Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het plangebied is gelegen tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in Twello. Binnen het plangebied bevinden zich het voormalige schoolgebouw van het Veluws College, een gymzaal, de voormalige gemeentewerf en de brandweerkazerne.

Aan het einde van het schooljaar 2016/2017 heeft het Veluws College dit pand verlaten en verruild voor een nieuw onderkomen aan de Veilingstraat in Twello. In de periode maart 2020 en juni 2022 is het voormalige schoolgebouw in gebruik geweest als tijdelijk gemeentehuis vanwege de renovatie van het gemeentehuis aan de H.W. Iordensweg 17 in Twello. Sinds de 2e helft van 2022 is het pand niet meer in gebruik. In mei 2023 is dan ook gestart met de eerste fase van de sloopwerkzaamheden, namelijk het voormalige schoolgebouw exclusief de gymzaal.

Binnen het plangebied bevindt zich tevens de brandweerkazerne. Deze krijgt een nieuwe locatie aan de Zuiderlaan in Twello. Naar verwachting wordt de nieuwe brandweerkazerne medio 2025 in gebruik genomen. Zodoende raakt de huidige brandweerkazerne tegen die tijd uit gebruik en kan gestart worden met de sloopwerkzaamheden (fase 2).

Vanwege het leegkomen van de gebouwen, de ligging van het plangebied en de vraag naar woningen in de gemeente Voorst en specifiek Twello is ervoor gekozen om het plangebied te herontwikkelen naar woningbouw. Om dit planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Daarnaast wordt een klein deel van de maatschappelijke bestemming, in eigendom van het naastgelegen bedrijf, in overeenstemming met de hoofdbestemming van dit bedrijf gewijzigd naar kantoor (zie afbeelding 3).

1.2 Plangebied

De locatie van het plangebied is weergegeven in figuur 1. Het plangebied ligt tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in het zuidwesten van Twello. Het volledige plangebied beslaat een oppervlakte van circa 1,90 hectare. In afbeelding 2 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. De percelen van het plangebied voor herontwikkeling naar woningbouw staan kadastraal bekend als Gemeente TLO00, sectie E, nummers 1431 en 1432 en gemeente TLO00, sectie B, nummers 9929 (deels), 9930, 9931, 9932, 9933 en 8683.

Voor de percelen kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie B, nummer 9457 en sectie E, nummers 1374 en 1387 worden de bestemmingen gewijzigd naar Kantoor.

Afbeelding 1 - ligging van het plangebied in het zuidwesten van Twello

Afbeelding 2 - luchtfoto van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan Twello Zuidwest. Dit bestemmingsplan is op 1 juli 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Voorst. Het plangebied is bestemd als Maatschappelijk. Verder kent het perceel de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2. Daarnaast valt het plangebied deels binnen de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop. Deze is opgenomen rondom de Havekes Mölle en heeft tot doel de windvang (onbelemmerde aan- en afvoer van wind) van de molen te beschermen. Het omcirkelde deel van de maatschappelijke bestemming is in het verleden verkocht aan het naastgelegen bedrijf. Met deze bestemmingsplanwijziging wordt voor dit deel de bestemming gewijzigd naar Kantoor zodat deze aansluit bij de geldende bestemming voor het bedrijf.

Afbeelding 3 - uitsnede bestemmingsplan Twello Zuidwest.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de relevante beleidskaders. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling beschreven aan de hand van randvoorwaarden zoals milieuaspecten en archeologie. In hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de onderdelen in dit bestemmingsplan juridisch zijn vastgelegd. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. In hoofdstuk 6 wordt ten slotte op de procedure van (voor)overleg en zienswijzen ingegaan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de planlocatie. In paragraaf 2.2 wordt een korte beschrijving gegeven van de huidige situatie. Paragraaf 2.3 geeft een beschrijving van de met dit plan beoogde toekomstige situatie.

2.2 Beschrijving huidige situatie

De planlocatie is gesitueerd tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in het zuidwesten van Twello. De locatie heeft een oppervlakte van circa 1.9 hectare. Binnen het plangebied bevinden zich een aantal gebouwen. Deze worden hieronder kort toegelicht:

Voormalig schoolgebouw Veluws College & gymzaal

Onderstaande afbeelding laat het voormalige schoolgebouw van het Veluws College zien. Dit gebouw is gebouwd omstreeks 1979 en heeft sinds begin jaren 80 dienst gedaan als schoolgebouw. Sinds 2017 is dit schoolgebouw echter niet meer in gebruik nadat het Veluws College haar intrek had genomen in het nieuwe schoolgebouw aan de Veilingstraat in Twello.

Vanwege de renovatie van het gemeentehuis aan de H.W. Iordensweg 17 in Twello heeft het gebouw in de periode 2020 - 2022 dienst gedaan als tijdelijk gemeentehuis. Sinds juli 2022 is het pand, na de ingebruikname van het vernieuwde gemeentehuis, leeg komen te staan. Vanwege de voorgenomen herontwikkeling van het gehele gebied is in mei 2023 begonnen met de eerste fase van de sloopwerkzaamheden. Op de gymzaal na is het hele gebouw inmiddels gesaneerd.

Aan de noordzijde van het voormalige schoolgebouw bevindt zich de gymzaal. Deze gymzaal wordt tot op heden gebruikt door onder andere scholen uit de omgeving. Vanwege de beschikbaarheid en capaciteit van gymzalen in Twello is behoud van deze gymzaal noodzakelijk als er geen alternatief wordt geboden. De beoogde nieuwe locatie voor de sporthal is aan de Veilingstraat in Twello, naast het huidige Veluws College. De ingebruikname van de nieuwe sporthal is voorzien in 2027. Tot die tijd kan nog niet gestart worden met het slopen van de gymzaal aan de Hietweideweg. Daarom is een fasering in zowel de sloopwerkzaamheden als de bouwwerkzaamheden nodig.

Afbeelding 4 - voormalig schoolgebouw (bron: GoogleMaps)

Afbeelding 5 - gymzaal Hietweideweg (bron: koepelvoorst.nl)

De gemeentewerf

Binnen het plangebied, gelegen aan de Jupiter 2, bevindt zich de voormalige gemeentewerf. Deze was tot 2019 in gebruik door de buitendienst van de gemeente Voorst alvorens werd besloten deze op te heffen. Een deel van de gemeentewerf is sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne ingezet voor de noodopvang van Oekraïense vluchtelingen.

Afbeelding 6 - gemeentewerf

De brandweerkazerne

Afbeelding 7 - brandweerkazerne Twello, Jupiter (bron: GoogleMaps)

In het plangebied, aan de Jupiter 4, is de Brandweer Twello gevestigd. Om het plangebied te kunnen herontwikkelen naar woningbouw is verplaatsing van de brandweerkazerne noodzakelijk. in 2021 heeft de gemeenteraad besloten om de nieuwe brandweerkazerne aan de Zuiderlaan te realiseren. De bouw van de kazerne, die wordt gerealiseerd tussen de Voorster Hockey Club Twello en de Zuiderlaan begint volgens planning eind 2023. De ingebruikname van de nieuwe kazerne is voorzien in het eerste kwartaal van 2025. Tot die tijd geldt dat er nog niet begonnen kan worden met de sloopwerkzaamheden van de voormalige gemeentewerf en de brandweerkazerne.

de (directe) omgeving

De (directe) omgeving van het plangebied wordt voornamelijk gekenmerkt door diverse bebouwing en functies. Aan de noordzijde, aan de westkant van de Hietweideweg is bedrijfsbebouwing aanwezig. Aan de noordoostkant scheidt de Hietweideweg het plangebied van een woonwijk met voornamelijk eengezinswoningen. Aan de zuidzijde scheidt de Jupiter het plangebied eveneens van een woonwijk met voornamelijk eengezinswoningen.

Aan de noordzijde van het plangebied ligt het cultuurhistorisch waardevolle en karakteristieke gebied Duistervoorde, bijvoorbeeld de Kerklaan met monumentale eiken, Daarnaast zijn in dit gebied een huisartsenpraktijk, basisschool, kerk, scoutinggebouw en horeca aanwezig.

2.3 Beschrijving toekomstige situatie

Zoals eerder aangegeven wordt het plangebied van ca. 1,9 hectare herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Gefaseerd worden de verschillende opstallen binnen het plangebied gesloopt en waar nodig gesaneerd waarna de woningbouw plaats kan vinden. In deze paragraaf een beschrijving van de toekomstige situatie.

2.3.1 Structuurbeeld

Structuurbeeld Martinushoflocatie en plangebied

Het plangebied grenst aan de zuidkant aan het het zorgcomplex De Martinushof. Dit zorgcomplex is in eigendom van woningcorporatie IJsseldal Wonen. Op dit moment wordt De Martinushof verhuurd aan Sensire en Locatie de Hofstede (voormalig Casa Bonita) aan Zorggroep Apeldoorn. In de Martinushof wordt al sinds de jaren '50 gespecialiseerde ouderenzorg geboden, waaronder aan bewoners met dementie. Binnen het complex van De Martinushof bevindt zich ook het Trefpunt Duistervoorde met een ontmoetingsfunctie voor de buurt. Verder zijn in de nabijheid van het woonzorgcentrum aanleunwoningen aanwezig, evenals een dierenweide. De huidige bebouwing van de Martinushof dateert uit de jaren '80 en is vrij recent gerenoveerd. Dit geldt tevens voor Locatie de Hofstede. Gelet op de leeftijd en staat van de bestaande bebouwing is samen met de eigenaar (IJsseldal Wonen) en huurders gekeken of en welke ontwikkelingen er mogelijk in de toekomst plaatsvinden en op welke wijze deze op een goede manier op elkaar aangesloten kunnen worden. Om deze reden is gezamenlijk een structuurbeeld opgesteld (zie afbeelding 8). Uit dit structuurbeeld is af te leiden dat het plangebied Hietweideweg/Jupiter is beoogd voor woningbouw en dat op termijn er mogelijk een combinatie van wonen en zorg plaats kan vinden bij ontwikkelingen op de Martinushoflocatie. Omdat de fasering van eventuele ontwikkelingen in beide gebieden dusdanig ver uit elkaar liggen is gezamenlijk besloten deze ontwikkelingen los van elkaar te koppelen. Hierbij is, in lijn met het structuurbeeld, ervoor gekozen om het plangebied Hietweideweg/Jupiter te benutten voor woningbouw. Dit gezamenlijke structuurbeeld is uiteindelijk ook het vertrekpunt geweest voor de herontwikkeling van de locatie Hietweideweg/Jupiter. De hoofdstructuren uit het structuurbeeld zijn verwerkt in het stedenbouwkundig plan. Ondanks het feit dat de precieze ontwikkelingen op de Martinushoflocatie op termijn niet bekend zijn bieden de gehanteerde hoofdstructuren wel voldoende basis om de gebieden in de toekomst goed op elkaar aan te laten sluiten.

Afbeelding 8 - gezamenlijke structuurschets met IJsseldal Wonen

2.3.2 Uitgangspunten herontwikkeling naar woningbouw (stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit)

Zoals hierboven aangegeven is het vertrekpunt voor de herontwikkeling van het gebied naar woningbouw de in gezamenlijkheid met IJsseldal Wonen opgestelde structuurschets. De ontwikkeling op de locatie Hietweideweg/Jupiter moet in samenhang bezien worden. Daarnaast is bij het stedenbouwkundige plan rekening gehouden met bestaand waardevol groen, passendheid binnen de directe omgeving en de dorpse context. In deze paragraaf een nadere toelichting op het stedenbouwkundige ontwerp voor het plangebied Hietweideweg/Jupiter en de randvoorwaarden qua beeldkwaliteit.

2.3.2.1 Stedenbouwkundig ontwerp voor herontwikkeling naar woningbouw

Na het opstellen van de structuurschets en inventarisatie van o.a. bestaande groenstructuren is in maart 2022 een eerste stedenbouwkundige opzet gemaakt (afbeelding 9) en gepresenteerd aan de omgeving en belangstellenden. In deze stedenbouwkundige opzet is te zien dat op de locatie van het voormalige schoolgebouw een appartementencomplex is voorzien. Aan de zuidkant aan de Jupiter is gekozen om de overzijde van de straat als vertrekpunt te nemen en hier een rij grondgebonden woningen te realiseren. In het westelijke deel van het plangebied is gekozen voor een hofjesconcept met levensloopbestendige woningen. Daarnaast is er voor gekozen om aan de zuidzijde, nabij de dierenweide, een appartementencomplex te projecteren met een aantal grondgebonden woningen. Verder is ervoor gekozen om de hoofdontsluiting via de Hietweideweg te organiseren, tussen het appartementencomplex en het bestaande bedrijfspand. Verder stond zoveel mogelijk behoud van bestaande groenstructuren centraal en wordt er een groene, open zone voorzien centraal in het plangebied.

Deze stedenbouwkundige opzet is in maart 2022 gedeeld met omwonenden en geïnteresseerden. In de basis werd positief gereageerd op het gebied als beoogde woningbouwlocatie, maar werden er ook een aantal vragen gesteld en kritische opmerkingen geplaatst. Kort samengevat was de feedback en waren de verbeterpunten gericht op de volgende onderdelen:

• hoogte van bebouwing en het effect op de gebouwen in de omgeving;
• nabijheid van het kinderdagverblijf;
• mogelijkheden voor maatschappelijke functies binnen het plangebied;
• voldoende parkeerplaatsen;
• aandacht voor betaalbaarheid van de woningen.

Afbeelding 9 - stedenbouwkundige opzet zoals gepresenteerd tijdens de inloopsessies in maart 2022

Definitieve stedenbouwkundig ontwerp

De periode na de inloopsessie is benut om de stedenbouwkundige opzet verder te verfijnen. Dit is gedaan naar aanleiding van de feedback uit de inloopsessies, maar ook door vernieuwde inzichten en (beleids)kaders, Dit heeft uiteindelijke geleid tot de definitieve stedenbouwkundige opzet zoals weergegeven in afbeelding 10. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van de realisatie van ca. 72 woningen waarbij sprake is van differentiatie in zowel woningtype als prijsklasse. In het bestemmingsplan is nog enige flexibiliteit in het aantal woningen mogelijk, afhankelijk van de omvang van de woningen en het woningtype (bijvoorbeeld Beneden-bovenwoningen) waardoor een woning minder ruimte in beslag neemt). In deze paragraaf een verdere toelichting op de totstandkoming van het stedenbouwkundige ontwerp en welke keuzes daaraan ten grondslag liggen.

Afbeelding 10 - definitieve stedenbouwkundig ontwerp woningbouw Hietweideweg/Jupiter

Algemene uitgangspunten

De nieuwe bebouwing moet aansluiten op het dorpse karakter van de omgeving. De korrelgrootte van de gebouwen moet afgestemd worden op de naastgelegen bebouwing of de bebouwing aan de overzijde. Stedenbouwkundig gezien is incidenteel een hoger en forser volume mogelijk mits de omgeving dit toestaat en de bebouwing op een goede manier in het plan wordt ingepast. Qua architectuur geldt meestal 'gewoon' en soms 'bijzonder'. Sommige (delen van) gebouwen vragen meer aandacht bij het ontwerpen en architectuur dan andere delen. In het algemeen geldt dat uitgegaan wordt van woningen met kappen, tenzij de kwaliteit van een platgedekt gebouw onomstreden is.

Groen

Het plangebied kenmerkt zich door veel bestaand groen, groot en volwassen. Dit is veel waard voor de nieuwe ontwikkeling en geven direct karakter aan het plangebied. Dit beperkt anderzijds wel de ruimtelijke mogelijkheden voor de ca. 72 woningen die in het plangebied gerealiseerd gaan worden. Uitgangspunt is dan ook om zoveel mogelijk van de bestaande bomen en groenstructuren te behouden. Bij het opstellen van het stedenbouwkundige ontwerp voor het plangebied zijn de bestaande groenstructuren en bomen dan ook als randvoorwaarde aangehouden. Daar waar toch tot kap van bomen moet worden overgegaan worden deze elders in het plangebied ruim gecompenseerd door de aanplant van nieuwe bomen. Zoals eerder in deze paragraaf 2.3 is toegelicht is het stedenbouwkundige ontwerp voor het plangebied na onder andere de inloopbijeenkomsten in maart 2022 verder verfijnd. Dit heeft ertoe geleid dat de geprojecteerde woningen aan de Jupiter verder naar achteren zijn verplaatst. Dit zorgt ervoor dat de bestaande aanwezige bomen (zie ook afbeeldingen 11 en 12) behouden kunnen blijven.

Afbeeldingen 11 en 12 - bestaande bomenstructuur langs de Jupiter

De drie 'woongebiedjes'

Het bestaande groen geeft veel karakter aan het plangebied. Anderzijds beperkt dit enigszins de ruimtelijke mogelijkheden. Dit leidt er toe dat in het stedenbouwkundige ontwerp drie 'woongebiedjes' zijn te onderscheiden met een gevarieerd woonprogramma. Afbeelding 13 geeft dit weer. Zo is er het hofje te onderscheiden, maar ook het centrale buurtje en een veelzijdig woongebouw met ruimte voor een maatschappelijke functie op de hoek Hietweideweg/Jupiter. Deze drie deelgebiedjes worden zoals gezegd begrensd door stevig groen, waarbij in het midden bijvoorbeeld ruimte is voor een speelterreintje. Deze kleinschalige, gevarieerde woongebiedjes sluiten goed aan bij het karakter van Twello.

Afbeelding 13 - de drie woongebieden binnen het plangebied 

Stedenbouwkundig accent hoek Hietweideweg/Jupiter

Het plangebied Hietweideweg/Jupiter ligt op de hoek van twee belangrijke doorgaande wegen in Twello, de Jupiter en de Hietweideweg. Deze ligging vraagt om een markant gebouw op deze hoek (ter plaatse van het voormalige schoolgebouw). Wel is het van belang dat dit stedenbouwkundige accent goed in de ruimte wordt geplaatst waarbij ruimte is voor het behoud van de groenstructuur. Om deze reden is gekozen om de vier grondgebonden woningen aan de Jupiter verder van deze weg te situeren. Qua bebouwing wordt hier een appartementencomplex gezien van maximaal 4 lagen waarbij de bovenste laag bestaat uit een viertal dakwoningen. Deze dakwoningen liggen iets terug en zijn voorzien van een kap.

Ontsluiting en parkeren

De hoofdontsluiting vindt plaats vanaf de Hietweideweg (ter plaatse van de gymzaal). Direct aan de ontsluiting grenzend het veelzijdige woongebouw met daaronder (halfverdiept) parkeren. Binnen dit gebouw is tevens een maatschappelijke plint voorzien. Deze maatschappelijke functie kan tevens gebruik maken van het bestaande parkeerterreintje op de hoek bij de Jupiter. In het centrale deel van het plangebied bestaat de mogelijkheid voor een 'lus' zodat bijvoorbeeld de vuilniswagens en hulpdiensten door kunnen rijden en zij niet hoeven te steken. De parkeervakken dienen zoveel mogelijk aansluitend of in de nabijheid van de woningen te liggen.

Langzaamverkeer (fietsers en wandelaars) kan de hoofduitsluiting eveneens gebruiken. Daarnaast wordt er in het plangebied ook een langzaamverkeersverbinding opgenomen die aansluit op het bestaande fietspad tussen de Jupiter en de Martinusweg.

Afbeelding 14 - ontsluiting en parkeren

Bouwhoogte

De bouwhoogte van de nieuwbouw sluit zoveel mogelijk aan op de omgeving waarbij incidenteel een stedenbouwkundig accent mogelijk is. Om deze reden kan er ook een appartementencomplex met extra laag komen tegenover de Martinushof, naast de dierenweide (3 bouwlagen met kap). Juist vanwege de aanwezige bebouwing in de omgeving en de ruimte om het nieuw te bouwen appartementencomplex heen maakt dat een extra bouwlaag stedenbouwkundig verantwoord is. Dit geldt ook voor het 'veelzijdige woongebouw' op de plek van het Veluws College welke een eigen karakter krijgt. Het nieuwe woongebouw (met maatschappelijke plint) markeert het kruispunt van twee doorgaande wegen. Tevens is het een voortzetting van de al wat grotere gebouwen langs de Hietweideweg. De maatvoering van het nieuwe gebouw (bouwhoogte 17 meter, goothoogte 14 meter) wordt hoger dan het voormalige Veluws College. Daarentegen komt het nieuwe gebouw wel verder terug te liggen van de weg, De benedenverdieping wordt ingesnoerd zodat op maaiveld niveau makkelijker om de hoeken heen gekeken kan worden en daarmee ook de massa van het gebouw wordt verkleind. Op het dak zijn vier vrijstaande woningen met daktuinen voorzien. Deze woningen en het groen spelen een rol bij het verkleinen van de schaal en de beleving van het complex. Daarnaast is er een bezonningsstudie uitgevoerd waaruit blijkt dat het beoogde nieuwe woongebouw een beperkte invloed heeft op de woningen aan de overzijde van de Hietweideweg.

De levensloopgeschikte woningen in het hofje gaan in de basis uit van één bouwlaag met kap. Hiermee wordt een volledig woonprogramma op de begane grond gerealiseerd en is er op de verdieping een beperkt programma mogelijk (bijvoorbeeld een extra slaapkamer of hobbykamer). Wel is er incidenteel, op beeldbepalende plekken binnen dit hofje een accent (maximaal twee bouwlagen met kap) mogelijk. Bij de geschakelde grondgebonden rij- of halfvrijstaande woningen wordt eveneens uitgegaan van maximaal twee bouwlagen met kap. Voor het rijtje sociale huurwoningen centraal in het plangebied wordt of uitgegaan van één bouwlaag met kap, of maximaal twee lagen met kap. Dit laatste is enkel van toepassing wanneer sprake is van gestapelde bouw (bijvoorbeeld Beneden-bovenwoningen).

Afbeelding 15 - bouwhoogten binnen het plangebied

Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied

In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op de beeldkwaliteit en inrichting van de openbare ruimte. In het algemeen kan worden gesteld dat de nieuwe bebouwing gebouwd moet worden in een dorpse context, relatief klein van schaal en maat, bij voorkeur met kappen en passend in de omgeving. Daarnaast kunnen stedenbouwkundige accenten op de daarvoor geschikte locaties incidenteel hoger en groter zijn.

2.3.2.2 Uitgangspunten beeldkwaliteit en inrichting openbare ruimte

Er ligt voor dit bestemmingsplan nog geen uitgewerkt bouwplan. Het ontwerp van de nieuwe woningen ligt nog niet vast. Dit is een ontwerp opgave waarbij de markt wordt uitgedaagd om binnen de randvoorwaarden te komen met een definitief ontwerp. Het stedenbouwkundige ontwerp legt de randvoorwaarden vast qua situering van de gebouwen, de woningtypen en maatvoering. Hiermee is bepaald wat voor type bebouwing op welke locatie mogelijk is.

In het stedenbouwkundig plan en in de definitieve uitwerking moet de kwaliteit en de functie van (semi-) openbare groene gebruiksruimten goed uitgedacht en benut worden. Het streven is om de verharding in het inrichtingsontwerp te minimaliseren. Op deze manier wordt het aanwezige groen en het nieuwe groen optimaal benut. In deze paragraaf wordt verder ingegaan op de beeldkwaliteitseisen voor de herontwikkeling van het plangebied en de inrichting van de openbare ruimte.

Beeldkwaliteit bebouwing en ontwerprichtlijnen

In de vorige paragraaf is het stedenbouwkundige ontwerp, en de totstandkoming ervan toegelicht. In deze beeldkwaliteitsparagraaf wordt ingezoomd op de verschillende onderdelen binnen het stedenbouwkundige plan en welke uitgangspunten gelden voor de verdere uitwerking van de bouwplannen. Uiteindelijk is het aan marktpartijen om op basis van het stedenbouwkundige ontwerp en de uitgangspunten een (totaal)plan te ontwikkelen waarna het beste plan wordt bepaald.

In algemene zin geldt dat het architectuur van deze tijd wordt, waarbij sprake is van samenhang op buurt- en gebouwniveau. De samenhang kan bereikt worden door heel specifiek te kiezen voor één materiaal voor het gebiedje, een sterk samenhangend kleurenpalet of een sterk architectonisch element. Het totaalbeeld van de herontwikkeling op deze belangrijke plek in Twello moet zoveel mogelijk aansluiten aansluiten op het dorpse karakter, gewoon en soms bijzonder. Sommige (delen van) gebouwen vragen daarom bij het ontwerpen (architectuur) meer aandacht dan andere delen (zie afbeeldingen 17 en 18). Gelet op het voorgaande zijn de volgende algemene criteria van toepassing: de bebouwing is samenhangend in bouwvolume, architectuur en kleur- en materiaalgebruik. Tussen en binnen de bouwblokken is er sprake van (subtiele) variatie om de dorpse schaal herkenbaar te maken. De variatie kan bereikt worden door verschil in goot- en/of nokhoogte, verschil in steenkleur. Daarnaast wordt uitgegaan van kappen, maar bij een kwalitatief hoogwaardig ontwerp van een platgedekt gebouw is dit ook niet uitgesloten. Uitgangspunt is tevens dat bergingen in samenhang met de hoofdgebouwen worden ontworpen.

In het vervolg van deze paragraaf wordt per deellocatie een aantal locatiespecifieke uitgangspunten benoemd.

Afbeelding 16 - definitieve stedenbouwkundige ontwerp woningbouw Hietweideweg/Jupiter

Afbeeldingen 17 en 18 geven weer welke plekken / onderdelen van gebouwen binnen het stedenbouwkundige ontwerp extra aandacht vragen op het gebied van architectuur en de overgang naar het openbaar gebied. Hieronder specifiek een korte toelichting.

Afbeelding 17 - architectuur afbeelding 18 - aandachtspunten welstand

- Bij de ingang van het hofje komen twee 'poortwachterswoningen'. Bij het ontwerpen van deze woningen moet bijzondere aandacht besteed worden aan de architectuur. Dit geldt voor zowel de woningen, als aan de begrenzing van de tuinen en de overgang naar het openbaar gebied. Qua hoogte kan om een accent worden gevraagd (hoger dan de overige woningen in het hofje). Voor wat betreft de overige hofjeswoningen wordt uitgegaan van maximaal één bouwlaag met kap. Om de verbinding met het openbaar gebied te versterken wordt de architect uitgedaagd hier bij het ontwerp van de woningen rekening mee te houden (bijvoorbeeld geïntegreerde bankjes zoals in afbeelding 19 is geschetst). Daarnaast is het belangrijk dat de twee 'poortwachterswoningen' worden ontworpen in samenhang met de twee naastgelegen geschakelde woningen. Deze samenhang moet bijvoorbeeld worden gezocht in architectuur, materiaalgebruik of kleurgebruik.

Afbeelding 19 - ontwerpschets levensloopbestendige hofjeswoning

Afbeelding 20 - referentiebeeld poortwachterswoning

- Tegenover de Martinushof komt een hoger woongebouw met sociale huurappartementen. Dit gebouw gaat uit van maximaal 3 lagen met kap, of maximaal vier lagen platgedekt mits de architectonische kwaliteit onomstreden is. Vanwege de ligging in de ruimte moet het gebouw alzijdig worden ontworpen en moet voorkomen worden dat de zijkanten volledig gesloten gevels worden. Daarbij wordt bij het ontwerp gevraagd om de hoekwoningen naar de zijkant te openen. Het centrale buurtje moet verder als een ruimtelijke eenheid worden ontworpen. Dit gebiedje kent een variatie in woningtypen en bestaat uit zowel grondgebonden als gestapelde woningen en sociale huur- en koopwoningen. De ruimtelijke eenheid kan tot uiting komen in architectuurkenmerken, maar ook in de inrichting van de buitenruimte en de begrenzing daarvan. Bijvoorbeeld door het gebruik van groene elementen.

Afbeelding 21 - ontwerpschets appartementencomplex 

- Het veelzijdige woongebouw op de hoek Hietweideweg/Jupiter bevat naast appartementen tevens een maatschappelijke plint. Dit gebouw moet op een bijzondere wijze worden vormgegeven. De insnoering van de begane grond en de dakwoningen met daktuinen worden beeldbepalend. Ook voor dit complex geldt dat het alzijdig ontworpen moet worden.

Afbeelding 22 - ontwerpschetsen gebouw hoek Hietweideweg/Jupiter met maatschappelijke plint

Inrichting openbare ruimte

Algemeen

Behalve de kaders voor de beeldkwaliteit van de bebouwing is ook de uiteindelijke inrichting van de openbare ruimte belangrijk. De openbare ruimte sluit aan bij het informele dorps-landelijke karakter van de buurt. Dat betekent dat de verharding wordt geminimaliseerd en dat het groen in het beeld overheerst. Dit is niet allen groen in de openbare ruimte, maar ook het groen van de erfafscheidingen en percelen draagt bij aan dit beeld. Het plangebied krijgt duidelijk een eigen karakter. De inrichting van het plangebied, de materiaalkeuze en de overgangen van de bebouwing naar de openbare ruimte en het omliggende groen en het toepassen van inheemse beplanting en bomen moet uiteindelijk integraal worden mee ontworpen met de woningen.

Openbaar groen

De bestaande groenstructuren en bomen zijn belangrijk voor het karakter van het plangebied. Nieuw groen dient hierop aan te sluiten. Centraal in het plangebied wordt gestreefd naar een groter open gebiedje wat natuurlijk is ingericht.

Aandacht voor erfafscheidingen die aan het openbaar gebied grenzen. Hier worden gebiedseigen heggen toegepast, evenals bij de geclusterde parkeerplaatsen.

Speelvoorzieningen hebben een natuurlijke en uitdagende uitstraling; er worden geen opvallende (signaal-)kleuren toegepast.

Parkeren

Het parkeren dient in het plangebied te worden opgelost. Voor het appartementencomplex aan de Hietweideweg geldt dat parkeren (half)verdiept plaatsvindt waarbij de maatschappelijke plint gebruik kan maken van het bestaande parkeerterreintje. Voor de overige woningen geldt dat parkeren in het openbaar gebied moet worden opgelost. Hierbij geldt dat parkeervakken in de openbare ruimte overwegend een groen karakter krijgen, bijvoorbeeld door middel van hagen en grasbetontegels.

Voor de woningbouwontwikkeling worden de volgende parkeernormen gehanteerd:

• Sociale huur (appartement): 1,4
• Sociale huur (grondgebonden): 1,6
• Koop, bereikbaar (appartement): 1,8
• Koop, bereikbaar (grondgebonden): 1,8
• Koop, vrije sector (grondgebonden): 2
• Koop, vrije sector (appartementen/dakwoning): 2

Voor de dure en middeldure grondgebonden woningen geldt dat één parkeerplaats op eigen terrein moet worden gerealiseerd.

Afbeelding 23- referentiebeeld parkeerplaatsen

Waterberging

Waterberging in het plangebied moet zoveel mogelijk op een natuurlijke wijze plaatsvinden. Voorkeur is om binnen het plangebied wadi(s) aan te leggen voor een deel van de waterberging.

Afbeelding 24 - referentiebeeld waterberging

Spelen

Binnen het plangebied wordt bij voorkeur ook een speelgelegenheid gerealiseerd. Dit spelen moet op een natuurlijke wijze worden ingepast in het totale herontwikkelingsplan.

Afbeelding 25 - referentiebeeld speelplek

Straten en paden

Voor de straten en paden wordt uitgegaan van eenvoudige profielen met gebruik van hoogwaardige natuurlijke materialen. Vanwege de herkenbaarheid worden de parkeerplaatsen in een afwijkend bestratingsmotief aangelegd. In het plangebied moet worden kunnen rondgereden, dit ook ten behoeve van hulpdiensten en de vuilophaaldienst. De langzaamverkeersverbindingen worden op bestaande fiets- en wandelpaden aangesloten.

Duurzaamheid en natuurinclusiviteit

Een duurzame en natuurinclusieve ontwikkeling is uitgangspunt, zowel voor de bebouwing als voor de openbare ruimte. Beplanting moet bijdragen aan de biodiversiteit en de wadi voor natuurlijke infiltratie van het regenwater. Ook het (ecologisch) onderhoud van de wadi moet bijdragen aan biodiversiteit. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden in in aanvulling hierop worden nieuwe bomen aangeplant. Dit zorgt zowel voor verkoeling als schaduwwerking. De benodigde verharding in de openbare ruimte wordt tot een minimum beperkt. Gevels kunnen benut worden voor het plaatsen van nest- en verblijfskasten voor bijvoorbeeld vogels.

Qua duurzame energieopwekking betekent dit dat dakvlakken zoveel mogelijk worden benut voor de plaatsing van zonnepanelen. Ook biedt het plan mogelijkheden voor bijvoorbeeld een collectief energiesysteem. Dit aspect, samen met bijvoorbeeld biobased bouwen wordt meegenomen in de nadere uitwerking en zal tevens fungeren als beoordelingscriteria bij de uitvraag aan marktpartijen.

2.4 Woningbouwprogramma

De woningbouwontwikkeling op basis van het stedenbouwkundig ontwerp gaat uit van de realisatie van ca. 72 woningen. Dit exacte aantal ligt nog niet definitief vast en is afhankelijk van het uiteindelijke woningbouwtype (bijvoorbeeld Beneden-bovenwoningen in plaats van grondgebonden woningen). Wel is in de regels en op de verbeelding per bouwvlak het maximaal aantal woningen aangegeven.

Bevolkings- en huishoudensontwikkeling en woningtypen

De bevolking van de gemeente Voorst blijft volgens de prognoses de komende vijftien á twintig jaar toenemen. Op basis van de meest recente Primos prognoses neemt het aantal inwoners in de gemeente Voorst in de periode 2023 - 2025 toe van 25.215 tot 27.140 (+1.925) en het aantal huishoudens van ca. 10.450 tot ca. 11.400 in 2040 (bron: ABF Research - Primos 2022). Ook neemt de vergrijzing in de gemeente verder toe. In 2040 bestaat bijna de helft van de huishoudens uit ouderenhuishoudens (65 jaar en ouder). Dit betekent dat het aantal alleenstaande ouderen in een (zelfstandige) woning zal groeien. Dit betekent ook een toename van het aantal kleine huishoudens. Dit betekent echter niet één-op-één dezelfde toename van het benodigd aantal kleine woningen. De groei van kleine huishoudens bestaat vooral uit ouderen in hun eigen vertrouwde gezinswoning, die niet tot nauwelijks verhuisgeneigd zijn. De aanwas - en het animo - komt vooral vanuit de groep gezinnen. We zijn een aantrekkelijke gemeente voor (terugkerende) gezinnen. Deze demografische ontwikkelingen en veranderende woonvoorkeuren leiden ertoe dat er in de komende twintig jaar zowel extra gezinswoningen nodig zijn als levensloopgeschikte woningen voor kleine huishoudens.

Woningbouwprogramma Hietweideweg/Jupiter

De hierboven beschreven bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en de vraag naar geschikte woningtypen is, in samenhang met de diverse beleidskaders zoals beschreven in 3.2.3, 3.4.2, 3.4.3 en 3.5.2 (meer betaalbare woningen, waaronder sociale huur) verwerkt in het stedenbouwkundig ontwerp. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp is het volgende woningbouwprogramma voorzien:

Woningtype	Aantal
Sociale huur (appartement)	20*
Sociale huur (grondgebonden / Bebo)	8*
Koop, bereikbaar (appartement)	4
Koop, bereikbaar (grondgebonden)	14
Koop, vrije sector (appartement/dakwoningen)	16
Koop, vrije sector (grondgebonden)	10
Totaal	72*

* het aantal genoemde woningen kan bij de definitieve uitwerking wijzigen vanwege bijvoorbeeld het te realiseren woningtype of planoptimalisatie.

Uit het hierboven genoemde woningbouwprogramma is af te leiden dat 46 van de 72 woningen vallen binnen het bereikbare segment. Dat wil zeggen sociale huur, middenhuur en bereikbare koop. Als grens voor de bereikbare koopwoningen wordt de landelijke grens gehanteerd. Deze bedraagt in 2023 maximaal €355.000 vrij op naam. Het totale aandeel bereikbare woningen bedraagt binnen deze planontwikkeling ruim 60%. Daarnaast zijn 28 van de 72 woningen voorzien in het sociale huursegment, dit komt neer op ca. 39% van het totaal. Op deze locatie ligt vanwege de 'centrale' ligging, betaalbaarheid en vergrijzing het accent op woningen voor kleinere huishoudens.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus. Andere beleidsthema's zoals milieu, archeologie en water worden hier niet beschreven. Dit beleid komt in Hoofdstuk 4 aan bod.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR biedt het kader dat de (nieuwe) ruimtelijke- en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt en de focus bepaald voor mobiliteitsinvesteringen. De structuurvisie speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen; krimp, groeiende mobiliteitsbehoefte, versterken internationale concurrentiepositie, koesteren en versterken ruimtelijke structuur, klimaatverandering, duurzame energie en het stelsel van regels en procedures. Een van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie. Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Voor de periode tot 2028 richt het Rijk zich op drie doelen:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van
  Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Voorliggend plan heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Een schematische weergave hiervan is opgenomen in afbeelding 26.

Afbeelding 26 - Ladder voor duurzame verstedelijking

Met ingang van 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden. Ongewijzigd hierin is dat in de toelichting op bestemmingsplannen de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling zijn bepalend voor de afbakening van het gebied waarbinnen de behoefte moet worden onderzocht. In de wet is bovendien toegevoegd dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied goed gemotiveerd moet worden waarom deze niet in bestaand stedelijk gebied te realiseren is. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Bij woningbouwontwikkelingen geldt dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als sprake is van de bouw van meer dan 11 woningen (uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 201608869/1/R3). 

Toetsing Ladder voor duurzame verstedelijking

De herontwikkeling bestaat uit de realisatie van circa 72 woningen. Gelet op de hiervoor genoemde uitgangspunten, is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dient toetsing aan de Ladder plaats te vinden.

De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Wat betreft woningbehoefte is in regionaal verband onderzoek uitgevoerd. Per gemeente is de woningbehoefte daarbij in beeld gebracht. In algemene zin bestaat ook in de regio Stedendriehoek een oplopende druk op de woningmarkt. De behoefte in de gemeente Voorst ligt in de periode 2020 - 2030 op circa 800 - 975 nieuwe woningen, waarvoor de regionale woonagenda is samengesteld (zie hiervoor ook subparagraaf 3.4.2). Dit komt neer op een behoefte van circa 80 - 100 woningen per jaar. Hierbij is de grootste vraag - en daarmee opgave - voorzien in Twello. Deze kern is vitaal, beschikt over voldoende voorzieningen en kent een uitstekende ligging ten opzichte van bijvoorbeeld Deventer en Apeldoorn. De woningbouwontwikkeling op de locatie Veluws College aan de Hietweideweg is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma als onderdeel van de regionale afspraken. Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Voorst, de kwantitatieve woonopgave van de gemeente, de vraag naar extra woningen in Twello en het gegeven dat het plan op deze locatie al is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering, kan gesteld worden dat in kwalitatieve zin voldoende (regionale) behoefte bestaat conform de eerste trede van de Ladder.

In kwalitatieve zin moet sprake zijn van een gevarieerd woningaanbod, zodat voor verschillende doelgroepen nieuwe woningen beschikbaar komen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In paragraaf 3.5.2 wordt hier uitgebreider op ingegaan. Behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit is ook een uitgangspunt bij nieuwe woningbouwplannen. Dit is bij de keuze en uitwerking voor onderliggend plan een belangrijk toetsingskader geweest. Naast de kwantitatieve opgave, voorzien de plannen in kwalitatieve zin daarmee ook in de (regionale) behoefte.

In gemeentelijk beleid geldt eveneens als uitgangspunt dat bij nieuwe ontwikkelingen in eerste instantie gezocht wordt naar locaties binnen bestaand stedelijk gebied waar inbreiding kan plaatsvinden. Inbreiding gaat daarmee boven uitbreiding. Het plangebied maakt volledig deel uit van bestaand stedelijk gebied. Daarbij is er ook sprake van herontwikkeling waarbij (tot voor kort) bebouwing aanwezig was. De ontwikkeling volgt daarmee de voorkeursvolgorde van de Ladder en is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Samengevat past de ontwikkeling binnen de kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.3 Nationale Woon- en Bouwagenda

Vanaf maart 2022 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: VRO) de Nationale Woon- en Bouwagenda met daaraan gerelateerd een aantal programma's gepubliceerd. Door de Nationale Woon- en Bouwagenda neemt het Rijk weer meer regie op het gebied van volkshuisvesting en woningbouw. Oorzaak hiervan is de (toenemende) druk op de woningmarkt waardoor steeds meer mensen en huishoudens in de knel raken. Het is voor veel mensen lastig om een woning te vinden die aansluit bij de wensen, behoeften en (financiële) mogelijkheden. De minister van VRO wil dat gemeenten in Nederland in de periode tot en met 2030 900.000 nieuwbouwwoningen realiseren, waarvan 2/3 in het bereikbare segment en 30% sociale huur. Daarnaast stelt de minister dat daarvan op landelijk, provinciaal en regionaal niveau tweederde van de woningen betaalbaar moet zijn. Onder betaalbare woningen wordt verstaan:

• sociale huurwoningen;
• middenhuur tot ca. €1100 per maand;
• betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot maximaal € (prijspeil 2023).

Eén van de onderdelen uit de Nationale Woon- en Bouwagenda om de doelen te bereiken zijn de prestatieafspraken tussen het Rijk, provincie en gemeenten in regioverband. Deze prestatieafspraken geven het Rijk, provincies en gemeenten in regioverband meer inzicht op het gebied van woningbouw en (wanneer noodzakelijk) mogelijkheden tot sturing op hoeveel en welke type woningen worden gerealiseerd, passend bij de woonwensen- en -behoeften van mensen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Woondeal 2022 regio Stedendriehoek (zie paragraaf 3.4.3 Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030).

Het voorliggende plan is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt daarmee binnen de afspraken uit de Regionale Woonagenda en Regionale Woondeal. Het woningbouwprogramma voorziet in meer dan 30% sociale huur en ruim 60% van het totaal aantal woningen bevindt zich in bereikbare segment (zie ook paragraaf 2.4).

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland

Het doel van de provincie Gelderland is om samen te werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. De natuur en het water hebben het landschap van Gelderland gevormd. Wereldwijde ontwikkelingen - zoals het energievraagstuk, de klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, verdere verstedelijking en de toenemende mobiliteit - vragen om balans. De Gelderse leefomgeving is in omvang beperkt. Er moeten keuzes worden gemaakt. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie Gelderland wil hierbij in gesprek gaan en samen keuzes maken over de vraagstukken die voorliggen en de betekenis daarvan voor de inrichting van Gelderland. Hierbij wordt gezocht naar synergie, samenhang en uitruilmogelijkheden.

Gezond en veilig
Dit is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.

Schoon en welvarend
Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Afbeelding 27 - Schematische weergave Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie Gelderland gaat uit van het toevoegen van waarde door vanuit een brede blik te focussen. Vertrekkend vanuit de unieke kwaliteiten van de Gelderse streken en steeds weer verschillende belangen en bovenregionale mogelijkheden afwegen. De focus ligt op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van 7 onderwerpen wordt hier richting aan gegeven:

• Energietransitie;
• Klimaatadaptatie;
• Circulaire economie;
• Biodiversiteit;
• Bereikbaarheid;
• Economisch vestigingsklimaat;
• Woon- en leefklimaat.

Hoewel de ontwikkeling meerdere van de onderwerpen raakt, is met name het woon- en leefklimaat op het plan van toepassing. Het uitgangspunt van de provincie Gelderland is een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hierbij luidt de ambitie van de provincie Gelderland om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus te hebben dat past bij de diversiteit aan woningvraag; voor een ieder een passende duurzame woning. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. De provincie gaat hierbij voor een concentratie van bebouwing, tenzij er geen andere goede maatregelen zijn. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas, de woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Het woningbouwplan past binnen de uitgangspunten zoals die verwoord zijn in de Omgevingsvisie. Er wordt ingespeeld op de diversiteit aan woningvraag, door voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen te bouwen. Duurzaamheid is een uitgangspunt bij de uitwerking van de plannen. In de openbare ruimte wordt onder andere met verschillende plantsoorten gewerkt waarbij de hoofdgroenstructuur wordt afgestemd op het bestaande groen.

3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland

In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels beschreven die ervoor moeten zorgen dat de Omgevingsvisie Gelderland ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd. De Omgevingsverordening dient dan ook als een juridisch instrument en beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Daarmee dient de Omgevingsverordening als een toetsingskader bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan of een uitgebreide afwijkingsprocedure in het kader van de omgevingsvergunning (Wabo).

Voor nieuwe woonlocaties stelt de Omgevingsverordening Gelderland (artikel 2.1 en 2.2) dat in een bestemmingsplan woningen alleen worden toegestaan wanneer dit past in de regionale woonagenda. De woningbouwontwikkeling op de locatie Veluws College maakt onderdeel uit van de plannen die zijn opgenomen in de regionale Woonagenda én regionale Woondeal (ondertekend op 8 maart 2023 door het Rijk, de provincie en regiogemeenten). Meer hierover in subparagrafen3.4.2 Woonagenda Cleantech Regio 2018 en 3.4.3 Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030.

Afbeelding 28 - uitsnede Omgevingsverordening Gelderland

Daarnaast kent de verordening verschillende kaartlagen waaraan regels zijn verbonden: Windenergie, Luchtvaart, Landbouw, Glastuinbouw, Natuur, Natura2000-gebied, Landschap, Water en milieu en Erfgoed. Voor zover deze van toepassing zijn, wordt daar hieronder op ingegaan.

Voor een gedeelte van voorliggend plangebied gelden regels rondom Erfgoed, vanwege de molenbiotoop die is opgenomen rondom de Havekes Mölle. Artikel 2.64 lid 1 regelt hierover dat een bestemmingsplan binnen een molenbiotoop (straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen) geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk maakt als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt.

Er is een onderzoek uitgevoerd om na te gaan welke (mogelijk) invloed nieuwe bebouwing binnen het plangebied heeft op het windaanbod ter plaatse van de Havekes Mölle. Hierbij is uitgegaan van nieuwbouw met iets hogere maatvoering dan de reeds aanwezige bebouwing in het plangebied Conclusie uit het onderzoek is dat zolang de nieuwbouw beneden het niveau van de bomen langs de Kerklaan blijft dat het windaanbod ter plaatse van de molen nauwelijks merkbaar wordt beïnvloedt.

De plannen voor deze locatie passen daarmee binnen het genoemde artikel uit de Omgevingsverordening.

De locatie is verder aangeduid als 'intrekgebied'. Gebieden met deze aanduiding mogen geen bestemming krijgen die de winning van fossiele energie zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas mogelijk maakt. Daarnaast gelden er beperkingen voor vestiging van glastuinbouwbedrijven. Van dergelijke ontwikkelingen is met het plan geen sprake.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de kaders van de Omgevingsverordening Gelderland.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig tevens vertaald in provinciaal beleid.

De regionale visie zet vooral in op verdere herstructurering en intensivering van het bestaand stedelijk gebied. Enerzijds wordt een deel van het woningbouwprogramma gerealiseerd in de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, maar tevens wordt een deel gerealiseerd in de bestaande dorpen en kernen. Daarbij gaat het om herontwikkeling, om afronding van bestaande bebouwingsstructuren en om een intensivering van centrumdorpse woonmilieus. Hiernaast zijn (beperkt) ook specifieke dorpse uitbreidingen mogelijk om het inwonertal in sommige dorpen op peil te houden.

Voor de gemeente Voorst is de expliciete opname van een woningbouwprogramma voor de kernen in de gemeente van belang. Het is mogelijk dat het woningbouwprogramma de lokale behoefte te boven gaat. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van de dorpen en aan het vergroten van het woonmilieu 'landelijk en dorps wonen'. Voorliggende ontwikkeling is aan te merken als herontwikkeling en een intensivering van een (centrum)dorps woonmilieu dat onder andere bijdraagt aan de lokale behoefte en vitaliteit van Twello. Voorliggend plan past daarmee binnen de visie.

3.4.2 Woonagenda Cleantech Regio 2018

De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Dit gebeurt onder meer op het gebied van woningbouw in de regionale woonagenda. In de eind 2020 geëvalueerde en herijkte regionale woonagenda is de woningbehoefte voor de regio tot 2030 uiteengezet.

Met de woningbouwprogrammering in de regio wordt gestuurd op kwaliteit. Het behouden en versterken van de woonkwaliteit vraagt om de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio. Daarbij kan woningbouw niet los worden gezien van de lokale woningbehoefte, het bestaande woningaanbod, de specifieke plek en veranderende woningbehoefte. Daarvoor is bovenal maatwerk op lokaal niveau. Om vanuit de gezamenlijke ambitie op kwalitatieve groei te sturen zijn richtinggevende principes ontwikkeld voor het lokaal beoordelen van woningbouwplannen. Het gaat daarbij om drie speerpunten:

• Woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied;
• Woningbouw is behoeftegericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod;
• De programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van het beleid en actuele marktontwikkelingen.

In het onderstaande schema zijn deze speerpunten nader uitgewerkt.

Afbeelding 29 - de tien richtinggevende principes uit de Regionale Woonagenda

Naast de kwalitatieve afspraken, zijn in regionaal verband ook kwantitatieve afspraken gemaakt voor de periode 2020 - 2030. In de regionale woonagenda is per gemeente een bandbreedte opgenomen tussen de behoefte op basis van huishoudensgroei (lage bandbreedte) en het inlopen van een theoretisch woningtekort (hoge bandbreedte). In de regio wordt per gemeente gekoerst op een realistisch woningbouwprogramma waarbij vraag een aanbod goed op elkaar aansluiten. Binnen de kwantitatieve afspraken continueert de gemeente Voorst haar koers om gemiddeld 80 woningen per jaar toe te voegen. De gemeente Voorst zet in op een realistische prognosticering waarbij het belangrijk is dat woningbouw aansluit op de korte- en langetermijnbehoefte en het dorpse karakter.

Het voorliggende plan, dat voorziet in de herontwikkeling van het voormalige Veluws College, de gemeentewerf en brandweer, kent een gevarieerd en evenwichtig woningaanbod waarbinnen verschillende doelgroepen bediend (kunnen) worden. Met het plan wordt ingestoken op een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, zowel in architectuur als inrichting van het openbaar gebied. Bij de uitwerking van het plan wordt ook veel aandacht geschonken aan de duurzaamheidsambities. De ontwikkeling is tevens opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt zodoende binnen de kwantitatieve afspraken. Het plan past dan ook binnen de kaders van de Woonagenda Cleantech Regio 2018.

3.4.3 Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030

Vanaf maart 2022 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale Woon- en Bouwagenda met daaraan gerelateerd een aantal programma's gepubliceerd. Eén van de onderdelen zijn prestatieafspraken tussen het Rijk, de provincies en de regio's over het aantal te bouwen woningen. Dit is vertaald in de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek

Op 8 maart 2023 is deze Regionale Woondeal ondertekend door het Rijk, de provincie Gelderland en de regiogemeenten. Deze afspraken zijn een nieuw startpunt voor een gezamenlijke aanpak van de woningbouwopgave. Op basis van deze afspraken slaan corporaties, bouwers, gemeenten, regio, provincie en Rijk de handen ineen om als partners de woningbouwopgave aan te pakken.

In de Regionale Woondeal staat hoeveel woningen er in de regio gebouwd gaan worden in de periode 2022 tot en met 2030. Ook zegt de Regionale Woondeal hoeveel woningen er per gemeente gebouwd gaan worden en wat het aandeel betaalbare woningen is. De Regionale Woondeal wordt ondersteund door de woningcorporaties in de regio Stedendriehoek en uitgangspunt is dat zij zo'n 30% van het totaal aantal te bouwen woningen gaan realiseren.

In totaal is afgesproken dat er in de Gelderse gemeenten van de regio Stedendriehoek de komende jaren (tot en met 2030) ca. 17.000 woningen gebouwd gaan worden. In de Woondeal is tevens afgesproken dat minstens 70% van alle te bouwen woningen tot en met 2030 betaalbaar moeten zijn. Onder betaalbare woningen vallen koopwoningen tot €355.000 (prijspeil 2023), middenhuurwoningen en sociale huurwoningen.

Voor de gemeente Voorst betekent dit dat er in de periode tot en met 2030 ca. 900 woningen aan de voorraad toegevoegd moeten worden. Ongeveer 30% van de woningbouwopgave zijn sociale huurwoningen. Het aandeel bereikbare woningen komt voor de gemeente Voorst uit op ca. 60% van het totaal.

Het voorliggende plan voorziet in de herontwikkeling van de locatie van het voormalige Veluws College, de brandweer en de gemeentewerf. In totaal gaat het om de toevoeging van 72 woningen waarbij sprake is van differentiatie in prijsklassen en woningtypen. Het programma voorziet in de toevoeging van 28 sociale huurwoningen en 18 bereikbare koopwoningen. Dit is ruim 60% van het woningbouwprogramma. Hiermee kan worden geconcludeerd dat voorliggend plan aansluit bij de afspraken uit de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

Op 18 december 2017 heeft de gemeente Voorst de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' vastgesteld. Deze Ruimtelijke Toekomstvisie is vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet (deze treedt op 1 januari 2024 in werking) opgesteld. Met de Omgevingswet moet een balans worden gevonden tussen enerzijds dynamiek en anderzijds zekerheid. Participatie speelt hierbij een belangrijke rol. De rol van de overheid is aan het veranderen. Inwoners en ondernemers krijgen een steeds grotere rol in het ruimtelijk beleid. Met de nieuwe Omgevingswet krijgen initiatieven vanuit de samenleving waar mogelijk meer ruimte. De taak van de gemeente richt zich voornamelijk op het afwegen van alle belangen. De doelen worden uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda Ruimtelijke Toekomstvisie. In de uitvoeringsagenda wordt gespecificeerd wat, met wie en op welke termijn de uitvoering plaatsvindt. De uitvoeringsagenda heeft, net zoals de samenleving, een dynamisch karakter. Beiden zijn continu onderhevig aan nieuwe ontwikkelingen en daarom wordt het document met enige regelmaat vernieuwd, aangevuld en geactualiseerd.

De RTV 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' heeft een dubbele doelstelling. Enerzijds zijn bij de totstandkoming van de RTV doelen bepaald met de samenleving en hoe deze behaald moeten worden. Aan de andere kant dient de visie ook als toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Centraal in het ruimtelijk beleid van de gemeente Voorst staat dan ook onze eigen identiteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten hierbij aansluiten en waar mogelijk versterken. Onder identiteit wordt verstaan: diversiteit en kwaliteit van de landschappen in de gemeente, de bijzondere monumenten en rijke cultuurhistorie, de dorpse schaal van de kernen, de menselijke maat en de krachtige sociale samenhang in de gemeente. Ook duurzaamheid maakt een onderdeel uit van de identiteit. Het gaat dan om de wens en de noodzaak om de ruimtelijke, economische en sociale kwaliteiten toekomstbestendig te maken. Op basis van de identiteit zijn in Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst de volgende thema's geformuleerd:

• Wonen, leefbaarheid en sociale cohesie;
• Werken, innovatie en recreatie;
• Omgeving en landschap;
• Energie en klimaat.

Uitgangspunten die bij nieuwe woningbouwontwikkelingen gelden, zijn onder meer bouwen naar behoefte, gericht op kwaliteit en (in)passend in de omgeving. Er is een geschikt aanbod van woningen voor alle doelgroepen. In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt daarbij gestreefd naar vergroting van het woningbestand door inbreiding in de bestaande kernen. Voorliggend plan past dan ook binnen deze uitgangspunten.

3.5.2 Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025

In de in 2017 vastgestelde Woonvisie ‘Aantrekkelijk Voorst 2025’ is de gemeentelijke visie gegeven op het wonen in de gemeente Voorst. De gemeente Voorst is een aantrekkelijke plek om te wonen, gelegen in de groene zone tussen de steden Deventer, Zutphen en Apeldoorn. De gemeente is goed bereikbaar en heeft een goed voorzieningenniveau. Van belang is dit zo te behouden en dit te versterken. De vraag naar woningen neemt toe, waarbij het streven is om jaarlijks circa 80 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. De meeste van deze woningen maken onderdeel uit van bestaande plannen. Het gros hiervan richt zich op Twello, omdat hier de vraag het grootst is.

Om de gemeente Voorst aantrekkelijk te houden kent de Woonvisie vier pijlers van woonbeleid die richtinggevend zijn voor het gemeentelijke woonbeleid tot 2025. Het gaat om de volgende vier pijlers:

• 1. Aantrekkelijke woongemeente. Bij nieuwbouw vindt kwalitatieve sturing plaats waarbij gebouwd wordt voor de behoefte van nu, maar ook voor langere termijn. Hierbij wordt ingezet op een divers woningaanbod dat aansluit bij woonwensen van verschillende doelgroepen. Leefbaarheid wordt gestimuleerd;
• 2. Beschikbaarheid en betaalbaarheid. Voor lagere en middeninkomens moet de woonvraag bediend worden, door te zorgen voor voldoende aanbod sociale huurwoningen en bereikbare koopwoningen;
• 3. Kwaliteit van de woningvoorraad. Deze pijler richt zich vooral op het verbeteren van de duurzaamheid van de woningen in de gemeente.
• 4. Vergrijzing en wonen met zorg. De vergrijzing heeft gevolgen voor het wonen en de zorg. Langer zelfstandig wonen is het uitgangspunt. Zowel bij nieuwbouw als het aanpassen van bestaande bouw is het van belang hierin te faciliteren.

Elk van de pijlers kent verschillende speerpunten. In Afbeelding 30 is een overzicht van de verschillende pijlers en speerpunten schematisch weergegeven.

Afbeelding 30 - Pijlers en speerpunten Woonvisie

Aantrekkelijke woongemeente Voorst

Voorliggend plan zet in op een gevarieerd woningaanbod, gericht op verschillende doelgroepen. Zo bestaat het plan uit enkele tweekappers, maar ook uit compacte grondgebonden woningen en diverse typen appartementen. Tevens is er ruimte gereserveerd voor een hofjesconcept met levensloopbestendige woningen. Het diverse woningbouwprogramma speelt zodoende in op de behoefte verschillende doelgroepen.

Bij uitwerking van de plannen wordt daarbij naast architectonische kwaliteit ook veel aandacht besteed aan de kwaliteit van inrichting van de openbare ruimte en daarmee de verblijfskwaliteit. Conform uitgangspunten van de visie vindt dit alles plaats door (her)ontwikkeling van locaties in de kern.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

In een relatief dure woningmarkt als Voorst, grotendeels bestaande uit koopwoningen, kunnen huishoudens met lagere inkomens en middeninkomens moeilijker een woning vinden. Om het aanbod aan bereikbare koopwoningen (tot maximaal €, prijspeil 2023) en sociale huurwoningen te vergroten zijn in de Woonvisie uitgangspunten opgenomen voor het aandeel woningen in het bereikbare segment bij nieuwe ontwikkelingen. Voor Twello gaat het om 40% van de nieuwbouwproductie.

De herontwikkeling van het voormalig Veluws College Hietweideweg gaat uit van ca. 72 nieuwe woningen. Het uiteindelijke aantal woningen kan nog enigszins wijzigen bij gewijzigde inzichten of optimalisatie van het plan. De stedenbouwkundige opzet gaat uit van 72 woningen waarvan 46 in het bereikbare segment (sociale huur en bereikbare koop tot €355.000, prijspeil 2023) waarbij het gaat om zowel appartementen als grondgebonden huurwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt ca. 39% waarbij het tevens aansluit bij de beleidslijn vanuit het Rijk. De 18 bereikbare koopwoningen krijgen een maximum aankoopprijs van €355.000 (gebaseerd op de landelijk gehanteerde grens in 2023 voor bereikbare koopwoningen).

Kwaliteit van de woningvoorraad

De visie zet vooral in op verduurzamen van de bestaande woningvoorraad, maar uiteraard ook bij nieuwe ontwikkelingen. Uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in de nota Duurzaamheid en het daarbij behorende Addendum Duurzaamheid. Ook gaat duurzaamheid over kwaliteit van de woonomgeving, waarin mensen gezond, veilig en prettig kunnen wonen en een woningvoorraad die lang meegaat en snel is aan te passen aan de woonwensen van bewoners. Naast energie wordt gekeken naar klimaat, grondstoffen, bewustwording en sociale duurzaamheid. De nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de meest actuele duurzaamheidseisen, waarbij extra maatregelen op dit gebied worden toegejuicht. Duurzaamheid (in de breedste zin van het woord) is tevens een beoordelingscriterium bij het beoordelen van de plannen van diverse marktpartijen bij de uitgifte van de gronden.

Vergrijzing en wonen met zorg

Zoals hiervoor aangegeven worden in de herontwikkeling diverse levensloopbestendige woningen gerealiseerd die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Hoewel deze woningen niet expliciet voor ouderen worden ontwikkeld, is een groot deel wel voor deze doelgroep geschikt. Daarbij speelt mee dat het plangebied zich niet in het centrum van Twello bevindt, maar wel op relatief korte afstand. De voorzieningen in Twello bevinden zich daarmee op korte afstand waardoor deze locatie ook aantrekkelijk is voor de doelgroep ouderen.

3.5.3 Welstandsnota

Om de ruimtelijke kwaliteit van de woon- en leefomgeving te bewaken, heeft de gemeente enkele mogelijkheden tot haar beschikking om de kwaliteit van de omgeving te stimuleren. De Welstandsnota is hiervoor een belangrijk kader. In de Welstandsnota worden randvoorwaarden omschreven waaraan bouwplannen moeten voldoen. De randvoorwaarden zijn zodanig geformuleerd dat er wel enige beleidsvrijheid voor de ontwikkelaar is en de regels niet té sturend zijn. Naast de kaders is er ook een motivatie voor de ruimtelijke kwaliteit in de nota opgenomen met kwaliteitsnormen per deelgebied in de gemeente. Alle vier de locaties vallen onder de Naoorlogs woongebieden.

In de Welstandsnota geldt in algemene zin dat de bestaande gebouwde omgeving het kwalitatieve referentiepunt is voor nieuwe bouwwerken. Een plan dient te voldoen aan de 'redelijke eisen van welstand'. Voor deze locatie wordt ingezet op een hoogwaardige beeldkwaliteit die in enkele gevallen kan afwijken van de ambities die in de Welstandsnota zijn opgenomen voor de Naoorlogse woongebieden in Twello. Om te borgen dat het vooraf beoogde ambitieniveau behaald wordt, is voor de ontwikkeling een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld en gelden er tevens uitgangspunten op het gebied van beeldkwaliteit en inrichting van de openbare ruimte (zie hiervoor 2.3.2 Uitgangspunten herontwikkeling naar woningbouw (stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit). Deze uitgangspunten en randvoorwaarden maken integraal onderdeel uit van dit bestemmingsplan en worden ook als zodanig meegegeven in de uitvraag naar marktpartijen en de contractering. Deze uitgangspunten vormen een belangrijk beoordelingscriterium en uiteindelijk ook het toetsingskader bij de uiteindelijke uitwerking van de bouwplannen. Het stedenbouwkundig ontwerp in samenhang met de randvoorwaarden en uitgangspunten vervangen daarmee de Welstandsnota.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Daarnaast wordt ingegaan op de thema's archeologie, cultuurhistorie, natuuronderzoek, verkeersaspecten, water en de economische uitvoerbaarheid.

4.2 Milieu-aspecten

4.2.1 Bodem

4.2.1.1 Verkennend bodemonderzoek

Als gevolg van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet onderzocht worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Om de bodemkwaliteit aan te tonen zijn voor bodemonderzoeken uitgevoerd.

In april 2021 is door De Klinker BV (zie Bijlage 1) een verkennend bodemonderzoek en indicatief asbestonderzoek uitgevoerd. Afbeelding 31 geeft de drie deelgebieden uit het verkennende bodemonderzoek weer.

Afbeelding 31 - ligging deelgebieden

In het verkennende bodemonderzoek zijn de volgende drie deelgebieden onderscheiden:

• Deelgebied 1: de voormalige middelbare school aan de Hietweideweg;
• Deelgebied 2: het voormalige terrein van de gemeentewerf en brandweerkazerne. Ook valt de dierenweide binnen dit deelgebied;
• Deelgebied 3: Sint Maartenserf en Martinushof. Op het terrein is een verpleeghuis gevestigd en bevinden zich een aantal seniorenwoningen. Het overige terrein is ingericht als tuin, park en parkeerplaats.

Voorliggend plan richt zich op de deelgebieden 1 en 2. Deelgebied 3 is meegenomen in het onderzoek, maar dit betreft gronden van IJsseldal Wonen. Vermoedelijk worden deze gronden na 2030 herontwikkeld en is zodoende niet relevant voor voorliggende herontwikkeling. Hieronder de conclusies voor deelgebieden 1 & 2.

Deelgebied 1: de voormalige middelbare school aan de Hietweideweg.

• in de bovengrond zijn geen van de onderzochte componenten aangetroffen in een concentratie boven de achtergrondwaarde;
• ter plaatse van, in een eerder onderzoek aangetroffen, verontreiniging met nikkel is een tijdelijk gebouw geplaatst en kon geen nader onderzoek worden uitgevoerd;'
• de hypothese kan aangenomen worden. Dit komt erop neer dat het vanuit het aspect bodem bezien een onverdachte locatie is en er zodoende geen belemmeringen zijn voor herontwikkeling naar woningbouw.

Deelgebied 2: gemeentewerf, brandweerkazerne en dierenweide

• in de bodem is plaatselijk puin, baksteen en kolengruis aangetroffen;
• in de puinhoudende laag is een zeer licht verhoogd gehalte asbest aangetroffen (0,7 mg/kg ds);
• ter plaatse van de zoutopslag is in het grondwater een verhoogd gehalte chloride en cyanide
• aangetoond;
• op het achterterrein is tijdens het plaatsen van peilbuis 6 een stukje asbestverdacht materiaal in de ondergrond aangetroffen. Op basis van het stukje asbest en de resultaten van de asbestanalyse van het grondmonster van deze laag is de concentratie asbest ter plaatse indicatief berekend op 56 mg/kg ds.;
• in de bovengrond van het terrein is plaatselijk een verhoogd gehalte PFAS aangetroffen. Het betreft de mengmonsters MMH (parkeerplaats), MM2G-1 (voorzijde gemeentewerf) en MM2G-5 (noordoostzijde pand). In de overige bovengrondmengmonsters is geen PFAS aangetroffen boven de achtergrondwaarde;
• In mengmonster MM2G-6 is een licht verhoogd gehalte PCB aangetroffen. In de overige boven en ondergrondmonsters zijn geen overige verhoogde componenten aangetroffen;
• Het grondwater is licht verontreinigd met nikkel, zink, koper en barium;
• de hypothese dient deels verworpen te worden en kan deels aangenomen worden. Enkele locaties behoeven vervolgonderzoek.

4.2.1.2 Nader bodemonderzoek

Uit het verkennend bodemonderzoek bleek dat voor een aantal locaties binnen het plangebied vervolgonderzoek noodzakelijk was (zie hiervoor Bijlage 2). Dit onderzoek is uitgevoerd door Tauw en het rapport dateert uit april 2022. Na het analyseren van de onderzoeksresultaten uit het verkennende bodemonderzoek heeft Tauw nader onderzoek gedaan naar:

• PFAS;
• chloride/cyanide;
• afperking verontreiniging Nikkel in grond;
• nader asbestonderzoek ter plaatse van een specifieke boring;
• actualisatie olievetafscheider.

Conclusie

Doel van het nadere bodemonderzoek was om te bepalen wat de ernst en omvang van de verontreinigingen is om te komen tot een beschikking op ernst en spoedeisendheid. Op de locatie is sprake van een bodemverontreiniging met PFAS en is er geen sprake van andere belemmeringen vanuit milieuhygiënisch oogpunt. De PFAS verontreiniging vormt een belemmering voor de voorgenomen nieuwbouw. Alvorens het gebied in gebruik wordt genomen voor woningbouw dient de PFAS verontreiniging gesaneerd te worden.

4.2.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies, zoals woningen, anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies. Deze afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. De milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam en onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten als geur, stof, geluid en gevaar. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het type rustige woonwijk en gemengd gebied.

In maart 2021 heeft SAB een quickscan bedrijven en milieuzonering uitgevoerd (zie Bijlage 3). Wanneer het plangebied wordt ontwikkeld voor woningbouw moet worden uitgegaan van gebiedstype 'rustige woonwijk'. In de plint van het appartementengebouw aan de Hietweideweg wordt ruimte geboden voor een maatschappelijke plint. Deze functie gaat goed samen met de woonfunctie van de rest van het plangebied waardoor wordt aangenomen dat deze geen (extra) hinder oplevert voor de bestaande en nieuw te ontwikkelen woningen.

De quickscan is tweeledig. Enerzijds mag de voorgenomen ontwikkeling geen (extra) belemmeringen vormen voor de aanwezig functies in de omgeving. Anderzijds moet er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd worden voor de nieuw te realiseren woningen.

In (de nabijheid van) het plangebied zijn diverse functies aanwezig die mogelijk hinder kunnen veroorzaken op of ondervinden van de beoogde herontwikkeling naar woningbouw. Zo bevinden zich in de nabijheid van het plangebied onder andere kantoren, een kinderopvang, begraafplaats, een sportcomplex en een restaurant.

Conclusie

Uit de quickscan blijkt dat de aanwezige functies in de nabijheid van het plangebied nagenoeg geen belemmering vormen voor voorgenomen ontwikkeling. De afstand tussen de beoogde woonbestemming en de omliggende functies is in de meeste gevallen groter dan de minimale richtafstanden. Daarmee kan geconcludeerd worden dat deze omliggende gronden/functies niet worden geschaad in hun ontwikkelingsmogelijkheden en ter plaatse van de ontwikkellocatie.

Aan de noordzijde van het plangebied is de enkelbestemming 'kantoor' gelegen. De afstand van het bedrijfsperceel tot aan de perceelsgrens is nul meter aangezien de percelen aan elkaar grenzen. De richtafstand van 10 meter dient echter gemeten te worden vanaf de grens van het bedrijfsperceel tot de gevel van het gevoelige object. In de stedenbouwkundige opzet is met deze afstand rekening gehouden welke ook in de definitieve uitwerking dient te worden meegenomen. Zodoende vormt de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering voor de aanwezige bedrijvigheid.

Aan de noord-oostzijde grenst een perceel met maatschappelijke functie aan het plangebied. Hier is onder andere een kinderdagverblijf gevestigd. Voor deze functie geldt een richtafstand 30 meter. Deze richtafstand wordt naar alle waarschijnlijkheid door het plan niet gehaald. Daarom dient een aanvullend akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd te worden om het akoestische klimaat ter plaatse te beschouwen. Zie hiervoor paragraaf 4.2.3.1.

Het woonzorgcentrum gelegen in deelgebied 2 betreft ook een hinderveroorzakende functie (bijvoorbeeld geluid). Dit betekent dat om zonder meer woningen te mogen creëren in het plangebied 30 meter afstand moet worden gehouden van het bedrijfsperceel tot de gevel van het gevoelige object. Deze afstand wordt naar waarschijnlijkheid niet gehaald. Wel concluderen we dat de voorgenomen ontwikkeling geen (extra) belemmering vormt voor het woonzorgcentrum. Het deel van het woonzorgcentrum dat grenst aan het plangebied betreft namelijk geen hinderveroorzakende functie. Dit deel van het woonzorgcentrum wordt is in gebruik voor woondoeleinden. Geluidsproducerende activiteiten vinden op een grotere afstand van het plangebied plaats. Zowel vanuit het woonzorgcentrum bezien als vanuit de toekomstige woningen is er geen sprake van hinderlijke activiteiten. Een goed woon- en leefklimaat is hiermee gewaarborgd.

4.2.3 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over de geluidbelasting op woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen vanwege wegverkeer, railverkeer of gezoneerde industrieterreinen. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de Wgh. In het kader van deze woningbouwontwikkeling is geluidsonderzoek uitgevoerd naar industrielawaai (zie Bijlage 5 en Bijlage 6) en wegverkeerslawaai (Bijlage 7 en Bijlage 8 )

4.2.3.1 Industrielawaai

Zoals onder 4.2.2 aangegeven moet bij de woningbouwontwikkeling rekening gehouden worden met omliggende bedrijvigheid. Doel van dit onderzoek richt zich op het nabijgelegen kinderdagverblijf waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. Omdat deze richtafstand niet wordt behaald is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen.

In het onderzoek industrielawaai is gerekend met twee varianten, zonder geluidsafscherming en met een geluidsreducerend scherm van twee meter hoogte op de kavelgrens met het kinderdagverblijf.

Afbeelding 32 - uitsnede onderzoek industrielawaai zonder geluidswerend scherm (l) en geluidswerend scherm op kavelgrens (r)

Zonder afscherming

Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau

Uit de berekeningen blijkt dat een waarneemhoogte van 7,5 meter maatgevend is voor het geluidsniveau van het kinderdagverblijf. De grens voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ligt op 45 dB. Deze contour begint op 36 meter van de kavelgrens van het kinderdagverblijf. Hierna vormt geluid van het kinderdagverblijf in totaliteit geen belemmering meer voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau. Tot aan circa 18 meter afstand vanaf de kavelgrens van het kinderdagverblijf is een geluidbelasting van tenminste 50 dB waarneembaar. Woningbouw is hier niet zonder meer mogelijk zonder te treffen geluidsmaatregelen.

Maximale geluidsniveaus zonder afscherming

Vanaf circa 20 meter afstand van het kinderdagverblijf vormt geluid in totaliteit geen belemmering meer voor de maximale geluidsniveaus. Tot die afstand van 20 meter is woningbouw niet zonder meer mogelijk zonder het treffen van geluidsmaatregelen.

Conclusie

De woningen zijn op kortere afstand beoogd dan de hierboven genoemde grenzen. Om die reden is woningbouw niet zonder meer mogelijk zonder het treffen van geluidswerende maatregelen.

Met afscherming

In het geluidsonderzoek industrielawaai is tevens gerekend met een scenario waarin een geluidsscherm van 2 meter is opgenomen op de kavelgrens met het kinderdagverblijf.

Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau

Voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau betekent dat een geluidsscherm van 2 meter hoogte de 45dB contour terugbrengt naar circa 25 meter afstand vanaf de kavelgrens van het kinderdagverblijf. Op een grotere afstand speelt het geluid van het kinderdagverblijf in totaliteit geen rol meer. Voor de 50 dB grens wordt de afstand teruggebracht van 18 meter naar circa 13 meter gemeten vanaf de kavelgrens van het kinderdagverblijf. Woningbouw binnen deze contour is niet zonder meer mogelijk zonder het treffen van aanvullende geluidsmaatregelen (bijvoorbeeld een hoger geluidsscherm).

Maximale geluidsniveau met afscherming

Vanaf circa 10 meter afstand vanaf de kavelgrens van het kinderdagverblijf vormt geluid van het bedrijf in totaliteit geen belemmering meer voor de maximale geluidsniveaus.

Aanvullend akoestisch onderzoek industrielawaai op basis van de stedenbouwkundige opzet

Een deel van de nieuwe woningen nabij het kinderdagverblijf is voorzien binnen de hierboven genoemde contouren. Om deze redenen is er een aanvullend akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd op basis van het stedenbouwkundige opzet en de grenzen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen (zie Bijlage 6). Uit het aanvullende onderzoek blijkt dat op de kavelgrenzen tussen de hofjeswoningen en de kinderopvang aanvullende maatregelen moeten worden genomen om ervoor te zorgen dat de richtwaarde van 45dB niet wordt overschreden. Concreet betekent dit dat er een scherm of bijgebouw met een hoogte van minimaal 1,9 meter langs de kavelgrens met de kinderopvang moet worden gerealiseerd. Deze maatregel is opgenomen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan (zie 5.2 lid c onder 4 en 5.4.2).

4.2.3.2 Wegverkeerslawaai

In het kader van de te doorlopen juridisch-planologische procedure is een eerste inzage gegeven van het akoestisch klimaat ten gevolge van de gezoneerde Zuiderlaan, Leigraaf, Jupiter, Hietweideweg, Molenstraat, Duistervoordseweg, Beethovenlaan en Westerlaan. Ten behoeve van toetsing aan een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de maatgevende 30 km/uur wegen Martinusweg en Bachstraat getoetst (zie Bijlage 7 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai)

In het onderzoek Wegverkeerslawaai zijn tevens een aantal varianten beschouwd. Uit het onderzoek komt naar voren dat er naar alle waarschijnlijkheid sprake is van overschrijdingen van de voorkeurgrenswaarde van 48 dB in delen van het plangebied als gevolg van het wegverkeer op de Jupiter en de Hietweideweg. Echter wordt nergens de maximale ontheffingswaarde van 63 dB overschreden. Concluderend kan gesteld worden dat het aspect wegverkeerslawaai geen belemmeringen oplevert voor de herontwikkeling van het plangebied. Wel is het aannemelijk dat voor een deel van de woningen een procedure hogere grenswaarde doorlopen moet worden vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.

Aanvullend akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Het hierboven genoemde akoestische onderzoek gaf een eerste inzage in het akoestische klimaat ten gevolge van de wegen in de directe nabijheid van het plangebied. Als vervolg hierop heeft een aanvullend akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai plaatsgevonden (zie Bijlage 8) op basis van het stedenbouwkundige ontwerp. Afbeelding 33 laat de vertaling van het stedenbouwkundig ontwerp naar het akoestisch rekenmodel zien.

Afbeelding 33 - akoestisch rekenmodel op basis van het stedenbouwkundig ontwerp

Op basis van dit onderzoek, waarbij is getoetst op het stedenbouwkundig ontwerp, kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

Jupiter

De maximale geluidsbelastingen vanwege de Jupiter op de geprojecteerde woningen zijn in sommige gevallen hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan de maximale ontheffingswaarde. Afbeelding 34 laat de berekende geluidbelasting vanwege de Jupiter (50 km/uur) zien. De groene toetspunten laten geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zien. De gele toetspunten geven een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde weer, maar niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde. Dit betekent dat specifiek voor die woningen / commerciële ruimte bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan het Hogere waarde besluit gelijktijdig wordt verleend.

Afbeelding 34 - berekende geluidbelasting vanwege de Jupiter (50 km/uur)

Hietweideweg

De maximale geluidsbelastingen vanwege de Hietweideweg op de geprojecteerde woningen zijn in sommige gevallen hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan de maximale ontheffingswaarde. Afbeelding 35 laat de berekende geluidbelasting vanwege de Hietweideweg (50 km/uur) zien. De groene toetspunten laten geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zien. De gele toetspunten geven een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde weer, maar niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde. Dit betekent dat specifiek voor die woningen / commerciële ruimte bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen een hogere waarde procedure moet worden doorlopen.

Afbeelding 35 - berekende geluidbelasting vanwege de Jupiter (50 km/uur)

Overige wegen

De aanwezigheid van overige wegen (Molenstraat, Beethovenlaan, Duistervoordseweg, Bachstraat en de Martinusweg leiden niet tot overschrijdingen op de nieuwe woningen.

Hogere waarde procedure

Bron- en overdrachtsmaatregelen vanwege de zojuist genoemde overschrijdingen zijn in het akoestisch onderzoek meegenomen en onderzocht. Echter stuiten deze op bezwaren van landschappelijke, civieltechnische en stedenbouwkundige aard. Om deze reden moet voor de volgende woningen in het plangebied een hogere waarde procedure worden doorlopen en het besluit Hogere waarde wordt gelijktijdig aan het nieuwe bestemmingsplan verleend. Kanttekening bij onderstaande tabel is wel dat de commerciële ruimte niet meer is voorzien in het appartementencomplex in het zuiden van het plangebied, maar juist in het complex aan de Hietweideweg. Dit doet echter niets af aan het feit dat een besluit Hogere waarde genomen moet worden.

Afbeelding 36 - hoogste aan te vragen hogere grenswaarden per gebouw

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde akoestische onderzoeken naar wegverkeerslawaai komt naar voren dat naar verwachting op een aantal woningen een hogere geluidsbelasting plaatsvindt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Middels een hogere waarde procedure in het kader van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen kan dit worden geregeld. Op het doorlopen van een procedure hogere waarde na zorgt het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering ten aanzien van voorgenomen planontwikkeling.

4.2.3.3 Warmtepompen en isolatie

Warmtepompen

Per 1 april 2021 worden nieuwe geluidseisen gesteld aan (nieuw te plaatsten) buiten opgestelde installaties voor warmte- of koude opwekking. Het gaat hierbij om warmtepompen en airco's die worden toegepast bij woningen en woongebouwen. Deze installaties mogen niet meer dan 40 dB geluid veroorzaken bij de buren. Deze eis geldt op de perceelsgrens met een perceel waarop een andere woonfunctie staat of dat is bedoeld voor een andere woonfunctie.

De wettelijke bepalingsmethode is een meting op locatie, maar op basis van akoestische berekeningen kan ook goed beargumenteerd worden dat kan worden voldaan aan de geluideis. Met behulp van berekeningen zou daarmee bij het ontwerp aannemelijk kunnen worden gemaakt dat wordt voldaan kan worden aan de geluideis. Na oplevering zou een geluidmeting overwogen kunnen worden wanneer er twijfels en/of klachten bestaan of er wordt voldaan aan de geluideis.

Naast de toetsing van individuele installaties is op grond van jurisprudentie ook een beoordeling van de cumulatieve geluidbelasting van meerdere installaties benodigd. Dit in het kader van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een dergelijke beoordeling kan op basis van het ter plaatse geldende omgevingsgeluid.

In het kader van een bestemmingsplanprocedure is het doorgaans nog niet met zekerheid vast te stellen op welke specifieke locaties de installaties voor warmte- of koudeopwekking zullen worden gerealiseerd. Om die reden is ervoor gekozen om de geluidseisen ten aanzien van warmtepompen en airco's te borgen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan.

Isolatie

Als men een warmtepomp gaat installeren is het verder van belang dat de eigen woning voldoende is geïsoleerd. De 'standaard voor woningisolatie' helpt daarbij. Deze standaard geeft aan wanneer de woning goed genoeg geïsoleerd is om over te stappen op een andere warmtebron, zoals warmtepompen. Daarnaast geeft de standaard inzicht in de mate van ventilatie, die nog nodig is in de woning. Met de standaard kunnen woningeigenaren en verhuurders hun woningen voorbereiden op de toekomst, waarin woningen zonder aardgas verwarmd worden.

Conclusie

In de regels behorende bij het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor het maximale geluidsniveau van de warmtepompen. Op deze manier wordt overlast op nabijgelegen woningen voorkomen en wordt een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd.

4.2.4 Luchtkwaliteit

Met wet- en regelgeving wil de overheid zorgen voor een goede luchtkwaliteit en de burgers beschermen tegen de schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:
er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;

• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Bijlage 3A van de Regeling NIBM geeft aan in welke gevallen nieuwe woningbouwlocaties in ieder geval NIBM bijdragen. De NIBM-grens voor woningbouwlocaties (voorschrift 3A.2) luidt:

• 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Situatie woningbouwlocatie
Gelet op de aard en omvang van dit project (72 woningen) kan worden aangenomen dat voorliggend project ‘niet in betekenende mate bijdraagt’ aan de luchtverontreiniging. De locatie ligt niet binnen 50 meter van rijks- of provinciale wegen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

4.2.5 Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire (chemische fabriek, lpg-tankstation) en de mobiele (vervoer gevaarlijke stoffen) bronnen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen groepsrisico (GR) en plaatsgebonden risico (PR). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten.

De gemeente Voorst wil haar burgers en bedrijven een veilige leef- en werkomgeving bieden. In die zin draagt zij een belangrijke verantwoordelijkheid als het gaat om externe veiligheid. Om die verantwoordelijkheid in te vullen is het externe veiligheidsbeleid geformuleerd. Doel hiervan is duidelijk te maken welke externe veiligheidsrisico's in de gemeente Voorst aanwezig zijn en hoe met deze en toekomstige risico's om dient te worden gegaan. Dit betekent dat onder meer invulling wordt gegeven aan de wettelijke verplichting om het groepsrisico en plaatsgebonden risico te overwegen bij het nemen van besluiten. Bij nieuwe plannen wordt in de uitwerking rekening gehouden met rampenbestrijding en zelfredzaamheid, waarbij bijvoorbeeld nieuwe ontwikkelingen voor kwetsbare objecten met verminderd zelfredzame personen (zoals kinderopvang, basisscholen en ziekenhuizen) niet op korte afstand van het spoor worden gerealiseerd.

Uit een analyse van de kaarten 'Veilige omgeving' van de website www.atlasleefomgeving.nl blijkt dat er geen risicobronnen aanwezig zijn in de nabijheid van het plangebied. Om die reden luidt de conclusie dat het onderwerp externe veiligheid geen belemmeringen oplevert voor voorgenomen planontwikkeling.

4.2.6 Niet gesprongen explosieven

In het kader van Niet gesprongen explosieven (NGE) is in 2020 een onderzoek uitgevoerd naar naoorlogse bodemroering ter plaatse van het te herontwikkelen gebied. Met dit onderzoek is in beeld gebracht of de herontwikkelingslocatie verdacht is op niet gesprongen explosieven of andere oorlogsresten.

Afbeelding 37 - projectgebied onderzoek Niet gesprongen explosieven (NGE)

Uit een analyse van naoorlogse bodemroering is gebleken dat binnen de projectgebieden op een groot aantal plaatsen minder of meer ingrijpende bodemroerende werkzaamheden hebben plaatsgevonden, waardoor het verdachte gebied in zekere mate in mindering is gebracht. De voornaamste bodemroering is veroorzaakt door de bouw van woningen en bedrijfspanden sinds de oorlog. Daarnaast is er ten behoeve van deze bebouwing ook een grote hoeveelheid kabels, leidingen en bestrating aangelegd die voor de nodige bodemroering gezorgd hebben. Mogelijk zijn sommige gedeelten van het projectgebied slechts beperkt geroerd. Denk bijvoorbeeld aan de grasstroken/parkjes die tussen gebouwen en wegen gelegen zijn. Ook ter plaatse van verschillende parkeerterreinen en wegen kan de mate van roering enigszins beperkt zijn gebleven

Afbeelding 38 laat het totaalbeeld van bodemroerende werkzaamheden die na de oorlog hebben plaatsgevonden zien binnen de beide projectgebieden. Op basis van bovenstaande gegevens kan worden gesteld dat, indien de beoogde werkzaamheden beperkt zullen blijven tot de naoorlogse geroerde bodemlaag/bodemlagen, het risico op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten (OO) als gering kan worden beschouwd. In dat geval kunnen de voorgenomen werkzaamheden vanuit opsporing ontplofbare oorlogsresten (OOO) zonder beperkende maatregelen doorgang vinden.

Als er grondroerende werkzaamheden moeten plaatsvinden in gebieden dat niet aantoonbaar naoorlogs geroerd is, dient er een opsporingsproces uitgevoerd te worden in de niet-geroerde gedeelten van de projectgebieden. Gezien de aard van het verdachte gebied wordt aanbevolen het betrokken personeel middels een projectinstructie te informeren over de juiste handelswijze bij het onverhoopt alsnog aantreffen van OO. Het document dat hiervoor kan worden gehanteerd is bijgevoegd als bijlage bij de rapportage (zie Bijlage 9). Daar waar sprake is van niet-naoorlogs geroerde bodem adviseert BeoBOM de voorgenomen werkzaamheden alléén onder OOO-begeleiding uit te voeren.

Afbeelding 38 - totaalbeeld van bodemroerende werkzaamheden die na de oorlog hebben plaatsgevonden binnen de beide projectgebieden.

Conclusie

Op basis van de rapportage wordt geconcludeerd dat het plangebied dermate is geroerd sinds de oorlog en dat dit aspect geen belemmering vormt voor voorgenomen ontwikkeling. Mochten er onverhoopt nog ontplofbare oorlogsresten worden aangetroffen, dan wordt gehouden aan de voorgeschreven handelswijze en worden de werkzaamheden onder begeleiding uitgevoerd.

4.2.7 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r.-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

Uit toetsing van de ontwikkeling aan de m.e.r.-wetgeving, blijkt dat de beoogde ontwikkeling is aan te merken als een activiteit als bedoeld in categorie D.11.2 in de bijlage van het Besluit m.e.r., namelijk 'de aanleg, wijziging, of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Het project blijft wel onder de bij deze activiteit genoemde drempelwaarden:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Omdat de ontwikkeling onder de drempelwaarden blijft is geen sprake van een formele m.e.r.-beoordeling en is een vormvrije m.e.r.-beoordeling toegestaan.

Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure is een vormvrije m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld voor de ontwikkeling. Daarin is beoordeeld of als gevolg van de realisatie van het plan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Uitkomst van de uitgevoerde toets is dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Conclusie is dan ook dat het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-)procedure niet nodig is.

4.3 Archeologie

Wettelijk kader 

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, ruimtelijke plannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Onderzoek

Het plangebied is volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Voorst verdeeld in twee archeologische verwachtingszones (zie afbeelding 39). Aan de Hietweideweg geldt voor een klein deel van het plangebied een lage archeologische verwachting. Het grootste deel van het plangebied kent een hoge archeologische verwachting. Het beleid voor gebieden met de lage verwachtingswaarde schrijft voor dat bij bodemingrepen groter dan 2500 m2 én dieper dan 30 cm onder maaiveld een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Voor gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt dat een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij ingrepen groter dan 250 m2 én dieper dan 30 cm onder maaiveld.

Afbeelding 39 - uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Voorst

In het kader van voorgenomen ontwikkeling heeft Bureau voor Archeologie een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd met als vraagstelling: hoe kan rekening gehouden worden met eventuele archeologische resten bij de voorgenomen ontwikkeling (zie Bijlage 10 & Bijlage 11). Voor het onderzoek zijn kaarten, databases en literatuur geraadpleegd om te komen tot een gespecificeerde archeologische verwachting van het gebied. Vervolgens zijn 29 handboringen gezet om de aard en intactheid van het bodemprofiel te bepalen.

Afbeelding 40 - potentieel archeologisch niveau

Conclusie en advies

In een deel van het plangebied is sprake van een potentieel archeologisch niveau. In deze zone kunnen nog archeologische resten worden aangetroffen, die bedreigd kunnen worden door toekomstige ontwikkelingen. In deze advieszone (zie oranjegeel gearceerd gebied in afbeelding 14) wordt door Bureau voor Archeologie proefsleuvenonderzoek geadviseerd. Voor de rest van het plangebied wordt vrijgave geadviseerd.

In het bestemmingsplan wordt voor de oranjegele gearceerde zone zoals aangegeven in afbeelding 35 een dubbelbestemming opgenomen. In het geval hier bodemingrepen groter dan 250 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld plaatsvinden dient in het kader van een omgevingsvergunningsaanvraag op voorhand een proefsleuven onderzoek uitgevoerd te worden om te bepalen of archeologische resten aanwezig zijn (kartering) en, als deze aanwezig zijn, om te bepalen of deze behoudenswaardig zijn (waardering). Voor de rest van het plangebied is geen archeologische dubbelbestemming noodzakelijk omdat het gebied is vrijgegeven.

4.4 Cultuurhistorie

Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

De planlocatie bevat geen elementen die een hoge cultuurhistorische waarde hebben. Op of direct aansluitend op de planlocatie zijn geen Rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig die nadelige invloed ondervinden van de ontwikkeling. In het verleden was een deel van het plangebied lange tijd in gebruik als (hakhout)bos van het Groote en Voorster Gasthuis te Deventer, en werd later gebruikt als akkerland. Mogelijk dat op detailniveau nog cultuurhistorische sporen of verhalen bestaan of als kansen benut kunnen worden, maar dat is mogelijk aan de orde bij de uitwerking van de definitieve plannen.

Wel valt een deel van het plangebied binnen de contour van de molenbiotoop van de Havekes Mölle, een rijksmonument. Bij de uitwerking van het plan wordt voldoende rekening gehouden met de belangen van de molen. In het kader hiervan is in 2020 een onderzoek naar de gevolgen voor de windvang van de Havekes Mölle uitgevoerd door Alhof bouwkundig adviesbureau (Bijlage 12). Dit onderzoek concludeert dat, zolang de nieuwbouw beneden het niveau van de bomen langs de Kerklaan blijft, de nieuwbouw het windaanbod ter plaatse van de molen nauwelijks merkbaar beïnvloedt..

Gelet op voorgaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderliggend plan.

4.5 Natuuronderzoek

4.5.1 Flora en fauna

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient de natuurwetgeving beschouwd te worden. Deze wetgeving richt zich op twee hoofdthema's. Het gaat hierbij om de bescherming van natuurgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortbescherming).

De Wet natuurbescherming vervangt sinds 1 januari 2017 drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• 1. bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• 2. decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• 3. vereenvoudiging van de regels.

In tegenstelling tot de Natuurbeschermingswet 1998 is de bescherming van Beschermde Natuurmonumenten komen te vervallen in de nieuwe Wet natuurbescherming. De wet gaat in op gebiedsbescherming (Natura 2000-gebieden of Nationaal Natuurnetwerk) en op soortbescherming.

De Wet natuurbescherming heeft de verbodsbepaling uit de Flora- en faunawet overgenomen dat activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten, verboden zijn. De verboden activiteiten zijn het op enige wijze verwijderen van beschermde inheemse planten van hun groeiplaats, een beschermde inheemse soort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren. Opzettelijk verstoren van vogels is in sommige situaties wel toegestaan. Verstoren zonder dat er van tevoren een goed onderzoek naar beschermde soorten is uitgevoerd blijft strafbaar.

Quickscan natuuronderzoek

In het kader van de geplande herontwikkeling is in januari 2021 door SAB een quickscan natuuronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 13 Quickscan Natuur). Doel van de quickscan natuuronderzoek is om te achterhalen of er bij de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling sprake is of kan zijn van het verstoren van beschermde natuurgebieden en beschermde soorten en of nader onderzoek hiernaar noodzakelijk is.

De quickscan richt zich op twee deelgebieden, namelijk de gronden waarop voorgenomen ontwikkeling is voorzien én de naastgelegen gronden in eigendom van IJsseldal Wonen. Voor dit bestemmingsplan ligt de focus op de gronden in eigendom van de gemeente Voorst. Namelijk het gebied met de brandweerkazerne, de gemeentewerf en het voormalige schoolgebouw.

Conclusie

Gebiedsbescherming

Uit de quickscan blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen Natuurnetwerk Nederland of andere provinciaal beschermde natuur aanwezig is. De provinciale bescherming van deze gebieden vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Nader onderzoek hiernaar is niet noodzakelijk.

Het Natura 2000-gebied Rijntakken ligt op enkele kilometers afstand van het plangebied. Een negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Rijntakken is vanwege een mogelijke toename in stokstofdepositie niet op voorhand uit te sluiten. Uit het stikstofonderzoek (zie paragraaf 4.5.2 Stikstofdepositie) blijkt dat op basis van de gehanteerde parameters, inclusief intern salderen, significant negatieve gevolgen uitgesloten kunnen worden. Om die reden vormt het aspect stikstof geen belemmering voor voorgenomen planontwikkeling.

Soortenbescherming

in en rondom het plangebied kunnen in het wild levende planten en dieren aanwezig zijn. Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor deze soorten en hun directe leefomgeving.

In en nabij het plangebied kunnen ook soorten voorkomen die zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming, maar waarvoor een provinciale vrijstelling van de verboden geldt, voor werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting. Door een eventuele provinciale vrijstelling staat de aanwezigheid van deze soorten de geplande ontwikkeling niet in de weg. Daarnaast zijn mogelijk nog enkele essentiële elementen aanwezig voor soorten waarvoor geen vrijstelling geldt.

Uit de quickscan blijkt dat in het plangebied vogels kunnen broeden. Om een overtreding van de wet te voorkomen wordt geadviseerd om de geplande ruimtelijke ontwikkeling buiten de broedperiode te starten. Op deze wijze worden geen in gebruik zijnde nesten beschadigd of vernield.

In het plangebied zijn mogelijk verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig. Om uitsluitsel te krijgen over de aan- of afwezigheid van deze soorten moet nader soortgericht onderzoek uitgevoerd worden. Als er verblijfplaatsen aanwezig blijken, dan moeten voor de werkzaamheden mitigerende maatregelen worden getroffen om de negatieve effecten zoveel mogelijk te voorkomen. Ook is voor de werkzaamheden dan waarschijnlijk een ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Andere essentiële elementen (zoals essentieel leefgebied of verblijfplaatsen), van andere beschermde soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt, zijn niet aanwezig in het plangebied. De bescherming van deze categorie soorten staat de ontwikkeling niet in de weg.

Houtopstanden

Bij de ruimtelijke ontwikkeling worden geen houtopstanden geveld waarop regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling. Daarbij is bij de planvorming zoveel mogelijk uitgegaan van het behoud van bestaande bomen. Indien er een boom vanwege het plan gekapt moet worden, wordt deze (ruimschoots) gecompenseerd door aanplant van nieuwe bomen.

Aanbevolen vervolgstappen op basis van de quickscan:

• houd rekening met de zorgplicht;
• houd rekening met broedende vogels;
• laat nader onderzoek uitvoeren naar vleermuizen.

Nader onderzoek naar soortgroep vleermuizen

Naar aanleiding van de quickscan natuuronderzoek heeft Foreest Groen Consult BV in december 2021 een nader onderzoek naar de soortgroep vleermuizen uitgevoerd (zie Bijlage 14 Nader onderzoek vleermuizen).

Verblijfplaatsen

Uit het onderzoek blijkt dat binnen de planlocatie 3 zomerverblijven en 2 paarterritoria van de gewone dwergvleesmuis aanwezig zijn. Volgens de regels van de provincie Gelderland moeten beide paarterritoria aan de gebouwen in het plangebied worden toebedeeld. Dit betekent dat er in het plangebied vijf unieke verblijfplaatsen aanwezig zijn (met in vier gevallen één exemplaar, en in een geval (het zomerverblijf) drie exemplaren. Kraam- en winterverblijven zijn niet aangetroffen.

In het kader van de (toekomstige) sloopwerkzaamheden is reeds een ontheffing van de Wet natuurbescherming verkregen.

Vliegrouten

Het nader onderzoek heeft geen vliegrouten van vleermuizen vastgesteld. De passerende vleermuizen vlogen uit verschillende richtingen over en langs de locatie heen. De beplanting tussen de brandweerkazerne en het voormalige schoolgebouw maakt geen deel uit van de vliegroute. De Wet natuurbescherming wordt bij sloop van de gebouwen voor wat betreft de vliegrouten van vleermuizen niet overtreden.

Foerageergebieden

Bij de onderzoeken zijn geen essentiële foerageergebieden van vleermuizen vastgesteld. Bij het onderzoek zijn foeragerende gewone dwergvleermuizen, laatvlieger en een rosse vleermuis aangetroffen. De laatvlieger en rosse vleermuis toonden geen binding met de te slopen gebouwen. De soorten beschikken na de sloop van deze gebouwen over ruim voldoende mogelijkheden om te foerageren. De sloop heeft geen effect op het foerageergebied. De Wet natuurbescherming wordt voor wat betreft de foerageergebieden niet overtreden bij sloop van de gebouwen.

Conclusie

Uit het nader onderzoek naar vleermuizen is gebleken dat er een ontheffing van de Wet natuurbescherming bij de provincie Gelderland noodzakelijk is. Deze ontheffing is op 22 augustus 2022 verleend door de provincie Gelderland. Door deze ontheffing zorgt het aspect flora en fauna en specifiek de vleermuizen niet meer voor belemmeringen in het kader van de herontwikkeling van het plangebied naar woningbouw.

4.5.2 Stikstofdepositie

In aanvulling op de quikscan natuuronderzoek van SAB is door ditzelfde adviesbureau een onderzoek naar de stikstofdepositie uitgevoerd (zie Bijlage 15 Onderzoek stikstofdepositie). Aanleiding voor dit onderzoek is de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 aangaande de landelijke stikstofwetgeving en de mogelijke effecten van ontwikkelingen op Natura 2000-gebieden.

Voor zowel de realisatie als het gebruik van de woningbouwontwikkeling moet de stikstofuitstoot inzichtelijk gemaakt worden. In Natura 2000-gebieden zijn habitattypen aanwezig die gevoelig zijn voor de verzurende en vermestende werking van stikstofdepositie. Om in het kader van een mogelijke vergunningaanvraag Wet natuurbescherming te onderzoeken wat de stikstofdepositie is tijdens de bouw en gebruiksfase, is een berekening nodig. Deze is uitgevoerd met het programma Aerius Calculator 2020 (release datum 15 oktober 2020).

Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat voor de aanlegfase de grenswaarde van 0,00 mol stikstof/ha/j wordt overschreden met 0,01 mol stikstof/ha/j. Nadelige milieueffecten op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden kunnen door middel van de berekening daarom niet op voorhand worden uitgesloten. In de gebruiksfase blijkt uit de berekeningen dat er geen rekenresultaten zijn die hoger liggen dan 0,00 mol stikstof/ha/j op de gevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. In de gebruiksfase zijn zodoende geen nadelige milieueffecten te verwachten.

Conclusie

Uit de berekeningen valt niet met zekerheid te concluderen dat er geen sprake is van nadelige effecten in de aanlegfase op omliggende Natura 2000-gebieden. Om de stikstofemissie in de aanlegfase te verlagen, dan wel inzichtelijk te maken of er sprake is van significant negatieve effecten adviseert het rapport de volgende mogelijkheden:

• fasering;
• gebruik elektrisch materieel;
• ecologische voortoets;
• intern salderen.

In mei 2023 (zie Bijlage 16) is het stikstofonderzoek geactualiseerd vanwege gewijzigde inzichten en regelgeving omtrent stikstof gedurende het proces en is ook gekeken naar de effecten van interne saldering. Uit dit geactualiseerde onderzoek, op basis van een geactualiseerde rekenmethode, blijkt zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase geen overschrijding plaats te vinden van de grenswaarden van 0,00 mol/ha/j. Daarnaast blijkt in de gebruiksfase, door interne saldering vanwege het verdwijnen van de activiteiten van de brandweer en gemeentewerf, dat er sprake s van een afname van 0,01 mol stikstof/ha/j ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Zodoende is hiermee sprake van een afname van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. De eindconclusie luidt dan ook dat er aan de hand van de gehanteerde parameters significant negatieve effecten worden uitgesloten en er geen vergunning ten behoeve van de Wet natuurbescherming nodig is voor het onderdeel stikstof.

4.6 Verkeer en parkeren

Verkeer

De nieuwe woningen trekken extra verkeer aan. De hoeveelheid autoverkeer die wordt gegenereerd door de bouw van woningen kan worden ingeschat met CROW-publicatie ASVV 2021. Voor het plangebied volgt uit berekeningen dat de plannen voor deze locatie zorgen voor naar verwachting 400 motorvoertuigbewegingen per dag. Dit is een verkeerstoename van ca. 6,5% op de Hietweideweg. De Hietweideweg zit met zijn huidige inrichting en verkeersintensiteit aan de maximale verkeersbelasting. In het nieuwe verkeersplan Twello (als addendum op het Programma Mobiliteit 2020-2030) wordt de bouwlocatie Veluws College als autonome ontwikkeling meegenomen. Afhankelijk van de uitkomsten en toekomstige beleidskeuzen (bijvoorbeeld afwaardering van wegen) kan blijken dat er ook in het geval van de Hietweideweg of Jupiter ter hoogte van het plangebied aanvullende of aangepaste verkeersmaatregelen moeten worden genomen.

Parkeren

De gemeente Voorst hanteert op grond van het gemeentelijke 'Programma van Eisen voor de inrichting van de openbare ruimte in de gemeente Voorst' (PvE) bij nieuwbouwplannen verschillende parkeernormen. Bij dure woningen (boven €, volgens prijspeil 2023) geldt een norm van minimaal 2 parkeerplaatsen per woning. Bij middeldure en goedkopere woningen geldt een norm van 1,8. Voor zover parkeren op eigen terrein plaatsvindt, telt dit in de normering in beginsel maximaal voor 1 mee, ook als meerdere plekken op een kavel aanwezig zijn. Het PvE biedt de ruimte om op basis van de parkeerkencijfers van het CROW de parkeernorm aan te passen op de situatie en omgevingsfactoren.

Het stedenbouwkundige plan gaat uit van de realisatie van ca. 72 woningen in diverse prijsklassen. Op basis van dit programma is aangetoond dat binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd kan worden. Omdat het bestemmingsplan nog enige flexibiliteit biedt ten aanzien van de definitieve invulling zijn er in het bestemmingsplan normen opgenomen waar de ontwikkelende partij rekening mee moet houden. Per woningcategorie worden de onderstaande normen gehanteerd en deze zijn tevens in de regels van het bestemmingsplan opgenomen.

Woningtypologie	Parkeerkencijfer
Sociale huur (appartement)	1,4
Sociale huur (grondgebonden)	1,6
Bereikbare koop (appartement)	1,8
Bereikbare koop (grondgebonden)	1,8
Vrije sector koop (grondgebonden)	2
Vrije sector koop (appartement/dakwoning)	2

De parkeerbehoefte ten behoeve van de maatschappelijke plint is afhankelijk van de uiteindelijke invulling. Voor deze functie is het bestaande parkeerterreintje naast het voormalige schoolgebouw voorzien. Als de parkeerbehoefte voor de maatschappelijke functie uiteindelijk groter is dan het aantal parkeerplaatsen dan kan dit binnen (of in de directe omgeving) van het plangebied ruimschoots opgelost worden.

4.7 Water

4.7.1 Watertoets

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is beoordeeld welke waterthema's in het plan relevant zijn.

Beoordeling

De toets is begin april 2023 voor de planlocatie uitgevoerd. Het resultaat hiervan is in opgenomen in Bijlage 17. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat het plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering en het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen/randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. De initiatiefnemer dient de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het Waterschap Vallei en Veluwe toe te passen.

4.7.2 Wateraspecten in het plan

Oppervlaktewater

In de directe omgeving is amper oppervlaktewater aanwezig. Zowel de Hondsgrift als de Twellose Beek liggen op ruime afstand. Aan de zuidwestzijde van het plangebied liggende wadi's en vijvers van Engelenburg. Aan de zuidzijde langs de Doornweerdstraat is een greppel aanwezig die afvoert naar de Twellose Beek.

Vuilwaterriolering

Het vuilwater van de brandweerkazerne en werf loopt via de Jupiter en Hietweideweg naar het zuiden naar het onderbemalingsgebied Doornweerd. Het oude Veluws College is aangesloten op de Hietweideweg en stroomt af naar het noorden naar het gemaal Kruisakkerweg. Vanuit de waterhuishouding bezien heeft het bij de toekomstige ontwikkeling de voorkeur om de vuilwaterriolering aan te sluiten op de riolering in de noordelijke Hietweideweg. Bij de uiteindelijke uitwerking en inrichting van het plangebied geldt dit als uitgangspunt.

Regenwaterriolering

Zowel de Jupiter, de Hietweideweg, Beethovenlaan en Mozartstraat hebben te maken met wateroverlast bij heftige regenval. De toekomstige ontwikkeling moet gescheiden aangelegd worden. Omdat nagenoeg het gehele terrein in de bestaande situatie nu al verhard is en gemengd aangesloten en zodoende geldt de gemeentelijke bergingsnorm van 36 mm/m2. Het is zeer wenselijk een hemelwatersysteem aan te leggen met een afvoer naar de Twellose Beek. Een voor de hand liggend tracé loopt via de Mozartstraat, Sweelinckstraat en het laatste deel via de Beethovenlaan. De hemelwaterberging mag op particulier terrein of collectief op openbaar terrein gerealiseerd worden. Bij groene daken vervalt voor die vierkante meters de gemeentelijke bergingsplicht. Bij de ontwikkeling van het plangebied moet hier rekening mee gehouden worden en kan er ook een sprake zijn van een mix van maatregelen om de bergingsnorm te behalen. In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de mogelijkheid voor hemelwaterberging in openbaar gebied, bijvoorbeeld door de aanleg van een wadi. In de uiteindelijke uitwerking moet het plan voldoen aan de (gemeentelijke) normen voor waterberging.

4.8 Kabels, leidingen en straalpaden

In en rond het plangebied zijn geen kabelleidingen, brandstoftransportleidingen of straalpaden aanwezig die een belemmering vormen voor het woningbouwplan.

4.9 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In afwijking hiervan kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de betreffende gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden) of een
• fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (omtrent het uitvoeren van het bouwrijp maken) of een uitwerking van regels (ten behoeve van de uitvoerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan) niet noodzakelijk is.

In voorliggend geval is sprake van een aangewezen bouwplan. De gemeenteraad moet daarom een exploitatieplan vaststellen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn (artikel 6.12, lid 2 Wro). Omdat het plangebied in eigendom is van de gemeente is het kostenverhaal verzekerd door verkoop van bouwrijpe grond. Uit de financiële haalbaarheidsberekening is gebleken dat het project financieel uitvoerbaar is. Daarnaast worden met de ontwikkelende partij naast afspraken over de kosten ook afspraken gemaakt over de fasering en wijze van uitvoering van de plannen. De kosten voor het mogelijk maken van de ontwikkeling, evenals eventuele planschadekosten, zijn met deze overeenkomst anderszins verzekerd. Het plan wordt daarmee economisch uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

5.2 Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

5.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen

5.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Kantoor;
• Verkeer;
• Woongebied.

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

5.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen.

Aanduidingsregels

Een bestemmingsplan kan ook aanduidingen bevatten om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot gebruik- of bouwmogelijkheden. De bestemmingen en aanduidingen hebben juridische betekenis en moeten altijd in de regels van het bestemmingsplan voorkomen. Er zijn zes soorten aanduidingen te onderscheiden:

• bouwvlak;
• functieaanduiding;
• bouwaanduiding;
• maatvoering;
• figuur;
• gebiedsaanduiding.

In het plan is een molenbiotoop opgenomen. Het gaat om de biotoop van de Havekes Mölle.

Een molenbiotoop is de naamgeving voor de relatie van de molen ten opzichte van de omgeving waarin de molen staat. Voor een goede werking en het behoud van de molen is een goede molenbiotoop van groot belang. Enerzijds vanwege het behoud van de gebruiksmogelijkheden van de molen (en windvang), anderzijds vormen molens een karakteristiek herkenningspunt in mening dorpsgezicht of landschap. En door de historische wisselwerking tussen molen en landschap is de molenbiotoop ook cultuurhistorisch van groot belang.

De molenbiotoop van de Havekes Mölle geeft het gebied aan waarin beperkingen gelden ten aanzien van de bouwhoogte bij nieuwbouw. In de planregels is een formule opgenomen waarmee de bouwhoogte kan worden bepaald. Daarnaast is in het kader van deze planontwikkeling een biotopenonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 12). Uit dit onderzoek is gebleken dat, zolang de nieuwe bebouwing lager is dan de bomen aan de Kerklaan, er geen extra belemmering optreedt ten aanzien van het windaanbod voor de Havekes Mölle. Het uiteindelijke bouwplan kan dus verleend worden, in afwijking van de opgenomen formule voor de molenbiotoop (artikel 10.1), als het hoogteniveau onder die van de eikenlaan aan de Kerklaan blijven.

Parkeren

Alle gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan mogen uitsluitend gebruikt, of in gebruik worden genomen, wanneer aangetoond is dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Om te bepalen of hieraan voldaan wordt, wordt getoetst aan de parkeernormen zoals beschreven in paragraaf 4.6.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.3 Bestemmingen

5.3.1 Kantoor

Bestemmingsomschrijving

De bestemming Kantoor wordt gebruikt om bestaande kantoren specifiek te bestemmen daar waar geen publieksaantrekkende werking wordt voorgestaan. Er is sprake van bedrijfsmatige dienstverlening waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en bediend. De gronden binnen de bestemming Kantoor zijn bestemd voor kantoren, openbare nutsvoorzieningen en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals groen, tuin, erven, verhardingen, verkeer- en verblijfsvoorzieningen en water.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen de bestemming Kantoor is onderscheid gemaakt tussen welke bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak en welke erbuiten. Waar gebouwen mogen worden gebouwd is dat door middel van een bouwvlak aangegeven. Dit onderscheid maakt dat op de plankaart de grootte en ligging van het bouwvlak de bouwmogelijkheden bepalen. Binnen het bouwvlak staan de toegestane goot- en bouwhoogte en – indien van toepassing – een maximum bebouwingspercentage vermeld. Buiten het bouwvlak zijn alleen andere bouwwerken toegestaan.

Maatvoering bouwvlak

De maatvoering van het bouwvlak is maatwerk. Daarbij wordt gekeken naar het vigerende bestemmingsplan en de vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenste situatie. In principe wordt gekozen voor een zo groot mogelijk bouwvlak waarin eventueel een bebouwingspercentage wordt opgenomen. In beginsel wordt minimaal 10% uitbreidingsruimte geboden om te anticiperen op mogelijke uitbreiding(en). Binnen- en buitenplanse afwijkingen van het bestemmingsplan worden op deze manier zoveel mogelijk voorkomen. De zone langs de straatzijde wordt waar mogelijk vrijgehouden van bebouwing.

5.3.2 Verkeer

Bestemmingsomschrijving

Een deel van de Hietweideweg is ondergebracht in de bestemming verkeer en sluit hiermee aan op de systematiek uit het moederplan bestemmingsplan Twello Zuidwest. Binnen deze bestemming staat de verkeersfunctie centraal. Ook is er ruimte voor verblijfsfuncties zoals parkeren waar deze de verkeersfunctie niet in de weg staan. Ten behoeve van een flexibel gebruik van de gronden en in relatie met de nodige aandacht voor waterhuishouding is het ook mogelijk watergangen of -bergingen binnen deze bestemming toe te staan.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd en zijn alleen andere bouwwerken toegestaan.

5.3.3 Woongebied

Bestemmingsomschrijving

Met de bestemming 'Woongebied' is gekozen voor een globale bestemming waarin zowel de woningen, als ook het groen, de ontsluiting van het plangebied en de ontsluiting van de woonpercelen, zijn opgenomen. Ook ondergeschikte voorzieningen als groen, paden, water(berging), speelvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen deze bestemming is op de verbeelding aangegeven waar gebouwd mag worden, namelijk binnen de bouwvlakken. Op de verbeelding zijn een aantal bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd moeten worden. De maximale goot- en bouwhoogte is middels een aanduiding op de verbeelding aangegeven. De bouwvlakken zijn ruim opgezet om flexibiliteit te behouden in het plan. De bouwmogelijkheden worden ingeperkt met de specifieke bouwregels. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Voor de aaneengebouwde hoofdgebouwen geldt een diepte en breedte van maximaal 10 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn gestapelde woningen toegestaan en gelden deze maximale breedte- en dieptematen niet.

Om de hoofdgebouwen van vrijstaande en twee aaneengebouwde woningen van elkaar te kunnen blijven onderscheiden en te voorkomen dat er een aaneengesloten wand van twee bouwlagen ontstaat is geregeld dat binnen een afstand van 3m tot de perceelsgrens de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5m en de goothoogte niet meer dan 3m.

Overige gebouwen moeten altijd tenminste 3m achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Voor deze maat is gekozen om het visuele onderscheid tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen te behouden. De goot- en bouwhoogte van overige gebouwen mag niet meer dan 3m respectievelijk 5m bedragen. Met deze maat wordt voldoende onderscheid aangebracht tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen.

De maximale oppervlakte aan overige gebouwen is begrensd tot maximaal 50 m2 per hoofdgebouw, mits hiermee niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd.

Andere bouwwerken mogen worden gebouwd tot een hoogte van 3 meter. Voor erfafscheidingen geldt voor de voorgevel een maximale hoogte van 1 meter en achter de voorgevel maximaal 2 meter. Speeltoestellen en vlaggenmasten mogen maximaal 4,5 meter respectievelijk 6 meter hoog zijn.

Overkappingen dienen minimaal 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw tot worden gebouwd.

Nadere eisen

Het college van B&W is bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de gebouwen teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van de bebouwing onderling te verzekeren.

Aan huis verbonden beroep en -bedrijf

Binnen de bestemming is een beroep of bedrijf aan huis mogelijk tot een maximum oppervlak van 50 m². Hiervoor mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen worden gebruikt. Ook dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• er mag geen sprake zijn van belemmeringen voor omliggende functies;
• er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer;
• er dient in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden voorzien;
• er mag geen sprake zijn van detailhandel, uitgezonderd internetverkoop;
• de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf is uitsluitend toegestaan, als het een
• bedrijf is dat is opgenomen in categorie 1 van de in Bijlage 1 opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'.

Bed & Breakfast

De woning en de overige gebouwen mogen gedeeltelijk gebruikt worden voor het voeren van een Bed & Breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt en maximaal acht personen mogen er de nacht doorbrengen. Verder gelden als voorwaarden dat het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en voorziet in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan de recreatieve potentie van het dorp Twello. Ook de overige gebouwen kunnen hier gedeeltelijk voor worden gebruikt.

Mantelzorg

De overige gebouwen mogen verder gebruikt worden als zelfstandige woning, mits er sprake is van mantelzorg. Dit gebruik kan alleen mogelijk worden gemaakt middels het toepassen van de algemene afwijkingsregels.

5.3.4 Waarde - Archeologie

Om archeologisch waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen waarbij ingrepen vanaf een bepaalde omvang plaatsvinden, is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingvergunningsplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. In dit geval gaat het om ingrepen met een omvang van minimaal 250 m2 en die tevens dieper reiken dan 30 cm.

5.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

5.4.1 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

5.4.2 Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemming 'Woongebied': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan;
• bestemming 'Woongebied': ten behoeve van aan huis verbonden bedrijven in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• bestemming 'Woongebied': ten behoeve van een afwijkende hoogte voor erf- en terreinafscheidingen, voor zover deze zijn mee ontworpen met het hoofdgebouw en/of overige gebouwen en hier architectonisch onlosmakelijk mee verbonden zijn;
• aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop': ten behoeve van een hogere bouwhoogte;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd.

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

5.4.3 Wijzigingsbevoegdheid

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan.

In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' te wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

Hoofdstuk 6 Overleg en inspraak

6.1 Uitkomsten overleg

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

Gezien aard en omvang van het plan is geen sprake van directe rijksbelangen. Om die reden heeft geen vooroverleg plaatsgevonden met het Rijk. De plannen passen binnen de afspraken uit de Woonagenda Cleantech Regio 2018 en de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030. Over het plan heeft niettemin (informeel) vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland, ook vanwege het belang van bescherming van de molenbiotoop. Deze is in het plan voldoende gewaarborgd. Tegen het plan bestaan geen bezwaren. Op grond van de digitale watertoets heeft waterschap Vallei en Veluwe een positief wateradvies gegeven, er worden geen essentiële waterbelangen geraakt.

Inloopsessies

Op 10 en 12 maart 2022 is een globaal stedenbouwkundige verkenning gepresenteerd tijdens inloopsessies voor omwonenden en belangstellenden. De inloopsessie was ook het centrale moment om iedereen gelijkwaardig van informatie te voorzien. De stedenbouwkundige verkenning liet globaal de opzet van het plan zien met beoogde woningtypen. Deze twee inloopsessies zijn goed bezocht en er zijn veel positieve reacties ontvangen. Ook waren er vragen, suggesties en kritische geluiden. Naderhand is er met diverse personen nog contact geweest die graag nadere informatie/vragen wilden stellen.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello heeft vanaf 28 september voor een periode van zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad zienswijzen over het plan naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. Er is één zienswijze tegen het (ontwerp)bestemmingsplan naar voren gebracht.

De indiener van de zienswijze uitte inhoudelijk vooral zorgen over de omvang van het appartementencomplex aan de Hietweideweg en de invloed van het woningbouwplan op de molenbiotoop van de Havekes Mölle. In de periode na de zienswijzetermijn heeft een gesprek plaatsgevonden met de indiener. In dit gesprek zijn de overwegingen en de gemaakte keuzes nader toegelicht. Ook is nader ingegaan op de bouwhoogte van het appartementencomplex en de eventuele invloed op de molenbiotoop. Op basis van dit gesprek heeft de indiener van de zienswijze uiteindelijk aangegeven de zienswijze formeel in te trekken.

6.3 Aanpassingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan

De (ingetrokken) zienswijze heeft geen aanleiding gegeven het bestemmingsplan aan te passen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Na overleg met het naastgelegen bedrijf Aan de Stegge is ambtshalve een wijziging in verbeelding doorgevoerd (en een ondergeschikte tekstuele wijziging in de toelichting).

Wijzigingen in de verbeelding

In het ontwerpbestemmingsplan is een perceel van het naastgelegen bedrijf Aan de Stegge meegenomen. Doel hiervan was om het huidige gebruik van deze gronden behorende bij het bedrijf in lijn te brengen met de bestemming Kantoor (en niet meer Maatschappelijk). Gedurende de inzagetermijn bleek dat dit ook van toepassing is op het perceel kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie E, nummer 1387. Ook dit perceel is reeds enkele jaren in gebruik als parkeerterrein. Om deze reden wordt ook dit perceel meegenomen in de planherziening en wijzigt de bestemming van Wonen naar Kantoor. Dit is aangepast op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Wijzigingen in de toelichting

Op basis van de hierboven genoemde ambtshalve wijziging zijn in de toelichting enkele kleine ondergeschikte tekstuele aanpassingen doorgevoerd. Ook heeft er een kadastrale herindeling plaatsgevonden, deze wijzigingen zijn ook doorgevoerd in de tekst.