Bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost

5.3 Toelichting op de artikelen

5.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Agrarisch

Het gaat hierbij om enkele reststukjes aan de oostzijde van het nieuw aangelegde Euvelgunnetracé in het open agrarisch gebied die deze bestemming hebben gekregen zonder verdere bebouwingsmogelijkheden.

Artikel 5 Agrarisch met waarden

Het gebied met deze bestemming is gelegen aan de zuidrand van het nieuwe bedrijventerrein Roodehaan, dat geruild is met een strook langs de N7/A7 dat de bestemming Bedrijventerrein heeft gekregen. Daardoor is de bestemming van de zuidelijke rand van Roodehaan gewijzigd in Agrarisch met waarden, waarbij aansluiting is gezocht met de aangrenzende bestemming in het onlangs geactualiseerde bestemmingsplan Buitengebied. Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden gelden dezelfde planregels als in dat plan. Er is echter geen bebouwing toegestaan.

Artikel 6 Bedrijf

Deze bestemming is toegekend aan twee locaties die gesitueerd zijn aan de Oude Roodehaansterweg, namelijk de voormalige boerderij met de manege en de plek van de vuurwerkopslag.

Het terrein van de manege is door de gemeente verworven en kan worden aangewend voor de vestiging van een nieuw bedrijf, waarvoor de bebouwingsbepalingen gelden die op de plankaart staan vermeld. Hierbij is aansluiting gezocht bij de bouwhoogte in het bestemmingsplan Eemspoort-Hunzezone. Verder is bij de vuurwerkopslag de omvang en hoogte van de bestaande bebouwing in acht genomen met een kleine marge. Vanwege de nabijheid van zware bedrijvigheid zijn binnen de bestemming Bedrijf geen bedrijfswoningen toegestaan.

Artikel 7 Bedrijventerrein

Onder de bestemming Bedrijventerrein is de bestaande situatie vastgelegd: er worden bedrijven toegestaan in de milieucategorieën 1 tot en met 3.2. De bestaande zwaardere categorie 4 bedrijven zijn als zodanig bestemd (aangegeven op de verbeelding). Op de verbeelding is een gebied opgenomen in het zuidelijke deel (omgeving Duinkerkenstraat en de zuidwesthoek van Roodehaan, waar zich vanwege de aanwezigheid van bestaande zware industrie en de relatief grote afstand tot woonbebouwing, zwaardere bedrijven in milieucategorie 4.1 en 4.2 mogen vestigen (gebied met de aanduiding 'wro-zone ontheffingsgebied 2'). Ontheffing is mogelijk als de bedrijven naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de toegestane milieucategorieën of met niet genoemde bedrijven die wat betreft milieuhinder vergelijkbaar zijn.

Ook bevat het bestemmingsplan een afwijkingsmogelijkheid voor de vestiging van zware bedrijven in milieucategorie 5 in genoemd ontheffingsgebied, dat grofweg het zuidelijke deel van het plangebied omvat. Als voorwaarde is opgenomen dat dit pas mogelijk is na een zorgvuldige belangenafweging waarbij de effecten op de invulling van de naaste omgeving in beeld gebracht moeten worden, wat betreft beeld- en omgevingskwaliteit, profilering, representativiteit, entreefunctie etc. De beoordeling vindt plaats in regionaal verband waarbij ook de verkeersaspecten worden betrokken. Een andere voorwaarde is dat eerst advies moet worden ingewonnen van een onafhankelijke deskundige op het gebied van het milieu.

Geluidszoneringsplichtige inrichtingen in de zin van de Wet geluidhinder (zoals een puinbreker) mogen alleen worden gevestigd in het zuidelijk deel van het plangebied (omgeving Duinkerkenstraat en de zuidwesthoek van Roodehaan), dat voorzien is van de aanduiding 'geluidszoneringsplichtige inrichtingen'.

In het plangebied bevindt zich een aantal Bevi-inrichtingen. Bij een aantal van deze bedrijven ligt de risicocontour op de terreingrens. Bij een aantal andere bedrijven, zoals bij het afvalbrengstation, is het invloedsgebied vanwege externe veiligheid veel groter. Rond deze bedrijven zijn op de verbeelding veiligheidszones opgenomen, waarbinnen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten, zoals scholen, woningen, detailhandelsvestigingen, grote horecavestigingen en kantoren, worden uitgesloten. Dit is gedaan door middel van de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone-bevi' (in artikel 20.5.4 en 20.6.4)

Hetzelfde is gedaan rond een chemische groothandel aan de Duinkerkenstraat en een vuurwerkopslag aan de Oude Roodehaansterweg. Rond deze bedrijven zijn op de verbeelding zones aangebracht, met de aanduiding 'veiligheidszone-opslag gevaarlijke stoffen'.

Ten behoeve van de mogelijke vestiging van nieuwe Bevi-bedrijven is de zuidwesthoek van het nieuwe terrein Roodehaan, waar nog veel ruimte is, aangewezen. Dit deelgebied heeft de aanduiding 'risicovolle inrichtingen'. Aansluitend op dit gebied is een zone met een breedte van gemiddeld 150 meter breedte getrokken, met de aanduiding 'veiligheidszone-bevi', zodat zich hier geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten kunnen vestigen.

Vanwege het externe veiligheidsoogpunt (vervoer gevaarlijke stoffen) zijn op de verbeelding langs snelwegen, vaarwegen en de spoorlijn zones opgenomen met de aanduiding 'plasbrandaandachtsgebied', waarbinnen eveneens kwetsbare objecten worden uitgesloten.

Een andere beperking op het bedrijventerrein vormt de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding. Aan de gronden onder deze leiding is de aanduiding 'magneetveldzone' toegekend . Hierbinnen zijn geen stralingsgevoelige objecten zoals scholen en woningen toegestaan.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de vestiging van detailhandel in volumineuze goederen, bouwmarkten en tuincentra, behalve in de gebieden met de aanduiding 'veiligheidszone- bevi' en 'veiligheidszone-opslag gevaarlijke stoffen', alsmede in de op de verbeelding aangegeven plasbrandaandachtsgebieden. Dit houdt in dat deze vormen van detailhandel vanwege hun publieksaantrekkende functie niet zijn toegestaan aan de westzijde van Roodehaan, maar wel langs de noord-en oostzijde van dit nieuwe bedrijventerrein (snelwegkant).

De vestiging van zelfstandige, solitaire kantoren is op grond van het gemeentelijke beleid alleen mogelijk als het gaat om kleinschalige zakelijke dienstverlening tot een oppervlakte van maximaal 500 m² (invulling van zogenaamde restruimte).

Bij bedrijfsvestigingen mag het percentage onzelfstandige kantoorruimte maximaal 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte bedragen met een afwijkingsbevoegdheid tot maximaal 70% met dien verstande dat de oppervlakte bedrijfsgebonden kantoorruimte op grond van het Bevi-besluit binnen de op de kaart aangegeven veiligheidszones niet meer mag bedragen dan 1.500 m².

Ook de bouw van bedrijfswoningen is vanwege het Bevi-besluit uitgesloten. Uitzondering hierop vormen de 12 bestaande bedrijfswoonwagens op het Gdanskterrein die al geregeld waren in het bestemmingsplan Winschoterdiep-Euvelgunne, en de bouw van maximaal 10 bedrijfswoningen ter plaatse van de Ribeweg/Olgerweg (5 bedrijfswoningen aan de noordzijde en 5 aan de zuidzijde) die al mogelijk waren op grond van het onderliggende bestemmingsplan Eemspoort. Verder wordt er nog gewoond bij het 'bedrijfsverzamelterrein' aan de Gideonweg (zie milieuparagraaf).

Op grond van het gemeentelijke beleid (Structuurvisie Detailhandel 2110-2020) is grootschalige detailhandel mogelijk gemaakt, zoals detailhandel in auto's, boten en caravans, kampeerartikelen en bouwmaterialen (zie de lijst in artikel 7.1.1 onder e). Andere soorten van detailhandel zoals meubelen en woninginrichting, elektronica en detailhandel in voedings-en genotmiddelen zijn uitgesloten.

De vestiging van kleinschalige horeca tot 200 m² is via direct bouwrecht mogelijk, voor grotere horecagelegenheden is een ontheffing mogelijk.

In de planregels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor tankstations zonder LPG. Zo bestaat de mogelijkheid voor nieuwe tankstations om zich op het bedrijventerrein te vestigen, waarbij randvoorwaarden kunnen worden gesteld op het gebied van ruimte, verkeer en milieu.

Verder bevat het bestemmingsplan de mogelijkheid om via ontheffing een facilitair centrum op te richten, met allerlei ondersteunende functies voor de ter plaatse gevestigde bedrijven. De vestiging van kwetsbare objecten zoals een kinderdagverblijf, wordt niet mogelijk gemaakt vanwege de aanwezigheid van zware bedrijvigheid in de omgeving (gezoneerd industrieterrein met industrie- en wegverkeerslawaai). Voor zo'n facilitair centrum is op de verbeelding een gebied aangeduid als 'wro-zone ontheffingsgebied 1'. Dit gebied wordt gevormd door het bedrijventerrein Eemspoort (met nog ruimte aan de zuidoostzijde) en het noordelijke en oostelijke gedeelte van Roodehaan.

Het afvalverwerkingsbedrijf Stainkoeln heeft de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein-afvalverwerking'. In de nadere bestemmingsomschrijving (atikel 7.1.2. onder b) is geregeld dat het storten, het verwerken en/of bewerken van afvalstoffen, waaronder het composteren, alsmede aanverwante activiteiten waaronder de opwekking van energie, mogelijk zijn.

Voor de maximale storthoogte zijn, op basis van het oude geldende bestemmingsplan 'De Stainkoel'n/ Woldjerspoor II' hoogtelijnen aangegeven, met de aanduiding 'maximum hoogteligging vlak' (artikel 7.5. sub g van de planregels).

Tot slot is voor het nieuwe bedrijventerrein Roodehaan (voorheen Eemspoort-Zuid) een beeldkwaliteitsplan vastgesteld, dat als richttlijn geldt voor de gewenste inrichting van dit terrein. Dit plan geldt als toetsingskader voor de Welstand bij aanvragen voor omgevingsvergunningen.

Artikel 8 Groen

De bestemming Groen is gebruikt voor de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het betreft hier openbaar groen. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd in deze bestemming. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor gebouwen ten dienste van de bestemming, waaronder bijvoorbeeld kleine dierenverblijven. Voor het bouwen dichtbij het Winschoterdiep is voorafgaande instemming nodig van de watebeheerder.

Artikel 9 Natuur

Deze bestemming is van toepassing voor de Hunzezone ten oosten van De Stainkoeln die door het plangebied van dit bestemmingsplan loopt. Binnen deze bestemming wordt in de eerste plaats behoud, herstel en versterking van de natuurlijke, cultuurhistorische en landschappelijke waarden in de Hunzezone voorgestaan. Aansluiting is gezocht bij de doeleindenomschrijving in het bestemmingsplan Eemspoort Hunzezone. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden geldt een vergunningplicht.

Vanwege het groene ecologische karakter is parkeren op gronden met deze bestemming niet toegestaan. Wel is de aanleg van een fietspad mogelijk.

Artikel 10 Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op de hoofdontsluitingsstructuur van het plangebied en behoeft geen nadere toelichting. Wel dient vermeld te worden dat voor het gebied in de zuidoosthoek van Driebond dat beschikbaar is gekomen door de aanleg van het nieuwe Euvelgunnetracé, een wijzgingsbevoegdheid naar de bestemming Bedrijventerrein is opgenomen.

Artikel 11 Verkeer-Railverkeer

Deze bestemming ligt over de zone van de spoorlijn richting Nieuweschans en spreekt voor zich.

Artikel 12 Water

Deze bestemming is toegekend aan de waterpartijen die hoofdzakelijk langs de randen van het plangebied zijn gesitueerd. De belangrijkste vaarwegen hebben een eigen planologisch regiem, namelijk het bestemmingsplan Openbaar Vaarwater.

Artikel 13, 14 en 15 Leidingen - Gas, Hoogspanning en Riool

Deze artikelen betreffen de dubbelbestemmingen waarin de leidingstroken in het plangebied worden geregeld. Om de leidingen te beschermen moet een minimum afstand voor het bouwen in acht worden genomen. Zo geldt voor buisleidingen een belemmeringstrook van 5 meter (aan weerszijden van de buis).

Artikel 16 Waarde - Archeologie 1

Deze dubbelbestemming geldt voor de bekende archeologische waarden, zoals is beschreven in de archeologieparagraaf van dit plan.

Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden is vereist voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 50 m² en dieper dan 30 centimeter.

Artikel 17 Waarde - Archeologie 2

Deze dubbelbestemming geldt voor verwachte archeologische waarden. In de gebieden met deze bestemming kunnen sporen uit het verleden aanwezig zijn, maar de vindplaatsen zijn (nog) niet precies aan te duiden. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden is nodig voor gebieden met een oppervlakte groter dan 200 m² en dieper dan 30 centimeter.

Artikel 18 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is op grond van de keur van het waterschap tevens bestemd voor de waterkering en heeft ten doel de waterkeringen in het plangebied te beschermen. Ter plaatse kan slechts nieuwbouw ten behoeve van in de andere bestemmingen toegestane bouwwerken worden gepleegd na toepassing van de afwijkingsbevoegdheid zoals beschreven in lid 18.3. Voordat wordt afgeweken moet worden overlegd met de beheerder van de waterkering.

 

Algemene regels

Artikel 19 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 20 Algemene aanduidingsregels

In het plangebied komt een aantal gebiedsaanduidingen. Dit artikel verbindt regels aan deze aanduidingen.

In de eerste plaats gaat het hierbij om de aanduiding 'geluidzone-industrie' (artikel 20.1). Dit artikel waarborgt dat binnen het gebied met deze aanduiding uitsluitend indien de geluidbelasting vanwege het industrieterrein op de gevels van deze geluidgevoelige gebouwen niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde niet-geluidgevoelige gebouwen kunnen worden gebruikt als geluidgevoelig gebouw en/of geluidgevoelige gebouwen.

In de tweede plaats is er de aanduiding 'gezoneerd industrieterrein' (artikel 20.2), omdat het plangebied binnen de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein Groningen Zuidoost ligt. In het eerste lid is bepaald dat binnen de aanduiding 'geluidzone - industrie' geen geluidgevoelige objecten mogen worden gebouwd, tenzij deze volgens de omschrijving van de ter plaatse aangegeven bestemming uitdrukkelijk zijn toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan door middel van een omgevingsvergunning van afwijken, mits de wettelijke geluidsgrenswaarden in acht worden genomen.

In de derde plaats is in het bestemmingsplan de gebiedsaanduiding 'magneetveldzone' (artikel 20.3) opgenomen. Door het plangebied loopt namelijk een hoogspanningsleiding die aansluit op de hoogspanningsleiding in het naastgelegen bestemmingsplan Europaparkt 2013. Deze hoogspanningsverbinding heeft naast een belemmeringenstrook van 2 x 25 meter (aangegeven met de dubbelbestemming Leiding- Hoogspanningsverbinding) een magneetveldzone. De grens van deze aanduiding wordt gevormd door de berekende 0,4 microtesla-contouren. In dit artikel 'magneetveldzone' is geregeld dat binnen deze zone geen stralingsgevoelige objecten zijn toegestaan. Het gaat daarbij met name om objecten waar zich op meerdere uren van de dag kinderen bevinden, zoals woningen, scholen en kinderopvangplaatsen.

De vierde algemene aanduidingsregel betreft de aanduiding 'plasbrandaandachtsgebied' (artikel 20.4). Deze zones zijn aangegeven langs snelwegen, vaarwegen en de spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In een zone van 25 tot 30 meter moet rekening worden gehouden met de effecten van een plasbrand. Vandaar dat binnen deze zones de vestiging van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is uitgesloten.

De vijfde en zesde aanduidingsregels betreffen de aanduidingen 'veiligheidszone-bevi' en 'veiligheidszone-opslag gevaarlijke stoffen. Het betreft hier aanduidingen voor veiligheidszones rond zware bevi-inrichtingen en veiligheidszones rond een chemisch bedrijf en een vuurwerkopslag. Vanwege de externe veiligheid zijn binnen deze zones kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten uitgesloten. Het gaat hierbij b.v. om woningen, scholen, kinderdagverblijven, horecavestigingen waar meer dan 50 personen verblijven, kantoren bij bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van meer dan 1.500 m² en grootschalige detailhandelsvestigingen.

Artikel 21 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Artikel 22 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 23

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 24

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

 

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.3.2 Toelichting begrip tuincentrum

Definitie begrip tuincentrum

Tot het hoofdassortiment behoort zowel 'levend' als 'dood materiaal' voor de inrichting en onderhoud van particuliere tuinen. Hieronder vallen niet alleen bloeiende en niet-bloeiende planten, bollen en zaden, maar bijvoorbeeld ook tuinmest, teelaarde, tuingereedschap, materialen voor het bestraten van tuinen, schuttingen, tuinhuisjes, kasjes, serres en materialen voor het maken van vijvers- en fonteinen (folie, pompen, e.d.). Kamerplanten, snijplanten, bloempotten en vazen zijn hieraan sterk verwant en behoren traditioneel tot het aanbod van tuincentra, vandaar dat ze ook tot het hoofdassortiment worden gerekend.

Tot het nevenassortiment behoren artikelen die aan een tuincentrum kunnen worden gerelateerd en die in samenhang met het hoofdassortiment worden aangeboden. Hiertoe wordt o.a. dibevo (dierbenodigdheden en -voeders) gerekend. Hoewel veel tuincentra dit assortiment vaak al heel lang voeren, heeft het geen directe relatie met tuininrichting of -onderhoud en valt het volgens vaste jurisprudentie ook niet onder het begrip tuincentrum, tenzij een bestemmingsplan uitdrukkelijk detailhandel in dibevo toelaat. Annex hiermee is ook de verkoop van huis- en hobbydieren toegestaan. Omdat deze niet onder dibevo vallen, zijn deze apart benoemd. Verder behoort tot het nevenassortiment o.a. tuinmeubilair. Hierbij moet aan tuinstoelen, -banken en -tafels worden gedacht, meubilair dat voor de inrichting van de tuin is bedoeld. Ook een tuin- of buitenkachel, een vuurkorf, tuinverlichting, tuinbeelden of tuindecoratie kunnen we hiertoe rekenen (camping- of vrijetijdsmeubelen daarentegen weer niet, evenmin als binneninterieur). Tuinkleding- en schoeisel maakt eveneens deel uit van het nevenassortiment. Hiermee wordt bedoeld werkkleding of schoeisel, die worden gedragen bij het plegen van tuinonderhoud (overalls, laarzen, klompen, e.d.). Modieuze, sport- of vrijetijdskleding zijn hiervan uitgesloten.

Verder is ook de verkoop van sfeerartikelen toegestaan, mits deze artikelen bestemd zijn voor gebruik buiten. Niet tuingerelateerde sfeerartikelen vallen buiten het (neven)assortiment. Hiertoe worden bijvoorbeeld kaarsen en kerstversiering (voor gebruik binnenshuis) gerekend. Deze mogen wel als ondergeschikt assortiment worden gevoerd (10 procentsregeling; zie hierna).

Regeling tuincentrum volgens de bestemmingsomschrijving

De assortimentsbeperkingen, die liggen besloten in de definitie van het begrip tuincentrum, laten onverlet, dat volgens de bestemmingsomschrijving binnen iedere perifere detailhandelsvestiging ook non-volumineuze en branche-vreemde goederen mogen worden verkocht, mits de omvang van dat aanbod niet meer bedraagt dan 10% van de verkoopvloeroppervlakte van een dergelijke vestiging tot een maximum van 500 m². Dit assortiment mag uitsluitend als onzelfstandig onderdeel van een perifeer detailhandelsbedrijf, dat ter plaatse is gevestigd, worden aangeboden. Met het gebruik van de term 'onzelfstandig onderdeel' wordt tot uitdrukking gebracht dat de verkoop van niet-volumineus, niet aan de branche gerelateerd assortiment slechts is toegestaan voor zover en zolang ter plaatse één van de toegelaten vormen van perifere detailhandel wordt uitgeoefend. De verkoop van dat assortiment moet een onderdeel vormen van de bedrijfsvoering van een PDV-vestiging en vanuit dezelfde detailhandelsruimte plaatsvinden. Een shop-in-the-shop is niet toegestaan.