Badhotel Midsland aan Zee

Toelichting

op gronden ter plaatse van de aanduiding bijgebouwen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De aanleiding voor dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van het badhotel Midsland aan Zee, zoals beoogd op het perceel Midsland aan Zee 459a te Midsland. Het perceel is in eigendom van Staatsbosbeheer en in erfpacht gegeven aan de initiatiefnemer. Er zijn plannen voor de oprichting van een klein hotel met 23 kamers (totaal 54 bedden) en een restaurant van 200 m² bvo (totaal 80 stoelen). Van het restaurant wordt 150 m² bvo benut ten behoeve van niet-hotelgasten en 50 m² voor de hotelgasten. Staatsbosbeheer is op de hoogte van de beoogde ontwikkeling van het hotel en stemt hier mee in.

1.1.1 Achtergrond planvoornemen

Op 28 mei 2013 heeft de (toenmalige) initiatiefnemer een aanvraag ingediend voor de nieuwbouw van een restaurant met hotelappartementen. Voor het planvoornemen is op 30 juni 2014 van rechtswege een omgevingsvergunning verleend. Bij besluit van 13 juli 2016 heeft de gemeente Terschelling naar aanleiding van een gewijzigd bouwplan van de (toenmalige) initiatiefnemer een omgevingsvergunning verleend voor een restaurant met logiesfunctie. Het gewijzigd bouwplan heeft met name betrekking op een gewijzigde inpandige indeling van het bouwplan; aan het uiterlijk van het bouwplan zijn geen wijzigingen aangebracht en er is geen sprake van constructieve wijzigingen. Er is sprake van kleinere aanpassingen aangezien er geen constructieve wijzigingen plaatsvinden en het grootste deel van de wijzigingen wordt bereikt door het (ver)plaatsen van binnenwanden. Tevens is geen sprake van een ingrijpende wijziging van de planologische uitstraling, aangezien niet aannemelijk is dat er veel meer mensen in het hotel/restaurant zullen verblijven dan op grond van het eerdere bouwplan. Er worden weliswaar meer kamers gecreëerd maar daardoor komen de vergaderzalen te vervallen. Het besluit van 13 juli 2016 betreft dan ook een wijziging van ondergeschikte aard ten aanzien van de vergunning verleend op 30 juni 2014.

De raad van de gemeente Terschelling heeft bij besluit van 23 september 2014 de beheersverordening Natuurgebieden vastgesteld. De verleende vergunningen zijn getoetst aan de beheersverordening Natuurgebieden. Bij uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State van 14 november 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3723, is bepaald dat:

• 1. de vergunning van rechtswege verleend op 30 juni 2014 geacht wordt niet te zijn verleend;
• 2. alle hierop volgende besluiten van 7 augustus 2015 en 13 juli 2016 zijn vernietigd;
• 3. de beheersverordening Natuurgebieden ter plaatse van het badhotel onverbindend is verklaard.

Door het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan voor deze locatie wordt een passend ruimtelijk kader voor de voorgenomen ontwikkeling geboden.

Het voorliggende bestemmingsplan wordt daarnaast gebruikt om de gronden aan de noord- en westzijde van het beoogde hotel te bestemmen voor 'Natuur', conform het huidige gebruik ter plaatse. Daar de bovengenoemde gerechtelijke uitspraak ook betrekking had op deze gronden, ontbreekt hier momenteel eveneens een passend planologisch-juridisch kader. Voorliggend bestemmingsplan fungeert derhalve ook als herstelbesluit voor deze gronden.

1.1.2 Toepassen coördinatieregeling

Uit onderzoek ter voorbereiding van het bestemmingsplan komt naar voren dat toepassing van de coördinatieregeling de meest geëigende weg is om het plan tot uitvoering te brengen. Op 26 september 2017 heeft de raad besloten om de coördinatieregeling ex. artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing te verklaren. Het raadsbesluit is opgenomen in Bijlage 1.

Met toepassing van de coördinatieregeling wordt de besluitvorming over het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning gecoördineerd. Dit heeft als voordeel dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan aan een ieder duidelijk is hoe de bebouwing er uit komt te zien. Er is dan immers ook al een omgevingsvergunning aangevraagd. Dit leidt tot een versnelling van de procedure. In de gecoördineerde procedure staan de burger en initiatiefnemer centraal. De besluitvorming is als het ware rond hen opgebouwd: de bekendmakingen, inspraak en het beroep vinden telkens gecombineerd plaats.

Hierbij is het bestemmingsplan zodanig opgesteld, dat het naadloos aansluit op het bouwplan.

1.2 Plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Midsland aan Zee 459a te Midsland en een deel van de gronden ten noorden en westen van dit perceel. Het betreft een op dit moment grotendeels onbebouwd gebied ten noorden van de recreatiewoningen in Midsland aan Zee. Er staat uitsluitend een voormalig bijgebouw. Het gaat om de kadastrale percelen: gemeente Terschelling, sectie E, percelen 644 en deels de percelen 1467, 1520, 1237, 1238, 1347 en 1066. Op onderstaande luchtfoto is het plangebied globaal aangegeven.

Figuur 1. Luchtfoto plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Als geldend planologisch regime voor het plangebied geldt het volgende:

• Als bestemmingsregels gelden de bepalingen zoals opgenomen in het Bestemmingsplan Midsland aan Zee 1986;
• Voor de overige regels geldt de Beheersverordening Natuurgebieden, zoals vastgesteld op 23 september 2014.

Volledigheidshalve wordt hier verwezen naar de gerechtelijke uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State van 14 november 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3723, opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting.

Op de planlocatie van het badhotel bestaat op grond van het bestemmingsplan Midsland aan Zee 1986 de mogelijkheid van een restaurant-hotel. Hier wordt met voorliggend bestemmingsplan op voortgegaan, waarbij de concrete invulling van die planologische rechten nu worden ingevuld met de voorgenomen bouw van het badhotel.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en het planvoornemen.
• In hoofdstuk 3 wordt het relevante rijksbeleid, provinciale en gemeentelijke beleid behandeld.
• Hoofdstuk 4 gaat in op de omgevingsaspecten waar bij het opstellen van ieder ruimtelijk plan rekening moet worden gehouden.
• In hoofdstuk 5 wordt een beschrijving van de juridische aspecten van dit bestemmingsplan gegeven.
• In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt direct ten noorden van Midsland aan Zee in het duingebied direct ten westen van de strandopgang Midsland aan Zee. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de strandopgang. Aan de zuidwest- en zuidzijde van het plangebied grenst het plangebied aan recreatiewoningen in de duinen. Ten westen van het plangebied ligt open duingebied. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de zeereep met voor de eerste duinenrij het strandpaviljoen 'De Branding'.

In het verleden was er in het plangebied een badhotel gevestigd. Onderstaand historisch fotomateriaal geeft een impressie van de ruimtelijke invulling van destijds. Op de foto's staat het badpaviljoen Midsland, zoals het eruit zag in 1935. Op last van de Duitse bezetters is het badpaviljoen in 1943 afgebroken.

Figuur. Historisch fotomateriaal badhotel

Het plangebied bestaat momenteel grotendeels uit duingrasland. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een vervallen gebouw van 1 verdieping met bakstenen muren en een plat dak. Om het gebouw is verharding aanwezig in de vorm van bestrating en asfalt. Het gebouw ligt in een laagte die aan de noord- en oostzijde wordt begrensd door een duinhelling en aan de west- en zuidzijde door een muur van betonplaten. De opgaande beplanting in het plangebied beperkt zich tot enkele vlierstruiken. Bomen of permanent oppervlaktewater ontbreken binnen het plangebied.

Figuur 2. Huidige situatie plangebied, bezien vanuit het zuidoosten (fotomateriaal 13 juli 2017)

2.2 Toekomstige situatie

Het planvoornemen betreft de nieuwbouw van een klein hotel met restaurant in Midsland aan Zee. Het hotelconcept is gestoeld op het idee van een trendy en modern designhotel dat luxe en exclusiviteit ademt op 4 sterren niveau. De sfeer van het eiland en het strand zijn een belangrijk thema bij de inrichting, en duurzaamheid staat voorop bij de bouw en het uiteindelijke gebruik van het hotel. Er komt geen gasaansluiting; alles gaat elektrisch en de verwarming vindt plaats middels een (lucht)warmtepomp in de berging. Om energiebesparend te zijn, wordt het dak van de berging voorzien van zonnepanelen.

Het nieuwe hotel past qua uitstraling bij de kleinschaligheid die de identiteit van Terschelling typeert. Het hotel bevindt zich nadrukkelijk in het hogere segment van de markt en krijgt ruime kamers met luxe voorzieningen van topkwaliteit. Met de designinrichting beoogt het hotel zich te onderscheiden van de bestaande hotels op Terschelling en rekent het erop enige mate van exclusiviteit te verwerven.

Hotelgasten worden bijvoorbeeld, mede met het oog op stikstofdepositie, bij de veerboot met een elektrische bus van het badhotel opgehaald. Ook met het openbaar vervoer vanaf de veerboot is het hotel overigens verder goed te bereiken, vanwege de ligging nabij de strandopgang en ontsluitingsweg. De bushalte in Midsland aan Zee bevindt zich op geringe loopafstand van de locatie. Het hotel zal daarnaast voorzien in fietsverhuur. Mindervalide gasten wordt toegestaan het badhotel met de auto te bezoeken. De eigen parkeerplaats wordt afgesloten door middel van een slagboom. De exploitant van het hotel verstrekt pasjes aan gasten met een beperking waarvoor deze parkeerplaats bedoeld is. Voor het overige, zoals voor externe bezoekers van het restaurant, wordt uitgegaan van bezoek per fiets of te voet. De bushalte bevindt zich op 250 meter afstand.

In totaal worden daarvoor 8 parkeerplaatsen aangelegd. Voor het overige, zoals externe bezoekers van het restaurant, wordt uitgegaan van bezoek per fiets (of te voet).

De locatie aan de Noordzeekust van Midsland geeft het hotel daarnaast een uniek en onderscheidend karakter. De ligging boven op de duinen geeft het badhotel een geweldig uitzicht over de duinen, het strand en de zee. De strand- en eilandbeleving van deze locatie is dan ook bijzonder hoog. De ligging naast een strandopgang leidt ook tot een uitstekende toegang naar het strand.

De locatie kent bovendien een bijzondere historie. Al in het verre verleden was op deze locatie een badpaviljoen gevestigd. In de oorlog werd het toenmalig badpaviljoen afgebroken door de bezetters. Rondom de locatie zijn nog de nodige bunkers uit die tijd bewaard gebleven, vaak verbouwd tot recreatiewoningen. Dit maakt dat de omgeving de nodige houvast biedt om een verhaal rondom het hotel te creëren (storytelling).

2.2.1 Programma

Het nieuw te realiseren Badhotel Midsland aan Zee bestaat concreet uit:

• 19 tweepersoonskamers;
• 4 vierpersoonskamers;
• 375 m2 restaurant, magazijn, keuken en toiletgroep. Hiervan is circa 200 m2 bezoekersruimte.

Een deel van de overnachtingsgelegenheid wordt geschikt gemaakt voor mindervaliden. Dit gaat om 5 kamers en in totaal 16 bedden. Het restaurant is bedoeld voor de gasten van het hotel, maar ook toegankelijk voor andere bezoekers.

Op basis van uitgevoerd behoefteonderzoek wordt uitgegaan van 6.900 hotelovernachtingen per jaar. Afgerond zijn dat 19 hotelgasten per weekdag.

2.2.2 Toekomstige vormgeving / architectuur

Het badhotel wordt vormgegeven als gebouw met drie bouwlagen. Het restaurant en een deel van de kamers worden op de begane grond gesitueerd. Op de eerste en tweede verdieping worden de overige kamers gerealiseerd. In onderstaande figuur is de beoogde bebouwing weergegeven.

Figuur 3. Weergave toekomstige bebouwing

Het bestaande gebouw aan de zuidzijde van het plangebied zal worden gesloopt, omdat dit niet geschikt is voor gebruik in de toekomst. Op vrijwel dezelfde locatie wordt een nieuw bijgebouw gebouwd, dat zal worden gebruikt als berging voor de horeca van het hotel.

Op onderstaande situatietekening is de toekomstige inrichting weergegeven. Er worden 8 parkeerplaatsen aangelegd. Hotelgasten worden met electrisch vervoer van en naar de boot gebracht.

Figuur 4. Situatietekening terrein inrichting (bron: BügelHajema Adviseurs, 2021)

Tevens kan de bestaande parkeerplaats in Midsland aan Zee op ruim 250 meter ten zuiden van het plangebied door restaurantbezoekers worden gebruikt. De nieuw aan te leggen parkeerplaatsen worden ingepast met een nieuwe duinwal. Deze en een meer zuidelijk gelegen duinwal worden aangelegd als onderdeel van de verlegging van de strandopgang Midsland aan Zee. Hiervoor is op 29 april 2015 reeds vergunning verleend, waardoor dit geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan en bijbehorende procedure.

Het hotel wordt toegankelijk via de bestaande inrit aan de zuidoostzijde van het plangebied die bij uitvoering van het plan verbreed wordt.

2.2.3 Landschappelijke inpassing

De inrichting van het badhotel en het omliggende terrein moet zoveel mogelijk aansluiten bij het beeld van de duinen zoals deze zich qua reliëf en beplanting in de laatste duinenrij voordoen.

Uitgangspunten die betrokken zijn bij de landschappelijke inpassing zien op:

• een afwisselende hoogteligging;
• het niet aanbrengen van beplanting dan wel beplanting aanbrengen in de vorm van helmgras en duindoorn (op basis van het uitgevoerde natuurwaarden onderzoek).

Bij de noodzakelijke verharding wordt zoveel mogelijk gewerkt met terughoudende kleuren (grijze klinkers, vergrijzend hout, schelpen) passend in de duinsfeer. Bij de noodzakelijke verharding wordt waar mogelijk (parkeervakken) gewerkt met doorlatende verharding. De strandopgang wordt geflankeerd met hoogteverschillen, juist hoog genoeg om de parkerende auto's voor wandelaars uit het zicht te onttrekken.

In de landschappelijke inpassing is rekening gehouden met de omliggende natuurwaarden. Het NNN binnen het plangebied vormt een onderdeel van een zeer groot aaneengesloten NNN-gebied van vele vierkante kilometers, dat praktisch het hele duingebied van Terschelling beslaat. Het duingebied binnen het plangebied is aangewezen als beheertype N08.02 Open duin. Het beheertype Open duin omvat een afwisseling van stuivend zand, duingrasland, helmduinen en laag struweel, zoals duindoornstruweel. Het beheertype Open duin is van belang voor veel planten- en diverse diersoorten. Zoals uit het natuurwaardenonderzoek blijkt. kenmerkt het plangebied zich door een relatief soortenarme vegetatie waarin met name helmgras voorkomt. Her en der in het plangebied komen ruigtekruiden voor. Dit is ook zichtbaar op andere plaatsen nabij de bebouwing van Midsland aan Zee en is vermoedelijk het gevolg van grondverstoring in het verleden en van verwildering van tuinplanten. De kenmerkende vegetatietypen van schrale bodem ontbreken grotendeels in het plangebied. Zeldzame, beschermde en/of kenmerkende plantensoorten van het open duin ontbreken dan ook in het plangebied. Omdat met het planvoornemen slechts een klein deel van het helmgras verdwijnt is in de landschappelijke inpassing alleen met deze soort rekening gehouden. Hiermee sluit het planvoornemen aan bij de huidige landschappelijke en natuurlijke kenmerken.

Het bovenstaande is verwerkt in een inrichtingsschets, die als Bijlage 3 bij de voorliggende toelichting is opgenomen. Om te waarborgen dat de landschappelijke inpassing ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 3, lid 3.3 onder c. De verplichting houdt in dat de landschappelijke inpassing uiterlijk zes maanden na het gereed zijn van de bouw van het hotel met restaurant moet zijn gerealiseerd.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

"Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig"

Wat betreft het rijksbeleid op het gebied van de ruimtelijke ordening, gaat het om het algemene kader ten aanzien van de inrichting van de ruimte voor wonen, werken, verkeer, recreatie, natuur en water. Dit ruimtelijk beleid van het Rijk is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 van kracht is geworden.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland middels:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk schenkt vertrouwen en biedt ruimte aan lagere overheden, burgers en bedrijven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van het Nederlandse werelderfgoed.

Met de structuurvisie wordt een vereenvoudiging van de bestaande regelgeving nagestreefd, waarin meer verantwoordelijkheid bij de lagere overheden komt te liggen.

De drie bovengenoemde doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Eén van die belangen is 'ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling'. In het kader van de waterveiligheid beschermt het Rijk de primaire waterkeringen (dijken, dammen, kunstwerken en duinen) en het kustfundament. Primaire waterkeringen bieden, in combinatie met de hoge gronden, bescherming tegen overstroming vanuit de buitenwateren (de wateren waarvan de waterstand direct beïnvloed wordt bij stormvloed of hoge waterstanden van de grote rivieren, het IJsselmeer, het Markermeer en de zee). De staat van de primaire keringen wordt in een meerjaarlijkse toetsing in beeld gebracht. In het Deltaprogramma worden de opgaven voor de primaire keringen voor de korte en lange termijn inzichtelijk gemaakt. Het beleid om de hoogte van het kustfundament te laten meegroeien met de zeespiegelstijging door zand toe te voegen wordt doorgezet. Daarbij wordt zo veel mogelijk gebruikgemaakt van de natuurlijke dynamiek van het zandige systeem van de kust (zandbewegingen door golven, stroom, wind). Om dit systeem integraal te kunnen beheren, wordt het kustfundament ruimtelijk beschermd met een ‘ja, mits', 'nee tenzij’-regime. De bescherming van de primaire waterkeringen en het kustfundament is geborgd in het Barro.

Het planvoornemen is niet in strijd met nationale belangen uit de SVIR. In navolgende wordt dit nader uitgewerkt aan de hand van de regels zoals opgenomen in het Barro.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2012)

Een structuurvisie is een beleidsstuk zonder bindend karakter voor lagere overheden. Om naleving van de SVIR te kunnen afdwingen, is besloten tot de vaststelling van algemene regels. De algemene regels zijn opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

In het Barro zijn onder titel 2.5 regels opgenomen in relatie tot de Waddenzee en het Waddengebied. Het Barro schrijft voor dat een plan geen inbreuk mag doen op de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de Waddenzee. Het plangebied is wel onderdeel van het Waddengebied, maar niet van de Waddenzee. In het Waddengebied geldt op grond van artikel 2.5.12 dat voor nieuwe bebouwing in het stedelijk gebied de maximaal toelaatbare bouwhoogten dienen aan te sluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing en buiten het stedelijk gebied dient de aard of de functie van nieuwe bebouwing te passen bij de aard van het omringende landschap.

Daarnaast geldt op grond van artikel 2.5.6 dat voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het Waddengebied, dat nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel een wijziging van het bestaand gebruik of bestaande bebouwing en daardoor afzonderlijk of in combinatie met ander gebruik of andere bebouwing significante gevolgen kan hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten. Met deze reden is voor het bestemmingsplan een landschappelijke inpassing opgesteld. Hiervoor zijn de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit geanalyseerd en aan de hand daarvan is een inrichtingsplan opgesteld. Hiermee worden negatieve effecten op de kwaliteiten voorkomen.

Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van deze toelichting.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het kustfundament. De bescherming van het kustfundament is eveneens op nationaal niveau geregeld, onder titel 2.3 van het Barro. In artikel 2.3.4 is vastgelegd dat voor "gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of beschermingszones, een bestemmingsplan kan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor:

• de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament,
• het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering."

Het bestemmingsplan heeft voor een deel betrekking op gronden van de primaire waterkering of de beschermingszone van deze kering. Het betreft de gronden met de bestemming 'Natuur' waarbinnen geen bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Hiermee ontstaat geen spanning met de primaire kering of de beschermingszone daarvan. Figuur 5 laat zien dat de landwaartse grens van zowel het Waterstaatswerk (oranje) als de beschermingszone (paars) aan de noordzijde van het plangebied lopen. Gezien de passende bestemming 'Natuur' hebben voorgenoemde regels uit het Barro geen gevolgen voor de realisatie van het planvoornemen. De waterhuishoudkundige situatie in het plangebied wordt voor het overige besproken in de waterparagraaf (4.10).

Figuur 5. Ligging primaire waterkering t.h.v. het plangebied (bron: Rijkswaterstaat, 2018)

Het planvoornemen is uitvoerbaar binnen de regels uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uiteraard moet bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen allereerst middels de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' worden nagegaan of er behoefte is en of de ruimtevraag, indien de behoefte hieraan bestaat, kan worden opgevangen in bestaand stedelijk gebied, voordat buitenstedelijk wordt gebouwd. Hierop wordt verderop in deze paragraaf ingegaan.

Per 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2 Bro), ten einde zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en leegstand te voorkomen. Het uitgangspunt van de ladder is dat pas wanneer herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende ruimte biedt om aan de ruimtevraag van het plan te voldoen, er sprake kan zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is daarbij als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

Voordat de ladder wordt doorlopen, is het nodig na te gaan of het planvoornemen een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Voorliggend planvoornemen voorziet in de realisatie van een hotel met restaurant. Dit is een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de ladder-toets: het hotel met restaurant wordt als accommodatie voor leisure (verblijfsrecreatie) gezien als overige stedelijke voorziening.

Of er ook sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling hangt af van de huidige functie op het perceel en de maximale bebouwingsmogelijkheden die met het geldend planologisch regime worden geboden. Voor het geldende planologische regime wordt verwezen naar paragraaf 1.3 van deze toelichting. Kort gezegd mag er op basis van het geldende plan een restaurant-hotel worden gebouwd. Hiermee is binnen het plangebied reeds een stedelijke functie toegestaan. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor moet de laddertoets worden doorlopen en uit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik de behoefte aan de ontwikkeling worden onderbouwd.

BEHOEFTE AAN DE ONTWIKKELING

Door Van der Reest Advies is onderzoek gedaan naar de nut en noodzaak van de ontwikkeling van het Badhotel Midsland aan Zee. Hiervoor is gekeken naar het gemeentelijke beleid op recreatief gebied en landelijke trends in de hotelmarkt. Vervolgens is aan de hand van het jaarlijkse bezoekersonderzoek de bezoeker van Terschelling in beeld gebracht. Op basis van leefstijlen zijn zowel het hotelaanbod als de bezoekers ingedeeld. De confrontatie tussen vraag en aanbod heeft in beeld gebracht dat de blauwe (comfortabel en luxe) en paarse (sportief en avontuurlijk) doelgroepen kansrijk zijn voor het nieuwe badhotel. Het Badhotel Midsland aan Zee wil zich als kleinschalig designhotel in het hoge segment van de markt een passend aanbod bieden voor deze doelgroepen. Berekening van de marktruimte laat zien dat er op Terschelling behoefte is aan 39 extra hotelkamers (voor 2 personen) voor de blauwe doelgroep. Het badhotel valt met 23 kamers ruimschoots binnen deze marktruimte. Voor de paarse doelgroep blijkt geen aanbod aanwezig op Terschelling, terwijl ook hiernaar wel vraag bestaat. Er is derhalve behoefte aan de ontwikkeling van het badhotel. Het onderzoeksrapport van Van der Reest is opgenomen in Bijlage 4.

Om de vraag naar het badhotel in regionaal perspectief te zetten, is door Van der Reest eveneens onderzoek gedaan naar de verschillen in doelgroepen op de Friese Waddeneilanden. Dit onderzoek is gerapporteerd in het rapport 'Onderzoek bezoekersprofielen Friese Waddeneilanden', zoals opgenomen in Bijlage 5. Uit het onderzoek komt naar voren dat er behoorlijke verschillen bestaan tussen de bezoekers van de vier eilanden. Opvallend is dat enerzijds de bezoekers van Ameland en Schiermonnikoog betrekkelijk veel overeenkomsten vertonen en anderzijds dat ook geldt voor de bezoekers van Terschelling en Vlieland. Deze laatste eilanden trekken een oudere doelgroep die met een kleinere groep (veel stellen) de eilanden bezoekt. Het gemiddeld bestedingspatroon van deze doelgroepen ligt hoger dan op de twee andere eilanden. Uit deze kenmerken volgt dat de bezoeker aan deze eilanden veel meer het profiel van hotelgasten hebben. Dit wordt bevestigd door de cijfers van Vlieland. Bijna de helft van alle gasten op dit eiland verblijft in een hotel. Bijzonder is dat op Terschelling slechts 21% van de gasten in een hotel verblijft. Een conclusie die hieruit kan worden getrokken is dat dit te maken heeft met een achterblijvend aanbod van hotels op Terschelling. Dit sluit aan bij de in het eerdere onderzoek geconstateerde marktruimte voor het Badhotel.

BOUWEN BUITEN BESTAAND STEDELIJKE GEBIED

In het Nut en Noodzaak-onderzoek van Van der Reest is eveneens de geschiktheid van de locatie voor het hotel meegenomen. De locatie is immers een van de belangrijkste succesfactoren van een recreatiebedrijf. In het horecabeleid van de gemeente wordt aangegeven hoe de horecagelegenheden, waaronder ook de hotels, zijn verspreid over het eiland. De meeste horecagelegenheden zijn gelegen aan de Wadden- en polderkant van het eiland. Dit geldt ook voor de hotels. Het aanbod aan de Noordzeekust is zeer beperkt. Juist door zich daar te vestigen kan het hotel onderscheidend zijn ten opzichte van het bestaande aanbod hotels op het eiland, zie ook paragraaf 2.2. Vanwege de unieke locatie kan hierin niet in het bestaand stedelijk gebied worden voorzien. Er kan worden betoogd dat wellicht sprake is van een locatie die ligt binnen het stedelijk gebied. Voor deze benadering is bewust niet gekozen, zodat er een zwaarwegendere motivering is opgesteld om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Het badhotel is beoogd direct ten noorden van de bestaande recreatiewoningen in Midsland aan Zee, waardoor het bestaande recreatiegebied weliswaar wordt vergroot, maar geen nieuw recreatiegebied ontstaat. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een passend ruimtelijk kader geboden voor deze ontwikkeling. Op grond hiervan kan worden aangegeven dat op de locatie reeds bouwmogelijkheden aanwezig zijn, en de ontwikkeling planologisch gezien niet leidt tot verdere verstedelijking. De locatie is daarmee geschikt voor de oprichting van het nieuwe hotel.

De ladder voor duurzame verstedelijking is vorenstaande voor het planvoornemen doorlopen en de behoefte aan de ontwikkeling is hiermee gemotiveerd.

3.1.3 Nationale Omgevingsvisie (2020)

"Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving"

Vanaf 2022 zal de Omgevingswet in werking treden. Onderdeel daarvan is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) waarvan het definitieve beleidsdocument op 11 september 2020 voor behandeling naar de Tweede Kamer is gestuurd. Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• 1. ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. de steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij decentrale overheden. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• 1. slimme combinaties maken waar dat mogelijk is;
• 2. de kenmerken van het gebied centraal stellen;
• 3. niet uitstellen of doorschuiven.

Vanwege de aanstaande Omgevingswet worden door gemeenten en provincies ook eigen omgevingsvisies opgesteld die meer concreet van toepassing kunnen zijn op voorgenomen plannen.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Fryslân (2020)

"De Romte Diele"

De Omgevingsvisie is één van de instrumenten van de nieuwe Omgevingswet. In de Omgevingsvisie Fryslân, die op 21 oktober 2020 door Provinciale Staten is vastgesteld, staat waar de provincie met de leefomgeving van Fryslân naar toe wil: de ambitie en doelen voor de toekomst. Het is een integrale visie voor de lange termijn op een tamelijk hoog abstractieniveau. De visie geeft de richting aan waar de provincie met allerlei partijen naar toe wil werken. Dit gebeurt in programma’s, concrete projecten en initiatieven, en zo nodig ook in regels.

De provinciale omgevingsvisie heeft het strategisch beleid van de provincie in het streekplan, milieubeleidsplan, waterhuishoudingsplan en het verkeer- en vervoerplan vervangen. In de visie is aangegeven wat de provincie doet om de huidige basiskwaliteiten van de Friese leefomgeving op orde te houden. Daarnaast zet de provincie extra in op vier urgente, integrale opgaven, te weten:

• Fryslân vitaal, leefbaar en bereikbaar houden;
• Energietransitie met kracht voortzetten;
• Fryslân klimaatadaptatief inrichten;
• Versterken biodiversiteit.

Vanuit de provinciale omgevingsvisie komen gelet op de aard en schaal van voorliggend planvoornemen geen beperkingen ten aanzien van deze ruimtelijke onderbouwing naar voren.

3.2.2 Grutsk op 'e Romte (2014)

Provinciale Staten hebben op 26 maart 2014 het document ‘Grutsk op ‘e Romte’ als thematische structuurvisie over landschap en cultuurhistorie vastgesteld. In deze thematische structuurvisie zijn landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd en gewaardeerd. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, inspireren en adviseren. ‘Grutsk op ‘e romte’ is als procesvereiste opgenomen in de provinciale ruimtelijk verordening, zodat bij het opstellen van een ruimtelijk plan een analyse dient te worden gemaakt van de aanwezige waarden in het plangebied. Op deze wijze verwacht Provinsje Fryslân de doorwerking van provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten, rijk en provincie te borgen.

3.2.3 Verordening Romte Fryslân 2014 (geactualiseerd 2018)

Op 21 februari 2018 is de wijzigingsverordening Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze wijzigingsverordening is een hernieuwde vaststelling van de verordening uit 2014. In de verordening zijn concrete regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen (uit het voormalige streekplan, maar ook daarna opgestelde structuurvisies) doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. In de verordening is onder meer de grens tussen het bestaand stedelijk gebied en landelijk gebied vastgelegd. In stedelijk gebied bestaat een grotere mate van beleidsvrijheid wat betreft de ruimtelijke ordening dan in het landelijk gebied.

In de verordening wordt de voorwaarde gesteld dat: "In de toelichting op een ruimtelijk plan waarin een nieuwe of een uitbreiding van een bestaande recreatieve voorziening op of bij een Waddeneiland is opgenomen, wordt onderbouwd op welke wijze is gezorgd voor stabilisatie van de totale recreatiedruk per eiland en rekening is gehouden met de landschappelijke en natuurlijke waarden".

De recreatieve druk op de natuur wordt al jarenlang door Staatsbosbeheer in goede banen geleid. Het merendeel van de gasten beleeft het gebied via daarvoor aanlegde paden en voorzieningen zoals uitkijkpunten. Deze regulering/zonering zorgt er voor dat de natuurlijk kwetsbare gedeeltes van het eiland worden ontzien. De realisatie van het badhotel is beoogd op een onbebouwd perceel in Midsland aan Zee, op het drukker westelijk deel van het eiland. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op de recreatieve zonering van het eiland. De realisatie van het badhotel leidt hierdoor niet tot problemen voortkomend uit een (geringe) toename van de recreatiedruk.

Het badhotel is beoogd op een perceel direct ten noorden van Midsland aan Zee. Het hotel wordt landschappelijk ingepast met twee nieuwe duinwallen die worden gerealiseerd als onderdeel van de verlegging van de strandopgang Midsland aan Zee Het perceel bevindt zich deels binnen de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is vastgelegd in de Verordening Romte. Een ruimtelijk plan mag op basis van de Verordening geen activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maken die leiden tot:

• een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN;
• een significante vermindering van de oppervlakte van het NNN;
• een significante aantasting van de samenhang tussen gebieden die deel uitmaken van het NNN.

Bij de bouw van het hotel verdwijnt oppervlakte van het NNN. Of dit leidt tot een significant negatief effect op het NNN door oppervlakteverlies, aantasting van de samenhang van het NNN en aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN is in een separaat rapport uitgewerkt. De effectenbeoordeling NNN Badhotel Midsland aan Zee is opgenomen in Bijlage 9 Natuurwaardenonderzoek. Op grond van deze beoordeling is de conclusie getrokken dat gezien de uitkomst van de inventarisatie natuurwaarden en gezien de geringe aantasting van het NNN (ook in vergelijking met het omringende NNN-gebied), er geen sprake is vaneen significante aantasting van het NNN, zowel in termen van oppervlakteverlies als in verlies van wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Het plan zorgt ook niet voor een toename van versnippering van het NNN, zodat ook geen sprake is van een significant negatief effect op de samenhang van NNN-gebieden.

Het plangebied is gelegen in het Kustfundament Waddeneilanden (artikel 8.3 Verordening Romte). Uitbreidingen van bestaande bebouwing of nieuwbouw van bebouwing gelegen in het kustfundament kan alleen plaatsvinden als gemotiveerd is dat door de ontwikkeling geen belemmeringen ontstaan voor de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament. Of sprake is van geen belemmeringen wordt bepaald aan de hand van overleg met de waterkeringbeheerder.

Dit overleg heeft plaatsgevonden, zie paragraaf 4.10 en Bijlage 13 Correspondentie Rijkswaterstaat. Uit dit overleg blijkt dat met het planvoornemen geen belemmeringen ontstaan voor de instandhouding en/of versterking van het kustfundament.

Het plan is daarmee niet in strijd met de bescherming van het NNN en het kustfundament zoals genoemd in de Verordening Romte Fryslân.

3.2.4 Omgevingsverordening Fryslân (ontwerp)

In de aanstaande Omgevingsverordening Fryslân staan de provinciale regels voor de fysieke leefomgeving geformuleerd. De nieuwe verordening komt voort uit het ingezette beleid in de provinciale omgevingsvisie en vormt de voortzetting van de meeste regels uit diverse provinciale verordeningen met een ruimtelijke werking. Zo vervangt de omgevingsverordening de Wegen- en Vaarwegenverordening, Milieuverordening, Verordening Wet Natuurbescherming, Waterverordening en de huidige Verordening Romte.

Het ontwerp van de Omgevingsverordening Fryslân is op 16 februari 2021 door Gedeputeerde Staten vastgesteld en ligt van 1 maart tot 12 april 2021 ter inzage voor het indienen van zienswijzen. Vervolgens vindt zo nodig nog aanpassing op onderdelen plaats. Hierna volgt de besluitvorming door Gedeputeerde en Provinciale Staten. De Friese gemeenten op hun beurt verwerken de uiteindeljk regels van de provinciale omgevingsverordening in de eigen omgevingsplannen.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Waterhuishoudingsplan / Waterbeheersplan 2016-2021

Het waterhuishoudkundige beleidskader voor de ontwikkeling van nieuwe bebouwde gebieden is opgenomen in het Waterhuishoudingsplan 2016-2021 van de provincie en het Waterbeheersplan 2016-2021 van het Wetterskip Fryslân. Beide beleidsdocumenten zijn in samenhang met elkaar opgesteld.

In het Waterhuishoudingsplan is het voorgenomen beleid van de Provincie Fryslân over de watersystemen en de rol van de provincie bij de waterketen opgenomen. In het Waterbeheerplan is het voorgenomen beheer van Wetterskip Fryslân opgenomen voor de watersystemen en de waterketen binnen het gebied. In zowel het Waterbeheerplan als het Waterhuishoudingsplan wordt gebruik gemaakt van een indeling naar thema: waterveiligheid, voldoende water en schoon water. In beide plannen wordt voortgebouwd op het huidige waterkwaliteitsbeleid van de waterschappen, met een intensivering voor een aantal inrichtings- en beheersmaatregelen.

In dit bestemmingsplan wordt ontwikkelingsruimte geboden. Het bestemmingsplan is in verband met de waterhuishouding voorgelegd aan het Wetterskip Fryslân. Het plangebied valt tevens binnen de grenzen van het kustfundament. Het planvoornemen is daarom ook voorgelegd aan Rijkswaterstaat. Dit wordt in paragraaf 4.10 besproken.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie TS 25

De gemeente heeft haar toekomstvisie vastgelegd in de Toekomstvisie Terschelling 2025. Een sterke vitale samenleving, daar zet de gemeente op in. De bevolking kan op aangename wijze op het eiland wonen, werken, leren en recreëren. Gasten kunnen van het eiland genieten en worden gastvrij ontvangen. De visie is gebouwd op drie belangrijke pijlers: een krachtige samenleving, een duurzame economie en een waardevolle omgeving. In samenhang vormen ze een stevig fundament richting de toekomst.

In de toekomstvisie wordt aangegeven dat de Terschellinger kernwaarde 'authenticiteit' vraagt om ontwikkelingen op Terschelling die passen bij de schaal van de omgeving. Vernieuwing en kwaliteitsverbetering leggen mogelijk een grotere claim op de beschikbare ruimte. Dit is een wankel evenwicht waar de juiste balans in gevonden moet worden. Daarnaast zijn de behoeften van de consument uitgangspunt: of het nu gaat om avontuurlijk vermaak waarin het beleven centraal staat of om authenticiteit en cultuurhistorie. Het aanbod moet daar op aansluiten.

Een beheersbare, selectieve groei van de toeristisch-recreatieve sector moet afgestemd zijn op het sociale draagvlak en de fysieke draagkracht van het eiland. Groei wordt onder andere mogelijk door nieuwe doelgroepen aan Terschelling te binden. Samenwerking met andere Waddeneilanden, ontwikkeling van zorgtoerisme of het organiseren van buitenzomerse activiteiten en evenementen kunnen er voor zorgen dat gasten gedurende een langere periode in het jaar naar Terschelling komen.

Nieuwe horecabedrijven zijn in principe niet toegestaan. Maar aan bedrijven die horeca als ondergeschikte nevenactiviteit wensen wordt ruimte geboden. Dit past bij een kwaliteitsverbetering van het toeristisch product van Terschelling en het bieden van totaalconcepten aan de eilandgasten. Tevens wordt onderkend dat vernieuwing, innovatie en professionalisering van de toeristische en recreatieve sector noodzakelijk is om in te blijven spelen op de behoeften van de eilandgasten.

Het nieuwe badhotel richt zich op de toerist met een leefstijl die gekenmerkt kunnen worden door "comfortabel en luxe" en "sportief en avontuurlijk". Onderzoek wijst uit dat voor deze doelgroepen nog onvoldoende aanbod aanwezig is. Met de realisatie van het nieuwe badhotel wordt getracht een totaalconcept te bieden, zoals toegelicht in paragraaf 2.2. Hierbij is tevens specifiek aandacht is voor mindervaliden. Het hotel wordt ingepast op een locatie die hiervoor al aangewezen is en vindt plaats met respect voor historische en landschappelijke kwaliteiten. Het planvoornemen is daarmee in lijn met de toekomstvisie TS 25.

3.4.2 Horecabeleid Terschelling (2014)

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van horeca op het eiland is vastgelegd in de nota Horecabeleid Terschelling d.d. 29 januari 2013, gedeeltelijk herzien 24 juni 2014. Het doel van dit beleid is een samenhangend en integraal horecabeleid voor Terschelling voor een periode van 10 jaar. De nota geeft de visie en het beleid van de gemeente weer, gaat in op de toepasselijke regelgeving en fungeert als toetsingskader voor nieuwe initiatieven.

De ambitie in het nieuwe horecabeleid sluit in belangrijke mate aan op het vorige beleid. De doelstellingen worden als volgt geformuleerd:

• Gevarieerd horeca-aanbod, als onderdeel van totaal toeristisch-recreatief product, aansluitend op diverse doelgroepen;
• Gezond ondernemersklimaat, met kansen voor vernieuwing en innovatie;
• Plezierig woon- en leefklimaat, positieve bijdrage horeca, voorkomen van overlast;
• Eenduidige regelgeving, alleen regels die strikt nodig en handhaafbaar zijn;
• Goede samenwerking tussen gemeente en ondernemers, gericht op bovenstaande gemeenschappelijke doelen.

Het nieuwe horecabeleid voor Terschelling sluit aan op het algemene uitgangspunt in de Toeristische Toekomstvisie: ‘eilander toerisme in symbiose met natuur, landschap, cultuur (historie) en lokale bevolking’. Ook voor de horeca geldt dat het in stand houden van het eigen eilander karakter en de authenticiteit de beste kansen biedt voor een gezonde sector. De landschappelijke en culturele kwaliteiten van het eiland sluiten bij uitstek aan op de kansrijke doelgroepen van de toekomst. Bij deze benadering past een verantwoorde en beheersbare groei.

Op dit moment is er een globaal evenwicht tussen het aantal horecabedrijven en de druk die de aanwezigheid van horeca geeft op het woon- en leefklimaat en de natuur. Ook de ruimtelijke spreiding van de horeca sluit goed aan op de ruimtelijke en functionele zonering van Terschelling (Structuurplan Terschelling voorbij 2000). Gekozen wordt daarom om het aantal horecabedrijven als geheel niet te laten groeien. In een bijzondere situatie kan van dit principe worden afgezien, bijvoorbeeld bij een zeer bijzondere functie of een zeer bijzonder gebouw op een speciale locatie, en als dit ruimtelijk goed inpasbaar is. Daarnaast kan, in geval van het oplossen van een ruimtelijk knelpunt (verkeer, inpassing, omgeving, etc.) verplaatsing van een horecabedrijf (bestemming) plaatsvinden.

In de vigerende bestemmingsplannen bestaat nog planologische ruimte voor de hotelsector. Rekening houdend met het beleidsmatige plafond van het aantal logiesplaatsen kan op een aantal locaties nog een hotel gerealiseerd worden. Het uitblijven van initiatieven hangt enerzijds op het lastig van de grond komen van projecten en anderzijds in zekere zin op een marktverzadiging. Voor het badhotel ligt daarentegen een concreet initiatief klaar dat echter vanwege het ontbreken van een passend ruimtelijke kader nog niet ontwikkeld kan worden. Door in te spelen op specifieke doelgroepen lijkt de markt voor het badhotel bovendien kansrijk.

In het ruimtelijk beleid van de gemeente is de komst van het badhotel zeker niet nieuw, zie hiertoe ook de beschrijving van de achtergrond van het planvoornemen in paragraaf 1.1 . De reeds bestemde situatie ter plaatse in het bestemmingsplan Midsland aan Zee 1986 ziet al op de realisatie van een hotel op deze locatie. Hierdoor kan worden gesproken van een juridisch aanwezige horecalocatie. Het badhotel is dan ook reeds meegewogen in de beschikbare planologische ruimte voor de hotelsector en daarmee passend is in het horecabeleid van de gemeente.

3.4.3 Welstandsnota Terschelling 2008

Het welstandsbeleid van de gemeente Terschelling is vastgelegd in de Welstandsnota 2008. Met de welstandsnota wil het gemeentebestuur het welstandstoezicht voor iedereen inzichtelijker en begrijpelijker maker. Met behulp van de nota kunnen particulieren, opdrachtgevers en architecten zich in een vroeg stadium op de hoogte stellen van de eisen die aan een bouwwerk worden gesteld. In de welstandsnota zijn welstandscriteria opgenomen die grotendeels gericht zijn op het behoud van de basiskwaliteiten van de gebouwde omgeving. Dit betekent echter niet dat nieuwe, bijzondere afwijkende bouwplannen op Terschelling niet meer welkom zijn. Daar waar mogelijk en gewenst, biedt de welstandsnota een sturend en stimulerend kader. Voor het welstandsbeleid geldt als uitgangspunt dat het enerzijds past binnen het huidige ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente, dat is verwoord in bestemmingsplannen, structuurplannen en beeldkwaliteitsplannen, en anderzijds aansluiting zoekt bij beleidsnotities ten aanzien van natuur en landschap, openbare ruimte en cultuurhistorie.

De gemeente geeft met de welstandsnota beleidsregels voor het welstandstoezicht. De gemeente geeft in de nota aan zich te zullen inspannen voor de naleving van de regels. Dit houdt in dat het handhavingsbeleid en het tegengaan van illegale bouwwerken belangrijke aandachtspunten zijn.

De welstandsnota beweegt zich binnen de bebouwingsmogelijkheden die door het bestemmingsplan worden gegeven. Bij strijdigheid tussen de welstandscriteria en de bestemmingsplanregels gaan de bestemmingsplanregels voor.

Het plangebied valt binnen 'Deelgebied 1: Natuurgebieden en strandovergangen'. De welstandsnota stelt dat de verspreide bebouwing voor het eiland en het bos- en duingebied een specifiek gegeven is. Als zodanig is de uiterlijke verschijningsvorm van de verschillende gebouwen van waarde. Het uiterlijk van de bestaande gebouwen dient te worden gerespecteerd. Het beleid is gericht op het in stand houden van de verschillende soorten gebouwen, in harmonie met de omgeving. Het plangebied grenst direct aan en vormt een uitbreiding op deelgebied 10 Recreatiewoningen, categorie B Binnenduinrand dat geldt voor Midsland aan Zee. Het beleid voor dit deelgebied is gericht op het in stand houden van een goede ruimtelijke kwaliteit van de recreatiewoningenterreinen. De algemene inrichtingskenmerken, het vrijstaande karakter van de recreatiewoningen en de toepassing van natuurlijke materialen dienen te worden gehandhaafd.

De bouwplannen voor het nieuwe badhotel waarvoor een aanvraag is ingediend in oktober 2018, zijn beoordeeld door de adviescommissie Hûs en Hiem, zie Bijlage 6. Hûs en Hiem heeft getoetst aan de richtlijnen voor 'Deelgebied 1'. Uit de toetsing blijkt dat het plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Voor een gedetailleerde inhoudelijke beschrijving wordt verwezen naar Bijlage 6.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Normstelling en beleid

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

ARCHEOLOGIE

De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) in de Cultuurhistorische Kaart Fryslân 2 (CHK2) van de Provinsje Fryslân biedt voor de gehele provincie per locatie informatie over de bekende als wel de te verwachten archeologische waarden. Daarbij worden twee verschillende onderzoeksperioden onderscheiden, te weten steentijd-bronstijd en ijzertijd-middeleeuwen.

Voor het gehele plangebied geldt voor beide tijdsperioden het advies dat 'geen onderzoek noodzakelijk' is, wat inhoudt dat er bij ruimtelijke ontwikkelingen, ongeacht de grootte van de ingreep geen historisch en karterend onderzoek hoeft te worden verricht. De archeologische verwachting is zeer laag. Op basis van een door MUG ingenieursbureau uitgevoerde archeologische quickscan wordt archeologisch onderzoek eveneens niet noodzakelijk geacht, zie Bijlage 7.

De archeologische meldingsplicht blijft wel van kracht. Dit betekent dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag.

Het bestemmingsplan stuit niet op archeologische bezwaren.

CULTUURHISTORIE

Op de CHK2 van de Provinsje Fryslân is informatie opgenomen over cultuurhistorische waarden. Op de kaart zijn in en in de omgeving van het plangebied geen cultuurhistorische elementen aangegeven. Het gehele plangebied ligt in aardkundig waardevol gebied 20. Waddeneilanden: "de eilanden bestaan uit zeer veel gave en karakteristieke duinvormen waarin sedimentatie en erosieprocessen nog steeds plaats vinden, grote strandvlakten en kwelders met de kenmerkende kreken." De geomorfologie bestaat uit hoge kustduinen met bijbehorende vlakten/laagten en lage stuifdijk. Het plan sluit aan op het bestaande recreatiewoningenterrein van Midsland aan Zee en wordt ingepast met twee nieuwe duinwallen die worden aangelegd als onderdeel van het verleggen van de strandovergang. Het vormt geen aantasting van het silhouet van het eiland of de geomorfologie van het duingebied.

De uitvoering van dit bestemmingsplan tast de cultuurhistorische waarden niet aan.

4.2 Bedrijfshinder

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden aangetoond dat een planvoornemen buiten de invloedssfeer van eventuele hinderlijke activiteiten in de omgeving valt en daarnaast geen belemmeringen oplevert voor nabijgelegen functies.

Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De grootste afstand is bepalend.

In de genoemde VNG-publicatie worden twee omgevingstypen onderscheiden. Bij het omgevingstype ‘rustige woonwijk of rustig buitengebied’ wordt functiescheiding nagestreefd. Hiertoe worden minimale richtafstanden gehanteerd, waarbij een bepaalde bij een bedrijf of voorziening behorende milieucategorie een zoneringsafstand ten opzichte van hindergevoelige functies inhoudt. Bij het omgevingstype ‘gemengd gebied’ is sprake van functiemenging. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Hiertoe bestaat de methode dat de bij functiescheiding op grond van de VNG-publicatie aangegeven minimale richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (milieucategorie 1 wordt 0, 2 wordt 1, 3.1 wordt 2, etc.). Een andere methode is om te werken met een categorie-indeling (ABC) waarbij voorwaarden voor de inpassing worden gegeven.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Zowel een hotel als een restaurant vallen in milieucategorie 1 (SBI-2008 codes 5510 en 561) met een op grond hiervan aan te houden richtafstand van 10 m van de bestemmingsgrens tot de gevel van hindergevoelige objecten in geval van een gebied met functiescheiding (dus een rustige woonwijk of buitengebied). Binnen een straal van 10 m rondom de horecabestemming bevinden zich geen hindergevoelige objecten (zie figuur 6). Hiervoor is gemeten vanaf de bestemmingsgrens van de bestemming Horeca tot aan dichtstbijzijnde gevels van de recreatiewoningen. Aan de gestelde richtafstand wordt voldaan wanner sprake is van hindergevoelige objecten. Recreatiewoningen worden in het kader van Bedrijven en milieuzonering echter niet als hindergevoelige objecten gezien. Vakantiecentra worden juist als hinderveroorzakend beschouwd. Voorliggend planvoornemen is derhalve zowel linksom als rechtsom passend op deze planlocatie gelet op de mogelijkheid van bedrijfshinder.

Figuur 6. weergave 10 m.-contour vanaf de bestemmingsgrens

Het bestemmingsplan wordt op grond van bovenstaande niet door bedrijfshinder belemmerd.

4.3 Bodemkwaliteit

Normstelling en beleid

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is daarom onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de volksgezondheid dat het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming, zoals wonen, in beginsel moet worden voorkomen.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Voor het plangebied is door MUG Ingenieursbureau een vooronderzoek conform NEN5725 naar de bodemkwaliteit uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 8. Uit dit vooronderzoek blijkt dat op de locatie geen (potentieel) milieubelastende activiteiten hebben plaatsgevonden. Specifieke verontreinigende stoffen worden in de grond en het grondwater niet verwacht. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor het afgeven van een bouwvergunning voor de beoogde ontwikkeling. Indien grond vanaf de locatie wordt afgevoerd, is bij hergebruik elders het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Tegen grondverzet en hergebruik binnen de locatiegrenzen bestaat uit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaar. In het planvoornemen wordt uitgegaan van een gesloten grondbalans, eveneens op verzoek van Rijkswaterstaat (zie Bijlage 13).

Vanuit het oogpunt van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.4 Ecologie

Normstelling en beleid

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De wettelijke grondslag hiervan ligt per 1 januari 2017 in de Wet natuurbescherming (Wnb).

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Het planvoornemen ligt in de nabijheid van beschermd gebied in het kader van de Wnb. Op korte afstand liggen de Natura 2000-gebieden 'Duinen Terschelling' en 'Noordzeekustzone', op respectievelijk 20 en 75 meter ten noorden van het plangebied. Daarnaast ligt het plangebied voor een gedeelte binnen de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De provincie Fryslân verlangt, als bevoegd gezag met betrekking tot de Wnb, waarvan Natura 2000 deel uitmaakt, dat de gevolgen van de uitvoering van het plan en de bestemmingsplanwijziging op de beschermde natuurwaarden in kaart worden gebracht.

Natuurwaardenonderzoek /

Vanwege vorenbeschreven noodzaak van ecologisch onderzoek is in 2019 door BügelHajema Adviseurs een analyse van natuurwaarden gemaakt. Dit onderzoek (2019) is vanwege het gewijzigde planvoormen in 2021 geactualiseerd en gerapporteerd in het 'Advies Natuurwaarden Badhotel Midsland aan Zee', als opgenomen in Bijlage 9 bij deze toelichting. Dit onderzoek kon als Voortoets conform het overwegingskader van Natura 2000 worden aangemerkt. onderzocht in relatie tot het provinciaal natuurbeleid en de soortenbescherming als onderdeel van de Wnb.

Op basis van het natuurwaardenonderzoek in 2019 is geconcludeerd, dat significant negatieve effecten door vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden Duinen Terschelling en Noordzeekustzone konden worden uitgesloten. Deze conclusie is gebaseerd geweest op onderzoek onder de werking van de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Een vergunning op grond van de Wnb zou niet nodig zijn voor uitvoering van het plan. Ook voor de overige factoren werd geconstateerd dat als gevolg van het plan, al dan niet in cumulatie met andere plannen, geen (significant) negatieve effecten zouden optreden op in het kader van de Wnb beschermde soorten en gebieden.

Omdat de uitgevoerde veldbezoeken in 2017 plaatsvonden is in 2021 nog een actualisatie geweest in de vorm van een Quick scan. Deze Quick scan leidt tot de volgende conclusie. Omdat op het perceel geen soorten voorkomen met een speciale bescherming van de Wet Natuurbescherming en de zorgplicht geen extra eisen stelt aangaande de voorkomende algemene soorten op het perceel is voor de bouw van het badhotel de aanvraag van een ontheffing van de Wet Natuurbescherming voor de soortenbescherming bij de Provincie Fryslân niet nodig. De Quick scan is opgenomen in bijlage 10 van deze toelichting.

Verder is de uitvoerbaarheid van het plan ook ten aanzien van het NNN getoetst, als onderdeel van het rapport 'Advies Natuurwaarden Badhotel Midsland aan Zee'. Hieruit is gebleken dat het plan op het punt van effecten op het NNN uitvoerbaar geacht wordt. Het plan is uitvoerbaar voor wat betreft de overige beschermde gebieden van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

Stikstofdepositieberekening

Tot eind mei 2019 werd met de (PAS) geregeld op welke wijze moest worden bepaald wanneer er sprake was van niet-acceptabele stikstofdepositie op beschermde, stikstofgevoelige natuurgebieden. Als gevolg van de uitspraak van de ABRvS per 29 mei 2019 over de houdbaarheid van de PAS bleek dat de stikstofwetgeving niet langer voldeed. De ABRvS sprak daarbij ook uit dat het AERIUS-model, dat ten grondslag lag aan de berekeningen van de stikstofdepositie, als zodanig niet ter discussie stond maar dat het niet langer kon worden geaccepteerd dat de stikstofdepositie toeneemt, terwijl nog niet zeker was hoe de effecten daarvan teniet konden worden gedaan.

Op de uitspraak van de ABRvS is het rekenmodel aangepast waarna de eerste versie per 16-09-2019 beschikbaar is gesteld. Hierna zijn nog vrij regelmatig nieuwe, herziene versies van de Aerius-calculator beschikbaar gekomen. Het ontwerp van voorliggend plan (aangepast na 2019 met betrekking tot de verkeersgeneratie en het parkeren) is voorafgaand aan de tervisielegging op 02-12-2020 doorgerekend met de meest actuele versie van de Aerius Calculator, te weten de versie van 24-11-2020. Uit het stikstofdepositieonderzoek is voor de aanlegfase en gebruiksfase een maximaal depositieresultaat van respectievelijk 0,93 mol en 0,01 mol N/ha/jr gebleken en was daarmee sprake van een overschrijding. Deze deposities vinden echter plaats in hexagonen waar nog geen sprake is van een (dreigende) overbelasting door stikstofdepositie. De achtergronddepositie is in deze hexagonen (ruim) lager dan de Kritische Deposiie Waarde (KDW), zodat de stikstofdepositie in deze hexagonen als gevolg van het plan niet leidt tot negatieve effecten. De depositie in hexagonen met een dreigende overbelasting is veel lager. In de gebruiksfase is in het geheel geen sprake van depositie in hexagonen met een (dreigende) overbelasting, terwijl de maximale depositie in de aanlegfase 0,04 mol N/ha/jaar bedraagt. De stikstofberekeningen met toelichting zijn in Bijlage 11 van de toelichting opgenomen. Om nader te onderbouwen dat de tijdelijke, zeer geringe depositie in de aanlegfase in de betroffen hexagonen niet zal leiden tot (significant) negatieve effecten wordt een voortoets opgesteld. Een vergunning van de Wnb voor stikstofdepositie zal niet nodig zijn gelet op de zeer geringe en tijdelijke depositie als gevolg van het plan.

Inmiddels is per 1 juli 2021 een nieuwe situatie ontstaan. Met de invoering van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (in het kort Stikstofwet) op 1 juli 2021, geldt er een gedeeltelijke vrijstelling van de natuurvergunningplicht voor het aspect stikstof voor activiteiten in de bouwsector. Middels deze stikstofwet wordt er aan de Wet natuurbescherming (Wnb) een nieuw artikel toegevoegd (artikel 2.9a) dat bepaalt dat in het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) bepaalde activiteiten van de bouwsector aangewezen worden waarvoor deze vrijstelling van toepassing is. Voor deze activiteiten geldt dat de stikstofdepositie die wordt veroorzaakt door de bouwactiviteiten buiten beschouwing van de vergunningplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb wordt gelaten. In artikel 2.5 Bsn is de vrijstelling voor het bouwen van bouwwerken opgenomen. Dit betekent dat de zogeheten aanlegfase niet langer mee hoeft worden te genomen in de stikstofberekening. De gebruiksfase dient nog wel berekend te worden. Ook de verkeersbewegingen die samengaan met de aangewezen activiteiten in de bouwsector kunnen buiten beschouwing worden gelaten. Dit blijkt uit de toelichting bij het Bsn, waarin een omschrijving wordt gegeven van de reikwijdte van de partiële vrijstelling:

"Het betreft niet alleen de bouw en sloop van woningen en utiliteitsgebouwen en andere bouwwerken (zoals bruggen en viaducten), maar ook aanlegactiviteiten, bijvoorbeeld voor duurzame energieopwekking, grond-, weg- en waterbouw, waaronder straten, pleinen, wegen, spoorwegen, waterstaatswerken, waterwegen, waterkeringen, energie-infrastructuur, telecommunicatie-infrastructuur, buisleidingen, openbare hemelwater- en ontwateringsstelsels en vuilwaterriolen. De partiële vrijstelling omvat de vervoersbewegingen die samenhangen met de werkzaamheden, zoals aan- en afvoer van bouwmaterialen en bouw- en sloopafval, transport van werknemers en werktuigen van en naar de bouwplaats en de emissies van werktuigen op de bouwplaats (aggregaten, bouwmachines, baggervoertuigen et cetera). De vrijstelling omvat niet de productie van bouwmaterialen."

De hiervoor omschreven nieuwe situatie leidt ertoe dat van het verrichte onderzoek op het gebied van stikstof met name het deel over de gebruiksfase relevant is.

Verklaring van geen bedenkingen

Naar aanleiding van de aanvraag omgevingsvergunning vanwege voorliggend bestemmingsplan is het ook noodzakelijk geweest Provinsje Fryslân te verzoeken om een 'verklaring van geen bedenkingen' (hierna: vvgb) af te geven. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) hebben daartoe op 19-12-2018 en in aanvulling daarop d.d. 18-02-2019 het verzoek ontvangen van burgemeester en wethouders van de gemeente Terschelling om een vvgb af te geven naar aanleiding van de aanvraag om een omgevingsvergunning. Dit verzoek ziet op de bouw en exploitatie van het badhotel te Midsland aan Zee op Terschelling nabij de Natura    2000-gebieden Duinen Terschelling en Noordzeekustzone. Het verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 193241.

GS hebben hierop verklaard dat er, gelet op het betrokken belang van natuurbescherming als geregeld in de Wnb, geen bedenkingen zijn tegen het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning. GS onderschrijven de conclusie van de ecologische beoordeling in het natuurwaardenonderzoek/voortoets, maar zijn wel voornemens aan de vvgb voorwaarden te verbinden.

Conclusie

Gelet op voorgaande wordt aangenomen dat het planvoornemen uitvoerbaar is wat betreft het aspect ecologie voor zowel soorten- als gebiedsbescherming.

4.5 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit).

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

In het kader van het Interprovinciaal Overleg (IPO) is een zogenoemde risicokaart ontwikkeld. Op de risicokaart staan verschillende risico-ontvangers en risicobronnen aangegeven. Voor dit bestemmingsplan is op de risicokaart (www.risicokaart.nl) nagegaan of er ook aandachtspunten (in dit geval risicobronnen) op het vlak van de externe veiligheid aanwezig zijn. De risicokaart laat zien dat er zich in en rondom het plangebied geen risicobronnen bevinden. Er zijn ook geen transportroutes of buisleidingen in de nabijheid van het plangebied aanwezig. Met het planvoornemen wordt geen nieuwe risicovolle inrichting mogelijk gemaakt.

Uit voorgaande blijkt het planvoornemen uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid, want er zijn geen belemmeringen.

4.6 Geluidhinder

Normstelling en beleid

De Wet geluidhinder (Wgh) is erop gericht om geluidhinder vanwege onder meer wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai te voorkomen en te beperken. De Wgh bepaalt dat de 'geluidsbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. Indien binnen een geluidzone nieuwe geluidgevoelige objecten, zoals woningen, worden gerealiseerd, moet door middel van akoestisch onderzoek worden vastgesteld of aan de grenswaarden uit de Wgh wordt voldaan.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Het restaurant met logiesmogelijkheid dat met het planvoornemen mogelijk wordt gemaakt, wordt niet gezien als geluidsgevoelig object zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Toetsing aan de Wgh is daarom niet nodig.

De strandopgang van Midsland aan Zee is in de zomermaanden alleen toegankelijk voor bestemmingsverkeer (ontheffingshouders). Dit geldt voor het stuk vanaf het parkeerterrein van Midsland aan Zee (ca. 250 m. ten zuiden van het hotel), en dan in noordelijke richting. In de winter ligt het aantal verkeersbewegingen, vanwege het lager aantal toeristen op het eiland in zijn algemeenheid lager. De hoeveelheid verkeer dat gebruik maakt van de strandopgang is derhalve beperkt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan dan ook worden aangenomen dat er weinig wegverkeerslawaai zal optreden ten gevolge van het gebruik van deze weg.

De Wgh verzet zich niet tegen de komst van het badhotel. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar vanuit het aspect geluid.

4.7 Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid

Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven op grond van de Wet milieubeheer (Wm) niet te worden getoetst aan de geldende grenswaarden. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 µg/m3 voor zowel NO2 als PM10 en 25 µg/m3 voor PM2,5. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn onder meer projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m3 vrijgesteld van toetsing. PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden. Van een dergelijke verslechtering van de luchtkwaliteit is sprake wanneer een ruimtelijk plan tot een toename van meer dan 1.507 voertuigbewegingen van auto's dan wel 160 vrachtwagens per weekdagetmaal leidt (grenswaarden per 31-08-2020).

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Het planvoornemen heeft betrekking op de mogelijkheid voor realisatie van een badhotel met 23 kamers en een restaurant. Zoals uit paragraaf 4.8 blijkt leidt deze ontwikkeling niet tot een dusdanige verkeersgeneratie dat de grenswaarden worden overschreden. Het plan kan derhalve worden beschouwd als nibm-plan.

Het bestemmingsplan is uitvoerbaar vanuit het aspect luchtkwaliteit, de wettelijk gestelde eisen vormen hiervoor geen belemmering.

4.8 Verkeer en parkeren

Normstelling en beleid

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en het parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid).

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van een hotel met restaurant mogelijk. Deze ontwikkeling heeft een toename van het aantal verkeersbewegingen tot gevolg. De verkeerstoename is in het planvoornemen met het oog op de effecten met betrekking tot stikstofdepositie echter ingeperkt.

Omdat sprake is van de ligging van het project op een Waddeneiland, is de situatie omtrent verkeer en parkeren een bijzondere. Zo blijkt bijvoorbeeld uit het Bezoekersonderzoek Terschelling (Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd, 2017), dat in de periode oktober 2015 tot september 2016 is uitgevoerd, dat slechts 30% van de toeristen een auto naar Terschelling meeneemt. Omdat de verkeersituatie op een Waddeneiland nogal afwijkend is van die op het vasteland, wordt daarom van maatwerkoplossingen voor de studie naar verkeer en parkeren uitgegaan.

In navolgende is het verwachte verkeerscenario van verkeersbewegingen vanaf 2023 weergegeven, dat als uitgangspunt voor de stikstofdepositieberekeningen heeft gediend:

• Licht verkeer: 1.387 motorvoertuigbewegingen (mvtb) per jaar;
• Middelzwaar verkeer: 624 mvtb per jaar;
• Zwaar verkeer: 104 mvtb per jaar.

Dit is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

Licht verkeer

• De gemiddelde verblijfsduur van hotelgasten is 3,5 nachten, wat resulteert in maximaal 292 mvtb door mindervaliden met eigen auto per jaar (16 bedden x 365 dagen x 35% bezetting / 3,5 nacht verblijfsduur x 2 keer vervoer / 2 personen per auto x 50% met eigen auto).
• Dagelijks personeel in de ochtend, 50% van de tijd per fiets, andere keren 2 personen met auto, wat resulteert in 730 verkeersbewegingen per jaar.
• Dagelijks personeel in de middag/avond, 50% per fiets, 4 personen met één auto, 6 dagen per week, dit resulteert in 365 verkeersbewegingen per jaar (365 x 50% x 2).

Middelzwaar verkeer (vrachten gecombineerd met andere bedrijven)

• Wekelijks eenmaal Linnengoed af- en aanvoer, wat tot 104 verkeersbewegingen per jaar leidt .
• 5x per week aan restaurant, wat resulteert in 520 verkeersbewegingen per jaar.

Zwaar verkeer

• Vuilafvoer 1x per week, 52 weken per jaar, 104 verkeersbewegingen per jaar.

Verder geldt dat bij het badhotel een parkeervoorziening wordt getroffen van 8 parkeerplaatsen om gelegenheid tot parkeren te bieden voor uitsluitend mindervalide bezoekers van het badhotel. Met een slagboom wordt het gebruik hiervan gereguleerd.

De huidige inrichting van de wegen van en naar Midsland aan Zee, waarbij geen sprake is van congestie, is voldoende om de verkeersgeneratie op te vangen. Als eerder aangegeven, geldt verder dat het plangebied goed met openbaar vervoer is te bereiken. Op beperkte loopafstand bevindt zich een bushalte. Ook wat betreft parkeren wordt uitgegaan van een voldoende maatwerkoplossing. Circa 250 m ten zuiden van het hotel is verder voor eventuele overloop nog een openbare parkeerplaats beschikbaar. Deze openbare parkeerplaats biedt ruimte voor circa 175 auto's en is meestal maar voor een klein deel bezet. Het zeer beperkte aantal bezoekers van het restaurant dat met de auto komt kan gebruik maken van deze openbare parkeerplaats.

4.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Normstelling en beleid

Een plan-m.e.r. is een in de Wet milieubeheer (Wm) vastgelegde procedure waarmee voor de m.e.r.-(beoordelings)plichtige onderdelen van een ruimtelijk plan de milieugevolgen op basis van een zekere bandbreedte worden beoordeeld. Op die manier krijgt milieu een volwaardige rol in de afweging van belangen. De drempelwaarden waarbij deze verplichting aan de orde is, zijn vastgelegd in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.).

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

De realisatie van het badhotel is in te delen in categorie D 10 van de D-lijst van het Besluit m.e.r.:

D 10 (onder c): De aanleg, wijziging of uitbreiding van vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen.

In gevallen waarbij de activiteit betrekking heeft op:

1°. 250.000 bezoekers of meer per jaar,

2°. een oppervlakte van 25 hectare of meer,

3°. 100 ligplaatsen of meer of

4°. een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied.

Deze drempelwaarde wordt met de ontwikkeling uit dit bestemmingsplan niet overschreden. Voor het planvoornemen geldt daarom de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Op grond van artikel 2, lid 5 Besluit m.e.r. dient de initiatiefnemer in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling een aanmeldnotitie op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag. Hierin wordt ingegaan op de vraag of de activiteit mogelijk tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan leiden. Tevens zijn de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling in voorgaande paragrafen reeds onderzocht.

Door het bevoegd gezag, in deze de gemeente, zal op grond van de aanmeldnotitie binnen 6 weken na indiening worden beslist of een milieueffectrapportage voor een planvoornemen moet worden opgesteld.

In het kader van het planvoornemen van voorliggend bestemmingsplan is namens initiatiefnemer een aanmeldnotitie bij de gemeente ingediend. Geadviseerd wordt om af te zien van het opstellen van een milieueffectrapport. Het besluit wordt als bijlage toegevoegd aan de toelichting.

4.10 Waterparagraaf

Normstelling en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte watertoets. De watertoets kan vooral worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

In het kader van dit bestemmingsplan is op 3 augustus 2017 advies gevraagd aan Wetterskip Fryslân. De uitkomst is dat normale watertoetsprocedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat het Wetterskip een planspecifiek advies uitbrengt. Dit advies is ontvangen op 5 september 2017 en opgenomen in Bijlage 12.

In het wateradvies wordt allereerst geadviseerd om het plan voor te leggen aan Rijkswaterstaat Noord-Nederland. Rijkswaterstaat Noord-Nederland is de waterkeringbeheerder van de kering in het duingebied waarbinnen het plangebied valt. Deze primaire kering beschermt het achterland tegen overstromingen uit de Noordzee. Reeds in 2014 is afstemming gezocht met Rijkswaterstaat over de plannen. De reactie van Rijkswaterstaat is opgenomen in Bijlage 13. Op grond van berekeningen is aangetoond dat de waterveiligheid niet in het geding komt, wanneer het planvoornemen wordt gerealiseerd. Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden, waarover de volgende gemaakte zijn gemaakt:

• 1. in het bouwplan is geen kelder voorzien;
• 2. er wordt gewerkt met een gesloten grondbalans, dit houdt in dat er geen zand van de bouwplaats wordt afgevoerd;
• 3. gezien het feit dat het hotel mogelijk in de toekomstige waterkering staat, er vanuit de Waterwet en de Beleidslijn Kust beperkingen aan het gebruik en beheer van het toekomstig hotel kunnen worden opgelegd. Deze beperkingen zijn er vooral op gericht om een natuurlijke aanwas van de duinen niet te belemmeren.

De vergunningaanvrager en erfpachter is zich hiervan bewust en vindt dat geen bezwaar. In de regels van het bestemmingsplan is ondergronds bouwen uitgesloten en in het planvoornemen wordt gewerkt met een gesloten grondbalans.

Op 14 februari 2017 is het Besluit Legger Waterwet Verruiming primaire waterkering Terschelling genomen. Hierin is de ligging van de verruimde dijkring op Terschelling voor de zandige primaire waterkering vastgesteld. In de legger staat het waterstaatwerk omschreven zoals het conform de daaraan te stellen normen moet voldoen. Deze veiligheidsnorm is opgenomen in de Waterwet, bijlage II. Het maatgevende profiel om te kunnen voldoen aan deze norm is in deze legger vastgelegd. Voor de zandige primaire waterkering op Terschelling betekent deze norm dat de overschrijdingskans 1/2000e per jaar is.

Een onderdeel van de legger is een overzichtskaart waarop de ligging van de waterstaatswerken en de daaraan grenzende beschermingszone staat aangegeven. De zandige primaire waterkering op Terschelling bestaat uit twee delen:

• de brede waterkeringen lopen door de duinen ten oosten en westen van de smalle kering;
• de smalle waterkering in het noorden van het eiland langs de zeereep tussen paal 8 en 12.

Figuur 7. Overzicht ligging waterstaatswerk Terschelling

Figuur 8. Uitsnede bovenaanzicht ligging waterstaatswerk (kaart 6)

Op de kaart met het bovenaanzicht van de ligging van het waterstaatswerk is te zien dat zowel de landwaartse grens van het waterstaatswerk als ook die van de beschermingszone ten noorden van het plangebied lopen. Het plangebied ligt wel binnen het gebied waarop de primaire waterkering, inclusief beschermingszones geprojecteerd is. De primaire waterkering en de beschermingszone raken alleen het noordelijk deel van het plangebied, hier is de bestemming Natuur van toepassing. Binnen deze bestemming zijn geen bouwmogelijkheden voorzien. Er is derhalve voor dit aspect geen watervergunning nodig.

Een ander aandachtspunt in de watertoets is de toename van het verhard oppervlak. Het Wetterskip hanteert hiervoor een compensatienorm van 10 %. Voor bebouwd gebied is de ondergrens van 200 m² van toepassing, in het buitengebied geldt een ondergrens van 1.500 m². Als gevolg van de realisatie van het plan neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met meer dan 1.500 m² in het buitengebied. Wanneer een terrein onverhard is, kan hemelwater infiltreren in de ondergrond. Door verharding van (een deel van) het gebied stroomt het hemelwater versneld af naar het oppervlaktewater, of naar het riool de verharding wordt afgekoppeld. Hierdoor wordt het oppervlaktewater extra belast. Om overlast te voorkomen adviseert het Wetterskip in de meeste situaties om de toename verhard oppervlak te compenseren door nieuw oppervlaktewater aan te leggen.

Het voorliggende plangebied ligt in een gebied waarin het Wetterskip geen oppervlaktewaterpeil beheert, ook is in het gebied geen oppervlaktewater aanwezig. In voorliggend geval wordt daarom niet gevraagd om compensatie van de toename aan verhard oppervlak. Wel wordt geadviseerd om voorzieningen aan te leggen om het hemelwater op te vangen en te infiltreren in de ondergrond, bijvoorbeeld een wadi of grindkoffer. Hiermee kan worden voorkomen dat lokaal wateroverlast ontstaat. Om lokale wateroverlast te voorkomen is in het planvoornemen verwerkt dat hemelwater wordt afgekoppeld en teruggebracht in de grond via infiltratiekisten.

Tot slot moet worden voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlakte water terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechnieken moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig te bouwen met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal. Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het daarnaast belangrijk om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren.

Met in acht neming van bovenstaande adviezen en voorwaarden kan worden geconcludeerd dat het plan voor wat betreft het wateraspect uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2 Algemene bestemmingen

10%-regeling

Bij hoge uitzondering kan door middel van een afwijking met een omgevingsvergunning worden toegestaan dat van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% afgeweken wordt. Het gaat dan om incidentele gevallen waarbij het om bouwtechnische redenen en/of redenen van doelmatigheid noodzakelijk wordt geacht en aantoonbaar is dat in geringe mate van de gegeven maten moet worden afgeweken. De 10%-regeling geldt overigens niet voor de oppervlaktematen.

Overgangsrecht

Het overgangsrecht ziet op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning dan wel omgevingsvergunning voor het bouwen of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het huidige gebruik mag worden voortgezet in die zin dat de gronden niet minder geschikt mogen worden voor de verwerkelijking van de nieuwe bestemming. Het overgangsrecht is er namelijk op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of dat het gebruik ervan zal worden beëindigd, zodat de situatie overeen zal stemmen met de gegeven bestemming. In beginsel mogen de bouwwerken slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.

5.3 Afzonderlijke bestemmingen

Voorliggend bestemmingsplan betreft een plan op maat voor het voorgenomen badhotel bij Midsland aan Zee. Aangesloten is bij de huidige gemeentelijke bestemmingsplansystematiek. Daar waar nodig zijn concrete regels voor het planvoornemen gesteld. Verder zijn generieke, in de gemeente veelgebruikte regelingen betrokken. Hierna volgt kort de omschrijving van de op de verbeelding voorkomende bestemmingen en hoe die in de regels zijn opgenomen.

Horeca

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen ten behoeve van het badhotel en restaurant. De gronden zijn daarnaast in beperkte mate bedoeld voor (ontsluitings)wegen en paden, parkeervoorzieningen en water. Voor de bouw van gebouwen geldt dat per bestemmingsvlak uitsluitend bouwwerken voor één horecabedrijf mogen worden gebouwd. De bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" zijn uitsluitend bijgebouwen toegestaan.

De maximale bouwhoogten van de gebouwen zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan en afgestemd op het concrete bouwplan. Ondergrondse bouwwerken zijn niet toegestaan. Voor het plan gelden specifieke bouwaanduidingen die zien op het ter plaatse geldende peil waarmee de bodemhoogte/maaiveld (mv) boven NAP (het Normaal Amsterdams Peil) is vastgelegd. In het noordelijke bouwvlak, dat is aangewezen als "peil 1", wordt uitgegaan van een hoogte van 15,5 m +mv. Voor het zuidelijke bouwvlak betreffende "peil 2" geldt 9,3 m +mv. Op grond hiervan kan de maximale bouwhoogten van de bebouwing worden bepaald.

Natuur

Een deel van de gronden in het plangebied is bestemd voor 'Natuur'. Deze gronden behoren niet tot het horecaperceel en zijn in aansluiting op de omgeving bestemd voor het beheer, behoud, herstel en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Tevens zijn de gronden bedoeld voor zeewering, waterhuishouding, waterwinning en extensief dagrecreatief gebruik.

'Waterstaat - Waterkering' en "vrijwaringszone - dijk"

Op grond van artikel 2.3.3 van het Barro zijn de gronden die behoren tot de primaire waterkering en de bijbehorende vrijwaringszone voorzien van een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' en een gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - dijk".

Vrijwaringszone - duin

Het hele plangebied is aangeduid als "vrijwaringszone - duin". De gronden ter plaatse van deze aanduiding zijn, naast de andere geldende bestemming, tevens bestemd voor de bescherming van de primaire waterkering.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Grondexploitatie
Op grond van artikel 6.12 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Bro aangegeven. Dit bestemmingsplan ziet toe op de bouw van een hotel en betreft daarmee een bouwplan op grond van artikel 6.2.1 Bro onder b: "de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen".

Doel van een grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Onderzoeks- en plankosten

De kosten voor het verrichten van de noodzakelijke onderzoeken ten behoeve van de planvorming vanwege dit bestemmingsplan worden door de ontwikkelende partij gedragen. De kosten voor de gemeente betreffen de gebruikelijke kosten voor de ambtelijke planbegeleiding. In de tussen partijen af te sluiten anterieure overeenkomst worden de kostenafspraken vastgelegd.

Realisatiekosten en financiële uitvoerbaarheid

Initiatiefnemer van het planvoornemen van dit bestemmingsplan is een private partij; te weten Strandhotel Midsland aan Zee bv. De kosten voor realisatie van het planvoornemen komen voor rekening van dit bedrijf. Strandhotel Midsland aan Zee bv heeft hiervoor een exploitatiebegroting gemaakt. Op grond daarvan mag in redelijkheid worden aangenomen dat de beoogde ontwikkeling kan worden uitgevoerd.

Planschade

Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening, omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. De mogelijke kosten die samenhangen met deze tegemoetkoming in de planschade worden door de initiatiefnemer gedragen. De hierover gemaakte afspraken worden in de tussen initiatiefnemer en gemeente overeengekomen anterieure overeenkomst opgenomen.

Conclusie

Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en initiatiefnemer te ondertekenen afzonderlijke anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst moet zijn getekend vóór vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan stelt de gemeente een ieder in de gelegenheid om kennis te kunnen nemen van, alsmede te reageren op, de inhoud van het planvoornemen.

6.2.1 Historie ingekomen reacties op het planvoornemen

Met voorliggend bestemmingsplan wordt niet voor het eerst een ruimtelijke procedure voor het planvoornemen doorlopen. Gedurende de eerdere procedures zijn naast bezwaren ten aanzien van de gevolgde procedure bezwaarpunten aangediend tegen de aspecten: verkeer en parkeren, ecologie, beddenboekhouding, kustfundament, strijdigheid met het Barro en economische uitvoerbaarheid. Ter voorbereiding van dit bestemmingsplan is nadrukkelijke aandacht geweest voor bovengenoemde aspecten en is de uitvoerbaarheid ten aanzien hiervan onderbouwd, waar nodig met specifiek onderzoek.

6.2.2 Ingekomen zienswijzen

Na afloop van de termijn voor de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan zullen de ingekomen zienswijzen worden samengevat en worden voorzien van een gemeentelijke reactie. De resultaten hiervan zullen in deze paragraaf worden opgenomen.

6.2.3 Ingekomen overlegreacties

Op 21 november 2018 is een advisering ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening van de provincie Fryslân ontvangen.

De provincie Fryslân maakt de volgende opmerkingen:

• a. Op hoofdlijnen kan de provincie vanuit de provinciale belangen met het plan en de daaraan ten grondslag liggende onderbouwing instemmen.
• b. De toelichting beschrijft de beoogde situatie en de kwaliteiten van het hotel zelf op deze locatie, met name beoordeeld vanuit de hotelfunctie zelf. Voor wat betreft de effecten op de omgeving beperkt de toelichting zich tot het benoemen van de inpassing van het hotel in engere zin, met twee nieuwe duinwallen die worden gerealiseerd als onderdeel van de verlegging van de strandopgang. Ook wordt ingegaan op de welstandsbeoordeling. Geconstateerd moet worden dat het hotel relatief hoog komt te liggen en daarmee blikvanger zal zijn, zowel vanaf de kust-/strandzijde als vanaf het achterliggende (recreatie-) gebied. De provincie is van mening dat, mede op grond van artikel 2.1.1, lid 3 van de Verordening Romte, dat de toelichting in een bredere analyse en beoordeling moet ingaan op de landschappelijke situatie na realisatie en op de inpassing binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, ook gelet op schaal en massa van de bebouwing. In die analyse kan gerefereerd worden aan de bestaande planologische mogelijkheden, maar die ontslaan op zichzelf niet van de verplichting tot beoordeling en motivering van de nieuwe situatie.
• c. Het uitgangspunt dat de bouwmassa overeenkomt met de mogelijkheden van het vigerende plan uit 1986. Geconstateerd wordt dat er een verschil in de goothoogte is: die was 3,5 m en is nu in de planregels op 7 m gesteld. Kijkend naar de bouwtekening lijkt het er op dat de goot beperkt blijft tot genoemde 3,5 m.

Reactie van de gemeente:

• a. De gemeente kan zich vinden in de gemaakte opmerking.
• b. In de toelichting, paragraaf 2.2, is een bredere analyse en beoordeling opgenomen die ingaat de landschappelijke situatie na realisatie van het badhotel. De inpassing gaat in op de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, ook gelet op schaal en massa van de bebouwing. In deze landschappelijke analyse is tevens rekening gehouden met de aandachtspunten die naar voren zijn gebracht door Staatsbosbeheer. Hierbij gaat het met name om een landschappelijke inpassing waarbij de geparkeerde voertuigen op het terrein van het badhotel uit het zicht zijn.
• c. De goothoogte voor bedrijfsgebouwen en overkappingen is teruggebracht naar 3,50 m. Aangegeven is dat een dakopbouw op de verdiepingsmuur zoals weergegeven in Bijlage 2 bij de regels "bouwtekening" ten hoogste 7,00 m mag bedragen, dit in afwijking van artikel 2 'Wijze van meten'.