Laar 68, Nistelrode

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Laar 68, Nistelrode" van de gemeente Bernheze.

1.1 Aanleiding en doel

Tussen de adressen Laar 66 en Laar 68 bevind zich een braakliggend perceel. Dit perceel werd voorheen gebruikt als parkeervoorziening voor de naastgelegen bakkerij Van Mook (Laar 66). Aan de zijde van de Achterstraat is parkeergelegenheid gerecreëerd en de eigenaar heeft aangegeven geen gebruik meer te willen maken van het onderhavig perceeldeel.

 

Initiatiefnemer de heer J.P.A. Sommers wenst op het perceel een nieuwe, vrijstaande woning te realiseren.

Het bouwen van een extra woning is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", omdat binnen het plangebied de bestemming 'Detailhandel' van toepassing is. Het bestemmingsplan bevat wel wijzigingsbevoegdheden (artikel 6.5) op basis waarvan onder voorwaarden het toevoegen van woningen mogelijk is. Het initiatief omvat de realisatie van één woning.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE 

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De grond is kadastraal bekend gemeente Nistelrode, sectie B, nummers 2497.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 673 m².

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 1 juni 2011.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Binnen het plangebied zijn de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing.

Binnen de bestemming 'Detailhandel' is, in artikel 6.5, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college, om de bestemming 'Detailhandel' te wijzigen in o.m. 'Wonen'. Hieraan is een aantal voorwaarden verbonden, welke hierna puntsgewijs worden benoemd en getoetst.

• 1. Uitvoerbaarheid van de bestemming wordt aangetoond;

De voorliggende toelichting toont de uitvoerbaarheid met betrekking tot beleid, stedenbouwkundig inpasbaarheid en milieuaspecten aan.

• 2. De belangen van derden niet onevenredig wordt geschaad;

De locatie is niet meer in gebruik door de bakkerij. In het hoofdstuk Plan en Uitvoeringsaspecten is beschreven op welke wijze het plan past binnen de omgeving.

• 3. Het aantal te realiseren woningen in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;

Het initiatief omvat het toevoegen van een enkele woning welke past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma.

• 4. Er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu;

Het beëindigen van een detailhandelsbestemming en het gebruik als woonlocatie zal geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor het woonmilieu.

• 5. Het parkeren in overeenstemming is met het gemeentelijk parkeerbeleid;

Op het terrein is voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen te realiseren. Zie ook bijgevoegde situatietekening in paragraaf 3.1.

• 6. Er een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten;

Wordt tussen gemeente initiatiefnemer gesloten voor de ter visie legging van het wijzigingsplan.

• 7. Er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;

In het hoofdstuk Plan staat beschreven op welke wijze het initiatief past in zijn omgeving.

• 8. Geen sprake is van aantasting van cultuurhistorische waarden;

In en in de omgeving van de locatie zijn geen cultuurhistorische waarden van toepassing.

• 9. Aansluiting wordt gezocht bij de regels van de bestemmingen zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan "Kommen van Bernheze".

De regels van de bestemming 'Wonen' en'Tuin' zijn van toepassing en zijn opgenomen in dit wijzigingsplan.

Daarnaast dient het plan ook te passen binnen de dubbelbestemming 'Waarde -

Archeologie 2'. Toetsing vindt plaats in Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten.

Het voorgenomen gebruik als woning past dus niet direct in het vigerend bestemmingsplan omdat in het bestemmingsplan een andere bestemming is opgenomen. De ontwikkeling past wel binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In dit wijzigingsplan is de omzetting naar burgerwoning toegelicht en op de noodzakelijke punten onderbouwd.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens directe omgeving en plangebied, en fysieke belemmeringen.

2.1 Directe omgeving en plangebied

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer.

DIRECTE OMGEVING EN PLANGEBIED

Op de hoek van Laar en de Achterstraat is een bakkerij gevestigd (Laar 66). Achter de bakkerij, bevindt zich de opslag van grondstoffen en gekoelde opslag van producten. Naast de bakkerij ligt een perceel dat voorheen werd gebruikt als parkeerplaats, dit perceel is het plangebied. Op dit perceel wordt de nieuwe, vrijstaande woning gerealiseerd. Het plangebied is ontsloten op de Laar.

Het plangebied ligt in het zuiden van de kern Nistelrode. Ten noorden van het plangebied ligt de weg Laar, de hoofdroute van Nistelrode. Deze weg loopt dwars door het centrumgebied. De hoofdroute kenmerkt zich, ook buiten het centrumgebied, door een functiemenging van detailhandel, bedrijvigheid en wonen. De bakkerij op het adres Laar 66 behoort tot de uitlopers van het centrumgebied. De buurt ten zuiden en oosten van Laar, waaraan het plangebied ligt, kent overwegend een woonfunctie.

De Laar is een van de hoofdwegen die dwars door Nistelrode loopt. Aan de Laar liggen verschillende winkels en voorzieningen. Ten hoogte van het plangebied bevinden zich de laatste winkels en voorzieningen aan de Laar en gaat de straat over in een dorpslint waaraan gewoond wordt. De panden in dit gedeelde van de Laar, en richting het oosten, zijn vrijstaande woningen bestaande uit één of twee lagen met een kap evenwijdig aan de weg. Tussen de panden staan enkele oudere (langgevel) boerderijen.

Ten westen van de bakkerij (Laar 66) wordt een nieuwe woonbuurt ontwikkeld. Hier zal plaats zijn voor 16 appartementen en 20 grondgebonden woningen. De woonbuurt krijgt een ontsluiting aan Laar en aan de Achterstraat.

Door de fietsstroken, de voetpaden en een aantal parkeerplaatsen langs de weg, heeft de Laar een stenige uitstraling. Ten hoogte van het plangebied wordt deze uitstraling groener door de groene voortuinen.

Hoofdstuk 3 Plan

Op dit moment is nog geen bouwplan beschikbaar. In dit hoofdstuk wordt derhalve volstaan met het geven van stedenbouwkundige kaders. Daarnaast zijn de onderdelen verkeer en parkeren, en groen en water beschreven.

3.1 Stedenbouwkundige kaders

Onderstaande afbeelding geeft het 'kavelpaspoort' weer, waarna de diverse onderdelen van de inrichting van het perceel worden beschreven.

KAVELPASPOORT

Plangebied
Het perceel heeft een breedte van circa 12,5 meter aan de zijde van de Laar en wordt naar achteren toe breder tot een breedte van circa 17 meter. De diepte van het perceel bedraagt 47 meter. De oppervlakte bedraagt 673 m².

Voorgevelrooilijn
Aan de Laar staan reeds vrijstaande woningen. De situering van deze woningen vormt het aanknopingspunt voor de situering van de voorgevelrooilijn van de nieuwe woning. Er is een voorgevelrooilijn aangehouden van 7 meter vanaf de voorste perceelgrens. Deze afstand biedt tevens de mogelijkheid tot het parkeren van een auto vóór de woning. De voorgevelrooilijn ligt in een lijn met de voorgevel van de naastgelegen woning Laar 70.

Bouwvlak
Conform het bepaalde in het vigerende bestemmingsplan is een afstand van minimaal 3 meter vereist tussen de woning en de zijdelingse perceelgrenzen. Het bouwvlak is hierop gebaseerd. De diepte van het bouwvlak bedraagt 12 meter. Binnen het bouwvlak is één woning toegestaan.

Bouwmassa
Uitgangspunt is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande bebouwing aan de Laar en de omgeving. De woning zal bestaan uit twee bouwlagen met een zadeldak. Het gebouw krijgt een ingetogen, dorpse uitstraling. De woning heeft een maximale goothoogte van 6 meter en maximale bouwhoogte van 9 meter.

Bijgebouw

Conform het bepaalde in het vigerende bestemmingsplan is een afstand van minimaal 4 meter vereist vanaf de voorgevelrooilijn voor de plaatsing van een bijgebouw.

Inrit

De inrit wordt aan de oostkant van het perceel gesitueerd, hierdoor ontstaat er ruimte voor openbare parkeerplaatsen direct aan de weg.

De in het kavelpaspoort opgenomen afmetingen zijn overgenomen op de verbeelding en in de planregels.

3.2 Verkeer en parkeren

Het plan omvat het toevoegen van één woning. De verkeersaantrekkende werking bedraagt gemiddeld 6 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De beperkte toename kan zonder meer via de bestaande Laar worden afgewikkeld.

Parkeren
In de gemeentelijke Parkeernormennota is opgenomen dat voor 'meerpersoonswoningen met een oppervlakte van meer dan 60 m²' twee parkeerplaatsen nodig zijn. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om hierin te voorzien.

3.3 Groen en water

Het plangebied bestaan momenteel deels uit grasland, dit heeft geen bijzondere waarde.

Nadat de woning is gerealiseerd wordt nieuwe erfbeplanting aangebracht.

Binnen het plangebied is thans geen oppervlaktewater aanwezig. Het plan voorziet ook niet in de aanleg van oppervlaktewater.

Hoofdstuk 4 Beleid

De omzetting van de bestemming 'Detailhandel' naar de bestemming 'Wonen' en 'Tuin' valt binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze‘. In het kader van dit plan is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt. Aangezien in de tussentijd geen nieuw beleid is geformuleerd dat van invloed is op deze afweging, wordt met betrekking tot het beleid verwezen naar het bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze‘. In voorliggend wijzigingsplan wordt derhalve niet concreet ingegaan op beleid.

Uitzondering hierop is de Ladder voor duurzame verstedelijking. In navolgende paragraaf is beschreven op welke wijze voldaan wordt aan deze beleidseis.

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de verschillende uitvoeringsaspecten: rapport "Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing)" (15 maart 2018, nr. 17.412-WRO.03). Het rapport is opgenomen als bijlage 1. De bijbehorende rapportages van het bodemonderzoek , akoestisch onderzoek en beoordeling woon- en leefklimaat zijn als bijlage 2, 3 en 4 opgenomen. Amitec concludeert dat het plan aan alle uitvoeringsaspecten voldoet.

Naar aanleiding van een zienswijze is een aanvullend geuronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 5 opgenomen. Geconcludeerd wordt dat er geen beperkingen zijn voor de bakkerij.

Hoofdstuk 6 Financiële aspecten

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's (inclusief planschaderisico) voor rekening van de initiatiefnemer komen. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Kostenverhaal

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. Voor in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen hoeft niet persé een exploitatieplan te worden opgesteld. De gemeente kan in dat geval afwijken van het vaststellen van een exploitatieplan. In dit geval worden de kosten via leges verhaald en er hoeft geen anterieure overeenkomst gesloten te worden.

De initiatiefnemers zijn zich ervan bewust dat alle kosten die gemaakt worden in of ten behoeve van de procedure en de uitvoering voor rekening van de initiatiefnemers komen. Dit betreft onder meer de kosten voor de benodigde onderzoeken, de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan, de legeskosten die voldaan dienen te worden en eventuele planschade die door uitvoering van het bestemmingsplan optreedt.

Voor de mogelijke planschadekosten wordt een planschadeovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente gesloten.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Planregels

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" (NL.IMRO.1721.BPKommenBernheze-VG01), vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2011.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig bestemmingsplan.

Binnen het plangebied wordt een bouwvlak toegevoegd, waarbinnen één vrijstaande woning is toegestaan. Conform de systematiek van het vigerende bestemmingsplan wordt aan de gronden vóór de voorgevel de bestemming 'Tuin' toegekend.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan 'De Kommen van Bernheze' over te nemen.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
• 2. Vaststelling door burgemeester en wethouders
• 3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan