1.1 Bestemmingsplan     

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de eventueel daarbij behorende bijlagen.

1.2 Plan     

Het bestemmingsplan 'Binnenstad, Valkenstraat-Boschstraat' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2023201011- OV01 van de gemeente Breda.

1.3 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit     

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

1.4 Aan- en uitbouwen     

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

1.5 Aanduiding     

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.6 Aanduidingsgrens     

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.7 Aaneengebouwde woning     

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

1.8 Achtererfgebied     

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

1.9 Afwaterend verhard oppervlak     

Oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

1.10 Archeologische waarden     

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

1.11 Bebouwing     

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.12 Bed & Breakfast     

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

1.13 Bedrijfs- of dienstwoning     

Een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1.14 Bedrijfsgebouw     

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

1.15 Bedrijfsvloeroppervlakte     

De totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

1.16 Begane grond     

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1.17 Belwinkel     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1.18 Bestemmingsgrens     

De grens van een bestemmingsvlak.

1.19 Bestemmingsvlak     

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.20 Bevoegd gezag     

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.21 Bijgebouw     

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.22 Bouwen     

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.23 Bouwgrens     

De grens van een bouwvlak.

1.24 Bouwlaag     

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

1.25 Bouwperceel     

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.26 Bouwperceelgrens     

De grens van een bouwperceel.

1.27 Bouwvlak     

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.28 Bouwwerk     

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.29 Cultuur en ontspanning     

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals musea, ateliers, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan casino's, speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

1.30 Dak     

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.31 Dakopbouw     

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

1.32 Detailhandel     

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.33 Dienstverlening     

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

1.34 Dove gevel     

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

1.35 Duurzame invulling van de waterbergingsvoorziening     

Het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

1.36 Duplexwoning     

Een woning bestaande uit twee verdiepingen waarvan de woonkamer gelegen moet zijn op de begane grond.

1.37 Gebouw     

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.38 Geluidsgevoelig object     

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

1.39 Geluidsgevoelige ruimte     

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m2.

1.40 Geluidsluwe gevel     

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

1.41 Gestapelde woning     

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

1.42 Groen     

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

1.43 Groen dak     

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

1.44 Groothandel in smart- en/of headproducten     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

1.45 Headshop     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

1.46 Hoofdgebouw     

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.47 Horeca     

• Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• Horeca 2:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• Horeca 3:een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• Horeca 4:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• Horeca 5:elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• Horeca 6:een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• Horeca 7:een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

1.48 Hospitaregeling     

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

1.49 Huishouden     

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

1.50 Huisvesting in verband met mantelzorg     

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

1.51 Kantoor     

Een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatigverlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaanen geholpen.

1.52 Kamerverhuur     

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

1.53 Kap     

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

1.54 Maatschappelijke voorzieningen     

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

1.55 Mantelzorg     

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.56 Middeldure huur     

Een huurwoning voor middeldure huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

1.57 Nok     

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

1.58 Nutsvoorzieningen     

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

1.59 Onderbouw     

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

1.60 Permanente bewoning     

Bewoning door een of meerdere personen van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf.

1.61 Prostitutie     

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.62 Seksinrichting     

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.63 Selectiebesluit     

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

1.64 Smartshop     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

1.65 Sociale huurwoning     

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023.

1.66 Speelautomatenhal     

Een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

1.67 Verkoopvloeroppervlakte     

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

1.68 Voorgevel     

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.69 Voorgevelrooilijn     

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

1.70 Waterbergingsvoorziening     

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

1.71 Wonen     

het voeren van een huishouden in een woning.

1.72 Woning     

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

1.73 Zolder     

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens     

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel     

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

2.3 Bebouwingspercentage     

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, railings en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 Dakhelling     

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 Diepte van een gebouw     

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

2.7 Goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

2.8 Hoogte van een dakopbouw     

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

2.9 Hoogte van een kap     

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

2.10 Inhoud van een bouwwerk     

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.11 Ondergeschikte bouwdelen     

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, railings en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

2.12 Oppervlakte van een bouwwerk     

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.13 Peil     

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. Straten, paden en pleinen;
2. Groen;
3. Kunstobjecten;
4. Nutsvoorzieningen;
5. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage met bijbehorende voorzieningen;
6. Speelvoorzieningen;
7. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;
2. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - gemengd 1' zijn op de begane grond uitsluitend cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en kantoren toegestaan;
3. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - gemengd 2 ' zijn op de begane grond uitsluitend cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, kantoren en horeca 1 toegestaan;
4. Ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan;
5. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage en bijbehorende voorzieningen;
6. Ter plaatse van de aanduiding 'tuin' tevens een daktuin;

met daarbij behorende:

7. Straten, paden en pleinen
8. Groen;
9. Kunstobjecten
10. (Dak)terras;
11. Nutsvoorzieningen;
12. Verkeer- en parkeervoorzieningen;
13. Fietsenstallingen;
14. Speelvoorzieningen;
15. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2 Bouwregels     

4.3 Specifieke gebruiksregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

5.2 Bouwregels     

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming Waarde - Archeologie’.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

5.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 indien:

1. Op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. Passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en het herstel van actuele en het benutten van potentiële cultuurhistorische waarden binnen het beschermd stadsgezicht.

6.2 Bouwregels     

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen geldt voor het bouwen van bouwwerken dat het vergroten en/of veranderen van de bestaande bebouwing uitsluitend is toegestaan, indien de vergroting en/of verandering uitsluitend zichtbaar is ter plaatse van het achtererfgebied.

6.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 teneinde:

1. De bestaande bebouwing te vergroten en/of te veranderen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaanaan de cultuurhistorische waarde van het pand of object gelet op
   1. bouwmassa naar hoofdafmeting en onderlinge verhoudingen;
   2. dakvorm, nokrichting, dakhelling, dakoverstekken, goot- en daklijsten en schoorstenen;
   3. gevelindeling naar ramen, deuren en erkers;
2. Het verbouwen van twee zijdelings aan elkaar grenzende gebouwen, op geen van welke deze ontheffing eerder is toegepast, tot één geheel, mits:
   1. er geen (delen van) muren worden verwijderd met monumentale waarden;
   2. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig wordt aangetast.
3. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

6.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk     

1. Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. Het in lid a vermelde verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud en beheer betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. Sloop als bedoeld in lid a. is alleen toelaatbaar indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht.
4. Het kappen van boom- en laanbeplanting is alleen toelaatbaar indien dit gepaard gaat met herbeplanting.
5. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de aanvraag en de eventueel daar aan te stellen voorwaarden.

11.1 Parkeren     

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan daarvan; of
   2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

11.2 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

12.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

2.2.1 Openbare ruimte     

Vanwege het groenkompas (zie ook paragraaf 3.4.8) dient minimaal 35% van het plangebied te worden ingericht als (semi) openbaar gebied. Dit gebied is voor de bewoners van het (plan)gebied toegankelijk en met zoveel mogelijk aaneengesloten groen ingericht. Hiervan wordt de helft ingericht als biodiverse semi- openbare ruimte. De afbeelding hierna toont de inrichting van de openbare ruimte en het dakterras. In het plangebied is op de terrassen/balkons, groendaken, -gevels en geveltuintjes ruimte voor begroeiing. De daken zijn onderverdeeld in verschillende zones. Sommige daken worden hoofdzakelijk gebruikt voor energieopwekking (geel dak) al dan niet in combinatie met een groene laag. De daken aan de kant van de J.F. Kennedylaan krijgen hoofdzakelijk verblijfsruimtes en groene wandbekleding, zowel in de buitenruimte als op het dak.

Figuur 2.9: Integratie van planten in de buitenruimte inrichtingstekening Bron: d.d. Mecanoo Architecten 2022

2.2.2 Programma     

De ontwikkeling van het Central Park 076 Breda is opgebouwd uit meerdere gebouwen, die als een geheel zijn ontworpen. In totaal worden er 132 nieuwe gestapelde wooneenheden gerealiseerd gecombineerd met ongeveer 1.000 m² aan commerciële/maatschappelijke functies en 18 appartementen in het Rijksmonument Huize Raffy. De volgende tabel geeft een overzicht van het bouwprorgramma.

Figuur 2.10: Overzicht van het bouwprogramma uitgesplitst in bouwlagen, appartementen en bruto vloeroppervlak kantoor/commerciële ruimte in m²

Om te komen tot een gedifferentieerd en betaalbaar woonaanbod is de volgende verdeling gehanteerd in het voorlopige ontwerp:

• 20 eenheden tegen “Raffy bestaand” in de middeldure huur.
• 18 eenheden in Huize” Raffy bestaand” als sociale huur (deze appartementen worden op dit moment door de initiatiefnemer verhuurd als sociale appartementen).
• 12 eenheden tegen "Raffy bestaand" in de sociale huur.
• 25 eenheden in de Valkenstraat en Bouwerijstraat als middeldure huur. Deze 25 eenheden zijn in het voorlopig ontwerp voornamelijk geprogrammeerd in het volume aan de Valkenstraat.

Dit zijn totaal 75 eenheden in het betaalbare segment. Daarmee wordt voldaan aan de 50% betaalbaar, waarvan 20% sociale huur en 30% middeldure huur is. De overige woningen worden voorzien in de vrije koopsector. De ontwikkeling is hiermee in lijn met de doelgroepenverordening 2019 (zie ook paragraaf 3.4.6). In huize Raffy zijn bovendien maatschappelijke functies toegestaan. Ook voorzieningen ten behoeve cultuur en ontspanning, horeca 1, kantoren en detailhandel met een maximaal gezamenlijk oppervlakte van 150 m² bevinden zich in het bestaande gebouw van Huize Raffy. In de plint van de bebouwing aan de J.F. Kennedylaan is ook ruimte voor commerciële functies. Het gaat hierbij om functies ten behoeve van cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en horeca 1. In totaal biedt dit gebouw ruimte voor gezamenlijk bedrijfsvloeroppervlakte van ongeveer 550 m². Het uitgangspunt bij de commerciële/ maatschappelijke voorzieningen is dat dit niet concurrerend is met de binnenstad.

De gebouwen krijgen diverse bouwhoogtes. De onderstaande afbeelding toont de hoogtes van de bebouwing, zoals wordt geborgd op de verbeelding van het bestemmingsplan. Er ontstaat een trapsgewijze opbouw van bouwhoogtes. Dit zorgt voor een dynamisch aanzicht, maar versterkt ook de relatie van het gebouw met de (semi)-openbare ruimte. In totaal worden maximaal 150 appartementen met bijbehorende voorzieningen gerealiseerd. Verschillende woningtypen en voorzieningen zijn gegroepeerd rondom een binnentuin. In het complex zijn de voorzieningen aan de Boschstraat overwegend maatschappelijk en de voorzieningen in de plint aan de J.F. Kennedylaan-Bouwerijstraat zijn deels commercieel. Gedeelde voorzieningen voor alle gebruikers van het complex bevinden zich in de plint, in de binnentuin (hof) en in het dakenlandschap. Uitwisseling tussen deze functies vindt plaats via de binnentuin, de plint en de verticale ontsluiting.

Het is erg belangrijk dat de ontwikkeling ervoor gaat zorgen dat de plek bijdraagt aan het behouden en aantrekken van bewoners en sociale klimmers, oftewel sociale duurzaamheid. Door in voldoende gedeelde, collectieve en publieke voorzieningen te voorzien, voor een diverse groep gebruikers, wordt gegarandeerd dat Central Park 076 Breda een plek van betekenis wordt voor verschillende mensen uit buurt, wijk en stad. Nu en in de toekomst. De volgende afbeelding toont de ruimtelijke interventies die ervoor gaan zorgen dat dit een hechte woongemeenschap wordt; een plek en bestemming waar men elkaar kan ontmoeten en waar echt samengeleefd wordt.

Figuur 2.11: Sociale duurzaamheid stedenbouwkundig ontwerp d.d. Mecanoo Architecten 2022

Sociale duurzaamheid wordt allereerst gestimuleerd door de locatie stedenbouwkundig te verbeteren. De volgende punten zijn de ruimtelijke interventies die ervoor moeten gaan zorgen dat de locatie beter verankerd ligt in het gebied. De verbinding van de Boschstraat met de omgeving krijgt een verbeterslag, waarbij ook de sociale veiligheid rondom het plangebied toeneemt onder andere door:

• Verbinding met het park en tussen de hoven. Het hof/ binnentuin voorziet ook samenkomst met buurtbewoners.
• Samenbrengen doelgroepen ouderen en jongeren in een buurt.
• Semi-publiek hof/ binnentuin en voorzieningen nodigt uit voor meer verbinding in de buurt.
• Verbetering van de woonkwaliteit van de Valkenstraat en Bouwerijstraat.
• Verbinding met de rest van oostflank van de stad.

Central Park 076 Breda voorziet in een bestaande behoefte en biedt ruimte voor verschillende levensstijlen, door onder andere het realiseren van veelzijdige woningtypologieën. Dit maakt het plan inclusief, met een focus op divers palet aan doelgroepen. Door de variatie in woontypes is de ontwikkeling ook wooncarrièreproof: men kan eenvoudig doorgroeien binnen het complex.

2.2.3 Mobiliteit     

Central Park 076 Breda wordt gekenmerkt door haar riante hof/ binnentuin en de goed bereikbare openbare ruimte. Het gehele gebied is semi-openbaar (overdag van 9:00 tot 18:00 geopend) en autoluw en vanuit drie kanten bereikbaar (vanuit de Bouwerijstraat, Duivelshoek of Valkenstraat). Bezoekers en bewoners kunnen zich vrij bewegen en elkaar ontmoeten. Mensen slecht ter been ervaren geen obstakels, want alle buitenplekken zijn rolstoeltoegankelijk. De afbeelding hieronder toont de routing van het plangebied. Gezien de ligging in de nabijheid van het centraal station, de binnenstad met haar voorzieningen, en de aanwezigheid van de fundamentele verkeersas voor bussen van de J.F. Kennedylaan is de verwachting dat bezoekers meer kiezen voor duurzame vormen van mobiliteit. Parkeren vindt plaats in de ondergrondse parkeergarage en een gedeelte in de omliggende openbare ruimte. Het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte volgt uit het parkeeronderzoek (zie ook paragraaf 4.2 mobiliteit). De in- en uitrit van de parkeergarage bevindt zich aan de oostzijde van het plangebied; aan de Valkenstraat. Het uitgangspunt is om het gebruik van de fiets te stimuleren boven het autogebruik. Bij de entrees van de woongebouwen worden kleinschalige fietsstallingen voor bewoners gerealiseerd en voor bezoekers zijn verspreid in de openbare ruimte een aantal fietsstallingen aanwezig. De route via de Duivelshoek, die in verbinding ligt met de fietsstraat Boschstraat, blijft enkel toegankelijk voor langzaam verkeer. Om comfortabel te kunnen verplaatsen is met een doorgang een directe voetgangers- en fietsverbinding door het bouwblok gerealiseerd.

Figuur 2.12: Mobiliteit en routing stedenbouwkundig ontwerp d.d. Mecanoo Architecten 2022

Het gehele hof is bereikbaar voor hulpdiensten. Er zijn drie mogelijke manieren om het hof te bereiken, namelijk via de Bouwerijstraat, de Valkenstraat en de Duivelshoek. Voertuigen kunnen zich in de Bouwerijstraat logischerwijs opstellen langs het gebouw dat voorheen de Moskee was, op de hoek van de Valkenstraat en voor Huize Raffy. Hulpverleners kunnen zich te voet vrij door het gehele gebied bewegen. Pakketbezorgers kunnen via de Bouwerijstraat tijdelijk parkeren bij de entree naast van de voormalige Moskee locatie. Ook is er de mogelijkheid om aan de voorzijde, langs de J.F. Kennedylaan een busje op te stellen of parallel aan de Duivelshoek naast huize Raffy.

2.2.4 Duurzaamheid     

In het kader van duurzaamheid geldt dat vanuit het stedenbouwkundig ontwerp verschillende maatregelen zijn toegepast om de gebruikskwaliteit en toekomstwaarde te vergroten. Deze maatregelen zijn onder andere genomen om aan te sluiten bij de duurzaamheidsambities die zijn gesteld in de duurzaamheidvisie Breda 2030 (zie ook paragraaf 3.4.8). De onderstaande afbeelding toont een aantal van deze duurzaamheidsmaatregelen.

Figuur 2.13: Duurzaamheid maatregelen ontwerp d.d. Mecanoo Architecten 2022

Een van deze maatregelen is het beoogde duurzame collectieve warmtesysteem voor Central Park 076 Breda. Het systeem bestaat uit een Warmte-koudeopslagsysteem (WKO). Met een warmte-en-koudeopslag wordt warmte en koude lokaal opgeslagen in de bodem. Zo gebruiken de toekomstige bewoners in de winter de opgeslagen warmte van de zomer, om de woning te verwarmen. In de zomer werkt het precies andersom en gebruiken de bewoners de opgeslagen koude van de winter om de woning te verkoelen. Daarnaast wordt een gedeelte van het dakoppervlakte gebruikt door PV-panelen. Ook worden maatregelen genomen om de energiebehoefte te beperken onder andere door hoge mate van isolatie en luchtdichting, passief verwarmen, toepassen van ledverlichting en warmwater besparingsmaatregelen. Bij het ontwerp van het nieuwe hof ontstaat een mooie kans voor een grootschalige hemelwaterberging op locatie. Regenwater wordt in de toekomst vastgehouden, waardoor het bij schaarste, bijvoorbeeld in tijden van droogte, weer kan worden teruggegeven. Dit gebeurt door gebruik te maken van een hemelwatercascade, waarin regenwater eerst wordt opgevangen, waar het vervolgens in het gebied kan worden vastgehouden en hergebruikt voor het bewateren van beplanting en te gebruiken voor afkoeling van de (openbare) ruimte. Voldoende beplantingsoppervlak in plaats van verharding op de kavel helpt daarnaast om hittestress tegen te gaan.

2.2.5 Conclusie     

De herbestemming van de locatie zorgt ervoor dat een passende invulling wordt gegeven aan een centrum locatie met een cultuurhistorisch verleden en monumentale waarde. De ontwikkeling van de wooneenheden, gecombineerd met voorzieningen, past bij het karakter van de wijk en de stedenbouwkundige structuren ter plaatse. De ontwikkeling voorziet in een kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte en bebouwing, in combinatie met duurzaamheid en aandacht voor mobiliteit.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie     

Toetsingskader

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale

Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet. Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld door de Tweede Kamer.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving tot 2050. Met de omgevingsvisie wordt richting gegeven aan de grote nationale opgaven. De NOVI benoemt nationale belangen, geeft richting op vier prioriteiten en maakt keuzes. Tevens is er ruimte voor regionaal maatwerk en een gebiedsgerichte uitwerking. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal de omgevingsvisie de status hebben van een Nationale Omgevingsvisie. Nationale belangen bestaan onder meer uit het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie en de ontwikkeling van een circulaire economie met behoud van onder meer biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonden steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Beoordeling en conclusie

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

3.1.2 Nationale Woon- en Bouwagenda     

Toetsingskader

In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Er is een groot tekort aan woningen, er zijn niet genoeg betaalbare woningen en het aanbod van woningen sluit niet voldoende aan bij de wensen van mensen, met name in relatie tot hun levensfase en bijbehorende woonbehoefte. Om deze drie zaken te bevorderen zijn enkele doelen opgesteld. Tot 2030 moeten er 900.000 woningen worden bijgebouwd, waarvan twee derde betaalbaar. De regering verwacht dat in de periode tot 2030 ongeveer 250.000 sociale huurwoningen worden gebouwd door corporaties. Hierdoor ontstaan ook meer woningen waarbij de woonlasten beter aansluiten bij het inkomen van de mensen. Hierbij wordt met name gericht op jongeren, starters en personen met middeninkomens.

Aanvullend op de Agenda zijn nog enkele programma's opgesteld, waaronder het Programma Betaalbaar wonen. In eerste instantie richt dit Programma zich op de middeninkomens, maar in het Programma wordt ook gesteld dat mensen met een laag inkomen geen te hoge woonlasten mogen hebben.

Beoordeling en conclusie

Voorliggend plan voorziet in de ontwikkeling van 30 sociale huurwoningen (20%), 45 middeldure woningen (30%) en 75 woningen in het vrije segment (50%). Hiermee wordt een gedifferentieerd woningaanbod mogelijk gemaakt met een groot aandeel betaalbare woningen. De opgave van 70% betaalbare woningen (30% sociale huur en 40% goedkope koop/middeldure huur) is een gemeente-en stadsbrede opgave. De complexiteit van binnenstedelijke transformatielocaties vraagt om maatwerk bij ontwikkellocaties. Vanwege het vergevorderde stadium van de planvorming, waarover een haalbaarheidsbesluit genomen is, geldt dat voor deze ontwikkeling in overleg met de gemeente een uitzondering is gemaakt op de landelijke norm. Bovendien zorgt de ontwikkeling voor een meerwaardecreatie ter plaatse en draagt daarmee bij aan de leefbaarheid en veiligheid van de locatie. Er zijn daarin geen strijdigheden met de Nationale Woon- en Bouwagenda. 

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Toetsingskader

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Beoordeling en conclusie

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening heeft geen betrekking op het voorliggend bestemmingsplan, aangezien het bestemmingsplan geen invloed heeft op nationale belangen, zoals deze zijn benoemd in het Barro.

3.1.4 Besluit ruimtelijke ordening     

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

• De toelichting bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
• Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het plan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' vallen onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en Indoor sport, leisure en accommodaties voor recreatie. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Beoordeling

In voorliggende situatie is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die plaatsvindt in het bestaande stedelijk gebied. Er dient te worden aangetoond dat sprake is van een behoefte aan de nieuwe ontwikkeling. De realisatie van 150 appartementen in een mix van (sociale) huur en koop sluit aan bij de woningbehoefte voor de gemeente Breda en sluit aan bij de stedelijke uitbreidingsopgave van Breda. Ten behoeve van de ontwikkeling is door Stantec een ladder onderzoek opgesteld. Deze is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Hierna zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek opgenomen.

De gemeente Breda wil de komende jaren sterk inzetten op de ontwikkeling van een hoogstedelijk woonmilieu in het centrum van de gemeente. De realisatie van 150 appartementen past binnen deze wens van de gemeente. De ontwikkeling voldoet aan deze vraag. Verder voldoet de ontwikkeling aan de wens van de gemeente om minimaal 50% te realiseren in het betaalbare segment. De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Hierbij is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

In het plangebied wordt ongeveer 1.000 m² aan voorzieningen mogelijk gemaakt eventueel in combinatie met gedeelde kantoorruimtes, gezamenlijk dakterras, commerciële ontmoetingsruimtes, collectieve ruimte, een gezamenlijk hof, een gezamenlijke bibliotheek, detailhandel, horeca hotelkamer(s) en plekken voor zingeving en ontspanning. Door de realisatie van een hoog stedelijke woonomgeving in de binnenstad ontstaat een behoefte aan dergelijke functies. De toevoeging van deze functies zorgt niet voor leegstand elders, omdat het voorziet in een behoefte van mensen die in de binnenstad gaan wonen. Bovendien versterkt de mix van wonen, werken en ontspannen het stedelijke karakter van het woonmilieu en is vanwege het karakter niet concurrerend met de binnenstad.

Conclusie

Met de ontwikkeling wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.5 Nationaal MilieuProgramma     

Toetsingskader

In het Nationaal Milieuprogramma beschrijft het Kabinet hoe zij een gezonde, schone, veilige leefomgeving wil bereiken. Dat gebeurt in samenhang met andere grote opgaven, zoals klimaatverandering, natuurherstel en woningbouw. Het doel van het NMP is 'een gezonde, schone en veilige leefomgeving in 2050, waarbij milieurisico's verwaarloosbaar zijn'. Het Nationaal MilieuProgramma (NMP) is aangekondigd in de Nationale Omgevingsvisie en is een uitwerking van de visie die is opgenomen in het Nationaal Milieubeleidskader. De Rijksoverheid wil milieuproblemen niet doorschuiven naar toekomstige generaties of verplaatsen naar andere regio's. Daarom wil zij milieuproblemen voorkómen in plaats van genezen. De doelen van de Rijksoverheid zijn:

• Meer aandacht voor het voorkómen van milieuverliezen, door vervuiling, uitputting of anderszins;
• Beheersing van de risico's op afwenteling;
• Voortdurende verbetering van de milieukwaliteit bij bestaande milieuvraagstukken;
• Verbinding en samenwerking, zowel internationaal als in Nederland zelf, met andere overheden, bedrijfsleven, NGO' s, wetenschap, burgers en in het bijzonder jongeren.

Beoordeling en conclusie

De bouwstenen in dit milieubeleidskader behoeven uitwerking en concrete toepassing. Dit kader is daarmee niet het laatste woord, maar eerder het begin van een proces waarin met elkaar de schouders wordt gezet onder de schone taak om een veilige, schone en gezonde leefomgeving te borgen. Voorliggende ontwikkeling is niet strijdig met de bouwstenen in het Nationaal Milieuprogramma.

3.2.1 Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant', Visie op de Brabantse leefomgeving     

Toetsingskader

De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. De wet regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe

Omgevingswet. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving van de provincie voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Beoordeling en conclusie

In de visie zijn door de provincie de doelen nog niet precies vastgelegd. Immers, diep, rond en breed kijken (zie hoofdstuk 4 in deze omgevingsvisie) is een centraal uitgangspunt bij het samenspel voor de uitwerking van de visie. Dat betekent dat de provincie volop ruimte biedt voor inbreng vanuit partijen en disciplines. De omgevingsvisie agendeert en nodigt uit om hier samen mee aan de slag te gaan. Daarvoor is een verdere uitwerking van de ambitie nodig in programma's. Die uitwerking is een opgave die uit de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en de ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Steeds anticiperend op veranderende omstandigheden en beweging in Brabant. Totdat de programma's zijn uitgewerkt, worden de initiatieven voorlopig nog getoetst aan de 'Structuurvisie 2010 - partiele herziening 2014'.

3.2.2 Structuurvisie RO 2010 - partiële herziening 2014     

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Beoordeling 

Het plangebied ligt geheel binnen de stedelijke structuur. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen binnen de stedelijke structuur worden gerealiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar de mogelijkheden voor intensiveringen of herstructurering. De ontwikkeling van 150 nieuwe wooneenheden met culturele/commerciële functies, ruimtes en maatschappelijke voorzieningen op een herstructureringslocatie binnen het bestaand stedelijk gebied past binnen dit beleid.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen het beleid van Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. In de Verordening ruimte is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.

3.2.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant     

Toetsingskader

De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening is op 1 oktober 2022 geconsolideerd. De regels hebben betrekking op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies.

Beoordeling

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als 'Stedelijk gebied'. Volgens de verordening dient een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaats te vinden binnen het 'Stedelijk gebied'. De ruimte in deze gebieden dienen zo goed als mogelijk te worden benut. De ontwikkeling dient wel te passen binnen de regionale afspraken en het dient te gaan om een duurzame stedelijke ontwikkeling.

De gemeente Breda ligt binnen de regio West-Brabant van het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Uit de beoordeling van de hierin vastgelegde afspraken (zie paragraaf 3.3), blijkt dat de beoogde ontwikkeling past binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve afspraken die hierover zijn gemaakt.

Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent onder andere dat de ruimte binnen het stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. De transformatie van een braakliggend terrein naar woningen resulteert in een opwaardering van het stedelijk gebied ter plaatse en voldoet daarmee aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De bestaande, verloederde, bebouwing wordt immers gesloopt en vervangen door in de omgeving passende nieuwbouw. Met de planvorming is op verschillende manieren rekening gehouden met klimaatverandering. Met het plan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de Interim omgevingsverordening.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan is in lijn met de regels, zoals gesteld in de Interim Omgevings- verordening

3.4.1 Omgevingsvisie Breda 2040     

Toetsingskader

De Omgevingsvisie Breda 2040 beschrijft voor welke uitdagingen de stad komt te staan en wat daarbij de lokale en regionale belangen zijn en welke prioriteiten hierbij worden gesteld. Het uitgangspunt van de visie is om de Breda sterk en veerkrachtig te ontwikkelen. De omgevingsvisie is op 21 oktober 2022 vastgesteld en vormt de basis voor het toekomstige beleid. Het doel van de omgevingsvisie is om perspectief te bieden aan grotere opgaven, zoals klimaatverandering, woningbouw, voldoende werkgelegenheid en voorzieningen, energietransitie, gezondheid, circulaire economie, (internationale) bereikbaarheid. Samen wordt Breda sterk en veerkrachtig gemaakt.

Beoordeling

De gemeente zet in op de bouw van meer dan 25.000 woningen binnen de bebouwde kom, in het bijzonder hoogbouw. Met de ontwikkeling van 150 gestapelde woningen draagt deze bij aan de ambitie. Het project voegt daarnaast verschillende andere unieke functies toe waar een lokale behoefte aan is, zoals gedeelde kantoorruimtes, gezamenlijk dakterras, commerciële ontmoetingsruimtes, collectieve ruimte, een gezamenlijk hof, een gezamenlijke bibliotheek, hotelkamer(s) en plekken voor zingeving en ontspanning.

Wat betreft de functie wonen wordt benadrukt dat sprake is van een bevolkingstoename. Met name het aandeel ouderen en een- en twee persoonshuishoudens neemt toe. Als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaaleconomische ontwikkelingen verandert de woonbehoefte van bewoners, onder andere in een toenemende behoefte aan woningen voor kleine huishoudens en geschikte woningen voor ouderen. Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die aansluit bij de woningbehoefte van de bewoners. Met aandacht voor een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen en een geschikt wonen voor iedereen, kiest Breda voor de differentiatie in woonmilieus. Bij nieuwe woningen gaat het om een goede verdeling tussen kopen huurwoningen en de betaalbaarheid hiervan. Daarnaast moeten nieuwe woningen energiezuinig zijn en gebruik maken van groene energie. In de Woonvisie Breda (zie hierna) wordt nader ingegaan op de relatie van de plannen met het woningbouwprogramma. Om te voldoen aan de verwachte woningwens van de gemeente Breda is er een structurele verhoging van 1.500 woningen per jaar nodig om het woonaanbod te vergroten. Het plangebied bevindt zich binnen het bestaande stedelijk gebied van de gemeente Breda. Het initiatief sluit ruimtelijk en functioneel aan op de huidige stedelijke structuur. Daarmee wordt invulling gegeven aan een duurzame herontwikkeling binnen het stedelijk gebied. Aangezien er ook nog eens sprake is van sociale huurwoningen wordt bovendien het aanbod aan betaalbare woningen verhoogd.

Conclusie

Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie en past binnen de gestelde kaders.

3.4.2 Hoogbouwvisie Breda     

Toetsingskader

In de Hoogbouwvisie Breda staat aangegeven waar hoogbouw gewenst is en waar de gemeente Breda terughoudend wil zijn hierin. Hoogbouw biedt nieuwe mogelijkheden op het gebied van wonen, werken en recreatie, afzonderlijk en in combinatie met elkaar. De combinatie van de dichtheid van bebouwing, de menging van functies en hoogbouw zijn de basis ingrediënten voor hoogstedelijkheid. Dit speelt een belangrijke rol in het realiseren van intensief ruimtegebruik en het creëren van stedelijke allure. Hoogbouw levert onder meer een bijdrage aan het versterken van Breda als internationaal knooppunt, het realiseren van nieuwe woon- en werkmilieus en het vergroten van de regionale verscheidenheid aan vestigingsmilieus. In de Hoogbouwvisie worden vier mogelijkheden benoemd waar hoogbouw kansrijk is en een bijdrage kan leveren aan de doelen van deze Omgevingsvisie:

• Ter versterking en markering van de binnenstad.
• Ter versterking en markering van bestaande wijk- en dorpscentra.
• Als onderdeel van nieuwe stedelijke milieus.
• Als onderdeel van aanhechting op (inter)nationale assen.

Beoordeling

Het 'Central Park 076 Breda' voorziet in de woonbehoefte door de bouw van maximaal 150 appartementen. Deze appartementen krijgen een hoogte van maximaal 22,5 meter, wat een positieve impact heeft op de ambitie van de gemeente Breda om de binnenstad meer allure te geven en hoog stedelijk te maken. De locatie ligt in de binnenstad van Breda, nabij het station en het park Valkenberg en zorgt voor een duidelijke markering van de plek. In de binnenstad is nieuwe hoogbouw voostelbaar, mits dit een bijdrage levert aan de afleesbaarheid van de bestaande stad en de historische waarden ervan respecteer. De plek is verbonden met de het historische verleden van de binnenstad (zie ook paragraaf 4.8 cultuurhistorie), maar heeft met de naastliggende bebouwing ook de potentie om de stedelijk allure te benadrukken. Voor de architectonische uitwerking wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waar specifiek aandacht is voor de hoogbouw en de daaraan verbonden thema's. Daarnaast is in de plint sprake van commerciële functies, waarbij aandacht is voor de sociale ordening van het gebouw en de interne relatie met de stedelijke context. Met name met het Valkenbergpark en de Boschsstraat is een nadrukkelijke verbinding gelegd. De ontwikkeling is hiermee in lijn met de hoogbouwvisie. In de paragrafen hierna zijn de onderdelen windhinder en bezonning nader onderbouwd.

Windhinder

Toetsingskader

Windhinder ontstaat vanaf een lokale windsnelheid van 5 m/s waarbij voetgangers last krijgen van hinder, zoals het verwaaien van haar, het wapperen van kleding, het opwaaien van stof en papier en het onregelmatige lopen. Dit geldt zowel voor mensen die lopen (weinig windgevoelige Activiteit) als zitten (erg windgevoelige activiteit). Windgevaar is het fenomeen dat mensen door de lokale windsnelheid slecht kunnen blijven staan. Dit ontstaat bij windsnelheden vanaf 15 m/s.

Beoordeling 

Het toetsingskader voor windhinder wordt gevormd door de NEN 8100 - Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving'. Als een bestemmingsplan bebouwing mogelijk maakt van meer dan 30 meter, dient er een onderzoek plaats te vinden naar windhinder. Als er enkel lager dan 30 meter gebouwd wordt, zoals het geval van Central Park 076 Breda (maximaal 22,5 meter), volstaat een afweging of de bebouwing kan leiden tot windhinder.

Windhinder is een aspect van de fysieke leefomgeving (artikel 2.1 Omgevingswet) en treedt vooral op rond hoge gebouwen zoals kantoren, woontorens en hotels. De verhoogde windsnelheden kunnen hierbij leiden tot ongewenste effecten, zoals een onveilige of onaangename leefomgeving. Het project Central Park 076 Breda krijgt een geringe hoogte (maximaal 22,5 meter – waarvan 6 meter terras en stadspark) en ligt niet tegen gebouwen van hoger dan 30 meter. De snelheid van de wind die een plangebied inkomt, is afhankelijk van de afremming of versnelling die bovenwinds door grote waters, terreinhoogteverschillen, begroeiing, gebouwen en obstakels ontstaat. De aard van het aardoppervlak die de afremming of versnelling van de wind veroorzaakt, wordt ruwheid genoemd. Hoe groter de ruwheid, hoe meer afremming. Het plangebied bevindt zich midden in het stedelijk gebied. De rand van de stad bevindt zich op enige afstand, waardoor het terrein dus redelijk ruw is voor wind.

De bebouwing is qua hoogte gestroomlijnd met de omliggende gebouwen, het hoogste punt betreft de zogenaamde 'Poort van Breda' welke reikt tot een hoogte van 27 meter. Gezien het geringe hoogteverschil worden er dan ook geen overlast van windgevaar- of hinder verwacht in de nabije omgeving. De overige bebouwing ligt veelal op dezelfde hoogte of lager (zoals in de Brouwerijstraat – 14 t/m 19 meter of overige bebouwing in de Valkenstraat – 16 meter). Daarnaast is aan de voorzijde een kartelrand beoogd. Dit zorgt ervoor dat de windstromen worden onderbroken en afremt. Bovendien is ook de afstand tussen hoge bebouwing relevant voor (mogelijke) windoverlast. Tussen de 'Poort van Breda' en het toekomstige Central Park 076 Breda bevinden zich trottoirs aan beide zijden, beplanting (bomen), een parkeerplaats en een autoweg, wat in totaal uitkomt tot een afstand van 17 meter. Gezien de afstand en geringe hoogteverschillen worden de negatieve effecten van windhinder- en overlast als minimaal beschouwd. Voor het dakterras geldt vooralsnog dat geen belemmeringen te verwachten zijn.

Conclusie 

Het aspect windhinder vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Bezonning

Toetsingskader

De realisatie van de beoogde bebouwing heeft invloed op eventuele schaduwwerking op de omgeving. Door middel van een bezonningstudie kan worden gekeken hoe de bezonning ten opzichte van het huidige gebruik zich verhoudt ten opzichte van het nieuwe gebruik. De gemeente Breda hanteert hiervoor de 'lichte' TNO-normen als maatstaf, waarbij wordt uitgegaan van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren, niet noodzakelijkerwijs aansluitend, per dag in de periode van 19 februari t/m 21 oktober (gedurende 8 maanden). Dit wordt gemeten in het midden van de vensterbank (binnenkant raam). Deze norm wordt toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Omdat 19 februari en 21 oktober de zon het laagst staat zijn deze twee datums maatgevend en gehanteerd voor de simulatie.

Beoordeling

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat er over het algemeen een lichte verslechtering van de bezonningssituatie op de gevels van de omliggende woningen ten opzichte van het huidige bestemmingsplan plaatsvindt. De omliggende gevels bevinden zich aan de zogeheten 'Poort van Breda' (John F. Kennedylaan 40 t/m 102), de Valkenstraat 1 t/m 15, de Valkenstraat 14 t/m 200, de Boschstraat en de Brouwerijstraat (zie afbeelding 1).

De woningen aan de Valkenstraat 14 t/m 200 staan in noordelijke richting en worden derhalve niet relevant geacht voor de bezonningsstudie. Deze woningen krijgen immers nooit zonlicht en voldoen ook in de huidige situatie niet aan de TNO-norm. Hetzelfde geldt voor de woningen aan de Brouwerijstraat. De voorgevels van deze woningen staan in noordoostelijke richting waardoor ook deze woningen in de huidige situatie niet voldoen aan de TNO-norm. De achtergevels liggen echter op het zuiden waardoor er alsnog circa 5 uur zonlicht op de ramen valt. Aan deze situatie verandert het project Central Park 076 niets. De voorgevels van de woningen aan de Boschstraat staan in zuidelijke richting, deze ondervinden geen invloed van het project 'Central Park 076' en voldoen ruim aan de TNO norm. Voor de locatie 'Poort van Breda' wordt er daarnaast voldaan aan de lichte TNO-norm. Voor de periode 19 februari – 21 oktober krijgt de Poort van Breda 3 uur daglicht en de woningen in de Valkenstraat 1 t/m 15 minimaal 2 uur zonlicht. Er heeft een uitgebreide bezonningsstudie plaatsgevonden voor deze woningen om te garanderen dat er geen woningen onder de 2 uur daglicht krijgen. Deze is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Uit deze studie blijkt dat alle woningen verspreid over de dag minimaal 2 uur daglicht aan de binnenkant van de vensterbank krijgen waardoor gesteld kan worden dat alle omliggende woningen voldoen aan de lichte TNO-norm.

Afbeelding 3.1: De resultaten uit de bezonningsstudie weergeven op de kaart

Conclusie

De schaduwwerking van de toekomstige gebouwen zorgen voor geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

3.4.3 Woonvisie en aanvulling op de Woonvisie     

Toetsingskader

De Woonvisie 2030 speelt in op de laatste trends en ontwikkelingen wat betreft wonen. De visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Op 17 november 2016 is de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld. De Woonvisie geeft aan dat Breda een complete woongemeente is met een voor iedereen passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften en met ruimte voor maatwerk. De aanvulling op de Woonvisie, die in november 2016 is vastgesteld, voegt daaraan toe dat Breda een stedelijke uitbreidingsopgave heeft om 20% sociale huurwoningen en 10% middeldure huurwoningen toe te voegen.

Beoordeling 

De ontwikkeling van de 150 woningen draagt bij aan de stedelijke uitbreidingsopgave voor de stad Breda. Er wordt een aantrekkelijk en betaalbaar woonmilieu gecreëerd in een prettige leefomgeving, waarbij sprake is van duurzaam wonen en leven. Ongeveer 20% van de woningen (30 stuks) wordt ontwikkeld voor de sociale huursector en ongeveer 30% (45 stuks) is ten behoeve van de middeldure huur. De overige 75 woningen bevinden zich in de vrije sector.

Conclusie

De ontwikkeling is in lijn met de Woonvisie en past binnen de gestelde kaders.

3.4.4 Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda 2019     

Toetsingskader

De doelgroepenverordening regelt dat er voldoende woningen in het sociale en middensegment worden gebouwd, stelt vast voor wie ze bestemd zijn en hoelang de woningen beschikbaar moeten blijven voor deze doelgroepen. De verordening is op 1 januari 2019 inwerking getreden en de gemeente geeft met de verordening uitvoering aan het gestelde artikel 1.1.1 lid, onder d en j van het Besluit ruimtelijke ordening. In de doelgroepverordening is afgesproken dat sociale huurwoningen minimaal 15 jaar sociale huur blijft. Daarnaast wordt het voor woningbouwers aantrekkelijker om betaalbare woningen te bouwen voor starters, senioren en studenten. Doordat de minimale vierkante meters voor sociale en middeldure huurwoningen meer marktconform worden. Per woningbouwlocatie wordt een afweging gemaakt ten aanzien van het aandeel/percentage sociale huurwoning en middeldure huurwoning dat wordt geëist. De realisatie en instandhouding zijn in de regels van het bestemmingsplan geregeld.

Beoordeling

Met voorliggende ontwikkeling wordt ongeveer 20% van de woningen (30 stuks) ontwikkeld voor de sociale huursector en ongeveer 30% (45 stuks) is ten behoeve van de middeldure huur. Voor de middeldure huurwoningen geldt dat de afmeting tussen de 50 m² en 65 m² gebruiksoppervlak (GBO) zijn. Dit is noodzakelijk om de betaalbaarheid te waarborgen. Aangezien in het gebouw sprake is van een ruim aantal gemeenschappelijke functies en ruimtes heeft de gemeente Breda hiermee ingestemd. In het bestemmingsplan zijn middels een voorwaardelijke verplichting bovenstaande percentages geborgd. Voor de begrippen sociale- en middeldure huur is aangesloten bij de begripsbepaling, zoals beschreven in de verordening.

Conclusie

De ontwikkeling is niet tegenstijdig met de doelgroepverordening en past binnen de woningbouwopgave van de gemeente.

3.4.5 Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023     

Toetsingskader 

De doelgroepenverordening regelt dat er voldoende woningen in het sociale en middensegment worden gebouwd, stelt vast voor wie ze bestemd zijn en hoelang de woningen beschikbaar moeten blijven voor deze doelgroepen. De verordening is op 26 mei 2023 inwerking getreden en de gemeente geeft met de verordening uitvoering aan het gestelde artikel 1.1.1 lid, onder d en j van het Besluit ruimtelijke ordening. In de doelgroepenverordening is afgesproken dat de instandhoudingstermijn van sociale huurwoningen minimaal 30 jaar is. De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen bedraagt 15 jaar. Daarnaast wordt het voor woningbouwers aantrekkelijker om betaalbare woningen te bouwen voor starters, senioren en studenten. Doordat de minimale vierkante meters voor sociale en middeldure huurwoningen meer marktconform worden. Per woningbouwlocatie wordt een afweging gemaakt ten aanzien van het aandeel/percentage sociale huurwoning en middeldure huurwoning dat wordt geëist. De realisatie en instandhouding zijn in de regels van het bestemmingsplan geregeld.

Beoordeling

Met voorliggende ontwikkeling worden 150 woningen gerealiseerd in verschillende typologieën. Hierover zijn tussen de gemeente en initiatiefnemer specifieke afspraken gemaakt. In voorliggend plan is sprake van 20% sociale huur en 30% middeldure huur. De overige 50% vallen in de vrije sector. Voor de middeldure huurwoningen geldt dat de afmeting tussen de 50 m² en 65 m² gebruiksoppervlak (GBO) zijn. Dit is noodzakelijk om de betaalbaarheid te waarborgen. Aangezien in het gebouw sprake is van een ruim aantal gemeenschappelijke functies en ruimtes heeft de gemeente Breda hiermee ingestemd.

Conclusie

De ontwikkeling is niet tegenstijdig met de doelgroepenverordening en past binnen de woningbouwopgave van de gemeente. In de doelgroepenverordening is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen en aangezien het plan al langer in ontwikkeling is qua verdeling aangesloten bij de eerder geldende doelgroepen verordening uit 2019.

3.4.6 Gebiedsprofielen wonen en perspectief wonen     

Toetsingskader

Op 24 september 2019 zijn door het college het Perspectief wonen de bijbehorende Gebiedsprofielen vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste inrichting aan van het wonen in de verschillende gebieden in Breda. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (Gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van al vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen voor wonen.

Beoordeling

Het plangebied valt onder het profiel 'Centrum' en ligt in de wijk Valkenberg. Voor het profiel centrum geldt dat er behoefte is aan meer centrumstedelijk wonen. Het Centrum biedt kansen voor stedelijk doelgroepen en er is een behoefte aan meer middeldure huurappartementen en (middel)dure koopappartementen. Er wordt ingezet op een mix van functies en nieuwe woonvormen. Onderhavig bestemmingsplan draagt bij aan de ontwikkeling van een stedelijk woonmilieu voor een stedelijke doelgroep. Door het programma ontstaat een gedifferentieerd aanbod met een mix van functies in een hoog stedelijk en dynamische leefomgeving.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het Perspectief wonen en de bijbehorende gebiedsprofielen.

3.4.7 Duurzaamheidsvisie 2030 en Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020     

Toetsingskader

De Duurzaamheidsvisie 2030 is vastgesteld in januari 2016 door de gemeente Breda. In de Duurzaamheidsvisie geeft de gemeente Breda aan hoe duurzaamheid wordt vormgegeven in verschillende aspecten. Het gaat om een evenwicht tussen sociale, milieu- en economische aspecten. Met name relevant voor de geplande ontwikkeling zijn de energietransitie en klimaatadaptatie en verschillende milieuaspecten als externe veiligheid, geluid, geur, natuur en ecologie, luchtkwaliteit en water. Relevant zijn ook de bij de Duurzaamheidsvisie behorende Actsheets, waarbij aan de hand van bepaalde thema's acties zijn uitgezet. Verschillende thema's komen daarbij aan bod, zoals geur, externe veiligheid, bodem, luchtkwaliteit en natuur en ecologie. Welke gevolgen deze thema's hebben komen met name in hoofdstuk 4 aan bod. Op 7 maart 2017 is in navolging van de Duurzaamheidsvisie het Uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 vastgesteld. Daarin worden concrete doelen vastgesteld. De ambitie van de gemeente is om in 2044 klimaatneutraal te zijn.

Beoordeling 

Duurzaamheid gaat dus niet alleen over 'het milieu', maar het gaat over mensen. Duurzame ontwikkelingen betekent dat wordt voorzien in de behoefte van de huidige generaties en de toekomstige generaties. Het doel is evenwicht tussen sociale, milieu en economische aspecten bij alle ontwikkelingen, waaronder de volgende aspecten:

• Duurzaamheid in de breedte
• Samenwerken aan duurzaamheid
• Proactief en gericht aan de slag
• Biodivers, circulair en biobased

Het uitgangspunt is evenwicht tussen norm en verstand boven de norm. Bij voorliggende ontwikkeling zijn in het stedenbouwkundige ontwerp verschillende maatregelen toegepast om de toekomstwaarde te vergroten en hierbij evenwicht te creëren tussen sociale, milieu en economische aspecten. (zie ook 2.2.4). Deze maatregelen zijn onder andere genomen in het kader van sociale duurzaamheid, klimaatadaptatie, energieneutraliteit, biodiversiteit en gezondheid. Zo is er op de locatie een kans voor grootschalige hemelwaterberging, waardoor het bij schaarste kan worden teruggegeven, en het zoveel mogelijk toepassen van oppervlakte beplanting in plaats van verharding helpt hitte-stress tegengaan.

Door de locatie te voorzien van een kwaliteitsimpuls wordt de sociale veiligheid verbeterd. Bovendien wordt er naast stedenbouwkundige interventies ook programmatisch gewerkt aan een toekomstbestendige woon- en leefomgeving. Een gemeenschappelijk leven als nieuwe levensstijl, waarbij gedeelde ruimtes en voorzieningen een belangrijke rol spelen. Door in voldoende gedeelde, collectieve en publieke voorzieningen te voorzien, voor een diverse groep gebruikers, kan worden gegarandeerd dat Central Park een plek voor betekenis wordt voor verschillende mensen uit buurt, wijk en stad. Nu en in de toekomst.

Om de doelen te behalen om klimaatneutraal te zijn dient de CO2-uitstoot te worden verminderd. Dit betekent dat woningen verduurzaamd dienen te worden, zowel in de bebouwing als daarbuiten, maatregelen moeten worden genomen om de effecten van klimaatverandering tegen te gaan en uitstoot te verminderen. Voor de ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een duurzaam Warmte-koudopslagsysteem (WKO). Door aan te sluiten bij de BENG-eisen op het gebied van energiebehoefte, primair fossiel energieverbruik en aandeel hernieuwbare energie krijgt het gebouw een toekomstbestendige invulling. Daarnaast staat goed en gezond wonen centraal bij de ontwikkeling. Er wordt gezorgd voor veel lichtinval tot diep in de woningen. Bewoners hebben continue zicht op groen namelijk: in de gevels, dak, binnentuin en het park. In en om de gebouwen wordt door middel van beweeglogica (het logisch verbinden van routing en programma), de locatie van fietsenstallingen en verbinding van routing en programma gezondheid verder gestimuleerd.

Met de ontwikkeling wordt samen met de gemeente, initiatiefnemer, de toekomstige bewoners en gebruikers gewerkt aan duurzaamheid. Deze samenwerking zorgt voor een proactieve en gerichte aanpak, waarbij sprake is van meerwaardecreatie. Bovendien wordt met het toepassen van materiaalgebruik, groen en beplantingskeuze gewerkt aan het verbeteren van de biodiversiteit en een circulaire economie.

Conclusie

Het plan voldoet daarmee aan de ambities uit de Duurzaamheidsvisie.

3.4.8 Bredaase Groenkompas     

Toetsingskader

Het is de ambitie van de gemeente Breda om in 2030 een “Stad in een park” te worden, door de hoeveelheid groen mee te laten groeien met de totale toename van het aantal bewoners. In het beleidsstuk “Bredaas Groenkompas” is de Bredase Groen- & Parknorm opgenomen om deze ambitie waar te maken. Daarin staat dat nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied voor minimaal 20% tot 35% moeten worden ingericht als openbaar groen.

Beoordeling

Voor de vereiste oppervlakte groen binnen de ontwikkeling geldt dat minimaal 35% van het plangebied (semi) openbaar gebied wordt. Dit gebied moet voor aangrenzende bewoners toegankelijk en met zoveel mogelijk aaneengesloten groen ingericht zijn. Hiervan wordt de helft (50%) ingericht als biodiverse openbare ruimte. De invulling daarvan kan verschillen per gebiedstype. Het gebiedstype van het Central Park 076 Breda is het centrumgebied: kruidenrijke vegetaties, heggen en hagen. De afbeelding hieronder toont het groen in het plangebied. Het plangebied heeft een oppervlakte van 6.908 m², hiervan is 2.690 m² semi-openbaar gebied. Er wordt dus voldaan aan de inrichtingseis van minimaal 35%. Ook bestaat van deze openbare ruimte meer dan de helft uit hoogwaardig groen, namelijk 1.700m². Er is ook de ambitie om de biodiversiteit en groen nog verder uit te breiden door ook zoveel mogelijke groene daken (al dan niet in combinatie met zonnepanelen) toe te passen. De oppervlakte aan daken met een potentiële groene invulling bedraagt 2.928 m². De afbeelding hierna toont de semi-openbare ruimte, de groene ruimtes en de groene daken.

Figuur 3.2: Toets Bredaas Groenkompas ontwerp d.d. Mecanoo Architecten 2022

Conclusie

Met de ontwikkeling wordt voldaan aan de gestelde norm van minimaal 20 – 35% openbaar groen.

3.4.9 Leegstand en transformatie in Breda     

Toetsingskader

In 2017 heeft de gemeente Breda het 'Plan van Aanpak Leegstand en Transformatie' vastgesteld. Onder de werktitel '(On)Benut Breda' wordt hieraan invulling gegeven. Dagelijks werkt de gemeente met eigenaren, initiatiefnemers, ontwikkelaars en bouwers aan stedelijke ontwikkelingen. Het voorkomen en terugdringen van leegstand levert een essentiële bijdrage aan het tot stand brengen van een beter werkende vastgoedmarkt en een leefbare, duurzame en toekomstbestendige stad. Ook het terugdringen van de (bestemmings-)plancapaciteit en het opbouwen van duurzame vastgoedportfolio's draagt hieraan bij. Het doel van het beleid is een werkende vastgoedmarkt, die in speelt op de vraag, vooral in kwalitatieve zin, de (internationale) concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Daarbij richten de gemeente zich niet alleen op individuele vastgoedobjecten, maar veel meer op gebieden.

Beoordeling en conclusie

Op de overzichtskaart 'Breda Detailhandel' is de zijde van de Boschsstraat aangeduid als belangrijke aanloopstraat. De strategie hiervoor is het verruimen van de mogelijkheden in het bestemmingsplan en het vormt een aandachtsgebied voor transformatie. Met voorliggende ontwikkeling wordt een passende nieuwe invulling gegeven aan de locatie en bestaand monumentaal erfgoed. Het bestemmingsplan is voornamelijk gericht op woonfuncties, met daarbij commerciële ruimtes/maatschappelijke voorzieningen passend bij de locatie en bijbehorende karakter. Uitgangspunt van de commerciële functies/maatschappelijke voorzieningen is dat deze niet concurrerend zijn aan de binnenstad, maar juist het woonmilieu ter plaatse versterken. De transformatie zorgt ervoor dat de sociale veiligheid in het openbare gebied wordt vergroot.

3.4.10 Horecabeleid 2021     

Toetsingskader

Horeca is belangrijk voor een bourgondische stad als Breda. Het zorgt voor levendigheid in de stad, trekt meer bezoekers en biedt werkgelegenheid aan mensen. Bovendien wil Breda een belangrijke speler worden op het internationale speelveld van de horeca om nieuwe doelgroepen aan te spreken en om beter in te kunnen spelen op trends. In de binnenstad is vooral de relatie met de detailhandel (winkels) en overige voorzieningen van belang. Het doel van het beleid is om met de kracht van horeca de aantrekkelijkheid Breda te vergroten.

Beoordeling en conclusie

De bestaande horecastructuur is op orde en is ook het uitgangspunt van het beleid. In algemene zin gaat het om de consolidatie van deze horecastructuur. De gemeente is terughoudend bij nieuwe horecaontwikkeling, maar er zijn wel zeker kansen voor nieuwe horeca. Voor ontwikkelgebieden geldt dat onder voorwaarden nieuwe horeca mogelijk is ter versterking van de aantrekkelijkheid van het gebied. De aard en omvang is hierbij bepalend en mag niet concurrent zijn met de bestaande horeca in de binnenstad. Het gaat hierbij niet om 'veel van hetzelfde', maar juist ook het toevoegen van nieuwe vormen van horeca. De gemeente Breda heeft per deelgebied een onderzoek laten uitvoeren met hierin aanbevelingen voor het ontwikkelperspectief van horeca. Voor de Boschstraat geldt dat wordt ingezet op authentiek, uitdagend en multicultureel. Horeca kan divers en overwegend in het middensegment, waarbij soms een terras mogelijk is. Met voorliggende ontwikkeling wordt voor de locatie planologisch ruimte geboden voor het vestigen van daghoreca (horeca 1) aan de Boschstraat, in lijn met de gebruiksmogelijkheden voor de rest van de Boschstraat binnen het bestemmingsplan 'Binnenstad'.

De ontwikkeling past binnen het ontwikkelperspectief van het deelgebied en de gestelde beleidskoers. De ontwikkeling is in lijn met het horecabeleid.

3.4.11 Detailhandelsbeleid 2022     

Toetsingskader

De gemeente Breda heeft op 21 juli 2022 het detailhandelsbeleid 2022 vastgesteld. Het doel van deze detailhandelsvisie is een helder beleidskader te bieden met een onderbouwd en afgestemd toekomstbeeld voor de Bredase detailhandelsstructuur en de benodigde inpassing om deze gewenste structuur te realiseren. Concreet betekent dit dat de visie de volgende doelen heeft:

• Inspiratie & ambitie: een ambitiedocument voor ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente Breda, dat de basis is voor uitvoering;
• Toetsingskader: een praktisch (sturings)instrument voor nieuwe detailhandelsinitiatieven;
• Basis voor juridische uitvoering: een onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen/ Omgevingsplan en nieuwe vergunningaanvragen.

Breda beschikt over een zeer uitgebreid en divers winkelapparaat en een sterke complementaire structuur. Als centrumstad van de regio. Tegelijkertijd heeft ook Breda te maken met de dynamiek binnen de retail en zijn er diverse uitdagingen om het winkelapparaat en centrumgebieden vitaal en toekomstbestendig te maken én te houden. In West-Brabant heeft Breda een verzorgingsfunctie voor de hele regio. Voor winkels én centrumgebieden is het daarom van belang om toegevoegde waarde te behouden en onderscheidend te blijven. Innovatie en ondernemerschap zijn essentieel om in te blijven spelen op de behoefte van de consument, die enerzijds gericht is op gemak en anderzijds op beleving.

Beoordeling en conclusie

De Bredase detailhandelsstructuur in hoofdlijnen op orde, het is gelet op de dynamiek in de detailhandel noodzakelijk een duidelijke koers voor de toekomst te bepalen. Het detailhandelsbeleid is geen doel op zich, maar een middel dat bijdraagt aan een aantal ambities en doelen van de stad. De focus ligt hierbij op het concentreren van de bezoekersstromen in de binnenstad en Woonboulevard. Dit vraagt om een hoogstedelijke ontwikkeling van de binnenstad met een versterking van de aantrekkingskracht. Er vindt een verschuiving plaats van 'place to buy' naar 'place to be' met duidelijk geprofileerde deelgebieden. Om de gastvrijheid van de stad te vergroten wordt ruimte geboden aan lokale en startende ondernemers, onderscheidende retailconcepten en initiateven met als doel het beterberen van de klantreis. De winkels vormen hierbij onderdeel van het totaalpakket aan voorzieningen, waarbij de centrumgebieden ontmoetingsplekken zijn, die aanvullen in aanbod en functie. Voor de binnenstad geldt dat wordt ingezet op een compleet, gevarieerd en attractief pakket aan reacreatieve en doelgerichte winkels. Bovendien wordt ruimte geboden aan detailhandelsinitiatieven binnen de hoofdstructuur en onder voorwaarden als onderdeel van mixed-use gebiedsontwikkeling. Voorliggende locatie maakt onderdeel uit de van de binnenstedeijke stadstraten en is in lijn met het detailhandelsbeleid 2022.

3.4.12 Nota parkeernormen Breda 2021     

Toetsingskader

Op 29 april 2021 heeft de gemeenteraad van gemeente Breda de Nota Parkeernormen Breda vastgesteld. In de Nota Parkeernormen heeft de gemeente kwantitatieve en kwalitatieve eisen opgenomen voor auto- en fietsparkeren. Deze eisen gelden voor zowel nieuwbouw-, uitbreidings- en transformatieontwikkelingen. Met parkeernormen wordt in nieuwbouw- en transformatie ontwikkelingen gewaarborgd dat in voldoende mate parkeerruimte voor auto en fiets beschikbaar is. Hierbij geldt dat een tekort evenals een overschot aan parkeerruimte tot ongewenste effecten leidt. Parkeernormen hebben een cruciale rol bij het ontwikkelen van een bereikbare, leefbare en duurzame stad.

In haar visie op auto- en fietsparkeren in ruimtelijke ontwikkelingen maakt de gemeente Breda onderscheid tussen drie kerndoelstellingen:

• Parkeernormen die aansluiten bij de Bredase werkelijkheid ten aanzien van autobezit en autogebruik;
• Een flexibel toepassingskader;
• Het structureren van de dialoog tussen de gemeente en initiatiefnemers.

In de Nota is een mogelijkheid opgenomen om in bepaalde situaties af te wijken van de standaard parkeernormen. Zo kan in nieuwbouw- of transformatieontwikkelingen sprake zijn van afwijkende omstandigheden die ertoe leiden dat de toepassing van de parkeernorm(en) in de nota naar verwachting leiden tot een overschot aan parkeerplaatsen. Wanneer hier sprake van is, kan door een initiatiefnemer een mobiliteitscorrectie worden onderbouwd. Gemeente Breda heeft ervoor gekozen om de toepassing van mobiliteitscorrecties te laten lopen via de afwijkingsbevoegdheid. Dit betekent dat bij het toepassen van mobiliteitscorrecties sprake is van binnenplans afwijken. Het college beoordeelt of sprake is van een voldoende onderbouwde en gemotiveerde mobiliteitscorrectie die leidt tot een verlaging van de autoparkeerbehoefte. In paragraaf 4.2 wordt dit nader gemotiveerd.

Beoordeling en conclusie

Met de beooogde ontwikkeling wordt voldaan aan de nota Parkeernormen Breda 2021.

4.2.1 Verkeer     

Toetsingskader

In de Nota Parkeernormen Breda 2021 van de gemeente Breda staat omschreven dat Breda een stad is met een aanzienlijke omvang en dat de auto een belangrijk vervoersmiddel voor de Bredanaar is. Aan de randen van de stad vervult de auto een andere rol dan in het centrum. De mate waarin mensen afhankelijk zijn van de auto wordt door verschillende factoren bepaald.

Een aantal voorbeelden zijn: de nabijheid van dagelijkse voorzieningen, de concurrentiekracht van alternatieve vervoerswijzen (openbaar vervoer, fiets, lopen) en de stedenbouwkundige structuur van een wijk.

Beoordeling

Op basis van de berekeningen uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat het optredende aantal verkeersbewegingen op de aansluitende wegen voor de prognose 2033 (incl. de toekomstige planontwikkeling) binnen de bandbreedtes vallen die gelden voor een erftoegangsweg en gebiedsontsluitingsweg. Het extra verkeer door komst van de planontwikkeling geeft geen problemen voor de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid op de aansluitende wegen. Daarnaast is de verkeersafwikkeling op het T-kruispunt John. F. Kennedylaan-Valkenstraat berekend. Op basis van de berekening SLOP bedraagt de a waarde op de aansluitingen resp. 1,03. Dit betekent dat er geen aanvullende maatregelen op het kruispunt benodigd zijn.

Conclusie

Het aspect verkeer vormt geen belemmeringen.

4.2.2 Parkeren     

Toetsingskader

Ten aanzien van parkeernormen geldt dat een hoge autoafhankelijkheid gepaard gaat met verhoudingsgewijs hoge parkeernormen. In de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt voor de autoparkeernormen onderscheid gemaakt tussen vijf verschillende gebieden. In ieder van deze gebieden gelden andere parkeernormen, passend bij de autoafhankelijkheid van het gebied. Het plangebied van de onderhavige ontwikkeling is gelegen in het zogenaamde Centrum 1 gebied. Ten behoeve van het bestemmingsplan wordt een parkeer- en verkeeranalyse opgesteld. Bovendien dient bij de ontwikkeling rekening te worden gehouden met ruimte voor het stallen van fietsen.

Beoordeling

Op basis van de parkeernormen gemeente Breda dienen er voor bewoners 89 parkeerplaatsen binnen de toekomstige planontwikkeling aanwezig te zijn (POET). Binnen de toekomstige planontwikkeling is een parkeerkelder voorzien met een capaciteit van 93 parkeerplaatsen. Deze parkeerkelder beschikt daarmee over voldoende ruimte om het parkeren voor de bewoners op te vangen. Omdat er binnen de planontwikkeling geen ruimte is om het parkeren van bezoekers op te vangen dienen deze in de openbare ruimte te parkeren. Wanneer er rekening wordt gehouden met dubbelgebruik bedraagt de openbare parkeerbehoefte tijdens het maatgevend moment (koopavond) 18 parkeerplaatsen. Vanwege de toekomstige ontwikkeling vervallen er op de hoek John. F.Kennedylaan/Valkenstraat 14 openbare parkeerplaatsen en 10 parkeerplaatsen achter Duivelshoek3-5. Deze parkeerplaatsen dienen elders in de omgeving te worden opgevangen. De totale restopgave voor het parkeren komt hiermee op 18+14+10=42 parkeerplaatsen.





Onderzocht is of er rondom de planontwikkeling restcapaciteit aanwezig is in de openbare ruimte om deze restopgave op te vangen. De directe omgeving (300 meter) in combinatie met het parkeerterrein Chasséveld, welke op ca. 450 meter loopafstand van de planontwikkeling is gelegen, beschikt over voldoende capaciteit om de 42 parkeerplaatsen op te vangen. Het Chasséveld ligt binnen de maximale loopafstand van 600 meter die geldt voor de functie 'overig', waar bezoekersparkeren onder valt. Deze parkeeroplossing voldoet dan ook aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

Conclusie

De parkeeroplossing voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Het aspect parkeren vormt geen belemmeringen.

4.4.1 Wet milieubeheer     

Toetsingskader

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

Beoordeling

Met de NIBM-tool is hierna inzicht verkregen in de invloed van het plangebied op de luchtkwaliteit. Aan de basis hiervan staat de berekening van de toename van de verkeersgeneratie ten gevolge van voorliggende plannen. Een vergelijking is gemaakt tussen de huidige planologische situatie en de beoogde toekomstige situatie. Conclusie was dat de verkeersgeneratie met circa 600 verkeersbewegingen per etmaal toeneemt; dit betreft een worst-case benadering uitgaande van de maximale norm. Het aandeel vrachtverkeer is indicatief gesteld op 5% in verband met de commerciële ruimte (1.000 m²). Dit betreft ook een worst-case scenario, het daadwerkelijke aandeel van het vrachtverkeer wordt vele malen minder geschat voor een commerciële ruimte van deze grootte. In de praktijk zal dit naar alle waarschijnlijkheid dan ook lager uitvallen.

Als voorgaande gegevens in de NIBM-tool worden ingevoerd, dan blijkt de bijdrage als gevolg van de ontwikkeling 'niet in betekende mate bij te dragen' (zie de volgende figuur).

Figuur 4.1: Berekening NIBM

Conclusie

De beoogde ontwikkeling draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.4.2 Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit     

Toetsingskader

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient ook beoordeeld te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan de ter plaatse bestaande luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project zelf 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur onder andere bij een woning, school of sportterrein. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool. Het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) heeft als doel luchtkwaliteitgegevens over Nederland voor iedereen op één plaats, uniform en laagdrempelig beschikbaar te stellen, en daarmee de wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit (digitaal) te ondersteunen.

Beoordeling 

Via de CIMLK-Monitoringstool (monitoringsronde 2022) zijn voorts de concentraties voor de jaren 2021 en 2030 afgelezen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt op basis van de gegevens van de CILM-monitoringstool. De J.F. Kennedylaan is opgenomen in deze monitoringtool. Deze waarden staan vermeld in de tabel hierna.

Figuur 4.2: Overzicht concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5. Bron: Luchtmeetnet.nl

In 2020 heeft de gemeente Breda het Schone Lucht Akkoord (SLA) ondertekend. Door het SLA wijzigt het doel van het luchtkwaliteitsbeleid; van het behalen van de grenswaarden naar het streven van gezondheidsdoelen. De gemeente Breda streeft naar een permanente verbetering van de luchtkwaliteit om gezondheidswinst voor iedereen te realiseren waarbij wordt toegewerkt naar de WHO-advieswaarden voor NO2 en PM10 in 2030. Verder is het doel om landelijk in 2030 gemiddeld minimaal 50% gezondheidswinst ten opzichte van 2016 te behalen voor de negatieve gezondheidseffecten afkomstig van binnenlandse bronnen, zoals (weg)verkeer, mobiele werktuigen, landbouw, scheepvaart, industrie en huishoudens. Uit de tabel blijkt dat geen van de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀ & PM_2,5) worden overschreden. Voor de WHO-advieswaarden van NO₂ en PM₁₀ is ook geen sprake van overschrijding

Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ter plaatse van het plan de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden en voldoen aan de WHO-advieswaarden. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties dalen, worden ook in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

4.8.1 Archeologie     

Toetsingskader

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde beleid, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Beoordeling

In het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad' uit 2013 is voor bijna het gehele plangebied de 'dubbelbestemming waarde archeologie' opgenomen. Daarbij geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van 100 m² of meer die de bodem dieper dan 30 cm beneden maaiveld gaan verstoren. Deze verplichting volgt uit de te behouden archeologische waarde enerzijds, en anderzijds de hoge archeologische verwachting die het plangebied heeft op de Archeologische Beleidskaart Breda. Door de herontwikkeling wordt de ondergrond geroerd en is een archeologisch onderzoek formeel verplicht. Overeenkomstig het gemeentelijk archeologisch beleid is in het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde–Archeologie' opgenomen vanwege de hoge archeologische verwachting in het gebied. Er is een archeologisch onderzoek verplicht bij de bouw of uitbreiding van bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m². Het toetsen van zo'n hoge archeologische verwachting gebeurt in de gemeente Breda doorgaans door middel van een proefsleuvenonderzoek. Voor een proefsleuvenonderzoek dient een programma van eisen (PvE) te worden opgesteld. Dit PvE en het bijbehorende archeologische onderzoek wordt in een later stadium uitgevoerd.

Conclusie

Tot het archeologisch onderzoek gereed is en de gronden vrijgegeven zijn van archeologische waarde, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen.

4.8.2 Historische geografie     

Op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 is nauwkeurig vastgelegd hoe binnen de gemeente met het bovengrondse erfgoed moet omgegaan. Op verschillende schaalniveaus is er een waardering gegeven aan al het erfgoed in Breda. Op deze kaart is het plangebied aangeduid met een hoge cultuurhistorische waarde.

Figuur 4.4 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Breda

Een gedeelte van het plangebied heeft een lage cultuurhistorische waarde (geel op de afbeelding). Het overige gedeelte heeft een hoge cultuurhistorische waarde (blauw op de afbeelding) en is er sprake van een rijksmonument (huize Raffy paars op de afbeelding). Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieken, met de historische ontwikkeling, de samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit.

Breda is een oude vestingstad die een sterke relatie heeft met defensie en rijk is aan cultuurhistorisch erfgoed. Een groot gedeelte van het plangebied maakt onderdeel uit van de Boschsstraat. Deze straat is aangemerkt als 'Breda tot 1870'. Voor gronden met een hoge cultuurhistorische waarde geldt dat behoud van de ruimtelijke kwwaliteit het uitgangspunt is. Met de ontwikkeling wordt rekening eghouden met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit. De cultuurhistorische waarde is hierbij sturend. Met de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan deze waarde.

In het plangebied is het historische stadsriool gelegen. Deze bevindt zich ongeveer op de scheidslijn tussen de voormalige Incomlocatie en de huidige parkeerplaats aan de JF Kennedylaan. Het stadsriool is nu nog in gebruik. Het stadsriool is niet te ervaren op straatniveau en onttrekt zich aan latere bovengrondse structuren. Dit riool is in 1864 gemetseld in de gedempte middeleeuwse stadsgracht. Tot die tijd was het een waterverbinding (en rioolverbinding) tussen de uitlopers van de haven aan de Markendaalseweg en de Singel ter hoogte van de Sophiastraat. De aanleg van het riool bracht meer hygiëne en zorgde voor minder stank in de binnenstad. Daarnaast bood het weer nieuwe mogelijkheden voor de aanleg van straten en nieuwe bebouwing in die tijd. De aanwezigheid van het historische riool is een belangrijk archeologisch gegeven. Ondanks dat het riool geen monumentenstatus heeft, is er stedenbouwkundig gekozen voor een parkfront dat het riool deels overkruist, zodat het riool wel in functie en toegankelijk blijft. De nieuwe bebouwing zal daarmee verankerd zijn in het verleden.

Conclusie

Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieken, met de historische ontwikkeling, de samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit.

4.8.3 Gebouwd erfgoed     

Rondom het plangebied bevinden zich een aantal van de oude panden, waaronder de Boschstraat 57 (het voormalige huize Raffy). Dit pand is aangeduid als Rijksmonument. Het eigenlijke huis heeft een rechthoekige plattegrond en bestaat uit twee achter elkaar gelegen vleugels. Het pand heeft drie bouwlagen plus een zolder. De tweede verdieping is in het recente verleden door horizontale splitsing van de zolder tot stand gekomen. De twee zadeldaken met topgevels liggen evenwijdig aan de Boschstraat. Het deel linksvoor heeft een kelder. Linksachter het huis ligt haaks erop en aan de steeg (Duivelshoek) een veel jongere vleugel met drie lagen en plat dak. Rechts van het huis staat een even jong pand dat eveneens tot het complex behoort. Het heeft weer drie lagen en plat dak. Hierachter is een volgend bouwdeel geplaatst. Tussen het oude huis en het jongere is een deel van de steeg opengelaten, maar wel overkapt door het dak van de binnenplaats die over één bouwlaag werd dichtgezet. Deze overkapping sluit aan op de achtergevel van het oude huis. Voor dit pand door Dröge Bureau voor Bouwhistorie een bouwhistorische verkenning uitgevoerd ten behoeve van de verbouwing in 2008. Deze is al bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect cultureel erfgoed vormt geen belemmering voor onderhavig plan. Er is geen sprake van aantasting van waardevol gebouwd erfgoed. Voorliggend plan vormt, een nieuw uniek stedelijk woonmilieu, die recht doet aan het monumentale karakter en de locatie zichtbaar, leesbaar en beleefbaar maakt. De voormalige kringloopwinkel wordt gesloopt. Dit gebouw heeft ook geen historische waarde. Daarnaast is het plangebied aangeduid als Beschermd stadsgezicht. Doel van deze aanwijzing is het beschermen van de historische structuur van het gebied en het daarbij horende karakter.

6.3.1 Participatie     

Naast de wettelijke procedures, besteedt de initiatiefnemer aandacht aan de communicatie met belanghebbenden middels een omgevingsdialoog. Omwonenden en omliggende bedrijven wordt de gelegenheid geboden om bezwaren en suggesties naar voren te brengen. Op 4 juli 2019 heeft de gemeenteraad van Breda een participatieleidraad vastgesteld die op 1 augustus 2019 in werking is getreden (Gemeenteblad 2019, 187638). Waar voorheen de gemeente de meeste communicatie richting de omgeving van een initiatief verzorgde, is op basis van de participatieleidraad nu de initiatiefnemer aan zet. In deze leidraad zijn de verschillende participatie niveaus benoemd. In overleg met de gemeente is voor de locatie afgesproken om uit te gaan van participatie niveau 2: adviseren. Om dit te borgen is in samenwerking de gemeente Breda een participatieplan gemaakt en een Omgevingsdialoog uitgevoerd. Het participatieverslag is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierin staan ook de verschillende participatiestappen uitgeschreven. Bovendien is de initiatiefnemer voornemens om gedurende de planologische procedure minimaal één, maar mogelijk ook twee extra inloopbijeenkomsten te organiseren.

6.3.2 Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro     

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige bestemmingsplan aan de daarvoor in aanmerking komende instanties toegezonden. De provincie heeft gereageerd dat er geen sprake is van een provinciaal belang en ook het waterschap heeft positief gereageerd. Hierbij is door het waterschap verzoek richting initiatiefnemer ingediend met betrekking tot de bouwmethode van de parkeerkelder. De veiligheidsregio Midden- en West-Brabant heeft ook positief gereageerd, maar hierbij wel een verzoek ingediend om vooruitlopend op het proces van vergunningverlening in overleg te treden over de nadere uitwerking van de (brand)veiligheid.

6.3.3 Ontwerp bestemmingsplan     

Het ontwerp bestemmingsplan is volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij de gelegenheid is geboden tot het indienen van zienswijzen. Gedurende deze periode zijn er vier zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in de Nota beantwoording Zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze nota is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. In de Staat van wijzigingen in de Zienswijzennota zijn de doorgevoerde (ambtshalve) wijzigingen beschreven.

Daarnaast is tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan een informatieavond georgainiseerd over het ontwerp bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundige plan. Het participatieverslag van deze bijeenkomst is in de bijlage opgenomen.