Augsbuurt - Steenharst 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het kader van het project Erfgoeddeal Waddenkust K(l)eigoed hebben initiatiefnemers een plan ontwikkeld voor de ontwikkeling van recreatieve verblijven in een bestaand agrarisch pand dat niet meer in bedrijf is, maar dat vanwege de cultuurhistorische waarde behoudenswaardig is. De gemeente Noardeast-Fryslân heeft ingestemd met een herbestemming van het pand, waarbij het bestaande asbestdak wordt gesaneerd en het waardevolle pand voor de toekomst behouden kan worden. In het pand worden recreatieverblijven gerealiseerd en er komen wellnessvooerzieningen. Het project wordt in samenwerking met Royal Werkbedrijf geëxploiteerd.

Het perceel heeft in de huidige situatie een agrarische bestemming. Bewoning van de woning is alleen toegestaan ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering. De initiatiefnemers zijn voornemens om de bedrijfswoning en de daarmee verbonden stal te verbouwen tot maximaal 3 woningen en 6 recreatieverblijven. De voormalige bedrijfswoning blijft als woning in gebruik en in de schuur worden recreatieverblijven gerealiseerd. Om voldoende financiële zekerheid te bieden, wordt de mogelijkheid geboden om de bedrijfswoning en maximaal 2 recreatieverblijven als woning te gebruiken. Het agrarische bouwvlak krijgt een woonbestemming waarbinnen recreatief gebruik is toegestaan. Hiermee biedt het plan de nodige flexibiliteit om zowel recreatieverblijven als woningen toe te staan met een maximum van 7 eenheden (waaronder maximaal 3 woningen). Daarnaast wordt in de buitenruimte ten noordwesten van het bestaande gebouw een wellnesstuin aangelegd.

De gemeente heeft in een principebesluit aangeven medewerking te willen verlenen aan het voornemen. De gewenste uitbreiding past niet in het geldende bestemmingsplan dat voor het plangebied van toepassing is (zie ook 1.3). Dit bestemmingsplan geeft daarom het juridisch-planologische kader dat de nieuwe functies mogelijk maakt.

1.2 Begrenzing plangebied

Het perceel ligt nabij de kern Augsbuurt (Lytsewâld) in het buitengebied van de gemeente Noardeast-Fryslân, ongeveer 1.500 meter ten zuidoosten van Kollum en ongeveer 1.500 ten noordoosten van Buitenpost. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de nieuwe situatie op de percelen Steenharst 1, 2 en 3 vanwege de onderlinge relatie tussen de percelen in dit nieuwe bestemmingsplan. Daarop wordt nader ingegaan in paragraaf 1.3. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

De planologische mogelijkheden van de locatie zijn vastgelegd in het bestemmingsplan Buitengebied 2012, dat is vastgesteld op 12 november 2014. De gronden zijn daarin bestemd als 'Agrarisch' met een bouwvlak. Daarnaast bevat het bestemmingsplan de figuur 'relatie' om het verband aan te geven tussen het perceel Steenharst 1 en het agrarische perceel aan de overzijde van de Steenharst (hiermee wordt aangeduid dat binnen de met elkaar verbonden agrarische percelen maximaal 1 grondgebonden agrarisch bedrijf mag worden gerealiseerd). Binnen deze bestemming is wonen alleen toegestaan binnen de bedrijfskavel ten behoeve van de bedrijfsvoering. Burgerwoningen zijn binnen de bestemming dan ook niet toegestaan.

In figuur 1.2 is een uitsnede uit het huidige bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.2. Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied 2012

Voor het plangebied geldt tevens de aanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'. Dit ter bescherming van het vrijhouden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Bebouwing hoger dan 65 meter is binnen de aanduiding niet toegestaan.

De gronden rondom de agrarische percelen hebben de bestemming Agrarisch met waarden - Open gebied. Deze gronden mogen zijn bestemd voor agrarische cultuurgronden en mogen niet bebouwd worden (met uitzondering kleine bouwwerken van maximaal 50 m2).

Binnen de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden - Open landschap' zijn geen gewone woningen en recreatieverblijven toegestaan. Daarom is dit bestemmingsplan opgesteld als juridisch planologische basis voor de gewenstte ontwikkeling.

Relatie met Steenharst 1, 2 en 3

Binnen het huidige bestemmingsplan is middels een figuur aangegeven dat er een relatie is tussen het perceel Steenharst 1 en het perceel aan de overzijde van de weg (zoals hierboven uitgelegd) en tussen het perceel Steenharst 3 en het perceel dat daar aan de overzijde van de weg ligt (in figuur 1.2 gaat het om de bouwvlakken ten oosten van Steenharst 1 en 3). De provincie vindt het niet wenselijk dat er woningen aan het buitengebied worden toegevoegd. Om 3 woningen mogelijk te maken op het perceel Steenharst 1, moet dan ook de mogelijkheid tot een woning op het perceel Steenharst 3 (waar op basis van de bestaande situatie volgens het huidige bestemmingsplan een tweede bedrijfswoning - Steenharst 2 - aanwezig is) vervallen.

Omdat in de huidige situatie de woning Steenharst 2 niet meer wordt bewoond, in verval is en in het kader van de herbestemming van de Steenharst 1 op termijn gesloopt zal worden, wordt in dit bestemmingsplan de gewenste situatie vastgelegd (maximaal 3 woningen in Steenharst 1) waarmee de planologische mogelijkheid tot een extra bedrijfswoning bij Steenharst 3 vervalt. Om de nieuwe situatie voor beide percelen goed te regelen, is ook het perceel Steenharst 3 in dit bestemmingsplan meegenomen. In Hoofdstuk 3 wordt de onderbouwing van deze keuze nader toegelicht aan de hand van het provinciaal en gemeentelijk beleid.

Verder gelden voor het perceel de volgende planologische regelingen:

Paraplubestemmingsplan kleine windmolens gemeente Noardeast-Fryslan

Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 27 januari 2022 en is opgesteld naar aanleiding van de gewijzigde vaststelling van de Wijziging Verordening Romte Fryslân 2014 (windturbines). Door deze wijziging kan de provincie nu onder voorwaarden windturbines bij agrarische bouwpercelen realiseren. Door deze wijziging zijn ook in de gemeente Noardeast-Fryslân diverse initiatieven ingediend voor het plaatsen van kleine turbines. De geldende bestemmingsplannen zijn gebaseerd op verouderd provinciaal beleid en faciliteren deze kleine windturbines echter (nog) niet. Om een een gemeentedekkende planologische regeling te hebben met een eensluidende regeling voor windturbines bij agrarische bouwpercelen is het paraplubestemmingsplan opgesteld. Dit plan heeft geen invloed op het onderhavige bestemmingsplan.

Partiele herziening afwijkingsmogelijkheid 2e agrarische bedrijfswoning

Dit bestemmingsplan, vastgesteld op 24 juni 2020, is opgesteld naar aanleiding van de wens om het beleid ten aanzien van een tweede agrarische bedrifjswoningen binnen de nieuwe gemeente Noardeast-Fryslan (ontstaan door de fusie van de voormalige gemeenten Dongeradeel, Ferwerderadiel en Kollumerland c.a. per 1 januari 2019) te harmoniseren. De regeling uit dit bestemmingsplan is niet relevant voor onderhavig bestemmingsplan.

Partiele en correctieve herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2012

Dit bestemmingsplan is deels onherroepelijk in werking en vastgesteld op 28 september 2017 en heeft betrekking op een herziene regeling voor 3 percelen omdat de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied 2012 ten aanzien van deze percelen is vernietigd. Dit bestemmingsplan heeft geen gevolgen voor onderhavig bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

De beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. Ook wordt de inpassing in de huidige situatie behandeld.

2.1 Omgeving van het plangebied

De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door een open agrarisch gebied met opstrekkende verkaveling. Kenmerkend van het gebied is de grootschalige openheid met verspreid liggende agrarische percelen. Behalve rondom de agrarische bebouwing is er geen opgaande beplanting. Het plangebied ligt in de nabijheid van toeristische trekpleisters zoals De Friese Wouden, waar fietsrecreatie volop aanwezig is, en het Lauwersmeergebied. Ook de steden Groningen, Leeuwarden en Dokkum zijn vanaf het plangebied goed bereikbaar, vanwege de ligging nabij de N355 die een goede ontsluitingmogelijkheid biedt.

2.2 De bestaande situatie

Het plangebied bevindt zich in het buitengebied van de gemeente Noardeast-Fryslân aan de Steenharst 1 te Augsbuert-Lytsewâld. Hier was in het verleden een agrarisch bedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering is inmiddels beëindigd.

Op het perceel staat agrarische bebouwing ten behoeve van een agrarisch bedrijf bestaande uit een karaktervolle, maar geen monumentale, kop-hals-romp boerderij. Aan de noordzijde van de boerderij is een schuur aangebouwd. De zuid- en oostzijde van het perceel zijn ingericht ten behoeve van privé gebruik in de vorm van een tuin. Een aanzicht op de zuidkant is weergeven in figuur 2.1. Rondom het perceel zijn houtsingels aanwezig die het pand vanaf de straatzijde deels aan het zicht onttrekken. In de kom van de weg Steenharst zijn nog restanten van het agrarische gebruik zichtbaar (zie figuur 2.2). De ligging van het pand op het perceel in de bestaande situatie is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.1 Overzicht huidige situatie

Figuur 2.2. Aanzicht oostzijde

Figuur 2.3 Overzicht bestaande situatie bebouwing en groen Steenharst 1

2.3 Initiatief

In het kader van het project Erfgoeddeal Waddenkust K(l)eigoed hebben initiatiefnemers de gemeente Noardeast Fryslân gevraagd om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van recreatieve verblijven in het stalgebouw van het voormalige agrarische bedrijfspand aan de Steenharst 1 te Augsbuert-Lytsewâld. Het gaat om een 200 jaar oude, karakteristieke kop-hals-romp boerderij met asbest-problematiek. De eigenaren, leden van de Dorps Ontwikkelingsmaatschappij Kollum (Dom-Kollum), en andere betrokkenen, menen dat de boerderij het waard is om behouden te blijven voor de toekomst. Dat is mogelijk door de boerderij een recreatieve bestemming te geven die tegemoet komt aan de wensen van het kwaliteitstoerisme. Gezien de groeiende vraag daarnaar en het unieke karakter van de weidse omgeving, is de locatie bijzonder geschikt voor een dergelijke ontwikkeling. Omdat de recreatieve verblijven na oplevering worden geëxploiteerd door Royal Werkbedrijf - dat kansen biedt aan mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt - krijgt de herbestemming niet alleen een recreatieve, maar ook een sociaal - maatschappelijke betekenis.

Via het project Erfgoeddeal Waddenkust K(l)eigoed van de gemeente Noard-East Fryslân zijn er subsidie mogelijkheden waardoor het mogelijk is om het pand een herbestemming te geven die zich richt op restauratie en ontwikkeling van 6 verblijfseenheden in het stalgebouw. Naast het stalgebouw (op de noordwesthoek van het perceel) is er ruimte voor aanleg van een wellness met barrel sauna en hottub. Initiatiefnemer wil hiermee aanbod scheppen voor de kwaliteitstoerist.

In het hoofdstalgebouw komen twee kleinere verblijven van 40 m2 met ruimte voor 2-4 personen per verblijf. Daarnaast komen twee grotere verblijven die (met een kamer op de 1ste verdieping) een oppervlakte hebben van 180 en 120 m2 voor resp. 8 en 6 personen. In de zijvleugel komen twee verblijven die (met een kamer op de 1ste verdieping) een oppervlakte hebben van 95 m2 voor elk 6 personen. Inclusief een steekzolder is er dan ruimte voor groepen van 30-34 personen op een totale oppervlakte van 570 m2. (Zie verderop: Figuur 2.5 Plattegrond begane grond gewenste situatie. En zie ook Bijlage 1 Voorlopig Ontwerp)

Omdat de ontwikkeling van 6 verblijfseenheden in het stalgebouw een forse investering vergt, is het voor de financiering van het Nationaal Restauratiefonds en voor initiatiefnemer van belang om in geval van een economische crisis en / of faillissement van de exploitant te kunnen omschakelen naar verhuur van drie woonverblijven. Daarvoor is het wenselijk dat het voorhuis en twee recreatieve verblijven in het stalgebouw een dubbele functie woon- en recreatieverblijf krijgen. De gemeente heeft hiermee ingestemd op voorwaarde dat de agrarische functie van de boerderij wordt opgegeven, evenals het bouwvak tegenover Steenharst 1, en het ernaast gelegen arbeidershuisje (Steenharst 2) bij Steenharst 3 wordt gesloopt. In het pand worden recreatieverblijven gerealiseerd en er komen wellnessvooerzieningen. Het project wordt in samenwerking met Royal Werkbedrijf geëxploiteerd.

2.4 Uitgangspunten van de gemeente

De gemeente Noardeast Fryslan heeft ingestemd met het verlenen van medewerking aan de ontwikkeling in het plangebied van:

• ten hoogste drie woningen en ten hoogste zes recreatieverblijven;
• bij de recreatieverblijven horende ondergeschikte recreatievoorzieningen in de vorm van een wellness;

onder de voorwaarden dat:

• het aantal woningen en recreatieverblijven samen ten hoogste zeven is;
• voor het gebruik van een tweede woning het gebruik van de woning op de gronden van het perceel aan de Steenharst 2 in juridische zin niet (meer) mogelijk is en blijft;
• de gronden binnen het bouwvlak ten oosten van de Steenharst waarmee het bouwvlak op het perceel aan de Steenharst 1 is verbonden worden bestemd als Agrarisch met waarden – Open gebied zonder de aanduiding “bouwvlak” en “specifieke bouwaanduiding – ontwikkelingsvlak”;
• uit onderzoek blijkt dat ter plaatse van het perceel aan de Steenharst 1 een aanvaardbaar woon- en leefmilieu gewaarborgd wordt (of kan worden) en ter plaatse van het perceel aan de Steenharst 2 en aan de Steenharst 3 een aanvaardbaar ondernemersmilieu gewaarborgd wordt (of kan worden);
• de activiteiten bij/van de recreatieverblijven – met inbegrip van de hierbij horende voorzieningen – de activiteiten als bedoeld in categorie A van bijlage 4 van de uitgave Bedrijven en milieuzonering niet overschrijden;
• in het hiervoor op te stellen bestemmingsplan voor het bestaande hoofdgebouw een aanduiding (zoals “karakteristiek”) wordt opgenomen op grond waarvan tenminste het behoud van de in het rapport Inventarisatie karakteristieke panden gemeente Kollumerland c.a. omschreven waarden wordt gewaarborgd.

Dit bestemmingsplan is opgesteld op basis van bovenstaande uitgangspunten. Ten aanzien van de aanduiding karakteristiek is door de voormalige gemeente Kollumerland een inventarisatie gemaakt van de karakterstieke panden in de gemeente. De omschrijving van de karakteristieke waarde van de boerderij op Steenharst 1 uit deze inventarisatie is als Bijlage 3 opgenomen.

De voormalige gemeente Kollumerland heeft hiervoor echter geen beleid vastgesteld op basis waarvan in dit bestemmingsplan een juridische status als karakteristiek pand kan worden vastgelegd. Om de behoudenswaardige elementen van het pand (vorm, positie, massa) te waarborgen, zijn de regels zodanig opgesteld dat deze waarden geborgd worden. De inrichting van het terrein rondom de boerderij is geborgd door middel van de bestemming 'Tuin' aan de zijde van de straat Steenharst.

2.5 Gewenste situatie

De kop-hals-rompboerderij aan de Steenharst 1 is al enige jaren niet meer in gebruik als boerenbedrijf. In het kader van het project K(l)eigoed is onderzocht hoe de boerderij ingevuld kan worden met hoogwaardige recreatieve overnachtingsaccommodaties om de boerderij en het erf nieuw leven in te blazen. Daarnaast wordt op deze wijze een bijdrage geleverd aan de toeristisch economische ontwikkeling en leefbaarheid van Augsbuert-Lytsewâld en omstreken. Voor het plan is een voorlopig ontwerp opgesteld dat als Bijlage 1 is toegevoegd.

Naast de overnachtingsaccommodaties wordt een multifunctionele keukenruimte en loungeruimte gerealiseerd en buiten is ruimte voor wellnessfaciliteiten in de vorm van een gym, sauna en (opbouw)zwembad omringd door lokale bloem-, plant- en boomsoorten. De sauna heeft een beperkte omvang en wordt aan de noordwestzijde van het perceel gesitueerd, binnen de bestaande beplanting die het perceel omzoomt. Het gaat hier om de realisatie van kleinschalige welnessvoorzieningen waarvoor geen ontgrondingvergunning nodig is.

De oude boerderij en de inrichting van de omliggende tuin zijn het uitgangspunt geweest bij het ontwerp. De bestaande karakteristieke bebouwing en constructie worden optimaal gebruikt. De huidige woning van de boerderij (kop + hals) blijft behouden als woonhuis. De bestaande schuur blijft gehandhaafd en hierin worden de recreatie-accommodaties en verblijfsruimten gerealiseerd in een groot houten volume. Daarvoor zijn een entree, gezamenlijke keuken en loungeruimte op de verdieping voorzien.

De boerderij blijft aan de buitenkant waar mogelijk behouden en wordt waar nodig gerestaureerd. Het bestaande asbestdak wordt vervangen door riet zodat het beter passend is bij het oorspronkelijke uiterlijk van de boerderij.

Aan de noordzijde van het pand wordt een deel van de muur en het dak opengebroken en vervangen door ramen zodat er meer licht in de accommodaties komt. Aan deze zijde wordt een beschut terras gerealiseerd. Verder worden er rondom op strategische punten dakramen geplaatst en aan de zuidzijde worden ook ingrepen gedaan in de oude stalmuur om meer daglicht binnen te laten. Bij het ontwerp wordt het ritme van de stalramen gevolgd.

In figuur 2.4 is een impressie opgenomen van de gewenste situatie en figuur 2.5 bevat een impressie van de nieuwe plattegrond. (Zie ook Bijlage 1 voor meer details)

Figuur 2.4 Impressie gewenste situatie

Figuur 2.5 Plattegrond begane grond gewenste situatie (afbeelding gespiegeld t.o.v. situatie)

Functionele inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in een gebied waar agrarische functies voorkomen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt aan Steenharst 3 en op voldoende afstand. In paragraaf 4.3 wordt ingegaan op de milieutechnische aanvaardbaarheid van deze situatie.

Landschappelijke inpassing

Het plan wordt ingepast binnen de huidige landschappelijke structuren op het perceel. De bomen op het perceel worden grotendeels gehandhaafd; alleen de paardenkastanjes die aan de zuidzijde tegen de stal aan staan, zullen gekapt worden. De staat van deze bomen is zodanig dat de locatie zo dicht bij woningen een gevaarlijke situatie kan opleveren. De situatie van de bomen is door een expert beoordeeld. Het rapport hiervan is als Bijlage 4 opgenomen. Door de bestaande waardevolle bebouwing te handhaven en de inrichting van het perceel ondergeschikt te maken aan de aanwezige landschappelijke structuren wordt het karakteristieke ensemble op de locatie zo goed mogelijk bewaard. Er is in samenwerking met landschapsbeheer Friesland een landschappelijk inpassingsplan gemaakt waarin wordt aangegeven hoe de landschappelijke waarden optimaal worden behouden. Dit erfinrichtingsplan is als Bijlage 5 opgenomen. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee deze landschappelijke inpassing is geborgd.

2.6 Verkeer en parkeren

De Steenharst is een verkeersluwe ontsluitingsroute bestemd voor bestemmingsverkeer aan deze weg. De Steenharst sluit aan op de Rijksweg N355 (Oost). Deze 80-km/h-weg heeft ruim voldoende capaciteit voor de nieuwe functie van het perceel. Er wordt gebruik gemaakt van een bestaande aansluiting op deze weg. Aan deze weg worden geen aanpassingen voorgesteld. Doordat het aantal woningen toeneemt zal de verkeersgeneratie toenemen. Omdat er echter sprake is van recreatieappartementen is het niet aannemelijk dat de toename structureel is uitgegaan van de maximale te verwachten toename. Gezien de ligging van het plangebied nabij de Rijksweg N355 waarlangs het verkeer kan aan- en afrijden zal de impact van de ontwikkeling beperkt zijn op de Steenharst en vormt het plan geen belemmering voor de verkeersveiligheid.

De parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van de parkeerkencijfers uit CROW-publicatie 381. De beoogde ontwikkeling ligt in het buitengebied. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetalen het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. De beoogde ontwikkeling ligt binnen de bebouwde kom. Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de optie die het meeste parkeerbehoefte vraagt, namelijk 3 woningen en 4 recreatieappartementen. Voor de recreatieappartementen geldt een parkeerbehoefte van 2,7 parkeerplaatsen en voor de woningen, uitgaande van een combinatie van 1 vrijstaande woning (het voorhuis) en 2 appartementen, 6,2 parkeerplaatsen. Totaal moeten er dus 9 parkeerplaatsen worden aangelegd. Deze worden op het erf gerealiseerd. Hiervoor is op het terrein voldoende ruimte. Een berekening van de verkeer en parkeerbehoefte is opgenomen als Bijlage 6

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het is de bedoeling er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda
  In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

De gemeente Noardeast-Fryslan, waarvan het plangebied deel uitmaakt, is niet aangewezen als NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI en is in overeenstemming met de opgave om de regio sterker en leefbaarder te maken en draagt bij aan een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het bestemmingsplan is niet in strijd met de uitgangspunten uit de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR, de voorloper van de NOVI. Dit bestemmingsplan raakt geen nationale belangen. Eén van de aspecten die is opgenomen, betreft de zones rond radarstations. Door het plangebied loopt een radarverstoringsgebied. Er geldt hierbij een verbod op bouwwerken hoger dan 65 meter. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken mogelijk gemaakt groter dan 65 meter. Het rijksbeleid vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningen ligt de ondergrens 'in beginsel' op 12 woningen. Er moet echter ook sprake zijn van een nieuw beslag op de ruimte waarvan sprake is als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan op grond van het planologische regime mogelijk was of kon worden gerealiseerd. In dit geval is sprake van een project dat plaatsvindt op een bestaand perceel in een bestaand gebouw in het landelijk gebied. Er worden nieuwe functies toegevoegd, maar er is sprake van hergebruik van bestaande bebouwing. Op basis van bovengenoemde criteria is dan ook geen sprake van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling en is de Ladder niet van toepassing.

Wanneer de Ladder niet van toepassing is, moet wel worden gemotiveerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte aan het plan. Ter onderbouwing van de ontwikkeling is inzichtelijk gemaakt wat de toegevoegde waarde is voor de omgeving. Het verslag daarvan is als Bijlage 2 toegevoegd. Samengevat draagt het plan (De Steenharst) bij aan de toeristische voorzieningen in de regio doordat het recreatieve aanbod in deze omstreken beperkt is. Dankzij de fraaie ligging in het Friese landschap heeft De Steenharst de toerist iets te bieden. Daarnaast biedt De Steenharst boeren (streekproducten), watersportbedrijven (bootverhuur), fietsverhuurders, musea etc. mogelijkheden om hun producten en diensten aan te bieden. Dankzij de samenwerking met Royal Werkbedrijf heeft De Steenharst toegang tot een aantrekkelijk netwerk van diverse groepen toeristen (bijv. cultuurtoeristen) die gebruik kunnen maken van de accommodatie en de faciliteiten in de regio. Omdat de recreatieve verblijven op de Steenharst zullen worden geëxploiteerd door een werk-leerbedrijf, biedt het baangelegenheid voor (kwetsbare) groepen in de regio die hier kunnen worden opgeleid en begeleid.

Omdat De Steenharst jaarrond geopend is, wordt er het hele jaar door een bijdrage geleverd aan de reuring in de regio. De toevoeging van het logiesaanbod op De Steenharst ligt in lijn met de ambities van het Friese Actieplan Logiesaccommodaties dat inzet op karaktervolle aanbod- en marktgroei in Noardeast-Fryslan. (Zie daarvoor: Uitvoeringsprogramma Gastvrij Fryslân)

Hiermee is voldoende duidelijk dat er behoefte is aan de ontwikkeling in het plangebied.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030 - 2050 uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

De insteek om de ambities te realiseren is niet door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

De planontwikkeling past binnen het principe van zuinig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een nieuwe invulling voor vrijgekomen agrarische bebouwing. Hierbij wordt de karakteristieke bebouwing zoveel mogelijk in stand gehouden of gerestaureerd. Het bestaande asbestdak van de schuur wordt vervangen door een rieten dak, wat beter aansluit op de overige bebouwing. Er wordt een erfinrichtingsplan opgesteld om een goede landschappelijke inpassing te realiseren. Hiermee wordt aangesloten bij de ambities van de provincie.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

Op grond van de Verordening Romte Fryslân 2014 kunnen in een bestemmingsplan voor het landelijk gebied nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt wanneer sprake is van hergebruik, verbouw of vervanging van vrijkomende gebouwen. Stedelijke ontwikkelingen die hierbij mogelijk zijn, zijn:

• 1. wonen, onder de voorwaarde dat dit alleen mogelijk is in een voormalige bedrijfswoning en in bestaande "karakteristieke gebouwen";
• 2. verblijfsrecreatie onder de voonwaarde dat het aantal recreatiewoningen ten hoogste 15 is en logies onder de voorwaarde dat de schaal hiervan klein is en dat deze alleen in de bestaande gebouwen mogelijk zijn.

Algemene voorwaarden hierbij zijn:

• bestaande "karakteristieke gebouwen" moeten behouden blijven;
• er mogen geen beperkingen zijn voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving.

In artikel 1.2 van de verordening worden regels gegeven gericht op het hergebruiken van vrijkomende (agrarische) bebouwing. Wonen is toegestaan in de voormalige bedrijfswoning en in aanwezige karakteristieke gebouwen. Tevens moeten bestaande karakteristieke en monumentale gebouwen behouden blijven en mogen geen beperkingen ontstaan voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen omvat.

In onderhavig bestemmingsplan is sprake van hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing. De woon- en recreatiefunctie vinden plaats in de voormalige kop-hals-romp boerderij en er wordt voornamelijk interne verbouwd waardoor het bestaande pand behouden blijft. Het pand heeft weliswaar geen officiële status als monumentaal of karakteristiek, maar heeft op grond van een gemeentelijke inventarisatie beeldbepalende panden wel een bijzondere status. Hier wordt nader op ingegaan onder het gemeentelijk beleid. Met de ontwikkeling ontstaan geen beperkingen voor de ontwikkelingen van agrarische bedrijven in de omgeving. Hier wordt in paragraaf 4.3 specifiek op ingegaan. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2020-202

De gemeente Noardeast-Fryslân heeft samen met inwoners, corporaties en belangenorganisaties de Woonvisie 2020-2025 gemaakt. De woonvisie vormt de basis voor het woonbeleid van de gemeente. In de visie wordt uitgelegd waar de gemeente in 2025 op het gebied van wonen wil staan. In de Woonvisie staan geen specifieke uitgangspunten die aansluiten bij de ontwikkeling in het plangebied. Wel heeft de gemeente in reactie op de voorgenomen ontwikkeling een toetsing uitgevoerd aan haar beleid. Hierin werd genoemd dat het toestaan van meer dan één woning in het buitengebied (wat middels het bestemmingsplan is toegestaan), in dit geval ten hoogste drie woningen, nadere aandacht vraagt.

Op grond van het woonbeleid van de gemeente is er niet direct sprake van een aantoonbare (getalsmatige) behoefte voor drie woningen. Desondanks mag worden verondersteld dat altijd sprake is van een zekere behoefte aan specifieke woningen als deze (betaalbaar, huur, levensloopbestendig). De gemeente acht maximaal drie woningen daarmee passend binnen de huidige woonbehoeften. Bovendien draagt het initiatief, en daarmee de vraag voor een mogelijke derde woning, bij aan een hoger doel, namelijk het behoud van een waardevol te achten bouwensemble in het buitengebied.

De ontwikkeling in het plangebied is dan ook passend binnen het gemeentelijke woonbeleid.

Visie Toerisme en Recreatie in Noordoost-Fryslan 2020-2030

Op 6 februari 2020 is de visie ' Land waar je landt; eropuit in de regio Noordoost-Fryslân' vastgesteld. Dit is een gezamenlijke visie op Toerisme en Recreatie in Noordoost-Fryslân 2020-2030. In de visie is de ambitie opgenomen "om de recreatie en toerisme sector de komende jaren fors te laten groeien [. . met als resultaat een stimulering van de lokale economie, meer omzet en meer banen, en een betere leefomgeving voor onze eigen inwoners. 'De groei van de recreatie en het toerisme moet bijdragen aan maatschappelijke opgaven zoals het behouden van lokale voorzieningen, cultureel erfgoed, een prettige leefomgeving voor en het welbevinden van de eigen inwoners'.

De bouw en het gebruik van zes recreatieverblijven draagt bij aan het halen van de ambitie. Hierdoor is er namelijk een groei in het aantal recreanten en toeristen mogelijk waardoor het ook de plaatselijke economie kan ondersteunen. Dit op een schaal die past in de omgeving

Inventarisatie karakteristieke panden gemeente Kollumerland c.a.

Het bestaande pand op Steenharst 1 is niet aangemerkt als monumentaal of karakteristiek pand. Wel is het bestaande hoofdgebouw in de in juli 2012 tot februari 2015 uitgevoerde Inventarisatie karakteristieke panden aangeduid als 'structuurbepalend'. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in het rapport Inventarisatie karakteristieke panden gemeente Kollumerland c.a. van februari 2015. Hieruit blijkt dat volgende waardering voor het gebouw:

• architectuurhistorische waarde: "waardevol";
• stedenbouwkundige waarde "zeer waardevol";
• cultuurhistorische waarde: "waardevol";
• gaafheid: redelijk waardevol".

Hieruit is af te leiden dat aan het bestaande hoofdgebouw belangrijke bepaalde stijlkenmerken zijn te zien, het gebouw zeer belangrijk is voor het ruimtelijke karakter van het plangebied en de omgeving en ook een belangrijk uiting van de ontwikkeling daarvan.

De gemeente Noardeast-Fryslan heeft haar medewerking aan het initiatief verleend op voorwaarde dat in het vast te stellen bestemmingsplan voor het bestaande hoofdgebouw een aanduiding (zoals "karakteristiek") wordt opgenomen op grond waarvan tenminste het behoud van de in het rapport Inventarisatie karakteristieke panden gemeente Kollumerland c.a. omschreven waarden wordt gewaarborgd. Omdat deze inventarisatie niet als beleid is vastgesteld, is er geen juridische borging vanuit het beleid. In dit bestemmingsplan is via de regels geborgd dat de karakteristieke waarden (vorm, positie, massa) worden behouden en via de bestemming Tuin is de landschappelijke inpassing geborgd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

 

4.1 MER-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied van 100 hectare of meer en/of met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan blijft ruim onder deze grenzen en is dus niet rechtstreeks planMER-, projectMER- of m.e.r.-beoordelingsplichtig.

In het Besluit m.e.r. is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Om dit te beoordelen is een vormvrije mer-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 7 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Hieruit blijkt dat er geen aanleiding is voor het volgen van een mer-procedure.

4.2 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Natuur Netwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologisch Hoofdstructuur).

Stikstofgevoeligheid

In de omgeving van het plangebied liggen de Natura 2000-gebieden Lauwersmeer en Waddenzee. De afstand tot het Lauwersmeer bedraagt circa 6,5 km en de afstand tot de Waddenzee bedraagt circa 15 km. De Waddenzee is tevens een NNN-gebied. Er is in het plangebied geen sprake meer van een agrarische functie. Met de nieuwe woonbestemming zijn agrarische activiteiten niet meer mogelijk, wat een positief effect heeft op de milieusituatie (o.a. ammoniakreductie). Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling in het plangebied treden geen nadelige effecten op voor deze NNN.

Per 1 juli 2021 trad de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking. De Wsn en de Bsn regelden een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Op 2 november 2022 is in de zaak van Porthos een uitspraak gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak over deze partiële bouwvrijstelling. Uit deze uitspraak blijken art. 2.9a van de Wnb en art. 2.5 Bnb in strijd met art. 6 van de Habitatrichtlijn uit de Wet natuurbescherming. Er wordt daarom teruggegaan naar de situatie vóór 1 juli 2021 waarbij ook de aanlegfase van bouwprojecten moet worden doorgerekend voor stikstofdepositie om significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden te kunnen uitsluiten.

In dat kader is een stikstofonderzoek uitgevoerd (Bijlage 8) met de meest recente versie van de Aerius-calculator (26 januari 2023) voor de aanleg- en exploitatie-fase van de ontwikkeling op Steenharst 1 te Augsbuert-Lytsewâld. In deze berekening is rekening gehouden met verkeersbewegingen en de inzet van met diesel aangedreven materieel.

Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn daarom niet aan de orde.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De aanwezigheid van beschermde plant- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect, omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming. In verband met de beoogde ontwikkelingen in het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd (zie hiervoor Bijlage 9). Hieruit blijkt dat er geen negatieve effecten worden verwacht op het omliggende weidevogelkansgebied omdat de afscherming van het plangebied ten opzichte van het weidevogelkansgebied wordt gehandhaafd.

Uit de QuickScan is gebleken dat er mogelijk jaarrond beschermde nesten van kerkuil, huismus en ringmus, algemene broedvogels en verblijfplaatsen van vleermuizen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn. Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, is voor jaarrond beschermde nesten van kerkuil, huismus en ringmus en voor verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen nader onderzoek uitgevoerd (Bijlage 10). Er is tijdens het onderzoek geen verblijfplaats van de kerkuil aangetroffen. Er zijn tijdens het onderzoek twee nestlocaties van huismus aangetroffen binnen het plangebied. Er zijn geen zomer/kraamverblijfplaatsen van vleermuizen geconstateerd.

Om de ecologische waarden in het plangebied te compenseren, wordt gebruik gemaakt van de regeling kleine initiatieven van de provincie. Hiertoe wordt een compensatieplan opgesteld waarin in ieder geval twee huismusverblijven en de te verwachten paarverblijven worden overgecompenseerd. Ook moeten negatieve effecten zoveel mogelijk worden voorkomen, waardoor mogelijk ook mitigerende maatregelen (ecologische begeleiding) nodig zijn. Het compensatieplan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de provincie. Na goedkeuring wordt een ecologisch werkverslag bijgehouden dat dient als bewijsvoering voor een uitvoering conform het opgestelde compensatieplan.

Voor algemene broedvogels moet een aantal mitigerende maatregelen worden genomen. Het heeft de voorkeur om buiten het vogelbroedseizoen te werken. Als de werkzaamheden toch aan het begin van het vogelbroedseizoen of middenin het vogelbroedseizoen beginnen, moeten maatregelen worden gevolgd conform de beschrijving in paragraaf 6.3 van de ecologische quickscan.

Bij de realisatie van nieuwbouw wordt geadviseerd om natuurinclusief te bouwen. Natuur inclusief bouwen is een vorm van duurzaam bouwen, waarbij er meer plek voor verschillende diersoorten gerealiseerd wordt. Hierbij kan worden gedacht aan het aanbrengen van inbouwkasten in de muur of speciale dakpannen voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Voor het agrarische perceel aan de overzijde van de weg geldt dat hier in het huidige bestemmingsplan op grond van de aanduiding ' relatie' een verbinding bestaat binnen de bestemming Agrarisch. Op grond van de aanduiding "relatie" is op de gronden binnen het plangebied en de gronden binnen het hiermee verbonden bouwvlak ten oosten van de Steenharst de vestiging van maximaal één grondgebonden agrarisch bedrijf mogelijk. De aanduiding "relatie" betekent dat de gronden binnen het plangebied en binnen het hiermee verbonden bouwvlak ten oosten van de Steenharst in juridische zin als één bouwperceel/-vlak beoordeeld moeten worden.

De afstand tussen het plangebied en het hiermee verbonden bouwvlak ten oosten van de Steenharst 1 is ongeveer 21 m. Hiermee is sprake van een onderschrijding van de in de uitgave Bedrijven en milieuzonering van de Vereniging van Nederlandse Gemeente opgenomen richtafstand van 100 m voor een grondgebonden agrarisch bedrijf. Dit betekent dat er in beginsel mogelijk sprake is van milieuhinder ter plaatse van de woning(en) en recreatieverblijven in het plangebied wanneer binnen het bouwvlak ten oosten van de Steenharst 1 alsnog de vestiging van een agrarisch bedrijf plaatsvindt. Of andersom: binnen het bouwvlak is het niet mogelijk om een aanvaardbaar ondernemersmilieu te waarborgen als de bouw en het gebruik van woningen in het plangebied plaatsvindt.

Omdat het voor de nieuwe functie in het plangebied niet nodig en niet wenselijk is om op de gronden aan de overzijde van de Steenharst 1 agrarische bebouwing te realiseren, worden de gronden binnen het bouwvlak ten oosten van de Steenharst 1 bestemd als Agrarisch zonder de aanduiding "bouwvlak". Vanwege de in het geldende bestemmingsplan gebruikte stelsel voor de regels betekent dit dat de gronden in dit bestemmingsplan niet langer de aanduiding "specifieke bouwaanduiding – ontwikkelingsvlak" hebben. Deze bouwaanduiding hangt namelijk samen met de aanduiding "bouwvlak".

In de nieuwe situatie houdt dit perceel de bestemming Agrarisch, maar de mogelijkheid om hier een grondgebonden agrarisch bedrijf te realiseren vervalt zodat er vanuit milieuzonering geen belemmering ontstaat voor de agrarische bedrijfsvoering.

Ten noorden van het plangebied grenst het perceel aan de Steenharst 2 en aan de Steenharst 3. De gronden binnen deze percelen zijn ook voor een deel bestemd als Agrarisch en ook hier is een bouwvlak opgenomen. Hierbij liggen alle gronden binnen één bouwvlak. Ook voor dit bouwvlak is een "relatie" opgenomen met de gronden ten oosten van de Steenharst 3.

De situatie op grond van het bestemmingsplan is voor het perceel aan de Steenharst 2 en aan de Steenharst 3 dan ook overeenkomstig de situatie voor het plangebied. Dit betekent dat ook hier de vestiging van ten hoogste één grondgebonden agrarisch bedrijf mogelijk is. Ook betekent dit dat op grond van de uitgave Bedrijven en milieuzonering in beginsel een (richt)afstand van 100 m gewaarborgd moet worden tussen de gronden binnen het bouwvlak op het perceel aan Steenharst 2 en aan de Steenharst 3 en het plangebied om een aanvaardbaar ondernemersmilieu op deze percelen te waarborgen en een aanvaardbaar woon- en leefmilieu in het plangebied.

De kleinste afstand tussen de bouwvlakken is ongeveer 87 m. Hiermee is er sprake van een onderschrijding van de richtafstand. Dit betekent dat er in beginsel mogelijk sprake is van milieuhinder ter plaatse van de woning(en) en recreatieverblijven in het plangebied en de ontwikkelingsmogelijkheden van een agrarisch bedrijf op het perceel aan de Steenharst 2 en Steenharst 3 beperkt worden.

Het bestaande hoofdgebouw in het plangebied staat op een afstand van ongeveer 105 m van het bouwvlak op het perceel aan de Steenharst 2 en aan de Steenharst 3. Bovendien vervalt ten behoeve van dit bestemmingsplan de woonfunctie op het perceel Steenharst 2, waarmee de meest gevoelige functie nabij het plangebied verdwijnt. Vanuit milieuzonering is er dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

De woning(en) en de recreatieverblijven functioneren in principe onafhankelijk van elkaar en moeten dan ook beoordeeld worden als afzonderlijke "bestemmingen". Op grond van de uitgave Bedrijven en milieuzonering moet er in beginsel een afstand van 10 m tussen de woning(en) en de recreatieverblijven gewaarborgd worden. In de voorliggende situatie is het waarborgen van deze afstand niet mogelijk. De bouw en het gebruik van de woning(en) de recreatiewoningen vindt allemaal in het bestaande hoofdgebouw plaats.

Uit de uitgave blijkt ook dat de recreatieverblijven (waarneer deze overeenkomstig een hotel en/of pension met keuken worden beoordeeld) beoordeeld kunnen worden als een "bestemming" "die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd". Ter onderbouwing wordt aangehaald dat 'de eisen uit het Bouwbesluit voor de scheiding tussen wonen en bedrijven daarbij toereikend zijn'. Voorwaarde hierbij is wel dat (de effecten van) de activiteiten bij/van de recreatieverblijven de activiteiten als bedoeld in categorie A van bijlage 4 van de uitgave Bedrijven en milieuzonering niet overschrijden (dit is de categorie activiteiten die "aanpanding aan woningen kunnen worden uitgevoerd"). Dat is met dit bestemmingsplan geborgd. Er is in de nieuwe situatie geen sprake van een grote commerciële keuken en/of centrale speelplek. Het parkeren wordt binnen de bestemming opgelost, zodat ook hiervan geen hinder voor de buurt zal optreden. Vanwege de relatieve kleinschaligheid van de functie is het aanvaardbaar om deze functie aangrenzend aan de woonfunctie mogelijk te maken.

4.4 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Met dit bestemmingsplan worden recreatieappartementen toegevoegd maar recreatieappartementen gelden niet als geluidgevoelige functie. Omdat er in de nieuwe situatie echter woningen kunnen worden toegevoegd, is er sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. Voor de voormalige bedrijfswoning is de situatie in de bestaande situatie aanvaardbaar. Bovendien ligt Steenharst 1 al op ruime afstand (200 meter) van de N355. De toe te voegen woningen worden achter deze bestaande woning gerealiseerd, op grotere afstand van de gezoneerde weg (N355). Al met al is het niet aannemelijk dat de geluidsituatie in de nieuwe woningen slechter is dan die in de bestaande woning waar geen sprake is van geluidhinder van de weg. Ook mag worden aangenomen dat aan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB wordt voldaan en dat er geen hogere waarde procedure nodig is (vanwege de afstand tot de weg en de situering van de woningen). Het wegverkeerslawaai is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.5 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (Bijlage 11). Hieruit blijkt dat de korte procedure kan worden gevolgd.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke ordening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht. Bijvoorbeeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen. In dit plan worden geen gevoelige functies zoals binnen dit thema bedoeld gerealiseerd.

Voldoende

Klimaatadaptie

In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Uit de Klimaatatlas Friesland blijkt dat er in het plangebied geen sprake is van wateroverlast.

Compensatie

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Bij het graven van extra oppervlaktewater hanteren het Wetterskip de volgende compensatienorm:

• Boezem 5%, dit heeft alleen betrekking op de Friese boezem;
• Polder 10%,
• Vrij afstromend, alternatieve maatregelen.

Voor het plangebied geldt de norm voor de boezem (5%). Met de verbouw van de boerderij neemt de verharde oppervlakte in het plangebied niet toe. Het is dan ook niet nodig om water te compenseren in het plangebied.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater gescheiden af te voeren. Voor de nieuwe appartementen wordt aangesloten op de bestaande voorziening. Er wordt vanuit gegaan dat in voldoende capaciteit kan worden voorzien. Afstromend hemelwater vanaf de verhardingen kunnen infiltreren of worden afgevoerd via de watergangen rondom het plangebied. Ongezuiverde lozingen op het oppervlaktewater zijn niet toegestaan.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vanuit het omgevingsaspect Water is er geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.6 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Friesland zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat er in Augsbuert-Lytsewâld en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het plan valt binnen de Nibm-regeling, omdat er sprake is van een kleinschalige ontwikkeling van minder dan 2.000 woningen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Vanuit het omgevingsaspect Luchtkwaliteit is er geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld. Voor Noardeast-Fryslân wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Deze geeft advies over benodigd onderzoek naar archeologische resten uit twee perioden: de ijzertijd tot de middeleeuwen en de steentijd tot de bronstijd.

Voor de periode Middeleeuwen wordt op basis van de FAMKE karterend onderzoek 2 geadviseerd. Er moet archeologisch onderzoek worden gedaan bij bodemingrepen groter dan 2500 m2. Voor de periode steentijd-bronstijd wordt voor het plangebied ook karterend onderzoek 2 geadviseerd. Er moet archeologisch onderzoek worden gedaan bij bodemingrepen groter dan 2.500m2.

Met dit bestemmingsplan is sprake van een functiewijziging voor een perceel van circa 6.425m2 (van agrarische bestemming naar woonbestemming). Doordat de bouwmogelijkheden aan de overzijde van de weg vervallen (bouwvlak met een oppervlakte van circa 8.919 m2), nemen de bouwmogelijkheden per saldo af met circa 2.500m2. Bij de ontwikkeling in het plangebied worden geen graafwerkzaamheden uitgevoerd van meer dan 2.500m2. Omdat er sprake is van een bestemmingswijziging, adviseert de FAMKE om bij ingrepen groter dan 2.500 m2 archeologisch onderzoek te doen. Onder een 'grootte van een ingreep' verstaat de FAMKE de totale oppervlakte van een bestemmingswijziging ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Als een ingreep kleiner is dan de oppervlakte in de desbetreffende advieszone, dan is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Bij een overschrijding van die grens is dat wel het geval. Met de oppervlakte van een 'ingreep' wordt dus niet de letterlijke omvang van de verstoring van de bodem bedoeld, maar de oppervlakte waarvan de bodem door bestemmingswijziging nu of in de toekomst verstoord kan gaan worden. De grootte van de ingreep is dus gelijk aan de oppervlakte van de eventuele verstoring die planologisch wordt mogelijk gemaakt.

Op basis van de definitie die de FAMKE geeft van 'grootte van ingreep' is gekeken naar de omvang van de planologische mogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan biedt. In voorliggend bestemmingsplan is de oppervlakte van het bouwvlak (waarbinnen hoofdgebouwen gebouwd mogen worden) plus de toegestane ondergeschikte bebouwing kleiner dan 2.500 m2 en het bestemmingsplan maakt geen ingrepen groter dan 2.500m2 mogelijk. Om te voorkomen dat in de toekomst archeologische resten verloren gaan, is een archeologsche dubbelbestemming opgenomen.

Vanuit het omgevingsaspect Archeologie is er geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied.

Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Op grond van de Cultuurhistorische Kaart Fryslan kan worden geconcludeerd dat het plangebied is gelegen in het een gebied met boerderijplaatsen. Dat wil zeggen dat er op deze locatie al lange tijd boerderijen aanwezig zijn geweest. De historische boerderij wordt met de ontwikkeling in het plangebied zoveel mogelijk behouden. Daarmee wordt de verwijzing naar deze cultuurhistorische waarde in herinnering gehouden.

De kop-hals-rompboerderij in het plangebied heeft cultuurhistorische waarde. In dit bestemmingsplan worden de karakteristieke waarden van het gebouw in de regels van het bestemmingsplan geborgd en wordt de landschappelijke inpassing op het perceel middels een tuinbestemming geborgd. Hiermee wordt de cultuurhistorische waarde van het pand geborgd.

Tot slot is de weg Steenharst een historische slaperdijk. De weg wordt bij de ontwikkeling van het plangebied niet gewijzigd en dit bestemmingsplan heeft dan ook geen invloed op de cultuurhistorische waarde van deze dijk.

4.8 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Omdat er in het plangebied gevoelige functies worden toegevoegd (woningen) is het noodzakelijk om aan te tonen dat de grond geschikt is voor het beoogde gebruik. Daarom is een bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat op basis van de gemeten concentraties in de grond en het grondwater de gestelde onderzoekshypothese, een onverdachte locatie, formeel gezien niet juist is. De concentraties zijn echter dusdanig dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. Het verkennend bodemonderzoek is als Bijlage 12 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Wel is nader onderzoek nodig gebleken naar de eventuele aanwezigheid van asbest in de grond als gevolg van afstromen van het dak. Hieruit blijkt dat er in de mengmonsters van de bovengrond geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen. Het onderzoek is als Bijlage 13 toegevoegd.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in of nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook valt het plangebied niet in het invloedgebied van routes voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt voor dit bestemmingsplan dan ook geen beperkingen en aanvullend onderzoek kan achterwege blijven.

In haar advies op de beoogde ontwikkeling geeft de brandweer (zie Bijlage 14) aan dat er aandacht moet worden besteed aan de bluswatervoorziening en bereikbaarheid bij brand. Bij de uitwerking van de planning worden deze adviezen meegenomen.

4.10 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden. Wel kunnen er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool zijn. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming. Daarnaast loopt door het plangebied een radarverstoringsgebied met daarbij een verbod op bouwwerken hoger dan 65 meter. Met dit bestemmingsplan worden dergelijke bouwwerken niet mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Grote Dorpen'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven. De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan Buitengebied.

Agrarisch

Deze bestemming bevat de bepalingen die relevant zijn voor de agrarische gebiedsbestemming. Ten opzichte van de bestemming 'Agrarisch' in het plan Buitengebied zijn de regels in verband met een agrarisch bouwvlak verwijderd. Binnen deze bestemming is de specifieke bouwaanduiding - ontwikkelingsvlak uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen. Hierdoor behoudt de boerderij op Steenharst 3 haar ontwikkelmogelijkheden op het aan de overzijde van de weg gelegen perceel bij Steenharst 3. De relatie tussen de percelen is middels een figuur op de verbeelding aangegeven. De bedrijfswoning op Steenharst 2 wordt op dit moment niet bewoonden is in verval. In het kader van de herbestemming van Steenharst 1 wordt de bedrijfswoning Steenharst 2 op termijn gesloopt. In dit bestemmingplan komt de planologische mogelijkheid voor een tweede bedrijfswoning op het perceel Steenharst 3 te vervallen. Hierdoor neemt het aantal woningen in het buitengebied niet toe.

Agrarisch met waarden - Open gebied

Deze bestemming bevat de bepalingen die relevant zijn voor de agrarische cultuurgronden. Hiermee wordt de openheid van het landschap tussen de percelen geborgd.

Tuin

De tuin ten zuiden en ten oosten van het plangebied heeft de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om bouwwerken op te richten. Hiermee blijft het aanzicht vanaf de weg op de boerderij behouden.

Wonen - 2

Het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Binnen de bestemming is een woonfunctie, eventueel in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis mogelijk. De cultuurhistorische waarden van het pand (vorm, positie en massa) zijn in de regels geborgd door het bouwvlak om de aanwezige bebouwing te leggen en de aanwezige goot- en bouwhoogte vast te leggen en aan te geven dat de bestemming is bedoeld voor het behoud van de hoofdvorm van het bestaande hoofdgebouw. Het bouwvlak is om het bestaande hoofdgebouw heen gelegd, waardoor ook de met de boerderij verbonden bijgebouwen als hoofdgebouw worden gezien. Binnen de woonbestemming zijn ook wellness-voorzieningen toegestaan zodat de tuin ten noordwesten van het hoofdgebouw voor die functie kan worden gebruikt.

Waarde - Archeologie

De gronden in het plangebied waarvoor een bouwmogelijkheid bestaat, hebben in dit bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming. Voor bouwwerkzaamheden van meer dan 2.500m2 moet door middel van een archeologisch onderzoek in beeld worden gebracht welke archeologische waarden aanwezig zijn.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar grondstation Burum

Met de 'vrijwaringszone - radar grondstation Burum' wordt het radarbeeld van het luchtruim vrijgehouden. Binnen de aanduiding is een maximale bouwhoogte van 65 meter toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

Voorafgaand aan de planontwikkeling zijn de bewoners van Steenharst 1, 2 en 3 geïnformeerd over de plannen. De bewoners van Steenharst 1 werken mee onder voorwaarde dat zij een stal, mestplaat en garage mogen realiseren. Ze zijn zich zeer bewust van het feit dat deze boerderij toekomstperspectief nodig heeft. Steenharst 2 wordt niet bewoond, is in verval en wordt in het kader van de herbestemming van Steenharst 1 op termijn gesloopt. De bewoner van Steenharst 3 is op de hoogte van de plannen en heeft eerder mondeling toegezegd afstand te doen van de mogelijkheid tot het gebruik van de tweede bedrijfswoning, Steenharst 2. Eigenaren zijn en blijven in gesprek met bewoners van Steenharst 1 en 3. 

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening Bro) voorgelegd aan de provincie Fryslân, het Wetterskip Fryslân en de Brandweer Fryslân. De ingekomen reacties reacties, die in Bijlage 14 zijn opgenomen, zijn hierna samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien.

Wetterskip Fryslân

Het waterschap heeft per mail te kennen gegeven dat in het onderdeel 'Water' moet worden vermeld dat er geen ongezuiverde lozingen mogen plaatsvinden. Dit is verwerkt in paragraaf 4.5.

Brandweer Fryslân

De Brandweer geeft aan geen bezwaar te hebben tegen het bestemmingsplan, maar geeft wel een aantal adviezen over de bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid. Deze zaken zijn aan de orde bij de uitvoering van de plannen. Bij de uitvoering van de plannen zal uiteraard rekening worden gehouden met de eisen ten aanzien van de bluswatervoorziening voorzieningen en de bereikbaarheid en zal de brandweer indien nodig worden geraadpleegd.

Provincie Fryslân

De provincie geeft te kennen de volgende opmerkingen ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan te hebben:

Wonen

De provincie acht het borgen van de sloop van de woning Steenharst 2 in de gebruiksregels van de bestemming 'Agrarisch' onvoldoende geregeld en verzoekt om een om de sloop van de vervallen bedrijfswoning te borgen door het bouwvlak te verwijderen rondom de woning Steenharst 2 en in de regels expliciet een voorwaardelijke verplichting tot sloop op te nemen.

Gemeentelijke reactie:

Mede conform het beleid van de provincie om geen extra woningen aan het buitengebied toe te voegen is, teneinde 3 woningen mogelijk te maken op het perceel Steenharst 1, de mogelijkheid voor de tweede bedrijfswoning op het perceel Steenharst 3 vervallen. Dit betreft in principe alleen het verbod op het gebruik van de gronden en bouwwerken bij het agrarische bedrijf voor een tweede bedrijfswoning. De bouwmogelijkheden en dus ook het bouwvlak van het agrarische bouwperceel op het adres Steenharst blijven overeenkomstig de huidige regeling gehandhaafd. Het is weliswaar de bedoeling dat de bedrijfswoning, die in verval is en niet meer als zodanig in gebruik is, wordt gesloopt. De bouwmogelijkheden op die plek blijven conform de huidige regeling echter wel bestaan. Het opnemen van een voorwaardelijke verplichting tot sloop is dan ook niet relevant, omdat het plan niet beoogt bebouwing te slopen, maar uitsluitend de mogelijkheid voor een tweede bedrijfswoning weg te bestemmen.

Archeologie

De provincie constateert dat voor het perceel Steenharst 1 op grond van de FAMKE archeologisch onderzoek nodig is, omdat de bestemmingsplanwijziging groter is dan 5.000 m² en er een onderzoeksplicht geldt vanaf 2.500 m². Voor Steenharst 3 geldt die onderzoeksplicht niet.

Gemeentelijke reactie:

De percelen Steenharst 1 en 3 worden planologisch gezien als één agrarisch bouwperceel. Dit is met een relatieteken geborgd. Het perceel Steenharst 3 is uitsluitend in het voorliggende bestemmingsplan meegenomen om de mogelijkheid voor de tweede bedrijfswoning weg te bestemmen. Er vinden in het kader van het plan vooralsnog geen geen ingrepen plaats waarvoor archeologisch onderzoek is vereist. Wel is naar aanleiding van de opmerking van de provincie een archeologische dubbelbestemming opgenomen waarmee voor daadwerkelijke ingrepen groter dan 2.500 m² archeologisch onderzoek verplicht wordt.

Voor het perceel Steenharst 1 is de oppervlakte van de planologische bouwmogelijkheden die met dit bestemmingsplan worden gerealiseerd kleiner dan 2.500m2. De planologische mogelijkheden betreffen de oppervlakte van het bouwvlak (waarbinnen hoofdgebouwen gebouwd mogen worden) plus de toegestane ondergeschikte bebouwing. Omdat het bestemmingsplan geen ingrepen mogelijk maakt die groter zijn dan 2.500m2 is het uitvoeren van archeologisch onderzoek op dit moment niet aan de orde. Wel is naar aanleiding van de reactie van de provincie een archeologische dubbesbestemming opgenomen.

Duurzame energie

De provincie geeft aan dat de regels in het plan over duurzame energie een verkeerde verwijziging naar de Verordening Romte bevatten en artikel 11.4 een verwijzing naar bestemmingen bevat die niet in het plan voorkomen. De provincie verzoekt dit aan te passen. Verder wordt ten aanzien van waterwindmolens opgemerkt dat de bouwhoogte daarvan moet worden gewijzigd naar tiphoogte.

Gemeentelijke reactie:

De regels zijn daar waar nodig aangepast aan de opmerkingen van de provincie, met dien verstande dat de regeling voor het toestaan waterwindturbines is geschrapt, omdat deze in het voorliggende plan niet relevant is.

Landschappelijke inpassing

De provincie verzoekt het landschappelijk inpassingsplan dat in overleg met landschapsbeheer Friesland is gemaakt op te nemen in het bestemingsplan en ten behoeve van de uitvoering daarvan een voorwaardelijke verplichting op te nemen.

Gemeentelijke reactie:

In de algemene gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing conform het inpassingsplan dat als bijlage 5 bij de toelichting is opgenomen.

Ecologie

Er wordt aangegeven dat het nader ecologisch onderzoek ontbreekt. Verzocht wordt om in de toelichting te onderbouwen of gekozen wordt voor de werkwijze kleinschalige initiatieven (WKI) of dat er jaarrond onderzoek gaat plaatsvinden met betrekking tot onderzoek op jaarrond beschermde nesten van kerkuil, huismus en ringmus en op verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen.

Gemeentelijke reactie:

Inmiddels is het nader ecologisch onderzoek uitgevoerd en op basis daarvan wil initiatiefnemer gebruik maken van de werkwijze Kleinschalige initiatieven. Hiervoor zal een aanvraag worden ingediend. In paragaaf 4.2 is de toelichting op dit onderdeel aangevuld.

Ontgronding

De provincie merkt op dat er in geval er een zwembad wordt geplaatst als onderdeel van de wellnessvoorzieningen mogelijk een ontgronding nodig is ingevolge de Ontgrondingenverordening Friesland. Verzocht wordt te onderbouwen of hiervan wel of geen sprake is.

Gemeentelijke reactie:

Het gaat hier om de realisatie van kleinschalige welnessvoorzieningen die, mochten er al ontgravingen nodig zijn, onder de grens blijven van de omvang waarvoor een ontgrondingvergunning nodig is. Dit is in de toelichting verduidelijkt.

Plantechnisch/juridisch

• 1. Verzocht wordt de bestaande goot- en bouwhoogte van de karakteristieke kop-hals-romp boerderij aan de Steenharst 1 vast te leggen.
• 2. Verder wordt geconstateerd dat in de toelichting is opgenomen dat karterend onderzoek nodig is bij een oppervlakte van 1.500 m², dit moet 2.500 m² zijn.
• 3. Tenslotte wordt aangegeven dat er een zwembad in de tuin komt, dit komt niet overeen met de bestemmingsomschrijving waar welnessvoorzieningen worden toegestaan. Verzocht wordt een begrip voor deze welnessvoorzieningen een begrip op te nemen.

Gemeentelijke reactie:

• 1. De gemeente heeft voor dit deel van het gemeentelijk grondgebied (voormalige gemeente Kollumerland en Nieuwkruisland) geen beleid ten aanzien van een regeling voor karakteristieke panden in bestemmingsplannen en om die reden is niet gekozen om de bestaande maatvoeringen exact vast te leggen. Wel zijn we bij nader inzien van mening dat het behoud ervan zoveel mogelijk kan worden geborgd door een sloopvergunning op te nemen waaraan voorwaarden zijn gekoppeld. De in het plan opgenomen sloopregeling is gebaseerd op de regeling die voor karaktertistieke panden in de voormalige gemeente Dongeradeel (thans ook gemeente Noardeast Fryslân) geldt.
• 2. Paragraaf 4.7 van toelichting is op deze omissie aangepast
• 3. Zoals in de vorige beantwoording van de reactie al is aangegeven, gaat het hier om de realisatie van kleinschalige welnessvoorzieningen. Hiervoor is in artikel 1 een begripsomschrijving opgenomen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen.

Vaststellingsfase
Het gewijzigde bestemmingsplan wordt vervolgens door de gemeenteraad vastgesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat hier om een particulier initiatief. De gemeente draagt geen financiële verantwoordelijkheid en risico's. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende aangetoond.

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling indien er sprake is van een bouwplan, zoals gedefinieerd in het Bro. Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van het Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet verplicht.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin worden onder andere afspraken met betrekking tot de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en planschade gemaakt.

De 6 recreatieverblijven in de stalgebouw worden ontwikkeld in samenwerking met Royal Werkbedrijf. Royal Werkbedrijf ondersteund mensen bij het vinden van een zinvolle levensinvulling en een plek op de arbeidsmarkt. Vanwege haar contacten met zorginstellingen richt de exploitatie zich onder meer op recreanten met een zorgbehoefte. Medewerkers van Royal Werkbedrijf met een afstand tot de arbeidsmarkt zullen participeren in onderhoud en de exploitatie van de Steenharst. Met Royal Werkbedrijf wordt een huurovereenkomst afgesloten voor een nog te bepalen periode met mogelijkheid tot verlenging. Daarmee zijn er de nodige inkomsten die de investering ten behoeve van recreatieve herbestemming mogelijk maken.