| Plan: | De Vrolijkheid |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP09015-0006 |
Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zoveel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:
1. Bestemmingsomschrijving;
2. Bouwregels;
3. Nadere eisen:
4. Afwijken van de bouwregels
5. Specifieke gebruiksregels:
6. Afwijken van de gebruiksregels:
7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
8. Wijzigingsbevoegdheid.
In dit bestemmingsplan wordt op alle vlakken getracht de revitalisering een hoge kwaliteit mee te geven. Daarom is in alle bestemmingen de mogelijk opgenomen om nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van onder meer de bescherming van de groenstructuur, een samenhangend stedenbouwkundig beeld en dergelijke.
Het ten behoeve van De Vrolijkheid opgestelde beeldkwaliteitsplan geldt als onderdeel van het welstandsbeleid. Het is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.
Net als in het vigerende plan is ervoor gekozen om een bestemming op te nemen die specifiek is gericht op bedrijven in de autobranche. Het gaat daarbij om bedrijven die zich richten op het onderhoud en de verkoop van auto's, trucks, motorfietsen, bromfietsen en fietsen. Eveneens mogen accessoires worden verkocht die daarbij horen. Deze bestemming wijkt daarmee af van het overige bedrijventerrein.
De verkoop van motorbrandstoffen binnen deze bestemming is slechts voor eigen gebruik toegestaan en mag niet dienen ten verkoop aan het doorgaande verkeer.
Om het bestemmingsplan enige flexibiliteit mee te geven aan deze vrij specifieke bestemming, is het mogelijk om de bestemming te wijzigen naar de bestemming gemengd 1. Het is denkbaar dat op enig moment een garagebedrijf zijn deuren sluit en dat er lange tijd geen uitzicht is op vestiging van een nieuw autobedrijf. Op dat moment zou overwogen kunnen worden leegstand en daardoor verpaupering van het pand te voorkomen door mee te werken aan wijziging in een andere bestemming met meer flexibiliteit tot gebruik. Uiteraard speelt in dergelijke kwesties dat voldaan moet kunnen worden aan de geldende parkeernormen, milieueisen enz.
Artikel 4 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg
Momenteel zijn er twee verkooppunten motorbrandstoffen aanwezig in het plangebied. Beiden zijn positief bestemd met de mogelijkheid om de gronden eventueel te wijzigen in die van de bestemming gemengd 1. Ook dit bevordert de flexibiliteit binnen het plangebied.
Het hele bestemmingsplan is zodanig van opzet dat de maximale flexibiliteit wordt bereikt, zonder dat de verschillende functies elkaar bijten. De bestemming “gemengd 1” geeft aan die flexibiliteit gestalte doordat gebouwen binnen deze bestemming ten behoeve van bedrijven, sport en groothandels opgericht en gebruikt kunnen worden. Daarnaast zijn er specifieke functieaanduidingen, waar kleinschalige kantoorunits mogen worden opgericht. Er is veel aandacht besteed aan de bestemmingsomschrijving voor wat betreft het begrip "bedrijf".
De Staat van bedrijfsactiviteiten dient slechts als indicatie van de milieucategorie.
Ten aanzien van zelfstandige kantoorruimte wordt het volgende opgemerkt. Er wordt onderscheid gemaakt in vier verschillende functionele aanduidingen kantoor 1, kantoor 2, kantoor 3 en kantoor 4. Voor de eerste drie functieaanduidingen zijn per aanduidingsgebied zelfstandige kantoren mogelijk, maar onder strikte voorwaarden. Het gaat om kleinschalige zelfstandige kantoorunits die worden toegestaan van maximaal 250 m² per zelfstandig kantoor en per aanduidingsgebied in totaal maximaal 1.500 m² aan zelfstandige kantoorunits. Gebleken is dat er behoefte is aan kleinschalige kantoorruimte die op specifieke kantoorlocaties moeilijker is te voorzien, terwijl de kantoren in binnenstad of aan huis te groot zijn. Met dit maximum wordt de kantorenmarkt in Zwolle geen schade aan gedaan. Een groter aantal vierkante meters aan kantoor zou wel tot schade aan de kantorenmarkt leiden. Reden waarom zeer stringent wordt omgegaan met deze regeling, hetgeen tot uitdrukking komt in de aanduidingsgebieden op de plankaart.
Het aanduidingsgebied kantoor 4 zit anders in elkaar. Immers, er is met toepassing van een vrijstelling ex artikel 19 van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening een vergunning verleend voor een zelfstandig kantoor. Daarom is bepaald dat binnen dit aanduidingsgebied een kantoor aanwezig mag zijn van 4.750 m2.
De regeling voor zelfstandige kantoorruimte staat los van de regeling die is getroffen voor kantoren, die als ondergeschikt deel bij een bedrijf horen. Er is voor gekozen om richting te geven aan de vraag wat nog een ondergeschikt kantoor is als onderdeel van een bedrijf. Het is namelijk gebleken dat veel bedrijven steeds meer omvormen tot zelfstandige kantoren, hetgeen op De Vrolijkheid niet wenselijk is. De verhouding die is opgenomen betreft 30% kantoorruimte behorend bij 70% bedrijfsruimte.
Als zou blijken dat bedrijfsruimte lange tijd leeg blijft staan, aantoonbaar meer dan één jaar, hetgeen ook onwenselijk is in verband met verpaupering, zou overgegaan kunnen worden tot het voeren van een wijzigingsprocedure waarbij een verhouding van 50% kantoor op 50% bedrijf kan worden toegelaten. Ook kan het zijn dat een bedrijf zelf gemotiveerd kan aantonen dat zij zich slechts in een verhouding van 50% kantoor en 50% bedrijf kunnen vestigen. Ook dan kan overwogen worden de wijzigingsbevoegdheid in te zetten. Expliciet zijn daarvoor een aantal voorwaarden gesteld, waaronder de aanvaardbaarheid in het kader van milieu en parkeren.
Uit de plankaart blijkt het bebouwingspercentage per bouwperceel. Eveneens is op de plankaart de goot- en bouwhoogte aangegeven.
Omdat uitgangspunt van het economisch beleid op het bedrijventerrein is dat er geen detailhandel op het terrein wordt uitgeoefend, is dat in de specifieke gebruiksregels nog eens neergelegd. Ondergeschikte horeca – waar horeca op zichzelf niet is toegestaan – is wel toegelaten. Dit gaat niet verder dan een bedrijfskantine, ten behoeve van de medewerkers van een bedrijf of een kantine bij een sportgelegenheid.
Tenslotte is in deze bestemming op twee plaatsen een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar een verkeersbestemming. In beide gevallen betreft het de wens om in de toekomst de wegenstructuur aan ta passen als daar de tijd rijp voor is.
Binnen De Vrolijkheid is een onderwijsfunctie gevestigd, namelijk Landstede. Buiten de pure onderwijslokalen wordt ook voorzien in verschillende functies waar leerlingen stage kunnen lopen en hetgeen op school geleerd is in de praktijk kunnen brengen. Daarnaast is voorzien in onder meer een topsporthal en wordt ook voor het overige veel aan sport gedaan. Daarom past de bestemming "gemengd 2", waarbij voor onderwijs een specificatie is opgenomen voor geluidgevoelige functies.
Een aparte plek is ingeruimd voor groenvoorzieningen. De kwaliteit van het bestemmingsplan voor openbare ruimten wordt omhoog gebracht met deze revitalisering. Groen speekt eveneens een belangrijke rol in het beeldkwaliteisplan een belangrijke rol.
Artikel 8 Horeca - Café-restaurant
In het plan is nog een uitspanning aanwezig met de naam De Vrolijkheid. Deze vestiging is daarom positief bestemd.
De zogenaamde ZBC hal betreft een sporthal, waarin wordt gesport. Daarom is hieraan de algemene sportbestemming gegeven.
Deze bestemming is toegesneden op het nieuwe zwembad dat binnen het plangebied zal worden opgericht.
Artikel 11 Verkeer - Erftoegangsweg
Uiteraard zijn er binnen het plangebied een aantal wegen benoemd. Er zijn echter geen stroomwegen bij, ook geen wegen die leiden tot ontsluiting van het plangebied. Daarom is slechts gebruik gemaakt van de bestemming Verkeer - Erftoegangsweg. Voet- en fietspaden kunnen ook binnen de bestemming Groen worden gerealiseerd.
Het water in het bestemmingsplangebied is positief is bestemd.
Dit is een dubbelbestemming die wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen.Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied. Deze dubbelbestemming omvat het in het plangebied gelegen hoge gasdrukleidingennet.
Dit is een dubbelbestemming die wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied. Deze dubbelbestemming omvat het in het plangebied gelegen ondergrondse net van hoofdtransportleidingen voor de drinkwatervoorziening. Deze leidingen transporteren drinkwater van de productielocatie naar centrale punten in de verderop gelegen voorzieningengebieden.
In een brief van 27 februari 2004 heeft waterleidingbedrijf Vitens de gemeente verzocht de voor het bedrijf cruciale hoofdtransportleidingen in de bestemmingsplannen op te nemen. Voor de invoer van de juiste gegevens heeft Vitens de gemeente Zwolle later een digitaal bestand met de bedoelde hoofdtransportleidingen toegezonden. De leidingen zijn conform dit bestand opgenomen. Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming samenvallen, mogen uitsluitend worden gebouwd met toepassing van een ontheffing, nadat advies van de leidingbeheerder is ingewonnen.
Ter bescherming van de leidingen is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen.