Kelderweg 1, 24, 25 Ouddorp

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Ter opwaardering van het zandwallengebied worden op de locaties Kelderweg 1, Kelderweg 24 en Kelderweg 25 in Ouddorp diverse maatregelen genomen in de vorm van sloop en nieuwbouw, het wegbestemmen van een bedrijfslocatie, asbestsaneringen, het verbeteren en terug aanbrengen van diverse zandwallen en het uitvoeren van andere diverse landschappelijke maatregelen. In het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling van de gemeente Goeree - Overflakkee is de initiatiefnemer voornemens om ter compensatie op het perceel Kelderweg 24 een woning te realiseren. De hiervoor genoemde ontwikkelingen passen deels niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Om de voorgenomen ontwikkelingen op alle drie de locaties planologisch wel geheel mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

Kelderweg 1
Op het perceel Kelderweg 1 wordt alle bebouwing, waarvan een aanzienlijk deel verpauperd is, gesloopt en de erfverharding wordt verwijderd. Alleen het karakteristieke wagenschuur zal worden behouden en de bouw van een nieuwe woning wordt mogelijk gemaakt. De huidige bedrijfsbestemming wordt verwijderd. Daarnaast worden diverse aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen getroffen om onder andere de oorspronkelijke zandwallen in ere te herstellen. Tevens vindt er asbestsanering plaats. Daarmee krijgt het perceel een kwalitatieve impuls en een betere landschappelijke inpassing in het zandwallengebied. De vervallen woning en alle overige opstallen worden geheel gesloopt, behalve de karakteristieke wagenschuur, de bedrijfsbestemming wordt wegbestemd en de bouw van een nieuwe woning wordt mogelijk gemaakt.

Kelderweg 24
Op het perceel Kelderweg 24 heeft in de afgelopen jaren al diverse landschappelijke maatregelen plaatsgevonden om de kwaliteit te verbeteren. Sinds 2015 zijn hier verwilderde houtopstanden en (asbesthoudend) puin en afval verwijderd. Daarnaast is de grond geëgaliseerd en ingezaaid met gras. Er staan nog diverse aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen gepland, zoals het terug aanleggen van een zandwal/schurveling. Op deze locatie wordt de bouw van een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Voorwaarde om deze woning te realiseren is dat op alle drie de percelen kwaliteitsverbeteringen plaatsvinden.

Kelderweg 25
Op het perceel Kelderweg 25 is diverse detonerende bebouwing aanwezig in de vorm van een woning en meerdere bijgebouwtjes. Deze bebouwing is sterk verpauperd en deels overwoekerd door begroeiing. Door het verwijderen van deze bebouwing en het herstructureren van de schurvelingen en zandwallen, krijgt het perceel toegevoegde waarde. Tevens vindt er asbestsanering plaats en naast de hiervoor genoemde maatregelen nog diverse aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen. De vervallen woning en alle overige opstallen worden geheel gesloopt, een deel van de woonbestemming wordt wegbestemd en de bouw van een nieuwe woning wordt mogelijk gemaakt.

Afbeelding 1 | Globale ligging van de drie percelen binnen het plangebied (Bron: Google Earth, bewerking: Juust)

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van Ouddorp aan een bebouwingslint. De Kelderweg is een matig slingerende weg welke is gelegen tussen de Dijkstelweg en de Hazersweg en wordt doorkruist door de Dorpsweg. Het plangebied bestaat uit drie locaties welke hier onder staan beschreven.

Kelderweg 1
Dit perceel is kadastraal bekend onder Ouddorp, sectie H, 1416 en heeft een totale kadastrale oppervlakte van 5.063 m². De Kelderweg 1 is aan het zuidelijke deel van de Kelderweg gelegen. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan een perceel met woning en tuin. Deze kavels worden gescheiden door middel van een houtsingel. Aan de oostzijde loopt de Kelderweg. De zuid- en westzijde van het plangebied wordt omgrensd door zandwallen.

Afbeelding 2 | Luchtfoto Kelderweg 1 (H1416), met plangrens (Bron: Google, bewerking: Juust )

Kelderweg 24
De locatie Kelderweg 24 is kadastraal bekend onder Ouddorp, sectie H 921 en heeft een kadastrale oppervlakte van slechts 673 m². Het plangebied ligt aan het noordelijke deel van de Kelderweg. De westzijde van het perceel grenst aan de Kelderweg. De noordzijde van het perceel wordt begrensd door een afrastering waarlangs een aantal hoge zwarte elzen staan. Deze elzen stonden vroeger op een schurveling. De oostzijde grenst aan een perceel met een agrarische bestemming dat in gebruik is als trapveldje. Daarachter is een hoge zandwal met boomlaag gelegen. Aan de zuidzijde bevind zich als afscheiding een coniferenhaag met daarachter een perceel met een agrarische bestemming en aangrenzend een woonbestemming en tuinbestemming.

Afbeelding 3 | Luchtfoto Kelderweg 24 (H921) met plangrens (Bron: Google, bewerking: Juust )

Kelderweg 25
De Kelderweg 25 is kadastraal bekend onder Ouddorp sectie H 1326 en heeft een kadastrale oppervlakte van 2.410 m² en is gelegen aan het noordelijke gedeelte van de Kelderweg. Het gebied ligt achter het huidige bebouwingslint en is vanaf de Kelderweg nauwelijks waarneembaar. De noordzijde van het gebied wordt ontsloten door een verhard pad dat doorloopt tot de bebossing ten westen van het gebied alsmede door een verhard voetpad. Aan alle vier de zijden van het plangebied zijn schurvelingen of zandwallen aanwezig. Achter de schurvelingen en zandwallen liggen verschillende percelen met woonfuncties, tuin en agrarische bestemmingen.

Afbeelding 4 | Luchtfoto Kelderweg 25 (H1326) met plangrens (Bron: Google, bewerking: Juust )

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is om middels een planologisch plan de sanering van diverse detonerende en/of verpauperde bouwwerken, in combinatie met diverse aanvullende landschappelijke maatregelen, de bouw van een woning op het perceel Kelderweg 24 mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om middels één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van dit plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het project uiteengezet. Per locatie wordt de huidige situatie, de toekomstige situatie en de aanpassingen ten behoeve van de beeldkwaliteit in kaart gebracht en toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

Het plangebied bestaat uit drie locaties. Op alle drie de locaties vinden diverse ontwikkelingen plaats. Hierna wordt per locatie de huidige situatie, de toekomstige situatie en de landschappelijke kwaliteitsslag beschreven. Hieronder wordt kort uitgelegd wat per onderdeel aan bod komt.

Huidige Situatie
In dit onderdeel wordt per locatie de huidige situatie en het huidig beeld en gebruik geschetst.

Toekomstige situatie
Bij de drie locaties staat kwaliteitsverbetering voorop. Per locatie wordt aangegeven welke ontwikkelingen er zullen plaatsvinden en/of reeds hebben plaatsgevonden. Het toekomstige gebruik en de bouwmogelijkheden worden beschreven.

Beeldkwaliteit
Alle drie de locaties binnen het plangebied liggen in een landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol gebied. Door een landschapsdeskundige (Bureau Schildwacht) is van het gebied een nadere historische en landschappelijke analyse gemaakt en advies uitgebracht in de notitie 'De zandwallen en de zogenoemde kamers in Ouddorp' (zie Bijlage 1 bij deze toelichting).
Binnen de drie percelen zijn en worden nog diverse compensatiemaatregelen met betrekking tot een kwaliteitsverbetering getroffen. In dit onderdeel wordt uitgewerkt welke aanpassingen aan de landschappelijke inrichting worden uitgevoerd. In Bijlage 1 (Kelderweg 1), Bijlage 2 (Kelderweg 24) en Bijlage 3 (Kelderweg 25) van de regels zijn de landschappelijke inpassingsplannen die door Bureau Schildwacht zijn opgesteld terug te vinden. Hierin staat precies vermeld waar welke ingrepen er plaatsvinden.

In Bijlage 2 bij deze toelichting is extra beeldmateriaal opgenomen van de voormalige en huidige situatie van de diverse percelen.

2.1.1 Kelderweg 1

Huidige Situatie
Momenteel heeft het perceel Kelderweg 1 de bestemmingen Wonen, Tuin, Bedrijf en Agrarisch met Waarden - Natuur- en landschapswaarden. Ten tijde van de aankoop van deze gronden door de initiatiefnemer (maart 2018) was deze locatie reeds verpauperd en erg rommelig. Bij aankoop waren de bosschages verwilderd en lag er sloop en houtafval op het perceel. Het afgelopen jaar is het terrein opgeruimd en zijn er reeds een aantal verwilderde en/of zieke houtopstanden verwijderd. De locatie is op te delen in drie delen.
Op het eerste en voorste deel van het perceel is momenteel een woning (met woonbestemming) aanwezig met een oppervlakte van 85 m2. De huidige woning staat erg dicht op de weg. Aan de zuidzijde van de woning zijn diverse bosschages aanwezig waardoor de schurveling nauwelijks te herkennen/zichtbaar is en de doorzichten naar achteren op de zandwal(len) wordt belemmerd (afbeelding 15).
Het tweede deel bestaat uit een bedrijfsbestemming met grote, bedrijfsmatig in gebruik zijnde, schuur waarin een timmerbedrijf kan worden gevestigd. Daarnaast is er nog diverse overige bedrijfsbebouwing aanwezig waarin een party verhuurbedrijf was gevestigd (afbeelding 6).
In totaal is er 783 m2 aan bebouwing aanwezig. De bebouwing bestaat uit een grote verpauperde schuur en diverse verpauperde en veelal asbesthoudende gebouwen. Daarachter is een forse loods aanwezig (afbeelding 5). Tevens is circa 1.700 m2 van het perceel met straatklinkers en stelcon-/betonplaten verhard. Op het perceel is tevens een authentieke wagenschuur (circa 55m2) aanwezig welke behouden blijft en een cultuurhistorische waarde zal krijgen (afbeelding 7).
Op het achterste deel, achter de bedrijfsbebouwing, is gras en beplanting te vinden met een agrarische bestemming. De boselementen zijn overwoekerd. De bomen, struiken en andere begroeiing zorgen er onder andere voor dat de aanwezige poel, schurvelingen en zandwallen nauwelijks zichtbaar en/of begaanbaar zijn. Het einde van het perceel (oostelijk) wordt gevormd door een zandwal en de zuidelijke grens wordt gevormd door een schurveling. Middenin deze schurveling is in de vorige eeuw een deel van de schurveling verwijderd waardoor er een "gat" in deze schurveling is ontstaan waartussen twee schuurtjes zijn gebouwd.

Afbeelding 5 | Verharding van Stelcon platen en aanwezige loods (bron: initiatiefnemer)

Afbeelding 6 | De woning met (timmerbedrijf) schuur en straatklinkerverharding (bron: initiatiefnemer)

 
Afbeelding 7 | Het Wagenschuur (bron: Juust B.V.)

Afbeelding 8 | Huidige situatie Kelderweg 1 (Bron: Bureau Schildwacht)

Toekomstige Situatie
Puntsgewijs worden de volgende maatregelen uitgevoerd:

Compenserende saneringsmaatregelen:

• Verwijderen circa 643 m2 veelal verpauperde bebouwing (exclusief woning en wagenschuur).
• Verwijderen circa 1700 m2 verharding.
• Verwijderen van circa 2500 m2 bedrijfsbestemming (met 100% bouwmogelijkheid) en opnemen van deels een woonbestemming (met beperkte bouwmogelijkheid), deels een tuinbestemming en de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap'.
• Omzetten bedrijfsbestemming in woonbestemming en tuinbestemming.
• Opnemen wagenschuur als 'karakteristiek gebouw'.

Aanvullende compenserende landschappelijke maatregelen in het plangebied:

• A. Reeds uitgevoerd:

• Puin en sloop afval verwijderd.
• Verwilderde bosschages deels verwijderd.

• B. Nog uit te voeren:

• Verwijderen bosschages.
• Verwijderen diverse bomen.
• Verwijderen circa 110 Wehrmachtspalen.
• Verwijderen grondlichaam.
• Reconstrueren en uitdiepen poel.
• Reconstrueren greppel.
• Reconstrueren schurveling.
• Herstellen zandwal.
• Creëren van 2 cultuurhistorische zichtlijnen naar achteren.

Hierna volgt een beschrijving van de uit te voeren maatregelen en toekomstige situatie:

Op het perceel Kelderweg 1 wordt alle veelal verpauperde bebouwing (circa 643 m2) gesloopt en wordt de erfverharding (circa 1.700 m2) verwijderd. Ook de huidige woning (circa 85 m2) zal gesloopt worden. Enkel de cultuurhistorisch waardevolle wagenschuur zal behouden blijven en worden aangemerkt als karakteristiek waardevol gebouw. Er worden diverse aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen genomen om de natuur, schurveling en de zandwal te herstellen en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Al het overwoekerend groen zal worden gesnoeid en de poel wordt uitgediept. In de volgende paragraaf 'landschappelijke inpassing' wordt dieper op de ingrepen ingegaan. Tevens vindt er asbestsanering plaats.

Er wordt één nieuwe woning met een maximale inhoud van 750 m³ mogelijk gemaakt. De woning wordt zo op het perceel gesitueerd dat de openheid van het landschap wordt gerespecteerd en er twee zichtlijnen worden gecreëerd vanaf de Kelderweg naar de achterliggende zandwal(len). Het woonperceel wordt in lijn met de overige woningen aan de Kelderweg gesitueerd (zie afbeelding 1). Door deze positionering ontstaat er eenheid tussen de percelen en is het mogelijk om een zichtlijn te creëren naar de achterliggende zandwallen. Tevens wordt de zuidelijke schurveling deels gereconstrueerd.

Afbeelding 9 | Toekomstige impressie schets Kelderweg 1 (Bron: Bureau Schildwacht)

Landschappelijke inpassing
Bij de aankoop van het terrein door de initiatiefnemer in 2018 bleek dat er diverse materialen op het terrein stonden opgeslagen waardoor het terrein een rommelige uitstraling had (afbeelding 10). Deze materialen zijn reeds opgeruimd en diverse houtopstanden zijn reeds verwijderd waardoor het terrein minder rommelig en verpaupert oogt. Hierna is per ingreep uiteengezet wat de versterkte waarde is van elk aspect.

Sloop bouwwerken
Op het terrein staat circa 783 m² aan (bedrijfs)bebouwing en is 1700 m² aan bedrijfsverharding (straatklinkers en stelcon-/betonplaten) aanwezig. Deze bebouwing is verpauperd en het terrein ziet er rommelig uit. Als compensatiemaatregel wordt circa 643 m2 aan bebouwing gesloopt en de verharding wordt volledig verwijderd De huidige woning (circa 85 m2) wordt tevens gesloopt. Enkel de cultuurhistorische wagenschuur (55 m²) blijft in de originele vorm bestaan. Door de sanering wordt er in totaal circa 2.500 m² bedrijfsbestemming verwijderd. Deze grond wordt grotendeels ten behoeve van de woonfunctie en tuin herbestemd.

Afbeelding 10 | Sloop huidige bebouwing Kelderweg 1 (Bron: initiatiefnemer)

Afbeelding 11 | Sloop huidige bebouwing Kelderweg 1 (Bron: initiatiefnemer)

Woning
De huidige woning wordt gesloopt. Er wordt één nieuwe woning met inhoud van 750 m³ mogelijk gemaakt. Tevens worden bijgebouwen toegestaan. De woning dient zodanig op het perceel gesitueerd te worden dat de openheid van het landschap wordt gerespecteerd en er twee zichtlijnen wordt gecreëerd vanaf de Kelderweg naar de achterliggende zandwallen.

Tuin en groen
Achter in het plangebied zijn diverse boselementen aanwezig. De bebossing en het overige groen is slecht onderhouden. Hierdoor oogt dit deel verwilderd. Door het selectief verwijderen van bomen wordt er ruimte geboden om de karakteristieke eiken te behouden. Minimaal 50% van de opgaande bomen en struiken zullen worden verwijderd. Hierdoor wordt minimaal één zichtlijn zichtbaar vanaf de Kelderweg tot de achterzijde van het perceel. Tevens worden de (asbest) golfplaten in de schurveling verwijderd.

Tevens staan in het plangebied circa 110 Wehrmachtpalen. Deze worden volledig verwijderd.

Afbeelding 12 | Huidige situatie tuin en groen in het plangebied (Bron: Juust)

Grondlichaam
Tussen de kavelsgrens en de poel wordt het grondlichaam (nb. grond afkomstig uit de poel) volledig vrijgezaagd van bomen en struiken. Het grondlichaam zal verwijderd worden en het zand wat hieruit vrijkomt wordt gebruikt om het open gat in de zuidelijke schurveling over een lengte van circa 50 meter te herstellen.

Poel
Achter in het gebied ligt een poel. Deze is door de diverse niet onderhouden vegetatie niet goed zichtbaar. Eventuele aanwezige stobben en moerasvegetatie zoals lisdodde en riet worden met een graafmachine verwijderd. De poel wordt uitgediept en het talud wordt flauwer gemaakt. De vrijgekomen hoeveelheid zand wordt gebruikt voor het herstel van de zandwallen en schurvelingen. Tussen het grondlichaam en de zandwal staan nog enkele abelen. Deze worden tevens weggehaald.

Zandwal
De westelijke zandwal is begroeid met abelen en eiken. Slechts één vierde deel van de beplanting blijft aanwezig. De eiken blijven zoveel mogelijk gespaard en ook de in goede staat zijnde abelen blijven gespaard.

Afbeelding 13 | Huidige situatie zandwal in plangebied (Bron: initiatiefnemer)

Schurveling
Oostelijk
De schurveling heeft een hoge cultuurhistorische waarde. De schurveling wordt in oude staat teruggebracht, voorzover de schurveling eigendom is van de initiatiefnemer. De taluds worden gemaaid en er vindt verdunning van het aantal bomen plaats waarbij eiken behouden blijven. Braamstruweel wordt teruggesnoeid en de open ruimte die door het verwijderen van groen is ontstaan wordt opgevuld met zand uit het grondlichaam en de poel. Op deze manier wordt de schurveling weer in ere hersteld.

Afbeelding 14 | Huidige situatie oostelijke schurveling (einde perceel) (Bron: initiatiefnemer)

Naast huidige woning
De cultuurhistorische waardevolle schurveling wordt gerestaureerd en overwoekerde bomen en struiken worden gesnoeid. De schurveling wordt daardoor weer zichtbaar vanaf de Kelderweg.

Afbeelding 15 | Huidige sitautie schurveling, doorkijk ontbreekt (Bron: Juust)

Greppel
Voor het perceel loopt een greppel. Deze is momenteel onderbroken, maar wordt doorgetrokken en onder de inrit door middel van een duiker verbonden met de greppel verderop gelegen. De vrijgekomen grond zal worden gebruikt om de vijver naaste de huidige woning de dempen.

Zichtlijnen
In de huidige situatie zijn er geen zichtlijnen vanaf de Kelderweg tot aan de achterzijde van het perceel. De zuidelijke schurveling en zuidelijke zandwal(len) zijn nauwelijks zichtbaar vanaf de Kelderweg. Na de kwaliteitsslag door middel van bovengenoemde aanvullende compensatiemaatregelen en na realisatie van de nieuwe woning worden er twee zichtlijn (blijvend) gecreëerd waardoor de waardevolle zandwal(len) aan de achterzijde van het perceel te zien zijn (zie afbeelding 15). Aan de zuidzijde wordt de zichtlijn 9 meter breed en aan de noordzijde 4 meter breed. Het behoud van de zichtlijnen is door middel van een dubbelbestemming in dit bestemmingsplan gewaarborgd.

De toegevoegde zichtlijnen op het cultuurhistorische zandwallenlandschap worden versterkt doordat de bosschages achterop het perceel worden omgevormd tot boomweide. Vanaf de Kelderweg ontstaat dan zicht op de westelijke zandwal die bijna 180 meter vanaf de openbare weg is gelegen. De landschappelijke beleving op landschappelijke elementen zal op dit perceel na de sanering en het treffen van de aanvullende compenserende landschappelijke maatregelen dan ook aanzienlijk verbeteren.

Afbeelding 16 | Nieuwe zichtlijn vanaf Kelderweg (Bron: Bureau Schildwacht, bewerking Juust)

2.1.2 Kelderweg 24

Huidige situatie
Ten tijde van de aankoop van het perceel door de initiatiefnemer (februari 2014) was deze locatie vervuild (afbeelding 17) en verwilderd (afbeelding 25). In oude kadasterregistratie staat het perceel genoemd als bouwterrein (1975). In 2006 vermelde het kadasterregister in Rotterdam de bestemming "nieuwbouw bedrijvigheid". Het plangebied werd sinds de jaren 70 van de vorige eeuw nauwelijks onderhouden en raakte sterk in verval. Bij aankoop waren de bosschages verwilderd en lag er sloop en houtafval op het perceel. Het verruigde en sterk vervuilde terrein is in de periode 2015-2017 gesaneerd. Het perceel is geëgaliseerd en ingezaaid met gras waarbij een haag is geplant er een aantal hekken zijn geplaatst. Momenteel bestaat het perceel grotendeels uit een grasveld.

Afbeelding 17 | Puin en afval bij aankoop 2014 perceel kelderweg 24 (Bron: initiatiefnemer)

Afbeelding 18 | Luchtfoto 2013 Kelderweg 24 (Bron: gemeente)

De verwilderde bomen en houtopstanden en diverse resten van (sloop)afval zijn verwijderd. Het terrein is geëgaliseerd en er is gras ingezaaid. Vervolgens zijn hagen en hekken aangebracht welke in de omgeving passen. Aan de noordzijde zijn een aantal elzen en restanten van een schurveling te vinden.

Afbeelding 19 | Huidige situatie Kelderweg (Bron: Juust)

 
Afbeelding 20 | Huidige situatie Kelderweg 24 (bron: Bureau Schildwacht)

Afbeelding 21 | Indeling van de "kamers" rond Kelderweg 24 (bron: Bureau Schildwacht)

Het perceel Kelderweg 24 is direct gelegen langs de oostzijde van de Kelderweg. Het plangebied valt binnen een bebouwde "kamer" van het historische bebouwingslint van de Kelderweg. De kamer van het bebouwingslint waarbinnen plangebied Kelderweg 24 valt, behoort tot een groter geheel van het historische bebouwingslint vanaf de Hazersweg tot aan de Dijkstelweg en heeft daarmee een directe relatie met het projectgebied aan de Kelderweg 1 (zie afbeelding 21).
Het perceel Kelderweg 24 maakte aan het einde van de 19e eeuw deel uit van een groter perceel. Samen met de percelen Kelderweg 20 en 22 vormde dit één perceel van het bebouwingslint aan de Dorpsweg. Dit perceel had een oppervlakte van ongeveer 7.000 m2 en liep vanaf de Dorpsweg tot aan de schurveling van het huidige perceel Kelderweg 24. Dit deel van het bebouwingslint kan daardoor worden gezien als één "kamer" dat wordt begrensd door de Dorpsweg aan de zuidzijde, de zandwal naast de begraafplaats aan de oostzijde, de schurveling aan de noordzijde en de Kelderweg aan de westzijde. Deze "kamer" is momenteel bebouwd met de woningen aan de Dorpsweg 42, en de Kelderweg 16, 18 en 22 (nr. 20 is vervallen door het samenvoegen met huisnummer 22 tot één grotere woning).

Afbeelding 22 | Indeling van de "kamers" rond Kelderweg 24 (bron: Bureau Schildwacht)

Op afbeelding 22 is de betreffende "kamer" aangegeven (rood gespikkeld) van het bebouwingslint (rode lijnen) waarbinnen het perceel Kelderweg 24 is gelegen. De noordelijke schurveling (bruine streep) is van oorsprong de scheiding van de kamer ten noorden van het plangebied. De zandwal (groene strepen) ten oosten van het plangebied behoort tot de uitmijning van de huidige begraafplaats.

Toekomstige situatie
Puntsgewijs worden de volgende aanvullende compenserende landschappelijke maatregelen uitgevoerd:

• A. Reeds uitgevoerd:

• Puin en sloop afval verwijderd op het gehele perceel (673 m2).
• Verwilderde bosschages verwijderd.
• Verwilderde bomen verwijderd.
• Plaatsen nieuwe hekken.

• B. Nog uit te voeren:

• Reconstructie schurveling.
• Greppel aanleggen circa 150 m.
• Verwijderen erfafscheiding circa 300 m.
• Vernieuwen circa 25 meter heg (in overleg met buren).
• Aanplanten drie platanen langs de Kelderweg.

Hierna volgt een beschrijving van de uit te voeren maatregelen en toekomstige situatie:

Aan de Kelderweg 24 wordt een woning gerealiseerd met een maximum inhoud van 750 m³. Het perceel is grotendeels gesaneerd, maar er zullen tevens nog verschillende aanvullende landschapselementen worden hersteld en aangelegd. De schurveling wordt terug aangelegd cq. geherprofileerd. Tevens wordt bekeken of in samenspraak met de buurman de haag welke tussen nummer 22 en 24 staat, kan worden vervangen. Het zou dan gaan om het planten van een elzenhaag met een maximum hoogte van 2 meter. Een elzenhaag past goed in de landschappelijke opbouw van het zandwallengebied. Ook wordt nagegaan of de perceelscheiding tussen 24 en 26 (momenteel bestaande uit een paal/gaashekwerk) kan worden vervangen door een greppel van 150 meter lang. Hetgeen wateroverlast in het gebied ten goede kan komen alsmede het uitzicht op het achterland. Daarnaast worden op advies van de landschapsdeskundige drie platanen geplant langs de Kelderweg.

Afbeelding 23 | Toekomstige situatie Kelderweg 24 (bron: Bureau Schildwacht)

Landschappelijke inpassing

Het perceel was bij aankoop in slechte verpauperde staat. De grond is voorafgaand aan deze procedure reeds gesaneerd en overwoekerende struiken en bosschages zijn reeds verwijderd. Daarnaast zijn de zieke bomen en de restanten (bouw)afval op het terrein verwijderd. Ten behoeve van het verbeteren van de kwaliteit van het perceel is de grond opgehoogd met gebiedseigen grond. Hierdoor is de grond geëgaliseerd en oogt het perceel thans schoon en netjes.
Aan de Kelderweg is reeds een nieuwe iepenhaag aangeplant en een houten toegangshek zorgt voor een nette duidelijke afrastering.

 

Afbeelding 24 | Kelderweg 24 Noord naar zuid perceel H921 2014 voor sanering (bron: gemeente)

Afbeelding 25 | Kelderweg 24 boven aanzicht percelen voor sanering (bron: GoogleMaps)

Woning
Op het perceel aan de Kelderweg 24 stonden voorheen diverse verwilderde bosschages en bomen. Ook na de sanering is in de huidige situatie geen verre doorkijk aanwezig naar het achterliggende gebied. Achter het perceel is namelijk een brede zandwal gelegen met bomen en bosschages en daarachter de begraafplaats. Gezien het feit dat er veel minder vrije doorkijk cq. zichtlijnen op Kelderweg 24 zijn, en deze er wel is op het naastgelegen (bijna 5x grotere) perceel H920, heeft de landschapsdeskundige de voorkeur uitgesproken om op het kleine perceel H921 Kelderweg 24 de woning te realiseren en niet op het naastgelegen veel diepere perceel H920 (3220 m2). Hiermee wordt het waardevolle zandwallengebied met de veel wijdere doorkijken in de lintbebouwing zoveel mogelijk behouden.

Afbeelding 26 | Kelderweg 24 Noord naar Zuid perceel H921 2016 (bron: gemeente)

Afbeelding 27 | Bovenaanzicht Kelderweg 24 na sanering 2017 (bron: GoogleMaps)

De woning mag een maximale inhoud van 750 m³ krijgen. Daarbij mogen tevens bijgebouwen worden gerealiseerd. De uitstraling van de woning zal in lijn zijn met de huidige woningen aan de Kelderweg. Dat wil zeggen dat de woning een hoogwaardige en landelijke uitstraling zal krijgen. De woning zal naar verwachting opgetrokken worden uit IJstelsteentjes. In Bijlage 3 zijn een aantal impressies weergegeven van de uitstraling van de te bouwen woning (bijv. notariswoning, symmetrie woning, woonboerderij met dwarshuis).

Afbeelding 28 | Locatie naast Kelderweg 24 (H920), met verre doorkijk naar achterliggend gebied (Bron: initiatiefnemer)

Schurveling
Aan de noordzijde van het perceel Kelderweg 24 is van noordoost naar zuidwest een schurveling nog slechts deels aanwezig. Daar waar de schurveling niet meer aanwezig is, tussen de zwarte elzen, wordt deze geherprofileerd door de ruimte tussen de bestaande zwarte elzen weer op te vullen met gebiedseigen zand en grond.

Afbeelding 29 | Nog uit te voeren herprofilering schurveling circa 25 meter tussen zwarte Elzen (Bron: initiatiefnemer)

Wegbegeleidende beplanting
Aan de oostzijde van de Kelderweg zijn laanbeplanting en hagen aanwezig. Deze beplanting ontbreekt ter hoogte van de Kelderweg 24 en (deels) 20/22. Dit gat wordt opgevuld door drie platanen aan te planten ter hoogte van het perceel Kelderweg 24. Platanen sluiten goed aan bij de reeds aanwezige beplanting. Tevens zijn deze bomen goed te snoeien.

Haag aan de zuidzijde
Momenteel is op de rand van de zuidelijke perceelsgrens een coniferenhaag aanwezig. Deze haag is aan de noordzijde kaal en zal niet meer terug groen kleuren. De wens is om (in samenspraak met de buren) de coniferenhaag te vervangen door een elzenhaag. De maximale hoogte van deze haag bedraagt 2 meter. De els past goed bij de landschappelijke opbouw van het zandwallengebied.

Afbeelding 30 | De kale coniferenhaag aan de zuidzijde van het plangebied (bron: Juust)

Zichtlijnen
Na de sanering (2015 - 2017) van het perceel is er een meer open ruimte binnen de "kamer" van het bebouwingslint ontstaan met aanzienlijke verbetering van zichtlijnen naar het omliggende open landschap en landschapselementen. Met de bouw van een nieuw woning wordt het bebouwingslint ingepast, maar zullen een aantal door de sanering verworven zichtlijnen op het cultuurhistorische landschap worden gehandhaafd. Om de openheid van de zichtlijnen te waarborgen, is aan beide zijden van de woonbestemming een ruime tuinbestemming opgenomen en is ten behoeve van het behoud van de zichtlijnen een dubbelbestemming opgenomen.

Met het waarborgen van deze zichtlijnen wordt het landschappelijk beeld op het perceel binnen dat deel van de "kamer" aan dit deel van de bebouwingslint aan de Kelderweg aanzienlijk verbeterd ten opzichte van de situatie van voor 2015-2017.

Afbeelding 31 | Zichtlijnen Kelderweg 24 (bron: Bureau Schildwacht)

2.1.3 Kelderweg 25

Huidige situatie
Het perceel Kelderweg 25 is bijna volledig omringd door schurvelingen of zandwallen. Ten tijde van de aankoop van het perceel door de initiatiefnemer (juli 2016) was deze locatie vervuild en sterk verwilderd. Het plangebied werd na het overlijden van de voormalige eigenaar niet meer onderhouden en raakte daardoor sterk in verval. Bij aankoop waren de bosschages sterk verwilderd en lag de grond braak. Het braakliggend terrein is in de periode 2016-2018 opgeruimd en verwilderde bosschages zijn deels verwijderd. Het perceel is geëgaliseerd en ingezaaid met gras.

Westelijk van het perceel is een (niet tot het plangebied behorend) bos gelegen. Het gebied zelf bestaat uit een grasveld met daarop (sterk) verpauperde bebouwing ten behoeve van bewoning en het houden van dieren. Het deel dat bestemd is voor wonen heeft een oppervlakte van 575 m². Hierop staat een oude boerderijwoning uit de 19e eeuw. Naast deze boerderijwoning staan diverse sterk verpauperde gebouwen. Alle bebouwing is vervallen en in slechte staat en niet meer representatief cq. bruikbaar. Tevens is de kwaliteit van de zandwallen niet overal voldoende.

Afbeelding 32 | Huidige situatie Kelderweg 25 (bron: Bureau Schildwacht)

Toekomstige situatie
Puntsgewijs worden de volgende maatregelen uitgevoerd:

Compenserende saneringsmaatregelen:

• verwijderen circa 202 m2 verpauperde bebouwing (exclusief woning circa 63 m2).
• omzetten circa 200 m2 woonbestemming in tuinbestemming.

Aanvullende compenserende landschappelijke maatregelen in het plangebied:

• A. Reeds uitgevoerd:

• Puin en sloop afval verwijderd.
• Verwijderen diverse bomen.
• Verwijderen diverse bosschages.

• B. Nog uit te voeren:

• Verwijderen bosschages.
• Verwijderen diverse bomen.
• Verwijderen grondlichaam.
• Verwijderen afval uit zandwallen.
• Reconstrueren schurvelingen.
• Herstellen zandwallen.

Hierna volgt een beschrijving van de uit te voeren maatregelen en toekomstige situatie:

Voor de Kelderweg 25 geldt dat alle aanwezige bebouwing en verharding wordt verwijderd. De woning (circa 63 m²) en overige opstallen (circa 202 m²) worden gesloopt en het terrein wordt gesaneerd.
Op de locatie wordt de bouw van één nieuwe woning met een maximum inhoud van 750 m³ mogelijk gemaakt. Daarbij mogen tevens bijgebouwen worden gerealiseerd. Van de huidige woonbestemming zal circa 200 m2 omgezet worden in een tuinbestemming. Ten behoeve van de landschappelijke kwaliteitsverbetering worden zeven zandwallen hersteld en/of geherprofileerd.

Afbeelding 33 | Toekomstige situatie Kelderweg 25 (bron: Bureau Schildwacht)

Beeldkwaliteit

Sanering bebouwing
Door verpauperde bebouwing (circa 202 m²) oogt het perceel erg rommelig en is sterk detonerend in het landschap. Deze bebouwing wordt in het kader van de compensatiemaatregelen gesloopt. De huidige woning (circa 63 m²) is niet meer geschikt voor wonen en wordt tevens gesloopt. Op het terrein ligt verder nog divers materiaal, zoals puin, afval, golfplaten, betonpalen etc. Dit wordt verwijderd.

Afbeelding 34 | Locatie naast Kelderweg 25 bij aankoop 2016 (bron: initiatiernemer)

Afbeelding 35 | Te saneren (verpauperde) bebouwing (Bron: Juust)

Afbeelding 36 | LocatieKelderweg 25, verpauperde gebouwen 2018 (bron: initiatiernemer)

Zandwallen
Binnen de perceelsgrenzen zijn zeven schurvelingen/zandwallen gelegen (zie 37). Zes schurvelingen/zandwallen ondervinden een kwaliteitsverbetering middels een aanvullende compensatiemaatregel. De aanpak hiervoor wordt per schurveling of zandwal benoemd.

Afbeelding 37 | Ligging van de zeven zandwallen (Bron: Juust)

Zandwal 1
Het grondlichaam dat voor zandwal 1 is gelegen (zie ook afbeelding 33) wordt verwijderd. De grond die hier van vrij komt wordt gebruikt om de bovenliggende zandwal (nummer 7) te verlengen en herstellen. Er worden diverse (oude, zieke) bomen gesnoeid waardoor de mooie en gezonde bomen beter zichtbaar worden. Tevens wordt het snoeimateriaal en sloopafval waarmee de tussenruimte tussen zandwal 1 en het thans aanwezige grondlichaam is opgevuld, verwijderd. De zandwal krijgt de bestemming 'Natuur'.

Zandwal 2
De tweede zandwal is een brede zandwal welke is begroeid met diverse bomen, struiken, kruiden en grassen. De zandwal is op diverse plekken beschadigd waardoor deze aan het inzakken is. Er worden diverse bomen en struiken uitgedund waardoor gezonde bomen de kans krijgen om zich beter te ontwikkelen. Tevens wordt de zandwal versterkt met gebiedseigen aarde en ingezaaid met gras en zandblauwtje - muizenoor.

Zandwal 3
Deze zandwal is breed en beplant met diverse bomen en struiken. Op de overgang met zandwal 4 is afval en snoeihout gestort welke wordt verwijderd. Het gat wat hierdoor ontstaat, zal worden opgevuld met gebiedseigen zand en wordt ingezaaid met gras en zandblauwtje - muizenoor. Het verwijderen van diverse (oude, zieke) bomen en struiken zorgt voor een opener karakter.

Zandwal 4
Er worden diverse struiken en bomen verwijderd, waardoor de overige bomen en struiken beter kunnen groeien. Ook ontstaat er door het snoeien en verwijderen een opener beeld.

Zandwal 5
De zandwal is begroeid met diverse bomen en struiken. Zieke bomen worden verwijderd en de zandwal wordt gemaaid. Tevens wordt al het braamstruweel weggehaald. In de hoek tussen zandwal 4 en 5 wordt de zandwal één meter opgehoogd met gebiedseigen grond en in de oude staat teruggebracht. De gebouwen van de buren zijn op deze manier (deels) niet meer zichtbaar vanaf de Kelderweg 25.

Zandwal 6
Deze zandwal is begroeid met grassen en kruiden en is in goede staat van onderhoud. Hier behoeven geen aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen getroffen te worden met betrekking tot de beeldkwaliteit van deze zandwal.

Zandwal 7
De smalle zandwal sluit aan op zandwal nummer 1. De dode struiken en oude bomen worden verwijderd zodat verdrukking van overige bomen tegen wordt gegaan. Over een lengte van circa 15 meter en een breedte van circa 2,5 m wordt de zandwal met gebiedseigen grond aangevuld zodat deze weer in de oorspronkelijke staat wordt hersteld.

Woning
Er mag één nieuwe woning worden gerealiseerd met een maximale inhoud van 750 m³. Tevens worden bijgebouwen toegestaan. De woning zal qua stijl bij de woningen in de omgeving aansluiten en wordt in het midden van het perceel gesitueerd. Op deze manier staat de woning optimaal gesitueerd ten opzichte van de zandwallen.

Zichtlijnen
Het perceel wordt volledig omringd door hoge zandwallen. Vanaf de openbare weg is het perceel nagenoeg niet waar te nemen, omdat het perceel achter het bebouwingslint van de Kelderweg is gelegen. Vanaf de Kelderweg is een smal (privé) wandelpad waarbinnen een zeer beperkte zichtlijn aanwezig is. Vanaf de (privé) oprijlaan (met recht van overpad) aan de noordzijde is ook een beperkte zichtlijn aanwezig.

Afbeelding 38 | Zichtlijnen Kelderweg 25 (bron: Bureau Schildwacht)

2.1.4 Conclusie

Ter compensatie voor het bouwen van een woning op het perceel Kelderweg 24 worden compenserende saneringsmaatregelen getroffen door de sloop van gebouwen en het verwijderen van verhardingen in combinatie met diverse aanvullende compenserende landschappelijke maatregelen op alle drie de locaties. In totaal worden de volgende maatregelen uitgevoerd:

• Saneren verpauperde bebouwing van circa 643 m2 op het perceel Kelderweg 1 en saneren aanwezige erfverharding.
• Behoud van de karakteristieke wagenschuur op het perceel Kelderweg 1.
• Het wijzigen van de grondbestemming van het perceel Kelderweg 1 van 'Bedrijf' naar 'Wonen'.
• Op het perceel Kelderweg 24 is verwilderde houtopstand en bosschages verwijderd.
• Op het perceel Kelderweg 25 wordt het bouwvlak met een oppervlakte van 200 m2 planologisch gesaneerd en alle verpauperde opstallen worden fysiek gesaneerd. De grondbestemming 'Agrarisch' wordt gewijzigd in 'Tuin'.
• Het creëren van extra zichtlijnen op het perceel Kelderweg 1.
• Om te kunnen voldoen aan het ruimte voor ruimte beleid, zoals dat van toepassing was ten tijde dat het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, worden aanvullende compenserende maatregelen getroffen aan de aanwezige landschapselementen zoals in dit hoofdstuk beschreven en opgenomen in Bijlage 1, Bijlage 2 en Bijlage 3 van de regels.

Hiermee wordt voldaan aan het ruimte-voor-ruimte-beleid wat eind december 2015 door de gemeenteraad van Goeree-Overflakke is vastgesteld. Het totaal van saneringsmaatregelen, wijzigen grondbestemming, verbeteren ruimtelijke kwaliteit, herstel landschapselementen is voldoende om minimaal 1 woning mogelijk te maken. In dit bestemmingsplan wordt 1 compensatiewoning mogelijk gemaakt, waarmee er nog compensatiemaatregelen resteren.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan 'Oudeland en Oude Nieuwland 2013'

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Oudeland en Oude Nieuwland 2013' van de gemeente Goeree-Overflakkee. Dit bestemmingsplan is op 12 december 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

Kelderweg 1
Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden
Het achterste gedeelte van het perceel is bestemd als 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' (zie afbeelding 39). De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven (een bedrijf gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren) en het hobbymatig houden van dieren en/of het telen van gewassen. Daarnaast zijn deze gronden ook bedoeld voor het behoud, herstel en versterking van aan de betreffende gronden eigen zijnde landschappelijke en natuurlijke waarden, recreatief medegebruik, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen, wandel-, fiets- en ruiterpaden. Tevens zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nuts- en parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen toegestaan.

Bedrijf - Gemengd gebied
De gronden van het plangebied Kelderweg 1 zijn binnen het geldende bestemmingsplan bestemd voor 'Bedrijf- Gemengd gebied' met functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 3'. Dit betekent dat er een timmerbedrijf met de SBI-code 203/204/205 is toegestaan. Alsmede bevond zich op de locatie een party verhuurbedrijf. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbij de maximum goothoogte 4 meter bedraagt en 100% mag worden bebouwd. De goothoogte van bijgebouwen ligt op maximaal 3 meter. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen een maximale hoogte hebben van 3 meter.

Tuin
Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen en voor het behoud, herstel en versterking van aan de betreffende gronden eigen zijnde landschappelijke waarden. Tevens zijn de gronden bedoeld voor bij de bestemming 'Tuin' behorende voorzieningen zoals toegangswegen- en paden en parkeervoorzieningen op eigen terrein. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, worden gebouwd.

Wonen - 2 met bouwvlak
Ter plaatse van de huidige woning is de bestemming 'Wonen -2' met bouwvlak opgenomen. De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor het wonen met daaronder begrepen aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Ook de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, nuts- en parkeervoorzieningen, toegangswegen- en paden, tuinen en water zijn toegestaan.

Tevens is ter plaatse van de woonbestemming de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' opgenomen wat betekent dat deze gronden ook bedoeld zijn voor het behoud, herstel en versterking van de aan de gronden eigen zijnde cultuurhistorische waarden. Overigens is deze aanduiding conform opgave gemeente Goeree-Overflakkee een omissie in het geldende bestemmingsplan, omdat de woning niet cultuurhistorisch waardevol is en daarom ook niet voorkomt op de lijsten met gemeentelijke en/of rijksmonumenten.

Hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd waarbij het bestaande aantal woningen niet mag worden vergroot. De inhoud van de woning mag maximaal 750 m³ zijn en de voorgevel van hoofdgebouwen wordt evenwijdig aan de voorste grens van het bouwvlak gebouwd. De goothoogte van de woning mag maximaal 3 meter zijn.

Voor aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen geldt dat de goothoogte maximaal 3 meter is en deze tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of verlengde daarvan mag worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen is maximaal 50% van het zij- en achtererf met een maximum van 75 m².

Het achterste gedeelte van het plangebied is bestemd voor 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden'.

Afbeelding 39 | Uitsnede geldend bestemmingsplan perceel H1416, Kelderweg 1 (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Kelderweg 24
Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden
Het grootste gedeelte van de locatie is bestemd als 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' (zie afbeelding 40). De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven (een bedrijf gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren) en het hobbymatig houden van dieren en/of het telen van gewassen. Daarnaast zijn deze gronden ook bedoeld voor het behoud, herstel en versterking van aan de betreffende gronden eigen zijnde landschappelijke en natuurlijke waarden, recreatief medegebruik, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen, wandel-, fiets- en ruiterpaden. Tevens zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nuts- en parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen toegestaan.

Natuur - zandwallen
Ter plaatse van de bestemming bestaande zandwallen is de bestemming 'Natuur - Zandwallen' opgenomen. De gronden zijn bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van de aan de schurvelingen eigen zijnde natuur- landschaps- en cultuurhistorische waarden. Op gronden met deze bestemming mag niet worden gebouwd. Door middel van een vergunningsstelsel kunnen werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden worden uitgevoerd. Normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming 'Natuur - zandwallen' en reeds in uitvoering zijnde werkzaamheden op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan is toelaatbaar zonder vergunning.

Afbeelding 40 | Uitsnede geldend bestemmingsplan perceel H921, Kelderweg 24 (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Kelderweg 25

Agrarisch met waarden natuur- en landschapswaarden
De gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - natuur- en landschapswaarden' (zie afbeelding 41) zijn binnen dit bestemmingsplan bestemd voor de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven (een bedrijf gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren) en het hobbymatig houden van dieren en/of het telen van gewassen. Daarnaast zijn deze gronden ook bedoeld voor het behoud, herstel en versterking van aan de betreffende gronden eigen zijnde landschappelijke en natuurlijke waarden, recreatief medegebruik, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen, wandel-, fiets- en ruiterpaden. Tevens zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nuts- en parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen toegestaan.

Natuur - zandwallen
Ter plaatse van de bestemming 'natuur - zandwallen' zijn de gronden bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van de aan de schurvelingen eigen zijnde natuur- landschaps- en cultuurhistorische waarden. Op gronden met deze bestemming mag niet worden gebouwd. Door middel van een vergunningsstelsel kunnen werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden worden uitgevoerd (aanlegvergunning). Normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming 'Natuur - zandwallen' en reeds in uitvoering zijnde werkzaamheden op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan is toelaatbaar zonder vergunningsstelsel.

Tuin
Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen en voor het behoud, herstel en versterking van aan de betreffende gronden eigen zijnde landschappelijke waarden. Tevens zijn de gronden bedoeld voor bij de bestemming 'Tuin' behorende voorzieningen zoals toegangswegen- en paden en parkeervoorzieningen op eigen terrein.

Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, worden gebouwd.

Op deze bestemming ligt tevens de specifieke bouwaanduiding 'Specifieke bouwaanduiding -2'. Hierdoor zijn ter plaatste van deze aanduiding bijgebouwen en overkappingen toegestaan met een gemeenschappelijk maximum oppervlak van 10,5 m² per bouwperceel. Deze bijgebouwen en overkappingen mogen een maximale bouwhoogte van 2,5 m hebben.

Wonen -2 met bouwvlak
Ter plaatse van de bestaande woning is de bestemming 'Wonen -2' met bouwvlak opgenomen. De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor het wonen met daaronder begrepen aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Ook de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, nuts- en parkeervoorzieningen, toegangswegen- en paden, tuinen en water zijn toegestaan.

Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd waarbij het bestaande aantal woningen niet mag worden vergroot. De inhoud van de woning mag maximaal 750 m³ zijn en de voorgevel van hoofdgebouwen wordt evenwijdig aan de voorste grens van het bouwvlak gebouwd. De goothoogte van de woning mag maximaal 3 meter zijn.

Voor aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen geldt dat de goothoogte maximaal 3 meter is en deze tenminste 3 meter achter de voorgeven van het hoofdgebouw of verlengde daarvan mag worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen is maximaal 50% van het zij- en achtererf met een maximum van 75 m².

 
Afbeelding 41 | Uitsnede geldend bestemmingsplan perceel H1329, Kelderweg 25 (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Bestemmingen geldend voor alle drie de percelen
Ter plaatse van alle drie de delen van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'waarde - archeologie - 5'. Ook geldt voor alle drie de gebieden de 'vrijwaringszone - molenbiotoop' ten behoeve van de vrije windvang van de nabijgelegen molen.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 5'
Gronden met deze bestemming zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Er mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 meter. Voor alle overige bebouwing geldt dat er enkel mag worden gebouwd wanneer er sprake is van vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m², een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Vrijwaringszone - Molenbiotoop
Deze gebiedsaanduiding zorgt ervoor dat de vrije windvang van molen 'De Zwaan' kan worden gewaarborgd. Binnen de molenbiotoop zijn er beperkingen ten aanzien van de hoogte van gebouwen en van opgaand groen.

2.2.2 Planuitwerking (nieuw bestemmingsplan)

In deze paragraaf wordt de nieuwe juridische regeling die met onderhavig bestemmingsplan gaat gelden, nader toegelicht. Het plangebied bestaat uit drie locaties. In deze paragraaf wordt per locatie ingegaan op de nieuwe juridische regeling.

Kelderweg 1
De plangrens volgt deels de bestemmingsgrens (Wonen, Tuin en Bedrijf) en deels (achterzijde Agrarisch met waarden - natuur- en landschapswaarden) de perceelsgrens. Het woonperceel wordt bestemd als 'Wonen'. Binnen het bouwvlak is één woning met een maximum inhoud van 750 m³ toegestaan met een goothoogte van 4 meter. De gronden gelegen voor de woonfunctie zijn bestemd als 'Tuin'. De bestemming 'Tuin' wordt gelijk getrokken met de tuinbestemming op het naastgelegen perceel Kelderweg 3. Binnen deze bestemming mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde worden gebouwd. De bedrijfsbestemming wordt daarmee omgezet naar de bestemming Wonen en Tuin. Voor aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen geldt dat de goothoogte maximaal 3 meter mag bedragen en dat deze tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of verlengde daarvan mag worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen is maximaal 150 m2. Ondergrondse bebouwing welke wordt gerealiseerd buiten de gevels van het hoofdgebouwd inclusief aan- en uitbouwen, worden gerekend bij de inhoud van het hoofdgebouw. Voor de overige gronden binnen het plangebied blijft de huidige planologische situatie onveranderd. Tevens wordt over het gehele gebied de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie - 5' overgenomen uit het geldende plan. Ook de geldende gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - Molenbiotoop' blijft gehandhaafd. Met de gebruiks- en bouwregels wordt in hoofdlijnen aangesloten op het bestemmingsplan 'Oudeland en Oude Nieuwland 2013'.

Ten behoeve van de beeldkwaliteit / landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke aanvullende compensatiemaatregelen opgenomen. Om het behoud van de landschappelijke zichtlijnen, die zijn ontstaan of nog ontstaan door het uitvoeren van de aanvullende compensatiemaatregelen, te waarborgen is de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde en beplanting toegestaan tot een hoogte van 1,0 meter. Vergunningsvrij bouwen is niet toegestaan. De gronden met deze dubbelbestemming mogen niet gerekend worden tot erf in het kader van het vergunningsvrij bouwen op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Kelderweg 24
De plangrens volgt de perceelsgrens. De te realiseren woning en daarbij behorende grond wordt bestemd als 'Wonen'. Binnen het bouwvlak is het mogelijk om één woning te realiseren met een maximum inhoud van 750 m³ met een goothoogte van 4 meter. Voor aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen geldt dat de goothoogte maximaal 3 meter mag bedragen en dat deze tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of verlengde daarvan mag worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen is maximaal 150 m2. De overige gronden zijn bestemd als 'Tuin'. Op deze gronden mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde worden gebouwd. Ondergrondse bebouwing welke wordt gerealiseerd buiten de gevels van het hoofdgebouwd inclusief aan- en uitbouwen, worden gerekend bij de inhoud van het hoofdgebouw.

De reeds niet aanwezige en te herprofileren zandwal behoud de bestemming 'Natuur - Zandwal'. De dubbelbestemming 'Waarde - archeologie - 5' en de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' worden uit het bestemmingsplan 'Oudeland en Oude Nieuwland 2013' overgenomen.
Ten behoeve van de beeldkwaliteit / landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke aanvullende compensatie maatregelen opgenomen. Om het behoud van de landschappelijke zichtlijnen, die zijn ontstaan of nog ontstaan door het uitvoeren van de aanvullende compensatiemaatregelen, te waarborgen is de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde en beplanting toegestaan tot een hoogte van 1,0 meter. Vergunningsvrij bouwen is niet toegestaan. De gronden met deze dubbelbestemming mogen niet gerekend worden tot erf in het kader van het vergunningsvrij bouwen op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Kelderweg 25
De plangrens wordt grotendeels gevormd door de perceelsgrens. De noordzijde van de plangrens wordt gevormd door de aan te passen zandwallen. Deze worden opgenomen binnen het plangebied.
De huidige woning en opstallen worden verwijderd. Doordat de huidige woning en opstallen worden verwijderd, ontstaat er 200 m² aan extra tuingrond. De woonbestemming neemt daardoor met circa 200 m² af en de bestemming 'Tuin' wordt circa 200 m² groter. Binnen het bouwvlak is het mogelijk om één woning te realiseren met een maximum inhoud van 750 m3 en een maximale goothoogte van 4 meter. Voor aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen geldt dat de goothoogte maximaal 3 meter mag bedragen en dat deze tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of verlengde daarvan mag worden gebouwd. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen is maximaal 150 m2. Ondergrondse bebouwing welke wordt gerealiseerd buiten de gevels van het hoofdgebouwd inclusief aan- en uitbouwen, worden gerekend bij de inhoud van het hoofdgebouw.

De zandwallen worden allemaal opgenomen als 'Natuur - Zandwal'. Voor de overige gronden zal de bestemming 'Agrarisch met waarden - natuur- en landschapswaarden' worden omgezet in de bestemming 'Tuin'.

Ook wordt de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie - 5' en gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' uit het bestemmingsplan 'Oudeland en Oude Nieuwland 2013' overgenomen.
Ten behoeve van de beeldkwaliteit / landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke aanvullende compensatiemaatregelen opgenomen. Om het behoud van de landschappelijke zichtlijnen, die zijn ontstaan of nog ontstaan door het uitvoeren van de aanvullende compensatiemaatregelen, te waarborgen is de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde en beplanting toegestaan tot een hoogte van 1,0 meter. Vergunningsvrij bouwen is niet toegestaan. De gronden met deze dubbelbestemming mogen niet gerekend worden tot erf in het kader van het vergunningsvrij bouwen op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor).

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Omdat het plangebied uit drie deellocaties bestaat, vormen drie losse tekeningen de verbeelding. Op de verbeeldingen zijn de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Natuur - Zandwal' en 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden' opgenomen. Bij de voor 'Wonen' bestemde gronden is een goothoogte van 4 meter opgenomen.

Op de verbeelding worden ook de bestemmingen welke bij de onveranderde planologische situatie horen opgenomen. Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie - 5'. Ook is de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' op is de verbeelding opgenomen.

Regels

Algemeen
De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels 
Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels
Wonen-2
Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen en de daaronder begrepen beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, toegangswegen- en paden, tuinen en water ook toegestaan.

De inhoud van hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen mag per bouwperceel maximaal 750 m³ bedragen. Onder de woning mag een kelder worden aangelegd. Kelders die binnen de gevels van het hoofdgebouw vallen, worden niet meegerekend in de inhoudsmaat. De zijgevel van het hoofdgebouw moet minimaal 3 meter uit de erfgrens zijn gesitueerd. Onder de woning mag een kelder worden aangelegd. Kelders die binnen de gevels van het hoofdgebouw vallen, worden niet meegerekend bij de inhoudsmaat.
De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 4 meter. Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen geldt dat de goothoogte ten hoogste 3 meter mag bedragen en deze minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of verlengde daarvan wordt geplaatst.

Tuin
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Ook zijn deze gronden bedoeld voor het behoud, herstel en versterking aan de betreffende gronden zijnde landschappelijke waarden en de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals toegangswegen- en paden en parkeervoorzieningen op eigen terrein. Binnen deze bestemming mogen enkel worden gebouwd wanneer er sprake is van een bouwwerk, geen gebouw of overkapping zijnde. De bouwhoogte van erfafscheidingen vóór de voorgevel bedraagt ten hoogste 1 meter. Erfafscheidingen elders bedraagt ten hoogste 2 meter.

Natuur - Zandwallen
Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor behoud, herstel en ontwikkeling van de aan de schurvelingen eigen zijnde natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. Er geldt een vergunningsstelsel voor het uitvoeren van werkzaamheden en werken, geen bouwwerk zijnde.

Waarde - Archeologie - 5
Gronden met deze bestemming zijn, naast de voor daar aangewezen enkelbestemming, bestemd voor de bescherming en vaststelling van archeologische waarden. Op deze gronden mag enkel worden gebouwd als de oppervlakte niet meer bedraagt dan 2.500m² en de diepte niet meer dan 50 centimeter is. Indien deze maten (te samen) worden overschreden, dient er archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Landschap
Gronden met dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' zijn, naast de enkelbestemming, mede bestemd voor het behoud van de aanwezige zichtlijnen. Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan tot een hoogte van 1,0 meter. Ook opgaande beplanting mag niet hoger zijn dan 1,0 meter.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van één extra woning en daarmee is de ontwikkeling niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland

In de 'Omgevingsvisie Zuid-Holland' en 'Omgevingsverordening Zuid-Holland' beschrijft de provincie Zuid-Holland haar doelstellingen en provinciale belangen.

Met het omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkeling en een goede leefomgevingskwaliteit.

Kwaliteitskaart
Op kwaliteitskaart is het plangebied op de laag van de ondergrond aangewezen als 'Rivierdeltacomplex'. Op de laag van de cultuur- en natuurlandschappen is het plangebied aangewezen als 'Schurvelingenlandschap' en 'Linten'. Ten slotte is op de laag van de stedelijke occupatie het plangebied gelegen in het 'Kroonjuweel Schurvelingen Goeree'.

Rivierdeltacomplex
Ontwikkelingen in dit gebied dienen rekening te houden met hun invloed op het watersysteem als geheel en bij te dragen aan een duurzame en zo eenvoudig mogelijke werking van dit systeem. Daarnaast dient ruimte voor natuurlijke dynamiek als uitgangspunt te worden genomen.

Schurvelingenlandschap / Kroonjuweel Schurvelingen Goeree
Het plangebied is gelegen binnen het 'schurvelingenlandschap' van Ouddorp. Het schurvelingenlandschap ligt ten westen en noorden van Ouddorp. Het is gevormd in de middeleeuwen door het uitgraven en ontginnen van het oorspronkelijke duinlandschap. Hierdoor ontstonden akkertjes (haaymeten), omgeven door zandwallen (schurvelingen). In veel gevallen zijn de schurvelingen in de 19e en 20e eeuw opgehoogd toen de tussengelegen akkers verder werden uitgegraven voor een beter grondwaterpeil. De nieuwere zandwallen zijn 2 tot 4 meter hoog en begroeid met houtachtige elementen zoals eik, iep en brem. Schurvelingen zijn tussen 1 à 2 meter hoog en begroeid met houachtige elementen zoals eik, iep en brem. De hoogte van de beplante wallen in verhouding tot de afmetingen van de kleinschalige open akkers maken van de akkers een soort kamers. Het schurvelingenlandschap is sterk verweven met de lintenstructuur in en rondom Ouddorp. Het huidige gebruik van de kleinschalige kavels is afwisselend (agrarisch, wonen, tuinen, etcetera). Richtpunten in dit landschap zijn het behouden en versterken van het afwisselende kleine landschap door behoud en herstel van de wallen (met begroeiing) en herkenbaar houden van de open en groene kamers. Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen de kleinschalige structuur van het landschap.

Op alle drie de locaties vindt een grote kwaliteitsverbetering plaats wat ten goede komt van het schurvelingenlandschap. Verpauperde/detonerende bebouwing wordt gesloopt en een aanzienlijke hoeveelheid verharding wordt gesaneerd. Tevens vindt er naast de asbestsanering ook aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen plaats. Daarnaast zal de bedrijfsbestemming (en de daarbij behorende hinder) op het perceel Kelderweg 1 komen te vervallen. Op alle drie de percelen worden de zandwallen en/of schurvelingen hersteld. Op het perceel Kelderweg 24 wordt, op aangeven van een landschapsdeskundige, een woning gebouwd in een deel van een 'kamer' binnen het schurvelingenlandschap waarin meerdere woningen gesitueerd zijn. Een nadere analyse van de zandwallen en kamers ligt hieraan ten grondslag (zie Bijlage 1).Het perceel is relatief klein (673 m2), maar door de woning op dit perceel te situeren en niet op het naastgelegen veel grotere perceel, blijft er een diepe zichtlijn en daarmee zicht op de schurvelingen behouden. De realisatie van de woning heeft geen effect op de aanwezige zandwallen en schurvelingen. Door de ontwikkeling neemt de kwaliteit van de aanwezige zandwallen en schurvelingen in het gebied aan de Kelderweg in zijn geheel juist toe door de te nemen maatregelen en aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen, zoals opgenomen in het landschappelijk inpassingsplan (zie Bijlage 1, Bijlage 2, Bijlage 3).

Linten
Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Om die reden worden linten beschouwd als onderdeel van de tweede laag. Op kaart zijn zowel de linten buiten als binnen het stedelijk gebied aangegeven. De linten binnen het stedelijk gebied zijn met name opgenomen om de relatie met het lint in het buitengebied aan te geven.

Richtpunten:

• 1. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
• 2. Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
• 3. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
• 4. Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Het lint wordt gevormd door de bebouwing aan de Kelderweg. Ter plaatse van Kelderweg 1 wordt het woonperceel verder naar achteren gesitueerd. Hiermee komt de nieuwe woning ook meer in lijn met de naastgelegen woning aan de Kelderweg 3 en worden meerdere doorzichten naar achteren mogelijk gemaakt. Het perceel Kelderweg 24 maakt ook deel uit van de lintbebouwing aan de Kelderweg, maar de "kamer" waarin dit perceel is gelegen, maakt van oudsher deel uit van de lintbebouwing aan de Dorpsweg. In paragraaf 2.1.2 is reeds nader ingegaan op de ligging van de "kamers" (zie afbeelding 20 en 21). De "kamer" waarbinnen het perceel Kelderweg 24 is gelegen, is reeds bebouwd met meerdere woningen. Met het toevoegen van de woning op het perceel Kelderweg 24 wordt het lint verder verdicht, maar hiervoor in de plaats komen meerdere zichtlijnen vanaf de Kelderweg terug. Het perceel Kelderweg 25 ligt achter de lintbebouwing en is vanaf de Kelderweg nagenoeg niet zichtbaar. Ter plaatse wordt de huidige woning vervangen door een nieuwe woning. Het karakteristiek van het bebouwingslint blijft behouden.

Omgevingsverordening Ruimte
Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit, lid 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1 kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder b en c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder b en c gestelde voorwaarden.

De ontwikkelingen die dit plan mogelijk maakt, passen binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Met de ontwikkeling wordt het zandwallengebied niet aangetast. De extra woning wordt ingepast binnen de bestaande lintbebouwing in een kamer die van oudsher aan de Dorpsweg is gelegen en daarmee reeds bebouwd is. Daarmee is er geen sprake van nieuwe bebouwing in open kamers.

Door de landschappelijke inpassing in combinatie met de landschappelijke compensatiemaatregelen die genomen zijn en nog genomen worden, worden de zandwallen en schurvelingen in het gebied juist verbeterd. Door het creëren en waarborgen van zichtlijnen op de percelen kelderweg 1 en 24 wordt de herkenbaarheid van de open en groene kamers versterkt.

Er zijn geen wijzigingen op structuurniveau en de ontwikkeling past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (zie onder Visie Ruimte en Mobiliteit). Daarmee is er sprake van 'inpassen'. Deze ontwikkeling is toegestaan in een gebied met beschermingscategorie 1 (Kroonjuweel cultureel erfgoed). Daarmee is dit plan in lijn met het provinciaal beleid.

Gebiedsprofiel Goeree-Overflakkee
Op 28 november 2012 hebben Gedeputeerde Staten het gebiedsprofiel Goeree-Overflakkee vastgesteld. Dit gebiedsprofiel omvat een beschrijving van karakteristieken, ontwikkelingen, kwaliteiten en ambities in het gebied. Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel om de kwaliteit van plannen en ontwikkelingen te stimuleren. Ten aanzien van het schurvelingenlandschap is het volgende opgenomen:

Het schurvelingenlandschap is een kleinschalig landschap van bijzondere cultuurhistorische, ecologische en landschappelijke waarde. Ambities zijn het inzetten op behoud en herstel van de wallen, zichtbaar houden van kamers, behoud en versterking van het afwisselende en kleinschalige karakter. Het uitbouwen / versterken van het schurvelingenlandschap is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen de kleinschalige structuur van het landschap en hebben geen grote verkeersaantrekkende werking.

3.3 Gemeentelijk beleid

Eilandvisie Goeree-Overflakkee

Op 12 februari 2015 heeft de gemeenteraad van Goeree-Overflakkee de toekomstvisie voor de gemeente vastgesteld. Centraal in de visie staan behoud en versterking van de leefbaarheid en van de identiteit van het eiland, de eilanditeit. De visie schetst Goeree-Overflakkee als eiland van rust en ruimte waar mensen naar volle tevredenheid wonen, werken en recreëren. Vanuit de visie zijn zes strategische kernthema's geformuleerd als de leidraad voor de toekomst. Deze thema's hebben elk een toetsvraag. Deze kernthema's fungeren als zeef voor alle beleidsplannen, beleidsvoornemens en initiatieven, zodat toekomstige plannen altijd binnen de Eilandvisie vallen.

• 1. De eilanditeit, het behoud van de unieke identiteit van het eiland.

Toetsvraag: Past het voorstel of plan bij onze identiteit?

Ja, de ontwikkeling past bij de identiteit van Goeree-Overflakkee. Met deze ontwikkeling wordt een aanzienlijke hoeveelheid detonerende bebouwing gesloopt en een aanzienlijke hoeveelheid verharding binnen het zandwallengebied gesaneerd. Tevens wordt een bedrijfsbestemming (met de daarbij behorende hinder en uitstraling voor de omgeving) wegbestemd. Ook vindt er asbestsanering plaats en worden er aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen genomen middels het herstellen en het terug aanbrengen van kenmerkende landschapsstructuren, waardoor het landschap zal verbeteren.

• 2. De maatschappelijke balans, de versterking van de sociaaleconomische vitaliteit en het behoud van een voldoende zorg- en voorzieningenniveau.

Toetsvraag: Draagt het voorstel of plan bij aan de sociale structuur op ons eiland?

Het betreft de herbouw van twee woningen en de bouw van één extra woning. Daarnaast wordt er bebouwing gesloopt en het landschap als geheel verbeterd. Het plan draagt niet direct bij aan de sociale structuur op het eiland, maar het initiatief doet ook geen afbreuk aan de sociale structuur.

• 3. De kwaliteit, van leven en van groei.

Toetsvraag: Heeft het voorstel of plan het hoogst haalbare en betaalbare kwaliteitsniveau?

Door de sloop van verpauperde en detonerende vervallen bebouwing, het verwijderen van verhardingen en asbest, het wegbestemmen van een bedrijfsfunctie en het herstellen en verbeteren van de zandwallen en schurvelingen wordt op alle percelen een groot aantal compensatiemaatregelen getroffen om de ruimtelijke uitstraling van de percelen een hoog kwaliteitsniveau te geven. Daarbij zal het opnemen van de wagenschuur als cultuurhistorisch bouwwerk bijdragen aan het behoud, de historie en daarmee de kwaliteit van het gebied.

• 4. Duurzaamheid, Goeree-Overflakkee kan en wil het meest duurzame eiland worden.

Toetsvraag: is het plan of voorstel duurzaam en levert het daarmee een bijdrage aan de ambities van Energy Island?

Er worden twee woningen gesloopt en. Diverse materialen, zoals deuren, ramen, balken, dakpannen en verharding worden hergebruikt. De twee oude en niet energie neutrale woningen worden vervangen door drie energie neutrale woningen. Tevens zal er minder waterverbruik gaan plaatsvinden doordat op twee percelen gewerkt zal gaan worden met een wit- (leidingwater) en een bruin- (regenwater) watersysteem.

• 5. Innovatie, de vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en onderwijs en dus als bron voor werkgelegenheid.

Toetsvraag: Is het plan of voorstel zo innovatief dat we het kunnen uitdragen en het uiteindelijk ook banen oplevert?

De ontwikkeling ziet niet op bedrijven of onderwijs. De ontwikkeling is niet innovatie en leidt niet direct tot extra banen.

• 6. Verbindingen, de versterking daarvan op het eiland en met de metropolen Rotterdam en Antwerpen, zowel sociaal, fysiek als digitaal.

Toetsvraag: Verbindt het plan of voorstel mensen op het eiland met elkaar of verbindt het ons eiland met de (stedelijke) omgevingen?

Het plan zal niet direct mensen op het eiland met elkaar verbinden of het eiland met de omgevingen, maar het zandwallengebied wat zo kenmerkend is voor dit deel van het eiland wordt verbeterd en daarmee ook meer herkenbaar voor bijvoorbeeld toeristen.

Beleid woningbouw zandwallenbeleid en bebouwingslinten
De gemeente Goeree-Overflakkee heeft op 3 december 2015 het "Beleid woningbouw zandwallengebied en bebouwingslinten" vastgesteld. Dit beleid gaat over kleinschalige bebouwingsmogelijkheden in linten buiten bestaand stedelijk gebied en kan gezien worden als kader voor ontwikkelingen die in het verleden vielen onder de 'ruimte voor ruimte regeling'.

De uitgangspunten van het beleid zijn als volgt:

• Het bouwen van een woning ter compensatie van een sanering van bebouwing in het buitengebied moet leiden tot een verbetering van de landschappelijke kwaliteit.
• Woningbouw in het buitengebied zonder compensatie is in beginsel niet gewenst.
• Voor de voorwaarden van sanering wordt aangesloten bij het provinciale beleid en per geval een afweging gemaakt, waarbij maatwerk mogelijk is.
• Compensatie in het zandwallengebied bij Ouddorp is alleen mogelijk wanneer er ook in dit gebied gesaneerd wordt of op een plek waar het totaal geen afbreuk doet van de landschappelijke kwaliteit.
• Compensatie in de overige linten rond Ouddorp is op sommige plekken mogelijk, maar moet op open plekken wel gecombineerd worden met sanering in het gebied.
• Compensatie in het buurtschap Oostdijk en Nieuwendijk is vrijwel nergens mogelijk en/of gewenst, vanwege de aanwezigheid van natuur of waardevolle open plekken.
• Compensatie aan dijklinten of andere uitlopers van de kernen is in principe toegestaan mits er geen bijzondere landschappelijke kwaliteiten mee verloren gaan.
• Per geval moet altijd een afweging worden gemaakt of de ontwikkeling leidt tot verbetering van de kwaliteit van het landschap. Maatwerk is hierbij mogelijk.

Alle drie de locaties aan de Kelderweg zijn in het zandwallengebied gelegen. Op de locatie Kelderweg 1 en 25 is er sprake van herbouw van een bestaande woning, waarbij op het perceel Kelderweg 1 door het verwijderen van verwilderde bosschages en het afvoeren van (bouw)afval het perceel zodanig wordt herontwikkeld en gesitueerd, dat er zichtlijnen ontstaan naar het achterliggende gebied en de zandwallen op het perceel beter waarneembaar zijn. Op het perceel Kelderweg 24 wordt een compensatiewoning gebouwd. Waarbij naast de reeds uitgevoerde sanering van verwilderde bosschages en bomen en het verwijderen van bouwafval en asbest op het perceel Kelderweg 24, de nog uit te voeren herstructurering van de schurveling en overige landschappelijke maatregelen zullen plaatsvinden waarbij er zichtlijnen zijn gecreëerd en blijven bestaan. Daarnaast vindt er sanering van bebouwing, erfverharding en asbest plaats op de percelen Kelderweg 1 en 25 en daarmee binnen het zandwallengebied. Ook op de locaties Kelderweg 1 en 25 vinden er tevens aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen plaats. Alsmede wordt de bedrijfsbestemming op Kelderweg 1 weggesaneerd waarmee de daarbij behorende hinder en uitstraling naar de omgeving komt te vervallen. Daarnaast worden de nieuwe woningen landschappelijk ingepast, waarbij de bestaande zandwallen in ere worden hersteld en waar deze ontbreken worden teruggebracht. De wagenschuur op het perceel Kelderweg 1 wordt aangemerkt als karakteristiek bouwwerk binnen het zandwallengebied. Omdat de sanering en aanvullende kwaliteitsverbetering in het zandwallengebied plaatsvindt, is compensatie van minimaal 1 woning binnen het zandwallengebied toegestaan. Daarmee passen de voorgenomen ontwikkelingen binnen het beleid.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.
Voor het plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie - 5'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 2500 m2 en niet dieper reiken dan 50 centimeter. Ook wanneer er sprake is van vervangende nieuwbouw, waarbij geen sprake is van uitbreiding van het oppervlak en gebruik gemaakt wordt van de bestaande fundering is vrijgesteld van archeologisch onderzoek.
Op de locaties Kelderweg 1 en Kelderweg 25 is sprake van vervangende nieuwbouw, echter wordt er geen gebruik gemaakt van de bestaande fundering. Aan de Kelderweg 24 is sprake van het bouwen van een nieuwe woning op een nog niet bestaande fundering. Ten behoeve van het bouwplan op alle drie de locaties (woning maximaal 750 m3 en maximaal 150 m2 bijgebouwen) wordt er minder dan 2.500 m² dieper dan 50 centimeter aan bodem geroerd om deze ontwikkelingen mogelijk te maken. Archeologisch onderzoek kan achterwege blijven.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Molenbiotoop
Binnen 400 meter vanaf alle drie de locaties is de molen De Zwaan aanwezig. Om vrije windvang te kunnen garanderen is een molenbiotoop opgenomen. In de juridische regeling (Artikel 12) is terug te vinden welke gevolgen dit heeft op de maximale hoogten van beplanting en bebouwing. De onderzijde van de verticale wiek van de molen is 6 meter hoog. De locatie Kelderweg 1 is op circa 260 meter afstand gelegen van de molen. De hoogte van beplanting en bouwwerken mag daarmee niet meer bedragen 14,7 meter voor de Kelderweg 1. De locatie Kelderweg 24 is op circa 290 meter afstand van de molen gelegen. De hoogte van beplanting en bouwwerken mag op die locatie daarmee niet meer bedragen dan 15,7 meter. Op het perceel Kelderweg 25 ligt de molenbiotoop over een klein deel van het plangebied en alleen over de zuidoosthoek van de tuinbestemming. De afstand tot de molen bedraagt 390 meter en de maximale hoogte daarmee 19 meter voor de Kelderweg 25. Op alle drie de locaties is een maximale goothoogte van 4 meter toegestaan. Indien een normale kap wordt toegepast, zal de bouwhoogte circa 8 meter bedragen. De maximale bouwhoogte zal daarmee de maximale hoogtes van de molenbiotoop niet overschrijden voor alle drie de locaties. Zelfs wanneer een steile tot zeer steile kap zou worden toegepast tot een hoogte van 10 tot 11 meter, wordt de maximale hoogte van de molenbiotoop niet overschreden. Op het perceel Kelderweg 24 zijn zwarte elzen aanwezig met een hoogte van circa 14 meter. De overige beplanting is lager. Ook op de percelen Kelderweg 1 en 25 is geen beplanting aanwezig die hoger is dan de toegestane hoogtes aldaar.

Zandwallengebied
Het volledige plangebied is gelegen in een cultuurhistorisch zandwallengebied. In Hoofdstuk 3 Beleidskader is getoetst aan het zandwallenbeleid van de gemeente Goeree-Overflakkee d.d. 3 december 2015 "Beleid woningbouw zandwallengebied en bebouwingslinten". De zandwallen welke zijn gelegen binnen de plancontouren van dit plan zullen worden behouden, hersteld en terug aangelegd daar waar deze verdwenen zijn.

Karakteristieke bebouwing Kelderweg 1
Aan de Kelderweg 1 staat een karakteristieke wagenschuur. Deze authentieke wagenschuur zal als karakteristiek gebouw worden aangemerkt waarna er specifieke regels gelden met betrekking tot het aanpassen van de schuur.

 

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Kelderweg 1
Aan de Kelderweg 1 wordt de Bedrijfsbestemming gewijzigd in een Woonbestemming en Tuinbestemming en is ter plaatse van de zichtlijnen de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. In de omgeving zijn geen bedrijven aanwezig waarvoor deze wijziging een belemmering zou kunnen vormen voor de bedrijfsvoering. Andersom zijn er geen bedrijven in de omgeving die hinder zouden kunnen veroorzaken ten aanzien van de woning. Met de wijziging van bedrijvigheid naar wonen en tuin zal de hinder voor de omgeving afnemen.

Kelderweg 24
Er zijn in de directe omgeving geen inrichtingen welke invloed hebben op de ontwikkelingen aan de Kelderweg 24. Voor een begraafplaats geldt conform de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering een richtafstand van 10 meter. De begraafplaats ligt op een afstand van circa 37 meter. Aan de richtafstand wordt daarmee ruim voldaan.

Kelderweg 25
Op het perceel Kelderweg 25 wordt de woonbestemming deels gewijzigd in een tuinbestemming. Tevens wordt de agrarische bestemming gewijzigd in een tuinbestemming. In de omgeving zijn geen bedrijven of andere inrichtingen aanwezig waarvoor deze wijziging een belemmering zou kunnen vormen voor de bedrijfsvoering. Verwacht mag worden dat door de wijziging van de agrarische bestemming naar tuin de hinder voor de omgeving eerder zal afnemen dan toenemen.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Kelderweg 1
Op deze locatie wordt de bedrijfsbestemming omgezet in een woon- en tuinbestemming. De nieuwe bestemming is gevoeliger dan de bedrijfsbestemming die eerst van kracht was. Daarom is een bodemonderzoek benodigd.
Door ATKB is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4). Tijdens het onderzoek zijn in de bodem bodemvreemde bestanddelen aangetroffen bestaande uit baksteenresten en kolengruis. Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal is geen asbestverdacht materiaal waargenomen. In het opgeboorde materiaal is wel (een bijmenging met) bodemvreemd materiaal vastgesteld. Bodemvreemd materiaal kan duiden op aanwezigheid van asbest(verontreiniging). De zandige bovengrond met bijmenging van bodemvreemd materiaal is licht verontreinigd. In de ondergrond is geen verontreiniging vastgesteld. De licht verontreinigingen zijn waarschijnlijk gerelateerd aan de bodemvreemde bijmenging. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en naftaleen. Barium kan van nature in verhoogde gehalten voorkomen. De aangetroffen lichte verontreiniging komt overeen met de verwachting op basis van de bodemkwaliteitskaart.
De locatie is verdacht op de aanwezigheid van asbest op basis van het aantreffen van puin in de bodem. Daarnaast is sprake van asbestverdachte dakbedekking zonder dakgoten waarbij het water aan de zuidzijde van het dak vrij op de onverharde bodem kan stromen. Hierdoor is de bodem ter plaatse verdacht op de aanwezigheid van asbest in de fijne fractie. Deze gronden liggen echter binnen de bestemming 'Natuur - Zandwallen'. Deze bestemming wordt niet gewijzigd. Ter plaatse is geen sprake van een gevoeligere bestemming waardoor nader bodemonderzoek in het kader van dit bestemmingsplan niet nodig is. Op het meest oostelijke terreindeel van de onderzoekslocatie is sprake van een asbestverdachte beschoeiing. Deze wordt weg gesaneerd.
Er is een nader bodemonderzoek naar asbest uitgevoerd om de omvang te bepalen van de aangetroffen verontreiniging met asbest in de bodem. Op geen van de deellocaties is asbest in een gehalte van meer dan 100 mg/kg.ds gemeten. Geconcludeerd kan worden dat voor kelderweg 1, heterogeen verdeeld in de bodem op een klein deel van het perceel sprake is van asbesthoudend (plaat)materiaal in de grove fractie en plaatselijk wordt asbest in de fijne fractie gemeten. Alle beneden de toelaatbare norm voor de functie wonen. Er is dan ook geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest. Nader onderzoek of sanering is niet noodzakelijk. Vanuit bodemkwaliteit zijn er geen bezwaren om de bestemming te wijzigen in een woonbestemming.

Kelderweg 24
Op deze locatie wordt de agrarische bestemming omgezet naar een woonbestemming. De nieuwe bestemming is daarmee gevoeliger dan de bedrijfsbestemming die eerst gold. Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie Wonen is een bodemonderzoek benodigd.
Door ATKB is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). Tijdens het onderzoek zijn in de bodem bodemvreemde bestanddelen aangetroffen, bestaande uit baksteenresten. Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal is geen asbestverdacht materiaal waargenomen. In het opgeboorde materiaal is wel (een bijmenging met) bodemvreemd materiaal vastgesteld. Bodemvreemd materiaal kan duiden op aanwezigheid van asbest(verontreiniging). De bovengrond is licht verontreinigd met lood en PAK. In de bovengrond met resten baksteen en de zintuigelijk schone ondergrond zijn geen verontreinigingen vastgesteld. De aangetroffen lichte verontreiniging komt overeen met de verwachting op basis van de bodemkwaliteitskaart. In het grondwater zijn geen verontreinigingen vastgesteld.
De locatie was verdacht op de aanwezigheid van asbest vanwege het aantreffen van puin in de bodem. Nader onderzoek naar asbest in bodem heeft uitgewezen dat er geen verdachte stoffen aanwezig en vanuit bodemkwaliteit geen bezwaren zijn om de bestemming te wijzigen in een woonbestemming.

Kelderweg 25
Op deze locatie is reeds een woonbestemming aanwezig. De oppervlakte van de woonbestemming neemt af met 200 m2. De bestaande woonbestemming blijft gelden. Een bodemonderzoek is hier daarom niet benodigd.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Er zijn in en in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Tevens vindt er in de nabijheid van het plangebied geen transport plaats van gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van dit plan.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

Op de Kelderweg geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Vanuit de Wet geluidhinder is een toetsing van de geluidsbelasting als gevolg van wegverkeer niet verplicht. Er is in de omgeving geen sprake van railverkeer, industrie of luchtvaartverkeer.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel beoordeeld te worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Het wegprofiel van de Kelderweg is smal en aan de weg zijn diverse woningen in lint-vorm aanwezig. De Kelderweg betreft geen doorgaande route. Ook zijn aan de Kelderweg geen functies gevestigd met een grote verkeersaantrekkende werking. Hoofdzakelijk bestemmingsverkeer maakt gebruik van de Kelderweg. Door het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming op het perceel Kelderweg 1 zal de verkeersbelasting op de Kelderweg eerder afnemen dan toenemen. De verkeersintensiteiten liggen daarom zodanig laag dat er ten aanzien van de geluidsbelasting sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Tevens liggen de bouwvlakken voor de woningen op een dusdanige afstand van de weg dat de woningen geen last zullen hebben van geluidshinder.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.
Als een project (per saldo) tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.
Dit plan maakt één extra woning mogelijk. Het plan draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het uitvoeren van een luchtkwaliteitsonderzoek is niet benodigd. In onderstaande tabel is het aantal extra voertuigbewegingen als gevolg van de toevoeging van één woning, per weekdag opgenomen. Hierbij is het aantal vervoersbewegingen dat minder zal zijn door het wegbestemmen van de bedrijfsactiviteiten op het perceel Kelderweg 1 en de agrarische activiteiten op de percelen Kelderweg 24 en 25 buiten beschouwing gelaten. Naar verwachting zal dit alleen al de voertuigbewegingen als gevolg van de toevoeging van één woning geheel of deels compenseren. Het aantal extra verkeersbewegingen als gevolg van dit plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet benodigd.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Binnen een straal van 3 kilometer van het plangebied liggen de Natura2000-gebieden Grevelingen en Duinen Goeree & Kwade Hoek. Dit plan maakt slechts één extra woning mogelijk en er wordt een bedrijfsbestemming ten behoeve van een timmerbedrijf wegbestemd. De effecten (bijvoorbeeld door verkeer) zullen daardoor afnemen of ten hoogste gelijk blijven. Het plan heeft daarmee geen significant negatieve gevolgen op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura2000-gebieden.

Soortenbescherming
Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd door bureau Schildwacht (zie Bijlage 6). Tijdens de uitvoering van het onderzoek zijn meerdere veldbezoeken aan de locaties gebracht. De ecoloog heeft de locaties en de directe omgeving onderzocht met betrekking tot de geschiktheid als groeiplaats of verblijfplaats van diverse flora en fauna.

Alle gebouwen zijn zowel van binnen als van buiten gecontroleerd op beschermde dieren en planten. Er zijn geen beschermde dieren en planten waargenomen. Er is extra goed onderzocht naar het voorkomen van overwinterende vleermuizen. Deze zijn niet aangetroffen. Tevens zijn er geen aanwijzingen dat vogels zoals huismussen, gierzwaluwen, uilen of dagroofvogels binnen de bebouwing gebruik maken als vaste rustplaats of broedplaats. Gezien de samenstelling van de daken, is het ook onwaarschijnlijk dat bijvoorbeeld huismussen of gierzwaluwen hiervan gebruik kunnen maken.
Tijdens meerdere bezoeken is specifiek gekeken naar sporen van zoogdieren met extra aandacht voor marterachtige. Tijdens de bezoeken zijn er geen aanwijzingen gevonden die moeten leiden tot nader onderzoek. In de plangebieden heeft ook onderzoek plaatsgevonden naar de aanwezigheid van amfibieën. De plangebieden zijn in principe geschikt als leefgebied voor de gewone pad en rugstreeppad. Zeker de houtstapels en muizenholtes in de zandwallen kunnen dienen als overwinteringsplaats. De op Kelderweg 1 aanwezige poel is ongeschikt als voortplantingsplaats, daar de waterkwaliteit niet voldoende is en tevens de poel te veel beschaduwd is vanwege het hout in de oevers.

De plangebieden zijn uitgebreid onderzocht op vegetatie. Daarbij zijn geen soorten aangetroffen die op de rode lijst staan en een beschermde status hebben. De gebouwen zijn geïnspecteerd op beschermde (muur)planten, waarbij niets is aangetroffen.

Ondanks dat er geen aanleiding is tot het nemen van mitigerende maatregelen, heeft de initiatiefnemer er toch voor gekozen een aantal maatregelen door te voeren die het leefgebied voor zowel vleermuizen als diverse soorten vogels en de rugstreeppad kunnen verbeteren. Buiten de landschappelijke en biodiversiteitsverbeteringen, wordt op elk perceel een vleermuiskast opgehangen. Bij de nieuwebouw op de percelen Kelderweg 24 en 25 zullen er in het dak een aantal huismus/gierzwaluwpannen worden geïnstalleerd. Tevens zal op Kelderweg 1 de poel worden opgeschoond en hergraven, daar deze nu totaal onbruikbaar is als voortplantingsplaats voor de rugstreeppad.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Verkeer
De voorgenomen ontwikkelingen zullen per saldo door het wegbestemmen van de bedrijfsactiviteiten aan de kelderweg 1 geen of hooguit een zeer beperkte verkeersaantrekkende werking hebben. Op de percelen Kelderweg 1 en 25 wordt is sprake van sloop en herbouw van een woning. Op het perceel Kelderweg 24 wordt een woning toegevoegd, maar op het perceel Kelderweg 1 wordt een bedrijfsbestemming wegbestemd. Overigens was op dit perceel tevens een partyverhuurbedrijf aanwezig. Per saldo zal het aantal verkeersbewegingen niet toenemen en wellicht zelfs afnemen.

Parkeren
Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Alle drie de locaties hebben op eigen terrein ruim voldoende plaats om minimaal twee auto`s te kunnen parkeren.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Watercompensatie
Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt dit versneld af naar het oppervlaktewatersysteem. Als gevolg van deze versnelde afvoer wordt het oppervlaktewatersysteem meer belast. Om deze belasting te reduceren moeten compenserende voorzieningen worden aangebracht. Conform de voorschriften van het Waterschap Hollandse Delta dient 10% van het verhard oppervlak aan waterberging te worden aangebracht. Hierbij wordt de oppervlakte van de voetprint van de woning voor 100% meegerekend en de oppervlakte van tuinen bij vrijstaande woningen voor 25%. In sommige gevallen is de eis tot compensatie zwaar ten opzichte van het te dienen waterstaatkundige doel. Om deze reden heeft het waterschap de verhardingstoename van maximaal 500 m2 in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied via een algemene regel, vrijgesteld van compensatieplicht. Indien in het plangebied bestaande verharding wordt verwijderd, mag deze worden verrekend met de toename in verhard oppervlak als gevolg van de bouw van de woning. De watercompensatie dient plaats te vinden binnen het peilgebied waar de toename aan verharding plaatsvindt.

Kelderweg 1
Er wordt circa 1.700 m2 aan verharding weggehaald en circa 728 m2 aan bebouwing gesloopt. Op het perceel mag één woning met een inhoud van 750 m³ worden gebouwd en maximaal 150 m2 aan bijgebouwen. Uitgaande van het meest ongunstige (weinig realistische) geval, zal de oppervlakte van de woning 250 m² bedragen en de volledige oppervlakte aan bijgebouwen worden gebouwd. Er is dan 400 m² aan bebouwing aanwezig.

Tuinen worden voor 25% meegerekend. De woonbestemming en tuinbestemming hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 1.583 m². Voor de verharding van de tuin kan uitgegaan worden van een oppervlakte van 396 m². Daarmee zal in de toekomstige situatie de oppervlakte aan verharding afnemen van 2.428 m² naar ongeveer 796 m². Watercompensatie is daardoor niet aan de orde. Desondanks wordt toch als extra compenserende landschappelijke maatregel over een lengte van ongeveer 10 meter (1 meter breed en 1 meter diep) een greppel aangelegd. Deze greppel zal daarbij ook dienst kunnen doen als wateropslagplaats.

Kelderweg 24
Aan deze locatie wordt een bouwmogelijkheid toegevoegd. Er mag één woning met inhoud van 750 m³ en bijgebouwen van maximaal 150 m2 worden gerealiseerd.

Tuinen worden voor 25% meegerekend. De woonbestemming en tuinbestemming hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 634 m². Voor de verharding van de tuin kan uitgegaan worden van een oppervlakte van 159 m² (25% van 634). In de toekomstige situatie zal de oppervlakteverharding toenemen met maximaal 559 m². Hiermee wordt ruim onder de 1.500 m2 gebleven. Watercompensatie is daardoor niet aan de orde. Desondanks wordt op het naastgelegen perceel (sectie H920) over een lengte van circa 150 meter een greppel van 1 meter diep en 1 meter breed gegraven, welke dienst kan doen als waterberging, zodat bij hevige regenval deze greppel dienst kan doen als waterreservoir.

Kelderweg 25
Op dit perceel is sprake van vervangende nieuwbouw. De woonbestemming wordt met 200 m2 verkleind. De oppervlakte van de tuinbestemming neemt met circa 1.400 m2 toe. Ten opzichte van de huidige planologische situatie, zal de oppervlakteverharding mogelijk iets toenemen, omdat tuinen voor 25% worden meegerekend, maar ruim onder de 1.500 m2 blijven. Watercompensatie is daarom niet aan de orde.

Op alle drie de percelen is het niet nodig om te voorzien in watercompensatie. Desondanks zal in het plangebied ten gevolge van aanvullende landschappelijke compensatiemaatregelen voorzien worden in circa 100 m3 watercompensatie door middel van het aanleggen van greppels en het uitdiepen van een poel.

Waterkwaliteit
Het plan heeft geen effect op de waterkwaliteit. Het ontstaan van vervuilingsbronnen wordt zoveel mogelijk voorkomen om vervuiling van grond- en oppervlaktewater te beletten. Het toepassen van niet-uitloogbare bouwmaterialen voorkomt dat het hemelwater wordt vervuild. In verband hiermee worden geen (sterk) uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink of teerhoudende dakbedekking gebruikt op delen die met hemelwater in contact komen, zoals de dakbedekking, goten of pijpen of er moet voorkomen worden dat deze materialen kunnen uitlogen (bijvoorbeeld door het coaten van loodslabben).

Bodemdaling
Het (grond)waterpeil wordt niet aangepast als gevolg of ten behoeve van dit plan. Eventuele bodemdaling in de omgeving zal niet door het plan worden beïnvloed.

Veiligheid
Het plangebied is niet gelegen in een beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen
Het plangebied zal worden aangesloten op het gemeentelijk gemengde rioleringsstelsel. Tevens zal op de percelen Kelderweg 24 en 25 minder water verbruikt worden door het aanleggen van een wit- (leidingwater) en bruin- (regenwater) watersysteem. Het beheer en onderhoud van de inzameling- transportstelsel van afvalwater, kortom de riolering ligt bij de gemeente. Het waterschap is verantwoordelijk voor de zuivering van het aangeleverde afvalwater. Het onderhoud aan afvoervoorzieningen en bergingsvijvers van hemelwater op eigen terrein is voor rekening van de eigenaren van de betreffende percelen.

4.12 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is mede afhankelijk van de aard en omvang van het project en het gebied waarin de ontwikkeling plaatsvindt. In onderhavig plan is er sprake van de sanering van diverse bouwwerken en toevoeging van slechts één woning in een bestaand bebouwingslint. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling en de ligging in een bestaand bebouwingslint, wordt deze ontwikkeling niet beschouwd als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in het Besluit m.e.r.. Tevens is er geen sprake van milieueffect van enige omvang. Een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is daarom niet nodig.

4.13 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Inspraak
Conform de Wet ruimtelijke ordening is het niet verplicht om een inspraakprocedure te volgen. De gemeente is vrij om toch inspraak te verlenen. Het voorontwerpbestemmingsplan is vier weken ter inzage gelegd. Tijdens deze terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie in te dienen. Het resultaat van de inspraak is verwoord in een 'Nota inspraak en overlegreacties'. Deze nota is als Bijlage 7 bij het ontwerpbestemmingsplan gevoegd.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.