraal te worden. Dit is te vertalen in een BENG 2 norm van 0 en een BENG 3 norm van 100%. Dat wil zeggen dat voor gebouw gebonden energieverbruik geen fossiele energie wordt toegepast.

Visie op de warmtevoorziening (2017), Transitievisie Warmte (2021) en Regionale Energiestrategie (2021)
Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Om te kunnen voldoen aan de verplichting uit het Klimaatakkoord dat door de VNG is ondertekend, heeft de gemeente Utrecht in 2021 een tweedelige Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) vastgesteld.

Deel 1 van de TVW bevat de strategie en visie over hoe de bestaande huizen en gebouwen in Utrecht geleidelijk, buurt-voor-buurt, over kunnen gaan naar nieuwe vormen van verwarmen en koken. Hierin is ook vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden.
Deel II van de Transitievisie Warmte geeft aan wanneer en in welke buurten we aan de slag gaan met de voorbereidingen om aardgasvrij te worden.
In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen, hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt en welke duurzame warmtebronnen te gebruiken zijn zodat buurten van het aardgas af kunnen.

Utrechts Energie Protocol (UEP)
Utrecht wil dat gebouwen en gebieden die nu in ontwikkeling zijn, zoveel mogelijk bijdragen aan een klimaatneutrale stad. Daarom biedt de Gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol (UEP) aan als handreiking aan projectontwikkelaars en andere organisaties die starten met een nieuwbouwproject in Utrecht. Het Utrechts Energie Protocol is een stappenplan voor duurzame invulling van de energievoorziening. De volgorde in dit stappenplan is om eerst te kijken naar de mogelijkheden tot energiebesparing en verduurzaming op gebouw- of perceelniveau. Vervolgens naar de duurzame mogelijkheden binnen het plangebied of in de directe omgeving en ten slotte (verder) buiten het plangebied voor mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie.

Dit betekent dat wij voor nieuwbouw inzetten op hoogwaardige isolatie, optimaal gebruik van het dak (en gevels) voor duurzame energie-opwek, hergebruik van reststromen en het maximaal gebruik van warmte en koude in de directe omgeving. Het uitgangspunt daarbij is om de schaarse hoge temperatuur (HT) warmtebronnen, zoals biomassaverbranding en diepe geothermie, alleen in te zetten voor bestaande bouw en niet voor nieuwbouw. Bestaande bouw is vaak moeilijker te isoleren. Nieuwbouw is goed te isoleren en is daardoor uitermate geschikt voor verwarming op lage temperatuur (LT).

Plansituatie
Een WKO systeem lukt bij deze ontwikkeling niet. Het perceel is namelijk te klein voor de benodigde bodemlussen en het is niet mogelijk om dieper te gaan doordat er niet in het tweede watervoerend pakket gekomen mag worden.

Voor deze ontwikkeling is de afspraak gemaakt dat de de BENG 1 zo laag mogelijk is , conform de prestatieafspraak met woningbouwcorporaties.

Voor de elektriciteitssopwekking op het eigen perceel worden PV panelen toegepast op het dak van het hoogte accent. Op de lager gelegen dakdelen wordt een groen dak toegepast.

Voor de warmtevoorziening wordt gebruik gemaakt van de financieel meest voordelige optie, door de nieuwbouw aan te sluiten op het warmtenet en er worden aanvullende maatregelen getroffen voor koeling.

Verder wordt online monitoring van energiegebruik mogelijk gemaakt, om de gebruiker bewust te maken van het eigen energiegebruik.

Conclusie

Het Utrechts Energie Protocol wordt wel toegepast, maar de energiebehoefte wordt slechts deels op het eigen perceel geregeld. Desondanks vormt het aspect energie geen belemmering voor de uitvoering.

5.21 Conclusie

Op basis van de bovenstaande onderzoeken en rapporten kan geconcludeerd worden dat, behoudens waar voor bodem na sloop van de huidige opstallen nader onderzoek moet worden uitgevoerd, er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van dit plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Inleiding
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de integrale gebiedsontwikkeling van het plangebied aan de Veilingstraat 10, Utrecht. M.b.t. dit plangebied faciliteert dit bestemmingsplan de ontwikkeling van sociale huurwoningen en een plint voor een sociaalmaatschappelijke voorziening, zo mogelijk in combinatie met een commerciële functie met een horecafunctie.

Financiële uitvoerbaarheid
De te ontwikkelen locatie met grond en opstallen is in 1942 en 1961 tijdelijk in erfpacht uitgeven door de gemeente Utrecht en het erfpachtrecht is momenteel in eigendom van de besloten vennootschap Ten Brinke Vastgoedontwikkeling (hierna de initiatiefnemer). De locatie is plaatselijk bekend als Veilingstraat 10 in Utrecht en kadastraal bekend als gemeente Catharijne, Sectie D, nummer 8564 en is 2.990 m² groot.

Ten behoeve van de ontwikkeling en de overgangszone naar openbaar gebied wordt er aanvullend circa 95 m² van het naastgelegen perceel kadastraal bekend als gemeente Catharijne, deel D en nummer 10998 in erfpacht uitgegeven. Het deel van het perceel met nummer 8564 dat wordt ingericht als openbare ruimte wordt na de realisatie en inrichting overgedragen aan de gemeente Utrecht.

Kostenverhaal
Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren dient er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld te worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst. Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is het mogelijk een overeenkomst over grondexploitatie aan te gaan. Laatstbedoelde overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd.
De gemeentelijk kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor vergunningen, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Ten behoeve van het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de reguliere leges is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Hierin worden alle door de gemeente voor dit initiatief gemaakte kosten verhaald. In de anterieure overeenkomst zijn naast het hiervoor genoemde kostenverhaal ook de volgende privaatrechtelijke afspraken vastgelegd:

• De initiatiefnemer zal geheel voor eigen rekening en risico het bouwplan ontwikkelen en realiseren inclusief afspraken met nutsbedrijven over het aanleggen, verleggen en/of aanpassen van nutsvoorzieningen en de aansluiting hiervan op de bestaande nutsvoorzieningen.
• De initiatiefnemer en haar (onder)aannemers zijn verplicht een toereikende aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten voor alle schade (aan eigendommen) van de gemeente of derden voor alle aan openbare (nuts-)voorzieningen toegebrachte schade
• De initiatiefnemer zal de een bijdrage per woning leveren aan bovenwijkse voorzieningen.
• De initiatiefnemer zal de planschade vergoeden waarbij de gemeente de aanvragen in behandeling neemt conform de Planschadeverordening 2009. Nadat het besluit van de gemeente over de tegemoetkoming in planschade onherroepelijk is geworden, zal de initiatiefnemer de door de gemeente vastgestelde tegemoetkoming vergoeden. Het staat de initiatiefnemer vrij om met degene die een aanvraag voor tegemoetkoming in planschade heeft ingediend te onderhandelen over een minnelijke regeling. In dat geval zal de initiatiefnemer de aanvrager opdragen de aanvraag in te trekken.
• De initiatiefnemer zal een zekerheidsstelling in de vorm van een bankgarantie of waarborgsom stellen of betalen ter grootte van de financiële bijdrage voor de inrichting van de openbare ruimte en het verwachte bedrag aan planschade zoals dat is aangetoond via een onafhankelijke planschade risico analyse.
• Het huidige erfpachtrecht wordt beëindigd en opnieuw uitgegeven onder de algemene voorwaarden van gemeente Utrecht uit 1989. Het aanvullend in erfpacht uit te geven deel van circa 95 m² van het naastgelegen perceel wordt ook onder de algemene voorwaarden van gemeente Utrecht uit 1989 uitgegeven. De grondprijs van de erfpachtrechten worden bepaald op basis van de totale (complex)waarde van de nieuwe ontwikkeling.

Met deze afspraken in de anterieure overeenkomst zijn de financiële uitvoerbaarheid voldoende aannemelijk gemaakt.

Economische uitvoerbaarheid
Door de ontwikkeling van sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan betaalbare woningen voor ouderen en starters. De omvang van deze behoefte is groot en het aanbod is nog steeds schaars. De afzetbaarheid van de wooneenheden vormt geen belemmering voor de realisatie en voortgang van het project.

De realiseerbaarheid van het project binnen de voorgestane planperiode is hiermee voldoende aangetoond.

Planschade
Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. De gemeente heeft daarom een planschaderisico-inventarisatie laten opstellen, zie Bijlage 24. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de gemeentelijke grondexploitatie, en worden dus gedekt uit de opbrengsten van de ontwikkeling.

Exploitatieplan
Het kostenverhaal is anterieure overeenkomst verzekerd. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering dan wel aan de uitvoering. Er zal bij dit bestemmingsplan dan ook géén exploitatieplan worden vastgesteld.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het Waterschap HDSR heeft als reactie gegeven dat zij geen opmerkingen hebben op de voorgenomen ontwikkeling. Vanuit Provincie Utrecht is geen reactie gegeven op het bestemmingsplan.

6.2.2 Participatie

Dit bestemmingsplan zal de wettelijke procedure doorlopen waarbij een ieder in de gelegenheid wordt gesteld om een zienswijze in te dienen. In de voorliggende ontwikkeling heeft er al een zorgvuldig participactieproces plaatsgevonden. De initiatiefnemers dragen zorg voor de participatie en communicatie met betrekking tot het project. Hiervoor wordt nauw samengewerkt met Gemeente Utrecht.

Voor de communicatie en participatie in het voortraject zijn er door de initiatiefnemers informatiebrieven verstuurd, zowel online als als live gesprekken gevoerd en is er een inloopbijeenkomst georganiseerd. Zo hebben initiatiefnemers na de vaststelling van het intentiedocument nieuwsbrieven verzonden met de oproep aan mensen om aan te geven wat met belangrijk vindt en is er gesproken met twee VVE's, Stichting Ringpark en bewoners van de omligende historische schepen in de Veilinghaven.

Van 11 november 2022 tot en met 9 december 2022 heeft de bouwenvelop als concept ter visie gelegen. De start van de ter visie legging ging gepaard met het informeren van ongeveer 1.500 huishoudens door middel van een wijkbericht. Daarbij is op 16 november 2022 een inloopbijeenkomst gehouden voor omwonenden en belanghebbenden.

Tijdens de ter visie legging van het concept hebben belanghebbenden de mogelijkheid gehad om een reactie te geven op de concept bouwenvelop. In totaal zijn hierop 71 reacties ontvangen. In deze reacties werden met name zorgen geuit over de hoogte van het te realiseren gebouw, de sloop van de Bo-Rent hal (en daarmee het verdwijnen van cultuurhistorie), eventuele toename van overlast en verkeer en parkeren. Daarbij zijn ook positieve geluiden als reactie naar voren gekomen. Zo zijn mensen blij dat er op deze locatie (sociale) woningbouw wordt ontwikkeld voor starters en senioren en wordt er positief gereageerd op de vergroening en verbreding van de Veilingstraat. Deze reacties zijn van een reactie voorzien in een reactienota en de bouwenvelop is op verschillende punten aangepast of aangevuld. Zo is er onder andere een aanvullende onderbouwing gegeven voor het hoogte accent en de situering van de bebouwing en is de invulling van de plint gewijzigd naar een combinatie van sociaalmaatschappelijk en commerciële invulling.

Daarbij is relevant dat naar aanleiding van de reacties uit de buurt en bespreking in de raadscommisie op 11 mei 2023 ook twee moties zijn ingediend, waarvan er één is aangenomen. Deze motie (M104) voorziet in het opnemen van een sociaalmaatschappelijke voorziening in de plint, zo mogelijk in combinatie met een commerciële functie.

Het bestemmingsplan heeft van 15 december 2023 tot en met 25 januari 2024 als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode kon eenieder een zienswijze indienen.

In de periode tussen de ter inzagelegging van het ontwerp en de vaststelling, van april 2024 tot en met augustus 2024 is ter uitvoering van de bovengenoemde motie onderzocht of de sociaal maatschappelijke invulling mogelijk is, waarbij bewoners intensief zijn betrokken.

Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met Dock, de woningcorporatie, de Pomp en betrokken organisatie afdelingen binnen de gemeente Utrecht. Ook zijn er verschillende participatievormen en communicatiemiddelen ingezet om een zo breed mogelijk publiek te bereiken. Zo is er tussen 8 mei en 24 juni 2024 een enquête verspreid door middel van onder andere wijkberichten, nieuwsbrieven en WhatsApp-groepen en zijn er straatgesprekken gevoerd om wensen en ideeën op te halen voor een maatschappelijk invulling van de plint in combinatie met horeca. Reactie en ideeën over de maatschappelijke invulling lopen uiteen: van een flexibele ruimte waar bewoners activiteiten kunnen organiseren, een plek waar men elkaar (spontaan) kan ontmoeten en activiteiten kan ondernemen, voorzieningen gericht op kinderen en jeugd tot de behoefte aan horeca waarbij er een focus kan liggen op het bieden van werk aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Gelet op de reacties en behoeftes die daaruit naar voren komen is het idee voor deze locatie dat een stichting vanuit de buurt van en door bewoners, zich gaat inzetten voor het organiseren en coördineren van allerlei activiteiten en initiatieven voor en in de wijk.

Vanuit de enquête en de straatgesprekken komt naar voren dat er behoefte is aan verschillende maatschappelijke initiatieven en laagdrempelig ontmoeten. Ook zijn er meerdere buurtbewoners (ca. 100) die hebben aangegeven bij te willen dragen aan (eenmalige) initiatieven/activiteiten. Omdat dit een subwijk is waar vanuit het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen' minder prioriteit ligt, is het idee dat bewoners hier vanuit gemeenschapskracht zelf initiatief nemen.

6.3 Handhaving

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Structuur van de regels

In bestemmingsplannen zijn twee soorten regels te vinden: bijzondere regels die alleen gelden voor locaties waar een bepaalde bestemming of functie geldt en algemene regels die voor alle bestemmingen of functies gelden. De bijzondere regels staan in hoofdstuk 2 van de regels van dit plan. De algemene regels staan, de begrippen en meetregels in hoofdstuk 1 buiten beschouwing gelaten, in vijf hoofdstukken: de hoofstukken 3 tot en met 7 van de regels.

De algemene regels over activiteiten staan in:

• hoofdstuk 3 Bouwen en slopen;
• hoofdstuk 4 Gebouwen en locaties gebruiken;
• hoofdstuk 5 Grondwerk en
• hoofdstuk 6 Beheer van natuur, flora en fauna.

De algemene regels met het overgangsrecht zijn in hoofdstuk 7 te vinden.

7.2 Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen die een verduidelijking nodig hebben verklaard.

Artikel 2 Wijze van meten
De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat.

De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.

Het gebruik van het woord of
Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.3 Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

Op een aantal functies is in deze paragraa een nadere toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 2 Functies

Artikel 3 Groen

Locaties met de functie (bestemming) Groen maken deel uit van de openbare ruimte. Deze functie is toegekend aan parken en aan ander groen dat een wezenlijk onderdeel is van de structuur van een wijk of gebied. In deze groenvoorzieningen is bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht vanzelfsprekend. Binnen de groenbestemming mogen eveneens onbebouwde fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Groenvoorzieningen dragen bij aan een gezond leefklimaat en vergroten de leefbaarheid van een wijk of gebied. Binnen de functie Groen is ook oppervlaktewater en sierwater toegestaan en er mogen voet- en fietspaden worden aangelegd en veldjes waar honden ongelijnd uitgelaten mogen worden.

Planologisch is een evenement in het groen niet bij voorbaat onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening.

Auto's horen niet thuis op een locatie met deze functie. Als er toch nieuwe parkeerplaatsen of uitritten nodig zijn, dan moet daarvoor een vergunningprocedure doorlopen worden of de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen.

Het aantasten van bomen is in strijd met het doel van de functie. De regel in lid 3.6 Activiteiten die niet mogen, onder 4, maakt dat expliciet. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke boom valt uiteraard niet onder deze regel.

De regel in lid 3.6, onder 5, verbiedt het aantasten van de biodiversiteit. Deze regel zorgt voor de bescherming die hoort bij het tweede deel van het doel van de functie dat in lid 3.1 is beschreven. Het is niet de bedoeling dat het normale gebruik van groen ook valt onder het verbod. Wat dat "normale gebruik" is, moet blijken uit de locatie. In een park kan een groepje luidruchtig spelende kinderen op sommige plekken heel normaal zijn, ook al zal dat de biodiversiteit van de fauna waarschijnlijk niet helpen. En op een plek waar geen publiek mag komen in verband met de natuurwaarden kan elke aanwezigheid van publiek onder het verbod vallen. Als er evenementen aangevraagd worden voor een locatie met de functie Groen, zal de aard van de locatie en de waarde voor de biodiversiteit bepalend zijn of het evenement valt onder "normaal gebruik". De gemeente werkt aan profielen voor evenementen. Bij het opstellen van die profielen wordt rekening gehouden met het doel van de functie Groen.

In lid 3.5 is een specifieke bouwregel opgenomen om het mogelijk te maken dat buiten het bouwvlak, boven de functie Groen balkons kunnen worden gerealiseerd ten behoeve van de woningen in de aangrenzende woonfunctie. Van deze bepaling kan enkel gebruik worden gemaakt voor zover op de verbeelding de aanduiding 'Specifieke bouwaanduiding - Balkons' is opgenomen. De oppervlakte van deze balkons is zowel door middel van de maatvoering van de bovengenoemde aanduiding als in de regels gemaximaliseerd tot een diepte van 1,7 meter.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare ruimte die niet de functie (bestemming) Groen, Water of een bijzondere verkeersfunctie heeft, krijgt de functie (bestemming) Verkeer - Verblijfsgebied. Daaronder vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen. Wegen met deze functie zijn vooral bedoeld voor het bestemmingsverkeer.

Planologisch is een evenement op een locatie met deze functie niet bij voorbaat geheel onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening.

In lid 4.3 is het plaatsen en gebruiken van horeca-terrassen uitgesloten. In lid 4.4 is hiervoor een afwijkingsmogelijkheid aangenomen, waarbij burgemeester en wethouders een bij omgevingsvergunning de mogelijkheid hebben tot het toestaan van het plaatsen en gebruiken van horecaterrassen. Als voorwaarde is hierbij opgenomen dat hiervoor wordt aangetoond dat het gecumuleerde langetijdgemiddelde geluidniveau van het terras op de gevels van omliggende geluidsgevoelige functies niet meer bedraagt dan de in lid 4.4 onder 1 genoemde waarden of wordt voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen onder 2, waarbij 5 dBA meer is toegestaan. Hiermee wordt geborgd dat bij het plaatsen en gebruiken van een horecaterras onverminderd een goed woon- en leefklimaat blijft bestaan.

In lid 4.5.2 onder 3 is een bepaling opgenomen die het mogelijk maakt om een vakwerkspant in de vorm van een boogconstructie als kunstwerk te realiseren, met een maximale bouwhoogte van 12 meter. Deze bepaling voorziet daarmee in de mogelijkheid om een industrieel erfgoedaspect uit de bestaande bebouwing te laten voortbestaan in de beoogde situatie.

In lid 4.5.3 is een specifieke bouwregel opgenomen om het mogelijk te maken dat buiten het bouwvlak, boven de functie Verkeer - Verblijfsgebied balkons kunnen worden gerealiseerd ten behoeve van de woningen in de aangrenzende woonfunctie. Van deze bepaling kan enkel gebruik worden gemaakt voor zover op de verbeelding de aanduiding 'Specifieke bouwaanduiding - Balkons' is opgenomen. De oppervlakte van deze balkons is zowel door middel van de maatvoering van de bovengenoemde aanduiding als in de regels gemaximaliseerd tot een diepte van 1,7 meter, gemeten vanaf de gevel van het gebouw waarin de woonfunctie is gesitueerd.

In lid 4.5.4 is een specifieke gebruiksregel opgenomen waarmee wordt uitgesloten dat ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren uitgesloten' autoparkeerplaatsen worden aangelegd of gebruikt. Hieronder wordt niet begrepen het tijdelijk verblijf met een gemotoriseerd voertuig ten behoeve van laden en lossen.

Artikel 5 Wonen

De functie (bestemming) Wonen is toegekend aan percelen waarop alleen woningen staan. In lid 5.1 is vastgelegd waar een perceel met de functie wonen voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn.

In lid 5.2 wordt concreet gemaakt welke activiteiten bij het wonen passen. Onder 1 en 2 staat wat mag en onder 3 is het mogelijk gemaakt om ter plaatse van de functieaanduiding 'maatschappelijk' in de eerste twee bouwlagen uitsluitend voorzieningen ten behoeve van de bovengelegen woonfuncties, maatschappelijke voorzieningen en een horecavoorziening te realiseren. In de eerste bouwlaag zijn woningen uitgesloten, in de tweede bouwlaag kunnen deze wel ter plaatse van de aanduiding. De invulling van de maatschappelijke voorziening betreft maximaal 100 m2, van de totale oppervlakte waar de plint in voorziet (350 m2) en de horecavestiging mag maximaal 280 m2 bruto vloeroppervlakte bedragen. De horecavestiging mag maximaal in de categorie D1, D2 of D3 vallen.

Er zijn meer functies die het wonen toestaan. Daarom zijn in de algemene regels ook regels opgenomen die bij het gebruik van een woning horen, zoals een bedrijf-aan-huis, een bed-and-breakfast of mantelzorg. Zie hiervoor artikel 12 onder 12.4, 12.5 en 12.1.

Het bouwen van woningen is geregeld in hoofdstuk 3. In lijn met de Omgevingswet maken de regels onderscheid tussen de activiteit bouwen en andere activiteiten, bijvoorbeeld de activiteit in het gebouw. Het gevolg is dat een bouwer soms meerdere regels moet toepassen. Als het bouwen bijvoorbeeld een extra woning tot gevolg heeft, dan zijn ook de regels over nieuwe woningen van toepassing. Die staan in artikel 12, waar alle regels over het wonen staan. Als voor het bouwen ook nog gegraven moet worden, dan zijn de regels in hoofdstuk 5 misschien van toepassing. Graven is namelijk een andere activiteit (dat is overigens onder de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ook al zo.)

Daarbij is in sublid 5.3.2 de gebruiksbepaling opgenomen dat het woningbouwsegment waartoe te woningen na oprichting toe behoren, waarbij uitgegaan wordt van een omgevingsvergunning die voldoet aan het bepaalde onder lid 5.5, niet mag worden gewijzigd. Hiervan kan alleen worden afgeweken bij omgevingsvergunning indien daarbij, met behulp van de berekening van de maximale capaciteitseis zoals bedoeld in artikel 4 van de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht, vaststaat dat het totaal aantal parkeerplaatsen voor de totale beoogde ontwikkeling zoals bedoeld in lid 5.2 het aantal van 63 autoparkeerplaatsen niet overschrijdt. Dit aantal betreft de berekening zonder aftrek van het rechtens verkregen niveau en de mogelijkheid van reducties volgens het beleid en sluit de toepassing daarvan ook niet uit.

In lid 5.4 wordt geregeld dat bestaande parkeergelegenheid op eigen terrein bij woningen niet mag verdwijnen, ook niet als er aan- en bijgebouwen worden gebouwd of als een tuin anders wordt ingericht. De parkeergelegenheid in het openbare gebied is namelijk afgestemd op de parkeermogelijkheden op eigen terrein. Het opheffen van parkeerplaatsen op het eigen terrein van woningen leidt tot extra druk op de openbare ruimte. Deze regel geldt voor alle vormen van parkeergelegenheid, zoals een inpandige garage, een gebouwde garage aan of bij de woning en voor geheel of gedeeltelijk open parkeerplaatsen op het perceel bij de woning.

In lid 5.5 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor autoparkeergelegenheid, waarmee het maximale aantal autoparkeerplaatsen, zoals voor de ontwikkeling berekend aan de hand van artikel 4 van de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht, is gesteld op 63. Dit aantal betreft de berekening zonder aftrek van het rechtens verkregen niveau en de mogelijkheid van reducties volgens het beleid en sluit de toepassing daarvan ook niet uit. Met deze voorwaardelijke verplichting wordt beoogd de maximaal mogelijke invulling van het programma te borgen en te voorkomen dat bij een wijziging van het gebruik er geen mogelijkheid meer bestaat om de juiste parkeernormen daarbij te reguleren.

7.4 Bouwen en slopen (hoofdstuk 3 van de regels)

7.4.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 van de algemene regels wordt het bouwen als een zelfstandige activiteit gezien. De algemene regels over bouwen zijn in dat hoofdstuk opgenomen, met uitzondering van regels die bedoeld zijn om een functie (bestemming) te vrijwaren van bebouwing, zoals regels die bij de functie gasleiding horen. Die beschermende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

In de regels over de functie (bestemming) die in hoofdstuk 2 van de regels staan kunnen ook regels staan over het bouwen, bijvoorbeeld over de hoogte van een gebouw of het bouwvlak waarbinnen een gebouw moet worden gebouwd. De gemeente toetst een vergunningaanvraag voor het bouwen ook aan die regels. Als een regel uit hoofdstuk 2 in strijd is met de algemene regels, gaat de regel in hoofdstuk 2 voor. Zie ook: paragraaf 7.4.2.

In de bestemmingsplannen die vanaf 2019 zijn opgesteld is een 'overige zone - bouwen' aan locaties toegekend. Zo'n zone omvat alle functies waar hoofdgebouwen gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden. Zie ook paragraaf 7.4.5. Als een regel geen verwijzing naar de 'overige zone - bouwen' heeft, dan geldt de regel in principe dus voor het hele grondgebied van de gemeente waarvoor een bestemmingsplan geldt, inclusief de gebieden met een Chw-plan. Alleen gebieden met een beheersverordening houden hun eigen regeling.

Omdat de algemene regels zijn opgesteld voor de hele gemeente, kunnen er regels in staan die verwijzen naar zones of aanduidingen die in dit bestemmingsplan niet voorkomen, zoals de genoemde 'overige zone - bouwen' of de 'waarde - omgevingskwaliteit'. Dat is geen probleem: die regels worden dan binnen het plangebied van het bestemmingsplan niet toegepast.

De artikelen in hoofdstuk 3 van de regels zijn als volgt ingedeeld:

• inleidende en algemene regels (artikel 6 en 7);
• bouwen is toegestaan op grond van het plan (artikel 8);

• vergunning nodig voor het bouwen (artikel 9);
• bouwverbod buiten de 'overige zone - bouwen' (artikel 10);

7.4.2 Inleidende bepalingen over het bouwen en het slopen

Artikel 6 Inleidende regels over het bouwen en het slopen
Met de regel in lid 6.1 blijven de regels die in hoofdstuk 2 staan van toepassing, naast de regels die in hoofdstuk 3 van dit plan staan. Dat is logisch, want het is een juridisch principe (het 'lex specialis'-beginsel) dat een bijzondere regel voorgaat op een algemene regel.

De regel in lid 6.2 verbindt het bouwen met de functie van het gebouw. Als de functie van het gebouw niet past bij de functie van de locatie, mag het bouwen ook niet. Een bedrijfspand past bijvoorbeeld wel op een locatie met de functie Bedrijf, maar niet op een locatie met de functie Groen. Een vergunningaanvraag voor een bedrijf op zo'n locatie zal op grond van lid 6.2 moeten worden geweigerd. Lid 6.3 dient twee doelen. Allereerst wordt onder 1 zeker gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit plan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in dit artikel dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Het legale bouwwerk wordt geacht in overeenstemming te zijn met de regels die dit bestemmingsplan over de activiteit bouwen stelt.

Met legaal wordt bedoeld:

• toen het bouwwerk gebouwd werd, beschikte de eigenaar over de vergunningen die toen verplicht waren en was het bouwen op grond van de wet toegestaan of
• het gebouw is later gelegaliseerd of mocht op grond van latere regelgeving gebouwd of in stand gelaten worden.

De regel onder 2 is bedoeld voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet afgebroken worden.

In lid 6.4 staat een regel die uit de bouwverordening komt en die in het omgevingsplan thuishoort. Het is een praktische regel die ervoor moet zorgen dat de bouw op een zorgvuldige manier start, namelijk op de juiste hoogte en op de juiste plek. De woorden "in ieder geval" maken duidelijk dat er andere redenen kunnen zijn om nog niet met de bouw te beginnen. De voorschriften in de omgevingsvergunning kunnen de start bijvoorbeeld verbieden zolang nog niet aan een bepaalde voorwaarde is voldaan en is ook mogelijk dat er voor de bouw nog meer vergunningen nodig zijn. Het aangeven van het peil of het uitzetten van rooilijnen is niet altijd nodig. De gemeente kan in zo'n geval aangeven dat de bouwer kan starten met de bouw.

7.4.3 Bijzondere regels over het bouwen

Artikel 7 Bijzondere regels over bouwen
Lid 7.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Dit lid zorgt voor de uitvoering van het parkeerbeleid. De regels onder 1 en 3 zorgen ervoor dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Dat betekent dat de aanvrager moet zorgen voor voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen. Wat voldoende is, hangt af van wat er gebouwd wordt. Het college gebruikt beleidsregels om te toetsen of een bouwplan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Bij de vaststelling van dit plan staan die beleidsregels in de Beleidsregel parkeernormen fiets 2021 gemeente Utrecht en de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht. In die beleidsregels staan de normen waarmee de parkeerbehoefte berekend wordt, de mogelijkheden voor maatwerk en hoe het aantal te realiseren parkeerplaatsen bij het gebruik van die mogelijkheden wordt berekend.

De regels in dit lid vloeien voort uit artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en uit de vergelijkbare bepaling in het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, artikel 7c, zesde lid. Die wettelijke regelingen staan toe dat een bestemmingsplan regels kan bevatten, waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 maart 2017 (201605713/1/R3) over het bestemmingsplan "Facetherziening parkeren" van de gemeente Groningen, volgt dat de gemeente een dynamische en algemeen geformuleerde verwijzing naar het geledende parkeerbeleid in de regels mag opnemen, zolang er in redelijkheid geen onduidelijkheid kan bestaan over welke beleidsregels over parkeernormen er gelden.

Lid 7.2 Woningvorming en omzetting 
Deze regel heeft vooral een signaalfunctie. De regel is strikt genomen niet nodig, omdat artikel 12 sowieso van toepassing is. De beleidsmatige toelichting staat bij dat artikel.

7.4.4 Bouwen is toegestaan

Artikel 8 Bouwen is toegestaan
Voor de duidelijkheid: het "bouwen is toegestaan" in de kop van artikel 8 wil zeggen dat op grond van hoofdstuk 3 van de regels geen vergunning nodig is. Vaak is op grond van de wet wel een omgevingsvergunning nodig of brengt de bouwactiviteit ook een vergunningplichtige activiteit met zich mee, bijvoorbeeld het bouwen bij een gasleiding.

Het eerste lid, lid 8.1 beschrijft de gevallen waarin geen vergunning nodig is. Onder 1 worden de bouwwerken bedoeld die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zonder vergunning, zelfs zonder bouwvergunning, gebouwd mogen worden (zie paragraaf 1.4.4). De regel onder 2a spreekt voor zich. Onderdeel 2b verwijst naar bouwregels die bij de regels bij een functie (bestemming) staan. Als de regels die bij een functie horen een bouwwerk toestaan, dan is het bouwen op grond van dit onderdeel toegestaan. Als een aanvrager bijvoorbeeld een gebouw van 8 meter hoog wil bouwen en bij de functie (bestemming) of op de plankaart (verbeelding) staat dat daar bebouwing tot 9 meter is toegestaan, dan is het bouwen toegestaan. De bouwer moet op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wel een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aanvragen en de bouwer moet ook voldoen aan artikel 12.

In lid 8.2 staan de kleine afwijkingen van regels over het bouwen, afwijkingen die normaal gesproken geen effect hebben op de planologische of stedenbouwkundige invulling van een gebied en de leefbaarheid niet aantasten. Meestal is voor de genoemde bouwwerken wel een omgevingsvergunning nodig. Dit lid bepaalt slechts dat voor de afwijking (namelijk de overschrijding van de bouwgrens) geen vergunning nodig is.

Het bouwen van een bijbehorend bouwwerk is onder voorwaarden geheel vergunningvrij (zie hierboven bij lid 8.1 en paragraaf 1.4.4. De voorwaarde waar lid 8.3 naar verwijst luidt: "c. op een afstand van meer dan 1 meter vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn". Met deze voorwaarde wil de wetgever voorkomen dat bijbehorende bouwwerken die invloed hebben op de beleving van de openbare ruimte zonder welstandstoets gebouwd mogen worden. Er zijn echter gevallen waarin het bijbehorende bouwwerk zonder bezwaar of zelfs bij voorkeur op de grens van het openbare gebied gebouwd kan worden. De regels in lid 8.3 beschrijven die gevallen en zorgen dat voor die gevallen snel een vergunning voor de activiteit bouwen verleend kan worden. Het begrip "openbaar toegankelijk gebied" is uit de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen. De regel onder 1 gaat over wat men een gesloten bouwblok noemt. Een bijhorend bouwwerk op de grens van het perceel is daar geen bezwaar. "Aan alle zijden omgeven [..] door hoofdgebouwen", betekent niet dat er geen openingen in de bebouwing mag zitten, bijvoorbeeld openingen om verkeer naar een binnenterrein toe te laten. Het gaat erom dat aan alle zijden min of meer gesloten bebouwing staat die een duidelijk binnenterrein vormt voor de bewoners van die gebouwen.

Afbeelding: openbaar gebied dat "omgeven is door hoofdgebouwen"

Op grond van de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht is het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan een achterom toegestaan, behalve bij percelen die op de hoek liggen. De achterom valt namelijk niet onder het begrip "openbaar toegankelijk gebied". Op de tekening hieronder zijn de bijbehorende bouwwerken die vergunningvrij zijn geel gekleurd. Op de hoeken, rood ingetekend, is het van belang dat zorgvuldig gekeken wordt naar het effect op de openbare ruimte. Als een bouwplan stedenbouwkundig past en voldoet aan de eisen van welstand, is het bouwen met een vergunningverlening mogelijk.

Afbeelding: percelen aan een steeg of achterom

In lid 8.4 staan de regels over het bouwen in de openbare ruimte. De meeste bouwwerken die daar normaal gesproken te vinden zijn, mogen op grond het Besluit omgevingsrecht zonder vergunning gebouwd worden. De gemeente is, afgezien van nutsvoorzieningen, over het algemeen de enige partij die in de openbare ruimte iets bouwt. Meestal zijn het voorzieningen die bij de inrichting van het openbare gebied horen, zoals banken in het park. Het uitgangspunt bij de regeling voor het bouwen in de openbare ruimte is dat de gemeente zichzelf geen vergunningen hoeft te geven. In de praktijk overlegt de gemeente veranderingen van de inrichting van de openbare ruimte met omwonenden. Als omwonenden bezwaar hebben, kunnen zij dat ook zonder vergunningprocedure aan de gemeente laten weten.

Met de regels in lid 8.4 is voor het bouwen van voorzieningen die het algemeen belang dienen in principe geen vergunning nodig. Er zijn een paar voorwaarden:

• het gebouwde, dus het resultaat van de bouw, mag de verkeersveiligheid of de waterveiligheid niet aantasten; het spreekt voor zich dat ook tijdens de bouw gezorgd moet worden voor de veiligheid van het verkeer, maar dat kan bijvoorbeeld met verkeersregelaars geregeld worden;
• het bouwen mag niet in strijd zijn met de beschermende regels voor bijvoorbeeld leidingen;
• het bouwen komt niet in strijd met de toegewezen functie, wat bijvoorbeeld bij de functies Groen en Verkeer en Verblijf betekent dat het bouwen geen aantasting van bomen tot gevolg mag hebben.

In het geval van speelvoorzieningen geldt een maximum hoogte. Geluidwerende voorzieningen worden in de praktijk alleen aangebracht als dat nodig is en dan niet hoger dan nodig is. Daarom is geen maximale hoogte in de regel opgenomen. Dat geldt ook voor kunstwerken. Het plaatsen van een kunstwerk in de openbare ruimte gebeurt altijd in overleg met de omwonenden. Een regel over de omvang is dus niet nodig.

7.4.5 Bouwen met een vergunning

Artikel 9 Bouwen met vergunning
In artikel 9 staan de mogelijkheden voor het bouwen met een vergunning. Dat kan een vergunning zijn om in afwijking van regels te mogen bouwen of een vergunning voor het bouwen als dat zonder vergunning niet is toegestaan. De grondslagen voor deze vergunningen staan respectievelijk in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en in artikel 7c, lid 14, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. De werking is overigens vergelijkbaar: de bouwmogelijkheid die vergund kan worden, is in overeenstemming met de geest van het plan, als aan de voorwaarden die bij de vergunningplicht horen wordt voldaan. Dit artikel biedt de mogelijkheid om bouwwerken te bouwen die de buren als hinderlijk kunnen ervaren. Daarom doet degene die wil bouwen er goed aan om even met de buren te gaan praten, voordat de vergunningaanvraag gedaan wordt.

Zie ook paragraaf 1.4.3  waarin onder meer wordt uitgelegd hoe de afwijkmethode, methode 1, zich verhoudt tot de andere methodes om af te wijken van regels van het bestemmingsplan. De vergunning die met toepassing van de Crisis- en herstelwet vereist is, volgt ook deze methode 1.

Lid 9.1 Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens 
De werking van lid 9.1 heeft net als artikel 8, lid 2, tot doel om kleine afwijkingen toe te kunnen staan. In tegenstelling tot de regel in artikel 8, lid 2, mag op grond van lid 9.1 ook de bestemmingsgrens overschreden worden. De afwijking kan daardoor ingrijpender zijn. Daarom is voor deze afwijking een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Het is niet de bedoeling dat de afwijking de aard van de aangrenzende functie (bestemming) aantast. Dan zou sprake zijn van een wijziging van die functie. Het college is daartoe niet bevoegd. Zo is in de gevallen die onder c genoemd zijn een vrije hoogte als voorwaarde opgenomen, om te voorkomen dat de grond waarboven gebouwd wordt niet meer veilig gebruikt kan worden en daarmee feitelijk ongeschikt wordt voor de functie.

Lid 9.2 Bouwen met een kleine afwijking van regels 
In lid 9.2 staan de kleine afwijkingen. Deze afwijking betreft een collegebevoegdheid. Deze bevoegdheid hoeft dus niet in alle gevallen toegepast te worden.

Lid 9.3 Bouwen of verbouwen van ondergeschikte bouwwerken voor mantelzorg  
De regel in lid 9.3, onder 1, verwijst naar het vergunningvrije bouwen. Dat is al toegelicht in paragraaf 1.4.4. De regel in lid 9.3 , onder 2, is bedoeld om zo min mogelijk belemmeringen op te werpen voor het maken van een mantelzorgwoning in een bestaand of nieuw bijgebouw. De regel 'voor zover de vergroting voor het doel noodzakelijk is' is bedoeld om een onnodig gebruik van deze afwijkingsmogelijkheid tegen te gaan. Zo is deze afwijkingsmogelijkheid, uitzonderingen daargelaten, niet bedoeld in situaties waarbij de mantelzorg ook met een vergunningvrije aanpassing geregeld kan worden en ook niet voor een grotere omvang dan redelijkerwijs nodig is voor de mantelzorgwoning. Onder 'aantasting van het woon- en leefklimaat' wordt bijvoorbeeld verstaan: extra schaduw op het buurperceel of vermindering van privacy. Of die aantasting onevenredig is, moet per geval bezien worden. Van buren mag in dit geval enige tolerantie verwacht worden. Een vergunning geldt voor de tijd dat de bewoner mantelzorg verleent. Daarna gelden de gewone regels weer. Dat betekent dat het deel dat te groot, waar de vergunning voor verleend was, weer moet worden afgebroken. Ook moeten voorzieningen die van de aanbouw of het bijgebouw een woning maakten weer weggehaald worden.

Lid 9.4 Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie verboden is
Bouwen op locaties die beschermd worden in de regels - meestal zit er iets bijzonders in de bodem - is doorgaans niet toegestaan. De vergunning die hier gevraagd wordt, zorgt ervoor dat onderzocht wordt wat de gevolgen van het bouwen zijn voor de beschermde functies en of het bouwen gezien die gevolgen mogelijk is. Het zal duidelijk zijn dat het bouwen op een gasleiding vrijwel nooit vergund kan worden, terwijl een klein gebouwtje op een waterkering bespreekbaar kan zijn. Op locaties met een beschermde functie geldt vaak ook nog een andere functie. Een bouwwerk zal ook aan de eisen van die andere functie moeten voldoen. Dat blijkt uit de regel onder 1. De regel onder 2 ziet op de noodzakelijke bescherming van de beschermde functie. "Bij wet" betekent: dat in de wet (tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet: de Wet milieubeheer) of op grond van de wet is bepaald wat een kwetsbaar object is. De regel onder 2 volgt uit artikel 14 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen en na inwerkingtreding van de Omgevingswet uit een vergelijkbaar artikel 5.18 en 5.19 (nummering van de versie Staatsblad 2018, nr. 292) van het Besluit kwaliteit leefomgeving.
Om te beoordelen of het bouwen past bij de beschermde functie zal het college van burgemeester en wethouders meestal advies vragen aan "de beheerder". Dat kan de eigenaar zijn, bijvoorbeeld de eigenaar van een gasleiding, maar ook een deskundige van de de gemeente of de provincie die als taak heeft om te waken voor verstoring van de functie, bijvoorbeeld het verstoren van het werelderfgoed. Als voor het bouwen de bodem verstoord wordt of verstoord kan worden, is ook een vergunning op grond van artikel 19 nodig. Lid 9.4 sluit bij dat artikel aan, maar is nog wat strenger, omdat een bouwwerk blijft en ook na het bouwen geen gevaar mag opleveren.

7.4.6 Bouwen is niet toegestaan

Artikel 10 Bouwen is niet toegestaan

In artikel 10 is een algemeen verbod opgenomen. Als een initiatief past binnen de bouwregels van de functie, dan blijft het verbod op grond van artikel 6 , lid 6.1, buiten toepassing.

7.5 Gebouwen en locaties gebruiken (hoofdstuk 4 van de regels)

7.5.1 Inleiding

In de Wet ruimtelijke ordening staat dat de gemeente waar nodig regels moet stellen over "het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken". Daarmee bedoelt de wetgever dat de gemeente duidelijk moet maken wat je op een plek mag doen of bouwen en als er iets gebouwd is, waarvoor je het gebouw mag gebruiken. De Omgevingswet heeft de term 'gebruik' vervangen door 'activiteit'. Dit plan gebruikt de nieuwe term. Het bouwen is al in hoofdstuk 3 van de regels geregeld. Andere activiteiten staan in de hoofdstukken 4, 5 en 7. De regels in hoofdstuk 5 gaan alleen over het gebruiken van de bodem en de ondergrond. In hoofdstuk 6 staan de regels uit de kapverordening. De andere regels over activiteiten staan in hoofdstuk 4 .

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een dergelijk gebruiksverbod hoeft daarom niet in de regels te worden opgenomen.

7.5.2 Activiteiten die niet zijn toegestaan

Artikel 11 Activiteiten die niet zijn toegestaan
Lid 11.1 Een activiteit moet passen bij het doel van functies 
In dit lid staat dat activiteiten die niet passen bij een functie (bestemming) die is toegewezen aan een locatie niet zijn toegestaan op die locatie. Als er op één locatie twee of meer functies gelden, dan moet een activiteit bij al die functies passen. Op een locatie met de functie Groen en de functie Leiding - Gas, mag géén eik geplant worden. Die activiteit past prima bij de functie Groen, maar levert gevaar op voor de gasleiding en is dus verboden.

Lid 11.2 Activiteiten die in het algemeen niet mogen 
In bestemmingsplannen zijn altijd regels opgenomen, meestal onder het kopje "strijdig gebruik", die voor alle functies (bestemmingen) gelden. Deze regels maken duidelijk welke activiteiten in ieder geval niet mogen, ook al lijkt de activiteit binnen het doel van een functie te passen. De activiteiten die lid 11.2 noemt, zijn niet toegestaan, behalve als een regel uit hoofdstuk 2 expliciet aangeeft dat dat gebruik wel mag. Spullen opslaan in de voortuin leidt bijvoorbeeld tot een rommelig straatbeeld. Daarom is dat onwenselijk en verboden. En seksinrichtingen mogen bijvoorbeeld alleen gevestigd worden met een vergunning op basis van de Apv in een gebouw dat de functie (bestemming) 'seksinrichting' heeft. De gemeenteraad heeft prostitutiebeleid vastgesteld waarin aan het aantal seksinrichtingen een maximum is gesteld. Dat maximum aantal prostitutiebedrijven is opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening. Het Utrechtse prostitutiebeleid voorziet niet in uitbreiding van de mogelijkheden voor prostitutie. Raamprostitutie wordt geconcentreerd op de daarvoor aangewezen locatie aan het Zandpad. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel en het beleid om prostitutie zoveel mogelijk te concentreren op één plek, zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan. Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit plan geen algemeen verbod, maar wel een verbod op nieuwe vestigingen van seksinrichtingen. Prostitutie is ook niet toegestaan als bedrijf-aan-huis.

Bij toepassing van de regel onder j staat de activiteit 'opslaan' centraal. Een auto die bij een garagebedrijf staat geparkeerd om te worden gerepareerd valt niet onder deze regel, omdat er geen sprake is van opslag.

De regel onder k maakt een uitzondering voor het gewone tuinafval. Met 'tijdelijk' wordt de periode bedoeld die een bewoner redelijkerwijs nodig heeft om het tuinafval af te voeren of op te laten halen.

7.5.3 Algemene regels over de activiteiten in de woning, nieuwe woonruimtes

7.5.3.1 Inleiding

De functie (bestemming) wonen komt in veel bestemmingsplannen voor. Wonen kan het hoofddoel zijn, zoals bij de functie Wonen, maar ook een doel dat onder een bredere functie valt, bijvoorbeeld onder Gemengd of Woongebied. De regels in de verschillende bestemmingsplannen over wonen komen vaak op hetzelfde neer, maar er zijn ook verschillen, bijvoorbeeld in de definitie van wonen. Dat is beleidsmatig niet handig en voor de handhaving lastig uitvoerbaar. Dit plan zorgt voor één uniforme regeling voor het wonen die, ongeacht de regeling in een bestemmingsplan, op eenzelfde wijze het gemeentelijke woonbeleid uitvoert.

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen functies en activiteiten. Het omgevingsplan, dat straks in de plaats komt van dit plan, moet functies toewijzen aan locaties. De functie geeft het doel van een locatie aan. Het omgevingsplan regelt vervolgens welke activiteiten zijn toegestaan. Als hoofdregel van het omgevingsplan geldt dat een activiteit moet passen bij het doel van een functie.

Dit plan anticipeert op de opzet en werking van het omgevingsplan. Dat blijkt uit de inhoud van dit artikel dat regelt welke activiteiten in een woning zijn toegestaan, in plaats van het "gebruik" te regelen, wat tot nu toe de gewoonte was.

7.5.3.2 Relatie met de huisvestingsverordening

In artikel 12 wordt onderscheid gemaakt tussen twee manieren van wonen: het wonen in een woning en het wonen in een woonruimte die niet alle voorzieningen van een woning heeft, zoals een toilet, een doucheruimte of een keuken. De voorzieningen worden in het laatste geval gedeeld met andere bewoners. Deze woonvorm wordt in dit plan 'het bewonen van onzelfstandige woonruimte' genoemd. Daarmee sluit het plan aan op de termen van het woonbeleid.

De reden om onderscheid te maken tussen de twee manieren van wonen is dat woningen een ander effect op de leefomgeving hebben dan onzelfstandige woonruimtes.

Vooralsnog bieden twee wetten bescherming tegen ongewenste effecten van woningsplitsing en van het omzetten van woningen: de Wet ruimtelijke ordening die opgaat in de Omgevingswet en de Huisvestingswet. De Wet ruimtelijke ordening en de Omgevingswet zien vooral op de leefbaarheid en de kwaliteit van de leefomgeving, terwijl de Huisvestingswet een goede samenstelling van de woningvoorraad voorop stelt. Vanuit deze verschillende gezichtspunten heeft de gemeente regels gesteld in zowel de huisvestingsverordening als het plan. Helaas leidt dat in een aantal gevallen tot een dubbele vergunningplicht.

De regeling in dit plan sluit aan bij de standaardregeling in andere bestemmingsplannen (bed-and-breakfast, bedrijf-aan-huis) en bij de regeling in het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht (woningvorming en omzetting).

7.5.3.3 Uniformering van de regels over het wonen

Lid 12.1 Uniforme toepassing van regels over wonen 
Op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, heeft de gemeente Utrecht juridisch gezien één bestemmingsplan. Dat bestemmingsplan bestaat, net zoals het "tijdelijke" omgevingsplan bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet, uit alle bestemmingsplannen die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Die bestemmingsplannen zijn opgesteld op basis van standaardregels. Toch zitten er verschillen tussen bestemmingsplannen, bijvoorbeeld omdat de standaard regelmatig verbeterd is en omdat het doel van het plan soms om een speciale benadering vroeg. In sommige bestemmingsplannen is uit de bestemmingsomschrijving niet eenduidig op te maken of het doel wonen alleen woningen toestaat of ook onzelfstandige woonruimte of bijzondere woonvormen. Daardoor kan de indruk ontstaan dat de functie (bestemming) ook onzelfstandige woonruimte toelaat of zelfs een omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. De regels van lid 12.1 zorgen voor een uniforme uitvoering van de bestemmingsplannen.

De regel onder 1 komt hierop neer: hoe een bestemmingsplan de functie (bestemming) wonen ook omschrijft, het doel van de woonfunctie is het bouwen, in stand laten of gebruiken van een woning. Dat blijkt uit de regel die alleen de activiteit "wonen in een woning" toestaat. De regel onder 1 vervangt dus als het ware de doeleindenomschrijving of bestemmingsomschrijving van het bestemmingsplan. De zinsnede "op grond van de toegewezen functie" is toegevoegd om te voorkomen dat ook vergunningen die de activiteit wonen toestaan onder deze regel vallen. De zinsnede "voor zover het die activiteit [namelijk het wonen] betreft" is nodig voor gemengde bestemmingen. Als een bestemming bijvoorbeeld wonen en maatschappelijk toestaat, dan zou zonder die zinsnede de maatschappelijke functie onbedoeld weggepoetst worden.

Een doeleindenbeschrijving of bestemmingsomschrijving die de functie wonen aan een locatie toekent, kan daarbij nuanceringen aanbrengen. Uit de beschrijving kan bijvoorbeeld blijken dat een functie (bestemming) bedoeld is voor het bouwen van zorgwoningen. Een strikte toepassing van de regel in lid 12.1, onder 1, zou een dergelijke nuancering ongedaan maken en dat is natuurlijk niet de bedoeling. De regel onder 2 maakt daarom een uitzondering op de regel onder 1 voor gevallen waarin de bestemming expliciet verwijst naar een bijzondere vorm van wonen of, anders gezegd, naar de aard van een woning, zoals een studentenwoning. Daarbij maakt die regel onder 2 onderscheid tussen a. de situatie dat de functie (bestemming) uitsluitend die bijzondere vorm van wonen wil toestaan en b. de situatie dat de functie (bestemming) wonen toestaat en daarnaast ook nog de bijzondere vorm.
Het doel van de functie (bestemming) kan ook informatie over het type of over het aantal woningen bevatten, zoals het doel: "wonen, 48 gestapelde woningen". De regel onder 3 regelt daarom dat de regels over het type (gestapeld, vrijstaand, eengezinswoning) en de aantallen blijven gelden, ongeacht de uitkomst van de toepassing van regel 1.

Voorbeeld om bovenstaande te verduidelijken
In het bestemmingsplan Kruisvaartkwartier staan in artikel 7 Wonen onder meer de volgende doeleinden genoemd:
"a. wonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of een bed & breakfast, waarbij het aantal zelfstandige woningen ten hoogste 431 bedraagt;
b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1', 'specifieke vorm van wonen - 2', en 'specifieke vorm van wonen - 3', zijn de volgende functies uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning [etc.]".

Op grond van de regel van lid 12.1, onder 1, moet de regel die hierboven onder a staat gelezen worden als: "[wonen in] woningen". De doeleinden onder b vallen onder onderdeel 2, onder b, van lid 12.1. Die regel bepaalt dat de bijzondere vormen ook zijn toegestaan als de functie die bijzondere vorm toestaat. Dat is hier het geval. Op grond van lid 12.1 , onder 3, blijft de regel van bestemmingsplan Kruisvaartkwartier dat er maximaal 431 zelfstandige woningen mogen worden gebouwd ook van kracht. In feite wordt het hierboven genoemde doel onder a dus als volgt "vertaald" door lid 12.1 : a. maximaal 431 woningen. En de doeleneinden onder b blijven ongewijzigd gelden. De vertaalde regel komt in de plaats van de oorspronkelijke regel. De algemene regels van dit plan staan bed-and-breakfast en bedrijf-aan-huis toe in alle woningen: zie hieronder in de paragrafen 7.5.3.6 en 7.5.3.7.

7.5.3.4 Algemene regels over wonen

De kern van artikel 12 staat in lid 12.2. De regel is een logisch vervolg op de regel onder 12.1: als wonen in de functie (bestemming) past, bedoelen we dat er een woning mag zijn. Onder een woning verstaan we: een complex van ruimten voor het wonen en wel door één huishouden per woning (lid 12.2). Die regel volgt ook uit de definitie van een woning, zie artikel 1. Een woning heeft woonruimtes en ook voorzieningen, zoals een keuken, toilet en een doucheruimte, die een normaal huishouden nodig heeft. De voorzieningen zijn alleen voor het huishouden van de woning bedoeld en dus niet voor andere huishoudens. Als de voorzieningen worden gedeeld, zoals in een studentencomplex, dan heet dat in dit plan 'wonen in onzelfstandige woonruimte'. Als iemand op zolder een keuken en een toilet bouwt, is er al gauw sprake van woningsplitsing. De zolder is dan door het toevoegen van de noodzakelijke voorzieningen een zelfstandige woning geworden. Woningsplitsing is niet altijd mogelijk en alleen toegestaan, als de eigenaar van de te splitsen woning een vergunning heeft gekregen om te mogen splitsen (zie "woningvorming" in lid 12.3 van de regels en de toelichting daarop hieronder in paragraaf 7.5.3.5). De regel van lid 12.2, onder 3, verruimt het normale begrip huishouden met twee bijzondere situaties die voor de toepassing van de regels als één huishouden worden gezien. De eerste is de situatie dat de hoofdbewoner twee kamers aan studenten verhuurt, de zogenoemde 'hospitaregeling'. Zonder de regel onder 3 zou in die situatie op grond van lid 12.3 een vergunning nodig zijn voor het bewonen van onzelfstandige woonruimtes (de studentenkamers). Met de regel onder 2 worden de studentenkamers aangemerkt als een deel van het huishouden en daarmee blijft lid 12.3 buiten toepassing. Ook mantelzorg valt onder deze regeling, waardoor het maken van een mantelzorgwoning in een bijgebouw niet als het maken van een extra woning wordt gezien.

Hospitaregeling nader toegelicht
De regel in lid 12.2, onder 3a, volgt uit de "Huisvestingsverordening gemeente Utrecht ". Daarin wordt de regel als volgt toegelicht: ”Van de hospitaregeling zoals die voorheen gold, wordt vaak misbruik gemaakt. Dit kan niet veranderd worden door het intensiveren van toezicht en handhaving. Ook heeft de regeling een aantal ongewenste neveneffecten. Zo kunnen met de regeling gemakkelijk arbeidsmigranten en prostituees in de anonimiteit worden gehuisvest. De regeling is daarom aangescherpt, zodat alleen nog de echte (ouderwetse) hospitasituatie uitgezonderd wordt van de vergunningplicht. De nieuwe regeling houdt in dat de eigenaar in de woning woont en kamers verhuurt aan maximaal 2 personen. In zo'n situatie is er strikt genomen geen sprake van omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Er is eerder sprake van inwoning: huurders bewonen woonruimte die door de eigenaar van de woning in gebruik is voor zijn of haar huishouden. Er bestaan één of meerdere huurcontracten van de eigenaar met de huurders. Daardoor is het niet langer mogelijk dat er huurcontracten tussen een hoofdhuurder en onderhuurders gelden. De eigenaar-bewoner moet voor minimaal 10% eigenaar van de woning zijn.” Met de vergunningplicht wordt de omzettingsvergunning van de huisvestingsverordening bedoeld. Iemand die kamers verhuurt op een manier die in strijd is met de regel onder 3a en die daarvoor geen vergunning heeft, kan handhaving verwachten op grond van die verordening, maar ook op grond van dit plan.

De activiteit wonen
De regels in lid 12.2, onder 1 en 4, maken, wellicht ten overvloede, duidelijk dat de activiteit wonen alleen toegestaan is op locaties waaraan de functie wonen of de functie bedrijfswoning (zie de volgende alinea) is toegekend.

Bedrijfswoningen
De regels van artikel 12 zijn alleen van toepassing op bedrijfswoningen, waar het geldende bestemmingsplan expliciet aangeeft dat een bedrijfswoning is toegestaan. In de bedrijfswoning mag één huishouden wonen en mogen ook de activiteiten bedrijf-aan-huis en bed-and-breakfast plaatsvinden, maar de andere activiteiten die in dit artikel worden geregeld zijn niet toegestaan in bedrijfswoningen. Dus: geen splitsing en geen onzelfstandige bewoning.

Wonen in bestaande onzelfstandige woonruimtes
Uit de regels in lid 12.1 en in lid 12.2, onder 2 en 3, volgt dat wonen in onzelfstandige woonruimtes niet is toegestaan op locaties met de functie wonen. Dat is niet terecht in de gevallen waarin die onzelfstandige woonruimtes legaal bewoond worden. Lid 12.2 regelt daarom onder 5 dat die gevallen toegestaan zijn. De regel onder 5a regelt dat onzelfstandige bewoning is toegestaan, wanneer de eigenaar zelf niet in de woning woont en deze verhuurt aan maximaal drie personen (met afzonderlijke huishoudens). Deze verhuursituatie is vergunningsvrij op grond van het door de gemeenteraad vastgestelde beleid voor omzetten en splitsen in de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht.

De regel onder 5b laat open hoe de gemeente toestemming heeft verleend. Het kan een vergunning op grond van de huisvestingsverordening zijn, een vergunning op grond van een wet die inmiddels is ingetrokken of een omgevingsvergunning. Het gaat erom dat uit de vergunning blijkt dat de gemeente in de onzelfstandige bewoning toegestemd heeft. Een brief van de belastingdienst is bijvoorbeeld niet toereikend, ook niet als de eigenaar daarin wordt opgeroepen zijn huurinkomsten aan te geven. Uit zo'n brief blijkt immers niet dat de gemeente akkoord is met de onzelfstandige woonruimte op dat adres, nog afgezien van het feit dat de belastingdienst niet bevoegd is daar een besluit over te nemen. De regel onder 5c ligt in het verlengde van de regel onder 1. In de jaren '90 van de vorige eeuw hebben burgemeester en wethouders gedoogverklaringen afgegeven. Die zijn, als de onzelfstandige bewoning sindsdien onafgebroken heeft plaatsgevonden, nog geldig. Dat geldt natuurlijk niet voor een gedoogverklaring waarin een einddatum is opgenomen. Omdat omzetting woningen aan de markt onttrekt heeft de minister al op 1 mei 1975 een aanwijzing gegeven op grond van het toen geldende artikel 56 van de Woningwet. Gevolg van die aanwijzing was dat er een vergunning nodig was voor de omzetting. Dat artikel 56 was overigens in de Woningwet opgenomen om splitsingen door speculanten tegen te gaan. Voor 1 mei 1975 was het omzetten van woningen nog niet verboden. De regel onder 5d erkent dat een omzetting van voor die tijd legaal is, ook zonder vergunning, tenzij de woonruimten tussentijds weer als woning gebruikt zijn. De regels onder 5c en 5d gelden alleen als voldaan wordt aan de voorwaarde dat de omvang van het gebruik van de woning voor onzelfstandige woonruimte niet is vergroot.

7.5.3.5 Woningvorming (splitsing) en omzetting

Lid 12.3 Woningvorming en omzetting 
Dit lid gaat over het realiseren van een nieuwe woning in een bestaande woning (woningvorming, splitsing) en over het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Het gaat dus niet over het bouwen van een woning of van onzelfstandige woonruimte.

De regels in lid 12.3 zijn een ongewijzigde voortzetting van de geldende regeling in het Chw bestemmingsplan algemene regels Utrecht. Die regeling volgt uit de "Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht". Voor een inhoudelijke toelichting: zie de omgevingsvisie van Utrecht.

Het voorbeeld in paragraaf 7.5.3.4 laat zien dat ook lichte veranderingen van een woning, bijvoorbeeld het plaatsen van een keuken of een extra toilet, gezien moeten worden als het splitsen van een woning. Dat is het geval als die verandering de zelfstandige bewoning van een deel van een huis mogelijk maakt, terwijl het andere deel nog steeds zelfstandig bewoond kan worden. Of het nieuwe deel ook daadwerkelijk als zelfstandige woning functioneert is niet van belang bij de beoordeling of er sprake is van het splitsen van de woning. Voor het splitsen van een woning is een vergunning nodig, zodat de gemeente kan toetsen of de leefkwaliteit gewaarborgd blijft. Een extra woning kan namelijk effect hebben op bijvoorbeeld het aantal verkeersbewegingen of het gebruik van parkeerplaatsen.

In een studentenstad als Utrecht is er een grote behoefte aan onzelfstandige woonruimte. De gemeente spant zich in om daarin te voorzien, maar wel voor zover de leefbaarheid niet te veel in het gedrang komt. Een woning die omgezet wordt naar een gebouw met onzelfstandige woonruimtes verandert de leefomgeving, omdat er meer volwassen bewoners komen die daar doorgaans voor hooguit enkele jaren blijven wonen. Tijdelijke bewoners leveren een andere bijdrage aan de sociale cohesie van een buurt dan een huishouden dat langdurig in een woning woont. Om te kunnen toetsen of leefbaarheid van een straat of buurt niet te veel wordt aangetast mag het omzetten alleen met een omgevingsvergunning, waarbij de "Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht" wordt toegepast.

In onderdeel 2 staat een verbod op het creëren of in stand houden van een woning in een aan-, uit of bijgebouw. Uit de regels over het wonen kan afgeleid worden dat dat niet mag. Met deze regel kan daar geen twijfel meer over bestaan. Dat vergroot de kans op de succesvolle handhaving. De regel houdt uiteraard geen verbod in om een uitbouw te gebruiken als woonruimte van een woning.

7.5.3.6 Bedrijf-aan-huis

Lid 12.4 Bedrijf-aan-huis 
Een belangrijk onderdeel van de functie (bestemming) Wonen is de regeling van het aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, in dit plan bedrijf-aan-huis genoemd, als ondergeschikte activiteit bij het wonen.

In een woonomgeving staat het wonen voorop en moet het bedrijf-aan-huis qua hinder daarbij passen. Daarom zijn in lid 12.4, onder 1, acht voorwaarden opgenomen. Een bedrijf-aan-huis is een bedrijf dat als onderneming is ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel. Bij een bedrijf-aan-huis moet in eerste instantie gedacht worden aan de zogenoemde vrije beroepen, zoals advocaat, belastingconsulent, bouwkundig architect, tolk-vertaler of een beroep in de geneeskunde, verzorging of gezondheid. Maar ook een beroep of bedrijf dat bedrijfsmatig diensten verleent of ambachtelijke bedrijvigheid verricht waarbij de werkzaamheden uit handwerk bestaan, zoals bloemschikken, decorateur, fietsenreparateur, fotograaf, glazenwasser, hoedenmaker, hondentrimmer, instrumentenmaker, kaarsenmaker, kapper of schoonheidsspecialist is mogelijk. En daarnaast zijn lichte bedrijven in categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving toegestaan. Het voorgaande is in de regels beschreven onder 1, onderdeel g. In alle gevallen geldt dat het bedrijf moet voldoen aan alle regels, ook die van andere wetten. Op de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving staat bijvoorbeeld een timmerfabriek van maximaal 200 m2. Op grond van de regels mag zo'n fabriek maximaal 60 m2 groot zijn en het is maar de vraag of timmerwerk in elk huis mogelijk is gezien de kans op overlast bij de buren.

Bij de beoordeling of een bedrijf-aan-huis past in de woonomgeving, de voorwaarde die onder 1a genoemd wordt, bekijkt de gemeente in ieder geval of het bedrijf niet meer verkeer of parkeerdruk veroorzaakt dan een woning. Daarnaast zal de gemeente het beleid over de leefomgeving dat in de omgevingsvisie staat toepassen, zoals het geluidsbeleid.

De hoofdregel is dat een bedrijf-aan-huis in totaal niet groter mag zijn dan een derde van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 60 m2. De ruimte voor het bedrijf mag zich helemaal in de woning bevinden of, als een bijgebouw groter is dan 100 m2, helemaal in het bijgebouw. En de ruimte voor het bedrijf-aan-huis mag zich ook deels in de woning en deels in het bijgebouw bevinden. Dat blijkt uit de regels in lid 12.4, onder 1b tot en met 1e. In tabelvorm zien die regels er zo uit:

in de woning (regel onder c)	in het bijgebouw bij de woning	totaal (regel onder b)
	bijgebouw < of = 100 m2 (regel onder d)	bijgebouw > 100 m2 (regel onder e)
maximaal 1/3 van de woning	maximaal 40 m2	maximaal 60 m2	maximaal 60 m2

De andere voorwaarden voor een bedrijf-aan-huis zijn:

• een bedrijf waarvoor een milieuvergunning nodig is, is niet toegestaan (voorwaarde h), omdat dergelijke bedrijven niet in de woonomgeving passen;
• een horecagelegenheid, met inbegrip van een hotel, of een seksinrichting zijn in ieder geval niet als bedrijf-aan-huis toegestaan.

Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een bedrijf-aan-huis om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met het wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Afgezien van die voorwaarden moet degene die een bedrijf-aan-huis heeft zich als een goede buur gedragen. De regels daarvoor staan in artikel 37 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek: "De eigenaar van een erf mag niet […] onrechtmatig […] aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun." En ook regels van het Bouwbesluit, bijvoorbeeld over opslag van gevaarlijke stoffen, moeten nageleefd worden.

Op grond van de regel in lid 12.4, onder 2, kunnen burgemeester en wethouders met een vergunning ook een bedrijf-aan-huis toegestaan dat qua hinder vergelijkbaar is met een bedrijf dat voldoet aan de regel onder 1g.

Parkeren bij een woning met een bedrijf-aan-huis is verwerkt in de parkeernorm voor woningen die is opgenomen in de Beleidsregel parkeernormen fiets 2021 gemeente Utrecht en de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrech. Dat parkeren valt onder bezoekersparkeren.

7.5.3.7 Logies, bed-and-breakfast, vakantieverhuur

Lid 12.5 Logies: bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur 
Het aanbieden van logies in de woning heeft effect op de woningvoorraad en op de leefomgeving. Het eerste aspect, het beheren van de woningvoorraad, valt onder de Huisvestingswet. De gemeente heeft op basis van die wet de huisvestingsverordening vastgesteld. Daarin is sinds 1 juli 2021 de plicht opgenomen om een bed-and-breakfast of een woning waar particuliere vakantieverhuur wordt aangeboden te registreren. De gemeente heeft een wijziging van de verordening in voorbereiding die een meldplicht per overnachting invoert voor de particuliere vakantieverhuur. De regels over logies die als doel hebben de kwaliteit van de leefomgeving te bewaken, staan in dit plan.

De regeling voor bed-and-breakfast die in Utrecht wordt gehanteerd, staat een bed-and-breakfast toe in woningen als deze wordt gedreven door de hoofdbewoner of een volwassene uit het huishouden van de hoofdbewoner, de woning voor minimaal 50% in gebruik blijft als woning en de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner in de woning aanwezig is als er gasten zijn. Die laatste regel benadrukt het karakter van een bed-and-breakfast. Anders dan bijvoorbeeld bij particuliere vakantieverhuur is er in een bed-and-breakfast altijd een gastheer of -vrouw aanwezig. Het is natuurlijk niet zo dat de aanwezigheid inhoudt dat de gastheer of -vrouw geen boodschappen mag doen. De regel wordt overtreden als een afwezigheid niet past bij een bed-and-breakfast. Parkeren bij een woning met een bed-and-breakfast is verwerkt in de parkeernorm voor woningen die is opgenomen in de beleidsregels over parkeernormering. Dit parkeren valt onder bezoekersparkeren.

De gemeente heeft in het verleden toegestaan dat een bed-and-breakfast in een bijgebouw werd aangeboden. In de praktijk blijkt dat de regeling lastig handhaafbaar is. Een belangrijk kenmerk van een bed-and-breakfast is dat de bewoner gastheer of gastvrouw is. Dat kenmerk komt niet tot zijn recht als de bed-and-breakfast in een bijgebouw is ondergebracht. Daarnaast kan de mogelijkheid van een bed-and-breakfast leiden tot de onbedoelde mogelijkheid om twee bed-and-breakfasts te exploiteren: één in en één buiten de woning. De mogelijkheid is daarom geschrapt. Een bestaande, legale bed-and-breakfast in een bijgebouw valt daarmee onder het algemene overgangsrecht. Een bewoner die toch een bed-and-breakfast in een bijgebouw wil kan een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan aanvragen ten behoeve van een bed-and-breakfast in een bijgebouw (zie voor het afwijken: paragraaf 1.4.3.

Particuliere vakantieverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, is toegestaan zolang de woonfunctie in hoofdzaak behouden blijft. Om daarop toe te zien hebben burgemeester en wethouders beleidsregels vastgesteld. Deze zijn voor zover ruimtelijke relevant in de regels opgenomen. De verhuurder moet overigens ook voldoen aan de Huisvestingswet. Sinds 1 januari 2021 is particuliere vakantieverhuur wettelijk geregeld in de gewijzigde Huisvestingswet en valt nu -net als Bed and Breakfast- onder de regeling voor toeristische verhuur. Sinds 1 juli 2021 geldt op grond van de Huisvestingsverordening voor zowel particuliere vakantieverhuur als voor Bed & Breakfast een registratieplicht.

Andere vormen van logies, zoals tijdelijk verblijf (short stay), zijn in de woning niet toegestaan. Dergelijke vormen van logies mogen alleen op een locatie die een logiesfunctie heeft of als de eigenaar een vergunning voor logies.

7.5.4 Detailhandel en bezorging van consumentengoederen

7.5.4.1 Inleiding

In bestemmingsplannen zijn panden met de functie (bestemming) detailhandel bedoeld voor het doen van boodschappen in een winkel. Bij het toekennen van de functie is gekeken naar de planologische uitstraling van een winkel op de omgeving. Die uitstraling wordt in grote lijn gevormd door het komen en gaan van klanten, door een inrichting van de gevel van de winkel die uitnodigt om te winkelen en door de bevoorrading.
De mogelijkheid om via internet boodschappen te bestellen roept de vraag op of die vorm van boodschappen doen een vorm van de planologische activiteit detailhandel is of dat het gezien moet worden als een bedrijfsactiviteit. Duidelijk is dat een bedrijf dat zich richt op internetbestellingen geen klanten trekt en geen aantrekkelijke gevel nodig heeft.

Een internetwinkel met bezorgdienst kan ook gezien worden als de bedrijfsactiviteit distributie. In dat geval past zo'n bedrijf in beginsel alleen in een pand met een bedrijfsbestemming.

In 2021 zijn diverse bedrijven gestart met het aanbieden van snelle bezorgdiensten met een zogenoemde tienminutenservice. Dergelijke diensten kunnen een aanvulling zijn op de dienstverlening aan de klant en zorgen voor economische activiteit. De diensten kunnen ook klachten veroorzaken, omdat de aanbieders van die diensten zich ook op plekken vestigen waar de verkeersbewegingen door bevoorrading en door bezorgers het leef- en winkelklimaat aantasten. De handhaving van zo'n bedrijf dat op een verkeerde plek zit is lastig, omdat bestemmingsplannen geen rekening hebben gehouden met deze vorm van bedrijvigheid.

De vestiging van bezorgdiensten heeft bij een aantal gemeenten tot handhavingszaken geleid die aan de rechter zijn voorgelegd. Uit de uitspraken is de lijn te trekken dat de rechter afhaalzaken en webwinkels in beginsel aanmerkt als detailhandel, omdat de activiteiten vallen onder de begripsomschrijvingen van detailhandel die in bestemmingsplannen staan. De oorzaak van de uitleg van de rechter is dat die definitie nog stamt uit de tijd voor het internet. De uitleg heeft als gevolg dat de gemeente het detailhandels beleid niet adequaat kan uitvoeren, maar ook niet kan sturen op het aanbieden van passende locaties voor bezorgdiensten en het weren van bezorgdiensten op locaties waar dat gezien de leefbaarheid of de winkelomgeving ongewenst is.

Er kunnen zich drie situaties voordoen:

• 1. de bezorgdienst vestigt zich in een pand met een bestemming die bedrijven binnen de woonomgeving toelaat;
• 2. de bezorgdienst vestigt zich op een bedrijventerrein;
• 3. de bezorgdienst vestigt zich in een pand met een detailhandelsbestemming.

7.5.4.2 Vestiging in een bedrijfspand in de woonomgeving

De bedrijvenlijsten die in de woonomgeving van toepassing zijn kennen de activiteit bezorgdienst of distributiebedrijf niet. Als een bezorgdienst een vergunningaanvraag voor de vestiging indient, dan moet de gemeente (burgemeester en wethouders) bepalen of de planologische uitstraling van zo'n bezorgdienst vergelijkbaar is met een andere activiteit die wel op de lijst staat en die in de woonomgeving is toegestaan, de post- en koerierdienst. Dat is een bedrijf in de categorie C van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, wat wil zeggen dat zo'n bedrijf in beginsel niet past in de woonomgeving. Op de bedrijvenlijst die voor bedrijfsterreinen wordt gehanteerd komt een bezorgdienst wel voor, namelijk onder de benaming distributiebedrijf. De bijbehorende bedrijfscategorie is 3, een bedrijfscategorie die ook niet past in de woonomgeving. De uitkomst van zo'n onderzoek zal dan ook zijn dat de bezorgdienst niet toegelaten kan worden, behalve als de locatie voldoende afstand van woningen heeft of de bezorgdienst met maatregelen kan zorgen voor een belasting op de omgeving die gelijk te stellen is met de belasting van een bedrijf dat wel in de woonomgeving kan worden toegestaan. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving bij de regels van dit plan is de activiteit bezorgdienst toegevoegd aan de activiteit Post- en koeriersdiensten.

7.5.4.3 Vestiging op een bedrijventerrein

De vestiging van een bezorgdienst op een bedrijventerrein is in overeenstemming met de bestemming op locaties waar de categorie 3 of hoger is toegestaan.

7.5.4.4 Vestiging in een pand met een detailhandelbestemming

In Utrecht zijn panden die de bestemming detailhandel hebben bedoeld voor winkels. Een winkel heeft onder meer de volgende kenmerken: de klant kan op bezoek komen, de klant kan ter plaatse kiezen welk artikel hij wil kopen, de klant kan ter plaatse betalen, de winkel biedt een bepaald soort assortiment aan. Een bezorgdienst is in eerste instantie een distributiebedrijf dat een aantal van de kenmerken van een winkel mist. Een bezorgdienst heeft ook een andere planologische uitstraling en een ander effect op de leefomgeving.

Een van de kernpunten van het Utrechtse detailhandelsbeleid is het clusteren van winkels in grotere en kleinere winkelcentra, omdat aangetoond is dat clusters van winkels meer klanten trekken en een levendiger straatbeeld opleveren. Een bezorgdienst die zich in een winkelpand vestigt onderbreekt en verstoort het winkelcluster, maakt het straatbeeld minder aantrekkelijk (verkeersbewegingen van bezorgers, wachtende bezorgers met voertuigen op de stoep, geen etalages, geen klanten) en is daarnaast een bedrijfsactiviteit die vaak niet past in de omgeving. Boven winkels wordt vaak gewoond en extra verkeersbewegingen kunnen de leefomgeving aantasten.

Supermarkten zullen ook snelle bezorgdiensten gaan aanbieden. Of dat past binnen de bestemming of vergund kan worden met een vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan is afhankelijk van de manier waarop een supermarkt dat organiseert en van de grootte en ligging van de supermarkt. Hetzelfde geldt voor grote winkels, zoals tuincentra.

7.5.4.5 Conclusie: duidelijkere afbakening van functies, uitvoering via vergunning

Planologische gezien zijn bezorgdiensten distributiebedrijven die in een bedrijfscategorie zitten die niet zonder meer past in de woonomgeving. De vestiging van een bezorgdienst in een winkel komt al gauw in strijd met het detailhandelsbeleid en kan een onwenselijke invloed op de omgeving hebben. Daarom regelt dit plan wanneer een activiteit past binnen de functie detailhandel en geeft het plan duidelijkheid over de bedrijfsactiviteit bezorgdienst. Daarmee wordt duidelijk dat de activiteit bezorgdienst niet in een winkelpand gevestigd mag worden en ook niet op een locatie binnen de woonomgeving. De wet biedt de mogelijkheid om bezorgdiensten toch toe te staan na het verlenen van een vergunning. De vergunningprocedure biedt de mogelijkheid om op locaties waar dat passend is ruimte te bieden aan bezorgdiensten. Daarbij kunnen aspecten als verkeersbewegingen, parkeren van voertuigen, een gezonde leefomgeving en de uitstraling naar de omgeving goed bekeken worden.

7.5.4.6 Uitleg van artikel en de bijbehorende begrippen

Lid 13.1 heeft als doel om de functie (bestemming) detailhandel zodanig af te bakenen dat duidelijk is dat het elektronisch bestellen en vervolgens de bezorging van consumentengoederen (boodschappen, koopwaren) niet valt onder deze functie. Alleen een activiteit die voldoet aan de kenmerken van de onderdelen 1 tot en met 4 past binnen de functie. De onderdelen spreken voor zich. De omschrijving van het begrip detailhandel sluit aan bij dit lid. Het zal duidelijk zijn dat een bezorgdienst die zich met vergunning in een voormalig winkelpand vestigt niet voldoet aan de kenmerken van detailhandel als er alleen een afhaalloket is geplaatst al dan niet met een kassa.

Lid 13.2 heeft als doel om een starre toepassing van het eerste lid te voorkomen. Er zijn veel winkels die ook de mogelijkheid bieden om elektronische bestellingen te plaatsen, waarna de bestelling door de klant wordt opgehaald of bij de klant thuisbezorgd wordt. Deze service moet een winkel kunnen bieden om te kunnen concurreren met internetdiensten. En er zijn ook winkels, zoals meubelzaken, die vanwege de aard van aangeboden producten bezorging aanbieden. Onderdeel 1 van lid 13.2 regelt dat deze bestel- en bezorgservice niet als gevolg heeft dat de winkel niet meer onder de functie detailhandel zou vallen.

Onderdeel 2 van lid 13.2 is een vangnetregel voor het geval dat winkels als gevolg van een coronamaatregel gesloten zijn.

7.5.5 Bedrijfsactiviteiten

In artikel 14.2 is het gemeentelijk beleid uit de Bedrijventerreinenstrategie 2012 verwoord. Het gaat hier in het bijzonder om de regels over kantoren op bedrijventerreinen. Bij nieuwe bedrijventerreinen en bij nieuwe bestemmingsplannen van bestaande terreinen wordt het uitgangspunt dat niet meer dan 30% van bedrijfsgebouwen gebouwd en gebruik mag worden als kantoorruimte. In de meeste bestemmingsplannen is ook een maximum gegeven aan het kantoorvloeroppervlakte van maximaal 2.000 m2 per bedrijf. Deze voorwaarde is ook in dit plan opgenomen. Voor zover in bestemmingsplannen afwijkende regels zijn opgenomen gaan de afwijkende regels voor op de algemene regels van dit bestemminsplan.

7.5.6 Horeca als onderdeel van een andere activiteit

In artikel 15 en 16 is het gemeentelijke horecabeleid uit de nota Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 (5Mb) verwoord dat gaat over ondergeschikte horeca-activiteiten. Dat zijn horeca-activiteiten die passen bij een functie die in de eerste plaats voor een andere activiteit bedoeld is. Er is dus geen zelfstandige horeca-vestiging. Additionele horeca is een logisch onderdeel van de belangrijkste activiteit van een functie, zoals een bedrijfskantine in een kantoor of koffiecorner in een museum. Ondersteunende horeca in een winkel is een activiteit die plaatsvindt om de hoofdactiviteit, verkoop, te versterken.

Artikel 15 Additionele horeca
Additionele horeca is alleen toegestaan, als die activiteit voldoet aan een aantal voorwaarden. De eerste voorwaarde in artikel 15 bevat een limitatieve lijst van activiteiten die zich bij uitstek lenen voor de additionele horeca-activiteit. Daarmee wordt de regeling duidelijker en beter toepasbaar. Voor additionele horeca bij de genoemde activiteiten is geen vergunning nodig, omdat additionele horeca wordt gezien als een ondergeschikt onderdeel van die activiteit. Ondergeschikt betekent dat de additionele horeca-activiteit ook in zijn uitstraling een deel is van de hoofdactiviteit, wat bijvoorbeeld blijkt uit de ruimte die ervoor beschikbaar is, de omvang van het personeel voor de additionele horeca en de kosten daarvan in de begroting. Een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte moet gezien worden als maximum.

Het Ontwikkelingskader laat de mogelijkheid open dat er andere dan de in de regels genoemde activiteiten zijn die gecombineerd mogen worden met additionele horeca. Zo'n andere activiteit zal als gevolg van deze regeling een vergunning moeten aanvragen voor additionele horeca, zodat de gemeente kan toetsen of de andere activiteit zich leent voor additionele horeca en belanghebbenden de gelegenheid krijgen om bezwaar te maken.

Onder de hoofdactiviteit "bedrijfsactiviteiten in bedrijven", genoemd onder 1, vallen alle bedrijfsmatig verrichte activiteiten, dus ook het werk van een verkoper in een warenhuis. In een warenhuis is additionele horeca dus toegestaan, als het een kantine voor het personeel is. Als de kantine ook het winkelende publiek bedient, dan gelden de regels voor ondersteunende horeca.

Onderdeel 2 verduidelijkt dat de additionele horeca alleen in relatie met de hoofdfunctie gebruikt mag worden. In de praktijk komt het nog wel eens voor dat bijvoorbeeld een sportkantine verhuurd voor het houden van een feest. Dat mag dus niet.

Het percentage van 30% dat onder 3 genoemd wordt is overgenomen uit het Ontwikkelingskader. De regel is volgens het Ontwikkelingskader alleen van toepassing op 'kleinschalige' functies. In de regel onder 3 is 'kleinschalig' vertaald in maximaal 1200 m2. Boven de grens van 1200 m2 geldt een percentage van 25%, zonder maximum oppervlak. De jarenlange praktijk heeft uitgewezen dat zich geen problemen voordoen bij functies die niet kleinschalig zijn. De algemene regel dat additionele horeca ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie geeft voor functies met een grotere omvang voldoende sturing.

Uit de regels volgt dat de ruimte voor de horeca-activiteit niet los van de hoofdfunctie gebruikt kan worden. De ruimte waar de horeca-activiteit plaats vindt, mag dus niet verhuurd worden of anderszins in gebruik worden gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen.

Artikel 16 Ondersteunende horeca in een winkel of verkoop in horeca
In dit artikel zijn regels opgenomen voor de mengvormen 'winkel met ondergeschikte horeca' en 'horeca met ondergeschikte verkoop' en ook voor de gevelbankjes die bij een onderneming met zo'n mengvorm geplaatst mogen worden. De Drank- en horecawet is uiteraard ook van toepassing op zo'n mengvorm. Een horecagelegenheid met een verkoopruimte of een winkel met een horecadeel mag op grond van die wet geen alcohol schenken. Ondersteunende horeca is horeca die hoort bij de functie van een gebouw en ondergeschikt is aan die functie. Dat moet blijken uit de aard van de functie en uit de omvang van de ondersteunende horeca. In de winkelbranche is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca.

De regeling in lid 16.1 van dit artikel volgt het horecabeleid (zie de inleiding van deze paragraaf). Anders dan bij de regels over additionele horeca is hier het kader uit het horecabeleid vrijwel ongewijzigd overgenomen. Alleen de omvang van het horecadeel, beschreven onder 4, 5 en 6, is zo genoteerd dat de maximaal toegestane omvang van het horecadeel niet verspringt, als het percentage waarmee gerekend moet worden veranderd.
De regel over de zichtbaarheid van het horecadeel combineert twee elementen uit het horecabeleid: het horecadeel van de winkel zelf is niet zichtbaar, maar er is ook geen bord op de gevel, waaruit blijkt dat er een horecadeel is. Uit de regel dat de ondersteunende horeca alleen via de ingang van de winkel bereikbaar is volgt dat ook het horecagedeelte van de winkel zich moet houden aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.

Ondersteunende verkoop is verkoop in een deel van een horecagelegenheid. De regels hiervoor zijn opgenomen in lid 16.2. De regels zijn vergelijkbaar met de regels voor ondersteunende horeca. Ze volgen ook uit het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. Het Ontwikkelingskader wil beide mengvormen van horeca en winkel een gelijk speelveld geven. Dat blijkt ook uit de regeling voor gevelbankjes.

Gevelbankjes
Het Ontwikkelingskader geeft aan onder welke voorwaarden gevelbankjes zijn toegestaan. Een van die voorwaarden is dat het gaat om mengvormen die hiervoor zijn besproken, dus een winkel met ondergeschikte horeca of andersom. Gevelbankjes zijn bedoeld voor klanten die het drankje of hapje dat ze binnen gekocht hebben buiten willen opeten. Uit de regel in lid 16.3 onder 2 volgt dat het niet de bedoeling is dat een gevelbankje gebruikt wordt als een terras waar bediend wordt. Als er wel bediend wordt, valt een gevelbank onder de werking van het terrassenreglement en moet de ondernemer beschikken over een vergunning op grond van de horecaverordening. De regel onder 4 biedt aan de ondernemer de mogelijkheid om meer dan één gevelbank te plaatsen, zo lang de totale breedte maar aan de regel voldoet. De regel onder 6 sluit uit bij de Winkeltijdenwet. Het gebruiken van gevelbankjes is dus toegestaan zo lang het winkeldeel open is.

7.5.7 Functietoedeling bij kruisende functies

De regels in artikel 17 voorkomen dat bij kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten een dubbele functie wordt aangewezen of in de regels bij de functies waarin kruisingen en dergelijke voorkomen steeds wordt vermeld dat activiteiten van een gekruiste functie op een kruising ook passend zijn. De werking van de regel spreekt voor zich: onder een spoorviaduct met de functie Verkeer – railverkeer mag je fietsen of rijden als het spoor de functie Verkeer kruist. De regel geldt alleen bij kruisingen en alleen in gevallen dat de functie die gekruist wordt aan weerszijden van de kruising hetzelfde is.

7.6 Grondwerk: activiteit in de bodem (hoofdstuk 5 van de regels)

In hoofdstuk 5 worden regels gesteld aan activiteiten die de bodem en de ondergrond kunnen verstoren. Het artikel wordt in de aanloop van de Omgevingswet stap voor stap opgebouwd. De eerste stap is het onderbrengen van de bescherming voor leidingen en voor archeologische resten in het bestemmingsplan. Later kunnen bijvoorbeeld regels worden toegevoegd die nodig zijn voor de bescherming van het grondwater of regels die nodig zijn om koude-warmteopslag in de bodem ordelijk te laten verlopen.

In de regels van het plan staat voor welk grondwerk een vergunning nodig is. Die vergunning werd vroeger 'aanlegvergunning' genoemd. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan zo'n vergunning verleend worden. De wettelijke grondslag voor de vergunning is te vinden in artikel 3.3, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening.

Artikel 18 Vergunning in verband met de bescherming van een functie
De bescherming van leidingen en waterkeringen wordt in bestemmingsplannen meestal geregeld in de zogenoemde 'dubbelbestemmingen'. In de regels bij zo'n functie (bestemming) staat dan welke vergunningen nodig zijn om te mogen graven of bouwen op de locaties waar de functie geldt. Om het aantal regels te beperken en om te voorkomen dat voor de ene leiding andere regels gelden dan voor de andere, zijn in dit plan de regels die voor meer dan een functie gelden in dit hoofdstuk met algemene regels opgenomen. Burgemeester en wethouders beoordelen aan de hand van een vergunningaanvraag of de te beschermen functie schade kan oplopen en of er gevaar kan ontstaan. Voordat dat ze een besluit nemen, vragen burgemeester en wethouders advies aan de beheerder.

Het bouwen op een leiding of waterkering is alleen toegestaan, als de bouwer een vergunning op grond van het tweede lid heeft die in werking is getreden. Dit volgt uit artikel 9 lid 9.4

Artikel 19 Bescherming van archeologische waarden
Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet maakt de Verordening op de archeologische monumentenzorg deel uit het van het tijdelijke omgevingsplan dat op grond van de wet ontstaat. Voor de zichtbaarheid van de regels over de archeologie in dat tijdelijke omgevingsplan is het beter om ze alvast in het plan op te nemen.

De regels die de archeologische resten beschermen vloeien voort uit de verplichtingen op grond van het Verdrag van Valletta. In dat verdrag is bepaald dat de landen die meedoen zorgen voor behoud van de archeologische waarden, het liefst door archeologische resten in de bodem te laten zitten.

De gemeente heeft ter uitvoering van het Verdrag van Valletta jarenlang gewerkt met de archeologische waardenkaart waarop de kans op het vinden van archeologische resten is aangegeven. Sinds het vaststellen van die kaart is er veel archeologisch onderzoek gedaan. De resultaten van de onderzoeken zijn verwerkt in een nieuwe waardenkaart.

De afstanden en graafdiepten die op de archeologische waardenkaart zijn aangegeven zijn met behulp van onderstaande tabel verwerkt in de regels en op de verbeelding.

verwachtingswaarde, van hoog naar laag		maximale graafdiepte	maximaal te verstoren oppervlakte
WA1 (monument)		0	0 m2
WA2 = overige zone - archeologische verwachting - 2		30 cm	0 m2
WA3 = overige zone - archeologische verwachting - 3		30 cm	30 m2
WA4 = overige zone - archeologische verwachting - 4		30 cm	100 m2
WA5 = overige zone - archeologische verwachting - 5		30 cm	500 m2
WA6 = overige zone - archeologische verwachting - 6		50 cm	5000 m2
WA7		onbeperkt	onbeperkt

De zones met de laagste nummers worden het zwaarst beschermd in de regels. Die zones zijn bijvoorbeeld toegekend aan locaties in de binnenstad of aan locaties waar de Romeinse weg in de bodem zit. Op plekken waar geen zone is aangewezen, is voor grondwerk geen vergunning nodig ter bescherming van de archeologie.

Binnen de gebieden die op de archeologische beleidskaart is aangeduid als WA6 ontstaat alleen een vergunningplicht bij een initiatief met een zeer grote verstoring. De meeste bouwpercelen zijn veel kleiner dan 5000 m2. Bij het bepalen van de grens van de 'overige zone - archeologische verwachting - 6' is daarmee rekening gehouden door die kleinere percelen buiten de grens van de aanduiding te houden, als het evident is dat zo'n grote verstoring daar niet kan plaatsvinden. Zo wordt voorkomen dat een initiatiefnemer onnodig tegen de signalering van mogelijke archeologische resten aanloopt.

De zones worden aangepast, als uit nader onderzoek blijkt dat er geen of juist meer archeologie op een locatie is.

In lid 19.1 staat wanneer voor grondwerk geen vergunning nodig is op grond van het plan.

De hierboven weergegeven tabel is verwerkt in de leden 19.2 en 19.3, waarbij aan de hand van de omvang van het grondwerk wordt bepaald of de activiteit een vergunning nodig heeft of niet.

In lid 19.1 staat wanneer voor grondwerk geen vergunning nodig is op grond van het plan. In artikel 19 worden in het eerste en tweede lid enkele categorieën van gevallen van grondwerk aangegeven waarvoor geen vergunning in verband met archeologische waarden nodig is. Grondwerk dat onderdeel uitmaakt van normaal onderhoud en beheer van een begraafplaats is op basis van de omschrijving in artikel 19.1 onder 2a niet vergunningplichtig.

7.7 Natuur, flora en fauna (hoofdstuk 6 van de regels)

Het hoofdstuk wordt gevuld met regels die over het beheer van flora, fauna of natuur gaan. Dat is een onderwerp dat onder de zogenoemde "verbrede reikwijdte" van het plan valt.

7.7.1 Kappen, inleiding

Om te oefenen met het overzetten van verordeningen naar het omgevingsplan zijn de regels uit de kapverordening, dat zijn regels over het kappen van bomen, in dit hoofdstuk geplaatst. Andere onderwerpen volgen na inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Artikel 20 Aantasten van bomen of andere houtopstanden
Dit artikel gaat over het vellen van een of meer houtopstanden, waarmee ook het kappen van een of meer bomen bedoeld wordt. Een houtopstand is in de Omgevingswet gedefinieerd als ''een zelfstandige eenheid van bomen, boomvormers, struiken, hakhout of griend''. Dat kunnen ook een of meer bomen zijn. Vellen staat in de Omgevingswet gedefinieerd als ''het rooien of verrichten van andere handelingen die de dood of ernstige beschadiging van een houtopstand tot gevolg kunnen hebben''. Ook het kappen van bomen valt dus onder deze definitie. Deze definities zijn verplicht en daarvan kan niet worden afgeweken.
Het doel van de regels over het kappen is het beschermen van houtopstanden, omdat die belangrijke waarde hebben voor van ecologie, cultuurhistorie en voor de leefbaarheid van een straat of buurt. Deze waarden, maar ook de boomwaarde, bepalen of een vergunning verleend kan worden. De boomwaarde wordt bepaald aan de hand van de omvang van de boom, de economische waarde, de invloed op de locatie, de conditie van de boom en de manier waarop de boom geplant is. De regels in dit artikel verbieden het kappen van bomen zonder een vergunning van burgemeester en wethouders. De vergunning kan worden geweigerd als het kappen de bovengenoemde belangen doorkruist. Het behoud van waardevolle bomen moet worden afgewogen tegen andere belangen, zoals het belang van degene die tot velling wil overgaan. Als bomen gekapt worden of door andere oorzaken verloren gaan, dan geldt in beginsel een herplantplicht.

Afstandseis erfgrens in het Burgerlijk Wetboek en noodkap
Niet alle regels uit de Algemene Plaatselijke Verordening zijn opgenomen. In artikel 5:42 Burgerlijk Wetboek staat dat er geen bomen, heesters of heggen binnen de afstand 2 meter van de erfgrens mogen staan, behalve als de planten lager zijn dan de erfafscheiding, als de eigenaar van het erf van de buren toestemming heeft gegeven of als het erf grenst aan een openbare weg of een openbaar water. Op grond van lid 2 van dat artikel kan de gemeente in een verordening een kleinere afstand opnemen. Dat heeft de gemeente Utrecht gedaan. Een bestemmingsplan (en ook het omgevingsplan) is geen verordening. Daarom kan de regel over de kleinere afstand niet worden verplaatst en moet dus in de Algemene Plaatselijke Verordening blijven staan.

De regels over noodkap kunnen niet worden opgenomen in het plan, omdat deze onderwerpen over de openbare orde en veiligheid gaan. Deze regels blijven in de Algemene Plaatselijke Verordening. In lid 20.1 onder 2e van de regels is aangeven dat de vergunningplicht vanwege een aanschrijving in geval van noodkap is uitgezonderd.

7.7.2 Vergunningplicht

Lid 20.1: vergunningplicht voor kappen
Op de vergunningplicht geldt een aantal uitzonderingen. Deze uitzonderingen hebben betrekking op het periodiek vellen van hakhout voor het uitvoeren van regulier onderhoud, het periodiek knotten of kandelaberen als cultuurmaatregel bij daarvoor geschikte boomsoorten, het kappen van bomen die moeten worden gekapt op grond van de Plantgezondheidswet of het kappen van bomen waarvoor een maatwerkvoorschrift is gesteld. Ten slotte geldt een tweetal uitzonderingen die hierna nader wordt besproken.

Lid 20.1, onderdeel 2, onder b
Na 50 jaar zijn de meeste bomen uitgegroeid, volwassen. Voor het kappen van deze bomen die ouder zijn dan 50 jaar geldt altijd een vergunningplicht.
Voor bomen die jonger zijn dan 50 jaar geldt de vergunningplicht alleen als de boom op een kadastraal perceel staat dat groter is dan 300m2 (inclusief de woning). Die regel is opgenomen, omdat in het verleden bleek dat vergunningen voor het kappen van een boom niet of nauwelijks werden geweigerd als de boom in een kleine tuin stond. Nu de regel alleen voor grotere percelen geldt, hoeft in 80% van de gevallen die voorheen vergunningplichtig waren geen vergunning meer te worden aangevraagd. Bij het berekenen van de oppervlakte van een perceel is een aparte regel voor huurwoningen opgenomen, zodat het bij de uitvoering geen verschil maakt of de woning gehuurd of gekocht is. Kadastrale percelen met huurwoningen kunnen namelijk heel groot zijn. Zonder deze nuancering zouden huurders veel vaker een vergunning moeten aanvragen.

Artikel 20, lid 20.1, onderdeel 3
Voor specifieke situaties, namelijk tijdelijke natuur, botanische tuinen en bosplantsoenen geldt een tijdelijke vergunning die het karakter heeft van een jaarvergunning. Deze vergunning is gekoppeld aan een beheerplan. In dit beheerplan moet door de organisatie worden aangegeven welke bomen het behouden waard zijn of welke zij willen vellen en of (want er geldt geen herplantplicht) zij daarbij in herplant of vervanging gaan voorzien. Het beheerplan moet van tevoren door het college worden goedgekeurd. Aan de hand van het beheerplan kan het college bovendien bepalen of de vergunning voor een periode van één, twee of drie jaar wordt verleend. Er kan door het college dus een integrale afweging worden gemaakt waarbij ook de looptijd van de vergunning kan worden betrokken. Bovendien kunnen voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Dit terwijl het voor de organisaties het voordeel biedt dat zij vergunningsaanvragen kunnen bundelen.

7.7.3 Beoordeling van de aanvraag

Onderdeel 1: hoofdbomenstructuur als weigeringsgrond
De nota Bomenbeleid Utrecht maakt deel uit van de Omgevingsvisie Utrecht. Een van de belangrijkste doelen uit het bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur in de stad behouden en waar mogelijk versterken. Bomen in structuren zijn van waarde voor cultuurhistorie, ecologie en landschap. Een boom heeft een hogere waarde wanneer deze deel uitmaakt van een structuur. Bomen in lanen kenmerken zich door forse maten en onderlinge samenhang. Hun belang is daarmee wijkoverstijgend. In Utrecht hebben we de hoofdbomenstructuur aangewezen. Deze is uit de volgende onderdelen opgebouwd:

• De bomen op lijnen en plekken die kenmerkend zijn voor de geschiedenis van de stad vormen de cultuurhistorische structuur.
• Bomen die een belangrijke samenhang vertonen met de omgeving (landschap, infrastructuur en bebouwing) vormen de ruimtelijke structuur.
• De ecologische structuur bestaat uit bomenlijnen die belangrijke verplaatsingsmogelijkheden bieden voor flora en fauna.

In dit bomenbeleid ligt de nadruk op de rol van de bomen, maar de structuur kan uiteraard worden ondersteund door begeleidende beplanting. We willen de bomen uit de hoofdbomenstructuur beschermen, zodat de verbindingen van de structuur in stand blijven. Bomen uit de hoofdbomenstructuur mogen alleen gekapt worden als dat noodzakelijk is. Daarvoor is een goede belangenafweging noodzakelijk. Het verlies aan waarde van de structuur moet gecompenseerd worden.

De principeprofielen in bijlage 2 van De nota Bomenbeleid Utrecht zijn richtinggevend voor ontwerp, onderhoud en beheer. In de principeprofielen staan kenmerken van de verschillende lijnen en structuren aangegeven.

Onderdeel 2: diverse waarden
a. ecologische waarde
Hoe ouder de boom, hoe belangrijker de rol in de ecologische betekenis. Een oude boom heeft meer biomassa en geeft meer leefruimte aan organismen. Bomen zijn ecologisch zeer waardevol als zij in een echte verouderingsfase komen en ook allerlei afbraakprocessen starten. Dat laatste gebeurt in een stedelijke omgeving slechts sporadisch. De ecologische waarde neemt ook toe naarmate het milieu waarin de bomen verkeren meer lijkt op het oorspronkelijke milieu waar de soort zijn oorsprong vindt: de samenhang met een gezond bodemsysteem en met de struik-, kruid- en diersoorten die erbij horen.

Voor de ecologische waarde is het belangrijk dat de bomenstructuur geen grote leemten gaat vertonen als gevolg van het vellen van bomen. Bij bomenlanen gaan we uit van een maximaal te overbruggen afstand van 30 meter tussen twee bomen.

Voorbeelden van ecologische waarden:

• de boom biedt een schuil-/broedplaats aan fauna;
• er groeien bijzondere/zeldzame planten op de boom (maretak, korstmossen of andere epifyten);
• er is sprake van een ecologische verbinding voor bijvoorbeeld vogels en insecten, of
• er zijn andere redenen waarom de boom ecologische waarde heeft, bijvoorbeeld omdat de boom op een open stuk grond staat, de boom is een rustplaats voor vogels en insecten of omdat de boom op buurtniveau een verbinding tussen de bomen in de straat en het achterliggende grasveld vormt.

b. cultuurhistorische waarde
Bomen kunnen verweven zijn met de geschiedenis van Utrecht. Ze helpen de ontstaansgeschiedenis van de stad over de eeuwen zichtbaar te maken.

Voorbeelden van cultuurhistorische waarde:

• de boom is herkenbaar als herdenkings-, of markeringsboom;
• de boom levert een buitengewoon aandeel in de beleving van architectonisch belangrijke gebouwen, of
• de boom heeft om andere redenen cultuurhistorische waarde wat bijvoorbeeld blijkt uit archieven of navraag bij bewoners.
  

c. ruimtelijke waarde
Bomen hebben ruimtelijke waarde, omdat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de stad en de leefomgeving. Bomen brengen samenhang in de stad. Samenhang ontstaat wanneer bomen deel uitmaken van het gehele ruimtelijke samenspel van het onderliggende landschap, het netwerk van wegen en water en de bebouwing. Een samenhangende boombeplanting verduidelijkt de (historische) ruimtelijke opbouw van de stad door de relatie met bijvoorbeeld het landschap of stadsgezicht weer te geven, of met de functie of gebruik.

Voorbeelden van ruimtelijke waarden:

• de boom heeft een duidelijke ruimtelijke invloed op wijkniveau;
• de boom is opvallend en indrukwekkend vanwege formaat;
• de boom is beeldbepalend door de mate waarin het beeld van de plek wijzigt door het verwijderen van de boom;
• het verwijderen van een boom veroorzaakt de ervaring van een kale vlakte;
• er zijn andere redenen waarom de boom ruimtelijke waarde heeft bijvoorbeeld in een situatie waarin de boom bijdraagt aan de herkenbaarheid in de wijk: elk kind kent de boom en het speelveld.

d. milieuwaarde
Bomen zorgen voor een eigen microklimaat. Zij dragen op vele manieren bij aan een gezond en veilig woon- werk- en leefmilieu in de stad en zo aan het welzijn van de mens.

Voorbeelden van milieuwaarde:

• de boom speelt een belangrijke rol bij de tijdelijke berging van water;
• de boom is van belang in verband met hoge bebouwingsdichtheid en/of weinig groen in de omgeving van de boom);
• de boom heeft een buitengewone dempende werking op hinderlijke (monotone) geluiden van verkeer of industrie, of
• de boom heeft om andere redenen milieuwaarde bijvoorbeeld omdat het een van de weinige bomen in een straat is en er met het verdwijnen alleen nog het grasveld met omliggende heesters overblijft.
  

e. boomwaarde
De boomwaarde aan de hand van onderstaande aspecten bepaald:

• de oppervlakte in vierkante centimeters van de dwarsdoorsnede op 1,3 meter boven het maaiveld;
• de economische waarde;
• de standplaatswaarde;
• de conditiewaarde;
• de waarde van de plantwijze.

7.7.4 Herplantplicht

Artikel 20 , lid 20.4 herplantplicht
Sinds 21 november 2018 moet iedere houtopstand die geveld wordt gecompenseerd worden door het planten van bomen die vergelijkbaar zijn met de gevelde bomen. Voor elke boom die wordt gekapt, moet een nieuwe boom worden geplant. Dit noemen we de 'herplantplicht'. De belangrijkste redenen voor deze herplantplicht zijn: het bomenaantal in Utrecht minimaal op peil houden en de mogelijkheid om te kunnen handhaven als er geen herplant plaatsvindt. Binnen 14 maanden na het krijgen van de vergunning voor het vellen moet de beplanting zijn vervangen indien het een boom betreft die op de gemeentelijke vellijst staat. Het college kan van deze termijn afwijken als een project heel lang loopt of als er andere redenen zijn die een vervanging binnen 14 maanden complex maken. Ook voor bomen die niet op de gemeentelijke vellijst staan kan het college afwijken van deze 14 maanden. De nieuwe bomen moeten op de plek waar gekapt wordt geplant worden. Als dat niet kan, in de buurt van de plek waar gekapt wordt en als dat ook niet kan, dan mag het ook ergens anders in de stad. Als vervanging helemaal niet mogelijk is, kan in plaats daarvan een financiële compensatie worden opgelegd voor het verlies van groen. Dit geld wordt gebruikt voor het planten van bomen of groen in Utrecht. De herplant is geslaagd als de gekapte houtopstand duurzaam is vervangen door een andere boom.

Gereedmeldingsplicht
In de vergunningvoorschriften wordt de eis opgenomen dat binnen twee nadat de herplant voltooid is, dat wordt gemeld bij burgemeester en wethouders. De gemeente controleert of de herplantplicht wordt nageleefd binnen de gestelde termijn. De gereedmeldingsplicht is een belangrijk hulpmiddel voor toezicht en handhaving.

Uitzondering herplantplicht: bosplantsoen, tijdelijke natuur, botanische tuin
Bosplantsoenen zijn houtachtige beplantingen die overwegend bestaan uit inheems materiaal met, in wisselende verhoudingen en samenstelling, een kruid-, struik-, en bomenlaag. In plaats van herplant is voor bosplantsoenen 'natuurlijke verjonging' beter. Bij de kap van een boom wordt daarom geen nieuwe boom geplant, maar krijgen zaailingen in de ondergroei kans om uit te groeien tot een grote boom. Dit verhoogt de ecologische waarde van het bosplantsoen.

Tijdelijke natuur is een term vanuit de Wet natuurbescherming. De grondeigenaar heeft vooraf juridische toestemming geregeld op grond van de Wet natuurbescherming om tijdelijk natuur aan te leggen en te onderhouden die de eigenaar later mag verwijderen. Dit wordt bijvoorbeeld toegepast bij bouwprojecten wanneer de grond pas over een aantal jaar ontwikkeld wordt. In de tussentijd heeft het gebied een hoge ecologische waarde. De grote hoeveelheid bomen die zich in de tussentijd spontaan ontwikkelt, is uitgezonderd van de herplantplicht. Hierdoor zorgen we ervoor dat bomen en natuur zich ongehinderd kunnen ontwikkelen zonder de uiteindelijke ontwikkeling van het bouwproject onmogelijk te maken.

De Botanische Tuinen beheren en ontwikkelen hun bomencollectie op basis van cultuurhistorie, onderwijs, onderzoek en natuurbescherming. De kap van oude bomen en het planten van nieuwe bomen wordt al jaren van tevoren bepaald. Vaak wordt de herplantplicht op een andere wijze ingevuld, door van tevoren de nieuwe boom al op te kweken.

Om een uitzondering op de herplantplicht te krijgen, moet de aanvrager een meerjarig beheerplan maken en ter beoordeling voorleggen aan het college. Het doel van het beheerplan is om te beschrijven hoe de waarde van de bomen op peil wordt gehouden. In dit beheerplan moet de aanvrager aangeven welke bomen het behouden waard zijn of welke zij voornemers zijn te vellen en of zij daarbij in herplant gaan voorzien. Aan de hand van het beheerplan kan het college bepalen voor welke periode de vergunning wordt verleend. Bovendien kunnen voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Aan het eind van de looptijd van de vergunning wordt het beheerplan geëvalueerd.

7.7.5 Indieningseisen voor een vergunning

De indieningseisen van lid 20.5 zijn overgenomen van artikel 7.5 van de Regeling omgevingsrecht. Na invoering van de Omgevingswet zal deze regeling komen te vervallen. De indieningsvereisten moeten dan zijn geregeld in het omgevingsplan.

7.7.6 Bebouwingscontour Houtkap

In lid 20.6 is de aanwijzing van de Bebouwingscontour Houtkap opgenomen die onder de Omgevingswet moet worden aangewezen op grond van artikel 5.165b van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De Bebouwingscontour Houtkap is dezelfde als de contour op grond van de Verordening tot vaststelling van de bebouwde kom Houtopstanden 2018. Binnen deze contour is de gemeente volledig bevoegd. In de zone buiten de bebouwingscontour houtkap is de gemeente ook bevoegd, tenzij in de Rijksregels (paragraaf 11.3.2 Besluit activiteiten leefomgeving) over houtopstanden, de Provincie als bevoegd gezag is aangewezen.

Gemeenten mogen buiten de bebouwingscontour houtkap regels stellen over bijvoorbeeld fruit- en notenbomen, houtopstanden langs wegen en waterwegen en beplantingen in één rij langs landbouwgronden, productiebossen voor houtige biomassa en houtopstanden die een kleinere oppervlakte grond beslaan dan 10 are of bestaan uit een rijbeplanting die 20 of minder bomen omvat (art. 11.111, tweede lid van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Dit is in lijn met de huidige Wet natuurbescherming.

Als het gaat om houtopstanden die wél onder de bescherming van het Bal vallen, kunnen de gemeenten nog steeds regels stellen met andere oogmerken dan die genoemd worden in het Bal. De oogmerken in het Bal zien op natuurbescherming, instandhouding van het bosareaal in Nederland en het beschermen van landschappelijke waarden. Buiten de bebouwingscontour houtkap kunnen gemeenten dus regels stellen bijvoorbeeld ter bescherming van de cultuurhistorische of recreatieve waarde van een gebied of het voorkomen van visuele hinder of onveilige situaties. Het Bal biedt niet de mogelijkheid voor gemeenten om regels te stellen over houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap met dezelfde oogmerken als de rijksregels (met de oogmerken natuurbescherming, de instandhouding van het bosareaal in Nederland of het beschermen van landschappelijke waarden). In dat geval kan de gemeente wel het stellen van extra regels aandragen bij de provincie.

7.7.7 Herpantplicht zonder vergunning

De in dit artikel bedoelde herplantplicht geldt niet zonder meer, maar pas wanneer burgemeester en wethouders daartoe besluiten.

Het derde lid betreft een boom of andere houtopstand die nog wel in leven is, maar waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat hij binnen afzienbare tijd zal teniet gaan. Krachtens het derde lid kan de zakelijk gerechtigde worden verplicht tot het in stand houden van dergelijke bomen. Deze verplichting kan inhouden het ongedaan maken of voorkomen, voor zover mogelijk van (dreigende) ernstige beschadiging of aantasting ten gevolge van weersomstandigheden, ziekten, verwaarlozing, vraat door dieren, het weghalen van bosstrooisel, bouw- en sloopwerkzaamheden, het aanleggen van terreinverhardingen, het storten van afval, enz.

7.7.8 Overgangsrecht

In artikel 20.8 is geregeld dat de regels uit dit plan voor gaan op de regels uit de Apv. De artikelen 4:10 en 4:12 van de Apv blijven gelden naast de regels uit artikel 20 van dit bestemmingsplan, omdat deze artikelen niet in dit bestemmingsplan kunnen worden opgenomen.

7.8 Algemeen overgangsrecht (hoofdstuk 7 van de regels)

Artikel 21 Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening zijn standaardregels opgenomen die in elk bestemmingsplan moeten worden overgenomen.

Als de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, als de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Met een beroep op het overgangsrecht kan wel een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag ook worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is al aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Daarom is in de overgangsregeling bepaald dat het gebruik, dat al in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is natuurlijk ook afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik al zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 22 Slotregel
In dit artikel is de naam van het plan, de citeertitel, omschreven. De naam is een vereenvoudiging van de naam die in de officiële publicatie wordt gebruikt: "Chw bestemmingsplan Veilingstraat 10, Dichterswijk". Die naam in de publicatie is nodig voor de website ruimtelijkeplannen.nl.

7.9 Bijlagen bij de regels

7.9.1 Lijst van bedrijfsactiviteiten

Algemeen
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Een Lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, naarmate de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (vooral brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Omgevingstype bepalend voor de daadwerkelijk te hanteren afstanden
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijfsactiviteiten omvat de bedrijfstypen met codering volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) 2008. Mocht een bedrijf meerdere SBI codes kennen dan moet voor elk aspect de grootste afstand worden genomen.

De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Volgens de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied.

Omgevingstype rustige woonwijk
In een rustige woonwijk komen enkel wijkgebonden voorzieningen voor en vrijwel geen andere functies zoals kantoren of bedrijven. Langs de randen (in de overgang naar eventuele bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Als daarmee vergelijkbare omgevingstypen noemt de VNG-publicatie onder meer een rustig buitengebied (eventueel met verblijfsrecreatie) en een stilte- of natuurgebied.

Omgevingstype gemengd gebied
In een gemengd gebied komen naast wonen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Daarmee vergelijkbare gebieden zijn lintbebouwingen in het buitengebied waarin functiemenging voorkomt en gebieden gelegen direct langs een hoofdinfrastructuur. Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.

Bedrijfswoningen
Een bedrijfswoning op een bedrijventerrein is een specifiek woningtype waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kunnen worden gesteld. Bedrijfswoningen zijn in het algemeen minder milieugevoelig dan de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.

Te hanteren richtafstanden
De volgende tabel geeft voor beide omgevingstypen (rustige woonwijk en gemengd gebied) per milieucategorie inzicht in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.

Milieucategorie		Richtafstand rustige woonwijk (in meters)	Richtafstand gemengd gebied (in meters)
1		10	0
2		30	10
3.1		50	30
3.2		100	50
4.1		200	100
4.2		300	200
5.1		500	300
5.2		700	500
5.3		1.000	700
6		1.500	1.000

Toelaatbaarheid van bedrijven die onder een specifieke regelgeving vallen
Bepaalde bedrijven vallen onder een specifieke wettelijke regeling. Het betreft:

• bedrijven die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (zogenoemde grote lawaaimakers); deze bedrijven zijn alleen toegestaan op industrieterreinen die in het kader van deze wet gezoneerd zijn;
• bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) kunnen vallen (nu of in de toekomst); het betreft risicovolle bedrijven waar gebruik, opslag of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) normen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico;
• bedrijven die onder het Vuurwerkbesluit vallen; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) afstandsnormen.
  

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat van Bedrijfsactiviteiten uit de VNG-publicatie. Op een punt is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsacticviteiten zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan.

De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten).

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In de planregels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de regels en een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijkingsbevoegdheid kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is bij de indeling van sommige bedrijfsactiviteiten uitgegaan van een continue bedrijfsvoering, waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten aangegeven met een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via de bovengenoemde afwijkingsbevoegdheid een categorie lager in te delen.

7.9.2 Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving

Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Staat Bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' en de 'Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving is gebaseerd op de Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De re gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving toegepast. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige of ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het voornamelijk om:

• kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving
De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

• 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
  
• 2. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
  

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Categorie A Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B1 Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B2 Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan. Categorie C Activiteiten vermeld onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

Flexibiliteit
De Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

7.9.3 Lijst van horeca-activiteiten

De categorie-indeling van horeca-activiteiten is overgenomen uit de beleidsnota Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. In die nota zijn de indeling en de achterliggende keuzes toegelicht, zie: het horecabeleid in de Omgevingsvisie.