IJsseloord 1

6.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

6.3.1 Algemeen

Parkeernormen

Gelet op de aard van de bedrijven die op dit terrein zijn gevestigd en gelet op parkeernorm die in het nu nog geldende bestemmingsplan is opgenomen is besloten om voor deze bedrijven deze parkeernorm als uitgangspunt te nemen en deze norm te handhaven. Er moet voldaan worden aan een norm van minimaal 1 parkeerplaats per 50 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Ook voor de garagebedrijven geldt dat wordt vastgehouden aan de parkeernorm die in het geldende bestemmingsplan voor deze bedrijven geldt namelijk minimaal 1 parkeerplaats per 30 m2.b.v.o.

In de regels is wel een afwijking opgenomen ten aanzien van deze parkeernorm indien het betreffende bedrijf op basis van zijn bedrijfsvoering kan aantonen met een beperkter aantal parkeerplaatsen te kunnen volstaan dan volgens bovengenoemde norm verplicht is en dit niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving.

6.3.2 Afzonderlijke bestemmingen

In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Groen en de Verkeerbestemmingen.

Per bestemming wordt ingegaan op:

• welke gronden zo zijn bestemd;
• wat de bestemming inhoudt;
• de eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden;
• een vergelijking ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

6.3.3 Bedrijventerrein

Bestemmingsbeschrijving

Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" zijn bedrijven toegestaan zoals genoemd in de bedrijvenlijst die als bijlage 1 van de regels is opgenomen. Bedrijven op deze lijst zijn ingedeeld in categorieën op basis van de hinder die zij kunnen veroorzaken. Op de plankaart is de maximum categorie aangegeven die is toegestaan. Bedrijven die niet op de lijst voorkomen maar kunnen aantonen dat zij een vergelijkbare hinder (of minder) veroorzaken kunnen eveneens via een afwijking worden toegestaan.

De categorieen in de bedrijvenlijst (1 tot en met 3) zijn afkomstig uit de categorale bedrijfsindeling uit de herziene uitgave van de publicatie Bedrijven en milieuzonering (Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2007). Het betreft een selectie uit de volledige opsomming van bedrijven, die is gebaseerd op de SBI (Standaardbedrijfsindeling) van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Om tot een bepaalde categorie te komen is elk bedrijfstype beoordeeld aan de hand van een aantal milieucriteria, die betrekking hebben op onder meer de aspecten geur, stof, geluid, gevaar en verkeer. Daarbij is per bedrijfstype voor elk milieucriterium een afstand bepaald; deze afstand is zodanig groot dat wanneer op die afstand van een gemiddeld modern bedrijf van dat type (in een rustige woonwijk) wordt gewoond, geen aanmerkelijke hinder meer wordt ondervonden van het betrokken soort milieubelasting. Op grond van deze afstanden is een indeling opgesteld van bedrijfstypen in milieucategorieën.

Het bedrijventerrein IJsseloord 1 ligt tegen de wijken Presikhaaf 3 en Over het Lange Water. Op basis van de Integrale milieuvisie worden deze wijken getypeerd als stadswijk. De na te streven milieukwaliteit in het gebied is goed en de toegestane milieubelasting overwegend laag. De afstand van de bedrijven op IJsseloord tot de woningen binnen Presikhaaf en Over het Lange Water ligt tussen de 50 en 100 meter.

Uitgaande van de richtafstanden uit de VNG brochure bedrijven en milieuzonering komt dit overeen met de afstand voor milieucategorie 3 bedrijven. Dit betekent dat binnen het bestemmingsplan IJsseloord 1 bedrijven tot en met milieucategorie 3 mogelijk zijn. De bedrijvenlijst is hierop afgestemd.
De in de bedrijvenlijst genoemde afstanden moeten als indicaties worden gehanteerd. Dit betekent dat de bedrijvenlijst wel het middel is om te toetsen of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van het bestemmingsplan toelaatbaar is, maar dat de werkelijk optredende hinder van een bepaald bedrijf sterk kan worden beïnvloed door de ruimtelijke opzet en de feitelijke bedrijfsvoering. Dit moet worden bezien in het kader van de verlening van de benodigde vergunningen.
In de algemene omschrijving van bedrijven in de lijst komen koffiebranderijen voor die, volgens genoemde VNG brochure, als een milieucategorie 5.1. bedrijf zouden moeten worden aangemerkt. Daarentegen komt op het bedrijventerrein IJsseloord een koffiebranderij (Peeze) voor die in deze bedrijvenlijst als een milieucategorie 2 (groothandel in koffie) is aangemerkt. De reden hiervoor is dat het hier inderdaad voornamelijk gaat om groothandel in koffie. Het betreft hier een kleinschalige koffiebranderij voor de out-of-home-markt (hotels, café's, bedrijven en instellingen). Er wordt niet rechtstreeks aan de consument geleverd. Omdat de activiteit voornamelijk groothandel is in koffie komt het bedrijf ook, voor wat betreft de milieubelastende activiteiten, met deze functie overeen.

De volgende bedrijven hebben een aparte bestemming en zijn binnen de bestemming Bedrijventerrein niet toegestaan; detailhandel, horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.

Bouwregels

Binnen de bestemming Bedrijventerein zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone, en de onbebouwbare zone. De bouwzone is bedoeld voor de (bedrijfs)gebouwen met daar waar mogelijk en/of gewenst extra mogelijkheden tot uitbreiding. Op de plankaart zijn de toegestane maximale bebouwingspercentages en bouwhoogten aangegeven. In de onbebouwbare zone zijn de voorerven opgenomen.

Binnen deze bestemming is het tevens mogelijk wegen, fiets- en wandelpaden, trottoirs en parkeervoorzieningen te realiseren.

Functieaanduidingen

Op de kaart zijn verschillende functieaanduidingen opgenomen. Deze functieaanduidingen geven aan welke functies naast de bedrijven zijn toegestaan in het aangegeven gebied. Er zijn de volgende aanduidingen opgenomen:

• 1. Perifere detailhandel. Op het bedrijventerrein IJsseloord I zijn enkele bedrijven gevestigd die niet zijn opgenomen in de bedrijvenlijst behorend bij de bestemming bedrijfsdoeleinden. Specifiek gaat het om de Carpetright, NAMA, Prominent en Sporttrader. Deze bedrijven hebben met elkaar gemeen dat zij volumineuze artikelen verkopen. Aangezien de bedrijven niet passen binnen de bestemming bedrijfsdoeleinden, hebben zij een aanduiding gekregen. De aanduiding is specifiek beperkt tot perifere detailhandel, omdat andere soorten detailhandel ongewenst zijn op een bedrijventerrein. Het uitzonderen van tuincentra en bouwmarkten heeft te maken met het feit dat er regionaal afspraken zijn gemaakt over deze branches, omdat er in principe enkel nog marktruimte is voor de verplaatsing van bestaande tuincentra en bouwmarkten.
• 2. Kantoor: De panden Vlamoven 34 en 36 zijn kantoorunits. Ook het pand Vlamoven 40 is als kantoor in gebruik en ook dit pand heeft een kantoorachtige uitstraling. Het kantoorgebruik is met de aanduiding "kantoor toegestaan" alsnog positief bestemd.
• 3. Bedrijfswoning. In het plangebied zijn drie bedrijfswoningen gelegen: Ringoven 6 en 8 en Vlamoven 38. Deze bedrijfswoningen met een functieaanduiding 'bedrijfswoning' positief bestemd.
• 4. Horeca A: In een zone gelegen ten zuiden van de weg Ringoven zijn vergevorderde plannen voor de vestiging van een restaurant van McDonalds. De ter plaatse geldende bestemming "Bedrijventerrein" laat een horecavestiging niet toe. Het onderhavige perceel heeft ter plaatse de aanduiding horecabedrijf categorie A gekregen (zie ook paragraaf 5.1).
• 5. Verbindingsweg: In verband met de vestiging van het restaurant van McDonalds, zoals hierboven is aangegeven, is tussen Vlamoven en Ringoven de aanleg van een extra verbindingsweg noodzakelijk. Het betreffende deel van de gronden heeft ter plaatse de aanduiding 'verblijfsgebied' gekregen (zie ook paragraaf 5.2).

Afwijken van de gebruiksregels

In dit artikel zijn de afwijkingsmogelijkheden van het college van b&w van de gebruiksregels opgenomen. Het betreft de volgende afwijkingsregels:

• 1. Er is een omgevingsvergunning opgenomen om af te kunnen wijken voor bedrijven die niet in de bedrijvenlijst zijn opgenomen of bedrijven die in een hogere categorie zijn geplaatst, mits deze vergelijkbaar zijn met de toegestane bedrijven qua aard en hinder.
• 2. De omgevingsvergunning betreft ook de mogelijkheid om te kunnen afwijken van de gestelde parkeernormen.
• 3. Er is een omgevingsvergunning opgenomen om andere vormen van volumineuze detailhandel toe te staan. Het bedrijventerrein IJsseloord I is namelijk vanwege de beperkte omvang, de nabijheid van woongebieden, de 'levensfase' en de (voormalige) aanwezigheid van veel bedrijven in de automotive, een terrein waarvoor (gecontroleerde) verkleuring voor de hand ligt.
  Om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan zijn de volgende voorwaarden gesteld: a) het type volumineuze detailhandel moet aansluiten bij de aard en maat van het bedrijventerrein. Het is onmogelijk om een uitputtende lijst van typen volumineuze detailhandel te geven, vandaar dat het moet aansluiten bij de aard en maat van het bedrijventerrein. Dit betekent dat volumineuze detailhandel die eigenlijk in de binnenstad of in een omgeving als een woonboulevard thuishoort, zoals wit- en bruingoed, is uitgesloten; b) het mag geen tuincentra of bouwmarkten betreffen. Het uitzonderen van tuincentra en bouwmarkten heeft te maken met het feit dat er regionaal afspraken zijn gemaakt over deze branches, omdat er in principe enkel nog marktruimte is voor de verplaatsing van bestaande tuincentra en bouwmarkten; c) het bruto vloeroppervlak (bvo) moet liggen tussen de 1000 en 2000 m2. De voorwaarde dat het moet aansluiten bij de maat van het bedrijventerrein is nog eens gespecificeerd in het opnemen van een minimum (1000 m2) en maximum (2000 m2) voor het bruto vloeroppervlakte. Voor kleinere vestigingen zijn er goede alternatieven buiten de bedrijventerreinen, grotere vestigingen vereisen een betere afweging en daardoor een ander instrument dan een afwijkingsmogelijkheid. Bovendien spelen in het laatste geval ook regionale afspraken een rol en d) vooroorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Het bedrijventerrein kent al een vrij hoge norm, maar mogelijk is de parkeerbehoefte bij sommige volumineuze detailshandelsvestigingen nog hoger; voorkomen moet worden dat zulke bedrijven een parkeerprobleem voor de omgeving veroorzaken.

Wijzigingsbevoegdheden

Met betrekking tot de bestemming Bedrijventerrein zijn de volgende wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan opgenomen. Zij gelden voor de gronden die daartoe op de plankaart zijn aangegeven.

• I. een wijziging van de gronden met de bestemming "Bedrijventerrein" ten gunste van "Groen-park" (op de kaart wijzigingsgebied 1 en 2).
  In paragraaf 5.3 is aangegeven dat in dit bestemmingsplan voor het gebied waar de ontwikkeling van een ecozone wordt beoogd een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de bestemming 'Bedrijventerrein' te wijzigen in de bestemming 'Groen-park'.
  De wijzigingsbevoegdheid geldt voor de gronden die daartoe op de plankaart zijn aangegeven.
  In het wijzigingsplan zal, indien de bestemming wordt gewijzigd in Groen-park, in de bestemmingsomschrijving worden opgenomen dat de gronden uitsluitend bestemd zullen zijn voor een invulling als ecologische zone.

• II. een wijziging van de gronden met de bestemming "Bedrijventerrein" ten gunste van "Verkeer-railverkeer" (op de kaart wijzigingsgebied 3).
  Deze wijzigingsbevoegdheid is bedoeld om in de toekomst de komst van een regiorailhalte mogelijk te maken (zie ook paragraaf 5.4). In het wijzigingsplan zal, indien de bestemming wordt gewijzigd in Verkeer-railverkeer, in de bestemmingsomschrijving worden opgenomen dat de gronden uitsluitend bestemd zullen zijn voor perrons met de daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van het personen- en goederenvervoer per spoor en voor geluidsafschermende- en groenvoorzieningen.

• III. een wijziging van de maximale bouwhoogtes van 6 meter in 12 meter voor de gronden/zone met de bestemming "Bedrijventerrein" gelegen ten zuiden van de weg Ringoven (op de kaart wijzigingsgebied 4).
  De wijzigingsbevoegdheid is voor deze zone opgenomen omdat een groot deel van deze zone een zichtlocatie betreft vanaf de IJsseloordweg. Het is van belang dat bedrijven beter gebruik maken van de zichtfunctie en dat het beeld vanuit de Pleyroute fraaier wordt. Daarom is in de wijzigingsregels de voorwaarde opgenomen dat de ruimere bouwhoogte c.q. ruimere bebouwingsmogelijkheden in het wijzigingsplan moeten worden aangewend voor representatieve ruimten, zoals showrooms en kantoorruimtes bij bedrijfsfuncties.
  Door het verruimen van de hoogte en de bouwmogelijkheden zijn de gebouwen beter zichtbaar vanuit de weg. Bovendien maakt dit het mogelijk om gebouwen te realiseren die twee voorkanten hebben (zowel aan de Pleijroute als aan de huidige voorkant naar de Ringoven).
  Evenals in dit bestemmingsplan zal ook in het wijzigingsplan een algemene afwijkingsregel gelden dat met een omgevingsvergunning 10 % kan worden afgeweken van de maximum bouwhoogte van 12 meter. Hierdoor kan tot maximaal 13.2 hoog worden gebouwd. In het wijzigingsplan zal daarnaast worden opgenomen dat in gevallen dat het parkeren op het dak wordt opgelost met een omgevingsvergunning 13 % kan worden afgeweken van de maximum bouwhoogte. Hierdoor kan tot maximaal 13.5 hoog worden gebouwd.

Vergelijking vigerend bestemmingsplan

De gebieden met de bestemming bedrijventerrein zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd als bedrijf (handel en nijverheid). De bestemming zelf wordt dus niet veranderd. Wel zijn de hierboven omschreven wijzigingsbevoegdheden een aanpassing van de bestemming.

Verder staat het nieuwe bestemmingsplan bedrijven toe tot maximaal categorie 3 terwijl het vigerende bestemmingsplan (volgens een indeling onder een oud regime) bedrijven toestaat tot en met milieucategorie 6. De categorie is naar beneden toe bijgesteld om de volgende reden:

Uitgaande van de richtafstanden uit de VNG brochure bedrijven en milieuzonering kunnen binnen het bestemmingsplan IJsseloord geen bedrijven in categorie 4 en hoger worden gevestigd. De huidige bedrijven op het bedrijventerrein zijn dan ook allemaal bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.

Milieucategorie 4 en 5 bedrijven zijn o.a. grote chemische productiebedrijven. Milieucategorie 6 bedrijven zijn grote milieubelastende bedrijven zoals aardolieraffinaderijen, kerncentrales, luchthavens, ruwijzer en staalfabrieken (Hoogovens) en splijt- en kweekstoffenbewerkingsbedrijven. Deze bedrijven horen niet nabij een directe woonomgeving thuis.

Doordat er sprake is van een geactualiseerde lijst, kan het zijn dat categorieën een andere naam of plek hebben gekregen.

In het plangebied hebben zich in het verleden diverse functies gevestigd die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Er is echter nooit tegen deze functie opgetreden en deze functies zijn ook passend op het bedrijventerrein. Het gaat dan vooral om vormen van volumineuze detailhandel (Nama, Carpetland, Prominent en Sportrader) en kantoren (Vlamoven 34, 36 en 40). Voorgesteld wordt om deze functies met een functieaanduiding positief te bestemmen. Dit geldt ook voor de drie bedrijfswoningen die in het bestemmingsplan zijn gelegen.

6.3.4 Groen

In het plangebied is groen aanwezig en dat is bestemd als 'Groen'.

In het Groenplan (zie paragraaf 3.5.5) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.

Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.

Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan

De gebieden met de bestemming Groen zijn in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als groen (openbaar groen). De bestemming wordt dus niet veranderd.

6.3.5 Verkeer

De bestemming verkeer is opgedeeld in een twee 'sub-bestemmingen' te weten:

• 1. Verkeer-Verblijfsgebied;
• 2. Verkeer-Wegverkeer.

Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen

Verkeer-Verblijfsgebied (Artikel 5)

De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.

Verkeer-Wegverkeer (Artikel 6)

De bestemming "Verkeer–Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.

Op de plankaart is het aantal rijstroken per weg aangegeven. Omdat bij deze wegen de plangrens over het hart van de weg loopt, zijn buiten de plangrens ook nog rijstroken gelegen die deel uit maken van de weg.

Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen

De gebieden met de bestemming Verkeer-verblijfsgebied en verkeer-wegverkeer zijn in het vigerende bestemmingsplan eveneens als zodanig bestemd (verkeersdoeleinden). De bestemming wordt dus niet veranderd.

6.3.6 Water

In het plangebied ligt langs het Lange Water een hoofdwatergangen, ook wel A-watergang genoemd. Deze watergang is specifiek als 'water' bestemd.

Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan

Het gebied met de bestemming Water is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als verkeersdoeleinden. Binnen deze bestemming waren ook watergangen toegestaan. Deze waren niet expliciet bestemd.

6.3.7 Wonen

Functie

De drie woningen aan de Schaapdijk die in het plangebied zijn gelegen, zijn bestemd als wonen (artikel 8). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).

In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.

Bebouwingsmogelijkheden/bouwaanduidingen

Door middel van bouwaanduidingen wordt aangegeven dat een bepaalde wijze van bouwen of een bepaalde verschijningsvorm gewenst of ongewenst wordt verklaard. Ook hier geldt dat de bouwaanduidingen alleen gelden voor de op de plankaart aangegeven plek.

De volgende bouwaanduiding wordt op de plankaart aangeduid:

Bijgebouwen

Deze bouwaanduiding houdt in dat bij woningen en met name in de onbebouwbare zone toch in beperkte mate enige bebouwing kan worden gerealiseerd.

Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone. De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.

De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.

Voor een groot deel van de onbebouwbare zone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 12.1 hier buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.

Wijzigingsbevoegdheid

Voor het gebied waar de ontwikkeling van een ecozone wordt beoogd is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Wonen te wijzigen in Groen-park (op de kaart wijzigingsgebied 1).

Nadere informatie hierover is opgenomen in paragraaf 5.3 (ontwikkelingen-ecozone met recreatief medegebruik).

Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen

De woning Schaapdijk 5 is in in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als zodanig bestemd (eengezinshuizen in vrijstaande bebouwing). De woningen Schaapdijk 4 en 6 waren in het vigerende bestemmingsplan bestemd als 'agrarisch'. Omdat de gebouwen als jaren als woning in gebruik zijn, is gekozen om de woningen positief te bestemmen.

Wel is zoals gezegd in verband met de ontwikkeling van een ecozone een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Wonen te wijzigen in Groen-park.

6.3.8 Dubbelbestemmingen

De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen.

In dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen:

Artikel 9 Leiding - Gas

De aardgasleidingen liggen in het zuidwestelijk deel van het plangebied. De aardgasleidingen zijn primair bestemd als gasleiding. De onderliggende bestemmingen zijn hieraan ondergeschikt. Voor de zone van deze leidingen, waarvan de maat in dit artikel is opgenomen, zijn beperkingen van de bouwmogelijkheden opgenomen. Bouwen ten behoeve van de secundaire bestemmingen is slechts door een afwijking mogelijk. Daarnaast is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, ten aanzien van werken en werkzaamheden in en aan de grond.

Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen

In het vigerende bestemmingsplan is deze bestemming ook opgenomen en worden de leiding op dezelfde wijze beschermd.

Artikel 10 Waarde - Archeologie

Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone aanlegvergunningen alleen mogen worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat aanlegvergunningen worden afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.

Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen

In het vigerende bestemmingsplan is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.